時(shí)間：2022-12-07 07:53:10
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇精裝營(yíng)銷方案，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
關(guān)鍵詞：精裝修 優(yōu)勢(shì) 管理
1 精裝修的優(yōu)勢(shì)
1.1 節(jié)約時(shí)間，節(jié)約精力 雖然裝修公司在傳統(tǒng)裝修模式下可以把整套方案及效果圖都呈現(xiàn)在客戶面前，但設(shè)計(jì)師與施工隊(duì)缺乏溝通，在材料價(jià)格變動(dòng)時(shí)加上施工隊(duì)人員素質(zhì)差等原因，最終裝修出來(lái)的效果與設(shè)計(jì)方案相差很多，裝修過(guò)程中也會(huì)牽扯到業(yè)主的很多精力，浪費(fèi)了業(yè)主的時(shí)間，而精裝修則可以避免以上問(wèn)題。
1.2 成本降低 精裝修房能給業(yè)主在個(gè)人資金應(yīng)用上留有了更靈活的空間，并在很大程度上提高業(yè)主的投資價(jià)值。
1.3 設(shè)計(jì)整體、風(fēng)格統(tǒng)一 設(shè)計(jì)師在傳統(tǒng)裝修模式中需要與客戶達(dá)成共識(shí)，但客戶的想法一般不太系統(tǒng)，雖然局部看來(lái)很漂亮，但缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，最后達(dá)到的效果可能不理想，而精裝修則可以做到設(shè)計(jì)整體，風(fēng)格統(tǒng)一。
1.4 維護(hù)簡(jiǎn)單 以往的裝修很多會(huì)做整體衣柜、電視柜等，這種做法雖可以根據(jù)墻體擬定，但更換或維修就十分麻煩，而精裝修是購(gòu)買獨(dú)立衣柜，電視柜等，所以更換、維護(hù)起來(lái)都很簡(jiǎn)單。
1.5 綠色環(huán)保 在精裝修模式中，基本的裝修是在物業(yè)發(fā)售時(shí)就完成了，有足夠時(shí)間使有害物質(zhì)揮發(fā)，對(duì)業(yè)主的居住環(huán)境及健康有保證。
2 精裝修的管理
2.1 材料管理
2.1.1 精裝部在施工階段，是材料管理的主要責(zé)任者。無(wú)論是對(duì)于乙供材料的管理，還是對(duì)甲供材料的管理，對(duì)材料供應(yīng)的管理精裝部重點(diǎn)有以下幾個(gè)方面：①采購(gòu)計(jì)劃是否滿足施工進(jìn)度要求，是否合理。②與供貨方是否及時(shí)簽訂買賣合同。③按合同約定的付款時(shí)間采購(gòu)方是否支付材料款。④是否可以保證材料的到貨時(shí)間。
2.1.2 精裝部在施工準(zhǔn)備階段協(xié)調(diào)施工單位準(zhǔn)備材料樣板，交由設(shè)計(jì)單位、公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)，同時(shí)對(duì)銅制品廠商、木制品廠商、石材廠商進(jìn)行實(shí)地考察。
2.1.3 對(duì)所有進(jìn)場(chǎng)材料精裝部應(yīng)進(jìn)行驗(yàn)收。對(duì)石材、瓷磚、木飾面、墻紙、地毯等主要面層材料與封樣材料進(jìn)行比對(duì)，經(jīng)精裝部簽字確認(rèn)合格后方可進(jìn)場(chǎng)安裝。
2.2 質(zhì)量管理 ①施工階段質(zhì)量管理的主體是精裝部，擔(dān)負(fù)著精裝修質(zhì)量管理的日常工作。②在精裝修工程的重要分項(xiàng)工程中精裝部應(yīng)邀請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)人員、施工單位一起進(jìn)行技術(shù)交流。③精裝修在施工準(zhǔn)備階段應(yīng)邀請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)人員、施工單位對(duì)精裝修設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行圖紙交底，對(duì)設(shè)計(jì)中的難點(diǎn)、重點(diǎn)進(jìn)行討論，提出施工解決方案，并做好相應(yīng)記錄。④對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的日常巡視精裝部應(yīng)加強(qiáng)，對(duì)施工中出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題及整改情況進(jìn)行跟蹤、作相應(yīng)記錄。⑤根據(jù)精裝修項(xiàng)目隱蔽驗(yàn)收、中間驗(yàn)收、預(yù)驗(yàn)收的時(shí)間節(jié)點(diǎn)精裝部應(yīng)牽頭相關(guān)職能部門安排檢查，并做好工程驗(yàn)收記錄。
2.3 進(jìn)度管理
2.3.1 在施工階段精裝部進(jìn)度管理的主要內(nèi)容為：①要求施工單位擬訂施工進(jìn)度控制節(jié)點(diǎn)、周進(jìn)度計(jì)劃、月進(jìn)度計(jì)劃及總體進(jìn)度計(jì)劃。②分析施工單位進(jìn)度計(jì)劃的可行性、合理性，并提出調(diào)整意見(jiàn)。③監(jiān)督施工單位進(jìn)度計(jì)劃的執(zhí)行情況，并適時(shí)采取措施保證計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)。④將工程的真實(shí)進(jìn)度及時(shí)上報(bào)公司。
2.3.2 對(duì)進(jìn)度偏差的修正方案及相關(guān)措施，精裝部根據(jù)對(duì)精裝修項(xiàng)目的檢查情況應(yīng)提出指導(dǎo)意見(jiàn)。
2.4 精裝修工程成本控制管理 在精裝修工程項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中各項(xiàng)成本核算、成本分析、成本糾偏、成本決策和成本控制等一系列科學(xué)管理行為的總稱，即為精裝修工程成本管理。目的是在保證產(chǎn)品質(zhì)量、效果的前提下，充分動(dòng)員和組織全體項(xiàng)目人員，科學(xué)合理的管理精裝修工程項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的各個(gè)環(huán)節(jié)，以求用最少的投入取得最大的生產(chǎn)成果。精裝修工程成本占售價(jià)的10%～15%、建安成本的30％～35％，因此對(duì)項(xiàng)目投資，精裝修工程成本部分的影響重大，并且對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量、裝修效果、檔次均具影響，在精裝修項(xiàng)目尤其要合理管控成本，對(duì)精裝修工程項(xiàng)目，做好精裝修工程成本管理十分重要。
2.5 精裝修樣板工程施工管理 展示樣板間是為提前銷售服務(wù)的，精裝修樣板要先行，對(duì)于精裝修工程來(lái)說(shuō)，實(shí)體樣板間要盡量在實(shí)樓做，實(shí)體交樓樣板間才有意義，將設(shè)計(jì)、施工工藝造成的各種問(wèn)題反映出來(lái)，避免出現(xiàn)裝修不合理情況、后期大量裝修時(shí)發(fā)生大規(guī)模返工。成本是否可控、設(shè)計(jì)是否合理、營(yíng)銷承諾是否切實(shí)都可以在實(shí)體樣板間得到反應(yīng)，而且能指導(dǎo)精裝修施工、為批量工程裝修做查漏補(bǔ)缺所用，對(duì)樣板間裝修效果進(jìn)行反饋，并通過(guò)營(yíng)銷實(shí)體感受，整理客戶的感受和意見(jiàn)，為交樓提前準(zhǔn)備預(yù)案，避免交樓時(shí)出現(xiàn)不可預(yù)知的情況。
2.6 安全管理 在施工階段對(duì)安全管理，尤其是消防管理引起足夠重視，精裝部應(yīng)增強(qiáng)安全管理意識(shí)，督促和監(jiān)督施工單位做好安全管理工作，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)巡檢工作。
2.7 變更管理 ①精裝修施工過(guò)程中精裝部是變更管理的責(zé)任主體。②在原則上施工過(guò)程中不予設(shè)計(jì)變更方案，但在公司相關(guān)部門因市場(chǎng)調(diào)整或其他原因調(diào)整造成成本增加或減少時(shí)，精裝部應(yīng)有相對(duì)詳細(xì)的品質(zhì)提升的相關(guān)分析，在相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)會(huì)簽意見(jiàn)后，報(bào)公司審批會(huì)審批。③施工過(guò)程中，原則上不予設(shè)計(jì)變更方案，但精裝部因現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況及施工工藝問(wèn)題需對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行調(diào)整時(shí)應(yīng)組織相關(guān)單位協(xié)調(diào)變更方案提交公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及設(shè)計(jì)單位確認(rèn)后方可進(jìn)行調(diào)整，如因此造成成本上面的變更需同時(shí)考慮并上報(bào)。④考慮工程內(nèi)容安排的合理性，因招投標(biāo)時(shí)未含在投標(biāo)范圍內(nèi)，此部分追給施工單位，施工單位可以進(jìn)行簽證，精裝部應(yīng)提前上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批后方可安排落實(shí)。
2.8 文明施工管理 ①對(duì)精裝修施工單位的文明施工管理，精裝部應(yīng)加強(qiáng)。對(duì)于各種非文明施工現(xiàn)象在日常加強(qiáng)巡視中應(yīng)及時(shí)予以制止及采取相應(yīng)的處理措施。②文明施工的專項(xiàng)檢查和專題會(huì)議應(yīng)由精裝部定期組織，檢查結(jié)果和會(huì)議紀(jì)要下發(fā)施工單位，并對(duì)其落實(shí)情況由專人跟蹤落實(shí)。
2.9 精裝修的驗(yàn)收與交付 ①通常情況下精裝修工程的驗(yàn)收分為以下幾步進(jìn)行，分別為施工方自檢、精裝部驗(yàn)收、公司驗(yàn)收。②精裝修施工單位在精裝部要求下，將自檢和精裝部驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行匯總上報(bào)，并進(jìn)行限期整改。③公司相關(guān)部門在精裝部負(fù)責(zé)組織下參加竣工驗(yàn)收，按照國(guó)家、行業(yè)、地區(qū)的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，雙方在施工合同中約定的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范進(jìn)行驗(yàn)收。整理、匯總、分類驗(yàn)收過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的各種問(wèn)題，及時(shí)要求施工單位進(jìn)行整改。
3 精裝修管理是保證裝修品質(zhì)的關(guān)鍵
過(guò)程管理涉及到對(duì)計(jì)劃、進(jìn)度、質(zhì)量、工序、成品保護(hù)的管理，計(jì)劃、進(jìn)度、質(zhì)量管理相對(duì)于工序和成品保護(hù)容易得多。
施工單位多是工序管理的難點(diǎn)所在，協(xié)調(diào)起來(lái)所耗費(fèi)的精力很大，如一般將地面、墻面、頂棚抹灰找平在總包招標(biāo)時(shí)納入總包范圍，而總包工程對(duì)于墻面、頂棚抹灰找平驗(yàn)收規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)比精裝修抹灰找平要求低，導(dǎo)致精裝修單位還需要對(duì)于總包單位施工的墻面、頂棚抹灰部分剔除，重新規(guī)方找平，局部還要做木龍骨、石膏板找平，因此在總包招標(biāo)時(shí)應(yīng)將墻面、頂棚抹灰找平納入精裝修施工范圍。另外空調(diào)設(shè)備、管道在精裝修施工吊頂前應(yīng)已就位，因此空調(diào)施工單位至少提前一月進(jìn)場(chǎng)；總包單位的防水、墊層，地板采暖在精裝修施工墻面前都應(yīng)施工完畢，冬季時(shí)，門窗單位先安上窗體玻璃，室內(nèi)能供暖，保證面層材料施工溫度要求。
4 結(jié)論
因?yàn)楣芾硎潜ＷC裝修品質(zhì)的關(guān)鍵，要引以重視，要加強(qiáng)精裝修管理的學(xué)習(xí)和研究。要想提高建筑工程項(xiàng)目的利潤(rùn)，就需要完善精裝修工程管理，取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，從而更合理的管控成本，才能在競(jìng)爭(zhēng)中占具優(yōu)勢(shì)地位。
IEG作為創(chuàng)新管理咨詢領(lǐng)域的領(lǐng)導(dǎo)者，致力于幫助全球企業(yè)提升創(chuàng)新能力。憑借在各行業(yè)領(lǐng)域積累的豐富管理咨詢經(jīng)驗(yàn)，以及對(duì)國(guó)際創(chuàng)新方法的深入研究，IEG與全球客戶攜手，幫助其成為創(chuàng)新型企業(yè)。歷經(jīng)10年風(fēng)雨，IEG在創(chuàng)新戰(zhàn)略規(guī)劃、管理創(chuàng)新與技術(shù)產(chǎn)品創(chuàng)新方面均獲得了突破性的提升。
IEG擁有亞太地區(qū)最資深、完整的持續(xù)改善與創(chuàng)新咨詢輔導(dǎo)團(tuán)隊(duì)，擁有全球85%以上的創(chuàng)新技術(shù)領(lǐng)域?qū)＜壹绊敿獾娜氼檰?wèn)團(tuán)隊(duì)。顧問(wèn)皆為各行業(yè)內(nèi)平均擁有10年以上企業(yè)創(chuàng)新管理實(shí)施經(jīng)驗(yàn)的管理人員，多為全球500強(qiáng)企業(yè)的TRIZ專家、精益大師、黑帶大師和創(chuàng)新管理高管。
IEG潛心研究全球企業(yè)最佳創(chuàng)新管理實(shí)踐，以及國(guó)際領(lǐng)先的創(chuàng)新理論方法在企業(yè)中的應(yīng)用，形成獨(dú)特的創(chuàng)新管理路徑與方法。根據(jù)客戶的需求，IEG提供多種創(chuàng)新能力提升解決方案的咨詢與培訓(xùn)服務(wù)，擁有多種強(qiáng)大的創(chuàng)新技術(shù)方法，例如：企業(yè)績(jī)效診斷、DFSS、TRIZ、Design Thinking、DFA等。
IEG=lnnovation+Excellence+Growth
意思是“創(chuàng)新，卓越，成長(zhǎng)”，寓意IEG為企業(yè)客戶提供創(chuàng)新成就，憑借卓越的咨詢培訓(xùn)服務(wù)，幫助客戶更快、更好地成長(zhǎng)。IEG的愿景是成為大中華區(qū)內(nèi)最杰出的為客戶提供創(chuàng)新管理服務(wù)的咨詢顧問(wèn)公司，并以為員工提供福祉與高速學(xué)習(xí)成長(zhǎng)的工作環(huán)境、提供令客戶感動(dòng)的服務(wù)為公司的使命。IEG堅(jiān)定以誠(chéng)信、創(chuàng)新、熱情、成長(zhǎng)為企業(yè)價(jià)值觀，幫助客戶實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的最大化。
時(shí)代光華
