時間：2022-12-22 20:51:00
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇登記合同，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
第二條在*市行政區域內的任何單位、組織或個人，依法訂立的技術合同，都必須向當地技術合同登記部門辦理登記、備案手續。
第三條市科學技術委員會技術市場管理辦公室和各縣科學技術委員會，分別為市區和各縣的技術合同登記管理部門。第四條技術合同登記范圍包括技術開發合同、技術轉讓合同和技術服務合同三類。
(一)技術開發合同，包括委托開發合同和合作開發合同；
(二)技術轉讓合同，包括專利權轉讓合同、專利實施許可合同和非專利技術轉讓合同；
(三)技術服務合同，包括技術咨詢服務合同和其它技術服務合同。有關專利的轉讓合同按專利法規辦理。當事人應將合同副本送技術合同登記部門備案。
第五條技術合同中必須明確以下內容：
(一)項目名稱；
(二)合同標的內容、范圍和要求；
(三)履行的計劃、進度、期限、地點和方式；
(四)價款或報酬及支付方式(包括中介方的收益)；
(五)驗收標準和方式；
(六)技術成果的分享(包括是否告知該項技術后續改進的詳細內容，是否允許該項技術轉讓給第三方，是否要求預付入門費及告知已轉讓的次數和地點等)；
(七)風險責任的負擔；
(八)違約責任；
(九)爭議的解決辦法；
(十)名詞和技術術語的解釋。在技術合同中，必要時還應明確提供技術能力、資金保證等有關內容。
第六條個人或民辦科技機構的技術轉讓項目均須立具該項技術成果法律保證書。
第七條本市范圍內(包括市轄各縣)單位、組織或個人之間簽訂的技術合同，由受讓方(委托方)向所在地的技術合同登記部門登記，并將登記蓋戳后的合同副本送一份給出讓方(受托方)所在地的技術合同登記部門備案。技術合同登記后由受讓方(委托方)所在地的合同登記部門出具登記證明。本市范圍內(包括市轄各縣)單位、組織或個人與市外單位、組織或個人簽訂的技術合同，除按受讓方(委托方)所在地的規定辦理登記處，還應向本市技術合同登記部門辦理登記手續。
第八條技術合同登記部門在辦理登記時，應按有關規定，認真審核。如發現合同主要條款不齊全，責任不明確，手續不完備的，應告當事人補正后再予登記。如合同有下列情況之一者，除不予登記外，還應按規定轉送有關部門處理：
(一)違反國家法律和政策規定，危害社會利益和公共道德的；
(二)非法壟斷技術、侵害他人利益，妨礙技術進步的；
(三)在現有技術水平上，不可避免會嚴重污染環境，破壞生態平衡或者損害珍貴資源的；
(四)采取欺詐、脅迫手段，以及人超越權限或者無權而擅自簽訂的。
第九條未經登記備案的技術合同，不能享受國家規定的稅收、信貸優惠待遇，不能辦理結算業務。
第十條技術合同登記部門有權檢查合同履行情況，當事人必須如實反映，提供有關材料。登記部門負有保密責任。
貨物于 月 日貨票號集中：交接清單號
──────┬───┬──┬───┬───┬──────┬─────
│船名： │起運港││到達港│ │ 到達日期 │ 收貨單位│
│航次： │ ││ │ │ （港印） │ （簽章）│
├─┬────┴┬──┼─┬┴───┴┬──┤│ │
│發│全 稱││收│全稱 │││ │
│貨├─────┼──┤貨├─────┼──┤│ │
│單│地址，電話││單│地址，電話│││ │
│位├─────┼──┤位├─────┼──┼──────┴─────┤
│ │銀行，帳號││ │銀行，帳號││運 費 │
├─┴┬─┬─┬┴┬─┴─┴┬────┼──┴─┬──┬─┬─┬───┤
│發貨│貨│件│包│體積│發貨單位│水運部門│計費│等│費│金額 │
│符號│名│數│裝│（長寬 │確定重量│確定重量│重量│級│率│（元）│
││ │ │ │ 高） │（公斤）│（公斤）││ │ │ │
├──┼─┼─┼─┼────┼────┼────┼──┼─┼─┼───┤
│合計│ │ │ │││││ │ │ │
├──┼─┴─┼─┴──┬─┴──┬─┴────┴─┬┴─┴─┴───┤
│發記│ │發 貨 │費用項目│ 起 運 港│ 到 達 港│
│貨載│ │單 位 ├────┼──┬─────┼──┬─────┤
│單事│ │（公章）││費率│金額（元）│費率│金額（元）│
│位項│ │ 月 日│裝 卸，├──┼─────┼──┼─────┤
││ ││包干費 ││ ││ │
││ │├────┼──┼─────┼──┼─────┤
││ ││港務費 ││ ││ │
├──┴───┼────┼────┼──┼─────┼──┼─────┤
│水記│承 運 │││ ││ │
│運載│日 期 │總 計 ││ ││ │
│部事│├────┴──┴─────┴──┴─────┤
│門項│（港印）│金額（大寫）│
││├──────────────────────┤
「案情
