時(shí)間：2022-12-09 21:53:11
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇交房合同，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
被告：番禺里仁房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱里仁公司）。
第三人：中國(guó)工商銀行番禺支行1992年12月28日，被告里仁公司與第三人屬下的南村辦事處簽訂《迎賓樓樓宇按揭協(xié)議書》，約定由南村辦事處向購(gòu)買里仁公司房屋者提供樓價(jià)70％以內(nèi)額度及一至十年期限的樓宇按揭貨款業(yè)務(wù)。此后，里仁公司即開始進(jìn)行售樓業(yè)務(wù)。
1994年1月11日，原告鄺五女與里仁公司簽訂《房屋訂購(gòu)合同》，交付5000元訂金。同年2月22日，鄺五女又與里仁公司簽訂《房屋買賣合同》，約定：鄺五女購(gòu)買里仁公司位于番禺市迎賓城環(huán)市廣場(chǎng)牡丹閣A樓7室房屋一間，價(jià)值人民幣211008元；鄺五女須于簽約時(shí)給付58302.40元（不含定金），余款則以辦理銀行按揭貸款形式支付；里仁公司必須于1996年6月30日前將樓房建成，如因施工中遇到異常困難及重大技術(shù)問(wèn)題不能及時(shí)解決，或因重大技術(shù)需要更改圖紙，或人力不可抗拒的自然災(zāi)害等因素影響，可延期交樓；但自應(yīng)交樓之日起120天后，仍未能將樓房交付，鄺五女有權(quán)書面通知里仁公司解除契約，里仁公司在接獲通知30天內(nèi)退回一切款項(xiàng)及利息。簽約后，鄺五女兩次共交付購(gòu)房款126008元給里仁公司，并支付其他費(fèi)用1496.30元。
同日，鄺五女與南村辦事處簽訂《中國(guó)工商銀行廣州市分行抵押貸款合同》，約定：鄺五女以其向里仁公司購(gòu)買的房屋作抵押向該辦事處貸款8萬(wàn)元，貸款利率為月利率11.55‰，期限至1998年2月22日。并就此簽下《貸款借款申請(qǐng)暨還款擔(dān)保書》，承諾自貸款之日起同時(shí)開立零存整取房屋儲(chǔ)蓄專戶，按月固定存入1667元，且不提前支取，保證到期一次歸還貸款本息。南村辦事處遂于當(dāng)日將鄺五女所貸8萬(wàn)元直接劃入里仁公司專用帳戶。
里仁公司在施工過(guò)程中，于1996年5月13日向番禺市建設(shè)委員會(huì)提交《工期延誤報(bào)告》，要求因地質(zhì)情況復(fù)雜改變?cè)O(shè)計(jì)方案，工程施工需延誤215天；還以對(duì)所有樁工程進(jìn)行檢測(cè)及不可抗力風(fēng)雨影響為由，要求再順延215天。番禺市建設(shè)委員會(huì)為此加具了“延誤工期原因基本屬實(shí)”的意見。在此期間，鄺五女共在其于南村辦事處開立的儲(chǔ)蓄專戶存入63346元，并支付了至1997年5月20日的貸款利息36190元。后因里仁公司未能在約定日期交付房屋，鄺五女遂停止向南村辦事處交付1997年5月20日以后的利息。經(jīng)與里仁公司多次協(xié)商未果，鄺五女向番禺市人民法院提起訴訟，稱其已按約定付清了購(gòu)房款，但被告至今未交房，要求解除與里仁公司購(gòu)房合同，并判令其退還全部樓款及按月利率10‰計(jì)算的利息。
被告里仁公司答辯稱：我公司不能按期交房，是因?yàn)槭┕ぶ杏龅搅撕贤s定的可延期的情況，并被市建委證實(shí)。因此，要求繼續(xù)履行合同。
第三人中國(guó)工商銀行番禺市支行訴稱：我行向原告提供按揭貸款8萬(wàn)元已劃入被告帳戶，原告支付了到1997年5月20日止的貸款利息，本金及余下利息未償付。我行請(qǐng)求解除與原告簽訂的貸款合同，判令原告償還貸款本息，被告對(duì)此承擔(dān)連帶責(zé)任。
番禺市人民法院經(jīng)審理后認(rèn)為：被告里仁公司具有售房資格，第三人屬下的南村辦事處具有經(jīng)營(yíng)金融業(yè)務(wù)資格，原、被告及原告與南村辦事處之間相互簽訂的上述《合同》及《協(xié)議書》、《還款擔(dān)保書》，是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，均合法有效。因南村辦事處不具備法人資格，其行為應(yīng)由其主管部門第三人承擔(dān)法律責(zé)任。原告鄺五女依約交付了購(gòu)房款，被告應(yīng)按約定的期限交付房屋給原告。被告在基礎(chǔ)施工中，確實(shí)遇到地質(zhì)復(fù)雜情況，從原設(shè)計(jì)鉆孔樁改變?yōu)槿斯ね跇叮故┕r(shí)間增多215天，符合合同延期交樓特殊原因的約定，故交樓時(shí)間可順延215天。但被告對(duì)樁工程進(jìn)行測(cè)檢和雨水天氣影響的時(shí)間是合同簽訂時(shí)應(yīng)預(yù)見的，且測(cè)檢工程保證質(zhì)量是被告應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，被告因此要求順延交樓的時(shí)間無(wú)理，本院不予支持。按合同約定，被告交樓時(shí)間是1996年6月30日前，允許順延時(shí)間為215天，即被告實(shí)際應(yīng)交付樓房的時(shí)間為1997年1月31日。被告至今仍未能將房屋基礎(chǔ)工程完成，且已停止施工，已超出約定可解除合同的日期120天，構(gòu)成違約，原、被告簽訂的購(gòu)房合同應(yīng)予終止。據(jù)此，南村辦事處與原告簽訂的《抵押貸款合同》、《樓宇按揭還款擔(dān)保書》均應(yīng)相應(yīng)終止。致使上述合同和擔(dān)保書終止的過(guò)錯(cuò)責(zé)任在于被告，被告應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，賠償原告及第三人由此造成的損失。被告須返還原告購(gòu)房款131008元（含訂金5000元），并從1997年2月1日起以月利率10‰計(jì)付該項(xiàng)利息至付清為止，同時(shí)應(yīng)賠償原告因辦理購(gòu)房手續(xù)必須支付并已支付的其他費(fèi)用1966.30元。第三人所貸8萬(wàn)元已劃入被告帳戶，并由第三人監(jiān)督被告使用，屬一種特殊的借貸關(guān)系，故應(yīng)由被告返還給第三人，并負(fù)擔(dān)按月利率11.55％計(jì)算的從1997年5月21日起至還清款項(xiàng)之時(shí)的利息。原告在南村辦事處開立的專用帳戶內(nèi)的存款由原告自行處理。依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百一十一條、第一百一十二條、第一百三十四條第一款第（四）、（七）項(xiàng)及參照《廣州市購(gòu)買商品房貸款抵押規(guī)定》，該院于1997年11月25日判決如下：
一、原告鄺五女與被告里仁公司簽訂的《房屋買賣合同》及原告鄺五女與第三人屬下南村辦事處簽訂的《中國(guó)工商銀行廣州市分行抵押貸款合同》、《貸款借款申請(qǐng)暨還款擔(dān)保書》終止履行。
二、被告里仁公司于本判決生效后十天內(nèi)退還8萬(wàn)元給第三人，并從1997年5月21日起以月利率11.55‰計(jì)付該款利息給第三人至付清時(shí)止。
三、被告里仁公司于本判決生效后十天內(nèi)退還原告鄺五女購(gòu)房款131008元及賠償有關(guān)購(gòu)房費(fèi)用共132974.30元，并從1997年2月1日起，按該退款總額，以月利率10‰計(jì)付利息至付清時(shí)止，并賠償原告因按揭貸款而支付的利息36190元。
四、原告鄺五女在第三人屬下南村辦事處開立的儲(chǔ)蓄專用帳戶內(nèi)的存款63346元，由原告自行處理。
判決后，原、被告及第三人均沒(méi)有上訴，判決發(fā)生法律效力。
評(píng)析近年來(lái)，隨著住房制度改革，抵押貸款購(gòu)房成為目前一種較普遍的買樓方式，反映在審判實(shí)踐中，就產(chǎn)生了一種新類型案件？？適用抵押貸款方式的房屋買賣糾紛案。這類案件發(fā)生的一個(gè)主要原因，是因?yàn)殚_發(fā)公司無(wú)法按期交樓。因此，如何確定開發(fā)公司無(wú)法按期交樓的責(zé)任是問(wèn)題的關(guān)鍵，也是案件爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。在本案審理過(guò)程中，對(duì)以下兩個(gè)問(wèn)題有較大爭(zhēng)議：
