時間：2022-12-03 17:46:28
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇小區物業客服工作計劃，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
2017小區物業年度工作計劃范文1
根據城市物業管理的現狀，物業管理有限公司正面臨嚴峻的挑戰，為贏得市場，提升品牌，樹立物業新形象，不斷提高物業管理服務水平和服務質量，加強員工隊伍綜合素質修養和提高綜合管理能力，加強與業主的溝通和合作，不斷增進與業主之間了解，滿足業主的需求，不斷提高管理處的業主滿意度，引進競爭上崗機制，以最小的成本為公司獲取最大的社會效益、環境效益和經濟效益，特此擬定管理處工作計劃：
一﹑充分發揮物業公司的團結協作精神，調動員工的主觀能動性和增強主人翁意識。
1﹑每半月召開一次工作例會，在總結工作的同時，積極充分聽取基層員工的呼聲﹑意見或合理化建議或批評。
2﹑不定期開展團隊活動。組織員工進行愛衛生﹑愛護小區周邊環境的宣傳等活動，增強員工的凝聚力和向心力。
二﹑轉變思想，端正態度，牢樹為業主(住戶)服務意識。
轉變守舊走老路，凡事等﹑要﹑靠的思想，樹立以業主為中心全新的服務理念。
三﹑激活管理機制
1﹑管理處實行內部分工逐級負責制，即各部門員工崗位分工明確，各司其職，各盡其能，直接向主管負責，主管直接向主任負責，必要時各主管與管理處負責人簽訂《管理目標責任書》。
2﹑管理處實行定時值班制，改變工作作風，提高辦事效率，向業主公布管理處常設(報修)電話，全方位聆聽業主的聲音。
3﹑制定切實可行的管理措施，推行首問責任制。
4﹑健全完善管理處規章制度，如管理處員工守則、崗位責任制、績效考核制度、內部員工獎懲制度等。
5﹑月績效考核工作盡量量化，建立激勵機制和健全績效考核制，根據員工工作表現、工作成績、崗位技能等做到獎勤罰懶，激勵先進、鞭策后進。
6﹑完善用人制度，競爭上崗，末位淘汰。真正為勤奮工作、表現出色、能力出眾的員工提供發展的空間與機會。
7﹑加強內部員工隊伍管理，建設高效團隊，增強管理處員工的凝集力。
四﹑嚴格管理，提高管理水平和服務質量。
1﹑小區業主向政府物業主管部門有效投訴為零;向物業公司主管部門有效投訴為2%，投訴處理回訪率100%。
2﹑小區業主對服務工作的滿意率達90%以上。
3﹑急修及時，返工﹑返修率不高于2%。
4﹑治安﹑車輛﹑消防管理無重大管理責任事故發生。
5﹑房屋本體及設施、設備按計劃保養，運行正常，無管理責任事故發生。
6﹑管理處擬由業主委員會成立社區文化活動小組，負責開展豐富多彩的社區活動;充分利用宣傳欄出一些內容涉及物業管理法規、典型個案、報刊摘要等內容的板報。
7﹑本年度記錄﹑資料保存完整，及時歸檔。
8﹑物業管理服務費收繳率達98%以上;物業管理報告每年度向業主公布一次。
五﹑加大培訓力度，注重培訓效果。
管理處挑選精兵強將，成立以主任為主的培訓實施小組,對新入職及在職員工進行培訓：
1.新入職培訓
為新招員工提供的基本知識和基本操作技能的培訓。培訓的目的是使新員工了解公司的基本情況(如企業宗旨、企業精神、企業的歷史、現狀及發展趨勢)，熟悉公司的各項規章制度(如考勤制度，獎懲制度、考核制度等)，掌握基本的服務知識(如職業思想、行為規范、語言規范、禮貌常識等)，掌握崗位工作的具體要求(如崗位責任制、業務技能、工作流程與要求、操作要領等)。通過職前培訓可以使新招員工熟悉和適應新的工作環境并掌握必要的工作技能。
崗前培訓內容：公司規章制度、《員工手冊》、《員工禮儀規范》、公司的發展史、公司的規劃、經營理念、公司的組織機構、員工職業道德、敬業精神、消防安全知識、物業管理基礎知識等內容。
2.在職培訓
培訓內容：
1、物業公司的各項規章制度
2、公司的《員工手冊》
3、企業發展、公司規劃、公司理念、組織機構
4、各部門相關的專業知識
通過以上培訓內容來加強員工隊伍綜合素質修養和提高綜合管理能力。
六、 提升物業服務品牌，樹優質服務新形象。
1、人力資源整合，根據管理處工作需要，適當將部分崗位職能合并，實現因才設崗，因才定崗的復合型人才管理機制。
2、客戶服務：繼續貫徹執行《員工手冊》，注重規范員工服務禮儀、工作效率和服務質量，為顧客提供溫馨、禮貌、熱情、安全、舒適的優質服務。
3、設備設施維護：按機電運行和維修分工的原則，對小區所有的機電設施設備進行層層落實，做到物有所管、管有成效、保質增質。確保小區的供配電、給排水、水泵、消防等正常運行，做到周、月、季度保養有計劃，有落實，杜絕發生重大安全責任事故。
4、清潔綠化管理：清潔綠化部門要發揚主人翁精神，增強責任心和使命感，形成團隊凝聚力，落實主管追究主問制。另外要對清潔綠化加大監管力度，力爭在此方面有較大的改觀。
5、資料管理：嚴格按照檔案管理規定。另外，擬想對業主資料、業委會資料進行較徹底的分類整理，做到目錄清晰，檢索方便，樓層各住戶資料袋裝化，實現規范化管理，同時制定完善資料的保密制度、借查等規章制度。
6、車輛管理：對進入小區的車輛進行嚴格管理，逐步實現業主車輛按固定車位停放;臨時車輛采用臨時收費管理;對需要保管的車輛采取保管措施，簽訂車輛保管合同，車主支付保管費。
7、安全、消防管理：加強對保安員應知應會、禮儀、管理技能、溝通技巧、應急突發事件的處理等的培訓，完善標識系統，對外來人員(裝修人員)進出識別登記、出租屋的登記、住戶搬運、等管理工作，要求保安員對小區內的業主熟知度達80%左右。消防設施設備的檢查由保安員進行檢查，維修保養由維修工進行。
七、開展多種經營與措施
管理處將加大對欠款業主的催交力度,有選擇地對頑固業戶采取一定措施,每月統計, 落實到人。另外，管理處將采取如下系列措施,開展多元化經濟，努力創建社區經濟圈，力爭實現管理費收支平衡。
1、根據小區實際情況，管理處成立房屋出租中介服務中心和成立便民服務點，制定相關制度和有效措施，定人定崗，把業主委托代為出租的房屋及便民服務統一搞活管好。
2、利用廣場地面資源，對在小區內合法、方便顧客為前提的擺點商家以臨時占有使用場地的，適當收取一定費用。
3、節約管理成本，減少不必要的開支。嚴格控制辦公用品的采購與支出。
4、修訂管理處有償服務標準，增加有償服務項目。
八、其它工作。
1、關注、督促房地產公司對小區屋面防水、供暖工程遺留問題的解決。
2、充分利用轄區派出所治安群防群治，建立完善聯防預警機制。
2017小區物業年度工作計劃范文2
我公司為了加強與業主、物業使用人的溝通，做好小區工作，現向居上百合園全體住戶書面匯報20XX年工作展望情況。
一、環境綠化
植物管理，新繁殖鐵樹近十株，請住戶管好小孩，不要踐踏;
對區域內的樹木進行整形修剪。
二、環境保潔
做好環境衛生工作，定期滅殺鼠、蟻、蠅、蟑螂、蚊等。
小區上門收垃圾時間為中午12：00前，請業主將垃圾放置門外，便于我們派人上門收取，不要放置在其他鄰居門外。我們對不遵守小區規定的住戶，公布房號且上報有關部門。
三、安全
原門崗24小時服務電話：2621909從20XX年3月1日起變更為2611833
住戶請來小區的客人及安裝、施工單位，我們住戶要務必告知房號，對物業安全秩序人員開展工作有很大幫助;
管理處通過代租房屋，做好流動人口登記工作，租金與去年同期對比3房增加200～300元達到1500元左右，2房增加250～300元達到1000元左右，1房增加200元以上達到750元左右，請大家出租務必找物業，必將令你滿意!電話：3058970(小莫);
嚴格進出管理，請住戶在星期一~五(8：0018：00)，星期六~日(9：0016：00)到物業公司管理處提前辦理出入條，夜間不應搬運物品;
大門口入口處將對人行道、單車道、小汽車道作局部調整，為行人、行車安全創造條件;
燃放煙花管理：加大宣傳力度，減少燃放煙花對人、財、物的影響;
小區養犬住戶日益增多，我們希望住戶自律自愛;文明養狗，不要驚動鄰居。出門時，務必用繩牽制，定期打疫苗。避免鄰居糾紛。對于無人牽制的犬類，一般情況視作無主犬只，住戶通過小區秩序員和房管員報主管部門處理，或向政府部門、110舉報。
四、公共秩序
代收掛號、快遞、包裹，做到件件通知住戶。
門崗向住戶提供公交車線路、便民電話查詢，平信已為住戶分類存放，請業主到門崗查詢;
對于小區內部秩序管理，我們提倡的是各個不同群體的利益需要和諧共處，近期在小區各人行通道上隔離主要確保老、弱、病、殘、幼人群便于行走，避免他們受到車輛的干擾，讓人進入小區感受到慢的節奏，能放松、能享受到小區軟硬件的便利，希望大家能給與寬容、體諒這些弱勢群體。
避免電動車、摩托丟失，我們要求摩托、電動車、單車盡量停放到車庫，車庫24小時發牌，停放不足1小時免費，望住戶配合。
夏季為小區住戶增加幾部移動涼衣架，減少對中心花園占用。
五、維修
我們在組織管理處人員進行上門維修服務業務培訓，20XX年將更好、更快的為住戶服務。
六、文化宣傳
我們以后將在物業費通知單背面上,將小區住戶一些出租信息安全提示小區通告登出;
開放百合園qq群：24830134、 msn群：group17098@bbqun.com，開通物業blog(qq群內有地址)，發放物業聯系卡給住戶，增設服務質量管理信箱，開通各種渠道，與住戶互動，請加群住戶設置佳佳物業上線提示，方便我們及時溝通 ;
與社區聯合放露天電影，老年人活動票;
建立業主健康檔案，為老年業主提供免費量血壓、稱體重;
發動住戶愛心捐助，讓愛心傳遞,讓溫暖匯聚;
對做文學、攝影、運動、美食、旅游、家政、生活服務相關業務的住戶，請與我們聯系開展業務;
增設兩個公益宣傳欄(別墅區)，通過每日不斷更新的天氣預報，掌握氣候規律，為住戶噓寒問暖，為物業工作提供科學依據;
調整小區草地上的提示牌位置，針對小區動態不斷更新文明標語，與時俱進，創造文明環境;
為住戶提供物品交換專欄，把你閑置的物品拿到這里來這里,體驗分享的快樂,通過物品交換讓你結織更多朋友;
節假日裝飾、小區活動，為小區增光添彩。
七、其它
管道天然氣報裝，為業主解決實際生活需求;
代交住戶水電、有線電視服務費，讓住戶免受舟車勞頓;
計劃開展向住戶提供網絡信息查詢、報刊閱覽，收發傳真、復印等業務。
我們的各方面已向正常軌道運行,但由于物價、工資等方面原因，水電受到非居民電價上漲、干旱影響、垃圾費每月增加的費用換來的是較為整潔的小區環境、小區秩序好轉、物業職工流動率下降、小區出租房價上漲了200-300元、免費維修得以延續，效率得以提高，我們尚未收取業主維修服務費用。我們的工作重心明年將調整到在繼續做好向業主提供原有服務(保潔、秩序、綠化維護、維修、代繳水電費、代租房屋)基礎上，加強與外聯單位橫向合作、對內部管理縱向求精，為居上百合園房屋升值、保值，提高業主滿意度，同時著重解決煤氣管道等業主較為關心的問題。
2017小區物業年度工作計劃范文3
20XX年，銀都名墅物管處的日常工作在公司領導下和開發商領導的正確指導下得以順利開展，保安、工程、清潔、客服等工作方面的質量都有明顯的改善與提高，但在小區車輛秩序的管理、公共設施設備維保的管理、部門內部員工隊伍的 建設等方面比較薄弱。20XX年將是我們物業管理工作計劃全面提升的一年，我們將針對所欠缺與不足方面努力補上，全面提高，跟上公司和發展商的發展要求。特制定了20XX年物業管理工作計劃：
一、保安管理
1)、做好小區的治安管理，維護良好的治安秩序。
2)、對各規章制度和崗位職責進行學習，特別是新入職隊員的培訓。 繼續做好小區內安全保衛工作，確保小區的正常秩序，給業主提供一個安全、舒適、幽雅的居住環境。確保小區六年無任何刑事案件發生。
3)、加強部門內部力量的梯隊建設，努力培養骨干力量。
4)、做好小區的消防安全工作，力求做到全年無任何消防安全事故。
5)、加大軍事訓練力度，在20XX年度中使部門員工的整體軍事素質得到質的提高。
6)以績效考核指標為標準，實行目標管理責任制，明確保安部各級工作職責，責任到人，通過檢查、考核，真正做到獎勤罰懶，提高員工的工作熱情，促進工作有效完成。
二、工程維護保養管理
1)對 整個小區的電氣、給排水、消防、對講監控及公共設施等設備設施的運行管理、維修和保養，確保小區的各項設備設施正常工作
2、加強對裝修戶進行監督管理。
3、向業主提供有償服務。
三、 環境衛生的管理
1)環境衛生方面，我們根據小區實際情況，主要針對河道的清潔加強對樹葉、青苔打撈。確保河水清澈透明。
2)要求保潔部制定嚴格的工作計劃，結合保潔工作程序與考核辦法，對清潔工作進行監督檢查。繼續對裝修垃圾實行袋裝化定點堆放，集中清運管理，并加強小區衛生檢查工作，確保小區的衛生清潔美觀。
3)要求保潔部按照開發商的要求進行。
四、客服管理
1)繼續加強客戶服務水平和服務質量，業主滿意率達到95%左右。
2)進一步提高物業收費水平，確保收費率達到96%左右。
3)密切配合各部門工作，及時、妥善處理業主糾紛和意見、建議。
4)完善客服制度和流程，部門基本實現制度化管理。
5)加強部門培訓工作，確保客服員業務水平有顯著提高。
根據公司培訓方針，制定客服管理培訓工作計劃，提高服務意識、業務水平。有針對性的開展員工素質教育，促進員工愛崗敬業 。對員工從服務意識、禮節禮儀禮貌、業務知識、應對能力、溝通能力、自律性等方面反復加強培訓，并在實際工作中檢查落實，提高管理服務水平和服務質量，提高員工隊伍的綜合素質。
五、完善管理處日常管理，開展便民工作，提高業主滿意度 ，以制度規范日常工作，完善小區治安、交通、綠化、公共設施設備的維保，讓業主滿意，大力開展家政清潔服務、花園養護、水電氣維修等有償服務，在給業主提供優質服務的同時也增加管理處的多種經營創收。
六、根據公司年度計劃，創建文明和諧小區。
截止到 xx年12月19日共辦理交房手續312戶。辦理二次裝修手續171戶，二次裝修驗房126戶，二次裝修已退押金106戶。車位報名218戶。
以下是重要工作任務完成情況及分析：
一、日常接待工作
每日填寫《客戶服務部值班接待紀錄》，記錄業主來電來訪投訴及服務事項，并協調處理結果，及時反饋、電話回訪業主。累計已達上千項。
二、信息工作
本年度，我部共計向客戶發放各類書面通知約20多次。運用短信群發器發送通知累計968條，做到通知擬發及時、詳盡，表述清晰、用詞準確，同時積極配合通知內容做好相關解釋工作。
三、業主遺漏工程投訴處理工作
xx年8月18日之前共發出86份遺漏工程維修工作聯系單，開發公司工程部維修完成回單28份，完成率32%。8月18日以后共遞交客戶投訴信息日報表40份，投訴處理單204份。開發公司工程部維修完成回單88份，業主投訴報修維修率43%。我部門回訪78份，回訪率89%，工程維修滿意率70%。
四、地下室透水事故處理工作
xx年8月4日地下室透水事故共造成43戶業主財產損失。在公司領導的指揮下，我客服部第一時間聯系業主并為業主盤點受損物品，事后又積極參與配合與業主談判，并發放置換物品及折抵補償金。
五、入戶服務意見調查工作
我部門工作人員在完成日常工作的同時，積極走進小區業主家中，搜集各類客戶對物業管理過程中的意見及建議，不斷提高世紀新筑小區物業管理的服務質量及服務水平。
截止到xx年12月19日我部門對小區入住業主進行的入戶調查走訪38戶，并發放物業服務意見表38份。調查得出小區業主對我部門的接待工作的滿意率達90%，接待電話報修的滿意率達75%，回訪工作的滿意率達80%。
六、建立健全業主檔案工作
已完善及更新業主檔案312份，并持續補充整理業主電子檔案。
七、協助政府部門完成的工作
協助三合街派出所對入住園區的業主進行人口普查工作。
為10戶業主辦理了戶口遷入手續用的社內戶口變更證明。
八、培訓學習工作
在物業公司楊經理的多次親自現場指導下，我部門從客服人員最基本的形象建立，從物業管理最基本的概念，到物業人員的溝通技巧，到物業管理的各個環節工作，再結合相關的法律法規綜合知識，進行了較為系統的培訓學習。
部門員工由一個思想認識不足、對工作沒有激情的隊伍引導成一個對公司充滿憧憬，對行業發展和自身成長充滿希望的團隊;把部門員工由一個對物業管理知識掌握空白培訓成一個具一定物業管理常識的團隊。
工作中存在的不足、發現的問題及遇到的困難總結如下：
一、由于我部門均未經過專業的物業管理培訓，關于物業方面的知識仍需系統學習，服務規范及溝通技巧也要進一步加強。
二、業主各項遺漏工程的工作跟進、反饋不夠及時;
三、物業各項費用收取時機、方式、方法不夠完善;物業費到期業主催繳1戶，未交1戶。水電費預交費用不足業主49戶，未交7戶。
四、客服工作壓力大，員工身體素質及自我心理調節能力需不斷提高。
五、客服工作內容瑣碎繁復，急需科學正規的工作流程來規范并合理運用先進的管理軟件來提高工作效率，簡化工作難度。
六、對小區的精神文明建設，像開展各種形式的宣傳及組織業主的文化娛樂活動工作上尚未組織開展起來。
日后工作的努力方向及工作設想：
我部門在做好收費及日常工作的基礎上，繼續加強員工的培訓和指導，進一步明確各項責任制，強化部門工作紀律和服務規范，并按照目標、預算和工作計劃及時做好各項工作。xx上半年客服工作總結開頭語
一、對部門員工工作范圍、內容進一步細化、明確;
二、加強培訓，保證部門員工勝任相應崗位，不斷提高服務質量;
三、強化部門工作紀律管理，做到工作嚴謹、紀律嚴明;
四、加強對各項信息、工作狀況的跟進，做到各項信息暢通、準確。
五、通過部門的日常工作安排和心理調試技巧學習，營造出“在工作中鍛煉，在鍛煉中成長”的氛圍，讓部門員工有種“緊張但又不會感覺壓力太大”的充實感和被重視的成就感。
一、 客服部的工作
