時間：2022-09-03 23:34:04
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇土地合同，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
購買集體土地合同范文一合同雙方當事人：
出賣人： 身份證號：
買受人： 身份證號：
《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定，買受人和出賣人在平等、自愿、協商一致的基礎上就買賣套房達成如下協議：
該套房所在地： 號，樓層為第 層 邊，主體結構為框架結構，建筑層數為6層，該套房的用途為普通住宅，層高為3米帶板,朝向為 ， 室 廳，該套房建筑面積共 平方米，該房屋自賣之后，雙方永不反悔，任憑賣方居住、出租、轉讓處理，賣方及親屬無權干涉，此房賣前未盡事宜(含界址、產權等)，買方概不負責，由賣方處理。
一、 計價方式與價款
總金額為人民幣 (大寫) 整(小寫) 元，本條所稱建筑面積是指房屋外墻柱勒腳以上各層的外圍水平投影面和，包括套內陽臺，挑廊與及樓梯間的分攤面積。
二、 付款方式與及期限
分期付款：第一期為合同(房屋買賣合同)簽訂時付購樓層套房澆樓面水泥時付 元，第三期為交房后 天內一次性付清所差款項 元，如房屋需變更，辦證所需稅、費、出賣人概不負擔，均由買受人負擔。 出賣人保證該套房沒有產權糾紛，如政府建設、城建等單位執法部門在清查套房超面積、超層高所產生產權糾紛，概由出賣人承擔會部責任(含罰款)，買受人不承擔任何經濟責任，其他產權糾紛，由出賣人承得相應違約責任，在保修期內除自然災害外造成的房屋質量問題其房屋結構安全及經濟責任由出賣人負責。
三、 使用承諾
買受人使用該套房期間，不得擅自改變該套房的建筑主體結構、承重結構和用途。除本合同、補充協議及附件另有約定者，買受人在使用該套房期間有權與其他權利人共同使用與套房有關的共同部位和設施，并按照共同部位與共用房屋分攤面積承擔義務。出賣人不得擅自改變與該套房有關的共用部位和設施的使用性質。
四、 雙方的權力和義務
1、 賣方必須保證房屋的工程質量和遵照政府的建造章程依法建造。如有違反，一切后果由賣方承擔責任。
2、 賣方必須保證出入暢通(買方不分攤任何費用)，含頂樓天面可以共用(裝水塔，太陽能及其他設施等。)
3、 土地屬集體地土地，按現有的政策不能辦理房產過戶手續，本協議同樣有效。如有政策允許辦理，賣方應無償協助配合買方辦理一切手續證件，如遇政府拆遷，本套房用按政府的補償歸買方所有(注：按政府的貨幣折換補償方式按市場價計算)。
4、 買方對本套房有權隨時轉讓和使用，賣方無權干涉。
五、 交房標準及時間
內墻，天棚混合砂漿打底，安裝好鋁合金窗戶，外墻，樓梯間及公共設施裝修好。
本合同自雙方簽字(蓋章)之日起生效，未盡事宜，雙方可以另行簽訂補充協議。對本合同的變更或解除，應當采用書面形式，本合同附件及補充協議與本合同具有同等法律效力。
本合同及附件共 頁，一式兩份，具有同等法律效力，其中出買人一份，買受人一份。
六、 補充知款
1、 水、電開戶費用由買受人自理：樓梯間的路燈，按層數各自負責。
2、 底層雜物間/平方米。
3、 套房加雜物間總價款，合計金額： 。
4、 此套房產權，使用權由買受人系下全權所有繼承。
5、 其它約定：在政府政策允許辦理產權登記事宜，出賣方必須無條件提供手續協助買受方辦理房產登記等一切手續，所涉及的費用由買受方自負。
7、出賣人承諾：出賣人擁有對本合同項下房屋完全的處分權。
8、買受人承諾：買受人真實地愿意購買本合同項下的房屋。
出賣人： 買受人：
聯系電話： 聯系電話：
年月日：
購買集體土地合同范文二甲方(賣方)：
乙方(買方)：
根據國家和省法律、法規和有關規定，甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上就下列房產買賣達成如下協議：
一、甲方自愿將坐落于 的房產出售給乙方，乙方對甲方所出售的房產已作了充分了解，愿意購買該房產。甲方出售的上述房產基本情況為(1)混凝土基礎結構辦公室三層，總建筑面積為400平方米;(2)星棚結構5個：生產車間、宿舍總面積5200平方米。甲、乙雙方擬訂交易上述房產的全部，建筑面積5600平方米。
上述房產若有設立住房專項維修資金賬戶，則該賬戶房產的轉移而轉移給乙方，如沒設立該賬戶的，則所設立責任隨房產的轉移而轉移給乙方。
二、甲、乙雙方議定上述房產的成交價格為人民幣壹佰肆拾柒萬 元整(¥ 1470000元)，按混凝土結構每平方米360元計算，星棚結構每平方米255元計算。甲方已于簽訂合同當日收到乙方以現金形式給付人民幣壹佰肆拾柒萬元整(¥ 1470000元)。
三、甲方同意于 年 月 日將該房產交付給乙方使用。
四、甲方保證上述房產沒有產權糾紛和財務糾紛或其他權利限制，若發生買賣前即已存在任何糾紛或權利障礙的，概由甲方負責處理，并承擔相應法律責任，由此給乙方造成經濟損失的，由甲方負責
五、甲方決定中途不賣或逾期10天仍未交付房產時，作甲方中途悔約處理，本合同即告解除，賠償人民幣伍萬元整的違約金給乙方。
六、辦理上述房產所需繳納的稅費，均由甲方繳納。
七、本合同履行過程中如發生爭議，雙方應及時協商解決，協商不成的，可向有管轄權的人民法院起訴。
八、本合同未盡事宜，由雙方約定后作為補充合同并與本合同具有同等法律效力。
九、本合同一式兩份，甲、乙雙方各存一份。
十、本合同于 年 月 日在 簽訂。
甲方(簽章)： 乙方(簽章)：
法定代表人： 法定代表人：
身份證號碼： 身份證號碼：
聯系地址： 聯系地址：
聯系電話： 聯系電話：
委托人： 委托人：
身份證號碼： 身份證號碼：
購買集體土地合同范文三甲方：
乙方：
根據《中華人民共和國土地管理法實施條例》等法律法規規定，乙方征用甲方土地 畝為乙方建設所用。現經過甲、乙雙方協商達成如下協議：
第一條 地塊的位置和面積
1、征用(收)甲方地塊(以下簡稱該地塊)位于 ，四至為：東至 、西至 、南至 、北至 ，具置和四至詳見附件。上述地塊總面積為 畝。
2、該地塊的集體土地所有權現屬于甲方，擬用于乙方開發建設項目所用。
第二條 土地補償費
1、補償費標準：每畝 元人民幣。
2、補償費總額：按土地面積 畝，每畝 元計算，補償費總額為 萬元。
第三條 土地補償費的支付
乙方按本協議約定的土地征用補償標準，已經一次性給付原承包人補償費，并簽訂了使用權永久轉讓協議
第四條 雙方的權利和義務
1、合同簽字生效，即表示甲方同意乙方的征用方案，沒有異議。
2、合同生效后，該地塊使用權歸乙方所有，乙方有權改變土地的用途，乙方所用甲方的該宗土地按照其申請的并經國家審批的土地用途使用。
3、土地征用后，甲方不得無故阻止、破壞、干擾乙方的改造、修建等正常施工。
4、若甲方違反合同，除全額退還乙方支付的費用外，另賠償給乙方由此造成的一切損失。
5、合同生效后，甲方不得以任何理由再增加土地補償款之外的其他補償款。
6、未盡事宜甲方雙方共同協商解決，可訂立補充協議。
第五條 未盡事宜甲、乙雙方按國家有關法律規定協商解決。
第六條 本合同一式二份，甲乙雙方各執一份，雙方同意簽字后，即具有法律效力。
甲方(蓋章)： 乙方(蓋章)：
征用土地單位：＿＿＿＿，以下簡稱甲方；
被征土地單位：＿＿＿＿，以下簡稱乙方。
根據＿＿＿＿（審批權力機關）批準的＿＿＿＿建設項目的計劃任務書和工程選點報告等文件，按照《國家建設征用土地條例》和＿＿省（或自治區、直轄市）政府的有關規定，經甲方向征地所在地的土地管理機關申請和＿＿縣（或市、省）人民政府審查批準，經甲乙雙方實地查看、反復協商，特簽訂本合同，以供雙方共同遵守。
第一條 征用土地數量及方位
甲方征用乙方土地共＿＿畝，其中，稻田＿＿畝，水塘＿＿畝，菜地＿＿畝，坡地＿＿畝，宅基地＿＿畝，林木＿＿畝，共有樹木＿＿株。所征土地東起＿＿＿＿，南起＿＿＿＿，西起＿＿＿＿，北起＿＿＿＿。
第二條 征用土地的各類補償費和安置補助費
1．根據＿＿省（或自治區、直轄市）政府關于征用土地的補償規定，各類耕地（包括菜地）按該地年產值的＿＿倍（一般為該耕地年產值的三至六倍）補償。征用無收益的土地，不予補償。（征用園地、魚塘、藕塘、葦塘、宅基地、林地、牧場草原等的補償標準，按省、自治區、直轄市政府制定的辦法執行；征用城市郊區的菜地，還應按當地政府的有關規定，向國家繳納新菜地開發基金。）