一、里仁公司未按期交樓的原因是否均包含在免責(zé)條款中第一種意見認(rèn)為：里仁公司與購(gòu)房者簽訂了房屋買賣合同，收取了樓款，就應(yīng)承擔(dān)按期交樓的責(zé)任。里仁公司辯稱無(wú)法按期交樓是因?yàn)榈刭|(zhì)情況復(fù)雜，需改變?cè)O(shè)計(jì)方案造成的。但這種情況的出現(xiàn)歸根到底是由于里仁公司在此之前的勘探、測(cè)試工作不認(rèn)真、不細(xì)致而導(dǎo)致的重大判斷失誤；而其所辯稱對(duì)樁工程測(cè)檢及雨水天氣影響等原因，更是其在合同簽訂前就應(yīng)當(dāng)預(yù)見的。因此無(wú)法按期交樓過(guò)錯(cuò)責(zé)任完全在里仁公司，其應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
第二種意見認(rèn)為：里仁公司未能按期交樓，是因?yàn)樵谑┕ぶ械刭|(zhì)情況復(fù)雜，需改變?cè)O(shè)計(jì)方案并對(duì)所有挖孔樁進(jìn)行抽蕊測(cè)試，以及受不可抗力風(fēng)雨影響所造成的。這些理由符合房屋買賣合同中約定的免責(zé)條款，而且已被番禺市建設(shè)委員會(huì)調(diào)查所證實(shí)，因此鄺五女起訴無(wú)理，里仁公司并未違約，應(yīng)繼續(xù)履行合同。
第三種意見認(rèn)為：里仁公司在基礎(chǔ)施工中，遇到地質(zhì)復(fù)雜情況，以原設(shè)計(jì)鉆孔樁改為人工挖孔樁和沖孔樁，使施工時(shí)間增多215天，這符合合同延期交樓特殊原因的約定，而且又有番禺市建設(shè)委員會(huì)提供的專業(yè)證明，因此交樓時(shí)間可順延215天應(yīng)予以認(rèn)定。但是對(duì)于里仁公司所稱因?qū)豆こ套鳈z測(cè)及雨水天氣影響再順延215天的要求，因?yàn)橛晁鞖庥绊懯┕みM(jìn)度是合同簽訂前就應(yīng)預(yù)見的，而且里仁公司又未能提供同期氣象部門的氣象材料加以證實(shí)，且測(cè)檢工程保證質(zhì)量本是其應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，因此這215天不予認(rèn)定。按合同約定，里仁公司交樓時(shí)間是1996年6月30日前，允許順延215天，即其實(shí)際應(yīng)交樓時(shí)間為1997年1月31日。里仁公司至鄺五女起訴時(shí)止仍未能將房屋基礎(chǔ)工程完成，且已停止施工，已超出約定可解除合同的日期120天，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
筆者同意第三種意見，即我們?cè)谔幚砗贤s定的免責(zé)條款時(shí)，必須嚴(yán)格把握《民法通則》關(guān)于“不可抗力”的定義以及最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》中有關(guān)“不可抗力”責(zé)任承擔(dān)的規(guī)定，堅(jiān)持有利于保護(hù)當(dāng)事人利益及保護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，有利于社會(huì)穩(wěn)定和公平合理的原則，在依照法律規(guī)定和合同約定的前提下，充分強(qiáng)調(diào)當(dāng)事人特別是開發(fā)公司對(duì)其免責(zé)的舉證責(zé)任，搞好涉及專業(yè)技術(shù)及有關(guān)行政管理部門的調(diào)查取證工作，在分清事實(shí)基礎(chǔ)上，實(shí)事求是地予以處理。
二、如何確定貸款銀行的法律地位有一種意見認(rèn)為，法院應(yīng)僅就開發(fā)公司與購(gòu)房者雙方房屋買賣關(guān)系來(lái)審理，不應(yīng)涉及貸款銀行。因?yàn)橘?gòu)房者起訴的對(duì)象僅為開發(fā)公司，訴訟請(qǐng)求也一般圍繞雙方簽訂的房屋買賣合同，要求誰(shuí)違反合同，誰(shuí)就承擔(dān)責(zé)任，沒(méi)有涉及到貸款銀行權(quán)責(zé)，僅是單一的買賣關(guān)系。而購(gòu)房者與貸款銀行之間是不同于買賣關(guān)系的抵押貸款關(guān)系，屬另一法律關(guān)系范疇，因此不適宜一案審理。我們認(rèn)為，在這種房屋買賣糾紛案中，應(yīng)將貸款銀行列為第三人參加訴訟。這是因?yàn)椋盅嘿J款方式購(gòu)房這一行為同時(shí)涉及三方當(dāng)事人，有三個(gè)合同，存在三種相關(guān)聯(lián)的法律關(guān)系。一是開發(fā)公司與購(gòu)房者基于雙方房屋買賣合同產(chǎn)生的房屋買賣關(guān)系，這是案件的主要法律關(guān)系；二是購(gòu)房者與貸款銀行依據(jù)抵押貸款合同產(chǎn)生的抵押貸款關(guān)系；三是開發(fā)公司與貸款銀行的合作關(guān)系。合作關(guān)系的產(chǎn)生是因?yàn)殚_發(fā)公司在辦理預(yù)售商品房業(yè)務(wù)時(shí)，其必須憑商品房預(yù)售許可證與貸款銀行共同商定，簽訂樓宇按揭協(xié)議，約定由貸款銀行提供一定限額和期限的貸款服務(wù)，而后貸款銀行才據(jù)此向廣大購(gòu)房者提供貸款服務(wù)，將貸款款項(xiàng)劃撥開發(fā)公司。這種合作關(guān)系先于購(gòu)房者購(gòu)房、貸款行為而存在，因此往往被忽視。其實(shí)，它是抵押貸款購(gòu)房行為中缺一不可的環(huán)節(jié)，如果沒(méi)有這種合作關(guān)系為前提，開發(fā)公司不能從事商品房預(yù)售業(yè)務(wù)，購(gòu)房者也無(wú)法向銀行貸款。正是這種合作關(guān)系把房屋買賣以及抵押貸款這兩種不同的行為連接起來(lái)，使貸款銀行在購(gòu)房者與開發(fā)公司的房屋買賣糾紛中，無(wú)法袖手旁觀，必須參加到訴訟中去。
責(zé)任編輯按：
為了使大家對(duì)交房中出現(xiàn)的問(wèn)題有更深層次的認(rèn)識(shí),以便在交房時(shí),知道開發(fā)商的要求是否合理,自己可以有那些要求,我們請(qǐng)來(lái)王律師,為大家解答交房中常常遇到的問(wèn)題。
【消費(fèi)者問(wèn)】什么是商品房交付?商品房交付是以什么為準(zhǔn)?
【律師解答】什么是商品房交付的問(wèn)題,在法律上過(guò)去是不太明確的,商品房買賣合同司法解釋出臺(tái)后,其法律概念得到明確:對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有,視為交付使用,也就是“交鑰匙”即為交付使用。商品房交付所產(chǎn)生的法律后果是房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移以及交付時(shí)間的確定,特別是交付時(shí)間的確定將導(dǎo)致是否逾期交房得到確定,同時(shí)導(dǎo)致在出現(xiàn)房屋質(zhì)量問(wèn)題時(shí)的處理方式只能是要求修復(fù),而無(wú)法改變接收房屋的事實(shí)。當(dāng)然,開發(fā)商交付使用的必須是竣工驗(yàn)收合格后的房屋,否則即使其向購(gòu)房者交了房屋鑰匙,因?yàn)檫`反法律規(guī)定,也不能視為交付使用,如嘉州明珠開發(fā)商沒(méi)有辦理竣工驗(yàn)收備案書,就不能交房。弄清商品房交付的法律概念后,購(gòu)房者今后接收鑰匙要特別謹(jǐn)慎,應(yīng)當(dāng)是在將房屋實(shí)際狀況查驗(yàn)清楚后方可接受開發(fā)商的鑰匙,方可在收房單或鑰匙接收單上簽字。
【消費(fèi)者問(wèn)】在交房過(guò)程中,開發(fā)商應(yīng)出具哪些文件?這些文件中哪個(gè)文件最重要?
【律師解答】商品房交付時(shí)應(yīng)出具的文件是指開發(fā)商在交房時(shí)依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)以及合同約定應(yīng)當(dāng)且必須具備一定的基本條件,就是交房時(shí)要求開發(fā)商向購(gòu)房者出具基本的有效法律文件的問(wèn)題。按規(guī)定商品房交付開發(fā)商應(yīng)當(dāng)出具的文件包括:1、房屋《住宅質(zhì)量保證書》;2、《住宅使用說(shuō)明書》;3、《竣工驗(yàn)收備案表》;4、面積實(shí)測(cè)表;5、管線分布竣工圖(水、電、結(jié)構(gòu))。其中《竣工驗(yàn)收備案表》是最應(yīng)該注意的,按規(guī)定表上的每一項(xiàng)都必須報(bào)有關(guān)主管部門備案,缺少任何一項(xiàng),該樓盤都不能入住。所以,作為購(gòu)房者收房的第一步,就是查看以上文件資料,若開發(fā)商不出具上述文件原件的,可以拒絕收房,而且開發(fā)商要承擔(dān)后果。
【消費(fèi)者問(wèn)】什么是逾期交房?那么開發(fā)商逾期交房是否應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任呢?