“我們多努力，讓您更滿意”是我們物業公司的服務宗旨。為了這個宗旨，我們在培訓新的員工和工作例會中多次提出，讓員工在思想了解和理解目標，在工作如何運用和發揮。所以，我們客服部在對業主反映問題的工作中從細節做起，多理解一點、多解釋一點、多做一點、多微笑一點，拉近物業與業主之間的距離，讓每個業主都能夠受到物業人性化的服務。
對于小區內今年出現和接到相關部門的停水停電、安全的通知，還有沒有接通知通過別的途徑了解到的信息，物業公司通過多種方式及時通知業主，如短信平臺、小區宣傳欄，還有QQ和微信平臺及電話。極大地方便了業主了解小區的情況好有準備，提高了業主對物業公司的滿意度。2019年在客服部的不懈努力下，還有物業公司各部門員工的大力配合和努力下，2019年我們全面的完成了年初制定的各項工作指標。還與小區第一屆業主委員會簽訂小區物業服務，并且提高了一、二期物業管理費0.2元為0.7元。
在催交物管費的過程有過酸甜苦辣，在電話催交時被業主習難，在上門催交物管費時被業主罵出來，因小區周邊在開發，使得小區經常停水，對業主正常的生活秩序是造成一定的影響，部分業主確實有很大的怨氣，并將怨氣發泄到物業身上，我們客服部的員工沒有被業主的這些情況嚇倒，業主反映的事情歸事情處理，催的工作沒有停下來。物業公司在他們的幸勤工作和全體員工的大力支持和配合下完成了任務。
二、 保潔綠化的工作
我公司的綠化工作是外包， 小區的綠化也是小區的一道風景和景色，但是此項目為十多年的小區，原來的小樹現在長成了蒼天大樹，已經嚴重影響了業主的正常生活(家中沒有采光、陽臺不能曬衣服等)，物業根據實際情況與業主溝通，和咨詢了地產的王工，對這些有影響的樹枝進行修剪。一方面滿足業主反映的情況，二方面對樹沒有損壞，達到雙方滿意的結果。
物業保潔工作也是一個難做的工作，保潔部的現有人員偏大、小區的工作量多，人員難招等原因，針對這些問題物業公司和保潔主管商量對工作進行了調整，使得保潔部能夠正常運行。我們保潔主管不僅在工作細心幫助和指導，而且在保潔員的生活能夠提供有效幫助，解決保潔員的后顧之憂，能夠安心地上班。出現業主反映保潔的問題后能夠及時與業主溝通處理，在這樣的工作環境中，使得保潔部能確保各項工作能得到貫徹執行，提高了保潔部的戰斗力。我希望保潔部能在新的一年內能繼續保持這種精神，使得2019年保潔部工作能上一個高的臺階。
三、 工程的工作
2019年是對工程考驗一年，特別是小區的停水，我們是一個十多年小區，小區內設施設備逐漸老化的現象，加上周邊都在施工和自來水公司檢修等情況，使得一年內出現22次大面積停水，2次停電，在地產的領導支持下，還有我們工程部的各位師傅的努力保障了小區業主的正常用水。
在節能的方面下功夫，將原來的梯間燈是燈泡加燈具和聲控開關控制改為防盜式聲控LDE燈控制，使樓梯間電量有所下降。
四、 安全工作
小區安全的工作是物業公司重要工作之一，這個工作關系到業主自身利益。所以在人防和機防的防范過程中，加重機防，在重點重點區域的欄桿上加裝防刺欄，天然氣管道上加防刺鐵絲和黃油，起到明顯的效果。而且出經常警情通報、每晚19點進行小區廣播，讓業主提高警惕注意防火、防盜，晚上通過燈光威懾小偷。
小區的停車通過電腦收費，使用小區的停車費有了明顯提高，而且改善了收費崗亭保安的工作，減少收費崗亭保安與業主因停車費而產生的矛盾問題。
五、 工作中不知足之處
1、 我們公司各部門的著裝沒有按照體系文件要求做，使得我們物業公司形象有所下降。
2、 考勤制度沒有明確責任人，請銷假權利不明，公司的紀律松散。
3、 物業公司培訓制度少，使得有的老員在不清楚自己的責任，造成部分工作不能及時完成，如相互推諉，甚至簡單應付，給公司造成負面影響。
4、 獎懲不分明，出現了問題后不能解決，相關人員也未受到任何處理，使員工得不到正確的經驗教訓，會造成工作中存在較大的隱患，挫傷了員工的積極性。
六、 2020年工作目標
1、 針對考勤的問題，物業公司行人臉像打卡，對考勤進行公示，杜絕代打卡現象。
2、 獎懲分明,主要是主管負責制,嚴格按程序按制度辦事。
3、 從細節做起，按制度管人，增加培訓次數，基本上讓員工知道出現了什么問題，應該怎么做，沒有做將出現什么樣的后果。
以下是重要工作任務完成情況及分析：
一、日常接待工作
每日填寫《客戶服務部值班接待紀錄》，記錄業主來電來訪投訴及服務事項，并協調處理結果，及時反饋、電話回訪業主。累計已達上千項。
二、信息工作
本年度，我部共計向客戶發放各類書面通知約20多次。運用短信群發器發送通知累計968條，做到通知擬發及時、詳盡，表述清晰、用詞準確，同時積極配合通知內容做好相關解釋工作。
三、業主遺漏工程投訴處理工作
20xx年8月18日之前共發出86份遺漏工程維修工作聯系單，開發公司工程部維修完成回單28份，完成率32%。8月18日以后共遞交客戶投訴信息日報表40份，投訴處理單204份。開發公司工程部維修完成回單88份，業主投訴報修維修率43%。我部門回訪78份，回訪率89%，工程維修滿意率70%。
四、地下室透水事故處理工作
20xx年8月4日地下室透水事故共造成43戶業主財產損失。在公司領導的指揮下，我客服部第一時間聯系業主并為業主盤點受損物品，事后又積極參與配合與業主談判，并發放置換物品及折抵補償金。
五、入戶服務意見調查工作
我部門工作人員在完成日常工作的同時，積極走進小區業主家中，搜集各類客戶對物業管理過程中的意見及建議，不斷提高世紀新筑小區物業管理的服務質量及服務水平。
截止到20xx年12月19日我部門對小區入住業主進行的入戶調查走訪38戶，并發放物業服務意見表38份。調查得出小區業主對我部門的接待工作的滿意率達90%，接待電話報修的滿意率達75%，回訪工作的滿意率達80%。
六、建立健全業主檔案工作
已完善及更新業主檔案312份，并持續補充整理業主電子檔案。
七、協助政府部門完成的工作
協助三合街派出所對入住園區的業主進行人口普查工作。
為10戶業主辦理了戶口遷入手續用的社內戶口變更證明。
八、培訓學習工作
在物業公司楊經理的多次親自現場指導下，我部門從客服人員最基本的形象建立，從物業管理最基本的概念，到物業人員的溝通技巧，到物業管理的各個環節工作，再結合相關的法律法規綜合知識，進行了較為系統的培訓學習。
部門員工由一個思想認識不足、對工作沒有激情的隊伍引導成一個對公司充滿憧憬，對行業發展和自身成長充滿希望的團隊;把部門員工由一個對物業管理知識掌握空白培訓成一個具一定物業管理常識的團隊。
工作中存在的不足、發現的問題及遇到的困難總結如下：
一、由于我部門均未經過專業的物業管理培訓，關于物業方面的知識仍需系統學習，服務規范及溝通技巧也要進一步加強。
二、業主各項遺漏工程的工作跟進、反饋不夠及時;
三、物業各項費用收取時機、方式、方法不夠完善;物業費到期業主催繳1戶，未交1戶。水電費預交費用不足業主49戶，未交7戶。
四、客服工作壓力大，員工身體素質及自我心理調節能力需不斷提高。
五、客服工作內容瑣碎繁復，急需科學正規的工作流程來規范并合理運用先進的管理軟件來提高工作效率，簡化工作難度。
六、對小區的精神文明建設，像開展各種形式的宣傳及組織業主的文化娛樂活動工作上尚未組織開展起來。
日后工作的努力方向及工作設想：
我部門在做好收費及日常工作的基礎上，繼續加強員工的培訓和指導，進一步明確各項責任制，強化部門工作紀律和服務規范，并按照目標、預算和工作計劃及時做好各項工作。
一、對部門員工工作范圍、內容進一步細化、明確;
二、加強培訓，保證部門員工勝任相應崗位，不斷提高服務質量;
三、強化部門工作紀律管理，做到工作嚴謹、紀律嚴明;
四、加強對各項信息、工作狀況的跟進，做到各項信息暢通、準確。
五、通過部門的日常工作安排和心理調試技巧學習，營造出“在工作中鍛煉，在鍛煉中成長”的氛圍，讓部門員工有種“緊張但又不會感覺壓力太大”的充實感和被重視的成就感。
六、積極學習科學正規的工作流程規范，合理運用先進的管理軟件來提高工作效率。
作為一名物業的客服，工作總結是非常有必要的一項工作，已經到年終了，大家也應該寫一份工作總結了。下面就是小編給大家帶來的2020物業客服工作總結范文，希望能幫助到大家!
2020物業客服工作總結一__月，我客服部在公司領導的大力支持和各部門的團結合作下，在部門員工努力工作下，認真學習物業管理基本知識及崗位職責，熱情接待業主，積極完成領導交辦的各項工作，辦理手續及時、服務周到，報修、投訴、回訪等業務服務盡心盡力催促處理妥善，順利完成了__月初既定的各項目標及計劃。
截止到__年__月19日共辦理交房手續312戶。辦理二次裝修手續171戶，二次裝修驗房126戶，二次裝修已退押金106戶。車位報名218戶。
以下是重要工作任務完成情況及分析：
一、日常接待工作
每日填寫《客戶服務部值班接待紀錄》，記錄業主來電來訪投訴及服務事項，并協調處理結果，及時反饋、電話回訪業主。累計已達上千項。
二、信息工作
本年度，我部共計向客戶發放各類書面通知約20多次。運用_發送通知累計968條，做到通知擬發及時、詳盡，表述清晰、用詞準確，同時積極配合通知內容做好相關解釋工作。
三、業主遺漏工程投訴處理工作
20__年8月18日之前共發出86份遺漏工程維修工作聯系單，開發公司工程部維修完成回單28份，完成率32%。8月18日以后共遞交客戶投訴信息日報表40份，投訴處理單204份。開發公司工程部維修完成回單88份，業主投訴報修維修率43%。我部門回訪78份，回訪率89%，工程維修滿意率70%。
四、地下室透水事故處理工作
20__年8月4日地下室透水事故共造成43戶業主財產損失。在公司領導的指揮下，我客服部第一時間聯系業主并為業主盤點受損物品，事后又積極參與配合與業主談判，并發放置換物品及折抵補償金。
五、入戶服務意見調查工作
我部門工作人員在完成日常工作的同時，積極走進小區業主家中，搜集各類客戶對物業管理過程中的意見及建議，不斷提高世紀新筑小區物業管理的服務質量及服務水平。
截止到20__年12月19日我部門對小區入住業主進行的入戶調查走訪38戶，并發放物業服務意見表38份。調查得出小區業主對我部門的接待工作的滿意率達90%，接待電話報修的滿意率達75%，回訪工作的滿意率達80%。
六、建立健全業主檔案工作
已完善及更新業主檔案312份，并持續補充整理業主電子檔案。
七、協助政府部門完成的工作
協助三合街派出所對入住園區的業主進行人口普查工作。
為10戶業主辦理了戶口遷入手續用的社內戶口變更證明。
八、培訓學習工作
在物業公司楊經理的多次親自現場指導下，我部門從客服人員最基本的形象建立，從物業管理最基本的概念，到物業人員的溝通技巧，到物業管理的各個環節工作，再結合相關的法律法規綜合知識，進行了較為系統的培訓學習。
部門員工由一個思想認識不足、對工作沒有激情的隊伍引導成一個對公司充滿憧憬，對行業發展和自身成長充滿希望的團隊;把部門員工由一個對物業管理知識掌握空白培訓成一個具一定物業管理常識的團隊。
作中存在的不足、發現的問題及遇到的困難總結如下：
一、由于我部門均未經過專業的物業管理培訓，關于物業方面的知識仍需系統學習，服務規范及溝通技巧也要進一步加強。
二、業主各項遺漏工程的工作跟進、反饋不夠及時;
三、物業各項費用收取時機、方式、方法不夠完善;物業費到期業主催繳1戶，未交1戶。水電費預交費用不足業主49戶，未交7戶。
四、客服工作壓力大，員工身體素質及自我心理調節能力需不斷提高。
五、客服工作內容瑣碎繁復，急需科學正規的工作流程來規范并合理運用先進的管理軟件來提高工作效率，簡化工作難度。
六、對小區的精神文明建設，像開展各種形式的宣傳及組織業主的文化娛樂活動工作上尚未組織開展起來。
日后工作的努力方向及工作設想：
我部門在做做好收費及日常工作的基礎上，繼續加強員工的培訓和指導，進一步明確各項責任制，強化部門工作紀律和服務規范，并按照目標、預算和工作計劃及時做好各項工作。
一、對部門員工工作范圍、內容進一步細化、明確;
二、加強培訓，保證部門員工勝任相應崗位，不斷提高服務質量;
三、強化部門工作紀律管理，做到工作嚴謹、紀律嚴明;
四、加強對各項信息、工作狀況的跟進，做到各項信息暢通、準確。
五、通過部門的日常工作安排和心理調試技巧學習，營造出“在工作中鍛煉，在鍛煉中成長”的氛圍，讓部門員工有種“緊張但又不會感覺壓力太大”的充實感和被重視的成就感。
六、積極學習科學正規的工作流程規范，合理運用先進的管理軟件來提高工作效率。
七、做好小區的精神文明建設，開展各種形式的宣傳工作，并定期組織業主的文化娛樂活動。同時積極開展并做好各項有償服務工作。
綜上所述，20__年，我部門工作在公司領導的全力支持，在各部門的大力配合以及部門員工的共同努力下，雖然取得了一定的成績，但還沒有完全達到公司的要求，離先進物業管理水平標準還有一段距離，我們今后一定加強學習，在物業公司經理的直接領導下，依據國家、山東省、臨沂市政府有關物業管理的政策、法規及世紀新筑小區《臨時管理規約》為業主提供規范、快捷、有效的服務，認真做好接待工作，為業主創造優美、舒適的生活、休閑氛圍，提升物業的服務品質。
2020物業客服工作總結二轉眼間20__年就來到了我們的眼前，反思自己在過去工作中的情況，上一年來，我有不少的收獲，也的更好的完成了自己的工作任務。但與其他更加優秀的同事相比起來，我的成績和服務方面其實都還差了一大截。
反思這些不足，我也在現在進一步的認識到了自己，以及自身作為客服的工作任務。身為___物業的客服，我在工作中的不足和問題，都直接的影響著業主們對我們___物業的看法!為此，我在這里對自己20__年來的工作做總結如下，希望自己能在今后的工作中更進一步的要求自己，改進自己：
一、接待和接聽工作
作為客服，接待和接聽是我們最為重要的兩個職能。在接待工作上，我通過在服務上的積極的培養和鍛煉，讓自己在工作上能做的更好，為業主帶來更好的服務。一年來，在每次的接待上我都保持大方得體的禮儀姿態，保持微笑服務，讓業主能感受到在被接待時能感受到全方位的關注和照顧。
其次是接聽上，這也是我們最常見的工作了。每每有物業上的問題，業主們總是會第一時間打給物業客服。為此，客服前臺的電話總是經常響著的。
在電話的接聽上，我也嚴格的遵守工作的要求和紀律。嚴格的確定每次回答的問題，不輕易的給業主許下不在能力范圍內的承諾，并且全程要保持良好的語氣和心態，不搶話，不對業主說不好的話。這些，都是我們工作的最基本的要求，也是我一直在積極保持的工作要求。
二、及時做好物業工作的處理和記錄
在得知了業主的問題后，我們就要第一時間做好記錄，并向業主取得詳細的信息和情況后，及時通知維修隊的師傅去修理或勘察。
在這些工作中，我總是嚴格的做好詢問與記錄，確保自己能掌握業主的問題，并及時的做好通知。在維修時，我及時的跟進維修進度，并在維修結束后及時的資訊業主，了解后續的情況，并確保修繕順利，再做好記錄。
三、個人不足
在一年來，盡管我一直以來都嚴格的完成自身的工作，但卻依舊偶遇許多不足的問題。其中，尤其我的耐性方面。盡管在起初的工作中都好，但卻總容易耐不住性子。20__年里，盡管我努力沒給物業的服務丟臉，但我也感覺自己的工作因此受到了不少影響。也許這就是我的與其他同事的差距。
如今，既然20__年已經過去，那我就在這新的一年里以全新的態度去面對自己的工作，為___物業做出更多的貢獻!
2020物業客服工作總結三輾轉了一年，盡管時間慢慢流逝，但我卻始終堅守在自己的客服崗位上。作為一名___物業的客服人員，在2020年這一年的工作上，我以認真、真誠、勤勉、細心的工作態度，認真的完成了自己一年來的工作任務。在工作中，我會負責的處理好每一個來電或來訪業主的問題，并盡自己所能，向業主展現我們___物業人的專業服務!讓業主滿意，放心!
回顧這一年的工作，我們也面臨著許多的困難和危機。因為年初的許多問題，導致沒能及時的處理業主的問題，甚至造成了物業問題大量的堆砌。不僅給業主帶來了不便，也讓我們的工作開展困難。但好在，業主們都非常善解人意，在了解了情況后表示能理解我們的難處。這也許就是我們在平時的努力中所累積的信任吧!但為了不辜負這份信任，我們也很盡可能快的進行了工作，并為業主們排憂解難。如今，這是我對這一年來自身工作的總結報告：
一、做好服務，接待有禮
在接待和接聽的工作中，我能嚴格的按照工作的要求去執行工作。不僅在業主到來的時候能熱情的招待，也能在接聽業主來電的時候保持優良的儀態，認真聽取業主問題，并第一時間處理解決。
作為一名客服，我能在工作中非常深刻的感受到儀態的重要性，就像我們經理說的：“坐端正了打電話和歪七扭八的坐著打電話，做出的效果是完全不同的!就算你聽不出來，對面的業主也聽的非常清楚!”為此，在工作方面，無論周圍有沒有業主，有沒有其他同事，我在工作中都會保持最良好的儀態，這不僅僅是一種行為上的堅持，更是一種做好這份工作的信念!
二、認真解決問題，關心后續情況
每次業主給我們打電話，十有_是因為出了問題。畢竟也不會有人閑的去找客服聊天嘛。而在每次聽取了業主的問題時，我都會一邊記錄，一邊嘗試給業主提出意見。在安撫好業主的情緒之后，也會及時的將問題反饋給維修師傅，讓他們能盡快解決業主的麻煩。
此外，在后續收到了問題解決的信息之后，我也會在隔一小段時間后打電話資訊業主現在的情況，確保維修正常，并沒有后續問題。保證業主能感受到我們全方位的關心和服務。
三、自我反思，認真改進
此外，在這次的總結中，我也記起了自己在工作中的不足!當時，因該是因為工作非常的忙碌，柜臺這邊也擁擠著很多業主要處理問題。但因為我的疏忽，沒能注意到一直在等待的一位業主，甚至不小心跳過了她去處理其他的事情，結果讓業主等待了很久，還因此生氣。對此，我感到很慚愧。但在今后的工作中，我一定會更加仔細，更加小心，再不會讓這樣的錯誤發生!
2020年已經過去了，盡管辛苦，但我們也都取得了與之相當的回報。在今后的一年里我會更加努力為___物業的業主們服務，發揚我們___物業的服務形象!為___物業的發展貢獻力量!