時(shí)代光華從2000年創(chuàng)辦以來(lái)，就一直致力于培訓(xùn)學(xué)習(xí)的產(chǎn)品化、產(chǎn)業(yè)化和產(chǎn)業(yè)鏈化。經(jīng)過(guò)十余年的積累、發(fā)展與轉(zhuǎn)型，時(shí)代光華已逐步從學(xué)習(xí)資源供應(yīng)商升級(jí)為基于網(wǎng)絡(luò)的組織學(xué)習(xí)方案服務(wù)商，并向著產(chǎn)業(yè)鏈平臺(tái)運(yùn)營(yíng)商邁進(jìn)。目前，時(shí)代光華以網(wǎng)絡(luò)學(xué)習(xí)服務(wù)為主業(yè)，業(yè)務(wù)涵蓋內(nèi)容、平臺(tái)、課件軟件定制、移動(dòng)學(xué)習(xí)、多媒體產(chǎn)品、教材、公開課、內(nèi)訓(xùn)、組織學(xué)習(xí)咨詢服務(wù)等領(lǐng)域。
時(shí)代光華以持續(xù)創(chuàng)造客戶價(jià)值為導(dǎo)向，為組織學(xué)習(xí)提供專業(yè)解決方案。通過(guò)學(xué)習(xí)打造組織能力與組織績(jī)效，實(shí)現(xiàn)組織戰(zhàn)略。時(shí)代光華堅(jiān)持“內(nèi)容為魂，平臺(tái)為用，服務(wù)為本，運(yùn)營(yíng)為王”，在企業(yè)網(wǎng)絡(luò)化學(xué)習(xí)領(lǐng)域已成為中國(guó)公認(rèn)的領(lǐng)跑者。
時(shí)代光華，持續(xù)創(chuàng)造價(jià)值并與用戶、員工、股東、合作伙伴和社會(huì)共享共贏！
優(yōu)識(shí)營(yíng)銷學(xué)院
優(yōu)識(shí)營(yíng)銷學(xué)院（以下簡(jiǎn)稱“優(yōu)識(shí)”）成立于2000年12月，14年來(lái)一直專注于營(yíng)銷管理領(lǐng)域，處于國(guó)內(nèi)資深領(lǐng)先地位。優(yōu)識(shí)在北京、天津、上海、廣州、武漢分別設(shè)立直營(yíng)公司，在浙江、山東設(shè)有辦事處。
為生意咨詢，為生意培訓(xùn)！優(yōu)識(shí)專注于為消費(fèi)品行業(yè)提供營(yíng)銷咨詢和培訓(xùn)，由高層管理課程和面向營(yíng)銷專業(yè)崗位的系列課程組成，是中國(guó)營(yíng)銷專業(yè)咨詢培訓(xùn)NO.1品牌。優(yōu)識(shí)主要圍繞營(yíng)銷決策、管理、操作三大層次的十個(gè)營(yíng)銷主題建立系列的職業(yè)培訓(xùn)產(chǎn)品，包括線下公開課和企業(yè)內(nèi)訓(xùn)服務(wù)。
截至2013年11月1日，優(yōu)識(shí)已經(jīng)為42個(gè)行業(yè)中的392家企業(yè)，提供了各種營(yíng)銷調(diào)研、咨詢、培訓(xùn)、推廣等專業(yè)服務(wù)。在這392家企業(yè)中，包括45家全球500強(qiáng)企業(yè)以及84家跨國(guó)品牌企業(yè)。
臻達(dá)商學(xué)院
2011年，陳德良與重慶市品牌學(xué)會(huì)合作，創(chuàng)辦了國(guó)內(nèi)第一家精裝修行業(yè)商學(xué)院――臻達(dá)商學(xué)院，致力于培養(yǎng)精裝修行業(yè)管理人才，同時(shí)也為集團(tuán)精裝修戰(zhàn)略提供堅(jiān)實(shí)的人力資源和管理支撐。
師資隊(duì)伍的專業(yè)性：臻達(dá)商學(xué)院以本公司管理團(tuán)隊(duì)、專業(yè)技術(shù)人員、專職內(nèi)訓(xùn)講師、外請(qǐng)知名高校教授等組成師資團(tuán)隊(duì)。
課程體系的系統(tǒng)性：臻達(dá)商學(xué)院以企業(yè)文化、企業(yè)戰(zhàn)略和人才開發(fā)為核心，課程體系分為職業(yè)素養(yǎng)類、管理知識(shí)類、專業(yè)技能類培訓(xùn)三大類。并根據(jù)主要崗位的能力素質(zhì)模型設(shè)計(jì)個(gè)性化的學(xué)習(xí)計(jì)劃，開設(shè)各類專門的特訓(xùn)營(yíng)。
培訓(xùn)內(nèi)容的實(shí)用性：臻達(dá)商學(xué)院培訓(xùn)內(nèi)容注重訓(xùn)前的需求分析和訓(xùn)后的行為實(shí)施，對(duì)學(xué)習(xí)成果有具體的考核辦法。更以實(shí)操演練、實(shí)地考察為學(xué)習(xí)方式，保證學(xué)有所用。
學(xué)員的全面性：臻達(dá)商學(xué)院自成立以來(lái)，每年組織的培訓(xùn)有近百場(chǎng)，培訓(xùn)覆蓋面從公司高管團(tuán)隊(duì)到各部門的一線普通員工，全面提升了集團(tuán)員工的整體素質(zhì)，推動(dòng)了集團(tuán)學(xué)習(xí)型組織建設(shè)。
大威智庫(kù)
上海大成企業(yè)轉(zhuǎn)型創(chuàng)新研究中心（注冊(cè)品牌：大成智庫(kù)），根植于中國(guó)的金融中心――上海。在中國(guó)企業(yè)創(chuàng)新與轉(zhuǎn)型過(guò)程中，大成智庫(kù)致力于為其提供人才隊(duì)伍建設(shè)與培養(yǎng)的整體解決方案及研究性智力平臺(tái)。
智庫(kù)下設(shè)宏觀經(jīng)濟(jì)與政策、中國(guó)智慧與領(lǐng)導(dǎo)力、戰(zhàn)略與組織變革、生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理、人力資源、市場(chǎng)營(yíng)銷、金融法務(wù)、項(xiàng)目管理等研究室。著眼于探尋中國(guó)企業(yè)的成長(zhǎng)與發(fā)展軌跡，深入產(chǎn)業(yè)與行業(yè)領(lǐng)域進(jìn)行前瞻性研究；針對(duì)企業(yè)存在的具體的經(jīng)營(yíng)管理問(wèn)題，定制組織與人才發(fā)展獨(dú)立且具有建設(shè)性的系統(tǒng)解決方案，致力成為值得信賴的人力資本增值服務(wù)平臺(tái)。
迄今為止，大成智庫(kù)的專家顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)已成功地服務(wù)了數(shù)百家大中型企業(yè)、各級(jí)政府，在人才發(fā)展系統(tǒng)解決方案設(shè)計(jì)、策劃及協(xié)調(diào)落地實(shí)施等方面積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。專業(yè)的能力、用心的服務(wù)，使智庫(kù)得到了客戶的一致認(rèn)可和廣泛好評(píng)。
大成智庫(kù)秉承穩(wěn)步實(shí)戰(zhàn)的精神和嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實(shí)的作風(fēng)，致力于打造中國(guó)企業(yè)智庫(kù)第一品牌！
微創(chuàng)新勸業(yè)智工場(chǎng)
由資深職業(yè)策劃人普方發(fā)起創(chuàng)立。它系統(tǒng)地整合了國(guó)內(nèi)中小微企業(yè)戰(zhàn)略咨詢、管理診斷、品牌策劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、營(yíng)銷實(shí)戰(zhàn)、團(tuán)隊(duì)建設(shè)、人力培訓(xùn)等一線實(shí)戰(zhàn)派精英，匯聚了職業(yè)投資人、學(xué)術(shù)群體、專業(yè)媒體等社會(huì)資源，創(chuàng)建了適用于現(xiàn)階段中小微企業(yè)“實(shí)時(shí)實(shí)戰(zhàn)”的“MBD0微創(chuàng)新商業(yè)創(chuàng)意思維系統(tǒng)”。
MBDO微創(chuàng)新商業(yè)創(chuàng)意思維系統(tǒng)在改變企業(yè)決策層的商業(yè)格局與審美視角的同時(shí)，不僅為中小微企業(yè)提供了四大支持，還推動(dòng)中小微企業(yè)實(shí)施了戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型、瓶頸突破、品牌優(yōu)化升級(jí)、營(yíng)銷推廣、市場(chǎng)拓展、產(chǎn)業(yè)延伸等一系列精準(zhǔn)、有效的轉(zhuǎn)折性變革。
MBDO為合作企業(yè)提供以下四大支持：
智力支持：戰(zhàn)略診斷、管理咨詢、品牌定位、營(yíng)銷策劃、形象設(shè)計(jì)、培訓(xùn)指導(dǎo)；
人力支持：協(xié)助企業(yè)團(tuán)隊(duì)建設(shè)、獵頭、招聘、人才評(píng)估、人才培養(yǎng)、全員內(nèi)訓(xùn)；
未來(lái)幾年，精裝修成為住宅商品的重要賣點(diǎn)，成為市場(chǎng)竟?fàn)幍母呒?jí)形式，建造精裝房是房地產(chǎn)業(yè)由半成品向成品的回歸。房產(chǎn)開發(fā)商如何對(duì)精裝房進(jìn)行施工階段的成本控制？
關(guān)鍵詞：精裝修；成本控制；
一、招標(biāo)文件的編制與合同的編制
招標(biāo)文件的編制與合同的編制是招標(biāo)階段成本控制的關(guān)鍵，招標(biāo)文件對(duì)以后所有過(guò)程產(chǎn)生影響：招標(biāo)文件中需明確材料備選的幾個(gè)品牌，因?yàn)榫b修的材料特別多，且材料價(jià)格因材料品牌的差異相差特別大，所以在編寫招標(biāo)文件時(shí)，要提供價(jià)格相近的幾個(gè)品牌要求投標(biāo)單位選其一作相應(yīng)報(bào)價(jià)。明確土建與精裝的工作界面。措施項(xiàng)目的費(fèi)用的內(nèi)容：精裝總包與土建的總包配合費(fèi)用是否包含，精裝總包與專業(yè)分包的配合費(fèi)用如何計(jì)取，是否提供住宿、是否提供施工電梯、水電的駁接點(diǎn)位置等都要在招標(biāo)文件中明確。招標(biāo)文件中的合同內(nèi)容宜簡(jiǎn)明扼要，主述合同的重點(diǎn)部分，合同條款中的語(yǔ)言應(yīng)周密、詳實(shí)，不能模棱兩可，有關(guān)條款的描述必須清晰。完善、有效的合同可以預(yù)防糾紛的發(fā)生，有效減少或避免施工索賠，對(duì)變更索賠簽證洽商的處理方法要寫明時(shí)間實(shí)效、結(jié)算方式、量度標(biāo)準(zhǔn)等，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)評(píng)定等級(jí)要合理，工期推算準(zhǔn)確，獎(jiǎng)懲條款要實(shí)際等等。甲供、甲指甲定材料要明確，對(duì)于非總包單位的專項(xiàng)施工（如木地板、櫥柜、收納）應(yīng)采用專業(yè)分包。精裝總包與專業(yè)分包的工作界面要明確。
二、總包單位的確定
對(duì)于一個(gè)工程項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，工程質(zhì)量的好壞決定建設(shè)單位的社會(huì)地位、口碑、市場(chǎng)賣價(jià)、后續(xù)工程等等。選擇一個(gè)好的施工單位很重要的，好的施工企業(yè)在工程的全過(guò)程、全壽命期（項(xiàng)目的決策階段、設(shè)計(jì)階段、經(jīng)營(yíng)階段、施工階段、竣工驗(yàn)收階段以及項(xiàng)目的保修期）起著相當(dāng)重要的作用。如何選擇有與工程相匹配的施工總包單位？對(duì)于房產(chǎn)開發(fā)商招標(biāo)來(lái)說(shuō)，首選采取邀請(qǐng)招標(biāo)，而且最好是合作伙伴型，這樣大家知根知底對(duì)對(duì)方都放心，對(duì)非長(zhǎng)期合作的投標(biāo)單位的企業(yè)資質(zhì)、企業(yè)性質(zhì)、資金實(shí)力、企業(yè)信譽(yù)、公司理念、管理模式、施工質(zhì)量、標(biāo)化工地、配合方案等要進(jìn)行全面考察。對(duì)于施工難度高、工期長(zhǎng)，對(duì)施工工藝和現(xiàn)場(chǎng)管理要求非常高，精裝修施工單位應(yīng)采用戰(zhàn)略協(xié)議單位，精裝修施工單位按協(xié)議利潤(rùn)、固定費(fèi)率，類似包清工方式承包精裝修工程。戰(zhàn)略施工單位不僅能保證品質(zhì)，而且成本合理、可控。
三、甲供材的選用
房產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)裝修的圖紙和風(fēng)格，對(duì)工程中用量較大、部位重要，材料考究，對(duì)造價(jià)影響較大的石材、木制品、墻紙、瓷磚（墻地磚）、潔具、燈具、面板甲供，由裝修單位提供尺寸、工程量，由房產(chǎn)開發(fā)商自己的材料工廠供貨（對(duì)于沒(méi)有自己工廠的房產(chǎn)開發(fā)商，采用長(zhǎng)期合作的戰(zhàn)略供應(yīng)商供貨），生產(chǎn)出的產(chǎn)品是市場(chǎng)上具有獨(dú)特性，并且還能節(jié)省成本、保證品質(zhì)。對(duì)甲供材進(jìn)行材料封樣，是保證品質(zhì)的較好的方法，房產(chǎn)開發(fā)商和材料供應(yīng)商雙方對(duì)樣品的質(zhì)量、規(guī)格、外觀、顏色進(jìn)行確認(rèn)，供應(yīng)商提供簽字蓋章、封存的樣品，作為投標(biāo)、報(bào)價(jià)的實(shí)物依據(jù)。
三、精裝修樣板要先行
精裝修樣板要先行，展示樣板間是為提前銷售服務(wù)的，而對(duì)于精裝修工程來(lái)說(shuō)，實(shí)體交房樣板間才有意義，實(shí)體樣板間要盡量在樣板間施工時(shí)，將設(shè)計(jì)、施工工藝造成的各種問(wèn)題反映出來(lái)，避免后期大量裝修時(shí)發(fā)生大規(guī)模返工、出現(xiàn)裝修不合理情況。實(shí)體樣板間不僅能反應(yīng)設(shè)計(jì)是否合理、成本是否可控、營(yíng)銷承諾是否切實(shí)，而且能指導(dǎo)精裝修施工、為批量工程裝修做查漏補(bǔ)缺所用，并通過(guò)營(yíng)銷實(shí)體感受，對(duì)樣板間裝修效果進(jìn)行反饋，整理客戶的感受和意見(jiàn)，為交房提前準(zhǔn)備預(yù)案，避免交房時(shí)出現(xiàn)不可預(yù)知的情況。
四、幾種常見(jiàn)材料的控制內(nèi)容及要點(diǎn)
1、壁紙
由于精裝房的設(shè)計(jì)師經(jīng)常選用進(jìn)口墻面壁紙，而進(jìn)口壁紙的國(guó)內(nèi)總目前做法是對(duì)某一項(xiàng)目選定的型號(hào)立即鎖定，其他二三級(jí)商不再報(bào)價(jià)。這給甲方成本人員材料認(rèn)價(jià)造成困難，很難貨比三家。作為成本人員，可以要求設(shè)計(jì)師，在不同品牌間選出幾組材質(zhì)、顏色相近的壁紙作為備選，以便在公司限價(jià)時(shí)不被動(dòng)。另外，在壁紙的花色選擇上，避免選用拼花壁紙，因?yàn)樽≌瑝γ娴奶攸c(diǎn)，有些大拼花壁紙損耗率能達(dá)到30%。
2、石材
大部分高檔的精裝修房必然會(huì)選用天然地面石材，石材施工質(zhì)量也往往影響到精裝修順利交房。有時(shí)石材天然存在的不足或缺陷也會(huì)成為拒絕收房的理由。裝修單位由于利潤(rùn)的原因，經(jīng)常在石材的采購(gòu)方面降低等級(jí)，施工過(guò)程對(duì)斷裂石材采用粘接修復(fù)等手段而不更換。提高石材質(zhì)量可以采取甲供石材的方式，這樣做雖然增加甲方的人員投入，但對(duì)成本和石材品質(zhì)都能夠有效控制，也消除了不同施工單位之間各自采購(gòu)所造成的色差過(guò)大等問(wèn)題。
3、潔具選擇
出于控制成本的考慮，衛(wèi)生間潔具最好選擇知名品牌的中低檔產(chǎn)品，用科勒潔具配摩恩龍頭，成本降低的同時(shí)，也不影響裝修檔次和樓盤銷售。
4、木地板