2002年12月8日，原、被告雙方協商后，由被告出具一份買房合約給原告，其主要內容是：被告自有房屋一幢，以人民幣283000元的價格出賣給原告，定金人民幣10000元，在12月15日前房款兩清，違約方按房價的20%支付違約金給對方。原告當即交付給被告定金人民幣10000元。在原告要交納房價給被告時被告反悔，不同意將該房屋出賣給原告。原告主張該買賣合同是合法有效的，被告應按合同約定履行義務，要求被告雙倍返還定金，并支付違約金的責任。被告辯解該房屋的價格遠遠超過人民幣283000元，被告雖然在買房合約上簽名的，但原告未簽名，該合約只是收取定金的憑據，而不是房屋買賣的書面合同，且雙方沒有到房產部門辦理過戶登記手續，是無效的合同，我只同意返還定金人民幣10000元。
「審判
一審法院經審理認為，被告將自有的一幢房屋出賣給原告，且收取后原告的交納的證約定金10000元，雖然被告出具給原告的買房合約上沒有原告的簽名，但原告始終承認該合約，該合約是原、被告雙方真實的意思表示，是合法有效的。雖然原告、被告之間的房屋買賣未辦理產權過戶登記手續，但并不影響合同該房屋買賣合同的成立。后被告提出反悔，拒絕出賣該房屋，構成違約，被告應當承擔違約的民事責任。據此判決：被告應返還給原告定金10000元和償付給原告違約金56600元。
「評析
本案中主要涉及原、被告之間的房屋買賣合同的效力與不動產登記之間的關系。房屋是附屬于土地之上的不能移動和一經移動即受破壞或喪失較大的經濟價值的不動產。不動產登記是指不動產物權事項，在國家職能部門登記備案，使社會公眾得知其權利狀態的行為。不動產登記是國家強化對不動產的管理，確認不動產訴訟歸屬重要的根據。筆者從不動產登記制度入手，探討本案中原、被告的房屋買賣合同效力與房屋過戶登記的關系。
不動產轉移屬于不動產物權變更的一項重要內容，從理論上看，不動產物權轉移是指基于種法律事實而使原告主體喪失不動產物權，新主體取得不動產物權的狀態。不動產物權轉移的方式有：買賣、贈與、交換、繼承以及1995年8月7日建設部《城市房地產轉讓管理規定》第三條第二款規定的五種方式等。我國《城市房地產管理法》第三十六條規定：“房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、贈與其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。”根據《城市私有房屋管理條例》的規定，我國不動產物權的得失變更依法實行不動產登記制度，即城市私有房屋、公有房屋、商品房的買賣，要求當事人雙方必須簽訂書面合同，并到不動產所在地的房地產主管機關辦理不動產登記（過戶）手續。據此，理論界普遍認為，基于法律的規定，則登記是房屋買賣、贈與、交換合同的有效要件。這種理論在司法實踐中突出的表現是人民法院在審理房地產案件時，凡依法未辦理不動產轉移登記的合同一律認定為無效。筆者對此持不定的態度，從我國現有法律規定看，對不動產物權得失變更采用的是不動產登記要件主義理論，即不動產物權轉移必須經登記，才能發生法律效力。但是不動產登記并不意味著未經過戶登記，不動產物權轉移合同便無效。事實上，不動產登記是物權行為，而不動產轉移合同則是債權行為，登記只能對不動產物權效力發生影響，不能對不動產轉移合同的效力發生影響，當事人依據轉移合同，實施不動產物權登記行為，才能最終取得不動產物權，該物權行為轉移履行行為與當事人之間業已存在債權行為是相分離各自獨立。本案中原告雖然沒有在合約簽名，但是原告始終承認該合約，沒有對該合約予以否認，且合約中雙方就合同的標的、價款、履行時間和違約責任均作出明確的約定，因此筆者認為該合約是原、被告雙方的房屋買賣關系的書面合同，是合法有效的，其合同效力是不以過戶登記為要件的，被告以未登記為由來說明該房屋關系無效是錯誤的。
我國相關法律雖然沒有明確將不動產物權轉移合同的債權行為與實施登記的物權行為區分開來，但依據有關民事法律，可以得出下三點結論：⑴。不動產物權轉移合同是一種民事法律行為，這種法律行為的直接效力是在當事人之間形成債權債務關系，受債法調整。因此，不動產轉移合同能否生效應根據《中華人民共和國民法通則》第五十五條關于民事法律行為的有效條件來衡量，只要符合一般法律行為成立要件，就應當認定其為有效合同，并受法律保護。⑵。合法有效的雙務合同對雙方當事人均約束力，當事人在享有其債權的同時，也應當履行自己相應的義務。如果不動產轉移合同符合民法規定的有效要件，受讓人須履行支付價款的義務，出讓人必須履行交付房屋、土地等不動產并協助受讓人到不動產登記機關辦理不動產過戶手續的義務。⑶我國實行不動產登記制度，依照現行法律規定，不動產物權的轉移需雙方訂立書面合同。但是當事人即使按照不動產物權轉移合同，已經交付了不動產，且該不動產已經處于債權人實際控制之中，也不能發生不動產物權的轉移效力。權利人要真正取得合法有效的不動產物權，還必須雙方共同辦理不動產物權的轉移登記手續。由此可見，即使按照我國現行法律規定，不動登記也只是不動產物權轉移的生效要件，而不是不動產物權合同的生效要件。因此，未辦理過戶登記對不動產物權轉移合同的生效不發生影響。本案中原告沒有要求被告交付該訟爭房屋，只有要求被告承擔違約責任，被告在合約后反悔，拒絕出賣該房屋，構成違約，因此原告的請求是合理的，應予以支持。