2020物業客服工作總結四轉瞬間20__年在我們忙碌的工作中已經成為過往。回首20__年，物業公司客服部可以說是進一步發展的一年，是精益求精完善各項治理性能的一年。在這一年中物業客服部得到了公司領導的關心和支持，同時也得到了其他各部門的大力協助。經過全體客服職員一年來的努力工作，客服部的工作較上一年有了很大的進步，各項工作制度不斷得到完善和落實，業戶至上的服務理念深深烙進每一位客服工作職員的腦海。回顧一年來的客服工作有得有失，現將一年來的客服工作總結如下：
一、深化落實公司各項規章制度和客服部各項制度
在20__年初步完善的各項規章制度的基礎上，20__年的重點是深化落實，為此客服部根據公司的發展現狀加深其對物業治理的熟悉和理解。同時隨著物業治理行業一些法律、法規的出臺和完善，客服部也及時調整客服工作的相關制度以求更好的適應新的形勢。
二、理論聯系實際積極開展客服職員的培訓工作
利用每周五的客服部例會時間加強對本部門職員的培訓工作。培訓工作是根據一周以來在工作當中碰到的實際問題展開的，這樣就做到了理論與實際的結合，使每位客服職員對服務理念的理解更加的深刻。
三、日常報修的處理
據每周末的工作量統計，日接待各種形式的報修均達十余次。根據報修內容的不同積極進行派工，爭取在最短的時間內將問題解決。同時根據報修的完成情況及時地進行回訪。
四、__區物業費的收繳工作
根據年初公司下達的收費指標積極開展__、__區物業費的收繳工作。最終在物業經理、書記及其它各部分的支持下完成了公司下達的收費指標。
五、能源費的收繳工作
如期完成__區每季度進戶抄水表收費工作的同時又完成了公司布置的新的任務——__區首次進戶抄水表收費工作。
六、__區底商的招租工作
制定了底商的招租方案并在下半年成功地引進了超市、藥店項目。
七、部分樓宇的收樓工作
在_月份完成了__、__的收樓工作;同時又完成了部分__區回遷樓(__單元)收樓工作。
八、組織開展募捐活動
在得知__的消息后物業公司領導立即決定在社區內進行一次以為災區人民奉獻一份愛心的募捐活動，這項任務由客服部來完成。接到指示后客服部全體職員積極獻計獻策，最終圓滿的完成了這次募捐活動。
九、節日期間園區的裝點布置工作
積極完成各節日期間園區內的裝點布置工作，今年公司加大了對圣誕節(倍受年輕人關注的節日)期間園區裝點布置的力度，在小區__門及__區各大堂內購置了圣誕樹及其各種裝飾品。
十、業主座談會
在春節前夕組織進行了一年一度的業主座談會。邀請來的各位業主在會上積極發言，對物業公司的服務工作給了充分的肯定并提出了公道的建議。
總之在20__年的工作基礎上，20__年我們滿懷信心與希望。在新的一年里我們堅信，只要我們勤奮工作努力工作積極探索勇于進取，我們一定能圓滿完成公司下達的各項工作指標。
2020物業客服工作總結五在物業工作這么多年，其實對這份工作的感觸已經算是很深了，但是這一年之中，我的感受又有了一些不同了，我想這應該也是成長的節奏吧。今年一年又匆匆忙忙的離我而去了，對于這一年的日子而言，我除了積累的能量之外，另外也要不斷的回顧過去，找到真正屬于自己的、適合自己的工作方式，將這份工作推向一個更!
一、思想上的進步和改變
在客服這份工作上我已經做了四年了，其實這四年以來，每一年我都會有一些成長，這些成長是非常的微妙的，有時候自己都沒有意識到，但是它便是已經存在了。當有時候我們沉下心來去想一想過去的自己的時候，才會發現原來你已經進步了這么多了。這一年，我也在各項忙碌之中改變著自己。以前覺得工作就是支撐著生活的一部分，現在我認為這份事業很大一部分都是在展示著我的價值，所以我對這份工作的態度越來越明確了，我就是要做到最好，我要超越，我要盡最大的能力展示自己的價值。
二、行動上的增強和提高
客服是一份很需要耐力的工作，這一年剛開始其實算是比較艱難的了，我們客服部在這個階段中也能算得上是公司的主要動力了，物業在年初的時候是最為繁忙的階段，加上今年又比較特殊，所以物業也加大了力度去管理，我們客服人員也主要是進行一個說明和調解的作用。很多業主平時其實都是比較囂張跋扈的，所以我們處理起來，實則上也是比較吃虧的，但這是我的工作，我必須不斷的進步，才能有機會收獲一片藍天。在這一年里，我的行動力敏捷了不少，自己成長起來之后也發現一切都不會那么艱難，認真的走下去，就會有機會沖向成功。
三、向未來眺望，改善不足
一、主要完成工作：
1、在保持安全穩定和職工隊伍上主要采取了圍繞中心、主動服務。緊緊圍繞物業公司改革、發展、穩定這個中心，牢牢把握正確～導向，繼續推進思想解放步伐，統一思想，凝聚力量，與時俱進，奮發有為，對職工進行愛崗教育。堅持以人為本，樹立物業公司的總體形象。在大型施工作業中，根據現場實際情況，嚴格制定行之有效的組織措施和技術措，與施工作業人員簽定勞動合同，規定安全注意事項，提高作業人員自身的安全防范意識。每周召開一次班組安全例會，重點強調安全工作中存在的隱患問題，做到防患與未然。我們重點對小區管理人員進行了系統的培訓，取得了上崗證資格，增強了物業管理人員的責任感。同時建立和完善了內部的管理機制，獎勤罰懶，進一步提高了管理人員的事業心。衛生保潔建立了常態考核機制，對保潔人員進行動態考核制度，簽定了保潔崗位責任書，對庭院保潔內容和工作標準提出了具體要求，獎勤罰懶，從而保證了保潔的質量和要求。在樹立公共衛生意識上，采取了麥克風、攝象機、電視臺等宣傳手段，提高了居民的素質，改變了亂扔垃圾、高空拋物等不良陋習。在綠化上成立了綠化大隊，派專人對小區的草坪、樹木進行修剪整形、防病治病，同時購置了灑水車對草坪、道路進行定期澆灌和沖洗，綠化達到了樹木茂盛、草坪規范整齊。在小區設立了燈箱式宣傳板，用廣告燈箱的形式在小區內公告各項管理制度、物業公司相關領導和小區管理站長的照片、手機號，增強了小區物業管理的透明度。通過一系列制度的建立和完善，使小區的物業管理更加系統化，環境更加美化，服務水平日益提高。我們緊緊抓住綜合治理的有利契機，以“打防控”一體化建設為中心，與社區、派出所建立了治安防范聯系網，建立了社區警務室、小區治安值班室，成立了保安大隊，建立了治安防范組織體系，形成了“警～防、街企聯防”的群防群治的工作格局。保安人員一律統一著裝上崗，進行保安巡邏、巡視，嚴格排查外來人員、車輛隨意進入小區，嚴把登記關、排查關，有效地控制了外來人員和車輛隨意出入小區，構筑了小區治安防范的一道安全屏障。我們對保安人員進行了崗位培訓，制定了保安人員崗位職責、管理權限、巡邏崗位責任制、保安人員獎懲規定。在最近處理一起住戶鄰里糾紛工作中，保安人員及時趕到事發現場，妥善進行了調節，避免了事態的進一步擴大，贏得了住戶和派出所的稱贊，提高了保安人員在住戶中的信任度，為保小區的穩定、安寧盡了自己的力量。
在職工隊伍建設上，高度重視職工的思想動態，及時把握職工思想脈搏，了解職工的思想情緒，班子及時交換意見，與職工促膝談心，正確加以引導和梳理，同時定期走訪困難職工幫助解決生活中的實際困難。目前，職工隊伍比較穩定，工作的熱情和干勁很大，保持了較好的精神風貌。
2、利潤指標（成本計劃）完成情況。
3、xx屆四中全會大精神學習貫徹情況：組織物業公司全體職工認真收聽收看了黨的xx屆三中全會精神。之后，組織廣大黨員進行了座談討論，決心按照xx大四中全會確定的方針，全面貫徹“xxxx”重要思想，積極推進物業公司的改革，與時俱進，開拓創新，結合本職工作，努力搞好安全生產和職工隊伍的穩定，進一步服務千家萬戶。今后一段時間我們一定要認真學習、深刻領會報告的精神，集中經歷把三中全會精神貫徹好、落實好。立足崗位，把大會精神落實到具體工作中去。在工作、生活中要時時處處嚴格要求自己，不斷提高自身的綜合素質。吃苦在前，享樂在后，把住戶當成親人，進一步轉變服務觀念，提高服務水平。
4、開展優質服務常態運行情況：物業公司的工作雖然接觸的不是社會的方方面面，但接觸的也是電業職工及家屬，優質服務的好壞也直接影響到物業公司的形象和臉面。我們在維護、維修方面，采用了維修信息反饋卡，及時與住戶溝通我們的維修質量及住戶的滿意程度，同時監督維護維修人員的維修質量和工作態度，隨時進行監督，便于改進我們的工作作風。同時設立了報修維護電話，24小時進行值班，住戶足不出戶，一個報修電話維修人員就會及時趕到事發現場，減少了住戶的更大損失。我們積極想辦法為住戶提前服務，今年夏天，暖氣大修搶前抓早，對7#、8#樓暖氣管道進行了大修，為部分家屬更換了鋁塑管，小修、零修隨時隨地進行。我們經常進行住戶走訪，征求意見，及時解決鄰里糾紛，化解矛盾，把問題解決在萌芽狀態。在處理6#樓一家住戶跑水問題上，鄰里矛盾非常僵化，1#住戶把下水給封死了，樓上住戶意見很大，針對這種情況，班子一班人到住戶家里做循循善誘耐心的思想工作，端正認識以及鄰里互助、團結與人為善的重要性，幫助解決了各自存在的問題，避免了矛盾的激化。物業公司擔負著局本部地區職工住宅樓及辦公樓的供熱、上下水、電照系統的正常運行的維護與維修工作。今年我們汲取了往年的經驗教訓，抓住了冬季供熱、夏季供水這兩個關鍵環節，及早動手，我們從今年四月份開始便集中力量對局本部地區的供熱系統和上水系統進行了全面的維修，上水系統移交給地方以后，我們加大了對室內供水系統的維修力度，保證了供水系統的穩定運行；在供熱系統的維修上，我們采取了全面調查摸底，及早動手的原則，先后幾次在局住宅區內貼出通知，主動上門找用戶進行維修，由于我們動手早，措施得力，今年的供熱系統基本一次性送汽成功，而且運行狀況和供熱效果明顯好于往年。在對東部職工服務上重點解決了職工中午就餐問題，狠抓了食堂的管理，在保證食堂成本不超支的情況下，盡量做到飯菜品種齊全、色香味俱全，爭取達到職工吃的滿意、吃的放心。
5、精神文明建設、黨風廉政建設、企業民主管理情況：在精神文明建設上，我們把此項工作作為一個重點，按照《國家電力公司雙文明單位建設管理辦法》的要求，制定了精神文明規劃，提高創建活動內容，培養職工積極向上的生活情趣，建立了活動室、游藝室，定期開展豐富多采的活動。物業一小區，迎接了省級精神文明單位標兵復檢。對廣源、一小區舊小區改造中，投入了部分資金，自行設計、自行施工，既節約了資金又美化了環境，在全市十佳優秀小區評比中獲得了先進稱號。在黨風廉政建設上，班子把黨風廉政工作作為工作的重點來抓，制定了黨風廉政工作計劃，預防職務犯罪要點。認真利用民主生活會、專題黨課、專題民主生活會以及專題學習《職務犯罪的預防》、《明鑒》等形式進行黨風黨紀教育，觀看了《大地有江河》、《紅綠燈下陰影》，力求使廣大黨員干部提高覺悟和自制力，提高防腐拒變的能力，消除死角和管理上的漏洞，在財務審批上實行雙簽制，嚴格履行財經制度，保持了無違紀、無犯罪。在民主管理上，職工積極參與物業公司的管理，重大事項，廣泛征求職工群眾意見，不搞一言堂，財務、帳目做到公證公開，職工參與民主管理的積極性空前高漲。
6、在發展多種經營方面：物業公司在轉變觀念上積極啟動思維，樹立市場意識，發展意識，憂患意識，抵御風險意識，來增強物業適應市場變換的總體實力。職工參股，樹立職工參與意識，用參股的資金成立了道板廠，彩鋼板廠，對原有俱樂部進行了改造，建成了綜合市常經過一年的運作，取得了一定的經驗和效益，彩鋼板生產8000平方米，道板5000平方米，加工大理石4000平方米，也同時取得勇創市場的歷練機會，積累了繼續發展的態勢。今年我們承纜了恒山供電局鍋爐房改造、供電花園道板生產、客服中心理石加工及供熱管道鋪設。在時間緊任務重的情況下，物業公司敢于拼搏，敢打硬仗，主動為局分憂，顧全大局，不計較利益得失，參與了供電花園供熱管道改造、地下車庫車位牌的制作等工程。通過這些工程的施工，體現了公司的整體實力，鍛煉了公司管理人員及技術人員工程管理水平和專業技術水平，同時為公司今后的發展建立了一個良好的開端奠定了基矗
經過物業公司全體的努力，特別是近一年來工作取得了一定成績。“天時、地利、人和”使我們站在了一個比較高的發展平臺上。然而對新的世紀、新的形勢、新的任務、我們如何再創物業新的業績，這是每一個職工必須認真思考和回答的問題。因此，創建一流物業管理，實現優質服務是我們崇高的責任和歷史的使命，我們每個同志都必須認清這個使命，承擔這個責任。況且，我們物業客觀上具備了一定的條件，有局領導對我們工作的支持，我們決不可喪失機會，如果我們錯失發展的機遇，就會給企業帶來無法彌補的損失。我們必須把這個道理向干部職工講清楚，加強責任感和使命感教育，引導職工用發展的眼光認清形勢，統一思想、統一行動，堅定不移地創建一流物業單位。首先要樹立以服務為核心的物業經營理念，必須把服務提高到發展戰略、經營戰略、管理戰略的高度，使公司上下真正樹立“業主至上”的意識。二是要適應服務的需要，實現體制機制上創新。要結合后勤戰線體制的改革，完善服務的技術和管理系統，理順工作流程，提高辦事效率，實現物業管理和服務手段的簡單化、現代化。三是要開展系列活動，使優質服務工作常抓不懈，常抓常新。
??二、、工作中存在的困難與問題及相應的解決意見和建議：后勤戰線的改革正邁入實質性階段，我們面臨著許多新情況和新問題。一方面我們要通過體制轉換和機制的創新，逐步建立現代管理制度，以適應市場化運營、法制化管理的市場競爭形勢。另一方面我們必須通過學習三中全會精神、貫徹“xxxx”思想，加強思想政治工作，調動職工的積極性，為物業改革和發展創造良好的氛圍和條件。把工作抓早、抓緊、抓實。要深入實際解決好職工家屬關心的熱點、難點問題，想群眾之所想，急群眾之所急，幫助他們解決實際困難。三是面臨著剝離力度的加大，職工承受著很大的思想壓力，首先做好形式任務的教育，正確加以疏導，從思想上減負。四是經營方式單一，實體太少，物業本身就是一個微利經營，單靠物業費用難以維持生存，缺乏明顯的競爭力，爭取在局里的政策支持下，繼續拓展經營渠道，增加經濟效益。五是住宅樓多數建成的時間已經很久，年久失修，上下水、供熱管道腐蝕嚴重，基礎設施薄弱，建議在局里的資金允許的情況下加強投入及改造。六是局里的有關工程在我們能夠具備實施能力的條件下多給予傾斜政策。
??三、面對電力體制改革的新形勢，明年工作的打算：
我們正處在一個偉大變革的時代，我們的物業管理也正面臨一個繼往開來的新的發展時期。歷史在給我們帶來前所未有的機遇的同時，也賦予我們崇高的責任。我們一是更新觀念，加強職工思想政治教育，改變傳統的思維定式。二是在報修服務上充分利用報修電話搞好服務承諾，實行首問負責制。三是細化小區保潔、綠化、治安管理，發揮保安大隊的作用，建立巡邏崗位責任制，探討物業管理的新路子，力爭在管理上能夠有所新突破。四是加大彩鋼板廠業務拓展空間，向外尋找活源，道板廠加大生產能力，產品打入市里城市改造工程，增加產品知名度、信任度。五是在小區綜合治理上利用各方面的有利契機，創造安定的小區環境。六是在條件具備的情況下，打入市里物業管理市場，鍛煉壯大管理隊伍，引進物業管理人才和經驗。七是發展要有新思路，建立見效快的經濟實體預制板廠。
在面臨后勤體制改革，企業把后勤推向社會化的今天，我們會加倍努力，改變我們的工作作風，提高物業公司員工的整體素質，提高后勤部門的服務質量，為最終形成自主經營、自我發展的企業模式奠定一個良好的基矗一、主要完成工作：
1、在保持安全穩定和職工隊伍上主要采取了圍繞中心、主動服務。緊緊圍繞物業公司改革、發展、穩定這個中心，牢牢把握正確～導向，繼續推進思想解放步伐，統一思想，凝聚力量，與時俱進，奮發有為，對職工進行愛崗教育。堅持以人為本，樹立物業公司的總體形象。在大型施工作業中，根據現場實際情況，嚴格制定行之有效的組織措施和技術措，與施工作業人員簽定勞動合同，規定安全注意事項，提高作業人員自身的安全防范意識。每周召開一次班組安全例會，重點強調安全工作中存在的隱患問題，做到防患與未然。我們重點對小區管理人員進行了系統的培訓，取得了上崗證資格，增強了物業管理人員的責任感。同時建立和完善了內部的管理機制，獎勤罰懶，進一步提高了管理人員的事業心。衛生保潔建立了常態考核機制，對保潔人員進行動態考核制度，簽定了保潔崗位責任書，對庭院保潔內容和工作標準提出了具體要求，獎勤罰懶，從而保證了保潔的質量和要求。在樹立公共衛生意識上，采取了麥克風、攝象機、電視臺等宣傳手段，提高了居民的素質，改變了亂扔垃圾、高空拋物等不良陋習。在綠化上成立了綠化大隊，派專人對小區的草坪、樹木進行修剪整形、防病治病，同時購置了灑水車對草坪、道路進行定期澆灌和沖洗，綠化達到了樹木茂盛、草坪規范整齊。在小區設立了燈箱式宣傳板，用廣告燈箱的形式在小區內公告各項管理制度、物業公司相關領導和小區管理站長的照片、手機號，增強了小區物業管理的透明度。通過一系列制度的建立和完善，使小區的物業管理更加系統化，環境更加美化，服務水平日益提高。我們緊緊抓住綜合治理的有利契機，以“打防控”一體化建設為中心，與社區、派出所建立了治安防范聯系網，建立了社區警務室、小區治安值班室，成立了保安大隊，建立了治安防范組織體系，形成了“警～防、街企聯防”的群防群治的工作格局。保安人員一律統一著裝上崗，進行保安巡邏、巡視，嚴格排查外來人員、車輛隨意進入小區，嚴把登記關、排查關，有效地控制了外來人員和車輛隨意出入小區，構筑了小區治安防范的一道安全屏障。我們對保安人員進行了崗位培訓，制定了保安人員崗位職責、管理權限、巡邏崗位責任制、保安人員獎懲規定。在最近處理一起住戶鄰里糾紛工作中，保安人員及時趕到事發現場，妥善進行了調節，避免了事態的進一步擴大，贏得了住戶和派出所的稱贊，提高了保安人員在住戶中的信任度，為保小區的穩定、安寧盡了自己的力量。
在職工隊伍建設上，高度重視職工的思想動態，及時把握職工思想脈搏，了解職工的思想情緒，班子及時交換意見，與職工促膝談心，正確加以引導和梳理，同時定期走訪困難職工幫助解決生活中的實際困難。目前，職工隊伍比較穩定，工作的熱情和干勁很大，保持了較好的精神風貌。
2、利潤指標（成本計劃）完成情況。
3、xx屆四中全會大精神學習貫徹情況：組織物業公司全體職工認真收聽收看了黨的xx屆三中全會精神。之后，組織廣大黨員進行了座談討論，決心按照xx大四中全會確定的方針，全面貫徹“xxxx”重要思想，積極推進物業公司的改革，與時俱進，開拓創新，結合本職工作，努力搞好安全生產和職工隊伍的穩定，進一步服務千家萬戶。今后一段時間我們一定要認真學習、深刻領會報告的精神，集中經歷把三中全會精神貫徹好、落實好。立足崗位，把大會精神落實到具體工作中去。在工作、生活中要時時處處嚴格要求自己，不斷提高自身的綜合素質。吃苦在前，享樂在后，把住戶當成親人，進一步轉變服務觀念，提高服務水平。
4、開展優質服務常態運行情況：物業公司的工作雖然接觸的不是社會的方方面面，但接觸的也是電業職工及家屬，優質服務的好壞也直接影響到物業公司的形象和臉面。我們在維護、維修方面，采用了維修信息反饋卡，及時與住戶溝通我們的維修質量及住戶的滿意程度，同時監督維護維修人員的維修質量和工作態度，隨時進行監督，便于改進我們的工作作風。同時設立了報修維護電話，24小時進行值班，住戶足不出戶，一個報修電話維修人員就會及時趕到事發現場，減少了住戶的更大損失。我們積極想辦法為住戶提前服務，今年夏天，暖氣大修搶前抓早，對7#、8#樓暖氣管道進行了大修，為部分家屬更換了鋁塑管，小修、零修隨時隨地進行。我們經常進行住戶走訪，征求意見，及時解決鄰里糾紛，化解矛盾，把問題解決在萌芽狀態。在處理6#樓一家住戶跑水問題上，鄰里矛盾非常僵化，1#住戶把下水給封死了，樓上住戶意見很大，針對這種情況，班子一班人到住戶家里做循循善誘耐心的思想工作，端正認識以及鄰里互助、團結與人為善的重要性，幫助解決了各自存在的問題，避免了矛盾的激化。物業公司擔負著局本部地區職工住宅樓及辦公樓的供熱、上下水、電照系統的正常運行的維護與維修工作。今年我們汲取了往年的經驗教訓，抓住了冬季供熱、夏季供水這兩個關鍵環節，及早動手，我們從今年四月份開始便集中力量對局本部地區的供熱系統和上水系統進行了全面的維修，上水系統移交給地方以后，我們加大了對室內供水系統的維修力度，保證了供水系統的穩定運行；在供熱系統的維修上，我們采取了全面調查摸底，及早動手的原則，先后幾次在局住宅區內貼出通知，主動上門找用戶進行維修，由于我們動手早，措施得力，今年的供熱系統基本一次性送汽成功，而且運行狀況和供熱效果明顯好于往年。在對東部職工服務上重點解決了職工中午就餐問題，狠抓了食堂的管理，在保證食堂成本不超支的情況下，盡量做到飯菜品種齊全、色香味俱全，爭取達到職工吃的滿意、吃的放心。
