時間：2022-11-01 14:35:30
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房屋過戶申請書，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
1、贈與書。贈與書就是房產贈與人與受贈人簽訂的房屋贈與書面合同，按照國家規定，房產贈與合同必須以書面形式進行簽訂；
2、繳納費用。房產贈與過戶免除贈與人營業稅，但是受贈人仍然要繳納契稅等過戶費。繳納過戶費用的時候需要贈與雙方憑借房屋所有權證和贈與合同等材料在房產交易部門辦理費用繳納事宜；
3、辦理公證。根據國家有關規定，房屋贈與必須辦理公證。手續收費情況：贈與公證費是評估價的2%；
4、辦理產權權轉移。在房產贈與辦理房屋所有權轉移登記過程中，贈與雙方應該同時到房屋所在地的房地產交易中心進行產權轉移申請與登記，同時提交相應的材料（過戶申請書、身份證件、房地產權證、贈與書及公證書和稅費收據）；
5、贈與人將房屋交付受贈人。
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執行異議是需要有充足的理由的，若異議沒有理由，應當駁回案外人的異議，恢復執行程序。以下是小編給大家整理的一些執行異議申請書樣本，希望對大家有所幫助，歡迎閱讀與借鑒。感興趣的朋友可以了解一下。
執行異議申請書樣本1申請人：曹__，男，漢族，__年11月27日出生，身份證號碼：____________，住址：__市__市__路__號，聯系電話：__________x
永川市農村信用合作聯社(以下簡稱原告)訴申請人借款合同糾紛一案，經重慶市永川市人民法院缺席審理，作出(2__x)永民初字第16x3號審判決，該判決已經發生法律效力并已進入執行程序。貴院依據(2__x)永民執第__x2x--4號裁定書對申請人的銀行存款采取了凍結、劃撥措施，申請人認為原生效判決認定事實錯誤，侵害了申請人的合法權益，特提出異議。
請求事項：
一、裁定中止執行(2__x)永民執第__x2x--4號裁定書;
二、暫緩將已劃扣的申請人資金給付原告，以免造成申請人損失無法追回;
三、解封申請人已被凍結賬號，以免擴大申請人的損失。
事實與理由：
2__x年，申請人的'銀行賬戶被采取了查封、凍結措施，部分款項被扣劃，對申請人財產及聲譽造成了極大損害。經到貴院了解，方知永川市農村信用合作聯社訴申請人借款合同糾紛一案，經貴院缺席審理，作出(2__x)永民初字第16x3號審判決書，已進入執行程序，對此申請人深感憤慨，對該生效判決，提出異議與理由如下：
一、申請人從未向原告借過任何款項，申請人對于原告及向原告借款4萬元之事也一無所知。從1__x年12月x日(原告稱申請人借款時間)至2__x年1x月1x日(原告發催款通知書時間)，多年來原告也未曾電告、函告或來人索要借款，申請人亦從未收到過原告的催款通知或其它書面文件。
二、申請人從未接到貴院關于本案件的訴訟文書及通知，對本案件的訴訟程序進展亦一無所知，法院在申請人沒有收到任何訴訟文書和通知的情況下徑直缺席判決是草率且錯誤的。
申請人多年來一直在永川市勝利路__-1-3居住，我的家人和孩子也在此居住，原告的訴訟期間亦沒有離開過。原告、法院只要意欲與申請人取得聯系，則能通過多種途徑獲取通訊方式及地址;如果法院能盡通知義務，申請人沒有理由會對借款一事乃至訴訟一事一無所知。法院只憑借原告詢問筆錄中申請人下落不明一句話，就依此判決，有違法律的嚴謹、權威，明顯輕率和不負責任。
三、申請人從沒有向原告借款，申請人也從未委托過他人申請人向原告有借貸的行為。
申請人從法院復印了相關資料后，經過仔細辨認，申請人沒有在借款申請書、抵押借款合同、房地產抵押合同、借款借據等文書上簽字，這些文書上的簽名系他人仿冒本人名字簽署的，同時，申請人也沒有委托過任何人向原告借款。依此申請人不應當承擔任何還款的法律責任，原審法院作出申請人還款的判決缺乏事實和法律依據。
四、原告用于證明與申請人之“借款關系”的借款申請書、抵押借款合同、房地產抵押合同、借款借據等文書，不應作為裁判依據。原告提交上述證據中本人簽名系他人偽造。故，在未經核實證據真實性的情況下，未盡通知義務徑直缺席判決是違背常理及法律的。
五、原告提供的證據顯示，借款時間是1__x年12月x日至1__x年12月7日，那么，申請人應當在2__x年12月7日前向申請人(即使不是申請人借款)進行催款或向法院提起訴訟，但是，原告直到2__x年1x月1x日向申請人發出催款通知書，在2__x年6月x日才向法院提起訴訟，原告訴訟早過時效4年之久，法院任然在申請人沒有接到通知的情況下作出原告勝訴的判決，是錯誤的。
綜上，申請人認為原生效判決認定事實錯誤，現依據第2x4條的規定，特申請貴院中止執行，以便查清事實，以保護申請人的合法權益不受侵害。
此致
永川市人民法院
申請人：__
二零__年十一月十七日
執行異議申請書樣本2異議人(案外人)：張__，女,____年7月24日出生，漢族，住__市__山街道辦事處北正街160號。聯系電話：__________(人)。
申請執行人__市江漢區__小額貸款股份有限公司，住所地__市江漢區青年路元辰國際A座三樓。法定代表人龔申侯，該公司董事長。
被執行人____x投資發展有限公司，住所地__市__區__大道鄔樹村x號。法定代表人張__，該公司董事長。
被執行人____科技集團股份有限公司，住所地__市東湖開發區獅子山王家灣118號瀾花語岸11棟2層01號。法定代表人：張__，該公司董事長。
被執行人張__，男，漢族，____年3月17日出生。
被執行人劉__，女，漢族，____年4月9日出生。
被執行人：____置業發展有限公司，住所地__市__x區__x路南__學校。法定代表人：張__，該公司董事長。
申請執行人__市江漢區__小額貸款股份有限公司與被執行人____x投資發展有限公司、____科技集團股份有限公司、張__、劉__、____置業發展有限公司就(____)鄂江天證經字第11645號執行證書的強制執行，貴院以(____)鄂__中執字第00395號立案執行，在執行過程中，貴院于____年8月8日作出的(____)鄂__中執字第00395-2號執行裁定書及協助執行通知書，誤將案外異議人的財產，即位于__市東西湖區府上住宅小區一期1-1-1104房屋，當作被執行人的財產予以執行，異議人現依法提出執行異議。
請求事項：
立即中止對__市東西湖區府上住宅小區一期1-1-1104房屋的執行，解除對該房屋的`查封、凍結。
事實與理由：
異議人張__與被執行人____置業發展有限公司于____年9月14日簽訂《__市商品房買賣合同》，約定被執行人將其位于__市東西湖區府上住宅小區一期1-1-1104房屋出售給異議人、被執行人應當在____年12月31日前將符合條件的商品房交付異議人使用、被執行人應當在商品房交付使用后90日內辦理完成房地產初始登記。____年9月28日，異議人向被執行人付清全部房款60萬元，被執行人出具了《銷售不動產統一網絡發票》。____年10月31日被執行人向申請人發出《延遲交房通知書》，預計____年6月30日啟動交房程序，但此后由于被執行人資金鏈出現斷裂等原因，被執行人一直沒有向異議人交付房屋并辦理初始登記，無奈異議人自行入住了該房屋。現貴院將異議人所有的房屋予以執行，導致異議人無法辦理房屋初始登記。
另外，根據另一異議人譚__的申請，貴院已經作出(____)鄂__中執字第00001號執行裁定書，中止了對異議人譚__的府上住宅小區一期房屋的執行，而譚__的案件情況與異議人的案件性質完全相同。
綜上所述，異議人是案外人，貴院將異議人的財產予以執行，明顯錯誤。異議人特依據《民事訴訟法》第227條及《最高院關于適用執行程序若干問題的解釋》第十五條的規定，對執行標的提出異議，請求立即中止對上述房屋的執行，并解除對該房屋的查封凍結，切實維護異議人的合法權益。
此致
__市中級人民法院
異議人：張__
____年 5月 12日
執行異議申請書樣本3執行異議申請人：劉__，男，漢族，__x年1月20日生，住址，__市宏偉區東方路小區100號。
委托人：張__，____律師事務所律師，地址，__省__市西崗區沈陽路205號，電話：____________。
執行異議請求
請求__市文圣區人民法院立即停止對執行異議申請人個人合法所有的房屋強制執行。
事實與理由
__市公安局于近日找到執行異議申請人劉__并告知，現受__市文圣區法院的委托，依據(____)遼文刑初字第96號判決書及(____)__刑二終字第65號裁定書，要求劉__予以配合，主動將位于宏偉區美林園小區D1-15號樓的執行異議申請人家庭的住房，交給他們執行。若到期不配合，__市公安局將予以強制執行。因此執行異議申請人的人特向貴院提出執行異議申請，理由如下：
一、執行異議申請人的人認為，執行異議申請人并非案件當事人，屬于案外人。(____)遼文刑初字第96號判決書及(____)__刑二終字第65號裁定書所涉及的房屋并無證據證明是案件當事人的違法所得，實系執行異議申請人家庭用合法收入所購買，當屬案外人的合法財產。我國憲法明文規定，我國公民的個人合法財產不可侵犯。請貴院予以考慮。
二、假設貴法院有證據證明執行異議申請人的合法所有的房屋，屬案件當事人的違法所得，那么貴法院應當依法向被執行人(執行異議申請人)送達書面執行通知書或協助執行通知等相關法律文書。但不知為何時至今日，執行異議申請人并未收到貴法院的任何書面執行通知書等相關法律文書!__市公安局亦未送達給執行異議申請人。執行異議申請人的人，認為貴法院的這種做法是錯誤的。請依法予以糾正。如果貴法院要執行執行異議申請人的'房屋，請貴法院將相關執行的法律文書手續給予我們。
三、假如執行異議申請人的房屋屬于案件當事人的違法所得，執行異議申請人的人認為，依據中華人民共和國刑事訴訟法第二百六十一條規定，沒收財產應當由一審法院執行，__市公安局并非適格的執行主體。因此執行異議申請人的人認為，我們在沒有收到貴法院委托__市公安局執行的相關法律文書的事實下，有理由拒絕公安機關的執行，請貴法院立即予以示明。
四、中華人民共和國刑事訴訟法第二條明文規定，要尊重和保障公民的基本人權的原則。假若該房屋屬于案件當事人的違法所得，貴法院在強制執行時，是否應當保障被執行人和其撫養家屬滿足基本生活的居住房屋和必備品?現在執行異議申請人就只有這一套住房，倘若被執行，執行異議申請人一家三口將面臨無家可歸的境地。為此，執行異議申請人的人認為，這種做法欠妥當，請貴法院予以考慮。
綜上，為了維護執行異議申請人的合法權益，我們人請求貴法院充分考慮以上理由，立即停止或延緩強制執行執行異議申請人的合法房屋。讓執行異議申請人一家三口有居身之地。謝謝。
此致
__市文圣區人民法院
委托人：____律師事務所
張__律師
__x年十月三十一日
執行異議申請書樣本4申請人：______，住所地安徽省合肥市____ 法定代表人：__，_______請求事項：解除對___________________商品房的查封。
事實與理由：
貴院因___與____借款糾紛一案，查封了_____________號商品房(以下簡稱商品房)申請人現對該查封行為提出異議，理由有以下三點：
第一，商品房的所有權歸屬于申請人。
申請人與_____在合肥市開_____中心簽訂了編號為____《商品房買賣合同》(以下簡稱合同)，把商品房賣給____.合同約定，____應于合同簽訂當日支付首付款105，453元，剩余房款240，000元于2007年1月31日前辦理銀行按揭;應___要求，申請人同意____在2007年1月31日實付部分首付款36，362元，首付款余款69，091元_____承諾在2007年12月28日前付清;但_____在約定的2007年12月28日到期時，未能支付首付款余款69，091元，且未辦理銀行按揭，此后_____下落不明至今。雖然該房屋已經備案，但沒有辦理產權登記。《中華人民共和國物權法》第九條明確規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”據此可以得出，該房屋的所有權沒有發生轉移，仍然屬于申請人，是申請人的合法財產。
第二，申請人依據合同中約定的仲裁條款，于2010年1月4日向合肥仲裁委員會申請仲裁。
合肥仲裁委員會依法缺席審理了此案，并以______________號裁決書裁定解除合同。
第三，《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結的規定》第十九條明確規定：
“被執行人購買需要辦理過戶的第三人的.財產，已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，雖未辦理產權過戶登記手續，但申請執行人已向第三人支付剩余價款或者第三人同意剩余價款從該財產變價款中優先支付的，人民法院可以查封、扣押、凍結。”在_____與_____借款糾紛一案中，_____作為申請執行人，并未向_____支付剩余價款;_____也不同意從該財產變價款中優先支付。因此，貴院不能對_____的商品房進行查封。
基于以上兩點理由，申請人認為，貴院對商品房的查封行為是錯誤的，損害了申請人的合法權益，申請人特提出異議，請求貴院解除對商品房的查封。
此致
敬禮!