關于不動產登記不影響不動產物權轉移合同的效力問題，最高人民法院1995年12月27日《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解釋的解答》第十二條規定：國有土地使用權“轉讓合同簽訂后，雙方當事人應按照合同約定和法律規定，到有關部門辦理土地使用權變更登記手續，一方拖延不辦，并以未辦理使用權變更登記為由主張合同無效的，人民法院不予支持，應當責令當事人依法辦理土地使用權變更登記手”。最高人民法院所作的這一司法解釋，不僅明確規定了使用權轉讓中登記行為與轉移合同的關系，認可了土地使用權登記不影響轉讓合同生效的理論，而且徹底解決了“不動產轉移登記是否屬于不動產物權轉移合同有效要件”的爭議。即不動產登記不是不動產物權轉移合同的有效要件，而是不動產物權轉移的要件。只要雙方簽訂的不動產轉移合同依法有效，當事人雙方就應按合同約定和法律規定辦理不動產登記手續。因合同一方原因未辦理過戶登記手續的，人民法院應責令其繼續履行，辦理過戶登記。本案中原、被告之間的買賣關系是合法有效的，如果原告請求被告交付該訟爭房屋，則人民法院應當責令被告繼續履行其合同，并責令被告協助原告辦理房屋過戶手續。
首先，國家立法規范商品房預售行為的本意，在于在建商品房的預售不同于商品房現房銷售。無疑，這種售房方式對于搞活經營、廣籌資金，活躍房地產市場，促進商品房消費和促進房地產業健康發展等具有積極的意義。但是，如果管理不善，極易導致“炒地皮”、“炒樓花”等投機行為發生，導致蓄意詐財或中途倒閉、偷工減料、延遲交房等損害消費者合法權益現象的發生。因此，法律對預售商品房應當具備的條件和監督管理措施都作了明確規定，以維護房地產市場秩序，保障房地產權利人的合法權益。《城市房地產管理法》第四十四條第一款規定了商品房預售的法定條件，第二款和第三款規定的是對預售合同的監督管理措施，共同構成了商品房預售行為的依法登記和依法監管制度。
其次，國家對商品房預售行為實行依法登記和監管制度，主要體現在該法第四十四條第一款第四項“向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明”，和第二款“將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案”。辦理預售登記是法定條件，申報登記備案是監管措施要求，都是依法登記制度的規定，均不得違反。
第三，該項依法登記制度，實行的是部門法定原則、職權法定原則和登記程序法定原則。非法定部門不得受理登記，無法律授權不得辦理登記，非依法定程序登記無效。縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門，通過對商品房預售許可證的發放管理和對預售合同的登記備案管理，達到監督檢查、宏觀調控的目的，有利于這兩個法定管理部門對不符合條件的預售行為予以糾正和查處，有利于掌握預售情況和商品房建成后產權轉移登記發證工作，以切實保障房地產權利人的合法權益。
第四，《城市房地產管理法》第四十四條第二款對受理預售合同申報登記備案的法定部門，明確規定為房產管理部門和土地管理部門，并且必須是縣級以上人民政府的這兩個部門。除此之外的其他部門無權受理申報和登記備案。
第五，地方各級房地產交易管理所不是法律授權的受理預售合同申報登記備案的法定部門。其辦理預售合同登記備案是違反法律規定的，當然不具有合法登記備案所預期的法律效力。除非其具備《城市房地產管理法》第六條第二款規定的授權，即“縣級以上地方人民政府房產管理、土地管理部門的機構設置及其職權由省、自治區、直轄市人民政府確定。”任何違反該規定的私下授權都是無效的。
第六，盡管一些地方的房地產交易管理所也接受并辦理預售合同的登記，但并不是法律規定的申報登記備案。尤其是在《城市房地產管理法》于1995年1月1日實施后，凡在中華人民共和國城市規劃區國有土地范圍內取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發、房地產交易，實施房地產管理，都應當遵守該法，依法辦事。新晨
第七，商品房預售合同的登記備案制度與商品房買賣合同的過戶登記制度不同。后者是合同產生法律效力的手續制度，即合同生效的特別要件，而前者則是合同成立后生效前，產生對抗第三人效力的手續制度，并不決定合同本身效力。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規定：當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。
如果我們購買“動產”，比如說杯子、彩電、家具等，則當買家向我們交付這些東西時，其所有權便歸我們所有。但如果我們購買不動產，情況就不一樣。依據我國《土地管理法》、《城鎮私有房屋管理條例》等法律、法規規定，不動產的所有權變動應登記才生效，也就是我們通常說的過戶登記。
但現在模糊的是，登記后是什么生效？是買賣合同生效，還是所有權轉移生效，實踐中往往混淆不清。法學界目前認為，《城鎮私有房屋管理條例》以及《擔保法》關于抵押權成立部分的規定中，對此問題都是混淆的。實際上，政府的登記只是所有權轉移的要件，并不是合同成立的要件。登記與否只管所有權是否發生變動，但與合同是否成立、是否有效無關。如果因為沒有辦理過戶登記手續便認定合同無效，則一旦房屋價格看漲，賣方便可隨意毀約；而一旦房屋價格看跌，買方又將隨意退房，這哪里還有法律、秩序可言。
