時間：2022-12-12 06:57:11
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湖北省《物業管理條例》解讀一業主不交物業費物業可起訴
按規定，新建小區入住戶數比例達到百分之五十以上;首次交付使用滿兩年。經過半數的業主同意，業主大會有權選聘和解聘物業服務企業。經過三分之二以上的業主且同意，可籌集、管理和使用專項維修資金;改建、重建建筑物及其附屬設施。業主對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權。
以往，不少小區出現業主以各種理由聚焦物業費。《條例》規定，只要物業服務企業依約履行義務的，業主不得以放棄權利為由拒絕交納。業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納;物業服務企業也可以依法向人民法院起訴或者依法申請仲裁。
被解聘物業拒不撤出可向法院起訴
業主大會決定選聘新的物業服務企業的，被解聘的物業服務企業應當在物業服務合同終止之日起十五日內，退出物業管理區域，并與業主委員會按照法律規定和合同約定辦理交接手續，并需向新物業移交保管的物業檔案等相關資料。
未履行告知義務并辦理退出交接手續的，物業服務企業不得擅自撤離物業管理區域或者停止物業服務。
被解聘的物業服務企業拒不撤出物業管理區域的，物業所在房地產主管部門應當責令其限期撤出，業主委員會可以依法提起訴訟或者申請仲裁。
湖北省《物業管理條例》解讀二保障性住房物業管理費實行政府指導價
按《征求意見稿》規定，今后物業的定價將分政府指導價和市場調節價兩種模式確定。
保障性住房物業管理實行政府指導價，放開保障性住房物業服務收費實行市場調節價的應考慮保障對象的經濟承受能力，同時建立補貼機制;非保障性住房物業服務收費實行市場調節價。具體物業服務收費標準，由當事人在物業服務合同中約定。
實行政府指導價的，價格主管部門應當會同房地產行政主管部門，根據住宅物業種類、服務內容、服務等級和物價指數變動等情況，制定相應的基準價和浮動幅度，并每年向社會公布。具體收費標準由業主與物業服務企業根據基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。
物業有義務阻止業主私改住房
小區中業主私敲承重墻，私挖地下室等行為將得到遏制。《條例(征求意見稿)》中規定，業主大會、業主委員會及相關業主有可阻止業主損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構;將不具備防水條件的房間或者陽臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房或者廚房的上方;破壞或者擅自改變房屋外觀;在住宅區堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，排放有毒、有害物質;亂丟垃圾，高空拋物等行為。
業主飼養國家禁止飼養的大型犬類等寵物;發出超過規定標準的噪聲，影響鄰居采光、通風;法律、法規、規章及管理規約禁止的其他行為。業主大會、業主委員會及相關業主有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、恢復原狀、賠償損失。
湖北省《物業管理條例》解讀三小區車位禁止只售不租
《條例》規定，住宅小區的停車服務費實行市場調節價。物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫，建設單位應當以銷售、附贈、出租等方式優先滿足業主、物業使用人停車需要。
在首先滿足物業管理區域內業主、物業使用人的購買和承租需要后，多余車位、車庫可以出租給本物業管理區域外的使用人，但每次租賃期限不得超過六個月。
保定市最新物業管理條例第一章 總則
第一條 為了規范物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，制定本條例。
第二條 本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
第三條 國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業。
第四條 國家鼓勵物業管理采用新技術、新方法，依靠科技進步提高管理和服務水平。
第五條 國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。
縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
第二章 業主及業主大會
第六條 房屋的所有權人為業主。
業主在物業管理活動中，享有下列權利：
(一)按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務;
(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;
(三)提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議;
(四)參加業主大會會議，行使投票權;
(五)選舉業主委員會委員，并享有被選舉權;
(六)監督業主委員會的工作;
(七)監督物業管理企業履行物業服務合同;
(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;
(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規規定的其他權利。
第七條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：
(一)遵守業主公約、業主大會議事規則;
(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;
(五)按時交納物業服務費用;
(六)法律、法規規定的其他義務。
第八條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。
業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
第九條 一個物業管理區域成立一個業主大會。
物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
第十條 同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
業主在首次業主大會會議上的投票權，根據業主擁有物業的建筑面積、住宅套數等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
第十一條 業主大會履行下列職責：
(一)制定、修改業主公約和業主大會議事規則;
(二)選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作;
(三)選聘、解聘物業管理企業;
(四)決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施;
(五)制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
(六)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。
第十二條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。
業主可以委托人參加業主大會會議。
業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。
業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。
第十三條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。
第十四條 召開業主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業主。
住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。
業主委員會應當做好業主大會會議記錄。
第十五條 業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責：
(一)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;
(二)代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同;
(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同;
(四)監督業主公約的實施;
(五)業主大會賦予的其他職責。
第十六條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。
業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。
業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。
第十七條 業主公約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
業主公約對全體業主具有約束力。
第十八條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。
第十九條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。
第二十條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。
在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。
住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。
第三章 前期物業管理
第二十一條 在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。
第二十二條 建設單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
建設單位制定的業主臨時公約，不得侵害物業買受人的合法權益。
第二十三條 建設單位應當在物業銷售前將業主臨時公約向物業買受人明示，并予以說明。
物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾。
第二十四條 國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。
住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業;投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。
第二十五條 建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。
第二十六條 前期物業服務合同可以約定期限;但是，期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
第二十七條 業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。
第二十八條 物業管理企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。
第二十九條 在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業管理企業移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;
(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;
(四)物業管理所必需的其他資料。
物業管理企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。
第三十條 建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。
第三十一條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。
第四章 物業管理服務
第三十二條 從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。
國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。
第三十三條 從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。
第三十四條 一個物業管理區域由一個物業管理企業實施物業管理。
第三十五條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務合同。
物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。
第三十六條 物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。
物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
第三十七條 物業管理企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。
業主委員會應當向物業管理企業移交本條例第二十九條第一款規定的資料。
第三十八條 物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，物業管理企業不得改變物業管理用房的用途。
第三十九條 物業服務合同終止時，物業管理企業應當將物業管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業主委員會。
物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業管理企業的，物業管理企業之間應當做好交接工作。
第四十條 物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。
2020年保定市物業管理條例 第四十一條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業管理企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。
第四十二條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。
第四十三條 縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，應當加強對物業服務收費的監督。
第四十四條 物業管理企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。
第四十五條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。
物業管理企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。