5、精神文明建設、黨風廉政建設、企業民主管理情況：在精神文明建設上，我們把此項工作作為一個重點，按照《國家電力公司雙文明單位建設管理辦法》的要求，制定了精神文明規劃，提高創建活動內容，培養職工積極向上的生活情趣，建立了活動室、游藝室，定期開展豐富多采的活動。物業一小區，迎接了省級精神文明單位標兵復檢。對廣源、一小區舊小區改造中，投入了部分資金，自行設計、自行施工，既節約了資金又美化了環境，在全市十佳優秀小區評比中獲得了先進稱號。在黨風廉政建設上，班子把黨風廉政工作作為工作的重點來抓，制定了黨風廉政工作計劃，預防職務犯罪要點。認真利用民主生活會、專題黨課、專題民主生活會以及專題學習《職務犯罪的預防》、《明鑒》等形式進行黨風黨紀教育，觀看了《大地有江河》、《紅綠燈下陰影》，力求使廣大黨員干部提高覺悟和自制力，提高防腐拒變的能力，消除死角和管理上的漏洞，在財務審批上實行雙簽制，嚴格履行財經制度，保持了無違紀、無犯罪。在民主管理上，職工積極參與物業公司的管理，重大事項，廣泛征求職工群眾意見，不搞一言堂，財務、帳目做到公證公開，職工參與民主管理的積極性空前高漲。
6、在發展多種經營方面：物業公司在轉變觀念上積極啟動思維，樹立市場意識，發展意識，憂患意識，抵御風險意識，來增強物業適應市場變換的總體實力。職工參股，樹立職工參與意識，用參股的資金成立了道板廠，彩鋼板廠，對原有俱樂部進行了改造，建成了綜合市常經過一年的運作，取得了一定的經驗和效益，彩鋼板生產8000平方米，道板5000平方米，加工大理石4000平方米，也同時取得勇創市場的歷練機會，積累了繼續發展的態勢。今年我們承纜了恒山供電局鍋爐房改造、供電花園道板生產、客服中心理石加工及供熱管道鋪設。在時間緊任務重的情況下，物業公司敢于拼搏，敢打硬仗，主動為局分憂，顧全大局，不計較利益得失，參與了供電花園供熱管道改造、地下車庫車位牌的制作等工程。通過這些工程的施工，體現了公司的整體實力，鍛煉了公司管理人員及技術人員工程管理水平和專業技術水平，同時為公司今后的發展建立了一個良好的開端奠定了基矗
經過物業公司全體的努力，特別是近一年來工作取得了一定成績。“天時、地利、人和”使我們站在了一個比較高的發展平臺上。然而對新的世紀、新的形勢、新的任務、我們如何再創物業新的業績，這是每一個職工必須認真思考和回答的問題。因此，創建一流物業管理，實現優質服務是我們崇高的責任和歷史的使命，我們每個同志都必須認清這個使命，承擔這個責任。況且，我們物業客觀上具備了一定的條件，有局領導對我們工作的支持，我們決不可喪失機會，如果我們錯失發展的機遇，就會給企業帶來無法彌補的損失。我們必須把這個道理向干部職工講清楚，加強責任感和使命感教育，引導職工用發展的眼光認清形勢，統一思想、統一行動，堅定不移地創建一流物業單位。首先要樹立以服務為核心的物業經營理念，必須把服務提高到發展戰略、經營戰略、管理戰略的高度，使公司上下真正樹立“業主至上”的意識。二是要適應服務的需要，實現體制機制上創新。要結合后勤戰線體制的改革，完善服務的技術和管理系統，理順工作流程，提高辦事效率，實現物業管理和服務手段的簡單化、現代化。三是要開展系列活動，使優質服務工作常抓不懈，常抓常新。
??二、、工作中存在的困難與問題及相應的解決意見和建議：后勤戰線的改革正邁入實質性階段，我們面臨著許多新情況和新問題。一方面我們要通過體制轉換和機制的創新，逐步建立現代管理制度，以適應市場化運營、法制化管理的市場競爭形勢。另一方面我們必須通過學習三中全會精神、貫徹“xxxx”思想，加強思想政治工作，調動職工的積極性，為物業改革和發展創造良好的氛圍和條件。把工作抓早、抓緊、抓實。要深入實際解決好職工家屬關心的熱點、難點問題，想群眾之所想，急群眾之所急，幫助他們解決實際困難。三是面臨著剝離力度的加大，職工承受著很大的思想壓力，首先做好形式任務的教育，正確加以疏導，從思想上減負。四是經營方式單一，實體太少，物業本身就是一個微利經營，單靠物業費用難以維持生存，缺乏明顯的競爭力，爭取在局里的政策支持下，繼續拓展經營渠道，增加經濟效益。五是住宅樓多數建成的時間已經很久，年久失修，上下水、供熱管道腐蝕嚴重，基礎設施薄弱，建議在局里的資金允許的情況下加強投入及改造。六是局里的有關工程在我們能夠具備實施能力的條件下多給予傾斜政策。
??三、面對電力體制改革的新形勢，明年工作的打算：
年是公司分區管理、獨立核算的第一年。在分區管理、節約成本、提高工作效率的工作目標指導下，在公司領導和各部門、區域的協作下，管理處全體員工圍繞著公司提出的“方便業主、職責在心、盡責服務、工作到位”服務承諾活動的宗旨，經過一年的努力，管理工作取得了一定的成績，但亦存在著不足之處。現將年的工作做以下的分析和總結。
一、區內的管理工作：
1、整理并更換了樓的全部樓層電房門鎖。之前由于缺少管理致使電房門鎖混亂不一，經與供電所協商，統一由供電所進行更換。
2、整治了樓宇內及大堂單車、雜物的亂擺放現象。經過發信和不斷上門家訪勸說，絕大部份住戶都配合將物品放回指定位置。
3、整治區內亂晾曬的現象。由于樓陽臺晾曬位置不足，較多住戶將衣物直接在樓宇扶梯上晾曬，嚴重影響樓宇外觀。近三個月來通過發信、上門家訪和強制性收繳，使該現象得到改善，但需持之以恒跟進管理，以防該違例現象死灰復燃。
4、整治商鋪占道經營、亂擺亂放的現象。個別商戶由于經營面積少、鋪面位置不顯眼，于是將商品擺放在走廊通道上，影響道路通暢，經過多次的發文要求整改及強制糾正，使上述現象得到明顯改善。
5、清理區內廢棄的車輛。共清理廢棄的自行車150多輛、摩托車1輛，交由治安部門處理。
6、完成業主資料的整理及部份的更新。由于樓是93年收樓，絕大部分的業主資料都已零亂、不詳，經過多日的整理，將全部資料歸一裝訂，并通過多種渠道更新了業主的聯系電話和地址。
7、完成新舊系統的錄入和校對的工作，使新系統能及時、有效投入使用。
8、完成四個季度的水表抄錄工作。并逐一核對、改正以前出現的錯誤，清洗了二百多個水表。但亦出現過抄錯讀數的錯誤，在今后必定要細心抄錄，將以往的不足之處改過。
9、安排、監督清潔公司完成32座（無電梯）樓宇外墻、全區水池進行清洗及管道清疏。
10、改造了路（座路段）和路的綠化，加裝了自動噴淋系統。
11、修補多處脫落的外墻玻瑪。由于物業已多年，此類情況呈上升趨勢，日后必須加強巡檢，及時發現報修。
12、至月日止，報事單共份，完成1982份，完成率達98.6%，未完成27份，主要原因是部份商戶和業主未配合維修；上門服務單共1748份，完成1373份，完成率達78.5%，未完成375份，絕大部份是屬于有償服務而業主放棄維修；售后服務單共696份，完成625份，完成率達89.7%，未完成71份，主要原因亦是業主放棄維修而自行處理。
13、有效處理業主/住戶的投訴。由于樓是舊區，物業不斷出現各種問題，主要有房屋水管生銹漏水、天面滲漏、天花脫落、室內電線路老化等，對接報的投訴都能及時有效完成，使業主/住戶感到滿意。
14、對專業公司的監管：
（1）定期與各專業公司召開溝通會議，提出不足的問題并一同研究改進方法；
（2）按合同的標準，督促各專業公司完成各項工作。
（3）通過工程聯檢，與技術部一起對區內存在的工程問題進行檢查，及時發現及整改工程不足。
二、管理費的收繳情況：
本年度樓住宅管理費的收繳率較為理想，如下表所示：(略)
按今年計劃收入713.28萬計算，至今年11月止，累計收入702.71萬，占計劃的98.52%。其中在追繳欠費方面，在助理、領班等同事的協助下，通過寄催繳信、打電話、家訪、法律、強制停水等措施，追回2000年欠費共48.8萬元，占計劃的56
例如有限公司20間單元欠費共10多萬元，經過多次的協商后，成功追回所欠的費用。經過一年的了解，產生欠費的原因主要有幾方面：
（1）個別業主可能已忘記有物業，但又無法聯系；
（2）因不滿管理工作拒交管理費有4間（2-502樓上漏水，認為質量問題；1-204車輛噪聲、衛生；認為我司無徹底解決；9-801舊業主因99年被租戶搬走部份物品，認為我司監管不力，現又無法聯系；4-807因返修問題而拒交）；
（3）部份業主因經濟困難而無能力繳交。
在追繳的過程中，最困難的就是無法與業主取得聯系（共有32間），使追繳工作無法順利開展。
三、治安防范方面：
全年失竊自行車共17輛；入屋盜竊共4宗（兩宗已破案）；搶劫1宗（已破案）；打架事件共4宗。
樓屬于商住型物業，建筑面積大，出入口多，人流量大，人員居住情況復雜，所以治安形勢非常嚴峻。針對出現的問題及存在的不足，及時采取有效措施：
首先，加強對員工的教育，通過分析案例，提高他們的處理技巧和警惕性。
其次，是結合實際情況，因地制宜地制定有效的防范措施：
（1）每天入黑后安排1至2名便衣人員在區內監控，對可疑人員進行跟查，就此已捉獲4名偷車賊；
（2）對二樓平臺的防盜網進行全部上鎖；
（3）定期變更大堂密碼；
（4）加強控制大堂前后門，保持24小時關閉狀態；
（5）調整對樓宇內、中內庭巡邏的時間，避免賊人掌握巡邏時間的規律而有機可乘；
（6）加強對裝修人員的監管，定時檢查、登記；
（7）配合治安部門對出租屋的檢查；
（8）要求大堂管理員徹實對外來人員做好有效證件登記。
四、消防管理方面：
全年發生煤氣泄漏事故21宗，除了1宗發生爆炸外（5座304房），其余均得到及時的處理而避免了重大事故的發生。造成漏氣的主要原因都是沒有關煤氣總閥，以致氣壓過強而漏氣。
針對以上情況，我區亦曾出通知于各大堂，提醒住戶注意家居安全，同時亦加強巡查，及時發現險情。另外，配合消防公司對區內消防設施設備檢查，及時更換廢舊的水帶4條，補修20多條；更換其它設備（如：水管、開關閥等）10多處，確保消防系統正常運行。
五、交通管理方面：
1、全年發生交通事故共17宗，原因多為車主駕駛而造成兩車輕微相撞。為此，整改了區內部份交通標志，改造轉彎路段的綠化，避免植物生長過高而阻擋車主視線。
2、對區單車、摩托車停放位進行合理調整，并重新畫線，使車輛擺放更有序。
3、車輛產生的噪音亦是住戶強烈投訴的焦點，雖然已采取限時封路措施，但只能是短暫時間解決問題，最根本的解決是：
（1）建立完善、合理的停車場；
（2）設立屋村內環保接駁巴士；
（3）封閉進入樓區各出入口，禁止車輛進入；
（4）東西門崗加大力度禁止搭客摩托車進入小區；
（5）加強對車主的宣傳引導；
（6）從自己做起，非緊急情況下一律使用自行車代步；
（7）增加到鄰近地區的班車接送，因為乘坐搭客摩托車都只是到鄰近地區的人，從而杜絕搭客車輛。
只有通過點點滴滴的改善，才能杜絕車輛噪音擾民之苦。
六、內部管理：
第一，“公司好，才是大家好”是引導員工積極工作的重要思想。圍繞這個思想，首先，我區開展了多次的員工座談會，讓員工參與區域工作設想，提出可行的工作方案；
第二，以班組為單位，每月召開班務會議，對工作的不足之處共同研究解決方法，共同提高；
第三，開展多次技能培訓，如：個案分析研究、投訴處理程序、語言表達技能、服務意識引導、裝修監管等，并通過考試、實地巡視指導等方式加深員工的領會。通過有效的培訓，增強了員工為集體貢獻的思想，提高其處事的能力。一年里，救死扶傷共24宗、救火共4宗、及時處理煤氣泄漏事件共21宗、拾金不昧共5宗、捉獲盜賊6名，真正做到為業主/住戶排憂解難。在成績面前絕不能自滿，今后，要吸取工作中不足之處，努力改進。
七、明年工作設想：
1、加強與業主的溝通，共同監督區內的管理活動。據我處調查，約有300名熱心管理工作的住戶愿意成為監督員，明年將計劃以每座樓為單位，選定1至2名的住戶作為監督員，使管理工作中出現的問題能得到及時的反饋。同時亦堅持每月的家訪任務，增加家訪戶數。另外，公告一些已處理或不能處理的具有代表性的投訴個案（可在大堂通告欄、宣傳欄或采風刊登），讓業主/住戶得到全面的了解，這樣可增強管理處的透明度，使業主/住戶更信賴管理處的工作。
2、加強員工的管理。每月組織員工對轄區進行工作聯檢，定期召開班務會議、個案分析座談、自我檢討座談，讓員工暢所欲言，檢討自身的不足，通過討論和探索得到共同提高。
3、與技術部配合，定期為助理、領班提供精簡的裝修工程、機電工程等專業技能的培訓，同時亦可總結各區助理在審批及驗收時遇到的疑難，適當作出指引。
4、完善投訴、服務事后的跟蹤工作，及時向客戶了解其滿意度，從而改進不足之處。
5、制定健全的工作表格制，對專業公司的工作形成表格存檔，這樣做有利于督促專業公司按時完成工作，亦使考核工作有據可依。
6、制作一張“電話服務卡”，內容是業主/住戶日常所需服務的單位電話，如：管理公司的服務熱線、煤氣公司、家政公司、報警電話等，將該卡派發到各家各戶，使住戶生活更方便。另外，在大堂顯眼位置張掛一塊類似上述內容的服務電話牌。
7、樓天棚門的改造。現時樓的天棚門大部份都已破損，且長期上鎖，不符合消防管理規定，所以希望得到徹底整改。
8、河堤、中內庭的地面整修。由于樹木根系生長和地面下沉的原故，致使很多地面凹凸不平，影響行人安全。
9、增加區內公共廁所內的垃圾筒。由于廁所內沒有垃圾筒，致使雜物隨地亂棄，增加一只不銹鋼垃圾筒后，可有效解決這一現象。
八、建議：
1、為加強對大堂管理員的監管，增加一名大堂管理員領班。大堂管理員是樓管理工作的重要一環，既是對客服務的窗口，亦是治安防范的第一防線，除個別是退休工人外，大部份都是上了年紀的村民，人員素質較低、責任心不強，但由于招聘難，未能如愿招聘到合適的人員，同時監管力度不足，故只能通過不斷的教育來提高他們的素質。鑒于現時兩名負責人的工作能力已不能滿足提高管理水平的需要，但其對樓的管理運作和狀況較為熟悉，且要分兩班跟進，故暫時不能廢除此職，但希望通過新領班的帶動能得到較大的提高。
2、增加一名區域助理。由于樓已建成多年，亦是半開放式管理，不但樓幢多、面積大、出入口多，而且商鋪建在住宅樓下，進出人員繁雜，車輛來往不斷，因此產生較多的問題，例如：房屋的質量問題、車輛噪音、商鋪經營擾民等等。很多問題都需要及時處理或長時間跟進，就處理這些投訴已占用了大部份的工作時間，但日常的事務工作亦很繁重，如審核報表、業主資料修改、每周公司例會、工程例會、綠化聯檢、清潔聯檢、工程聯檢，每次催繳欠費、寄繳費通知、寄發票、抄錄水表時更要費大量人力和時間，有時要加班才能及時完成。樓區共3051戶，入住達60%，日后更有上升趨勢，平均每人要跟進1017戶左右的事情。希望公司能考慮到樓區的實際情況，增加一名區域助理。
3、請專業部門完善有關管理制度。如全區適用的“業主管理公約”及“裝修管理制度”等，因現時出現較多新的管理措施或各區管理制度不一的情況，若不能統一，容易讓住戶產生誤會。如禁用紅磚、裝修單元配備滅火器等，各區就出現了不同的做法。
4、收集相關的法律法規文件，發給各區存檔，以便管理工作有法可依，對開展工作有極大的幫助。
5、對新入職的管理員作統一而系統的培訓。由于現時的管理員入職后由各區自行“傳、幫、帶”，形式各有不同，而員工的領會亦是參差不齊，行動不統一，行為不規范，對于公司的很多制度或小區內的概況都不了解，這些都希望通過系統培訓來提高。
6、加強各區域的溝通。通過聯檢、座談等形式，加深相互區域的了解，取長補短，相互學習，共同提高整體的管理水平。
回顧一年來的工作，可以用八個字來形容——有苦有樂、充滿挑戰。在成績面前，我們從不自滿，在失敗當中，我們吸取教訓，積極改進。我們相信，在公司領導的指導下，通過全體員工的共同努力，未來樓管理處的工作必定做得更為出色。
第二則物業公司年終總結
年月日，物業接管，這一學年來，我全體員工團結一心，艱苦奮斗，勇于拼搏，不斷創新，進一步完善和改進了公司的管理和服務質量，取得了可喜的成績：組建了一支優秀的物業管理團隊，創建了一種科學的管理模式和先進的管理理念、管理方法，以及嚴格的質量標準和工作程序；形成了服務與管理相結合的專業分工體系。一年以來，我們緊緊圍繞戰略規劃、品牌建設、內部管理、信息溝通、服務績效來展開一系列的工作。
戰略規劃
對物業管理的理念進行戰略性的轉變。
天健物業自成立以來，管理理念經歷了從“管理型”到“服務型”的深刻轉變，拋棄了過去以管理者自居的姿態，倡導了“服務育人，業主至上”的全新服務理念。天健物業在發展過程中即使遭遇到了內外環境的嚴重挑戰，但為業主、使用人服務的理念也一直在沿伸，同時也得到了廣泛的好評。但公司管理層并沒有滿足可喜成績的取得，而是以積極的態度正視在服務過程中存在的服務專業性不強，服務內涵不深，員工待遇過低以及成本過高等問題。今年開始，公司便審時度勢，著手狠抓安全防范、環境衛生和維修事宜，勁拼品牌建設，提高公司的運作效率和競爭力。
品牌建設
品牌，以高質量為堅實的基礎，本公司把如何提高物業管理服務的質量作為公司經營的首選目標。
一、貫徹按ISO體系的有效動作
公司成立之初便做好了質量的策劃，明確公司的質量目標、要求，以及所想達到的目標，以最合適的服務質量去滿足業主及使用人的需要。一年來，公司始終把通過ISO9000和ISO14000的審核為奮斗目標，同時也進一步向業主及使用人展示了公司相關方面優質服務的形象。
二、形成以客戶滿意為中心的質量體系
自公司進駐開始，一直把“客戶滿意，業主至上”作為工作的中心，進一步確定了公司以業主為中心的經營服務理念，今后公司將繼續貫徹實施和改進服務質量，提高服務績效。
三、建立天健物業零缺陷的目標
公司成立之后，經過反復討論和研討，認為要想做的獨特，就須把工作做到零缺陷：服務零缺陷；操作零缺陷；設備零故障；安全零隱患的四零缺陷。明確了業主不總是對的，但永遠是最重要的客戶需求，充分做好達到需求的各種準備，積極預防可能發生的問題。
內部管理
一、人力資源
人力資源是公司發展的重要保證。進駐之初，因處地特殊，故人員素質偏低。但今年年初，為了提高公司的競爭力，我公司積極開展員工知識培訓，使員工成為“一專多能”且達到了顯著的效果。員工培訓包括：企業文化培訓，專業技術培訓等，特別是對管理層進行的物業管理員資格考評培訓和保安隊伍的消防知識培訓以及專業知識培訓。通過培訓，提高了員工的綜合素質，改善了員工的工作態度，激發員工團結合作，大大提高了服務質量。
目前，公司內部已經建成了較為完善的人力資源儲備，專業能力，綜合能力出眾的專業人才；能出謀劃策的企業策劃人員等，給公司的發展提供了廣闊的空間。
二、規章制度
入駐之初，因公司剛建立，一系列的制度及考核都是空白的，這給員工的工作帶來了很大的不便。按照“以法為據，有約可依”的原則，我公司迅速出臺了一系列規章制度。包括：各崗位人員職責，管理制度及各崗位工作人員考核辦法。制度的出臺明確了職責，分清了權限，也給公司員工的日常工作指明了方向，提供了依據。
三、維修方面
去年學生入住之初，因趕工期，四棟學生公寓可謂是以超常規的速度建成的，而快速度建成的房子卻導致了接管后艱難的維修工作。從去年至今，我技術維修部共計收到師生報修單4200多份，。可因去年維修力量過弱，且設備設施還在保修期內，故多數單子未能修好。直至今年初，我公司一口氣增加了三倍的維修人員，不分日夜的維修，同時又加大對廠家的催修力度，迅速的解決了原有的存在的問題。現我處已承諾做到“小修不過夜，大修不過三”的服務承諾，可因各種設施仍然在保修期，致使好多維修事項我公司仍無法完成。但我公司還是竭盡所能去維修，特別是公寓內寢室之間電線錯亂的問題，在催修廠家無效的情況下，我公司維修人員用六天六夜時間全部調好，用實際行動解決了師生的怨言。近日，我公司又一口氣換下了四棟公寓2000多盞燈炮以及300多個水龍頭和幾十個沖水閥，使公寓內的配套設施的維修完好率達到了98％以上。
