時(shí)間：2023-02-11 09:40:22
開(kāi)篇：寫(xiě)作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房產(chǎn)投資論文，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
摘要:隨著我國(guó)加入WTO,市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制進(jìn)一步完善和規(guī)范,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí),房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)之一的地位日益鞏固,成為當(dāng)今主要的投資熱點(diǎn)。用先進(jìn)的、科學(xué)的、完善的理論作為房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的行動(dòng)指南,對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)全過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別,有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);投資;風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別
房地產(chǎn)投資的全過(guò)程是指從房地產(chǎn)投資意向的產(chǎn)生到房地產(chǎn)出售、資金回收或報(bào)廢為止的整個(gè)過(guò)程。這是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程,一般可分為投資決策、項(xiàng)目實(shí)施和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理等階段。不同的階段各具有不同的風(fēng)險(xiǎn)特征,任何一個(gè)環(huán)節(jié)的疏忽都可能導(dǎo)致投資的失敗,投資者必須對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的不確定因素進(jìn)行識(shí)別并加以防范。
一、投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中,投資決策階段最為關(guān)鍵,擁有最大的不確定性與機(jī)動(dòng)性。房地產(chǎn)投資一旦展開(kāi)進(jìn)行,很難從項(xiàng)目建設(shè)中撤出,否則會(huì)付出高昂代價(jià)。房地產(chǎn)投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)主要源于政策和經(jīng)濟(jì)方面。
1.政策風(fēng)險(xiǎn)
國(guó)家政策對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響是全局的,政策的潛在變化可能給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)各種形式的經(jīng)濟(jì)損失。尤其在我國(guó),市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境尚未完善的條件下,政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響尤為重要。
(1)產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)
國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的變化影響房地產(chǎn)商品需求結(jié)構(gòu)變化,決定著房地產(chǎn)業(yè)的興衰。國(guó)家強(qiáng)調(diào)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)會(huì)直接促進(jìn)城市商業(yè)和服務(wù)業(yè)、樓宇市場(chǎng)的繁榮。政府通過(guò)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,降低房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位,緊縮投資于房地產(chǎn)業(yè)的資金,將會(huì)減少房地產(chǎn)商品市場(chǎng)的活力,給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)?yè)p失。
(2)金融政策風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資絕大部分依靠銀行貸款而進(jìn)行,國(guó)家金融政策的調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著不可替代的影響。2003年6月央行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金貸款、土地儲(chǔ)備貸款、建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款、個(gè)人住房貸款等方面作了嚴(yán)格規(guī)定,提高房地產(chǎn)企業(yè)貸款準(zhǔn)入門(mén)檻,使那些主要靠銀行貸款進(jìn)行投資的企業(yè)面臨著一定的風(fēng)險(xiǎn)。
(3)土地政策風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)以土地為載體,土地政策的變化勢(shì)必對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重要影響。土地產(chǎn)權(quán)制度的變更、不同的土地取得方式、土地調(diào)控制度以及不同的土地政策執(zhí)行力度都會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。
(4)稅收政策風(fēng)險(xiǎn)
稅收政策的變化對(duì)房地產(chǎn)投資影響重大。稅收政策和土地調(diào)控政策是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩個(gè)有力工具。房地產(chǎn)投資中,各種稅費(fèi)名目繁多,占開(kāi)發(fā)成本相當(dāng)大的比例,因此,一旦提高稅率,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將面臨巨大成本風(fēng)險(xiǎn)。
(5)城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)
城市規(guī)劃除了涉及到規(guī)劃指標(biāo)和用途的相容性、容積率、建筑覆蓋率、建筑限高等,更重要的是通過(guò)城市規(guī)劃布局調(diào)整和城區(qū)功能調(diào)整、交通的變化等來(lái)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)影響。因此,房地產(chǎn)企業(yè)能不能及早預(yù)測(cè)規(guī)劃目標(biāo),選擇增值潛力較大的合適地塊,是決定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成敗的核心因素。
2.經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)
經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)包括市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)和通貨風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)是最直接的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)供應(yīng)量、市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力、市場(chǎng)價(jià)格等反映供需狀況指標(biāo)的動(dòng)態(tài)性和不確定性,導(dǎo)致供需的動(dòng)態(tài)性和不確定性,進(jìn)而極易導(dǎo)致供給與需求之間的不平衡而形成市場(chǎng)供需風(fēng)險(xiǎn)。相反,市場(chǎng)供需不平衡會(huì)導(dǎo)致大量商品房空置滯銷(xiāo),使投資者承受資金積壓的風(fēng)險(xiǎn)。另外,房地產(chǎn)投資周期較長(zhǎng),其間可能遭受由于物價(jià)下降帶來(lái)的通貨緊縮風(fēng)險(xiǎn),也可能遭受因物價(jià)上漲而形成的通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。膨脹率下降會(huì)抑制對(duì)房地產(chǎn)商品的需求,房地產(chǎn)價(jià)格下跌,給房地產(chǎn)投資者帶來(lái)?yè)p失,膨脹率增大會(huì)刺激對(duì)房地產(chǎn)的需求。
3.區(qū)域社會(huì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)
由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不均衡性,各個(gè)國(guó)家、不同地區(qū)的社會(huì)環(huán)境各異,這使得不同地域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面臨不同的風(fēng)險(xiǎn)因素,同一風(fēng)險(xiǎn)因素在各地的影響程度也相差懸殊,即風(fēng)險(xiǎn)具有比較明顯的地域性。
4.開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)
從房地產(chǎn)周期理論可知,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng),易受?chē)?guó)民經(jīng)濟(jì)的影響,因此,經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)就成為影響開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的主要因素。所以說(shuō),風(fēng)險(xiǎn)與開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的選擇密切相關(guān)。
二、項(xiàng)目實(shí)施階段的風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資的實(shí)施階段是指房地產(chǎn)投資計(jì)劃的具體實(shí)現(xiàn)過(guò)程,它包括從獲取土地、籌措資金到設(shè)計(jì)施工等過(guò)程。此階段將面臨具體的風(fēng)險(xiǎn)因素。一方面,在土地獲取階段,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)協(xié)議、招標(biāo)和拍賣(mài)意投等方式來(lái)獲得所需要的土地,這三種獲取土地方式的選擇就具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。
另一方面,時(shí)間、質(zhì)量和成本是房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段的三大管理核心,也是三大風(fēng)險(xiǎn)因素。管理不當(dāng),將會(huì)使企業(yè)面臨工期拖延風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)和成本風(fēng)險(xiǎn)。
1.工期拖延風(fēng)險(xiǎn)
工期一旦被延長(zhǎng),一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能會(huì)發(fā)生較大的變化,錯(cuò)過(guò)最佳租售時(shí)機(jī),如已預(yù)售,會(huì)承擔(dān)逾期交付的違約損失、信譽(yù)損失;另一方面,會(huì)增加投入資金利息支出,增加管理費(fèi)。
2.項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)
質(zhì)量是企業(yè)的生命。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量主要體現(xiàn)在項(xiàng)目的適用性、可靠性、經(jīng)濟(jì)性、美觀性與環(huán)境協(xié)調(diào)性五個(gè)方面。消費(fèi)者重視房屋的物理質(zhì)量,更強(qiáng)調(diào)房屋的效用。承包商施工技術(shù)水平落后、偷工減料,建筑結(jié)構(gòu)有安全隱患等,是造成項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)的主要因素;房屋設(shè)計(jì)和戶型結(jié)構(gòu)未充分考慮潛在消費(fèi)者功能需求,也是房屋質(zhì)量不佳的重要方面。
3.開(kāi)發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)源于開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段。建設(shè)前期對(duì)項(xiàng)目成本的影響程度達(dá)95%—100%,越到后期影響程度越小。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中,方案陳舊、深度不夠,參數(shù)選用不合理以及未進(jìn)行優(yōu)化優(yōu)選設(shè)計(jì),都會(huì)導(dǎo)致生產(chǎn)成本的增加,在建設(shè)期間,國(guó)家調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策,采用新的要求或更高的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),也都會(huì)使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本增加ᦉ7;除此之外,通貨膨脹、物價(jià)上漲導(dǎo)致的建材價(jià)格上漲和建筑成本的增加及項(xiàng)目是否能按時(shí)完工、工程質(zhì)量的保證、施工中意外事故等都是這一階段將要面臨的風(fēng)險(xiǎn)。
三、經(jīng)營(yíng)管理階段的風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后,資金投放工作基本結(jié)束,投資過(guò)程就轉(zhuǎn)入到房地產(chǎn)銷(xiāo)售、出租或物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)管理階段。該階段決定著房地產(chǎn)投資收益的實(shí)現(xiàn),是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)最大的環(huán)節(jié)之一。其中包括:營(yíng)銷(xiāo)策劃風(fēng)險(xiǎn)、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)和其他風(fēng)險(xiǎn)。
1.營(yíng)銷(xiāo)策劃風(fēng)險(xiǎn)
營(yíng)銷(xiāo)策劃是經(jīng)營(yíng)管理的核心,它的成敗直接影響到成本能否收回、利潤(rùn)能否實(shí)現(xiàn)。在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃中,價(jià)格定位、銷(xiāo)售渠道、營(yíng)銷(xiāo)方式等都是很重要的方面。其中,定價(jià)最關(guān)鍵,因?yàn)橄M(fèi)者對(duì)價(jià)格最敏感。價(jià)格過(guò)高遠(yuǎn)離市場(chǎng)會(huì)引起房地產(chǎn)銷(xiāo)售困難,難以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn);而價(jià)格過(guò)低不僅會(huì)減少房地產(chǎn)利潤(rùn),還可能致使消費(fèi)者懷疑商品房的質(zhì)量,從而影響房地產(chǎn)商在市場(chǎng)中的形象和信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。
2.物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)
物業(yè)管理的水平關(guān)系到企業(yè)的聲譽(yù)和后繼生存與發(fā)展。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資競(jìng)爭(zhēng)日益激烈,消費(fèi)者不僅注重其價(jià)格和質(zhì)量,而且注重其售后服務(wù),即物業(yè)管理,物業(yè)管理需要一些專業(yè)的管理人員來(lái)進(jìn)行管理,這也面臨著一些不確定因素,如專業(yè)管理隊(duì)伍、管理構(gòu)架、管理公約以及管理費(fèi)用等。
3.其他風(fēng)險(xiǎn)
論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要稅種納稅籌劃
論文摘要：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅籌劃的首要方法是用好用足稅收優(yōu)惠政策；其次是選擇適用適當(dāng)?shù)臅?huì)計(jì)政策，盡量降低營(yíng)業(yè)額，同時(shí)增加扣除項(xiàng)目金額，從而達(dá)到縮小計(jì)稅基數(shù)或者適用低稅率、零稅率，減少應(yīng)納稅額的目的。在此前提條件下，探討具體各個(gè)稅種的納稅籌劃技巧才具有實(shí)際意義。
1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅納稅籌劃技巧
1.1籌劃思路
納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，按照營(yíng)業(yè)額和規(guī)定的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。營(yíng)業(yè)稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要稅種之一，貫穿于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的整個(gè)過(guò)程。營(yíng)業(yè)稅以營(yíng)業(yè)額為計(jì)稅依據(jù)，營(yíng)業(yè)額是納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款及價(jià)外費(fèi)用。價(jià)外費(fèi)用包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。應(yīng)納稅額計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額一營(yíng)業(yè)額×稅率，由計(jì)算公式可以看出，要想降低應(yīng)納稅額，一要降低營(yíng)業(yè)額，二要爭(zhēng)取適用較低稅率甚至是零稅率。
1.2籌劃案例
案例一：丙企業(yè)通過(guò)參與土地拍賣(mài)競(jìng)得一塊地價(jià)6億元的土地。由于丙的技術(shù)水平有限，采用合作建房方式與丁企業(yè)聯(lián)合開(kāi)發(fā)此房產(chǎn)。由丙提供土地使用權(quán)，丁提供資金。丙、丁兩企業(yè)商定，房屋建好后，雙方平分。完工后，估計(jì)雙方可各分得價(jià)值7億元的房屋。合作建房有兩種方式：純粹“以物易物”方式和成立“合營(yíng)企業(yè)”方式。根據(jù)營(yíng)業(yè)稅法的規(guī)定，兩種不同的合作建房方式將產(chǎn)生完全不同的納稅義務(wù)：(1)“以物易物”方式。丙企業(yè)通過(guò)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而擁有了部分新建房屋的所有權(quán)，從而產(chǎn)生了轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)。此時(shí)其轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的營(yíng)業(yè)稅為6億元，丙應(yīng)納的營(yíng)業(yè)稅為3000萬(wàn)元。(2)“合營(yíng)企業(yè)”方式，丙企業(yè)以土地使用權(quán)、丁企業(yè)以貨幣資金成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式。由于丙企業(yè)投入的土地使用權(quán)是無(wú)形資產(chǎn)，無(wú)須繳納營(yíng)業(yè)稅。
2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房產(chǎn)稅納稅籌劃技巧
2.1籌劃思路
房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。區(qū)別房屋的經(jīng)營(yíng)使用方式規(guī)定征稅辦法；對(duì)于只用的房屋，按房產(chǎn)計(jì)稅余值征收，稱為從價(jià)計(jì)征，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10％～30％后的余值作為計(jì)稅依據(jù)，按1.2％的稅率計(jì)算年應(yīng)納稅額；對(duì)于出租、出典的房屋，按租金收入征稅，稱為從租計(jì)征，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，按12％的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。這兩種方式的差異為納稅籌劃提供了空間。房產(chǎn)稅的籌劃思路就是想方設(shè)法將“出租”房屋行為轉(zhuǎn)變?yōu)椤白誀I(yíng)”房屋行為，或者采用拆分法將租金進(jìn)行分解。
2.2籌劃案例
案例二：A公司開(kāi)發(fā)了一棟高層商住樓，第一到第四層樓設(shè)計(jì)為商場(chǎng)，開(kāi)發(fā)成本為1500萬(wàn)元，市場(chǎng)價(jià)值6000萬(wàn)元，如果出租，預(yù)計(jì)年租金500萬(wàn)元。由于該商住樓的增值率比較高，如果對(duì)外銷(xiāo)售需要繳納2000多萬(wàn)元的土地增值稅，經(jīng)股東會(huì)決議決定將該商場(chǎng)自留用于出租。H先生擬租下該商場(chǎng)用來(lái)做酒樓，提供餐飲服務(wù)。
方案1：A公司與H先生簽訂房屋租賃合同，年租金500萬(wàn)元。則應(yīng)繳納房產(chǎn)稅：500X12％=60(萬(wàn)元)。
方案2：A公司將該商場(chǎng)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，并到工商行政管理部門(mén)去變更營(yíng)業(yè)執(zhí)照，增加附營(yíng)業(yè)務(wù)餐飲業(yè)，然后與H先生簽訂承包經(jīng)營(yíng)合同，年承包費(fèi)500萬(wàn)元。此時(shí)，該房產(chǎn)屬于自營(yíng)性質(zhì)，可以按賬面原值從價(jià)計(jì)征。根據(jù)《固定資產(chǎn)》會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，自建自用的房屋的入賬價(jià)值為實(shí)際的建造成本加相關(guān)稅費(fèi)。為簡(jiǎn)單起見(jiàn)，我們不考慮將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)的有關(guān)稅費(fèi)問(wèn)題，則應(yīng)繳房產(chǎn)稅1500×(1－30％)×1.2％=12.6(萬(wàn)元)。可見(jiàn)：方案2巧妙地將出租行為轉(zhuǎn)變?yōu)槌邪?jīng)營(yíng)行為，改出租房屋為自營(yíng)房屋，就可以按建造成本從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅，比方案1少繳納房產(chǎn)稅47.40萬(wàn)元。
