時間：2022-02-19 05:52:46
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇物業維護部，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
法定代表人：
地 址：
聯系電話：
乙方：
法定代表人：
資質等級： ，證書編號：
地 址：
聯系電話：
甲、乙雙方在自愿、平等、協商一致的基礎上，就 (物業名稱)的前期物業管理服務事宜，訂立本合同。
第一條 本合同所涉及的物業基本情況
物業名稱：__________
物業類型：__________
座落位置：_________區/縣________鄉/鎮 路_______弄_______號
四至范圍(規劃平面圖)：
總建筑面積：________平方米其中住宅________平方米。
物業構成見附件一，物業規劃平面圖見附件二。
第二條 乙方為本物業管理區域的業主、物業使用人提供下列物業管理服務事項。
(一)物業共用部位的維護
(二)物業共用設施設備的日常運行和維護
(三)公共綠化養護服務
(四)物業公共區域的清潔衛生服務
(五)公共秩序的維護服務
(六)物業使用禁止性行為的管理
(七)物業其他公共事務的管理服務
(八)業主委托的其他物業管理服務事項。
第三條 物業專有部分的自用部位、自用設備損壞時，業主、物業使用人可以向乙方報修，也可以自行維修。經報修由乙方維修的，維修費用由業主、物業使用人承擔。
第四條 甲方按規定向乙方提供位于 路 號 室(建筑面積 平方米)的房屋作為物業管理辦公用房,在合同履行期間供乙方無償使用，但不得改變其用途。
第五條 乙方提供的前期物業管理服務內容和標準應符合下列約定：
(一)物業共用部位的維護、物業共用設施設備的日常運行和維護，詳見附件三
(二)公共綠化養護服務，詳見附件四
(三)物業公共區域的清潔衛生服務，詳見附件五
(四)公共秩序的維護服務，詳見附件六
(五)物業使用禁止性行為的管理，詳見附件七
(六)物業其他公共事務的管理服務，詳見附件八
第六條 甲方將物業交付業主前，應會同乙方對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，并按規定向乙方移交物業管理所必需的相關資料。
甲、乙雙方辦理物業查驗、移交手續，對查驗、移交中發現的問題及相應解決辦法應采用書面方式予以確認。具體內容詳見附件九。
第七條 乙方根據下述約定，按建筑面積向業主收取物業服務費。
(一)住 宅：
高層________元/月平方米 多層________元/月平方米
別墅________元/月平方米 物業：________元/月平方米
(二)辦公樓：______ 元/月平方米
(三)商業用房：________元/月平方米
(四)
(五)
(六)
上述物業服務收費分項標準(元/月平方米)如下：
一、住宅物業
1、綜合管理服務費：
2、共用部位、共用設施設備日常運行、保養、維修費用：
3、公共區域的清潔衛生服務費用：
4、公共區域綠化養護費用：
5、公共區域秩序維護服務費用：
6、
二、非住宅物業
1、綜合管理服務費：
2、共用部位、共用設施設備日常運行、保養、維修費用：
3、公共區域的清潔衛生服務費用：
4、公共區域綠化養護費用：
5、公共區域秩序維護服務費用：
6、
第一條為規范物業管理服務行為，維護業主和物業服務企業的合法權益，使物業管理逐步走上規范化、制度化的軌道，結合縣實際制定本方案。
第二條本方案適用于縣行政區域內城鎮住宅區的物業管理活動，城鎮區域內所有居民住宅、非住宅，都必須依照本方案實施物業管理。
第三條縣建設局是物業管理的行政主管部門。社區應協助物業管理行政主管部門開展物業管理工作，并在各自區域內對物業管理工作進行指導、協調和監督。
第二章業主業主委員會物業服務企業
第四條業主在物業管理活動中享有下列權利：
（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；
（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；
（三）提出制定和修改業主規約，業主大會議事規則建議；
（四）參加業主大會會議，行使投票權；
（五）選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；
（六）監督業主委員會的工作；
（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；
（八）對物業共用部位，共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；
（九）監督物業共用部位，共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）管理和使用；
（十）法律、法規規定的其他權利。
第五條業主在物業管理活動中應履行下列義務：
（一）遵守管理規約、業主大會議事規則；
（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用，公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
（三）執行業主大會的決定和業主委員會作出的決定；
（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；
（五）按時交納物業服務費；
（六）享有法律、法規規定的其他義務。
第六條住宅小區入住率達到60%以上時，由物業管理行政主管部門指導，物業所在地社區負責組織召開業主大會，選舉產生業主委員會，可以采用集體討論或書面征求意見的形式。采用書面征求意見的形式必須將書面議事內容發至業主，業主的贊同、反對、棄權意見須由業主本人簽字。
第七條業主委員會職責：
（一）維護業主的合法權益；
（二）通過招標，選聘、續聘符合條件的物業服務企業，并與物業服務企業訂立，變更或者解除物業管理合同；
（三）審議物業服務企業制訂的物業管理計劃和措施；
（四）聽取業主的意見和建議，監督物業服務企業的管理服務活動；
（五）確定或者調整物業管理服務和內容，并協助物業服務企業收繳物業服務費；
（六）督促業主遵守業主規約，協助物業服務企業落實各項管理工作，督促共用設備、設施和共用場地的合理使用。
第八條物業服務企業從事物業管理活動必須經物業管理行政主管部門批準，取得物業管理資質等級證書和工商行政管理機關核發的工商營業執照。未經批準不得從事物業管理活動。
第九條物業服務企業在本縣從事物業管理活動時，應向物業管理行政主管部門交納服務保證金2萬元。物業管理行政主管部門依據物業管理服務質量規范標準按年度對物業服務企業進行考核。對服務不到位，服務質量差的企業給予處罰，處罰金從保證金中扣除。
第十條按照房地產開發與物業管理相分離的原則，開發建設單位不能自行組織開展物業管理活動。
第十一條物業服務企業權利和義務：
（一）按照招標公告參與投標實施物業管理活動；
（二）按照委托管理合同要求，制定住宅區物業管理方案及措施；
（三）依據委托管理合同和政府規定標準收取服務費；
（四）按照委托管理合同約定的服務內容實施物業管理；
（五）接受業主委員會和業主的監督；
第十二條物業管理區域由物業管理行政主管部門根據物業的共用設施設備、配置規模、社區建設、方便管理、降低管理成本等因素劃分。
新住宅區，包括分期建設或兩個以上開發單位建設的住宅區，擁有共同的配套設施設備為一個物業管理區域。
舊住宅區與周邊原有住宅或新建住宅房屋相毗連的經相關業主同意加以整治可劃分為一個物業管理區域。
第三章前期物業管理
第十三條新建物業的業主大會選聘物業服務企業之前，開發建設單位應通過招投標的方式，選聘具有相應資質的物業服務企業；住宅規模較小的經物業管理行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業，并簽訂前期物業服務合同。
縣房產行政主管部門應把提前介入建設單位物業服務作為核發商品房預售許可證的前提條件。
第十四條前期物業服務合同約定時間不許超過三年。前期物業合同約定期限尚未屆滿，業主大會已按規定選聘物業服務企業的業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日起，該前期物業服務合同終止。
第十五條辦理物業交接手續時，開發建設單位應向物業服務企業移交下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建筑及配套的基礎設施、設備竣工圖、地下管網圖。
（二）公共設施設備清單；
（三）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
（四）業主名冊和協議書；
（五）物業管理需要的其他資料；
前期物業服務合同終止時，物業服務企業應將上述接收的資料交給業主委員會。
第十六條新建住宅小區建筑面積5萬平方米以上，開發建設單位應無償提供建筑面積120平方米的物業管理用房；建筑面積1萬平方米以上，無償提供50平方米物業管理用房；建設面積1萬平方米以下，無償提供20平方米物業管理用房；自行車棚按開發建設套室，每戶1平方米面積配置。凡物業設施不配套的建筑工程不預驗收，房地產管理部門不準辦理確權登記。
第四章物業管理服務
第十七條一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。業主委員會委托物業服務企業專項管理服務，要簽訂物業服務委托合同，明確雙方的權利和義務。
第十八條物業管理服務的基本要求：
（一）物業服務企業應制定日常管理服務制度；
（二）按規定簽訂物業管理服務合同；
（三）40%以上管理人員應持有物業管理上崗證書；
（四）物業服務應設立服務中心，實行12小時服務接待，公示服務熱線電話；
（五）每年與業主作有效溝通；
（六）建立檔案管理制度（物業竣工檔案、設備管理檔案、業主資料檔案等）
（七）建立收費公開制度，按合同約定公布收費標準和收費情況；
（八）按規定合理使用專項維修資金。
第十九條物業服務的范圍和標準
（一）房屋共用部位、共用設施設備
服務范圍：房屋共用部位包括基礎、承重墻體、屋頂、外墻面、樓梯間；共用設施設備包括共用給排水主管道、窨井、化糞池、二次供水設備、電梯、樓區內道路、院面、圍墻或柵欄、自行車棚和物業管理用房的維修、養護和清掏。
服務標準：房屋外觀完好、整潔，樓梯間和外墻面無破損。供水、供電、電梯、照明設備運行正常，無事故隱患。消防系統設備完好，可以隨時啟用，保證消防通道暢通。道路暢通，院面平坦，路燈完好。
（二）公共秩序維護及車輛管理
服務范圍：維護管理區域內公共秩序，機動車、非機動車的出入和停放。
服務標準小區出入口24小時值班，對小區重點部位定時巡查。出入小區的機動車、非機動車按指定位置有序停放。對小區設備場所和具有危險隱患的部位，設置安全防范警示設施和標志。對火災、電梯困人等突發事件有應急處理預案。
（三）環境衛生保潔
服務范圍：住宅區域內的場地道路和樓梯通道的清掃保潔。
服務標準：管理區域內場地、道路、樓梯通道做到每周“三掃、四保”樓梯通道門、窗、扶手每月擦拭；及時清掃積水、積雪；清潔區域無垃圾、雜物，外觀整潔、無亂貼亂畫現象；小區內禁止飼養家禽、家畜，對違反者及時勸阻，不聽勸阻者報告有關部門處理。
（四）綠化管理及養護
服務范圍：管理區域內所有規劃建設綠地，花池和樹木。
服務標準小區內綠化布局合理優美，花草樹木栽植得當，小區內綠化率達到規定要求?；ú輼淠緹o枯死、無蟲害，枯死及時補種，蟲害及時打藥滅蟲。綠籬超過平齊線時進行修剪，綠籬根部無死枝枯葉及雜物。造型樹木根據樹木品種和生長情況，及時進行修剪整形，達到觀賞效果良好。根據氣候狀況和季節，適時組織澆灌、施肥和松土，保持樹木長勢良好。
