時間：2022-03-17 03:32:57
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇建設用地容積率，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
經濟可行性要求是控制性詳細規劃編制的一大重點，集中體現在對居住用地的建設強度進行科學控制符合當下的社會、經濟、環境效益，本文將從基于經濟可行性要求的居住用地容積率控制進行分析探討，希望在該領域的研究作一定的探索。
【關鍵詞】居住用地；控制性詳規；經濟可行性；建設強度
中圖分類號：V221文獻標識碼： A
【前言】
控制性詳細規劃中的經濟可行性控制集中表現在對用地建設強度的控制上。用地建設空置率不單是一個純粹的問題，還與社會經濟發展息息相關。隨著城市建設的高速發展和控制性詳規編制等工作的不斷細化，如何基于經濟可行性要求的居住用地容積率控制問題還需進一步探討及研究。
1、容積率的概念淺析
1.1 容積率的基本概念
容積率即建筑容積率（Floor Area Ratio），指建筑物地面以上各層建筑面積的總和與建筑基地面積的比值。按照《上海市城市規劃管理技術規定》，中心區域的容積率指標如下：新建高層建筑商辦用房為4，住宅為2.5；新建多層建筑商辦用房為2.0，住宅為1.8。規劃控制的是建設基地的綜合容積率，綜合容積率是各種建筑在基地總建筑面積中的比例，與各自容積率指標的乘積之和，再扣除折減率。
1.2 合理容積率的確定方法
在一般情況下，提高容積率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的過大，會帶來建筑環境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經濟效益、社會效益與環境效益相協調，城市規劃中的容積率存在客觀上的最合理值。
目前，已有諸多學者提出了合理容積率的確定方法。如鮑振洪、李朝奎（2010）從經濟條件的約束、環境條件的約束、社會條件的約束等三方面綜合取定容積率值；陳昌勇（2006）提出從宏觀層次的形成、中觀層次的調節、微觀層次的修正三個層面最終確定容積率，新近又提出了基于經驗、日照、建筑形式、地價、城市地理學的綜合平衡法等。
1.3 容積率對地價的影響規律
容積率對地價的影響規律主要受收益機制和市場供求關系的作用?？傮w來說，區位條件愈優越，地價水平愈高，供求矛盾愈突出，容積率對地價的影響程度愈大。對于不同城市，容積率對城市地價的影響程度與城市規模成正相關關系；對于同一城市不同地區，容積率對地價的影響表現為從中心向逐漸減弱；對于同城同地區，容積率對地價的影響程度由強到弱依次為商業、住宅、工業用地。
2、用地建設強度控制與經濟可行性評估
從現實的角度看，《城市用地分類與規劃建設用地標準》(GB50137-2011)確定的建設用地類型中，公共管理與服務用地、工業用地、物流倉儲用地、公用設施用地等受相關規范和專業要求限制，一般不會在建設強度要求上有太多出入；綠地及交通設施用地等幾乎不涉及建設強度問題；商業服務業設施用地的建設強度也主要受基礎設施條件和景觀風貌要求控制。只有在確定居住用地的建設強度時面臨的矛盾和挑戰才最大。
2.1、居住用地建設強度是經濟可行性要求的主要內容
居住用地的建設強度控制問題與社會、經濟、環境效益關系最為緊密。當居住用地的建設強度過大，居住人口將會相應增多，基礎設施和綠地人均擁有量隨之減少，社會配套服務設施無法滿足要求，產生出一系列社會問題社會效益和環境效益降低。反之，如果居住用地建設強度過低，除造成土地使用浪費外，要么會困為建設用地的邊際成本增加減少了建設單位的經濟效益，讓方案失去經濟可行性。要么會導致房價過高引發社會問題降低了社會效益。
長期以來，規劃人員在控制性詳規的編制過程中，一般著眼于對居住用地建設強度上限的研究而忽略了對建設強度下限的論證，這樣的結果常常造成居住用地容積率偏低，而缺乏可實施性規劃方案的經濟可行性不高，在后期實施過程中反復進行容積率修改等等弊端。居住用地的容積率到底要達到多少才能滿足控制性詳規方案的經濟可行性要求？這是一個問題。
2.2、探索居住用地建設強度控制的經濟可行性評估
上杭縣居住用地容積率普遍偏高，新建高層建筑約為2.5-3.0左右，高的甚至高出5.0；新建多層建筑為1.2-2.0左右。我縣城人口在11萬左右，規劃面積達72平方公里，建成區面積12.4平方公里。要對該縣容積率進行可行性評估，就要做好以下工作：要集中在對居住用地的建設強度控制上,過高或過低都不符合科學發展要求。控制性詳規方案要在社會、經濟、環境效益兼顧的前提下,通過運用容積率的杠桿作用,合理調控樓面地價,從而保證經濟可行性。因此,經濟可行性控制方法應該在合理的房價和適當的居住用地建設強度之間找準關系。為此一要發揮政府職能,控制好樓面地價在房價中的比重,二要通過合理調控容積率以降低樓面地價。按照這一前提,本文提出了一項基于地價和房價因素條件下的容積率計算公式,用以確定居住用地的容積率低限值,保證控制性詳規方案的經濟可行性。
3、合理調控容積率，控制好樓面地價
規劃人員要運用好容積率指標控制，加強對方案經濟可行性的指導，既是滿足社會、經濟環境效益相結合的需要，也是解決當前房價高的途徑之一。只有合理的建設強度，才能決定合理的樓面地價，也才能產生合理的房價，在此前提下控制詳規方案才具有經濟可行性，這就是經濟可行性控制的根本所在。
綜合經濟可行性的本質，就是要將房價、地價和合理的居住用地建設強度結合起來，通過調控容積率將地價因素控制在房價的合理比重當中。同時這些數據在現實中都比較簡單易得，計算過程十分方便快捷，結論可以對調控用地建設強度提供直接指導。例如某地塊地價為200萬元／畝（即3000元／m2）， 當地的多層住宅房價為6000元/ m2，高層住宅房價為5200元／m2，低層住宅房價為10000元／m2，相應的k值取0.33、0.27、0.4則，
多層住宅容積率=3000÷(0. 33×6000)=1.5
高層住宅容積率=3000÷(0.27×5200)=2.14
低層住宅容積率=3000÷（0.4×10000）=0.75
得出的結論是，當該地塊規劃為多層住宅時，其容積率不能小于1.5，規劃為高層和低層住宅時其容積率分別不能小于2.14和0.75，否則規劃方案不具有經濟可行性。相應地，按照這種經濟可行性控制方法也可以為居住用地出讓提供價格依據，例如某地塊容積率為1.5，當地房價為4200元／m2左右，k值取0.33則相應的地價應在2100元／m2，即140萬元／畝左右，可以在政府進行土地出讓時為確定地價提供一個大致的參考。
4、定性分析
4.1、建設條件分析
區位不同決定了土地的使用價值不同。城市中心區人口密度大、基礎設施條件優越、地價較高，容積率應大于城市地區?？紤]到城市景觀環境的營造，應鼓勵采用高層低密度高綠地率的形式，提供開敞空間。與此相反，城市地區容積率應適當降低，提高居住環境質量。舊城改造和棚戶區改造除了要考慮技術因素外，還必須考慮動遷安置成本等因素，可適當提高開發項目的容積率，平衡改造成本和效益，吸引開發商的積極參與。環境承載能力是決定容積率控制上限的重要因素，中心區公共基礎設施齊全，能夠承載較高的容積率，地區公共基礎設施較少，容積率應適當降低。通過調查發現，容積率過高的小區普遍存在基礎設施超負荷、停車困難、存在安全隱患等問題。
4.2、住房和城鄉建設部出臺管理辦法
住房和城鄉建設部在其官方網站發文稱，已制定《建設用地容積率管理辦法》，要求各地認真貫徹落實。
據了解，該辦法已于2012年3月20日由住建部下發各地住建部門。該方法明確，國有土地使用權一經出讓或劃撥，任何單位和個人都應當遵守經依法批準的控制性詳細規劃確定的容積率指標，不得隨意調整、更改，不得以政府會議紀要等形式代替規定程序調整容積率。
行業人士分析認為，由于房地產調控趨嚴，過去幾年中不少開發商高價獲得的土地如今面臨開發虧損的預期，而一些地方則通過修改容積率的辦法，增加這些開發項目的可出售面積，以改變這些項目可能面臨的虧損前景，并保證地方經濟的發展。不過，由于容積率事先均依據所在城市的控制性詳細規劃而制定，因此事后的更改可能會給城市規劃帶來一系列負面影響，如配套工程不足等等，從而影響長遠的城市發展。分析人士認為，住建部此時的《辦法》，是對地方政府此類行為的遏制。
根據經濟發展的要求，我國堅持擴大內需的方針，繼續實行積極的財政政策和穩健的貨幣政策，大力推進經濟結構調整，加強農業基礎，加大國有企業改革和脫困的力度，實施西部大開發戰略，采取多種措施擴大出口，這些重大措施的實施，使得我國國民經濟保持了較快的發展勢頭，呈現出積極變化。投資，消費和出口增長加快，社會需求進一步回升，結構調整穩步推進，基礎設施建設得到加強，經濟體制改革取得新的進展，企業效益和財政收入大幅增加，經濟運行質量進一步提高。
