時間：2022-02-15 19:36:29
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇個人住房貸款管理辦法，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
第一條 為進一步完善住房公積金制度，充分發揮住房公積金制度的保障作用，提升住房公積金支持解決低收入家庭住房問題的力度，借鑒外地先進經驗，結合本市實際，制定本辦法。
第一條 為進一步完善住房公積金制度，充分發揮住房公積金制度的保障作用，提升住房公積金支持解決低收入家庭住房問題的力度，借鑒外地先進經驗，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱個人住房貸款貼息，是指青島市住房公積金管理中心（以下簡稱市住房公積金管理中心）對享受城市居民最低生活保障、有個人住房貸款的住房公積金繳存職工，按照規定給予一定的貸款利息補貼，以減輕借款人家庭還貸壓力的惠民措施。
第三條 同時符合以下條件的，可以申請辦理個人住房貸款貼息：
（一）享受青島市城市居民最低生活保障；
（二）屬于住房公積金貸款職工或未曾辦理過住房公積金貸款、有尚未結清銀行個人住房貸款的住房公積金繳存職工；
（三）所購房屋為借款人家庭唯一住房；
（四）申請銀行個人住房貸款貼息的職工應為借款人，在貼息申請日前應當正常繳存住房公積金。申請住房公積金貸款貼息的職工除以下兩種情況外，在貼息申請日前應當正常繳存住房公積金：
1.與原工作單位解除勞動合同后未重新就業的；
2.已達到法定退休年齡并辦理正常退休手續的。
（五）應當正常償還貸款本息，在貼息申請日之前一年內未發生連續三期或累計六期以上逾期償還貸款本息及其他違反借款合同約定的行為，且貼息申請日無逾期貸款本息。
第四條 提出個人住房貸款貼息申請，應當提供以下材料：
（一）《青島市住房公積金管理中心個人住房貸款貼息申請審批表》；
（二）申請人及配偶的身份證、戶口簿、婚姻關系證明；
（三）青島市城市居民最低生活保障證明；
（四）申請人及其家庭成員的住房情況證明；
（五）住房公積金聯名卡；
（六）核查需要的其他相關材料。
銀行個人住房貸款申請貼息的，還需提供銀行出具的申請人還款明細和銀行借款合同原件。
第五條 貼息按下列程序辦理：
（一）提出申請。借款人持有關材料向市住房公積金管理中心管理處（以下簡稱管理處）提出貼息申請。
（二）管理處初審。管理處查詢申請人住房公積金月繳存基數（月繳存基數是單位申報的上年度月均工資收入），若家庭人均月繳存基數超過低保家庭認定標準的，初審不予通過，管理處應向申請人說明理由并退還申請材料；符合要求的，管理處根據需要到城市低保管理部門、房地產登記管理部門、貸款銀行、借款人所在街道社區及相關部門核實申請人信息，提出初審意見連同貼息申請材料一并報送市住房公積金管理中心貸款處（以下簡稱貸款處）。
（三）貸款處復審。貸款處負責對管理處報送的貼息申請材料進行核查，出具復審意見并將復審通過的貼息申請材料提交市住房公積金管理中心貼息審核委員會；復審未通過的，通過管理處向申請人說明理由并退還申請材料。
（四）貼息審核委員會審核。市住房公積金管理中心成立由分管副主任為負責人，相關處室負責人為成員的貼息審核委員會，對貸款處復審通過的貼息申請進行審核。
（五）主任審批。市住房公積金管理中心主任對貼息審核委員會審核通過的貼息申請進行審批。
（六）社會公示。市住房公積金管理中心將擬貼息人員名單通過門戶網站、管理處營業廳、繳存單位、街道社區等途徑公示一周，接受社會公眾監督。對經公示無異議的，由市住房公積金管理中心在《青島市住房公積金管理中心個人住房貸款貼息申請審批表》上簽署“公示無異議”的意見；對公示期間有異議的，及時核實情況并予相應處理，對違反規定的申請人取消貸款貼息資格。
（七）發放貸款貼息資金。市住房公積金管理中心按公示通過的貼息對象名單，在每年的3月31日前和9月30日前將貼息資金發放至借款人住房公積金聯名卡賬戶。
第六條 貼息申請每年度受理兩次，每半年為一個貼息期。上半年貼息的申請時間為當年7月1日至7月31日；下半年貼息的申請時間為次年1月1日至1月31日。在貼息申請期內未提出申請的借款人，視同放棄該貼息期的個人住房貸款貼息申請資格。
第七條 個人住房貸款貼息按照下列標準執行：
（一）住房公積金貸款貼息額度按申請人貼息期內住房公積金貸款利息支出的80%計算。
銀行個人住房貸款貼息額度按以下標準計算：銀行貸款執行利率低于貸款基準利率的，按貸款執行利率與相同期限住房公積金貸款利率的利息支出差額貼息；貸款執行利率高于或等于基準利率的，按基準利率與相同期限住房公積金貸款利率的利息支出差額貼息。
貸款貼息期內，因申請人未按時歸還貸款本息，造成貸款逾期而出現的貸款罰息，不予貼息。
（二）年度貸款貼息最高額度為3600元。貸款貼息計算額度超過3600元的，按3600元貼息，月貼息額最高為300元/月。
申請個人住房貸款貼息的，自2012年1月起開始計算貼息。在貼息期內申請貸款或貸款結清的，按已還款月份據實計算貼息；在貼息期取得低保或退出低保的，按享受低保月份據實計算貼息。
（三）所購住房面積未超過90平方米的，按上述規定計算貼息額度；所購住房面積超過90平方米的，按上述規定計算的貼息金額×90平方米占所購住房總面積的比例計算貼息額度。
第八條 個人住房貸款貼息資金在住房公積金業務支出中列支。
第九條 申請人提供虛假材料，或采取其他非正常手段騙取貸款貼息的，收回貼息資金，取消其以后年度貸款貼息資格，同時納入人民銀行征信系統。
第十條 本辦法自2012年9月1日起施行，有效期至2015年12月31日。
第三條 同時符合以下條件的，可以申請辦理個人住房貸款貼息：
（一）享受**市城市居民最低生活保障；
（二）屬于住房公積金貸款職工或未曾辦理過住房公積金貸款、有尚未結清銀行個人住房貸款的住房公積金繳存職工；
（三）所購房屋為借款人家庭唯一住房；
（四）申請銀行個人住房貸款貼息的職工應為借款人，在貼息申請日前應當正常繳存住房公積金。申請住房公積金貸款貼息的職工除以下兩種情況外，在貼息申請日前應當正常繳存住房公積金：
1.與原工作單位解除勞動合同后未重新就業的；
2.已達到法定退休年齡并辦理正常退休手續的。
（五）應當正常償還貸款本息，在貼息申請日之前一年內未發生連續三期或累計六期以上逾期償還貸款本息及其他違反借款合同約定的行為，且貼息申請日無逾期貸款本息。
第四條 提出個人住房貸款貼息申請，應當提供以下材料：
（一）《**市住房公積金管理中心個人住房貸款貼息申請審批表》；
（二）申請人及配偶的身份證、戶口簿、婚姻關系證明；
（三）**市城市居民最低生活保障證明；
（四）申請人及其家庭成員的住房情況證明；
（五）住房公積金聯名卡；
（六）核查需要的其他相關材料。
銀行個人住房貸款申請貼息的，還需提供銀行出具的申請人還款明細和銀行借款合同原件。
第五條 貼息按下列程序辦理：
（一）提出申請。借款人持有關材料向市住房公積金管理中心管理處（以下簡稱管理處）提出貼息申請。
（二）管理處初審。管理處查詢申請人住房公積金月繳存基數（月繳存基數是單位申報的上年度月均工資收入），若家庭人均月繳存基數超過低保家庭認定標準的，初審不予通過，管理處應向申請人說明理由并退還申請材料；符合要求的，管理處根據需要到城市低保管理部門、房地產登記管理部門、貸款銀行、借款人所在街道社區及相關部門核實申請人信息，提出初審意見連同貼息申請材料一并報送市住房公積金管理中心貸款處（以下簡稱貸款處）。
（三）貸款處復審。貸款處負責對管理處報送的貼息申請材料進行核查，出具復審意見并將復審通過的貼息申請材料提交市住房公積金管理中心貼息審核委員會；復審未通過的，通過管理處向申請人說明理由并退還申請材料。
（四）貼息審核委員會審核。市住房公積金管理中心成立由分管副主任為負責人，相關處室負責人為成員的貼息審核委員會，對貸款處復審通過的貼息申請進行審核。
（五）主任審批。市住房公積金管理中心主任對貼息審核委員會審核通過的貼息申請進行審批。
（六）社會公示。市住房公積金管理中心將擬貼息人員名單通過門戶網站、管理處營業廳、繳存單位、街道社區等途徑公示一周，接受社會公眾監督。對經公示無異議的，由市住房公積金管理中心在《**市住房公積金管理中心個人住房貸款貼息申請審批表》上簽署“公示無異議”的意見；對公示期間有異議的，及時核實情況并予相應處理，對違反規定的申請人取消貸款貼息資格。
（七）發放貸款貼息資金。市住房公積金管理中心按公示通過的貼息對象名單，在每年的3月31日前和9月30日前將貼息資金發放至借款人住房公積金聯名卡賬戶。
第六條 貼息申請每年度受理兩次，每半年為一個貼息期。上半年貼息的申請時間為當年7月1日至7月31日；下半年貼息的申請時間為次年1月1日至1月31日。在貼息申請期內未提出申請的借款人，視同放棄該貼息期的個人住房貸款貼息申請資格。
第七條 個人住房貸款貼息按照下列標準執行：
（一）住房公積金貸款貼息額度按申請人貼息期內住房公積金貸款利息支出的80%計算。
銀行個人住房貸款貼息額度按以下標準計算：銀行貸款執行利率低于貸款基準利率的，按貸款執行利率與相同期限住房公積金貸款利率的利息支出差額貼息；貸款執行利率高于或等于基準利率的，按基準利率與相同期限住房公積金貸款利率的利息支出差額貼息。
貸款貼息期內，因申請人未按時歸還貸款本息，造成貸款逾期而出現的貸款罰息，不予貼息。
（二）年度貸款貼息最高額度為3600元。貸款貼息計算額度超過3600元的，按3600元貼息，月貼息額最高為300元/月。
申請個人住房貸款貼息的，自2012年1月起開始計算貼息。在貼息期內申請貸款或貸款結清的，按已還款月份據實計算貼息；在貼息期取得低保或退出低保的，按享受低保月份據實計算貼息。
（三）所購住房面積未超過90平方米的，按上述規定計算貼息額度；所購住房面積超過90平方米的，按上述規定計算的貼息金額×90平方米占所購住房總面積的比例計算貼息額度。
第八條 個人住房貸款貼息資金在住房公積金業務支出中列支。
一、現將本文書的制作要點介紹如下：
1．首部：
（1）標題。居中寫明“法律意見書”。
（2）咨詢單位名稱。
（3）有關事項。
2．正文：
（1）出具法律意見書在政策、法律上的根據。
（2）具體法律意見和需要明確的有關事宜以及可行性分析。
（3）針對當事人所咨詢的有關事務進行分析和闡述。
3．尾部：律師及律師事務所名稱及提出意見的時間。
二、格式：
法律意見書
咨詢（或委托）單位名稱：
咨詢（或委托）事項：
出具法律意見書的依據：
律師對該事項的情況分析：
律師對該事項的處理意見：
律師對相關事項的附帶意見：
律師
律師
致：中國建設銀行××市分行××支行
作為中國建設銀行××市分行××支行的委托指定的個人住房貸款業務法律事務承辦機構，××市××律師事務所指派律師王××、仇××對貸款申請人A先生提供的借款中請資料進行了審查，依據國家和××市的有關法律、法規，出具本法律意見書。
一、借款申請人A先生，購買××花園××號房屋，房屋面積××平方來，總價款為人民幣××萬元，購房合同編號為××，并選擇了“開發商保證”擔保方式向中國建設銀行××市分行申請個人住房貸款，同時提供了相關的貸款資信文件，具體內容詳見附件。
二、出具本法律意見書的主要依據：
（一）《中華人民共和國合同法》
（二）《中華人民共和國擔保法》
（三）《借款合同
爭例》
（四）《中國人民銀行個人住房貸款管理辦法》
（五）《中國建設銀行北京市分行住房擔保細則》
（六）《北京市房地產抵押管理辦法》
（七）《北京市商品房銷售價格管理暫行辦法》
（八）《律師事務所、公證處承辦個人住房貸款業務中有關法律事務的規范意見》
（九）中國建設銀行北京市分行與北京市公證處簽訂的《委托協議》
（十）中國建設銀行北京市分行與房地發展商簽訂的《住房貸款合作協議》
（十一）國家和北京市其他有關法律、法規和規章
三、根據本法律意見書第一條所述資信文件（包括復印件）和第二條所述有關法律、法規、規章和協議的規定，并根據我們與A先生的談話，確認如下事實：
（一）借款申請人A（19××年××月××日出生，身份證號為××××××××，××學歷），現住××市××區××路×號，具有××市城鎮正式常住戶。
（二）借款中請人A先生具備必要的還款能力。借款申請人A先生自19××年××月起在××公司工作，任經理職務。其19××年稅后月平均收入為××元人民幣；××年××月至××月稅后月平均收入為××人民幣。借款申請人現持有××公司××的股份。該公司于19××年注冊成立，注冊資金××萬元人民幣。
（三）借款申請人意思表示真實。
1．借款申請人填寫了《個人住房貸款申請表》；申請20年××萬元個人住房貸款，約占購房價款的70％，其余30％的購房款××萬元已支付給發展商××房地產開發有限公司。
