時間：2022-10-03 05:09:31
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產稅收籌劃，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
一、引言
隨著市場經濟的不斷發展，我國房地產行業也取得了巨大的成就，在推動國家整體發展方面做出了很大的貢獻。房地產行業經過三十多年的發展，其投資總額在國民生產總值中的比重也在不斷提高，據統計，從2008年至2012年的5年時間中，房地產行業的投資總額由3.12萬億元增加到了7.2萬億元。隨著我國國際化步伐加快，國家宏觀調控政策收緊，加上房地產行業投資大、風險高等特點，使得房地產行業的發展面臨著新的挑戰。由原來的“暴利行業”轉變成了“平利行業”。就房地產行業目前現狀來看，競爭比較激烈，行業整體利潤率在下降，尤其是對于一些中小型的房地產企業，其面臨的市場風險更大。而在房地產的成本中，其中有20%的為稅收支出，因此，合理進行稅收籌劃是房地產企業提高利潤的一條有效途徑，房地產企業可根據自身特點，合理管理企業資金，通過稅收籌劃手段降低稅負，進而達到降低成本目的。因此，房地產企業進行稅收籌劃，不僅有助于企業實現價值最大化的財務管理目標，而且很好的貫徹了國家宏觀調控政策，有助于國家產業結構調整和企業資產優化配置。
二、房地產企業稅收主要分布情況
（一）開發建設環節
房地產企業取得土地的方式有兩種，一種是從一級市場通過招投標的方式取得土地使用權，另一種是在二級市場上通過轉讓方式取得土地使用權。不論是在一級市場，還是在二級市場上取得土地使用權時，房地產企業需要支付土地出讓金，與轉讓方簽訂“產權轉移書據”，相應的應該繳納印花稅、契稅。如果房地產企業在開發房產時，占用了耕地面積的還需要繳納耕地占用稅。房地產企業在進行工程建設時，還會涉及到企業所得稅、營業稅、個人所得稅、印花稅、城市維護建設稅及附加等稅種，因工程項目占用土地還需要繳納城鎮土地使用稅。
（二）轉讓處置環節
房地產的轉讓處置主要包括銷售房屋、轉讓土地使用權、贈與房屋或者土地、房屋抵債、股利分配等方式。按照營業稅的征稅管理可知，房地產企業銷售房屋和轉讓土地使用權屬于“銷售不動產，轉讓無形資產”，應該征稅營業稅，相應的就應該繳納城建稅和教育費附加，而房屋銷售又屬于房地產企業的主營業務，因此還應該繳納企業所得稅，土地增值稅等。將房地產作為股利分配進行處置時，需要繳納個人所得稅。
（三）持有使用環節
房地產企業的房屋使用環節主要分為出租房屋或土地以及自用房屋或土地。房地產企業出租房屋或者土地時，需要繳納營業稅、企業所得稅、房產稅以及個人所得稅等，將房屋或者土地自用的，需要繳納房產稅和城鎮土地使用稅，房產稅和城鎮土地使用稅的稅負一般比較低。當房地產企業的房屋處于閑置狀態時，一般不需要負擔稅收負擔。總之，在我國，房地產企業的稅收負擔種類比較多。企業需要根據不同稅種的特點進行合理籌劃。
三、房地產企業主要稅種的籌劃策略
（一）營業稅稅收籌劃
營業稅是一種傳統的商品勞務稅，計稅依據為營業額全額，一般不受成本、費用等的影響。對于房地產開發企業來說，營業稅的稅收籌劃通常可以從三個方面進行規劃，一是充分利用營業稅的稅收優惠政策，采用合作建房的方式進行稅收籌劃，一方提供土地使用權，另一方提供建房需要的資金，兩方在合作的基礎上進行房屋建造，對于建成的房屋，合作雙方將按照投資比例分配的房屋價值，對于以土地使用權出資的一方，因為獲得了部分房屋的所有權，應該繳納營業稅，而對于以資金出資的一方則無需繳納營業稅。二是利用建筑承包合同進行稅收籌劃。房地產企業在進行房屋銷售時，一般會將房屋劃分為精裝修房和毛坯房兩種，通常情況下精裝修房的價格比毛坯房要高很多，因而房地產企業如果以精裝修房進行銷售，會增加其稅收負擔。如果房地產企業將房屋分為毛坯房銷售和房屋裝修服務兩種，就可以降低營業稅稅負。對于毛坯房的銷售，按照“銷售不動產”規定，采用5%的營業稅稅率，對于房屋裝修部分，按照“建筑業”規定，采用3%的營業稅稅率，這樣可以節約2%的營業稅。三是合理利用銷售折扣。一般情況下，房地產企業銷售樓盤時都會采取一定的促銷政策，比如利用現金折扣等，如果房地產企業將銷售價款和折扣額開在同一張發票上，就可以以折扣后的銷售額作用營業稅的計稅基礎，從而節省一定的營業稅。因此，房地產企業為了降低營業稅負擔，就可以將樓盤銷售價款和折扣額開在同一張發票上。
（二）土地增值稅稅收籌劃
關鍵詞：能源；風力發電；稅收籌劃
一、引言
作為中國重要的電力供應商，風力發電企業對中國的經濟發展具有非常重要的影響。為了確保風電企業更好地發展，企業需要不斷提高內部控制在其運營流程中的重要性，改善其稅收籌劃職能，并不斷降低其運營成本。稅收籌劃是在企業積極認真研究稅收法律法規的基礎上，遵守稅收法律，充分享受稅收優惠政策，合理組織稅收事務，以有效降低稅收成本并創造企業價值。風電企業有稅收籌劃的余地，使企業和科學的稅收管理標準化，并使財務收益最大化，稅收籌劃對企業更好的發展具有非常重要的實際意義。
二、稅收籌劃的概述
稅收籌劃是在法律允許的范圍內預先安排和計劃投資、運營、財務控制和其他活動，這將盡可能節省稅款并降低企業的成本。稅收籌劃具有以下特征。超前性：稅收籌劃是一種領先和預測性的管理活動，是一種企業管理計劃。合法性：稅收籌劃是企業依法在其范圍內設法降低成本的方法。稅收籌劃是一種財務管理活動，其重點是企業稅收相關活動，與企業財務決策，財務預測和財務分析密不可分。企業需要為業務活動準備各種納稅項目，而納稅額直接影響企業的重要利潤。稅收籌劃的目標與企業財務管理的目標緊密相關。如果有多種稅收方案，則應考慮企業的整體利潤和稅收的重要性。稅收籌劃的實質是分析和調查企業與稅收有關的活動，并預先計劃稅收籌劃以節省企業的成本。
三、稅收籌劃的意義
稅收籌劃是指納稅人在稅法范圍內的業務、投資、財務管理、組織交易以及其他活動，目的是減輕稅負并實現零稅收風險提前安排的過程。風力發電企業稅收籌劃的特殊性：減輕稅收負擔，通過稅收籌劃，企業可以實現稅負的絕對減少，相對降低稅率和延遲納稅；規避稅收風險，在稅法允許的范圍內進行營業稅籌劃，有效規避稅收風險。
四、風力發電企業稅收籌劃的現狀分析
由于國有企業在風電企業中所占比例較大，因此對領導者和財務人員的關注度相對較低。首先，中國有許多針對風電企業的稅收優惠政策，因為所涉人員并未明確了解稅收籌劃中對優惠政策的巧妙運用，不能合理地使用減稅或免稅政策。其次，中國的稅收優惠政策有一定的期限，必須加強企業的領導和管理，以便在特定的時間對特定的行業實行相關政策。風力發電企業投資項目構成如圖1所示。另外，優惠稅收制度有一定期限，各國在特定時間特定行業內引入相關政策。因此，企業領導和財務人員必須密切注意稅收，并合理地使用它們來幫助企業降低成本。稅收負擔將會減輕，但許多風力發電企業稅務人員的粗心大意可能會使得公司錯過短期的優惠政策，不能幫助企業減輕稅務負擔。稅收籌劃是財務人員以及企業生產和運營的組成部分，盡管許多風力發電企業將其稅收籌劃工作放在合作部門，并認為稅收籌劃只是會計師的工作，與企業的整體生產和運營流程無關，實際情況則相反。盡管企業的財務人員在稅收籌劃方面非常專業，但財務人員的建議是單方面的，因為他們對企業的生產和運營的總體過程不清楚，并且存在一定的風險。尤其是在風電企業內部，處理特定的業務發展目標和稅收情況有很大不同，會計處理方法也有很大的不同。企業稅收籌劃與當地財政收入不一致，在許多當地風電企業的稅收籌劃過程中，地方政府的財務方面受到影響。如果工作進展不順利，企業將無法更改良好的稅收籌劃。由于風力發電企業處于相對落后的環境，其稅收來源非常有限，因此，發電企業的稅收籌劃需要在稅收部門中放置指標，前提是稅收部門可以完成其任務。這不僅增加了發電企業的現金流量壓力，而且還導致對主要業務的稅收和附加費有所增加，從而增加了分銷商的當前支出。
五、風力發電企業的稅收籌劃分析
（一）風電企業稅制分析中國電力系統的改革隨著“發電廠和電網的分離，電網互聯招標”的不斷深化，電力企業之間的競爭意識逐漸增強。電力企業通過技術、機制和管理創新來提高效率，增強管理并降低成本。電力企業逐漸將稅收籌劃作為降低企業成本的重要方法。隨著中國稅制的改革，電力企業的稅制得到了調整。如今，電力企業正在逐步形成當前的電力市場稅收體系。具體的稅收結構如表1所示。
（二）電力企業稅收籌劃空間電力企業的稅收有許多相關的類型，土地使用稅、房地產稅、印花稅、車輛稅和船舶稅等低稅率類型在稅收籌劃中的彈性較低。因此，制定了針對大型稅收的稅收籌劃，例如企業所得稅和增值稅。結合薪資激勵和稅收籌劃，以提高電力企業的人才水平，以適應目前電力企業減薪的狀態。1.充分利用電力企業的稅收優惠政策。電力工業是關系國民經濟和人民生活的基礎性產業，為了鼓勵電力企業的發展，國家給了他們許多稅收優惠政策，這些優惠政策是公用事業稅收籌劃的重要計劃空間。2.人事管理稅收籌劃。降低電力企業員工的工資會導致員工激勵降低，通過稅收籌劃使員工利潤損失最小化是稅收籌劃的另一項重要任務。3.并購稅收籌劃。自電力體制改革計劃出臺以來，上市電力企業進行了許多合并、收購和重組。如何合理地計劃并購中與稅收相關的問題并降低稅收成本是稅收籌劃的主要任務之一。4.固定資產籌劃。電力企業的固定資產份額相對較大，中國實施了基于生產的增值稅，購買、使用和處置固定資產的所有階段都包括稅收問題，企業固定資產的稅收籌劃與其利潤直接相關。
六、風力發電企業稅收籌劃存在的問題
（一）未充分重視稅收籌劃為風電企業實現有效的稅收籌劃目標的過程要求企業的利益相關者密切注意稅收籌劃并采取相應的行動。但是實際上，風電企業的利益相關者未能重視稅收籌劃。
（二）節稅意識存在偏差，對稅收管理風險意識不足如果風力發電企業實際上履行稅收籌劃的職責，可以幫助風電企業節省稅收。然而，一些風電企業稅收失衡和對稅收管理風險的認識不足增加了企業的稅收負擔，并對其長期發展構成了障礙。
（三）各部門對稅收籌劃的參與度不高盡管稅收籌劃是在風電業務財務部門的職責下進行的，但它還需要其他部門的積極配合才能達到減輕企業稅收負擔的目的。但是，實際上，由于一些風電企業的相關部門沒有為稅務部門的稅收籌劃提供太多支持，而且各個部門之間缺乏有效的合作，因此我們制定和實施稅收籌劃方案是不科學的，風電企業的稅收籌劃水平不高會增加稅收風險。
七、風力發電企業具體的稅收籌劃措施
（一）增值稅方案計劃增值稅的第一步是成為一般納稅人。新成立的企業需要盡快完成企業注冊和稅務注冊流程，及時處理一般納稅人的資格，并有效扣除其獲得的增值稅發票。根據財政部稅務總局關于風力發電增值稅政策的通知，風力發電企業目前正在實施的增值稅退稅政策。因此，為了充分享受現有的稅收優惠政策，企業必須提交增值稅稅收優惠政策，以通過及時的優惠政策防止各種稅收對企業的不利影響。
（二）增值稅即征即退增值稅即征即退，是指對按稅法規定繳納的增值稅稅款，由稅務機關在征稅時部分或全部退還納稅人的一種稅收優惠。為了幫助企業發展，我國實行了超過稅收負擔的增值稅政策，它不僅對促進重點配套產業的發展和我國稅制改革的順利實施發揮了巨大作用，而且還有效地減少了公司在實際稅收負擔。公司納稅人的增值稅超過規定的稅收負擔，當月申報納稅后即可辦理立即代扣代繳手續。但是，這項優惠政策的實施仍然存在一些問題。為了順利執行這項優惠政策，我國應該完善公司現行的增值稅征收和退稅規范。
（三）所得稅計劃稅法規定，優惠年是根據業務完成后獲得和經營第一筆收入的納稅年計算的。因此，為充分享受6年的優惠年，應盡早推進風力發電業務的試運行年。根據《財政部和國家稅務總局關于享受公共基礎設施項目企業所得稅優惠政策有關問題的通知》，將分階段建設國內風力發電企業，可以以首批為單位計算批處理建設項目，并享受“三免三減”的企業所得稅。會計核算時，企業根據批次和項目進行計算，單獨計算并在此期間合理分攤成本。此外，企業必須提交稅收激勵記錄，在當前減稅和分權之后，針對風電企業的“三免三減”稅收優惠措施無需征得稅務部門的批準，只會在解決年度結算時側重于優先事項。
（四）土地使用稅計劃如果要計劃土地使用稅，則需要明確區分免征土地使用稅的土地類型。風力發電企業的免稅土地不征收土地稅，因此將持續減少企業承擔的土地使用稅面積，從而可以減輕整個風力發電企業的稅收負擔。另外，土地使用稅有其自己的稅收范圍，一些地方稅務機關了“積分征收”政策。也就是說，稅收是根據風力渦輪機實際占用的面積計算的。風電企業必須清楚地區分土地使用的性質，根據各種土地和地區政策繳納土地使用稅，減少企業應繳納的土地使用稅。農村土地不需要交納土地使用稅，農村土地一般屬于村集體所有，所以不屬于土地使用稅的開征范圍，相關企業在農村的生產經營用地不用參與征收土地使用稅。而根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》規定，在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用稅(以下簡稱土地使用稅)的納稅人，應當依照本條例的規定繳納土地使用稅。