合肥__________人民法院
申請人：_______________
年 月 日
執行異議申請書樣本5申請人:__X
請求事項:
1、請求貴院依法終止對案外人__X的執行,(201X)辰民初字第____號民事判決對案外人沒有法律約束力.
事實和理由：
天津市________X與天津市________X租賃合同糾紛一案，業經貴院一審判決終結，現已進入執行程序。現申請人對該案提出以下異議:
1、被執行主體不適格。
天津市__________與天津市________租賃合同糾紛一案,被執行的主體是天津市________X而不是案外人__X,，然而貴院在沒有任何針對案外人__X生效判決文書的基礎上而對案外人強制執行”，顯然缺乏事實和法律依據。
2、(201X)辰民初字第____號民事判決針對的是天津市________，而不是案外人對案外人沒有法律約束力.
雖然(201X)辰民初字第____號民事判決已生效并申請執行，但在該判決中明確被告只有一個即是天津市________，并沒有案外第三人，根據合同相對性及判決可以證實被執行的主體為天津市__________，執行案外人__X明顯與判決不符與事實相悖。理應終結對案外人的強制執行。
據此，申請人請求貴院依據事實和法律，在查清事實的基礎上，維護申請人合法的權益，以保障法律賦予申請人的合法生存的權利。以體現法律的公正和正義。
此致
__市北辰區人民法院
申請人:
1、營業執照能夠跨省過戶。
2、有限公司變更登記，到原登記機關申請，辦理變更登記所需提交的材料：
3、公司法定代表人簽署的《公司變更登記申請書》；
4、公司簽署的《指定代表或者共同委托人的證明》及指定代表或委托人的身份證復印件（本人簽字）；備注：應標明具體委托事項、被委托人的權限、委托期限。
5、公司章程修正案（公司法定代表人簽署）；
6、住所變更還需提交下列文件：自有房產提交產權證復印件；租賃房屋提交租賃協議原件或復印件以及出租方的產權證復印件；以上不能提權證復印件的，提交其他房屋產權使用證明復印件；
7、登記機關所發的全套登記表及其他材料；
8、《企業法人營業執照》。
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個人公證委托書一委托人：______________
受托人：______________
委托事項及權限：
委托人二人系夫妻，坐落于______________因本人事務繁忙，現特委托受托人辦理相關事宜，具體權限如下：
1、代為清償該房屋抵押貸款，辦理貸款結清、房產抵押注銷等相關手續，代為取回房屋產權證原件等相關房產憑證。
2、受托人有權代為出售該房產，包括但不限于：受托人有權代為出售上述房產，有權與買受人商談交易價格及買賣合同的各項條款，有權代為簽署有關協議、房屋買賣合同及辦理相應的合同公證、房產評估事宜，有權與買方辦理房屋交接手續，有權處理物業及煤水電、有線電視等過戶事宜，有權代為收取售房款項。受托人有權代為到當地房地產管理部門辦理合同的登記及房地產權屬過戶至買受方等上述房產交易有關的一切手續。若買方選擇按揭抵押貸款的方式支付購房款，則受托人有權代表委托人協助買房辦理二手房（按揭、抵押、轉按揭）貸款的相關手續，并代為到按揭銀行簽署各種法律文書，有權開立銀行賬戶卡，設定密碼及賬戶卡有關操作，收取銀行按揭款。
3、受托人有權將上述房屋作為委托人（委托人當中任意一人）、或受托人、或者其他第三人、公司向銀行、私人或其他金融機構或擔保公司借款的抵押擔保物（貸款銀行、貸款對象、貸款額度、種類、擔保對象、范圍、期限等由受托人選擇確定），有權代查委托人的個人資信、信用信息基礎基礎數據及報告，有權與貸款銀行（私人或其他金融機構）商定、申請辦理房屋抵押貸款，簽署授信協議及該授信項下的借款合同、抵押合同等相關文件，有權以上述房屋為抵押物代為辦理抵押貸款手續，包括代為開立銀行賬戶卡、領取相應貸款，代為簽署相關法律文件，代為變更還款期限、還款方式，代為提前還款、包括結清貸款、領取貸款相關文件等與抵押、貸款有關的所有事項；代為辦理與抵押貸款相關的房屋評估、保險及公證事宜（委托人特此聲明：同意受托人與銀行簽署的借款合同等法律文件，并且同意賦予該借款合同強制執行效力）；代為到當地國土資源與房產管理局辦理房產抵押登記手續并代為繳納相關稅費，有權代為領取、保管經過抵押登記的土地房屋權證；代為辦理其他與房屋抵押貸款相關的事宜。
4、受托人有權出租上述房產，收取租金，簽署房屋租賃合同，辦理房屋租賃相關事宜。
本委托書未能窮盡且為受托人全權代表本人行使股東權利及履行股東職責所必需之其他權限，均視為已得到委托人的充分授權。
受托人在辦理委托事項時所為的相關行為，視同委托人親為，因此簽署的相關文件及支付的相應費用，委托人均予以承認。
受托人有轉委托權。
委托有效期限：自委托書簽署之日起至_______年_____月____日止。
委托人（簽名/捺右手大拇指指印）：_______
日期：_______年_____月____日
個人公證委托書二委托方：
姓名：_______性別：_______身份證號碼：_____________________
受托方：
1、（可以公司名字或者公司法人代表）
2、姓名：_______性別：_______身份證號碼：_____________________
我方_______（份額____%）擁有位于深圳市______________（按照房產證地址填寫）的房產，現委托以上受托方為我方的人，期限為：_______年_____月____日至_______年_____月____日，其中1上述受托方均可單獨以我方的名義在期限內辦理如下全部委托事項，受托方2可單獨以我方的名義在期限內辦理如下第5、13項委托事項：
1、管理上述房產，支付與上述房產有關的各項費用；到相關部門辦理上述房產補地價事宜，并代領取繳費通知單及增補協議書，繳納相關費用等及辦理綠轉紅等相關手續，領取紅本房地產證，簽署相關法律文件。
2、到相關部門全權辦理上述房產的房地產證并繳納相關費用，領取房地產證，辦理上述房產的抵押登記手續并簽署價格議價書等相關文件。
3、全權辦理以上述房產向銀行申請按揭貸款或抵押貸款，并代為簽署借款合同、抵押合同、借款借據、借款申請書、劃款委托書、帳戶確認書等相關文件，收取銀行貸款款項，辦理合同公證并在相關文件上簽字；在銀行開立帳戶，領取并保管存折，并在深圳市房地產權登記中心辦理抵押登記手續。
4、辦理申請贖樓貸款手續，簽署銀行借款借據、借款合同、抵押合同、借款申請書、劃款委托書、帳戶確認書等一切相關文件；在銀行開立帳戶，領取并保管存折，辦理還款的相關手續；償還上述銀行贖樓貸款，并簽署一切相關文件。
5、到檔案管理等相關部門查詢并打印產權資料，復印房地產證、借款、抵押合同、購房發票、契稅發票等資料，到銀行辦理提前還款申請手續，開具利息證明，復印借款合同、抵押合同，打印欠款本息清單及歷史還款記錄等相關資料，辦理相關手續；到銀行或其他機構查詢、打印個人征信系統信息及信用報告；到相關部門打印房屋產權信息查詢證明；到稅務部門辦理減、免稅申請手續并簽署一切相關文件，領取免稅函等相關文件。
6、全權辦理提前還清上述房產按揭貸款的贖樓手續、終止授信額度等一切相關手續，代為簽署銀行罰息（違約金）費用確認函（確認書）等相關資料，代交銀行提前還款違約金、領取上述房產的房地產買賣合同和房地產證等產權證明，領取辦理注銷抵押登記的相關文件、房地產買賣合同、借款合同、借款借據、購房發票、房屋保險單、發票和退保證明、付清樓款證明、還款憑證等，并在有關文件上簽字。
7、全權辦理上述房產的注銷抵押登記手續及領取、保管房地產證等相關事宜，并在有關文件上簽字。
8、全權辦理上述房產的變更登記手續，簽署變更登記申請表及一切相關文件，領取、保管房地產證等相關事宜，并在有關文件上簽字。
9、全權辦理出售上述房產的一切相關事宜，辦理過戶、轉移登記的相關手續，簽署轉移登記申請表、轉移登記詢問申請人記錄、深圳市二手房買賣合同或房地產買賣現售合同，辦理合同公證并簽署相關文件。
10、簽署上述房產的房款資金監管協議或首期款資金監管協議，上述房產的全部售房款、短期贖樓貸款、抵押貸款由受托方1代為收取。委托人應承擔的贖樓款及各項稅金、費用等從受托方1的托收帳戶扣取后，將剩余房款劃入委托方指定帳戶。
11、簽署擔保融資贖樓合同及相關法律文件，繳納贖樓的相關費用；到銀行或土地房產交易中心辦理上述房產的房款解除或終止資金監管手續，簽署辦理解除或終止資金監管手續所需簽署的申請書及一切相關文件。
12、到深圳市房地產權登記中心或房地產交易服務中心辦理退件、撤銷過戶的相關手續，簽署相關文件并領取二手房買賣合同或房地產買賣現售合同、房地產證等相關資料；到司法機關或仲裁機構咨詢上述房產所涉案件的具體情況，查詢、復印并領取上述房產所涉案件的相關文件資料。
13、辦理上述房產水、電、煤氣（天然氣）、物業管理、有線（數字）電視、電話、網絡等過戶、開戶、銷戶、停機等手續。
受托方1有權委派本公司任何員工辦理上述受托事項。受托方在其權限范圍內及期限內簽署的一切有關文件，我方均予承認。
受托方有轉委托權。
委托人：______________
_______年____月____日
個人公證委托書委托人：xxx，女，xxxx年xx月xxx日出生，現住現住xx省xx市xxxxxxxxx號，身份證號碼：xxxxxx。