2．借款中請人自愿選擇“開發商保證”的擔保方式申請貸款，并愿以其所購買的××花園××號房屋作為抵押物，于××年××月××日在我們面前分別簽署了《承諾書》、預售房屋登記《授權委托書》、辦理抵押登記《授權委托書》，借款中請人所填《個人住房借款申請表》中的擔保人××房地產開發有限公司之印鑒屬實。
3．抵押物的保險符合《中國建設銀行北京分行個人住房擔保細則》的規定。
基于以上事實，我們認為借款中請人A先生提供的資料真實、齊備，基本符合中國建設銀行××市分行個人住房貸款條件，且初步申貸手續已履行完畢，具備簽訂個人住房貸款借款合同的資格。
本法律意見書僅用于借款中請人A先生向貴行申請個人住房抵押貸款⒂曬笮邪燉砩昵氳盅捍釷亂恕?br>
日前，建行、民生銀行分別獲央行批準發行500億元、100億元的個人住房抵押貸款支持證券（簡稱“RMBS”）。據介紹，今年以來截至6月末，信貸資產證券化發行規模達到1129.82億元，第二季度發行規模略多于第一季度，但6月份迎來爆發式增長。業內人士認為，央行注冊發行管理推出后，意味著今后RMBS將進入常態化發行。從此次央行批準的規模來看，建行、民生銀行共獲批600億元，已是此前發行住房抵押貸款總額的近4倍。專家表示，如果深入開展住房貸款證券化，可以較大幅度地提高銀行資產的整體流動性，同時有效分散銀行的住房貸款風險。更重要的是，住房貸款證券化再開啟，將有助于房市投資熱潮的掀起。
發行利率低是住房貸款證券化優勢
2015年7月1日，中國債券信息網公布了民生銀行關于未來兩年“企富”系列個人住房抵押貸款資產支持證券的注冊申請報告。報告顯示，民生銀行本期RMBS預計分4期發行，注冊有效期為兩年。二季度以來，隨著央行注冊發行管理的ABS實質性落地，資產證券化的基礎資產類型和發行規模有了顯著擴容。6月以來，除大部分以公司貸款作為基礎資產外，汽車抵押貸款、租賃資產、個人消費類貸款、個人住房抵押貸款等都已開始陸續加入本輪資產證券化產品發行的浪潮中。
盡管我國資產證券化的發展歷程已逾10年，但在3次試點中僅發行4單以住房貸款為基礎資產的產品，累積發行額170億元左右，較美國市場高峰期萬億美元的發行規模相差甚遠。雖然RMBS產品入池資產利率較低，但RMBS的風險也較低。考慮到首付比例和入池貸款均已存在一定的賬齡，入池資產借款人的違約風險較低且預期違約后的回收率水平很高；隨著市場接受度的不斷提高，RMBS產品的發行利率將會逐步降低，減緩RMBS利差較為有限的問題。而對于RMBS產品抵押權變更登記的問題，部分機構已采取了事后變更，若無法成功變更便予以贖回等緩釋措施。但我國住建部有批量變更的途徑，建行2005-1和2007-1均采取了信托設立時抵質押權批量變更登記。據悉，新一期的建行RMBS也會批量變更。目前，我國法律對債權入池時抵押權是否需要事前完成變更登記沒有明確規定，具體情況要根據律師出具的相關意見和實際的項目情況而論。
一位信用評級公司結構融資部人士認為，目前資產證券化產品的發行利率較低，因此銀行有意愿將本身利率就比較低的個人住房貸款打包轉讓，以換取流動資金。據了解，未來監管層將醞釀放寬優質資產“入池”限制以及擴大投資者范圍。盡管相較其他品類的資產支持證券，RMBS可能面臨超額利差有限、無法實現抵押權變更登記等問題，但中債資信ABS團隊分析師祖欣表示，隨著市場接受度的不斷提高，RMBS產品的發行利率將會逐步降低；此外，在一定的政策支持下，RMBS的發展未來有望推動我國住房市場和銀行放貸業務形成一定的良性循環。
資產證券化將成為債券市場重要產品
從房貸業務的需求端來看，自去年11月以來，房貸利率一降再降，消費者還貸壓力相對減小，所以還會有龐大的消費者群體選擇銀行房貸。房貸業務作為銀行信貸業務的重要組成部分，不會被輕易放棄。畢竟RMBS在我國還是新生事物，短期不會呈現大規模的發展；但長期而言，肯定會成為中國債券市場的重要產品。尤其隨著RMBS產品逐步獲得市場認可，發行RMBS可使銀行減輕資本充足率壓力并獲得一定的利差收入；在一定的政策支持下，發行RMBS回收的資金會重新流回房地產市場，再用來發行新的RMBS，形成一定的良性循環，有效增加房地產市場的資金供給。據了解，目前銀行體系內資金流動性充裕，今年以來，監管審批流程簡化也并未刺激信貸資產證券化產品交易市場如預期般活躍，未來監管層將醞釀放寬優質資產“入池”限制，以及擴大投資者范圍。
關于住房抵押貸款證券化的模式，國內學者圍繞我國應該采取美國模式還是英國和歐洲模式進行了長期的論證，關注的焦點是SPV（特殊目的機構／公司）是否要有政府背景，是采取公司形式還是信托形式？根據《信貸資產證券化試點管理辦法》，我國住房抵押貸款將以沒有政府擔保的信托方式實現證券化。《管理辦法》第2條規定:“資產證券化是指以銀行業金融機構作為發起機構，將信貸資產信托給受托機構，由受托機構以資產支持證券的形式向投資機構發行受益證券，以該財產所產生的現金支付資產，支持證券收益的結構性融資活動。”我國首單住房抵押貸款支持證券產品——“建元2005-1”就是由中國建設銀行作為發起機構，委托中信信托在銀行間債券市場發行的。
另外，我國還沒有SPV方面的專門立法，但《金融機構信貸資產證券化試點監督管理辦法》對SPV的市場準入作出了嚴格的規定。監管辦法第9條規定，信托受托機構應當“根據國家有關規定完成重新登記三年以上;注冊資本不低于五億元人民幣，并且最近三年年末的凈資產不低于五億元人民幣。”同時，監管辦法第8條規定:“資產支持證券由特定目的信托受托機構發行，特定目的信托受托機構由依法設立的信托投資公司或銀監會批準的其他機構擔任。”這意味著我國的SPV的主體將是信托投資公司，但也不排除其他機構擔任SPV的可能。
這是在汲取我國股票市場的教訓，由于我國住房抵押貸款證券化處于起步階段，相關的法律金融制度不完善，應逐步向個人投資者開放RMBS業務，這樣可以積累經驗，保護中小投資者的利益，避免市場過度的非理性行為；另一方面，RMBS在我國是一種全新的固定收益證券，其風險收益特征與普通企業債券、其他固定收益類證券不同，對風險管理能力要求高，而機構投資者在這一方面比較成熟，從而能夠保證國內住房抵押貸款證券項目的順利實施。
未來將進一步放寬優質資產“入池”
去年7月22日，中國郵政儲蓄銀行在全國銀行間債券市場成功發行“郵元2014年第一期個人住房貸款證券化產品”，該產品規模為68.14億元，其中優先級資產支持證券在全國銀行間債券市場交易，次級資產支持證券由郵儲銀行持有，基礎資產為23680筆個人住房抵押貸款。郵儲銀行此次發行的個人住房貸款證券化產品，是國內首例采取延遲變更抵押權登記的產品，也是2007年后我國首筆在銀行間債券市場登陸的個人住房貸款支持證券化產品，更是2012年資產證券化試點重啟以來的第一筆個人住房貸款作為基礎資產的證券化產品。
作為2007年以后國內第一家采納個人住房貸款作為入池資產的商業銀行，郵儲銀行此次創新發行的個人住房貸款證券化產品，是落實國務院提出的“盤活存量、用好增量”的重要舉措，對于推動我國信貸資產規模中占比12.5%的個人住房貸款證券化，撬動其他住房抵押類貸款證券化，進一步盤活期限長、數量大的資產具有指導意義，對于其他銀行開展住房貸款證券化具有示范借鑒作用。
但是，就目前而言，開展住房貸款證券化進程還受到一些限制，因為現階段我國RMBS只能在銀行間債券市場交易。管理辦法第47條規定；“金融機構按照法律、行政法規和銀監會等監督管理機構的有關規定可以買賣政府債券、金融債券的，也可以在法律、行政法規和銀監會等監督管理機構有關規定允許的范圍內投資資產支持證券。”從成熟市場的資產證券化實踐來看，只有切實保護中小投資者的利益，才能最終真正推動資產證券化的發展，這就需要進一步健全和完善相關法律法規制度。
【關鍵詞】個人住房貸款 資產證券化 銀行管理
一、引言
對于商業銀行來說，他們所發放的住房抵押貸款收益是抵押貸款的本息，但是要收回這筆現金流需要較長的時間才能完成，加之用于發放貸款的資金是由短期限的存款獲得的，銀行必須為此承受流動性風險、利率變動風險和信用風險等。而將住房貸款進行資產證券化卻可以有效地解決這一問題，通過將相應的收益讓渡出去，可以有效控制銀行風險并縮小核心資本準備金規模，讓銀行獲得更大的利潤。
二、住房抵押貸款證券化勢在必行
（一）不斷增加的個人房貸對商業銀行的資產管理提出了更高的要求
雖然目前國內商業銀行一直將房地產抵押貸款作為優質資產來處理，然而規模如此巨大的資產一旦不良率上升，將對整個銀行的資產造成巨大影響，所以如何處理快速增長的住房信貸規模與高質量資產間的平衡成了商業銀行資產管理的重要問題。我國雖然在經濟發展、金融體系等方面與國外發達經濟體的情況不盡相同，但就國內市場主體而言， 由于資產證券化自身的特點和其廣泛的適應性，開展這一業務的內在動力機制同樣存在，甚至更強。
（二）伴隨著中國住房制度改革，國內的個人住房抵押貸款規模也在迅速擴張
中國人民銀行2013年公布的一季數據顯示個人購房貸款余額8.57萬億元，同比增長17.4%，增速比上年末高3.9個百分點；1季度增加4662億元，同比多增3088 億元，而與不斷擴大的貸款規模相對應，4月末，人民幣存款減少1001億元，同比少減3655億元。商業銀行此時不斷面臨著短期資金和長期貸款資產帶來的現金流減少問題，使得資金缺口逐漸變大，銀行必須采取金融創新來開拓新的現金流。
（三）隨著我國接受巴塞爾協議，如何擴大資本金比率，保證資本穩定已經成為了中國商業銀行需要解決的問題
由于歷史的原因，我國商業銀行資本充足率還比較低，資產總量巨大，流動性較差。在資產負債比例管理的約束下，目前已出現了靠縮減貸款增量來回避風險的趨向。
（四）個人住房貸款資產證券化可以將商業與銀行的長期收益轉化為銀行的可用現金流
個人住房貸款資產證券化可以將商業與銀行的長期收益轉化為銀行的可用現金流，從而大大盤活了商業銀行的長期資產，可以使商業銀行獲得更多的充裕資金來進行其他經營活動，提高銀行的資金周轉效率，增加銀行的收益；另一方面，進行個人住房貸款資產證券化后，商業銀行的所面臨的信用風險可以轉接到其他的投資者手上，降低了風險同時，可以減少銀行在管理個人住房貸款資產上的人員和其他資源投入，降低了銀行的經營成本。
三、住房貸款證券化的發展阻力
1.華爾街的金融天才們在20年前創造住房貸款進行了證券化，雖然這種產品曾活躍了資本市場和房地產市場，但缺乏監管和過度使用最終導致了影響全球經濟的次貸危機的爆發，在中國的市場上也已經出現了資產證券化的產品，然而由于我國實行金融管制等原因，2007年的次貸危機并未直接沖擊我國的金融市場。中國政府對于金融創新的管制確實保護了中國金融業的發展，但在另一方面卻也限制了中國住房貸款資產證券化的發展。政府對過度的金融創新的負面影響考慮不無道理，但是卻成為了目前中國商業銀行住房貸款證券化的最大阻力。
2.中國從2005 年從法律層面上開始推動和規范住房貸款證券化的業務，先后出臺《信貸資產證券化試點管理辦法》、《關于個人住房抵押貸款證券化涉及的抵押權變更登記有關問題的試行通知》和《資產支持證券信息披露規則》等法律法規，2006年又出臺了《關于信貸資產證券化有關稅收政策問題的通知》與《中國銀監會辦公廳關于進一步加強信貸資產證券化業務管理工作的通知》兩部規章。這些法律法規從具體的業務規則、會計、稅收、監管和信息披露等方面對住房貸款證券化業務做出了規定，初步建立起住房貸款證券化的法律體系，為我國相關業務的開展提供了法律支持。然而中國在制度性保障方面還有待完善，《擔保法》對國家機關充當擔保人做了禁止性規定，使國家機關成為擔保人存在法律上的障礙。此外，國內目前的信息披露的內容和程序均規定得不夠詳細，投資者在無法獲得完善的信息披露后不敢輕易對證券化了的住房貸款進行投資，導致了二級市場不發達，限制了住房貸款證券化的腳步。
3.目前，中國尚未建立起相應的專門從事債券化房地產貸款發行的機構，對于證券風險、數據完整和現金流管理的專業機構還比較缺乏，從而導致我國的資產證券化交易簡單，限制了個人住房貸款資產證券化的發展。在美國，住房抵押貸款證券化比較普遍，設有全國性的由政府組建或者政府支持的各類保障發行機構。擁有如聯邦國民抵押貸款協會這樣的抵押證券發行的機構，此外還擁有專門從事住房抵押貸款保險的保險機構，來為抵押證券提供擔保。這些專門機構是全國性的，一般是政府組建的機構或是由政府支持的私人機構。
4.一直以來中國的商業銀行的住房貸款利率是按照同期固定資產貸款利率下調一個檔次，而住房貸款證券要想實現盈利，則證券的利息率必須要高于同期的無風險利率（國債利率），因此住房貸款證券的利率操作空間也就是住房貸款利率和國債利率的差值。以2012年為例，2012年財政部的發文公布五年期國債年利率為5.71%，而2012年住房貸款利率為五年期以上7.05%，也就相當于，如果對住房貸款證券化，那么證券的利率操作空間僅為2%左右，甚至低于每年固定存款利息，一次對于投資者的吸引力不強。
四、對中國商業銀行住房貸款證券化的建議
（一）構建完善的擔保體系
