時(shí)間：2022-07-13 06:00:59
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇集資合同，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
甲方：姓名 身份證號(hào)碼： 職業(yè)： 工作單位:
住址：郵政編碼： 聯(lián)系電話：
乙方： 姓名 身份證號(hào)碼 ： 職業(yè)： 工作單位:
住址 ：郵政編碼： 聯(lián)系電話：
鑒于：
1.甲方單位現(xiàn)準(zhǔn)備在通過(guò)集資建設(shè)樓房，甲方根據(jù)其單位的規(guī)定，具有參于建房的資格。
2.甲方愿意將其單位本次建房的資格轉(zhuǎn)讓于乙方。
3.乙方同意以甲方名義向甲方單位繳納集資建房款。
4.甲方同意收取乙方繳納的集資款項(xiàng)，并以自身的名義向其單位繳納，若單位同意由乙方名義繳納，則乙方有權(quán)自行繳納集資款項(xiàng)。
5.甲方確認(rèn)以其名義取得的本次集資建房房屋產(chǎn)權(quán)屬于乙方所有。
6.自簽訂本協(xié)議之日起至房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶于乙方名下期間，甲方只是該集資房的名義產(chǎn)權(quán)人，乙方為此房屋的實(shí)際產(chǎn)權(quán)人。
為明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，以達(dá)上述目的，雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就乙方取得位于集資 樓房的房屋產(chǎn)權(quán)特簽訂以下協(xié)議：
第一條：集資房屋的基本情況及產(chǎn)權(quán)實(shí)際人約定
1.甲方單位集資建設(shè)的房屋坐落于甲方依據(jù)其單位的規(guī)定，可通過(guò)集資建房取得位于第_________層， 房屋結(jié)構(gòu)為_________，建筑面積_________平方米的房屋的產(chǎn)權(quán)。
2.自協(xié)議簽訂之日始，乙方即為上述第1款約定房屋的實(shí)際產(chǎn)權(quán)人。
第二條：集資款項(xiàng)繳納
1、甲方根據(jù)其單位集資建房的要求，收取乙方的房屋集資建設(shè)款項(xiàng)，在收取每筆集資建房款時(shí)應(yīng)向乙方出具相應(yīng)數(shù)額的書面收據(jù)，并按其單位要求及時(shí)繳納于該單位;在繳納每筆集資款項(xiàng)后，應(yīng)在繳納當(dāng)日向乙方交付該單位開具的收款憑證原件。
2、若甲方單位同意由乙方名義繳納，則乙方有權(quán)自行繳納集資款項(xiàng)，取得的交款憑證自行保存。
3、若甲方單位將甲方名下的住房公積金直接扣劃作為應(yīng)繳納的集資建房款項(xiàng)時(shí)，則在甲方出具單位扣劃證明后，乙方應(yīng)向甲方支付與扣劃款項(xiàng)相同數(shù)額的資金(該部分資金視同乙方向甲方單位繳納的集資款項(xiàng))。
第三條、集資建房手續(xù)辦理
甲方應(yīng)按本單位的要求，及時(shí)辦理其單位集資建房過(guò)程中所需各種手續(xù)的辦理工作，及時(shí)提交各種資料，以確保不因其疏忽和懈怠而影響乙方取得該房屋的產(chǎn)權(quán)。
第四條、集資房屋交付、產(chǎn)權(quán)證的辦理和取得
一)房屋交付
若協(xié)議約定的房屋建成后，若甲方單位將房屋交付于甲方，則甲方應(yīng)在其單位交房日即行將該房屋轉(zhuǎn)交付予乙方。乙方即行行使基于實(shí)際產(chǎn)權(quán)人對(duì)該房屋的所有權(quán)益。
二)產(chǎn)權(quán)證的辦理和取得
1、如果甲方單位允許以乙方名義直接取得該甲方名下的集資房屋的產(chǎn)權(quán)，則甲方有義務(wù)，及時(shí)和乙方共同提交單位所需辦理房屋產(chǎn)權(quán)予乙方名下的各種文件和資料。
2、如果甲方單位不允許直接將集資房屋的產(chǎn)權(quán)辦理至乙方名下，則甲方應(yīng)在取得該房屋產(chǎn)權(quán)證書后，將以其名義取得的房屋產(chǎn)權(quán)協(xié)助乙方轉(zhuǎn)讓過(guò)戶至乙方名下(該轉(zhuǎn)讓甲方不得收取任何費(fèi)用)。
3、無(wú)論出于何種原因，致該房屋產(chǎn)權(quán)暫時(shí)無(wú)法辦理至乙方名下，在此期間，乙方基于實(shí)際產(chǎn)權(quán)人仍享有對(duì)該房屋的所有權(quán)益，甲方不得就此主張任何異議。
第五條、甲方報(bào)酬
因甲方出讓其單位集資建房名額予乙方，乙方同意在本協(xié)議簽訂后 分三批給甲方報(bào)酬 萬(wàn)元整，第一批在 第二批 第三批
第六條除集資款外的費(fèi)用承擔(dān)
本協(xié)議履行中，甲方除收取因轉(zhuǎn)讓本次購(gòu)房資格的報(bào)酬 萬(wàn)元整( )元外。不再向乙方收取除集資款外的任何費(fèi)用，因辦理房屋產(chǎn)權(quán)而發(fā)生的各種法定稅、費(fèi)由乙方承擔(dān)。
第七條、違約責(zé)任
1、協(xié)議履行中，甲方擅自終止協(xié)議，除應(yīng)退還乙方全部向甲方單位已繳納的集資款和報(bào)酬款外，還應(yīng)向乙方承擔(dān)與甲方單位所建設(shè)房屋(協(xié)議約定的房屋)應(yīng)繳集資款和收取乙方報(bào)酬款項(xiàng)數(shù)額相同的違約金。
2、協(xié)議簽訂后，乙方無(wú)故不履行協(xié)議，除有權(quán)取回其已交購(gòu)房款外，無(wú)權(quán)要求甲方退還已收取的報(bào)酬。
第八條 聲明及保證
鑒于本協(xié)議履行中，若由于甲方原因致生障礙，對(duì)乙方權(quán)益影響重大，甲方承諾其簽署本協(xié)議時(shí)，對(duì)此協(xié)議的簽署取得了其家庭所有成員的同意，甲方及其家庭成員保證：放棄所有不利于協(xié)議履行的主張和權(quán)利。
第九條 協(xié)議的變更
本協(xié)議履行期間，發(fā)生特殊情況時(shí)，甲、乙任何一方需變更本協(xié)議的，要求變更一方應(yīng)及時(shí)書面通知對(duì)方，征得對(duì)方同意后，雙方在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)(書面通知發(fā)出_________天內(nèi))簽訂書面變更協(xié)議，該協(xié)議將成為協(xié)議不可分割的部分。未經(jīng)雙方簽署書面文件，任何一方無(wú)權(quán)變更本協(xié)議，否則，由此造成對(duì)方的經(jīng)濟(jì)損失，由責(zé)任方承擔(dān)。
第十條 爭(zhēng)議的處理
本協(xié)議在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成，則依法向人民法院起訴。
第十一條 補(bǔ)充與附件
本協(xié)議未盡事宜，依照有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，法律、法規(guī)未作規(guī)定的，甲乙雙方可以達(dá)成書面補(bǔ)充協(xié)議。本協(xié)議的附件和補(bǔ)充協(xié)議均為本協(xié)議不可分割的組成部分，與本協(xié)議具有同等的法律效力。
第十二條 協(xié)議的效力
1、本協(xié)議自雙方簽字之日生效
2、本協(xié)議一式四 份，甲方、乙方各二份，具有同等法律效力。
3、本協(xié)議的附件和補(bǔ)充協(xié)議均為本協(xié)議不可分割的組成部分，與本協(xié)議具有同等的法律效力。
甲方(簽字)： 乙方(簽字)：
簽訂地點(diǎn)：_________ 簽訂地點(diǎn)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
公證人：(簽字)：
簽訂地點(diǎn)：_________
_________年____月____日
二手集資房買賣合同范文二
出賣人：__________(以下簡(jiǎn)稱甲方) 身份證號(hào)：
買受人：__________(以下簡(jiǎn)稱乙方) 身份證號(hào)：
甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本協(xié)議條款如下，以資共同遵守。
一、甲方自愿將其單位房坐落于____太原___市__________路__________區(qū)__________號(hào)房屋__________間，建筑面積__________平方米以人民幣_(tái)______千_______百_______拾_______萬(wàn)_______千_______百_______拾_______元整(￥________ 元)的價(jià)款出售給乙方。(含地下室)。
二、甲方出售給乙方的房屋東至__________，南至__________，西至__________，北至__________(附四至平面圖一張)。其房屋包括陽(yáng)臺(tái)、走道、樓梯、衛(wèi)生間、灶間及其他設(shè)備。
三、乙方支付甲方協(xié)議保證定金壹萬(wàn)元，如甲方反悔本協(xié)議，雙倍賠償;如乙方反悔本協(xié)議，定金不退。
四、房屋價(jià)款乙方分 __________期付給甲方。第一期，在雙方簽訂買賣合同之日，付人民幣_(tái)_________萬(wàn)元;第__________期在交付房屋之日，付人民幣_(tái)_________萬(wàn)元。
五、本合同簽定時(shí)，甲乙雙方都不具備過(guò)戶條件。等過(guò)戶條件成熟時(shí)，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。在辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶登記時(shí)，甲方應(yīng)出具申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給乙方的書面報(bào)告。如需要甲方出面處理的，不論何時(shí)，甲方應(yīng)予協(xié)助。如因甲方的延誤，致影響產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記，因而遭受的損失，由甲方負(fù)賠償責(zé)任。甲方不包辦理房產(chǎn)證。但有關(guān)建房許可證、規(guī)劃證、土地使用證及其他相關(guān)證件歸甲方辦理，所需所有費(fèi)用均有甲方負(fù)責(zé)承擔(dān)。
六、違約責(zé)任
1、甲方應(yīng)當(dāng)于2009年 月 日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房?jī)r(jià)總額千分之一計(jì)算違約金支付給乙方。逾期超過(guò)____五___個(gè)月時(shí)，乙方有權(quán)解除本合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣_(tái)__ ____元。
2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日千分之一計(jì)算的違約金給甲方。逾期超過(guò)___五____個(gè)月時(shí)，甲方有權(quán)解除合同。解約時(shí)，乙方已付房?jī)r(jià)款的_________作為甲方的損失賠償金。
3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失。
4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬追綉?yīng)按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)返還乙方房屋價(jià)款，并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。
5、如因規(guī)劃部門、設(shè)計(jì)部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方，如有補(bǔ)償款發(fā)放，甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。
七、本合同簽訂前，該房屋如有應(yīng)繳納的一切稅收、費(fèi)用，概由甲方負(fù)責(zé)。本合同發(fā)生的過(guò)戶登記費(fèi)、契稅、估價(jià)費(fèi)、印花稅由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定，各自承擔(dān)。本合同簽訂后，甲方對(duì) 的房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。
八、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;乙方買受后，如該房屋產(chǎn)權(quán)有糾葛，致影響乙方權(quán)利的行使，概由甲方負(fù)責(zé)清理，并賠償乙方損失。
九、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬追綉?yīng)按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)返還乙方房屋價(jià)款，并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。
十、如因規(guī)劃部門、設(shè)計(jì)部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方，如有補(bǔ)償款發(fā)放，甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。
十一、本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述第_________種方式解決。
1、提交______________________________________仲裁委員會(huì)仲裁。
2、依法向區(qū)人民法院起訴。
八、其他約定九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
十二、本合同一式 份，甲乙方各執(zhí)一份，見證人各一份。
立約人：
甲方： 電話： 乙方： 電話：
年 月 日 年 月 日
見證人： 年 月 日
________年______月_____日訂于________________市(縣)
二手集資房買賣合同范文三
出賣人(甲方)： 買受人(乙方)：
根據(jù)中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)和本市有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠(chéng)實(shí)信用的原則，經(jīng)協(xié)商一致訂立本合同，以資共同遵守。
第一條 甲乙雙方【未通過(guò)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)居間介紹】【通過(guò) 上海超原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所公司居間介紹(房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人： 潘林妹，經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)證書號(hào)： )】，由乙方受讓甲方自有房屋及該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn))，房地產(chǎn)具體狀況如下：
(二)房地產(chǎn)座落： (部位： 3樓 )。
(三)房屋建筑面積： 平方米，
(五)該房屋占用范圍內(nèi)的土地所有權(quán)為【國(guó)有】。
(六)隨房屋同時(shí)轉(zhuǎn)讓的設(shè)備(非房屋附屬設(shè)備)及裝飾情況見附件二。
(七)甲方轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的相關(guān)關(guān)系(包括抵押、相鄰、租賃等其他關(guān)系)見附件五。
甲方保證已如實(shí)陳述房地產(chǎn)權(quán)屬狀況、設(shè)備、裝飾情況和相關(guān)關(guān)系，乙方對(duì)甲方上述轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)具體狀況充分了解，自愿買受該房地產(chǎn)。
第二條 甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，同意上述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
價(jià)款為(人民幣)為 元，(大寫)： 元整。
乙方的付款方式和付款期限由甲、乙雙方在付款協(xié)議(附件三)中約定明確。乙方交付房?jī)r(jià)款后，甲方應(yīng)開具符合稅務(wù)規(guī)定的收款憑證。
第三條 甲、乙雙方同意，全款付清騰出該房屋并通知乙方進(jìn)行驗(yàn)收交接。乙方應(yīng)在收到通知之日起的 3 日內(nèi)對(duì)房屋及其裝飾、設(shè)備情況進(jìn)行查驗(yàn)。查驗(yàn)后【簽訂房屋交接書】【甲方將房屋鑰匙交付給乙方】為房屋轉(zhuǎn)移占有的標(biāo)志。
第四條 上述房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任自該房地產(chǎn)【轉(zhuǎn)移占有】之日起轉(zhuǎn)移給乙方。
第五條 本合同生效后，甲、乙雙方在上述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有前未支付的物業(yè)管理費(fèi)、水、電、燃?xì)狻⑼ㄐ刨M(fèi)等其他費(fèi)用，由甲方支付。
第六條 乙方未按本合同約定期限付款的，甲乙雙方同意按下列第 1 款內(nèi)容辦理。
(一)每預(yù)期一日，乙方應(yīng)向甲方支付逾期未付款的0.5 %的違約金，合同繼續(xù)履行。
