時間：2022-08-21 07:36:45
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇無效建設工程論文，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
1.建設工程質量評價體系與機制研究
2.建設工程全面信息管理理論和方法研究
3.基于BIM的建設工程全過程造價管理研究
4.BIM在建設工程造價管理中的適用性分析
5.地方政府對公共建設工程監督過程現狀及問題研究
6.陜西省重點生態建設工程區植被恢復狀況遙感監測
7.基于BIM的建設工程項目采購模式與合同結構的初步研究
8.建設工程項目交付方式與項目績效研究綜述
9.基于BIM的建設工程施工合同計價模式研究
10.建設工程項目風險管理研究與實踐
11.建設工程項目管理信息化發展問題研究
12.建設工程安全生產管理理念創新研究
13.建設工程安全生產責任矩陣的構建及應用
14.合同相對性原則及突破在建設工程合同糾紛的司法適用
15.建設工程項目行政審批制度改革研究
16.建設工程施工合同案件審判疑難問題研究
17.論建設工程施工合同無效后的工程價款問題
18.基于云BIM的建設工程協同設計與施工協同機制
19.建設工程安全監督管理體系研究
20.建設工程質量評價體系研究
21.復雜性視角下基于Agent的建設工程項目集成管理模型研究
22.建設工程施工合同的幾個問題研究
23.建設工程項目招標投標過程中存在的問題和對策
24.基于全壽命期的建設工程項目集成化管理模式研究
25.建設工程施工合同糾紛案件審判實務研究
26.招標控制價模式下建設工程投標報價規律研究
27.建設工程“黑白合同”法律問題研究
28.建設工程項目后評價研究
29.建設工程招標評標方法應用研究
30.建設工程質量保險制度研究
31.建設工程造價管理的關鍵環節及相關問題
32.建設工程數字化管理體系研究
33.建設工程項目承包商索賠管理研究——基于2013版《建設工程工程量清單計價規范》
34.建設工程領域職務犯罪成因及預防
35.建設工程招投標管理研究
36.深圳市建設工程質量政府監督的完善與改革研究
37.建設工程項目管理成熟度模型研究
38.建設工程施工合同審判新類型問題研究
39.社會網絡分析與建設工程績效目標設置
40.建設工程重大危險源界定和辨識標準研究
41.建設工程招投標社會成本研究
42.建設工程契約信用制度與體系構建
43.廊道式建設工程生態環境影響評價研究現狀與展望
44.建設工程項目施工階段跟蹤審計的風險管理
45.大型建設工程項目管理成熟度模型研究
46.建設工程招投標規范化研究
47.我國建設工程項目行政審批程序改革研究
48.我國建設工程法律體系缺陷與對策研究
49.建設工程合同效率研究
50.基于主成分分析的建設工程項目延期影響因素研究
51.建設工程供應鏈風險管理研究
52.建設工程質量法律責任研究
53.我國建設工程造價管理研究
54.建設工程施工合同中掛靠行為的認定及其民事法律責任
55.建設工程項目風險管理的研究與應用
56.政府在建設工程質量管理中角色轉變研究
57.我國建設工程招標發展現狀及對策研究
58.建設工程合同糾紛解決機制研究
59.我國建設工程合同管理存在的問題及改進措施
60.我國建設工程擔保制度的法律研究
61.建設工程項目風險管理及實例研究
62.談國家投資建設工程招標投標的管理
63.建設工程合同無效的認定及其法律后果分析
64.建設工程合同無效的認定及其法律后果分析
65.建設工程項目總承包風險管理研究
66.建設工程質量政府監督管理研究
67.中國建設工程質量保險發展相關問題研究
68.論我國建設工程索賠制度的完善
69.無效建設工程合同的認定及其法律后果
70.建設工程項目快速投資估算方法研究
71.建設工程不同交易方式總成本比較研究
72.我國建設工程安全生產監管行政問責制存在的問題與完善對策研究
73.建設工程合同風險控制方法的研究
74.論建設工程價款優先權的成立與實現
75.我國建設工程造價管理制度研究
76.建設工程電子招標投標系統及應用研究
77.國內外建設工程項目管理模式比較研究
78.建設工程安全政府監督方式研究
79.建設工程施工合同履行中的爭議評審及實踐
80.建設工程安全文化理論研究評述
81.建設工程政府質量監督的管理模式與發展現狀分析
82.建設工程質量控制與風險管理
83.國外建設工程質量監督管理的特征與啟示
84.國外建設工程質量監督管理的特征與啟示
85.淺談建設工程電子化招投標系統
86.建設工程招投標管理研究
87.基于機制設計理論的建設工程招標最優機制設計
88.論建設工程施工合同不適用情勢變更制度
89.基于BIM和IPD協同管理模式的建設工程造價管理研究
90.建設工程質量責任終身制落實措施研究
91.建設工程價款優先受償權問題研究
92.建設工程全壽命周期質量監管體系研究
93.基于信息平臺的大型建設工程項目全壽命周期集成管理研究
94.建設工程合同中發包人法律風險研究
95.建設工程司法鑒定疑難問題研究
96.基于BIM的建設工程柔性管理模式分析
97.建設工程質量管理績效評價研究
98.論建設工程優先受償權
論文關鍵詞 黑白合同 實質性內容 合同效力 依法必須招標
我國對建筑市場交易行為的規范，不僅有《民法通則》《合同法》等基本法中的法律規定，還包括《建筑法》《招投標法》和《最高人民法院解釋》中的法律規定。但是，隨著建筑企業的增多以及市場競爭的愈發激烈，建筑市場中“黑白合同”現象依舊屢禁不止。雖然，《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第二十一條規定：“當事人就同一建設工程另行訂立的建設工程施工合同與經過備案的中標合同實質性內容不一致的，應當以備案的中標合同作為結算工程價款的根據”，但是，該條款僅對合同內容之一的價款部分的效力進行了認定，而對其他內容的效力并沒有予以認定。因此，仍需要對“黑白合同”進行深入詳細的分析來判定其效力。
一、“黑白合同”的內涵和特點
“黑白合同”包括一黑一白兩種合同，“白合同”是指建設單位與施工方簽訂的與中標內容一致并于相關行政部門備案的合同，“黑合同”則是指建設單位與施工方簽訂的與中標內容不符未經備案的合同。《解釋》第二十一條規定：“當事人就同一建設工程另行訂立的建設工程施工合同與經過備案的中標合同實質性內容不一致的，應當以備案的中標合同作為結算工程價款的根據。”由此可見，“黑白合同”主要是指實質性內容不同的兩種合同，僅僅是非實質性內容不同的合同并不屬于“黑白合同”的討論范疇。
關于“實質性內容”的定義，《合同法》第三十條規定：“承諾的內容應當與要約的內容一致。受要約人對要約的內容做出實質性變更的，為新要約。有關合同標的、數量、質量、價款或者報酬、履行期限、履行地點和方式、違約責任和解決爭議方法等的變更，是對要約內容的實質性變更。”
“黑白合同”一般具有以下特征：
（1）標的物是經過招標的工程；
（2）合同雙方對同一合同標的物簽訂了在價款、工期、質量或履行方式等實質性內容存在明顯差別的兩份或兩份以上的合同；
（3）“白合同”是經過招投標程序的中標合同，經登記備案，“黑合同”則未經招投標程序未登記備案；
（4）當事人簽訂“白合同”是為了規避相關法律規定、逃避行政部門的監管，雙方實際履行的則是“黑合同”。
二、“黑白合同”的效力分析
通常，實踐中的建設工程“黑白合同”會表現出不同的形式，對于不同情形下的“黑白合同”效力，不能一概而論，而應予以區分，分別對其效力進行分析。本文首先將“黑白合同”按其標的物的不同進行分類，即依法必須進行招投標的工程項目和依法不屬于必須招投標的工程項目，分別在這兩類情形下，再區分黑、白合同簽訂的先后順序，分析不同情形下形成的黑合同、白合同各自的效力。
（一）依法必須進行招投標的工程項目
《招標投標法》第三條主要規定了三類必須進行招標的工程項目：
1.大型基礎設施、公用事業等關系社會公共利益、公眾安全的項目；
2.全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目；
3.使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目。
根據黑合同、白合同的簽訂時間，依法必須進行招投標的工程項目涉及的“黑白合同”分為以下三種類型：
1.建設單位未進行招投標而直接與施工單位簽訂建設施工合同，但為了規避行政部門的檢查監督以及竣工結算，而進行了徒具形式的招投標活動，并簽訂了“中標合同”用以備案；
2.在開標前，當事人已經協商訂立施工合同，但其條款與其后經備案的中標合同的實質性內容不一致；
3.在訂立中標合同之后，協商訂立背離中標合同實質性內容的其他協議，中標合同已經備案。
依法必須進行招標活動的工程項目，皆關系社會公共利益和國家利益。前兩種類型都屬于簽訂黑合同在先，簽訂白合同在后。成立在先的“黑合同”是雙方未經招標程序私下簽訂的，依據《招標投標法》和《解釋》的規定，建設工程必須進行招標而未招標的，視為“違法法律、行政法規的強制性規定”，根據《合同法》第五十二條第五項的規定，簽訂的建設工程施工合同無效。由此可知，對于依法必須進行招標的工程項目，招標程序是合同生效的必要條件，未經招標程序簽訂的“黑合同”由于欠缺這一生效要件，因此不有法律效力。
成立在后的“白合同”雖經過招標程序，但是，根據《招標投標法》第四十三條、第五十五條的規定，依法必須進行招標的項目，在確定中標人前，招標人不得與投標人就實質性內容進行談判，招標人違反規定，與投標人就實質性內容進行談判，影響中標結果的，中標無效。在中標無效的情況下，依據《解釋》第一條的規定，中標無效的情形視為構成《合同法》第五十二條第（五）項的“違反法律、行政法規的強制性規定”；另外，如果雙方訂立“白合同”的目的是為了規避法律關于“最低投標價”和“違法分包、轉包”的禁止性規定，則同時構成了《合同法》第五十二條第（三）項規定的“以合法形式掩蓋非法目的”，因此，1、2情形下簽訂的“白合同”也不具有法律效力。
第三種類型屬于簽訂白合同在先，簽訂黑合同在后，是典型的“黑白合同”。“白合同”是依法進行招標程序、中標生效后，經備案的有效的中標合同；“黑合同”是未經招標程序訂立的、與中標合同實質性內容相異的未備案合同。“黑合同”是合同當事人真實意思表示一致而簽訂的合同。雖然《解釋》第二十一條僅就價款結算方面肯定了“白合同”的效力，但并未明確規定“黑合同”的效力。《合同法》第五十二條規定了合同無效的幾種情形，除第一種、第三種情形外，“黑合同”是否構成其他幾種情形，需要進一步的分析。
首先，訂立“黑合同”是否屬于“違反法律、行政法規的強制性規定”？《招標投標法》第四十六條規定：“招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起三十日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同。招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協議。”第五十九條亦規定：“招標人與中標人不按照招標文件和中標人的投標文件訂立合同的，或者招標人、中標人訂立背離合同實質性內容的協議的，責令改正；可以處中標項目金額千分之五以上千分之十以下的罰款。”那么，第四十六條、第五十九條的規定是否屬于“強制性規定”？對于“強制性規定”的理解，主要將分為取締性規定和效力性規定。取締性規定僅系取締違反之行為，對違反者加以制裁，以禁遏其行為，并不否認其行為之私法上效力。效力性規定則否認行為私法上的效力。區分取締性規定和效力性規定的標準包含以下三點：
（1）法律法規明確規定違反禁止性規定將導致合同無效或不成立的，該規定屬于效力規范。
（2）法律法規雖沒有明確規定違反禁止性規定將導致合同無效或不成立的，但違反該規定以后若使合同繼續有效將損害國家利益和社會公共利益，也應當認為該規范屬于效力規范。
（3）法律法規雖沒有明確規定違反禁止性規定將導致合同無效或不成立的，違反該規定以后若使合同繼續有效并不損害國家利益和社會公共利益，而只是損害當事人的利益，在此情況下該規范就不應屬于效力規范，而是取締規范。
在法條沒有從字面上明確規定無效的情況下，該標準采取結合《合同法》第五十二條第二項和第四項的規定，即違反法條是否會損害國家利益和社會公共利益，綜合考量來判定效力性的規定。一般來說，只有違反了效力性規定的合同才作為無效的合同，而違反了取締性的規定，可以由有關機關對當事人實施行政處罰，但不一定宣告合同無效。由此可以理解，《合同法》第五十二條第五項規定合同無效的情形，是指對強制性規定中效力性規定的違反。那么，《招標投標法》第四十六條、第五十九條是否屬于效力性規定？依據上述區分標準，這兩項法條并沒有在字面上明確規定對中標合同進行實質性變更的協議無效或不成立，而是責令改正、予以罰款；此時，需要再結合《合同法》第五十二條第二項、第四項規定，來判定第四十六條和第五十九條是否是效力性規定。
那么，訂立“黑合同”是否屬于“惡意串通，損害國家、集體、第三人利益”或“損害社會公共利益”的行為？從《招標投標法》第三條規定的強制招標的范圍可以看出，招投標制度旨在維護社會公共利益和公共安全，保護國有資產。《招標投標法》第四十六條的規定正體現了這一目的，如果允許中標后對招標文件或投標文件的任意更改，那么招投標制度就形同虛設。實踐中，建設單位和承包方對中標合同的實質性更改，可能涉及對“最低投標價”和“禁止違法轉包、分包”等法律規定的違反，而之所以規定最低投標價和禁止違法轉包、分包，是為了保障工程的質量標準。如果違反了這些法律規定，則會埋下工程質量的隱患，對于強制招標范圍內的建設工程，其結果必是對社會公共利益和國家利益的損害。
綜上，如果招標人、投標人在中標后，惡意串通損害國家、集體、第三人利益，對中標合同的實質性內容進行更改，變更后的協議將損害社會公共利益和國有資產流失的，那么變更后的協議，即“黑合同”應認定為無效。