（五）檔案資料管理
服務范圍：管理建設單位移交的各項工程資料。
服務標準：資料檔案編目有序，做到專人管理，責任到人；建立資料檔案供閱制度；防止資料檔案發霉變質、丟失。
第二十條按照各住宅區建設的規模、配套設施和具備物業管理的條件，劃分三級物業管理服務和收費標準：
一級物業管理服務：應具備樓房八層以上，設立電梯、配電室、二次供水泵、二次供熱泵、消防設施、物業管理用房等物業管理服務條件。達到房屋共用部位設備設施維修養護；電梯、二次供水、供熱運行操作；秩序維護及車輛管理；環境衛生保潔；綠化管理及養護等管理服務標準。
二級物業管理服務：應具備樓區封閉，院面通道硬化，自行車棚封閉，住戶60戶以上，設專用物業管理用房等物業管理服務條件。達到房屋共用部位、設施設備的維修與養護；公共秩序維護及車輛管理；環境衛生保潔；綠化管理及養護等管理服務標準。
三級物業管理服務應具備院面通道硬化，綠地綠化等物業管理服務條件。達到房屋共用部位，設施設備的維修與養護；環境衛生保潔；綠化管理及養護管理服務標準。
第五章物業的使用與維護
第二十一條業主依法享有物業共用部位、共用設施、設備的所有權和使用權，建設單位和物業服務企業不得擅自處分。
第二十二條業主對買受的物業要科學使用，因使用不當或擅自改動設計造成質量事故及損失，由業主自己承擔責任，給毗連房屋造成損失的由責任人賠償。
第二十三條業主裝飾裝修房屋的要事先告知物業服務企業，物業服務企業應把裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主。因裝修中損壞樓梯間、樓梯墻面、踏步、欄桿等共用部位的其修復費用由責任人承擔。
第二十四條業主需要安裝太陽能熱水器、空調機的必須按照《縣太陽能熱水器安裝管理規定》和空調安裝要求進行安裝，安裝前到物業服務企業辦理安裝手續，方可安裝。
第二十五條業主或其他單位確需臨時占用、挖掘道路場地等部位的應征得業主委員會和物業服務企業的同意，并在約定的期限內恢復原狀。
第二十六條物業服務企業、業主與各專業管理部門物業維護職責分工
（一）居民小區內住宅樓低壓供電設施管理職責：
使用架空線路或地下埋設線路供電的樓房，以電纜進線兀接箱為界，界外（包括兀接箱和計費表）由供電部門負責管理；界限以內至分戶保險開關（不包括保險開關）供電線路及設備，由物業服務企業負責維護管理；分戶保險開關以內至終端電器，由業主自己維護管理。
（二）居民小區供水設施管理職責：
住宅樓以樓外自來水閥門井為界，界限以外（含閥門）供水管線，由供水部門負責維護管理；界限以內至用戶水表的供水管線（不含水表）由物業服務企業負責維護管理；水表至終端出水口由業主自己維護管理。
（三）居民小區內環境衛生管理職責：
物業管理區域內清掃保潔（包括道路、住宅樓房周圍及樓內公共部位、綠地等）由物業服務企業負責；物業管理區域內生活垃圾由環衛部門負責清運。
（四）供熱、燃氣、有線電視、通信等專業管理部門維護管理到用戶終端。
第二十七條物業已委托物業服務企業進行管理后，開發建設單位要繼續按照國家規定的保修范圍，保修期限內承擔工程質量保修責任。
第二十八條物業服務企業在維護共用部位、設施設備時，需要毗連房屋業主協助時，業主應積極配合，不準阻撓。因阻撓延誤維護造成損失的由毗連責任方賠償。
第六章物業管理服務費用
第二十九條物業服務費在政府指導價格下，由業主和物業服務企業在物業服務合同中約定。雙方協商確定服務價格不成時，由價格主管部門核定服務價格。物業服務企業應嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。業主也應按照服務合同的約定按時足額繳納服務費用。物業管理服務費按月繳納，不得預收。
第三十條凡我縣行政區域內銷售商品房時，購房者按購房款2.5%比例向售房單位繳納專項維修資金。
第三十一條房屋專項維修資金由建設局房地產管理處管理，實行專戶存儲，專款專用。專項維修資金的使用由業主委員會和物業服務企業申報，建設行政主管部門審批方可使用。
第三十二條新建的住宅區，房屋開發單位未按規定收取專項維修資金，房產主管部門不得辦理房屋銷售許可證，產權登記部門不得確權發證。
第三十三條原有住宅區已經實行物業管理，未交納住宅共用部位及共用設施設備專項維修資金的房屋共用部位和共用設施設備的大修、中修、更新時，由業主按擁有的建筑面積比例承擔，該住宅區業主委員會協同物業服務企業收繳。
對沒有開展物業管理的舊樓和棄管樓房，由原開發單位出資整修，沒有開發單位的由政府出資整修，達到物業管理條件后，通過招投標方式選聘物業服務企業，開展物業管理活動。
第七章法律責任及附則
第三十四條違反本實施方案規定的行為，國務院《物業管理條例》已有處罰規定的從其規定。
第三十五條違反本方案規定，開發建設單位未按規定配備物業管理用房的由縣行政主管部門責令限期改正，并對工程不予竣工驗收。
第三十六條開發建設單位未通過招投標方式選聘前期物業服務企業或者未經批準擅自采用協議方式選聘前期物業服務企業的由縣物業管理行政主管部門責令撤出，并沒收違法所得。
第三十七條物業服務企業無顧單方終止合同，給業主造成損失的由物業服務企業負責賠償，并承擔相應的法律責任。
第三十八條業主未按照前期物業管理服務協議、物業管理服務合同交納物業服務費的物業服務企業可以按照應繳金額的0.5%按日收滯納金。拖欠物業服務費六個月以上的物業服務企業可向人民法院申請支付令或提訟。
第三十九條業主、業主委員會、物業服務企業、開發建設單位之間因物業服務發生爭議的由物業管理行政主管部門協調解決。不愿和解、調解或和解、調解不成的可以依法申請仲裁或者向人民法院。
法定代表人：_________;
住所地：_________;
郵編：_________;
乙方：_________;
法定代表人：_________;
住所地：_________;
郵編：_________;
資質等級：_________;
證書編號：_________;
根據《物業管理條例》和相關法律、法規、政策，甲乙雙方在自愿、平等、協商一致的基礎上，就甲方選聘乙方對_________(物業名稱)提供前期物業管理服務事宜，訂立本合同。
第一章 物業基本情況
第一條 物業基本情況：
物業名稱_________;
物業類型_________;
座落位置_________;
建筑面積_________。
物業管理區域四至：
東至_________;
南至_________;
西至_________;
北至_________。
(規劃平面圖見附件一，物業構成明細見附件二)。
第二章 服務內容與質量
第二條 在物業管理區域內，乙方提供的前期物業管理服務包括以下內容：
1、物業共用部位的維修、養護和管理(物業共用部位明細見附件三);
2、物業共用設施設備的運行、維修、養護和管理(物業共用設施設備明細見附件四);
3、物業共用部位和相關場地的清潔衛生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通;
4、公共綠化的養護和管理;
5、車輛停放管理;
6、公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理;
7、裝飾裝修管理服務;
8、物業檔案資料管理。
第三條 在物業管理區域內，乙方提供的其他服務包括以下事項：
1、_________;
2、_________;
3、_________。
第四條 乙方提供的前期物業管理服務應達到約定的質量標準(前期物業管理服務質量標準見附件五)。
第五條 單個業主可委托乙方對其物業的專有部分提供維修養護等服務，服務內容和費用由雙方另行商定。
第三章 服務費用
第六條 本物業管理區域物業服務收費選擇以下第_________種方式：
1、包干制
物業服務費用由業主按其擁有物業的建筑面積交納，具體標準如下：
多層住宅：_________元/月·平方米;
高層住宅：_________元/月·平方米;
別墅：_________元/月·平方米;
辦公樓：_________元/月·平方米;
商業物業：_________元/月·平方米;
物業：_________元/月·平方米。
物業服務費用主要用于以下開支：
(1)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;
(2)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;
(3)物業管理區域清潔衛生費用;
(4)物業管理區域綠化養護費用;
(5)物業管理區域秩序維護費用;
(6)辦公費用;
(7)物業管理企業固定資產折舊;
(8)物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;
(9)法定稅費;
(10)物業管理企業的利潤;
(11)_________。
乙方按照上述標準收取物業服務費用，并按本合同約定的服務內容和質量標準提供服務，盈余或虧損由乙方享有或承擔。
2、酬金制
物業服務資金由業主按其擁有物業的建筑面積預先交納，具體標準如下：
多層住宅：_________元/月·平方米;
高層住宅：_________元/月·平方米;
別墅：_________元/月·平方米;
辦公樓：_________元/月·平方米;
商業物業：_________元/月·平方米;
_________物業：_________元/月·平方米。
預收的物業服務資金由物業服務支出和乙方的酬金構成。
物業服務支出為所交納的業主所有，由乙方代管，主要用于以下開支：
(1)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;
(2)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;
(3)物業管理區域清潔衛生費用;
(4)物業管理區域綠化養護費用;
(5)物業管理區域秩序維護費用;
(6)辦公費用;
(7)物業管理企業固定資產折舊;
(8)物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;
(9)_________。
乙方采取以下第_________種方式提取酬金：
(1)乙方按_________(每月/每季/每年)_________元的標準從預收的物業服務資金中提取。
(2)乙方_________(每月/每季/每年)按應收的物業服務資金_________%的比例提取。
物業服務支出應全部用于本合同約定的支出。物業服務支出年度結算后結余部分，轉入下一年度繼續使用;物業服務支出年度結算后不足部分，由全體業主承擔。
一、業主的權利、義務業主是指房地產所有權人。
（一）權利
1．依法享有所擁有物業的各項權利；
2．依法合理使用房屋建筑共用設施、共同部位和本物業內公用設施和公共場所（地）的權利；
3．有權按有關規定進行室內裝飾裝修；
4．有權自己或聘請他人對物業自用部位的各種管道、電線、水箱以及其他設施進行合法修繕，但法規政策規定必須由專業部門或機構施工的除外；
5．有權根據房屋建筑共同部位、共用設施設備和屬物業管理范圍的市政公用設施的狀況，建議物業管理公司及時組織修繕；
6．有權參加業主大會，并擁有對本物業。重大管理決策的表決權；
7．有權就物業管理的有關事項向業主管理委員會、物業管理公司提出質詢，并得到答復；
8．有權要求業主管理委員會和物業管理公司按照規定的期限定期公布物業管理收支賬目；
9．有權對物業管理工作提出建議、意見或批評
10．有權向物業管理主管部門進行投訴或提出意見與建議；
11．有權要求房屋建設毗連部位的其他維修責任人承擔維修養護責任，對方不維修養護或不予配合的，可要求業主管理委員會或物業管理公司強制維修養護，按規定分攤費用。（二）義務
1．在使用、經營、轉讓所擁有物業時，應遵守物業管理法規政策規定；：
2．執行和服從業主管理委員會或業主大會的決議、決定；
