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開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇住房保險論文，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
（一）住房公積金貸款對低收入家庭幫助有限
房改以后，中國房地產市場全面推進了市場化改革，在市場化運作下，房價出現了持續快速上漲的情況。這種情況下，大多數低收入群體由于收入低，難以付齊首付款，對于公積金因此也難以使用。相反的情況，高收入者則能充分利用住房公積金進行購房。實際上，公積金演變成低收入者繳納，高收入者使用的尷尬局面。同時，在公積金貸款政策上，存在著傾斜高收入者的問題，現行的貸款制度，貸款數額與公積金繳納數額成正比，高低收入者在公積金貸款額之間形成了巨大的差距，較少地享受到住房公積金的政策性低息貸款的好處。
（二）住房公積金覆蓋面沒有惠及大眾
從目前的住房公積金覆蓋來看，存在著覆蓋率低的問題。其主要覆蓋面集中效益較好的壟斷行業、大型國有企業、股份制企業和行政事業等單位，這些單位的職工大多為高收入者。在國有企業轉制過程中產生的大量下崗員工，私營企業合同工、個體經營戶、農民工、自由職業者等卻沒有涵蓋進來。據資料顯示，截止到2007年末，我國住房公積金的繳存人數為7187.91萬人，與全國幾億的在崗員工基數相比較，覆蓋率仍然很低，最需要得到住房保障的人群沒有受益。
（三）繳存基數和提取政策不夠科學合理
在繳存基數上，目前的政策上，對繳存基數沒有合理明確的界定，主要以繳納者的工資基數為參照，同時制度只規定繳存公積金的基數上限，并沒有限定下限，這種制度導致了低收入職工的公積金繳存額明顯偏低的問題，進而導致公積金分配的不合理。在一些效益一般的單位，職工公積金繳納數額不足百元，而效益較好的單位，繳納數額則高達千元以上。在公積金提取上，目前的政策上，繳納物業管理費、支付房租、家庭裝修等住房消費不能夠提取使用公積金。例如，低收入者往往租房生活，房租就是一筆較大的開支，但由于公積金不能使用,只得望房興嘆。
二、住房公積金如何幫助低收入家庭解決住房困難思考
（一）強化貸款政策對低收入家庭的傾斜力度
結合低收入者的實際困難，應對現有貸款政策從低收入者貸款政策制定和首付比例調整等方面進行調整，在政策上扶助低收入家庭。低收入者貸款政策制定，就是在低收入家庭購房時，提供貼息貸款，住房公積金管理中心向購房者發放一定的利息補貼，減輕低收入者的還款壓力。首付比例調整，針對首付往往是低收入者購房的主要制約因素的情況，在政策上應進行相應的調整，按照低收入者的具體收入情況，劃分相應的等級，針對不同的等級設定不同的貸款利率和貸款額度，扶持低收入群體購房。
（二）擴大住房公積金的覆蓋面
在政策上，要強制推行住房公積金繳納制度，將民營企業、外資企業等全面納入住房公積金繳納范疇，使個體小企業職工、困難企業職工、個體經營者以及農民工享受這一政策，同時應加強監管，對各單位住房公積金建立情況進行考核，提高人們享有住房公積金權益的意識，擴大覆蓋面，對不建立住房公積金制度的企業單位，加大處罰力度，確保實施。在機制創新上，可以探索住宅儲蓄機制建立，對于沒有條件繳納住房公積金的低收入者，在政策上參照住房公積金的貸款和首付等政策，通過個人自愿建立住宅儲蓄賬戶的方式，彌補公積金的不足，進一步擴大覆蓋面，扶持低收入群體。
（三）完善公積金繳納基數和提取辦法
在公積金繳納基數上，公積金管理部門應進行合理測算，對低收入者的公積金的繳納最低金額進行明確規定，規范公積金繳存，同時限制并降低高收入者的繳存上限，障其權益。在公積金提取上，在辦法上應允許低收入群體提取住房公積金用于物業管理費、房租、住房維修等住房消費，提高低收入群體對住房公積金的使用率。對于生活確實困難的低收入者，可以進行人性化管理，在取得相關證明的情況下，允許其提取公積金用于其日常生活支出。
本篇主要是針對物業管理論文參考文獻的寫作標準規范格式來舉例說明，這些范例都是小編采編收集的一些比較優秀的物業管理論文參考文獻，希望小編整理的這些在大家寫作的時候能有所幫助。
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論文內容提要:養老保障與住房保障整合發展是指以居民的社會保障需求為中心進行政策調整，形成一體化的解決方案，使人們對養老和住房的需求得到同時滿足;整合各種社會資源來完善養老保障和住房保障，使兩者實現良性互動，互為補充，互相促進，協調發展，產生“1十1 > 2”，的整體效應。
長期以來，我國城鎮住房和養老保險制度改革工作相互之間是完全獨立進行的。這種“獨立性”既體現在具體工作中，也體現在方案設計上。然而兩項改革雖然任務不同，但其基本思路存在著共性之處，完善養老保險制度方案與住房分配貨幣化改革方案中關于職工個人自我保障的有關制度設計有著內在的一致性。融通使用住房公積金和養老金個人賬戶資金，重新整合社會保障資源，把住房當作重要的養老資源，既可以提高職工個人保障資金安排的合理性，也有利于減輕兩項改革所要求的資金負擔。通過這樣一種整合，可以使住房和養老兩大難題同時得到解決，這對確保社會穩定、人民安居樂業有重要的意義。
一、養老保障和住房保障整合發展的必要性
隨著人口老齡化的發展，世界各國都在對養老保險制度進行改革，中國也不例外，1990年代，中國建立了社會統籌與個人賬戶相結合的養老保險制度，這無疑是中國借鑒國外經驗，并結合本國國情、歷史、文化傳統而進行的一種制度創新。這一創新取得了積極的成果，但在實施過程中也出現了一些與制度設計初衷相違背的情況。例如，出現了個人賬戶的“空賬”問題。同時，養老保險的覆蓋面窄，名義替代率高，多層次養老保險體系中的補充層次成效甚微，而且家庭保障功能日益弱化，使得老年人生活水平下降。而與此同時，1998年國家開始推行住房體制改革，停止住房實物分配，以住房商品化為目標，實行住房分配貨幣化，這無疑也加重了年青人的負擔。此外，高等教育收費制度的改革，以及由于社會競爭日益激烈所引發的人們對于人力資本投資的高度重視，教育支出在家庭經濟支出中所占的比重日益上升。養老、購房、子女教育費用已成為壓在在職職工身上的“三座大山”，他們無奈之下只能減少當前消費來增加儲蓄，直接導致生活水平的下降。因此，我們需要打破已有的改革思路進行制度創新，將兩者進行整合來探求解決問題的方法。
二、國外養老和住房相結合的經驗借鑒
(一)新加坡的中央公積金制度
新加坡的中央公積金制度的基本內容是:強制性地規定雇主和雇員將收人的一部分上繳給中央公積金局，通過建立中央公積金制度來為每一個雇員提供全面的社會福利保障。新加坡的中央公積金制度始建于1955年7月，建立這一制度的初衷是為年邁退休的雇員提供養老金。隨著經濟與社會的發展，公積金的用途已擴大到了住房、保健、投資和教育等多個方面，中央公積金制度也從單純的為退休人員提供生活保障的強制性儲蓄計劃演變成一項全面的社會福利保障儲蓄計劃。根據《新加坡中央公積金法》規定:凡在新加坡有薪金收人的人，必須在每月發薪后14天內與其雇主按相應比例繳納公積金，其中雇主交16%，雇員交20 %。公積金局將雇主和雇員當月繳納的公積金根據其年齡結構和對公積金的需求確定三個戶頭的分配比例。其中一半以上的中央公積金用于雇員購買住房，其余的用于養老、醫療等項目。所有參加公積金的雇員都是公積金的會員，會員可以使用公積金的50%作為購房首付款，其余部分可以通過購房長期貸款，分期償還購買的住房。公積金的存款利息通常由市場利率決定，原則上略高于銀行的平均利息，而貸款利率一般比商業銀行低1個百分點左右。
綜上所述，新加坡的中央公積金制度是由政府實施的一項旨在保障和改善人民生活、促進社會安定、有利于經濟發展的強制性儲蓄制度，保障范圍從最初的養老逐步向住房、醫療、教育等領域拓展。在不影響養老金積累的情況下，滿足了雇員多種保障需要。對雇員來說，公積金不再是一筆由政府控制，只能用于老年生活保障的“死錢”，而是一筆屬于自己的資產，雇員可以根據個人生命周期不同階段的需要，將其投資于住房、教育等合理安排資金，提高公積金的使用效率。由于公積金的存儲利率和投資收益都比較高，為雇員的養老積累了充足的資金，可以很好地保障雇員退休后的生活。
(二)美國的住房反向抵押貸款
根據美國住房調查數據顯示，1989年全美有1200萬個住房所有者為62歲以上的老人，其中70歲以上的住房所有者大約有80萬個，他們的房屋價值一般在10萬至20萬美元之間。雖然這些老人的房屋價值較高，但是有一部分老人的年收人卻在3萬美元以下，導致了大量的“房子富翁，現金窮人”，為了提高這些低收人老人的生活水平，必須運用金融手段，盤活住房這筆巨大的不動產來增加老人的收人現金流。于是，“反向抵押貸款”便應運而生，并逐漸成為許多老年住房所有者的理想金融理財產品。雖然反向抵押貸款目前僅占美國住房抵押市場的極小份額，但發展速度很快，據政府統計，1989年至1999年，各金融機構共融資了近10億美元的反向抵押貸款，到了2002年，這一數字翻了一番。美國最大的反向抵押貸款發行方之一富國銀行房屋貸款中心預測，反向抵押貸款總額將會以每年20%的速度快速增長，到2015年將達到237億美元。
反向抵押貸款是指個人以自有完全產權的房屋作為抵押，以定期或不定期從銀行或其他金融機構獲得貸款用于個人生活和其他開支的一種金融產品。貸款后借款人對抵押房屋繼續擁有居住權，借款人可以選擇在死亡之前通過出售房產或其他資金來源還本付息，或選擇死亡之后將房屋的所有權轉給金融機構。若約定借款人死亡后其房產歸金融機構所有，則借款人在其有生之年不需要給付任何還款和利息。這種貸款適合于擁有個人房產的老年人，可實現以房養老。美國反向抵押貸款主要由三種形式:由聯邦住房管理局( Federal Housing Administration)承保并在各州發行的房產權益轉換貸款(HECM)、美國聯邦國民抵押貸款協會提供的房屋保留者貸款(Home Keep-er)及私人部門提供的“財務自由”( Financial Free-dom)高額反向抵押貸款，后者專門為凈值超過40萬美元的房屋提供反向抵押貸款。其中聯邦住房局有保險的住房反向貸款HECM是最主要的反向抵押貸款形式，占市場份額的95 % 。
三、養老保障和住房保障整合發展的思路
通過以上研究發現，養老和住房存在著一定的內在關聯性。首先，每個人都有養老和住房的需求，但是這種需求并不總是同時存在的，人在年輕時需要住房，而只有在退休時才需要養老金。其次，住房是一筆巨大的不動產，購買住房不只是消費，也是一筆重大的投資和儲蓄，通過住房價值的提前變現，可以盤活住房這筆巨大的不動產，將其轉化為養老資源。最后，養老保障和住房保障同屬于社會保障的范疇，國家通過一定的政策措施確保“老有所養”和“居者有其屋”。社會養老保險和住房公積金就是國家為解決居民的住房和養老需求而進行的強制性儲蓄積累。養老和住房存在著如此多的關聯性，那么，養老保障和住房保障制度的構建也應該具有一定的相關性。因此，筆者嘗試通過將兩者進行整合來探求解決問題的方法。養老保障與住房保障整合是指以居民的社會保障需求為中心進行政策調整，形成一體化的解決方案，同時滿足人們對養老和住房的需求，整合各種社會資源以完善養老保障和住房保障，使兩者實現良性互動，互為補充，互相促進，協調發展，產生“1+1>2”的整體效應。在保證同等生活質量的前提下，盡量降低成本，或在消耗同等資源的條件下，通過提高資源配置效率，提高生活水平。
