時間：2022-02-03 09:43:21
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)經(jīng)營管理，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；企業(yè)；經(jīng)營管理
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A文章編號：
引言
品牌經(jīng)營是房地產(chǎn)企業(yè)核心經(jīng)營的核心,它對消費者和房地產(chǎn)企業(yè)都具有非常重要的意義,對提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭能力,要求轉(zhuǎn)變企業(yè)的經(jīng)營機制,強化企業(yè)人才培養(yǎng)機制和人力資源管理機制,提升企業(yè)的融資能力,提高企業(yè)營銷策劃能力,建立企業(yè)文化和誠信機制,增強企業(yè)的團體凝聚力,進行企業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新、管理創(chuàng)新和品牌創(chuàng)新。
1.房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營基本要素
1.1房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理
內(nèi)部管理大體上可以總結(jié)為一個根本、兩個側(cè)重點和三個建設(shè)。一個根本就是指在管理上,房地產(chǎn)企業(yè)要做到以人為本;兩個側(cè)重點就是指房地產(chǎn)企業(yè)要做到標準化管理并且要實施IS09000質(zhì)量保證體系;而三個建設(shè)是指房地產(chǎn)企業(yè)要不斷地進行進步的制度建設(shè)、先進的企業(yè)文化建設(shè)和有競爭能力的組織建設(shè)。
1.1.1必須具有自己獨特的企業(yè)經(jīng)營理念和企業(yè)精神,更要尊重人性,盡可能多地考慮企業(yè)員工和客戶的利益,為社會做盡可能多的益事,并把以人為本的這一理念作為指導(dǎo)企業(yè)發(fā)展的最高行為準則,也可以說實施以人為本的管理是房地產(chǎn)企業(yè)成功的根本所在。
1.1.2房地產(chǎn)企業(yè)實施IS09000質(zhì)量保證體系是非常迫切和必要的,它是企業(yè)成功經(jīng)營的基礎(chǔ)。而IS09000質(zhì)量保證體系是全世界頂級專家經(jīng)過對全球成千上萬的成功企業(yè)的質(zhì)量管理進行總結(jié),并且經(jīng)過科學(xué)周密的研究論證而形成的企業(yè)管理質(zhì)量體系。
1.1.3房地產(chǎn)企業(yè)要取得成功,就必需進行與時俱進的制度建設(shè)、先進的文化建設(shè)、有競爭能力的組織建設(shè),這也可以說是房地產(chǎn)企業(yè)成功經(jīng)營的前提條件。
1.2外包管理
隨著經(jīng)濟全球化和社會分工的不斷發(fā)展,企業(yè)的專業(yè)化的生產(chǎn)經(jīng)營要求越來越強。房地產(chǎn)企業(yè)也不例外,必需不斷培養(yǎng)自己的專業(yè)化經(jīng)營,把更多的優(yōu)勢資源配置在自己專業(yè)化的領(lǐng)域,發(fā)揮自己更大的競爭優(yōu)勢。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)必需把大多數(shù)的工作,如項目的規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)管理、監(jiān)理、銷售等,以外包的形式分包出去。房地產(chǎn)企業(yè)切忌“小而全、大而全”的思想,應(yīng)在充分發(fā)揮自身優(yōu)勢的基礎(chǔ)上,通過外包充分合理地利用外部優(yōu)秀的專業(yè)化資源進行經(jīng)營管理,從而達到提高生產(chǎn)效率、降低成本,增加資本流通效率和企業(yè)應(yīng)對各種風(fēng)險的能力。這樣企業(yè)就可以把自己的主要資源充分合理的利用在培養(yǎng)自己核心競爭能力的方面,從而不斷地提高企業(yè)的競爭能力。因此房地產(chǎn)企業(yè)必須培養(yǎng)自己的優(yōu)質(zhì)的外包管理素質(zhì)。
2. 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理
2.1制定長遠規(guī)劃,用科學(xué)、嚴謹?shù)膽B(tài)度尋求開發(fā)適銷對路的產(chǎn)品
作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),自成立以來．在制定最初的經(jīng)營管理思路時,就要有長遠的規(guī)劃,并將這種規(guī)劃與當前社會發(fā)展緊密結(jié)合起來,在企業(yè)規(guī)劃中,要有一定的前瞻性,時刻把握宏觀經(jīng)濟的發(fā)展趨勢,這樣才能使企業(yè)的決策建立在一種科學(xué)的態(tài)度上,避免企業(yè)經(jīng)營陷入戰(zhàn)略性發(fā)展瓶頸。在房地產(chǎn)企業(yè)項目進行項目開發(fā)產(chǎn)品定位階段,開發(fā)適銷對路的產(chǎn)品是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟實體, 房地產(chǎn)企業(yè)必須要用科學(xué)、嚴謹?shù)膽B(tài)度來研究和了解城市建設(shè)發(fā)展的總體規(guī)劃情況,及時掌握當年或近期內(nèi)城市建設(shè)發(fā)展的意向。要根據(jù)企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃擬定新開發(fā)的項目意向,切實加強市場調(diào)查研究,掌握消費者心理,以便生產(chǎn)出適銷對路的產(chǎn)品來滿足用戶的需要,以便達到企業(yè)制定的發(fā)展和戰(zhàn)略目標,并取得最佳的經(jīng)濟效益。
2.2積極進行經(jīng)營機制創(chuàng)新
全面激發(fā)企業(yè)活力房地產(chǎn)業(yè)屬于高度競爭的行業(yè),將公有資產(chǎn)逐步從企業(yè)中退出,引入外資、民營資產(chǎn)或其他優(yōu)良資產(chǎn),實行投資主體多元化,盤活存量資本,擴大增量資本,是進一步煥發(fā)企業(yè)活力的有效途徑。通過吸收外資和有實力的民營企業(yè)資本,引進其先進的理念、經(jīng)營機制和內(nèi)部管理方式。甚至在項目融資或吸納外部資金上也可以創(chuàng)新經(jīng)營管理方式,本著加大激勵與加大風(fēng)險相結(jié)合,放開經(jīng)營與強化管理相結(jié)合的原則,界定責權(quán)利關(guān)系,實行利益與風(fēng)險對等政策,調(diào)動各方經(jīng)營的積極性。實行經(jīng)濟責任追究制,凡因管理不善造成虧損的,嚴肅追究經(jīng)營管理者的經(jīng)濟責任甚至法律責任。
2.3努力實現(xiàn)產(chǎn)品的各項指標,優(yōu)化節(jié)能設(shè)計
項目產(chǎn)品定位后,在進行項目規(guī)劃方案產(chǎn)品設(shè)計時,一定要由專業(yè)設(shè)計人員、專業(yè)策劃人員、專業(yè)銷售人員、專業(yè)施工管理人員、以及公司決策層高管組成的專業(yè)小組仔細推敲產(chǎn)品的戶型、功能、面積、采光,通風(fēng)、經(jīng)濟性、開發(fā)周期等各項指標,同時要認真考慮建筑產(chǎn)品的節(jié)能指標,因為我國是個人口大國,隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的日益提高,社會資源的需求越來越大,同時,社會資源的浪費也越來越大,因此在房地產(chǎn)開發(fā)的項目產(chǎn)品規(guī)劃方案設(shè)計時,就要充分考慮產(chǎn)品的節(jié)能設(shè)計,優(yōu)化節(jié)能設(shè)計,這一要求,既是建立節(jié)約、環(huán)保型社會的要求,同時也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)盡的社會義務(wù)。因此,專業(yè)小組要通過大量的市場調(diào)查,了解當前本地市場的需求,同時借鑒本地一些目的成功開發(fā)經(jīng)驗,只有這樣,規(guī)劃方案產(chǎn)品的確定才是科學(xué)地、嚴謹?shù)亍⒛芙?jīng)得住市場的選擇,也才能使產(chǎn)品的各項指標最終達到合理的地步。
2.4合理制定產(chǎn)品的價格
根據(jù)國家現(xiàn)行房地產(chǎn)銷售制度,項目只有施工至一定階段時,才能銷售這一規(guī)定,企業(yè)在這一階段要進行項目銷售實施方案制定,銷售方案中最主要的是項目產(chǎn)品的銷售定價,定價除要參考本地區(qū)同類產(chǎn)品的價格外,還要把握宏觀經(jīng)濟的走勢,以及銀行的存貸款政策,還有稅務(wù)政策,同時結(jié)合項目自身情況來確定銷售價位,并在執(zhí)行中,輔以靈活性,做到定價切合市場實際。切忌定價過高,因為一旦項目定價過高,脫離市場,就容易造成產(chǎn)品積壓,企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難。
2.5經(jīng)營制度管理
2.5.1加強資金管理
資金運用和管理的好壞,直接關(guān)系到企業(yè)的正常運行和整體效益,提高資金的運行效率就顯得尤為重要。所以對企業(yè)內(nèi)部資金運行應(yīng)進行靜態(tài)控制、實時監(jiān)控、動態(tài)管理、集中管理、統(tǒng)一調(diào)配、監(jiān)督控制,實行資金按調(diào)度使用,制定嚴格的用款制度,重點掌握工程項目資金的來龍去脈。通過加強資金管理也可以做到深化成本管理。
2.5.2實行質(zhì)量安全目標管理
工程項目各項工作的質(zhì)量安全管理如何,是建設(shè)項目成敗的關(guān)鍵。加強管理,保證質(zhì)量、保證安全,才能實現(xiàn)我們的投資期望。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),是工程項目的主體單位,應(yīng)對項目的質(zhì)量安全管理負總責。同時,通過簽訂各種合同將有關(guān)工作的質(zhì)量安全責任分解到有關(guān)單位。在簽訂合同之前,我們必須通過有效、科學(xué)的方法和程序擇優(yōu)選定有資質(zhì)、有實力、有合作誠意和熱情的相關(guān)單位,并在合同實施過程當中,隨時跟蹤項目的質(zhì)量安全管理實際,保證項目按預(yù)期的目標實現(xiàn)利潤和聲譽的雙豐收。
2.5.3加強項目綜合管理
為保證項目總體目標的實現(xiàn),必須對項目進行綜合管理。因為項目管理是多個群體參與、多項工作相互交叉,需要多種資源、實現(xiàn)多個具體目標的集合體,它有一個共同的整體要求和目標,但同時又存在不同的認知、矛盾和沖突。對項目進行綜合管理的目的是為了保證項目整體目標的順利實現(xiàn),及時進行統(tǒng)籌安排,溝通、協(xié)調(diào)各方的要求,解決項目實施過程中的各種矛盾沖突,并通過實施對項目范圍、質(zhì)量、進度、費用、.安全、資源、環(huán)境、信息、風(fēng)險、溝通、收尾管理等目標的綜合管理,使項目管理工作形成有效的整體。為了考核實施活動過程的結(jié)果,應(yīng)用考核結(jié)果的描述來確定績效的高低,做出綜合性的評價,并形成績效評價報告。通過此報告所反映的綜合狀態(tài)信息,我們可以對企業(yè)管理和項目管理有一個動態(tài)的控制、跟蹤和掌握,也以便我們及時對企業(yè)經(jīng)營管理中的漏洞和不足做出改進和彌補。
3.結(jié)語
房地產(chǎn)企業(yè)要在激烈的競爭中掌握主動,站穩(wěn)腳跟,棋高一著,做大做強,關(guān)鍵是要緊緊抓住經(jīng)營管理創(chuàng)新這根主線,牢牢把握經(jīng)營管理機制中的關(guān)鍵環(huán)節(jié),勇于持續(xù)不斷地進行創(chuàng)新。用客觀、科學(xué)的態(tài)度,合理、大膽、有效的創(chuàng)新,企業(yè)才能在競爭中不但安身立命,充滿發(fā)展的活力,而且能夠始終立于不敗之地。
參考文獻：
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 經(jīng)營管理 人才 培養(yǎng)
中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A文章編號：
隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國城鎮(zhèn)化建設(shè)的加速，使房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速發(fā)展，對于房地產(chǎn)經(jīng)營管理人才需求量也在逐步擴大，要求從業(yè)人員更加專業(yè)化。我國房地產(chǎn)經(jīng)營管理人才的培養(yǎng)，相對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來說，還相對比較滯后，如何使房地產(chǎn)管理人才更能適應(yīng)行業(yè)發(fā)展需要，如何提升學(xué)校教育知識與社會實踐的結(jié)合度，這些都成為現(xiàn)階段人才培養(yǎng)的重點所在。
我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景
從房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展來看，改革開放之前，我國的土地管理比較嚴格，房屋屬于福利分配，沒有明顯的商品屬性，不論是房屋建設(shè)，還是房屋的修繕等，都由國家安排，這就導(dǎo)致國家負擔沉重，不能適應(yīng)社會的發(fā)展和人民群眾的需求，也制約著我國城市的發(fā)展。改革開放之后，土地制度開始放松，土地使用權(quán)可在市場上流通，我國也適時突出相關(guān)政策，鼓勵房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房屋的商品屬性開始突顯，也使得我國房地產(chǎn)業(yè)得到快速發(fā)展。由于改革開放前體制的約束，我國房地產(chǎn)經(jīng)營管理人才十分匱乏，近年來，房地產(chǎn)行業(yè)井噴式發(fā)展造成人才需求更為突出。
從教育體制來看，由于高等院校自身的發(fā)展情況和發(fā)展方向不同，開設(shè)專門的房地產(chǎn)專業(yè)的高等院校很少，即使有相關(guān)的專業(yè)學(xué)院，但由于發(fā)展的方向不同，在課程設(shè)置方面也不盡相同，有的院校偏重于建筑方向，有的工程管理方向，沒有形成統(tǒng)一的教學(xué)規(guī)劃，這樣對于專業(yè)建設(shè)的發(fā)展也造成瓶頸，最終也影響著我國房地產(chǎn)業(yè)的長久健康發(fā)展。[1]
行業(yè)經(jīng)營管理人才的需求
在經(jīng)濟高速發(fā)展下，房地產(chǎn)行業(yè)也發(fā)生了很大的變化，對于專業(yè)的經(jīng)濟管理人才的需求也改變。一方面是對經(jīng)營管理人才的要求，更為專業(yè)化、知識化，要求有較深的業(yè)務(wù)知識，有良好的職業(yè)素質(zhì)，有很強的工作能力的復(fù)合型人才。另一方面，由于房地產(chǎn)行業(yè)的日趨成熟，本土化特點日趨明顯，房地產(chǎn)行業(yè)的投資性加大，與金融市場的逐步融合，對于具有多知識的房地產(chǎn)經(jīng)營管理人才的需求加大。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展及行業(yè)競爭力的逐步增強，都需要更多的經(jīng)營管理人才，老一輩的注重工程、技術(shù)的房地產(chǎn)人員已經(jīng)不適應(yīng)時代的發(fā)展，需要更多傾向于時展的管理人才的補充，使整個行業(yè)的人才素質(zhì)不斷提升，更加專業(yè)化，更能融入到國際化發(fā)展的潮流中。
房地產(chǎn)經(jīng)營管理人才的培養(yǎng)方向
對于房地產(chǎn)經(jīng)營管理人才的培養(yǎng)，要有明確的培養(yǎng)目標。不僅要求該行業(yè)人才具備專業(yè)的基礎(chǔ)知識和管理能力，還需要有很強的實踐技能和分析能力。整體的培養(yǎng)目標應(yīng)該是具備高水準的文化素養(yǎng)和職業(yè)道德，有很強的經(jīng)濟知識基礎(chǔ)及相關(guān)學(xué)科的知識，并且對房地產(chǎn)周邊行業(yè)有很強的經(jīng)營管理能力的綜合性人才。這個目標的確認，也為我國房地產(chǎn)經(jīng)營管理人才的培養(yǎng)指明了方向，使高校教育能夠更加切合行業(yè)需求進行教學(xué)改革，符合人才發(fā)展的長遠規(guī)劃。
在人才培養(yǎng)的過程中，要始終結(jié)合社會需求，根據(jù)行業(yè)的發(fā)展和市場的需求，來確定人才的培養(yǎng)計劃。現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，對于人才需求量較大，各高校可適當?shù)臄U大招生，這樣一方面可以滿足市場對人才的需求，另一方面可以提高高校的效益。從房地產(chǎn)行業(yè)來看，房地產(chǎn)經(jīng)營管理設(shè)計部分較多，需要學(xué)習(xí)的相關(guān)法律法規(guī)種類繁多，這就要求在人才培養(yǎng)中，注重多元化發(fā)展，進行綜合性的學(xué)習(xí)，適應(yīng)實際工作的需求。
房地產(chǎn)經(jīng)營管理人才培養(yǎng)的措施
根據(jù)市場的需求，需要對現(xiàn)階段的教育培養(yǎng)模式進行重新的梳理和改革，更加注重人才培養(yǎng)的多元化和實用化。
完善教育體系
在目前我國高校教育方面，對于房地產(chǎn)經(jīng)營管理人才的培養(yǎng)，還沒形成完善健全的培養(yǎng)體系，各高校應(yīng)該逐步擴大對該專業(yè)的支持力度，建立多層次的教育體系。在加強知識理論學(xué)習(xí)的過程中，更要注重實際操作和運用能力的協(xié)調(diào)發(fā)展，使行業(yè)經(jīng)營管理人才更趨于多樣化。
在基本人才培養(yǎng)體系的完善過程中，也要注重對高水平人才培養(yǎng)體系的建設(shè)，加強研究生教育培養(yǎng)體系的建設(shè)，培養(yǎng)出高素質(zhì)的專業(yè)性科研人才，擴大房地產(chǎn)行業(yè)人才的儲備。同時，要逐步建立多層次的繼續(xù)教育體系，對于房地產(chǎn)業(yè)各層次從業(yè)者，都需要不斷的學(xué)習(xí)和提高，這樣才能符合市場的變化發(fā)展。
2、加強合作對接
在人才培養(yǎng)過程中，專業(yè)院校不僅要讓學(xué)生成為行業(yè)理論人才，還要積極與行業(yè)合作與對接。學(xué)院教育要符合行業(yè)發(fā)展的趨勢，并對專業(yè)人員進行相關(guān)的職稱管理和學(xué)術(shù)探討，才能培養(yǎng)出優(yōu)秀的、具有很強競爭力的人才，使人才培訓(xùn)形成良好的循環(huán)，高校教育成為人才培養(yǎng)的基地，而行業(yè)成為高校教育的方向趨勢，并對高校教學(xué)成果進行評估，達到互動發(fā)展，使人才的競爭力更為突出。[2]