地面不要選用純實(shí)木地板。選用了實(shí)木地板，在地面龍骨固定時(shí)，易打壞混凝土樓板的暗埋電線管，造成大量機(jī)電維修施工重新簽證，增加了工程造價(jià)；還由于龍骨、大芯板加上實(shí)木地板的高度，造成房間凈高減少近10厘米；而且在業(yè)主入住后，夜深人靜常會(huì)聽到樓上住戶行走發(fā)出的回聲。若房產(chǎn)開發(fā)商在地板龍骨間填充隔音棉，成本增加，隔音效果也不好。因此，高層住宅居室地面首選實(shí)木復(fù)合地板，對(duì)精裝成本控制最為有利。
五、結(jié)論
營(yíng)銷說(shuō)復(fù)雜也復(fù)雜，說(shuō)簡(jiǎn)單也簡(jiǎn)單。復(fù)雜者，窮盡古今中外各種理論，輔以海陸空媒體宣傳轟炸者有之；簡(jiǎn)單者，以一句“賈君鵬，你媽媽喊你回家吃飯”迅速躥紅，繼而風(fēng)靡大江南北者亦有之。個(gè)中的妙意折射出了營(yíng)銷的變幻，亦正如我們的生活。
但復(fù)雜也好，簡(jiǎn)單也罷，對(duì)于營(yíng)銷人而言，一切營(yíng)銷行為始終應(yīng)恪守誠(chéng)實(shí)守信這一亙古不變的原則。
前幾日，筆者在一小街市閑逛想買幾雙純棉薄襪，經(jīng)幾個(gè)小攤販，不是稱自己賣的襪子質(zhì)地如何上乘，耐穿，就是稱自己賣的襪子如何舒適、爽腳。但當(dāng)筆者提出想買一雙純棉襪卻又擔(dān)心純棉襪容易被磨破時(shí)，幾個(gè)賣家無(wú)不聲稱自己的襪子絕不會(huì)出現(xiàn)這樣的問(wèn)題，口氣之堅(jiān)決、口徑之一致讓人驚詫。
后來(lái)，筆者經(jīng)過(guò)一中年男子的小攤也向其提出同樣的問(wèn)題時(shí)，男子非常誠(chéng)懇地回答說(shuō)：“就我個(gè)人的體會(huì)，凡是這樣薄些的純棉襪子的確是比較容易磨破，不瞞您說(shuō)我穿過(guò)幾雙就在大拇指處很容易磨破”，我當(dāng)時(shí)心里距離頓感拉近，因?yàn)槲矣龅降恼沁@樣的問(wèn)題。“但說(shuō)實(shí)話，在炎熱的天氣里，穿這樣純棉襪子透氣吸汗，所以是最舒服的”，他見(jiàn)我表示同意最后又補(bǔ)充道：“遇到這樣的問(wèn)題，我的解決辦法是多條備幾雙同樣顏色的襪子，萬(wàn)一有磨破的話，可以搭配著穿，提高襪子的使用率，避免浪費(fèi)”。至此，我不得不為這位中年男子所折服。毋庸置疑，我挑選了他的襪子，而且挑選了三雙同樣顏色的！
從營(yíng)銷的角度思考，我之所以選擇最后一家首先因?yàn)樗婵隙丝蛻舻捏w驗(yàn)，并用自己實(shí)際的貼身感受來(lái)驗(yàn)證，迅速拉近了與客戶的心理距離；其次，在肯定用戶體驗(yàn)的同時(shí)即承認(rèn)自身產(chǎn)品缺點(diǎn)的同時(shí)從側(cè)面突出自身產(chǎn)品的優(yōu)點(diǎn)，即“透氣、爽腳”，使客戶覺(jué)得真實(shí)而產(chǎn)生進(jìn)一步的信賴；最后，他給出客戶解決方案，即備用幾雙同樣顏色的襪子以防有破損，不僅提高產(chǎn)品的使用效率，同時(shí)也無(wú)形增加了自身產(chǎn)品的銷售利潤(rùn)。可以說(shuō)，這整個(gè)過(guò)程堪稱完美，但這一切均基于一點(diǎn)，即：誠(chéng)信。試想如果中年男子也如同其它商家一樣，否定客戶所言，堅(jiān)稱自己的襪子不會(huì)有質(zhì)量問(wèn)題，那么最后肯定也不會(huì)賣出三雙襪子給筆者。
至此，筆者不免想起實(shí)際生活中商品房的營(yíng)銷情形。不管是新開發(fā)樓盤開發(fā)商還是二手樓盤的中介，廣告故意夸大，描述與現(xiàn)實(shí)不符等等的營(yíng)銷行為屢屢在我們現(xiàn)實(shí)中發(fā)生。如：某新開發(fā)樓盤廣告“距離地鐵僅三分鐘路程”，實(shí)際中可能三十分鐘路程；“大型親水社區(qū)”實(shí)際當(dāng)中僅一小股水流，且往往在樓盤售盡后也隨機(jī)消失，甚或有的毗鄰一臭水溝也拿來(lái)做文章；“比鄰商務(wù)CBD中心區(qū)”實(shí)際當(dāng)中不知是城市的20XX年的遠(yuǎn)景規(guī)劃變成了近景規(guī)劃。如此的廣告營(yíng)銷手法我們屢見(jiàn)不鮮，人們已見(jiàn)怪不怪，甚或已當(dāng)成一種笑料。
而一些中介機(jī)構(gòu)也同樣如此，如電話約請(qǐng)客戶看房時(shí)告知房屋為精裝修，看后方知為十幾年前的精裝修；之前電話告知為一梯兩戶南北通透，實(shí)際當(dāng)中一梯N戶，而通透也只是一種奢望；另外賺取差價(jià)、吃回扣，隨意耽誤客戶時(shí)間等等使客戶體驗(yàn)不斷降低，因此在之后唯恐躲中介不及。個(gè)中原因也許只有其自己知道，那就是對(duì)客戶營(yíng)銷行為的不誠(chéng)信所致。
襪子雖小，但商家誠(chéng)信待客的營(yíng)銷理念讓人放心、舒心，房子雖價(jià)值千金，但不誠(chéng)信的營(yíng)銷行為和手法反倒讓人感到商家的無(wú)良、卑微。個(gè)中的營(yíng)銷哲學(xué)值得我們認(rèn)真思考。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理銷售期進(jìn)度計(jì)劃控制
前言
隨著國(guó)家加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著銀行放貸的嚴(yán)控以及客戶投資房產(chǎn)需求減弱等多方面的壓力，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化，如何求生存、謀發(fā)展是擺在每一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面前的一個(gè)重要課題。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局的變化，房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)度控制，特別是銷售期進(jìn)度控制已成為各房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。
一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的進(jìn)度大體分為五大階段：1、征地期；2、前期設(shè)計(jì)報(bào)批期；3、工程建設(shè)期；4、銷售期；5、項(xiàng)目驗(yàn)收交付期；在這些階段中，銷售期進(jìn)度控制是項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中進(jìn)行進(jìn)度控制的管理工作重點(diǎn)。
銷售期開發(fā)進(jìn)度控制，主要反映在前期設(shè)計(jì)報(bào)批期和工程建設(shè)期里項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建、營(yíng)銷策劃、方案設(shè)計(jì)、工程組織這幾方面工作的統(tǒng)籌與協(xié)調(diào)。因此，項(xiàng)目銷售期進(jìn)度控制的方式是以項(xiàng)目一級(jí)控制性計(jì)劃為重點(diǎn)，由項(xiàng)目部負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度管理實(shí)行全過(guò)程動(dòng)態(tài)管理，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度控制的總目標(biāo)。
二、工程概況
本項(xiàng)目為一棟30層高層商業(yè)及住宅項(xiàng)目，占地面積4925平方米，建筑面積35042平方米，容積率5.30，綠化率25%，其中1-2層為商業(yè)，3-6層為酒店性質(zhì)住宅，7-30層為住宅。建筑結(jié)構(gòu)：現(xiàn)澆鋼筋混泥土框架-剪力墻結(jié)構(gòu)，外立面材料：紅色通體瓷磚，窗戶：塑鋼窗，LOW-E玻璃， 3梯20戶。項(xiàng)目位居西南某城市CBD區(qū)，城市中心地塊。項(xiàng)目以45精裝公寓為主，兩種戶型三種風(fēng)格，共484套。
項(xiàng)目2009年7月開始進(jìn)入銷售期準(zhǔn)備工作，計(jì)劃2009年11月開盤，2010年春節(jié)前基本售罄，2010年底交樓。
三、開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃的控制
（一）開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃的編制與制定
1、項(xiàng)目銷售期的開發(fā)特點(diǎn)及本項(xiàng)目需要考慮的因素
（1）項(xiàng)目銷售期的開發(fā)特點(diǎn)
房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售期是項(xiàng)目開發(fā)的重要開發(fā)節(jié)點(diǎn)，通常房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目是按產(chǎn)品以客戶為導(dǎo)向，過(guò)程以銷售為目標(biāo)，項(xiàng)目開盤是否順利直接影響項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)進(jìn)度和項(xiàng)目形象。，銷售期的開發(fā)具有以下幾方面特點(diǎn)：
管理系統(tǒng)的復(fù)雜性
房地產(chǎn)銷售期能否順利開展受前期開發(fā)手續(xù)、項(xiàng)目融資安排、客戶市場(chǎng)變化、產(chǎn)品研發(fā)、建筑和園林設(shè)計(jì)方案及施工圖出圖進(jìn)度和質(zhì)量、材料市場(chǎng)變化及施工進(jìn)度計(jì)劃調(diào)整等多種因素影響。同時(shí)，項(xiàng)目專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)的經(jīng)驗(yàn)和協(xié)調(diào)能力，總部管理平臺(tái)對(duì)于項(xiàng)目部的管理授權(quán)，項(xiàng)目地氣候條件都將影響項(xiàng)目銷售期進(jìn)度計(jì)劃的落實(shí)，以致項(xiàng)目管理系統(tǒng)呈現(xiàn)復(fù)雜性。沒(méi)有一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)模式可以完全復(fù)制。
專業(yè)技術(shù)的協(xié)調(diào)性
在房地產(chǎn)銷售期里，房地產(chǎn)公司所提供市場(chǎng)的產(chǎn)品和服務(wù)，并最終得到市場(chǎng)認(rèn)同是項(xiàng)目管理的重要目標(biāo)和工作。作為房地產(chǎn)公司開發(fā)的核心能力―產(chǎn)品研發(fā)，已經(jīng)包括了銷售技術(shù)（包括產(chǎn)品前期客戶調(diào)查及定位、競(jìng)爭(zhēng)性樓盤分析、銷售路由、物業(yè)管理、產(chǎn)品整體風(fēng)格、銷售中心及樣板間裝修設(shè)計(jì)要求、銷售推廣計(jì)劃及目標(biāo)成本體系等），設(shè)計(jì)技術(shù)（包括規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、建筑設(shè)計(jì)方案、園林設(shè)計(jì)方案、裝修設(shè)計(jì)方案、施工圖設(shè)計(jì)、專項(xiàng)設(shè)計(jì)【鋁合金門窗、消防、部品、VI】等），施工技術(shù)（包括深基坑、高支模、高層垂直運(yùn)輸、施工流水段劃分、外腳手架、防水防滲、批量精裝修等）。特別是高層精裝修住宅項(xiàng)目，在同一工作面將有多項(xiàng)工序同時(shí)開展，往往一點(diǎn)小的疏忽，將引起后續(xù)工作大量的返工。
銷售時(shí)間的緊迫性
房地產(chǎn)銷售期通常存在開發(fā)商投入及政策市場(chǎng)變化影響，在項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃實(shí)施中，一旦銷售開盤時(shí)間確定后，各公司往往要求項(xiàng)目部按期完成銷售節(jié)點(diǎn)并配合銷售的展示及各項(xiàng)活動(dòng)。但是由于前期設(shè)計(jì)、開發(fā)手續(xù)及工程進(jìn)度存在大量不確定性因素，以致項(xiàng)目部落實(shí)銷售開盤時(shí)間變得緊張和忙碌。
（2）本項(xiàng)目銷售期進(jìn)度計(jì)劃需要考慮的因素
2-1、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)：（包括總體目標(biāo)、項(xiàng)目關(guān)鍵工期節(jié)點(diǎn)、項(xiàng)目目標(biāo)成本、項(xiàng)目質(zhì)量目標(biāo)、安全目標(biāo)）。
2-2、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃制定的主要約束條件：（包括銷售中心及樣板間設(shè)計(jì)進(jìn)度、銷售手續(xù)報(bào)批時(shí)間、施工圖設(shè)計(jì)進(jìn)度、總包施工單位組織、裝修施工單位及部品招標(biāo)要求、示范區(qū)市政園林工程組織）。
2-3、項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目工期較緊，臨近年底氣候?qū)τ谘b修及園林施工影響大，產(chǎn)品屬于精裝修住宅，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)接受程度有待檢驗(yàn)，項(xiàng)目位于城市市中心，施工管理要求高。
2-4、項(xiàng)目的管理團(tuán)隊(duì)及經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)：評(píng)估目前項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的專業(yè)能力和協(xié)調(diào)能力，結(jié)合已完成類型項(xiàng)目竣工后的竣工網(wǎng)絡(luò)圖、項(xiàng)目的計(jì)劃進(jìn)度表和實(shí)際進(jìn)度表、資源的投入情況等經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)形成項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)大綱。
2-5、當(dāng)?shù)貥?biāo)桿項(xiàng)目的成功案例：公司總部組織相關(guān)職能部門和城市公司項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)，系統(tǒng)學(xué)習(xí)和分析當(dāng)?shù)貥?biāo)桿項(xiàng)目的成功案例，了解當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的管理特點(diǎn)和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，這些是制定本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)大綱的重要參考依據(jù)。
2、本項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃制定的原則及階段
制定銷售期進(jìn)度計(jì)劃原則：
公司總部主要職能部門及城市公司、項(xiàng)目部對(duì)于總體目標(biāo)的評(píng)估及相關(guān)要求統(tǒng)一后，以城市公司關(guān)于項(xiàng)目總體經(jīng)營(yíng)目標(biāo)責(zé)任書為基礎(chǔ)，針對(duì)項(xiàng)目實(shí)際開況，形成城市公司控制性進(jìn)度目標(biāo)，項(xiàng)目部分階段組織并實(shí)施。