四、保安方面
1、年，在全體保安人員的共同努力下，圓滿完成了師生入住的安全防范工作，但隨著工作的逐步加深，漸漸暴露出了我公司保安的不足與缺陷：配套設施過差，人員素質過低，專業知識不足等。為此我公司于今年年初進行了一場保安大革新。首先，實行淘汰制，淘汰了十多位原有的保安。其次增加配套設施，購置保安服裝。工作的革新使我保安的外在形象上了一個新臺階。
2、保安工作始終貫徹校領導的外松內緊的方針。因學校處地的時間、環境比較特別。我公司嚴格實行來訪人員登記制以及憑證出入制。從去年至今，我公司共登記來訪人員50000多人次，確保了學生公寓的安全。
3、在自身管理方面，我公司保安堅持一天一小會，一周一大會，進行交流與檢討。同時，開展專業知識培訓。從去年至今，共進行了六次專業知識培訓，二次消防知識學習以及一個多月的軍事訓練。同時實行嚴格的保安考核辦法和工作流程，以及不計名的考評制。獎勵優秀隊員，扣罰表現較差的隊員。
4、在外來人員管理方面，我保安部嚴格控制外來流動人員，一律實行來訪人員登記和扣押有效證件制，且進行不定期的巡邏，確保了公寓內學生生命財產的安全。同時因建設初期的施工較多，我們對違章搭建也進行了處理，規范和控制來訪車輛，創造了一個安全、安靜、優雅的學生公寓環境。
五、保潔方面
1、我公司保潔部基本上能完成公司交給的任務，認真遵守公司和管理處的各項規章制度，嚴格執行清潔工作規程，全天候清掃公寓大廳、衛生間、走廊等。全天候清擦垃圾箱、扶手、門等，及時清理垃圾，創造了一個干凈的居住環境。
2、我保潔部實行嚴格的考核辦法，采用師生監督制和打分制，每月實行四次，確保工作的力度。同時實行互監制，即保安人員監督保潔人員的工作力度，保潔人員也監督保安的工作狀態。使雙方得以互相制約，互相鼓勵。也取得了顯著的效果;
六、其它方面
從去年至今，我處共撿到手機兩部，錢包9個，現金1000多元，校園卡200多張以及大量的衣服和鞋子。得到了師生的一致好評。同時，我公司又實行便民服務，提供打氣筒，免費讓學生打氣，免費開鎖，8次送生病的學生去醫院看病，10余次為學生爬窗戶開門等。
信息溝通
一年來，我公司的信息溝通經歷了從空白到完善的大飛躍。我公司目前有以下渠道與師生進行有效的溝通：
1、在每棟設立意見箱，讓師生對我們工作或態度有意見可提。
2、發放意見征求表，我們給學校的有關機構發放意見征求表，讓他們對我們的工作進行監督和指導。
3、召開學生座談會，從去年至今，我公司共計召開了六次學生座談會，從中我們得到了寶貴的意見和建議。今后，我公司還將繼續召開此種會議。
4、公布投訴電話，如果師生對我公司的員工有什么不滿意可以直接拔打電話向我管理處投訴，我們力求給師生一個滿意的答復。
5、設立回訪制，堅決實行回訪時間不超過24小時。
6、建立面談投訴制，師生如有什么不滿意可直接向我管理
部面談投訴，我管理部將會在第一時間給師生答復，且答復時間不超過12小時。
服務績效
一直以來，我公司秉承“客戶是上帝”“業主至上”的原則，立足“一切為了您，為了您的一切”，實行微笑服務。力求您的事就是我們的事，您的小事就是我們的大事，您的滿意是我們永遠的追求。盡忠盡職，服務師生。
結束語
我們知道，雖然在這一年里我們取得了顯著的成績，但我們也深刻的認識到我們的不足，公司專業性不強、單一的經營方式、過高的成本將是我公司致命的弱點和缺陷。但我們也明白，這也是我們奮斗的起點，在新的一學新里，我們將通過吸取教訓、總結經驗、借鑒學習的方法提高自己的專業水平，提升物業管理的品位，滿足業主及使用人的要求，實現天健物業的騰飛。
第三則物業管理公司年終總結
年，在和的直接領導和大力支持下，我公司圍繞“依托、開拓發展、做大做強”的發展思路，創新工作模式，強化內部管理，外樹公司形象，努力適應新形勢下對物業管理工作的發展要求，在強調“服務上層次、管理上臺階”的基礎上，通過全體員工的共同努力，較好地完成了全年各項工作任務。截至12月底，我公司共實現收入萬，總體實現收支平衡并略有盈余，基本走上了自主經營的發展軌道。現將我公司年主要工作總結如下：
一、工作任務完成情況
（一）以物業管理和工程維修為重點，全力完成和交辦的各項中心工作任務
在物業管理方面，我公司順利完成了各小區及辦公大樓的物業管理工作，此外，受委托，我公司負責了臨時停車場經營管理工作，取得了良好的社會效益，圓滿完成上級交付的任務。在物業工程維修方面，我公司完成了裝修工程9項，各小區房屋維修共387套，其他各小區零星維修改造工程13項，進一步改善了辦公大樓的辦公環境和各小區的生活居住環境，確保各項工作的順利推進。統計數據表明，我公司共投入工程維修費用679.49萬元，是去年的兩倍多。
（二）完善各項規章制度，建立健全內部管理機制，進一步深化企業管理體制改革
年是我司轉變業務職能和下屬公司合并重組的關鍵年，我公司敢于迎接挑戰，主動把握機遇，在加強物業管理和內部管理上做文章，按照現代企業制度的標準和要求深化管理體制改革。我們經過對目前形式的認真分析和準確定位，轉變以前僅對安置小區做好日常維護管理的單一工作模式和發展思路，把擴大服務范圍、提高物業管理水平、參與市場競爭，主動開拓城市公共物業管理市場作為今后可持續性發展道路，為此，我們建立健全了一系列適應公司自身發展需要和市場競爭需求的規章制度，如《物品采購暫行規定》、《廢舊物資管理規定》、《加班制度》、《維修工程監管工作規定》、《小區管理目標責任考核表》（包括辦公內務、安全防范、車輛管理、機電設備、綠化衛生、住戶投訴、裝修維修等方面）、《物業管理有償服務規定》等，為公司發展的規范化和可持續化奠定了基礎。
同時，本著開源節流、多勞多得、提高小區管理服務水平的原則，在我公司管理的各小區內建立并推行了經營目標責任制和管理目標責任制，對小區進行年度經濟指標與服務指標的考評。實踐證明，該項制度不但減少了業務成本，增加了公司的經營收入（見下表1），而且激發了服務中心全體員工的積極性，提高了他們的工作能力和效率，進一步明確了小區服務中的責、權、利，保證小區物業管理的良性、高效運作。此外，我公司還統一規范了各小區服務人員的服飾，加強禮儀培訓，公司的對外形象煥然一新；推行了保安人員星級考核制度，為建立更優秀、精干的保安隊伍奠定了基礎。
同時，我們清醒的認識到制度建設的關鍵在于落實，因此，我公司不斷加大檢查和執行力度，發現問題不回避，及時糾正，確保各項工作有計劃、有依據、有落實地穩步展開。
（三）加強企業文化建設，構建環境整潔、管理有序的和諧小區，打造悅華物業品牌
為加強企業本部和服務社區的文化建設，創建了公司網頁，為住戶與公司更好的交流提供了便捷的互動平臺；不斷豐富公司季刊內容，已嘗試在小區內向住戶派發，加強公司的品牌宣傳，使住戶能更好的了解我公司的各項業務，增加了他們的認同度和信賴度；結合各小區的實際情況，舉辦了各種類型的社區文化活動，累計投入6.5萬活動資金，與去年同比增長了333.33％，增強了與住戶互動和溝通，其中較為大型的活動是花園“大賽”及小區運動會，取得圓滿成功，在住戶中引起了強烈反響，得到了他們的大力支持。此外，我公司還投入大量人力、物力在花園重新裝修了文化娛樂活動中心并投入使用，為小區居民提供了良好的休閑娛樂環境，為構建和諧小區創造了條件。
（四）參與市場競爭，積極拓展公司業務
我公司于接手大樓的后勤工作，經過幾個月的努力，對飯堂部分設備設施進行了維修，完善了各崗位分工，做好設備設施的維修及辦的保潔工作，并全面開展了對大樓機電設備的保養工作，為良好的工作環境和后勤服務提供了有力保障。
我公司把通過ISO質量認證的審核作為奮斗目標，通過多種形式做好品牌宣傳，以停車場項目為契機，進一步向外界展示了公司的形象。我公司承接停車場經營管理工作，投入大量人力物力，并加強了基礎設施的投入。期間，停車場累計停放約30000車次，總收入約萬元。由于我公司管理工作到位，車場管理井然有序，既無堵車現象發生，沒有發生任何事故和投訴事件，同時也取得了良好的社會效益，圓滿完成上級交付的任務，為今后拓展公司業務，打造公共物業管理品牌積累了寶貴的經驗。
（五）加強員工隊伍建設和人力資源儲備，構建團結共進團隊
在員工隊伍建設方面，公司一方面嚴格管理，對不能勝任本職工作的人員堅決進行撤換；另一方面，開展人性化管理，合理進行崗位調整，營造良好的工作氛圍。我們通過與學院共同建立校企合作關系，建立“學院實習基地”，為公司進一步發展儲備了人力資源；安排員工參加多種培訓，提高公司工作人員的業務能力和綜合素質。
我公司重視團隊建設，一方面通過各種活動讓員工感受到大家庭的溫暖，例如，中秋節組織遠離家鄉的員工聚餐，并舉行文體活動；另一方面，讓員工認識團隊價值，將自身利益和發展與公司的興衰相關聯，促使全體員工形成一支富有戰斗力的和諧共進團隊，以滿足公司不斷變革創新和成長發展的需要。
（六）強化安全意識，建立安全責任關聯制度，始終把安全生產作為一切工作的根本
確保服務社區住戶的人身和財產安全是物業管理工作的基本要求，也是至關重要的工作內容。為此，公司一方面非常注重提高全體員工的安全服務知識和安全防范技能，對全體員工進行經常性的安全生產教育，并適時舉辦安全生產知識培訓和防火安全練兵活動；另一方面，建立安全責任關聯制度，將安全生產與相關責任人的收入和責任擔保掛鉤，明確一旦出現安全事故，相關責任人應承擔的安全責任和經濟責任，確保為小區創建安定的居住生活環境。年，我公司管理的各小區沒有發生一起因公司職工瀆職引發的安全生產事故。
（七）加強紀律教育，扎實推進黨風廉政建設和精神文明建設
我公司結合實際情況，組織黨員、干部開展反腐倡廉、重溫新學習活動，參加七月紀律教育月學習動員大會、聽報告、觀看錄像，還組織大家學習反腐倡廉的文章，重溫新，牢固樹立社會主義榮辱觀。我公司根據工作業務需要，將學習人員的范圍擴大到小區服務中心，以“八榮八恥”為主題，組織員工進行學習心得的交流討論。對全體黨員干部及各部門負責人開展治理商業賄賂專項工作和紀律教育學習，進行了自查自糾工作，針對存在的與可能發生的問題進行了討論、分析，制定整改措施，落實整改責任。今年，我公司實現所有經濟類合同或協議的簽訂實行雙經辦人制度，確保合同的公平、公正。經過整改，公司內部加強了廉政建設工作，提高了干部職工的職業道德素質，在我公司的物業管理工作中不斷涌現好人好事，受到住戶好評。
二、存在的主要問題及難點
一是物業管理員工隊伍文化程度不高，整體素質相對偏低；再加上小區管理人員和保安隊伍變動相對頻繁，他們一方面對新環境不能及時適應，溝通協調不足，另一方面大多沒有接受比較專業的物業管理技能培訓，工作能力欠缺，導致工作效率較低。
二是我公司各項管理與考評制度仍有待于在實踐中不斷改進，企業文化與社區文化建設處于起步階段，缺乏經驗，仍然需要不斷探索和總結經驗。
三是由于體制等各種客觀原因，企業的激勵制度不完善，對企業持續發展有一定的限制。
三、年工作計劃與思路
年，我公司將繼續以科學發展觀和黨的十六屆六中全會提出的構建和諧社會為指導思想，一方面認真完成和交給我公司的各項工作任務，另一方面，繼續加強公司自身的各項制度建設，進一步拓展業務范圍，提高服務質量，創建有信譽、有實力的物業管理品牌。
（一）進一步創新工作機制，內強管理，外拓業務，使公司的發展再上一個新臺階
經過這幾年的努力和發展，以及市建委和辦黨委的大力支持，我公司各項工作不斷規范，業務范圍進一步擴大，年我們將進一步創新完善工作機制和管理模式，進一步強化內部管理水平，繼續鞏固及完善現有各項制度，深化內部機制改革，試行定員定崗定酬及費用包干制度，繼續實行小區經營目標責任制及管理目標責任制，向管理要效益；依托城建，充分發揮自身優勢，希望能在繼續做好每年交易會車管工作的基礎上，把進一步開拓物業管理新市場當作一項重點工作來抓，促使公司的發展狀況和經濟狀況有明顯好轉。
（二）加強企業和社區文化建設，打造物業品牌
我公司在完成中心工作任務的基礎上，年繼續將重點放在企業文化與社區文化的建設上，繼續完善公司的網頁、季刊，努力搞好小區的社區活動，把深入拓展企業文化與社區文化的建設作為我公司拓展服務深度與提升服務質量的突破點，繼續推進黨風廉政建設和精神文明建設工作，不斷加強小區的物業管理工作，提升市場競爭力。
（三）加強人力資源的培養與人才隊伍建設
要加強培訓和學習力度，以提高其業務素質和整體管理水平；加強對高技術、高能力人才的引進，并通過培訓挖掘內部技術潛能，發現、培養和儲備技術人才。通過與學院校企共建物業管理專業實習基地，選拔優秀畢業生，加強人才隊伍建設。
第四則物業管理個人年終總結
自今年月份入職物業管理處以來，我努力適應新的工作環境和工作崗位，虛心學習，埋頭工作，履行職責，較好地完成了各項工作任務，下面將任職來的工作情況匯報如下：
一、自覺加強學習，努力適應工作
我是初次接觸物業管理工作，對綜合管理員的職責任務不甚了解，為了盡快適應新的工作崗位和工作環境，我自覺加強學習，虛心求教釋惑，不斷理清工作思路，總結工作方法，現已基本勝任本職。一方面，干中學、學中干，不斷掌握方法積累經驗。我注重以工作任務為牽引，依托工作崗位學習提高，通過觀察、摸索、查閱資料和實踐鍛煉，較快地進入了工作情況。另一方面，問書本、問同事，不斷豐富知識掌握技巧。在各級領導和同事的幫助指導下，從不會到會，從不熟悉到熟悉，我逐漸摸清了工作中的基本情況，找到了切入點，把握住了工作重點和難點。
二、心系本職工作，認真履行職責
（一）耐心細致地做好財務工作。自接手管理處財務工作的半年來，我認真核對上半年的財務賬簿，理清財務關系，嚴格財務制度，做好每一筆賬，確保了年度收支平衡和盈利目標的實現。一是做好每一筆進出賬。對于每一筆進出賬，我都根據財務的分類規則，分門別類記錄在案，登記造冊。同時認真核對發票、賬單，搞好票據管理。二是搞好每月例行對賬。按照財務制度，我細化當月收支情況，定期編制財務報表，按公司的要求及時進行對賬，沒有出現漏報、錯報的情況。三是及時收繳服務費。結合的實際，在進一步了解掌握服務費協議收繳辦法的基礎上，我認真搞好區分，按照鴻亞公司、業主和我方協定的服務費，定期予以收繳、催收，年全年的服務費已全額到賬。四是合理控制開支。合理控制開支是實現盈利的重要環節，我堅持從公司的利益出發，積極協助管理處主任當家理財。特別在經常性開支方面，嚴格把好采購關、消耗關和監督關，防止鋪張浪費，同時提出了一些合理化建議。
（二）積極主動地搞好文案管理。半年來，我主要從事辦公室的工作，的文案管理上手比較快，主要做好了以下2個方面的工作：一是資料錄入和文檔編排工作。對管理處涉及的資料文檔和有關會議記錄，我認真搞好錄入和編排打印，根據工作需要，制作表格文檔，草擬報表等。二是檔案管理工作。到管理處后，對檔案的系統化、規范化的分類管理是我的一項經常性工作，我采取平時維護和定期集中整理相結合的辦法，將檔案進行分類存檔，并做好收發文登記管理。
（三）認真負責地抓好綠化維護。小區綠化工作是月份開始交與我負責的，對我來講，這是一項初次打交道的工作，由于缺乏專業知識和管理經驗，當前又缺少綠化工人，正值冬季，小區綠化工作形勢比較嚴峻。我主要做了以下2個方面的工作：一是搞好小區綠化的日常維護。二是認真驗收交接。
三、主要經驗和收獲
在工作半年來，完成了一些工作，取得了一定成績，總結起來有以下幾個方面的經驗和收獲：
（一）只有擺正自己的位置，下功夫熟悉基本業務，才能盡快適應新的工作崗位
（二）只有主動融入集體，處理好各方面的關系，才能在新的環境中保持好的工作狀態
（三）只有堅持原則落實制度，認真理財管賬，才能履行好財務職責
（四）只有樹立服務意識，加強溝通協調，才能把分內的工作做好。
四、存在的不足
由于工作實踐比較少，缺乏相關工作經驗，年的工作存在以下不足：
（一）對物業管理服務費的協議內容了解不夠，特別是對以往的一些收費情況了解還不夠及時；
（二）食堂伙食開銷較大，宏觀上把握容易，微觀上控制困難；
（三）綠化工作形勢嚴峻，自身在小區綠化管理上還要下更大的功夫
五、下步的打算
針對年工作中存在的不足，為了做好新一年的工作，突出做好以下幾個方面：
（一）積極搞好與鴻亞公司、業主之間的協調，進一步理順關系；
（二）加強業務知識的學習提高，創新工作方法，提高工作效益；
（三）管好財、理好賬，控制好經常項目開支；
（四）想方設法管理好食堂，處理好成本與伙食的關系；
（五）抓好小區綠化維護工作。
第五則大廈物業管理處保安部年度工作總結
大廈物業管理處保安部負責整個大廈的治安、消防保衛工作，主要涉及到治安、消防、車場保安的工作很多；在管理公司領導指導下和各部門的配合下，保安部認真開展各項工作，落實完成了年度各項工作任務，按照保安部專業分工及內部運行機制，現將一年來具體工作情況總結如下：
一、內部治安工作
1．人員變動情況：保安部原編制共計12人(經理1人，主管1人，領班1人，保安員9人)，為加強夜間管理力度和內勤事務的管理，經公司領導批準，2月份入職兩名內保；7月份入職一名文員。本年度保安部先后有6名內保離職。因工作需要，本年度有4名內保調至世寧大廈保安部，先后又有內保8人入職。現保安部人員共計15人，并順利完成了部門內離職及入職人員的交接和培訓工作。
2．保安部除每月定期召開部門全體會和領班會各1次之外，每月還對車場管理員、外保進行1次業務培訓。月份進行了1次全體內、外保參加的消防水泵原理的現場講解培訓；月份對全體內、外保進行了2次質量管理程序文件的培訓；月份對全體內、外保進行了1次應對突發事件(火警、停電、跑水)程序的培訓。
3．年度，公司開始做三標一體質量體系認證工作，保安部按管理公司要求認真落實貫標工作，在三次內審中，保安部對出現的不合格項認真分析，查找原因，從第一次內審的14個不合格項、第二次的3個不合格項直至第三次的1個不合格項，徹底進行了整改，并落實到工作中和每位員工，保安部力爭順利通過內審和外審工作。
4．年度保安部已將全部整層客戶單元的使用區域“防火安全協議書”全部簽定完成。并完成大廈內所有客戶檔案的存檔工作。
5．全面完善大廈內及停車場108個監控點和巡更系統的安裝調試工作，并投入正常使用。
6．保安部在“”期間，按照公司和管理處指示嚴格控制大廈進出人員，并做好進入大廈人員測量體溫、檢查客戶卡、來訪人員登記等工作，確保大廈內無一例非典、疑似人員，有效保障了大廈正常運行和工作秩序。
7．保安部對各公司的消防封存鑰匙工作已完成，共有封存鑰匙276把，門禁卡13張。
8．完成年施工現場管理和檢查工作，處理施工隊各類違章49起，全年辦理違約金5500元，全面保證了二裝施工期間的治安、防火工作，沒有發生一起治安、冒煙事件。
9．年保安部辦理施工人員出入證512個，辦理臨時出入證3052人次，嚴格落實好施工人員及搬家送貨等外來人員憑證進出大廈的管控工作。
10．本年度特別事件記錄共78起，保安部完成各類特別事件的取證、填寫和處理及上報工作，并且將涉及其它部門的特別事件抄送給有關部門，做好內部及各部門的協調工作。
11．本年度共登記撿拾物品55起，其中認領30起，25起無人認領，保安部完成撿拾物品的登記、封存、保管、認領的各項工作。
12．本年度保安部在巡視中發現推銷人員69起，對推銷人員進行教育及登記并讓其寫出保證書，承諾不再來大廈進行推銷。有效的保證了各單元客戶的正常工作秩序。
13．本年度共協助各種會議活動53次，全面保障了會議的正常有序召開；其中月日保安部為保障世寧大廈開業而召開的慶典活動，共出動保安人員30余人，圓滿順利的保證了慶典活動的召開。
14．本年度規范了保安部對講機使用的信道及編號工作，保障了各部門之間的正常通訊互不干擾和部門內通訊的規范化，嚴格落實誰使用誰負責的交接制度。
15．本年度保安部嚴格落實好清運施工垃圾的監督管理工作，共監督清運建筑垃圾224車.