（五）房地產稅收籌劃房地產稅主要是與房地產相關的，未分類為房地產的建筑物無需繳納房地產稅。為了確保有效支付房地產稅，風電企業在計算房地產稅時必須謹慎，以區分企業內哪些建筑物不是房地產。圍墻和風力發電場等建筑物不需繳納房地產稅，因此企業需要特別注意稅收籌劃過程。
（六）印花稅籌劃印花稅籌劃主要是根據應稅券和免稅券來區分印花稅，這將使印花稅支付更加清晰，并減少風電企業支付的印花稅金額。由于中國的印花稅暫行規則規定，印花稅僅針對稅目表征收，因此，風電企業在收購土地時會區分征用土地和租賃土地以及不同的稅率。
（七）非稅收相關事項的稅收籌劃非稅收事項的計劃包括三個主要方面的稅收籌劃，即風力發電企業的主要法律形式、投資方式和投資地點。關于法人團體的法律形式，一些稅收優惠政策需要成為一個獨立的法人實體。從投資角度分析，風電企業需要在實物投資過程中努力成為一般納稅人，這樣可以減少實物投資增值稅，并減輕企業稅負。在投資地點方面，風電企業在建立風電場時將考慮地方稅收優惠政策，選擇稅收優惠政策更高的地區，并制定減輕稅收負擔的國家政策。
八、全面提升風力發電企業稅收籌劃水平的相關措施
（一）注意實際的稅收籌劃并開展相應的工作為了保持自己良好的稅收工作，并在風力發電業務的生產實踐中有效利用稅收籌劃，有必要在實踐中注意稅收籌劃并開展相應的工作。具體表現如下。1.風電企業管理人員和財務人員在稅收執行中要注意合理使用稅收籌劃，加深對稅收職能功能特征的認識，提高稅收籌劃中管理運作的效率。科學管理要求的應稅工作，以滿足風力發電企業的需求。2.在重視稅收籌劃的企業層面，風力發電企業的有關方面將開展相關業務，發揮稅收籌劃的原始作用，提高生產經營水平。
（二）注重科學節約實際稅款，增強稅收風險管理意識在有效利用稅收籌劃的過程中，風電企業和人員將提高他們對有效稅收節省的正確理解，并提高對稅收風險管理的認識。具體表現如下。1.風電企業結合當前政策變化，注重信息技術和計算機網絡的使用，在稅收籌劃的協助下，詳細分析當前稅收征管業務的實際情況。為了確保風電企業減稅工作的有效性，按計劃實施政府部門的稅收優惠政策。2.通過信息技術、職業培訓活動、薪酬和懲罰機制等各方面的共同支持，風電企業和人員不斷增強自身對稅收籌劃的風險意識，管理人員也逐漸意識到稅收征管風險在一定程度上應予以加強。降低了風電企業征稅工作的風險，并保持了稅收籌劃的實際應用。
（三）提高各部門實際參與稅收籌劃的積極性為了使風電企業稅收籌劃中的相關工作更加科學，并在稅收籌劃中發揮應有的作用，有必要切實采取有效措施，提高各部門對稅收籌劃的熱情。這些措施包括以下方面。1.風電企業需要在稅收籌劃中落實責任機制，明確各部門的責任，并在稅收籌劃中開展相應的工作。這使具有多個部門一起工作的風電企業可以進行更高級別的稅收籌劃，從而減少了企業稅收籌劃中出現操作問題的可能性。2.根據稅收籌劃各部門的問題，風電企業需要及時處理，并進行相應的總結工作。提供所需的參考信息，以不斷優化企業稅務籌劃方法，并改善風電企業稅務籌劃的實際水平。隨著時間的流逝，可以幫助風力發電企業在市場上提高競爭力。
【關鍵詞】房地產稅；保有環節；問題；政策建議
目前一些經濟發達的國家，如：美國、日本、英國、瑞士等都已經有一套比較完善的房地產稅收制度。目前我國的稅收制度在一定的歷史時期發揮過它的積極作用，但目前已明顯不適應我國市場經濟和商品經濟的發展，已明顯有悖于稅收作為政府宏觀調控的職能。鑒于此，房地產業內和學術屆內有識之士關于改革原有的房地產稅收制度，建立適應時代要求的稅收制度的呼聲漸漲。2008年12月131號文《國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發展的若干意見》明確規定取消城市房地產稅，內外資企業和個人統一適用《中華人民共和國房產稅暫行條例》。國家財政部、國家稅務總局共同頒發的財稅[2008]137號文件做出調整房地產交易環節稅收的規定，并醞釀把二稅合一，改為在保有階段統一征收物業稅。具體來說，存在以下問題：
1目前我國房地產稅制存在的問題分析
1. 1各征稅環節稅負分布不合理
房地產開發流通環節稅負重，而在房地產保有環節稅負較輕，且稅收優惠范圍大，造成了房地產全壽命周期中各個階段的稅負不合理狀況，這對房地產市場的健康發展是很不利的。目前，房地產開發期間的稅費主要有配套設施建設費、基礎設施建設費、建筑工程質量安全監督費、物業管理基金等，占房地產相關稅收的比例為8.92%。交易環節的稅費有營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、交易管理費、交易印花稅、土地增值稅和所得稅等，所占比例為72.95%。目前我國房地產保有階段的稅費有房產稅和城鎮土地使用稅，所占比例為18.13%[7]。考慮到開發期間需要支付巨額的土地出讓金，房地產開發環節和交易環節的稅費都大大高于保有環節的稅費。
政府的經濟職能之一，就在于利用稅收制度促進經濟發展、提高經濟效益、增進社會分配的公平和平等。稅收制度，對于納稅人而言，本應該產生多收益多交稅、多占用資源多交稅的效果，但目前我國的稅收制度難以實現這一效果。另外在開發、建設、轉讓等流轉環節多為流轉稅種，而流轉稅為間接稅，具有可轉嫁性，房地產開發企業將稅負轉嫁給了購房者，導致房價很高；由于房產保有階段的稅收少（目前只對生產經營性的房產征收房產稅和土地使用稅），導致土地閑置和房屋空置現象嚴重，增加投機性購房的積極性，鼓勵土地保有者保有土地，坐收土地的自然增值部分，這些都不利于房地產市場的健康發展。
1. 2稅種繁多、重復征稅
我國現行房地產稅制，存在重復征稅。主要體現在以下幾個方面：
1.2.1土地營業稅、增值稅和所得稅的重復
企業所得稅以企業的生產、經營所得和其他所得為課稅對象，用每一納稅年度的收入總額減去準予扣除項目后的余額乘以所得稅率來計算。土地增值稅是以轉讓房地產所取得的收入減除稅法規定的扣除項目金額后的余額為計稅依據，每轉讓一次就征收一次土地增值稅。所以，土地增值稅也具有所得稅的特征。另外，營業稅是指在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人應按計稅營業額乘以適用稅率計取營業稅。這就意味著在房地產品轉讓過程中，既要征收營業稅又要征收土地增值稅和所得稅，造成了重復征稅。
1.2.2房地產租賃中重復課稅
營業性房屋出租取得的租金收入，需繳納12%的房產稅、5%左右的營業稅，還有所得稅、城市維護建設稅以及教育費附加等，房產稅本來歸屬于財產稅，在這里又扮演了流轉（營業）稅的角色，造成了重復課稅。目前市場上住宅類房產無論自用或出租都沒有強制征稅，政府就喪失了大量的優質稅源（由于房地產本身具有保值和增值的特點，激發了投資客投資房產的熱情，有的人名下有多處房產。）。因此，降低交易階段的重復征稅，不但能更好地激活房地產市場，也有利于地方政府形成豐富、穩定、可持續的稅收收入，有利于進行可持續的基礎設施和公共服務設施的建設，真正做到取之于民用之于民。
1.2.3契稅與印花稅的重復
對房地產產權轉讓簽訂的產權轉移書據或契約，承受方既要按書據或契約所承載金額繳納萬分之五的印花稅，又要按規定的稅率繳納契稅。印花稅是就經濟活動中書立的憑證契約征收，契稅是對房屋產權轉移時就雙方當事人所訂立的契約征收，在征收范圍上，這兩種稅明顯存在著交叉重復問題，有失公平原則，也給稅收的征收管理帶來了難度。
1.2.4營業稅自身的重復
營業稅是房地產開發與銷售過程中的一個主要稅種，在開發階段它是以從事建筑、安裝、修繕裝飾和其他工程作業所取得的營業額為計稅依據；在銷售階段的計稅依據除包括工程價款及工程價款之外收取的各種費用外，還包括前一階段己繳納的營業稅；如果房地產在流轉過程中經過多次交易那么就不可避免地產生了重復征稅的問題。重復征稅從微觀上來說，提高了房地產的售價，增加了消費者的負擔，從宏觀上來說，加重了房地產業的稅負，阻礙房地產業的正常發展。
1. 3內外稅制不統一
我國房地產稅收制度采取“內外有別，兩套稅制并存”的政策，具體表現在四個方面：
1.3.1兩套房產稅制度
現行房地產稅制規定對內資企業和個人征收房產稅，而對外資企業和外籍人員征收城市房地產稅，既不統一，又不規范。還有，對內資企業和個人使用土地的征收城鎮土地使用稅，而對外資企業和外籍人員則不征收此稅，改征土地使用費。
1.3.2兩套所得稅制
對內資房地產企業開征企業所得稅，對涉外房地產企業開征外商投資企業和外國企業所得稅。
1.3.3城市維護建設稅和教育費附加內外不統一
對內資房地產企業開征城建稅和教育費附加，對外資房地產企業尚未開征。
這種“內外有別，兩套稅制并存”的政策，不符合國民待遇原則，同時給稅收征管也帶來了諸多不便，不利于企業的平等競爭。
1. 4征稅范圍過窄
房產稅只在城市、縣城、建制鎮、工礦區征收，其中，縣城、建制鎮指縣、鎮政府所在地。農村不包括在征稅范圍中，相當于在農村城市化程度不斷提高的今天，自動放棄了一大塊穩定的稅源，也使稅制本身顯失公平。房產稅還規定了行政事業單位、機關團體、軍隊及由財政部門撥款的單位自用房產免稅，個人非營業用房產免稅，這些政策與目前我國個人財富向住房轉化及公房制度改革的現狀不符合，也放棄了較大的稅源。
1. 5計稅依據不合理
我國現行的城鎮土地使用稅是以實際占用的土地面積為計稅依據的從量計征。這種方式雖然簡單，但依據只是有限的土地面積，而土地作為稀缺資源，其價值會不斷上升。這種從量計征方式使得稅收收入不能隨課稅對象的價值上升而上升。我國現行房產稅的計稅依據分別為按房產原值征稅的從價計征和按房產租金收入征稅的從租計征。從價計征的房產稅按照房產原值一次減去10%-3 0%后的余額乘以1.2%的稅率計算（這里的房產原值是歷史成本），利用這種計稅方法，房產稅收入無法隨著房地產的增值而相應增加。從租計征是按租金收入乘以12%的稅率計算。同一處房產分別按兩種方法所得的結果是不一樣的，這樣的規定顯然是不合理的。
1. 6稅費體系混亂，稅輕費重
我國目前的房地產稅費體系混亂，具體表現在：
1.6.1稅費并立
在現行稅費管理體制下，幾乎所有的收費（基金）項目都是以行為來征收，與以行為為目的來征稅的稅種相互重疊、并立。例如在市政基礎設施建設方面，城市建設維護稅與“市政設施建設費”，“城市規劃建設費”和“商業網點配套費”屬同一性質。
1.6.2稅輕費重
我國涉及房地產業的各種收費項目名目繁多，并且這些收費項目多集中在房地產的開發建設和交易階段。比如：在房地產開發階段有企業開發登記費、城市規劃設計費、土地閑置費、預算審查費、招標管理費、施工執照費、質量管理監督費、市政公用設施建設費、公共配套設施費、基礎設施費等等，據統計費項總數遠多于稅項總數。有關資料表明，國外房地產開發企業，房地產價格中成本、費用、稅金、利潤這四部分的比重分別為73%， 10%，10%，7%，而我國為41 %，40%，10% ，9%。可見對我國的房地產開發企業而言，提高房地產的開發建設質量，降低或取消彈性的和不合理的收費是他們努力的方向。并且如此多的行政性收費，不僅大大加重了房地產開發者、經營者、銷售者的負擔，而且加重了房地產買受人的負擔，致使許多地方的商品房價格居高不下，普通職工只能望房興嘆。同時，我國目前的房地產行政性收費大多缺乏法律依據，許多地方、許多項目都是亂收費、亂攤派。另外，行政性收費機關較多，主體不一。據調查，不僅有關的行政機關向房地產開發經營交易人收費，而且某些非行政機關也巧立名目，以行政機關的名義收費，造成房地產行政性收費的極大混亂，并且許多機關收費以后據為己有，不向上級主管機關申報，造成國家收入的極大流失。
2房地產稅制改革的建議
通過以上分析，借鑒國際慣例和經驗，結合我國實際，在遵循簡化稅制、公平稅負、降低稅率、合理分權、嚴格管理等基本原則的基礎上，筆者認為房地產稅制應從以下幾個方面進行改革：
2. 1房地產取得稅制改革
在房地產取得環節，將契稅并入印花稅中。契稅是一個傳統的稅種，但鑒于印花稅具有契稅的所有功能，我們可以考慮將契稅并入印花稅。印花稅以產權轉移書據所載金額為計稅依據。
2. 2房地產保有稅制改革