進(jìn)度計(jì)劃制定分成3個(gè)階段：
第一階段：由城市公司牽頭組織總部銷售、成本、財(cái)務(wù)等職能部門和本項(xiàng)目部經(jīng)理一同結(jié)合項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)大綱形成年度一級(jí)控制性節(jié)點(diǎn)目標(biāo)并通過(guò)公司董事會(huì)批準(zhǔn)。
第二階段：由項(xiàng)目部經(jīng)理牽頭組織項(xiàng)目部專業(yè)工程師和總部駐場(chǎng)人員，按一級(jí)控制性節(jié)點(diǎn)目標(biāo)，結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)、設(shè)計(jì)、工程等開展情況以officeProject2007軟件編制項(xiàng)目月度二級(jí)控制性計(jì)劃，并通過(guò)城市公司及公司總部銷售中心負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)。
第三階段：由項(xiàng)目部專業(yè)工程師牽頭組織本項(xiàng)目合作方，按月度二級(jí)控制性計(jì)劃，結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)、設(shè)計(jì)、工程等開展情況以表格形式編制項(xiàng)目各周的三級(jí)實(shí)施性計(jì)劃，并通過(guò)項(xiàng)目部經(jīng)理批準(zhǔn)。
（二）開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃的組織與實(shí)施
1、關(guān)注本項(xiàng)目銷售期進(jìn)度計(jì)劃的關(guān)鍵線路及關(guān)鍵活動(dòng)
在銷售期進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施中，關(guān)鍵線路是項(xiàng)目二級(jí)計(jì)劃中最長(zhǎng)的路徑，關(guān)鍵路徑上的工作都是關(guān)鍵工作。關(guān)鍵線路上所花費(fèi)時(shí)間代表完成項(xiàng)目目標(biāo)的最短時(shí)間，關(guān)鍵線路上的任何活動(dòng)的延遲都會(huì)導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目完成時(shí)間的延遲。因此，項(xiàng)目部管理工作的重點(diǎn)是保證關(guān)鍵工作的有效性和時(shí)間性。
在本項(xiàng)目中，銷售期4個(gè)月里，關(guān)鍵性工作依次為：設(shè)計(jì)圖紙完善―銷售中心和樣板房室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)及施工―外墻裝飾工程施工―示范區(qū)市政道路工程施工―示范區(qū)園林工程施工。
項(xiàng)目部針對(duì)關(guān)鍵性工作編制相關(guān)管理方案并落實(shí)責(zé)任人。
2、本項(xiàng)目銷售期進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施中資源的配置及合理的均衡
為完成項(xiàng)目各項(xiàng)任務(wù)，按項(xiàng)目部需求配置各類資源是項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃組織實(shí)施的一個(gè)重要組成部分。為了實(shí)現(xiàn)資源的合理配置，注意到各類資源對(duì)各自的資源強(qiáng)度（是指單位時(shí)段內(nèi)使用某種資源的數(shù)量）的限制和均衡有不同的要求。本項(xiàng)目從以下幾個(gè)方面考慮了資源強(qiáng)度限制，并滿足達(dá)成計(jì)劃目標(biāo)的均衡要求：
（1）專業(yè)銷售資源強(qiáng)度限制和均衡的要求
項(xiàng)目是公司第一次在外地開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，當(dāng)?shù)乜蛻魞?chǔ)備及客戶對(duì)于公司品牌認(rèn)知不足，在銷售期，由公司總部營(yíng)銷中心直接負(fù)責(zé)完成項(xiàng)目營(yíng)銷方案并派出一名總監(jiān)駐場(chǎng)協(xié)調(diào)項(xiàng)目部工作，并指導(dǎo)銷售案場(chǎng)及廣告推廣工作開展。
（2）專業(yè)設(shè)計(jì)資源強(qiáng)度限制和均衡的要求
由于產(chǎn)品建筑風(fēng)格按新古典主義設(shè)計(jì)，外立面極具特色。精裝修住宅產(chǎn)品在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)也是剛剛面世。項(xiàng)目地臨近主要城市中心要道，項(xiàng)目主要入口園林景觀需要有所突破，城市公司缺乏可以借鑒類似開發(fā)案例。由此，公司總部設(shè)計(jì)技術(shù)管理中心直接負(fù)責(zé)完成項(xiàng)目相關(guān)設(shè)計(jì)方案并派出專業(yè)設(shè)計(jì)師駐場(chǎng)協(xié)調(diào)項(xiàng)目部工作和指導(dǎo)設(shè)計(jì)單位開展設(shè)計(jì)管理工作。特別是，針對(duì)本項(xiàng)目銷售中心和樣板房設(shè)計(jì)及主入口園林景觀設(shè)計(jì)的重要性，公司集中了總部平臺(tái)設(shè)計(jì)力量并選擇長(zhǎng)期合作單位負(fù)責(zé)實(shí)施。
（3）專業(yè)成本資源強(qiáng)度限制和均衡的要求
本項(xiàng)目土地是招拍掛取得，樓面地價(jià)屬于當(dāng)?shù)剌^高水平。銷售期受當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)大勢(shì)影響，銷售價(jià)格低迷。項(xiàng)目部對(duì)于當(dāng)?shù)睾献鲉挝毁Y源和成本數(shù)據(jù)掌握有一定差距。公司總部成本管理中心派出一名總監(jiān)和專業(yè)造價(jià)工程師提前駐場(chǎng)協(xié)調(diào)項(xiàng)目部工作和指導(dǎo)城市公司及項(xiàng)目部編制目標(biāo)成本及開展招標(biāo)管理工作。
（4）專業(yè)開發(fā)資源強(qiáng)度限制和均衡的要求
本項(xiàng)目在銷售期的4個(gè)月里，需要完成政府規(guī)劃、房管、建設(shè)、街道多個(gè)部門及相關(guān)專業(yè)管線管理部門的若干報(bào)批手續(xù)，同時(shí)需要指導(dǎo)設(shè)計(jì)單位按要求完成設(shè)計(jì)工作，項(xiàng)目部開展工作時(shí)間較為緊張，在銷售期間，城市公司主要負(fù)責(zé)人和項(xiàng)目部經(jīng)理分工協(xié)調(diào)，直接開展和落實(shí)相關(guān)開發(fā)工作。
（5）專業(yè)人員資源強(qiáng)度限制和均衡的要求
針對(duì)項(xiàng)目部年輕專業(yè)人員較多，專業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不完整的情況，公司總部和城市公司人力資源管理部門及時(shí)調(diào)整本項(xiàng)目經(jīng)理，組建了新的管理團(tuán)隊(duì)，同時(shí)協(xié)調(diào)總部職能部門提供公司相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并邀請(qǐng)有豐富經(jīng)驗(yàn)的管理人員和同行指導(dǎo)項(xiàng)目部執(zhí)行相關(guān)技術(shù)及管理要求。
（三）開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃的跟蹤與控制
在項(xiàng)目二級(jí)控制性進(jìn)度計(jì)劃的實(shí)施中，項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)展?fàn)顩r經(jīng)常與最初制定的項(xiàng)目進(jìn)度安排不一致，為了使項(xiàng)目能夠按照既定工期要求進(jìn)行，應(yīng)該對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度執(zhí)行情況進(jìn)行跟蹤和有效控制。已批準(zhǔn)的項(xiàng)目年度一級(jí)控制性節(jié)點(diǎn)目標(biāo)計(jì)劃是項(xiàng)目進(jìn)度跟蹤與控制的基準(zhǔn)，項(xiàng)目進(jìn)度跟蹤與控制的一個(gè)重要工作就是項(xiàng)目部定期檢討二級(jí)、三級(jí)控制性進(jìn)度計(jì)劃偏差情況并確定是否需要采取糾偏措施，以保證進(jìn)度計(jì)劃的有效實(shí)施。
1、定期編寫本項(xiàng)目進(jìn)度周報(bào)及月報(bào)
客觀真實(shí)地反映項(xiàng)目實(shí)施情況，提示存在風(fēng)險(xiǎn)，明確存在困難是房地產(chǎn)管理者主要職責(zé)之一，本項(xiàng)目由于處于外地，總部管理平臺(tái)、城市公司及項(xiàng)目部之間需要及時(shí)溝通并按公司授權(quán)體系要求處理相關(guān)工作，項(xiàng)目部編制的工程月報(bào)表及專業(yè)工程師編制的周報(bào)是公司各級(jí)管理層評(píng)估項(xiàng)目進(jìn)度，考核實(shí)施效果，清晰存在風(fēng)險(xiǎn)，形成工作方針的重要工作手段，特別是銷售準(zhǔn)備期，項(xiàng)目部所建立的工作成果將有利于提升項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)和合作單位的工作效率。
2、組織項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)開展進(jìn)度計(jì)劃偏差分析，形成有效糾偏方案
通過(guò)項(xiàng)目進(jìn)度周報(bào)及月報(bào)，項(xiàng)目工程例會(huì)及公司辦公會(huì)議，結(jié)合定期的分項(xiàng)項(xiàng)目檢查，城市公司、總部職能部門和項(xiàng)目部將項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)展情況與批準(zhǔn)的項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃比較，找出項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)展過(guò)程中存在的進(jìn)度偏差，并對(duì)這些偏差進(jìn)行分析，找出造成階段性產(chǎn)生偏差的原因并及時(shí)予以糾偏處理：
內(nèi)部原因：其中，一個(gè)樣板間的室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)，總部設(shè)計(jì)技術(shù)管理中心建筑師與城
市公司銷售部和項(xiàng)目部溝通不夠，方案反復(fù)調(diào)整，以致在銷售期，施工
工期無(wú)法滿足銷售要求，項(xiàng)目部征得城市公司和銷售負(fù)責(zé)人同意后，取
消了這個(gè)樣板間。
（2）技術(shù)原因：首層電梯入口大廳墻面部分干掛石材平整度存在偏差，裝修設(shè)計(jì)師在室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)時(shí)，石材定尺沒(méi)有實(shí)地了解材料特性，材料加工中出現(xiàn)了問(wèn)題。在項(xiàng)目部組織設(shè)計(jì)和施工單位討論后，重新調(diào)整了石材鋪貼方式。
（3）外部原因：項(xiàng)目周邊相鄰陳舊的交通指示牌，路燈，人行道影響項(xiàng)目整體形象，通過(guò)項(xiàng)目部協(xié)調(diào)，當(dāng)?shù)刂鞴懿块T同意按園林設(shè)計(jì)圖紙統(tǒng)一處理。
（4）不利的施工條件：當(dāng)?shù)?1月份天氣寒冷，影響園林工程的樹木種植，不利于示范區(qū)的展示效果。項(xiàng)目部與公司總部和設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)師一同考察當(dāng)?shù)孛缙裕ㄟ^(guò)調(diào)整園林方案，增加部分季節(jié)性時(shí)花的方案，滿足了項(xiàng)目銷售開盤要求。
房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理總體原則是以營(yíng)銷需求為導(dǎo)向、保證效果品質(zhì)為前提，以目標(biāo)管理為方法、過(guò)程控制為環(huán)節(jié)、操作規(guī)范為手段，提高經(jīng)濟(jì)效益為目的。
一、成本管理之道
第一，向陽(yáng)光透明要成本：成本管理嚴(yán)格遵循陽(yáng)光透明成本機(jī)制，全面運(yùn)用成本信息化系統(tǒng)，按系統(tǒng)要求規(guī)范操作流程，自查、自省，讓成本工作更加規(guī)范、透明。
第二，向設(shè)計(jì)要成本：成本管理對(duì)方案設(shè)計(jì)階段及施工圖設(shè)計(jì)階段的成本插入工作高度重視，參與設(shè)計(jì)方案討論，針對(duì)不同設(shè)計(jì)方案、設(shè)計(jì)選型、材料選擇等及時(shí)進(jìn)行成本優(yōu)劣評(píng)判，把“無(wú)用成本”扼殺在搖籃里。
第三，向技術(shù)要成本：成本管理嚴(yán)把技術(shù)關(guān)，與設(shè)計(jì)部及工程部充分對(duì)接，對(duì)工程做法及系統(tǒng)配置嚴(yán)格把握，關(guān)注細(xì)節(jié)，避免成本浪費(fèi)。
第四，向過(guò)程要成本：如何確定合理最低價(jià)，是成本管理要持續(xù)思考的問(wèn)題。我們采取了各種措施，如定價(jià)方式以招標(biāo)為主，最大限度減少議標(biāo)；招標(biāo)過(guò)程規(guī)范操作，報(bào)價(jià)平臺(tái)統(tǒng)一；招標(biāo)范圍清晰，界面劃分完整膠圈；合同條款細(xì)致嚴(yán)謹(jǐn)，最大程度規(guī)避己方風(fēng)險(xiǎn)，變更洽商處理有據(jù)可依等。
第五，向結(jié)算要成本：規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)?shù)亩?biāo)過(guò)程產(chǎn)出高質(zhì)量的合同原則，過(guò)程中管控到位，方能為最終結(jié)算打下良好的基礎(chǔ)。一線公司在結(jié)算過(guò)程中嚴(yán)格執(zhí)行合同約定，結(jié)算及時(shí)、公正，同時(shí)對(duì)供方進(jìn)行評(píng)價(jià)總結(jié)，優(yōu)勝劣汰，保留優(yōu)質(zhì)供方資源。
第六，成本管理以可研成本作為剛性成本，嚴(yán)格執(zhí)行，不突破，項(xiàng)目結(jié)束剛性成本落地，達(dá)到預(yù)期收益，不容有失！
二、成本管理工作如何服務(wù)于市場(chǎng)、投資、產(chǎn)品與經(jīng)營(yíng)決策
