時間：2022-09-24 08:19:46
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇賣房合同，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
原告：吳先生，要求判爭泰先生按合同約定履行過戶手續(xù)、交付房屋并償付逾期交房違約金。
被告：秦光生，先將房屋賣與吳先生，后稱由于房屋買賣未經(jīng)房屋共有人邢女士同意，故合同應(yīng)為無效。
第三人：吳女士，泰妻，要求與秦先生分割夫妻共同財產(chǎn)，房地產(chǎn)交易中心申請辦理房地產(chǎn)權(quán)利限制。
日前，上海市閔行區(qū)人民法院判決邢女士注銷房地產(chǎn)權(quán)利限制登記秦先生將房屋的產(chǎn)權(quán)過戶至吳先生名下，并將房屋交付吳先生；秦先生償付逾期交房違約金。同時判決吳先生支付剩余房款57萬元，并駁回第三人邢女士主張合同無效的訴訟請求。
買賣的房產(chǎn)權(quán)利被限制
秦先生與妻子在婚姻關(guān)系存續(xù)期間。共同購買了中春路上的一套房屋房屋產(chǎn)權(quán)僅登記在秦先生一人名下。之后，由于夫妻產(chǎn)生矛盾，妻子邢女士去了美國。今年6月13日，秦先生通過中介公司簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，將房屋內(nèi)的設(shè)施，設(shè)備及裝修以共計155萬元的價格賣給了吳先生。簽約前后，吳先生共向秦先生支付了定金和房款98萬元尚有未付房款57萬元。秦先生由此向吳先生出具了收據(jù)艇《同意書》。《同意書》載明，本人出售房屋，此房屋于2007年7月3日交付。
正當吳先生享受著買房成真的喜悅時，卻突然傳來了一個震驚的消息：秦先生在美國的妻子邢女士在房地產(chǎn)交易中心申請辦理了房屋權(quán)利限制手續(xù)，原來，秦先生夫婦關(guān)系多時不合，秦先生的妻子邢女士已于去年7月4日離家分居。今年7月5日，也就是吳先生迎接新房的日子里，邢女士在房地產(chǎn)交易中心申請辦理房地產(chǎn)權(quán)利限制的手續(xù)，房地產(chǎn)部門以法院已受理離婚訴訟，要求分割夫妻共同財產(chǎn)為原因，于7月6日作出核準。
吳先生聽到這個消息，一怒將秦先生告上法庭，要求判令寨先生按合同約定履行過戶手續(xù)，交付房屋并償付逾期交房違約金。訴訟期間，法院根據(jù)秦先生夫妻的具體情況，依法追加邢女士為第三人參加訴訟。
離婚中的夫婦“廢約”態(tài)度一致
秦先生認為，在出售房屋時，已明確告知夫妻有矛盾，但吳先生仍然同意繼續(xù)進行交易。由于邢女士對房屋在交易中心進行了限制并提出離婚訴訟，導致過戶不成。正因房屋買賣未經(jīng)房屋共有人邢女士同意，故合同應(yīng)為無效。
邢女士稱，秦先生在離婚訴訟期間試圖將實屬夫妻共同財產(chǎn)的房屋出售，發(fā)現(xiàn)這一情況后，就通知中介，要求他們不能進行居間。后來得知已簽訂買賣臺同，正在進行交易，又至房產(chǎn)交易中心辦理了限制該房屋交易的手續(xù)。秦先生擅自處分夫妻共同財產(chǎn)，而吳先生在購房時也明知這一情況，故訴請要求確認買賣臺同無效。
針對邢女士的訴訟請求，吳先生稱第三人所述事實并無證據(jù)證明。與秦先生間的房屋買賣為雙方真實意思表示，并不存在雙方惡意串通的事實，第三人的權(quán)利未在房產(chǎn)交易中心進行備案，直至2007年7月3日交易中心也沒有任何異議登記情況。本人依照二手房買賣的正常交易過程進行履行履行過程并無過錯，故不同意第三人的訴訟請求。
秦先生稱，自己將房屋出售給吳先生是出于還貸的壓力以及對法律的無知并非為了侵占共同財產(chǎn)。本人以為房屋在自己名下即可處分房屋，故對第三人的訴訟請求沒有異議。
第三人對房屋無直接支配權(quán)
法院認為，第三人雖然基于婚姻關(guān)系的存續(xù)而依法享有對涉案房屋與秦先生共有的權(quán)利，但在第三人未就此提出主張且房屋產(chǎn)權(quán)未登記至其名下前，第三人實際并未取得對涉案房屋完全的直接支配和排他的權(quán)利，第三人對此法律后果應(yīng)當有所判斷。秦先生作為登記的產(chǎn)權(quán)人將涉案房屋出售的行為并不構(gòu)成物權(quán)上的無權(quán)處分而吳先生亦是基于對物權(quán)登記的信賴而簽訂了《上海市房屋買賣合同》，雙方簽訂的買賣臺同應(yīng)為有效。因此，秦先生及第三人的抗辯及訴訟理由不能成立不予采信。第三人要求確認臺同無效的訴訟請求，不予支持。
鑒于雙方問的買賣關(guān)系依法成立并有效，故吳先生有權(quán)要求秦先生繼續(xù)履行臺同。現(xiàn)吳先生要求秦先生辦理過戶手續(xù)及交付房屋的訴訟請求，于法有據(jù)。予以支持。根據(jù)秦先生出具的《同意書》，秦先生未能按此約定履行交房義務(wù)，應(yīng)承擔相應(yīng)的違約責任。吳先生要求支付逾期交房違約金的訴請，符合約定予以支持。根據(jù)實際，該違約金暫計至判決生效之目，若判決生效后秦先生未交付房屋，吳先生可另行主張。
法官指出，第三人若認為秦先生的行為損害了其利益可通過其他途徑提出賠償。考慮到秦先生與第三人邢女士目前正在進行離婚訴訟，故吳先生支付剩余款項前，應(yīng)注意通過臺理途徑通知第三人以有利于第三人行使權(quán)利及時保全，而第三人在秦先生交付房屋時，亦應(yīng)予以配合及協(xié)助，以避免對其產(chǎn)生可能的不利后果。
律師說案
什么樣的財產(chǎn)是夫妻共同財產(chǎn)?
按照《婚姻法》第17條規(guī)定，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得財產(chǎn)為夫妻共同財產(chǎn)。夫妻對共同財產(chǎn)有平等的處理權(quán)。
因此，我國夫妻共同財產(chǎn)制，是法定的婚后所得制，一般是始于婚姻登記機關(guān)的結(jié)婚登記之日，止于夫妻關(guān)系的解除或終止之日。對夫妻財產(chǎn)所得的正確理解，不局限于在夫妻關(guān)系存續(xù)期間實際取得財產(chǎn)，只要依據(jù)法律在夫妻關(guān)系存續(xù)期間可以享有相應(yīng)財產(chǎn)權(quán)利的，就為已經(jīng)取得財產(chǎn)應(yīng)為夫妻共同財產(chǎn)。
此案中秦先生與妻子邢女士，雖然在鬧離婚，但在沒有正式解除婚姻關(guān)系之前，對登記在秦先生名下的，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間共同購買的房屋按照《婚姻法》還是一種夫妻共同財產(chǎn)。
夫妻中一方擅自處分夫妻共同財產(chǎn)具有什么樣的法律效力?