(二)乙方逾期未付款，甲方應(yīng)書面催告乙方，自收到甲方書面催告之日起的 日內(nèi)，乙方仍未付款的，甲方有權(quán)單方解除合同，并書面通知乙方，自收到通知之日起的 日內(nèi)乙方未提出異議，合同即行解除。甲方可從乙方已付款中扣除乙方應(yīng)向甲方支付逾期未付款 %的違約金，余款返還給乙方，已付款不足違約金部分，乙方應(yīng)在接到書面通知之起 日內(nèi)向甲方支付。若乙方違約給甲方造成經(jīng)濟(jì)損失的，甲方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過(guò)乙方應(yīng)支付的違約金時(shí)，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額應(yīng)由乙方據(jù)實(shí)賠償。
第七條 甲方未按本合同約定期限付款的，甲、乙雙方同意按下列第 1 款內(nèi)容辦理。 (一)每逾期一日，甲方應(yīng)向乙方支付逾期已收款 0.5 %的違約金，合同繼續(xù)履行。
(二)甲方逾期未交付房地產(chǎn)，乙方應(yīng)書面催告甲方，自收到乙方書面催告之日起的 日內(nèi)，甲方仍未交付房地產(chǎn)的，乙方有權(quán)單方解除合同，并書面通知乙方，自收到通知之日起的 日內(nèi)甲方未提出異議，合同即行解除。甲方除應(yīng)在收到書面通知之日起 日內(nèi)向乙方返還已收款和利息(自乙方支付房款之日起至解除合同之日止)外，還應(yīng)按已收款的 %向乙方支付違約金。若甲方違約給乙方造成經(jīng)濟(jì)損失的，乙方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過(guò)甲方應(yīng)支付的違約金時(shí)，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額應(yīng)由甲方據(jù)實(shí)賠償。
第八條 經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致，在不違反有關(guān)法律、法規(guī)的前提下，訂立的補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議，為買賣合同不可分割的一部份。本合同補(bǔ)充條款與正文條款不一致的，以補(bǔ)充條款為準(zhǔn)。
第九條 本合同自【甲、乙雙方簽訂】之日起生效。
第十條 本合同適用中華人民共和國(guó)法律、法規(guī)。甲、乙雙方在履行本合同過(guò)程中若發(fā)生爭(zhēng)議，應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不能解決的，按下列第 二 項(xiàng)解決。
(一)提交上海仲裁委員會(huì)仲裁; (二)向松江區(qū)人民法院提起訴訟。
山西省地質(zhì)勘探314隊(duì)（以下簡(jiǎn)稱314隊(duì)）退休工人張俊，在自己?jiǎn)挝患Y單元樓一套。該樓房主體已經(jīng)建設(shè)完成，尚未經(jīng)建筑質(zhì)量主管部門驗(yàn)收，未辦理土地房產(chǎn)手續(xù)，建設(shè)單位把單元樓鑰匙便交給了各集資戶。
2006年11月20日，集資戶張俊與吳小俊簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，以6.8萬(wàn)元的價(jià)格將該集資樓轉(zhuǎn)讓給吳小俊。因吳小俊未付清房款，張俊未將樓房實(shí)際交付給吳小俊的情況下，又對(duì)房屋進(jìn)行了裝修。
2006年12月7日，吳小俊以8萬(wàn)元的價(jià)格將該樓房轉(zhuǎn)讓給王愉快。
2007年元月，張俊又口頭協(xié)議以9.65萬(wàn)元的價(jià)格將該房賣給劉亞朋，劉分別于2007年元月31日和8月7日，分兩次給付張俊房款32000元。
2007年9月18日，王愉快支付76000元房款給吳小俊，并于2007年11月4日與吳小俊和張俊三人一起訂立了一份協(xié)議，約定吳小俊付清剩欠的1.5萬(wàn)元房款給張俊；王愉快再給付張俊3.65萬(wàn)元裝修費(fèi)；然后三人一起通過(guò)314隊(duì)物業(yè)部門將房產(chǎn)變更登記到王愉快名下；手續(xù)辦好后，王愉快再付吳小俊4千元；若違約不能變更產(chǎn)權(quán)，張俊則退回吳小俊房款并賠償給吳小俊違約損失，吳小俊則退回王愉快房款并賠償給王愉快違約損失。協(xié)議簽訂當(dāng)天，張俊之妻王瑞榮也在該協(xié)議上簽字表示同意。然后，張俊又將314隊(duì)的負(fù)責(zé)人楊培元叫到場(chǎng)，告知楊集資房買賣的情況，并表示以后單位辦房產(chǎn)證時(shí)請(qǐng)直接辦到王愉快名下，該房產(chǎn)此后所需費(fèi)用全部由王愉快承擔(dān)。楊表示同意。2007年11月8日，王愉快付給張俊3.7萬(wàn)元裝修費(fèi)。同日，張俊夫婦又將該單元樓配套的地下室以9千元的價(jià)格賣給王愉快，王也于當(dāng)天付清了價(jià)款。然后，張俊將房屋和地下室鑰匙交給了王愉快，王隨后住進(jìn)了該房。
2007年11月17日，王愉快接到314隊(duì)的通知，并按通知要求向314隊(duì)交納了房屋配套費(fèi)3000元、房差1000元、采暖費(fèi)2000元。后王愉快外出打工，將該房交由妻哥王朝輝看管。
2007年11月下旬，張俊又將該房賣給石長(zhǎng)軍。
2008年7月10日，張俊同劉亞朋簽訂房屋買賣協(xié)議，約定將其在314隊(duì)集資建造的單元樓一套和地下室一間賣給劉亞朋，價(jià)格為96500元，除已經(jīng)給付的32000元外，再付64500元。2008年7月25日，劉亞朋通過(guò)儲(chǔ)蓄所將64500元匯入張俊賬戶。同年9月2日，張俊給劉亞朋出具了收條，并交付房屋鑰匙一把給劉。劉亞朋于當(dāng)天住進(jìn)了該房。
2008年中秋節(jié)前后，石長(zhǎng)軍付清房款后，向張俊索要房屋鑰匙，張俊謊稱鑰匙丟失，讓石長(zhǎng)軍將門鎖換掉。石強(qiáng)行將門打開后，換掉門鎖，并拆除客廳已安裝的塑鋼。
2008年9月12日，劉亞朋發(fā)現(xiàn)門鎖打不開，找張俊無(wú)果，于當(dāng)晚找人割開防盜門，第二天更換了防盜門。同時(shí)，王愉快的妻哥王朝輝也發(fā)現(xiàn)門鎖打不開，而且還有他人入住，便通知了王愉快。
2008年9月13日，王愉快從外地趕回來(lái)，要求劉亞朋從爭(zhēng)議房屋搬走。因協(xié)商無(wú)果，起訴到法院，要求劉亞朋停止侵害，搬出房屋，賠償損失。
劉亞朋則辯稱，王愉快同他一樣，都是與房主簽訂買房協(xié)議，付清房款，從房主手取得鑰匙，入住房屋，但都未經(jīng)房屋過(guò)戶登記，都沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)，只能追究房主張俊的違約責(zé)任，無(wú)權(quán)向他主張侵權(quán)責(zé)任，所以，法院應(yīng)當(dāng)駁回其訴訟請(qǐng)求。
【裁判】
山西省垣曲縣人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，當(dāng)事人爭(zhēng)議的房屋是單位集資建房，建設(shè)方是314隊(duì)，集資方是張俊等單位職工或退休職工。張俊、吳小俊和王愉快三人簽訂協(xié)議，轉(zhuǎn)讓張俊在本單位314隊(duì)集資房時(shí)，該房尚未經(jīng)政府管理部門驗(yàn)收合格，未辦理土地證、房產(chǎn)證等房產(chǎn)手續(xù)。在這種情況下，出售集資房明顯受到《城市房地產(chǎn)管理法》、《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》等法律法規(guī)的限制，但是張俊將尚未竣工驗(yàn)收、交付使用、未取得房產(chǎn)證等房產(chǎn)手續(xù)的集資房，經(jīng)建設(shè)單位同意轉(zhuǎn)讓給王愉快，并把張俊的集資手續(xù)變更為王愉快的行為，可視為張俊退出集資，由王愉快取代其集資資格，繼續(xù)集資建房。后建設(shè)單位向王愉快收取了房屋配套費(fèi)、房屋差價(jià)，說(shuō)明建設(shè)單位也實(shí)際將集資戶變更成王愉快。建設(shè)單位還向王愉快收取了取暖費(fèi)等使用費(fèi)，說(shuō)明建設(shè)單位已同意王愉快使用該集資房。雖然至今仍未取得房產(chǎn)證等房產(chǎn)手續(xù)，但王愉快作為集資戶，因合法建造的事實(shí)，即可取得該房產(chǎn)的物權(quán)。而劉亞朋則是在爭(zhēng)議房屋原集資人張俊將集資資格轉(zhuǎn)讓給王愉快，由王愉快取代張俊在建設(shè)單位的集資資格，原集資人張俊喪失集資資格的情況下，與張俊簽訂的轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)協(xié)議，明顯是無(wú)效的。王愉快經(jīng)建設(shè)單位同意，合法使用自己集資的房屋之后，劉亞朋依據(jù)與張俊簽訂的無(wú)效協(xié)議居住該房，并借故不騰，構(gòu)成了侵權(quán)。據(jù)此判決劉亞朋立即停止侵權(quán)，并限期搬出該房屋。
劉亞朋不服一審判決，提起上訴。2009年8月17日，山西省運(yùn)城市中級(jí)人民法院判決：駁回上訴，維持原判。
【評(píng)析】
本案中，建設(shè)單位314隊(duì)用單位自有土地，由單位的職工（包括退休職工）集資進(jìn)行建設(shè)。其中，集資人之一張俊，在建設(shè)期間到建設(shè)竣工尚未登記領(lǐng)取權(quán)屬證書之前，先后與吳小俊、王愉快、石長(zhǎng)軍、劉亞朋分別簽定轉(zhuǎn)讓合同，將其集資的房屋，重復(fù)轉(zhuǎn)讓并多次交付給不同的人使用，是產(chǎn)生糾紛的根本原因。
我們拋開追究張俊合同詐騙罪刑事責(zé)任不說(shuō)，就本案而言，首先要解決的是，在建造途中、尚未經(jīng)房產(chǎn)管理部門登記確認(rèn)產(chǎn)權(quán)房屋的物權(quán)與轉(zhuǎn)讓問(wèn)題。建造中的房屋，雖然未經(jīng)管理部門登記確認(rèn)產(chǎn)權(quán)，但它畢竟也屬于物的范疇，具有使用價(jià)值，其物權(quán)性質(zhì)也不容置疑，實(shí)踐中進(jìn)行交易的也不在少數(shù)。但是建造中的房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬應(yīng)該如何界定呢？根據(jù)《物權(quán)法》第三十條的規(guī)定，因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。從這一規(guī)定可以看出，房屋產(chǎn)權(quán)的取得，并不以登記為成立要件。一般集資建房的過(guò)程，先是集資戶與建設(shè)單位簽定集資建房合同，將集資款交給建設(shè)單位，然后由建設(shè)單位與施工單位簽定建筑合同，再由施工單位進(jìn)行建設(shè)，建設(shè)竣工驗(yàn)收合格后，交付給集資戶使用。我們從集資建房合同和建筑合同履行過(guò)程，以及建筑合同的法律屬性可以看出，在房屋建設(shè)竣工交付給集資戶之前，建筑合同尚未履行完畢，建造中的房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸建設(shè)單位所有。這時(shí)集資人享有得到合格房屋的期待權(quán)，處于債權(quán)人的地位。房屋建設(shè)竣工之后，建設(shè)單位將合格房屋作為“產(chǎn)品”交付給集資人，房屋的產(chǎn)權(quán)才轉(zhuǎn)移給集資人所有，集資建房合同才算履行完畢。
但是，在建造途中、尚未經(jīng)房產(chǎn)管理部門登記確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的房屋，能否進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，一直是司法實(shí)踐中爭(zhēng)議頗多的難題。《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項(xiàng)規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。而且《合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。所以，在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)，司法實(shí)踐中，將有關(guān)未領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)的合同，多數(shù)都判決為無(wú)效合同。直到2009年2月，最高人民法院頒布關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋（二），在第十四條中規(guī)定，合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。將“強(qiáng)制性規(guī)定”進(jìn)行縮小解釋之后，因《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項(xiàng)屬于管理性規(guī)定而非效力性規(guī)定，才被排除在判斷合同效力時(shí)的適用。也就是說(shuō)，未領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，包括建設(shè)途中未竣工的房地產(chǎn)，除了行政管理上的限制之外，是允許簽訂合同進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的。
可是，建造中的房屋如何進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，無(wú)論在理論上，還是在司法實(shí)踐中，爭(zhēng)議都比較較大，沒有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。不過(guò)就本案而言，筆者認(rèn)為，集資人轉(zhuǎn)讓建造途中的集資房，應(yīng)當(dāng)按照集資人在不同階段所享有的不同的權(quán)利內(nèi)容，依照與其權(quán)利相適應(yīng)的法律規(guī)定進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。在房屋建設(shè)竣工、驗(yàn)收合格、交付給集資戶使用之前，集資房的物權(quán)歸建設(shè)單位所有，集資人處于債權(quán)人的地位，享有得到合格房屋的期待權(quán)。這時(shí)，如果集資人要轉(zhuǎn)讓他集資的房屋，應(yīng)當(dāng)適用合同法中有關(guān)債權(quán)債務(wù)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。在房屋建設(shè)竣工、驗(yàn)收合格、交付給集資戶使用之后，集資人因?yàn)楹戏ńㄔ斓氖聦?shí)取得了房屋的產(chǎn)權(quán)，成了真正的房主。這時(shí)，如果集資人要轉(zhuǎn)讓他集資的房屋，應(yīng)當(dāng)適用物權(quán)法有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。
在本案中，山西省地質(zhì)勘探314隊(duì)系國(guó)有企業(yè)，利用自有的國(guó)有劃撥土地為本單位職工進(jìn)行集資建設(shè)。按照相關(guān)規(guī)定，單位職工集資建房屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一種，是政策性住房，房屋所占用土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，并可以享受國(guó)家很多其他優(yōu)惠政策。如果職工是全額集資，交納了土地出讓金，將來(lái)可以辦理100%的產(chǎn)權(quán)，在產(chǎn)權(quán)證領(lǐng)取后，可以自由上市交易；如果是部分集資，將來(lái)為職工辦理的是部分產(chǎn)權(quán)，另部分產(chǎn)權(quán)屬于集資單位。職工想要轉(zhuǎn)讓部分產(chǎn)權(quán)的集資房必須要經(jīng)過(guò)產(chǎn)權(quán)共有人建設(shè)的單位的同意，而且單位具有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。本案中，爭(zhēng)議房屋所使用的土地，系國(guó)有劃撥土地，使用權(quán)歸單位所有，集資人未交納土地出讓金，土地使用權(quán)權(quán)屬?zèng)]有改變，所以爭(zhēng)議的集資房，集資人僅享有部分產(chǎn)權(quán)。
集資人張俊，作為314隊(duì)的退休職工，按照本單位的規(guī)定，獲得了集資建房的資格，已經(jīng)交納了絕大多數(shù)的集資款，房屋也建設(shè)完工。但是建筑工程尚未竣工驗(yàn)收，建筑合同仍在履行之中，建筑物還在承攬工程的建筑企業(yè)掌控之中，產(chǎn)權(quán)還在發(fā)包方，也就是建設(shè)單位名下，集資戶包括張俊，明顯是處于債權(quán)人的地位。這時(shí)，轉(zhuǎn)讓期待得到的房屋所有權(quán)，就必須按照合同法有關(guān)債權(quán)債務(wù)的規(guī)定進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。集資人張俊拿到集資房鑰匙之后，在2006年11月到2008年7月期間，分別同吳小俊、王愉快、石長(zhǎng)軍、劉亞朋簽訂轉(zhuǎn)讓合同，除吳小俊把合同的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給王愉快之外，尚存在三份轉(zhuǎn)讓合同。出讓人張俊把集資房房門的鑰匙交給王愉快、劉亞朋各一把，并指示石長(zhǎng)軍換掉門鎖，得到三份轉(zhuǎn)讓款后隱匿。從合同法理論上講，出讓人就同一標(biāo)的物訂立的多重轉(zhuǎn)讓合同，合同的效力相互之間是不排斥的。也就是說(shuō)，如果張俊有完全的處分權(quán)的話，先后與王愉快、石長(zhǎng)軍、劉亞朋分別簽定的房屋轉(zhuǎn)讓合同，應(yīng)該都是有效合同。但是本案中爭(zhēng)議的房產(chǎn)，集資人僅有部分權(quán)利，按照共有的有關(guān)法律規(guī)定，轉(zhuǎn)讓必須要經(jīng)過(guò)共有人建設(shè)的單位的同意。而且，按照合同法有關(guān)債權(quán)債務(wù)的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓債權(quán)必須通知債務(wù)人，轉(zhuǎn)讓債務(wù)必須經(jīng)債權(quán)人同意。本案中集資建房合同尚在履行之中，集資人未得到集資房屋的產(chǎn)權(quán)，也還有部分款項(xiàng)未支付完畢，在這樣的雙務(wù)合同之中，集資人和建設(shè)單位互為債權(quán)債務(wù)人，合同的概括轉(zhuǎn)讓也必須經(jīng)對(duì)方同意。
