時間：2022-08-31 03:30:51
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產交易，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：新形勢；房地產交易；風險；防范對策
中圖分類號：F270文獻標識碼：A
文章編號：1005-913X（2017）04-m16-02
引起房地產交易風險的因素有很多，這些因素若不及時處理好，將會對購房者的利益造成極大的損害，同時也阻礙了房地產業的市場發展進程。因此深入分析研究房地產交易中存在的風險，并提出有效的防范對策，為購房者的利益提供保障，具有現實意義。
一、房地產交易特點、交易規則
（一）交易特點
所謂房地產交易，指的是將房地產的所有權、土地使用權和其他相關權益進行轉讓。房地產開發企業和房地產中介公司，都承擔著房地產的交易任務。交易平臺的多樣化是房地產交易活動中最突出的特點。房地產交易是一項龐大的活動，需要大量的交易資金，需要簽訂繁雜的交易手續，在市場因素的影響下，無法短期內完成交易活動。隨著我國頒布實施了《城市房地產管理法》，明確了房地產交易的基本特點；要求交易主體應具備平等的民事權，負責有關的民事義務；交易雙方就房地產交易規定進行商討確定；房地產交易必須滿足有關法規的要求。要想保證房地產交易活動的順利完成，就必須及時找出房地產交易中存在的風險，制定有效的措施加以防范。
（二）交易規則
房地產交易過程中，應考慮好以下幾項規則：一是房產權和地產權同時交易規則；房地產轉讓、抵押過程中，將房屋所有權及其土地使用權一同轉讓、抵押。房產權和地產權是緊密相連的，同一房地產的房屋所有權及土地使用權只能由同一主體同時享有。這樣，房地產交易才真正具備公平性、安全性。二是房地產成交價格申報；房地產權利人在房地產的轉讓過程中，必須及時向上級政府部門具體申報房地產成交價，禁止有瞞報或者申報不實的行為。總體而言，房地產交易中應按相關法規繳納所有稅費，當事人必須真實申報成交價格，為計算稅費提供有力依據。若當事人申報價格不實，那么國家將依法委托有關部門評估，在評估價格基礎上計算稅費。三是房地產轉讓、抵押當事者應按相關法規辦理權屬變更或抵押登記，房屋租賃當事者應按相關法規辦理租賃登記備案。我國相關法律中這樣規定：房地產轉讓和抵押時若沒有辦理相關的權屬登記，那么該轉讓、抵押不成立。
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二、房地產交易中存在的風險
（一）房地產交易合同無效
房地產交易過程中，如果存在賣方主體缺乏合理性、轉讓不合法、侵犯購房者的購買權等問題，都將削弱交易活動的有效性。若雙方簽訂的合同一開始就沒有任何效力，那么由此帶來的不確定性將嚴重影響到雙方各自利益，如當房價猛漲時，房地產賣方可能會反悔；當房價下降時，購房者會有退房的念頭。
（二）缺乏完善的誠信評價機制
由于目前我房地產業實施的社會誠信評價管理體系還不夠完善，沒有一套系統的評估方法，導致結果的獨立性、公正性得不到社會的大力支持；誠信管理無法緊跟現代市場的發展，給各項規定的完善造成了一定的阻礙。
（三）開發商存在欺詐的可能
隨著經濟社會的快速發展，進一步加大了房地產建筑的投資力度，為此，帶動了房地產業的發展進程。而在經濟利益的誘惑下，房地產建筑市場中出現了一大批資質低下的開發商，實際開發中沒有清晰標準的要求，為了獲取更高的經濟利益，使用一些非法的手段參與投標，忽視了城市建設工作，只注重對房地產的改造建設，致使城市綠地和公共生活空間被大面積占用，嚴重影響了城市全面發展。有的開發商出于自身經濟利益的考慮，在房地產建設中經常使用質量差的材料，安全問題嚴重，如樓基不夠穩定、墻體發生下降等，對民眾的居住安全帶來了極大的隱患。同時，房地產銷售中還存在諸多的欺詐行為，比如發放虛假的廣告或者與實際不符的人住條款等欺詐行為。
（四）房地產中介公司存在欺詐的可能
房地產中介公司主要負責房地產的評估銷售工作，或者負責有關于房地產的所有活動。當前，仍有一部分中介公司為了提商自身的利潤水平，根據購房人不了解房地產相關法律法規等政策情況，對其實施欺詐行為，最終引起購房人的經濟損失。通常情況下，房地產中介公司的欺詐行為體現于缺乏經營執照、經營不合法、權力以外的經營等。
三、風險防范對策
（一）規避房地產交易合同風險
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只有以相關法律法規為依據簽訂的房地產交易合同才具備法律效力，房地產權屬過戶登記在合同的物權行為范圍內，不會影響到合同關系的確立。購房者在合同簽訂過程中，應充分考慮由政府部門制定的規范文本，認真分析簽訂的各項條款，確保文字的清晰表達，并充分了解條款內容；合同簽訂中，必須劃分雙方的權利義務和雙方違約合同規定所負的責任，比如交房時間逾期、達不到合同中質量要求等，防止日后發生不必要的糾紛；及時了解交易合同的法律特征，如果條件允許可聘請專家或專業律師加強合同的審核工作，若對合同某項內容存在疑問，交易雙方不能不情愿的簽訂，切實維護好自身利益。
當前，我國房地產市場還缺乏一套健全的運行機制，加之相關法規比較陳舊，因此房地產交易中經常會發生合同風險問題，而購房者實際承擔的風險要大得多。怎樣有效防范交易中合同風險的發生，必須根據當前房地產性質、交易雙方類型等來具體對待；在購買預售商品房時，必須掌握房源信息，查看商品房的相關證書；在二手房買賣過程中，必須詳細核查賣方的實際情況，特別要查看有無抵押、出租等不完整產權情況，保證房地產交易主體的合理性、轉讓的合法性、購房者的購房權等，發揮合同的法律效力。
（二）構建完善的房地產法制制度
相較于我國其他產業，房地產業在我國的發展時間還不夠長，相配套的法律法規有待進一步完善。所以，政府部門應積極發揮自身的主導作用，與市場、企業等建立良好的合作關系，結合市場當前的需求和有關問題，采用傳媒監督、聽證會等諸多手段構建一套行之有效的房地產法制制度，并嚴格要求有關部門嚴格按該制度辦事，凡是發現有違紀違法的房地產開發企業，必須予以嚴厲的懲處，切實保證制度功能作用的全面發揮。
（三）強化房地產市場信息體系的建設力度
現階段，加快構建房地產市場信息體系，切實增強房地產在市場中發展的監測力度。房地產監管機關應與有關部門保持良好的信息溝通，并將各有關信息集中整合，定期向社會公眾公布土地供應、住房價格增減等信息，采用科學合理的手段引導正確的輿論方向，加強政策實施的透明化，以促進房地產市場的穩定發展。
（四）提高風險防范意識，強化交易人員的綜合素質
樹立良好的風險防范意識能將風險抵制在萌芽之中，提高自身的風險防范能力，對房地產業的長遠發展具有重要的推動作用。所以培養全員的風險防范意識及綜合素質，已經成為了現代房地產業的核心任務之一。相關管理者應結合之前的風險案例，對實際存在的問題進行深入分析，加強全員間的交流，同時積極了解和掌握同行豐富的風險防范經驗，切實保證全員的綜合素質水平，從而為企業的健康發展奠定堅實的基礎。
（五）樹立誠信理念
強化誠信道德建設力度，落實誠信為本的基本原則，通過新聞媒體加大宣傳和監督力度。政府部門及有關管理者應清楚認識到自己的職責權限，做好房地產開發商和房地產中介公司的培訓活動，尤其要加強培訓其思想道德素質及誠信理念，促進有關人員的思想價值觀，在交易中以誠信為首，保證房地產交易率。如果開發商、銷售商、中介公司經營中存在與誠信意識背道而馳的行為，那么，政府及有P管理者必須第一時間給予嚴厲的處罰，促使其對問題及時整改，若再有該問題發生，應終身禁止其接觸與房地產有關的事項，切實保障房地產交易順利安全進行下去。
（六）建立健全房地產安全信息工作體系
1.加強基礎設施建設
為百姓提供一個寬敞明亮的交易大廳，設置辦理各種交易手續一條龍服務辦公窗口，包括公證、稅務、銀行等，為人們辦理各種交易手續提供便利；設立咨詢服務臺，解答辦事流程及各種政策問題；提供辦事等候坐椅，便于人們休息；安裝自動叫號機，保證交易秩序井然；設置綠色通道，為老弱病殘孕提供優先服務。
2.加強設備、資源、信息建設
辦公窗口和咨詢服務臺配備電腦、打印、掃描等電子辦公設備，通過局域網聯網達到信息資源共享的目的，為受理查詢，房地產價值評估，交納契稅等業務提供信息資源，從而提高工作效率，也為百姓查詢房產信息提供了信息平臺。
3.保障交易大廳的安全，定期進行消防安全檢查和演練
對交易大廳的電線和消防管線要定期進行更換，排除能使火災等事故發生的安全隱患，同時還要定期組織保安及工作人員進行消防演練，包括滅火器和消防栓的使用、報警方式及安全撤離等等，以免發生險情時出現慌亂。
4.交易大廳內全面禁煙，創建無煙大廳
面對諸多百姓，我們積極宣傳公共場所禁煙的目的和重要性，同時加派保安力量，在大廳內定時巡邏，針對重點區域進行重點看守，達到控煙效果，保證大廳的清新環境。
二、加強房地產交易市場軟環境建設
1.要做到辦事公平
公平是和諧的基礎，作為窗口服務人員，要牢固樹立公平辦事的理念，對待每個辦事人，都要一視同仁，從公平出發，牢固把握標準、尺度，不能厚此薄彼，不搞遠近親疏，能提供便利的盡量給予便利，不斷提高服務窗口公平辦事的能力和水平，并把公平變成做人的原則和自覺行動，努力建設一個公平的有和諧氛圍的服務窗口。
2.要做到講究原則
“不以規矩無以成方圓”，原則是做人的立身之本，是行事的基本要求。作為窗口服務工作人員，首先要樹立講原則、守規矩的意識，自覺遵守和維護交易市場的各項規章制度和工作紀律。在窗口工作中要嚴格按程序辦事，按法律規章辦事，自覺把政府賦予的職能履行到位，努力建設一個講原則的服務窗口。
3.要做到誠實守信
誠信是人性的道德底線，是人格的內在魅力。窗口服務人員首先要做一個誠實守信的人，要言行一致，表里如一，給服務對象的承諾要做到言必信，行必果，以誠信樹立服務窗口的威信。窗口工作人員之間也要以誠相待，以心換心，以情感人，彼此成為工作上的同事，生活上的朋友，齊心協力做好本職工作，努力建設一個誠信的服務窗口。
4.要做到寬容大度
寬容是一種人生智慧和美德，更是維系人與人之間的親密聯系的橋梁和紐帶。每個人的性格、風格都各不相同，對事情的想法和處理問題的方法也不一定一樣，古人說的好：海納百川，有容乃大。能夠很好地與有不同意見的人一道合作共事，需要寬容和大度。我們作為窗口服務人員首先要學會換位思考，尊重辦事人、包容辦事人，容納和尊重辦事人的不同意見、不同個性、不同習慣和不同文化，要有容人之短的胸懷，容人之異的肚量，努力建設一個和諧的服務窗口。