3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃技巧
3.1籌劃思路
土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％的部分。稅率為40％；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。土地增值稅以土地和地上建筑物為征稅對(duì)象，以增值額為計(jì)稅依據(jù)。增值額是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的差額。增值額越多，適用稅率越高。另外，稅法規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售。如果增值額沒(méi)有超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20％，免予征收土地增值稅。因此，土地增值稅籌劃的基本思路是：根據(jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。降低增值額的途徑有兩條：(1)減少或分解銷(xiāo)售收入。可以將裝修收入從銷(xiāo)售收入中分解出去；也可以適當(dāng)降低商品房的售價(jià)。(2)增加扣除項(xiàng)目金額。可以加大對(duì)園林綠化的投入；也可以提高住宅的配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)。
3.2籌劃案例
案例三：Y公司開(kāi)發(fā)一住宅小區(qū)，總可售面積100000m2，均為普通住宅。銷(xiāo)售均價(jià)3500元／m2，預(yù)計(jì)總收入35000萬(wàn)元，預(yù)繳營(yíng)業(yè)稅及附加1960萬(wàn)元，總開(kāi)發(fā)成本20800萬(wàn)元(不含銀行費(fèi)用)。
方案1：直接按現(xiàn)狀進(jìn)行開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售，則；
①可扣除項(xiàng)目金額=20800×(1+20％+10％)-51960=29000(萬(wàn)元)
②增值額=35000－29000=6000(萬(wàn)元)
③增值率=6000÷29000×100％=20.69％
④應(yīng)繳納的土地增值稅＝6000X30％=1800(萬(wàn)元)
方案2：追加園林綠化方面的投資200萬(wàn)元，則：
①可扣除項(xiàng)目金額=(20800+200)×(1+20％+10％)+1960=89260(萬(wàn)元)
②增值額=35000－29260=5740(萬(wàn)元)
③增值率=5740÷29260×100％=19.62％
④因?yàn)樵鲋德?lt;20％，所以免土地增值稅。
可見(jiàn)：方案2比方案1雖然多投資200萬(wàn)元，但卻因此導(dǎo)致增值率低于20％，從而節(jié)約了土地增值稅1800萬(wàn)元。
【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)稅；稅制改革；房?jī)r(jià)
中圖分類(lèi)號(hào)：F812.42文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1006-0278(2012)02-067-01
針對(duì)房?jī)r(jià)的不斷上漲，國(guó)家不斷推出限購(gòu)令、限貸令等一系列的重拳措施，但因樓市宏觀調(diào)控其強(qiáng)烈的行政色彩，屢受各方詬病，房產(chǎn)稅的開(kāi)征大勢(shì)所趨。我國(guó)的房地產(chǎn)稅收制度主要包括房產(chǎn)稅制度、契稅制度、印花稅制度和營(yíng)業(yè)稅制度等。我國(guó)重慶、上海兩大城市也相繼進(jìn)行了房產(chǎn)稅的試點(diǎn)。開(kāi)征房產(chǎn)稅，可以規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)的稅收，可以優(yōu)化個(gè)人購(gòu)房結(jié)構(gòu)，使之更加合理。然而在實(shí)際操作中，我國(guó)的房產(chǎn)稅開(kāi)征需要解決以下問(wèn)題。
一、公平稅賦問(wèn)題
對(duì)于房產(chǎn)稅開(kāi)征前的房屋和開(kāi)征后房屋的比較，已經(jīng)在購(gòu)買(mǎi)時(shí)一次性繳納稅費(fèi)的房屋，繼續(xù)開(kāi)征房產(chǎn)稅不僅存在重復(fù)征稅的問(wèn)題還有失公平。對(duì)于自住房屋和經(jīng)營(yíng)性房屋，房產(chǎn)稅的征收必須顧及收入水平，稅負(fù)能力的對(duì)稱性。以納稅能力的不同衡量，前者自住性住房的購(gòu)買(mǎi)屬于純支出，后者則是通過(guò)對(duì)房屋的經(jīng)營(yíng)取得相應(yīng)的利潤(rùn)，如果兩者按相同稅率征收，則會(huì)失去房產(chǎn)稅有效調(diào)節(jié)社會(huì)貧富差距的功能，失去房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)貧富差距的意義。
二、房產(chǎn)稅稅制制定的合理性問(wèn)題
從房產(chǎn)稅的兩地試點(diǎn)的情況來(lái)看，征收范圍過(guò)于狹窄，納稅主體僅限于二套以上新購(gòu)房和高檔別墅等增量房，這部分業(yè)主屬于富裕群體，對(duì)于稅收缺乏敏感度。這種情況下房產(chǎn)稅具有商品稅的特征，房產(chǎn)稅作為一種財(cái)產(chǎn)稅是對(duì)社會(huì)財(cái)富存量的征收。比如上海的規(guī)定，房產(chǎn)稅開(kāi)征前擁有的房產(chǎn)無(wú)需納稅，這違背了房產(chǎn)稅征收的宗旨。房產(chǎn)稅的征收到底以土地和房屋合在一起交稅，還是分開(kāi)交稅；是按照買(mǎi)時(shí)原值、租金、余額、面積等交稅，還是按評(píng)估值為計(jì)稅依據(jù)交稅。如何合理的評(píng)估房屋的價(jià)值，免稅區(qū)間如何設(shè)定，所有這些問(wèn)題，在開(kāi)征前，都必須妥善加以解決。
三、房產(chǎn)稅的征收成本的問(wèn)題
房產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅，它的開(kāi)征建立在對(duì)征收對(duì)象房產(chǎn)全面掌握的基礎(chǔ)之上，要實(shí)現(xiàn)以家庭為單位認(rèn)定第二套住房，就需要全國(guó)各地的房屋主管部門(mén)建立全面、實(shí)時(shí)和動(dòng)態(tài)的居民個(gè)人房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)和保有情況數(shù)據(jù)庫(kù)。根據(jù)國(guó)外普遍經(jīng)驗(yàn)，房產(chǎn)稅征收是以房產(chǎn)價(jià)值為依據(jù)征收的，需要對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行評(píng)估，確定房產(chǎn)的地段、位置，核算出所屬位置的稅率標(biāo)準(zhǔn)。征稅條件必須具備需要良好的土地和建筑物記錄，但在國(guó)內(nèi)，這些房地產(chǎn)登記信息往往是不完整的，評(píng)估機(jī)構(gòu)從業(yè)人員數(shù)量和素質(zhì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上市場(chǎng)需求。
雖然國(guó)家出臺(tái)各種抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策，但在我國(guó)未來(lái)住宅市場(chǎng)上，房?jī)r(jià)仍然面臨持續(xù)上漲的壓力，房產(chǎn)稅的征收將起到關(guān)鍵的作用，房產(chǎn)稅的征收會(huì)帶動(dòng)投資成本的增加，投資成本的增加會(huì)抑制投資性的需求，促使房?jī)r(jià)理性回歸，實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)的軟著陸。然而，針對(duì)房產(chǎn)稅在我國(guó)重慶、上海兩地的試點(diǎn)中所表現(xiàn)出的問(wèn)題，對(duì)房產(chǎn)稅的改革有以下建議與思考。
（一）擴(kuò)大征稅范圍，實(shí)行統(tǒng)一的計(jì)稅依據(jù)
目前，從試點(diǎn)情況看房產(chǎn)稅征稅范圍比較狹窄，僅限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。但是，伴隨農(nóng)村城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，完全應(yīng)該將農(nóng)村的非農(nóng)用生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)化用房和企業(yè)化的事業(yè)單位納入房產(chǎn)稅的征稅范圍。我國(guó)應(yīng)借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，將實(shí)質(zhì)上已經(jīng)符合征稅條件的房產(chǎn)納入征稅范圍。實(shí)行統(tǒng)一的計(jì)稅依據(jù)，現(xiàn)階段我國(guó)房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)主要是房屋余值，但房產(chǎn)余值并不反應(yīng)房產(chǎn)目前的市場(chǎng)價(jià)值，更何況針對(duì)同一房產(chǎn)使用兩種計(jì)稅依據(jù)會(huì)造成稅負(fù)不公。因此，將計(jì)稅依據(jù)統(tǒng)一改為房屋的評(píng)估價(jià)值或者現(xiàn)值較為合理，評(píng)估時(shí)應(yīng)依據(jù)房屋的用途、地理位置、使用年限等因素并借助技術(shù)手段，公正、合理地對(duì)房屋價(jià)值作出評(píng)估。
（二）明確改革目標(biāo)，建立合理稅率體系
房產(chǎn)稅的改革目的是為了抑制需求，影響供求關(guān)系從而調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)，它的最終目的是完善我國(guó)的稅收制度。所以必須從完善稅收體系的宏觀角度來(lái)設(shè)計(jì)房產(chǎn)稅。建立合理的，符合我國(guó)國(guó)情的稅率體系。我們不僅要借鑒國(guó)外一些國(guó)家在房產(chǎn)稅上兼顧社會(huì)公平的經(jīng)驗(yàn)，又要吸取海外一些國(guó)家房產(chǎn)稅率缺乏彈性，導(dǎo)致稅收無(wú)法跟上社會(huì)進(jìn)步的教訓(xùn)，建議在我國(guó)未來(lái)住宅市場(chǎng)上，可以采取有差別的浮動(dòng)稅率體制。
（三）降低稅收成本，建立房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫(kù)
建立以云計(jì)算、云服務(wù)為基礎(chǔ)的龐大房產(chǎn)信息共享庫(kù)。記錄從土地拍賣(mài)到誰(shuí)購(gòu)得房子、以及房屋的轉(zhuǎn)手和買(mǎi)賣(mài)，可以為房產(chǎn)稅的征收帶來(lái)高效率和可靠的依據(jù)，有了完整而準(zhǔn)確的房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)，才有條件去執(zhí)行有差別的浮動(dòng)稅率體制。從目前技術(shù)角度分析，建立全國(guó)統(tǒng)一的房產(chǎn)信息共享庫(kù)是完全可行的，關(guān)鍵是要在制度上、流程上為房產(chǎn)信息共享庫(kù)掃清障礙。
（四）完善房產(chǎn)稅的相關(guān)配套政策，建立價(jià)格評(píng)估制度和稅收征收監(jiān)管制度。
為保證房產(chǎn)稅的有效征收，需要設(shè)立健全不以營(yíng)利性為目的的官方房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)來(lái)評(píng)估房產(chǎn)的價(jià)格。確定評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，公布評(píng)估方案，建立獨(dú)立運(yùn)作的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，對(duì)稅收征收進(jìn)行監(jiān)管，以避免出現(xiàn)逃稅、漏稅現(xiàn)象的發(fā)生。
參考文獻(xiàn)：
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[ 關(guān)鍵詞 ] 博弈 不完全信息 調(diào)控 房地產(chǎn)
一、我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策簡(jiǎn)介
改革開(kāi)放以來(lái),隨著城市居民收入水平的提高,特別是隨著住房制度的改革,一個(gè)有著巨大需求的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始形成。以這個(gè)巨大的市場(chǎng)為基礎(chǔ),在十幾年的時(shí)間里,中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)以一種超常規(guī)的速度發(fā)展起來(lái)。在經(jīng)歷了九十年代中后期的調(diào)整后,最近三四年,房地產(chǎn)價(jià)格又呈現(xiàn)全面飚升的態(tài)勢(shì)。面對(duì)不斷攀升的房?jī)r(jià),不少學(xué)者和房地產(chǎn)商紛紛拋出所謂自由市場(chǎng)理論,來(lái)論證其合理性。但是,事實(shí)卻雄辯地說(shuō)明,當(dāng)前的房?jī)r(jià)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)非理性區(qū)間,對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了不良影響。有鑒于此,國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了一系列政策,以穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。特別是從2005年開(kāi)始,無(wú)論是政策的強(qiáng)度,還是政策的系統(tǒng)性,都是前所未有的:
1. 2005年3月5日,總理在《政府工作報(bào)告》中明確提出,要采取措施“抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲”;
2. 3月17日,央行調(diào)整了商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款政策,購(gòu)房者貸款成本開(kāi)始提高;
3. 3月26日,國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》。這份《通知》因?yàn)橛?條調(diào)控房?jī)r(jià)的意見(jiàn),被業(yè)界稱為“國(guó)八條”,內(nèi)容主要包括:各級(jí)政府要高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格,把穩(wěn)定房?jī)r(jià)提高到政治高度,建立政府負(fù)責(zé)制,大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu),正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)需求,全面監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行,認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的督促檢查等;
4. 4月30日,建設(shè)部、發(fā)改委等7部門(mén)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》,這個(gè)意見(jiàn)因?yàn)橐灿?條,被業(yè)界稱為七部八條,也叫“新八條”;
5. 2006 年4月28日,央行全面上調(diào)各檔次貸款利率0.27個(gè)百分點(diǎn),其中,5年期以上的銀行房貸基準(zhǔn)利率由6.12%上調(diào)至6.39%。這是央行在加息后短短一年多時(shí)間里再次上調(diào)利率,其目的主要是抑制投資需求,進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。
6. 5月17日,國(guó)務(wù)院總理主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議。會(huì)上提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施(業(yè)界俗稱“國(guó)六條"),內(nèi)容涉及住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)等方面。與此前政策不同的是,“國(guó)六條"首次提出,要加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的全過(guò)程監(jiān)管,制止擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房?jī)r(jià)行為,同時(shí)要求完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度,增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度,全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地市場(chǎng)供求信息,堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向;
7. 7月24日,國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于建立國(guó)家土地督察制度有關(guān)問(wèn)題的通知》(〔2006 〕50號(hào)),九個(gè)國(guó)家土地督察局被派駐地方,將全國(guó)各省、市(區(qū))及計(jì)劃單列市的土地審批利用納入九大土地督察局的嚴(yán)格監(jiān)管之下。
通過(guò)研讀以上各類(lèi)政策文件及相關(guān)措施可以發(fā)現(xiàn),近年來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策主要包含了這樣一些信息:房地產(chǎn)市場(chǎng)作為一個(gè)典型的信息不對(duì)稱市場(chǎng),同時(shí)作為一個(gè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有著重要影響的市場(chǎng),政府有必要進(jìn)行調(diào)控;調(diào)控政策必須基于供給和需求兩個(gè)方面;在供給方面,除了總量控制、結(jié)構(gòu)調(diào)整,還須加強(qiáng)信息披露;在需求方面,除了控制需求水平,還須設(shè)法改變需求者預(yù)期。
作為對(duì)此類(lèi)政策的理論解讀,本論文將通過(guò)建立不完全信息動(dòng)態(tài)博弈模型,證明房地產(chǎn)市場(chǎng)在信息不對(duì)稱情況下出現(xiàn)價(jià)格非正常上漲的必然性,同時(shí),試圖從分析中找到解決問(wèn)題的方法。
二、模型構(gòu)造
1.模型假定
⑴令賣(mài)方的類(lèi)型空間為,其中表示賣(mài)方提供的是質(zhì)量相對(duì)較低的房產(chǎn)(為此付出的是低成本),表示賣(mài)方提供的是質(zhì)量相對(duì)較高的房產(chǎn)(為此付出的是高成本);同時(shí)假定,由于高質(zhì)量的房產(chǎn)具有相對(duì)稀缺性,并且一般來(lái)說(shuō)付出了額外成本,因此,在定價(jià)時(shí)有理由獲取超額利潤(rùn);
⑵賣(mài)方的信號(hào)空間為,其中,表示賣(mài)方選擇以較低的市場(chǎng)正常價(jià)售房,表示賣(mài)方選擇以高出市場(chǎng)正常價(jià)的較高價(jià)售房;
⑶賣(mài)方的類(lèi)型空間是賣(mài)方的私人信息,但是,買(mǎi)方有屬于公開(kāi)信息的關(guān)于賣(mài)方類(lèi)型的先驗(yàn)概率: ;
⑷買(mǎi)方的行動(dòng)集為,其中表示采取買(mǎi)的行動(dòng), 表示采取不買(mǎi)的行動(dòng);
⑸買(mǎi)方觀測(cè)到賣(mài)方發(fā)出的信號(hào)m,使用貝葉斯法則從先驗(yàn)概率 得到后驗(yàn)概率。不妨令,;
⑹賣(mài)方的支付函數(shù)為,買(mǎi)方的支付函數(shù)為;
⑺假定:以低成本所造房產(chǎn),若要高價(jià)賣(mài)出,必須花費(fèi)宣傳或包裝費(fèi)。
2.擴(kuò)展式博弈樹(shù)
在上述假定下,可以將問(wèn)題轉(zhuǎn)化為分析下面的擴(kuò)展式博弈樹(shù)。
⑴對(duì)圖的說(shuō)明
博弈樹(shù)的終結(jié)點(diǎn)為支出向量,其中上方的數(shù)值為賣(mài)方的凈收益,下方的數(shù)值為買(mǎi)方的凈收益;
―賣(mài)方提供高質(zhì)房產(chǎn)條件下買(mǎi)方對(duì)房屋的估值;
―賣(mài)方提供低質(zhì)房產(chǎn)條件下買(mǎi)方對(duì)房屋的估值;
一分別是提供高質(zhì)產(chǎn)房條件下,賣(mài)方以高出市場(chǎng)正常價(jià)的較高價(jià)、以較低的市場(chǎng)正常價(jià)賣(mài)出房產(chǎn)時(shí)的收益;
一分別是提供低質(zhì)房產(chǎn)條件下,賣(mài)方以高出市場(chǎng)正常價(jià)的較高價(jià)、以較低的市場(chǎng)正常價(jià)賣(mài)出房產(chǎn)時(shí)的收益。
⑵各符號(hào)間的數(shù)量關(guān)系說(shuō)明
顯然是成立的。
假設(shè)成立。說(shuō)明:當(dāng)買(mǎi)方用低價(jià)買(mǎi)到本該漲價(jià)的房產(chǎn)時(shí),顯然是占了“大便宜”,因此我們假設(shè),并且這種交易為買(mǎi)方帶來(lái)的效用最大;買(mǎi)方用高價(jià)買(mǎi)到本該漲價(jià)的房產(chǎn)和以低價(jià)買(mǎi)到本來(lái)不該漲價(jià)的房產(chǎn),均能實(shí)現(xiàn)“正常”的“交易利潤(rùn)”,故有;當(dāng)買(mǎi)方用高價(jià)買(mǎi)到本來(lái)不該漲價(jià)的房產(chǎn)時(shí),交易為買(mǎi)方帶來(lái)的效用為負(fù),故。
假設(shè)成立。說(shuō)明:如果賣(mài)方能以高價(jià)賣(mài)出本來(lái)不該漲價(jià)的房產(chǎn),對(duì)賣(mài)方而言是最理想的結(jié)果,故位于不等式的最左邊;賣(mài)方以低價(jià)賣(mài)出本該漲價(jià)的房產(chǎn),通常是一項(xiàng)“虧本”買(mǎi)賣(mài),故我們認(rèn)為;以高價(jià)賣(mài)出本該漲價(jià)的房產(chǎn)或以低價(jià)賣(mài)出本來(lái)不該漲價(jià)的房產(chǎn)時(shí),賣(mài)方都可獲得“正常”的“交易利潤(rùn)”,故。
在以上條件下,博弈到底會(huì)實(shí)現(xiàn)怎樣的均衡?均衡的條件是什么?研究發(fā)現(xiàn),實(shí)現(xiàn)何種均衡主要由c值的大小決定,某些情況下則要受c與值的共同影響。
三、模型解釋
1.考察分離均衡
分離均衡指的是,不同類(lèi)型的發(fā)送者以1的概率選擇不同的信號(hào),或者說(shuō),沒(méi)有任何類(lèi)型選擇與其他類(lèi)型相同的信號(hào)。此時(shí)的市場(chǎng)是完全成功型的市場(chǎng),運(yùn)行效率是最高的。本博弈中分離均衡的條件是:
可以推得 。即當(dāng)成立時(shí),分離均衡存在:
(1 )當(dāng)提供的是高質(zhì)量的房產(chǎn)時(shí),賣(mài)方選擇漲價(jià);當(dāng)提供的是較低質(zhì)量的房產(chǎn)時(shí),賣(mài)方選擇不漲價(jià);(2)買(mǎi)方唯一的選擇是“買(mǎi)”(a1);(3)買(mǎi)方的判斷是,其中分別表示當(dāng)賣(mài)方已經(jīng)提出要價(jià)后,買(mǎi)方對(duì)賣(mài)方所售房產(chǎn)是應(yīng)該漲價(jià)或者不該漲價(jià)的后驗(yàn)概率。
2.考慮混同均衡
混同均衡是指不同類(lèi)型的發(fā)送者選擇相同的信號(hào),或者說(shuō),沒(méi)有任何類(lèi)型選擇與其他類(lèi)型不同的信號(hào)。在本博弈中,混同均衡的條件是:
假定是均衡戰(zhàn)略,那么,
可以解得。即當(dāng)成立時(shí),混同均衡存在。具體地,又有兩種情況:
(1)成立時(shí),將出現(xiàn)這樣一個(gè)精練貝葉斯均衡:當(dāng)提供的是高質(zhì)量的房產(chǎn)時(shí),賣(mài)方要價(jià);當(dāng)提供的是較低質(zhì)量的房產(chǎn)時(shí),賣(mài)方要價(jià);買(mǎi)方帷一的選擇是“買(mǎi)”(a1),因?yàn)楫?dāng)成立時(shí),“買(mǎi)”的期望收益大于“不買(mǎi)”的期望收益;買(mǎi)方的判斷為:。這時(shí)的市場(chǎng)仍然是部分成功的,但運(yùn)行效率低于完全成功型市場(chǎng)。
(2) 當(dāng)成立時(shí),市場(chǎng)只能實(shí)現(xiàn)完全失效或者接近失效的完美貝葉斯均衡。因?yàn)?假設(shè)買(mǎi)賣(mài)雙方只能采用純策略,則()將是均衡結(jié)果,即漲價(jià)理由不成立時(shí),廠商采用不漲價(jià)策略,買(mǎi)者放棄購(gòu)買(mǎi)。
四、模型的現(xiàn)實(shí)意義
由前面的分析可見(jiàn),市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)何種均衡主要是由c與值的大小決定。當(dāng)時(shí),賣(mài)方的包裝成本c超過(guò)了包裝所能帶來(lái)的增量收益,顯然,不管此時(shí)的值如何,賣(mài)方都沒(méi)有包裝的動(dòng)機(jī),最佳策略當(dāng)然是自動(dòng)選擇不漲價(jià)。
但在實(shí)際經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中,賣(mài)方通過(guò)包裝實(shí)現(xiàn)的超額收益通常遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于包裝的成本c,即一般情況下,有 成立,因此,有必要將重點(diǎn)放在研究該條件下賣(mài)方的策略和博弈的均衡結(jié)果。
當(dāng)成立時(shí),市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)何種均衡唯一地取決于:當(dāng)時(shí),賣(mài)方統(tǒng)一采取漲價(jià)策略的混同均衡能夠?qū)崿F(xiàn),這意味著即使?jié)q價(jià)理由不成立,賣(mài)方仍然能夠采用漲價(jià)策略從而獲得超額利潤(rùn);當(dāng)時(shí),盡管賣(mài)方依然有漲價(jià)的動(dòng)機(jī),(因?yàn)闈q價(jià)能為賣(mài)方帶來(lái)超領(lǐng)利潤(rùn)),但賣(mài)方只能采用不漲價(jià)策略(因?yàn)榇藭r(shí)買(mǎi)方接受漲價(jià)的期望收益為負(fù),故買(mǎi)方不會(huì)接受漲價(jià))。
問(wèn)題的關(guān)鍵是,即使當(dāng)成立時(shí),賣(mài)方并不會(huì)輕易放棄對(duì)超額利潤(rùn)的追逐。如果賣(mài)方能找到一種辦法提高 值直至成立,那么,即使在漲價(jià)理由不成立時(shí),賣(mài)方也可實(shí)行漲價(jià)戰(zhàn)略。事實(shí)上,這正是賣(mài)方為獲得超額利潤(rùn)而采取的主要策略。
理解賣(mài)方的這個(gè)策略需要深入分析的真正含義。表示在一定時(shí)期,賣(mài)方所開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)價(jià)格上漲理由成立的“客觀”概率,它是不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移的。例如,某個(gè)時(shí)期市場(chǎng)的總需求擴(kuò)大了或者地價(jià)提高了,那么的真實(shí)值會(huì)增大。此時(shí),基于的真實(shí)提高而產(chǎn)生的漲價(jià),可以被認(rèn)為是一種“合理”漲價(jià)。但是,賣(mài)方也可以利用自己與買(mǎi)者之間的信息不對(duì)稱,在沒(méi)有提高或者雖然有所提高但仍然有成立時(shí),實(shí)現(xiàn)漲價(jià)。這種漲價(jià)是“非正常漲價(jià)”。賣(mài)方之所以可能實(shí)現(xiàn)這種非正常漲價(jià),主要是因?yàn)橘I(mǎi)者在決策時(shí),實(shí)際使用的并不是的客觀值,而是在自己已占有信息的基礎(chǔ)上形成的“主觀”概率()。無(wú)疑,為了實(shí)現(xiàn)正確的決策,買(mǎi)者希望自己的主觀判斷盡可能向靠攏。然而,由于房地產(chǎn)市場(chǎng)上嚴(yán)重的信息不對(duì)稱,買(mǎi)者很難真正了解真實(shí)的,往往形成與客觀值偏離較大的“錯(cuò)誤”判斷;不但如此,買(mǎi)者的判斷還會(huì)受到外界各種因素的干擾,在一定條件下,與之間可能會(huì)出現(xiàn)“穩(wěn)定”的系統(tǒng)性誤差,且在長(zhǎng)期內(nèi)存在。賣(mài)方知道和的這種特性,并且會(huì)利用這種特性來(lái)為實(shí)現(xiàn)超額利潤(rùn)服務(wù)。
賣(mài)方的主要策略是加大對(duì)“漲價(jià)屬合理要求和合理范圍”的包裝力度。通過(guò)包裝,賣(mài)方向買(mǎi)者傳遞對(duì)自己有利的信息,同時(shí)掩蓋或弱化不利信息,甚至制造虛假信息,以便在一定程度上提高買(mǎi)者的,從而誘導(dǎo)買(mǎi)者做出接受漲價(jià)的選擇。如果賣(mài)方采用增大包裝力度的辦法,在的條件下,能將提高至 成立,盡管此時(shí)漲價(jià)的理由事實(shí)并不成立,賣(mài)方也可以采用漲價(jià)策略。
在實(shí)際經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中,賣(mài)方的包裝主要從三個(gè)方面進(jìn)行:包裝真實(shí)需求;包裝生產(chǎn)成本,主要是地價(jià)和建筑安裝成本;包裝房屋品質(zhì)。尤其是前兩項(xiàng),賣(mài)方較之買(mǎi)者具有顯著的信息優(yōu)勢(shì),所以通常是賣(mài)方的重點(diǎn)包裝對(duì)象。包裝的具體方式則是多種多樣的,例如可以通過(guò)人為制造樓盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)的虛假“熱銷(xiāo)”、鼓吹由于土地供給制度的改革帶來(lái)地價(jià)大幅度上升、鼓吹建筑材料價(jià)格上升、鼓吹房屋品質(zhì)大幅度提高等手段來(lái)加大對(duì)房?jī)r(jià)上漲的包裝,人為制造供不應(yīng)求的現(xiàn)象,以誘導(dǎo)市場(chǎng)價(jià)格上升從而實(shí)現(xiàn)暴利。
在信息極不對(duì)稱的條件下,買(mǎi)方往往會(huì)被賣(mài)方“牽著棄子走”,做出錯(cuò)誤的判斷。
五、結(jié)束語(yǔ)
當(dāng)漲價(jià)理由不成立時(shí),房地產(chǎn)商可以利用自己與消費(fèi)者之間的信息不對(duì)稱,通過(guò)采用夸大商品房的需求、成本等包裝手段,誘導(dǎo)消費(fèi)者提高對(duì)房?jī)r(jià)上漲的概率判斷,從而達(dá)到高價(jià)銷(xiāo)售的目的。顯然,這是一種典型的投機(jī)行為,它將房產(chǎn)價(jià)格不斷人為推高,從而使房地產(chǎn)商越來(lái)越多地占有消費(fèi)者剩余。要消除房地產(chǎn)價(jià)格的這種非正常上漲,主要應(yīng)從降低消費(fèi)者與房地產(chǎn)商之間的信息不對(duì)稱入手,關(guān)鍵又在于要讓消費(fèi)者充分了解房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求、房產(chǎn)質(zhì)量和房產(chǎn)成本。這里不可避免地會(huì)涉及到商業(yè)機(jī)密問(wèn)題。但是,對(duì)于房地產(chǎn)這樣的特殊商品,房地產(chǎn)商不能以保護(hù)商業(yè)機(jī)密為由而否定信息公開(kāi),就像上市公司不能以保護(hù)商業(yè)機(jī)密為由而拒絕披露自己的財(cái)務(wù)報(bào)表一樣。當(dāng)然,這里所說(shuō)的信息公開(kāi)主要是強(qiáng)調(diào)在宏觀、行業(yè)、區(qū)域?qū)用嫔铣浞纸沂竞蛡鬟f影響房地產(chǎn)價(jià)格的信息,從而為消費(fèi)者提供一個(gè)形成合理判斷的基礎(chǔ)。
為了減弱房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息不對(duì)稱,特別需要政府管理部門(mén)的介入。有關(guān)機(jī)構(gòu)應(yīng)定期客觀公正的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告,對(duì)市場(chǎng)的需求變化、行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)、土地價(jià)格、重要建筑材料價(jià)格、行業(yè)工資水平、行業(yè)利潤(rùn)水平等影響房產(chǎn)價(jià)格的主要因素進(jìn)行重點(diǎn)披露,并在行業(yè)或地區(qū)平均的意義上揭示房地產(chǎn)的成本水平及構(gòu)成,以便消費(fèi)者能了解市場(chǎng)的真實(shí)狀況。針對(duì)房地產(chǎn)商經(jīng)常以土地價(jià)格上漲為由而提出漲價(jià),管理部門(mén)應(yīng)要求房地產(chǎn)商建立商品房土地價(jià)格公開(kāi)制度,向消費(fèi)者公開(kāi)土地成本。除了政府管理部門(mén)的參與,市場(chǎng)中介機(jī)構(gòu)在消除信息不對(duì)稱上也是十分重要的。例如,公正的房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)可以為消費(fèi)者提供價(jià)格分析和評(píng)估服務(wù),這對(duì)消費(fèi)者形成正確的價(jià)格判斷非常有幫助。
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【關(guān)鍵詞】京津冀 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè) 盈利模式 探討
【中圖分類(lèi)號(hào)】F293 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A
京津冀地區(qū)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利模式現(xiàn)狀分析
隨著我國(guó)進(jìn)入人口老齡化社會(huì)，京津冀地區(qū)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展也面臨著全新的發(fā)展機(jī)遇與挑戰(zhàn)。當(dāng)前該地區(qū)各種養(yǎng)老資金的籌集也多是采取家庭自我籌集（包含退休人員退休金、子女供養(yǎng)資金等）和政府社會(huì)養(yǎng)老資金專項(xiàng)財(cái)政扶持的方式。京津冀地區(qū)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)在過(guò)去幾年發(fā)展也較為迅速，各種養(yǎng)老醫(yī)療、地產(chǎn)養(yǎng)老等新型養(yǎng)老服務(wù)方式正在逐漸出現(xiàn)①。但是，京津冀地區(qū)各種養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利狀況非常不樂(lè)觀，大多數(shù)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)不盈利、甚至虧本經(jīng)營(yíng)的狀態(tài)。2014年，筆者對(duì)京津冀地區(qū)36家養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)（北京、天津兩地10家，河北16家）抽樣調(diào)查顯示，71.6%的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)出現(xiàn)虧損現(xiàn)象，其中38.2%已經(jīng)連年虧損。尤其是在河北省部分邊遠(yuǎn)落后地區(qū)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展甚至出現(xiàn)停頓、甚至倒退的發(fā)展態(tài)勢(shì)。京津冀地區(qū)抽樣調(diào)查的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利現(xiàn)狀分析具體如下：
北京市養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀與盈利狀況分析。北京市當(dāng)前采取的養(yǎng)老方式主要是以居民家庭自我養(yǎng)老為主，各種社區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為輔的方式。雖然10家抽樣養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中有8家經(jīng)營(yíng)老人福利院等養(yǎng)老專業(yè)場(chǎng)所，但是真正入住情況并不樂(lè)觀，以北京順義區(qū)某私立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為例，共有養(yǎng)老床位530多張，實(shí)際使用床位為410多張，空置率達(dá)到22.64%。其他養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提供的床位空置率雖然沒(méi)有這么高，但是或多或少都存在一定床位空置現(xiàn)象。只有1家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在2014年提出房產(chǎn)養(yǎng)老方案，但是并沒(méi)有真正實(shí)行。分析北京市抽樣調(diào)查的10家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)盈利狀況，5家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收支基本平衡，4家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)自2015年養(yǎng)老資金支出明顯大于收入，出現(xiàn)虧損狀態(tài)，1家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)自2012年開(kāi)始已經(jīng)連續(xù)四年出現(xiàn)入不敷出的狀態(tài)，雖然當(dāng)?shù)卣畬?duì)其進(jìn)行了適當(dāng)財(cái)政補(bǔ)貼但是收效甚微。只有1家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)狀況良好，出現(xiàn)一定盈余現(xiàn)象。
天津市養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀與盈利狀況分析。在天津市抽樣調(diào)查的10家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中，其中實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老盈利的僅為3家，其余7家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都出現(xiàn)養(yǎng)老支出大于收入的現(xiàn)象，其中2家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)已經(jīng)連續(xù)多年虧損，如果沒(méi)有當(dāng)?shù)卣?cái)政扶持也許早已倒閉。在盈利的3家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中，僅有開(kāi)辦家庭醫(yī)療養(yǎng)老服務(wù)業(yè)務(wù)的2家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)自2013年以來(lái)連續(xù)三年的持續(xù)盈利，另外1家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)只是收入略大于支出，略有盈余。
河北省養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀與盈利狀況分析。河北省由于面積大，人口多，養(yǎng)老情況比北京、天津復(fù)雜的多。因此為了公平起見(jiàn)，主要選擇河北石家莊市（6家）、張家口市（5家）和秦皇島市（5家）三個(gè)省內(nèi)較為發(fā)達(dá)的城市作為抽樣數(shù)據(jù)的來(lái)源地。但是抽樣調(diào)查顯示，這三個(gè)城市在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，采取的各種養(yǎng)老服務(wù)方式與北京、天津兩地大同小異。河北省省會(huì)石家莊市6家抽樣調(diào)查的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中，全部以社區(qū)福利院養(yǎng)老服務(wù)方式為主。但是6家養(yǎng)老服務(wù)員的床位空置率相對(duì)較高，個(gè)別養(yǎng)老機(jī)構(gòu)開(kāi)設(shè)的福利院床位空置率甚至超過(guò)3成。唯一做得較為突出的是秦皇島市，該地作為國(guó)內(nèi)旅游養(yǎng)老圣地，接待外來(lái)養(yǎng)老人員多，各種新型的度假村養(yǎng)老方式、以房養(yǎng)老等方式比其他地方較多。河北省三個(gè)不同城市的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的盈利狀況差距非常明顯。其中，河北省會(huì)石家莊市6家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中，只有1家出現(xiàn)收支平衡，其他5家出現(xiàn)一定養(yǎng)老赤字。張家口市5家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中，1家機(jī)構(gòu)2015年出現(xiàn)盈利，1家機(jī)構(gòu)出現(xiàn)收支平衡，另外3家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)已經(jīng)出現(xiàn)虧損。秦皇島市5家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，3家機(jī)構(gòu)出現(xiàn)明顯盈利狀態(tài)，其中2家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)由于涉足旅游養(yǎng)老、度假村養(yǎng)老等新型養(yǎng)老方式，已經(jīng)連續(xù)多年持續(xù)盈利。另外2家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在2015年出現(xiàn)虧損現(xiàn)象，但是虧損額度不大。
可見(jiàn)，京津冀地區(qū)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的盈利模式非常不理想，傳統(tǒng)養(yǎng)老方式已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前京津冀地區(qū)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要②。京津冀地區(qū)必須根據(jù)當(dāng)?shù)乩夏耆损B(yǎng)老消費(fèi)市場(chǎng)趨勢(shì)的變化特點(diǎn)，對(duì)原有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利模式進(jìn)行與時(shí)俱進(jìn)的改革與完善。
京津冀地區(qū)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的突出問(wèn)題
傳統(tǒng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式已經(jīng)滯后于京津冀地區(qū)未來(lái)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。京津冀地區(qū)目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中存在的最突出問(wèn)題就是傳統(tǒng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式還是比較盛行。這種養(yǎng)老模式主要采取家庭養(yǎng)老與社區(qū)養(yǎng)老相結(jié)合的方式，各種養(yǎng)老資金主要是由家庭自我籌集與政府社會(huì)養(yǎng)老財(cái)政專項(xiàng)扶持方式進(jìn)行。這種傳統(tǒng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式適合在未進(jìn)入老齡化社會(huì)的國(guó)家或者老齡化初期階段的國(guó)家。隨著我國(guó)老齡化社會(huì)的快速發(fā)展，現(xiàn)有傳統(tǒng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式已經(jīng)滯后于未來(lái)京津冀地區(qū)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。尤其是我國(guó)在20世紀(jì)80年代開(kāi)始的計(jì)劃生育政策，造成我國(guó)當(dāng)前人口結(jié)構(gòu)中，年輕人人數(shù)占比呈現(xiàn)日益下降趨勢(shì)，一對(duì)年輕夫婦承擔(dān)兩對(duì)老人養(yǎng)老的家庭養(yǎng)老現(xiàn)象已經(jīng)比較普遍，這給我國(guó)現(xiàn)有家庭養(yǎng)老為主的養(yǎng)老方式帶來(lái)嚴(yán)峻壓力③。官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，到2050年我國(guó)退休人員與勞動(dòng)年齡人口比例將會(huì)達(dá)到64：100的峰值。傳統(tǒng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式已經(jīng)面臨發(fā)展的瓶頸期。如果不進(jìn)行與時(shí)俱進(jìn)的改革，京津冀地區(qū)和我國(guó)其他地方一樣將會(huì)面臨非常嚴(yán)峻的養(yǎng)老問(wèn)題。