【結束語】
控制性方案的經濟可行性控制主要在于控制用地的建設強度，保證居民居住用地的容積率現實可行，滿足社會，環境及經濟的發展需求。
【參考文獻】
[1] 王瑋華.控制性詳細規劃(之十五)[J]. 城市規劃通訊. 2012(23)
[2] 王瑋華.控制性詳細規劃(之五) 第三講 控制性詳規的內容、深度與成果[J]. 城市規劃通訊. 2010(03)
[3] 王亮.廣州工業園控制性詳細規劃編制新方法及思路[J]. 山西建筑. 2010(16)
當前上海建設用地特別是工業用地的粗放利用，不僅無助于實現產業結構調整這一戰略目標，而且將對上海建設“四個中心”和中國特色社會主義現代化國際大都市產生阻礙作用。具體表現在以下三方面：
一是建設用地規模趨于極限，資源約束特征顯著。從建設用地規?？偭靠矗斍吧虾＝ㄔO用地已達3070平方公里，占本市陸域面積比重為45.7%。根據土地利用總體規劃，至2020年上海建設用地總規模為3226平方公里，占本市陸域面積的比重將達到48%，建設用地總量趨于極限規模。與此相比，國外大都市建設用地占城市陸域面積的比重一般都保持在20%～30%的水平。從人均建設用地水平看，上海目前為122平方米，遠高于發達國家城市人均82.4平方米和發展中國家城市人均83.3平方米的水平，也高于國際大都市的水平，反映出資源約束的明顯特征。
二是建設用地結構中工業用地比例較高。上海建設用地中，工業用地占比達29%，與國外綜合性城市工業用地平均占比15%～17%相比，明顯較高。上海中心城區還存在大量工業用地性質的老廠房、老倉庫；而倫敦、紐約、東京等國際大都市的工業用地占建設用地比重一般在5%以下，上海與之相比差距更大，這與上海“四個中心”的發展定位明顯不符。近十年來工業用地占年供地總量比重始終在50%左右，給整個城市的生態環境建設帶來嚴峻挑戰。
三是工業用地產出效率相對較低。2000～2009年的10年間，上海建設用地產出效率年均增長率為8.3%，而同期工業用地年均增長率僅為6.5%。2000年時，商服用地的產出效率是工業用地的1.37倍，到2009年則增加到1.74倍，表明商服用地的產出效率不僅高于工業用地，而且其增長率也高于工業用地。與此同時，工業用地產出效率的提升主要是靠資本投入而非創新水平的提升。自2000年以來的10年間，上海工業用地的投資強度年均增長4.6%，表明目前工業土地產出效率增長中的70%以上仍主要由投資拉動。
目前上海土地粗放開發的弊端已開始逐漸顯現：一方面，土地開發強度已接近極限；另一方面，工業土地閑置或粗放利用的現象較為多見。面對土地資源硬約束與大量工業用地閑置之間的矛盾，必須通過優化建設用地結構、加快土地二次開發和創新土地使用制度等方式來提升土地的集約節約利用水平，逐步緩解上海建設用地緊張局面，實現上海未來的可持續發展。為此我們建議：
一、加快產業結構調整，優化建設用地結構
從長遠來看，產業結構優化是經濟增長的核心，土地二次開發的目的就是讓優質項目盡快落地，保證經濟、社會的可持續發展。因此，優化建設用地結構：
一要加快產業結構調整，使產業用地政策與本市產業發展導向高度匹配。中心城區應優先發展現代服務業，而郊區工業用地需優先保證先進制造業及高新技術產業發展。
二要堅持“產業集中、用地集中”原則，優化產業布局。加大市域范圍內零星、低效工業點向本市統一認定的“104個產業區塊”集聚力度。
三要研究產業結構調整、產業轉移動向，建立覆蓋本市各行業的集約節約用地標準體系。大力支持企業技術改造，提高土地產出率。
二、加快土地二次開發，提高地均產出效益
本市可以借鑒發達國家分別采用“土地重整制度”和“精明增長戰略”應對土地緊缺的經驗，加快工業土地二次開發，盤活存量，提高質量。
一是通過合理分配土地用途轉型所帶來的“紅利”，鼓勵現有的二產用地向三產用地轉型。
二是利用稅收調節手段，促進企業部分存量與閑置土地入市，從而增加建設用地的供應途徑。
主題詞：工業項目土地建筑系數容積率綠化率
中國是一個人多地少、土地資源相對稀缺，工業化、城鎮化快速發展的國家，這個時期的突出特點是一方面用地量大，土地資源匱乏，后備資源稀缺；另一方面土地浪費現象嚴重，粗放的經濟增長方式更加劇土地資源的浪費。特別是工業工業項目，用地比重大，單位面積GDP水平低，提高利用效率的空間很大，也是節約集約用地潛力大的地方。為建設節約型社會，國土資源部要求工業用地必須走集約高效道路，提高土地利用率，并于2008年出臺了《工業項目建設用地控制指標》（以下簡稱《控制指標》）這一促進土地節約集約利用的重要文件，針對一般制造業用地，給出了不同地區各類工業項目在投資強度、土地利用空間效率等方面制定出嚴格的標準。但在實際應用中，工業項目的容積率、建筑系數、綠地率及行政辦公生活服務設施占地面積等指標難以全部達到，甚至出現一些弄虛作假現象。
1.容積率
《控制指標》規定：容積率是指項目用地范圍內總建筑面積與項目總用地面積的比值。計算公式：容積率=總建筑面積÷總用地面積，建筑物層高超過8米的，在計算容積率時該層建筑面積加倍計算?；瘜W原料及化學制品制造業、有色金屬冶煉和壓延加工業容積率≥0.6，金屬制品業≥0.6，交通運輸設備制造業≥0.7。
筆者從事的是有色金屬行業和化工行業設計多年，在實際工程設計中建設項目容積率難以達到《控制指標》中的控制指標。筆者設計的一個采用氧化鋅沸騰焙燒制硫酸項目，工藝流程：原料工段（原料堆場、原料庫、加料風機房等）――焙燒工段（沸騰爐、余熱鍋爐、電收塵等）――凈化工段（脫氣塔、洗滌塔、電除霧等）――干吸工段（干燥塔、吸收塔、尾吸塔等）――轉化工段（轉化器等）――成品工段（硫酸儲罐等），除原料庫、風機房等少量的建筑物外，其余全部為露天設備占地及操作場地，項目的容積率不到0.1，無法達到規定的≥0.6。目前國內有色金屬冶金行業所需礦石的供應量和品位難以滿足冶煉企業的需求，大多數企業原料大多依靠購買礦石，所生產的廢渣進行出售或其他方面利用，廠區內需要大量的原料和渣中轉堆放場地；同樣，如汽車交通運輸設備制造業項目特別是工程運輸車輛，對環境要求低，企業為減少投資，原材料、中間產品和成品采用露天堆放的方式，亦需要大量的露天場地，建筑物數量相對較少，這幾類項目一般容積率在0.2~0.6之間，難以達到規定的容積率≥0.6。
在方案報批過程中，建設單位和設計單位為了達到政府部門的要求，采取將堆場改成棚或倉庫、多增加幾棟職工宿舍樓或其他配套設施、將配套建筑層數全部做到6層等弄虛作假的方法以增加建筑面積，從而增加容積率，滿足審查需要。因此，國土部門對容積率的規定不應一刀切，應根據實際靈活控制，同類項目根據不同情況給出相應的范圍或特殊的規定，對于汽車交通運輸設備制造業、造紙及紙品制造業、廢棄資源和廢舊材料回收加工業等需要大量原材料堆放場地的項目，應結合項目生產實際規定合理的容積率指標。
2.建筑系數
《控制指標》規定：建筑系數是指項目用地范圍內各種建筑物、用于生產和直接為生產服務的構筑物占地面積總和占總用地面積的比例。計算公式：建筑系數=（建筑物占地面積＋構筑物占地面積＋堆場用地面積）÷項目總用地面積×100%，工業項目的建筑系數應不低于30%。
在實際的設計工作中，一般項目都遠遠超過這個系數，工業項目用地內占用土地分項只要為：建構筑物占地、露天操作場地占地、堆場占地、道路廣場占地和綠地，項目內道路廣場占地率一般在10~15%，《控制指標》規定一般項目不得安排綠地，特殊要求的項目綠地率不得超過20%，建構筑物、露天操作場地、堆場等占地可達到70%以上，即建筑系數可達到70%以上，遠遠大于30%，為了控制用地用地率，本指標可控制在60%以上，更好地防止了工業企業用地多占少用、占而不用現象的發生。
3.綠地率
《控制指標》規定：工業企業內部一般不得安排綠地。但因生產工藝等特殊要求需要安排一定比例綠地的，綠地率不得超過20%。
工業項目所產生的有害物質主要有煙塵、有害氣體、噪音、廢水等，程度不同的污染著大氣、水體和土壤，即使是現代工業，在生產設備上采取各種技術措施，仍不能徹底消除工業項目對環境的污染。綠化對環境的作用突出表現在：保護大氣中O2與CO2的平衡、吸收有害氣體、滯留吸附粉塵、凈化水質、減弱噪聲、調解氣溫、監測環境污染、有利于人體健康、美化環境、提高環境的自凈能力，因而是保護環境的根本性措施之一。良好的生產環境也是現代工業的重要標志之一。