3．自覺維護公共場所的整潔、美觀、暢通及公用設施的完好；
4．按規定繳交物業管理服務費、房屋本體維修基金等費用；
5．業主如需進行室內裝飾裝修，必須遵守本物業裝飾裝修管理規定，并填寫申請表，報物業管理公司審查批準后，向物業管理公司繳交裝飾裝修押金方可按規定施工，完工后由物業管理公司進行查驗，如無違規、違章情況或妨礙他人正常使用物業的現象（如滲、漏、堵、冒等），押金予以退還，否則視違章情況予以扣除并限期整改；如屬統一清運垃圾和粉刷樓梯的，還應同時交納垃圾清運費和粉刷費；如有額外使用公用設施（如電梯、供電增容等）的，還應承擔相應的補償費用。
6．業主如請物業管理公司對其自用部位及設施設備、毗連部位及設施設備進行維修、養護，應支付有關費用；
7．明白并承諾與其他非業主使用人在建立合法使用、維護、改造所擁有物業的法律關系時，應告知并要求對方遵守本物業管理的有關規定和本業主公約，并承擔連帶責任；
8．明白并承諾業主及非業主使用人與物業管理公司在本物業內不存在人身、財產保管或保險關系（另有專門合同規定除外）；
9．在本物業范圍內，不得有下列行為：
關鍵字：電梯 維護保養 問題
近年來，城市住宅電梯的數量快速增長。電梯作為一種特種設備是城市高層住宅必不可少的交通工具，給高層住宅的居民出行帶來了前所未有的方便，但電梯運行的安全性、可靠性是居民最為關心的問題，電梯維護保養情況直接影響著電梯的運行安全。因此城市住宅電梯特別受到老百姓的密切關注。當前，如何加強城市住宅電梯維護保養是擺在我們面前的新課題，本文以呼和浩特市為例，針對城市住宅電梯維護保養中存在的問題，就如何加強城市住宅電梯維護保養提出針對性和有效性對策。
一、城市住宅電梯維護保養存在問題
1、維護保養經費沒有足夠保障
據實地調查了解，呼和浩特市住宅電梯維護保養經費不足，經費渠道不暢，使用物業維修基金受制于諸多條件，續籌維護保養基金困難，居民自籌維護保養經費矛盾較多等情況一直存在。尤其是高層回遷住宅，物業費收繳率極低，物業公司不能及時對電梯進行維護和保養。
2、電梯使用安全責任主體不明確
城市住宅電梯的所有權、使用權以及維護保養與安全監管涉及廣大居民、業委會、物業公司、維護保養單位、質量技術監督檢驗機構、安全生產監督管理機構、房管局等，而目前各個環節的責任主體缺乏一個相對明晰的界定，一旦出現安全隱患或責任事故，往往容易產生推諉扯皮，使問題或矛盾得不到根本解決。
3、物業公司整體素質參差不齊
初步調查顯示，目前呼和浩特市由品牌物業公司管理的住宅小區不足20%，而80%以上住宅電梯由中小物業公司管理。由于歷史原因，許多物業公司從屬或者直接由房地產開發公司轉變而來，據統計，70的物業公司屬于開發商自辦，開發商與物業公司成為變相的“父子兵”。其次，物業公司由原政府下屬房管站所改制組建。再次，物業公司由社會法人與自然人聯合組建而成。中小物業公司人員準入門檻低、流動性大，在持證上崗、電梯定期維護保養、檢驗檢測、編制及進行演練應急預案、制定電梯維護保養制度規范等諸多方面存在不足。同時，由于呼和浩特市高層住宅出租率相對較高，入住居民素質參差不齊、流動性較大、因此電梯內部設施、外部結構人為損毀的現象經常發生，使得電梯維護保養難度加大，入住居民住戶投訴率越來越高。居民和物業公司往往處于對立面，住戶拒交物業費比例相當高，使得電梯維護保養投入更顯不足，進而造成惡性循環。
二、城市住宅電梯維護保養的建議
1、維保單位應及時發出書面停梯通知或隱患整改建議，對因未及時發出通知或建議而造成的事故承擔相應責任；使用管理者應及時落實維保單位發出的書面停梯通知及隱患整改建議，對因落實不到位而引發的事故承擔相應責任。
2、政府職能部門與新聞媒體、社團組織、街道社區配合，加宣傳教育培訓，要利用網站、微博等新媒體擴大電梯安全教育覆蓋面，并會同教育部門研究將電梯安全教育納入幼兒園、中小學安全教育課程，增強群眾安全防范以及自覺參與電梯維護的意識。
3、市場監管部門要在每年一次定期檢驗的基礎上加大抽查力度，重點抽查投訴熱點、人流密集場所以及使用年限超過10年的電梯，提升維保質量動態合格率。同時有針對性地拓展檢驗項目，將檢驗規則未納入而在事故、故障、舉報、投訴等中發現的影響電梯質量安全的項目納入檢驗范圍。使用管理者、維護保養單位可在檢驗規則規定項目的基礎上新增委托檢驗項目。
4、構建以制造單位為主導的電梯維保體系，逐步建立制造單位從設計、制造、安裝、改造、維修到維保的全過程終身服務負責制。制造單位應將電梯維保工作納入售后服務范疇，指導使用管理者選擇的維保單位對電梯進行正確的維保，并在使用管理者就電梯報廢更新、移裝改造、維修維保等提出技術咨詢時給予指導性意見。
5、建議維保人員在崗期間，必須接受一定課時的職業道德、社會公德培訓，并把培訓結果納入員工績效考核之中，不斷強化維保人員社會責任意識。要明確電梯監察人員在檢查企業質保體系時，必須把維保企業人員的職業道德、社會公德學習一并列為重點檢查內容，從而扭轉以往只注重技術技能培訓，忽視職業道德學習的局面。
6、政府要進一步督促和支持電梯安全監管部門依法履行監管職責，幫助解決職能部門在日常監管中遇到的諸如電梯每年呈20%的數量增加而監管人員卻未增加，監管力量偏少等實際困難。建議政府要像抓安全生產一樣，每年適時召開專門會議，召集質監、安監、房管、工商、物價等部門，及時協調解決電梯安全監管中出現的各種重大問題。
7、加大執法力度，認真貫徹執行國務院頒布的《特種設備安全監察條例》、國家質監總局出臺的《電梯使用管理與維護保養規則》以及省質監局制定的《電梯維護保養安全管理規范》，進一步明確和落實使用單位和維保單位的責任，杜絕違規違法的維保行為和使用行為。
總之，城市住宅電梯維護保養關系到居民的生命安全，政府相關部門要制定完備的法律法規和制度體系，維護保養企業要建立有效的人才開發和培訓培養體系，以及堅實的市場誠信體系，緊跟時展新步伐，運用現代的科學技術手段和管理方法，使呼和浩特地區的居民電梯維護保養水平走在全國前列。
參考文獻：
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承租方或業主（乙方）：
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本物業名稱：
甲方租賃商鋪基本情況：
1、座落位置： 號樓 層 號鋪
2、建筑面積： 平方米
根據有關法律、法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上，在乙方簽訂《商用物業租賃合同》時，甲乙雙方就物業服務達成如下 合同：
第一條 雙方的權利和義務
一、甲方的權利和義務
1、依照有關規定和本 合同約定，制定物業管理服務制度，對物業及其環境秩序進行管理；
2、有權要求乙方及物業使用人配合甲方的管理服務行為；
3、依照本合同約定向乙方收取物業管理服務費及法律規定的或雙方 合同的其它費用；
4、對造成物業共用部位、共用設施設備損失的，物業管理公司有權要求責任人停止侵害、恢復原狀、賠償損失；
5、負責租賃鋪內部清潔，內部安保及消防安全工作，如在乙方承租的房屋內發生火災，治安事件或其他意外，造成甲方或第三人損害的，由乙方承擔全部賠償責任。
6、負責編制物業的年度維修養護計劃，并組織實施；
7、將裝飾裝修房屋的規定將相關文件發放乙方，當乙方裝修房屋時，與其簽訂《裝修工程 合同書》，并對其監督，對不符合安全要求和影響公共利益的，進行勸阻制止，責令改正；
8、對本物業的共用部位、設施及場地不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業內改、擴建或完善配套項目，經甲方同意后報有關部門批準方可實施；
9、在合理的情況下，可暫時停止任何設備、設施的運行以進行維修或例檢；
10、協助公安部門維護本物業管理區域內治安秩序、采取安全防范措施。在本物業管理區域內發生治安案件或者各類災害事故時，應當及時向公安和有關部門報告，并協助做好調查和救助工作。
二、乙方的權利義務
1、監督甲方的物業管理服務行為，就物業管理的有關問題向乙方提出意見和建議；
2、遵守本物業的物業管理制度，其中包括《管理規定》、《裝修管理規定》等相關守則；
3、根據本 合同按時足額向甲方交納物業管理費用及其他政府部門允許收取的或雙方 合同的相關費用；
4、裝飾裝修房屋時，遵守政府有關規定。并應與甲方簽訂《裝修工程 合同書》及遵守《裝修管理規定》中有關規定；
5、商鋪使用人須按照按照政府相關規定和布局要求，合法經營。
6、不得占用、損壞本物業的共用部位、共用設施設備或改變其使用功能；
7、轉讓房屋時，事先通知甲方，告知受讓方與甲方簽訂本 合同；
8、因乙方的承租人、使用人及訪客違反本物業的物業管理制度和《管理規定》等造成的損失、損害均由乙方承擔相應的賠償責任；
9、按照安全、公平、合理的原則，正確處理物業的給排水、通風、采光、維修、通行、衛生、環保等方面的相鄰關系，不得侵害他人的合法權益；
10、物業使用人明白并承諾：甲方在本物業管理區域內不承擔因第三人行為所致的人身、財產損害賠償責任及車輛保管責任（另有專門合同約定的除外）；
11、不得改變銷售合同中注明的房屋使用功能，不得在本物業管理區域內及產權房屋自用部分內從事違反國家法律法規的活動。
12、 如乙方需變更該商鋪用途，需提前30天以書面形式告知甲方，如未獲甲方同意，或私自變更經營范圍或用途，將視同乙方違約并自動放棄合同。
13、未經甲方書面同意，不得在租賃商鋪周圍安裝或請人安裝報警裝置、門鈴、攝像機及其他裝置。
14、未經甲方書面同意，不得在租賃商鋪內開展或允許他人開展第三方業務。
15、乙方必須保證在正常營業時間內開門營業，如一年內累計達到10天以上或連續7天以上未正常營業，甲方將視同乙方違約，甲方有權終止合同并追究乙方違約責任。
16、乙方產生的營運垃圾由乙方自行存放、統一管理；甲方不提供乙方產生的營運垃圾的堆放場所；具體事宜由乙方自行向相關行政主管部門申報。
第二條 物業管理服務內容
一、 制定物業管理服務工作計劃，并組織實施；管理與物業相關的工程圖紙等；
二、 房屋建筑共用部位的日常維修
、養護和管理，共用部位是指房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、樓梯間、走廊通道 、配電箱 、水泵房、消防監控室等；
三、 共用設施設備和附屬建筑物、構筑物的日常維修、養護和管理，共用設施設備是指共用的給排水管道、加壓水泵、避雷網、供電線路、通訊線路、照明、供氣線路、消防設施、安防監控設備、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、車輛停放地點等；
四、 公共區域的綠化養護與管理；
五、 公共環境衛生，包括房屋共用部位及共用設施設備的清潔衛生，公共場所的清潔衛生和垃圾收集；
六、 維護公共秩序，包括門崗服務，物業公共區域內巡查；
七、 協助公安部門維護本物業區域內的公共安全和公共秩序；
八、 維護物業區域內車輛行駛秩序，對車輛停放秩序進行管理；
九、 消防管理服務，包括公共區域消防設施設備的維護管理；
十、房屋裝飾裝修管理嚴格遵守政府部門相關規定和按照《裝修工程 合同書》、《裝修管理規定》等相關文件執行。
第三條 物業管理服務質量標準
一、綜合管理（商業街規劃紅線范圍內，涉及共有財產和公共事務的管理）
1、建立完善的物業管理制度和服務質量管理體系；
2、履行物業管理 合同，并按規定公布物業管理服務項目內容及物業管理服務費標準；
3、每年對房屋及設施設備進行一次安全普查，根據普查結果制定維修計劃，組織實施；
4、管理人員100%持有物業管理上崗證書，特種作業員工100%持有專業部門頒發的有效證書上崗，全體工作人員統一著裝，掛牌服務；
5、運用計算機對業主資料、房屋檔案、設備檔案、收費管理、日常辦公等進行管理，并建立完善的檔案管理制度；