從以上分析可以看出，房地產開發建設階段和交易階段相對于房地產保有階段來說稅種多且所占的比重大。針對這種情況，建議如下：
2. 2. 1改革房產稅
合并房產稅與城市房地產稅，在統一內外稅制的基礎上，設計全新的房產稅稅制，目前城市房地產稅已經取消。全新的房地產稅包括征收對象、計算依據和稅率三方面，根據不同地區分別設置。比如：征收對象可以按照以家庭為單位，其名下的房產面積總和低于90平方米的免征，90-120平方米的設定一個比率，120平方米以上的設定一個較高的比率。計算依據應以房地產的市場價格為準。如果國家和地方政府每年對房地產的價格進行評估，就會花費大量的人力和物力，而且每年評估一次也沒有必要，建議以三年作為一個周期，每三年評估一次。
2 .2. 2建議土地使用權出讓金一次性繳納改為分年度繳納
目前我國實行的是土地批租制，地方政府一次性收取土地使用權出讓金，在某些城市這部分收入已經占到財政收入的30% 以上。在很多城市中，城市基礎設施建設資金 40%以上來自上年度的土地出讓金。但我國土地資源有限，如果地方政府的財政收入大部分來自于土地使用權出讓金，會造成現任政府把土地50-70年的土地使用權出讓金在幾年內就用掉，不利于城市的可持續發展。同時也會造成城市缺乏創新性和活力。所以建議土地使用權出讓金分年度繳納，具體數額按當年的評估價格確定。
2 .2. 3取消城鎮土地使用稅和耕地占用稅，建議開征土地閑置稅
我國現行的土地出讓制度是土地批租制，規定在土地所有權屬于國家的前提下，用地者可以通過交納土地出讓金的方式取得一定期限的土地使用權。土地出讓金是土地所有權在經濟上的體現，是土地使用權的市場價格。因此，從嚴格意義上說，我國的土地使用者應當支付地租，而不是承擔土地使用稅。因此，建議取消城鎮土地使用稅和耕地占用稅，開征土地閑置稅，促進土地資源的有效利用，減少士地的浪費。1994年通過的《中華人民共和國城市房地產管理法》第25條規定了對閑置年限不同的土地的懲罰規定，但這種規定已經不符合目前的市場情況，各個地區需根據自己的實際情況重新制定規則。
2. 3房地產流轉稅制改革
2. 3. 1對房地產流轉取得的收益僅征收所得稅
首先要從統一稅收法律法規入手，對房地產實行內外統一的稅費制度。首先， 將企業所得稅、外商投資企業和外國企業所得稅合并為統一的適用于內外資企業所得稅。其次，將外資企業和外籍人員納入房地產稅的納稅義務人之中，納入房地產費的征收之列，使房地產稅費負擔與收益一致， 誰受益誰納稅繳費，受益多負擔多，收益少負擔少。從而為市場主體的平等競爭創造條件。最后值得一提的是將房屋租賃收入也納入所得稅一并征收，不再征收營業稅和房產稅，并適當降低稅率。
2.3.2適時開征遺產稅與贈與稅
遺產稅、贈與稅的開征將彌補無償轉讓房地產環節稅收調節的缺位。遺產稅、贈與稅的主要征收目的不在于財政收入，而在于協助個人所得稅，調節財富分配，因此，應采取高起征點和高累進稅率，促進社會公平。
3總結
本文通過對我國房地產稅制存在問題進行深入分析的基礎上，遵循簡化稅制、公平稅負、降低稅率、合理分權、嚴格管理等基本原則的前提下提出了符合我國客觀實際的房地產稅制改革的政策建議。同時，筆者認為為了使這些政策建議有效地落實，相關的配套措施必須跟上，比如，對房地產租、稅、費概念的澄清，加強房地產產權產籍信息的管理，完善房地產評估制度和評估機構，加強房地產業的稅收征收管理等等。
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摘 要 近年來，房地產行業的快速發展為我國國民生產總值的增長做出了很大的貢獻。但仔細研究，我們不難發現該行業的稅收收入一直在我國稅收收入總額中所占的比重與該行業的行業地位很不協調。本文就房地產企業的避稅行為問題對企業避稅進行了概述，介紹了房地產企業的幾種避稅行為，并從制度改進的角度提出相應的對策。
關鍵詞 房地產企業 避稅行為 會計思考
我們知道，近些年來，房地產行業一直是我國十大暴利行業之一。同時，一個很顯著的問題就是，該行業的稅收收入一直在我國稅收收入總額中所占的比重與該行業的行業地位很不協調，這說明了房地產企業的避稅有很大的運作空間。本文就房地產企業的避稅行為問題主要介紹了以下幾個方面的內容。
一、房地產企業避稅概述
所謂避稅，就是指納稅人在稅收相關的法規法律許可的范圍內，通過利用稅法的減免政策、各種優惠以及稅種間的稅率差異，在多種不同的納稅方案中進行一定的選擇與規劃，最后達到企業經濟利益的最大化或稅負最低的一種財務上的管理活動。較低的稅負就往往意味著較高的收益，從這個角度上看，避稅的關鍵環節就在于怎樣利用會計核算的手段來獲得比較低的稅負。對于房地產企業來說，籌劃得當的話會對減輕稅負很有利，對于增加房地產企業抗擊市場風險的能力以及提高其降低房價的空間選擇都有很大的作用。當然，因為房地產企業本身涉及到的稅種比較多，有土地增值稅、營業稅、企業所得稅等，這使得房地產企業產生避稅變行為的機會比較，同時也比較復雜。
二、對房地產企業避稅行為的介紹
（一）通過利用銷售定價的選擇和開發支出進行巧妙的安排來減少稅收。在我國，對于土地增值稅的規定是這樣的：開發普通的商品住宅時，在增值率低于20％的情況下，可以免征其土地增值稅。所以，在制定普通商品房的銷售價位時，在以包含有稅收的價格進行交易或銷售中，綜合考慮到市場競爭力及稅收本身的一些特殊因素，其銷售價格并不是越高越好；此外，在銷售價格不變化的情況下，通過運用膨脹成本的方式來加大納稅前的成本額，以此來降低應納的稅額，最終就可以達到減少企業稅負的目的。由此可以看到，在核算成本時，房地產企業完全可以通過虛開或多開發票等手段來加大工程的成本，通過這種加大成本的方式來逃避稅收，減少應納稅額，達到避稅的目的。
（二）通過利用對于銷售收入不同的“配比原則”及確認方式方面的缺陷來達到避稅的目的。我們知道，房地產企業在銷售環節上并不是統一的價格定位的。在多數情況下，商品房的銷售價格是完全可以分解的，通過這種對于價格的分解能夠降低房地產企業的納稅額。另外，在配比原則上，房地產企業在結轉銷售成本時，可以通過利用稅收的一些政策對收入與時間的關系配比比較注重，對收入與對象的關系配比比較輕視；而且還可以通過利用會計的“配比原則”來對當期成本費用確認其存在的空間，這樣就可以人為地調整企業的收入及成本費用，最后達到避稅的目的。這也是為什么絕大多數的房地產企業對于其開發成本的會計核算都不是按照開發房屋的具體數量來設置賬目的，而只是設置了總的賬科目。
（三）通過利用當下稅收政策上的不完善或缺失來轉嫁和沉淀稅收。首先，房地產企業通過利用股權的轉讓達到繳納流轉稅的目的。現行的稅法規定，對于股權的轉讓行為不征收其流轉稅，只對其收益征收房地產企業的所得稅，這一政策為房地產企業規避應繳的營業稅創造了很好的機會。其次，是通過利用無形資產的入股達到不繳納營業稅的目的。在房地產的行業中，很多房地產企業通過合作建房在兩種合作方式的差異性上來尋找空間，規避稅收。所謂的合作建房，就是由一方來提供資金，另一方來提供土地的使用權，雙方在雙贏的基礎上共同開發房屋的行為。根據稅法的相關規定，合作建房目前有兩種主要的形式，一種是純粹的“以物易物”的形式，另一種是通過成立“合營企業”的形式來合作建房。這兩種方式由于具體情況的不同產生的稅務義務也就不同。很多房地產企業通過合作建房在兩種合作方式的差異性上來尋找空間，達到避稅的目的。
三、遏制房地產企業避稅，完善相關制度和政策，加強征管力度等方面的建議
（一）強化房地產的產權登記制度。一方面，要合理清查土地，建立土地在權屬、位置和面積上的臺賬；另一方面，實行房屋與土地產權證書合一的制度，這樣能夠很好地避免房地產的私下交易，有效打擊房地產市場一些違法交易行為，對于增強房地產稅收課征的嚴肅性和有效性有積極的作用。
（二）完善房地產價格的評估制度，建立房地產的評稅機構。首先，加強對于房地產在價格上的評估理論與方法的研究，為我國房地產稅收的計征提供較充分較科學的依據；其次，還要在稅務相關部門內部建立健全相應的評稅機構，提高評稅人員的專業水平和綜合素質。
（三）加強對房地產信息的有效管理與使用。建立以計算機科學技術為依托的相關房地產登記、評估、稅收征管等的信息資料庫，有效降低稅收的征管成本。
（四）完善城市土地與房屋管理的體制建設。一個“權威、精簡、高效、統一”的管理體制還沒成型，還需要不斷完善城市土地與房屋管理的體制建設。
（五）減少稅收的優惠政策。顯然，一些稅收的優惠為房地產企業避稅提供了較多的機會，這導致了較多的稅收的流失。對于一些特殊群體或行為稅收的減免應該交由財政在支出環節上進行專項解決。
結束語：隨著我國社會經濟的不斷發展，稅務問題將與企業自身的發展結合的越來越緊密。由于房地產企業自身在行業上的特殊性，其納稅問題會變得更加的復雜多變。我們要看到真正的問題所在，對癥下藥，制定出合理有效的政策或措施來減少房地產企業避稅行為的發生。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產；稅務籌劃
一、開發建設環節的稅務籌劃
房地產開發企業在房地產開發環節所繳納的稅種相對比較少。具體來說，土地所有權出讓之時，產權轉讓書據并不用納印花稅，而只有取得土地使用權時需要繳納城鎮土地使用稅和契稅外，在此階段，開發商可以依據具體情況規劃本企業的籌資和開發方式，并且對于未完工項目轉讓方式以實現營業稅和企業所得稅等的籌劃。所以，開發商在建設環節較為重視籌資與開發方式。
（一）融資方式及利息費用扣除方式的稅務籌劃
眾所周知，房地產開發項目建設時間較長，投資周期也較久，所需要的資金較多且占用資金的比例也非常高。總而言之，房地產開發企業融資的主要特點是資金量需求非常大、借款周期非常長、支付利息較高等特征。該行業的特性使房地產開發企業大多需要具備雄厚的資金及較強的融資能力。目前，房地產開發企業融資方式主要是債務債權融資，但是，當前很多房地產開發企業非常傾向于向銀行等主要金融機構借款，這一點比較符合稅務籌劃原理，特別是由于房地產開發企業經常是在項目開發地成立一個分公司。所以，房地產開發集團一般由若多個子公司或分公司構成，各子或分公司之間的資金需求情況肯定有所不同，資金短缺情況不一。所以集團進行協調，對各分公司的資金需求進行分析，對集團而言，一方面可以增強企業內部資金利用率；另一方面又可以起到節稅作用。向金融機構借款或者是進行分公司之間的臨時拆借，借款利息既可以在企業所得稅之前進行扣除，又可以作為土地增值稅增值額的部分進行扣除，從而在某一程度之上減少房產增值率。
（二）合作建房的稅務籌劃
房地產開發企業進行房地產投資可以有很多種方式，當房地產開發企業在相關資質及其他條件不完全具備時，他們經常會選擇與其他有條件的企業或個人合作。例如，合作辦企業以及合作開發相關房地產項目，從而實現資源互補和共享。由于合作開發房地產往往涉及收入及稅種非常多，且由于合作方式的有所差異，所承擔的稅負必定會存在一定的差異，稅務籌劃的空間也會有所不同。總體來看，采用構建合作企業方式并采取風險共擔與利益共享的收入分配方式最為節省需要上繳的稅費，只需要在銷售房屋取得收入時按銷售不動產進行納稅；而成立合作企業一般是待房屋建成以后合作者就按一定比例對房屋銷售利潤進行分，而以土地使用權出資的相關方還需就轉讓土地使用權繳稅相關稅費。而“以物易物”的合作方式，合作者一般是分別按照他們銷售房屋的金額及轉讓土地使用權的價值對應繳納企業營業稅、土地增值稅等等。合作建房者將劃分的房屋進行出售時還應按房屋銷售額相應交納營業稅、土地增值稅及企業所得稅等等，而且負稅程度最高。
（三）開發項目轉讓稅務籌劃
房地產開發項目轉讓主要是指對于獲得相關部門批準的房地產開發項目，在企業股東收益人之間、向他人轉讓其股權或合作開發權益的具體行為。一般而言，房地產項目轉讓交易形式主要有：股權轉讓、非整體資產轉讓、整體資產轉讓這三種形式。企業選擇股權轉讓還是進行資產轉讓作為房地產項目轉讓交易的形式，所適用稅法依據完全不同，從而會產生有差異性的稅收負擔。對比非整體資產轉讓，整體資產及股權轉讓交易在轉讓時的稅收負擔是比較少的，從而具有比較大的籌劃空間。
二、交易環節稅務籌劃
房地產企業在銷售環節所涉及的稅費種類最多，常見的比如有營業稅、企業所得稅、土地增值稅、城市維護建設稅等。接下來將從以下幾個方面探討銷售過程中的稅務籌劃。
（一）銷售價格稅務籌劃