按照《物權(quán)法》規(guī)定一項財產(chǎn)可以由兩個以上的權(quán)利主體共有共有人可以按照自己的份額或協(xié)議對共有財產(chǎn)行使管理的權(quán)利和義務(wù)。房產(chǎn)也可以由兩個以上單位或個人共同所有對共有人的共同所有事實，―般以房產(chǎn)權(quán)利證書上登記記載的內(nèi)容為準。按照《婚姻法》規(guī)定，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得財產(chǎn)為夫妻共同財產(chǎn)。但在現(xiàn)實生活中，夫妻共同購買房屋時，大多登記在一方名下，另一方在房產(chǎn)登記部門無任何登記資料。像本案秦先生與邢女士夫婦二人購房就只登記在秦先生名下，就屬于這樣的情況。對這種本是夫妻共同財產(chǎn)只登記在一方名下的，如果另一方擅自處分共同財產(chǎn)，將出現(xiàn)許多的法律問題即所簽訂的房屋買賣臺同的法律效力問題，這取決于購買者是否知悉所買房屋是否為夫妻共同財產(chǎn)，如知悉的，沒有取得其他共有人是否出售的書面意見的，違反《城市私房管理條例》中的禁止性規(guī)定，―般應(yīng)認定為無效合同。如購買者不知悉所買房屋還有其他共有人的，購買者購房時是出于善意的，沒有過錯；如所簽訂的房屋買賣合同具備可履行條件的，或購買者已經(jīng)履行了主要義務(wù)的，一般應(yīng)認定房屋買賣合同有效。當然，因這樣的房屋買賣合同產(chǎn)生糾紛，到法院，對購房者知悉還有其他共有權(quán)人的事實，按照《民事訴訟證據(jù)規(guī)定》誰主張，誰舉證原理出發(fā)，這需要賣房者向法院提交完整的證據(jù)鏈條來證實的，否則，應(yīng)承擔舉證不能的后果，最后要承擔對其不利的敗訴后果。
二手房買奏應(yīng)注意那些問題?
住址：身份證號碼：
工作單位：
電話居間人：
法定代表人：
住所：
甲方欲購買房屋一套，特委托乙方提供賣房人的信息，幫助甲方與賣房人簽定《房屋買賣合同》。經(jīng)甲、乙雙方友好協(xié)商，達成如下協(xié)議，以咨雙方共同遵守。
第一條：欲購買房屋的基本情況房屋坐落：
區(qū)；建筑面積和格局：
；房屋用途：
（住宅或公寓或商業(yè)用房等）；房屋朝向：
房屋建成年限：
房屋總價款：付款方式：一次性或需銀行貸款。
房屋性質(zhì)為央產(chǎn)房或經(jīng)濟適用房或房改房或商品房，或者房屋性質(zhì)不限。
以上為基本意向，最終以甲方實際看中的房屋為準。
第二條：甲方委托事項1.乙方代為尋找賣房人；2.乙方帶領(lǐng)其實際參觀房屋；3.乙方代為審查賣房人基本情況等。
第三條：甲方義務(wù)甲方根據(jù)乙方通知參觀房屋；甲方經(jīng)乙方介紹認識賣房人，不得私下與賣房人簽訂房屋買賣合同。
支付居間費用。
第四條：乙方義務(wù)乙方應(yīng)當根據(jù)甲方要求挑選合適的房屋。
乙方通知甲方參觀房屋，應(yīng)當提前小時。
乙方應(yīng)當向甲方如實提供賣房人的信息；如甲方需銀行提供貸款支付購房款，乙方指導甲方辦理銀行貸款。向甲方提供合作的銀行、銀行認可的房屋評估機構(gòu)以及銀行認可的律師事務(wù)所等。
第五條：委托期限本合同委托期限為月，期滿之前，甲方不得解除委托。
或甲方可以解除本委托，但因其解除委托行為給乙方造成損失的，應(yīng)當承擔賠償責任。
合同期滿乙方未找到賣方的，本合同終止。
經(jīng)雙方協(xié)商一致，可以續(xù)定委托合同。
第六條：乙方報酬乙方完成居間事項，即甲方與乙方提供的賣房人簽訂《房屋買賣合同》，甲方向乙方支付元的居間服務(wù)報酬。該報酬于甲方與乙方提供的買房人簽訂《房屋買賣合同》之日支付。
第七條：違約責任甲乙雙方應(yīng)認真履行本合同，如有違約，應(yīng)賠償守約方的損失。
第八條；爭議解決雙方在履行本合同中的爭議應(yīng)先協(xié)商解決；如協(xié)商不成，任何一方均有權(quán)向有管轄權(quán)的法院提起訴訟或向北京仲裁委員會提起仲裁(選擇其一)。
本合同共頁，自雙方簽字之日起生效。
本合同一式份，雙方各執(zhí)份，具有同等法律效力。
甲方（委托人）：
房屋買賣公證要下列材料：
1、房屋買賣雙方當事人的身份證明。
2、房產(chǎn)所有權(quán)證。
3、房產(chǎn)管理部門批準的賣房申請書和評議房價單。
4、房屋買賣合同。
5、如果房產(chǎn)屬賣房人與他人共有的，應(yīng)提供其他房產(chǎn)所有權(quán)人同意賣房或放棄產(chǎn)權(quán)的書面意見。
6、如果是單位買房或賣房，應(yīng)提供有關(guān)主管部門批準文件。
7、公證處要求的其他材料。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
李某借張某款3萬元到期未還，張某起訴，法院判決張某還款。但判決生效后，李某未履行付款義務(wù)，于是，張某申請法院執(zhí)行，要求拍賣李某的一處房產(chǎn)償還欠款，執(zhí)行人員便將該房產(chǎn)查封。該房居住人王某提出異議，稱該房是其合法財產(chǎn)，不是李某的財產(chǎn)，要求解除查封。經(jīng)查，該房是王某2年前花8萬元從李某手中購買的，已付房款7、5萬元，其他5千元約定辦完房屋過戶手續(xù)后付清，后來李某下落不明，所以該房過戶手續(xù)一直未辦。
分歧：王某所提的異議是否成立？法院能否執(zhí)行該房產(chǎn)？有兩種觀點
第一種觀點認為：王某所提異議不成立，因為，該房屋沒有辦理登記過戶手續(xù)，房屋轉(zhuǎn)讓無效，房屋產(chǎn)權(quán)沒有轉(zhuǎn)移，該房仍然屬于李某財產(chǎn)，既然房屋仍然歸李某所有，法院就可以拍賣房屋，用拍賣所得價款償還李某欠下張某的債務(wù)。
第二種觀點認為：王某所提異議成立，因為，該房屋李某已在2年前賣給王某并交付，雖然沒有辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，但買賣合同有效。王某作為買賣合同的債權(quán)人，張某作為借款合同的債權(quán)人，兩個債權(quán)是平等的，都應(yīng)當同等的受到法律保護，法院不能為保護一個債權(quán)而損害另一個債權(quán)。所以，該房屋不能執(zhí)行。
筆者同意第二種觀點。本案涉及到債權(quán)與物權(quán)、合同效力與物權(quán)變動的關(guān)系等問題。
評析：
一、買賣房屋未辦理登記過戶手續(xù)，合同是否有效
根據(jù)法律規(guī)定，因買賣而發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當辦理登記過戶手續(xù)。但未辦理登記過戶手續(xù)，房屋買賣合同是否有效呢？《合同法》實施前，理論界存在較大爭議，實踐中也有不同做法，但《合同法》實施后，比較統(tǒng)一的觀點認為：不動產(chǎn)辦理登記過戶手續(xù)是物權(quán)變動的要件，不是買賣合同生效的要件。因為：
1、法律、行政法規(guī)沒有特別規(guī)定房屋買賣合同自辦理登記過戶時生效。
《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”。從這一條規(guī)定看，辦理批準、登記手續(xù)要成為合同生效的要件，必須有法律、行政法規(guī)的特別規(guī)定，沒有法律、行政法規(guī)對合同生效的特別規(guī)定，在一般情形下，合同依法成立即生效。但目前尚沒有一部法律或行政法規(guī)明確規(guī)定買賣房屋合同自辦理房屋過戶登記時生效。
2、現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定可以推出未辦理登記過戶不影響買賣合同的效力。