獨立、客觀、公正的信用評估是住房貸款證券化成敗的關鍵。一個成熟的資產證券化體系一般需要由國家出面， 建立全國統一的擔保機構， 或者政府支持私人機構對證券化資產進行擔保或保險， 對個人信用加以認證， 使其信用等級得以保障。目前中國迫切需要進一步加快住房貸款保險市場和擔保制度的建設， 對信用評估行為進行規范， 完善證券擔保及個人信用認證的標準體系， 從而提高國內信用擔保機構的素質和水平， 最終預防金融風險。
（二）積極推行利率市場化發展
前文所述的阻礙中我們已經提到目前中國住房貸款證券化的利率操作空間狹小，難以獲得投資者的親睞，為此解決利率市場化問題不但影響到國內商業銀行的未來競爭發展，也涉及到住房貸款證券化的發展。2013年5月份，中國人民大學校長、央行貨幣政策委員會委員陳雨露《走向核心國家中國的“大金融”戰略與發展路徑》大型研究報告中指出，利率市場化可在2017年之前完成。這對于國內的住房貸款證券化來說是個極大的利好消息，屆時國內的住房貸款證券可操作利率空間將可以擴充，從而吸引投資者進行購買。
（三）加強二級市場建設
我國目前的住房貸款市場，只有一級市場，卻沒有形成二級市場。雖然一級市場的機制已經逐漸發展健全，但我們應該發現，一級房地產抵押市場難以發展起來的一個重要原因是商業銀行缺乏足夠的長期貸款資金，適時發展二級市場將會刺激一級市場的發展。因此，發展我國房地產金融應同時加快二級市場的建設， 可以從利用逐漸完善的證券交易市場來作為交易市場，促進住房貸款證券二級市場的發展。
參考文獻
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摘要：住房公積金貸款作為國家政策性住房金融的主體，已成為廣大城鎮職工、居民個人購房貸款首選的貸款方式，但隨著信貸規模的不斷擴大，貸款風險不斷增強。文章指出應充分認識運作中的管理風險，采取有效的風險規避方式，促使住房公積金貸款穩健發展，為人們居住條件改善提供有力的金融信貸支持。
關鍵詞：公積金貸款；管理風險；規避方式
住房公積金貸款作為政策性住房金融的主體，已成為職工個人購房貸款首選的貸款方式。很多城鎮居民通過使用住房公積金貸款購買了自住住房，改善了長期困擾人們的居住條件。但是，近年來，隨著我國房地產市場的不斷繁榮，住房公積金貸款信用規模不斷擴大，貸款時間的推移，貸款逾期率也不斷上升，貸款風險不斷增強。對此住房公積金管理中心應不斷地加強，管理風險與規避方式顯得格外重要。
一、住房公積金貸款管理風險的形成
住房公積金貸款與商業住房貸款既擁有共性的經濟風險和管理風險，同時又有其自身獨特的經濟風險和管理風險，而管理風險是目前各房改資金管理中心較為突出的風險。
（一）運行體制帶來的管理風險
國務院頒布的《住房公積金管理條例》，條例明確規定房改資金中心不能直接辦理金融業務，應當委托住房委員會指定的商業銀行辦理住房公積金的金融業務，個人住房貸款只能以委托方式委托商業銀行辦理，并由房改資金中心承擔風險。也就是同一貸款業務的委托方與受托方是兩個不同的利益主體，受委托銀行是以獲取最大利潤為經營目標的經濟實體，雖有手續齊備的合同要求和約定，但仍無法回避自身利益的驅動，和在運作過程中產生的問題及利害沖突之間的矛盾。
1、受委托銀行自身的風險及利益。在受委托銀行在自營業務與委托業務之間，存在將風險較小、利潤較高的貸款項目留下，而將風險相對較大的項目以委托貸款方式留給房改資金中心，大力推薦商業貸款，甚至出現對只做住房公積金貸款的開發商不給予按揭簽約的現象，這樣，房改資金中心一方面失去了資質較好的開發商，另一方面又失去了資信較好的客戶，無形加大了住房公積金的貸款風險。
2、住房公積金貸款辦理程序繁瑣。面對住房公積金貸款的低利率的沖擊，加之住房公積金貸款與商業銀行住房按揭貸款相比為業務受委托銀行所帶來的利益不均衡，購房者選擇商業銀行按揭貸款其利息全歸受委托銀行所有，若購房者選擇公積金貸款，受委托銀行只能收取5%作為手續費，且失去了許多貸款客戶。正是由于受委托銀行自身利益的驅使，往往對住房公積金貸款的客戶采取一些消極拖辦和誤導的手段，抵制或影響住房公積金貸款業務高效、快速發展。而其自運營的商業貸款比住房公積金貸款辦理要快的多，并且程序簡捷。當然無論是對開發商還是借款戶來說，都希望資金快速及時到位，懼怕住房公積金貸款的遙遙無期。有些開發商甚至還打出實行商業貸款給予優惠，或用先貸商業貸款以后再轉公積金貸款等等方式。使許多客戶由公積金貸款轉為商業住房貸款，繼而使房改資金中心失去了許多優質客戶，無形加大了住房公積金貸款風險。
3、房改資金管理中心貸款數據統計信息化建設滯后。由于我國許多地方房改資金中心的信息化建設嚴重滯后，沒有建立健全和更新，致使許多職工根本不知道自己的個人信息。而受委托銀行力爭主導地位和強調自己的網絡優勢，往往會采用其通暢、便捷的程序，進行貸款人員信息登陸和計息扣款，而房改資金管理中心統計信息滯后，貸款程序無法正常運行，雙方數據無法統一。而且房改資金中心的住房公積金貸款客戶群體，業務發展趨勢以及經營狀況等重要商業秘密都無法對外保密，既不利于市場的競爭，還加大了住房公積金貸款風險。
4、房改資金管理中心在貸款資金的回收方面處于被動地位。由于《住房公積金管理條例》第6條規定：“受委托銀行不承擔住房公積金貸款的風險”，受委托銀行基于節約成本考慮，對貸款的回收力度不夠，貸款發放到位后，銀行既不能及時通知客戶還款，也不實行跟蹤服務，導致客戶逾期還款比比皆是，甚至對逾期戶不及時還款視而不見。而房改資金管理中心因貸款業務審核后就不再直接面對借款人，受委托銀行又與房改資金管理中心信息交流不夠，致使有些貸款逾期戶根本不知貸款已逾期，還有原準備一次性預還多月貸款本息的客戶，因受委托銀行以計算機程序不便、不暢等多種推托為由拒絕，由此也形成了逾期還款。由于住房公積金業務承辦銀行是由政府或住房委員會指定的，即使受委托銀行不按合同約定履行收貸職責，房改資金管理中心也無力對銀行進行制約和追究，處于承辦銀行和住房公積金貸款職工之間的被動局面，沒有保護廣大職工的利益。
（二）政策取向和金融市場形成的管理風險
由于政策取向的特殊性決定了個人住房貸款的服務對象主要是廣大的中低收入城鎮職工、居民，同時也決定金融管理風險。
1、借款人的還款能力下降的風險。由于住房公積金貸款作為政策性住房金融，借款人中相當一部分職工收入不穩定，償債能力有限，甚至有的單位瀕臨破產，職工隨時會面臨著下崗或買斷工齡，嚴重影響貸款償還能力。直接關系到住房公積金貸款的安全性、風險性，如遇央行利率上調，職工的還款負擔還會加重，逾期率就會上升。
2、存貸不掛鉤導致資金缺口的風險。我國許多城市在住房公積金配貸時，只注重借款人的還款經濟能力以及是否滿足貸款的其他條件，卻很少評估借款人對住房公積金的貢獻率，住房公積金配貸既無最低儲蓄年限（僅一年）要求，也無最低存款額限制。從現在現階段看，這種信貸方法似乎有利于解決和改善居民的住房，刺激居民的有效消費需求，擴大住房公積金信貸規模。但從長遠看，今后可能會導致資金缺口，而且加大住房公積金儲蓄長期融資的風險。
3、國民經濟狀況和金融市場變化而帶來的風險。城鎮職工、居民個人住房公積金貸款的一個突出特征就是貸款期限長，在長期的貸款期限內，社會經濟狀況和金融市場必然會不斷發生變化。如發生通貨膨脹等，由于個人住房公積金貸款實行相對固定利率，這就會使住房公積金蒙受貶值的風險。同樣數額的個人住房貸款，如果貸款期限延長一倍，住房公積金貸款的期限最長可達20年，從機會成本的角度來看，容易產生市場風險，并其風險將增加一倍以上。同時，住房公積金貸款業務的單一性使它缺乏銀行通過多項業務組合分散風險和規避風險的機制，更加劇了其風險性。
4、地方政府行政干預行為帶來的風險。地方政府為拉動住房消費，許多地方對房改資金管理中心下達個人住房公積金貸款任務目標，過分強調住房公積金貸款數量增長，往往忽視住房公積金貸款質量，加大了產生不良住房公積金貸款的可能性。
二、住房公積金貸款管理風險的規避措施
住房公積金貸款管理風險是客觀存在的，理應正視和竭力規避，避免出現大的風險損失，根據上述風險的分析，規避住房公積金貸款管理風險，應積極采取應對措施。
（一）確立房改資金管理中心主導地位
解決住房公積金貸款的制度性風險的根本途徑在于消除委托與受托兩個利益主體的利益沖突。首先必須強化房改資金管理中心主體地位，采用房改資金管理中心自營模式，可以實現責、權、利的統一，既能有效地消除委托方式中的利益沖突，又能做到了職責分明。運作高效，徹底改革和完善我國個人住房公積金貸款的委托運作機制。使委托方始終居于主體地位，可以自主選擇受托人，同時也應該將選擇住房公積金業務承辦銀行的自交給房改資金管理中心，對受委托銀行敷衍應付辦事不力和操作失誤，而導致住房公積金住房貸款出現的風險，應由受委托銀行承擔，或由房改資金管理中心實行優勝劣汰，充分保證住房公積金貸款管理風險的規避，體現房改資金管理中心的主導地位。
（二）建立貸款風險監管體系
建立貸款風險監管體系，將風險管理系統納入個人住房貸款全過程中，并授予該體系應履行的功能：一是對個人信用情況進行相應的時實評估，特別應能防范惡意超貸的情況；二是實現對個人住房貸款貸前審核與貸后監察結合的功能，實現全過程的監督管理，三是實現個人住房貸款高風險的預警功能，并給出響應的規避建議；四是實現會商制度的建立，房改資金管理中心與受托銀行定時對預警高風險的情況進行會商，特別是對金融、房地產市場、社會就業與家庭收入變動信息的應急響應，以期協同規避，對已發生逾期的應協助盡快催收；五是建立個人住房貸款風險基金，實現個人住房貸款風險化解損失的規避功能。
（三）采取相關配套政策措施
1、建立以政府為主體減輕中低收入職工住房貸款負擔的貼息和擔保制度，可采取政府扶持（實行貸款貼息政策）、社會參與的辦法，組建住房置業擔保公司，為借款人提供信用擔保，既減輕了這部分低收入職工的債務負擔，又化解了金融風險。
2、房改資金管理中心按《住房公積金管理條例》規定和相關財務管理辦法的規定，在增值收益中按比例提足貸款風險準備金，并制定嚴格核銷壞賬制度和程序，認定后及時核銷壞賬、呆賬。
3、進一步完善住房保險，在個人住房擔保中介機構尚未發育成長起來的情況下，應由保險公司把財產保險和人身保險結合起來，開拓住房保險新業務，既降低保險費用，減輕借款人的負擔，又提高借款人的還款能力。
（四）采取相關配套還貸措施
房改資金管理中心和受委托銀行應跟蹤服務和提高服務質量，減少因服務質量帶來還貸風險。
1、建立便捷的還款方式，利用銀行網點和資源，辦理還款儲蓄卡或一卡通，實行通存通還，自動劃款等便捷的方式，在時間和地點上方便借款人還款。
2、受委托銀行貸款放款后，及時通知借款戶月還款額和其帳戶余額情況，使借款人知道每月實際應還多少錢，什么時候還，做到心中有數，經濟上有準備，敦促貸款人養成良好的還款習慣，減少不必要還款糾紛。
（五）加強貸款抵押審查力度
住房抵押貸款是當前住房公積金貸款運營管理的重要環節，嚴格抵押審查，對降低貸款風險，資金的安全運營提供了重要保證。具體審查程序應做到：
1、認真審查抵押房屋的合法性及被抵押的合法性。
2、要求售房單位到期及時辦理產權過戶手續，并做出連帶責任承諾，與產權抵押登記部門協議確保抵押手續完整到位。
3、控制抵押率，規避抵押物市場價格變動的變現風險。
為加快住房建設，擴大居民住房消費，確保今年我市GDP增長10％奮斗目標的實現，促進我市國民經濟持續快速健康發展，現就進一步加快住房建設、擴大居民住房消費的有關政策通知如下：
一、加大住房建設投資力度，促進住房投資增長隨著住房制度改革的不斷深化，我市居民個人已經成為住房消費市場的主體。為此，要以實行住房分配貨幣化為契機，繼續抓好《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》（國發〔1998〕23號文件）的貫徹落實，切實抓好今年125萬平方米經濟適用住房的開工建設，抓緊落實向國家申報明年經濟適用住房建設規模及建設用地的有關工作，使經濟適用住房成為多層次住房供應體系的重點。要繼續支持部分具備條件并有自有土地的企事業單位集資建房，增加住房建設投入。進一步引導開發企業根據市場需求調整投資結構，加大住宅建設的投資力度，走高起點規劃、高水平設計、高質量施工、高標準管理的建設道路；要采取從財政住房解困基金中支付一點，從住房公積金收益中拿出一點，從直管非住宅（含住宅）調租后的收入中調出一點的辦法，積極籌措資金，每年修建適量的廉租住房，形成比較穩定的廉租住房建設資金來源和建設規模，通過輪候方式逐步解決我市無業居民中最低收入家庭的住房困難問題，滿足人民群眾多元化的住房消費需求。
二、逐步實行住房分配貨幣化，鼓勵居民個人購房
（一）認真貫徹落實《成都市人民政府關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》（成府發〔1998〕200號）精神，今年著力抓好20個黨政機關和事業單位的住房分配貨幣化改革試點工作，在取得經驗的基礎上在全市范圍內逐步推開，以培育住房消費的市場機制，使職工住房主要依靠個人工資、住房公積金、個人住房貸款和有條件的單位向職工發放的住房補貼等直接向市場購買經濟適用住房或商品住房，促進住房的個人消費。