部分地方國土部門審批項目方案時，完全按照規定《控制指標》進行審批，對一般工業項目設有綠地的方案不予通過審批，造成企業在所提交報批方案中將建構筑物和道路用地以外的所有土地全部做成混凝土面，既造成不必要的浪費，又與建設和諧生態項目的原則相違背。因此，國土部門為了避免企業建設花園式工廠，可在綠地率這一指標做上限控制，控制在15%甚至10%以下，既避免了綠地過大浪費土地資源，同時又能提高土地的利用率、美化環境。
4. 工業項目所需行政辦公及生活服務設施用地面積
《控制指標》規定：工業項目所需行政辦公及生活服務設施用地面積不得超過工業項目總用地面積的7%。嚴禁在工業項目用地范圍內建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心等非生產性配套設施。
工業項目所需行政辦公及生活服務設施主要包括：職工宿舍、單身宿舍、辦公樓、食堂、浴室、醫務室、實驗室、商店、停車場、體育設施、道路以及綠地等，該區域又稱為廠前區，建設用地指標如下：
工礦企業生活建設用地指標表 單位：m2/人
按照我國西南地區一般工業項目就業人數平均80人/ hm2，一個占地10公頃的項目就業人數800人，所需居住建筑用地0.88~1.08hm2，所需生活區總用地1.28~1.84hm2，占總用地面積12.8%~18.4%，遠遠大于7%的控制指標。建設單位及設計單位為達到該指標要求，一般采用的方法兩種方法應對此條規定：一是另外選址建設生活區，此種方法在項目建設中給企業帶來更多不必要的麻煩，在生產運營中增加人員上下班接送的費用；二是只計算建構筑物的基地占地面積，將道路、綠地等面積不計入廠前區面積，以達到減少行政辦公及生活服務設施用地面積的目的。為減少廠前區用地，設計人員可以充分考慮合建的方法，比如增加層數，將商店、娛樂活動中心與食堂合建，浴室與宿舍合建，實驗室與辦公室合建等，既可減少基地占地面積，又可減少安全防火間距所需用地。
5.結束語
《控制指標》的編制解決了當前在工業項目用地上普遍存在的粗放利用、閑置浪費問題，進一步推進土地集約利用。2010年擬修訂的《工業企業總平面設計規范》亦將本《控制指標》中的建筑系數、容積率、綠化率、行政辦公及生活服務設施用地面積等指標納入設計規范內，上升到設計規范標準的層次，這將對以后的項目建設設計、審批要求更加嚴格，同時也將帶來更多不必要的矛盾。
參考文獻：
【1】國土資源部：《工業項目建筑用地控制指標》，2008（1）。
【2】建設部、國土資源部：《工礦企業生活區建設用地指標》，1993（10）。
關鍵詞:宅基地;掛鉤置換;城市化;土地
中圖分類號:F293.2文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)01-0133-02
引言
城市化是中國現代化進程的必經之路。但是,城市化粗放型的空間拓展會導致大量農地的非農化。如何處理好耕地保護與城市化占地的關系,考驗著政府的決策智慧。目前,中國耕地保有量已減少至18億畝紅線左右,這意味著依靠無度占用土地的粗放式城市化道路已經走到了盡頭。
已有可以減輕城市化對耕地保護壓力的措施主要有兩個。第一,通過增加層高居住的容積率來提高城區的居住量。這個思路在中國已經得到很好的實施。不過,城市平均容積率的提高往往要以犧牲居民的社區環境舒適度為代價。第二,增加農村居住容積率,例如,通過“以新居換宅基地”,讓農民集體遷往集中居住區,節約出來的宅基地用于城鎮或工業化的建設用地。但是,這一思路面臨著道義上詰問:這是否剝奪了農民對宅基地的私權?而且,讓農民同意放棄宅基地外遷到集中居住區,在操作上能否遵循農民的個體意愿讓人擔憂。已有經驗來看,在操作上很難尊重所有農民個體的意見。
本文認為,目前中國農村建設用地多處于低效的狀態,可以借助市場的力量,對農村和城鎮建設用進行地掛鉤置換,實現多贏:為城市提供用地指標,并無妨耕地保護,且能提高農民財產性收入。
一、掛鉤置換的操作方式
所謂掛鉤置換,即城區國有建設用地的增加與遠郊的農村集體建設用地減少(復耕)掛鉤,確保耕地占補平衡,存量不減?？紤]到目前中國的國情,為了實現城區的規模效應和整體規劃,使用政府公權對城鎮近郊周邊地區進行土地征用暫時不可避免的。然而,在處理遠郊農民的宅基地問題上,存在著照顧各方利益的可能方案。城區政府可以先向遠郊的農民購買宅基地復耕,增加耕地,并以此獲得等量建設用地指標,然后憑此指標對城區周邊地區征地來獲得城市化用地。在置換過程中,由于遠郊復墾地與城區周邊地價差異較大,獲利豐厚的政府承擔得完全可負擔得起以宅基地的市場交易。目前,國土資源部允許一些地區進行建設用地掛鉤置換試點。掛鉤置換這種方式的好處在于:
1.提高土地利用效率,為城市化取得寶貴的空間。中國是一個嚴重缺乏耕地資源的國家。城市化的進程中,居民居住結構趨于樓房化,土地使用應當從粗放走向集約化,有利于耕地保護。但是,由于宅基地沒有退出機制,土地利用極為低效。中國有上億畝的在用宅基地數量,很多農民長期在外謀生,或已在城里購置房屋,宅基地處于閑置狀態,這與城區土地寸土寸金的局面形成鮮明對比。如能政府回購復耕、借助市場力量進行置換,則能提升土地利用效率,并為城市化取得寶貴的拓展空間。
2.尊重了遠郊農民的宅基地使用權,增加了遠郊農民的財產性收益。與建農民新居工程及或集中居住區等土地集約措施不同,掛鉤置換的方式承認農民宅基地的私權,體現出以民為本的精神。市場交易方式給了農民以選擇權,有利于增加他們的福利水平,最大限度地減少了采取硬性集約措施而會導致了社會不穩定因素。
二、以成都為例的可行性研究
掛鉤置換是否是真能為城市化解決供地問題,還需要從實證的角度給予論證。筆者以成都為例,考察此種方式是否對能解決成都未來的城市化供地問題。
1.成都的未來城市化及人口變化對居住面積的需求。何景熙等人構建大城市人口態勢綜合預測模型 ,對成都市2005―2030年包括流動及遷移人口在內的總人口及其結構變動作了預測[1]。依據這項研究成果,2020年左右成都市總人口1 800萬左右。根據《成都市2020年遠景規劃》,屆時成都城鎮化率將達到70%之上,就意味著即使以目前人均居住30平方米的標準,城鎮的居住存量最低須達到3.78億平平方米的建筑面積存量才能滿足居住需要。
2.目前的居住存量估計。由于沒有找到成都現有城區住宅建設用地量存量數據,作者用2007年城鎮人口數和人均居住面積估計了成都城鎮住宅建筑面積(見表1)。表1顯示,成都目前城鎮居住總面積約為1.8億平方米。如前文分析,在未來十年內,成都還需要2億平方米建設面積凈增量,才能滿足2020年人口水平及城市化水平對住宅的需要。這當然會形成對城鎮建設土地增量需求。
3.未來農民的宅基地可置換空間。由于存在大量的超標建設的情況,農村的宅基地實際數量難以估計。不過,依照成都國土部門的規定,農民的合法宅基標準是人均35平方米。成都2008年土地產權確權改革方案中,對于違法超標建設占地面積,均沒有確認其合法性。這意味著未來這些超標土地不可能與合法土地一樣自由流轉。不合法的宅基地的可否置換問題不在本文研究范圍之內。
成都目前有農業人口約516萬。按人均35平方米的標準,成都合法宅基地總量為27萬畝?？紤]到有部分歷史性超標宅基地得到的合法許可(如祖傳的老房屋、子女繼承、舊法效力延續),合法宅基地應當30萬畝以上(見表2)。
假定未來農民的宅基地出讓與城市化進程有某種必然關系。2006年成都城鎮化水平為61.5%[2],而根據成都“十一五”規劃,到2010年城鎮化率將達65%以上;到2020城鎮化率達到70%以上[3]。以此速度,不考慮增加人口變動因素,2010以后十年間將有60萬農民被納入城鎮生活。以此推算,這60萬人現在所擁有的3.15萬畝宅基地面積,最可能流轉并被納入掛鉤置換的范圍。即使考慮到人口變動因素,也不影響此處的研究,因為新增人口并不增加宅基地總量。
4.供需矛盾分析。前文指出,考慮到人口變動和城市化因素,在未來十年內,成都還需要2億平方米建設面積增量。作者假定:未來城鎮化農民3.15萬畝的宅基地量被政府以指標置換的形式全部轉換成城區住宅建設供地,設平均容積率為3～5,約形成6000萬～1億平方米左右的住宅增量。如果平均容積率更高,則會形成更多的住宅面積,從而部分地滿足城市化對住宅的需要。
本文僅僅研究了以宅基地置換來增加城區建設用地這一方式,實際上,農村集體建設用地總存量遠大于宅基地總量,這些建設用地都構成理論上的復墾置換的指標。所以,掛鉤置換是解決未來成都城市化的空間拓展的好辦法。
結語
面對耕地保護和城市化的雙重任務,未來的城市化拓展空間可以通過掛鉤置換來解決。本文的實證分析顯示,未來十年如果能將成都非農化的農民合法宅基地都置換成城區的征地指標,將形成3萬多畝的供地增量。由此形成的建筑面積增量可以大大緩解城市化的建設用地緊張的壓力。
參考文獻:
[1]何景熙,李曉梅.成都市人口變動態勢的預測及其含義[J].人口與經濟,2007,(1).