縱觀本案事實(shí)，在集資人張俊與王愉快、石長(zhǎng)軍、劉亞朋簽訂的三份轉(zhuǎn)讓合同中，唯有轉(zhuǎn)讓給王愉快時(shí)，經(jīng)過(guò)了建設(shè)單位的同意。建設(shè)單位也將集資人變更成為王愉快，而且新的集資人王愉快，也開始實(shí)際履行集資建房合同，并經(jīng)建設(shè)單位同意開始使用集資房屋。本案的被告劉亞朋，則是在原集資人張俊將權(quán)利轉(zhuǎn)讓，由王愉快取代張俊成為新的集資人之后，才與張俊簽訂的轉(zhuǎn)讓合同。這時(shí)，張俊已經(jīng)喪失了有關(guān)集資房屋的任何權(quán)利，他與劉亞朋簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議，按照合同法第五十一條的規(guī)定，屬于效力待定，非經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)不產(chǎn)生效力。被告劉亞朋依據(jù)沒有產(chǎn)生效力的協(xié)議，占有他人房屋，且拒不騰出，明顯對(duì)合法使用人王愉快構(gòu)成了侵權(quán)。據(jù)此，一、二審人民法院均支持了原告王愉快的訴訟請(qǐng)求，判令被告劉亞朋停止侵權(quán)，限期搬出爭(zhēng)議房屋。
興建集資房的土地來(lái)源主要有：企業(yè)通過(guò)減免地價(jià)或行政劃撥方式取得的土地;集體經(jīng)濟(jì)組織的非農(nóng)用地;農(nóng)村私人宅基地;國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、文教衛(wèi)生、科研單位的非營(yíng)利性用地。
興建集資房的單位或個(gè)人通常打著“合作建房的”的招牌，卻不能提供國(guó)土部門批復(fù)的合作建房合同，更不能出示預(yù)售許可證。與出資方簽定的合同不是國(guó)土部門規(guī)定的文本，也不能辦理公證手續(xù)。其承諾的50年或永久使用權(quán)以及共有房產(chǎn)證，實(shí)際上只屬于土地方，不可能轉(zhuǎn)移到出資方名下。出資方權(quán)益并無(wú)法律保障。
業(yè)內(nèi)人士指出，除了產(chǎn)權(quán)沒有保證外，由于集資建房的若干特性，決定了出資人還要承擔(dān)下述風(fēng)險(xiǎn)：集資建房能否順利完成，首先取決于資金的籌措情況。如果資金不能準(zhǔn)確、及時(shí)地到位，工程進(jìn)度便沒有保障，工程進(jìn)度延緩更加劇了資金籌措的困難。這樣的惡性循環(huán)必然導(dǎo)致資金一去無(wú)歸、工程遙遙無(wú)期的結(jié)局。而且，由于某些集資建房單位的暴利動(dòng)機(jī)，選擇施工隊(duì)時(shí)只能是降低標(biāo)準(zhǔn)、拼命壓價(jià)，甚至迫其帶資建設(shè)，施工企業(yè)要生存，必然偷工減料，建筑質(zhì)量難以保證。
集資房通常較難形成規(guī)模，大多是一棟或二三棟樓，由于規(guī)模小，客觀上造成管理配套難的問(wèn)題。即使集資者有意完善，結(jié)果往往仍是力不從心。水、電、煤氣管道的接駁，公共設(shè)備的維修等等，都需要相當(dāng)?shù)馁Y金支持，即使是簡(jiǎn)單的清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)，也離不開資金，更不用提社區(qū)文化建設(shè)和其它體育設(shè)施配套、正規(guī)的物業(yè)管理等，這些都是集資者始料不及的，也是開發(fā)商不會(huì)考慮的。 購(gòu)買住房，是人生一項(xiàng)重大的投資，許多消費(fèi)者主要是由于資金問(wèn)題購(gòu)買了集資房，但即使是集資房也是一筆不小的投資，動(dòng)輒數(shù)萬(wàn)。集資房經(jīng)常不能按期交貨已屬正常，最令人煩惱的是貨不對(duì)板，而又投訴無(wú)門，由于集資房沒有完備的法律手續(xù)，不能受到法律的有效保護(hù)。
產(chǎn)權(quán)問(wèn)題
集資房是企事業(yè)單位為了解決內(nèi)部職工的住房問(wèn)題，企事業(yè)單位以擁有的劃撥的土地使用權(quán)和部分資金將及部分向內(nèi)部職工籌集的資金建成的房產(chǎn)，建成后以較低的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給內(nèi)部職工。集資房不能在市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓。并且集資房的產(chǎn)權(quán)以整體產(chǎn)權(quán)的形式屬于企事業(yè)單位，職工購(gòu)買的僅是房產(chǎn)的使用權(quán)，對(duì)房產(chǎn)沒有完全產(chǎn)權(quán)，故集資房沒有獨(dú)立的房產(chǎn)登記憑證。
由于集資房的產(chǎn)權(quán)歸企事業(yè)單位，所以集資房是企業(yè)財(cái)產(chǎn)的組成部分，企事業(yè)單位對(duì)集資房擁有處置權(quán)，可以將集資房作為抵押物向銀行貸款，企業(yè)到期若不能歸還銀行貸款，銀行可以通過(guò)法律程序變賣抵押物償還貸款。購(gòu)買集資房實(shí)際上是購(gòu)買房屋的使用權(quán)，其使用權(quán)保障很大程度上取決于房產(chǎn)所有權(quán)人的資信情況。
注意事項(xiàng)
1、集資房多為村委會(huì)與開發(fā)單位合作建房。據(jù)了解，從20__年8月6日后，政府部門不再審批合作建房，即便是在政府規(guī)定的紅線范圍內(nèi)，集資房項(xiàng)目也大多沒有經(jīng)過(guò)正規(guī)的報(bào)建程序;同時(shí)，集資房的開發(fā)單位多數(shù)無(wú)開發(fā)資質(zhì)。
2、集資房無(wú)正規(guī)樓書。集資房樓書多是一紙宣傳單，一般不標(biāo)明開發(fā)單位、建設(shè)設(shè)計(jì)單位，傳單采取沿街散發(fā)形式。
3、集資房無(wú)正規(guī)預(yù)售合同。售樓員出示的購(gòu)房協(xié)議書是開發(fā)單位與村委會(huì)聯(lián)合印制的，并非正規(guī)的商品房預(yù)售合同。
4、集資房房產(chǎn)證多由村委會(huì)自行印制。在看房時(shí)，售摟員會(huì)告訴購(gòu)房者簽了合同后，發(fā)樓房使用證，但事實(shí)上，這個(gè)證是村委會(huì)與開發(fā)單位自行印制的，并無(wú)法律效力。
5、集資房多未補(bǔ)交地價(jià)。售樓員也表示，他們是先建房后辦報(bào)建手續(xù)，日后購(gòu)房者補(bǔ)交地價(jià)后，即可辦理房產(chǎn)證。
6、集資房遇拆遷有風(fēng)險(xiǎn)。售樓員一般會(huì)告訴購(gòu)房者，他們的樓盤永遠(yuǎn)不會(huì)拆遷等。
7、集資房?jī)r(jià)格便宜但不能辦按揭。集資房一般單價(jià)每平方米20__多元，南山集資房?jī)r(jià)格較寶安稍高，大多要3000元/平方米，但與深圳去年均價(jià)5680元/平方米(按建筑面積售房)的商品房相比——至今年1月份，均價(jià)升至5934/平方米，集資房?jī)r(jià)格比商品房低一半;但是，集資房不能辦理按揭貸款。
8、集資房品質(zhì)較商品房稍低。樓房做工較粗陋，多為毛坯房，少數(shù)有簡(jiǎn)單裝修。
論文摘要 本文介紹了當(dāng)下我國(guó)單位分配性住房的現(xiàn)狀，著重討論了集資房的相關(guān)狀況，并結(jié)合我國(guó)宅基地上所建房屋的相關(guān)制度規(guī)定探討了單位集資房所有權(quán)的歸屬問(wèn)題，且通過(guò)分析對(duì)比，研究得出對(duì)我國(guó)單位集資房這一特殊福利保障措施的啟示。
論文關(guān)鍵詞 單位分配性住房 單位集資房 宅基地住房 所有權(quán)歸屬
天大地大，何處是我家？在中國(guó)傳統(tǒng)觀念中，住房乃安生立命之本，其重要性不言而喻，尤其在當(dāng)下這個(gè)房?jī)r(jià)飆升的年代。也正因如此，各個(gè)單位推出的福利分配房，單位集資房等一系列分配性住房變得格外吸引人眼球，但由于相關(guān)立法的缺失，其所有權(quán)歸屬不明，由此引發(fā)的糾紛也層出不窮。目前關(guān)于單位分配性住房尤其是單位集資房的研究并不深入徹底，對(duì)于政府，單位，個(gè)人三方共同承擔(dān)通過(guò)籌集資金建造的單位集資房的歸屬，多數(shù)學(xué)者認(rèn)為其所有權(quán)應(yīng)按出資比例確定，但這單薄的共識(shí)遠(yuǎn)不能解決與此引發(fā)的糾紛，本文擬通過(guò)研究單位集資房與我國(guó)宅基地上所建房屋的異同及制度設(shè)計(jì)，以期豐滿其相關(guān)規(guī)定，為相關(guān)糾紛的解決提供借鑒。
一、我國(guó)單位分配性住房的現(xiàn)狀及問(wèn)題分析
單位分配性住房即單位家屬樓供員工居住的房屋，其主要包括福利分配房，集資房等，前者可分為兩種類型，一種為單位承諾的為員工統(tǒng)一安排分配的宿舍，此種員工宿舍無(wú)疑為單位財(cái)產(chǎn)，員工只享有居住權(quán)，只能占有，使用，無(wú)權(quán)處分，收益。第二種則為單位為獎(jiǎng)勵(lì)某成績(jī)突出或工齡較長(zhǎng)的員工而為其分配的住房，此種情況下，根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第九條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立，經(jīng)依法登記發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。因此，若單位將房屋登記在此員工名下，則此員工為該房屋的所有人，取得房屋的所有權(quán)，可以任意處分該房屋，不受單位的限制。若單位未將房屋登記在此員工名下而是登記在單位名下，則員工雖然對(duì)此房屋沒有所有權(quán)，但其對(duì)單位享有債權(quán)，可以要求單位進(jìn)行變更登記，將房屋登記在其名下，實(shí)現(xiàn)其對(duì)房屋的所有權(quán)。
目前單位分配性住房以后者即集資房為主，集資房是指由政府，單位，個(gè)人三方面共同承擔(dān)，通過(guò)籌集資金而建造的房屋，員工個(gè)人可以按房?jī)r(jià)全額或部分出資，并在信貸，建材供應(yīng)，稅費(fèi)等方面給予部分減免。單位集資房的土地使用權(quán)由單位所有，一般通過(guò)劃撥（國(guó)家機(jī)關(guān)用地）或出讓等方式取得。與此同時(shí)，單位在員工購(gòu)買集資房后一般并不向其發(fā)放房產(chǎn)證，房屋登記在單位而非員工名下。即在法律層面上，集資房的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)均在單位名下。換言之，購(gòu)買了集資房的員工僅擁有與單位簽訂的支付了全額或部分房款的購(gòu)房合同，即在法律上關(guān)系上僅擁有對(duì)單位的債權(quán)，缺乏相應(yīng)的物權(quán)性保護(hù)。
雖然當(dāng)前法學(xué)界對(duì)于集資房的歸屬普遍認(rèn)為應(yīng)該按出資額確定，但由于單位集資房的特殊性，其本身出資額的確定就是一大問(wèn)題。目前大多數(shù)購(gòu)買集資房的員工都是按照單位規(guī)定的每平米多少價(jià)格的房?jī)r(jià)全額購(gòu)買的，那么員工們就能夠據(jù)此對(duì)房屋享有完全所有權(quán)了么？眾所周知，由于集資房帶有單位福利的性質(zhì)，單位規(guī)定的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市價(jià)，此外其在信貸等方面也享有一系列的優(yōu)惠，那么單位的這種福利是否應(yīng)該算作單位的出資額呢？如若不算，把這一系列福利措施單純當(dāng)做單位已發(fā)放給員工的福利，那么員工理應(yīng)獲得對(duì)集資房的完全所有權(quán)，那么為何單位不為員工進(jìn)行房屋登記并發(fā)放房產(chǎn)證，甚至限制員工處分房屋，尤其禁止員工將房屋買賣給非本單位人員呢？相反，如果這一系列福利算作單位的出資額的話，那么出資額到底應(yīng)如何確定，即使將房?jī)r(jià)與市價(jià)的差額記為出資額，那么信貸優(yōu)惠又將如何計(jì)算？再者，即使明確了彼此的出資額，確定了單位與員工的份額，那么房屋的歸屬是否應(yīng)當(dāng)算作單位與員工按份共有？其是否適用按份共有的規(guī)定？
為解開這一系列問(wèn)題，接下來(lái)我們將分析研究我國(guó)房產(chǎn)中的另一特殊制度——宅基地上所建房屋的相關(guān)規(guī)定，以期從中得到解決這一問(wèn)題的啟示。
二、宅基地上所建房屋的現(xiàn)狀及制度設(shè)計(jì)
宅基地是農(nóng)村集體組織按照一定標(biāo)準(zhǔn)無(wú)償分配給本集體成員用于建造住的集體所有的土地，其與單位集資房在一定程度上有相似之處，從本質(zhì)上而言，
宅基地是集體對(duì)農(nóng)民的福利，而單位集資房則是單位對(duì)員工的福利，同時(shí)兩者的交易性權(quán)利如轉(zhuǎn)讓，抵押，贈(zèng)與等在實(shí)際生活中都受到嚴(yán)格限制。
“根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定，為維護(hù)社會(huì)主義土地公有制，保護(hù)土地使用者的合法權(quán)益，由土地使用者申請(qǐng)，經(jīng)調(diào)查審定，準(zhǔn)予登記，發(fā)給集體土地建設(shè)讓用地使用證。”由此來(lái)看，宅基地的所有權(quán)歸集體所有，其使用權(quán)的取得采取申請(qǐng)——審批的方式，是國(guó)家為了保障農(nóng)民的居住條件而無(wú)條件分配給農(nóng)民的。由于宅基地使用權(quán)本身的特性，其有以下限制：（一）宅基地使用權(quán)的主體只能是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，不包括城鎮(zhèn)居民；（二）宅基地使用權(quán)的用途僅限于村民自建房屋；（三）宅基地使用權(quán)實(shí)行嚴(yán)格的“一戶一宅”制。
符合條件的農(nóng)民在取得宅基地使用權(quán)后根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第三十條的規(guī)定，因合法建造房屋等事實(shí)行為設(shè)立物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。因此農(nóng)民對(duì)于其宅基地上所建房屋，因其建造房屋這一事實(shí)行為的成就而取得房屋的所有權(quán)，意即只要房屋建成，宅基地使用權(quán)人當(dāng)然取得其在宅基地上所建房屋的所有權(quán)，農(nóng)民在不進(jìn)行處分行為時(shí)即可完全長(zhǎng)期享有此房屋權(quán)利，此時(shí)農(nóng)民的法律保護(hù)（權(quán)利憑證）是手中的集體土地建設(shè)用地使用證.同時(shí)根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第三十一條規(guī)定，處分非依法律行為取得的不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，依照法律需要辦理登記的，未經(jīng)登記不發(fā)生物權(quán)效力。即對(duì)于宅基地上所建房屋必須登記過(guò)后才能進(jìn)行處分行為。而我國(guó)就是通過(guò)登記對(duì)宅基地上所建房屋的處分行為進(jìn)行限制和監(jiān)管，從而相對(duì)規(guī)范了農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)制度。
集體根據(jù)農(nóng)民的具體狀況及本村的土地狀況將集體土地分配給本村農(nóng)民作為宅基地，農(nóng)民對(duì)宅基地僅享有使用權(quán)，而對(duì)于宅基地上房屋因其自建行為而取得所有權(quán)。由于宅基地使用權(quán)屬集體對(duì)農(nóng)民的福利，因此對(duì)其主體資格有嚴(yán)格的限制。而農(nóng)民處分其宅基地上所建房屋是對(duì)宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)雙重權(quán)利的處分，所以其處分受到相應(yīng)限制，只有在相對(duì)人符合宅基地使用權(quán)的主體資格并得到相關(guān)機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)后，其處分行為才完全有效。
正如之前所分析的那樣，宅基地上所建房屋與單位集資房在本質(zhì)上同屬福利房，農(nóng)民因其主體資格的滿足取得宅基地使用權(quán)，同時(shí)對(duì)宅基地上所建房屋因其
自建行為而取得所有權(quán)。同時(shí)根據(jù)我國(guó)土地制度中“房隨地走”的規(guī)則，若其土
地使用權(quán)喪失，則其土地上的房屋權(quán)利亦隨之喪失保護(hù)，從而達(dá)到限制宅基地上所建房屋自由處分，保障其福利性的目的。因此若想進(jìn)行宅基地上所建房屋的處分，必須到相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行宅基地使用權(quán)的變更登記，而相關(guān)機(jī)構(gòu)亦通過(guò)審查變更主體的資格對(duì)其處分行為進(jìn)行相關(guān)限制。
三、單位集資房的制度思考
單位集資房與宅基地上所建房屋的福利性特征，使其成為我國(guó)房地產(chǎn)制度中極具特色的兩種制度，也決定了其相互的可借鑒性。通過(guò)分析我國(guó)宅基地上所建房屋的相關(guān)制度，筆者就單位集資房的相關(guān)制度現(xiàn)提出以下思考：