因此，《合同法》第135條規定：“出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物的單證，并轉移標的物所有權的義務”。也就是說，《合同法》將合同的效力與所有權轉移的效力區分開來，買賣合同從依法成立時即成立與生效，所有權從登記過戶或交付時成立與生效。如果買賣標的是不動產，則賣方就有法定的義務辦理過戶登記手續。
一、預售合同備案與預告登記的聯系與區別
《房屋登記辦法》第70條規定申請預購商品房預告登記應當提交已登記備案的商品房預售合同，可見預售合同備案與預告登記有時間先后順序的。預售商品房合同備案是預告登記的必要前置條件，是二者發生銜接關系的基礎。
二者的區別主要體現在如下幾方面。
1.性質不同：預告登記是《物權法》規定的不動產登記制度，是將來發生的不動產物權的請求權，屬于民事制度。合同備案是《城市房地產管理法》規定的行政管理制度，使買受人取得有限購買權和期待權，可以預防一房多賣的效力，是行政管理制度。
2.功能不同：預售合同備案具有保護預告人、維護房地產市場制度、有助于房地產行政管理部門加強對房地產市場監督管理的作用。預告登記是保障其權利人將來實現物權，如未經預告登記的權利人同意，處分該不動產不發生物權效力。
3.強制性不同：合同備案具有強制性，是開發商的單方義務。預告登記不具有強制性，是開發商與買受人雙方約定的登記。
4.適用范圍不同：預售合同備案適用于商品房，僅指商品房預售合同的備案。預告登記適用于所有的不動產，包括商品房預告登記、商品房抵押權預告登記、房屋所有權轉移預告登記、房屋抵押權預告登記。
二、預告登記與預售合同備案銜接中存在的問題
從上述分析可以看出自預購人申請開始申請預告登記之時起，預售合同備案即與預告登記發生聯系，從實踐來看二者銜接過程中主要存在如下問題。
1.預售合同備案的預購人與預告登記申請的申請人不一致
案例一：單身的雷先生于2010年8月購買了住房一套，2011年2月雷先生與施女士喜結連理。2012年6月因雷先生購買的樓盤已具備按揭貸款的條件，銀行方面要求雷先生夫婦先共同申請辦理預告登記，后辦理預購商品房抵押權預告登記。雷先生及其配偶也同意銀行意見，要求房屋登記部門辦理共同共有的預告登記。因為預售合同備案與預告登記存在時間差，預購人因婚姻狀況變化導致預告登記申請人與預售合同備案中的預購人不一致。其他如離婚、繼承等狀況也有類似不一致的情況。
2.預售合同備案的事項與預告登記申請內容不一致
目前很多地方預售證發放及預售合同備案管理不嚴，也由于體制的原因存在預售合同備案與預告登記不是同一套信息系統，不是同一個部門辦理這兩類業務。這種做法的結果導致預售合同內容與預告登記申請的事項不一致。比如，由于規劃設計變更導致的預售合同備案的房屋面積與預告登記中房屋的預測繪面積不一致。另外，房屋樓盤坐落變更也會導致預售合同備案與預告登記申請內容不一致。預售商品房合同買受人及其購買房屋的基本情況是房地產市場監管的重點，也是預告登記登記簿的主要記載事項。
3.預售合同登記備案與已有預告登記矛盾
案例二：市民王先生購買了商品房，持經過備案的商品房預售合同以及其他證件申請辦理預告登記，登記機構工作人員經查詢后發現他所購買的房屋已被劉某預告登記，需劉某注銷預告登記后才能受理其申請。根據現行的法律法規，王先生先與房地產開發公司簽訂商品房預售合同，房地產開發公司將預售合同備案，其后王先生持預售備案后的合同到房屋登記部門辦理預告登記。如發生辦理預告登記后的房屋退房現象，則程序應為先注銷預告登記再撤銷預售合同備案再撤銷預售合同。由于不同部門分別辦理預售合同備案與預告登記，加之對新的登記辦法的不了解，劉某可能只撤銷預售合同備案與預售合同，沒有申請預告登記注銷，導致王先生申請預告登記的房屋已被劉某預告登記，登記機構無法受理其登記申請。
三、有效銜接商品房預售合同備案與預告登記業務的建議
1.著力整合“涉房”管理機構的業務職能，將商品房預售合同備案職能整合到房屋登記部門。房屋登記部門具有豐富的權屬登記管理經驗，對預售合同關鍵事項的審查將更到位，能更好地審查預購人與預告登記申請人是否一致。
2.大力實施商品房網上備案信息系統管理，將商品房網上備案系統與房屋登記系統一體化，實現兩者業務數據的無縫對接。
3.嚴格商品房的預售管理與預售合同備案管理，注重樓盤表技術在信息管理系統中的應用，以預測繪成果作為樓盤表建立的依據，嚴格其變更管理。
4.加大宣傳力度、創新宣傳方式，讓房地產開發公司明白合同備案與預告登記的聯系與區別，簽訂合同前告知購房人完整的辦事程序。
案例一中雷先生要求夫妻共同作為預告登記權利人有其合理的地方，可以在辦理合同變更或重簽合同等手續后再辦理共同共有的預告登記，但不能直接辦理。筆者認為結婚證是合同變更或重簽的合理理由，但不是辦理共同共有預告登記的決定性依據。如能在實際過程中按照上述幾條建議操作，則案例二及銜接過程中出現的其他問題也可以得到有效解決。
集中：_________
交接清單_________號
貨物登記日期：_________年_________月_________日
──────┬──┬────┬──┬─────┬──┬────┬──
│船名││航次││起 運 港││ 到達港││
├──────┼──┼────┼──┼─────┼──┴────┴──┤
│第一接轉船名││航次││第一換裝港││
├──────┼──┼────┼──┼─────┼──────────┤
│第二接轉船名││航次││第二換裝港││