參考文獻：
1.1地理位置的不可移動性
房地產(chǎn)企業(yè)是以房屋等基本建筑物為基礎(chǔ)進行運作的一種企業(yè)，而這些建筑物一旦建成，其地理位置是固定的。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇或開發(fā)項目時，應(yīng)首先考慮該項目的地理位置是否符合企業(yè)運作所需要的交通、市場、經(jīng)濟和文化等需求。
1.2項目的投資風(fēng)險大
房地產(chǎn)不同于其他商品，它自身的特點決定了企業(yè)在投資過程中必須承受較大的風(fēng)險，具體體現(xiàn)在以下2點：①由于房地產(chǎn)項目的開發(fā)時間長，所以，可能會受到一段時間內(nèi)市場需求和國家政策變化的影響；②由于其地理位置的不可移動性，在很大程度上使其在競爭中處于被動局面。
1.3投資建設(shè)的成本高
眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項資金密集型產(chǎn)業(yè)，其投資開發(fā)成本比較大，如果沒有一定的資金作支撐，企業(yè)是很難在房地產(chǎn)市場中立足的。此外，由于房地產(chǎn)項目開發(fā)的風(fēng)險比較高，如果企業(yè)沒有堅固的基礎(chǔ)，就很有可能面臨倒閉的風(fēng)險。
1.4項目開發(fā)建設(shè)的周期長
房地產(chǎn)投資開發(fā)項目的對象是土地和客觀建筑物，大家都知道，一項建筑工程的建成不僅需要花費大量的人力、物力和財力，還需要較長的時間。為了適應(yīng)市場需求，現(xiàn)代建筑越來越趨向于美觀時尚，同時，工程還要保質(zhì)保量完成，這就在一定程度上延長了房地長項目的開發(fā)周期。
1.5項目開發(fā)建設(shè)的環(huán)節(jié)多
目前，在我國實行的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理制度中，將房地產(chǎn)管理部門與其他的社會管理部門相聯(lián)系，比如交通管理部門、環(huán)境與衛(wèi)生管理部門、城市規(guī)劃管理部門和安全質(zhì)量監(jiān)督管理部門等。企業(yè)在開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項目時，必須協(xié)調(diào)處理與各個部門之間的關(guān)系。只有這樣，才能使工程順利竣工。
1.6項目建設(shè)資金的周轉(zhuǎn)速度較慢
房地產(chǎn)項目的開發(fā)往往涉及多方面的資金周轉(zhuǎn)，從設(shè)計圖紙、招商引資，到雇傭工人、施工、竣工，這整個過程的時間是非常長的。由于各個環(huán)節(jié)都是獨立的，資金的周轉(zhuǎn)速度下降，對項目的開發(fā)造成了一定的消極影響。
1.7受國家政策因素的影響較大
房地產(chǎn)企業(yè)作為全國企業(yè)中的一份子，其運作狀態(tài)必然受國家政策的約束和調(diào)控，所以，任何房地產(chǎn)企業(yè)，不論何時何地，都要嚴格遵守國家經(jīng)濟、法律制度，將國家利益放在首要地位。
2房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理的問題
2.1缺乏項目建設(shè)的成本管理意識
大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)還停留在“事后核算”的思想上，缺乏對項目造價成本的預(yù)算。俗話說，“沒有規(guī)矩，不成方圓”，這對房地產(chǎn)企業(yè)來說也是一樣的，如果管理者在事前沒有一個明確的預(yù)算成本作為約束，就很有可能會在項目建設(shè)的過程中出現(xiàn)鋪張浪費的情況，對企業(yè)內(nèi)部的資金運轉(zhuǎn)造成一定的阻礙。
2.2企業(yè)內(nèi)部的管理鏈條不完善
目前，雖然大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)開始重視企業(yè)內(nèi)部管理系統(tǒng)的完善，但是，仍然存在一些漏洞，這一點在安全和質(zhì)量監(jiān)督管理方面表現(xiàn)得比較明顯。一些監(jiān)督管理人員不重視自己的工作，進而出現(xiàn)了企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)督環(huán)節(jié)與其他環(huán)節(jié)之間處于割裂的狀態(tài)。
2.3缺乏對歷史經(jīng)驗的分析和總結(jié)
房地產(chǎn)市場需求的變化性是極大的，許多房地產(chǎn)企業(yè)由于受到了市場、經(jīng)濟、政策等各方面的影響，很容易在競爭中處于被動地位，所以，企業(yè)要想在房地產(chǎn)市場中居于不敗之地，就必須從多方面入手分析市場動態(tài)，總結(jié)歷史經(jīng)驗和教訓(xùn)，發(fā)展自身優(yōu)勢，摒棄劣勢。
2.4沒有準確掌握各方面的動態(tài)信息
企業(yè)要想獲得發(fā)展，就必須與時俱進。所謂“與時俱進”，指的就是企業(yè)要用發(fā)展的眼光看待自身所處的環(huán)境，包括市場環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境和政治環(huán)境等，及時了解各方面的信息動態(tài)。從目前的發(fā)展情況來看，許多企業(yè)并未準確掌握信息的動態(tài)，大多數(shù)企業(yè)仍然處于消極被動的地位。
3經(jīng)營管理的原則
3.1堅持可持續(xù)發(fā)展的原則
可持續(xù)發(fā)展思想是《我們共同的未來》報告中提出的，它要求我們以不損害后代人、滿足其需求的權(quán)力為前提來滿足當代人自身的需求。對于房地產(chǎn)企業(yè)，在項目開發(fā)和經(jīng)營管理的過程中，既要考慮企業(yè)的經(jīng)濟效益，又要注重該項目的環(huán)境效益、社會效益，不能以損害環(huán)境和社會的長久利益為前提來滿足企業(yè)發(fā)展的短暫利益。
3.2堅持創(chuàng)新性原則
隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和科技的進步，創(chuàng)新已經(jīng)成為了現(xiàn)代社會發(fā)展必不可少的推動力，小至個人、家庭，大到社會、國家，各個社會角色和群體無不需要創(chuàng)新。對于房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)該從產(chǎn)品、科技等方面入手，不斷創(chuàng)新，這樣才能實現(xiàn)企業(yè)的長足發(fā)展。
3.3堅持科學(xué)定位的原則
市場是一個不斷變化的動態(tài)因素，任何企業(yè)在進行市場定位之前都必須對市場進行科學(xué)的分析。對于房地產(chǎn)企業(yè)更是如此，為了應(yīng)對變化莫測的市場環(huán)境，中小型企業(yè)應(yīng)格外重視市場的分析和定位，盡量在掌握市場動態(tài)的基礎(chǔ)上將整體的市場劃分為多個細分市場，從細分市場中選擇一個或多個作為自己的目標市場。只有這樣，才能更好地規(guī)避風(fēng)險，提高企業(yè)的競爭力。
3.4堅持動態(tài)管理和優(yōu)化組合相結(jié)合原則
房地產(chǎn)企業(yè)要想實現(xiàn)動態(tài)管理和優(yōu)化組合，就必須建立一個內(nèi)部信息管理系統(tǒng)，安排專業(yè)的內(nèi)部信息管理人員負責掌控企業(yè)市場運作的所有數(shù)據(jù)和信息，并根據(jù)市場動態(tài)信息的反饋及時調(diào)整企業(yè)的開發(fā)和管理策略，對影響企業(yè)運作的環(huán)境因素進行優(yōu)化、組合、調(diào)配。只有這樣，才能使企業(yè)在日益經(jīng)激烈的市場競爭中處于優(yōu)勢地位。
4經(jīng)營管理的方法
4.1培養(yǎng)高端人才，保證綜合效應(yīng)
企業(yè)要想取得發(fā)展，就必須以高素質(zhì)的人才作為支撐。對于我國的房地產(chǎn)企業(yè)，培養(yǎng)具有創(chuàng)新性意識、能獨立思考的人才是尤為重要的。企業(yè)的管理人員應(yīng)加大對企業(yè)職工的考核力度，經(jīng)常召開職工教育大會，提高職工的自我角色意識，同時，還應(yīng)該建立和完善職工培訓(xùn)制度，定期對職工的工作能力和素質(zhì)進行培訓(xùn)。只有這樣，才能培養(yǎng)出高素質(zhì)的員工。
4.2加強對內(nèi)外部風(fēng)險的控制
企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險是指企業(yè)為了擴大或占領(lǐng)市場而做出的一切決策所形成的風(fēng)險。這些風(fēng)險按照來源的不同，主要可以分為企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險和外部風(fēng)險；按照內(nèi)容的不同，可分為投標風(fēng)險、市場風(fēng)險和意外風(fēng)險。毫無疑問，企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險是不可能避免的，我們只能盡量降低風(fēng)險發(fā)生的概率。要做到這點，企業(yè)就必須建立和完善風(fēng)險控制體系，形成一個專業(yè)的防范風(fēng)險的體系。
4.3適應(yīng)新形勢，實行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型
面對越來越嚴峻的國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟形勢，房地產(chǎn)企業(yè)必須及時調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，完善企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)督管理體系，在企業(yè)的目標決策方面實行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，進而提高目標定位的準確性和決策的規(guī)范性，實施全方位、可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)營理念。
5結(jié)束語
【關(guān)鍵詞】循環(huán)經(jīng)濟；房地產(chǎn)；經(jīng)營管理；加強措施
一、引言
近年來隨著我國社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人們對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展建設(shè)也越來越重視，因此就采用了相應(yīng)的措施，來適當?shù)募訌姺康禺a(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營管理，從而有效的解決人們在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展建設(shè)過程中，遇到的相關(guān)問題。而且在當前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過程中，人們?yōu)榱吮Ｕ戏康禺a(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，人們也將循環(huán)經(jīng)濟理念應(yīng)用到了其中。
二、循環(huán)經(jīng)濟理論簡介
在當前人類社會經(jīng)濟在的過程中，人們?yōu)榱吮Ｕ险麄€自然生態(tài)系統(tǒng)的循環(huán)運作，就將循環(huán)經(jīng)濟理論廣泛的應(yīng)用在人們的日常生活和工作當中，這樣不僅為人們的生活創(chuàng)造了一個良好的環(huán)境，還有利于社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。
而所謂的循環(huán)經(jīng)濟也就是指對清潔資源的綜合利用，將生態(tài)建設(shè)和社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展融合在一起，用生態(tài)學(xué)中所涉及到的相關(guān)內(nèi)容來指導(dǎo)人類社會的發(fā)展和進步。這種新型的經(jīng)濟理論在實際應(yīng)用的過程中，主要是以減量化原則、再利用原則以及在循環(huán)原則為主要內(nèi)容，從而保障整個社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。而且在不同的層次或者地域當中，人們也可以將當?shù)匕l(fā)展的實際情況和循環(huán)經(jīng)濟理念的相關(guān)內(nèi)容相結(jié)合，這就使其在保障當?shù)亟?jīng)濟合理發(fā)展的同時，也有利于自然生態(tài)環(huán)境的建設(shè)，從而使得循環(huán)經(jīng)濟的合理性、普遍性、經(jīng)濟性以及環(huán)保性等方面的性能得到充分的發(fā)揮。
三、面向循環(huán)經(jīng)濟的房地產(chǎn)經(jīng)營管理體系
（一）循環(huán)經(jīng)濟呼喚房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理
目前在社會經(jīng)濟發(fā)展建設(shè)的過程中，資源短缺的現(xiàn)象也日益突出，這不僅給人們的正常生活帶來了嚴重的影響，還阻礙了社會經(jīng)濟的發(fā)展。而房地產(chǎn)行業(yè)作為現(xiàn)代化社會經(jīng)濟建設(shè)的主要內(nèi)容之一，雖然它可以為人們提供良好的生活環(huán)境，促進社會經(jīng)濟的增長，但是也變相的加大了資源的使用量，因此我們?yōu)榱吮ＷC房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，就將循環(huán)經(jīng)濟理念的相關(guān)內(nèi)容融入到其中，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)的綠色化經(jīng)營管理、這樣不但滿足了現(xiàn)代化市場經(jīng)濟發(fā)展的相關(guān)要求，還對周圍的生態(tài)環(huán)境起到了一個良好的作用，使得房地產(chǎn)也的經(jīng)濟效益、社會效益以及生態(tài)效益都得到了進一步的提升。而且隨著時代的不斷進步，人們也將許多新型的管理模式應(yīng)用到其中，從而使得現(xiàn)代化房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展理念，出現(xiàn)了巨大的變化。也就是說在新時期房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過程中，將綠色經(jīng)營管理模式和循環(huán)經(jīng)濟理論相結(jié)合，進一步的實現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，并且對自然生態(tài)環(huán)境起到了一個很好的保護作用。
（二）房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理體系結(jié)構(gòu)分析
房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理的體系結(jié)構(gòu)是房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理的目標、管理實施對象、技術(shù)要求以及對于企業(yè)綠色化發(fā)展支撐體系的多方面的集合。這樣的體系結(jié)構(gòu)，應(yīng)該能夠為房地產(chǎn)綠色經(jīng)營提供多方位的發(fā)展視覺和發(fā)展模式，具體說來主要有：
1、房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理的目標。房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理的目標是經(jīng)濟效益和社會效益、環(huán)境效益的協(xié)調(diào)優(yōu)化組合，更為重要的是在整個房地產(chǎn)經(jīng)營管理過程中，要求房地產(chǎn)經(jīng)營管理中對環(huán)境的負作用盡可能的小，使資源的利用效率盡可能的高。
2、房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理的對象。房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理的對象涉及到包括整個項目生命周期的各個行為主體部分，包括土地供應(yīng)主體、材料供應(yīng)主體、規(guī)劃設(shè)計主體、施工主體、市場營銷主體，也包括消費主體以及物流主體等。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)不但要在一些關(guān)鍵節(jié)點制定嚴格的環(huán)境管理標準，而且要在管理的各個環(huán)節(jié)包括最終用戶，也必須遵守同樣的環(huán)境管理標準，才能使整個房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理的目標得以實現(xiàn)。
3、房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理的專題技術(shù)。房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理的專題技術(shù)是采用系統(tǒng)工程的觀點，綜合分析整個房地產(chǎn)項目管理從購買土地到項目終結(jié)以及回收處理的全過程中，各個環(huán)節(jié)的環(huán)境以及資源的技術(shù)處理問題。涉及到綠色征地、綠色采購、綠色規(guī)劃、綠色建筑、綠色營銷、綠色物流、綠色消費以及綠色回收處理等。
四、極強房地產(chǎn)經(jīng)營管理的方法
（一）轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)經(jīng)營目標，培育綠色經(jīng)營理念
在房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理模式下，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營目標應(yīng)從單純追求經(jīng)濟效益轉(zhuǎn)向追求經(jīng)濟效益和生態(tài)環(huán)境效益雙豐收，這是房地產(chǎn)綠色經(jīng)營的內(nèi)在要求，也有其現(xiàn)實可能性。房地產(chǎn)經(jīng)營管理過程中，要注意不斷提高房地產(chǎn)項目的技術(shù)含量。房地產(chǎn)項目在市場上參與競爭也要從單純依靠低成本帶來的價格優(yōu)勢，轉(zhuǎn)向綜合運用非價格因素如售后服務(wù)、生態(tài)環(huán)保優(yōu)勢等來參與競爭。