16．保安部完成了《保安部運行手冊》的編制工作，并且專門安排培訓，傳達至每一位員工。
17．本年度保安部參加了“花園路綜合辦”的各種安全會議4次，并且對本部門員工傳達了各次會議的相關內容。
二、消防管理工作
1．消防系統的設備、設施(消防主機、噴淋、煙感、溫感、插孔電話、手報、防火卷簾門、消防廣播，聲光報警等)的安裝和改造已全面完成，并正常運行使用。
2．本年度消防主機報警統計：火警1869次，動作860次，故障208次，所報火警全部核實均為誤報，動作與故障已全部排除，確保消防主機的正常運行，達到零故障。
3．本年度完成大廈各公共區域和重點部位的滅火器配備工作，各類滅火器共配備239具，其中4公斤干粉滅火器配備213具、二氧化碳滅火器22具、干粉手推車4具，并對大廈內需要年檢的滅火器150具進行了年檢，保證了大廈內所有滅火器材均處在良好狀態。
4．完成大廈各層消防安全疏散指示圖(共貼出80份)標識的張貼工作，完成各層消防栓箱粘貼封條和滅火器箱的警示標語工作，共貼消火栓封條580張。
5．本年度完成客戶入住前和退租的煙感及噴淋的測試和檢查工作。
6．本年度保安部完成對新入職及老員工的消防常識及技能的培訓和考核工作。
7．保安部為加強樓內客戶及內部員工的防火意識，舉辦了第一屆“11·9”消防安全宣傳周活動，組織工程部、客服部及15層北控捷通公司人員聯合舉行初級火災滅火演習，得到客戶對大廈整體消防工作的認可。
8．在消防安全宣傳周期間，保安部向客戶發放“消防安全常識”宣傳單1825份，對物業管理處各部門員工(106人)進行了消防常識考試(60分及格)，并對保安部54人進行跑樓測試(5分鐘合格)，考試和測試均為合格。
9．本年度保安部為了更好的掌握全樓煙感狀況，因此對全樓煙感進行一次統計，紅外線對射2個，光電煙感949個，差定溫感255個，三項共計：1206個，并計劃在明年1月份進行逐一測試工作，確保各設備在良好的運行狀態下。
10．為了使各部門人員更好的了解消防工作的重要性，保安部對各部門人員進行了消防常識的培訓，并組織了各部門人員對使用干粉滅火器的實操培訓。
11．年度保安部組織了內部員工進行拋水帶及穿防火服的訓練3次，使保安了解和掌握消防器材的使用。
12．保安部每月落實完成錄像機的維護保養工作，每月定期進行二次清洗磁頭的工作，保障了7臺錄像機的正常錄制。
13．年度保安部完成了元旦、春節、“五·一”、“節假日之前對各客戶單元及內部重點部位的消防安全檢查和配備滅火器的監督檢查工作，及時發現消防隱患并監督整改，有效的保障了大廈客戶的利益和安全，現各租戶單元內的消防隱患已全部整改完畢。
14．保安部完成了年度各節假日期間的預案和節假日期間的安全保衛值守工作。
三、車場管理工作
1．本年度全面完善了大廈、地上、地下、自行車棚的各項設備、設施、車場系統及標識路線的工作任務，并聘用專業車場公司(海安公司)進行車場服務管理，達到了停車場管理的標準化和規范化。
2．年度保安部完成車場檔案的建立和存檔工作，及時辦理停車證及IC卡的發行工作，目前電腦中已有154輛車的資料。
3．年保安部全年糾正各類違章車輛516多起，其中對77起違章停車貼放了“違章停車通知書”，其余車輛進行現場糾正，保證了大廈路面的暢通。
4．保安部完成每月一次對車位鎖的保養工作(對車位鎖噴油)，并根據季節變化相應的調整保養次數(雨、雪季節)，保證了客戶在使用車位鎖時的順利開啟。
5．年度保安部完成外保和車場管理員的手勢、語言方面的培訓工作，共召開培訓會議3次，并嚴格要求車場管理員著裝統一規范，管理員晚間值崗時必須穿反光背心。
6．保安部為了加強對海安車場人員的管理，制定了車場管理員各崗位的職責及車場服務人員評估表，已經實施并且從月份進行了評估工作，嚴格做好外包公司的日常監督工作。
7．保安部完成年度車場收費月流水額的核算工作(現金和小票統計工作)，并將甲方分成上繳財務，從本年度月份開始至今，甲方分成收入共38640元。
8．年月份車場自動管理系統投入使用，保安部對部門人員及外保、車場管理員進行了培訓，使之熟練的掌握車卡的填補、發卡、收卡結算的操作程序。
9．保安部完成年度車場設備、設施的完好率統計工作(每月30日統計一次)，對損壞的設備、設施通知廠家進行維修或更換，保證了車場設備、設施的正常使用。
10．為保證地庫安全，保安部嚴格控制進入地庫車輛，并對地庫進、出車輛實施登記，對帶出大件物品車輛按照出門條制度進行查驗后給予放行，同時做好地庫巡查工作，對進出的每輛車均做車輛檢查登記，全年沒有發生一起丟車、盜車事件。
四、外保管理工作
1．為了應對緊急事件的發生，外保在9~11月份進行了3次夜間緊急集合訓練，確保在5分鐘內全員集合完畢，有效的提高了全體外保的快速反應能力。
2．在預防“非典”期間，外保嚴格控制大廈各進出口，加班加點12人次，100小時，順利完成了公司部署的各項檢查任務。
3．年度全面完善外保崗位職責、工作記錄，達到了表格化、標準化、規范化。
4．年度完成外保宿舍入住工作，并規范了宿舍內務標準，做到了鋪平被整，每天打掃衛生保持三次(早、中、晚各一次)，保證了宿舍內的干凈整潔。
5．年度外保完成各類訓練工作任務，每日堅持訓練(跑樓、軍體)，每月定期進行拋水帶、穿防火服等項目，現經過考核均達到要求。
彭春雨
我就賣場促銷問題向一位KA經理求教，我們之間發生了一場有趣的對話：
KA經理：“什么是好的促銷活動?看看香港牛頭牌(BUFFAL0)是如何做的：在一次簡單的促銷中，他們做了5層陳列，不同尺寸的不銹鋼鍋、湯鍋各S款，周邊產品(如不銹鋼杯、鍋鏟等)約11個商品，彼此關聯，既不互相沖突，又能增加多次購買機會，從而獲得總銷量上升。”
緊接著，他給我介紹了他經歷的同是炊具產品的S品牌的一次促銷活動。S品牌準備了5款炒鍋，尺寸不同，促銷價格全是198元，活動結果很失敗。
“我們把s跟牛頭牌對比一下。”
“當我在香港看到牛頭牌的促銷陳列時，我非常贊賞。我就是一個消費者，當我面對牛頭牌的時候，我決定買他們一個炒鍋，在他們的提醒下，我覺得家里可能還缺一個湯鍋，也許會選擇其中一個價格便宜、尺寸小的，或者覺得不需要馬上購買，但是我發現他們的鍋鏟品質不錯，順便買了一只，邊上還有不銹鋼保溫杯，也許我會再買一個……”
“你也是一個消費者，那么當你面對s品牌的3款鍋時，你會怎樣考慮呢?”KA經理問。
我脫口而出：“3款鍋用途一樣的話，那么依我的購物習慣，想都不去想就拿最大的。小鍋到用時嫌小就麻煩了，反正價錢一樣，而且大鍋也可以小著用嘛。再說人都有三朋四友的，買大的好啊。”
KA經理：“或者你家廚房徑深不夠，你只能選擇一個中號的，你會不會覺得吃虧呢?”
“那當然了，如果不是非常需要，我會等下一次，看看下次小的是否更便宜些。”
“那你現在明白了嗎?產品組合是多么重要!如果沒有做好，是不是意味著促銷資源的浪費呢?”
“同是促銷，同是讓利，S品牌為什么會失敗呢?一句話，因為消費者不知道買什么好了。價格一樣，尺寸不同，大家最后就光挑大的，而事實上，絕不僅僅是最大的這么簡單。”
一個常見的促銷竟然這么富有戲劇性。由此可見，促銷設計是促銷活動成敗的決定性要素。是不是有了好的設計促銷就一定能成功呢?
“而這僅僅是促銷活動這個看似簡單實則內容豐富的冰山一角。”KA經理意味深長地感嘆說。
那么，在促銷中還有哪些因素對活動成效有著直接的、重要的影響，卻又容易被我們忽視?
十一促銷大戰臨近之時，我們組織了這場促銷排查。當然，排查的成果并非只對十一期間的促銷有價值。
促銷設計
促銷的第一步就是策劃，是促銷方案設計，一旦設計出了問題，那就會像S品牌一樣出力不討好。如何在節日這種促銷擁擠的環境中謀取良好的促銷效果?商超作為促銷的主戰場，我們又如何能在商超做一次完美的促銷?
商超完美促銷設計的“黃金三點
劉 暉
要想讓每次促銷活動都收到預期的效果，完美的促銷設計就是保障。完美的商超促銷設計必須考慮以下三點：
一、變被動為主動，將促銷列入工作計劃，有步驟地實施
失敗的促銷：在我做沃爾瑪的采購經理期間，最頭痛的就是供應商不能及時地向我申報促銷計劃，很多次的促銷都是我硬逼出來的。倉促上陣的促銷效果不好，供應商也覺得入不敷出。
成功的促銷細節回放；
一些擁有較多零售管理經驗的品牌，在剛剛過完春節就已經把他們全年的促銷綱要傳真給我了。
在每個季度的開始，他們會派專人到我這里，詳細說明這個季度的促銷計劃和細節，以及銷售預估。
在雙方確定了促銷日期后，會提前一個月做準備工作，并且溝通雙方的工作進度(在后面的案例里我會詳細講述他們的做法)。
在活動開始的前兩天，雙方會做一個有效確認，落實陳列位、促銷人員進場、促銷品進場等細節，以確保萬無一失。
在促銷期間，有專人來負責突發事件的溝通，及時與超市方負責人聯系。
在活動結束后，雙方會對整個促銷做一次完整的評估。
介紹了以上兩種促銷的做法，成敗原因還用多做解釋嗎?
二、了解你的顧客，了解你的產品
營銷學中的5WlH法同樣適用于促銷分析：
WHY：為什么做這次促銷?
WHO：針對什么人做?
WHAT：他們要購買的是你的什么產品?
WHEN：他們大約在什么時間購買你的產品?
WHERE：他們會選擇在哪里買你的商品，或者說你打算讓他們在哪里買到你的商品?
HOW：你將如何實現你的目標?
這里要注意兩個要點；首先是時間，它不僅僅指一個特定的時間點，而是3個區段，即市場導人、正季銷售(或銷售攀升)、季末收尾(或安全退場)。這是由產品的銷售生命周期決定的，比如花露水的銷售生命周期為每年5～7月，而洗衣粉則可以全年銷售。
其次是地點，一方面你要確定在哪些超市賣哪些對應的商品，在所有超市賣所有產品的一刀切做法是十分愚蠢的，而這正是國內一些供應商賺不到錢的原因之一，另一方面，正確選擇超市的促銷地點更為重要，是端頭、地堆、超市外面的廣場、出人口還是收銀區，在計劃中都必須明確下來。
三、8Rs策略一網打盡促銷要點
8Rs是一種零售店特有的促銷籌劃方式，由8個環節組成：
1．適合目標顧客的需求
目標顧客確定之后，把他們的主要需求列在本次的促銷計劃內，滿足他們的需要是促銷成功的關鍵。價格再便宜，消費者也不會買自己不需要的東西。
2．合適的季節、時令及特別時段
什么時候應該賣什么大家都清楚，中秋節不會賣元宵，端午節不會賣月餅，但是其他節日或時令呢?驚蟄要準備賣什么了?谷雨哪些商品要準備了?處暑之后呢?情人節的促銷怎么做?七夕又怎么做?
奧運期間我們做主題促銷了沒有?F1大賽呢?世界杯呢?
你的商品適合超市的早市、午市，還是夜市?
我們可以看出來，很多好的促銷時機都被白白地浪費了。
3．合適的主題
促銷如同演戲一樣是需要主題的。在我們設計促銷活動的時候要告訴顧客或暗示顧客你的這次促銷是為什么。比如：戶外用品公司辦的野營商品展、日化廠商的勞保用品特價周等，都需要點名主題。
4．合適的促銷方式
在促銷方式上一般可以分為價格促銷和非價格促銷兩類。價格促銷是通過直接和間接的手段來改變產品的實際售價，并借此達到加快商品周轉的目的。非價格促銷則是通過價格以外的手段，如展示商品的特性、娛樂項目等來促進商品的銷售(詳見后面的案例3)。
5．合適的價格
很顯然在促銷中不是價格越低
越好，而且并不是所有的商品都擁有很高的價格彈性。
6．合適的促銷人員
在促銷過程中，促銷人員的管理是一個常常被忽視的問題，特別是在非價格促銷的情況下，促銷人員的服務能力就直接決定了此次活動的成敗，他們需要十分了解自己的產品、對應的顧客群、競爭晶的狀況以及所處超市的狀況。
7．合適的促銷地點
8．合適的商品
四、現實案例詮釋精彩促銷設計
我們以具體的案例來解讀上述要點在促銷活動中如何把握。
案例1：某殺蟲劑品牌北方某城市季度促銷
促銷活動進展安排如表1
殺蟲劑的促銷計劃一般是在每年的3月制定(注意：季節性較強的商品在銷售旺季到來前2～3個月就必須考慮)，主要是基本的綱要，細節是在促銷開始1個月前再制定。
4月中旬，約見超市采購談全季度的促銷計劃，得到反饋后進行細節補充。
4月中旬做實施準備。
分析：5月上旬是北方人購買殺蟲劑的潛伏期(也稱鋪墊期)，在這個期間銷售較少，多采用推薦和展示的辦法提高品牌的知名度，為旺季做準備。此時，商品的價格敏感度不高，消費者對贈品也不感興趣。
5月下旬昆蟲活動頻繁起來，一些對生活品質和衛生條件要求比較高的家庭開始為夏天準備東西了。由于他們的收入水平較高，對價格也不太在意，所以高端商品的促銷正是好時候，只要效果就可以了。這是賺毛利的好時候。
6月是天然的旺季，商品銷售很快，但是其他品牌也進入超市競爭，這時就需要有贈品作為刺激的手段了，但價格不要輕易改動。這時是賺銷量的時候。
到了7月，應該買的都買了，大部分商品需要清倉了。清倉的決心要大，而且要快，趕在對手的前面把庫存甩完。
超市的費用：提前將整個季度的促銷計劃確定下來，對節省費用有很大的幫助。陳列費、彩頁費等在開始時就一并談妥，并全部繳納。之后就可以理直氣壯地拒絕任何的附加費用或臨時費用，這樣費用也變得可控了。
案例2：一個中秋紅酒禮盒的促銷。節奏控制
中秋是中國的第二大傳統節日，也是酒類銷售的大好良機，那么如何著手做一次成功的促銷呢?