第四十六條 對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業管理企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。
有關行政管理部門在接到物業管理企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第四十七條 物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業管理企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。
物業管理企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。
第四十八條 物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和業主公約的有關規定。
物業使用人違反本條例和業主公約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。
第四十九條 縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業管理企業在物業管理活動中的投訴。
第五章 物業的使用與維護
第五十條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。
業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業管理企業;物業管理企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。
第五十一條 業主、物業管理企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。
因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業管理企業的同意;物業管理企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。
業主、物業管理企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。
第五十二條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。
前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。
第五十三條 業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業管理企業。
物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。
第五十四條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。
專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。
第五十五條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
第五十六條 物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。
責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業管理企業維修養護，費用由責任人承擔。
第六章 法律責任
第五十七條 違反本條例的規定，住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業管理企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業管理企業的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。
第五十八條 違反本條例的規定，建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第五十九條 違反本條例的規定，不移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業管理企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。
第六十條 違反本條例的規定，未取得資質證書從事物業管理的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
以欺騙手段取得資質證書的，依照本條第一款規定處罰，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。
第六十一條 違反本條例的規定，物業管理企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第六十二條 違反本條例的規定，物業管理企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款;情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第六十三條 違反本條例的規定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款;物業管理企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書;構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
第六十四條 違反本條例的規定，建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。
第六十五條 違反本條例的規定，未經業主大會同意，物業管理企業擅自改變物業管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。
第六十六條 違反本條例的規定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規定處以罰款;所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用：
(一)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的;
(二)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的;
(三)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。
個人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。
第六十七條 違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴。
第六十八條 業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
第六十九條 違反本條例的規定，國務院建設行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
第七章 附則
第七十條 本條例自20xx年9月1日起施行。
物業管理的工作原則(一)權責分明原則：在物業管理區域內，業主、業主大會、業主委員會、物業管理企業的權利與責任應當非常明確，物業管理企業各部門的權利與職責要分明。一個物業管理區域內的全體業主組成一個業主大會，業主委員會是業主大會的執行機構。物業的產權是物業管理權的基礎，業主、業主大會或業主委員會是物業管理權的主體，是物業管理權的核心。
(二)業主主導原則：業主主導，是指在物業管理活動中，以業主的需要為核心，將業主置于首要地位。強調業主主導，是現代物業管理與傳統體制下房屋管理的根本區別。
(三)服務第一原則：所做的每一項工作都是服務，物業管理必須堅持服務第一的原則。
(四)統一管理原則：一個物業管理區域只能成立一個業主大會，一個物業管理區域由一個物業管理企業實施物業管理。
(五)專業高效原則：物業管理企業進行統一管理，并不等于所有的工作都必須要由物業管理企業自己來承擔，物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務委托給專業企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。
(六)收費合理原則：物業管理的經費是搞好物業管理的物質基礎。物業服務收費應當遵循合理、公平以及費用與服務水平相適應的原則。區別不同的物業的性質和特點，由業主和物業管理企業按有關規定進行約定。收繳的費用要讓業主和使用人能夠接受并感到質價相符，物有所值。物業管理的專項維修資金要依法管理和使用。物業管理企業可以通過實行有償服務和開展多種經營來增加收入。
物業管理條例
第一章 總則
第一條 為了規范物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，制定本條例。
第二條 本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
第三條 國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業。
第四條 國家鼓勵物業管理采用新技術、新方法，依靠科技進步提高管理和服務水平。
第五條 國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。
縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
第二章 業主及業主大會
第六條 房屋的所有權人為業主。
業主在物業管理活動中，享有下列權利：
(一)按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務;
(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;
(三)提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議;
(四)參加業主大會會議，行使投票權;
(五)選舉業主委員會委員，并享有被選舉權;
(六)監督業主委員會的工作;
(七)監督物業管理企業履行物業服務合同;
(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;
(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規規定的其他權利。
第七條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：
(一)遵守業主公約、業主大會議事規則;
(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;
(五)按時交納物業服務費用;
(六)法律、法規規定的其他義務。
第八條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。
業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
第九條 一個物業管理區域成立一個業主大會。
物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
第十條 同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
業主在首次業主大會會議上的投票權，根據業主擁有物業的建筑面積、住宅套數等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
第十一條 業主大會履行下列職責：
(一)制定、修改業主公約和業主大會議事規則;
(二)選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作;
(三)選聘、解聘物業管理企業;
(四)決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施;
(五)制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
(六)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。
第十二條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。
業主可以委托人參加業主大會會議。
業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。
業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。
第十三條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。
第十四條 召開業主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業主。
住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。
業主委員會應當做好業主大會會議記錄。
第十五條 業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責：
(一)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;
(二)代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同;
(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同;
(四)監督業主公約的實施;
(五)業主大會賦予的其他職責。
第十六條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。
業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。
業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。
第十七條 業主公約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
業主公約對全體業主具有約束力。
第十八條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。
第十九條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門,應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。
第二十條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。
在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。
住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。
第三章 前期物業管理
第二十一條 在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。