豐縣位于江蘇省最西北部蘇魯豫皖四省七縣接壤處，轄12個鎮、3個街道辦事處和1個省級開發區，縣域總面積1450.2平方公里，總人口118萬。2015年全縣GDP370億元。
豐縣現有工業企業共計767家，占地1220.11公頃，營業總收入900362萬元，用工人數41726人。地均收入為每公頃1048.44萬元。近年來，豐縣鼓勵工業項目建設四層及四層以上高標準廠房、提高單獨供地門檻和畝均投資強度、嚴格批后監管等方式，特別是縣高新園區30萬平方米標準廠房和電動車產業園10萬平方米標準廠房的建設，有力的提升了全縣工業項目集約用地水平。以正在建設的高新園區30萬平方米標準廠房項目為例，該項目占地近300畝，設計容積率為1.1，按照普通單層廠房項目容積率0.7測算，建設30萬平方米單層廠房比多層標準廠房需要多占土地120畝。節省下來的120畝土地如用于房地產項目，就能增加約1億元的財政收入。因此，做好工業項目集約利用工作，不但能節約珍貴的耕地資源和緊張的用地指標，也能取得可觀的經濟效益和社會效益。但由于目前節約集約用地制度體系尚不健全，政策措施配套不夠完善。部分工業項目，仍存在廠房建設標準低、建筑密度低、項目實際投資低、非生產性用地比例過大和項目建設周期長等低效利用土地現象。為進一步貫徹落實國家和省、市關于節約集約用地政策，建立最嚴格的節約集約用地制度，提升國土資源保障發展能力，提出以下建議：
認真執行土地預審制度
充分發揮土地預審的作用，要按照節約土地、集約發展、合理布局的原則，從嚴核定建設項目用地規模。加強對工業項目的用地門檻管理，提高投資強度，實行最低標準制度。每畝土地的實際投入，原則不得低于200萬元，工業項目的建筑容積率原則不得低于1，建筑密度不低于45%，對電子、醫藥、服裝等輕型產業，必須建設三層以上多層廠房。有關部門在辦理有關審批手續時，要嚴格按照項目土地預審核定的面積進行審批，開發區和各鎮政府不得超過《土地預審意見》核定的用地面積與用地單位簽訂用地協議。對所有沒有通過土地預審的建設項目，有關部門不得辦理項目立項和規劃手續。
嚴格執行出讓合同履約監管
工業項目用地中生活設施、后勤保障、辦公服務等配套用地面積不得超過項目總用地的7%，嚴禁在工業項目用地范圍內建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心等非生產性配套設施。在招商項目協議中要明確建設項目投資強度、稅收產出、開竣工時間、規劃條件以及相應的違約責任等內容，并列入掛牌公告，寫入出讓合同。在掛牌出讓公示文件上，要載明項目未經國土部門竣工驗收，不得進行初次轉讓。造成土地閑置的，閑置一年不滿兩年的，應依法繳納土地閑置費；土地閑置滿兩年且未開工建設的，無償收回國有建設用地使用權。
加大盤活存量土地力度
各類建設項目用地應首先考慮通過盤活存量來解決。在項目用地選址時，規劃和國土部門要優先安排使用存量建設用地、閑置土地和未利用地，使存量建設用地得到充分整合利用。新上工業項目必須進入開發區和工業園區，在此之外的工業企業，在符合國家產業政策和達到環保要求的條件下，也要通過“拆企并企”、“拆企入園”等方式逐步進入開發區、工業園區；對規模小、污染重、效益差的企業逐步實行淘汰關停。對現有工業用地，在符合規劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和容積率的，不再增收土地價款，基礎設施配套費減半收取。
實行臨時土地使用證制度
對掛牌出讓的工業項目，辦理土地初始登記時，根據建設項目所需建設周期，在頒發的《國有土地使用證》上注明1-2年的有效期限，項目建設期滿后，經驗收建筑密度、容積率和投資強度等土地使用條件均達到《土地出讓合同》要求，方可換發長期土地使用證。臨時土地使用證不得轉讓、抵押、出租。
嚴格限制單層廠房建設
工業項目建設，按照“限制一層廠房、推行多層標準廠房、鼓勵高標準廠房”的原則。建議今后對適合多層標準廠房的中小微企業工業項目和固定資產投資總額2500萬元以下的工業項目，原則上不再單獨供地，鼓勵和引導其租用多層標準廠房進行生產。除特殊生產工藝需要外，發改、規劃、住建等部門原則上不再審批―層廠房項目。
鼓勵標準廠房和高標準廠房建設
建議今后招商時，工業項目不再享受地價優惠，企業想降低用地成本，要靠實實在在的固定資產投資換取獎勵補貼。對多層標準廠房和高標準廠房建設和使用，政府應實施相應的扶持政策。
多層標準廠房。多層標準廠房建設，第二層減半收取基礎設施配套費，第三層及以上部分免收基礎設施配套費；對建設、使用多層標準廠房的企業，符合技術改造、技術創新、協作配套項目等申報條件和要求的，各部門應優先安排項目申報和扶持資金；多層標準廠房通過竣工驗收后，項目實際容積率、建筑密度、綠地率和非生產性用地比例符合《國有建設使用權出讓合同》約定的，由項目所在園區按照第二層建筑面積每平方米30元、第三層及以上建筑面積每平方米50元給予獎勵。
占地1800畝的中信森林湖項目，在青島以“世界級湖岸墅區”著稱，是少海新城別墅區的典型樣板。少海新城的主干道上，中信地產“開啟你的別墅生活”的道旗和廣告牌隨處可見。2011年上半年，中信森林湖一期以8.4億元問鼎青島“單盤成交面積”與“單盤成交金額”雙料冠軍。
多年來，國家部委三令五申禁止審批別墅類房地產項目用地，明文規定住宅用地的容積率指標必須大于1。而中信森林湖這個號稱容積率只有0.4-0.58的超大型別墅區，又是如何通過層層審批，并且別墅不是以個案存在，相關部門的推諉與緘默讓人生疑。但值得注意的是，偌大的項目各部門并非全然不知，相反，根據官方資料顯示，這個項目開工時，膠州市主要領導悉數到場，并曾多次到施工現場了解項目建設進展。
時代周報記者致電中信地產總部，中信森林湖的項目用地容積率到底是多少，別墅用地如何獲批，已被叫停的高爾夫項目為何仍被當作宣傳亮點等問題雖然被工作人員記錄下，但截至發稿前，中信地產并未給時代周報記者任何答復。
一期容積率只有0.4
中信房地產股份有限公司（下稱“中信地產”）是中信集團旗下一級控股子公司，中信集團2010年年報顯示，中信地產已基本形成“立足京、津、珠三角、長三角，有選擇地進入二線城市”的全國布局，全年商品房銷售預售面積215萬平方米，銷售預售金額258億元，全年營業收入132.7億元，其中，中信青島森林湖計劃投資95.92億元，建筑面積80.36萬平方米。
中信森林湖的官方網站顯示：“森林湖項目總占地1800余畝，位于美麗的南湖、北湖沿岸，周邊景色優美，配套齊全，具備打造‘親湖、生態、低密’社區的先天優勢。首期開工的區域K01占地18萬平方米，建筑面積7.3萬平方米，產品形態為高品質湖景獨棟別墅產品，著力于打造高端灣區生活方式，將成為中信地產進軍青島的重要標志?！?/p>
而2004年10月國務院曾發文，要求繼續停止高檔別墅類房地產、高爾夫球場等用地審批。2006年12月，國土資源部、國家發改委聯合印發《關于實施〈限制用地項目目錄(2006年本)〉和〈禁止用地項目目錄(2006年本)〉的通知》，別墅類房地產開發、高爾夫球場、賽馬場項目等六類被明確列入禁止用地項目。
2010年，國土部和住房城鄉建設部下發《關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》中明確，要嚴格限制低密度大戶型住宅項目的開發建設，住宅用地的容積率指標必須大于1。
時代周報記者以購房者身份暗訪時，中信森林湖售樓處工作人員介紹道，“這個項目最大亮點是：環繞6.28平方公里的少海湖，比西湖還要大930畝。整個少海新城是高端別墅區，這附近沒有高層，都是別墅。少海新城建設用地7000畝，中信預計拿地4400畝，目前已經拿下1800畝，剩下2000多畝已達成初步協議。我們項目分10期開發，周邊不僅有濕地公園、人文景區，還有千畝體育公園，體育公園實際上是兩個18洞的高爾夫。”
“一期整個容積率0.4，今年3月26日開盤的，是青島上半年別墅雙冠王，307棟獨棟別墅，均價1.6萬元/平方米，現在只剩4棟。目前二期已經開始認籌，都是聯排，容積率為0.58，均價9000多元/平方米?！痹撌蹣侨藛T說。
中信森林湖在新浪樂居的項目“詳細信息”一欄中也顯示，首批307棟，占地18萬平方米，建筑面積6.7萬平方米，容積率為0.4。
官員信口否認建別墅