首先，要了解超市采購經理的工作節奏，按照他的節奏進行跟進。一般大賣場的采購在6月初就開始著手準備中秋的計劃了，因此作為業務經理，應該注意這個階段的拜訪頻度，并反復強調今年中秋自己公司的新產品如何有特色。
7月，采購將編制中秋商品的晶類表，一般中秋商品會單獨列入一個臨時性的部門里。這時，供應商的商品樣品就要及時推出來給他看了，并力求在賣場的中秋彩頁上刊登。
這里要說明一點，一般中秋的時間在國慶前后，所以屬于雙高峰，而銷售的高峰在此前15天左右出現。這就是說，產品至少要在高峰的前45天就出現在賣場里。
這樣供應商就可以制定間表。見表2。
案例3：某國際知名寵物食品的一次非價格促銷
目前，我國國內的品牌供應商促銷手段極為單一，都以捆贈、買贈、特價為主，結果不言而喻。下面介紹的是一次非價格促銷案例，這是我做采購經理時遇到的，供應商做得非常精彩。我們一起來看看他們的細節、過程操控。
供應商在活動開始前1個月將活動內容傳真到我處，得到我的支持后，立即到我辦公室談合作細節。
供應商的計劃如下：
主題：寵物狗寶寶選美大賽。
時間：星期六上午10：00～12：00。
地點：超市外的停車場。
參賽者：1000米范圍內常住戶的寵物狗及其主人。
內容：9：30場地準備，參賽狗報名。
10：00小狗走秀。
11：00專家評審，同時廠家講解狗食的營養知識。
11：30雜技團特技狗表演。
12：00公布獲獎結果。
獎品設置：一等獎1個，狗糧400公斤；二等獎3個，狗糧100公斤；紀念獎：所有參賽的寵物，200克推廣裝。
目的：提高品牌的知名度和產品忠誠度；推廣新產品；提高新產品的占有率；為銷售旺季的到來做鋪墊。
我們雙方對計劃都表示認同。我方按照制度做了相應的配合，決定在當月的最后一個星期六實施。
實施：活動開始前兩周，派出臨時促銷員到周邊社區發放大賽請柬，同時聯系居委會或物業代為發放請柬。
活動當天：現場有7名工作人員，兩名評委，雜技團馴獸員4人，13只特技狗，一切按計劃順利實施。
評估：此次參賽狗200多只，圍觀者超過1500人，當日銷售系列寵物食品8000余元。后續幾周，相關產品銷售都保持在較高水平。這是比較成功的促銷活動。
以上我們講了3個案例，案例1展示了促銷活動的細節策劃，案例2側重說明促銷策劃與超市采購工作節奏的關系，案例3演繹了非價格的促銷活動對產品起到的良好作用。
現在，已經做完國慶節促銷準備的業務經理們，請回顧一下你的準備做得完善嗎?有疏漏的地方嗎?如果有，那就趕快補救。
節日促銷，抓住兩個爆破點
王 澤
元旦、春節、五一、中秋、十一這5個節日是銷售中的5個黃金時間，也是促銷扎堆的高峰。在這些重要而傳統的節日，如何通過促銷來爆破市場?
途徑一：找到那根“火柴”
這5個節日不僅消費者集中，而且競爭集中、宣傳集中，只有創新的促銷方式才能使企業炸藥級的促銷投入實現真正的爆破功能。哪種創新促銷方式是引爆市場的那根“火柴”?
節慶促銷無外乎免費、優惠、積分、抽獎、聯合5大類，在類別上很難有創新的可能，每逢節日，大家都想著送什么，可是在投入產出上卻總是不理想：貴的送不起，便宜的消費者不買賬，以至于到現在企業形成了過節被動送禮品的怪現象。
在這樣限制的條件下，創新主要從兩個方面著手：一是促銷主題；二是促銷程序、環節。
促銷主題需與企業形象、產品性質、節日特點緊密相連，每一個促銷環節都直接、間接地反映促銷主題，它是促銷的靈魂，是創新的根本。
案例1：
五一期間奧康皮鞋推出的一項促銷活動，主題為“慶五一，驚喜就在人民幣”，活動內容為凡尾數編號為“51”的人民幣，均可按面值翻倍在奧康專賣店使用。活動主題新穎，執行簡便，從4月29日到5月1日，短短3天時間，奧康皮鞋在浙江省內的銷售額高達1800萬元。它的促銷主題創新就在于將已有的節日概念等資源活用了。
案例2：
與日期有關的同樣精彩的促銷活動設計出自另一家男裝企業。針對8月份的促銷，該企業利用8月8日
與“爸爸”音近的聯想而開展一場主題為“親情88，好禮送老爸”的促銷活動，巧妙地將節日的賣點與企業的資源結合在一起。
在促銷已淪為“雞肋”的今天，所有的促銷活動，首先要明確促銷主題，從原點上創新，盡量將產品特性與節日特點聯系起來，而不是再日復一日地考慮送什么。
促銷程序、環節，是企業制定的、并在多次使用后基本定型的程序，比如購物抽獎的程序，但這樣的程序完全是企業利益導向的結果，而沒有從消費者利益導向去考慮。
案例3：
上海某家電城在去年十一期間，舉行了被許多企業不看好的抽獎促銷方式，但在程序上做了創新：先抽獎再消費，讓消費者在抽獎后再選擇是否消費，相當于將利益直接放在消費者面前，只是讓你去選擇什么樣的優惠。消費者為這種新穎的方式所吸引，蜂擁而至。
從企業利益導向設計促銷，既花了費用，也沒有達到“拉攏人心”的目的；從消費者的角度考慮，既然送就送得直接點，不要繁瑣的程序，或者將現有的程序顛倒一下，令人耳目一新從而打破常規，往往能收到意想不到的效果。
途徑二：鋪設“導火索”
要使“火柴”的火焰最終引爆促銷，就需要短而有效的“導火索”，確保促銷主題從高空落到實處，從企業轉向消費者。在節慶時期，每個企業都試圖引爆市場，不可避免地相互干擾、打擊，從而使某些企業的促銷活動“雷聲響過，不見雨點”。
我們通過一個有問題的促銷活動看看它的“雷聲”為什么沒有完全發生作用。
案例4：
這是一家醫藥企業在一個縣級市中秋期間做的促銷活動。
1．時間：中秋節前一周。地點：同德堂大藥店門口。
2．內容：中秋節期間，只需22元就可以購買價值49元的x x減肥茶。
S．活動前媒體宣傳：(1)8月2S日、25日分別在當地《x x日報》做促銷活動宣傳。(2)8月23日～30日在當地廣播電臺從早8：00～晚9：00每天25次插播廣告。(3)在同德堂門口掛跨街橫幅一條，內容為活動通知，時間為8月23日～30日(一周)。
4．活動經過：(1)現場促銷員7名，高報酬，接受臨時培訓，很快上了。(2)為了增加活動氣氛，現場設大展板兩塊，一塊介紹產品，一塊介紹活動內容。顧客來咨詢時，促銷員一邊發DM單，一邊介紹活動及產品。
5．活動結果：現場只來了62名咨詢的顧客，其中S2人當場購買產品，合計銷售80盒。據事后統計67％買3盒，12％買4盒，21％買2盒。
分析：這個促銷活動計劃看似很嚴謹，實際上卻在很多方面存在問題，表現在：(1)活動宣傳媒體選擇不當，在縣級市報紙的消費群不大，人們沒有閱讀報紙的習慣，況且日報多是機關人員看的，(2)活動地點選擇不當，來藥店的基本是買藥的，人流量不大且選擇性很大；(3)活動利益不明確，也不吸引人，價值49元，消費者不認為是高檔，花22元也不會認為占了多大的便宜。這個促銷活動忽視了一個重要的問題――整體促銷活動的規劃與本地化。
作為對比，我們來看一個成功的促銷活動是如何策劃、實施的。
案例5：
這是F品牌音響某專賣店去年國慶的促銷規劃：
1．確保促銷的實效性和贈品的實用性。
促銷主體：9000多元的6件套音響。贈品是價值900元的DVD碟機一臺，專業話筒一對，專業發燒線一對，專業發燒CD一張和優質光纖線一條，5件贈品總共價值2000多元。
DVD碟機索取方式：消費者到本市的任何商場或電器城挑選自己喜愛的碟機，900元以內的喜歡哪款就提哪款，超過900元的余額自付，整個促銷確保完全真實性和實用性，
2．促銷單張的設計與印刷。
促銷單張定為大16開后對折，正面主要突出音響品牌標志、促銷主題和一款主推音響，畫面由此三者主導，極具視覺沖擊力。
3．促銷早張的發放。
采用了訂戶夾報、小區派發和店內發放S種方式。其派發單張比例控制為6：3：1，即夾報派送6000份、小區推廣派送3000份和店內發放1000份。
4．進入小區展開促銷推廣。
與其他幾個企業進行小區聯合推廣，包括音響、涂料、家具、廚衛等七八種產品。每個小區展示兩天，由于是幾家聯合展示或銷售，每家企業在一個小區支付給小區物業管理公司的費用也就一二百元。據事后統計，在銷售的音響中，有近七成的購買者來自做過推廣的小區。
5．商場前的促銷展示與引導。
10月1日至7日，在專賣店所在的心連心商場前租了一個場地，現場擺上了嶄新的音響、X展架、促銷內容說明標示等，并請了兩位女大學生作為促銷小姐。展示的目的主要是將目標消費者吸引過來，然后由促銷小姐或專業人員引導其直接進入F品牌專賣店，防止消費者中途轉移或被其他音響品牌吸引過去，確保并提升了目標消費者的來店率和實際購買率。
活動取得了出色的銷售業績。
綜觀整個促銷過程，成功的關鍵環節在于活動前的嚴謹規劃，表現在：(1)促銷主體、贈品清晰，贈品實在；(2)宣傳單張與產品檔次相配；(3)針對性的推廣渠道；(4)商場終端攔截等。
凡事預則立，不預則廢。促銷活動前的嚴謹規劃必須在三個環節上充分注意：
首先是利益點選擇，利益點是企業給予消費者的優惠，應力求與消費者的心理相吻合。
其次是將促銷信息有效傳達給目標消費群，這是一個經常被忽視的環節。促銷信息不是上了媒體就有效果的，還要看的時機、形式、媒體類型等，總之要選最能直接影響消費者的信息傳播渠道，如上述的直接小區宣傳。
最后是活動現場的終端攔截，除少數行業內存在封閉渠道外，多數渠道都是公開的，在促銷扎堆的高峰期，即便你的“雷聲”把消費者轟到終端場所了，但是終端攔截不到位，你就可能在為他人做嫁衣，所有前面的一切做得再好都是零，做得越好，對手越受益。所以，在這個環節，必須有效地把受到廣告驅動的目標顧客吸引到你的現場，并在促銷現場做好氣氛營造、促銷程序優化。
創新的活動主題、嚴密的活動規劃、信息的有效到達、終端的成功攔截，這四項做到了胸有成竹，成功就在你手中。
促銷人與物
緊張的假日促銷中，臨時促銷員儼然成了一支“生力軍”。臨時促銷員用得好了，花小錢辦大事；用得不當，那可是花錢不辦事，甚至是耽誤事。在臨時促銷員的使用中，怎樣堵住疏漏?
促銷贈品是我們頗為倚重的一樣“武器”，但是它一定能打動消費者嗎?
讓臨時促銷員“人盡其用
朱 波 劉為權
臨時促銷員的主要作用不是直接銷售，而是協助正式促銷員做些輔助工作。他們輔助到位了嗎?是否發揮了他們的最大作用?
招聘
誤區：大多數企業招聘臨時促銷員是“臨時抱佛腳”，明天用人，今天才去“找”人，是找人而不是招人，招聘信息就在促銷前夕在商場門口、校園等地方，平時沒有儲備優秀臨時促銷員的想法。
事例：某家電企業在五一前一個星期在商場門口了招聘臨時促銷員的信息，招到的人員幾乎全是下崗工人，只有很少幾位在校學生。其招聘方式既簡單又省力，但在促銷活動過程中，這些人員暴露了許多弊端：首先，下崗工人在活動中積極性不高，為利益驅動而被動做事，更談不上對顧客的服務意識；其次，他們愛偷懶，只做表面工作，討好領導，而不去想辦法把工作做得更好。相反，那幾個在校學生的工作積極性特別高，做事不僅認真而且負責。
分析：下崗工人只是為利益驅動而工作，而在校學生是為學到自己迫切需要的社會實踐經驗而工作，做事動機不同，態度當然有別了。
只有找到適合的臨時促銷員，才能談得上發揮作用。所以，第一關招聘的把控非常重要，需要注意：
1．招大中專院校的在校學生。對企業來說招聘臨時促銷員一要成本低，二要整體素質相對較高，三要國慶期間有閑余時間，而學生正好符合這些條件。對這些學生來說，一方面迫切需要通過社會實踐來鍛煉；另一方面畢業找工作時，用人單位對是否有社會經歷看得很重，這是促使他們積極參與社會實踐的一個主要原因。而且，通過實踐還可以賺取一點收入。
2．招市場營銷等相關專業的大二或2006屆畢業的學生。理由是：市場營銷類專業的學生營銷意識強，已具備銷售的初步理論知識，對與自己專業相關的社會實踐更感興趣，不需要大量的培訓就可以走馬上任；2006屆畢業的學生涉及畢業就業，因而對社會實踐更感興趣和投入；大二的學生沒有大一的學生那么嫩，離畢業還有兩年，如果合作得好，后期還能繼續使用，從而可以儲備優秀臨時促銷員。
3．招聘工作提前，以盡可能篩選到最優秀的人員，從而有充分的時間做好后期的培訓工作。筆者建議企業在8月底學校一開學就同學校系、院輔導員或班主任聯系，由班長負責挑選；也可以在暑假放假之前就與畢業班的班主任就下個學期提供畢業實習做好溝通工作，一開學就進入實習階段，到國慶時正好已成熟手。
分工
事例：某企業在一次促銷活動中，對招聘的近30名臨時促銷員在上崗前一天進行集中培訓，用了半天時間進行了活動內容、產品知識、導購知識等內容培訓，然后按需要分成4組。剛剛有點熟悉的新人由于分組又帶來了陌生感，大家又重新相互認識，組長又重新培訓該組人員相關的知識，結果又花了幾個小時。
分析：這樣做不僅效率低下，還浪費了大量的人力、物力、時間。
解決：臨時促銷員招到后，下一步干什么?多數企業的做法就像上述案例一樣，這是不妥的。臨時促銷員更多的是在做正式促銷員工作之外的事，如在戶外發放促銷單頁，在商場門口或顧客主要出入點舉牌等。所以對招聘好的臨時促銷員，下一步就是分工，可以明確分工如下：
現場促銷組：在銷售柜臺現場協助正式促銷員銷售產品，這類促銷員要有一定的產品知識、促銷經驗和促銷技巧等能力，一般是前期已經做過柜臺銷售工作或是企業長期的兼職促銷員。
現場宣傳組：在戶外發放促銷傳單，在商場門口做接待或在顧客主要出入點身著綢帶舉牌的禮儀小姐等人員。
終端攔截組：在宣傳過程中發現意向顧客，熱情友好地把顧客拉到本公司專柜前交給正式促銷員接待，或把即將離開競爭對手專柜的顧客主動迎接到本公司專柜前。
顧客服務組：正式促銷員促銷成交后，把顧客轉交給這些人，完成給顧客開小票、帶顧客交錢、去倉庫提貨、給顧客試機、填保修卡、登記產品機身碼、領贈品、送貨上門、安裝調試等。他們的職責是更好地服務顧客，接手正式促銷員成交后的相對簡單、機械的工作，使正式促銷員有更多的時間和精力接待顧客。
分工時要考慮人員的性格特點、工作經驗、言行舉止，以求人盡其能，創造最大的價值，切忌隨機分工。
培訓
誤區：分工之后就是培訓，警惕兩種培訓誤區：一是對培訓不重視，不培訓或在上崗前草草走過場；另一種是過分強調培訓，對所有臨時促銷員不分類地進行培訓。
分析：因為是臨時的，有的企業不愿意多花錢去培訓，殊不知不培訓或培訓不到位，不僅起不到幫助銷售的作用，而且有時會起到相反的作用，這樣的例子在終端經常遇到。
解決：對臨時促銷員的培訓應該做到簡單、準確。簡單就是簡簡單單地給他們做企業文化、活動目的、紀律要求、敢說敢做心態等的統一培訓，讓他們對企業有一定的了解，產生工作的激情和自我約束力。
準確就是按前面的分組進行相應的“專業”培訓，比如現場促銷組著重培訓產品知識、促銷技巧等知識；現場宣傳組主要培訓認真細心，一絲不茍的工作態度，要求做到發單量最大化等，完全沒必要再培訓產品知識和促銷技巧了；終端攔截組重點培訓敢說敢做的心態，不怕顧客拒絕；顧客服務組重點培訓細心、耐心、周密地為顧客服務，不能丟三落四。
培訓時，可以把相應組的人員交給相應的負責人直接培訓，以相互熟悉、增加了解。培訓形式不一定很正規、嚴肅，有些組的培訓可以是聊天式的溝通。培訓的目的是讓他們知道怎么做、做什么，所以培訓內容就要求實用且注重方法。
如培訓現場促銷組時，要教會他們怎么招呼顧客，把顧客留住不讓走開，然后再轉交給正式促銷員。要避免臨時促銷員自己獨自給顧客解說，遇到問題又去問正式促銷員，這不僅給顧客的影響不好，而且影響正式促銷員的銷售。
現場管理
事例：某品牌彩電在搞店慶促銷活動時，雖然上崗前已經做過培訓、分工，但還是出現了現場混亂：臨時促銷員打擾正式導購員，分工的專人需要時找不到。給顧客試機時，半天找不到試機的臨時促銷員，結果發現試機人員被領導臨時叫到倉庫搬貨去了，只好找其他人來充當試機人員，由于一個地方缺人導致全場一片混亂。
分析：上述現場管理混亂一是因為對臨時促銷員多頭管理，二是現場管理執行不到位。實操中多頭管理尤其普遍，導致臨時促銷員忙的時候忙得要死，閑的時候又木呆呆地站著等事做。
解決：指定專人管理。這樣，對于指定人員的交代，他們既愿意聽，也容易有一種歸屬感，產生工作的激情。現場管理執行不到位是一個共性的問題：在具體執行時，管理人員總是不按計劃的流程做，老是喜歡隨意
調動人員或改變計劃。因此，必須強調按分工、培訓的工作流程走，不能說的是一套，做的又是一套。
激勵
給臨時促銷員恰當的激勵，不僅可以讓他們發揮最大的能力，還可以對企業品牌起到很好的傳播作用，因為他們都是將來潛在的消費群體。把握好以下三點，激勵會事半功倍：
1．千萬別把臨時促銷員當成打雜的，要認可他們的工作成果并暗示他們的工作對節假日銷售的重大作用。
2．更多體現人性化的管理。如考慮到他們多是在校學生，工資能當天發最好，可以考慮當天結算一半(防止全發后個別人員中途走人給企業造成損失)。工資最好在晚上的總結會上發放，一方面讓他們有心情來參加會議，另一方面做得比較差的人員受批評后有一點心理平衡。另外，給戶外的人員買些水喝、報銷來回的公交車票等。這些做法花錢不多，但對他們而言感受是不一樣的。
3．給他們一個很好的社會實踐評語。許多學生做臨時促銷員，既是希望為自己將來就業打基礎，更是希望在活動結束后，能獲得一個參加相應實踐活動的證明或實踐評語，并蓋有企業公章或領導簽字，以便將來容易找工作。企業人員應該抓住學生的這一心理需求，并在招聘時就講清楚，從而讓他們更加努力地做好這份工作。
避免贈品促銷5大常見病
朱 波
病癥1：贈品跟風
不久前，筆者到一賣場的家電區走了一遭，一圈下來，發現各廠家的贈品好像是商議好了的，清一色是刀具、餐具或者茶具，雷同的贈品讓優秀的產品也無法突出重圍。
業務員小張曾向筆者吐露了他的疑惑：我們的贈品比競爭對手的價值高，為什么消費者還不在意?對手贈的是7件套刀具，我們是8件套!筆者問：“你為什么也選擇刀具啊?你的產品特點、促銷目的、促銷時間與競爭對手完全一樣嗎?”小張疑惑地搖了搖頭。
到賣場去看看，這種現象已是見慣不怪。你用了什么樣的贈品，我明天立刻用這個贈品，結果大量的贈品花出去，卻沒什么效果。殊不知，產品特點、產品定位、產品生命周期、促銷時間、促銷目的不同，選擇的贈品也應不一樣。促銷方案設計時就應該根據自己的產品特點來選擇恰當的贈品，而不是對手贈什么，我也贈什么。
病癥2：贈品的選擇與銷售季節相違背
冬天購物，你送夏天用的贈品，夏天購物，你送冬天用的贈品。這樣的贈品，能討人喜歡嗎?