（一）賦予單位集資房買賣合同這一債權(quán)性契約一定的物權(quán)效力
正如之前所分析的，目前的單位集資房買賣僅有一紙買賣合同作為權(quán)利憑證，而由于債權(quán)的相對(duì)性和平等性使其效力大打折扣，無(wú)法很好的保護(hù)員工的利益。因此，我認(rèn)為可以賦予單位集資房買賣合同一定的物權(quán)效力，正如宅基地使用權(quán)人因其自建房屋這一事實(shí)行為而取得房屋所有權(quán)，員工按照單位定價(jià)全額支付房款的，亦應(yīng)當(dāng)因其付訖房款的行為而取得對(duì)單位集資房的所有權(quán)。但由于買賣合同法律行為的屬性，因此基于維護(hù)法律體系的考量，不應(yīng)當(dāng)將其并入《物權(quán)法》第三十條所規(guī)定的非依法律行為而取得所有權(quán)的情形。為增強(qiáng)此種買賣合同的效力，平衡單位與員工雙方的利益，可以要求雙方到相關(guān)主管部門進(jìn)行登記，通過(guò)登記公示單位集資房買賣合同，賦予這一債權(quán)性契約一定的物權(quán)效力，使其取得類似于在宅基地上自建房屋這一事實(shí)行為的法律效力，承認(rèn)員工對(duì)單位集資房的所有權(quán)。
（二）單位集資房的處分行為應(yīng)受到一定的限制
借鑒我國(guó)關(guān)于宅基地上所建房屋的相關(guān)規(guī)定，單位集資房的處分行為也應(yīng)受到相關(guān)限制。
1.審查主體資格。由于單位集資房的福利性特征，與宅基地使用權(quán)相類似，其主體應(yīng)受到一定的限制，應(yīng)具有一定的人身依附性。筆者認(rèn)為：（1）單位集資房的受益主體應(yīng)僅限于本單位的員工，不包括其親屬及其他單位人員；（2）單位集資房的用途僅限于員工自住，不能用于出租或用做商品房；（3）與宅基地使用
權(quán)相類似，單位集資房應(yīng)實(shí)行嚴(yán)格的“一戶一宅”的原則，確保其福利性。
2.限制處分行為。通過(guò)分析借鑒宅基地使用權(quán)的相關(guān)制度規(guī)定，對(duì)單位集資房的處分行為可通過(guò)前文所提到的登記制度進(jìn)行限制。（1）單位集資房處分行為的相對(duì)人如若符合其主體資格的相關(guān)條件則處分行為有效，單位應(yīng)協(xié)助相對(duì)人在房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行變更登記。（2）對(duì)于不符合主體條件的單位集資房處分行為相對(duì)人，單位可以拒絕為其變更登記，不承認(rèn)其主體資格。（3）單位集資房所有人在其處分行為完成后不得再申請(qǐng)單位集資房。
3.對(duì)于主體資格喪失的員工，單位可以收回其單位集資房，但必須償還其相應(yīng)房款和因裝修等行為而引起的損失，亦可以允許其通過(guò)合適價(jià)格（此處的合理價(jià)格應(yīng)略低于市價(jià)）賣給本單位符合主體資格的員工。
原告：張興善。
被告：中國(guó)建設(shè)銀行成都市分行第三支行（以下簡(jiǎn)稱市建三支行）。
1998年初，張興善持四張分別加蓋有市建三支行現(xiàn)金收訖章和工作人員私章的總金額為61萬(wàn)元的集資款現(xiàn)金收款單，要求市建三支行兌付本息。這四張現(xiàn)金收款單分別是：1996年10月15日現(xiàn)金交款單，金額8萬(wàn)元，年息20％，加蓋有市建三支行現(xiàn)金收訖（2）號(hào)章和工作人員羅子二私章；1996年12月13日3萬(wàn)元，年息20％，加蓋有市建三支行現(xiàn)金收訖（3）號(hào)章和工作人員羅子二私章；1997年1月7日49萬(wàn)元，年息18％，加蓋有市建三支行現(xiàn)金收訖（2）號(hào)章和工作人員劉智勇私章；1997年3月8日1萬(wàn)元，未載明利率，加蓋有市建三支行現(xiàn)金收訖（2）號(hào)章和工作人員羅子二簽名。張興善稱上述款項(xiàng)是其親自或通過(guò)熟人交給羅子二的，由于羅子二系市建三支行出納，現(xiàn)金收款單上又加蓋了市建三支行現(xiàn)金收訖章，他有理由認(rèn)為此系市建三支行從事的集資活動(dòng)，故要求市建三支行承擔(dān)還本付息的責(zé)任。市建三支行則以該款系其工作人員羅子二集資詐騙為由拒絕兌付，由此引起糾紛。
羅子二系市建三支行出納科工作人員。本案所涉及的集資款均被羅子二占有、使用。羅子二已經(jīng)成都市青羊區(qū)人民法院的生效判決認(rèn)定犯集資詐騙罪，被判處有期徒刑八年。
張興善向成都市青羊區(qū)人民法院起訴稱：1996年末，其經(jīng)人介紹得知市建三支行在搞內(nèi)部集資，年利率20％左右，其遂于1996年10月15日至1997年3月8日分四次向市建三支行交集資款共61萬(wàn)元。1998年初，其到市建三支行要求領(lǐng)取本息時(shí)，該行以從未搞集資、其所交款系該單位工作人員羅子二集資詐騙為由，拒不退還集資款。請(qǐng)求法院判令市建三支行支付61萬(wàn)元及利息，并承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
市建三支行答辯稱：1996年至今，我行對(duì)內(nèi)對(duì)外均未進(jìn)行過(guò)任何集資活動(dòng)，也未收到張興善的任何款項(xiàng)，我行與張興善之間不存在集資事實(shí)，也無(wú)債權(quán)債務(wù)關(guān)系。張興善的集資活動(dòng)，系羅子二進(jìn)行的集資詐騙行為，與我行無(wú)關(guān)。羅子二已被司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任，張興善所受損失，應(yīng)向羅子二追索。請(qǐng)求判決駁回張興善的訴訟請(qǐng)求。
「審判
成都市青羊區(qū)人民法院審理認(rèn)為：羅子二作為市建三支行的職員，擅自使用蓋有市建三支行印鑒的現(xiàn)金交款單，以市建三支行的名義進(jìn)行活動(dòng)，給人以假象，使張興善完全有理由相信其有權(quán)。這種實(shí)際沒有得到真正授權(quán)的行為，在民法上稱為表見，表見產(chǎn)生的法律后果，首先應(yīng)由羅子二承擔(dān)。但羅子二現(xiàn)已被依法追究刑事責(zé)任，無(wú)法承擔(dān)民事法律后果，應(yīng)由市建三支行承擔(dān)管理不嚴(yán)的過(guò)錯(cuò)責(zé)任，即支付給張興善款項(xiàng)61萬(wàn)元。嗣后，市建三支行有權(quán)向羅子二追償。對(duì)市建三支行認(rèn)為其不應(yīng)承擔(dān)本案責(zé)任的主張，不予支持。本案市建三支行的集資事實(shí)并不存在，系羅子二詐騙行為，故對(duì)張興善要求市建三支行支付利息的訴訟請(qǐng)求不予支持。依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百零六條第二款之規(guī)定，該院于1998年12月1日判決：
一、市建三支行在判決發(fā)生法律效力之日起10日內(nèi)支付張興善61萬(wàn)元。
二、駁回張興善的其余訴訟請(qǐng)求。
市建三支行不服此判決，向成都市中級(jí)人民法院提出上訴稱：1.羅子二的行為于市建三支行不構(gòu)成表見。表見的構(gòu)成要件，首先是相對(duì)人為善意且無(wú)過(guò)失；其次，無(wú)權(quán)人所為的行為應(yīng)符合法律行為的一般有效要件和行為的表面特征。本案中，上述兩個(gè)要件均不具備。因?yàn)椋瑥埮d善為追求20％的高額利息，明知銀行無(wú)權(quán)從事集資活動(dòng)而參與非法集資，有重大過(guò)錯(cuò)且非善意；集資行為是受我國(guó)法律法規(guī)的嚴(yán)格規(guī)范和限制的，金融機(jī)構(gòu)只能通過(guò)發(fā)行金融債券進(jìn)行集資活動(dòng)，是不能進(jìn)行“內(nèi)部集資”的，“內(nèi)部集資”本身就不具有合法性，因而是無(wú)效的，且既是“內(nèi)部集資”，羅子二就無(wú)權(quán)市建三支行在社會(huì)上進(jìn)行集資，故張興善沒有理由相信羅子二具有權(quán)；羅子二已被人民法院的生效判決認(rèn)定犯集資詐騙罪，個(gè)人的犯罪行為顯然是無(wú)效的。因此，羅子二的行為不構(gòu)成表見。2.對(duì)羅子二擅自使用市建三支行現(xiàn)金收訖章的行為，市建三支行無(wú)明顯過(guò)錯(cuò)，不應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。
張興善未予書面答辯。
成都市中級(jí)人民法院審理認(rèn)為：羅子二以市建三支行的名義從事非法集資活動(dòng)，已被青羊區(qū)人民法院生效的刑事判決書認(rèn)定為個(gè)人集資詐騙，構(gòu)成集資詐騙罪，市建三支行對(duì)羅子二擅自使用單位內(nèi)部印章從事詐騙活動(dòng)并無(wú)明顯過(guò)錯(cuò)。由于國(guó)務(wù)院1993年4月11日的《關(guān)于堅(jiān)決制止亂集資和加強(qiáng)債券發(fā)行管理的通知》、1993年9月3日的《關(guān)于清理有償集資活動(dòng)堅(jiān)決制止亂集資問(wèn)題的通知》以及1995年7月1日生效的《中華人民共和國(guó)商業(yè)銀行法》，早就明文禁止未經(jīng)中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)并由企業(yè)依照法定程序從事的債券發(fā)行活動(dòng)，禁止國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體向內(nèi)部職工或向社會(huì)公眾進(jìn)行有償集資活動(dòng)，禁止商業(yè)銀行未經(jīng)中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)發(fā)行金融債券。根據(jù)這些政策和法律的規(guī)定，張興善明知或應(yīng)當(dāng)知道市建三支行不可能從事非法集資活動(dòng)，卻為追求高額紅利，輕信他人謠傳，參與集資，導(dǎo)致羅子二詐騙得逞。因此，張興善具有重大過(guò)錯(cuò)。張興善認(rèn)為羅子二代表市建三支行進(jìn)行集資活動(dòng)，是其輕信的結(jié)果，而不是根據(jù)政策法律規(guī)定和各種表象得出的合理結(jié)論。因此，羅子二的行為不符合表見的法律特征，該行為的民事法律后果不應(yīng)由市建三支行承擔(dān)。市建三支行所述羅子二的行為不構(gòu)成表見，該行無(wú)明顯過(guò)錯(cuò)，不應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任的上訴理由成立。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項(xiàng)的規(guī)定，該院于1999年3月5日判決如下：
一、撤銷成都市青羊區(qū)人民法院一審民事判決。
二、駁回張興善的訴訟請(qǐng)求。
「評(píng)析
本案一、二審結(jié)果之所以大相徑庭，主要有兩個(gè)原因：一是在對(duì)表見法律特征的認(rèn)識(shí)上發(fā)生分歧，二是在對(duì)本案是否應(yīng)當(dāng)適用最高人民法院法釋（1998）7號(hào)司法解釋中有關(guān)單位對(duì)其工作人員涉及經(jīng)濟(jì)犯罪應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的規(guī)定的理解上發(fā)生分歧。因此，正確認(rèn)識(shí)這兩個(gè)問(wèn)題，是正確審理本案的前提。
一、對(duì)表見法律特征的認(rèn)識(shí)
表見，是在特定情形下使行為有效的無(wú)權(quán)。1999年10月1日施行的《中華人民共和國(guó)合同法》第四十九條（以下簡(jiǎn)稱第四十九條），正式確立了表見制度及其法律后果，這主要是基于利益平衡原則，保護(hù)善意、無(wú)過(guò)失的相對(duì)人的利益。因此，審理此類案件，應(yīng)全面考慮表見的法律特征和構(gòu)成要件，當(dāng)僅存在符合表見某一因素的情況下，斷不能適用第四十九條的規(guī)定，判一方當(dāng)事人承擔(dān)關(guān)系中本人的責(zé)任，否則，有悖該條的立法本意。筆者認(rèn)為，對(duì)表見特定情形的界定，至少應(yīng)當(dāng)具備三個(gè)條件：第一，有使相對(duì)人相信無(wú)權(quán)人具有權(quán)的事由，既人與被人之間存在某種關(guān)系，這種關(guān)系足以造成使相對(duì)人認(rèn)為人具有權(quán)的表象，這是構(gòu)成表見的客觀要件。第二，相對(duì)人應(yīng)是善意的、無(wú)過(guò)失的，這是構(gòu)成表見的主觀要件。第三，無(wú)權(quán)人與相對(duì)人所從事的民事行為應(yīng)符合合同成立和有效的法律規(guī)定。第四十九條雖未明確規(guī)定該行為所涉及的民事法律關(guān)系必須以有效為前提，但近年來(lái)法學(xué)界關(guān)于表見構(gòu)成要件的討論，認(rèn)為合同有效應(yīng)為構(gòu)成表見要件之一的觀點(diǎn)，已基本成為學(xué)者共識(shí)，并用于審判實(shí)踐。誠(chéng)然，行為的有效與合同有效是兩個(gè)不同的法律關(guān)系，一般而言，即使合同無(wú)效，只要行為有效，仍會(huì)產(chǎn)生由本人承擔(dān)后果的結(jié)果。但表見畢竟不能等同于有效，其法律后果是使無(wú)權(quán)人的行為有效，因此，在適用該制度上，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格掌握，若不以合同有效為構(gòu)成要件，勢(shì)必使表見的適用過(guò)于寬泛而致濫用，使我們?cè)诳紤]充分保護(hù)相對(duì)人利益的時(shí)候，容易忽視對(duì)關(guān)系中本人利益的保護(hù)。上述三個(gè)要件須同時(shí)具備，才會(huì)產(chǎn)生行為有效、后果由被人承擔(dān)的結(jié)果。結(jié)合上述構(gòu)成要件，本案的結(jié)果如何呢？
1.本案在客觀方面，存在使相對(duì)人張興善相信羅子二具有權(quán)的情形。首先，羅子二是市建三支行的工作人員，具有使張興善相信其行為代表市建三支行的職務(wù)條件。其次，在羅子二向張興善出具的收款收據(jù)上，均加蓋了市建三支行現(xiàn)金收訖章和該行工作人員私章。至于現(xiàn)金收訖章是否能夠代表市建三支行在對(duì)外經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中使用，作為一般公民的張興善是不應(yīng)當(dāng)必須知道的。上述兩點(diǎn)，在客觀上造成了羅子二具有權(quán)的表象，張興善作此推論亦有一定的道理。原判認(rèn)定本案為表見，也主要是基于這種認(rèn)識(shí)。但是，這種認(rèn)識(shí)在本案具體情況下是難能成立的。一方面，如果本案糾紛是在銀行的通常業(yè)務(wù)即儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)中發(fā)生的，則無(wú)論羅子二的個(gè)人行為如何，其身份和出具的手續(xù)，就可產(chǎn)生表見的效果。而在非正常業(yè)務(wù)活動(dòng)中，羅子二的行為要構(gòu)成表見，是應(yīng)當(dāng)有其所在單位的從事該活動(dòng)的外部表征的，即市建三支行確實(shí)在從事內(nèi)部集資活動(dòng)，羅子二利用其身份和工作便利收受張興善的集資款，然后據(jù)為己有，羅子二的個(gè)人犯罪行為就不影響表見的認(rèn)定。但市建三支行未從事內(nèi)部集資活動(dòng)，而羅子二卻以內(nèi)部集資引誘張興善，難能說(shuō)是相對(duì)職務(wù)行為，另一方面，這種認(rèn)識(shí)僅符合表見的要件之一，尚不能必然得出系表見的結(jié)論。本案是否為表見，還應(yīng)當(dāng)結(jié)合后面兩個(gè)因素綜合分析認(rèn)定。
2.本案在主觀方面，張興善不是善意、無(wú)過(guò)失的相對(duì)人。國(guó)務(wù)院1993年4月11日的《關(guān)于堅(jiān)決制止亂集資和加強(qiáng)債券發(fā)行管理的通知》中明文規(guī)定，任何地區(qū)、部門、企事業(yè)單位和個(gè)人，一律不得在國(guó)務(wù)院規(guī)定之外，以各種名義亂集資。此后，國(guó)務(wù)院還過(guò)相同內(nèi)容的文件，一再重申違反規(guī)定的亂集資行為的非法性。國(guó)務(wù)院的上述通知，通過(guò)新聞媒界已向社會(huì)公告，因此，從法律上看，這屬每個(gè)公民都應(yīng)當(dāng)了解、知道的內(nèi)容。無(wú)論其是否真的知道，均應(yīng)推定為知道或應(yīng)當(dāng)知道。就本案而言，張興善知道或應(yīng)當(dāng)知道作為金融機(jī)構(gòu)的市建三支行是無(wú)權(quán)向社會(huì)公眾進(jìn)行有償集資活動(dòng)的，且任何公民也是不能參與此類違法集資的，但其在未見到任何有效批準(zhǔn)文件批準(zhǔn)市建三支行可以集資及該行事實(shí)上并未從事內(nèi)部集資活動(dòng)的情況下，卻輕信羅子二的個(gè)人宣傳，僅以幾紙收據(jù)完成了所謂集資行為，由此反映出張興善在該過(guò)程中是有過(guò)錯(cuò)的，且過(guò)錯(cuò)是明顯的。
3.羅子二與張興善所從事的集資行為本身是無(wú)效的。可從以下兩個(gè)方面論證：第一，如上點(diǎn)所述，作為金融機(jī)構(gòu)的市建三支行，是無(wú)權(quán)從事向社會(huì)公眾進(jìn)行有償集資活動(dòng)的，否則，其行為顯然違反國(guó)務(wù)院對(duì)此問(wèn)題的一系列禁止性規(guī)定，也超越了《中華人民共和國(guó)商業(yè)銀行法》所規(guī)定的商業(yè)銀行可以經(jīng)營(yíng)的十三種業(yè)務(wù)范圍，因此，這種集資行為理當(dāng)無(wú)效。第二，羅子二的行為已經(jīng)人民法院的生效判決認(rèn)定為集資詐騙罪，該行為既已構(gòu)成犯罪，其無(wú)效性是顯而易見的，因此，無(wú)論認(rèn)定該行為是市建三支行的行為還是羅子二的個(gè)人行為，都是無(wú)效的。該行為本身的無(wú)效性，與表見中“無(wú)權(quán)”的情況不同，不會(huì)因具備某種代表本人的表象而改變，如同一個(gè)人的性別，不會(huì)因外表裝扮的假象而改變一樣。