對于該項目是如何獲得用地審批的，膠州市土地儲備中心工作人員向時代周報記者表示：“我們把土地出讓給廣東聯泰集團，中信是從聯泰手里拿的地，我們這里沒有土地的信息?！?/p>
當時代周報記者問及，即使是聯泰將土地轉讓給中信地產，最初地塊出讓時的容積率和規劃也應該不會改變時，該工作人員仍堅稱不能提供地塊信息，“你可以上中國土地市場網上查到，我們所有交易的土地信息都必須在上面公告。少海新城的土地都是由少海新城管理處管理，不一定全部拍賣，有的是協議，有的是轉讓，具體由少海管理處操作，你要去找他們了解?！?/p>
膠州市政府網站顯示，2007年，廣東聯泰集團與深圳長城投資控股股份有限公司攜手采取“建設－移交”運作模式，在8年內斥資30億元開發建設少海新城，前3年主要進行基礎設施建設。時代周報記者在中國土地市場網上查詢了2005-2011年的出讓公告，均未找到相關地塊信息。
面對上述問題，一位始終不愿意透露名字和職務的少海管理處相關負責人打起了“太極”，“我剛接觸這塊，不是很熟。這次主要報道哪些方面？要不我們轉轉看看少海景區吧。我們這里主要是公共事業、景區管理，具體項目都由相關主管部門來管，不是我們管。”
對于中信森林湖的容積率是否為0.4，別墅用地如何獲批的，該負責人給出了一個令人哭笑不得的答復，“容積率肯定不是0.4吧，那是宣傳的。咱們國家規定應該是多少我還真不知道。中信那些項目不是嚴格意義上的別墅，也不是以別墅建的，你去現場看了沒？那是他們自己宣傳的，真正別墅我覺得不是那樣的。說白了，那些不是獨棟，人家來看房子，來了一看不是，好多都走了?！?/p>
而膠州市環保局的官方網站上，《中信森林湖一期建設項目環境影響評價第二次公示》顯示，中信森林湖一期建設項目被正陽路分為東(A)、西(B)兩個地塊，總占地面積24.40公頃，總建筑面積34.00萬平方米，容積率為1。A地塊設計總戶數307戶，均為2層，地下一層車庫307個，每棟獨立設置；B地塊設計總戶數1403戶，擬建9棟18-28F的住宅樓，建有地下2層的車庫，共1403個停車位。
即便在這個環評公示上，容積率也未超過1。目前在建項目中，也找不到“9棟18-28F的住宅樓”。而中信森林湖售樓人員也一再強調，該項目是別墅區，并沒有高層。
到底容積率上報時是一個數字，實際操作中被擅自改動，還是規劃時就已得到0.4-0.58的默許，時代周報記者向膠州市規劃局求證時，規劃局辦公室副主任陸洋表示，相關問題必須向辦公室主任王建新請示，由王建新來解答。但王建新始終不在辦公室，并且手機無人接聽。
有意思的是，時代周報記者在王建新辦公室堆得厚厚一摞的規劃報批方案中發現，少海新城項目報批中不乏別墅的方案。
其中，一份《青島膠州少海衛城項目方案設計》顯示，該項目總用地面積80027平方米，其中別墅建筑面積11727.19平方米，共42棟，項目容積率為0.53。而另一份名為《青島膠州市少海別墅項目規劃設計深化》顯示，該項目總建筑面積91100平方米，獨棟別墅建筑面積56050平方米，共123棟，容積率0.4，酒店及會所建筑面積35050平方米，容積率1.48，項目總容積率為0.56。
這至少可以表明，各個項目在上報規劃時，并沒有把容積率大于1當作不能觸碰的紅線。
而在中國土地市場網查詢可以發現，少海新城掛牌出讓的容積率不超過1的土地不在少數，例如，由青島少城置業有限公司獲得的位于膠州市膠馬路北、少海南路南，面積為8.1297公頃的土地，合同簽訂日期為2009年12月29日，約定容積率下限為0，上限為1；由青島市聯明地產有限公司獲得的一幅面積為41.4961公頃的土地，簽約日期2009年12月28日，約定容積率下限為0，上限為1。時代周報記者在少海新城多個售樓處采訪時獲悉，除了沿湖別墅外，白鷺洲等湖心小島上也錯落著一些高檔別墅和會所。
別墅項目成了形象工程
事實上，除了中信森林湖以外，中信集團旗下另一控股子公司中信旅游總公司在少海新城投資5億元建設了中信少海五星級大酒店以及別墅項目中信璞玉島。
其中，中信少海五星級大酒店由中信旅游子公司青島中信瑞星思達旅游開發有限公司建設，中信璞玉島由青島信瑞房地產投資開發有限公司開發建設。
據中信璞玉島售樓處工作人員介紹，“璞玉島延少海湖的東岸，分為南北兩個地塊，北邊是住宅，南邊是五星級酒店。一共188套獨棟別墅，南邊只有14棟。一期50多棟，目前推出的有20多棟，最早2013年6月交房。東邊靠近體育公園，國家不批高爾夫用地，我們對剛到訪的客戶一般不作宣傳，后期很多客戶都知道這是個高爾夫項目。不算酒店那塊，整個容積率是0.4?！?/p>
對于打著中信旗號的璞玉島項目，中信森林湖售樓處工作人員頗不以為然：“信瑞房地產，是浙江的幾個老板成立的公司，在中信旅游掛了10%的干股，它是借中信名義建的?！?/p>
中國土地市場網顯示，青島中信瑞星思達旅游開發有限公司獲得的3.1674公頃土地為“其他普通商品住房用地”，土地使用年限70年，合同簽訂日期為2011年2月14日，約定開工日期為2011年2月14日，約定容積率上限為1.2。但膠州市規劃局“青島中信度假酒店及住宅項目批前公示”中，該地塊容積率已上升為1.37。
由青島信瑞房地產投資開發有限公司于2011年2月14日拿下的兩幅分別為6.6477公頃、6.2183公頃的土地約定容積率下限為0，上限為1.2，即是璞玉島的項目用地，這與售樓處宣稱的實際0.4的容積率并不相符。
而2010年國土部和住房城鄉建設部下發《關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》中明確：“市、縣規劃主管部門應會同國土資源主管部門，嚴格按照已確定的容積率指標對開發宗地進行規劃許可和建設項目竣工核驗。對已供土地分期開發的建設項目，應統一規劃設計，各期建設工程規劃許可確定的建筑面積的總和，必須符合容積率指標要求。堅決制止擅自調整容積率等問題，嚴肅查處國家機關工作人員在建設用地規劃變更、容積率調整中、權錢交易等違紀違法行為。”
與此同時，被中信森林湖和中信璞玉島高調宣傳的高爾夫項目，借著休閑體育公園的名義仍大行其道。雖然國土部今年11月左右已經清查并處罰了少海新城的高爾夫項目，但高爾夫項目仍被印在了中信森林湖最新的宣傳圖冊上，對于今后高爾夫是否停建，少海管理處負責人不置可否。
據悉，少海新城原本是一片荒灘，每遇到天文大潮、海水倒灌，都會引起很大的水患。因此，膠州決定實施東部滯洪區工程，即在膠州市區東部10.5平方公里的鹽堿地內開挖一個6.28平方公里的滯洪核心區―少海湖。除了滿足膠州城區的滯洪功能外，膠州市政府以少海為核心，希望打造一個“宜居、宜業、宜游”的少海新城。按照設想，少海新城將投資200億元，官方數據顯示，截至目前，已累計完成投資約46億元。
中信集團的兩個項目被列為少海新城招商引資的重點對象之一，自然受到膠州市政府的“優待”。膠州前市長劉贊松在致辭中曾表示，“膠州市委、市政府將為項目的建設推進提供最優質的服務，使項目早出形象、早見效益。各相關部門單位要全力配合中信地產確保工程進度”。
為切實加強對房地產開發項目的管理，堅決遏制各類違規建設行為，規范房地產開發市場秩序，按照中央《關于開展工程建設領域突出問題專項治理工作的意見》、《工程建設領域突出問題專項治理工作實施方案》和市《關于開展房地產開發項目提高容積率集中清理行動的通知》等文件精神，結合我縣實際，經研究，決定集中兩個月的時間，在全縣范圍內開展房地產開發項目集中清理行動。現將有關事項通知如下：
一、任務目標
通過本次集中清理行動，進一步規范房地產市場經營秩序，提升行業整體發展水平，促進房地產市場平穩健康發展。在此基礎上，進一步完善房地產開發項目監管手段，形成環環相扣的監管體系，杜絕建設手續滯后、少批多建等違規行為發生。
二、工作內容
（一）清理范圍
年以來立項、在建、竣工的房地產開發項目。
（二）清理內容
核查房地產開發企業建設手續完備情況，查處勘察、設計、招投標、施工、監理等環節中的違規違法行為，查處未辦理商品房預售手續提前銷售等違法行為，清理房地產開發企業應補繳的土地差價、稅收和相關行政規費。
（三）工作分工
紀檢監察部門：發揮專項清理行動牽頭抓總作用，牽頭組織對違規項目和相關違規行為的查處。
發改部門：負責建設項目立項手續的審核。
住建部門：負責對施工手續不全便施工建設以及勘察、設計、招投標、施工、監理等環節中違規違法行為的查處，負責建設過程中相關規費的清繳工作，對拒絕補繳規費的建設項目責任單位依法進行處罰。