《城市私有房屋管理條例》第9條明確規(guī)定，辦理城市私有房屋所有權(quán)登記或轉(zhuǎn)移、變更手續(xù)時，購買的房屋，須提交原房屋所有權(quán)證、買賣合同和契證。由此可見，買賣合同是辦理所有權(quán)變更登記手續(xù)的必需證件，而這里作為產(chǎn)權(quán)登記證明的買賣合同一定是有效合同，因為無效合同是不受法律保護的，更不能作為產(chǎn)權(quán)登記證明。所以，該條規(guī)定說明買賣行為與登記過戶行為是兩個獨立的行為，買賣房屋是否辦理過戶登記手續(xù)與買賣合同的效力無關(guān)。最高人民法院的司法解釋對此也有體現(xiàn)。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第85條規(guī)定：“財產(chǎn)所有權(quán)合法轉(zhuǎn)移后，一方翻悔的，不予支持。財產(chǎn)所有權(quán)尚未按原協(xié)議轉(zhuǎn)移，一方翻悔并無正當理由，協(xié)議又能夠履行的，應(yīng)當繼續(xù)履行；如果協(xié)議不能履行，給對方造成損失的，應(yīng)當負賠償責任”，這一規(guī)定說明，財產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移與否，并不決定雙方協(xié)議的效力。
3、辦理過戶登記是產(chǎn)權(quán)變動的要件，不是合同生效的要件。
最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第9條中更明確規(guī)定：“……法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”這一規(guī)定說明，合同的效力與物權(quán)變動的效力是兩碼事，買賣房屋不辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記引起的法律后果是房屋產(chǎn)權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移，對之前買賣合同的效力沒有影響，買賣合同自合法成立時生效，實際上，雙方按合同約定交付房屋、支付價款，說明合同已經(jīng)對雙方當事人產(chǎn)生效力了。
二、房屋產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，是否法院就可據(jù)此執(zhí)行該房屋。
關(guān)于這個問題，實踐中很多法院的做法是，只要房屋未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記就對房屋強制執(zhí)行。筆者認為，這種做法是錯誤的。因為：
1、這種做法與債權(quán)的平等性相悖。債權(quán)不同于物權(quán)，債權(quán)一個很重要的特征是平等性，王某作為買賣房屋合同的債權(quán)人，張某作為借款合同的債權(quán)人，其二人地位是平等的，都應(yīng)當受到法律同等的保護，并不能因為誰先起訴或誰先申請強制執(zhí)行而獲得一種優(yōu)先于其他債權(quán)人的權(quán)利，《破產(chǎn)法》關(guān)于破產(chǎn)財產(chǎn)分配的規(guī)定就是最好的例證。假如李某宣告破產(chǎn)，對于李某的財產(chǎn)，張某不因其持有法院作出的生效判決而具有優(yōu)先于其他債權(quán)人的權(quán)利，分配破產(chǎn)財產(chǎn)時，張某也要和其他沒有起訴的債權(quán)人一樣平等受償。而且，即使李某被宣告破產(chǎn)，該房屋因在破產(chǎn)前出賣給王某，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題》第七十一條的規(guī)定，該房屋已不能列入破產(chǎn)財產(chǎn)范圍，更沒有理由將該財產(chǎn)取回優(yōu)先受償于張某。因此，如果法院為了執(zhí)行張某訴李某的生效判決而強制執(zhí)行房屋，實質(zhì)上就賦予了張某對該房屋的優(yōu)先權(quán)，這與債權(quán)的平等性是相悖的。
2、王某基于對房屋的合法占有權(quán)，可以對抗第三人。王某從李某手中購賣房屋后，因故未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，房屋產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移，毫無疑問，李某仍是法律上的房屋所有權(quán)人，但是李某享有的所有權(quán)已經(jīng)是一種法律上受到限制的所有權(quán)，這種限制實際上是因為買受人所享有的合法占有權(quán)對所有權(quán)的限制。買受人王某基于其與出賣人李某之間的買賣合同而對該房屋已經(jīng)合法占有，享有占有權(quán)，這種占有雖非物權(quán)，但具有權(quán)利推定、占有保護、占有持續(xù)三大功能，甚至具有物權(quán)的某些效力。各國物權(quán)法都設(shè)立了占有之訴以保護占有人所享有的占有權(quán)，對抗來自他人對占有的非法侵害。我國雖未制定物權(quán)法，但對占有權(quán)的保護在《民法通則》及其他法律法規(guī)中都有所體現(xiàn)。因此，王某可以基于其合法的占有權(quán)對抗張某的請求。
隨著回遷安置房竣工驗收，一批回遷房逐步上市交易，一系列問題隨之產(chǎn)生。一方面回遷房有著新建商品房無可比擬的地理和價格優(yōu)勢，另一方面因為回遷房出賣人暫時不能取得房屋所有權(quán)證書，使得買受人在購買該類房產(chǎn)的過程中存在一定的風險。
2006年1月，張林因房屋動遷，與拆遷辦簽訂了動遷協(xié)議，協(xié)議中約定張林搬家的時間、補償款的給付、回遷安置地點與時間等事項。協(xié)議簽訂后張林又不想要回遷安置房，欲將房屋售出。經(jīng)張林朋友介紹，張林認識了需要購房的侯麗、辛宗夫婦。三人很快達成了一致協(xié)議，侯麗、辛宗夫婦與張林簽署《房屋轉(zhuǎn)購協(xié)議》，約定張林將回購房的指標轉(zhuǎn)讓給侯麗、辛宗夫婦，回購房屋位于北京市豐臺區(qū)某房產(chǎn)，面積為97.02平方米，房款總額為386787元，轉(zhuǎn)讓費2萬元于簽訂協(xié)議時交付張林。同日，張林在侯麗、辛宗夫婦的陪同下，一起前往豐臺區(qū)某開發(fā)公司簽署了《拆遷回購方協(xié)議》。侯麗、辛宗夫婦將全額購房款交給了開發(fā)商，其后領(lǐng)取了房屋鑰匙等所有費用都為侯麗、辛宗夫婦交納，并在房屋裝修后一直居住至今。
2007年侯麗、辛宗夫婦得知房屋產(chǎn)權(quán)證辦理完畢，要求張林按照協(xié)議約定辦理過戶時，遭到張林的拒絕。張林稱，辦理過戶也可以，但是要求侯麗，辛宗夫婦再給張林100萬元的補償款才可協(xié)助辦理過戶手續(xù)。
侯麗、辛宗夫婦一紙訴狀將張林告到法院，要求張林繼續(xù)履行合同，協(xié)助辦理過戶手續(xù)。
庭審中，張林答辯稱：一、侯麗、辛宗夫婦不具有購買訴爭房產(chǎn)的資格，訴爭房產(chǎn)屬于農(nóng)村拆遷安置補償房屋，屬于保障性住房，只有屬于危改項目的拆遷居民才能享有購買資格，此協(xié)議無效；二、依據(jù)《城市管理法規(guī)定》未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋不得轉(zhuǎn)讓，簽署《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》時，并未取得房屋產(chǎn)權(quán)證，因此應(yīng)認定此協(xié)議無效。