第二十二條 建設單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
建設單位制定的業主臨時公約，不得侵害物業買受人的合法權益。
第二十三條 建設單位應當在物業銷售前將業主臨時公約向物業買受人明示，并予以說明。
物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾。
第二十四條 國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。
住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業;投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。
第二十五條 建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。
第二十六條 前期物業服務合同可以約定期限;但是，期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
第二十七條 業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。
第二十八條 物業管理企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。
第二十九條 在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業管理企業移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;
(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;
(四)物業管理所必需的其他資料。
物業管理企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。
第三十條 建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。
第三十一條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。
第四章 物業管理服務
第三十二條 從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。
國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。
第三十三條 從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。
第三十四條 一個物業管理區域由一個物業管理企業實施物業管理。
第三十五條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務合同。
物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。
第三十六條 物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。
物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
第三十七條 物業管理企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。
業主委員會應當向物業管理企業移交本條例第二十九條第一款規定的資料。
第三十八條 物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，物業管理企業不得改變物業管理用房的用途。
第三十九條 物業服務合同終止時，物業管理企業應當將物業管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業主委員會。
物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業管理企業的，物業管理企業之間應當做好交接工作。
第四十條 物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。
第四十一條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業管理企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。
第四十二條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。
第四十三條 縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，應當加強對物業服務收費的監督。
第四十四條 物業管理企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。
第四十五條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。
物業管理企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。
第四十六條 對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業管理企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。
有關行政管理部門在接到物業管理企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第四十七條 物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業管理企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。
物業管理企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。
第四十八條 物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和業主公約的有關規定。
物業使用人違反本條例和業主公約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。
第四十九條 縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業管理企業在物業管理活動中的投訴。
第五章 物業的使用與維護
第五十條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。
業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業管理企業;物業管理企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。
第五十一條 業主、物業管理企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。
因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業管理企業的同意;物業管理企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。
業主、物業管理企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。
第五十二條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。
前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。
第五十三條 業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業管理企業。
物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。
第五十四條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。
專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。
第五十五條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
第五十六條 物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。
責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業管理企業維修養護，費用由責任人承擔。 第六章 法律責任
第五十七條 違反本條例的規定，住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業管理企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業管理企業的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。
第五十八條 違反本條例的規定，建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第五十九條 違反本條例的規定，不移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業管理企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。
第六十條 違反本條例的規定，未取得資質證書從事物業管理的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
以欺騙手段取得資質證書的，依照本條第一款規定處罰，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。
第六十一條 違反本條例的規定，物業管理企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第六十二條 違反本條例的規定，物業管理企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款;情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第六十三條 違反本條例的規定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款;物業管理企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書;構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
第六十四條 違反本條例的規定，建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。
第六十五條 違反本條例的規定，未經業主大會同意，物業管理企業擅自改變物業管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。
第六十六條 違反本條例的規定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規定處以罰款;所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用：
(一)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的;
(二)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的;
(三)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。
個人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。
第六十七條 違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴。
第六十八條 業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
第六十九條 違反本條例的規定，國務院建設行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
第七章 附則
第七十條 本條例自20xx年9月1日起施行。
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第一章 總則
第一條 為了規范物業管理活動，維護業主、物業服務企業及其他管理人的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》等法律、法規，結合成都市實際，制定本條例。
第二條 本條例適用于本市行政區域內物業的管理、使用、服務及其監督管理活動。
第三條 市房產行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作，區(市)縣房產行政主管部門負責其轄區內物業管理活動的監督管理工作。
規劃、建設、城管、公安、工商、價格、民政等行政主管部門應當按照其法定職責協同實施本條例。
街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責組織、指導本轄區內的業主依法設立業主大會，協調物業管理與社區建設之間的關系，配合調解處理物業管理中的投訴，指導監督業主大會、業主委員會依法履行職責。
社區居民委員會應當按照有關規定對業主大會、業主委員會進行指導和監督。
第四條 市物業管理行業協會應當加強行業建設，建立行業服務、協調、激勵和懲戒等機制，促進物業管理業科學、規范、和諧發展。
第五條 本市提倡依靠科技進步提高物業服務水平;對于采用新技術、新方法節能降耗的，政府給予鼓勵。
第二章 建筑區劃
第一節 建筑區劃的劃分與調整
第六條 新建建設項目，包括分期建設或者由兩個以上單位共同開發建設的項目，其設置的附屬設施設備是共用的，應當劃分為一個建筑區劃。但該建設項目內已按規劃分割成兩個以上自然院落或者封閉區域的，在明確附屬設施設備管理、維護責任的情況下，可以分別劃分為獨立的建筑區劃。
第七條 開發建設單位在申請辦理建設工程規劃許可證的同時，應當持建設項目規劃設計方案，向區(市)縣房產行政主管部門提出劃分建筑區劃的要求。
區(市)縣房產行政主管部門應當自受理之日起5個工作日內在征求街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居民委員會的意見后進行劃分，并告知開發建設單位。
第八條 確需調整建筑區劃的，由區(市)縣房產行政主管部門會同街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居民委員會，按照本條例第六條的規定，結合當地社區的布局，擬定調整方案，經各相關建筑區劃業主大會分別同意后進行劃分;尚未設立業主大會的建筑區劃，由全體業主共同決定。
業主大會或者全體業主決定前款事項的，應當經該建筑區劃內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
尚未劃分建筑區劃的，應當按照前款比例征得相關業主同意后，按照本條第一款規定執行。
