時間：2022-05-01 12:30:40
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇精裝修施工總結，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：工程管理；精裝修房；住宅
中圖分類號：TU7文獻標識碼：A文章編號：
近年來，隨著都市人生活和工作節奏的不斷加快，精裝修房越來越被社會大眾所接受，精裝修房在提高產品品質、提升產品附加值方面是普通商品房所不能及的。市場競爭激烈的形勢下,對 “精裝修房”的工程質量、細節提出了更高的要求，這些均源于精密、細致的管理，因此，如何打造高品位、高品質的精裝修房是當前形勢下房地產企業生存、發展的新課題。
1 精裝修工程的特點
精裝修房是指住宅在交付入伙前，所有功能空間的固定面鋪裝、涂飾完成，廚房、衛生間的基本設備全部安裝完成，通俗地說，就是達到“拎包即住”的條件。
和傳統的毛胚房相比,精裝修樓盤的優勢是毛胚房所不能比似的。主要體現在以下幾個方面。
1.1 節約資源
精裝修樓盤通常工程量大,施工區域廣,可以充分發揮大工程的特點,發揮大規模的采購優勢，能夠降低采購成本。上規模的裝修工程，相比家庭裝修,能節約材料、能源。比如個人裝修,完成工后多下來的邊角腳或小半桶沒漆可能就配不上用場。
1.2 質量可靠
精裝修樓盤的大批量材料采購,對主要材料進行招投標。招投標即是一種優勝劣汰的過程,這對規范市場,促進生產企業改進產品的質量,提高服務態度都有很大的幫助。開發商作為專業的建設單位，在質量控制方面較小業主更具有優勢；同時集中的大批量采購，對供應商的質量控制力度也更高，通過發揮施工監理的作用，進一步保障供應材料的質量。
1.3 周期短
一個樓盤交付后,由各家各戶自己裝修,那整個小區或建筑全部裝修完成可能需要3～5年的時間,甚至更長。而統一精裝修,施工工期將會控制在短短4～6個月。有利于小業主入住后獲得更加舒適的生活環境。
2 精裝修工程管理的難點
2.1 精裝修工程涉及的單位多，包括土建單位、水電安裝單位、裝修單位等等；現場管理、協調難度較毛坯房大。
2.2 工期短，各環節銜接緊密，大部分材料設備都是在后場加工、現場組裝，現場出現的細微偏差，如不能及時發現、處理，會導致后期無法安裝無法進行，從而影響進度、質量。
2.3 工序多，交叉施工多，如不精心組織，場面會混亂不堪，成品保護不利。
2.4 精裝修工程對于尺寸要求高，要求很精確，任何誤差將會導致裝修效果偏差，因此，從土建施工開始就必須要狠抓尺寸偏差，甚至比允許誤差要小。
3 精裝修工程管理重點
3.1 從閱讀、理解圖紙開始。
圖紙是施工的依據，是設計意圖的體現，尤其是精裝修設計圖，涉及到最終的效果，關系到整個設計的成敗，所以，審圖要先理解設計師的思路，才能夠做到按圖施工，將設計思路落實到實體上。同樣，設計圖紙的準確程度也在很大程度上影響現場施工。因此，審圖的目的一是弄清設計的意圖，二是提前發現現場無法落實圖紙要求的環節，在施工之前尋求更好的解決方案。
3.2 材料、設備管理。
精裝修工程使用的材料種類多，施工前根據進度計劃要求排出有效的材料、設備進場計劃，包括材料的檢測要求、送檢計劃，嚴格抓好材料、設備進場驗收，需要復試的材料及時進行復檢。
3.3 施工質量控制。
3.3.1 現場控制從綜合測量放線開始。
在精裝修工程的項目上施工單位常常是各自測量放線，以滿足自身施工的需要。最終就有可能導致在相交接的工作面上出現偏差或無法收口。經常表現在以下幾個方面: 電梯門框定位和標高偏差; 內外裝修在門窗洞口處出現偏差;地面鋪貼中出現地磚或石材窄條的問題; 地面上做踢腳后，地面與踢腳接口縫隙過大等。
紫薇園精裝修在交接驗收時，對土建單位提供的基準線、墻面、地面、頂面平整度、垂直度進行了較為細致的檢查、驗收，在精裝修開工前花較長的時間進行放線檢查、復核。
3.3.2 嚴格檢查各工序質量。嚴格執行工序報驗制度，上道工序未驗收合格，不得進入下道工序，對不及時報驗的行為堅決處理。
3.3.3 重點控制隱蔽工程驗收。
①給、排水管驗收。隱蔽前對給水、排水管道逐個檢查，不得有半點大意。
②電線驗收。吊頂、風管螺桿、地板龍骨施工極易打穿預埋在樓板中的線管，因此，交接驗收時，土建單位必須在地面彈出電管走向線，安裝單位、精裝修單位施工時避免在打洞時打穿電管。
③風管驗收。吊頂封板、地板基層封板前對風管、接口逐個檢查，排除漏風的隱患。
④廚、衛、陽臺防水。精裝修房的防滲漏一直是工程質量控制的重點，一旦滲漏，后果不堪設想。在土建單位防水施工不滲不漏的情況下，精裝修單位要進行二次防水處理，尤其對管道根部采取加強措施，排除一切滲漏的可能。
3.4 成品保護。
由于精裝修工程的特殊性，它所涉及到的各類土建、裝飾、安裝工序眾多，交叉施工再所難免，為了盡可能的減少對已完工工程的損壞，必須制定成品保護制度，明確各階段成品保護責任，并采取有效的成品保護措施。按照誰施工、誰保護的原則，交接前由各自單位自行負責，驗收后移交裝修單位，統一保管、保護，直至移交物業。
3.5 溝通、協調。
精裝修工程由于涉及的分包單位眾多，且相互影響較多，因此，現場溝通、協調顯得尤其重要。首先，要明確各工序的先后關系，合理組織施工，尤其對于分包單位，存在現場尺寸復核、后場生產、現場安裝、收邊收口的過程；其次，加強溝通，發現問題，及時解決，不能相互推諉。
4 精裝修工程管理的幾點思考
4.1 圖紙設計。
主體設計階段，要考慮裝修的效果，能否從設計模式上進行優化，先確定裝修的風格、細部做法，比如衛生間墻、地面貼磚，衛生間具體尺寸結合所選瓷磚規格進行設計，可避免貼磚過程中，收邊收口處出現窄條。有些管道安裝于吊頂內，要結合管道的走向和高度，以及結構梁的高度來確定吊頂，需要預留的進行預留，這樣可以有效保證吊頂高度。
4.2 施工內容的劃分。
哪些內容由土建單位完成，哪些由裝修單位完成，在招標前進行明確。水電工程，考慮具體點位的位置要求較高，除預埋預留的以外，宜由精裝修單位完成，可一次施工到位，減少返工造成的浪費，且可以大量避免后期吊頂吊桿打洞、地板龍骨打釘造成的破壞，有利于成品保護。
4.3 管線走向綜合設計。
紫薇園項目運用了地源熱泵系統，頂面設置回風管，地面設置送風管，加上室內給水管，各種管線量大，如不預先設計各管線走向，將會出現管線交叉、重疊的現象，進而影響吊頂、地面標高。
4.4 關注細節。
不同材質的交接、收口，陰陽角的處理，磚縫、地板縫的控制等，這些細節處理的好壞，直接影響裝修效果。
4.5 管道的維護。
關鍵詞：住宅；精裝修；發展；質量控制
中圖分類號： O213.1 文獻標識碼： A
引言
在房地產開發的大背景下，精裝修住宅成為市場的主流方向，當前，人們追求方便、快捷的意愿越來越強烈，需要住宅告別毛坯房時代，轉變為低成本、高質量的精裝房的呼聲逐步強烈。精裝修住宅就是本著“以人為本”、“差異化施工”等原則對新建住宅進行改造和裝飾，具有統籌上的優勢，對于防止財富浪費、裝修施工隱患、裝修污染，減少私人裝修對公共環境影響和公共設施破壞有獨特的作用和意義。
一、精裝修房是住宅建設發展的必然趨勢
1、精裝修市場開發與發達國家的差距
目前我國上市銷售的新建商品住房多為初裝修的“毛坯房”，交付住房后需要進行二次裝修才能使用。根據建設部統計，中國一步到位的精裝修住宅不足中國住宅年開發量的10%，而在發達國家精裝修住宅一般占開發量的80%以上，統計顯示，我國每年住宅裝修造成的浪費高達300多億元。
2、住宅二次裝修存在許多問題
①將產生大量的垃圾，再次帶來浪費；②一些住宅裝飾裝修行為危及建筑建筑結構安全，成為公共的隱患。有的住戶為改變戶型，隨意在承重墻上開鑿門洞，隨意改變住房的荷載，隨意改造防火、通風設施等行為，從而危及建筑結構安全，降低住房設防等級；③影響左領右舍，破壞小區環境；④浪費了精力，購房后家庭成員先要商量新居的設想，再找裝修公司設計，然后購買裝修材料，根據施工順序不斷增添輔料，還要督促施工進程，時時觀察工程質量，因此一套房子裝修完后，還真浪費了不少精力。要改變毛坯家庭裝修的裝修思想，適應社會潮流的改變，從而改變我們的做法，從傳統的手工業轉向批量生產做精裝房，行業龍頭萬科早在08年就開始研究裝配飾工業化的新模式，所以把精裝修做成產業化是行業的發展的必然，同時這也是一個利國利民之舉。
3、精裝修房的優點
3.1精裝修房的市場定位是為了那些生活忙碌沒有時間的人、沒有精力的人，特別是成功人士和大部分青年人，這些人生活節奏快，沒有時間和精力去管理裝修，所以在一定程度上，精裝房能給他們節約時間成本。
3.2由于絕大部分的購房者沒有足夠的資金去一次性付清購房款，所以大部分的購房者選擇銀行的購房按揭貸款。而包含裝修款的精裝房同樣也可以向銀行申請貸款，這樣可以裝修款包含在購房貸款里面。相對于很多的購房者在交完第一次購房款后，需要再花費資金進行裝修的情況來說，精裝房在一定程度上減輕了購房者的經濟負擔。
3.3精裝房有利于環保，能減少建筑過程中的建筑垃圾和渣土。幾乎100%的購房者在購買毛坯房之后，將建筑商安裝的門窗、廚房、衛生間、電線、地面、水管等基礎設施全部拆除，換成自己購買的裝修材料。這樣重復的裝修，造成了大量的資源浪費，同時也產生巨大數量的垃圾。耗時耗力還浪費社會資源。自己裝修的話，會產生很多的麻煩，在裝修的時候，往往會對周圍產生影響；
精裝房可以減少“過度裝修”的風險。一些購房者沒有建筑力學的概念，在裝修的過程隨意破壞建筑原有的受力結構。這不僅對自身的安全造成了隱患，還對其他的住戶的安全造成了威脅。有的住戶為改變戶型，隨意在承重墻上開鑿門洞，隨意改變住房的荷載，隨意改造防火、通風設施等[1]。這些年，城市建設局和房管所最頭疼的就是購房者的過度裝修，而且常常屢禁不止。因此精裝房一次性解決了很多的浪費和污染的問題，同時有利于環保和人們對于安全、健康的需求。同時這樣做也符合國家現在大力倡導的可持續發展路線，精裝房可謂是利國利民，順應時代潮流。
二、精裝修住宅的施工質量控制
通常情況下構成精裝修住宅的工程質量要素是基層質量、設計質量、材料設備質量、施工工藝水平、工人操作水平以及成品保護水平等幾個方面，為了確保精裝修住宅的施工質量，我們對質量控制的手段可以劃分為如下幾個方面：
1、建立質量管理體系
建立以項目經理為首的質量管理體系，對本工程從技術組織、工序控制、材料管理、質量檢測、工程配合、產品保護等方面落實措施，從而對質量進行預控、監督和檢測。
2、基層質量控制
主要包括精裝修基面的位置誤差，基層的平整度、垂直度，基層缺陷，基層強度、剛度等方面，重點檢驗基層施工，嚴格控制質量。
3、設計質量控制