2．根據＿＿省（或自治區、直轄市）政府的規定，所征土地上的青苗按該地年產值的＿＿％補償，所征土地上的水井、林木、水塘等附著物按＿＿辦法補償。房屋的補償辦法另訂拆遷合同。乙方人員在開始協商征地方案以后搶種的作物、樹木和搶建的設施，甲方一律不予補償。
3．各類耕地的年產值按耕地被征用前三年的平均年產量和國家規定的價格核定，稻田按平均畝產大米為＿＿公斤，每公斤計價＿＿元，年產值每畝核定為＿＿元；旱地按平均畝產玉米（或小麥）＿＿公斤，每公斤計價＿＿元，年產值每畝核定為＿＿元；菜地按平均畝產大白菜＿＿公斤計算，每公斤計價＿＿元，年產值每畝核定為＿＿元。
4．根據《國家建設征用土地條例》的規定，乙方需要安置的農業人口數，按征地前農業人口和耕地面積的比例及征地數量計算，共計＿＿人；甲方對乙方農業人口的安置；補助費標準，按所征耕地每畝產值的二至三倍計算（年產值按被征用前三年的平均年產量和國家規定的價格計算，但每畝耕地的安置補助費，最高不得超過其年產值的十倍）；征用宅基地不付安置補助費（征用園地、魚塘、藕塘、林地、牧場、草原等土地的安置補助費，按省、市、自治區政府的標準計算）。
甲乙雙方在本合同上簽字，并實地勘驗征用地界、定立永久性界樁后＿＿日內，甲方向乙方一次（或商定于某段時期內幾次）支付全部各類補償費、安置補助費共＿＿元（其中，土地補償費和安置補助費的總和不得超過被征土地年產值的二十倍），付款均通過建設銀行轉帳托付。
第三條 減免公、余糧交售任務
甲乙雙方按照＿＿人民政府的規定，根據被征土地的畝數，向＿＿人民政府呈遞減免公、余糧交售任務的申請報告。實際減免量，以＿＿人民政府的批文為準。
第四條 安置辦法
乙方因被征用土地造成農業剩余勞力，甲方應向有關單位聯系，采取以下第（ ）項辦法解決：
1．發展農業生產。甲方協助乙方改良土壤，興修水利，改善耕作條件；在可能和合理的條件下，經縣、市土地管理機關批準，適當開荒，擴大耕種面積；也可由甲方結合工程施工幫助造地，但要從安置補助費中扣除甲方的資助費用。
2．發展社隊工副業生產。在符合國家有關規定的條件下，甲方幫助乙方因地制宜，興辦對國計民生有利的工副業和服務性事業，但要從安置補助費中扣除甲方的資助費用。
3．遷隊或并隊。土地已被征完或基本征完的生產隊，在有條件的地方，可以組織遷隊；也可按照自愿互利的原則，與附近生產隊合并，甲方要積極為乙方遷隊或并隊創造條件。
（按照上述途徑確實安置不完的剩余勞動力，經＿＿省或自治區或直轄市人民政府批準，在勞動計劃范圍內，符合條件的可以安排到集體所有制單位就業，并將相應的安置補助費轉撥給吸收勞動力的單位；甲方如有招工指標，經＿＿省或自治區或直轄市人民政府同意，也可以選招其中符合條件的當工人，并相應核減被征地單位的安置補助費。乙方的土地被征完，又不具備遷隊、并隊條件的，乙方原有的農業戶口，經省或自治區、或直轄市人民政府審查批準，可轉為非農業戶口或城鎮戶口，乙方原有集體所有的財產和所有的補償費、安置補助費，由縣市以上人民政府與有關鄉村商定處理，用于組織生產和不能就業人員的生活補助。）
乙方用補償費和安置補助費興建生產生活設施所需建設物資，鄉村能夠解決的，由鄉村自行解決；鄉村不能解決的，由當地政府協助解決；地方無法解決的少數統配部管物資，經縣（或市）土地管理機關審查核實后，由甲方隨同建設項目向國家有關部門申請分配，物資價款由乙方支付。
第五條 甲方的責任
1．甲方征用土地上有青苗的，在不影響工程正常進行的情況下，應當等待乙方收獲，不得鏟毀；凡在當地一個耕種收獲期內尚不要使用的土地，甲方應當與乙方簽訂協議，允許乙方耕種。
2．甲方已征用二年還不使用的土地（鐵路沿線以及因安全防護等特殊需要，符合國家規定的留用土地，不得視為征而未用的土地），除經原批準征地的機關同意延期使用的土地外，當地縣（或市）人民政府有權收回處理，甲乙方均不得擅自侵占或處理。
3．甲方如逾期不向乙方支付征地的各種補償費和安置補助費，乙方可憑本合同正本申請建設銀行從甲方銀行帳戶內撥付，并可請求甲方按銀行關于延期付款的規定償付違約金。
第六條 乙方的責任
1．自本合同訂立之日起，乙方有責任告知所屬村民不得在征用土地內種植作物，不得砍伐林木和損壞其它附著物，有違反者，乙方必須賠償甲方的損失。經甲方同意在征地上種植作物的，乙方應統一安排，不得逾期。
2．乙方在本合同訂立后需在征用土地上架設電線、興修溝渠等，應經甲方同意，乙方應在不影響建設工程的前提下動工，否則按侵犯公有財產報請有關機關處理。
第七條 工程臨時用地
甲方在工程施工過程中，需要建設材料堆場、運輸通路和其它臨時設施的，應當盡量在征地范圍內安排。確實需要另行增加臨時用地的，由甲方向原批準工程項目用地的主管機關提出臨時用地數量和期限的申請，經批準后，同乙方簽訂臨時用地協議，并按乙方前三年土地平均年產值逐年給予補償。甲方在臨時用地上不得修建永久性建筑物。甲方使用期滿，應當恢復乙方土地的耕種條件，及時
歸還乙方，或按恢復土地耕種條件的工作量向乙方支付費用。
第八條 其它
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
本合同由甲乙雙方簽字之日起生效，合同生效后，甲乙雙方均不得擅自修改或解除合同。合同中如有未盡事宜，須經雙方共同協商，作出補充規定。補充規定與本合同具有同等效力。合同執行中如發生糾紛，雙方協商不能解決的，可報請建設工程管理部門和＿＿縣（或市）政府調解，調解不成的，可報請合同管理機關仲裁，也可提請有管轄權的人民法院裁決。
本合同正本一式二份，甲乙雙方各執一份；合同副本一式＿＿份，送＿＿人民政府、計委、建委、建設銀行、農委……各留存一份。
征用土地單位（甲方）：＿＿＿＿（蓋章）
地址：＿＿＿＿
代表人：＿＿＿＿（蓋章）
聯系人：＿＿＿＿
電話：＿＿＿＿
銀行帳戶：＿＿＿＿
被征土地單位（乙方）：＿＿＿＿（蓋章）
地址：＿＿＿＿
代表人：＿＿＿＿（蓋章）
聯系人：＿＿＿＿
電話：＿＿＿＿
2004年8月18日,甲方以乙方違反合同規定為由,作出限期繳納違約金通知書,乙方未繳納。9月21日,甲方向乙方下達了《解除合同通知書》,通知與乙方解除合同,無償收回土地使用權,沒收地上附著物,已交納的土地出讓金不予返還。隨后,乙方以甲方作出解除合同通知書是對國家土地出讓政策的歪曲理解、解除該“土地合同”違法為由,向法院提起行政訴訟,請求法院依法確認解除合同通知書違法,并判決撤銷其行政行為。
有意見認為,根據我國《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(以下稱《暫行條例》)規定,土地使用權出讓應當簽訂出讓合同;土地使用者應當按照土地使用權出讓合同的規定和城市規劃的要求開發、利用、經營土地,未按合同規定的期限和條件開發、利用土地的,市、縣人民政府土地管理部門應當予以糾正,并根據情節可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權。本案乙方未按土地出讓合同的約定開發、利用土地,甲方依據合同解除合同并收回土地使用權是正確的,應維持該行為。
筆者認為,本案法院應判決撤銷該行政行為。具體理由如下:
第一,簽訂土地出讓合同不應當規避行政處罰,與行政處罰法律相違背的行政合同條款沒有法律效力。
本案甲方與乙方簽訂的“土地合同”中規定:乙方取得土地使用權后未按合同規定建設的,應繳納已付出讓金20%的違約金;連續2年不投資建設的,甲方有權無償收回土地使用權。顯然,這樣的約定是違背法律規定的。依照我國城市房地產管理法第二十五條的規定,超過土地出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的,可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費;滿2年未動工開發時,可以無償收回土地使用權。依照《暫行條例》第十七條的規定,對未按合同規定的期限和條件開發、利用土地的,市、縣人民政府土地管理部門應當予以糾正,并根據情節可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權的處罰。無論是征收土地閑置費(盡管合同中稱為“違約金”),還是警告、罰款、無償收回土地使用權,都是行政處罰,也都是行政機關的法定職責。借行政合同放棄或逃避這樣的職責,違反了法律的明確授權,這樣的合同條款當然沒有法律效力。