侯麗、辛宗夫婦的律師駁斥了被告的說法：其一，雖然協(xié)議轉(zhuǎn)讓的是購房指標，但是購房指標屬于可期待物權(quán)。侯麗、辛宗夫婦全程陪同張林，購房的整個過程都是由原告辦理，購房款并由侯麗、辛宗夫婦交納給開放商，并且協(xié)議中對房款的支付、辦理房屋辦理過戶等事宜均有約定，實際上是《房屋買賣合同》。根據(jù)京政辦發(fā)（2000）20號《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)暫行辦法》第十二條規(guī)定：允許農(nóng)民將自主房的購買權(quán)部分或者全部有償轉(zhuǎn)讓。由此規(guī)定可以得知，回遷安置房屋并不限制房屋的購買權(quán)的轉(zhuǎn)讓。雙方簽訂的《房屋轉(zhuǎn)夠協(xié)議》系雙方真實意思表示，法律也沒有禁止購房指標轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，法無明文規(guī)定禁止即自由。且《拆遷回購協(xié)議》中沒有禁止轉(zhuǎn)讓購房指標的條款，因此《房屋轉(zhuǎn)夠協(xié)議》是合法有效的。
北京市豐臺區(qū)房屋管理局明確告知此類房產(chǎn)參照經(jīng)濟適用房的管理，但是過戶時間卻并不受時間的限制，違反效力性強制性的規(guī)定是才無效的。被告提出的《城市管理法》此條規(guī)定是規(guī)范房屋交易的管理性規(guī)定，而非效力性的強制規(guī)定，故被告并不能以此主張無效的依據(jù)。被告因巨大利益的驅(qū)動惡意違約，嚴重違反了城市信用原則。
一審法院經(jīng)審理后，認可了原告律師的觀點，判決被告繼續(xù)履行合同，協(xié)助原告辦理過戶手續(xù)。
存不確定因素
回遷安置房是指按照城市危舊房改造的政策，拆遷人或開發(fā)商將危改區(qū)內(nèi)的私房或承租的公房拆除，然后按照回遷安置的政策標準以及事先簽訂的拆遷協(xié)議，被拆遷人回遷，取得改造后新建的房屋。
本文所指的回遷房，專指建立在國有出讓土地上，為私有房屋被拆遷人或者公有房屋承租人安置的，現(xiàn)在尚未取得但將來一定能夠取得個人房屋權(quán)屬證書的房屋。本案中，購房資格是否具有人身性，是否可以轉(zhuǎn)讓，是否因為有人身專屬性和不可轉(zhuǎn)讓性而導致協(xié)議無效成為本案爭論焦點。
根據(jù)京政辦發(fā)（2000）20號《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)暫行辦法》第十二條規(guī)定可知，允許農(nóng)民將自住房的購買權(quán)部分或者全部有償轉(zhuǎn)讓，即可以轉(zhuǎn)讓回遷安置房。只要是出賣人有《拆遷協(xié)議》和《回遷證》，即取得對房屋的準所有權(quán)，有權(quán)對其所安置的房屋進行處分。因此，只要雙方意思表示真實，不損害國家、集體或第三人利益，在取得《房地產(chǎn)證》之前，可以轉(zhuǎn)讓房屋，買賣雙方簽訂的房地產(chǎn)買賣合同有效。
回遷房在取得房產(chǎn)證后與商品房的交易相同，并不需要交納土出讓金。只要該房屋取得國家正式的房產(chǎn)證，其性質(zhì)與商品房相同，可以進行正常的上市交易。而已經(jīng)在相關(guān)部門辦理過戶之后，取得新的房產(chǎn)證，則說明此房的產(chǎn)權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移給買方，過戶后為產(chǎn)權(quán)人全私產(chǎn)房屋。以后再次交易時也沒有特別的限制，同一般有證二手房交易相同。
回遷安置房雖然參照經(jīng)濟適用房的管理，但是時間上卻并不受時間上的限制， 可以上市交易（經(jīng)適房夠買滿5年才可上市交易）。但是我們應(yīng)該注意到回遷安置房的買賣是存在風險的。
本案中，張琳與侯麗、辛宗夫婦簽署的《房屋轉(zhuǎn)購協(xié)議》系雙方真實意思表示，且不違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，因此應(yīng)認定為合法有效。
買賣細節(jié)要注意
回遷安置房一般在一定時期內(nèi)無法辦理產(chǎn)權(quán)證，交易都是采用預(yù)約銷售的方式。產(chǎn)權(quán)證沒有辦理下來之前，房子的所有權(quán)并未產(chǎn)生轉(zhuǎn)移，賣房者只受到房屋買賣合同的約束，一旦出現(xiàn)賣房者無法履行合同、轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)給買主的情況，買主購買安置房的意愿就會落空。因此，購買安置房一般需要考察賣房者的家庭成員情況、賣房者本人的經(jīng)濟情況，否則，容易起糾紛。
小心一房數(shù)賣
回遷房買賣無法辦理預(yù)告登記，這就為出賣人一房數(shù)賣留下漏洞可鉆，一旦房價高漲，違約成本過低，出賣人極有可能將房屋出售給他人。
出賣人將商品房數(shù)次出賣所簽訂的合同，不違反法律的禁止性規(guī)定，均應(yīng)當是有效的合同。在此情形下，先辦理商品房登記手續(xù)的買受人取得商品房的所有權(quán)。因此，出賣人不得將房屋另行轉(zhuǎn)讓給他人，相應(yīng)的違約責任的規(guī)制顯得十分重要。
約定房產(chǎn)過戶和交房時間
簽訂回遷房買賣協(xié)議時，出賣人并沒有取得房產(chǎn)證，無法辦理過戶手續(xù)。一定要約定房產(chǎn)過戶的時間，實踐中雖然不能保證何時取得房產(chǎn)證，但要寫明自取得房產(chǎn)證多少之日起辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。
簽訂回遷房買賣協(xié)議時，要確定具體的交房時間，若在簽訂合同時就是現(xiàn)房，則可以約定交納首付之日即為交房時間。
要求賣方配偶簽名
定金協(xié)議要謹慎
買賣二手房通常委托房產(chǎn)中介操作,其間會有大量協(xié)議、格式合同需要簽署。由于條款復(fù)雜、專業(yè)程度高,一般大眾很難理解。很多“定金協(xié)議”一旦發(fā)生違約,一方可被強制要求繼續(xù)履行合同,或承擔定金損失外和對方的其他損失,如房價波動產(chǎn)生的全部差價損失。因此,在定金協(xié)議中可寫明如雙方就購房合同協(xié)商不成,賣方必須向買方退還定金,這項可加入購房合同主要條款,防止賣方收定金后抬高總價。此外,要注意的是見不到房東,不把定金或房款打入中介公司的公司賬戶甚至個人賬戶,中介公司很可能代收房款或定金后用于炒房、炒股,或長期拖延不付,甚至突然倒閉、主要管理者攜款潛逃等。若要把定金交給中介公司,一定要明確是代收還是轉(zhuǎn)交。如是代收,則中介公司應(yīng)出具賣方委托書;如是轉(zhuǎn)交,要在定金協(xié)議中約定幾天內(nèi)轉(zhuǎn)交,未能按時轉(zhuǎn)交的承擔違約責任等。
避免簽陰陽合同
不少買房者為了規(guī)避稅收,降低房屋買賣成本,會簽訂兩份價格不同的房屋買賣合同即陰陽合同,價格低的合同用于辦理房屋過戶手續(xù),實際執(zhí)行價位高的合同。這樣如房屋買賣過程中,一方想違約不履行合同,法院會判令用于避稅的條款無效,雙方仍按照實際成交價履約,地稅局也明令規(guī)定此行為最高可罰款5倍。
另外,在簽訂二手房合同前,要核實房屋產(chǎn)權(quán)人是否都同意出售房屋,房屋產(chǎn)權(quán)證是否屬實等。不要只看總價,還要看單價。有的二手房總價很便宜,但由于房齡長、面積小、得房率低等因素,每平米單價并不低。合同中要特別注意各種稅費和其他費用的分攤方式,違約責任及違約金、免責等事宜,約定“解決爭議方式、致使合同無效的情形,中介保證條款”等。