5.要做到理解溝通
理解是一種文化，一種集忍讓、溝通為一體的良好品格。它不是沒有立場、沒有原則的讓步，而是大事講原則，小事講風格。因此，窗口工作人員之間共事要做到不斤斤計較，不耿耿于懷，坦誠對待分歧，加強聯系溝通，發現問題相互提醒，發現不足相互補充，在合作中加強理解，在共事中相互磨合，在理解中求得和諧，努力建設一個團結的服務窗口。
6.要做到注重小節
小節就像一面鏡子，越是點滴小事，越能折射人的品質，反映人的思想境界、修養和靈魂。窗口服務人員在日常工作中，不能感情用事，不該辦理的堅決不辦，決不能錯誤的認為吃一點、喝一點、拿一點，都是一些是小節問題，殊不知，這些小節問題最終會授人以柄，成為某些懷有不良目的、牟取非法利益人的籌碼。因此窗口服務人員要時刻保持清醒的頭腦，凈化生活圈，管住小節，珍惜名節，重形象，講分寸，努力建設一個廉潔的服務窗口。
三、加強對房地產交易市場秩序的管理
一、全年工作目標完成情況
1、辦理各類房地產交易15095起，成交面積141萬平方米,實現房地產交易額25億元，為市級目標任務的178.57%。
2、積極推進經濟適用房和廉租住房建設，認真做好住房保障工作。目前我市正在落實的經濟適用房項目共2個24萬平方米，其中，*一期安置房項目15萬平方米已開工；*安置房工程8.98萬平方米，已完成招投標工作，計劃年底開工建設；*2萬平方米廉租房建設項目已開工。實現了經濟適用房20萬平方米、廉租房2萬平方米年內開工的目標。
3、全市共完成廉租住房保障5554戶，其中市區3800戶。倍受關注的大板樓危房改造項目進展順利，累計完成投資近億元，16棟多層還原安置房已全面開工建設，其中14棟已完成主體工程建設，部分棟號已完成主體工程驗收，預計春節前部分樓房可交付使用。
4、辦理房地產權證20740本，發證面積396萬平方米。房屋所有權登記率達93%以上，發證率達到91%以上，發證合格率達99%以上，均達到國家建設部部頒標準。
5、驗收物業管理小區24個，其中5萬平方米以上新建住宅區3個，實現了5萬平方米以上新建住宅區實施物業管理率達100%。歸集房屋專項維修資金2892萬元，歸集戶數13057戶，撥付專項維修基金98.74萬元，受益戶數達5948戶、面積45.72萬平方米。共維基金的歸集、使用、管理均符合省、市規定標準。
6、實施白蟻預防面積176萬平方米，為市級目標任務的160%，防治合格率達100%；完成房屋安全鑒定面積6.19萬平方米。
7、受理批準新拆遷項目6個，拆遷總建面3.18萬平方米，辦證準確率達100%。
8、實現安全生產無事故，計劃生育達標。
9、完成招商引資2000萬元，為市級目標任務的100%。
二、認真做好議案、提案辦理工作
全年共辦結人大議案、政協提案20件，其中，人大議案1件，政協提案19件。面商率、辦理率、滿意率均達100%。
三、工作成效
（一）國家宏觀調控政策得到較好貫徹落實，我市房地產市場持續健康發展
一是充分發揮房地產市場宏觀調控聯席會議作用，加強成員單位之間的協調配合，定期對房地產市場的市場準入、土地開發、建設成本、房貸政策等有關問題進行調研，加強市場動態分析，適時提出房地產市場運行分析與建議，為促進我市房地產市場發展建言獻策。一年來，共召開相關部門和開發企業座談會6次，上報市政府關于我市房地產市場狀況的分析報告4份，配合省建設廳完成有關房地產市場調研4次。二是加強商品房預（銷）售管理和網上登記備案制度，不斷提高市場銷售透明度，進一步完善了商品房預警機制。目前，我市商品房預（銷）售合同網上登記備案管理系統運行正常，工作穩定。通過一年多來的探索和實踐，加強各開發企業操作人員的培訓，現在所有開發企業的房源信息、銷售信息都已納入該系統進行備案管理。初步實現了供銷信息對稱，為廣大消費者提供了真實可靠的信息平臺。三是積極開展了房地產市場秩序專項整治。一年來，以打擊房地產開發、交易環節中違法違規行為為重點，工商、稅務、房管等部門密切配合，對商品房預（銷）售中的捂盤惜售、惡意炒作、哄抬房價等擾亂市場秩序行為，以及利用虛假信息、合同欺詐等損害購房者利益的行為進行了嚴厲查處。今年以來，共查處房地產違法經營案件26件，其中對7起房地產開發企業違規預（銷）售商品房行為實施了行政處罰，使我市房地產市場環境得到進一步凈化。四是開展二手房交易資金的托管業務，保障了交易雙方的利益。今年8月份，我市開展了房地產二手房交易資金的托管工作，保障了買方得以準時拿到了權證，賣方得以準時得到賣房資金，通過幾個月的運行，群眾反映很好。
（二）加快建設經濟適用住房和廉租住房,住房保障工作穩步推進
*年，住房保障工作被列為我市十八項民生工程之一，一年來，我局按上級部署，認真分析我市住房保障工作狀況，有針對性地制定了一系列落實措施。
一是加強組織領導，專門成立了住房保障機構，明確了住房保障工作職責，完善了市、縣（區）組織領導網絡，深入三縣、六區督促指導廉租住房保障目標責任完成情況。同時為提高業務工作人員素質，開展了全市廉租住房保障統計培訓。二是制定并公布實施了我市住房保障規劃，明確了今后二年我市住房保障工作目標。三是加大協調與監督力度，力推進經濟適用房建設。今年通過與發改委、國土局共同配合，安排經濟適用房項目三個共24.9萬平方米。目前正在落實的經濟適用房項目有2個24萬平方米，其中：*一期安置房項目15萬平方米已開工建設棟；*安置房工程8.98萬平方米，已完成招投標工作，計劃11月開工建設。四是加快推進*新村廉租住房項目建設。總投資3697多萬元的*新
村一期廉租住房建設項目進展順利。在蚌山區和相關部門的積極配合下，在較短時間內完成了小區規劃、單體方案、地質勘探、施工圖紙設計、建設工程規劃許可證辦理、建設工程招投標及征地工作，實現了年內開工的市級目標；同時，二期建設工程已上報省發改委申請立項并獲批準，用地賠付正在積極進行中。五是扎實推進廉租住房保障戶的審批審核工作。為進一步擴大保障面，不斷提高低收入家庭居住水平，調整了廉租住房保障面積標準，由原建筑面積10平方米，調整為13平方米。全年全市共保障“雙困戶”家庭5554戶，其中市區3800戶，發放租金補貼900萬元，超額完成省政府下達的3200戶的目標任務。并完成了市區所有新增戶檔案資料的審核工作，開展了蚌埠市城市低收入住房困難家庭的調查工作。
（三）進一步加大房改政策的落實力度，促進房改工作不斷深入
一是繼續抓好《蚌埠市深化城鎮住房發展改革，加快城鎮住房建設實施方案》和《蚌埠市住房補貼暫行辦法》的組織實施，通過對有條件發放住房補貼單位或具備領取住房補貼資格人員的審批發放，促進了住房分配貨幣化的開展。全年，共審批876名職工的住房補貼發放，應發補貼金額586萬元。至此，報經市房改辦審批的，向無房戶或住房未達規定標準的職工發放住房補貼共計8530.03萬元，惠及職工8719名。二是繼續推進存量公房出售工作。通過加強與市行政服務中心“窗口”的前后聯動，嚴格審批，全年審批出售存量公有住房51693.65萬平方米、927戶。至此，全市經房改辦審批出售的公有住房達76813戶、427.85萬平方米，有效地促進了房地產二級市場的繁榮。三是配合市紀檢監察部門，做好清房后續工作。按照嚴格執行政策，拾遺補缺，糾建并舉，常抓不懈的指導思想，妥善處理清房工作的遺留問題，進一步規范管理公有住房出售、集資建房、超標準租住公有住房等工作。為避免前清后犯，進一步完善審批手續，做到發現一起，糾正一起，建立起有效防范機制，通過清房促進房改工作的不斷深入。
（四）強化依法拆遷，穩步推進房屋拆遷工作
一是嚴格辦事程序，加強拆遷監督管理，制止違法拆遷行為。對6個在拆和8個安置房在建項目的拆遷安置補償資金實施撥付監管，沒有出現因監管不力而引起拆遷補償安置資金失控的現象；頒發拆遷許可證6件，批準拆遷建筑面積3.18萬平方米，拆遷445戶，房屋拆遷許可證辦證準確率100%；完成了新批拆遷項目房屋拆遷估價機構的選擇、確定工作，實施了拆遷評估工作過程的監管，對七家拆遷單位進行了年度資質審驗。二是組織草擬了《關于進一步明確區政府組織實施的城市棚戶區及舊住宅區改造項目有關手續辦理的意見》，經市政府常務會議研究通過并執行。三是進一步做好拆遷實施單位的業務培訓工作，先后對新船塘、衛校、張公山B區60余名拆遷工作人員進行了業務培訓，并頒發了拆遷上崗證。四是加大拆遷糾紛的調處力度，認真做好拆遷政策的宣傳貫徹工作。共接待群眾來訪咨詢150多人次,辦復群眾來信近10件有效維護了社會穩定。同時，做好行政復議、行政訴訟的應訴辦理工作，受理了衛校區域的13戶拆遷行政裁決申請，無行政敗訴案件。
（五）加大物業管理工作力度，推進物業管理健康發展
一是籌備召開了*年全市物業管理工作會議，總結了去年的物業管理工作，副市長張孝成作了重要講話，并與各縣分管負責領導簽訂了目標責任書，表彰了一批優秀物業管理小區和先進個人。會議的召開對于促進全市物業規范化管理，理清物業管理工作思路，促進各縣區上下聯動，形成物業管理齊抓共管的良好局面打下堅實的基礎。二是聯合市文明辦完成了對各區*年物業管理的目標考核，同時會同三縣及各區物業辦開展了*年物業管理目標落實情況大檢查，共檢查物業服務企業77家、物業管理項目121個。三是不斷加強對物業企業的監督和指導，嚴格按照我市物業管理招投標管理辦法，落實前期物業管理。全年辦理物業企業資質34家，其中新設立12家，核準11家，變更8家，外地備案3家。驗收物業管理小區24個，其中5萬平方米以上新建住宅區3個，即寶龍城市廣場一期、瑞城小區和新都花園，實現了5萬平方米以上新建住宅區實施物業管理率達100%。四是加大維修資金的管理力度。共歸集房屋專項維修資金2892萬元，歸集戶數13057戶，撥付專項維修基金98.74萬元，受益戶數達5948戶、面積45.72萬平方米。
（六）強化房屋安全監管，確保群眾生命財產安全