第二,未按規定開發利用土地,不是解除土地使用合同的法定條件。
在合同履行過程中,只有在不繳納或逾期未全部繳納土地出讓金的情況下,根據法律規定才有權解除合同。《暫行條例》第十四條規定:“土地使用者應當在簽訂土地使用權出讓合同后六十日內,支付全部土地使用權出讓金。逾期未全部支付的,出讓方有權解除合同,并可請求違約賠償。”本案中,乙方已按規定全部支付了土地出讓金,因此,不存在解除土地使用權合同的法定條件。
第三,用解除合同代替行政處罰,剝奪了當事人獲得合法救濟的權益,是不合法、不公正的。
甲方在解除合同書中,對乙方作出了懲罰性處罰,即無償收回土地使用權,沒收地上附著物,已交納的土地出讓金不予返還。實施這樣的處罰而不允許當事人獲得救濟,行政機關放棄執法權而運用合同規避可能遇到的復議、起訴,就很難使當事人獲得行政或司法救濟,這是不符合現代法治理念的,也是不符合法律規定的。對此,我國行政復議法與行政處罰法等法律都有明確規定。即使在行政相對人的違法事實一目了然的情況下,行政機關的執法活動也必須保障其基本的程序上的權利,允許行將被處罰的行政相對人進行陳述、申辯、說明理由或申請聽證,允許其要求行政機關按照法定程序處理、維護自己的合法權益。執法者不遵守法定程序甚至不通過一定的程序實施行政處罰,勢必影響處罰結果與處罰質量。就本案說,行政機關(甲方)不了解乙方是不是遇到了不可抗力、政府或者政府有關機關行為的原因,以及動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的情況,而這些情況恰恰是法定的“可以無償收回土地使用權”的例外條件。可見,用解除合同代替行政處罰是既不合法,也不公正的。行政機關如果要遠離訴訟,必須依法行政,而不應是通過規避法律回避自己的責任。
【關鍵詞】農村；土地承包；經營合同；糾紛解決路徑
在農村不斷發展的背景下，土地承包合同問題不斷增加，對農村經濟的發展造成嚴重的影響，同時也影響一些農戶的合法權益。因此在農村經濟發展的過程中，要積極的重視農村土地承包合同問題，盡量的滿足農戶的權益，制定多樣化的糾紛處理方案，讓土地糾紛問題得到合理解決。
一、糾紛形成的原因
（一）土地價值問題［1］在經濟社會的發展體系下，國家為促進農村經濟的發展落實了很多相關的扶持政策，為農村經濟的發展提供了保障。特別是在農業稅收方面，國家特別有針對性的取消了一些關鍵的農業稅收，提高了農民的農業生產積極性，保證了土地的價值，將荒廢的土地回收再利用，提高土地利用率。但一個需要特別注意的問題就是在進行土地承包之前要及時的簽訂承包合同，避免后期的糾紛。
（二）婦女合法權益難以保障在對農村的土地承包合同問題進行解決時，經常會出現一些婦女合法權益難以保證的問題。及時在現代社會中普遍的提倡男女權利平等，但是在一些偏遠的農村地區，婦女的合法權益得不到保障。比如：有的婦女在成家以后就離開了以前居住的地方，村里就會強制的土地收回；還有的婦女失去了丈夫或者外出打工，土地也會在不知情的情況下被收回，忽視土地合同的存在，將土地重新分配給更多的人。所以就對婦女的合法權益難以保證，出現糾紛問題。
（三）承包合同不夠完善當前隨著發展重點從城市向農村轉移，農村地區發展速度不斷加快，甚至有的農村地區發展超過了城市。但是也有一部分農村地區的發展因為地理位置的問題而發展緩慢。國家在政策的傾斜上力度不夠，而且相關的宣傳力度不大，發展經驗欠缺，現有的村干部也不作為［4］。再加上本身一些農民的文化水平不高，法律意識缺乏，在簽訂土地承包合同的時候也看不懂其中的端倪，有的干部還會進行暗箱操作，沒有征求農民的意見就將土地承包出去，自己私下收取承包費用。還有的時候在簽訂合同的時候，承包合同不夠完善，有些條款都較為簡單，需要重要的問題合同中都沒有提及，間接的造成后續發展過程中土地承包問題的出現。比如，有的農民私自承包了一些不利于種植和使用的土地，但是其承包小組的成員卻提出反對意見，覺得這種土地沒有收益但在后期的種植過程中產生收益其又想一起分紅，這就出現了一些糾紛。
二、主要特點
在農村的發展中，之所以出現土地糾紛問題大部分是因為一些經濟利益的影響。在土地糾紛比重中，關于經濟方面的糾紛可以占到所有土地糾紛的一半以上，而且產生糾紛的原因也相對較為復雜，這些原因和農村地區的舊房改造也有著一定的聯系。總體而言，現階段我國農村地區的經濟結構相對較為單一，有時因為過于追求發展的速度而忽視發展質量，就會很大程度的造成土地糾紛。另外，有的農村在發展過程中，有著較多的發展形式，關于土地的交易會直接影響農村地區經濟社會的發展，所以進行土地承包合同的簽訂是非常重要的。一般而言，農村地區的村民文化水平都比較低，對于合同更是不甚了解，在簽訂合同的時候及其容易中了開發者的圈套，自己的利益受到侵害，出現土地經營方面的問題，進而出現一系列的經濟糾紛。這種糾紛在農村地區往往都會有廣泛的影響，會農村地區的發展不利，因此這種糾紛問題更需要妥善進行解決。
三、解決農村土地承包糾紛的路徑
（一）促進合同訴訟機制的完善［3］我國當前關于合同方面的訴訟機制整體還不夠健全，許多地區對于合同的建立還不夠重視，即使出現了一些合同問題也不會及時的進行有效解決，以至于后期農民出現了土地合同糾紛也無法進行解決，在利益受到侵害的情況下只能通過上訪進行解決，這種方式不僅辦事效率低下，辦事效果不佳，需要走的程序繁多，而且問題被解決的概率較低，沒有什么實效的作用。所以，相關部門要及時對合同訴訟利用機制進行完善，將各個工作人員的崗位職責都落實到位，進而保證在后期出現合同糾紛問題時，第一時間就可以得到處理，保證農民的土地承包問題可以妥善得到解決，使農民的合法權益得到維護，實現司法公正。同時在合同問題中，還要充分的對當地的地理環境進行考慮，結合問題發生的實際對問題進行解決，保證各種管理體系可以獨立運行，避免內部問題的發生，促進訴訟問題的解決。
（二）完善農村土地承包經營糾紛調解機制在農村的土地承包問題解決中，要積極的完善各種糾紛調解體制，條件允許的情況下還要建立專業的糾紛調解委員會，讓其專門的對土地問題進調解，最大限度的保證農民的權益。同時從事土地承包問題的調解成員，還要加強對專業知識的學習，還要對土地方面的法律有一定的了解，在處理問題時按照科學的糾紛處理方式進行糾紛調解，促進問題的合理解決。另外，調解委員會還要重視對調解人員責任的落實，讓其各司其職，完成自己的職責，承擔相關的責任。在農村地區關于土地問題的糾紛也不是經常都有的，所以問題的處理有較大的余地，因此在對調解員進行選擇時，可以選擇一些法律方面的人員，因為他們對法律較為了解，在處理土地經營糾紛時，具有一定的專業性，在處理機糾紛時可以直接處理，完成調解以后還可以直接回到自己的崗位從事自己的本職工作，不會造成資源的浪費。農村也可以聘請一些專業的土地承包合同分析人員定點為村子服務，一旦有合同問題就可以委托專業人員審核合同，這樣既可以維護農民的合法權益，也可以預防農村土地承包糾紛的發生，進而提升農村的糾紛解決效率。
（三）加強農村土地承包經營糾紛仲裁和司法訴訟聯系在農村的土地仲裁過程中，農民一直處于一種別動的地位，難以有效的維護自己的合法權益，許多仲裁結果都難以落實。這樣的仲裁方式極大的造成了資源的浪費。針對這種情況，許多側仲裁機構也是無能為力，他們只擁有一些調查權利，這對辦事效率的提高是非常不利的［2］。同時法院針對仲裁問題的解決也可以適當的擴大審查，一些符合程序的行為可以嚴格執行，及時是一件很小的案件也不能掉以輕心，要將仲裁的資源充分的利用起來，加強土地承包經營糾紛仲裁和司法訴訟的聯系。
原告：湖南岳陽廣利置業有限公司。
被告：湖南城陵磯開發區金海實業總公司。