受限房屋不能買
受限房屋主要有三類:一是限售房,即有限制轉(zhuǎn)讓條件的市政配套商品房,主要是動遷安置房;二是處于司法查封狀態(tài)的房屋;三是存在法律糾紛及產(chǎn)權(quán)人不明晰的房屋。以限售房為例,根據(jù)有關(guān)規(guī)定,在取得房地產(chǎn)權(quán)證后的5年內(nèi),不得轉(zhuǎn)讓。即使買方已實際入住,房地產(chǎn)登記部門也不予辦理產(chǎn)權(quán)過戶。因此,要掌握三個原則:一是只有動遷或預(yù)購協(xié)議,未辦理產(chǎn)權(quán)證的房屋不買;二是有產(chǎn)權(quán)證的房屋要審核是否有“5年內(nèi)限制交易”的條款;三是對價格明顯低于周邊房價房屋及新的動遷小區(qū)的房屋更要謹慎購買。
采用資金銀行托管模式
在目前的二手房交易過程中,除了買賣雙方自行劃款外,還可采取資金監(jiān)管和資金托管這兩種方式。銀行托管是部分銀行開設(shè)的二手房資金監(jiān)管業(yè)務(wù)。在買賣合同簽約完畢后,買賣雙方到銀行通過開設(shè)買方賬戶或賣方賬戶,買方將首付款或全款打入賬戶,銀行對資金進行凍結(jié),其他人員均不得動用,最后根據(jù)買賣雙方約定條件,給予放款。這是目前保證資金安全的最佳模式。
合理確定購房起始時間
根據(jù)有關(guān)規(guī)定,個人購買住房未超過5年的商品房要征收5%營業(yè)稅。個人購房的起始日期以《房地產(chǎn)證》或契稅完稅憑證上注明的日期為準。通常買賣合同簽訂時間要早于房地產(chǎn)證制作完成時間。假設(shè)賣方購房超過5年,但房產(chǎn)登記時間不足5年,可到房產(chǎn)登記部門經(jīng)確認后,將簽訂合同日期變成房產(chǎn)證上的“注明的日期”,從而節(jié)省原先需要繳納的5%營業(yè)稅。
由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓。如果賣方將房地產(chǎn)和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買方可以提出這種買賣合同無效。
二、產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效。
出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人的房屋時，須提交共有人的同意證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。
三、侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效。
房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣出租房時，須提前3個月通知承租人，在同等條件下，承租有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租優(yōu)先購買權(quán)的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。
四、單位違反規(guī)定購房，合同無效。
機關(guān)團體、部隊、企事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣以上民政部門批準。
五、價格上有欺詐行為，顯失公平，合同無效。
買賣城市私有房屋，雙方應(yīng)當本著按質(zhì)論價的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私有房評價標準議定價格，于房屋所在地房管機關(guān)同意后才能成交。買賣合同生效后，雙方均不得因價格高低無故反悔，應(yīng)按合同議定的價款、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質(zhì)量問題上有欺詐、隱瞞行為或在成交后發(fā)現(xiàn)內(nèi)在質(zhì)量有問題的，買賣雙方可重新議定價格，協(xié)商不成的，可向法院起訴。
六、非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓（包括買賣）：
1.以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合房地產(chǎn)條件的；
2.司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；
3.依法收回土地使用權(quán)的；
4.共有房地產(chǎn)，未得到其他共有人書面同意的；
5.權(quán)屬有爭議的；
歷朝歷代，因房子出現(xiàn)的問題層出不窮，作為封建社會的最高統(tǒng)治者，皇帝們也都采取了一些措施，而且有些措施在現(xiàn)代人看來，仍有一定的借鑒意義。
宋太宗當政初期，購置房產(chǎn)都是先立契，再出錢，最后印契，就是請衙門在合同上蓋章。
但是后來，房價出了問題，有些房主為了掙錢，選擇將房屋以高價賣給一些外地人，后來，更是出現(xiàn)了專門囤地哄抬房價的地主。久而久之，出現(xiàn)了一個怪現(xiàn)象，大批房子空著沒人住，很多平民卻因為買不起房子，只能露宿荒野。
宋太宗意識到這是個大問題，經(jīng)過深思熟慮，決定在買賣雙方簽合同之前加一道手續(xù)，叫作遍問親鄰。
宋太宗下了一道圣旨，明文規(guī)定：凡典賣物業(yè)地產(chǎn)，先問房親，房親不買，次問四鄰，四鄰不要，他人才得交易。
賣方在賣房之前，不僅要得到家人和族人的首肯，還要得到鄰居的首肯。這種首肯不能只是口頭容許，正規(guī)的做法是“依賬取問”，就是拿一個小本子，列個“問賬”，把親戚鄰居的名字都列在上面，并寫明我想賣房的理由，以及想賣多少錢，然后先交給賣房人的親戚，如果他們不買，再去找鄰居，問問他們是否愿買。
總而言之，只有問賬上密密麻麻列滿了大家的簽名，才有權(quán)把房子賣給別人，否則就是違法，族人四鄰就有可能去舉報。而作為買主，是有權(quán)要求看這個文書的。
宋太宗的圣旨一下，房子價格迅速回落。
其實，我們國家現(xiàn)在采取的一些措施里，也有中國古代調(diào)控房價的影子，譬如廉租房。事實上，古代也有廉租房，但都屬于民間性質(zhì)。
唐宋時期，廉租房主要來源于寺觀，寺觀的土地由政府劃撥，建房的資金由信民捐獻，歷年的房產(chǎn)維護費用則從香火錢里出。
唐憲宗元和年間，白居易進京趕考，前后兩個月，就一直租居在一個叫華陽觀的道觀里，因為那里房租便宜。
宋朝的辛棄疾，早年赴金朝中都燕京應(yīng)試，為了省錢，住的是現(xiàn)在北京的憫忠寺。
明清時期，又多了個廉租房的來源，那就是會館。會館是異鄉(xiāng)人在客地建的聚會場所，凡是像樣的會館，都有戲臺、議事廳，以及客房。客房是為旅居在外，沒有住處的同鄉(xiāng)準備的，租金非常便宜。
為防止有人囤地起價，古人也采取過很多措施。后唐莊宗李存勖頒發(fā)過一道赦令：其空閑有主之地，仍限半年，本主須自修蓋，如過限不見屋宇，亦許他人占著。
房地產(chǎn)中介會被取代嗎
今年以來，不少城市都對二手房交易市場加強了監(jiān)管，并且上線了自助賣房的交易模式。事實上，早在今年8月，杭州二手房交易平臺就上線了“個人自主掛牌房源”功能，買賣雙方可繞過房屋中介達成交易，交易更加透明、也能省掉一大筆中介費用。此外，今年以來，寧波、徐州等城市也上線了自助賣房的交易模式。
現(xiàn)代社會，房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)仍然是不可或缺的行業(yè)，但由于門檻低，有點信息就隨意做起了中介的行當，導致市場混亂，也有不少黑中介坑人!