第一，服務(wù)與管控相輔相成，即正反之道。一線公司成本管理部作為掌握龐大成本數(shù)據(jù)信息的部門，首先一定要根據(jù)市場(chǎng)定位及客戶需求配置精準(zhǔn)的合理成本，為投資提供最嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臄?shù)據(jù)支持，為利潤(rùn)測(cè)算提供明確的成本數(shù)據(jù)，為經(jīng)營(yíng)決策鋪墊最堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。同時(shí)又要堅(jiān)持以拿地可研成本為剛性成本的原則，倒逼設(shè)計(jì)、營(yíng)銷，來(lái)控制、預(yù)防可研成本的突破。
第二，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化落地，成本標(biāo)準(zhǔn)化則形成。針對(duì)各種市場(chǎng)定位以及客戶需求，形成標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，成本管理部為其形成標(biāo)準(zhǔn)化的成本，將豪宅與剛需產(chǎn)品區(qū)分明確，計(jì)對(duì)客戶關(guān)注點(diǎn)不同合理配置成本，把好鋼用在刀刃上。
第三，快速服務(wù)！決策需要把握時(shí)機(jī)，經(jīng)營(yíng)決策時(shí)期成本管理部需要快速提供成本數(shù)據(jù)支持，這需要成本數(shù)據(jù)的積累與系統(tǒng)管理。成本信息化系統(tǒng)已全面落地，一線公司成本管理將運(yùn)用好該系統(tǒng)進(jìn)行快速統(tǒng)計(jì)成本，為經(jīng)營(yíng)決策服務(wù)。
三、成本管理工作如何服務(wù)于營(yíng)銷部、設(shè)計(jì)部、工程部、財(cái)務(wù)部
第一，營(yíng)銷部。成本管理要堅(jiān)持可研成本作為剛性成本的原則，整體控制，不突破。在此基礎(chǔ)上根據(jù)營(yíng)銷需求適度提升產(chǎn)品品質(zhì)，為營(yíng)銷關(guān)注的“銷售亮點(diǎn)”匹配“既省又優(yōu)”的方案，以達(dá)到將產(chǎn)品品質(zhì)進(jìn)行合理成本化提升的目的。
第二，設(shè)計(jì)部。“設(shè)計(jì)決定成本”，方案設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)要依托成本的數(shù)據(jù)支持，成本管理要對(duì)方案選擇進(jìn)行成本控制，進(jìn)行精準(zhǔn)測(cè)算，選取符合產(chǎn)品定位的最合理的低成本方案。在滿足規(guī)劃要求前提下，堅(jiān)持少地下、多地上，減少無(wú)效面積，增加有效面積，合理化標(biāo)準(zhǔn)層髙度，減少車庫(kù)面積、人防面積，降低基坑深度等等，以達(dá)到在設(shè)計(jì)階段實(shí)現(xiàn)成本控制的目的。
第三，工程部。一是服務(wù)及時(shí)性：成本部要做到定標(biāo)及時(shí)、付款及時(shí)、變更洽商審核及時(shí)，滿足現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度要求；二是服務(wù)嚴(yán)謹(jǐn)性：成本部要給工程部提供優(yōu)質(zhì)的供方，提供最清晰完整的合同約定條款、合同范圍、界面劃分等，讓現(xiàn)場(chǎng)管理有據(jù)可依，管理明確；三是成本部提供服務(wù)的同時(shí)要對(duì)工程部監(jiān)控到位，嚴(yán)格控制變更洽商發(fā)生率‘對(duì)已發(fā)生洽商進(jìn)行嚴(yán)格責(zé)任界定，減少無(wú)效成本的浪費(fèi)。
第四，財(cái)務(wù)部。成本部對(duì)信息化系統(tǒng)執(zhí)行要嚴(yán)格落地，對(duì)動(dòng)態(tài)成本及時(shí)更新，秉承全成本觀念，成本執(zhí)行數(shù)據(jù)與財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)膠圈，為財(cái)務(wù)提供及時(shí)明確的成本數(shù)據(jù)，為財(cái)務(wù)結(jié)算利潤(rùn)提供依托，全面支持財(cái)務(wù)進(jìn)行全方位籌劃。
四、限額設(shè)計(jì)最核心的成本指標(biāo)數(shù)據(jù)有哪些
影響成本的關(guān)鍵設(shè)計(jì)指標(biāo)，擬分三階段考慮：
第一，施工圖設(shè)計(jì)階段：地上鋼筋含量、混凝土含量，窗地比，基坑深度，地庫(kù)層數(shù)，車庫(kù)鋼筋含量、混凝土含量。
第二，精裝設(shè)計(jì)階段：設(shè)計(jì)的單方限額成本。
第三，園林設(shè)計(jì)階段：設(shè)計(jì)的單方限額成本。
關(guān)鍵詞：營(yíng)改增；房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；建議
目前，基于營(yíng)改增政策視角，加強(qiáng)稅收籌劃建設(shè)是房地產(chǎn)企業(yè)的重中之重，在企業(yè)發(fā)展中占據(jù)著舉足輕重的地位，這已經(jīng)得到了企業(yè)內(nèi)部的高度重視與關(guān)注。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，要想在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，必須要充分把握營(yíng)改增這一發(fā)展契機(jī)，高度重視稅收籌劃建設(shè)，嚴(yán)格管理增值稅發(fā)票，并利用好稅收優(yōu)惠政策，將企業(yè)各項(xiàng)成本與風(fēng)險(xiǎn)保持在可控范圍內(nèi)，進(jìn)而將房地產(chǎn)企業(yè)提升至全新的發(fā)展高度。
一、營(yíng)改增后對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的影響分析
(一)影響著企業(yè)營(yíng)業(yè)稅金和附加費(fèi)用
在營(yíng)改增政策實(shí)施以后，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入到了增值稅繳納期間。在營(yíng)改增政策實(shí)施以后，房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人的增值稅稅率為11%，而且在可抵扣項(xiàng)目中，新增設(shè)了土地成本，所以在稅務(wù)籌劃過(guò)程中，要全面解讀營(yíng)改增政策，滿足節(jié)稅的需求，而應(yīng)對(duì)的策略就是拿地方式[1]，比如項(xiàng)目轉(zhuǎn)股和拆遷等，企業(yè)要結(jié)合自身實(shí)際情況，選擇最為適宜的方式。在合理籌劃的情況下，對(duì)于企業(yè)稅負(fù)的降低具有極大地作用，確保房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的持續(xù)提升。
(二)影響著企業(yè)稅負(fù)
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，營(yíng)改增政策實(shí)施以后，針對(duì)稅負(fù)增減問(wèn)題，主要受企業(yè)管理水平的影響。在營(yíng)改增實(shí)施以后，在合同簽訂、履行以及發(fā)票獲取等方面，嚴(yán)重影響著稅負(fù)，將這些方面的工作落實(shí)到位，可以對(duì)企業(yè)增值稅稅負(fù)進(jìn)行合理化控制。以浙江某房地產(chǎn)企業(yè)為例，在營(yíng)改增政策實(shí)施以后，分析該企業(yè)2017年度各主要稅種的納稅情況和所占比例情況，該企業(yè)的總體稅負(fù)上升到17.86%，而造成稅負(fù)增減的原因[2]，就是因?yàn)橥恋卦鲋刀愌杆偕仙l(fā)的。
(三)影響著房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅
營(yíng)改增政策實(shí)施以后，房地產(chǎn)土地增值稅的變化尤為顯著。由于繳納的增值稅屬于價(jià)外稅，相關(guān)政策規(guī)定，無(wú)法將其作為抵扣項(xiàng)目來(lái)進(jìn)行核算。基于此，造成了企業(yè)土地增值稅增值率的增加，使企業(yè)稅收壓力與日俱增，所以必須要高度重視稅收籌劃工作的開展。
二、營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的具體建議
(一)對(duì)企業(yè)各經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的稅收進(jìn)行合理籌劃
首先，對(duì)于房地產(chǎn)增值一般納稅人，要積極開展前期環(huán)節(jié)的介入工作，比如在籌資、土地取得以及選擇供應(yīng)商合作者等方面。而對(duì)于項(xiàng)目營(yíng)銷各個(gè)環(huán)節(jié)的費(fèi)用和成本，要與銷售稅金和土地增值稅清算的納稅抵扣相符，在合作企業(yè)的選擇方面，要重點(diǎn)考慮材料供應(yīng)、勞務(wù)服務(wù)等方面，嚴(yán)格管理增值稅發(fā)票，樹立高度的增值稅抵扣觀念。其次，企業(yè)要與合作企業(yè)共同探討和分析供應(yīng)商的資質(zhì)和材料報(bào)價(jià)，在一般納稅人構(gòu)建零星的建筑材料時(shí)，要獲取增值稅專用發(fā)票，以便于順利抵扣。其中，在小規(guī)模納稅人購(gòu)進(jìn)材料過(guò)程中，為了避免出現(xiàn)無(wú)法抵扣問(wèn)題，要在價(jià)格方面進(jìn)行商議。最后，眾所周知，17%是物資的稅率，11%是建筑企業(yè)的稅率，在政策允許的情況下，要利用納稅對(duì)象之間的稅率差異，將企業(yè)稅務(wù)壓力降至最低。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還要利用好納稅人身份，將稅收籌劃落實(shí)下去，比如小規(guī)模納入人的進(jìn)項(xiàng)稅超出銷售額的8%，基于此，企業(yè)要想降低稅負(fù)，可以申請(qǐng)為一般納稅人。
(二)合理規(guī)劃材料采購(gòu)問(wèn)題
在營(yíng)改增政策實(shí)施以后，房地產(chǎn)企業(yè)作為一般納稅人，在材料采購(gòu)方面，要對(duì)能夠開具增值稅專用抵扣發(fā)票的材料供應(yīng)商進(jìn)行合理選擇，以便于獲取更多的增值稅專用抵扣發(fā)票[3]，確保進(jìn)項(xiàng)抵扣率的穩(wěn)步提升，緩解愜意的稅收壓力。所以，在選擇材料供應(yīng)商時(shí)，要對(duì)成本、質(zhì)量以及能夠開具增值稅專用抵扣發(fā)票等方面的問(wèn)題進(jìn)行深入分析。結(jié)合營(yíng)改增政策的實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇材料供應(yīng)商過(guò)程中，其一，要優(yōu)先選擇一般納稅人的材料供應(yīng)商，這主要是因?yàn)樾∫?guī)模納稅人無(wú)法開具增值稅專用發(fā)票。其二，在材料供應(yīng)商都是一般規(guī)模納稅人時(shí)，因?yàn)檫M(jìn)項(xiàng)抵扣稅率分為6%、11%以及17%等情況，所以企業(yè)在選擇材料供應(yīng)商時(shí)，要對(duì)采購(gòu)價(jià)格和進(jìn)項(xiàng)抵扣稅率等方面進(jìn)行充分考慮。
(三)拓寬渠道，制定全新的銷售策略
在銷售渠道方面，要加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷技術(shù)的應(yīng)用，合理控制營(yíng)銷成本。在營(yíng)銷策略上，要對(duì)簽約銷售進(jìn)度進(jìn)行控制，并以此來(lái)進(jìn)行納稅籌劃。企業(yè)要結(jié)合當(dāng)月已預(yù)繳的增值稅款，對(duì)銷售簽約進(jìn)展情況進(jìn)行有效控制，解決開票集中問(wèn)題，以免影響到現(xiàn)金流。同時(shí)，要適度提升精裝修和商業(yè)地產(chǎn)的銷售比例。對(duì)于精裝房的電器、裝飾材料等，可以獲取增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，并進(jìn)行抵扣，這對(duì)于企業(yè)稅負(fù)的控制具有重大的意義。例如：對(duì)于品牌開發(fā)商，比如萬(wàn)科、保利等，其精裝房的比例將近80%。商業(yè)地產(chǎn)要結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，合理采用適宜的核算方式。如房地產(chǎn)企業(yè)部分商業(yè)采用先租后賣的方式，商業(yè)部分在開發(fā)產(chǎn)品核算，企業(yè)可以將其轉(zhuǎn)換成固定資產(chǎn)，計(jì)提折舊后期在進(jìn)行銷售。根據(jù)稅法可以得知，納稅人如果對(duì)已經(jīng)使用過(guò)的固定資產(chǎn)進(jìn)行銷售，可以減免按2%征稅增值稅。
(四)加強(qiáng)增值稅專用發(fā)票管理和合同管理
在發(fā)票管理方面，房地產(chǎn)企業(yè)作為增值稅一般納稅人，要對(duì)銷項(xiàng)發(fā)票進(jìn)行嚴(yán)格管理，及時(shí)獲取增值稅專用發(fā)票和相應(yīng)的抵扣聯(lián)。并且發(fā)票管理要安排專門的工作人員，嚴(yán)格規(guī)范財(cái)務(wù)人員的采購(gòu)人員的行為，嚴(yán)格審核獲取的專用發(fā)票，以免引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)[4]。在合同管理方面，在確定合同過(guò)程中，要遵守增值稅發(fā)票的合約規(guī)定，以便于企業(yè)稅負(fù)的降低。比如在簽訂建設(shè)安裝、裝修合同時(shí)，要注重“甲供”方式，將建設(shè)方的采購(gòu)比例進(jìn)行明確規(guī)定。再如：在簽訂材料采購(gòu)合同中，要加強(qiáng)總價(jià)法結(jié)算方式的應(yīng)用，以免出現(xiàn)分開計(jì)價(jià)加劇企業(yè)的成本。
(五)加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)之間的交流與協(xié)作
企業(yè)要想順利且合理的避稅，要制定可行的籌劃方案，遵守相關(guān)法律法規(guī)的制定。并密切關(guān)注國(guó)際法律法規(guī)，發(fā)揮出制度的約束性作用。而且對(duì)于稅務(wù)執(zhí)法機(jī)關(guān)，有著一定的自由裁量權(quán)，所以企業(yè)要與當(dāng)?shù)貒?guó)地稅機(jī)關(guān)保持密切的交流，對(duì)當(dāng)?shù)氐亩愂照鞴芴攸c(diǎn)進(jìn)行深入分析，善于征求稅務(wù)部門的相關(guān)指導(dǎo)意見(jiàn)，確保籌劃方案制定的科學(xué)性與合理性。
法及手段，以期達(dá)到設(shè)計(jì)階段有效合理控制成本的目的，使房產(chǎn)企業(yè)能贏在微利時(shí)代。
關(guān)鍵詞：設(shè)計(jì)管理、成本控制、目的、方法
Abstract: This paper analyses the effects of the common problems of cost control through the analysis of real estate in the design process and the main management to solve this kind of problems.
Method and means, in order to achieve effective and reasonable design stage cost control purpose, so that real estate enterprises can win in the era of meager profit.