土地增值稅總共有四級稅率，稅率種類為超率累進稅率，所以，從土地增值稅入手是房地產定價策略的稅務籌劃的主要內容。除此之外，還應利用土地增值稅的相關優惠政策。例如，普通住宅的增值率不高于20%的免征增值稅優惠。由此可見，房地產的價格高并不能代表企業實現的利潤一定高，如果稅負過重，也有可能導致企業的利潤降低。銷售價格稅務籌劃的具體對策為：找準土地增值稅的特點，充分利用土地增值稅的優惠政策，通過調整房地產銷售價格，在不超過稅收臨界點的條件之下，實現應納稅額的降低。從降低稅收成本的角度出發，房地產企業確定房地產售價時應遵循如下規律：售價與稅金之外扣除項目的1.2848倍時，土地增值稅的成本就比較高，從而導致企業收益較低。相反，售價低于上述金額時，企業就免交土地增值稅，企業的稅負成本就較低，實現的收益自然較高。
（二）房地產企業促銷方式與稅務籌劃
一般來說，房地產企業的促銷方式主要包括：現金折扣、贈送精裝修、贈送物業管理費等形式。上述促銷方式非常有可能改變房地產企業的納稅數額。比如說現金折扣會沖減營業稅的計稅依據；贈送精裝修可以使房地產企業降低營業稅納稅義務。稅務籌劃主要可以從兩個方面進行：第一，利用稅收政策。比如說，現金折扣作為企業銷售收入的減項從而使企業少上稅；贈送精裝修等可以視作為房地產開發成本的組成部分，從而減少上稅金額。第二，調整促銷的法律形式。人們可以對房地產銷售合同進行調整，銷售手段形式的改變可以有效降低稅收成本。
（三）房地產開發企業費用核算的稅務籌劃
相對于舊企業所得稅法的規定，新稅法稅前扣除費用比例已經大為提升，稅前扣除項目較以前也增加了不少，從而使得該方面成為稅務籌劃重點，房地產開發企業必須關注于其費用扣除及變化，做好企業費用核算籌劃。在企業納稅籌劃中控制作為資本性的支出，以盡量減少不能作稅務扣除的費用項目開支，在有限制列支的費用項目中，注意在類似性質的費用或者可替代費用開支之間進行調節，盡量將標準內的實際開支控制調整至標準臨界點，既防止出現超標準列支，也盡量減少各項費用標準未達空間，造成籌劃資源的浪費。
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【關鍵詞】房地產 土地增值稅 稅收籌劃
一、控制增值分水嶺法
控制增值分水嶺是指是否使企業所建的普通住宅的增值額控制在扣除項目的20%中，享受免征土地增值稅的優惠。而控制增值分水嶺的主要方法是當納稅人在經營中遇到稅收臨界點時，通過減少收入或增加支出，避免承擔較重的稅負。
由于土地增值稅實行超率累進稅率，增值額=房地產銷售價格-稅前扣除額，土地增值率=增值額÷稅前扣除額，而增值率越高，土地增值稅的稅負越重，開發商的凈所得與房價相比越來越低。
如何正確地確定房價，是土地增值稅籌劃的首要問題。同時，土地增值稅在一個增值率計稅檔次中，稅負相同，在不影響銷量的情況下，可盡量提高銷售價格，而到計稅級次臨界點時，則需要充分考慮稅負升高帶來的影響。如果開發的房地產所在地區的房價較低，可能超過20%的增值率的凈所得可能還不如控制在20%以內合算。控制增值分水嶺主要有兩個方法：一是降低收入；二是增大成本。
（一）收入分散籌劃法
在確定土地增值稅時，很重要的一點是確定售出房地產的增值額。增值額必須從收入和成本兩方面確定，如果房地產企業能夠在成本不變的條件下減少收入，則能夠減稅收。對于土地增值稅來說，這一點顯得尤為重要，因為土地增值稅是超率累進制，收入的增長，意味著相同條件下增值額的增長，從而產生稅率爬升效應，使得稅負增長很快。因此，收入分散籌劃法有很強的現實意義。
收入分散籌劃的一般方法是將可以分開單獨處理的部分從整個房地產中分離，比如房屋里面的設施，具體籌劃如下：當住房初步完工但沒有安裝設備以及裝潢、裝飾時，便和購買者簽訂房地產轉移合同，接著和購買者簽訂設備安裝即裝潢、安裝合同，則納稅人只需就第一份合同上注明金額繳納土地增值稅。而且這種方式也可以節省印花稅，因為裝修合同的印花稅稅率為0.03%，比產權轉移書適用0.05%稅率要低。
（二）成本費用籌劃法
房地產開發企業的成本費用開支有多項內容，不僅包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費等，而且還包括與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。前者是房地產開發成本，后者是房地產開發費用。其中的公共配套設施費和開發間接費用是很值得籌劃的。
成本費用籌劃法的另一種籌劃方式是增多項目的轉換次數。
舉例：南方實業公司是利民集團下屬的一個子公司，為了進一步擴大經營規模，該公司想建一棟辦公樓，于2008年以100萬元購進一塊土地。由于資金出現問題，該辦公樓一直沒有建成。但是最近幾年城市開發速度不斷加快，南方實業公司這一土地不斷升值。2011年，南方公司決定將該土地以300萬元出售給甲企業以換取資金。（籌劃前）
若南方實業公司先將利民集團的其他子公司（如乙公司）做一個流轉環節，然后再以協議價格銷售給甲公司。則其所繳稅款將有所變化，具體做法：第一環節，以200萬元的價格將土地銷售給乙公司； 第二環節，由乙公司以300萬元的價格將土地銷售給甲公司，不考慮其他小額稅費。籌劃前后應繳稅費如表5所示：
通過以上的計算和分析可以看出，雖然通過籌劃增加了一道納稅環節，但是并沒有增加銷售不動產和轉讓無形資產的營業稅負擔（低于買價出售外），籌劃前后營業稅及附加合計都是12萬元。但是，土地增值稅的實際負擔明顯降低，企業所得稅也比籌劃前下降了，只是稍微做了一次轉換便使企業的整體稅負降低了16.7萬元。
二、股權轉讓法
舉例：假設由企業甲開發某大廈，欲將該大廈轉讓給企業乙，但轉讓的過程中不但需要按5%的稅率繳納營業稅，還需繳納土地增值稅。為此，企業甲成立了一個全資子公司丙，并由企業丙擁有大廈，因為丙企業的投資主體和甲一樣，所以根據國家稅務總局關于企業改制重組若干契稅政策的通知，此行為屬于企業分立，可免契稅和土地增值稅。待大廈建成后，將該大廈的全部股權轉讓給企業乙。在該過程中，由于法律上企業丙僅僅變更了股東，公司名稱未變更，納稅主體的地位沒有改變，該大廈的產權也仍然屬于企業丙，產權沒有發生變化，契稅、土地增值稅可免。因此，企業甲僅就轉讓收益繳納所得稅，從而成功地規避了營業稅和土地增值稅。雖然企業甲失去了對企業丙的控股權，但這正是成立企業丙的目的所在。對于企業乙來說，以企業乙的名義進行經營與以自己的名義進行經營并沒有實質的區別。而且，由于企業甲可將一部分省下的營業稅、土地增值稅和契稅款轉移給企業乙，企業乙也會樂于接受這種方式。
三、合作建房籌劃法
所謂合作建房，就是指一方提供資金，一方提供土地使用權，兩方共同建造房屋的行為。根據《營業稅問題解答（之一）的通知》（國稅函發[1995]156號）的規定，合作建房有兩種方式，即純粹“以物易物”方式和成立“合營企業”方式。兩種方式中又因為具體情況的不同產生不同的納稅義務，納稅人可以利用這些規定中的差異進行稅務籌劃。
假設有甲乙兩企業，乙是房地產開發商，甲擁有土地使用權，乙擁有資金，則它們可以通過合作建房的方式進行交易。現兩企業約定，房屋建好后雙方均分房屋。房屋完工后，經有關部門評估，該建筑物價值5000萬元，于是，兩企業各分得2500萬元的房屋。根據我國營業稅法的規定，甲企業通過轉讓土地使用權獲得了一部分房屋，其性質為轉讓無形資產，應該繳納營業稅為2500萬元×5%=125萬元和一定的土地增值稅。但是，若甲企業與乙企業合伙成立合營企業，甲企業以土地使用權入股，乙企業以資金入股，雙方合作建房，房屋建成后雙方共擔風險，利潤共享，則由于甲企業以無形資產投資入股，不必繳納營業稅和土地增值稅，節稅125萬元以上。同時，也可推遲開發商繳納土地增值稅的時間，為企業爭的稅費的時間價值。
四、代收費用計入售價
房地產開發企業在銷售不動產時，經常要代其他部門收取一些諸如城建配套費、維修基金等費用。目前，納稅人有兩種收取方式：將代收費用視為房產銷售收入，并入房價向購買方一并收取；或者在房價之外向購買方單獨收取。從土地增值稅的角度分析，兩種方式的稅收待遇是不一樣的。
舉例：某房地產開發公司出售一棟寫字樓，獲得銷售收入3200萬元，并按當地市政府的要求，在售房時代收了180萬元的各項費用。開發該樓盤的支出如下：房地產開發成本為800萬元，支付土地出讓金200萬元，其他允許稅前扣除的項目合計300萬元，不考慮其他小額稅費。代收費用的兩種核算方式給土地增值稅帶來的影響如表8所示。
表二 代收費用的核算方式對土地增值稅的影響 單位：萬元
可見，該公司無論怎樣收取代收費用，其轉讓不動產獲得的增值額都是1700萬元。但是，公司改變收取方式，將代收費用并入房價中一并向對方收取，可減少土地增值稅支出27萬元。因此當增值額不變而增值率又在同一級別時，扣除項目金額越大，應納的土地增值稅額就越小；否則相反。
五、總結
從上文可以看出，盡管土地增值稅是小稅種，但其中還是有不少籌劃技巧的。土地增值稅的累進稅率與所得稅一樣，土地增值稅有四檔稅率，故適當地處于低一檔稅率無疑會有好處。在實際生活中，房地產企業可根據實際情況靈活運用國家的稅收政策。其前提應是在合理和不違法的情況下，合理節稅，減輕稅收負擔，增加稅后利潤，實現企業價值的最大化。
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關鍵詞：房地產企業；稅收籌劃；土地增值稅
稅收作為企業成本，是與企業利益密切相關的。合理、有效地控制企業的稅收成本，有利于企業的可持續發展。房地產行業是典型的資金密集型行業，而隨著國家宏觀調控步步緊逼，房地產業的利潤被極度擠壓，由“暴利行業”向“平利行業”轉變，加之現在房地產企業數量眾多，競爭越來越激烈。房地產企業必須通過稅收籌劃的手段達到企業稅收負擔最小化，從而減輕資金壓力，降低成本，增加經濟效益，打造企業的競爭優勢，為公司的發展打下基礎。
一、房地產企業的經營特點及稅負情況
（一）經營特點
對房地產公司來說，開發的房地產是他們經營的商品，在屬性上與其他商品明顯不同，它有自己獨特的經營特點：
1．開發經營具有計劃性及復雜性。企業的經營業務囊括了從征地、拆遷勘察、設計、施工、銷售到售后服務全過程。且從征用土地到建設房屋、基礎設施以及其他設施、商品銷售都應嚴格控制在國家計劃范圍之內。
2．開發建設周期長，投資數額大。開發產品要從規劃設計開始，經過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環衛工程等幾個開發階段，少則一年，多則數年才能全部完成。
3．經營風險大。開發產品單位價值高，建設周期長、負債經營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發產品積壓，使企業資金周轉不靈，導致企業陷入困境。
（二）房地產公司稅負情況
從行業角度看，目前中國房地產行業的平均稅負高于國內其他行業，根據相關統計報告顯示，2009年中國稅收收入共59 515億元，比上年增加5 291億元，同年年房地產行業的土地增值稅、耕地占用稅、契稅、房產稅、城鎮土地使用稅、房地產營業稅和房屋轉讓所得稅等七項稅收增收額共計1 851.85億元，占中國2009年全部稅收收入增收額的5291億元的35%。一年當中全國稅收收入的增長額超過1/3來自于房地產業，增幅在各行中居首位；從稅率來說，房地產行業的總體稅率偏高。目前，中國房地產開發企業按銷售收入的5%交納營業稅，按所得額的25%交納企業所得稅，土地增值稅的稅率是30%～60%不等。總之，房地產公司稅收負擔過于沉重，通過稅收籌劃，實現稅負的減輕，是公司的唯一選擇。
二、房地產公司涉及的稅種
（一）前期準備階段的稅種
房地產公司在前期準備階段需要繳納的稅種較少，主要是耕地占用稅和契稅。在房地產開發中如果占用了耕地，就必須在土地管理部門批準占用耕地之日起30日內按每平方米稅額從1元～15元不等的金額一次性繳納耕地占用稅。購買土地時要按3%～5%的稅率繳納契稅。
（二）房地產開發階段涉及的稅種
在開發階段對營業額按3%稅率征收的建筑業營業稅；簽訂建設施工合同時，對合同金額按萬分之三的稅率交印花稅；同時還要就擁有的土地面積繳納城鎮土地使用稅。
（三）房地產銷售階段涉及的稅種
1．營業稅。對房地產出售方適用“銷售不動產”稅目的規定，以房屋售價的5%稅率繳納的營業稅；針對房產租賃而言的，房產租賃業適用營業稅中“服務業”稅目，統一執行5%的比例稅率。
2．土地增值稅。土地增值稅實行超率累進稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。
3．印花稅。房地產銷售階段的印花稅，是在房地產交易中，針對房地產交易金額，適用“產權轉移書據”稅目，按照0.05%稅率征收。
4．企業所得稅。對房地產企業而言，如果其轉讓或出租房地產產生了凈收益，就要將其收益并入企業利潤總額繳納企業所得稅。企業所得稅采用25%的比例稅率。