完全取代是不現(xiàn)實的，一刀切也解決不了房地產(chǎn)交易需求，除非相關(guān)部門設(shè)立專業(yè)的信息和交易機構(gòu)，但這也不太現(xiàn)實!
所以，用制度和法規(guī)來約束房地產(chǎn)中介行業(yè)，提高入門的門檻和資金監(jiān)管制度，同時對于那些違規(guī)違法的中介進行嚴罰重懲，逐步來解決中介業(yè)混亂問題!
現(xiàn)在的情況是，哪怕買賣雙方自己有時間，因為中介的海量無用信息，也無法獲取有效信息，無法找到真實的買(賣)方。
而中介作為一個跑腿的，越級成為了壟斷方，你不找中介就無法成交。改革后，對于沒有時間的買賣方，你可以去找中介去跑腿并支付費用;自己有時間并且想省錢的，就自己去跑腿，自己去辦。
需要中介你可以去找;不需要中介，不怕麻煩，你也可以自己來，這才是個正理。
如何選擇正規(guī)房地產(chǎn)中介
一、門店企業(yè)信息公示
進入中介機構(gòu)門店時，仔細觀察中介機構(gòu)是否在門店內(nèi)公示營業(yè)執(zhí)照、機構(gòu)備案證明、從業(yè)人員信息及收費欄目表等信息。
未取得營業(yè)執(zhí)照或機構(gòu)備案證明的中介機構(gòu)，游離在政府部門監(jiān)管之外，存在較大風險;機構(gòu)未在門店公示收費欄目表，明碼標價的，可能存在捆綁收費、胡亂收費等行為，請廣大交易當事人提高警惕!
二、業(yè)務(wù)承接主體是誰
《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》第十四條規(guī)定：房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)應(yīng)當由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)統(tǒng)一承接，服務(wù)報酬由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)統(tǒng)一收取。分支機構(gòu)應(yīng)當以設(shè)立該分支機構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)名義承攬業(yè)務(wù)。
請廣大交易當事人注意：房地產(chǎn)經(jīng)紀人員不得以個人名義承接房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)和收取費用!
三、簽訂經(jīng)紀服務(wù)合同
在選取房地產(chǎn)中介獲取服務(wù)之前，請廣大交易當事人注意，先行與機構(gòu)簽訂《房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同》等協(xié)議，約定交易主客體、服務(wù)具體事項、雙方權(quán)利與義務(wù)、違約責任及糾紛解決方式等內(nèi)容。
四、關(guān)注合同文本是否規(guī)范
《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》第二十條規(guī)定：房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)簽訂的房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同，應(yīng)當加蓋房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)印章，并由從事該業(yè)務(wù)的一名房地產(chǎn)經(jīng)紀人或者兩名房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理簽名。
因此，請廣大交易當事人在簽訂合同前注意，簽訂的合同是否加蓋了本機構(gòu)的印章，在合同上簽字的人員是否具有房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證或房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理證。以上兩點是中介合同是否規(guī)范有效的重要標志!
五、關(guān)注合同內(nèi)容條款
在簽訂合同前，要注意查看合同條款。在沒有完全了解合同內(nèi)容的情況下簽訂合同，可能陷入合同陷阱，造成巨大損失。
《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》第十六條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同應(yīng)當包含下列內(nèi)容：
(1)房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)雙方當事人的姓名(名稱)、住所等情況和從事業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀人員情況;
(2)房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的項目、內(nèi)容、要求以及完成的標準;
(3)服務(wù)費用及其支付方式;
(4)合同當事人的權(quán)利和義務(wù);
(5)違約責任和糾紛解決方式。
六、租房切記登記備案
《商品房屋租賃管理辦法》第十四條規(guī)定：房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi)，房屋租賃當事人應(yīng)當?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門辦理房屋租賃登記備案。
房屋租賃當事人可以書面委托他人辦理租賃登記備案。
一、凡本市城區(qū)、近郊區(qū)和遠郊縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)內(nèi)公有房屋、私有房屋的買賣，除本市另有規(guī)定者外，均按本規(guī)定管理。
二、本規(guī)定所稱房屋買賣是指房屋的有償轉(zhuǎn)讓、房屋產(chǎn)權(quán)的交換、以房屋作價投資、以自有房屋作價與他人合作擴建、改建房屋等。
三、市房屋土地管理局是本市房屋買賣管理的主管機關(guān)。區(qū)、縣房屋土地管理局負責本轄區(qū)內(nèi)房屋買賣的管理工作。
市、區(qū)、縣房屋土地管理局設(shè)立房地產(chǎn)交易所，負責房屋買賣的審查和登記過戶等項工作。
四、出賣房屋的單位和個人，必須持有房屋所有權(quán)證和其他有關(guān)證件。房屋開發(fā)經(jīng)營企業(yè)出賣商品房，必須持有工商行政管理機關(guān)核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照。
出賣房屋，必須遵守下列規(guī)定：
（一）出賣國家或單位以各種形式補貼購、建的房屋，在同等條件下，房屋土地管理局所屬房屋經(jīng)營部門或原出售單位有優(yōu)先購買權(quán)。