（二）在住房分配貨幣化改革的指導思想和基本原則的框架內，分類指導企業住房分配貨幣化改革，由企業根據自身經濟效益、職工住房狀況、職工工資高低以及所處區位的經濟適用住房價格水平之間的關系，自主決定住房貨幣分配的水平和實施方式。要總結和完善四二廠、前鋒電子股份有限公司等先行開展企業住房分配貨幣化試點的經驗，指導其它企業盡快轉換住房分配機制。
（三）繼續支持國有大中型企業的集資建房。凡有存量土地、職工又能合理負擔成本價80％的企業，經過批準后可集資建房，既滿足國有大中型企業職工的住房需求，又增加職工的住房消費投入。
三、加大金融助購力度，提高居民購房能力
（一）開展多種形式的個人住房貸款，擴大個人住房貸款規模。住房公積金的使用要保證個人住房貸款，今年在新增住房公積金中安排1.8億元專項用于住房消費貸款。繼續支持銀行開展個人住房擔保抵押貸款、個人購買全產權房改住房貸款、公積金與銀行資金相配套的組合貸款，搞好住房二級市場的置換貸款以及個人住房裝修貸款的市場推廣工作，以適應不同層次居民的貸款購房需求。
（二）建立房產抵押網絡系統，完善住房產權抵押登記制度。認真組織實施《成都市個人住房置業擔保貸款實施細則》，在加強風險防范的前提下，充分發揮成都市住房置業擔保公司在住房消費信貸中的作用，并嘗試各種有效的擔保方式，以鼓勵金融機構擴大個人住房貸款的發放范圍和發放額度。
（三）加強個人住房貸款的力度，不斷探索新的貸款方式。認真研究個人住房貸款的市場狀況，積極策劃符合市場需求又切實可行的個人住房貸款品種，實行更為靈活的貸款、還款方式及利率政策，對不同的需求提供不同的分類服務，以拓寬居民對購房貸款的需求面。
四、活躍房地產市場，刺激住房消費
（一）市政府定期或不定期舉行大型房地產交易會，組織信譽好的房地產開發、經營企業面向社會直銷商品房；交易會期間另行制定優惠政策。對1998年6月30日以前建成尚未售出的空置商品住房，銷售時應繳納的營業稅、契稅在2000年底前予以免稅優惠，切實讓利于開發企業和消費者，以擴大成交量；政府有關職能部門現場開展房地產交易一條龍服務，公安部門現場辦理購房入戶手續，以提供方便、快捷、有效的交易機會，刺激住房消費。
（二）要大力發展租賃市場，挖掘住房租賃消費潛力。繼續狠抓《成都市城市房屋租賃管理辦法》（成府發〔1996〕144號文件）的貫徹落實，鼓勵居民買房出租或再行轉租，鼓勵開發商轉售為租或先租后售，以擴大住房消費面。為盤活直管公有住房，允許成都市直管公有住房使用權有償轉讓，在規范管理的基礎上，通過公房使用權交易調劑余缺，促進住宅市場的活躍。
（三）規范住房交易行為，加強房地產市場管理。全面推行商品住房上市登記、公開掛牌、合同鑒證三項制度，重點加強商品住房預售的跟蹤管理。商品住房交易必須采用建設部提供樣本由房地產管理部門監制的標準購銷合同，以減少交易糾紛。實行商品住房面積報審復查制，竣工后的商品住房在辦理產權的初始登記時須由產權管理部門對房屋面積進行測量、復核，以杜絕商品住房交易中的面積欺詐。加強房地產中介服務的行業管理，嚴格資質認證管理，實行持證上崗制度，規范中介服務收費標準，維護消費者權益，保障市場流通順暢。
一、充分發揮政府職能，加強房地產市場宏觀調控
各地要在充分分析房地產市場需求的基礎上，確定與當地經濟發展、市場需求相適應的房地產開發建設規模和各類商品房的供應比例，實現房地產市場總供給與總需求的平衡。商品房空置量較大、空置比例過高、增長過快的城市，要采取切實可行的措施，加強房地產項目的審批管理，嚴格控制新開工項目，加大空置商品房的處置力度，加快消化空置商品房。
要加強房地產市場信息系統的建設，完善市場信息披露制度。各級地方人民政府及其職能部門要采用信息技術和互聯網等技術手段，及時、準確、全面地采集房地產業運行中的動態數據，并通過科學的分析、整理，對市場狀況和發展趨勢作出準確判斷，對存在的問題及時處理和解決，使市場供求基本平衡，結構基本合理，避免市場的大起大落。同時，要以適當的方式，及時向社會市場信息，引導房地產開發企業理性投資。建設部要會同有關部門在各地房地產市場信息系統建設的基礎上，通過全國聯網，盡快建立全國房地產市場預警、預報體系，及時對市場進行宏觀調控。要加強對重點地區房地產市場的監控和指導，防止出現新的房地產“過熱”。
二、強化土地供應管理，嚴格控制土地供應總量
要充分發揮土地供應對房地產市場的調控作用，堅持城市人民政府對土地的集中統一供應和管理，防止出現多頭無序供地現象。要嚴格執行土地利用總體規劃和年度土地利用計劃，控制新增建設用地供應總量。要采取切實可行的措施，調整土地利用結構，鼓勵利用存量土地進行房地產開發建設，鼓勵危舊住房的改造。要重點加強對經營性房地產開發項目用地供應管理，根據房地產市場供求狀況，制定土地供應計劃，逐步實現按計劃供地。
加大監管力度，依法查處越權批地、利用集體土地變相搞房地產開發以及房地產開發企業與集體經濟組織私下協議圈占土地等違法、違規行為。對經過批準但尚未開工建設的項目用地，各地要集中進行一次清理，依法應當收回的土地，要堅決予以收回。
三、充分發揮城市規劃職能，規范建設用地管理，促進土地的合理使用
要充分發揮城市規劃對房地產開發的調控和引導作用。所有列入建設用地范圍的土地，必須嚴格按照城市規劃的要求進行建設。市、縣人民政府城市規劃主管部門要及時將近期擬開發建設區塊的規劃條件向社會公開，接受社會監督。未按規劃要求完成配套設施建設的住房，不得交付使用；商業銀行不得提供個人住房貸款。
在城市建設用地范圍內，土地供應必須符合城市規劃。商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須按照法定的規劃條件，采取招標、拍賣和掛牌方式供應。其他用途土地的供地計劃公布后，同一宗土地有兩個以上意向用地者的，也應當采取招標、拍賣或者掛牌方式出讓。
人均住房面積低于全國平均水平的城市，在審批城市總體規劃時，要適當增加居住用地的比例，確保中低收入家庭住房用地的供應，切實改善居民居住條件，提高居住水平。
四、嚴格控制自有資金不足、行為不規范的房地產開發企業新開工項目
各地要貫徹落實《城市房地產開發經營管理條例》（國務院令第248號），強化房地產開發項目資本金制度和項目手冊制度，加強對房地產開發建設全過程的監控。對資本金達不到規定標準、違反合同約定拖欠工程款的房地產開發企業，不得審批或同意其新開工項目，防止“半拉子”工程的產生。
五、大力發展經濟適用住房，調整房地產市場供應結構
經濟適用住房是解決中低收入家庭住房問題的重要舉措。各地要采取切實可行的措施，進一步完善經濟適用住房政策，要加強經濟適用住房建設計劃的管理，完善計劃編制工作，提高計劃的科學性和適用性。對于列入經濟適用住房計劃的項目，要確保各項配套優惠政策的落實。
要嚴格限制經濟適用住房銷售對象，控制建設標準。各地要盡快明確并公布經濟適用房購買對象的收入標準和其他條件以及購房面積標準和超面積的處理辦法。有關部門對購房對象要嚴格審核，對銷售價格要嚴格審批并加強監督，對違規銷售經濟適用住房的開發企業要嚴肅查處，確保經濟適用住房政策切實落實到符合條件的中低收入家庭。未制訂相應監督管理辦法或未按規定進行審核的城市，不得以行政劃撥方式提供建設用地。
繼續鼓勵工礦區和企事業單位利用自用土地，在符合城市規劃和建設用地計劃的前提下，組織職工集資、合作建房，多渠道、多層次解決中低收入家庭的住房問題。
六、加快落實住房補貼，提高職工購房的支付能力
各地要按照城鎮住房制度改革的總體部署，加快推進住房分配貨幣化進程，切實落實住房補貼資金來源。住房補貼以財政和單位原有住房建設資金的轉化為主，房價收入比在4倍以上，且財政、單位原有住房建設資金可轉化為住房補貼的地區，應盡快將其轉換為對無房和住房面積未達到規定標準職工的住房補貼，并在以后年份保證補貼資金來源的穩定性。要抓緊對公有住房出售收入的清理和轉化，各地區、各單位出售直管公房、自管公房收入，在按規定留足住宅共用部位、共用設施和設備維修基金以及房管所轉制資金后，全部用于發放住房補貼。要進一步完善公有住房出售收入管理辦法。各地要加大對前幾年用公有住房出售收入發放項目貸款的清理力度，制定切實可行的計劃，按期收回；對于拒不執行國家政策，擠占、挪用公有住房出售收入的，要追究有關負責人和直接責任人的責任。
七、充分發揮金融對房地產市場的調控作用
當前既要發展房地產金融，又要防范金融風險，充分發揮金融對房地產市場的調控作用。要完善個人住房貸款管理辦法，規范個人貸款審查的程序和標準，推行個人住房貸款業務的標準化，逐步建立并完善個人征信系統。要嚴格審核房地產開發項目貸款條件，切實加強對房地產開發貸款使用的監管。對未取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證(開工報告)的項目，商業銀行不得發放任何形式貸款。要完善住房保險政策，合理確定保險費率，明確保險賠付責任，減輕借款人負擔。要認真貫徹《住房公積金管理條例》（國務院令第350號）和《國務院關于進一步加強住房公積金管理的通知》（國發［2002］12號），完善住房公積金管理體制和監督機制，充分發揮住房公積金支持個人購房的作用。要健全個人住房貸款擔保制度，加快完善住房貸款擔保辦法，加強對擔保機構的業務規范和監管，推行標準化的擔保合同示范文本，以提高居民個人住房貸款的信用度，保障銀行對個人住房貸款的回收，有效地防范貸款風險。
八、繼續加大對住房建設和消費環節不合理收費的清理力度
要認真落實國家已出臺的各項清理收費政策，全面清理房地產開發建設和消費環節的各種不合理收費，降低開發建設成本、減輕購房人負擔、支持住房消費。對于國家已明令禁止的收費項目，各地不得繼續征收或變相征收，仍在繼續征收或變相征收的，各地主管部門要依法嚴厲查處。
關鍵詞：房地產調控 房地產信貸風險
在我國，銀行貸款在房地產企業的資金來源中一直保持在25%左右的比例（如圖1所示），因而銀行的貸款在房地產企業的發展中具有十分重要的作用。從需求方面來說，個人房地產信貸對于刺激房地產行業需求的作用亦是十分明顯。同時，對于商業銀行來說，通過有效信貸發放來促進房地產行業的健康發展對其控制房地產相關貸款的風險、擴展自身收入來源也十分重要。因此，在新的宏觀政策環境下，商業銀行應當基于最新的外部環境建立一套完善的房地產相關信貸風險控制機制，從而促進房地產信貸的科學發展，也間接推動房地產行業的健康發展。
銀行房地產信貸風險誘發因素分析
目前，我國商業銀行的房地產相關貸款主要可以依照貸款對象及貸款用途分為個人住房信貸和房地產開發貸款兩種。由于這兩種不同性質的貸款發放模式、用途、性質均存在較大差異，故本文從這兩種不同形式的房地產貸款出發對商業銀行房地產信貸風險的形成和傳導機制進行分析。
（一） 個人住房貸款信貸風險誘因分析
房地產個人住房貸款是指房地產購買者以其購買房產價值為抵押，從而獲取銀行貸款以補充其房產購買資金的一種信貸方式。在這種形式的房地產信貸中，商業銀行的信貸風險主要來自于貸款者違約的信用風險和市場利率波動等因素引致的市場風險。
在個人住房貸款的違約風險的產生和傳導機制內，風險誘發因素往往可以歸結為：還貸能力惡化：商業銀行的個人住房貸款借款人因失業、患病、所經營企業出現困難等情況使其無力償還所借資金。借款人道德風險：個人借款者由于房價下行導致違約對其有利的情況下往往會實施“斷供”行為來為自身謀取利益，例如目前多地出現的房價下行使貸款者發現其購買新房的房款低于其在剩余還款期內所應償還的住房貸款總額并因此實施斷供。利率波動風險：由于房地產個人信貸的期限較長、數額較高，因此當市場利率出現波動時，該房地產抵押貸款的價值就會出現相應波動，并且利率的波動也會對借款人的還款能力產生一定的影響，從而影響住房個人信貸的信用風險水平。
當個人住房信貸的借款人出現還貸能力惡化、道德風險升高，市場信貸利率發生不利于銀行的變化時，商業銀行的個人住房貸款的信貸風險便有可能發生變化，從而產生對商業銀行不利的情況，其傳導過程如圖2所示。
（二）房地產開發貸款信貸風險誘因分析
房地產開發貸款是以在建的房地產工程、在建地產所擁有的土地使用權等可盈利資產為抵押物，從而從銀行獲取房地產開發所需資金的一種信貸模式，是目前房地產企業籌措資金的一種主要形式。
由于房地產市場的抵押物價值波動性低于證券類的金融資產，并且其收益率較有保障，因此房地產開發貸款是目前商業銀行的主要利潤來源之一。在我國現階段的經濟環境中，商業銀行的房地產開發貸款存在的主要風險誘因可以歸納為：滯銷風險：隨著目前我國房價下行可能的增大，房地產消費市場的低迷加大了房地產開發貸款中的抵押物房產的滯銷風險，而房產滯銷將導致房地產開發商資金壓力增大，影響其償付貸款的能力，從而提高了銀行的信貸風險。建設風險：房地產開發企業由于自身資金鏈斷裂、建設成本超出預算、不可抗力因素等原因無法繼續進行房地產建設而出現爛尾現象，導致銀行所獲抵押物無法升值進而導致銀行出現信貸損失的現象。道德風險：房地產開發企業出于不正當的騙貸目的，通過“假按揭”、墊付首付款等行為規避國家監管政策從而從商業銀行騙取房地產開發貸款的行為。