主要包括裝飾設計是否滿足建筑功能要求，是否符合建筑結構。對于設計不適合建筑功能要求或者不符合建筑結構的，必須提出合理化建議或者深化設計，將質量隱患扼殺在搖籃中。
4、材料、設備的管理和質量控制
裝修工程使用的所有材料、構配件和設備的進場報驗都要嚴格把關：其品種、規格、外觀、尺寸必須符合設計及規范要求，包裝必須完好，產品合格證書、使用說明書、產品性能檢測報告及有害物質含量檢測報告齊全。材料進場使用前必須嚴格執行材料進場驗收簽字制度：進場材料未經檢驗合格并簽認，不能在工地上使用，且必須立即清除出施工現場，另行存放。同時，應按規范要求做好各項施工試驗及施工記錄，確保施工資料的完整正確并有可追溯性。
5、施工過程中嚴格的質量控制
在進行大面積施工前，必須先做樣板間，以檢驗裝飾效果、施工工藝和施工質量。安排專人在現場督促檢查，配合設計部門落實設計方案，修正施工中出現的不足。樣板間施工完畢后，經各有關部門驗收達標后，方可進行大面積施工。在大面積施工的過程中，要全程跟蹤裝修施工過程，對關鍵工序嚴格實行質量控制，進場材料及時取樣送檢，嚴格執行規范要求的各項檢驗。各類管線（強、弱電管，給排水管道等）、所有吊頂內龍骨及基層、地板木龍骨、地板留縫等隱蔽部位是裝修施工質量控制的關鍵。要嚴格執行隱蔽工程驗收制度，督促檢查施工單位是否嚴格執行工序交接驗收制度，每道工序完成后，認真實行自檢、互檢、專職檢測，上道工序不合格，不準進入下道工序施工。
6、專項施工重點的質量控制
各個專項施工重點也是精裝修住宅工程質量控制的關鍵所在，要求對以下一些專項施工重點作出控制。
6.1吊頂工程檢查：確保吊頂工程飾面材料、吊桿、龍骨的材質、品種、規格和安裝間距及連接方式符合規范要求。吊頂標高、尺寸和造型符合設計要求。
6.2木龍骨、木飾面板和塑料飾面板的燃燒性能等級證明，石材面板應進行防堿背涂處理。
6.3廚房、衛生間防水工程檢查：嚴格審查防水工程施工工藝，嚴格按施工工藝要求監督控制防水施工全過程，施工完成后，進行48小時避水試驗，確認無滲漏后才能進入下道工序。
6.4墻面涂飾工程檢查：涂料的品種、型號、顏色、圖案和性能都必須符合設計要求，產品合格證和性能質量檢測報告齊全，水性涂料涂飾工程施工確保在適宜的溫度進行，涂飾均勻、粘結牢固，杜絕漏涂、透底、起皮和反銹等問題。涂飾工程中新建筑物的混凝土或抹灰基層應涂刷抗堿封閉底漆。
6.5細部工程檢查：確保各個細部使用的材料合格、安全，檢驗結果符合有關規定，并落實各細部工程安裝預埋件或后置預埋件的數量、規格、位置以及造型、尺寸和固定方法符合設計要求，表面平整、線條順直、接縫嚴密、色澤一致，不得有裂縫、翹曲及損壞。
6.6實木復合地板檢查：選用品種、規格符合設計要求并有出廠合格證的實木復合地板，在鋪裝前對地板進行選配，將紋理、顏色接近的地板集中使用于一個房間或部位，并對基層進行防潮處理，防潮層宜涂刷防水涂料或鋪設塑料薄膜。
6.7精裝修住宅室內環境質量控制。樣板間完成后應做一次室內空氣質量檢測，發現問題及時找出原因后分析改進，預先對室內空氣中有害物質進行監控，以免發生大面積裝修施工完工后空氣質量不合格的情況。工程中大量使用的人造板材（如細木工板、膠合板、纖維板、保溫材料、貼面板等）必須有甲醛含量檢測報告；天然石材的放射性檢測、木地板及其它木質材料嚴禁使用瀝青類防腐、防潮處理劑；裝修材料嚴禁使用含各種苯離子的溶劑和稀釋劑。
7、成品保護質量控制
由于精裝修施工過程中產生的成品和半成品較多、專業施工隊伍較多等特點，為保證工程的順利進行，保證工程質量避免返工，工程的成品保護是達到質量目標的重要環節。成品保護的一般方法主要有：“蓋、遮、圍、堵、包、綁”。
8、質量檢測驗收
在精裝修工程均按設計圖紙和合同要求完成后，還需要進行層層的審核檢查、質量驗收，以確保業主最終居住的是優質安全的住宅。隱蔽工程驗收；水電工程單獨驗收；竣工驗收（包括裝修公司、監理公司、房地產公司三方驗收）；質檢站驗收；公司委托物業公司細部檢查；客戶交房時自己驗收。
結束語
精裝修質量控制是一項系統性工作，作為建筑工程施工技術管理人員必須加強學習，不斷提高質量意識，認真總結經驗教訓，爭取為社會提供優質、精良的裝修服務。
參考文獻
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[2]王志永.精裝修住宅的特點及施工質量控制淺析[J].科技資訊.2009（15）.
[3]周飛云.淺析精裝修住宅的發展趨勢與質量管理[J].福建建材,2012
[4]王志勤.建筑裝修工程質量保證措施探討[J].廣東建材.2012(05).
關鍵詞：精裝修；項目管理；過程管理
中圖分類號：C93文獻標識碼： A
一、引言
從項目管理角度來看，精裝修項目是房地產項目的最終產品，是一個以最終使用客戶需求為導向，將裝修質量和客戶需求始終貫穿于整個項目管理過程中，從而形成完整的產品管理過程。在精裝修項目管理過程中，相關單位應以實施項目為主線，分為策劃、設計、招標、采購、施工以及竣工交付等階段，嚴格把控各個階段的重點和難點，完善相關管理制度，提高精裝修項目過程管理水平，從而為業主營造一個安全、舒適、健康的生活工作環境，更加突出空間利用和居住人性化，促進我國建筑精裝修項目建設和發展。
二、項目管理和過程管理及管理關鍵的概念
項目管理是在項目經理和組織的努力下，采用相關的管理理論和方法對項目進行計劃、協調、控制等，其目的是形成科學合理的特定目標管理方法體系。精裝修項目管理作為工程項目管理重要組成部分，管理人員運用系統工程的觀點和理論，對精裝修項目施工進行全過程的管理，從而不斷優化生產因素在項目中的配置，為業主提供優質的產品和服務。按管理者不同，可以將精裝房項目管理人員分為設計單位、監理單位、施工單位、物業公司以及業主單位等。過程管理是運用合理的技術、方法以及設備等對項目管理過程進行策劃和控制，確保過程管理的效果和效率。過程管理包括四個部分，即過程策劃、過程實施、過程監測以及過程改進等，這也是通常說的PDCA循環四階段。對項目管理起著決定性的因素被稱為精裝修項目過程管理的關鍵，根據企業經營目標，分析業務過程中組合和聯結的方式，不斷優化設計業務的過程，制定出資源配置和組織設計方案，充分利用先進的計算機相關技術，快速、準確地解決過程管理問題，從而提高管理水平和質量。
三、精裝修項目管理的特點
（1）項目策劃定位必須準確
在精裝修項目設計過程中，不僅需要考慮到個性化與共性的統一，還需要考慮整個產品所面對的消費者需求。所以精裝修項目策劃定位必須準確，策劃設計單位在前期項目策劃階段，應制定出詳細的市場考察報告，完善相關的設計方案，實現設計和項目、工程以及銷售的高度統一。
（2）集合了更多的利益相關方
與毛坯房相比，精裝修房屋涉及到的參建單位較多，比如軟硬裝設計單位、地板地磚材料供應單位、裝修安裝單位等，每個單位都有各自的參與項目利益，都有自身行業獨立的運作流程。近年來，我國精裝修項目越來越多，所帶來的工程管理協調難度日益增大，如何有效的管理流程，避免不必要的內部損耗，就必須加強項目過程管理。
（3）實施控制難度大
精裝房是一種集合性較強的建筑商品，涉及到的參建單位多、產業面積廣、項目控制難度大。在當今房地產市場模式下，所有的參建單位基本上都是階段性參與，只有房地產企業才真正肩負起了項目全過程管理重任。當然政府部門也嚴格要求，在工程施工建設中，建設單位負領導責任。因此在施工中，建設單位項目管理和控制必須綜合考慮各單位的銜接、設計與工程質量的檢驗和控制等，這就使得精裝修項目實際控制難度非常大。
四、精裝修項目管理過程分析
建筑精裝修項目管理過程是以項目實施為導向，一共包括六個階段，即策劃、設計、招標、采購、施工以及竣工交付等，管理范圍和特點與毛坯房有很大的差別，其管理過程如圖1所示。
圖1精裝修項目管理過程流程圖
（1）策劃階段
與毛坯房相比，精裝修房多出了精裝部分，減少了業主二次設計以及個性發揮的空間，業主在選擇時，往往會綜合考慮項項目所處地段、項目質量、裝修設計風格、精裝施工等，對項目產品的要求明顯高于毛坯房。在策劃階段，房地產公司應重點解決產品設計施工標準、產品定價以及產品銷售對象等問題，策劃成功與否，直接關系著項目目標實施的效果，一旦后期發生大量的工程變更，施工質量、進度以及成本控制難度大，給公司帶來較大的經濟壓力。
（2）在設計階段，不僅要考慮到裝修設計和建筑設計，還應該控制項目施工成本、質量以及使用功能等，比如在使用功能上，明確戶內基本功能，餐廳、家電位置、交通組織等。同時在施工質量和成本控制方面，應盡可能選擇工廠成品，選用適宜批量化生產和采購的材料等。
（3）招標階段
招標階段作為項目管理重要的環節，招標的成果是項目建設執行階段管理控制的基礎。在招標過程中，精裝修項目必須選擇信譽素質良好的合作方，在有限的項目建設期內，形成完善的內部管理體系是十分重要的。因此招標質量需要科學合理的招標工作流程和制度來保障，但就實際情況來看，國家統一的制度和流程并不適合于不同的企業和項目，導致制度和流程難以落實和控制。
（4）采購階段
由于精裝修材料、器具種類繁多、價值高、市場變化明顯，在確保工程質量的前提下，應選擇信譽好的供應商，并達成長期的合作關系，確保所采購物資的性價比。同時對材料進場、保存進行嚴格的管理，完善相關的材料進場制度和存儲制度，對采購進場的材料進行統一的發放和保管，從根本上保證工程施工質量和安全。
（5）施工階段
施工階段是一個時間最長、投資量最大的環節，施工階段管理的重要性主要來源于工程的不確定性，并且施工管理階段出現偏差是必然的。因此為降低施工階段出現偏差的頻率，就必須從管理學的角度出發，優化組織設計，制定工程計劃和目標，注重信息資料的采集工作，做好分項工程試驗檢驗工作，減少工程變更，從而確保施工活動順利進行。
（6）竣工階段
竣工交付是整個項目檢查的重要部分，是考核建設成果、檢驗項目、設計施工、管理水平的重要環節。精裝修項目是建筑的最終成品，在竣工交付時，應重點注意檢查建筑產品的完善性，并做好建筑資料、產品使用手冊的整理和移交工作，為后期精裝修項目施工管理提供可靠的參考依據。
五、總結
近年來，我國建筑行業飛速發展，在土地價值快速增長的背景下，精裝修房屋數量急劇上升，給我國建筑項目施工及管理提出了更高的要求。在精裝修項目管理過程中，各參建單位應把握施工中的重點和難點，運用科學合理的管理理念和方法，從精裝修項目策劃、設計、招標、采購、施工以及竣工交付等環節，全面推進住房制度改革，提高人們的生活水平，為業主營造一個安全、舒適、健康的生活工作環境。
參考文獻：
[1]李頌華. 精裝修工程項目管理研究[D].華南理工大學,2013.