第九條 建筑區劃劃分、調整后，市或區(市)縣房產行政主管部門應當在不動產登記簿上予以相應注記，開發建設單位應當向物業買受人明示。
建筑區劃調整后，區(市)縣房產行政主管部門應當在相關建筑區劃內公告。
第二節 附屬設施設備的配置
第十條 新建建筑區劃內，開發建設單位應當按照下列規定配置物業服務用房：
(一)建筑面積不低于建設工程規劃許可證載明的房屋總建筑面積的2，并不得少于80平方米;
(二)配置物業服務企業或其他管理人用房和業主委員會議事活動用房，其中業主委員會議事活動用房建筑面積不得少于30平方米;
(三)具備水、電等基本使用功能，且位于地面以上部分不低于50%。
物業服務用房配置不符合前款規定的，規劃行政主管部門不予核發建設工程規劃許可證。
第十一條 新建住宅建筑區劃內的水、電、氣計量裝置應當實行專有部分一戶門號一貿易結算表、共有部分獨立計量表;安全防范、消防、環衛、郵政、信息等附屬設施設備的配置應當符合物業使用的基本條件。
第十二條 新建住宅建筑區劃機動車停放庫(位)與住戶數的最低比例標準，由市規劃行政主管部門制定。
本市鼓勵開發建設單位投資建設住宅建筑區劃內機動車停放庫(位)，具體辦法由市價格行政主管部門會同有關部門制定。
第三節 新建住宅的交付使用
第十三條 本市實行新建住宅交付使用監管制度。新建住宅建筑區劃內建設工程竣工驗收合格后，其附屬設施設備應當具備下列條件后，方可交付使用：
(一)住宅生活用水納入城鄉自來水管網，并供水到戶;
(二)住宅用電按照電力部門的供電方案，納入城市供電網絡，不得使用臨時施工用電;
(三)住宅的雨水、污水排放納入永久性城鄉雨水、污水排放系統。確因客觀條件所限需采取臨時性排放措施的，應當經水務、環保部門審核同意，并確定臨時排放的期限;
(四)住宅區附近有燃氣管網的，完成住宅室內、室外燃氣管道的敷設并與燃氣管網鑲接。住宅區附近沒有燃氣管網的，完成住宅室內燃氣管道的敷設，并負責落實燃氣供應渠道;
(五)住宅區內電話通信線、有線電視線和寬帶數據傳輸信息端口敷設到戶，安防等設施設備按設計規范配置到位;
(六)住宅區與城市道路或者公路之間有直達的道路相連;
(七)按照規劃要求完成教育、醫療保健、環衛、郵政、農貿市場及其他商業服務、社區服務和管理等公共服務設施的配套建設。住宅建設工程分期建設，上述設施尚未建成的，應當有可供過渡使用的相應公共服務設施;
(八)按照住宅設計規范預留設置空調器外機和冷凝水排放管的位置;
(九)按照規劃要求完成住宅區內的綠化建設;
(十)按照規劃要求完成住宅區內停車庫(位)的配置;
(十一)住宅建設工程分期建設的，已建成的住宅周邊場地清潔、道路平整，與施工工地有明顯有效的隔離措施;
(十二)法律、法規規定的其他條件。
個人建造的自住房屋不適用前款規定。
第十四條 新建住宅交付使用前，開發建設單位應當向市或區(市)縣房產行政主管部門辦理新建住宅交付使用備案手續，并提供新建住宅建設工程竣工驗收文件和本條例第十三條第一款所列附屬設施設備符合交付使用條件的相關文件、資料。
第四節 新建住宅物業保修金
第十五條 本市實行新建住宅物業保修金監管制度。
保修金監管實行統一交存、權屬不變、專款專用、政府監管的原則。
市房產行政主管部門應當對保修金的交存、使用、管理和退還實施統一監督管理。
第十六條 新建住宅物業、住宅區內的非住宅物業以及與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業，其開發建設單位應當在申請新建住宅不動產權屬登記前，按照住宅物業建筑安裝總造價2%的比例，一次性向保修金監管賬戶交存保修金，作為該住宅物業保修期內保修費用的保證。
保修金監管賬戶以建筑區劃為單位設立專戶。開發建設單位在辦理新建住宅物業不動產權屬登記時，應當提供專戶銀行出具的住宅物業保修金全額交存證明。
保修金存儲期限與物業的法定保修期限一致。
第十七條 開發建設單位應當按照法定的保修期限、范圍，承擔住宅物業的保修責任;開發建設單位可以自行組織維修，也可以委托他人進行維修。
第十八條 開發建設單位不履行保修義務的，業主或者業主委員會可以提出申請，經市或區(市)縣房產行政主管部門核實后，由業主委員會或者社區居民委員會組織維修，其費用在保修金中墊支。
未設立業主大會的建筑區劃，其物業共有部分出現質量問題時，社區居民委員會可以依照前款規定申請動用保修金墊支維修費用。
市或區(市)縣房產行政主管部門應當在保修金動用后3個工作日內書面通知開發建設單位。
第十九條 業主、業主委員會或者社區居民委員會按照本條例第十八條規定程序動用保修金后，開發建設單位應當在收到房產行政主管部門的通知之日起15日內足額補存。
開發建設單位對維修責任承擔持有異議的，可以在前款規定期限內依法提起民事訴訟或者申請仲裁，由人民法院或者仲裁委員會確定的責任人補存保修金。逾期不起訴或申請仲裁的，視為其認可承擔維修責任。
第二十條 物業保修期間，開發建設單位因破產、解散、被撤銷等原因消亡的，保修金監管機構應將保修金本息余額提存。
物業出現保修范圍內的質量問題時，業主、業主委員會或者社區居民委員會可以按照本條例第十八條規定申請動用保修金。
第二十一條 符合下列條件之一的，保修金存儲期滿后本息余額退還開發建設單位;開發建設單位已消亡的，保修金本息余額依法列入清算財產：
(一)未出現屬于保修范圍內的物業質量問題;
(二)出現物業質量問題，但開發建設單位已按相關規定進行維修并經驗收合格，或者與業主就維修費用承擔達成和解協議并履行給付義務;
(三)出現物業質量問題且雙方就責任承擔發生爭議，但開發建設單位已按人民法院或者仲裁委員會的法律文書履行義務。
第二十二條 保修金存儲期滿前30日，保修金監管機構應將擬退還保修金事項在相關建筑區劃內書面公示。
第二十三條 保修金監管機構應當每年定期向相關建筑區劃的業主和開發建設單位公布該建筑區劃保修金的交存、使用情況，接受業主和開發建設單位的監督。
第三章 物業的管理主體與物業使用
第一節 業主大會籌備組
第二十四條 同一建筑區劃內，符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會會議，設立一個業主大會：
(一)專有部分交付的建筑面積達到建筑物總面積50%以上;
(二)首次交付專有部分之日起滿兩年且入住的建筑面積達到建筑物總面積20%以上。
業主總人數在100人以內且經全體業主一致同意，決定不設立業主大會的，由業主共同履行管理職責。
第二十五條 符合本條例第二十四條第一款規定條件之一的建筑區劃，其開發建設單位應當書面報告區(市)縣房產行政主管部門。報告應當包含下列相關文件資料：
(一)建筑區劃劃分意見書;
(二)業主名冊;
(三)建筑規劃總平面圖;
(四)附屬設施設備交付使用備案證明;
(五)物業服務用房配置證明;
(六)住宅物業保修金交存證明;
(七)建筑物及其附屬設施的專項維修資金籌集證明;
(八)其他必要的文件資料。
第二十六條 區(市)縣房產行政主管部門應當在接到本條例第二十五條規定的報告之日起5個工作日內，抄送街道辦事處、鄉(鎮)人民政府。開發建設單位未及時書面報告的，業主可以向區(市)縣房產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(鎮)人民政府提出設立業主大會的書面要求。
街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當在收到報告或者要求之日起15個工作日內組織業主成立業主大會籌備組，籌備召開首次業主大會會議。
第二十七條 籌備組由開發建設單位、業主和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府派員組成，其中業主所占比例不得低于籌備組總人數的三分之二。籌備組組長由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府派員擔任。
籌備組應當自成立之日起3日內在建筑區劃內書面公告其成員名單和工作職責。
第二十八條 籌備組履行下列職責：
(一)確定召開首次業主大會會議的時間、地點和內容;
(二)草擬管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則;
(三)確認業主身份和核計業主人數、專有部分面積;
(四)確定業主委員會委員候選人條件和選舉辦法;
(五)組織產生首屆業主委員會委員候選人;
(六)完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。
前款第(一)至(五)項所列內容，籌備組應當在召開首次業主大會會議15日前以書面形式在建筑區劃內公示。業主對業主身份、人數或者專有部分面積等提出異議的，籌備組應當予以復核并告知異議人復核結果。
第二十九條 籌備組應當自成立之日起30日內組織召開首次業主大會會議。自業主大會依法設立之日起，籌備組職責自行終止。
籌備組的必要經費由開發建設單位承擔。
第二節 業主大會與業主委員會
第三十條 業主在業主大會會議上的投票權，按照國家有關規定行使。
業主身份以及專有部分面積的確定，以不動產登記簿或者其他能夠證明其權屬的合法有效文件為依據。
單個業主擁有多個或者數人共有一個物業專有部分的，其業主投票權人數按一人計算。
業主拒付物業服務費、不繳存建筑物專項維修資金的，管理規約、業主大會議事規則可以對其在物業管理中投票權的行使予以約束。
第三十一條 業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則并選舉產生業主委員會之日起設立。
業主大會依法設立后，業主委員會應當就業主大會設立事項向區(市)縣房產行政主管部門備案;并依法刻制和使用業主大會、業主委員會印章。
市人民政府應當根據本條例，制定對業主大會監督管理的具體規定。
第三十二條 業主大會會議由業主委員會組織召開。
業主委員會不依法、依約履行召開業主大會會議職責的，區(市)縣房產行政主管部門應當責令其限期召開;逾期不召開的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府可以組織業主召開業主大會會議。
除前兩款規定外，任何單位和個人不得擅自召集業主大會會議。
第三十三條 同一建筑區劃內有兩幢以上建筑物的，可以以幢、單元為單位設立業主小組。業主小組由該幢、單元的全體業主組成。
業主小組履行下列職責：
(一)討論業主大會擬討論的事項;
(二)推選業主代表出席業主大會會議，表達本小組業主的意愿;
(三)討論、決定本幢、本單元物業共有部分的經營、收益分配及維修等事項。
業主小組行使前款規定職責的程序，參照本建筑區劃業主大會議事規則執行。
第三十四條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。
采用集體討論形式的，可以按照本條例第三十三條規定，推選業主代表參加業主大會會議;也可以由業主決定以其他方式推選業主代表參加業主大會會議。
業主可以委托人參加業主大會會議，人應當持業主書面委托書并根據委托內容進行投票表決。
第三十五條 管理規約應當對下列主要事項作出約定：
(一)建筑物及其附屬設施設備的使用、維護、管理;
(二)建筑物及其附屬設施的專項維修資金的籌集、使用方案;
(三)共有部分的經營與收益分配;
(四)業主的其他權利與義務;
(五)違反規約應當承擔的責任。
管理規約自業主大會表決通過之日起生效，對全體業主及使用人均具有約束力。
第三十六條 管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則不得與法律、法規相抵觸，其示范文本由市房產行政主管部門擬訂。
第三十七條 業主大會設立后，業主委員會應當將下列事項告知開發建設單位、物業服務企業或者其他管理人：
(一)管理規約;
(二)業主大會議事規則;
(三)業主委員會工作規則;
(四)業主大會、業主委員會的其他決定。
開發建設單位在銷售該建筑區劃內的專有部分時，應當向買受人明示前款所列事項，并將其作為房屋買賣合同的附件。
第三十八條 業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會會議選舉產生，向業主大會負責并報告工作，受業主、業主大會監督。
業主委員會由人數為奇數的若干名委員組成，每名委員具有同等表決權，每屆任期為3至5年;委員的條件、人數、任期等具體事項由業主大會議事規則規定。
第三十九條 業主委員會討論、決定物業管理公共事項，應當召開委員會會議，并于會議召開3日前在建筑區劃內以書面形式公告會議議程，聽取業主的意見和建議。
業主委員會決定事項，應當經全體委員半數以上簽字同意通過。
業主委員會應當將業主大會、業主委員會的決定在作出之日起3日內以書面形式在建筑區劃內公告。
第四十條 業主委員會委員應當忠實履行職責，定期參加房產行政主管部門組織的物業管理培訓，接受街道辦事處、鄉(鎮)人民政府以及房產行政主管部門的指導與監督。
業主委員會不得從事物業服務經營活動，其委員及其近親屬不得在為本建筑區劃提供物業服務的物業服務企業、機構中任職。
第四十一條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：
(一)不再是該建筑區劃內的業主;
(二)喪失民事行為能力;
(三)被依法限制人身自由半年以上;
(四)法律、法規以及管理規約規定的其他情形。
第四十二條 業主委員會委員有下列情形之一的，由業主大會決定是否終止其委員資格：
(一)以書面方式向業主大會提出辭職請求;
(二)拒不履行委員職責;
(三)業主委員會半數以上委員或者20%以上業主提議撤銷其委員資格;
(四)違章搭建、拒付物業服務費等侵害他人合法權益;
(五)因其他原因不適合繼續享有委員資格的。
第四十三條 業主委員會任期屆滿60日前，應當召開業主大會會議進行換屆選舉。
業主委員會任期屆滿仍未換屆改選的，區(市)縣房產行政主管部門應當責令其限期改正;逾期不改正的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府可以組織業主召開業主大會會議進行換屆選舉。
第四十四條 業主大會會議選舉產生出新一屆業主委員會之日起10日內，前業主委員會委員應當將其保管的有關憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會，并完成交接工作。
業主委員會委員資格屆內終止的，應當在終止之日起5日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列文件資料及財物。
第四十五條 經業主大會決定，可以從下列渠道籌集專項用于業主委員會開展工作的經費：
(一)全體業主共有部分物業經營收益;
(二)全體業主共同交納;
(三)業主自愿捐贈等其他合法方式。
工作經費歸全體業主共有。業主委員會應當妥善保管并定期書面公告其收支情況，并接受業主大會、業主的監督。
第四十六條 兩個以上建筑區劃共用附屬設施設備的，應當建立業主委員會聯席會議制度。
業主委員會聯席會議由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府和區(市)縣房產行政主管部門、相關建筑區劃的業主委員會、社區居民委員會、物業服務企業或者其他管理人組成。聯席會議由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責召集。
第三節 物業的使用與維護
第四十七條 業主、使用人應當合理正當地使用專有部分，禁止從事下列危及建筑物安全或者損害他人合法權益的行為：
(一)改變房屋承重結構;
(二)違法搭建建筑物、構筑物;
(三)堆放易燃、易爆、劇毒、含有放射性物質的物品或者超負重的物品;
(四)排放、制造超過規定標準的噪音、振動;
(五)違反規定飼養家禽、寵物;
(六)違反規定傾倒垃圾、污水或者拋擲雜物;
(七)法律、法規、規章以及管理規約禁止的其他行為。
第四十八條 業主、使用人應當按照規劃行政主管部門批準或者不動產登記簿載明的用途使用住宅，不得擅自改變其使用性質。確需改變的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意;并依法經規劃、國土、衛生、環保、消防等行政主管部門審批。