6、 設置客戶服務中心和服務熱線，有效投訴處理率100%；
7、 夜間有專人值守，處理緊急報修，水、電等緊急報修30分鐘內到現場；
8、每年進行一次服務滿意率調查，征求用戶意見不低于入住總數的80%，促進管理服務工作的改進和提高。
二、物業共用部位、共用設施、設備日常運行維護
1、維修養護制度健全并在工作場所明示，工作標準及崗位責任制明確，執行良好；
2、共用設施設備按照項目配套建設管理，責任分工運轉正常，維護良好，有設備臺帳，運行記錄、檢查記錄、維修記錄、保養記錄，對設備故障及重大或突發性事件有應急方案和現場處理記錄；
3、實行值守服務；
4、水、電、監控等設備運行人員技能熟練，嚴格執行操作規程及保養規范；
5、道路、停車場平整通暢，交通標志齊全規范；
6、公共照明設備完好率90%以上；
7、設備用房整潔，主要設施設備標識清楚齊全；
8、雨水污水井、化糞池、排水管網定期檢查，經常疏通，保持通暢，無堵塞外溢；
9、在接到有關部門停水、停電、停氣相關通知后，及時進行公示。
三、綠化養護（對商業街規劃紅線內的公共綠地和花草樹木的養護）
1、花草樹木生長良好，修剪整齊美觀無大面積雜草；
2、綠地無改變性質和破壞、占用現象；
3、適時對花草樹木進行澆灌、松土、施肥、滅蟲、防凍保暖。
四、清潔衛生（對商業街規劃紅線以內，商戶門以外的保潔服務）
1、環衛設備完好，合理設置垃圾桶、果皮箱、垃圾中轉點；
2、清潔衛生實行責任制，有專職的清潔人員和明確的責任范圍，公共區域每天至少清掃一次并實行標準化保潔；
3、垃圾每日清理，垃圾桶、果皮箱無溢滿現象，各類垃圾容器及時清潔無重異味；
4、小區內道路等公共場地無明顯紙屑、煙頭等廢棄物；
5、雨雪天氣及時對區域內路面積水、積雪進行清掃，商業街內無亂懸掛、亂貼、亂畫、亂堆放等現象；
6、根據實際情況開展滅蟻、滅鼠、滅蠅、滅蚊等衛生消殺工作；
7、對超過國家規定餐飲排放油煙、噪音標準和違反規定飼養寵物、家畜、家禽者進行勸告，并報告有關部門進行處理。
五、秩序維護
1、商業街派有專人巡邏，維護公共安全次序；
2、有專門秩序維護人員，實行定時巡邏制度；
3、機動車、非機動車行駛、停泊管理有序；
4、危及人身安全處有明顯標識和具體的防范措施；
5、消防設備設施完好無損，可隨時起用、消防通道暢通，制訂消防應急方案；
6、中央監控室實施24小時監控并做好相關記錄；
7、看管公共財產，包括消防器材及商業街的井蓋、花草、樹木、果實等；
8、對于發生在商業街范圍內的治安案件、刑事案件、交通事故，應及時報警，并配合公安部門進行處理。
六、智能化系統運行維護
1、保障商業街智能化設施的日常運行正常，維護及時；
2、智能化系統出現故障時，有相關預案措施彌補。
七、水泵運行維護
1、保證商鋪正常生活用水；
2、對水泵定期保養，確保水壓共給。
第四條 物業管理服務費用（不包括房屋共用設施設備大中修、更新、改造的費用）一、物業管理服務費（最終以物價局核準的標準收取；依據市場行情調整收費標準）
1、據本物業統一開街時間，對本物業全體用戶確定統一的交納時間：從 年 月 日開始計算；
2、物業管理費標準：
按 元/ m2？月計算；（ 年 月 日至 年 月 日）
季或（ ）物業管理費為 元整。
商鋪水費按 3.15 元/噸（按不同的經營性質進行調整）；
商鋪電費按 1.15 元/度。
3、甲方與經營人約定由乙方承擔物業管理服務費的，由乙方交納；
4、經營人轉讓物業時，須交清轉讓之前的物業管理服務費用以及法律規定的及雙方 合同的其它費用；
5、交費方式：物業管理費為一季一付（可跨季度），每個季度或跨季度當月5 日前交納，如遇周末順延；
6、乙方逾期交納物業管理服務費的，從逾期之日起每天交納壹元人民幣違約金。
二、車輛停放管理費
車輛停泊服務費按照物價局審核通過后的收費標準公示；
三、其他服務費：
甲方對乙方房屋自用部位、自用設備維修養護及其他特約服務的費用另行收取，甲方制定的對乙方房屋自用部位、自用設備維修養護及其他特約服務的收費價格應在物業管理區域內公示。
第五條 廣告牌設置
商鋪廣告牌設置須得到政府相關部門批準后，根據商業街風格制作安裝。
第六條 違約責任
1、甲方違反 合同，未達到管理服務質量約定目標的，乙方有權要求甲方限期改正，逾期未改正給乙方造成損失的，甲方承擔相應的法律責任；
2、甲方違反 合同，擅自提高收費標準或亂收費的，乙方有權要求乙方清退所收費用，退還利息并支付違約金；
3、乙方違反 合同，使甲方未達到管理服務質量約定目標的，甲方有權要求乙方限期改正，逾期未改正給甲方造成損失的，乙方承擔相應的法律責任；
4、乙方違反 合同，不按本 合同約定的收費標準和時間交納有關費用的，甲方有權要求乙方補交，并從逾期之日起每天交納壹元人民幣違約金；
5、 乙方違反 合同，不按本 合同規定繳費的，甲方有權終止物業服務，并保留相關權利。
第七條 為維護公眾、使用人的切身利益，在不可預見情況下，如發生燃氣泄漏、漏電、火災、水管破裂、救助人命、協助公安機關執行任務等突發事件，甲方因采取緊急措施造成乙方必要的財產損失的，雙方按有關法律規定處理。
第八條 在本 合同執行期間，如遇不可抗力，致使 合同無法履行，雙方按有關法律規定處理。
第九條 本 合同內空格部位填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
第十條 本 合同中未規定的事宜，均遵照國家有關法律、法規和規章執行。
第十一條 本 合同在履行中如發生爭議，雙方協商解決或向物業管理行政主管部門申請調解；協商或調解無效的，可向武漢仲裁委員會申請仲裁。
第十二條 本 合同附件《商場管理規定》與 合同同時使用，具備同等法律效力，自 合同簽字之日起生效。
第十三條 本 合同一式貳份，甲乙雙方各執壹份，自簽字之日起生效。在簽訂本 合同前，甲方已將 合同樣本送武漢市硚口區房地局備案。
第十四條 若本 合同中部分條款與國家法律法規相抵觸，以國家法律法規為準，但不影響其他條款所具備的效應。
第十五條 本 合同如有未盡事宜得由物業管理公司商酌后修正。
第十五條 本 合同解釋權歸物業管理公司。
第十六條 本 合同一式二份，出租方一份，承租戶一份。
第十七條 本 合同自雙方簽字之日起生效
甲方簽章： 乙方簽章：
代表人： 代表人：
作業成本法是一種以作業為基礎的成本的核算方法和管理制度，在作業成本法核算中涉及到資源、成本對象、作業、作業中心、作業動因、作業成本庫等概念。作業成本法的基本原理是產品會消耗作業，而作業會消耗資源；生產會導致作業的發生，作業會導致成本的產生。在作業成本法下，成本的計算可以分為以下幾個步驟：第一，界定作業并建立作業中心；第二，界定出各類資源的耗費；第三，選擇資源動因，將資源追加到作業中心，形成作業成本庫；第四，選擇作業動因，把作業成本庫中的費用分配到成本對象。
二、物業服務企業成本管理理論
1、物業管理的起源及業務特征
物業管理從廣義上來說就是泛指一切有關房地產開發、租賃、銷售及租售后的管理和服務；從狹義上來說物業管理就是物業企業按照物業服務合同的約定，維護特定房屋所處區域內的配套設施、環境衛生和公共秩序的活動。伴隨著房地產行業的飛速發展，物業服務公司在八十年代在我國出現，并逐漸由沿海城市向內地擴展，到了新世紀后，物業管理行業也逐步走向了法律化、規?；?、市場化。
物業管理企業向客戶提供多功能、全方位的服務，涉及的服務范圍較廣，如果按業務種類不同可分為：環境衛生管理、治安消防管理、設施設備管理、綠化管理、車輛交通管理和其他公共管理等。物業管理企業為業主提供上述服務，給業主帶來舒適感和安全感，其在管理上具有以下一些特征：綜合性和公共性、生產和消費的不可分性、無形性、連續性和多樣性。
2、物業服務成本的構成及特點
物業管理企業提供的是無形服務，但同樣需要消耗成本資源，從成本構成情況來看，物業企業的成本費用主要包括：管理及服務人員的薪資、物業清潔服務衛生費、物業園區綠化養護費、物業管理區域公共設施維修維護費、治安消防秩序維護費、國家法定稅費、物業公共責任險等。
物業管理的工作項目較多、程序也較為復雜，物業企業服務成本體現出了服務行業的特點，即服務收入很難和某項成本費用直接相關，其特點也可概括為：成本構成點多、間接費用比例上升且成本動因不同、勞動密集使得人工費用占總成本比例較大、固定成本比例高。
3、物業企業成本管理方法
物業成本管理方法是企業計劃、協調、控制各項成本費用時使用的手段，其目的是為了降低企業成本，提高企業的經濟效益。成本管理方法包括：成本預測、成本決策、成本預算、成本核算、成本控制等。
二、物業服務企業作業成本管理系統構建
1、物業企業應用作業成本法的必要性及可行性
服務行業很少有專利產品，所以其產品本身是很容易被復制的，這就使得成本費用控制成了服務行業競爭的關鍵環節。目前，物業企業在成本費用管理長普遍存在一些問題，可以概括為：物業服務成本核算觀念淡漠且管理成本不完整、成本管理思路片面、成本管理方式過于簡單粗放、成本管理不利于物業企業貫徹盈利性原則等。
物業服務企業對物業管理市場的競爭越來越激烈，人工費用的上漲和業主需求的不斷提高，更是給物業企業帶來了極大的經營壓力。此外，在物業企業服務成本不斷增加的情況下，物業服務費提價卻困難重重，這使得企業的利潤不斷的降低。在外部市場競爭和內部成本上升的雙重壓力下，企業必須努力控制成本費用，同時尋找新的利潤增長點。第一，企業要做好常規服務，改進作業流程，以優質的服務換取優價的回報；第二，企業要降低管理成本，將綠化、保潔、設備維修外包給更專業的公司，充分利用社會化分工；第三，物業企業要開拓經營思路，提供差別化服務。
作業成本法主要應用在制造業，而且取得了顯著的效果，但從物業企業服務特點來看也基本具備了實施作業成本管理的要求：第一，物業企業的間接費用在總成本中的比例較高；第二，物業服務企業個性化服務較多；第三，物業企業的信息化水平在不斷提高。
2、物業企業作業成本管理系統構建
物業企業作業成本管理系統構建應該遵循以下一些基本原則：成本效益原則、穩定與發展的原則、易理解操作的原則等。物業企業作業成本管理體系的管理主體是物業企業，管理對象是物業服務過程，成本管理工作應該做到目標明確、業績考核、進行調節。傳統的成本管理重點集中在生產成本，從物業管理企業來看就是重點把控服務過程中各種資源的消耗，而作業成本管理是傳統成本管理的拓展，其控制內容包括：物業企業規模的確定、物業管理處的設立、物業資質的定位、各個作業中心的控制等。
物業管理系統是為了滿足客戶需求而形成物業作業集合，集合中的每個作業都在作業過程中消耗一定的資源，并產出相應的價值?；谧鳂I的物業成本管理系統將作業目標和成本目標有機的結合在一起，目標成本指標按作業鏈層層分解給各部門、各環節，最終實現降低和優化成本的目的?；谧鳂I的物業成本管理體系由作業分析、標準作業成本、作業預算、作業成本差異分析、作業成本控制、績效評價、作業優化等環節構成。物業作業成本管理體系將作業成本法和目標成本有效結合，其具體技術路線為：第一，明確物業成本管理的具體目標；第二，監督物業成本的形成；第三，通過績效考評及時糾正偏差。
三、物業服務企業作業成本預算
只有將物業企業整個業務流程進行透徹的作業分析，制作出的成本管理目標才能夠具有合理性。第一，分析必要的作業，分析的目的是在成本發生前就消除不必要的支出，必要作業指的是作業對客戶來說是必要的，或者作業對物業企業是必要的，除此兩項之外則都是不必要的；第二，分析重點作業，重點作業就是以組織存在為目的的中心作業，根據重要性原則要對重要作業進行細致的分析；第三，分析增值作業，增值作業是因給客戶帶來附加值，從而增加企業利潤的作業，物業企業應分析作業的增值性，消除不增值作業；第四，分析作業的有效性，效率性和增值性是一個事物的兩方面，物業企業對作業的執行情況可從作業效率、作業時間、作業質量等方面進行判斷。