【律師解答】所謂逾期交房就是開發(fā)商在合同約定的交房時(shí)間不能交付房屋而逾期。逾期交房的責(zé)任問(wèn)題,其關(guān)鍵是看開發(fā)商是否存在免責(zé)事由,無(wú)免責(zé)事由則承擔(dān)違約責(zé)任,反之不承擔(dān)責(zé)任。免責(zé)事由通常包括不可抗力因素以及合同約定的其他免責(zé)情形。不可抗力是一個(gè)法律概念,是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況,通俗點(diǎn)說(shuō)就是戰(zhàn)爭(zhēng)、天災(zāi)、人禍,常人一般情況下是無(wú)能為力的。經(jīng)常發(fā)生逾期交房后開發(fā)商以施工期間遇到雨季,或交通管制如修路等等是不可抗力為由免責(zé),購(gòu)房者因?qū)Σ豢煽沽Ψ筛拍畹牟涣私?而放棄追究開發(fā)商的違約責(zé)任。事實(shí)上,施工可能遇雨季作為施工方是應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的,不是不可抗力;交通管制并不是不可克服的所以也不是不可抗力。所以遇到逾期交房要注意分析其理由是否充分,不要輕易下不可抗力的結(jié)論。另外即使出現(xiàn)不可抗力或其他免責(zé)事由,開發(fā)商在約定的期限內(nèi)還應(yīng)履行告知義務(wù),否則不能免責(zé)。如果開發(fā)商不存在免責(zé)事由,就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交房的責(zé)任,包括支付違約金和接受購(gòu)房者在一定條件下解除合同。
【消費(fèi)者問(wèn)】何謂商品房交付不當(dāng)?問(wèn)題出現(xiàn)之后該如何處理?
【律師解答】商品房交付不當(dāng)?shù)膯?wèn)題,就是開發(fā)商交付不符合合同約定的房屋,通常有交付條件不具備的問(wèn)題、房屋質(zhì)量問(wèn)題、面積誤差問(wèn)題、與廣告宣傳不符的問(wèn)題、設(shè)計(jì)變更問(wèn)題等。這些問(wèn)題一些是可以補(bǔ)正和完善的,如交付手續(xù)、房屋質(zhì)量,這類情況購(gòu)房者有權(quán)拒絕接受交房,可要求補(bǔ)正。若因補(bǔ)正而逾期交房,開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任并支付違約金。另外一些問(wèn)題是無(wú)法補(bǔ)正的,如面積誤差。遇到這類情況,購(gòu)房者此時(shí)可接受交付并要求開發(fā)商賠償損失;或解除合同并要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。多數(shù)情況下,合同約定購(gòu)房者若解除合同,開發(fā)商支付的違約金很低,有的甚至約定按銀行同期存款利息承擔(dān),根本沒(méi)有起到對(duì)違約行為給以懲罰的作用。今后購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)注意簽訂合同時(shí)對(duì)以上違約金不要約定太低,防止解除合同時(shí)違約金不能彌補(bǔ)所造成的損失。
城市購(gòu)房，
不讓孩子輸在起跑線上
1980年出生的田海霞，大學(xué)畢業(yè)后，孑然一身到廣州打拼。然而，四年的拼搏努力并沒(méi)有讓她融入這繁華的大都市。26歲那年，她回到了生養(yǎng)自己的家鄉(xiāng)――河北邢臺(tái)南和縣，和初中同學(xué)王利輝結(jié)婚，并生下兒子滔滔。農(nóng)忙時(shí)，小兩口伺候三畝麥田；農(nóng)閑時(shí)，經(jīng)營(yíng)一家服裝小店，收入頗豐。
時(shí)光飛逝，歲月匆匆。一晃七年過(guò)去，滔滔到了上學(xué)的年齡。“市區(qū)教育質(zhì)量要比縣里高好幾倍，咱叔的孩子市重點(diǎn)高中畢業(yè)后，輕松考取北大……現(xiàn)在月薪好幾萬(wàn)，讓咱孩子也到市里讀書吧！”田海霞對(duì)老公的建議十分認(rèn)同。
絕不讓孩子輸在起跑線上。2011年8月，田海霞和老公舉家搬到市區(qū)一所重點(diǎn)小學(xué)的附近居住，又托熟人把兒子送進(jìn)這所小學(xué)就讀。隨后，兩人在離家不遠(yuǎn)的地方租到一間10平方米左右的門市，干起服裝生意。每天，田海霞夫婦起早貪黑，笑臉迎送顧客，累得腰酸背痛，但想到兒子將來(lái)輝煌的未來(lái)，心里總是暖暖的，苦亦是甜。
半年后，一家三口生活安穩(wěn)下來(lái)，積蓄增多，田海霞產(chǎn)生在城市購(gòu)房的念頭。可是，這兩年房?jī)r(jià)回暖就像插上了翅膀，自己存錢的節(jié)奏哪趕的上房?jī)r(jià)的漲速？
“許多廣州人都選擇便宜、戶型較小的公寓房住……不如咱也買公寓房，等住上十幾年，滔滔考取重點(diǎn)大學(xué)，再脫手小賺一筆。”王利輝對(duì)妻子投資公寓房的想法點(diǎn)頭贊許。兩人逛遍邢臺(tái)房產(chǎn)網(wǎng)后，來(lái)到一家位于市中心的售樓部。那天下午，田海霞剛推門進(jìn)入，熱情的工作人員便遞來(lái)兩杯咖啡，身穿黑制服、白襯衣的美女售樓員面帶微笑，詳細(xì)介紹市區(qū)樓房的走勢(shì)。
田海霞夫婦聽得心花怒放。讓兩人最心動(dòng)的是，交上首付后，這家開發(fā)商還會(huì)出面到銀行擔(dān)保幫他們辦理房貸手續(xù)。苦惱多日的買房“差錢”難題迎刃而解，田海霞夫婦在精心挑選各種戶型后，決定購(gòu)買一套32平方米左右、陽(yáng)面戶型的公寓房。
售樓員羅列出一堆優(yōu)惠，又拿計(jì)算器認(rèn)真加減乘除后，再電話報(bào)請(qǐng)“老板”特惠，雙方最終成交于“4700元/平方米”的價(jià)格。
三天后，田海霞夫婦將9萬(wàn)元首付和裝修款打在售樓部的賬戶上，與開發(fā)商和建筑商分別簽下《訂購(gòu)合同》和《商品房預(yù)售協(xié)議》、《房屋裝修合同》。在開發(fā)商的擔(dān)保下，田海霞夫婦又順利從銀行貸出7.8萬(wàn)元，按照《個(gè)人購(gòu)房貸款＼擔(dān)保合同》規(guī)定10年內(nèi)還清。
延遲交房，
購(gòu)房者解除合同
一年后就能住進(jìn)屬于自己的房子！田海霞夫婦著實(shí)激動(dòng)了一陣子，臉上整日洋溢著幸福的笑容。兩人賺錢動(dòng)力十足，每日風(fēng)里來(lái)雨里去，雖苦但快樂(lè)著。田海霞還時(shí)常利用進(jìn)貨、辦事路過(guò)的時(shí)間到工地查看新房進(jìn)展。盡管她聽說(shuō)工地所用水泥和鋼筋都和當(dāng)初的承諾有些差距，但她要求不高：只要房子如期交工，自己一家搬進(jìn)去住就行！
夫妻倆盼星星盼月亮終于盼到了合同約定交房的日子。2013年7月這天，田海霞來(lái)到售樓部詢問(wèn)何時(shí)能取房鑰匙，但工作人員告訴她：建筑商正在跑水、電、暖手續(xù)……我們會(huì)加快進(jìn)度盡早交房鑰匙。
涉及幾百戶取暖、用電等問(wèn)題不是由建筑商一家能定的事，手續(xù)不暢也在所難免。然而，田海霞夫婦苦等了六個(gè)月再次到工地看房時(shí)，眼前的情景讓他們憤憤不已：“地磚仍沒(méi)鋪設(shè)、墻面也沒(méi)粉刷……照這樣速度，再過(guò)半年也交不了鑰匙。”
后來(lái)田海霞夫婦又了解到，這座大樓征地用去10年時(shí)間，公寓房用地期限僅40年，已減少1/3壽命的新房，交房后再住幾年哪還有什么升值可言，更別說(shuō)翻倍了！
更讓兩人意想不到的是，許多樓市進(jìn)入冬眠，房?jī)r(jià)徘徊不前。田海霞夫婦一合計(jì)：當(dāng)初投資這個(gè)公寓房失誤了，明天就去要回房款，這個(gè)房子不買了。小兩口翻出《訂購(gòu)協(xié)議》反復(fù)研讀，這時(shí)才意識(shí)到，如果不經(jīng)對(duì)方同意擅自解除合同，應(yīng)支付裝修費(fèi)總額的30%違約金，也就是說(shuō)要支付6000多元的違約金。
傷心、失望接踵而至。田海霞買來(lái)許多法律書籍惡補(bǔ)后，又到幾家律師事務(wù)所咨詢，終于找到了解決辦法。2013年12月20日這天，田海霞通過(guò)快遞將《交房催告書》送往康豐房地產(chǎn)公司，要求90日內(nèi)履行交房義務(wù)，否則解除合同。
《交房催告書》如泥牛入海，三個(gè)月杳無(wú)音信。
冷靜后，田海霞一紙?jiān)V狀將開發(fā)商上法庭。
庭審激辯，不交房是開發(fā)商“軟肋”
邢臺(tái)市橋東區(qū)人民法院受理此案后，依法組成合議庭。田海霞訴稱：康豐公司不能如期交房，經(jīng)催告后不回復(fù)我方，也不能于90日內(nèi)履行合同，請(qǐng)求判令解除購(gòu)房和裝修合同，返還首付、裝修費(fèi)10萬(wàn)元及利息。
法院公開審理那天，銀行作為第三人現(xiàn)身法庭。可是對(duì)于何時(shí)交付房子，被告康豐開發(fā)公司吞吞吐吐不能確定時(shí)間。這樣一來(lái)，雙方當(dāng)事人不得不圍繞是否解除購(gòu)房合同等焦點(diǎn)展開辯論。
坐在被告席上的康豐和建筑公司都不同意解除合同。其人辯稱，這幾份合同是當(dāng)事人各方自愿簽訂，是有效合同。如果未按期交房，雙方應(yīng)按補(bǔ)充協(xié)議第5條規(guī)定，由出賣人每天向原告交納房款的萬(wàn)分之一的違約金。如果原告執(zhí)意解除合同，也應(yīng)按照該協(xié)議支付裝修款30%的違約金。
