時間：2022-07-24 06:09:46
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產采購工作計劃，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：房地產；建筑施工；進度管理
1、房地產施工中的進度管理的意義
1.1施工進度管理可以降低投資成本，提高投資效益施工進度與質量投資是相互聯系的。
1.2 施工進度管理可以提高企業的經濟效益。施工進度管理是對工程建設中的工作流程和所用時間進行規劃、實施、調查等活動的總稱。建筑工程施工的進度控制，是一項重要而且非常復雜的任務，是工程建設的重要組成部分。
1.3 施工進度管理可以有效地保證工程按期完成。施工進度管理的主要任務是對項目工期進行計算，管理人員對建設項目的規模、復雜程度和資金等進行合理、詳細、科學的分析后，制定出的工程項目的最佳工期。
2、房地產建筑施工中進度管理地位與作用
房地產建筑施工中進度管理的重要性對房地產企業不言而喻。眾所周知，出于資金安排和銷售的需要，項目開工后房地產企業不會輕易變更事前擬定的開盤時間和交房時間，這就要求工程必須在開盤前完成主體施工，在交房前完成項目竣工驗收。現實中，房地產公司確能做到上述兩點，問題在于目前的工程施工往往是前松后緊，即前階段超期，后階段趕工的“結構性”進度控制脫節，以此造成的后果是以犧牲工程質量為代價，將問題爆發于物業管理階段，加大了企業物業管理成本，降低了企業美譽度。
房地產工程項目能否在預定的時間內交付使用，直接關系到項目經濟效益的發揮。進度控制的目標與投資控制、質量控制的目標是對立統一的，一般說來，進度快就要增加投資，但工期提前也會提高投資效益；進度快可能影響質量，而質量控制嚴格就可能影響進度；但如果質量控制嚴格而避免了返工，又會加快進度。
3、房地產建筑施工進度控制的方法
控制一詞按照法國古典管理學家法約爾下的定義為“檢查分析一切活動是否都按照制定的規章和下達的命令進行了”。施工進度控制就是將實際完成的施工進度工程量與施工進度計劃相比較，分析是否相符合或出了偏差。常用的幾種進度控制的比較方法。
3.1 橫道圖比較法
用橫道圖編制的施工進度計劃。按其實施進度情況，隨時記錄。進行實施結果與計劃要求相比較。此法直觀、使用方便，但不宜量化。
3.2 “S”曲線比較法按照計劃累計完成量與時間對應繪出的軌跡曲線稱為進度曲線。由于其形狀像“S”字母，故俗稱S曲線，將實際施工完成量累計值與時間對應點描繪在S曲線圖上時，當實際完成點在S曲線下面表示工程施工拖期、拖量；如實際完成點在S曲線上方時，表示工程施工提前、超量。
3.3 香蕉曲線比較法
按照網絡計劃各項工作的最早開始時間（ES）與最遲開始時間（LS）繪制的計劃累計完成量和時間相對應的兩條閉合的S形曲線控制圖。其形狀很像香蕉，故俗稱香蕉曲線，當實際完成累計值與時間對應點落在香蕉曲線之內時，說明計劃執行實施的情況正常。
4、房地產建筑施工進度控制的措施
4.1 提高綜合管理水平
正如上述所說，建筑工程的施工是一項動態的項目，而其中的各種因素都會直接影響到施工的進度，比如說施工材料的采購、施工安全事故的發生、施工質量的好壞等等。由此可以看出，要想真正的加強建筑工程施工進度的管理，就必須從源頭上強化施工進度的管理意識，并且提高綜合的管理水平，這樣才能夠實現預期的管理目標，確保工程的施工進度具體的實施措施包括了以下幾點：不能夠盲目的因為加快施工進度，而忽略施工的質量，因為質量是建筑工程的靈魂，一旦質量出現問題，不僅僅會影響到相關企業單位的利益，更會威脅到人們的生命安全、財產安全。
4.2 加強對進度的記錄
對于建筑工程施工過程中的進度管理工作，相關部門的工作人員必須積極的、及時的做好相應的記錄，因為記錄既是對工作的驗證，也是工作的反應。通過客觀的、全面的、詳細的記錄，不僅僅能夠及時的整合自身的管理，更能夠有效的彌補工作過程中的不足，從而保障建筑工程的施工進度。具體的實施措施包括了以下幾點：編制好工作的計劃，例如每月工作計劃、每周工作計劃以及每日工作計劃等等，以確保后續施工進度管理工作能夠有計劃可依；將日常的施工落實為表格，并且嚴格的做好相關的記錄，比如說施工中的某一個環節施工到了哪一個步驟，預計多少個工作日能夠完成等；對于比較緊的施工任務，應該派相關的負責人落實督促，并且做好跟蹤記錄。
4.3 建立順利施工的大環境
影響到施工進度的因素是多種多樣的，而要想從本質上做好建筑工程施工進度的管理，就必須先建立起良好的管理環境、施工環境，這樣才能夠確保施工的順利開展，也才能夠保證施工的進度具體的實施措施包括了以下幾點：及時的做好施工進度計劃的交接工作，以確保每一個層次每一個部門的工作人員都清楚的了解施工進度的計劃，從而避免因為溝通、交流不當而造成的不必要損失；建立并且完善關于施工進度管理的制度，因為制度的建立是為了能夠確保每一個環節都有章可循。
加快工程施工進度是一項系統工程，不能盲目地為快而快，要特別強調“百年大計質量第一”，防止片面抓工程進度而粗制濫造的做法，加快工程進度、縮短施工工期應在保證工程質量的前提下。這樣才能又快又好地建設安全、合格、標準的建筑物。工程進度控制管理不應僅局限于考慮施工本身的因素，還應對其他相關環節和相關部門自身因素給予足夠的重視。如施工圖設計、工程變更、營銷策劃、開發手續、協作單位等。只有通過對整個項目計劃系統的綜合有效控制，才能保證工期目標的實現。
參考文獻：
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[6]郭淮海.淺談房地產建筑施工管理的相關控制要點[J].黑龍江科技信息，2009（05）.
您好！各位好！
2010經營財年上半年度，本部在各級領導的期許推手下、在兄弟部門的密切配合下，積極踐行公司改革指示精神，履行綜合管理部各項崗位職責訴求暨既定工作目標。回首這半年來的工作，現小結如下：
一、貫徹投資公司體制改革和Xx置業獨立經營自主管理指導方針下，有序開展Xx置業體、機制建設，細化現代房地產經營管理崗位職責，編制體制模型框架，起草修訂部門運營流程；根據組成部門要求，先期籌備、有效配合各部門推進遞延工作平穩展開；
二、率部投身房地產調整期間的改革大潮，明確Xx置業作為開發和銷售實體單位，全員動員為一線銷售隊伍“溝通、協調、保障、服務”的行政職能，廣延房地產綜合市場信息的觸角，為公司決策層制定相關政策，提供同行業參考坐標，配合兄弟部門完善各工作模型演練內容；
三、展開Xx市競爭區域內市場調查分析，組織撰寫市場調查報告，如實客觀的反應公司現有電信項目（名門之秀）位于Xx市房地產企業開發和銷售總體階段的宏觀發展現狀，努力找準公司未來發展的定位；上報各類材料統一行文制式，參數以數據、模型做論腳點；務求形象直觀、簡介明了；
四、對公司組建進程中，統一各方面來人思想宣導；組織共同學習，凝聚團隊意識，鼓舞士氣斗志；在低成本運營的框架內，最大限度地調動我部每個人的積極性；對尚未明確部門細分職能的工作，不推不讓，以創業者和公司主人翁的形象來開展工作；
五、最大限度的發揮參謀職能，努力向房地產專業營銷領域學習，以市場調查為論據，調動一線人員參與積極性，組織撰寫3.15營銷報告，現場銷售初見成效；人員到位后，配合營銷部編寫5.1促銷報告，跟蹤活動展開節奏，與各部門負責人步調協作，深入營銷推廣一線，奔赴Xx五縣一區等銷售前線；
六、積極參與戶型調整的論證工作，搜集戶型調整信息，為決策提供真實的客戶市場信息和戶型參考圖例，從營銷工作的后端向中段、前端逆向推演，以資金投入最小化和效益最大化的工作思路指導戶型情報的分類收集、整理、完善工作，務求細節完善、詳實有據；
七、截止10經營財年上半年度，電信項目（名門之秀）銷售業績完成情況：實現規模銷售120套，上半年訂金總計247.5萬，累計回款總計584.36萬元。
2010財年下半年部門工作計劃
一、指導思想：
始終如一認真貫徹集團2010年改革創新思路，落實公司領導工作意見的有關精神，緊緊圍繞2年期目標責任書針對電信項目和銀座項目的建設和發展規劃總體目標，積極主動地配合做好營銷部、項目部、財務部等所需的各項后勤保障工作，確保Xx置業司內外關系、銷售、開發、二次開盤籌備工作的順利進行。
二、工作總體要求：
1．加強在編員工和一線銷售隊伍的思想教育，牢固樹立綜合行政管理服務于內外部經營環境維護、服務于業主、服務于客戶、服務于社會、服務于投資公司置業公司的服務意識，努力做好自身本職工作，出色完成后勤保障、協調商議、信息管理等各項工作；
2．切實加強行政人員的勞動紀律、崗位職責、工作態度的教育和管理；分工明確、責任到位，督行人員定崗、小組協作的工作方式；實現用心做事、事必躬行的工作標準，樹立良好負責的行政工作形象；
3．科學規范地做好固定資產管理，認真細致的做好固定資產登記造冊工作，同好內部設備設施和車輛的使用管理，實現設施設備消耗量最小化，效益最大化；
4．根據單位實際了解各部下半年度活動計劃，重大活動的安排情況，確定預算外資金支出項目，預測預算內收入情況，綜合考量單位運營狀況，準確編制2010年度下半年部門預算，確保銷售和開發兩大主營業務工作有序展開；
5．有效控制運營成本，開源節流。根據公司實際，采取有效措施控制支出，最大程度地利用現有資源，確保收支平衡；
6．重視財物管理，避免浪費；嚴格遵守財務制度，規范履行采購、報銷審批制度，加強物品采購管理，建立健全報銷管理制度；
7．重視企業文化軟環境的不斷改善，關心每位員工的生活，創造和諧一家、親密奮發的工作學習環境；重視員工專業領域的職業規劃教育；增強員工雙崗（在崗和不在崗）的工作積極性；
8．健全設備設施定期檢查制度，對強弱電、通訊器材、網絡oa、給排水設施等確定專人負責，發現問題及時解決；
9．配合銷售部一線促銷活動的強勢開展，以銷售一兵的工作態度投入到銷售回款計劃的落實進程中。做好房地產政策信息、情報的搜集整理完善工作；
三、工作安排：
7月份，⑴2010經營財年下半年預算編制；⑵固定資產登記造冊工作；⑶一線銷售人員的篩選補充工作；⑷機構調整和體制優化工作；⑸崗位職責、部門流程細化梳理工作；⑹配合Xx置業資質手續完善工作；
8月份，⑴二次開盤重點時令促銷籌備工作（隨確定日期調整）；⑵配合銀座2期各項證照手續辦理工作；⑶配合銷售現場的案場接待工作（同⑴）；⑷配合工行等銀行按揭貸款手續準備材料工作；⑸配合集團發展與薪酬委員會中層人員績效考核；
9月份，⑴三季度工作考核情況通報；⑵營銷費用項目預算審計工作；⑶10月1號交房儀式籌備工作；⑷組織下半年度Xx市房地產綜合市場調查籌備；⑸中秋節外部經營環境團拜暨內部節假歡度工作；
10月份，⑴配合營銷部Xx重點促銷活動籌備；⑵配合售房部Xx案場活動籌備；⑶完善下半年市場調查預案的細節布置工作；⑷配合項目部就銀座2期規劃建設方案落實籌備組織工作；⑸配合營銷部就銀座2期現場銷售案場配備籌備組織工作；
11月份，⑴內部設施設備自查；⑵配合營銷部Xx重點促銷活動的后續跟進工作；⑶車輛檢修保養工作；⑷資產盤查工作；⑸行政后勤工作常規檢查；⑹設備設施的保養工作；
12月份，⑴重點做好2010年度上半年各項支出情況的統計工作；及時調整、合理安排上半年預算外支出項目；⑵統計好設備設施使用維護保養狀態；⑶全年工作總結暨2010年度工作計劃；⑷員工薪資福利調查工作；⑸復審員工手冊和企業文化建設案的修訂充實工作；
關鍵詞：房地產開發；工程管理；管理策劃；管理措施
Abstract: real estate development and project management is a complex systems engineering. Pre-project planning critical to the success of the operation of the project. The real estate development and project management of the operation of the real estate company the basis of a programmatic document of the project, to study the management of the project has a very important role.
