時間：2022-12-14 04:12:03
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)信息，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 檔案管理 信息系統(tǒng)
在我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展的信息時代，商品房市場發(fā)展迅速。而另一方面，以直管房、自管房、廉租房、經(jīng)濟適用房等為主保障房工作則相對滯后。要改變這一局面，需要全面實現(xiàn)房地產(chǎn)管理信息化。要達成這一目標，首先要實現(xiàn)房地產(chǎn)檔案管理的信息化，開發(fā)完善的房地產(chǎn)信息檔案管理系統(tǒng)。房產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)應具備以下功能：一是共享檔案信息業(yè)務管理與利用的信息；二是強大的檢索、查詢、排序；三是數(shù)字檔案信息的瀏覽與下載；四是具備完善、科學的安全機制， 實現(xiàn)高度安全下的信息開放性；五是符合Internet/Intranet發(fā)展潮流，對檔案信息的獲取方式不受時間和地域限制，能實現(xiàn)自我發(fā)展、自我完善、可塑的管理平臺。系統(tǒng)的具體設計應從以下幾方面入手。
1 房地產(chǎn)檔案信息采集的標準化
房地產(chǎn)檔案信息的著錄與索引要嚴格按照《中華人民共和國檔案法》《中華人民共和國檔案法實施辦法》《檔案著錄規(guī)則》，以及其他相關(guān)法律法規(guī)進行。此外，需要由主管部門對其進行規(guī)范化，制定相關(guān)的行為規(guī)范和規(guī)章制度。通過明確的規(guī)范化，保證我國房地產(chǎn)檔案信息采集的合規(guī)性。另一方面，要嚴格把關(guān)信息來源，避免系統(tǒng)管理和維護過程中信息出現(xiàn)失真，隨時確保檔案信息真實、正確。
2 標準化的房地產(chǎn)檔案信息進行數(shù)字化處理
應通過計算機、掃描儀等現(xiàn)代化設備把檔案信息數(shù)字化，進而為檔案信息的存儲、查詢、管理打下數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。要想合理開發(fā)、利用檔案信息，在設計房地產(chǎn)檔案管理模塊時，必須對房產(chǎn)檔案內(nèi)容進行科學分類。總的來說，需要數(shù)字化處理房地產(chǎn)檔案信息信息主要有4種類型：房地產(chǎn)的基本信息、房地產(chǎn)的初始信息、房地產(chǎn)的交易信息、房地產(chǎn)的限制信息。通過對這類涉及房地產(chǎn)所在的位置、戶主、交易情況、特別的事項等信息的數(shù)字化轉(zhuǎn)換、數(shù)字形態(tài)儲存處理，可以高效率、低成本地管理房地產(chǎn)檔案信息，節(jié)約管理的成本。
3 系統(tǒng)開發(fā)數(shù)據(jù)庫的選擇
易于操作、管理的房地產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)需要經(jīng)濟、有效的數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)。數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)選擇正確與否，是房地產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)開發(fā)成功的關(guān)鍵。目前，比較常用的數(shù)據(jù)庫有Oracle、SQL server、Access、My SQL、Sybase、Fox pro等。根據(jù)各地實際情況，數(shù)據(jù)庫的選擇應以以下原則進行。
3.1 按需求選擇
一般來說，數(shù)據(jù)庫需要完成的任務有支持Web、事務處理、文本搜索和復制，等等。在事務處理方面，Oracle較有優(yōu)勢，其次是微軟的SQL Server。在支持Web應用程序方面，My SQL數(shù)據(jù)庫的表現(xiàn)較好。在復制和群集功能上，My SQL的單向復制功能雖然非常易用，但是，My SQL群集功能的可應用性則不甚理想。原則上，數(shù)據(jù)庫的選擇主要是根據(jù)其功能是否可以很好地支持系統(tǒng)的應用程序。若是以閱讀數(shù)據(jù)庫為主的Web應用，My SQL無疑是最佳選擇，而處理復雜事項則要考慮使用Oracle或SQL Server。從房地產(chǎn)檔案管理的特點來看，考慮其系統(tǒng)數(shù)據(jù)的復雜性要求數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)具有龐大的數(shù)據(jù)處理的功能等因素，建議房地產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)開發(fā)選擇SQL Server數(shù)據(jù)庫。
3.2 按易用性和管理需要選擇
開源數(shù)據(jù)庫的管理主要是以命令行工具來實現(xiàn)，雖然其也擁有一些圖形工具，但與自帶的圖形管理工具的Oracle等商業(yè)數(shù)據(jù)庫相比，不夠靈活、穩(wěn)定。另外，圖形化管理方面，微軟的SQL Server管理工具擁有自身的終端平臺，并不是基于瀏覽器。這一設計便于它完成一些Web瀏覽器所不能實現(xiàn)的強大功能。實踐表明，Oracle在事務處理方面具有領(lǐng)先優(yōu)勢；My SQL對支持Web應用程序較其他數(shù)據(jù)庫更好，單向復制功能更為簡單易用。應根據(jù)實際情況選擇這種兩種數(shù)據(jù)庫中的一個，達到有針對性的系統(tǒng)最優(yōu)設計。
4 房地產(chǎn)檔案信息管理系統(tǒng)協(xié)同性處理
房地產(chǎn)檔案信息管理系統(tǒng)并不是一個獨立的系統(tǒng)工程，而是與其他的管理系統(tǒng)存在著密切的聯(lián)系的，只有處理好眾多相關(guān)系統(tǒng)之間的協(xié)調(diào)性，實現(xiàn)管理的有序化，才能保證在構(gòu)建房地產(chǎn)檔案信息管理系統(tǒng)中存在的失誤越來越少，并且對于分散保存于各系統(tǒng)中的信息只有在共享中才能發(fā)揮各自的協(xié)調(diào)作用。房地產(chǎn)檔案信息管理系統(tǒng)的開發(fā)需要使其與房產(chǎn)登記審批軟件、房產(chǎn)地理管理、自動計費制證、房改數(shù)據(jù)系統(tǒng)和網(wǎng)上抵押等系統(tǒng)緊密結(jié)合并兼容，只有使這些系統(tǒng)內(nèi)的部分協(xié)調(diào)一致，才能使開發(fā)出的管理系統(tǒng)更好地發(fā)其揮應有的作用。
5 房地產(chǎn)檔案信息化管理系統(tǒng)網(wǎng)絡化
網(wǎng)絡化管理的主要改變表現(xiàn)在載體與服務方式方面，不會改變房地產(chǎn)檔案的內(nèi)容、性質(zhì)。
房地產(chǎn)檔案信息管理系統(tǒng)網(wǎng)絡化，一方面可以實現(xiàn)房地產(chǎn)檔案信息日常管理的網(wǎng)絡化，即通過利用網(wǎng)絡技術(shù)，可使房地產(chǎn)檔案一經(jīng)確定在網(wǎng)上即可對其進行綜合利用，另一方面，該系統(tǒng)可全面實現(xiàn)檔案服務的網(wǎng)絡化，使查詢者能較方便地利用計算機網(wǎng)絡查詢到其所需信息和內(nèi)容。房地產(chǎn)檔案信息管理系統(tǒng)是一個龐大的系統(tǒng)工程，對其進行網(wǎng)絡化管理相對應之處的傳統(tǒng)方式的管理最突出的表現(xiàn)，就在于一切管理都使用網(wǎng)絡技術(shù)進行控制。借助于網(wǎng)絡平臺可以實現(xiàn)其管理系統(tǒng)的功能，方便人們對于信息的查詢、檢索、瀏覽、下載等功能。
6 結(jié)語
總之，如果要發(fā)揮房地產(chǎn)檔案管理信息系統(tǒng)在房地產(chǎn)掛了你全過程中的作用，構(gòu)建合理、有效的房地產(chǎn)檔案信息管理系統(tǒng)勢在必行，構(gòu)建該系統(tǒng)的過程中需要圍繞著上述內(nèi)容開展工作，并不斷完善，保障房地產(chǎn)檔案信息管理系統(tǒng)的快速構(gòu)建和實現(xiàn)。
參考文獻
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作者簡介
杜海（1974-），男，現(xiàn)為吉林省四平市房產(chǎn)鐵東經(jīng)營管理處助理館員。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 檔案管理 信息系統(tǒng)
進入新世紀以來各項科技發(fā)展迅速，信息技術(shù)、網(wǎng)絡技術(shù)等新興技術(shù)開始廣泛的運用于社會生產(chǎn)生活當中，很多企業(yè)在這個過程中不僅提升了生產(chǎn)能力，還增強了企業(yè)管理活動的效率。為了有效解決當前房地產(chǎn)檔案管理中信息增長快、總量大、更新頻繁等問題，相關(guān)部門應當強化新科技的運用，針對房地產(chǎn)檔案管理工作應當構(gòu)建完善的信息系統(tǒng)。
一、標準化采集房地產(chǎn)檔案信息
房地產(chǎn)檔案信息系采集標準指的是實體檔案管理向信息檔案管理轉(zhuǎn)化過程中遵守的業(yè)務規(guī)范和技術(shù)標準。在檔案信息采集標準化中需要根據(jù)《檔案法》及《云南省房地產(chǎn)檔案管理技術(shù)規(guī)程》和其他相關(guān)法律進行檔案信息的著錄、編目。政府相關(guān)部門還應當進行相關(guān)辦事條例及規(guī)章制度的制定，讓我國房地產(chǎn)檔案管理工作在明確規(guī)范的指導下實現(xiàn)有序發(fā)展。另外，應當嚴格控制信息來源，確保系統(tǒng)信息的真實性，讓使用者能夠獲得準確、真實的房地產(chǎn)檔案信息。
二、房地產(chǎn)檔案數(shù)字化處理
在進行房地產(chǎn)檔案信息管理模塊的設計時，應當科學分類房地產(chǎn)檔案內(nèi)容，根據(jù)將檔案信息通過掃描儀等設備生成數(shù)字化信息，之后進行綜合管理、存儲查詢等工作活動就可據(jù)此展開。通常而言，實際當中有四類信息需要進行數(shù)字化處理，它們分別是：房地產(chǎn)限制信息；交易房地產(chǎn)信息、房地產(chǎn)最初信息、房地產(chǎn)基本信息。通過數(shù)字形態(tài)存儲、數(shù)字轉(zhuǎn)化處理交易情況、戶主、房地產(chǎn)所在位置等信息，能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)檔案信息管理質(zhì)量和管理效率的有效提升，進而達到節(jié)約人力、物力的目的。
三、選擇系統(tǒng)開發(fā)數(shù)據(jù)庫
通常而言只有具備了經(jīng)濟有效的數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，房地產(chǎn)檔案信息管理系統(tǒng)才能夠更加便于操作和管理，而房地產(chǎn)檔案信息管理系統(tǒng)開發(fā)的成效也與選擇數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)是否合適息息相關(guān)。現(xiàn)階段，比較常用的數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)包括Sybase、access、SQLserve，在選擇數(shù)據(jù)庫的過程中應當遵循以下原則：充分考慮需求內(nèi)容，通常情況下復制、支持WEB、完成事務處理是數(shù)據(jù)庫的主要任務。實際當中在事務處理方面表現(xiàn)優(yōu)異的是Oracle，在支持web和復制等任務方面MySQL表現(xiàn)良好，MySQL具有更加簡單易用的單向復制功能，關(guān)注其功能是否可以較好的支持系統(tǒng)應用程序是數(shù)據(jù)庫選擇的主要標準。由于房地產(chǎn)檔案信息管理系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫中具有非常復雜的數(shù)據(jù)，所以應當選擇具有龐大數(shù)據(jù)處理功能的數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)。所以筆者認為應當將SQLserver作為我國房地產(chǎn)檔案信息管理系統(tǒng)開發(fā)的主要對象。
四、協(xié)同處理房地產(chǎn)檔案信息管理系統(tǒng)
房地產(chǎn)檔案信息管理系統(tǒng)并不是孤立的，它和很多相關(guān)系統(tǒng)的聯(lián)系都非常緊密。要想達到降低房地產(chǎn)檔案信息管理系統(tǒng)中錯誤的目標，就應當通過科學設置眾多科學系統(tǒng)之間協(xié)調(diào)關(guān)系推動有序化管理。通常來說，房地產(chǎn)測量數(shù)據(jù)庫、商品房備案系統(tǒng)、房改數(shù)據(jù)系統(tǒng)、網(wǎng)上抵押系統(tǒng)、房產(chǎn)登記審批軟件系統(tǒng)、自動計費制證系統(tǒng)、房產(chǎn)管理地理系統(tǒng)和房地產(chǎn)檔案信息管理系統(tǒng)的結(jié)合、兼容、共享都應當被考慮進房地產(chǎn)檔案信息管理系統(tǒng)的開發(fā)中，進而推動房地產(chǎn)檔案信息管理系統(tǒng)正常運行。
五、房地產(chǎn)檔案信息管理系統(tǒng)的網(wǎng)絡化