鑒于房地產開發貸款往往數額較大，一旦發生壞賬損失后對于商業銀行的沖擊較大，因而對房地產開發貸款的信貸風險控制對于商業銀行的經營來說十分重要。
新形勢下銀行信貸風險控制措施設計
（一）健全個人信用監控機制
目前，我國個人信用監控體系建設已經獲得初步成效，商業銀行通過個人信用監控系統可以獲取包括個人住房信貸申請者的個人身份及戶籍信息、居住職業資料、銀行卡消費記錄及信用卡信用狀況、以往貸款明細及擔保信息、住房公積金賬戶狀況等信息，從而有效地評估個人住房信貸申請者的信用風險水平。然而目前我國商業銀行對于個人信用情況的監控依然停留在靜態觀測階段，通常商業銀行只會在貸款發放審核時對個人住房貸款申請者的信用狀況進行核查和評估，而在完成貸款發放后并不會主動關注個人住房信貸還款人的經濟狀況的變化，因而這種缺乏主動管理和預警的個人信用監控機制不利于新調控環境下銀行房地產信貸風險的有效控制。
我國商業銀行可以通過建立一套個人信用動態監控規則來控制房地產個人信貸風險。在商業銀行的個人信用監控機制中，商業銀行應當針對每一個個人住房貸款的申請者的具體情況，如貸款金額、抵押房產價值、職業背景等因素確定該貸款者的主要收入性質（固定收入或經營性收入）、收入來源穩定性（是否受行業波動的影響）、居住流動性特征（是否易于遷移規避貸款追討）、非流動資產構成（是否有較多的其他抵押資產可供緊急情況變現），在確定這些特征的基礎上將個人住房信貸申請者的信貸風險水平劃分為不同的層級。
對于低風險的個人住房信貸申請者，在完成住房貸款發放后只需定期監控該申請者的還款進度，除非出現延期繳納的情形，否則不對該類申請者進行動態監控。對于中等風險的個人住房信貸申請者，商業銀行應當通過建立一套動態的監控規則，以預警性的動態監控指標（如單位時間內緩繳次數、單位時間內個人收入負向變動率、單位時間內個人信用狀況惡化度、單位時間內個人居留地變動頻率）來確定該等級消費者近期是否存在違約風險從而確定是否對該等級的借貸人實施預防措施。對于高風險等級的個人住房信貸申請者，商業銀行應當通過較為頻繁的信用狀況監控，甚至指派專門的監督跟進人員對該類別住房貸款申請者的信用狀況進行動態跟蹤從而提前發現該類人員的違約可能，盡早采取相應的防范措施。
（二）建立抵押物價值監測系統
為了有效保障商業銀行的房地產信貸抵押物價值的完備性和增值能力，商業銀行應當在堅持履行我國相關監管部門所要求的對抵押物合規性審查，保證抵押貸款的抵押率符合硬性規定的基礎上，建立一套更加全面的抵押物價值監測系統，對商業銀行房地產相關貸款的抵押物價值進行動態監測與跟蹤。
在目前房價地價下行壓力較大的環境下，商業銀行在完成住房信貸發放后應當定期對抵押房產、地塊、在建工程價值進行價值變動檢測，重點考察這些房地產型抵押物的地塊增值潛力、所處區域規劃變化、房產功能用途變更、交通配套設施完善進度、工程建設質量等因素，在這些因素發生重大變化時對商業銀行房地產相關信貸的抵押物價值進行重新評估，從而觸發對應的應對策略，避免銀行的信貸損失。
此外，商業銀行的抵押物檢測系統中還應當包括商業銀行內部人員的操作風險控制，即商業銀行還應當對處理房地產貸款的相關人員、部門進行嚴密的監督和有效的內部控制，避免其內部人員在房地產相關貸款發放過程中出現違背法定房地產抵押處理程序的行為。
（三）完善房地產行業風險預警
由于目前我國政府針對房地產市場的調控政策較多，并且各級地方政府對于房地產調控政策的細化程度和執行力度不同，因此商業銀行在房地產相關貸款的風險控制過程中還應當依據各個地區的實際情況，通過有針對性地分析當地房地產行業的運行狀況來專門制定對應的信貸風險控制政策。因此，我國商業銀行在新調控環境下應當建立一套完善的房地產行業風險預警機制，以此來規范各級地方分行機構對當地房地產行業風險的預警機制，從而通過規范化的流程督促其下屬機構有效地預警當地的房地產信貸風險。
商業銀行應當設置專門的風險預警評估小組，定期對該地區房地產市場上，各種類型房地產的總體開發進度、政府土地供應規模變化、房地產項目銷售狀況、房地產交易價格波動進行動態記錄，同時組織內部專家專門討論本地房地產市場的風險水平及其最近調控政策對該行業發展的影響，從而對銀行所持有的相關貸款所可能面臨的行業整體下行風險進行評估。同時各級地方銀行應當將這些信息匯總報送至較高級，從而形成一個總體的房地產行業風險估計，方便商業銀行高級管理者能夠有效預警房地產市場的整體風險。為了減少該房地產行業風險預警系統的實施成本，商業銀行可以要求各級地方機構根據自身所持有的房地產相關貸款規模大小，制定不同級別的房地產行業風險預警機制，對于房地產信貸規模較小的分支機構可以適當減小其信息收集頻率和信息收集粒度，從而科學合理地貫徹該預警機制。
（四）發展和創新風險轉嫁技術
隨著我國金融市場改革的逐步深入，我國商業銀行進行金融創新從而規避和轉嫁房地產信貸風險，也是商業銀行在新調控環境下控制房地產信貸風險的有效途徑之一。隨著我國政府對于金融管制的逐步放開，商業銀行已經可以實現一定程度的金融創新從而轉嫁其房地產相關貸款的信貸風險。自2005年我國銀監會和央行實施《信貸資產證券化試點管理辦法》以來，已經陸續有部分商業銀行通過發行個人住房抵押貸款支持證券的方式將其所持有的部分房地產相關貸款打包發行，并取得了不錯的成效，因此在可預見的未來，為了盡可能地減少房地產市場波動給商業銀行房地產信貸風險控制體系帶來的沖擊，通過信貸資產證券化等金融創新手段來轉嫁商業銀行的房地產信貸風險十分重要。
由于我國商業銀行均帶有一定的國有背景，且在我國特有的市場經濟體制下，通過尋求政府支持和擔保來進行房地產信貸資產證券化是我國商業銀行可以采用的創新手段。我國商業銀行可通過行業聯盟并推動形成政府扶持的擔保公司，以一定的資金池為擔保將商業銀行的房地產貸款打包成具有政府擔保的證券理財產品，從而借助政府信用向市場發放，促進商業銀行的信貸資產證券化進程，同時也可以避免目前商業銀行通過借助信托機構發行信貸類理財產品，從而進行表外房地產貸款發放帶來的金融衍生品風險，最終促進我國銀行業房地產信貸發放業務的健康發展。
（五）引入第三方監督評估機制
目前我國商業銀行由于機構龐大，其運營成本較高，因此在未來商業銀行的房地產信貸風險控制系統構建過程中，商業銀行應當通過將部分職能外包給第三方監督評估機構的方式來降低自身的信貸風險控制成本。商業銀行可以將其房地產信貸的標的項目的資產價值評估、資產變動狀況檢測等職能外包給公信度較高的第三方房地產評估機構，從而借助專業的第三方機構的評估結果來提高商業銀行房地產信貸風險控制機制的控制效率，最終實現更加優化的商業銀行房地產信貸風險控制。
結論
隨著目前我國社會各界對于房地產行業暴利和房價持續高漲情況的關注，我國政府對于房地產市場的調控力度正不斷加大。在我國越來越趨于高壓電房地產調控政策下，我國商業銀行在進行房地產相關貸款的信貸風險控制時應當采取的更加動態化、全面化和創新化的信貸風險控制措施，從而實現對自身房地產信貸業務的有效監控和風險控制。
參考文獻：
本文首先剖析了影響住房貸款違約風險的主要因素，然后引入莫頓（Merton）的結構化來分析住房貸款在等額償還方式下違約風險的度量問題，通過模擬得出房價波動率和無風險利率對住房貸款的違約概率、預期損失和違約風險溢價的影響規律以及這三個指標在貸款期內的變化規律。接著，結合莫頓模型的住房貸款違約分析給出了一些預防住房違約貸款的政策性建議。
[關鍵詞]
住房貸款；違約風險；政策建議
自 1998年5月9日中國人民銀行頒布《個人住房貸款管理辦法》以來，通過按揭購房的方式已被廣大消費者接受和認同。住房抵押貸款既是開發商銷售樓盤的必要手段，同時也是銀行個人消費貸款的重點和信貸業務新的增長點。然而，作為一項新興的金融業務，個人住房貸款仍處于探索和積累經驗階段，隨著房地產業近年的超速發展，個人住房貸款量也迅速增長，其貸款風險也逐漸顯現。
一、我國住房貸款風險的成因
首先，我國宏觀經濟導向和地區經濟環境直接影響住房業的發展水平。中國目前正處于經濟體制改革與社會轉型時期，個人收入的透明度不足，加之中國個人信用體系尚未建立，以有效規避和防范借款人的信用風險。其次，目前房地產市場還不夠規范，監督管理乏力。第三，市場經濟體系不成熟，由于房地產本身就是具有高流動性風險的固定資產，因此再出現危機時抵押房屋處置變現難度大，使銀行面臨一定風險。最后，還由于我國住房抵押貸款市場的巨大需求與商業銀行等金融機構資金來源有限的矛盾，也就是說銀行的資產與負債出現嚴重的不匹配，通常銀行的流動資產小于流動負債這造成了有部分的長期資產是由流動負債提供資金來源，這就產生了潛在的流動性風險。
二、住房貸款及其違約風險的分析
1.定性分析
住房抵押貸款是指購房者首先支付一定比例擬購房屋價款的一定比例后，以所購房屋作為抵押，向銀行申請未支付部分的資金貸款并分期償還本金與利息的一種金融服務，“個人購房抵押貸款”或“住房抵押貸款”，在本文中簡稱為住房貸款。盡管有住房作為抵押，但是銀行仍然要承擔風險，其中最大風險是購房者不能按合同規定定期支付應付金額而給銀行造成損失，這種風險稱為違約風險（Default Risk，DR）。一般來說，影響住房貸款違約風險的主要因素有以下幾方面：
（1）住房價格波動。住房貸款是建立在住房基礎上的貸款，作為標的資產的住房，其價格變動必然是影響住房貸款價值和收回過程的首要因素。一方面，住房價格是銀行批出住房貸款的基本依據，同時，它也將在一段較長的時期內影響購房者能否履行償還義務；另一方面，當購房者違約的時候，住房價格也關系到拍買所得能否彌補銀行損失。
（2）利率水平。人們購買商品房一般有兩種目的：一是居住，如果利率上升過快，這時利率將影響購房者每月的償債負擔，進而降低銀行按期收回貸款本金的預期；二是投資，利率是資金的價格，它既可反映投資收益，也可反映投資的機會成本，利率上升時該房屋的投資成本提高，也就是說相應的投資收益率降低。
（3）貸款與住房價值比例。貸款與住房價值比例（Loan-to-Value Ratio，LTV）是銀行決定是否房貸最重要的考慮因素。這一比例越高，銀行承擔的違約風險就越高，為了降低風險，銀行一般很少按照住房價值的100%比例批出貸款。我國目前最常用的比例是70%左右。
（4）購房者的還款能力。衡量這一能力的指標是償付與收人比例（Payment-to-Income，PTI）。購房者每月都要從其可支配收人中拿出一部分償還銀行貸款，其余部分用于基本生活支出或者其他方面。如果PTI比例過高，意味著還款會嚴重影響貸款人的生活質量，由此違約和拖欠還款的情況就會發生。
2.利用莫頓模型進行定量分析
我們目前可以用莫頓（Merton Model）模型對住房貸款違約風險進行定量化分析：Merton的結構化模型最初是為了在違約風險存在的情況下，對公司債券進行定價而提出的，后來在眾多研究者的發展和推廣下，成為了對其他金融工具違約風險進行分析和度量的基礎模型之一。Merton的模型有若干前提假設：（1）市場是完全的，無磨擦的；（2）無風險利率存在且不變，市場交易是連續的；（3）公司資產無限可分，其價格的變化遵循幾何布朗運動，并且公司資產等于債務加所有者權益。
基于這些假設，Merton對公司的債券進行深入分析后發現，公司債券的收益實質上可看作是一個有關公司資產的期權，如圖1中A圖所示。圖中的橫軸代表公司資產價值，F為執行價格，即債務總額。在債務到期日，如果公司資產價值Vt高于債務總額F，而且不論Vt高出F多少，債權人的收益只能是F，收益狀態為圖中水平線所示；如果Vt小于F，公司破產，債權人收到的是Vt，收益狀態為圖中斜線所示，這與一個看跌期權的收益特性很相似。如果再對債權人的債權作進一步分析，它實際上可以看作是由一個價值為F的無風險債券多頭頭寸與一個執行價格為F的關于公司資產價值的看跌期權的空頭組成的投資組合，公司債券和沒有信用風險的相同債券之間的收益率之差反映了預期損失。
如圖1中的B圖所示，用公式表示即為： Dt=F-Pt，Dt為債務到期時公司的負債，Pt是看跌期權到期時的價值。假設在債券有效期限內，以連續復利形式表達的風險利率為r，則債券的現值為：
上式表明，有違約風險的債券價值與無風險債券價值之差為一個看跌期權的價格。當公司資產價值低于負債面值時，看跌期權所有者即股東將會行使期權，即將公司資產以相當于負債的價格賣給債權人。因此，看跌期權被行使的可能性與違約的可能性恰好相等。假設在期權期限內，公司價值的隨機變化狀態符合布萊克-斯科爾斯-莫頓（Back-Scholes-Metron；BSM）期權定價模型的假設，那么公司價值定價公式為：
設rB為債券到期收益率（yield to maturity），則債券的一般定價公式D0=Fe-rBT我們有：
我們以π代表違約風險，則我們可以得出債券的違約概率為：π=rB-r=ln（K）/T
現在我們已經得到了公司債券的違約風險、預期損失和違約風險溢價的計算公式，這三個都是度量違約風險的重要指標。，因此我們可以用Merton的結構化模型來研究它的違約風險。