物業企業作業預算使實際成本與計劃成本之間具有可比性，能夠將物業成本控制落到實處。作業預算編制的具體步驟包括：確定好預算目標、作業分析與流程優化、確定合適的物業作業量計量單位、確定作業消耗率與作業量、確定資源消耗率與資源需求量、預算資源需求成本與服務成本等。
四、物業服務企業作業成本核算
1、成本核算要素
物業服務企業作業成本核算要素包括：第一，成本核算對象，物業管理是一種以合同為中介的信托管理，物業企業的收入使以物業合同為對象，那么將服務合同作為成本對象，則與收入的口徑是一致的；第二，成本核算期間，物業企業是依據合同簽訂的時間為業主提供服務的，將營運周期作為成本核算期間較為合適；第三，成本核算范圍，物業企業從事物業管理活動過程中，為業主提供維修、管理等服務發生的各項支出，都應該計入成本費用；第四，成本核算項目，通常來說物業企業的成本核算項目主要包括人工費、辦公費、設備維護費、保安費、保潔費、綠化費等。
2、成本核算模型
首先，要實施作業成本法就需要對物業企業作業進行合理的界定，物業企業一般設立經營部、財務部、品質部、客服部、行政人事部、工程維修部等部門來保證企業的運轉，以及為業主提供服務。確認物業企業的主要生產流程，可劃分為綜合管理、共用部分及共用設施設備日常運行維護、清潔衛生、園林綠化、公共秩序維護等，每個流程又可以劃分為不同的子流程，例如共用設施設備日常運行維護就可分為日常檢查、定期保養、定期維護等流程。企業對作業流程進行界定后，要找出耗用資源較多的活動，繼而優化流程，降低成本。
其次，作業確認之后就要衡量各作業消耗的資源，作業成本法不改變資源消耗的總額，只改變資源成本總額在各成本對象之間的分配比例。物業企業消耗的資源項目主要包括：人力資源成本、能耗費用、材料費、業務費、辦公費用、固定資產折舊等。
再次，作業成本法核算下與某項作業相關的資源應直接計入該作業，如存在一資源支持多作業的情況，應該依據該資源的使用動因將其分配到各相關作業中去。在將資源耗費歸集到作業成本庫的過程中，應依據成本效益原則、充分性原則、相關性原則及重要性原則，在不失精確度和節約成本的前提下對相關成本動因進行選擇。資源分配也要包括歸集各成本庫費用、計算資源動因率兩個步驟。
最后，作業動因是作業成本發生的原因，作業動因的確定非常重要，一旦出現判斷失誤就會出現成本扭曲的情況。選擇成本動因要考慮數據取得難易程度、作業實際消耗量與成本動因分配消耗量之間的相關性、成本動因導致的行為后果等因素。確定作業動因后，即可依據成本動因率等公式將作業成本庫中的作業成本，分配給各個成本計算對象。
五、物業服務企業作業成本控制及績效評價
1、標準作業成本
標準成本是為每個單位作業設立的，反映的是單位作業成本耗費，它是進行成本控制的基礎。物業企業在制定標準成本時應該遵循可行性、有效性、相關性、真實性、成本效益性及可控性等基本原則。物業企業的作業項繁多，如果給全部作業項均制定標準作業成本，會耗費企業大量的精力，也會使管理效率降低，所以制定標準作業成本應以是否增加客戶價值為基準，不增值的作業如稅費、資產減值損失、財務費用等費用，雖然其影響利潤，但這些費用的支出具有客觀強制性，所以其成本標準為零。以作業為對象的物業增值作業成本計算公式為：增值作業標準成本=標準固定成本+標準變動成本。
2、作業成本差異計算及分析
通過作業成本差異分析，企業才能夠進行有效的成本控制和成本改善，標準作業成本差異是指實際成本和標準作業成本之間的差異。完成作業成本差異分析步驟如下：計算差異數額――尋找差異原因――判斷差異責任――采取改進措施。
因物業企業標準作業成本是分變動成本、固定成本及混合成本分別制定的，所以其作業成本差異可分為變動作業成本差異和固定作業成本差異。變動作業成本差異計算公式為：變動成本作業差異=（實際單位變動作業成本*實際作業量）-（標準單位變動成本*標準作業量）；固定成本作業差異=（實際單位固定作業成本*實際作業量）-（標準單位固定成本*標準作業量）。
3、績效評價及作業優化
《撫順市城市住宅小區物業管理暫行規定》業經市政府第68次常務會議通過，現印發給你們，望認真貫徹執行。
撫順市城市住宅小區物業管理暫行規定
第一章 總則
第一條 為加強城市住宅小區物業管理，保障住宅小區物業的合理使用，為居民創造優美整潔、文明安全、舒適方便的生活環境，根據有關法律、法規，結合我市實際，制定本規定。
第二條 凡在城市規劃區內實行物業管理的住宅小區、從事物業管理服務工作的單位及住宅小區內的房屋產權人、使用人均應遵守本規定。
第三條 本規定所稱住宅小區是指以住宅為主，兼有非住宅房屋，并有相應配套公共設施，建筑面積在三萬平方米以上的居民生活區。
本規定所稱物業管理，是指物業管理企業受住宅小區住戶的委托，對住宅小區各類房屋及相配套的公共設施、共用設備、公共場地、小區綠化、小區道路、環境衛生、公共秩序等進行維護、修繕和管理。
本規定所稱住戶，是指住宅小區內各類房屋的產權人、使用人。
第四條 城市新建住宅小區必須實行物業管理，已交付使用的住宅小區應創造條件逐步實行物業管理。
第五條 市人民政府房產行政主管部門主管城市住宅小區物業管理工作，主要職責是：
（一）制定住宅小區物業管理的有關規定；
（二）從宏觀上對住宅小區物業管理工作進行組織協調和業務指導；
（三）對住宅小區管委會和物業管理企業的管理服務工作進行監督檢查；
（四）負責物業管理企業的資質審查、評定等級、發放物業管理資質證書和年檢工作；
（五）參與住宅小區的綜合驗收，負責組織新建住宅小區接管；
（六）組織開展住宅小區達標創優活動；
（七）負責住宅小區物業管理人員的培訓。
第六條 各區人民政府和規劃、城建、交通、環衛、郵電、供電、工商、物價、公安、消防、供水、供暖、燃氣等管理部門（以下簡稱專業管理部門），協同房產行政主管部門做好住宅小區的物業管理工作。
第七條 住宅小區的住戶有參與住宅小區物業管理的權利，并有合理使用房屋、公共設施、維護和遵守住宅小區公共秩序的義務。
第二章 住宅小區建設與移交
第八條 住宅小區規劃設計遵照《中華人民共和國城市居住區規劃設計規范》及有關規定執行，并按其規定規劃設計道路、管線、公共綠地、幼兒園、停車場、文化體育、商貿服務、環衛、消防等市政公用基礎設施和公共配套設施。其配建水平應與居住人口規模相對應，并與住宅同時規劃，同時建設，同時投入使用。
第九條 住宅小區的規劃設計方案，必須經市規劃行政管理部門會同有關部門審定。住宅小區必須按照經批準的規劃設計方案進行建設。
第十條 市建設行政主管部門、市開發辦、市規劃行政主管部門對住宅小區的建設實行管理與監督。
第十一條 房地產開發建設單位進行住宅小區建設，應嚴格按設計標準施工，不得擅自改變規劃設計。確需部分變更的，必須經市規劃行政主管部門同意，市規劃行政主管部門在審定時，應征求有關部門的意見。
第十二條 住宅小區竣工后，由市開發辦組織有關部門按國家、省、市有關規定標準進行綜合驗收。住宅小區竣工驗收必須符合下列要求：
（一）建設項目按批準的小區規劃和有關專業管理要求全部建成，并滿足使用要求；
（二）住宅及市政公用基礎設施、公共配套設施及單項工程全部驗收合格，驗收資料齊全；
（三）各類建筑物的平面位置、立面造型、裝修色調等符合批準的規劃設計要求；
（四）施工機具、暫設工程、建筑殘土、剩余構件全部拆除清運完畢，達到場清地平。
住宅小區經綜合驗收合格后方可配戶。
第十三條 住宅小區的開發建設單位，應在住戶入住前6個月，委托物業管理企業對住宅小區實行前期管理，管理費用由開發建設單位承擔。
第十四條 住宅小區竣工綜合驗收后，建設單位憑住宅小區驗收合格手續，向房產行政主管部門申請辦理小區移交管理手續。
兩個以上建設單位合建的住宅小區辦理移交管理手續時，由該小區建設規模大的單位負責牽頭辦理移交管理手續。
第十五條 住宅小區移交管理時，建設單位應向管委會或前期管理單位移交下列住宅小區工程建設有關資料：
（一）住宅小區平面規劃圖、竣工總平面圖；
（二）房屋設備和配套設施的竣工圖；
（三）地下管網圖；
（四）住宅小區各類房屋清單；
（五）出售房屋的產權歸屬和成本核算清單；
（六）住宅小區公共設施、共用設備及公共場地清單；
（七）其它應提供的資料。
第十六條 開發建設單位出售商品房，產權人按房改政策出售公房，均應在售房合同中明確物業管理內容。
第十七條 住宅小區建設單位自辦理移交管理之日起，不再承擔住宅小區的管理責任。但經鑒定的建設質量問題及保修期內的房屋、設施，仍由該建設單位負責修繕。
第三章 住宅小區管理委員會
第十八條 住宅小區管理委員會（以下簡稱管委會）是代表和維護住宅小區內房屋產權人和使用人的合法權益，對住宅小區物業實行民主管理的群眾性自治組織。
第十九條 住宅小區入住率達50％以上時，在房產行政主管部門的指導下，由住宅小區所在街道辦事處組織住戶代表及有關管理部門舉行住宅小區管委會籌備會議，選舉產生管委會。
第二十條 管委會成員由熱心公益事業、責任心強、有一定組織能力的人員組成。住戶代表在管委會成員中的比例應不低于70％。
第二十一條 管委會每屆任期三年，管委會委員可連選連任，主任委員由街道辦事處主任或副主任擔任。
第二十二條 管委會享有以下權利：
（一）制定管委會章程、小區物業管理目標及居住公約；
（二）決定選聘、續聘或解聘物業管理公司；
（三）對物業管理公司的各項管理工作的實施及規章制度執行情況進行監督和檢查；
（四）審議物業管理公司制定的年度管理計劃和住宅小區物業管理、修繕、服務等重大措施。
第二十三條 管委會履行下列義務：
（一）維護小區內房屋產權人和使用人的合法權益；
（二）協助物業管理公司落實各項管理工作；
（三）接受物業管理行政主管部門的監督、指導；
（四）及時向有關管理部門和單位反映住戶的意見和要求；
（五）組織小區達標創優和其他社會公益活動；
（六）召集和主持住戶大會及有關會議，每年向大會和物業管理行政主管部門報告一次工作。
第四章 物業管理企業
第二十四條 物業管理企業是依法成立，從事住宅小區物業管理及提供社區服務的經營單位。
第二十五條 開辦物業管理企業必須具備下列條件：
（一）有10萬元以上的注冊資金；
（二）有固定的辦公場所；
（三）有符合規定的物業管理章程；
（四）有管理機構和與管理規模相適應的各類管理人員、技術人員。
第二十六條 申辦物業管理企業必須提供下列資料：
（一）申請報告；
（二）代表人身份證明；
（三）資質證明；
（四）辦公場所證明；
（五）物業管理章程；
（六）管理人員和技術人員資格證明。
第二十七條 開辦物業管理企業，須先向房產行政主管部門提出書面申請，經資質審查批準，領取物業管理企業資質證書，并向工商行政管理部門申請注冊登記，領取營業執照后方可開業。
第二十八條 物業管理企業依據與管委會簽訂的《住宅小區物業管理合同》，對住宅小區實施物業管理。物業管理合同須報小區主管部門備案。
第二十九條 物業管理企業對住宅小區實行專業化管理和綜合性有償服務。
第三十條 物業管理企業職責：
（一）根據本規定和物業管理合同規定，對住宅小區實行管理，依法經營；
（二）管理住宅小區綜合驗收檔案資料；
（三）依據房產和公共設施管理的有關規定，制止住宅小區內的違章和違法行為；
（四）以為住戶服務為宗旨，為住戶提供有償服務，提高住宅小區的環境效益和社會效益；
（五）定期向管委會匯報住宅小區管理工作，接受小區管委會和有關行政管理部門的監督和指導。
第五章 物業維護與管理
第三十一條 住宅小區內的單位和個人應愛護小區內房屋、公共設施與環境，不得在小區內實施下列行為：
（一）擅自改變房屋結構、用途和外觀，損壞設施、設備及危及房屋安全；
（二）占用樓梯間、通道、道路等公用部位、亂搭亂建、亂停放車輛及影響住宅小區景觀；
（三）擅自拆改、損毀、占壓消防、環衛、電訊等公共公用設施；
（四）堆放易燃、易爆、放射性物品或燃燒有毒物質等危及人身健康和生命財產安全；
（五）隨地傾倒污水、亂拋垃圾、堆放雜物；
（六）挖沙取土、踐踏或占壓綠地、攀折花木、耕種農作物，飼養家畜、家禽；
（七）發出超規定標準的噪音，聚眾喧鬧；
（八）法律、法規、規章禁止的其他行為。