實際房地產(chǎn)檔案信息管理系統(tǒng)中，網(wǎng)絡化管理不會影響房地產(chǎn)檔案的性質(zhì)和內(nèi)容，只有載體形式和服務方式發(fā)生了改變。實現(xiàn)房地產(chǎn)檔案信息管理系統(tǒng)的網(wǎng)絡化發(fā)展，不僅能夠推動房地產(chǎn)檔案信息管理工作的網(wǎng)絡化發(fā)展，減少對原始檔案的使用次數(shù)，延長資料的使用壽命，當今社會在獲取較為注重時間的，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)檔案已經(jīng)根本不能滿足人們的需求。所以，信息通過網(wǎng)絡綜合應用確定的檔案資料，還能夠推動檔案服務網(wǎng)絡化的實現(xiàn)，這種情況下使用者查詢了解相關(guān)信息和內(nèi)容通過計算機網(wǎng)絡便可以實現(xiàn)，消除了地點和時間的限制。房地產(chǎn)檔案信息管理系統(tǒng)規(guī)模龐大，與傳統(tǒng)管理方式相比網(wǎng)絡化管理是通過網(wǎng)絡技術(shù)控制實現(xiàn)的。房地產(chǎn)檔案信息管理系統(tǒng)的功能可以通過網(wǎng)絡平臺得以實現(xiàn)，進而為人們下載、瀏覽、檢索、查詢信息提供便利。隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展利用房地產(chǎn)檔案的人越來越多，為了便利查閱，提高工作效率，及時更新信息為城市建設提供優(yōu)質(zhì)服務。
綜上所述，為了提升房地產(chǎn)檔案信息管理的成效，責任部門應當也必須構(gòu)建滿足檔案信息管理工作需要的信息化系統(tǒng)。該系統(tǒng)應當實現(xiàn)共享檔案信息業(yè)務利用和管理涉及的信息資源、瀏覽和下載數(shù)字檔案信息文件、安全運行機制能夠保證開放下的信息安全。本文分析了新形勢下構(gòu)建房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)的策略，以求為提升我國房地產(chǎn)檔案信息管理水平貢獻綿力。但是本文仍存在一定局限，希望行業(yè)人員能夠加強重視，通過構(gòu)建科學、完善的檔案信息管理系統(tǒng)推動檔案管理工作的發(fā)展。
參考文獻
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1發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)信息化的策略
1.1企業(yè)信息化的合理定位
企業(yè)信息化建設必須站在戰(zhàn)略的高度和商業(yè)管理的角度。站在制高點，統(tǒng)籌整個企業(yè)的營運過程。企業(yè)信息化建設要求企業(yè)的管理層必須從戰(zhàn)略的眼光看企業(yè)信息化建設。房地產(chǎn)企業(yè)多是一些以經(jīng)營為目的的企業(yè)，追求利潤最大化和成本最小化是每一家房地產(chǎn)企業(yè)必然要考慮的問題。所以房地產(chǎn)企業(yè)必然重視業(yè)績表現(xiàn)，但往往因為重業(yè)績而忽視了其他東西。在信息系統(tǒng)的建設中，要考慮很多因素，比如：流程是否能夠促進企業(yè)成長、增加盈利以及提高客戶滿意度。房地產(chǎn)企業(yè)信息化要求信息、決策、執(zhí)行的整合，要求公司的IT建設和公司的戰(zhàn)略結(jié)合起來。
1.2加強人才建設，明確責權(quán)，保證需求落實
房地產(chǎn)企業(yè)信息化建設應該需要一支穩(wěn)定而強大的人才隊伍,因此信息化建設要“以人為本”。這也是我們政府所倡導整個社會的。信息化建設與人才開發(fā)是相互影響、相互作用的，信息化建設需要高素質(zhì)的人才，而人才的開發(fā)又能推動信息化建設的進程，兩者是相互融合的。人力資源不僅是企業(yè)信息化的豐富內(nèi)涵之一,更是企業(yè)信息化進程的駕馭者。人才是實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)信息化戰(zhàn)略的基礎(chǔ)，沒有信息技術(shù)人才，企業(yè)信息化戰(zhàn)略的實施只能是一句空話，對人力資源進行開發(fā)、使用和培養(yǎng)是關(guān)系到企業(yè)生存和發(fā)展的核心戰(zhàn)略。但是，目前我國多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的信息化人才匱乏，特別是既熟悉管理又懂計算機的復合型人才嚴重匱乏。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的信息化建設一定要把信息化人才的培養(yǎng)工作擺上戰(zhàn)略地位，采用多方面措施加緊推進。
1.3采用一體化指導思想
結(jié)合自身需求，采用一體化指導思想。房地產(chǎn)開發(fā)由于業(yè)務涉及面廣，因此在信息化過程中需要考慮到眾多業(yè)務信息化需求，涉及到大量業(yè)務環(huán)節(jié)，比如項目可行性研究、市場分析、產(chǎn)品定位、土地獲得、規(guī)劃及設計、融資、建筑施工、工程監(jiān)理、市場營銷、租賃、物業(yè)管理等。在發(fā)展的不同階段，房地產(chǎn)企業(yè)都必須引進一些業(yè)務管理軟件。這些應用系統(tǒng)都往往由不同開發(fā)商開發(fā)，構(gòu)建的也是不同的數(shù)據(jù)庫，致使很多企業(yè)的經(jīng)營管理數(shù)據(jù)分布在不同的系統(tǒng)、地域或平臺上。從而限制了企業(yè)各種數(shù)據(jù)的綜合利用，信息間未能實現(xiàn)有效地共享與傳遞，這樣嚴重影響了企業(yè)信息化建設的實施效果。因此企業(yè)的信息化建設應以“一體化”為出發(fā)點和指導思想。我們應該遵循四個原則，也就是規(guī)劃設計一體化、考察系統(tǒng)本土化、采購軟件本行業(yè)化、實施上線本企業(yè)化。
一體化的信息化建設主要是指采用統(tǒng)一的先進的開發(fā)工具、統(tǒng)一的大型關(guān)系型數(shù)據(jù)庫，從服務于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略出發(fā)進行系統(tǒng)規(guī)劃，完全整合辦公自動化、人事管理、項目管理、樓盤銷售、客戶關(guān)系管理、物業(yè)管理、租賃管理等專項業(yè)務管理功能，彼此之間實現(xiàn)完全的融合，數(shù)據(jù)間直接交換與運算，減少了信息流轉(zhuǎn)中間環(huán)節(jié)，形成企業(yè)辦公、信息交流、業(yè)務管理的統(tǒng)一信息化大平臺。
2房地產(chǎn)企業(yè)信息化發(fā)展趨勢初探
2.1房地產(chǎn)企業(yè)信息化中的電子商務
房地產(chǎn)電子商務即電子商務理念和技術(shù)在房地產(chǎn)業(yè)中的應用。應用范圍十分廣泛包括：房地產(chǎn)材料采購、房地產(chǎn)營銷業(yè)務、房地產(chǎn)中介、物業(yè)管理等領(lǐng)域。也是房地產(chǎn)企業(yè)信息化發(fā)展的趨勢所在。
BtoB(BusinesstoBusiness即企業(yè)對企業(yè)電子商務)房地產(chǎn)電子商務是房地產(chǎn)企業(yè)信息化中最常見之一，其涉及的面非常廣，從房地產(chǎn)的開發(fā)、建造開始，直到房屋最終裝潢，要涉及到大量房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)企業(yè)，比如建材供應商、建筑承建商等。目前，BtoB房地產(chǎn)電子商務已經(jīng)主要運用在建材以及裝潢等行業(yè)。通過房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)企業(yè)間建立的電子化交易平臺，房地產(chǎn)企業(yè)供應鏈的管理變得容易有效，直接成本和管理經(jīng)營成本在很大程度上得到了降低。
BtoC(BusinesstoConsumer)房地產(chǎn)電子商務模式主要運用于房地產(chǎn)的市場營銷與服務，是電子商務模式中基礎(chǔ)的交易模式之一。BtoC房地產(chǎn)電子商務也是運用最廣泛。除了網(wǎng)上購房（雖然購房還不是很常見，但是租賃方面已經(jīng)非常成熟了），BtoC房地產(chǎn)電子商務貫穿于房地產(chǎn)生命周期的整個過程。如個性化的房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷、房屋裝潢、“智能化”物業(yè)管理等。BtoC類的電子商務主要面向廣大消費者，將以個人終端為主要市場，這樣就為開發(fā)商以前對傳統(tǒng)媒介的廣告投入形成了一個有效的銜接，強化了客戶對品牌的忠誠度。同時該模式有利于企業(yè)通過網(wǎng)絡互動形式來聯(lián)系和培養(yǎng)客戶群體，傳播有關(guān)信息，掌握和引導消費動向，提供及時有效的商業(yè)服務。
GtoC(GovernmenttoCustomer)/GtoB(GovernmenttoBusiness)房地產(chǎn)電子商務模式指的是政府對消費者/政府對房地產(chǎn)企業(yè)的電子商務活動。這種電子商務方式能把政府服務部門的服務意識體現(xiàn)得淋漓盡致。房地產(chǎn)業(yè)是個比較特殊的行業(yè)，與其他行業(yè)相比，政府不僅是房地產(chǎn)行業(yè)電子商務推動者也是主要參與者之一。隨著政府電子政務的開展，這些與房地產(chǎn)相關(guān)的政府部門也通過網(wǎng)絡為房地產(chǎn)機構(gòu)、房地產(chǎn)公司及個人提供多種房地產(chǎn)服務。如國土局為房地產(chǎn)開發(fā)商進行注冊，建立信息庫。再如，網(wǎng)上的規(guī)劃方案的審批、審計稅收、銀行貸款、房地產(chǎn)市場政策和市場的監(jiān)督投訴等。
我們應該大力發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的電子商務。隨著信息化建設的推進，電子商務的市場在全球范圍內(nèi)急劇擴大，各發(fā)達國家都把發(fā)展電子商務作為拓展全球市場的有效手段。在這種良好的外部環(huán)境下，房地產(chǎn)電子商務將會成為21世紀整個產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一大亮點和推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展的巨大動力。房地產(chǎn)電子商務在目前可從房地產(chǎn)企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)間的電子商務方式、房地產(chǎn)企業(yè)對客戶的服務方式、網(wǎng)上信息、建立虛擬房地產(chǎn)企業(yè)及虛擬政府等方面的業(yè)務展開。
2.2進一步完善房地產(chǎn)網(wǎng)站功能
1998年7月18日，中國建筑業(yè)協(xié)會推出了“中國建筑在線”網(wǎng)站。2000年4月3日，搜房網(wǎng)()在網(wǎng)上成功地拍賣了7套北京房產(chǎn)，這件事在業(yè)內(nèi)引起了不小的震動。隨后，搜房網(wǎng)又一次在網(wǎng)上拍賣活動中僅用了短短4個小時的時間就拍賣了l7套上海房產(chǎn)，并以300萬元的價格成交了7套別墅。這是房地產(chǎn)相關(guān)網(wǎng)站的發(fā)展歷史，也是國內(nèi)房地產(chǎn)網(wǎng)絡電子商務的一次大膽嘗試，更為房地產(chǎn)網(wǎng)絡經(jīng)濟開辟了廣闊天地。經(jīng)過十幾年的發(fā)展，房地產(chǎn)相關(guān)網(wǎng)站已經(jīng)得到長足的發(fā)展。
房地產(chǎn)中介行業(yè)電子商務化的最終表現(xiàn)形式是目前流行于歐美國家的MLS(MultipleListingService)理念。在美國，1995年年初，大約有100個網(wǎng)站進行商品房銷售，同年底就達到4000多個，2006年已超過2萬個。顯然國外的房地產(chǎn)電子商務比我國起步早，隨著我國加入WTO，我們加快了房地產(chǎn)電子商務的發(fā)展步伐，同時也得到了很好的發(fā)展。我國現(xiàn)有房地產(chǎn)相關(guān)網(wǎng)站大約一萬多個,大多涉及房地產(chǎn)企業(yè)各個操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)政策信息、企業(yè)內(nèi)部管理、工程及材料管理、銷售及中介和物業(yè)管理等。
隨著網(wǎng)絡的普及，互聯(lián)網(wǎng)將成為房地產(chǎn)信息的主要渠道，這將徹底改變傳統(tǒng)的購房方式。房地產(chǎn)網(wǎng)站建設將為購房者提供全天候、全方位的市場服務新模式，將會擴大房地產(chǎn)信息服務的內(nèi)容，建立房地產(chǎn)在線咨詢服務系統(tǒng)，引入城市電子地圖，實現(xiàn)網(wǎng)上售樓。在今后相當長的時間內(nèi)，互補性的房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站之間開始合作，網(wǎng)站在市場、技術(shù)、內(nèi)容上獲得發(fā)展機會；作為工作平臺和交易平臺，與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)展開廣泛的合作，從而提高舊經(jīng)濟的運作效率；同時房地產(chǎn)企業(yè)上網(wǎng)的數(shù)量將明顯增加。完善房地產(chǎn)企業(yè)信息化中網(wǎng)站功能的同時，我們也應該整合這些網(wǎng)站，使一些有基礎(chǔ)和有實力的網(wǎng)站做大、做強。比如房地產(chǎn)企業(yè)站點，萬科是在這方面的領(lǐng)跑者，其他一些企業(yè)是應該好好學習和借鑒的。
2.3加速建設房地產(chǎn)企業(yè)信息化標準化的進程
房地產(chǎn)企業(yè)在進行信息化建設的初期,其外部信息化程度不高是制約產(chǎn)業(yè)推進信息化建設的瓶頸問題,主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)間的信息集成和共享、與外部聯(lián)系的標準化技術(shù)等方面。對于房地產(chǎn)企業(yè)信息化的評價,當前尚未形成規(guī)范的評價方法,缺乏統(tǒng)一的評價體系。房地產(chǎn)企業(yè)信息化建設的不斷深入,將逐步解決上述問題,為產(chǎn)業(yè)信息化搭建起網(wǎng)絡平臺。此外,一些先進的信息集成工具將引入房地產(chǎn)行業(yè)。如在項目管理的應用中,EDI是一種在各部門和協(xié)作力量之間交互信息的有效技術(shù)手段。建立基于EDI的房地產(chǎn)項目信息組織和傳遞模式,各參與者都必須遵循統(tǒng)一的商業(yè)操作標準,如聯(lián)合國貿(mào)易數(shù)據(jù)交換標準——UN/EDIFACT等。