關鍵詞：精裝修設計施工技術控制
中圖分類號：TU7 文獻標識碼：A 文章編號：
前言：我們嘉華建國西路項目位于徐匯區歷史保護建筑群內，擁有濃厚的法租界文化底蘊，小區規模約14萬平方米，根據公司管理層的定位，特邀香港梁志天設計公司專業打造的全精裝修樓盤。
公司管理層經歷幾年的苦心研究，幾輪Mock Up 樣板的試點，最終做出現在的交樓標準樣板房，并且在不斷地完善。藉此以論文形式進行展開，談一些心得體會和經驗教訓，為今后的精裝修住宅道路上有所幫助。
第一步：甲方需有明確的設計任務書。
在我們以往的設計案例中，發現較多設計公司在不停地揣摩公司管理層的個人審美意見，設計方向多次較大變動，設計方案較難在預訂的時間進度內完成確認，更有概念設計已通過，在深化設計階段卻又方案的情況也多次發生。
所以我們也在總結，提議請銷售市場方面安排市場顧問單位書面提供一份較全面的市場定位報告，裝修的定位，裝修設計施工預算。
同時設計部也將提供一份裝修設計任務調查表，請市場銷售填寫，這份調查表把各功能房間的設置要求，材料標準，機電配置要求都一一羅列出來。
通過以上步驟后，整理出一份設計任務書，讓設計單位清清楚楚明白甲方需要的內容，有很強的針對性，做出來的方案和完工后的效果基本上一致，目前我司已基本上能拿著效果圖去驗收完工設計效果。
第二步：施工深化圖紙非常關鍵。
設計單位存在的問題如何解決，比如說圖紙不詳細，沒有明確的剖面節點做法，設計圖紙和現場實際不符，不同專業交叉作業經常作為設計盲區，都需進行施工深化。
目前，我司的室內設計顧問公司只負責工程的裝飾部分的設計，但一個完整的裝飾工程除了裝飾部分還包括機電、暖通、智能、給排水、燈光、聲控、消防等專業方面的內容，往往這些專業位置的定位會影響到整體裝飾的效果。由于室內設計顧問公司的國內的現場協調能力和解決問題的能力較弱， 從而會影響整個工程的進度。想要及時解決這些問題，必須有一個深化設計的過程來把這些問題都解決好并反映到綜合圖上，使各施工部門有據可依，才不至于造成工程的停工或返工等現象。
建國西路項目B地塊精裝修項目，由3家裝飾施工單位中標，由于各施工單位的施工習慣和質量標準不同，各自考慮利益的方式不同，會出現不同的問題，我司項目現場的任務是控制整個項目的效果、質量、成本，那如何才能對整個項目進行有效的把控呢？總結必須有一支綜合能力比較強的深化設計隊伍對其全盤控制，才能達到最佳效果。這支深化設計隊伍由各施工單位派設計師組成，互相交流深化圖紙，定期召開設計專題會議，主要對技術圖紙、相關專業配套的協調，對材料的把控、對各施工部門進行技術指導和技術督察。
深化設計包含內容:
按國內本地相關標準及規范對裝飾施工圖進行深化。
根據現場情況及裝飾施工圖紙對進行設計調整及完善。
根據裝飾施工圖對機電設備安裝提出相關要求，對強電、弱電、智能、消防、暖通、給排水、調光等專業配備單位進行協調，按裝飾要求對末端點位進行定位。
根據現場情況配合燈光顧問對燈具等進行定位和調整，繪制綜合天花圖。
在深化設計過程中碰到現場實際尺寸調整設計的必須獲得內裝顧問同意后再做修改。
施工過程中的變更及調整。
對施工單位現場施工工藝的控制。
對各分包商（石材、木飾面、玻璃）等加工圖紙進行審核。
參與現場工程例會，積極配合甲方和施工方及時解決現場出現的各種與設計有關的問題，確保施工的順利進行。
工程順利完工后，配合各施工方完成竣工圖審核工作（滿足報消防、招標及施工需求），并協助甲方完成技術資料的整理歸檔工作。
通過對以上深化設計工作內容的了解，深化設計是所有設計階段中最深入的設計工作。它是以設計為基礎，對各相關環節進行協調和綜合，從而起到重要作用。對于整個項目來說，無論從時間、成本、質量以及各環節之間的協調都會變得有序、高效。
第三步：正確清晰的施工技術要求，并認真落實。
階段明確，流程清晰，可操作
準備階段——施工圖確認，材料確認
施工階段——樣板引路，階段驗收：“一房一卡”
竣工階段及交房——綜合驗收
施工階段樣板引路& 隱蔽驗收 & 施工工藝
現場施工應遵照“樣板引路”原則，在大面積施工前需按要求制作現場樣板，惟在樣板經由各方審核且獲得確認通過后，方可展開大面積施工。有時為了確認設計效果，根據設計師要求，需要多次做施工樣板，需項目上積極配合。
采用“一房一卡”全程控制，對隱蔽驗收做好預埋/吊頂內水電管線走向圖，對輕質墻體的龍骨定位做好圖紙記錄。
重點施工工藝，嚴格把控。例如：套內沖淋房門檻，衛生間門檻，陽臺門檻節點做法，吊頂細部做法，凸窗臺節點做法，廚房衛生間各管井檢修口，浴缸檢修口，浴缸收口等等；以及公共部分電梯門套，防火門節點要求等等。
第四步：強有力的施工質量落實措施。
原則：投標單位質量體系以及審批體系通過監理及相關顧問公司審批通過工藝樣板施工設計大樣板方案報總包、監理及發包方備案通過大面積施工。
在頭緒繁多的全裝修施工過程中，挑選出最合理的施工流線，盡量避免多工種在同一作業套內交叉施工，有利于實現工期及成本的最優化，亦對于成品保護的落實存在決定性意義。針對成品保護難度大的材料安排在大部分裝飾工作完成后進行施工，施工期間做好成品保護工作，做到工序結束即保護到位后移交下道工序進行后續施工。強調精裝修房實施過程中的質量把控，最終實現精裝修房產品的質量均好。
以下內容為主要精裝修施工內容的工序流程，請關注其他工種的配合工作和交接流程，理順之間的關系，以免扯皮，做好相應記錄留檔。并展示了一部分關鍵通用部位的細部節點做法，在現場進行交底張貼，以便施工單位能明確我司的質量要求。
1> 輕鋼龍骨石膏板吊頂工序流程：
重型設備（燈具）預埋件安裝示意圖
（預埋件尺寸需按照設備尺寸進行預埋）設備
成品檢修口安裝示意圖
窗簾盒安裝示意圖
關鍵點：現場放線后，必須復測各水平點和垂直點的距離是否一致，是否在可控范圍內。
2 > 木地板工程工序流程：
示意圖
踢腳線安裝示意圖
3> 防水工藝流程
建國西路項目非常重視防水工藝和材料的選用上，目前我司所有項目都已采用PARATEX防水材料，精裝修防水重點考慮部位：廚房地面、衛生間地面、衛生間墻面（我司要求墻面涂至吊頂天花處，管井全部涂覆），陽臺地面，以及各排水點。
下面提供了一些圖例，可以參見。
PARATEX防水標準（流程）做法
（具體按廠房指導說明）
地漏位防水做法示意圖
3> 客廳餐廳地面大理石工藝流程：
4> 衛生間及廚房/大理石/人造石工藝流程：
地漏位之 地漏、石材、防水做法示意圖
5> 墻面石材/瓷磚鋪貼工藝流程：
高度2500mm以內且非輕質墻體——干掛石材示意圖一
高度2500mm以上——干掛石材示意圖二
濕貼石材示意圖三
淋浴房玻璃與墻面石材示意圖四
瓷磚陰陽角鋪貼示意圖五
對于室內石材控制，我司通過石材控制小組全程跟進質量控制，從大板考察，從石材開料，2方面先行入手，控制原料關。隨后至廠里進行排版復查，每一層每一套進行核對，對色差問題，石材開裂問題，瑕疵等進行全方位檢查。最后在現場正式鋪貼前，再一次預排，盡可能把問題消滅掉。石材控制小組由我司項目部專職工程師主導，設計部參與，施工總包，監理精裝修專職人員，各精裝修施工單位項目經理帶隊。現在已鋪貼完80%，經公司各部門領導和物業部至現場查驗，效果滿意。
另一個石材問題就是如何在地暖環境中保持石材的穩定。此項目交樓標準客廳餐廳等大面積使用水地暖，完成面為天然大理石石材鋪貼，為了保證我們層高盡量高的要求，對地暖的厚度要求非常嚴格，因我們地面面積較大，根據水地暖的鋪設要求需分區設置收縮縫，因設計要求面層為石材密拼法，考察中已發現有部分樓盤已有表面石材開裂現象，所以我們為此做專題專項方案，從設計方面考慮地暖鋪設厚度和表面石材伸縮縫的裝飾處理，為精裝修房交樓和今后物業維修工作都先期考慮。
6> 乳膠漆/墻面墻布工程工藝流程：
墻面基層陽角增加金屬護角示意圖
輕鋼龍骨墻體飾面墻紙施工示意圖
（隔音棉設置根據區域隔音要求決定）
7> 木門安裝工程工藝流程
非加氣塊（輕質）墻體木門安裝示意圖一
輕質墻體木門安裝示意圖二
8> 固定家具安裝工程工藝流程：
我們的經驗教訓：因建國西路項目贈送主人房衣帽柜，設計師要注意轉角家具的節點收口處理，在做展示樣板房時忽視了，造成兩邊門打開時都無法90度開啟，現在通過在深化圖紙階段調整增加50 mm的調節板，已解決此事宜。
9> 櫥柜安裝工藝流程：
因我們建國西路項目，櫥柜為進口產品，加工周期較長，故前期的現場測量和深化圖紙尤其重要，與各工種的配合需非常到位，合理的布局，功能必須滿足，一些細節處理都非常重要，建議廚房的機電點位現場土建時不用預留，因為根據以往經驗都往往作廢，待精裝修進場后櫥柜深化圖紙確認后，機電點位方可準確預留。目前我司其它精裝修樓盤都已采取此施工方案。
10> 精裝修項目工程執行的相關規范和標準【摘自《招標文件技術要求》】，也是非常重要的施工設計依據，根據我司的招標要求，羅列了主要如下，供參考。
《建筑裝飾裝修工程質量驗收規范》（GB50210－2001）
《住宅裝飾裝修工程施工規范》（GB50327-2001）
《建筑內部裝修設計防火規范》
《住宅廚房及相關設備基本參數》(GB/T11228-2008)