├─┬────┴┬─┴────┴──┼─┬───┴─┬────────┤
│發│全 稱│ │收│全 稱││
│貨├─────┼─────────┤貨├─────┼────────┤
│單│地址，電話│ │單│地址，電話││
│位├─────┼─────────┤位├─────┼────────┤
│ │銀行，帳號│ │ │銀行，帳號││
├─┴──┬──┴┬───┬───┬┴─┴─┬───┴──┬─────┤
│發貨符號│貨 名│件 數│包 裝│體積│ 發貨單位 │ 水運部門 │
││ │ │ │（長、寬│ 確定重量 │ 確定重量 │
││ │ │ │、高│ （公斤） │ （公斤）│
├────┴───┴───┴───┴────┴──────┴─────┤
││
├───────┬────┬────┬────┬──────┬────┤
│ 合 計 ││││││
├────┬──┴────┴────┴────┴──┬───┴────┤
│發貨單位││ 發 貨 單位 │
│記載事項││ （公章）月日 │
├────┼────────────────────┼────────┤
│水運部門││承 運 日 期 │
＿＿＿＿＿＿有限公司，遵照＿＿＿＿＿＿＿法律注冊的＿＿＿＿＿公司（簡稱＿＿＿＿＿），地址＿＿＿＿＿＿＿為甲方，與＿＿＿＿＿＿＿＿有限公司，遵照＿＿＿＿＿＿＿法律注冊的＿＿＿＿＿＿＿公司（簡稱＿＿＿＿＿），地址＿＿＿＿＿＿為乙方。甲方和乙方（簡稱雙方）同意根據《中華人民共和國中外合資經營企業法》和《中華人民共和國中外合資經營企業法實施條例》及其他有關法律的規定，共同成立一家合作經營企業（簡稱合營企業）。
合營公司的宗旨系引進專利，按專利提供技術決議進行合作生產。甲方提供生產廠房及所需設備，乙方提供專利技術。雙方按本合同附件列明的項目投入。
合營公司由甲方獨自經營管理，乙方承包使用技術的全過程，保證其產品達到合同規定的要求。乙方提供的專利技術按本合同第五條款規定，以提成費的辦法作為補償。
第二條 定義
本合同及附件中所引用的技術名詞分別闡述，其意義明確如下：
2．1 “產品”系指合同附件所列的產品。
2．2 “專利”系指經登記獲有專利權的和經登記獲有實用型專利權②的及本合同附件所列明的須經申請的專利技術。
2．3 “技術”系指為滿足生產、使用、保養及銷售該產品所需的技術并為乙方目前所持有的或將能獲得的并有權向第三者公開的技術數據、配方、生產程序、圖紙、說明書、手續目錄及信息等。
2．4 “商標”系指合同附件所列明的商標為準。
2．5 “技術協助”－－按本合同規定乙方每年派出三（3）名生產和發展該產品的技術專家至合營公司生產部門指導生產，逗留期限由合營公司與乙方商定。該專家 薪傣及行為表現返差旅費由乙方承擔，在中國逗留期間的住宿、膳食及生活津貼由合營公司負擔。
應合營公司的要求，乙方按雙方商定的適當時間內派出三（3）名技術專家至合營公司就有關生產、生產過程及銷售產品等方面提供更有效的技術協助。合營公司應支付專家從受雇地至合營公司的差旅費及在中國期間的住宿、膳食及生活津貼等費用。
2．6 “技術信息互換”－－在合同期限內乙方將已改進的技術通知合營公司。合營公司在使用技術中作改進時，應通知乙方。經改進的技術，其所有權屬改進的一方并受本合同載明的保密條款所約束。
2．7 乙方保證：按雙方議定時間提供的技術信息應是準確的、完整的、清晰的，并且由乙方提供的實用技術是最先進的；合營公司按乙方的要求，在正確的應用其技術的狀況下，合營公司的產品應達到國際先進水平。
第三條 專利和商標的使用
3．1 按合同的規定生產、使用和銷售該產品外，不經乙方同意，合營公司不得使用其專利、商標和技術。
3．2 事先未得到書面同意，合營公司不得對所生產的產品進行修改。合營公司生產的產品與乙方生產的產品質量應相同。乙方有權采取任何必要的措施確保合營公司的產品達到規定的質量水平。
市勞動保障監察支隊：
現將**等8人投訴武漢昊華中建環保有限公司未將勞動合同文本交本人持有一份、未辦理社會保險登記案辦理情況報告如下：
一、基本情況
2017年9月18日，**等8人到我大隊投訴武漢昊華中建環保有限公司（以下簡稱昊華公司）未將勞動合同文本交本人持有一份、未辦理社會保險登記，我隊接待人員向**等8人發放了《武漢市勞動保障監察投訴登記表》，并對**、孫邦平進行初步了解（見《武漢市勞動監察調查詢問筆錄》）。但由于投訴人中有人未攜帶居民身份證件，故當時我隊請他們提交了身份證復印后再受理。9月20日，**等8人正式向我隊遞交了《武漢市勞動保障監察投訴登記表》、投訴文書、居民身份證復印材料。我隊于9月25日批準立案。另查，**曾于7月19日向我大隊投訴昊華公司未與其簽訂勞動合同問題，當日我隊立即派員前往該單位調查了解，但由于該單位已停止生產且無人值守，故未能實施監察。
二、調查情況
據投訴人**稱，其于2006年6月進入昊華公司從事化驗工作。入職時，該單位與其簽訂了勞動合同，未將勞動合同文本給本人持有一份，未為其辦理社會保險。其要求該單位將勞動合同文本交本人持有一份、為其辦理社會保險登記并支付生活費。
9月20日，經我隊向青山社保處查詢得知，昊華公司辦理了社會保險登記（登記號為10011872）；另，**2001年1月至2006年6月由武漢永昌實業有限公司為其辦理社會保險登記，并繳納了社會保險費。