對于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)來說，房地產(chǎn)企業(yè)信息化程度的高低是決定房地產(chǎn)企業(yè)成敗的關(guān)鍵。與未來網(wǎng)絡社會相適應，不論是普通的消費者還是專業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)，都將要求房地產(chǎn)業(yè)務的高度信息化。因此必須加速建設房地產(chǎn)企業(yè)信息化標準化的進程，同樣在企業(yè)與企業(yè)合作當中，也只有運用了網(wǎng)絡信息技術(shù)，才能保證有更多的市場機會。
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè) 會計信息質(zhì)量 會計準則
一、前言
當前我國的房地產(chǎn)行業(yè)受到越來越多的關(guān)注,房地產(chǎn)行業(yè)的財務會計核算問題也引起許多專家學者的重視。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)自身的經(jīng)營特點,其財務會計核算程序以及方法具有明顯的差異性。盡管我國已經(jīng)開始正式實施新企業(yè)財務會計準則,但是從在房地產(chǎn)行業(yè)實施的狀況來看,仍然存在許多不完善之處。國家相關(guān)部門對房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息質(zhì)量的監(jiān)督和審查是穩(wěn)定市場經(jīng)濟秩序的重要保證,而一些房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息失真情況十分嚴重,這也導致了國家財政稅款的流失,本文將對我國房地產(chǎn)企業(yè)財務會計核算中的會計信息質(zhì)量問題進行探討。
二、房地產(chǎn)企業(yè)會計信息質(zhì)量存在的問題
(1)風險信息披露內(nèi)容不完整
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在地產(chǎn)開發(fā)過程中要面臨許多的風險,這些風險包括政策風險、企業(yè)項目開發(fā)風險、土地供應風險、項目工程質(zhì)量風險等。由于房地產(chǎn)企業(yè)自身高風險性的特點,所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對于一般的企業(yè)必須更充分地有關(guān)風險的企業(yè)財務信息。然而,從當前我國相關(guān)的財務會計法規(guī)制度來看,房地產(chǎn)企業(yè)的財務會計報告附注中披露的風險往往僅限于相關(guān)抵押貸款的擔保風險;但是對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量保證金方面沒有涉及,相關(guān)方面的質(zhì)量保證金信息也未加披露,這是需要進一步改進的地方。
(2)會計核算準則指引不夠完善,業(yè)績評價信息不夠客觀
對于地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,會計核算準則指引不夠完善,這也就導致最終的房地產(chǎn)業(yè)績評價信息不夠客觀。房地產(chǎn)企業(yè)從土地開發(fā)到確認收入往往要經(jīng)歷幾年的時間,于是在項目籌建期就需要有大量資金投入開發(fā)過程,這部分的管理費用就計入了當期損益,而由于整個工程的部分項目尚未完工,其預售款項也無法確認為收入,這就使得財務會計理論中的收入費用配比原則沒有明確地在房地產(chǎn)業(yè)中得到的體現(xiàn),而每年的損益表也由于項目階段的不同而產(chǎn)生較大的利潤波動。所以選擇一般的企業(yè)業(yè)績評價指標,比如凈利潤等并沒有全面客觀地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實經(jīng)營狀況,這也會在很大程度上使投資者產(chǎn)生誤解。
(3)企業(yè)內(nèi)部會計核算不完善
當前有很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全的會計內(nèi)部核算制度,使得現(xiàn)金流量統(tǒng)計不夠科學。依據(jù)新企業(yè)會計準則的相關(guān)規(guī)定,企業(yè)現(xiàn)金流量表的編制主體是企業(yè)自身,然而,現(xiàn)實中房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量與其他行業(yè)企業(yè)的現(xiàn)金流量存在明顯的差異性。從現(xiàn)金金流量方面來說,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌資活動以及相關(guān)的投資活動中產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是以企業(yè)作為基本單位的,而在另一方面,企業(yè)經(jīng)營活動中產(chǎn)生的現(xiàn)金流量則是以開發(fā)項目作為基本單位的,由于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)期限較長,其經(jīng)營活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與現(xiàn)金的流出具有更大的異步性。
(4)房地產(chǎn)企業(yè)的會計體系不規(guī)范,收入確認制度有待改善
當前在我國的房地產(chǎn)企業(yè)中,相關(guān)的財務會計體系仍然不規(guī)范,銷售收入往往采用預售以及分期付款銷售兩套財務管理辦法,這就容易造成收款期與房屋交付期不一致的情況。在相關(guān)的會計實務中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確認收入的方法主要有以下幾點:第一種情況是在相關(guān)企業(yè)簽訂預售合同后并收取預收房款確認收入;第二種情況是在企業(yè)簽訂預售合同后以合同金額確認收入;第三種情況是在項目竣工驗收以后,開具銷售發(fā)票確認收入;第四種情況是在辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時確認收入。對于上市房地產(chǎn)企業(yè)來說,上述幾種收入確認情況企業(yè)年報信息披露中不夠明確具體,在現(xiàn)實中也有許多房地產(chǎn)上市企業(yè)年報由于當年房地產(chǎn)銷售收入確認原則的問題,被相關(guān)的注冊會計師出具保留意見審計報告。而這種分歧的焦點往往體現(xiàn)在商品房所有權(quán)風險與債務是否轉(zhuǎn)移的問題上,企業(yè)自身判斷的結(jié)果與相關(guān)注冊會計師的判斷不一致,因而企業(yè)在相關(guān)的收入確認制度方面值得進一步改善。
三、提高房地產(chǎn)會計信息質(zhì)量的對策建議
針對上述房地產(chǎn)會計信息質(zhì)量中存在的問題,本文提出以下的對策建議:
(1)提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量
在提高房地產(chǎn)會計信息含量的披露方面,首先可以增加“預提的公共配套設施費用”這一信息項目,該項目反映房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)權(quán)責發(fā)生制原則和收入費用配比原則,在結(jié)轉(zhuǎn)房地產(chǎn)商品房等開發(fā)產(chǎn)品銷售成本時所預提的本來應由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負擔的相關(guān)配套設施的費用。此外,還應加強企業(yè)的預售政策以及相應的法律依據(jù)方面的信息披露。由于在房地產(chǎn)項目未竣工以前,預售商品房收入不能結(jié)轉(zhuǎn),但是按照預售情況仍然能反映企業(yè)的經(jīng)營情況,由于各房地產(chǎn)企業(yè)的預售政策不同,往往會對企業(yè)各期財務狀況和經(jīng)營成果產(chǎn)生比較的影響,而在很多房地產(chǎn)會計信息中,上述這些會計信息普通的投資者很難看到。以一線的沿海城市為例,根據(jù)目前預售政策規(guī)定的要求,相關(guān)商品房結(jié)構(gòu)封頂或者結(jié)構(gòu)施工達到一定高度時,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)便可以向管理部門申請預售許可證,然而在其他一些地方的規(guī)定往往與此不同,所以,披露企業(yè)的預售政策及情況可以使投資者在財務報表信息不足的情況下,額外獲得了具有可比性的會計信息資料。最后,企業(yè)還應當在財務報告附注中增加相關(guān)分項目現(xiàn)金流量信息以及相關(guān)保證金信息的披露,也就是說以企業(yè)每一個項目為基本單位,披露企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中的現(xiàn)金流量,這些現(xiàn)金流量信息主要包括銷售房地的現(xiàn)金、購買工程物資以及與之相關(guān)的工資支付等。
(2)完善配套工程的會計核算準則指引
我國在《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度制度》中曾經(jīng)對相關(guān)的配套設施費用的預提以及會計處理方面做了比較明確的規(guī)定,然而我們也應當看到現(xiàn)行國家統(tǒng)一的《企業(yè)會計準則》在對配套設施成本核算當面的指引不足,這使得不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采取不一致的財務成本核算手辦法,從而在很大程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)成本核算信息的質(zhì)量與可比性。拿預提應由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負擔來說,假如房地產(chǎn)企業(yè)按權(quán)責發(fā)生制原則和收入費用配比原則,在結(jié)轉(zhuǎn)相關(guān)商品房等開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本時預提了一定比例的配套設施費用,那么不但在當期利潤表中增加了房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本的相關(guān)費用,而且在企業(yè)當期的資產(chǎn)負債表中也增加等額的負債,這就會對企業(yè)當期的財務狀況產(chǎn)生比較大的影響。因此,我國相關(guān)的行政管理部門和立法機關(guān)必須完善相應配套的會計核算準則做指引,以此來規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的會計信息管理。
(3)完善企業(yè)內(nèi)部會計核算,整合現(xiàn)金流量統(tǒng)計
針對當前很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全的會計內(nèi)部核算制度的問題,相關(guān)企業(yè)必須構(gòu)建起完善的財務會計核算體系,這種體系不僅包括國家統(tǒng)一的企業(yè)會計制度,也包括房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身經(jīng)營特點以及相關(guān)的管理要求而制定的內(nèi)部會計核算,具體包括財務會計核算的基礎(chǔ)管理制度和辦法、內(nèi)部財務成本分析考核制度以及成本核算制度與辦法等。相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)要嚴格執(zhí)行統(tǒng)一的財務會計規(guī)范,整合現(xiàn)金流量統(tǒng)計,通過進一步完善內(nèi)部財務會計核算機制來保障財務會計制度的完整性與系統(tǒng)性。
(4)完善房地產(chǎn)企業(yè)的會計規(guī)范體系
近幾年來,伴隨我國會計理論研究的進一步深化,政府的財政部門以及相關(guān)的立法部門應該針對房地產(chǎn)行業(yè)建立起一套更加規(guī)范的財務會計管理體系。對相關(guān)的人力資源會計、質(zhì)量成本會計以及金融工具會計等方面的法律規(guī)范進行統(tǒng)一規(guī)范,以此來改變當前房地產(chǎn)會計管理的方面不確定的準則以及會計制度,使得房地產(chǎn)行業(yè)的財務會計核算工作更具一致性和合理性。以此同時,還應當建立并逐步推廣一些特定的的會計準則指引,使得目前所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都可以采用統(tǒng)一的確認方法。
四、結(jié)束語
由于我國當前房地產(chǎn)企業(yè)一些會計準則與相關(guān)制度的不規(guī)范,這在很大程度上影響了房地產(chǎn)行業(yè)財務信息的可靠性與可比性。因此,我們需要在實踐中建立起完善的房地產(chǎn)企業(yè)的會計規(guī)范體系,制定出科學的會計核算準則,從而提高房地產(chǎn)企業(yè)信息披露中的信息質(zhì)量,這對房地產(chǎn)行業(yè)的長遠健康發(fā)展也是有益的。
參考文獻:
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)行業(yè)；信息化；GIS；房地產(chǎn)管理系統(tǒng)
1 引言
住房和城鄉(xiāng)建設部于2008年5月下發(fā)了《關(guān)于擴大房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設重點城市范圍的通知》，全國房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設重點城市，從目前的40個增加到90個。房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設進入了第二階段。“技術(shù)規(guī)范”作為全國城市房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設工作的行業(yè)標準，首次提出了GIS在房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)中的應用，在行業(yè)內(nèi)引起了廣泛關(guān)注，相關(guān)的應用研究逐漸增多。現(xiàn)代房地產(chǎn)行業(yè)是進行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務的第三產(chǎn)業(yè)。房地