按照生命周期的不同，人們對于住房和養老金的需求是不同的。年輕時，要結婚生子，需要的僅僅是住房，而養老對年輕人來說還比較遙遠，所以，我國社會保障制度的設計，首先應當幫助年輕人購買住房，提高他們的購買力。政府需要穩定房價，強制積累住房公積金，合理安排公積金的使用方向。只有通過綜合的政策協調，才能真正確保居者有其屋的目標。按照現行規定，職工一參加工作就要繳納養老保險費，而養老金是職工未來幾十年后才需要的。如果職工可以使用養老保險個人賬戶和住房公積金個人賬戶的全部資金支付購房首付款，用日后積累的個人賬戶資金歸還住房公積金貸款，在沒有影響未來養老金積累的前提下，通過這種個人賬戶資源的合理配置可以大大減輕年輕職工的購房負擔，提高他們的購買力。同時也為養老金的保值增值找到了一個很好的投資渠道，因為用養老金可以發放公積金貸款，收益率按照現行公積金貸款5年到30年期利率計算，可高達4.23%，遠遠高于其他投資渠道，并且投資風險小。這是養老保障與住房保障整合的第一步。 人到了退休年齡后，其需求就變成了住房和養老兩個方面，通過前半生的努力，房子已經有了，養老也有社會養老保險提供退休金，但是退休金要低于工作時的收人，可能會降低老年人的生活水平。而且隨著老年人肌體的衰老，醫療費用會急劇上升，加之很多人都有退休后出去旅游的愿望，以及老年人也需要日常的生活護理等等，這些都需要經濟的支持。如果僅憑借退休金是難以達到這些要求的。所以，需要多渠道籌集養老金。住房是家庭財富的重要組成部分，如果能將老人死后剩余的住房價值提前變現，就可以極大地改善老年人的生活質量，而這絲毫不會影響到老年人現在的生活，只是通過一種金融手段盤活了住房這筆巨大的不動產，改變了老人“現金窮人，不動產富人”的狀況。這是養老保障與住房保障整合的第二步，即“以房養老”。養老保障與住房保障整合發展的總體設想如圖1所示:
按照整合發展模式的設計，個人在生命周期的不同階段，擁有的住房產權可由圖2表示:
論文摘要：公務員法已于今年年初開始實施。相比于國家公務員暫行條例，它在工資福利保險、考核、職位升降、獎懲培訓等方面都有了巨大的改進。本文就由薪酬管理激勵角度，從外在報酬和內在報酬兩方面對公務員法的創新進行理性思考。
2006年，我國公務員的報考人數為36. 5萬，職位競爭比為37.1:1。今年的公務員報名時間又即將來臨，從各個公務員考試的相關網站來看，報考熱潮仍沒有消退的趨勢。世人對公務員崗位的“熱愛”有增無減。不過可惜的是，傳統的公務員工作思想中，愛崗并沒有向敬業轉化。公務員的責任意識、服務意識、創新意識和團結意識遠遠不如企業職員。究其根源，還是因為對公務員的薪酬管理激勵不夠完全。“干與不千一個樣，干好干壞一個樣”，考核、發薪時論資排輩、不看實力等情況極大地打擊了公務員的工作熱情，造成玩忽職守、無所作為、消極怠工等“搭便車”現象反復出現。
可喜的是，國家己經認識到這一點。2006年1月1日開始施行的《公務員法》相比于93年的《國家公務員暫行條例》，在工資薪酬管理方面就有了很大的變動。首先要求公務員工資、福利、保險、退休金等列入財政預算，并根據經濟適時調整。一方面，這給公務員工資福利的穩定提供了明確的法律保障，為公務員增資幅度和水平的設定提供了科學依據，有利于維護公務員的薪酬權益，可以充分提高公務員的其歸屬感、自豪感與安全感，并吸引高素質人才。另一方面，保險、退休金的保證也會減少公職人員退休前通過權力貼現最大限度為自己謀取物質及其他所有非法利益的"59歲現象”，將在一定程度上實現“高薪養廉”。其次，公務員將按國家規定享受住房、醫療等補助，津貼。通過實行此制度，將住房、通訊、交通等納入工資分配，把暗補改稱明補，消除了隱性腐敗，實現內部公平。
公務員法在公務員薪酬管理激勵中的另一大創新是它在強調外在報酬重要性的同時也關注了內在報酬的有效性。
事實上，外在報酬能帶給人們的滿足是有限的。根據美國行為學家弗雷德里克.霍茲伯格提出的雙因素理論，將保健因素和激勵因素的劃分放置在公共部門薪酬管理中進行考察時，會發現工資是作為滿足公務員基本生活需要的保健因素;而獎金的發放由于公務員績效考核主管往往為平衡各方利益實行平均化，實際僅僅彌補了低工資帶來的不滿意感，發放它不能帶來激勵作用，可一但減少或者停發，就會引起不滿情緒進而影響積極性的發揮。即獎金也由激勵因素淪為保健因素。由此可見，外在報酬在長期能帶來的激勵總體上是邊際效用遞減的。
可是，內在報酬在薪酬激勵上卻可以另辟蹊徑，它使員工發現自己所從事工作的樂趣和價值，能從工作的完成中享受到一種滿足感，從而提高工作積極性。
由馬斯洛需求層次理論可推出，對于公務員而言，工資滿足了人們對食物、水、住房等的生理需求，保險、福利滿足了人們對人身安全、生活穩定以及免遭痛苦、威脅或疾病等的安全需求。己經滿足的需求，不再是激勵因素，人們總是會用另一種需要取而代之。這時候人們會追求對友誼、愛情以及隸屬關系的社交需求;對成就或自我價值的個人感覺，以及他人對自己認可的尊重需求;發揮潛能的自我實現需求。這幾種追求用薪酬方式表現出來，就是基于與工作本身任務本身相關的心理報酬—內在報酬。它包括內部晉升、參與決策、學習與培訓等等。它更傾向于精神方面的深層次的需求滿足。在公務員法中具體而言，就是通過以下一些措施，在不提高資金成本的情況下提高公務員的工作積極性，起到意想不到的效果，實現薪酬激勵。
1.完善內部晉升制度。公務員法規定，同時將“公開選拔”與“競爭上崗”確立為法定的職務晉升方式之一，打破終身雇傭制和委任制;創設“聘任制”與“任期制”，創新公務員更新制度。這樣才能真正實現內部公平，同時提升公務員危機意識，形成競爭氛圍，從而提高工作效率。
2.參與決策。公務員法明確上級違法、犯錯下級可說“不”，肯定了公務員作為執行主體的相對獨立性和執行公務的自主裁量權。使公務員增強了責任感和使命感，真正地參與管理，不再惟命是從，從而激發其工作的自主性和創造性。
論文摘要：現行條件下，計量高等職業院校教育成本的現實方法是利用會計資料進行轉換計算。結合高職學院的實際，就該方法下教育成本轉換計算的步驟、內容與方法等方面進行了探析，并指出在成本計量和成本分析過程 中體現的原則及注意點。
1 利用現有會計資料轉換計算高等職業院校教育成本是一種現實的方法選擇
隨著我國高等職業教育改革的深入和發展，高等職業院校教育成本成為社會各界廣泛關注的熱點話題，對高等職業院校提供教育成本信息的要求也愈加迫切。從2O世紀 80年代起，我國學術界就開始對教育成本核算的理論和方法進行探討，主要從會計方法和數理統計方法兩個方向展開。會計方法側重于以成本會計的基本理論與基本技術為基礎，研究如何利用會計系統，通過設置和登記賬簿來記錄教育資源的耗費和核算教育成本。這種方法從理論上講是可以獲得系統準確的教育成本信息，但過于復雜，成本較高，而且目前仍無法解決公共費用分攤等問題 ，尚不存在統一的準則，難以進行統一規范的核算。數理統計方法則是利用教育經費統計資料或抽樣調查資料進行估計和分析，利用算術處理或建立數學模型的方法研究教育成本的變化趨勢與特征等，比較偏重理論分析，其缺點是因素混雜，不符合成本核算的基本原則要求，再加上如果統計口徑與標準不一致，則更難得到比較準確的教育成本信息。
盡管迄今為止還沒有統一的計量教育成本的方法，但各高等職業院校都存在教育經費收支的會計記錄，利用這些現存的會計記錄資料，按照權責發生制的原則要求，經過調整，可將教育經費支出數據轉換成教育成本數據，只要遵循成本計量原則，保持成本內容符合教育成本的經濟含義 ，則可以保證教育成本數據信息的準確性。相比之下，利用現有會計資料轉換計算教育成本是一種現實可行的方法。本文將結合高職學院的實際，對其 2005年的教育成本進行轉換計算，并就教育成本轉換計算的步驟、內容與方法及注意點等方面進行探析。
2 高等職業院校教育成本轉換計算的步驟及內容與方法
2．1 收集整理相關數據資料
根據高職學院 2005年度的會計資料，重點整理和統計了相關的各類信息數據如下：
(1)在校學生數 7 735人；全年可用行政事業類收入合計為 74 164 457．89元；全年行政事業類支出合計(教育支出)74 112 477．93元，其中，基本支出 37 934 369．47元，項目支出(全部為行政事業性項 目支出)22 279 796．46元，事業單位經營支出2ll2．00元，結轉 自籌基建 13 896 200．00元，收支結余與結余分配 51979．96元。
(2)全年基本支出中人員支出 19 783 437．33元，公用支出 11 238 740．89元，對個人和家庭的補助支出6 912 191．25元(其中含離休費450 128．10元，退休費2 986 816．49元，醫療費 50 509．86元，住房補貼 3016 027．30元，撫恤與生活補助 29065．00元，其他 379 644．50元)。
(3)全年項目支出中，公用支出 19 565 075．61元(含辦公設備購置費 756 926．30元，專用設備購置費6 674 199．06元，圖書資料購置費 709 732．63元，維修費 1 740 000．00元，其他 9 684 217．62元)，對個人和家庭的補助支出——助學金 2 714 720．85元。
(4)固定資產項目總值 152 721 855．87元，其中房屋建筑物 108 246 537．48元，圖書3 446 010．13元，專用設備 34 144 284．26元，一般設備 5 576 403．00元，交通工具 1 308 621．00元。
(5)全年在職教職工工資總額為 17 995 658．70元。
2.2 調整與轉換計算。將教育經費支出項 目轉換成教育成本項目
根據教育成本核算的相關性原則，結合利用現有會計資料計算教育成本的可操作性，可將高等職業院校教育成本的內容分為付現成本和非付現成本兩大類。付現成本是指高等職業院校的教育事業支出和科研事業支出中可以直接計入教育成本的當期付現費用，包括人員支出、公用支出、對個人和家庭的補助支出及科研費用支出；非付現成本包括影子成本和固定資產折舊}1I。教育成本項目可設置為人員支出、公用支出、對個人和家庭的補助支出、科研費用支出、影子成本和固定資產折舊等六項。
(1)付現成本及其各項目的計算。高等職業院校教育成本是指高等職業院校為了培養學生所耗費的全部費用，所以凡是與教育培養高職學生無關的費用都不能計入教育成本，這些費用項目包括離退休人員支出、結轉自籌基建、購房補貼、固定資產購建與大修理、事業單位經營支出等，應該首先在付現成本的歸類與計算中予以剔除①。對有關數據資料收集整理后得出，F高職學院 2005年離退休人員支出3 436 944．59元，結轉自籌基建 13 896 200．00元，購房補貼 3 016 027．30元，固定資產購建與大修理 9 880 857．99元，事業單位經營支出2 112．O0元，將上述項目費用從教育事業支出總額74 112 477．93元中剔除，得出付現成本合計43 880 336．05元。同時根據有關各項支出情況與數據，將付現成本中的人員支出、公用支出、對個人和家庭的補助支出及科研費用支出分列出來，具體金額分別為人員支出 19 783 437．33元、公用支出(含科研費用)20 922 958．51元、對個人和家庭的補助支出3 173 940．21元。考慮到F高職學院科研費用支出項目金額較小，為簡便計算，不單獨列出，包含于公共費用之中。