《中華人民共和國工程建設標準強制性條文》有關條款
《上海市工程建設地方標準強制性條文》有關條款
《上海市》(DB31/30-2003)
與本工程有關的其它國家強制性標準和規范各種規范、標準等技術要求有矛盾的地方，以標準 高的為準。
建筑大樓進入精裝階段，精裝原始數據都是從土建單位移交的，如建筑標高、軸位線。精裝單位必須復核、記錄數據，結合精裝圖紙、現場已經完成項目情況，把現場的問題，全部經過測量暴露出問題點，召集各參建單位的項目技術負責人、施工放樣員、深化設計師碰頭逐點討論，決定解決辦法。重新擬定樓層建筑地面完成標高線、軸位線，并做好長期記號。在各樓層完成原始數據移交、復核、消化后，業主工程部必須召集大樓所有參建單位的技術負責人開會討論，逐層、系統的確定樓層建筑標高。保證各參建單位統一的標高控制線，避免多家單位施工時，各自測量放線，導致在相交接工作面出現偏差而無法收口。
2測量放樣是機電和裝修深化設計的基礎
確定好各樓層地面標高后，機電單位和精裝單位必須做好吊頂內的管道綜合布置方案，綜合考慮結構、吊頂造型、設備管道和設備大小、走向及規范要求，擬定好主管安裝標高后，擬定精裝吊頂標高。經過機電單位和精裝單位精確放樣彈線復核過，經得設計單位、業主單位、監理單位、各施工單位共同確認后，定下管道、吊頂標高線。然后展開全面的各專業深化設計圖，各專業圖紙必須匯集到同一張圖紙的有:管道走向布置圖、綜合天花圖、綜合側墻圖。這個階段考慮要全面，解決問題要徹底，速度要快，方案可操作。這些方案都要建立在現場測量放樣基礎上。
3測量放樣是精裝修工程的重要保證
過去的精裝修施工單位很少有借助精密儀器進行測量放線的，施工人員機械地借助土建單位的各種控制線，憑借自身施工經驗，利用一些土辦法來進行測量放樣，導致精確度普遍不高，進而影響到質量標準。沒有規矩不成方圓，建筑空間墻、頂、地各裝飾面均有不同材料作法分界、空間和材料尺寸、角度、造型和與建筑設備的配合精度等要求，是否按規矩按線施工，直接影響到成活的觀感質量，只有事前精心定位、放樣，才能保證成活的規矩。放樣必須借助精密的儀器和科學的測量放樣方法，測量放樣的精度一般允許施工誤差的1/2～1/3，具體要求如下:(1)對垂直度的控制室內垂直度精度應高于1/3000，在全高范圍內應小于2㎜，按此要求可選用“北光”生產的J2型經緯儀以及更高精度的儀器(2)對水平度的控制水平線每3m兩端高差小于1㎜，同一條水準線的標高允許誤差為2㎜(此線長大于3m小于50m)。按此要求可選用“北光”生產的S2型水準儀以及更高精度的儀器。大面積地面施工時，要全程跟蹤測量，校核，確保平整度。(3)放樣工作，一般包括的內容①地面:房間十字中線;地面完成面控制線;墻面完成面控制線;地面各種材料作法界面線;天花造型地面投影線;天花設備末端地面投影點和檢修口投影尺寸;家具位置線②墻面:各墻面中線;陰角處相鄰墻面完成面控制線;墻面各種材料作法造型和界面線;開關、插座等設備末端點位和盒位線;固定家具靠墻線③吊頂:吊頂吊桿位置線;天花設備點位放樣1、控制線放樣實例2、墻面放樣實例3、地面放樣實例
4精確測量放樣是實現精裝修工程工業化的前提
建筑材料更新速度快，新材料不斷涌現，并且工業化程度日益提高，裝修材料的工業化和標準化程度也不斷增強，如鋁型墻板、鋁型天花板、成品木飾面掛板、門及門套、固定家具、石材板塊及石材門套、石材臺面、石材柱、線條、硬軟包、各種玻璃等均按精裝現場實際放樣數據，結合電腦輔助深化設計排版圖，在加工廠加工成型，運抵現場按編號安裝就位。在現場是不允許也沒有必要再重新切割加工，有些根本就不可能再切割了。所以要求現場提供的精確詳細的裝飾面內凈尺寸的測量詳圖，才能給加工廠提供準確的尺寸。另外，安裝這些部件的骨架基層的制作和安裝也相應要求很高，對設備安裝還需提供精確位置，才能使機電末端器件、設備、軟裝和精裝飾面銜接準確、有序、美觀。要實現機電和精裝完美統一，只有經過綜合測量放樣，才能給設備安裝標注精確的安裝位置，就可避免一些不必要的扯皮和返工。精裝施工單位作為本階段龍頭主導地位，要積極發揮精裝的高標準，高要求，全程測量放樣總負責，多花些時間在測量放樣、深化圖紙、復核樣位的工作，多發現問題，及早提出及預備處理辦法，指定統一標準，規劃要各樓面的界面，規避各種矛盾、掃清各種障礙，為現場有序、流水、可控的保質保量的順利完工奠定基礎。
5測量放樣貫穿整個精裝修工程的‘生命線’
目前、精裝市場普遍現狀:⑴勞動力價格持續上漲，造成施工成本高。在整個施工期間，如果再出現了返工、怠工、窩工、停工時，造成施工的管理成本、勞力成本上升，更給施工單位商務管控‘雪上加霜’。嚴重時，陷入無休止扯皮、惡性循環中。影響了按時交工。⑵現場施工的工作面比較有限，有些項目通風條件較差，如全玻無窗幕墻的，加上機電施工單位的施工進度無法按精裝節奏跟進的情況，造成精裝后期趕工壓力非常大。⑶現場施工時，精裝施工單位往往先作墻面基層，再開外加工墻面材料單和地面材料單，這樣通常會因為材料未能及時到場，而影響了流水施工，延誤了工期。⑷精裝外加工材料周期長，主要分為定樣周期、洽商周期、加工周期、運輸周期、安裝周期，后期修補保護周期。往往精裝單位意識不強，沒有足夠重視，造成了尺寸偏差、漏錯單、或者基層不對等問題。造成返工和經濟損失。如何解決精裝施工單位的‘瓶頸’呢，我認為，只有加強精確采集數據、深化設計、精確放樣、工業化生產、裝配化安裝，才能達到‘大兵團’和‘繡花女’相結合的戰術。具體解決辦法:①采用工業化生產、裝配化安裝，就解決了全靠手工生產的狀態，提高效果，節約勞力，實現了在同個地方能同步生產和施工，贏得了時間和效益②現場施工環境較差，作業人員無法長時間保持狀態，做飾面層工序盡量在加工廠完成。現場場地有限，加上機電單位等多家人員一起施工，現場工效較低，保護返修成本高。如果采用精確放樣來界定點、線、面，就能讓現場作業人員盡快趕制基層，推進機電盡快完成墻面和吊頂機電的隱蔽驗收。為后期面層施工創造條件，贏得時間。③精確放樣后，依據深化設計加工排版圖，同步施工基層和面層加工，確保基層結束后，面層材料、地面材料已經加工到場，確保各區域不要應等待材料而處于停工待料狀態，各面均確保順暢流水施工，大樓就可如期交工。④外加工的材料精度、和基層的匹配度，均取決于原始數據的采集、加工、提煉過程，由精確放樣來表現和執行。精裝施工單位必須提高這方面的素質和實力，才能贏得效益、增強競爭力。
6結論
【關鍵詞】 精裝修 高層住宅 滲漏 原因及防治
精裝修高層住宅樓滲漏問題一直是居民反映最為普遍的房屋質量問題之一。造成高層住宅樓滲漏的原因是多方面的，其中最重要的是防滲漏施工技術的不科學以及在建筑施工中對防滲漏質量的監控工作存在缺陷。結合實際得知，精裝修高層住宅最容易出現滲漏問題的部位有地下室外墻、屋面、外墻以及廚衛地坪。本文針對這四個部位產生滲漏的原因以及防范措施進行探討。
一、地下室外墻
精裝修高層住宅地下室外墻滲漏問題一直都是建筑問題的焦點，出現滲漏的原因主要體現在：
（一）由于某些主觀和客觀的原因，混凝土在施工中出現裂縫
關于這類問題，解決措施在于采取一套嚴密科學的操作方式：分段分層對墻板混凝土進行澆筑工作，在振搗的整個過程中，分層均勻度、振搗密實度、漏漿嚴防等問題都要嚴格遵照規范的操作規程進行，混凝土在開展振搗工作時應等排除所有氣泡為止。混凝土的澆搗工作之前，先處理干凈后澆帶等縫隙處得雜物，用水澆濕潤后，再進行接漿工作，要使用相同標號的砂漿。最后是澆混凝土并且位清理干凈。
（二）地下室外墻出現滲漏的另一個關注點是模板的養護工作要做好。在這里需要注意是：
1.模板養護期間不得去松動螺栓，更不可把模板拆除。
2.模板的養護期必須保證十四天以上（包括十四天）。
（三）高層住宅樓地下室外墻滲漏的另一個原因在于施工之前防水材料的選用，以及施工過程中材料的比例搭配和施工方式不當。針對這問題，可以從兩個方面加以防控：
1.實施防水工程的單位必須嚴格把關，單位資質度是必須要考察的方面。
2.在對外墻進行防水材料施工時，必須嚴格控制連接縫的粘結時間，另外粘結材料的選用上必須保證其質量。
二、屋面
屋面滲漏的原因主要表現在對屋面結構施工不科學，防水材料不合格和防水施工的錯誤操作等，解決措施為：
1.把控好屋面結構施工的質量關，避免因結構裂縫而引起的滲漏。
2.屋面防水施工完備后必須進行必要的蓄水試驗。
3.屋頂管道要設置套管，屋面在進行防水施工中要保證基層的干凈、平整和干燥，重點處理好屋面落水管和屋面透氣管等節點的工作。
三、上部建筑外墻
高層住宅出現滲漏問題的一個至關重要的部位是建筑外墻。外墻出現滲漏的主要部位是穿墻孔洞、螺栓孔洞、磚墻交接部位以及混凝土墻體和外墻鋁窗。
（一）對外立面剪力墻的螺栓孔堵塞嚴密度一旦不夠就會造成滲漏
要徹底地解決這一問題，必須在施工中堅持遵照一套科學的規范路線：塑料套管的兩端必須先墻至60mm，之后是分兩道工序把石棉參和膨脹水泥砂漿填嵌密實，一切完備后進行外立面外墻防水材料的粉刷。需要注意的是，修補人員的名單在工程施工之前必須在監理處備案，被修補后的孔洞由監理工程師派專人進行沖擊鉆檢查，等到所有的工序完成并合格后才能進行外墻的粉刷工作。