產(chǎn)行業(yè)的信息化建設正是為了適應時代的發(fā)展潮流，它已經(jīng)產(chǎn)生的效益和將帶來的益處是顯而易見的。第一，信息化的建設使房地產(chǎn)企業(yè)加快了企業(yè)現(xiàn)代化管理的進程，信息化技術(shù)為企業(yè)提高了管理效率，增強企業(yè)自身的實力和國際競爭力，在加人的今天更顯現(xiàn)出現(xiàn)實的意義。第二，信息化建設可以使房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)管理機構(gòu)約束其管理行為，使管理更加規(guī)范化，真正使管理和服務公開、公正、公平。第三，信息化建設可為房地產(chǎn)行業(yè)的服務對象提供更方便、快捷、明晰的服務，提高辦事效率。第四，信息化建設使房地產(chǎn)行業(yè)和其相關(guān)行業(yè)的信息資源共享成為可能。
2 房產(chǎn)GIS的現(xiàn)狀
1）地理信息系統(tǒng)（Geographic Information System，GIS），以其強大的地理空間數(shù)據(jù)處理能力和空間分析方法，為房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)的開發(fā)提供了有力技術(shù)支持。是以地理空間數(shù)據(jù)庫為基礎(chǔ)，在計算機軟、硬件支持下，對地理空間相關(guān)數(shù)據(jù)進行采集、輸入、管理、編輯、查詢、分析、模擬和顯示，并采用空間模型分析方法，適時提供多種空間和動態(tài)信息，為信息組織研究和決策服務而建立起來的計算機技術(shù)系統(tǒng)。它是集計算機科學、測繪學、地理學、空間科學、數(shù)學、統(tǒng)計學、管理學為一體的新興科學，它以高效的數(shù)據(jù)管理能力、空間分析、多要素綜合分析和動態(tài)監(jiān)測能力，成為目前一種有效的管理決策工具，廣泛應用于城市土地管理、城市規(guī)劃、環(huán)境監(jiān)測、防災減災、工程建設、商業(yè)開發(fā)應用等領(lǐng)域[1-2]。
2）房地產(chǎn)管理信息化現(xiàn)狀我國的房地產(chǎn)管理，最早是手工管理，效率低下。隨著我國房地產(chǎn)市場的日益活躍，原有的手工管理方式已越來越不能適應房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，甚至成為制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個不利因素。20世紀90年代以來，隨著信息技術(shù)的發(fā)展，人們開始嘗試著利用信息技術(shù)手段來輔助進行房地產(chǎn)管理，以提高房地產(chǎn)管理的效率。從20世紀80年代初到現(xiàn)在，從信息技術(shù)發(fā)展角度，房地產(chǎn)管理信息化共經(jīng)歷了5個階段：單機MIS階段；網(wǎng)絡MIS階段；CAD與MIS集成階段；MIS和GIS集成階段；MIS，GIS，CAD和OA集成一體化階段。
3）房產(chǎn)GIS應用模式，針對房地產(chǎn)管理和REMIS對GIS的基本技術(shù)和應用需求，GIS在REMIS中的應用可采用以下3種應用模式。
以房產(chǎn)測繪為核心的GIS應用模式。隨著房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)技術(shù)規(guī)范的實施，傳統(tǒng)的房產(chǎn)測繪必須與GIS技術(shù)結(jié)合，實現(xiàn)測繪及成果的一體化管理。
MIS，GIS和CAD一體化的應用模式。在REMIS中，MIS是最核心的部分。MIS，GIS和CAD一體化的應用模式就是將MIS，GIS和CAD無縫集成，形成房產(chǎn)業(yè)務和數(shù)據(jù)管理的一體化。這種模式的核心是實現(xiàn)了項目測繪、基礎(chǔ)測繪和權(quán)屬信息的直接互訪。
基于樓盤表為核心的GIS應用模式。技術(shù)規(guī)范強調(diào)構(gòu)建以動態(tài)更新的樓盤表為核心的REMIS，在樓盤表基礎(chǔ)上實現(xiàn)房地產(chǎn)登記業(yè)務的全流程管理，為此，提出基于樓盤表為核心的GIS應用模式（如圖1所示）。基于樓盤表為核心，結(jié)合GIS技術(shù)，將使傳統(tǒng)2維樓盤表的表現(xiàn)形式更加直觀，使房屋屬性信息與空間信息完美結(jié)合，可以多層次地再現(xiàn)房屋特征，使系統(tǒng)產(chǎn)生的信息更直觀、立完成自身任務的特性。房地產(chǎn)基礎(chǔ)信息管理子系統(tǒng)；房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易管理子系統(tǒng)；房地產(chǎn)物業(yè)管理子系統(tǒng)；房地產(chǎn)價格評估子系統(tǒng)。
現(xiàn)在隨體制改革的機遇，有向綜合化發(fā)展的趨勢，觀念上也由重業(yè)務、輕服務，向業(yè)務和服務同等重要的方向轉(zhuǎn)變。服務的對象向多樣化發(fā)展，管理的對象、服務的對象，由房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)對象，發(fā)展到房地產(chǎn)的開發(fā)商、投資商、及潛在房地產(chǎn)用戶。管理平臺由傳統(tǒng)的GIS向WEBGIS發(fā)展。WEBGIS具有超越空間的信息共享特征，可以不受地域的限制向世界范圍內(nèi)的公眾傳播信息。同時它的使用簡單，用戶可以不需要專門的技術(shù)知識，即可獲取信息，不用關(guān)心系統(tǒng)的空間數(shù)據(jù)的維護和管理。WEBGIS功能小但實用，可以靈活實現(xiàn)功能的擴展，滿足圖形顯示到復雜的地理模擬和分析的不同層次的需要，還具有跨平臺的特征。
網(wǎng)上在線交易系統(tǒng)的實現(xiàn)網(wǎng)上在線交易系統(tǒng)是客戶、房地商與金融機構(gòu)（銀行）建立的一種結(jié)算系統(tǒng)。它的好處在于規(guī)范房地產(chǎn)的運作，使價格更透明，受監(jiān)督的機制更強。有利于銀行開展房屋信貸業(yè)務，啟動消費市場。有利于消費者購房，減少攜帶大額貨幣的不便。
5 結(jié)束語
互聯(lián)網(wǎng)和地理信息系統(tǒng)的結(jié)合即Internet GIS是地理信息系統(tǒng)發(fā)展的主要方向之一。要實現(xiàn)Internet GIS，要求GIS是開放式的，可靠的，安全的，可擴展的，可集成的。雖然GIS在房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)設計和開發(fā)中的應用在逐步完善和改進，但房地產(chǎn)管理信息的獲取、數(shù)字化、房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫結(jié)構(gòu)還缺乏統(tǒng)一的標準，但隨著GIS技術(shù)、信息技術(shù)、多媒體技術(shù)的進一步發(fā)展，數(shù)字信息時代的到來，GIS必將在房地產(chǎn)管理和開發(fā)中顯示更大的作用。
地理信息系統(tǒng)（GIS）在房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)和管理方面都有著巨大的優(yōu)勢和廣闊的發(fā)展前景。可以預計，通過90個城市、兩個階段REMIS的建設，我國各地REMIS建設將步入一個新的發(fā)展階段，基于樓盤表管理的GIS應用在REMIS建設中將逐步成為主流，同時，諸如3DGIS，T－GIS等一些新的GIS技術(shù)也將會在REMIS建設中得以廣泛應用，房地產(chǎn)管理信息化將會進入快速發(fā)展階段。地理信息系統(tǒng)技術(shù)在房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)的發(fā)展應用中，對改善我國房地產(chǎn)領(lǐng)域的開發(fā)和管理現(xiàn)狀意義重大而深遠。
參考文獻
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 登記檔案 管理信息化 意義
一、房地產(chǎn)登記檔案管理的特點
房地產(chǎn)登記檔案是指房地產(chǎn)管理機構(gòu)在管理活動中直接形成的對國家和社會有保存價值的各種文字、圖表、圖像等不同形式的記錄，是房地產(chǎn)物權(quán)登記的成果記載和原始憑證，它反映了房地產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅等情況，包括登記過程中產(chǎn)生的申請、審核、發(fā)證等原始資料，是房地產(chǎn)物權(quán)登記工作的真實記載和重要依據(jù)。
房地產(chǎn)登記檔案管理工作具有以下特點：
1、政策性、專業(yè)性強
房地產(chǎn)登記檔案是依據(jù)法律、法規(guī)和相關(guān)政策規(guī)定對房地產(chǎn)物權(quán)從設立、變更、轉(zhuǎn)讓等全過程的記錄，合法合規(guī)性是其首要特征。同時，登記檔案信息要符合檔案管理的相關(guān)專業(yè)特征和要求，內(nèi)容上反映房地產(chǎn)權(quán)利狀況和房地位置和面積大小，反映房地產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)的來龍去脈，因而又有很強的專業(yè)性。
2、動態(tài)性、時效性強
登記檔案形成后，房地產(chǎn)權(quán)利和房地情況會隨著產(chǎn)權(quán)人的變化、房屋的損壞倒塌以及房屋買賣、交換、繼承、贈與等引起的房地產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移而不斷發(fā)生變化。隨著我國經(jīng)濟和城市發(fā)展，房屋的拆除、翻改、擴建、土地分割、合并等變更又不可避免，因而房地產(chǎn)處于不斷轉(zhuǎn)移和變更之中，具有極強的動態(tài)性。為保證檔案信息的真實準確，檔案登記信息必須及時有效地記錄變更情況，從而確保房地產(chǎn)信息是動態(tài)的、真實的，使登記檔案成為有效的可利用的“活”檔案。
3、真實準確性強
登記檔案是房地產(chǎn)物權(quán)狀態(tài)的真實歷史記錄，這種記錄必須與實際相符。記載的權(quán)利人、權(quán)利范圍必須清楚，能在權(quán)利審核和排解權(quán)利糾紛中起憑證和參考作用。真實性是登記檔案的生命，也是發(fā)揮檔案現(xiàn)實效用的基礎(chǔ)和前提。
二、房地產(chǎn)登記檔案管理存在的
問題及原因分析
1、數(shù)據(jù)失真、雜亂，準確性難以保證
真實準確是檔案管理工作的基礎(chǔ)，而房地產(chǎn)登記檔案因為牽涉到房地產(chǎn)物權(quán)，關(guān)系公民的切身權(quán)益，也影響著公共管理水平和政府信用，其真實性更為重要。但我國當前房地產(chǎn)登記檔案管理中數(shù)據(jù)不準確、信息過時、記錄不完整、資料不清晰或檔案管理無序等問題卻較為嚴重。例如，由于兩代個人身份證號碼發(fā)生過調(diào)整，造成同一主體卻有不同的身份證號碼；或者以軍官證、駕照、護照等其他證件代替身份證；姓名中的生僻字用代號代替等。
2、數(shù)據(jù)動態(tài)性差
數(shù)據(jù)更新嚴重滯后于實際權(quán)屬變化，信息更新不及時，不僅影響登記檔案的真實性，也嚴重影響其時效性。隨著社會不斷發(fā)展，我國城市地名、街道名等信息不斷變化，房屋坐落名稱的寫法、稱謂也在發(fā)生變化，如果房地產(chǎn)登記檔案不及時更新，很容易造成地名沖突、房產(chǎn)沖突等。
3、信息化程度低
一些地區(qū)仍然以紙質(zhì)檔案記錄為主，未能及時采用信息技術(shù)，不僅制約登記檔案的錄入與歸檔，也使得檔案查詢、管理效率很低，更為嚴重的是，難以實現(xiàn)數(shù)據(jù)聯(lián)網(wǎng)和共享，無法在不同區(qū)域之間建立統(tǒng)一的登記檔案信息系統(tǒng)，導致辦公效率極低，也制約了公共管理服務水平的提升。
4、電子影像資料不完整
目前的登記檔案介質(zhì)以紙質(zhì)為主，較為單一化、平面化，而大批量集中數(shù)字化掃描很容易造成一些工作失誤，在實體檔案和數(shù)字檔案之間缺乏有效的關(guān)聯(lián)和協(xié)同。
上述問題是由多方面因素導致的，既有客觀方面，也有主觀方面。從客觀方面來看，社會發(fā)展水平和信息技術(shù)應用水平制約著檔案登記管理水平。從主觀方面來看，檔案管理工作從業(yè)人員的專業(yè)技能和職業(yè)精神有待加強，公共管理水平和服務意識都有待提升。因此，要改善房地產(chǎn)檔案登記管理現(xiàn)狀，解決真實性差和動態(tài)性差、效率低、管理水平低等問題，實現(xiàn)高效、協(xié)同的信息化管理，就要加強檔案管理系統(tǒng)信息化建設。
三、房地產(chǎn)登記檔案管理信息化的實施
隨著信息技術(shù)的發(fā)展及推廣應用，房地產(chǎn)檔案信息化管理已成為一種趨勢，信息化管理也是現(xiàn)代檔案管理的必然趨勢，信息化管理也是提高房產(chǎn)檔案管理利用效率重要途徑之一。登記檔案管理信息化建設實施需注意以下幾個方面：
1、通過信息技術(shù)開發(fā)利用房地產(chǎn)檔案信息，提高檔案管理水平。首先，做好已有房地產(chǎn)檔案資料的收集、歸檔和整理核查工作，再通過實施電腦化管理，將房產(chǎn)檔案資料及時輸入電腦。其次，做好新舊檔案信息之間的銜接與梳理，確保管理系統(tǒng)中的數(shù)據(jù)是真實、準確、相互對應的。最后，實施信息化管理后所有的數(shù)據(jù)信息都進行電腦數(shù)據(jù)和實物之間的同步與對應核準。