（二）出賣已出租的房屋，須提前3個月通知承租人。 在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。
（三）出賣共有房屋，出售人須提交共有人同意或委托出賣的證明。在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。
（四）遵守本市其他有關(guān)規(guī)定。
五、個人購買房屋，必須具有本市城鎮(zhèn)居民常住戶口；農(nóng)民到郊區(qū)集鎮(zhèn)購買房屋，必須符合市人民政府《關(guān)于農(nóng)民進入集鎮(zhèn)落戶問題的若干規(guī)定》的條件。單位購買公房，必須有市級主管部門或區(qū)、縣人民政府批準的證明；單位因特殊需要購買私有房屋的，房屋在城區(qū)、近郊區(qū)的，須經(jīng)市房屋土地管理局批準，房屋在遠郊區(qū)的，須經(jīng)房屋所在地的區(qū)、縣人民政府批準。
購買房屋，必須遵守下列規(guī)定：
（一）購買賣方已出租的房屋，應(yīng)與原承租人重新簽訂租賃合同，不得單方變更或終止租賃合同。
（二）個人購買住房，按家庭人口計算，新購部分與原住房面積之和，平房一般人均不超過20平方米，樓房不超過30平方米；購買非居住用房，限購一處。
（三）單位購買房屋，必須本單位使用（包括向本單位職工出售、出租住房）。
（四）遵守本市其他有關(guān)規(guī)定。
六、下列房屋，不準買賣：
（一）無合法證件的房屋（包括違法建設(shè)的房屋）；
（二）有產(chǎn)權(quán)爭議的房屋；
（三）經(jīng)批準征用或劃撥的建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋；
（四）經(jīng)人民法院裁定限制產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或經(jīng)市人民政府批準代管的房屋；
（五）市人民政府規(guī)定其他不得出賣的房屋。
七、單位向本單位職工出售住房或房屋經(jīng)營單位出售商品房的房屋買賣價格，按本市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。其他房屋買賣價格，可由買賣雙方按照房屋的質(zhì)量、用途、所處地段等不同情況協(xié)商確定，但最高不得超過市人民政府規(guī)定的限價標準。
八、買賣房屋，雙方須簽訂房屋買賣合同，并在1 個月內(nèi)持房屋買賣合同和本規(guī)定第四條、第五條規(guī)定的有關(guān)證件，到房屋所在地的房地產(chǎn)交易所辦理買賣過戶手續(xù)。買賣一方為華僑或香港、澳門、臺灣同胞的，到市房地產(chǎn)交易所辦理買賣過戶手續(xù)。
負責辦理房屋買賣過戶手續(xù)的房地產(chǎn)交易所，應(yīng)根據(jù)本規(guī)定審查買賣雙方的資格，符合規(guī)定的，給予辦理房屋買賣過戶手續(xù)。
九、房屋買賣雙方經(jīng)房地產(chǎn)交易所辦理買賣過戶手續(xù)后，買方應(yīng)持房地產(chǎn)交易所發(fā)給的房產(chǎn)賣契，按下列規(guī)定辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，申領(lǐng)房屋所有權(quán)證；自房屋所有權(quán)證簽發(fā)之日起，買方始取得房屋所有權(quán)：
（一）購買私有房屋的，應(yīng)在3 個月內(nèi)到市房屋土地管理局或房屋所在地的區(qū)、縣房屋土地管理局登記；
（二）購買公有房屋的，應(yīng)在1 年內(nèi)到市房屋土地管理局或房屋所在地的區(qū)、縣房屋土地管理局登記；
（三）買方為華僑或香港、澳門、臺灣同胞的，按本條第（一）項規(guī)定的期限，到市房屋土地管理局登記。
十、買賣雙方或一方本人因故不能辦理買賣過戶手續(xù)和產(chǎn)權(quán)登記的，可出具委托書，委托人代為辦理。
十一、房屋買賣成交后，買賣雙方應(yīng)向房屋土地管理局繳納下列稅費：
（一）契稅；
（二）手續(xù)費。
十二、房屋買賣雙方在辦理房屋買賣過戶手續(xù)和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記中，隱瞞真實情況的，一律不予辦理；已經(jīng)辦理的，由房屋土地管理局確認該房屋買賣無效，追繳已發(fā)放的房屋所有權(quán)證。
十三、禁止私下買賣房屋或變相買賣房屋；禁止高價買賣或變相高價買賣房屋；禁止在房屋買賣中隱瞞房價、偷漏稅費；禁止非法倒賣房屋和非法居間牟利等活動。
十四、違反本規(guī)定的，由房屋土地管理局給予以下處罰：
（一）不按規(guī)定辦理買賣過戶手續(xù)和產(chǎn)權(quán)登記，私下買賣或變相買賣房屋的，處買賣雙方成交價1倍以下的罰款， 但最高不超過3萬元。處罰后按規(guī)定進行審查，符合條件的， 限期補辦手續(xù)，不符合條件的，不予辦理過戶手續(xù)。
（二）違反房屋買賣價格管理規(guī)定，隱瞞房價的，處買賣雙方非法所得1倍以下的罰款，但最高不超過3萬元。
十五、受處罰的單位或個人對區(qū)、縣房屋土地管理局處罰決定不服的，可于收到處罰通知書之日起15日內(nèi)向市房屋土地管理局申請復(fù)議；逾期不申請復(fù)議的，即按原處罰決定執(zhí)行。
十六、各級房屋土地管理局和房地產(chǎn)交易所的工作人員，必須嚴格執(zhí)行本規(guī)定。凡有無理刁難、索賄受賄、徇私舞弊的，給予行政處分，并退出受賄財物；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
記者近日從北京市建委了解到，已被開發(fā)商廣泛采用的2003版《商品房買賣合同示范文本》近期還要再作修改。據(jù)了解，有關(guān)部門將結(jié)合一年來百姓購房中的投訴熱點與各相關(guān)政府部門的意見，制定信息更為對稱和透明的合同范本。日前，記者就現(xiàn)有的和將要推出的合同范本采訪了市建委有關(guān)負責人，并請她對合同糾紛等熱點問題發(fā)表看法。
■是否所有開發(fā)商必須使用合同范本？
答：政府提倡使用商品房買賣合同示范文本，但并非是強制性的，開發(fā)商也可以自定合同。據(jù)我們統(tǒng)計，北京絕大多數(shù)開發(fā)商都使用市建委的合同范本。購房人可到政府網(wǎng)站（bjfdc.gov.cn）下載合同范本做參照。
■合同范本封面上的編號做什么用？
答：市建委監(jiān)制的合同范本都有編號。編號為的是讓合同與開發(fā)商出售房屋一一對應(yīng)，將來方便備案。
■開發(fā)商自定的合同有陷阱怎么辦？
