時(shí)間：2023-01-19 00:20:20
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
1、深圳小產(chǎn)權(quán)房是混轉(zhuǎn)正的，但是是會(huì)有前置條件的，本次的轉(zhuǎn)正就是深圳特區(qū)一次大膽的嘗試。
2、深圳小產(chǎn)房的歷史因素，了解深圳小產(chǎn)權(quán)房的人，都知道小產(chǎn)權(quán)房曾經(jīng)撐起了深圳的半邊天。但是隨著城市的發(fā)展，小產(chǎn)權(quán)已經(jīng)慢慢成為制約深圳發(fā)展的一個(gè)很大的因素了。深圳小產(chǎn)權(quán)房，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)小產(chǎn)權(quán)占深圳市政府建筑面積的49.6%。
3、深圳常住人口大約為1500萬，深戶300萬，繳納社保的大約1300萬人。能夠擁有的住房的人占不到30%，低收入人群也有很多，而這些群體都是住在小產(chǎn)權(quán)房里面，如果處理不好小產(chǎn)房，將會(huì)是一個(gè)社會(huì)問題。政府不敢冒這么大的風(fēng)險(xiǎn)，也沒有人能承擔(dān)矛盾爆發(fā)的后果，所以政府只能徐徐圖之。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
一時(shí)間，各方人士都參與到了對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的討論之中，而小產(chǎn)權(quán)房也在這場討論中不尷不尬地存在著，它的未來，仍然是個(gè)未知數(shù)。
“小產(chǎn)權(quán)房”浮出水面
“小產(chǎn)權(quán)房”不僅僅只是北京有，在上海、深圳、成都、鄭州、石家莊等地，都可見到這種物業(yè)的身影。
何謂“小產(chǎn)權(quán)房”?專家解釋說，在我國眾多城市郊區(qū)，一些村集體經(jīng)濟(jì)組織在本村集體土地上集中建設(shè)的農(nóng)民住宅樓，除用來安置本集體經(jīng)濟(jì)組織成員外，還以較低的價(jià)格向集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售。這些房子一般俗稱“小產(chǎn)權(quán)房”，或稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。在城市房價(jià)高漲刺激下，“小產(chǎn)權(quán)房”已漸成為除商品房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和單位集資建房外的另一種城市房屋供應(yīng)類型。
北京“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)主任王志偉在接受記者采訪時(shí)表示，雖然北京“小產(chǎn)權(quán)房”已經(jīng)遭到管理部門的明令禁止，但在市場上仍然能夠找到此類物業(yè)。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)顯示，北京“小產(chǎn)權(quán)房”主要集中在通州、順義、懷柔、密云等遠(yuǎn)郊區(qū)，房價(jià)多在每平方米2500元至4000元之間，僅為四環(huán)內(nèi)動(dòng)輒上萬元的商品房價(jià)格的25％至30％。
王志偉表示，由于“小產(chǎn)權(quán)”樓盤大多由村、鎮(zhèn)自己開發(fā)，不存在土地出讓金、土地征用費(fèi)、耕地占用稅等成本，且沒有繳納與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的各項(xiàng)稅費(fèi)，因此與普通住宅商品房相比，價(jià)格十分低廉。
而在成都，也有開發(fā)商打出了這樣的廣告：“東三環(huán)北湖公園旁的家，起價(jià)2650元／平方米。”在商品房均價(jià)已、經(jīng)超過4000元／平方米的成都東三環(huán)路附近，這樣的廣告確實(shí)非常具有誘惑力。據(jù)了解，這種低價(jià)房其實(shí)就是“小產(chǎn)權(quán)房”。在郫縣郫筒鎮(zhèn)、武侯金花鎮(zhèn)、雙流華陽鎮(zhèn)以及龍泉、新都、新津、雙流等地都有這樣的樓盤上市，有的以農(nóng)民安置房的面目對(duì)外租售。有的則直接以房產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)外銷售。這些價(jià)格誘人的“超低價(jià)”房子，產(chǎn)品形態(tài)也很豐富，既有多層項(xiàng)目，也有高層的電梯房，還有別墅。
而在鄭州，“小產(chǎn)權(quán)房”資源都集中在鄭州市三環(huán)附近的都市村莊里，城鄉(xiāng)接合部最集中，有的就是村里蓋的。購買“小產(chǎn)權(quán)房”的多是一些“存款不多，但有點(diǎn)錢，也不愿租房”的人。像這樣的“小產(chǎn)權(quán)房”不管是新房還是二手房一般都需要“一次性付清”房款。
在深圳市寶安區(qū)福永鎮(zhèn)，就聚集著一大批被當(dāng)?shù)厝朔Q之為“集資房”的“小產(chǎn)權(quán)房”，如“德兆花園”、“聚龍居”、“民樂翠園”、“民樂花園”等，而且房價(jià)在3000～5000元／平方米之間，僅為周邊住宅商品房價(jià)格的三分之一。
管理部門喊打
“小產(chǎn)權(quán)房”顯然不受主管部門的歡迎，迎接它的是一片“喊打”之聲。 建設(shè)部首先風(fēng)險(xiǎn)提示。建設(shè)部表示，非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購買此類房屋，將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護(hù)。有些項(xiàng)目允諾辦理的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”，均不符合法律規(guī)定，不受法律保護(hù)，即不能辦理土地使用證，房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。
隨后，北京國土資源局禁令。北京市國土資源局局長安家盛在全國土地日宣傳活動(dòng)上明確表示：“市國土部門正聯(lián)合市農(nóng)委在全市范圍內(nèi)調(diào)查‘鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房’、‘小產(chǎn)權(quán)房’的家底，根據(jù)調(diào)查情況將對(duì)違規(guī)開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，予以停工停售。”北京“小產(chǎn)權(quán)房”銷售由此轉(zhuǎn)入地下狀態(tài)。
受此影響，原本處于試點(diǎn)階段的石家莊“小產(chǎn)權(quán)房”解禁之路戛然而止。據(jù)了解，石家莊市去年10月對(duì)《城市房屋權(quán)屬登記管理?xiàng)l例》進(jìn)行修訂并實(shí)施，規(guī)定居住在“城中村”集體土地上的村民首次可辦理房產(chǎn)證，并可進(jìn)行抵押貸款。從市區(qū)內(nèi)挑選出兩個(gè)村進(jìn)行“村證”轉(zhuǎn)“市證”試點(diǎn)。但建設(shè)部風(fēng)險(xiǎn)提示之后，試點(diǎn)工作停止，反而再次重申集體土地上建起的“小產(chǎn)權(quán)房”只能在村民內(nèi)部流通，不能上市交易。
“小產(chǎn)權(quán)房”仍受熱捧
政府部門喊打，但消費(fèi)者似乎并不買賬。從記者在北京、上海等地了解到的具體情況來看，仍然有人在追捧這種物業(yè)。
王志偉在接受本刊記者采訪時(shí)明確表示，雖然政府部門已經(jīng)明令禁止，但是在北京還是能夠找到這類樓盤。他說：“這些樓盤的銷售活動(dòng)已經(jīng)沒有以前那么大張旗鼓了，相對(duì)以前要低調(diào)了許多。”
記者在上海小昆山鎮(zhèn)上采訪時(shí)，一位姓焦的三輪車司機(jī)告訴記者，她每到周末都會(huì)遇到一些前往小昆山看房的乘客，他們大都來自上海市中心，而且她自己就在兩個(gè)月前買了一套，錢已全部付給了賣家。
此外，記者在深圳某二手房網(wǎng)站上搜索“民樂花園”、“民樂翠園”這兩個(gè)小區(qū)時(shí)，便可以看到很多出自這兩個(gè)小區(qū)的房源，掛牌價(jià)在4000～5000元／平方米不等，與周邊有產(chǎn)權(quán)的二手房掛牌價(jià)相比，不到40％。一家房產(chǎn)中介公司的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者，近期來這兩個(gè)小區(qū)看房的人非常多，而且交易量也較為活躍，他就經(jīng)手了兩套房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓。當(dāng)記者表示因無法辦理產(chǎn)權(quán)而擔(dān)心有風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，這位經(jīng)紀(jì)人告訴記者，“民樂翠園”和“民樂花園”一共有3000多戶居民，已經(jīng)形成了一個(gè)大社區(qū)，現(xiàn)在建設(shè)的市政配套都會(huì)考慮到這個(gè)大社區(qū)的利益，拆除的可能性幾乎為零。
而深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局寶安分局一位不愿透露姓名的官員在接受媒體采訪時(shí)也承認(rèn)：“面對(duì)像‘民樂’這樣規(guī)模龐大的‘小產(chǎn)權(quán)房’，拆除的難度確實(shí)太大，如何讓它合法化似乎更符合現(xiàn)實(shí)情況。”
對(duì)于“小產(chǎn)權(quán)房”仍然受追捧的現(xiàn)象，王志偉將其歸結(jié)為兩個(gè)字：便宜。但不能忽略的是，購買“小產(chǎn)權(quán)房”存在巨大的風(fēng)險(xiǎn)，其最大的風(fēng)險(xiǎn)是不受現(xiàn)行法律保護(hù)。搭建“小產(chǎn)權(quán)房”的土地用途是農(nóng)用地，不屬于城市規(guī)劃用地，且房屋修建之后未經(jīng)規(guī)劃和繳納土地出讓金即進(jìn)行銷售，更是典型的違法行為。一旦出現(xiàn)拆遷或者鄉(xiāng)、村政府違約等情況，購房者的權(quán)益將得不到法律保護(hù)。“小產(chǎn)權(quán)房”轉(zhuǎn)正有無可能
“小產(chǎn)權(quán)房”的處境有些尷尬，主管部門不歡迎，而購房者卻極力追捧，如何很好地解決這個(gè)問題，有人提出了“小產(chǎn)權(quán)房”轉(zhuǎn)正。
知名學(xué)者易憲容在接受記者采訪時(shí)明確表示，將不合法變?yōu)楹戏ǎ瑢⑿‘a(chǎn)權(quán)變?yōu)榇螽a(chǎn)權(quán)，制定法律出來保護(hù)是一個(gè)必然。他表示，“小產(chǎn)權(quán)房”和我們現(xiàn)行法律是不相容的，但為什么還這么盛行呢?應(yīng)該看這個(gè)“小產(chǎn)權(quán)房”出現(xiàn)以后對(duì)誰最有利。如果商品房的價(jià)格在一個(gè)很低的水平上，“小產(chǎn)權(quán)房”會(huì)出現(xiàn)嗎?如果政府生產(chǎn)一些中低端產(chǎn)品，“小產(chǎn)權(quán)房”的利潤變得很低，開發(fā)商自己也就不做了。如果對(duì)買不起高價(jià)房的百姓有利，政府應(yīng)該修改現(xiàn)行法律。政府一定要維護(hù)民眾的利益，妥善處理“小產(chǎn)權(quán)房”。京城房產(chǎn)大腕孟曉蘇也認(rèn)為，禁止并不是最好的做法。他說，雖然目前“小產(chǎn)權(quán)房”仍處于法律的灰色地帶，但歷史證明，推倒制度樊籬的往往是最廣大的人民群眾。改革開放過程中，土地承包制與農(nóng)民集體進(jìn)城，最初便都是違法的，而事實(shí)證明，這種違法行為恰恰推動(dòng)了中國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展。具體到土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)方面，未來的方向便應(yīng)該是打破政府的獨(dú)家壟斷，實(shí)現(xiàn)多元經(jīng)營，以實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的真正回歸。