原告律師向法庭出示《交房催告書》指出：被告不能如期交房存在過(guò)失，《訂購(gòu)協(xié)議》等合同未約定撤銷合同的情形，違反了公平原則。《合同法》94條規(guī)定了催告解除合同的方式，原告田海霞以郵寄方式向被告送達(dá)了《交房催告書》，但至今開發(fā)商未履行交房義務(wù)，符合解除合同的法律規(guī)定。
對(duì)此，開發(fā)商抗辯稱，我們始終沒(méi)收到原告寄送的《交房催告書》。但庭下，法官到郵局調(diào)查發(fā)現(xiàn)，記錄顯示康豐公司的員工已在催告書回執(zhí)單上簽名。
法庭上，原告所指控，這幾份合同屬于格式合同是霸王條款，違反公平原則，請(qǐng)求撤銷。開發(fā)商人辯稱：我方購(gòu)房合同是按照建設(shè)部頒發(fā)的示范文本制作，符合法律規(guī)定，不是格式合同。訂購(gòu)協(xié)議規(guī)定有約定按約定，無(wú)約定應(yīng)按最高法《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用若干問(wèn)題的解釋》第18條執(zhí)行，原告無(wú)權(quán)解除合同。另外，即便撤銷《商品房預(yù)售協(xié)議》也沒(méi)必要解除貸款合同，兩合同不是主、從合同關(guān)系，請(qǐng)駁回原告訴求。
旁聽審理的銀行人反駁稱：貸款合同與購(gòu)房合同密不可分，如果原告和被告解除了購(gòu)房合同，7.8萬(wàn)元貸款及利息應(yīng)由最終的受益人承擔(dān)！
當(dāng)事人各方辯論異常激烈，誰(shuí)也不服氣，都在最后陳述時(shí)強(qiáng)烈請(qǐng)求法院駁回對(duì)方訴求。鑒于案件的特殊性，法官?zèng)Q定擇日宣判。
合議庭評(píng)議認(rèn)為：截至庭審日，開發(fā)商仍不能明確交房時(shí)間，導(dǎo)致原告無(wú)法實(shí)現(xiàn)買房目的，原告要求解除合同符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持。開發(fā)商不能如期交房的過(guò)錯(cuò)是導(dǎo)致解除購(gòu)房合同和貸款合同的主因，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
邢臺(tái)市橋東區(qū)法院判決：解除《商品房預(yù)售協(xié)議》、《房屋裝修合同》和貸款合同，開發(fā)商和建筑公司在判決生效后返還原告田海霞首付款及裝修費(fèi)10萬(wàn)元及利息；由被告開發(fā)商返還銀行7.8萬(wàn)元貸款及利息。
宣判后，康豐公司以一審超出訴訟請(qǐng)求為由提起上訴。邢臺(tái)市中級(jí)人民法院開庭審理后認(rèn)為：貸款合同是建立在購(gòu)房合同基礎(chǔ)之上，解除購(gòu)房主合同后，開發(fā)商掌控銀行貸款顯然不合理，有悖公平原則，因此解除貸款合同并無(wú)不妥。銀行作為第三人參加訴訟，雖沒(méi)提出獨(dú)立訴求，但為減少訴累，一審判決康豐公司返還銀行貸款7.8萬(wàn)及利息對(duì)當(dāng)事人是公平、公正的。隨后，邢臺(tái)市中院終審判決：駁回上訴，維持原判。
（本文當(dāng)事人系化名）
法博士點(diǎn)評(píng)
按說(shuō)合同生效后，雙方當(dāng)事人必須信守約定，不得擅自變更或解除合同。那么，具備怎樣的條件，當(dāng)事人才能解除合同而不屬于違約呢？通俗的說(shuō)：發(fā)生意外后，出現(xiàn)合同履行成為不必要或不能的情況，才允許當(dāng)事人解除合同。解除合同分為協(xié)議解除、單方解除、法定解除、約定解除。我國(guó)《合同法》94條規(guī)定了法定解除合同的情形，其中第三款規(guī)定，債務(wù)人在履行期限屆滿時(shí)，債權(quán)人發(fā)出履行催告后，債務(wù)人仍在合理期限內(nèi)不能履行的，債權(quán)人有解除合同權(quán)利。具體到本案，交房合同到期，田女士采取催告方式要求開發(fā)商在90天內(nèi)履行交房義務(wù)，但開發(fā)商始終不能交房，這時(shí)田女士就有了解除購(gòu)房合同的權(quán)利。所以，法院依法支持了田女士的訴求。
簽約時(shí)，售樓小姐拿出2000版《商品房預(yù)售合同》，只見上面大部分空格處開發(fā)商已作了填寫，其主要條款約定：房屋在2001年10月31日前交付，房屋交付以取得《住宅交付使用許可證》為條件，并且開發(fā)商承諾在200I年12月31日前取得大產(chǎn)證，如到時(shí)不能取得大產(chǎn)證，張鳴有權(quán)單方面解除合同；如果張鳴選擇單方面退房時(shí)，開發(fā)商將以總房?jī)r(jià)的10％予以賠償。另外，開發(fā)商還與張鳴在合同的第五條中約定、當(dāng)暫側(cè)面積與實(shí)側(cè)面積不一致時(shí)，選擇按房屋每平方米建筑面積單價(jià)計(jì)算，多退少補(bǔ)。
起先，張鳴對(duì)開發(fā)商不選擇以取得大產(chǎn)證為交房依據(jù)的條款設(shè)置心存疑慮，但售樓小姐很肯定地告訴老張，開發(fā)商只要取得《住宅交付使用許可證》就表示一定能取得大產(chǎn)證，我們簽的預(yù)售合同是政府推薦的文本，不會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)的。這一番解釋打消了張鳴的顧慮，最后經(jīng)張杰同意，張鳴以自己名義與開發(fā)商簽訂了《預(yù)售合同》。
簽約后，開發(fā)商果然如期通知張鳴已經(jīng)取得《住宅交付使用許可證》業(yè)主可以人住了，但對(duì)張鳴詢問(wèn)的房屋實(shí)測(cè)面積，開發(fā)商則表示房屋面積的實(shí)測(cè)工作正在進(jìn)行，無(wú)法奉告。無(wú)奈之下張鳴只得驗(yàn)收房屋辦理了交接鑰匙手續(xù)，并通知兒子回滬與裝演公司簽訂了包工包料總價(jià)為20萬(wàn)開人民幣的裝潢協(xié)議，對(duì)新居進(jìn)行了豪華裝修。
個(gè)月后新居裝飾工程結(jié)束，張鳴想起辦小產(chǎn)證事宜就找一開發(fā)商提出這
要求此時(shí)售樓小姐拿出房屋面積的實(shí)測(cè)報(bào)告，要求張鳴按多退少補(bǔ)的約定支付超出5平方米建筑面積部分的差價(jià)款共計(jì)人民幣50000元；并告訴張鳴，要等到大產(chǎn)證辦共后才能辦理個(gè)人的小產(chǎn)權(quán)證，目前大產(chǎn)證還在辦理這中、售樓小姐稱老板正在努力，要張鳴安心等待。
這一等又幾個(gè)月過(guò)去了，和鳴見小產(chǎn)證遲遲無(wú)法辦出，卻還要補(bǔ)交因分?jǐn)偣妹娣e而增加的房屋面積差價(jià)款心有不甘，即產(chǎn)生了根據(jù)合同約定單方面解除合同的念頭。因?yàn)殚_發(fā)商違約、選擇退房就能獲得總房?jī)r(jià)的10％作為賠償，但已投入的20萬(wàn)元裝修款開發(fā)商能賠償嗎？想想自
已及兒子為購(gòu)房和裝修所化費(fèi)的精力，設(shè)想與開發(fā)商之間曠日持久的訴訟官司張鳴最終還是決定暫時(shí)采取忍讓態(tài)度。沒(méi)有提出退房要求。然而遠(yuǎn)有異鄉(xiāng)的張杰得知在國(guó)內(nèi)買房遇到如此不講誠(chéng)信的房產(chǎn)商，便對(duì)上海投資環(huán)境產(chǎn)生懷疑、何時(shí)回滬創(chuàng)業(yè)遲遲未能決定。至今，張家父子的新房仍“擱淺”著。官方推薦的合同示范文本 “陷阱”頗多 針對(duì)上述糾紛、筆者提醒正在打算購(gòu)房的朋友、對(duì)官方推薦的所謂合同示范文本千萬(wàn)不要盲目輕信，因?yàn)槭痉段谋旧下┒炊喽唷⑾葳宀恍 ?/p>
以交房條件為例，原97版示范合同已將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付商品房的條件規(guī)定為：必須取得大產(chǎn)證后。實(shí)踐這交房要求對(duì)某些房產(chǎn)商不規(guī)范的操作行為制衡較重，訴訟中房產(chǎn)商常因違反此約定而導(dǎo)致承擔(dān)敗訴責(zé)任，因而諸多開發(fā)商對(duì)該條款的設(shè)置意見較大。2000版示范文本的制定者側(cè)重于開發(fā)商的利益，違反了法律規(guī)定和合同首頁(yè)《特別告之》中的提示，在示范文本第十條條款中，將尚未取很大產(chǎn)證僅取得《住宅交付使用許可證》的交房行為，也作為可選擇的符合交房條件的形式之一，為房產(chǎn)商違規(guī)交房大開方便之門，張鳴購(gòu)房至今未能取得產(chǎn)權(quán)證的遭遇，就與該示范文本條款的上述設(shè)計(jì)缺陷密切相關(guān)。繞開陷阱的招數(shù)掉入“陷阱”的自救辦法 那么如何在簽訂購(gòu)房合同時(shí)避免，化解類似張鳴所遇到的風(fēng)險(xiǎn)呢？
首先，購(gòu)房者應(yīng)堅(jiān)持選擇以取得大產(chǎn)證作為符合交房條件的條款，當(dāng)開發(fā)商通知交房面提供不出大產(chǎn)證時(shí)，購(gòu)房者有權(quán)拒絕接受交房，并可按合同約定追究開發(fā)商責(zé)任。
其次，當(dāng)開發(fā)商利用其優(yōu)勢(shì)地位，堅(jiān)持選擇以取得《住宅交付使用許可證》為符合交房條件條款，而購(gòu)房者同意作出讓步時(shí)，購(gòu)房者也應(yīng)力爭(zhēng)在相關(guān)條款中增加寫入在逾期辦出大產(chǎn)證期間，開發(fā)商應(yīng)按逾期天數(shù)以房屋的總價(jià)款的一定比例支付違約金的條款，以保證在放棄行使合同解除權(quán)的同時(shí)，仍能得到相應(yīng)的補(bǔ)償。