Keywords: real estate development; project management; management
中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：
引言：傳統的工程管理往往不重視管理策劃，以致在綜合性大型工程項目的管理中經常會出現組織重疊、職責分工不明、計劃制定針對性不強、工作內容不具體、信息不通暢、工程進度拖延等問題。對于大型房地產開發工程項目管理策劃可以在項目開始前通過策劃文件的形式很好地解決這些問題。
一、房地產策劃的重要性
房地產策劃是連接市場需要和項目開發建設的中間環節，是開發商將潛在的市場機會轉化為現實市場機會，從而實現企業自我發展的有效手段。因此可以說，房地產策劃是關系房地產開發經營成敗的關鍵。個人認為項目策劃是預先對整個項目進行定位和包裝然后通過一些列的宣傳手段完成項目銷售目的，實現預期利潤。下面本文簡單論述一下做好房地產策劃幾點淺見：
1、清楚房地產市場產品的特點：
在進行項目策劃之前，我們首先要清楚自己是在對什么樣的產品進行策劃，這類產品有著什么樣的特點。
商品住房，是一種很特殊的商品。住房可以通過市場自由買賣也就是近二十年的事情。在二十年以前，住房是由國家統一分配，并不是一種可以買賣的商品。但是隨著我國實現住房改革后，住房成了一種商品，可以買賣，但仍要受一定限制的商品（個人之間買賣住房，需要到房管部門辦理過戶手續，并繳納契稅等法律的限制）。有一個安身之所是人類生存的最基本需求，而馬斯洛的“需求層次理論”也將安全需求列為僅次于飲食（生存）以外最重要的需求。同時我們國家人口眾多，18億畝的土地紅線決定了土地的稀缺性，這同樣決定了商品住房在我們國家具有價格高，很可能具有唯一性消費的特點。在一個像濟南章丘這樣的三線地級城市買一套商品住房都需要五十萬元，這基本上是一個普通家庭一輩子最大的支出。但對于高收入人群來說，住房從某種意義上是身份的象征，高貴奢華的高檔社區代表了居住者顯赫的社會地位。
2、進行準確的市場定位：
進行項目策劃，定位是關鍵。項目定位是在目標客源建立的基礎上，為最大限度的滿足客戶的需求而對項目的整體把握。它是圍繞目標市場將項目的功能、形象作特別的有針對性的規定。在什么位置建什么檔次的樓盤，建多大面積的戶型，在進行策劃之前都要很準確的弄清楚這些問題。高、中、低端樓盤的定位，中式風格、歐式風格等項目建筑形式的定位都很重要。在一個低端樓盤的項目里搭配古典浪漫的歐式風情建筑，顯然是不合適。甚至可以打破傳統的按人口、地域、收入等要素進行項目定位的做法，重新針對未來十年最具潛力的購房者群體設計、建造具有定制意義的房子。
3、以人為本，通過差異化的手段完成房地產項目策劃：
在個房地產行業競爭激烈的年代，更要注重以人為本，通過差異化的手段完成好項目策劃。注重人們對住宅新功能的要求，例如強調舒適性、注重娛樂性和多功能等方面的要求，在設計的細節方面做好項目策劃。
二、房地產工程項目管理的特點
l、實踐性
工程項目是一種固定產品，各個項目均有不同特點和要求。該產品形成過程是一種特別復雜的過程，所以要有一批有實踐經驗的人管理。協調、監督該生產過程，從而使產品達到優質，滿足用戶需求。
2、獨立性
工程項目管理單位雖然是非投資方，不負責籌措資金，但所有建設過程均應按一定規律、國家法規去運作，一切從實際出發，獨立執行，為客戶服務，不受其他干擾和干預，認真細致地履行職責，運用科學分析方法和手段，做出符合實際的結論，使工程項目經得起歷史檢驗，取得最佳經濟效益和社會效益。
3、靈活性
一個工程項目受各種條件制約和影響，必須有靈活機動的思維方式，面對實際，及時處理，任何定式思維都無法適應項目的千變萬化的需要。
4、系統性
工程項目從立項到建成使用，都是一個龐大的系統工程，涉及面廣，要能運用系統工程理論，隨時平衡各種條件，調整各方關系，不因一個小的變更而影響整體工程的進展。真正的項目管理公司要形成自己獨特的管理體系和模式，使項目管理單位企業化，服務社會化，管理結果商品化。
三、建設工程項目管理內容
因為工程項目建設具有獨特的、一次性的特點，故蘊含了效果的不確定性。項目管理就是要管理單位運用知識、技能、工具和技術從滿足和超過項目業主對項目的需求和期望。在工期、投資和質量之間尋求最佳平衡點，以使開發商獲得最大效益。項目管理主要有下列工作：
l、工程項目計劃管理和綜合協調
一個大型工程項目管理工作千頭萬緒，工作過程千變萬化，沒有一個完整的工作計劃和綜合協調是無法滿足業主的需求和期望的。其主要過程是：收集各方面信息制定匯總成一份連貫、一致的計劃書，通過規定的工作實施計劃，根據客觀變化的情況，及時、有效地調整計劃，分析偏差，采取措施，加強控制以確保計劃目標的實現。
2、工程項目各階段任務劃分及目標確定
為保證總體目標實現，必須將工程項目所涉及的全部工作細化，分解到各相關單位、部門或人。確定工作范圍、工作目標、工作標準。對各項任務的完成情況由綜合管理部門及時收集信息，分析、調整、控制，以各子項目的目標實現保證總體目標實現。
3、工程項目進度管理及過程控制
工程項目從項目建議書批準之日起就應抓進度管理，確定各種項目可完成時間，分析各活動之間依賴關系，確認過程所需時間、制定進度計劃，調整和控制進度的變化，控制工程項目進度計劃特別是復雜大型的綜合體開發建設項目，絕不能僅僅控制承包商的施工進度，而應控制影響工程項目的全部條件的進度。如設計，資金使用，對外談判簽約，設備、材料采購，價值功能實現的客觀條件等等。
4、投資控制及費用管理
投資控制的目的，是確保在批準的預算內完成工程項目的全過程。根據資源需用計劃及價格測算所需資金，編制資金使用計劃，并分配到各單項工程和各項工作之中。從工程項目設計開始就應嚴格控制，限額設計，通過控制設計變更和減少承包商的索賠，達到投資控制的目標。
5、質量管理
確定工程項目質量標準，技術要求，定期評價總體項目執行情況，以提高各相關單位、人員滿足質量標準的信心。根據實際情況分析與質量目標的符合性，制定相應措施，消除導致不滿意情況發生。
6、人力資源管理
有效地使用各種人力資源，發揮相關各方面人員積極性。通過組織確定分析角色、責任和相互關系。及時補充急需人員，裁減冗員，開發個人或組織的向上進取心和技能。
7、溝通信息
確保及時正確的產生、收集、、儲存和最終處理項目信息，是工程項目所必須的聯絡方式，任何一個信息疏漏或溝通不及時都會影響整個工程項目進展。要建立信息編碼體系，信息溝通的計劃及執行情況檢查制度。
8、采購管理
工程項目所需物資、設備采購品種多，數量大，處理不當都會影響整個工程項目的實現，必須對采購工作加強管理和控制。首先決定何時購何物，確定潛在來源，然后詢價、招標簽定合同，督促按時、按質、按量及時供應到位。
9、項目風險管理
工程項目管理機構要懂得如何識別風險，分析和應對風險。調整對策使正面事件影響擴大，把負面事件影響減到最小。
結束語：
房地產開發項目管理是發展項目的范圍、質量、成本、進度的四個基本要素管理。在項目實施過程中工程質量、進度、成本控制，控制的基礎是項目管理規劃研究，從而實現知識管理和控制；執行能力同樣重要，團隊建設和溝通交流決定了項目管理團隊的執行能力，是建設高績效的項目管理團隊重要保障。這些因素都在時時刻刻影響著房地產開發質量，需要我們管理人員認真學習和思考。
參考文獻：
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膠南分公司工作
一、營銷管理工作
本年度圍繞公司年初制定的“網點一定帶租約售出、公寓樓基本達到清盤、辦公樓注重人氣”的目標，做好本職工作，盡力完成領導下達的各項任務。
1、做好銷售管理基礎工作。包含市場調查、售樓現場管理、銀行貸款、報表管理、銷售策略、價格策略和銷售例會等工作。
2、做好廣告企劃工作。包含廣告項目的招標、詢價；廣告方案的執行工作；
4、做好促銷活動。年初執行“20萬20套的清盤促銷”、年中執行“凱華8周年，交2萬抵8萬”的活動，年底在房地產市場充分回暖的基礎上，執行漲價策略。
二、辦公室工作
本年度圍繞“辦文、辦事、辦會”三大工作職責，充分發揮“參謀助手，督促檢查，協調服務”三個作用，在分公司經理的正確領導下，在同事們的大力支持配合下，較好地起到辦公室上傳下達的樞紐作用，為公司房屋銷售和售后服務工作提供良好的基礎。
1、做好日常管理工作。包含收發文、秘書、文件和檔案管理、日常考勤、請銷假、日常辦公用品采購與保管、清潔衛生和后勤保障等等工作。
2、做好企業文化建設工作。包含日常規章制度的“上墻、上書、上身”；日常宣傳報道工作等等。
3、做好資料上報工作。包含提報各類報表、市場營銷報表；向公司機關上報月度計劃和總結等等。
4、做好與當地政府部門的接洽工作。包括做好與當地土地局、房產管理中心、財政局、統計局和開發區管委會等等部門的對接工作；比如2011年9月17日，膠南市市委書記張大勇蒞臨麟瑞商務廣場調研的準備工作；11月份，在開發區管委會的指導下，組織申報了青島市中小企業創業基地。
三、工委工作
做好新時期的工委工作，必須樹立“以人為本”的理念，為廣大職工“誠心誠意辦實事，盡心竭力解難事，堅持不懈做好事”的宗旨，千方百計把工委工作做細、做深、做實。
1、做好學習工作。做好實時政治和業務知識的學習；比如在七一建黨節期間組織學習xx在七一期間的講話；組織多次學習中央、股份公司、集團公司和凱華公司各類文件精神。
2、組織活動。在平時工作之余，組織一系列活動，豐富職工的工余生活。
3、解決員工的困難。在下半年，申報一人為公司五幫戶。
四、其他工作
在做好本職工作的同時，盡量幫助和配合其他同事，積極貫徹團隊理念，讓自己多做一些事情，把公司的事情當做自己家里的事情，切實提高自身綜合水平。
1、協助財務做一些財務類工作，比如納稅申報、銀行業務等等。
2、領導交辦的其他事宜。比如協助濟南分公司做好興隆山莊房屋買賣合同簽訂工作；協助萊西做好萊西房地產市場的產品專項調查工作。
青島中鐵凱華公司工作
一、學習
二、營銷策劃準備工作
1、做好市場調研工作。在前期產品調研的基礎上，分三個版塊（北區新區、中區區域、南部區域）對萊西房地產市場做更加全面的調查。同時，做好客戶訪問工作，掌握客戶的消費特征，期望值等等，達到知己知彼的目的。
2、做好項目環境調研。主要針對本項目的地理位置、周邊配套和swot 分析進行分析。
3、做好中國人居金牌試點項目的活動方案。公司與中國房地產研究會人居環境委員會合作，希望借他們的力量，通過“高舉高打”的方式，占領項目推廣的制高點。
4、“新萊西、新南城、新人居”的報告。我們與望城辦事處接洽，希望借政府之手大力支持南城區域發展房地產業。
5、銷售前期準備事宜。包含整體vi部分、項目定位和推廣思路、銷售道具準備和物業公司等等事宜。
三、項目報批報建工作
1、配合做好東側地塊的前期證件辦理工作
第二部分：個人工作感受
1、計劃性和全局性最重要。盡量站在高一點的角度，把握不同階段的核心工作。
2、注重對細節的控制。比如在廣告合作上，對于稿件控制不到位，最后導致無效電話特別多。
3、持續學習。在學好業務知識和政治知識的基礎上，盡量學習一些關于房地產的經濟政策，包含土地、金融、稅收、規劃和物業等等；也要學習本專業的一些標桿企業的做法，結合實際情況，加以運用。
4、為人處世是關鍵。作為團隊中的一人，我們要善待周圍的一切，看到別人的優點，謙虛謹慎地向別人學習；互通有無，自己的長處應該與同事分享，達到大家共同成長的目的。
第三部分：2011年工作計劃。
1、做好營銷策劃工作。讓自己的水平從粗放型向集約化、精細化方向提升。
關鍵詞：房地產開發項目、成本控制
施工階段是資金投入的最大階段，是招投標工作的延伸，是合同的具體化。加強施工控制，就是加強履約行為的管理。房地產開發產業是隨著國家住房分配供給體系的改革而產生的。雖然與基建項目具有共性，但也會不可避免地發生“三超”現象，但“三超”的超額必須由企業的贏利來彌補，如果控制失衡，會使企業經營虧本。因此，房地產企業的盈利目的決定了項目投資必須實現預期的目標。建設項目的施工階段成本控制是依據設計圖紙，將原材料，半成品，設備等變成工程實體的過程，在項目建設全過程中占了很長的時間，這個階段的成本控制是具體的、繁雜的，也會在一定程度上影響項目的投資。據有關資料分析這一階段對工程造價的影響程度可達5%～10%，根據施工階段的這一特點，在該階段的成本控制中要加強合同管理，重點加強施工現場各方面的管理，嚴格控制工程變更及把好建筑材料、設備的質量價格關，精心安排施工各時期、工程各分部分項工程的資金投入，實施科學有效的動態控制，確保項目的順利完成和項目投資控制目標的實現。
1 房地產施工成本管理存在的不足
所謂房地產成本，包含固定資產投資和流動資產投資兩部份，固定資產投資與建設項目的工程造價在量上相等。工程造價是工程項目按照確定的建設內容、建設規模、建設標準、功能要求和使用要求等全部建成并驗收合格支付使用所需的全部費用。包括用于購買工程項目所含各種設備的費用，用于建筑施工和安裝所需支出的費用，用于委托工程勘察設計而支付的費用，用于購置土地所需的費用，也包括用于建設單位自身進行項目籌建和項目管理所花費的費用等。房地產建設項目用于建筑施工和安裝支付的費用，即是建設項目的建筑安裝工程造價。所謂成本管理是指對企業生產經營過程中發生的成本、費用通過一系列方法進行預測、決策、計劃、核算、控制、分析和考核等的科學管理工作。其主要目的是降低成本費用，提高企業的經濟效益。房地產整個工程項目中，以施工成本為重中之重，然而，當前房地產施工成本管理存在十分嚴峻的問題，具體表現為：
1.1 缺乏健全的成本控制體系
成本管理不是整個施工過程中的管理和控制，而是在項目完成后作出決算才得知項目的盈虧，不能及時發現虧損點。簡單地將成本管理責任歸于項目成本管理部門，技術人員只負責技術和工程質量，工程組織人員只負責施工生產和工程進度，材料管理人員只負責材料的采購和點驗、發放，表面上看起來各司其職、分工明確，但這種算、干分離，涉及到成本控制問題時就發生問題。
1.2 施工生產要素管理不到位
在房地產項目工程中，材料管理是施工單位業務管理中的重中之重，在其成本費用構成中，材料占65％～75%，其存在的突出問題有：①采購中未作材料預算，無采購計劃或雖有計劃卻過于隨便導致施工中材料不足停工或大量余料；②領用和入庫管理中存在無指定領料人，隨意領料；材料堆放零亂、清點不及時、變質銹蝕、丟失被盜等問題；對周轉材料及低值易耗品等一次性出帳，而管理過程不管不問；③材料核算中物料消耗無準確計量，只注重財務核算的材料帳與材料部門的臺帳核對要相符(即帳帳相符)，而不注重進行實地盤點(即帳實相符)，慣用的以當月入庫和月末庫存倒算當月消耗量的操作方法，掩蓋了除入庫過程中的正常途耗外的非正常損失及因現場管理不善導致的損耗等因素，造成成本控制不得力；材料不及時結算，導致成本波動較大，難以控制；未對材料按責任中心進行核算，以致單項工程結算時無法理清材料節余超耗情況。造成施工企業這種現象，跟房地產開發企業的監督管理不完善不細致有一定關系。