2、建立集中統(tǒng)一的檔案管理網(wǎng)絡，規(guī)范電子建檔標準。加強對房產(chǎn)檔案工作的集中統(tǒng)一管理與分級負責制度，是房產(chǎn)檔案齊全、完整、規(guī)范的重要保證。完善檔案制度建設，做到職責分明、層層把關(guān)，保證文件材料不疏漏、不散失，使檔案管理工作達到了系統(tǒng)化、規(guī)范化、標準化。
3、轉(zhuǎn)變觀念，超前檔案管理，掌握房產(chǎn)檔案特點，拓寬檔案收集渠道。長期以來，我們對于各類業(yè)務檔案的管理工作缺乏超前管理的意識，導致各類業(yè)務和檔案管理長期以來各自為政、檔案資料積累殘缺不全，給檔案的整理歸檔帶來了困難。為了保證房產(chǎn)登記檔案資料收集齊全、完整，我們檔案人員將需要存檔的各類房產(chǎn)資料建立了檔案收件簿，了解各類業(yè)務工作存檔的分類程序和流程，對哪些檔案資料、資料的內(nèi)容、數(shù)量做到心中有數(shù)。
4、加強對檔案管理從業(yè)人員的培訓。信息化管理客觀上對房產(chǎn)檔案工作人員的素質(zhì)提出了更高的要求。為達到房產(chǎn)檔案整理規(guī)范化的要求，對從業(yè)人員要進行培訓，不斷提高其專業(yè)技能、計算機操作水平，提升服務意識和職業(yè)精神。
5、做好信息安全工作。房地產(chǎn)檔案信息涉及重要的個人信息，也是國家經(jīng)濟數(shù)據(jù)的重要來源，因而做好房地產(chǎn)檔案登記信息的機密性，做好網(wǎng)絡安全和信息安全是信息化建設的重要基礎(chǔ)。
四、檔案管理信息化建設的意義
房地產(chǎn)檔案管理信息化是先進科技手段和科學管理方法與傳統(tǒng)的檔案管理方式的有機結(jié)合，是新形勢下房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢。
運用現(xiàn)代信息處理技術(shù)手段來開發(fā)和利用房地產(chǎn)檔案信息資源具有重要作用。首先，能夠有效改變傳統(tǒng)房地產(chǎn)檔案管理以手工處理為主、效率低下、查詢時間長、共享信息差、差錯率明顯等缺陷。其次，能極大提高檔案資源的開發(fā)能力和利用效率，大大減少房產(chǎn)檔案管理工作人員的投入，縮短了大量事務的處理時限，不僅降低了成本，而且極大地提高了工作效率，必將使房產(chǎn)檔案管理的各個方面發(fā)生深刻變化，顯著提高房產(chǎn)檔案管理的整體水平。再其次，能有效提高公共管理水平，提升行政機構(gòu)的綜合服務水平。
在我國正在實施遏制房地產(chǎn)價格過快上漲、推動房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的新形勢下，實施房地產(chǎn)登記檔案管理信息化具有更加重要的意義：
首先，可以為物權(quán)確認提供重要依據(jù)，有利于維護房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益。翔實準確地記載房地產(chǎn)權(quán)利和房屋變更記錄是審查并確認產(chǎn)權(quán)的重要依據(jù)。完備的、科學的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理，是實施合法、規(guī)范的行政管理、物權(quán)管理的基礎(chǔ)，為實施產(chǎn)權(quán)保護和維護個人權(quán)益提供了可靠的法律保障。
其次，有利于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展以明晰的產(chǎn)權(quán)歸屬為前提，因而房地產(chǎn)登記檔案管理成為市場運行和發(fā)展的基本保障。擁有房屋所有權(quán)使權(quán)利人在法律保障下行使占有、使用、收益、處分的權(quán)利上，房產(chǎn)交易雙方才會有安全感，房地產(chǎn)市場才能安全有序。
第三，維護正常的金融秩序和社會穩(wěn)定。隨著房產(chǎn)價值的上升，房地產(chǎn)引發(fā)的問題也越來越突出，債務糾紛、房產(chǎn)糾紛、刑事案件等呈上升趨勢，通過登記檔案部門出具的物權(quán)證明能減少糾紛，避免國家、個人財產(chǎn)受損失，又促進了社會的穩(wěn)定與和諧。
最后，可以為制定和實施更有效的房地產(chǎn)調(diào)控政策提供更為真實準確的依據(jù)。房地產(chǎn)政策是否科學有效的基礎(chǔ)源于完整準確的房地產(chǎn)市場信息，而房地產(chǎn)登記檔案信息是房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)資料。通過真實、有效的房地產(chǎn)檔案信息統(tǒng)計與分析利用，可以更準確地掌握當前房地產(chǎn)市場運行情況，了解我國居民真實的房產(chǎn)情況，從而為制定和實施調(diào)控政策提供更有力可靠的支持。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；會計信息；失真；治理
會計信息是指在經(jīng)濟活動過程中，利用會計理論和會計方法，使用會計實踐獲取反映了會計主體的價值運動狀況的信息。會計信息的失真就是指會計信息的獲取在客觀上違背了可靠性原則，不能夠準確反映出會計主體真正的經(jīng)營成果和財務狀況。因此，如果房地產(chǎn)行業(yè)會計信息失真，就不可以客觀、如實地去反映房地產(chǎn)企業(yè)在一定時期內(nèi)的經(jīng)濟業(yè)務和財務的狀況，不能給決策者提供宏觀經(jīng)濟管理和經(jīng)濟決策的依據(jù)，也不能提高管理水平和經(jīng)濟效益。然而，隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的會計暴露出了不少問題，特別是會計信息失真這一問題的亟待解決，受到了人們的廣泛關(guān)注。
一、房地產(chǎn)行業(yè)會計信息失真的原因
導致房地產(chǎn)行業(yè)會計信息失真的原因比較多，在宏觀方面有政策不配套、法律制度不健全、相關(guān)制度不完善等一系列的客觀因素，也存在微觀上的會計基礎(chǔ)工作薄弱、房地產(chǎn)行業(yè)管理制度不嚴密、會計人員業(yè)務能力和專業(yè)素質(zhì)差和房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)內(nèi)部對自身利益的追求等。
（一）會計法規(guī)制度和會計法規(guī)尚不完善
我國的會計制度的缺陷集中表現(xiàn)對沒有對新出現(xiàn)的會計業(yè)務做出規(guī)定，對某些經(jīng)濟業(yè)務和事項的核算不明確或不科學。正是由于應用會計科目不合理及使用上的串項等一系列的會計核算不規(guī)范造成了房地產(chǎn)行業(yè)成本不實，會計信息失實，收入、支出和結(jié)余虛假。我國目前的《會計法》的規(guī)定尚有待進一步完善。例如，《會計法》中只規(guī)定了違法人員的刑事責任和行政責任，而沒有規(guī)定民事責任，降低了違法人員承擔巨大成本的風險。此外，對會計人員的獎勵和保護的法規(guī)還不明確。房地產(chǎn)行業(yè)的會計人員在違背單位、個人利益而遵守《會計法》要求時，國家要從法律上給予保護。如果缺少這方面的保護，很容易造成會計信息失真。
（二）房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)督機制不健全
房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督機制可分為內(nèi)部監(jiān)督機制與內(nèi)部監(jiān)督機制兩種。第一，房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督有一定的局限性。房地產(chǎn)的內(nèi)部會計監(jiān)督的主體是決策者，但是會計負責人又是由決策者直接聘任的，會計人員的薪酬也是由決策者直接決定的。也就是說，會計工作某種程度上是在為企業(yè)的決策者服務，隨著決策者的意志而變化。所以，不少房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息失真，沒有真實反映經(jīng)營成果。第二，房地產(chǎn)行業(yè)的會計工作的社會監(jiān)督機制也不健全。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的外部監(jiān)督還是由房地產(chǎn)行業(yè)的主管部門實現(xiàn)的，而主管部門往往考慮到的是本部門的利益，對其下屬的房地產(chǎn)行業(yè)采取保護的態(tài)度，不能夠很好地監(jiān)督。第三，一些社會中介機構(gòu)彼此間進行不正當?shù)母偁帲蛘呤且恍┳詴嫀熉殬I(yè)道德水平差，出具虛假的會計驗證報告。這就使有些會計信息即使被確認了但仍缺乏真實性。
（三）房地產(chǎn)行業(yè)會計人員自身素質(zhì)較低
總的來說，我國房地產(chǎn)行業(yè)會計人員的自身素質(zhì)并不高。會計活動的主體是會計人員。會計信息要經(jīng)過會計人員對相關(guān)要素的計量和確認后才能生成，必然要對經(jīng)濟活動中的某些不確定的因素加以估算、推理和判斷。所以，會計人員的素質(zhì)直接關(guān)系到會計信息的質(zhì)量。一直以來，房地產(chǎn)行業(yè)對會計人員的業(yè)務素質(zhì)的提高并不重視，致使會計人員的素質(zhì)和技能得不到提高，常發(fā)生原理性和操作性的錯誤。近年來，會計制度變化特別大，新增的內(nèi)容很多，更增加了會計核算的難度，這也影響了會計信息的質(zhì)量。素質(zhì)不高的會計人員即使遵守了會計法規(guī)，但受到認識水平的局限，也可能使計量處的數(shù)據(jù)與實際情況不符，從而使會計信息不實。有些會計人員素質(zhì)較低，不按會計法核算，迎合上級或自身利益需要，做假賬、受理假憑證和編制假報表，使得會計信息失真。
二、房地產(chǎn)行業(yè)會計信息失真的治理對策
（一）健全法律法規(guī)制度體系，建立科學的會計法律體系
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)；會計信息失真；治理
由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營和產(chǎn)品特點，一部分房地產(chǎn)企業(yè)面對日益激烈的市場競爭，不是采取正當途徑增加收入，降低成本，而利用現(xiàn)行房地產(chǎn)會計制度中收入和成本費用確認與計量方法存在的自由度和現(xiàn)性稅收制度存在的種種問題，從而造成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息失真。但是，在目前國內(nèi)研究中，多數(shù)文獻都是對房地產(chǎn)企業(yè)的具體會計核算或者單純從稅制改革角度進行探討，很少從信息失真原因等方面進行論述。本文將在理論探討與案例分析相結(jié)合的基礎(chǔ)之上，探尋我國房地產(chǎn)企業(yè)會計失真的原因與對策。
一、我國房地產(chǎn)企業(yè)會計信息失真的定義與成因
房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的特點主要體現(xiàn)在開發(fā)成本的核算和銷售收入的確認兩個方面。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)起步較晚，相關(guān)制度和法規(guī)還不健全，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收人與費用的會計核算中還存在許多問題。這些問題導致了房地產(chǎn)企業(yè)會計信息嚴重失真。
(一)會計信息失真的定義
美國會計學會(AAA)認為會計本質(zhì)上不是一個計價過程，而是漿歷史成本分配給當前及以后的財務年度。這里對“真實收益”的分歧同樣蔓延到資產(chǎn)的計量上，因為收益確定與資產(chǎn)計量可視作是同一枚硬幣的兩面。因此，從這個角度看來，對會計信息失真進行治理的終極目標就是對會計信息真實性這一客觀存在的無限逼近。可見，會計的確認與計量環(huán)節(jié)是形成“真實”會計信息的關(guān)鍵。如果這兩個環(huán)節(jié)出了問題，必將難保會計信息“客觀公允”。房地產(chǎn)企業(yè)會計信息失真的主要原因就在于收入與成本費用確認與計量環(huán)節(jié)上的不規(guī)范。
(二)房地產(chǎn)企業(yè)會計信息失真原因分析
1 收入確認與計量問題
目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認條件存在著以下幾種定義和解釋《房地產(chǎn)開發(fā)管理辦法》規(guī)定，工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認，收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶后確認收入。《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》規(guī)定，應在商品房已經(jīng)移交并已將發(fā)票結(jié)算賬單提交買方時，作為銷售實現(xiàn)。新企業(yè)會計準則規(guī)定，同時滿足下列條件，收入才能予以確認：(1)企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；(2)既沒有保留與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施控制；(3)收入的金額能夠可靠地計量；(4)相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)。在實際操作過程中，由于收入確認的規(guī)定不詳，一些開發(fā)商以此作為操縱利潤手段粉飾會計報表，誤導公眾和有關(guān)機構(gòu)。因此，規(guī)范和統(tǒng)一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認的原則和方法已成為當務之急。
2 成本費用確認與計量問題眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)是資金高度密集的行業(yè)，有接近70的資金來自銀行，發(fā)生較高的借款費用是不可避免的。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對借款費用進行正確的會計處理就顯得極其重要。新準則實施從2007年1月1日開始只在上市公司中強制執(zhí)行，而非上市公司則鼓勵實施。這也表明，一方面，上市公司與非上市公司在會計處理方面還有很大的自由度。另一方面，新舊準則的轉(zhuǎn)化與銜接還需要一段較長時期，這也決定了房地產(chǎn)企業(yè)會計收入與成本費焉確認和計量問題難以統(tǒng)一，從而各企業(yè)有服務于企業(yè)特定目標的會計政策選擇動機并導致相應的經(jīng)濟后果。