第三十二條 住宅小區物業維護管理的內容：
（一）維修、養護住宅小區內的房屋及共用水箱、電梯等附屬設施；
（二）維修、養護住宅小區內的安全防范設施和庭院線以內的道路；
（三）養護住宅小區內的花草樹木，維護園林小品和其他園林設施；
（四）住宅小區內環境衛生的清掃、公廁保潔和維護環衛設施；
（五）維護小區內交通秩序；
（六）負責治安保衛工作，落實防范措施；
（七）法律、法規、規章規定其他應做好的管理工作。
前款（一）項中房屋戶門以內部位維修費用由產權人承擔，房屋共用部位維修費用屬購買商品房的由產權人承擔；屬房改購買公房的，從住宅維修基金中列支，不足部分由產權人分擔。（二）至（六）項中維修、養護費用從住宅小區基礎設施維修費、城維費及物業管理服務費中列支。
第三十三條 住宅小區進戶線內外的供電、供水、排水、供暖、燃氣管線、電信等設施的維修管理按有關規定劃分維修管理責任。專業管理部門不負責維修管理的，可委托物業管理企業維修管理。
第三十四條 各專業管理部門在審批住宅小區內改變房屋使用用途和經營項目、工程項目及維修住宅小區設施、設備時，應與住宅小區物業管理企業溝通，對因施工破壞的小區環境應在工程結束時修復，否則應予賠償損失。
第六章 管理經費和專用房屋
第三十五條 新建住宅小區的開發建設單位在開發項目立項時，按住宅小區建設總投資的一定比例，向市房產行政主管部門交納住宅小區基礎設施維修費，該費用計入建設成本，一次性劃轉到市房產行政主管部門，專戶存儲，用于住宅小區公共設施的更新，大型設施的增改，以及為其它建成住宅小區實行物業管理提供補助資金。
第三十六條 市財政每年從城市維護費中按0.5％的比例提取住宅小區維護費劃撥給市房產行政主管部門作為住宅小區物業管理的補貼經費。
第三十七條 住宅小區開發建設單位按總建筑面積0.5％的比例以成本價向住宅小區管委會提供商服用房，并在管委會成立一個月內轉交管委會。小區管委會應將商服用房按民用住房租金標準出租給物業管理企業經營，經營收入全部用于住宅小區管理。
第三十八條 開發建設單位移交住宅小區時，一次性無償向管委會提供物業管理用房，產權歸國家所有。具體標準：
（一）建筑面積5萬平方米以下，60－80平方米；
（二）建筑面積5萬平方米以上10萬平方米以下，80－100平方米；
（三）建筑面積10萬平方米以上，120－150平方米。
第三十九條 住宅小區內單位自管房屋、市直管房屋和托管房屋，按租金收取額的一定比例向物業管理企業交納物業管理服務費。
第四十條 住戶應按所受物業服務的項目向物業管理企業交付物業管理服務費。
物業管理服務收費應當根據所提供服務性質、特點等不同情況分別實行政府定價、政府指導價和經營者定價。
為住戶提供的公共衛生清潔、公共設施的維修、保養以及保安等，實行政府定價或政府指導價。
為住戶提供的特約服務，除物價部門規定收費標準的外，可自行定價。
住宅小區物業管理服務收費的費用由以下部分構成：
（一）管理服務人員的工資和按規定提取的福利費；
（二）公共設施設備日常運行、維修及保養費；
（三）綠化管理費；
（四）清潔衛生費；
（五）保安費；
（六）物業管理單位固定資產折舊費；
（七）辦公費；
（八）法定稅費。
第四十一條 住宅小區物業管理單位向居民收取物業管理服務費標準，由物業管理單位根據實際提供的服務項目和各項費用開支情況，向物價部門申報，由物價部門征求物業管理行政主管部門意見后，以獨立小區為單位核定。
第四十二條 住宅小區基礎設施維修費和物業管理服務費等應專款專用，不得挪作他用。
第四十三條 住宅小區內各項管理經費的收支情況，每半年向住戶張榜公布一次，接受產權人、使用人的監督。
第七章 獎勵與處罰
第四十四條 住宅小區物業管理工作應按《全國優秀管理住宅小區標準》、《遼寧省優秀物業管理住宅小區標準》定期進行檢查評比，對評為省、國家級的優秀住宅小區由市人民政府予以表彰或獎勵。
一、充分認識《規定》的重要意義，切實增強物業管理工作的緊迫感、責任感
20__年9月1日，國家《物業管理條例》正式實施，這是我國物業管理發展史上的里程碑，它標志著我國的物業管理進入了法制化發展的新時期。為使國家《物業管理條例》在我市得到更好的貫徹，建立健全我市物業管理法規體系，進一步依法規范物業管理活動，《條例》頒布實施后，我們就著手成立了專門的《規定》起草小組。經過近兩年的調查研究，深入了解我市的物業管理情況并借鑒其他先進城市的立法成功經驗，并在廣泛征求各方人士意見和反復修改后，出臺了我市第一部物業管理的地方性規章《沈陽市住宅物業管理規定》?！兑幎ā穼⑽沂形飿I管理遇到的問題，在《物業管理條例》規定的法制框架內，將《條例》的一些原則性條款，根據我市物業管理的實際情況進行了細化?！兑幎ā返某雠_為進一步維護我市物業市場的秩序，規范物業管理活動，使物業管理行業健康、有序發展提供了基礎保證。在我市物業管理發展史上具有十分重要的意義。文秘站網-
我市的物業管理始于90年代初期。經過十幾年的發展，對于改善人民群眾的生活、工作環境；提高城市管理水平；促進住宅建設；實施再就業工程等方面起到了積極的作用。當前，隨著沈陽城市建設的快速穩步發展和人民生活水平的日益提高，做好物業管理工作顯得尤為迫切、更為重要。
首先，從沈陽的城市發展來看，要切實增強做好物業管理工作的緊迫感。近年來，我市大手筆規劃，大規模建設，大力度投入，使城區的環境面貌發生了重大轉變。金廊工程、五里公園等一批重點工程的建設，房屋“平改坡”、“樓道整治”、“景觀街路粉飾”等一系列工程項目，特別是06年“世園會”的勝利召開，不僅為城市增添了亮點，更提升了城市品位。但是，“三分建設，七分管理”。城市規模的擴張和品位的提高，既要靠高起點的規劃和高標準的建設，更要靠高水平的管理。物業管理承擔著服務居住人群、維護公共秩序、管理建筑物的重要任務，其管理水平的高低，直接影響城市環境、城市容貌和城市形象，反映的是城市綜合素質的重要方面。
其次，從人民群眾的需求來看，要切實增強做好物業管理工作的責任感。維護人民群眾的根本利益，是我們一切工作的出發點和歸宿點。目前，住房已成為大多數居民家庭的最主要財產以及財富積累的主要形式，同時，他們也把目光從單純的關注私人房屋狀況轉變為在關注自身房屋的同時兼顧房屋周圍公共環境。房屋的價值不再是一個單一的價值主體，而是與周圍環境共同產生價值。物業管理作為住宅小區管理、社區建設的重要組成，越來越受到廣大群眾的重視。因此，物業管理工作要從維護人民群眾的根本利益出發，切實提高管理和服務水平，著力為百姓創造環境優美、秩序景然、人物和諧統一的居住環境。
為此，各級政府、各相關部門、物業管理企業都要自覺增強做好物業管理的緊迫感、責任感。
二、認真分析物業管理發展面臨的新情況、新形式，廣泛深入地開展學習、宣傳《規定》的活動
我市的物業管理與深圳、上海等城市相比較，雖起步較晚，但在社會各界的高度重視，共同努力下，長足進步，已初具規模，全市登記注冊物業管理企業536家，從業人員近3萬人；具備物業管理條件的住宅區物業化率達100；244個實行等級服務的住宅小區中，已有173個組建了業主大會和業主委員會；相關政策法規基本健全；政府相關部門的監督管理力度逐步加大，公開、公平、公正的市場競爭機制基本形成。但在建設“四位一體”的和諧沈陽的新形勢下，在振興東北老工業基地的新工作中，物業管理與廣大人民群眾的要求相比，還有一定差距。主要表現在：一是部分物業管理企業的行為不十分規范，存在著服務不很到位、收費與服務不太相符現象；二是部分規模小的企業、人員素質較低、管理水平較差；三是物業管理市場還不夠規范、建管之間仍缺乏有效的銜接；四是物業消費意識還沒有完全形成，業主重維護權利，輕履行交費義務的現象還部分存在。
因此，我們要以全面貫徹落實《規定》為契機，從實踐“三個代表”重要思想出發，認真制定學習、宣傳《規定》的工作方案和周密的培訓計劃。扎扎實實推進物業管理工作，保障當事人權益，推動物業管理行業健康發展。
一是廣泛開展各種形式的宣傳活動。要積極通過媒體開展政策問答、以案說法及各種典型經驗介紹等多種方式，使廣大群眾、社會各界人士、物業管理企業能夠在長期內對物業管理有一個系統、全面的了解；制作《規定》宣傳畫和宣傳小冊子，分發到街道辦事處、社區、物業管理企業、業主等社會各個層面；開展“市民滿意的物業管理企業”評選活動。評選出市民滿意的物業管理企業，樹立典型，以典型為載體推動我市物業管理工作水平的提高，使學習、宣傳、貫徹《規定》的活動具體化。
二是舉辦學習《規定》培訓班。組織物業管理行政主管部門人員進行培訓，使他們在熟知《規定》各項條款的基礎上，明確物業管理中的具體職責，各項職責的工作程序、法定文書以及工作時限等；舉辦物業管理企業培訓班。主要學習《規定》及其配套文件中物業管理項目的招投標、物業管理服務收費、物業管理服務合同及職業道德、服務技能等；組織舉辦街道辦事處、社
區委員會、業主代表學習培訓班，逐步建立起“塊塊負責、條條保證、上下聯動”的工作體制，了解業主的權利和義務，規范業主大會、業主委員會的組建程序。三是召開學習貫徹落實《規定》的座談會、研討會。組織各級政府的有關委辦局、新聞媒體進行研討,理順管理機制，明確責任，通過研討明確各單位、各部門與物業管理企業維修責任的劃分及在物業管理工作中應承擔的責任；組織業主、物業管理企業、街道辦事處、社區代表,分別召開座談會、研討會，研討物業管理新體制中街道辦事處、社區應發揮的作用、物業收費與服務等。
通過學習和宣傳要達到以下目的：一是讓廣大業主了解《規定》所設定的法律制度，運用法律武器保護自己的利益，更充分地行使業利，履行應盡的義務，規范業主大會、業主委員會行為，協調共同利益關系；二是使物業管理企業認真執行《規定》，切實履行好服務職能，以優質服務、誠信服務取信業主；三是促進行政執法部門依法行政，既要保證行政行為不超越權限，不隨意干預民事關系，又要認真履行職責，強化執法監督，提高執法水平，保護物業管理活動當事人的合法權益。四是使各方面形成合力，共同執行《規定》，促進物業管理，維護社區良好秩序。
三、全面貫徹落實《規定》，開創物業管理工作新局面
值此《規定》頒布之機，我們要以“三個代表”重要思想為指導，以建設和諧沈陽為目標，以創新管理，規范發展為出發點，與時俱進，開拓創新，認真貫徹落實《規定》，做到政府依法行政，業主依法自律，企業依法經營，共同開創我市物業管理工作的新局面。
（一）進一步完善物業管理法制建設，推進依法治業
為配合《規定》的頒布實施，今年我們還出臺了《業主大會和業主委員會建設的指導意見》、《沈陽市前期物業管理招投標管理規定》、《沈陽市物業管理企業誠信考核暫行辦法》、《沈陽市住宅區物業經理執業暫行辦法》四個配套法規，這些法規對《規定》起到了補充強化的作用，但這些法規還不足以含概全市物業管理的所有方面，我們將根據《規定》的實質內容，結合我市實際，加強其他相關配套法律的編制工作，在做好《規定》與原有相關法規的政策銜接同時，抓緊制定、修訂、完善其他相關的配套法規和實施細則，進一步完善我市物業管理地方法規體系。
《規定》對我市的物業管理提出了進一步要求，我們將根據其具體內容，對業主的權利和義務、物業管理過程中的行為，業主大會、業主委員會的組成運作、小區建設遺留問題、物業管理公司的規章制度等問題制定相應的整改措施，保證《規定》的順利實施。
（二）切實轉變職能，充分發揮市場調節作用
《規定》按照市場經濟的原則，對物業管理活動的競爭機制、物業服務的定價、合同等方面均作出了明確的規定。這些規定的目的，就是培育市場，充分發揮市場優化資源配置的作用。從這個意義上說，《規定》是一部運用市場手段規范物業管理的指導性文件。因此，全市各級物業管理行政部門，必須按照《規定》的精神，把完善市場機制放在重要位置，切實轉變職能，積極培育物業管理有形市場，在物業管理工作中做到不越位、不缺位、不錯位、不擾民，管好政府該管的事。
（三）履行《規定》職責，強化行政管理