第四十九條 通道、樓梯、物業服務用房等屬于業主共有，禁止任何單位、個人侵占、處分或者改作他用。
利用共有部分進行經營的，應當符合法律、法規和管理規約的規定，并由業主大會或者相關業主共同決定。
業主委員會、業主小組應當分別定期公布全體業主共有部分、部分業主共有部分物業經營收益的收支情況。
第五十條 物業服務企業或者其他管理人發現本條例第四十七條、第四十八條或者第四十九條第一款規定行為之一的，應當予以勸阻;勸阻無效的，應當在24小時內書面告知業主委員會或者有關行政主管部門。
第五十一條 建筑區劃內停放車輛，不得占用消防通道，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。
機動車停放位在優先滿足業主停車需要的前提下有空余的，可以臨時出租給建筑區劃外的單位、個人。
第五十二條 利用物業共有部分設置機動車停放位的，其車位設置、管理、收費等事項由業主大會決定。
業主大會決定收取場地使用費的，可以委托物業服務企業或者其他管理人收取，并支付一定比例的報酬。業主對機動車輛有保管要求的，可以與物業服務企業或者其他管理人另行約定。
第五十三條 物業應當定期維修養護。物業出現法律、法規、規章規定的應當維修養護的情形時，業主或者其他責任人應當及時履行維修養護義務。
專有部分保修期滿后的維修責任，由業主自行承擔;共有部分保修期滿后的維修責任，由相關業主按專有部分面積比例共同承擔。
發生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時，物業服務企業或者其他管理人應當立即組織搶修、更新或者采取應急防范措施，并及時通知業主委員會，費用由相關責任人承擔。
第五十四條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。
第五十五條 本市建立建筑物及其附屬設施的專項維修資金，專項用于建筑物及其附屬設施保修期滿后共有部分的維修、更新、改造。
專項維修資金的建立，應當遵循業主所有、統一繳存、專戶存儲、業主決策、專款專用、統籌監管的原則。首次專項維修資金由開發建設單位和買受人繳存。
建筑物及其附屬設施專項維修資金管理辦法，由市人民政府制定。
第五十六條 因維修物業、設置管線等需要，必須進入專有部分的，業主、使用人不得拒絕。
供水、供電、供氣、信息、環衛、郵政等專業單位進入建筑區劃提供服務的，業主、物業服務企業或者其他管理人應當予以配合。
第四章 (前期)物業服務合同
第一節 一般規定
第五十七條 業主可以根據所在建筑區劃的實際情況，通過公開、公平、公正的市場競爭機制，依法選聘符合相應條件的物業服務企業提供物業服務。
第五十八條 從事物業服務咨詢、顧問、、認證等經營活動的機構和在本市行政區域內從事物業服務活動的外地企業或者其他管理人，應當向市房產行政主管部門備案。
第五十九條 本市實行物業服務項目經理責任制，建筑區劃的物業服務負責人應當由物業服務項目經理擔任。
物業服務企業應當按規定聘請相應專業服務人員從事相關專業服務工作;其他管理人受聘提供物業服務的，應當遵守法律、法規、規章的規定和行業規范。
市房產行政主管部門應當加強物業服務相關從業人員的培訓與監督管理，建立本市統一的物業服務項目經理及物業維修、秩序維護等相關專業服務人員的執業名冊和其他管理人、服務機構名錄，向公眾提供查詢服務;應當制定、公布物業服務力量配備指導標準。
第六十條 本市實行物業服務重大事件報告制度。建筑區劃內發生下列情況之一的，物業服務企業或者其他管理人應當按照有關規定及時向相關行政主管部門、專業單位報告：
(一)發生火災、水患、爆炸或者自然災害等造成人身傷亡或者危及建筑物安全;
(二)建筑物及其附屬設施設備發生安全隱患，且在8小時內難以排除，嚴重危及業主、使用人及建筑物安全;
(三)物業服務人員擅自集體撤離建筑區劃，造成物業服務中斷，嚴重影響業主和使用人正常生活;
(四)發生群體性事件;
(五)發生業主、使用人重大傷亡事件;
(六)其他嚴重影響業主、使用人正常生活的事件。
第六十一條 開發建設單位、業主委員會委員、物業服務企業或者其他管理人應當分別建立并妥善保管物業檔案、業主大會與業主委員會檔案以及物業服務檔案。
第六十二條 開發建設單位、物業服務企業、其他管理人、服務機構及其從業人員應當按規定申報其在物業管理活動中的信用信息。
市房產行政主管部門應當加強物業管理信用體系的建設，對物業管理信用信息的征集、披露、評估、使用等實施統一監督管理。
區(市)縣房產行政主管部門應當會同街道辦事處、鄉(鎮)人民政府建立業主委員會委員在物業管理中的信用檔案，并納入全市物業管理信用體系。
第六十三條 物業服務企業、其他管理人及服務機構應當按照有關規定向市或區(市)縣房產行政主管部門報送統計報表。
第二節 前期物業服務合同
第六十四條 開發建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同，應當包含下列內容：
(一)前期物業服務合同;
(二)臨時管理規約;
(三)建設項目規劃總平面布局圖;
(四)建筑區劃劃分意見書;
(五)物業共有部分清冊;
(六)房屋使用說明書。
前款第(一)、(二)、(六)項應當參照市房產行政主管部門擬定的示范文本制定。
第六十五條 開發建設單位在辦理商品房銷售手續時，應當向房產行政主管部門提交包含下列主要內容的前期物業管理方案：
(一)臨時管理規約樣本;
(二)選聘物業服務企業的證明文件;
(三)前期物業服務合同。
第六十六條 在業主、業主大會首次選聘物業服務企業或者其他管理人之前，開發建設單位應當通過招投標方式選聘具有相應條件和相應專業服務人員的物業服務企業，提供前期物業服務。
建筑物總面積在5萬平方米以上或者國有投資占50%以上的建筑區劃，應當采用公開招投標方式。
第六十七條 有下列情形之一的，可以采用協議方式選聘：
(一)因保密或者國家安全方面有特別要求;
(二)住宅建筑區劃房屋總建筑面積低于3萬平方米;
(三)投標人少于3個。
符合前款第(一)項規定的，開發建設單位應當提交有關部門的證明資料，并向市房產行政主管部門備案;符合前款第(二)項或者第(三)項規定的，應當報經市或區(市)縣房產行政主管部門核準。
第三節 物業服務合同
第六十八條 物業服務合同由業主委員會與業主大會選聘的物業服務企業或者其他管理人簽訂。合同中的下列主要內容應當事先提交業主大會會議表決通過，但業主大會已授權業主委員會決定的除外：
(一)物業服務事項;
(二)物業服務質量及費用標準;
(三)合同期限;
(四)違約責任。
第六十九條 物業服務合同應當約定建筑區劃內的下列物業公共服務事項：
(一)建筑物共有部位及設施設備的使用、管理和維護;
(二)公共綠化的維護;
(三)公共區域環境衛生的維護;
(四)公共區域的秩序維護;
(五)物業使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務;
(六)物業維修、更新、改造費用的賬務管理;
(七)物業服務檔案和物業檔案的保管;
(八)其他物業公共服務事項。
物業服務合同應當對物業服務企業或者其他管理人在有關業主、使用人人身、財產安全防范方面的義務和責任作出明確約定。
物業服務合同示范文本由市房產行政主管部門會同其他相關行政主管部門擬訂。
第七十條 物業服務收費按不同物業的使用性質和特點，實行政府指導價、市場調節價，其計費模式、標準由物業服務委托雙方訂立物業服務合同具體約定。
物業服務企業或者其他管理人應當對物業服務事項、服務質量和相應的收費項目、收費標準實行明碼標價。實行酬金制收費方式的，應當按規定對物業服務的各項資金建賬立制，定期公布其收支情況。
市物業管理行業協會應當制定各類物業的服務等級指導標準等行業規范，定期公布實行市場調節價的各類物業服務費用信息;并可以受委托按照行業規范對物業服務企業或者其他管理人提供的物業服務質量進行評價。
（五）業主大會賦予的其他職責。
第十六條業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。
業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。
業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。
第十七條業主公約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
業主公約對全體業主具有約束力。
第十八條業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。
第十九條業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。，全國公務員共同天地
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。
第二十條業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。
在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。
住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。
第三章前期物業管理
第二十一條在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。
第二十二條建設單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
建設單位制定的業主臨時公約，不得侵害物業買受人的合法權益。
第二十三條建設單位應當在物業銷售前將業主臨時公約向物業買受人明示，并予以說明。
物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾。
第二十四條國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。
住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業；投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。
第二十五條建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。
第二十六條前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
第二十七條業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。
第二十八條物業管理企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。
第二十九條在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業管理企業移交下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；
（四）物業管理所必需的其他資料。
物業管理企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。
第三十條建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。
第三十一條建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。
第四章物業管理服務
第三十二條從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。
國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。
第三十三條從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。
第三十四條一個物業管理區域由一個物業管理企業實施物業管理。
第三十五條業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務合同。
物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。
第三十六條物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。
物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
第三十七條物業管理企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。
業主委員會應當向物業管理企業移交本條例第二十九條第一款規定的資料。
第三十八條物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，物業管理企業不得改變物業管理用房的用途。
第三十九條物業服務合同終止時，物業管理企業應當將物業管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業主委員會。
物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業管理企業的，物業管理企業之間應當做好交接工作。
第四十條物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。
第四十一條物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業管理企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。
第四十二條業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。
第四十三條縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，應當加強對物業服務收費的監督。
第四十四條物業管理企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。
第四十五條物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。
物業管理企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。
第四十六條對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業管理企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。
有關行政管理部門在接到物業管理企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第四十七條物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業管理企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。
下面是一份入伙手續書以作示范：
入伙手續書
______女士／先生：
您認購的____區____棟____單元____室樓宇，現已交付使用具備入伙條件，請閱讀收樓須知，按下列順序辦理入伙手續：
(1)房地產公司財務部(2)房地產公司地產部
×房地產開發公司
××物業管理公司
________年____月____日
三、收樓須知
收樓須知，即是告知業主在辦理收樓過程中應注意的事項及應攜帶的各種證件、合同和費用，從而避免遺漏、往返，給業主增添不便。