但是，另一方面，“惡意”是指合同雙方當事人相互串通謀取非法利益。而雙方對中標合同實質性內容的變更并非全部都屬于為了謀取非法利益。如果中標合同成立后，由于不可歸咎于雙方當事人的原因，使得客觀情況發生根本性變化，原合同無法繼續履行，或者繼續履行原合同會顯失公平，為了保證合同雙方公平合理的利益和合同的順利履行，在不違背立法宗旨的情形下，應允許對實質性內容作合理合法的變更。在此種情形下，可以給予當事人行政處罰，不機械地否認合同效力，尊重當事人真實意思表示。
（二）依法不屬于必須招投標的工程項目
《招標投標法》第二條規定：“在中華人民共和國境內進行招標投標活動，適用本法。”由此可以理解為，無論是法定必須招投標的，或是不屬于法定必須招投標范圍的工程，只要其在中國境內進行招投標活動，都一樣適用招標投標法。因此，依法不屬于必須招投標的工程項目的當事人選擇招投標程序，應視為當事人選擇接受《招標投標法》的規制。
依法不屬于必須招投標的工程項目涉及的“黑白合同”類型有：
1.在開標前，當事人就實質性內容進行談判，或已經協商訂立施工合同，但其條款與其后的中標合同的實質性內容不一致；
2.在訂立中標合同之后，協商訂立背離中標合同實質性內容的其他協議。
對于第一種類型，開標前，中標人并未最終確定時，招標人與投標人就實質性內容進行談判，或簽訂施工合同，影響中標結果的，則該行為本質上與內定最終中標人無異，依據《工程建設項目施工招標投標辦法》的規定，該行為屬于投標人與招標人串通投標的行為，根據《招標投標法》第五十三條的規定，串通投標的，中標無效。在中標無效的情況下，根據《解釋》的規定，中標訂立的合同應認定為無效。
不同于依法必須進行招標的項目，該類情形下，招標程序并不是合同的生效要件，雙方在開標前訂立的合同不能因為欠缺招標程序這一條件而被認定為無效。對于不屬于強制招標范圍的工程項目，開標前訂立的合同是雙方在真實意思表示一致的基礎上簽訂的合同，是雙方已經實際遵照履行的合同，反映雙方真實的權利義務關系，因此，當不存在《合同法》第五十二條所規定的情形下，應承認實際履行的合同具有法律效力。
對于第二種類型，其不同于“依法必須進行招標的項目”這一種類下相同情形下形成的“黑白合同”。區別之處在于，對于非強制招標范圍的項目，惡意串通行為并不必然導致損害國家、集體和第三人的利益，或損害社會公共利益，有些情況下，惡意串通行為損害的只是建設單位或承包方一方的利益，此時，對于“黑合同”的效力不能一概否認，而應對惡意串通行為所導致的結果詳細分析，再判定合同效力。如果惡意串通行為僅損害當事人的利益，則不應當否認“黑合同”的效力。
關鍵詞：評價指標體系 審計質量 建設工程
建設工程全過程審計是審計機構依據國家有關的法律、法規和相關規定運用現代審計理論和方法對建設工程項目從投資立項到竣工決算全過程管理和技術經濟活動的真實性、合法性和效益性進行連續、全面、系統地審計監督和評價工作。
建設工程全過程審計質量是指建設工程全過程審計工作過程及其結果的優劣程度。廣義的工程審計質量是指工程審計工作的總體質量，包括管理工作和業務工作；狹義的工程審計質量是指工程審計業務工作即審計項目質量，包括立項、準備、實施、報告、歸檔、回訪等一系列環節的工作效果和實現審計目標的程度[8]。
建設工程全過程審計質量評價指標體系是評價建設工程全過程審計質量的若干個相互聯系的統計指標所組成的有機體。
1 建設工程全過程審計質量評價指標體系研究現狀
對建設工程全過程審計的研究，國內外有一些研究和報道。1993年美國造價管理協會會長R.E.Westney在“90年代項目管理的發展趨勢”一文中提出了建設項目全面造價管理的理念；R.E.Dragoo等人在“實時造價管理”一文中提出只有使用全過程造價管理才能管理好建設項目造價的觀點；J.P.Campi發表了在企業中應用全面造價管理的方法和結果的研究報告；20世紀90年代后期，以美國、英國等發達國家為代表的“英美流派”的立法型國家審計機關，對建設項目進行審計的主要內容包括事前建設計劃審計和投資績效審計兩個部分。
國外學者對獨立審計機構的審計質量采用單一指標進行評價，他們通過對獨立審計機構的規模、聲譽、人員素質、審計獨立性、組織形式等進行合理的推斷來評價其審計質量。Watts，Zimmerman和DeAngelo等學者認為審計機構規模大小可以衡量審計質量的高低，規模小的審計機構的審計質量比規模大的審計機構的審計質量差[2] [3]；Richard B.Carte，Defond和Mark L.指出審計機構的聲譽是審計質量的反映，是衡量審計業務質量的間接指標[4]；David Hay和David Davis認為審計質量與從業人員素質有關，審計人員執業能力越高，審計機構的審計質量也會越好[5]；Defond和Mark L.將審計獨立性作為衡量審計質量的一個指標[4]；Fama和Jenson指出審計機構的合伙形式對提高審計師的獨立性和職業能力做出了貢獻，采用合伙形式的會計師事務所提供的審計服務質量更高[1] [6] [7]。
我國是最早提出建設工程項目全過程審計的國家，對建設工程項目全過程審計質量的實踐和研究亦有不少成果和報道。中國內部審計協會于2005年出臺了《內部審計實務指南第1號――建設項目內部審計》。城鄉與住房建設部在2008年出臺了《工程造價咨詢成果文件質量檢查暫行辦法》、《工程造價咨詢成果文件質量檢查評分標準》。2008年福建省出臺了《福建省高速公路建設項目全過程跟蹤審計質量考核暫行辦法》和《福建省高速公路建設項目全過程跟蹤審計質量考核標準》，等等。但有關建設工程全過程審計質量評價指標體系的研究還未見更多具體報道。
2 構建建設工程全過程審計質量評價指標體系的意義
2.1 有利于主管部門對審計機構的管理
建立一套建設工程全過程審計質量評價指標，可為審計主管部門提供一個評價審計機構和審計項目的審計質量的工具，加強外部約束，正確引導和規范審計人員的工作。
2.2 有利于促進審計機構提高服務水平
上級主管單位按照建設工程全過程審計質量評價指標給審計機構的執業質量評分，評定審計機構和審計項目的審計質量高低并對外公布，通過與同行業的橫向比較能夠對審計人員起到良好的激勵約束作用，促使審計機構不斷提高執業水平，加強質量控制。有助于其樹立品牌聲譽，從而為社會公眾提供高質量的審計服務。
2.3 有利于投資者分辨審計質量的優劣
通過對審計機構審計質量的評價，可以將高質量和低質量的審計機構加以區分，改善審計服務的需求者與供給者之間信息不對稱的狀態，有利于廣大投資者正確區分審計機構的審計質量的高低，也有利于客戶正確選聘工程審計單位。
2.4 有利于審計機構規避風險
合理的建設工程全過程審計質量評價指標體系，有利于幫助審計機構盡早發現建設工程全過程審計質量存在的問題，從而一定程度上避免重大審計失誤的發生，起到預警的作用。
3 建設工程全過程審計質量評價指標體系的構建原則
建設工程全過程審計質量評價指標體系應當對建設項目全過程審計進行多方位、多層次的評價，能系統、全面、準確地評價建設工程全過程審計質量；設立的指標之間要保持連貫性，避免相互矛盾和交叉重疊；評價指標不能過于復雜，容易被理解和執行，否則就沒有實用價值；評價指標應量化，盡量用數字指標來綜合反映審計質量，使指標便于匯總、比較、分析，既能對審計機構進行年度間的縱向比較，也可以與國內外其他審計機構進行橫向比較。
如果建設工程全過程審計質量評價指標體系缺少上述特征，那么就應當重新審視該評價指標，去掉一些不適用的無效指標，增加能滿足實現評價目標需要的新指標。
建設工程全過程審計質量評價體系是評估審計質量的依據，科學合理的評價體系有助于促進工程審計質量的提高。選擇和確定工程審計質量評價指標體系時，力求做到系統、科學、客觀、相關，既要考慮理論的必要性，又要考慮實際的可行性。因此，建設工程全過程審計質量評價指標體系的構建應當遵循以下原則：
3.1 相關性原則
這是建設工程全過程審計質量評價指標關鍵的屬性。當一個評價指標能夠直接表現建設工程全過程審計質量的某一主要特征時，這個指標才與建設工程全過程審計質量具有相關性，當這個評價指標的數值能夠準確刻畫建設工程全過程審計質量的實際水平時，這個指標才具有較高的科學性。
3.2 全面性原則
建設工程全過程審計質量的評價指標應滿足全面性、系統性的要求。單純用一個、兩個指標對建設工程全過程審計質量進行評價的方法不全面，評價結論的可靠性不強。要對不同規模、不同組織形式的審計機構的總體審計質量進行客觀公正的評價，需要綜合考慮很多因素，必須從多角度、多層面觀察、分析、評價，最大限度地覆蓋各個方面和各環節，使之無遺漏、無空白、無相互矛盾。建立一個系統的評價指標體系，可以使評價工作更具體、更完整、更有實用價值。
3.3 科學性原則
建設工程全過程審計質量評價指標體系的科學性要求選取的指標要客觀、合理，適合中國國情；評價指標的內容必須科學合理、形式簡明、易操作，不能違背客觀規律和有關規定，以便對建設工程全過程審計質量進行評價時，能比較準確地反映出真實情況。
3.4 重要性原則
在選取評價指標時，如果指標過于全面會使評價工作變得很復雜，給評價工作帶來不必要的麻煩，這樣不僅浪費時間，而且不利于突出重點。因此，所設置的指標應遵循重要性原則-只有重要的指標才納入評價體系。
3.5 可操作性原則
可操作性原則是設置建設工程全過程審計質量評價指標體系必須考慮的重要因素。事實上，有時從理論上分析得到的相關評價指標可能因為數據獲取很困難、計算過于復雜或含義不直觀等原因而無法被采用。可操作性原則要求，制定建設工程全過程審計質量評價指標體系時注意以下兩點：一是指標體系盡量做到條目簡明，建立指標體系時要對影響工程審計質量的因素進行認真分析研究，找出評價的主要因素，并給予清楚明確的表述。二是指標要可測量，即與項目指標有關數據收集的可行性，可以通過一定的測量手段獲得信息，得到結論。
3.6 定量與定性相結合原則
建設工程全過程審計質量是一個比較抽象的概念，評價對象復雜，有些問題難以量化，有些問題如果不進行量化又難以說明問題。因此，在評價建設工程全過程審計質量時應綜合考慮定量指標和定性指標，遵循定量分析和定性分析相結合的原則，盡量以定量分析為主。對定性指標要明確其含義，并按照某種標準賦值，使其能夠恰如其分地反映指標的性質[9]。
4 構建建設工程全過程審計質量評價指標體系的方法和內容
課題組根據構建建設工程全過程審計質量評價指標體系的原則和評價指標的特點，采用模糊綜合評價法[10]，構建了一個由三個一級評價指標、十個二級評價指標和八十個三級評價指標組成的多層次評價指標體系。其中一級評價指標是根據審計項目開展的時間先后階段劃分為審計準備階段、審計實施階段和審計終結三個階段；二級評價指標是根據三個階段的工作內容劃分為審計立項、委托審計機構的選聘、審計合同、審計資料、實施方案、業務操作、審計工作底稿的復核、審計成果文件、審計檔案、回訪與總結十個指標；三級評價指標是對二級評價指標的具體細化，有八十個評價指標，是整個評價指標體系的基礎[11] [12]。
建設工程全過程審計質量評價指標初步確定后，我們還采用德爾菲法，廣泛征求湖南恒信工程造價咨詢公司、北京金馬威工程造價咨詢公司、華寅工程造價咨詢公司、天職國際工程項目管理有限公司等多家工程造價咨詢單位和多家建設單位專家的意見，最后通過湖南省審計廳內審協會、湖南省建設廳造價協會等管理機構的專家論證[13] [14] [15]，對建設工程全過程審計質量評價指標體系進行了調整和確認，對每個指標的分值的權重進行了修正和確認，其中審計準備階段的權重占15%，審計實施階段的權重占70%分，審計終結階段的權重占15%，各評價指標及分值如下表：
5 結論
建設工程全過程審計質量評價體系是評估全過程審計質量的依據，選擇和確定建設工程全過程審計質量評價指標體系要力求做到系統、科學、相關、客觀，構建建設工程全過程審計質量評價指標體系時應當遵循相關性、全面性、科學性、重要性、可操作性、和定量與定性相結合的原則，既要考慮理論的必要性，又要考慮實際的可行性。本課題的研究通過采用傳統的模糊綜合評價法和德爾菲專家論證法確定評價指標、權重及分值，使評價指標涵蓋了全過程審計的各階段、各方面和各層次，權重及分值的取值比較科學、客觀、合理，建立的建設工程全過程審計質量評價指標體系是由三個一級評價指標、十個二級評價指標和八十個三級評價指標組成的多層次評價指標體系，是一套既科學又具有可操作性的建設工程全過程審計質量評價體系。
采用上述評價指標體系來評價工程項目的全過程審計質量，能把有關審計工作質量的問題用數據來表達，并采用定量與定性相結合的方法來進行分析，用數字形式來表示和反映建設工程全過程審計工作質量，能準確地評價審計項目和審計機構工作質量的優劣，使監管部門和行業協會能更直接地發現工程審計單位所存在的工作質量問題，區分不同審計機構的工作質量，以加強對審計機構的監管和促進審計機構的自律，并有利于樹立審計機構的品牌和聲譽，使建設工程全過程審計工作進一步走向科學化、規范化。
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論文關鍵詞 房屋租賃合同 效力 無效 登記備案
一、房屋租賃合同的概述
《合同法》第二百一十二條規定：“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”其中交付租賃物供對方使用、收益的一方稱為出租人，使用租賃物并支付租金的一方稱為承租人。豍而房屋租賃合同屬于租賃合同的一種，是以房屋為標的物的租賃合同，具體是指出租人將房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
房屋租賃合同的標的物為房屋。根據《關于審理城鎮房屋租賃合同案件糾紛司法解釋》，把房屋分為城市、鎮規劃區內的房屋，鄉、村莊規劃區內的房屋，以及當事人依照國家福利政策租賃的公有住房、廉租住房、經濟適用房。根據本司法解釋的精神及實踐操作，對城鎮和鄉村房屋租賃基本做同樣處理，在本文中討論的一般問題中也對此不做區分。而一個例外是依照國家福利政策租賃公有住房，廉租住房，經濟適用房租賃不按照城鎮房屋租賃合同來處理，有學者認為限價房也應當在此限制之列。這些房屋都是政府給城鎮住房極端困難戶的優惠，價格低，政策性針對性強，行政干預明顯，有其特殊規定，因此不在本文所探討的房屋范圍內。