受托人：xxx，女，xxxx年xx月xxx日出生，現住xx省xx市xxxxxxxxxxx號，身份證號碼：xxxxxx。
委托人與受托人系xx關系。委托人由于人在國外，現全權委托受托人代辦本人xxxx公證事宜。
受托人在辦理上述事項中所簽署的一切有關文件，委托人均予以承認并自愿承擔一切法律責任。
受托人無轉委托權。
委托期限自本委托事項辦理完畢時止。
委托人：
年 月 日
個人公證委托書_____委托公司：
名稱：_____有限公司 地址：________________ 營業執照：____________
受托人：
姓名：________ 性別：____ 年齡：____ 身份證編號：________________
茲委托受托人____________ 為公司的人，代表公司 與貴單位就有關業務進行磋商、談判、并與貴單位簽署相關合同及其附件和其它相關文件，跟進和處理該等合同/文件履行過程中的相關事宜。
人在其權限范圍內簽署的一切有關文件，公司均于承認，由此法律上產生的權利、義務均由委托人享有和承擔。
委托公司：_____有限公司（印章）
____年____月____日
個人公證委托書本授權委托書聲明：我_____（姓名）系_____的法定代表人，現授權委托_____（單位名稱）_____的（姓名）_____為我公司簽署__________工程的投標文件的法定代表人授權委托人，我承認人全權代表我所簽署的本工程的投標文件的內容。
人無轉委托權，特此委托。
人：_____（簽字） 性別：____ 年齡：____ 身份證號碼：_________ 職務：________
人：____的權限為：代為申請訴前財產保全和訴訟保全;起訴立案;申請證人出庭;申請證據保全;申請調查取證;出庭、陳述事實;代為承認、反駁、放棄、變更訴訟請求;進行和解、調解;提起反訴、上訴;申請追加當事人、第三人;申請鑒定、重新鑒定和申請評估;申請訴訟中止;申請撤訴;代收法律文書;______________。
根據刑事訴訟法的規定，特聘請律師事務所律師為案件被告人(犯罪嫌疑人)的辯護人。本委托書有效期自即日起至止。
地址：_________________
電話：_________________
法定代表人：_________________
受托人一：_________________
身份證號碼：_________________
工作單位：_________________
職務：_________________
電話：_________________
受托人二：_________________
身份證號碼：_________________
工作單位：_________________
職務：_________________
電話：_________________
委托人因需到_________________局辦理業務，特委托上述受托人代為辦理。
受托人一的權限為：代為提交相關文件、材料，代為簽收相關法律文書，和_________________。
受托人二的權限為：同上，或_________________。
甲方對乙方提供出的資料只用于維護自己的合法權益，嚴禁用著其他用途;甲方若將此信息資料用著非法其他用途，由此而產生的一切法律及經濟后果由甲方自行承擔：
依據河南省發展計劃委員會核準的洛陽市產權交易費標準，按《關于公開處置破產企業有關問題的意見》的要求，甲方按收費標準的1/3向乙方支付有關費用。
委托期限：自____年____月____日至____年____月____日。
委托人聲明：受托人在前述權限內所從事的有關行為均視為委托人自己的行為，由此產生的法律后果由委托人承擔。
委托人簽名及蓋章：受托人身份證復印件粘貼處
(負責人簽名、企業公章)
就中關村證券股份有限公司行政清理工作組(以下簡稱“中關村證券清理組”)個人債權人申報登記債權的事宜，委托人對受托人授權如下：
5.辦理產權登記、過戶、抵押、變更登記等手續，并簽署、遞送和收取有關的各類法律文件、申請書、憑證及房產證等權屬文件;
最近，秋生可謂經歷了人生最大的苦痛―父母在兩個月內先后去世。好不容易辦完遺體告別儀式，心力交瘁的他又迎來了另一個打擊。
喪事過后，秋生到住房與建設委員會房屋登記大廳詢問父親在世時的房產，以便和妹妹有個合理的分配。然而秋生得到的答案卻是：“這房子不是你父親王憲卿的名字，一年前就過戶到一個叫王紅丹的人名下了。”秋生一愣，什么時候父親把房子過戶給妹妹了？自己怎么一點都不知道？
父母身先去，兒女興風波
事情還得從秋生的父親再婚說起。
原來，秋生的父親王憲卿中年喪妻，后經鄰居介紹和一個叫谷麗娟的老姑娘結婚，父親與繼母婚后第二年生下了妹妹紅丹。
轉眼秋生也成家立業，日子過得還算紅火，婚后買了兩套房。妹妹紅丹3年前也結了婚，對象是一個外地來京的小伙子，由于房價太高，兩個年輕人根本買不起房，婚后一直跟父母住。父親老年得女，對紅丹一直非常寵愛，多次囑咐秋生要照顧好妹妹，讓妹妹住大房子。秋生每次都默不作聲，自己不想跟妹妹爭，可他哪里做得了老婆阿鳳的主。
父母去世后，秋生居然查出這樣的事實。夫妻倆合計半天，決定先不露聲色，明天到妹妹家打聽虛實。
秋生夫妻倆一進門，妹妹臉上就沒了往日的和氣，也不招呼哥嫂，一直自顧自做家務。阿鳳給丈夫使了個眼色，秋生便跟紅丹說起了房子。妹妹說：“事到如今，我也沒有什么可瞞著的，父母在世前一年，就已經把房子賣給我，只不過怕你有想法就沒有告訴你，不信你看買賣合同和房產證。”
哥哥還沒弄明白是怎么回事，嫂子就不干了：“我們兩口子也贍養老人，你別想拿這兩張紙唬我，我不是你哥，不吃你這一套！你大哥平日對你不薄啊！竟然做出這么忘恩負義的事情來！”王紅丹平日被家里上上下下地寵著，哪里受過這個氣，姑嫂兩人從語言升級到了廝打。王紅丹畢竟年輕，嫂子阿鳳吃了虧，回家后氣得一病不起。
見老婆病成這樣，秋生心里也怪妹妹，再想到自己對父母一向贍養到位，如今房子給妹妹竟然連聲招呼也不打，心里越想越氣。第二天找律師咨詢，律師建議他先去房管登記處查詢一下當初過戶的詳細檔案。在登記處秋生看到買賣合同的落款處雖然“有”父親的簽字，但這個簽字根本不是父親本人的，而是妹妹王紅丹的。
秋生一紙訴狀把房屋所在區的住建委告上了法庭，要求住建委撤銷給王紅丹頒發的房屋產權證書，理由是父親根本沒有把房屋賣給紅丹，合同上的名字是紅丹代簽的，建委給王紅丹頒發房屋產權證屬行政行為違法。法院受理案件后，通知王紅丹為第三人參加了案件訴訟。
【法律點】
為什么法院會通知王紅丹出庭？這個行政訴訟第三人到底是什么？
王芳釋疑：我國行政訴訟法規定，與提訟的具體行政行為有利害關系的公民、法人或其他組織，可以作為第三人申請參加訴訟，或者由人民法院通知參加訴訟。
根據該條可知，本案秋生要求確認建委給妹妹紅丹頒發房屋產權證的行為違法，法院認為紅丹作為現在房屋的產權人，與建委頒發房產證的行政行為之間有很大利害關系，因此將其列為了行政訴訟第三人參加行政案件的審理。
兩度“法庭會”，遺愿終成空
經過庭審，雖然買賣合同上賣方的簽字鑒定后確實不是父親的簽字，但住建委卻出示了當初辦過戶手續時，父親王憲卿在其他材料上的親筆簽名。法院認為從雙方舉證情況來看，將房產過戶給第三人，確系王憲卿的真實意思表示，雖然過戶材料有些瑕疵，但這不足以影響該轉讓行為的效力，所以判決駁回秋生的訴訟請求。
秋生兩口子不服，決定找個更專業的律師重新上訴。一個禮拜后，王紅丹接到了法院電話，說是哥哥又把自己給告了，讓她去法院領書和傳票。
秋生這回提起的是民事訴訟，書上寫明要求確認當初紅丹與父親簽訂的買賣合同無效。很快案件如期開庭。
法庭上秋生聘請的錢律師陳述說：王憲卿患有小腦萎縮很多年，早就有行為障礙，已經不能正確表達自己的意思，這種情況下簽訂的房屋買賣合同當視為無效。并當場向法庭提交了一部分王憲卿在醫院看病的診斷證明，上面清楚地寫明王憲卿患有小腦萎縮癥。同時，錢律師申請法院前往王憲卿看病的醫院調取其近些年看病的全部病歷。
紅丹向法官解釋說：“我爸去世前半年是自己騎車去單位交黨費，還能提著籃子去菜市場買菜，怎么可能無民事行為能力？我爸單位的同事和鄰居都能為我作證。”紅丹的人也補充：“小腦萎縮是人類衰老的必經階段，很多老年人都患有不同程度的小腦萎縮，即使患有小腦萎縮也不意味就沒有行為能力。為了證明王憲卿有行為能力，我們要求法庭給舉證期，我方將提交新證據證明這一點。”于是法院宣布休庭。
第二次開庭，法院調取來了醫院病歷記錄，里面記載了王憲卿患有小腦萎縮、流口水、反應呆滯等癥狀。紅丹找到了兩位重要證人出庭作證，一個是父親單位的會計，他證明父親去世半年前曾親自來單位辦理醫療報銷手續和交黨費，當時神志清醒。老街坊也出庭作證，證明王憲卿生前腦子清醒得很。
這時，錢律師把準備好的申請書遞交到法官手上，向法庭提出申請，要求對去世的王憲卿做行為能力鑒定，錢律師還特別說明，要對簽訂房屋買賣合同時的王憲卿行為能力做鑒定。
“給我爸做鑒定？王秋生，你是不是人啊？你要讓九泉之下的爸爸死后不得安寧嗎？”秋生聽到這里，心里也不好受，沒想到錢律師會申請對去世的父親做鑒定，這怎么使得？
【法律點】
父親已經去世，還能做行為能力鑒定嗎？
王芳釋疑：我國法律規定近親屬或者其他利害關系人是可以向人民法院提出申請認定某人為無民事行為能力人或限制行為能力人的。