一是開展了雨季、汛期房屋安全大檢查，將全市危房監管任務分解到各房管分局，明確責任和目標，認真上報危房監管統計報表，基本做到對轄區危房監管率100%。二是主動與危房產權單位聯系，加大危房鑒定宣傳力度，開展房屋安全鑒定工作，督促危房產權單位實施排危解危措施。全年共完成鑒定面積6.19萬平方米，排除危房2萬余平方米。三是白蟻防治工作取得可喜成績。全年實施白蟻預防面積176萬平方米。四是加大危房集中改造的監管力度，確保大板樓危房改造項目順利實施。市重點民生工程大板樓危房改造（紅葉山莊項目）自今年4月開工以來進展順利。截止目前，施工面積7.46萬平方米，累計完成投資9363萬元。在規劃建設的23棟樓房中，16棟多層還原安置房，已全面開工建設，其中14棟完成主體工程建設，部分棟號已進行了主體工程驗收；5棟高層已開工建設，另外2棟高層即將開工建設。預計明年春節前多層房屋大部分可竣工交付使用，屆時部分拆遷居民可得到還原安置，將在寬敞明亮的新居內度過2009年春節。五是對全市集中改造的危房進行了梳理，初步提出了改造計劃和方案。治淮二村（水科院）危改項目規劃控制即將獲得批準，預計年前開工建設；老市委大院（唐家花園）5號樓危舊房改造舉步維艱，日前市政府已督促相關部門進一步實地勘察研究，將提出切實可行的改造方案；紡機廠宿舍危改項目正在緩慢進行之中；另外，華光長青住宅小區，涂山路682棟，大慶一村103、104棟及船廠宿舍等危改項目已批準立項，并開展危改前期準備工作。六是室內裝飾裝修管理工作有了新的突破。自*年8月以來，裝飾處對全市裝飾工程進行綜合檢查13次，為6家施工企業辦理了開工通知書，查處違規裝飾裝修7家，通過檢查，提高了裝飾裝修企業的安全意識和責任意識，進一步規范了房屋裝飾市場秩序。
（七）加強法制建設，不斷推進依法行政
一是制定了局系統*年法制工作意見以及“*”普法法制宣傳教育學習計劃，指導和督促各基層各單位抓好貫徹落實。
二是按照省建設廳和市法制辦要求，為局系統110余人辦理了安徽省行政執法證和安徽省執法監督證的年檢、換證工作。
三是認真做好規范性文件的審核工作。按照省建設廳要求，審核《安徽省實施〈中華人民共和國城鄉規劃法〉辦法（草案）》等規范性文件，并提出了修改意見。四是采取受理舉報與主動查處相結合，加大對違法行為的查處力度，督促當事人按鑒定意見進行整改，全年共受理各類舉報318起，辦結298起，辦結率達94%。五是依法及時受理、審理行政訴訟案件，從嚴辦案紀律，規范辦案程序，提高行政復議和行政訴訟案件的辦理質量和效率。全年共辦理行政訴訟、行政復議案件19起。
（八）扎實推進機關建設，努力提高工作效能
一是加強精神文明創建力度。制定了今年我局精神文明建設工作實施意見，明確了全年創建工作的指導思想、目標任務和保障措施。順利完成了市文明委對我局*年度精神文明建設目標責任的檢查。我局先后被評為安徽省第八屆文明單位、市文明創建工作先進單位。二是為方便群眾辦事，更好地為產權人服務，我局極為重視行業窗口建設，制定了文明禮貌用語，印制了各類辦件告知單向群眾廣為告之，同時，將各項辦理程序、要件、告知單、咨詢電話等在政府信息網上公布，隨時接受社會監督；為有效提高辦事效率，我局還為招商引資項目、破產企業等單位辦理產權手續開設了綠色通道，先后為鐵路分局、淮委開發公司等60家單位開展了上門服務。三是認真落實政行風熱線工作，做到領導、機構、人員三個落實，認真準備上線預案，認真解答群眾投訴建議，全年共解答和處理群眾投訴和咨詢70余件，對承諾下線后及時解答和處理的問題，能做到及時與投訴人見面，及時溝通、及時協調處理，對群眾的咨詢答復工作分別得到市廣播電臺、市糾風辦和投訴人的好評。四是認真落實市民熱線工作制。進一步健全了各項工作機制，加大了督辦和督查力度，努力為民辦實事辦好事。全年共辦理市政府網站市民心聲欄目的群眾咨詢投訴100多起。五是組織編制了本機關信息公開指南及信息公開目錄，建立健全信息公開工作制度，及時維護和更新公開的政府信息，充分發揮政府信息對人民群眾生產、生活和經濟社會活動的服務作用。
（九）基層組織建設進一步加強，干部職工的凝聚力進一步提升
一是局黨委以深入學習貫徹黨的十七大精神為主線,結合深入開展的“三個為什么”大討論為契機,進一步提高了黨員的自覺意識、服務意識，增強了基層組織的戰斗力和凝聚力。二是學習貫徹全市科長大會及有關文件精神，研讀《做最好中層》，教育干部爭作最好中層，為中層干部交流輪崗干部做好調查摸底工作。三是以黨風廉政責任制為抓手，明確了黨風廉政責任目標和措施，促進了黨員干部求真務實、勤政廉政、團結協作的工作意識的提高。四是充分發揮黨員干部的模范帶頭作用，積極向地震災區開展“獻愛心、送溫暖”活動，以繳納特殊黨費等形式共捐贈現金約10萬元及一批過冬新衣被，進一步增強了黨員干部的大局意識，激發了愛崗敬業的工作熱情，從而形成了全局心往一處想、勁往一處使的和諧工作氛圍。
關鍵詞:房地產交易市場;現狀;對策
近幾年來,我國房地產業蓬勃發展逐漸成為國民經濟和社會繁榮發展的支柱產業。然而,房地產市場卻屢屢出現房地產違規銷售、利用虛假合同套取銀行貸款、房地產交易虛假信息、炒賣房號、捂盤惜售、囤積房源等惡意炒作、哄抬房價行為,社會反響強烈,房地產市場備受詬病。房地產交易行為是房地產市場存在的根本,其重要性不言而喻。一旦發生房地產交易違規行為,直接影響到銀行資金安全以及各方面的經濟利益;影響到社會的穩定和社會主義和諧社會的構建;關系到國家行政機關的形象和聲譽;關系著房地產市場健康、穩定、有序地發展。因此,規范房地產交易行為將有利于社會穩定,維護國家行政機關形象,促進房地產市場發展,對房地產交易行為的研究具有重要的現實意義。a
一、我國房地產交易市場的現狀
房地產市場發展的關鍵環節是建立規范的房地產市場運行機制,通過加強房地產交易市場監管,規范交易行為可以促進房地產市場的健康發展。我國的房地產交易市場發展晚于國外,相應的運行機制還相對不完善。但是,隨著近幾年來房地產市場的迅速發展,圍繞著培育和發展房地產市場。規范市場交易行為,國家和各級政府、房地產部門進行了積極的改革、探索和實踐,逐漸建立起一套適合房地產交易市場的運行機制。
國家建立規范的房地產市場運行機制主要是從以下幾方面進行的:首先,在法制建設方面:國家根據實際的房地產市場發展,在不斷發現問題和解決問題的過程中建立起一套較為完善的用以規范房地產市場的法律、法規和規章,這一法律規范的形成在當前房地產市場發展過程中發揮了重要的指導和監督作用。
其次,在房地產市場管理體系方面:房地產市場發展初期整個市場處于混亂狀態,沒有相對成形的管理體系,顯然不利于房地產企業長遠發展。現在通過不斷地摸索逐浙建立起了涵蓋房地產企業的設立和管理、房地產項目開發、商品房預售和房地產交易、房地產登記和發證等市場運行環節的房地產市場發展操作機制。而且,房地產市場的信息化管理也逐漸開始盛行,這一舉措的實施極大地提高了信息傳遞的時效性和完整性。
再次,在執法力度方面:房地產市場逐漸升溫的后果是一系列違規行為的產生,為了規范市場交易行為,深化改革房地產交易市場運行機制,很多地方政府采取房產與工商聯手的方法,加大執法力度,定期開展房地產經紀組織專項執法檢查,強力監管.嚴格懲處。最后,誠信體系方面:將以往的交易流程透明化和程序化。房地產交易方面實行分級管理方式,市、區分級負責登記房地產交易,進一步完善房地產市場信息數據庫和預警預報指標體系;建立房產樓盤表、GIs地籍圖庫和權籍管理系統“三庫合一”的交易登記權屬管理信息系統,完善交易中心、受理大廳和服務窗口設藍;統一服務項目、辦件流程、收件內容、辦事時限、收費標準、制定文明守則,公開監督電話,推進服務承諾。
二、規范房地產交易市場的對策
(一)樹立正確認識
樹立正確的認識主要是針對房地產企業來說的.作為房地產交易市場上不可缺少的一方.房地產企業對規范房地產交易行為的正確認識是促進房地產交易行為規范化的一個關鍵環節。隨著房地產市場的迅速發展,人們對房地產市場的評價褒貶不一, 尤其是近幾年房價攀升的同時,房地產市場遭受的指責也在逐漸增多。究其原因,無怪乎房地產市場上存在著太多不規范行為.無可置疑的是在發展初期這種不規范行為造就一了一大批房地產企業的出現甚至成功,然而,這種現象在當時可以算得上是合理,但是在全球經濟化、購房者日趨成熟的現在無疑將成為致命的打擊.房地產企業作為行業中的一員必須樹立只有規范,才能發展的正確認識。我國的房地產業正步入一個轉型期,房地產企業的新的游戲規則正在逐漸形成,房地產市場要獲得長遠的發展必須規范化。
(二)強化法制建設
“無規矩不成方圓”,要規范房地產市場不是單純的思想上樹立正確認識,口頭上說說就可以的.要保證交易行為規范化,必須強化相應法制的建設。一方面完善立法.近幾年,房地產市場上頻現“炒房熱”“捂盤惜售”等問題,房產投機者更是層出不窮,社會影響極為惡劣,雖然相關的管理部門也做過相應的調查和處理。但是卻經常因為缺少相應的法律法規、房地產市場上取證較為困難、處罰力度過小、操作麻煩等問題,經常是不了了之,管理者處于相對尷尬的境地,心有余而力不足。因此,必須建立完善房地產市場交易法規,簡化操作過程,加大懲處力度,做到有法可依;另一方面要強化執法。當前房地產市場的地方保護主義色彩過于濃重,某些地方甚至國家的發展主要依賴于房地產業,必然會出現過于強調保護和發展房地產企業的現象,直接后果是房地產企業有恃無恐違規行為時有發生。因此,要規范房地產交易市場行為,政府首先要端正態度,加強執法力度,切實負起責任。
(三)規范道德行為
從思想上筑牢違法違紀的防護堤思想是行為的根源,行為是思想的反應。正確的思想是規范行為的根本,只有擁有正確的思想才可以有效預防和杜絕違法交易行為的出現。為了規范房地產交易行為,房地產交易從業人員首先要從思想上筑牢違法違紀的防護堤。具體來講,要求從業人員樹立正確的世界觀、人生觀和價值觀。秉持服務大眾,維護消費者利益的思想;就交易機構而言,可以組織交易從業人員定期接受先進思想教育,加強思想政治修養。
(四)規范市場行為
從技術上防范各種違法交易行為對當前房地產交易行為的監管過于滯后“治標不治本”。要規范市場行為,必須將規范的位置前移。加大對交易行為源頭的管理,從根源上進行監管。一方面,推行房產權證加密措施.加大該措施的宣傳力度,使購房者明白此種方式是為了保護其正當權益進而接受該措施。另一方面,完善房地產交易的信息化平臺的建立。引導各房地產交易市場信息平臺的完善,設立專門的機構和人員負責信息平臺的建立和完善,確保房產交易信息及時正確錄入。通過上述兩種方式可以增強整個交易市場的防范能力,有效避免房地產交易市場上的虛假登記、虛假登記現象的發生。
(五)規范從業行為
從提高從業人員綜合素質著手房地產交易的從業人員作為市場行為的主要實施者,其綜合素質的提高有助于進一步規范從業行為 提高從業人員的綜合素質可以從以下方面進行:一是從業人員嚴格依法辦事。市場經濟法制化的現在,房地產市場也不例外,從業人員要嚴格樹立法律意識,按照相關的法律、法規辦事,做到有法必依,違法必究。二是從業人員要嚴格自律。房地產從業人員要牢記自己的職責,注意自身形象,切實做到服務群眾,恪盡職守。三是相關機構設定相應的獎懲制度。對遵守法規、切實履行自身責任的從業人員予以津貼補助、發放獎金等:對那些懲罰,以損害消費者利益為代價牟取私利的人員則予以警告、處分、甚至吊銷其從業資格等。