2 房地產開發項目施工階段成本控制策略
2.1 嚴格按基建程序處理事務
按基建程序就是要遵循工程建設的客觀規律，它是多年來基本建設正反兩方面經驗的科學總結。要合理安排開工順序和提高交用標準。安排建設項目開工的同時，要考慮附屬配套項目也能同步交用及室外工程、大市政條件能滿足使用要求，杜絕或減少臨時水、電、氣、熱等各項過渡性措施費的支出，要做好工程設計變更和臨時過渡工程的器材回收、保管、變價處理及周轉使用工作。竣工工程應提高交用標準，驗收中提出的各類問題，應區分責任，嚴格控制工程移交時的一次性支出，工程完工后再發生費用原則上應由責任方負責，違背客觀規律，必然造成少、慢、差、費，凡屬這類工程的特點是“三邊”，即邊設計、邊出圖、邊施工，造成極大的浪費。例如某排演場綜合樓工程甚至還沒出圖，施工單位就已進場開挖土方，施工中不算洽商，修改圖就有1000多張。許多樓房已竣工，由于種種原因，水、電、氣、熱沒有正式接通，只好采取臨時措施，待正式管線接通后再拆除。這一建一拆，無形中造成巨大的浪費，增加了建安工程成本。
2.2 做好“三通一平”建設，做好土方平衡
“三通”方案應兼顧近期開工及中期、后期開工的工程，控制“三通”設施的數量，提高設施的使用率，避免重復拆搭，減少費用的支出，應將控制土方費用作為控制三通一平的投資重點。大型場平土方應由勘測單位進行勘測確定數量并實行招投標，以將費用控制在最低范圍。建安施工單位進場后，應對施工現場進行劃分，落實承包責任制。施工區域內的工程土方及建筑渣土、生活垃圾應由總包單位負責，不應重復發生費用。
2.3 強化成本控制人員對施工組織及施工工藝的管理
做為房地產開發企業的成本控制人員應做到“三勤”，即“眼勤、嘴勤、腦勤”。“眼勤”，就要多看工程的施工組織方案、施工工藝流程、現場的實際情況。如在施工中常見的基坑全斷面錨噴支護，由于受周圍建筑物基礎情況及治水、地質等開挖實際情況的不確定因素影響，難免有些地方需要加強錨護。尤其有些地方也要減少錨筋，甚至在距離坑底一定調試內或毗鄰建筑物的局部地方不用錨噴，對于加強錨護部分施工單位自然會提出補償，但對于減少錨筋及不用錨噴的部分就需要建設單位的細心觀察和監督，以便以確鑿的證據和充分的理由核定工程量。“嘴勤”就是對自己經驗不足的問題不匆忙作定論，要向現場的工程師或是有經驗的預算人員進行咨詢。在項目開發過程中不可避免的會產生市政工程，如大多數的成本計算方法要根據行業的規定。因而這類問題就更需要多問。即在某項小區室外總體工程預算中，就曾遇到了防滑卡箍使用數量問題,如果按定額常規用量參考值(0.338個/m)去測算，全小區2000m 管道,共需用676個防滑卡箍，而實際上只在變徑、變高、管線拐彎處使用，全小區共使用16 個，兩項相差560個，以每個228元計算,僅防滑卡箍一項避免的直接費損失就高達10 多萬元。“腦勤”，由于新工藝、新材料、新設備地不斷涌現、工程現場的特殊情況都使得子目組價置換、項目調價仍為目前成本中不可避免的工作。
2.4 優化施工組織設計
在房地產施工階段中，對施工程序進行科學的組織與設計能夠充分節省相關的人力和物力，使房地產工程項目的成本得到有效的控制，具體的講可以從以下兩個方面采取措施：
首先，科學合理布置施工現場。施工現場的布置可以體現一個企業或項目部的管理水平和經濟意識。施工現場布置應緊湊，短距離，少搬運，提前修建永久性道路的路基和簡單路面為施工服務，臨時建筑盡可能利用已建的永久性房屋或盡量考慮采用裝配形式，給排水和供電設施(特別是外部輸電線路)可以結合永久建筑物進行建設，攪拌站、加工廠、倉庫、材料及構件堆場的布置要盡量靠近使用地點或在起重機起重能力范圍內，運輸裝卸要方便、攪拌站要與砂、石堆場及水泥庫一起考慮，既要靠近，又要便于大宗材料的運輸裝卸。
其次，制定先進可行的施工方案。施工方案主要包括四個內容：施工方法的確定、施工機具的選擇、施工順序的安排和流水施工的組織。施工方案不同，所需機具、技術措施以及完成的工期相應不同，也就導致成本費用的差異，因此，施工方案的選擇是房地產開發企業降低成本的重要途徑。依據項目的規模、性質、復雜程度、現場等因素，同時制定多個施工方案，進行經濟比較，在滿足質量及工期的條件下選擇最經濟的施工方案。
2.5合理編制資金使用計劃
工程項目的計價與控制工作貫穿于項目建設全過程，并與各階段的眾多因素密切相關，而切實先進的建設工作計劃是加快項目建設、節約項目投資的重要保證。工程施工階段是資金投入最直接、最集中、效果最明顯的投資階段。如何根據設計院提供的設計圖紙、現行預算費用定額，以及所在地區的預算價格等進行工程造價的控制，是建設單位全體管理人員，尤其是財務管理人員進行項目管理的首要任務。施工階段資金使用計劃的編制與控制在整個工程投資管理中處于重要而獨特的地位，它對工程投資的重要影響表現在以下幾個方面：
通過對編制資金使用計劃，合理的確定工程造價的施工階段的目標值，是工程造價的控制有所依據，并為資金的籌集與協調打下了基礎；如果沒有明確的造價控制目標，就無法把工程項目的實際支出額與之進行比較，也就不能找出偏差，從而使控制缺針對性。
通過資金使用計劃的科學編制，可以對未來工程項目資金使用和進度控制有所預測，消除不必要的資金浪費和進度失控，也就能夠避免在今后項目中由于缺乏依據而進行輕率判斷所造成的損失，減少了盲目性，使現有資金充分發揮作用。
在建設項目進行過程中，通過資金使用計劃的嚴格執行，可以有效地控制工程造價上升，最大限度地節約投資，提高投資效率。
例如設計工程為4單元住宅樓，結構很多具有對稱性，工程很好劃分區段。利用這個特點，工程進度款的支付也可以按照這個劃分。這樣顯得比較明確。整個項目投資約為399萬元人民幣，工期約為210天。投資過程嚴格按照投資資金計劃，以15天為單位支付。下圖為簡單的投資累計曲線。
資金使用計劃編制后，建設工程的投資控制目標就確定了。在工程的進展中，應當以此為依據進行費用偏差分析，即定期地進行投資計劃值和實際值的比較，當實際值偏離計劃值時，分析產生偏差的原因，采取適當的糾偏措施進行控制；可根據已完工程的實際支出，對工程項目進行重新認識，預測建設工程費用的支出趨勢，提出改進和預防措施對費用進行控制。費用偏差的概念與費用偏差分析方法緊密相連。由于偏差不斷出現，從管理學角度上是一個計劃制定、實施工作、加查進度與效果、糾正與處理偏差的滾動PDCA循環過程。
2.6 加強合同管理，嚴格控制合同變更，減少工程索賠，并做好反索賠工作
建筑工程施工合同一經簽訂，是嚴格受到國家法律保護的。所以，首先必須增強合同的法律意識，把握合同條款的內涵，精心推敲合同文字的措詞，增強合同條款的嚴密性。作為業主方造價管理人員要做到事前把關，主動監控，嚴格審核工程變更，計算各項變更對總投資的影響，從使用功能、經濟美觀等角度確定是否需要進行工程變更，減少不必要的工程費用支出，避免投資失控；另外，目前許多房地產開發企業把重點放在了如何應對施工單位的索賠，而常常忽視了反索賠條款的應用。在施工階段，存在施工單位由于措施不當，延誤了承諾的工期；或交叉作業中，一方因現場清單不及時防礙了另一方正常的工作程序，或因潑水等情況損壞了工程成品；或使用了非業主指定的新產品等等，對此房地產開發企業均可進行反索賠。做好反索賠工作，需要有充分有力的證據，并利用監理的作用，保存好現場工程圖片和現場稠人廣眾等原始資料。對施工單位及材料供應商不履行約定義務及時提出反索賠，能使成本得到有效控制。
2.7 分段結算審查
為更好控制建設項目投資，加快工程進度，根據項目發包方式和施工情況，應對驗收合格的分包工程（如專業工程等）及時辦理分段結算，實現既提高工程結算辦理效率，又及時控制項目投資的目標。
【參考文獻】
[1]杜秀龍．建筑工程項目施工階段成本控制方法[J]．科技資訊，2008,(7)
一、組織實施“陽光采購策略”—---公開透明的按采購制度程序辦事，在采購前、采購中、采購后的各個環節中主動接受審計及其他部門監督。
XX年年我們進一步強調采購工作透明，在采購工作中做到公開、公平、公正。不論是大宗材料、設備還是小型材料的零星采購，都盡量多的邀請相關職能部門參與。即使在時間緊，任務重的時候，也始終堅持這個原則，邀請審計部相關人員一起詢比價，采購前、采購中、采購后的各個環節中主動接受審計監督。即確保工作的透明，同時保證了工程進度。
1、完善制度，職責明確，按章辦事。
XX年年通過組織學習《采購管理戰略》和公司iso9000質量管理體系文件，通過換版之機完善了更具操作性的《材料、設備采購控制流程》、《采購及供方評價作業指導書》等采購管理制度。制度清楚，操作有據可查，為陽光采購奠定了理論基礎。
2、公開公正透明，實現公開招標。
采購部按項目部和施工單位上報的采購計劃公開招標，邀標單位都在三家以上，有的多達十余家，并且邀標談質論價全過程總工辦、工程部、審計部、采購部都參與，增加陽光采購透明度，真正做到降低成本、保護公司利益。
3、采購效益全線凸現。
實施公開透明的陽光采購策略后，同等的材料設備價格東和灣比東和銀都便宜了，東和春天西區比東區價格降低了3－5％。為公司節約了100多萬的采購資金，直觀有效地降低了材料設備采購成本。
4、監督機制基本形成。
做好價格和技術規格分離和職能定位工作，價格必須經采供部和審計部，技術必須經工程部和總工辦，形成相互制衡的工作機制；防范、抑制腐敗。建立材料價格信息庫和材料價格監管機制,提高采購人員的自身素質和業務水平,保證貨比三家,質優價廉的購買材料,減少工程成本,提高采購效率，提高企業利潤。
二、圍繞控制成本、采購性價比最優的產品等方面開展工作
XX年年采供部繼續圍繞“控制成本、采購性價比最優的產品”的工作目標，要求采購人員在充分了解市場信息的基礎上進行詢比價，注重溝通技巧和談判策略。要求各長期合作供應商在原東和銀都、東和灣、東和春天的原價位的基礎上下浮5－8個百分點（當然針對部分價格較高而又不降價的供貨商我們也做了局部調整）。同時調整了部份工作程序，增加了采購復核環節，采取由采供部副經理在采購人員對材料、設備詢比價的基礎上進行復核，再由采供部經理進一步復核，實行了“采購部的兩級價格復核機制”，然后再傳送審計部復核。力求最大限度的控制成本，為公司節約每一分錢。采供人員也在每一項具體工作和每一個工作細節中得到煅練。
三、進一步加強對供應商的管理協調
XX年年采供部進一步加強了對供應商管理，本著對每一位來訪的供應商負責的態度，制定了《采購供應部供方信息表》，對每一位來訪的供應商進行分類登記，確保了每一個供應商資料不會流失。同時也利于采供對供應商信息的掌握，從而進一步擴大了市場信息空間。建立了合格供方名錄，在進行邀標報價之前，對商家進行評價和分析，合格者才能進入合格供方名錄、才具有報價資格。
根據公司管理層的最新思維，公司新一代的供應商也應建立在真正的戰略伙伴關系上來，甚至拿他們當自己公司的部門來看待。因為公司的成本核心競爭力的體現最主要的來自于公司所有供應商的支持力度，供應商對每家客戶不同的政策特別給予我司的競爭對手的政策的好壞將直接影響到我司的成本核心競爭力的高低。房地產和建設行業是個相對特殊、獨立的行業，供應商圈子相對獨立，比如鋼材、水泥可用供貨商資源并不多。房地產企業都用著很多同樣的供應商。因此采供部必須考慮怎樣既能使供應商始終至終、一如既往的給予我們最優政策，又能更好的為公司營造良好的外部合作環境，使供應商能真正全心全意的為東和服務，拋棄雙方的短期利益，謀求共同長期的健康發展。我們發展了諸如：達鋼集團、拉法基水泥集團、鴿牌電線電纜公司、伊士頓電梯集團等戰略合作伙伴單位。從而搶占節約成本、降低價格的制高點，為公司的持續健康發展奠定基礎。
四、步加強對材料、設備價格信息的管理
XX年年采供部進一步加強了對材料、設備信息的管理，每一次材料設備的計劃、詢比價都進行了復印留底，保持了信息資料的完整，同時輸入電腦保存，建立采供部材料、設備信息庫，以備隨時查閱、對比。
五、提高部門工作員工的業務素質和責任感
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XX年年采供部特別注重，除組織部門人員進行培訓外，還注重在平時的每項具體工作和每個工作細節中不斷的提高業務素質，同時反復強調采購人員的責任感，強調每個人對自己采購的材料設備負責到底，保證了對材料、設備有效的追蹤。
六、11年將具體從以下幾方面予以改進：
1、公司推行流程管理的契機，細化采購管理流程（10個）
房地產企業管理水平的差異最明顯的體現在流程管理上的差異，流程管理成熟度是衡量企業是否進入規范化的主要標志，公司從規范化進入精細化管理階段最重要的前提是建立強大的流程管理體系。抓住公司推行流程管理的契機，細化采購管理流程,從而全面提高公司采購管理水平。
2、制定采購預算與估計成本。
制定采購預算是在具體實施項目采購行為之前對項目采購成本的一種估計和預測，是對整個項目資金的一種理性的規劃。它不單對項目采購資金進行了合理的配置和分發，還同時建立了一個資金的使用標準，以便對采購實施行為中的資金使用進行隨時的檢測與控制，確保項目資金的使用在一定的合理范圍內浮動。有了采購預算的約束，能提高項目資金的使用效率，優化項目采購管理中資源的調配，查找資金使用過程中的一些例外情況，有效的控制項目資金的流向和流量，從而達到控制采購成本的目的。
3、改進供應商的選擇。
在進行供應商數量的選擇時既要避免單一貨源，尋求多家供應，同時又要保證所選供應商承擔的供應份額充足，以獲取供應商的優惠政策，降低物資的價格和采購成本。這樣既能保證采購物資供應的質量，又能有力的控制采購支出。根據我們的規模，供應商的數量以1
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一、指導思想
以總書記系列重要講話和黨的十八屆六中全會精神為指導，進一步強化“勤政廉潔、規范管理、優化配置、物盡其用”的工作理念，不斷解放思想，開拓創新，努力提高辦事效率和服務能力`，為學校本科教學審核評估及“雙一流”建設目標而努力工作。
二、工作思路
緊緊圍繞學校“十三五”規劃發展目標，進一步加強國有資產管理規范化、信息化、高效化建設。繼續加大國有資產管理力度，建立健全二級單位資產管理員制度和考評機制，充分發揮國有資產的使用效率。繼續加強內部管理，不斷提高服務質量和工作效率，更好地服務全校師生。
三、主要工作
（一）制度建設
1、修訂完善《吉首大學公有住房管理辦法》，出臺《吉首大學教職工校內住房管理辦法》，進一步加強住房管理。
2、出臺《吉首大學辦公設備、家具配置管理辦法》、《吉首大學機構調整、人員異動資產交接管理辦法》、《吉首大學二級單位資產管理員管理辦法》、《吉首大學固定資產報廢、處置管理辦法》等制度，進一步加強國有資產管理。
（二）房地產管理工作
1、根據省委巡視組的反饋意見，對教職工違規多占住房提出處理意見，并按照有關規定予以清退、處理。
2、做好砂子坳校區經濟適用房分配及物業管理方案的擬定等相關工作。
3、建立房地產信息化管理系統，做好房地產數據的收集、修改與完善。
4、做好新進教職工和引進人才住房安置工作
5、按照學校要求，做好辦公、教學用房的調整工作。