法院接到申請后，首先應按照程序確定有資質的專業司法鑒定機構進行具體鑒定工作，并依據鑒定結果來認定公民的行為能力。本案中被鑒定人父親王憲卿已經去世，那么兒子秋生要提供王憲卿在世時的相關診斷證明、病歷等詳實的證明資料，才可以申請對王憲卿在簽訂房屋買賣合同時的民事行為能力做鑒定。司法實踐中把這種給已經去世的人做的行為能力鑒定叫做既往行為能力鑒定。
所以，實際上既往行為能力鑒定并不非要利用尸體才能做司法鑒定，僅憑書面的診斷材料、檢驗報告等也是可以做行為能力認定的。
法院接受了錢律師的申請，給鑒定中心提交了所有王憲卿的病歷資料。一個月后鑒定結果出來了，結果顯示王憲卿在簽訂房屋買賣合同時為無民事行為能力。法院依據該份鑒定結果，最終判決認定紅丹與父親當初所簽訂的房屋買賣合同無效。
一、納入歸并范圍的經濟適用住房，包括安居房、平價房；職工已購公有住房，包括原有限產權性質已按《關于本市有限產權房屋與完全產權房屋接軌的規定》辦理接軌手續的住房；其他行政劃撥土地上的住房，包括解困房、落政房和私有自用住房等。
二、納入歸并范圍的住房，已取得的黃色房地產權證或房屋所有權證，交易時均視作綠色房地產權證（以下簡稱綠證）。在依法轉讓辦理變更登記時，免交土地出讓金或土地收益金，受理轉讓過戶的房地產交易中心應向受讓人頒發綠證。
三、直接轉為內銷商品住房項目的程序：
（一）原非商品住房項目的建設單位，應在2000年6月30日前持下列材料向原批準建設用地的市或區縣政府下屬的房地產交易中心申請辦理登記手續。其中：項目未竣工的，應申請辦理土地使用權初始登記，除經濟適用住房外，符合預售條件的，可一并申請內銷商品房預售；項目已竣工的，直接申請辦理新建商品房初始登記：
1、申請書；
2、建設用地批文和建設用地批準書，其中：屬市統征基地“1.5萬畝”的項目，提交市住宅建設征地批文；屬市統征基地“2萬畝”的項目，提交征地費包干協議及完成征地補償的證明，市住宅局、市房地局認可的具體分建單位名單以及與牽頭征地單位有關協議；
3、已批準的總平面布置圖和地籍圖；
4、建設工程施工許可證；
5、勘測定界報告及附圖；
6、其他材料。
符合預售條件，需一并申請預售的，還應提交申辦預售許可證規定的材料；項目竣工的，還應提交辦理新建商品房初始登記規定的材料。
（二）市和區縣房地產交易中心設立專門受理窗口，市或區縣房地產管理部門有關職能部門應成立專門工作小組，實行一門式受理，統一審批發證。
（三）房地產交易中心受理后，應在三十日內完成登記、審核手續，分別頒發綠證和內銷商品房預售許可證。
已取得預配售許可證的經濟適用住房項目經土地使用權初始登記后，已取得的預配售許可證視同內銷商品房預售許可證，可直接上市預售。
四、應補繳出讓金轉為內銷商品住房項目的程序：
（一）原非商品住房項目的建設單位，應按建設計劃管理規定，持原批準的非商品住房建設計劃，向市計委申請轉為內銷商品房計劃，市計委備案后出具公文處理便函。
（二）項目經市計委備案后，除原由浦東新區、金山、松江、青浦、奉賢、南匯、崇明等區縣政府批準建設用地的非聯建參建項目，應向上述區縣的房地局辦理用地和出讓手續、補繳出讓金外，其余項目均應向市房地局辦理用地和出讓手續、補繳出讓金；并按規定向房地產交易中心辦理土地使用權初始登記。
（三）項目符合預售條件后，應向項目所在地的區縣房地產管理部門申辦內銷商品房預售許可證；項目竣工后應按出讓地塊的房地產登記分工規定向市或區縣房地產交易中心辦理新建商品房初始登記。
五、不具備房地產開發資質的建設單位，內銷商品住房項目需要預售的，應先按規定向工商和房地產管理部門申辦房地產開發企業資質。不申辦房地產開發資質的，必須待項目竣工按規定辦理新建商品房初始登記取得綠證后，作為現房轉讓。
六、自1999年12月1日起，原劃撥土地上普通內銷商品住房和僑匯房仍按原規定辦理新建商品房初始登記，房地產交易中心直接頒發綠證。
七、1999年12月1日起，內銷商品住房銷售應參照市房地局制定的上海市內銷商品房預售、出售合同或買賣合同示范文本簽訂合同。
八、內銷商品住房的轉讓過戶、變更登記，除原僑匯房按原規定由市房地產交易中心辦理外，其他內銷商品住房均由房屋所在地的區縣房地產交易中心辦理。
九、1999年12月1日以后簽訂出售或買賣合同的，交易手續費統一由買賣雙方各按房價的0.08％繳納，不足100元的，按100元繳納。其中：個人在1999年12月1日至2000年12月31日期間，購買空置商品住房（1998年6月30日前取得《新建住宅竣工交付使用許可證》尚未預、出售的商品住房）并簽訂合同的，免繳交易手續費。
中圖分類號：DF83文獻標識碼： A 文章編號：
一、案情介紹
某市居民張忠于該市西大街有私房11間，其中臨街門面舊式樓兩間。1999年3月16日，張忠與A單位達成房屋買賣協議，約定由張某將前述兩間臨街門面舊式樓房以十萬元的價格賣給A單位。后A單位按合同約定分三次將十萬元購房款支付給了張某，同年雙方共同填寫了房屋轉移過戶申請書并向房管部門提交房屋買賣的有關證件。2000年6月房管部門通知A單位交納過戶費并開出黃票。后因不可歸責于買賣雙方的事由，雙方一直未能辦結過戶手續。后張忠反悔，并以買賣尚未辦結過戶登記手續為由主張合同無效。A單位于2001年4月訴至人民法院，但一、二審皆敗訴。法院判決合同無效，其法律依據是1983年國務院頒布的《城市私有房屋管理條例》第6條的規定及最高人民法院在此基礎上做出的批復，即“簽訂房屋買賣后，提出解除買賣協議，未辦理產權轉移登記手續，應認為該民事法律行為依法尚未成立，一方反悔是允許的”。這實質上確認了房屋買賣合同須以辦理產權轉移登記手續作為成立要件。依此，在本案中，買賣雙方未辦結過戶登記手續，其買賣合同尚未成立，更談不上效力問題，因而法院支持張某合同無效的主張。
二、問題提出
顯而易見單就審判結果而言，它嚴重違背了公平與誠信原則，使買方無辜受損，確難讓人信服，而這恰是由最高人民法院批復所指導出的當然結論。按照邏輯，該批復很容易使我們在認識上陷入一個二難推理的困境中：房屋買賣合同在過戶登記之前尚未成立，一個尚未成立的合同根本不應該履行，而當事人又怎能依據這樣一個尚未成立、毫無效力的合同要求對方履行協助辦理過戶手續的義務呢？照這樣的推理，在價格市場瞬息萬變的今天，于房地產升值時，買方豈不成了賣方任意否定合同效力、背信棄約的犧牲品？反之，房地產跌價時，賣方又怎不可能因買方任意反悔，惡意轉嫁風險而無端受損？可我們的司法解釋恰恰縱容了該種背信行為，為其提供了合法的依據，而對維護不動產交易最基本的穩定、安全、公平和誠實信用卻無能為力。
這些矛盾要獲得有效解決，我們就不得不重新看待房屋買賣合同與過戶登記的關系。實際上，二者是兩回事，各有其獨立的意思表示和成立方式。訂立買賣合同是一種債權行為，而為履行該債權合同達成合意，實現房屋所有權轉移的過戶登記則是一種物權行為，盡管二者有著內在的密切的聯系，但它們又是相互區分、各自獨立的。我們不能主觀臆斷地將后者作為前者的當然內容。否則，勢必加劇類似本案中顯失公平的合同現象，導致人們對合同的不信任，甚至對法律保護持懷疑態度。
事實上，最高人民法院批復之精神與其所依據的《城市私有房屋管理條例》似相違背。根據《條例》第6條：“房屋所有權轉移或房屋現狀變更時，須到房屋所在地房管機關辦理所有權轉移或房屋現狀變更登記手續”，這一規定尚未明確房產權屬登記之效力，我們只能從中得出房屋產權轉移須經登記的結論，而得不出房屋買賣協議須以登記作為成立要件的結論，縱觀我國現有法律、法規均未就房產權屬登記之效力問題做出明確規定，只是一些主管部門規章中有所涉及，如建設部1990年12月31日的《城市房屋產權產籍管理辦法》第18條規定：“凡未按照本辦法申請房屋產權登記的，其房屋產權的取得、轉移、變更和他項權利的設定均為無效。”由此，我們可以看出，房屋產權未辦理登記，只影響房屋產權轉移變更的效力，并不影響此前的房屋買賣合同的成立與效力。因此，最高人民法院批復是有失妥當的。
三、學理分析
前文已提及，房屋產權的轉移是物權行為，而房屋買賣協議是一種債權行為。而對二者做出明確區分可以使我們對房屋買賣過程有更深刻、更清醒的認識：一宗完整的房屋買賣可劃分為債權行為和物權行為兩個階段。在前一階段即訂立買賣協議的階段，只要符合一般法律行為的要件以及法律明確要求以書面形式簽訂合同并經公證有效的特別要件，該買賣協議即行生效，符合有效條件的協議具有法律約束力，當事人必須履行，否則即可強制實際履行或責令其承擔違約責任。物權行為階段即雙方為履行前買賣合同就房屋產權轉移達成合意，該合意以登記作為生效要件。換言之，登記不是債權合同的成立要件，而是作為物權合意、所有權實現轉移的要件而存在的。顯然，二者有著本質的區別，它們相互獨立，各具特色，若發生債權合同因意思表示有瑕疵或內容違反公序良俗而致無效或被撤銷時，物權合意的效力卻不受影響，買方對標的物仍保有所有權，而賣方依不當的得利之規定請求返還。這就是物權行為的特質所在，也是物權行為理論兼顧雙方當事人利益、注重實質公平內涵的體現，在學界將其概括為物權行為的獨立性和無因性。由此可以推知，當事人在房屋買賣關系中，沒有履行法定方式——登記，只意味著房屋產權未發生變動，并不影響買賣合同本身的成立與效力，買賣合同仍然有效。