綜上，本案不符合表見的構(gòu)成要件，不能適用表見制度予以認(rèn)定。
二、對(duì)最高人民法院《關(guān)于在審理經(jīng)濟(jì)糾紛案件中涉及經(jīng)濟(jì)犯罪嫌疑若干問(wèn)題的規(guī)定》的理解
關(guān)于行為人使用單位公章進(jìn)行犯罪活動(dòng)，單位對(duì)行為人的行為如何承擔(dān)民事責(zé)任的問(wèn)題，最高人民法院根據(jù)民法通則、刑法、民事訴訟法、刑事訴訟法等有關(guān)規(guī)定作出了《關(guān)于在審理經(jīng)濟(jì)糾紛案件中涉及經(jīng)濟(jì)犯罪嫌疑若干問(wèn)題的規(guī)定》的司法解釋（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》）。就本案而言，對(duì)《規(guī)定》第三條、第五條第二款的正確理解，是正確認(rèn)定市建三支行對(duì)羅子二的犯罪行為是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任的前提。
《規(guī)定》第三條規(guī)定：“單位直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，以該單位的名義對(duì)外簽訂經(jīng)濟(jì)合同，將取得的財(cái)產(chǎn)部分或全部占為己有構(gòu)成犯罪的，除依法追究行為人的刑事責(zé)任外，該單位對(duì)行為人因簽訂、履行該經(jīng)濟(jì)合同造成的后果，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。”該條規(guī)定雖未明確單位直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他責(zé)任人員使用單位公章是否屬合法使用，但對(duì)非法使用、借用、盜用、擅自使用等情況，在其后的第四條、第五條第二款中作了單獨(dú)規(guī)定，因此，從該《規(guī)定》的立法邏輯看，第三條不應(yīng)包括盜用、借用、擅自使用等非法使用單位公章的情況。因此，適用該條的要件應(yīng)當(dāng)是：（1）犯罪主體是單位直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，即該犯罪行為與行為人的工作職責(zé)有關(guān)。（2）犯罪方法是行為人在其職務(wù)范圍內(nèi)合法使用單位名義，而非盜用、借用、擅自使用。（3）犯罪客體是單位的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，而非相對(duì)人的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。因?yàn)椋袨槿艘詥挝幻x對(duì)外簽訂經(jīng)濟(jì)合同，是從事單位的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，該活動(dòng)本身并不構(gòu)成犯罪，只是行為人將本應(yīng)屬單位的財(cái)物占為己有而構(gòu)成犯罪。本案中，羅子二從事的集資活動(dòng)并非在其職責(zé)范圍內(nèi)，該行為亦未經(jīng)單位同意，而是羅擅自使用本單位專用于銀行金融業(yè)務(wù)的現(xiàn)金收訖章，從事個(gè)人集資詐騙犯罪，該行為不符合《規(guī)定》第三條的構(gòu)成要件，故本案不應(yīng)當(dāng)適用《規(guī)定》的第三條判由市建三支行承擔(dān)民事責(zé)任。
一、企業(yè)民間集資的主要法律風(fēng)險(xiǎn)
（一）易演變?yōu)椤胺欠ㄎ展姶婵睢?/p>
所謂非法吸收公眾存款，是指未經(jīng)中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)，向社會(huì)不特定對(duì)象吸收資金，出具憑證，承諾在一定期限內(nèi)還本付息的融資行為。與此相關(guān)的還有“變相吸收公眾存款”，即未經(jīng)中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)，不以吸收公眾存款的名義，向社會(huì)不特定對(duì)象吸收資金，但承諾履行與吸收公眾存款性質(zhì)相同的義務(wù)。概言之，非法吸收公眾存款，其具備三個(gè)基本特征：（1）未經(jīng)中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)；（2）向社會(huì)不特定對(duì)象吸收資金；（3）承諾在一定期限內(nèi)還本付息。
我國(guó)《刑法》第176條規(guī)定，非法吸收公眾存款或者變相吸收公眾存款，擾亂金融秩序的，處3年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處2萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下罰金；數(shù)額巨大或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，處3年以上10年以下有期徒刑，并處5萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下罰金。單位犯前款罪的，對(duì)單位判處罰金，并對(duì)其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接負(fù)責(zé)人，依照前款的規(guī)定處罰。
（二）易演變?yōu)椤胺欠Y”
何為“非法集資”呢？1999年中國(guó)人民銀行《關(guān)于取締非法金融機(jī)構(gòu)和非法金融業(yè)務(wù)活動(dòng)中有關(guān)問(wèn)題的通知》中指出，非法集資是指單位或者個(gè)人未依照法定程序經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，以發(fā)行股票、債券、彩票、投資基金證券或其他債權(quán)憑證的方式向社會(huì)公眾籌集資金，并承諾在一定期限內(nèi)以貨幣、實(shí)物及其他方式向出資人還本付息或給予回報(bào)的行為。概言之，非法集資有以下四個(gè)特點(diǎn)：
1.未經(jīng)過(guò)有關(guān)部門依法批準(zhǔn)，包括沒有批準(zhǔn)權(quán)限的部門批準(zhǔn)的集資以及有審批權(quán)限的部門超越權(quán)限批準(zhǔn)的集資。
2.承諾在一定期限內(nèi)給出資人還本付息；還本付息的形式除了貨幣形式為主外，還包括以實(shí)物形式或其他形式。
3.向社會(huì)不特定對(duì)象即社會(huì)公眾籌資資金。
4.以合法形式掩蓋非法集資的性質(zhì)。
非法集資與非法吸收公眾存款很容易混淆。兩者的主要區(qū)別有兩點(diǎn)：一是非法集資是集資行為未經(jīng)包括中國(guó)人民銀行、證監(jiān)會(huì)、發(fā)改委等多個(gè)部門的批準(zhǔn)，而非法吸收公眾存款僅指吸收存款行為未經(jīng)中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)；二是非法集資是指以發(fā)行股票、債券、投資基金、證券或其他債權(quán)憑證的方式或名義向社會(huì)不特定多數(shù)人集合資金，而非法吸收公眾存款不要求借發(fā)行股票債券等名義，與銀行吸收儲(chǔ)蓄類似。
此外，集資詐騙罪與非法吸收公眾存款罪也極易混淆。
集資詐騙罪與非法吸收公眾存款罪的關(guān)鍵區(qū)別是：集資詐騙罪與非法吸收公眾存款罪的單一犯罪客體（指侵犯金融管理秩序）不同，集資詐騙罪的犯罪客體屬于復(fù)雜客體，它既侵犯了金融管理秩序，又侵犯了公私財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。行為人是否具有非法占有的目的，是集資詐騙罪區(qū)別于其他非法集資類犯罪的主要因素。某種非法集資行為如果其主觀目的是非法占有并且又采用了詐騙的方法，則即使其符合其它非法集資類犯罪的要件，也將被認(rèn)定為集資詐騙罪。實(shí)踐中，凡是非法向不特定多數(shù)人集合資金，有非法占有目的又采取詐騙方法的，定集資詐騙罪；雖有詐騙方法，但沒有非法占有目的或者無(wú)充分證據(jù)證明有此目的的，定非法吸收公眾存款罪。浙江東陽(yáng)本色控股集團(tuán)有限公司原董事長(zhǎng)吳英的罪名是集資詐騙，德隆唐萬(wàn)新的罪名是非法吸收公眾存款，兩案的主要區(qū)別就在于前者明知自己沒有有償還巨額債務(wù)的能力，具有非法占有的目的。作為商人應(yīng)以誠(chéng)信為本，一般來(lái)說(shuō)一開始就直接以非法占有為目的的情況是比較少的。但是，需要注意的是，在通過(guò)民間借貸融資獲得資金后，因各種原因?qū)е聼o(wú)力償還，為了掩蓋無(wú)力償還的事實(shí)，虛構(gòu)事實(shí)，繼續(xù)融資，這將可能會(huì)導(dǎo)致從原先的“借貸”，隨著事態(tài)的發(fā)展演變?yōu)椤霸p騙”。
《刑法》第192條規(guī)定，以非法占有為目的，使用詐騙方法非法集資，數(shù)額較大的，處五年以下有期徒刑或者拘役，并處2萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下罰金；數(shù)額巨大或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，處5年以上10年以下有期徒刑，并處5萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下罰金；數(shù)額特別巨大或者有其他特別嚴(yán)重情節(jié)的，處10年以上有期徒刑或者無(wú)期徒刑，并處5萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下罰金或者沒收財(cái)產(chǎn)。
二、企業(yè)民間集資的合法形式
（一）合法的民間借貸
最高人民法院1991年8月13日的《關(guān)于人民法院審理借貸案件的若干意見》第6條規(guī)定，民間借貸的利率可以在不超過(guò)銀行同類貸款利率4倍的范圍內(nèi)適當(dāng)高于銀行的利率。最高人民法院在1999年2月9日的《關(guān)于如何確認(rèn)公民與企業(yè)之間借貸行為效力問(wèn)題的批復(fù)》中規(guī)定：“公民與非金融企業(yè)之間的借貸屬于民間借貸。只要雙方當(dāng)事人意思表示真實(shí)即可認(rèn)定有效……”
由于企業(yè)和公民之間的借貸屬于民間借貸，依法受法律保護(hù)。所以可以由個(gè)人作為中介，財(cái)務(wù)處理上出借方企業(yè)可先將資金借給法定代表人或企業(yè)可以信賴并控制的某個(gè)人，該個(gè)人再將資金借給實(shí)際使用資金的企業(yè)。實(shí)踐中，除了要求借入資金的企業(yè)提供可靠的抵押或質(zhì)押或第三方保證擔(dān)保外，還會(huì)要求該企業(yè)的法定代表人和股東提供連帶責(zé)任擔(dān)保，甚至于法定代表人及自然人股東的配偶也會(huì)被要求提供連帶責(zé)任擔(dān)保。通過(guò)自然人替身模式的轉(zhuǎn)換，實(shí)質(zhì)為企業(yè)間借貸就變?yōu)樽匀蝗撕推髽I(yè)之間的合法民間借貸，銀行同期貸款利率四倍以內(nèi)的利息就可以得到保護(hù)。
（二）企業(yè)內(nèi)部集資或“員工持股計(jì)劃”
我國(guó)現(xiàn)行法律允許企業(yè)在規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行職工持股的集資行為，該行為并不屬于非法集資。
關(guān)于企業(yè)內(nèi)部集資，《中國(guó)人民銀行關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部集資管理的通知》（銀發(fā)[1989]174號(hào)）中規(guī)定了相關(guān)的法律程序：
1.企業(yè)內(nèi)部集資一般應(yīng)該采取發(fā)行企業(yè)內(nèi)部債券的方式。
2.企業(yè)內(nèi)部集資金額最高不得超過(guò)企業(yè)正常生產(chǎn)所需流動(dòng)資金總額。
3.企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部集資，必須制定集資章程或辦法，經(jīng)企業(yè)的開戶金融機(jī)構(gòu)審查同意后，報(bào)中國(guó)人民銀行審批。
4.中國(guó)人民銀行對(duì)企業(yè)內(nèi)部集資實(shí)行統(tǒng)一管理，分級(jí)審批。
5.企業(yè)內(nèi)部債券可以在企業(yè)內(nèi)部轉(zhuǎn)讓，但不得公開上市轉(zhuǎn)讓，企業(yè)應(yīng)該在內(nèi)部制定專門機(jī)構(gòu)辦理內(nèi)部轉(zhuǎn)讓事宜。
6.對(duì)企業(yè)內(nèi)部集資活動(dòng)的日常監(jiān)督與管理，由當(dāng)?shù)厝嗣胥y行委托企業(yè)的開戶金融機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，中國(guó)人民銀行要定期進(jìn)行檢查。
其實(shí)，企業(yè)內(nèi)部集資相當(dāng)于目前市場(chǎng)上非常流行的“員工持股計(jì)劃”（ESOPS）。員工持股計(jì)劃是一種由企業(yè)職工擁有本企業(yè)產(chǎn)權(quán)的股份制形式。企業(yè)職工通過(guò)購(gòu)買企業(yè)部分股票（股權(quán)）而擁有企業(yè)的部分產(chǎn)權(quán)，并獲得相應(yīng)的管理權(quán)。企業(yè)在內(nèi)部或者外部設(shè)立專門機(jī)構(gòu)（員工持股基金會(huì)）以借貸方式向員工募集購(gòu)股資金，員工購(gòu)買本公司的股票（股權(quán)）從而成為公司的所有者。
在我國(guó)，聯(lián)想是職工持股計(jì)劃的創(chuàng)立者。1994年，聯(lián)想創(chuàng)造性地成立了員工持股會(huì)，將35%的分紅權(quán)分到每個(gè)員工身上，并在2000年將其轉(zhuǎn)化為股權(quán)，使員工真正成為企業(yè)的主人，大大激發(fā)了員工的創(chuàng)造力，推動(dòng)了企業(yè)的發(fā)展。因此，在聯(lián)想歷史上，這次股權(quán)變動(dòng)被稱為“值得樹碑立傳的35%”。
（三）委托理財(cái)
委托理財(cái)是指客戶將資金或其他金融資產(chǎn)交付給受托人，并由后者將該資金投資于證券、期貨等交易市場(chǎng)或者以其他金融形勢(shì)進(jìn)行管理，所獲得的利益由雙方按約定進(jìn)行分配，或者由受托人收取代管費(fèi)。
近年來(lái)，隨著大量委托理財(cái)業(yè)務(wù)的實(shí)施，因委托資金遭受損失而在委托人與受托人包括監(jiān)管人之間產(chǎn)生的合同糾紛案件大幅上升。此類案件一般涉及的法律關(guān)系都較為復(fù)雜，涉案金額巨大，社會(huì)影響面廣。
2005年12月27日，德隆刑事第一案的德恒證券非法吸收公眾存款案塵埃落定。該案中，德恒證券作為一家證券公司，其開展委托理財(cái)業(yè)務(wù)無(wú)可厚非，其最終被認(rèn)定為非法吸收公眾存款，最關(guān)鍵的是其與客戶簽訂的委托理財(cái)合同中約定了保底條款，采取承諾到期后歸還委托管理的資產(chǎn)本金并支付固定收益的方式，與多家企業(yè)、個(gè)人簽訂委托協(xié)議，并借此吸收了數(shù)百億資金。
基于此，刑法有對(duì)網(wǎng)絡(luò)集資行為進(jìn)行規(guī)制的必要性，但是，刑法也不能因此將網(wǎng)絡(luò)集資行為逼入“難以生存”的境地。網(wǎng)絡(luò)集資行為作為一種金融創(chuàng)新，無(wú)論是刑法還是行政法，都應(yīng)該是鼓勵(lì)其發(fā)展，為其發(fā)展創(chuàng)造一個(gè)自由寬松的環(huán)境，因此，刑法對(duì)網(wǎng)絡(luò)集資行為的規(guī)制應(yīng)保持謙抑性。
一、網(wǎng)絡(luò)集資行為的產(chǎn)生及類型
近年來(lái)，互聯(lián)網(wǎng)的迅速發(fā)展為民間融資提供了新的方式，互聯(lián)網(wǎng)金融應(yīng)運(yùn)而生。網(wǎng)絡(luò)集資作為互聯(lián)網(wǎng)金融的重要組成部分，其發(fā)展規(guī)模也是蒸蒸日上。由阿里巴巴集團(tuán)開發(fā)的“余額寶”利用長(zhǎng)尾效應(yīng)[1]，僅上線半年就吸金5000億，讓人不得不承認(rèn)，在互聯(lián)網(wǎng)金融體系下，網(wǎng)絡(luò)集資不僅速度快，而且數(shù)額大。然而，除了余額寶這樣的大型網(wǎng)絡(luò)集資者，我國(guó)的小規(guī)模的網(wǎng)絡(luò)基金公司也如雨后春筍般出現(xiàn)。
“銀行有錢，貸不出;高利貸有錢，不敢貸”的中國(guó)中小微民營(yíng)企業(yè)的貸款現(xiàn)狀正是網(wǎng)絡(luò)基金公司發(fā)展的重要?jiǎng)恿蜕嬷尽?/p>
當(dāng)然，網(wǎng)絡(luò)自己能夠迅速取得成功，還主要是因?yàn)榫W(wǎng)絡(luò)集資相較于普通的民間借貸存在以下四個(gè)優(yōu)點(diǎn)：①網(wǎng)絡(luò)集資者提供的日利率或者月利率較傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)高，對(duì)投資金額的大小無(wú)要求，一視同仁，因此吸引大批小額投資者;②網(wǎng)絡(luò)集資的流動(dòng)性較大，且不會(huì)像傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)那樣因死期或活期而存在相差較大的利率;③網(wǎng)絡(luò)集資的媒介為互聯(lián)網(wǎng)，投資者與集資者不進(jìn)行面對(duì)面的交流與了解，所有宣傳與投資過(guò)程通過(guò)網(wǎng)絡(luò)完成，提高了集資效率，在一定程度上分散了大規(guī)模投資的風(fēng)險(xiǎn);④網(wǎng)絡(luò)集資行為的存在是對(duì)金融業(yè)的改革和創(chuàng)新，擴(kuò)大了社會(huì)大眾投資理財(cái)?shù)那溃瑢?duì)促進(jìn)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)起到了不可忽視的作用。