一是加強對業主大會建立工作的指導監督，促進業主自律和民主決策。目前我市具有物業管理條件實行等級服務的住宅區244個，隨著《規定》的頒布，我們將進一步加大指導和規范業主大會和業主委員的力度，按照法規賦予的職責，明確權利、義務，提高運作水平，引導業主大會在充分尊重全體業主意愿的基礎上，按照合法程序，選舉熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任業主委員會委員。要通過規范業主大會、業主委員會的行為，促進業主自律和民主決策，依法維護自身合法權益。使更多的住宅小區進入到規范化的物業管理中來。
二是加大對招投標工作的監管和指導，維護業主合法權益。今年我市頒布了《沈陽市前期物業管理招投標管理規定》，通過此規定我市前期物業管理的招投標質量有了極大改善，廣大業主通過選聘，選聘了自己滿意的物業管理企業。今后，我們要在加強前期物業管理招投標的同時，指導和監督好物業管理的承接驗收和移交工作，維護好業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備和房屋的所有權與使用權，使前期物業管理更加規范。
三是嚴格加強對企業資質審查，進一步做好整頓和規范物業管理市場秩序的工作。今年我局取消了19家物業管理企業的資質，并對12家物業管理企業下發了整改通知單。在這次學習、宣傳的過程中，我們將嚴格把握物業管理市場準入標準，完善資質動態管理，把物業管理企業的市場行為與資質日常管理和年檢相掛鉤，把年檢作為一項日常工作來抓，使物業管理企業的行為更加法制化、規范化。對不符合資質等級的企業決不姑息，逐步淘汰不合格物業管理企業，凈化物業管理市場，優化我市物業管理行業隊伍的結構。
四是理順住宅小區建管關系。建管問題還是制約我市物業管理的一個主要問題。這些問題的產生對廣大群眾的生活影響極大，也影響了物業管理水平的進一步提高。目前，我市244個實行物業管理的住宅小區中，存在112件開發遺留問題，已經解決76件。在《規定》頒布后，我們將首先明確開發建設單位、物業管理企業和業主三者的關系，明確三者各自的責權利；其次加強與相關部門的協調聯系，堅持“條塊結合，以區為主”的原則，對存在的問題逐一進行整改、解決。
五是做好維修基金的監管工作。從我市物業管理實踐看，住宅小區的公用設施設備的維修責任劃分不清，極易給物業合理使用帶來阻礙，給業主、物業使用人工作和生活帶來不便。在繼續做好維修基金繳存管理工作的基礎上，完善制度，規范維修基金的管理和使用，形成維修資金的歸集、使用和再投入的良性循環，確保資金的合理使用。
六是進一步理順物業管理收費與服務關系，促進行業良性發展。積極指導物業管理企業與業主按照等級服務標準確定具體服務等級和等級收費標準，使物業管理服務收費與服務內容、服務質量相統一，理順物業管理服務收費價格與服務內容、質量關系，使物業管理服務收費標準的調整與物業管理服務質量的提高在互動中前進。
（四）明確責任，齊抓共管，形成物業管理合力
為切實加強全區居民住宅電梯安全使用和監督管理，消除電梯安全隱患，防范電梯事故發生，確保電梯安全運行，根據《市人民政府關于加強居民住宅電梯安全綜合管理的意見》（武政規〔2011〕19號），結合我區實際，經區人民政府同意，現就加強全區居民住宅電梯安全綜合管理提出如下實施意見：
一、總體目標
以十七大和十七屆五中、六中全會精神為指導，深入貫徹落實科學發展觀，緊緊圍繞“和諧、平安”建設總體要求，堅持“安全第一、預防為主、綜合治理”的原則，全面加強全區居民住宅電梯安全綜合管理工作，建立各有關街鎮、部門和單位各司其職、主動作為、聯動協作的長效工作機制，努力形成“政府統一領導、部門依法監管、使用管理單位全面負責、群眾參與監督、社會廣泛支持”的工作格局。
二、責任分工
區質監分局：負責全區居民住宅（小區）電梯安全監察工作，嚴格執行電梯準入、準用制度；加強對電梯安裝、改造、使用、檢驗檢測、安全監察等工作環節的監管；開展監督檢查，督促電梯使用管理單位和維護保養單位切實履行職責；嚴格執法，堅決封停存在嚴重隱患的居民住宅電梯；大力宣傳相關法律、法規和安全知識；建立和完善電梯安全應急救援體系，積極組織使用單位、維護保養單位開展應急救援演練。
區城鄉建設局：負責督促新建居民住宅（小區）的開發建設單位在正式移交物業管理前履行電梯安全管理職責。
區房產服務中心：負責引導和推進居民住宅（小區）電梯實行專業化物業管理服務；指導和監督物業管理單位按照有關規范和技術規則履行居民住宅電梯管理職責，并規范使用居民住宅電梯日常運行維護物業管理服務費；指導和監督居民小區業主委員會依法依規將住宅專項維修資金用于居民住宅電梯改造更新工作。
區安監局：負責電梯安全綜合監管工作，督辦全區居民住宅（小區）電梯重大事故隱患掛牌督辦事項，督促相關部門落實電梯安全監管責任。
區廣播影視局：負責發揮廣播、電視等媒體的作用，廣泛宣傳電梯安全知識和國家相關法律、法規。
區公安分局（消防大隊）：負責做好“110”、“119”報警電話反映電梯故障困人的應急救助相關工作；配合處置涉及因封停電梯而引發的不穩定事件。
區局：負責協調處置涉及因封停居民住宅電梯引發的不穩定事件。
區物價局：負責合理確定居民住宅電梯收費標準，將其物業管理服務收費納入政府指導價范圍。
各有關街鎮：負責協助區質監部門查找居民電梯安全使用隱患；協調將居民住宅（小區）電梯納入物業管理；組織和協調相關居民小區業主委員會籌措電梯運行和更新改造資金；負責處置因封停電梯引發的不穩定事件。
三、工作內容
（一）督促居民住宅電梯使用管理單位履行安全主體責任
居民住宅電梯使用管理單位要切實履行管理職責，按照要求建立各項電梯安全管理制度，加強日常巡查，保證居民住宅電梯通訊報警裝置有效；嚴格執行電梯管理和作業人員持證上崗制度，聘請專業電梯維護保養單位做好居民住宅電梯定期檢驗申報工作，制定應急救援預案并實施演練；及時采取措施消除電梯安全事故隱患，確保居民住宅電梯安全運行。
（二）落實居民電梯住宅（小區）的物業管理單位
1.對屬于有關部門和單位自管或直管的居民電梯住宅（小區），由區房產服務中心會同其所屬街鎮督促落實房屋產權單位或其委托的物業管理單位實施物業管理。
2.對新建居民電梯住宅（小區），開發建設單位在辦理移交物業管理相關手續前，由區城鄉建設部門負責督促開發建設單位實施物業管理，辦理完物業管理移交手續后，由區房產服務中心負責督促物業管理單位實施物業管理。
3.對長期未實行物業管理的居民電梯住宅（小區），由所屬街鎮會同區房產服務中心組織召開業主大會，成立業主委員會，依法選聘物業管理單位實行物業管理。
4.對居民電梯住宅（小區）因物業管理單位更迭或未按合同約定提前退出，導致住宅不能維持正常物業管理的，由所屬街鎮會同區房產服務中心組織召開業主大會，重新選聘物業管理單位實行物業管理，在其過渡期內由所屬街鎮明確居民住宅電梯管理責任主體。
（三）建立居民住宅電梯運行維護和改造更新資金籌措機制
1.居民住宅電梯運行維護資金
居民住宅電梯運行維護資金從物業管理服務費中列支。區物價部門在制定物業服務收費政府指導價時，應當明確電梯運行維護費用在物業管理綜合服務費中的比重。各有關街鎮應引導、協調業主（業主委員會）按時足額繳納物業費，督促物業管理單位按照規定使用物業管理費。
2.居民住宅電梯改造更新資金
（1）對有住宅專項維修資金的居民電梯住宅（小區），區房產服務中心應當配合其所屬街鎮，指導和協調物業管理單位、業主（業主委員會）依法依規將住宅專項維修資金用于電梯改造更新；對住宅專項維修資金存在缺口的，由所屬街鎮、區房產服務中心協調業主（業主委員會）從物業共用部分經營產生的歸業主所有的收益中籌措；仍不足的，由所屬街鎮、區房產服務中心按照“誰受益、誰出資”的原則，幫助和協調物業管理單位向業主收取。（2）對無住宅專項維修資金的居民電梯住宅（小區），由所屬街鎮、區房產服務中心協調業主（業主委員會），從物業共用部分經營產生的歸業主所有的收益中籌措；不足部分，由所屬街鎮按照“誰受益、誰出資”的原則，幫助、協調物業管理單位向業主收??；仍不足的，經區人民政府召集相關部門和單位研究后，由區人民政府動員原建設單位或者原主管部門負責籌措。
（3）對各部門和單位自管或直管的居民電梯住宅（小區），由房屋產權單位負責籌措住宅專項維修資金。
（四）健全居民住宅電梯安全運行和維護穩定防范機制
區質監部門負責一律封停存在嚴重隱患的居民住宅電梯，在實施電梯封停之前，應提前將相關情況通報區人民政府及其所在街鎮，必要時要通報區、安監、房產等部門。各有關街鎮和區部門應當積極做好被封停使用電梯的居民住宅小區業主穩定工作，督促物業管理單位限期解決問題。問題難以及時解決的，應當向區人民政府報告。建立由各有關街鎮和區、房產、質監、安監、公安及消防等部門參加的全區居民住宅電梯安全綜合管理聯席會議，及時研究解決問題，化解矛盾，消除電梯安全事故隱患，確保社會穩定。
四、工作步驟
（一）動員部署階段（2012年3月10日—4月1日）
擬訂實施方案，召開動員大會，加強輿論宣傳和引導，向社會通告，督促電梯使用單位嚴格執行電梯安全管理“六落實”制度（責任主體落實、維護保養單位落實、通訊裝置落實、人員值班落實、困人救援落實、定期檢驗落實）。
（二）自查自糾階段（2012年4月1日—5月1日）
各居民電梯住宅（小區）的產權管理單位和物業管理公司對照相關規定開展安全隱患排查，在排查中發現有安全隱患的電梯及時向所在街鎮報告，再由相關街鎮集中匯總后向區質監分局、區房產服務中心報送相關信息。
（三）調查摸底階段（2012年5月1日—7月1日）
各有關街鎮、區城鄉建設局、區房產服務中心配合區質監分局組織對全區居民住宅（小區）電梯開展隱患排查，區房產服務中心負責摸清全區居民電梯住宅（小區）物業管理中心數量和辦公場所，區城鄉建設局負責摸清未完成竣工驗收的居民住宅（小區）電梯的數量，各有關街鎮要掌握各居民住宅（小區）地理位置，重點排查已報停注冊登記的居民（小區）電梯，對查出的安全隱患由區質監分局下達《特種設備安全監察指令書》，并提出整改意見。
（四）隱患整改階段（2012年7月1日—10月1日）
電梯產權單位和物業管理單位依據《特種設備安全監察指令書》，組織召開業主委員會會議，達成共識，確定具體整改方案（包括整改技術方案、電梯制造和施工單位選擇、資金預算、完成時限等內容），并將具體整改方案于2012年7月31日前報電梯所在街鎮、區質監分局、區房產服務中心。同時，各有關街鎮、區房產服務中心負責指導電梯產權單位、物業管理單位和業主委員會辦理住宅電梯維修專項資金的使用手續，確保電梯維修使用資金落實到位。
（五）整改驗收階段（2012年10月1日—11月30日）
區質監分局負責組織、協調電梯法定檢驗機構，對存在安全隱患電梯的更新、改造、修理結果進行檢驗驗收，并對電梯隱患整改情況進行匯總、統計和上報。
五、工作要求
（一）統一思想，加強領導。電梯的使用與人民群眾的工作、生活及生命安全息息相關，各街鎮、各部門和單位要高度重視，統一思想，切實強化安全監管。成立區居民住宅電梯安全綜合管理工作領導小組（具體名單附后），各街鎮要確定相關分管負責人，明確專人，并建立以電梯使用單位為支點的網格化、全覆蓋電梯安全隱患報告信息網絡，確保居民住宅小區電梯安全運行。
（二）加強宣傳，營造氛圍。區質監部門要會同相關部門和單位大力宣傳電梯安全使用的知識，增強群眾電梯安全防范意識，提高自我保護能力，使其掌握應對電梯安全突發事件的應變和逃生技能，區公安、消防等部門要協助做好電梯安全突發事件應急處置工作。
關鍵詞:物業管理企業;成本核算;作業成本法
一、物業管理企業成本核算的特點
(1)人工成本占有相當大的比例
物業管理行業作為第三產業的服務業,人工成本費用是物業管理成本中的最重要的組成部分,據統計數據表明:人工成本在總成本中所占比例非常突出,平均超過了60%。在平均人數下降比例較大的情況下,人工成本變化不大,人工成本沒有同比例下降,主要原因一是,社會保險等各種工資附加比例不斷增長,二是,工資結構調整,專業型、知識型、技術型和管理型人才比例有較大上升。