北京：通州區(qū)太玉園小區(qū)。這個(gè)號(hào)稱北京乃至全國最大的小產(chǎn)權(quán)房社區(qū)，分為東西兩個(gè)小區(qū)，住戶大概有7000戶。
業(yè)主王磊告訴記者，他買房比較早，2007年房價(jià)僅為2800元／平方米，要比四環(huán)內(nèi)房價(jià)便宜很多。之所以選擇小產(chǎn)權(quán)房，并不奢望能“轉(zhuǎn)正”，主要考慮到北漂頻繁搬家太麻煩，況且租房費(fèi)用也不低。
當(dāng)記者問起是否會(huì)擔(dān)心房子有一天不再屬于自己時(shí)，王磊說：“那也只能聽天由命，我已經(jīng)習(xí)慣了每一次的政策調(diào)整。即使租房子住，房東讓你搬走你也得搬走，那種寄人籬下的感覺同樣不好受。況且，北京租房費(fèi)用高得嚇人，工薪階層都是不得已才買小產(chǎn)權(quán)房的。”
深圳：寶安區(qū)怡景雅苑小區(qū)。住戶有50多戶。
業(yè)主吳女士告訴記者，她于2008年花侶萬元買了一套說是98平方米，其實(shí)只有80多平方米的房子。“雖然沒房產(chǎn)證，但價(jià)格便宜，實(shí)現(xiàn)了我在深圳擁有房子的夢(mèng)想。”不過，買了小產(chǎn)權(quán)房后吳女士便開始擔(dān)心，因?yàn)楹芏噘I了小產(chǎn)權(quán)房的人，在拆遷時(shí)都沒能得到預(yù)想的賠償。“現(xiàn)在，最大的風(fēng)險(xiǎn)就是城市拆遷，萬一哪天要搞成商業(yè)區(qū)或?qū)懽謽牵蹅儧]房產(chǎn)證，不僅到時(shí)居無定所，買房的錢也會(huì)打了水漂。”
2012年2月，國土資源部表態(tài)將在全國試點(diǎn)處理小產(chǎn)權(quán)房后，吳女士更睡不踏實(shí)了。她希望政府對(duì)已購買小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主利益給予保護(hù)：“很多消費(fèi)者購買小產(chǎn)權(quán)房的時(shí)候，不可能對(duì)國家的法律有那么多了解，覺得價(jià)格合適就買了。”
鄭州：金水區(qū)風(fēng)雅頌·天驕學(xué)府小區(qū)。住戶有1400戶。
業(yè)主劉忠英告訴記者，2008年6月他在這里買了兩套各100平方米的房子，當(dāng)時(shí)均價(jià)為2000元／平方米。“盡管是小產(chǎn)權(quán)房，承諾3年后才能辦理房產(chǎn)證手續(xù)，低廉的價(jià)格讓我決定買了。”
半年后，劉忠英一家如愿住進(jìn)新房。開心的日子沒過多久，擔(dān)憂就開始盤踞在劉忠英心頭。由于小產(chǎn)權(quán)房與相關(guān)法律相抵觸，又由于分配不均，村民難以從小產(chǎn)權(quán)房上獲得好處，便四處上訪告狀。結(jié)果，等來的是開發(fā)商和村主任被抓的消息。這下，劉忠英更加惶恐不安。
更要命的是，從2012年年初開始，國土資源部一些政策陸續(xù)出臺(tái)，劉忠英有些絕望了。每天都不停地上網(wǎng)瀏覽有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的新聞，還不斷地去有關(guān)部門打聽市政府的動(dòng)向，追問：“我們小區(qū)的房子會(huì)不會(huì)拆?要是拆了，我們能不能拿到補(bǔ)償?”他不知道這樣的焦慮何時(shí)才是盡頭?
陜西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳的數(shù)據(jù)顯示，在全省2014年竣工的91萬套保障房中，入住率為88%，這意味著還有總數(shù)超過10萬套保障房沒有入住。
記者近日在南寧市調(diào)研時(shí)，某晚在一保障房小區(qū)內(nèi)看到，幾棟已出售近三年的樓盤亮燈住戶并不多，部分限價(jià)房亮燈率不足10%。
點(diǎn)評(píng)： 專家分析認(rèn)為，為按時(shí)完成保障房建設(shè)任務(wù)，一些地方存在“重建設(shè)輕規(guī)劃、重?cái)?shù)量輕質(zhì)量、重完工輕分配、重建房輕產(chǎn)業(yè)配套”的不良傾向，使部分保障房偏離其保障民生初衷。專家建議，有關(guān)部門可采取聽證會(huì)等方式廣泛征求保障房項(xiàng)目選址意見，對(duì)配套設(shè)施、準(zhǔn)入門檻、建設(shè)規(guī)模類型和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行認(rèn)真調(diào)查研究，科學(xué)編制保障房發(fā)展規(guī)劃。鼓勵(lì)社會(huì)團(tuán)體參與公共配套設(shè)施建設(shè)，完善生活配套基礎(chǔ)設(shè)施，使保障房可居、宜居。此外，今后各地應(yīng)主動(dòng)適應(yīng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，對(duì)保障房品種重新歸類梳理，適當(dāng)調(diào)整申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)。
央行3月1日再降息
中國人民銀行決定，自2015年3月1日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至5.35%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.5%，同時(shí)結(jié)合推進(jìn)利率市場化改革，將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.2倍調(diào)整為1.3倍。
根據(jù)測算，以購房者貸款100萬元、期限30年為例計(jì)算，如果購房者選擇的是按等額還款計(jì)算，央行降息前，每月還款6092.28元。此次降息后，每月還款5931.37元。每月少還款160.91元，總共可省57929.95元。
點(diǎn)評(píng)： 在短短97天后，央行再次降息，顯示出支撐實(shí)體經(jīng)濟(jì)、提振內(nèi)需的決心，降息雖然并不針對(duì)房地產(chǎn)，但不可避免會(huì)有利于整體房地產(chǎn)行業(yè)，開發(fā)商和購房者融資成本都將得到降低。從總體來看，降息會(huì)刺激商品房供需的增加，一線城市土地市場的活躍度也將提升。
不動(dòng)產(chǎn)登記“救不了”小產(chǎn)權(quán)房
根據(jù)國務(wù)院656號(hào)文件，從3月1日開始，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》正式實(shí)施，房屋建筑所有權(quán)等十類不動(dòng)產(chǎn)將進(jìn)行統(tǒng)一登記。全國所有城鎮(zhèn)都必須將其紙質(zhì)房產(chǎn)檔案錄入電子信息庫，并建立本地的住房信息系統(tǒng)。有人期待，遍布全國各地?cái)?shù)以千萬計(jì)的小產(chǎn)權(quán)房能否納入其中，搭乘不動(dòng)產(chǎn)登記的順風(fēng)車得到確權(quán)？
關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；利益；合法化
中圖分類號(hào)：D9
文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
doi：10.19311/ki.1672 3198.2016.22.063
0 引言
隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展日新月異。但隨之而來的是一系列需要解決的問題。其中，小產(chǎn)權(quán)房問題成為了爭議的焦點(diǎn)。而我國當(dāng)前關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)法律建設(shè)并不到位，存在著沖突矛盾的地方，無論是《民法通則》、《物權(quán)法》，還是其他一些法規(guī)，都沒有有效設(shè)置相應(yīng)的小產(chǎn)權(quán)房的立法保護(hù)。因此，本文以此為切入點(diǎn)，對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的法律保護(hù)問題進(jìn)行深入研究。
1 我國小產(chǎn)權(quán)房行業(yè)現(xiàn)狀分析
從目前來看，我國加快了對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的治理和管控力度。2014年，國土部聯(lián)合住建部，在全國范圍內(nèi)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行了專項(xiàng)整治，拆除了很多嚴(yán)重違法違規(guī)的小產(chǎn)權(quán)房，然而，2015年后，小產(chǎn)權(quán)房再一次掀起，不斷出現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房問題，全國各地的小產(chǎn)權(quán)房不斷出現(xiàn)，給我國的房地產(chǎn)業(yè)帶來了很大的麻煩。在小產(chǎn)權(quán)房再度升溫的背景下，小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量和種類不斷增多。雖然一些地區(qū)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行了整治，但是效果不佳，也起不到有效的震懾作用。為此，我國相關(guān)學(xué)者開始呼吁對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的改革，但是從實(shí)際情況來看，我國相關(guān)部門更多時(shí)候是采取一種冷處理的態(tài)度。從各界的態(tài)度來看，我國學(xué)者更傾向于將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，通過設(shè)置一些稅費(fèi)措施來加強(qiáng)管控，這樣也能夠有效緩解房價(jià)問題，也能夠有效帶動(dòng)農(nóng)民工市民化。還有學(xué)者認(rèn)為，相關(guān)部門應(yīng)該設(shè)置一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，在這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)之后，如果新建小產(chǎn)權(quán)房則進(jìn)行嚴(yán)格處理。對(duì)于遺留的小產(chǎn)權(quán)房則應(yīng)該完善相關(guān)手續(xù)問題。總之，在新的發(fā)展形勢(shì)下，我國應(yīng)該進(jìn)一步規(guī)范小產(chǎn)權(quán)房市場，這樣才能夠更好地保護(hù)相關(guān)利益人的合法利益，也能夠有效維護(hù)我國房地產(chǎn)業(yè)的有序健康發(fā)展。
2 小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)當(dāng)合法化的緣由
2.1 法律規(guī)定的要求
從我國的民法角度來講，小產(chǎn)權(quán)房之所以會(huì)出現(xiàn)，是因?yàn)槲覈w土地所有權(quán)的特性決定的。《民法通則》第71條規(guī)定：財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。《物權(quán)法》第39條規(guī)定：所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。《物權(quán)法》第3條第3款和第4條均涉及相關(guān)內(nèi)容。從這些法律的規(guī)定可知，對(duì)農(nóng)民處理集體土地小產(chǎn)權(quán)房的行為進(jìn)行懲罰和制約，顯然是同我國的法律規(guī)定相違背的，可見，這種制約是同我國當(dāng)前實(shí)際不相符合的，需要進(jìn)行相應(yīng)的改革。