Keywords: design management, cost control, objective, method
中圖分類號(hào): F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：
引言:
隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，房地產(chǎn)正在告別暴利時(shí)代，利潤(rùn)回歸社會(huì)正常利潤(rùn)水平。房地產(chǎn)業(yè)正在進(jìn)入精耕細(xì)作時(shí)代，專業(yè)化分工越來(lái)越細(xì)，專業(yè)化水平越來(lái)越高，這就需要開發(fā)企業(yè)的管理模式由粗放型轉(zhuǎn)為集約型管理，實(shí)現(xiàn)開發(fā)成本費(fèi)用的精確控制。
正文：
企業(yè)存在的終極目的是利潤(rùn)最大化，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)無(wú)非“開源節(jié)流”。“開源”要求對(duì)公司現(xiàn)有資源通過(guò)整合，發(fā)揮其最大效益；節(jié)流是成本費(fèi)用的降低、控制。具體到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上，“開源”即是最大限度挖掘項(xiàng)目潛在價(jià)值，提高附加值，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化；“節(jié)流”即房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段的成本費(fèi)用控制。
通過(guò)大量房產(chǎn)工程項(xiàng)目研究表明,到項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)階段，所達(dá)到的項(xiàng)目確定性將影響工程造價(jià)的程度約65%；到施工圖設(shè)計(jì)階段，基本能確定的工程造價(jià)程度可達(dá)到90~95%，而施工階段通過(guò)技術(shù)措施節(jié)約工程造價(jià)的可能性僅為5~10%，這表明設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制是建安工程造價(jià)控制的關(guān)鍵。
然而在實(shí)際項(xiàng)目工程中，因設(shè)計(jì)階段對(duì)于成本控制工作的不重視，導(dǎo)致項(xiàng)目重大返工、延誤工期、影響報(bào)批報(bào)建的情況又屢見(jiàn)不鮮。常見(jiàn)的與設(shè)計(jì)相關(guān)問(wèn)題有：
1）、拿地前未對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行切實(shí)有效的勘測(cè)，或是規(guī)劃設(shè)計(jì)條件未了解清晰，或是未做項(xiàng)目
強(qiáng)排多方案比較，以致對(duì)項(xiàng)目定位未達(dá)到精準(zhǔn)、最優(yōu)、可實(shí)現(xiàn)性強(qiáng)的目標(biāo)，進(jìn)而在后期設(shè)計(jì)深化、工程建造、市場(chǎng)營(yíng)銷階段碰壁，浪費(fèi)人物財(cái)力，造成工程的巨大損失。舉例：如某房產(chǎn)公司在江南一帶拿地時(shí)，由于未及時(shí)了解到該區(qū)域在地下50、60米深度區(qū)域內(nèi)存在大量溶洞的地質(zhì)情況，并在設(shè)計(jì)時(shí)，未進(jìn)行多方案比選，直接全部布局了30余層的高層，且采用鉆孔灌注樁，結(jié)果在實(shí)際施工過(guò)程中造成了無(wú)法下樁成樁的情況，導(dǎo)致工程停滯。公司層面為穩(wěn)妥起見(jiàn)，將原設(shè)計(jì)方案推倒重來(lái)，所有前期準(zhǔn)備工作重新做過(guò)，這不僅浪費(fèi)大量人力物力，也影響公司的品牌口碑。
2）、設(shè)計(jì)招標(biāo)過(guò)程中，不合理的報(bào)價(jià)中標(biāo)原則，導(dǎo)致設(shè)計(jì)單位的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，使得設(shè)計(jì)工作進(jìn)度、質(zhì)量及后續(xù)配合產(chǎn)生各種問(wèn)題，從而影響工程實(shí)際正常開展，大大增加不必要的隱性成本。
3）、設(shè)計(jì)工作開展階段，設(shè)計(jì)內(nèi)控技術(shù)、管理工作未及時(shí)有效跟進(jìn)，導(dǎo)致設(shè)計(jì)成果質(zhì)量成本控制權(quán)往往在設(shè)計(jì)院手里，房產(chǎn)公司本身沒(méi)有有效監(jiān)控，導(dǎo)致出現(xiàn)某些成本處于失控狀態(tài)（比如：粗放式的設(shè)計(jì)管理導(dǎo)致建筑產(chǎn)品的鋼筋含量、景觀綠地率、地下車庫(kù)面積指標(biāo)等等偏離正常范圍，引起成本控制問(wèn)題）。
4）、各專項(xiàng)設(shè)計(jì)工作的組織安排不合理，導(dǎo)致設(shè)計(jì)周期延長(zhǎng)、設(shè)計(jì)工作反復(fù)、設(shè)計(jì)質(zhì)量低下等情況產(chǎn)生。譬如，某個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目原定是精裝修項(xiàng)目，如果在建筑方案設(shè)計(jì)階段未進(jìn)行及時(shí)的精裝設(shè)計(jì)工作的跟進(jìn)，而在等施工圖報(bào)批后再進(jìn)行，則很有可能會(huì)導(dǎo)致精裝設(shè)計(jì)落實(shí)困難以及報(bào)批報(bào)建的障礙，從而增加成本。
……
綜上可見(jiàn)，在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理過(guò)程中采取必要的原則和方法，對(duì)于實(shí)現(xiàn)合理有效的成本控制有多么重要的意義啊！那么如何通過(guò)管理使得項(xiàng)目的造價(jià)成本在設(shè)計(jì)階段就得到合理有效的控制呢？這就需要我們對(duì)其中的方式方法進(jìn)行研究細(xì)化并付諸于實(shí)施。
首先，為使設(shè)計(jì)工作在社會(huì)暨定成本范圍內(nèi)高效合理開展，公司設(shè)計(jì)、成本管理部門根據(jù)公司管理特點(diǎn)，結(jié)合以往項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，需制定出相應(yīng)限額設(shè)計(jì)指標(biāo)，用以指導(dǎo)設(shè)計(jì)工作正常開展。
其次，我們需要重視市場(chǎng)調(diào)查和工程可行性論證工作、結(jié)合規(guī)劃前期條件以及現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地的查證，加強(qiáng)投資決策的科學(xué)、公正、客觀和程序化，進(jìn)行合理的項(xiàng)目定位，確保項(xiàng)目合理的開發(fā)周期，控制整個(gè)項(xiàng)目的總體運(yùn)營(yíng)成本。
再次，我們需要在項(xiàng)目各設(shè)計(jì)階段，通過(guò)詳細(xì)的設(shè)計(jì)內(nèi)控技術(shù)管理工作，達(dá)到良好的成本控制目標(biāo)：
設(shè)計(jì)前期準(zhǔn)備階段：
1）、多渠道了解收集項(xiàng)目規(guī)劃條件、基礎(chǔ)資料，準(zhǔn)確及時(shí)明確項(xiàng)目設(shè)計(jì)要求，提高設(shè)計(jì)任務(wù)書的編制深度，明確限額設(shè)計(jì)指標(biāo)，并在合同執(zhí)行中強(qiáng)調(diào)貫徹，以切實(shí)起到控制投資的作用。
2）、盡早介入項(xiàng)目決策、定位工作，密切把握公司對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位及技術(shù)要求，為項(xiàng)目決策提供有效的技術(shù)支持，進(jìn)行強(qiáng)排多方案比較，避免后期顛覆性逆轉(zhuǎn)，提高項(xiàng)目整體性價(jià)比，降低成本。
概念方案及方案設(shè)計(jì)階段:
1）、做好規(guī)劃建筑方案的征集選擇，多方案比較工作，選擇符合市場(chǎng)需求的、令土地
增值收益最大的設(shè)計(jì)方案，提高項(xiàng)目整體性價(jià)比。
2）、充分利用原生態(tài)環(huán)境（包括地形高差、植被水流等），總平設(shè)計(jì)應(yīng)用足容積率、盡
量用足建筑密度，通過(guò)拉高拍低、最大景觀資源化等手法，創(chuàng)造最高的土地增值方案
和溢價(jià)性最高的產(chǎn)品體系。
初步（擴(kuò)初）設(shè)計(jì)階段，包括驗(yàn)證:
1）、方案設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)合理性（如：體型系數(shù)，窗墻比等指標(biāo)）；
2）、建筑單體設(shè)計(jì)的合理性：平面功能布局、豎向設(shè)計(jì)、立面風(fēng)格、重要部位（如：
首層大堂、樓電梯間等）等；
4）、建筑主體主要材料部品配置標(biāo)準(zhǔn)引入的合理性：如外墻裝飾、保溫、門窗、室
內(nèi)設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、電器及空調(diào)配置標(biāo)準(zhǔn)、單元及分戶入口、電梯、標(biāo)準(zhǔn)車位配置、地庫(kù)面
積及交通形式；
5）、基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)承重體系的比較選擇工作：如設(shè)計(jì)荷載取值、地下室、基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)選
型、上部結(jié)構(gòu)形式選用、建筑層高、高寬比、梁柱剪力墻的尺寸布置、鋼筋含量、混
凝土含量的要求；
6）、景觀方案融合、景觀設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)〔如軟、硬景比列，水景面積控制，各類植被配
比、景觀構(gòu)造節(jié)點(diǎn)選用、城市家具配置、單方造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)要求等〕引入；
7）、精裝方案融和、精裝設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)引入（如首層大堂、樓電梯間、架空層、樣板房
等）；
8）、小區(qū)配套設(shè)施（如體育健身、文化娛樂(lè)休閑空間、教育設(shè)施[小學(xué)校幼兒園]面積
及標(biāo)準(zhǔn)引入；
9）、市政管線、配套設(shè)備設(shè)施的引入（市政管線如：社區(qū)給排水、電氣管網(wǎng)、燃?xì)?/p>
管網(wǎng)、通訊弱電系統(tǒng)等；配套設(shè)施設(shè)備如：各系統(tǒng)負(fù)荷中心、垃圾房等）
10）、對(duì)其它共性部分設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)要求引入。
施工圖設(shè)計(jì)階段：
1）、在預(yù)定概算限額內(nèi)，對(duì)不同設(shè)計(jì)技術(shù)方案及材料進(jìn)行成本研究，提出成本控制的設(shè)計(jì)建議，并在設(shè)計(jì)說(shuō)明中明確，確保在投資限額范圍內(nèi)作好施工圖設(shè)計(jì)；
2）、施工圖出圖前，對(duì)主要成本技術(shù)指標(biāo)（如：含鋼量等）進(jìn)行測(cè)算，達(dá)到指標(biāo)方可正式出圖；
3）、施工圖設(shè)計(jì)階段，通過(guò)設(shè)計(jì)優(yōu)化，降低部分對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)影響不大的材料檔次，如砂加氣砌塊、陽(yáng)臺(tái)玻璃欄板、外墻保溫材料、空調(diào)裝飾板等，但對(duì)客戶投訴和關(guān)注點(diǎn)較多的電梯、進(jìn)戶門、外墻門窗、可視對(duì)講等，應(yīng)在保證質(zhì)量的前提下控制價(jià)格，要保持與產(chǎn)品定位和對(duì)業(yè)主的銷售合同承諾相符合，并根據(jù)市場(chǎng)定位、客戶需求列出交樓標(biāo)準(zhǔn)。
施工圖配合階段：
1）、施工圖設(shè)計(jì)完成后，及時(shí)組織各專業(yè)相關(guān)人員對(duì)圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價(jià)上的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核，對(duì)設(shè)計(jì)成果做精細(xì)化控制，減少設(shè)計(jì)返工和殘次品〔如梁柱的位置、空調(diào)機(jī)位的安排、管線走向的布置與標(biāo)高關(guān)系等設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)〕。
2）、加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更及簽證管理，尤其對(duì)工程造價(jià)有較大影響的重大設(shè)計(jì)變更，必須堅(jiān)
持先算經(jīng)濟(jì)帳后變更設(shè)計(jì)的原則，同時(shí)，盡可能把設(shè)計(jì)變更控制在設(shè)計(jì)階段，減少或
避免施工中的設(shè)計(jì)變更；
各設(shè)計(jì)階段提交的成果中需附有設(shè)計(jì)成本匡算（估算）、概算、預(yù)算清單，為下一階段成本控制提供依據(jù)。
另外，設(shè)計(jì)院的選擇與管理也是控制設(shè)計(jì)成本至關(guān)重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，在實(shí)現(xiàn)的過(guò)程中，我
們需要關(guān)注如下事宜：
設(shè)計(jì)院的選擇：應(yīng)選擇易于管理、態(tài)度重視，并且服務(wù)意識(shí)和市場(chǎng)口碑好的設(shè)計(jì)院，另外應(yīng)視設(shè)計(jì)院當(dāng)時(shí)的項(xiàng)目情況，要能抽出足夠的人力。可通過(guò)概念性方案做多家設(shè)計(jì)院比選。
專業(yè)負(fù)責(zé)人的選擇：專業(yè)負(fù)責(zé)人應(yīng)有2、3個(gè)以上優(yōu)秀項(xiàng)目的業(yè)績(jī)、經(jīng)驗(yàn)，市場(chǎng)反饋圖紙質(zhì)量好，負(fù)責(zé)意識(shí)、成本意識(shí)、服務(wù)意識(shí)強(qiáng)，在圖紙修改配和、專業(yè)配合、現(xiàn)場(chǎng)配合方面做的好，且專業(yè)負(fù)責(zé)人對(duì)項(xiàng)目有較強(qiáng)的影響力和控制力。
與設(shè)計(jì)院溝通并灌輸工程成本控制的意識(shí)，把甲方特別關(guān)注的關(guān)鍵點(diǎn)灌輸給設(shè)計(jì)院；同時(shí)可以采取雙贏的辦法，對(duì)于超限額的給予懲罰，對(duì)于低限額有獎(jiǎng)勵(lì)措施，調(diào)動(dòng)設(shè)計(jì)院的積極性；也可將此指標(biāo)作為建立長(zhǎng)期的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系的必要考評(píng)指標(biāo)之一。