（二）造成高層住宅外墻滲漏的另一個原因是外墻的預留孔洞設計不合理
針對這一點，在施工中必須設預留孔洞，而且預留孔洞的坡度遵照內高外低進行施工，還要注意的是驗收工作的重視。
（三）對高層住宅的窗臺、窗楣和懸挑板等施工不嚴格同樣也會造成外墻滲漏。要解決這一問題需要注意一下幾點：
1.滴水槽的施工必須嚴格，窗楣設計成倒口形。
2.對窗臺的粉刷施工要求規范合理，避免咬樘子地問題出現。
3.陽臺、雨棚、挑檐和空調板等要設置一定的排水坡度，避免積水和倒返水，另外外口必須是外地內高的形式。
（四）高層住宅外墻由于某些主觀和客觀原因出現粉刷材料起殼、裂縫或者空鼓，這均可能造成外墻滲漏。要防止這方面造成的滲漏問題，須嚴格做到以下兩點：
1.墻面粉刷時要分層刮糙粉刷，針對墻體超厚部位一定要先粘貼鋼絲網。
2.對于出現的干縮裂縫和空鼓等問題要及時采取措施，切割鑿除問題處，重新粉刷前要先進行徹底的清洗。
（五）鋁合金材料的窗戶因制作、材質、安裝和運輸等方面的原因而造成外墻滲漏。在這一問題上的防止主要做到以下幾個方面的工作：
1.鋁合金的選材上要選擇符合設計規范的材質優良的材料。
2.窗框的設計要科學，施工要嚴謹。
3.鋁材運輸過程中要避免材料的損壞。
四、廚衛間的地坪
高層住宅樓的廚衛滲漏主要是由積水外溢、排水不暢造成的。容易出現滲漏的部位主要包括廚衛的地坪墻腳等，針對這一問題，解決措施可以從以下幾個方面進行：
（一）把好材料質量關、工程驗收關。在施工中所選用的材料，合格證、質量保證書和復試證明必須齊全；工程在施工中涉及到的每一道工序必須在施工完后進行嚴格的驗收。
（二）廚衛地坪墻角是廚衛滲漏問題高發地，解決措施是在廚衛墻體施工前先澆筑一道20cm高度的混凝土防滲導墻。
（三）地漏過高超過了地坪，導致廚衛積水，這是造成廚衛滲漏又一原因。解決措施是地坪的設計高于地漏，即泛水坡向地漏傾斜。地漏通常被設置為低于地面5-10mm，成盤子型。
（四）高層住宅廚衛滲漏的又一原因是管道設計和施工不科學。解決措施是：待管道安裝完成后，對管道四周必要的清理工作和管壁及洞壁的澆濕工作一定要做好；對管道鋪抹水泥砂漿，厚度務必要保證15mm；接下來是用C20細石混凝土對管道進行全方位修補，等待混凝土僵硬后實行相應的潑水、蓄水檢驗，存水的時間不得低于24小時，一切完備后方能進行地坪工作。
五、總結
在對高層住宅樓進行精準修，其質量關系到業主的切身利益，房屋的滲漏問題嚴重影響到居民生活質量的提高。綜合上述觀點再結合實際工作，在對高層樓房精裝修施工中存在的滲漏問問題意義重大，并且成效顯著。認真對待施工中存在的問題，對各道工序嚴格把關，以此避免滲漏問題的發生。
參考文獻
[1] 沈鋼，張志華.精裝修高層住宅樓滲漏原因及防治措施[J].上海建設科技，2007，（5）：56-57.
關鍵詞：接口管理特大型項目控制
中圖分類號：TP334文獻標識碼： A
一、工程接口管理的背景
隨著現代科技的發展，高、大、新、尖的綜合建筑越來越多，對于一些復雜的總包工程項目，由于參建單位多、專業跨度大、各專業側重點不同、多專業協調及多工種交叉的復雜性，使得各分包方往往不能全面了解與其關聯專業的需求，這在客觀上制約了有效合理的互動性，容易發生接口遺漏或交叉。工程接口主要是指兩個或兩個以上的主體之間存在的交集界面區域。由于項目工程特點、行業規范、專業差異不相同，加之習慣思維、經驗主義及各方利益等影響，導致涉及跨公司、跨專業、跨系統的接口時，相關各方對接口對象及標準、接口實現方式、接口需求存在認知差異，影響工程的實施進度及投資。同時由于各參建單位管理能力存在差異，從主觀上限制了接口的有效銜接，造成現場管理的不順暢，根據分析，建筑業由于接口管理不當導致返工造成的各項損失超過30%，勞工的效率只達40%―60%。（1）
施工界面的管理是項目施工集成化管理的主要難點之一，在現代建設工程項目中界面具有十分重要的意義。大量的協調、管理工作都集中在接口上，項目管理者必須在接口處采用系統的觀點,從組織、技術、經濟、合同等幾個方面主動地進行施工接口管理，在接口處設置檢查驗收點和控制點。接口管理是提高項目施工效率的關鍵一環，可以極大的改善項目在交付中存在的工期延誤和成本超標的問題。
二、接口管理介紹
接口管理――是指對人、系統、設備、概念的共同邊界的有效管理。項目接口管理并不是一項新發明，而是項目的重要組成部分，一直以來在項目管理中并未得到充分的重視或妥善的處理，直到隨著大型項目的興起才逐漸引起關注，這些大型項目大部分損失慘重。獨立項目分析有限公司（IPA)經過調查研究發現，在過去20年里，有14個世界規模最大的海上油氣鉆井平臺建設項目超出預定成本，平均超標百分之四十六。（2）項目接口管理的目的主要是避免因接口管理缺失或低效對項目質量、安全、功能、進度、運營、投資、合作氛圍等造成影響。實際上，對于那些規模龐大，綜合性強的工程來說，在施工過程中存在幾萬處接口是很平常的事，通常來說，這些工程接口的廣度和范圍使得處理接口問題的費用占到總成本的20%。從總承包項目管理實踐來看，針對項目接口的基本特點及薄弱環節，實施科學務實、計劃先行，嚴謹、細致、全過程控制的接口管理，對于化解工程建設風險、加強工程質量、工程進度和成本控制至關重要，也是十分有效的。
項目接口管理是一個動態的過程管理，接口管理貫穿整個項目的各個階段，包括決策階段、設計階段、施工階段，動用前準備階段。根據實施階段可分為設計階段、招投標及合同階段、施工階段和調試階段的接口管理；各階段根據實施者的不同，可分為設計單位、咨詢單位、總承包、土建分包、機電分包、裝修分包等幾個單位之間的接口管理；而根據接口管理的管理內容又可分為物理接口、功能接口、空間接口、合同接口、進度接口等多個接口管理。
三、接口管理實施
根據項目接口管理的特點，本文以某大型項目為例，闡述接口管理的具體工作內容。該項目是一幢集高檔辦公樓和現代化的五星級酒店于一體的超高層綜合性建筑，工程地下3層，地上53層，其中裙房6層，建筑高度219.30m，建筑用地面積：19998.598；總建筑面積：148708。其結構形式為鋼管混凝土框架、鋼筋混凝土核芯筒、伸臂桁架結構體系。主要專業系統包括土建工程、幕墻工程、機電工程（給排水、消防、通風空調、強電、弱電、電梯、人防工程、通訊網絡、中水、燈光亮化等各專業）、精裝修工程、游泳池工程、洗衣機工程、廚房工程等。
（一）設計階段接口管理
設計階段主要為各專業間的接駁的完整性及是否存在預制預留進行管理。本工程設計單位為主體及機電工程、智能化、精裝修、玻璃幕墻四家設計單位。凡事“預則立,不預則廢”,計劃規定著工程的整體,是工程實施與使用的基礎，在決策階段時，對本工程有明確的定位，本工程為綜合性建筑，分為商業區、辦公區及酒店區三大功能區域，其裝修風格及智能化程度應針對每個區域有明確的要求，精裝修整體采用法式浪漫風格，結合云南各名族特色元素進行設計。本工程在明確四家設計單位的設計任務的同時，要求智能化設計單位明確提出控制對象、控制方式、控制路由、控制精度及機房尺寸等要求提交主體設計單位，以便于主體設計單位對機電工程及設備間、管道井等整體進行考慮。設計階段機電工程的設計接口管理為重點管理對象。
該項目由于精裝單位多，機電分包單位多，機電設計交叉單位及專業多，銜接點多，建筑布局變化大等因素，為避免造成工期延后、返工量大等后果，正式施工圖紙下發前對參建單位及各設計單位提出如下要求：
（1）所有設備招標采購參數及早確認并報設計院復核，由于智能化招標滯后于給排水、通風空調、電氣及消防等機電工程，對設備、管線及系統的智能控制要求也提前明確，避免后期其他機電設備進場后達不到智能控制要求造成返廠影響工程進度及投資。所有設備進場尺寸應在設備采購確定后進場前報于設計院，由設計院復核機房尺寸，設備運輸通道尺寸，設備基礎尺寸是否滿足要求，避免后期設備進場運輸不暢、基礎尺寸偏大或偏小、與其他設備連接不暢及其他設備在機房安裝不便等因素。
（2）對于由專業單位設計施工的，如游泳池單位、太陽能系統施工單位、智能化單位、電梯工程、廚房施工單位、洗衣機房施工單位、通信運營商、燈光亮化單位等，在設計階段應充分考慮此類分包專業公司所需要的給排水、電氣、暖通的需求，在此類單位未招標時主體設計階段應充分考慮系統負荷，并在相應位置考慮預留點位，以免在專業單位進場后，增加大量負荷及點位，造成后期機電施工無空間、無點位、工效差的局面。
（3）機電各專業之間的綜合管線排布。機電工程由于系統多，專業性強，導致各專業的設計基本只能由本專業的人員來設計，這就必然導致了各專業管線間存在沖突的情況，此時，建設方明確由總承包方對整個機電系統進行統一的規劃，從功能的實現到空間的布置都需要進行合理的調整與布局，該階段可充分發揮建筑信息模型（BIM）的運用，可有效解決管線沖突、遺漏等問題，同時實現虛擬與現實的有效對接，提前獲知建筑內部構造。
（4）對于機電設計與精裝設計銜接點的管理，提前做好各功能間的精裝效果圖，明確裝修等級及要求，提出精裝修對機電工程的相關要求。
（二）施工階段接口管理