而我國于實踐中將物權行為與債權行為混為一談，主要原因在于法律對物權行為理論采取了一種折衷主義的態度：即認為物權合意是基于債權合同的存在而發生的，它是債權合同之當然結果，同時須履行法定的登記或交付行為才能發生效力。這實際上是不承認物權行為的獨立性和無因性，而無視物權行為的特性就等于抹煞了物權行為與債權行為最本質、最核心的區別點。既然二者沒有實質區別，那么在內容上模糊二者的界限，認為債權行為涵蓋了物權行為的內容，進而將物權行為的生效要件套用于債權行為中，并將其作為債權行為成立的特別要件予以規定就不足為怪了。由于這樣的誤導，實踐中就容易走向這樣一種認識誤區：債權合同以交付或登記為成立要件，在此之前，合同無法律約束力。從而根本否定了合同的嚴肅性，破壞了合同秩序，違背了民法最基本的誠實信用原則。
反過來，我們如果采用上述物權行為理論對前案進行重新分析，則會得出一個截然不同的結果：該案房屋買賣合同已符合生效要件，具有法律約束力，當事人必須遵照履行。而未辦結過戶登記手續只是表明房屋所有權尚未轉移，并不能否定買賣合同本身的效力。A單位有權依有效合同要求對方繼續履行協議辦理過戶登記手續的義務。若對方拒絕則為違約，司法機關應視情況強制其實際履行或責令其承擔違約責任。這樣的處理結果似乎更加公平合理，也更符合現代市場經濟的價值取向，因為物權行為理論本身在法律體系中的立足，即是為復雜而層次較高的市場經濟提供服務的。
原告和被告互不相識，2008年8月4日被告因經營需要，通過某中介公司李某的介紹，向原告借款40萬元整，雙方簽訂了借款合同，約定借期為12個月，自2008年8月4日起至2009年8月3日止，月利息為2%，利息為每半年支付一次，到期本金一次付清，如遇國家對利率作調整，仍按約定的利息執行，不作調整。
同日雙方又簽訂了一份還款協議，約定了具體的還款時間，以及被告為了保證按期還本付息，以自有的一套商品房作為抵押擔保。擔保的范圍包括借款的本金、利息及債權人為實現債權而發生的訴訟費、執行費、律師費、公證費、催告費、抵押物處置費、過戶費等。雙方還約定被告在本息還清時，原告應當協助被告辦理抵押物注銷登記。
借款合同簽訂的當天，原告將40萬元交給了被告，被告也向原告出具了借條，此后，雙方還到當地的公證機關辦理了具有強制執行效力的債權文書公證書，即如果到期被告不還款，被告自愿接受強制執行。
上述手續辦理完畢后，原告和被告一直未再聯系，被告每月按期將利息支付給中介公司的李某，借款合同到期后，被告又將本金支付給了中介公司的李某。但是原告認為他沒有收到歸還的本金，所以將被告告上了法庭，要求被告償還借款，并按照銀行同期貸款基準利率的四倍支付逾期還款的利息，同時承擔相應的律師費。
二、庭審過程
在庭審中，原告出具了借條，借款合同，還款協議，以及公證文書，證明被告向其借錢的事實。被告則稱已經將錢還給了中介公司李某，并且出具了由中介公司李某簽名的收條，以及在歸還本金的當日原告和中介公司的李某已經陪同原告一起在房產部門辦理了抵押權注銷登記手續，以此證明自己已經還清了欠款。但是原告認為他沒有委托中介的李某代為收款，所以被告是否將錢交給了中介公司的李某，他不得而知，而且即時被告將錢交給了中介公司李某，由于李某沒有原告的授權，原告對此也不予認可。
本案爭議的問題就是中介公司的李某是否收到了這筆還款，以及李某代收還款的行為是否是一個有效的行為？如果是一個有效的行為，被告就無需再償還原告的錢款，而如果不是一個有效的行為，被告就仍需償還原告的錢款。
要知道李某是否收到了被告歸還的錢款，即確認被告向法庭提交的李某出具的收條的真實性并不難，只需要找李某了解一下情況就行。但是在訴訟的過程中，李某這個關鍵人物因為其他的案件已經被判刑，關押在某監獄。原審法院為了查明案情，到監獄里對李某作了詢問筆錄，李某承認他已經收到了該筆錢。
一審法院在庭審中向原告出具了該詢問筆錄，但是原告不予承認，他認為李某是否收到了錢他們不清楚，而且即使李某已經收到了錢，也不能證明被告已經履行了還款義務，因為李某沒有原告的授權，無權代原告收款。
本案爭議的第一個問題即李某是否收到了被告的還款，盡管原告不予認可，但是李某已經證實了他確實收到了被告償還的款項，因此本案爭議的焦點即集中在即中介公司李某代收款項的行為是否構成了有效的行為？
三、法理分析
所謂是指人以被人的名義與第三人從事法律行為，而所有的后果由被人承擔。權按照產生的意義來劃分可以分為法定、指定和委托。法定和指定是針對無民事行為能力人或者限制民事行為能力人而產生的，是基于法律的規定或者人民法院的指定而行使權的行為。委托則是基于當事人、法定代表人、法定人的委托而產生的權。行為人如果沒有他人的委托，就以他人的名義實施法律行為，則該行為為無權的行為。廣義的無權包括表見和表見以外的。表見是指行為人雖無權，但由于本人的行為，造成了足以使善意第三人相信其有權的表象，而與善意第三人進行的、由本人承擔法律后果的行為。我國民法通則第66條第1款規定：沒有權、超越權或者權終止后的行為，只有經過被人的追認，被人才承擔民事責任。未經追認的行為，由行為人承擔民事責任。本人知道他人以本人名義實施民事行為而不作否認表示的，視為同意。
本案中中介李某的行為就是一個無權的行為，一開始他幫助原告收取每個月的利息，對此原告也是認可的，也就是說對于前面李某代收利息的行為原告是追認的，所以這些代收利息的行為是有效的行為。那么既然原告對于前面被告代收利息的行為都是認可的，在這種情況下被告就有理由相信將本金還給中介的李某即履行了對原告的還款義務，也就是中介的行為構成了一個表見的行為。對于這種表見，被人應當承擔相應的責任。退一步，即使李某的行為不構成表見，僅僅是一個狹義的無權，那么在本案中原告對于中介李某的行為還進一步加以了確認，也就是原告在被告歸還本金的當日在中介李某的陪同下同被告一起去辦理了抵押權注銷登記手續，那么這一追認行為應當使得中介李某的行為有效。而原告對于上述觀點也不予認可，他認為之所以陪同被告一起去辦理抵押權注銷登記手續，因為被告的兒子曾與原告聯系，稱需要用被告用作抵押的房產向工商銀行抵押貸款，只要把原告的抵押手續注銷掉，銀行就可以放款，只要銀行放款，被告就可以用該款項來償還原告的欠款。但對此種說法沒有任何證據支持。
一審法院經審理認定了原、被告之間的借貸關系合法有效，中介李某代原告收受本金的行為構成了無權，而這一無權得到了原告的追認，所以被告已經履行了還款的義務，一審法院據此駁回了原告的訴訟請求。
一審判決后，原告不服，提出上訴，上訴的理由主要是認為原審法院認定的事實錯誤，理由有三：一是原告認為真正的事實是原告之所以辦理抵押權注銷登記，是因為被告向銀行貸款，只有將房屋上的抵押權注銷掉，銀行才可以放款，也才好把錢還給原告，所以原告才答應幫忙。二是原告認為被告是否將40萬元還給了中介的李某，他不清楚，而且即使已經還了，也與本案無關。三是抵押權注銷登記申請書只是借貸雙方向房產管理部門提交的一份申請，不是債權債務履行憑證，不能據此認定債權債務履行情況。如果被告已經還清了借款，那么應該收回借條，而本案中借條仍然在原告處，證明雙方的債權債務仍未消滅。除了認為一審法院對事實認定不清外，原告還認為一審法院程序上存在問題，比如存在回避的情形未依法回避，原審法院自行向中介李某調查取證的行為不屬于法院有權調查的范圍。
二手房自助交易能夠節省一筆數目不小的傭金，雖然交易過程會麻煩一些，但有些親戚朋友相互熟識的人之間往往會考慮選擇這種方式。自助交易的特點是上下家直接交易，無需支付較高的傭金，但是雙方面臨的是煩瑣、復雜的交易手續，以及無第三方監督風險較大等問題。因此對交易過程都不是很熟悉的買賣雙方來說，需要注意的地方還有不少。
操作過自助交易的孟偉表示，雖然其過程比較復雜，但只要細心應付，還是能夠順利過關的。據介紹，自助交易主要包括看房、議價、簽訂買賣合同、辦理按揭貸款、過戶、收房等六大環節，下面我們根據孟先生自己的經驗，以及結合專業人士的建議，來對每個環節逐步進行解析。
第一關：信息真偽要驗明
孟偉表示，在這道程序中，除了要對房源質量狀況進行了解外，還需要注意的是，必須自己前往交易中心進行產權調查。
除了要驗證賣家的房產證之外，還需要在交易中心查閱小產證信息(俗稱“產調”)，用以確定房源的狀況，如有無抵押情況等。如現在上海市境內的房屋小產證(2003年以后制定的)上雖然有房屋的權利人、坐落地址、建筑面積等基本信息，但是卻不包含該房屋是否有存在抵押、查封等權利限制的情況。如果簽訂定金協議并且將定金實際支付給賣家之后，才發現該房屋存在查封、甚至是虛假信息而導致整個交易無法進行時，則可能面臨已經支付的本金無法保障的風險。
特別提示：在上海，“產調”內容一般有七項，其中比較重要的內容為房屋是否存在抵押、司法查封等權利限制情況，此外小產證地址、產權證上記載的人數也可一并查閱。在房產交易中心進行“產調”時，只需提供自己的身份證，然后報出物業所在的具體地址便可，當然，每項內容查詢費用為5元。
第二關：議價要“細火慢燉”
對于自助交易來說，議價是一個很艱難的過程。孟先生告訴記者，他當時跟賣家議價時，也曾差點因為物業維修基金而導致交易中斷，賣家不想將此包含在房價里面，但孟偉堅持要求賣家贈送，雙方據理力爭，互不相讓，最后在朋友的斡旋下，各讓一步之后問題才得以解決。
業內人士表示，買賣雙方就價格問題直接“交手”，很容易產生抵觸情緒，都不愿意做出讓步，那么最終結果是不歡而散。而在有房產經紀人的情況下則有所不同，經紀人會根據實際情況進行調解，這樣雙方的意見容易達成一致。而自助交易怎樣做才能使雙方的意見統一呢?