9月27日，我隊經辦監察人員再次前往昊華公司調查，發現該單位仍然處于停業狀態,故采取張貼方式向該單位送達《武漢市勞動保障監察調查詢問通知書》（青勞社監詢字〔2017〕083號），并通知該單位所在轄區的網格監察協管員跟進掌握該單位情況，如發現恢復經營，立即與我隊經辦監察人員聯系。截至目前，該公司仍處于未恢復生產經營。
10月中旬，**向我隊電話詢問辦案進展，我隊監察人員已將上述辦理情況及辦案程序電話告知**。
三、下一步工作情況
由于目前昊華公司處于關門停業狀態，無法按勞動監察程序對其展開調查。下一步，待該公司恢復正常運營或聯系上法定代表人后再依法查處。
第二條技術進出口合同包括專利權轉讓合同、專利申請權轉讓合同、專利實施許可合同、技術秘密許可合同、技術服務合同和含有技術進出口的其他合同。
第三條商務主管部門是技術進出口合同的登記管理部門。
自由進出口技術合同自依法成立時生效。
第四條商務部負責對《政府核準的投資項目目錄》和政府投資項目中由國務院或國務院投資主管部門核準或審批的項目項下的技術進口合同進行登記管理。
第五條各省、自治區、直轄市和計劃單列市商務主管部門負責對本辦法第四條以外的自由進出口技術合同進行登記管理。中央管理企業的自由進出口技術合同，按屬地原則到各省、自治區、直轄市和計劃單列市商務主管部門辦理登記。
各省、自治區、直轄市和計劃單列市商務主管部門可授權下一級商務主管部門對自由進出口技術合同進行登記管理。
第六條技術進出口經營者應在合同生效后60天內辦理合同登記手續，支付方式為提成的合同除外。
第七條支付方式為提成的合同，技術進出口經營者應在首次提成基準金額形成后60天內，履行合同登記手續，并在以后每次提成基準金額形成后，辦理合同變更手續。
技術進出口經營者在辦理登記和變更手續時，應提供提成基準金額的相關證明文件。
第八條國家對自由進出口技術合同實行網上在線登記管理。技術進出口經營者應登陸商務部政府網站上的“技術進出口合同信息管理系統”進行合同登記，并持技術進（出）口合同登記申請書、技術進（出）口合同副本（包括中文譯本）和簽約雙方法律地位的證明文件，到商務主管部門履行登記手續。商務主管部門在收到上述文件起3個工作日內，對合同登記內容進行核對，并向技術進出口經營者頒發《技術進口合同登記證》或《技術出口合同登記證》。
第九條對申請文件不符合《中華人民共和國技術進出口管理條例》第十八條、第四十條規定要求或登記記錄與合同內容不一致的，商務主管部門應當在收到申請文件的3個工作日內通知技術進出口經營者補正、修改，并在收到補正的申請文件起3個工作日內，對合同登記的內容進行核對，頒發《技術進口合同登記證》或《技術出口合同登記證》。
第十條自由進出口技術合同登記的主要內容為：
（一）合同號
（二）合同名稱
（三）技術供方
（四）技術受方
（五）技術使用方
（六）合同概況
（七）合同金額
（八）支付方式
（九）合同有效期
第十一條國家對自由進出口技術合同號實行標準代碼管理。技術進出口經營者編制技術進出口合同號應符合下述規則：
（一）合同號總長度為17位。
（二）前9位為固定號：第1-2位表示制合同的年份（年代后2位）、第3-4位表示進口或出口國別地區（國標2位代碼）、第5-6位表示進出口企業所在地區（國標2位代碼）、第7位表示技術進出口合同標識（進口Y，出口E）、第8-9位表示進出口技術的行業分類（國標2位代碼）。后8位為企業自定義。
第十二條已登記的自由進出口技術合同若變更本辦法第十條規定合同登記內容的，技術進出口經營者應當辦理合同登記變更手續。
辦理合同變更手續時，技術進出口經營者應登錄“技術進出口合同信息管理系統”，填寫合同數據變更記錄表，持合同變更協議和合同數據變更記錄表，到商務主管部門辦理手續。商務主管部門自收到完備的變更申請材料之日起3日內辦理合同變更手續。
按本辦法第七條辦理變更手續的，應持變更申請和合同數據變更記錄表辦理。
第十三條經登記的自由進出口技術合同在執行過程中因故中止或解除，技術進出口經營者應當持技術進出口合同登記證等材料及時向商務主管部門備案。
第十四條技術進出口合同登記證遺失，進出口經營者應公開掛失。憑掛失證明、補辦申請和相關部門證明到商務主管部門辦理補發手續。
第十五條各級商務主管部門應加強對技術進出口合同登記管理部門和人員的管理，建立健全合同登記崗位責任制，加強業務培訓和考核。
第十六條中外合資、中外合作和外資企業成立時作為資本入股并作為合資章程附件的技術進口合同按外商投資企業有關法律規定辦理相關手續。
一、房屋買賣過戶登記效力相關法規和司法解釋之演進
1983年12月27日國務院公布的《城市私有房屋管理條例》(下稱《條例》)第九條規定:“買賣城市私有房屋,賣方須持房屋所有權證和身份證明,買方須持購買房屋證明信和身份證明,到房屋所在地房管機關辦理手續。任何單位和個人都不得私買私賣城市私有房屋。”《條例》規定的本意顯然是:未經辦理登記手續的房屋買賣為“私買私賣”,所以其合同無效(注:參見梁慧星主編:《社會主義市場經濟管理法律制度研究》,中國政法大學出版社,1993年版,第110頁。)。