(六)規范監管行為,不斷推進房地產交易市場的體制和制度創新
當前房地產交易市場的運行體制還不夠完善,需要不斷推進房地產交易市場的體制和制度創新。首先,發揮人民群眾的監管作用。房地產市場之所以備受詬病,很大程度是由于未能發揮廣大人民群眾參與其中發揮其監管作用。建立房地產交易服務網,實行房地產登記資料公開查詢機制,確保廣大人們群眾能夠實時了解到房地產交易的情況,從而發揮人們群眾的監督作用;其次,充分發揮紀檢、檢查機關的監督作用。紀檢、檢查機關要切實關注房地產交易市場的行為,一方面,采取措施預防違法行為的發生;另一方面,嚴格打擊市場上的欺詐活動,一旦確定行為損害了群眾的利益堅決依法處理,并且實行責任追究,絕不包庇。通過推進和完善房地產交易市場的體制和制度,遏制房地產交易中的違法行為,促進房地產市場的健康有序發展。
三、結束語
房地產市場交易行為規范化是房地產市場發展的趨勢,房地產市場要發展必須規范交易行為。房地產市場交易行為的規范不是一朝一夕就能完成的,必須得到社會各界的廣泛支持,只有這樣才能實現房地產市場的長遠發展,使房地產業作為支柱產業長久地存在下去。
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一、進一步提高對整頓規范房地產交易秩序重要性的認識
整頓規范房地產交易秩序，對于維護消費者合法權益，穩定住房價格，促進房地產市場持續健康發展，具有十分重要的意義。各地和市各有關部門要從實踐“*”重要思想和
落實科學發展觀的高度出發，切實把思想統一到國務院的決策部署上來，堅持深化改革和加
強法治并舉，堅持整頓規范和促進健康發展并重，不斷加大對房地產交易環節違法違規行為查處力度，進一步強化制度建設，努力營造主體誠信、行為規范、監管有力、市場有序的房地產市場環境。
二、切實加大房地產交易環節違法違規行為的整治力度
（一）加強商品房預售許可管理。房產管理部門要按照法定程序和許可條件，嚴格把好商品房預售許可關。房地產開發企業取得預售許可證后，應當在10日內開始銷售商品房。未取得商品房預售許可證的項目，房地產開發企業不得非法預售商品房，也不得以認購（包括認訂、登記、選號等）、收取預定款性質費用等各種形式變相預售商品房。對房地產開發企業未取得預售許可證而非法預售或變相預售的，房產管理部門應依照《城市房地產管理法》和《城市商品房預售管理辦法》（建設部令第131號）等法律法規進行查處，責令其限期整改；對拒不整改的，要從嚴查處，公開曝光，直至取消開發企業資質。
（二）加強對商品房預（銷）售活動的動態監管。市房產管理部門要進一步健全商品房預（銷）售合同網上即時備案系統和房地產交易信息公示制度。商品房基本情況、銷售進度、權利狀態等預（銷）售信息應及時、全面、準確的在網上備案系統和銷售現場進行公示。對房地產企業虛假信息、炒賣房號、捂盤惜售、囤積房源等惡意炒作、哄抬房價，或者房產企業縱容、雇傭工作人員炒作房價，擾亂市場秩序的，房產、價格、工商管理部門要按各自職責依法從嚴查處。嚴禁將購買的未竣工預售商品房再行轉讓。房產管理部門要按照《商品房銷售管理辦法》（建設部令第88號）有關規定，加強對商品房銷售人員的培訓和管理，對違規從事商品房活動的單位和人員，要從嚴處理。
（三）加強房地產廣告管理。未取得商品房預售許可證的房地產項目，不得商品房預售廣告。廣告單位要對房地產廣告內容的真實性進行必要的審查，杜絕虛假廣告和其他違法違規廣告。對未取得預售許可證預售廣告的，承諾售后包租、返本銷售的，廣告中有關房地產項目名稱、面積、價格、用途、位置、周邊環境、配套設施等內容虛假違法的，由工商、價格、房產管理部門依照《城市房地產管理法》、《廣告法》、《價格法》以及《城市商品房預售管理辦法》、《禁止價格欺詐行為的規定》（發改委令第15號）、《房地產廣告暫行規定》（國家工商總局令第71號）等法律法規，予以嚴肅處理。
（四）加強房地產展銷活動管理。工商行政管理部門要會同房產管理部門加強對房地產展
銷活動的管理，嚴格展銷許可的審查和監管。工商行政管理部門要審查展銷活動主辦方資格，房產管理部門要審查參展企業的信用情況和參展房地產項目的合規情況。有嚴重違法違規不良記錄的房地產企業和不具備預（銷）售條件的商品房項目，不得參加展銷活動。
（五）加強商品房預（銷）售合同管理。房地產開發企業要統一使用建設部和國家工商總局監制的《商品房買賣合同》示范文本，與購房者簽訂商品房預（銷）售合同。房地產開發企業在制定商品房銷售合同格式條款時，不得免除自己責任、加重購房人責任或排除購房人合法權利。商品房買賣合同示范文本及格式條款應在訂立合同前向購房人明示。房產管理部門應嚴格預售合同登記備案制度，落實購房“實名制”。對房地產銷售過程中實施合同欺詐，利用虛假合同套取銀行貸款、偷逃稅款等違法違規行為，房產管理部門可暫停辦理其商品房網上簽約、合同登記備案等房產交易手續；工商行政管理部門要加大對合同違法和侵害消費者權益行為的查處力度；構成犯罪的，移送司法部門處理。
（六）加強房地產經紀管理。凡從事房地產經紀活動的經紀機構及其分支機構，要向工商行政管理部門申領營業執照，并在一個月內到房產管理部門辦理備案。房地產經紀人承辦經紀業務，應當采用房產、工商管理部門制定的房地產經紀合同示范文本，并附有執行該項經紀業務的房地產經紀執業人員的簽名。對房地產經紀人利用虛假信息騙取中介費、服務費、看房費等費用，在買賣過程中賺取差價等違規行為，由房產、價格、工商管理部門依據各自職責，依法查處或聯合予以查處。
三、認真落實各項措施，深入開展整頓活動
（一）深入開展專項整治活動。從9月份起，用一年左右時間，在全市范圍內集中開展房地產交易秩序專項整治活動。各地和市房產、價格、工商管理部門要認真制定整治工作方案，明確時間要求，細化工作任務，落實工作責任。對專項整治工作中查出的問題，要積極督促整改；整改不力、群眾反映強烈的，要予以通報批評。
（二）暢通舉報投訴渠道。市房產、價格、工商管理部門要通過開設專項整治熱線電話等方式，方便群眾投訴，加強社會監督，及時發現和查處房地產交易環節的違法違規行為。各級領導干部不得利用職權干預房地產交易活動。
（三）建立房地產交易誠信機制。市房產管理部門要進一步健全房地產交易信息服務平臺，及時、準確、公開相關信息。房地產企業及其執（從）業人員的失信行為情節嚴重的，要通過新聞媒體予以曝光。市房產、價格、工商管理部門要建立對房地產交易環節違法違規行為的監督和懲戒機制。
關鍵詞：房地產交易登記；檔案管理；存在問題；解決對策】
中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A
隨著我國改革進程的不斷深入，我國房地產業蓬勃發展，房地產交易市場日趨活躍，由此導致了房地產交易登記業務的不斷拓展。而在房地產交易登記中，房地產交易登記檔案十分重要。它指的是房地產所在地相關機關進行交易登記時形成的具有一定使用價值的資料，這種資料以不同的載體形式呈現出來，具有法律憑據性。房地產交易登記檔案對于之后的城市建設規劃、相關部門進行房地產清查、房地產糾紛解決等提供了重要的參考資料。有鑒于此，相關房地產交易登記機構要積極強化對檔案的管理和對內容的更新，從而充分發揮房地產交易登記檔案的服務功能。
1.當前我國房地產交易登記檔案管理存在的問題
房地產交易登記檔案作為房地產業一類重要的檔案資料，它承載著房地產交易市場最為直接也最為有效的信息，積極對其進行管理和利用，不僅可以避免檔案資源的浪費，也為國家對房地產交易市場的宏觀調控做出貢獻，同時為居民生活提供了服務，為人們查詢房產交易信息提供了方便。但是，當前我國房地產交易登記管理工作中存在的問題逐漸凸顯，包括房地產交易登記信息開放程度不夠、房地產交易登記檔案管理人員專業素質不高以及缺乏一套行之有效的統一房地產交易登記信息檢索系統等，筆者現就此具體說明：
1.1房地產交易登記信息開放程度不夠
房地產交易登記檔案包含相關房地產交易市場的眾多信息，這些信息對于科研機構、國家機關、普通房產商及普羅大眾都具有十分重要的作用。只有充分利用這些信息才是建立房地產交易登記檔案的初衷與價值。然而，當前我國房地產業發展不成熟，房地產交易登記檔案開放程度極低，加之房地產交易市場是一個典型的賣方市場，導致房地產開發商根本無需通過對交易登記檔案信息進行利用從而開發市場，普通購房族及民眾卻不能獲取這些房地產交易登記檔案資料與信息。
1.2房地產交易登記檔案管理人員專業素質不高
隨著科學技術的不斷發展，現代信息技術進程不斷加快，房地產交易市場也接受了信息化的改造。其中，交易登記檔案管理包括了檔案的收集、檔案的整理、檔案的保管、檔案的信息檢索及檔案的信息利用等，這就對相關檔案管理人員的信息技術能力及信息洞察力提出要求。然而，當前我國房地產交易登記檔案管理人員綜合素質以及工作能力并不足以與不斷發展的現實相適應。
1.3缺乏一套行之有效的統一房地產交易登記信息檢索系統
當前，我國大部分地區的房地產交易登記檔案管理系統都已實現了信息化，但是這些檔案管理往往具有地域性及單一性的特點，房地產交易登記檔案的信息檢索受到區域性的限制，全國目前也并未形成一套行之有效的統一檔案信息系統，因而導致信息檢索的結果不如人意，信息質量不高。
2.進一步加強房地產交易登記檔案管理的對策與舉措
如何進一步加強房地產交易登記檔案管理，使其發揮應有的作用，從而為科研機構、國家決策、房地產交易市場以及普通大眾所服務，這是當前房地產交易登記檔案管理中亟需解決的問題。針對目前房地產交易登記檔案管理中出現的諸多問題，其中相當部分的原因是由于我國房地產交易市場是一個典型的賣方市場，加之房地產檔案管理的相關立法不夠完善以及房地產交易登記檔案管理人員在信息化進程中應對能力過低等。由此可知，完善這些方面的問題才能對我國當前房地產交易登記檔案管理工作有所裨益，筆者就此提出了相關建議，包括健全相關房地產檔案管理立法并嚴格執行相關立法、積極提高現有房地產交易登記檔案管理人員的綜合素質以及積極建立完善房地產交易登記信息檢索系統等，現具體闡述如下：
2.1 健全相關房地產檔案管理立法，嚴格執行相關立法