特別提示：上海華燕房屋理財中心營運部總監吳偉芳建議，買家首先要對自己有意向的房產進行充分了解，做到心中有數；其次在還價時要慢慢商量，不能一口咬定一個價格不讓步；此外就是懂得采取迂回戰術，如果在房價上無法使對方做出讓步，那么可以在別的地方得到補償，如要求對方送裝修、物業維修基金等，甚至家具都可以要求對方贈送。總之，議價需心平氣和地進行，不能急吼吼，講究的是“細火慢燉”。
當然，在議價過程中，還要仔細了解賣家其他的想法，特別是涉及到費用方面的問題，如維修基金、裝修(尤其是空調、熱水器等)、家具、煤氣初裝費、有線電視、寬帶等，如何處理，都必須商談出結果，詳細記錄下來，并在買賣合同中體現出來。
第三關：簽合同要考慮周全
雖然自己曾經買過一次房，孟偉在簽訂房屋買賣合同時，還是感到有些茫然失措，幸好他托人找到一份樣本，依葫蘆畫瓢，因此也就順利過關了。不過他表示，為了減少糾紛，買賣合同內容盡量做到詳實、周全。
簽訂房屋買賣合同之后，便要支付首付款。孟偉表示，如何保證這筆款項的安全是買家要認真考慮的問題。他把首付款交給了賣家，但是要求對方把房產證交給律師代為保管。
特別提示：上海聯業律師事務所主任律師王展表示，在簽訂房屋買賣合同時，以下幾點必須多加小心，如確認房主真實身份、房價、明確雙方違約責任、付款過戶時間、費用交接時間等。
此外，在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確，或需要進一步約定時，要在合同相關條款后的空白行或在合同后填寫附加條款，將合同中對雙方的意思寫明，會減少后續階段因意思含混而造成的不便與麻煩。補充條款的內容包括裝修是否贈送，維修基金、煤氣初裝費、有線電視開通費、寬帶開通費等如何結算，以及戶口等諸多問題。當然，賣家也會提出自己的要求，如不能全額辦理按揭貸款導致交易延后或者中斷時應承擔的責任等。
關于首付款的安全問題，專家建議可以選擇第三方來代為管理。即使是直接交給賣家，也應該在第三方見證的情況下完成，如律師到場等。支付首付款之后，應要求賣家盡快辦理還款手續(如果該房產有按揭貸款的話)，以解除抵押。
此外，還需留有部分尾款在收房時支付，這是因為考慮到水電煤、物業管理費等稅費的支付，以及保證裝修部分完好而特意保留的。尾款金額一般在1萬～5萬元之間，視具體情況而定。
第四關：申請貸款找擔保機構
孟偉在申請按揭貸款時費了很大的力氣，他咨詢了多家商業銀行，但對方一聽說是個人申請，便沒了下文。最后他在一家銀行業務員的建議下，通過一家貸款擔保公司來辦理，才順利辦妥。
特別提示：上海德佑地產有關人士表示，出于多方面原因考慮，商業銀行一般不大愿意接受個人貸款申請。“這就相當于批發跟零售的關系，個人申請貸款好比是零售，而銀行喜歡跟機構合作，希望走批發的路子。”這位人士如此表示。鑒于此，這位人士建議購房者跟貸款擔保機構合作，以便能夠順利辦出貸款。
辦理貸款需要提供的證件主要有身份證、結婚證以及戶口本，需要準備的材料有單位開具的收入證明以及其他資產證明(近三個月的工資賬單，部分銀行需要)，以及銀行存折和硬卡。如果還要辦理公積金貸款，還需要提供公積金賬戶。
第五關：辦理過戶手續要及時
只有辦理產權轉移過戶手續之后，買家才能真正放下心來，因此當賣家還清按揭貸款余款之后，孟偉馬上前往交易中心辦理過戶手續。相對來說，過戶手續辦理過程并不復雜，只要各項證件、材料齊全，在兩個小時之內能全部辦理妥當。
特別提示：辦理過戶手續時，買賣雙方需要提供的資料包括身份證、產權共有人證明(如為共同財產)、買賣合同、首付款收據、結婚證等。先領取并填寫申請書，然后到稅務局駐房管部門的詢價窗口進行審核，此后是買賣雙方各自納稅并繳納手續費(契稅、印花稅、個稅等)，并取得收件收據。如果夫妻兩人的名字都要署在產權證上，需兩人同時到場。
第六關：收尾勿忘結清費用
取得房產證之后，孟偉便要收房了，而在這時面臨的是最后一關，即要求對方結清所有費用，并辦理電表、煤氣等過戶手續，同時支付尾款。至此交易結束。
第一條 為加強土地管理，改革城鎮國有土地使用制度，促進城市建設和社會經濟發展，根據 《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（以下簡稱《條例》），結合我省實際情況，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱城鎮國有土地是指市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內屬于全民所有的土地（以下簡稱土地）。
我國境內外的公司、企業、其他組織和個人，除法律另有規定外，均可依照《條例》和本辦法的規定，在我省境內取得土地使用權，進行土地開發、利用、經營。
第三條 省、市、縣（含縣級市、區，下同）人民政府土地管理部門負責組織實施本辦法，依法對土地使用權的出讓、轉讓、出租、抵押、終止進行監督檢查。
第四條 土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押、終止，必須到市或者縣人民政府土地管理部門辦理登記，涉及地上房產的，必須到同級人民政府房產管理部門辦理房產登記，涉及其他地上建筑物、附著物的，必須依照法律、法規的規定到有關部門辦理手續。
第二章 土地使用權出讓
第五條 市、縣人民政府土地管理部門應當會同城市建設、規劃、房產管理等部門共同編制土地使用權出讓方案，經本級人民政府審核同意，依照本辦法第六條規定的審批權限報經批準后，由土地管理部門組織實施。
在城市規劃區內的土地使用權出讓方案應當符合城市規劃。
第六條 土地使用權出讓的審批權限，按照國家和省規定的關于國家建設征用（劃撥）土地審批權限執行。
第七條 土地使用權出讓前，市、縣人民政府土地管理部門應當會同有關部門向申請用地者提供下列資料：
（一）土地位置、面積、四至，地形圖、地面現狀和基礎設施情況；
（二）工程地質和水文地質的主要特征；
（三）土地用途、建筑密度、容積率和凈空限制；
（四）環境保護、綠化、交通、抗震等要求；
（五）出讓年限和方式；
（六）其他與出讓有關的資料。
第八條 協議出讓土地使用權程序：
（一）申請用地者向出讓方提交《用地申請書》；
（二）出讓方對《用地申請書》審查后，在十五日內按本辦法第七條的規定，向符合條件的申請用地者提供有關資料；
（三）申請用地者收到出讓方提供的有關資料后，應當在指定時間內向出讓方提交土地開發利用方案，有關土地使用權出讓金（以下簡稱出讓金）數額和付款方式等有關文件；
（四）出讓方收到申請用地者提交的有關文件后，應當在三十日內給予書面答復；
（五）經協商一致，出讓方與申請用地者簽訂土地使用權出讓合同。
第九條 招標出讓土地使用權程序：
（一）出讓方招標公告或者向申請用地者發出《招標邀請書》，并按本辦法第七條的規定向投標者提供有關資料；
（二）申請用地者應當在指定時間內，到出讓方指定的地點將密封的標書投入標箱，并交納擬定出讓金總額10％至20％的保證金；
（三）出讓方應當邀請有關方面的專業人員組成評標委員會，公開開標、驗標，并按標價、土地開發利用方案、資信等條件進行評審，擇優確定中標者；
（四）評標委員會簽發《決標意見書》后，由出讓方向中標者發出《中標通知書》；
（五）中標者收到《中標通知書》后，在約定時間內與出讓方簽訂土地使用權出讓合同。
中標者在約定時間內不與出讓方簽訂合同的，視為放棄中標，其交納的保證金不予退還；出讓方未按約定時間與中標者簽訂合同的，應當賠償中標者的經濟損失。未中標者交納的保證金，在評標結束后十五日內如數退還。
第十條 拍賣出讓土地使用權程序：
（一）出讓方在距拍賣前六十日土地使用權拍賣公告；
（二）申請用地者應當在指定時間內向出讓方提交法人或者自然人的身份證明、資產負債表、資信證明等文件，支付保證金，領取報價牌；
（三）出讓方主持拍賣，宣讀土地使用權拍賣規則，介紹出讓地塊的概況，公布底價，公開叫價；
（四）申請用地者舉報價牌應價，經過競買，出價最高者得；
（五）出讓方當場與出價最高者簽訂土地使用權出讓合同，并收取定金。
前款第（二）項規定的法人或者自然人的身份證明是指：法人身份證明、法定代表人身份證明、法定代表人的授權委托書、委托人身份證明。
第十一條 土地使用權出讓合同應當包括下列內容：
（一）出讓方、申請用地者的姓名、單位、地址，法定代表人的姓名、職務；
（二）出讓地塊的位置、面積、用途；
（三）出讓期限；
（四）建設項目完成期限；
（五）出讓金數額及其結算方式；
（六）違約責任；
（七）訂立合同日期和地點；
（八）其他需要約定的事項。
第十二條 申請用地者在簽訂土地使用權出讓合同時，應當向出讓方支付出讓金總額10％至20％的定金，從合同簽訂之日起，六十日內支付全部出讓金。定金可以抵充出讓金。
第十三條 土地使用者逾期未全部支付出讓金，出讓方有權解除合同，定金不再返還，并可請求違約賠償；出讓方未按合同規定提供土地使用權的，應當雙倍返還定金，土地使用者有權解除合同，并可請求違約賠償。
第十四條 土地使用者按合同規定支付全部出讓金后，應當依照本辦法第四條的規定辦理登記，領取國有土地使用證，取得土地使用權。
第三章 土地使用權轉讓
第十五條 按照本辦法第二章規定取得的土地使用權再轉讓的，轉讓方必須具備下列條件：
（一）領有國有土地使用證；
（二）按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地。
第十六條 轉讓土地使用權時，地上建筑物、其他附著物的處置按《條例》第二十三、二十四條規定辦理。
第十七條 土地使用權轉讓，轉讓方與受讓方應當簽訂土地使用權轉讓合同。
土地使用權轉讓合同的內容，參照本辦法第十一條的規定訂立。
第十八條 同一建筑物分割轉讓的，產權所有人各享有相應比例土地使用權；但同一建筑物所占有的土地使用權整體不可分割。
分割轉讓地土使用權，應當經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準。在報請審批時，轉讓方、受讓方應當出示各自應得的土地使用權比例的證明，并應當在轉讓合同中寫明。
第十九條 土地使用權轉讓時，受讓方應當在轉讓合同簽訂之日起十五日內，憑土地使用權轉讓合同，依照本辦法第四條的規定辦理過戶登記，領取國有土地使用證。
第四章 土地使用權出租
第二十條 土地使用權出租，出租人必須具備本辦法第十五條規定的條件。
第二十一條 土地使用權出租，出租人與承租人應當簽訂租賃合同。
租賃合同的內容，參照本辦法第十一條的規定訂立。
第二十二條 土地使用權和地上建筑物、其他附著物出租，出租人應當在租賃合同簽訂之日起十五日內，依照本辦法第四條的規定辦理出租登記。
第五章 土地使用權抵押
第二十三條 依法取得土地使用權的土地使用者（以下簡稱抵押人）可以用土地使用權向金融機構或者其他債權人（以下簡稱抵押權人）抵押。抵押時應當交驗國有土地使用證、土地使用權出讓或者轉讓合同等有關文件，經抵押權人核實后，抵押人與抵押權人簽訂抵押合同。
抵押土地使用權時，對地上建筑物、其他附著物的處置按《條例》第三十三條規定辦理，并應當在抵押合同中寫明。
第二十四條 抵押權人應當在抵押合同簽訂之日起十五日內，依照本辦法第四條的規定辦理抵押登記。
第二十五條 抵押人未能履行到期債務或者在抵押合同期間宣告解散、破產的，抵押權人可以依照國家法律、法規和抵押合同的規定，對抵押人的土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權進行處分，處分之后，應當依照本辦法第四條的規定辦理過戶登記。
第二十六條 抵押權因債務清償或者其他原因而消滅的，抵押權人應當在抵押合同終止后十五日內，辦理注銷抵押登記。
第六章 土地使用權終止
第二十七條 市、縣人民政府土地管理部門，應當在土地使用權期滿六個月以前，將《收回土地使用權通知書》送達土地使用者。土地使用者應當在規定的時間內，向發證機關交還國有土地使用證和地上建筑物、其他附著物的權屬文件，并辦理注銷登記。