1984年8月30 日最高人民法院制定的《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》第五十六條規定:“買賣雙方自愿,并立有契約,買方已交付了房款,并實際使用和管理了房屋,又沒有其他違法行為,只是買賣手續不完善的,應認為買賣關系有效,但應著其補辦房屋買賣手續。”這一解釋確立了房屋買賣合同有效與否不以是否辦理產權過戶登記為準的原則。但是未辦理過戶手續的房屋買賣合同有效的限制條件過多,既要買方交付了房款,又要實際使用和管理了房屋。
1987年12月10日,最高人民法院《關于如何具體適用最高人民法院〈關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見〉第五十六條規定的批復》規定:“‘意見’第五十六條規定的精神,只適用于解決‘條例’實施前的歷史遺留問題;‘條例’實施后,人民法院審理這類案件應嚴格按照‘條例’的規定辦理”。此批復將《意見》第五十六條規定僅適用于《條例》實施前的房屋買賣行為,即有條件地承認部分未辦理產權過戶手續的房屋買賣合同有效。但是,對于1984年8月30日至1987年12 月10日之間的房屋買賣行為本應適用《意見》第五十六條規定,而該批復卻規定適用《條例》,顯然破壞了法不溯及既往原則,造成此期間內的房屋買賣秩序不應有的混亂狀況。
1988年1月26 日最高人民法院的《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》(下稱《民法通則意見》)第85條規定:“財產所有權合法轉移后,一方翻悔的,不予支持。財產所有權尚未按原協議轉移,一方翻悔并無正當理由,協議又能夠履行的,應當繼續履行;如果協議不能履行,給對方造成損失的,應當負賠償責任。”顯然,該條規定也適用于房屋買賣合同。根據該條規定,產權過戶登記只不過是房屋買賣合同的履行行為,并非房屋買賣合同的生效要件。但是,司法實踐并未沿用此條規定,而仍以產權過戶登記為房屋買賣合同生效要件為判案原則。如1990年2月17 日最高人民法院《關于私房買賣的成立一般應以產權轉移登記為準的復函》強調:“……簽訂房屋買賣協議以后,提出解除買賣協議,未辦理產權轉移登記手續,應認為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的”。1992年7月9日最高人民法院《關于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問題的復函》答復:“房屋買賣系要式法律行為,農村的房屋買賣也應具備雙方訂有書面契約、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的要件;要求辦理契稅或過戶手續的地方,還應依法辦理該項手續后,方能認定買賣有效”。
二、產權過戶登記不是房屋買賣合同的生效要件
我國法學界和司法界把是否進行產權過戶登記作為房屋買賣合同的生效要件的傳統觀點,是對登記制度屬性的誤解,把債權制度和物權制度混為一談。(注:參見耀振華:《二重買賣的法律問題研究》,載《中國法學》,1995年第5期。)房屋作為不動產,具有不可移動性, 它不像動產那樣可以通過直接具體占有向社會公示其所有權,房屋必須通過登記才能使權利變動的事實向社會公開。登記制度在國外是物權制度的重要組成部分。在登記的效力上,無論是采登記要件主義的德國、登記對抗主義的法國、地券交付主義的英美法系國家,均把登記作為物權制度的組成部分,而不將過戶登記作為房屋買賣合同本身的成立要件,(注:參見郭明端、王軼著:《合同法新論。分則》,中國政法大學出版社,1997年版,第63頁。)即認為登記制度屬物權制度范疇,對債權關系(房屋買賣合同)成立與否、有效無效并無影響。我國現行立法和有關學說關于登記的效力采登記要件主義,不僅與世界法律發展潮流相逆,而且產生了許多理論和實踐無法自圓其說的矛盾。下文分述之。
1、房屋買賣合同作為債權合同,屬諾成性合同, 而產權過戶登記只是房屋產權轉移的必備要件。買賣合同是雙務、有償、諾成合同,房屋買賣合同作為買賣合同之一種,同樣具有雙務、有償、諾成之特質。有人主張房屋買賣合同屬實踐性合同,要經過要約、承諾、產權過戶登記三個階段,即如未依法辦理過戶手續,則買賣合同無效(注:參見王堯華:《也談城鎮私房買賣合同的生效問題》,載《律師世界》,1995年第1期。)。其實, 主張房屋買賣合同屬實踐性合同的觀點混淆了不動產物權轉移合同與不動產物權變動要件之間的區別。從民法上講,不動產物權轉移合同是以轉移不動產物權為內容的債權合同,該合同只要具備書面形式、主體適格、意思表示真實、不違反法律或社會公共利益的生效要件,便在訂約當事人之間發生法律效力,雙方當事人依合同所取得的權利亦應受合同法的保護。依據合同規定,出賣人有義務轉移不動產物權,其在法定期限內應協同買受人前往登記機關辦理物權變動登記手續,而買受人則有義務向出賣人支付價款,并有權請求出賣人交付不動產、及時與自己前往登記機關進行登記。不動產物權變動僅是不動產變動債權合同的履行效力所致,不動產物權過戶登記也是合同的履行行為。既然過戶登記是合同的履行行為,則在本質上并不影響合同的效力判斷,這是合同法的基本原則。因此,認為房屋買賣合同屬實踐性合同,未辦理登記手續的房地產物權轉移的合同無效,在理論上是不正確的。
當然,并不是說房地產物權變動是房地產變動債權合同(即物權合意)的當然效力。不動產物權變動要件須包括雙方當事人變動物權的債權合同和產權過戶登記作為不動產物權變