（二）實施房地產(chǎn)項目生命周期全過程綠色化支持
房地產(chǎn)項目生命周期全過程綠色化支持是綜合考慮環(huán)境影響和資源綜合利用的現(xiàn)代制造方式，使得項目從研發(fā)、規(guī)劃設(shè)計、施工、銷售、使用到報廢處理的整個項目生命周期中，按“原料-產(chǎn)品-廢料-原料”的循環(huán)線路實施運行，對環(huán)境的影響負作用最小，資源利用效率最高，并使項目的經(jīng)濟效益和社會效益達到協(xié)調(diào)優(yōu)化。
（三）追求房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境管理體系的創(chuàng)新
綠色化房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境管理體系不再單純以環(huán)保部門為主，應(yīng)當將房地產(chǎn)企業(yè)的各個部門、各級人員都納入到環(huán)境管理體系當中去，使企業(yè)內(nèi)部經(jīng)過整合，形成完整的環(huán)境管理制度，向新的標準化即ISO14000管理系列標準轉(zhuǎn)換。ISO14000質(zhì)量認證實質(zhì)上是對企業(yè)管理和產(chǎn)品生產(chǎn)提出了循環(huán)經(jīng)濟的要求，即從循環(huán)經(jīng)濟大系統(tǒng)的理念出發(fā)，要求項目的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。
（四）強化房地產(chǎn)項目綠色生產(chǎn)方式的轉(zhuǎn)變
在可持續(xù)發(fā)展和房地產(chǎn)綠色經(jīng)營要求下，只有發(fā)展綠色技術(shù)、綠色生產(chǎn)，推行項目全過程控制，才能建立節(jié)能、降耗、節(jié)水、節(jié)地的資源節(jié)約性經(jīng)濟，獲取最大的經(jīng)濟發(fā)展效益，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。第一，進行綠色生產(chǎn)的宣傳和教育，使企業(yè)員工從領(lǐng)導(dǎo)層到施工工人都了解并掌握一定的綠色生產(chǎn)知識；第二，建立專門的綠色生產(chǎn)協(xié)調(diào)機構(gòu)，并使之發(fā)揮引導(dǎo)、協(xié)調(diào)與規(guī)范的作用；第三，廣開渠道為綠色生產(chǎn)籌措資金。
五結(jié)束語
總而言之，在循環(huán)經(jīng)濟條件下，對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中進行適當?shù)募訌姡粌H有利于房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，還對自然生態(tài)環(huán)境起到了有效的保護作用，進一步的降低了資源的使用量，使得房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟效益、社會效益以及環(huán)境效益都得到了提升。但是，從當前我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的實際情況來看，其中也還存在著許多的問題，為此我們還要在不斷的實踐過程中，來對其進行相應(yīng)的完善和改進，從而保障我國房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，為社會主義市場經(jīng)濟建設(shè)打下了扎實的基礎(chǔ)。
參考文獻
關(guān)鍵詞：新常態(tài)；房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理專業(yè)；對策建議
中圖分類號：G4 文獻標識碼：A doi：10.19311/ki.1672-3198.2016.33.167
1 新常態(tài)下國內(nèi)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢
1.1 房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀分析
1.1.1 一線城市發(fā)展現(xiàn)狀
一線城市主要是指北京、上海、廣州、深圳，這四個城市的房地產(chǎn)市場一直呈現(xiàn)出快速發(fā)展狀態(tài)。由于其對人口的吸引力是其他二三線城市無法比擬的，這就導(dǎo)致其房地產(chǎn)市場處于供不應(yīng)求狀況，房價居高不下。對于這種情況，各地政府在近幾年相繼出臺一系列的政策，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。同時，由于建筑用地存量不足和政策的限制導(dǎo)致一線城市新建商品住宅、商業(yè)建筑減少，甚至一段時間內(nèi)沒有新開工項目，這就對在一線城市的房地產(chǎn)從業(yè)人員帶來一系列問題，例如房地產(chǎn)開發(fā)類人員過剩，而房地產(chǎn)建成項目經(jīng)營管理人才和物業(yè)管理人才短缺。
1.1.2 二、三線城市發(fā)展現(xiàn)狀
二線城市主要針對GDP大于5000億元的城市，例如杭州、蘇州、重慶等。這些二線城市得益于經(jīng)濟的快速發(fā)展和城鎮(zhèn)化速度的加快，其房地產(chǎn)市場發(fā)展速度較快，新增建筑面積不斷增加，去存庫速度較快，房價也是不斷增長，總體形勢良好。對于二線城市的房地產(chǎn)從業(yè)人員，在房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營方面對人才的需求程度較高，發(fā)展空間大。相比于二線城市，三線城市的房地產(chǎn)市場環(huán)境就不太樂觀，這些城市的GDP處于5000億元至2000億元期間，由于其城市的發(fā)展?jié)摿Σ蛔恪⒔?jīng)濟發(fā)展速度較慢，導(dǎo)致對人口的吸引力不足，這些因素導(dǎo)致房地產(chǎn)庫存量較高，新增建筑面積減少。對于三線城市的房地產(chǎn)從業(yè)人員目前處于十分困難的環(huán)境。
1.2 新常態(tài)下房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析
所謂新常態(tài)，主要指經(jīng)濟從高速增長轉(zhuǎn)變?yōu)橹懈咚僭鲩L，經(jīng)濟增長方式從靠勞動力、資本投入的粗放增長，轉(zhuǎn)向靠改革創(chuàng)新、技術(shù)進步的集約式發(fā)展，即轉(zhuǎn)型升級。新常態(tài)不像過去一味追求總量擴張，它更加重視有質(zhì)量、均衡、可持續(xù)的增長。在新常態(tài)下，房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)濟環(huán)境與發(fā)展環(huán)境都會發(fā)生變化。
1.2.1 一線城市發(fā)展趨勢
新常態(tài)下，對于一線城市來說，房地產(chǎn)企業(yè)在城中開發(fā)機會已明顯減少，更多的是在城市周邊進行開發(fā)，例如北京，新建開發(fā)項目甚至已經(jīng)擴展到相鄰的河北省與天津市。因此，對于一線城市來說，未來的開發(fā)空間會逐漸變小，需要從項目的前期開發(fā)逐步轉(zhuǎn)移至項目后期的經(jīng)營管理上。同時，由于信貸難度加大，成本上升，房地產(chǎn)企業(yè)會對于前期資金投入更為慎重，對后期項目能否良好的運營將成為重點關(guān)注的方面。
1.2.2 二、三線城市發(fā)展趨勢
對于二線城市來說，未來的發(fā)展趨勢依然圍繞著開發(fā)與經(jīng)營同步進行。在保證質(zhì)量與數(shù)量的基礎(chǔ)上，會更加注重項目的后期經(jīng)營管理，提升項目的品質(zhì)，總體發(fā)展形勢良好。對于三線城市來說，發(fā)展形勢依然嚴峻，去庫存壓力較大，在限制新項目開工的同時，將加大政策引導(dǎo)，加快去存量將會成為這一時期的主要任務(wù)。伴隨著城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，有望在未來幾年扭轉(zhuǎn)目前不樂觀的形勢。
2 我國房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理專業(yè)建設(shè)與發(fā)展現(xiàn)狀分析
2.1 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理專業(yè)建設(shè)與發(fā)展現(xiàn)狀
目前，全國共有38所高等院校開設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理專業(yè)，包括重慶大學(xué)、華中師范大學(xué)、南京大學(xué)、中央財經(jīng)大學(xué)、東北財經(jīng)大學(xué)、吉林建筑大學(xué)、沈陽建筑大學(xué)、山東建筑大學(xué)等，涵蓋經(jīng)濟、管理、規(guī)劃、施工等多個專業(yè)方向。
2.1.1 培養(yǎng)目標
培養(yǎng)適應(yīng)社會主義現(xiàn)代化建設(shè)需要，德、智、體、美全面發(fā)展，掌握房地產(chǎn)領(lǐng)域的技術(shù)知識，掌握房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理相關(guān)的技術(shù)、管理、經(jīng)濟和法律等基礎(chǔ)知識，具有較高的科學(xué)文化素養(yǎng)和專業(yè)綜合素質(zhì)，具有良好的職業(yè)道德、創(chuàng)新精神和國際視野，對房地產(chǎn)項目進行全過程管理的高級專門人才。
畢業(yè)生能夠在房地產(chǎn)、投資、咨詢、設(shè)計、施工、金融與保險等領(lǐng)域企事業(yè)單位及政府部門從事項目決策、項目開發(fā)、市場營銷、物業(yè)管理等工作。
2.1.2 課程設(shè)置
1998年我國啟動城鎮(zhèn)住房制度改革以來，隨著市場對專業(yè)人才需求的迅速增長，我國的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理專業(yè)及課程設(shè)置也不斷進行改革和調(diào)整。從目前看，我國各高校的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理專業(yè)、方向及課程在全國高校中設(shè)置的情況大致可以分為以下六類（見表1），不同學(xué)科背景的學(xué)校將房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理專業(yè)或方向分別設(shè)置在不同學(xué)科下，這也正反映出房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理學(xué)科的多學(xué)科交叉性。
2.1.3 教師團隊建設(shè)
對于房地產(chǎn)專業(yè)的教師團隊建設(shè)多數(shù)高校依然將專業(yè)知識教育、實踐培訓(xùn)作為教師團隊建設(shè)的主要任務(wù)，強調(diào)對于學(xué)生掌握專業(yè)知識、強化學(xué)生的實踐能力。團隊多以專業(yè)分類，各團隊由“專業(yè)系主任+各課程教師”為基礎(chǔ)構(gòu)建教師團隊。教師畢業(yè)院校包括東北大學(xué)、吉林大學(xué)、大連理工大學(xué)、同濟大學(xué)、重慶大學(xué)等國內(nèi)重點院校。
2.1.4 學(xué)生教學(xué)及考核方式
授課方式以教師面授為主，配合一些小組討論，對于一些特殊課程，以少量的實驗與實踐相結(jié)合的方式配合教學(xué)。考核方式由開卷考試與閉卷考試相結(jié)合，具體方式由課程教學(xué)目標決定，在評卷時任課老師按照“標準答案”分步驟評分。考試成績主要有三部分，分別為課堂表現(xiàn)、作業(yè)完成情況以及期末考成績組成，最終成績將由這三部分進行加權(quán)得出。
2.2 專業(yè)建設(shè)與發(fā)展中存在問題
2.2.1 培養(yǎng)目標多樣，定位不明確
培養(yǎng)目標較多，對學(xué)生個人素質(zhì)要求較高，沒有考慮到學(xué)生素質(zhì)差異的現(xiàn)實情況。培養(yǎng)人才形式單一，局限于應(yīng)用管理型人才培養(yǎng)，沒有對有意愿從事科研同學(xué)的提出具體培養(yǎng)方法與手段，沒有將培養(yǎng)目標與新常態(tài)下房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢相結(jié)合，缺乏側(cè)重點的培養(yǎng)，培養(yǎng)人才同質(zhì)化較強。
2.2.2 課程設(shè)置不完善，缺乏重點
課程設(shè)置涵蓋內(nèi)容較為豐富，但是缺乏側(cè)重點，沒有突出本校的教學(xué)特色課程，導(dǎo)致人才培養(yǎng)缺乏具體的專業(yè)性。新時期下，與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢相關(guān)的課程設(shè)置較少，例如金融學(xué)、文化旅游產(chǎn)業(yè)項目建設(shè)運營等。對于不同實踐能力培養(yǎng)的課程沒有具體分類，實踐課程設(shè)置不足。
2.2.3 師資配置單一，缺乏培訓(xùn)體系
教師基本有國內(nèi)各高校的畢業(yè)生為主，缺乏對國外高端人才的引進。同時，由于本專業(yè)的學(xué)科交叉性較強，對于師資力量的配備要求也比較苛刻。不僅需要教師需要掌握經(jīng)濟、管理、工程施工等方面的專業(yè)知識，更加需要將其與房地產(chǎn)相結(jié)合。現(xiàn)階段，大部分院校教師團隊的構(gòu)成都是以院校自身情況和專業(yè)課程為基礎(chǔ)，沒有考慮到學(xué)科專業(yè)的現(xiàn)實要求以及交叉性學(xué)科對教師能力素質(zhì)的高要求，往往出現(xiàn)教學(xué)內(nèi)容和方法與專業(yè)的教學(xué)理念不相符。同時，教師對于學(xué)生創(chuàng)新能力的培養(yǎng)不足，填鴨式、書面式教學(xué)方式依然常見。
2.2.4 教學(xué)手段單一，考核體系不完善
人才培養(yǎng)以上課為主，教學(xué)手段相對單一，多媒體課件往往成為了電子版教材，教學(xué)缺乏吸引力。對學(xué)生創(chuàng)新能力的培養(yǎng)不夠重視，局限于專業(yè)知識的掌握與實踐能力的培養(yǎng)。實踐課程教學(xué)存在形式化，難以達到教學(xué)目的。考核體系不完善，僅僅考察學(xué)生死記硬背的知識點導(dǎo)致學(xué)生考前突擊情況經(jīng)常發(fā)生，平時成績所占比重較小，沒有擴展學(xué)生的學(xué)習(xí)思路和培養(yǎng)學(xué)生獨立思考的能力，考核成績難以真實反映學(xué)生的學(xué)習(xí)情況。
3 新時期下房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理專業(yè)發(fā)展趨勢
3.1 由開發(fā)向經(jīng)營轉(zhuǎn)變
物業(yè)管理業(yè)的變化帶來專業(yè)建設(shè)發(fā)展。隨著一線房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)期的結(jié)束與三線城市去庫存壓力的不斷加大，房地產(chǎn)業(yè)將迎來一個存量經(jīng)營管理時代即物業(yè)運營管理時代，這里的物業(yè)運營管理既包括了傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理及設(shè)施設(shè)備管理，也逐漸興起了房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)組合投資管理等綜合經(jīng)營、管理等服務(wù)，貫穿于房地產(chǎn)產(chǎn)品整個生命周期，因此相關(guān)的經(jīng)紀、評估、咨詢等將成為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理學(xué)科的發(fā)展重點。
3.2 單一化管理向多元化管理轉(zhuǎn)變
房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)本身變化帶來專業(yè)建設(shè)發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展從根本來講依托于社會經(jīng)濟的發(fā)展水平。在新時期下，我國居民消費將從傳統(tǒng)的重衣食過渡到重住行，表現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)就是從住宅房地產(chǎn)至商住地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)；從辦公地產(chǎn)至商業(yè)綜合體；從購物娛樂地產(chǎn)至旅游文化地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)的多業(yè)態(tài)、混合業(yè)態(tài)不斷演進，這是國民經(jīng)濟快速增長、居民儲蓄水平和消費水平日漸提高及消費升級的必然結(jié)果。與傳統(tǒng)的住宅房地產(chǎn)市場的市場供求、開發(fā)模式、商業(yè)盈利模式相比，未來的房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)要以經(jīng)營管理為主線，結(jié)合工商業(yè)項目、旅游休閑產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)等培養(yǎng)多元化、專業(yè)化人才。
3.3 學(xué)習(xí)型教師團隊的建設(shè)
對于新時期下，房地產(chǎn)行業(yè)的分工會日趨細化，管理理念更新速度加快，這就要求教師自身教學(xué)能力不斷提高，與時俱進。教師團隊不僅需要制定更加符合時代要求的教學(xué)體系，更要教授符合發(fā)展趨勢的知識理念。為此，學(xué)習(xí)型教師團隊的建設(shè)尤為重要。學(xué)習(xí)型團隊是新時期發(fā)展的趨勢，學(xué)習(xí)型團隊通過營造整個團隊的學(xué)習(xí)氣氛，充分發(fā)揮高校教師的創(chuàng)造性思維能力，而建立的一種有機的、高度柔性的、符合人性的、能持續(xù)發(fā)展的團隊。這種教學(xué)團隊具有持續(xù)學(xué)習(xí)的能力，具有高于個人績效總和的綜合績效表現(xiàn)，不斷升級團隊的教學(xué)能力。
3.4 金融學(xué)與房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)合日益緊密
