時間：2022-11-27 09:18:12
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)企業(yè)，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
【關鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；融資；策略
一、房地產(chǎn)企業(yè)融資所面臨的主要問題
（一）房地產(chǎn)企業(yè)融資以商業(yè)銀行貸款為主
我國房地產(chǎn)業(yè)融資主要靠銀行貸款和間接源自銀行貸款的部分自籌資金，并不斷提高自籌資金比例，2008年，自籌資金比例高達32%；次年漲至34.5%，2010年高達37.6%。這些自籌資金大多是房地產(chǎn)企業(yè)變通來的銀行貸款。大致上，房地產(chǎn)企業(yè)源自銀行資金過六成。房地產(chǎn)企業(yè)風險分擔機制的融資方式尚未形成，銀行承擔了其中大多風險。
（二）我國房地產(chǎn)融資市場受限于不完善的資本市場發(fā)展
目前，我國資本市場發(fā)展尚在起步，開發(fā)商普遍憑銀行資金實現(xiàn)地產(chǎn)整合，并未確實憑其資本實力和手段進行地產(chǎn)開發(fā)。單一的金融產(chǎn)品和閉塞的融資渠道使房地產(chǎn)業(yè)融資市場發(fā)展受阻。一直以來，我國銀行業(yè)普遍和資本市場相互獨立存在，導致銀行業(yè)務單一、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)失調(diào)、資金流動失衡與效率、收益不對稱與風險，深入、持續(xù)地合作與房地產(chǎn)業(yè)很難實現(xiàn)。充分意識到商業(yè)銀行受限于傳統(tǒng)業(yè)務后，房地產(chǎn)企業(yè)謀求資本市場發(fā)展之路已是必然。
（三）有待完善占比很小的融資和債券融資
受阻于政策和法規(guī)等因素，我國房地產(chǎn)企業(yè)融資、債權融資占比低，直接上市融資難。滬深上市的房地產(chǎn)企業(yè)僅百家，不足總數(shù)的0.5%；已上市的，因大業(yè)績波動可再融資的少。房地產(chǎn)企業(yè)全部融資中，債權融資比重逐年降低，且占比小；外資利用絕對額增加而占全部資金比重逐年降低。相較于我國房地產(chǎn)金融，發(fā)達國家市場經(jīng)濟成熟，房地產(chǎn)金融市場發(fā)達，銀行貸款、企業(yè)上市、債券發(fā)行、房地產(chǎn)信托等都可實現(xiàn)其金融融資，且風險低。
二、房地產(chǎn)企業(yè)融資難的成因
（一）金融體系未健全，政策限制太多
雖然，隨著社會主義市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國金融市場也得到了很好地發(fā)展，但缺位監(jiān)管及信用保證匱乏等市場體制問題依舊說明我國金融市場的發(fā)展仍有待于完善，目前，金融市場發(fā)展只能靠政府硬性門檻和條款規(guī)定來規(guī)范。并且，房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)自身規(guī)模、自有資金及高資產(chǎn)負債率等問題并不配比與其資金密集度，從而導致現(xiàn)有金融市場融資渠道閉塞。房地產(chǎn)業(yè)不能有效使用大多金融產(chǎn)品及融資方式，從而使資源有效配置極大受限、投融資需求契合受阻、資金融通率受制。
（二）缺乏金融產(chǎn)品和融資渠道創(chuàng)新
我國一直都受限于現(xiàn)有房地產(chǎn)融資渠道，相對地，銀行貸款作為房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金源，貸款品種較單一，很難契合與房地產(chǎn)業(yè)自身需求，因此，迫切需要創(chuàng)新金融產(chǎn)品。但是，我國金融市場創(chuàng)新匱乏一直持續(xù)，房地產(chǎn)融資因無與其相適合的融資渠道和產(chǎn)品支撐而難于進行。鑒于此，根本地解決房地產(chǎn)企業(yè)融資難問題，迫切地需要改革、創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道及貸款方式。
（三）未健全和完善相關法律法規(guī)
我國房地產(chǎn)企業(yè)融資拓展也受限與我國不健全、不完善的法律法規(guī)。一方面，過多地受限于現(xiàn)行法律法規(guī)，而不能拓展房地產(chǎn)企業(yè)一級市場。比如，嚴格限制的股票債券發(fā)行導致房地產(chǎn)企業(yè)無法實現(xiàn)憑資本市場獲取資金。另一方面，部分領域的法律真空。例如，現(xiàn)階段，依舊未對產(chǎn)業(yè)基金專門法律法規(guī)進行限制和規(guī)范，從而導致房地產(chǎn)信托投資基金無法可依，很大程度上使其融資率受影響。
（四）較低的房地產(chǎn)企業(yè)綜合素質(zhì)
近年來，持續(xù)升溫的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景，激增了我國房地產(chǎn)商數(shù)量。而今，我國房地產(chǎn)企業(yè)累計逾七萬戶。然而，我國房地產(chǎn)企業(yè)的一般特點是小規(guī)模、較低的開發(fā)能力和高風險。很多房地產(chǎn)企業(yè)運作隨意性大，欠缺規(guī)范化操作，較大地差別與國際先進水平，行業(yè)綜合素質(zhì)不高，從而企業(yè)融資不易。
三、房地產(chǎn)企業(yè)融資對策
（一）積極促進發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)信托
就物業(yè)投資持有而論，房地產(chǎn)信托是長期的。受扶持與一定政策條件，出現(xiàn)很多機構(gòu)投資者，使房地產(chǎn)投資更具長期化，從而可使當前我國房地產(chǎn)市場的大量短期交易行為極大地降低，對金融市場的穩(wěn)定更有利。與此同時，REITS基于機構(gòu)投資者角度，更可突出其專業(yè)性，更理性地要求其回報率；作為房地產(chǎn)投資市場主體，REITS對非理性及違規(guī)投資的降低更有利?；诖?，積極促進發(fā)展房地產(chǎn)信托勢在必行。
（二）加快發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)債券
房地產(chǎn)企業(yè)債券的發(fā)行有利于房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)的改善。房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，融資結(jié)構(gòu)失調(diào)，普遍長貸缺乏而短貸多。企業(yè)債以中長期為主時，為房地產(chǎn)企業(yè)的資金源相對穩(wěn)定，對房企融資受影響與信貸政策，及依賴于信貸融資的降低有利，最終有利于房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)的改善。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)資金較大的需求和較高的資產(chǎn)負債率，使間接融資的負債成本提高，鑒于此，銀行貸款由企業(yè)債券取代有利于財務成本的縮減。
（三）逐步拓展股市規(guī)模
房地產(chǎn)企業(yè)上市的融資規(guī)模大多較大而融資成本低，不用還本給投資者，無需將利息支付給投資者，從而使其經(jīng)營成本縮減。上市后的資本運作，可提升企業(yè)服務，經(jīng)增發(fā)、配股等轉(zhuǎn)嫁銀行風險，有利于降低信貸風險。當前，國家加大了房地產(chǎn)企業(yè)上市審批難度，上市融資的捷徑是其選用時間短、成本低的借殼上市。因此，擴大房地產(chǎn)企業(yè)融資，不斷拓展股市規(guī)模不失為有效的方法之一。
（四）創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)融資方式
就我國房地產(chǎn)業(yè)融資難問題來說，改革和創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)融資方式，發(fā)展多元化融資很必要。多元化融資有利于融資風險的降低和資本利用率的提升。針對我國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀，為保證房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，筆者以為可充分借鑒國外成功經(jīng)驗，創(chuàng)新新型融資方式，如租賃權融資、權益性融資等。
四、結(jié)語
市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)融資關系著企業(yè)的生存發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)一方面充分利用現(xiàn)有融資途徑，一方面應提升資本利用率，并借鑒國外經(jīng)驗，積極開展金融創(chuàng)新，以逐步解決融資問題。
參考文獻：
[1]王建華.房地產(chǎn)企業(yè)融資策略探析[J].金融經(jīng)濟(理論版),2009.
[2]封晴.宏觀調(diào)控政第下房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀分析[J].商場現(xiàn)代化,2008.
關鍵詞:宏觀調(diào)控房地產(chǎn)企業(yè)策略
目前房地產(chǎn)業(yè)過熱跡象逐漸顯露,為了房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展,政府宏觀調(diào)控的兩記“重拳”——控制土地和控制信貸,正擊中了整個房地產(chǎn)業(yè)的要害,房地產(chǎn)企業(yè)必將在調(diào)控中不斷地進行自身調(diào)整。正確看待宏觀調(diào)控,便成為房地產(chǎn)企業(yè)應對宏觀調(diào)控的關鍵。
正確對待宏觀調(diào)控的市場背景
目前房地產(chǎn)市場基本呈持續(xù)健康發(fā)展態(tài)勢,但也出現(xiàn)了局部房價上漲過快、投資過熱等問題,已引發(fā)了新一輪的房地產(chǎn)過熱。主要表現(xiàn)在:
房地產(chǎn)投資增長過猛
近年來房價連年上漲,吸引大量資本的涌入,導致房地產(chǎn)業(yè)的投資幾乎是以大爆炸的方式急劇增長。1998～2003年每年投資增長的環(huán)比分別為13.7%、13.5%、21.5%、27.3%、21.9%和32.5%,平均年增幅為21.7%。2004年第一季度固定投資增長過快,尤其是房地產(chǎn)項目的開發(fā)投資增長高達41%。
房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)嚴重失衡
目前我國各地高收入家庭只占極小的部分(約占10%),而中低收入家庭才是社會的主要組成部分。在房地產(chǎn)開發(fā)建設過程中,各地應該多開發(fā)建設低價位的經(jīng)濟適用住房才能滿足廣大中低收入家庭的需要。但是現(xiàn)實情況是供給結(jié)構(gòu)暫時性失衡,集中表現(xiàn)在高檔房、花園別墅過多,中低價住房、特別是動遷用房短缺,導致住房平均價格上漲過快。
房地產(chǎn)價格上漲過快
商品住房價格與家庭收入的比例,是居民支付能力的標志。房價收入的比值越小,居民買房能力越強。上海2001-2003年商品房價格平均漲幅分別為1.8%、
8.2%、24.2%,呈一路上升態(tài)勢,三年漲幅累計達到34.2%,成為房價增長最快的省市,這一增長速度遠遠超過上海居民的收入增長幅度。
房地產(chǎn)貸款比重過高
房地產(chǎn)融資渠道單一,對銀行依賴度過高。銀行由于有實物抵押認為房地產(chǎn)抵押貸款是非常安全的,從而增加貸款額度。在這種機制作用下,銀行貸款余額中30%以上的貸款都流向了房地產(chǎn)領域。隨著房地產(chǎn)價格的上漲,金融風險會相應增加,甚至會引起巨大的金融危機。
房地產(chǎn)企業(yè)盲目圈地
自2001年以來,各路開發(fā)商對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展充滿著預期希望,于是一股規(guī)模巨大、聲勢不小的征地運動正在全國各大中城市掀起。
房地產(chǎn)投資客增多
近年來城市居民的收入大幅增長,而投資渠道卻十分狹窄。為了降低投資風險,提高收益,許多投資者紛紛將目光投向房地產(chǎn)市場,導致虛假的需求現(xiàn)象。由于開發(fā)投資量和竣工面積的增長速度明顯高于同期商品房銷售的增長,使我國商品房空置面積大幅度增加,空置面積增長幅度為9.2%。至2004年9月全國空置房面積增加到1.25億平方米,空置率估計為26%,已遠遠超過國際公認的10%～15%的警戒線。
理性看待目前的宏觀調(diào)控
理性看待調(diào)控的力度
回顧這些年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷程,我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了兩次房地產(chǎn)過熱的調(diào)控,其中,1993年大規(guī)模的對局部地區(qū)“過熱”的宏觀調(diào)控。90年代房地產(chǎn)增長是在一個房地產(chǎn)投資與消費的低潮期起步的,過高的投資沒有消費市場的支撐,而現(xiàn)在的房地產(chǎn)投資增長是在連續(xù)多年的高速增長水平上,有較高的住房需求的基礎;90年代房地產(chǎn)投資增長是以國有資產(chǎn),特別是財政資金與銀行貸款投資為主的增長和以國有資金為主的消費,而現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場是以非國有投資為主和以個人消費為主的市場。所以,當前宏觀調(diào)控的市場背景與以前的調(diào)控有著根本的不同,不會采用一刀切的行政干預辦法,企業(yè)不必對市場發(fā)展喪失信心。
我國政府宏觀調(diào)控能力不斷增強,調(diào)控手段日趨成熟,經(jīng)濟運行趨于平穩(wěn)。宏觀調(diào)控的手段堅持市場化的方向,沒有采取緊急剎車政策,而是從土地、金融政策上加以調(diào)控。從已經(jīng)出臺的政策看,絕大部分的政策還是采用經(jīng)濟的手段、市場的手段,不會對中國的經(jīng)濟和中國的房地產(chǎn)造成致命的傷害,只會使它健康發(fā)展。
理性看待調(diào)控政策的效應
2003年至今調(diào)控政策不斷出臺。2003年2月央行《貨幣政策執(zhí)行報告》,3月治理整頓土地市場秩序,5月公布《最高人民法院關于商品房買賣合同糾紛案件若干問題的解釋》,6月121號文件和8月18號文件,9月實行第一部《物業(yè)管理條例》。2004年4月25日實行差別準備金率,并上調(diào)存款準備金率0.5個百分點,4月底,國務院下發(fā)通知,將房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例從20%提高到35%以上。同時地方政府從加大土地市場調(diào)控、優(yōu)化住房供應結(jié)構(gòu)、完善市場交易法規(guī)、建立預警預報機制、健全住房保障體系等五大配套措施調(diào)控房地產(chǎn)市場。