二、房屋租賃合同的效力概述
房屋租賃合同是合同的一種，其效力問題的處理基本參照《合同法》第三章中關于合同效力的一般規定，但作為不動產租賃合同的典型代表，其標的物具有特殊性，在實踐操作中情況復雜，因此關于其效力認定也存在需要探討的特殊問題。
房屋租賃合同的成立、生效、效力待定和可撤銷的情況認定與普通合同基本一致，但是在其無效問題上，則存在特殊的認定情況與處理規則，相關法律法規中也對房屋租賃合同無效認定及其法律后果做了特殊的規定。此外，關于房屋租賃的登記備案對房屋租賃合同效力的影響問題也受到廣泛關注。從立法趨勢上看，登記備案對不動產占有和使用權轉移的公示公信作用得到進一步重視。
下面，我將對房屋租賃合同效力的特殊問題進行探討，而對于其與一般合同的相通適用之處不作贅述。
三、無效房屋租賃合同的認定及其法律后果
（一）無效房屋租賃合同的認定
《合同法》中對合同的無效情形作了概括性的規定。《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》、《商品房屋租賃管理辦法》等法律法規中又進一步規定了關于房屋租賃合同無效的特殊特殊情況。據此，可將在實踐中被認定為房屋租賃合同無效的情形總結為以下幾種：
1.以違法建筑物為標的的房屋租賃合同無效
根據《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》、《商品房屋租賃管理辦法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》、《中華人民共和國土地管理法》的規定，建筑物在建造之前，建設單位和個人必須取得土地使用權、建設工程規劃許可證和施工許可證，否則為違法建筑物，法律規定以違法建筑物為標的的屋租賃合同無效。
2.以未竣工驗收的房屋為標的的房屋租賃合同無效
《中華人民共和國建筑法》第六十一條規定：交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規定的建筑工程質量標準，有完整的工程技術經濟資料和經簽署的工程保修書，并具備國家規定的其他竣工條件。建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。房屋需要經過竣工驗收后方可使用，否則將無法排除潛在的安全隱患，可能對承租人造成人身或財產的損失。
3.以未經消防驗收或驗收不合格的建筑物為標的的房屋租賃合同無效
根據《中華人民共和國消防法》和《建設工程消防管理規定》，未經消防驗收或者驗收不合格的建筑禁止投入使用。這是出于對當事人人身和財產安全的考慮，尤其是對于一些大型的用于商業經營的大廈，消防安全尤為重要。因此法律規定以未經消防驗收或驗收不合格的建筑物為標的的房屋租賃合同無效。
（二）房屋租賃合同被認定無效的法律后果
1.可以要求支付房屋使用費
根據《合同法》一般規定，合同無效后應返還財產。所謂返還財產，是指一方當事人在合同被確認無效或者被撤銷以后，對其已交付給對方的財產享有返還請求權，而已經接受對方交付財產的，則負有返還對方的義務。據此，在認定房屋租賃合同無效后，承租人對已交付的租金享有返還請求權。但《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》第五條規定：房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金支付標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。
無效后法律希望的是恢復為訂立合同之前的法律狀態，因此規定了雙反財產。但是承租人使用房屋之后要求出租人返還已交付的租金不能視為恢復到之前的法律狀態。出于對出租人權益的保護和公平原則的踐行，法律規定出租人可以收取房屋占有使用費，這也可以看作是折價補償的一種形式。
對于房屋使用費的收取標準，法律規定參照合同約定的租金支付標準，有學者認為此規定不妥。楊立新教授認為：完全按照租金的標準計算房屋使用費有一定的問題，因為畢竟是一個無效合同，房屋使用費可以適當低于租金標準，最高也不應超過約定的租金。這就體現了合同是無效的，無效的房屋租賃合同和生效的房屋租賃合同后果應當有所區別。我對楊教授的觀點表示認同。
2.賠償損失
《合同法》第五十六條規定：合同無效或者被撤銷后……有過錯的一方應當賠償對方因此受到的損失，雙反都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。據此，確定了按過錯承擔的原則，同樣適用房屋租賃合同無效的處理。另外《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》中規定了房屋租賃合同無效后，房屋裝飾裝修及擴建部分的處理，按照該司法解釋的規定賠償損失的同時也應當遵守過錯承擔原則，由過錯方承擔責任，雙方都有過錯則雙方均應承擔責任，誰的過錯大，責任承擔就多，過錯小，責任承擔就小。
四、登記備案對房屋租賃合同效力的影響
《商品房屋租賃管理辦法》第十四條規定：房屋租賃合同訂立后三十日內，房屋租賃當事人應當到租賃房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門辦理房屋租賃登記備案。據此，房屋租賃合同簽訂后，當事人應當向房地產管理部門進行登記備案。但《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》第四條規定：當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人已經履行主要義務，對方接受的除外。
1.1合同管理是市場經濟的要求
隨著市場經濟機制的發育和完善，要求政府管理部門轉變政府職能，更多地應用法律、法規和經濟手段調節和管理市場，而不是用行政命令干預市場；承包商作為建筑市場的主體，進行建筑生產與管理活動，必須按照市場規律要求，健全和完善內部各項管理制度，合同管理制度是其管理制度的關鍵內容之一。施工合同是調節業主和承包商經濟活動關系的法律依據。加強建設工程施工合同的管理，是市場經濟規律的必然要求。
1.2規范建設各方行為的需要
目前，從建筑市場經濟活動及交易行為看，少數工程建設的參與各方缺乏市場經濟所必須的法制觀念和誠信意識，不正當競爭行為時有發生，承發包雙方合同自律行為較差，加之市場機制難以發揮應有的功能，從而加劇了建筑市場經濟秩序的不規范。因此，政府行政管理部門必須加強建設工程施工合同的管理，規范市場主體的交易行為，促進建筑市場的健康穩定發展。
1.3建筑業迎接國際性競爭的需要
我國加入WTO后，建筑市場全面開放。國外承包商進入我國建筑市場，如果業主不以平等市場主體進行交易，仍然盲目壓價、壓工期和要求墊支工程款，就會被外國承包商援引“非歧視原則”而引起貿易糾紛。另外，由于我們不能及時適應國際市場規則，特別是對FIDIC條款的認識和和經驗不足，將造成我的建筑企業喪失大量參與國際競爭的機會。同時，使工程發包商認識不到遵守規則的重要性，造成巨大經濟損失。因此，承發包雙方應盡快樹立國際化意識，遵循市場規則和國際慣例，加強建設工程施工合同的規范管理，建立行之有效的合同管理制度。
2工程建設合同管理存在的問題
2.1合同簽訂階段的問題
（1）君子協定。
君子協定指合同當事雙方的口頭承諾。由于許多工程合同的履約過程時間跨度較長，若沒有書面協議，一旦一方毀“約”，將給另一方造成很大的損失。
（2）簽訂無效合同。
《合同法》第52條規定，違反法律、行政法規的強制性規定簽訂的合同屬于無效合同，而無效合同是不受法律保護的。
（3）合同主體不當。
合同當事人主體合格，是合同得以有效成立的前提條件之一。而合格的主體，首要條件應當是具有相應的民事權利能力和民事行為能力的合同當事人；其次，承包商應當具有承建相應工程的資質。
（4）合同文字不嚴謹。
不嚴謹就是不準確，容易發生歧義和誤解，導致合同難以履行或引起爭議。依法訂立的有效的合同，應當體現雙方的真實意思。而這種體現只有靠準確明晰的合同文字。
（5）合同條款掛一漏萬。
就是說不全面、不完整，有缺陷、有漏洞，常見的往往是漏掉違約責任。一旦發生違約，在合同中看不到違約如何處理的條款。
（6）無主合同。
主合同是指能夠獨立存在的合同，從合同是指以主合同的存在為前提才能成立的合同，如建筑工程分承包合同及保證合同、抵押合同等。沒有主合同的從合同是沒有根據的合同，就像不存在的“無源之水”。
（7）國際間合同的疑問。
加入WTO后，有些合同使用境外文本，由于國情不同、語言文字不同，加上翻譯問題，這些合同文本存不少疑問。對這些疑問不能回避，必須在合同上加以澄清，弄清其含義，或堵塞其漏洞，以免造成損失。
2.2合同履約階段的問題
（1）應溝通的沒有溝通。
合同履行過程中各相關部門缺少溝通。相關的部門各自為政，互不溝通，出了問題相互推諉。
（2）應變更的沒有變更。
合同變更的目的是通過對原合同的修改，使合同更好履行和一定目的的實現。不少負責履約的管理人員缺乏及時變更的意識，結果導致了損失。
（3）應發出的書函沒有發。
在履約過程中及時地發出必要的書函，是合同動態管理的需要，是履約的一種手段，也是企業自我保護的一種招數，這一點是不容忽視的，因此必須給予足夠的重視。
（4）應簽字確認的沒有簽字確認。
履約過程中的簽證是一種正常行為。但有些企業的現場管理人員對此并不重視，當發生糾紛時，也因無法舉證而敗訴。
（5）應追究的過了訴訟時效。
履約中出現了應該訴訟事件而沒有及時訴諸法律，當時才發現已超過了兩年的訴訟時效，無法挽回損失。（6）應行使的權力沒有行使。
《合同法》賦予了合同當事人的抗辯權，但有的企業對抗辯權認識不足，不會合理的行使。
（7）應重視證據(資料)的法律效力的沒有足夠重視。
并不是所有書面證據都具有法律效力的。有效的證據，應當是原件的、與事實有關的、有蓋章和(或)簽名的、有明確內容的、未超過期限的。
（8）合同的履行僅注意了主要義務的履行，沒有注意隨附義務的履行。
有些義務要求對方的履行時間長。如在質保期內發現質量問題，及時向對方反映，這不僅僅是服務質量的問題，更是一個法律問題。
3工程建設項目合同管理對策
3.1建立專門合同管理部門
由于合同本身的特征，決定了合同不同于企業內部的生產人事、財務等管理工作，已超越了企業自身的界限，使之成為一種受法律規范和調整的社會關系，涉及了大量的法律專業問題。所以，企業應專門成立法律事務部門或設置法律顧問，來統一審核合同的簽訂和合同的履行。這是由企業法律顧問職責、任務所決定的。《企業法律顧問管理辦法》規定:企業法律事務機構有“管理企業合同，參加重大合同的談判和起草工作”的職責，同時，該辦法也賦予了企業法律顧問管理經濟合同的任務。
3.2提高合同管理人員素質
提高合同管理人員素質是企業合同管理的首要任務，又是當前的迫切需要。選好人員，企業領導可依照合同管理人員應具有的素質條件，選擇本企業優秀人才擔任合同管理人員，通過強化合同管理人員培訓，培養和鍛煉一批與企業發展要求相適應的懂法律、懂管理、懂業務、懂財務、懂外語的專業能力強、綜合素質高的合同管理隊伍。
3.3建立合同管理信息系統
隨著現代工程建設項目規模的不斷擴大，工程信息量也不斷擴大，信息交流的頻率與速度也在增加，相應地工程管理對信息管理的要求也越來越高。信息化管理給工程項目管理提供了一種先進的管理手段。合同在簽訂、履行乃至終結過程中會產生大量的信息資源，這些信息資源既是現有合同的總結，又為今后的合同管理提供寶貴的經驗資料。加強合同實施過程的信息管理，必須從兩方面著手:一是建立項目計算機信息管理系統，對有關信息進行鏈接，做到資源共享，加快信息的流速，降低項目管理費用；二是加強對項目參與方的信息管理，信息發出的內容和時間應有對方的簽字，要及時處理對方信息的流入。
3.4實行合同實施監督
工程實施監督是施工合同管理的日常事務性工作，施工合同監督可以保證施工合同實施，按合同和合同分析的結果進行。首先要協調業主、工程師、項目管理各職能人員、所屬的各工程小組和分包商之間的工作關系，對各工程小組和分包商進行工作指導或做經常性的合同解釋，使工程小組都有全局觀念；合同項目管理的有關人員每天檢查、監督各工程小組和分包商的合同實施情況，在進入施工現場后對工程變更進行有效管理。其次是實行合同評審制度，每份合同簽訂前就進行嚴格、細致的合同評審，找出其中存在的缺陷和潛在風險，制定防范措施，最大限度地減少和避免法律風險。還要跟蹤合同實施情況。在工程實施過程中，由于實際情況的復雜性，可能導致合同實施與預定目標偏離。這就需要合同實施情況跟蹤，以便盡早發現并糾正偏離。
3.5加強施工合同索賠管理
施工合同索賠管理工作是培育和發展建設市場的一項重要內容。我國工程承包雙方在合同履行中對工程索賠認識不足，缺乏推行工程索賠所需的意識和動力。施工合同是索賠的依據，索賠則是合同管理的延續。合同管理索賠要求承包商在簽訂合同時要充分考慮各種不利因素，分析合同變更和索賠的可能性，采取最有效的合同管理策略和索賠策略；在合同整個履行過程中，要隨時結合施工現場實際情況，結合法律法規進行分析研究。合理履行合同，不僅有利于保護企業的合法權益，更重要的是有利于企業盡快適應國際工程建設規范，提高企業未來的生存能力。
4總結
總之，工程施工合同管理既是項目實施的有力保證，又是企業管理水平的綜合體現，作為工程項目的各參與方必須認真做好合同管理工作，從而促進建設市場的健康有序地發展。
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一、指導思想