如果開發(fā)商對(duì)購(gòu)房者的上述兩項(xiàng)合理要求都予以拒絕，且購(gòu)房者又對(duì)該房屋情有獨(dú)鐘不得不違心同意開發(fā)商的要求，同意合同第十條第二款時(shí)（第二款主要內(nèi)容為取得《住宅交付使用許可證》后即可交房）此時(shí)購(gòu)房者所能極了的補(bǔ)救措施就是：當(dāng)開發(fā)商交房時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)書面要求其依合同第十三條的規(guī)定，出示實(shí)測(cè)建筑面積資料；如開發(fā)商不能提供，則按照該條款的第三款約定，即使開發(fā)商取得了《住宅交使用許可證》，購(gòu)房者仍有權(quán)拒絕接受該房屋，由此產(chǎn)生的逾期交房責(zé)任由房產(chǎn)商承擔(dān)。
實(shí)踐中由于開發(fā)商取得《住宅交付使用許可證》時(shí)。往往實(shí)測(cè)面積工作尚未進(jìn)行或完成，因此《預(yù)售合同》第十三條是購(gòu)房者避免自己合法權(quán)益受損的一項(xiàng)有效補(bǔ)救措施，雖然這種補(bǔ)救措施有違《預(yù)售合司》示范文本制定者在設(shè)計(jì)該條款時(shí)所希望的初衷，但其條款設(shè)計(jì)的“缺陷”漏洞卻正好為處于弱勢(shì)地位的購(gòu)房者所利用。
一、要求開發(fā)商準(zhǔn)時(shí)交房的權(quán)利
購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同并履行合同約定的付款義務(wù)后，有權(quán)要求開發(fā)商按照合同約定的期限準(zhǔn)時(shí)交付符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的房屋。
二、查看竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的權(quán)利
按照房地產(chǎn)管理法律法規(guī)的要求，在房地產(chǎn)開發(fā)商交房時(shí)，購(gòu)房者有權(quán)要求其提供或出示《竣工備案證明書》，否則可以拒絕接房。至于開發(fā)商因此逾期交房的，必須按照合同規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。
三、索取住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書的權(quán)利
房地產(chǎn)開發(fā)商在商品房交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書。住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。《福建省房屋消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)條例》第13條進(jìn)一步規(guī)定，如果開發(fā)商不予維修，或者連續(xù)修理、重作、更換兩次仍不合格或者不符合約定的，購(gòu)房者有權(quán)要求退房或者換房。
四、處理面積誤差的權(quán)利
當(dāng)實(shí)際面積少于暫測(cè)面積時(shí)，購(gòu)房者有權(quán)根據(jù)《商品房買賣合同》第5條的約定，區(qū)分不同情況作出處理：要求開發(fā)商退還多收的款項(xiàng)或者解除合同。
五、查看免責(zé)事項(xiàng)的有關(guān)證明，索賠逾期交房違約金的權(quán)利
《商品房買賣合同》第8條規(guī)定了商品房的交付期限及免責(zé)事由，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商在約定的交付時(shí)間之后交房時(shí)，購(gòu)房者要求其提供免責(zé)事項(xiàng)的有關(guān)證明。
六、辦理產(chǎn)權(quán)登記的權(quán)利
《城市房地產(chǎn)管理法》第59條：“國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。”土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證（現(xiàn)在實(shí)行“兩證合一”，即土地房屋權(quán)證）是購(gòu)房者對(duì)所購(gòu)商品房享有權(quán)利的合法憑證，它對(duì)于購(gòu)房者證明土地房屋權(quán)利和用于抵押擔(dān)保等具有重要的意義。因此，商品房竣工交付后，購(gòu)房者必須督促房地產(chǎn)開發(fā)商盡早辦理產(chǎn)權(quán)登記事宜。
業(yè)主在遇到開發(fā)商超過(guò)規(guī)定時(shí)間還是遲遲不交付房屋的情況時(shí)，首先就是可以催告開發(fā)商交房，并且就違約金賠償?shù)氖乱伺c開發(fā)商協(xié)商。商品房買賣合同中對(duì)此會(huì)有約定，逾期開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的法律責(zé)任，即以每天的違約金乘以總逾期天數(shù)。如果超過(guò)一定期限，可以解除合同，對(duì)此，在商品房司法解釋15條規(guī)定出賣人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。逾期交房，購(gòu)房者可以要求開發(fā)商支付違約金或者解除合同。
法律依據(jù)：《合同法》第九十四條當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，對(duì)方可以解除合同。
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如何識(shí)別對(duì)購(gòu)房人不利的合同條款：
一、合同約定：暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積的允許誤差在5%，如誤差超過(guò)5%，按實(shí)際情況多退少補(bǔ)。從目前了解的情況看，購(gòu)房者所得到的面積一般比合同約定的面積少，如果互不結(jié)算，吃虧的肯定是購(gòu)房者，由此可見，上述條款對(duì)張先生的不利是十分明顯的。
二、合同約定：購(gòu)房者不按合同約定時(shí)間付款，則應(yīng)按中國(guó)人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率計(jì)算利息及繳納滯納金等，而發(fā)展商若沒(méi)有按時(shí)交房，卻什么懲罰措施也沒(méi)有。
律師說(shuō)法：這是一條明顯不公平的內(nèi)容，許多購(gòu)房者卻忽略了。現(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)的發(fā)展商延期交房卻理直氣壯，購(gòu)房者卻無(wú)可奈何的情況，就是因?yàn)樵诤贤袥](méi)有規(guī)定相應(yīng)的懲罰措施，比如應(yīng)參照購(gòu)房者不按時(shí)付款的懲罰標(biāo)準(zhǔn)追究或購(gòu)房者有權(quán)解除合同等。這樣，出現(xiàn)問(wèn)題購(gòu)房者才有計(jì)可施，有權(quán)可維護(hù)。
三、合同約定：若因施工問(wèn)題造成延期交房，屬不可抗力，與開發(fā)商無(wú)關(guān)，開發(fā)商不負(fù)違約責(zé)任。
律師說(shuō)法：這是強(qiáng)詞奪理，法律沒(méi)有規(guī)定施工問(wèn)題屬不可抗力，若真的因施工問(wèn)題延期交房，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，所以，這一條應(yīng)當(dāng)從合同中刪去。
四、合同約定：發(fā)展商交房后三個(gè)月內(nèi)負(fù)責(zé)辦理產(chǎn)權(quán)證。
律師說(shuō)法：這里面有兩個(gè)問(wèn)題，交房以什么為標(biāo)準(zhǔn)，很多人沒(méi)有意識(shí)到。甚至出現(xiàn)這樣的事：發(fā)展商交房時(shí)通知購(gòu)房者到物業(yè)管理公司處領(lǐng)取鑰匙，而物業(yè)管理公司卻要求先交一筆錢才能給鑰匙，否則不給。到頭來(lái)購(gòu)房者還是住不進(jìn)新房。因此，律師建議購(gòu)房者應(yīng)將交房的含義具體化，即規(guī)定為：交房屋鑰匙。否則，應(yīng)為發(fā)展商違約。還有一個(gè)問(wèn)題就是發(fā)展商在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)辦不下產(chǎn)權(quán)證該怎么辦，很多合同里卻沒(méi)有規(guī)定，以至于問(wèn)題發(fā)生時(shí)不知所措。同樣建議應(yīng)明確為：若不能按時(shí)辦理，則可約定違約金或可解除合同，要求退房。這樣，購(gòu)房者的權(quán)益才能得到充分保障。
五、合同附件中對(duì)房屋的配套設(shè)備約定不清。在張先生的合同附件里，只約定“預(yù)留電話線、有線電視插座、管道煤氣入戶、24小時(shí)熱水……”卻沒(méi)有說(shuō)明這些功能在入住時(shí)是否能正常使用，不能正常使用或達(dá)不到有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)該怎么辦。這種含糊不清的約定是不完整的，希望也能引起其他購(gòu)房者的注意。
慎簽購(gòu)房合同