6、根據教學審核評估的需要，完成門牌、樓牌、指示牌的設計、安裝工作。
7、做好大田灣校區圖書館、學生宿舍的搬遷和折遷審批工作。
8、根據國家新的不動產登記政策，做好校內職工住房的不動產登記前期材料準備工作。
9、做好石家沖校區閑置資產的租賃工作。
10、協助張家界校區總務辦做好張家界校區土地的辦證工作。
11、做好公用房屋清理，建立公用房屋使用制度。
（三）設備資產管理工作
1、按照上級主管部門的要求，建立新的國有資產信息管理系統。
2、建立二級單位資產管理員隊伍，并組織開展培訓與考核評比工作。
3、按照相關文件精神，嚴格把控配置標準，做好行政辦公設備、家具配置工作。
4、做好待報廢設備資產處置工作，對資產清查中待報廢設備按規定程序分批次進行處置。
5、組織舉辦一次大型設備維修展示會。
6、繼續完成設備（家具）條形碼粘貼、核實及大型設備報廢鑒定等資產清查后續相關工作。
7、籌建資產信息數據處理和驗收入庫中心，提升資產管理信息化水平,實現資產精細化管理。
（四）其它日常工作
1、做好招標采購項目的立項審核、績效評估及驗收入庫工作。
2、做好學校建筑物防雷檢測，學校場地、設施租賃管理工作。
3、做好各項數據統計上報工作。
【一】房產公司20xx年度工作計劃20xx年以來，我公司在佳寶房地產開發集團有限公司和董事會的領導下，經過全體員工的努力，各項工作進行了全面地展開，為使公司各項工作上一個新臺階，在新的年度里，公司在確保20xx年底方案報批的前提下其工作計劃如下：
工程方面
一、 以“特洛伊城”項目建設為重點，統籌安排，切實做好建設任務
(一)20xx年底前力爭方案報批通過
11月份：參與制訂規劃方案，配合公司領導完成規劃方案在市規劃局的審批通過。
12月份：配合公司高層完成規劃方案的市長辦公會議通過，辦理環境保護意見表的工作。
(二)、20xx年度工作安排
1月份：組織編制環境評估報告及審核工作;辦理項目選址(規劃局)，參與項目的擴大初步設計，并完成項目場地的地質勘察報告。
2月份：參與工程的施工圖設計及圖紙審查;編制項目申請報告，辦理項目核準(發改委);完成樁基礎的工程招投標工作，工程監理招標工作，并組織場地的地下排水工作。
3月份：辦理工程規劃許可證工作(報市規劃局)，并進行場地周圍的止水帷幕、護壁樁的施工。
4月份：完成工程主體的招投標工作，辦理樁基礎工程的施工許可工作。
5月份：辦理工程主體的施工許可工作，確定主體工程的施工隊伍，至6月中旬完成樁基礎工程的施工工作。
6-9月份：基礎工程完成。
10-12月份：工程主體完成至底六層封頂。
(三)、報建工作。
工程部應適時做到工程報建報批，跟進圖紙設計。元月份完成方案圖的設計;二月份完成擴初圖的設計。在承辦過程中，工程部應善于理順與相關部門關系，不得因報建拖延而影響工程開工。另外，工程部應加強工程合同、各類資料的存檔管理，分門別類、有檔可查。建立一套完整的工程檔案資料。
(四)、工程質量。
“特洛伊城”項目是市重點工程，也是“特洛伊城”品牌的形象工程。因而抓好工程質量尤為重要。工程部在協助工程監理公司工作的同時，應逐漸行成公司工程質量監督體系。以監理為主，以自我為輔，力爭將“特洛伊城”項目建成為優質工程。
(六)、預決算工作。
工程部、財務部必須嚴格工程預算、決算工作的把關。嚴格執行約定的定額標準，不得擅自增加工程量和無據結算。不得超預算支付工程款，在20xx年工程進展的同時做好以下兩項工作：
1、認真編制工程預算，配合工程部及時做好工程手續的洽談協商、變更，及時掌握材料的變動情況，配合工程部做好工程進度的控制工作，做好工程的兩表對比，最大限度的節約使用資金。
2、制定工程資金使用計劃，“特洛伊城”項目工程估算需用資金4.6億元左右;其中基礎部分需用約0.8億元;地上商業部分約用1.4億元;公寓部分約用2.43億元，做好工程資金的使用計劃對項目的建設起著關鍵性的作用，工程部、預決算部、財務部、采購部以及招商部等職能部門必須緊密聯系、團結協作，使各項工作順利進行。
財務方面
(一)切實完成開工前融資工作和招商工作任務，力保工程進度不脫節
公司確定的20xx年工程啟動資金約為2億元。融資工作的開展和招商任務的完成，直接關系到第一期工程任務的實現。故必須做好融資、招商營銷這篇大文章。
1、拓寬融資渠道，挖掘社會潛能
擬采取銀信融資、廠商融資、社會融資、集團融資等方式，拓寬融資渠道。通過產權預售、租金預付等辦法擴大資金流，以保證“特洛伊城”項目建設資金的及時到位。
2、采取內部認購房 號的形式，回籠資金、擴大現金流。
為了使工程建設項目快速回籠資金、擴大現金流，考慮在工程開工同時在公司內部采取認購房號銷售計劃，比列約為公寓面積的10 - 15﹪。
3、實行銷售任務分解，確保策劃合同兌現。
20xx年公司建設工程款總需求是4.6 億元。按“特洛伊城”所簽協議書，招商銷售任務的承載體為策劃公司。經雙方商議后，元月份應簽訂新的年度任務包干合同。全面完成招商銷售任務，在根本上保證工程款的跟進。在營銷形式上努力創造營銷新模式，以形成自我營銷特色。
招商方面
(一)、全面啟動招商程序，注重成效開展工作
招商工作是“特洛伊城”項目運營的重要基礎。該工作開展順利與否，也直接影響公司的項目銷售。因此，在新的一年，招商應有計劃地、有針對性地、適時適量地開展工作。
1、合理運用廣告形式，塑造品牌擴大營銷
新的一年公司將擴大廣告投入。其目的一是塑造“特洛伊城””品牌，二是擴大樓盤營銷。廣告宣傳、營銷策劃方面，“特洛伊城”應在廣告類種、數據統計、效果評估、周期計劃、設計新穎、版面創意、色調處理等方面下功夫，避免版面雷同、無效重復、設計呆板、缺乏創意等現象的產生。
2、努力培養營銷隊伍，逐步完善激勵機制
策劃公司的置業顧問以及公司營銷部的營銷人員，是一個有機的合作群體。新的一年，公司將充分運用此部分資源。策劃公司首先應抓好營銷人員基本知識培訓工作，使營銷人員成為一支能吃苦、有技巧、善推介的隊伍。其次是逐步完善營銷激勵機制，在制度上確立營銷獎勵辦法，具體的獎勵方案由營銷部負責起草。
1、結合市場現狀，制訂可行的招商政策
按照公司與策劃公司所簽合同規定，“特洛伊城”應于20xx年出臺《招商計劃書》及《招商手冊》，但目前該工作已經滯后。公司要求，上述兩書在一季度由策劃公司編制出臺。
為綜合規范招商銷售政策，擬由招商部負責另行起草《招商政策》要求招商部在元月份出初稿。
2、組建招商隊伍，良性循環運作
從過去的一年招商工作得失分析，一個重要的原因是招商隊伍的缺失，人員不足。新的一年，招商隊伍在引入競爭機制的同時，將配備符合素質要求，敬業精神強、有開拓能力的人員，以期招商工作進入良性循環。
行政管理方面
“特洛伊城””品牌的打造是公司的戰略目標之一。現代品牌打造的成功必須依賴于企業的現代管理模式。新的一年，我們將在建立現代企業管理體系上下功夫。
(一)、建立完善公司組織結構，不斷擴大公司規模
公司目前設立的部門是：總經理室、辦公室、工程部、人力資源部、招商部、財務部，即“兩室四部”。隨著“特洛伊城”項目進入建設施工階段，擬增設運營部、企業策劃部、預決算等部門共同成為集團公司的基礎。使公司內部機構成為功能要素齊全、分工合理的統一體。
公司的設想是在集團公司的統一領導下，公司實行獨立核算，獨立完成年利潤指標及其它相關指標，在整體上提升集團的競爭力。
(二)、建立現代企業管理體系，推行工作標準到人到崗
現代企業的高效運行，均來自于企業的高效管理。新的一年，公司將根據國家有關規范、條例和集團公司的要求，制定本公司工作標準，并到人到崗。各項工作按標準程序行事，減少人為指揮，逐步形成“特洛伊城”特色的企業管理體系。同時，根據不同的工作崗位，制定崗位職責和工作流程，強化企業管理意識，最大化地提高企業管理水平，向管理要效益。
(三)、以”特洛伊城”發展為歷史契機，加快集團公司總體建設。
“特洛伊城”的發展是歷史的使命，也是市場的要求，同時更是集團總司蓬勃發展樹立企業形象地良好契機，我們應順應這一時代的需要，不斷完善自我，發展自我，調整機制，集聚“內功”，合理發揮員工動能，以使佳寶集團傲立于房地產之林。
人力資源方面
以能動開發員工潛能為前提，不斷充實企業發展基礎，“特洛伊城”的企業精神：“開放式管理，以人為本;實事求是，科學求真”決定了“特洛伊城”品牌的打造。公司的建立，必須充實基礎工作、充實各類人才、充實企業文化、充實綜合素質。新的一年，公司將在“四個充實”上扎扎實實開展工作。
(一)、充實基礎工作，改善經營環境
公司所指充實基礎工作，主要是指各部門各崗位的工作要做到位，做得細微，做得符合工作標準。小事做細，細事做透。務實不求虛，務真不浮夸。規范行為，細致入微。通過做好基礎工作，改善內部工作環境和外部經營環境。該工作的主要標準，由辦公室制定的公司《工作手冊》確定，要求員工對照嚴格執行。為對各部門基礎工作開展的利弊得失實行有效監督。
(二)、充實各類人才，改善員工結構
企業的競爭，歸根結蒂是人才的競爭。我們應該充分認識到，目前公司員工崗位適合率與現代標準對照是有距離的。20xx年，公司將根據企業的實際需求，制定各類人員的招聘條件，并設置招聘流程，有目的地吸納愿意服務于“特洛伊城”的各類人才，并相應建立“特洛伊城”專業人才庫，以滿足公司各崗位的需要。
(三)、充實企業文化，改善人文精神
企業文化的厚實，同樣是競爭力強的表現。新的一年，“特洛伊城”策劃公司在進行營銷策劃的同時，對于“特洛伊城”文化的宣傳等方面，亦應有新的舉措。對外是“特洛伊城”品牌的需要，對內是建立和諧企業的特定要求。因此，“特洛伊城”文化的形成、升華、揚棄應圍繞“特洛伊城”企業精神做文章，形成內涵豐富的“特洛伊城”企業文化。
(四)、充實綜合素質，提高業務技能
“特洛伊城”開工建設后，有著不同專業的合作公司，也有不同的工作崗位。員工能否勝任工作，來源于個人的綜合素質、業務技能的提高，亦與整體素質相關。新的年度，辦公室應制定切實可行的員工培訓計劃，包括工程類、運營類、招商營銷類、地產類、物業管理類等，并逐季度予以實施，使員工符合企業的工作崗位要求。
五、以強化企業管理的手段，全面推行公司各項制度
現代企業的一個重要特征，就是制度完善、齊全，執行有據，行之有效。為使公司管理有序進行，公司將推行績效考核制、推行責任追溯制、推行末尾淘汰制、推行例會制、推行各級責任制。通過“五個推行”，把員工鍛造為符合企業要求的一流的群體。
1、推行績效考核制，以日常工作為考核內容
績效考核是國際流行的企業管理形式，公司要求每個員工堅持登記《績效考核手冊》，公司定期對員工考核手冊進行檢查。考核等級的評定，主要以如期如質完成本職工作，遵守紀律等為主要考核內容。方法為領導考核、交叉考核、員工考核等，以客觀評定每個員工工作的優劣。員工《績效考核手冊》每月由辦公室負責檢查。
2、推行責任追溯制，以提高員工的榮譽感和責任心
責任追溯是落實崗位責任制的重要方法，也是對事故根源防漏堵缺的可行良策。公司將制定責任追溯制(包括獎勵賠罰制度等)。強化措施，分明獎罰。即可以責任到人，又能避免無據推論，使員工樹立榮譽感，增強責任心。
3、推行末尾淘汰制，以提高企業市場競爭力
企業的生存發展，除市場客觀環境外，很大程度取決于員工的個人競爭力。只有把員工打造為特別能工作，特別富于創造力、特別富于團隊精神的群體，才能在市場競爭中立于不敗之地。因此，要符合這一要求，公司必然推行員工末尾淘汰制。其方法以考績為依據，綜合考評員工的工作能力、工作表現。按考評等級，實行末尾淘汰。
4、推行例會制，提高階段性工作總結工作
20xx年實行的例會制，對階段性工作總結提高，對時段工作安排布置，起了良好的作用。新的一年，例會制在堅持的同時，作好以下調整：
一是例會時間。在每星期二的上午進行。
二是會議主持。每次例會除工作小結及工作布置外，確定一個工作主題，分別由分管該項工作的總經理、項目經理、主管工程師主持。
三是建立例會工作布置檢查制度，即前次會議布置的工作在規定完成的時段內，落實部門應匯報執行情況，以利總結經驗，改進方法，完善提高。
5、推行各級責任制，有效實行分工合作
公司的戰略目標之一是建立科學高效的公司管理機制。這一既定目標客觀上要求公司領導層、部門中層進行各級負責，且分工合作，以防止責任推諉，辦事拖沓，效率低下的現象發生。
公司領導層分工：
總經理：負責全面工作，主持融資、重大合作，主持公司日常工作，分管財務部。
項目經理：負責工程的實施全過程管理。分管工程部。負責與設計單位、施工單位、監理公司及相關部門的工作對接。
行政副總經理：負責公司行政工作，分管辦公室、招商運營部、物業管理部，負責各項對外工作的對接。
營銷副總經理：負責營銷工作，分管營銷部、企劃部。負責營銷廣告策劃，與銷售公司、策劃公司、媒體單位的工作對接。
公司各中層負責人，按原定職責行使管理責任，新的崗位職責出臺后，按新辦法執行。
全年工作計劃，它是大綱式統領全局的文件，不可能細致到部門各細節。因此，公司要求所屬各部門，應根據公司的20xx年工作計劃，在元旦前相應制定出本部門的年度工作計劃，有的放矢，以利于”特洛伊城”項目的早日建成和投入市場運營。
【二】房產公司20xx年度工作計劃房地產行業前幾年最中國是最火的行業，房價節節攀升，房地產行業迎來了大發展時刻，可是也產生了很多的泡沫經濟。隨著全球金融危機的到來，中國的房地產行業迎來了很大的考驗，房子賣不出去，房價步步走低，導致中國經濟的發展也出現很大的放緩。國家正在想出各種辦法來促進內需的消費，希望能夠快速的增長中國的經濟。
20XX年是我們**地產公司業務開展至關重大的開局之年，對于一個剛剛踏入房地產中介市場的新人來說，也是一個充滿挑戰，機遇與壓力并重的開始的一年。因此，為了我要調整工作心態、增強責任意識、服務意識，充分認識并做好廠房中介的工作。為此，在廠房部的朱、郭兩位同事的熱心幫助下，我逐步認識本部門的基本業務工作，也充分認識到自己目前各方面的不足，為了盡快的成長為一名職業經紀人，我訂立了以下年度工作計劃：
一、 加強自己思想建設，增強全局意識、增強責任感、增強服務意識、增強團隊意識。 積極主動地把工作做到點上、落到實處。我將盡我最大的能力減輕領導的壓力。
二、 制訂學習計劃。做房地產市場中介是需要根據市場不停的變化局面，不斷調整經營思路的工作，學習對于業務人員來說至關重要，因為它直接關系到一個業務人員與時俱進的步伐和業務方面的生命力。我會適時的根據需要調整我的學習方向來補充新的能量。工業知識、營銷知識、部門管理等相關廠房的知識都是我要掌握的內容，知己知彼，方能百戰不殆(在這方面還希望公司給與我們業務人員支持)。
三、熟悉公司的規章制度和基本業務工作。作為一位新員工，本人通過對此業務的接觸，使我對公司的業務有了更好地了解，但距離還差得很遠。這對于業務員來講是一大缺陷，希望公司以后有時間能定期為新員工組織學習和培訓，以便于工作起來更加得心順手。
1、年底的工作是一年當中的頂峰時期，加之我們一年的廠房推界、客戶推廣，我相信是我們廠房部最熱火朝天的時間。我們部門會充分的根據實際情況、時間特點去做好客戶開發工作，并根據市場變化及時調節我部的工作思路。爭取把廠房工作業績做到最大化!