新型養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利模式雖然已經(jīng)出現(xiàn)，但是未能引起社會(huì)公眾的重視。近些年雖然國(guó)外一些新型養(yǎng)老盈利模式逐漸傳入中國(guó)，給我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)一股清新之風(fēng)。但是，新型養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利模式并未能引起社會(huì)公眾的普遍重視，發(fā)展現(xiàn)狀非常不理想。江蘇南京市早在2005年就借鑒美國(guó)“以房養(yǎng)老”的做法，建設(shè)了湯山鎏園養(yǎng)老公寓，提出“以房換養(yǎng)”新型養(yǎng)老方案。但是最終該方案運(yùn)行兩年多并無(wú)一人簽約，最終在2009年宣布失敗。京津冀地區(qū)在2010年開(kāi)始也逐漸采取“以房養(yǎng)老”的試點(diǎn)，雖然取得一定進(jìn)展，但是與國(guó)外相比差距還是比較明顯。在醫(yī)療養(yǎng)老、異地養(yǎng)老、養(yǎng)老度假村等新型養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利模式探索中，京津冀地區(qū)也進(jìn)行了嘗試，但是大多數(shù)地方的新型養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利模式的探索最終歸于失敗。
京津冀地區(qū)政府缺乏扶持當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的前瞻性政策。京津冀地區(qū)政府在當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展中發(fā)揮著一定的宏觀調(diào)控作用，但是總體上看，三地政府制定的各種扶持當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策過(guò)于保守、固態(tài)化，未能結(jié)合自己所處地區(qū)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點(diǎn)制定可行的針對(duì)性養(yǎng)老政策。以河北省為例，在上述調(diào)研的石家莊市、張家口市和秦皇島市，很多地方政府出臺(tái)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)扶持政策多是對(duì)中央政府、省政府等政策的簡(jiǎn)單執(zhí)行與貫徹。而京津冀地區(qū)如果不能夠根據(jù)自己地方養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的特點(diǎn)出臺(tái)切實(shí)可行的應(yīng)對(duì)之策，未來(lái)三地養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展將會(huì)面臨更多挑戰(zhàn)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)普遍虧損現(xiàn)狀不會(huì)得到明顯改觀。
京津冀地區(qū)建立與時(shí)俱進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利模式的建議
轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，提高養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利水平。京津冀地區(qū)必須要改變以往傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老為主的方式，要根據(jù)當(dāng)?shù)乩夏耆丝谧兓膶?shí)際情況，對(duì)原有養(yǎng)老方式進(jìn)行與時(shí)俱進(jìn)的改革與完善。因?yàn)椋S著京津冀地區(qū)養(yǎng)老趨勢(shì)的日益嚴(yán)峻，再靠傳統(tǒng)“養(yǎng)兒防老”等養(yǎng)老方式已經(jīng)不適合當(dāng)前和未來(lái)京津冀地區(qū)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。要建立新型的“家庭+政府+社會(huì)”三位一體新型養(yǎng)老模式。尤其是隨著我國(guó)養(yǎng)老問(wèn)題的日益嚴(yán)峻，社會(huì)化、商業(yè)化養(yǎng)老模式應(yīng)當(dāng)引起充分的重視。要大力扶持當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老企業(yè)發(fā)展，為各種社會(huì)資金進(jìn)入當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老領(lǐng)域提供更多便利，要適當(dāng)降低社會(huì)資金投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的準(zhǔn)入門(mén)檻。2015年我國(guó)提出城鄉(xiāng)養(yǎng)老并軌的發(fā)展戰(zhàn)略，這更加迫切呼喚商業(yè)化養(yǎng)老模式的介入，要清醒地認(rèn)識(shí)到如果單純依靠政府養(yǎng)老專項(xiàng)財(cái)政資金扶持根本無(wú)法完成這一發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。未來(lái)只有建立像美歐等發(fā)達(dá)國(guó)家那樣完備的社會(huì)化、商業(yè)化養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)模式，才能從根本上解決我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利狀況不佳問(wèn)題，進(jìn)而提高整個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的盈利水平④。
加大新型養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利模式的地點(diǎn)與推廣，提高社會(huì)公眾認(rèn)可度。對(duì)待一些國(guó)外已經(jīng)運(yùn)行比較成熟的新型養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利模式，京津冀地區(qū)應(yīng)當(dāng)大膽地予以引進(jìn)。要做好各種新型養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利模式的試點(diǎn)與推廣工作，盡快讓社會(huì)公眾接受這種新型的養(yǎng)老方式。以近幾年我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)界比較推崇的“以房養(yǎng)老”方式為例，京津冀地區(qū)可以根據(jù)自己地方特點(diǎn)，推出自己的“以房養(yǎng)老”發(fā)展策略。要暢通各種“以房養(yǎng)老”的信息渠道和融資渠道，讓以房養(yǎng)老這種全新的養(yǎng)老方式真正在京津冀地區(qū)生根發(fā)芽。再以“投資養(yǎng)老”為例，京津冀地區(qū)應(yīng)當(dāng)扶持一些大型專業(yè)“投資養(yǎng)老”基金機(jī)構(gòu)的發(fā)展，讓各種專業(yè)投資人士為百姓做好“養(yǎng)命錢(qián)”的投資保值和升值等業(yè)務(wù)。再以“醫(yī)療養(yǎng)老”為例，京津冀地區(qū)應(yīng)當(dāng)建立美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家“家庭+社區(qū)+醫(yī)療機(jī)構(gòu)”結(jié)合的全新醫(yī)療養(yǎng)老體系。
地方政府出臺(tái)適合當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的前瞻性政策。要想保障京津冀地區(qū)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，當(dāng)?shù)卣仨氁贫ㄟm合自己地方養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前瞻性發(fā)展策略。地方政府在嚴(yán)格遵循上級(jí)政府養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策的前提下，應(yīng)當(dāng)更多發(fā)揮自己地方主觀能動(dòng)性，深入調(diào)研自己地方在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的個(gè)性化問(wèn)題，真正立足當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀和趨勢(shì)，制定切實(shí)可行的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的前瞻性發(fā)展戰(zhàn)略。如北京、天津作為我國(guó)兩個(gè)直轄市，可以更加側(cè)重于養(yǎng)老醫(yī)療、養(yǎng)老投資增值、養(yǎng)老護(hù)理等養(yǎng)老服務(wù)型產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。而河北省不同地區(qū)可以根據(jù)不同地方經(jīng)濟(jì)、地理、人文等特點(diǎn)制定出臺(tái)差異化的養(yǎng)老政策等，如河北承德、秦皇島等旅游發(fā)達(dá)城市可以更多開(kāi)展異地養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可以建立更多高端養(yǎng)老度假村、養(yǎng)老圣地等。總之，只有建立更多差異化的、與時(shí)俱進(jìn)的地方性養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展前瞻性政策法規(guī)，才能為京津冀地區(qū)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展發(fā)揮保駕護(hù)航的積極作用。
未來(lái)京津冀地區(qū)幾種新型養(yǎng)老模式的暢想
“以房養(yǎng)老”盈利模式。借鑒歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家的成功做法，未來(lái)京津冀地區(qū)建立的“以房養(yǎng)老”盈利模式可以劃分為以下幾種做法：一是京津冀地區(qū)居民把自己多余的房產(chǎn)通過(guò)出租方式，獲取租金以賺取養(yǎng)老金的方式。相關(guān)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)主要做好居民與租房者之間中介與橋梁的作用；二是建立“以房換老”養(yǎng)老模式，這種養(yǎng)老模式主要適合一些寡居無(wú)子女的老人，可以把自己房產(chǎn)抵押給銀行等金融機(jī)構(gòu)，換取養(yǎng)老資金，在自己去世后把相關(guān)房抵押給相關(guān)金融機(jī)構(gòu)，或者由銀行等金融機(jī)構(gòu)在老人生前與其簽訂合同代為管理房產(chǎn)，如出租、貸款抵押等運(yùn)營(yíng)方式，獲取的各種收益雙方共同分享等方式；三是“房產(chǎn)置換”養(yǎng)老方式，即在征得老人同意后，采取置換的方式，將老人的原有住房與各種老年公寓住房等進(jìn)行等價(jià)換房，到老人去世之后，再將原置換的房產(chǎn)折價(jià)返還給其法定繼承人；四是采取美國(guó)等國(guó)家“反按揭”等養(yǎng)老方式，如房產(chǎn)轉(zhuǎn)換抵押貸款、住房保留計(jì)劃、財(cái)務(wù)獨(dú)立計(jì)劃等方式，但是這種方式與上述三種方式存在部分重合之處⑤。當(dāng)然，京津冀地區(qū)也可以根據(jù)自己地方“以房養(yǎng)老”養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點(diǎn)，創(chuàng)新更加新型有效的盈利模式。
“醫(yī)療養(yǎng)老”盈利模式。“醫(yī)療養(yǎng)老”盈利模式是近幾年我國(guó)各地政府和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)界也比較推崇的養(yǎng)老模式。由于老年人晚年遇到的最大問(wèn)題就是身體健康就醫(yī)問(wèn)題，因此建立切實(shí)可行的“醫(yī)療養(yǎng)老”盈利模式是保障京津冀地區(qū)未來(lái)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的重要方面。未來(lái)京津冀地區(qū)建立的“醫(yī)療養(yǎng)老”盈利模式主要可以分為以下幾種：一是建立“家庭+醫(yī)療機(jī)構(gòu)”的醫(yī)療養(yǎng)老方式，實(shí)現(xiàn)醫(yī)療資源與居民家庭的直接對(duì)接，如可以大力扶持各種“家庭醫(yī)療保健”產(chǎn)業(yè)的發(fā)展等；二是建立“社區(qū)+醫(yī)療機(jī)構(gòu)”的醫(yī)療養(yǎng)老模式，就是在居民社區(qū)直接建立各種社區(qū)醫(yī)療機(jī)構(gòu)，如社區(qū)門(mén)診等方式，讓廣大老年人能夠就近獲得醫(yī)療服務(wù)等⑥；三是建立“家庭+社區(qū)+醫(yī)療機(jī)構(gòu)”的立體式醫(yī)療養(yǎng)老體系，可以實(shí)現(xiàn)上述三者之間的直接對(duì)接，能夠更加靈活方便地滿足老年居民醫(yī)療服務(wù)消費(fèi)需要，同時(shí)讓各種醫(yī)療資源得到最大可能的利用等。其中，第三種“醫(yī)療養(yǎng)老”盈利模式是未來(lái)京津冀地區(qū)發(fā)展的最佳選擇。
“投資養(yǎng)老”盈利模式。“投資養(yǎng)老”盈利模式，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)不是直接針對(duì)養(yǎng)老的一種做法，其主要是通過(guò)養(yǎng)老資金運(yùn)作實(shí)現(xiàn)資金的增值，為老年居民提供更多養(yǎng)老資金保障。具體做法主要有以下幾種：一是常規(guī)的社會(huì)養(yǎng)老資金管理方式，主要是對(duì)企事業(yè)單位上繳的養(yǎng)老公積金進(jìn)行的一種投資管理方式，如可以把這部分資金投入股票、債券等二級(jí)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)保值增值等，這種養(yǎng)老方式的管理主體應(yīng)當(dāng)逐漸由政府管理為主向市場(chǎng)化管理、政府監(jiān)督方式轉(zhuǎn)變；二是居民自我購(gòu)買(mǎi)的養(yǎng)老商業(yè)保險(xiǎn)等資金盈利模式，主要是通過(guò)購(gòu)買(mǎi)商業(yè)保險(xiǎn)，讓相關(guān)商業(yè)保險(xiǎn)公司為其提供養(yǎng)老保障，這種養(yǎng)老方式的主體是居民自己；三是建立養(yǎng)老保險(xiǎn)專項(xiàng)基金，由國(guó)內(nèi)金融投資專業(yè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)相關(guān)基金的運(yùn)作，以實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老資金的不斷增值；四是居民自我購(gòu)買(mǎi)相關(guān)投資產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)的資金增值等。但是，京津冀地區(qū)要想建立西方發(fā)達(dá)國(guó)家那樣完善有序的“投資養(yǎng)老”盈利模式，需要我國(guó)健全各種投資政策，保障投資場(chǎng)所公開(kāi)透明，同時(shí)還需要加大對(duì)相關(guān)基金管理人員、保險(xiǎn)管理人員和居民自身投資素養(yǎng)的培養(yǎng)。
綜上所述，京津冀地區(qū)要想在未來(lái)建立可持續(xù)性發(fā)展的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利模式，必須要重視深入分析當(dāng)前京津冀地區(qū)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利模式的現(xiàn)狀，查找制約當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利的主要問(wèn)題及原因，制定具有一定前瞻性的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利政策。未來(lái)要特別重視各種新型社會(huì)化、商業(yè)化養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利模式的創(chuàng)新與推廣，這樣才能推進(jìn)京津冀地區(qū)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)健康快速的發(fā)展。
（作者均為河北行政學(xué)院副教授；本文系2016河北省軟科學(xué)研究計(jì)劃項(xiàng)目“異地養(yǎng)老意愿對(duì)京津冀養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展的影響及對(duì)策研究”成果，項(xiàng)目編號(hào)：16456103D）
【注釋】
①馬艷林，李艷杰，張貴祥：“家庭結(jié)構(gòu)變遷視角下都市圈養(yǎng)老一體化模式分析―以京津冀地區(qū)為例”，《商業(yè)經(jīng)濟(jì)研究》，2015年第6期，第189～190頁(yè)。
②趙培培：“京津冀一體化背景下養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)服務(wù)也協(xié)同發(fā)展研究”，河北大學(xué)碩士學(xué)位論文，2015年9月。
③張蕾蕾：“河北省養(yǎng)老服務(wù)社會(huì)化研究”，河北師范大學(xué)碩士學(xué)位論文，2015年8月。
④閆希成：“我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式研究”，重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文，2014年9月。
⑤許連穎：“發(fā)展現(xiàn)代老年服務(wù)業(yè) 打造京津養(yǎng)老‘后花園’”，《廊坊師范學(xué)院學(xué)報(bào)》（社會(huì)科學(xué)版），2014年第3期，第28～30頁(yè)。
期權(quán)是一種能在未來(lái)特定時(shí)間以特定價(jià)格買(mǎi)進(jìn)或賣(mài)出一定數(shù)量的特定資產(chǎn)的權(quán)利。期權(quán)也是一種合同,該合同賦予持有人在未來(lái)某個(gè)約定時(shí)間或之前以合同中的條款價(jià)格購(gòu)進(jìn)或出售資產(chǎn)的權(quán)利。例如：2009年1月1日唐先生以50萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)入某處房產(chǎn)，同時(shí)與A房地產(chǎn)公司簽訂一項(xiàng)期權(quán)合同。該期權(quán)合同賦予唐先生在2010年12月1日或之前，以60萬(wàn)元的價(jià)格將該房產(chǎn)出售給A房地產(chǎn)公司的權(quán)利。如果2010年12月1日或之前該房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格高于60萬(wàn)元，唐先生以60萬(wàn)元的價(jià)格出售，將不劃算，于是唐先生將不會(huì)執(zhí)行期權(quán)，而是選擇在市場(chǎng)上出售或繼續(xù)持有待估；如果2010年12月1日或之前該房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為40萬(wàn)元，那么唐先生將會(huì)執(zhí)行期權(quán)（以60萬(wàn)元的價(jià)格將該房產(chǎn)出售），從而保證自己的利益。
期權(quán)是一項(xiàng)權(quán)利，賦予持有人做某事的權(quán)利，但是如果他不做約定的某事，他也不需要承擔(dān)必須的責(zé)任或義務(wù)，持有人僅在有利的時(shí)候才會(huì)執(zhí)行。與此相應(yīng)，期權(quán)持有人在購(gòu)買(mǎi)期權(quán)的時(shí)候必須支付期權(quán)費(fèi)用，作為不承擔(dān)義務(wù)的代價(jià)。
一、期權(quán)的標(biāo)的資產(chǎn)。期權(quán)的標(biāo)的資產(chǎn)是指選擇購(gòu)買(mǎi)或出售的資產(chǎn)，它可以包括股票、債券、商品等。期權(quán)的持有人不一定擁有標(biāo)的資產(chǎn)，期權(quán)購(gòu)買(mǎi)人也不一定真的想購(gòu)買(mǎi)標(biāo)的資產(chǎn)。
二、到期日。期權(quán)購(gòu)買(mǎi)、出售雙方約定的期權(quán)行使日成為到期日。美式期權(quán)可以在到期日或之前的任何時(shí)間行使權(quán)利；歐式期權(quán)只能在到期日行使期權(quán)。在到期日之后，期權(quán)無(wú)效。
三、執(zhí)行價(jià)格。根據(jù)期權(quán)合約構(gòu)建或出售標(biāo)的資產(chǎn)的價(jià)格稱為“執(zhí)行”，而期權(quán)持有人據(jù)以購(gòu)進(jìn)或出售的標(biāo)的資產(chǎn)價(jià)格（約定的價(jià)格）稱為執(zhí)行價(jià)格。
期權(quán)理論雖然最先在金融領(lǐng)域出現(xiàn)，但它更廣泛地應(yīng)用于投資評(píng)價(jià)。例如：是否投資新的項(xiàng)目、什么時(shí)候開(kāi)采礦產(chǎn)、是否購(gòu)置固定資產(chǎn)等等，都涉及期權(quán)。所以，將期權(quán)應(yīng)用與項(xiàng)目投資評(píng)價(jià)可以使我們的投資更具科學(xué)性。
B-S期權(quán)定價(jià)模型
B-S期權(quán)定價(jià)模型（Black-Scholes Option Pricing Model）是美國(guó)斯坦福大學(xué)教授邁倫•期科爾斯（Myron Scholes）和他的同事、已故數(shù)學(xué)家費(fèi)雪•布萊克(Fisher Black)在70年代初合作研究出了的一個(gè)期權(quán)定價(jià)公式。與此同時(shí)，哈佛商學(xué)院教授羅伯特•默頓（Robert Merton）也發(fā)現(xiàn)了同樣的公式及許多其它有關(guān)期權(quán)的有用結(jié)論。結(jié)果,兩篇論文幾乎同時(shí)在不同刊物上發(fā)表。所以,布萊克―斯克爾斯定價(jià)模型亦可稱為布萊克-期科爾斯-默頓定價(jià)模型。1997年，美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家邁倫•期科爾斯（Myron Schiles）和羅伯特•默頓（Robert Merton）因他們?cè)谡J(rèn)股證和其他金融衍生商品研究方面所作出的貢獻(xiàn)而獲當(dāng)年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)。
一、B-S期權(quán)定價(jià)模型介紹：
其中：
C0=看漲期權(quán)的當(dāng)前價(jià)值
S0=標(biāo)的股票的當(dāng)前價(jià)格
N（d）=標(biāo)準(zhǔn)正態(tài)分布中離差小于d的概率
X=期權(quán)的執(zhí)行價(jià)格
e≈2.7183
rc=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率
t=期權(quán)到期日前的時(shí)間（年）
ln（S0/X）= S0/X的自然對(duì)數(shù)
σ2=股票回報(bào)率的方差
二、五個(gè)因素：S0、X、rc、σ、t說(shuō)明。布萊克―斯科爾斯期權(quán)定價(jià)模型有5個(gè)參數(shù)。即：標(biāo)的資產(chǎn)的現(xiàn)行價(jià)格S0、看漲期權(quán)的執(zhí)行價(jià)格X、無(wú)風(fēng)險(xiǎn)年利率rc、以年計(jì)算的期權(quán)有效期t和股票收益率的方差。其中，現(xiàn)行股票價(jià)格和執(zhí)行價(jià)格容易取得。至到期日的剩余年限計(jì)算，一般按自然日（一年365天或?yàn)楹?jiǎn)便使用360天）計(jì)算，也比較容易確定。比較難估計(jì)的是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率和股票收益率的方差。