其實住房貸款從本質上也可看作是一種存在違約風險的債券，如果我們認為住房貸款市場仍然滿足Merton結構化模型的假設前提，則可以把銀行視為債權人，其發放一筆住房貸款就相當于持有一個由一份面值MB的無風險債券多頭的同時賣出一份執行價格為MB的關于住房價值V的看跌期權組成的投資組合。我們可以購房者可以視為股東，他每次向銀行支付等額的償還金額時都會根據當時的房價與其貸款余額作比較，如果房價低于貸款余額，購房者就會行使其持有的看跌期權，將住房以相當于貸款余額的價格賣給銀行；如果房價高于貸款余額，則購房者不執行看跌期權，將繼續支付等額的償還金額以保留對住房的使用權。在實際中可以通過實際數據帶入莫頓模型進行違約分析。
三、我國住房貸款違約風險的防范措施
基于以上住房違約貸款的定性與定量分析我們知道貸款從本質上也可看作是一種存在違約風險的債券，因此在銀行分析違約貸款是我們就要去逐步的分析違約風險、預期損失和違約風險溢價的計算公式，因為這三個都是度量違約風險的重要指標。同樣在竟可能減少違約風險措施的時候管理者應當根據莫頓模型去尋求降低驅動因子的方法以降低違約風險的損失。在此筆者認為應當從以下幾個方面去降低住房貸款違約風險的損失：
1.降低抵押物風險。
這是借款人違約后，貸款人無法處置抵押物或處置后導致利益受損產生的風險。它主要表現為抵押物處置風險和抵押物價格風險。抵押物處置風險的形成包括兩個方面的原因，一方面借款人將產權界定不清晰的住房作抵押品，或將一個房產進行多次抵押或權屬變更卻不告知貸款人，致使住房抵押缺乏充分的法律效力，借款人違約后將導致對抵押物處分的糾紛，由此造成花費高昂的處分費用，給貸款人造成損失；另一方面則在我國特殊國情下，貸款人通過拍賣抵押房產所得價款來清償貸款在實踐中難以實施。這主要是我國房地產交易市場還不完善造成的。抵押物價格風險是指由于抵押品住房受經濟環境、交通環境、市場形勢及自然磨損和不可抗拒因素等影響而導致抵押物價格下跌使貸款人遭受的損失。那么我們就可以預先設定抵押物的扣減規定，即抵押物的市場價值超過貸款價值以降低違約后的損失。這也就是在降低我們上述分析中莫頓模型中的預期損失以降低抵押貸款的預期違約損失。
2.建立良好的住房風險分攤機制
為了有效防范個人住房抵押貸款的風險，可考慮建立多層次、多渠道的風險分攤機制：①發展住房抵押貸款擔保，由第三方承擔銀行個人住房貸款風險。目前的擔保方式主要有三種：即由借款人所在單位及其他有經濟實力的自然人擔保；由開發商提供階段性和全程擔保；由保險公司或專門的保證公司提供擔保。美國、日本等國在發展住房抵押貸款的過程中，成立了國家住房抵押貸款擔保機構，專門為中、低收入者提供抵押貸款擔保。這些機構擔保的購房者可得到金融機構提供的全部抵押貸款，使首付款從住房售價的20%下降到15%，提供擔保的貸款償還期從早期的5-15年，發展到20-30年，有力地扶持了住房金融的發展。借鑒國外成功做法，我們可由政府牽頭組建全國性和區域性的置業擔保公司，實行低收費、微利運作，為購房者特別是廣大中低收入家庭提供擔保，同時在條件成熟時成立一批私營抵押貸款保險公司，形成一個以政府機構為主的全國性貸款抵押擔保網，從而有效解決住房市場長期擔保主體缺位的問題。②建立個人住房抵押貸款保險制度。目前我國已推出了個人住房抵押貸款的相關保險業務，但保險品種單一且保險費率過高，遠不適應形勢的要求，保險公司可開發適合市場需要的新險種，如住房抵押貸款信用保證保險、住房抵押貸款信用人壽保險、住房抵押貸款產權保險等等。同時制定適當的保險費率。
3.積極推進個人信用制度的建設
推進個人信用制度的建設可以有效的降低違約概率，從而可以降低上文所述莫頓模型中的預期違約損失。個人信用制度是指為掌握個人資信、約束個人信用行為而建立的登記、評估以及管理利用等方面的總稱。具體而言，它包括個人信用登記制度、個人信用評估制度、個人信用風險預警制度、個人信用風險管理轉嫁制度。有了完善的個人信用制度，一方面可使銀行用比較低的成本準確地獲取、貸款申請者的信用資料；另一方面，個人信用體系的建立，使違約者及時曝光，得到相應懲罰，讓人們自覺守信，降低個人住房抵押貸款風險。各銀行之間、銀行與外界信息咨詢公司之間應加強合作，實現資源共享，在條件成熟時，在人民銀行的牽頭下制定統一的個人信用咨詢系統，切實有效地推動個人信用體系的建設和良性運作，促進個人信用體系的健康發展。推進個人信用制度的建設可以有效的降低違約概率，從而可以降低莫頓模型中的預期違約損失。
4.加強政府宏觀調控，建立全方位住房金融監管體系
最后，在宏觀層面，筆者建議要建立社會審計監督體系和內部評估約束體系，并輔以同業監督體系。審計部門應加強對住房金融機構的財務狀況進行有效的審計，人民銀行也應與審計部門通力合作，提高住房金融稽核和國家審計的力度和強度。同時，可以引進社會的評估中介機構對住房金融機構進行信用評級定期公布，使其風險度接受社會的監督。總之，國家要綜合運用各種宏觀調控手段，引導住房金融走向良性循環的軌道。
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關鍵詞：住房抵押貸款 法律風險 MBS 假按揭
中圖分類號：F830.9文獻標識碼：B文章編號：1006-1770(2006)10-048-04
最近，從中國銀行的“森豪公寓”騙貸案到浦發銀行的”姚康達事件”，我國商業銀行假按揭案件不斷浮出水面。由于假按揭行為具有隱蔽性，一旦商業銀行將這些住房抵押貸款證券化，住房抵押貸款支持證券（Mortagae-Backed Security，MBS）的投資者將面臨巨大損失，而我國又沒有專門的法律條款來防止證券化過程中的假按揭行為。由于住房抵押貸款證券化的中間環節繁多，涉及的法律問題復雜，因此，完善相關的法律金融制度，保護投資者利益是我國進一步發展MBS市場的迫切需要。
在我國推行住房抵押貸款證券化之前，國內學者分別從金融制度和法制建設兩個方面探討了我國實現住房抵押貸款證券化的可行方案。例如，郝俊波（2000年）、程宗璋（2001年）、楊坤和李睿（2002年）分析了我國住房抵押貸款證券化的法律障礙和法律問題，而中國人民銀行上海分行課題組（2000年）則從金融制度的角度探討了住房抵押貸款證券化的模式和步驟。2004年，北京大學房地產研究中心和金融法研究中心聯合主辦了“中國住房抵押貸款證券化的法律和金融制度：國際經驗及其對中國的啟示”國際研討會，具體分析了英美法系和大陸法系的證券化操作模式，探討了證券化過程中所涉及的土地房屋權利、權屬登記和貸款擔保問題，以及證券化之后的基礎資產管理問題，全面細化證券化操作。成熟市場的經驗表明，MBS市場的金融法律制度建設是一項長期而復雜的工作，例如，日本頒布的專門法律規定就有《抵押證券法》、《抵押證券業規制法》、《資產流動化法》和《債權讓渡特例法》；美國頒布了《住宅暨都市發展法》、《緊急住宅融資法》和《加強二級抵押貸款市場法案》三項專門立法。本文試圖從投資者的角度出發，探討MBS的法律風險，從而為完善相關法律金融制度提供參考依據。
一、我國住房抵押貸款證券化的法律金融制度框架
住房抵押貸款證券化是指發起人將滿足一定標準的多筆住房抵押貸款匯集重組為住房抵押貸款資產池，并將資產池的現金流轉讓給特殊目的中介(Special Purpose Vehicle, SPV) ，SPV再以此作為支撐，通過一定的結構安排，對風險與收益要素進行分離與重組，在市場上發行可流通的證券。住房抵押貸款證券化包括支撐資產的破產隔離、重新捆綁和信用增級、證券發行三個環節。SPV從發起人受讓被轉讓債權的形式主要有兩種：一是信托方式；二是轉讓方式。信托方式是指發起人以支撐資產設立信托，讓與SPV以換取受益權證，然后再銷售給投資者。轉讓方式是指發起人將支撐資產真實出售給專門從事證券化運作的SPV，由其發行資產支持證券。
近年來，我國相繼推出了一系列法律法規（見表1），從而形成了現行的住房抵押貸款證券化法律金融制度框架。我國住房抵押貸款證券化具有以下特征：一是以信托方式實現住房抵押貸款證券化；二是投資主體只限于機構投資者；三是信用增級的形式靈活多樣，明令禁止政府提供信用擔保。
（一）以信托方式實行住房抵押貸款證券化
關于住房抵押貸款證券化的模式，國內學者圍繞我國應該采取美國模式還是英國和歐洲模式進行了長期的論證，關注的焦點是SPV是否要有政府背景，是采取公司形式還是信托形式。根據《信貸資產證券化試點管理辦法》（下稱管理辦法），我國住房抵押貸款將以沒有政府擔保的信托方式實現證券化。管理辦法第2條規定：“資產證券化是指以銀行業金融機構作為發起機構，將信貸資產信托給受托機構，由受托機構以資產支持證券的形式向投資機構發行受益證券，以該財產所產生的現金支付資產支持證券收益的結構性融資活動。”管理辦法提出了通過信托方式實現支撐資產的破產隔離，從而否定了建行以前提出的表內融資方案，也否定了以轉讓方式實現證券化的做法。我國首單住房抵押貸款支持證券產品――”建元2005-1”就是由建行作為發起機構，委托中信信托在銀行間債券市場發行的。
另外，我國還沒有SPV方面的專門立法，但《金融機構信貸資產證券化試點監督管理辦法》（下稱監管辦法）對SPV的市場準入作出了嚴格的規定。監管辦法第9條規定，信托受托機構應當：“根據國家有關規定完成重新登記三年以上；注冊資本不低于五億元人民幣，并且最近三年年末的凈資產不低于五億元人民幣。”同時，監管辦法第8條規定：“資產支持證券由特定目的信托受托機構發行，特定目的信托受托機構由依法設立的信托投資公司或銀監會批準的其他機構擔任。”這意味著我國的SPV的主體將是信托投資公司，但也不排除其他機構擔任SPV的可能。
（二）投資主體只限于機構投資者
現階段，我國MBS只能在銀行間債券市場交易。管理辦法47條規定：“金融機構按照法律、行政法規和銀監會等監督管理機構的有關規定可以買賣政府債券、金融債券的，也可以在法律、行政法規和銀監會等監督管理機構有關規定允許的范圍內投資資產支持證券。” 這一方面是汲取我國股票市場的教訓，由于我國住房抵押貸款證券化處于起步階段，相關的法律金融制度不完善，逐步向個人投資者開放MBS業務，可以積累經驗，保護中小投資者的利益，避免市場過度的非理；另一方面，MBS在我國是一種全新的固定收益證券，其風險收益特征與普通企業債券、其他固定收益類證券不同，對風險管理能力要求高，而機構投資者在這一方面比較成熟，從而能夠保證國內住房抵押貸款證券項目的順利實施。
我國向個人投資者開放MBS業務只是時間上的問題。從成熟市場的資產證券化實踐來看，只有切實保護中小投資者的利益，才能最終真正推動資產證券化的發展，這就需要進一步健全和完善相關法律法規制度的。
（三）信用增級的形式靈活多樣，政府不為MBS提供信用擔保
信用增級是指在住房抵押貸款證券化交易結構中通過合同安排所提供的信用保護。信用增級的方式可以分為外部法和內部法：外部法是指第三方根據相關法律文件中所承諾的義務和責任，向信貸資產證券化交易的其他參與機構提供一定程度的信用保護，并為此承擔相應的風險；內部法是指通過重新安排證券獲得償付的優先次序，提高優先級證券的信用級別，或通過發起人提供更多的連帶責任提高證券的信用級別。
我國MBS的信用增級形式可以是內部法和外部法，但是不能由政府提供信用擔保。管理辦法第30條規定：“信用增級可以采用內部信用增級和/或外部信用增級的方式提供。內部信用增級包括但不限于超額抵押、資產支持證券分層結構、現金抵押賬戶和利差賬戶等方式。外部信用增級包括但不限于備用信用證、擔保和保險等方式。”這無疑為我國住房抵押貸款證券化的外部增信提供了法律上的支撐。同時，政府不能為住房抵押貸款提供信用擔保，因為我國《擔保法》第8 條明確規定：“國家機關不能作為保證人，但經國務院批準為使用外國政府或國際經濟組織貸款進行的轉貸款的除外。”勿庸置疑，這一規定也將制約我國住房抵押貸款證券化的發展。
“建元2005-1”采用了內部增信法，按照現金流分配的先后順序分為優先級和次級兩個部分。其中，優先級證券再按本息支付順序先后分為A、B、C三檔，分別獲得中誠信AAA、A和BBB級評級，次級證券由建行持有，占總發行
額的3%，也就是說只要貸款回收率不低于3%，優先級證券投資者的收益就不會受到壞賬的影響。
二、我國住房抵押貸款支持證券的法律風險
我國住房抵押貸款證券化的法律風險主要來源于以下兩種情況：一是由于法律方面的空白使得投資者的利益得不到切實保障；二是有的法律法規不合理、可操作性差，導致法律執行成本高，違規者得不到懲罰，容易導致道德風險和金融欺詐行為。
（一）假按揭的法律風險
假按揭可表現為無購實按揭和返租按揭。無購房按揭是指開發商通過內部員工或其他關聯人虛構購實，在銀行辦理按揭貸款，再將貸來的款項挪作他用，造成銀行資金風險，如“森豪公寓”騙貸案、2006年6月案發的工商銀行西安朱雀大街支行騙貸案。返租按揭是指開發商與購房者相互串通，以高出房產成倍的價格進行按揭，為開發商套取現金，此后開發商分期以租金的形式將貸款本金連同利息返還購房者的融資方式。根據銀行的內部調查，假按揭已成為住房抵押貸款中危害最大、發生頻率最高的風險之一。假按揭中，銀行處置貸款抵押物所得款項往往不能足額清償債務余額，再加上拍賣處置抵押物中眾多環節的審查和核實，消耗大量的人力和物力，導致銀行處置抵押物的價值大大縮水。因此，銀行的回收率往往很不理想。