以區教育局和農場教育總支下發的關于《實施中小學高效課堂建設工程方案》為指導，全面落實新課程理念，牢固樹立以學生發展為本的理念，以有效的教，促進高效的學，積極探索自主、高效、充滿活力的課堂教學，形成高效課堂教學模式，促進學校有效校本研修機制建立，促進教師教學能力的提高，從而切實提高教學準備、教學過程、訓練檢測、課后輔導、教學評價的有效性。
二、組織領導
1、高效課堂建設工程領導小組：
組 長：朱耀文（校長）
副組長：王小橋（副校長）
成 員：郭鋒（教導主任）、黃漢華（副教導主任）、熊燕（政教主任）、肖紅年（后勤主任）
2、業務指導小組：
組 長：王小橋
成 員：郭鋒（教導主任）、黃漢華（副教導主任）、熊燕（政教主任）、王紅霞（語文教研組長、區賽課一等獎）、周丹（數學教研組長、區優秀青年教師）、羅曉芳（綜合教研組長、區賽課一等獎）、祁馮靜（區優秀青年教師、區教學能手）、黃惠玲（區教學能手）
三、工作目標
1.加強現代教育教學理念的學習，認真研究課堂教學問題，尋找解決的方法和策略，提高教師教學與學生學習的能力。
2. 通過積極推進評價改革培養學生學習興趣，促進小學生良好的學習習慣初步形成，努力提高教學效率和教學質量。
3. 通過課堂教學有效性的實驗和探索，形成具有我校特色、學科特點的教學模式或教學流程。通過合理運用多種教學組織形式，促進課堂教學實現高效、優質、輕負。
4、消除課堂中存在的重形式、輕效能、課堂活動表面化、缺乏目的性、針對性、學生無收獲的現象。
5、杜絕課堂教學隨意性，改變低效局面，提高課堂教學效果。
四、主要內容和具體措施
(一)、高度重視教學設計，提高教學準備的高效性。
高效的課堂教學，必須有高效的教學準備環節，談不上高效的課堂教學。我們要求教師備課要做到七備——備課標、備教材、備學生、備方法、備媒體、備程序、備作業。教師要對照課程標準，通讀所任學科教材內容，從整體上把握教材知識體系、脈絡結構和各部分之間的聯系，把握教材的重點和難點以及編者意圖，把握課程整體目標和階段目標，真正做到理解教材、吃透教材、活用教材。教師要能夠就一冊書寫出高質量的教材分析，寫出整冊書和單元可行教學計劃。
具體措施：
1、抓實集體備課。教研組首先做到“四到位”：時間到位，地點到位，內容到位，備課主講人到位。其次完善集體備課常規：一人主備、教研組內討論、集體修改，真正將集體備課制度落到實處。
2、開展各種活動。優秀教學設計展覽和評比、備課案例評析研究、同課異構、優秀教案評比等舉措，全面提高教師備課質量，促進教師備課水平的提高。
3、落實教學反思。活動期間內，要求教師在精心備課的基礎上，對精品課進行分析，寫出高質量的案例分析。課后認真總結，寫好課后反思或課例分析，并將進行“高效課堂研究”的案例分析、教學反思或課例分析，發送在學校qq群共享上。每學期3篇，每篇字數不少于800字，期末組織展覽、交流、評比。
4、加強常規管理。教導處、教科室負責落實備課檢查、指導、考核、講評分析制度的落實。充分發揮教研組作用，突出集體備課的作用，強化教研組的工作效能，加大對集體備課的過程性督查，通過同伴互助，促進教師教學設計與實施能力的提高。
(二)、切實抓好課型研究，提高課堂教學的高效性。
課堂是教師實現“高效課堂”活動的主陣地，也是關鍵環節。教師要根據新課程標準探究不同學段、不同學科、不同課型的結構特征和教學要求，研究出不同的課型模式，并得以推廣。
1、提高使用教學資源的高效性。
根據我校環境、文化等各種校本資源，為了學生多樣化、全面化、持續性發展的需要，體現學校的辦學特色，我校在執行國家統編教材的同時，依靠自己的力量，于XX年在創建武漢市小學素質教育特色學校期間，編制了《關注學生的生命、實施關愛教育》的校本課程。我們要充分利用校本課程，積極形成有自我特色的校本研究成果，促進學校個性化發展。
2、提高教學活動的高效性。
優化課堂教學設計就是按照有效學習的目標，從學生的發展出發，從有利于學生能力的培養、有利于學生知識的掌握上考慮，對課堂教學活動進行科學安排。新課導入、情境創設、遷移過渡、操作安排、練習設計、活動組織等都應精心準備，周密布置。
3、提高教學方法的高效性。
優化教學方法要求教師要依據特定教學目標、教學內容和學生學習的特點來選擇特定的教學方法。把外在的教學目標轉化為內在的學習需求，把啟發思想貫穿于教學方法選用的整個過程，不能脫離學生原有基礎，堅持教學方法選用的求實思想，充分反映學生主體性的要求。
4、提高教學交流的高效性。
要建立民主、平等的師生關系，積極創設和諧、激情的課堂氛圍，增強師生之間的教學互動。要改變教師與學生之間單向的教學互動，尋求建立一種有效的雙向或多向的師生教學互動，通過師生、生生之間多層次的富有成效的互動、交流，讓學生掌握知識，發展能力。
5、提高教學手段的高效性。
多媒體和學科教學整合是課堂教學的必然趨勢，多媒體和教具等教學手段的運用，要用在該用之處，使其真正起到輔助教學的作用。要堅決杜絕用多媒體教學手段裝點門面、華而不實、嘩眾取寵的做法，講求使用實效。
6、提高問題設計的高效性
要圍繞教學重點，設計富有啟發性、探究性的課堂提問，通過有效的提問激發學生學習探究的興趣，推進教學目標的實現。
（三）、切實優化作業設計，提高訓練檢測的高效性。
在強化課內當堂訓練、提高反饋矯正實效性的同時，要注重課后作業訓練的高效性。既不能布置大量的重復性作業的現象，也不能讓學生只是簡單的抄寫，進行書本知識的搬家。教師要精心設計作業，創新作業批改方式，減輕學生課業負擔。通過采取完善常規作業設計要求和評價細則，加強對課前、課中、課后三個環節教師布置和批改作業情況的檢查和講評，組織作業設計研討，開展教師現場作業設計競賽、優秀作業設計案例評選、優秀班級作業展評、學生家長評教等措施，推進作業設計的優化，使教師形成自主設計高質量作業并及時批改評價的良好習慣。
五、“高效課堂”研究時間安排
（一）、宣傳發動階段 （XX年2月至3月）
1.召開行政會，傳達上級構建“高效課堂”活動目的及實施意見，分析、研討我校課堂教學現狀，提出努力的方向和目標。
2.成立領導小組，擬訂構建“高效課堂”實施方案。
3.召開專題會，論證、修訂“高效課堂”實施方案。
4.召開構建“高效課堂”動員及起動大會，學習“高效課堂”實施方案。
（二）、理論培訓階段 （XX年4月 至8月）
1、組織教師深入學習高效課堂教學理論，正確理解和把握高效課堂教學規律及其基本方法。
2、認真學習外地的先進經驗，深入了解不同學科“高效課堂”的教學模式，明確高效課堂教學改革的方向。
3、引導教師自主反思自己課堂教學中的學生負擔過重，教學低效益的主要問題，為構建高效課堂做好基礎性思想準備。
（三）、調研反思階段（XX年9月至XX年3月）
1、以校為本開展課堂教學互動觀摩活動，對照先進的教學理念與經驗，對當前課堂教學現狀進行觀察、分析。
2、自評、互評找出存在的問題和差距，撰寫構建高效課堂個人發展規劃。
(四)、構建模式階段（XX年4月至8月）
1、開展以教研組為單位的提高課堂效益為主旨的“高效課堂新模式”的創建活動。組織全體教師參加高效課堂新模式的研究和崗位練兵活動。
2、瞄準一個目標——低耗時、高效益、輕負擔、高質量；貫穿一條主線——喚醒學生的主體意識，落實學生的主體地位；實現三個轉變——變注入式為啟發式，變學生被動聽課為主動參與，變單純知識傳授為三維并重；摒棄三個無效的訓練——無效的提問、無效的討論（互動）、無效的訓練，經過調研反思初步構建我校各學科“高效課堂”的教學模式。
（五）課堂實踐階段 （XX年9月至XX年9月）
1. 開展“同課異構”教學研討活動。
2. 開展“高效課堂”研究校內、組內匯報課活動。
（六）匯報研討階段（ XX年9月至2015年9月）
1. 開展“同備、同上一節課”教學研討活動。
2. 組織“教學開放日”活動。
3.征集、評比“高效課堂”教學故事、教學反思。
（七）總結提高階段（ 2015年10月至11月）
1.經過一段時期的實踐研討后，認真總結實踐經驗，進行理性思考，形成較為成熟的高效課堂教學模式，推出一些成功的課例。
2.撰寫一份有較高價值的論文、調研報告或經驗總結。
（八）成果展示階段 （2015年12月至2016年2月）
1.開展教師教學技能展評活動。
關鍵詞：BT模式；投資建設合同；問題分析
一、引言
當前是一個經濟全球化的時代，國家政府融資模式的發展要與時俱進，跟上時代前進的腳步。BT模式能夠有效的在一定程度上解決地方政府建設資金嚴重缺乏的問題，幫助多級地方政府募集更多資金進行基礎設施項目的建設發展。然而，由于BT模式在我國發展時間較短，作為經濟市場上一種新興的投融資建設模式，它缺乏相關法律法規的約束規范，存在一些列的管理問題，例如產權不清晰、無法明確投資回報率以及風險分配不合理等。因此，國家政府部門必須頒布完善的法律制度，加強BT投資過程的監督管理工作，保障整個建設項目的水力融資、建設以及移交，為各個參與方創造出最大的經濟效益。
二、BT投資建設合同概述
（一）BT模式的基本理論
BT的英文解釋為Build（建設）和Transfer（移交）[1]，它作為新時代項目融資一種先進的融資模式，被多級地方政府廣泛應用在基礎非經營性設施建設項目中。BT模式作為BOT模式的一種變換形式，它的本質是一個項目運作通過項目公司總承包，融資、建設驗收合格后移交給業主，業主向投資方支付項目總投資加上合理回報的過程。
BT模式的特點主要分為了以下幾點：1）BT模式的應用僅僅體現在國家政府基礎設施非經營性項目建設上；2）BT模式作為一種市場新興的投融資模式，它的重點是在于項目建設階段；3）政府的建設資金是通過利用BT模式所融資來的社會資金，而不是政府自有的資金，融資的對象可以是民間的金融機構，也可以是國家商業銀行等。資金的來源可以是國內的，也可以從國外渠道進行融資；4）投資方在移交時不存在投資方在建成后進行經營，獲取經營收入；5）地方政府嚴格按照比例分期的向投資方支付建設合同的規定價格[2]。
（二）BT投資建設合同的法律關系主體
BT模式就是建設-轉讓模式，政府通過應用次模式，展開對民間資本的融資工作，利用來自于社會的資金進行國家基礎設施的建設，然后當基礎設施全部完工后，政府部門會嚴格按照建設合同協定進行移交流程的移交[3]。BT模式的應用過程始終堅持平等互利以及協商一致的原則，政府要加強與投資方的交流與合作，充分發揮出各自的優勢，政府要履行好自身的雙重身份，即行政辦公身份和項目交易合作方身份。我國的BT模投資建設合同主要包括以下特點：1）法律合同主體。BT建設項目合同的主體涵蓋了以政府為主導的政府機構以及以投資人為代表的社會企業。合同主體的重要政府機構作為一個項目合作方，它是與投資企業處于一個平等的合同主體，同時也是整個建設項目的監督管理者，具備了雙重身份；2）法律合同的客體。BT模式應用下的建設項目屬于國家政府公益性基礎設施項目，這些項目完全歸屬于政府管理行使所有權。由于BT建設項目合同客體屬于社會公益事業，地方政府擁有著絕對的所有權，BT建設項目合同完整履約的前提條件是整個項目建設完成，并在政府有效回購后，項目才真正的結束。
（三）BT投資建設合同的法律性質
基于法律意義的前提下，BT投資建設合同是一種強調平等互利主體之間的民事合同關系，形成此種法律關系的主要原因包括以下幾個方面：
1、BT建設合同簽訂是遵守平等自愿原則的[4]。BT建設合同內容是多樣化的，它不僅僅包含了項目融資、投資、建設內容，還有政府的特許與采購工作。無論BT項目的性質是公共基礎設置建設，還是處于公益目的，相關合同的簽訂都必須嚴格遵守平等自愿的原則。合同協議所有內容必須是公平的，能夠滿足多方的利益，政府要按照相關法律制度行使權利，不能違背合同的內容約定，做出傷害任何一方利益的事情。
2、政府特許權的讓與是項目合同參與者共同協商的結果，而不是由國家法律所決定的。政府根據投資人的申請，然后在合同簽約過程中政府進行授權，投資代表方作為一個民事主體，在政府的特許權讓與下，讓渡的特許經營權也就成為了民事權利[5]。
3、BT建設合同爭議是通過利用民事訴訟的法律方式進行解決的。在BT合同中，明文規定了項目雙方保修嚴格遵守民事義務和相關的民事違約責任，無論是義務，還是責任，它們兩者之間的屬性都是屬于民事的，具體體現為違約金或者損害賠償。當前發展階段，倘若在BT建設合同的權利救濟上引入行政訴訟的方式，那么就會導致合同性質發生一定的變化。
三、BT投資建設合同的法律風險
（一）BT投資建設合同無效的法律風險
BT投資建設合同無效的法律風險分析主要可以概括為兩個方面：1）BT投資建設項目沒有進行招標，就直接簽訂了BT投資建設合同的風險。在當前經濟市場上，存在著眾多企業在未通過正式合法的招標活動，就直接與地方政府進行磋商與洽談，成功簽訂了BT項目融資的建設協議。然而按照國家制定頒布的相關法律法規，BT項目投資建設合同的簽訂必須經過招標程序，否則簽訂的BT投資建設合同法律效力是不確定的。由于在我國BT模式發展的時間較短，相關法律上不夠完善，沒有針對性的法律對BT模式進行合理調整，同時也沒有明文規定，未經過招標就簽訂的BT投資建設合同法律效力到底如何確定？這樣就導致了一定的爭議，會存在被國家法院或者仲裁員裁定無效的風險。BT投資建設合同作為整個BT模式應用過程的核心文件，一旦BT投資建設合同的法律效力被判無效，必然會造成巨大的經濟損失，影響到整個項目建設的穩定發展；2）一般情況下，在BT投資建設合同簽訂過程中，業主方會自主成立一個BT投資項目部，他們會安排這個部門對接合同的簽訂工作，直接與投資方商議洽談相關的合同事宜。如果合同代表方主方簽署BT合同的對方不具備合同主體資格，就會直接造成簽訂的BT投資建設合同無效的風險[6]。
（二）BT合同條款的法律風險
在當前市場的BT模式運行中，政府仍然保持著主導地位，由于政府代表方手中掌握著項目的所有權利，從而時常表現出目中無人的態度，不把社會任何投資方放在眼里，普遍認為BT項目會有很多投資方爭著搶著投標。因此，政府職能還未真正的得到轉變，未能堅決履行自身的責任與義務，將自身擺在與投資方平等的位置，容易損害到投資方的切身利益。在BT投資建設合同磋商談判過程中，投資方往往處于弱勢被動地位，要答應政府代表方的一系列條件，根本沒有任何機會站到便宜。在具體的BT投資建設合同內容中，政府代表方可能會加入一些霸王性質的條款，社會投資方要想成功簽訂合同，就必須滿足政府的條款需求，進行合同內容的變更那是天方夜譚的事情。