第一，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率估計(jì)。選擇與期權(quán)到期日相同的國(guó)庫(kù)券利率，如果沒(méi)有時(shí)間相同的，應(yīng)選擇時(shí)間最接近的國(guó)庫(kù)券利率。國(guó)庫(kù)券的利率是指其市場(chǎng)利率（根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算的到期收益率），并且是按照連續(xù)復(fù)利計(jì)算的。
假設(shè)t=0.5年，F(xiàn)=105元，P=100元，則：
為了簡(jiǎn)便，手工計(jì)算時(shí)往往使用年復(fù)利作為近似值。使用年復(fù)利時(shí)，也有兩種選擇：
按實(shí)際復(fù)利率折算：
例如，年復(fù)利率為4%，則等價(jià)的半年復(fù)利率應(yīng)當(dāng)是 。
按名義利率折算：
例如，年復(fù)利率為4%，則半年復(fù)利率為4%÷2=2%。
二、收益率標(biāo)準(zhǔn)差的估計(jì)。股票收益率的標(biāo)準(zhǔn)差可以使用歷史收益率來(lái)估計(jì)。
其中：Rt指收益率的連續(xù)復(fù)利值。
計(jì)算連續(xù)復(fù)利標(biāo)準(zhǔn)差的公式與年復(fù)利相同，但是連續(xù)復(fù)利的收益率公式與年復(fù)利不同。
年復(fù)利的股票收益率：
連續(xù)復(fù)利的股票收益率：
其中：
Rt指股票在t期的收益率
Pt指t期的價(jià)格
Pt-1指t-1期的價(jià)格
Dt指t期的股利
基于B-S期權(quán)定價(jià)模型的投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)
B-S期權(quán)定價(jià)模型是通過(guò)計(jì)算期權(quán)的當(dāng)前價(jià)值，并將它與項(xiàng)目未來(lái)報(bào)酬進(jìn)行比較，并最終確定項(xiàng)目的可行性。
黃河公司是汽車(chē)制造廠，由于國(guó)內(nèi)汽車(chē)市場(chǎng)一路看好，黃河公司準(zhǔn)備將汽車(chē)生產(chǎn)線進(jìn)行擴(kuò)建，考慮到市場(chǎng)容量的擴(kuò)大需要一定的培養(yǎng)期，所以黃河公司準(zhǔn)備將項(xiàng)目分為兩期，第一期2010年投產(chǎn)，生產(chǎn)能力20萬(wàn)臺(tái)，第二期2013年投產(chǎn)，生產(chǎn)能力40萬(wàn)臺(tái)，企業(yè)內(nèi)部設(shè)定的最低報(bào)酬率20%，當(dāng)期無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率10%（國(guó)庫(kù)券利率），項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)當(dāng)年投資當(dāng)年投產(chǎn)，其他資料如下：
一期項(xiàng)目投資及效益表
單位：萬(wàn)元
時(shí)間（年末） 2010 2011 2012 2013 2014
稅后經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流 4000 6000 8000 8000 8000
二期項(xiàng)目投資及效益表
單位：萬(wàn)元
時(shí)間（年末） 2013 2014 2015 2016 2017
稅后經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流 10000 10000 10000 10000 10000
一、利用傳統(tǒng)凈現(xiàn)值法的項(xiàng)目投資評(píng)價(jià)。
一期項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)分析表
單位：萬(wàn)元
時(shí)間（年末） 2009 2010 2011 2012 2013 2014
稅后經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流 4000 6000 8000 8000 8000
內(nèi)部折現(xiàn)率（24%） 0.8065 0.6504 0.6104 0.5739 0.5407
經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流現(xiàn)值 3226.00 3902.40 4883.20 4591.20 4325.60
經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流現(xiàn)值合計(jì) 20928.40
一期投資 25000
凈現(xiàn)值 -4071.60
其中：經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流現(xiàn)值=稅后經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流×折現(xiàn)系數(shù)
二期項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)分析表
單位：萬(wàn)元
時(shí)間（年末） 2009 2012 2013 2014 2015 2016 2017
稅后經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流 10000 10000 10000 10000 10000
內(nèi)部折現(xiàn)率（24%） 0.8065 0.6504 0.6104 0.5739 0.5407
經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流現(xiàn)值 8065 6504 61404 5739 5407
經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流現(xiàn)值合計(jì) 50415.76 87119
二期投資 52591 70000
凈現(xiàn)值 -17409
從以上分析表中可以看出兩期項(xiàng)目的凈現(xiàn)值都是小于0的，根據(jù)傳統(tǒng)的項(xiàng)目分析評(píng)價(jià)方法，這兩期項(xiàng)目都是不可行。
二、利用B-S模型的投資評(píng)價(jià)。從期權(quán)的角度出發(fā)，由于第二期項(xiàng)目的投資額70000萬(wàn)元投資決策必須在2012年底前決定，即這是一項(xiàng)到期時(shí)間為3年的期權(quán)，要評(píng)價(jià)項(xiàng)目是否可行，還需要對(duì)二期投資的期權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，如果期權(quán)價(jià)值大于一期凈現(xiàn)金流，一期項(xiàng)目可行；否則不可行。
（1）d1=
=
=
=0.1190
（2） d2= d1－
=0.1190－0.4330
=－0.3140
（3） N(d1)= N(0.119)=0.5478
N(d2)= 1－N(0.3140)= 1－0.6253=0.3747
（4）期權(quán)價(jià)值C0
C0=50415.76×0.5478－5259×0.3747
=7911.91（萬(wàn)元）
項(xiàng)目后評(píng)價(jià)是水電站基本建設(shè)程序中的一個(gè)重要階段，是對(duì)項(xiàng)目決策、實(shí)施、運(yùn)行等各階段工作通過(guò)全面系統(tǒng)的調(diào)查和客觀的對(duì)比分析、總結(jié)并進(jìn)行的綜合評(píng)價(jià)。其目的是通過(guò)工程項(xiàng)目的后評(píng)價(jià)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，汲取教訓(xùn)，不斷提高項(xiàng)目決策、工程實(shí)施和運(yùn)營(yíng)管理水平，為合理利用資金，提高投資效益，改進(jìn)管理，制定相關(guān)政策等提供科學(xué)依據(jù)。
筆者根據(jù)在水電站規(guī)劃、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)中的工作經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合實(shí)際開(kāi)展工作，就水電站項(xiàng)目后評(píng)價(jià)中的利率、移民征地安置補(bǔ)償、電價(jià)等因素進(jìn)行梳理，對(duì)工程投資與生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)的關(guān)鍵要點(diǎn)進(jìn)行分析，為相關(guān)電站投資決策提供幫助，促進(jìn)投資者科學(xué)分析，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
1 利率因素
水電站投資較大，工期較長(zhǎng)，工程概算中利息支出約占總投資的10%左右，控制好貸款利率水平是控制總投資的關(guān)鍵。工程建設(shè)期的貸款利息依據(jù)資金流、資本金平均投入，按照年利率的復(fù)利進(jìn)行測(cè)算。建設(shè)期內(nèi)人民銀行五年以上的中長(zhǎng)期貸款年利率一般都有相應(yīng)的調(diào)息政策，為科學(xué)合理地預(yù)測(cè)利息支出，水電站項(xiàng)目的投資者對(duì)于利率的預(yù)測(cè)要考慮到以下的因素：
1.1 分年度的項(xiàng)目投資計(jì)劃表是確保利息合理支出的基礎(chǔ)，同時(shí)在項(xiàng)目建設(shè)的過(guò)程中，通過(guò)運(yùn)用有效的合同約束條款對(duì)工程款、物資設(shè)備款進(jìn)行有步驟地支付，可以確保年度資金計(jì)劃的準(zhǔn)確性。
1.2 項(xiàng)目貸款合同的簽訂建議采用隨人民銀行公布的中長(zhǎng)期貸款利率。因?yàn)樗娬镜慕ㄔO(shè)工期一般較長(zhǎng)，3-5年以上，而業(yè)主單位對(duì)于國(guó)際經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)、國(guó)內(nèi)貨幣政策的把握不準(zhǔn)，簽訂這種浮動(dòng)的利率約定合同，可以對(duì)水電站投資的資金總成本進(jìn)行控制。
1.3 在水電站的實(shí)際建設(shè)中，業(yè)主單位應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目特性靈活運(yùn)用政策性銀行的技援搭橋貸款，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行的扶貧貸款資金以及商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)的銀行兌匯票、協(xié)定存款帳戶等金融工具，從而節(jié)約利息支出。
2 移民征地安置補(bǔ)償因素
移民工作在水電站的建設(shè)中一直是一個(gè)特殊而敏感的話題，特別是水庫(kù)淹沒(méi)的投資概算政策性強(qiáng)，參照設(shè)計(jì)規(guī)范審查通過(guò)的補(bǔ)償范圍、基數(shù)、標(biāo)準(zhǔn)等往往與安置實(shí)施實(shí)際執(zhí)行存在偏差。這主要是因?yàn)檠蜎](méi)區(qū)域的地方政府根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平逐年公布的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)文件與設(shè)計(jì)規(guī)范存在較大差異，對(duì)于土地的分類(lèi)、林地和未利用地的補(bǔ)償方式都不相同。所以，借鑒同時(shí)期水電站的實(shí)際補(bǔ)償范圍、倍數(shù)對(duì)移民投資概算進(jìn)行修正才能滿足實(shí)際移民工作需求，確保工程進(jìn)度未因移民工作受阻。
3 電價(jià)因素
上網(wǎng)電價(jià)是制約水電站效益的關(guān)鍵因素。在目前的電價(jià)申報(bào)與核準(zhǔn)體制下，各地省市物價(jià)局、電網(wǎng)公司、發(fā)電企業(yè)根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平與上網(wǎng)電價(jià)承受能力存在博弈。物價(jià)局在核定上網(wǎng)電價(jià)時(shí)，通常會(huì)根據(jù)某個(gè)電站的總投資、庫(kù)容、裝機(jī)規(guī)模、發(fā)電量和一系列的社會(huì)平均成本來(lái)反推其上網(wǎng)電價(jià)。在水電站投資決策中，對(duì)于新電站推算的上網(wǎng)電價(jià)一定要參照近期實(shí)際的上網(wǎng)平均電價(jià)，來(lái)測(cè)算投資回收期。
目前設(shè)計(jì)單位編寫(xiě)的水電站可行性研究報(bào)告，測(cè)算的上網(wǎng)電價(jià)通常為不含稅電價(jià)，而物價(jià)局批準(zhǔn)的為含稅上網(wǎng)電價(jià)。這往往在項(xiàng)目評(píng)估決策時(shí)容易被忽視，特別需要引起水電站投資者的重視，需對(duì)評(píng)估電價(jià)進(jìn)行同口徑還原，提供真實(shí)的決策依據(jù)。
一般電站在投運(yùn)初期都很少能獲得設(shè)計(jì)平均電價(jià)，所以運(yùn)營(yíng)初期多為虧損，這與可研報(bào)告中的25年經(jīng)營(yíng)效益的平均推算又存在偏差。水電站多作為電網(wǎng)的主力調(diào)峰電站承擔(dān)了重大的調(diào)峰、調(diào)頻任務(wù)，因此無(wú)功、空轉(zhuǎn)較多。但是因電網(wǎng)調(diào)峰、調(diào)頻的補(bǔ)償方案一直未正式出臺(tái)執(zhí)行，所以無(wú)法在上網(wǎng)電費(fèi)上得到補(bǔ)償。
作為經(jīng)營(yíng)者，必須要有足夠的現(xiàn)金流來(lái)就應(yīng)對(duì)這種差異。隨著電價(jià)的穩(wěn)步增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)效益會(huì)越來(lái)越好，來(lái)平衡投運(yùn)前期的虧損，綜合多年的經(jīng)濟(jì)效益。
4 水資源費(fèi)和庫(kù)區(qū)維護(hù)費(fèi)
在水電站的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，總成本費(fèi)用主要考慮了折舊費(fèi)、修理費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)、職工工資及福利費(fèi)、勞保統(tǒng)籌和住房公積金、材料費(fèi)、庫(kù)區(qū)維護(hù)費(fèi)和移民后期扶持基金、利息支出及其它費(fèi)用。庫(kù)區(qū)維護(hù)費(fèi)多按廠供電量0.001元/千瓦時(shí)計(jì)算，移民后期扶持基金從工程竣工后開(kāi)始按400元/人.年提取，共提取10年，水資源費(fèi)是暫未考慮的。
而筆者參與的幾個(gè)水電站從投產(chǎn)以來(lái)，水資源費(fèi)的開(kāi)征從0.001元/千瓦時(shí) 目前逐步提高到0.008元/千瓦時(shí)，而且還有上漲趨勢(shì)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)水法》、各省市的水資源管理?xiàng)l例、取水許可和水資源費(fèi)征收管理辦法規(guī)定??，?凡利用取水工程或者設(shè)施直接從江河（溪流）、湖泊或者地下水取用水資源的單位和個(gè)人，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定繳納水資源費(fèi)。
財(cái)綜〔2007〕26號(hào)《大中型水庫(kù)庫(kù)區(qū)基金征收使用管理暫行辦法》規(guī)定，庫(kù)區(qū)基金從自有發(fā)電收入的大中型水庫(kù)發(fā)電收入中籌集，根據(jù)水庫(kù)實(shí)際上網(wǎng)銷(xiāo)售電量，按不高于8厘／千瓦時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)征收。庫(kù)區(qū)基金屬于政府性基金，實(shí)行分省統(tǒng)籌，納入財(cái)政預(yù)算，實(shí)行“收支兩條線”管理。其中，省級(jí)轄區(qū)內(nèi)大中型水庫(kù)的庫(kù)區(qū)基金，由省級(jí)財(cái)政部門(mén)負(fù)責(zé)征收；各省市庫(kù)區(qū)維護(hù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)多按廠供電量0.008元/千瓦時(shí)征收。投資概算中按廠供電量0.001元/千瓦時(shí)計(jì)算明顯偏低。
鑒于水資源費(fèi)和庫(kù)區(qū)維護(hù)費(fèi)密切與上網(wǎng)電量掛鉤，對(duì)于新電站的效益分析都應(yīng)考慮到這些政策性因素調(diào)整的差異，目前每千瓦時(shí)0.15元的固定成本壓力是經(jīng)營(yíng)者必須自行消化的。
5 土地使用稅和房產(chǎn)稅
在經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，土地使用稅和房產(chǎn)稅都未列入成本。根據(jù)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)分析，這兩者因素影響較大，應(yīng)在投資決策中單列分析。
水電站由于占地面積廣，加上國(guó)家對(duì)土地稀缺資源的調(diào)控，且城鎮(zhèn)土地使用稅等級(jí)稅額標(biāo)準(zhǔn)呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，所以土地使用稅是經(jīng)營(yíng)中一個(gè)不容忽視的稅金。
根據(jù)[89]國(guó)稅地字第013號(hào)文件《國(guó)家稅務(wù)局對(duì)關(guān)于電力行業(yè)征免土地使用稅問(wèn)題的規(guī)定》及[89]國(guó)稅地字第044號(hào)文件《國(guó)家稅務(wù)局對(duì)的復(fù)函》，國(guó)稅地字[1989]第140號(hào)文件國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《關(guān)于土地稅若干具體問(wèn)題的補(bǔ)充規(guī)定》的文件精神，對(duì)水庫(kù)庫(kù)區(qū)用地，免征土地使用稅;對(duì)企業(yè)范圍內(nèi)的荒山、林地、湖泊等占地，尚未利用的，經(jīng)各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局審批，可暫免征收城鎮(zhèn)土地使用稅。但壩區(qū)征收土地使用稅是不能減免的，壩區(qū)的涉稅面積也較大，稅額標(biāo)準(zhǔn)高，這部分稅金在經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中都未涉及，但在電站運(yùn)營(yíng)期是需按年繳納的。
從2006年1月起，根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知，凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。水電站的地下廠房都納入了房產(chǎn)稅的征收范圍。雖然業(yè)內(nèi)一直對(duì)水電站的地下廠房征收房產(chǎn)稅有異議，無(wú)論是從地下廠房工程結(jié)構(gòu)特點(diǎn)（結(jié)構(gòu)形態(tài)、施工組織、投資造價(jià)、功能形態(tài)），水電站臨時(shí)工程費(fèi)用的分?jǐn)傔€是從國(guó)家的能源政策、清潔能源的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展、水電產(chǎn)業(yè)的政策導(dǎo)向來(lái)看都不適宜，但是財(cái)稅[2005]181號(hào)的要求從2006年1月起已經(jīng)執(zhí)行。對(duì)于造價(jià)較高的地下廠房和綜合辦公樓等都應(yīng)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。
6 流域水情分析
來(lái)水量、發(fā)電用水量與發(fā)電量之間的相關(guān)性密切，相關(guān)密切程度高，充分體現(xiàn)了水電“以水定電”的特性。從電站運(yùn)行結(jié)果來(lái)看，來(lái)水量是制約電站發(fā)電及經(jīng)濟(jì)效益最根本的因素.所以投資前的水情與水情資料的收集、分析相當(dāng)重要.
水電站水情自動(dòng)測(cè)報(bào)系統(tǒng)的水文氣象情報(bào)站網(wǎng)站所進(jìn)行的水文氣象要素觀測(cè)項(xiàng)目包括：雨量、水位、流量等。從流域洪水特點(diǎn)及傳播時(shí)間可以看出：要充分利用電站洪水預(yù)報(bào)系統(tǒng)提供短期預(yù)報(bào)的水情信息，提前1-2天預(yù)知每一次洪水過(guò)程。即便在電站洪水預(yù)報(bào)系統(tǒng)失靈，也可充分發(fā)揮水文站的作用，人工點(diǎn)繪洪水過(guò)程線，也可提前5-7小時(shí)預(yù)知洪峰到達(dá)壩前時(shí)間和可能的入庫(kù)洪量。
因此，在洪水起漲階段，結(jié)合壩前實(shí)際運(yùn)行水位，推算本次洪水可能出現(xiàn)的最高壩前水位，若推算造成棄水，可提前與調(diào)度溝通協(xié)調(diào)，加大機(jī)組出力運(yùn)行，提前騰出庫(kù)容，調(diào)蓄洪水，避免造成過(guò)多的棄水或不棄水。在洪水退水階段，把握好蓄水時(shí)機(jī)，及時(shí)攔蓄尾洪，力爭(zhēng)將水庫(kù)蓄至較高水位， 提高水能利用率、增發(fā)電量。
7 結(jié)束語(yǔ)
重視項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)后評(píng)價(jià)工作，規(guī)范管理流程
各項(xiàng)目建設(shè)單位必須高度重視項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)后評(píng)價(jià)工作，并不是電站正常發(fā)電交付使用，竣工決算歸檔后項(xiàng)目建設(shè)就終結(jié)，而要在統(tǒng)一的指導(dǎo)下進(jìn)行系統(tǒng)性地項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)后評(píng)價(jià)工作。將此項(xiàng)工作納入項(xiàng)目建設(shè)管理的常規(guī)性步驟。為有效地節(jié)省評(píng)估成本和時(shí)間，對(duì)于水電站這種建設(shè)周期相對(duì)較長(zhǎng)的工程，可以在階段性地進(jìn)程中引入后評(píng)估工作，納入項(xiàng)目管理的日常工作任務(wù)。為電站的經(jīng)濟(jì)可行性提高更可靠的保證。
注重項(xiàng)目后評(píng)估結(jié)果的反饋應(yīng)用
項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)后評(píng)價(jià)發(fā)揮作用的關(guān)鍵在于所總結(jié)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)在新立項(xiàng)項(xiàng)目投資的決策、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建設(shè)管理等過(guò)程中被采納和應(yīng)用的效果。遇到類(lèi)似的、同規(guī)模、同區(qū)域、同特性的在建項(xiàng)目是否可以將后評(píng)估結(jié)論中差異較大的項(xiàng)目進(jìn)行修正，有效避免同類(lèi)差異。同時(shí)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)后評(píng)估的反饋和應(yīng)用還是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，因此必須建立一個(gè)使項(xiàng)目后評(píng)估信息得以反饋和應(yīng)用的機(jī)制與平臺(tái)。企業(yè)應(yīng)在相應(yīng)的工作流程中明確規(guī)定后評(píng)估結(jié)果的應(yīng)用制度。為新項(xiàng)目的決策和提高投資決策管理水平提供參考，確保項(xiàng)目的立項(xiàng)成功。