土地政策的效應分析國土資源部的11號令、國務院的45號文,是清理整頓土地市場的一個武器。經(jīng)營型土地的招標、拍賣和掛牌方式供應使得土地的實際供應者變成了市或者縣單一主體,這樣政府可主動介入市場,控制總量與供給結(jié)構(gòu),能夠避免開發(fā)商盲目儲備土地,造成土地資源的浪費,從而提升對土地的調(diào)控能力。土地市場的供求關系更加穩(wěn)定,波動會更小。同時,開發(fā)商獲得土地的方式以及過程都更為簡單明了,獲得土地的環(huán)節(jié)也減少了,有利于土地獲得的價格的穩(wěn)定或者穩(wěn)中有升。土地供應的市場化程度會有比較大的提高,各路開發(fā)商能夠以公平競爭方式獲得土地,偶然性的暴利機會減少,有利于促進整個行業(yè)平均利潤的形成和防止盲目追求效益的投資過度。
金融政策的效應分析從2003年121號文件到國務院出臺提高資本金政策的一系列金融調(diào)控措施,首先有利于通過利率、貸款期限、貸款投放時間和規(guī)模等信貸政策,使房地產(chǎn)信用規(guī)模保持合理水平和內(nèi)部結(jié)構(gòu)。其次有利于規(guī)范銀行對房地產(chǎn)的信貸業(yè)務,對防范金融風險有積極的影響;同時大幅度提高開發(fā)商自有資金比率,有利于降低房地產(chǎn)市場的供給風險。再次,央行房貸政策要求嚴格控制土地儲備貸款的發(fā)放,就是通過金融杠桿作用平衡土地的需求量,同時,又是在理順金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的關系。最后,央行緊縮銀根政策,避免資金過量涌入,避免企業(yè)超負債能力超計劃規(guī)模的開發(fā)項目,避免借用信貸資金進行商品房投機買賣行為的大量出現(xiàn)。這些都更加有利于整個市場的調(diào)整,使市場更加規(guī)范,更加穩(wěn)定。
調(diào)控政策對房地產(chǎn)企業(yè)的影響政府土地、金融調(diào)控措施必將對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生深遠的影響,這些影響主要有:調(diào)控政策規(guī)范市場,有助于為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造一個公平的市場競爭環(huán)境。調(diào)控措施將帶來的資金壓力,特別是中小開發(fā)企業(yè)瀕臨困境,將迫使一些開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變開發(fā)方向和開發(fā)計劃。同時,調(diào)控勢必有可能把更多的投機性開發(fā)商逐出市場,企業(yè)將回歸理性和本分。調(diào)控措施將有助于促進企業(yè)的優(yōu)勝劣汰,在此過程中實力較弱、企圖投機的開發(fā)商將會面臨較大壓力甚至被淘汰出局。經(jīng)過優(yōu)勝劣汰后生存下來的,必將是優(yōu)質(zhì)企業(yè),其抗風險能力也將大為提高。調(diào)控措施在限制高檔住房和商業(yè)用房消費的同時,中低價住房消費由于事實上的提高預售門檻,也會受到一定的影響。部分消費者可能從原來的持幣購房變?yōu)閷r格下降產(chǎn)生預期,持幣觀望、延遲購房,削弱市場的活力和動力,必將影響房地產(chǎn)企業(yè)市場發(fā)展的信心。
房地產(chǎn)企業(yè)應對宏觀調(diào)控政策的策略
正確看待房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景
正確看待房地產(chǎn)市場需求目前房地產(chǎn)市場的發(fā)展是由實實在在的需求所支撐的。從今后的發(fā)展來看,黨的十六大提出的全面建設小康社會的奮斗目標要求,2020年國內(nèi)生產(chǎn)總值比2000年翻兩翻,即每年平均增長7%以上。經(jīng)濟的快速增長必然帶來對房地產(chǎn)的大量需求。房地產(chǎn)需求將保持穩(wěn)定、旺盛的狀態(tài),主要包括提高居住水平需求、城市化需求、舊區(qū)改造拆遷需求、外來購房需求四個方面。例如,根據(jù)上海的需求分析,每年商品住宅的需求達到2000萬平方米。按此要求,房地產(chǎn)業(yè)在這20年里必須持續(xù)地以高于國民經(jīng)濟的發(fā)展速度向前發(fā)展。
正確看待房地產(chǎn)企業(yè)利潤房地產(chǎn)市場處于均衡狀態(tài)時,房地產(chǎn)資金利潤率水平,一般應當為社會平均利潤率。雖然房地產(chǎn)企業(yè)資金投入量大、周期長、環(huán)節(jié)多、風險也較高,在正常操作情況下,房地產(chǎn)利潤率稍高一些,也應視為正常。但它歸根到底會受到社會平均利潤率的制約。隨著土地供應的市場化程度的提高和房地產(chǎn)市場公平競爭環(huán)境的形成,房地產(chǎn)開發(fā)獲得暴利的時代總體上已過去,平均利潤的時代已經(jīng)到來。
房地產(chǎn)企業(yè)應對調(diào)控政策的策略
投資決策理性化投資規(guī)模理性化,不可盲目做大。根據(jù)企業(yè)自身的資金實力,認真進行市場調(diào)研,正確進行目標市場定位,合理安排投資規(guī)模。投資結(jié)構(gòu)理性化。認真接受政府指導,吃準市場趨向,適應中低收入者需求,多開發(fā)中低價位住房。投資領域理性化,積極參與城市建設用地的拓展和全面整理。土地開發(fā)、土地拓展、土地整理,在地產(chǎn)業(yè)上是一個非常值得探索的領域。投資區(qū)域多樣化,不要盲目集中城區(qū)。城市化進程中小城鎮(zhèn)建設,對于房地產(chǎn)企業(yè)是一個可開拓的新市場。
經(jīng)營管理科學化管理出效率,要求開發(fā)商練好內(nèi)功,做好自己的產(chǎn)品。練內(nèi)功主要著重大力提高管理人員素質(zhì),努力提高資金經(jīng)營效率,合理安排建設周期。
注重品牌戰(zhàn)略在市場經(jīng)濟條件下,企業(yè)的市場行為往往成為決定企業(yè)命運的關鍵因素。企業(yè)應當承擔一定的社會責任,對消費者負責,遵紀守法,照章納稅,以規(guī)范的市場行為建立良好的公眾形象,從而贏得市場。房地產(chǎn)業(yè)已進入品牌競爭的時代。在品牌創(chuàng)業(yè)階段,競爭的重心以從單個樓盤間的較量,變成企業(yè)間實力的比拼。品牌是一種無形資產(chǎn),更是一個整體概念,除有形產(chǎn)品外,還包括附加產(chǎn)品,即消費者購房所得到的附加服務和附加利益。只有那些具有品牌優(yōu)勢并且經(jīng)驗豐富的房地產(chǎn)企業(yè),才會贏得更大的發(fā)展機遇。
多元化融資渠道銀根收緊和房地產(chǎn)企業(yè)的資金門檻提高,無疑對中小型房地產(chǎn)企業(yè)的打擊和影響最大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以轉(zhuǎn)向?qū)で笃渌谫Y途徑,運用兼并重組、聯(lián)合、股東置換、利用民間資本或外資參股等形式資本運作,盤活現(xiàn)有資產(chǎn),做大做強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),為新一輪的發(fā)展打下堅實的基礎。
不斷創(chuàng)新產(chǎn)品與服務單位和家庭由于經(jīng)濟實力的不同而對房地產(chǎn)包括住宅具有不同層次的需求,同時隨著人們收入水平的提高、生活水平的改善,人們消費需求也在發(fā)生變化。因此適應不同層次人的要求,適應不同層次人水平提高了以后對住房的需求,就要求房地產(chǎn)企業(yè)不斷推出的新產(chǎn)品、新形態(tài)、新種類,以滿足市場的需求。只要有變化就是新的賣點,就可以推動房地產(chǎn)開發(fā)向一個新層次、新的高度發(fā)展。
參考資料:
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2.張永岳,陳伯庚.略論當前房地產(chǎn)市場形勢.上海房地,2003(8)
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4.王克忠.房地產(chǎn)周期和房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展.上海房地,2003(12)
1、融資壓力大。房地產(chǎn)業(yè)項目投資大，周期長，風險高，融資壓力大，不容易實現(xiàn)供求平衡。近幾年我國房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境出現(xiàn)的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國六條國八條的出臺，銀行對房地產(chǎn)貸款的緊縮政策更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。
2、融資渠道單一。我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預收的購房定金或購房款。預收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設資金，而且可以將部分市場風險轉(zhuǎn)移給購房者。但是房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠內(nèi)部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。
但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計，全國房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對開發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預收款占38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發(fā)放的個人住房貸款。因此，房地產(chǎn)開發(fā)資金約有60%來源銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)資金對銀行的依賴程度較大。
二、造成房地產(chǎn)業(yè)融資問題的主要原因
1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場化運作大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本，占用了企業(yè)更多的資金，同時也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產(chǎn)企業(yè)利潤變薄，資金的自我積累能力下降。
2、房地產(chǎn)業(yè)可能進入調(diào)整期。任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不可能是直線上升發(fā)展的，相關數(shù)據(jù)表明，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動周期一般為4-5年，與國民經(jīng)濟發(fā)展基本吻合。中國房地產(chǎn)市場從2000年以來已經(jīng)持續(xù)五年快速增長，未來幾年會不會進入一個實質(zhì)性的調(diào)整期？一旦進入調(diào)整期，產(chǎn)品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長，所有房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都會面臨著巨大的壓力。
3、海外企業(yè)競爭加劇。近幾年海外房地產(chǎn)企業(yè)開始大舉進入中國市場，他們有著數(shù)十年的行業(yè)經(jīng)驗、成熟的項目運作模式以及雄厚的資金實力。在未來以資金實力作為核心競爭能力的房地產(chǎn)行業(yè)，中國企業(yè)必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項目的投資時機，快速壯大自身實力。
4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點，中國房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高，中國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機遇和挑戰(zhàn)。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產(chǎn)商的強勢進入，加快了中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進程，同時加劇了行業(yè)競爭。有些房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發(fā)，不重視自身資金的積累和競爭力的增強，以至資金來源渠道較為單一。
5、房地產(chǎn)金融市場不發(fā)達。房地產(chǎn)金融市場不完善，住宅金融不配套，房地產(chǎn)信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產(chǎn)品的推出，雖然都對整個房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調(diào)控，和銀行信貸對房地產(chǎn)業(yè)的緊縮，使得目前房地產(chǎn)業(yè)所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運行質(zhì)量不高。
6、法律法規(guī)不健全。相關政策、法規(guī)不完善，有關房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學有效的體系,缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性,操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開展。
上述1、2、3直接加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力，而4、5、6使得我國房地產(chǎn)業(yè)嚴重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大，但信托產(chǎn)品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通。再比如房地產(chǎn)投資基金被業(yè)內(nèi)人士認為是較好的直接融資方式,房地產(chǎn)證券化的概念也被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士接受，但是最關鍵的法律條件處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無法可依的困境。