五一期間，K品牌售價在100～200元的電風扇搭配的贈品是包裝價格為28元的黃色充氣座椅，卡通造型非常別致，但是促銷的效果很一般。同期，其競爭品牌M的贈品是包裝價格為15元的一把雨傘和一瓶可口可樂(市值2．5元)，銷量非常好。這讓K公司人員既著急又不解。
還是一位顧客點出了問題所在：“本來炎熱的夏天夠人煩了，那么大一個黃色座椅(暖色的)更讓人煩躁不安，兩種產品差不多，我就選了后者。沒出商場我的孫子就把可樂喝掉了，出了門正好可以用雨傘遮陽。還有，那個充氣座椅有一股塑料味難聞。”
這位消費者的話道出了K品牌贈品的問題所在。聯想一下：寒冷的冬天送一個暖手器與送其他同價值的贈品，哪一個更有吸引力?
大多數人都知道贈品的選擇與銷售季節相對應，但為什么還出現K品牌這樣的疏漏?也許是策劃人員的疏忽，也許是K品牌用的是秋季剩余的贈品。不管是什么原因，不從消費者角度考慮贈品的選擇，消費者也不會把“票子”投向你。“贈品是我送給你的，送什么由我定”，這種想法行不通了。
還有一種錯誤的認識是：贈品價值越高顧客越喜歡。不然!應該更多考慮的是贈品對顧客的實用價值。一位沒有汽車的消費者，絕不會因為你贈送汽車座套而選擇你，他可能選擇你的對手的產品――贈品是自行車小孩座椅，盡管贈品的價值相對小些。
病癥3：贈品有質量問題
走訪市場時曾見到這樣一件事情：某品牌電飯煲的促銷贈品是充氣座椅、圍裙，在現場給顧客展示時，出現了充氣座椅導購員打不進去氣，圍裙小孩穿上還有點短的尷尬局面，許多顧客一笑而走，放棄購買。
是廠家吝嗇，還是廠家在“忽悠”消費者?都不是。現在各個廠家都在做促銷，沒贈品就別想賣得動，送的少了也不行，如此一來成本提高了，怎么辦?在產品質量上打折――敢嗎?提高價格――無異于自尋死路；在贈品的質量上打折――上述的尷尬就發生了。
贈品數量增加后，還會帶來一系列問題：有些廠家只負責產品的售后服務，而不負責贈品的售后服務；有些贈品由于質量差而發生事故，這類消費投訴越來越多。這樣一來，一旦贈品發生故障無法維修，消費者只能當廢品處理，他們對促銷企業和晶牌的印象可想而知。
通過在贈品質量上打折來增加贈送的“力度”，無異于“拆東墻補西墻”，對廠家的負面影響將是無法估量的。
病癥4：贈品包裝價格失當
筆者去年五一走訪市場時，在深圳華強國美店看到某電風扇品牌促銷抽獎活動的店內海報：
特等獎5名，獎價值1988元本品牌豪華煙機一臺；一等獎100名，獎價值488元本品牌電磁爐一臺；二等獎1000名，獎價值68元時尚充氣座椅一個；三等獎5000名，獎價值48元精美茶具一套，四等獎93895名，獎價值18元充氣手錘一個。
筆者聽到有不少顧客質疑：怎么那么一個簡單的充氣手錘就值18元?一個顧客直接說：“你們的一個小轉葉扇才賣54元，那就是3個充氣手錘值一個電風扇，誰相信?”導購員無言以對，最后只說是總部的安排，顧客們大笑離去。這是一個典型的贈品包裝價格不當的案例。
來看一下這個品牌促銷贈品成本價和包裝價的差別。見上表。
從上表可以看出，該品牌的贈品包裝價犯了一個嚴重錯誤，那就是特等獎、一等獎的包裝價太低，而二等獎、三等獎、四等獎的包裝價太高。在所有的顧客中，只有105名(特等獎和一等獎的數量)可能說贈品包裝價格合理，但卻會有6000名(二等獎和三等獎的數量)可能說贈品包裝價格較高，有93895名(四等獎的數量)可能說贈品包裝價格高得離譜，甚至說該品牌把顧客當看。
本來這次促銷活動是為了提高銷量和終端品牌形象，但結果呢?反而嚴重破壞了品牌形象――問題全出在促銷贈品的包裝價格上。
對于促銷贈品的包裝價格，公認的說法是要適當地夸大一點，以提高贈品價值，滿足顧客多占便宜的欲望，刺激更多的潛在顧客立即購買產品。
但筆者認為，首先要根據具體產品類別及贈品的大小進行不同的贈品包裝價格夸大，如大家電產品本身價值大，贈品的價值也相對大，適當地夸大包裝價格，顧客不是很敏感；小家電產品贈品價格就要夸大得小一
點，贈品的價格不能超過自身的價格，因為小家電本身價值小(有些才賣幾十元)，這時送一個價值幾十元(和產品價格差不多)的贈品，顧客會很敏感的。
總之，贈品價格包裝要按產品和贈品的種類、大小區別對待，同時還要注意贈品價格包裝的藝術性和實效性，讓顧客感覺不到價格的夸大或不在乎包裝價格有多高，從而讓大多數顧客對你的產品、品牌產生好感，產生實實在在的效果。
病癥5：贈品管理只管“進出口”
筆者有一次出差到一縣城，因下雨去小雜貨部買雨傘，發現那里的雨傘上都印有不同品牌的小家電企業名稱。問其來源，老板說是一家做小家電的經銷商專門為他提供的，價格便宜，質量還不錯。
為什么會出現這樣的問題?贈品管理不當。90％的廠家認為贈品管理就是管住“入口和出口”，普遍做法就是兩個表：贈品入倉登記表和贈出顧客登記表，然后不定期電話抽查就可以了。然而“道高一尺，魔高一丈”，這種做法早已失效了。要防止上述情況出現，除了管理好人口和出口，還需要做好以下幾方面：
1．用加費贈送的方式防止贈品流失。具體方法在顧客購買產品后，還需要再補交一定數額的現金才能獲得贈品，如顧客買了電磁爐，只要再加20元就可以送一高檔炒鍋。當然附加的條件不能太高，否則促銷將喪失吸引力。這種附加條件可以防止導購員、商場工作人員隨意占有贈品，因為對于能白拿的東西，哪怕沒用他也拿，但是掏錢去拿沒用(或暫時沒用)的東西，他就要考慮了。
合理運用加費贈送的方式還能提高贈品的價值感：(1)對付出一定成本后獲得的贈品，顧客會更加珍惜；(2)當附加條件不高，贈品價格大于顧客所付出的成本時，顧客會感到物超所值；(3)可以消除顧客對贈品質量的疑慮。
2．用多次贈送的方式防止商家將贈品一次性出賣。贈品不要一次性送給商家，而要分批多次送給他，這樣可以防止商家由于贈品擠占庫存空間而出賣贈品。另外，分批多次贈送還可以達到以下效果：(1)告訴經銷商，由于本地區銷量好或贈品資源用得好，總部再次追加贈品，這樣說可以給經銷商帶來銷售信心，經銷商也會更珍惜贈品；(2)物以稀為貴，人總是對少的東西比較珍惜，因此可以減少商家隨意送出或隨意使用贈品的行為。
3．采用“有條件贈送”。在一定條件下消費者才能獲得贈品，如在領取贈品前，顧客先要接受相關的市場調查，或者留下其個人資料等。
用上述三種贈品管理方式，再加上嚴格的出人口登記制度，就可以有效防止贈品流失。
促銷沖突
得當的促銷讓銷售如虎添翼，失敗的促銷如同把玫瑰送給老太太。有種無收倒也罷了，更不幸的是“禍起蕭墻”銷引發渠道沖突，讓自己焦頭爛額。
現代渠道、傳統渠道“河水漫堤”
封 韜 張 立
促銷造成的現代渠道與傳統渠道之間的相互影響和傷害表現在：
一、打擊處于價格劣勢的渠道
在一個渠道進行促銷，如果使用的是降價、打折或者買贈等變相的降價促銷，當所進行的特價低于其他渠道的對外供貨價格時，就會對其他渠道的價格體系產生巨大影響，引起渠道消費者購買方向的轉變，間接影響產品價格波動，這對渠道產生的打擊是致命的。
例如：某飲料品牌在大型超市等現代渠道進行600mL產品的特價促銷，只要零售價格低于1．95元／瓶，就會導致原本在批發市場等傳統渠道進貨的小型零售終端的老板們蜂擁前來搶貨，因為每瓶1．95元的價格已經低于小型零售終端在批發市場的進貨價格。這樣批發市場可能很久都緩不過勁來，因為它庫房的存貨都比超市做特價的產品價格高。
批發市場的客戶可能采取的方法有兩種：要么壓著貨不放，等待現代渠道的促銷影響平息后再出貨；要么低價拋售，庫存產品賣完后不再進貨。這兩種解決方法的弊端都是顯而易見的，前者造成批發客戶資金流轉困難，影響銷售良性運轉；后者更可怕，個別批發客戶低價拋貨，會引起整個批發客戶群甚至整個傳統渠道的惶恐，導致整體價格振蕩。拋貨客戶停止合作后，給廠家造成的負面輿論影響也不可低估。
二、渠道間竄貨
銷售如同水利工程一樣，最佳的形態就是“各行其道”，讓產品通過不同的渠道到達目標客戶手中。促銷操作不當，很可能使整個銷售渠道混亂，現代渠道和傳統渠道之間相互竄貨，產品在不該銷售的地方銷售。
例如：G牙膏為了避免現代渠道和傳統渠道的產品沖突，針對一款自己的金牌產品設計了適合在現代渠道銷售的產品：1組160克x 3支裝，零售價格為每組19．50元，平均零售價格每支6．50元；針對傳統渠道則設計了105克x 1支裝，售價4．65元，兩個渠道的產品互不流通。
現代渠道的某大型超市為了店慶，要求廠商給出“勁爆價格”，于是G牙膏的廠商將自己160克x 3支裝的牙膏做了7折特價，使每組的零售價格降為13．65元，每支的零售價格降為4．55元。
此時，現代渠道促銷后的產品流向如果不加管控，將會大部分流竄到傳統渠道里。因為現代渠道160克裝產品每支4．55元的價格，已經低于傳統渠道105克裝每支4．65元的價格，況且在容量上160克幾乎是105克的1．5倍，這樣的產品對于傳統渠道的客戶來說頗具吸引力。
這樣，他們會在現代渠道進行這樣的促銷活動時大量吃進促銷產品，等現代渠道價格回升時，再將吃進的160克裝產品以低于現代渠道正常零售價的價格出售，從中獲取差價利潤。這樣的促銷不僅使銷售渠道混亂，產品流竄，而且產品流竄后會對原有渠道的正常銷售產生較大影響。
三，廠商客情關系顧此失彼
目前的銷售中，客情仍然占據著非常重要的地位，各個廠商都非常關注自己與客戶的客情，促銷也是改善客情的一種方式。然而，如果掌控不好，促銷改善的只是開展促銷的渠道客戶的客情，卻會對沒有開展促銷的渠道的客情產生巨大的負面影響，使廠商顧此失彼。
例如：為了提升銷量，改善與傳統渠道批發客戶的客情，P飲料廠商推出500mL產品10箱送1箱的促銷活動，使得傳統渠道的銷售突飛猛進，傳統渠道批發客戶和零售客戶都樂開了懷。然而，隨著現代渠道在零售格局占的比重越來越大，現代渠道的客戶對于廠商的要求也越來越高，最直接的要求就是廠商給自己超市的供貨價格為最低價。
如果現代渠道在進行價格調查時發現了傳統渠道這一促銷信息，進行搭贈后的P品牌500mL產品價格已經低于自己的進貨價格，現代渠道最直接的做法就是把P品牌的產品下架，然后給P廠商下一張罰款通知單。這種局面可能需要P廠商的銷售人員好長時間才能改善，而且
現代渠道的客戶會在較長一段時間內對此事耿耿于懷。
要避免和減少促銷在現代渠道和傳統渠道之間產生沖突，就要做到：
一，促銷產品差異化
在選擇促銷產品時，盡量根據渠道的不同，選擇差異化的產品。這樣，即使促銷時價格或者力度較大，也會因為產品的差異化，不至于對其他渠道造成太大影響。
例如：百事可樂在一定季節里，2L產品在現代渠道有很大的銷售占比，但是在傳統渠道卻幾乎無人問津；在傳統渠道600mL產品幾乎占了半邊天，但是在現代渠道卻不是最重要的角色。如果進行大力度的促銷，在現代渠道選擇2L產品，在傳統渠道選擇600mL的產品分別進行，那么對雙方渠道的影響都不會太大。
二、促銷形式差異化
由于銷售人員或者采購人員的短視行為，某種程度上促銷已成了降價、特價的代名詞。在一個渠道進行價格促銷，勢必會對其他渠道的價格體系造成不同程度的干擾，情況嚴重時甚至會讓其他渠道價格體系崩盤。
為了避免出現惡果，必須考慮促銷形式差異化。比如，將現代渠道的特價促銷改為品嘗、試用，將大型的買贈促銷改為路演；將傳統渠道的搭贈改為旅游獎勵、信用額度獎勵，都是促銷活動差異化不錯的選擇。
三、促銷內容限制化
競爭中為了應對競爭對手的挑戰，有時不得不進行會對其他渠道造成負面影響的、類似價格促銷的促銷活動，這時一定要將促銷活動的時間盡量縮短，而且限時、限量。由于限時、限量，促銷的產品就是有限的，流入其他渠道的可能性會降低，即使流入其他渠道數量也會非常有限，這樣對于其他渠道的負面影響就會有限。
例如：百事可樂在超市進行600mL產品每瓶1．5元的特價活動，為了擴大影響提前很久就開始宣傳，但是同時也宣傳子促銷活動的一些限制條件：特價產品僅在周六、周日上午9：30～10：30售賣，而且每人限購2瓶。
我們算一筆賬：假設某大型超市有30個收銀口，每個收銀員收款速度平均為每個顧客90秒，那么就算所有的顧客都購買了百事可樂600ral的產品，流人市場的總數也不過2400瓶，按每箱1 x 24瓶計算只有100箱，這對于傳統渠道幾乎構不成什么影響，因為批發渠道的客戶進貨動輒就是上千箱。
商超之間“干戈相見”
成 軍
因促銷導致的不同商超之間的沖突，歸根結底都是利益爭奪的表現。事實上，不能產生沖突的促銷在一定程度上講是不成功的促銷，促銷需要引起別人的注意，無論是消費者還是商超。如果能夠把握住根本利益上的平衡，平息沖突就不會困難。
要規避由于促銷導致的不同商超之間的沖突，在規劃和執行促銷時需要事先做好以下幾點：
一、建立促銷限定標準
有沒有一個促銷限定標準來規范促銷執行，對促銷的效果和風險的規避有著截然不同的影響。通常此類限定會包含下面幾項內容：
1．供價和零售價：商超對零售價的變動最為敏感，絕大部分的促銷沖突都是由此引發的。零售價變動是源于供價的變動，因此給促銷供價和零售價設定一個控制性底線尤其關鍵。
然而我們還要注意一點：銷售人員往往喜歡就拿限定標準中最低點作為促銷價執行，形成了靠低價促銷做銷量的惡習。如何細化限價標準并設置坎階，是營銷管理層應該重點關注的項目。
2．促銷期限：每個商超的促銷檔期不盡相同，設定標準時參照一個最長期限即可。考慮到促銷興奮周期，常規性促銷周期不宜超過15天。延長促銷期不僅不利于促銷效果，反而會帶來銷售毛利的降低。
3．促銷產品供應量：無限量的促銷有兩種結果，一是導致竄貨的出現，二是壓低平均銷售毛利。部分商超采購就是利用廠商促銷不限量的機會，大肆囤積促銷品種，向其他渠道“跳貨”走銷量，再向廠商索要銷量提高后的有條件返利。
4．促銷費用和形式：商超采購通過收取促銷費用支持其門店做出平價或負毛利促銷的例子并不鮮見。促銷費用的彈性很大，為了避免不可控因素，以書面協議形式確定，并以賬扣方式處理。貨補或現金等形式都會出現管理漏洞，需要特別注意。
另外，公司建立一個促銷限定標準，等于是對銷售人員促銷工作的授權，可以增強銷售人員的促銷談判底氣，并從制度上保證促銷執行。僅靠銷售人員的責任心來執行現代商超促銷，已經變得越來越缺乏控制性和操作價值。
對于超出標準的特例，必須多方面加以考量，并預置應急方案。
二、縮小促銷范圍
系統性促銷影響面過大，引發其他商超報復的概率較高，供應商“滅火”的代價以及由此牽扯的精力投入肯定是巨大的。有商超業務經驗的銷售人員，首選多是盡可能做單個門店促銷，其次是部分區域多店促銷，最后才是全系統所有門店促銷。
有人會問：單個門店執行促銷會不會招致本系統其他門店的異議呢?筆者的答案是：會，但容易解決。
1．從商超門店布局來看，同一地區的門店是互補設置的，硬性競爭的可能性極小，未得到支持的門店提出的異議不會強烈。
2．從門店運營來看，各門店之間比較重視自身運營質量和在本系統的數值排名。我們完全可以利用門店主管期望提升業績的心態，爭取到更優惠的促銷支持，因此異議反而有助于談判。
三、組織內部充分溝通
供應商的商超管理不太可能集中在一個人身上，可能會按系統或區域的形式劃分給不同銷售人員來負責。因此組織內部各負責人執行的促銷信息要盡可能共享，事先做好溝通，主動排除有可能引發沖突的隱患。
四、妥當安排
在有可能的情況下，將有競爭性的不同商超的促銷檔期安排緊湊，避免讓未同期促銷的商超產生厚此薄彼的感覺。
對往期促銷活動進行回顧，凡是容易引發沖突的門店促銷做到不安排或少安排。每個市場中都會有“好戰”的商超，輕易不要在這些“好戰分子”那里安排促銷。
盡管有相當一部分的供應商都能夠將以上幾點工作做好，但在實際操作過程中，因為商超是一個可變性極大的對象，仍然會出現一些猝不及防的現象。因此，我們平時應該多收集這些意外事件處理案例，作為業務培訓的內容，提高業務人員的應變能力。
事件1：商超破壞促銷協議中對零售價要求的限制，甚至做出負毛利零售價。
應對策略：立即斷貨，并委派專人交涉和收購現場產品。準備好促銷協議和供價票據，以備其他商超質詢。對于這種破壞游戲規則的行為絕不可沉默，要像對待敵人一樣反擊。斷貨是對付商超最有力的招數，除非對方已無心繼續合作。
事件2：商超要求供應商參加一期免費DM、贈送堆碼陳列的促銷，前提是促銷力度能夠史無前例地大。
應對策略：列舉有效數據(估算也行)，證明自己的產品即使再大的促銷力度，也未必能夠通過銷量增加把相關費用成本打平。把球踢給對方，盡量打擊其樂觀的預期，讓對方明白此舉費力不討好，換別家產品效果會更好。
事件3：商超要求提供定制的特價促銷商品，參加其舉辦的某項活動。
應對策略：為了保證客情，不要斷然拒絕，而是提出一些諸如上級批準程序繁雜、生產批量要求高和供貨周期長等客觀因素，使其知難而退。
事件4：采購以新店開業的理由，要求提供更大優惠，幫助新店在當地立足，而優惠的條件超出了周邊有競爭性商超的標準。
應對策略：感謝對方選擇自己的產品來吸引人氣，但不能提供額外的支持是因為本品一直在當地保持價格穩定的形象。一旦引發價格戰，對方新來乍到未必獲勝。提醒對方，自己公司不會批準這種多方均無好處的投入。