自土地使用權期滿之日起，土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權由市、縣人民政府無償收回。
第二十八條 依據《條例》第四十二條規定提前收回土地使用權，經市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者協商，可以給予相應的補償，也可以用出讓其他地塊土地使用權的方式進行交換。
交換土地使用權應當重新簽訂土地使用權出讓合同，并辦理登記。
第二十九條 土地使用權期滿，土地使用者申請續期的，必須在土地使用權期滿六個月以前向市、縣人民政府土地管理部門提出，經市、縣人民政府批準后，依照本辦法第二章的規定重新簽訂土地使用權出讓合同，支付出讓金，并辦理登記。
第七章 劃撥土地使用權
第三十條 無償取得劃撥土地使用權的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地的，應當依照本辦法第四條的規定辦理登記；市、縣人民政府應當無償收回其劃撥土地使用權，并可以依照本辦法的規定予以出讓。
第三十一條 無償取得劃撥土地使用權的土地使用者，符合《條例》第四十五條第一款規定條件的，可以轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權。但轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權，必須報請市、縣人民政府土地管理部門批準；涉及地上建筑物、其他附著物的，還必須報請本級人民政府房產管理部門或者有關部門批準。
第三十二條 無償取得劃撥土地使用權的土地使用者，在向廣告經營單位申請刊播、設置、張貼以買賣、出租房屋或者場地為內容的廣告時，必須提交土地使用權出讓合同和本辦法規定的登記證明；對無出讓合同和登記證明的，廣告經營單位不得受理。
第八章 出讓金和有關費用
第三十三條 出讓金的數額，可以根據土地的位置、用途、出讓年限、容積率和市場供求等因素，由出讓方與申請用地者以協議、招標、拍賣方式確定。
對職工住宅、公益事業、國家重點工程項目等非經營性用地，經縣以上人民政府批準，可以減收或者免收出讓金。具體辦法，由省土地、物價、財政部門制定。
第三十四條 辦理土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押登記，應當按國家有關規定交納登記手續費。
第三十五條 出讓金的使用與管理，按財政部《國有土地使用權有償出讓收入管理暫行實施辦法》的規定執行。
第三十六條 出讓金和其他各項費用以人民幣或者外匯結算；用外匯結算的，按付款當日國家外匯管理局公布的牌價折算。
第九章 罰則
第三十七條 土地使用者未按土地使用權出讓合同規定的年限和條件開發、利用土地的，市或者縣人民政府土地管理部門應當責令糾正，并可以根據情節給予警告或處以出讓金總額的5％至10％的罰款。
對受到前款規定的處罰后仍拒不改正的，市或者縣人民政府土地管理部門可以無償收回其土地使用權。
第三十八條 對未經批準擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的單位和個人，市或者縣人民政府土地管理部門應當沒收其非法收入，并根據情節處以非法收入20％至50％的罰款；對責任人可以建議其所在單位或者上級主管部門、有管轄權的監察機關給予行政處分；對受讓方、承租人，應當責令其退回非法使用的土地，拒不接受的，按《中華人民共和國土地管理法》的有關規定給予處罰。
第三十九條 對違反本辦法第三十二條規定的當事人，由工商行政管理部門按照《廣告管理條例》的有關規定處罰。
第四十條 當事人對行政處罰決定不服的，可以在接到處罰決定通知書之日起十五日內，向作出處罰決定機關的上一級主管機關申請復議。
第四十一條 本辦法規定的行政處罰罰款，一律使用省財政部門印制的罰沒收據，罰款全額上交同級財政。
第十章 附則
第四十二條 依法取得土地使用權的個人，其土地使用權可以繼承。土地使用權的繼承人應當持有關證明，依照本辦法第四條的規定辦理登記。
第四十三條 土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押、終止、繼承登記的具體辦法以及土地使用權出讓的合同書樣本，由省土地管理局制定。
第一條 為了加強國有土地資產管理，合理開發、利用、經營土地，規范土地市場，促進城鎮建設和經濟發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》及有關法律、法規，結合我區實際，制定本辦法。
第二條 凡在我區城市規劃區內出讓和轉讓國有土地使用權（以下簡稱土地使用權）的均須遵守本辦法。
土地使用權出讓和轉讓期間，所有權仍屬國家所有。
第三條 國內外的公司、企業、其他組織和個人，除法律另有規定外，均可依照國家有關規定和本辦法取得土地使用權，進行土地開發、利用、經營活動。
第四條 地下資源、埋藏物和市政公用設施不屬土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押范圍。
第五條 依照本辦法取得土地使用權的土地使用者，其土地使用權在出讓合同約定的使用期限內可以依法轉讓、出租、抵押或用于其他經濟活動。依本辦法取得土地使用權的個人，其土地使用權可以依法繼承，合法權益受法律保護。
土地使用者開發、利用、經營土地，將土地使用權轉讓、出租、抵押或用于其他經濟活動，應當符合土地利用總體規劃和城市規劃，遵守法律、法規和規章規定，不得損害社會公共利益。
第六條 市、縣人民政府應按照統一規劃、統一征地、統一開發、統一管理、統一出讓的原則，加強對城鎮土地的管理。
第七條 縣級以上人民政府土地管理部門依法對土地使用權的出讓、轉讓、出租、抵押、終止進行監督檢查。
土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押、終止及有關地上建筑物、其他附著物的登記，由縣級以上人民政府土地管理部門和房產管理部門依法辦理。
自治區建設行政主管部門、土地管理部門依照自治區人民政府規定的職權劃分，各司其職，密切配合，管理全區房地產工作。
第二章 土地使用權出讓
第八條 土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金（以下簡稱出讓金）的行為。
第九條 土地使用權的出讓由市、縣人民政府負責，有計劃、有步驟地進行。市、縣人民政府土地管理部門應會同計劃、城市規劃、建設管理部門根據本地區國民經濟發展計劃、土地利用總體規劃、城鎮總體規劃、產業政策以及年度建設用地計劃編制土地使用權出讓年度計劃（以下簡稱供地計劃），經同級人民政府同意，報自治區人民政府批準后實施。
供地計劃包括當年擬出讓土地使用權的土地面積、位置、范圍、用途、供地方式、預計收取的地價款和可行性分析等內容。
第十條 城市規劃區內的集體所有的土地，經依法征用轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。
第十一條 具體地塊的土地使用權出讓，應先擬定出讓方案。出讓方案由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規劃、建設管理和房產管理等部門根據年度供地計劃、城市規劃和基本建設投資計劃共同擬定，并按《寧夏回族自治區實施中華人民共和國土地管理法辦法》（以下簡稱《實施辦法》）規定的建設用地審批權限，報經有批準權的人民政府批準后，由土地管理部門實施。
土地使用權出讓方案應包括出讓地塊的面積、位置、四至范圍、出讓方式、年限、規劃用途及宗地地價等內容。
征用、劃撥土地的有關材料應與出讓方案同時報批。
第十二條 對按照城鎮規劃和建設需要連片綜合開發的土地，可按開發小區一次申請批準征用，分期出讓或劃撥使用。已征用范圍內尚未實施建設的耕地，可暫借農業集體經濟組織負責安排繼續耕種。
第十三條 土地使用權出讓最高年限按國務院的規定執行。
第十四條 土地使用權出讓應當簽訂出讓合同。
土地使用權出讓合同（以下簡稱出讓合同）應當按照平等、自愿、有償的原則，由市、縣人民政府土地管理部門（以下簡稱出讓方）與土地使用權受讓者（讓下簡稱受讓方）簽訂。
出讓合同應包括土地位置、界址、面積、使用年限、土地利用規劃設計要求、出讓金額、付款方式、投資總額、開發建設期限、限制條件及違約責任等內容。
出讓合同的式樣，由自治區人民政府土地管理部門統一印制。
第十五條 土地使用權出讓可以采取拍賣、招標或雙方協議的方式。商業、旅游、娛樂和豪華住宅用地，應當采取拍賣、招標方式。采取雙方協議方式出讓土地使用權的，其出讓金不得低于國家規定的最低價。
第十六條 土地使用權拍賣出讓程序：
（一）市、縣人民政府土地管理部門拍賣公告。
（二）競買者到土地管理部門辦理參加競買手續，提交資質、資信證明，繳納保證金（不計利息，下同），購領拍賣文件和應價牌。
（三）土地管理部門按照公告規定的時間、地點公開主持拍賣，競買者應價競爭，最后確定出價最高者為受讓方。
（四）受讓方當場與出讓方簽訂出讓合同，并按照出讓金的20％繳納定金。
（五）受讓方按出讓合同約定支付出讓金后十五日內，向土地管理部門申請辦理土地使用權登記，領取土地使用證。出讓方按出讓合同的約定撥付土地。
競投未中者所繳的保證金，土地管理部門應當在拍賣后十日內如數退還。
第十七條 土地使用權招標出讓程序：
（一）市、縣人民政府土地管理部門招標公告或者招標邀請書。
（二）投標者領取投標文件，繳納保證金，按投標文件規定投標。
（三）土地管理部門會同有關部門組成評標小組，主持開標、評標、決標，在評標小組簽發決標書十日內向中標者發出通知書，同時書面通知未中標者，并退還保證金。
（四）中標者在接到中標通知書后，按規定時間與出讓方簽定出讓合同，并按出讓金的20％繳納定金。
（五）受讓方按出讓合同約定支付出讓金后十五日內，向土地管理部門申請辦理土地使用權登記，領取土地使用證。出讓方按出讓合同的約定撥付土地。
第十八條 土地使用權協議出讓程序：
（一）申請用地者須持申請書和縣級以上人民政府或者計劃部門批準的項目可行性研究報告，向當地市、縣人民政府土地管理部門申請預約用地登記。
（二）土地管理部門在十五日內向符合條件的申請者提供有關資料。
（三）預定受讓者在規定的時間內向土地管理部門提交土地開發利用方案和有關文件，繳納預約金（不計利息）。
（四）土地管理部門審查預定受讓者提交的方案和有關文件，并在三十日內給予書面答復。
（五）經協商一致，簽訂出讓合同，并由受讓方按出讓金的20％繳納定金。
（六）受讓方按出讓合同約定支付出讓金后十五日內，向土地管理部門申請辦理土地使用權登記，領取土地使用證。出讓方按出讓合同的約定撥付土地。
第十九條 受讓方應在規定的期限內與出讓方簽訂出讓合同。受讓方因故不能在限期內與出讓方簽訂出讓合同的，可在期滿前十日內向出讓方申請延期。延長期不得超過三十日。
第二十條 市、縣人民政府土地管理部門應在土地分等定級的基礎上，會同物價、財政、建設部門按照土地的區位、用途擬定基準地價，經自治區物價部門會同有關部門評審驗收，按國務院規定的審批權限報經批準后公布。基準地價應根據當地社會經濟的發展和土地的供求狀況適時進行調整。
第二十一條 受讓方應按出讓合同約定支付出讓金。所付預約金或保證金、定金可抵充出讓金。
一次性繳納出讓金確有困難的，可以延期或分期支付，但延期支付的期限不得超過一年，分期支付的期限不得超過五年。具體支付期限和方式應在出讓合同中約定。延期和分期支付期間受讓方應按中國人民銀行公布的貸款利率支付未付款額的利息。
第二十二條 預定受讓者在規定時間內不與土地管理部門簽訂出讓合同的，取消其受讓資格，所繳預約金或保證金作為違約賠償，不予退還。
受讓方未在出讓合同約定的期限內支付出讓金的，出讓方有權解除合同，所交定金作為違約賠償不予退還。