許多購(gòu)房者買房時(shí)，往往不深入了解有關(guān)開發(fā)商的情況和相關(guān)法律法規(guī)，在沒(méi)有明確房屋是否是合法銷售的情況下，就匆匆向開發(fā)商交付定金或購(gòu)房款，結(jié)果到正式談判時(shí)只能被對(duì)方牽著鼻子走，違心簽訂合同。這種不慎簽購(gòu)房合同從而導(dǎo)致落入購(gòu)房陷阱的情況往往貽害無(wú)窮。山東誠(chéng)功律師事務(wù)所楊志民律師提醒購(gòu)房者應(yīng)注意以下問(wèn)題：
“五證”要嚴(yán)格審查
購(gòu)房者購(gòu)買期房時(shí)應(yīng)查看開發(fā)商所售房屋的“五證”原件，五證指：《建設(shè)工程規(guī)劃許可》、《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工建設(shè)許可證》、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。在“五證”中，最重要的是《土地使用證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》，它表明所售房屋是合法項(xiàng)目。如果房屋已驗(yàn)收還應(yīng)查看是否具有質(zhì)檢
站核發(fā)的《房屋質(zhì)量合格證明》原件。開發(fā)商同時(shí)應(yīng)出具《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》。
認(rèn)購(gòu)協(xié)議要慎簽
購(gòu)房者在簽訂正式《商品房買賣(預(yù)售)合同》前，開發(fā)商往往要求購(gòu)房者簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，并交納一定數(shù)額的定金。由于認(rèn)購(gòu)房屋到簽訂正式的購(gòu)房合同有一段時(shí)間，有些購(gòu)房者可能不想購(gòu)買已預(yù)訂的房子，也有部分購(gòu)房者由于不能與開發(fā)商達(dá)成一致，而沒(méi)有簽訂合同。這時(shí)定金能否要回就與所簽訂的《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》有很大的關(guān)系。
如果《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》中沒(méi)有寫明未簽訂購(gòu)房合同定金是否返還的約定則定金可以返還。如果開發(fā)商在《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》中規(guī)定“購(gòu)房者應(yīng)在簽訂認(rèn)購(gòu)書之日起多少日內(nèi)攜帶規(guī)定的證件到開發(fā)商售樓處簽訂正式購(gòu)房合同，逾期購(gòu)房者所交認(rèn)購(gòu)金(或定金、誠(chéng)意金)不予退還”等此類條款。購(gòu)房者特別要注意留下有力的證據(jù)，證明你已在規(guī)定期限內(nèi)與發(fā)展商談了合同但因其他原因無(wú)法達(dá)成協(xié)議。
合同附件不可缺
目前使用的《商品房買賣合同》，除主合同要件外還包括四個(gè)附件，即房屋平面圖、公共部分與公用房屋分?jǐn)偯娣e構(gòu)成說(shuō)明、裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、合同補(bǔ)充協(xié)議。合同附件是主合同組成部分，是對(duì)主合同約定不明條款做出的明確約定，是對(duì)主合同沒(méi)有約定部分的重要補(bǔ)充。
一、小小沙盤暗藏玄機(jī)：一般而言，開發(fā)商會(huì)不惜重金將沙盤做得盡善盡美，因?yàn)榈谝挥∠蠛玫脑挘瑫?huì)激發(fā)購(gòu)房者的買房意愿。
二、樣板間里“做手腳”：樣板間一定會(huì)“揚(yáng)長(zhǎng)避短”充分體現(xiàn)樓盤戶型的優(yōu)越性。
三、開盤請(qǐng)“托兒”幫忙：開發(fā)商招聘“房托”烘托人氣，制造開盤熱銷的假象。
四、建筑面積暗藏貓膩：在售樓處的戶型圖上，一般往往只寫建筑面積，而不寫套內(nèi)面積。
五、購(gòu)房合同十面埋伏：首先要看開發(fā)商是否具備“五證”，其次是要使用規(guī)范的合同文本。
六、延期交房賠償措施：在購(gòu)房初期，置業(yè)顧問(wèn)會(huì)告訴你何時(shí)交房，但不會(huì)告訴你開發(fā)商延期交房的賠償措施。
【法律依據(jù)】
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。
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為避免一些不必要的購(gòu)房糾紛，購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，最好不要選擇自行約定的方式。如雙方自行約定的，開發(fā)商大多會(huì)約定為“以產(chǎn)權(quán)部門核定的面積為準(zhǔn)，多退少補(bǔ)。”購(gòu)房者往往以為“多退少補(bǔ)”誰(shuí)也不吃虧，而忽略對(duì)房屋面積誤差的約定，殊不知按照此約定將可能引來(lái)無(wú)謂的糾紛。因?yàn)橐坏┮浴爱a(chǎn)權(quán)部門核定的房屋面積為準(zhǔn)，多退少補(bǔ)”進(jìn)行約定，無(wú)論房屋面積出現(xiàn)多大的偏差，購(gòu)房者都只能吃啞巴虧。
二、明確約定交房條件
事例：市民徐先生由于開發(fā)商未能提供建筑工程消防意見書，故拒絕收房。據(jù)了解，雙方所簽合同約定的交房條件為“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”。徐先生認(rèn)為，商品房驗(yàn)收合格不僅是指取得工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，還應(yīng)經(jīng)過(guò)消防驗(yàn)收合格后才能交付使用。而開發(fā)商則認(rèn)為，合同約定的“經(jīng)驗(yàn)收合格”是指工程質(zhì)量驗(yàn)收。也就是說(shuō)樓盤在取得工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告后，即可交付使用。
置業(yè)提示：現(xiàn)在不少開發(fā)商在與購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同時(shí)，對(duì)于住房驗(yàn)收合格的約定大都很含糊，如徐先生的遭遇。由于合同中沒(méi)有明確具體哪些地方驗(yàn)收合格，經(jīng)哪里驗(yàn)收合格等。因此，開發(fā)商完全可以蒙混過(guò)關(guān)。為避免類似問(wèn)題再次發(fā)生，購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)應(yīng)要求開發(fā)商對(duì)此條款進(jìn)行更加明確的約定。同時(shí)，在購(gòu)房合同中，雙方當(dāng)事人還應(yīng)共同約定清楚交房的具體形式。
簽完合同及時(shí)備案
事例：許多購(gòu)房者認(rèn)為，只要簽訂了購(gòu)房合同，房屋就是自己的了，因而忽略了購(gòu)房合同的備案登記，殊不知有可能會(huì)導(dǎo)致所購(gòu)房屋遭遇“一房二賣”的風(fēng)險(xiǎn)。
置業(yè)提示：商品房預(yù)售合同進(jìn)行備案登記是為了減少商品房預(yù)售糾紛，保障購(gòu)房人的合法權(quán)益。然而，在實(shí)際操作過(guò)程中，仍有不少開發(fā)商沒(méi)能按照規(guī)定時(shí)間進(jìn)行備案登記，而不少購(gòu)房者對(duì)合同備案登記的意識(shí)也較為淡薄，不清楚備案登記的重要性，更不知道應(yīng)督促開發(fā)商及時(shí)辦理，從而導(dǎo)致一些開發(fā)商借機(jī)將房子進(jìn)行抵押或重復(fù)買賣。為了有效地保護(hù)自己的權(quán)益，在簽訂購(gòu)房合同后購(gòu)房者一定要及時(shí)督促開發(fā)商辦理備案登記。
三、物管合同不容忽略
哪些物管服務(wù)屬于額外收費(fèi)范圍?作為業(yè)主在享受物管服務(wù)的同時(shí)享有哪些權(quán)利和義務(wù)?這些在物管合同(協(xié)議)中都應(yīng)該有明確的規(guī)定。
在物業(yè)管理活動(dòng)中，合同起著非常重要的作用，它是進(jìn)行物業(yè)管理的根據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)際上，現(xiàn)在在收房時(shí)很多業(yè)主與物管公司簽訂的都是前期物業(yè)管理協(xié)議，真正的物管合同應(yīng)該是在業(yè)委會(huì)成立后，由業(yè)委會(huì)代表全體業(yè)主與物管公司簽訂。
私人合伙集資建房合同范文一集資方：
合伙方：
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》等有關(guān)法律之規(guī)定，雙方平等、自愿、集資合伙建房協(xié)商一致的基礎(chǔ)上合伙建房一事訂立如下合同(以下簡(jiǎn)稱本合同)：
一、項(xiàng)目概況：農(nóng)民新村
1、項(xiàng)目名稱：私宅樓
2、地址：
二、修建房屋的基本情況
合伙方修建的房屋(以下簡(jiǎn)稱該房) 樓 號(hào)，建筑面積 平方米，準(zhǔn)確面積以建筑實(shí)際面積為準(zhǔn)，并按約定單價(jià)實(shí)行多退少補(bǔ)。
三、價(jià)格與付款方式