(2)非付現成本及其各項目的計算。① 影子成本的計算。影子成本是指在目前的會計制度下沒有核算但應該補充計入教育成本的內容，或者采用收付實現制核算對成本計算數據干擾過大而應該按照有關依據計算來替代某些實際支出計入教育成本的內容，主要包括在職教職工的養老保險費用和住房補貼費用兩項，而這兩項費用都與我國現行社會保障和福利制度有關。高等職業院校在職教職工的養老保險費用是教職員工勞動報酬的重要組成部分，應該作為學校人員費用的一部分計入教育成本中。但由于目前我國高等職業院校的社會保障制度和會計制度改革還處于逐步深化的過程中，大部分高等職業院校還沒有實行養老保險體制改革，其會計賬簿中沒有反映出對在職教職工的養老保險費用支出，應補充計入。具體可采用兩種方法：一種是將目前的離退休人員經費作為在職人員的養老保險費。這種方法的優點是可以簡化計算，缺點是不同的學校負擔不同，不具有可比性。另一種是考慮到事業單位養老制度改革的趨勢 ，在職人員的養老保險費用以現行社會保障養老保險費比例進行理論計算，替代計入教育成本，提取比例參照所在地區有關規定。這種方法的優點是有政策依據，且更能反映出實際的在職人員費用。高職院2005年仍沒有實行養老保險體制改革，現采用第二種方式，參照江蘇省企業職工養老保險的有關規定，以當年全部在職教職工工資總額為基數，按照省政府規定的單位繳費比例 22％計算，補充計算在職教職工的養老保險費用=17 995 658．70x22％=3 959 044．91元。住房補貼從性質上屬于教職工的薪酬。隨著我國住房制度的改革，高等職業院校在職人員的住房情況和補貼費用差別很大，不管是作為福利的實物住房還是作為補貼的住房支出，均未能在高等院校的會計信息中完整準確地加以反映，因此，應該根據有關政策計算出每年應支出的住房補貼的理論數字，將其計入教育成本。具體也有兩種方法：一種是分別考慮已有住房在職職工和無房在職職工的情況。對于已有住房的，把教職工住房作為教職工福利，采用折舊的方法將實物補貼轉換為貨幣數量計入教育成本；對于無房的在職教職工采用貨幣化補貼的方式計入教育成本。該方法下，在職人員的住房補貼是已有住房職工住房的折舊與無房戶及未達標戶的補貼之和。這種方法將歷史因素和現實因素分別考慮，依據性較強。但是隨著國民經濟的飛速發展，采用歷史成本計算出來的折舊與目前政策補貼的力度可能差別較大，無法完整反映目前教職工的福利狀況，而且同一數據計算出現了雙重標準。另一種方法是全部按照國家住房貨幣化改革的思路進行處理，即不管現存的住房狀況如何，均按工資的一定比例計算住房補貼費用閉。采用這種計算方法，操作簡單，標準統一，計算出來的數據具有一定的可比性。根據江蘇省和南通市有關規定，按照職工工資的 12％計算機高職院 2005年在職教職工的住房補貼費用=17 995 658．70~12％=2 159 479．04元，影子成本合計 6 1 18 523．96元。② 固定資產
折舊的計算。折舊是由于固定資產服務潛力減退而發生的成本轉移及補償，反映了人們在經濟生活中的風險意識和資本保全的思想。但目前我國高等職業院校會計制度規定固定資產不計提折舊，這使得其會計報表上固定資產的賬面價值無法反映固定資產的實際價值，且兩者之問隨著時向的推移越來越背離不能進行準確的成本費用核算。為了能夠真實反映高等職業院校的固定資產凈值，也為了有利于高等職業院校進行成本核算，2005年 6月國家發改委制定頒發的《高等學校教育培養成本監審辦法》中明確規定固定資產折舊是教育成本的構成部分。高等職業院校固定資產折舊一般采用分類使用年限法，如房屋建筑屋，折舊年限為 2O3O年；設備折舊年限為 5～10年；圖書和其他固定資產折舊年限一般不超過 10年但對購置的具有專 門性能和用途的教學科研設備，一般價格昂貴、科技含量大、技術生命周期短、無形損耗十分嚴重，應采用加速折舊法計提折．舊，電腦等技術更新換代較快的一般設備也采用加速折舊法。現采用使用年限法對該院 2005年的固定資產計捉折舊費，各類項目的折舊年限分別為房屋建筑物 30年，專用設備、一般設備和圖書均為 5年，交通工具 10年，均不考慮殘值。2005年折舊額合計 =108 246 537．48+30+(34 144 284．26+5 576 403．00+3 446 010．13)÷5+1 308 621．00+10=12 372 419．49元。
(3)整理匯總計算轉換的結果，編制教育成本報表。將以上計算的各教育成本項目金額加以匯總，計算出2005年 F高職院教育成本總額，并根據當年的學生人數，計算出當年的生均教育成本，如表 1所示。
3 轉換計算和分析高等職業院校教育成本體現的原則及注意的問題
從上述轉換計算過程可見，利用現有會計資料轉換計量高等職業院校教育成本，與教育成本核算既有聯系又有區別，它主要是利用會計資料轉換得到教育成本并保持其內容符合教育成本的經濟含義，但又不具體進行會計核算。在實際的計算和分析過程中，要注意以下幾方面：
3．1 體現相關會計原則和成本效益原則
相關會計原則。在企業成本核算中，要充分體現權責發生制、配比、區分資本性支出和收益性支出等會計原則，教育成本的核算也不例外。雖然利用現有會計資料轉換計算教育成本不進行具體的會計核算，但要獲得較為準確的計算結果，也必須運用和體現上述會計原則，尤其是區分資本性支出和收益性支出原則嘲，因為高等職業院校的基建支出在各年度之間極不平衡，如不區分資本性支出和收益性支出，對教育成本數據的影響很大，從而導致計算結果極不準確。
(2)成本效益原則。提供教育成本信息的用途主要表現在：為政府部訂學費標準和撥款標準提供依據；為學生、家長及社會了解教育成本情況和學校辦學經濟效益提供信息；為學校內部加強成本管理、提高教育資源利用效率提供參考。可見，盡管對高等職業院校教育成本信息的要求是多方的和迫切的，但是對教育成本數據的精確度要求卻不是非常高。同時利用現有會計資料轉換計算的教育成本是一種估算的成本，其結果也不可能精確。如果要追求教育成本數據計算結果的精確，勢必要大大增加其計算成本，使得效益降低。體現成本效益原則，就是要求在轉換計算教育成本時，只要是對教育成本的準確性沒有太大的影響，就可以采用簡單的轉換計算方法，以降低計算成本，提高效率和效益。
3．2 影子成本是對現有會計數據的替代和補充
如果高等職業院校已經實行了養老保險的改革，其在職人員的養老保險支出已經包含在當期的付現成本中，就不需要再進行補充計算；如果高等職業院校已經發放了住房補貼，應先將已發放的補貼數據予以剔除，然后用影子成本中的住房補貼費用補充替代計入教育成本【4】。
3．3 非付現成本的計算處理可能低估了成本
將影子成本和固定資產折舊等非付現成本計入高等職業院校教育成本，是為了更好地體現權責發生制原則，更為合理和準確地計量教育成本。但是從實際計算的結果看，影子成本和固定資產折舊的計算處理可能低估了成本。以高職院為例，2005年實際支付的離退休人員支出和住房改革支出為 6 452 971．89元，而參照江蘇省企業職工養老保險規定和住房貨幣化改革的現行政策模擬計算的影子成本較之低334 447．93元。這是由于我國的社會保障體系剛剛建立，費用的提取和計算尚未到位，同時也在一定程度上反映了現行職工養老保險的有關規定和住房貨幣化改革的政策還不太符合實際情況。同樣，2005年實際購置教學儀器設備和結轉自籌基建的支出為 22 037 057．90元，計提的固定資產折舊也較之低 9 664 638．50元。這是因為近年來，隨著固定資產項目(特別是建筑工程)的購建成本急劇上升，使得固定資產的歷史成本和重置成本的差異增大。而固定資產折舊額計算的基數是以前年度的歷史成本，折舊額偏低，會造成補償不夠，同時也使計入教育成本的固定資產折舊額低于需要補償和實際的支出水平。這些都是在計算和使用分析教育成本數據時需要加以注意的。
參考文獻
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[2] 崔邦炎．高等學校學生培養成本計量[M]．北京：高等教育出版社，2006：66．
國際公認只有居民家庭的年收入與房價之比為1：6左右時，住房的有效需求才能形成。但在我國，兩者之比大約為1：20甚至1：30，普通工薪階層僅依靠儲蓄，只能望樓興嘆。抵押貸款這一被譽為十九世紀房地產金融中的蒸汽機，在當今世界上也越來越成為發展中國家推動本國房地產金融發展所備受關注和歡迎的工具。目前，我國的不少城市都開辦了住房按揭業務隨著業務量和影響面的擴大，"按揭" 在實踐中亦暴露出不少法律問題，且與西方發達國家相比，我國按揭仍存在不足之處。本文將著重論述保險業介入我國按揭及抵押債權證券化的可能性。
一、按揭
（一）按揭的起源及定義
所謂"按揭"，譯為英文即mortgage.在現代英美等國，mortgage通常在兩種意義上使用：第一，泛指各種類型的物的擔保，從這一意義上來看，質押、留置、財產負擔以及按揭擔保皆屬mortgage的范圍。第二，作為物的擔保的一種類型，而與質押、留置、財產負擔等物的擔保形式相并列，它是指通過設定人對與特定財產有關的權利的移轉，而擔保特定債權的擔保形式。本文討論的mortgage是指后一種意義上的Mortgage.亦有學者認為，"按揭 "一詞是從我國香港傳至大陸的，它是英語中"mortgage"的廣東話諧音。筆者較傾向于第二種觀點。
對按揭的定義，多見學理解釋。近代意義上的按揭，在英美法中主要是指房地產等的不動產抵押。美國傳統詞典解釋為“抵押給予債權人臨時的、有條件的財產抵押，以此作為履行責任或償還債務的保證”。
香港李宗鍔法官在《香港房地產法》（注一）中指出，"按揭（mortgage）是屬主、業主或歸屬主將其物業轉讓予按揭受益人作為還款保證的法律行為效果，經過這樣的轉讓，按揭受益人成為屬主、業主或歸屬主。還款后，按揭受益人將屬主權、業主權或歸屬主權轉讓予原按揭人".李曙峰亦在《抵押與擔保》（三聯書店（香港）有限公司出版）一書中指出，"根據1899年Santley. V. Wilde一案，簡單說，按揭 （mortgage） 就是轉讓物業權益保證償還債務。房地產按揭就是房地產按揭人把其對房地產的業權轉讓（convey）給債權人，以作為償還債務或履行責任的保證，一旦所保證的債務或責任得到償還或解除后，債權人應把房地產的一切權益再轉讓給按揭人。"
中國大陸的按揭，指不能或不愿一次性支付房款的購房人將其與房產商之房地產買賣合同項下的所有權益抵押于按揭銀行，或將其因與房產商之買賣合同而取得的房地產抵押于按揭銀行，按揭銀行將一定數額的款項貸給購房人并以購房人名義將款項交由房產商所有的行為之總稱。中國大陸的按揭，必須有銀行介入，并且按揭銀行介入的目的是為了促進房地產交易的完成。（注二）
（二）中國大陸按揭的法律特征及涉及法律關系
現階段，中國大陸的按揭所涉及的法律關系一般有四個，即：
1、按揭人（購房人）因購房和房產商產生的房屋買賣關系；
2、按揭人因支付購房款向銀行貸款而產生的借貸關系；
3、按揭人（抵押人）將所購房屋作為按約向銀行（抵押權人）償還貸款本息的擔保所產生的抵押關系；
4、房產商為保證按揭人清償貸款與銀行產生的保證關系。
在一些做法中，按揭法律關系并包括按揭人按銀行指定的險種向保險公司辦理保險而產生的保險關系，及當按揭人不能按約定向銀行償付本息，則由房產商按原房價的一定比例回購按揭房屋所產生的房屋回購關系。
可以看出，按揭包括購房人、房產商及按揭銀行三方主體。按揭銀行既是借貸關系中的貸款人，又是保證關系中的被保證人。房產商既是按揭人的保證人，又是房屋回購關系中的回購人。
二、住房按揭與保險
（一）住房按揭風險分析
按揭風險可能源于房產商的欺詐行為，或房產商經營不善，無法按期交樓，及交樓質量不符合《商品房買賣合同約定》導致的購買人要求解除合同，甚至購房人因失業、殘疾或主觀原因無法按期償還借款等因素。且貸款銀行多為專業銀行的房地產信貸部門，其資金來源主要是儲蓄存款，基本上屬于短期資金來源，而住房按揭貸款期限一般較長，五至三十年不等，金融機構因此存在著銀行以短期資金負擔長期貸款的風險，即流動性風險。由于我國房地產按揭起步較晚，樓市缺乏穩定性且抵押物評估及樓宇拍賣等方面存在不足。
以上原因致使銀行在減少付款首期和延長貸款期限方面裹足不前，嚴重影響了購房人的積極性，不利于推動房地產業甚至整個國民經濟的發展。