三、加強房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的主要途徑
1、完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認為當前完善房地產(chǎn)金融市場的總體思路，應該是以金融體制改革為契機，以國際慣例為參照，結(jié)合我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融業(yè)務的實際情況，突破重點，帶動其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點，指在結(jié)構(gòu)體系上著重培育房地產(chǎn)信托業(yè)務和住宅抵押證券化業(yè)務等新型的金融業(yè)務，并以它們的發(fā)展推動其他市場的形成。同時在房地產(chǎn)金融政策方面則重在解禁，給房地產(chǎn)業(yè)制造一個寬松的金融環(huán)境，在房地產(chǎn)業(yè)金融管理方面，則要強調(diào)金融立法、經(jīng)濟杠桿和監(jiān)管措施的協(xié)調(diào)配合，根據(jù)這一思路，目前應著手作好以下幾項工作。
（1）根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實際需要和房地產(chǎn)金融市場的實際承載能力，積極推進房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場的效率。
（2）適當引進國外先進的金融工具和操作手段，同時以發(fā)行B股、H股或外匯債券的形式，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國際化進程。
（3）加快完善房地產(chǎn)金融立法，推動房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融立法從兩方面入手：一是修改完善現(xiàn)有的法律法規(guī)，如《證券法》、《擔保法》、《保險法》等不適應房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方；二是盡快出臺相關法律法規(guī)，如《產(chǎn)業(yè)基金法》及涉及全社會的信用立法等。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開法律的保障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產(chǎn)市場發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金，建立多元化產(chǎn)權投資模式。對于國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)較快增長的良好預期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國市場尋找房地產(chǎn)投資項目。但是目前國外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進入中國獨立運作項目的經(jīng)驗和條件尚不成熟，必然需要尋求中國的合作伙伴，因此與海外資本的聯(lián)合就成為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的一條良好渠道。同時這也是國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與專業(yè)機構(gòu)合作，提升自身開發(fā)品質(zhì)的機會。
以筆者所在的上海永業(yè)（集團）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團、DBS發(fā)展銀行、香港菱電等企業(yè)合作，共同投資了6個較大規(guī)模的房地產(chǎn)項目，比如位于淮海中路的上海廣場項目，位于上海新天地附近的麗景苑高級服務式公寓項目等。在幾年前公司開始將融資對象轉(zhuǎn)向海外投資機構(gòu)，2003年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國房地產(chǎn)市場的戰(zhàn)略聯(lián)盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個項目，該項目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報，目前由我集團控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國際知名的投資基金聯(lián)合開發(fā)的永業(yè)公寓二期項目也在9月份正式開盤，該項目目前的平均售價達到22000/平方米，且目前銷售狀況良好，也會為海外基金在中國的投資帶來滿意的投資回報，目前集團已累計吸收外資達100億人民幣，開發(fā)土地近100萬平方米，應該說通過與國際金融資本的合作，為集團開拓了一條新的融資渠道，同時也不斷的壯大了公司的自身實力。
如何獲得國外資本的認同呢？以筆者單位的經(jīng)驗：首先要作到誠實守信，外方作為跨地域的經(jīng)營者，最看重的也是合作方是否誠實守信，往往在我們與外方洽談合作事項之前，外方已經(jīng)通過各種渠道了解我們企業(yè)的信用情況，而在合同履行的過程中我們也始終奉行誠實守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長期的合作伙伴關系。其次在處理問題時要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過程中要作到不卑不亢，有禮有節(jié)的與外方和諧共處，在維護中方利益的同時也要合理的維護外方的利益，使外方在中國境內(nèi)的投資利益得到根本保障。
3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開發(fā)建設過程中的資金周轉(zhuǎn)，較小的資金流量推動較大的房地產(chǎn)項目的運轉(zhuǎn)，筆者認為企業(yè)應注重自身管理能力的提升，加快企業(yè)自身資金流轉(zhuǎn)速度，從根本上降低融資需求。
（1）加快資金流轉(zhuǎn)。針對許多房地產(chǎn)企業(yè)資金流轉(zhuǎn)不是很暢通的問題，筆者認為首先應該建立一個程序化的資金管理流程，明確企業(yè)資金管理的各個環(huán)節(jié)的重要節(jié)點，同時應加強企業(yè)財務人員的素質(zhì)培養(yǎng)，以利于將整個資金管理流程落實到每一個細節(jié)。以筆者所在的公司為例，以往在商品房貸款資金回籠環(huán)節(jié)中，由于整個流程需要經(jīng)過客戶提供資料、銀行預審、公證處公證、房地產(chǎn)交易中心辦理預售合同登記、銀行信貸部審批、放貸等多個環(huán)節(jié)。而各個部門之間缺乏聯(lián)系，互相推諉從而造成占售房款絕大比例的貸款資金不能及時回籠，公司財務部在發(fā)現(xiàn)問題后立即明確了各個環(huán)節(jié)的重要時間節(jié)點，并指派專人負責，大大加快了貸款資金的回籠速度。
（2）減少企業(yè)過度預支。以借貸方式籌措開發(fā)經(jīng)營資金，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在的現(xiàn)象。但企業(yè)不要過度預支資金，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是靠借貸維持生計，靠負債支撐著企業(yè)，一朝債務發(fā)生危機，就會危及到企業(yè)的生存。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不應好大喜功，要根據(jù)企業(yè)的實際進行舉債，將債務控制在安全值以內(nèi)，盡早處置閑置資產(chǎn)，如空置房地產(chǎn)、閑置設備、存貨等。以筆者所在的集團為例，95年以后公司為完成政府的危、棚、簡改造任務，向銀行貸款3億多人民幣，企業(yè)資產(chǎn)負債率高達89%每天須向銀行支付利息10萬多人民幣，再加上當時市場不景氣，地價下跌，使大批資金套牢在空置的土地上無力自拔，資產(chǎn)運行狀況急劇惡化，當時企業(yè)領導經(jīng)過詳細的分析和研究，采取了一系列的防范和調(diào)整措施，包括主動調(diào)低價格，盡快盤活商品房存量，土地存量，盡快全力的回籠資金，最終規(guī)避了由資金風險引起的財務危機，使企業(yè)走出了困境。
（3）嚴格控制成本費用的支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要建立準確高效的成本費用控制體系，要有嚴格的成本費用預決算和審批制度，每一筆開支都要遵循經(jīng)濟效益原則，防止鋪張浪費。企業(yè)節(jié)約出來的每一分錢，實際上都是企業(yè)自己的利潤。
【參考文獻】
[1]高聚輝:房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀分析與發(fā)展趨勢展望.中國房地產(chǎn)金融,2006,06
縱觀古今中外知名品牌企業(yè)的發(fā)展軌跡,自身的經(jīng)營實踐也證明,在品牌形成的眾多要素中,誠信是樹立品牌最核心最關鍵的要素,是品牌戰(zhàn)略的發(fā)展基石。換言之,誰實踐了誠信,誰就贏得信譽,誰就提升了品牌的知名度。因此,要想在競爭中勝出,實施品牌戰(zhàn)略,打造房地產(chǎn)企業(yè)品牌,提升企業(yè)的核心競爭力,必須以誠信為本。
誠信是市場經(jīng)濟的核心,是最重要的市場游戲規(guī)則,也是創(chuàng)建房地產(chǎn)企業(yè)品牌的基石。房地產(chǎn)企業(yè)要創(chuàng)建品牌,取得好的效果和效益,必須樹立以誠信為本的經(jīng)營管理理念,把社會責任融入到品牌建設的核心中。
堅持誠信服務不斷提高房地產(chǎn)售前生產(chǎn)質(zhì)量和售后服務,質(zhì)量是產(chǎn)品和企業(yè)的生命,其內(nèi)涵實際上包括企業(yè)對客戶的售前、售中和售后的所有服務,是品牌的核心內(nèi)涵,是品牌長盛不衰的支柱。質(zhì)量信譽也體現(xiàn)企業(yè)對社會的承諾和責任,打造房地產(chǎn)品牌應把它作為最重要的環(huán)節(jié)來抓。隨著人們生活水平的提高,人民不僅對房屋本身的建造質(zhì)量關注,也越來越對居住環(huán)境、物業(yè)管理質(zhì)量提出了更高的要求。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的核心是質(zhì)量,質(zhì)量抓不好,口碑、信譽談不上,品牌難形成。
用誠信打造品牌,房地產(chǎn)企業(yè)重點要把握以下幾個質(zhì)量關:
一是產(chǎn)品綜合質(zhì)量關,建立嚴格的質(zhì)量管理體系,從勘探、材料供應、施工流程、竣工驗收乃至到交給業(yè)主前的整改都要嚴格把關。尤其要大力抓好戶型質(zhì)量,盡量抓好每平方米的最高利用率。
二是要創(chuàng)造一個良好的環(huán)境質(zhì)量,確保建筑布局合理緊湊,規(guī)劃設計講究人性化、以人為本、小區(qū)綠化面積大、綠化率高、布置集中,同時住宅產(chǎn)品的配套設施要結(jié)合規(guī)劃,不斷完善,盡量符合人的舒適度,朝著使住戶生活便利的方向發(fā)展。開發(fā)以教育、商業(yè)、休閑娛樂為主題的學校、超市、公園等一系列的住宅配套設施,加強產(chǎn)品的人文化、人性化,把優(yōu)秀的文化品位融入人居環(huán)境,此外還應該積極采用新工藝、新技術,不斷創(chuàng)新,努力提高品牌的技術含量。
三是要努力創(chuàng)造一個優(yōu)質(zhì)高效的物業(yè)管理服務環(huán)境,努力實現(xiàn)物業(yè)管理的規(guī)范化、規(guī)?；⑷诵曰托畔⒒Ｎ飿I(yè)管理質(zhì)量的高低對于房地產(chǎn)品牌的樹立和品牌市場的形成尤為重要,是創(chuàng)建品牌住宅小區(qū)的延續(xù)和完善。
總之,各房地產(chǎn)企業(yè),要努力提高自身品牌建設,加強對誠信的忠實度。
關鍵詞房地產(chǎn)設計管理項目成本投資控制
項目成本投資控制方法包括有事前控制、事中控制及事后控制，投資控制是一個由投資決策、設計、施工、竣工等組成的全過程控制，是工程管理的一個方面，要控制好投資關鍵還得提高企業(yè)管理水平。設計是房地產(chǎn)企業(yè)的技術核心之一，又是企業(yè)控制產(chǎn)品的關鍵環(huán)節(jié)，一方面設計直接決定了企業(yè)產(chǎn)品是否符合消費者的要求，另一方面設計也決定了產(chǎn)品給企業(yè)帶來的利潤收入，進而決定了企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)的成敗。設計管理過程的造價控制主要體現(xiàn)在設計階段與設計變更環(huán)節(jié)上對技術、管理、經(jīng)濟三者的緊密結(jié)合。
1影響設計經(jīng)濟合理性的主要原因剖析
1.1工程技術與經(jīng)濟觀念相分離
當前大部分設計人員技術水平、知識儲備并不差，但缺乏經(jīng)濟觀念，設計思想保守，創(chuàng)新意識不強。在設計中不作多方案比較，即使多方案比較也只注重造型和使用功能，而忽視經(jīng)濟方面的比較。另外，造價人員與設計人員不能緊密相結(jié)合，各干各的事，缺乏必要的工作協(xié)調(diào)。造價人員只管拿圖紙算量組價，計算工程造價，而沒有與設計人員互通造價控制成本。
1.2政府對設計的審查不全面，缺乏監(jiān)督機制
設計方案或圖紙出來后，主管部門對設計成果缺乏必要的考核與評價。有關部門所組織的審查，大都只注重技術性而忽視經(jīng)濟性指標。
1.3設計招投標不徹底
目前項目設計只注重方案設計階段的招標，忽略了技術設計和施工圖設計的招投標工作。一旦方案中標技術設計和施工圖設計也隨之被確定。所以，施工圖設計就缺乏競爭機制，設計人員控制造價的積極性就不會很高。
1.4平行發(fā)包方式
傳統(tǒng)模式“設計—招標—施工”中勘察、設計、施工各主要環(huán)節(jié)之間互相分割與脫節(jié)，由此帶來了工程建設周期長、效率低、投資效益差等問題。勘察、設計和施工單位相互獨立、觀念保守，在合作上各打算盤。許多工程沒有底價資金超支。承包商主要考慮盡快完工，不需對有疏漏或錯誤的設計圖紙負責；設計單位只考慮建筑要求，而忽略了建筑的成本和施工的技術問題，對施工單位編制的施工方案也不予負責。同一工程的承包商之間各自為政，在質(zhì)量、安全、進度和現(xiàn)場管理以及銜接部位缺乏統(tǒng)一調(diào)度和協(xié)調(diào)。
2房地產(chǎn)企業(yè)設計管理過程控制工程造價的主要途徑
2.1設計階段是房地產(chǎn)企業(yè)控制成本的關鍵
設計費在企業(yè)產(chǎn)品建設全費用中所占比例并不大，大約只占建安成本的1.5%~2%，但對工程總造價的影響可達75%以上。房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計一般要經(jīng)歷四個階段，分別是方案設計階段、初步設計階段、擴初設計階段和施工圖設計階段。這四個階段循環(huán)漸進，要求房地產(chǎn)企業(yè)與設計單位相互配合才能順利進行。在設計方案勾略前，應咨詢規(guī)劃部門的意見，組織設計單位及其他相關部門到現(xiàn)場勘查、核定設計項目的關鍵坐標點。設計過程中應派專人跟蹤配合，以便及時掌握設計動態(tài)，避免設計偏離；隨時隨地做好交流記錄，方便企業(yè)校核預算開支。一個科學合理的設計，可使工程造價減低10％，設計階段控制工程造價常見的方法有：