該工程采用總承包管理模式進行管理，各專業分包根據合同承包內容施工。各分包單位合同界面的有效劃分是項目順利實施的前提保障，只有各分包單位施工任務明確且不存在遺漏或重復的情況下，項目在施工階段才能順利的組織。
（1）基礎工程施工階段
基礎工程施工階段，主要為土建施工，機電安裝工程配合，機電安裝工程從技術管理的角度配合好土建施工，不但可以保證施工過程的完備性，不失掉任何工作，而且可以保證不為后續機電設備和管道安裝增加難度和成本。
在工程項目的設計階段，由安裝各專業設計人員對土建結構設計提出技術要求，例如基礎型鋼預埋、穿墻穿梁套管預埋、設備和管線的固定件預埋等，這些技術要求在土建結構施工圖中得到反映。在基礎工程施工時安裝專業應及時配合土建做好強弱電專業的電纜穿墻、給排水管道穿墻防水套管預埋工作。該階段要求安裝專業嚴格控制套管的標高、位置、尺寸、數量、材質、規格等方面滿足設計圖紙要求。否則，后續的返工或修理會破壞土建做好的墻體防水層造成以后墻體滲漏等問題。
（2）主體結構施工階段
根據土建澆搗混凝土的進度要求及流水作業的順序，逐層逐段地做好預埋預留配合工作，這是整個機電安裝工程的關鍵工序，配合不好不僅影響土建施工進度與質量，而且也影響整個機電安裝工程的后續工序的質量與進度，應引起足夠的重視。
該工程為現澆混凝土樓板，在下層鋼筋綁扎完后，上層鋼筋未綁扎前，機電專業配合土建施工。當管線或接線盒與鋼筋網位置發生沖突時，可將影響安裝的鋼筋撥開，待安裝好管線或接線盒后再將撥開的鋼筋作適當調整就位，或增綁一些附加鋼筋。對于土建結構圖上已標明的預埋件及預留洞，如電梯井道內的軌道支架預埋鐵件、尺寸大于300mm預留孔洞由土建負責施工，由機電質量員也應隨時檢查以防遺漏。對于要求機電專業自己施工的預留孔洞及預埋的鐵件、木盒等，安裝施工人員應配合土建施工，提前做好準備，當土建施工到位時安裝專業及時預留到位，密切配合土建結構施工進度，及時做好各層的接地環網焊接工作。二次結構施工時，因為穿墻的管道及設備基礎較多，重點做好施工工序的接口管理及各分包單位的施工作業面的接口管理。
（3）機電工程施工階段
1）細化合同條款
該工程機電系統復雜、專業分包多、智能化程度高，同時具有商業、辦公、酒店等多種功能分區。由于機電工程內部是各自獨立但又相互依存的系統，任何一個環節的缺失都將導致大面積的系統紊亂。各子系統之間的工程界面，包括各子系統之間聯動、與外配套工程之間界面，總體配套工程的接入等。在工程協調配合界面的管理上加強合同關于協調配合條文的深化，減少各專業之間的相互推諉和不必要的糾紛。特別是機電工程之間相互制約或相互控制的區域，在合同簽訂時明確施工界面，大到設備調試，小到模塊安裝均需做出明確的合同解釋。
2）強化過程控制
機電工程主要施工期間涉及空調、供配電、照明、電梯、給排水、智能化、通訊網絡、中水、燈光亮化工程等多專業。在正式安裝階段加強機電專業與土建及裝修專業的界面管理，杜絕管道布置不均衡及相互關系不合理產生不必要的返工。管道及設備正式施工前，安裝技術人員會同土建及裝修技術人員共同審核裝修和安裝施工圖紙，以防錯漏碰缺。安裝技術人員要求熟悉吊頂凈空和綜合管廊及豎井的凈空尺寸，尤其要關注設備間的空間及設備布置，多到現場核查，正式施工前必須先進行綜合排布，合理利用空間，均衡布置管道。地面找平層內的埋地管道和綜合管廊的排布一定要緊湊合理，定位統一，綜合管廊還要考慮預留檢修通道，以便于后期維修管理。
主要機電工程之間的接口主要體現在以下方面（見下表）：
（4）精裝修階段
精裝修階段主要體現在精裝修與土建基層之間的界面劃分、精裝修與室內電梯之間的結合、機電工程末端與裝修工程的交叉配合方面。協調工作不僅局限于編制施工方案和解決兩者的矛盾上，還體現在施工工藝上，即不僅要做好施工作業界面的接口管理，還要做好施工工藝的接口管理。該工程酒店區域精裝修方案別具一格，融合了各種新元素，導致設計方案的不斷調整，相應其他專業的設計也不斷進行更新調整，增加了接口管理的難度，影響了整個工程的實施進度。同時設計的一些新的元素在施工中的可行性也給接口管理提出了新的挑戰。實踐結果表明，嚴格遵守接口施工順序和驗收程序后，精裝修施工過程中大大減少了土建、機電和精裝修施工間的矛盾，因設備遺漏造成的返工也幾乎沒有發生過，而且較好地做到了土建和機電成品間的相互保護。
（三）聯合調試階段接口管理
聯合調試是檢驗安裝工程各分部設計、安裝等環節質量的一個重要工序。聯合調試的重點是低壓供配電系統、通風空調系統、消防火災自動報警及聯動系統、智能建筑系統。機電聯合調試前要確保各系統調試完成并通過驗收。在聯合調試階段，所有的專業組合并成一個大的聯合調試組，互相配合，明確各自的責任和義務，統一指揮調度，制定完善可行的應急方案，對調試過程中出現的問題統一協調解決，確保調試工作順利推進。
四、結束語
項目是一個復雜的系統工程，有效的界面管理措施必須妥善地處理建設方、項目管理承包商、設計承包商、施工單位和其他第三方的界面關系。在施工過程中需明確這些接口的責任方，加強過程的溝通協調，制定完善的項目界面管理手冊，手冊需要確認相關各方的界面關系，信息資料的傳遞方式，各自責任，以及界面工作程序，這個手冊需要根據項目的進展不斷檢查、確認并進行更新。接口數據管理可參考下圖：（3）
定期或不定期召開土建與機電、機電與機電之間、機電與精裝修等專業之間的協調會，明確或解決在實施過程中關于界面接口存在的問題。確保項目進度的順利推進的同時避免過程接口管理不到位造成的返工，影響質量、進度，增加投資及造成緊張氛圍，為項目建設的進度及投資保駕護航。
參考文獻：
（1）王廷魁“建筑信息模型簡介與研究趨勢”
隨著我國經濟實力的飛速發展，建筑房地產事業也蒸蒸日上，星級酒店的裝飾裝修也逐漸增多。五星級酒店的裝飾裝修對建筑業而言，占據著很重要的地位。人們生活水平的提升，審美水平也隨之提升，從而對建筑裝飾裝修工程的要求也越來越高。使得目前尤其是五星級酒店的裝飾裝修費用甚至超過了主體結構及設備安裝的造價，超過幅度甚至達50%。怎樣能夠確保五星級酒店的裝飾裝修高效的、安全的以及優質的進行交付，是眾多裝飾裝修企業的關注要點。由于五星級酒店的功能區種類較多，包括會議區、餐飲區、客房區、娛樂區以及健身區等，要求酒店外觀高端大氣、雄偉華麗，因此，五星級酒店裝飾裝修工程的項目管理也是相對復雜的一個系統。五星級酒店的裝飾裝修過程中，不僅要考察五星級酒店的餐飲、娛樂等服務行為，還要對裝飾工程的區域的道德取向、地理環境、裝飾方案以及人文等方面進行考察。
1五星級酒店裝飾工程特點
五星級酒店室內精裝修工程是一個復雜的系統工程，涉及到多方面的工作。總結起來五星級酒店的裝飾工程一般具有以下特點:①與室內裝飾工程同時施工的專業工種多，包括建筑幕墻、給水排水、土建工程、暖氣工程、空調、消防、裝飾以及電力設施等，眾多工程基本同時進行，相互交叉，在有限的時間和空間里施工組織及管理難度較大;②質量要求高，材料、工藝多而繁雜，一般還有工藝創新要求;③工期緊、作業空間有限，大量的施工人員及材料進出場組織和管理難度大;④同期參與施工的各專業、各標段施工單位及人員數量多，造成安全、防盜、成品保護、現場協調工作量大;⑤定制材料多、訂貨周期長。五星級酒店裝飾里，類似石材和木材等定制材料用量大，這些材料規格和造型繁多，加工周期長，對工期和質量影響大。針對五星級酒店室內精裝修的特點，筆者認為通過以下幾個措施可使項目管理得到有效改善。
2提前部署、及早策劃
1)項目管理機構進場后，應由項目負責人組織，技術負責人、各專業工程師、深化設計師、各區域(專業)施工員參與的圖紙會審及現場踏勘，認真仔細地將發現的問題羅列并提出解決方案提交給業主代表、設計院、現場監理審批、決策，以免在施工過程中發現太多的問題阻礙施工進度和影響施工質量。
2)根據現場情況制定切實可行的進度計劃，并據此調整人員計劃、采購計劃和資金計劃。現場如有影響開工的非本單位承包范圍的工作，應馬上發聯系函給監理及業主協調限時完成，為以后的簽證做準備。
3)仔細研究圖紙，做好放線規劃。線放的好不好會影響之后的施工質量及工效。特別是現在的酒店客房，為了減輕樓面荷載和使內裝設計平面布置更加靈活，客房的隔斷都留到裝飾裝修階段做輕質隔斷，每個樓層一般設置2～4種不同類型的房型。為了使后面定料和施工方便高效，我們應該盡量將同一房型的各隔斷和空間尺寸做成一樣的尺寸，這樣，類似石材、木飾面、玻璃、洗手臺等定制類材料的規格將盡量減少，既提高了材料加工效率和施工效率，也使得施工管理和品質控制工作更加便捷。
4)詳細規劃臨時設施、腳手架搭設方案，做好人員、材料進出場路線計劃。特別對于酒店大堂、宴會廳等高大空間，吊頂高度高、造型復雜，一般還和地花有一定呼應，這類吊頂施工需要搭設滿堂腳手架，而滿堂腳手架的搭設往往會影響造型放線、場地內人員施工、材料流通是否方便，事前沒有詳細的規劃往往會使腳手架搭設不能一次最大程度地滿足所有要求，過后又要重新搭設，費時費力。