（二）西方保險業介入住房按揭的經驗
在西方發達國家，保險公司（機構）是房地產金融市場的一個重要主體，它包括官方的保險機構和私人的保險公司，前者實際上經營政策性保險業務，后者則經營商業性保險業務，它們在房地產保險市場上，主要開展三個方面的業務：一是為房地產業辦理財產保險；二是為抵押的房地產辦理抵押保險；三是為房地產金融機構發放抵押貸款辦理貸款保險。
美國既有官方的保險機構，也有私人保險公司，共同構成按揭保險，房地產保險業高度發達。作為官方的保險機構有聯邦住宅管理局和退伍軍人管理局，前者承包經其認可的任何私人金融機構向居民發放的住宅抵押貸款，借款人出現違約時，由聯邦住宅管理局承擔保險責任；后者專門為退伍軍人從金融機構獲得住宅抵押貸款提供保證或保險。除此以外的其他抵押貸款，一般由私人保險公司（如美國抵押貸款公司）提供保險。
加拿大1945年頒布了《國家住宅法案》，據此成立了加拿大抵押貸款和建房公司。該公司為官方保險機構，制定了金融機構發放住宅抵押貸款的一些具體規定，并對符合規定的住宅抵押貸款提供保險。在借款人最終無力償還的情況下，該公司負責賠償損失。
澳大利亞根據國會通過的《住房貸款保險法》，1965年成立了住房貸款保險公司，作為購房居民在存款不足的情況下引導放款商發放住宅貸款的手段。由于有了貸款保險公司的保險，放款商就可以在沒有任何風險的情況下按照慣例的借款價值比率發放貸款。日本"人壽保險金融系統"作為住宅貸款擔保系統為住宅抵押貸款提供擔保。英國住宅抵押貸款主要由保險公司作保，通過保險公司保險的住宅抵押貸款要占所有住宅抵押貸款的80%以上。（注三）
由于保險公司的參與介入，推進了這些國家住宅金融市場的發展，為居民住宅消費提供了政策上的便利，并鼓勵和刺激了住宅消費，促進了房地產住宅市場的發展。
（三）我國房地產保險現狀及解決方案
目前，我國房地產保險品種幾乎僅限于抵押住房保險，這是購房者按照貸款銀行的要求向保險公司投保的一種保險，抵押的住房在火災等自然災害或意外事故中所遭受的保險責任內的損失由保險公司賠付，這實際是購房者花錢保障銀行的利益，公眾對這種單一品種的房地產保險反映冷淡，不少消費者認為住房作為一種不動產不可能丟失，所以，其風險很小，且銀行是受益者，要投保也該由銀行來支付保費，個人沒有投保的必要。這種由險種單一而引致對房地產保險的片面認識嚴重地制約了對房地產保險的需求。（注五）
近期商品房按揭保證保險已逐步替代抵押住房保險，并為越來越多的銀行所接受。商品房按揭保證保險是指由保險人承擔商業信用中的信用風險的一類新型財產保險業務。權利人要求保險人擔保債務人或買方信用的保險屬于信用保險；被保證人根據權利人的要求，由保險人擔保被保證人信用的保險屬于保證保險。日常通稱信用保證保險。購房者只需交納少量的保費購買商品房按揭保證保險，在購房者由于自然災害、意外事故或市場風險等原因造成傷殘、疾病、失業等后果，收入流中斷不再具有償還貸款能力期間，保險公司便可代替購房者向銀行歸還這段時期的貸款本息，化解了購房者的房屋被低價拍賣的風險。一些論著因保險合同出現“第一受益人”字眼，將該保險歸為財產保險，引入《保險法》有關受益人僅限于人身保險的規定，得出《抵押住房保險合同》不符合《保險法》規定、保險公司越俎代庖的結論，此觀點有待商榷（注六）。實際上，銀行因為有了保險公司的還款保證而較大幅度地提高貸款與房價的比率，例如在美國、日本，得益于房地產信用保證保險，貸款與房價比率可以高達95%，這使首期付款額下降到普通居民的承受能力之內。
筆者認為，需要運用商業銀行法律規避型創新的相關理論，開發新的險種以降低銀行貸款風險，進而減少購房人首期付款及供款負擔，促進房地產業發展。借鑒國外經驗，可以考慮以下險種：
1、住房抵押貸款壽險
住房抵押貸款壽險是購房抵押貸款與人壽保險相結合的一個險種，其與住房信用保證保險密不可分、彼此互補，是ING（荷蘭國際集團）模式（個人住房融資與壽險聯合運營機制）的核心。ING模式要求購房者購買相應年期和金額的人壽保險作為貸款的抵押，在這種機制下，一方面購房者每月僅需支付貸款的利息，人壽保險期滿后其保險金恰足以清償貸款本金，經濟負擔大為減輕；另一方面，又保障購房者因疾病或意外事故導致身故或傷殘時，其家庭其他成員可使用保險公司提供的保險金繼續按期歸還貸款，直至本息歸還完畢，確保貸款提供者的債權，不會因借款人中途遭遇不幸以至喪失還款能力而出現貸款無法收回構成風險。且由于保險公司介入，ING模式不要求第三方（即房地產開發商）作為保證人，購房者在購買失業保險及房屋損失險、醫療保險后，壽險公司的風險亦大為降低，可以看出， ING模式對于購房者、保險公司、商業銀行和房產商均有重要意義。
2、房地產產權保險
產權保險的標的是房地產產權，產權保險的保證人向購房者保證其所購房屋是完全合法的，保證其房屋無其他債務的牽連，即沒有任何別人再擁有此房屋的任何部分，對此房屋的任何部分有任何訴訟或糾紛時，房地產保險公司承擔一切風險。
產權保險增加了房地產交易的可信度，具有廣闊的市場前景，在目前我國房地產市場發育初期，產權保險彌補了管理、信息與法律上的不足，可起到激濁揚清、規范市場的作用。
3、房地產質量保險
由房地產開發商向保險公司投保質量險，當商品房發生承包責任內的質量問題，可直接由保險公司向購房者承擔賠償責任，這樣既確保了購房者的利益又可提高房產商的信譽，保險公司對建筑工程質量的有力監督也可促進住宅工程質量的改進，保險公司本身也可借此開拓一攬子保險業務。
4、建筑工程險
對于樓花按揭貸款，為防止來源于房屋質量嚴重不合格等風險，銀行可要求房產商投保建筑工程險。
三、住房按揭證券化
（一）證券及住房按揭證券化的可行性
所謂證券，是一種記載財產所有權的有價的書面憑證，故而又稱為有價證券。證券發行人是債務人，在依法發行證券后必須履行其一定的義務，如定期發放股息及紅利、定期支付利息和到期償還本金等。證券持有人是債權人，持有證券這種有價的書面憑證就意味著享有處理財產的權利。綜合來看，證券可以看作是經濟學意義上既具有法律屬性，又具有在市場上進行轉讓并要求獲得相關的權益回報等特性，它反映了一定的經濟關系中人們對債務和財產的權屬關系。（注四）
一種資產是否能夠證券化，主要取決于證券化的成本與收益之間的關系，只有收益大于成本，才適宜證券化。而決定這種資產證券化成本高低的關鍵因素在于資產的信用、還款條件和期限的長短。住房按揭貸款以住房為抵押品，配合保險公司相應保險，其安全性較強，符合證券化資產必須是優質資產的內在要求。在美國，住房借貸抵押公司證券享有"美國政府贊助機構"所發行證券的待遇，被人們視為"美國政府機構證券"而走勢堅挺，被評為AAA級證券。兼之住房按揭貸款債權這種資產具備了信用特征簡單、還款條件明確、期限長、評估費用低等特點，因而其易于證券化。
我國證券市場經過近幾年的迅速發展，市場規模日益擴大，現已形成了以深圳交易所、上海交易所為核心，A股、B股、債券等的交易體系，并且培育了一批具備從事證券承銷、發行的大型證券公司和信托投資公司，這也為住房按揭貸款證券化創造了良好的主體條件。
隨著市場經濟改革的深化，我國有關證券法律體系日趨完善，《中華人民共和國人民銀行法》、《中華人民共和國商業銀行法》、《個人住房貸款管理辦法》、《公司法》、《證券法》、《企業債券管理條例》等法規為按揭證券化提供法律保障。另一方面，自1999年起，日本國際協力事業團（網址： jica.org.cn ）就住宅金融改革支援調查向我國提供技術援助，由人行及建設部協辦，該調查歷時兩年，日前的《中國住宅金融制度改革支援調查》終期報告認為，我國住宅金融制度改革應從建立住房市場階段開始，逐步進入引導住房市場階段。它建議：通過對住房公積金階段性的根本改革，形成政策性住房金融，同時，擴大商業性住宅金融與確立風險管理體制，并建立抵押與擔保制度。據此，在第六次中國住宅金融制度改革課題研討會上，中國人民銀行研究局局長謝平透露，我國住房貸款證券化的有關政策將于今年出臺，商業銀行有望在年內發行第一批住房金融債券。（注七）
（二）日本信托型房地產抵押債券證券化的操作程序
1、 銀行和其他金融機構以及住宅貸款專業公司（以下二者統稱"住宅貸款債權人"）將其持有的適合于信托的住宅貸款債權匯集成一定數額后，信托給信托銀行，并同時締結信托契約。在積累債權時，對貸出時間、利率和擔保等條件類似的住宅貸款債權進行分類選擇。
2、信托銀行根據住宅貸款債權信托契約，從住宅貸款債權人手中取得債權證書及其他有關文件，同時發給住宅貸款債權人受益權證書，以證明其擁有信托契約上的受益權。從這時起，受益權就為住宅貸款債權人所有。
3、住宅貸款的債權人將受益權分為兩類，在信托期內歸還本息的受益權（第一受益權），由本人作為受益人保存受益權證書；在過了信托期以后歸還本金的受益權（第二受益權），則通過將受益權證書賣給第三人的辦法流通債權以便于受益人籌措資金。把受益權一分為二是為了防止第二受益權受讓人的資金運用效率下降，避免業務復雜化，并以此提高住宅貸款債權信托的商品性。
4、根據前述委托事項，住宅貸款債權人把債務人按約定日期支付的本息，寄給信托銀行。在一般情況下，債務人每個月都支付同等金額的利息，并償還少量本金（特別在貸款初期，在應償還的本息中利息比重較大）。受益人如通過他人接受償還的信托債權本金，則不利于資金的運用和簡化業務手續。
5、信托銀行在托收貸款中扣除手續費、信托報酬之后，對第一受益人（住房貸款債權人）支付債務人所償還的本金和紅利后，再對第二受益人支付紅利。
6、信托期結束后，信托銀行對第一受益人交付信托所剩的本金，并以此換取收益權證書，對第二受益人交付按時價變現的本金，并以此換取收益權證書。以上兩種類型的房地產抵押債權證券化過程，從設計發行的方式看基本上是一致的，只是信用加強的方式和交易方式有所不同，但其實質都在使房地產抵押債權經證券化后能夠流動起來，從而有力地推動了房地產金融市場的發展。
結束語
相信保險業介入住房按揭及按揭證券化的實現對于緩解我國目前住房供求矛盾、解決開發商業住宅銷售、促進房地產及金融（包括銀行、保險）的繁榮將起到積極的推動作用。由于保險業介入住房按揭及按揭證券化要求銀行、保險及證券行業的密切合作，可以預期，不久的將來，綜合經營信貸、保險、證券等金融業務的金融集團亦可能應運而生，金融行業將面臨新的挑戰和機遇（注八）。
注釋：
一、《香港房地產法》商務印書館香港分館，1997年5月第7版
二、《住房按揭法律問題研究》第三章第一節《中國大陸的按揭之涵義、法律特征及所涉法律關系》
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四《住房按揭法律問題研究》第六章第一節《證券及證券化》
五、尹晨：“保險業能為啟動房地產業做些什么？”載《住宅與房地產》，1999年第2期
六、貝政明《保險公司不能越俎代庖——再談抵押住房貸款保險合同》
七、房產之窗新聞《謝平：住房貸款證券化政策有望年內出臺》
關鍵詞：城市安全 城市居民安全評價指標體系
Abstract: in the urban construction and the practical level of evaluation of academic research level city there are many han to solve the need. Detailed analysis of the influence factors of city residents safe, focused on urban residents safety evaluation system, so as to provide reference for the city of safety management.