針對上文所述的房地產交易登記信息開放程度不夠的問題，筆者認為應該積極完善相關房地產交易登記檔案管理的立法，對現行的檔案查閱、檔案收集、檔案整理、檔案保管等制度有所完善，針對新時期出現的一些問題制定一些新的制度，使得房地產交易登記檔案管理的體系更加完善。此外，針對這些立法應該予以嚴格實施，有步驟地改善我國房地產交易市場的賣方主導這一現狀，逐漸緩解市場供求關系，從而使房地產交易登記檔案管理更好地發揮作用。
2,2 積極提高現有房地產交易登記檔案管理人員的綜合素質和專業水平
隨著科學技術的迅猛發展，尤其是數字信息化進程的加快，加上房地產交易登記檔案管理業務不斷拓展，使得現有房地產交易登記檔案管理人員需要不斷提高其綜合素質和專業水平。有鑒于此，應該積極提高檔案管理人員對信息技術的駕馭水平，打造一支精通現代信息技術的業務隊伍，從而實現房地產交易登記檔案的數字化和信息化。此外，應該積極為相關管理人體提供培訓與學習的機會，在引進先進技術設備的同時增強整個檔案管理隊伍的服務水平與專業能力，更好地做好房地產交易登記檔案管理工作。
2.3 積極建立與完善房地產交易登記信息檢索系統
房地產交易登記機關應該積極利用計算機等現代科學技術為房地產交易登記檔案管理服務，建立一套統一的、成熟的、全國范圍內的房地產交易登記信息檢索系統，克服地域性與單一性的缺陷。通過行政命令等政策性文件對房地產交易登記信息數據庫的建設提供支持，從而對房地產交易市場檔案歸檔標準以及相關檢索目錄規范進行統一，從而提高檔案搜索以及信息收集的質量。
3.結語
綜上所述，針對當前我國房地產交易登記管理工作中存在的問題，諸如房地產交易登記信息開放程度不夠、檔案管理人員專業素質不高以及缺乏一套行之有效的統一房地產交易登記信息檢索系統等，筆者從多個方面提出了解決對策，包括健全相關房立法并積極執法、提高檔案管理人員綜合素質以及建立房地產交易登記信息檢索系統等，旨在為我國房地產業的發展做出貢獻。
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首先,我代表__市房地產交易秩序整治工作小組對省建設廳、省物價局、省工商局聯合檢查工作組的各位領導來我市檢查指導工作，表示熱烈的歡迎和衷心地感謝！根據《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》（[20__]37號）和《關于進一步整頓規范房地產交易秩序的通知》（建住房[20__]166號）文件精神，按照《關于印發全省房地產交易秩序專項整治工作方案的通知》（蘇建房[20__]407號）要求，我市在房地產交易秩序專項整治工作上，堅持“點面結合,防治并重”，不斷加強對房地產市場交易行為的監管，取得了階段性成效。現將我市房地產交易秩序專項整治工作情況匯報如下：
一、20__年以來房地產交易秩序專項整治工作的基本情況
按照國家和省整頓房地產交易秩序相關文件統一部署，我市建設、物價、工商三部門認真學習貫徹房地產交易秩序專項整治的精神，召開專題會議，研究分析我市房地產市場交易實際情況，討論落實我市專項整治方案和重點工作，通過近半年的努力，我市的房地產市場交易秩序階段性成果明顯，自專項整治工作開展以來，共查處了商品房違規銷售3起，不規范廣告20余起，違反商品房“一價清”行為1起，共進行約35.6萬元行政處罰，下達了整改通知書30余份，有效地落實了房地產交易環節的各項制度和措施。我市在房地產交易秩序整治活動中主要做好以下幾個方面的工作：
（一）建立機構，扎實推進專項整治工作迅速開展。自20__年9月6曰三部委電視電話會議召開后，我市高度重視，迅速行動，早于全省近一個月時間在全市開展房地產交易秩序專項檢查。市建設局、市工商局、市物價局聯合成立專項整治工作協調小組，市建設局分管局長任組長，市物價局、工商局分管局長任副組長。協調小組辦公室設在市建設局房管處，市建設局、市物價局、市工商局相關處室同志參加辦公室工作。同時要求各縣參照市區工作機制制定整治工作方案，有計劃分步驟扎實開展房地產交易秩序專項整治，切實把整頓和規范房地產交易秩序工作落到實處。目前，各成員單位分工明確，配合密切，協調順暢，專項整治工作進展順利。
（二）周密計劃，制定詳細的專項整治工作方案。我市的專項整治活動共分為四個階段：第一階段（20__年9月6曰-30曰）宣傳發動、部署安排階段。制定下發了《__市房地產交易秩序專項整治工作方案》，市建設、物價、工商等部門成立專項整治工作領導小組，建立健全違法、違規問題的處理機制，并建立方便快捷的投訴渠道。第二階段（20__年10月-20__年3月）自查自糾與督查階段。建設、物價、工商三部門根據專項整治的要求進行自查、自糾，并督查各縣管理部門落實專項整治的各項工作。對發現的問題自行整改，對查處的案件按照有關規定進行處理。第三階段（20__年4月—20__年7月）總結經驗、鞏固成果階段。建設、物價、工商部門根據專項整治的情況寫出總結報告分別報省建設廳、省物價局、省工商總局。以專項整治工作領導小組名義召開一次工作座談會。對第二階段的工作進行總結，推廣好的經驗和作法，提出規范房地產交易秩序的有關政策措施。繼續鞏固房地產交易信息公示制度，完善的房地產市場監管機制。第四階段（20__年8月—20__年9月）推進制度建設、建立長效機制階段。總結房地產交易秩序整治的工作經驗，研究規范房地產交易秩序的下一步工作。通過制定政策、出臺法規的方式將有效規范房地產交易秩序的做法固定下來，推進房地產交易的制度建設、建立房地產交易規范發展的長效機制。目前第一、二階段工作已告一段落，依據省、市的文件精神和部署，下一步繼續加大力度推進房地產交易專項整治工作的開展，認真做好第三階段的工作，并做好轉段銜接工作。
（三）明確分工，深入專項整治的各個重點環節。根據全省房地產交易秩序活動安排意見，我市重點開展了查處整治商品房預售許可管理、商品房預（銷）售活動的動態監管、房地產廣告管理、房地產展銷活動管理、商品房預（銷）售合同管理、房地產經紀管理等六個方面的活動內容。市建設局從商品房預售許可管理、商品房預（銷）售活動的動態監管、商品房預（銷）售合同備案、房地產經紀人員職業資格管理等方面入手；市物價局從房地產價格成本構成及相關收費的監督管理等方面入手；市工商局從房地產展銷登記管理、房地產廣告管理等方面入手，加大了各自行業監管的工作力度；同時三部門聯合執法，加強房地產交易秩序各類違法違規行為的查處，對全市進行了大規模、集中拉網式排查。
（四）加強宣傳，營造濃厚專項整治活動氛圍。一是召開專題會議，加強宣傳。為使本次專項整治活動取得實效，9月15曰我市召開了全市房地產交易秩序專項整治大會，市建設局分管局長作了動員講話，就本次
整治活動的意義、目的、檢查內容和具體活動安排作了專題部署。建設、物價、工商三部門還公布了投訴舉報電話，歡迎廣大消費者積極參與投訴和舉報。二是利用輿論媒體營造聲勢。與__曰報社聯合開展房地產開發企業“誠信宣言”活動，引導企業依法經營，推出了一批有實力、講誠信的開發企業、中介企業和樓盤，為消費者豎起了一座購房指示牌，切實保護了消費者合法權益。三是為市民咨詢、投訴設立了“快速通道”和交流平臺。認真做好網上__和__建設信息網投訴咨詢工作，并在建設“12319”投訴熱線基礎上，將辦公室和手機號碼公布給投訴人。在處理各項投訴中始終堅持“以人為本，高效快捷”的指導思想。20__年受理房地產交易秩序方面的電話投訴110件、網上__投訴89件，受理投訴25件、來訪320人次。
二、開展房地產市場交易秩序整治工作以來取得的成效
市建設、工商、物價三部門按照《__市房地產交易秩序專項整治工作方案》要求，通力合作、周密部署、分項排查，把握房地產交易秩序專項整治工作重點，圍繞房地產交易中容易發生違法違規的關鍵環節和重點部位扎實開展各項整治工作，目前我市房地產交易秩序整治工作已取得一定的成效。
（一）建設部門加大房地產交易違規行為查處力度
一是查處無預售許可證銷售商品房行為。市建設局在專項檢查中發現__市金谷房地產開發有限公司開發的云峰帝景項目，在未取得商品房預銷售許可證情況下擅自進行商品房預售活動，市建設局依據《房地產開發經營管理條例》對其處以2萬元罰款；泗陽縣建設局發現__市恒生房地產開發公司開發的清華園變相收取訂房款34.5萬元，違規面積約1.8萬平方米，立即責令其停止預售，退返所收訂金。
二是查處《商品房買賣合同》不規范行為。沭陽縣建設局對東方名都、長江家園、祥和花園等項目合同中分攤面積和套內面積未寫明、沒有明確約定公共部分歸業主所有等違規現象責令限期改正；鹽城澤園房地產開發公司泗陽分公司未按規定使用示范合同文本，泗陽建設局已責令其整改到位，并在全行業內予以通報。
三是加大對商品房交付使用的監管力度。我市__市強盛房地產開發有限公司開發建設的青華花苑項目在未進行竣工驗收備案的情況下擅自交付商品房，市建設局依照《房地產開發經營管理條例》對其進行10萬元的行政處罰。
四是加大對房地產評估機構監管力度。認真貫徹落實建設部、中國人民銀行《關于加強房地產估價監管有關問題的通知》精神，20__年1月25曰，市建設局召開全市房地產評估機構專題會議，結合當前評估市場評估報告不規范等現象提出相關整頓要求，加強對房地產評估機構的監管力度，并在市區對評估機構實行評估報告留存登記制度。
(二)工商部門加大房地產廣告和經紀機構違規行為查處力度
由市工商局牽頭，組織縣區局、基層分局工商部門采取三級聯動的方式，通過媒體監督、群眾舉報、曰常巡查以及集中整治等多種途徑，共立案查處房地產違法廣告案件20多件，罰沒款達23.6萬元。
一是嚴肅查處廣告中的違法違規行為。__潤城置業有限公司在未取得房地產開發資質和預售許可證情況下，濱河名城房地產預售廣告案等5件違法廣告，被罰沒款4.3萬元。沭陽縣恒通房地產開發公司內容為“開盤3天銷售率達65、開盤4天銷售率70”的虛假廣告宣傳和有關房地產位置、周邊環境等虛假廣告宣傳案件4件，被罰款7.8萬元；另外，查處了未經登記擅自戶外，并在廣告中使用“最佳、絕版、升值潛力、投資回報”等房地產開發企業9家，罰款11.5萬元。
二是加強房地產經紀違規行為監管。針對市區房產中介投訴較多的現象，宿城工商分局充分發揮12315投訴舉報網絡作用，公布舉報電話，加大宣傳力度，重拳出擊，集中查處房地產中介違法欺詐行為，取締無照經營戶10戶，查處利用虛假信息騙取中介、服務、看房費等中介4家，罰沒款800元。
（三）物價部門加大房地產價格監管力度