下面是一份收樓須知以作示范：
收樓須知
為避免業主在收樓時產生遺漏而帶來不便，茲介紹有關收樓程序。
(一)在房地產公司財務部辦理手續
1.付清購樓余款。
2.攜帶已繳款的各期收據交財務部驗證、收回并開具總發票。
3.在入伙手續(1)上蓋章。
(二)在房地產公司地產部辦理手續
1.驗清業主身份。業主如有時間應親臨我公司接受樓宇，并請帶上：入伙手續書；業主身份證、港澳臺同胞購房證明、護照或居住證；購房合同。
2.若業主不能親臨收樓，可委托人，人除攜帶入伙手續書、購房合同外，還
應出具：業主的授權書(由律師鑒證)；業主身份證或護照的影印本；人的身份證或護照。
3.在入伙手續(2)上蓋章。
(三)在物業管理公司財務部辦理手續
1.繳付各項管理費用。預收不超過3個月的管理費；收取裝修保證金，住房裝修完畢，
驗收不損壞主要房屋結構的，裝修保證金如數退還；收取建筑垃圾清運費，業主裝修完畢，自己清運了建筑垃圾即如數退還。
2.繳付其他費用。如安裝防盜門、安裝防盜窗花等。
3.在入伙手續(3)上蓋章。
(四)在物業管理公司管理處辦理手續
1.簽署《業主公約》。
2.介紹入住的有關事項。
3.向業主移交樓宇鑰匙。
4.在入伙手續書(4)上由業主本人蓋章或簽字，交物業管理公司保存。
××房地產開發公司
××物業管理公司
×年×月×日
四、業主對物業的驗收
購買物業對于每一位業主來說均是一項重大的投資活動。根據入伙手續書和收樓須知，
業主在辦理第四道手續之前應由物業管理企業派人員帶領業主驗收其所購物業。業主對自己所購物業進行驗收是業主的權益，業主在驗收之前應盡量把物業可能產生的問題了解清楚，
并逐項進行鑒定檢查，盡可能把問題解決在入伙之前，將“先天缺陷”減少到最低限度。
歸納眾多物業管理企業的經驗，一般物業可能存在的質量問題大致有以下幾個方面：
1.給排水系列。包括水管、水龍頭、水表是否完好，下水道是否有建筑垃圾堵塞，馬桶、地漏、浴缸排水是否暢通、有無泛水現象等。
2.門窗系列。包括框架是否平整、牢固、安全，門窗是否密縫、貼合，門鎖、窗鉤有無質量問題，玻璃是否防水密封等。
3.供電系列。包括電燈、電線(管線)是否有質量問題，開關所控是否火線，電表的流量大小能否滿足空調、電腦等家用電器的需求等。
第一條 為加強珠海市住宅小區的物業管理，明確業主、物業管理公司、開發建設單位以及有關部門的權利與義務，保障住宅小區物業的合理使用，維護住宅小區的生活秩序，創造良好的居住環境，根據本市實際情況，制定本條例。
第二條 本條例適用于本市行政區域內的住宅小區。
第三條 本條例所稱住宅小區，是指按城市規劃建設，建筑面積在四萬平方米以上，具有相應配套公用設施、安全設施和公共場地的居民生活區。
零星開發的住宅可以合并成住宅小區，具體辦法由珠海市人民政府（以下簡稱市政府）制定。
本條例所稱物業，是指住宅小區的各類建筑物及其相配套的公用設施、安全設施和公共場地。
本條例所稱業主，是指住宅小區內物業所有權人。非業主使用權人根據業主的委托，可以享有業主的權利，并承擔相應的義務。
本條例所稱物業管理，是指業主委托物業管理公司對物業進行日常維護、修繕和整治，并對住宅小區內的綠化、交通、治安、環境衛生等項目進行日常管理。
本條例所稱物業管理公司，是指具備相應資質條件，經工商行政管理機關登記注冊，經營住宅小區服務業務的企業。
第四條 住宅小區內的公用設施、安全設施和公共場地等由全體業主共同使用和維護。
第五條 業主有管理住宅小區的權利和遵守業主公約以及住宅小區其他各項制度的義務。
第六條 物業管理根據業主自治與專業服務相結合、屬地管理與行業管理相結合的原則，逐步實行社會化、專業化、經營型管理。
第七條 市房管部門是本市住宅小區物業管理的主管部門，負責對全市住宅小區物業管理的指導、監督和行業管理工作。
建設、規劃、環保、公安、交通、工商等管理部門按照各自的職責分工，負責住宅小區物業的有關管理工作。
街道辦事處按其職責負責住宅小區的行政管理工作。
第二章 住宅小區的移交和管理
第八條 住宅小區經驗收合格的，其開發建設單位應當憑《住宅小區綜合驗收合格證書》，向住宅小區業主委員會辦理移交手續，并報市房管部門備案；未成立業主委員會的，開發建設單位應當憑《住宅小區綜合驗收合格證書》向房管部門辦理移交手續。
住宅小區已辦理移交手續的，業主委員會與物業管理公司應當簽訂《物業委托管理合同》；未成立業主委員會的，房管部門與物業管理公司應當簽訂《物業委托管理合同》。
業主委員會可以在房管部門指導下采取招標方式選聘物業管理公司。
第九條 開發建設單位在移交住宅小區時，應當一并移交住宅小區綜合驗收檔案資料。
第十條 開發建設單位在移交住宅小區時，應當按一定比例一次性向市房管部門繳撥住宅小區公用設施專用基金；該專用基金歸全體業主所有，由房管部門以住宅小區為單位設立專戶代管，專款專用，并接受財政部門的監督。
住宅小區公用設施專用基金的籌集和使用辦法由市政府制定。
第十一條 開發建設單位在移交住宅小區時，應當按照市政府的規定提供住宅小區管理專用房屋和商業用房。該專用房屋和商業用房由房管部門監管。
第十二條 開發建設單位自辦理住宅小區移交手續之日起兩年內，有責任協助做好住宅小區的物業管理工作。
第三章 業主大會及業主委員會
第十三條 業主以住宅小區為單位，成立業主大會或者業主代表會。業主大會由住宅小區的全體業主組成，業主代表會由住宅小區全體業主推舉的代表組成。
業主大會或者業主代表會是業主行使物業管理權利的機構。
第十四條 業主大會或者業主代表會行使下列權利：
（一）選舉產生業主委員會；
（二）批準業主委員會章程；
（三）通過或者修改業主公約；
（四）監督業主委員會的工作；
（五）監督物業管理公司做好管理工作；
（六）決定住宅小區物業管理重大事項。
第十五條 業主委員會章程和業主公約的示范文本由市房管部門制定。
第十六條 已交付使用的住宅小區入住率達到50％以上時，開發建設單位應當在房管部門指導下負責召集首次業主大會或者業主代表會。業主委員會成立后，業主大會或者業主代表會由業主委員會負責召集，每年至少召開一次。
第十七條 業主委員會召開會議時，可以邀請政府有關部門、街道辦事處、居民委員會、物業管理公司等單位的有關人員和業主代表列席會議。
第十八條 業主委員會主任、副主任由業主委員會選舉產生，每屆任期三年。主任、副主任和其他委員均為兼職。
業主委員會可以設專職秘書一人，處理業主委員會日常事務。
第十九條 業主委員會行使下列權利：
（一）決定聘用或者解聘物業管理公司并與其簽訂或者終止《物業委托管理合同》；
（二）批準本住宅小區公用設施專用基金的使用方案；
（三）審議本住宅小區物業管理服務費的收費標準；
（四）檢查業主公約的執行情況；
（五）監督《物業委托管理合同》的履行；
（六）向物業管理公司提出業主的意見。
第二十條 業主委員會章程不得違反法律、法規和規章。
第二十一條 業主委員會的管理費用按一定比例從住宅小區管理服務費中提取。
第二十二條 業主應當按期繳交物業管理服務費。
第四章 物業管理公司
第二十三條 設立物業管理公司，應當向市房管部門申領《珠海市住宅小區物業管理資質證書》，并向工商行政管理機關辦理登記注冊，領取營業執照。
第二十四條 物業管理公司應當具有建設、市政、園林綠化、水電、財會等方面初級以上職稱的技術人員。
物業管理公司所聘的管理人員和技術人員必須通過崗位培訓，持證上崗。
第二十五條 物業管理公司的權利：
（一）制定本住宅小區物業管理規章制度；
（二）依據市政府規定的收費標準和《物業委托管理合同》收取物業管理服務費；選聘專營公司或者人員承擔各項專營業務；
（三）制止違反住宅小區物業管理規定和業主公約的行為；
（四）承擔房管部門委托的事項。
第二十六條 物業管理公司的義務：
（一）以為業主服務為宗旨，注重社會效益和環境效益；
（二）負責住宅小區內物業的維修和養護；
（三）履行《物業委托管理合同》中規定的其他義務；
（四）執行市政府規定的收費標準；
（五）配合街道辦事處、居民委員會和其他有關部門做好社會工作；
（六）接受房管部門、業主委員會和業主的監督。
第二十七條 房管部門對物業管理公司實行資質年審制，并逐步實行等級制度。
第二十八條 物業管理公司應當定期聽取業主對住宅小區物業管理的意見，每半年向業主公布住宅小區維護管理情況及經會計師事務所審核的物業管理服務費的收支情況。
第二十九條 物業管理屬于服務性行業，物業管理公司可以享受國家對第三產業的有關優惠政策。
第五章 住宅小區物業的維護管理
第三十條 物業管理公司受業主委員會委托，按照《物業委托管理合同》對住宅小區的物業進行維護和管理。
第三十一條 《物業委托管理合同》應當包括下列內容：
（一）住宅小區的名稱、規模、戶數；
（二）住宅小區內的公用設施、安全設施和公共場地等的規模、數量和完好程度；
（三）業主委員會提供給物業管理公司的條件；
（四）委托管理事項及其標準；
（五）物業管理公司實施管理的計劃方案；
（六）雙方的權利和義務；
（七）合同期限；
（八）物業管理服務費收費標準；
（九）違約責任。
《物業委托管理合同》應當報市房管部門備案。
第三十二條 住宅小區內物業的維修責任除在保修期內按規定由開發建設單位承擔的以外，按下列規定劃分：
（一）室內部分，由業主自行維修；
（二）房屋本體公用設施，由物業管理公司根據業主的要求進行維修，其費用由該房屋本體的業主共同分擔；
（三）住宅小區內的公用設施、安全設施和公共場地等，由物業管理公司統一維修和養護，費用從物業管理服務費中支出，不足時可以申請公用設施專用基金，也可以向政府申請從城市維護費中給予適當補貼；
（四）住宅小區的水、電、煤氣、通訊、有線電視等管線的維修和養護，由有關管理部門按其職責范圍負責，所有管線安裝必須符合規定，做到整潔、美觀。
第三十三條 業主進行裝修或者重新裝修，應當通報物業管理公司，并由物業管理公司登記備查；有下列情形之一的，應當報市規劃部門審批：
（一）改變房屋結構的；
（二）改變房屋使用功能的；
（三）加大房屋負荷的；
（四）影響小區景觀的。
第三十四條 有關專業施工單位在住宅小區從事工程建設或者檢修時，應當事先通知物業管理公司，并遵守住宅小區物業管理規定，物業管理公司應予配合。損壞住宅小區公用設施的，應當恢復原狀或者按規定賠償。
第三十五條 住宅小區內的設施或植物影響有關專業公共設施的安全時，有關管理部門應當按專業維護管理規定，會同物業管理公司處理。
第三十六條 需要在住宅小區公共場地新建停車場，文體設施、商店或者其他服務設施的，須經業主委員會同意，并按規定辦理有關手續后，方可施工。
第三十七條 物業管理公司利用住宅小區內公共場地和按規定劃撥的商業用房的經營收入，必須用于住宅小區的維護和管理。
第六章 法律責任
第三十八條 業主有下列行為之一的，物業管理公司應當勸阻、制止、要求恢復原狀或者賠償損失；需要給予行政處罰的，由有關行政部門依法處理：
（一）擅自占用住宅小區綠化地或其他公共場地的；
（二）擅自改變房屋和配套設施的用途、結構、外觀的；
（三）私搭亂建棚屋、在房屋公共使用部位堆放雜物、亂停放車輛、破壞綠化、污染小區環境、制造噪聲影響居民休息的；
（四）損壞住宅小區內的公用設施、設備的；
（五）違反住宅小區治安管理或者消防規定的。
第三十九條 業主逾期不交各項物業管理服務費的，業主委員會應當協助催繳，物業管理公司可以按規定加收滯納金；連續三個月以上拒交各項物業管理服務費的，按照業主公約的約定承擔責任。
物業管理公司對逾期不交各項物業管理服務費的，可以向人民法院提起訴訟。
第四十條 牧業管理公司有下列行為之一的，房管部門應當責令改正，賠償損失，并可視情節處以警告、降低資質等級或者吊銷資質合格證書的處罰：
（一）未按規定及時修繕房屋及公用設施、設備的；
（二）管理制度不健全、管理混亂的；
（三）擅自改變公用設施和公共場地用途的；
（四）擅自提高物業管理服務收費標準的；
（五）其他不履行或者不完全履行《物業委托管理合同》及本條例規定的義務的。
物業管理公司有前款行為之一，情節嚴重的，業主委員會可以解除《物業委托管理合同》。
第四十一條 未經物業資質審查而擅自承攬住宅小區物業管理業務的物業管理公司，由市房管部門責令其限期辦理資質審查手續；逾期不辦理的，責令其停止管理，并可處以1000元以上5000元以下的罰款。
第四十二條 開發建設單位有下列行為之一的，由房管部門責令限期履行；逾期不履行的，由市房管部門暫停辦理該開發建設單位所開發建設的物業的房產權證：
（一）未按規定提供公用設施專用基金的；
（二）未按規定提供住宅小區管理專用房屋、商業用房的。
第七章 附 則
第四十三條 市政府可以根據本條例制定實施細則。
第四十四條 屬于居民委員會管理的物業，應當逐步依照本條例實施管理。
服飾儀表
1、工作服、鞋、襪等外露處必須干凈、平整，無明顯污跡、破損；
2、除保潔人員允許穿黑色布鞋，其他人員一律僅限穿黑色皮鞋；
3、胸牌統一整齊佩帶在恰當位置；
4、領帶平整、端正；
5、工作服嚴禁混穿；
6、西裝制服必須符合西裝禮儀進行穿戴；
7、維修人員現場作業應著操作服；長袖工作服不能挽起；
8、女員工飾物不外露，著肉色襪，禁止穿通花、花邊類襪；
9、男員工頭發不過耳；
10、各崗位人員本崗位當值期間的裝備、配件等齊全、完好
辦公場所
1、無灰塵紙屑，辦公設備物品整潔，花木清潔光亮；
2、離開辦公位時坐椅歸位；進出辦公區域隨手關門；
3、下班前關閉電腦主機及電源；
4、最后離開工作區域者，必須將區域的燈、電器等關閉；
傳真
1、收、發傳真注明發、收件人全名、傳真號、頁碼、順序
培訓會議
1、準時參加會議和培訓；
2、請假提前通知組織者；
3、會議前應將手機、CALL機關掉或調整在震動狀態；
4、會議中盡可能不隨便進出，避免或減少打擾他人的行為或言語；
5、會議和培訓完畢，確保桌椅、教具歸位；
6、最后離開者將會議場所的燈、電器等關閉。
接聽電話
1、電話三聲內以最快的時間接聽；
2、接聽電話首先問好然后報部門（可使用簡稱）及姓名；
3、鄰座無人應主動代接并記錄、轉告；
4、應清楚來電方何人、何事、回訪聯系電話或方式，必要時做好記錄；
5、代接的電話應以最快時間轉告他人，必要時做留言便條；
6、語言溫和、態度禮貌；
7、后于對方掛線；
樣板會所類
樣板間銷售廳
1、電器按正常運作，空氣保持清新，溫度、濕度、通風保持良好舒適狀態。
2、地面、地毯保持“四無”（即無沙粒、無灰塵、無腳印、玻璃上無水印、手紋）；金屬質地物品無銹跡；
3、物品、設備與《物資清單》帳物相符；
4、物品、設備、標識按要求擺放整齊，保持干凈、完好；
5、飲用水、水杯備用充分；
6、房間禁止抽煙；
7、未經允許，禮貌謝絕拍照行為；
會所
1、會所環境、器具、用品衛生、干凈、整潔，達到各自的清潔、衛生要求；
2、確保會所服務各設施、配置物品完好無損，正常使用；
3、熟悉本崗位的操作流程；
4、微笑服務，儀容整潔；
5、主動細致熱情，正確引導、理解顧客提出的服務需求；
6、引導顧客安全、適當使用各種設施；
7、優質高效地滿足顧客提出的會所可提供的服務項目的要求；
8、保持與顧客的良好溝通，對顧客提出的會所沒有的服務要求應向上級匯報；
9、各項服務單據記錄完整、清晰，保存齊全；
10、各項采購、消耗、物品領借用等手續齊全，登記完整準確，帳物相符，無差錯；
11、各類引導牌、餐牌、設施、配件等標識內容準確、文字清晰，整潔干凈，放置、擺放或張貼位置適當，醒目、清晰、完整、干凈；
12、各崗位人員言行、舉止規范必須符合該會所管理制度的要求；
裝修維修類
裝修
1、現場張貼裝修許可證，施工人員佩帶出入證；
2、有裝修巡查記錄表且按要求記錄；
3、未有涉及承重結構、公共部位、公共設施、外觀的裝修現象；
4、嚴禁同時進行燒焊與木工作業；
5、門窗花飾按統一款式制作，安裝符合要求；
6、埋設電線、信號線必須穿管保護且接頭不得埋于地下；
7、臨時線路電源必須裝設開關板，負荷與開關容量符合電氣技術要求；
8、下水管道口密封包好，嚴禁改變其使用功能；
9、管道檢查口處必須預留維修口；
10、消防設施不得改動、拆除，消防噴頭不得封堵；
11、改動安防系統必須按程序申請；
12、中央空調系統改動必須按程序進行過審批；
13、施工現場嚴禁明火；