5．房產稅。房地產開發企業建造的商品房，在出售前，不征收房產稅；但對出售前房地產開發企業使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。房產稅采用比例稅率，依據房產計稅余值計征的，稅率為1.2%；依據房產租金收入計征的，稅率為12%。
三、房地產公司的稅收籌劃策略
從以上的介紹可以看出，土地增值稅、企業所得稅、營業稅是房地產企業的主要稅負，因此也是企業開展稅收籌劃的重點稅種。
（一）土地增值稅的籌劃
土地增值稅采取的是超率累進稅率的特點，這就決定了在銷售過程中合理合法地降低增值額成了稅收籌劃的關鍵。
1.進行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據《土地增值稅暫行條例》的規定，如
果能夠按轉讓項目劃分利息支出，并能提供金融機構證明的，可以據實扣除利息，但不能超過按同期商業銀行規定貸款利率計算的利息。如果不能分清房地產項目的借款利息和其他生產經營的借款利息且不能提供金融機構證明的，則按土地成本和開發成本的兩項之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項目開工過程中，企業可以合理估計并比較“項目借款的實際利息支出”與“土地成本和開發成本的兩項之和的5%”孰大，從而在項目籌建之初選擇對企業最為有利的利息扣除方式。 充分考慮土地增值稅的起征點的稅收優惠。根據規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目20%的，按超率累進稅率交土地增值稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項目銷售時可以適當測算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來的收益與放棄“20%”這一起征點所增加的稅收負擔這兩者之間的關系，從而選擇合理的售價。
3．整體轉讓、分解定價、拆分收入。房地產企業在成本不變的條件下，減少收入就能降低增值額。在超率累進稅率下，也可以選擇較低的稅率，從節稅的角度來說尤為重要。因此，在出售房屋時，可以考慮將房屋與屋內各種設備分別出售，與客戶簽訂兩份合同即簽訂一份商品房買賣合同，同時簽訂一份附屬辦公室設備購銷合同，將收入進行分解，不僅使公司節約了土地增值稅，同時也節約了印花稅。另外，客戶節約了契稅，實現雙贏。
（二）企業所得稅的籌劃
1．遲延納稅的籌劃。企業可以通過推遲完工時間的方式來推延納稅時間，緩解企業的資金壓力，考慮上貨幣時間價值，這其實也達到了稅收籌劃的效果。根據國稅發[2009]31號《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的規定，房地產開發企業的經營業務如符合以下三個條件之一的則視同已完工：（1）開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。（2）開發產品已開始投入使用。（3）開發產品已取得了初始產權證明。已完工的開發產品不能按照計稅毛利率的方式來交企業所得稅，而必須按預售或者實際銷售收入扣除成本費用來計算企業所得稅。如上述三個條件一個都不滿足者，可按計稅毛利率的方式來預繳企業所得稅。由于國稅發[2009] 31號里規定的計稅毛利率較低，扣除完營業稅及附加后基本沒有所得可預繳所得稅。所以企業應注意文件規定的完工條件，盡量拖延完工時間，達到合法延遲納稅的目的。
2．充分利用稅法規定的稅前扣除項目。對于稅法規定可以稅前扣除的財產保險、失業保險、工傷保險、生育保險、醫療保險、養老保險、住房公積金等費用，應足額購買，這樣既能增加稅前扣除成本降低企業所得稅；又遵守了法律、法規；更重要的是為員工謀了福利，有利于留住人才，增加企業的競爭力。
（三）營業稅的籌劃
1.合理拆分業務，剝離價外費用。根據營業稅稅法的有關規定，營業稅的應納稅收入為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。房地產企業在銷售房產的過程中，往往同時要代收天然氣初裝費、有線電視初裝費等各種費用。因此，房地產企業在銷售房產的過程中的上述各項代收款項，均應并入房產銷售收入，計算繳納營業稅，這就加大了房地產企業的稅收負擔。如果能將上述代收款項從房地產企業的計稅收入中分離出去，就可以將原本不屬于房地產企業收入的代收費用從其銷售收入中分離出去，最終達到降低稅負的目的。
2．將房屋的裝潢、裝飾以及設備安裝費用單獨簽訂合同。房地產企業銷售的商品房有精裝修房和毛坯房兩種。 在房屋銷售的過程中，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為，分別簽訂兩份合同，向對方收取兩份價款。在征稅中分別按“銷售不動產”交5%的營業稅和“建筑業”交3%的營業稅，節約了2%的營業稅。
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關鍵詞：房地產調控；稅務籌劃；注意問題
一、房地產企業進行系統稅務籌劃的迫切性
（一）房地產調控中稅收政策逐步取代行政直接干預的趨勢
在2012年1月31日召開的國務院第六次全體會議上，國務院總理明確提出，要繼續嚴格執行并逐步完善抑制投機、投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸。這說明遏制投機、投資已經成為一種長期的政策指向被固定下來，“逐漸完善相關政策措施”意味著將會出臺更具市場引導性的長期政策來取代短期的行政直接干預。行政干預色彩濃厚的政策逐漸會被相應的稅收政策所取代。
（二）嚴厲調控措施下房地產企業告別暴利時代
史上最嚴厲的房地產調控已經走過了兩年半，在樓市的深度博弈中，房地產業出現了凈利潤下降、資產負債率上升、行業分化加劇的勢頭。從2012年上市房企的中期業績可以看到，萬科、招商、保利、金地四巨頭合計實現營業收入675億元，比2011年同期的484億元增加39.46%，但凈利潤僅僅增加了2.6%，比去年同期的77億元只增加了2億元。而149家A股市場的上市房企總計實現營業收入1952.49億元，同比增18.72%；實現凈利潤258.20億元，同比增6.27%；凈利潤率為13.2%，為近五年來的低點。有近半數房企凈利潤負增長。增收不增利成為普遍現象。部分多元化的企業開始剝離房地產業務，部分中小房地產企業開始推出市場。
（三）稅收是房地產企業成本的重要組成部分
在2010年房地產調控以前，我國房地產開發企業稅收負擔維持在12%左右，逐年呈增長趨勢。在房地產調控中，國家越來越重視稅收杠桿的利用。2010年新國十條要求財政部、稅務總局加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策。稅務部門要嚴格按照稅法和有關政策規定，認真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產開發項目進行重點清算和稽查。在可以預見的將來，房地產稅收負擔只會不降反升，這將會進一步削弱房地產開發企業的盈利能力。
因此，房地產企業在面臨如此嚴厲的宏觀調控措施且稅收機將會長期化的情況下，進行系統的全面的稅務籌劃，降低納稅負擔，增加利潤十分重要且非常迫切。
二、房地產開發企業稅務籌劃策略
房地產企業需要交納的稅收種類較多，主要有土地增值稅、營業稅、房產稅、契稅、耕地占用稅、城建稅、企業所得稅、個人所得稅、城鎮土地使用稅、印花稅、教育費附加、地方教育附加、車船稅等。其中占比較大的主要是營業稅、契稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅以及所得稅。在此次調控中，變化最大的當屬土地增值稅和房產稅，下文以土地增值稅和房產稅為例詳細說明房地產開發企業應該如何進行稅務籌劃。
（一）土地增值稅的節稅關鍵點
我國土地增值稅于1994年開征，但由于預征率較低和減免政策較多等原因，一直沒能充分發揮調節土地增值收益的作用。土地增值稅是此輪調控中重點強調的稅收政策。土地增值稅計算公式是：應納土地增值稅=增值額×稅率=（轉讓房地產的收入-扣除項目）×稅率，因此土地增值稅節稅關鍵點在于減少轉讓房地產轉讓收入、增加可扣除項目和降低稅率。
1.利用臨界點合理確定銷售價格。土地增值稅稅率實行四級超級累進稅率，稅率根據增值率確定。如果房地產企業售價過低，影響企業的銷售收入，如果定價過高，增加企業的稅收負擔。特別是因為土地增值稅采用四級超級累進稅率，當售價位于臨界點附近時，售價很小幅度的提高可能會導致納稅額的大幅度提高，同樣，售價很小幅度的降低可能會給企業帶來巨大的節稅效應。因此，企業應當在充分考慮成本利潤的基礎上，合理確定銷售價格，盡量使銷售價格略低于臨界點，只有這樣才能保證企業獲得最大的節稅優惠。
2.剝離附加銷售收入或分散銷售收入。房地產企業在銷售房地產時可能會有大量的附加銷售收入，如房地產的裝飾、裝潢和家具家電等。企業在有附加銷售收入時，應當分別簽訂房屋建造合同和裝飾裝修合同，盡量降低企業銷售收入，降低增值率和稅率。或者企業可以設立專門的銷售公司，將增值額一分為二分階段計算，降低稅率。而且在使用這種銷售方式時，企業可以利用廣告費、宣傳費、公關費用等項目，增加企業的可扣除項目，規避對房地產開發企業扣除項目的限制。而且此時，房地產開發企業是不用重復繳納營業稅的。
3.增加扣除項目。增加扣除項目一方面可以減少應納稅額，另一方面可以降低增值率即降低稅率，當增值率低于20%時，還可以享受免稅優惠。企業在進行扣除時往往有多種扣除方式可供選擇，例如凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息并提供金融機構證明的貸款利息，扣除方式就有兩種可供選擇，按利息加上取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本的5%以內，或者按取得土地使用權所支付的金額加房地產開發成本的10%以內進行開發費用的扣除。房地產企業是資本密集型行業和高杠桿經營行業，大部分企業都有大量貸款，企業應當合理選擇扣除方式以最大化節稅效應和企業利潤。
（二）房產稅的節稅關鍵點
我國房產稅征收較晚，為配合房地產調控政策，2010年7月22日，在財政部舉行的地方稅改革研討會上，確定房產稅試點將于2012年開始推行。鑒于全國推行難度較大，從個別城市試點開始。我國房產稅征收辦法為：自用、經營用房地產按照房地產余值扣減扣除比例后按1.2%征收房產稅，出租用房地產按照其租金收入的12%繳納房產稅。因此，企業房產稅的籌劃關鍵點在于分解租金收入、變從租計征為從價計征，以適用1.2%的較低稅率。
1.分解租金附加收入。當企業出租房地產時，應當將租金收入進行分解，減少應納稅所得額。盡量把水電費、物業管理費等附加收入進行分解剝離，以盡量減少應納稅所得的。企業可以單獨設立相應的物業管理公司，專門從事水電費、物業管理費的征收工作，從而降低租金收入，達到減稅的目的。
2.把房屋出租變為房屋承包。房地產進行出租不僅需要交納房產稅，和需要交納營業稅，稅率較高，稅負較重。企業可以將出租的房地產轉變為稅負較輕的房地產承包。企業將房地產作為一項資產承包出去，企業定期向承包人收取一定的管理費，費用標準可參考租金標準，這樣企業既可以獲得相應的收入，又可以獲得節稅優惠。
3.把出租房屋變為投資用房屋。房地產企業將房屋進行出租，除了繳納房產稅、營業稅，還有城市維護建設稅及附加及企業所得稅。如果企業以房地產直接入股進行聯營，共擔風險，企業只需直接繳納企業所得稅即可。因此，可以將出租業務轉為投資業務降低稅負。
總之，房地產企業可以通過縮小課稅基礎、盡可能使各項成本費用最大化、適用較低稅率、延緩納稅期限、合理歸屬所得年度、適用優惠政策等方式，按照合法性、時機性、前瞻性、協調性、目的性原則，綜合運用各種方式進行納稅籌劃。
三、房地產企業納稅籌劃應該注意的幾個問題
（一）設立專門的納稅籌劃部門
相對于其他行業來說，房地產企業稅負負擔較重，這一事實被以往的暴利所掩蓋。告別暴利時代后，在國家越來越傾向于使用稅收手段取代行政命令的方式進行宏觀調控的情況下，房地產企業必須從細處入手，重視稅務籌劃在企業經營中的重要性。為此，企業應當設立專門的稅務籌劃部門或者稅務籌劃崗位，聘請專業的稅務人員，為企業進行系統的稅務籌劃。
（二）全程全方位的進行納稅籌劃