四、BT投資建設合同的法律風險防范
（一）BT投資建設合同無效的法律風險防范
BT模式的運行應用要始終強調雙方的平等互利和協商一致的原則，不能傷害到任何一方的根本利益。如果BT投資建設項目沒有合法的招標程序，就會導致簽訂合同的法律效力不受到國家保護，效力處于一種待定的狀態，極有可能被國家法律判定無效，這樣也就嚴重損害到合同投資方的利益，帶來巨大的法律風險。要想有效防范BT投資建設合同無效的法律風險，就必須嚴格按照國家標準的招標程序工作，對BT投資建設合同進行公證，此外社會投資方也要積極完善相關程序，合法通過政府招標流程參與到BT投資建設項目中去，這樣也就能夠有效保證接下來BT投資建設合同簽訂的法律效力，成功防止由于未經過招標程序帶來的合同法律風險。與此同時，在實際BT模式運行過程中，項目業主方往往會成立一個所謂的BT項目投資部，由該部門代表業主方簽訂合同，然而項目部不是依法成立的法人，它是不具備獨立參加民商事活動權利的，因此也就不具備簽訂BT合同的主體資格，業主方要高度重視該項問題，社會投資方也要堅決避免與不具備BT項目合同主體的對方簽訂相關合同協議[7]。
（二）BT投資建設合同條款的法律風險防范
BT模式運行中，相關的投資建設合同是存在一定法律風險的，要想進一步做好法律風險防范的工作，就必須對合同潛在的法律風險進行合理非分配，嚴格按照此項原則進行風險防范工作，這樣有利于整個投資建設項目的運作，保障項目每一個參與方的利益。因此，要做好以下幾方面的風險防范工作：
1、BT投資建設合同參與方必須樹立起“共贏互利”、“平等自愿”的工作理念，業主方與投資方要進行積極的協商溝通，雖然項目行使權力完全掌握在作為業主的政府部門上，但是政府不能擺出一副蠻橫無理的態度，故意的刁難投資方，加入一些霸王性質的條款，損害到投資方的利益。投資方要堅決維護自身的權益，不能過于弱勢，項目雙方要適當的進行讓步，只有雙方的和諧商議，才能促成整個BT投資建設項目的圓滿完成，實現雙方共贏的局面。
2、在BT投資建設合同簽訂過程中，必須做好利責權明晰工作。政府部門要按照國家法律標準召開招標活動，當BT項目中標后，業主方要與投資方進行詳細的磋商，對于合同的內容要充分了解掌握，保障雙方的利責權明晰，合同內容不存在歧義，能夠最大化滿足雙方的需求，避免霸王性質條款的出現。投資方要想獲取更多的優惠承諾，就要加強與政府業主方的友好溝通，提出合理的合同內容，維護自身的權益，降低法律風險的出現。
五、BT投資建設合同簽訂需要注意的法律問題
（一）銜接招投標，確保BT合同質量
在BT投資建設合同簽訂過程中，要有效將招投標活動與合同簽訂工作結合在一起，注重以下幾個問題，確保BT合同的質量：
1、BT合同的招標必須經過項目建設主管部門的批準允許，在簽訂合同過程中必須及時提交給政府主管部門進行備案工作，同時政府主管部門要嚴格采用告知性的備案形式進行備案。BT投資建設項目存在著眾多的新狀況，就比如項目的投資方式、用地方式以及政府部門監督等，由于我國還未出臺過有關BT項目用地方面的法律內容，因此政府部門要積極完善項目的審批手續，要切實落實好政府告知性備案的具體程序[8]。
2、招投標過程與合同之間的關系。項目發包人在提供招標文件工作過程中，最好是能夠提供一份由發包人起草擬簽訂的項目合同樣本，項目合同樣本直接象征著發包人的意見。項目合同樣本可以作為招標文件的附件，將其作為討論稿，投資方能夠根據討論稿提出自身的完善意見。
（二）為保合同質量，堅持關鍵內容
為了確保BT項目合同質量，發包人必須建設以下關鍵內容：
1、切實落實好投資方的投資資金，必須要求投資方提供擔保措施，這樣有利于整個項目的穩定可靠運行。因為BT項目本就是一個規模較大、周期較長的建設項目，需要持續投入大量的資金，確保擔保措施，可以有效設定投資方的定金、抵質押等資產的擔保。在BT投資建設合同中必須明文規定，一旦項目中標人無法繼續履行約定，就需要履約保證人在限定時間內進入項目施工現場作業。
2、合理設定項目分分階段工期與質量標準。BT項目的順利完成需要度過一個較長的周期，因此整個合同的工期質量最好是分階段進行設定，嚴格監督項目承包人按照階段性工作進行施工，最大化滿足項目的建設質量需求。合同中要明確規定好項目形象、節點進度的工期以及質量標準，承包方如果不能夠按時完成項目階段進度，就必須承擔相對應的履約責任，這樣才能保證整個BT項目穩定順利的運行完成[9]。
六、結束語
綜上所述，要想促進我國基礎設施建設行業穩定持續的發展，就必須合理的應用BT項目模式，高度注重BT投資建設合同的法律問題，國家政府部門要積極完善相關法律法規，履行好自身的雙重身份，保障項目參與方的共同利益，加強與投資方的交流溝通工作，保證BT項目合同內容的科學合理性，必須具備國家法律效力。（作者單位：中交二航局第二工程有限公司）
參考文獻：
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[關鍵詞]畢業設計 選題內容 工程管理 工作量
[中圖分類號] G640 [文獻標識碼] A [文章編號] 2095-3437（2014）07-0032-03
畢業設計是學生繼理論學習、基本技能訓練之后的最后一個實踐性教學環節，抓好這個環節對進一步培養學生工程實踐能力，學會科學研究方法和技能，培養對勞動和勞動者的感情，樹立良好的職業道德及事業心，形成較強的競爭意識和協作精神等方面，具有十分重要的意義。[1]
畢業設計中的第一個環節就是選題。選題對畢業設計實施時所進行的調研、實驗、設計（論文）撰寫等后續工作具有引導作用。恰當的選題是做好畢業設計的前提，它對畢業設計質量有直接的影響。高質量的課題能有針對性地使學生得到全面鍛煉，有利于培養出符合社會需要的應用型、創新型專門人才。
工程管理專業理論廣度較大和知識體系面寬的專業特點為畢業設計選題提供了靈活的空間，同時也使學生眼花繚亂，茫然不知所措，給定題帶來較大難度。另外，學生存在既有認識深度、理論深度和畢業去向的差異，這對畢業設計課題選擇提出了因材施教、因人而異的個性化要求。[2]如何恰當、高質量的選題，對教師和學生都是一項考驗。本文擬根據有關文件對畢業設計的原則要求，吸取教學同仁的經驗，結合筆者指導學生進行畢業設計的實踐體會，從選題的內容、深度和工作量這三個方面談談筆者的見解。
選題工作首先是一項給目標定位的工作。這里所說的目標定位是指對選題所涉及的內容、深度和工程量的目標定位，即選題所涉及的內容、深度和工作量應達到什么樣的程度或標準。從選題到定題的過程，也就是確立選題內容、深度、工作量的目標的過程。明確的目標能為學生畢業設計后續工作的實施指明方向。
一、選題內容的定位
在畢業設計課題選擇時，首先應考慮課題的理論研究方向、范圍和背景材料，即需要對研究方向、范圍和背景材料進行恰當定位。
在工程管理專業畢業設計的研究方向定位上，宜按工程管理專業的理論模塊進行選擇。工程管理是交叉學科，所研究的理論領域和對應的知識體系內容非常廣泛。在理論研究領域方面，現代工程管理理論可分為3個模塊，即工程投資決策管理理論模塊、工程交易管理理論模塊和工程項目管理理論模塊。[3]在實際選題時，學生應根據自己對上述理論模塊掌握的程度、畢業去向等因素選擇其中的一個模塊作為研究的大方向。有的學者提出了以本專業的四個平臺知識體系作為畢業設計選題的方向。[4]事實上，這四個平臺知識只是工具性知識，是為進行工程管理理論研究及應用提供管理工具與技術，不宜作為畢業設計的理論研究方向。
選題內容范圍宜小不宜大，即選題時要盡量選擇其內容范圍較小的課題。由于教學計劃中提供給學生撰寫畢業論文的時間不長，故不可能完成較復雜的大課題。論文的價值不在于課題的大小，而在于是否有獨到的見解。在校學生，其經驗和學識都有限，很難駕馭較大的課題。因此，學士論文適宜于選擇較小的課題，這樣方能在有限的時間內順利完成論文的撰寫。[5]在實際操作中，工程管理專業畢業設計（論文）選題宜立足于某一理論領域中專項理論的研究及相應的管理工具與技術的應用，以專項理論為研究的突破口，結合相應的管理工具與技術，集中精力解決工程中的某一專項管理問題 。對過去我院工程管理專業畢業論文的檢查顯示，畢業設計選題為領域型課題研究的論文，如“**工程項目的可行性研究”、“**工程的施工組織設計”等，其內容空洞、雷同，抄襲、數據造假的現象非常嚴重。而專注于專項理論研究的論文如“**工程質量管理計劃”、“**工程成本管理計劃”等，構架與層次都基本清晰，內容都比較完整，管理工具與技術的應用都比較得當，也鮮有雷同、抄襲和數據造假的情形，完成的質量明顯優于領域性課題。
選題背景材料應立足真實工程材料。“畢業設計（論文）應與工程實際相結合，選題的內容、深度和工作量均符合本科專業培養的要求”。這是住房和城鄉建設部高等教育工程管理專業評估委員會在《高等學校工程管理專業評估文件》（2009版）中對畢業設計（論文）所提四條評估標準中的第一條，該標準首先強調畢業設計與工程實際的結合。工程管理其實質是管理工程，畢業設計作為教學的最后一個環節，其核心目標是將所學的知識應用于解決（絕大部分情況下是模擬性的）實際工程的管理問題。要做到畢業設計與工程實際的結合，首先要做到畢業設計選題要有真實的工程背景資料。真實的工程背景資料可以是一份完整的施工圖、一份商住用地拍賣文件、一份施工承包合同等。我們從2010年起，在設計任務書中就明確要求，工程管理專業學生的畢業設計必須以真實工程為背景資料，并且各不相同，背景資料還應成為畢業設計文件的一部分存檔。單憑學生的能力，很多學生難于找到真實適用的工程資料，為解決這一難題，學院每年通過與市施工圖審查中心、建筑施工企業、房地產開發企業、工程咨詢企業等單位聯合，收集了大量的施工圖、項目開發規劃等原始工程文件或復印件，供學生根據自身能力、興趣和未來的工作需要綜合選定。實踐表明，與以往的選題相比，從實際工程背景資料中選題，能加快學生定題的步伐，讓選題更有方向性和針對性。另外，真實的背景資料能夠激發學生的興趣和研究的動力，完成的畢業設計效果較好。
二、選題深度的定位
在[1]中，作者將畢業設計課題類型分為三種：基礎理論研究與探索型課題、工程實踐型課題和常規模擬題。事實上，這說的是一個選題深度的問題。這里說的深度，是指觸及事物本質的程度，選題的深度可概況為研究型題型、應用型題型。
工程管理本科畢業設計宜選用應用型題型。本科學生撰寫畢業論文，是一個學習和訓練的過程，是一個教學環節，而不是創造環節，并不要求論文非要有創見性、有發明或發現不可，因此，畢業設計最重要的目的是解決理論的應用問題。對于工程管理理論的應用問題，現有的工程管理規范和很多專業書籍都提供了程序化的工程思路、管理工具與技術，如《建設工程項目管理規范》、《質量管理體系》、《職業健康安全管理體系》、《風險管理》、《PMBOK指南》等，如果學生畢業設計是參考上述資料，結合四年來所學的相關理論，再針對具體的工程項目進行必要的調研、計算、分析，較高質量地完成專項理論的研究及相應管理工具與技術的應用是不成問題的。
三、選題工作量的定位
很多大學或學院的工程管理專業畢業設計任務書對學生畢業設計的字數給出一個下限限制，其出發點是以一定的字數來保證畢業設計的質量。筆者認為這是一個誤區，也容易造成學生一個錯誤的認識，即字數越多，質量越高，盲目追求論文字數而忽略論文的系統性、完整性和嚴肅性，導致設計論文冗長，篇幅過大，無效的內容和相關性不強的東西太多。
工作量與選題內容范圍、選題深度關聯密切，選題范圍大，工作量必然大；選題深度深，工作量也會增加。因此，對畢業設計規定一個字數的限值是缺乏依據的。畢業設計的工作量應以設計論文的系統性、完整性為基準，而不是字數。
要控制學生設計論文的系統性與完整性，就必須要求學生做好設計論文內容的層次構架，內容層次構架至少要有二級及以上的分解目錄。也就是在定題的基礎上，學生下一步的任務是要形成比較完整的設計論述思路和工作思路。
以某學生畢業論文選題“**工程的進度管理計劃”為例，該論文內容的一級分解可以是：進度計劃的目標及依據、網絡計劃或橫道圖計劃、進度控制等；其中“進度計劃的目標及依據”的二級分解可以是：工程項目總進度目標、子項目進度目標、年度目標等；“網絡計劃或橫道圖計劃”的二級分解可以是：工程工作分解、工作順序排序、工作量估算、資源需求估算、工作時間估算、繪制網絡計劃圖或橫道圖、編制資源需要量及供應平衡表等；“進度控制”的二級分解可以是：進度檢查計劃、偏差分析與糾偏措施、計劃調整措施、進度報表等，如下圖。
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通過設計內容的層次構架，一方面能讓學生通過層次構架理清研究的思路；其次，能為學生畢業設計的后續工作指明方向，有利于學生論文的系統性與完整性。另外，教師通過指導與審定學生的論文構架，以論文的系統性和完整性為準則，學生論文的工作量也就基本定型了。
要做好設計內容的層次構架，必要的環節是做好開題報告。學生通過編寫開題報告對自己的畢業設計論文內容進行系統地層次構架，通過這種層次構架形成設計論文寫作的基本骨架。
四、結語
不論采用什么樣的方式選題，其落腳點都是選題的內容、深度和工作量的定位問題。在內容的定位上，應遵循從管理領域至專項管理的思路進行，并立足于實際工程背景資料；在深度的定位上，應以實踐應用型為主；在工作量的定位上，要拋開字數的限制，要以內容的系統性、完整性和嚴肅性為準繩。編制開題報告也應是本科畢業設計選題的重要環節。對畢業設計內容、深度和工作量的定位工作不是相互獨立的，而是相互聯系的，應有機統一于畢業選題工作中。要做到內容恰當、深度適中、工作量與內容深度相匹配，這是畢業設計選題工作的核心所在、目的所在。
[ 參 考 文 獻 ]
[1] 朱珍，陳章，王軍.工科畢業設計選題原則、類型及方法[J].高教論壇，2004（1）.