2.1.1大力推行設計招標
把建筑方案與經(jīng)濟方案相結(jié)合，盡量將主體工程及配套設施、景觀、綠化等統(tǒng)一進行招標，采用多家競投，組織有關專家綜合評比。這樣既可優(yōu)選出實力強的設計單位，又可促進設計人員在項目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創(chuàng)新，優(yōu)化設計方案。即建筑外觀優(yōu)美，功能布局合理，結(jié)構(gòu)安全可靠，技術先進，滿足建筑節(jié)能要求，經(jīng)濟效益和環(huán)境效益、社會效益三豐收。
2.1.2積極開展限額設計
推行限額設計，建立設計經(jīng)濟責任制。限額設計就是以標準的設計任務書及項目投資估算控制初步（擴初）設計及總概算，以批準的初步（擴初）設計總概算控制施工圖設計及預算。設計人員要加強經(jīng)濟觀念，樹立高度的責任感，保證產(chǎn)品功能及技術指標的前提下，合理分解和使用投資限額，融設計和預算為一體，把技術和經(jīng)濟有機結(jié)合起來，由“畫了算”改為“算了畫”保證總投資限額不被突破。
預算部門需科學、合理確定設計限額，房地產(chǎn)企業(yè)應與設計人員密切配合、通力協(xié)作；同時，房地產(chǎn)企業(yè)在暨定設計限額的基礎上，對設計單位限額設計完成情況實施獎懲考核激勵機制，帶動設計單位積極性。
2.1.3自覺簽訂設計合同
簽訂設計合同實際上是對設計人員是否嚴格使用設計規(guī)范、設計標準、工程量以及概預算指標等各方面控制的一種舉措。在設計合同經(jīng)濟條款上，先明確設計變更產(chǎn)生的責任歸屬，然后再確定變更費用分擔方式。如是由于設計方的原因產(chǎn)生不必要的變更，當設計變更費超出合同總價的某一比例時，則扣罰一定比例的設計費（或設計質(zhì)量保證金）；若是因其他原因產(chǎn)生變更，若超出約定的變更額度限制，同樣要求房地產(chǎn)企業(yè)支付變更費用。這樣既可在一定程度上約束有關部門隨心所欲要求設計變更，也督促設計人員認真執(zhí)行設計任務，從而減少企業(yè)不必要費用支出。
2.2設計成果評審會
設計成果評審是對設計意圖得以圖紙化程度的評價，也是房地產(chǎn)企業(yè)對設計成果的最后一次把關，評審會的質(zhì)量很大程度決定了后面設計變更和工程簽證的多少。房地產(chǎn)企業(yè)要高度重視、合理科學的組織評審會，設計單位要積極配合參加，還應邀請建設（規(guī)劃）行政主管部門、專家以及提供資料的相關部門等都來參與，從項目的設計質(zhì)量、工程投資等方面給予評審，以獲取高質(zhì)量的設計成果。同時，評審會議紀要要如實詳盡的記錄，設計單位應嚴格按照會議紀要補充完善、優(yōu)化設計，節(jié)約工程投資。
2.3設計變更是房地產(chǎn)企業(yè)控制成本的難點
設計變更是對設計成果進行的局部修改和調(diào)整。設計變更，長期以來一直是建設項目投資控制的要害，當前普遍存在由于設計頻繁變更，給工程造價控制帶來極大的難度。主要有：①政府部門要求變更，如設計與指標控制不符要求進行變更等；②企業(yè)領導要求變更，如領導對企業(yè)發(fā)展前景觀點變化要求進行變更等；③工程部門要求變更，如設計人員設計不精、深度不夠，或圖紙設計失誤導致無法施工提出進行變更等；④營銷部門要求變更，如設計功能與客戶要求不同要求進行變更等；⑤施工單位要求變更，如原材料、設備缺貨要使用替代產(chǎn)品而提出變更等。
2.3.1及時把握投資動態(tài)信息，控制好工程變更，做好投資變化估算
在做好設計任務書、設計階段、設計成果評審會等設計管理同時，企業(yè)應及時準確地把握建設項目的投資動態(tài)信息，此有利于各級管理者判斷和控制變更的發(fā)生，在變更未發(fā)生時采取有力的措施把超預算的因素消滅在萌芽狀態(tài)。這樣工程投資就得到根本性的控制，達到主動控制成本支出的目的。對于變更要先從技術上驗證是否可行，然后從成本上驗證是否可行，最后決策是否變更，變更除了要有技術變更指令外，還要做好文字依據(jù)，明確工程數(shù)量和單價及估價的變更金額。
2.3.2統(tǒng)一統(tǒng)計口徑，認真完成工程變更統(tǒng)計報表
在做工程變更統(tǒng)計時，盡量統(tǒng)一統(tǒng)計口徑，對于無法確認統(tǒng)計歸口的，要加以說明，以防重復或漏項。施工單位和監(jiān)理公司均應建立專門的統(tǒng)計組織機構(gòu)，監(jiān)理公司要設立統(tǒng)計專業(yè)工程師，施工單位應設立專業(yè)統(tǒng)計員，各級要認真完成工程變更統(tǒng)計報表工作。
2.3.3建立一套健全的管理系統(tǒng)
建立一套完整的項目網(wǎng)絡計算機管理系統(tǒng)，將原有的粗放式管理升級為科學管理。包括將業(yè)主、設計單位、施工單位、監(jiān)理公司等聯(lián)網(wǎng)起來形成一個網(wǎng)絡管理系統(tǒng)；分設行政管理子系統(tǒng)、文檔管理子系統(tǒng)、質(zhì)量管理子系統(tǒng)、費用管理子系統(tǒng)、進度管理子系統(tǒng)、合同管理子系統(tǒng)、財務管理子系統(tǒng)、設計子系統(tǒng)，變更統(tǒng)計可納入費用管理中。
2.3.4建立一個完整的數(shù)據(jù)庫檔案
企業(yè)在設計開始就應建立數(shù)據(jù)庫檔案。設計中按系統(tǒng)的要求計算工程量，企業(yè)以合同形式要求設計單位在提交圖紙時，提供所有設計測量原始數(shù)據(jù)和設計數(shù)據(jù)，形成原始數(shù)據(jù)庫。變更統(tǒng)計人員在管理工程量檔案時，一接到變更通知書，就應按要求立即輸入變更工程量，及時更新數(shù)據(jù)庫，便隨時可輸出變更數(shù)量和金額。
2.4加快設計監(jiān)理工作的推廣
優(yōu)化設計工作僅靠政府部門監(jiān)控還不能滿足社會發(fā)展需要的要求。業(yè)主將委托監(jiān)理單位實行設計監(jiān)理。通過設計監(jiān)理可打破設計單位自己控制自己的單一局面。工程項目設計階段監(jiān)理控制的重點是質(zhì)量控制和投資控制。與此同時，應推行設計索賠制度，保障設計質(zhì)量和經(jīng)濟合理。國家建設部在《建設監(jiān)理試行規(guī)定》中明確了設計階段監(jiān)理工作的任務。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有規(guī)劃性強、投資額大、建設周期長、開發(fā)經(jīng)營業(yè)務復雜的特點,與之相應的會計核算涉及面廣,核算環(huán)節(jié)多,核算對象繁雜,客觀上為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)節(jié)利潤或偷漏稅金創(chuàng)造了條件,也加大了審計的難度。筆者認為,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的不同問題,建議采用不同的審計重點與思路。
一、虛增無形資產(chǎn)和開發(fā)成本
2004年8月31日以前,土地交易未實際公開競價,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多利用政策空間,以“危房改造”或“開發(fā)經(jīng)濟適用房”的名義取得土地,并先按實際支付的價款記入“無形資產(chǎn)-土地使用權”,然后設法改變土地用途,聘請評估機構(gòu)對原取得土地按商業(yè)用地或商品住宅地進行評估,且一般要求高估,形成大額的土地評估增值。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)評估價值進行賬務處理,虛增了無形資產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對該土地進行開發(fā)時,將該土地使用權的賬面價值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本,而開發(fā)產(chǎn)品成本中所含的土地成本為土地評估價值,而不是該土地的取得成本,違反了存貨計價的“成本與可變現(xiàn)凈值孰低”原則,虛增了開發(fā)成本。
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高估土地使用權的問題,建議審計時應將企業(yè)土地使用權賬面價值與當?shù)赝恋厥袃r進行對比,對高于市價的部分提請企業(yè)計提無形資產(chǎn)減值準備。對于轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品成本的土地使用價值的確認問題,企業(yè)會計制度未明確規(guī)定,筆者認為應按歷史成本計價的原則,在將土地使用權賬面價值轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品成本時,先將評估增值部分沖轉(zhuǎn),按實際取得該土地所支付的價款和費用減去無形資產(chǎn)攤銷后的余額記入開發(fā)產(chǎn)品的成本。
二、人為調(diào)節(jié)經(jīng)營收入
(一)將預收售房款長期掛賬,延遲確認收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的預售房款,在商品房已竣工驗收,與購房人辦理商品房交付使用手續(xù)后即應確認收入。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了調(diào)節(jié)收入,通常人為延遲商品房竣工決算,以商品房未辦理竣工決算為借口將預收售房款長期掛賬,不確認收入。
(二)隱瞞收入,私設小金庫。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除自行開發(fā)業(yè)務外,還經(jīng)營合資開發(fā)、委托代建、待售商品房出租等業(yè)務。由于這些業(yè)務不受國家規(guī)劃制約,可操作空間大,成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)小金庫收入的主要來源。比如,在投資比例分配開發(fā)產(chǎn)品的合資中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往對分回的開發(fā)產(chǎn)品不入賬,而將其賬外銷售,收回銷售收入賬外存儲,形成小金庫;在委托代建業(yè)務中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往將代建工程收入不入賬,資金體外循環(huán),或只作往來核算,形成賬內(nèi)小金庫;在待售商品房出租業(yè)務中,對收取的租金不入賬,賬外另存,形成小金庫。
(三)將開發(fā)產(chǎn)品用于投資、償債、捐贈、分利、自用、職工福利及以房換地,不作視同銷售的賬務處理。按規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將產(chǎn)品用于對外投資、抵償債務、捐贈、分配利潤、職工福利和作為固定資產(chǎn)自用的,應視同銷售進行賬務處理,按規(guī)定計繳營業(yè)稅及附加。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往只按成本價作存貨減少處理,未作視同銷售的賬務處理。
(四)將出租房、周轉(zhuǎn)房銷售的收入直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房的改裝修繕支出。商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房三者之間變化頻繁,審計難度較大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售出租房、周轉(zhuǎn)房時,往往不按規(guī)定進行商品房銷售核算,而是將出租房、周轉(zhuǎn)房銷售收入直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房的改裝修復費用支出,既虛減經(jīng)營收入又造成開發(fā)成本和銷售費用不實。
對于上述調(diào)節(jié)經(jīng)營收入的行為,建議審計時除應認真審核經(jīng)營收入明細賬、往來明細賬和相關原始憑證外,還應審查《商品房買賣合同》、銷售不動產(chǎn)發(fā)票存根、動遷房發(fā)票存根、《建筑工程竣工驗收備案表》、《房屋代建合同》、《合資開發(fā)項目合同》、《房屋租賃協(xié)議》等相關資料,查閱企業(yè)的股東大會會議記錄、歷次董事會會議記錄。將經(jīng)營收入與“銷售不動產(chǎn)發(fā)票存根、動遷房發(fā)票存根”相核對;將經(jīng)營收入各分類明細賬分別與《商品房買賣合同》、《房屋代建合同》、《合資開發(fā)項目合同》、《房屋租賃協(xié)議》等相核對;將股東大會會議記錄與董事會會議記錄中涉及工程竣工驗收、投資、償債、捐贈、分利、職工福利等事項的決定與相關賬簿記錄及原始憑證相核對;同時采用查詢、觀察、分析性復核等審計方法,查實企業(yè)人為調(diào)節(jié)收入的問題。
三、人為調(diào)節(jié)開發(fā)成本和經(jīng)營成本
(一)隨意提取公共配套設施費,調(diào)節(jié)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理商品房竣工決算時,對于尚未完工、不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設施,通常采用預提辦法將所需配套設施費預估計入開發(fā)產(chǎn)品的成本中,預提標準由企業(yè)根據(jù)建筑面積或投資比例自行確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了調(diào)節(jié)利潤,往往根據(jù)需要隨意確定配套設施費的提取標準,多計或少計開發(fā)成本。
(二)不遵循借款費用的計量原則,隨意分攤借款利息。根據(jù)借款費用的計量原則,企業(yè)在確定每期專門借款利息的資本化金額時,應將其與每期實際發(fā)生的資產(chǎn)支出數(shù)相掛鉤,根據(jù)累計支出加權平均數(shù)乘以資本化率計算確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確認開發(fā)項目的借款費用時,不是按規(guī)定的方法計算分攤,而是根據(jù)企業(yè)利潤情況和財務報告的需要,在開發(fā)成本和財務費用之間為劃分,調(diào)節(jié)當期利潤;對于計入開發(fā)成本中的借款費用,在各開發(fā)項目中的分配也未經(jīng)過認真計量,而是隨意分攤,造成各開發(fā)項目之間負擔借款費用不合理的現(xiàn)象。