在證券化過程中，假按揭風險由銀行轉移到MBS的投資者。假按揭因其行為隱蔽，在業務中較難防范，特別是在住房抵押貸款證券化過程中，由于商業銀行并不會長期持有住房抵押貸款，而且商業銀行之間對住房抵押貸款業務存在不良競爭，往往放松對借款人購房的真實性、還貸能力和意愿的調查和審核。證券化過程中，即使違約行為出現，MBS的投資者也不容易取得假按揭的證據，并對借款人或商業銀行行使追索權。
假按揭事實上是一種民事欺詐行為，根據我國的《民法通則》和《合同法》的有關規定，銀行一旦發現假按揭行為，有權停止發放貸款，提前行使擔保權利，并要求借款人和開發商承擔連帶賠償責任。管理辦法與假按揭相關的條款只有第14條，管理辦法14條規定：“在信托合同有效期內，受托機構若發現作為信托財產的信貸財產在入庫起算日不符合信托合同的約定范圍、種類、標準和狀況，應當要求發起機構贖回或置換。”但該條款并不能保證投資者能夠識別和防止證券化過程中的假按揭行為，也不能據此對銀行或開發商行使追索權。
（二）抵押物處置中的法律風險
在住房抵押貸款業務中，最高人民法院的司法解釋使商業銀行在處置抵押物時面臨極大的法律風險，這也勢必影響到MBS的預期收益。由于我國處于社會轉型期，社會保障體系不健全，商業銀行承擔了較大的經濟體制改革的成本。在住房抵押貸款業務中，最高人民法院的司法解釋既要考慮到商業銀行個人住房抵押貸款的安全問題，又要關注弱勢群體及其家屬的生存權利，維護社會穩定。2005年1月和12月，最高人民法院先后頒布實施了兩則關于住房抵押貸款抵押物處置的司法解釋，因此，如何理解該司法解釋中的有關條款和風險，值得MBS的投資者高度重視。
2005年1月起開始施行的《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》（法釋[2004]15號）與住房抵押貸款相關的條款主要是第6條和第7條。第6條規定：“對被執行人及其所撫養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”。第7條規定：“對于超過被執行人及其所撫養家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據申請執行人的申請，在保障被執行人及其所撫養家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執行。”根據《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》，住房抵押貸款業務中設定抵押的房屋也不能執行，不利于銀行抵押權的實現，不利于社會誠信體系的建立。2005年12月，最高人民法院公布了《關于人民法院執行設定抵押的房屋的規定》的司法解釋（下稱《執行抵押房屋的規定》），就人民法院根據抵押權人申請，執行設定抵押的房屋的問題作出規定。依據該司法解釋，對于被執行人所有的已經依法設定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根據抵押權人的申請，依法拍賣、變賣或者抵債。另外，《執行抵押房屋的規定》對于以低保對象為被執行人的情況作了特殊規定。因為列入低保對象的公民，經濟上都比較困難，而低保對象以房屋抵押取得銀行貸款的情況也較為少見，且居住的房屋本身價值不會太高，采取由申請執行人提供基本住房后再對原住房予以執行的措施對實現申請執行人的債權意義不大。
（三）房貸險設計錯位的法律風險
房貸險的全稱是”個人抵押住房綜合保險”，是購房者向銀行申請貸款時銀行一般要求貸款人必須購買的保險。在美國，與住房抵押貸款相關的保險主要有兩類：一是還款責任保證保險（Mortgage Insurance），主要是當借款人違約時由保險公司代其向銀行清償余債，同時行使追償權，從抵押物中得到補償或向投保人追回賠款。通常情況下，只有貸款房價比（LTV Ratio）大于80%時，貸款銀行才會要求借款人購買，保額為貸款金額的一定百分比；二是抵押貸款相關人壽保險（Mortgage-Related Insurance），一般由借款人從人壽保險公司購買，主要是在還貸期內借款人死亡的情況下，由保險公司代其向銀行清償余債，使借款者的家人能繼續居住，貸款人不強制要求借款人購買這類保險。
我國與住房抵押貸款相關的保險業務主要有三類：一是抵押住房的財產損失保險（以下簡稱財產損失險），主要保障抵押住房遭受意外事故和自然災害毀損的風險；二是還貸責任保證保險，主要是當被擔保人因為死亡和傷殘等約定原因無力還貸時，保險公司代其向銀行清償余債，同時行使追償權，從抵押物中得到補償或向投保人追回賠款；三是與抵押貸款相關的定期信用人壽保險，主要是在還貸期內借款人因疾病或意外傷害而喪失工作能力或死亡的情況下，保險公司代其向銀行清償余債，借款人的家屬能繼續居住。個人住房貸款綜合保險包括財產損失險和還貸責任保證保險。在我國的房貸險實踐中，銀行一般都強制要求借款人購買財產損失險或綜合保險。我國的房貸險實踐中的主要問題有強制保險、保險標的錯位和溢額保險等。
首先，存在房貸險是否屬于強制險的立法沖突。《個人住房貸款管理辦法》第25條規定："以房產作為抵押的，借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險或委托貸款人代辦有關保險手續。"從此，房貸險確立了其個人房貸強制險的地位。房貸險的強制性規定與我國《保險法》第11條第2款：“除法律、行政法規規定必須保險以外，保險公司和其他單位不得強制他人訂立保險合同”的有關規定相沖突，導致實務中的法律適用混亂。
其次，房貸險的設計不合理。商業銀行一般都要求借款人購買財產損失險，否則將不予貸款。然而，房貸險合同中所列的暴雨、洪水、臺風等意外事件發生的可能性極小，吳讓軍的調查報告顯示，從1999至2001年間，貴陽市從事房貸險業務的人保和平安兩家財產保險公司的財產損失險的賠付率均為零。
三、完善住房抵押貸款證券化的金融法律制度
由于我國社會處于轉型期，住房抵押貸款的相關法律制度不健全，住房抵押貸款業務中存在著假按揭、抵押物處置風險大和房貸險設計不合理等問題，勢必影響到住房抵押貸款證券化的進程。從投資者的角度出發，我國必須從以下幾個方面完善現有的法律法規體系：
(一)加大假按揭行為的違法成本
在證券化過程中，假按揭風險由銀行轉移到MBS的投資者，而MBS的投資者很難取得假按揭的證據，并對借款人或商業銀行行使追索權。因此，有必要制定專門的法律條款來防止證券化過程中的假按揭行為，加大懲罰力度。
（二）制定《個人破產法》，切實保護債權人和投資者的抵押權
我國沒有專門的《個人破產法》，再加上社會信用體系不健全，債務人轉移和隱匿財產容易，導致了大量的騙貸、逃債等金融欺詐現象。由于沒有個人破產制度，債權人的抵押權的實現存在種種障礙，為了防范抵押權處置的法律風險，商業銀行往往通過不合理的房貸險條款來轉嫁風險，使借款人的還款負擔增加，最終影響我國MBS市場的健康良性發展。
（三）加強房貸險的相關立法工作，取消房貸險的強制險的地位
根據我國法律適用原則，《保險法》屬于法律的范疇，比作為部門規章的《個人住房貸款管理辦法》法律效力高，因此《個人住房貸款管理辦法》第25條應屬于違法而無效。鑒于法律的統一適用和避免法律適用混亂以及有利于我國住房抵押貸款證券化的發展，建議將該第25條修改為“以房產作為抵押的，貸款人可以根據需要要求借款人在合同簽訂前辦理房屋保險或要求借款人委托其代辦有關保險手續”，從而避免立法沖突。
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作者簡介：
一、我國住房抵押貸款保險現狀
住房抵押貸款保險（以下簡稱房貸保險）是指在運用住房資金過程中為消除抵押貸款風險，最大限度降低呆壞賬的發生，保障抵押權益實現而建立的一種與住房抵押貸款制度相配套的補充制度。其風險轉移和損失賠償機制緩解了住房抵押貸款授信業務中銀行與客戶之間因信息不對稱等導致的風險，有力地推進了房地產市場的繁榮。我國住房抵押貸款保險自1992年房地產市場啟動以來獲得迅速的。1997年6月1日施行的《城市房地產抵押管理辦法》與1998年5月9日施行的《人民銀行個人住房貸款管理辦法》等法規使其有了初步的法律規定。但是我國至今仍無一部法規對其進行明確的界定、適當的安排。在實踐中，作為住房抵押貸款下的強制要求，購房者對住房抵押貸款保險頗多怨言，如保險責任的實際承擔期限短于合同規定的保險期限；保險公司不是按年，而是一次性收取全部保費；購房者花錢買房買保險，在貸款保險合同中卻不是受益人等。
近幾年，房貸保險有了一些喜人的變化，并逐步趨于合理化。從2001年6月開始，杭州各大保險公司先后調整了房貸保險的保險費率和責任范圍，保費平均下降了20％。同年8月，太保北京分公司實行新的房貸保險，不僅保險費率有所下調，而且在財產損失險之外增加了還貸保證險。隨后武漢的人保、平安和太保三家公司調整房貸保險，投保人既可以按抵押房屋的總房價來投保，也可以按照貸款金額來投保。2001年底，上海推出“個人抵押住房綜合保險，”有不少改進之處：其一，拓展了保險公司對購房者（被保險人）的保證責任；其二，保費雖然一次性收取，但在不增加保費的情況下，加大了保險公司的還貸保證保險責任；其三，投保金額由過去按全部房價改為按貸款余額計算；其四，改變了以往保費自貸款之日前支付而保險責任從滯后多日的交房之日起承擔的不合理做法，保險期限自借款抵押合同生效之日零時起至全部還清貸款24時止；其五，在理賠方式上，改變了以前基于不足額保險的比例賠償，在借款范圍內按實際損失全額賠償。2002年底，杭州市商業銀行與平安杭州分公司推出新的房貸保險，明確保險費以“貸款余額”計算，并在財產損失險之外增加入壽險內容——如果貸款人因意外死亡或傷殘，其家庭成員無力還貸，保險公司將承擔部分或全部支付剩余房款的責任。總的看來，我國房貸保險各地做法不一，觀念上與實踐上均有不少誤區，亟待規范。
二、住房抵押貸款保險法律關系及其存在的問題
我國的房貸保險是建立在個人信用體系不健全基礎上的無奈選擇，是以商業銀行的貸款安全及其利益為基點的，對購房者與保險公司都有不公之處。實際上，在住房抵押貸款業務中，在對貸款人進行正確的資信評估和還貸能力的基礎上，以成本與收益權衡的角度合理進行風險管理，是基本上能夠規避風險的。以個人住房貸款業務量最大的建設銀行為例，截至2001年底，個人住房貸款不良率僅為 1.35％，這充分說明了房貸的安全性。再加上住房抵押與登記制度的設立，可見我國房貸保險的實質是：商業銀行憑借其自身優勢地位不僅要求借款人作所購住房抵押擔保，還要求借款人進行保險，從而造成了借款人的雙重負擔，而商業銀行則享受著“XX重保險”，以期充分實現貸款安全。
對保險公司來說，房貸保險也有障礙與陷阱。商業銀行在辦理住房抵押貸款時往往為保險公司代為辦理抵押房屋的保險業務，并從中收取手續費。而這種行為有不少負面。首先，貸款行為、抵押行為、房貸保險行為集中于商業銀行，使商業銀行往往忽視對購房者資信狀況的嚴格審查，因為其通過“抵押+保險”方式已幾乎無風險而言。其次，按照現行我國保險兼業管理要求，一家兼業人只能為一家產險公司和一家壽險公司作，目的是為了防止兼業人炒作保險公司。但是實踐中商業銀行多為數家，按照各保險公司所支付手續費的高低和商業銀行合作關系的親疏來決定業務分配比例，而保險公司出于保費考慮，往往提高手續費或進行所謂“公關”，從而加大了經營成本。商業銀行獲得的收益遠大于保監會規定的8％的手續費，竟能達到保費收入的40％—50％。再次，過高的手續費又導致過高的保險費率，從而影響購房者利益；而且由于逆向選擇作用，可能進一步加大保險公司的風險。
我國房貸保險與美國等發達國家在觀念與實踐上有相當大的差別。美國等發達國家的房貸保險一般由政府提供的房貸保險和私人抵押貸款保險公司提供的房貸保險構成，并以政府的房貸保險為主，帶有明顯的社會福利性質，其投保人多為低薪階層。如美國聯邦住房管理局、退伍軍人事務部提供的房貸保險就具有國家干預性與政策導向。而私人抵押貸款保險公司提供的房貸保險也建立在購房者個人信用體系完善與保險業務市場化運作機制良好的基礎上，并具有費率低、險種多、靈活簡便等特點。相比之下，我國房貸保險以銀行信貸安全為中心的理念具有一定的偏差，而且房貸保險各險種法律關系混淆不清。
我國的房貸保險大致可分為三類，即財產保險、信用人壽保險和保證保險，雖然各險種已有初步發展，但是其法律關系仍不甚明晰。