關鍵詞：施工合同；審查；標準
中圖分類號：TU71 文獻標識碼：A 文章編號：
施工合同是中國石油天然氣集團公司合同管理最重要的合同類別之一。尤其是近年來，伴隨著天然氣管道建設的飛速發展，西部大慶、海外大慶的大規模投資建設及大煉化的全國布局，施工合同在集團公司合同管理的重要性愈發突顯。建立施工合同審查的標準，對于提升施工合同的管理，進而保障工程的質量，具有重要意義。施工合同審查是建設方和施工方簽訂合同之前的必經程序，通過對施工合同審查，可以發現施工合同中潛在問題，盡可能地減少和避免在履行施工合同過程中產生不必要的分歧和爭議，提高施工合同履約質量，即使發生了違約或者爭議，也可依據完備的合同條款比較順利地解決問題，減少建設方或施工單位的經濟損失。
一、合同簽約主體資格審查
合同簽約主體是否具備簽訂及履行合同的資格是合同審查中首先要注意的問題，這涉及到交易是否合法、合同是否有效的問題。
（一）審查合同簽約主體是否合法真實
簽約主體的合法真實是合同審查的重要項目之一，是關系合同目的能否實現的前提之一。另外還要審查審核或確認負責簽訂合同的單位或個人是否已取得相應的合法授權，以防止無權或超越權限訂立合同的情形存在。我方的主體是否適格(例如不是獨立法人、法人名稱不對、印章和名稱不一致等)也要進行審查，防止所簽訂的合同無效。
（二）審查合同簽約主體是否具備相關的資質或許可
對某些業務領域，按照相關的法律或法規規定，需要合同一方或雙方主體必須具備相應的資質或經營許可才可從事。如建設工程設計合同需要國家建設部門核發的設計資質、建設施工合同要求業主有"報建"的整套資料、從事房地產開發業務需要開發資質等。
（三）審查合同簽約主體的資信能力、業績、人員等履約能力
對業績和人員的資料審查是合同關鍵審查項目之一。審查施工合同對方當事人是否取得了建筑法律或行政法規要求的資質，是否具備相應的工程造價所要求的施工企業法人資質等級。
二、合同內容審查
（一）合同權利義務的完整性、可行性審查
首先審查合同中規定的己方的義務實現是否存在障礙，有無依賴外界因素的情況，在需要對方配合的情況下，配合的程序是否已經列明；其次審查己方的權利(主要是付款)是否包含條件，付款的依據是否清晰，是按進度、按工程量還是一次性支付；付款是否具有確定性，是否附加了條件和期限，是否受到外界影響，是否受到對方或第三方前置行為的影響，是否設置了不合理的付款條件，多個付款條款是否有矛盾等；對施工合同條款中的數量表述一定要明確具體，切忌模糊不清。而且要明確計量單位和計量方法。
（二）工程量條款審查
審查工程量的確定、確認方法，工程量調整依據是否約定。工程量的計算方法是否科學，有關工程量的報告材料如何編寫、提交、確認等內容是否具有可操作性，遇到超出設計范圍、變更施工范圍、返工等情況如何計算工程量是否有約定，工程量的核定期限是否細致、明確。
（三）工程質量條款審查
審查工程質量的確定、確認方法程序。關于工程質量有無明晰的標準，驗收范圍(如驗收依據、設計任務書、設計施工圖、技術說明、驗收規范等)有無書面的雙方簽字確認的質量標準細則，質量的實現有無障礙，驗收的主體是否合適，驗收的期限、程序設計是否合理，如何提出質量異議、如何磋商、處理等；質量爭議的處理方式及違約責任是否約定；工程質量保修范圍、保修期和保修金的規定等。
（四）工程期限條款審查
工程期限包括計劃開工日、實際開工日、計劃完工日、實際完工日、計劃竣工日和實際竣工日等的確認程序和時間限制是否明確；工程有無階段工期的要求；是否有工期順延的情況，如何提出、確認；工期延誤、延期竣工造成的責任承擔；審查施工合同的履行期限，分期形象進度和總履行期限都需要明確。
（五）工程價款支付條款審查
首先要審查工程造價是否合法，是否公平合理，如果工程造價明顯偏高或不合法，一定要指出來并提出修改意見。主要審查施工企業保證金等是否符合法定數額，工程預付款數目是否合理，施工進度款支付數額、日期是否合理，維修保證金是否合規。
（六）工程施工條件條款審查
工程準備工作如何開展、設備材料如何安排、設備材料如何采購檢驗、現場工作如何組織、安全施工由誰保障、場地通行通水通電如何保證，協助工作是否需要等等；
（七）工程簽認、變更條款審查
審查工程變更、設計修改、方案變更、材料更換、其他臨時修改的雙方交換意見的程序、費用等內容的約定是否合理；審查工程簽證的條件、形式、確認程序及作為結算依據的必要條件。
（八）工程竣工驗收條款審查
已完成工程的保護、竣工驗收的性質和程序，竣工資料的內容、份數、提交時限和逾期提交的責任，竣工資料、竣工驗收資料的備案。
（九）終止、解除條款審查
合同終止、解除情況下已經完成的工作量、工程質量如何審查確認；已購買材料設備的處理，工程資料的編制與移交的時限和程序；已完成工程與未完成工程的技術銜接和處理；合同終止、解除或者符合約定交付工程時的撤場時限、確認程序；考慮合同訂立后的可變更可能。
（十）違約責任條款的審查
施工合同中違約責任與義務要相對應，應符合法律法規規定，約定的違約金和賠償金的數額不得高于或者低于法律法規規定的比例幅度或限額。特別對違約責任條款中的索賠條款，一定要審查清楚索賠的范圍，條件，時間，以及索賠費用的計算方式、標準，因為這對工程造價控制有較大的影響。
（十一）爭議解決條款審查
一旦發生爭議，如何處理，索賠需要哪些文件，形式和程序怎么規定；如何通過法律途徑解決，是仲裁還是到法院，是原告所在地法院還是被告所在地法院等等。
（十二）審查各階段應提供的書面報告、材料準備條款。施工前、施工過程中、竣工結算時需要哪些材料，如何編排目錄，如何提交、確認，如何聯系、通知等，如驗收材料、竣工材料、結算材料等；是否需要階段性工程技術資料，如何整理收集、提供和確認。
參考文獻
關鍵詞：施工索賠；合理規避；風險
中圖分類號：TU71 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）01-00-01
本論文主要是探討如何做好索賠工作，合理規避風險。在探討之前，必須樹立索賠工作所必需的一些基本意識和觀念，這主要是索賠意識、合同意識、風險意識、以及成本觀念和時間觀念，解決認識問題：（1）索賠是正常的合同管理行為；（2）索賠要有正當的理由，即要注意舉證的事實；（3）索賠要注意時效觀念。
一、運用法律法規、通用條款簽定一個有利的合同是索賠成功的前提
凡是有經濟頭腦的企業家都寧可不簽合同，也不簽一個不利于自己的合同。所謂“有利”的好合同，其中最重要的一環就是要有利于自己日后索賠，為此，在簽定合同時務必做到以下兩點，才能為履行合同時提供索賠成功的機會：（1）盡量為自己留下索賠的余地；（2）盡量使對方忽略履行合同時可能產生索賠的機會。
（一）充分運用法律依據，保護企業的合法權益。目前的建筑市場是僧多粥少的賣方市場，買方被動，若自己起草合同文本業主犯疑通不過，但若用法律、法規依據，倒易減少業主擔心而能夠順利通過，尤其是在政府工程、外商投資工程上如寫上“按某某建委某某號工程款支付辦法支付”，則較容易通過。關于合同的起草權不要推讓，主動承擔合同起草權，即使按規范起草對己方也是有利的。
（二）合理運用“示范合同文本”條款。熟悉和掌握FIDIC合同及“示范文本”合同條款中有關索賠的條款，對成功進行索賠有重要意義。一項索賠往往涉及到幾個合同條款，可以引證不同的條款來解釋，這就要求合同管理人員除了懂得工程技術和一定的索賠經驗外，還必須具有較高的熟悉和運用合同條款的能力。在合同條款中，一般不會明確指出根據哪一條可以提出索賠要求，只有熟悉掌握合同條款的人才能適時發現，并指出索賠所依據的條款并及時抓住索賠的機會。
（三）在合同洽談中充分運用合適的措詞來保護施工企業的合法權益。1.關于總承包范圍的約定，直接影響到工期、造價的確定。2.關于工期的約定。3.關于質量標準、質量驗收的約定。4.關于竣工標準的約定。5.關于工程價款形式的約定。6.有關工程價款支付方式的約定。7.有關部門結算方式的約定。8.關于材料、設備供應的約定。
二、抓好合同履約的動態管理，是索賠成功的基礎
一份再好的合同，如果不去認真履約，那也不能獲取預期的效益，因此，認真履約合同，按照貫標要求，合同履約率應達到100%，這是索賠成功的前提。
（一）抓好合同交底工作
1.全面交底：首先要從招標書、投標書、詢標文件、合同文本、其它承諾等全面交底；其次，要對合同各版本的關系做全面交底，其目的就是要對有利的要落實、不利的要規避，明確管理目標，落實管理責任，降低運營風險。2.全員交底：要從公司、相關部室、項目部及參與項目建設的各級管理人員做起，一一落實到每一個人員，真正做到橫向到邊，縱向到底。3.全過程交底：不僅簽定合同交底，當出現補充材料、其他簽證問題時，有關部門部門人員之間也要以書面材料的形式相互交底，如發生變更，不可能一個部門就能完全處理索賠，必須幾個或更多的部門協調一致進行處理，因此，在合同實施過程中必須不斷地進行溝通、協調。
（二）抓好合同履約中的過程管理，尤其是簽約后的各種“變更”或現場簽證
1.抓好合同履約的管理大綱。施工管理有施工組織設計，經濟管理也應該有經濟組織設計，這個組織設計即是合同履約的管理大綱，其內容應該有工程進度、效益指標、質量、安全等方面的目標以及這些目標的措施和組織分工，從管理大綱中可以看到各個不同層次以及各方面工作均落實到人并有時間要求的受控狀態。2.抓好“變更”的跟蹤工作。抓好“變更”的跟蹤工作，必須要明確兩個概念：首先是不是“大合同”概念，所謂“大合同”過程是指從項目招標開始直到竣工結算業主付清工程款為止的全過程活動。其次：是合同程序的時效概念，從法定程序上來說，合同條款的后者有效于前者，因此，合同跟蹤就必須要以“補充協議”的形式，做好“變更”的再約定工作，從內容上講，包括技術、材料、施工、質量、安全等各個方面。
三、抓好合同原始資料的積累和對時效觀的重視是索賠成功的關鍵
（一）合同履約中的所有原始資料是舉證的依據，是索賠成功的依據和關鍵
主要應積累三方面的資料：第一，建設工程標準合同文本條款中所需的資料；第二，合同外政府、地方、行業管理部門的各種新法規、新規定；第三，項目履約過程中的各類原始資料。因為，在項目索賠過程中，如果沒有充分有效的原始資料，索賠的舉證是無力和無效的，而這些舉證的資料也只有靠平時點滴的有意識積累，才能形成。原始資料的積累要遵循兩個原則：A、及時有效。在己方有關人員對“變更”內容作出全面、扼要、翔實并已簽字的前提下，要及時找甲方現場代表、監理等有關人員簽字認可。B、靈活多樣。現場簽證可采取各種各樣靈活的方法，包括書面簽證、錄音、攝像等等。
（二）索賠的時效是索賠成功的先決條件
工程施工合同一定要明確索賠事件發生后多少時間內向業主提出索賠意向通知，超過了合理的期限不例舉事實就意味著放棄索賠權利。作為業主是不會提醒你更不會補償你的，這一點必須引起足夠的重視。
綜上所述，施工索賠是一種跨學科的專業知識，負責索賠的人員必須具有施工索賠的意識觀念、專業的技術知識、合同管理知識與公關經驗等，善于從合同文件、條款及來往函件中找出矛盾，主動地尋找機會，特別是報價時就應充分考慮為后來的索賠留下機會。
參考文獻：
自我國改革開放以來，住宅建設進入到了全面提高居民居住質量和形成國民經濟支柱產業的關鍵時期，商品房買賣合同的簽訂中，有以下幾個問題值得重視。
一、商品房預售中的問題：1、商品房預售合同就法律性質而言，應屬于遠期交貨合同。商品房預售的條件是房地產開發商必須具備俗稱的“五證”。2、預售商品房能否轉讓的問題，預售商品房的轉讓的標的并不是房屋的所有權，而是對所有權的期待權，預售合同的轉讓根據我國《城市房地產管理法》是有條件的。
二、定金和訂金的區別：現在很多房地產開發企業即賣出人在與買受人簽訂預售合同或房屋買賣合同之前，都會要求買受人必須向其交付一定金額的訂購金。我們應當對出賣人收取的資金作出準確的判斷與認定。如是“定金”，購房者不履行合同就無權索回定金，開發商不履行合同，應當雙倍返還定金；如是“訂金”，則對合同沒有擔保作用，不像“定金”與違約情形有懲罰作用。
三、因房屋存在質量問題解除合同的條件：賣出人與買受人如果對物業是否存在質量問題存有爭議，需委托有資質的建設工程質量檢測機構予以檢測，以該機構出具的書面鑒定意見作為處理爭議的依據。商品房屋應具備與其價值相適應的舒適和美觀程度，如果忽視其而僅以安全為條件，應認定為影響其居住使用。
四、商品房買賣合同締結過程中的欺詐行為；欺詐行為可以劃分為兩類：即故意隱瞞真實情況和虛假陳述。一方以欺詐的手段，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者促裁機構變更或者撤銷，如受害人認為違約責任的適用對其更為有利，可要求在確認合同有效的情況下，責令欺詐行為人承擔違約責任。
關鍵詞：商品房預售定金解除合同欺詐行為違約金
我國房地產法律制度的完善，不能離開法律追求公平正義的價值目標，在土地資源緊缺的國情下，科學利用有限的城市土地資源尤顯重要，立法機關和房地產行政管理機關對城市房地產公共資源的開發和利用應有一個長遠的戰略目標。目前我國商品房的建設如火如荼，購房者也異常踴躍，房價更是久漲不衰，買房是老百姓經常探討的問題，如何才能買到一套令自己稱心如意的住房呢？除了考察商品房的地理位置是否優越、交通是否便利、環境是否優美、配套是否健全等問題，購房者應在商品房買賣所涉及的法律問題上多了解一些，筆者認為有幾個問題值得我們探討。
一、商品房預售中的問題
商品房買賣合同分為商品房現售和商品房預售兩種，是根據商品房開發建設過程并結合合同成立時間對商品房買賣合同進行的分類。商品房現售不在本文討論的內容之中，現不再贅述。
根據建設部制定的《商品房銷售管理辦法》第三條的規定，商品房現售，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為；商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。①
1、有關商品房預售合同的性質和預售條件
商品房預售合同是以建造中的房屋為標的物的一種買賣合同，就法律性質而言，不同于預約買賣合同、期貨買賣合同、附期限買賣合同、分期付款買賣合同，而屬于遠期交貨合同，即合同雙方當事人在合同中約定在將來的一定期間內交貨的合同。鑒于預售的商品房存在諸多不確定因素，風險較大，國家對于商品房的預售給予較強的干預，明確規定了商品房預售的條件。即房地產開發商必須具備俗稱的“五證”：②
（1）．國有土地使用權證。
（2）．建設用地規劃許可證。
（3）．建設工程規劃許可證。
（4）．建設工程開工許可證。
（5）．預售許可證。一般來說開發商如果已獲得了預售許可證，那么就應該已取得了前四證。但也不能為了省事，而只查看預售許可證不查看其他四證。只有具備了上述“五證”，商品房才可進行預售，否則，購房者一旦購買了不具備預售條件的商品房，那么將在日后辦理房產證等諸多環節帶來很大的麻煩。因此，購房者應在合同簽訂的過程中，把握合同的細節，約定到期不能履行的違約責任，才能切實保護自己的合法利益。
2、預售商品房能否轉讓的問題。
預售的商品房能否轉讓，目前我國沒有明文規定，但筆者認為允許預售商品房轉讓實現了所有權人對其所有物的處分權。③對于房地產開發商來說，一方面可以加速資金回籠，減輕借貸壓力，另一方面也可以加快工程進度，縮短建設周期，使購買人盡快收回投資。同時也要看到預售商品房的轉讓的標的并不是房屋的真正的所有權，而是對所有權的期待權。
我國《城市房地產管理法》第45條規定“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。”這說明預售合同轉讓是有條件的。筆者認為預售合同轉讓的條件如下：
（1）依照法律、法規等規定，允許預售的商品房轉讓的可以轉讓；不允許轉讓的不得轉讓。
（2）轉讓人必須持有經過登記備案的商品房預售合同和轉讓合同才能成為轉讓人，未登記備案的預售商品房不得轉讓。這種規定有利于國家加強宏觀管理。
（3）預售商品房轉讓的標的物必須是尚未竣工的、正在建設中的預售商品房，同時預售商品房轉讓行為必須是行為人真實意思表示，否則轉讓行為無效。
（4）商品房的預售合同必須合法有效，才允許預售商品房轉讓，否則預售商品房轉讓無效。最高人民法院民(1996)2號文件第28條規定：“商品房的預售合同無效的，預售商品房的轉讓合同，一般也應當認定無效。”