Key words: the city safe city residents safety evaluation index system
中圖分類號：P633.6文獻標識碼：A 文章編號：
城市的發展經歷了以安全為本的城市、以經濟為本的城市、以人為本的城市三個階段。古代人們，以城市安全為本，修筑城墻以抵御外來侵略；在以人為本的今天，人們對城市安全的要求不再是簡單的抵御外來者，而是從廣義的安全角度要求城市給予居民以安全感。
1、研究背景
我國近年來不斷攀升的城市安全事故，其數量之大、傷亡人數之多、經濟財產損失程度之深、影響范圍之大更是社會關注的聚焦點。華東師范大學危機管理研究所所長陳潔華介紹，每年，我國因安全危機而造成的損失達5000億元。近年來城市安全事故從出不窮。2008年春季，我國南方發生了50年不遇的罕見的雪災天氣。南方十多個省遭受了50年不遇的持續雨雪、冰凍等自然災害，受災人數過億，并造成電力中斷、水管爆裂，十多個機場、眾多高速公路關閉，京廣鐵路主干線和諸多鐵路路段及國道停運，導致人員和物資流動阻滯等連鎖反應。民政部救災司2月2日公布的此次雨雪受災數字：農作物受災7 200多公頃，直接經濟損失530多億元，因災死亡60人，緊急轉移安置175.9萬人，倒塌房屋22.3萬間，損害房屋86.2萬間。今年，9月27日14時51分,上海地鐵10號線發生追尾事故，造成271人受傷。近期城市電梯傷人事故，校車安全事故頻發，城市居民沒有安全保障和安全關的城市不僅無法帶動國家綜合實力的提升，甚至可能成為無可挽救的禍源。一串串觸摸驚心的數字，帶給城市居民諸多關于“我們的城市安全嗎？我們安全嗎？”的思考和拷問。因此，城市居民安全問題的研究探討有很重要的現實意義。
2、相關定義的界定
人們對城市安全的要求既要求城市在自然災害、社會突發事件等有效的抵御能力，并能在環境、社會、人身健康等方面保持一種動態均衡和協調發展，能為城市居民提供良好秩序、舒適生活空間和人身安全。即城市安全包括兩方面內容：有效的抵御能力和城市居民生活秩序、空間和人身的安全。也就是說，城市安全應該包括對宏觀方面的以城市災害和抗災防御能力為評價內容的城市公共安全；以及微觀方面的以城市居民生活秩序、空間和人身的安全為評價內容的城市居民安全。
城市居民安全評價是以獲得居民安全度的定量結果，為城市安全管理、規劃提供量化依據為目標。評價中只考慮城市安全事故后果為居民人員傷亡造成影響的事故因素，不考慮對財產造成損失和環境造成破壞程度的事故因素。通過城市居民面臨的危險性分析，選擇合理的安全評價方法，建立城市居民安全評價體系和方法。而構建合理的城市居民安全指標體系是進行城市居民安全評價的基礎。
3、城市居民安全指標體系的建立
3.1指標體系構建的原則
評價指標體系的確定是開展城市居民安全評價的基礎和關鍵，評價指標的全面性與準確性會直接影響到評價結果的質量。所建立的評價指標體系必須能夠反映城市安全現狀的主要特征和基本情況，必須要以能反映整個系統的危險狀態為目的。如果確定的因素太多，就會增加系統指標體系結構的復雜性和評價的高難度性，而且掩蓋了關鍵因素的重要性：反之指標因素確定的過少，則評價過程太過簡單粗糙，如此便很難全面地反映系統的客觀情況。因此，設計指標體系時要具有科學性、系統性、資料的可獲性、可衡量性、可操作性的原則。
3.2城市居民安全評價指標體系構建的意義
確定一個科學、全面、客觀的評價指標體系是評價保證評價過程合理性、結果可靠性的關鍵。合理、科學地設計城市居民安全指標體系具有如下意義和作用：
（1）是客觀評價城市居民安全現狀和發展趨勢；
（2）能準確認識城市居民安全的控制方向和方法；
（3）為科學分析城市居民安全的規律提供理論支持；
（4）為安全管理提供理論支持，為各級政府和社會提供安全科學決策的依據；
（5）是居民認識城市安全水平的標度。
3. 3評價指標體系設計思路
本文從對居民安全產生影響，即對城市居民衣、食、住、行、醫安全五個方面進行分析、歸納建立城市居民安全評價指標，并從這五個方面安全出發將社會治安、生活保障、醫療衛生、經濟狀況、生態環境五個方面內容作為城市居民健康安全評價指標體系的一級指標。
（1）社會治安
社會治安是城市化進程中出現的社會問題，關切城市居民的生活質量，作為城市居民安全體系的一個重要方面，我們主要從刑事犯罪、治安管理兩個指標來考察城市安全。危害城市社會治安秩序的主要破壞力指標這里不僅要從數量方面，而且要從性質方面對違法犯罪案件進行認真評估，這樣才能較全面地評價社會治安狀況。
刑事犯罪方面，犯罪率、刑事案件的立案率是判斷社會治安狀況好壞的“晴雨表”，是城市治安考核的重要指標。
治安管理方面，安全的城市監控覆蓋率是強化城區安全防范建設，加強城區治安防范力量，有效防范重大案件發生的重要手段。而警力不足是目前我國城市治安的瓶頸之一，適當的警員配置率，合理的破案率從治安管理上體現了社會治安管理能力。
（2）城市生活保障
現代城市居民的衣、食、住、行都對交通、水、電、氣、油等高度依賴。隨著我國城市化進程的不斷加快，城市發展的速度使得城市的生命線系統迅速飽和甚至超負荷運行，大大增加了城市脆弱性的同時給居民生活安全帶來威脅。完善、穩定的生活供給系統是城市安全的標志，滿足城市居民的氣、熱、水、電、信息、交通等的需要是城市居民安全的前提條件。本文從城市居民對生活的基本需求出發，查找相關指標，建立生活保障的相關指標。將現代生活要求的城市供電、供氣、供水、交通、住房、食品的安全作為衡量生活保障安全的指標。在選擇三級指標時，從供電、供氣、供水、交通、住房、食品的供應數量和質量安全性指標
上反映生活保的安全性。
（3）醫療衛生
健全的醫療保障、合理的衛生防疫水平是城市居民對醫療衛生的基本要求。
擁有與城市人口相匹配的醫生數量，足夠的醫療保險投保率，寬廣的疫情監控覆蓋面、社區衛生服務機構覆蓋率，病床數是為居民提供方便、快捷的就醫前提。城市是人口的聚集區，傳染病發生機率大于農村，傳染病一旦爆發對城市居民造成身體上的創傷和心理上的恐慌。在城市醫療衛生上將甲乙類傳染病發病率作為衛生防疫工作的重要衡量指標，是城市醫療衛生安全的重要指標。
（4）生態環境
生態環境它不僅包括各種自然要素的組合，還包括人類與自然要素間相互形成的各種生態關系的組合。城市作為一種典型的符合生態系統，其生態環境脆弱，如何改善生態質量、維護生態安全是城市發展面臨的主要問題之一。生態環境對城市居民健康影響主要包括環境治理和生態建設兩個方面。
環境治理方面，環境破壞對城市居民的居住環境包括水、氣、聲環境安全造成威脅，而水、氣、聲、渣各類廢物的處理達標情況，都能極好地反映出城市污染控制的現狀，以及當前的環境狀態。生態建設方面，城區要保障足夠的綠化覆蓋率、公共綠地面積、好于二級的天數才能在維護城市生態系統合理運行的同時，保障居民對生態環境的需求。
（5）經濟狀況
經濟狀態不僅僅關系城市和國家的穩定和發展，更能直接反映居民經濟狀態。
經濟富裕狀態是城市安全程度的重要基礎，也是城市居民安全的重要影響指標。本文在考慮城市居民經濟狀態指標時，從就業保險、收支狀態、分配結構這三方面進行。
就業保險情況安全狀態由城市失業率、失業保險率反映出來。正常收支是維持居民正常生活的前提條件，由人均GDP、城鎮居民人均可支配收入、人均財政收入構成，是城市居民經濟狀況的反映指標。分配結構上主要從居民食品支出占生活支出的比例既恩格爾系數和反映經濟財富分配狀態的基尼系數體現。
根據指標體系的建立原則以及思路，結合專家意見，本文將城市居民安全評價指標體系分為四層。具體見表1。
表1 城市居民安全評價指標體系
目標層 準則層 要素層 指標層
城市居民安全
社會治安
刑事犯罪
犯罪率（%）D111
刑事案件立案率（%）D112
治安管理
重點部位安全監控覆蓋率（%）D121
警員配置（1/萬人）D122
生活保障
城市供電
人均供電量（度/月）D211
供電可靠性（%）D212
城市供氣
燃氣普及率（%）D221
暖氣普及率（%）D222
城市供水
人均生活供水量（噸/月）D231
自來水普及率（%）D232
飲用水水質達標率（%）D233
城市交通
公交車配置（臺/萬人）D241
公共交通分擔率（%）D242
城市道路面積（m2/人）D243
城市住房
人均住房建筑面積（m2/人）D251
危舊棚戶房比例（%）D252
食品安全
食品抽檢合格率（%）D261
口糧供求差率D271
醫療衛生
醫療保險
萬人擁有醫生數（1/萬人）D311
醫療保險投保率（%）D312
衛生防疫
社區衛生服務機構覆蓋率(%)D321
萬人病床（1/萬人）D322
甲乙類傳染病發病率(%)D323
生態環境
環境治理
污水廢水排放達標率（%）D411
廢氣排放達標率（%）D412
區域環境噪聲平均值（分貝）D413
城鎮生活垃圾無害化處理率（%） D414
工業固體廢棄物處置利用率（%）D415
生態建設
城區綠化覆蓋率（%）D421
人均公共綠地面積（m2）D422
達到及好于二級的天數（天/年）D423
經濟狀況
就業保險
城鎮登記失業率（%）D511
失業保險率（%）D512
正常收支
人均GDP（元/人）D521
城鎮居民人均可支配收入（元/人）D522
人均財政收入（元/人）D523
分配結構
恩格爾系數D531
基尼系數D532
4、結語
本論文通過對城市安全內容的分析，提出了城市安全包含了城市公共安全和城市居民安全兩個方面內容，并通過對城市居民安全影響因素的分析，構建了城市居民安全評價指標體系，以期為城市安全管理提供理論支持，為社會的可持續發展做出一點貢獻。
參 考 文 獻
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論文關鍵詞：以房養老；制度；技術；觀念
“以房養老”目前流行于歐美，操作趨向成熟的是美國。美國20世紀80年代推出的“反向抵押貸款”有效的解決了“現金窮人，不動產富人”的養老問題。2007年下半年，我國幾大城市以不同的方式進行了試點：北京成立“養老房屋銀行”，上海實施”以房自助養老”，南京實行“以租換養”。“以房養老”以另類的養老方式開始了其中國之行。
什么是“以房養老”?它有哪些形式?從廣義上講，任何利用自有住房以取得或增加養老資金的做法都可算是“以房養老”。狹義上講，即是“倒按揭”。投保人將房屋產權作抵押，按月從保險公司領取現金直到身故，相當于保險公司通過分期付款(按月支付)的形式，收買投保人的房屋產權，類似于把住房抵押貸款反過來做，因此也稱作“反向住房抵押貸款”。按照對自有住房的處置方式分，“以房養老”有以下幾種類型：第一，抵押房式。將房屋抵押給有資質的銀行、保險公司等機構，每個月從該機構取得貸款作為養老金，老人繼續在原房屋居住，去世后則用該住房歸還貸款。第二，出租房式。租出大房再租人小房，用房租差價款養老；或者將房子出租，自己住老年公寓，用租金養老；第三，出售房式。其中包括①售出自己的大房，換購小房，用差價款養老；②售出住房，再租回原住房，用該筆款項交納房租和養老；⑧售出房子，自己住老年公寓，用售房款養老。對于第一種形式，民政部解釋老年人把自己的房產交給由政府背景的公益機構或者銀行，然后老年人的養老費由這些機構按月提供，老人病故后，剩余的部分交給他的繼承人。這是社會機構承攬的反向抵押貸款養老，屬于社會機構提供的以房養老業務，可以為適合以房養老的人群提供更為便捷的服務。自己售房和出租房等均有較大的交易成本，使得再租回原有住房或者住老年公寓等產生較大不確定性。后面的兩種形式都具有較高的交易成本和不確定性，民政部稱這兩種方式為“以房換養”和“以房自助養老”，屬于自養老。
“以房養老”是個外來品，是一種特別的融資養老形式。它不僅可實現金融資產在個人一生期間的合理配置與妥善安排，還可以實現住宅資產在個人一生期間的合理配置與妥善安排，在我國具有一定的生存空間，應該成為我國養老保障模式的一種補充。