由于從本質(zhì)上說(shuō)，網(wǎng)絡(luò)集資行為體現(xiàn)的仍然是一種民間借貸關(guān)系，因此其運(yùn)作模式仍然離不開傳統(tǒng)的借貸合同內(nèi)容。具體而言，網(wǎng)絡(luò)集資主要存在以下幾種運(yùn)作模式：
(一)資金自用模式
該模式主要是集資人集資自用。集資人為滿足自身資金需求，注冊(cè)成立網(wǎng)絡(luò)基金公司，設(shè)計(jì)一定的與自己其他公司發(fā)展相關(guān)的投資項(xiàng)目，并允諾一定的投資收益以尋求出資人，出資人從網(wǎng)絡(luò)上獲取到相關(guān)的融資信息后，進(jìn)行投標(biāo)、磋商，最終與集資者達(dá)成貸款協(xié)議。集資者將獲得的資金用于自身公司項(xiàng)目發(fā)展，并在一定時(shí)期內(nèi)對(duì)出資者進(jìn)行還本付息。
(二)資金他用模式
該模式主要是網(wǎng)貸公司作為一個(gè)居間公司的身份，為集資需求者與出資者提供服務(wù)。該模式又可以分為以下兩個(gè)模式：
1.無(wú)擔(dān)保居間模式
在該模式下，集資人向網(wǎng)貸公司提供借款申請(qǐng)，經(jīng)平臺(tái)同意后，雙方簽訂居間合同。簽訂居間合同后，集資人向網(wǎng)貸公司提供個(gè)人相關(guān)的身份信息、資產(chǎn)信息、征信信息等必要信息，由網(wǎng)貸公司進(jìn)行核查校驗(yàn)，并對(duì)集資人的信用進(jìn)行評(píng)級(jí)。全部核查之后，網(wǎng)貸公司將集資人的信用信息、集資信息以及其公司發(fā)展?fàn)顩r等在網(wǎng)貸平臺(tái)上，由出資人自行選擇要投資的公司或者項(xiàng)目，或者由平臺(tái)主動(dòng)聯(lián)系合適的出資人，促成雙方達(dá)成借貸協(xié)議。平臺(tái)收取一定的服務(wù)費(fèi)。在此模式下，網(wǎng)貸公司處于中立的地位，僅僅是提供一種居間服務(wù)，不主動(dòng)尋找集資人，也不主動(dòng)尋找出資人。
2.有擔(dān)保居間模式
在該模式下，基本運(yùn)作方式與無(wú)擔(dān)保居間模式并無(wú)差異，但是相比較下多了一個(gè)網(wǎng)貸公司與出資人之間的擔(dān)保合同。由于網(wǎng)絡(luò)的虛擬性和非面對(duì)面性，集資人的資信真實(shí)性往往難以保證，出資人在出資時(shí)會(huì)有一定的猶豫和擔(dān)心。為了避免這種擔(dān)心，加快集資人與出資人之間達(dá)成借貸協(xié)議，由網(wǎng)貸公司出面，與出資人簽訂擔(dān)保合同，由網(wǎng)貸平臺(tái)向出資人收取一定的風(fēng)險(xiǎn)保證金以建立資金池，從而在集資人違約后，由網(wǎng)貸公司先行向出資人還款，再向集資人追償。
二、網(wǎng)絡(luò)集資行為面臨的金融風(fēng)險(xiǎn)
不得不說(shuō)，網(wǎng)絡(luò)集資既為中小微民營(yíng)企業(yè)開辟了一條新的融資渠道，也豐富了社會(huì)大眾的投資方向和選擇，對(duì)促進(jìn)我國(guó)現(xiàn)階段的金融業(yè)的繁榮起到了不可忽視的積極意義。然而，在網(wǎng)絡(luò)集資不斷加速前行的同時(shí)，也出現(xiàn)了“無(wú)準(zhǔn)入門檻、無(wú)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、無(wú)監(jiān)管機(jī)構(gòu)”的危險(xiǎn)局面。[2]由于業(yè)內(nèi)良莠不齊，而網(wǎng)絡(luò)的虛擬性和非面對(duì)面性又模糊了出資人對(duì)集資人信息的真實(shí)性的考察，致使大量的網(wǎng)絡(luò)集資惡性事件頻繁發(fā)生。
據(jù)報(bào)道，自2013年至2014上半年，已經(jīng)有120余家網(wǎng)絡(luò)集資平臺(tái)因發(fā)生“競(jìng)相擠兌”或者涉嫌詐騙犯罪而相繼退出市場(chǎng)。[3]除此之外，由于缺少對(duì)網(wǎng)絡(luò)集資市場(chǎng)的監(jiān)管，許多網(wǎng)貸公司突破成立之初單純的居間運(yùn)作模式，建立資金池以自融，甚至挪用集資款項(xiàng)，觸碰法律紅線。
經(jīng)過(guò)梳理，當(dāng)前網(wǎng)絡(luò)集資出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)主要有以下四個(gè)方面的問(wèn)題：
第一，由于網(wǎng)絡(luò)集資的利率相對(duì)較高，且宣傳方式花哨，誘惑性較強(qiáng)，很多出資者缺少理性分析即進(jìn)行投資，造成盲目投資，缺少對(duì)集資者實(shí)力的考察與了解;
第二，網(wǎng)絡(luò)集資活動(dòng)的前期宣傳和后期完成都是通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)完成，經(jīng)營(yíng)者隱藏在互聯(lián)網(wǎng)背后，手段具有隱蔽性，欺騙性增大。
第三，由于目前將網(wǎng)絡(luò)集資服務(wù)定性為服務(wù)性企業(yè)，沒有一個(gè)部門將網(wǎng)貸經(jīng)營(yíng)納入其監(jiān)管部門，相關(guān)金融部門也無(wú)法對(duì)網(wǎng)絡(luò)集資行為進(jìn)行行政監(jiān)管;且我國(guó)目前網(wǎng)絡(luò)認(rèn)證未實(shí)現(xiàn)實(shí)名制，沒有行業(yè)自律協(xié)會(huì)，無(wú)法通過(guò)行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)其進(jìn)行規(guī)制和管理。
第四，對(duì)于網(wǎng)絡(luò)集資經(jīng)營(yíng)者的信用審查制度缺失，造成本行業(yè)準(zhǔn)入門檻低，行業(yè)內(nèi)各網(wǎng)絡(luò)集資平臺(tái)實(shí)力大小參差不齊，難以管理。一旦公司因經(jīng)營(yíng)不善出現(xiàn)資金鏈斷裂情況，網(wǎng)貸公司負(fù)責(zé)人或被公安機(jī)關(guān)控制或攜款潛逃，致使出資人的錢打了水漂，本息全無(wú)。由于涉案被害人人數(shù)多，范圍廣，損失大，極易爆發(fā)敏感性群體性實(shí)踐，破壞當(dāng)?shù)亟鹑谥刃颍瑖?yán)重影響社會(huì)穩(wěn)定。三、網(wǎng)絡(luò)集資行為面臨的刑事風(fēng)險(xiǎn)
(一)非法吸收公共存款罪的涉罪風(fēng)險(xiǎn)
根據(jù)《刑法》第一百七十六條規(guī)定，非法吸收公眾存款罪是指非法吸收公眾存款或非法變相吸收公眾存款，破壞金融管理秩序的行為，它的客觀行為通常表現(xiàn)為兩種情況：一是非法吸收公眾存款，即未經(jīng)主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，面向社會(huì)公眾吸收資金，出具憑證承諾在一定期限內(nèi)還本付息的活動(dòng);二是變相吸收公眾存款，即未經(jīng)主觀機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，不以吸收公眾存款的名義，向社會(huì)不特定對(duì)象吸收資金，但承諾履行的義務(wù)與吸收公眾存款相同，都是還本付息的活動(dòng)。[4]根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下稱《解釋》)，以下四種行為應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為“非法吸收公眾存款或者變相吸收公眾存款”：①未經(jīng)有關(guān)部門依法批準(zhǔn)或者借用合法經(jīng)營(yíng)的形式吸收資金;②通過(guò)媒體、推介會(huì)、傳單、手機(jī)短信等途徑向社會(huì)公開宣傳;③承諾在一定期限內(nèi)以貨幣、實(shí)物、股權(quán)等方式還本付息或者給付回報(bào);④向社會(huì)公眾即社會(huì)不特定對(duì)象吸收資金。
互聯(lián)網(wǎng)背景下的集資者通過(guò)設(shè)立網(wǎng)絡(luò)公司，設(shè)置一些高利率或者高回報(bào)的項(xiàng)目，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行宣傳，針對(duì)的是社會(huì)上不特定的對(duì)象，并承諾一定時(shí)期內(nèi)還本付息或者給付高利息，集資者利用網(wǎng)絡(luò)的非面對(duì)面，利用平臺(tái)和信息的不對(duì)稱，以投資項(xiàng)目或者擔(dān)保高利率回報(bào)的方式吸引出資者。當(dāng)獲得的投資足夠大到形成資金池之后，在完全支配資金池后或者高額轉(zhuǎn)貸或者將資金挪作他用，最終構(gòu)成非法吸收公共存款罪。
確定是否構(gòu)成非法吸收公眾存款罪時(shí)，還應(yīng)查明是單位犯罪還是自然人犯罪，查明集資者設(shè)立的所謂公司是否注冊(cè)，同時(shí)要注意自然人設(shè)立公司成立自然人犯罪的三種情況。兩者入罪標(biāo)準(zhǔn)差距大，因此應(yīng)嚴(yán)格把握行為主體的性質(zhì)。
(二)集資詐騙罪的涉罪風(fēng)險(xiǎn)
根據(jù)《刑法》第一百九十二條法律規(guī)定，集資詐騙罪是指以非法占有為目的，使用詐騙方法非法集資的行為。根據(jù)《解釋》，使用詐騙方法非法集資，具有下列情形之一的，可以認(rèn)定為“以非法占有為目的”：①集資后不用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或者用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)與籌集資金規(guī)模明顯不成比例，致使集資款不能返還的;②肆意揮霍集資款，致使集資款不能返還的;③攜帶集資款逃匿的;④將集資款用于違法犯罪活動(dòng)的;⑤抽逃、轉(zhuǎn)移資金、隱匿財(cái)產(chǎn)，逃避返還資金的;⑥隱匿、銷毀賬目，或者搞假破產(chǎn)、假倒閉，逃避返還資金的;⑦拒不交代資金去向，逃避返還資金的;⑧其他可以認(rèn)定非法占有目的的情形。
集資詐騙是民間借貸中極為常見且社會(huì)危害較大的犯罪形式，隨著互聯(lián)網(wǎng)的極速發(fā)展，網(wǎng)貸平臺(tái)成為犯罪分子騙取出資人資金的新型工具。由于網(wǎng)絡(luò)消息擴(kuò)散速度快，面向群眾廣，因此其可以在極短的時(shí)間內(nèi)獲得數(shù)額相對(duì)較大的集資數(shù)額，且相對(duì)于傳統(tǒng)的集資方式成本低，一旦通過(guò)網(wǎng)絡(luò)成功集資，動(dòng)輒幾億。如果能夠確認(rèn)集資者具有非法占有的目的，構(gòu)成集資詐騙罪，其造成的危害結(jié)果是極大的，且破壞了國(guó)家金融市場(chǎng)的管理秩序，極大地危害了網(wǎng)絡(luò)借貸行業(yè)的有序發(fā)展。
集資者通過(guò)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行集資詐騙主要有兩種行為方式：一是利用P2P網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)服務(wù)公司創(chuàng)始人的便利，以非法占有為目的，虛設(shè)借款人吸收不特定對(duì)象的資金;二是利用他人的P2P網(wǎng)貸平臺(tái)借款信息，利用他人P2P網(wǎng)貸平臺(tái)設(shè)立者急功近利，不仔細(xì)核對(duì)借款人信息的漏洞，進(jìn)而將他人的資金據(jù)為己有。[5]
(三)侵犯公民個(gè)人信息犯罪的涉罪風(fēng)險(xiǎn)
根據(jù)《刑法》第二百五十三條法律規(guī)定，侵犯公民個(gè)人信息罪是指違反國(guó)家有關(guān)規(guī)定，向他人出售或者提供公民個(gè)人信息的行為。該罪為2009年通過(guò)的《刑法修正案(七)》增設(shè)，其行為主體為特殊主體，即通過(guò)履行職責(zé)或者提供服務(wù)過(guò)程中獲得公民個(gè)人信息的主體;2015年通過(guò)的《刑法修正案(九)》將該條進(jìn)行了修改，由特殊主體修改為一般主體，并對(duì)特殊主體進(jìn)行從重處罰。
在互聯(lián)網(wǎng)金融時(shí)代，行為人通過(guò)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行集資，可以很容易的獲得出資者的個(gè)人信息，如果集資者將獲得的公民個(gè)人信息出售或者非法提供給他人，情節(jié)嚴(yán)重的，集資者便符合該罪的構(gòu)成要件，且因?yàn)槠涫窃谔峁┓?wù)過(guò)程中獲得的公民個(gè)人信息，因此符合本罪的特殊主體要求，應(yīng)對(duì)其在法定刑內(nèi)從重處罰。
同時(shí)，與傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)相比，互聯(lián)網(wǎng)金融容易受到網(wǎng)絡(luò)內(nèi)部和網(wǎng)絡(luò)外部的系統(tǒng)攻擊，而由于大部分的網(wǎng)貸公司并不是自己開發(fā)軟件，不具有相應(yīng)的防范技術(shù)，在受到黑客攻擊的情況下，在其注冊(cè)的出資人和集資人的信息極易泄露，讓犯罪分子有機(jī)可乘。網(wǎng)貸公司集資平臺(tái)的保護(hù)技術(shù)與信息重要性的嚴(yán)重不對(duì)等，增加了社會(huì)公眾信息泄露的風(fēng)險(xiǎn)，擴(kuò)大了侵犯公民個(gè)人信息犯罪發(fā)生的可能性。
(四)非法經(jīng)營(yíng)罪的赦罪風(fēng)險(xiǎn)
根據(jù)《刑法》第二百二十五條的規(guī)定，非法經(jīng)營(yíng)罪是指違反國(guó)家規(guī)定，進(jìn)行非法經(jīng)營(yíng)，擾亂市場(chǎng)秩序，情節(jié)嚴(yán)重的行為。根據(jù)該條規(guī)定，以下四種行為方式構(gòu)成非法經(jīng)營(yíng)罪：①未經(jīng)許可經(jīng)營(yíng)法律、行政法規(guī)規(guī)定的專營(yíng)、專賣物品或者其他限制買賣的物品的;②買賣進(jìn)出口許可證、進(jìn)出口原產(chǎn)地證明以及其他法律、行政法規(guī)規(guī)定的經(jīng)營(yíng)許可證或者批準(zhǔn)文件的;③未經(jīng)國(guó)家有關(guān)主管部門批準(zhǔn)非法經(jīng)營(yíng)證券、期貨、保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的，或者非法從事資金支付結(jié)算業(yè)務(wù)的;④其他嚴(yán)重?cái)_亂市場(chǎng)秩序的非法經(jīng)營(yíng)行為。其中第三條是2009年《刑法修正案(七)》增設(shè)，其目的就是為了規(guī)范互聯(lián)網(wǎng)金融的發(fā)展，明確互聯(lián)網(wǎng)金融的入罪標(biāo)準(zhǔn)。
網(wǎng)絡(luò)集資行為如上分析，包括三種模式。當(dāng)網(wǎng)貸平臺(tái)在進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)借貸過(guò)程中涉及到擔(dān)保、理財(cái)這類特許經(jīng)營(yíng)的行業(yè)時(shí)，網(wǎng)貸公司就可能會(huì)涉嫌非法經(jīng)營(yíng)罪。首先，根據(jù)《融資性擔(dān)保公司管理暫行辦法》的有關(guān)規(guī)定，任何單位和個(gè)人未經(jīng)監(jiān)管部門批準(zhǔn)不得從事吸收存款、發(fā)放貸款、受托發(fā)放貸款、受托投資等活動(dòng)。
如果網(wǎng)貸平臺(tái)在進(jìn)行相關(guān)集資、放貸行為時(shí)，并沒有取得相關(guān)部門的批準(zhǔn)，則涉嫌非法經(jīng)營(yíng)罪;其次，理財(cái)產(chǎn)品的發(fā)行主體必須是信托、證券、銀行等國(guó)家允許的主體，且每個(gè)理財(cái)產(chǎn)品都需要經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的備案和審批制度的審核，雖然金融監(jiān)管部門并沒有明確的將網(wǎng)貸平臺(tái)排除在理財(cái)產(chǎn)品的范圍外，但是這種“打擦邊球”的行為極有可能進(jìn)入刑法的打擊范圍。
正如某學(xué)者所說(shuō)：“長(zhǎng)期以來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)證明，在自由寬松的制度環(huán)境下最有可能實(shí)現(xiàn)以較小的交易成本獲取較大的財(cái)富增長(zhǎng)。”[6]雖然不存在絕對(duì)自由寬松的制度，但是在目前各方面監(jiān)管和規(guī)制都不完善的前提下，鼓勵(lì)網(wǎng)絡(luò)集資這一新興金融產(chǎn)業(yè)的發(fā)展應(yīng)優(yōu)于抑制其發(fā)展，刑法應(yīng)保持其謙抑性，給新興產(chǎn)業(yè)足夠的發(fā)展空間，在定罪時(shí)應(yīng)更多的考慮是否可以出罪而不是入罪，特別是在涉及到兜底條款時(shí)。
這一新的司法解釋制定背后的現(xiàn)實(shí)是民間借貸糾紛訴訟的快速增長(zhǎng)。2011年全國(guó)法院審結(jié)民間借貸糾紛案件59.4萬(wàn)件，2012年審結(jié)72.9萬(wàn)件，同比增長(zhǎng)22.68%;2013年審結(jié)85.5萬(wàn)件，同比增長(zhǎng)17.27%;2014年審結(jié)102.4萬(wàn)件，同比增長(zhǎng)19.89%;2015年上半年已經(jīng)審結(jié)52.6萬(wàn)件，同比增長(zhǎng)26.1%。目前，民間借貸糾紛已經(jīng)成為繼婚姻家庭之后第二位民事訴訟類型，訴訟標(biāo)的額逐年上升。