一是推行住宅商品房強制“成本認證”制度。從3月1曰開始在全市推行的“住宅商品房成本認證制度”，對所有開發銷售經濟適用房和普通住宅商品房（含多層和高層）實行成本認證（別墅型高檔住宅、商業用房履行成本備案手續）。這項措施實施以來，共有7家開發商參與認證。進行成本認證達到了一舉三得的效果：價格部門、建設部門按月對認證結果進行匯總、分析，提供政府調控房地產市場決策參考；稅務部門也可依據認證資料加強稅收征管工作；開發企業可以根據成本認證結論，結合市場供求，合理制定商品房銷售價格。
二是堅決查處違反“一價清”行為。我市在商品房開發企業中推行商品房銷售“一價清”制度，開發企業在銷售商品房時，必須在銷售窗口標明最終銷售價格，房地產開發企業不得在商品房銷售價格之外收取未經價格主管部門批準的任何費用。此次檢查中，泗洪建設局發現__市富園房地產開發有限公司將應該由企業繳納的測繪費，轉嫁到業主頭上的違規行為，立即下發整改通知書，責令其立即更正。
三、率先開展房地產專項執法監察，切實維護房地產市場秩序
今年2月28曰，我市紀委、監察局會同國土、規劃、建設、審計、國稅、地稅、財政等部門在全國率先啟動了房地 產市場專項執法監察工作，比國家八部委召開全房房地產秩序專項整治提前1個月。為保障本次專項執法監察工作的順利開展，我市專門成立了房地產市場專項執法監察工作領導小組，并從成員單位抽調人員集中辦公，各縣（區）和市各相關部門也分別成立了領導小組并明確專人負責，認真抓好落實，并將20__年1月1曰至20__年12月31曰全市新增建設用地房地產開發項目全部列入執法監察范圍，重點對這些項目的用地受讓方式、用地規劃、建設規劃、規費繳納、稅收征繳、銷售許可、市場秩序等方面開展執法監察。目前此項工作進展有序，階段性成效明顯，全市20__年至20__年房地產開發項目613個，存在問題項目253個，通過自查自糾，已經整改到位項目75個，追繳土地出讓金3.29億元、追繳各項規費1922.68萬元，并扣押了價值20__萬元房產、移交司法機關追繳土地出讓金案件2件、收回土地4宗，追繳稅收393.26萬元。
四、存在的主要問題
通過企業自查、基層排查以及整頓規范房地產交易秩序領導小組的抽查情況看，我市認真貫徹房地產市場宏觀調控政策措施，在整頓規范房地產交易秩序方面，做了一定的工作，取得了一定的效果，房地產交易秩序有所好轉，群眾滿意度有所提升。但是，我們也清醒地認識到，房地產交易秩序不規范的問題還沒有得到根本解決，主要表現在：一是房地產交易中還存在侵害群眾合法權益現象，各相關部門領導對專項整治工作的認識和重視程度上還應加大；二是各縣區的房地產交易秩序整治工作效果還不太平衡，工作力度、工作措施有待深化；三是房地產中介市場秩序整治力量投入不足，整治效果不明顯；四是針對房地產竣工交付中時有發生的違規現象，必須進一步規范開發企業竣工交付使用行為。五、下一階段工作打算
（一）鞏固階段性成果，總結好的經驗和作法。我市建設、物價、工商三部門將在鞏固前一階段交易秩序專項整治工作成果的基礎上，明確部門職責，加大管理力度，同時加強部門協調溝通，實行部門間信息資源共享，交流好的經驗和作法，把整頓和規范房地產交易秩序作為一項長期工作，堅持不懈地抓好，做到目標不放、力度不減、繼續深化，切實做好第三階段的工作。通過對一批典型案例查處和曝光，震懾各種違法違規行為，規范房地產交易中各種市場主體依法誠信經營，切實保護消費者的合法權益。
（二）聯合“十一部門”開展全市房地產市場秩序專項整治工作。按照國家八部委4月6曰召開的全國房地產市場秩序專項整治工作電視電話會議精神，近期，市建設局將牽頭組織市工商、物價、稅務等十一部門圍繞房地產開發建設和交易中容易發生違法違規、權錢交易等問題聯手開展一次規模大、范圍廣、力度強的房地產市場秩序專項整治活動，以強化我市房地產市場監管力度，依法打擊房地產開發建設、交易、中介等環節的違法違規行為。
第一條 為了加強城市房地產交易市場管理，維護房地產交易市場秩序，保障房地產交易當事人的合法權益，促進房地產業的健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》等有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本條例。
第二條 凡在本市城市規劃區國有土地范圍內（含開發區）進行房地產轉讓、租賃、抵押、典當、交換及其他房地產經營和管理均應遵守本條例。
第三條 市人民政府房產管理部門是本市房地產交易市場的行政主管部門。市房地產市場管理部門負責房地產交易市場的管理工作。
旗縣、郊區房產行政管理部門主管本行政區域內的房地產交易市場工作。
旗縣級以上人民政府土地管理部門負責土地使用權轉讓、出租、抵押等的權屬管理和監督檢查。
工商、稅務、物價、財政、國有資產、建設、公安、金融等部門按照職權劃分，各司其職，配合房產行政主管部門做好房地產交易市場管理工作。
第四條 房地產交易應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則。
第五條 房地產交易活動必須在依法設立的房地產交易市場進行，并由房地產市場管理部門辦理交易手續。
當事人辦理房地產交易手續時，必須如實申報成交價格，并按規定繳納稅費。
第六條 房地產交易市場管理部門和管理人員要履行職責，依法辦事，接受社會監督，保護當事人的合法權益，任何單位和個人有權對其違法行為進行檢舉和揭發。
第二章 房地產轉讓
第七條 本條例所稱房地產轉讓，是指房地產權利人通過合法方式將其房地產權屬轉移給他人的行為，包括：
（一）買賣房地產的；
（二）贈與、繼承、分析房地產的；
（三）以房地產作價入股、與他人成立企業法人的；
（四）一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發經營房地產的；
（五）企業被收購、兼并、合并涉及房地產權屬隨之轉移的；
（六）以房地產抵債的；
（七）法律、法規規定的其他情形。
第八條 有下列情形之一的房地產，不得轉讓：
（一）無合法權屬證件的；
（二）權屬有爭議的；
（三）依法收回土地使用權的；
（四）司法機關、行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；
（五）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；
（六）商品房預售，未取得《商品房預售許可證》的；
（七）出典房屋典期未滿的；
（八）在依法公告拆遷范圍內的；
（九）法律、法規規定不得轉讓的其他情形。
第九條 以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，屬于房屋在建工程的，必須完成開發建設投資總額的百分之二十五以上；屬于成片開發土地的，必須形成工業用地或者其他建設用地條件。
轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。
第十條 以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，按照國務院有關規定辦理土地使用權出讓手續，補交土地使用權出讓金；按照國務院規定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當將土地收益上繳國家財政或者作其他處理。
第十一條 房地產權利人轉讓共有房地產時，應當征得其他共有人的書面同意。在同等條件下，其他共有人有優先受讓權。
房地產權利人轉讓租賃期限未滿的房地產時，應當提前三個月書面通知承租人。在同等條件下，承租人有優先受讓權。
房地產權利人轉讓已設定抵押的房地產時，必須征得抵押權人書面同意。
第十二條 房地產拍賣，必須由房地產市場管理部門負責組織，并由其委托的拍賣機構進行，其他任何單位和個人不得組織房地產拍賣。
第十三條 商品房預售，必須符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；
（四）向旗縣級以上人民政府房產行政管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
商品房預售，應當進入房地產市場掛牌交易。
商品房預售人應當將預售合同報房產管理部門和土地管理部門登記備案。
第十四條 商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設，并由房地產市場管理部門會同金融部門監督。
第十五條 已預售的商品房再轉讓，當事人應當辦理轉讓登記手續。未辦理轉讓登記手續的，商品房預售單位不得為購房者更名。
第十六條 已預售的商品房，除國家規定允許調整售價外，商品房預售單位不得變更商品房預售合同約定的商品房售價。
已預售的商品房除不可抗力因素外，應當按照合同約定日期竣工交付使用。
第十七條 房地產開發企業不得進行虛假廣告宣傳，商品房預售廣告中應當載明商品房預售許可證明的文號。
廣告主和廣告者不得未取得《商品房預售許可證》的商品房預售廣告。
第三章 房屋租賃
第十八條 本條例所稱房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
下列行為也應視為房屋租賃：
（一）提供房屋由他人承包經營的；
（二）將房屋內的柜臺、櫥窗、鋪位等設施、設備出租給他人就地使用的；
（三）以聯營、入股等形式將房屋提供他人使用，只獲得固定收益，不負盈虧責任的。
第十九條 有下列情況之一的房屋，不得出租：
（一）無房屋所有權證或者權屬有爭議的；
（二）經房產管理部門鑒定為危險房屋的；
（三）已設定抵押，未經抵押權人同意的；
（四）共有房屋，未經其他共有人書面同意的；
（五）司法機關或者行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；
（六）在依法公告拆遷范圍內的；
（七）法律、法規規定不得出租的其他情形。
第二十條 房屋租賃，出租人必須到房地產市場管理部門申領《房屋租賃證》。《房屋租賃證》實行年檢制度。
第二十一條 房屋租賃，當事人應當簽訂國家統一文本的房屋租賃合同，并在合同簽訂之日起十五日內向房產管理部門登記備案。
第二十二條 承租人承租的房屋，經出租人書面同意并就收益分配協商一致可以全部或者部分轉租。轉租人與受轉租人應按本條例規定簽訂轉租合同，合同約定的轉租時限不得超過原租賃合同約定的租賃期限。
轉租合同簽訂后，當事人應到房產管理部門辦理轉租登記手續。
第二十三條 承租人有下列行為之一的，出租人有權提前解除租賃合同：