設(shè)計(jì)周期的合理取值：要在保證質(zhì)量、不增加成本的前提下，盡量縮短設(shè)計(jì)周期，這就需要在決策導(dǎo)向上予以保證，并合理利用工序的前置和搭接時(shí)間，積極推廣標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)。
設(shè)計(jì)費(fèi)的合理取值：設(shè)計(jì)費(fèi)在項(xiàng)目總成本中占的比例很小，但是設(shè)計(jì)對(duì)工程進(jìn)度、質(zhì)量的影響卻很大。根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，設(shè)計(jì)費(fèi)略高于當(dāng)?shù)氐钠骄怠⒙愿哂谠O(shè)計(jì)院的心理預(yù)期，對(duì)于調(diào)動(dòng)設(shè)計(jì)院的積極性，保證設(shè)計(jì)質(zhì)量行之有效。
設(shè)計(jì)合同中明確限額設(shè)計(jì)為設(shè)計(jì)公司必須履行的義務(wù)：因設(shè)計(jì)錯(cuò)誤導(dǎo)致的損失、因設(shè)計(jì)延誤導(dǎo)致的損失、施工配合不到位導(dǎo)致的損失、設(shè)計(jì)結(jié)果超限額都需要受到懲罰，視為必需承擔(dān)的違約條款。
限額設(shè)計(jì)合同的引入和使用：限額設(shè)計(jì)可以有效的控制項(xiàng)目成本，意義重大。限額的內(nèi)容應(yīng)選擇可以控制、容易離散的部分，如含鋼量、混凝土含量、門窗限額、景觀、精裝限額等。限額的數(shù)值應(yīng)比當(dāng)?shù)仄骄德缘汀Ａ硗庀揞~應(yīng)有一定的彈性范圍，對(duì)于把握不了的特殊結(jié)構(gòu)可以不限。
此外，眾所周知，設(shè)計(jì)組織能力決定設(shè)計(jì)工作效率，提高設(shè)計(jì)組織能力，直接影響建設(shè)項(xiàng)
目的進(jìn)度、直接成本及間接成本，具體措施如下：
加強(qiáng)外部溝通能力，及時(shí)準(zhǔn)確解讀項(xiàng)目外控條件，確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作快速高效正確開展，不發(fā)生嚴(yán)重的逆轉(zhuǎn)情況，降低直接、間接成本；
做好設(shè)計(jì)進(jìn)度控制，運(yùn)作好各設(shè)計(jì)階段、各設(shè)計(jì)子項(xiàng)的串聯(lián)與并聯(lián)，合理確定各專項(xiàng)設(shè)計(jì)在各設(shè)計(jì)階段介入的時(shí)間及深度，以及設(shè)計(jì)主線與附線之間的配合工作，盡可能做到“無(wú)縫接力賽跑”，降低成本。
做好設(shè)計(jì)質(zhì)量控制，控制設(shè)計(jì)變更及簽證工作：做好施工圖紙的會(huì)審工作，將圖紙中的質(zhì)量隱患消滅于萌芽狀態(tài)，盡可能避免后期發(fā)生變更導(dǎo)致成本的增加；做好設(shè)計(jì)前后階段之間及各專業(yè)設(shè)計(jì)之間的配合、協(xié)調(diào)，減少差錯(cuò)、修改、變更；設(shè)計(jì)差錯(cuò)應(yīng)盡可能消滅在實(shí)施前，做到事前確認(rèn)，降低對(duì)建安成本的影響，減少實(shí)物返工；重視業(yè)主意見(jiàn)反饋。
最后，合理引入外部資源，有助于確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)的正確性、合理性，減少重大設(shè)計(jì)修改及
返工。
施工圖審查公司的選擇及溝通：選擇從業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富、有較強(qiáng)成本控制意識(shí)，易于溝通
的施工圖審查公司，對(duì)于規(guī)范的邊界或爭(zhēng)議、超限的判斷、裂縫寬度、短肢墻體系的定義等，要盡早與施工圖審查公司溝通達(dá)成共識(shí)，避免大的設(shè)計(jì)修改和返工。
其他外部資源的引入：當(dāng)需要對(duì)于項(xiàng)目的性價(jià)比、重大懸疑問(wèn)題進(jìn)行判斷時(shí)，要盡早引入外部資源，比如政府、人防、審圖公司、學(xué)術(shù)權(quán)威、行業(yè)專家、專業(yè)咨詢公司等，合作可以是顧問(wèn)的方式，進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等層面的多角度論證或咨詢。
結(jié)語(yǔ)：
如上，已較為清晰地闡述了房地產(chǎn)項(xiàng)目在整個(gè)設(shè)計(jì)過(guò)程中，進(jìn)行有效設(shè)計(jì)成本管控的主要方法和要點(diǎn)。房地產(chǎn)設(shè)計(jì)過(guò)程中的成本管控工作，是一個(gè)涉及到房產(chǎn)公司眾多部門的長(zhǎng)期性工作，需要我們運(yùn)用正確的方法、合理的步驟，各個(gè)部門互相支持、通力合作，在今后的工作中不斷實(shí)踐，逐步形成行之有效的設(shè)計(jì)階段成本管控模式，真正做到集約式管理、精細(xì)化控制，讓房地產(chǎn)企業(yè)贏在微利時(shí)代。
參考文獻(xiàn)：
1、苗雨、劉國(guó)慶房地產(chǎn)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制策略與管理方法城市建設(shè)理論研究
一種新型焊機(jī)在安徽問(wèn)世啦， 目前已經(jīng)獲得兩項(xiàng)國(guó)家專利了，國(guó)家注冊(cè)商標(biāo)：梁新，假一獎(jiǎng)你一萬(wàn)元，專利發(fā)明人――梁新歡迎大家光臨合作，該機(jī)設(shè)計(jì)十分完美，重量5公斤，燒汽油，使用照明電，電瓶車電源，就是沒(méi)有電源，都可以使用，并且該機(jī)里面還設(shè)計(jì)有一只微型音箱，可以聽歌曲，聽?wèi)蚯鳛閺V告宣傳，目前該焊機(jī)已上市，首批100臺(tái)上市，3天被搶光.目前好多打工的來(lái)買的很多，有好多已經(jīng)做多年了，不少戶年賺6--8萬(wàn).還有很多年賺10-20萬(wàn)元的，目前只有做中國(guó)獨(dú)家冷門高利潤(rùn)的生意才能穩(wěn)定賺錢。你還等什么，該出手時(shí)就伸手。做生意就要果斷。目前來(lái)人一買都在6500元不等，焊料種類更多，匯款戶最多，他們都是想急于買到這種好產(chǎn)品。
焊機(jī)功能：物價(jià)在上漲，買的東西就貴，壞了都會(huì)修修在用，多功能焊機(jī)是目前銷量最大，穩(wěn)當(dāng)賺錢好產(chǎn)品，不但可焊多種塑料制品，焊皮鞋，雨鞋，牛筋雨鞋，塑料鞋，焊汽車前擋風(fēng)鏡和系列玻璃，焊土燒陶瓷器件，有個(gè)別用戶給大酒店焊補(bǔ)高檔盤子月利潤(rùn)幾千元，給脫瓷物品上瓷鈾，找批發(fā)商維修高檔地板磚、座便器，汽車玻璃擋風(fēng)鏡爛口，焊接生鐵鍋、鋁鍋、鋁盆、炒鍋、生鐵管道、機(jī)體、鋁水箱、鋁機(jī)殼、汽車銅水箱、油箱、油桶、鐵皮、北方家家戶戶用的暖氣片、銅火鍋、不銹鋼鍋盆、銅管、超導(dǎo)暖氣管等一些小五金制品，同時(shí)又可焊汽車上塑料保險(xiǎn)杠、電瓶車塑料外殼，電瓶軟、硬外殼，樓房外上下水管道，家電批發(fā)處洗衣機(jī)，冰箱等下面的塑料底座，食品廠，品酒廠塑料周轉(zhuǎn)箱，塑料水箱，飲水機(jī)廠儲(chǔ)水桶，給小玻璃瓶封口，加工金銀首飾等，以上氧氣焊，電氣焊不易焊接，焊什么用什么原料。一元成本根據(jù)焊接不同物品利潤(rùn)可達(dá)幾十倍，幾百倍不等，買焊機(jī)都告訴如何輕松經(jīng)營(yíng)做生意的營(yíng)銷方案。
套餐A：匯款2850元，發(fā)精裝金屬殼體烤漆腳踩型無(wú)電焊機(jī)一臺(tái)+系列焊料+開槽拋光打磨機(jī)一套+詳細(xì)技術(shù)、廣告樣營(yíng)銷方案、光盤、焊接樣品。套餐B：匯款3350元，發(fā)設(shè)計(jì)最完美的新開發(fā)精裝型金屬殼烤漆―交直流帶音響，有電無(wú)電多用型焊機(jī)一臺(tái)+系列焊料+廣告宣傳卡+開槽拋光打磨機(jī)一套+詳細(xì)技術(shù)、廣告樣營(yíng)銷方案、光盤、焊接樣品。目前來(lái)人一買都在6500元以上，焊料品種多了。90%以郵寄就會(huì)用，來(lái)人一個(gè)中午看我們焊接就會(huì)，很簡(jiǎn)單，主要靠用戶自己在家練習(xí)幾天就能出去做生意，這是一項(xiàng)最穩(wěn)定又能賺大錢的好項(xiàng)目，另外廣告宣傳卡插在焊機(jī)里面小音箱內(nèi)播放，也可先來(lái)電聽一下所講內(nèi)容。春節(jié)前匯款，并且告訴這期雜志名稱就另外多送100元焊料。
山東楊老板來(lái)電講的好：背著家里人借錢來(lái)買了你廠焊機(jī)焊料6970元貨，回家練習(xí)后給一個(gè)汽車油箱焊接后，我親身感到是真正安全。焊接的很光滑，好幾個(gè)人看后都說(shuō)真是漂亮，我收費(fèi)120元，用本金2角錢，目前已經(jīng)有幾家要我為他們做生意了，看來(lái)你們產(chǎn)品真正是個(gè)好產(chǎn)品。功能多，利潤(rùn)大，市場(chǎng)別的焊接真是不能與你廠焊機(jī)相比的。我要堅(jiān)持一年后估計(jì)一年純利潤(rùn)賺10多萬(wàn)元沒(méi)有任何問(wèn)題的，目前每天都有這樣的用戶來(lái)這里買焊機(jī)焊料，，打工的最多，匯款的更多。
黑龍江依蘭縣王井軍來(lái)這里講；我在當(dāng)?shù)貙?duì)于電焊，氧氣焊，氬弧焊。二保焊等我都是很精通。這次來(lái)的目的就是要學(xué)習(xí)一些我不能焊接的，來(lái)補(bǔ)充我的不足的地方。說(shuō)實(shí)話來(lái)回這一個(gè)多星期我自己虧損不下8千元。這是通過(guò)學(xué)習(xí)我還是學(xué)到了一些真正技術(shù)，算是沒(méi)有白來(lái)。希望我與廠家永遠(yuǎn)合作下去，這次來(lái)買1萬(wàn)元多元，在我地我要獨(dú)家經(jīng)營(yíng)。
浙江寧波梁后林來(lái)這講；我老家是廣西人，在浙江做房地產(chǎn)開發(fā)10多年了，今年一下子虧了100多萬(wàn)元，后來(lái)也做了幾項(xiàng)生意都沒(méi)有見(jiàn)到效益，一個(gè)機(jī)會(huì)接到一家工地焊接鋁制品，氧氣焊接又不好搞，最后還是決定來(lái)這里買了13830元焊機(jī)和焊料，準(zhǔn)備把焊接生意做大做強(qiáng)。
河南南樂(lè)李志川來(lái)這講；我這次是專門來(lái)和梁老板說(shuō)說(shuō)話，這次我還帶來(lái)一位徒弟，我目前在山東一家化工廠給專業(yè)焊接鑄鐵管道，塑料管道，還有鑄鋁件，目前國(guó)內(nèi)鑄鐵鑄鋁都是沒(méi)有以前的產(chǎn)品質(zhì)量好了，一但壞了使用普通生鐵焊條和氧氣焊接鑄鋁都是很難焊接了，買了貴廠焊機(jī)焊料后使用的得心應(yīng)手。焊接產(chǎn)品漂亮，我是被他們請(qǐng)去的，目前一天我給徒弟開200元工資，我一個(gè)月標(biāo)準(zhǔn)獲利潤(rùn)2.5萬(wàn)元，我老婆目前也做起來(lái)了，也被別的廠家請(qǐng)去了。這次來(lái)買焊料2萬(wàn)元，真是感謝貴廠給我這樣大的幫助和優(yōu)惠……這樣的事例很多。
泰國(guó)肉蔬棒棒機(jī)：民以食為天，一款來(lái)自國(guó)外技術(shù)的小吃產(chǎn)品，誰(shuí)做誰(shuí)賺錢，因?yàn)楹贸裕钟袪I(yíng)養(yǎng)的綠色小吃，一但在你地推向市場(chǎng)，一定會(huì)火爆，加工成本一只有7角左右，市場(chǎng)售價(jià)，根據(jù)各地情況可以賣到一只2.5-3-5元不等，很多客戶都賣10元3根或者5元2根，據(jù)大多數(shù)客戶反映一個(gè)人平均一天可賣150-300根左右，主料是：雞肉、玉米、雞蛋、胡蘿卜、洋蔥、少量淀粉等，按照配方上的比例來(lái)絞碎即可。再加上調(diào)料，然后攪拌均勻，放到機(jī)器上烤制即可。特點(diǎn)：綠色食材、現(xiàn)場(chǎng)制作、現(xiàn)場(chǎng)烹制、讓客戶一邊觀看一邊享受美食，市場(chǎng)最火爆小吃，月利潤(rùn)最高可達(dá)10000元以上。賣的最多的是遼寧沈陽(yáng)的客戶，夫妻倆一天可賣600根左右。做出來(lái)的金黃色棒棒，內(nèi)嫩外脆，味美誘人，吃一口還會(huì)想吃，回味無(wú)窮。該機(jī)燒液化氣，一次可以加工15只，烤熟一只幾分鐘，投資不大，是目前一項(xiàng)賺錢快的好生意，泰國(guó)肉蔬棒棒機(jī)，春節(jié)后2450元，春節(jié)前按優(yōu)惠郵寄一臺(tái)只要1650元，包括；機(jī)器+配方+系列用具+文字圖解技術(shù)+詳細(xì)操作視頻卡+廣告宣傳卡+彩色噴繪布。在加120元就夠本錢送以下烤餅?zāi)ゾ咭恢弧?/p>
另外還銷售黃金薯塔機(jī)685元，一只土豆幾角錢，獲利潤(rùn)幾元到10幾元不等，送使用技術(shù)等。烤餅?zāi)＞撸簝?nèi)直徑12.5厘米，厚度2.5厘米，一套6只2000元，買一只365元，3只1050元，送技術(shù)配方等。多彩色多口味不銹鋼新款無(wú)極調(diào)速棉花糖機(jī)950元，采用白糖等可以加工出彩色，多個(gè)花樣造型的棉花糖。進(jìn)入冬天又是一個(gè)賣氫氣球的好季節(jié)，我廠開發(fā)的雙筒全自動(dòng)反應(yīng)安全氫氣機(jī)，郵寄920元一臺(tái)，大量供應(yīng)最新開發(fā)系列彩色氫氣球。油煙機(jī)使用后，很多油污你用普通方法是不好清理的，我廠推出只用水，經(jīng)過(guò)機(jī)器加溫出135度水蒸氣的高溫高壓油煙機(jī)清洗機(jī)688元，日利潤(rùn)幾百元。糍粑機(jī)，大米為原料，加工出球形香甜好吃1550元，夜視眼鏡，廢鋁到鋁鍋模具日利潤(rùn)1―2千元，發(fā)光石加工夜明珠，手工加工金、銀、銅首飾全套工具技術(shù)日利潤(rùn)1000元以上等上網(wǎng)看看吧。
1月10日，衛(wèi)浴行業(yè)的領(lǐng)軍品牌中宇衛(wèi)浴在晉江馬哥孛羅酒店舉行了盛大的2012年新品活動(dòng)。
中宇建材集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)兼高儀(中國(guó))投資管理有限責(zé)任公司董事長(zhǎng)蔡建設(shè)、中宇建材集團(tuán)有限公司副董事長(zhǎng)、總裁兼高儀(中國(guó))投資管理有限責(zé)任公司首席執(zhí)行官蔡吉林、高儀首席市場(chǎng)官Gerry Mulvin、中國(guó)酒店聯(lián)盟副主任馮秀鵬、中宇衛(wèi)浴品牌顧問(wèn)顧環(huán)宇、中宇衛(wèi)浴市場(chǎng)顧問(wèn)林津、中宇衛(wèi)浴市場(chǎng)活動(dòng)顧問(wèn)尹陽(yáng)、中宇衛(wèi)浴副總裁楊健、中宇衛(wèi)浴副總裁劉清建、營(yíng)銷總監(jiān)林文武等核心管理層以及中宇衛(wèi)浴設(shè)計(jì)師團(tuán)隊(duì)、大型房地產(chǎn)商、知名酒店管理公司、國(guó)內(nèi)一流設(shè)計(jì)師、中宇全國(guó)經(jīng)銷商們等來(lái)賓親臨現(xiàn)場(chǎng)，共同鑒賞中宇全球新品首發(fā)儀式，見(jiàn)證了中宇傳承德國(guó)設(shè)計(jì)經(jīng)典所煥發(fā)的時(shí)尚風(fēng)采，見(jiàn)證了中宇衛(wèi)浴全新發(fā)展的嶄新時(shí)刻。