二、房地產(chǎn)企業(yè)會計信息失真治理的對策
(一)建立和完善行業(yè)的會計規(guī)范體系
房地產(chǎn)行業(yè)在費用核算、成本結(jié)算、收入確認等方面都具有其特殊性，原《房地產(chǎn)行業(yè)會計制度》對房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算的規(guī)定和要求，相對于現(xiàn)行的《企業(yè)會計制度》更具體并具有更強的針對性。然而，中國最新《企業(yè)會計準則》基本上是圍繞企業(yè)常規(guī)會計事項由國家統(tǒng)一制定，在構(gòu)成上缺乏完整性和系統(tǒng)性。而一些會計分支尚未納入會計規(guī)范體系。同時目前房地產(chǎn)企業(yè)會計的一些特殊事項還沒有相關(guān)其體準則或會計制度加以規(guī)范，使該行業(yè)的會計核算不規(guī)范和一致，極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)財務狀況和經(jīng)營業(yè)績信息的可比性和有用性。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計缺乏更詳細的指引準則和制度，使企業(yè)會計人員往往力不從心，只能按各自的需要作出不規(guī)范的會計處理，導致企業(yè)成本不實、賬目不清、數(shù)據(jù)不真等情況。因此我們認力，應在現(xiàn)行的常規(guī)會計準則基礎(chǔ)上，補充和完善房地產(chǎn)行業(yè)會計業(yè)務的行為準則。這些業(yè)務準則的制定將會大大縮小利潤操縱空間，為會計信息失真治理奠定制度基礎(chǔ)。
(二)完善行業(yè)收入與成本費用確認準則指引
鑒于房地產(chǎn)開發(fā)類公司收人實現(xiàn)的特點，延遲或提前“確認收入實現(xiàn)”對房地產(chǎn)企業(yè)而言并不困難。那么，怎樣將最新《企業(yè)會計準則――收入》細化就變得特別重要了。在建立了收入確認一般標準的基礎(chǔ)上，應當建立并推廣針對特殊業(yè)務的會計準則指引，讓所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有統(tǒng)一標準的確認方法。針對上述情況，我們認為，房地產(chǎn)商品銷售收入的確認應同時具備以下條件(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與客戶簽訂了正式的商品房銷售臺同，并履行了相關(guān)法律手續(xù)；(2)房屋已竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗收合格，房屋藏積已經(jīng)過有關(guān)部門測量確定；(3)房屋經(jīng)驗收后，客戶對房屋的結(jié)構(gòu)、面積、付款方式均已確認，買賣雙方辦妥房屋移交手續(xù)；(4)收入的金額能夠可靠地計量。我們知道，收入與支出(成本費用)之差就是利潤。我們認為，收入與成本費用確認準則的細化必將減少房地產(chǎn)企業(yè)會計確認與計量方面的任意性，將大大縮減企業(yè)會計政策選擇的范圍。這對提高會計信息質(zhì)量是大有裨益的，是從制度上治理會計信息失真的必然選擇。
(三)提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量
鑒于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)會計核算的特殊性，企業(yè)對財務會計報表有較大的調(diào)整空間，因此應該進一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須額外披露的各類相關(guān)信息的內(nèi)容和要求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了必須按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定披露信息外，還應該增加以下披露內(nèi)容：(1)披露企業(yè)的預售政策及情況。因為在項目未竣工前，預售收入不能結(jié)轉(zhuǎn)，但預售情況亦能反映企業(yè)的經(jīng)營情況，現(xiàn)時因為各企業(yè)的預售政策不同，不同的預售政策對企業(yè)各期財務狀況和經(jīng)營成果的影響較大，如此投資者很難在財務報告中獲得預售的會計信息。(2)增加土地儲備量及成本構(gòu)成等額外的信息。(3)在財務報告附注中增加分項目的現(xiàn)金流量信息的披露。(4)增加質(zhì)量保證金及風險的披露。
【關(guān)鍵詞】數(shù)據(jù)安全；房地產(chǎn)；管理信息系統(tǒng)；數(shù)據(jù)庫
中圖分類號：N37 文獻標識碼：A 文章編號：
1引言
隨著我國城市建設步伐加快，住房制度深入改革，房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，各城市紛紛建立了房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，但所建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)存在非法拷貝、產(chǎn)權(quán)被更改、數(shù)據(jù)庫下載漏洞、文件泄露、用戶名與口令被破解、越權(quán)使用、病毒注入攻擊等之類的安全隱患[1]，使基礎(chǔ)測繪數(shù)據(jù)、產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)和產(chǎn)權(quán)人資料等重要信息得不到保障，甚至可導致整個系統(tǒng)癱瘓，造成嚴重后果。因此，為確保房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的正常流通，房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的正常運行，保護人民群眾的切身利益，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)安全管理研究勢在必行。
2房地產(chǎn)數(shù)據(jù)安全管理方案
針對房地產(chǎn)信息系統(tǒng)中普遍存在的數(shù)據(jù)安全管理問題，結(jié)合衡陽市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)實際情況，提出以下方案：基礎(chǔ)數(shù)據(jù)層上，加入數(shù)字水印保護版權(quán)，基于三庫分離技術(shù)建立系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫，并通過數(shù)據(jù)庫加密技術(shù)完善數(shù)據(jù)庫的安全管理；應用層上，采用動態(tài)生成授權(quán)機制實現(xiàn)權(quán)限管理；網(wǎng)絡層上，構(gòu)建IP Sec VPN和SSL VPN相結(jié)合的房地產(chǎn)信息虛擬專用網(wǎng)，見圖1。
圖1 房地產(chǎn)數(shù)據(jù)安全管理的整體框架
2.1 數(shù)字水印保護版權(quán)
房地產(chǎn)信息系統(tǒng)中房地產(chǎn)數(shù)據(jù)包括房地產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)和房地產(chǎn)檔案數(shù)據(jù)等，儲存格式和應用范圍都不同，因此，需根據(jù)其不同特性加入不同的數(shù)字水印。基于DCT的數(shù)字地圖水印算法效果較好[2]，其水印嵌入流程見圖2a，水印檢測流程見圖2b。處理后的房地產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)在精度上沒有明顯損失，數(shù)據(jù)質(zhì)量沒有明顯下降，從視覺上也觀察不到明顯變化，同時應具有較強的抵抗各種攻擊的能力。
圖2a基于DCT的水印嵌入流程
圖2b基于DCT的水印檢測流程
房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)多是以電子文件的文本格式，可改動、載體可變且不具有特定的字跡，其具有易復制性、流動性、兼容性和不穩(wěn)定性，因此要嚴格保持其原始性、真實性和保密性，需要加入基于字符拓撲的半脆弱型文本數(shù)字水印技術(shù)[3]，它既可以進行善意的編輯，又能有效阻止惡意攻擊，其水印嵌入流程見圖3a，水印檢測流程見圖3b。
圖3a脆弱性水印的嵌入
圖3b脆弱性水印的提取和認證
房地產(chǎn)檔案數(shù)據(jù)多是以掃描后的圖像文件，而圖像中加入數(shù)字水印的技術(shù)發(fā)展已經(jīng)成熟。因此，在房地產(chǎn)檔案數(shù)據(jù)中加入應用廣泛的基于小波變換的多功能數(shù)字水印，它既可以生成可見水印圖像，也可生成較好魯棒性的不可見水印[4]。
2.2房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫三庫分離
三庫分離技術(shù)就是將同一房地產(chǎn)業(yè)務對象的不同生命周期在數(shù)據(jù)庫中分為工作庫、正式庫和歷史庫見圖4。工作庫：存放工作數(shù)據(jù)，即處于業(yè)務辦理之中、尚未完成審批過程的業(yè)務數(shù)據(jù)，它們在未完成審批之前不具備“法律效力”；正式庫：存放正式數(shù)據(jù)，即在完成審批之后，即成為正式數(shù)據(jù)，它們可以作為查詢、統(tǒng)計等業(yè)務操作的具備“法律效力”的數(shù)據(jù)；歷史庫：存放正式數(shù)據(jù)發(fā)生變化之前的數(shù)據(jù)，它們曾經(jīng)具備“法律效力”，但當前不具備“法律效力”[5]。三庫分離技術(shù)全程保證了數(shù)據(jù)的安全性，有效管理數(shù)據(jù)，有利于進行變更類業(yè)務。
圖4房產(chǎn)業(yè)務對象在三庫之間的相互轉(zhuǎn)換
2.3 數(shù)據(jù)庫加密管理數(shù)據(jù)庫
房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫中包含了所有房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，其安全性和共享性要求不同，如測繪基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)和檔案數(shù)據(jù)級高，比較敏感，則安全性要求高，而業(yè)務工作活動數(shù)據(jù)處于實時變更狀態(tài)，則共享性要求高。因此，對房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫的加密既要能提高其安全性，又能保證良好的共享性，且不能影響其訪問效率。通過比較多種數(shù)據(jù)庫加密技術(shù)，選取了一種高安全和易共享的數(shù)據(jù)庫加密方案[6]，見圖5。
圖5 數(shù)據(jù)庫加密方案
2.4 權(quán)限控制
房地產(chǎn)管理實際工作中，是通過一定的上下級關(guān)系來確定工作人員在該單位的職權(quán)，因此在房地產(chǎn)管理系統(tǒng)中需控制權(quán)限，也就是賦予不同職位的人員不同的權(quán)利，使系統(tǒng)功能應因崗位而異，數(shù)據(jù)應因部門級別而異、操作權(quán)限應因?qū)哟味悾ＷC合法使用者的正常使用，防止非法獲得信息、破壞信息的行為。在房地產(chǎn)管理系統(tǒng)中，用戶被分為4類：超級用戶、高級用戶、有授權(quán)的用戶和終端用戶[7]。
2.5 構(gòu)建IP Sec和SSL相結(jié)合的VPN
房地產(chǎn)管理機構(gòu)通常在不同地理位置，若建立局域網(wǎng)，成本高、效率低、數(shù)據(jù)傳輸不安全、不支持遠程辦公，因此需建立房地產(chǎn)虛擬專用網(wǎng)。現(xiàn)常用的VPN有IP Sec VPN和SSL VPN [8]，將兩種技術(shù)相結(jié)合，揚長避短，才能發(fā)揮房地產(chǎn)管理系統(tǒng)的最大優(yōu)勢，其應用拓撲結(jié)構(gòu)見圖6。IP Sec與SSL相結(jié)合構(gòu)建的VPN在安全性上的優(yōu)勢有：①通道安全性上，IP Sec和SSL相結(jié)合，既保證了系統(tǒng)網(wǎng)絡安全性，又增強了應用的擴展性。②認證方式上，IP Sec和SSL相結(jié)合既保證了房地產(chǎn)管理系統(tǒng)認證方式的安全性，又提供了靈活性。③端口安全上，黑客就不易偵測出應用系統(tǒng)內(nèi)部網(wǎng)絡設置，只是攻擊網(wǎng)絡服務器，而無法攻擊到后臺的應用服務器，攻擊機會相對減少。④病毒入侵上，病毒傳播就僅局限于主機，而無機會感染到內(nèi)部網(wǎng)絡所連接的電腦，系統(tǒng)受外界病毒感染的可能性大大減小。
圖6 IP Sec和SSL相結(jié)合的VPN的應用拓撲結(jié)構(gòu)
3方案應用
在衡陽市房產(chǎn)分幅圖、界址點坐標、產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)、檔案數(shù)據(jù)等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)中加入含有衡陽市產(chǎn)權(quán)處的水印，實現(xiàn)了基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的有償使用，有效保護了其版權(quán)；采用三庫分離技術(shù)建立的衡陽市房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)中的數(shù)據(jù)庫使用效果好，訪問速度快，產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)混淆、丟失的事件再也沒有發(fā)生；數(shù)據(jù)庫加密后，削弱了系統(tǒng)管理人員權(quán)力，保證了數(shù)房地產(chǎn)據(jù)的共享和安全；權(quán)限設置使產(chǎn)各工作人員各盡其職，房地產(chǎn)管理工作有序進行；IP Sec和SSL相結(jié)合的VPN不僅方便了珠暉區(qū)產(chǎn)權(quán)處、石鼓區(qū)產(chǎn)權(quán)處、高新區(qū)產(chǎn)權(quán)處、蒸湘區(qū)產(chǎn)權(quán)處和雁峰區(qū)產(chǎn)權(quán)處的連接，降低了系統(tǒng)建設成本，而且各分處之間數(shù)據(jù)傳輸安全。采用以上方案，使衡陽市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)中房地產(chǎn)數(shù)據(jù)得到了全面有效的安全管理。