14、必須配兩個以上（足量）的滅火器；
15、垃圾必須袋裝、清運到指定地點或自行運離小區；
16、施工時間：7：00~12：00，14：00~19：00。
返修
1、接到報修時作好記錄，不得推諉，專人通知施工單位；
2、接待投訴不卑不亢，不亂回答、不亂承諾；
3、進入室內返修前，須征得業主同意；
4、在規定時間內到達返修現場并完成返修；
5、文明施工，不動用業主物品；
6、收工須清理、清潔現場，關閉門窗、開關；
7、損壞設施，照價賠償。
家政維修
1、維修前，準備齊相關工具和材料；
2、嚴格執行操作程序，不留下安全隱患；
3、需要動用業主物品須征得業主同意，嚴禁接受業主禮品、贈品；
4、工作現場必須保持整潔，盡量不影響業主正常生活；
5、操作過程中如有疑點及時記錄并與業主溝通確認；
6、較大收費項目與業主協商，達成一致后方可提供；
7、維修完畢了解客戶是否還有其他需要維修或幫助的事項并盡力解決；
8、收拾完工具材料，并清理、清潔現場；
9、全部完成后須請業主在維修服務單上簽字確認；
安全管理類
通則
1、按各崗位要求著裝及裝備；
2、熟悉小區或大廈內的重要部位；
3、熟悉崗位操作流程；
4、清楚本崗位禮儀規范；
5、熟悉對應急、突發事件的處理、協調程序嚴格執行交接班制度；
6、質量記錄填寫規范；
7、當天第一次遇公司領導和部門經理應敬禮；
確保自身安全；
中心值班崗
1、值班期間設備正常；
2、熟練操作監控、消防中心的各類設施、設備；
3、中控室值班記錄完整、詳細；
4、頂班人員必須經部門經理審批資質；
5、當值期間精力集中、全神貫注；
6、按中心不同設施、設備各種信號報警、來電的重要等級快速、靈活處理；
7、所有顧客來電、內部人員交代須協調他人完成的服務事項有記錄、有跟蹤、有結果；
8、準確記錄傳遞公司文件規定的應傳達的信息，確保通知到相關人員，無遺漏；
8、中心配備的如鑰匙、文件夾、工具、錄象帶等標識、記錄正常、整潔、清晰、齊全；
9、各類設施設備、臺面完整，運作正常，干凈、整潔；
10、異常情況及時調整監控鏡頭錄象，調配人員跟進，確保有記錄、有結果；
11、無堆放與工作無關的物品；
12、當值期間嚴禁從事與崗位無關的任何事項，如瞌睡、聊天、看書；
大廈類物業的中心人員持有有效的消防上崗證；
巡邏崗
1、按照巡邏路線和時間要求進行巡邏并簽到；
2、各類設施、設備的檢查到位，無遺漏；
3、異常情況及時報告或處理；
4、保證自身安全。
檢查崗
1、熟知小區、大廈的裝修和入住情況；
2、清楚各崗位的細則要求，并能完成任一崗位頂崗要求；
3、高標準，嚴要求監督各安全崗位，確保各崗位符合要求；
4、監督抽查的停車憑證編號、原子章、登記記錄等應確保內容齊全、準確，所收現金與票號、時間、登記記錄相一致；
大堂崗
1、面帶微笑，主動迎候賓客；
2、看到手提重物顧客主動協助送至電梯口；
3、逢雨天應主動為顧客開車門、打傘；
4、準確登記外來郵件；
5、嚴格執行物資放行管理制度；
6、保持大堂整潔干凈；
7、制止不文明的行為。
車場巡邏崗
1、保證車場車輛停放有序；
2、指揮車輛動作標準規范；
3、場內車輛登記準確，新損車輛記錄齊全并通報車主；
4、指揮車輛及巡查時確保自身安全。
車場出入口崗
1、車輛進出敬禮且動作標準、規范；
2、任何車場進出均須發放和回收憑證；
3、收、發卡均站在車輛方向盤一側；
4、車輛放行嚴格實行核人、核車、核證，收、發卡動作迅速；
5、保障出入口通道暢通；
6、現場停車費現金超過￥500元時必須按要求上繳財務并換回憑證；
7、票據、記錄完整，發現駛出的車輛有任何異常必須嚴格登記、核實、上報，確保無誤后方可放行；
8、確保停車憑證編號、原子章、登記內容齊全、準確，所收現金與票號、時間、登記記錄相一致；
9、車場出口無車輛放行時必須保證地樁牢固插在樁孔內
清潔類
通則
1、地面無煙頭、無雜物、無積水，無污跡；
2、墻面、天花無蜘蛛網、無污跡；
3、各種游樂設施、標識無灰塵、擺放整齊；
4、垃圾入桶，不超載，無異味，無蚊蠅滋生；
5、需打蠟的地面光亮顯本色；
6、排水管、井內無雜物，排水暢通，無堵塞；
1、室外公共設施、場所無損壞、目視無塵；
2、綠化帶、花池:無煙頭、無枯枝落葉、無雜物；
3、大理石:無明顯腳印、無油漬、污跡；
4、公園桌椅：手摸無灰塵、污跡、油跡，擺放整齊；
5、噴泉水池：水質不渾濁、無青苔及明顯沉淀物、浮物；
6、宣傳欄：無明顯灰塵，張貼的內容整齊、美觀；
室內
1、地面、級梯無污跡、無雜物；
2、天花：無蜘蛛網、無明顯灰塵；
3、電梯：轎箱內外無塵無污、無手印；溝槽無砂粒、污垢；
4、宣傳欄：無塵無污；張貼內容整齊、美觀；
5、電梯門、天臺門、設備房門：無塵無污；
6、各類標識、按鍵、對講電話：無灰塵、無污跡；
7、天臺、雨棚：無雜物、煙頭、積水；
地下室
1、通道暢通無雜物、地面無明顯灰塵；
2、公共設施：目視無明顯灰塵、無污跡、無蜘蛛網；
3、排水暢通、無積水。
洗手間
1、地面、鏡面、臺面無水跡、污跡；
2、便池無污垢、異味；
綠化類
通則
1、無明顯病蟲害，無積水，無死樹死苗，修剪合理美觀；
2、植物無枯枝枯葉；
3、黃土不直面向天；
4、長勢旺盛；
5、主要部位設置有與植物相符的綠化標識牌，并安裝位置妥當，醒目、清晰、完整、干凈。
6、喬木
7、樹干正常生長挺直；
8、骨架均勻，樹冠完整；
地被植物
1、草坪目視平整，無明顯雜草；
2、草坪長勢良好，濃綠，長度不超過4CM
花壇
1、搭配得當，層次分明；
2、泥土不染花葉，不外露；
3、整體布局美觀、耐看。
消殺現場
1、投放消殺藥品的場所必須設置醒目、符合消殺工作要求的警示牌。
2、及綠化帶無鼠洞。
3、無明顯四害活動；
4、下水道、污水井無明顯蚊蠅。
5、夜晚公共照明燈光附近無明顯蚊蟲、白蟻飛舞。
公共設施類
通則
1、責任人、設施標識明確、清晰；
2、無生銹、無掉漆，保養檢查記錄完整；
3、管網有流向指示，閥門標明醒目的開關狀態（常開、常閉等）；
4、危險部位（件）、狀態有保護及醒目的、符合專業要求的警告標識。
停車場設施
1、入口處必須設置“車輛駛入請登記”及符合要求的“停車場收費標準”標示牌；
2、車庫入口有符合本小區實際的限高、限速標識；
3、停車場內必須設禁鳴笛、限速、導航等標識牌；
4、地面、墻面指示標線劃線規范、符合專業要求；
5、應設崗亭，停車場“三證”齊全有效；
6、入口設立明顯的標志，寫明停車場的名稱、性質、類別；
7、符合“三公開”制度，即有公開車場責任人、公開收費標準、公開管理員姓名；
8、崗亭內備有消防器材，置于明顯位置；
9、道閘運行正常，無松動變形、升降順暢；
10、倒車架安裝牢固，不松動；
11、地下車場指示燈，指示箱工作正常。
化糞池
1、化糞池有容積標識；
2、糞池蓋板牢固、無堵塞，無污水溢出，無異味逸出。
泳池
1、游泳池內池水清澈干凈無異味;
2、泳池周圍無鋒利有棱角硬物；
3、泳池照明燈具完好，使用安全電壓；
4、配有足量的救生員。
娛樂設施
1、完好無破損；
2、連接部位結實，無松脫，轉動部位有防護罩；
3、有使用說明或提示性標識，標識安裝位置適當、醒目，清晰、完整；
水池水箱
1、水箱、水池密閉完好，標明容積；
2、水位觀察管有標記，能觀看到水位；
3、溢流管、進水管、出水管有標識，并用箭頭標示出水流方向；
4、溢流管不得與下水管道直接相連；
5、露天水池、水箱的通氣孔孔口向下；
6、泄水口、排氣孔有防蟲網罩；
7、進出口門正常上鎖；
8、確保水質符合供水要求，無紅蟲、泥沙；
9、無滲漏、無銹跡、無異響；
10、環境整潔干凈，無明顯積塵、油跡、污跡等。
招牌、溝渠池井
1、外觀完好無缺損；
2、溝、渠、井、蓋的面板完好，無破損，所有面板保證車輛駛過無明顯聲響；
3、表面基本清潔、無明顯銹跡、油跡；
4、顯要部位處的面板表面光亮、不影響觀瞻；]
5、配置的照明裝置能正常使用。
房屋本體道路通道天臺
1、墻面無明顯缺損、裂紋、脫落或破爛；
2、道路整潔，地磚或大理石無松動、破爛、缺損；
3、路面無違章占用，地面警戒線和交通標識清晰；
4、戶外招牌和射燈整潔、統一，安裝牢固。
5、無明顯污跡、油跡、銹跡；
污水泵雨水泵
1、泵井內無污泥；
2、運轉時無異響和震動；
3、溢位器正常完好，無失控和誤報現象；
4、電源控制箱各控制開關正常并處在自動控制狀態；
5、控制箱各種信號指示正常、布線整齊；
公共設施類
廣場噴泉
1、水泵外殼和噴頭表面應有防銹處理；
2、水中各種照明等電器設備符合安全電壓標準；
3、噴水正常，噴口無堵塞；
4、池底清潔無明顯雜物、枯葉；
5、無明顯異味。
防雷設施
1、避雷帶、避雷針連接點牢固，無彎曲、松脫斷裂；
2、避雷帶、避雷針處無雜物堆放或懸掛物。
3、無明顯銹跡；
4、符合避雷系統技術要求。
公共照明
1、燈具燈罩完好，無松動。
2、使用中無閃爍，無噪聲，無異常振動。
3、發熱量大的燈具，保證燈具周圍無可燃、易燃物品。
4、配電箱布線整齊，箱體及開關有明確標志，按鈕和指示燈完好；
5、燈具目視符合清潔要求。
防火門
1、正反兩面標識良好；
2、門把手完好。
3、閉門器力度適中，能正常使用；
4、能正常開閉；
5、設置有門禁系統的，能確保正常使用。
消防通通
1、通道暢通無雜物；
2、設置有明顯、符合要求的的標識；
3、通道內照明、送風、排風良好；
4、消防器材狀態良好。
消防設施
1、防火卷簾門、煙感、溫感正常使用，測試時消防主機有準確、靈敏的報警顯示。
2、對講電話能正常使用，標識和使用說明清晰、完整、干凈；
3、警鈴、風閥、消防栓緊急情況下能正常使用；
4、備有充足的消防用沙，消防工具如鐵秋、消防桶足量、完好；
5、滅火器有效、完好；
6、所有消防設施、設備標識安裝位置適當、醒目，清晰、完整。
煤氣設施
1、能正常完好使用；
2、閥門能正常開、閉（自動、手動）；
3、閥門有常開（常閉）標識，安裝位置適當、醒目，清晰、完整；
4、有搶修電話標識，安裝位置適當、醒目，清晰、完整。
5、煤氣泄漏探測器完好。
門禁設施
1、門禁通話時聲音清晰，無雜音，呼叫、報警等功能正常；
2、門禁讀卡器讀卡正常，感應靈敏；
3、門禁安裝牢固，布線規范；
4、中心能提取門禁讀卡記錄；
5、標識安裝位置適當、醒目，清晰、完整。
各類設備房
通用標準
1、設備房門上有相應設備房標識；
2、設備房內地面干凈，無無關物品，物品擺放整齊，無雜物；
3、設備現場的作業指導書齊備有效，各類設備維修檢修記錄完整；
4、配備足夠的滅火器和應急燈，通風良好；
5、設備房內的負荷開關、閥門、單體設備等要有明顯的狀態標識，流體要流向標識；重要和操作有危險的設備、部件要有警告標識；
6、設備房內設備外觀清潔，油漆無脫落，設備的轉動部位有防護罩；
7、設備完好，各類儀表使用正常無損壞，無“跑、冒、滴、漏”現象，責任人明確；
8、所有標識安裝位置適當、醒目，清晰、完整。
高低壓配電房
1、配電柜、配電箱有明顯標號；每個配電箱配電使用要有標識，
2、配電柜、配電箱內布線規范，整齊，接線無松動。
3、溫度應保持在40℃以下。
4、配備有高壓操作防護工具；負荷刀閘和接地刀閘有掛鎖鎖住。
5、配電柜操作位地面敷設絕緣膠墊。
6、配電計量總表鉛封完好。
7、配電房接地線緊固，無斷裂情況。
8、變壓器和通道之間有隔離圍欄隔離
空調設備
1、主機正常運轉無異響和震動。
2、制屏（現場控制）和操作臺（遠程控制）的信息顯示正常。
3、保溫到位、完好，無滲漏水現象；
4、主機溫度不超過允許的設計溫度。
電梯轎廂
1、確保正常使用；
2、門機、內飾、轎頂表面清潔、明亮，無手印、污跡；
3、各按鈕、按鍵、照明燈具、風扇等完好、干凈，無異響；
4、電梯準運證副本有效；
5、各類標識（火警、搭乘須知、開關門、樓層層站、準運證副本等）齊全、清晰、完好，安裝位置適當；
6、正常情況任何公司人員僅限搭乘消防梯（除陪同顧客、訪客、工作檢查情況外）；
電梯機房
1、溫度應保持在40℃以下，降溫通風設備正常使用，并保證達到節能降耗措施和要求；
2、電梯盤車操作作業指導書有效、清晰；
3、盤車救援工具完好、齊全；
4、電梯機房內張貼運行準用證副本2；
5、分承包方的保養計劃書有效、清晰完整；
6、懸掛有政府主管部門頒發的運行、維修工作記錄表，保持有效、清晰、完整；
7、維修保養監督檢查能正常履行，記錄與計劃內容要求一致；
8、故障維修記錄全面、詳盡、真實。
發電機
1、發電機機油油位、蓄電池電解液液位正常；
2、備用柴油油量保持在容器容量的80%附近；
3、必須配備符合要求的兩套蓄電池，備有符合要求的切換開關裝置；
4、蓄電池電壓在24V（±2.0）；
5、柴油儲備房敷設足量的消防滅火沙；
6、正常情況下，發電機轉換開關應打在自動位置；
7、發電機接地線緊固。
二氧化碳（CO2）設備
1、二氧化碳稱重裝置報警正常，氣瓶無漏氣失重情況；
2、系統無失靈情況，所有的鉛封和保險帶完好無損；
3、各防護區手動/自動選擇開關正常，工作狀態中的指示燈亮；
4、日常檢查時，把開關打到手動控制上。
生活及消防泵類設備房
1、泵房各種信號、儀表指示完好正常；
2、各種開關處于自動狀態，自動、手動切換正常；各種泵運轉時無異響和震動；
3、濕式報警閥應完好，且試驗裝置標識應明確。
泳池泵類設施設備
1、各種檢測藥物、儀器完好、有效，標識清晰、明確；
2、沙缸壓力表在水泵運行時應保持在0.2-0.4PA壓力；
3、各種信號、儀表指示完好正常；
4、各種開關工作時處于自動狀態，自動、手動切換正常；
5、各種泵運轉時無異響和震動；
6、現場無滲漏、油跡、水跡。
風機房
1、風機配電箱保持在自動位置，配電箱內接線規范；
2、風機運行時無抖動現象，軸承位置無異響。
3、能在控制中心控制送風機啟停。
消防監控中心
1、錄相畫面清晰；
2、錄象鏡頭切換時間間隔為1秒，并確保重要鏡頭必須在一個切換循環中至少一次；
3、錄象帶更換時間定時，并統一保管；
4、各端口接線規范、牢固，各接入接出線有標識；
5、中心對講和各崗位、荔景中心通訊良好，聲音清晰；
6、聯動柜面板指示燈工作正常，壓下試燈開關，所有指示燈發光；
7、備用鑰匙有效、準確，有標識，標識清晰、完整；鑰匙領用有詳細記錄；
8、存有的相關法規、條例，公司、維修單位電話表等資料齊全、有效，清晰、整潔；
9、消防工具箱內消防器材擺放整齊，完好；
10、至少配備：防火服兩套、滅火器完好容量3公斤、救生繩兩副，且標識明確；
11、IC卡發行、掛失由專人管理，且記錄詳細、準確，無遺漏。
作業類
高空作業
1、作業人員須執有效的《高空作業許可證》；
2、有六級以上大風、大雨、雷電等天氣惡劣情況時嚴禁高空作業；
3、高空作業時，須使用安全帶，地面有專人監護；
4、作業地點周邊設置遮欄或隔離帶，并設置有效、文字恰當、醒目的告示牌；
5、清洗樓宇外墻時，應提前向用戶發出通知表明相關事項；
施工管理
1、施工地點周邊設置遮欄或隔離帶，并設置有效、文字恰當、醒目的告示牌；
2、施工完畢及時清理現場
現場標識
整個系列活動具體如下：
一、組織一次物業管理條例培訓（4月——5月）
1、在培訓的同時，收集各法制樓組代表的電子信箱，為后續的網上送法上門、網上溝通做好準備。
2、公布《長寧房地》門戶網站網址，為以后登陸該網站提供方便。
3、培訓后組織一次討論會，對如何促進物業管理工作、如何做好物業管理條例的宣傳提出意見和建議。
4、組織一次現場開卷知識競賽。
二、在全區的每個小區張貼《物業管理條例》和《上海市住宅物業管理規定》宣傳海報。（4月底完成）
三、利用門戶網站開設網上物業管理法制宣傳專欄，并及時更新。（5月開始），主要內容包括：
1、法律法規：包括國務院、建設部、上海市有關物業管理的法規、規章、文件。
2、案例分析：近期有代表性的案件。
3、便民問答：挑選常用的問題，以問答的形式分條。
4、網上調查：對市民關心的問題，進行調查。
5、網上競賽：邀請法制樓組居民或代表參加，其他市民也可以參加。
6、房地萬事通信箱：根據法制樓組居民或其他市民的提問，在二天內以電子郵件的方式回答。
四、在《時報》開辟專欄，宣傳物業管理條例。（5月開始）
五、通過各個房地辦事處對轄區內的物業小區經理業務培訓一次，主要內容為《物業管理條例》、《上海市住宅物業管理規定》及配套文件，并通過小區物業公司加強對小區內居民的宣傳。（5——9月底）