全新系列產(chǎn)品閃耀登場(chǎng) 驚艷之旅
在產(chǎn)品方面，中宇建材集團(tuán)營(yíng)銷中心產(chǎn)品部經(jīng)理趙振宏介紹，中宇衛(wèi)浴的設(shè)計(jì)緊跟國(guó)際流行趨勢(shì)，風(fēng)格化繁為簡(jiǎn)，簡(jiǎn)單中彰顯精致，細(xì)節(jié)中力求完美，人性化的設(shè)計(jì)讓您與產(chǎn)品更親近。2012年，中宇衛(wèi)浴將針對(duì)高端酒店、高端別墅及精裝房的高端客戶群體，注重產(chǎn)品研發(fā)與創(chuàng)新，開發(fā)一系列科技、時(shí)尚與藝術(shù)相結(jié)合的高端衛(wèi)浴產(chǎn)品，強(qiáng)勢(shì)進(jìn)軍高端工程市場(chǎng)，擴(kuò)大中宇在工程市場(chǎng)的占有率和深度營(yíng)銷力。
中宇衛(wèi)浴注重人性化功能與個(gè)性化時(shí)尚設(shè)計(jì)的完美結(jié)合，聘請(qǐng)意大利設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)為中宇設(shè)計(jì)專屬整體衛(wèi)浴產(chǎn)品，推出一系列體現(xiàn)時(shí)尚和科技的新品。
在全新推出的系列中，中宇衛(wèi)浴與國(guó)際知名水晶品牌施華洛世奇公司合作開發(fā)的含有施華洛元素的高級(jí)衛(wèi)浴產(chǎn)品，采用了施華洛世奇水晶元素點(diǎn)綴產(chǎn)品，使衛(wèi)浴產(chǎn)品更顯典雅，彰顯時(shí)尚與國(guó)際感，為消費(fèi)者締造更為舒適、時(shí)尚的衛(wèi)浴空間。
為了突出中宇新品的藝術(shù)特質(zhì)，此次活動(dòng)引入了時(shí)裝會(huì)的概念，多款新衛(wèi)浴產(chǎn)品在優(yōu)雅的背景音樂(lè)下，通過(guò)身著高挑模特的完美演繹，詮釋了中宇衛(wèi)浴藝術(shù)化、時(shí)尚化的品牌特質(zhì)。
個(gè)性原創(chuàng)研發(fā) 引領(lǐng)新一輪衛(wèi)浴體驗(yàn)升級(jí)
當(dāng)前，消費(fèi)者的裝修理念、審美品位和個(gè)性的差異，是衛(wèi)浴行業(yè)整體進(jìn)一步提升的動(dòng)力。要提升衛(wèi)浴的整體設(shè)計(jì)水平和審美品位，首先要提升消費(fèi)者的衛(wèi)浴裝修理念，讓他們形成根據(jù)空間、風(fēng)格和個(gè)性合理裝修的意識(shí)。中宇衛(wèi)浴提出打造德國(guó)品質(zhì)秀，推出淋浴房非標(biāo)定制解決方案、浴室柜非標(biāo)定制解決方案、大理石臺(tái)面非標(biāo)定制解決方案，努力完成從衛(wèi)浴生產(chǎn)者到整體衛(wèi)浴顧問(wèn)的角色轉(zhuǎn)變，致力于為消費(fèi)者創(chuàng)造一個(gè)個(gè)性的水空間，帶來(lái)美好的生活感受。
中宇衛(wèi)浴將當(dāng)前先進(jìn)的世界設(shè)計(jì)潮流趨勢(shì)和中宇對(duì)消費(fèi)者生活方式變化的深入洞察完美融合到整體衛(wèi)浴空間設(shè)計(jì)之中，不僅為消費(fèi)者帶來(lái)了更多個(gè)性化、時(shí)尚的整體衛(wèi)浴空間解決方案，同時(shí)也將全新的設(shè)計(jì)理念引入衛(wèi)浴行業(yè)，并將引領(lǐng)未來(lái)衛(wèi)浴產(chǎn)品設(shè)計(jì)的潮流趨勢(shì)。
精雕細(xì)琢，精品薈萃，會(huì)盡情展現(xiàn)了中宇產(chǎn)品優(yōu)雅與高貴并重、中國(guó)古典和德國(guó)品質(zhì)交融的獨(dú)特魅力。新品秉承了中宇為消費(fèi)者打造“尊榮水生活”的品牌理念，并結(jié)合了智能科技、人體工程學(xué)以及時(shí)尚潮流學(xué)的應(yīng)用，包含著設(shè)計(jì)師對(duì)水與藝術(shù)創(chuàng)意的交流，包含著人與水的和諧發(fā)展理念，是一種對(duì)更高品質(zhì)生活的追求，體現(xiàn)了中宇衛(wèi)浴科技、智能、時(shí)尚、環(huán)保的品牌基礎(chǔ)和精神理念。通過(guò)本次新品會(huì)，我們看到了中宇衛(wèi)浴不斷超越自己、引領(lǐng)衛(wèi)浴潮流的睿變精神。
33年輝煌歷程 全新姿態(tài)展翅翱翔
本次會(huì)上，中宇衛(wèi)浴透露出一個(gè)重要戰(zhàn)略信息，就是2012年將全力進(jìn)軍工程渠道。中宇衛(wèi)浴將從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)能等多方面進(jìn)行整體升級(jí)，全面部署迎接“中宇工程時(shí)代”的來(lái)臨。
一個(gè)品牌影響一個(gè)行業(yè)。33年來(lái)，中宇衛(wèi)浴以自己為對(duì)手，不斷超越，實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部的變革，堅(jiān)持設(shè)計(jì)創(chuàng)新和原創(chuàng)，這股睿變有我的精神使得中宇衛(wèi)浴在越來(lái)越同質(zhì)化的衛(wèi)浴行業(yè)，總能在關(guān)鍵時(shí)刻展現(xiàn)出領(lǐng)跑對(duì)手的能力，影響中國(guó)衛(wèi)浴行業(yè)。
今年是黃翠翠工作的第五年，她本科學(xué)的是經(jīng)濟(jì)學(xué)，碩士的主攻方向則是創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)管理。畢業(yè)之后黃翠翠先后在傳媒公司、互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)公司和LG工作過(guò)，現(xiàn)在她是一家家電企業(yè)的銷售。
黃翠翠原本習(xí)慣的工作方法是一大早按照“四象限原則”把任務(wù)照輕重緩急排列好，然后按部就班地做，但是現(xiàn)在這份工作打亂了她的節(jié)奏：“開了Outlook之后就不能走開，上午10點(diǎn)以后的工作基本不受自己控制。”
黃翠翠把自己以前的銷售工作內(nèi)容稱為“賣產(chǎn)品”，現(xiàn)在的則是“賣解決方案”。
她所在的戈而家電是一家斯洛文尼亞公司，主要售賣中高端電器，在亞洲市場(chǎng)的銷售很多都是通過(guò)與商合作，或者直接把產(chǎn)品賣到精裝修樓盤項(xiàng)目里去。黃翠翠負(fù)責(zé)的是公司在亞洲最大的商—一家香港公司，她負(fù)責(zé)為它們挑選符合設(shè)計(jì)風(fēng)格和預(yù)算的商品，下訂單，跟進(jìn)產(chǎn)品認(rèn)證以及溝通售后問(wèn)題。
一開始，黃翠翠并不習(xí)慣香港公司的作風(fēng)。“他們非常勤奮，很有效率，所以也非常非常著急。”黃翠翠說(shuō)：“如果我四個(gè)小時(shí)之內(nèi)不回郵件，他們馬上就會(huì)郵件電話一起催。”黃翠翠一天的工作大部分在處理各種各樣緊急的事情：項(xiàng)目提前、項(xiàng)目推后、認(rèn)證環(huán)節(jié)出了問(wèn)題、售后出了問(wèn)題，都需要她去溝通。
黃翠翠的直接上司是歐洲人。他們思考問(wèn)題多少有些不同，一方面體現(xiàn)在對(duì)產(chǎn)品的喜好上，比如歐洲人希望電器設(shè)計(jì)簡(jiǎn)約、節(jié)能環(huán)保，而亞洲用戶喜歡電器有很多附加功能。另一方面體現(xiàn)在溝通習(xí)慣上，歐洲人直來(lái)直往，會(huì)嚴(yán)格按流程做事，亞洲人則擅長(zhǎng)靈活變通地處理事情。慢慢地，黃翠翠開始了解到溝通的竅門，“當(dāng)我們的香港客戶要求在很短的時(shí)間內(nèi)緊急給他們發(fā)樣品時(shí)，我的老板總是很生氣，后來(lái)我學(xué)會(huì)了不轉(zhuǎn)達(dá)老板的意思，而是跟客戶直接討論，給出替代的方案。”
除此之外，為了趕上香港人的節(jié)奏，黃翠翠會(huì)在開會(huì)之前先為可能出現(xiàn)的問(wèn)題做預(yù)案；和客戶溝通時(shí)出現(xiàn)技術(shù)問(wèn)題她就跳過(guò)本地的技術(shù)部直接寫郵件給總部去咨詢：“我簡(jiǎn)直是神經(jīng)質(zhì)地在把控時(shí)間，想把所有不符合既定流程安排的問(wèn)題解決掉。”
好在之前豐富的學(xué)習(xí)和工作經(jīng)歷給了黃翠翠很多啟發(fā)，也鍛煉了她迅速學(xué)習(xí)不同工作方法的能力。在英國(guó)讀書的時(shí)候，為了克服語(yǔ)言和文化障礙，她不斷地去旅行和跟人聊天，了解了不同國(guó)家人的思維方式。在傳媒公司工作的時(shí)候，她曾經(jīng)負(fù)責(zé)統(tǒng)籌去小縣城拍片子，和各種各樣的基層干部打過(guò)交道以后，她的溝通能力變得越來(lái)越強(qiáng)。在LG做銷售管理的時(shí)候，因?yàn)椴粩嗟匾獙?duì)業(yè)績(jī)不好的產(chǎn)品進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，她掌握了產(chǎn)品分析的方法和思維方式，而之前做市場(chǎng)營(yíng)銷的經(jīng)歷也使她可以為客戶提出改進(jìn)目標(biāo)市場(chǎng)的建議，包括產(chǎn)品線的選擇和營(yíng)銷公關(guān)活動(dòng)的策劃。
到戈而家電后的第二年，黃翠翠就升職為高級(jí)銷售經(jīng)理，她自己覺(jué)得這樣的銷售工作剛好符合她的個(gè)性，也能發(fā)揮自己的優(yōu)勢(shì)：“我天生就是一個(gè)很喜歡說(shuō)話的人，同時(shí)我是一個(gè)追求細(xì)節(jié)完美的處女座，所以我很擅長(zhǎng)現(xiàn)在的工作，它讓我找到了自己。”
一線品牌整合產(chǎn)品線集體亮相
品牌廠商在行業(yè)展會(huì)上的新動(dòng)向，往往都將成為市場(chǎng)走向的風(fēng)向標(biāo)。本屆展會(huì)上羅格朗整合旗下圍繞住宅領(lǐng)域的全系電工、對(duì)講和智能家居產(chǎn)品集體亮相。其中奧特與Bticino無(wú)疑也成為行業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。
無(wú)獨(dú)有偶，ABB同樣也在本屆展會(huì)上打出整合牌，i-bus系統(tǒng)、明悅對(duì)講、振威對(duì)講以及各類電工、電氣產(chǎn)品的集中展示，體現(xiàn)出ABB在低壓電氣領(lǐng)域完整的產(chǎn)品線布局。
此外，施耐德則圍繞酒店與樓宇應(yīng)用，帶來(lái)了相應(yīng)的解決方案展示。快思聰、AMX、VITY等中控廠家也分別展示了各自基于不同應(yīng)用領(lǐng)域的系統(tǒng)解決方案。
國(guó)內(nèi)企業(yè)合縱連橫謀發(fā)展
國(guó)內(nèi)企業(yè)方面，面對(duì)外資品牌咄咄逼人的市場(chǎng)攻勢(shì)，不少國(guó)內(nèi)企業(yè)根據(jù)自身產(chǎn)品和銷售渠道特點(diǎn)，選擇了攜手合作，抱團(tuán)發(fā)展。
6月11日，國(guó)內(nèi)智能家居領(lǐng)域兩大知名品牌HDL與泊聲簽署協(xié)議，開啟雙方戰(zhàn)略合作序幕。此次合作最大看點(diǎn)在于，雙方將在項(xiàng)目合作基礎(chǔ)上，整合各自優(yōu)勢(shì)資源，以深度技術(shù)協(xié)議開放為基礎(chǔ)，搭建系統(tǒng)整合平臺(tái)，并進(jìn)行市場(chǎng)渠道方面的深度合作。河?xùn)|電子董事長(zhǎng)梁國(guó)芹表示，在當(dāng)前智能家居行業(yè)缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，各類協(xié)議紛繁復(fù)雜的市場(chǎng)形勢(shì)下，企業(yè)間的有效合作也將從局部范圍開始為行業(yè)的發(fā)展發(fā)揮推動(dòng)作用。泊聲營(yíng)銷總監(jiān)吳天舒指出雙方在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)渠道合作、客戶資源共享以及拓展海外市場(chǎng)等方面存在很大的合作空間。
除此之外，定位于智能家居普及型市場(chǎng)路線的深圳聲表電子與科道智能，同樣也在整合相互產(chǎn)品線方面，建立起合作關(guān)系，共同發(fā)力大規(guī)模的項(xiàng)目應(yīng)用市場(chǎng)。
新品牌集中亮相，促產(chǎn)品多元化
在眾多的熟悉面孔以外，新品牌的層出不窮無(wú)疑也為行業(yè)的發(fā)展注入了新的活力。本屆大會(huì)上不少品牌更是首次亮相國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。產(chǎn)品和技術(shù)的多元化，同樣也為廣大渠道商提供了更多的選擇空間。
鴻雁電器在本屆展會(huì)上首推智尚生活iHOUSE系統(tǒng)，正式進(jìn)軍國(guó)內(nèi)智能家居市場(chǎng)，并且同期推出了相應(yīng)的iPad與安卓控制軟件：主打Z-wave技術(shù)的Wintop推出定位不同消費(fèi)層次的無(wú)線智能家居解決方案：來(lái)自捷克的ELKO展示了基于RF技術(shù)的無(wú)線智能家居解決方案：專注于數(shù)字對(duì)講系統(tǒng)的松本智能此番也展示了新近推出的X5系列智能開關(guān)：SOK重點(diǎn)展示了第五代微動(dòng)系列開關(guān)，以及基于總線技術(shù)的智能調(diào)光系統(tǒng)解決方案；西安僑匯在自身LVC無(wú)線開關(guān)的展示上，則重點(diǎn)突出了產(chǎn)品免布線和節(jié)能的特點(diǎn)；深圳綠拓科技集中展示了無(wú)線智能家居系統(tǒng)，以及頗具特色的無(wú)線按壓自發(fā)電面板；來(lái)自臺(tái)灣的Lite-Puter則將智能調(diào)光系統(tǒng)和LED調(diào)光作為了展示的重點(diǎn)。
此外，安明斯、普美、GKB、歐璐等國(guó)內(nèi)企業(yè)的集體亮相同樣為本屆展會(huì)增色不少。
本土企業(yè)對(duì)接國(guó)際行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)
智能家居行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)混亂，一直以來(lái)都是限制市場(chǎng)大規(guī)模應(yīng)用的瓶頸之一。自基于歐洲總線EIB基礎(chǔ)上KNX技術(shù)亮相上屆電氣展以來(lái)，國(guó)內(nèi)加入KNX協(xié)議的會(huì)員單位不斷增多，除了ABB、施耐德、西門子、海格和HDL五家制造商會(huì)員以外，我們?cè)诒緦谜箷?huì)也發(fā)現(xiàn)了很多基于KNX的新面孔。
視聲電子將基于KNX技術(shù)的智能家居解決方案作為展示重點(diǎn)，并結(jié)合國(guó)情推出基于485總線的VSmart系列，并可通過(guò)轉(zhuǎn)換器將不同系統(tǒng)進(jìn)行整合：南京天溯智能展示了同樣基于KNX技術(shù)的TS―BUS智能家居系統(tǒng)。
各色解決方案引市場(chǎng)關(guān)注
隨著產(chǎn)品多樣化趨勢(shì)日益明顯，如何針對(duì)客戶需求，打造出相應(yīng)解決方案也成為各家廠商展示的重點(diǎn)。