同時(shí)，我國《物權(quán)法》第42條規(guī)定為了公共利益的需要，可以征收集體土地。那么，對(duì)商品房進(jìn)行開發(fā)，是否是將其變?yōu)楣怖嫘枰耐恋乩眯问剑總€(gè)人認(rèn)為，這并不是一種為了公共利益需要的開發(fā)，在此情況下，需要將小產(chǎn)權(quán)房合法化。因?yàn)椋摲N模式并不是為了公共利益的需要，因此，同相應(yīng)的征收條件并不符合，這決定了政府并不能將集體土地收歸并轉(zhuǎn)賣。不僅如此，我國規(guī)定集體土地的建設(shè)用地使用權(quán)并不能夠進(jìn)入市場進(jìn)行自由流轉(zhuǎn)。此時(shí)，用于建設(shè)的土地?zé)o疑會(huì)大大減少，在這種情況下，如果國家轉(zhuǎn)變集體土地的所有性質(zhì)，將其變?yōu)閲型恋氐脑挘褪且环N違法的行為。相反，如果不將集體土地征為國有的話，我國當(dāng)前的法律法規(guī)就產(chǎn)生了一定的悖論。由此可見，從法理角度來講，我國需要將小產(chǎn)權(quán)房合法化，對(duì)其加以管理和保護(hù)。
2.2 相關(guān)部門法律的要求
《城市房地產(chǎn)管理法》第8條規(guī)定：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地，經(jīng)依法征用為國有土地后，該處國有土地的使用權(quán)方可有償出讓）認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房不合法。因此，很多人認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房是不合法的。然而，深入分析可知，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)范的對(duì)象是國有土地使用權(quán)的出讓，也就是說，集體使用權(quán)并不在此范圍內(nèi)，正因?yàn)槿绱耍摋l法律規(guī)定并不能夠?qū)r(nóng)民集體土地開發(fā)建設(shè)進(jìn)行有效制約，而該條法律也不能確定小產(chǎn)權(quán)房是違法的。另外，我國政府也在積極治理集體建設(shè)用地的自由流轉(zhuǎn)問題，但是卻沒有明確規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房的買賣是否違法。在這種背景下，進(jìn)一步完善相關(guān)法律，讓小產(chǎn)權(quán)房合法化勢(shì)在必行。
2.3 維護(hù)相關(guān)權(quán)利人合法權(quán)益的要求
小產(chǎn)權(quán)房關(guān)系到農(nóng)民以及一些城市中低收入群體的利益。從很大層面來講，小產(chǎn)權(quán)房極大地表現(xiàn)出了農(nóng)民的要求。而土地是農(nóng)民的重要財(cái)產(chǎn)權(quán)利，將其合法化是有效維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)利的重要基礎(chǔ)，其可以將農(nóng)民從土地制約中解放出來，同時(shí)也可以更好地發(fā)揮土地的作用，讓土地應(yīng)用更加現(xiàn)代化。另外，小產(chǎn)權(quán)房也能夠在一定程度上制約房地產(chǎn)泡沫，可以有效調(diào)節(jié)我國房地產(chǎn)業(yè)的市場配置，而通過相關(guān)法律法規(guī)來提升對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的保護(hù)，可以保護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益也可以讓城市居民獲得一定的利益，還可以有效提升政府的財(cái)政收入。從改善各方利害關(guān)系的角度來講，讓小產(chǎn)權(quán)房合法化是十分有必要的。
3 小產(chǎn)權(quán)房的立法完善
3.1 完善《物權(quán)法》中土地權(quán)利制度的相關(guān)規(guī)定
在新的發(fā)展時(shí)期，要進(jìn)一步完善《物權(quán)法》的相關(guān)法律規(guī)定，對(duì)土地權(quán)利制度作進(jìn)一步的規(guī)定，要進(jìn)一步有效體現(xiàn)出集體土地所有權(quán)的特點(diǎn)，對(duì)集體土地所有權(quán)出現(xiàn)的登記和權(quán)力的行使進(jìn)行有效保護(hù)。同時(shí)在完善《物權(quán)法》的過程中，可以積極設(shè)置相關(guān)的規(guī)定，讓集體土地使用權(quán)能夠進(jìn)入到一級(jí)市場進(jìn)行合法轉(zhuǎn)讓。雖然該規(guī)定有一定的爭議，但是我國《物權(quán)法》第153條規(guī)定中用了“國家有關(guān)規(guī)定”，并沒有明確提及具體規(guī)定的內(nèi)容，由此可見，此處對(duì)農(nóng)村集體土地自由流轉(zhuǎn)的問題留下了一定的空間，從另外一個(gè)角度來看，之所以這樣設(shè)置法律規(guī)定，是在一定程度上默許相關(guān)地區(qū)根據(jù)自身的情況進(jìn)行試點(diǎn)操作。在這種情況下，完善《物權(quán)法》中土地權(quán)利制度的相關(guān)規(guī)定，能夠有效維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，更好地規(guī)范小產(chǎn)權(quán)房的交易活動(dòng)。
3.2 完善《土地管理法》中土地管理的法規(guī)
《憲法》規(guī)定農(nóng)村集體土地使用權(quán)能夠進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，這為土地管理法規(guī)的進(jìn)一步完善提供了必要的基礎(chǔ)，在新的發(fā)展背景下，應(yīng)該進(jìn)一步對(duì)《土地管理法》加以完善，一方面，要結(jié)合客觀實(shí)際情況，將國有土地和集體土地上升到同一位置的高度。另一方面，我國對(duì)農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的規(guī)定并不完善，甚至是一種殘缺的產(chǎn)權(quán)，雖然規(guī)定了農(nóng)民的土地歸集體所有，但是在其決定土地的使用時(shí)卻往往受到一定的制約。為了讓小產(chǎn)權(quán)房更加合法化，得到有效的保護(hù)，應(yīng)該對(duì)此進(jìn)行進(jìn)一步完善，可以轉(zhuǎn)變相關(guān)的法律和法規(guī)，規(guī)定農(nóng)民能夠?qū)ψ约旱耐恋剡M(jìn)行使用，只要不占用耕地，處于規(guī)劃的要求內(nèi)，農(nóng)民可以有權(quán)決定土地的使用方法，允許其進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。
3.3 健全“小產(chǎn)權(quán)房”管理的法律法規(guī)體系
有效保障小產(chǎn)權(quán)房的合法利益，同時(shí)進(jìn)行相關(guān)法律規(guī)定的完善能夠更好地保護(hù)相關(guān)權(quán)益人的合法權(quán)益，這樣能夠更好地避免一些土地占有、違規(guī)拆遷等問題的出現(xiàn)。為此，第一要進(jìn)一步有效確定小產(chǎn)權(quán)房的身份。第二要進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)保障性住房的建設(shè)力度，也就是說，小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該有效界定為經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房等類型的房屋。第三，要完善相關(guān)稅收的規(guī)定，在對(duì)其進(jìn)行交易時(shí)應(yīng)該規(guī)定向國家補(bǔ)繳稅費(fèi)。如果已經(jīng)建設(shè)好的小產(chǎn)權(quán)房，當(dāng)其補(bǔ)辦了相關(guān)手續(xù)后，應(yīng)該讓其擁有正式的產(chǎn)權(quán)。
4 結(jié)語
小產(chǎn)權(quán)房是我國土地制度的產(chǎn)物，想要有效規(guī)范小產(chǎn)權(quán)房市場，一方面要從土地制度角度著手，另一方面，要對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的買賣、手續(xù)等環(huán)節(jié)進(jìn)行有效規(guī)定。只有這樣，才能夠更為有效地管控小產(chǎn)權(quán)房，保護(hù)相關(guān)權(quán)利人的合法權(quán)益。
參考文獻(xiàn)
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易貸中國提示，提前明晰抵押物條件是成功貸款的先決保障。并非所有房產(chǎn)均可以實(shí)現(xiàn)抵押，有一部分房產(chǎn)類型并不具備抵押貸款資質(zhì)。在提交貸款申請(qǐng)之前，要提前核實(shí)房產(chǎn)屬性，如果在房產(chǎn)具備抵押資質(zhì)的基礎(chǔ)上，借款人同時(shí)擁有良好的信用記錄、還款能力，申請(qǐng)大額度消費(fèi)貸款將變得輕而易舉。
那么，到底哪些房產(chǎn)類型不適合進(jìn)行抵押？
按揭中的房產(chǎn)“傷不起”
如果房產(chǎn)還處于按揭狀態(tài)，其抵押他項(xiàng)權(quán)其實(shí)是在銀行手中，等于將產(chǎn)權(quán)暫時(shí)移交。借款人雖然享有使用權(quán)，但并不具備完全產(chǎn)權(quán)，所以并不具備對(duì)這套房產(chǎn)的抵押支配權(quán)。
抵押物按揭是最讓借款人頭疼的融資尷尬。由于各地房價(jià)一路走高，普通民眾購房往往背負(fù)數(shù)十萬元的銀行貸款，而房產(chǎn)早已抵押給了銀行，當(dāng)再度融資時(shí)沒有抵押物，還款能力也或?qū)⒃馐苜|(zhì)疑。如若面臨較為緊急的消費(fèi)融資需求，往往不能做到應(yīng)對(duì)自如，從容貸款談何容易？
老房子抵押資質(zhì)“茍延殘喘”
房齡太久、戶型太小的二手房，往往不具備抵押貸款資質(zhì)。大多數(shù)銀行對(duì)于抵押的房產(chǎn)有較為嚴(yán)格的規(guī)格要求，綜合來看，面積≤50平方米、房齡≥20年的房產(chǎn)，銀行會(huì)認(rèn)為較難變現(xiàn)，較難獲得抵押貸款。甚至有個(gè)別銀行明確提出，房齡＞15年的房產(chǎn)都不予發(fā)放抵押貸款，老房抵押資質(zhì)弱勢(shì)盡顯。
當(dāng)然，如若該房產(chǎn)在較為主要的城市功能區(qū)域，也有部分房產(chǎn)可另當(dāng)別論申請(qǐng)獲得貸款。比如，就北京地區(qū)而言，部分銀行還是較為樂意接受三環(huán)內(nèi)的老房作為抵押物，因?yàn)檫@樣的房子即便年邁，變現(xiàn)能力卻往往較強(qiáng)。
經(jīng)適房未滿5年無法抵押
在經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)定章程里，主管單位明確指出，只有期滿5年，經(jīng)濟(jì)適用房（或限價(jià)房）產(chǎn)權(quán)才能完全實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)移。若經(jīng)適房房東在5年內(nèi)出售房屋，將違背相關(guān)條例，無法實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)交接，更不要提抵押貸款資質(zhì)了。
有借款人或許會(huì)有疑問：明明是自己掏錢買來的房產(chǎn)，為何卻不具備交易、抵押支配權(quán)？實(shí)則不然，由于經(jīng)適房屬于保障性住房，其建立的目的是解決城市中低收入職工家庭住房困難，為了抑制經(jīng)適房成為投資投機(jī)者的短期獲利工具，主管單位方才出臺(tái)“5年大限”。
小產(chǎn)權(quán)房＝無產(chǎn)權(quán)房
名為小產(chǎn)權(quán)（或鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)），實(shí)為無產(chǎn)權(quán)，這就是該類房產(chǎn)存在的尷尬。沒有產(chǎn)權(quán)證明，僅有一紙銷售方的出售合同，并未受到房管單位的認(rèn)同。這類房屋如若遇到政策性規(guī)劃等情況，就面臨“滅絕”風(fēng)險(xiǎn)。