房地產開發企業應當在設立、項目建設開發、商品銷售的整個過程中進行稅收籌劃。在企業設立過程中，可以充分利用稅收的地域差別，選擇公司設立地點和設立形式。在項目開發階段，合理選擇合同簽訂方式、建房方式并盡可能增加扣除項目。在商品銷售階段，合理定價、以出租取代銷售等方式降低稅收負擔。總之，房地產開發企業稅收籌劃應當是貫徹在企業設立、生產、銷售的整個過程中，進行全方位全程的稅務籌劃。
（三）時刻關注政策法規的變化
目前，我國的稅收法律制度尚且不完善，國家各個部門不斷出臺關于稅收的文件和政策。特別是在當前，房地產市場調控頻繁。房地產企業發展與國家宏觀經濟政策息息相關，稅收政策是國家宏觀調控的重要手段之一。房地產企業應該時刻關注國家政策法律法規特別是稅法政策的變化，合理合法的利用國家稅收政策以達到減輕稅負的目的。
四、結束語
在長達兩年甚至持續更長時間的國家宏觀調控中，國家明確要抑制房價過快增長。房地產企業不能再依賴房地產價格持續增長帶來的暴利，亟待轉型。如何最小化成本及最大化利潤是房地產企業面臨的最重要的問題。合理合法的進行稅務籌劃、降低稅負，可以說是一個比較好的方法。在此輪宏觀調控中，土地增值稅和房產稅的改革是重要舉措之一。企業應當特別重視土地增值稅和房產稅的納稅籌劃，避免因為沒有經驗和不重視造成的資源浪費。為此，企業應當特別設立相關稅務籌劃部門，時刻關注政策法規變化，及時作出調整，進行全程全方位的稅務籌劃工作。
參考文獻：
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【關鍵詞】 房地產企業 宏觀調控 財務管理
自2010年1月10日出通知要求促進房地產市場平穩健康發展之后，國家先后出臺“國十條”、“新國五條”以及最新出臺的“新國八條”等多項房地產調控政策，意在遏制投資、投機性購房，促進房地產市場平穩健康發展。照市場經濟環境下適者生存的不二法則，經歷了此輪房地產宏觀調控，房地產各參與方必然會轉換其自身的發展方式，朝著管理層和政策導向希望的方向發展。房地產企業要想走出困境并且持續發展，首先要管理的核心是自身內部的財務管理，應該說在房地產行業高速發展的昨天，房地產企業并沒有將財務管理納入企業管理應有的地位。因此，在目前這種經濟形勢下房地產企業加強自身內部財務管理是必須的。
一、房地產企業財務管理的概念和特點
1、房地產開發企業及其財務管理的概念
房地產開發企業，是指進行城市土地及房屋綜合開發、經營和管理，具有獨立法人資格，實行自主經營和管理，獨立核算，自負盈虧的經濟組織。
房地產企業的財務管理，是指企業在生產經營活動中對所需各種資金的籌集、使用、耗費、收入和分配進行預測、計劃、控制、核算、分析和考核，并正確處理各種財務關系的一項經濟管理工作，它是企業管理的重要組成部分。
2、房地產企業財務管理的特點
（1）開發周期長，資金籌集任務繁重。房地產開發具有長期性、資金周轉期較長、周轉率比較低等特點。由于土地和房屋工程造價需要巨額的資金投入，而開發建設需要經歷從征地、土地開發、房屋建設到竣工、交付使用等過程，所需時間往往在三年甚至更長的時間，因此在目前經濟形式較差、企業融資較為困難的情況下，房地產企業需要通過各種融資手段來籌集開發資金，并進行項目滾動開發。
（2）房地產企業開發風險較大。宏觀調控給房地產企業開發帶來了財務風險，房地產開發企業籌資風險加大了企業的財務風險。房地產企業的財務關系包括投資者、承包單位、被遷單位和居民、勘察設計單位、材料供應單位、房屋購買者、土地轉讓單位以及工商、稅務等行政單位。由于財務關系復雜，房地產開發敏感性強，其自身調整能力較差，因而管理風險較大。
二、房地產企業內部控制存在的問題
“新國八條”的出臺，一方面與2010年末房地產市場的持續火爆有關，另一方面也表明國家對地方調控的結果不甚滿意。因此，“新國八條”在對以往調控政策深化的同時，明確要求各地限購，實行約談問責機制。房地產企業也應該及時發現自身財務管理內部控制中存在的問題，并及時根據國家相關政策以及內部調整增強自身的競爭能力。
1、房地產企業缺乏財務風險控制意識
財務風險是指在企業的各項財務活動中，因企業受內外部環境及各種難以預計或無法控制的因素影響，在一定時期內，企業的實際財務結果與預期財務結果發生偏離，從而蒙受損失的可能性。將其具體到房地產開發企業上，主要是指由于財務狀況惡化而導致實際開發利潤與預計利潤之間發生較大背離，給企業帶來經濟損失的可能性。
有些房地產開發商認為，只要能夠取得土地的使用權，工程項目能夠按期竣工就會產生經濟效益，其實則不然。由于開發商前期沒有對財務風險進行周密細致的可行性研究，對投資風險的認識不足，信息不全面，導致盲目投資，投資無法按期收回，使投資項目不能獲得預期的收益，因而會給企業帶來巨大的財務風險。應該說缺乏財務風險控制意識既影響了企業銷售收入的實現，又影響了企業的整體償債能力，成本負擔會不斷加重，隨著資金的循環使用，一旦資金鏈條發生斷裂就會面臨資金短缺的風險，從而產生損失。
2、房地產企業更傾向于舉債增加成本負擔，不能進行合理的財務預算
“新國八條”相對于此前兩輪調控，最大的特點是“抬高門檻，強化力度”，以抑制過度消費和投資需求。央行加息、上調存款準備金率等措施的推出，將提高房屋開發成本。目前，央行已連續三次加息和八次上調存款準備金率，大型金融機構調整后的存款準備金率達19.5%的歷史高位。加息和存款準備金率上調的疊加效應也將逐步釋放，進一步影響市場預期。這樣一來，嚴重影響了房地產開發企業資金的回籠。年內央行繼續加息和上調準備金率的可能性也比較大，信貸全面收緊將是2011年房地產金融市場的主基調。
當前，房地產開發企業的資金70%來自銀行，這種單一的舉債經營管理模式促使房地產開發企業的負債率加大，相應的債權人的債權保證程度就會大幅地降低，這在很大程度上限制了房地產開發企業從其他渠道增加負債籌資的能力。
房地產企業一方面著急上項目而沒有將成本合理的測算并且層層落實，另一方面當自身缺乏資金的時候更傾向于向銀行或其他單位借款，而沒有從財務管理內部挖掘資金潛力，沒有對項目資金做整體的財務規劃，加大了房地產項目的投資風險度。例如，在項目前期階段，財務人員如何根據調整的項目總體設計方案來不斷調整項目總體預算是財務管理的關鍵問題。在土地征用方面，國家一方面不斷收緊地根，控制土地的市場供應節奏；另一方面在土地出讓方式上，禁止協議出讓土地，繼經營性土地全面實施“招拍掛”方式后，進而提高了開發商的拿地成本。再如，對建筑材料的價格變動預計不足，市場是不斷變化的，市場價格與合同價格往往會出現差距。對房地產企業來說，如果其無法合理估計其中存在的誤差，做好財務預算，企業的資金管理鏈條很可能會出現問題。而房地產項目工程成本管理的基礎資料，均來自于企來內部各職能部門及施工一線的管理部門，管理者認為成本管理和核算是財務部門的職責，而忽視了內部各職能部門進行全過程成本核算的重要作用，致使財務收集資料有限，成本管理偏離預算。
3、稅收籌劃困難
長遠來看，未來房地產宏觀調控政策將進一步細化，保持房地產政策的統一性和穩定性。如加強對土地增值稅清算監督，以綜合調控稅收等手段來多方面協調推進房地產調控政策。“十二五”規劃建議也提出，要研究推進房地產稅收改革。目前重慶、上海已試行房地產稅。未來，隨著試點的成熟，房產稅將逐步擴大至全國范圍，并從僅對增量征收推廣至對存量也征收，這對房地產市場短期和長遠健康發展影響重大，稅收的綜合調控政策使得房地產企業的稅收籌劃工作更加困難。
三、新形勢下加強房地產企業財務管理控制的對策
1、謹慎投資，嚴控風險
房地產企業在財務管理內部控制中要樹立風險管理意識，要實行財務集中管理模式，建立集中的現金管理、籌資管理以及投資管理系統，要逐步規范公司重要財務決策的賬務處理程序以及審批程序，提高財務報表的可靠性。
房地產公司融資結構的一個重要步驟是完成對項目風險的分析和評估。能否采用以及如何設計項目融資結構的關健之一是要求項目投資者對與項目有關的風險因素進行全面分析判斷，確定項目的債務承受能力和風險，設計出切實可行的融資方案。融資結構以及相應的資金結構的設計和選擇必須全面反映出投資者的融資戰略和要求。
2、根據國家的政策及時優化資本結構，加強資金管理
在國家的宏觀調控政策下，企業要充分考慮稅率、利率風險，合理安排資金的籌資渠道及方式，加強資金管理內部控制。企業要在稅法許可的范圍內稅收籌劃，盡可能獲得納稅節約的好處。企業要準確估計每個時期項目所需要的現金流入和流出，做到與銀行貸款金額、時間相匹配，加強資金回收和集中管理。企業應對國家宏觀調控的貨幣政策作出合理的判斷，如果預期國家利率會上升，那么企業應該簽訂長期合同，以免增加財務費用，如果預期國家利率會下降則應該簽訂短期合同，提早歸還借款。
房地產企業還應充分挖掘自身潛力，用好留存資金，實施多元化融資策略。企業可通過合理安排產權資本與債務資本比例，尋求最佳資本結構，降低財務風險。
3、充分考慮財務預算的決策作用
房地產企業運用不同的方法進行項目成本的歸集，這對收入、利潤的確認都將產生不同的管理效益。因此，在制定項目計劃時，充分考慮財務預算的作用，對企業降低成本、防范風險、加強內部控制是非常重要的。制定成本預算目標時，需要將項目建設中發生的前期可行性研究費用、規劃設計費用、工程開發成本、開發間接費用、經營收入等納入到整體預算中來，對成本費用進行正確的歸集和核算，重視基礎數據的收集和整理，做好成本預測，挖掘內部潛力，設立目標成本，對投資成本開支進行預先的控制。為了更好地推進全面預算管理，房地產企業只有將預算管理績效考評與獎懲機制相結合，才能確保企業預算管理目標和戰略目標的最終實現。
在企業管理過程中，財務管理是最直接、最有效的影響企業獲得經濟效益的管理環節。許多企業的興衰史充分說明，重視并加強財務管理，企業才能充分獲益，迅速發展。這就要求企業各級領導層牢固樹立財務管理是企業管理的核心這一基本理念，建立完善的財務管理體系，并不斷創新，以利于房地產企業整體管理水平的跟進。
【參考文獻】
【關鍵詞】房地產企業；土地增值稅；納稅籌劃；加強對
自2000年以來，我國房地產行業表現出了幾次大起大落，尤其凸顯在房價的漲跌中。導致房價高漲的因素眾多，稅負過重是其中較重要的一個因素。房地產行業涉及十多類稅種，而土地增值稅又是其中的重要稅種，它稅率高、稅負重。2007年2月，房地產企業土地增值稅由先前的“預征制”轉為“清算制”后，使某些房地產企業利潤受損，資金鏈受到更大考驗。因此加強對土地增值稅的納稅籌劃，對減輕房地產企業的稅收負擔、改善其經營環境具有重要的作用。本文試就房地產企業土地增值稅的籌劃現狀、籌劃方法以及如何進一步加強籌劃的對策談些看法。
一、房地產企業的經營特征及土地增值稅籌劃的重要意義
納稅籌劃是指企業在納稅行為發生之前，在不違反法律、法規的前提下，通過對自身經營活動和投資等涉稅事項作出事先安排，達到少繳稅或遞延繳納以實現企業稅后利益最大化目標的一系列活動。納稅籌劃的形式有多種，本文的納稅籌劃主要指企業利用稅法規定不完善進行的非違法的稅收籌劃以及利用稅法特例進行的節稅籌劃。與其他行業的企業相比，房地產企業具有如下經營特征：（1）開發產品的單件性及不可移動
性；（2）開發建設周期長、投資數額大、經營風險高；（3）開發經營業務的復雜性。經營業務內容復雜、涉及面廣，經濟往來對象多，因此開發經營必須具有計劃性。
土地增值稅是以納稅人轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對象，依據規定的四級超額累進稅率征收的一種稅。增值額是指納稅人轉讓房地產所取得的收入減去扣除項目金額后的余額。扣除的項目包括取得土地使用權所支付的金額、開發土地的成本費用等。
近幾年來，為控制地價過高、投資過熱、房價瘋漲等問題，國家陸續出臺了對房地產業的宏觀調控政策，使房地產開發企業的經營環境發生了不小變化。如何規避納稅風險，如何在有限的空間內盡可能降低企業的納稅成本，增加營業利潤，實現利潤最大化，對房地產開發企業而言具有更重要的現實意義。因此房地產企業通過合理合法的方式進行土地增值稅納稅籌劃變得迫在眉睫。
二、房地產企業土地增值稅籌劃現狀
土地增值稅自開征以來，總額雖不大，增長速度卻很快。1994年～2006年全國土地增值稅平均增長速度91.27％，2006年～2008年全國土地增值稅收入從231億增長到537億元。雖然增長速度很快，但是與房價的增長、房地產銷售收入對比，征稅過程中存在的漏洞還非常巨大。清算工作障礙重重，不少地方政府出于政績和效益考慮，在清算意愿和執行力度方面存在問題。再加上土地增值稅存在征管難度大、稅收成本高的問題，對過往樓盤土地增值稅歷史追繳的問題尚不明確，導致土地增值稅征管效果不甚理想。