(三)不同類型商品房的經(jīng)營成本計算不合理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同一項目開發(fā)的不同類型的商品房,如底商、住宅、寫字樓等,在銷售價格上相差懸殊,其經(jīng)營成本也應該各不相同。而企業(yè)在開發(fā)成本的核算中,一般以開發(fā)項目(同一塊土地上同期開發(fā)的各類商品房)為對象進行成本歸集,在結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本時統(tǒng)一按平均成本進行結(jié)轉(zhuǎn),造成住宅、寫字樓、底商之間單位成本相同或相近、利潤率高低懸殊的現(xiàn)象。還有的房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)完畢,進行銷售時,將先期銷售的商品房多結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本,后銷售的商品房少結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本,形成同一開發(fā)項目同類商品房的單位經(jīng)營成本前后不一。
(四)擠占和虛增開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是當前的高收入、高利潤行業(yè),為了少繳土地增值稅和企業(yè)所得稅,房地產(chǎn)企業(yè)往往將自行開發(fā)的辦公用房、職工宿舍、自用辦公場地的開發(fā)成本和代建房屋、代建工程的建設成本擠入商品房開發(fā)成本中,增大商品房開發(fā)成本和經(jīng)營成本;此外,企業(yè)還通過虛報工程結(jié)算,虛報堪費、虛報回遷安置費、虛報土地征用補償費等方式,虛增商品房開發(fā)成本和商品房經(jīng)營成本,以降低開發(fā)產(chǎn)品增值率,少繳土地增值稅;虛減經(jīng)營利潤,少繳企業(yè)所得稅。
對于以上問題,建議審計時除應認真審查開發(fā)成本、開發(fā)費用明細賬、短期借款明細賬、應交稅金明細賬、往來明細賬及相關原始憑證外,還應取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地使用證、項目開發(fā)可行性研究報告、投資立項批文、工程項目概、預算資料、當?shù)卣块T頒布的城市基準地價表或平均標定地價資料、政府部門的關土地征用及拆遷補償?shù)囊?guī)定和項目投資費用估算資料等,還應查閱企業(yè)股東大會會議記錄和董事會會議記錄。將開發(fā)成本、開發(fā)費用明細賬中的各項成本、費用發(fā)生額與工程項目概預算、項目投資可行性研究報告和項目投資費用估算資料及當?shù)氐貎r、土地征用及拆遷補償標準等資料相核對;將股東大會會議記錄和董事會會議記錄中涉及投資、籌資、堪察設計、土地征用及拆遷補償、工程施工等事項的決議與相關賬簿記錄和原始憑證相核對;同時運用單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法及類似工程經(jīng)驗估算法等方法對房地產(chǎn)開發(fā)項目中前期工程費、建安工程費、基礎設施費、工程配套設施費等進行估算;運用查詢、分析性復核等審計方法,根據(jù)總投資或預計總收入的一定比例,對規(guī)劃設計費、開發(fā)間接費、期間費用等進行估算;根據(jù)借款費用的確認原則對借款利息的資本化金額進行匡算;以合理認定開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本和經(jīng)營成本,審查出人為調(diào)節(jié)成本的數(shù)額,并提請企業(yè)調(diào)整賬務,按規(guī)定補繳稅金。
四、漏繳規(guī)費
(一)漏繳土地出讓金。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過各種關系以危房改造、開發(fā)經(jīng)濟適用房等名義取得劃拔土地后,并未按規(guī)定僅于回遷安置和按經(jīng)濟適用房開發(fā)出售,而是開發(fā)成高檔商品住宅、寫字樓和商業(yè)用房出售。根據(jù)國家規(guī)定的土地出讓金繳納標準,出讓不同用途的土地所繳納的土地出讓金數(shù)額相差懸殊,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地后改變用途的,應按規(guī)定補繳土地出讓金。但實際上,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將危改房用地和經(jīng)濟適用房用地用于建造商品房后,一般都未按規(guī)定補繳土地出讓金,造成國家土地出讓金的流失。
(二)漏繳配套費、增容費及教育附加費等規(guī)費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房開發(fā)過程中除交納土地出讓金外還需交納多項規(guī)定費用,如公共設施配套費、水電增容費、消防配套費、人防工程配套費、消防設施監(jiān)督金、綠化保證金、施工用電保證金、教育附加費等等,由于以上費用名目繁多,繳納程序不透明,存在關系操作空間和政策利用空間,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往利用各種關系,采取緩繳、欠繳或關系減免等方法,漏繳各種規(guī)費。
對于上述問題,建議審計人員應詳細了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營過程,掌握相關法規(guī)和各項費用上繳標準,將企業(yè)已上繳的土地出讓金和各項規(guī)費與國家及當?shù)卣块T規(guī)定的應繳數(shù)進行對比,查出漏繳金額,提請企業(yè)按規(guī)定補繳或披露。
五、套取銀行信用,違規(guī)貸款
房地產(chǎn)開發(fā)投資金額大,建設周期長,需要大量外部資金的支持,銀行貸款則是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的主要途徑。具體做法有以下幾種:
(一)將實際上已不擁有產(chǎn)權的資產(chǎn)抵押給銀行,套取銀行信用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權,在未曾開發(fā)時屬于企業(yè)的無形資產(chǎn),可用于抵押貸款;在對該土地進行開發(fā)時,其土地使用權應從無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)入開發(fā)成本,此時,該土地使用權的價值已轉(zhuǎn)化為房屋的成本,實質(zhì)上已不具有價值。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往將已進行開發(fā)土地的土地使用權抵押給銀行,辦理抵押貸款。
(二)簽訂虛假售房合同,套取銀行按揭貸款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為解決資金困難,往往與公司職工或其他關系個人簽訂虛假的商品房買賣合同,由企業(yè)墊付首付款,到銀行辦理大項耐用消費貸款手續(xù),套取銀行按揭貸款。
一、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀
房地產(chǎn)企業(yè)由于其項目開發(fā)周期長、資金需求量大，在其發(fā)展過程中受國家宏觀政策影響較大。近期政策采取了多輪針對房地產(chǎn)調(diào)控措施和收縮銀行信貸的措施，大大壓縮了房地產(chǎn)企業(yè)的資金信貸規(guī)?！，F(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資方式還是以銀行信貸為主，國家限貸、限購政策的重拳出擊后，如何尋找新的融資途徑，已經(jīng)成為關乎房地產(chǎn)企業(yè)生死的關鍵。而房地產(chǎn)信托融資具有方式靈活，且權屬變化受限較少，融資成本相對較低，大受房地產(chǎn)企業(yè)歡迎，已成為近兩年房地產(chǎn)行業(yè)融資的重要渠道。
二、房地產(chǎn)信托業(yè)務的種類及特點
信托是指委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)權委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為。它是以財產(chǎn)為核心、以信任為基礎、以委托為方式的一種財產(chǎn)管理制度。其本質(zhì)可概括為“受人之托、代人理財”。
房地產(chǎn)信托是信托業(yè)務的一種。所謂房地產(chǎn)信托，是指信托投資公司通過信托方式集中兩個或兩個以上委托人合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，以不動產(chǎn)或其經(jīng)營企業(yè)為主要運用標的，對房地產(chǎn)信托資金進行管理、運用和處分的行為（類似于基金、理財?shù)葮I(yè)務）。這里所指的不動產(chǎn)，包括房地產(chǎn)及其經(jīng)營權、物業(yè)管理權、租賃權、受益權和擔保抵押權等相關權利。具體來說是由專門的信托投資公司發(fā)起，按照房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的具體需求進行設計配套的信托產(chǎn)品，由銀行等金融機構(gòu)代為銷售募集資金，然后投入相應的房地產(chǎn)開發(fā)項目中。主要有貸款型信托、股權型信托、混合型信托、財產(chǎn)受益型信托四種模式。
（一）貸款型信托融資模式。在這種模式下，信托投資公司作為受托人，接受市場中不特定（委托人）投資者的委托，以信托合同的形式將其資金集合起來，然后通過信托貸款的方式貸給開發(fā)商，開發(fā)商定期支付利息并于信托計劃期限屆滿時償還本金給信托投資公司；信托投資公司定期向投資者支付信托受益并于信托計劃期限屆滿之時支付最后一期信托收益和償還本金給投資者。（圖1）
（二）股權型信托融資模式。在這種模式下，信托投資公司以發(fā)行信托產(chǎn)品的方式從資金持有人手中募集資金，之后以股權投資的方式（收購股權或增資擴股）向項目公司注入資金，同時項目公司或關聯(lián)的第三方承諾在一定的期限（如兩年）后溢價回購信托投資公司持有的股權。（圖2）
（三）混合型信托融資模式。債權和股權相結(jié)合的混合信托投融資模式。它具備貸款類和股權類房產(chǎn)信托的基本特點，同時也有自身方案設計靈活、交易結(jié)構(gòu)復雜的特色，通過股權和債權和組合滿足開發(fā)商對項目資金的需求。
（四）財產(chǎn)受益型信托融資模式。利用信托的財產(chǎn)所有權與受益權相分離的特點，開發(fā)商可將其持有的房產(chǎn)信托給信托公司，形成優(yōu)先受益權和劣后受益權，并委托信托投資公司代為轉(zhuǎn)讓其持有的優(yōu)先受益權。信托公司發(fā)行信托計劃募集資金購買優(yōu)先受益權，信托到期后如投資者的優(yōu)先受益權未得到足額清償，則信托公司有權處置該房產(chǎn)補足優(yōu)先受益權的利益，開發(fā)商所持有的劣后受益權則滯后受償。（圖3）
信托產(chǎn)品的優(yōu)點：
（一）信托期限通常較開發(fā)貸款期限短，且融資期限比較靈活。信托計劃期限一般為18個月（1～2年較為常見），通常短于房地產(chǎn)開發(fā)貸款期限。
（二）融資成本較貸款成本相對較低。融資成本一般在10%左右，較房地產(chǎn)開發(fā)貸款名義利率高，但較房地產(chǎn)開發(fā)貸款實際上浮利率和其他財務顧問費等融資成本有明顯優(yōu)勢。
（三）在不喪失財產(chǎn)所有權的前提下實現(xiàn)了融資。其股權類似優(yōu)先股性質(zhì)，只要求在階段時間內(nèi)取得合理回報，并不要求參與項目的經(jīng)營管理和開發(fā)商分享最終利潤。
（四）在條件成熟的情況下，可以過渡到標準的REITs產(chǎn)品（REITS就是房地產(chǎn)投資信托，是英文“Real Estate Investment Trust”的縮寫）。房地產(chǎn)信托由信托投資公司組織房地產(chǎn)專業(yè)人士發(fā)起，集合了大量社會資金，為中小投資者開辟了房地產(chǎn)投資渠道。
（五）能夠增加房地產(chǎn)公司的資本金，起到過橋融資的作用，使房地產(chǎn)公司達到銀行融資的條件。信托融資可以降低資產(chǎn)負債率，便于后續(xù)的銀行融資。目前，國家政策對銀行信貸資金進入房地產(chǎn)行業(yè)的限制，房地產(chǎn)企業(yè)要想取得開發(fā)貸款有諸多限制條款，如企業(yè)的資產(chǎn)負債率不得超過70%。這些限制條件是房地產(chǎn)項目在成立期初較難取得銀行貸款的根源，而房地產(chǎn)信托就沒有此限制。
三、信托業(yè)務給房地產(chǎn)貸款帶來的風險
（一）信托先于貸款到期風險。目前，大多房地產(chǎn)信托到期時間早于貸款到期日，形成了實際上是以銀行貸款兜底，預售房款資金優(yōu)先于銀行貸款歸還信托。
（二）信托資金用于項目資本金風險。部分房地產(chǎn)企業(yè)違規(guī)將銀行貸款和通過理財產(chǎn)品籌集的資金充當資本金，放大了權益乘數(shù)，拉長了開發(fā)商的融資鏈條，使開發(fā)商形成事實上的“空手套白狼”，且開發(fā)商可將其自身資金用于其他項目，大大加劇了銀行的貸款風險。
（三）信托資金還款來源與開發(fā)貸款還款來源相同的風險。信托、貸款的還款來源均依靠同一項目的銷售收入，在目前國家政策對房地產(chǎn)業(yè)銷售大力打壓的情況下，房地產(chǎn)競爭較為激烈，項目面臨的銷售壓力較大，銷售收入存在較大不確定性。
（四）信托融資“美化”報表數(shù)據(jù)風險。股權型信托融資模式改變了房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)。大大降低了企業(yè)實際的資產(chǎn)負債率，以增資擴股方式募集信托資金，分別增加實收資本、資本公積，所有者權益大幅增長，表面上優(yōu)化了企業(yè)的資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)，影響了貸款行對客戶準入限制條件計算的真實性。
（五）法律、法規(guī)不完善帶來的風險。目前，國家就信托有相關的法律法規(guī)，但還是遠遠不夠。在房地產(chǎn)信托的4種產(chǎn)品模式的具體操作過程中，不是所有程序都具有具體的法律依據(jù)，甚至有的還和現(xiàn)有法律相沖突。比如，信托投資公司在設計信托產(chǎn)品時，經(jīng)常使用各種信用增強措施來保證其“預期收益率”的可實現(xiàn)性。目前經(jīng)常采用的有：財政支持、資產(chǎn)抵押、第三者擔保、貸款保險和銀行信譽等。這些措施有時無法使信托投資公司成為信托財產(chǎn)損失的最終追索對象。財政支持明顯地與《擔保法》相關規(guī)定相沖突。所以，無論投資者還是信托投資公司都具有法律風險。
四、完善房地產(chǎn)企業(yè)信托業(yè)務的建議
（一）建立完善的法律體系。要完善房地產(chǎn)信托法律體系，僅僅靠現(xiàn)有的三部法律法規(guī)還是不足的，必須將相關法律的制定工作細致化、完備化，借鑒西方發(fā)達國家的經(jīng)驗，制定信托業(yè)務操作流程中每個步驟的詳細規(guī)則。
（二）建立完善的信托投資公司信息披露制度和風險預防體系。為了預防風險，信托投資公司可以參考采取北京國投的做法：成立風險決策委員會、外聘經(jīng)驗豐富的專家為顧問以及與銀行建立長期的戰(zhàn)略合作關系，利用其成熟的風險控制經(jīng)驗。