5)施工圖深化工作走在施工的前面。一般五星級酒店的業主方都會聘請專業的設計團隊做方案和施工圖設計，但施工藍圖還是不能滿足復雜的室內精裝修施工現場的需要，施工單位應配備專業的深化設計師駐場深化，并且要求施工圖深化工作比施工先走一步。根據現場的建筑實際標高、梁柱大小、門窗高低、管線大小重新評估和調整吊頂高度甚至造型，根據現場的實際預留空間調整，增加各部位的收口做法節點，調整、補充施工藍圖的錯、漏、缺，保證每一個做法節點都是事先設計好而不是事后補救，從而避免返工和保證施工質量。
3以點帶面
1)樣板間。對類似客房、電梯間、客房公共過道這些有著多套設計一樣的空間，在大面積開工前應該在一個樓層里各類型的空間做一個樣板間，先做樣板間的意義有很多，對施工單位來說主要有:
(1)為后面大面積開工提供示范作用，便于后進場施工班組更好地理解施工圖紙;
(2)在大面積開工前發現施工圖的錯誤和漏洞，及時糾錯;
(3)了解材料訂購時間、消耗量和真實的施工工效，為制定和調整項目管理計劃提供依據;
(4)為施工圖深化設計提供參考和依據。
2)施工過程中，對于大面積相同材料，比如壁紙、墻面石材、地面石材、地磚等，在大面積施工前，應該先做一面墻、一個區域，以評估施工班組是否正確理解設計及技術交底的要求，評估施工工藝及質量是否達到相關要求，確認各方面達到要求后再開展大面積施工。
3)對于為提高工效或改善質量的工藝改良或創新項目，或新材料新工藝，應在大面積開工前先做小面積樣板，進行評估確認后再大面積開展。
4加強溝通
1)加強與業主單位及監理單位溝通。五星級酒店室內精裝修是一個復雜的系統工程，同一工作面可能涉及多個平行發包的專業分包單位，這些單位的工作從進度、施工質量、人員管理、材料堆放、成品保護等多方面都會互相影響，這就需要加強與業主單位及監理單位溝通，由他們牽頭協調解決這些問題，使施工工作得以順利進行。
2)加強與兄弟單位溝通。經常與同一作業區施工的其他專業施工單位交流，讓大家知道彼此的工作計劃和實際進度才能做好自己的工作安排;共同核對各專業施工圖紙是否有矛盾;統一參考線，與設計要求有沖突及時溝通才不至于返工;分配好場地內的工具及材料臨時倉庫堆放點，做好安全文明施工;分配好臨時水電接駁口或使用規定和場地清潔工作任務等。
3)加強與設計單位溝通。五星級酒店是一個龐大的工程，室內精裝修專業與其他專業的設計和施工相互關聯和影響，加上參與設計的人員眾多，素質參差不齊。因此，施工藍圖上考慮不周全的地方也很多，比如局部收口節點缺失、工藝做法沒有考慮質量通病措施，空間尺寸與現場有出入等，這些都需要施工單位配備強大的深化設計團隊，并加強與設計單位溝通才能保證施工順利進行，創造優良的品質和較好的經濟效益。
4)加強管理團隊內部溝通。五星級酒店室內精裝修一般都不是小工程，所配備的項目管理團隊也不少。為保證眾多的項目管理人員目標一致，每天的工作都做到點子上，遇到的問題、需要的物資能及時得到解決，項目管理團隊必須建立高效的內部溝通途徑和機制。比如采取規定各區域(專業)管理人員每天必須向項目負責人匯報所負責區域(專業)的工程進度、所遇到的問題和解決方案以及所需要的支持;規定項目管理團隊每天開一次碰頭會，每周開一次例會，及時發現解決問題等措施。
5)加強與各勞務分包及材料供應商溝通。認真詳細地對各勞務分包進行技術交底，并在每一分項工程開始前密切關注他們是否已確實領會要求，如沒有應重新交底直至掌握要求才允許大面積開工。協調好各勞務分包關于工作界面劃分、材料搬運和堆放、作業面安排等矛盾。五星級酒店室內精裝修材料種類繁多且量大，每種材料的加工和進場時間都需按現場需要按時提供，供應早了會占用倉儲空間，增加保管風險，影響資金周轉;供應晚了會影響工程進度。因此，供應商的管理和溝通工作至關重要。
5細節控制
1)各分項分部工程必須制定好安全施工方案并經項目負責人審批后實施。施工生產活動中，“安全第一”絕非一句空話，發生安全事故輕則停工整頓，重則追究相關責任人刑事責任，更別提創造經濟效益了。
2)注意一些在日后容易產生質量通病的材料及工藝，在施工過程中就提出改良方案報批后實施，免得發生質量問題后再去解決，費時費力又影響項目使用。比如大面積的平面吊頂，應該在3～6m距離內設置5mm左右(可以更寬，具體根據設計需要)的伸縮縫，以免日后熱脹冷縮導致吊頂局部開裂。又如酒店裝修中經常用到的天然木飾面，最多一張板的寬度必須設一道3～5mm的工藝縫，避免濕脹干縮開裂;為減輕木基層的變形傳遞到木飾面，木飾面的安裝最好采用條筋掛貼的方法。
3)五星級酒店天花上安裝的設備很多，有燈具、消防噴淋、火災探測報警設備、空調通風口、無線路由器、設備檢修口等等，這些東西一般是由多個不同專業施工單位完成。為了保證天花板最終效果，裝修單位最好深化設計綜合天花圖并放好線，并對其他單位做好口頭和書面的交底，并在過程中隨時留意是否有偏離。
4)天然裝飾石材是五星級酒店中經常用到的比較多的材料，因此，石材材料的訂購控制對整個工程的成敗有重大意義。施工單位應該派技術好的施工管理或技術人員配合好石材現場放樣工作，并認真審核石材加工、排版圖。為了節省時間和空間，應該要求石材廠家在工廠進行排版，施工單位派專人到石材廠對石材排版分部位和批次驗收合格后再裝箱發貨，這樣能及時調整、替換有質量問題的石材，也能保證同一部位的石材顏色、紋路過渡自然。
6結語
土建及精裝修工程個人工作總結
我是土建及精裝修工程，回顧已過去的4月份現總結如下：
4月份積極組織各施工班組抓緊施工，并完成了車庫地面及地下室地面找平層施工、地下室主體內墻抹灰、地下室入口拼花地磚鋪貼、電梯按鈕安裝、外墻百葉窗安裝、樓內施工垃圾清理、7號樓電梯前室吊頂不銹鋼裝飾條安裝、所有屋面吊籃架及配重拆除清理等工作。
作為項目部的一員，在日常工作中強抓質量管控，提高質量意識。做好事前溝通協調。加強對材料及施工過程進行檢查監督。為各項工作能夠順利實施，不出現返工窩工提供保障，以合格的工程質量來促進工程進度的順利推進。工作時每天巡視檢查各樓工作情況，做到走形式不走過場，把自己分內的事情看清楚抓明白，不因個人思想認識上的不重視影響整體工作的質量。在遇到不好解決的問題是時常反思自己多想辦法找出路，并能及時與同事和分管領導溝通。
通過一月的緊張工作，感覺自身在管理和協調水平上還存在不足。應把提高能力，強化責任為經后工作的重點，不斷加強自身建設。要時刻保持一種大局意識，把目光聚到現場上，把精力放到發現問題、研究問題、解決問題上，隨時根據工程進展情況，拿出解決問題的辦法和預防問題的措施，一步一個腳印，踏踏實實把工作做好。作為一名土建工程師，在今后的工作中進一步加強自我改造，提高綜合素質，要加強專業學習，遇到問題多看多問多想，為完成交房目標做出自己應有的貢獻。建筑施工管理工作是個技術性強、責任大的工作，必須要求自身有過硬的技術、素質和很強的責任心，也更加需要團結奮進的團隊，這是一切工作的重要保證。
公司給了我們一個成長及增強能力的平臺，我們在受益的同時也應維護公司的利益，在今后的工作中我還必須要加強學習，加強團結，加強責任心，增強事業心，做好本職工作。為本項目能夠按時交工而努力。
【關鍵詞】：同層排水傳統排水優勢
中圖分類號：S276文獻標識碼： A 文章編號：
引言
所謂同層排水，是指衛生間內衛生器具的排水管(包括排污橫管和排水支管)不穿越本層樓板進入下層空間，而是與衛生器具同層敷設，在本層套內接入排水立管的建筑排水系統。
相對于傳統的隔層排水處理方式，同層排水方案最根本的理念改變是通過本層內的管道合理布局，徹底擺脫了相鄰樓層間的束縛，避免了由于排水橫管侵占下層空間而造成的一系列麻煩和隱患，包括產權不明晰、噪音干擾、滲漏隱患、空間局限等，同時采用壁掛式衛生器具，地面上不再有任何衛生死角，清潔打掃變得格外方便。鑒于同層排水相對隔層排水的諸多優點，建筑同層排水系統已經越來越多地得到了建筑給排水工程師和眾多行業專家的認同與推崇，逐漸成為國內建筑排水管道敷設方式的新趨勢，并且已經能夠在一些高端樓盤中得到了運用。我們公司XX項目便是其中之一。
一、工程概況
XX項目的同層排水是降板式排水：即采用衛生間樓板下沉的方式。具體做法是衛生間的結構樓板下沉220mm作為管道敷設空間。下沉樓板采用現澆砼并做好防水層，按設計標高和坡度沿下層樓板敷設給、排水管道，并用水泥焦渣等輕質材料填實作為墊層，墊層上用水泥砂漿找平后再做防水層和層面。那么這種形式的同層排水相比傳統的隔層排水，有怎樣的成本差異呢？這里我們以該項目公寓樓70戶型為例來作一下對比。
二、同層排水的優勢分析
70戶型同層排水材料價格表
70戶型隔層排水材料價格表
注：為方便造價對比，所有管件均綜合在管材中。
如上表所示，同層排水系統中材料費占到總造價的90%，而相對隔層排水造價增加的部分主要也表現為材料的價格差異：
HDPE管材、管件相對于普通UPVC管約高出50%；
同層排水專用橫排地漏差不多是普通不銹鋼地漏的5～10倍；
相對傳統雙立管排水，該項目同層排水為蘇維托管件單立管系統，此材料費用約占到總造價的11%；
用來降低噪聲的隱蔽式水箱是傳統排水中所沒有的，水箱本體費用占到總造價的38%。
因此，同層排水系統成本控制的要點便是控制材料費用。那么，設計中管道路徑布置是否合理、管徑選擇是否得當、水箱選型是否符合成本目標、施工過程中材料是否能夠合理利用以及與精裝修專業配合是否密切等問題便是成本控制過程中的重點。