2、 在第一季度，以業務學習為主，由于我們公司正值開張期間，部門的計劃制定還未完成，節后還會處于一個市場低潮期，我會充分利用這段時間補充相關業務知識，認真學習公司得規章制度，與公司人員充分認識合作;通過到周邊鎮區工業園實地掃盤，以期找到新的盤源和了解鎮區工業廠房情況;通過上網，電話，陌生人拜訪多種方式聯系客戶，加緊聯絡客戶感情，到以期組成一個強大的客戶群體。
3、在第二季度的時候，公司已正式走上軌道，工業廠房市場會迎來一個小小的高峰期，在對業務有了一定了解熟悉得情況下，我會努力爭取盡快開單，從而正式轉正成為我們公司的員工。并與朱、郭兩經理一起培訓新加入的員工，讓廠房部早日成長起來。
4、第三季度的“十一”“中秋”雙節，市場會給后半年帶來一個良好的開端，。并且，隨著我公司鋪設數量的增加，一些規模較大的客戶就可以逐步滲入進來了，為年底的廠房市場大戰做好充分的準備。我會伙同公司其他員工竭盡全力為公司進一步發展做出努力。
8月10日，廣州市中院對原廣州市委常委、市委宣傳部部長黎元江受賄案作出一審判決。
廣州中院審理認為，黎元江在1991年8月至2001年6月間，利用其負責廣州日報社全面工作的職務便利，在決定征購土地、采購印刷設備及干部的人事安排中為行賄人牟取利益，非法收受他人給予的財物，其行為已構成，數額巨大。以判處其有期徒刑12年，并處罰金人民幣10萬元；其退出的贓款人民幣33萬元、港幣1萬元、美元1.9萬元，予以沒收，上繳國庫。
黎元江在得知判決結果后當庭表示，將提起上訴。
央企負責人離任要過“審計關”
國務院國資委日前公布并施行《中央企業經濟責任審計管理暫行辦法》，規定從8月30日開始，中央企業負責人離任或任期屆滿，都應依據國家有關法律法規規定，組織開展經濟責任審計工作。同時，中央企業還將建立對主要業務部門負責人的任期或定期經濟責任審計制度。
《辦法》規定，國有控股公司和國有獨資公司，應當依據完善公司治理結構和完備內部控制機制的要求，在董事會下設立獨立的審計委員會。
審計委員會的職責包括：審議企業年度內部審計工作計劃；監督企業內部審計質量與財務信息披露；監督企業內部審計機構負責人的任免，提出有關意見；監督企業社會中介審計等機構的聘用、更換和報酬支付；審查企業內部控制程序的有效性，并接受有關方面的投訴以及其他重要審計事項。
《辦法》規定，對于企業出現重大違反國家財經法紀的行為和企業內部控制程序出現嚴重缺陷，除按規定依法追究企業主要負責人、總會計師（或者主管財務工作負責人）及財務部門負責人的有關責任外，同時還相應追究企業審計委員會及內部審計機構相關人員的監督責任。
銀監會出臺房貸風險管理指引
銀監會日前《商業銀行房地產貸款風險管理指引》。
《指引》根據土地儲備貸款、房地產開發貸款、個人住房貸款的不同特點分別規定了風險管理措施，要求商業銀行建立房地產貸款的風險政策及其不同類型貸款的操作審核標準，明確不同類型貸款的審批標準、操作程序、風險控制、貸后管理以及中介機構的選擇；要求商業銀行辦理房地產業務時要對房地產貸款市場風險、法律風險、操作風險等予以關注，建立相應的風險管理及內控制度；同時，要求商業銀行根據房地產貸款的專業化分工，按照申請的受理、審核、審批、貸后管理等環節分別制定各自的標準和規范，明確相應的權責和考核標準。
《指引》要求商業銀行應統一“個人住房貸款申請表”，并將借款人以及風險審核信息以“風險評估書”的形式記錄在案。“個人住房貸款申請表”包括對申請人進行風險審核的多方信息，依據申請表較為全面的信息即可以對申請人的總體情況有所把握。
國務院頒布《全國經濟普查條例》
國務院總理近日簽署頒布了《全國經濟普查條例》。此條例的頒布，標志著每五年進行一次的經濟普查工作成為法定事項。
《條例》規定的經濟普查對象是在中華人民共和國境內從事第二產業、第三產業活動的全部法人單位、產業活動單位和個體經營戶。
經濟普查的行業范圍包括：采礦業；制造業；電力、燃氣及水的生產和供應業；建筑業；交通運輸、倉儲和郵政業；信息傳輸、計算機服務和軟件業；批發和零售業；住宿和餐飲業；金融業；房地產業；租賃和商務服務業；科學研究、技術服務和地質勘查業；水利、環境和公共設施管理業；居民服務和其他服務業；教育；衛生、社會保障和社會福利業；文化、體育和娛樂業；公共管理和社會組織等。
檢察機關加大境外追逃力度
在日前結束的全國檢察機關境外追逃工作會議上，最高人民檢察院副檢察長王振川要求檢察機關采取五條措施，加強境外追逃力度，將外逃罪犯抓捕歸案。
這些措施包括：熟練掌握和運用相關知識和追逃渠道，提高境外追逃水平；主動加強與有關部門的協調配合，形成境外追逃工作的強大合力；尊重相關國家或地區的法律，遵守國際條約和國際慣例；加強境內追逃工作，盡最大可能將犯罪嫌疑人控制在境內；完善境外追逃經費保障機制，抓緊培養專門人才等。
關閉民間舉報網站引發法律爭議
因為涉嫌違反《刑事訴訟法》，民間舉報網站中國舉報網被關閉引起社會廣泛關注。
該網站是由沈陽市民姜煥文于今年7月20日創辦。8月27日，遼寧省通信管理局發出《通信網絡斷開接入決定書》，稱經沈陽市公安局檢查認定，中國舉報網以電子郵件形式，接受群眾舉報信息并轉交有關職能部門，違反了《中華人民共和國刑事訴訟法》第八十四條規定，個人無權受理公民舉報和對舉報內容進行核實，屬違法行為。
【摘要】在商品房價格受到多重因素的制約后,房地產企業的發展應轉向靠成本競爭取勝的策略,人的因素是第一位的。通過分析全過程開發環節,找出成本變動的關健因素,充分發揮企業部門人才主觀能動性,利用有效的成本控制方法,來控制開發成本,達成企業利潤目標。為了達成企業目標,將員工業績考核和企業成本管理有機的連結起來,探索有效的考評方法,實現成本管理與員工考核的有機統一。
【關鍵詞】成本成本管理目標成本成本控制業績考核合同考核制
1序
任何事物的發展,都離不開人的因素,房地產開發也不例外,尤其是企業成本管理。在工程計價領域,由于電子技術的引入而簡化了計算過程,人為因素(專業能力和技術水平)就成了主要因素,因為計價基礎的一致性,這種主導方式也立即傳遞到了房地產行業,即人成為了控制開發成本的第一位因素。當前由于金融危機和市場競爭的加劇,已經對房地產開發的各項工作提出了更高要求,過去那種只要拿到土地、建好樓房就能獲利的時代已經一去不復返了,房地產市場優勝劣退的時代已經來臨。在商品房售價受到各方面均衡制約以后,企業依靠抓自身管理、增技術優勢、挖內部潛力,提升競爭實力就顯得更為重要。房地產業已經進入了微利時代,企業只有不斷提升管理水平,迎難而上,才會發展得更高更遠,真正做大做強。
企業怎樣考核評價員工業績?怎樣控制開發成本?是企業管理者經常探索的問題。這兩者是有機統一的,工作業績的考核和成本管理是密不可分的,因為企業是以效益為最高目標,離開了開發效益去談工作業績是本末到置,同樣開發效益也是同員工的工作創新和業績創新密不可分的,兩者就是因與果的關系。
2成本控制方法
成本管理是同開發過程的各項工作密不可分的。所有的開發工作,如果涉及到要支出費用,那就形成了成本。成本就是費用,是因為開展各項工作所需的費用,如人員工資、政府繳費、工程發包等等。所以開發工作在明,是明線,成本管理在暗,是暗線,一明一暗,這兩條線貫穿了開發的全過程。因此,要搞好房地產開發的成本控制,抓住這兩條主線就行,以明線指導開發工作,給員工定崗派工作任務,進行考核;以暗線來掌握資金支出,控制開發成本。
因此搞好開發成本管理,首先是要明確開發流程,劃分各階段的各項開發工作,然后找出各工作應完成的事項內容,對其相應的費用進行成本歸集;其次是要把握開發過程的關健環節,即花費最多的環節,通過優化、比較,去掉或降低其中不合理的費用,達到不花費或少花費也能達成工作目標。這就為企業考核員工和各部門的工作業績提供了客觀參考依據,同時通過考核也可實現項目的成本控制目標。
(1)全過程開發工作與成本內容:
(2)目標成本的建立:
匯總開發各工作環節的成本內容,就形成了整個項目的開發成本,按會計處理原則,房地產開發成本分為土地成本、報建費用、建造成本、期間費用四類,將表一中各成本內容分別歸入。其中,期間費用包括銷售費用和未列入表中的財務費用、管理費用組成,后兩者由財務部門直接統計得出。不同的房地產企業可按照各自開發特點,先由財務部門進行成本歸集,按已完項目匯總成本,再進行有效分類,得出本企業的開發經驗成本。以經驗成本為基準,吸收同類型企業成本數據,并比照市場行情的成本波動情況,進行合理調整,逐步建立起一套適合本企業的項目開發成本分類指標數據庫,作為指導新開工項目的成本依據。企業在新項目建設時,由部門責任人按照項目實際情況和工作計劃安排編制本部門的詳細成本計劃,企業成本中心按企業指標數據庫審核確定,以此作為費用支出的上限,即部門目標成本,各部門目標成本匯總就形成了整個項目的目標成本。項目目標成本一旦確立,以后該工作環節的成本支出必需嚴格控制,杜絕超出。項目目標成本就成為衡量考核部門工作業績好壞的基礎標準。
(3)關健工作環節成本控制:
在開發流程中,關健開發工作有很多項。項目一旦運轉,在目標成本范圍內,有的成本是固定的,不可調整的,而有的是通過員工工作努力和技術提升,可以控制的。這就要求我們在項目開發中盡可能的找出哪些屬于可調成本,哪些是可以避免的成本,通過層層監控,最后達成控制目標成本。
通過研究各項開發工作的特點,可以得出開發成本變動發生的關健環節在:土地轉讓;工程設計;政府報建;工程發包;工程管理;工程結算;銷售環節;管理環節這八個關健環節。分析每個環節可能產生的項目成本,探索有效降低和改善成本的方法,是房地產開發企業進行成本控制的核心。成本工作開展的好壞,均在于此。下面來進行一些方法探討。
3成本管理與員工業績考核
3.1成本控制管理體系
成本管理涉及到公司管理的各個部門,搞好成本管理應該層層設防,相互監督,才能防范于未然,成本管理不是某個部門或某幾個人的事,而是全公司每個員工共同的事情,這構成了企業考核員工業績的基礎。員工的工作是通過部門業績體現出來的,因此員工考核可通過先考核部門業績,然后在部門內部通過評定來實現。從表2中對應看出各部門與各項成本的工作密切關系。
對一個中型以上規模的房地產開發企業應設立的職能部門進行研究,開發部、工程部、技術部、營銷部、采購部、物業部是企業負責生產的部門,是成本發生的第一道審批關,涵蓋政府報建費用、工程費用、銷售費用、管理費用;成本部和合同部負責成本發生的審核監督,是二審把關;總經辦和總裁辦對公司所有成本事項進行審核把關,是成本的第三道關;財務部對資金支出進行把關是成本的第四道關;最后由總經理、總裁進行支出全面把關。企業依此形成全面制衡的有效成本監控管理體系。
3.2成本管理與部門業績評價內容
3.3成本管理業績考核辦法
業績考核以目標成本為基準,以項目實際成本為考核評價依據,通過對員工參與執行工程合同情況進行考核,以達到成本控制目標。企業成本可先分解為若干個項目目標,每個項目目標再分解為若干個合同目標、每個合同目標再按責任比例逐一進行考核和評價企業部門。項目所有合同考核匯總就形成了項目考核部門業績,所有項目考核匯總就形成了企業考核部門業績。
尊敬的各位來賓、各位同仁、各位員工：
今天我滿懷感激與喜悅之情，站在這里代表沈陽置業有限公司總結已經過去的一年多的工作。
首先，感謝公司的股東。是公司股東的高瞻遠矚，以戰略投資的眼光投資1億7千萬元成立了這個具有巨大發展潛力和光明前景的公司，非常感激股東一年多來給予了我們以充分的信任、理解和全力的支持。
在這里我也要感謝公司的全體員工及各位員工家屬，是大家共同的辛勤努力，創造了“河畔新城”這一沈陽房地產界新品牌，樹立了沈陽房地產界一面大旗。面對未來，我為公司擁有這樣優秀的干部和員工更加充滿信心。
同時也要感謝政府、社會各界朋友對我們的大力支持。需要提及的是營銷合作伙伴廣州凌峻房地產咨詢有限公司；項目總設計師，沈陽華新國際工程設計顧問有限公司總建筑師馬濤先生；“”色彩主設計師，中國美術學院副院長宋健明教授；“”園林景觀主設計師，清華大學章俊華教授。正是我們的這些真誠合作者認真負責的工作態度與敬業品行，為項目的順利發展奠定了牢固的基礎，使我們的產品性能別具一格、脫穎而出。