按照最高人民法院審判委員會(huì)專職委員杜萬(wàn)華的說(shuō)法，新的民間借貸司法解釋既是回應(yīng)法院對(duì)統(tǒng)一裁判標(biāo)準(zhǔn)和正確適用法律的需求，也是回應(yīng)廣大中小微企業(yè)對(duì)陽(yáng)光融資和正當(dāng)投資的渴求。民間借貸新規(guī)中的相關(guān)規(guī)定，9月1日之后，中小微企業(yè)必須了解：
須知一 年利率24%以內(nèi)必須付，超過(guò)36%合同無(wú)效
《規(guī)定》明確，法律保護(hù)的固定利率為年利率24%。也就是說(shuō)，年利率在24%以內(nèi)的，當(dāng)事人到法院，法院都要給予支持。事實(shí)上，24%的利率也是長(zhǎng)期以來(lái)在審判實(shí)踐中所確立的一個(gè)執(zhí)法標(biāo)準(zhǔn)。
年利率在24%～36%之間的是自然債務(wù)區(qū)。這類債務(wù)如果當(dāng)事人依據(jù)合同，向法院要求保護(hù)這個(gè)區(qū)間的利息，法院不予法律保護(hù)。但如果約定利率以后，借款人按照合同的約定償還了利息，這個(gè)償還是有效的，法院予以認(rèn)可。如果償還以后又反悔，向法院要求返還超過(guò)24%部分的利息，法院不能支持。
《規(guī)定》同時(shí)明確，年利率36%以上的借貸合同為無(wú)效，即超過(guò)36%以上的利息是無(wú)效的，你可以不付，即使自愿給付了，你也可以到法院要求返還，法院將予支持。
為什么36%以上的利息強(qiáng)制無(wú)效？因?yàn)閷?shí)體經(jīng)濟(jì)所創(chuàng)造的利潤(rùn)沒有這么高，如果不把高利貸控制住，對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)，特別是對(duì)于中小微企業(yè)的發(fā)展是不利的。
須知二 企業(yè)間因經(jīng)營(yíng)需要可拆借資金，但不能專業(yè)放貸
《規(guī)定》明確，企業(yè)之間為了生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的需要相互拆借資金，或者企業(yè)因生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的需要在單位內(nèi)部通過(guò)借款形式向職工籌集資金的，法律予以保護(hù)。
很長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)，對(duì)于企業(yè)與企業(yè)之間的借貸，按照央行1996年頒布的《貸款通則》及最高法相關(guān)司法解釋的規(guī)定，一般以違反國(guó)家金融監(jiān)管而被認(rèn)定為無(wú)效。這一制度性規(guī)定在司法界被長(zhǎng)期遵守。但企業(yè)間的借貸行為并未得以根除，反而出現(xiàn)愈演愈烈的勢(shì)頭。而在現(xiàn)實(shí)中，企業(yè)間存在的巨大借貸需求，催生了一系列企業(yè)之間的間接借貸運(yùn)作模式，例如，不少企業(yè)通過(guò)虛假交易、名義聯(lián)營(yíng)、企業(yè)高管以個(gè)人名義借貸等方式進(jìn)行民間融資，導(dǎo)致企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)大幅增加，民間借貸市場(chǎng)秩序受到破壞。
上述規(guī)定將有利于緩解企業(yè)“融資難”、“融資貴”等頑疾，滿足企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)的需要。
這里需要強(qiáng)調(diào)的是，法律只保護(hù)正常的企業(yè)間借貸，即為解決資金困難或生產(chǎn)急需偶然為之的借貸，但法律并不允許企業(yè)以此為常態(tài)、常業(yè)。也就是說(shuō)，如果作為一個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性企業(yè)不搞生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，變成一個(gè)專業(yè)放貸人，把錢拿去放貸，甚至從銀行套取現(xiàn)金再去放貸是不行的。作為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)型企業(yè)，如果以經(jīng)常放貸為主要業(yè)務(wù)，或者以此作為其主要收入來(lái)源，則有可能導(dǎo)致該企業(yè)的性質(zhì)發(fā)生變異，質(zhì)變?yōu)槲唇?jīng)金融監(jiān)管部門批準(zhǔn)從事專門放貸業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)從而造成金融監(jiān)管紊亂。因此，企業(yè)間的如下借貸行為被規(guī)定無(wú)效：1.套取金融機(jī)構(gòu)信貸資金又高利轉(zhuǎn)貸給借款人，且借款人事先知道或者應(yīng)當(dāng)知道的;2.以向其他企業(yè)借貸或者向本單位職工集資取得的資金又轉(zhuǎn)貸給借款人牟利，且借款人事先知道或者應(yīng)當(dāng)知道的;3.出借人事先知道或者應(yīng)當(dāng)知道借款人借款用于違法犯罪活動(dòng)仍然提供借款的。
在民間借貸新規(guī)之前，基于對(duì)企業(yè)間借貸無(wú)效的規(guī)避和對(duì)資金融通的需求，由法定代表人以個(gè)人名義借貸用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的，《規(guī)定》明確出借人可以請(qǐng)求企業(yè)與個(gè)人共同承擔(dān)責(zé)任。而對(duì)那些雖以企業(yè)名義借款，但所借款項(xiàng)卻用于個(gè)人生活和消費(fèi)的，如果出借人、企業(yè)或者其股東能夠提出證據(jù)證明，法院可以應(yīng)出借人的請(qǐng)求將法定代表人列為共同被告或者第三人。
須知三 民間借貸涉非法集資案：哪些情況受理，哪些情況不受理？
在民間借貸糾紛當(dāng)中，此類案件往往與非法吸收公眾存款、集資詐騙、非法經(jīng)營(yíng)等案件交織在一起，出現(xiàn)由同一法律事實(shí)或相互交叉的兩個(gè)法律事實(shí)引發(fā)的、一定程度上交織在一起的刑事案件和民事案件，即民刑交叉案件。那么，當(dāng)民間借貸糾紛案件與非法吸收公共存款罪，還有集資詐騙罪等刑事案件交錯(cuò)時(shí)，法院會(huì)怎么處理呢？
對(duì)于涉嫌非法集資犯罪的民間借貸案件，法院或者不予受理或者駁回，并將涉嫌非法集資犯罪的線索、材料移送公安或者檢察機(jī)關(guān)。
這意味著只要涉及到非法集資犯罪的案件，民事案件審理中發(fā)現(xiàn)了就要移送，法院不再審理。因?yàn)榉欠Y案件涉及不特定的多數(shù)人的利益，此舉是為了防止有的受害人獲得足額清償而有的受害人卻根本不能得到補(bǔ)償?shù)默F(xiàn)象發(fā)生。
集資房產(chǎn)權(quán)變更程序如下：
1、辦理集資房房產(chǎn)證，取得房屋的完全產(chǎn)權(quán)。辦理房產(chǎn)證的程序是，房主繳納契稅、印花稅、公共維修基金（開發(fā)商代收），然后開發(fā)商把資料上報(bào)房地局，房地局審核后頒發(fā)房產(chǎn)證。
2、辦理登記手續(xù)進(jìn)行過(guò)戶。根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)，已取得合法產(chǎn)權(quán)證書的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房可以上市出售，因此可以自由上市交易，并辦理過(guò)戶登記手續(xù)。
辦理房產(chǎn)證的過(guò)程中如果沒有交納繳納契稅、印花稅、公共維修基金三項(xiàng)稅費(fèi)，可以到開發(fā)商處更改購(gòu)房合同，把合同上購(gòu)房者的名字換成新任房主的名字，由新任房主繳納稅費(fèi)，以后下發(fā)房產(chǎn)證就直接是新任房主的本。如果已經(jīng)繳納了這三項(xiàng)稅費(fèi)，那么不能改購(gòu)房合同，只能等到房產(chǎn)證下發(fā)到原房主手里以后再處理。可以過(guò)戶，這個(gè)最直接，也最徹底，但是要繳納契稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅等很多稅費(fèi)。也可以申請(qǐng)房產(chǎn)共有人，這個(gè)最簡(jiǎn)單，費(fèi)用也最低。
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[論文關(guān)鍵詞]非法吸收公眾存款 集資詐騙 經(jīng)濟(jì)犯罪
一、概念和特點(diǎn)
根據(jù)《中國(guó)人民銀行關(guān)于取締非法金融機(jī)構(gòu)和非法金融業(yè)務(wù)活動(dòng)中有關(guān)問(wèn)題的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）（銀發(fā)[1999]41號(hào)）規(guī)定：“非法集資是指單位或者個(gè)人未依照法定程序經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，以發(fā)行股票、債券、彩票、投資基金證券或其他債權(quán)憑證的方式向社會(huì)公眾籌集資金，并承諾在一定期限內(nèi)以貨幣、實(shí)物及其他方式向出資人還本付息或給予回報(bào)的行為。”該《通知》規(guī)定非法集資具有如下特點(diǎn)：
（一）未經(jīng)有關(guān)部門依法批準(zhǔn)，包括沒有批準(zhǔn)權(quán)限的部門批準(zhǔn)的集資以及有審批權(quán)限的部門超越權(quán)限批準(zhǔn)的集資；
（二）承諾在一定期限內(nèi)給出資人還本付息。還本付息的形式除以貨幣形式為主外，還包括以實(shí)物形式或其他形式；
（三）向社會(huì)不特定對(duì)象即社會(huì)公眾籌集資金；
（四）以合法形式掩蓋其非法集資的性質(zhì)。
二、非法集資犯罪案件疑難問(wèn)題及探析
（一）“向社會(huì)公眾募集資金”的理解與認(rèn)定
實(shí)踐中沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，各地掌握不一。很多地方僅僅以集資對(duì)象的數(shù)量的多少作為社會(huì)公眾的判斷標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)為涉及的人數(shù)多就是社會(huì)公眾，人數(shù)少就當(dāng)作特定對(duì)象來(lái)認(rèn)定。這種認(rèn)定方式忽視了對(duì)行為人主觀意圖的考察，沒有考慮行為人的主觀意圖是向特定的對(duì)象募集資金，還是向社會(huì)公眾公開募集，往往把對(duì)特定的眾多人募集當(dāng)做公開募集，而把具有公開性募集的故意，卻因?yàn)槟技娜藬?shù)較少而當(dāng)做是特定對(duì)象募集。有些地方又過(guò)分強(qiáng)調(diào)主觀故意的標(biāo)準(zhǔn)，而且容易產(chǎn)生行為人有過(guò)向社會(huì)公眾集資的供述，就可認(rèn)定的機(jī)械化標(biāo)準(zhǔn)。總之，對(duì)社會(huì)公眾的認(rèn)定，沒有從主觀的意圖、行為的對(duì)象、行為方式上全面去考慮，因而導(dǎo)致對(duì)問(wèn)題的定性不準(zhǔn)確。對(duì)于是否屬于“向社會(huì)不特定對(duì)象吸收資金”，司法實(shí)踐中主要從三個(gè)方面來(lái)認(rèn)定：
1.從募集資金的主觀態(tài)度來(lái)認(rèn)定，如果行為人募集資金沒有特定的指向，只要能募集資金，無(wú)論從誰(shuí)那里募集都符合其主觀意愿的，可以認(rèn)定為“向社會(huì)公眾募集資金”。
2.從募集資金的對(duì)象來(lái)認(rèn)定，如果募集資金的對(duì)象多數(shù)為親友以外的人員，則可以認(rèn)定其募集資金的對(duì)象已經(jīng)從熟人圈子擴(kuò)張到社會(huì)， 可以認(rèn)定為“向社會(huì)公眾募集資金”。
3.從募集資金的方式來(lái)認(rèn)定，只要行為人是通過(guò)向社會(huì)散布信息的方式來(lái)募集資金，就可以認(rèn)定行為人在主觀上具有向不特定對(duì)象募集資金的故意。就是只要行為人是通過(guò)向社會(huì)散布信息或通過(guò)熟人的介紹等方式來(lái)吸收資金，并且導(dǎo)致其吸納資金的信息在社會(huì)層面?zhèn)鬟f，就可以認(rèn)定行為人在主觀上具有向不特定對(duì)象吸收資金的故意。因?yàn)樵谶@種情況下，無(wú)論吸納什么人的資金都符合行為人的主觀意愿，其行為已不是與特定主體簽訂民事借貸合同，而是向社會(huì)不特定對(duì)象吸納資金。
幾種特殊情況下是否屬于“向社會(huì)公眾募集資金”的界定：
（1）通過(guò)親戚、朋友等熟人的介紹進(jìn)行集資。對(duì)此我們認(rèn)為，可以引進(jìn)民法上有關(guān)要約和要約邀請(qǐng)的判斷方法，如果行為人發(fā)出的是籌集資金要約邀請(qǐng)，任何人根據(jù)這一要約邀請(qǐng)向行為人提出提供資金的要約，行為人均會(huì)不加區(qū)別地予以承諾、接受資金，則可以認(rèn)定屬于“向社會(huì)公眾募集資金”。當(dāng)如果行為人沒有要約邀請(qǐng)，而只是向不同的個(gè)人單獨(dú)提出要約，單獨(dú)進(jìn)行協(xié)商，即使單獨(dú)的個(gè)人與行為人原本不熟識(shí)，即使不同的個(gè)人具有多數(shù)性，但由于行為人實(shí)施的是針對(duì)個(gè)人的要約、承諾行為，不屬于“向社會(huì)公眾募集資金”。
（2）集資對(duì)象大多是親戚、朋友的情況，能否認(rèn)定屬于社會(huì)公眾。對(duì)此我們認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)以行為人與這些所謂的親戚朋友聯(lián)系的紐帶是血緣、親情、友情，還是經(jīng)濟(jì)利益為判斷標(biāo)準(zhǔn)。這些所謂的親戚若不是經(jīng)濟(jì)利益的維系，平時(shí)逢年過(guò)節(jié)并沒有什么往來(lái)，那只是名義上是親戚朋友，實(shí)質(zhì)上是利益共同體。
（3）通過(guò)職業(yè)資金介紹人介紹的非法集資。對(duì)于行為人明知對(duì)方是職業(yè)資金介紹人，從事的就是針對(duì)不特定對(duì)象的資金募集行為，筆者認(rèn)為，行為人主觀上對(duì)于募集不特定對(duì)象的資金就具有主觀上的故意，即無(wú)論從何處籌集到資金都符合行為人的意愿，屬于“向社會(huì)公眾募集資金”。如吳英案就是典型。雖然吳英直接吸存的人只有十幾人，但吳英是通過(guò)這十幾人向上百千的下線人員間接吸收存款，況且吳英對(duì)下線人員是誰(shuí)，下線人員有多少，她根本不關(guān)心，故其集資行為具有不特定性。
（二）集資詐騙罪中“非法占有目的”的認(rèn)定
非法吸收公眾存款罪和集資詐騙罪的主要區(qū)別就在于是否具有非法占有的目的。刑法上的“占有”概念不同于民法上的概念， 是指將已經(jīng)有權(quán)利歸屬的他人之物據(jù)為己有。刑法上的“非法占有”不僅指行為人侵犯他人的占有權(quán)， 而是指行為人通過(guò)侵犯他人的占有權(quán)實(shí)現(xiàn)侵犯他人的所有權(quán)。“非法占有目的”應(yīng)包括兩層含義： 一是行為人主觀上具有非法占有投資者資金的意圖； 二是行為人主觀上根本沒有回報(bào)投資者的意圖。對(duì)此，筆者認(rèn)為應(yīng)從以下幾個(gè)方面認(rèn)定行為人主觀上是否具有“非法占有的目的”：
1.不能因?yàn)榧Y款不能返還就一律認(rèn)定行為人具有非法占有的目的。如果行為人將集資款用于可以回報(bào)投資者的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，即使最終因經(jīng)營(yíng)不善而導(dǎo)致集資款不能返還，也不能認(rèn)定行為人具有非法占有的目的。因此，最高人民法院《關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（2010年12月13日）第4條第2款在“致使集資款不能返還”之前特別加上“集資后不用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或者用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)與籌集資金規(guī)模明顯不成比例”和“肆意揮霍集資款”的限制。在司法實(shí)踐中，由于非法集資案件往往涉案金額大、涉案人員多、涉案地域廣，一旦案發(fā)，很容易引發(fā)集體上訪，甚至群體性事件，司法人員不能因此就在集資款不能返還時(shí)一律認(rèn)定行為人具有非法占有的目的。
2.正確理解“使用詐騙方法非法集資”與“非法占有目的”之間的關(guān)系。行為人以非法占有目的進(jìn)行非法集資必然使用詐騙方法，但是，使用詐騙方法并不必然說(shuō)明行為人具有“非法占有目的”。例如，行為人認(rèn)為自己實(shí)際投資的項(xiàng)目不會(huì)吸引投資者的目光，于是編造虛假的項(xiàng)目，承諾保本付息，欺騙公共投資的，如果行為人將集資款用于可以回報(bào)投資者的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，即使最終因?yàn)榻?jīng)營(yíng)不善而導(dǎo)致集資款不能返還，也不能認(rèn)定行為人具有非法占有的目的。
3.重點(diǎn)收集行為人實(shí)施集資行為之前及集資過(guò)程中留下的證據(jù)。正如前文所言，通過(guò)行為人對(duì)集資款的使用、處置來(lái)推定行為人是否具有非法占有的目的，可能因?yàn)樾袨槿说目罐q而無(wú)效，因此，司法機(jī)關(guān)工作人員在處理非法集資案件時(shí)，應(yīng)該重點(diǎn)收集行為人實(shí)施集資行為之前及集資過(guò)程中留下的證據(jù)，以證明行為人的非法占有目的。辦案人員要重點(diǎn)搜集證明存在以下情形的證據(jù)：沒有實(shí)際投資或者沒有實(shí)體經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目、計(jì)劃而進(jìn)行集資的；在資金鏈已經(jīng)斷裂的情況下仍然吸收公眾資金的；雖然公司或企業(yè)合法成立，但并未實(shí)際經(jīng)營(yíng)，沒有相關(guān)業(yè)務(wù)，公司或企業(yè)的成立僅為非法集資尋找合法名義的；在資不抵債的情況下仍然集資、且集資款專用于還債的，等等。