湖南岳陽廣利置業有限公司（以下簡稱廣利公司）與湖南城陵磯開發區金海實業總公司（以下簡稱金海公司）訟爭的土地位于湖南省岳陽市城陵磯經濟技術開發區琵琶王新立交橋東南側。原湖南城陵磯經濟技術開發區環宇總公司（以下簡稱環宇公司）于1993年3月16日與岳陽市國土局簽訂土地使用權出讓合同，辦理有關手續后，取得了位于岳陽市琵琶王新立交橋東南側土地使用權，面積為98792平方米。環宇公司于1993年4月28日與廣利公司簽訂了土地使用權轉讓合同書，約定：環宇公司轉讓位于岳陽市琵琶王新立交橋東南側13500平方米土地（折合20。25畝），每畝地價為21萬元；環宇公司于1993年7月30日前完成居民拆遷、土地的平整、地下水管道及電源線接通等工作，延誤交付土地，按月利率15‰承擔預付款的利息，超過一個月則按月利率20‰計息；廣利公司于合同簽訂后，六日內預付地價款的80％，余款于7月31日付清，延誤付款，一天罰款5000元。同時，對轉讓土地的四至、交付手續等均作了具體規定。由于合同中約定轉讓的土地有部分是岳陽市郵電局享有使用權，環宇公司遂于1993年5月6日又與廣利公司簽訂了補充協議，約定轉讓土地面積為15600平方米（折合23。4畝），預付款人民幣388萬元；如果7月30日交付土地時，環宇公司與其他有關部門未辦妥地塊調整手續，為履行合同，雙方同意將土地整塊西移，保持臨街面積150平方米和23。4畝面積不變。同日，廣利公司依照補充協議的約定付給環宇公司人民幣388萬元。1993年7月30日，環宇公司因市場情況變化等因素未能履約交付土地。1993年9月，環宇公司分立，環宇公司在土地使用權轉讓合同和補充協議中應承擔的權利和義務，由金海公司承擔。1993年10月，岳陽市國土局因環宇公司未依法交足土地出讓金，依法將該地使用權證收回。廣利公司對此情不知，后又曾多次找金海公司協調，無果，便于同年11月8日向其發出《催地通知書》催要土地，金海公司對此未作答復。另外，補充協議對西移土地的四至亦未作具體約定，沒有紅線圖，雙方亦未到有關部門辦理土地使用權變更登記手續，雙方當事人對西移土地的四至指認不一，在履行中發生爭議，經協議未能達成一致意見。廣利公司于1993年12月18日向湖南省高級人民法院提起訴訟，請求判令金海公司返還已付本金，賠償利息損失62萬余元，并終止協議履行。
金海公司辯稱，其未能按約交付土地，系因市場情勢的變化；現廣利公司不愿繼續履行協議，是違約行為。廣利公司的損失不能由我公司負擔。
「審判
湖南省高級人民法院經審理認為：金海公司與廣利公司簽訂的轉讓岳陽市琵琶王新立交橋東南側土地的合同和補充協議是合法有效的。廣利公司守約支付了預付地價款，金海公司沒有依約按期交付土地，應承擔相應的違約責任。雙方當事人簽訂的補充協議所約定的土地西移條款中，對西移土地的具置表述不明確，引起履行爭議。對此，廣利公司與金海公司都有一定責任。現雙方當事人就原簽訂的轉讓土地合同和補充協議的履行問題，不能達成一致意見，廣利公司提出終止雙方簽訂的合同和補充協議，請求金海公司退還預付地價款并支付此款利息，是合理的，應予支持。金海公司應返還已取得的廣利公司所預付的地價款及依合同約定償付此款的一定利息，廣利公司也應自負部分利息損失。依照《中華人民共和國民法通則》第一百零六條第一款和《中華人民共和國經濟合同法》第二十六條第一款第三項的規定，湖南省高級人民法院于1994年6月8日作出判決：一、金海公司與廣利公司于1993年4月28日、5月6日簽訂的轉讓土地合同和補充協議終止履行。
二、金海公司返還人民幣388萬元給廣利公司，并償付此款自1993年7月30日始至本判決生效之日止月利率10‰的利息，限本判決生效之日起十五日內付清。逾期則支付雙倍（月利率20％）的遲延履行期間的利息。
本案受理費35000元，由金海公司負擔25000元，廣利公司負擔1萬元。
審判決后，金海公司不服，向最高人民法院提起上訴，稱：一審法院認定事實有誤，適用法律不當，對雙方責任劃分不正確，判決有失公平；雙方簽訂的合同和補充協議有效，應繼續履行。
被上訴人廣利公司答辯稱：一審法院判決認定事實清楚，但對違約責任的認定不當，請求依法公正處理。
最高人民法院認為：在1993年4月28日簽訂的土地使用權轉讓合同中，金海公司對約定轉讓的一部分土地不享有使用權，非法轉讓了他人使用的土地，因此該合同無效。1993年5月6日雙方簽訂的補充協議，對西移后土地的四至約定不明，沒有紅線圖，并且沒有依法辦理土地使用權轉讓手續，故補充協議亦應無效。金海公司未依法交納土地出讓金，主管部門收回其土地使用權證，其已不再具備轉讓該幅土地的資格。金海公司對土地使用權轉讓合同和補充協議無效，應承擔主要責任；廣利公司對合同內容審查不嚴，約定不明確，亦應承擔一定責任。一審法院判決金海公司返還廣利公司所預付的地價款人民幣388萬元及償付該款10‰的利息，是正確的。二審審理期間，本院依法進行調解，雙方當事人未能達成協議。據此，依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項，《中華人民共和國民法通則》第五十八條第一款第（五）項、第六十一條第一款之規定，最高人民法院于1995年3月19日判決如下：一、撤銷一審判決書第一項。雙方當事人簽訂的土地使用權轉讓合同和補充協議無效；二、維持一審判決書第二項；一審案件受理費人民幣35000元由金海公司負擔25000元，廣利公司負擔1萬元；二審案件受理費人民幣35000元，由金海公司負擔。
「評析
本案兩級法院雖然在判決由金海公司向廣利公司返還預收款及償付此款的利息上是一致的，但對合同效力的認定及所適用的法律卻是不一致的。
一、強化教育培訓，提升農村財會隊伍素質
針對不少農村財會人員沒有受過正規的專業教育，素質普遍較低，且推行村帳街道代管后，各項配套管理制度和措施一時難以奏效，造成農村會計基礎工作薄弱、不規范的實際，開發區財審局利用農閑季節，采取集中培訓、分級培訓、專題培訓等形式，組織各街道經管審計站、村級報賬員分階段學習《會計基礎工作規范》、《村集體經濟組織會計制度》以及農村財務托管方面的知識。有關人員還結合審計過程中發現的問題，有針對性地對村級報賬員進行有關票據領用、核銷、業務結算等會計實務培訓。同時，注重加強財經法規、廉政紀律及思想道德教育。近兩年先后舉辦各類培訓班3期，培訓財會人員423人次，切實提高了財會人員的綜合素質。
二、強化制度建設，夯實農村財務管理基礎
開發區將財政財務管理、經管審計工作納入財審局統一管理。針對農村財務管理混亂，制度不健全或不完善，執行財務管理制度不嚴等實際，結合全面推行農村財務托管制度，重新修訂完善了《農村財務管理規定》、《農村合同管理規定》等制度，制定了統一的《農村財務托管暫行辦法》，配套實施了《會計檔案管理制度》、《票據管理制度》、《民主理財制度》、《村級日常開支備用金管理制度》、《農村日常財務處理程序》等等。通過進一步明確農村財務托管中心及村級報賬員的主要職責，嚴格落實《收支兩條線制度》、《財務大額開支審批制度》、《財務管理責任追究制》等，使全區農村財務管理步入了“按制度辦事、按程序操作”的規范化軌道。目前，開發區已將除有經營收入的14個村外的123個村財務管理全部納入托管，對所有村的土地租賃、建設征用款項實行了專項托管制，確保了村級集體經濟的安全完整。
三、強化審計監督，發揮審計免疫系統功能
重點開展好三個層次的審計監督：
一是各街道經管審計站組織的對所轄村的審計。重點對收支、現金、檔案管理等制度的落實及財務處理程序合規情況進行定期或不定期審計監督，發現違規問題及時通報處理。
二是區財審局經管站組織的對街道農村財務托管中心的審計。通過對全區4個街道農村會計服務中心進行審計，重點審計村級托管資金有無公款私存、侵占、挪用或違規出借問題，兩年來提出審計整改建議30多條，保證了村級托管資金的安全。
三是區財審局經管站組織的對重點村的審計。每年年初，重點對建設占用土地補償多、集體經濟來源廣以及歷史遺留問題多的村進行梳理分析，確定4-6個村作為直接審計對象，通過對會計核算、票據印章管理、財務收支審批、資產債務及合同管理等進行審計，及時查處違法、違紀、違規案件。近兩年實施重點審計項目30多個，挽回集體經濟損失100多萬元。
四、強化考核管理，構建上下聯動工作機制