答：去年12月1日施行的《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》中已經(jīng)規(guī)定，開發(fā)商自定轉(zhuǎn)讓合同必須包括下列內(nèi)容：（一）轉(zhuǎn)讓人和受讓人的名稱或者姓名、住所；（二）房地產(chǎn)的坐落位置、四至范圍和面積；（三）房地產(chǎn)用途；（四）房地產(chǎn)權(quán)屬證書編號；（五）買賣的價格或者交換的差價金額、清償債務(wù)的金額；（六）房地產(chǎn)交付的條件和日期；（七）違約責任；（八）爭議解決方式；（九）轉(zhuǎn)讓人和受讓人約定的其他內(nèi)容。這些同樣在《合同法》中有規(guī)定。沒有這些條款將視為無效合同。
■開發(fā)商要求合同一個字不準改是否是霸王合同？
答：一些熱銷樓盤開發(fā)商不允許購房人做任何修改，這樣做有不合理之處但也不違法，因為業(yè)主是可以選擇不買的。
■為什么還要修改合同范本？
答：在2003版合同范本中對規(guī)劃設(shè)計變更，交接，出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標準的承諾，出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運行的承諾，關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定，關(guān)于保修責任、前期物業(yè)服務(wù)的約定等都需要再細化。一年來，政府出臺了大量購房消費的相關(guān)法規(guī)，同時相關(guān)政府主管部門都接到過購房人有關(guān)合同的投訴，所以市建委正在向各政府部門收集修改意見，并于近期推出新范本。
■新版合同范本新在哪里？
答：在對開發(fā)商和購房人兼顧和平衡的基礎(chǔ)上，此次修改對2003版范本的格式和條款內(nèi)容都將做修改。例如買受人一欄只留有填寫一個人的空間，考慮到現(xiàn)在買房人的產(chǎn)權(quán)可以夫妻共有，也可與子女共有，因此在新版購房合同范本中增加了多個填寫空間；另外針對日前做出的按套內(nèi)面積賣房的規(guī)定，新版購房合同范本也對套內(nèi)面積和建筑面積做出了更為詳細的補充說明。
小黃在CBD區(qū)富力城看中了一套面積100平方米的房子，房東出價180萬元。看完房的當天，他便向中介公司支付了2萬元的定金，并開始跟家人商量如何裝修這套房子。沒料想，第二天中介公司的工作人員打來電話，表示房東要價已經(jīng)提高到190萬元。小黃感到非常震驚，這價格也漲得太邪乎了吧。
中介公司第二次給他推薦的是望京小區(qū)附近的房子，對于110平方米175萬元的價格，小黃表示再考慮考慮。兩個小時之后，中介給他打來電話說，房東提價5萬元，問小黃是否有意向。“175萬元的報價我已經(jīng)有所猶豫，提價之后肯定難以接受。”小黃說。
房價普漲造成房主毀約
我愛我家控股市場部媒體廣告主管李季指出，像小黃這樣的情況絕不是個案，每當房價上漲過快，二手房跳價惜售就會出現(xiàn)，甚至會帶來不少交易糾紛，給整個二手房市場的正常交易造成沖擊。
房價上漲過猛
房主跳價惜售屢屢重現(xiàn)，是與二手房市場當前的火熱程度分不開的。以北京市為例，從2009年第二季度以來，二手房市場的房價迅速攀升，比第一季度環(huán)比上漲了近15％，目前部分區(qū)域某些樓盤的二手房掛牌房價已經(jīng)超過了2008年最高的成交價。我愛我家提供的數(shù)據(jù)顯示，在2009年1月份，富力城二手房成交均價為1.79萬元／平方米，但是最近，部分房主一下將掛牌價提高到了2.5萬～2.6萬元／平方米。同樣的現(xiàn)象在望京、方莊、朝青、金融街等區(qū)域的二手次新房市場中也有體現(xiàn)。
在上海的內(nèi)環(huán)區(qū)，如浦東聯(lián)洋板塊中的前期交投活躍次新樓盤聯(lián)洋年華、天安花園等，目前可售房源十分稀缺，掛牌價格也是突然間普遍漲了10％左右。上海中環(huán)附近的知名二手樓盤近期新增放盤量同樣急轉(zhuǎn)直下，閘北的慧芝湖花園、長寧的虹橋花苑等知名樓盤甚至已有價無市。
收益來得輕易
二手房是典型的一次易市場，個人信用對交易雙方的約束作用較小。同時由于房產(chǎn)是每個家庭的大宗消費，在交易過程中會精打細算每一步。對許多房主來說，如果所得遠大于損失，他們將毫不猶豫選擇跳價惜售。
以一套80平方米120萬元的二手房為例，如果房價上漲5％，其中的溢價將是6萬元。而相對于通常為2萬元的定金，即使違了約雙倍返還定金，賣房人的損失也不過是2萬元。坐地起價就能獲取高額收益，難怪有不少人去做。
防跳有招數(shù)
李季說，二手房主的反悔借口主要有3個。一是以所售房屋是夫妻共同財產(chǎn)，夫妻一方在出售二手房時沒有征得另一方同意為由，要求解除賣房合同收回房屋。二是以賣房時為避稅簽署的是“黑白合同”為由，要求認定買賣合同無效。三是以中介公司沒有及時轉(zhuǎn)交買房人的定金為由，要求認定合同無效。
對此，李季建議：一是購房人在與二手房主簽訂購房合同時，應(yīng)提前考慮房價上漲等因素可能帶來的隱患，約定好違約賠償責任，并在能夠辦理過戶手續(xù)時，及時辦理，避免對方反悔。二是在買房前要充分了解房屋買賣需要的各種手續(xù)，最好選擇專業(yè)人士提供法律意見，再慎重簽訂合同。三是在簽訂買房合同時讓對方提供確保有權(quán)處分所售房屋的證明或夫妻等其他共有人同意的證明。四是二手房買賣雙方在交易時應(yīng)當選擇正規(guī)中介機構(gòu)，并對雙方談定內(nèi)容，以書面形式約定好。
魔高一尺，道高一丈，據(jù)介紹，不少購房者也創(chuàng)造出了“防跳價”招術(shù)。
快付訂金
經(jīng)歷過兩次跳價的劉小姐就是個典型。劉小姐第三次買房時隨身帶著2萬元訂金，看中后立馬把這筆錢交給中介業(yè)務(wù)員，要求業(yè)務(wù)員當天聯(lián)系房主并簽訂合同，房主還沒反應(yīng)過來就把2萬元訂金收下。這招起到了作用，劉小姐就沒碰上房主跳價。
提高訂金額度
像劉小姐的情況，在上文提到的小黃那里就行不通了。不少購房者發(fā)現(xiàn)，即便交了訂金還是會碰上房主跳價，于是就追加訂金金額，少則5萬元，多則10萬元。因為中介一旦將訂金轉(zhuǎn)到房主手上，并且簽定合同，訂金就成為定金。房主如果跳價，購房者可以要求對方依定金罰則雙倍返還定金。比如一次付10萬元定金，房主跳價的話，就要倒賠給購房者10萬元，他就要掂量跳價是否值得了。
要求繼續(xù)履行合同
簽署二手房買賣合同后，如果賣方違約，買房能否要求繼續(xù)履行?目前相當一部分購房者對違約責任有著錯誤的理解，認為賣方只需雙倍返還定金即可解除合同。
根據(jù)合同法的規(guī)定，違約責任包括繼續(xù)履行、采取補救措施、定金、違約金賠償損失等。當賣方出現(xiàn)不履行合同義務(wù)的主動違約行為，應(yīng)當承擔相應(yīng)違約責任，買方有權(quán)選擇要求賣方繼續(xù)履行合同，即要求房屋過戶，也可要求雙倍返還定金或賠償損失等。其中賠償損失包括“房屋上漲的損失”。房屋上漲的損失，一般可參照同地段同類房屋市場成交價。因此，賣方不是簡單地只需承擔雙倍返還定金責任，還包括了繼續(xù)履行合同、賠償損失、支付違約金等更嚴重的違約責任。
遇到類似情況時，買房人可以拿起法律武器積極維權(quán)。