一度沸沸揚(yáng)揚(yáng)的小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正爭論，在媒體間、業(yè)內(nèi)人士間曾引起軒然大波。固然，商品房的價(jià)格高得過于離譜，相比之下這些錯(cuò)落于郊區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房卻顯得價(jià)格公道。但由于其不具備房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明，這類房產(chǎn)在法律上并不被認(rèn)可。小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目的業(yè)主，也只能就這么過著沒有房本的日子。
少數(shù)已購公房抵押“難產(chǎn)”
雖然已購公房多已轉(zhuǎn)為個(gè)人獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，但仍有少數(shù)較為特殊，無法具備抵押貸款資質(zhì)。例如，部分不能提供購房合同、協(xié)議的房產(chǎn)，以及不能提供央產(chǎn)房上市相關(guān)證明的央產(chǎn)房。由于此類房產(chǎn)權(quán)屬尚屬于較為模糊的狀態(tài)，故出于信貸風(fēng)險(xiǎn)及變現(xiàn)能力考慮，無法抵押房產(chǎn)申請(qǐng)貸款。
融資支招
本想通過抵押房產(chǎn)方式獲得消費(fèi)貸款，卻發(fā)現(xiàn)自己的房產(chǎn)屬于上述五類，借款人心情難免“悲劇”感叢生。但即便沒有房產(chǎn)資質(zhì)，獲得較大額度的消費(fèi)貸款并非沒有路徑。
申請(qǐng)個(gè)人信用貸款如若貸款用途得當(dāng)，借款人可適度申請(qǐng)銀行個(gè)人信用貸款。普通職場人士往往申請(qǐng)額度在月收入的4～8倍，如果是公務(wù)員、教師、國企職員等優(yōu)質(zhì)行業(yè)人群，最多可獲得月收入6～10倍的貸款金額。
利用其他財(cái)力證明提高貸款資質(zhì)如若借款人持有穩(wěn)定的國債、股票、基金，或在其他投資理財(cái)渠道有穩(wěn)定收益，亦可出具相關(guān)證據(jù)證實(shí)自己的還款能力，增加銀行的認(rèn)可程度。
一、公民住房權(quán)：房地產(chǎn)的應(yīng)然與實(shí)然
作為論證話語的視野架構(gòu)，厘清公民住房權(quán)含義以及在此界定下的房地產(chǎn)應(yīng)然與實(shí)然是現(xiàn)實(shí)與理論的需要。公民住房權(quán)是舶來品術(shù)語，歷史較為悠久，存在于多個(gè)文獻(xiàn)資料，隨著時(shí)間變遷與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展得以逐步豐滿。
1.人權(quán)條約下的含義界定：房地產(chǎn)的應(yīng)然
從國際范圍來看，許多重要的國際人權(quán)公約都明確規(guī)定了對(duì)公民住房權(quán)的保障。1948年《世界人權(quán)宣言》第25條規(guī)定，人人有權(quán)享受為維持他本人和家屬的健康和福利所需的包括住房在內(nèi)的生活水準(zhǔn);1966年《公民權(quán)利和政治權(quán)利國際公約》在第1條指出，所有公民有權(quán)為他們自己的目的自由處置他們的天然財(cái)富和資源，并且在任何情況下不得剝奪一個(gè)公民自己的生存手段;1966年《經(jīng)濟(jì)、社會(huì)及文化權(quán)利國際公約》第11條規(guī)定，人人有權(quán)為他自己和家庭獲得相當(dāng)?shù)陌ㄗ》吭趦?nèi)的生活水準(zhǔn)。從這些最基本、普遍性的人權(quán)條約可以看出，公民的住房是人權(quán)命題中的應(yīng)有之義。針對(duì)公民住房權(quán)，國際社會(huì)采取了更為具體的行為：1991年適足住房權(quán)特別報(bào)告員的任命、1991年《第4號(hào)一般性意見──適足住房權(quán)》、1994年《住房權(quán)國際公約(草案)》、1995年《邁向住房權(quán)利的戰(zhàn)略計(jì)劃》、1995年《適足住房權(quán)特別報(bào)告員最終報(bào)告》、1997年《住房人權(quán)：聯(lián)合國事實(shí)清單第21號(hào)》、1997年《第七號(hào)一般性意見：關(guān)于強(qiáng)迫驅(qū)逐》、1999年聯(lián)合國住房權(quán)計(jì)劃的批準(zhǔn)和2001年聯(lián)合國人居中心升格為聯(lián)合國人類住區(qū)規(guī)劃署等。
其中1991年《第4號(hào)一般性意見──適足住房權(quán)》首先在第1條強(qiáng)調(diào)了適足的住房之人權(quán)由來于相當(dāng)?shù)纳钏疁?zhǔn)之權(quán)利，對(duì)享有所有經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和文化權(quán)利是至關(guān)重要的。同時(shí)這一《意見》對(duì)公民住房權(quán)的具體含義作了精細(xì)的表述：(1) 適足的住房權(quán)利適用于每個(gè)人且不應(yīng)受到任何歧視;(2)住房權(quán)利是所有人不論其收入或經(jīng)濟(jì)來源如何都享有的、適足的安全、和平和尊嚴(yán)地居住某處的權(quán)利;(3)所有人不論使用的形式都應(yīng)有一定程序的使用保障;(4)合適的住房要有符合要求的服務(wù)、材料、設(shè)備和基礎(chǔ)設(shè)施的提供;(5)住房有關(guān)的個(gè)人或家庭費(fèi)用是力所能及的;(6)適足的住房必須是適合于居住的;(7)適足的住房應(yīng)處于便利就業(yè)選擇、保健服務(wù)、就學(xué)、托兒中心和其他社會(huì)設(shè)施之地點(diǎn);(8)適當(dāng)?shù)奈幕h(huán)境。
按照公民住房權(quán)自有含義，社會(huì)中的個(gè)人主體具有適足居住的權(quán)利，而要達(dá)此目的，房地產(chǎn)這一載體是必須存在的介質(zhì)。綜合人權(quán)公約對(duì)公民住房權(quán)的闡述，筆者認(rèn)為，這一人權(quán)意義下的房地產(chǎn)應(yīng)然具有的內(nèi)涵大致可以從這些方面理解：(1)在市場經(jīng)濟(jì)情勢(shì)下，房地產(chǎn)業(yè)存在一個(gè)基本的底線，即是社會(huì)中的各個(gè)階層要具有力所能及支付水平下的適足居住空間;(2)社會(huì)中的各個(gè)階層個(gè)人主體擁有人權(quán)含義的公民住房權(quán)，不意味著這些主體都擁有公民住房權(quán)對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)這一載體的所有權(quán);(3)國家具有提供針對(duì)社會(huì)中的各個(gè)階層適足居住的房地產(chǎn)的義務(wù);(4)嚴(yán)格限制房地產(chǎn)的剝削性，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)的天然代際傳遞性與天然代內(nèi)財(cái)富轉(zhuǎn)移性，使得房地產(chǎn)非常容易成為公民個(gè)人財(cái)富轉(zhuǎn)移工具;(5)房地產(chǎn)的合理利潤與超發(fā)貨幣承載工具條件下的超額利潤要做嚴(yán)格區(qū)分，國家不能將房地產(chǎn)視作濫發(fā)貨幣的傾倒地;(6)房地產(chǎn)具有人權(quán)性與資本性二重性，協(xié)調(diào)兩者關(guān)系要按照人權(quán)高于資本、資本服務(wù)于人權(quán)的原則進(jìn)行;(7)房地產(chǎn)存在的目的在于服務(wù)于房地產(chǎn)創(chuàng)造者，特別是這一主體中的弱勢(shì)群體，房地產(chǎn)不能反噬勞動(dòng)者;(8)房地產(chǎn)的具體形式受限于國家的法律法規(guī)政策。作為房地產(chǎn)的具體體現(xiàn)之一的小產(chǎn)權(quán)房，自然具備普遍意義上的房地產(chǎn)的應(yīng)有含義。我們?cè)谟懻撔‘a(chǎn)權(quán)房法律出路時(shí)，無疑應(yīng)當(dāng)遵循公民住房權(quán)意義下的房地產(chǎn)應(yīng)有含義的要求，進(jìn)而使用這一含義作為標(biāo)準(zhǔn)來檢驗(yàn)小產(chǎn)權(quán)房法律出路的設(shè)置。
2.社會(huì)實(shí)踐中的人為解構(gòu)：房地產(chǎn)的實(shí)然
不少?zèng)Q策制定者對(duì)于公民住房權(quán)這一概念的理解，目前還存在極大的誤區(qū)。他們簡單地將住房權(quán)利等同于住房救濟(jì)，將公民住房權(quán)的內(nèi)涵和外延大大窄化。這種對(duì)公民住房權(quán)概念的錯(cuò)誤理解往往基于一個(gè)預(yù)設(shè)，即大多數(shù)居民都能夠通過住房市場獲得公民住房權(quán)的滿足，政府只需關(guān)注那些被排除在市場之外的社會(huì)群體。〔1〕這一存在于政府決策者頭腦中的基本認(rèn)識(shí)被體現(xiàn)在了具體的各級(jí)政府的各種會(huì)議文件、工作報(bào)告以及法律法規(guī)政策中，壓縮之后的公民住房權(quán)的主體對(duì)象在現(xiàn)實(shí)中基本上限定于低收入階層。至于那些無法從市場經(jīng)濟(jì)條件下通過自己支付貨幣成本獲得住房，又不符合窄化之后的政府在文件中致力于解決的收入階層人群的公民住房權(quán)被忽視了。我們?nèi)绻屑?xì)考究這一窄化的動(dòng)因可以發(fā)現(xiàn)，政府作出這樣選擇的一個(gè)最基本的利益動(dòng)機(jī)在于政府意圖，以及實(shí)際上已經(jīng)獲得的巨額地租收益。
我們只要梳理下現(xiàn)行有關(guān)住房，尤其是直接體現(xiàn)公民住房權(quán)的保障性住房的法律就可以發(fā)現(xiàn)是存在極大的缺陷的：首先，是位階較低，現(xiàn)實(shí)層面的關(guān)于廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房這些保障性住房的法律法規(guī)政策多是地方性的，欠缺全國性的統(tǒng)一性的法律配套體系;其次，是內(nèi)容空洞、模糊，從享有保障性住房的資格條件、主體對(duì)象范圍等來看，具體的操作性比較差。我們不能忽視的是，學(xué)界理論的研究也是重點(diǎn)關(guān)注政府的現(xiàn)實(shí)操作。我國關(guān)于公民住房權(quán)的研究近乎空白，緣于相當(dāng)一部分學(xué)者認(rèn)為住房問題，對(duì)國家而言是一個(gè)產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)問題;對(duì)民眾而言是個(gè)高房價(jià)問題;對(duì)學(xué)者而言是一個(gè)實(shí)踐并難以上升到理論高度的形而上的問題。目前研究住房政策和住房立法的學(xué)者以從事房地產(chǎn)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)、財(cái)政金融研究者居多。〔2〕
另外，政府為此進(jìn)行的財(cái)政支出所占整個(gè)政府的財(cái)政支出是比較低的，即使是已經(jīng)建成或者通過其他路徑轉(zhuǎn)換的廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房大多自身結(jié)構(gòu)較差、位置偏遠(yuǎn)、生活不便、社區(qū)配套不完整，對(duì)比前文論述的公民住房權(quán)語境下的應(yīng)有含義就發(fā)現(xiàn)差距是巨大的。政府的目光盯著的是那些可以帶來土地財(cái)政收入的商品房，這些房地產(chǎn)無論是地段、基礎(chǔ)設(shè)施、周圍的環(huán)境，基本上都是上佳之選。尤其是近10年來的政府在體現(xiàn)公民住房權(quán)的房地產(chǎn)上的不作為，現(xiàn)在已經(jīng)很難在那些發(fā)展成熟的城市好的區(qū)域完成體現(xiàn)公民住房權(quán)的房地產(chǎn)建設(shè)，房地產(chǎn)實(shí)然上已經(jīng)走向了背離體現(xiàn)公民住房權(quán)的道路。在這種情形下，位于城市內(nèi)部區(qū)域的小產(chǎn)權(quán)房浮上臺(tái)面，在理論上學(xué)者已經(jīng)開始探討。如有學(xué)者主張，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)有著復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、法律原因。如果僅僅為了消除違法性而對(duì)小產(chǎn)權(quán)房一拆了之，勢(shì)必會(huì)造成更為嚴(yán)重的利益混亂，甚至有可能影響到社會(huì)穩(wěn)定。考慮到公租房政策實(shí)施過程中的種種不足，小產(chǎn)權(quán)房在保障住房權(quán)利方面的社會(huì)功能應(yīng)該得到肯定。在當(dāng)前的法律背景下，我們可以將小產(chǎn)權(quán)房改造為公租房，從而建立集體公租房制度。〔3〕畢竟小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為保障性住房，可緩解中低收入者無力購買商品房尷尬的境況、擴(kuò)大保障性住房的來源，增加供給，平抑商品房價(jià)格、有效緩解城市化帶來的人口在城市聚集的社會(huì)壓力、遏制游離于國家政策控制之外小產(chǎn)權(quán)房的地下市場，所以，意義非常重大。〔4〕