在新時期，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的進一步融合帶來專業(yè)建設(shè)發(fā)展的新要求。隨著企業(yè)融資成本與難度的增加以及融資方式不斷的更新升級，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的聯(lián)系更加緊密，從之前依靠土地升值盈利轉(zhuǎn)變?yōu)橐揽抠嵢≠Y本回報盈利，從單一的銀行貸款轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)信托、房地產(chǎn)投資基金等新型融資方式。如果開發(fā)商不具備強大的金融運作能力，則只能賺取房地產(chǎn)建設(shè)相適應(yīng)的合理利潤而不是超額利潤，只能依靠銀行貸款等傳統(tǒng)方式融資，這將會對制約企業(yè)在新時期下的發(fā)展。因此，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理專業(yè)更需要培養(yǎng)既懂房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)基礎(chǔ)知識又精通現(xiàn)代金融學(xué)的高級人才。
4 新常態(tài)下房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理專業(yè)建設(shè)與發(fā)展對策建議
4.1 以需求為導(dǎo)向，構(gòu)建培養(yǎng)定向化模式
結(jié)合新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢，制定與之相適應(yīng)的培養(yǎng)目標。新時期下，房地產(chǎn)企業(yè)需求的人才不局限于的項目的開發(fā)、建設(shè)、管理等，而是更多的傾向于項目后期經(jīng)營管理、資金運作、物業(yè)服務(wù)等方面。因此，培養(yǎng)目標的制定應(yīng)該側(cè)重以上這幾方面，可以通過設(shè)置定向化的培養(yǎng)目標，根據(jù)學(xué)生的自身情況與興趣愛好，選擇合適的培養(yǎng)目標，在滿足基礎(chǔ)知識的學(xué)習(xí)后，依據(jù)培養(yǎng)目標進行相應(yīng)課程的安排，使學(xué)生的學(xué)習(xí)達到全而精，廣而深，通過個性化的培養(yǎng)，使學(xué)生的就業(yè)競爭力或?qū)I(yè)方向的科研能力得到全面提升，滿足新時期房地產(chǎn)行業(yè)的需要。
4.2 結(jié)合新時期要求，健全課程培養(yǎng)體系
隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展和新時期的發(fā)展趨勢，可以把專業(yè)的課程設(shè)置的重點放在房地產(chǎn)項目開發(fā)理念、資金運作管理、房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)與營銷、房地產(chǎn)經(jīng)營管理等幾個方面。同時，伴隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，國家對專業(yè)技術(shù)資格日趨看重。因此，在課程的設(shè)置方面可以結(jié)合資格證的考試而進行適當增加或調(diào)整，教學(xué)內(nèi)容可以與歷年的考試重點結(jié)合在授課中進行講解，增加學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性和提高適應(yīng)社會需求的能力。對于新課程的設(shè)置，可以參考國外相關(guān)專業(yè)的課程設(shè)置，例如賓夕法尼亞大學(xué)大學(xué)沃頓商學(xué)院的不動產(chǎn)專業(yè)、伯克利加州大學(xué)商學(xué)院房地產(chǎn)系、紐約大學(xué)金融系等知名院校。健全R悼緯蹋適應(yīng)新常態(tài)下房企的發(fā)展需求。
4.3 完善教師培訓(xùn)體系，提升教師自身素質(zhì)
為了更好的使教師隊伍整體素質(zhì)可以與時俱進，不斷優(yōu)化教學(xué)理念與教學(xué)方法，可以定期組織教師參加國內(nèi)外的學(xué)術(shù)論壇、講座，引進、消化、吸收先進的教學(xué)理念與前沿學(xué)科知識，鼓勵教師們多參與各類教師技能比賽，在比賽中取長補短，促進教學(xué)方法進步，同時，積極開展教師團隊的內(nèi)部交流會，將自己有效的教學(xué)經(jīng)驗方法傳授于大家，使團隊成員共同進步。也可以通^類似學(xué)生交流的方式，與國內(nèi)外房地產(chǎn)專業(yè)知名院校進行交流合作，引進優(yōu)秀的教師，培養(yǎng)優(yōu)秀的教師，提高師資整體水平。
4.4 搭建多樣化教學(xué)體系，創(chuàng)新學(xué)生考核方式
房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理專業(yè)具有很強的實踐性，因此教師把課本的知識深入淺出的講解明白就需要恰當?shù)慕虒W(xué)方法。從教學(xué)目的、內(nèi)容和學(xué)生的情況出發(fā)，注重交流和討論，推行自主和交互式學(xué)習(xí)方法，重視合作學(xué)習(xí)。平時的教學(xué)中尤其注意給出一些開放性、探索性、研究性的題目，讓學(xué)生自主探索，激發(fā)他們學(xué)習(xí)的積極性、主動性、增強創(chuàng)新能力。同時學(xué)校要和企業(yè)進行互動式辦學(xué)，學(xué)校可以為房地產(chǎn)開發(fā)項目提供一些專業(yè)咨詢意見和企業(yè)培訓(xùn)，而企業(yè)負責人可以導(dǎo)師的形式指導(dǎo)學(xué)生進行實踐活動。對于考核方式，將考核與考試、檢查與測評結(jié)合起來，綜合檢查學(xué)生的學(xué)習(xí)情況。既要對房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營理論進行考試，又要對其資料的收集、課堂討論、實踐情況等進行考核，把平時的成績?nèi)谌胱罱K成績中，減少理論考試在成績評定中所占的比重，通過加強學(xué)生平時學(xué)習(xí)的考核，使學(xué)生轉(zhuǎn)變觀念，有計劃有步驟的學(xué)習(xí)，不搞考前突擊，培養(yǎng)學(xué)生收集資料、獨立思考、獨立分析的能力。這樣的教學(xué)方法，使教師和學(xué)生的教與學(xué)的精力不放在應(yīng)付考試上，能夠更廣泛深入的拓寬學(xué)生知識面，教會其科學(xué)的學(xué)習(xí)方法，使其更加高效的學(xué)習(xí)，掌握更多的專業(yè)知識與技能。
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【關(guān)鍵詞】 稅收籌劃；決策；營銷手段
一、對稅收籌劃及房地產(chǎn)現(xiàn)狀的基本認識
稅收籌劃是企業(yè)的一種理財活動，是指納稅人為實現(xiàn)經(jīng)濟利益最大化的目的，在國家法律允許的范圍內(nèi)，對自己的納稅事項進行系統(tǒng)安排，以獲得最大的經(jīng)濟利益。稅收籌劃的出現(xiàn)是稅收進步的象征，是經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的必然現(xiàn)象，也是現(xiàn)代企業(yè)必修的一門功課。企業(yè)管理者應(yīng)該給予充分重視，合理運用會計政策及稅收優(yōu)惠政策，通過合理、合法的手段，減輕企業(yè)稅負，增加企業(yè)收益，從而使企業(yè)得到穩(wěn)步發(fā)展。
近年來，我國房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，已成為我國國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，對地方稅收有著顯著性影響。然而，隨著房價的不斷攀升，部分大城市的房地產(chǎn)市場也開始出現(xiàn)有價無市的局面。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2010年3月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.7%，而在2010年的兩會召開期間，房價過高的問題再次成為最受關(guān)注的焦點。總理在政府工作報告中強調(diào)：“要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭，滿足民眾的基本住房需求。” 房地產(chǎn)“新國十條”及各地頒布一系列房價調(diào)控政策更是表明目前無論是從宏觀經(jīng)濟形勢和政策層面還是需求層面，都不支持房價的持續(xù)高漲。在這種嚴峻的經(jīng)濟形勢下，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，不能夠在房價上獲取高額利潤，那么通過選擇合理的稅收籌劃方案減輕房地產(chǎn)企業(yè)稅收負擔，增加企業(yè)利潤則是必不可少的。
二、稅收籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理決策中的實際應(yīng)用
筆者以營銷手段、投資方式、服務(wù)內(nèi)容的決策選擇為基礎(chǔ)，闡述了稅收籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理決策中的實際應(yīng)用。
（一）房地產(chǎn)企業(yè)營銷手段的稅收籌劃
從房地產(chǎn)“新國十條”及各地頒布的一系列房價調(diào)控政策再到近期內(nèi)關(guān)于開征住房保有稅的爭論，房地產(chǎn)界可謂是風(fēng)起云涌。如此錯綜復(fù)雜的局面更使得消費者觀望情緒嚴重，房產(chǎn)成交量不斷下降。案例1，房地產(chǎn)開發(fā)公司為了加速資金回籠，刺激消費者的購買，往往會采用一些營銷手段，企業(yè)在進行決策時，面臨著以下兩個方案的選擇：方案1，促銷期內(nèi)買房子送汽車（假設(shè)一套房子定價200萬元，一輛汽車價值20萬元）；方案2，促銷期內(nèi)優(yōu)惠原價的10％。
企業(yè)管理者進行初步分析發(fā)現(xiàn)：對于方案1，客戶如果買一套房子200萬元，就須贈送一輛汽車，花費20萬元，所以房地產(chǎn)公司收入180萬元；對于方案2，在促銷期內(nèi)給予客戶原價優(yōu)惠10％ ，則凈收入也為180萬元=200× （1-10％）。從銷售角度分析，兩種方案沒有差別，均可行。但是如果站在納稅的角度考慮，方案卻有優(yōu)劣。
方案1，對于房產(chǎn)公司來講，銷售一套房子200萬元，需要繳納營業(yè)稅200×5％=10萬元，城建稅及附加10×（3%+7%）=1萬元；同時，房產(chǎn)公司用200萬元的20萬元購買汽車無償贈送給客戶，按照增值稅條例的規(guī)定，企業(yè)將外購的貨物無償贈送給他人應(yīng)視同銷售貨物，須征收增值稅，因此企業(yè)還須多繳納增值稅：20×17％=3.4萬元。汽車是房產(chǎn)公司無償贈送給客戶的，客戶應(yīng)作為“偶然所得”，須繳納20％的個人所得稅，房產(chǎn)公司負有代扣代繳的義務(wù)，即房產(chǎn)公司還需要代客戶繳納個人所得稅：20×20％=4萬元，房產(chǎn)公司代客戶繳納個人所得稅4萬元，按照所得稅規(guī)定不能作為成本費用在企業(yè)所得稅前扣除，還需要多繳納企業(yè)所得稅4×0.25=1萬元，房產(chǎn)公司還應(yīng)繳納印花稅200×0.05％=0.1萬元。綜上，房產(chǎn)公司在此銷售過程總共應(yīng)繳納的稅費19.5 萬元（10+1+3.4+4+1+0.1）。對于客戶來講，房產(chǎn)買賣需要繳納契稅：200×2%=4萬元，印花稅200×0.05％=0.1萬元。客戶合計應(yīng)繳納稅費4.1萬元。
方案2，按照優(yōu)惠價的10%銷售，即以180萬元的價格銷售，企業(yè)需要繳納營業(yè)稅180×5%=9萬元，城建稅及附加9×（3%+7%）=0.9萬元；繳納印花稅180×0.05%=0.09萬元。綜上，房產(chǎn)公司在此銷售過程總共應(yīng)繳納的稅費9.99萬元。比方案1相比，稅收減少9.51萬元，減少比例為48.769%。對于客戶來講，房產(chǎn)買賣需要繳納契稅180×2%=3.6萬元，印花稅180×0.05%=0.09萬元。客戶合計應(yīng)繳納稅費3.69萬元。與方案1相比，稅收減少0.41萬元，減少比例為10%。
通過分析得出的結(jié)論是：方案1繳納的各項稅收大于方案2繳納的稅收，因此，無論對于房產(chǎn)公司還是對于客戶，都應(yīng)選擇方案2。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)投資方式的稅收籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)除了通過房屋銷售來獲取企業(yè)利潤外，往往還進行對外投資，來獲取更多的利潤或降低風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)在進行投資決策時，往往面臨著以下兩種方式的選擇：一種是以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風(fēng)險。另一種是房地產(chǎn)企業(yè)以房產(chǎn)投資，不承擔聯(lián)營風(fēng)險，只收到固定收入。為此，可通過以下案例說明，稅收籌劃對房地產(chǎn)企業(yè)投資方式選擇的影響和運用。
案例2，某房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本為2 000萬元，其中辦公樓價值為500萬元。該房地產(chǎn)企業(yè)為進一步擴大企業(yè)規(guī)模，獲取更多利潤，企業(yè)管理層決定對外進行投資。根據(jù)上述說明，如果該企業(yè)以500萬元的辦公樓投資，每年能收回的租金收入為600萬元。在不考慮其他因素的情況下，僅從房產(chǎn)稅考慮，對于該企業(yè)而言，如果參與投資利潤分紅，共擔風(fēng)險的，應(yīng)按房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅，其應(yīng)納房產(chǎn)稅=500×（1-30%）×1.2%=4.2（萬元），但如果該房地產(chǎn)企業(yè)只是以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔聯(lián)營風(fēng)險的，則應(yīng)按租金收入計繳房產(chǎn)稅，應(yīng)納房產(chǎn)稅=600×12%=7.2（萬元）。
通過比較不難發(fā)現(xiàn)，共同承擔風(fēng)險比不共同承擔風(fēng)險要節(jié)省3萬元的稅款，但共同承擔風(fēng)險會增加納稅人的風(fēng)險系數(shù)，所以在選擇這種籌劃方法來進行稅收籌劃時，還應(yīng)該從綜合方面考慮，如果共同承擔風(fēng)險對納稅影響比較小，則可以考慮這種合作方式。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)內(nèi)容轉(zhuǎn)換的稅收籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營中還可根據(jù)市場行情的變化，靈活轉(zhuǎn)化服務(wù)內(nèi)容，從而達到減輕稅負、獲取更多利潤的目的。
案例3，因受金融危機的影響，某房地產(chǎn)企業(yè)原來的主營業(yè)務(wù)不景氣，倉庫被閑置，為增加收入，公司決定轉(zhuǎn)型，把對外出租倉庫作為主營業(yè)務(wù)。當年取得租金收入800萬元，依據(jù)5%的稅率需交納營業(yè)稅40萬元，依據(jù)12%的稅率需交納房產(chǎn)稅96萬元。單此兩項稅收就達136萬元，占到總收入的17%（136/800）；若再加上其他一些稅費，則企業(yè)的稅負更重。
對于這個具體案例，可以根據(jù)當?shù)匚飿I(yè)管理標準，對年租金收入進行籌劃，把年租金800萬元，變成年租賃費400萬元，物業(yè)管理費400萬元。由于物業(yè)管理費只需交納營業(yè)稅，不用按租金收入交納12%的房產(chǎn)稅，因此，通過節(jié)稅籌劃前后的稅負比較，可以看到：節(jié)稅籌劃前，營業(yè)稅和房產(chǎn)稅合計136萬元；節(jié)稅籌劃后，營業(yè)稅不變，仍為40萬元，但房產(chǎn)稅現(xiàn)在只需按400萬元計算，即400×12%=48（萬元），總體稅負為88萬元。這樣可以使企業(yè)減輕稅負48萬元（136-88），稅負減輕35.29%（48/136）。
三、結(jié)束語
綜合上述分析說明，經(jīng)過納稅籌劃房地產(chǎn)企業(yè)的稅負相對未納稅前大大減少。可見，納稅籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)減少不必要的稅收上繳、壓縮成本、增加企業(yè)利潤必不可少的措施之一。與此同時，納稅籌劃還為房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展提供了另一發(fā)展空間，這主要是由于考慮到我國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，我國政府對房價的嚴格防控和高壓打擊給房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理造成的極大不利影響。
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第一條為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，加強對城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理，促進和保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，制定本條例。
第二條本條例所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。
第三條房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。
第四條國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負責全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。
縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。
縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負責與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)的土地管理工作。
【章名】第二章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
第五條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當具備下列條件：
（一）有100萬元以上的注冊資本；
（二）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。