出讓方未按出讓合同的約定提供土地使用權的，受讓方有權解除合同，出讓方須將受讓方所支付的預約金、保證金如數退還，并雙倍返還定金。
第二十三條 土地使用者需要改變出讓合同約定的土地用途和規劃要求的，必須取得出讓方和城市規劃部門同意，依照本章的有關規定重新簽訂出讓合同或者簽訂出讓合同變更協議，調整出讓金，辦理土地使用權變更登記手續。
第二十四條 受讓方超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，由縣級以上人民政府土地管理部門征收出讓金20％以下的閑置費；滿二年未動工開發的，縣級以上人民政府無償收回土地使用權。但因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必須的前期工作造成動工開發遲延的除外。
第二十五條 對土地使用者依法通過出讓方式取得的土地使用權，不得在使用期滿前收回；在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，經市、縣人民政府批準，可以依照法律程序提前解除出讓合同，收回土地使用權，并根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況，給予相應的補償。
出讓方依法收回土地使用權，應當在收回前六個月將土地使用權收回的理由、四至范圍、收回日期等通知受讓方，并在被收回土地涉及的范圍內公告。
第二十六條 土地使用權出讓期滿，受讓方可以申請續期，出讓合同另有約定的除外。
受讓方需要續期的，應當在期滿前一年向出讓方申請，經審查批準的，重新簽訂出讓合同，支付出讓金，辦理房屋產權和土地使用權登記手續。
第二十七條 土地使用權出讓期滿，土地使用者未申請續期或申請續期未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。土地使用者應當在期滿之日起十五日內分別向市、縣人民政府房產管理部門和土地管理部門辦理房屋產權和土地使用權注銷登記。
第三章 土地使用權轉讓、出租、抵押
第二十八條 土地使用權轉讓，是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。
土地使用權出租，是指土地使用者作為出租人將土地使用權或者土地使用權連同地上建筑物和其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
土地使用權抵押，是指土地使用者作為抵押人，將土地使用權或土地使用權連同地上建筑物和其他附著物作為抵押物，向抵押權人提供債務履行擔保的行為。
第二十九條 土地使用權轉讓、出租，必須同時具備下列條件：
（一）具有出讓合同、土地使用證，有地上建筑物和其他附著物的，還應有房屋所有權證；
（二）已繳清出讓金；
（三）投入的開發建設資金（出讓金和稅費除外）已達到出讓合同約定開發投資總額的25％以上；
（四）已實現出讓合同約定的其他轉讓、出租前提條件。
第三十條 土地使用權轉讓、出租、抵押，只能轉讓、出租、抵押出讓合同約定的使用年限內的余期使用權。
第三十一條 土地使用權轉讓、出租、抵押時，其地上建筑物和其他附著物所有權隨之轉讓、出租、抵押。
地上建筑物和其他附著物轉讓、出租、抵押時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓、出租、抵押，但地上建筑物和其他附著物作為動產轉讓的除外。
第三十二條 土地使用權轉讓時，出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移。
土地使用權出租、抵押時，出租人、抵押人必須繼續履行出讓合同；承租人、抵押權人應當按租賃、抵押合同的約定享有權利和承擔義務。
第三十三條 土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權分割轉讓的，不得影響土地的使用價值，并應當經市、縣人民政府房產管理部門、土地管理部門批準。
分割轉讓同一建筑物的，各房產所有權人占有相應比例的土地使用權。不宜分割的土地使用權，可以采取折價、適當補償或者共有等辦法處理。
第三十四條 轉讓已出租的土地使用權時，轉讓人應提前三個月通知承租人；在同等條件下，承租人有優先受讓權。
第三十五條 抵押人將已出租的房屋連同土地使用權作抵押時，應當將租賃情況告訴抵押權人，并書面通知承租人，抵押合同期間，原租賃合同繼續有效；抵押權人處分抵押人已出租的房屋連同土地使用權時，原租賃關系終止，原承租人在同等條件下有優先受讓權。
按份共有的土地使用權設定抵押的，應當以抵押人所占有的份額為限。抵押人應當同時書面通知其他共有人，征得其他共有人書面同意。
第三十六條 土地使用權及其地上建筑物和其他附著物的轉讓、抵押，當事人應委托有資格的評估機構進行價格評估。
第三十七條 土地使用權及其地上建筑物和其他附著物轉讓、出租、抵押，雙方當事人應按照自愿、公平、誠實、信用的原則簽訂相應的合同。所簽合同不得違背法律、法規、規章和出讓合同的約定。
第三十八條 土地使用權的轉讓、出租、抵押，雙方當事人應在簽訂合同生效之日起十五日內持申請書和合同，附出讓合同、出讓金交付憑證、土地使用證、交易價格申報表和資質證明，向土地所在地的市、縣人民政府土地管理部門申請辦理轉讓、出租、抵押登記。
土地上已建有房屋的，轉讓、出租、抵押雙方當事人應在合同生效之日起十五日內，先向市、縣人民政府房產管理部門申請辦理房屋產權變更、出租、抵押登記，并在辦理房屋產權變更、出租、抵押登記之日起十五日內，持有關文件向市、縣人民政府土地管理部門申請辦理土地使用權變更、出租、抵押登記。只經一個部門登記的，轉讓、出租、抵押無效。
土地使用權及其地上建筑物和其他附著物出租、抵押關系終止，雙方當事人應當在終止之日起十五日內，到原登記機關辦理注銷登記。
第三十九條 土地使用權轉讓、出租、抵押，應按國家有關規定繳納稅費。
第四十條 土地使用者將土地使用權作價入股的，其投資額應當按出讓金數額扣除已使用年限的出讓金數額計算。
原土地使用者已在使用的土地上進行了投資建設或者地價上漲的，投資者應當委托有資格的評估機構進行價值評估，其增值部分要依法繳納土地增值稅。
第四十一條 土地使用權轉讓，轉讓人申報交易價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府可按申報價優先購買，收回土地使用權。
土地使用權轉讓的市場價格不合理上漲時，縣級以上人民政府應當采取必要的措施。
第四十二條 土地使用權轉讓后，受讓方需要改變出讓合同約定的用途和規劃要求的，按照本辦法第二十三條的規定辦理。
第四十三條 有下列情形之一的，抵押權人應向房產管理部門和土地管理部門申請處分抵押的土地使用權及其地上建筑物、其他附著物：
（一）抵押人到期未清償債務的；
（二）抵押人在抵押合同期間宣告解散、破產的；
（三）抵押人死亡并無合法繼承人代其履行債務的；
（四）抵押人的繼承人、受贈人或代管人拒不履行債務的。
第四十四條 因處分抵押土地使用權及其地上建筑物、其他附著物而取得土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權的，應按第三十七條第二款的規定，申請辦理房屋產權和土地使用權變更過戶登記。
第四十五條 已作抵押的土地使用權及其地上建筑物、其他附著物處分過程中出現下列情形之一的，應中止處分。
（一）抵押權人要求中止；
（二）抵押人表示愿意即時清償債務請求中止，并經抵押權人同意的；
（三）被處分的抵押土地權屬和房屋所有權因有爭議而引起訴訟的；
（四）其他應中止的情形出現。
第四十六條 處分抵押土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所得價款，按以下順序處理：
（一）支付處分費用；
（二）扣除涉及抵押標的應繳納的稅費；
（三）償還抵押權人、債權人債權本息及違約金；
（四）所剩余款退還抵押人。
第四十七條 房地產開發企業預售商品房應符合《中華人民共和國城市房地產管理法》規定的條件，并已確定竣工交付日期，經縣以上房產管理部門批準，取得商品房預售許可證。
商品房預售人應將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。
第四章 劃撥土地使用權
第四十八條 劃撥土地使用權，是指下列建設用地的土地使用者毋須履行出讓手續繳納出讓金，經有批準權的人民政府依法批準取得的土地使用權。
（一）國家機關用地和軍事用地；
（二）城市基礎設施用地和公益事業用地；
（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；
（四）法律、行政法規規定的其它用地。
第四十九條 有下列情形之一的，其土地使用權及其地上建筑物、其他附著物不得轉讓、出租、抵押：
（一）沒有合法的土地使用證、房屋所有權證的；
（二）權屬有爭議的；
（三）違法占地建房尚未處理的；
（四）土地在房屋拆遷封戶公告范圍內的；
（五）法律、法規禁止轉讓、出租、抵押的其他情況。
第五十條 轉讓劃撥土地使用權及其地上建筑物、其他附著物，應當依照《實施辦法》規定的建設用地審批權限報經有批準權的人民政府批準后，辦理出讓、轉讓手續，其程序是：
（一）當事人須持申請書，附土地交易價格申報表、土地使用權證、房屋所有權證及資質證明，向所在地市、縣人民政府土地管理部門提出申請。
（二）土地管理部門審核權屬證件后，由有資格的資產評估機構進行地價評估，報有批準權的人民政府審批。
（三）經批準轉讓的，土地管理部門與轉讓雙方協商一致，受讓人與土地管理部門簽訂出讓合同，并與轉讓人簽訂轉讓合同。
（四）受讓人按出讓合同的約定向土地管理部門繳納出讓金后，將約定的成交價扣除出讓金的剩余部分交轉讓人，轉讓人交付土地。
（五）轉讓雙方按合同約定繳納出讓金后，按本辦法第三十七條第二款的規定，分別向房產管理部門和土地管理部門申請辦理房屋產權和土地使用權變更登記，換發房屋所有權證和土地使用證。
轉讓劃撥土地使用權及其地上建筑物報批時，有批準權的人民政府按照國務院規定，決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應按國家有關規定將轉讓所獲收益中的土地收益，上繳土地管理部門或按政府決定作其他處理，并按規定辦理房屋產權和土地使用權變更登記手續。
轉讓土地使用權進行建設的，當事人應按基本建設程序取得項目可行性研究報告和建設用地規劃許可證后，依照本條第一款規定的程序辦理。
第五十一條 將劃撥土地使用權作價作為股本金或合作條件，與其他企業或外商共同舉辦合資、合作企業的，或者企業改組成立股份制企業的，投資者應持成立合資、合作企業或股份制企業批準文件，按原企業隸屬關系向該級人民政府土地管理部門提出書面申請，經土地管理部門審核，由有資格的資產評估機構進行土地資產評估后，報政府批準，原投資企業與土地管理部門簽訂出讓合同、補交出讓金后，方可將土地使用權折價作為法人股。原企業補交出讓金有困難或者其他原因不能繳納出讓金的，可將土地使用權折價作為國家股，由政府授權的機構持股；也可以以承租方式由原投資企業與土地管理部門簽訂土地使用合同，每年繳納土地租金。
新成立的合資、合作企業或改組的股份制企業應按本辦法規定申請辦理房屋產權和土地使用權變更登記，換發證書。
第五十二條 農村集體經濟組織將城市規劃區內集體土地作價入股舉辦聯營企業的，應先由國家征用后，再依法出讓給聯營企業或由國家以土地資產入股；原農村集體經濟組織可用獲得的征地補償、安置費向聯營企業投資入股。
第五十三條 對以劃撥方式取得使用權的土地，土地使用者有下列行為之一的，應當向市、縣人民政府土地管理部門繳納土地受益金：
（一）以營利為目的，將土地連同地上建筑物和附著物出租的；
（二）將非經營性用地及地上建筑物改為經營性使用的；
（三）將城市規劃區內劃撥土地用于臨時性經營的。