4結(jié)束語
在房地產(chǎn)信息系統(tǒng)中，針對非法拷貝、數(shù)據(jù)庫下載漏洞、文件泄露、用戶名與口令被破解、病毒注入攻擊等安全威脅，提出加數(shù)字水印、三庫分離建立數(shù)據(jù)庫、數(shù)據(jù)庫加密、設置權(quán)限、構(gòu)建IP Sec和SSL相結(jié)合VPN的解決方案，并在衡陽市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)中得到較好的應用，全面保證了數(shù)據(jù)的安全管理。該方案還能推廣到其他城市的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)中，有較好的應用前景。
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一、房地產(chǎn)檔案信息資源開發(fā)中存在問題
（一）檔案信息資源管理分散，不利于開發(fā)利用。信息資源的豐富是開發(fā)利用的基礎(chǔ)，但實際上，業(yè)務和行政檔案沒有完全集中管理。在目前情況下，房地產(chǎn)檔案信息均分散在多個部門進行保管存放，一些檔案室的建設并不是在檔案部門統(tǒng)一規(guī)劃下進行建立，這種分級管理模式常導致檔案資源難以做到有效共享，并且檔案室出現(xiàn)重復存檔以及爭奪檔案資源現(xiàn)象，甚至存有相關(guān)法律法規(guī)相互沖突，無法協(xié)調(diào)工作等問題，直接對檔案資源的充分開發(fā)利用造成一定程度的阻礙。
現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行政、人力資源、財務、工程技術(shù)、銷售、物業(yè)管理等部門一應俱全，在經(jīng)營管理活動中形成的文件基本上由各部門分散管理，有的甚至保存在業(yè)務經(jīng)辦人手里，在檔案管理工作中沒有做到集中統(tǒng)一管理。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人員的流動性相對較大，文件的分散保管使檔案容易散失；檔案保管的責任不清，工作出現(xiàn)問題時便互相推諉，使文件流失的幾率增大。這些情況必然影響到檔案的管理和利用，影響業(yè)務工作的開展，給工作造成困擾，嚴重的還會對企業(yè)的利益造成損失。
許多房地產(chǎn)企業(yè)存在局室合一的管理制度，雖然此制度有助于管理部門執(zhí)行其應有職責，監(jiān)督并且協(xié)調(diào)室藏檔案開發(fā)利用工作，但是這樣的管理制度，從根本上來說，部門對檔案室的監(jiān)督相當于對自身的監(jiān)督，因此無法對開發(fā)利用檔案形成有效的督促檢查。
（二）檔案工作的重點仍舊停留在傳統(tǒng)手工整理階段，而對其內(nèi)容開發(fā)和提供利用還沒有提上日程。檔案整理工作是檔案業(yè)務建設的中心環(huán)節(jié)。只有經(jīng)過科學整理，檔案才能實現(xiàn)系統(tǒng)化和科學化的管理和有效利用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程建設文件在工程竣工驗收后須向城建檔案館移交，工程文件整理的質(zhì)量直接影響著進館工程檔案的質(zhì)量。分類和編目是檔案整理工作的重要內(nèi)容，雖然企業(yè)檔案有相關(guān)的工作規(guī)范，但由于沒有結(jié)合本企業(yè)實際編制的分類方案和整理標準，導致檔案的整理工作比較混亂。此外，在檔案的著錄和登記工作中，大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只是對檔案進行了題名的登記或用Excel數(shù)據(jù)表對檔案信息做簡單的著錄和排序，管理方法和技術(shù)都有待改進。
（三）檔案開發(fā)利用服務觀念落后，對檔案認識不足。首先，許多人對檔案工作的認識僅局限于個人人事檔案，但具體涉及到保管、利用以及內(nèi)容卻均不清楚，甚至許多領(lǐng)導干部認為檔案工作只是單純保管好檔案實體，無需開發(fā)利用。其次，檔案工作者自身素質(zhì)問題。多數(shù)檔案工作人員僅具備檔案文史知識，而熟悉精通計算機信息化、管理、法律等綜合知識人員稀少，單一知識結(jié)構(gòu)直接阻礙了檔案信息資源開發(fā)利用。
我國目前相關(guān)法律法規(guī)中并沒有明確指出哪些檔案可以隨時開發(fā)利用，哪些不可以，而到期卻不適合開放的檔案需要如何處理，檔案部門需要如何審查檔案均沒有相應的法律法規(guī)指引與指示，檔案室對檔案信息開發(fā)利用具體尺度無法準確把握，另外《中華人民共和國檔案法》與《中華人民共和國檔案法實施辦法》中雖對公民隱私權(quán)做出保護，但是，相關(guān)檔案法律法規(guī)中并沒有明確指出，涉及到公民隱私的檔案需要如何處理，什么是涉及公民隱私的檔案，檔案開發(fā)利用重要還是保護隱私重要等問題均沒有涉及。一定程度上阻礙了房地產(chǎn)檔案信息的開發(fā)與利用。
二、房地產(chǎn)檔案信息開發(fā)利用的有效途徑
（一）加強房地產(chǎn)檔案統(tǒng)籌管理
第一，以維護與建立房屋樓盤表為中心，對各房管業(yè)務管理進行梳理，以形成各類型房地產(chǎn)檔案關(guān)系結(jié)構(gòu)圖，以便對數(shù)字化房地產(chǎn)檔案更好進行統(tǒng)籌規(guī)劃，避免重復建設與建設不足等現(xiàn)象出現(xiàn)。
第二，對室藏紙質(zhì)檔案以掃描形式形成其數(shù)字化，并且建立起電子影像文件與業(yè)務數(shù)據(jù)連接通道，完成檔案與業(yè)務數(shù)據(jù)的清點核對工作，對各類數(shù)字檔案以及紙質(zhì)檔案實現(xiàn)配套管理，以減少冗余數(shù)據(jù)出現(xiàn)。這一步既可以由檔案室與業(yè)務部門共同完成，又可由業(yè)務部門單獨完成。
第三，對產(chǎn)生的檔案以及業(yè)務數(shù)據(jù)需要進行前置管理。即所謂在業(yè)務審核、受理等過程中，對相關(guān)數(shù)據(jù)關(guān)系直接建立起電子邏輯組織關(guān)系。電子數(shù)據(jù)以及文件需要直接歸檔，形成數(shù)字化檔案，盡可能做到避免重復勞動，以提高歸檔質(zhì)量與歸檔效率。
（二）加強房地產(chǎn)檔案信息化建設，突破利用局限
房地產(chǎn)檔案信息化主要包括檔案原件管理和檔案數(shù)據(jù)管理信息化。檔案原件就是原始文件，是數(shù)據(jù)源頭和房地產(chǎn)身份證明。電子檔案數(shù)據(jù)指原件數(shù)據(jù)化后的數(shù)字檔案，它從原件提取數(shù)據(jù)，利用數(shù)據(jù)庫進行各種操作。要建立高質(zhì)量的檔案信息系統(tǒng)，保障檔案輸入準確性、完整性，在利用檔案的過程中不斷更新升級檔案信息系統(tǒng)。同時建立多途徑搜索方式，方便用戶快速查到想要信息。
自從房產(chǎn)管理信息綜合系統(tǒng)實行以來，極大提高房地產(chǎn)事業(yè)工作效率。但是隨著房地產(chǎn)日益成熟，在業(yè)務辦理過程中逐漸暴露出局限性，開始制約信息化工程發(fā)展。據(jù)調(diào)查反映出兩個問題：第一是在前置業(yè)務已受理情況下，在下一步收件的時候進行驗收，如有變化則要掃描變化之后的材料，做到同一資料不同版本管理和共享。若無變化則與前置業(yè)務資料實現(xiàn)共享。第二，當收件資料是前置業(yè)務成果時業(yè)務人員根據(jù)情況查詢前置業(yè)務辦理過程，以數(shù)據(jù)或掃描件等形式完成共享。為避免資料重復，需要統(tǒng)一規(guī)范業(yè)務內(nèi)資料名稱，在統(tǒng)一業(yè)務資料基礎(chǔ)上再次調(diào)研，統(tǒng)一想法，制定計劃，進行測試。資料共享系統(tǒng)情況穩(wěn)定，不僅實現(xiàn)房地產(chǎn)檔案資料共享，也為日后信息化檔案管理奠定了基礎(chǔ)。
自從房屋權(quán)屬登記數(shù)字檔案利用以來，效果顯著：單位查檔案不受地點、時間等客觀因素影響，根據(jù)新系統(tǒng)隨時查閱檔案資料。服務方式多樣化，加入網(wǎng)上預售備案系統(tǒng)與二手房合同網(wǎng)上交易系統(tǒng)，實現(xiàn)房屋查封、抵押等信息網(wǎng)絡化查詢，并且提供自主信息查詢服務，以提高服務效率，并且建立起房產(chǎn)數(shù)據(jù)GIS整理系統(tǒng)，提高查全率，便于解決某些棘手事件。
一、統(tǒng)一會計科目設置便于信息者閱讀
在實際操作中，企業(yè)可根據(jù)核算的對象的具體的情況設立獨立的成本詳細賬表，制作出成本卡片，全方位地記錄項目從立項起至驗收結(jié)束的所有成本費用。在年底的時候，將過去一年已經(jīng)竣工結(jié)轉(zhuǎn)完的項目歸入檔案就可以了。成本卡片大概由兩個部分組成，一般分為抬頭部分和賬表部分。抬頭部分主要是列舉施工合同的主要內(nèi)容，比如開工日期、竣工日期、施工單位、建筑面積和變更情況等一些基本的重要的情況。正文詳細記錄方方面面，主要采用多欄式表格記錄和項目的明細，全面記錄成本開支情況。使用成本卡片開展成本核算的主要優(yōu)勢在于：成本卡片上面可以看出一個項目的整體情況，各項成本的具體情況，每項成本一目了然，以利于開展投資分析更好的開展監(jiān)督分析，同時又免除了結(jié)賬和建賬之苦，提高信息準確度同時提高會計工作效率。
二、實施權(quán)責發(fā)生制的會計核算基礎(chǔ)，規(guī)范房地產(chǎn)公司財務會計制度
根據(jù)調(diào)查，房地產(chǎn)企業(yè)除了上市公司和國有公司會計核算采用權(quán)責發(fā)生制核算，以便能夠及時準確地對交易或者是項目產(chǎn)生的費用加以確認核實，及時知道銷售收入的數(shù)額，而費用反映會計期間已經(jīng)消耗的貨物或服務的數(shù)額，兩者均不管款項是否在本期內(nèi)收到或支付，其他的房地產(chǎn)公司均采用收付實現(xiàn)制。權(quán)責發(fā)生制，發(fā)便及時準確全面反應企業(yè)使用者所提供的資源信息以及財務狀況的變化，準確反應企業(yè)的取得和負債，能夠綜合、全面地反映會計主體的運營業(yè)績和受托責任向使用者提供主體控制的資源、資源的來源、運營成本等評價主體財務狀況及其變動情況；能準確全面反映公司的資產(chǎn)盈利和負債、業(yè)務收支及結(jié)余、從整體上反應整個企業(yè)的營運狀況，幫助企業(yè)準確進行成本核算，增強企業(yè)的抗風險能力。針對該問題，建議財政部門作為全國會計工作的主管部門，應統(tǒng)一規(guī)范該方面的工作。
三、統(tǒng)一收入確認標準，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)收入和成本結(jié)轉(zhuǎn)辦法
我國會計準則、會計制度中4個必要條件已成為商品銷售收入確認的標準；即企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風險和報酬轉(zhuǎn)移給購買方；企業(yè)沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計量。在以上4條規(guī)定中，收入確認的標準是以風險和報酬實質(zhì)的轉(zhuǎn)移，在理論上看似合理但在實際操作中給收入確認帶來了不少的困擾。凡是不符合上述4項標準的，即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開發(fā)完畢并且通過驗收，已經(jīng)獲得了相關(guān)報酬并且轉(zhuǎn)移了企業(yè)的風險，但也不能作為收入加以確認。因此如何同時兼顧會計準則及其相關(guān)法律法規(guī)，統(tǒng)一房地產(chǎn)行業(yè)收入確定標準，同時也才能以此進行成本結(jié)轉(zhuǎn)，是需要政府部門統(tǒng)一研究實施的。
四、根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)特殊性，增補信息披露
1.增加土地信息資料，讓信息使用者及時了解房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)開發(fā)能力和規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)成本中占較大比例的要算是土地成本。因此，企業(yè)的發(fā)展方向和前途在很大程度下取決于土地的儲備狀況和土地的成本，對于擁有低成本的土地企業(yè)來說，在市場的競爭上占有很很大的優(yōu)勢，企業(yè)也有著巨大的利潤和發(fā)展空間，能夠在較長的時間里保持著良好的可持續(xù)發(fā)展，使投資者能夠全面了解企業(yè)的發(fā)展方向，準確掌握看企業(yè)的信息，因而具有較高的投資價值和意義.因此，增加土地儲備量及取得成本情況的披露在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務報告中是很有必要的。使信息使用都能夠準確判斷出來企業(yè)的未來發(fā)展的方向，以及對市場的評估。
2.按照不同項目進行現(xiàn)金流量信息的披露，獲取不同項目現(xiàn)金流信息對房地產(chǎn)企業(yè)財務報告，現(xiàn)金流量信息是每個分項目的必不可少的附加信息，在附注中詳細列出，即以企業(yè)每一個分項目為基本單位，詳細列出每個分項目其在開發(fā)經(jīng)營過程中每筆現(xiàn)金的流向，包括企業(yè)每一筆銷售收到的現(xiàn)金、采購工程所必需物資的資金以及支付給工人工資等所支付的現(xiàn)金，以此來提高其現(xiàn)金流向信息的有用性。