開發區將農村財務管理工作納入了年度街道目標責任制，并制定了專項考核辦法，通過平時檢查與年終抽查相結合、綜合考核與單項檢查相結合、定量考核與定性分析相結合，重點對農村財務托管、農村集體經濟審計、農民負擔管理、土地合同與經濟合同管理、農村財務人員培訓等方面加強考核，年終評選出農村財務管理先進單位。各街道辦事處也將農村財務管理納入農村工作百分考核，并制定了考核細則，重點對村級會計核算、財務收支、票據使用、資產管理等工作加強考核，考核結果與村級主要干部、財務管理人員的工資掛鉤。通過上述考核，形成了一級抓一級的良好工作格局，較好地實現了目標、任務、獎懲三落實。
關鍵詞：寧南山區；村鎮規劃；土地承包；經營權流轉；思考
中圖分類號：F291 文獻標識碼：A
一、當前農村土地承包經營權流轉情況截止目前，彭陽縣土地流轉總面積達19641畝，占總承包耕地面積的2.2%，涉及12鄉鎮、156個行政村、2719戶，分別占總村數、總戶數的100%、100%和5.2%。從流轉的形式看，主要有轉包、互換、出租三種流轉形式，其中轉包12945畝、1430戶，互換1940畝、240戶，出租4756畝、1049戶；從參與的流轉方看，主要有村集體經濟組織、農民專業合作社、專業技術部門、專業大戶和農民五種形式，其中村集體經濟組織畝、農民專業合作社畝、專業技術部門畝、專業大戶畝、農民畝，分別占35%、35%、4%、10%和16%。
1、主要特點
1.1在合同簽約上，以口頭協議為主，以書面合同為輔。大部分鄉鎮都能夠按照合同文本指導農民簽定土地流轉合同，但合同簽定率不高，仍然以口頭協議為主，占到了70%以上，主要是農戶之間私下流轉。
1.2在經營方式上，以農戶分散經營為主，以規模化集約經營為輔。土地流轉的一個主要原因是農村外出人口增多、閑置土地增加，土地流轉的動機主要是為了解決“人多地少”矛盾，因此家庭分散經營的特征極為明顯。
1.3在流轉途徑上，以農戶自發流轉為主，以組織引導為輔。在堅持穩定和完善農村土地承包關系的前提下，以群眾自發為基本特征的土地流轉現象在農村極為普遍，其總面積達到了13000多畝，占到了整個流轉總面積的70%以上。
1.4在流轉用途上，以農業用地為主，以非農業用地為輔。土地流轉以后大部分用于農業生產，只有極少一部分用于廠房建設和村部建設等公益事業用地，其中農業用地19220畝，占97.9%；而非農業用地只有421畝，僅占2.1%。
1.5在流轉金支付上，以現金為主，以實物為輔。70%以上的流轉農戶按土地等級確定租金，以現金支付；30%的農戶按地計產以糧食等實物支付，重點表現為一些缺勞力的流轉戶，因土地無人耕種以此解決口糧。
2、主要成效
2.1促使土地向生產能手和優勢產業聚集，提高了農業生產效益。
2.2實現了農民從土地中解放出來，推動勞務產業的發展。
2.3有效的緩解了農村人地矛盾，進一步穩定和完善土地承包關系。2.4方便了群眾生產生活，減少了因土地引發的群眾糾紛。
二、推進和規范土地流轉的主要做法和經驗
1、健全制度。制定下發了《彭陽縣農村土地承包經營權流轉管理辦法》，對土地流轉的原則、程序、期限、用途、當事人權利和義務以及違約責任和糾紛調處辦法等方面都作了明確的規定，同時制作了土地流轉合同樣本，使土地流轉始終做到有法可依、有章可循。
2、強化服務。大力宣傳國家在土地流轉方面的法律和政策，依托農經部門，積極開展土地流轉政策咨詢、法律援助、流轉估價、利益協調、糾紛調處等服務，認真指導流轉雙方依法、規范簽訂流轉合同，依法開展合同鑒證，初步建立了較為完善的流轉服務體系，進一步強化對土地流轉的管理和服務。
3、規范管理。推行統一的流轉合同文本，建立了流轉合同制、合同鑒證制和流轉登記制，實行村級備案、鄉鎮鑒證、縣級登記的土地流轉工作機制，同時加強對流轉合同及有關資料檔案的保管，嚴肅查處損害耕地和隨意改變耕地用途等行為，確保了土地流轉依法、自愿、有序進行。
三、農村土地流轉存在的問題和制約因素
1、傳統思想觀念的束縛一時難以打破。土地是農民的命根子，許多農民戀土情結濃厚，滿足于守著土地安分經營的現狀。部分農民對土地經營流轉政策心存誤解，認為土地流轉就是對承包地的重新調整，怕流轉出去后，政策一變失去承包地。
2、土地流轉行為尚不規范。主要表現為流轉程序不規范，流轉合同不規范，存在一定風險。部分農戶之間的土地經營權流轉只是口頭協議，有書面協議的也是內容簡單、權責不明。加之缺乏中介機構的法律咨詢和服務，容易引發矛盾和糾紛。
3、土地流轉補償方式不科學。多數農戶采取補償金額按現價一定數年不變的方式進行流轉。這種方法簡單易行便于操作，但耕地的地租將會隨著農產品市場價格上升而變化。補償金額一定數年不變會使農民的合法收益受到一定的損害。
4、土地流轉監管還不到位。部分鄉鎮對土地流轉的重要性認識不夠，對土地流轉后用途和耕地質量沒有具體的監管措施。如果監管不力，特別是流轉期限較長的，一旦出現流轉土地質量破壞、污染等行為或從事其他非農產業的開發，進而造成耕地性質的轉變，將會帶來難以預料的社會后果。
5、土地流轉服務機構不健全。土地流轉涉及多方利益，政策性強，管理工作，尤其是在指導流轉合同簽訂、鑒證、登記以及流轉糾紛調處等方面，都迫切需要建立專門的服務機構。機構不健全，很難適應農村土地健康、有序流轉的需要。
四、今后推進農村土地承包經營權流轉的建議
1、建立健全土地流轉服務體系。在縣級農村土地合同管理機構設立土地流轉協調辦公室，建立信息庫；鄉鎮成立土地流轉服務中心，鼓勵村級成立土地信托組織，開展土地流轉中介服務。做好供求登記、信息、土地評估、政策咨詢、合同管理、交易、跟蹤服務、糾紛調解等服務工作。
2、完善土地流轉補償方式。建立土地評估體系，合同確定各類土地的質量、等級，為土地流轉雙方提供合理參考依據。土地流轉補償方式可采取按地差糧食平均畝產的當年糧食市場價格折價補償的方式進行補償，或根據每年的地租上漲情況定期調整補償金額，確保農民土地承包權益不受損失。
3、有效發揮政府管理職能。堅持政府管地原則，加強對土地流轉的監管，嚴肅查處擅自破壞耕地、改變耕地用途等行為，明確土地流轉雙方當事人的權利、義務以及耕地損害和失地賠償責任，確保耕地質量和杜絕土地流失。加強對農民土地流轉法律政策宣傳，促使土地流轉由自發型轉向規范型。
4、堅持因地制宜分類指導。推進土地規模流轉要從實際出發，因地制宜、分類指導、穩步推進。對農業產業優勢特色突出、農民收入較高的鄉鎮，可按照“明確所有權、穩定承包權、搞活使用權”的原則，積極推進較大范圍的土地流轉；對不適宜開展大范圍土地流轉的，要先行試點，積極提供指導。
摘要：本文對房地產企業多業態產品開發的各個階段所涉及的稅務事項進行分析，研究事前、事中、事后各環節的稅務控制，提出財務工作者要參與產品開發的全過程，作好成本費用控制，合法有效控制稅務成本，增強房地產企業的財務管控能力，提升運營效率和效益。
關鍵詞 ：房地產 多業態 納稅籌劃 稅務成本
我國房地產迄今已有二十多年的歷史，在經歷了起步、摸索、發展、調整的過程中逐步趨于成熟。隨著產品業態和商業模式的進一步細分，房地產產品物業形態日漸豐富多元。對于多業態產品開發，如何合理地進行納稅籌劃，在合法的前提下使得企業利益最大化，是財務工作者面臨的新課題。
一、取得土地階段
隨著城市化進程的推進，越來越多的招拍掛土地要求建設自持經營學校、幼兒園、酒店等作為拿地的附加條件。房地產開發商可以以加快發展該市的建設發展，增加就業機會，發展教育基礎設施、改善當地居住環境等招商引資的名義，在簽訂土地出讓合同時爭取優惠政策。涉及稅務優惠可包括以下方面：
第一，土地出讓合同的土地必須是建設用地，出讓的土地價格中已包括耕地占用稅或已繳納過耕地占用稅。即：招拍掛取得的土地不再是耕地；或者為耕地，但政府征用后已繳納過耕地占用稅。
第二，招拍掛土地以建設酒店、教育、醫療等為附加條件的，因此部分建設投資金額較大、對企業來講盈利性較差，但在推動地方城市建設發展、提供就業機會、促進教育事業發展等方面都有所貢獻，可爭取就企業納稅地方留成部分在一定年限內按比例給予企業獎勵。
第三，因教育用地、酒店用地、商住用地的土地市場價格是不同的，在土地出讓環節應分開簽署合同，以降低出售部分物業及日后自持物業的稅負；若不能分開簽署土地出讓合同，應在合同中對不同業態土地面積、價格作出明確約定。例如某公司通過招拍掛形式取得土地，其中包括教育用地（未來自營）和商住用地（銷售），土地合同總價未分別指明教育用地及商住用地的單價和總價。實際操作中，教育用地的土地成交價格要明顯低于商住用地，若土地出讓合同能分開簽署，不僅能夠增加銷售部分物業成本，從而降低銷售物業的土地增值稅及所得稅稅負，而且能夠降低未來自持教育物業的土地使用稅和房產稅稅負。