省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實際情況，對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。
第六條外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當符合本條例第五條的規(guī)定外，還應(yīng)當依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)。
第七條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例第五條規(guī)定條件的，應(yīng)當自收到申請之日起30日內(nèi)予以登記；對不符合條件不予登記的，應(yīng)當說明理由。
工商行政管理部門在對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請登記進行審查時，應(yīng)當聽取同級房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。
第八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：
（一）營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；
（二）企業(yè)章程；
（三）驗資證明；
（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；
（五）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。
第九條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，對備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照核定的資質(zhì)等級，承擔相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項目。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。
【章名】第三章房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)
第十條確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃的要求；按照國家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計劃主管部門批準的，還應(yīng)當報計劃主管部門批準，并納入年度固定資產(chǎn)投資計劃。
第十一條確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當堅持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴重以及危舊房屋集中的區(qū)域，保護和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護歷史文化遺產(chǎn)。
第十二條房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當以出讓方式取得；但是，法律和國務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。
土地使用權(quán)出讓或者劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一：
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限；
（二）城市規(guī)劃設(shè)計條件；
（三）基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求；
（四）基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；
（五）項目拆遷補償、安置要求。
第十三條房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20％。
第十四條房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)建設(shè)應(yīng)當統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實施。
第十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限進行項目開發(fā)建設(shè)。出讓合同約定的動工開發(fā)期限滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金20％以下的土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。但是。因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工遲延的除外。
第十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)當符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標準、建筑工程勘察、設(shè)計、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當對其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量承擔責任。
勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔相應(yīng)的責任。
第十七條房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。
房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當自收到竣工驗收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進行驗收。
第十八條住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，應(yīng)當依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進行綜合驗收：
（一）城市規(guī)劃設(shè)計條件的落實情況；
（二）城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；
（三）單項工程的工程質(zhì)量驗收情況；
（四）拆遷安置方案的落實情況；
（五）物業(yè)管理的落實情況。
住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目實行分期開發(fā)的，可以分期驗收。
第十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當將房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)過程中的主要事項記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊中，并定期送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。
【章名】第四章房地產(chǎn)經(jīng)營
第二十條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件。
第二十一條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。
第二十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當書面通知被拆遷人。
第二十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
（三）按提供的預(yù)售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；
（四）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。
第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預(yù)售登記，應(yīng)當提交下列文件：
（一）本條例第二十三條第（一）項至第（三）項規(guī)定的證明材料；
（二）營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書；
（三）工程施工合同；
（四）預(yù)售商品房分層平面圖；
（五）商品房預(yù)售方案。
第二十五條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當自收到商品房預(yù)售申請之日起10日內(nèi)，作出同意預(yù)售或者不同意預(yù)售的答復(fù)。同意預(yù)售的，應(yīng)當核發(fā)商品房預(yù)售許可證明；不同意預(yù)售的，應(yīng)當說明理由。
第二十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進行虛假廣告宣傳，商品房預(yù)售廣告中應(yīng)當載明商品房預(yù)售許可證明的文號。
第二十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時，應(yīng)當向預(yù)購人出示商品房預(yù)售許可證明。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負責土地管理工作的部門備案。
第二十八條商品房銷售，當事人雙方應(yīng)當簽訂書面合同。合同應(yīng)當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責任。
第二十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介機構(gòu)銷售商品房的，應(yīng)當向中介機構(gòu)出具委托書。中介機構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當向商品房購買人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。
第三十條房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價格，由當事人協(xié)商議定；但是，享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價格，應(yīng)當實行政府指導(dǎo)價或者政府定價。
第三十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。
住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔商品房保修責任。
保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應(yīng)當依法承擔賠償責任。
第三十二條商品房交付使用后，購買人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房；給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當依法承擔賠償責任。
第三十三條預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。
【章名】第五章法律責任
第三十四條違反本條例規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第三十五條違反本條例規(guī)定，未取得資質(zhì)等級證書或者超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。
第三十六條違反本條例規(guī)定，將未經(jīng)驗收的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令限期補辦驗收手續(xù)；逾期不補辦驗收手續(xù)的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織有關(guān)部門和單位進行驗收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。經(jīng)驗收不合格的，依照本條例第三十七條的規(guī)定處理。
第三十七條違反本條例規(guī)定，將驗收不合格的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令限期返修，并處交付使用的房屋總造價2％以下的罰款；情節(jié)嚴重的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照；給購買人造成損失的，應(yīng)當依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十八條違反本條例規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目的，由縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第三十九條違反本條例規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1％以下的罰款。
第四十條國家機關(guān)工作人員在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理工作中、、，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。
【章名】第六章附則
第四十一條在城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，實施房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理，參照本條例執(zhí)行。
關(guān)鍵詞 互聯(lián)網(wǎng) 房地產(chǎn) 經(jīng)營管理
互聯(lián)網(wǎng)的信息獲取、傳輸、存儲和處理能力，是現(xiàn)代經(jīng)營管理的技術(shù)優(yōu)勢。在房地產(chǎn)經(jīng)營管理中，充分利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，不僅作為服務(wù)和銷售渠道，還要將其運用到改善房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營粗放現(xiàn)狀的各個環(huán)節(jié)，提升解決房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤率水平趨勢性走低的問題所必需的信息的掌握、運用能力，提升成本控制、產(chǎn)品標準化和精細化方面管理水平，進而從根本上改變行業(yè)的經(jīng)營模式。
一、房地產(chǎn)經(jīng)營管理
房地產(chǎn)經(jīng)營管理主要涉及房地產(chǎn)建設(shè)的投資、開發(fā)、出售、出租、維修、服務(wù)等方面。基于互聯(lián)網(wǎng)的房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)涉及財務(wù)管理、經(jīng)營計劃、采購、項目管理、物資設(shè)備管理、人事教育、安全質(zhì)量管理、審計管理、辦公自動化等系統(tǒng)。與其他行業(yè)相比較，房地產(chǎn)經(jīng)營管理過程特殊且復(fù)雜，正是這種特殊性與復(fù)雜性決定了互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)應(yīng)用的必要性。
（一）房地產(chǎn)經(jīng)營活動
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，它既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，又是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營者。房地產(chǎn)開發(fā)可將土地和房屋合在一起開發(fā)，也可將土地和房屋分開開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)需要較多的人力與物力作保證，其開發(fā)量大，工期長，各類人員、設(shè)備使用多，需通過科學(xué)的手段來進行規(guī)劃統(tǒng)籌，對人員與設(shè)備等做到高效統(tǒng)一的管理與安排。
房地產(chǎn)經(jīng)營的主要業(yè)務(wù)有： （1）土地的開發(fā)與經(jīng)營。企業(yè)將有償獲得的土地開發(fā)完成后，既可有償轉(zhuǎn)讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設(shè)施，然后作為商品作價出售，還可以開展土地出租業(yè)務(wù)。（2）房屋的開發(fā)與經(jīng)營。房屋的開發(fā)指房屋的建造。房屋的經(jīng)營指房屋的銷售與出租。企業(yè)可以在開發(fā)完成的土地上繼續(xù)開發(fā)房屋，開發(fā)完成后，可作為商品作價出售或出租。企業(yè)開發(fā)的房屋，按用途可分為商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、安置房和代建房等。（3）城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā)。（4）代建工程的開發(fā)。代建工程的開發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為開發(fā)的工程。
（二）房地產(chǎn)經(jīng)營特點
（1）進行開發(fā)的建設(shè)計劃、銷售計劃具有的經(jīng)營計劃性。（2）開發(fā)產(chǎn)品作為商品進入市場，構(gòu)成商品性。
（三）開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的復(fù)雜性。
（1）業(yè)務(wù)范疇龐大、內(nèi)容與過程繁雜。（2）業(yè)務(wù)對象多，涉及面廣。（3）投資數(shù)額大，形成并可回收的利潤效益周期長。（4）開發(fā)產(chǎn)品單位價值高，不確定因素導(dǎo)致的經(jīng)營風(fēng)險大。
（四）信息間的聯(lián)系頻率高
（1）房地產(chǎn)經(jīng)營管理存在管理對象的龐大，在房地產(chǎn)經(jīng)營管理中應(yīng)用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，制定科學(xué)有效的程序，把各個部門、環(huán)節(jié)及工程項目作整體考慮，合理安排作業(yè)，實現(xiàn)人機料法環(huán)有序高效配置。（2）通過互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)對工程過程管理工作與信息分析，及時調(diào)整與改進，實現(xiàn)全過程的質(zhì)量控制。