下面我代表沈陽華新聯美置業有限公司做過去一年多來的工作報告。
第一部分過去工作的回顧
一、主要經營指標
自2002年5月份公司正式組建，河畔新城一期可售房屋總套數555套，認購率100%；已經簽訂《商品房買賣合同》并繳納房款666套，簽約率99%，尚未簽約部分預計至明年6月份之前，部分主體封頂以后全部簽約。可售住宅面積達22萬平方米，預計實現住宅銷售收入6億元；半地下車庫、庫房、網點銷售收入1萬元，總銷售收入5億元，預計實現利潤2萬元。同時形成的股東資產有俱樂部、幼兒園、銷售中心、物業用房等。據有關政府部門統計，在2003年沈陽市住宅房地產開發項目中，河畔新城銷售總額、銷售率、銷售速度三項指標均位于沈陽市第一位。
二、工程進展情況
2003年河畔新城項目建設取得了突飛猛進的發展，河畔新城于2003年3月18日正式開工，總占地面積約16.3公頃，一期總建筑面積14.3萬平方米，2003年全部開工。由于場地動遷和高壓線遷移遲緩，五棟多層住宅7月份開工，二棟小高層和三棟多層九月底開工。
工程建設方面：
多層住宅共29棟，有26棟住宅已經全部通過主體結構驗收，剩余三個單體正在進行主體結構施工。其中16棟樓土建裝飾工程完成70%，剩余10棟樓砌筑工程全部完工。
小高層共2棟，正進行四層主體結構施工。
半地下車庫共8個，主體結構全部完工，除8＃、9＃車庫外均通過主體結構驗收。
幼兒園，土建裝飾工程完成90%，已通過主體結構驗收。
物業辦公用房，通過主體結構驗收，土建裝飾工程完成45%。商業網點，主體結構已全部完工。
俱樂部主體結構全部完工，正進行鋼結構的制作和安裝。
三、企業品牌建設
品牌是消費者對產品或企業的信賴與忠誠，而且是長期與持久的信賴與忠誠。品牌是在激烈的市場競爭中獨樹一幟，也是對消費者的鄭重承諾，是企業綜合素質的體現。未來長期在市場競爭中取勝的法寶就是品牌。
因此，公司成立之初，下決心、花功夫進行品牌的建設，并成功的邁出了第一步。我們在去年就提出“河畔新城”要成為沈陽房地產界的一面旗幟。目前，在沈陽市民中流傳著這樣一句口頭禪“南有河畔新城，北有格林夢夏”，昭示著河畔新城品牌已開始深入人心。
一年來，河畔新城項目先后獲得6項全國性榮譽稱號、3項省市級榮譽。
2003年3月，河畔新城項目從全國35個申報項目中脫穎而出，當時唯獨河畔新城通過國家住宅與環境工程中心的評審，成為本年度第一個，也是東北首家“國家健康住宅”試點工程項目。
國家AAA級住宅是建設部根據住宅五大性能指標設定的最高等級住宅。2003年7月，在由建設部住宅產業化促進中心與沈陽市住宅產業化管理辦公室聯合組織的AAA級住宅性能評審會上，河畔新城項目以高分通過評審，成為沈陽首家國家AAA級住宅項目。
2003年9月，在“中國沈陽第六屆房地產交易展示會”上，河畔新城榮獲“十大暢銷樓盤獎”。
2003年11月，在萬眾注目的第五屆中國住交會上，河畔新城從強手如林、名盤匯翠的參評項目中，脫穎而出，一舉奪得“2003年度中國名盤五十強”。
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河畔新城作為沈陽市唯一住宅產業化示范工程，迎來了全國北方省市第十次墻改節能工作會議的建設部領導和來自全國二十多個盛市的八十多位代表以及日本住宅性能認定專家小組成員，河畔新城項目得到了高度的贊譽。
此外，2003年河畔新城先后獲得了國家有關部委評定的“中國住宅經典示范樓盤”、“中國優秀環境住宅設計大賽”之綜合金獎、“2003全國人居方案競賽綜合大獎”、“遼寧省明星樓盤”稱號、“人居渾南2003建筑規劃設計大賽”之“最佳規劃設計、最佳景觀設計、最佳戶型設計”三項錦標。
四、企業管理
企業管理的科學化、規范化、有序化是企業正常運作和發展的基本條件。公司成立之初首要的工作就是迅速建立科學的組織機構、工作流程和工作秩序，規范部門工作職責和崗位責任制，短時間內公司進入正常運行狀態，使各項工作流程清晰、責任明確、有章可循、有序運作。
1、建立和完善各項規章制度
一年來，公司共出臺了包括招投標管理、財務管理、資產管理、員工管理、檔案管理等八個方面近40項規章制度和管理辦法。經濟合同管理和大宗材料、設備采購是公司經濟管理的重點之一，公司出臺了《經濟合同管理辦法》、《大宗材料、設備采購供應管理辦法》等相關管理辦法。《固定資產管理辦法》使公司資產管理有章可循，《資金使用及審批管理辦法》保證了公司資金使用始終處于計劃控制狀態下。
2、招投標制度在企業經營中廣泛運用
公司把招投標管理作為公司管理工作重中之重，在完善規章制度基礎之上，認真貫徹執行招投標制度。招投標制度堅持公開、公平、公正的原則，通過對相關市場的調研、考察，對符合公司要求的工程承包商和材料供應商進行初選，實行邀請招標。公司對投標單位進行綜合評議，按合理、低價的中標原則，確定中標單位。招投標制度采用決策權、執行權、審核權三權分立的原則，由工程部、預算部、計財部互相監督、各負其責，使招投標過程在“陽光下”運作，遏制社會上一些不良風氣對公司的侵襲，有效的保護了企業利益，也保護了干部和員工隊伍。
通過招投標制度，降低了工程開發建設的資金投入。例如：商品砼的市場價格在250元/立方米～410元/立方米，而經過招投標后價格鎖定在235元/立方米～377元/立方米；符合項目品質的塑鋼門窗價格在450元/平方米，招投標后價格為385元/平方米；通過招投標確定的同質采暖PB管材，價格比市場同類產品低一半以上。
招投標制度在降低公司開發成本，節省資金方面起到了關鍵性的作用。同時，作為一種管理制度已深入干部、員工心中。
3、企業文化建設取得初步成果
企業文化是企業的靈魂，是推動企業發展的不竭動力，其核心是企業的精神和價值觀。建設良好的企業文化能夠增強企業的凝聚力，展示企業形象與風采，增強企業信譽與美譽，是企業管理的最重要內容。
而在企業文化的熏陶下，企業的員工有明確的行為規范，對于企業減少內耗、促進發展至關重要，也是企業文化存在的意義所在。
（1）每一個企業都有自己追求的目標，我們追求的企業目標是利潤、客戶、員工。
利潤是企業實現再發展的基本要素，只有獲取了利潤才能回饋股東；客戶是企業生存的基石，為客戶提供品牌產品和品牌服務，就等于為企業創造未來；員工的進步推動企業的發展，而企業的發展又為員工實現人生價值提供更廣闊的舞臺。
成立之初，公司提出了企業的七項價值觀，作為公司的追求和理念。我們的企業價值觀是：
質量與信譽：是公司產品成功的關鍵，也是企業創立品牌的基礎；
原創與領跑：理念領先、技術創新、永爭第一，是公司的可持續發展戰略的精髓；
規范與有序：實現規范化管理，有序化經營是公司的管理原則；
和諧與奮斗：內部和諧的氛圍與整體的奮斗精神是公司的追求；
卓越與貢獻：追求卓越與貢獻是公司倡導的工作目標；
信任與尊重：給予員工信任與尊重，是對公司“人本”管理思想最好的詮釋；
誠實與正直：是公司與員工共同秉承的優良品質。
（2）給員工創造參與管理的機會，是公司管理者所倡導和追求的企業文化氛圍。公司通過組織員工滿意度調查，了解員工對公司的總體滿意狀況、公司內部溝通協作狀況、管理者行為評價、薪酬與福利等七個方面的意見，分析公司成功的原因，及時摸清公司存在的潛在問題，找出我們工作中存在的不足之處。掌握員工的思想動態，采取相應的管理措施，提高我們的管理水平，使員工更加關心企業，提高員工對企業的忠誠度，增強企業的凝聚力。
（3）加強對公司價值觀、項目優勢、項目規劃理念的宣傳與培訓。注重對新員工的培訓，每一位新員工上崗都會接受關于公司價值觀、企業目標、組織機構、規章制度等方面的培訓，對于項目的優勢、規劃理念，公司更是抽出時間組織專場的培訓，使員工對公司的企業文化有深刻的認識，公司有計劃地組織新員工分期分批到兄弟公司參觀、考察，增強員工對河畔新城項目的信心。
（4）成立工會組織，舉辦豐富多彩的業余文化活動。一年來，公司先后組織了乒乓球、象棋、跳棋比賽，組織了員工聯歡會和旅游等活動，增進員工之間的交流，增強了企業凝聚力，提高了團隊協作能力。
五、企業資源
企業生存于社會中，作為優秀的房地產開發企業必須具備幾個能力：資金力、資源力、產品力、營銷力、服務力。合理、有效的整合社會上各種資源為企業服務是我們管理層工作的重要任務。河畔新城之所以能在僅一年半的時間里完成從規劃設計到報批各項繁雜的手續直至一期銷售的成功，與整合利用社會資源是分不開的。
1、與政府相關部門的密切合作
從規劃設計完成后，公司在短短的三個月之內報建審批完成了從《規劃許可證》到《施工許可證》的各項法律手續，為2003年3月份順利開工創造了有利條件。在施工過程中，河畔新城項目經歷了各種大大小小的檢查，均順利通過，保證了工程順利進行。
新區政府一直把河畔新城項目作為整個渾南開發建設的重點項目，積極支持我們的工作，多次到公司實地幫助解決問題。
公司規范化管理及將高品質住宅進行到底的決心，贏得了市建委等開發管理部門對河畔新城項目的高度信賴與關注，在公司開發手續辦理、企業資質認定等方面都給予了大力的支持。
河畔新城在申報國家AAA級住宅性能認定過程中，市住宅產業辦抽出專人陪同公司到建設部匯報申報情況，對申報材料提出多方面建設性意見，協助河畔新城在AAA住宅性能認定評審會上順利通過專家評審。河畔新城被市建委指定為沈陽市示范工程，成為市建委向沈陽各大房地產開發商推介的對象。
同時，公司與沈陽市三大主導媒體和金融機構建立了良好的公共關系，為項目實施創造了良好的外部社會環境。在河畔新城一期的品牌推廣中，與沈陽三大主導報紙媒體展開全面合作。通過與新聞媒體的深度合作，借助沈陽新聞媒體的雄厚實力，使得河畔新城項目的品牌宣傳按計劃推廣實施，達到了良好的預期效果。
2、專業化資源綜合利用
河畔新城項目規劃合理，采用了“三重圍合空間”的先進規劃設計理論，建筑戶型與立面在沈陽乃至全國獨具一格、新穎別致。同時，在東北首創建筑的色彩設計，由中國美術學院副院長、留法博士宋健明教授主持，在業內引起了強烈震動，景觀設計由留日博士、清華大學章俊華教授擔綱。由于與這些一流專業化科研學術機構的良好合作，使河畔新城項目在沈陽乍一亮相，給沈陽市民帶來了耳目一新的感覺，具有強烈的震撼力、沖擊力。廣大消費者相信，生活居住在河畔新城不僅能獲得房子本身的舒適與安全，更能得到精神上的陶冶與享受。我想這也是河畔新城今年在激烈競爭中取勝的重要因素之一。
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3、銷售
廣州凌峻房地產咨詢有限公司負責河畔新城一期策劃推廣和銷售。在合作期間，共同制定了項目整體品牌建設理念——“國際化生活”及“健康住宅”的推廣計劃。在策劃、銷售、簽約等營銷重要階段發揮出專業的水準。
4、相對穩定的干部、員工隊伍
隨著公司的發展，由最初的3人發展到干部、員工56人，本科以上學歷的員工占員工總數的66%，平均年齡為32歲，專業配置科學，人員結構合理。
在干部、骨干員工隊伍相對穩定的基礎上，公司又吸納一批優秀的員工加盟到公司來，為公司帶來了新鮮血液和激情。
隨著社會的進步，社會分工更加明確，整合社會一流的專業化資源，才能制造一流的產品，塑造一流的品牌，為河畔新城的高品質、高附加值提供了保障。
六、二期進展情況
工程建設進展情況：
1、年底前將二期土地進行初步平整；
2、基本完成二期工程土地勘察工作。
規劃設計進展情況：
1、規劃已報渾南新區規劃局審批。
2、建筑設計方面：
多層住宅、半地下車庫、小學校處于施工圖設計階段；
小高層（三期）、全地下車庫處于初步設計階段；
商業網點處于方案設計階段。
3、景觀設計已經開始。
4、色彩設計處于方案設計階段。
營銷進展情況：
1、完成對沈陽市競爭對手的全面調查，形成市場調查分析報告；
2、組織開展二期建議征集及意向登記活動；
3、制訂二期銷售人員的管理方案；
4、二期營銷策略基本形成。
七、有待進一步加強的工作
1、服務觀念、服務意識需進一步強化
員工還沒有從思想上樹立起“客戶至上”的服務觀念，主動服務意識不強，使得我們在服務工作中較為被動。