（三）非法集資類犯罪案件數(shù)額的認(rèn)定
犯罪數(shù)額，是指能夠表明犯罪的社會(huì)危害程度，以貨幣或其他計(jì)量單位為表現(xiàn)形式的某種物品的數(shù)量或者經(jīng)濟(jì)價(jià)值量。我國(guó)刑法分則中有大量的以數(shù)額大小或數(shù)額的多少作為定罪量刑標(biāo)準(zhǔn)的罪名，據(jù)統(tǒng)計(jì)約有70 項(xiàng)罪名有明確規(guī)定，約有20 項(xiàng)罪名與數(shù)額或數(shù)量問(wèn)題有關(guān)。因此數(shù)額的認(rèn)定問(wèn)題非常重要，尤其是在包括集資詐騙罪在內(nèi)的經(jīng)濟(jì)犯罪中，它直接決定著定罪與量刑，是衡量經(jīng)濟(jì)犯罪社會(huì)危害性嚴(yán)重程度的主要根據(jù)。因?yàn)椋缸飻?shù)額體現(xiàn)了一定的物質(zhì)財(cái)產(chǎn)價(jià)值，而侵犯的財(cái)物價(jià)值是對(duì)行為人懲罰的基本尺度。故必須嚴(yán)格把關(guān)，準(zhǔn)確認(rèn)定。
不同的犯罪形態(tài)采用不同的犯罪數(shù)額認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，是理論界和司法界的共識(shí)。完全采取“一刀切”的某一特定認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該為司法實(shí)踐所摒棄。概括分析，主要是以下幾種形態(tài)下的數(shù)額認(rèn)定問(wèn)題：
1.基本犯罪形態(tài)下的數(shù)額認(rèn)定這種形態(tài)下， 我們贊同用犯罪所得數(shù)額來(lái)作為集資詐騙罪的定罪數(shù)額。
（1）采用犯罪所得數(shù)額說(shuō)符合集資詐騙罪非法占有目的內(nèi)涵。刑法意義的非法占有即為非法所有，因此，對(duì)于行為人“返還本息”的數(shù)額，表明行為人對(duì)該部分款項(xiàng)不具有所有的事實(shí)和占有的目的。
（2）1996 年最高人民法院的司法解釋也規(guī)定：利用經(jīng)濟(jì)合同實(shí)施詐騙的，詐騙數(shù)額應(yīng)按行為人實(shí)際騙取的數(shù)額認(rèn)定，合同標(biāo)的的數(shù)額可以作為量刑情節(jié)予以考慮。集資詐騙罪應(yīng)當(dāng)參照。
一、加強(qiáng)現(xiàn)有農(nóng)村集體合同的管理
（一）農(nóng)村集體合同的清查
各鎮(zhèn)要對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織已簽訂的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目發(fā)包、不動(dòng)產(chǎn)租賃、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、工程建設(shè)項(xiàng)目、土地承包流轉(zhuǎn)等各類合同進(jìn)行清理。合同清理以村集體經(jīng)濟(jì)組織成立的工作小組按要求自查為主，鎮(zhèn)集資辦負(fù)責(zé)合同清理的組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、審核、檢查。在清理中，鎮(zhèn)村要形成分工明確、職責(zé)清晰、制度完善的合同清理工作機(jī)制，不僅要對(duì)有合同文本的農(nóng)村集體合同進(jìn)行清理，還要對(duì)沒有合同文本但存在合同約定關(guān)系的口頭合同、事實(shí)合同進(jìn)行清理，清理結(jié)果及時(shí)上報(bào)鎮(zhèn)經(jīng)管部門備案。
（二）農(nóng)村集體合同的核查
各鎮(zhèn)要對(duì)清理后備案的各類農(nóng)村集體合同進(jìn)行核實(shí)分析。認(rèn)真核對(duì)農(nóng)村集體合同中雙方當(dāng)事人名稱、標(biāo)的物名稱和用途、合同價(jià)款、期限、雙方的權(quán)利和義務(wù)、違約責(zé)任和合同到期后的資產(chǎn)處置、簽章手續(xù)、民主決策程序履行等方面內(nèi)容。從存在的問(wèn)題入手，確定農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂新合同時(shí)應(yīng)該注意的事項(xiàng)。對(duì)經(jīng)核查的備案合同，按分類和規(guī)范與否對(duì)合同文本提出意見和建議，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織落實(shí)專人按建議書的要求對(duì)合同文本進(jìn)行整改和完善。
（三）農(nóng)村集體合同的執(zhí)行
農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織要按照農(nóng)村集體合同的約定，按時(shí)收取合同的收益，通過(guò)公開欄及時(shí)向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員公布農(nóng)村集體合同的年度收益情況。民主理財(cái)小組應(yīng)將農(nóng)村集體合同的執(zhí)行情況作為民主監(jiān)督的一項(xiàng)重要內(nèi)容進(jìn)行審核。各鎮(zhèn)經(jīng)管部門要每年對(duì)農(nóng)村集體合同收益的收取、入帳、分配進(jìn)行責(zé)任審計(jì)，對(duì)審計(jì)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題要會(huì)同紀(jì)檢監(jiān)察部門及時(shí)處理，審計(jì)結(jié)果要向本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員公開。
（四）農(nóng)村集體合同文本的保管
各鎮(zhèn)要督促指導(dǎo)村集體經(jīng)濟(jì)組織建立合法規(guī)范、公開透明、執(zhí)行有力、相互制約的合同管理制度和崗位職責(zé)。村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)將清查核實(shí)后的各類合同建立臺(tái)賬，并將相關(guān)資料落實(shí)專人負(fù)責(zé)整理歸檔，杜絕主要領(lǐng)導(dǎo)私自保管農(nóng)村集體合同。發(fā)現(xiàn)農(nóng)村集體合同丟失、毀損等問(wèn)題，要及時(shí)進(jìn)行處理，對(duì)給村集體經(jīng)濟(jì)組織造成損失的，要追究有關(guān)人員的責(zé)任。
（五）農(nóng)村集體合同糾紛的調(diào)處
各鎮(zhèn)對(duì)本地區(qū)發(fā)生的農(nóng)村集體合同糾紛，要進(jìn)行認(rèn)真分析、深入調(diào)查，掌握糾紛發(fā)生的原因，嚴(yán)格依據(jù)相關(guān)的法律、法規(guī)、政策秉公調(diào)解。出現(xiàn)的難點(diǎn)問(wèn)題，要及時(shí)向有關(guān)職能部門報(bào)告情況，協(xié)助有關(guān)職能部門做好農(nóng)村集體合同糾紛的處理，把矛盾化解在基層。對(duì)調(diào)解不成的，當(dāng)事人可以直接向人民法院。
二、加強(qiáng)農(nóng)村集體合同簽訂過(guò)程的管理
（一）農(nóng)村集體合同簽訂的程序
在農(nóng)村集體合同簽定過(guò)程中，要重點(diǎn)把握公開、審核、決策三個(gè)環(huán)節(jié)。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)生需要契約或合同規(guī)范的事項(xiàng)，由村兩委提出議案和制定方案，并按規(guī)范的合同文本要求草擬合同；草擬合同完成后應(yīng)將合同內(nèi)容通過(guò)公開欄進(jìn)行公開；各鎮(zhèn)應(yīng)對(duì)經(jīng)公開的草擬合同進(jìn)行審核把關(guān)，并出具書面審核意見；村集體經(jīng)濟(jì)組織收到審核意見后，召開村民會(huì)議或村民代表會(huì)議進(jìn)行討論決策；新合同簽定后，村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)將書面審核意見和村民會(huì)議或村民代表會(huì)議討論決策結(jié)果，一并上報(bào)鎮(zhèn)經(jīng)管部門進(jìn)行備案。
（二）規(guī)范農(nóng)村集體合同的文本和內(nèi)容
各鎮(zhèn)要針對(duì)農(nóng)村集體合同的文本格式和內(nèi)容進(jìn)行具體指導(dǎo)。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在簽訂新合同時(shí)，要參照各鎮(zhèn)擬定的各類合同的文本格式起草農(nóng)村集體合同。做到合同主體、標(biāo)的、價(jià)款、期限詳實(shí)清楚，雙方權(quán)利義務(wù)適度，履行方式、生效條件、違約責(zé)任、糾紛的處理方法約定明確。確保農(nóng)村集體合同的內(nèi)容符合法律法規(guī)和相關(guān)政策的規(guī)定。
（三）簽訂農(nóng)村集體合同事項(xiàng)的公開
農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在簽訂新合同前，要將草擬的合同文本、內(nèi)容及合同對(duì)方的基本情況通過(guò)公開欄向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員進(jìn)行公開，公開時(shí)間不得少于一周，要充分保障農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員對(duì)簽訂農(nóng)村集體合同事項(xiàng)的知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)和參與權(quán)。
（四）農(nóng)村集體合同的審核
農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)將已經(jīng)公開的草擬合同及相關(guān)材料上報(bào)鎮(zhèn)集資辦，鎮(zhèn)集資辦接到上報(bào)材料后，應(yīng)會(huì)同監(jiān)察、財(cái)政、司法、審計(jì)等有關(guān)部門依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)、政策對(duì)上報(bào)的草擬合同及相關(guān)材料進(jìn)行審核，審核時(shí)限不超過(guò)10個(gè)工作日。審核結(jié)束后，鎮(zhèn)集資辦出具書面審核意見，加蓋鎮(zhèn)集資辦公章后，送達(dá)提出申報(bào)的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。
（五）簽訂農(nóng)村集體合同的民主決策程序
簽訂農(nóng)村集體合同是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的重大經(jīng)濟(jì)行為，必須嚴(yán)格履行民主決策程序。要召開本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議或村民代表會(huì)議對(duì)簽訂農(nóng)村集體合同的具體事項(xiàng)進(jìn)行充分討論。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在民主決策做出準(zhǔn)簽決議后，方可簽訂農(nóng)村集體合同。對(duì)不按規(guī)定程序簽訂農(nóng)村集體合同給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織造成損失的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任，按照黨紀(jì)、政紀(jì)的有關(guān)規(guī)定予以處理；后果嚴(yán)重涉嫌犯罪的，要移交司法機(jī)關(guān)依法追究當(dāng)事人的法律責(zé)任。簽訂農(nóng)村集體合同時(shí)必須使用農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織公章。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織要認(rèn)真做好公章的管理，防止出現(xiàn)濫用公章私自簽訂農(nóng)村集體合同現(xiàn)象的發(fā)生。
（六）農(nóng)村集體合同的備案
農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在合同簽訂后的一周內(nèi)，把簽訂的合同及相關(guān)資料，上報(bào)鎮(zhèn)經(jīng)管部門登記備案。
三、加強(qiáng)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的管理
（一）農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)
農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)必須符合法律、法規(guī)、政策的規(guī)定。不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地的農(nóng)業(yè)用途；受讓方須有經(jīng)營(yíng)能力；在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有受讓優(yōu)先權(quán)。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)的，雙方當(dāng)事人要按照“**市農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同”的合同樣本簽訂書面的流轉(zhuǎn)合同；土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)由村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)一流轉(zhuǎn)的，村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織必須同有土地經(jīng)營(yíng)承包權(quán)的農(nóng)戶簽訂委托協(xié)議書。采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，必須經(jīng)發(fā)包方同意；采取轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，必須報(bào)本村集體經(jīng)濟(jì)組織備案。
（二）農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的管理
各鎮(zhèn)要加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的管理。在承包期內(nèi)，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織無(wú)權(quán)單方面解除農(nóng)村土地承包合同，也不能用少數(shù)服從多數(shù)的辦法強(qiáng)迫農(nóng)戶放棄承包權(quán)或改變承包合同。不得收回農(nóng)戶的承包地搞招標(biāo)承包，不得將農(nóng)戶的承包地收回抵頂欠款，不得借土地流轉(zhuǎn)改變土地的農(nóng)業(yè)用途。流轉(zhuǎn)期限不得超過(guò)農(nóng)戶承包土地的剩余承包期限。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的轉(zhuǎn)包費(fèi)、租金、轉(zhuǎn)讓費(fèi)等，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方協(xié)商確定。流轉(zhuǎn)的收益歸農(nóng)戶所有，任何組織和個(gè)人不得擅自截留、扣繳。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)定期向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員公開土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的有關(guān)情況。
合同成本會(huì)計(jì)處理規(guī)定如下：
一、計(jì)入合同成本的各項(xiàng)費(fèi)用：
直接費(fèi)用，由于直接費(fèi)用在發(fā)生時(shí)能夠分清受益對(duì)象，所以直接費(fèi)用在發(fā)生時(shí)直接計(jì)入合同成本；間接費(fèi)用，間接費(fèi)用雖構(gòu)成了合同成本的組成內(nèi)容，但間接費(fèi)用在發(fā)生時(shí)一般不宜直接歸屬于受益對(duì)象，而應(yīng)在資產(chǎn)負(fù)債表日按照系統(tǒng)、合理的方法分?jǐn)傆?jì)入合同成本；二、與建造合同相關(guān)的借款費(fèi)用：
建造承包商為客戶建造資產(chǎn)，通常是客戶籌集資金，并根據(jù)合同約定，定期向建造承包商支付工程進(jìn)度款。建造承包商在合同建造期間發(fā)生的借款費(fèi)用，符合《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17號(hào)借款費(fèi)用》規(guī)定的資本化條件，應(yīng)當(dāng)計(jì)入合同成本。
三、因訂立合同而發(fā)生的費(fèi)用：
建造承包商為訂立合同而發(fā)生的差旅費(fèi)、投標(biāo)費(fèi)等，能夠單獨(dú)區(qū)分和可靠計(jì)量且合同很可能訂立應(yīng)當(dāng)予以歸集，待取得合同時(shí)計(jì)入合同成本。
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