該房每平方米單價(jià)： 元，總價(jià) 元整(大寫)： 拾 萬(wàn) 仟 佰 拾 元整，其付款方式為現(xiàn)房現(xiàn)款，簽合同時(shí)，合伙方向集資方總房款的60%，金額為 元，大寫(人民幣) 拾 萬(wàn) 仟 佰 拾 元整;余下房款 元，大寫(人民幣) 拾 萬(wàn) 仟 佰 拾 元整。在交房
和修建完工驗(yàn)收后一并付清。
四、代辦費(fèi)用的收取
在主體工程封頂之日起10日內(nèi)(以集資方書面通知或電話、公告等方式通知合伙方開始計(jì)算時(shí)間)，合伙方必須向集資方預(yù)交(集資方代相關(guān)部門收取)天然氣、自來(lái)水、電網(wǎng)改造費(fèi)：
1、天然氣上戶代收費(fèi) 元;2、自來(lái)水上戶代收費(fèi) 元;3、電網(wǎng)改造代收費(fèi) 元。(一戶一表)。
上述代收費(fèi)用之結(jié)算以安裝之日價(jià)格為準(zhǔn)，如遇調(diào)整以相關(guān)部門收費(fèi)為準(zhǔn)，多退少補(bǔ)，如合伙方未按時(shí)繳款，導(dǎo)致合伙方所購(gòu)房屋的水、電、氣不能安裝，所造成的一切后果由合伙方自己負(fù)責(zé)。
五、房屋交接
1、合伙方在交清房款后，本合同立即生效。定于 年 月 日將本合同約定所修建房屋交合伙方使用，逾期交房超過(guò)200天的，合伙方有權(quán)要求退房，集資方應(yīng)在收到合伙方退房申請(qǐng)15日內(nèi)退還已交房款，并支付房款的同期人民銀行標(biāo)準(zhǔn)活期儲(chǔ)蓄利息;繼續(xù)履行合同的，每月按已交房款的同期人民銀行標(biāo)準(zhǔn)活期儲(chǔ)蓄利息支付延期交房補(bǔ)償金。
2、集資方在交房時(shí)以書面、電話、公告、通知等方式之一通知合伙方，合伙方接到集資方通知后應(yīng)在二十日內(nèi)前
3、合伙方如不能按時(shí)前來(lái)接收房屋，應(yīng)提前告知。集資方逾期接房，逾期不能超過(guò)三十天。
4、合伙方逾期三十天不能前來(lái)接收房屋，視為合伙方根本性違約，合伙方按購(gòu)房款總額的20%向集資方支付違約金，同時(shí)集資方有權(quán)將該房屋另售他人。
六、工程質(zhì)量驗(yàn)收及保修
根據(jù)國(guó)家建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)，以轄地質(zhì)檢部門驗(yàn)收合格為準(zhǔn)，并按國(guó)家規(guī)定的保修范圍和要求實(shí)施保修。
七、公用物業(yè)的明確及管理
房屋的樓梯間、公用走道、排污管道及其它公用設(shè)施均為物業(yè)范圍內(nèi)業(yè)主共有，樓梯及公共平臺(tái)權(quán)屬執(zhí)行國(guó)家相關(guān)規(guī)定。
八、其它約定
1、合伙方超過(guò)(以集資方書面、電話、公告、通知之一確認(rèn))30天履行本合同約定付款規(guī)定，視為合伙方同意，集資方有權(quán)將此房另售他人，且合伙方無(wú)權(quán)干涉。
2、未完清交房手續(xù)前，合伙方不得搬進(jìn)該房裝修和居住，裝修過(guò)程中未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)不得隨意改變?nèi)魏谓Y(jié)構(gòu)，違者承擔(dān)一切法律責(zé)任。
3、本合同在執(zhí)行過(guò)程中若發(fā)生爭(zhēng)議，雙方通過(guò)協(xié)商解
決。
4、交房標(biāo)準(zhǔn)：合格。樓面、樓板全現(xiàn)澆;正前方貼外墻瓷磚，其它水泥搓沙，外窗、鋁合金窗，室內(nèi)清水墻。
十、本合同一式三份，集資方、合伙方各執(zhí)一份，有關(guān)部門存檔一份，雙方簽字立即生效，同時(shí)具備法律約束力。
備注：
集資方(簽章)： 合伙方(簽章)：
委托人(簽章) 委托人(簽章)：
聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話：
簽定合同時(shí)間： 年 月 日
私人合伙集資建房合同范文二甲方： (以下簡(jiǎn)稱甲方) 乙方： (以下簡(jiǎn)稱乙方)
甲方在大同 有一幢二間二層半房屋，以包工包料方式承包給乙方，按500元/m計(jì)價(jià)，房屋計(jì)價(jià)面積按滴水齊計(jì)算隔熱層計(jì)半價(jià)。
一、承包內(nèi)容
1、基礎(chǔ)打樁由甲方承擔(dān)。
2、以混凝土墊層往上由乙方承擔(dān)。
3、乙方應(yīng)按圖紙施工。
4、圈梁鋼筋φ12大梁挑梁主筋φ25(以設(shè)計(jì)說(shuō)明為準(zhǔn))。
5、第一層、二層做24實(shí)心墻，隔熱層做空心墻。
6、屋面檁子間距60—70厘米，蓋紅瓦檁條小頭不少于8厘米直徑。
7、乙方只負(fù)責(zé)土建毛坯含面墻瓷磚(不含水電門窗以及內(nèi)面瓷磚裝修)內(nèi)外粉刷以及第一層室內(nèi)地面找平。
8、隔熱層前檐屋尖以隔壁高度為標(biāo)準(zhǔn)砌筑隔熱層做地坪。
二、甲方的權(quán)利和義務(wù)
1、甲方負(fù)責(zé)施工場(chǎng)地水電路三通。
2、甲方負(fù)責(zé)施工場(chǎng)地周邊鄰里關(guān)系的協(xié)調(diào)與處理。
3、甲方有隨時(shí)了解施工情況及相關(guān)技術(shù)的權(quán)利。
4、甲方安排質(zhì)監(jiān)人員監(jiān)理房屋事宜挖基和回填土不與乙方相關(guān)。
三、乙方的權(quán)利和義務(wù)
1、合同簽訂以后乙方組織工人施工，所有建筑工具不與甲2方相關(guān)。
2、乙方需嚴(yán)格按圖紙施工，不得擅自更改圖紙。
3、施工中乙方需服從甲方委派技術(shù)員監(jiān)督。
四、質(zhì)量和安全
1、乙方需按建筑工程質(zhì)量管理程序規(guī)范施工，施工過(guò)程中如出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，甲方有權(quán)勒令乙方整改或返工，其返工損失由乙方自行負(fù)擔(dān)。
2、施工中乙方要做到安全生產(chǎn)，如出現(xiàn)安全事故一切損失由乙方負(fù)責(zé)，概不與甲方相干。
五、付款方式
1、基礎(chǔ)完工付壹拾貳萬(wàn)元(120xx0元)。
2、第一層蓋板壹拾貳萬(wàn)元(120xx0元)。
3、第二層蓋板壹拾貳萬(wàn)元(120xx0元)。
4、屋面封頂付壹拾貳萬(wàn)元(120xx0元)。
5、其它完工后一次性付清余款，不得超過(guò)完工日六個(gè)月。
六、上述條款如一方違約所造成的一切損失由違約方負(fù)擔(dān)。
七、此合同一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，簽字之日生效，望雙方共同遵守，如有未盡事宜雙方另行商議，具有同等的法律效力。
甲方簽字：
乙方簽字：
年月日：
私人合伙集資建房合同范文三甲方(承建方)： 住址： 身份證號(hào)： 乙方(集資方)： 住址： 身份證號(hào)：
在甲方保證該土地為甲方所有前提下，為解決住房問(wèn)題甲乙雙方自愿合伙修建位于 右鄰經(jīng)甲乙雙方在平等、自愿共同協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，簽訂以下合同：
一、 所有建房手續(xù)及完工后的新證件辦理，(大證)由甲方負(fù)責(zé)，如可以辦小證(分戶)由甲方負(fù)責(zé)辦理相關(guān)手續(xù)，所需相關(guān)費(fèi)用甲乙雙方按規(guī)定各自承擔(dān)。如遇拆遷，乙方享有按產(chǎn)權(quán)比例應(yīng)有各項(xiàng)權(quán)利。
二、 甲方保證不能因產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議和乙方有任何沖突，甲方不能因房?jī)r(jià)上漲反悔，乙方也不能因房?jī)r(jià)下跌反悔。
三、 該房由甲方按國(guó)家建筑規(guī)范施工完成，包括所有窗戶、入戶門安裝，廁所、廚房防水處理，水、電、閉路線入戶(不含閉路線的入戶費(fèi)用，甲方須代手續(xù))，以及公共樓頂永久防水處理和公共樓梯使用協(xié)調(diào)共有使用人。
四、 付款方式：總房款為 元。
1、第一次付款
2、第二次簽合同時(shí)付款
3、余款在甲方如不能如期交房，余款抵違約金，乙方直接裝修房屋甲方不能
五、房屋面積約為，為該房鄰 六樓，如能辦小證時(shí)(分戶)，以測(cè)繪面積為準(zhǔn)。
六、除辦理產(chǎn)權(quán)證小證(分戶)和以后處理樓頂按比例應(yīng)分擔(dān)費(fèi)用外甲方不得加收其他任何費(fèi)用。
七、和甲方有共有產(chǎn)權(quán)人以戶口本人數(shù)為準(zhǔn)，必須簽字同意并承諾不反悔。
八、如乙方因故賣房時(shí)，甲方須配合辦理相關(guān)手續(xù)(簽訂新合約時(shí)須簽字和代辦手續(xù)不承擔(dān)任何費(fèi)用)。
九、乙方如不能按時(shí)交納余款甲方有權(quán)拒絕交房。
十、乙方裝修房屋時(shí)不能擅自拆墻改變房屋結(jié)構(gòu)。
十一、本合同簽字后生效，合同雙方必須嚴(yán)格履行，均不能單方面終止合同，如有違約按現(xiàn)行《合同法》相關(guān)條款解決。履行過(guò)程中發(fā)生爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)依法起訴或提交當(dāng)?shù)刂俨梦瘑T會(huì)仲裁。