從房地產企業角度看，隨著房地產行業的快速發展，與之配套的稅收法律法規日趨完善。近些年政府不斷出臺新的法律法規規范房地產行業的納稅行為，使許多原來合法的籌劃方案成為違法行為，使納稅籌劃的空間進一步縮小。
1．過去大多數房地產企業采用設立項目公司等方式經營，
以房地產進行投資或聯營來達到規避土地增值稅的目的。然而，2006年3月頒布的《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）中明確規定，房地產開發企業以房地產進行投資或聯營也要繳納相應的土地增值稅。
2．以前許多房地產企業將開發的部分房地產轉為自用
或用于商業地產，把該部分房產的產權辦到自己名下，從而免交土地增值稅。但根據《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31號）的規定，對轉作自用部分的商品房應作為視同銷售處理，計算繳納土地增值稅和企業所得稅。
3．以前可利用借款費用資本化進行加計扣除，減少土地增值額。但根據《土地增值稅清算管理規程》（國稅發[2009]91號）規定，公司不能將借款費用作為計算土地增值稅時加計扣除的基數，應將利息支出從房地產開發成本中調整至開發費用，作為房地產開發費用扣除。
三、房地產企業土地增值稅納稅籌劃方法例釋
（一）利用土地增值稅征稅范圍進行節稅籌劃
1．利用合作建房節稅。《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）中規定“對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉讓的，應征收土地增值稅。”房地產開發企業可以充分利用此項政策進行納稅籌劃。
2．利用代建房節稅。房地產的代建行為是指房地產開發企業代客戶進行房地產的開發，開發完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產開發企業而言，此項收入屬于勞務收入性質，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。
（二）利用銷售收入進行納稅籌劃
1．分散營業收入籌劃法。房地產企業所負擔的稅收主要是土地增值稅和營業稅，而土地增值稅的征收實行超率累進稅率，即房地產的增值率越高，所適用的稅率也越高。因此，如果有可能分解房地產銷售價格，降低房地產的增值率，則房地產銷售所承擔的土地增值稅就可以大大降低。由于很多房地產在出售時已經進行了簡單裝修，因此，可將裝修作為單獨業務獨立核算，這樣就可以通過兩次銷售房地產進行納稅籌劃。
例如：某房地產公司出售一棟總售價為1000萬元的商品房，該房屋進行了簡單裝修并安裝了簡單必備設施。根據相關稅法的規定，該房地產開發業務允許扣除的費用為400萬元，增值額為600萬元。土地增值率為：600/400×100％=150％。應當繳納土地增值稅：600×50％－400×15％=240（萬元）。
如果進行納稅籌劃，將該房屋的出售分為兩個合同。房屋出售合同，不包括裝修費用，房屋出售價格為700萬元，允許扣除的成本為300萬元；房屋裝修合同，裝修費用300萬元，允許扣除的成本為100萬元。則土地增值率為：400/300×100％=133％（其中裝修費用屬于勞務收入，應征營業稅，不用繳納土地增值稅），應該繳納土地增值稅：400×50％－300×15％=155（萬元）。
2．合理定價籌劃法。稅法規定：納稅人建造、出售普通標準住宅，增值額未超過扣除項目金額的20％，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額的20％，應就其全部增值額按規定計稅。因此可以充分利用20％這一臨界點的稅負效應進行籌劃。
例如，某房地產公司建成并待售一棟商品房，同行業房價為1800～1900萬元之間，已知為開發該商品房，支付的土地出讓金為200萬元，開發成本為900萬元，利息支出不能按房地產開發項目分攤也不能提供金融機構的證明，假設城建稅稅率為7％，教育費附加為3％，當地政府規定允許扣除的房地產開發費用的比例為10％。
籌劃過程如下：除銷售稅金及附加外的可扣除的項目金額為：200＋900＋（200＋900）×10％＋（200＋900）×20％＝1430（萬元）。第一，公司要享受起征點優惠，又想獲得最佳利潤，則最高售價應為：1430×1.2848=1837.264萬元（設全部允許扣除的項目金額為A，銷售的房價總額為X，相應的銷售稅金及附加為：5％X（1＋7％＋3％）＝5.5％X，處于征免臨界點時X=1.2（A+5.5％X），解得X＝1.2848A），此時獲利306.2萬元（1837.264－1430－1837.264×5.5％）。當價格定在1800-1837.264萬元之間時，獲利將逐漸增加，但都要小于306.2萬元。
第二，公司要適當提高售價，則提高的價格至少要大于138.853萬元（1430×0.0971）（設提高價格Y單位，企業欲使提價后帶來的收益突破臨界點時，必須滿足Y＞30％×（X+Y－A－5.5％X－5.5％Y）＋5.5％Y，其中X為增值率為20％時的售價，可以解得Y＞0.0971A）。即總房價至少要超過1976.117萬元，提價才會增加總收益，否則提價只會導致總收益的減少。所以，當同行業的房價在1800～1900萬元之間時，公司應選擇1837.264萬元作為自己的銷售價格，使自身的房價較低，增強競爭力，又能給公司帶來較大的利潤。當然，如果公司能以高于1976.117萬元的價格出售該商品房的話，所獲利潤將會進一步增加。
通過以上案例進一步說明，在出售普通標準住宅問題上，企業是完全可以利用合理定價的方法，使自己保持較高的競爭力，又可使自己獲得較佳利潤，但不可盲目提價，有時較高的價格所帶來的利潤反而會低于較低價格所帶來的利潤。如在上述納稅籌劃案例中，1830萬元的售價能獲利299.35萬元（1830－1430－1830×5.5％），而1840萬元的售價只能獲利216.16萬元（1840－1430－1840×5.5％）×（1－30％），雖然售價提高了10萬元，利潤卻減少了83.19萬元。
3．不同增值率房產是否合并籌劃法。由于土地增值稅適用四檔超率累進稅率，其中最低稅率為30％，最高稅率為60％，如果對增值率不同的房地產合并核算，就有可能降低高增值率房地產的適用稅率，使該部分房地產的稅負下降，同時可能會提高低增值率房地產的適用稅率，增加這部分房地產的稅負。因而，納稅人需要具體測算分開核算與合并核算的相應稅額，再選擇低稅負的核算方法，以達到節稅的目的。
例如，某房地產開發企業同時開發A、B兩幢商業用房，且處于同一片土地上，銷售A房產取得收入300萬元，允許扣除金額為200萬元；銷售B房產取得收入400萬元，允許扣除項目金額為100萬元。
第一，分開核算時：A房產的增值率=（300－200）/200×100％=50％，適用稅率30％；應納土地增值稅為：（300－200）×30％=30（萬元）；B房產的增值率=（400－100）/100×100％=300％，適用稅率60％；應納土地增值稅為：（400－100）×60%－100×35%＝145（萬元）；共繳納土地增值稅175萬元。
第二，合并核算時：兩幢房產的收入總額為：300＋400＝700（萬元）；允許扣除的金額：200＋100＝300（萬元）；增值率為：（700－300）/300×100％＝133.3％，適用稅率50％；應納土地增值稅為：（700－300）×50％－300×15％=155（萬元）。通過比較可以看出，合并核算對公司是有利的。從上例可以看出，由于兩類房產增值率相差很大，只要房地產開發公司將兩處房產安排在一起開發出售，并將兩類房產的收入和扣除項目放在一起核算，一起申報納稅，就可以達到少繳稅的目的。
（三）利用扣除項目進行納稅籌劃
1．利息費用籌劃法。房地產企業在開發業務中，一般都會發生大量借款，利息支出是不可避免的，而利息支出的不同扣除方法會對企業應納土地增值稅產生很大影響。根據稅法規定，與房地產開發有關的利息支出分兩種情況確定扣除。
第一，凡能按轉讓房地產項目分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不得超過按銀行同期利率計算的金額；其他房地產開發費用（房地產開發費用＝允許扣除的利息＋（取得土地使用權支付的金額＋房地產開發成本）×扣除比例（5％以內）），按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本金額的5％以內計算扣除。
第二，凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，利息支出要并入房地產開發費用（房地產開發費用＝（取得土地使用權支付的金額＋房地產開發成本）×扣除比例（10％以內）），一并計算扣除。
以上兩類計算扣除的具體比例，由省級人民政府具體規定。這項規定為納稅人籌劃提供了機會。房地產企業在進行房地產開發時，如果第一種情況利息支出大于第二種情況計算出的利息支出，則企業應正確分攤利息支出并提供金融機構證明；如果前者小于后者，則企業可以不按照轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出，或不提供金融機構證明，這樣可以使扣除項目金額增加，土地增值稅的計稅依據減少。
例如，某房地產公司開發一批商業用房，支付地價款600萬元，開發成本1000萬元，假設按房地產開發項目分攤利息且能提供金融機構證明的應扣除利息100萬元，如何為該公司利用利息扣除進行籌劃？如果應扣除的利息支出為70萬元時，又該如何籌劃呢？設當地政府規定的兩類扣除比例分別為5％和10％。
籌劃過程如下：首先，計算。（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發成本）×（10％－5％）＝（600＋1000）×5％＝80（萬元）其次，判斷。當允許扣除的利息支出為100萬元時，該公司應嚴格按房地產開發項目分攤利息并提供金融機構證明，這樣就可以按100萬元扣除，否則只能按80萬元扣除；當允許扣除的利息支出為70萬元時，應選擇第二種計扣方式，即不按房地產開發項目分攤利息或不向稅務機關提供有關金融機構的證明，這樣可以多扣除10萬元利息支出。但要注意的是，稅法中允許扣除的利息支出應嚴格按《企業會計準則——借款費用》規定的核算利息支出，不按規定核算一律不得扣除。
2．充分加計允許扣除項目籌劃法。為了抑制對房地產的炒買炒賣行為，《土地增值稅實施細則》規定，對從事房地產開發的企業，可按“合計數”的20％加計扣除項目金額，其他企業從事房地產開發的，不享受此項費用扣除。因此，當非房地產開發企業欲進入房地產行業時，應考慮新設一個獨立從事房地產開發和交易的關聯企業。這樣，不僅可以在房地產開發業務中享受前述附加扣除，實現土地增值稅的節稅籌劃，而且可以在今后的各納稅年度中利用企業的關聯關系實現其他稅收的籌劃。
四、進一步加強房地產企業土地增值稅納稅籌劃的對策
（一）加快完善對房地產企業土地增值稅的征收管理
1．要進一步完善房地產稅制，科學設立稅種，合理確立土地和房地產業稅負。變“多稅調節”為“主稅調節”，徹底解決稅種之間相互交叉和重復的問題。同時，要簡化土地增值稅的清算和征收方法，充分發揮土地增值稅的特殊調節功能。
2．要健全房地產評估機構，完善房地產評估規程，及時為稅務機關征稅提供真實可靠的評估材料。稅務部門要加大對房地產業稅源管理和征收征管的力度，完善委托代征管理辦法，落實土地增值稅預征管理措施，理順征收管理秩序。
（二）加大土地增值稅清算工作力度
1．各地應強化房地產稅收的一體化管理，強化相關政府部門對土地增值稅征管工作的配合。
2．盡快建立一套簡便易行的土地增值稅清算實施辦法，統一房地產土地增值稅清算口徑，明確清算時間、方法。
（三）房地產企業應樹立正確的納稅籌劃觀
1．應堅持依法原則。在不違背國家的各項法律法規的前提下，結合房地產企業自身的實際情況進行籌劃。
2．應注重戰略籌劃。房地產企業的納稅籌劃過程更重要的是公司管理層的決策過程，企業在決策時要注重規范性、戰略性的籌劃，切不可為單純追求節稅收益的增加而導致開發或經營成本的上漲。因此在納稅籌劃時，管理層和財務部門不僅要關注財務、稅務方面的事項，也要關注企業經營和戰略管理的各個方面。
參 考 文 獻
[1]江為鳳．房地產開發企業的納稅籌劃分析[J]．時代經貿．2008（19）：104～105
[2]李文．土地增值稅納稅籌劃——以房地產開發企業為例[J]．會計之友．2010（4）：40～42