規劃部門：負責建設項目規劃容積率或規劃建筑面積等有關規劃指標的核算工作，對超容積率建設又不按規定補繳土地出讓金的建設項目責任單位暫停辦理該單位所有項目規劃許可手續。
房管部門：負責商品房預售許可手續和房屋確權登記手續的辦理，負責對未辦理商品房預售手續提前銷售等違法行為的查處，負責對綜合開發管理費、地段差價費等相關費用的清繳。
國土部門：負責招拍掛土地出讓金的征繳，超容積率建設項目土地差價的計算、收繳工作和《國有建設用地使用權出讓合同》補充協議的簽訂。
環保、地震、人防部門：負責環評、地震、人防等手續辦理及相關費用的征收。
國稅、地稅部門：負責房地產建設項目各種稅賦的計算及清繳。
財政部門：協助相關部門進行土地差價、有關規費的收繳。
公安、檢察、法院、審計部門：抽調精干辦案力量，配合搞好清繳工作。
行政執法部門：負責對相關建設手續不全便施工建設、擅自增加容積率、改變土地用途等違規建設行為實施行政處罰和。
三、行動步驟
清理行動自始，至結束。
（一）按照職責分工，依據相關收費標準，對我縣房地產建設項目逐一核查，摸清項目建設手續辦理、欠繳土地差價和相關規費情況，并下達書面整改、催繳通知。
（二）房地產開發企業在規定時限內，將應當補繳的土地差價和相關規費足額上繳，并補辦相關建設手續。
（三）各職能部門總結經驗，研究鞏固專項清理成果、加強房地產開發建設管理的有效措施，通過健全管理制度，完善監管手段，切實規范房地產開發市場秩序。
四、工作要求
（一）提高認識，精心組織。充分認識開展集中清理行動對于規范房地產市場秩序，維護城市規劃嚴肅性，減少政府收益流失的重要意義，組織得力人員參加集中清理行動，并為集中清理行動提供必要的工作條件，確保清理工作順利進行。
關鍵詞：控制性詳細規劃
從1990年實施《城市規劃法》到2008年實施《城鄉規劃法》的近20年規劃實踐中，控制性詳細規劃（下稱控規）在城市建設和規劃管理中的地位和作用越來越顯著。與1990年實施的《城市規劃法》相對比，新法將控規內容正式寫入，對控規的管理制度更為關注，其對涉及控規的制定、實施、修改、監督檢查以及法律責任等方面作出了具體規定，充分反映控規在市場經濟體制下前所未有的法律地位，對控規編制、審批、修改和執行也提出了更高、更明確的要求。下面，簡單總結湛江市控規編制與實施管理的情況，并就目前存在的問題提出建議。
一?湛江市控制性詳細規劃編制與實施情況
從1992年起，湛江市即全面開展控規的編制工作，并在城市規劃管理實踐中發揮了重要作用，主要體現在五個方面：
（一）組織編制多個片區的控規，提高城市控規覆蓋率。
自1993年至2007年，我市編制（及修編）完成的控規共31個，控規覆蓋面積約164.7平方公里。2008年，《城鄉規劃法》頒布實施以后，我市根據新規劃法的要求和2005年頒布實施的《廣東省城市控制性詳細規劃管理條例》的規定，組織編制了（包括修編及在編）控規共12個，覆蓋面積約113平方公里。至今，湛江市區近期建設用地范圍內控規覆蓋率為100%。
（二）組織編制分區規劃，分片區將城市總體規劃具體落實到控規中。
我市城市規劃區范圍約1460平方公里，中心城區城市建設用地152平方公里。自九十年代起，我市組織編制了多個分區規劃，建立了完善的總體規劃——分區規劃——控規的規劃體系。90年代至2007年，我局共組織編制7個分區規劃，覆蓋面積約406平方公里。2008年，《城鄉規劃法》頒布實施以后，我市組織編制了（包括修編及在編）東海島新城、麻章區及南三島等三項分區規劃，覆蓋面積約467平方公里。
（三）結合實際制定規劃管理技術規定和標準，為控規的編制和實施管理提供更詳細具體的技術指引。
2008年，我市根據《城鄉規劃法》和相關技術規范，借鑒其他兄弟城市的經驗，制定了《湛江市城市規劃管理技術規定（暫行）》。該《規定》在保持與國家、省相關規范、標準一致的前提下，充分考慮湛江市城市發展和規劃管理的實際和特點，對國家和廣東省制定的有關城市規劃的技術規范及其它行業規范中與城市規劃相關的內容進行匯總、提煉、細化和具體化，對控規中未涵蓋的管理控制內容進行明確，具有較強的可操作性。
（四）嚴格執行控規的編制和審批制度，提高控規編制的透明度，加強控規編制的公眾參與和監督。
《城鄉規劃法》提出了控規應“高位審批，公眾監督”的高標準要求。我市于2005年成立了城市規劃委員會，我市編制的控規在報送審批前均提交委員會審議，將規劃方案通過網絡和城市主要報紙進行批前公告，并將各部門代表、專家和公眾的意見納入方案修改中，這一系列的程序不僅使控規的編制過程更嚴謹，同時也提高了控規編制的透明度，拓寬公眾參與規劃的渠道。
（五）規范控規調整程序，強化控規的權威性。
在當前的市場經濟體制下，由于控規預先確定的地塊各種控制指標等無法完全應對市場的不確定性，無法滿足現實工作中紛繁復雜的城市發展需求，因此，在實際工作中對控規進行調整則不可避免。由于當前控規調整的核心涉及容積率調整問題，為進一步規范規劃調整的程序和增加透明度，我市即將出臺《湛江市城市建設用地容積率調整管理規定》。該規定將對容積率調整條件、調整程序及因容積率調整需補繳土地出讓金的有關手續等方面作出詳細的規定。
二?存在的問題及建議
經過多年的努力，我市在控規編制與實施管理方面已在一定程度上得到了完善，初步適應了投資主體多元化和利益主體多元化以及城市建設思路多元化的新形勢，但由于規劃管理和城市發展的復雜性，目前仍存在諸多有待解決的問題，具體如下：
（一）規劃用地分類僵硬，無法滿足市場需求。
在實際建設中，市場往往要求用地有多種混合的性質，以適應多元化的市場需求，有時在一棟建筑中就混合了居住、商業、休閑娛樂等多種功能，現有用地分類標準無法用一種性質表示。
為保障對城市公共資源的剛性控制，又能確保規劃管理的適度彈性，我們建議在用地性質的控制方面，將公益性的公共服務設施作為控規的核心控制內容，用地性質控制到小類，其他的用地性質則可分兩層次進行控制，用地主導性質作為控規的強制性控制內容，而其他的兼容性質則納入指導性控制內容，并根據各地方的情況，給予適度的變化空間。
（二）復雜的調整情況與嚴格單一的調整程序存在矛盾。
在項目審批的過程中調整控規方案是一種常見的現象，調整的原因是多方面的。在《城鄉規劃法》里，控規的調整都是首先要組織必要性論證，征求利害關系人的意見，申請原審批機關的同意，然后編制控規修改方案按原審批程序報批，耗費時間較長，導致行政效率下降。
我們建議簡化控規調整特別是容積率調整的程序。具體如對控規調整采用分級審批制，在依法管理的前提下，針對控規變更內容的性質類型、影響程度大小等劃分調整級別，并制定相應等級的調整程序，為依法調整提供依據。就此問題，我市正在草擬《湛江市城市建設用地容積率調整管理規定》方案，希望通過專家論證、公示、上報市政府審批等程序進一步規范并簡化容積率調整的程序，從而提高項目規劃審批效率。
（三）控規編制和調整的過程中公眾參與的深度與廣度不足。
省國土資源廳：
按照省廳關于推薦省級高新產業開發區的有關要求，現將我市高新技術產業集聚區基本情況及土地節約集約利用情況匯報如下：
一、集聚區概況
濟源市高新技術產業集聚區位于市區東南，于2002年7月成立，總規劃面積約3.99平方公里，建成區面積 平方公里。規劃范圍東起東環路以東500米，南至軹城鎮政府南側路，西臨沁園南路，北至開南路，交通便利，區位優越。現入駐企業34家，從業人員4290余人，主要涉及礦用機電、電子材料、納米材料、生物醫藥和節能環保等高新技術領域，初步形成礦山裝備制造和新材料兩大產業集群。集聚區建成至今，已累計完成固定資產投資 萬元，產出 萬元，實現利稅 萬元。其中：今年1-9月份，完成主營業務收入11.87億元，完成固定資產投資9.2億元，新增建成區面積0.8平方公里。2006年，高新區成功申報國家火炬計劃項目5個，填補了濟源國家火炬計劃項目空白；2007年，被科技部認定為“國家火炬計劃濟源礦用機電產業基地”；2008年，被河南省政府確認為全省第一批高新技術產業集聚區。
二、土地節約集約利用的主要做法
（一）提高認識、加強宣傳，樹立節約集約用地意識
節約集約利用土地是調整經濟結構，轉變經濟增長方式，建設節約型社會的重要內容，也是緩解土地供需矛盾，實現科學發展的必然選擇。為樹立節約集約用地觀念，集聚區利用印制土地集約節約利用宣傳品、召開座談會、舉辦培訓班、簽訂入駐協議書等方式，廣泛宣傳節約集約利用政策，踐行土地節約集約規定，堅定不移地走節約集約用地之路，營造出科學發展與科學用地的和諧局面。