二、小產(chǎn)權(quán)房：非獨(dú)立房地產(chǎn)
小產(chǎn)權(quán)房其實(shí)是一個(gè)老問題。在20世紀(jì)90 年代房地產(chǎn)市場啟動(dòng)之初，特別是在一些快速工業(yè)化的區(qū)域以及城市化快速發(fā)展的城市，得不到國家法律法規(guī)政策獨(dú)立、完整賦權(quán)的小產(chǎn)權(quán)房不斷涌現(xiàn)。但是小產(chǎn)權(quán)房的內(nèi)涵、類別等并沒有一個(gè)法律上的規(guī)范界定，更多的是在社會(huì)實(shí)踐以及學(xué)者理論的總結(jié)之后漸次統(tǒng)一為主流的認(rèn)識(shí)。現(xiàn)在無論是理論界還是普通民眾對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的直接反映是將其與農(nóng)村土地、農(nóng)民身份連接在一起的。按照學(xué)界的理論通說，我們可以將小產(chǎn)權(quán)房定義為：小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上違法或違規(guī)修建的，沒有獲得縣級(jí)及以上國土和房屋產(chǎn)權(quán)管理部門發(fā)放的具有法律效力的國有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證的房屋和其他建筑物。〔5〕
1.小產(chǎn)權(quán)房的農(nóng)村土地依賴
歷史上小產(chǎn)權(quán)房的種類很多，除了本文論述的小產(chǎn)權(quán)房，還有存在于國有土地上的小產(chǎn)權(quán)房：(1)1988年的房改提出住房制度改革，將原來依賴于國家財(cái)政、個(gè)別單位自己財(cái)力已經(jīng)或者將要建造的公有住房私有化。從公有住房的房改政策可以清楚看出，這一類的所謂小產(chǎn)權(quán)房實(shí)際上是有全部產(chǎn)權(quán)的，以后出售也不用補(bǔ)交土地出讓金，只要滿足出售的年限即可，而且從1998年下半年開始停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化;(2)劃撥的建設(shè)用地是允許建造住房的，但是劃撥的建設(shè)用地如果沒有滿足法定條件，對(duì)外銷售的此類建設(shè)用地上的商品房無法獲得現(xiàn)行法律的完整產(chǎn)權(quán)。這一類的小產(chǎn)權(quán)房只要依法繳納土地出讓金和取得批準(zhǔn)，就是完整的產(chǎn)權(quán)房，法律對(duì)此類的小產(chǎn)權(quán)房不是禁止而是限制。這兩類國有土地上的小產(chǎn)權(quán)房更多地是歷史原因造成的存量住房，而且能夠購買這些小產(chǎn)權(quán)房的主體是有限的，從整個(gè)規(guī)模上來看也不是在社會(huì)實(shí)踐中人們通常理解的小產(chǎn)權(quán)房。
無論是哪一種小產(chǎn)權(quán)房，都離不開現(xiàn)行的土地制度。按照憲法規(guī)定，我國現(xiàn)行土地制度是一種二元制度，在所有權(quán)層面存在兩個(gè)權(quán)利不同的主體。農(nóng)村土地的所有權(quán)主體是農(nóng)民集體，但是其權(quán)利是有限的：(1)農(nóng)村宅基地除了法律另有規(guī)定，只能分給本集體的農(nóng)民進(jìn)行用于解決自己家庭居住的建設(shè)，農(nóng)村宅基地的所有權(quán)仍然屬于農(nóng)民集體，本集體農(nóng)民只有無償使用權(quán)，出售后不再有權(quán)獲得;(2)農(nóng)村土地中的農(nóng)業(yè)用地只能用于農(nóng)業(yè)目的，這一點(diǎn)從土地用途轉(zhuǎn)變的審批機(jī)關(guān)的高位階性可以看出來;(3)農(nóng)村土地中的建設(shè)用地除法律明文規(guī)定之外，基本上是用于農(nóng)村集體的公共基礎(chǔ)建設(shè)、集體企業(yè)等用地。現(xiàn)行的土地法律明文規(guī)定，集體所有的土地不能直接用于非農(nóng)的商品房開發(fā)，如果要在農(nóng)村集體所有的土地上進(jìn)行商品房建設(shè)并出售，必須先經(jīng)國家征收，轉(zhuǎn)為國有土地，再出讓給開發(fā)商，開發(fā)商向國家繳納了土地出讓金和稅費(fèi)后，再建房出售給買房者。因此，集體組織自行開發(fā)的商品房因土地使用性質(zhì)不合法，即房屋建設(shè)所使用的土地不具有國家認(rèn)可的建設(shè)用地屬性，所以不能辦理國家承認(rèn)的產(chǎn)權(quán)證。〔6〕
現(xiàn)在的小產(chǎn)權(quán)房在滿足城市工作的打工者居住方面起到了巨大的作用，如果僅僅是著眼于公民住房權(quán)對(duì)于公民居住的需求滿足，拋開農(nóng)村土地的非經(jīng)濟(jì)性功能，小產(chǎn)權(quán)房某種程度上符合公民住房權(quán)的應(yīng)然含義下對(duì)于房地產(chǎn)的要求，特別是在公民的支付能力方面。但是，關(guān)鍵點(diǎn)是小產(chǎn)權(quán)房立足于農(nóng)村土地，天然依賴于農(nóng)村土地，它并不是獨(dú)立的、符合現(xiàn)行法律法規(guī)政策的不動(dòng)產(chǎn)，它的價(jià)格低廉的原因在于農(nóng)村土地的全部經(jīng)濟(jì)價(jià)值沒有反映在其價(jià)格中，更不論農(nóng)村土地的人權(quán)價(jià)值了。小產(chǎn)權(quán)房的農(nóng)村土地依賴性決定了其在客觀上是農(nóng)村土地的一部分，不因?yàn)橐呀?jīng)具有非土地的形態(tài)而改變這一點(diǎn)。
2.小產(chǎn)權(quán)房的農(nóng)民身份依賴
類似于二元結(jié)構(gòu)的土地制度，我國的公民身份被人為劃分為城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)下的農(nóng)民與城市居民兩種不同的戶籍身份，這不是簡單的人口管理措施而是與每一個(gè)人的教育、就業(yè)、財(cái)富、社會(huì)保障等捆綁在一起的人身地位制度。城鄉(xiāng)戶籍制度與城鄉(xiāng)土地制度是一個(gè)互相配合的體系，農(nóng)民的身份與農(nóng)民因?yàn)檫@個(gè)身份獲得的土地權(quán)利與義務(wù)是聯(lián)系在一起的。當(dāng)前的農(nóng)村集體土地所有制以農(nóng)民這個(gè)特定的成員資格和身份關(guān)系為基礎(chǔ)，將農(nóng)民固著在土地上，一旦農(nóng)民農(nóng)轉(zhuǎn)非，身份的變更就會(huì)導(dǎo)致土地權(quán)利的失去。農(nóng)民使用農(nóng)村土地建造住房的權(quán)利與義務(wù)必須符合國家關(guān)于土地的法律法規(guī)政策，限定用于農(nóng)業(yè)用途的耕地以及農(nóng)村的建設(shè)用地不能建設(shè)用于滿足農(nóng)民居住的住房，農(nóng)民只能在農(nóng)村宅基地上建造住房。農(nóng)村宅基地上的住房按照現(xiàn)行法律法規(guī)政策是一種受限的房地產(chǎn)。按照我國《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，農(nóng)村村民建住宅需要經(jīng)過批準(zhǔn);農(nóng)村村民出賣、出租住房后,再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。從法律的規(guī)定我們可以看到，可以申請(qǐng)宅基地的只限于農(nóng)村村民。〔7〕雖然《憲法》第10條第4款、《物權(quán)法》第151條-第153條以及《土地管理法》第43條、第59條-第63條既未禁止農(nóng)民轉(zhuǎn)讓宅基地上的住房，亦未對(duì)受讓對(duì)象作出限制。但自1999年以來，以國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》為代表的一系列政策性規(guī)定，則對(duì)宅基地使用權(quán)及其上住房的轉(zhuǎn)讓作出超出法律范圍的限制，從不同角度將宅基地使用權(quán)和宅基地上房屋的取得和使用對(duì)象限定為本集體成員之內(nèi)的農(nóng)民，禁止將宅基地上房屋出售給非本集體成員尤其是城鎮(zhèn)居民。房屋和土地管理部門不為轉(zhuǎn)讓給非本集體成員的農(nóng)民宅基地和房屋發(fā)放產(chǎn)權(quán)證。司法實(shí)踐中，法院也對(duì)此種轉(zhuǎn)讓行為持否定態(tài)度。〔8〕
無論小產(chǎn)權(quán)房是建設(shè)在原有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)因?yàn)槠飘a(chǎn)等原因閑置的土地上，還是建設(shè)在用于集體設(shè)施建設(shè)的土地上，還是建設(shè)在耕地上，還是建設(shè)在農(nóng)村宅基地上，現(xiàn)在社會(huì)實(shí)踐中的建設(shè)主體主要是農(nóng)民或者是與農(nóng)民有關(guān)的相關(guān)主體。比如農(nóng)村集體、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府等。這些主體通過各種的回避手法，利用自己與農(nóng)村集體土地有關(guān)的身份建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房，特別是有權(quán)獲得農(nóng)村宅基地的農(nóng)民在自己的宅基地上通過建設(shè)高層小產(chǎn)權(quán)房。按照學(xué)界的理論通說以及社會(huì)公眾的約定認(rèn)識(shí)，小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)民以及與農(nóng)民有關(guān)的相關(guān)主體利用土地的二元漏洞、城鄉(xiāng)二元戶籍缺陷建造起來獲取利益的房地產(chǎn)。小產(chǎn)權(quán)房可以提供廉價(jià)的可供居住的房地產(chǎn)，可以部分緩解現(xiàn)實(shí)的高房價(jià)、住房保障體系的不健全帶來的公民住房權(quán)的缺失。小產(chǎn)權(quán)房的這一功能是建立在城鄉(xiāng)戶籍與土地的二元基礎(chǔ)上的，如果抹去小產(chǎn)權(quán)房的農(nóng)民烙印，小產(chǎn)權(quán)房也就不再是廉價(jià)的房地產(chǎn)，這一點(diǎn)也可以從現(xiàn)實(shí)中的政府對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的實(shí)踐轉(zhuǎn)正操作得到佐證。
三、小產(chǎn)權(quán)房的合法化：資本利益下的短期化進(jìn)路