第四，企業應就所拿地塊根據規劃物業形態單獨出讓土地并單獨辦理土地使用證。
二、規劃、設計、報建階段
規劃、設計及報建階段應明確所建物業形態的占地面積，對于自持物業盡可能按照占地面積最小化原則，通過靈活的設計達到功能需求的實現，以降低日后土地使用稅和房產稅的稅基。
三、建設、竣工階段
第一，及時、合理確認成本對象。同時開發銷售物業及酒店、教育等自持物業的，對同一施工單位的施工合同應分開簽訂，明確銷售物業與自持物業的成本界定，以合理的成本分攤原則分攤銷售及自持物業成本，可有效的降低土地增值稅和企業所得稅。會計核算方面，房地產開發企業需合理確定已完工開發產品的成本對象，并將確定原則、依據，共同成本分配原則、方法，以及開發項目基本情況、開發計劃等出具專項報告，在開發產品完工當年企業所得稅年度納稅申報時報送主管稅務機關；同時明確，成本對象報送主管稅務機關后，不得隨意調整或相互混淆。
第二，關注甲供材的處理。甲供材，是指甲方（開發商）供應乙方（施工方）施工使用的材料設備。一般甲供材是指房地產企業采購的材料交由施工單位（主體結構）施工的材料，比如鋼材、混凝土、水泥、外墻面磚、屋面瓦、不屬于稅務機關目錄范圍內的設備。對于一般甲供材，應該由房地產企業直接向材料供應商采購，取得增值稅專用發票或普通發票，記入“開發成本”，并將材料發票復印件交給施工方。上述材料的發票復印件交給施工方后，由施工方繳納各項稅費，并取得建筑安裝業發票或完稅證明。施工方未將甲供材并入建筑安裝營業額繳納營業稅并開具發票的，房地產企業不能就取得的甲供材增值稅專用發票或普通發票作為成本在稅前扣除。因此，在簽訂施工合同應明確甲供材供應的范圍，并明確施工單位對該甲供材開具建筑安裝業發票及完稅的責任。
第三，關注土地增值稅、所得稅等重點稅源會計核算管理，完善發票管理，保證各項成本的足額稅前扣除。例如在工程竣工后，施工單位保留的質保金，因未到支付節點，施工單位不開據發票，而土地增值稅規定未支付的質保金未取得發票的不能計入成本扣除。對于這種情況，公司可以采取支出部分質保金，要求施工單位繳納稅金的辦法從公司先取得發票，優先保證成本在土地增值稅清算中足額扣除。
參考文獻
[1]范以玲.房地產企業納稅籌劃問題研究[J].當代經濟,2013(12)
[2]尹傳勇.房地產稅務籌劃現狀及對策分析[J].現代物業?現代經濟,2013(6)
[3]豆懷貴.房地產開發企業的納稅籌劃研究[J].甘肅科技,2012(12)
編者按：2010年的經濟開發區重視農村財務管理工作，加快農村財務管理規范化、制度化推進發展。工作發展的目標是強化制度建設，夯實農村財務管理基礎；強化教育培訓，提升農村財會隊伍素質；強化審計監督，發揮審計免疫系統功能；強化考核管理，構建上下聯動工作機制。
一、強化制度建設，夯實農村財務管理基礎
開發區將財政財務管理、經管審計工作納入財審局統一管理。針對農村財務管理混亂，制度不健全或不完善，執行財務管理制度不嚴等實際，結合全面推行農村財務托管制度，重新修訂完善了《農村財務管理規定》、《農村合同管理規定》等制度，制定了統一的《農村財務托管暫行辦法》，配套實施了《會計檔案管理制度》、《票據管理制度》、《民主理財制度》、《村級日常開支備用金管理制度》、《農村日常財務處理程序》等等。通過進一步明確農村財務托管中心及村級報賬員的主要職責，嚴格落實《收支兩條線制度》、《財務大額開支審批制度》、《財務管理責任追究制》等，使全區農村財務管理步入了“按制度辦事、按程序操作”的規范化軌道。目前，開發區已將除有經營收入的14個村外的123個村財務管理全部納入托管，對所有村的土地租賃、建設征用款項實行了專項托管制，確保了村級集體經濟的安全完整。來源于：
二、強化教育培訓，提升農村財會隊伍素質
針對不少農村財會人員沒有受過正規的專業教育，素質普遍較低，且推行村帳街道代管后，各項配套管理制度和措施一時難以奏效，造成農村會計基礎工作薄弱、不規范的實際，開發區財審局利用農閑季節，采取集中培訓、分級培訓、專題培訓等形式，組織各街道經管審計站、村級報賬員分階段學習《會計基礎工作規范》、《村集體經濟組織會計制度》以及農村財務托管方面的知識。有關人員還結合審計過程中發現的問題，有針對性地對村級報賬員進行有關票據領用、核銷、業務結算等會計實務培訓。同時，注重加強財經法規、廉政紀律及思想道德教育。近兩年先后舉辦各類培訓班3期，培訓財會人員423人次，切實提高了財會人員的綜合素質。來源于：
三、強化審計監督，發揮審計免疫系統功能
重點開展好三個層次的審計監督：一是各街道經管審計站組織的對所轄村的審計。重點對收支、現金、檔案管理等制度的落實及財務處理程序合規情況進行定期或不定期審計監督，發現違規問題及時通報處理。二是區財審局經管站組織的對街道農村財務托管中心的審計。通過對全區4個街道農村會計服務中心進行審計，重點審計村級托管資金有無公款私存、侵占、挪用或違規出借問題，兩年來提出審計整改建議30多條，保證了村級托管資金的安全。三是區財審局經管站組織的對重點村的審計。每年年初，重點對建設占用土地補償多、集體經濟來源廣以及歷史遺留問題多的村進行梳理分析，確定4-6個村作為直接審計對象，通過對會計核算、票據印章管理、財務收支審批、資產債務及合同管理等進行審計，及時查處違法、違紀、違規案件。近兩年實施重點審計項目30多個，挽回集體經濟損失100多萬元。來源于：
四、強化考核管理，構建上下聯動工作機制
開發區將農村財務管理工作納入了年度街道目標責任制，并制定了專項考核辦法，通過平時檢查與年終抽查相結合、綜合考核與單項檢查相結合、定量考核與定性分析相結合，重點對農村財務托管、農村集體經濟審計、農民負擔管理、土地合同與經濟合同管理、農村財務人員培訓等方面加強考核，年終評選出農村財務管理先進單位。各街道辦事處也將農村財務管理納入農村工作百分考核，并制定了考核細則，重點對村級會計核算、財務收支、票據使用、資產管理等工作加強考核，考核結果與村級主要干部、財務管理人員的工資掛鉤。通過上述考核，形成了一級抓一級的良好工作格局，較好地實現了目標、任務、獎懲三落實。來源于：
一、工作開展情況
（一）農村土地流轉
1、基本情況
2、工作開展情況
（二）農村集體資產與財務管理。
2、于2009年4月17日下發了“**市農業局關于進一步加強村級財務公開工作的意見”，進一步強調做好財務公開工作的重要意義和增強做好村級財務公開工作的自覺性，明確財務公開的基本原理與目標要求，
3、于2009年5月19日與財政局、審計局聯合下發了“**市村級會計委托服務指導性意見的通知”，要求各縣市區于今年底前實現100%的村級會計委托代管。
（三）積極做好全市農民專業合作發展工作。
（四）以落實減輕農民各項支農惠農政策，進一步強化農民負擔監督管理工作。
2、一事一議籌資籌勞情況，減輕農民負擔是“三農”工作的重要組成部分。做好減輕農民負擔工作，是維護廣大農民利益的具體體現，是落實科學發展觀、統籌城鄉發展的客觀需要，是推進社會主義新農村建設的重要舉措，也是推進和諧社會建設的有力保障。今年來，我局在深化推進農村綜合改革，中央、省、市一系列支農惠農政策出臺的形勢下，特別在我省實施的農村一事一議財政獎補試點工作的開展，針對農民負擔監管的新特點、新情況、新問題，加大了農民負擔監管力度，全市農民負擔進一步得到減輕。
（五）積極爭取農村集體經濟發展壯大項目
為積極爭取省級扶持農村集體經濟發展項目，組織篩選了24個發展項目上報省廳。
（六）完善“數字鄉村”工作。
（七）“農業社會化服務體系建設方面。
（八）積極認真辦理人大、政協提案和市級領導批件
配合法規處完成政協提案4件，先后答復或辦理市級領導批件2件，均按時完成。
總之，在局黨組的直接領導和關心支持下，我市農經工作按照“圍繞一個中心，強化三大管理，拓展三項業務”的工作思路，認真履行職責，取得了一定成效。但由于農經工作涉及面廣、政策性強、工作量大，很多深層次的問題還有待進一步解決，主要有以下幾個方面：全市農經人員偏少，特別是市級的人員配置和當前的工作，明顯不足；減輕農民負擔的工作形勢不容樂觀；有的地方農村集體土地流轉處于無序狀態；有的村社農村財務管理混亂，集體資產流失嚴重；農村財務人員隊伍不穩；農村財務人員素質有待提高；農村財務公開質量不高，群眾監督難以到位；方面的主要問題是：一是存在重生產、重行業管理，輕排查、輕維穩、的現象；二是有的地方領導對工作不夠重視；三是注重抓工作，忽視信息蔬理、加工、整理；四是有少數單位不按時上報排查信息。