（二）加強項目審核，嚴把建設項目用地入口關。
近年來，高新區把招商引資的重點定位到技術含量高、環境污染小、資源消耗少、產品附加值大的項目上來。制定了《入駐高新技術產業集聚區項目標準》，對凡不符合國家產業政策、建設發展規劃和市場準入標準的項目和列入國家《限制供地目錄》、《禁止供地目錄》的項目，不心疼、不手軟，嚴格限制土地供應。對于新入駐項目，高新區分三個層次進行審核：首先，從產業定位、容積率、投資強度、產出率等方面對新項目進行審核把關，符合條件方可簽訂入駐協議；其次，工信局、大項目辦、發改委、國土局等單位，對項目再次進行篩選、比對，一致同意后，項目提交市企業項目建設和招商引資工作聯席會議集體研究確定。多方審核，嚴格把關，為科學合理使用土地奠定了良好的基礎。如，今年擬投資 項目，因選址不符合建設發展規劃，被亮出“紅牌”。
（三）嚴格執行建設項目用地控制指標，確保土地高效利用。
2010年，高新區制定了《關于加強工業用地節約集約利用的實施意見》（濟高新文（2010） 號），要求工業建設用地綜合建筑容積率大于1，單位土地面積平均投資強度達到280萬元/畝以上，平均產出達到350萬元以上；除生產工藝有特殊要求外，標準化廠房的層數要求在3層或3層以上，容積率要大于1.3。今年以來，該區入駐的品一濺射靶材、中昊新興產業示范基地、濟水工業園等項目均嚴格按照市政府及集聚區出臺的相關政策進行嚴格把關。例如：濟水工業園，占地180畝，總投資8億元，總建筑面積21萬平方米，容積率1.63，規劃設計廠房17棟，要求按照三層、五層、八層標準建設。中昊新興產業示范基地，占地56畝，總投資4億元，規劃總建筑面積19萬平方米，容積率4.1，投資強度達到628萬元/畝。
（四）強化用地批后監管，嚴格考核驗收，促進節約集約用地。
今年，我局和發改委牽頭，擬定并出臺了《濟源市人民政府關于加強工業用地節約集約利用和批后監管的意見》（濟政〔2011〕25號），高新區嚴格市政府文件規定，入駐該區的項目建成后，首先由集聚區組成的項目建設審核領導小組，從產業政策執行情況、投資情況（包括項目投資額、固定資產投資額和單位面積投資額等）、土地產出率、環境保護政策落實以及容積率、綠地率建筑密度等方面，進行嚴格考核。對于考核合格的項目，提交由市發改委牽頭，工信局、監察局、財政局、國土資源局、環保局、住建局、商務局、審計局、統計局、規劃局等部門組成的市級考核領導小組，考核結果報市政府。對于評價考核不合格的，由市發改委出具限期整改處理意見，并按照合同規定追究違約責任，限期整改達標后重新申請評價考核。
對超標準用地的，要嚴格核減用地面積。我局在簽訂用地出讓合同（補充協議）時，將項目用地的各項指標要求及完成時間做為條件予以約定，以備對項目進展情況進行考核評價。新上項目評價考核通過之前，我局在為其辦理國有土地使用證書時，注明不得用于抵押、轉讓等條件限制。直至其通過評價考核后，方可持考核部門出具的評價考核書面意見，申請解除在《國有土地使用證》書上的有關條件限制。
（五）實行舊村改造，清理盤活閑置土地，注重集約挖潛
2011年，濟源市新增建設用地計劃僅1536畝，用地壓力極大，針對用地需求量大，指標少的現狀，高新區積極開展閑置土地清查工作，對破產停產的企業用地，批而未征、征而未用、供而未用、用而未盡等閑置低效利用的土地，投資強度未達到相關要求的用地進行摸底登記，制定存量土地利用年度計劃。在確切查清存量土地的位置、數量、利用結構的前提下，預測存量土地的供求狀況，盤活存量土地，以行政手段去引導，經濟手段來實現。
三、下步工作打算
（一）依照土地利用總體規劃，科學合理的安排好建設用地。一是完善工業項目土地出讓合同條款；二是嚴格控制工業用地改變土地用途；三是積極探索和建立工業用地的退出機制；四是引導和規范標準化廠房建設。
（二）繼續做好建設項目用地預審工作。主要做好兩點，一是規范項目準入具體條件，二是積極創新供地機制。在全面摸清項目用地基本情況的基礎上，強化用地預審工作，嚴控項目類別、用地規模、集約用地標準，把好準入關。
（三）繼續加大土地清查力度，加大對閑置土地的處理力度。再進行一次存量閑置土地大調查，并登記造冊，以便日后統一規劃，合理配置，全面提升土地利用效率。
二〇一一年十一月十二日
[關鍵詞]居住區；綠地建設；控制指標；研究
中圖分類號：S731.5 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2015）41-0279-01
1.研究背景
隨著經濟的發展、城市化水平的不斷提高，人居環境已經成為全世界共同關注的話題。根據聯合國的統計預測，在2000年到2010年之間，全世界將有50%的人口居住在城市。到2025年，世界城市人口的比例將會占到60 % 城市人口將會首次超越農村人口，人類將進入城市時代。目前昆明市人口已突破了350萬大關，建成區面積已達298平方公里。根據昆明市城市規劃，至十二五末，建成區將擴大到400平方公里，屆時昆明市將擠身全國特大城市之列。巨大的“增量”城市人口使原本就十分突出的城市問題變得更加復雜.[1]
2.國內居住區綠地建設指標的研究現狀：
我國于1980年國家建委頒發了《城市規劃定額指標暫行規定》，其中規定了居住區綠地建設的定額指標：綠地率新建區綠地率不低于30%，舊區改建不低于25%；公共綠地用地指標（公共綠地率）公共綠地（R04）在居居住區中占7.5%～15%；在小區中占5%～12%；在組團中占3%～8%；人均公共綠地組團不少于1m2/人；居居住區（含小區和組團）不少于1.5m2/人。
3 現行綠地建設指標存在的問題：
我國現行的居住區綠地指標主要為綠地率、綠化覆蓋率和人均公共綠地。綠地率指標可有效地控制綠地的絕對用地面積。作為一個量化指標，綠地率可以與建筑密度、建筑高度、容積率等項指標協調確定，以控制居居住區的環境質量，因此綠地率是調節、控制開發容量，保證建設用地基本環境質量的關鍵性指標。但它僅僅是一個平面概念。并不能反映居住區綠化環境的實際水平，也忽略了不同容積率的居住區之間對綠地率要求的差異。因此，對于不同容積率的居居住區，單一的綠地率指標并不能充分保證居住區的生態水平，也就無法使單一的綠地率指標對居居住區園林綠化環境進行控制。
4.研究對象
昆明市自實施綠化審批制度以來，綠化指標的審批依據為《昆明市城鎮綠化條例》（下稱《條例》），《條例》中規定“昆明市居居住區新建綠地指標為一環路以內不得低于25%，一環路與二環路之間不得低于30%，二環路以外不得低于35%”.故本次研究對象的便隨機選取2009-2011年昆明市主城建成區范圍內，一環以內，一環及二環之間及二環路以外，申報綠化工程建設審批的18個居居住區，對其綠化指標進行分析，研究對象中，序號1-6為位于一環以內住宅小區；序號6―12為位于一環至二環之間住宅小區；序號13--18為位于二環路之外住宅小區。位于一環路以內的住宅區普遍為高容積率、高建筑密度，容積率及建筑密度最高的為順城，建筑目睹為52%，容積率為8.5%。位于一環路及二環路之間的居住區多為容積率較高而建筑密度相對較低；其中濱江俊園屬于此范圍內容積率和建筑密度均較高的居住區，容積率為7.85，建筑密度30.4%；而位于二環路以外的小區建筑密度及容積率普遍較低，最低的為廣?？?，建筑密度
5.研究內容與方法
（1）綠地建設指標：昆明市現行的綠地建設指標為綠地率指標，樹木覆蓋率指標，常綠喬木應用指標。
①綠地率：規劃綠地面積與項目凈用地面積的百分比
L（%）=Si/S×100%
L： 綠地率、Si：項目凈用地內規劃綠地面積、S項目凈用地面積
（2）樹木覆蓋面積比例：規劃綠地中喬灌木樹冠正投影面積總和與綠地面積的比。按照昆明市現行綠地建設指標要求，樹木覆蓋面積比例≥80%。
V=∑St/Si×100%
V： 樹木覆蓋面積比例，St：樹冠正投影面積，Si項目凈用地內規劃綠地面積
（3）常綠喬木應用比例：常綠喬木數量與喬木總量的百分比。
按照昆明市現行綠地建設指標要求，常綠喬木應用比例≥80%
N=Di/D×100%
N： 常綠喬木應用比例，Di：常綠喬木總數，D：喬木總數
5.結果與分析