2、干部、員工專業化水平有待進一步提高
我們的干部、員工具有較強的敬業精神和奉獻精神，但部分干部缺乏管理經驗，專業水平不高，工作計劃性不強。河畔新城作為大型的房地產綜合開發項目，開發過程復雜，開發標準較高。尤其二期工程開工后，在建工程將達到30萬平方米，對我們的干部、員工提出更高的要求。
3、售后服務工作要加強管理
在今后的售后服務工作中，公司將圍繞“合同簽署”、“工程變更”和“客戶投訴”三大售后服務工作重點，規范售后服務管理制度、工作程序和工作方法，牢固樹立起“客戶至上”的服務觀念，使服務意識深入到每位員工的思想意識中，并體現在實際工作中。
第二部分二OO四年工作安排
一、二OO四年沈陽市房地產的形勢
1、經濟增長加速帶來房地產業快速發展
沈陽市2003年預計實現國民生產總值1600億元，創經濟增值10年最高，同比增長超過14%。在中央支持下，老工業基地重新振興，沈陽經濟進入二次創業起飛階段。整體經濟環境趨好，必然會帶動房地產業相應的快速發展。
2、住宅消費高峰期到來
沈陽市將于2004年進入第三輪房地產發展周期的高峰，其標志是大眾住房消費市場全面啟動，在居民追求改善居住環境、城市大規模改造拆遷等主導因素的影響下，住宅房屋消費將呈現。預計2004年全市增量房銷售量將突破300萬平方米大關，有可能達到350萬平方米。
3、住宅近郊化將成定局
中國城市化進程加快；沈陽作為中心城市的進程日益凸顯；中產階級迅速發展壯大，汽車消費市場活躍，汽車普及進入家庭時代初現端倪，人的居住標準日益提高，對大環境的的需求更加迫切，這些因素必將導致在城市原有意義上的近郊才能實現。這也是判斷未來發展的大的社會因素。
4、樓市進入大盤時代，演變為全方位競爭
外地開發商和境外開發商在沈陽房地產市場的份額越來越大，沈陽市房地產由地域性市場變為全國性市場和國際性市場，開始進入大盤時代、品牌時代和創新時代，進入了大開發商唱主角的社區開發時代。市場競爭由簡單的價格和地段競爭變為開發規模競爭、品牌競爭和產品細節等全方位的競爭。
5、競爭呈白熱化
隨著土地供應量的失控，住宅開發的規模與數量將不斷打破新紀錄。住宅供應量的不斷推出，帶來的是開發商競爭意識的加強、開發水平的提高，市場競爭呈現出白熱化的狀態。
6、精裝修房開始成為潮流
市場逐漸對精裝修開始認同，各大小樓盤紛紛嘗試推出精裝修房。
7、購房的投資觀念加強
人們的購房投資觀念不斷加強，購買房屋作為一種投資理財的工具已得到人們的普遍認同。
二、河畔新城的優勢與劣勢
河畔新城的優勢：
1、知名開發商開發，企業品牌信譽度高；
2、良好的政府支持、與媒體及合作伙伴建立了良好的關系；
3、區域自然環境好，臨近渾河、五里河公園，環境優美，空氣清新；
4、隨著富民橋通車，渾南大道等交通路網的改善，交通便利，與母城連為一體；
5、與未來渾南中央商務區一街之隔，投資價值高；
6、項目周邊藝術城、大學城等大型公建的建設將提升河畔新城的人文氛圍；
7、項目規劃龐大可帶來完善的內部配套；
8、獨特的產品品質、立面色彩、四明戶型、精裝修、保溫隔聲等獨領市場；
9、開發商的物業服務保證；
10、以俱樂部為主體的大型配套設施，運動與生活設施配備；
11、知名幼兒園、小學進駐，提供完善的教育配套設施；
12、河畔新城等于“健康住宅”的概念深入人心，得到了消費者的認可；
13、項目獲得的眾多榮譽稱號帶來的唯一性與權威感；
14、市場已基本形成交口稱贊的口碑傳播效應；
15、800多位業主的鼎力支持與厚愛；
16、一期整體形象形成，客戶眼見為實，為未來起到示范作用。
河畔新城的劣勢：
1、渾南新區整體環境有待進一步改善，交通體系、教育和公共
服務相對滯后；
2、渾南市政配套設施滯后；
3、市民居住習慣及文化觀念的定勢尚留在母城區；
4、新區土地出讓的多軌制造成市場的不平等競爭；
5、河畔新城已為眾多樓盤競相仿效與克隆，競爭日益激烈；
6、河畔新城市場價格獨領，競爭對手低價競爭,給我們帶來價格壓力。
三、工程建設方面的計劃安排
一期工程：
2004年是公司大發展的一年，一期工程在建和交付使用及二期在建工程總建筑面積30萬m2,總體安排如下：
1、建筑工程
29棟多層單體2004年6月開始裝修，9月中旬交付使用；
2棟小高層2004年年底交付使用；
3個公建及幼兒園2004年7月交付使用；
俱樂部2004年5月中旬裝修和安裝設備，9月底交付使用。
2、綜合管網工程
電力管網管道工程2004年6月中旬完成；
弱電綜合管網工程2004年7月中旬完成；
污水、熱力、給水、雨水、煤氣等管道工程7月中旬完成。
3、電力設備安裝及供電
今年6月上旬完成俱樂部內中心開閉站和變電所供電設備安裝，6月中旬正式送電；7月底完成園區內供電設備安裝和電力電纜敷設，8月中旬接通戶內用電。
4、景觀、綠化及道路工程
今年8月底完成基本綠化和主要景觀建設，9月底基本完成道路建設，保證園區內及園區與市政道路的良好銜接與暢通。11月底完成大樹栽植和景觀細雕等完善工作。
二期建設工程：
1、樣板間
4月中旬完成土建工程，5月底完成精裝修工程，確保6月中旬對市場開放。
2、建筑工程
今年3月中旬完成建筑放線工作，開始土建施工，7月中旬完成多層主體工程，10月底完成小高層主體工程，至年底多層部分土建工程全部完成，達到精裝修條件。
3、學校、公建工程
今年3月中旬開始施工，6月中旬完成主體工程，7月底完成內、外粉飾施工，8月份交給政府進行內部裝修。
四、營銷工作的計劃安排
實現銷售回款4.37億元人民幣。預計在2004年6月開放二期樣板房，2004年5月份認購，7月份開始簽約。
第三部分企業總體目標以及企業對員工的要求
一、總體目標
1、牢固樹立起河畔新城的品牌
沈陽房地產市場高速發展的同時，也使得消費者日趨成熟和理性。房地產品牌作為信譽的標簽、身份識別和情感歸屬，已經成為消費者購房時考慮的重要因素。
目前，渾南、和平和沈河區整個房地產競爭尚處于初級階段，低價、惡意甚至誹謗等不良現象司空見慣，未來幾年市場發育成熟，品牌競爭將是市場競爭的最高形式。從現在開始，我們全體干部與員工要有清醒的認識：愚者想今天的錢，智者想明天的錢。我們要為未來做好充分準備。
品牌是什么？品牌是一種標志，是在客戶心中建立的長期的信賴，品牌是對客戶的忠誠，是客戶在長期消費過程中體驗到的企業責任感。創立品牌不是百米賽跑，更多的表現為馬拉松，表現為一點一滴的內功。我們必須要接受客戶漫長甚至是殘酷的反復檢驗，我們要不斷地吸收、充實、改進、完善、提高。我們要做的是不斷打動客戶的心靈，推動客戶生活質量的提升。競爭對手可以模仿我們的戶型，可以模仿我們的理念，我們必須創造別人無法模仿的品牌，只有這樣，才能立足于不敗之地。
2、對股東有良好的、長期的回報
企業創造價值并使之最大化地回報給股東是天經地義的，也是我們經營管理者的責任與義務。股東投資辦企業的目的也是希望能夠帶來長期與穩定的回報，我們必須小心翼翼地經營這個企業，預測與抵御各種風險，不辜負股東對我們這個團隊的信任、理解與支持，實現公司持續、健康、良性的發展，對股東有良好的長期的回報。
3、建立起良好的社會形象，成為沈城房地產界的一面旗幟
信守對社會和客戶的承諾。做企業如同做人，講品質，講信譽。河畔新城在客戶心中建立了很高的期待，有的客戶甚至把一生的夢想和財富寄托在我們身上，我們必須承擔起這份責任，做的要比說的好，甚至比客戶想象的要好。要堅持兩條腿走路的方針，一是狠抓工程質量管理。質量是百分之百的指標，百分之一的缺陷也是對消費者的不負責任，最終可能葬送自己。二是牢固地建立“客戶是上帝”的服務觀念和服務意識。東北和沈陽是老工業基地，長期受計劃經濟體制的影響，大工業生產的傳統意識根深蒂固，國家計劃、統購統銷帶來的劣性影響了幾代人，服務意識與觀念淡保在我們今天銷售態勢良好的狀況下，在建立品牌過程中，我們必須清醒地認識到，未來的競爭就是質量和服務的競爭。質量與服務必須深深地刻在每位員工的心中，我們一定要常抓不懈。
雖然，這個企業組建僅僅一年多，但是我們主要干部和骨干員工都擁有本地區的開發經驗和全國視野，我們有信心、有條件、有能力在一期成功的基礎上，使“河畔新城”成為沈陽乃至東北房地產界的一面旗幟，在市場中領跑。
4、規范管理，運作有序
隨著企業地發展，我們要進一步完善各項規章制度和企業業務流程，注意監督、檢查制度的執行情況，建立部門間、部門內的溝通機制，提高團隊間的協作能力。共3頁,當前第2頁2
5、員工能隨企業的成長而成長
河畔新城作為一個超大型樓盤，給我們的員工提供了一個彌足珍貴的鍛煉學習的機會，一個展示自己才能的舞臺。公司確信發展的企業會不斷地給員工帶來發展的空間，有才能的員工必然隨著企業的成長而成長。
二、產品售后服務及品牌建設是今后工作的重點
一期取得的營銷佳績，主要依賴強勢的品牌附加值、優越的產品力與先進的營銷手法，而在競爭對手紛紛改良與克隆我們的產品，模仿與抄襲河畔新城的營銷手法的態勢下，河畔新城產品的個性化的優勢不復存在。
面對競爭對手的亦步亦趨，要跳出同質化競爭、價格競爭，實現二期的持續熱銷，必須在其他競爭對手無法復制的方面下功夫，即狠抓售后服務，加強品牌建設，這是今年公司工作的重點。
著力作好以下幾方面工作：
1、堅持以“國際化生活”為核心價值的品牌形象推廣；
2、通過產品持續的領先和創新，鞏固市場領導者地位；
3、打造可靠的工程質量，提升品牌美譽度和忠誠度；
4、依靠精致細致的物業管理服務，將“客戶是上帝”的開發理念堅持到底；
5、通過高質量的售前、售中、售后服務，為客戶提供愉悅的品牌體驗；
6、加大力度宣傳“守誠信、重承諾”的企業品牌形象。
三、對員工的要求
1、對企業要忠誠，熱愛企業，關心和維護公司的利益不受侵害。房地產行業投入大，每位干部手中都握有一定地權利，支配著公司的資產。希望每位干部、員工都要慎用手中的權利，替公司負起責任。我們也要進一步加強防范，堅決杜絕社會上不正之風、不良習氣侵害公司健康的肌體。
2、有事業心、進取心和責任感，要勇于挑戰，保持積極進取的心態。保持積極進取心態對企業和個人是非常重要的內在因素，可以化不利為有利，化危機為商機。從繁雜的事務中看到希望與曙光。面對困難有二種態度：一種是積極的克服困難，跨越障礙，堅韌不拔，不達勝利不罷休；一種是唉聲嘆氣，怨天尤人，束手無策。我們每位干部要注意平時培養進取心，有預見性、有工作能力和方法、有信心，獨立解決問題，在困難中不動遙競爭既是殘酷的，也是快樂的。通過市場的競爭我們能夠更加成熟，增長才干，創造財富，體驗人生的美好。
3、工作要有計劃性，每個階段有每個階段的重點，根據各階段的不同側重點，制定每個階段的工作計劃，督促自己不斷完成設定的目標，對自己的工作做到心中有數，按部就班，腳踏實地，跟上公司整體的發展步伐。
4、自覺遵守企業的規章制度，廉潔自律。只有每位員工在平時工作中自覺的按照公司制度辦事，才能形成一只規范、高效的隊伍，面對任何競爭、任何挑戰，也能從容不迫，取得勝利；
5、不斷學習，不斷提高自己的專業技術水平和專業化能力，在各自的領域成為獨當一面的專家。不斷積累自己、完善自己，以適應公司不斷發展的需求，在工作中體驗自身的價值。
6、有真誠為客戶服務的觀念，牢固樹立“客戶至上”的服務意識。將服務真正融會在日常的工作中，真心的為客戶服務，在實際行動中樹立河畔新城品牌。
過去一年，我們走過了從艱辛起步到初創成功的歷程，我們也體會到了這一過程帶來的快樂。今天，當我們站在一個新的起點，面對明天更嚴峻的挑戰。我們依靠什么？我們領先一步的產品，一流的工程質量，先進的營銷理念，良好的客服意識和優秀的干部、員工隊伍。
也許擺在我們面前的是一條并不平坦的路，但我們堅信這條道路注定是充滿機遇、充滿挑戰、充滿希望。
我們深信，在董事會的正確領導下，只要我們全體干部、員工堅定信念，奮發進取，團結協作，就能跨越前進道路上的任何障礙，我們的事業就能取得新的更加輝煌的勝利。
說是“計劃趕不上變化”，但實際上有計劃總比沒有計劃要強得多，也有方向感的多！下面是小編給大家帶來的2020最新銷售個人工作計劃范文，歡迎大家閱讀參考，我們共同閱讀吧!