二、應(yīng)用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)存在的問題及原因分析
（一）存在的問題
（1）在房地產(chǎn)經(jīng)營管理中，通常把互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)應(yīng)用在房地產(chǎn)經(jīng)營管理的前期工作，如工程招投標、工程預(yù)算及施工組織計劃等。忽視了其在房地產(chǎn)經(jīng)營管理的整個工期，如在房地產(chǎn)經(jīng)營管理的質(zhì)量控制、人機效費成本及工程時效成本等。針對經(jīng)營管理中所發(fā)現(xiàn)的問題的分析與處理機制響應(yīng)滯后、方法與手段單調(diào)粗放。（2）在房地產(chǎn)經(jīng)營管理中，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的應(yīng)用僅僅局限在服務(wù)和銷售渠道，沒有有效開展網(wǎng)絡(luò)上的招投標、信息以及項目管理等，導(dǎo)致經(jīng)營管理成本高，效率普遍較低。
（二）原因的分析
（1）市場環(huán)境的影響。房地產(chǎn)經(jīng)營管理涉及的經(jīng)營條件多變、干擾因素及其影響較多、拖延項目進度的原因較多及資金運用存在的拖欠款等。這些因素的存在，給互聯(lián)網(wǎng)制定與調(diào)整互聯(lián)網(wǎng)計劃帶來很大的不確定性，無法實現(xiàn)使用互聯(lián)網(wǎng)計劃進行有序高效的經(jīng)營管理目的。（2）企業(yè)自身條件的制約與傳統(tǒng)工作方式的矛盾。企業(yè)對互聯(lián)網(wǎng)計劃實施管理的重要性認識不到位，對互聯(lián)網(wǎng)計劃技術(shù)知識的掌握不全面，經(jīng)營管理中的現(xiàn)場數(shù)據(jù)采集跟蹤檢測未能得到高效可靠地保證。高素質(zhì)專業(yè)管理技術(shù)人員匱乏，經(jīng)營過程的進度的數(shù)據(jù)收集、整理、加工以及分析能力比較薄弱。部分項目單位的管理人員又擔任技術(shù)人員，通常只重視工程技術(shù)的改進、進度過程的管理不合理，造成經(jīng)營過程不愿意接受互聯(lián)網(wǎng)計劃的安排。
三、在房地產(chǎn)經(jīng)營管理中應(yīng)用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的科學(xué)策略
推進房地產(chǎn)經(jīng)營管理的信息化建設(shè)，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，要依靠創(chuàng)新思維催生新的業(yè)務(wù)增長點，努力向消費者提供簡潔實用的產(chǎn)品，努力向客戶提供“一攬子”、“一站式”綜合金融服務(wù)，持續(xù)提升消費者的用戶體驗。這正是互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)應(yīng)用的優(yōu)勢所在。
（一）提高房地產(chǎn)經(jīng)營管理信息化素質(zhì)
（1）應(yīng)用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)構(gòu)建基礎(chǔ)網(wǎng)絡(luò)。推進房地產(chǎn)經(jīng)營管理信息化建設(shè)，建設(shè)總部、分公司和各項目部內(nèi)部局域網(wǎng)及廣域網(wǎng)鏈接。（2）應(yīng)用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)構(gòu)建企業(yè)網(wǎng)站。通過網(wǎng)站向社會房地產(chǎn)經(jīng)營管理相關(guān)信息，使?jié)撛诳蛻艉凸娍梢噪S時了解發(fā)展情況，在房地產(chǎn)市場贏得更大的市場先機。（3）應(yīng)用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)構(gòu)建企業(yè)數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)。建設(shè)全面、完善的數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，是房地產(chǎn)經(jīng)營管理信息化的基礎(chǔ)性工作。按照一定的標準匯集及時準確有效的企業(yè)數(shù)據(jù)，是房地產(chǎn)經(jīng)營管理信息化工作能否成功的關(guān)鍵。（4）房地產(chǎn)經(jīng)營管理信息管理系統(tǒng)。一是根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)營管理業(yè)務(wù)的需要處理相關(guān)數(shù)據(jù)，得到各管理層需要的信息，為各管理層管理、決策提供信息支持。二是為房地產(chǎn)經(jīng)營管理數(shù)據(jù)庫采集基礎(chǔ)數(shù)據(jù)提供界面，如人員信息數(shù)據(jù)要通過該系統(tǒng)錄入到數(shù)據(jù)庫。（5）信息化人才的培養(yǎng)。經(jīng)營管理業(yè)務(wù)流程標準化、全員工作流程標準化，是房地產(chǎn)經(jīng)營管理信息化的體現(xiàn)。通過開展全員信息化素質(zhì)的教育培訓(xùn)，把互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)思維植根房地產(chǎn)經(jīng)營管理的全過程，并使其融入互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)管理中。管理人員能夠掌握互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)應(yīng)用，是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的質(zhì)量保證。
（二）開展信息化合同及材料的管理
（1）注重信息化的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在合同管理與材料管理中的應(yīng)用。完善合同的建檔、歸檔、變更及分類并使之更加全面正確細致，完善制作、查詢、監(jiān)控合同、質(zhì)量控制等功能，對設(shè)備材料進度質(zhì)量等進行系統(tǒng)化管理，使經(jīng)營過程與管理程序有序進行。（2）注重信息化的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在提升管理質(zhì)量與市場競爭力水平等的應(yīng)用。對標準審核、進度安排、變更設(shè)計圖紙等信息，通過房地產(chǎn)經(jīng)營管理信息化網(wǎng)絡(luò)平臺進行有效管理，促進房地產(chǎn)經(jīng)營管理提質(zhì)增效。
四、結(jié)束語
互聯(lián)網(wǎng)強大的交互功能，為房地產(chǎn)經(jīng)營管理提供了新的載體平臺。重視信息技術(shù)和房地產(chǎn)經(jīng)營管理業(yè)務(wù)復(fù)合型人才的培養(yǎng)和全員信息化素質(zhì)的培訓(xùn)提高，重視基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的采集工作，重視相關(guān)規(guī)章制度的建立和有效實施，充分發(fā)揮信息化技術(shù)網(wǎng)絡(luò)媒體傳播速度快、影響面廣、透明度高、交互性強的優(yōu)勢，應(yīng)用到房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作的各個領(lǐng)域，循序漸進地推進信息化工作，不斷提升房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作科學(xué)化水平。
（作者單位為重慶電訊職業(yè)學(xué)院）
參考文獻
（一） 財務(wù)管理對提高房地產(chǎn)企業(yè)整體效益起著重要作用
從財務(wù)管理的實際作用來看，財務(wù)管理對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和管理有著關(guān)鍵影響。由于財務(wù)管理是資金管理的重要環(huán)節(jié)，所以只有做好財務(wù)管理工作才能確保這類企業(yè)的整體效益得到有效保障。就從當前房地產(chǎn)公司的經(jīng)驗管理來看，財務(wù)管理是提高整體效益的基本保證，對房地公司業(yè)起著極其重要的作用。
（二）財務(wù)管理對推動房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展具有促進作用
由于財務(wù)管理內(nèi)容及其在這類企業(yè)資金管理的實際作用，財務(wù)管理工作被視為是推動這類企業(yè)迅速發(fā)展的重要因素。經(jīng)過深刻了解掌握房地產(chǎn)企業(yè)運營情況得出，權(quán)衡房地產(chǎn)企業(yè)運營效能的一個主要標志是看其財務(wù)管理工作做得是否足夠深入全面到位。因此，我們應(yīng)該認識到財務(wù)管理對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起到的作用。
（三）財務(wù)管理可以保證房地產(chǎn)企業(yè)有序地經(jīng)營
在如此激烈的競爭中，如果想要有序地經(jīng)營房地產(chǎn)企業(yè)，并且提升它的業(yè)績，就要足夠地重視財務(wù)管理等工作。聯(lián)系房地產(chǎn)企業(yè)運營管理實例我們不難發(fā)現(xiàn)，財務(wù)管理品質(zhì)在評估房地產(chǎn)企業(yè)運營管理方面扮演著重要角色，怎樣處理好財務(wù)管理工作是房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的關(guān)鍵內(nèi)容。
（四）財務(wù)管理就是房地產(chǎn)企業(yè)體現(xiàn)高效化管理的主要措施
思考到房地產(chǎn)公司的特殊性，現(xiàn)款周轉(zhuǎn)頻繁是公司的最大特點。能夠在保障安全的首要基礎(chǔ)上高效的使用公司現(xiàn)有資金進行企業(yè)的擴大發(fā)展已經(jīng)成為了房地產(chǎn)行業(yè)至關(guān)重要的課題。毫無疑問財務(wù)管理是保證這一目標能夠?qū)崿F(xiàn)的重要手段。可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)的高效管理需要科學(xué)的財務(wù)管理，財務(wù)管理對于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展具有舉足輕重的作用。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的現(xiàn)狀及存在問題
雖然財務(wù)管理是促進房地產(chǎn)企業(yè)的重要措施和有效的影響手段，但是由于企業(yè)經(jīng)營管理環(huán)境和員工素質(zhì)等各方面原因，房地產(chǎn)企業(yè)在管理財務(wù)的過程中，在以下幾個方面還是存在一定的問題。
（一）項目的可行性研究不到位
現(xiàn)在中國的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中的一項最嚴峻的問題，就是對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的一些項目的可行性分析不到位，有可能引發(fā)企業(yè)在該項目上的虧損，甚至?xí)绊懻麄€公司的發(fā)展。所以，項目的可行性研究制約了財務(wù)管理取得預(yù)期效果。
（二）財務(wù)管理意識淡薄
目前我們國家許多有關(guān)房地產(chǎn)的公司對于財務(wù)處理的問題的解決控制方面還很輕視，缺少足夠的理解思想，這種差距都會對財務(wù)管理整體有著巨大的影響與改變。目前，從經(jīng)營房地產(chǎn)企業(yè)的情況來看，我們必須要改變財務(wù)管理意識淡薄的局面。
（三）財務(wù)管理方式不規(guī)范統(tǒng)一
人們都知道，因房地產(chǎn)企業(yè)可以同時開發(fā)多個工程項目，建立不同的項目公司，甚至在一個大型的房地產(chǎn)企業(yè)會存有多個分公司或子公司，正是因為這種分項目開發(fā)的多類化，而各個項目的財務(wù)管理形式都有差異，所使用軟件、成本費用、會計類別、核算方式等也不統(tǒng)一，如不能使用統(tǒng)一的財務(wù)管理方式，一定會造成財務(wù)管理工作進入被動局面。
（四）缺乏成本管理能力
很多房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員成本掌控能力低，因財務(wù)人員不是工程造價人員，對項目的成本造價缺少專業(yè)知識，很難判斷成本的價格是否合理。由于人們?nèi)鄙俟芾沓杀镜哪芰Γ苑康禺a(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理的效果就不理想。
（五）資金管理能力較差
現(xiàn)今在我國的房地產(chǎn)企業(yè)的資金籌集、回收、投資、支出都有著投入太大且周期太長，資金很難形成健康的流動模式，企業(yè)資金也缺乏相應(yīng)的管理觀念。資金管理不善，是房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理方面的薄弱環(huán)節(jié)，這在很大程度上制約著企業(yè)的全面有效發(fā)展。
三、房地產(chǎn)企業(yè)提高財務(wù)管理質(zhì)量的具體措施
提升對于財務(wù)管理的整體效果需要在公司財務(wù)管理問題的基礎(chǔ)上，再從下面的幾個角度進行深入。
（一）提高項目的可行性研究質(zhì)量
現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目開發(fā)的時候，一般對可行性的研究程度不夠，這樣會增加企業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險，給企業(yè)帶來潛在的危害，為此各房產(chǎn)企業(yè)在審核項目的時候應(yīng)該加強對可行性的分析力度，同時還要與財務(wù)部門合作，結(jié)合財務(wù)分析，有效的得出項目可行性的真實情況。
（二）加強財務(wù)管理意識
目前財務(wù)管理意識不強降低了房地產(chǎn)企業(yè)管理的效率，要想讓這些企業(yè)的管理水平整體提升，就必須重視財務(wù)管理的地位，注重提高企業(yè)財務(wù)管理的意識，通過增強意識帶動管理水平提高，進而使整個企業(yè)的管理水平都得到提高，保證企業(yè)的健康發(fā)展。
（三）采取規(guī)范統(tǒng)一的財務(wù)管理方式
現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)還沒有建立統(tǒng)一的財務(wù)管理體制，各項規(guī)章還不規(guī)范，導(dǎo)致財務(wù)管理得不到有效的規(guī)范。因此，要想讓財務(wù)工作更好的為房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)，就必須從房地產(chǎn)公司的實際情況出發(fā)，建立規(guī)范的財務(wù)制度。為此，我們應(yīng)優(yōu)化財務(wù)管理手段，統(tǒng)一財務(wù)管理方式。
（四）提高成本管理能力和效果
成本管理能力是關(guān)乎整個財務(wù)管理系統(tǒng)效果好壞的重要因素。因此，我們需看重成本管理工作，仔細研究房地產(chǎn)企業(yè)營銷管理形勢，把成本管理當作財務(wù)管理中的重要工作，不斷提升成本管理技能，讓成本管理成果可以滿足現(xiàn)實需要，從而達到現(xiàn)實的房地產(chǎn)企業(yè)進步的目標。
（五）加強對資金的管控
估計到房地產(chǎn)公司資金的管理很重要，我們在進行財務(wù)管理時，一定要對資金加強監(jiān)管與控制，一要確保資金安全，二要提升投資收益，讓資金能滿足房地產(chǎn)公司的經(jīng)營管理需求，確保房地產(chǎn)公司的經(jīng)營管理效果滿足現(xiàn)實需要，以達到提升房地產(chǎn)公司整體收益的目的。
[關(guān)鍵詞]：房地產(chǎn)，高等教育，工程管理
Abstract：With the development of market economy and trends globalization，there is an increasing needs for the highly educated personnel in China's real estate industry. Based on a historical review of real estate education in china，this paper provides you with a general picture of real estate education within the frame of construction management programs.In conjunction with the experiences in offering real estate couse in construction management programs.at tsinghua university，the author indicates that real estate and construction management are the two specialization with very different foundations，and the national codes of subject installment control policy are the key issues restricting the proper development of real estate education in china.In view of the future development of real estate education in china，we should pay a great attention for the differents of real estate and construction management .For the mutual recognition of accredited programs with overseas professional bodies in real estate and construction ，the author believes that it would be relatively easy to sign the agreement， but how to educate chinese students with international knowledge and experiences would be the key of this mutual recognition.