財產保險是指為防止由于意外災禍而造成較重的房屋損失而以房屋或其相關利益作為保險對象的保險。作為抵押物的房產的保全是商業銀行實現抵押權的基礎，當房地產價值減少時，商業銀行就可以根據保險單和抵押協議，憑第一請求權人的身份向保險公司申請賠償房屋損失和合理施救費用。該險種在賠付過程中，第一受益人應明確為銀行，但以收回貸款未清償余額為限，其余部分還是要支付給投保人的。目前我國房貸保險以這種財產保險為主。根據《中國人民銀行個人住房貸款管理辦法》第25條的規定：“以房屋作為抵押的，借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險或委托貸款人代辦有關保險手續。抵押期內保險單由貸款人保管。”在實踐中該險種保險責任范圍一般限于火災、爆炸以及暴風、暴雨、洪水等災害，保險金額按照實際購房金額計算。這就存在兩個極不合理之處：一是上述第 25條中并沒有要求購房者以全部房價投保，而且消費者自己首付的那部分價值并不需要保險，實踐中的做法實是商業銀行濫用其優勢地位的壟斷行為。二是現行房價有近30％是土地使用價格，而土地受損風險幾乎為零，因此以沒有除去土地使用價格的房價投保，顯失公允。
信用人壽保險是維持借款人還貸能力為信用保險，借款人因意外事故或疾病等影響家庭收入，失去部分或全部還貸能力時，以保險金抵付貸款余額，使抵押房地產不致被收回或拍賣。該險種保額每年遞減，以與借款者的貸款本金余額相稱，故又稱“住房抵押貸款減額壽險”。相應地，該險種的保費也是按年繳納，逐年遞減。美國友邦保險上海分公司于1997年就推出了抵押貸款壽險，但實際運作效果不佳，投保者寥寥。
保證保險是還貸的履約保證，由保險公司對購房者提供違約保險。當借款者不能還清本息時由保險公司負責融通，或當房地產作為抵押貸款時，由保險公司對抵押物進行保險。1995年中保蘇州分公司曾開展房貸保證保險業務，后因總公司認為風險太大而停辦。中保總公司于1998年曾推出《個人購置住房抵押貸款保證保險條例》，但頗多保留，并要求購房者在辦理保證保險的同時必須購買財產保險，兩保險進行“捆綁”銷售。我國目前的房貸保證險尚屬萌芽，而且與信用人壽險有頗多混淆之處。
以信用人壽險為主的信用保險與保證保險是有嚴格區別的。凡權利人要求保險人擔保債務或買方信用的保險，屬于信用保險；凡被保證人根據權利人的要求投保自己信用保險，屬于保證保險。在西方成熟的房地產金融市場上，商業銀行以購房者的信用為保險標的，以自己為受益人與保險人簽定由于購房者死亡或殘疾不能如期還款時由其賠付相應損失的保險合同，即為信用保險合同，保險費由商業銀行繳納，因為受益人是銀行；銀行可以在出售抵押房產 （如在房市低迷、房價大跌時）仍不能收回全部貸款時，從保險人那里獲得不足部分的賠償。而當購房者以自己的信用為保險標的，以自己為受益人與保險人簽訂由于自己收入流中斷而未能如期還貸時由保險人代為償付的保險合同，即為房地產保證保險合同。該合同保險費由購房者繳納，因為受益人是購房者及其家庭成員，從而保證購房者在其收入無著時仍然擁有所購房屋，不至于流離失所，但當購房者收人流恢復后有向保險公司償還所墊付資金的義務。
而我國含還貸保證責任的房貸保險是保證保險和信用保險的混合物，繳費義務和受益權利嚴重扭曲。在實際操作中，商業銀行往往要求購房者到其認可的保險公司辦理房貸信用保險，并明確商業銀行為保險的第一受益人，在購房者因意外事故死亡或殘疾而無力償還貸款時，由保險公司償還出險后尚需償還的購房貸款本息。商業銀行不交納保費也不作為投保人，但卻得到了信用保險才有的保險賠付；而購房者雖然繳納了屬于保證保險范疇的保險費，而其自身卻得不到應有的保障。
三、完善住房抵押貸款保險的相關法規
針對我國房貸保險理念與實踐上的種種偏差，實有必要由人民銀行與保監會聯合制定《住房抵押貸款保險管理辦法》，以對其進行制度重構。而在這部法規中應當合理設定三方面的。
（一）導入國家信用，完善險種安排
應當改變我國房貸保險以保障商業銀行信貸安全為中心的理念，將房貸保險看成是房地產市場的基本一環，更多的將其作為購房者信用的延伸與補充，以合理安排購房者、貸款銀行、保險公司的權利義務關系。而且，房貸保險應當具有一定的福利性質，應當導入國家信用，構建類似西方國家政府保險與商業保險并重的保險機制。適應我國國情，政府的政策性保險機構可主要定位于為中低收入者提供優惠的保險服務，而商業性保險公司則可主要定位于為中高收入者提供系列個性保險。筆者認為，可以國家信用為基礎建立政策性保險公司，由政府財政提供部分初始資金，由其集中管理來實現房貸保險發放的標準化，提高房貸保險的規模效益。同時保監會應加強對其業務活動的監管。
而商業性房貸保險的險種安排應當有一個大體的設計。財產險、信用壽險、保證險應當有一個明確的界定（特別是對其責任范圍），以體現《保險法》誠實信用、權責對應的基本原則。保證險由于我國個人信用體系不健全而尚不能大規模開展，信用人壽險應當是主攻方向之一，而且應當進行險種創新，推出一些具有個性化的綜合險，以適應社會需求。
（二）設立保險準備基金，規范房貸保險業
美國房貸保險行業實力雄厚、經營穩健，這得益于制度上要求保險公司保持設立三個相互獨立的準備基金用于償付保險金：一是意外風險籌備基金，存期不能少于10年，用于隨時可能的災難性損失理賠，保費收入的一半應投入此基金，從而保證了在由于如衰退引起的高風險發生時有足夠的基金償付保險金。二是虧損儲備基金，以防止個人房貸出現拖欠和無力償還債務。該基金的比率因每個人的資信情況、抵押貸款的首期、貸款種類和對房產變化的預期不同而有所差異。三是無收益保險儲備，是保險合同期和扣除意外風險儲備之外的保險費收入，用于支付一般的保險賠償。我國應當要求保險公司設立保險準備基金以規范房貸保險業。
（三）完善房貸保險的基本制度
應當改變目前房貸保險中的不合理做法，完善房貸保險基本制度。
1.房貸保險的選擇權。對于購房者來說，應當享有是否購買房貸保險的選擇權，而不應設立如目前我國對財產險的強制要求，以體現保險自愿的原則，同時要保證購房者對保險公司的選擇權，以實現房貸保險市場的良性競爭秩序。對貸款銀行來說，其應有一定的選擇優質保險公司的優質保險的權利；對于保險公司來說，其也應有根據購房者資信狀況與貸款銀行的貸款質量來決定是否承保的權利，并且還有選擇機構的權利，以避免商業銀行的不當行為。
2.保險金額與保險費率。應當改變目前以房屋總購價來確定保險金額的做法，而以抵押房屋建筑價格（除去總購置價格中30％以上的土地價格）或購房者貸款余額來確定保險金額，真正做到“有險才保”，維持購房者權益。由于住房貸款的低風險性，我國目前房貸保險的費率為5％。左右，30萬元15年期的貸款應繳保費超過1萬元，顯然過高。對比美國和加拿大等國不到0.5‰的費率，我國實有必要抽樣測算普查數據，用精確的數理統計的厘訂出合乎實際情況的較低的費率。
3.保險期限。在財產險中保險期限應當根據現房抵押貸款與期房抵押貸款區別對待。如果是現房，房貸保險期限應自借款抵押合同生效之日零時起至全部還清貸款24時為止；如果是期房，由于貸款合同訂立與房屋實際交付之間有一兩年的建筑期，因此房貸保險期限應自房屋交付之日零時起至全部還清貸款24時為止。在信用人壽險與保證險中，則應自借款抵押合同生效之日零時起至全部還清貸款24時為止。
4.繳費方式與退保規定。應當改變目前財產保險中一次繳清保費的有悖保險原理的做法，各險種繳費均應切實做到“按年收取，每年結算”，以維護投保人利益。這也有利于投保人退保目的的實現。因為如果一次性繳費，購房者提前還貸則有一定的心理損失，從而房貸保險業務；而且一旦在保險期限內房屋毀損或被保險人死亡，保險公司理賠后，保險責任終止，投保人實際多繳了其后的保費。因而保險合同應當有提前還貸、房屋毀損，被保險人死亡等退保條款。
1我國個人消費信貸的發展現狀
我國的個人消費信貸業務始于20世紀80年代中期，發展至今其業務范圍已經得到了明顯的擴大，主要包括個人住房消費貸款、個人住房裝修貸款、汽車消費貸款、個人存單質押貸款、個人耐用消費品貸款、個人助學貸款、個人旅游貸款等業務。有的金融機構還開展了個人小額信用貸款、個人綜合授信額度貸款等業務。我國消費信貸業務的發展迅速，從1999年的726.3億元，截止到2009年6月末，我國居民用戶的消費性貸款余額已經增加到了43891.64億元。雖然如此，但是由于我國各種配套的體制及相關法律還不是很健全，決定了我國個人消費信貸市場總體規模仍然偏低、消費信貸增長速度明顯慢于發達國家、消費信貸中個人住房貸款占絕對比例的現象還很嚴重。隨著我國消費信貸業務的逐年發展，制約其發展的風險問題逐步暴露和突出。
2我國個人消費信貸業務發展過程中存在的問題
2.1消費者方面
2.1.1傳統消費觀念的制約
我國人民有“量入為出”、“勤儉節約”的消費習慣，先儲蓄后消費而不愿超前消費。雖然中國居民對消費信貸的認知度呈上升趨勢，發展空間巨大，但受傳統觀念的影響，多數的消費者還不是很明了消費信貸的根本意義及其用途，嚴重影響我國個人消費信貸業務的發展進程。
2.1.2消費者收入支出預期的影響
隨著我國經濟的快速發展，我國居民家庭的收入預期受近年來城鄉居民收入增幅下降、下崗人數增加等因素的影響而下降,支出預期受教育、養老、醫療等改革的影響而上升,從而使得消費者負債消費的意愿大大減弱。
2.1.3個人信用風險
首先，我國的居民收入還不能完全貨幣化，透明度不高，消費者的實際收入與名義上的收入有一定的差距，進而給銀行增大了放貸的風險。其次，逆向選擇和道德風險問題存在。我國個人信用體制的不健全以及社會部門間信息溝通共享渠道的不暢，則無從判斷借款人的資信程度，在消費信貸過程中，借款人的多頭貸款、故意不還款或是惡意透支時有發生。這些因素都會對個人消費信貸業務的發展帶來不可估量的風險。
2.2商業銀行方面
2.2.1銀行體系管理不完善
就銀行內部來看，管理水平不高,缺乏個人消費貸款這類零售性質信貸業務的管理經驗和人員的培訓準備,存在著信貸人員貸前調查不深入、貸中審查不嚴格、貸后管理不力的松懈行為。更有為了擴大消費信貸規模，擅自降低貸款標準和擔保條件，造成新一輪的風險積聚，嚴重影響個人消費信貸業務的發展進程。2.2.2資金融通渠道存在的風險個人住房貸款、汽車消費貸款等主要消費貸款期限都是比較長的,而銀行存款期限相對較短,出現了“短進長出”的格局。同時銀行無法通過市場的資產證券化等方式建立融通長期資金的渠道,這就使銀行資金緊張，增加其經營的流動性風險，不利于消費信貸的快速發展。
2.2.3抵押物風險
銀行在對個人發放消費貸款時往往要求借款人提供抵押物。但抵押物可能會因各種自然、人為災害或周圍經濟、交通環境的變化而造成價格下降或價值滅失。處置抵押物時，操作環節多，交易成本高、造成商業銀行人力、財力、物力的耗費。這些因素都增加了銀行的風險。
2.3法律制度配套設施不完善
一方面，尚未出臺一部完整的《消費信貸法》，目前銀行主要是依據《商業銀行法》、《擔保法》、《貸款通則》以及《個人住房貸款管理辦法》等對消費信貸進行管理，其針對性不強。另一方面，個人信用制度、個人破產制度等與消費信貸配套的制度政策尚未建立或有待完善，特別是在個人貸款的擔保方面缺乏法律規范，也缺乏對失信者的懲罰機制。由于存在種種風險問題，大大延緩我國消費信貸的發展進程。我國應盡快出臺防范措施，促進消費信貸穩健快速的發展。
3我國個人消費信貸風險的防范措施
3.1消費者方面
3.1.1轉變消費觀念
必須要引導消費者改變陳舊觀念，提升消費者適度超前消費的經濟理念，導出合理科學的消費模式。培養科學合理的理財觀念，正確處理儲蓄和消費的關系。從總體上提升國民的素質，使其更易于接受一些超前的消費觀念進而促進消費信貸的快速發展。
3.1.2提高消費者的收入水平
加大對中低收入人群的關注力度，加大對民生的關注力度，政府可以出臺一些相關政策來彌補中低收入人群的收入差，從根本上改善國民的收入，增加消費的信心。
3.1.3提高個人信用意識
應該從消費者自身抓起，讓消費者認識到違約后果對他自己的嚴重性及危害性，進而使消費者明白違約的成本要遠遠高于守約的成本；增加消費者的相關信用知識、責任感等，這些措施都有利于消費者個人信用意識的提高。
3.2商業銀行方面
3.2.1完善現有產品種類及拓展新業務在切實防范風險的基礎上，注重信貸產品的創新。有針對性地對產品功能、價格策略及服務手段進行科學組合和優化，如對農戶和務工人員可積極開展農機具貸款、住房裝修貸款、小額生活貸款、打工消費貸款等消費貸款業務。嘗試性發展新型消費信貸業務，如住房二次抵押貸款、綜合循環貸款、信用卡等等。。
3.2.2完善金融機構的信貸操作體系。嚴格按照相關條件發放貸款,嚴禁銀行業務人員的暗箱操作，要增強憂患意識,嚴格審批貸款的各個環節,切實防范信貸風險,逐步建立相對簡便的評估程序和貸款手續，減少不必要的交易程序，降低金融機構的交易成本。
3.2.3建立健全個人信用制度
加快個人信用征信機構建設，建立全國統一的個人基礎信用信息數據庫，充分利用政府的力量整合協調，設立專門性的全國個人信用管理機構提供服務。逐步形成擁有全國基礎信用信息資源的大型的、綜合性的征信機構和各具特色的區域性、專業性征信機構，形成能適應不同征信需求的多層次、多方位的征信機構體系來防范信用風險。