2020最新銷售個人工作計劃范文1
2020年，對于我來說是充滿期待的一年，通過以往的經驗，我相信在新的一年可以做的更好！下面是我個人2020年的工作計劃：
一、加強數據總結分析
作為汽車銷售顧問，必須對數據有極度的敏感性。因為，汽車銷售顧問不能脫離數據，例如：銷售車的數量、業績數、和客戶談的價格、還有客戶的數量。甚至是挖掘潛在客戶的數量、拜訪客戶的數量、電話營銷的次數等。銷售顧問要懂得用數據來說話，用數據做總結，分析自己的優勢和劣勢，找出對策。
二、加強技能的總結分析
對汽車銷售顧問來說，銷售技巧的總結能讓自己更深去了解自己。大多數銷售顧問在半年內都有一個質的進步，當然，這不能缺少自己本人的努力以及同事、上司的指點，還包括公司的培訓。
1.對于老客人，和固定客人，要經常保持聯系，在有時間有條件的情況下，送一些小禮物或宴請客人，好穩定與客人關系。
2.在擁有老客人的同時還要不斷從各種媒體獲得更多客人信息。
3.要有好業績就得加強業務學習，開拓視野，豐富知識，采取多樣化形式，把學業務與交流技能相結合。
三、加強個人的綜合能力
優秀的汽車銷售顧問并不是只會賣車，他還能把持好各種關系。例如和同事、上司相處的關系；在售前和售后之間的關系，還有和客戶之間的關系。因為銷售顧問的具體工作包含：客戶開發、客戶跟蹤、銷售導購、銷售洽談、銷售成交等基本過程，還可能涉及到汽車保險、上牌、裝潢、交車、理賠、年檢等業務的介紹、成交或代辦。總之要對自身社會實踐活動的回顧過程，又是思想認識提高。
四、增強提高銷售流程
1.向顧客演示所銷售的產品和服務，包括試乘試駕，要微笑友好。
2.消除顧客的疑慮與抗拒，專業地處理顧客投訴。
3.維持與顧客的良好關系，并及時更新顧客資料。
4.通過追蹤潛在顧客，取得顧客名單，促進銷售。
5.填寫銷售報告、表卡。
6.確保展廳和展車整潔，參與制訂銷售活動、市場開發、促銷計劃所具備的能力素質。
7.能夠與各部門建立良好的關系，特別是財務部門和售后部門。
并且能夠在銷售過程別關注這些部門的需求。
8.具有專業的儀表和積極、熱情的工作態度。
9.能夠不斷學習新的銷售方法、與產品有關的新信息，以及提高行政管理和與顧客打交道效率的新方法。
2020最新銷售個人工作計劃范文2
營銷目標：以最快的速度進入本地醫藥市場，并在周邊地區取得一定的市場份額。本著用心服務的原則，與國內的廠商和客戶建立良好的合作伙伴關系。
營銷策略：憑借優質的服務，誠信至上的經營理念去開拓市場。計劃在初期采用如下策略：以服務贏得市場的經營策略，重點培訓銷售人員的藥品專業知識，打造一支高水平、高素質、凝聚力強的優秀銷售團隊。
具體營銷工作計劃：
一、建立團隊：
醫藥專業銷售需要高素質的、有成功進取心醫藥代表。以往的銷售員僅有送貨和簽合同等的功能，現代醫藥代表是企業與醫生之間的載體，公司產品形象的大使，產品使用的專業指導，企業組織中成功的細胞。
通過招聘的形式，建立一支5—10人的銷售團隊，進行系統的、專業的藥物知識、溝通技巧的全面培訓（3—5天）。以便快速的了解公司及藥品情況，并迅速進入市場。以后每周進行培訓，月底考核，制定詳細、科學的培訓考核方案。
二、開發市場
重點開發二、三級醫院（縣、市級醫院），同時普及一級醫院（鄉鎮衛生院、社區服務站、規模大的門診部），以銷售“區域”品種為主，確保客戶享受銷售權和區域保護政策。有利于建立和保持良好的客戶關系。
1、銷售目標：爭取1—3個月，完成縣內醫療機構的臨床藥品銷售目標，3—6個月初步建立全市醫療機構的臨床藥品銷售目標。
逐步覆蓋到全省及周邊。利用多種營銷手段，和院長、藥房主任、臨床醫生建立良好的朋友關系。實現共贏互利，對客戶中的關鍵人物進行有效說服及定期拜訪，為應用我們產品的客戶提供幫助、解決問題、清除障礙，及時收集市場綜合信息和競爭對手產品及市場信息。
2、藥品提成方案初步建議：院長：5%，藥房主任：2%，臨床醫生：20—30%。
以上提成均按藥品供貨價百分比計算。（根據具體藥品價格再做進一步明細）
3、產品進入醫院的具體方法：
（1）通過行政手段使產品進入。可以到醫院的上級部門，如衛生局或政府部門進行公關，從而使他們出面使產品打進醫院。
（2）召開新產品醫院推廣會。時間、地點確定好以后，將該區域內大中小型醫院的院長、藥劑科主任、采購、財務科長和相對應科室的主任、副主任以及有關專家請到，邀請比較有名的專家教授、相應臨床科室的主任在會上講話以示性，進行產品的交流，發放禮品或紀念品，以達到產品進入醫院的目的。
（3）通過醫院臨床科室主任推薦。在做醫院開發工作時，若感到各環節比較困難，可先找到臨床科室主任，通過公關聯絡，由他主動向其他部門推薦企業的產品。一般情況下，臨床科室主任點名要用的藥，藥劑科及其他部門是會同意的。此外，醫院開發工作本身也應該先從臨床科室做起，先由他們提寫申購單后，才能去做其他部門的工作。
（4）通過間接的人際關系使產品進入醫院。對醫院的各個環節作了詳細的調查后，若感覺工作較難開展，可以從側面對各環節主要人員的家庭情況和人際網絡進行了解。了解清楚醫院相關人員的詳細個人資料，以及與他最密切的人（朋友、孩子、親屬），然后有選擇性地去間接接觸訪問，通過他們間接地將產品打入醫院。
（5）試銷進入。先將產品放到醫院、衛生院、門診部試銷，從而逐步滲透，最終得以進入。
總之產品進入醫院，成為臨床用藥，需要一定的程序和方法，需要銷售人員充分利用天時、地利、人和的各種優勢。
三、市場促銷與維護
醫院市場的促銷與維護工作方向是：以建立、聯絡感情為主，介紹公司、產品為輔。如涉及相應科室較多，要根據自己的人力、物力、財力，抓重點科室，抓重點醫生。具體方案：
（1）一對一促銷
由醫藥銷售人員與某個科室主任、醫生面對面的私下交流來實現的。藥品銷售人員事先備好工作證、產品說明書、產品樣品、產品臨床報告、產品宣傳冊、產品促銷禮品等資料，這樣進行交流時才會更方便。
（2）一對多促銷
主要是指藥品銷售人員與在同一個辦公室里的三、五個醫生交談的形式。在此場合下必須做到應付自如，遇亂不驚，運籌帷幄，掌握談話的主動權，整個交流過程中藥品銷售人員以一位學生求教的身份出現。
（3）人員對科室促銷
在藥品剛進醫院時，組織門診、住院部相關科室的醫務人員在飯店或酒店進行座談，以宣傳新產品為由建立促銷網絡，可以給一定的組織費，讓科室主任把門診部坐診醫生和住院部醫生通知到位，定在某一時間和地點開座談會。為每人準備一套產品資料（產品樣品一盒、說明書、產品宣傳冊、臨床報告書、促銷禮品各一份），會議過程中，要注意保持溫馨、和緩的氣氛。座談會內容可分為公司簡介（主要介紹公司的發展前景）、產品知識、臨床報告（側重于談產品作用機理、用法用量）三個方面。會議快結束后就餐并發小禮品。并要求各到會人員留下姓名、住址、電話，便于以后互相交流。
（4）定期以產品交流形式，組織院領導及其親屬參加旅游及其他觀光活動。加深相互之間感情，以確保我公司的產品在醫院長期穩定銷售。
2020最新銷售個人工作計劃范文3
時光飛逝，不經意間20某年已經結束。默默地算來，從加入金宇房地產開發有限公司，來到隆德縣項目部參加銷售工作到現在已經有七個多月的時間了，七個月的時間放在以往或許會顯得很漫長，但在這里仿佛是眨眼間便消逝而過。
本人是20某年7月初加入公司的，剛入職時，由半知半解到對銷售流程有了較好的掌握，背后確實下了不少功夫，也用了不少時間，當然更少不了同事們的幫助。正因為是第一次接觸商業地產的銷售工作，所以剛來的前半個月，一邊協助同事做好銷售工作，一邊學習專業知識。慢慢地，對接待客戶、跟蹤客戶、簽定合同、售后工作、銀行按揭等各方面都開始有一定的認識。到七月份的下半月就開始真真正正獨立一人去接待客戶，在此過程中遇到過許多困難，但在經理和同事的協助下，都能順利將工作完成，也從中很快得到成長。一個月后本人對于公司項目的具體情況、公司的管理模式、房地產專業知識和房產銷售流程及技巧等都有了很好的掌握。
但由于受國家房地產調控政策及企業自身等因素的影響，我司的樓盤會出現間歇性的低迷狀態。當然我們接待的來訪客戶和來電客戶數量也就有限了，而且大部分客戶對市場的觀望心理較強。本人在前幾個月共接待各類來訪客戶60組次左右，接聽各種客戶來電50人次左右。雖然來訪客戶較少，但我們銷售人員并沒有因此空閑下來，而是積極地對來訪客戶進行電話回訪，對來電意向客戶進行預約，對之前的購房業主做好售后服務。本人在這期間不斷的學習、鍛煉、提升自己業務能力，也積累了一些意向較好的客戶群體，為后來的有效成交奠定了基礎。
另外，就是在不斷地接觸各種客戶之后，跟其他樓盤相比的過程中更能深刻地體會到我們項目的優劣勢。歸納起來有，項目吸引客戶的地方主要有：位于隆德縣中心地段，交通十分便利，是隆德的首個高層建筑，是隆德的商業核心，是隆德的首座商業綜合體，也是隆德的地標型建筑，也可實現一站式購物的便利，擁有現代化的物業管理體系。而影響客戶購買信心的因素有：戶型設計不是很合理，采光度不是很好，公攤面積過大，擔心物業費用過高，沒有車庫；商鋪公攤太大，擔心裝修效果達不到預期，擔心商場火不起來，擔心管理跟不上，投資戶擔心投資回報。
總之，本人在來公司的這段時間里，收獲頗多，當然也積累了一些經驗，總結出一些心得，希望20某年借此把工作做的更好，歸納起來主要有以下幾點：
1、保持一顆良好的心態很重要。
良好的心態是一個銷售人員應該具備的最基本的素質，良好的心態也包括很多方面。控制情緒我們每天工作在銷售一線，面對形形的人和物，要學會控制好自己的情緒，不能將生活中的情緒帶到工作中，以一顆平穩的心態去面對工作和生活。寬容心人與人之間總免不了有這樣或那樣的矛盾事，同事、朋友之間也難免有爭吵、有糾葛。只要不是大的原則問題，應該與人為善，寬大為懷，學會寬以待人。上進心和企圖心：上進心，也是進取心，就是主動去做應該做的事情，要成為一個具備進取心的人，必須克服拖延的習慣，把它從你的個性中除掉。企圖心，當產生的時候，就會產生企圖心；如何將企圖心用好，必須好好的學習。
2、不做作，以誠相待，客戶分辨的出真心假意。
得到客戶信任，客戶聽你的，反之你所說的一切都將起到反效果。
3、了解客戶需求，第一時間了解客戶所需要的，做針對性講解。
4、推薦房源要有把握，了解所有的房子，包括它的優劣勢。
做到對客戶的所有問題都有合理解釋。
5、保持客戶關系，每個客戶都有各種人脈，只要保證他們對項目的喜愛，他們就會將喜愛傳遞。
6、確定自己的身份，我們不是在賣房子，而是顧問，以我們的專業來幫助客戶。
多與客戶講講專業知識，中立的評價其他樓盤，都可以增加客戶的信任度。
7、在銷售經理的帶領下，與同事團結協作，完成公司新一年的銷售目標。
8、加強自身學習，因為再好的方法與計劃，也要靠強有力的執行力來完成。
這也是我個人需要加強的地方。作為房地產的銷售人員，不僅要精通賣房業務，對周邊的一些知識也必須了解，這樣才能更好為客戶服務，讓客戶感覺我們的房子無論從質量，社區環境，物業質量等較其他樓盤都更有優勢。
最后，非常感謝公司領導給本人的鍛煉機會，感謝同事對我的幫助。在新的一年里自己要保持一顆良好的心態，積極的心態、向上的心態，去面對工作、面對生活，好好工作、好好生活，忠于公司，忠于顧客，忠于自己的職責，也要忠于自己的業績，來年努力交出自己滿意的成績單。
2020最新銷售個人工作計劃范文4
在房地產市場營銷中，制訂出一份優秀的營銷計劃十分重要。一般來說，市場營銷計劃包括
一、計劃概要：對擬議的計劃給予扼要的綜述，以便管理部分快速瀏覽。
二、市場營銷現狀：提供有關市場，產品、競爭、配銷渠道和宏觀環境等方面的背景資料。
三、機會與問題分析：綜合主要的機會與挑戰、優劣勢、以及計劃必須涉及的產品所面臨的問題。
四、目標：確定計劃在銷售量、市場占有率和盈利等領域所完成的目標。
五、市場營銷策略：提供用于完成計劃目標的主要市場營銷方法。
六、行動方案：本方案回答將要做什么？誰去做？什么時候做？費用多少？
七、預計盈虧報表：綜述計劃預計的開支。
八、控制：講述計劃將如何監控。
其中個人心得總結如以下
一、保持一顆良好的心態很重要。良好的心態是一個銷售人員應該具備的最基本的素質，良好的心態也包括很多方面。
二、不做作，以誠相待，客戶分辨的出真心假意。得到客戶信任，客戶聽你的，反之你所說的一切都將起到反效果。
三、了解客戶需求，第一時間了解客戶所需要的，做針對性講解。
四、推薦房源要有把握，了解所有的房子，包括它的優劣勢。做到對客戶的所有問題都有合理解釋。
五、保持客戶關系，每個客戶都有各種人脈，只要保證他們對項目的喜愛，他們就會將喜愛傳遞。
六、確定自己的身份，我們不是在賣房子，而仕問，以我們的專業來幫助客戶。多與客戶講講專業知識，中立的評價其他樓盤，都可以增加客戶的信任度。
七、在銷售經理的帶領下，與同事團結協作，完成公司新一年的銷售目標。
八、加強自身學習，因為再好的方法與計劃，也要靠強有力的執行力來完成。
2020最新銷售個人工作計劃范文5
時間轉眼即逝，迎來了2020年的鐘聲，我將對我今年的工作做個計劃。工作中需要自己時刻明白只存在上下級關系，無論是份內、份外工作都一視同仁，對領導安排的工作絲毫不能馬虎、怠慢，在接受任務時，一方面積極了解領導意圖及需要達到的標準、要求，力爭在要求的期限內提前完成，另一方面要積極考慮并補充完善。業績代表過去，并不是代表過去就沒事了。要以過去的不足和問題來鞭策自己，讓自己在新的時間里有更好的突破！為了2020年的工作能上升一個層次，給自己制定計劃如下：
一、三個大部分
1.對于老客戶，和固定客戶，要經常保持聯系，在有時間有條件的情況下，送一些小禮物或宴請客戶，好穩定與客戶關系。
2.在擁有老客戶的同時還要不斷從各種媒體獲得更多客戶信息。
3.要有好業績就得加強業務學習，開拓視野，豐富知識，采取多樣化形式，把學業務與交流技能向結合。
二、九小類
1.每月要增加5個以上的新客戶，還要有到3個潛在客戶。
2.一周一小結，每月一大結，看看有哪些工作上的失誤，及時改正下次不要再犯。
3.見客戶之前要多了解客戶的狀態和需求，再做好準備工作才有可能不會丟失這個客戶。
4.對客戶不能有隱瞞和欺騙，這樣不會有忠誠的客戶。
在有些問題上你和客戶是一致的。
5.要不斷加強業務方面的學習，多看書，上網查閱相關資料，與同行們交流，向他們學習更好的方式方法。
6.對所有客戶的工作態度都要一樣，但不能太低三下四。
給客戶一好印象，為公司樹立更好的形象。
7.客戶遇到問題，不能置之不理一定要盡全力幫助他們解決。
要先做人再做生意，讓客戶相信我們的工作實力，才能更好的完成任務。
8.自信是非常重要的，要自己給自己樹立自信心，要經常對自己說我是最棒的！我是獨一無二的！。
擁有健康樂觀積極向上的工作態度才能更好的完成任務。
9.和公司其他員工要有良好的溝通，有團隊意識，多交流，多探討，才能不斷增長業務技能。
一個好的銷售人員應該具備：好的團隊、好的人際關系、好的溝通技巧、好的銷售策略、好的專業知識、還有一條始終貫穿其中的對銷售工作的極度熱情！個人認為對銷售工作的熱情相當重要，我們有好的團隊，我們工作熱情，我們可以做到也一定能做到！
2020年，將遵守的工作思路：在公司的帶領下，公司戰略性持續改進活動，銷售部的日常工作，對訂單和發貨計劃的情況、平衡、監督和跟蹤；對客戶的產品按時交付和后續對客戶的跟蹤，開發新客戶完成公司產銷的任務。