（一）利用房屋進行違法活動的；
（二）擅自改變房屋用途或者擅自拆改房屋結構及其附屬設施的；
（三）未經出租人同意轉租房屋的；
（四）拖欠房租累計六個月以上的。
因上述行為給出租人造成損失的，出租人有權要求承租人賠償。
第二十四條 出租人有下列行為之一的，承租人可以提前解除房屋租賃合同：
（一）未按合同約定時間向承租人提供房地產的；
（二）未按合同約定維修房屋的；
（三）干擾或者妨礙承租人正常使用房屋的；
（四）向承租人提出無理要求的。
因上述行為給承租人造成損失的，承租人有權要求出租人賠償。
第二十五條 房屋租賃合同變更、解除、終止，當事人應當向房產管理部門登記備案。
第二十六條 單位或者個人租賃房屋從事生產、經營活動，未經房產管理部門辦理租賃登記手續的，工商行政管理部門不得為其辦理工商營業執照及營業執照年檢手續。
第四章 房地產抵押和典當
第二十七條 本條例所稱房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。
第二十八條 下列房地產可以設定抵押權：
（一）依法取得房屋所有權連同該房屋占有范圍內的土地使用權；
（二）依法獲得的房屋期權；
（三）以出讓方式取得的土地使用權；
（四）依法可以抵押的其他房地產。
第二十九條 下列房地產不得設定抵押：
（一）權屬有爭議的；
（二）用于教育、醫療、市政等公共福利事業的；
（三）列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；
（四）已依法公告列入拆遷范圍的；
（五）被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的；
（六）依法不得抵押的其他房地產。
第三十條 房地產抵押，抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值，抵押房地產的價值應當由房地產評估機構評估確定。
同一房地產設定數個抵押權的，抵押人應當將已經設定過的抵押情況書面告知抵押權人，其抵押擔保之和不得超過房地產評估現值。
第三十一條 房地產抵押，抵押人和抵押權人應當簽訂統一文本的抵押合同。房地產抵押合同經房地產市場管理部門登記后方為有效。
房地產抵押當事人應當持房屋所有權證書、土地使用權證書、房地產估價報告書、抵押合同登記文件及其他證件到房屋產權產籍管理部門審核并辦理房屋他項權利證書。
以預售商品房或者在建工程抵押的，登記機關應當在抵押合同上作記載；抵押的房地產在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書后，重新辦理房地產抵押登記。
第三十二條 以按照份額共有的房地產設定抵押的，抵押人應當書面通知其他共有人，并以抵押人所有的份額為限；以共同共有的房地產設定抵押的，抵押人應當事先征得其他共有人的書面同意，共同共有人為抵押人。
以出租的房地產設定抵押的，抵押人應當告知抵押權人，并書面通知承租人，抵押合同簽訂后，原租賃合同繼續有效。
第三十三條 房地產抵押合同變更、解除、終止，當事人應當到房地產市場管理部門辦理變更或者注銷登記手續。
第三十四條 已設定抵押的房屋，抵押人如需翻建、擴建或者改變其用途的，必須征得抵押權人的書面同意。
第三十五條 已設定抵押權的房地產依法列入拆遷范圍，實行產權調換補償的，由抵押當事人以調換所得房地產重新設定抵押權，并相應變更抵押合同；實行作價補償的，由抵押人將所得補償金提存公證，作為抵押財產處理，或者由抵押當事人選擇與原抵押物同等價值的房地產重新設定抵押權，并相應變更抵押合同。
第三十六條 有下列情形之一的，抵押權人可以向房產管理部門申請處分抵押房地產：
（一）抵押人未依約償清到期債務，又未能與抵押權人達成延期履行協議的；
（二）抵押人死亡、被宣告死亡或者失蹤無人代其履行到期債務的；
（三）抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒不履行到期債務的；
（四）抵押人被宣告解散或者破產的；
（五）抵押人違反本條例的有關規定，擅自處分抵押房地產的；
（六）抵押合同約定的其他情形。
第三十七條 處分抵押房地產可按照作價轉讓或者拍賣的方式進行，處分所得價款，依照下列順序和原則分配：
（一）支付處分抵押房地產所需費用；
（二）扣除抵押房地產應當繳納的稅費；
（三）償還抵押權人貸款本息和違約金；
（四）剩余金額交還抵押人。
同一房地產設定數個抵押權的，按照抵押登記的先后順序清償；價款不足的，抵押權人有權向抵押人另行追索。
第三十八條 本條例所稱房屋典當，是指房屋所有權人作為出典人將其房屋的占有權、使用權、收益權付給承典人，由承典人支付典金的行為。在典期內，出典人獲得典金不付利息，承典人使用房屋不付租金。
有合法權屬證書的房屋可以典當。
第三十九條 在房屋典期內，承典人對承典的房屋可以自用，也可以出租。
典期屆滿，出典人可以行使回贖權，以原典價交還承典人，承典人將房屋交還出典人；出典人不回贖的，即為絕賣，并按照規定到房地產市場管理部門辦理有關手續。
第五章 房地產交換
第四十條 本條例所稱房地產交換，是指當事人將各自的房屋所有權、使用權連同該房屋占用范圍內的土地使用權轉移給對方的行為，包括房屋所有權之間的交換、房屋所有權與房屋使用權的交換、房屋使用權之間的交換、土地使用權之間的交換。
第四十一條 房屋拆遷的，被拆遷人可以憑房屋拆遷安置協議與建成房屋交換，并按照本章有關規定辦理交換手續。
依照前款規定交換房屋的，拆遷人應當將換房人視為被拆遷人按照原協議進行安置。
第四十二條 有下列情形之一的房地產，不得交換：
（一）無合法權屬證件或者權屬有爭議的；
（二）有租賃糾紛的；
（三）司法機關或者行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；
（四）共有房地產未經其他共有人書面同意的；
（五）法律、法規規定不得交換的其他情形。
第四十三條 辦理房地產交換登記手續，除持房地產交換合同、當事人資格證明外，還應當按照下列情況提供有關證件：
（一）直管公房之間、不同單位自管房之間、直管公房與單位自管房之間交換使用權的，應當提供雙方房屋使用權證件及產權人的同意證明；
（二）房屋所有權交換的，應當提供雙方房屋所有權證書、土地使用權證書。不同單位自管房交換的，還應當提供單位的證明文件；
（三）共有房地產交換的，應當提供其他共有人同意的書面證明；
（四）公房使用權與私房所有權、使用權交換的，應當持房屋使用權證書、私房所有權證書及產權人的同意證明；
（五）屬于本條例第四十一條情形的，還應當提供房屋拆遷安置協議；
（六）法律、法規規定的其他證明文件。
第四十四條 房地產交換當事人未到房地產市場管理部門辦理交換手續的，房地產開發經營單位及其他房管單位不得為其辦理更名手續。
第四十五條 房屋使用權交換，應當征得房屋所有權人書面同意，房屋所有權人應當支持使用人的合理要求。換房后，新的房屋使用人與房屋所有權人應當另行簽訂租賃合同，同時解除原租賃合同。
房地產交換，涉及房屋所有權轉移的，依照房地產轉讓有關規定辦理。
第六章 房地產中介服務
第四十六條 本條例所稱房地產中介服務，是指在房地產投資、開發、交易、權屬登記、物業管理等活動中從事房地產咨詢、價格評估、經紀等居間經營活動，并收取傭金的行為。
第四十七條 從事房地產中介服務，必須設立相應的中介服務機構。設立房地產中介服務機構應當具備下列條件：
（一）有自己的名稱、組織機構和固定的經營場所；
（二）有明確的組織章程和健全的財務管理制度；
（三）注冊資本10萬元以上；
（四）從事房地產評估業務的，須有3名以上注冊房地產估價師，房地產專職估價人員（包括注冊房地產估價師和房地產估價員）占職工總人數的50％以上；
（五）從事房地產經紀業務的，須有3名以上取得房地產經紀人資格證書的專業人員；
（六）從事房地產咨詢業務的，具有房地產及相關專業中等以上學歷、初級以上專業技術人員須占總人數的50％以上。
第四十八條 設立房地產中介服務機構，應當按照國家有關規定取得房產行政主管部門申請領取房地產中介機構資質證書后，到工商行政管理部門申請注冊登記，領取營業執照。
第四十九條 從事房地產中介業務的人員必須取得相應的資格證書，并按照規定辦理注冊手續，持證上崗。
房地產中介服務人員只能加入一個房地產中介服務機構，從事房地產中介活動，不得以個人名義接受客戶委托。
第五十條 房地產交易實行房地產價格評估制度。
房地產價格評估，當事人可以委托具有房地產評估資格的評估機構進行。但涉及國家征收稅費、國家賠償、補償的，其價格評估必須由房地產行政主管部門認定的評估機構承辦。
涉及與銀行貸款相關的房地產價格評估，可以由房地產行政主管部門認定的評估機構或者銀行估價機構承辦。
國有房地產的評估，應當由房產行政主管部門審查合格，頒發證書并經自治區國有資產管理部門備案的評估機構承辦。
第五十一條 房地產估價報告，必須由一名估價師或者三名估價員簽字并加蓋所在評估機構公章，方可生效。
房地產價格評估人員如果與委托評估項目有利害關系或者與當事人有親緣關系的，必須回避。
房地產評估人員應當為委托人提供的技術資料、商業秘密及評估結果保密。
第五十二條 房地產交易，當事人應當向房地產市場管理部門如實申報成交價格，不得瞞報或者作不實的申報。
房地產成交價格低于評估價格的，當事人應當按照評估價格繳納有關稅費。
第五十三條 房地產交易市場管理部門對房地產中介服務機構和中介服務人員實行年審制度，對其經營活動進行監督和檢查。
房地產中介服務機構應當按季度向房地產交易市場管理部門報送業務報表，并繳納管理費。
第五十四條 房地產市場信息廣告的，必須在廣告前持有關證件到房地產市場管理部門進行登記，經審查同意，方可。
第五十五條 房地產中介服務機構在經營活動中必須遵守下列規定：
（一）遵守有關法律、法規；
（二）按照核準的業務范圍從事經營活動；
（三）依法繳納稅費；
（四）按照規定標準合理收費；
（五）接受房地產市場管理等部門的指導、監督和檢查。
第五十六條 房地產中介服務人員在房地產中介活動中，不得有以下行為：
（一）索取、收受委托合同以外的酬金或者其他財物，或者利用工作之便，牟取其他不正當的利益；
（二）允許他人以自己的名義從事房地產中介業務；
（三）同時在兩個或者兩個以上中介服務機構執行業務；
（四）與一方當事人串通損害另一方當事人利益；
（五）法律、法規禁止的其他行為。