首先，它能在一定程度上能夠緩解我國養老資金缺口大這一矛盾。目前，我國已經進入老齡社會。60歲以上的老年人口占全國總人口的11％，預計到2050年，我國老年人口將達到4．2億，占近1／4的總人口數。老年群體的養老保障也將會產生多種需求。現有的國家保障、商業保險難免有援手不夠的地方，且如此龐大的養老人口需要強大的養老資金準備。中央財政用于養老保險的撥款逐年遞增，資金需求量越來越大按照即定計劃，到2020年我國基本實現覆蓋城鄉居民的社會保障體系，農村養老保障將納入其中，這將會造成更大的資金缺口。而“以房養老”是為應對老齡化社會的來臨住房保障制度的一項新舉措，將房產的商品屬性與保障性結合起來，房產具有了融資和養老雙重功效，是老年人晚年生活提供保障的一種補充養老方式。
第二，“以房養老”能夠部分緩解城市住房的供需矛盾，對擴大市場租賃房源也起到了一定的積極作用。城市化步伐加快，城市人口不斷增多，雖然城市規模不斷增大，新的住宅小區不斷建成，但是對于城市中、低收入者來說，不具有購房的經濟實力，租房成為替代選擇。不論城市中選擇“以房養老”的老年人以哪種方式處置房產，都可以讓出一部分房子的使用權，能夠適當增加市場上的房源。例如，北京“養老房屋銀行”就認為通過這項業務收來的房子應該以小戶型為主，且預計大多數房屋的房齡老，但地理位置好，這些房源在二、三級市場將很受歡迎，對資金不算富裕的年輕人來說很合適，并且可以在一定程度上緩解北京目前住房問題的供需矛盾。
第三，對于適合的人群來說，確實解決了他們的養老需求。適合的人群是指擁有住房獨立產權且有自身經濟或健康狀況不能負擔需求的獨居老人。北京、上海等大城市空巢老人數量隨著老齡化的加快而增多，子女出國或其他原因導致獨自居住。他們更愿意呆在家里，呆在自己熟悉的環境。目前，我國的區域發展不平衡，大城市與小城市，高消費水平的城市與低消費水平的城市，農村與城市，東部與西部等等人們的需求水平不相同，導致各地的養老資金需求不同。我國目前的養老保障提供的是基本的生活需求，但對于“房產富人，現金窮人”的老年人來說，若要享受更高質量的生活，更多的社會服務，需要更多的資金，當手頭資金不夠的時候，房產則可以成為最主要的支撐。另外，由于我國人民生活水平的提高，公共衛生服務體系的建立，醫療保障水平的改善，人們的平均預期壽命增加，老年人的晚年花費增加，特別是醫療，意味著需要更多資金的投入，而“以房養老”則成為選擇之一，對于某些適合的人來說，可能是唯一的選擇。 轉貼于
“以房養老”在我國目前還處于起步階探索階段。在幾個大城市也正處于試驗期。這個舶來品如何本土化?本土化的過程會遭遇哪些困難?能否適應我國的國情，還需要時間的考察，就目前來看，“以房養老”遭遇以下尷尬：
第一，制度層面的長期性。國外有較為成熟的“以房養老”，制度較為完善，能夠順利操作。我國政府如何定位“以房養老”，有多大的決心推行這一方式，目前很難說。即使試點的結果是有操作的空間，政府是否加以制度化，并制定相應的配套制度也有待時日。
“以房養老”應當由公益性機構還是私益性機構運作，或者說更多的以哪種機構來運作更合適，目前也處于摸索階段。民政部給予“以房養老”的解釋中指出，由公益性機構出面處置老年人的房產。但實際上北京“養老房屋銀行”完全是企業性行為。在民政部給予的有關“以房養老”的解釋中，“養老房屋銀行”不屬于其中任何一種形式。
什么樣的形式適應我國實際情況，需要一段時間的驗證，但在初期如何規范化初具成型的運作模式是當前需要考慮的問題。目前的法規明顯滯后，如由政府背景的公益機構出面處置老年人的房產，是否會增加政府的運作成本，如果新增加一種養老模式就意味著政府財政支出的一次增加，那么政府的承受能力是不是過重。有些完全企業行為的養老產業的負責人認為，養老產業是個弱勢產業，企業行為養老產業在追求企業平均利益時，應當由政府補貼，才能促使企業在保證平均利益的前提下全心投入這一產業。如完全是私益性的企業行為，是企業行為則會強調利益的訴求，誰來確保老年人的利益完全得到保障，這需要政府制度和法律的保障，制度化需要時間和實踐的驗證，而滯后的法律很多情況下并不能完全保障老年人的權益。
此外，我國的“以房養老”也沒有明顯的制度優勢。美國的老年人采取“以房養老”，子女沒有意見，一方面西方人的家庭觀念不同于東方，父母的房子不一定非要交于子女繼承；另一方面繼承還牽涉到高額的遺產稅。子女要繳納高達60％一80％的遺產稅才能繼承遺產。而“倒按揭”金額部分是可以免稅的，因此老年人以這種方式處置房產可以避稅。但在我國，并沒有這些稅收政策，如果老年人以房產養老，可以自己或由親友通過市場化手段，出售或出租自己的房產，所以我國“以房養老”的制度優勢并不明顯。
第二，技術層面的多阻礙性。國外“以房養老”之所以能夠順利進行，一個最重要的原因是技術層面的可操作性。對于如何評價房產價值，根據老年人的健康狀況推算老年人的預期壽命。根據不同老年人的實際情況找出最適合此老年人的養老模式。由專門的機構從事這樣的工作，達到了專業化的水平，得到民眾的信任。對于他們的推算結果能夠得到普遍性的認同。但目前在我國這樣的機構可以說是鳳毛麟角。“倒按揭”涉及到利率變動房產價值變化，老年人預期壽命等眾多不確定性因素的影響，導致銀行也多有顧慮。且目前我國房產使用年限為70年，如果老年人在向有關機構申請“以房養老”時，房產使用期限將近，那又如何計算，而在農村宅基地是不能抵押的，諸多技術層面難題的出現使“以房養老”面臨眾多挑戰。
論文關鍵詞：農村 社會保障 制度創新
十六屆三中全會提出的“五個統籌”中，統籌城鄉發展居于首位，要形成城鄉區域協調發展的社會制度環境，實現城鄉經濟社會的良性互動。然而我國現行社會保障制度存在著嚴重缺陷，主要表現在：一是城市居民社會保障水平的高福利狀態與農村居民的救濟型低水平的保障并存；二是城鄉隔絕的社會保障制度，使市場經濟條件下的人才資源優化配置難以形成。當前我國社會保障制度改革與建設的重點在于：在加大對城市社會保障制度改革與完善力度的同時，應在新農村建設的過程中，著力加強農村社會保障制度建設，努力提高農村居民的社會保障水平。
1我國農村現行社會保障制度存在的問題
1．1制度體系不健全，保障項目較少
一是社會保險制度嚴重缺位。傳統的農村合作醫療制度步履維艱，而新型農村合作醫療制度尚在全面推廣階段；工傷、生育、失業三大社會保險制度至今尚未在農村建立。二是社會救助制度體系不完善。目前農村主要局限于基本生活救助，醫療救助制度基本沒有建立，教育救助、住房救助等不普遍。三是社會福利體系殘缺不全。目前只有部分經濟實力好的地區還依稀保存一些敬老院和福利院，大部分地區該項制度體系已經癱瘓。
1．2保障標準低，總體水平不高
新型合作醫療保障水平不高，而且由于是保大病住院，使得相當部分參保居民由于交不起首次人院費而不能住院，進而無法享受醫療保障，新型合作醫療能否真正解決農民因病致貧致窮的問題不容樂觀。
2建立和完善農村社會保障體系的迫切性和可能性
2．1建立和完善農村社會保障體系是經濟社會持續發展的內在要求
隨著我國各項改革的深入進行和城市化水平的不斷提高，農民工隊伍不斷壯大，人口流動增強，要求盡快建立并完善農村社會保障制度加強城鎮社會保障制度改革，建立健全農村社會保障體系，已是中國經濟社會持續發展的內在要求。
2．2建立和完善農村社會保障體系是廣大農村居民的迫切需要和期待
隨著我國人口老齡化日益顯現，農村人口老齡化問題更為突出，農村社會保障問題日益嚴重。傳統的家庭養老功能日益弱化，農村養老風險不斷加大。部分農村老年人養老保障無著落。保障農民的基本生存權和身體健康是建設社會主義新農村的基本前提。
2-3建立和完善農村社會保障體系已經具備一定的實踐經驗
第一，專題解決農民工社會保險問題。如北京市建立了農民工醫療保險和工傷保險制度，體現了“低費率、廣覆蓋、保當期、保大病”的原則，適應了外地農民工“年紀輕、流動性大”的特點。第二，加強農村醫療救助，緩解因病致貧、因病返貧矛盾。江蘇省常熟市出臺了新的醫療救助實施辦法，重點解決困難群體的醫療保障問題，在很大程度上緩解了農村居民因病致貧、因病返貧的矛盾。
3我國農村社會保障體系需要創新的重點
3．1農村社會養老保險制度需要重新定位與制度創新
今年國內已有部分省市率先啟動了新型農村養老保險的試點。這意味著，政府將為新型農村養老保險部分“買單”。建立“低費率、廣覆蓋、能接續、可持續”的新型農村養老保險制度。
3．2繼續完善農村合作醫療制度，實行分類保障，適時與城鎮合作醫療保險接軌
推行新型農村合作醫療制度是政府積極投入農村社會保障事業的體現，有效緩解了農民“看病難、看病貴”問題，遏制了農民“因病致貧、因病返貧”現象，基本達到了“政府得民心、農民得實惠、衛生得發展”的目標。
3．3加強服務網絡平臺建設，實行網絡化管理
在鄉鎮(街道)設立社會保障綜合管理服務機構，統一負責所在地社會保障事務，包括社會保險、社會救助、社會福利、社會優撫等的相關事務。
論文提要：養老問題是任何一個社會、任何一個人都無法回避的問題。隨著我國人口老齡化的逐步加劇，養老保險基金的支付壓力越來越大。加強基金管理水平、切實做到保值增值，對緩解養老保險基金支付壓力，保證我國基本養老保險制度的平穩運行有著重要的作用。
養老問題是任何一個社會、任何一個人都無法回避的問題。自1984年我國在部分地區進行養老保險制度的改革試點以來，經過20多年的改革探索，我國 企業 養老保險建立了社會統籌和個人賬戶相結合的基本制度，確立了國家、企業、個人多渠道籌資和基金實行部分積累的基本模式，確立了基本養老保險、企業年金、商業保險和個人儲蓄養老保險相結合的多層次保障方式。但隨著我國人口老齡化的逐步加劇，養老保險基金的支付壓力越來越大。加強基金管理水平、切實做到保值增值，對緩解養老保險基金支付壓力，保證我國基本養老保險制度的平穩運行有著重要的作用。筆者就養老保險基金管理中存在的問題，提出一點建議和對策。
一、養老保險基金管理中存在的問題
（一）急于求成的制度轉軌帶來了超重的 歷史 債務。1995年國務院了《關于深化企業職工養老保險制度改革的通知》，標志著我國企業職工基本養老保險從現收現付制開始向“統賬結合”的模式轉變。在轉制過程中，由于“老人”和“中人”的退休金權益并沒有以養老金的形式形成積累，于是就出現了“轉制成本”。由于統籌基金無法填補這一缺口，所以我們就采用了混賬管理的模式，統籌賬戶擠占個人賬戶資金，實行個人賬戶的空賬運行。
（二）基金征繳不力導致的新債務。養老保險基金征繳是養老保險制度運行的核心。但基金征繳不足已是不爭的事實，這方面的問題主要表現為以下幾種情況：
其一，基金征繳中的“打折征收”，導致了“新隱性債務”。目前，我國一些地方對社會養老保險繳費采取“優惠征收”、“打折征收”的辦法，加上我國在養老保險繳費年限等方面存在的“政策漏洞”，形成新參保人員“繳費少、受益多”的財務失衡狀態，“新隱性債務”正在大面積生成。
其二，社會保險費拖欠、拒繳嚴重，養老保險基金征繳率低，導致供款不足。據國家勞動和社會保障部公布的數據，2001年1月8日全國企業欠繳基本養老保險費千萬元以上的有20余家。國務院體改辦宏觀司2000年5月的相關數據顯示，當時全國累計發生企業欠繳養老金已達376億元。另外，參保不繳費的情況比較嚴重，有的省區高達20%，全國總計達800萬人。
（三）人口老齡化、高齡化趨勢，養老保險基金負擔系數提高。人口老齡化是全球問題。但我國由于人均壽命的延長和計劃生育政策的實施，使得老齡化問題尤為嚴重，并呈現出以下兩個特點：即相對于 發展
二、完善我國養老保險基金管理的建議及對策
（一）變當前的“統賬結合”制度為“統賬分離”制度。統賬結合模式下的混賬管理導致了空賬問題，空賬的惡性循環是本質上的現收現付，既有可能導致即期養老金待遇的擴張性支付，也無法應對老齡化危機，同時還會阻礙勞動力正常流動。因此，必須實行“統賬分離”制度，推行個人戶“實賬化”，并完善個人賬戶的有效管理，利用社會和市場的力量，提高個人賬戶的 經濟 效益，使個人賬戶資金能夠名副其實，能夠有效地化解人口老齡化帶來的養老金債務危機。統賬分離后統籌基金的資金支付缺口通過盤活國有資產（包括居民的福利住房）等方式籌集資金解決。