凡報審的居住區建設工程項目綠地率指標均達到昆明市現行綠地建設指標的綠地率要求。但對于處在相同綠地率水平的居住區，它們之間的容積率卻存在或多或少的差異，以綠地率為40%的居住區為例，當中既有容積率高達7.85的居住區，同時也有容積為2.2的居住區，顯然，在綠地率同樣為30%的情況下，容積率為2.2的居住區會比容積率為7.85的居居住區具有更好的生態環境。其次，現行綠地率指標只對所處地段的綠地率作出了規定，并沒有與用地性質結合，比如按照規劃用地指標規定，R類居居住區用地綠地率指標≥40%，而含有C類商業用地的商住樓，綠地率指標≥20%，與規劃用地指標割裂的綠地率指標并不能客觀反映綠地建設水平。
6.結論
（1）.建立綠地率與容積率的動態方程
根據容積率的不同，居居住區承載的居住人口數量并不一樣，容積率越高，居居住區容納的居住人口數目就越多，居住區所需要的氧氣量和需要植被吸收的二氧化碳量也隨之增加，從而導致綠地面積需求的上升；反之，容積率越小，居住區容納的居住人口數目就越少，居住區所需要的氧氣量和需要植被吸收的二氧化碳量也隨之降低，從而綠地面積的需求量也減少，
（2）.使用郁閉度指標來衡量綠地覆蓋情況：郁閉度常用于群落資源調查中的一個重要調查因子，也是一個反映群落結構和群落環境的重要因子。在現實調查中，常用林冠的投影面積與林地面積之比來確定，便由此定義了郁閉度的概念。對于郁閉度的估算可通過對角線法進行計算得出。使用對角線法測算群落郁閉度指標
（3）.降低常綠喬木使用比例指標，增加頻度、物種多樣性指數和本地植物應用指數指標。將常綠喬木使用比例定為70%。同時增加物種多樣性指標≥0.7，本地木本植物應用指數≥0.7[8]。為了宏觀調控居住區園林植物使用頻率，使各居住區綠化體現出特性，每半年，對所審批項目的樹種頻度進行測算，同一個樹種頻度控制在40%-60%之間。
參考文獻
1.周維權.1990.中國古典園林史.清華大學出版社
2.黃曉鴦.1994.居住區環境設計.中國建筑工業出版社.第二版
土地是人們賴以生存的重要資源，是我國社會經濟發展的基礎保障。近年來，人們對土地資源不斷的開發利用，土地資源越來越少，已經呈現出稀缺的狀態，不利于我國的長遠發展。土地資源是不可再生資源，所以要加強土地管理工作，踐行社會主義科學價值觀，加大對土地的節約利用，合理規劃，減少浪費，從而促進經濟建設的可持續性發展。本文在節約利用土地方面進行了分析，對于加強土地管理工作的順利進行具有重要的意義。
關鍵詞：
節約利用；土地管理；對策
土地資源是我國實現經濟發展的重要基礎，然而，近些年來土地資源出現供需矛盾的現象。在對土地資源進行開發利用的過程中，一方面出現土地閑置，另一方面存在對土地毫無節制的開發利用，從而導致土地資源的不合理利用和過度浪費，不利于可持續性發展。所以應該轉變對土地資源的管理方式，加大對土地資源的節約利用，優化土地資源配置，合理劃分土地結構，有效緩解土地資源的供需矛盾，從而促進土地市場的健康有序發展。
一、提高土地資源集約化利用水平的對策措施
（一）加大對閑置低效利用土地的清理力度
土地閑置是土地資源浪費中比較常見的現象，所以要進一步加強對閑置土地的清理力度，提高土地資源的利用效率，實現節約利用的目的。對閑置未用以及低效利用的土地加大排查的力度，然后建立詳細的檔案記錄，根據國家的相關規定對其進行開發利用，發揮最大的經濟價值。對于閑置時間超過兩年的土地，要按照相關規定對其無償收回，對于閑置一年以上未滿兩年的土地，可以實行等價置換或者改變用途等方式，提高利用效率。
（二）實行優先使用儲備土地戰略
在經濟建設的過程中，由于各種原因會造成建設用地擱淺的現象，導致土地資源的浪費，由此影響到城市規劃以及土地利用的規劃。為了提高土地利用效率，可以對儲備土地實行優先使用的戰略，提高土地的供地率。此外，在對土地利用項目進行審批規劃的過程中，要加大審查的力度，對于可行性不高的項目，切記盲目通過。對于因為投資不到位而造成土地閑置的現象，一定要加大處罰的力度，并且沒收土地的使用權，減少閑置土地。
（三）加大閑置土地挖潛力度
隨著城市化進程的加快，大量的農村人口涌入城市，不僅對城市用地造成壓力，同時在農村也出現了大量閑置的土地，在這種情況下，應該合理規劃土地資源，加快城鎮一體化建設的步伐。將農村人口數量較少的村莊進行合并，建立農村住宅集聚區對于企業、鄉鎮以及學校等閑置的舊址，應該重新進行開墾利用，盤活土地利用價值。為了緩解城市用地壓力，應該加快舊城改造進度，推進城中村建設步伐，由此不僅挖掘了農村閑置土地的利用效率，同時又有效的緩解了城市用地緊張的局面。
（四）加強土地審批力度
為了最大程度的減少土地資源的浪費，一定要加大對土地資源開發利用的管理，對于新申報的土地建設項目，一定要進行嚴格的審批。新建項目要符合國家對土地開發的規定，在生態環保以及投入產出方面要符合國家政策標準，對于拆遷安置和農民小區等急需項目可以優先供地。對于新申報的項目，一定要對其進行全過程的跟蹤管理，從項目的落戶到竣工驗收都要進行嚴格的審核監督，確保新建設的項目將現有的閑置土地充分的消化，對于不符合土地利用規定的項目堅決不予供地。
（五）完善并嚴格執行土地使用制度
制定完善的土地使用制度，加大政府對土地市場的監管和調控，確保經濟效益和社會效益的雙重實現。在土地使用方式上應該引入市場機制，實現節約經營，改變以往的利用方式，實行以需求決定供給的方式，避免出現工業用地的無序擴張，造成土地資源的浪費，從而提高土地資源的利用效率，規范土地市場的經營秩序。
（六）整合用地，挖掘潛力
集中開發研究、中試、推廣、生產區域，整合現有土地。制定科學合理的產業政策，調整優化產業結構。選擇最有利的產業發展集群模式，降低生產成本，實現低投入、高產出。挖掘現有存量建設用地潛力，提高土地利用率。借鑒國內其他園區的經驗，引進區片容積率控制的概念，即對開發區確定一個合理的容積率，一部分企業用地可超過區片容積率，另一部分企業用地可根據實際需要小于區片容積率，只要整個區片實際建筑容積率不超過規劃容積率即可，這樣可滿足不同用地者的需求，促使土地集約利用。
（七）多維發展，拓展空間
在土地資源越來越稀缺的形勢下，應該拓寬對土地資源的利用維度，不僅在空間上進行合理的規劃，同時在用途上發揮更加廣泛的思路。在建筑開發過程中，著眼于立體開發模式，可以將平時平面布置的廠房車間等集中在一棟建筑中，從而形成工業綜合體，高新區基本上是科技含量高、附加值高的工業企業，適宜于布置立體化標準工廠。另一方面，向地下空間拓展，認真借鑒世界各國開發利用城市地下空間的成功經驗。
（八）確定合理的土地利用規模
嚴格控制城鎮的土地利用規模，準確定位城鎮的發展方向。根據產業優勢、特點諸要素，制定科學的人口發展政策，確定城鎮準確的發展定位。綜合考慮產業發展所需的用地、人口聚集所需的用地、城鎮公用基礎設施所需的建設用地，從而確定合理的城鎮的土地利用規模。對項目用地進行科學規劃，切實控制建設項目的用地數量。在對建設項目的用地進行規劃過程中，不僅應該考慮建設項目的實際需要，還應該注重節約土地資源。
結語
在我國倡導低碳環保，節約能源的政策號召下，一定要加大對土地資源的開發利用管理，減少閑置土地的面積，加大對儲備用地的優化調整。在土地資源開發利用的過程中，一定要秉承集約化的原則，合理規劃土地用途，優化土地資源配置，科學劃分土地結構。對于現有的閑置土地一定要加大挖掘的力度，提高開發利用的效率。在城市用地方面，根據城市發展現狀合理規劃。提高土地資源開發效率，實現節約利用的目的，為促進土地資源的可持續性發展奠定堅實的基礎。
參考文獻
[1]方偉麗.加強土地管理促進資源可持續利用[J].科技創新與應用，2012（06）：53.
1、建筑密度（building density；building coverage ratio），指在一定范圍內，建筑物的基底面積總和與占用地面積的比例(%)。是指建筑物的覆蓋率，具體指項目用地范圍內所有建筑的基底總面積與規劃建設用地面積之比（%），它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度 。
2、比如一塊地為10000平方米，其中建筑底層面積3000平方米，這塊用地的建筑密度就是3000/10000=30% 。建筑密度一般不會超過40%-50%，用地中還需要留出部分面積用作道路、綠化、廣場、停車場等。
3、建筑密度與建筑容積率考量的對象不同，相對于同一建筑地塊，建筑密度的考量對象是建筑物的面積占用率，建筑容積率的考量對象是建筑物的使用空間。
（來源：文章屋網 ）