3.重視信息資料風險性，為投資者決策提供全面準確的信息房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)上是一個高風險的行業(yè).，這一行業(yè)特性在會計信息披露中得到充分的揭示和體現(xiàn)。具體而言，一方面能夠為企業(yè)保駕護航的是應該建立一個健全規(guī)范的質(zhì)量保證金制度，但由于房地產(chǎn)商品跟一般的工商企業(yè)商品有很大的不同，房地產(chǎn)商品具有周期長、性價高的特性，從而它的保證金的數(shù)額更巨大，保證周期更久長。從而，房地產(chǎn)企業(yè)在核算成本的時候應該把保證金納入成本核算，為投資決策者提供更準確的風險信息，從而提高企業(yè)的抗風險能力。另一方面，在財務會計核算審核報告中應列出各種風險，增加風險的內(nèi)容，不僅僅是某種風險如抵押風險，像企業(yè)在土地的開發(fā)，工程項目的開發(fā)風險，籌資風險，土地的使用風險等全方位的列出，從而提高風險的透明度，以便決策者能夠做及時準確做出正確的判斷。目前適用的會計制度和會計準則主要有《企業(yè)會計準則》和《企業(yè)會計制度》等一系列的規(guī)章制度，隨著市場經(jīng)濟化市場經(jīng)濟在我國的逐步健全完善，新的會計制度、會計準則等相關(guān)的法律法規(guī)不斷修改，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商來說，如何在門類眾多的制度、準則、規(guī)定之下，結(jié)合企業(yè)自身特點，完善現(xiàn)有會計核算方法，更好地發(fā)揮會計部門職能，提供可靠和全面而準確的信息，是會計從業(yè)人員的職責，需要認真思考和研究，同時作為財務工作主管部門也應加緊研究，統(tǒng)一和完善相關(guān)制度，規(guī)范地產(chǎn)公司會計核算，提供可靠信息資源。
作者：王莉新 單位：河南安陽吉信置業(yè)有限公司
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本；信息化；管理
中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2016）08-0146-03
引言
2014年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資95 036億元，比上年名義增長10.5%（扣除價格因素實際增長9.9%），其中，住宅投資64 352億元，增長9.2%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積726 482萬平方米，比上年增長9.2%，其中，住宅施工面積515 096萬平方米，增長5.9% [1]。由于房地產(chǎn)項目規(guī)模大、周期長、投資量大、涉及面廣等特點，成本管控難度非常大，其工作就顯得非常重要，各房地產(chǎn)公司在運作的過程中都逐漸形成各自風格的成本管控模式。然而，限于各房地產(chǎn)公司成本管控的能力，成本管控粗放式較多，主要精力放在招標及結(jié)算階段，施工過程中的管控常流于形式，質(zhì)量較差，常常出現(xiàn)在結(jié)算時才發(fā)現(xiàn)結(jié)算價大大超于預期的投資計劃，使得業(yè)主資金安排非常被動。
要做好項目成本管控工作，人的作用非常關(guān)鍵，項目越復雜，管理團隊越大，分工就越細，給管理帶來的難度也就越大。只有高效地管理好團隊，使得每一個細化的分工都能合理地分配給每個項目干系人，才能保證整個項目的成本都符合預期。如上海市大中里某項目為一個大型綜合體，業(yè)主項目成本合約團隊達十多人，還有專業(yè)顧問隊伍。筆者通過有效的信息化管理系統(tǒng)，將管理團隊納入到系統(tǒng)中去，在系統(tǒng)的指引下，相互協(xié)調(diào)、和諧高效地開展工作，取得了很好效果。
只有通過實行項目成本的信息化管理，才能有效加強業(yè)主從投資計劃到招標、過程施工、項目結(jié)算各個環(huán)節(jié)的管理力度，便于業(yè)主發(fā)現(xiàn)潛在風險，及時調(diào)整資金計劃，使得項目在良性可控的環(huán)境下運行。
一、信息化管理
信息化就是指通過信息技術(shù)的廣泛應用和信息資源的開發(fā)利用而達到的在社會各個領(lǐng)域產(chǎn)生變更發(fā)展的一個過程[2]。信息化管理提高了企業(yè)管理工作效率，減少了信息在各部門傳遞中的損失，最重要的是提高了管理工作規(guī)范化、數(shù)據(jù)信息化、流程制度化、審批可視化，讓每個參與其中的人都按制度程序做事，責職權(quán)限明確，減少越權(quán)、推卸、懈怠、拖延等影響。這對房地產(chǎn)項目的成本管理尤為重要。
本文的信息化主要指房地產(chǎn)項目成本的信息化，主要涉及到的信息技術(shù)為企業(yè)郵箱系統(tǒng)、項目資金計劃審批系統(tǒng)、資金支出審批系統(tǒng)、指令審批結(jié)算系統(tǒng)、文件傳輸共享系統(tǒng)、加密文件存檔系統(tǒng)等各子項網(wǎng)絡系統(tǒng)，以及一些交互算量軟件和商務報表作為補充。
（一）企業(yè)郵箱系統(tǒng)
多數(shù)公司已經(jīng)有對公司員工的來往信函進行統(tǒng)一管理，inbox郵箱、outlook郵箱等都是常見的信息交流平臺，便于公司于項目郵件統(tǒng)一管理，形成可追溯的原始資料。
（二）資金計劃審批系統(tǒng)
屬于一級管控目標，包含整個項目的預期費用開支。由于工程項目持續(xù)時間長，一般項目開始時對整個項目的方案通常不夠周全，資金計劃也相對粗略，在施工過程中才逐步完善。為使得工程開支得到更好的控制，在每一年針對整個項目的各個資本控制子項重新梳理，經(jīng)過嚴格的審批程序后更新資金計劃，用這個數(shù)值調(diào)整之前的計劃，控制今后的各項開支。
（三）資金支出審批系統(tǒng)
屬于二級管控目標，由資本控制組及關(guān)聯(lián)子項目組成。將整個項目的資金計劃按功能劃分多個資本控制組（如土地費用、大市政費用、顧問費用、建筑工程費用等）。資本控制組由多個相關(guān)聯(lián)的子項目組成，每個子項目由一個或多個合同組成，而每一個合同則為一個最直接管控目標。在合同額的基礎(chǔ)上，評估可能發(fā)生的變更，在資金支出審批系統(tǒng)中申請資金支出預算作為該合同的執(zhí)行上限，用于支付進度款，審批指令變更的依據(jù)。有計劃資金，方可申請支出，超支往往是不被許可的。
（四）指令審批結(jié)算系統(tǒng)
屬于三級管控目標，一個合同形成后，需在指令審批結(jié)算系統(tǒng)中開設一子項目，以便于今后將該合同相關(guān)口頭指令、索賠及建筑師指令估價計入。每一個工程變更指令發(fā)現(xiàn)都需在已完成估算，并經(jīng)各部門審核通過后，方可發(fā)出。過程中可按期分批完成指令對帳、分段結(jié)算。此系統(tǒng)能實時匯總出更新的預期結(jié)算額，動態(tài)評估其是否偏離管控目標。
（五）文件傳輸共享系統(tǒng)
一個相對開放的系統(tǒng)，基本與此項目相關(guān)的業(yè)主及顧問方都可以使用，便于一些較大文件不適于使用郵件傳輸時采用，只是權(quán)限有所限制。一些圖紙、指令文稿、工作聯(lián)系單、材料報審、施工方案、日報周報等文件，都會放入文件傳輸共享系統(tǒng)，供相關(guān)人員查閱下載，減少大量復印及手遞工作量。
（六）加密文件存檔系統(tǒng)
公司出于對工程重要商務資料的保護及保證公司高層對經(jīng)濟活動開展情況有一動態(tài)詳細了解提供的一個系統(tǒng)，主要存放招投標過程文件、工程進度付款資料、工程合同文本等資料。
二、信息化管理思路
（一） 層級化分
擬將房地產(chǎn)項目成本管理的層級分為四級，各層級相互依賴，逐層遞進。
1.第四級涉及企業(yè)郵箱系統(tǒng)、文件傳輸共享系統(tǒng)、加密文件存檔系統(tǒng)三個子系統(tǒng)，主要是保留日常工作交流中的相關(guān)資料并及時將一些需要交互的商務技術(shù)文件及時上載至文件傳輸共享系統(tǒng)，并將已完成流程的正式商務文件歸檔到加密文件存檔系統(tǒng)。體現(xiàn)各事項可追溯性，相關(guān)文件可得性，相關(guān)干系人使用便利性，這是開展所有事項的基礎(chǔ)。所以，一定要保證其完整性、及時性，并做好歸納分類，便于查找。
2.第三級主要是指令系統(tǒng)，將第四級系統(tǒng)中，一些與費用相關(guān)的指令/索賠（包括選擇方案）遴選出，準確及時做出估算，并將擬發(fā)出指令的估算上載入系統(tǒng)，經(jīng)相關(guān)部門領(lǐng)導審核批準，決定方案是否實行及指令是否可發(fā)出。同時，需對第三級的估算與施工單位進行對賬整理，將達成一致的結(jié)論以及分段過程結(jié)算數(shù)據(jù)上載至此系統(tǒng)，并對此系統(tǒng)內(nèi)的“預期結(jié)算金額”欄做出更新，使得數(shù)據(jù)更加接近實際結(jié)算額。
3.第二級資金支出審批系統(tǒng)，主要是跟蹤合同金額及合同外變更索賠費用的使用情況。利用第一級控制系統(tǒng)提供的限額范圍申請資金支出預算額，經(jīng)批準后，用此預算額用來指導工程指令審批、變更索賠，并跟據(jù)施工過程中第三級系統(tǒng)內(nèi)數(shù)據(jù)的變化，判斷能不能控制實際結(jié)算額。若發(fā)生不可預知的狀況，必須要調(diào)整資金支出預算額情況下，需征得最高權(quán)限者同意。
4.第一級主要是制定項目資金計劃，為整個項目設計一個的資金帽，用來控制整個項目的費用支出。資金計劃對第二級的每一個資本控制組都做出一個限額，由于工程方案可能調(diào)整及各種不可預知情況，可定期調(diào)整。然此限額設計最為重要，每次調(diào)增都需慎而又慎。這是整個工程成本管理的核心，是公司決策層最最關(guān)注的內(nèi)容之一。
以上這五個層級中，第一、二層級為業(yè)主決策層使用，若第二級某子項超出預算，則需重新申請新的資金支出預算額，同樣第一層級也需作相應調(diào)整。
為保證此總成本計劃的嚴肅性，第一層及一年調(diào)整一次，第二層級一月調(diào)整一次，并詳細記錄調(diào)整依據(jù)。若這兩層級調(diào)整較大，則說明資金計劃編制質(zhì)量不高，相關(guān)領(lǐng)導可被問責，需提出合理解釋。
（二）權(quán)限設計
工程施工中的每一個子項，都應有相關(guān)聯(lián)的干系人。信息化管理將項目干系人責權(quán)分配到每一個子項審批過程中，明確指出誰輸入、誰跟進、誰審批、誰輸出，動態(tài)追蹤事項每一階段狀況。因此，對每一事項開展過程中的干系人權(quán)限設計就顯得非常重要，既要保證事項審批流程規(guī)范、流暢，又要避免不相干的人參與審批或查閱相關(guān)文件，確保其重要信息不泄露。尤其一些機密的商務資料，若泄露出去，會對以后的結(jié)算談判工作非常不利。
權(quán)限一般分為查閱、審批。一般情況下，項目干系人權(quán)限是明確不可調(diào)整，系統(tǒng)會及時提醒下一階段的審批人參與進來。若多個人同時擁有某階段審批權(quán)時，為避免審批混亂，也可由上一層級領(lǐng)導指定某個干系人履行審批權(quán)限。
（三）流程控制
1.重點過程的流程設計
指令審批結(jié)算流程：指令正式發(fā)出前，建筑師編制指令草稿并上載文件傳輸共享系統(tǒng)。顧問及時根據(jù)草稿編制指令估算，業(yè)主成本部審核并經(jīng)相關(guān)成本部，工程部，設計部、財務部及公司領(lǐng)導審核通過后，由顧問將指令及估算額錄入指令審批結(jié)算系統(tǒng)中，再由建筑師正式發(fā)出。若是現(xiàn)場口頭指令，工程部審核后，可直接發(fā)出。要確保每個關(guān)聯(lián)指令包不大于一定金額（如10萬元，但嚴禁拆分指令以滿足資金要求）。否則，一定要通過指令審批結(jié)算系統(tǒng)走指令審批流程。口頭指令執(zhí)行后，仍需由指令審批結(jié)算系統(tǒng)完善審批程序，可多個口頭指令打包成一個指令，再由顧問編制指令估算，完成審批后錄入指令審批結(jié)算系統(tǒng)中，再補發(fā)出作為結(jié)算依據(jù)。
資金支出審批流程，合同形成后，需在指令審批結(jié)算系統(tǒng)中開設一子項目，并對合同可能的變更作出預測，提出資金支出預算額，通過審批后，正式作為進度款、變更審批的依據(jù)。在施工過程中，新的指令發(fā)生后，其經(jīng)審批的估算額以及分階段完成的結(jié)算數(shù)據(jù)錄入指令審批結(jié)算系統(tǒng)后，各相關(guān)聯(lián)的系統(tǒng)中的相應數(shù)值也會調(diào)整，并會適時作出預警。
公司高層，在各系統(tǒng)的協(xié)助下，很容易就能掌握整個工程的實際開支運行狀況，有利于對系統(tǒng)各層級的子項進行風險評估，并及時調(diào)整公司決策。
2.流程控制注意事項
（1）要控制好各系統(tǒng)流程審批時限，避免太長耽誤工程施工。
（2）要提高估算精度，避免過大過小，使過程控制流于形式，而不能為決策提供有效參考。
（3）在指令實施后，要對指令進行評估，分批次定期與施工單位完成指令審核，減小了結(jié)算時爭議，也釋放了估算中的保守空間，使得預期結(jié)算額更接近實際結(jié)算額。
（4）要約束承包商提供索賠的時限，加強對不確定成本風險的控制，便于及時審核并將之納入到系統(tǒng)里去。
三、結(jié)論及展望
無論多么完善的制度最終都要落實到具體的執(zhí)行者身上，所以對執(zhí)行人管理是非常重要的事情，處理得好壞會影響到信息化的效果。整個系統(tǒng)初期投入較多，運行成本較高，IT部門的管理能力要相適應，公司須加強人員培訓。成本管控的粗細度增加，會增加員工的工作量，也可能會出現(xiàn)抵觸情緒。所以，制度執(zhí)行的好壞，一看公司高層的意志，二看中層的管理水平，三看執(zhí)行的人嚴謹程度。
信息化管理相對于傳統(tǒng)的管理有無可比擬的優(yōu)勢，整體效益的提升也顯而易見。然而，信息化管理一般是由多個子系統(tǒng)組成，每個子系統(tǒng)都是由一個相對獨立的軟件組成，不同系統(tǒng)之間的數(shù)據(jù)交互常需人工輸入，一些關(guān)鍵報表如各種商務月報表還需人工整理編制，影響了連貫性，也增加了交互過程中的數(shù)據(jù)錯失風險。