關鍵詞：內(nèi)蒙古；中小房地產(chǎn)企業(yè)；融資；金融機構(gòu)；商業(yè)銀行
中圖分類號：F241 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）35-0200-02
截至2010年底，12個盟市共有房地產(chǎn)企業(yè)2 070家，其中，房地產(chǎn)企業(yè)占96%以上，從業(yè)人數(shù)62 579人，全年完成投資11 199 875萬元。該區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，帶動了全區(qū)經(jīng)濟的增長，擴大了內(nèi)需，推動了城市面貌的改觀和人民住房條件的改善。但也必須看到，由于自2006年以來的房地產(chǎn)熱以及國家“緊—松—緊”的房地產(chǎn)調(diào)控政策和信貸政策，也由于房地產(chǎn)企業(yè)盲目投資、無限擴張、決策失誤，使全區(qū)尤其鄂爾多斯、包頭二市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了較大的波動，房地產(chǎn)業(yè)受到了前所未有的沖擊，導致部分房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條斷裂，也出現(xiàn)了多起債主逼債、債務人躲債甚至自殺等惡性事件。盡管政府等有關部門實施了一系列中小房地產(chǎn)企業(yè)扶持政策以緩解企業(yè)財務危機（如在國內(nèi)率先成功發(fā)行了中小房地產(chǎn)企業(yè)集合票據(jù)和集合信托；把2011年作為 “促進中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展政策”落實年，提出優(yōu)化中小房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境等措施），但中小房地產(chǎn)企業(yè)資金吃緊問題仍伴隨著適度從緊貨幣政策和宏觀調(diào)控而日益加劇。中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展問題尤其資金問題不及時妥善解決，將影響內(nèi)蒙古地區(qū)社會安定、經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展和人民群眾特別是民間融資投資人的經(jīng)濟利益甚至人身安全，已經(jīng)到了政府、企業(yè)、銀行不解決不行的地步了。顯然，本課題的研究，對于維護內(nèi)蒙古地區(qū)社會穩(wěn)定和經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展、保障投融資人正常的工作生活秩序和切身利益，都有重大的現(xiàn)實意義和深遠的歷史意義。
一、內(nèi)蒙古中小房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀
2011年，中國的宏觀經(jīng)濟政策重在調(diào)控房價，限購政策的持續(xù)實施以及高利貸危機導致內(nèi)蒙古地區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，尤其使鄂爾多斯房地產(chǎn)市場出現(xiàn)劇烈動蕩。2011年11月不斷從網(wǎng)上爆出鄂爾多斯房地產(chǎn)崩盤的消息，有人稱康巴什房地產(chǎn)已經(jīng)全面崩盤。從高利貸危機以后，康巴什房地產(chǎn)就大面積降價，從2010年的均價10 000元/平方米降到了3 000多元/平方米。鄂爾多斯許多中小型房地產(chǎn)企業(yè)資金難以回籠，面臨嚴重資金短缺的問題，資金鏈持續(xù)緊繃，市場資金壓力持續(xù)增大，主要表現(xiàn)在：
第一，內(nèi)源融資有限。首先，企業(yè)留存收益不足。目前很多中小房地產(chǎn)企業(yè)沒有意識到留存收益對企業(yè)發(fā)展的重要性，對于凈利潤的分配多存在短期行為，很少從長遠發(fā)展的觀點來考慮留存收益的用途。還有些企業(yè)長期處于虧損狀態(tài)，即使想進行資本積累也是有心無力。所以，中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資的狀況不容樂觀，只能解決企業(yè)一小部分的資金需求。其次，中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外部融資結(jié)構(gòu)不合理。中國民營中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)比較單一，在建立初期主要依靠內(nèi)源融資。據(jù)國際金融公司研究資料，中小業(yè)主資本和內(nèi)部留存收益分別占中國私營企業(yè)資金來源的30%和26%。在中小房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)中，內(nèi)源融資占到了50% 以上的比重。
第二，外源源融資困難重重。首先，股票融資門檻高。中國現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定的股票發(fā)行門檻較高。因此大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)都不能通過公開的資本市場進行股票融資。雖然近年來中國開設了中小板和創(chuàng)業(yè)板市場，但中小企業(yè)板的門檻仍較高，僅為業(yè)績優(yōu)良、成長性較好、科技含量高的中小企業(yè)提供直接融資機會，創(chuàng)業(yè)板略低于中小板上市條件。所以，大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)仍不能通過中小企業(yè)板和創(chuàng)業(yè)板進行股票融資。其次，債券融資的能力和數(shù)量有限。中小房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小、信用風險高，投資者對其信心不足，發(fā)行債券數(shù)量有限，因此發(fā)行債券很難徹底解決中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資難題。再次，銀行對中小房地產(chǎn)企業(yè)存在信貸歧視。目前中小房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者的聲譽較低，金融機構(gòu)對中小房地產(chǎn)企業(yè)還款能力缺乏信任，多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)很難從銀行獲得貸款。
二、解決中小房地產(chǎn)企業(yè)融資難的對策
國務院總理2012年7月30日主持召開國務院常務會議，要求各地區(qū)及有關部門采取有效措施，落實鼓勵民間投資相關政策，對企業(yè)反映的部分行業(yè)領域進入規(guī)則、標準和條件仍不夠明確具體等問題，要抓緊研究解決。筆者認為，要解決內(nèi)蒙古中小房地產(chǎn)企業(yè)融資難的問題，必須采取各種措施，既要提高中小房地產(chǎn)企業(yè)自身素質(zhì)，又要改善外部融資環(huán)境，多管齊下，這樣才能從根本上解決中小房地產(chǎn)企業(yè)融資難的問題。
1.充分發(fā)揮政府監(jiān)督和管理職能作用，加大對中小房地產(chǎn)企業(yè)的支持，為中小房地產(chǎn)企業(yè)融資提供基本的制度保障。相比較于大型企業(yè)，由于中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資存在著較大風險和成本，因此，金融機構(gòu)難做到自覺、主動地為中小房地產(chǎn)企業(yè)提供金融服務。這就需要發(fā)揮政府的監(jiān)督和管理作用來克服這一矛盾，并設法營造中小房地產(chǎn)企業(yè)“守信”的社會氛圍。另外，政府要充分發(fā)揮在中小房地產(chǎn)企業(yè)融資擔保體系中的作用。宏觀引導不同模式的信用擔保方向，兼顧市場，化解風險。以政府的財政資金作擔保，促進和保證中小房地產(chǎn)企業(yè)融資擔保業(yè)務的順利開展。
政府要制定相關的中小房地產(chǎn)企業(yè)扶植政策，借鑒國外經(jīng)驗，實行財政援助與稅收優(yōu)惠來扶植和保護中小房地產(chǎn)企業(yè)融資及發(fā)展。各級政府在制定財政預算、安排財政支出時，可按一定比例提取中小房地產(chǎn)企業(yè)專項發(fā)展基金，用于中小房地產(chǎn)企業(yè)的新產(chǎn)品開發(fā)、新技術應用。提供貸款貼息和擔保，為中小房地產(chǎn)企業(yè)的社會公益性活動如城市環(huán)境治理、下崗人員就業(yè)等提供直接資助等。
2.創(chuàng)新金融服務產(chǎn)品。金融機構(gòu)應根據(jù)中小房地產(chǎn)企業(yè)信貸時間短、額度小、頻率高的特點，制定與其相適應的信貸機制，推出靈活多樣的結(jié)算工具，開發(fā)新的金融產(chǎn)品。金融機構(gòu)應加大對中小房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持，適當放寬貸款期限，降低中小房地產(chǎn)企業(yè)的貸款利率。國家應大力發(fā)展專門服務于中小房地產(chǎn)企業(yè)的中小融資機構(gòu)，在地方政府的支持下，采取多種形式組建地方性商業(yè)銀行。政府應給予中小銀行平等的待遇，取消各種不平等限制政策，增加中小銀行的資金實力，使其能滿足中小房地產(chǎn)企業(yè)資金需求，緩解中小房地產(chǎn)企業(yè)融資難的矛盾。
3.拓寬和增加直接融資渠道，降低中小房地產(chǎn)企業(yè)直接融資門檻，引導中小房地產(chǎn)企業(yè)進入股市和債市。中國股市、債市門檻較高，對于中小房地產(chǎn)企業(yè)來說很難通過股市債市進行直接融資。所以要盡快完善中國股市債市市場體系，降低中小房地產(chǎn)企業(yè)入市門檻，放寬中小房地產(chǎn)企業(yè)入市條件，為中小房地產(chǎn)企業(yè)直接融資提供可能。當前創(chuàng)業(yè)板的推出為中小房地產(chǎn)企業(yè)提供了直接融資的平臺，但門檻和條件仍然較高，要在運行過程當中針對各地區(qū)不同情況逐步放寬條件。同時，中小房地產(chǎn)企業(yè)應該做好充分準備，盡最大努力滿足入市條件，爭取利用兩個資本市場進行更多的融資，使企業(yè)早日脫離融資困境。
4.政府放寬民間金融和中小房地產(chǎn)企業(yè)私人銀行市場準入。近年來，民間金融發(fā)展迅猛，由地下逐步轉(zhuǎn)為公開，由非法逐步向合法發(fā)展。民間金融資金來源廣泛，運轉(zhuǎn)靈活，熟悉當?shù)刂行》康禺a(chǎn)企業(yè)資信和經(jīng)營狀況，克服了信息不對稱問題，貸款利率也容易協(xié)商。所以，放寬民間金融和中小房地產(chǎn)企業(yè)私人銀行，對于加強和豐富中小房地產(chǎn)企業(yè)融資體系建設、解決中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道狹窄問題都是大有裨益的。問題是政府要對民間金融加強合理引導和監(jiān)督管理，使民間金融向合理、合法、規(guī)范、陽光方向發(fā)展。
5.大力引導海外融資。國外大多數(shù)國家都設有專門為中小房地產(chǎn)企業(yè)融資服務的機構(gòu)和銀行。如美國有小企業(yè)管理局，其主要任務是幫助小企業(yè)發(fā)展，尤其是幫助小企業(yè)解決資金不足的問題；日本有中小房地產(chǎn)企業(yè)金融公庫、國民金融公庫；德國有以中小房地產(chǎn)企業(yè)為主要服務對象的合作銀行、大眾銀行和儲蓄銀行；韓國有中小房地產(chǎn)企業(yè)銀行、國民銀行、大東銀行和東南銀行等等。中小房地產(chǎn)企業(yè)可以通過海外的金融機構(gòu)和銀行籌集資金。規(guī)模較小的企業(yè)則可以通過地方政府擔保，向海外的金融機構(gòu)和銀行籌集資金。
6.重視企業(yè)管理，推進技術創(chuàng)新。資金管理一直被中小房地產(chǎn)企業(yè)所忽視，很難想象，沒有一個科學的、健全的、及時的財務分析和判斷的財務管理系統(tǒng)，企業(yè)能夠資金運轉(zhuǎn)靈活、有效。產(chǎn)品質(zhì)量是企業(yè)的生命，只有好的產(chǎn)品質(zhì)量才能贏得市場，只有高的市場張占有率才能促進企業(yè)發(fā)展壯大，只有發(fā)展企圖的企業(yè)才能贏得金融機構(gòu)的信賴。另外，諸如生產(chǎn)管理、人事管理、信用管理等等，無一不是影響企業(yè)平穩(wěn)、有序運行的要素。因此，制定一系列合理、科學、適應市場經(jīng)濟的規(guī)章制度并嚴格執(zhí)行，抑制管理中的隨意性和主觀性，使中小房地產(chǎn)企業(yè)管理工作正?；⒅贫然?、規(guī)范化十分重要。
科技創(chuàng)新對企業(yè)發(fā)展具有決定性的作用。高校和科研院所都十分重視產(chǎn)學研結(jié)合，由于中小房地產(chǎn)企業(yè)對創(chuàng)新科技應用性和適用性強且條件寬松靈活等特點，決定了高校和科研院所愿意與中小房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)姻。利用高校和科研院所開發(fā)的技術和產(chǎn)品生產(chǎn)出適銷對路的產(chǎn)品，對于提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，提高財務實力，增強和還款能力是一個不錯的選擇。另外，充分發(fā)揮企業(yè)內(nèi)部科研人才的創(chuàng)新精神，鼓勵員工開展發(fā)明創(chuàng)新活動，也是企業(yè)推進技術創(chuàng)新又一途徑。
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在實施“營改增”前，我國房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及到很多始終，存在嚴重的重復征稅的現(xiàn)象，不僅加大了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負，也在無形中將企業(yè)的稅負轉(zhuǎn)嫁到不斷攀升的房價上來。從長遠的角度來看，這并不利于我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，更不利于我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，稅制改革迫在眉睫，有效解決重復征稅的問題更是稅制改革中的重中之重。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于其特殊性使得“營改增”對于房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)而言困難重重。在這樣的大環(huán)境下，政府出臺的政策、各項措施等都會對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生巨大影響，特別是對房地產(chǎn)企業(yè)的稅負影響更是直接關系到其生死存亡和未來的發(fā)展。