（5）預售的商品房轉讓需要簽訂轉讓合同，不必重新簽訂新預售合同。這種預售商品房轉讓合同應依法繳納有關稅費。
由此看來，預售商品房在符合上述條件的情況下是可以轉讓的。
二、定金問題
現在很多房地產開發企業即出賣人在與買受人正式簽訂預售合同或房屋買賣合同之前，都自行制作了一份統一格式的認購書，要求買受人必須向其交付壹萬元到兩萬元不等的認購訂金（現大部份已改為定金），并且明確約定：如果買受人在一定期限內不與出賣人簽訂房屋買賣合同的，將不退還已收取的訂金（或定金）。由于此時正式的購房合同條款買受人并不知曉，有些買受人甚至連房屋的基本情況都無法準確知道，而到了簽訂正式的房屋買賣合同時，卻由于合同中有種種不平等條款，或者房屋具體結構、設計、居住環境發生變化，或者在交付使用時間、辦理房產證的期限、違約責任等方面無法與出賣人達成一致意見，從而導致買受人無法與出賣人簽訂合同。此時買受人如果想收回訂金（或定金），卻又因認購書中訂金（或定金）條款的約定倍感困難，極大的損害了買受人的合法權益。④
為此，我們應當對出賣人所收取的訂金或定金的性質作出準確的判斷與認定。“定金”指在訂立房屋買賣合同時，為保證合同的履行，由購房者先行向開發商交納部分款項，待合同履行后，定金應當退回或抵作房款。購房者如不履行合同就無權索回定金。開發商如不履行合同，應當雙倍返還定金。定金在《擔保法》中有明確規定：當事人可約定一方向對方給付定金作為債權的擔保，債權人履行債務后，定金應當抵作價款或收回。給付定金的一方不履行約定債務的，無權要求返還定金，收受定金的一方不履行約定債務的，應當雙倍返還定金。并且定金應當以書面形式約定。定金的數額不得超過主合同標的額的百分之二十。
“訂金”是指購房者與開發商就房屋買賣的意向初步達成協議后，準備進一步協商所簽訂的臨時認購協議中約定的款項。買方支付訂金之后，在約定的時間內，賣方不得再將該房屋出售給其他人，買方應在規定的時間內與賣方簽訂合同或支付款項。訂金對合同沒有擔保作用，不像“定金”對違約情形有懲罰的作用。
某些情況下，在《商品房認購書》中雖然注明的是“訂金”，但是，這種“訂金”實際上相當于“定金”。
例如當購房者選中自己滿意的樓盤，與開發商達成購買的初步意向后，開發商會要求購房者簽訂一份《認購書》。《認購書》一般都對所購商品房的位置、面積、價款做出約定，同時還約定購房人應當交納訂金。如果買賣雙方在認購書中約定了：雙方未簽訂正式的商品房買賣合同，如因購房者違約造成，則訂金不予退還，如因開發商違約，則應雙倍返還訂金的條款，那么，此時“訂金”實際上即屬于“定金”的性質，應當按照“定金罰則”進行處理。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”
另外建設部《商品房銷售管理辦法》第二十二條對簽訂商品房買賣合同前開發商所收取的定金或訂金的問題作了規定：“不符合商品房銷售條件的，房地產開發企業不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用。符合商品房銷售條件的，房地產開發企業在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發企業應當向買受人返還所收費用；當事人之間另有約定的，從其約定”。這條是關于預訂款項的規定，根據這條規定，開發商所銷售的商品房不符合銷售條件的，在簽訂商品房買賣合同之前向購房者收取定金或訂金屬于違法行為，均可以要求退還；如果開發商所銷售的商品房符合銷售條件，則要分兩種情況分別對待，第一，如果購房者向開發商交付訂金或其他預訂款項，但雙方未能就合同條款協商一致，未能簽訂正式的商品房買賣合同的，開發商應當退還所收取的預訂款項。第二，若購房者與開發商對訂金或其他預訂款項另有約定，例如：開發商在《認購書》或訂金收據上寫明購房者在規定的時間內不簽訂合同或不支付首期房款則不退訂金，在這種情況下則適用雙方的約定。由此可見，即便是《認購書》中注明的是“訂金”，但在具體糾紛中,法院應把“訂金”按“定金”處理。但為了保險起見，購房人應要求開發商準確使用“定金”二字，以防被騙，同時也要慎重考慮、多方考察，不要輕易支付定金，否則是要付出代價的。
三、因房屋存在質量問題解除合同的條件
房屋主體質量經鑒定不合格應解除合同，因法有明文規定，目前在審判實踐中已是共識。但對一般房屋質量問題達到什么程度，當事人可以請求法院解除合同，實踐中卻存在很大分歧。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規定，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。該條顯然是對《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項規定的解除合同的條件，即“當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的”在商品房買賣合同中的解釋和應用，但商品房質量問題到什么程度為“嚴重影響居住使用”？該條解釋的可操作性不強，依賴于法官的自由裁量。有人認為，商品房正常的“居住使用”主要以安全為標準，只要房屋能安全的居住使用，其它質量問題不會嚴重影響居住使用；其他人認為，“居住使用”不僅以安全為條件，與房屋價值相應的舒適和美觀亦是正常居住使用的標準，如房屋不具備與其價值相應的舒適和美觀程度，亦應認定為嚴重影響居住使用。筆者同意第二種觀點。
開發商所交付的物業如存在質量問題，一般視不同情況予以處理：如果物業僅存在輕微的瑕疵，如漏水、細微裂縫等，可通過修補、給付違約金的方式補償購房者的損失；對于存在嚴重質量問題，將足以影響居住者人身安全的，購房者可予以解除合同。但如果雙方對物業是否存在質量問題存有爭議的，仍需委托有資質的建設工程質量檢測機構予以檢測，以該機構出具的書面鑒定意見作為處理爭議的依據。這將涉及到兩個問題，即費用承擔的問題和鑒定機構鑒定結論的效力問題。對此，雙方當事人最好事先在預售合同中予以約定，否則，一旦發生質量問題的爭議，雙方不能就鑒定機構的選擇和費用承擔等問題達成一致的，則只能通過訴訟的途徑予以解決，增添了當事人本可省卻的解決爭議的煩瑣程序和成本支出。另外，在物業的維修期間，購房者還可能承受誤工費、另行租房的損失，這也可在合同中約定由開發商承擔。
四、商品房買賣合同締結過程中的欺詐行為和處理
欺詐行為主要可以劃分為兩類：即故意隱瞞真實情況和虛假陳述。在上述兩種欺詐行為中，虛假陳述是作為，客觀性較強，當事人舉證不易，但法院認定不難，在此不作論述。對于故意隱瞞真實情況如何理解、認定和處理，則不宜確定。下面我們來看一個案例：
原告，丁某，某公司法定代表人。被告，某市某房地產開發有限公司。案由，2002年6月19日，原告代表其公司與被告簽訂購房合同。雙方約定，原告購買被告開發的某小區商品房一套，建筑總面積110.9平方米,單價2302元/平方米,總價255292元，交房日期為2003年5月30日前，小房單價2000元/個(待交鑰匙時一次交清)。付款方式為分期付款，首付30%，后憑本合同與銀行訂立170000元的貸款合同。簽約當日原告根據約定于向被告交付了總房價30%的85292元的首付款。出賣人逾期交房的違約責任：（1）逾期不超過90日的，出賣人向買受人每日支付100元的違約金，合同繼續履行；（2）超過90日的，買受人有權解除合同，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起30日內退還全部已付款。
合同簽訂前，原告認為單獨的廚房，餐廳和客廳不適合公司辦公，被告遂向原告承諾可將三間房間的墻打掉，同時更改了戶型圖并附于合同。2002年7月，被告催促原告向銀行辦理貸款手續，而原告認為被告為交付設計院更改的戶型圖，有不能履行的危險，所以至時止仍未辦理貸款。2003年8月27日，交房時未按照合同中戶型圖建造（因要求打掉的墻是承重墻），小房也被改成車庫買于他人。2004年1月原告向法院。原告要求被告賠償因遲延交房所造成的損失,即甲方在逾期交房期間的房租(從2003年6月1日至2004年1月1日共1600元/月*6=9600元)，和因未交小房將來租小房的費用(620元/年*3年=1860元)；逾期交房的違約金按合同約定每日100元計（100元*3個月*30日=9000元），以上共計20460元，并主張繼續履行合同。
為了確定此合同的性質，就需要界定房地產開發商更改戶型圖吸引原告簽約的行為。根據最高人民法院的解釋，欺詐是指“一方當事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當事人作出錯誤意思表示”的行為，因欺詐而訂立的合同，是在受欺詐人因欺詐行為發生錯誤而作出的不真實的意思表示合意。該案中，被告作為房地產開發商,應知道承重墻不能拆的規定，但其為符合原告的要求，任意更改戶型圖，屬于“故意告知對方虛假情況”，因此具有欺詐的故意。原告因考慮了已更改的戶型圖紙有利于自己的工作和生活,才作出買房決定并隨即與房地產開發商簽約，即原告因考慮到被告告知的“虛假情況”才陷入了錯誤并作出了意思表示，因此被告的行為屬于“誘使當事人作出錯誤意思表示”的行為。由于被告的行為均符合欺詐的要件，所以被告任意更改戶型圖吸引原告買房的行為屬于合同欺詐。我國《合同法》第54條第2款規定：“一方以欺詐、脅迫的手段或乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤消。”如受害人認為違約責任的適用對其更為有利，可要求在確認合同有效的情況下，責令欺詐行為人承擔違約責任。
《合同法》第114條第一款是關于違約金的規定：“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。”由此可見，損害賠償與支付違約金都是合同責任的主要形式.損害賠償通常要與實際損害相符,而違約金數額與實際損失并無必然聯系,即使在沒有損害的情況下也應該支付違約金.對于本案,如果支付補償性違約金(即9000元)不足以補償原告所遭受的損失,被告還需要承擔損害賠償責任,以彌補違約金的不足部分.這時,違約金與賠償金可以并用.但是兩者并用時需以實際損失作為責任的最高限額.因為既然當事人約定的補償性違約金未達到實際損失數額,就要使用損害賠償,而適用損害賠償就必須遵循損害賠償不得超過實際損害的基本原則.所以,原告未交小房和遲延交房所造成的損失（繼續租房的費用）再加上違約金的數額如果1、超過了實際損失,則只能按照實際損失賠償;2、未超過實際損失,按實際相加的數額賠償.因違約金9000元未超過實際損失11460（租房和租小房的費用），所以原告繼續履約的主張應支持，但損失賠償應按照實際損失計算，即被告應賠償原告11460元。從這個案例可以看出，買房人不但應在合同的簽訂過程中要字斟酌句，把細節問題考慮得細致一點，周到一點，在合同的執行中，也要運用法律的武器保護自己的合法權益。
商品房動輒價值十幾萬或者幾十萬，對于每個購房人來講，都是一筆不小的數目。從新建住房看，個人購買商品住宅的比例已經接近94%。⑤由于我國當前法律制度的不健全，在商品房買賣中還存在著許多問題，買房人要在上述幾個問題上加強認識，提高自己的法律素養，搞清合同中的細節問題或由專業律師陪同購房，防患于未然；而作為立法部門和有關機構，只有進一步完善我國的房地產法律制度，盡量使用準確的語言，確立精確的數字標準，房地產權利人的合法權益才能得到有效的保護。
本文就商品房屋交易中買賣合同中常見的問題作了簡單的分析和研究，以期對今后該類交易人群提供借鑒，確保我國商品房交易朝著健康、完善和周密的方向發展。
參考文獻：
[1]黃河編著：《房地產法》,中國政法大學出版社1999年第一版。
[2]王利明崔建遠主編:《合同法》,北京大學出版社2000年第二版。
內容提要:合同未生效的演進前景多樣，宜區別對待。所謂任何人均可主張合同無效，應被區分為合同當事人可以主張、利害關系人可以主張、其他人可以主張三種類型。嗣后無效，有的是使合同自成立之時不具有法律拘束力，有的則為自無效的原因存在之日才開始無效。國家頒行了新法或者修正了既有的法律尚未使合同變得違法，只是使合同成為法律上的不能，不宜按無效處理，而應當由合同解除制度管轄。顯失公平的構成不宜包含主觀因素。委托人不追認無權，無權行為不一定都歸于無效。
筆者分析和處理合同糾紛案件時，發現了《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）關于合同效力瑕疵的規定及其解釋，或者不清晰，或者欠具體，或者有漏洞，或者有誤解，需要辨正。本文即為此而作，就教于大家。
一、合同未生效
所謂合同未生效，是指已經成立的合同尚未具備生效要件，至少暫時不能完全或者完全不能按照當事人的合意賦予法律拘束力，即至少暫時不能發生履行的效果。對此，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（一）》（法釋[1999]19號）第9條第1款前段作了如下規定：依照《合同法》第44條第2款的規定，法律、行政法規規定合同應當辦理批準手續，或者辦理批準、登記等手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續的，或者仍未辦理批準、登記等手續的，人民法院應當認定該合同未生效。顯然，合同未生效以存在著已經成立的合同為前提，合同尚未成立時，談合同未生效有點舍近求遠的意味，不如徑直稱合同未成立。合同未生效只是已經成立的合同的一種結果。
合同未生效不是終局的狀態，而是中間的、過渡的形式，會繼續發展變化。演變的結果可能有：（1）未生效的合同具備有效要件，但不具備生效要件。此類合同已經具有當事人必須遵守的拘束力，只是尚無履行的效力。附停止條件的合同在條件尚未成就場合，附始期的合同在始期尚未屆至場合，均屬此類。（2）未生效的合同在某個階段具備了生效要件，轉化為合同生效，發生了當事人所期望的法律效果，進入履行的過程。（3）未生效的合同在某個階段出現并存在了無效的原因，成為確定無效的合同。（4）未生效的合同一直沒有具備生效要件，也沒有出現無效的原因。
第二種情形由履行和違約責任制度解決，第三種情形由無效和締約過失責任甚至罰沒制度管轄，第一種情形可能發展到第二種情形，也可能演變為第三種情形。
第四種情形的后果最為復雜，需要較為詳細些討論。如果當事人各方都不積極促成合同生效，也不撕毀合同，那么，合同既不生效履行，當事人也不負締約過失責任，更無違約責任的產生。如果當事人任何一方明確告知對方不再遵守合同，或者以自己的行為表明，即使合同屆時具備生效要件，也不履行合同，那么，在對方當事人沒有依法促成合同生效的情況下，締約過失責任成立，有過錯的一方向對方賠償信賴利益的損失。
二、合同的絕對無效與相對無效
合同無效，可有絕對無效和相對無效之分。所謂絕對無效，是合同自始、絕對、當然地無效，任何人均可主張。
所謂自始無效，對買賣、贈與等一時性合同固屬合理，但對雇傭、合伙等繼續性合同則將產生復雜的法律狀態。為了避免依不當得利規定處理所為給付返還的問題，以及對第三人法律關系所產生的困難，目前多認為雇傭、合伙等關系事實上業已開始時，其主張無效的，惟得向將來發生效力。[1]
所謂任何人均可主張，有必要被區分為合同當事人可以主張、利害關系人可以主張、其他人可以主張三種類型，以示所主張的內容和范圍以及法律效果的差異。當事人的主張，不但表現為消極地防御，即以合同無效來對抗對方當事人主張合同權利，而且可以積極地進攻，即請求法院或者仲裁機構確認合同無效，使合同權利義務不復存在。利害關系人的主張，表現為可以行使抗辯權，即以合同無效來對抗合同當事人主張合同權利；其中某些利害關系人，如配偶一方擅自轉移夫妻共有的不動產權利場合的配偶另一方，出租人出賣租賃物場合的承租人，還有權依據《合同法》第52條第2項的規定，主動請求法院或者仲裁機構確認合同無效，或者援用《合同法》第51條的規定不予追認無權處分合同，從而使合同權利義務不復存在。余下的“任何人”，稱之為一般第三人，只能行使抗辯權，即以合同無效來對抗合同當事人主張合同權利。在合同當事人基于合同來否認一般第三人對合同標的物的權利場合，一般第三人可以合同無效來反駁合同當事人的抗辯，形成“抗辯的抗辯”。