學(xué)界基于現(xiàn)實(shí)公民住房權(quán)的載體即房地產(chǎn)的供需關(guān)系的失衡、房地產(chǎn)的持有主體的不公平性，從實(shí)現(xiàn)公民住房權(quán)的成本最小化出發(fā)，主張?jiān)诂F(xiàn)有法律法規(guī)政策情勢(shì)下擴(kuò)張公民住房權(quán)的載體即房地產(chǎn)的涵蓋范圍。農(nóng)村土地上的小產(chǎn)權(quán)房作為已經(jīng)存在的現(xiàn)成房地產(chǎn)自然被看作是擴(kuò)張的第一選擇。為了達(dá)此目的，學(xué)界從經(jīng)濟(jì)學(xué)、法學(xué)等理論與實(shí)踐、國內(nèi)與國外多個(gè)視角作了充足的準(zhǔn)備。考察這些論證的理由，基本上可歸為與農(nóng)村土地本身的資源性相關(guān)的理由，差別在于是直接論證農(nóng)村土地資源本身，還是通過討論農(nóng)村土地的農(nóng)民主體利益間接實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地資源的發(fā)展權(quán)。但是，諸多紛繁復(fù)雜小產(chǎn)權(quán)房合法的理論是單純實(shí)現(xiàn)公民住房權(quán)，還是通過借助公民住房權(quán)這一新時(shí)期的時(shí)髦理由服務(wù)于別的目的?真正的要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)是什么?這是我們討論公民住房權(quán)與小產(chǎn)房時(shí)必須解決的問題。
1.土地資源優(yōu)化理論的介質(zhì)
具體到我們國家農(nóng)村土地資源優(yōu)化，學(xué)者們引進(jìn)、借鑒歐美等西方發(fā)達(dá)國家、地區(qū)的土地發(fā)展權(quán)理論，試圖將這一理論適用于中國農(nóng)村土地，解決目前小產(chǎn)權(quán)房的問題。所謂土地發(fā)展權(quán)是因限制土地發(fā)展而形成的，若無限制，則無土地發(fā)展權(quán)一說。對(duì)土地發(fā)展的限制一般有兩種類型，城市規(guī)劃中的分區(qū)控制，這是常見的限制;第二種類型不屬于分區(qū)控制，比如為了保護(hù)耕地限制農(nóng)地轉(zhuǎn)化為商業(yè)用地，為保護(hù)生態(tài)將某一范圍內(nèi)的土地統(tǒng)統(tǒng)劃入保護(hù)區(qū)限制開發(fā)。〔9〕從土地發(fā)展權(quán)內(nèi)涵上看是指改變土地現(xiàn)狀用途或提高建設(shè)用地強(qiáng)度等利用方式，進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)開發(fā)的權(quán)力。改變現(xiàn)狀用途一般特指由農(nóng)地或未利用土地(包括生態(tài)用地)轉(zhuǎn)變成建設(shè)用地，提高建設(shè)用地強(qiáng)度一般特指增加原有建設(shè)用地的密度、容積率或投資強(qiáng)度，例如在農(nóng)村居民點(diǎn)用地上進(jìn)行更高強(qiáng)度的城市開發(fā)。〔10〕這一定義實(shí)際上是在狹義上使用了土地發(fā)展權(quán)即農(nóng)村土地發(fā)展權(quán)，政府通過土地利用總體規(guī)劃，確定了農(nóng)地的不同用途和分布，進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)意味著將土地從利用效益低的土地用途轉(zhuǎn)變?yōu)樾б娓叩挠猛尽！?1〕目前，小產(chǎn)權(quán)房問題從形式上看是實(shí)踐與法律的沖突，實(shí)質(zhì)上是實(shí)踐代表的利益分配與立法精神的沖突。在國家的壟斷征地市場時(shí)，農(nóng)地增值收益的大部分被國家與房地產(chǎn)開發(fā)商分享，而在小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)中則被農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所占有。〔12〕
學(xué)者們意圖選擇小產(chǎn)權(quán)房這一極具中國特色的介質(zhì)，連接國際土地發(fā)展權(quán)理論與中國的農(nóng)村土地，這樣運(yùn)作的理由是通過合法化小產(chǎn)權(quán)房，從而實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地的資源優(yōu)化。農(nóng)村土地在新時(shí)期倡導(dǎo)公民住房權(quán)的趨勢(shì)下，建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房可以增加整個(gè)社會(huì)房地產(chǎn)供給總量，在滿足農(nóng)民自身居住要求的同時(shí)，在一定程度上能夠滿足城市部分居民的住房要求。〔13〕另外，農(nóng)民通過出售、出租等形式處置小產(chǎn)權(quán)房，增強(qiáng)了經(jīng)濟(jì)要素的流動(dòng)性，滿足了局部市場需求，農(nóng)民因此得到實(shí)惠，從而有利于增進(jìn)農(nóng)村資源流動(dòng)性，增加農(nóng)民收入。〔14〕從演化視角來看，農(nóng)民增加小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)行為等于在相對(duì)封閉的農(nóng)村社會(huì)結(jié)構(gòu)中嵌入了一種經(jīng)濟(jì)形態(tài)或活動(dòng)模式，這種模式有助于和其他社會(huì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行連接并產(chǎn)生網(wǎng)絡(luò)化效應(yīng)。〔15〕這一連接過程實(shí)際上是將農(nóng)村土地單純的看作資源，視作與其他自然資源一致的普通資源。在這樣的前提下，按照市場經(jīng)濟(jì)理論操作模式自然可以與資本自由交換，尤其是在房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國家支柱產(chǎn)業(yè)的實(shí)踐條件下，利用農(nóng)村土地已存的小產(chǎn)權(quán)房合法化以及未來進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)，無疑現(xiàn)階段看來比進(jìn)行農(nóng)業(yè)獲得收益大得多。但問題的關(guān)鍵在于，僅從農(nóng)村土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值來看，將其簡單視作普通資源是一種靜態(tài)的觀點(diǎn)。普通的自然資源無論是不是附屬于土地，一旦被利用，就完成了作為自然資源的狀態(tài)，不會(huì)以原有狀態(tài)產(chǎn)生持續(xù)的利益。農(nóng)村土地?zé)o論被以何種方式利用，土地還是土地，被利用的農(nóng)村土地會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展持續(xù)增值。換言之，土地發(fā)展權(quán)等諸多土地資源優(yōu)化理論視野下的小產(chǎn)權(quán)房合法化，實(shí)際上是社會(huì)資本通過小產(chǎn)權(quán)房這一介質(zhì)支付農(nóng)村土地的階段利益成本，未來農(nóng)村土地的持續(xù)收益隨著小產(chǎn)權(quán)合法化成為了資本的收益。小產(chǎn)權(quán)合法化表面擴(kuò)張了公民住房權(quán)的載體范圍，實(shí)際上卻是犧牲了農(nóng)村土地的更大利益，是資本利益優(yōu)先的路徑。從長遠(yuǎn)來看，小產(chǎn)權(quán)合法化后，我們后代的公民住房權(quán)具體的載體會(huì)失去存在基礎(chǔ)即土地。小產(chǎn)權(quán)合法化更有利于資本而不是社會(huì)主體的公民住房權(quán)。
2.土地實(shí)質(zhì)私有目標(biāo)的過渡
政府十余年來著力發(fā)展商品性房地產(chǎn)，盡管是在滿足人民居住要求的理由下進(jìn)行，看似在提供數(shù)量極其龐大的公民住房權(quán)的載體，但實(shí)際上極其龐大的資本，通過各種渠道擁有商品性房地產(chǎn)，幾近形成了房地產(chǎn)私有化不可逆的趨勢(shì)。農(nóng)村土地作為最后一塊基本沒有被資本侵襲的領(lǐng)域，一直是資本及其力量謀求的目標(biāo)。為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，資本及其力量從國內(nèi)外已存的理論中找尋支撐，達(dá)到最終私有化農(nóng)村土地的目的，前文已述的土地資源優(yōu)化就是其中之一。但現(xiàn)行法律法規(guī)政策關(guān)于我國土地二元體制下的公有制規(guī)定成為了資本及其力量難以突破的障礙，按照憲法以及關(guān)于土地的規(guī)定，農(nóng)村土地是農(nóng)民集體所有制，具有強(qiáng)烈的身份性。農(nóng)村宅基地只能是農(nóng)村集體中的農(nóng)民有權(quán)獲得，建設(shè)用地的利用主體基本上也是農(nóng)村集體，除了四類荒地之外的土地尤其是耕地的承包經(jīng)營權(quán)須是農(nóng)村集體的成員，其他的主體無權(quán)獲得，這一點(diǎn)無論是直接的土地法律法規(guī)政策還是間接的通過抵押等擔(dān)保方式都無法獲得。農(nóng)村土地長期壓制下的與國有土地之間的巨大級(jí)差地租令資本極為垂涎。在無法直接獲得農(nóng)村土地使用權(quán)以及所有權(quán)的情形下，尋求迂回通路成為了資本唯一的選擇。農(nóng)村集體、集體成員以及其他主體在商品性房地產(chǎn)開發(fā)大潮中，為了獲得利益的回報(bào)，利用法律的空白在農(nóng)村集體土地上建造了大量的小產(chǎn)權(quán)房。這些主體建造小產(chǎn)權(quán)房的目的無疑是為了進(jìn)入市場或租、或售，此時(shí)在農(nóng)村集體土地與資本之間就有了一個(gè)可能的連接橋梁。一旦小產(chǎn)權(quán)房合法化，在遵循市場經(jīng)濟(jì)基本原則的基礎(chǔ)上，資本通過擁有合法后的小產(chǎn)權(quán)房就可以占有、使用農(nóng)村土地更進(jìn)一步，由于農(nóng)村土地現(xiàn)在的所有權(quán)不同于國有土地的全國同一性，它是分散的，資本進(jìn)而甚至?xí)鸩綋碛修r(nóng)村土地的所有權(quán)。學(xué)者們?cè)瓉碓O(shè)想通過合法化小產(chǎn)權(quán)房來擴(kuò)張公民住房權(quán)的載體范圍，企圖以此在一定程度上解決公民住房權(quán)問題。但是國有土地開發(fā)商品性房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)歷程說明，通過商品性房地產(chǎn)通路來解決公民住房權(quán)問題的結(jié)果只能是將公民的住房權(quán)納入資本的支配，畢竟資本的核心是獲取利潤，而不是解決人權(quán)問題。在市場經(jīng)濟(jì)框架下，合法化小產(chǎn)權(quán)房只會(huì)是又一次的國有土地開發(fā)商品性房地產(chǎn)的歷史重現(xiàn)。不同于已經(jīng)市場化的國有土地使用權(quán)，農(nóng)村土地市場基本上沒有建立，匆忙合法化小產(chǎn)權(quán)房會(huì)將原來人為壓制下的農(nóng)村土地收益送給資本。多年來的房地產(chǎn)超高收益使得資本不會(huì)僅僅滿足于得到土地使用權(quán)，土地所有權(quán)才是資本的終極目標(biāo)，農(nóng)村土地上的小產(chǎn)權(quán)房合法化只是資本在目前無法直接介入農(nóng)村土地的情勢(shì)下選擇的一條過渡路徑而已。
四、小產(chǎn)權(quán)房的非法化：人權(quán)價(jià)值下的長期化進(jìn)路
與主張小產(chǎn)權(quán)房合法化的學(xué)者比較，主張小產(chǎn)權(quán)房非法化的學(xué)者不是很多，梳理這些學(xué)者的主張主要有：一是農(nóng)村土地上的小產(chǎn)權(quán)房合法化后會(huì)占用農(nóng)村耕地，從而危及中國的糧食安全，持這一主張的學(xué)者在非法化理論中是最多的;二是合法化農(nóng)村土地上的小產(chǎn)權(quán)房，可以使少部分郊區(qū)農(nóng)民受益，但并不能惠及多數(shù)農(nóng)民，也不能很好地解決城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)與差距問題，反而會(huì)導(dǎo)致一個(gè)龐大的土地食利集團(tuán)的形成，產(chǎn)生一系列新的問題。〔16〕無疑，這些學(xué)者的主張都有一定的道理。但筆者認(rèn)為，農(nóng)村土地上的小產(chǎn)權(quán)房非法的更深層次的理由在于，小產(chǎn)權(quán)房帶有目前我國農(nóng)村土地制度下天然具有的人權(quán)價(jià)值，匆忙合法化小產(chǎn)權(quán)房會(huì)失去這一人權(quán)價(jià)值。
1.土地上人權(quán)保障的載體：公民住房權(quán)的應(yīng)然要求