（二）加強基金征繳工作。一方面要擴大養老保險覆蓋面，提高資金來源。擴大全社會參保范圍有利于籌措資金，而且還可以更好地保護勞動者合法權益，穩定社會。因此，只要符合參保條件，外商投資 企業 、港澳臺商企業、集體企業、事業單位、非公有制經濟、自由職業者等都應作為擴面的范圍和重點，做到應保盡保。在養老保險征繳方面，新經濟組織的職工要和國企職工一視同仁；另一方面要規范征繳基數，杜絕滲漏。目前，參保單位通過瞞報、漏報繳費工資基數逃費的情況比較嚴重，抽樣測算過程中發現，1999年繳費工資比1998年降低了5.7%（下降545元），而統計局統計的平均工資增長了11.6%。根據全國參保單位繳費工資與平均工資的統計比較，前者比后者也低了10個百分點。如果將參保單位繳費工資基數嚴格核實，至少可以使基金增收10%。
（三）盡快實現社會養老保險全國統籌，建立方便合理的社會養老保險跨省區轉移機制。如果社會養老保險實行全國統籌，統一管理，可以建立便于跨地區轉移養老保險關系的機制，工人不論轉移到什么地方，都可以憑卡繳納社會養老保險費，則將根本解決因工人流動性而造成的社會保險關系難以轉接的問題。
農民工為城市化做出了巨大的貢獻，但是，他們卻存在著自身社會保障不足的問題。積極解決農民工的社會保障問題不僅維護了農民的合法權益，更是妥善解決“三農”問題的有效途徑。本文采用問卷調查、spss軟件分析法，對影響農民工社保問題的相關因素及改善辦法進行了相關的調查與論述，最后得出結論：要切實保障農民工納入社會保障體系，不僅要建立完善的社會保障制度與法律條文，還要依靠政府強有力的措施來保障完成。
【關鍵詞】
農民工；社會保障；調查分析
隨著經濟的飛速發展，城市化的不斷推進，農民工進入城市通過從事重體力勞動的現象越來越普遍。農民工進城務工不僅能夠更快的實現增收，還補充了城市建設所不足的勞動力，為我國現代化建設提供了不可忽視的重要力量。
國家統計局2014年2月我國農民工調查監測報告顯示，2013年全國農民工總量達到26894萬人，農民工數量持續增長。但是農民工的社會保障問題卻日益凸顯：在社會保險方面，民工參保意識淡薄，參保比例不高，保障程度不夠；在社會救濟方面，許多低收入農民工無法保障最低生活水平，更有部分農民工無法享受到社會福利。一系列問題的出現審視著我們的社會保障制度。而農民工社會保障問題能否妥善解決，農民工的正當權益能否得到有力維護，在權益受到損傷時不是忍氣吞聲，不是無處維權而是真正做到公平正義，都充分體現出對現有社保制度的考驗。同時，對我國來說，農民工社會保障問題的妥善解決也是全面建設小康社會的政治需要，對社會的穩定和諧有著巨大的作用。
目前，我國學者在農民工社會保障方面的研究比較多，主要的研究方面集中在農民工社會保障現狀，農民工社會保障不足的原因，農民工社保制度完善與改革和具體措施的建言獻策等幾個方面。基本情況是農民工的數量在逐年增加，但是農民工的工作環境差，被排斥在社會保障制度之外，隨時面臨著“無收入、無工作、無保障”的“三無”風險，難以享受社會福利和社會救濟。而綜其原因，基本可以分為幾類，一是農民工自身原因，包括參與社保的意識缺乏，收入水平低，文化水平低難以維權；二是政策的原因，包括政策不到位，許多福利無法惠及農民工，還有社會保障制度的缺陷，立法的不完善，政府監管不力等；三是企業的原因，部分企業存在非法行為，還有的企業經營不善無法提供足夠的資金等。針對這些問題，學者李偉總結了農民工社會保障的多種模式，包括城保模式，雙低模式，綜合保險和農保模式。張鐵柱則提出農民工在自身方面的局限，即農民工仍然認為自己是農民，土地才是自己的保障，心理上并不依靠社會保障體系。
針對以上問題，許多學者抒發己見，研究出很多解決方法。在眾多研究當中第一個亮點是針對農民工群體建立真正適合他們自身特點的社保制度，才能從根本上使農民工享受到保障。另一個亮點便是多數文獻都提到了制定針對農民工的社會保障法律條款，使農民工能夠真正有法可依，讓通暢的法律渠道幫助他們維護合法權益。
但是，許多研究里提到了政府，但很少有專門針對政府職能的建議。政府發揮社會職能的重要方面之一是建立基本醫療衛生制度，提高全民健康水平和建立健全社會保障體系。農民工社會保障的完善有很大一部分需要政府強有力的政策支持。在我國社保制度完善和立法完善后，未來的研究方向可能會偏向履行政府職能，加強政府監管。
一、調查方法與結果
本文采用的調查方法是隨機調查，主要在大連市及周邊地區，采用的是偶遇抽樣的方法，通過調查人員發放問卷或結構訪問的方法對農民工的基本情況進行了調查。
本次調查的基本情況：共發放問卷500份，收回有效問卷450份，有效回收率90%。根據spss分析所得，此次調查男性占比例49.44%，女性所占比例50.56%，基本達到了均衡。年齡跨度較大，分布在1677歲，其中年齡的均值為35.6933，眾數為30。其中，1630歲的新生代農民工比例在39.34%，31歲及其以上的老一代農民工比例在60.67%。從戶籍來看，農村戶籍所占比例在68.45%，城市所占比例在31.55%。從文化程度來看，初中所占比例最大達到了46.7%，其次是小學及以下，達到了21.3%，初中以上總數達到32%。
此次調查，主要涉及月工資水平，勞動合同，工資拖欠，社會保險、居住方式等。
（一）農民工月收入
月收入所占比例最大的是20002999元，約占33.26%，其次是15001900元，約占20.50%。根據遼寧省人力資源和社會保障廳《關于公布2011年全省在崗職工平均工資等有關問題的通知》遼人社〔2012〕226號）和相關統計資料，2011年大連市職工的平均工資為4100元，而農民工的工資水平明顯跟不上平均工資水平，為低收入人群。
由表1可知，文化程度和月收入有基本的正相關關系，本科及以上人數最多的在4000元以上，而小學及以下人數最多在15001999元，初中到高中到大專則是高收入比例逐漸增加。在參加社保時，低收入農民工很有可能無法承擔費用。月收入和文化程度的關系強度為0.367，關系強度為弱，即農民工月收入和文化程度的相關關系為弱。
（二）勞動合同的簽訂
簽訂勞動合同是對勞動者合法權益的法律保障，勞動合同條款的落實是勞動者合法權益的具體化，也是防止糾紛發生和解決糾紛時重要的法律依據。根據統計，未簽訂勞動合同的農民工占了71.4%，無法在工作崗位上受到保障。
由表2我們可以看到只有本科及以上合同簽訂率才達到了一半以上，并且是隨著文化程度的提高而簽訂率提高，文化程度高的農民工更注重簽訂勞動合同。
同時，農民工的工資拖欠問題嚴重，有62.7%的農民工無法正常的拿到報酬。這種工資拖欠原因在于農民工缺乏正當渠道進行自身權益的維護，更嚴重的情況是他們沒有意識到支付農民工工資是用人單位的義務，拖欠農民工工資是違法的行為，他們的權益受到《勞動法》的保護，應該運用法律武器維護自身的合法權益。
（三）農民工社會保險的參與情況
此次調查的基本情況是，參與醫療保險的百分比是49.6%，養老保險29.5%，失業保險7.6%，工傷保險7.6%，生育保險6.2%。沒有參加任何保險的是40.4%。而與文化程度進行比對時，小學及以下的農民工沒有保險的人數高達62.5%，遠遠高于有保險的人數；學歷初中及以上程度的都是有保險的居多，這說明文化程度和參保情況有相關關系，文化程度高的比文化程度低的參保率高。
作者總結了以下幾點原因：
（1）農民工如果沒法正確的了解社保的具體規章政策，每月交參保費，直接減少了經濟收入的同時又可能因為許多原因沒辦法看到長遠利益，所以農民工就有可能從心理上不想參與到社保中，認為社保是一種負擔，是政府強加在農民工身上的一道枷鎖。
（2）農民工的維權意思比較薄弱，沒有意識到參加社保是自身的一項基本權益，或者說根本不知道社保。用人單位在雇傭農民工時根本就沒有提供保險，農民工又沒有維護自己的權利，結果就造成了農民工參保率不高，權益得不到保障的狀況。同時，用人單位和農民工出現糾紛時，農民工不懂如何維護自己的權益或沒法與用人單位進行平等的交涉，無法拿到賠償。而且，多數農民工文化程度較低，這使他們多從事重體力工作，更容易出現工傷。社會保障的缺失使他們更加危險并易造成二次傷害。
（四）農民工居住模式
大部分農民工采取的是與別人一同租住的方式，自己購買的比例只占到11.56%，住房保障無法落實。現階段我國的住房保障形勢嚴峻，首先農民工低收入的特點使他們無法支付高昂的商品房費用，公租房和經濟適用房的數量無法滿足現有的農民工住房需求；其次城市建設中，保障性住房的建設受到商品房建設的排擠，舊房子又被拆遷，可供農民工租住的房源更加稀少；最后政府公租房和經濟適用房的建設進度緩慢，農民工的住房保障狀況更是堪憂。
（五）子女就學和醫療
農民工子女的入學情況比較好，48.6%認為就學比較容易，33.8%認為有限制，認為就學困難的不到8%。在生病就醫時，55.7%認為費用太高是就醫難的主要原因，而生病時，大多數人的選擇是去個體診所看病和自己去藥店買藥。在農民工外出打工的困難中，收入低、工資拖欠、消費水平高都占到一半以上比重，而農民工的期望中，最受歡迎的是降低收費和提高保障。
二、結論和建議
由以上分析可知，農民工缺乏社會保障的現象比較嚴重，月工資水平較低，勞動合同簽訂率低，存在較嚴重的工資拖欠情況，居住方式多為租住，而農民工缺乏社會保障原因有很大一部分是農民工自身文化程度不夠，同時，政府又沒有行之有效的措施真正保護這些弱勢群體。有學者提出完善社會保障制度，使農民工真正納入到社會保障的范圍之內；或是完善立法，使農民工有法可依。但是，政府采取行政手段和經濟手段是保護農民工權益的最直接也是最有效的方法。
第一，針對政府自身，首先要了解農民工基本信息，建立網絡反饋，加強農民工與政府之間的溝通交流。然后頒布可行的政策法規，獎懲分明，使企業增強社會責任感，主動對農民工施以援助。同時規定違法企業的懲罰措施，比如拖欠農民工工資到達一定時間有行政處罰，進一步嚴格監督企業在用人過程中的不法行為，當發現不法行為后第一時間做出反應，嚴格執法，加大執法力度，不給企業空子可鉆。政府內部可以成立專門的部門進行農民工社會保障工作，明確部門職責范。
第二，政府調用經濟手段，首先加強公租房和經濟適用房的建設，讓農民工能夠買的起房，住得起房。要依據農民工具體情況，進行分類分層的保障方式，不“一刀切”，個別情況具體問題具體分析，才能提高社會保障的效率同時確保社會保障的公平公正。針對低收入農民工，政府可以進行社保的一部分補貼，減輕社會保障給他們帶來的壓力。
第三，由于農民工文化程度較低，政府要進行社會保障的普及教育，讓農民工認識到社會保障是自身的基本權益，了解不參與社保帶來的弊端，從根本上加強農民工參與社保的意識和積極性。同時從技術層面來看，政府可以建立技能培訓班對農民工進行培訓，提高農民工的技術水平，企業也可以有好的渠道雇傭整體素質高的農民工。
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關鍵詞：住房抵押貸款證券化 金融機構金融市場利率
住房抵押貸款證券化（Mortgage Backed Securitization,簡稱MBS）是一國經濟發展到較高階段的必然產物，它是指住房抵押貸款機構將其持有的抵押貸款匯集、重組成抵押貸款集合基金，經過擔保和信用加強，以證券的形式出售給投資者的融資過程，是以一級市場上抵押貸款組合為基礎發行抵押貸款證券的融資行為，并發行可在金融市場上買賣的證券。住房貸款證券化始于上世紀70年代的美國，作為一種高效的房地產資金融通運作模式在后來被歐洲諸國紛紛效仿。上個世紀90年代又在經濟發達的新加坡、日本、韓國等東南亞國家迅速流行。
金融環境包括經濟金融化程度，經濟金融化程度是最為基本的金融環境。住房抵押貸款證券化以金融環境為基礎和條件。金融機構、金融市場及利息率構成了金融環境三大要素。金融機構包括銀行和非銀行金融機構；金融市場指資金供應者和資金需求者雙方通過信用工具融通資金的市場，即實現貨幣借貸和資金融通、辦理各種票據和進行有價證券交易活動的市場；利息率簡稱利率,是資金投資額同投入資金價值的比率。資金作為一種特殊的商品，是以利率為價格標準的融通，實質上是資源通過利率為價格標準的融通，是資源通過利率實行的再分配。下面從以上幾個構成要素來論述我國住房抵押貸款證券化的金融環境。