六、組織個別法制樓組和所在居委會同志參加違法搭建的現場執法活動一到兩次，加深對法規的理解。（6——8月）
七、組織個別法制樓組和所在居委會同志參加業委會組建現場會議一到兩次，加深對法規的理解。（6——8月）
八、每月一次送法到家，經最新的物業管理文件通過電子郵件的形式送到法制樓組居民或代表的電子信箱中。
九、在《物業管理條例》實施二周年之際系列活動。（9月）
1、開設一次物業管理義務法律咨詢。地點設在法制樓組所在小區附近，并邀請部分法制樓組的居民或代表參加。
2、懸掛橫幅。
物業管理交接糾紛頻頻發生的原因有很多：物業管理公司的觀念不適應物業管理市場化要求、物業管理招投標的程序不完善、物業管理公司和業主委員會在溝通方面存在誤解、規范物業管理交接的法律法規不健全……從法律層面上分析，產生物業管理交接糾紛的原因可以分為以下兩類：
1、業主大會以物業管理公司提供的服務不到位為由提前解除物業服務合同，而物業管理公司以種種理由不同意解除合同，也不辦理交接，由此導致糾紛。我國有關由業主大會公開選聘物業管理公司負責對本物業區域進行管理的制度剛剛建立，目前大多數的物業區域都由開發商確定的物業管理公司負責管理，業主只能被動接受，很多物業管理公司的競爭意識、危機意識不強，服務不到位，也不主動與業主進行溝通，雙方缺乏良性互動。在《物業管理條例》明確賦予業主大會公開選聘、解聘物業管理公司的權利后，很多小區的業主大會積極行使這一權利，以服務不到位為由解聘原物業管理公司。當前產生的物業管理交接糾紛大部分屬于這一類，如去年12月8日，杭州最早的高層住宅小區-中山花園業主大會就以“收費過高、管理不善、開支混亂”為由解聘原物業管理公司，并選聘了新的物業管理公司入駐，但是因為原物業管理公司不配合接交而產生糾紛，導致小區出現物業管理“真空”。
2、物業服務合同期限屆滿或者前期物業管理結束，業主大會選聘新的物業管理公司進駐管理，而原物業管理公司不甘退出，繼續占據小區，拒絕與新物業管理公司進行交接，因而產生糾紛。如今年3月18日廣州市中級人民法院終審判決原物業管理公司必須撤出的廣州翠湖山莊新舊物管交接糾紛案，就是由于前期物業管理階段完成后業主委員會選聘了新的物業管理公司，但是開發商確定的物業管理公司卻拒不移交物業管理權，并與新物業管理公司發生嚴重沖突，致使小區遭受重大經濟損失。
二、物業管理交接糾紛的法律性質
根據《物業管理條例》的規定，移交物業管理用房和資料是物業管理公司在物業服務合同終止后必須承擔的責任，即《合同法》所規定的“附隨合同義務”（見《合同法》第九十二條），因此，物業管理交接糾紛屬于合同一方不履行“附隨合同義務”而產生的合同糾紛。物業管理交接糾紛在形式上表現為物業管理公司不移交物業管理用房、資料，但本質上是物業管理公司不移交物業管理權。具體可以分為兩種情況：
1、建設單位與前期物業管理公司、業主委員會與所聘物業管理公司之間簽訂有物業服務合同，并且明確約定了合同期限。我國《物業管理條例》第二十六條規定：“前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。”第三十五條第二款規定：“物業服務合同應當對物業管理事項……合同期限、違約責任等內容進行約定。”由此我們可以看出，業主委員會與物業管理公司簽訂的物業管理合同必須明確約定服務期限，而前期物業服務合同雖然可以約定期限也可以不約定期限，但是實際上《物業管理條例》已經明確規定了其最長有效日期-業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效之日。
對于這類有明確期限的合同，我國《合同法》規定當事人雙方都不得隨意解除合同，以保證合同的法律效力。但是為了適應隨時可能發生變化的實際情況，保護當事人的利益，《合同法》規定如果出現以下情況，當事人可以單方面解除合同：
（1）因不可抗力致使不能實現合同目的；
（2）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務的；
（3）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；
（4）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；
（5）法律規定的其他情形。
業主與物業管理公司簽訂物業服務合同的目的是為了享受方便、及時并且與物業管理費相當的物業服務，如果物業管理公司沒有嚴格按照合同履行自己的義務，提供相應的服務，致使業主不能實現其合同目的，或者出現其他可以解除合同的法定情形，則業主委員會可以根據《合同法》的以上規定提前解除合同。《合同法》第九十七條規定：“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。”根據物業服務合同的性質，物業管理公司提供的是一種服務，不可能恢復原狀，但是如果物業管理公司未經業主大會同意就擅自改變小區內公共設施設備或者有違章搭建情況的，則物業管理公司應當恢復原狀。這種行為給業主造成損失的，物業管理公司還應當承擔賠償責任。
《物業管理條例》第三十九條規定：“物業服務合同終止時，物業管理企業應當將物業管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業主委員會。物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業管理企業的，物業管理企業之間應當做好交接工作。”因此，按照法律法規的規定和物業服務合同的約定做好物業管理交接工作是物業管理公司必須承擔的“附隨合同義務”。物業服務合同期限屆滿或者被解除，業主大會選聘了新的物業管理公司負責小區的物業管理，原物業管理公司拒不進行交接而產生糾紛的，原物業管理公司需要承擔違約責任，不依法進行交接的行為給業主或新物業管理公司造成損失的，還應當承擔賠償責任。另一方面，如果有業主拖欠物業管理費或者由物業管理公司代收代繳的水電費的，物業管理公司也有權要求欠費的業主清償其所欠費用。
2、業主委員會與物業管理公司簽訂的物業服務合同沒有明確約定服務期限，或者雙方沒有簽訂物業服務合同。由于我國推行物業管理公開招投標的時間不長，當前還有大量的物業區域由開發商確定的物業管理公司負責管理，業主委員會與物業管理公司簽訂的物業服務合同往往比較簡單，有的甚至根本就沒有合同。對于沒有約定服務期限的情況，我國《物業管理條例》沒有做出相應規定，但是我國《合同法》第六十一條規定：“合同生效后，當事人就質量……等內容沒有約定或者約定不明確的，可以補充協議；不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。”第六十二條進一步規定：“當事人就有關合同內容約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，使用下列規定：……履行期限不明確的，債務人可以隨時履行，債權人也可以隨時要求履行，但應當給對方必要的準備時間。……”所以，如果業主委員會與物業管理公司簽訂的物業服務合同沒有約定服務期限，而業主大會選聘了新的物業管理公司入駐管理，或者物業管理公司主動要求撤離的話，法律是允許的，但是首先應當爭取通過友好協商的方式達成有關協議，解決好物業管理用房、資料移交的問題，只有在無法達成協議的情況下，才能通過單方面的行為解除合同，并給對方必要的準備時間辦理物業管理交接手續。否則，給對方造成損失的，責任方需要承擔賠償責任。
對于沒有簽訂物業服務合同的情況，由于雙方在事實上形成了一種合同關系，根據我國司法實踐，任何一方都可以隨時終止這種事實上的合同關系，但是應當及時通知對方，并給對方必要的準備時間。因此，如果業主委員會聘請了新的物業管理公司，或者物業管理公司主動要求撤離的，應當及時通知對方并給對方必要的準備時間，雙方本著公平、誠實信用的原則對所形成的債權債務進行清算，辦理物業管理交接手續。
三、解決物業管理交接糾紛的途徑
根據我國有關法律法規的規定，對于物業管理交接糾紛，可以采取以下五種方式進行解決：
1、當事人雙方協商解決。由被解聘的物業管理公司和業主委員會（可能還包括新聘的物業管理公司）雙方在自愿、平等、互諒互讓的基礎上就物業管理交接有關事項如拖欠物管費的支付、物管公司代收代繳水電費的結算、物管公司對小區公共建設額外投入的回收等進行協商，以解決雙方之間的爭議。由于這種協商解決的方式體現了當事人意思自治的原則，有利于化解糾紛、平息爭議，最大程度的避免雙方的經濟損失，維護雙方的社會聲譽，避免給小區全體業主的正常生活秩序造成影響。因此這種方式對于雙方來說都是最有利的，一旦發生物業管理交接糾紛，雙方應盡量通過協商的方式妥善解決。
2、由物業管理協會、居委會或者其他第三方調解解決。隨著物業管理協會組織建設的不斷完善，其在物業管理行業中的地位和作用也在不斷加強，物業管理交接糾紛發生后，當事人可以在自愿的基礎上請求物業管理協會進行調解，雙方在物業管理協會代表的主持下解決各項爭議并形成書面協議。此外，發生糾紛后，當事人也可以請求居委會或者其他中立第三方進行調解。
3、申請有關政府主管部門處理。《物業管理條例》第五條第二款規定：“縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作”，同時《物業管理條例》第五十九條規定：“違反本條例的規定，不移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業管理企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。”因此，發生物業管理交接糾紛后，如果雙方無法通過協商或調解達成一致意見，當事人應當及時報告當地房地產行政主管部門，由其進行立案查處。如果在交接過程中發生治安甚至刑事案件的，還應及時向當地公安機關報告，由公安機關對其中的治安或刑事案件依法進行處理。
4、提交仲裁委員會裁決。如果當事人雙方在物業服務合同中明確約定發生爭議提交仲裁委員會仲裁解決，或者在發生糾紛后雙方達成仲裁協議的，任何一方當事人都可以將爭議事項提交約定的仲裁委員會，由仲裁委員會做出具有法律約束力的裁決。由于仲裁委員會處于嚴格的中立地位，其作出的裁決具有很強的社會公信力，并且仲裁是當事人自愿作出的選擇，有利于消除當事人之間的矛盾。但是我國實行“或裁或審”的原則，當事人一旦選擇通過仲裁方式解決糾紛，就不得再向法院提訟（符合法定條件的除外），因此在選擇仲裁之前，雙方當事人都應作充分考慮。
5、向人民法院提訟。雖然我國目前還沒有明確規定業主大會、業主委員會的法律地位，但是在司法實踐中，為了維護業主的合法權益，各地基本上確認了業主委員會的訴訟主體地位。當無法通過上述四種方式解決爭議時，業主委員會可以就物業管理交接糾紛向法院物業管理公司，由法院依法作出判決。相應的，物業管理公司也可以業主委員會。
四、規范物業管理交接的立法建議
為了規范物業管理交接程序，減少物業管理交接糾紛的發生，我們必須盡快制定、完善相關立法，明確規定物業管理交接的程序和法律責任。
第一，在《物業管理條例》中明確規定物業管理交接期限，如規定原物業管理公司必須在物業服務合同終止后15日（或30日）內移交物業管理用房和資料，并撤離原物業區域；
上海金玉蘭物業管理有限公司是一家管理中高檔物業的專業公司。多年來，該公司遵循“以業戶為關注焦點”的經營理念，不斷完善經營體制，積極走向市場，努力提高服務水平，在業內已樹立起“金玉蘭物業”的品牌形象，所管理的物業先后獲得“市文明小區”、“全國優秀物業管理大廈”等稱號。《物業管理條例》頒布實施后，公司主持工作的常務副總經理戴麗萍感觸頗多。
記者：首先想聽聽你對全國《物業管理條例》及將出臺的《上海市物業管理若干規定(草案)》的總體評價。
戴總：物業管理涉及面很廣，特別是住宅商品化以后，更是牽涉到千家萬戶的利益。此前，我國還沒有一部全國性的物業法規。法規的滯后使人們對物業管理的責任與權利認識模糊，導致物業管理矛盾突出，從而已成為當前社會的一個熱點。《物業管理條例》的實施以及地方補充細則和規定的出臺，無疑對完善物業管理的環境是一件大好事。俗話說：“沒有規矩，不成方圓”。法規的完善，不僅將規范物業企業的行為，同樣也將有利保護業主的合法權益。
記者：目前，社會對物業行業的滿意度評價不高。物業企業常處于被公眾和輿論指責的“軟柿子”局面，對此你如何評價?
戴總：確實存在這種現象。我認為原因主要有二方面：一是物業企業確實存在服務不到位，管理不規范的狀況，以至業主感到不滿意。為此，物業企業只有確立“以人為本、業戶至上”的經營理念，規范管理行為，提高服務質量，才能改變公眾形象，扭轉“軟柿子”的被動局面；二是人們對物業管理還存在一個誤區，即物業管理的內涵或者說職責被無限擴大了，這是造成物業企業“軟柿子”局面的主要原因。現在的狀況是“物業管理好比一個筐，什么東西都往里裝”，諸如前期開發遺留問題、房屋質量問題，成立業委會、小區健身設施設置、停車車位不夠及違章裝修處罰等等，這些本不屬于物業管理職責范圍或者說物業職責有限的問題，都要由物業企業來承擔責任，顯然，物業企業的職責被擴大化了。這種狀況必然導致業主過高的期望與物業企業無權或無能力承擔職責的碰撞，陷入一個非理性的模糊職責的思維怪圈，最終損害的還是業主的權益。我認為，隨著新的條例的實施，社會和輿論應該理性地定位物業管理的內涵和職責。
記者：根據你們公司多年來的運作實踐，你認為物業公司要在社會上樹立良好的服務形象，應該注重哪些方面?
戴總：首先物業公司要真正確立“以顧客為關注焦點”的經營理念。幾年來我公司每年都堅持提出為業主、客戶辦實事，通過對設備、設施的維護改造；對綠化、停車、公共場地等硬環境的完善美化，以及對一些遺留問題逐步梳理，使廣大業主、客戶切實感受到你在為他們服務。換句話說，企業的經營理念不是一句空話，而要通過實實在在的行動去得到業主和客戶的認可。其次，物業管理作為一個服務行業一定要規范運作。從2001年起，我公司實施ISO9001：2000質量管理體系，其目的就是對管理服務的每一個過程和環節進行有效控制，提供規范服務，從而在自身管理上依法合規地操作。再則，也是很重要的一點，物業公司要注重與業主的溝通。如果說當前業主對物業管理期望值過高，或者還存在誤區和偏差，那么除了法規的宣傳和輿論引導外，物業公司與業主加強溝通至關重要。幾年來，我公司這方面也作了一些嘗試，如開展客戶聯誼活動，成立青年聯誼沙龍和樓宇聯合工會，舉辦攝影展、文體活動，以及創辦《金玉蘭》報等，這些活動架起了與業主溝通的橋梁，起到了很好的效果。
記者：物業管理還存在一些難點，隨著物業法規的完善你對解決這些難點的前景有何看法?
戴總：就物業公司來說目前主要有兩大難題，是收費難，業主可以以種種理由拒付物業管理費。如我們有個小區部分業主就以菜場異味，業主委員會不成立，架空層的歸屬，健身設施不完善等理由拒付物業管理費，可以說隨意拒付物業管理費已成為業主維權的一個重要手段，從而使收費難的問題在市場經濟中成為一個特有的破壞了游戲規則卻又理直氣壯的怪現象；二是違章裝修糾正難，物業公司勸阻、制止的有限權力不能有效遏制違裝現象。我們已看到，全國《物業管理條例》和上海將出臺的《物業管理若干規定》對此都有了更明確的規定。我想隨著物業管理法制環境的逐步完善，無論是物業公司還是廣大業主都會更加成熟和理性，這二大難題也會有所緩解和逐步解決。
小區物業費既可以一年一交，也可以一個月移交。如果在買房之時，業主與物業公司簽訂了合同，約定了要在一年內交清物業管理費，那么，在這種情況下則是必須要在一年內交清的。
然而，實際生活中更多的情況下卻并沒有簽訂此合同，物業公司向業主提出的繳納一年的物業費只是一個邀約，業主可以拒絕，轉而同物業公司協商，雙方訂立一個新的合約，重新確定繳納時間即可。
通常物業費交納，根據《物業管理條例》和三方簽定的合同或協議里已經明確約定，是從交付之日開始算的，有法律依據，這是合理的。不管住不住都得交。
如果不住人，物業費和公攤水電費按70%交納。依據《物業管理條例》。垃圾費全額交納，因為垃圾費不是物業公司收的，是環衛收的，不管住不住的，只按戶算。
（來源：文章屋網 ）