如果合同僅僅相對于某個特定的人才不生效力，相對于其他人則是發生效力，或者合同的無效不能對特定人主張，如不得對善意第三人主張，該合同的無效就是相對無效。[2]例如，《德國民法典》第135條第1項前段規定，如果處分標的物違反了法律為保護特定人所作的禁止出讓的規定時，其處分僅對該特定人無效。《日本民法典》第94條第2項和中國臺灣“民法”第87條第1款后段都規定，雙方虛偽表示的無效不得對抗善意第三人。
在德國法中的“相對”，用在合同無效領域，只是關于效力所涉及的人的“相對”，即，不涉及到所有人，不是對所有的人發生效力。與此相反，絕對無效則是對于所有人的無效。[3]這是以效力及于人的范圍為標準來區分絕對無效和相對無效的思路，可資借鑒。就此看來，相對無效在我國現行法上并非全無蹤影，只是學說尚未來得及系統總結。《合同法》第80條規定，轉讓債權的協議，在未將債權轉讓的事實通知債務人時，對債務人不發生效力。對此，也可說成債權轉讓協議相對于債務人無效，可作為相對無效看待。鑒于區分不同情況而分別設置絕對無效和相對無效兩種制度，更為靈活、合理，我國民法及司法解釋已經盡可能地減少絕對無效制度適用的范圍，重視相對無效制度的設計。例如，《中華人民共和國物權法》（草案）設置了預告登記制度，購房人請求開發商交付商品房的債權，一經辦理了預告登記，就能夠否定其后存在于該商品房上的抵押權、其他買受人對于該商品房的所有權。這就是相對無效的情形。
相對無效，盡管在法國民法、意大利民法上外延廣泛，含有法律行為的可撤銷，[4]但筆者不贊同我國民法理論對此予以繼受，原因在于合同的可撤銷在我國現行法上是個獨立的制度，尚處在建立過程中的相對無效制度及其理論在原因、法律效果和程序等方面與之不同。所以，此處討論的合同相對無效不包括《合同法》第54條和第55條規定的合同可被撤銷在內。
三、合同的嗣后無效
合同無效一般是合同成立之時就存在著無效的原因，依據《合同法》的立法目的及合同法理論，法律對此類合同自始就不按照當事人意思表示的內容賦予法律效果，簡言之，合同自始無法律拘束力。不過，也有的合同在成立時本不違反當時法律的規定，符合有效要件，只是后來國家頒行了新法或者修正了既有的法律，才使合同變得違反了強行性規范，因而應當歸于無效。我們可將后者稱為嗣后無效。
嗣后無效在我國尚未形成完善的法律制度及其理論，需要站在立法論的立場加以探討。在多數情況下，如合同一直沒有履行，或者雖然履行了但相互返還給付比較容易，嗣后無效使合同自成立之時不具有法律拘束力，應當說是適當的，甚至是必要的。例如，出賣人上海華源股份有限公司安徽華源生物藥液有限公司將其生產的克林霉素磷酸酯葡萄糖注射液（又稱欣弗）出售與甲醫院，雙方于2005年12月6日簽訂了買賣合同，約定2006年12月6日交付藥品。因青海、廣西、浙江、黑龍江和山東陸續出現部分患者使用上海華源股份有限公司安徽華源生物藥液有限公司生產的欣弗后，出現了胸悶、心悸、心慌、寒戰、腎區疼痛、腹痛、腹瀉、惡心、嘔吐、過敏性休克、肝腎功能損害等臨床癥狀，衛生部于2006年8月3日連夜發出緊急通知，要求各級各類醫療機構立即暫停使用上海華源股份有限公司安徽華源生物藥液有限公司自2006年6月份以來生產的所有批次欣弗，封存尚未使用的此種藥品，暫停購入它們。[5]安徽省食品藥品監督管理局緊急通知全面召回該種藥品并封存。[6]該合同自此應當暫停履行，如果該種藥品被最終認定不得使用，則應當無效，且宜自合同成立時即無法律拘束力。但在某些情況下，合同自始無法律拘束力會使問題復雜化，有時甚至產生不適當的后果。例如，甲國的A公司和乙國的B公司簽訂了無縫鋼管買賣合同，且已經交貨了大部。此時，甲乙兩國成為了交戰國，都宣布兩國公司之間的合同為非法，不得履行。自此，無縫鋼管買賣合同應當無效，但若自合同成立時無法律拘束力，相互返還難以進行，在無縫鋼管已被使用了的情況下尤其如此。有鑒于此，此類嗣后無效不宜使合同自成立時起就無法律拘束力。看來，對嗣后無效，是合同自成立時起就無法律拘束力，還是自無效的原因產生時才不具有法律拘束力，宜視情況而定。這是它不同于自始無效的重要之點，由此顯現出區分自始無效和嗣后無效的意義。
如果在國家頒行新法之前或者尚未修正既有的法律場合，合同已經履行完畢，新法頒行或者既有的法律被修正之后，維持合同履行后的狀況沒有負面影響，就不宜認定此類合同嗣后無效。《最高人民法院關于在審理經濟合同糾紛案件中具體適用<經濟合同法>的若干問題的解答》（1987年7月21日）第3條第2項關于“合同簽訂時，合同內容并不違反當時國家的法律和政策規定，且在國務院[1985]37號文件前已經履行完畢的，可以認定為有效合同”的規定，屬于這方面的例證。
尚需指出，如果因國家頒行了新法或者修正了既有的法律尚未使合同變得違法，只是使合同成為法律上的不能，也不宜按無效處理，而應當適用《合同法》第110條第1項、第94條第1項的規定，由合同解除制度管轄。例如，《最高人民法院關于在審理經濟合同糾紛案件中具體適用<經濟合同法>的若干問題的解答》（1987年7月21日）第3條第3項規定：“合同簽訂時，合同內容雖不違反當時國家的法律和政策規定，但是在[1985]37號文件頒布后，合同內容違反文件規定，如果是部分沒有履行，應當宣布合同終止履行；如果是完全沒有履行，應當依法解除合同；對有關財產爭議，可按實際情況處理。”
排除嗣后無效的適用，之所以限定在“新法或者修正了既有的法律尚未使合同變得違法，只是使合同成為法律上的不能”，原因在于，假如新法或者修正了既有的法律致使合同違法，仍然適用合同解除制度，則可能因解除權的不行使而使違法的合同得以存續乃至履行完畢，導致新的法律規范形同虛設，立法目的落空。
四、惡意之抗辯及其結果
當事人明知合同條件以及締約時的情事，甚至清楚地知曉將要簽訂的合同存在著無效的原因，而依然締約。其后，在合同的存續甚至履行階段，他發現合同有效于己不利，便請求法院或者仲裁機構確認合同無效，構成惡意之抗辯。對此，法院或者仲裁機構不宜一律支持，而應區分情況確定規則。對于那些嚴重背離合同制度的目的，必須予以取締的合同，法院或者仲裁機構一經發現就應當確認其無效，不論當事人是否請求。于此場合，對當事人請求確認合同無效，不以惡意之抗辯論處。不過，除此而外的合同場合，當事人關于合同無效的主張，則應被定為惡意之抗辯，法院或者仲裁機構不宜支持，以防惡意之人因主張合同無效而獲得大于合同有效時所能取得的利益。我國的司法解釋在若干處體現了這種精神。例如，《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋[2004]14號）第5條關于“承包人超越資質等級許可的業務范圍簽訂建設工程施工合同，在建設工程竣工前取得相應資質等級，當事人請求按照無效合同處理的，不予支持”的規定、第7條關于“具有勞務作業法定資質的承包人與總承包人、分包人簽訂的勞務分包合同，當事人以轉包建設工程違反法律規定為由請求確認無效的，不予支持”的規定，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋[2003]7號）第6條第1款關于“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持”的規定，《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋[2005]5號）第8條關于“土地使用權人作為轉讓方與受讓方訂立土地使用權轉讓合同后，當事人一方以雙方之間未辦理土地使用權變更登記手續為由，請求確認合同無效的，不予支持”的規定，等等，都體現了人民法院不支持惡意之抗辯的精神。
五、主觀因素與顯失公平的構成
《合同法》第54條第1款第2項規定的顯失公平，其構成是否需要“當事人急迫、輕率或無經驗”之類的主觀要件，存在著不同意見。[7]經過再三思考，筆者現在傾向于不要求主觀要件，理由在于：（1）從立法意圖看，《合同法》是為了避免德國民法上的暴利行為要求過于嚴格，在個案中難以構成的弊端，特意將暴利行為構成的主觀要件“當事人急迫、輕率或無經驗”剝離，另成立“乘人之危”，作為無效的原因（《中華人民共和國民法通則》第58條第1款第3項、《合同法》第52條第1項），或者可撤銷的原因（《合同法》第54條第2款）。（2）從體系上觀察，顯失公平是從結果著眼的，沒有考慮形成顯失公平的原因，包括釀成顯失公平在內的影響合同效力的原因在《中華人民共和國民法通則》（以下簡稱為《民法通則》）和《合同法》上都單獨列出，作為無效或者可撤銷的原因。若把形成顯失公平的原因考慮進去，就出現了諸如因惡意串通損害他人利益形成的顯失公平、因欺詐形成的顯失公平、因脅迫形成的顯失公平、因乘人之危形成的顯失公平、因重大誤解形成的顯失公平等。作為獨立的可撤銷原因，顯失公平應是上述類型以外的類型。[8]如此，只有把“當事人急迫、輕率或無經驗”等主觀要素從顯失公平的構成中剔除出去，才不會使顯失公平與乘人之危重合或者交叉，才會使顯失公平、乘人之危兩個可撤銷的原因界限清晰，法律適用明確。當然，這并不排斥在個案中顯失公平確實存在著“有意利用對方的急迫需要或者沒有經驗”等主觀因素，如同無過錯責任原則下，飛機墜毀毀損房屋確實源于駕駛員的疏忽大意，航空公司承擔的無過錯責任。（3）《最高人民法院關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見（試行）》（以下簡稱為《關于民法通則的解釋》）第72條關于“一方當事人利用優勢或者利用對方沒有經驗，致使雙方的權利義務明顯違反公平、等價有償原則的，可以認定為顯失公平”的規定中，明確提出了“一方當事人利用優勢或者利用對方沒有經驗”這些主觀要素作為構成顯失公平的要件，是否表明顯失公平的構成包含著主觀要件？筆者的回應如下：其一，基于上述揭示的《民法通則》、《合同法》關于合同無效、可撤銷制度及其各項原因的分工，可知將主觀因素作為顯失公平的構成要件弊多利少，不易區分某些原因之間的界限。據此，從整體考慮問題，不把主觀因素作為顯失公平的構成要件，更有益處。其二，在贊同這種路徑的前提下，可以把《關于民法通則解釋》第72條的規定視為對顯失公平類型的列舉，而非定義。換句話說，從整體上對顯失公平的構成不要求主觀因素，但不妨礙具體的顯失公平案件存在著主觀因素。
六、無權人訂立的合同及其效力
無權人以被人名義與相對人訂立了合同，在相對人不行使撤銷權，被人亦未追認的情況下，《合同法》第48條第1款規定，該合同“對被人不發生效力，由行為人承擔責任。”理解其意，應把握以下幾點：
其一，在無權情況下簽訂的合同，符合法定的有效要件時，有效。無權人和相對人作為該合同關系的當事人，履行該合同項下的義務，享有該合同項下的權利。被人不承受該合同項下的權利和義務。這多發生在間接場合。例如，甲外貿公司接受乙公司的委托，從D國的丙公司進口30輛載重卡車，但甲公司卻自作主張，與D國的丙公司簽訂了30輛奔馳轎車的買賣合同，買受人落款處加蓋了甲公司的合同專用章。乙公司對該合同不予追認。在該合同不違反強制性規范及外貿管制的要求場合，該30輛奔馳轎車買賣合同有效。在這里，需要解釋“對被人不發生效力，由行為人承擔責任”中所謂“責任”的含義。
按照一般理解，所謂民事責任乃違反民事義務所產生的第二性義務，體現著國家的強制性，在過錯責任場合，還含有道德和法律譴責和否定違法行為及其主觀狀態的評價。這種意義上的民事責任顯然不是《民法通則》第66條第1款前段所規定的“民事責任”、《合同法》第48條第1款關于“對被人不發生效力，由行為人承擔責任”規定中所說的“責任”，因為在被人不追認無權行為、無權的行為人和相對人簽訂的合同仍然有效的情況下，無權人對相對人承擔的是履行該合同項下的義務。該義務是中性的，不含有道德和法律譴責和否定義務人的行為及其主觀狀態的評價，也不含有國家的強制性，即使認為有強制性，也是隱而不露的。如果無權人履行這種義務是適當的，則不會產生通常意義的民事責任。在這種背景下，解釋《民法通則》第66條第1款前段所規定的“民事責任”、《合同法》第48條第1款所規定的“責任”，有兩個路徑。第一條路徑是修正民事責任的通常含義，擴張民事責任的含義。
第一種含義是民事責任乃違反民事義務所產生的第二性義務，第二種含義為民事責任是中性的民事義務本身，第三種含義為民事責任就是民事權利。第二條路徑是采取當然解釋規則，《民法通則》第66條第1款前段所規定的“民事責任”、《合同法》第47條第1款所說的“責任”是從最壞的結果著眼的，即，只要被人不追認無權行為，無權的結果就由無權人承受，包括由無權人向相對人承擔通常意義的民事責任。舉重以明輕，連最壞的后果（承擔民事責任）無權人都要向相對人承受，何況無權人向相對人承受合同有效場合的履行合同義務？
顯然，第一條路徑是必須修正已經習以為常的民事責任的通說，混淆了民事責任與民事義務的界限，尤其是將民事責任等同于民事權利，更令人匪夷所思，代價昂貴，不可取。而第二條路徑既維護了民事責任的通常含義，又使無權人享有該合同項下的權利、承擔該合同項下的義務順理成章，符合法解釋學的規則，符合實際需要，比較可取。
其二，無權情況下簽訂的合同部分有效，部分無效。這發生在直接的場合。原來，依據《民法通則》設計的均為直接（第63－70條），人和相對人實施的行為不同于當事人親自實施的法律行為，其特色在于，意思表示是人發出或者接受的，但法律關系的一方當事人卻是被人而非人，行為的效果意思中包含著基于行為產生的權利義務歸被人承受的內容。在被人不追認無權行為的情況下，依據《民法通則》第66條第1款前段及《合同法》第48條第1款的規定，由無權人承受后果。該后果若是行為有效時的權利義務，就與行為中固有的效果意思不同。詳細些說，法律對該合同并不完全按照當事人的效果意思賦予法律效果，即，在合同的當事人方面，否定了無權人和相對人關于被人為合同當事人一方的效果意思；在合同項下的權利義務方面，則按照無權人和相對人的效果意思賦予法律效果，就是說，該基于該合同承受的權利和義務完全受法律保護，不予改變。總之，無權人和相對人為該合同的當事人，雙方須履行該合同項下的義務，享有該合同項下的權利。被人不承受該合同項下的權利和義務。
在這種情況下，對《民法通則》第66條第1款前段所規定的“民事責任”、《合同法》第48條第1款所規定的“責任”，同樣按照舉重明輕的解釋規則予以理解，不把它解釋為包括無權人向相對人承擔合同義務、享有合同權利，而是繼續維持民事責任的通常含義。這種情形多發生在直接的場合。例如，甲公司接受乙公司的委托，從丙公司購買30輛載重卡車，但甲公司卻自作主張，與丙公司簽訂了30輛轎車的買賣合同，對此無權，丙公司并不知情。買受人落款處加蓋了乙公司的合同專用章（盜蓋的），人或者經辦人的落款處加蓋了甲公司的合同專用章。乙公司對該合同不予追認。在合同未違反強制性規范時，應當生效履行。不過，買受人不再是乙公司，而是甲公司。
其三，無權情況下簽訂的合同，不被被人追認，因而不符合有效要件，歸于完全無效。例如，甲公司為中介公司而非技術開發公司，無權乙技術開發公司，與出資人（委托人）簽訂委托開發合同，乙技術開發公司拒絕追認。因甲公司完全沒有技術開發能力，該合同歸于無效。該案件應當適用《合同法》第58條的規定，無權人甲公司承擔締約過失責任等后果。無權行為的效力待定，同樣涉及追認權、催告權、撤銷權、除斥期間，在原理上相同于限制民事行為能力人訂立的合同場合的相關說明，因而不再贅述。釋:
[1]王澤鑒：《民法總則》，三民書局2000年版，第518頁。
[2]參見[德]迪特爾•梅迪庫斯：《德國民法總論》，邵建東譯，法律出版社2000年版，第375頁；[德]迪特兒•施瓦布：《民法導論》，鄭沖譯，法律出版社2006年版，第495頁。
[3]耿林：《強制規范與合同效力》，清華大學法學院博士學位論文（2006），第245頁。
[4]五：《法律行為絕對無效與相對無效之區別》，《法學叢刊》第171期（1998年），第112頁。
[5]，2006年8月3日新華網。
[6]，2006年8月4日新華網。