十二、本合同一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份。
十三、本合同未盡事宜由雙方另行協(xié)商解決，以上各項(xiàng)具有同等法律效力。
一、按照購(gòu)房合同里的約定及當(dāng)?shù)胤抗芫值囊筠k理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，交房需要滿足小區(qū)已經(jīng)通過(guò)了綜合竣工驗(yàn)收合格后才可以交房的，符合規(guī)定的交房，在合同的約定時(shí)間內(nèi)開發(fā)企業(yè)是要與購(gòu)房者去當(dāng)?shù)胤抗芫只虿粍?dòng)產(chǎn)管理中心辦理房產(chǎn)證的。
二、依據(jù)《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第七條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)按照下列程序辦理：
（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，
（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格，
（三）房地產(chǎn)管理部門對(duì)提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在7日內(nèi)作出是否受理申請(qǐng)的書面答復(fù)，7日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視為同意受理，
（四）房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘和評(píng)估，
（五）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)，
（六）房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書。
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一、商品房交房標(biāo)準(zhǔn)的概念
商品房的交房標(biāo)準(zhǔn)是指房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)商品房的建造標(biāo)準(zhǔn)及交付使用時(shí)應(yīng)該達(dá)到的條件和標(biāo)準(zhǔn)。交房標(biāo)準(zhǔn)涉及面較廣，包括硬件和軟件兩大類。硬件如控高、容積率、密度、綠化率、停車泊位比例等由政府規(guī)劃決定，具有不可更改性。軟件類則包括資金、材料、工期、技術(shù)、施工方案等可變的內(nèi)容。
通常，商品房交房標(biāo)準(zhǔn)以《商品房買賣合同》附件的形式出現(xiàn)。就我國(guó)商品房中的毛坯房項(xiàng)目而言，內(nèi)墻、頂棚、地面等一般留給購(gòu)房者自行裝修。可以選擇的交房標(biāo)準(zhǔn)有：外立面、層高、電梯、入戶門（包括鎖具）、外窗、公共部分裝修標(biāo)準(zhǔn)、園林景觀標(biāo)準(zhǔn)、地下車庫(kù)（裝修、智能照明、控制系統(tǒng)等）、弱電系統(tǒng)（可視對(duì)講、緊急報(bào)警、電視電話、燃?xì)鈭?bào)警等）、市政條件（采暖、給水、排水系統(tǒng)等）。
目前，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)出于規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)的目的，往往只簡(jiǎn)單地約定商品房外墻、內(nèi)墻、頂棚、地面、門窗、電梯、市政條件（供電、供水、燃?xì)狻⒐┡⒂芯€電視等）、公共部分裝修標(biāo)準(zhǔn)等基本內(nèi)容，而不對(duì)這些項(xiàng)目的具體標(biāo)準(zhǔn)做出準(zhǔn)確的說(shuō)明和約定。但實(shí)際上，交房標(biāo)準(zhǔn)是房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的重要內(nèi)容。客戶在購(gòu)房時(shí)會(huì)對(duì)比意向樓盤的交房標(biāo)準(zhǔn)，合理、適用的交房標(biāo)準(zhǔn)是促使客戶做出最終購(gòu)買決定的重要因素之一。
二、確定交房標(biāo)準(zhǔn)的原則
確定交房標(biāo)準(zhǔn)要結(jié)合商品房項(xiàng)目定位，以保證其針對(duì)性、適用性。在確定交房標(biāo)準(zhǔn)時(shí)應(yīng)堅(jiān)持的核心原則是：促進(jìn)銷售、控制成本、效益最大化。
1.促進(jìn)銷售
和競(jìng)爭(zhēng)類產(chǎn)品相比，要有明確的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)或特色，突出差異和亮點(diǎn)，有效刺激客戶的購(gòu)買意愿。交房標(biāo)準(zhǔn)必須符合市場(chǎng)與行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)：一是與區(qū)域的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和消費(fèi)者收入水平相適應(yīng)；二是與區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)需求相匹配。在選擇交房標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，要根植于消費(fèi)者生活中的根本需求和成長(zhǎng)性需求，同時(shí)重視市場(chǎng)及行業(yè)走勢(shì)，特別注重那些已經(jīng)被人們認(rèn)同，卻又沒(méi)有在市場(chǎng)上得到充分滿足的配置需求。
2.控制成本
應(yīng)避免確定交房標(biāo)準(zhǔn)的盲目性，要測(cè)算分析調(diào)整每項(xiàng)交房標(biāo)準(zhǔn)可能影響的單位成本，并結(jié)合項(xiàng)目的整體測(cè)算結(jié)果來(lái)確定交房標(biāo)準(zhǔn)，有效控制成本。
3.效益最大化
從企業(yè)角度出發(fā)，交房標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)具有較高的性價(jià)比，具有較高的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力和抗價(jià)格變化風(fēng)險(xiǎn)的彈性，能在成本可控的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化。
三、確定交房標(biāo)準(zhǔn)的流程
為避免確定交房標(biāo)準(zhǔn)的盲目性，應(yīng)嚴(yán)格按照確定交房標(biāo)準(zhǔn)的流程，參見圖1。
四、案例分析
1.項(xiàng)目概況
BJ項(xiàng)目位于石家莊市區(qū)一環(huán)與二環(huán)之間，是目前石家莊市中心大型住宅開發(fā)項(xiàng)目之一。項(xiàng)目規(guī)劃總用地28.7萬(wàn)公頃，項(xiàng)目總開發(fā)面積約100萬(wàn)平方米，為大型綜合體項(xiàng)目，其中商品住宅建筑面積約50萬(wàn)平方米。
2.確定交房標(biāo)準(zhǔn)的原則
本項(xiàng)目潛在客戶為：本市首次置業(yè)及改善型客戶為主要目標(biāo)客群，周邊眾多機(jī)關(guān)事業(yè)單位的員工為重要的潛在客戶。據(jù)此，制定交房標(biāo)準(zhǔn)的原則如下：
第一， 促進(jìn)銷售的原則。潛在客戶收入較高，對(duì)住房品質(zhì)要求較高，因此，將交房標(biāo)準(zhǔn)定位到中高端，結(jié)合石家莊市場(chǎng)特點(diǎn)，重點(diǎn)打造高品質(zhì)園林，外立面全部干掛石材，外窗采用LOW-E玻璃，采用鋼木復(fù)合子母門，地板采暖，地下車庫(kù)環(huán)氧樹脂地面，采用石家莊少見的彩色觸摸屏可視對(duì)講系統(tǒng)、高檔密碼鎖等，提升項(xiàng)目整體形象，突出產(chǎn)品差異化，突出差異和亮點(diǎn)，有效促進(jìn)銷售。
第二，控制成本的原則。在交房標(biāo)準(zhǔn)討論、確定過(guò)程中，項(xiàng)目管理人員進(jìn)行了一系列考察、招標(biāo)、詢價(jià)等工作，擬定了交房標(biāo)準(zhǔn)方案成本、效益對(duì)比分析表，供決策者參考。經(jīng)過(guò)成本測(cè)算分析單位成本增加約790元/平方米，影響成本較小，總成本在項(xiàng)目測(cè)算范圍內(nèi)，符合成本控制的要求。
第三， 效益最大化的原則。結(jié)合準(zhǔn)備提高交房標(biāo)準(zhǔn)的成本測(cè)算，進(jìn)行效益預(yù)測(cè)分析。經(jīng)過(guò)預(yù)測(cè)，單位效益增加約981元/平方米，同時(shí)，項(xiàng)目管理人員還進(jìn)行了潛在客戶需求分析，將單位效益增加值小于成本增加值、市場(chǎng)需求較小的交房標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目予以剔除。
確定后的交房標(biāo)準(zhǔn)見表1。
3.效益分析