人權(quán)作為現(xiàn)代社會(huì)人盡皆知的普世價(jià)值要素之一，平等、自由、尊嚴(yán)是其抽象意義上的普遍含義，這些含義的主體不是只對(duì)部分人而是對(duì)社會(huì)中的全體成員，涵蓋了代內(nèi)、代際成員，人人平等、人人自由、人人尊嚴(yán)的生活在社會(huì)中是我們應(yīng)當(dāng)追求的目標(biāo)。前文表述的諸多人權(quán)條約對(duì)于人權(quán)含義的確認(rèn)、范界的框定表明人權(quán)即是抽象的，更是具體的。平等、自由、尊嚴(yán)的人權(quán)內(nèi)涵正是通過具體領(lǐng)域的點(diǎn)滴實(shí)踐，逐步真正的使人成為人人平等、自由、有尊嚴(yán)的社會(huì)主體。公民住房權(quán)是普遍意義上的人權(quán)在社會(huì)主體居住上的具體體現(xiàn)與要求，筆者前述公民住房權(quán)自身的應(yīng)然含義以及這一含義下的房地產(chǎn)的應(yīng)然含義明確了人權(quán)在人類居住上的要求。社會(huì)主體天然有權(quán)人人平等、自由、有尊嚴(yán)的獲得居住的空間，具體來說就是公民有權(quán)人人平等、自由、有尊嚴(yán)的獲得或者自己建造或者有政府提供適足居住的房地產(chǎn)。
按照這一標(biāo)準(zhǔn)，考察農(nóng)村土地就可以發(fā)現(xiàn)，我國現(xiàn)行法律法規(guī)政策規(guī)定下的農(nóng)村集體成員可以在人人平等、自由、有尊嚴(yán)的條件下無償獲得建造自己住房的宅基地，雖然只有農(nóng)民這一部分性的社會(huì)主體有資格獲得，但是這一制度的人權(quán)光輝是不能抹殺的。農(nóng)民在農(nóng)村宅基地建造的住房在空間、社會(huì)文化、基本設(shè)施等方面基本符合公民住房權(quán)適足居住的要求。城市居民要想獲得或者改善自己的居住條件，同時(shí)要得到法律認(rèn)可的話就要承受越來越離譜的高房價(jià)，而目前的高房價(jià)違背市場規(guī)律，違背社會(huì)上多數(shù)人的利益和期待，違背人們的社會(huì)正義感。對(duì)比一下城市居民的住房權(quán)，我們應(yīng)當(dāng)?shù)贸鲞@樣的結(jié)論：在二元公有制之下，農(nóng)村土地制度是符合公民住房權(quán)的要求的，也符合聯(lián)合國人居署在內(nèi)羅畢會(huì)議上制定的一套具有重要參考價(jià)值的住房權(quán)指標(biāo)體系，包含住房適足性指標(biāo)、強(qiáng)制驅(qū)逐指標(biāo)、露宿指標(biāo)、平等性指標(biāo)、法律保障指標(biāo)、國際融入等指標(biāo)。〔故此，農(nóng)村土地上的房地產(chǎn)作為公民住房權(quán)的載體應(yīng)當(dāng)是保持彰顯其人權(quán)性而不是相反。小產(chǎn)權(quán)房合法化后，短時(shí)間內(nèi)部分不具有農(nóng)民身份的主體可以獲得低于現(xiàn)在市場高房價(jià)的房地產(chǎn)，看起來似乎更大程度上實(shí)現(xiàn)了公民住房權(quán)。但是筆者前面已經(jīng)說明資本介入進(jìn)來其目的不會(huì)是為了公民的住房權(quán)，根本的目標(biāo)是私有化土地，這會(huì)在根本上動(dòng)搖為實(shí)現(xiàn)公民住房權(quán)的基礎(chǔ)。農(nóng)民可以在人人平等、無償獲得的宅基地上建造住房是以農(nóng)村集體土地公有制為前提的，私有化后的農(nóng)村土地重新獲得意味著要承擔(dān)市場成本，不再是無償?shù)摹Ｐ‘a(chǎn)權(quán)房非法化后，短時(shí)間內(nèi)部分不具有農(nóng)民身份的主體無權(quán)獲得低于現(xiàn)在市場高房價(jià)的房地產(chǎn)，看起來似乎更大程度上遠(yuǎn)離了了公民住房權(quán)。但是，這也切斷了資本介入公民住房權(quán)的載體通路，保持了農(nóng)村土地上的房地產(chǎn)的人權(quán)性，長期來看有利于社會(huì)整體公民住房權(quán)的實(shí)現(xiàn)。需要說明的是，筆者不是因此而主張禁止房地產(chǎn)的商品化，只是要限制房地產(chǎn)的商品化比例，這一問題筆者另文詳述。小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)民在實(shí)現(xiàn)自己的公民住房權(quán)過程中的被短期利益誘惑下的副產(chǎn)品，剪除這一橫生的副產(chǎn)品冗枝，更有利于公民住房權(quán)這棵大樹的成長。
2.土地上居住衡平的實(shí)踐：公民住房權(quán)的實(shí)然體現(xiàn)
關(guān)鍵詞 農(nóng)村土地 宅基地 退出機(jī)制 有償使用 使用權(quán)流轉(zhuǎn)
中圖分類號(hào)：F301．2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
一、引言
農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)是我國集體建設(shè)用地使用權(quán)制度改革的重要環(huán)節(jié)。積極探索農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)與退出機(jī)制創(chuàng)新，有助于有效緩解城鎮(zhèn)化與工業(yè)化進(jìn)程中建設(shè)用地供給緊張的局面，保護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益。但是，目前中國農(nóng)村宅基地存在占地面積較大、一戶多宅、空置率較高，缺少有效合理的規(guī)劃，農(nóng)民的居住環(huán)境惡劣等一系列問題。據(jù)調(diào)查有8.9%的農(nóng)戶有兩處或兩處以上的宅基地。 在我國工業(yè)化、城市化的加速發(fā)展過程中，約有2億－3億農(nóng)民從農(nóng)村轉(zhuǎn)向城市就業(yè)、居住，使得全國2億畝農(nóng)村宅基地中有10%-15%處于閑置狀態(tài)。 以武漢市為例2000年武漢市的農(nóng)業(yè)人口有308.05萬人，宅基地面積有604282.7公頃；到了2009年，武漢市的農(nóng)業(yè)人口只有292.79萬人，比2000年減少了15.26萬人，宅基地面積卻有737330.2公頃，比2000年增加了133047.6公頃。其根源在于城鄉(xiāng)分割的二元土地使用制度，以及缺乏完善的與高速發(fā)展的城鎮(zhèn)化、工業(yè)化進(jìn)程相適應(yīng)的農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)與退出機(jī)制。
近年來，宅基地流轉(zhuǎn)問題引起學(xué)術(shù)界的廣泛關(guān)注。推動(dòng)宅基地流轉(zhuǎn)符合中央政策精神，有利于保護(hù)農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性權(quán)利，但現(xiàn)行相關(guān)法律與政策規(guī)定中仍有諸多不利于宅基地流轉(zhuǎn)之處。對(duì)限制農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)正當(dāng)性的質(zhì)疑，以及對(duì)宅基地流轉(zhuǎn)的法律制度規(guī)定的反思與法經(jīng)濟(jì)學(xué)分析是農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)研究的一個(gè)焦點(diǎn)問題。 針對(duì)農(nóng)村宅基地利用過程中問題，不少學(xué)者對(duì)具體的宅基地流轉(zhuǎn)模式進(jìn)行了制度化構(gòu)想與安排。另外，宅基地流轉(zhuǎn)的公平與效率問題，也是近年來學(xué)者們普遍關(guān)注的焦點(diǎn)。有學(xué)者分別從禁止宅基地流轉(zhuǎn)和允許宅基地流轉(zhuǎn)兩方面，分析了在城鄉(xiāng)居民之間、集體成員內(nèi)部所引發(fā)的公平問題。有學(xué)者認(rèn)為不能只把土地流轉(zhuǎn)看作一個(gè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)和效率的問題，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)首先是社會(huì)穩(wěn)定和公平問題。
為此，本文通過對(duì)現(xiàn)在宅基地退出的意義、現(xiàn)狀、存在的問題以及問題的成因進(jìn)行分析，進(jìn)而對(duì)退出機(jī)制的設(shè)定提出一些構(gòu)想和政策建議。
二、農(nóng)村宅基地退出的現(xiàn)實(shí)意義
（一）有利于農(nóng)村土地的節(jié)約集約利用。
農(nóng)村宅基退出機(jī)制的建立，能節(jié)約土地資源，確保經(jīng)濟(jì)建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。我國是一個(gè)農(nóng)業(yè)大國，大量農(nóng)村宅基地可利用可發(fā)掘的潛力較大，充分利用好農(nóng)村宅基地資源，拓展農(nóng)村的用地空間，是緩解經(jīng)濟(jì)發(fā)展的用地需求與建設(shè)用地總量控制這對(duì)矛盾的重要途徑。 農(nóng)村宅基地的退出不僅能使荒廢的老基地得到復(fù)墾，增加了耕地面積，提高土地利用率，而且還增加了大量的農(nóng)村建設(shè)用地，在一定程度上緩解了建設(shè)用地緊張的矛盾。農(nóng)村宅基地地廣量大，是一筆巨大的土地資源。
（二）有利于推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村的建設(shè)。
新農(nóng)村建設(shè)的進(jìn)程，真正實(shí)現(xiàn)“以城帶鄉(xiāng)、以工促農(nóng)、城鄉(xiāng)互動(dòng)、協(xié)調(diào)發(fā)展”的戰(zhàn)略目標(biāo)，就必須大力清理整頓農(nóng)村宅基地，較好處理農(nóng)民合法取得的、空置的或多余的宅基地。宅基地退出基地的建立，農(nóng)村土地進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局創(chuàng)造條件。新農(nóng)村新社區(qū)的建設(shè)是農(nóng)村的服務(wù)體系城市化、消費(fèi)城市化、居住城市化、就業(yè)城市化先決條件。農(nóng)村宅基地的退出為建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展奠定基礎(chǔ)。
（三）有利于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展。
農(nóng)村宅基地退出機(jī)制的建立，是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化的重要舉措。通過宅基地退出，把分散居住的農(nóng)民集聚起來，并且能促進(jìn)農(nóng)民進(jìn)城居住和農(nóng)村土地的流通，促進(jìn)了城鄉(xiāng)資源互動(dòng)，提升了城市輻射的吸收功能，進(jìn)一步加快了農(nóng)村新社區(qū)建設(shè)步伐。同時(shí)也改善和提高了生態(tài)環(huán)境質(zhì)量和農(nóng)民的居住條件，也為農(nóng)村剩余勞動(dòng)力向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移創(chuàng)造條件。
三、農(nóng)村宅基地利用現(xiàn)狀及成因分析
（一）農(nóng)村宅基地利用現(xiàn)狀及存在的問題。
1、宅基地閑置較多，“空心村”現(xiàn)象嚴(yán)重。
“空心村”現(xiàn)象多發(fā)生在勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移較多的偏遠(yuǎn)農(nóng)村地區(qū)。隨著城市化和工業(yè)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移的牽引力不斷增強(qiáng)，因此造成了大量的住房和宅基地的閑置。據(jù)資料顯示，目前全國2.4億畝村莊建設(shè)用地中，“空心村”內(nèi)老宅基地閑置面積約占10%-15%，在人口涌入城鎮(zhèn)或是更換新的宅基地區(qū)位后，原有的農(nóng)村聚落雖然無人居住，卻并沒有自然消亡而轉(zhuǎn)為他用，反而是土地長期閑置。