二、房地產(chǎn)企業(yè)營改增稅負效應的影響因素分析
（一）“營改增”影響房地產(chǎn)企業(yè)名義稅負變化的雙重效應分析
從理論上看，增值稅只是對每一個生產(chǎn)環(huán)節(jié)上的增值額進行征稅，從而存在營業(yè)稅重復征稅的現(xiàn)象得到解決，完善的抵扣鏈條將有助于全面推進更為專業(yè)化的戲份，為促進和加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整奠定基礎。但是，具體到不同的行業(yè)中，由于改革后稅率、可抵扣的進項稅額都不各不相同，因此，很可能在實施稅制改革后出現(xiàn)某些行業(yè)稅負增加的問題。例如：站在房地產(chǎn)企業(yè)外購產(chǎn)品與服務的可抵扣程度的角度分析，作為國民經(jīng)濟發(fā)展中的重要產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的鏈條較長，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的同時也帶動了一大批相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如：處于房地產(chǎn)企業(yè)上游的土地提供者、承包商、其他服務提供者等，涉及到的行業(yè)包括：金融業(yè)、建筑業(yè)等不同的行業(yè)。同時，還涉及到鋼鐵、水泥、現(xiàn)代服務業(yè)等不同的行業(yè)發(fā)生業(yè)務上的往來?？梢姡覈康禺a(chǎn)企業(yè)會對與其相關的產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響，對經(jīng)濟起到拉動的效應。但同時也表明我國房地產(chǎn)業(yè)仍處于物質(zhì)資本消耗的數(shù)量擴張階段，還有待于進行產(chǎn)業(yè)的升級改造和服務化方向發(fā)展。對房地產(chǎn)行業(yè)實行“營改增”的基本前提主要就是為了房地產(chǎn)行業(yè)提供施工、勞務等服務，這些行業(yè)也是“營改增”的行業(yè)，否則房地產(chǎn)行業(yè)的營改增毫無意義。因此，據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)業(yè)營改增后，預計將有71.6%的中間投入能夠形成進項抵扣額。從長遠的角度來看，當增值稅實現(xiàn)了對營業(yè)稅的征稅范圍全面覆蓋后，房地產(chǎn)業(yè)的大多數(shù)外購產(chǎn)品和服務中所含的 稅款都能夠獲得抵扣。再例如：我們站在行業(yè)投入與產(chǎn)出的方面分析：房地產(chǎn)企業(yè)的增加值中的主要構(gòu)成部分是固定資產(chǎn)的折舊，這部分內(nèi)容已經(jīng)占到房地產(chǎn)行業(yè)總投入的43.8%。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”的稅負轉(zhuǎn)嫁效應分析
首先，對稅負后轉(zhuǎn)效應的分析。房地產(chǎn)企業(yè)具有資金密集型、資源密集型的基本特征，目前我國的土地資源、貸款的額度都出現(xiàn)了資源緊張的問題，當供給彈性較大、而需求彈性較小的時候，房地產(chǎn)行業(yè)實施“營改增”后產(chǎn)生的稅負很難轉(zhuǎn)嫁到銀行、政府、信托公司等金融機構(gòu)。按照通常的做法來看，由于建筑工程企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)之間存在著密切的聯(lián)系，很多建筑企業(yè)為了獲得建筑合同，經(jīng)常不擇手段通過低價中標、承諾墊資等方式來完成工程建設。很多建筑企業(yè)在同房地產(chǎn)企業(yè)的談判中經(jīng)常處于一種弱勢的地位中。另外，有的房地產(chǎn)企業(yè)為了少繳、免繳土地增值稅，經(jīng)常和建筑企業(yè)實現(xiàn)協(xié)同避稅的現(xiàn)象，并通過提高建安成本來實現(xiàn)對增值率的降低，這樣做的結(jié)果就是講房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的部分稅負轉(zhuǎn)嫁到建筑企業(yè)中。在“營改增”實施后，建筑企業(yè)通房地產(chǎn)企業(yè)之間協(xié)同避稅的動機將大大削減，供給彈性明顯增加，房地產(chǎn)企業(yè)在短期內(nèi)向上游轉(zhuǎn)嫁稅負的難度也就隨之增加。其次，對稅負的前轉(zhuǎn)稅負效應的分析。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，向下游轉(zhuǎn)嫁增值稅稅負的主要對象就是廣大的購房者，增值稅作為流轉(zhuǎn)稅，從理論上看稅負最終都是由購房者來承擔的。在我國一二線城市中，房價在不斷上漲，只要房價的上漲標準一直未超過購房者所能夠支付的上限，在商品房整體處于供不應求的環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就很容易通過“捂盤”的方式將“營改增”后的稅負轉(zhuǎn)嫁到不斷上漲的房價中，從而轉(zhuǎn)嫁給購房者。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”實際稅負效應分析
如前所述，在實施“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)稅負的影響不僅體現(xiàn)在名義稅負的提高與稅負的轉(zhuǎn)嫁方面，更痛稅務機關對房地產(chǎn)企業(yè)的稅制執(zhí)行與監(jiān)督的程度密切相關。由于稅務征管因素的存在，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際稅負在進行稅負轉(zhuǎn)嫁后有可能出現(xiàn)減輕。但從這一角度來看，我國在實行“營改增”的同事，不僅應該進一步簡化稅制要求、實現(xiàn)稅率的統(tǒng)一，還應該加強對稅控體系的構(gòu)建。
三、“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)避免稅負影響的有效對策
（一）應加強對發(fā)票的管理
如前所述，導致泛地產(chǎn)企業(yè)在實施“營改增”后稅負上升的一個主要因素就是發(fā)票管理中存在的很難取得增值稅進項稅額抵扣發(fā)票。從理論上看，由于能夠取得抵扣的項目而無法取得專用發(fā)票將無法實現(xiàn)抵扣。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應針對這一問題加強對發(fā)票的管理，及時、準確地取得可以抵扣的專用發(fā)票。例如：房地產(chǎn)企業(yè)可以盡量選擇一般納稅人作為供應商，對于那些無法提供專用發(fā)票的個體戶等小規(guī)模納稅人盡量不要選擇為合作伙伴。再例如：在房地產(chǎn)企業(yè)的油費管理中，可以通過記賬、月結(jié)、同意購進充值卡等方式進行集中采購，盡量獲得增值稅專用發(fā)票。
（二）盡量延長進項稅額的抵扣時限
就我國目前的稅制改革現(xiàn)狀來看，增值稅的一般納稅人所取得的專用發(fā)票、機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票、海關繳款書等應該在開具之日起的180天內(nèi)到相關的稅務機關進行認證，在認證后可以在次月申報，并向主管的稅務機關申報抵扣的進項稅額。由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，有的房地產(chǎn)企業(yè)在獲得土地后并不會立即進行開發(fā)，還有的會經(jīng)過很長時間后才會正式進行開發(fā)，因此，如果仍然沿用180天的抵扣期限很容易使這類企業(yè)前期發(fā)生的成本不能在銷項稅額中進行抵扣?？梢?，應適當延長進項稅額的抵扣時限。
（三）盡快提升地方主體稅種體系的構(gòu)建
從理論上看，各地方政府在重構(gòu)各自的主體稅種體系后將大大減輕由于房地產(chǎn)企業(yè)由于“營改增”而產(chǎn)生的一些負面效應。從長遠的角度來看，房地產(chǎn)企業(yè)可以實行較低的稅率，在提升當?shù)亟?jīng)濟水平與居民生活水平的同時，保持與上下游行業(yè)的稅率的一致性，從而降低稅收負擔。
總之，“營改增”的實施將對房地產(chǎn)企業(yè)的稅負產(chǎn)生一定的影響，各房地產(chǎn)企業(yè)、政府部門、稅務部門必須共同努力，通過“營改增”這一契機，全面推進房地產(chǎn)行業(yè)運行環(huán)境的改善，并實現(xiàn)有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)稅負水平、提升企業(yè)競爭力和投資信心的目的，為促進房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造條件。
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一、房地產(chǎn)企業(yè)成本及控制措施
(一)房地產(chǎn)企業(yè)成本的內(nèi)容
1、房地產(chǎn)企業(yè)的成本房地產(chǎn)企業(yè)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)、建設和經(jīng)營中所產(chǎn)生的各種費用的總和，主要包括土地的征用和拆遷補償，建安工程費，基礎設施費，前期工程費以及開發(fā)間接費和公共配套費等。2、房地產(chǎn)企業(yè)的費用房地產(chǎn)企業(yè)的費用主要指的是應攤費用，具體來說指的是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)、建設和經(jīng)營期間應承擔的各種費用。主要包含管理費用、財務費用以及銷售費用。
(二)房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制
1、立項階段的成本控制立項階段需要做好成本規(guī)劃，成本規(guī)劃的確定對成本控制具有指導性的意義，通過成本規(guī)劃，可以對項目的預期成本分布、收入，利潤和風險進行相應的分析。立項階段的成本控制活動主要包括：項目可行性經(jīng)濟分析，成本規(guī)劃及估算，現(xiàn)金安排及敏感性分析以及利潤測算等幾個方面。2、設計階段的成本控制設計階段是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的核心，為有效控制和降低工程成本，需落實設計階段的成本控制。具體來說應當從以下幾個方面著手：一是要嚴格按照立項階段確定的成本規(guī)劃落實方案設計與施工圖設計；二是要強化技術溝通，貫徹執(zhí)行限額設計；第三要大力推廣價值工程方法；第四要強化施工前對設計圖紙的審核工作。3、建設階段的成本控制建設階段是成本控制中心環(huán)節(jié)，除了要做好現(xiàn)場控制，嚴格按圖施工、控制變更及簽證外，還應注意：第一，結(jié)合現(xiàn)場的情況，做好土方平衡；第二，對照施工圖紙，做出詳細的預算，擬定成本控制的重點和難點，與工程部一道制定詳細的成本控制措施；第三，制定和落實招投標制度，選擇質(zhì)優(yōu)、價廉的承包商；第四，規(guī)劃和落實好工程款的支付時間節(jié)點，有效控制財務成本。4、交付階段的成本控制交付階段分兩個階段，第一是承包人按照圖紙完成全部工作并取得驗收合格證后向房地產(chǎn)企業(yè)交付，第二是房地產(chǎn)企業(yè)按照合同向業(yè)主交付產(chǎn)品。第一階段成本控制關鍵在于加強竣工結(jié)算的管理，重點審核竣工圖、審核施工過程的變更和簽證以及審核工程結(jié)算。第二階段成本控制的關鍵在于和物業(yè)管理方協(xié)調(diào)好，做好產(chǎn)品交付工作，防止出現(xiàn)產(chǎn)品交付糾紛、違約情況。
二、房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險分析
(一)房地產(chǎn)企業(yè)的融資風險分析
融資風險指的是企業(yè)為取得財物利益而產(chǎn)生的舉債，這會增加企業(yè)到期付息的負擔，還存在著資不抵債和不能還本付息的可能。在財務的杠桿作用下，如果付息前的收益下降，那么股東的收益將會有大幅下降的風險。當前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資風險主要表現(xiàn)在融資規(guī)模持續(xù)增長，融資渠道集中于銀行信貸，房地產(chǎn)資金信托等。
(二)房地產(chǎn)企業(yè)的投資風險分析
投資風險指的是在不確定因素的影響下，由于投資項目達不到預期的效益，從而導致企業(yè)償債能力以及盈利水平下降的風險。當前，我國房地產(chǎn)企業(yè)投資風險的表現(xiàn)是房地產(chǎn)開發(fā)投資的規(guī)模持續(xù)增長，房地產(chǎn)市場庫存較高，房地產(chǎn)企業(yè)部分投資行為不合理等。
(三)房地產(chǎn)企業(yè)資金回收與收益分配的風險分析
資金回收風險指的是房地產(chǎn)企業(yè)由于財務問題而導致企業(yè)再生產(chǎn)時發(fā)生資金相對不足的問題。收益分配風險指的是利潤分配給企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的活動帶來的影響。房地產(chǎn)資金回收風險以及收益分配的風險的成因主要是由內(nèi)外兩個方面產(chǎn)生的。內(nèi)部因素主要為管理層制定的企業(yè)資金回收和收益分配規(guī)定不合理；外部因素主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)對所處環(huán)境了解不足，如未能掌握行業(yè)和國家政策的變動等。
三、房地產(chǎn)企業(yè)成本于財務風險間的關系
由于房地產(chǎn)行業(yè)自身的特點以及房地產(chǎn)企業(yè)的迅速發(fā)展，導致房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的市場風險、投資風險等財務風險，如果不能很好的對這些風險進行控制，將會帶給企業(yè)非常大的損失，甚至會導致破產(chǎn)的危機。房地產(chǎn)企業(yè)的成本對于財務風險的影響主要表現(xiàn)在對融資規(guī)模、投資時點以及資金回收等方面。成本的高低直接決定著融資規(guī)模的大小及投資收益等。如果成本控制做得好，在一定程度上能防范企業(yè)財務風險。
四、結(jié)束語
關鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；財務風險管理
中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）05-0-01
一、房地產(chǎn)財務風險的含義及特點
（一）房地產(chǎn)財務風險含義