Key words：Real estate High Education Construction Management
一、房地產(chǎn)業(yè)對專業(yè)人才的需求
房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、投資、經(jīng)營、管理與服務(wù)的行業(yè)。具體包括：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)（各類房地產(chǎn)開發(fā)、土地開發(fā)、房地產(chǎn)投資經(jīng)營等活動）、房地產(chǎn)管理業(yè)（住宅物業(yè)管理、土地批租經(jīng)營管理和其它房屋的管理活動）、房地產(chǎn)經(jīng)紀與業(yè)（房地產(chǎn)與經(jīng)紀人服務(wù)、居間買賣、租賃服務(wù)、房地產(chǎn)交易保證服務(wù)、房地產(chǎn)估價等）。日益發(fā)展壯大的房地產(chǎn)金融保險業(yè)雖然不包括在房地產(chǎn)業(yè)中，但其在人才需求上也與房地產(chǎn)人才需求有著密切的關(guān)系。
中國房地產(chǎn)業(yè)從20世紀80年代末開始興起，經(jīng)過近20年的發(fā)展取得了令人矚目的成就。全國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積2000年末已經(jīng)達到20，5平方米（戶均住宅建筑面積64平方米），農(nóng)村達到27平方米。據(jù)有關(guān)部門預(yù)測，2010年中國城市化水平將達到45％左右，城鎮(zhèn)人口達到6.3億人，比2000年凈增1.7億人。如果到2010年人均住房建筑面積按25平方米計算，將需要新建城鎮(zhèn)住宅建筑面積56.1億平方米，平均每年約5.6億平方米。如果再計入非居住建筑的建筑面積，未來10年中國胸地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿薮蟆?000年，城鎮(zhèn)住宅與房地產(chǎn)業(yè)增加值約5400億元，占GDP的比重已經(jīng)達到了6％左右，在國民經(jīng)濟、尤其是國民經(jīng)濟增長中，起到了舉足輕重的作用。到2001年末，中國共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2.7萬個，從業(yè)人員100多萬人，房地產(chǎn)估價和土地估價機構(gòu)8000余家，從業(yè)人員約15萬人（其中取得房地產(chǎn)估價師、土地估價師執(zhí)業(yè)資格的人數(shù)30000人），房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)約2.7萬個，從業(yè)人員30多萬人：物業(yè)管理企業(yè)2.5萬個，從業(yè)人員260多萬人。此外，如果加上在政府從事房地產(chǎn)行政管理工作、房地產(chǎn)教育研究機構(gòu)、房地產(chǎn)信息服務(wù)與咨詢機構(gòu)、房地產(chǎn)投資顧問與策劃機構(gòu)的就業(yè)人數(shù)，中國房地產(chǎn)行業(yè)的就業(yè)總?cè)藬?shù)預(yù)計超過550萬人。
房地產(chǎn)業(yè)作為一個新興行業(yè)，其從業(yè)人員基本上都是來自城市規(guī)劃、建筑學(xué)、土木工程、建設(shè)管理、投資與金融等相關(guān)專業(yè)，真正受過系統(tǒng)的房地產(chǎn)專業(yè)教育的人才只占很小的比例。上海市教育考試院提供的消息表明，目前上海包括信息產(chǎn)業(yè)、金融保險和房地產(chǎn)在內(nèi)的一類專業(yè)，最受考生青睞；《深圳晚報》在未來人才市場上最走俏的將是金融、保險，高級管理、物業(yè)管理等13類經(jīng)濟專業(yè)人才。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所對北京市有關(guān)高校房地產(chǎn)專業(yè)畢業(yè)生的調(diào)查顯示，30.77%的同學(xué)認為就業(yè)前景非常樂觀、畢業(yè)生供不應(yīng)求，69.23%的同學(xué)認為就業(yè)前景一般、但是可以找到合理的工作，沒有同學(xué)認為就業(yè)形勢不好。
二、中國高校房地產(chǎn)專業(yè)教育發(fā)展的歷史回顧
1、房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)教育的變革
1989年，經(jīng)過國家教委批準，中國高等學(xué)校開始設(shè)置房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)，到1998年教育部頒布新的專業(yè)目錄為止，全國設(shè)置房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)的高等學(xué)校達到了114所。1998年教育部頒布的《普通高等學(xué)校本科專業(yè)目錄》，對原有專業(yè)講行了調(diào)整，專業(yè)種數(shù)由504種減少至249種，將房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)調(diào)整到工商管理類的工商管理專業(yè)。各高校按照教育部的要求，于1999年開始對房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)的歸屬進行了調(diào)整，部分高校將該專業(yè)并入工程管理專業(yè)，也有部分高校并人了工商管理專業(yè)。
建設(shè)部作為中國建筑業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的行政主管部門，于1994年成立了“全國高等學(xué)校建筑與房地產(chǎn)管理學(xué)科專業(yè)指導(dǎo)委員會”。該委員會在1998年過渡到“全國高等學(xué)校工程管理專業(yè)指導(dǎo)委員會”的過程中，繼承了原對房地產(chǎn)專業(yè)教育指導(dǎo)的職責，并將“房地產(chǎn)經(jīng)營管理”作為工程管理專業(yè)的一個方向延續(xù)至今。將“房地產(chǎn)經(jīng)營管理”并人工商管理專業(yè)的院校，目前尚沒有納入“全國高等學(xué)校工程管理專業(yè)指導(dǎo)委員會”指導(dǎo)的范圍。另外，目前中國專科教育的專業(yè)目錄中，目前仍然保留有房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)和物業(yè)管理專業(yè)。
2、中國高校與房地產(chǎn)相關(guān)的本科教育
到2000年底，全國共有77所高校開設(shè)有管理學(xué)學(xué)科門類下的工程管理專業(yè)。此外，還有一些本科生專業(yè)與房地產(chǎn)教育相關(guān)。
資源環(huán)境與城鄉(xiāng)規(guī)劃管理：共有以北京大學(xué)、北京師范大學(xué)、華東師范大學(xué)、南京大學(xué)等在內(nèi)的32所高校開設(shè)了地理學(xué)學(xué)科門類下的資源環(huán)境與城鄉(xiāng)規(guī)劃管理專業(yè)。該專業(yè)開設(shè)的主要課程：地質(zhì)學(xué)、自然地理學(xué)、經(jīng)濟地理學(xué)、國土規(guī)劃、地圖學(xué)、遙感應(yīng)用、管理科學(xué)、環(huán)境科學(xué)、土地評價與土地管理、水資源計算與管理、生態(tài)環(huán)境規(guī)劃、環(huán)境化學(xué)、地理信息系統(tǒng)、城市總體規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃等。該專業(yè)的培養(yǎng)目標是：能在科研機構(gòu)、高等學(xué)校、企事業(yè)單位和行政管理部門從事科研、教學(xué)、資源開發(fā)利用與規(guī)劃、管理等工作。
城市規(guī)劃：共有以同濟大學(xué)、清華大學(xué)、哈爾濱工業(yè)大學(xué)、天津大學(xué)、東南大學(xué)、重慶大學(xué)等為代表的43所高校開設(shè)了屬于建筑學(xué)門類的城市規(guī)劃專業(yè)。開設(shè)的主要課程包括：城市規(guī)劃原理、城市規(guī)劃設(shè)計、城市設(shè)計、城市規(guī)劃理論與城市發(fā)展史、城市道路與交通、城市生態(tài)與環(huán)境保護、城市地理學(xué)、城市經(jīng)濟學(xué)、區(qū)域規(guī)劃、城市規(guī)劃行政法規(guī)與城市規(guī)劃管理。該專業(yè)的培養(yǎng)目標是：在城市規(guī)劃設(shè)計、城市規(guī)劃管理、決策咨詢、房地產(chǎn)開發(fā)等部門從事規(guī)劃設(shè)計與管理，開展城市遏路交通規(guī)劃、城市市政工程規(guī)劃、園林游憩系統(tǒng)規(guī)劃，并能參與城市社會與經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、城市開發(fā)、房地產(chǎn)籌劃以及相關(guān)政策法規(guī)研究等方面工作。
土地資源管理：以中國人民大學(xué)、同濟大學(xué)、浙江大學(xué)、中國農(nóng)業(yè)大學(xué)等為行表的34所高校（以農(nóng)業(yè)類院校為主）開設(shè)了公共管理學(xué)科門類下的土地資源管理專業(yè)。開設(shè)的主要課程包括：土地資源學(xué)、土地規(guī)劃學(xué)、土地管理學(xué)、土地經(jīng)濟學(xué)、地籍管理學(xué)、測量學(xué)、土地信息系統(tǒng)。該專業(yè)的培養(yǎng)目標是：能在國土、城建、農(nóng)業(yè)、房地產(chǎn)以及相關(guān)領(lǐng)域從事土地調(diào)查、土地利用規(guī)劃、地籍管理及土地管理政策法規(guī)工作的高級專門人才。
三、工程管理專業(yè)房地產(chǎn)類課程的設(shè)置與教學(xué)內(nèi)容
一、房地產(chǎn)企業(yè)進行內(nèi)部控制必要性
（一）內(nèi)部控制是單位為了保證實現(xiàn)經(jīng)營管理目標
內(nèi)部控制是現(xiàn)代企業(yè)加強管理，提高經(jīng)營效率，實現(xiàn)經(jīng)營方針和目標的有效工具和手段，房地產(chǎn)企業(yè)受外部環(huán)境影響較大，有效的內(nèi)部控制能夠抵御風(fēng)險。另外消費者對開發(fā)品質(zhì)要求越來越高，項目成本不斷上升。只有加強和規(guī)范企業(yè)內(nèi)部控制，才能促進企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化的經(jīng)營管理目標的實現(xiàn)。
（二）內(nèi)部控制是加強宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)經(jīng)營的要求
企業(yè)的資金、人員、市場等發(fā)展到了一定的規(guī)模，使得企業(yè)的機構(gòu)設(shè)置、財務(wù)管理水平和人力資源的配備等方面需要進一步的發(fā)展，以適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的需要。土地是房地產(chǎn)企業(yè)的重要組成部分，屬于國家所有，受國家宏觀調(diào)控影響大，通過經(jīng)濟杠桿、價值規(guī)律引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)達到供需平衡。從宏觀上從嚴管理企業(yè)，實現(xiàn)管理創(chuàng)新，使傳統(tǒng)的管理模式向現(xiàn)代企業(yè)管理過渡，加強內(nèi)部控制制度是建立現(xiàn)代企業(yè)制度的內(nèi)在要求。內(nèi)部控制是企業(yè)進行內(nèi)部管理的需要，是現(xiàn)代企業(yè)最重要、最關(guān)鍵、最基本的一項管理方式，也是加強宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)經(jīng)營內(nèi)部控制制度的內(nèi)在要求。
（三）內(nèi)部控制制度可以完善房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理體制
建立一整套完整的崗位責任制度、報告制度、內(nèi)部審計與電子監(jiān)控制度等各種規(guī)章制度，能夠增強控制能力，加強內(nèi)部控制，提高經(jīng)營管理水平和企業(yè)素質(zhì)。同時，也可以監(jiān)督各種經(jīng)濟活動嚴格按照計劃的要求進行，做到緊密銜接，協(xié)調(diào)、均衡地發(fā)展，保證各項計劃的完成和經(jīng)營目標的實現(xiàn)。可以加強經(jīng)濟核算，改進理財方法，加強資金有效地運用，可以杜絕經(jīng)營管理中的各種漏洞，治理已經(jīng)發(fā)生的錯誤與弊端，預(yù)防潛在弊病的發(fā)生，減少和避免各種不必要的財產(chǎn)損失。
二、完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的相關(guān)原則
（一）合法性原則
內(nèi)部控制的合法性應(yīng)當貫穿決策、執(zhí)行和監(jiān)督全過程，房地產(chǎn)企業(yè)必須以國家有關(guān)的法律法規(guī)為準繩，在國家的法律許可范圍內(nèi)，必須符合國家有關(guān)法律、法規(guī)和公司章程的規(guī)定，包括《公司法》、《會計法》、《勞動法》等等。房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)制度的制定必須限制在法律法規(guī)的框架內(nèi)。堅持合法性原則應(yīng)該是系統(tǒng)建立的前提條件，在合法的基礎(chǔ)上提高其有效性。對加強和規(guī)范企業(yè)內(nèi)部控制，提高企業(yè)經(jīng)營管理水平和風(fēng)險防范能力。
（二）全面性原則
內(nèi)部控制是一個系統(tǒng)，其內(nèi)容涉及單位的各個部門、生產(chǎn)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)。系統(tǒng)全面原則要求，在符合內(nèi)部會計控制要素要求的前提下，業(yè)務(wù)流程的設(shè)計必須能夠覆蓋企業(yè)經(jīng)營管理的各個環(huán)節(jié)，并將業(yè)務(wù)流程中的關(guān)鍵控制點落實到?jīng)Q策、執(zhí)行、監(jiān)督等各環(huán)節(jié)，不得留有制度上的空白或遺漏。內(nèi)部會計控制應(yīng)貫穿于企業(yè)經(jīng)營活動的各個方面，實現(xiàn)對整體經(jīng)營管理活動的控制，關(guān)注重要業(yè)務(wù)事項和高風(fēng)險領(lǐng)域。