[3]王小玉．房地產開發企業土地增值稅的稅務籌劃[J]．經濟研究導刊．2010（2）：87～88
[4]張瑋．淺談房地產企業土地增值稅稅收籌劃[J]．財會之窗．2010（5）：173～174
關鍵詞：房地產開發合理避稅避稅措施
一、引言
在房地產企業進行房地產開發的整個流程中，國家稅務機關都針對具體的開發流程而對各個涉稅環節進行征稅，包括房地產的前期準備階段、建筑階段、銷售階段以及保有階段等。也就是說，只要房地產開發企業有涉稅業務的發生，稅務機關必然有與之相適應的稅種及稅率制度。在經營過程中，人為的逃避應該繳納的稅款或者是通過改變稅種及與其相適用的稅率的行為屬于偷稅，是一種違法行為，應該杜絕發生。而這里提到的合理避稅，是指采用提前對涉稅業務進行設計，使得避稅業務發生在符合國家相關法律的范圍之內，進而提高企業的經濟效益的一種經營行為。隨著房地產行業競爭壓力越來越大，企業為了提高經濟效益，采取合理的措施來進行避稅，已經成為了房地產行業經營方式一個發展方向。
二、房地產開發過程中納稅情況分析
1、前期準備階段的納稅
總的來說，開發企業在前期準備階段所要繳納的稅種相對較少，在對土地所有權進行轉讓書不需要繳納印花稅，除了在獲得土地使用權時需要繳納土地征用稅及契約稅之外，在該階段企業可以根據自身具體的投資方式來對營業稅、企業所得稅和契稅等進行統一的籌劃。
2、施工階段的納稅
在這個階段，開發商通常采用將物業項目進行預售的方式來將資金回籠。在這個階段，房地產開發主要繳納簽訂項目建設合同的印花稅、城市維護建設稅、建筑安裝營業稅和教育費附加稅，誠征土地稅，預售營業稅及企業所得稅等。
3、房產銷售及保有階段的納稅
在這個階段，房地產開發企業主要應繳納出讓土地使用權及不動產的營業稅、附屬的物業管理部門向外部提供物業管理時需要繳納的物業服務稅、房地產轉讓時需要繳納的地產增值稅；獲得印花稅應稅憑證而應該繳納的印花稅；房產保有而應較難的房產使用稅；房產銷售時企業的所得稅和其他稅種。
三、房地產開發企業進行合理避稅的措施
1、適當延遲納稅、爭取資金周轉時間
在大多數的情況下，房地產開發企業通常是通過采用將其所開發的產品進行預售的方式來進行經營的。其中，《營業稅暫行條例實施細則》中明確規定：“納稅人在對土地使用權轉讓或者是銷售不動產，采用預收款方式的，納稅人繳納稅款的時間應該是起接受預收款的當天。”而且，對該年度應該繳納的稅款額進行了詳細的規定，按照年度預收賬款的總額乘以相關的比率來繳納所得稅。得到項目完工，完成交付之后再按照實際的決算成本以及項目的總收入來對納稅金額進行核算與調整。
由于地產開發周期一般較長，而且開發企業并不是在一個時間內只進行一個項目，而是多個項目并列開工。這將導致開發企業的資金壓力較大，造成資金缺口。這時，房地產開發企業為了應付資金問題，往往就采用在預收賬款之后故意延遲繳稅的現象。經常出現地產企業所開發的土地和房屋都已經交付完全了，但是預售賬款的稅收卻長期沒有繳納，相關的后續工作，包括項目竣工決算、成本的結轉等工作沒有完成，導致稅收計算出現問題。企業通過這種操作，延緩了其所得稅的繳納時間，對于緩解企業的資金壓力有積極作用。但是這種行為實際上是一種占用國家稅款為免息貸款使用的行為，從根本上來講是一種偷稅行為。一旦稅務機關進行稽查，很容易就會被發現。這時，企業就需要受到懲罰，繳納滯納金和罰款等。因此，企業在采取這種方式進行避稅時，要綜合的權衡獲得的利益與受到的處罰之間的利弊，最后在確保企業獲利的基礎上采取該中避稅措施。
2、豐富經營種類，互攤費用
通常來說，房地產開發企業所經營的活動不僅僅限于建筑業，同時還包括加工業、物業管理行業以及租賃行業等。這就使得房地產開發企業一般與各種經營單位都存在著資金方面的往來。這時，企業就可以采用不按照獨立企業之間的業務往來進行納稅操作，而是采用相互之間的交叉付費的方式來進行，通過瞞報、漏報經營項目的方式來少繳費用，這在稅收繳納方面可以稱作是偷稅行為。
企業可以合理的采用這種多項經營的方式，達到節稅增效的目標。例如，部分成品房由于其地理位置或者是起內部結構等原因而出現滯銷時，開發企業可以將它作為商品來進行出租，將開發商品轉成出租開發的產品，這樣每月就可以從中提取出租利潤，將之計入到成本當中，使得企業的庫存成本與實際成本相當。通過這種增加成本、減少利潤的方式來達到降低稅收的目的。
3、合理設置，抵減收入
房地產企業經常采用將包銷、代銷房產的手續費直接從售樓預收款的收入中直接抵減，將從銷售商處直接獲得的售樓款凈額充當需要計稅的營業額，達到少繳營業稅的目的，這也屬于一種偷稅行為。
但是，如果在銷售的過程中合理的利用銷售公司，也能夠達到合理避稅的目的。例如，當所允許的扣除項目金額不大時，企業若不采用避稅措施，房地產公司的直接銷售額所對應的稅率有可能達到、甚至超過20％的增值率。但是，如果采用將公司的銷售部門獨立出來，并設立一個單獨的銷售公司的方式，先將自己開發的房產賣給這家銷售公司，再由銷售公司將地產轉賣給客戶。這樣，房地產開發企業的增值率就可能得到有效的降低，從而實現避稅的目的。
四、結語
房地產開發企業在進行避稅增收的過程中，要分清楚避稅與偷稅之間的差別，確保企業的經營管理走上合理避稅之路。在這個過程中要堅決避免出現偷稅行為，通過合理避稅來減少企業的稅負。
參考文獻：
關鍵詞：稅收籌劃；節稅；成本效益
在現代勘察設計企業經營的過程中，稅收籌劃是重要的管理內容，因為新時期企業面臨著更多的稅務風險，而國家稅收政策的改革使得企業的納稅變成一個更加復雜的過程，為了保障企業的稅務風險得到有效控制，稅收籌劃是必不可少的。對于企業經營而言，稅務直接影響著企業的現金流、經營利潤和商業信譽等，這些都會對企業的經營產生嚴重的影響，而另一方面，當前我國對于企業經營的稅收制度建設還不夠完善，所以容易出現企業偷稅漏稅或者多繳稅的情況，這兩者對于國家利益或是企業經營利益都會產生不良的影響。因此企業的稅收籌劃需要更加系統、科學和全面，但是在當前的實際情況中，企業的稅收籌劃還存在著很多的問題。
一、稅收籌劃的必要性
（一）減輕稅收負擔
對于企業而言，稅收是現金流支出的重要內容，在企業完成一個經營周期之后，需要對營業收入進行分配，這個時候就需要繳納稅金，而且納稅是無償且帶有強制性的，也就是企業不能通過納稅獲得直接的經濟收益，也不能逃避納稅。但是自從我國實施營改增以來，對于企業的稅收制度建設并不完善，對于不同的營業行為采取的稅率和稅收方法沒有進行針對性地設計和分類，這就使得很多企業會重復納稅，導致企業的資金支出增多，影響企業的利益。而稅收籌劃通過對企業的收益和支出情況進行分析，根據我國現行的稅收法律制度，設計企業的納稅方案和金額，避免企業重復納稅或者偷稅漏稅，在保障國家利益的前提下盡可能減少企業的稅收負擔。［1］另一方面，國家對于很多企業和行業在稅收方面有著很多優惠條件，尤其是高新技術企業和計算機企業，都有一定的稅收優惠政策。因此通過稅收籌劃可以讓企業提前分析自身的經營情況，從而提前制定合適的經營策略，比如將部分業務轉移到子公司，利用稅收優惠政策，減少企業的負稅情況。比如對于勘察設計企業中的軟件開發部門，可以將部門成立一個新的高新技術子公司，仍舊為公司提供業務，還能夠接受其他的業務，同時該公司享受政府的稅收優惠，從而減少母公司的納稅金額。
（二）降低企業涉稅風險
涉稅風險指的是企業在納稅的過程中由于對自身經營收入需要納稅的部分了解不充分對于國家的稅收制度理解不透徹，從而導致納稅金額出現錯誤，導致企業出現被動的偷稅漏稅情況。在現代勘察設計企業經營中，因為缺乏專業的稅務人才，因此經常出現被動偷稅漏稅或者多繳稅的情況。而偷稅漏稅無論主動與否都會對企業的商業信譽造成嚴重的影響，并且會影響企業在銀行的貸款以及上市融資等多種信用活動的開展，而多繳稅又會導致企業的凈利潤進一步減少。
（三）加強經營管理
稅收籌劃不僅僅涉及企業的納稅和財務工作，對于企業的經營管理同樣起著重要的促進作用。因為企業納稅的金額取決于企業的營業收入，而稅收籌劃更需要將企業的資金情況進行全面地清點分析，同時對企業的經營成本和財務管理進行優化，建立企業完善的投資計劃、業務計劃、稅收計劃等。同時，企業的稅收籌劃會對企業的經營狀況進行科學系統的評估和分析，這有助于企業發現自身經營過程中的問題，包括制度建設和管理策略以及財務管理和業務能力等多個方面的問題。因此稅收籌劃能夠提高企業的經營管理效果，保障企業更高質量的經營。［2］（四）推進企業改革對于勘察設計企業而言，稅收籌劃還能夠有效地促進企業改革，尤其是對于企業內部的資金使用改革，而薪水就是勘察設計企業中一項重要支出，而企業的稅務管理中也涉及員工的個人所得納稅部分，企業需要幫助員工代繳個人收入中的稅款。薪水是一個寬泛的概念，當前社會普遍認知的工資分為兩種形式，一種是稅前工資，同時沒有扣除“五險一金”的所謂“毛工資”，另一種是員工能夠拿到手的凈工資，即公司代繳了稅費和保險費用以及住房公積金，此外員工的工資還包括有資金資助的培訓福利和津貼。
二、稅收籌劃必須遵守成本效益原則
隨著勘察設計行業的不斷發展和升級，越來越多的勘察設計企業對于稅務籌劃的重視程度不斷提高，稅收籌劃已經成為很多企業經營管理中的重要內容，在這樣的情況下，需要明確企業稅務籌劃所必須要遵循的原則，即成本效益原則。成本效益原則指的是在企業進行稅收籌劃的過程中，不能僅僅以降低企業的納稅金額作為目標，而忽略了企業的效益，即企業在進行稅務籌劃的時候，需要兼顧企業的納稅成本和企業收益。從理論上講，如果企業沒有營業收入，那企業繳納稅金是最少的，但是這對于企業經營而言是不能接受的，所以企業的稅務籌劃需要服務于企業的經營目標，即企業的稅收籌劃的目的是使企業的凈利潤達到預期的目標，而不是一味追求低納稅額。同時，企業的稅務籌劃所遵循的成本效益原則還包括企業進行稅收籌劃的成本要低于企業減少的負稅額，因為當前很多企業都是找專業的稅務公司進行稅收籌劃，而這些稅務公司收費往往都是較高的，對于勘察設計企業，尤其是中小型的企業而言，如果這些公司的收費情況超過了帶給企業的稅收節約情況，那么就有必要考慮稅收籌劃的必要性和合理性。另一方面，企業的稅收籌劃還需要遵循合理合法原則。企業的稅收籌劃是利用國家的稅收優惠和稅收政策，避免企業重復納稅或者超額納稅，造成企業的納稅負擔，但是并不意味著企業可以利用稅收籌劃偷稅漏稅，在企業稅收籌劃的過程中必須嚴格遵守國家的法律法規，在法律允許的范圍內合理減少企業納稅金額，而不能采取不法手段，比如“陰陽合同”等，這些行為都是對國家利益的直接侵害，對企業的商業信譽會造成嚴重的損害。［3］
三、研究稅收籌劃的幾種方法
稅務籌劃是一項實踐性和技術性很強的業務，涉及財務決策、會計核算、投融資、生產經營、法律等多個方面。如果談論稅收籌劃脫離實際情況，顯然是行不通的。但具體操作需要理論指導，否則就會成為空中樓閣。因此，有必要了解一些稅收籌劃的方法。稅務籌劃主要有三種方法：
（一）分稅種籌劃法
納的稅種主要包括增值稅、企業所得稅、個人所得稅、房地產稅等。這些稅種適應的納稅制度和稅率都是不相同的，因此需要采用不同的稅收籌劃方法，降低企業的負稅額。比如企業所得稅，國家對于軟件行業的基本稅率是10%，遠低于一般的企業所得稅率，因此將勘察設計企業中軟件開發部門分隔成新的企業，能夠顯著降低企業所得稅的金額，同理對于其他稅種也可以采用針對性的方法。
（二）分行業籌劃法
國家的稅收制度針對不同的行業存在著很大的差異，尤其是對于計算機軟件開發行業和國家扶持的高新技術行業，很多的產業甚至在一定期限內實行免稅制度，這些稅收制度都能夠成為稅收籌劃的對象，將原本的母公司劃分為多個不同行業的子公司，從而不同的公司采用不同的稅收方法，就能夠通過組合的形式，降低母公司的納稅金額，這個方法對于大企業較為適用，而對于中小企業，采用抵稅方法更加實用。
（三）經營活動籌劃法企業的經營活動指的是在企業經營的過程中所采取的一系列經營措施，包括資金的融通和支出、產品的生產和出售，服務的提供等，這些企業的經營活動也有著不同的稅收制度，在稅收籌劃的過程中需要根據具體的經營活動設計不同的納稅方案，比如勘察設計企業融資的時候，通過多元化的融資方式降低所需要繳納的稅務金額。企業的稅收籌劃要求企業經營過程中的所有業務活動都更加合理有效，這就需要加強企業的經營管理，所以企業的稅收籌劃和經營管理是相互影響的關系，稅收籌劃提高經營管理的質量，而經營管理決定了企業的稅收籌劃所能夠操作的內容，為企業的稅收籌劃提供空間，同時利用企業的經營活動，獲取更多的收益，就能夠降低納稅帶給企業的資金風險。［4］以上三種規劃方法主要是努力做好稅收工作，了解稅法的相關政策，然后充分利用。了解稅法、稅收是籌劃設計的重要一步。