一、金融機構
住房抵押貸款證券化（(MortgageBackedSecurities,簡稱MBS）。它既是房地產金融創新的結果，也是房地產金融創新的動力。住房抵押貸款證券MBS是由發起人（一般為商業銀行）、特殊目的組織（SPV）、信用增級機構、債券評級機構、承銷機構、投資人等主體組成。
發起銀行。發起銀行選取一部分已經發放的住房按揭貸款注入特定的“資產池”內，售給一個特殊機構SPV，再以債券形式賣給其他的機構投資者，如其他商業銀行、國外投行和大型的機構投資者，然后可以將換回的資金再以貸款的形式發放出去。發起銀行通過中間的利差贏得一定的利潤，而投資者因為購買產品，定期會獲得收益。更重要的是，銀行通過賣掉已經發放貸款的債權，引入了新的資金，轉移了貸款的風險，提高了資本充足率。這種發起銀行有一定的條件要求，這些條件是：具備良好的內部審計制度和風險控制機制；完善的抵押貸款操作規程及嚴格的貸后管理制度；一定的資產規模。
特殊目的機構(Special Purpose Vehicle，簡稱SPV)。設立特設機構的目的只有一個，那就是金融資產證券化。它只從事證券化資產的單一業務，并以此為擔保發行證券。從這點來說，特設機構實為特殊法律實體。在美國，特設機構的主要表現形式為信托、公司、合伙三類。SPV作為發起人與投資者之間的中介，是證券化交易結構的核心。SPV制訂嚴格、明晰的抵押貸款資產的購買標準，這一標準是向銀行購入的抵押貸款需要達到的基本條件。商業銀行作為發起人剝離并向SPV出售住房抵押信貸資產，使這部分資產的出售被認定為真實出售，真實出售是房地產證券化運作過程中的一個關鍵。然后，SPV以該部分資產為基礎向外籌資，投資者將現金交給SPV并以該SPV的資產作為自己收回投資的資產保證，也就是說籌資者與投資者并不直接發生投融資法律關系，以此避免籌資者破產對投資者利益的影響，此即風險隔離效果。由于SPV一般不從事具體經營活動，其擁有的資產又是經過組合，使資產風險相互抵減后的資產，破產風險遠小于籌資者本身，因此風險隔離可以使投資者獲得更徹底的保護。在我國，這種機構應當具備以下條件：即將實現商業化，成為獨立機構的法人；資金結構合理，呆賬、壞賬少甚至沒有；資信度高，一旦條件成熟，可成立從事房地產金融的機構。
信用強化機構。我國目前只有保險公司、第三方擔保，還沒有以機構為代表的對抵押貸款證券進行外部信用強化的機構。我國住房抵押貸款證券的信用強化機構可以由專門設立的政府機構來承擔，由該機構以政府的信用為后盾對抵押貸款證券的本金與利息支付作出擔保，這也比較適合我國政府信用強的國情。由于房地產的固定性、自償性、保值增值性，所以房地產抵押本身就是信用度比較高的。再加上信用強化的二級擔保，住房抵押貸款證券的安全性級別就很符合投資者的要求了。在信用強化方面，特殊目的機構SPV自己也可以對住房抵押貸款證券進行信用加強，擁有直接追索權是SPV能夠提供的最簡單的信用增級方式。即當符合規定的條件時，SPV有權要求商業銀行重新購回已出售的住房抵押貸款。
信用評級機構。信用評級是投資者衡量信用風險的重要依據，是防范與化解證券化風險的有效手段，又是健全與完善證券化機構的支持條件。信用評級不僅影響證券化發行的效果，而且影響證券化業務的穩定性與證券化業務的可持續性。由于住房抵押貸款證券的風險隔離，使證券主要依賴于住房抵押貸款資產本身，所以，住房抵押貸款證券的信用等級主要取決于證券的結構，即證券現金流的分配規則，證券的結構設計到證券的內部信用強化。所以，有時信用評級機構需要共同參與設計證券的內部信用強化。
擔保機構。成立準政府擔保機構具有官方性質，在二級市場上對個人住宅抵押提供擔保，充當無條件償還貸款的保證者和保險者，并為抵押貸款組合進行加保，以提高債權的信用等級。依照我國《擔保法》《保險法》等法律規范建立起專門保險機構來完善這種保險機制，以法律的手段來規范我國保險業務操作的流程。從具體操作上看，包括三個步驟：第一步，投保人借款。投保人（借款人）與金融機構（放款人）簽定借款協議，規定借款的投保金額、投保地點以及雙方的權利和義務等有關事宜，以完成借款過程。第二步，投保人投保。投保人憑借款協議副本向承保人投保，并在保險協議中規定保費的比例、理賠情形以及雙方的權利和義務，借以明確保險過程中發生的或可能發生的各種問題的責任。第三步，放款人索賠。當發生借款人不能如期履約還款時，放款人持借款協議正本向承保人索賠。
證券承銷商。是在證券上市流通之初連接證券化機構與證券投資者的紐帶。一家SPV可以指定一家或多家證券承銷商為其負責證券的上市流通，并與其商定證券的上市時間、原始價格、承銷方式等事項，通過以較低價格向承銷商批量出售抵押貸款證券，SPV可以較快回籠資金，只專門從事抵押貸款的證券化工作。證券承銷商還承擔著向投資者推薦抵押貸款證券、提供研究信息、投資咨詢的工作。我國現有的證券公司、信托公司以及財務公司，只要符合中國人民銀行對其凈資產等方面的要求都可以成為抵押貸款證券的承銷商。
金融監管機構。金融監管機構負責對住房抵押貸款證券化的市場運作進行全面監控,在公開、公正的原則下確保市場的平穩運作。良好的金融監管對住房抵押貸款證券化至關重要，否則住房抵押貸款證券只能是曇花一現，成為某些機構的圈錢工具。目前，可以由中國證監會承擔。另外，新設立的銀監會對SPV的運作進行金融監管。住房抵押貸款證券化的開展也有利于我國證券監管能力的調整與加強。
二、金融市場
資產證券化完善了金融市場結構，豐富了金融產品，優化了市場資源配置，起到了提高金融市場效率的積極作用。住房抵押貸款一級市場創造住房抵押貸款，為住宅產業輸入金融資本；住房抵押貸款二級市場買賣住房抵押貸款，為一級市場開辟融資渠道。二者相互促進相互制約，使直接融資與間接融資形成互動，最終建立起以直接融資為主的現代金融市場體系。
住房抵押貸款證券化是一種結構性融資方式，通過發起人將一組住房抵押貸款“真實出售”給SPV，由SPV對住房抵押貸款的收益和風險進行結構性重組，構造成資產池，再發行以該類資產的預期現金流為依托的資產支持證券。在發行過程中，首先由信用評級機構對擬發行的MBS進行信用評級，必須有資信評級機構對擬發行證券進行評級，才利于證券順利發行。如級別過低，則需采取信用增強機制，提高債券的發行等級。債券發行后，服務機構負責資產池的管理，收取、記錄和存儲抵押貸款池產生的現金收入，托管機構在規定期限將積累基金撥入付款賬戶，對投資者進行本息償還。資產池期限屆滿時，在扣除本息和各項費用后，若有剩余則依照協議在原始權益人和SPV之間進行分配，然后交易終止。
住房抵押貸款證券化在金融市場上的交易方式，分別為住房抵押貸款證券化轉讓、回購轉讓、出售轉讓的貸款本息流程。在三種交易方式中，證券化創造投資工具的能力最強，可根據投資者的不同風險偏好設計出具有不同收益、不同風險結構的證券，滿足投資者需要，繁榮資本市場。當然，也應該發揮住房抵押貸款回購轉讓和出售轉讓在二級市場中的積極作用，作為二級市場的必要補充。兩種交易方式均具有交易環節少，參與主體少的特點，交易效率高、交易成本低，是二級市場的必要補充。而且，兩種交易方式均不涉及過多的法規制度建設，在構建二級市場起步階段可先行一步，為二級市場的深入發展探路。
三、金融法律法規
完善的房地產及房地產金融法律規范，是住房貸款證券化實施成功的前提。根據法制經濟原則的要求和國際慣例的規定指導證券化的理論與實踐，最大限度地保護房地產證券發行人、中間人和投資人的權益。
住房抵押貸款證券化是一項極其復雜的系統工程，將銀行債權轉化為投資者有價證券持有權的過程中，涉及原始債權人、證券特設機構、信用評級機構、貸款服務、證券投資者等方面的利益。我國現有的法律體系在實施住房抵押貸款證券化的操作方面尚屬空白，甚至有些法規與之相沖突。我國現行《證券法》的相關條款，缺乏對資產證券化在房地產融資業務應用中的規定，勢必增加住房貸款證券化的推進難度。而建立風險隔離機制所要借助的相關法律有《破產法》和《信托法》，由于這兩種法規在國內出現的時間還不長，實施過程中難免存在種種困難。因此，需要著手構筑資產證券化所需要的法律框架，并研究制定相關法律法規。
四、住房抵押貸款證券化的利息
住房抵押貸款證券化（MBS）的發行與利率密切相關，住房抵押貸款中的貸款利率是影響抵押貸款供給與需求的一個重要變量。根據抵押貸款利率的可變與否，住房抵押貸款可以分為固定利率抵押貸款與可變利率抵押貸款兩種類型。合理的利率體系對住房抵押貸款及其證券化的發展具有重要意義，我國住房抵押貸款證券化的深化將在相當程度上取決于利率市場化的進程。以下按不同利率方式來比較分析。
固定利率的抵押貸款方式。目前商業銀行發放的住房抵押貸款均執行人民銀行規定的利率。在固定利率抵押貸款方式下，金融機構承擔了全部的利率風險。實施住房抵押貸款證券化，金融機構可根據未來市場利率的變動，選擇使自己盈虧相抵的整個貸款期內的平均存款利率作為抵押貸款中的合同利率。住房貸款證券的風險在一個合理的收益率（利率）的范圍即稍高于國債而低于企業債券，其收益水平也應當與所承受的風險大體相當。由于住房貸款證券有政府的信用和房地產投資收益作保證，無論其信譽還是收益水平都比普通的企業債券高，所以可以合理確定其收益率的范圍。特別是在利率上升的市場環境中，金融機構更加需要加強對市場利率的預測，制定合理的貸款利率水平，這一貸款利率應當是將風險溢價因素考慮在內的。在固定利率的抵押貸款方式下，金融機構是否會遭受損失，直接取決于其對未來市場利率變化的判斷是否準確。此外，金融機構在發放固定利率的抵押貸款時，必須加強自我約束，保持謹慎經營的作風。
可變利率抵押貸款方式。在可變利率抵押貸款方式下，盡管金融機構經營住房抵押貸款業務中的“借短貸長”問題并沒有得到解決，但由于抵押貸款的貸款利率可以隨著市場利率的上升而調高，因此金融機構所面臨的利率風險要小得多。在存款利率保持政府嚴格控制，貸款利率實行浮動的結構下，抵押貸款利率低的銀行，就意味著能夠爭取到更多的借款人，這將增強住房金融一級市場上的競爭，有利于提高住房金融效率。目前我國應當實現貸款利率調整周期的多樣化，逐漸放開銀行貸款利率，給予貸款利率更大的浮動空間。住房抵押貸款利率的調整周期為一年，在年初按新的法定利率調整執行，分段計息。從不同偏好的借款人需要的角度而言，實現貸款利率調整周期的多樣化更能夠滿足居民對住房抵押貸款的需求。至于利率風險，商業銀行完全可以通過住房抵押貸款的證券化將其轉嫁給MBS的投資者。這樣，住房抵押貸款的借貸雙方的利益都可以得到滿足。
固定利率抵押貸款下的可變利率抵押貸款方式。事實上，固定利率抵押貸款與可變利率抵押貸款并無太大的本質區別，因為我們可以將固定利率抵押貸款方式視為可變利率抵押貸款方式的一種極端，即利率調整周期無限長(其實只要大于貸款期限即可)或調整幅度為零的可變利率抵押貸款方式。既然如此，那么這兩種貸款方式就應當是可以轉化的。美國的實踐已證實了這一點。在1987年，由于抵押貸款的貸款利率開始上升，一些金融機構就推出了一種新的可變利率的抵押貸款，允許借款人在利率上升時將貸款方式轉變為固定利率的抵押貸款以防止因利率進一步上升而遭受過大的利率風險損失。
最后，還要分析的是，要進一步完善我國國債發行與交易體制，使國債利率成為我國長期債券的基準利率。資本市場上的基準利率對相關金融產品利率會產生重要影響，很多金融市場上都以國債利率作為市場的基準利率。在我國，各種債券的利率都受到銀行存款利率的影響，國債利率尚未能成為我國金融市場利率的基準。由于銀行存款利率目前仍然屬于受管制的利率，并不能完全反映市場資金供求狀況，其作為金融市場基準利率將必然導致我國金融市場價格的扭曲，最終將影響我國金融市場功能的發揮。因此，我國有必要進一步完善國債發行與交易體制，使國債的利率更能反映金融市場資金的供求狀況，并作為我國其他金融產品定價的基準。只有這樣，才能真正實現我國的利率市場化。
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