二、下步工作重點
（一）加強土地承包規范管理，確保土地承包關系長期穩定。
1、積極開展農村土地承包糾紛仲裁試點，化解農村土地承包矛盾和糾紛。各地要努力創造條件，啟動農村土地承包糾紛仲裁試點工作，不斷推進仲裁工作規范化、制度化建設，提高調處農村土地承包糾紛能力，進一步穩定農村土地承包關系。
2、建立健全規范的管理制度。要以承包合同管理、土地承包費管理、機動地管理為重點，加強規范化管理，指導合同簽訂，健全合同檔案，建立我市農村土地合同管理信息化平臺，并及時調解糾紛，組織合同兌現，切實維護承包雙方的合法權益，開展全市農村土地承包糾紛仲裁試點工作。
3、要繼續抓好土地延包的后續完善工作。妥善處理遺留問題，消除影響穩定的各種隱患。
4、要積極探索農村承包土地的流轉機制。積極引導，加強管理，做好全市農村土地流轉管理辦法試點工作，確保流轉規范有序。
5、爭取年內出臺“**市農村土地承包經營權流轉的實施意見”。
（二）努力做好農村集體財務與資產管理工作，逐步建立適應市場經濟要求的管理監督新機制。
1、認真抓好農村財務與資產管理隊伍建設。要在我市建立起一支專職農村集體經濟監督的隊伍，做到專職專人，保持農村財務人員相對穩定。
4、逐步改進農村集體財務管理的工作手段。各縣（市）區農村財會管理工作要緊跟發展的步伐，積極推進會計電算化的發展，提高農村集體財務與資產管理的工作效率和水平。
5、妥善處理農村集體債務。各地要按照“制止新債、摸清底數、明確責任、分類處理、逐步化解”的要求，開展鄉村債務清理工作，確認債務債權關系，加強農村集體財務管理和審計工作，強化村級債務管理，堅決制止新增債務，建立健全責任追究制度和村級債務監測預警機制。
（三）努力爭取項目支持，逐步發展壯大農村集體經濟。根據**省委《關于發展壯大農村集體經濟的意見》（云發〔2005〕8號）精神，強化農村經濟經營管理部門職能，積極爭取項目支持，為發展壯大農村集體經濟提供有效服務，認真解決好集體經濟發展中的難點、熱點問題，加強農村基層組織建設，促進農村經濟社會發展，實現農民共同富裕。
（四）大力培育發展農民專業合作組織，推動農村經營體制創新。要認真貫徹**省人民政府《關于加快發展農民專業合作組織的意見》（云政發〔2005〕168號）文件精神，利用各種新聞媒體，大力宣傳和總結推廣各地專業合作經濟組織的先進典型，爭取各級領導和有關部門的重視支持，增強農民的合作意識，營造專業合作組織發展的良好社會氛圍，力爭今年內出臺“**市加快農民專業合作社發展的實施意見”。
（五）加強領導，落實責任制，減少群體性上訪事件
1、認真落實處理突出問題及責任制，真正做到“小事不出村，大事不出鎮，矛盾不上交”和“五個一”的要求。繼續堅持實事求是、依法按政策辦事，堅持綜合治理、標本兼治，進一步建立健全農村社會預警體系和應急機制，提高處理突出問題及的能力。
2、繼續認真抓好全市農村矛盾糾紛排查化解工作，不斷把這項工作推向深入，切實化解矛盾，減少上訪案（事）件的發生；
關鍵詞：農墾企業；農業經濟體制改革；農業產業化；創新
我國農墾企業是最早進行農業經營體制改革的企業，其從起步階段實行多種形式的生產責任制，然后在不斷深化過程中建立了統分結合的雙層經營體制，并在發展中對雙層經營體制進行不斷的完善。通過農業經營體制改革的在農墾企業中的實施工，大幅度的提高了農業的勞動生產率和土地利用率，調動了職工生產的積極性，為農業的持續發展奠定了良好的基礎。
一、農墾企業農業經濟體制改革過程中存在的主要問題
隨著農業經營體制改革的深入進行，其受制于農墾企業管理體制、生產力水平及改革環境等多方面的影響，導致改革中出現了一些新情況和新問題，對于這些問題需要積極的進行面對，從而在實踐中加以改進和創新，確保農墾企業的健康發展。
1.缺乏完善的土地承包關系。目前在很大一部分農場土地承包過程中，都存在著很多不完善的地方，最突出的問題就是對于承包期的規定時間較短，這樣承包人無法在短期內收到較好的利益，所以對承包土地的積極性受到較大的影響；
2.對合作社的發展缺乏認識。目前農場多以家庭農村種植為主，通過大機械的輔助作為進行獨立生產，對于種植結構具有較強的自主性，覺得這種模式更適合自己的發展。認識不到統一經營所帶來的生產成本的降低，由于認識的差距，導致各農場內全作社的發展較為緩慢。
3.農墾企業在二、三產業結構和農業升級存在矛盾。農墾企業規定只有農業戶口的農業職工和家屬才能享有土地，這樣就導致土地處于分散狀態，不適宜規模化經營。但由于各農場在人員分流和勞務輸出等方面的工作受到較多的限制，這樣就導致部分人員常年在家找不到工作的出路，對于這部分人是否應該享受到土地承包權，則地當前農墾企業在發展過程中面臨的重要問題。
4.爭地問題嚴重。近年來國家加大了對農業生產的扶持力度，不僅各項補貼增加，而且農工的負擔也得以減輕，由于看到了種地具有較好的利益，所以越來越多社會人員開始向土地轉移，主要體現上成年在外上學的學生和退體后沒有養老保障的人員，存在著要地、爭地的問題，各農場爭要土地資源的情況較為嚴重，這是制約當前農墾企業發展和穩定的直接因素。
二、加快農墾農業經營體制改革進一步深入的具體措施
1.加快雙層經營體制的完善。首先需要進一步健全家庭承包關系，加快制度的完善，嚴格執行土地承包合同制度，在土地承包過程中，農場職工具有優先承包權和經營權，延長土地合同承包期限，加快土地流轉規范化的實現。
其次強化農場社會化服務體系的建設工作，加快農場統一經營功能的實現，利用現代化的手段和技術，對家庭農場生產及市場信息等方面行使好服務功能，發展農場社會化服務組織，加快家庭農場組織化程度的提升，努力提高農場的服務質量和服務水平。
最后要加強和規范各項管理工作。對于家庭農場的經營行為要進行規范，加強農場內合同、財務、產品、農機等各項管理工作，努力提高現有農民的技術水平，加強技能培訓，從而加快農墾企業的快速發展。
2.進一步深化農業產業化經營機制。農業產業化經營是農業得以實現現代化的根本，是農業經營體制改革的重要成果和方向。在當前新形勢下，農墾企業更加進一步深入農業產業化經營，從而加快發展的步伐，通過培育龍頭企業，加快農墾企業內部各專業化合作經濟組織的建立，從而加快農墾經營體制改革的創新，提高產業的競爭者能力，加快農墾企業的豐產增收，更好的發揮其農業示范作用。
3.加快推進農業經營體制創新。首先是利用職工的身份田和招標田試點工作，將原農場職工的身體打破，加快其向社會人的過渡，使農場職工真正成為市場經營的主體。同時利用招標田將承包經營改為租賃經營，有效的調動起職工的積極性，打破了平均分配的格局，使一部分不愿意從事土地活動的人脫離出來，加快了二、三產業的發展。其次抓好模擬股份制試點工作，利用農場控股、合資種田、統一管理、按股受益、風險共擔的原則來進行農場土地經營。而且生產和產品銷售上采取統一的模式，實現農墾企業的產業化規模生產，集約化管理。
最后要將企業內部的社會職能進行有效的分離，在試點工作的基礎上，將各項措施和制度加快落實，取得實效，能各試點效果進行分析和研究，對于效果好的要根據各地具體情況進一步加快推廣實施，從而加快企業的發展，提高生產效率。
三、結束語
當前我國處于經濟快速發展的大環境下，雖然農業經營體制改革在部分地區取得了良好的成效，但由于其起步較晚，所以最終的成果還需要經過較長時間的觀察才能得到。但有一點是這容懷疑的，就是要堅持農業經營體制改革的創新，加快農業經營效率的提升，這不僅是當前我國農墾企業農業經營必經之種，而且也是解決“三農”問題的重要途徑。所以在當前情況下，需要國家加大對農業的補貼力度，加強各金融機構對農業改革發展的扶持，在農業生產中增加科學投入，減少生產經營中風險的發生，實現農墾企業的集約化、規模化生產，發揮其示范作用，從而更好地推動我國農業的更快、更好發展。
參考文獻：
[1]楊旭金.對加快推進武定縣農業產業化經營的思考[J].云南農業，20 10（02）.