李麗生說(shuō)她最大的愛(ài)好是學(xué)習(xí)，通過(guò)遠(yuǎn)程課件自學(xué)了理財(cái)師課程，工作之余便練習(xí)書(shū)法以陶冶性情。因?yàn)樾谐虇?wèn)題，記者沒(méi)能趕赴內(nèi)蒙古面對(duì)面采訪李麗生，但是依然感受得到這位理財(cái)師嚴(yán)謹(jǐn)治學(xué)的熱忱和孜孜不倦的熱情。
從1980年進(jìn)入銀行業(yè)工作至今，李麗生在工作崗位上兢兢業(yè)業(yè)，一路走來(lái)榮寵頗多：全國(guó)人民銀行系統(tǒng)十佳巾幗建功標(biāo)兵、全國(guó)金融系統(tǒng)銀行信貸登記咨詢系統(tǒng)建設(shè)先進(jìn)個(gè)人、全國(guó)百佳模范新聞人物。她現(xiàn)被借調(diào)中國(guó)人民銀行呼和浩特中心支行金融研究處從事課題研究和金融刊物的編輯工作，已在國(guó)家級(jí)、省級(jí)刊物發(fā)表金融論文40余篇。
敏而好學(xué)可以為師
在由東方華爾舉辦的第五屆理財(cái)師大賽中，來(lái)自中國(guó)人民銀行烏蘭察布市中心支行的李麗生獲得“全國(guó)十佳理財(cái)師”榮譽(yù)稱號(hào)，她是唯一一個(gè)沒(méi)有理財(cái)實(shí)戰(zhàn)平臺(tái)而且年齡最大的獲獎(jiǎng)選手。
“我長(zhǎng)期從事基層央行的業(yè)務(wù)工作，一直堅(jiān)持貨幣政策、財(cái)政政策等宏觀政策理論的學(xué)習(xí)，自己平時(shí)結(jié)合實(shí)際對(duì)多領(lǐng)域的金融問(wèn)題進(jìn)行了較為深入的系統(tǒng)研究，培養(yǎng)了對(duì)于經(jīng)濟(jì)生活敏銳的觀察力。”
“隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和市場(chǎng)化改革的不斷深入，人們手頭的閑散資金多了，投資渠道和投資產(chǎn)品也不斷增多，而且人們對(duì)于自身健康的考慮和退休后的生活品質(zhì)的要求提高了，追趕CPI的意識(shí)也迫切了。但是，目前在我國(guó)，人們對(duì)理財(cái)規(guī)劃的認(rèn)識(shí)還非常膚淺。無(wú)論是現(xiàn)金規(guī)劃、消費(fèi)規(guī)劃、教育規(guī)劃、保險(xiǎn)規(guī)劃、稅收籌劃、投資規(guī)劃、退休養(yǎng)老規(guī)劃、還是財(cái)產(chǎn)分配與傳承規(guī)劃等都與每個(gè)人的生活密切相關(guān)。然而，相對(duì)于日益增強(qiáng)的理財(cái)需求，我們的專業(yè)人員卻顯得十分缺乏。
“這種情況下，強(qiáng)烈的責(zé)任感和事業(yè)心迸發(fā)出來(lái)，我對(duì)理財(cái)規(guī)劃職業(yè)的熱愛(ài)也驅(qū)使我去挑戰(zhàn)自己，把自己塑造成一名專業(yè)的理財(cái)師。”
對(duì)于一個(gè)已經(jīng)歷練二十多年的職場(chǎng)人來(lái)說(shuō)，潛心學(xué)習(xí)是件難得的事情，而要把這件事情做好又要付出幾分耕耘幾多辛勞？為了能夠進(jìn)行系統(tǒng)的學(xué)習(xí)，又不影響日常工作，李麗生購(gòu)買(mǎi)了國(guó)家理財(cái)規(guī)劃師指定的培訓(xùn)平臺(tái)----東方華爾的遠(yuǎn)程視頻課件，一遍又一遍地聽(tīng)講，一次又一次地練習(xí)。“通過(guò)學(xué)習(xí)，我接觸到了太多日常金融工作中不曾接觸過(guò)的專業(yè)知識(shí)，理財(cái)計(jì)算、理財(cái)相關(guān)法律等諸多方面的知識(shí)得到了很大的提高，教程中大批國(guó)家一流教師的精彩講解，也使我眼界大開(kāi)。”
功夫不負(fù)有心人，李麗生不僅順利地通過(guò)了二級(jí)國(guó)家理財(cái)規(guī)劃師的考試，而且在理財(cái)師大賽中一舉榮獲 “全國(guó)十佳理財(cái)師”稱號(hào)。
理財(cái)要降低風(fēng)險(xiǎn)
“理財(cái)師對(duì)于大眾理財(cái)有很好的啟示和示范作用。他可以向客戶傳達(dá)正確的理財(cái)理念，使人們更加深刻地了解理財(cái)規(guī)劃的重要意義，并為客戶提供財(cái)務(wù)策劃建議，使客戶的財(cái)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)最大收益，承擔(dān)最小風(fēng)險(xiǎn)以及避免不必要的法律糾紛。”
目前，除了為自己進(jìn)行理財(cái)規(guī)劃外，李麗生也為身邊的人提供理財(cái)咨詢幫助。她曾經(jīng)建議李先生把手頭存在銀行的錢(qián)用于投資房產(chǎn)，現(xiàn)已取得可觀的收益。“理財(cái)師一定要對(duì)宏觀形勢(shì)有預(yù)見(jiàn)性。今后如果有機(jī)會(huì)，我將在金融機(jī)構(gòu)或者第三方獨(dú)立理財(cái)平臺(tái)上，進(jìn)行更多的專項(xiàng)或者綜合的理財(cái)規(guī)劃，更好地實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值。”
李麗生建議在人們踴躍投資的同時(shí)要注意風(fēng)險(xiǎn)控制。在降低理財(cái)風(fēng)險(xiǎn)方面，可以進(jìn)行分散投資和長(zhǎng)期持有操作。
“分散投資應(yīng)有兩個(gè)原則：一是不能過(guò)度分散，因?yàn)榉稚⑦^(guò)度會(huì)加大投資成本。二是一定要分散到相關(guān)性很低甚至是負(fù)相關(guān)的投資組合上。長(zhǎng)期持有如定期定投可以使你的投資成本起到平均攤低的作用。對(duì)于固定薪水的上班族或者不想承擔(dān)過(guò)大風(fēng)險(xiǎn)的投資者來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)期持有具有時(shí)間復(fù)利的效果。股票型基金比較適合作基金定投，當(dāng)然，也要對(duì)基金公司的信譽(yù)、管理水平、研發(fā)水平等進(jìn)行了解和權(quán)衡。我自己的投資品種主要是基金、房產(chǎn)和藝術(shù)品。”
股市總體不會(huì)利好
論文關(guān)鍵詞：歷史文化保護(hù)區(qū)；更新；人口問(wèn)題
目前，北京舊城內(nèi)有30片歷史文化保護(hù)區(qū)，總占地面積16．1平方千米，居住人口約30余萬(wàn)人．由于歷史的原因，保護(hù)區(qū)內(nèi)危房多，設(shè)施差，老百姓居住的條件仍停留在50年前的水平．在保護(hù)區(qū)更新的難題最突出的是人口問(wèn)題．保護(hù)區(qū)內(nèi)多數(shù)房屋面積狹小，基礎(chǔ)設(shè)施陳舊，私搭亂建嚴(yán)重，存在著大量的結(jié)構(gòu)隱患和消防問(wèn)題，此外，保護(hù)區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)方式復(fù)雜，有公產(chǎn)、私產(chǎn)、軍產(chǎn)、集體、宗教等多種產(chǎn)權(quán)形式，這種現(xiàn)象阻礙了單位個(gè)人購(gòu)房、修房的積極性．這些都與保護(hù)區(qū)內(nèi)人口密度過(guò)大、人口構(gòu)成不合理等因素有關(guān)．因此，解決人口問(wèn)題是保護(hù)區(qū)更新的關(guān)鍵．人口問(wèn)題包括人口疏散、人口結(jié)構(gòu)調(diào)整等方面，以及應(yīng)采取的方法和步驟．妥善解決保護(hù)區(qū)人口問(wèn)題關(guān)系到加快保護(hù)區(qū)更新的進(jìn)程，改善老百姓的居住環(huán)境，同時(shí)對(duì)于調(diào)整城市功能、實(shí)現(xiàn)總體規(guī)劃目標(biāo)、建構(gòu)和諧社會(huì)均具有重大的現(xiàn)實(shí)意義．
1國(guó)內(nèi)外相關(guān)經(jīng)驗(yàn)
1．1關(guān)于吸引資金的經(jīng)濟(jì)優(yōu)惠政策
20世紀(jì)60年代以來(lái)，歐美各國(guó)對(duì)歷史街區(qū)的保護(hù)與更新采用了多種經(jīng)濟(jì)優(yōu)惠政策．在美國(guó)，利用開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移的方式進(jìn)行更新，即開(kāi)發(fā)商在歷史街區(qū)所建項(xiàng)目的虧損，可由城市其它土地上的項(xiàng)目予以補(bǔ)償．在德國(guó)，舊城更新項(xiàng)目依據(jù)《特別城市更新法》獲得政府資助，更新中無(wú)盈利開(kāi)支費(fèi)用60％由州政府負(fù)擔(dān)，40％由地方政府負(fù)擔(dān)．在日本，1968年設(shè)立了日本觀光資源保護(hù)財(cái)團(tuán)，基金經(jīng)審批后可用于歷史街區(qū)的保護(hù)與更新．
1．2關(guān)于居民自助參與1日城更新
20世紀(jì)60年代以來(lái)，西方國(guó)家出現(xiàn)被稱為“社區(qū)建筑”的自下而上的由居民參與對(duì)居住區(qū)進(jìn)行改造的做法．公共參與是歷史街區(qū)保護(hù)與更新的重要環(huán)節(jié)．法國(guó)地方議會(huì)確立保護(hù)區(qū)后要進(jìn)行三項(xiàng)重要工作：發(fā)表公告、公眾調(diào)查、公眾投票表決．日本民間成立了，通過(guò)調(diào)查向行政當(dāng)局反映民意。為政策決策提供依據(jù)．美國(guó)社區(qū)保護(hù)遍及各州，基層社區(qū)和居民積極參與保護(hù)活動(dòng)以達(dá)到改善居住狀況，爭(zhēng)取環(huán)境公平與提高社區(qū)品質(zhì)的目的．
1．3關(guān)于人口外遷
日本東京周邊地價(jià)較低，人們?yōu)榱烁?jīng)濟(jì)，紛紛遷居到城市外圍，形成了城里人的外流，減輕了市區(qū)拆遷的壓力，這是東京舊城風(fēng)貌得以保留的最根本原因．西安調(diào)整城市結(jié)構(gòu)，在外圍建設(shè)11個(gè)組團(tuán)疏散市中心過(guò)于密集的人口；蘇州古城區(qū)1986年開(kāi)始在古城的西面和東面開(kāi)辟新區(qū)，經(jīng)過(guò)近l0年努力。蘇州古城人口已減少了10萬(wàn)人．這些方法都要依賴便利快捷的交通．
2北京舊城四城區(qū)保護(hù)區(qū)更新實(shí)踐
近年來(lái)北京舊城四城區(qū)在探索保護(hù)區(qū)更新方式和疏散人口的對(duì)策方面取得了豐富的經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)將典型個(gè)例簡(jiǎn)述如下：
2．1東城區(qū)
東城區(qū)以交道口“微循環(huán)”改造為試點(diǎn)，該地區(qū)占地1．47平方千米，共1940個(gè)院落，其中平房院1600多個(gè)．自2003年起，采用“引入社會(huì)投資人，群眾自愿，街道組織，產(chǎn)權(quán)人實(shí)施”的方式，對(duì)50多個(gè)院落進(jìn)行了改造．在危改過(guò)程中，社會(huì)穩(wěn)定，“微循環(huán)”漸進(jìn)的更新方式得到了各方的好評(píng)．
在資金來(lái)源方面，主要是引入社會(huì)投資人，包括開(kāi)發(fā)商、私有企業(yè)等．區(qū)政府搭建平臺(tái)。提供相關(guān)服務(wù)，解決可能遇到的問(wèn)題，吸引社會(huì)資金．在決定哪個(gè)院落可以改方面，采取“群眾自愿”的原則．居民的安置以貨幣補(bǔ)償為主，也有定向提供經(jīng)濟(jì)適用房、購(gòu)買(mǎi)二手平房或租房等措施．“街道組織”主要體現(xiàn)在街道辦事處入戶進(jìn)行摸底調(diào)查。了解不愿搬遷的居民的訴求，進(jìn)行協(xié)商，爭(zhēng)取做到全院同意．在產(chǎn)權(quán)方面，微循環(huán)改造的起步階段的對(duì)象主要是居住在院落中的直管公房承租戶，但私房院落、單位自管房經(jīng)產(chǎn)權(quán)人(單位)同意，也可以提出改造申請(qǐng)．可以通過(guò)“招、拍、掛”等方式對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行公開(kāi)拍賣(mài)，完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換，可以吸引更多資金，形成良性循環(huán)．
2．2西城區(qū)
西城區(qū)保護(hù)區(qū)更新以什剎海煙袋斜街為試點(diǎn)，該地區(qū)現(xiàn)有居住院落140個(gè)，950戶，總建筑面積5．7萬(wàn)平方米，其中私房197戶，建筑面積0．48萬(wàn)平方米；公房753戶，建筑面積1．5萬(wàn)平方米，人均居住面積5～10平方米居多．對(duì)于保護(hù)區(qū)人口的去留，一是政府采用降低人口密度、鼓勵(lì)外遷的政策。用貨幣補(bǔ)償、異地安置的方法．外遷居民貨幣補(bǔ)償參照文市政府87號(hào)文執(zhí)行，外遷居民需要異地安置的，安排購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房。
對(duì)困難戶采取廉租房政策．二是落實(shí)保護(hù)和修繕責(zé)任，愿意留住的現(xiàn)住房人，必須接受保護(hù)和修繕規(guī)劃的要求。按保護(hù)和修繕原則進(jìn)行保護(hù)修繕，獨(dú)院落私房產(chǎn)權(quán)人應(yīng)根據(jù)保護(hù)規(guī)劃要求，拆除院內(nèi)違法建設(shè)，按規(guī)定進(jìn)行房屋修繕或更新，非獨(dú)立院落私房產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)服從整體院落的保護(hù)更新要求參與保護(hù)與更新，私房產(chǎn)權(quán)人如修繕資金不足，可申請(qǐng)協(xié)助辦理銀行貸款．
煙袋斜街地區(qū)保護(hù)更新的成功經(jīng)驗(yàn)是以深入調(diào)研為基礎(chǔ)，更新速度快、風(fēng)貌保護(hù)得好．
2．3崇文區(qū)
崇文區(qū)前門(mén)地區(qū)危改試點(diǎn)已實(shí)施三年，目前仍處在外遷人口階段．該地區(qū)占地105公頃，現(xiàn)有居民20417戶，人口61600人，人口密度4．38萬(wàn)人／平方千米．前門(mén)地區(qū)人口稠密，房屋危舊，文保單位多．針對(duì)這些問(wèn)題，該地區(qū)在危改過(guò)程中提出了“人房分離”的模式，即采用貨幣補(bǔ)償?shù)姆椒ǎ瑢⒈Ｗo(hù)區(qū)的人口全部外遷．人口全部遷出后，以便對(duì)建筑進(jìn)行認(rèn)定和維修．房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和辦法為：房屋拆遷補(bǔ)償款=(5400k+1000)元乘以房屋建筑面積+重置成新價(jià)，k=1。3(容積率修正系數(shù))；建筑面積=使用面積乘1．33；居民在獎(jiǎng)勵(lì)期內(nèi)搬遷可獎(jiǎng)勵(lì)5．5萬(wàn)元；簽訂協(xié)議后在三環(huán)至四環(huán)購(gòu)買(mǎi)住房的給予一萬(wàn)元獎(jiǎng)勵(lì)，在四環(huán)至五環(huán)購(gòu)買(mǎi)住房的給予二萬(wàn)元獎(jiǎng)勵(lì)，在五環(huán)以外購(gòu)買(mǎi)住房的給予3萬(wàn)元獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)于外遷居民，全市7個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目可提供定向供應(yīng)．
崇文區(qū)“人戶分離”成功的方面在于調(diào)整了城市用地性質(zhì)，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入了活力．
2．4宣武區(qū)
目前宣武區(qū)正重點(diǎn)進(jìn)行大柵欄地區(qū)的改造，大柵欄改造建設(shè)項(xiàng)目是2008年奧運(yùn)人文項(xiàng)目和北京25片歷史文化保護(hù)區(qū)之一．該地區(qū)占地79公頃，居民約4萬(wàn)人，2003年12月8日，大柵欄改造建設(shè)項(xiàng)目正式啟動(dòng)．現(xiàn)已完成了一期月亮灣地區(qū)環(huán)境整治工程，該項(xiàng)目占地2．2公頃，需拆遷居民107戶、單位40家，預(yù)計(jì)總投資約3億元，其中拆遷費(fèi)用約2．2億元(居民拆遷費(fèi)0．3億元，單位拆遷費(fèi)1．9億元)，目前，區(qū)政府已投入8500萬(wàn)元，居民拆遷率完成了75％，政府投入巨資，是危改工作順利完成的關(guān)鍵．
3存在的問(wèn)題
根據(jù)各區(qū)的情況，保護(hù)區(qū)外遷人口面臨著如下幾方面的問(wèn)題：
1)速度慢．保護(hù)區(qū)絕大多數(shù)居民贊成改造。但難以做到人口疏散．主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是政府能夠把握的房源較少，現(xiàn)在有房源大多房?jī)r(jià)過(guò)高居民即使得到拆遷補(bǔ)償也買(mǎi)不起；二是即使部分居民想外遷，但又怕外遷居住生活條件不完善，存在子女就學(xué)、老人就醫(yī)等問(wèn)題，因此對(duì)外遷產(chǎn)生抗拒心理．
2)整院實(shí)施難．東城、西城均采取“居民自愿的方式更新，一個(gè)院落內(nèi)70％居民同意外遷少數(shù)居民不愿外遷而延緩整個(gè)院子改造的情況非常普遍，即使院內(nèi)有一戶居民不愿外遷，整院的更新也難以實(shí)施．
3)資金緊．對(duì)保護(hù)區(qū)居民實(shí)行搬遷，重新安置需要的資金量非常大，而且，由以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主的改造模式改變?yōu)檎M織動(dòng)作，勢(shì)必要求政府先期加大投入，用于居民拆遷補(bǔ)償、外遷專項(xiàng)住房建設(shè)政府財(cái)政壓力加大，如前門(mén)、大柵欄地區(qū)居民外遷的資金缺口高達(dá)數(shù)十億元人民幣．
4)無(wú)“法”依．由于保護(hù)區(qū)外遷人口無(wú)法律依據(jù)，對(duì)于“釘子戶”辦法不多．另外，對(duì)保護(hù)區(qū)的土地轉(zhuǎn)讓政策、拆遷補(bǔ)償政策、居民安置政策、稅費(fèi)減免政策等，還沒(méi)有完整統(tǒng)一和可操作的明確規(guī)定．
5)市場(chǎng)亂．相關(guān)政策的發(fā)展和市場(chǎng)發(fā)展不配套．比如在貨幣補(bǔ)助環(huán)節(jié)上，一些開(kāi)發(fā)商出高價(jià)外遷院落居民，開(kāi)發(fā)商自行決定每一戶的補(bǔ)償安置情況，政府部門(mén)不清楚，居民相互之間也不清楚．如此既不向居民公開(kāi)，也得不到社會(huì)監(jiān)督，容易出現(xiàn)補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)不一的情況，導(dǎo)致了市場(chǎng)價(jià)格的混亂．
6)非物質(zhì)文化的保護(hù)問(wèn)題，即原有居民的保留問(wèn)題．盡管北京市也專門(mén)出臺(tái)了，制定了相關(guān)優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)單位和個(gè)人購(gòu)買(mǎi)四合院，但基于原有居民的經(jīng)濟(jì)條件有限，很難承擔(dān)改造修繕后四合院的購(gòu)買(mǎi)費(fèi)用，所以回遷率很低，這在保持舊城傳統(tǒng)文化的無(wú)形資產(chǎn)方面很不利．
4措施與建議
4．1統(tǒng)籌兼顧處理好重點(diǎn)與一般的關(guān)系、“點(diǎn)”與“面”的關(guān)系
所謂“點(diǎn)”上的工程指以前門(mén)、大柵欄地區(qū)為代表的奧運(yùn)人文項(xiàng)目，其范圍大，任務(wù)急，政府需加大資金投入力度，盡快外遷保護(hù)區(qū)的居民，推動(dòng)保護(hù)區(qū)更新工作的順利實(shí)施．目前，其他保護(hù)區(qū)多屬于“面”上的項(xiàng)目，可采用交道口“微循環(huán)”的模式，漸進(jìn)更新．在具體的措施上，應(yīng)靈活對(duì)待，對(duì)于院內(nèi)少數(shù)不愿外遷的居民，可集中在一個(gè)區(qū)域，建普通四合院，在滿足基本居住條件的前提下，就地安置；或可考慮將原有院落重新劃分，其改造的資金缺口主要由投資人補(bǔ)償，此項(xiàng)工作需政府、開(kāi)發(fā)商、居民共同協(xié)商解決．見(jiàn)圖1、圖2．
4．2加快平房產(chǎn)權(quán)私有化的進(jìn)程，活躍“二級(jí)市場(chǎng)”交易
“政府引導(dǎo)，社會(huì)改造”是保護(hù)區(qū)更新的長(zhǎng)久之計(jì)，為此應(yīng)理順現(xiàn)有平房的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，推動(dòng)平房產(chǎn)權(quán)私有化的進(jìn)程，鼓勵(lì)平房上市交易，使平房、四合院出售，購(gòu)買(mǎi)，轉(zhuǎn)讓，租賃等行為規(guī)范化、合法化，讓社會(huì)資金通暢流入．鼓勵(lì)有條件的業(yè)主修繕?lè)课荩瑢?duì)于公益性、非盈利性的項(xiàng)目政府予以補(bǔ)貼．同時(shí)研究軍產(chǎn)、單位產(chǎn)權(quán)房屋的私有化政策．
4．3劃定專項(xiàng)用地，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房
建議政府在四環(huán)周?chē)鷦澏▽ｍ?xiàng)用地，為保護(hù)區(qū)外遷居民提供生活方便、交通便利的經(jīng)濟(jì)適用房，用補(bǔ)償政策和較好的居住環(huán)境吸引保護(hù)區(qū)居民外遷．經(jīng)濟(jì)適用房宜選擇小面積戶型以適應(yīng)保護(hù)區(qū)人口外遷需要。保護(hù)區(qū)居民享受經(jīng)濟(jì)適用房?jī)?yōu)先購(gòu)置權(quán)，政府可對(duì)低收入家庭予以一定的補(bǔ)償，用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的杠桿引導(dǎo)保護(hù)區(qū)居民的外遷．
4．4配套相關(guān)法規(guī)，規(guī)范市場(chǎng)環(huán)節(jié)
建議政府制定保護(hù)區(qū)人口外遷的相關(guān)法規(guī)，對(duì)于影響城市重點(diǎn)工程的“釘子戶”，應(yīng)采取有效的辦法，制定相應(yīng)的法律標(biāo)準(zhǔn)，以便拆遷工作有法律支持，對(duì)于人口外遷過(guò)程中住戶提出的不合理要求應(yīng)有明確的法律界定．同時(shí)，政府應(yīng)規(guī)范保護(hù)區(qū)外遷人口的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，避免補(bǔ)償差距過(guò)大的現(xiàn)象，使保護(hù)區(qū)人口外遷工作順利實(shí)旌．
4．5制定優(yōu)惠政策。吸引社會(huì)資金
可根據(jù)具體情況，制定相關(guān)優(yōu)惠政策，吸引社會(huì)資金進(jìn)入保護(hù)區(qū)，緩解保護(hù)區(qū)人口外遷和房屋更新的獎(jiǎng)金壓力．對(duì)于保護(hù)區(qū)保護(hù)與更新中非盈利項(xiàng)目，政府可采取優(yōu)惠措施，如減免稅收、低息貸款、政府補(bǔ)貼、開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移、區(qū)外項(xiàng)目?jī)?yōu)惠、保護(hù)區(qū)外土地容積率補(bǔ)償?shù)却胧膭?lì)社會(huì)資金參與保護(hù)區(qū)的保護(hù)與更新．