(2)間接成本的比例越來越大
由于物業管理企業并不需要生產出有形的的產品,相對于制造企業,其直接材料很少,而且物業管理企業中發生的直接材料往往是在某個物業管理環節中,為了操作的實現、提高操作的效率而產生的輔的材料。物業管理企業實行公司內部專業技術集約化管理,小區日常專業化管理交由管理處來完成,其他的由公司內部專業化公司完成,一個專業技術人員可以兼顧很多個管理處的專業技術培訓、專業技術指導、專業技術服務等工作,人工費用的分配明顯復雜化,不能直接歸集到某個特定的服務合同。
(3)間接成本的種類多樣
與一般的服務業相比,物業管理整合了包含清潔、綠化、保安、維修、房屋裝修等多個服務功能,還可以圍繞客戶的需要提供特殊服務,因而間接成本的種類異常復雜,且各種間接成本的性質、成本動因均有很大差別。比如清潔服務是傳統意義上勞動密集項目,這部分成本一般認為與人工工時有密切關系,而工程維修服務則主要依靠先進的設備和技術,這部分的成本有不同的成本動因。
(4)期間費用比例上升
從勞動生產率的角度來衡量物業管理服務實現的全過程,90%的工作量是在管理處完成的。因此物業管理企業職能部門的設置以精干、高效為原則,一般來說管理費用與企業所接管物業面積存在較為穩定的比例關系。事實上,為了克服行業高層管理人員流動性較強這一問題,管理人員的工資近年增長幅度較大。另外,在物業管理行業競爭加劇的外部環境下,企業為了爭奪客戶,營業費用也在不斷上漲。
二、物業管理公司成本管理存在的問題
(1)傳統成本計算模式造成了大量的物業管理“隱含成本”
一般情況下,企業成本核算范圍局限于服務過程中實際發生的成本,即營業成本,并不核算作業成本、營銷成本、開發設計成本等;在傳統成本管理模式中,成本是對象化的費用,而銷售費用、管理費用都被劃為期間費用,直接抵減當期損益,并不作為成本管理的管理范圍。這樣就沒有完全顯示各項物業費用,在確認、分類、分析和控制物業成本上都存在許多缺陷。
(2)傳統物業成本計算方法提供的物業成本信息失真
由于近年來人工費用價格不斷上漲,物業服務產品獲利空間一再下降,物業公司在選擇訂單時,最基本的要求是進行獲利能力分析,只有那些能夠為公司盈利的訂單才是最終要選擇生產的,而經過盈利預測分析不能盈利的訂單,則需要與客戶進行進一步地議價,根據議價情況再做決定。進行盈利能力分析,需要相對規范的單位產品成本信息,但是采用傳統成本核算方法計算的成本信息并不準確,用于指導公司決策顯然也不合適,怎樣解決這一難題成了當前困擾物業管理企業的大問題。
(3)傳統的成本核算不能提供足夠的非財務信息
傳統成本信息系統只注重提供財務成本信息,而不注重提供非財務成本信息。它以“產品”為中心,關注的只是與產品有關的數量化指標,所以在選擇作業動因時僅考慮單位水平的作業。在成本管理方面僅提品成本數量上的升降變化,卻無法說明成本升高或降低的原因。在這種情況下所實施的成本降低,降低的只能是成本的結果,而不是成本發生的原因,信息本身并不能夠使企業管理當局改變作業和經營過程。
三、運用作業成本法,優化成本核算的流程
(一)劃分作業中心
(1)保潔作業中心
保潔作業中心是物業管理企業對物業區域范圍內的衛生保潔服務中心,主要作業內容包括日常清潔和垃圾清運,它的作業是物業管理的重要組成部分,是體現物業管理水平的重要標志。保潔服務一般由物業管理企業管理部或保潔部具體實施。保潔部一般設部門經理、技術員、倉庫保管員和下屬班組,其下屬班組可以根據所轄物業的規模、類型、布局以及清潔對象的不同而靈活設置。
(2)綠化作業中心
綠化作業中心是在物業管理區域范圍內增加綠色植物,提高綠地覆蓋率的實施中心,它的作業是美化優化物業管理區域環境的重要因素。綠化作業中心可以分為兩種作業模式:一是專業分包模式,由物業管理企業聘請專業園林綠化隊伍負責小區或大廈的綠化作業;二是自管模式,由物業管理企業自己負責綠化管理。
(3)保安作業中心
保安作業中心是物業管理企業為維護物業管理區域內正常的工作和生活秩序,保護業主和使用人的生命財產安全所進行的防火、防盜、防破壞、防爆炸、防自然災害等一系列管理活動的中心,其作業內容包括日常安全防范和突發事件應急處理。物業管理企業對物業的保安作業,可以委托專業保安公司進行或自行組織保安隊伍實施管理。
(4)工程維護作業中心
工程維護作業中心是指物業管理企業運用先進的技術手段和科學的管理方法對房屋及共用設施設備的使用、維護、維修、保養實施管理的中心,在物業管理中它的作業已經成為極其重要的管理內容,占據核心地位。它的作業好壞直接影響房屋及設備的使用水平,直接反映物業管理工作的水平和質量。
(5)綜合管理作業中心
綜合管理作業中心主要是由一些為保證物業管理企業正常運轉而設置的職能管理部門以及輔助部門,例如總經理室、辦公室、財務部、人力資源部、后勤部等的活動。由于發生的成本相對而言較少,因此我們認為可采用簡化處理的方式,將綜合管理作業中心匯聚的成本費用按照各產品的業務收入比例,分攤計入相關產品成本中去。
(二)分析和確定資源
根據作業成本法的基本理論,可以將物業管理企業的資源劃分成以下六項內容:
(1)人工費。包括管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費。管理服務人員的工資是物業管理企業職工的勞動報酬,社會保險是企業交納的職工社會養老保險、醫療保險、工傷保險等,福利費是按規定提取用于職工的生活福利。該項費用歸集到作業時,以崗位工資表為分配依據。
(2)固定資產折舊費。是指物業管理企業自己所擁有的各類固定資產,如各種車輛、對講機、程控交換機、計算機等,按平均年限折舊提取的折舊費用。該項費用以折舊明細表為分配依據。
(3)動力費。主要是指物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護,以及物業管理企業自身所耗用的水電費等。通過安裝好水表、電表、汽表、液化氣表等,達到計量無遺漏。該項費用的分配依據為各種動力明細表。
(4)材料費。包括企業在物業管理活動中消耗的各種材料、輔助材料、燃料、構配件、零件、低值易耗品、包裝物等。該項費用的分配依據為材料領用憑證。
(5)業務費。是企業在物業管理活動中所直接耗費的,除材料、人工、動力以外的業務費用,包括物業共用部位、共用設施設備的日常運行維護費、物業管理區域清潔衛生費、物業管理區域綠化養護費、物業管理區域秩序維護費等。該項費用的分配依據是業務開銷記錄。
(6)辦公費。包括辦公用品購置費、培訓費、文化宣傳費、書報費、差旅費、郵電通訊費、租賃費等。該項費用可以按統一的辦公費記錄來分配,也可以按照明細項目分別進行分配,比如租賃費可以按辦公室面積分配、郵電通訊費按信息費明細表、辦公用品購置費按辦公用品領取憑證等來進行分配。
(三)分配資源到作業成本庫
物業管理企業的作業中心確認后,要為每一個作業中心設立一個作業成本庫。作業成本庫是與某作業中心有關的所有成本要素的總和,分配到作業中心的每一種資源就成為該作業成本庫的一項成本要素。物業管理公司可以以以下資源進行分配:
(1)人工費。物業管理企業不同工作職能間的工資比例變化很大,例如管理人員、工程人員的工資普遍高于保潔、綠化和保安人員的工資。這種工資水平的差別意味著使用平均工資乘以工資小時數的這種追蹤工資是不恰當的,而應根據各職能人數及工資級別進行分派。
(2)動力費。動力費應盡可能通過直接追溯去分配給作業,直接追溯要求計量作業對動力的實際耗用量。物業管理企業要安裝專門計量動力表,分析控制設施設備所用動力,還應在物業管理企業辦公用房上安裝動力表,這樣可以通過查動力表,將其直接追溯到作業中。
(3)折舊費。折舊費可以分為與某一個作業有關的直接設備的折舊和該作業占用的其他固定資產的折舊。直接設備的折舊僅為特殊的作業提供服務,如用于綠化服務的割灌機、用于維修服務的疏通機等,按照設備用途歸集到各作業,然后按各作業所擁有的設備價值計提折舊。而占用的其他附屬固定資產的折舊額主要是建筑物等,因為保潔、綠化、保安、工程維護四個作業所占的房屋面積非常小,因此,出于重要性原則的考慮,這四個作業就不再分攤房屋折舊費,由綜合管理作業中心統一進行核算。
(四)分配作業成本計入成本對象
物業管理企業的成本對象是指需要對其進行成本計量和分配的項目,物業管理的成本對象是以有形的服務合同為載體的,以無形的服務把成本準確地分配至各成本對象,這是進行成本管理和控制的基礎。物業管理作業成本計算是將成本庫歸集的作業成本按成本動因分配到各成本計算對象上。首先可以計算作業動因分配率,這是將各作業或作業中心消耗的資源成本分配到成本目標的依據。有了作業成本動因率之后,即可根據各成本對象消耗各作業成本庫的成本動因的數量,進行作業成本庫費用的分配。將成本計算對象應分配的各項作業成本加總,就得到了成本計算對象的物業作業成本。
四、結語
物業管理行業作為一個較新的服務行業,由于其產品的特殊性而存在許多本行業的特殊性,物業管理的常規的技術含量低,服務成本高,物業管理公司的服務同質化趨勢非常明顯。物業管理公司要想在激烈的市場競爭中取勝,必須要在成本核算上下功夫,必須從改善成本管理現狀入手,用新的思路和方法,創新成本管理的模式。
參考文獻:
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[2]王元莊,物業管理企業必須在創新中求生存,經濟師,2009年第3期
本協議當事人：
甲方： （物業管理企業）
乙方： （購房人）前期物業管理是指：自房屋出售之日起至業主委員會與物業管理企業簽定的《物業管理合同》生效時止的物業管理。
乙方所購房屋銷售（預售）合同編號：
乙方所購房屋基本情況：類型座落位置 建筑面積 平方米根據有關法律、法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上，在乙方簽訂《房屋買賣（預售）合同》時，甲乙雙方就前期物業管理服務達成如下協議：
第一條 雙方的權利和義務
一、甲方的權利義務
l、對房屋共用部位、共用設施設備、綠化、環境衛生、安全防范、交通等項目進行維護、修繕、服務與管理；
2、根據有關法規和政策，結合實際情況，制定本物業的物業管理制度并書面告知乙方；
3、建立健全本物業的物業管理檔案資料；
4、制止違反本物業的物業管理制度的行為；
5、物業管理企業可委托專業公司承擔本物業的專項管理與服務業務，但不得將本物業的整體管理責任轉讓給第三方；
6、依據本協議向乙方收取物業管理費用；
7、編制物業管理服務及財務年度計劃；
8、每 個月向乙方公布物業管理費用收支帳目；
9、提前將裝飾裝修房屋的注意事項和限制條件書面告知乙方，并與乙方訂立《房屋裝飾裝修管理協議》；
10、不得占用本物業的共用部位、共用設施設備或改變其使用功能；
11、向乙方提供房屋自用部位、自用設施設備維修養護等有償服務；
12、自本協議終止時起5日內，與業主委員會或其選聘的物業管理企業辦理本物業的物業管理移交手續；
13、 。
二、乙方的權利義務
1、參加業主（代表）大會，享有選舉權、被選舉權和監督權；
2、監督甲方的物業管理服務行為，就物業管理的有關問題向甲方提出意見和建議；
3、遵守本物業的物業管理制度；
4、依據本協議向甲方交納物業管理費用；
5、裝飾裝修房屋時，保證遵守相關法律、法規，與甲方簽定并遵守《房屋室內裝飾裝修管理服務協議》；
6、不得占用、損壞本物業的共用部位、共用設施設備或改變其使用功能。因搬遷、裝飾裝修等原因確需合理使用共用部位、共用設施設備的，應事先通知甲方，并在約定的期限內恢復原狀，造成損失的，給予賠償；
7、轉讓房屋時，事先通知甲方，告知受讓方與甲方簽訂本協議；
8、對承租人、使用人及訪客等違反本物業的物業管理制度造成的損失、損害承擔民事責任；
9、按照安全、公平、合理的原則，正確處理物業的給排水、通風、采光、維修、通行、衛生、環保等方面的相鄰關系，不得侵害他人的合法權益。
10、 。
第二條 物業管理服務內容