第七章 法律責任
第五十七條 對違反本條例規定的行為，由旗縣級以上房產行政管理部門或者其他有關部門按照下列規定予以處罰：
（一）違反本條例第五條規定，當事人未按照規定到房地產市場管理部門辦理手續交易房地產的，旗縣級以上房產行政管理部門責令其限期補辦交易手續，并對擅自轉讓房地產的，處交易額百分之五至百分之十的罰款；對擅自交換房地產的，處交易額百分之二至百分之三的罰款；對擅自租賃房屋的，處實際租期評估租金總額一至二倍的罰款；對擅自抵押房地產、典當房屋的，處房地產抵押額、房屋典價百分之三至百分之五的罰款。
（二）違反本條例第十三條第一款規定，預售商品房的，由旗縣級以上房產行政管理部門責令其停止預售活動，沒收違法所得，并處以預售金額百分之五至百分之十的罰款。
（三）違反本條例第十七條、第五十四條規定，商品房預售廣告或者房地產市場信息廣告的，由廣告監督管理機關責令停止廣告，沒收其違法所得，可以并處廣告費一至二倍的罰款。
各省、自治區、直轄市及計劃單列市物價局（委員會）、建委（建設廳）：
近幾年來，隨著我國經濟體制改革的深入，房地產市場的不斷擴大，對促進國民經濟發展和對外開放都產生了重要作用。但由于房地產交易市場剛剛形成，宏觀調控和微觀管理還很不健全，使房產價格上漲過猛，房地產交易中部分屬于國家的土地收益流向了單位和個人，給國家造成了損失。為了加強房地產交易市場管理，解決城鎮房地產交易中國有土地收益流失問題，促進房地產交易市場的健康發展，根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和有關規定，決定暫時實行在房地產交易中國家收取部分國有土地收益的措施。現就有關事項通知如下：
一、凡未實行土地使用權有償出讓和轉讓的，經房地產交易市場由當事人協議出售、出租的城鎮國有土地上的各類房屋（不包括房地產開發公司新建的商品房）均應向出售、出租人收取一定的土地收益金。
二、征收土地收益金要有利于促進房地產交易市場的發展、合理調節國家、單位和個人的利益，使房地產交易價格保持合理水平，并為向土地有償出讓、轉讓過渡創造條件。
三、土地收益金按房地產交易建筑面積計收。在房地產買賣中，從超過房產評估價格以外的收益中收取，超過房產評估價格一倍以內的按不超過20％收取；二倍以內的按不超過30％收取；三倍以內的按不超過40％收取；三倍以上的按50％以上收取。對出租的房屋，參照上述比例從超過限額標準租金以外的收益中收取。具體收取標準由省、自治區、直轄市物價部門會同建設部門確定。
實行收取國有土地收益金辦法后，凡過去地方在房地產交易中采取的收取環境差率、超標費、罰款等措施同時廢止。
四、土地收益金由當地房地產管理部門負責收取，土地收益金收取情況與其他交易資料一同放入產權產籍檔案，以便與今后按照國家及各地制定的國有土地使用權轉讓辦法再行交易時相銜接。
五、土地收益金作為財政收入上繳當地財政，按專項資金進行管理，主要用于城市建設和土地開發。
六、在房地產交易中，為了有效地解決國有土地收益流失問題，克服偷漏國家稅費現象，對房地產買賣要實行先評估價格后交易，并對成交價格低于評估價格的，按評估價格計取稅費。各級物價部門、房地產部門要共同做好價格評估，推行掛牌交易，對成交價格實施登記審驗、進行監督檢查等各項工作。物價部門所需業務費用，可從現行房地產交易管理費中提取一定比例做為補充，具體比例，由省、自治區、直轄市物價部門與房地產管理部門協商確定。
七、各地要加強領導，認真組織實施，注意總結經驗。物價部門、房地產管理部門要與其他有關部門密切配合，對進行私下交易、哄抬房價、隱價瞞價、偷漏稅費等擾亂房地產市場的行為，要依照有關規定從嚴查處。
八、各省、自治區、直轄市物價部門會同建設部門可根據本通知精神，結合當地實際情況，制定出具體的實施辦法，并報國家物價局，建設部備案。
為了適應本市房地產業迅速發展的需要，綜合運用行政、經濟和法律的手段，建立規范化管理體系，保障房地產市場機制的正常運行和健康發展，特根據國家有關法律、法規和本市的有關規定，就本市土地使用權有償出讓轉讓范圍內的房地產預售、出售、買賣、交換、抵押等交易管理、公證、登記事宜作如下規定：
一、凡通過土地使用權有償出讓或轉讓取得土地使用權的房地產投資經營者（除已經上海市房產管理局資質審查批準的房地產開發經營企業外），均需遵照建設部、國家工商行政管理局聯合印發的《關于房地產開發企業管理的通知》及本市的有關規定，組建資質與其開發經營項目規模相適應的房地產開發經營企業。其中，外商投資企業須根據規定的程序報經上海市外資委審批同意，并經工商登記取得企業法人營業執照后，向上海市房產管理局（以下簡稱市房管局）申報備案；國內投資企業則應先報經市房管局審查批準后，再向市工商行政管理部門辦理工商登記，領取企業法人營業執照。
本市已批準成立的房地產開發經營企業通過土地使用權有償出讓或轉讓，取得土地使用權后，則應向市房管局辦理申請取得外銷商品房專項經營權，方可開展開發經營業務。
二、房地產預售，須按一九八八年市人民政府批準的《上海市土地使用權有償轉讓房產經營管理實施細則》規定，報經市房管局批準。批準預售后，房地產投資經營者應在批準之日起十天內向市房地產登記機關申報預售（注冊）登記。
房地產預售雙方當事人簽訂的合同應經市公證機關公證，公證后預買方應在二十天內向市房地產登記機關辦理預售登記。
三、房地產投資經營者按土地使用權有償出讓或轉讓合同規定的期限和條件，經投資開發并完成了一定比例的建筑工程量后需轉讓的，則必須先報經市房管局審核批準，轉讓雙方簽訂的房地產轉讓合同（包括土地使用權轉讓合同）經公證后，應在二十天內向市房地產登記機關辦理轉讓登記。
四、房地產投資經營者在土地使用權有償出讓或轉讓合同規定的可建房屋竣工、驗收合格并向市房地產登記機關辦理商品房注冊登記后方可出售；其中，未申請預售的房地產項目出售前則應先經市房管局批準。
房地產投資經營者出售房地產（包括已經預售的）買賣雙方簽訂的房地產出售合同，經向市公證機關申辦公證后，買賣雙方當事人應在一個月內向市房地產交易管理所辦理房地產過戶手續，然后由買受人向市房地產登記機關辦理登記，按規定領取房屋所有權證和土地使用證。
五、已取得房屋所有權證和土地使用證的房地產投資經營者或業主，出售房地產應與買受人簽訂房地產買賣合同。合同經公證后，買賣雙方當事人應在一個月內向市房地產交易管理所辦理房地產過戶手續，然后買受人向市房地產登記機關辦理登記，按規定領取房屋所有權證和土地使用證。
房地產交換，雙方當事人簽訂的房地產交換合同經公證后，應按上款規定辦理過戶、登記手續。
六、房地產抵押（包括土地使用權抵押、房地產權益抵押、房地產權抵押等），抵押人與抵押權人應簽訂房地產抵押合同。合同經公證后，應向市房地產登記機關辦理登記手續。
七、房地產交易中，雙方當事人簽訂的房地產預售、出售、買賣、交換和抵押等合同，應使用市房管局統一印制或認可的合同文本。
房產交易管理中心考核目標任務書
總分：700分
1、認真貫徹落實《城市房地產管理法》、《城市房地產轉讓管理規定》、《商品房屋租賃管理辦法》、《房地產經紀管理辦法》、《房地產估價機構管理辦法》，加大宣傳力度，提高執法水平，嚴格依法辦事。（50分）
2、嚴格執行房地產交易市場管理法律、法規，監督指導全縣房地產交易市場，掌握房地產交易市場動態，為房地產交易市場提供業務指導、政策咨詢。（60分）
3、加強存量房轉讓合同網簽備案、存量房交易資金監管工作，認真做好購房人購房資格審查，保護交易雙方的合法權益。（100分）
4、做好全縣房地產租賃市場管理，完成對全縣房屋租賃調查摸底工作，認真做好房屋租賃登記備案工作，積極推進房屋租賃合同網簽。（100分）
5、加強全縣房地產中介服務機構監管，定期進行監督檢查，認真做好房地產中介服務機構登記備案工作，并發放《靖邊縣房地產中介服務機構備案證書》。（100分）
6、做好存量房抵押管理工作，結合我縣實際積極探索建立房屋抵押合同網簽制度。（100分）
7、加強房產測繪機構管理，建立房產測繪機構及人員信用檔案管理制度，確保房產測繪成果的真實性、準確性、合法性。（80分）
8、強化房地產交易市場監管力度、依法查處房地產交易過程中各種違法行為，維護房地產交易市場的正常秩序。（60分）
第二條凡按房改政策購買的住房（含集資建房、經濟適用住房）具有房屋產權證的可直接上市交易，土地出讓金按標定地價的10%繳納。個人在國有劃撥土地上建設的自住房上市交易的土地出讓金按標定地價的50%繳納。
第三條普通商品住宅價格規范從1700元/┫提高到3000元/┫。凡實際成交價3000元/┫以下的均按普通商品住宅征收契稅。
第四條已購公房上市交易的按國家規定規范減半收取。
第五條被拆遷人用貨幣彌補款購買成套住房的只對其逾越貨幣彌補金額的購房款局部征收契稅。
第六條個人用住房公積金、住房補貼購買住房，只對其超出住房公積金、住房補貼的購房款局部征收契稅。
第七條鼓勵市民換購住房。個人轉讓自住房后，1年內再購買商品住房（含存量房）按新購住房款與原售房收入的差額交納契稅；個人先購買商品住房，1年內賣出自住住房的按其售房收入逾越原購房款的局部交納契稅。
第八條個人購買住房的可一次性提取自己及配偶公積金賬戶內的現有公積金。
第九條放寬住房公積金的貸款條件，個人購買二手房的可申請公積金貸款。
金融機構應開展對個人購買二手房按揭貸款工作，放寬貸款額度和年限。
第十條1997年以前辦理了房屋所有權證且沒有契稅完稅憑證的房屋再次交易時，可不補征原交易未納契稅，只征收本次實際成交價的契稅。
第十一條住房公積金貸款，其房屋財富安全、公證等手續，采取貸款人自愿的原則操持。
第十二條個人買賣二手房交納稅費的以申報成交價為計收稅費依據。如征收機關認為申報成交價嚴重背叛市場價格需進行評估的由征收機關負責費用評估。
第十三條建立房地產交易市場，減少房屋交易本錢。地稅、財政、土地管理、商業銀行、公證、法律咨詢等機構應在房地產交易市場內設立窗口，當場辦結交易中所服務的事項。
第十四條所有房地產開發企業應進入交易市場銷售商品房，市房地產交易中心應為房地產開發企業、中介服務機構提供便利條件進駐房地產交易市場，配備電子屏幕等設施房屋交易信息。
第十五條簡化辦事順序、公開收費規范、縮短辦證時限。房屋交易、登記在房地產交易市場內實行“一套資料申請”一站式服務，不重復進行評估、丈量等。
二手房交易只需提供雙方身份證件、權屬證書、完稅憑證即可到房地產交易市場現場操持。市房地產交易中心應即時受理且在4個工作日內辦完登記、發證手續。