關(guān)鍵詞：國(guó)有資產(chǎn)，檔案管理，
1.國(guó)有資產(chǎn)檔案概述
國(guó)有資產(chǎn)檔案,是國(guó)有企業(yè)和國(guó)家(含省、市、縣各級(jí)政府)投資的股份企業(yè)中專有的一種檔案,是國(guó)家投資和投資收益的資產(chǎn),在其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中,按照一定的法律程序管理所形成的各種文件、圖表、聲像等載體的記錄材料。國(guó)有資產(chǎn)檔案的建立,對(duì)于國(guó)家來(lái)講是為了強(qiáng)化對(duì)國(guó)有資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)監(jiān)督,對(duì)于企業(yè)來(lái)講是為了維護(hù)經(jīng)營(yíng)者的權(quán)利,對(duì)于生產(chǎn)者來(lái)講是為了保護(hù)職工的切身利益,最終達(dá)到國(guó)有資產(chǎn)保值增值之目的。
2.國(guó)有資產(chǎn)檔案的收集范圍及其分類(lèi)
國(guó)有資產(chǎn)檔案,包括國(guó)家投資初始形成的檔案、國(guó)有資產(chǎn)有序運(yùn)營(yíng)管理中形成的檔案以及在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中形成的無(wú)形資產(chǎn)檔案等。因此,其收集范圍也應(yīng)涵括這幾個(gè)方面:
(1)國(guó)家投資初始形成的國(guó)有資產(chǎn)檔案,主要是指固定資產(chǎn)類(lèi)檔案,如廠房、設(shè)備、大型工具的登記等。
(2)國(guó)有資產(chǎn)有序運(yùn)營(yíng)管理中形成的檔案,依其基本環(huán)節(jié),主要包括清產(chǎn)核資(各種資產(chǎn)、資金的報(bào)表,資產(chǎn)情況的說(shuō)明,清產(chǎn)核資報(bào)告等)、產(chǎn)權(quán)界定(國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)依法劃分資產(chǎn)所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)、使用權(quán)的歸屬,形成的主要文件有產(chǎn)權(quán)界定報(bào)表、報(bào)表說(shuō)明、國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)的批復(fù)等)、產(chǎn)權(quán)登記(填寫(xiě)的各種《國(guó)有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記表》、申請(qǐng)取得企業(yè)法人資格的有關(guān)文件、《國(guó)有資產(chǎn)授權(quán)占用證書(shū)》等)、國(guó)有資產(chǎn)收益分配管理(國(guó)有資產(chǎn)收益分配表、國(guó)有資產(chǎn)損益表及其報(bào)告、國(guó)家股利收繳通知書(shū)及上繳存根等)、國(guó)有資產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)與核算(在對(duì)國(guó)有資產(chǎn)運(yùn)動(dòng)過(guò)程及其經(jīng)營(yíng)成果進(jìn)行計(jì)量、審核、記錄、計(jì)算、分析、預(yù)測(cè)等一系列工作中形成的國(guó)有資產(chǎn)統(tǒng)計(jì)報(bào)表、審核統(tǒng)計(jì)結(jié)果報(bào)告、分析統(tǒng)計(jì)報(bào)告、國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)報(bào)告等)、資產(chǎn)評(píng)估(在企業(yè)兼并、拍賣(mài)、承包、租賃、聯(lián)營(yíng)、股份經(jīng)營(yíng)、破產(chǎn)清理、抵押、合資、合作經(jīng)營(yíng)過(guò)程中形成的資產(chǎn)評(píng)估申請(qǐng)書(shū),資產(chǎn)清查、評(píng)定估算表冊(cè),資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果報(bào)告,占有單位確認(rèn)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果書(shū)等)、產(chǎn)權(quán)交易(包括產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,產(chǎn)權(quán)交易意向協(xié)議書(shū),資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記,工商登記結(jié)算財(cái)務(wù)、稅務(wù),土地、房產(chǎn)、戶籍等的變更手續(xù)等)以及按要求呈報(bào)的其他有關(guān)文件材料。免費(fèi)論文。
(3)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中形成的無(wú)形資產(chǎn)檔案,包括商標(biāo)(文字商標(biāo)、圖案商標(biāo)、組合商標(biāo)、防偽商標(biāo)、注冊(cè)申請(qǐng)、注冊(cè)批準(zhǔn)書(shū)、商標(biāo)使用許可合同等)、專利(產(chǎn)品設(shè)計(jì)、試驗(yàn)記錄,專利申請(qǐng)書(shū)、說(shuō)明書(shū)及其摘要,專利要求書(shū),外觀設(shè)計(jì)的圖片、照片,專利權(quán)證書(shū)等)、廣告、非專利技術(shù)(亦稱專有技術(shù)。如原料配比、產(chǎn)品配方、實(shí)施原始記錄數(shù)據(jù)、技術(shù)操作方法要點(diǎn)、特殊工藝環(huán)節(jié)說(shuō)明以及非專利技術(shù)轉(zhuǎn)讓時(shí)的保密合同等)、商業(yè)秘密(包括設(shè)計(jì)程序、管理訣竅、客戶名冊(cè)、貨源情報(bào)、產(chǎn)銷(xiāo)策略、招投標(biāo)的標(biāo)底及標(biāo)書(shū)等)、特許權(quán)(特許生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、或?qū)Ｙu(mài)的申請(qǐng)書(shū)、合同書(shū)、政府批準(zhǔn)書(shū)、商品專營(yíng)或?qū)Ｙu(mài)許可證、特種生產(chǎn)許可證等)、土地使用權(quán)(土地使用申請(qǐng)登記、土地使用證以及企業(yè)在使用中形成的有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資等形式的文件材料等)、商譽(yù)(國(guó)際組織或國(guó)家、部門(mén)頒發(fā)的各種質(zhì)量獲獎(jiǎng)證書(shū)、產(chǎn)品質(zhì)量免檢證書(shū)、管理確認(rèn)證書(shū)、新聞界對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量的贊譽(yù)、客戶來(lái)信對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量的褒獎(jiǎng)、商品銷(xiāo)售記錄等)等方面的材料。當(dāng)然,隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,隨著知識(shí)經(jīng)濟(jì)的到來(lái),還會(huì)出現(xiàn)更多的企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)檔案,這需要我們?cè)趯?shí)踐中給以密切關(guān)注并及時(shí)吸納。
由于國(guó)有資產(chǎn)檔案在企業(yè)檔案中是一個(gè)新的類(lèi)型,那么,就需要在不打亂原企業(yè)檔案管理體系的基礎(chǔ)上,新增設(shè)一個(gè)一級(jí)類(lèi)目：國(guó)有資產(chǎn)管理類(lèi)。其分類(lèi)即指國(guó)有資產(chǎn)檔案的二級(jí)類(lèi)目。再由于國(guó)有資產(chǎn)檔案是在企業(yè)改制中和改制后逐步形成的,二級(jí)類(lèi)目可分為以下幾個(gè)方面:
(1)清產(chǎn)核資類(lèi):1.固定資產(chǎn)清查登記;2.流動(dòng)資產(chǎn)清查登記;3.無(wú)形資產(chǎn)清查登記;4.長(zhǎng)期投資(股權(quán)、合作、租賃等)清查登記;5.在建工程清查登記;6.土地清查登記;7.負(fù)債清查登記; 8.清產(chǎn)核資總結(jié)報(bào)告及檢查驗(yàn)收等文件。
(2)資產(chǎn)評(píng)估類(lèi):1.資產(chǎn)評(píng)估申請(qǐng)報(bào)告書(shū); 2.資產(chǎn)評(píng)估立項(xiàng)通知書(shū);3.資產(chǎn)評(píng)估委托合同或協(xié)議書(shū);4.資產(chǎn)評(píng)估驗(yàn)證確認(rèn)通知書(shū); 5.資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)等文件。
(3)產(chǎn)權(quán)登記類(lèi):1.經(jīng)審定的各類(lèi)國(guó)有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記表; 2.有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)企業(yè)設(shè)立、變動(dòng)、終止的文件;3.國(guó)有資本金數(shù)額及來(lái)源證明;4.國(guó)有資產(chǎn)授權(quán)占有證書(shū); 5.國(guó)有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)年度檢查表; 6.境外國(guó)有資產(chǎn)以及以個(gè)人名義持有國(guó)有股或擁有物業(yè)產(chǎn)權(quán)辦理委托轉(zhuǎn)名的法律文本副本; 7.國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)年度報(bào)告書(shū)等。
(4)國(guó)有資產(chǎn)處置、交易類(lèi):1.國(guó)有資產(chǎn)處置請(qǐng)示; 2.國(guó)有資產(chǎn)處置批復(fù);3.國(guó)有資產(chǎn)處置結(jié)果報(bào)告;4.國(guó)有資產(chǎn)與產(chǎn)權(quán)變動(dòng)處置方案;5.國(guó)有資產(chǎn)與產(chǎn)權(quán)變動(dòng)檔案移交或寄存手續(xù)憑證等。
(5)固定資產(chǎn)類(lèi):1.廠房、建筑物的所有權(quán)或使用權(quán)的證明文件,房產(chǎn)施工建筑、改擴(kuò)建及管理資料等; 2.機(jī)器設(shè)備、器具、工具等的數(shù)量統(tǒng)計(jì)資料,融資租入的有關(guān)租約,運(yùn)輸設(shè)備的有關(guān)證照等; 3.建立的固定資產(chǎn)登記簿和固定資產(chǎn)卡片等。
(6)流動(dòng)資產(chǎn)類(lèi):1.貨幣資金交易事項(xiàng)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)資料; 2.經(jīng)銷(xiāo)產(chǎn)品的合同、信函、存儲(chǔ)等資料; 3.有關(guān)流動(dòng)負(fù)債的賒購(gòu)等資料。
(7)無(wú)形資產(chǎn)類(lèi):1.工商產(chǎn)權(quán)檔案:在國(guó)家工商等部門(mén)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記所形成的檔案,如著作權(quán)、版權(quán)、專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、計(jì)算機(jī)軟件、經(jīng)營(yíng)執(zhí)照等資料;2.行為權(quán)利檔案:通過(guò)國(guó)家有關(guān)部門(mén)進(jìn)行申報(bào)并被批準(zhǔn)的企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)行為權(quán)利所形成的檔案文件,如專營(yíng)權(quán)、進(jìn)出口許可證、生產(chǎn)許可證、特許經(jīng)營(yíng)證等;3.對(duì)物產(chǎn)權(quán)檔案:國(guó)家有關(guān)生產(chǎn)部門(mén)批準(zhǔn)企業(yè)對(duì)物產(chǎn)使用權(quán)所形成的檔案,如土地使用權(quán)、礦業(yè)權(quán)、租賃權(quán)、優(yōu)惠融資權(quán)等; 4.專有技術(shù)檔案資料; 5.榮譽(yù)檔案等。
3.強(qiáng)化國(guó)有資產(chǎn)檔案管理的意義和作用
在世紀(jì)之交,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐步趨于國(guó)際化。作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主體,國(guó)有企業(yè)的改革和發(fā)展也正處于關(guān)鍵時(shí)期,構(gòu)建現(xiàn)代企業(yè)制度已成為企業(yè)改革的主旋律。免費(fèi)論文。在這種情況下,強(qiáng)化國(guó)有資產(chǎn)檔案管理,其意義就顯得更為深遠(yuǎn)。
在我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,國(guó)有資產(chǎn)檔案是現(xiàn)代企業(yè)基礎(chǔ)管理中不可缺少的一部分。免費(fèi)論文。企業(yè)成為獨(dú)立的法人和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主體,形成“企業(yè)市場(chǎng)主體多元化,企業(yè)行為規(guī)范性,運(yùn)營(yíng)方式競(jìng)爭(zhēng)性”的格局之后,國(guó)有資產(chǎn)檔案也就成為保障國(guó)有資產(chǎn)保值、增值,防止其流失的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。同時(shí),國(guó)有資產(chǎn)檔案所包含的有形和無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值,不僅可為提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力提供支持,而且也可成為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、科技研究、科學(xué)決策的有力依據(jù)。對(duì)此,我國(guó)已引起高度重視,有關(guān)部門(mén)頒布的《國(guó)有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記檔案管理暫行辦法》、《國(guó)有資產(chǎn)與產(chǎn)權(quán)變動(dòng)檔案處置暫行辦法》等規(guī)定,為科學(xué)地管理國(guó)有資產(chǎn)檔案已打下一個(gè)良好的基礎(chǔ)。
參考文獻(xiàn)
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[關(guān)鍵詞] 二手房 景氣指數(shù) 應(yīng)用
桂林的房地產(chǎn)行業(yè)興起于90年代末，進(jìn)入2000年后才呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展之勢(shì)。從桂林2005-2010年新建房、二手房成交面積來(lái)看，二手房成交面積呈現(xiàn)出穩(wěn)定上升態(tài)勢(shì)，雖然在2008年時(shí)受全球金融風(fēng)暴的影響，成交量有所下跌，但是整體直線趨勢(shì)明顯；而新建房則呈現(xiàn)出大起大落，受政策、非市場(chǎng)的因素影響明顯，所以二手房市場(chǎng)的走勢(shì)，更能真實(shí)體現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。同時(shí)在桂林山地多、市區(qū)可供開(kāi)發(fā)地塊面積不大、建筑限高、容積率低等城市特有地理地貌特點(diǎn)下，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，二手房所占份額將會(huì)上升，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響作用將日亦凸顯，合理引導(dǎo)二手房產(chǎn)業(yè)發(fā)展意義重大。
1.桂林市二手房市場(chǎng)研究現(xiàn)狀
目前桂林關(guān)于房地產(chǎn)方面的研究都是圍繞著新建房投資開(kāi)發(fā)的角度進(jìn)行的。有諸多指標(biāo)，如土地開(kāi)發(fā)投資面積和金額、商品房銷(xiāo)售面積和金額、投資額、貸款額等，還有一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)景氣指數(shù)。二手房產(chǎn)業(yè)的研究明顯落后于新建房。就目前統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的掌握情況來(lái)看，直接的宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)只有二手房成交面積和成交價(jià)格。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)景氣指數(shù)，只針對(duì)新建房未包括二手房。
當(dāng)前桂林的二手房產(chǎn)業(yè)還不發(fā)達(dá)，市場(chǎng)也不是很成熟，制度有待進(jìn)一步的完善與修正，而關(guān)于二手房方面的研究卻很少，多方面尚是空白，迫切的需要一個(gè)切實(shí)的理論來(lái)進(jìn)行指導(dǎo)。
景氣指數(shù)（climate index）是將反映各行業(yè)運(yùn)行狀況的定量指標(biāo)，如價(jià)格、成交量、開(kāi)工率等或定性指標(biāo)，如預(yù)期、信心等指數(shù)化，來(lái)反映經(jīng)濟(jì)或行業(yè)的景氣變化。[6]景氣指數(shù)是一個(gè)反映綜合情況的指標(biāo)理論，它把多個(gè)相關(guān)的指標(biāo)組合成指標(biāo)體系，既能根據(jù)綜合指數(shù)對(duì)情況進(jìn)行判斷又能通過(guò)分析指標(biāo)變動(dòng)來(lái)得出影響的成因。所以根據(jù)目前桂林二手房產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，我們可以整合現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)資源，計(jì)算出桂林市二手房景氣指數(shù)，作為指導(dǎo)桂林二手房市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)理論。
2.桂林市二手房景氣指數(shù)計(jì)算
2.1二手房產(chǎn)業(yè)相關(guān)影響因素
二手房（Second-hand housing）指進(jìn)入房屋市場(chǎng)進(jìn)行交易，第二次及以上進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的房屋，包括二手商品房、允許上市交易的已售公房、經(jīng)濟(jì)適用房及非住宅等。[4]
二手房市場(chǎng)的交易主要受買(mǎi)賣(mài)雙方意愿的影響、貨幣金融政策的影響、稅費(fèi)政策的影響、國(guó)家宏觀調(diào)控的影響、投資行情、消費(fèi)市場(chǎng)的影響等，還有中介機(jī)構(gòu)起到重要交易平臺(tái)的作用。同時(shí)在以增量房為交易主體的房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)階段，新建房對(duì)二手房市場(chǎng)的交易必然有著巨大的影響。而土地，雖然從直觀定性上看與二手房相關(guān)性較小，但由于土地的供應(yīng)影響了新建房的供應(yīng)，而新建房與二手房密切相關(guān)，所以土地也是二手房產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要影響因素。
2.2計(jì)算方法及思路
在目前統(tǒng)計(jì)資料有限、經(jīng)驗(yàn)值累計(jì)不足的現(xiàn)狀下，宜運(yùn)用多元統(tǒng)計(jì)的方法來(lái)構(gòu)建景氣指數(shù)運(yùn)算系統(tǒng)，基本思路是:將能反映二手房市場(chǎng)運(yùn)行特征的多個(gè)指標(biāo)綜合成一個(gè)總體指標(biāo)，并分別用圖形形象地顯示出來(lái)。單個(gè)指標(biāo)(包括圖示)或綜合成的總體指標(biāo)(包括圖示)，以一定的標(biāo)尺予以衡量，就可以判定二手房市場(chǎng)的景氣與否及其程度。具體操作步驟如下圖:
圖1.1 二手房景氣指數(shù)運(yùn)算系統(tǒng)設(shè)計(jì)步驟圖
2.3二手房產(chǎn)業(yè)相關(guān)指標(biāo)
通過(guò)對(duì)測(cè)定體系的構(gòu)建，得到本年完成開(kāi)發(fā)土地面積、土地交易價(jià)格指數(shù)、商品房銷(xiāo)售額、商品房銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)、房屋租金指數(shù)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)景氣指數(shù)、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、家庭總收入、中長(zhǎng)期( 5 年以上)貸款利率、二手房交易量、二手房交易價(jià)格11個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是與二手房產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)的指標(biāo)，作為景氣指數(shù)的運(yùn)算指標(biāo)和分析成因因素。
3.應(yīng)用研究
3.1目的
通過(guò)景氣指數(shù)來(lái)較為準(zhǔn)確的反映當(dāng)前二手房市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r，通過(guò)觀察分析結(jié)果的變動(dòng)情況來(lái)判斷整個(gè)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)程度和發(fā)展前景、未來(lái)走勢(shì)，引導(dǎo)市場(chǎng)理性發(fā)展，為政府的宏觀調(diào)控、經(jīng)營(yíng)者的投資決策以及買(mǎi)賣(mài)雙方的出售、購(gòu)置、租賃提供可靠的依據(jù)：
第一，政府主管部門(mén)可以利用二手房景氣指數(shù)來(lái)了解二手房市場(chǎng)的發(fā)展結(jié)構(gòu)是否合理、與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展是否協(xié)調(diào)，為出臺(tái)宏觀調(diào)控政策提供可靠依據(jù)，調(diào)控市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、引導(dǎo)二手房市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。