關鍵詞:期房買賣 商品房 預售合同
目前我國的商品房大部分都是通過預售的方式在市場上銷售,這種銷售行為對房地產開發商是十分有利的,但是對于商品房的預購者來說,由于商品房在支付價款時還沒有建造完成,往往會存在一定的擔憂。因此在商品房的期房買賣過程中一定要進行必要的法律規范,筆者就商品房預售合同的生效要件以及預告登記這兩個方面的問題來加以論述。
一、 商品房預售合同的生效要件
商品房預售合同是房地產預售方同預購方所訂立的合同,針對商品房預售合同而言,最為人們所關注的問題就是預售合同的生效要件。根據我國民法通則的相關規定,一個合同的生效要件包括適格的民事主體、具備真實的意思表示、同時該合同的簽訂不違反法律和社會公共利益。
(一)合同主體應合法
首先在商品房預售合同中,無論是預售方還是預購方,都必須符合我國的《城市房地產管理法》中的相關規定。其中預售方必須是經過有關部門批準設立,并且在工商行政管理部門登記注冊的房地產開發企業,如果訂立商品房預售合同的企業不具備房地產開發經營資格,則該合同無效,而預購方必須具備完全行為能力,這跟一般合同中的主體規定是一樣的。
(二)合同形式應合法
由于商品房預售合同的履行期限一般都較長,同時內容也比較復雜,因此在合同形式上也極為嚴格。在商品房銷售的實踐當中,銷售合同一般都是采用標準的合同形式,由預售方實現擬定具體的款項,主要的內容包括:合同的雙方當事人、預售商品房的基本情況(商品房的位置、面積、結構、土地使用權證號、建設過程規劃許可證號、商品房預售許可證號等)、預售商品房價格、交付方法和期限、交付日期、違約責任、免責條件以及合同糾紛的解決方式等。
(三)商品房預售合同標的物應合法
商品房預售合同除了必須要符合一般合同的生效要件之外,同時還必須要具備較為特殊的生效要件,即為合同的標的物必須合法,具體而言,就是要看預售的商品房是否具備法律規定的預售條件。根據我國商品房預售管理辦法中的相關規定,商品房預售必須要符合下列條件:足額交付全面的土地使用權出讓金,取得土地使用權證書;取得建筑工程規劃許可證和施工許可證;投入開發商品房的資金已經達到建筑總投資的25%以上;有明確的施工進度和竣工交付日期;辦理預售登記,取得商品房預售許可證。
二、商品房預告登記
所謂預告登記,就是為保全關于不動產物權的請求權而將此權利進行的登記。我國《物權法》借鑒德、瑞、日等國家和我國臺灣地區的立法經驗,在第20條中規定了預告登記制度。
(一)商品房預告登記的效力
對商品房預售的行為,我國法律、行政規章規定要實行預售登記。2007年新《城市房地產管理法》第45 條第2 款規定:“商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。”建設部2004年對《城市商品房預售管理辦法》第10 條進行了修訂:“商品房預售,開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發企業應當自簽約之日起30日內,向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。”
這些法律規范都是行政法規或規章,側重于行政管理性質,不屬于私權轉讓的交易規則,也不可能規定保全先債權人物權變動請求權的預告登記制度。最高人民法院于2003 年5 月了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》,加強了對弱小消費者的特別保護,但它是一種債權性質的救濟方式,房屋的買受人已無法實現取得房屋這一締結合同的最終目的,能否獲得出賣人足夠的賠償對買受人來講也無任何保證。
(二)關于預告登記的幾個問題
1.預告登記請求權
所謂登記的請求權,是指登記權利人對登記義務人所享有的請求其履行登記義務或協助履行登記義務的權利。登記請求權包括兩個方面的內容:一是享有請求權的一方可以請求對方為其辦理登記手續;二是享有請求權的一方也可以是負有辦理登記義務的一方,但他也有權利請求對方協助辦理登記義務。可見在登記請求的過程中,依據法律和合同規定,一方有義務辦理登記手續,另一方有義務協助辦理登記手續。可以說,雙方都負有登記的義務。
2.實行預告登記后的再抵押
在工程建設過程中或建造以后出售之前,開發商可能會將在建工程或建成的商品房抵押而獲取貸款,一般而言,各地政府管理部門都要求開發商在預售或出售合同之前注銷所有的抵押權,以保障購房者的利益。如果在簽訂預售或者出售合同之前未注銷已經登記的抵押權的,則該種抵押權與預告登記權利之間的關系,需要具體分析:如果在預售合同預告登記之前已經登記的抵押權,應當優先于預購人行使權利;在預售合同預告登記之后登記的抵押權的處理,我國《物權法》第20 條規定:“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議,為保障將來實現物權,按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后,未經預告登記的權利人同意,處分該不動產的,不發生物權效力。”“處分”應當包括對標的物權利的處分,據此,開發商在得到預購人同意后再進行的抵押有效。
參考文獻:
[1]鄒清明.商品房預售合同的效力研究[J].當代法學,2008,(02) .