房地產(chǎn)財務風險是指房地產(chǎn)企業(yè)財務結(jié)構(gòu)不合理、融資不當而使房地產(chǎn)企業(yè)可能喪失償債能力，并導致投資者預期收益下降的風險。房地產(chǎn)投資具有周期性長、投資額大及追求高收益的特點，因此需要融資貸款，通過財務杠桿融資，這就無法避免的面臨高風險，如果房地產(chǎn)市場銷售價格發(fā)生較大變動，開發(fā)建設成本或是市場吸納能力發(fā)生變化時，都會影響到對房地產(chǎn)企業(yè)的預期收益。
（二）房地產(chǎn)行業(yè)財務風險特點
1.投資期限長。因為房地產(chǎn)投資是一項周期性較長的投資，少也需要幾個月，多則幾年的時間。從最初的土地獲得、市場調(diào)研、投資決策到中期的建設施工，以及后期的銷售推廣、物業(yè)管理等需要進過一個很長的周期，在這個過程中容易產(chǎn)生賬款無法及時收回，造成壞賬，導致資金周轉(zhuǎn)不靈，從而造成財務風險。
2.投資額龐大。房地產(chǎn)企業(yè)投資不僅投資周期長，并且投資額很龐大，使企業(yè)短時間內(nèi)耗用大量資金，加上資金收回期長，容易引起企業(yè)資金短缺，導致無法企業(yè)運轉(zhuǎn)，造成財務危機，形成財務風險。
3.投資追求高效益。高投資、高報酬是房地產(chǎn)企業(yè)追求的，這必然也伴隨著高風險。因為房地產(chǎn)的投資追求高收益，所以只要通貨膨脹的因素存在，企業(yè)必將面臨通貨膨脹的風險。
二、房地產(chǎn)行業(yè)財務風險的形成原因
（一）房地產(chǎn)企業(yè)決策失誤導致財務風險
決策失誤是房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生投資風險的關鍵原因。房地產(chǎn)企業(yè)投資決策旨在對擬投資項目進行宏觀控制，它的科學性與準確性直接關系到項目的成敗以及企業(yè)的經(jīng)濟效益。每當進行投資決策時，往往因企業(yè)對投資項目的可行性的分析和研究不夠，以及經(jīng)濟信息的不真實、不全面等原因，導致投資決策失誤，使投資項目達不到預期的收益，使得投資無法按期收回。決策失誤產(chǎn)生的財務風險主要形成于企業(yè)項目開發(fā)兩個階段：一是可行性研究階段。二是投資估算階段。
（二） 宏觀環(huán)境變化導致的財務風險
經(jīng)濟環(huán)境、資源環(huán)境、市場環(huán)境、政策環(huán)境是房地產(chǎn)企業(yè)所處的主要宏觀環(huán)境。房地產(chǎn)其產(chǎn)業(yè)關聯(lián)性致使該行業(yè)容易受到宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化的影響，尤其是在經(jīng)濟蕭條時，房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的發(fā)生機率隨著其關聯(lián)產(chǎn)業(yè)遭遇的經(jīng)濟危機而增大。市場環(huán)境風險則是由于房地產(chǎn)商品入市以后可能會面臨的一種風險，它的風險大小主要由房地產(chǎn)市場整體狀況以及企業(yè)的銷售策略。土地是房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的主要資源環(huán)境風險。由于土地是房地產(chǎn)開發(fā)中不可缺少的非再生資源，國家如何制定土地政策和土地價格，以及土地市場的供求關系和土地本身的位置，都會使房地產(chǎn)企業(yè)受到很大影響。政府機構(gòu)為確保國民經(jīng)濟的協(xié)調(diào)的持續(xù)發(fā)展，針對房地產(chǎn)行業(yè)采取的宏觀調(diào)控政策使其形成政策環(huán)境風險。這些宏觀調(diào)控政策通常有很強的針對性，使得房地產(chǎn)企業(yè)的收益受到巨大影響。
（三）內(nèi)部控制制度不健全不完善，監(jiān)督不到位
房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的不健全，監(jiān)督不到位是造成房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的重要原因。房地產(chǎn)企業(yè)在制定內(nèi)部控制制度時，經(jīng)常忽略房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)律和管理要求，忽略了企業(yè)的長期發(fā)展戰(zhàn)略，盲目地制定內(nèi)部控制制度，使其缺乏系統(tǒng)性，只停留在制度層面做文章，缺乏配套的具體操作流程，從而失去可操作性、實用性。此外，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的監(jiān)管工作也關系到企業(yè)內(nèi)控風險控制的好與壞。在現(xiàn)實中，如果企業(yè)制定了內(nèi)部控制制度，并且在也實施了內(nèi)控程序，但會由于有效的監(jiān)督機制的缺乏，使得內(nèi)部控制流于形式，起不到實質(zhì)性作用，從而形成了財務風險。再者，房地產(chǎn)企業(yè)沒有將內(nèi)部審計部門和財務部門分開，也會使企業(yè)的內(nèi)部得審計工作由于各方利益而受到牽制，財務流程得不到有效的約束和控制，影響審計的獨立性，無法正常發(fā)揮審計的監(jiān)督職能。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的控制措施
（一）優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)
雖然房地產(chǎn)企業(yè)會利用負債經(jīng)營發(fā)揮財務杠桿效益，并且能夠給企業(yè)帶來一定的經(jīng)濟利益流入。但是，負債大小必須控制在一定的范圍之內(nèi)，過高的資產(chǎn)負債率不但不會夠給企業(yè)帶來經(jīng)濟效益，還會加大企業(yè)的財務風險。當企業(yè)負債超出一定的范圍，資產(chǎn)負債率與財務風險成正比。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)自己的實際情況，衡量企業(yè)自身的負債承受能力來分析自身的融資能力、抗風險能力和獲利能力，從而制定科學、合理的資本結(jié)構(gòu)，減少企業(yè)的財務風險。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)應增強投資項目的管理力度
大家都知道房地產(chǎn)投資是一項具有極高的風險性的綜合性經(jīng)濟活動，由于自身行業(yè)特殊性的影響，對于政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境和社會環(huán)境反映非常靈敏。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要加強對投資項目的管理力度，對每個投資項目都要做好分析和綜合測評，對選定的決策方案應該進行多方面的驗證，全盤考慮各種可能面臨的風險因素，使投資實施方案制定得詳盡、可行，并且要求對每個投資項目做好投資風險的控制與規(guī)避策略。
（三）對房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量加強控制和管理
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，以土地儲備作為競爭資本現(xiàn)狀逐漸向以現(xiàn)金流量、籌融資渠道做為競爭資本轉(zhuǎn)變，這就逼迫房地產(chǎn)企業(yè)必須調(diào)整原有的戰(zhàn)略方案。當前，現(xiàn)金流已是房地產(chǎn)企業(yè)追求長遠規(guī)劃因首要考慮的關鍵因素。
（四）在企業(yè)內(nèi)部建立強有力的風險預警機制
有效的風險預警機制的建立，可以使企業(yè)的不正常的經(jīng)營狀況控制在初級階段，從而降低財務風險帶來損失的概率。借助全面預算建立強有力的預算預警機制是很有必要的，企業(yè)可以通過預算和實際之間差異的比較、分析，為企業(yè)的整體經(jīng)濟活動提供更可靠的參考依據(jù)，從而制定出調(diào)整企業(yè)行為的有效措施，使得可以科學的預測未來面臨的各種風險。由此可見，有效的風險預警機制，能及時發(fā)現(xiàn)潛伏在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財務風險，能提前做好風險的分析和防范，達到規(guī)避和化解財務風險的目的。
參考文獻：
1.財務管理人員和會計人員的能力素質(zhì)不高房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理是一項比較復雜的工作，工作也比較抽象，對相關的財務人員有很高的要求，要求工作者不僅對會計工作非常的熟悉，并且對其行業(yè)的具體工作十分了解，能夠落實房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管和管理工作。然而我國現(xiàn)階段由于相關體制中存在的一些問題，致使房地產(chǎn)企業(yè)的會計人員專業(yè)能力素質(zhì)和綜合能力都偏低。這種情況可能導致房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展出現(xiàn)低迷的情況，不僅會對我國的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展造成不利影響，也會對國家的經(jīng)濟發(fā)展造成不好的影響。
2.會計人員的分配存在問題目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)會計管理中存在的一個普遍問題是：企業(yè)的會計人員分配的很不合理，并且企業(yè)的財務部門會計人員冗雜，各個會計沒有明確的分工，一旦遇到問題相互推卸責任、互相扯皮；還有管理人員卻比較少，管理能力也不是很高，不能有效地管理會計工作，造成管理一片混亂，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來許多問題。
3.會計的內(nèi)部控制存在缺陷現(xiàn)今，我國房地產(chǎn)企業(yè)在會計的內(nèi)部管理中存在許多問題，表現(xiàn)為：內(nèi)部控制機制不健全、內(nèi)部控制措施比較弱和內(nèi)部的控制環(huán)境比較差等問題。分析其存在問題的原因不難發(fā)現(xiàn)，主要是企業(yè)缺乏對會計管理的風險意識和治理結(jié)構(gòu)不夠完善。風險意識的缺乏，使這些房地產(chǎn)企業(yè)不能意識到會計管理的重要性，沒能夠建立一個相對完善的內(nèi)部會計管理制度，從而不能很好地規(guī)避一些房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中的一些致命風險。房地產(chǎn)企業(yè)治理結(jié)構(gòu)的不完善，造成人員的職責不明確，使領導層和內(nèi)部的管理機制之間不能很好的溝通配合，會計管理的內(nèi)部控制不能發(fā)揮其應有的作用。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的有效策略
1.加強對房地產(chǎn)企業(yè)會計管理重要性的全面認識在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部加強對會計管理工作的宣傳力度，尤其是對其重要性的宣傳，使企業(yè)的高層管理人員對會計管理工作有一個全面的認識，從而意識到它的重要性，從而加強對財務會計的管理。還有政府方面，要加強對房地長財務會計管理重要性宣傳的同時，還要加強房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的監(jiān)督，從而在實際工作中落實房地產(chǎn)企業(yè)的財務會計管理。
2.落實房地產(chǎn)企業(yè)會計的真實性房地產(chǎn)企業(yè)財務會計信息的真實性與房地產(chǎn)企業(yè)的自身發(fā)展有著緊密的聯(lián)系，財務信息的真實度高是房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的競爭中取得勝利的保障，財務會計真實性的實現(xiàn)需要房地產(chǎn)企業(yè)本身從制度化的建設入手，凈化房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員，從根源上減少錯賬、漏賬現(xiàn)象在財務會計管理中出現(xiàn)。還有政府部門要不斷的健全相關的管理制度，也要加強對監(jiān)督隊伍的建設。
3.提高房地產(chǎn)企業(yè)會計管理人員和會計人員的素質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)會計的基礎工作不僅包括企業(yè)銀行存款的安全、企業(yè)銀行賬戶的開銷戶、企業(yè)現(xiàn)金的保管、企業(yè)票據(jù)的保管、企業(yè)固定資產(chǎn)的盤點和登記、企業(yè)合同的審核和登記，還包括對企業(yè)費用的審批和清算、企業(yè)往來款項的核對和清理等。會計工作是房地產(chǎn)企業(yè)中一項比較基礎的工作，有著專門的程序和方法，所以企業(yè)要不斷的加強對會計人員知識和技能的培訓，使會計人員熟練的掌握與會計工作相關的法律法規(guī)和工作技巧，不斷的更新技能技巧，使得會計人員的業(yè)務素質(zhì)能力不斷得到提高。
4.完善房地產(chǎn)企業(yè)會計的規(guī)范體系房地產(chǎn)企業(yè)在會計收入、費用核算、成本核算方面有其一定的特殊性。但目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)在會計工作方面還沒有一個會計規(guī)范體系。會計的核算還不規(guī)范，對房地產(chǎn)企業(yè)的順利發(fā)展造成了不利的影響。因此，要在實際工作中不斷的深化財務會計的理論研究，會計學術界與政府財政部門通力合作，通過不斷的深思和研究，構(gòu)建一個新型的會計分支結(jié)構(gòu)，不斷地完善房地產(chǎn)企業(yè)的會計行為準則，從而建立一個完善的房地產(chǎn)企業(yè)會計規(guī)范體系。
5.加強對房地產(chǎn)企業(yè)會計內(nèi)部控制活動的管理房地產(chǎn)企業(yè)針對會計內(nèi)部控制活動中存在的問題可以從以下幾個方面進行改進。首先，企業(yè)領導層要對會計內(nèi)部控制有一個正確的認識，重視發(fā)揮會計內(nèi)部控制的作用。配備一批具有高水平的管理層和具有高素質(zhì)的會計工作人員，從而建立一個系統(tǒng)、專業(yè)的、高素質(zhì)的會計內(nèi)部控制制度體系。其次，要不斷地完善企業(yè)的治理結(jié)構(gòu)，構(gòu)建一個良好的內(nèi)部控制環(huán)境。所謂的內(nèi)部控制環(huán)境是企業(yè)內(nèi)部每位員工的工作職責與環(huán)境和核心員工的分配，這其中還包含著員工的職業(yè)素質(zhì)和企業(yè)經(jīng)營的結(jié)構(gòu)和風格以及核心員工的組織能力。最后，房地產(chǎn)企業(yè)還要加強風險意識，構(gòu)建一個完善的風險控制系統(tǒng)，能夠有效的規(guī)避行業(yè)風險，有效的執(zhí)行和控制會計內(nèi)部控制制度。
三、結(jié)語