關鍵詞：農村經濟 經濟管理 問題 對策
一、農村經濟管理的主要內容分析
（一）建立農村財務和資產管理制度
當前農村普遍存在財務管理問題，為了公開農村財務管理情況，調和農民和村干部之間的矛盾，財務方面要建立與市場經濟發展相協調的管理監督制度，使村財務管理和資產管理制度化，嚴格審查農村財務管理情況，實行民主管理，改革現有財務管理模式，在經濟條件較好的地區開展電算化試點，加強農村集體財務管理，保證農村資源合理流動和農村財產的安全。對農村財務加強監督，嚴格財務審查手續，發現問題嚴肅處理，從而建立完整的農村財務管理制度。
（二）完善農村土地管理制度
建立完善的農村土地管理制度，廣泛宣傳國家關于土地管理方面的政策，搞好土地承包、土地轉讓和規劃用地工作，在農村用地方面開拓視野，確定基本農田不流失的情況下，抓好農村土地增值工作，不但要規劃好近期用地情況，也要制訂遠期用地規劃。在土地流轉方面要有專人負責，鄉鎮一級政府部門在土地使用方面要嚴格把關，鄉鎮政府在年度目標考核內容中加入土地流轉工作情況。
（三）制定農村經濟發展的目標
最近幾年，農村經濟獲得了快速發展，經營形式越來越多樣化，為了保證農村經濟發展方向的正確性，制定切合實際情況的農村經濟發展目標尤為重要。根據農村目前的經濟發展水平和以后的發展趨勢，確定農村經濟的發展目標，不但要照顧到目前農村的經濟發展情況，而且要兼顧農村以后的經濟發展需求，制定的經濟發展目標要切實可行。
（四）加強農村管理干部的培養
做好農村的經濟管理工作，需要有一支文化水平高、廉潔自律的農村經濟管理隊伍。應該組織農村干部參加多種層次的經濟管理培訓工作，考察學習經濟管理先進村的工作經驗，對農村干部給予一定的經濟補貼，保證農村干部隊伍的穩定性。
二、當前農村經濟管理存在的不足
（一）對農村經濟管理工作的認識不到位
農村很多干部只是沿用中國傳統管理制度，沒有充分認識到農村經濟管理工作的重要性，在這些干部頭腦中，認為農村的減負工作實際上是給上一級政府部門造成麻煩的工作，以為土地換證和土地流轉只是白白浪費了許多力氣，人們根本不予認可。因此，很多農村干部只是應付工作，沒有取得上級部門和村民的支持，引起大量村民的不滿。
（二）相關的法律法規不健全
農村經濟管理工作應該管理農村的土地承包合同，審查農村的財務工作，監督農民的經濟負擔情況。這些內容非常復雜，需要熟練掌握國家政策，具有很高的專業技能，但因為沒有相應國家法律的支持，所以農村經濟管理部門做不到合理監管農民負擔，不能解決許多土地合同矛盾，阻礙了農村工作的正常開展。
（三）干部隊伍不穩定
鄉鎮農經站干部經常任意調換，從而使農經站經常出現空崗情況，所以很多農經站工作人員工作不踏實，造成農村的經濟管理工作不能正常開展。
（四）村級辦公經費不夠充足
目前很多農村的經濟狀況較差，甚至連村干部的工資也不能按時發放，使大量村干部喪失了工作積極性；有的村只好向村民借款辦公，從而負債累累。農村經濟管理工作不允許向農民收費，只有依靠國家財政付出。因為村莊的運營資金缺乏，所以農村經濟管理工作不能正常開展，甚至有的村莊干脆放棄不做。
三、加強農村經濟管理工作的對策
（一）充分認識農村經濟管理工作的重要性
為了保證社會的穩定發展，保證農民的合法權益不受侵害，必須做好農村經濟管理工作。要求各級領導部門要充分認識到此項工作的重要性，做好此項工作的指導工作。使農村土地承包政策落實到戶，在農民自愿、合理補償、依法辦事的方針指導下，嚴格管理土地承包權的流轉，以家庭承包經營為主，建立雙層經營體制。要加強監督管理關于農民切身利益的問題，做好農民的思想工作，防止農村出現混亂情況。農村經濟管理的主要責任是農村經濟的審計監督工作。所以，各級領導部門要充分重視農村經濟管理工作，使農村經濟管理部門發揮應有的作用。
（二）發展外向型經濟
最近幾年，農村經濟得到了快速發展，農業生產機械化程度越來越高，因此農村出現了大量的剩余勞動力，如何合理利用這些勞動力，發揮他們在農村經濟發展中的作用，是農村經濟管理部門需要考慮的重要問題。農村經濟管理部門要利用各種措施，扭轉他們的觀念，鼓勵他們辦廠，實現農村經濟的全面創收。在創業過程中，要根據這部分勞動力的優勢，吸引外商投資，進行實地考察，創辦外向型企業，不但可以使大量的農村勞動力實現就業，又使農村經濟獲得發展，是一項行之有效的農村經濟管理辦法。
（三）合理處理農村債務
為了使農村經濟管理經費得到合理利用，減輕農村的經濟負擔，可以采取機構裁減、費用固定等方法，達到節約經費的目的。再有，要嚴格控制新債務的出現，對村級集體經濟進行嚴格監管，遇有村集體借款情況，要嚴格審批。各村承辦公益事業要根據自己的經濟情況，不允許超額支出，欠下巨額債務。在農村管理經費的使用方面，盡量細化管理制度，做好經費的預算工作，防止浪費管理經費的情況，從而使管理經費得到合理利用。
（四）完善激勵政策
現階段的農村經濟管理工作，缺少必要的管理經費，只有擁有充足的管理經費，制定科學合理的激勵制度，才能有效調動基層經濟管理者的工作熱情。建立合理的激勵制度、實行績效考核，有利于農村經濟管理工作的正常開展。
四、結語
總之，做好農村經濟管理工作，可以促進農村經濟的良性發展。在管理過程中，首先要建立文化素質高、人員穩定的管理隊伍；其次，管理工作要著手解決農村經濟發展中存在的矛盾問題，主要有土地承包、農村財務管理等方面，使鄉鎮政府以服務農民為主，充分認識到農村經濟管理工作的重要性，不斷提高管理水平，保證社會主義新農村建設的順利進行。
參考文獻：
[1]邵書慧.基于農地流轉的農村經濟發展研究[J].安徽農業科學.2010（04）
[2]齊秋水.淺談土地流轉的形式、意義與對策[J].市場周刊（理論研究）.2011（02）