本項目在前期設計階段便是由同層排水專業公司配合設計，且管道布置是結合精裝修圖紙的水位圖設計，故管道路徑及管材管徑設計較為合理；隱蔽式水箱由于交房標準的問題沒有能夠優化掉，（采用后排水方式）但在選型階段我們給出了具體的成本建議；材料的損耗在前期階段我方均與各投標單位進行了溝通（管道為預制安裝，專業的施工隊伍能夠將損耗控制在合理范圍內）且要求各投標單位在報價中綜合考慮，引入競爭，一定程度上控制了成本；施工過程中專業隊伍與精裝修緊密配合，根據水位確定路徑，避免了返工現象的發生。
本項目是華北區域第一個采用同層排水系統的高端樓盤，招標過程中也遇到了不少的問題，現將問題的處理方法小結如下，希望對大家能有所幫助。
由于同層排水系統的特殊性，市場上的國內外品牌不是很多，國內較多使用的工程案例為荷蘭的威文（wavin）和瑞士的吉博力（GEBERIT），其技術比較成熟，是系統性的產品，價格相對也比較昂貴；國產品牌有浙江偉星、武漢金牛、南京慧通等，都是以管材生產為主，價格相對比較低廉。鑒于目前的市場情況，在招標時引進的品牌基本不具備同等競爭力。因此，在商務標評標時需綜合考慮各產品的市場價格關系。本項目樣板間的投標單位是吉博力、偉星及金牛，三家的取費情況分別為材料費的1.1倍、1.12倍、1.3倍。金牛由于只是出售管材，所以相對吉博力、偉星廠家直接參與報價取費較高；
由于HDPE管材的特殊性，不同廠家的管材直接連接時或存在漏水隱患。為避免此類問題的產生，并保證后期整個項目招標的競爭性，該項目實樓樣板間同層排水立管以管道承插連接處為界，即：立管上、下層蘇維托管件連接處。
廚房排水也同樣采用HDPE管材的，立管上無需設置蘇維托管件（該項目已將蘇維托管件優化掉）；
隱蔽式水箱造價較高，如果交樓標準沒有明確要求的視需要是否可以不做。
同層排水系統在國內及我集團內部工程案例還不是太多，沒有太多的經驗可以借鑒，但隨著市場的逐漸成熟以及我們對完成工程的不斷總結，總能找到一套適合我們自己的招標方案。
參考文獻
【1】姜文源.同層排水技術[J].中國住宅設施,2005,(11).
【2】鮑劍. 同層排水技術的特點與分類[J]. 安徽建筑,2007,(4).
Abstract： Cost consulting unit's main function is to study the feasibility of project and control project cost. This paper summarizes the key points of engineering cost control of the real estate project in construction， providing reference for the peer.
關鍵詞： 地產項目；造價管理；控制要點
Key words： real estate projects；cost management；control points
中圖分類號：TU723.3 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2013）11-0066-01
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作者簡介：姜培琳（1981-），男，山東煙臺人，畢業于大連大學土木工程專業，研究方向為工程造價管理，成本控制。
0 引言
隨著近年來房地產項目發展，全過程造價管理這一新興咨詢模式，被廣大開發商采用。根據合作過的萬科、華潤、金地、龍湖等地產經驗整理出各階段控制要點，具體如下：
1 方案設計階段
方案設計階段對應的工作重點是目標成本估算，此階段的關鍵點是控制工程造價指標，在業主制定的造價指標下，進行方案比選，對各方案進行測算。針對本項目以住宅為主，為配合設計的單元組合的方法，我們將對每個單元戶型進行測算，根據設計的不同組合方案而測算出造價成本估算。建筑的結構形式對造價影響較大，為了更好的控制成本，在此階段應注重測算結構形式的造價指標，方便業主決策。除結構形式的造價指標外，項目的定位，外立面工程、園林景觀工程等需要結合業主要求和同類型項目進行各個方案的經濟性比選。
2 初步設計階段
初步設計階段對應的工作重點是工程造價概算，指定項目目標成本，此階段的關鍵點是修正工程造價指標，與業主、設計方在此階段充分溝通、商討不同的建筑形式、施工方法、建筑材料和設備對工程造價的影響，提出可行的修改方案。應按照業主要求的各類限額設計進行針對性的測算。特別是根據交屋標準、現場實際施工的難易程度以及造價的經濟性來確定建筑材料做法表、機電專業材料選型。另外，對于采用部分精裝修交房，建議讓精裝修設計單位參與到此階段設計工作中，這樣一來，避免戶型的二次更改，水電位的一次到位，從而可以修正某些戶型的不合理之處，避免反復修改，節約成本。在此階段，咨詢公司積極配合業主的測算，以保證在施工圖設計階段減少方案及做法的改動。
3 施工圖設計及交易階段
施工圖設計階段對應的工作重點是施工圖預算，即根據施工圖做出工程量清單，并和設計院配合，完成初步的施工圖審核，做出合理的控制價。
根據前期項目開發的特點要先進行總承包工程施工圖清單或模擬清單招標。咨詢單位首先根據類似項目的指標參數，完成模擬清單編制工作，待施工藍圖經過各方審核后，重新計量。給業主提供計量清單，經業主審核后與施工單位核對藍圖工程量。綜合單價經業主審核后確認裝入藍圖版清單，更正總價。該項工作需要業主、成本顧問、施工單位共同確定工作計劃，并按照工作計劃進行核對工作。
分包招標工作，根據施工圖紙質量的情況分兩種工作方案：圖紙質量好的、完整，技術標準，施工界面分判、范圍分判的項目，建議執行總價包干合同。相反資料不完善的項目，根據前期項目的資料，進行暫定數量招標清單招標，建議執行固定單價合同。招議標階段，編制招標文件。將施工圖紙和現場設計變更單等存在的問題，有針對性提出圖紙審查意見，使前期的問題在后期盡量避免。
組織審圖不要局限于主體施工圖，其他專項工程的圖紙也應組織圖紙審查會，將施工單位、監理單位、成本顧問、物業公司、營銷組織起來和貴司的工程師一起審圖。這樣涵蓋面比較廣，問題匯總起來后會比較全面。對于尚未確定施工單位的項目，可以邀請施工單位參加審圖，將他們提出問題給與量化，在編制技術標招標文件時，給與適當的考慮，加大技術標打分的分值，調動施工單位的審圖積極性。
4 施工和竣工結算階段
竣工結算階段對應的工作重點是竣工結算，工程完工后，編制工程最終結算。編制工程造價指標分析。參與并協助甲方依據合同約定應對和解決工程爭議。關于此階段，通過以往項目經驗，提出如下建議①加強現場的設計管理。②簡化變更、進度款、結算的工作流程。③制定進度計劃，統一部署。④加強合同管理。綜上，根據本人實際合作過的幾個房地產全過程項目的管理經驗，整理出房地產造價控制要點。為了更好配合房地產開發工作，造價咨詢單位應不斷總結上述工作之經驗并運用到實踐工作中去。此外還需要整理各類項目的工程數據，為下一個項目服務。
參考文獻：
[1]趙丹.房地產項目造價全程管理淺析[J].中國科技信息，2011，（09）.
由于二手房已經居住一段時間甚至5到10年以上，所以質量上是否有問題或是否已經有過大修，是裝修前要弄清楚的問題，除了一些看不見的隱蔽工程要檢查并作出判斷外，有些看似很新的部分尤其要注意。
隱蔽工程：對于舊房子的電線老化，水管腐蝕的問題，還有前期違規施工的問題進行檢查；
墻面：如新刷的墻壁或屋頂，可能是為了掩蓋房屋墻壁上的裂縫或天花板滲水，遇到類似情況，購房者要格外留意。
家具：應看是否符合自己的需求，新舊情況是否應該算在更改之列；門窗是否有嚴重損壞問題等等；因此這些都要以精裝修房子模式來進行驗收，才比較安全。
門窗：要留意門窗是否老化，如果問題嚴重就必須拆掉重做。
2 設計構造也是一種節省
二手房裝修不應該是根據業主想象去做，而是根據實際需要走，這樣能夠保證不浪費。有些裝飾公司為了多得到利益，總是將能夠保存的點全部認為可以拆除，這樣就給對業主帶來很大的浪費。二手房裝修相對于新房裝修有很多不同之處，更加容易出現浪費、污染的情況，總結一句話就是“設計構造保留為要”，業主應當在這些方面予以關注。
3 二手房預算應該這么做
預算價格和所施工的量是密不可分的，某一復式樓層所做的活有墻面處理；衛生間廚房所有設施包括瓷磚全部拆除從新裝修；還有這套房子是復式結構，有個訇樓，以前的房主把訇樓都鋪了地板，現在客戶想在閣樓上再做個衛生間就比較復雜了，一是閣樓上空間不大，不好布局：二是做衛生間就要考慮上下水位置以及防水問題。
提醒業主：如果沒有太大的必要，還是盡量保存應有的設施。
4 拆除改造需要注意的幾個點
水路改造如同疏通血管
二手房一般原有的水路管線都有許多不合理的布局或者被腐蝕，所以水路進行徹底檢查。如果原有的管線是已被淘汰的鍍鋅管，在施工中必須將其全部更換為銅管、鋁塑復合管或PP－R管，最近一直用的PP－R管比較多，這點是必須要換的。
電路改造很致命