第二，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)可以通過(guò)景氣指數(shù)了解二手房市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r，為準(zhǔn)確把握投資時(shí)機(jī)提供科學(xué)依據(jù)，在時(shí)間的選擇和物業(yè)結(jié)構(gòu)上提供宏觀決策參考，規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
第三，房屋買(mǎi)賣(mài)雙方可以通過(guò)景氣指數(shù)了解市場(chǎng)行情、價(jià)格走向，在房屋出售、自住或者投資購(gòu)房的決策中具有非常重要的參考價(jià)值。
3.2景氣指數(shù)波動(dòng)圖
運(yùn)用桂林市2005-2010年的房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，按照前面構(gòu)建的方法計(jì)算及預(yù)測(cè)出2005-2011年二手房景氣指數(shù)。數(shù)據(jù)主要來(lái)自于桂林市統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局桂林調(diào)查隊(duì)、桂林市房產(chǎn)管理局和桂林市土地交易中心相關(guān)資料。部分指標(biāo)景氣走勢(shì)圖示如下：
3.3波動(dòng)分析
（1）單項(xiàng)指標(biāo)分析
通過(guò)景氣指標(biāo)構(gòu)造分析得出，商品房銷(xiāo)售額、商品房銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)、房屋租金指數(shù)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)景氣指數(shù)、中長(zhǎng)期貸款利率與二手房景氣度呈正相關(guān)關(guān)系，而完成開(kāi)發(fā)的土地面積、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)與二手房景氣度呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。尤其是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)景氣指數(shù)走勢(shì)圖和中長(zhǎng)期貸款利率走勢(shì)圖幾乎與二手房景氣綜合指數(shù)的走勢(shì)重合，說(shuō)明了當(dāng)前二手房對(duì)新建房和國(guó)家貨幣政策的依存度很高。
在開(kāi)發(fā)的土地面積逐年下降的時(shí)候，二手房景氣指數(shù)卻處于上升階段，可見(jiàn)開(kāi)發(fā)的土地變少，影響了新建房的供應(yīng)量，減少了新建房對(duì)購(gòu)房需求的“瓜分”。
居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)與二手房景氣綜合指數(shù)的走勢(shì)呈反方向，說(shuō)明物價(jià)高居，通貨膨脹率高，實(shí)物貶值快時(shí)，購(gòu)房成本增大，市場(chǎng)對(duì)于二手房的投資趨于謹(jǐn)慎。
（2）綜合指標(biāo)分析
從綜合景氣指數(shù)的走勢(shì)來(lái)看，桂林市二手房市場(chǎng)發(fā)展大致分為三個(gè)階段，持續(xù)增長(zhǎng)階段(2005-2007年)、調(diào)整回落階段(2008 -2009年)、平穩(wěn)發(fā)展階段(2010 -2011年)。
第一階段持續(xù)增長(zhǎng)階段(2005-2007年)。由于桂林市整體房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，大約在2005年新建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)進(jìn)入了蓬勃發(fā)展階段，受之影響，桂林的二手房市場(chǎng)也是步入了持續(xù)向好的上升通道。且整體形式非常好，增幅增速適宜。但2007年末，逐漸顯出過(guò)熱的跡象，為防止過(guò)熱帶來(lái)的不利影響，需要政府采取一定的措施，適當(dāng)降溫，讓市場(chǎng)行情逐漸往正常區(qū)中心靠攏。事實(shí)上政府也采取了一定措施，如對(duì)新建房的“國(guó)十條”政策等，影響新建房的同時(shí)，對(duì)二手房也產(chǎn)生了一定影響。
第二階段調(diào)整回落階段(2008-2009年)。2008、2009年，受美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的全球金融風(fēng)暴的影響，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)都步入了不景氣區(qū)間，二手房市場(chǎng)也不例外，各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)持續(xù)下行，二手房景氣度一度臨近過(guò)冷警界線，影響了市場(chǎng)上正常的供需平衡。為了刺激經(jīng)濟(jì)、刺激消費(fèi)，擺脫不景氣狀況，政府采取了有力的支持措施。2008年10曰22日國(guó)家出臺(tái)了《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》，提出“個(gè)人首次購(gòu)90平以下普通住房契稅稅率下調(diào)到1%；個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免印花稅；個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。”2008年12月18日廣西又出臺(tái)了地方政策，《自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于改進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)稅收管理的通知》，提出“關(guān)于二手房交易的稅收管理意見(jiàn)：對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)稅房產(chǎn)應(yīng)征收的各項(xiàng)稅費(fèi)，納稅人可根據(jù)所轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的情況選擇以下方式計(jì)算繳納：（一）按照稅收法律法規(guī)和政策規(guī)定，分稅種計(jì)算繳納各種稅費(fèi)。（二）綜合征收率計(jì)征方式1.個(gè)人轉(zhuǎn)讓住宅房屋統(tǒng)一按6.5%的綜合征收率征稅。2.對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓商鋪和非住宅房屋統(tǒng)一按7.5%的綜合征收率征稅。”各項(xiàng)拉動(dòng)內(nèi)需政策落實(shí)下來(lái)，對(duì)二手房市場(chǎng)的交易起到了有效的刺激，交易量在2008年略有下降后連續(xù)兩年直線上漲。
第三階段平穩(wěn)發(fā)展階段(2010-2011年)。金融風(fēng)暴過(guò)后，二手房市場(chǎng)又逐漸恢復(fù)到正常的運(yùn)行區(qū)間。投資幅度又有了一定程度的回升，市場(chǎng)逐漸趨于理性，進(jìn)入良性發(fā)展軌道。但在稅收優(yōu)惠措施取消、“新國(guó)十條”、國(guó)家遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的宏觀調(diào)控政策下，受新建房市場(chǎng)銷(xiāo)售量大幅下降的影響，二手房市場(chǎng)也呈現(xiàn)出量跌價(jià)滯的局面。
通過(guò)景氣指數(shù)綜合來(lái)看桂林市二手房市場(chǎng)的發(fā)展，總體上來(lái)講還是比較平穩(wěn)的，并沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)熱或者過(guò)冷的情況。但是，二手房市場(chǎng)的運(yùn)行還存在著不少的問(wèn)題，例如:受新房?jī)r(jià)格影響明顯，難以形成自己合理的價(jià)格體系；受新房景氣走勢(shì)影響明顯，如2008年隨新建房不景氣運(yùn)行而不景氣；受?chē)?guó)家稅收政策影響明顯，難以形成正確的供需平衡；受?chē)?guó)家宏觀貨幣政策影響明顯，難以對(duì)正常買(mǎi)賣(mài)需求提供有效的資金支持；租金的發(fā)展跟不上價(jià)格的發(fā)展形式等。
3.4景氣指數(shù)應(yīng)用
預(yù)測(cè)出的2011年景氣指數(shù)，在測(cè)定系統(tǒng)中處于較冷較熱警界線內(nèi)，屬正常運(yùn)行區(qū)間。但是景氣度明顯低于2010年，且在0以下為負(fù)值，屬于不景氣的范疇。這與2011年桂林市二手房市場(chǎng)的實(shí)際運(yùn)行情況相吻合，驗(yàn)證了本文構(gòu)建的景氣指數(shù)應(yīng)用理論的適用性。同樣，可以預(yù)測(cè)出2012年桂林市二手房綜合景氣指數(shù)為-0.2125，也是尚在正常區(qū)間運(yùn)行，但是仍然為負(fù)值，還是定義為不景氣，且較2011年的景氣度再往下探。那么針對(duì)在不景氣但是尚未超警界運(yùn)行的二手房市場(chǎng)狀況，各方面有如下政策建議：
一、政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)二手房市場(chǎng)的監(jiān)控，從各方面出臺(tái)一些政策措施，刺激二手房的成交量，維持二手房的供需平衡。尤其是稅收和貨幣資金，對(duì)二手房經(jīng)濟(jì)影響巨大，而權(quán)限都在政府方面。因此可以著重從這兩項(xiàng)入手，采取一些有效措施來(lái)刺激成交量，如減稅、貸款資金扶持等，從宏觀上防止景氣指數(shù)繼續(xù)下探，跌入較冷警界線區(qū)域。
二、作為以成交傭金為主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的中介公司來(lái)說(shuō)，如果市場(chǎng)不景氣，成交量持續(xù)低迷，將直接影響企業(yè)的收入，進(jìn)而影響企業(yè)生存。所以目前市場(chǎng)處于不景氣且繼續(xù)下行趨勢(shì)時(shí)，企業(yè)的第一要?jiǎng)?wù)是保生存，應(yīng)積極拓展業(yè)務(wù)面，擴(kuò)寬經(jīng)營(yíng)渠道，擴(kuò)大收入項(xiàng)目，比如可以增加租賃業(yè)務(wù)、與開(kāi)發(fā)商合作新房銷(xiāo)售等，而不易采取冒進(jìn)的投資舉措，如吃進(jìn)二手房進(jìn)行存貨投資等。在指數(shù)沒(méi)有進(jìn)入上升通道時(shí)，也不宜擴(kuò)大店面、增加分店、擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模。
三、對(duì)于買(mǎi)賣(mài)雙方個(gè)體來(lái)說(shuō)，當(dāng)前面對(duì)的是一個(gè)二手房宜買(mǎi)而不宜賣(mài)的時(shí)期。市場(chǎng)不太景氣，賣(mài)房者面對(duì)買(mǎi)方市場(chǎng)，出售資產(chǎn)不能獲得預(yù)期的價(jià)格收益；而購(gòu)房者可以有充分的便利來(lái)貨比三家，進(jìn)行壓價(jià)，降低購(gòu)房成本。建議如果賣(mài)方不急于出售的話可以等市場(chǎng)回暖再售，或者轉(zhuǎn)售為租；而買(mǎi)方，可以看準(zhǔn)時(shí)機(jī)，適時(shí)出手購(gòu)進(jìn)。但是如果購(gòu)房者的目的不是自住或者租賃，而是以出售為投資目的話，短期內(nèi)恐不宜獲利，只能做長(zhǎng)線投資的打算。
4.結(jié)論
本文的重點(diǎn)在于運(yùn)用景氣指數(shù)判斷桂林二手房市場(chǎng)的發(fā)展，為各相關(guān)方提供參考和建議。通過(guò)分析可以得出，景氣指數(shù)可以對(duì)二手房市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)行有效評(píng)價(jià)，作為指導(dǎo)其發(fā)展的一個(gè)理論。從研究結(jié)果來(lái)看，就桂林市而言，目前國(guó)家稅收政策和貨幣資金政策對(duì)二手房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展影響巨大，二手房走勢(shì)對(duì)新建房走勢(shì)的依存度仍然很高。最后，需要注意的是，市場(chǎng)監(jiān)控應(yīng)該是一個(gè)動(dòng)態(tài)的長(zhǎng)期的，應(yīng)該因地制宜、因時(shí)制宜，宏觀調(diào)控、經(jīng)濟(jì)危機(jī)等外部因素都能對(duì)二手房市場(chǎng)的發(fā)展產(chǎn)生巨大的影響。
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【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)抵押；市場(chǎng)混亂；規(guī)制不良狀況
一、房產(chǎn)抵押登記狀況分析
近年來(lái)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度與日俱增，房產(chǎn)抵押登記市場(chǎng)也隨之發(fā)展壯大，但是，發(fā)展的過(guò)程中也不斷暴露出越來(lái)越多的問(wèn)題和狀況，總之，概括為一句話：房產(chǎn)抵押登記市場(chǎng)狀況比較混亂。這種混亂主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
（一）房產(chǎn)抵押登記部門(mén)之間的博弈混亂
由于房產(chǎn)抵押登記業(yè)務(wù)辦理時(shí)，登記人需要繳納較大一部分費(fèi)用給辦理登記業(yè)務(wù)人，這里的辦理登記人員即指房產(chǎn)抵押登記部門(mén)，并且具體的繳納額度，我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)并沒(méi)有明確的規(guī)定和指標(biāo)去衡量。所以，這樣的情況給了房產(chǎn)抵押登記部門(mén)一個(gè)較大的自由空間去定奪辦理房產(chǎn)登記業(yè)務(wù)所要收取的費(fèi)用額度，一般情況下都設(shè)定在百分之五左右的額度。在利益的驅(qū)動(dòng)之下，各個(gè)房產(chǎn)抵押登記部門(mén)為了使得自身的利益最大化，都會(huì)出臺(tái)一些強(qiáng)制性的規(guī)定，要求登記人到自己的部門(mén)辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)。這樣一來(lái)，本來(lái)一個(gè)相對(duì)簡(jiǎn)單的房產(chǎn)抵押登記手續(xù)，在各部門(mén)之間的利益博弈之下，不僅變得越來(lái)越麻煩復(fù)雜，更顯得混亂無(wú)序，導(dǎo)致登記人不知道如何去辦理手續(xù)。
（二）房產(chǎn)抵押登記方面的法律規(guī)制混亂
《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)破產(chǎn)法》、《中華人民共和國(guó)合同法》以及《中華人民共和國(guó)婚姻法》等等許多法律都對(duì)房產(chǎn)抵押登記做了相關(guān)方面的規(guī)定，但是其各自的規(guī)定有重復(fù)的地方，亦有差別的地方，但是這些規(guī)定并沒(méi)有形成一個(gè)系統(tǒng)或者體系。這些規(guī)定各自為陣，散亂分布于各種法律法規(guī)之間。這樣對(duì)于辦理抵押登記人或者登記人而言，要全面掌握這些法律信息亦是一種挑戰(zhàn)。這些混亂的規(guī)定有待于專業(yè)人士的整理，從而形成一個(gè)體系公之于眾。并且，這樣混亂的規(guī)定，也導(dǎo)致執(zhí)法部門(mén)在執(zhí)法過(guò)程中，雖然有法可依，但是依據(jù)不同，導(dǎo)致執(zhí)法結(jié)果不同，有時(shí)候會(huì)出現(xiàn)同樣的案件情況，但是各地法院的判決、裁定結(jié)果不同，在中國(guó)這樣的大陸法系國(guó)家中，這種情況雖然司空見(jiàn)慣，但是這樣的法院裁決的混亂最終也會(huì)導(dǎo)致辦理抵押登記的當(dāng)事人在辦理抵押登記程序的時(shí)候進(jìn)行業(yè)務(wù)操作的混亂。
（三）房產(chǎn)抵押當(dāng)事人法律意識(shí)薄弱
首先體現(xiàn)在房產(chǎn)抵押登記人身上，這些當(dāng)事人中間的絕大部分并未接觸過(guò)專門(mén)的法律教育和法學(xué)思維的熏陶，所以他們欠缺法律維權(quán)意識(shí)和去了解法律的意識(shí)，這樣，導(dǎo)致他們對(duì)于法律已有的規(guī)定不能及時(shí)了解，或者對(duì)法院等執(zhí)法機(jī)關(guān)已有或者新的裁決結(jié)果不了解，缺乏相關(guān)方面的知識(shí)積累。另一方面而言，從事辦理抵押登記業(yè)務(wù)的業(yè)務(wù)人員中的大部分業(yè)務(wù)員，并不是畢業(yè)于高等法學(xué)教育院校，他們并沒(méi)有接受過(guò)專門(mén)的法學(xué)教育，所以在辦理這方面的業(yè)務(wù)的時(shí)候，缺乏這些業(yè)務(wù)的法律積累，在這樣的情況下，往往會(huì)導(dǎo)致操作過(guò)程中的混亂，致使原本簡(jiǎn)單的程序變得復(fù)雜難以搞定。這樣的在一定程度上又增加了房產(chǎn)抵押登記市場(chǎng)的混亂程度。
二、規(guī)制不良狀況的實(shí)踐思考
（一）校對(duì)抵押人的身份信息和抵押材料的完整性和真實(shí)性
在辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)的開(kāi)始階段，第一件事情就是要求登記人填寫(xiě)身份信息，以及提交身份信息的證明，這樣一來(lái)，辦理抵押登記的工作人員首先要做的就是要校對(duì)抵押人的身份信息，如果有共同抵押人的情況下，工作人員也一并要審核校對(duì)共同抵押人的身份信息。工作人員可以通過(guò)從公安機(jī)關(guān)或者政府相關(guān)部門(mén)去調(diào)取抵押人的身份信息，其中包括身份證、戶口本或者結(jié)婚證書(shū)等等材料來(lái)查實(shí)驗(yàn)證抵押人的身份信息。同時(shí)，在辦理這些業(yè)務(wù)手續(xù)的過(guò)程中，最好業(yè)務(wù)員要和抵押人見(jiàn)面商議，通過(guò)這樣的商議過(guò)程，了解客戶的信息和相關(guān)情況，從而認(rèn)識(shí)客戶、了解客戶、掌握客戶的各種情況，這樣有利于達(dá)到確認(rèn)抵押人身份信息的真實(shí)性和合法性。
在確認(rèn)核實(shí)抵押人身份信息之后，緊接著就是要審核抵押材料的完整性和真實(shí)性。在辦理房產(chǎn)抵押登記的時(shí)候，抵押人需要提供房產(chǎn)抵押相關(guān)方面的合同以及證明、評(píng)估報(bào)告之類(lèi)的相關(guān)材料。在面對(duì)這些材料的時(shí)候，業(yè)務(wù)人員首先要驗(yàn)證這些材料的完整性和真實(shí)性，包括材料信息的填寫(xiě)以及簽字蓋章等內(nèi)容是否規(guī)范，并且做好核對(duì)校對(duì)工作。從而為房產(chǎn)抵押登記手續(xù)的后續(xù)辦理奠定好基礎(chǔ)。
（二）查驗(yàn)抵押房產(chǎn)的真實(shí)性及房產(chǎn)權(quán)利的完整性
房產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)率較高，并且由于房產(chǎn)價(jià)值頗高，無(wú)形之中增添了許多外在的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估因素。因此，查驗(yàn)抵押房產(chǎn)的真實(shí)性及房產(chǎn)權(quán)利的完整性這樣的程序顯得十分重要。在實(shí)際進(jìn)行抵押登記操作程序開(kāi)始之初，業(yè)務(wù)人員必須要認(rèn)真做好抵押前的調(diào)查工作，進(jìn)行深入調(diào)查，防止“先祖后抵”、“一物多押”等情況的出現(xiàn)。業(yè)務(wù)人員必須詳細(xì)了解抵押人用來(lái)抵押的房產(chǎn)是否已經(jīng)租賃給他人，或者是否已經(jīng)用作抵押他用。同時(shí)還要實(shí)地驗(yàn)證抵押房產(chǎn)的真實(shí)性，考察其中是否存在欺詐等行為。根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)方面的規(guī)定，用來(lái)房產(chǎn)抵押的房產(chǎn)必須是擁有完整的權(quán)利，權(quán)利必須具有真實(shí)性。所以，在真正開(kāi)始辦理房產(chǎn)抵押登記的時(shí)候，業(yè)務(wù)人員必須百分之百確認(rèn)抵押房產(chǎn)的真實(shí)性和房產(chǎn)權(quán)利的完整性，以確保房產(chǎn)抵押登記能夠順利進(jìn)行，并且能夠得到法律的合法保障。
（三）明確房產(chǎn)抵押登記實(shí)踐中的權(quán)利義務(wù)關(guān)系
根據(jù)我國(guó)房產(chǎn)抵押登記方面的相關(guān)法律規(guī)定，在房產(chǎn)抵押登記實(shí)踐中，房產(chǎn)抵押登記人和辦理房產(chǎn)抵押登記人都享有相關(guān)方面的權(quán)利，但是同時(shí)又必須得遵守相關(guān)方面的法律規(guī)定的義務(wù)。因此，在辦理房產(chǎn)抵押登記業(yè)務(wù)時(shí)，在業(yè)務(wù)人員明確自己在辦理房產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)的權(quán)利義務(wù)的同時(shí)，一方面要了解房產(chǎn)抵押登記人的權(quán)利和所要遵循的義務(wù)，另一方面，必須讓房產(chǎn)抵押登記人明確了解辦理他們自身的權(quán)利義務(wù)以及辦理房產(chǎn)抵押登記業(yè)務(wù)人員的權(quán)利義務(wù)。同時(shí)必須處理好雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，做到明確房產(chǎn)抵押登記實(shí)踐中的權(quán)利義務(wù)關(guān)系并完美地處理好這些錯(cuò)綜復(fù)雜的關(guān)系，從而確保房產(chǎn)抵押登記實(shí)踐能夠順利進(jìn)行。
三、小結(jié)
根據(jù)以上對(duì)房產(chǎn)抵押登記的混亂現(xiàn)狀的分析和規(guī)制這些不良狀況的實(shí)踐思考，筆者認(rèn)為，在從事房產(chǎn)抵押登記工作中，從房產(chǎn)抵押登記程序的一開(kāi)始便要秉著認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度去從事這些業(yè)務(wù)活動(dòng)。業(yè)務(wù)人員在從事這些業(yè)務(wù)操作的時(shí)候，必須了解我國(guó)目前的房產(chǎn)抵押登記現(xiàn)狀和導(dǎo)致這些現(xiàn)狀的原因所在，并且熟知房產(chǎn)抵押登記相關(guān)法律法規(guī)的明文規(guī)定，掌握這些規(guī)定，不僅有利于處理房產(chǎn)抵押登記操作過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，從而簡(jiǎn)化房產(chǎn)抵押登記程序和辦理時(shí)間，還有利于處理辦理房產(chǎn)抵押登記部門(mén)和房產(chǎn)抵押登記人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。從而最終達(dá)到合理合法行政，實(shí)現(xiàn)辦理房產(chǎn)抵押登記部門(mén)和房產(chǎn)抵押登記人之間的共贏，從而為整個(gè)社會(huì)的和諧貢獻(xiàn)出一份微薄的力量。
與此同時(shí)，我們必須嚴(yán)肅認(rèn)識(shí)到，我國(guó)房產(chǎn)抵押登記實(shí)踐中還存在著諸多問(wèn)題，有待于在接下來(lái)的實(shí)踐中去慢慢的改善和完善，其任重而道遠(yuǎn)，但我們必須有充足的信心和出色的能力去實(shí)踐房產(chǎn)抵押登記。
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