2、“一戶多宅”、超標(biāo)超占現(xiàn)象正在發(fā)展。
現(xiàn)行的農(nóng)村宅基地都是村民通過申請(qǐng)的方式無償取得并長期使用的。宅基地取得的無償性、使用的無限期性，使得村民傾向于占有更多宅基地。據(jù)調(diào)查，2006年末，擁有兩處住宅的有11.81萬戶，占8.22%；擁有三處以上住宅的有0.78萬戶，占0.55%。 此外，還存在超標(biāo)超占現(xiàn)象 。有研究表明，即使剔除空心村內(nèi)閑置宅基地的面積，我國農(nóng)村的實(shí)際人均宅基地面積依然還有90.15-100.88平方米的規(guī)模。
3、“小產(chǎn)權(quán)”現(xiàn)象日趨蔓延。
“小產(chǎn)權(quán)”現(xiàn)象多出現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的城市近郊。因?yàn)樵瓌t限制農(nóng)村宅基地自由買賣，便出現(xiàn)了“土地隱形市場”。在巨大經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)下，郊區(qū)農(nóng)民利用宅基地進(jìn)行變相買賣，甚至利用集體耕地開發(fā)建設(shè)“小產(chǎn)權(quán)”房。“小產(chǎn)權(quán)”房的出現(xiàn)也在一定程度上加劇了土地可能性混亂和產(chǎn)權(quán)糾紛。
（二）農(nóng)村宅基地利用現(xiàn)狀的成因分析。
1、觀念上的原因。
不少村民對(duì)宅基地存在私有觀念，把宅基地當(dāng)作一種祖業(yè)看待，認(rèn)為宅基地歸個(gè)人所有，是私有財(cái)產(chǎn)。在一些地方這成了大家默認(rèn)的習(xí)俗，即便舊宅廢棄，甚至倒塌，或者宅基地閑而不用，未經(jīng)本人同意也不允許他人使用。
2、制度不完善。
現(xiàn)行的土地管理法律、法規(guī)與政策主要是偏重于對(duì)新增宅基地的審批管理，而對(duì)閑置宅基地如何退出缺乏具體的實(shí)施細(xì)則。對(duì)于宅基地違規(guī)行為缺乏強(qiáng)有力的處置手段。農(nóng)村村民在宅基地使用方面權(quán)利多，義務(wù)少，保留超占宅基地的成本很低。另外，宅基地置換、復(fù)墾、整理政策配套不健全，盡管現(xiàn)行國家有關(guān)政策法規(guī)明確提出加大推進(jìn)宅基地置換、復(fù)墾、整理工作，但相關(guān)的配套制度建設(shè)明顯滯后。現(xiàn)行宅基地收回制度基本失效，并使得農(nóng)村宅基地的使用長期處于增量供應(yīng)狀態(tài)，存量盤活利用幾乎為零。
3、宅基地退出機(jī)制缺失。
現(xiàn)行土地管理法律法規(guī)缺失農(nóng)村宅基地退出機(jī)制，由此產(chǎn)生如下后果：部分長期在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)且戶籍不在農(nóng)村的人員，在城鄉(xiāng)雙重占有土地資源，不少農(nóng)村住宅處于空置狀態(tài)；部分原農(nóng)村居民或因進(jìn)城務(wù)工在城市購買房屋、或是因跟隨子女生活而固定生活在城市，其擁有的原農(nóng)村宅基地因沒有辦法依法流轉(zhuǎn)而荒廢；部分農(nóng)村宅基地使用權(quán)人死亡，子女婚嫁他方并取得其他地區(qū)宅基地，農(nóng)村集體沒有收回宅基地使用權(quán)，從而造成宅基地閑置或一戶多宅的狀況；因法律原則限制農(nóng)村宅基地自由買賣，“土地隱形市場”便應(yīng)運(yùn)而生，宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)混亂無序。
4、管理工作薄弱。
農(nóng)村長期以來沒有編制村鎮(zhèn)規(guī)劃，村民建房缺乏村鎮(zhèn)規(guī)劃指導(dǎo)，建房選址隨意性較大。其結(jié)果是村落內(nèi)部布局零亂，結(jié)構(gòu)分散。沒有一個(gè)科學(xué)的宅基地調(diào)查方法，也使得基層土管所工作人員往往人手不夠、執(zhí)法手段薄弱，對(duì)未批先建、少報(bào)多建、私自擴(kuò)建、隨意調(diào)換等難以做到及時(shí)發(fā)現(xiàn)、跟蹤管理。
四、建立農(nóng)村宅基地退出機(jī)制的設(shè)想和建議
現(xiàn)行《土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。”可見“一戶一宅、面積法定”是我國農(nóng)村宅基地管理制度的基本特征。除此之外宅基地管理制度還有一個(gè)很大的特點(diǎn)就是農(nóng)戶可無償獲得和使用宅基地，這也是農(nóng)戶享有的一項(xiàng)社會(huì)福利。因?yàn)檗r(nóng)戶是宅基地退出的權(quán)利和義務(wù)主體，所以在建立農(nóng)村宅基地退出機(jī)制時(shí)必須在保障農(nóng)戶的合法權(quán)益的前提下，引導(dǎo)有條件的農(nóng)戶主動(dòng)放棄現(xiàn)有的宅基地或申請(qǐng)要求，從源頭上控制宅基地利用過程中存在的面積超標(biāo)、不合理占用宅基地和一戶多宅的現(xiàn)象。 另外，政府在宅基地退出過程中也要起到引導(dǎo)和監(jiān)督的作用。因此，建立農(nóng)村宅基地退出機(jī)制的設(shè)想就是要建立引導(dǎo)農(nóng)戶退出宅基地的引導(dǎo)機(jī)制、促進(jìn)農(nóng)戶主動(dòng)退出宅基地的激勵(lì)機(jī)制以及監(jiān)督農(nóng)戶合法占用和退出宅基地的壓力機(jī)制。
（一）引導(dǎo)機(jī)制。
要使宅基地有效地退出，離不開從源頭上控制和實(shí)行開源節(jié)流。引導(dǎo)機(jī)制的建立是要在編制好鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃和村級(jí)土地利用總體的基礎(chǔ)上，結(jié)合新農(nóng)村建設(shè)，通過建立農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)機(jī)制和實(shí)施農(nóng)村宅基地整理、置換、復(fù)墾，引導(dǎo)農(nóng)戶退出宅基地，加快農(nóng)村宅基地退出。
1、編制村級(jí)土地利用總體規(guī)劃，合理布局新農(nóng)村建設(shè)。
編制村級(jí)土地利用總體規(guī)劃，建立和完善農(nóng)村人均用地標(biāo)準(zhǔn)，合理確定宅基地的數(shù)量、布局和用地規(guī)模。依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，因地制宜選擇新農(nóng)村建設(shè)中心村地址，規(guī)劃中心村建設(shè)，完善中心村配套設(shè)施，使之真正成為具有吸引力的農(nóng)村建設(shè)示范村，讓農(nóng)民主動(dòng)自覺向中心村集中建房。同時(shí)，在建設(shè)新農(nóng)村時(shí)主動(dòng)消化“空心村”，充分利用村內(nèi)空閑地、閑置宅基地和未利用地，不增加新增宅基地規(guī)模。
2、完善農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記制度，建立農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)機(jī)制。
對(duì)農(nóng)村現(xiàn)有宅基地使用是行全面調(diào)查，對(duì)于手續(xù)齊備、符合法律規(guī)定的農(nóng)戶宅基地進(jìn)行登記發(fā)證。對(duì)那些通過不合法渠道多占、多用的宅基地不予登記，并可考慮對(duì)長期閑置不用和超面積使用宅基地的農(nóng)戶收取相應(yīng)的土地使用費(fèi)，加緊約束多占、超占宅基地行為，促進(jìn)土地資源的節(jié)約利用。現(xiàn)行的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)有嚴(yán)格限制，隨著我們城市化步伐的加快，現(xiàn)行的流轉(zhuǎn)方法把農(nóng)民束縛在農(nóng)村，不利于農(nóng)民進(jìn)城和宅基地退出。允許農(nóng)村宅基地的合理流轉(zhuǎn)，既是保護(hù)農(nóng)民宅基地合法用益物權(quán)的重要前提，也是通過市場機(jī)制合理配置土地資源，實(shí)現(xiàn)土地節(jié)約集約利用的主要途徑。
（二）激勵(lì)機(jī)制。
建立宅基地退出激勵(lì)機(jī)制，要既有利于保護(hù)農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)的合法權(quán)益，又有利于調(diào)動(dòng)農(nóng)戶主動(dòng)退出多余住宅的積極性。可通過福利政策安排和補(bǔ)償使農(nóng)戶主動(dòng)退出宅基地后所享受的福利略大于或不小于宅基地申請(qǐng)及保有的福利，從而激勵(lì)農(nóng)戶自愿放棄申請(qǐng)宅基地和退出宅基地。如建立農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償制度及社會(huì)保障政策支持。
1、建立農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償制度。
建立宅基地退出補(bǔ)償制度，能有效減少農(nóng)村宅基地的閑置的低效率配置現(xiàn)象；還能盤活農(nóng)村存量建設(shè)用地，為農(nóng)村新增建房提供存量建設(shè)用地，從而減少新占耕地；更能擴(kuò)大退宅還耕，并能在“占補(bǔ)平衡”條件下將建設(shè)用地指標(biāo)調(diào)配到城鎮(zhèn)。本著鼓勵(lì)農(nóng)民將空閑宅基地退出的理念，制定合理的宅基地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于放棄宅基地的土地使用者，如果在沒有住房的，可以在有社會(huì)住房保障的條件下為按規(guī)定置換住宅；如果在城鎮(zhèn)已有住房的，可以按換房的市場價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償。讓退出宅基地的農(nóng)民在宅基地復(fù)墾和房屋拆遷中能得到合理補(bǔ)償，調(diào)動(dòng)他們的積極性。
2、完善社會(huì)保障政策。
因?yàn)橥恋匕ㄕ厥寝r(nóng)民最重要、最基本的生產(chǎn)資料和經(jīng)營載體，失去土地對(duì)農(nóng)民意味著生活來源和安居之地的雙重?fù)p失。建立起農(nóng)民基本的社會(huì)保障體系，解除其后顧之憂，是失地農(nóng)民實(shí)現(xiàn)其身份轉(zhuǎn)變的一個(gè)立足點(diǎn)。因此，應(yīng)盡快把失地農(nóng)民納入醫(yī)療、失業(yè)、養(yǎng)老、最低生活保障等方面的社保機(jī)制，及時(shí)跟進(jìn)和落實(shí)失地農(nóng)民的就業(yè)等問題，逐步完善我國的社會(huì)保障機(jī)制。
（三）壓力機(jī)制。
壓力機(jī)制主要是針對(duì)違法取得、超標(biāo)超占的宅基地以及非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員占用的宅基地。在使用權(quán)的獲取原則上，應(yīng)采取“無償取得和有償使用相結(jié)合”的原則。對(duì)保障基本居住的宅基地部分，宅基地面積在所在的省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)的，繼續(xù)適用無償取得制度；對(duì)超過基本居住范圍的部分實(shí)行有償使用制度，且對(duì)超標(biāo)多占的宅基地，可以采取累進(jìn)制計(jì)算使用費(fèi)。對(duì)于非法取得的“一戶多宅”，按面積大小采取累進(jìn)收費(fèi)，以后每年依此為基數(shù)按年限累進(jìn)收費(fèi)，面積越大、占用時(shí)間越長收費(fèi)越高，隨著時(shí)間推移，村民自然會(huì)主動(dòng)退還宅基地。這樣既考慮了國家減輕村民負(fù)擔(dān)的政策，又能夠約束多占、超占宅基地行為，進(jìn)而達(dá)到節(jié)約土地資源，促進(jìn)宅基地的有效利用，避免非法占用耕地。
（作者單位：華中農(nóng)業(yè)大學(xué)經(jīng)管－土管學(xué)院）
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