（三）適應(yīng)性原則
內(nèi)部控制應(yīng)當與企業(yè)經(jīng)營規(guī)模、業(yè)務(wù)范圍、競爭狀況和風(fēng)險水平等相適應(yīng)，并隨著情況的變化及時加以調(diào)整。內(nèi)部會計控制系統(tǒng)的制定應(yīng)當具有前瞻性，并與房地產(chǎn)企業(yè)的外部環(huán)境和內(nèi)部管理的需要相適應(yīng)，應(yīng)隨著企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略、經(jīng)營方針及內(nèi)部管理需求等內(nèi)部環(huán)境的改變進行適時的調(diào)整與完善。這是內(nèi)部會計控制系統(tǒng)有效性的基本保證。權(quán)衡實施成本與預(yù)期效益，以適當?shù)某杀緦崿F(xiàn)有效控制。
（四）制衡性原則
內(nèi)部控制應(yīng)當在治理結(jié)構(gòu)、機構(gòu)設(shè)置及權(quán)責分配、業(yè)務(wù)流程等方面形成相互制約、相互監(jiān)督，同時兼顧運營效率。內(nèi)部會計控制的核心是有效防范各種風(fēng)險。由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的特點，為了使各種風(fēng)險控制在許可的范圍內(nèi)，建立內(nèi)部會計控制必須以審慎經(jīng)營、化解風(fēng)險為出發(fā)點。要充分考慮企業(yè)經(jīng)營和業(yè)務(wù)各環(huán)節(jié)可能存在的風(fēng)險，并設(shè)立適當?shù)牟僮鞒绦蚝涂刂撇襟E來避免和減少風(fēng)險。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的現(xiàn)狀及問題
（一）公司治理結(jié)構(gòu)不夠完善
當前，國內(nèi)各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的公司治理結(jié)構(gòu)基本上都存在著不合理的問題，這也是其他行業(yè)共同存在的問題。從目前來看，在已經(jīng)上市的房地產(chǎn)企業(yè)中，控股股東的持股比例過大，中小股東的權(quán)益得不到相應(yīng)保障的問題比較突出。而股權(quán)的過度集中會使大股東占有表決權(quán)的絕對優(yōu)勢，其往往可以通過控制董事會來達到中飽私囊的目的，從而給中小股東的利益帶來較大的損害。
（二）資金管理存在較多漏洞
貨幣資金作為企業(yè)變現(xiàn)能力最強的資產(chǎn)，其可以用來滿足企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中流動支付的需要，而且也是企業(yè)還本付息和依法納稅的重要保障。但是，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資金管理中普遍存在的問題是：一方面，項目開發(fā)需要大量的資金予以支持，而這部分資金多數(shù)情況下需通過銀行貸款來解決，資金成本較高；另一方面，各項目資金沉淀嚴重，大量資金無法有效利用，資金使用效益欠佳。此外，某些項目在其內(nèi)部資金的管理上也存在著一定的問題，項目經(jīng)理在此過程中的權(quán)力較大，高度的資金使用自由性會大大增加財務(wù)舞弊事件發(fā)生的幾率。
（三）收入核算不夠合理
房地產(chǎn)商品銷售往往采用預(yù)售、分期收款銷售等多種銷售方式，房地產(chǎn)收入的確認同其它的生產(chǎn)收入相比具有一定特殊性。《企業(yè)會計制度》和《企業(yè)會計準則――收入》中規(guī)定以風(fēng)險和報酬的實質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認的標準，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業(yè)判斷能力。在會計實務(wù)中如何運用這一標準則比較混亂，核心問題于應(yīng)在哪一環(huán)節(jié)確認為收入，其分歧的焦點集中在商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險和報酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移。
（四）工程項目管理存在風(fēng)險
我國房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)招投標制度推行項目管理已有30余年，經(jīng)過不斷改進已漸趨成熟，但在房地產(chǎn)企業(yè)項目管理仍然普遍存在投標階段與實施階段相脫節(jié)的種種問題，突出表現(xiàn)在投標與工程項目管理結(jié)合不好、專業(yè)人員綜合素質(zhì)不高等方面。需要在人才隊伍建設(shè)、改革內(nèi)部獎懲機制、建立企業(yè)定額等方面進行改進和完善，不斷提高企業(yè)自身的項目管理水平，以期更好地適應(yīng)建設(shè)領(lǐng)域的制度改進，在市場經(jīng)濟的競爭環(huán)境中獲取更好的經(jīng)濟效益。
（五）審計監(jiān)督基本流于形式
當前，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然大多數(shù)已在其公司內(nèi)部建立起內(nèi)部審計機構(gòu)，但該機構(gòu)的人員或管理職能基本上與財務(wù)部門存在著較大的重疊現(xiàn)象，財務(wù)人員兼職內(nèi)審人員，財務(wù)部門的領(lǐng)導(dǎo)兼職內(nèi)審部門領(lǐng)導(dǎo)的現(xiàn)象時有發(fā)生，且對于某些中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言更是如此。而在外部監(jiān)督方面，雖然目前我國已經(jīng)形成了包括政府監(jiān)督和社會監(jiān)督在內(nèi)的企業(yè)外部監(jiān)督體系，但其監(jiān)督效果卻不盡人意，各種監(jiān)督功能交叉，標準不一，管理分散，再加之監(jiān)督主體之間缺乏橫向的信息溝通，其監(jiān)督體系難以形成有效的合力，甚至在很多情況下基本上流于形式。
四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的完善策略
（一）積極優(yōu)化公司治理結(jié)構(gòu)
針對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權(quán)過度集中的問題，各企業(yè)應(yīng)從實際出發(fā)，通過引進獨立董事制度來健全董事會和監(jiān)事會的職能，積極避免大股東在企業(yè)決策中損害中小股東利益或者舞弊事件的發(fā)生。另一方面，隨著房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)版圖的急劇擴大，許多企業(yè)的經(jīng)營范圍已拓展至全國，呈現(xiàn)出集團化的發(fā)展趨勢，因此企業(yè)的管理模式也由集團直接管理逐步轉(zhuǎn)變?yōu)閰^(qū)域多元化管理。為此，進一步建立與完善業(yè)務(wù)授權(quán)制度也將成為今后內(nèi)部控制體系建設(shè)的重點之一。
（二）建立資金結(jié)算中心
針對房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在較多漏洞，有效的解決方式就是構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部的資金結(jié)算中心。在資金結(jié)算中心結(jié)構(gòu)下，房地產(chǎn)企業(yè)下屬各成員單位的資金收支均需通過該中心予以解決，為此各單位需在中心內(nèi)開設(shè)收入戶和支出戶，實施收支兩條線管理。若某單位的本月資金支出超出月預(yù)算，則需通過追加預(yù)算予以補充，因此從這一點上看企業(yè)資金控制力將大大增強。
（三）強化會計核算系統(tǒng)控制
會計控制是企業(yè)內(nèi)部控制的核心內(nèi)容，有效的會計系統(tǒng)可保障企業(yè)會計信息的真實性、完整性、可靠性，進而為企業(yè)的財務(wù)運作、經(jīng)營決策和管理目標的實現(xiàn)提供客觀、及時、準確的決策分析依據(jù)。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，一個有效的會計系統(tǒng)除了能夠?qū)?jīng)濟業(yè)務(wù)進行真實記錄、科學(xué)分類、及時合理的表達經(jīng)濟業(yè)務(wù)和披露相關(guān)事項外，還應(yīng)重新定位會計的戰(zhàn)略著眼點以及價值最大化目標，從而將管理的職能更多融入至?xí)嬒到y(tǒng)。
（四）適時引入風(fēng)險評估機制
從目前來看，房地產(chǎn)企業(yè)為了充分規(guī)避風(fēng)險，減少經(jīng)營不確定性所帶來的損失，應(yīng)適時引入風(fēng)險評估機制。例如，可通過SWOT分析法來改善企業(yè)自身的內(nèi)部控制。SWOT分析法不僅可用于企業(yè)的戰(zhàn)略目標管理，還可用于對企業(yè)內(nèi)部控制系統(tǒng)的評估，分析內(nèi)部控制環(huán)境的變化可能對企業(yè)產(chǎn)生的各種影響，并據(jù)此制定具有針對性的措施。
（五）加速推進企業(yè)績效審計
現(xiàn)代內(nèi)部審計已從過去單純的財務(wù)審計逐步向經(jīng)營審計傾斜，除關(guān)注財務(wù)數(shù)據(jù)的準確完整外，更側(cè)重企業(yè)資產(chǎn)的安全性、政策法規(guī)的遵循性、經(jīng)營與目標的一致性等方面的內(nèi)控審計。內(nèi)部審計在向股東和董事會提供全面翔實的資料、評價企業(yè)經(jīng)營活動過程中的績效、評估內(nèi)部控制效果及對舞弊跡象發(fā)出預(yù)警等方面所發(fā)揮的作用，已越來越受到人們的重視。通過內(nèi)部審計，客觀地評價經(jīng)營者履行經(jīng)濟責任實現(xiàn)經(jīng)營目標情況。
五、結(jié)論
通過上述分析我們看到，目前房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制還存在很多漏洞，建立健全的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系，不僅僅是企業(yè)發(fā)展的需要，更是市場經(jīng)濟的發(fā)展需要。只有不斷思考尋求新思路，從根本上保證企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，有效監(jiān)督房地產(chǎn)內(nèi)部治理，確保資本市場有效進行，才能使房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中發(fā)揮更加有效的作用。
參考文獻：
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；所得稅；稅務(wù)風(fēng)險；應(yīng)用
一、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅風(fēng)險管理問題形成原因
（一）所得稅風(fēng)險意識淡薄
稅收風(fēng)險存在于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的整個過程當中，需要始終保持高度的風(fēng)險意識開展工作，但是很多房地產(chǎn)企業(yè)所得稅風(fēng)險意識淡薄，雖然配設(shè)有專門的稅務(wù)部門，但是卻主要側(cè)重于納稅申報工作，并沒有主動開展稅務(wù)風(fēng)險工作。
（二）所得稅風(fēng)險管理機制欠缺
要想有效開展所得稅風(fēng)險防控，就需要全面了解企業(yè)的運營模式與程序，通過事前規(guī)劃、事中監(jiān)管以及事后檢查的方式來落實，但是很多房地產(chǎn)企業(yè)在所得稅風(fēng)險管理中缺乏全面的管理機制，僅僅只認識到納稅申報的部分。
（三）所得稅風(fēng)險識別能力不強
根據(jù)市場數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)企業(yè)所爆發(fā)出來的所得稅稅務(wù)風(fēng)險大多集中在稅務(wù)申報之后，這主要是因為房地產(chǎn)企業(yè)對所得稅風(fēng)險的識別能力并不強，沒有建立相應(yīng)的風(fēng)險識別系統(tǒng)，無法及時發(fā)現(xiàn)存在的稅務(wù)風(fēng)險，自然也就無法有效開展后續(xù)的所得稅風(fēng)險管理活動。
（四）所得稅風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)缺失
當建立起全面覆蓋的所得稅風(fēng)險預(yù)警體系后，房地產(chǎn)企業(yè)將會在第一時間內(nèi)了解企業(yè)存在的所得稅風(fēng)險存在點，發(fā)現(xiàn)所得稅風(fēng)險爆發(fā)的相關(guān)規(guī)律，從而提前開展相關(guān)的應(yīng)對防范措施，避免所得稅風(fēng)險給企業(yè)帶來實際的經(jīng)濟損失。但是很多房地產(chǎn)企業(yè)都沒有建立系統(tǒng)的所得稅風(fēng)險預(yù)警機制，相關(guān)工作人員的專業(yè)能力也無法及時計算預(yù)警值，對所得稅隱患識別能力不高。
（五）稅務(wù)信息溝通缺乏
很多房地產(chǎn)企業(yè)中部門之間的溝通并不多，各部門對數(shù)據(jù)的了解僅僅停留在自己工作相關(guān)的內(nèi)容，即使是正常的數(shù)據(jù)也沒有實現(xiàn)部門間的暢通共享。而企業(yè)所得稅稅務(wù)風(fēng)險直接關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)營管理，除了經(jīng)濟信息之外，經(jīng)營管理中不同環(huán)節(jié)的數(shù)據(jù)信息都會影響到企業(yè)所得稅稅務(wù)風(fēng)險工作的開展，因此稅務(wù)信息溝通非常重要。
二、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅風(fēng)險的應(yīng)對措施
（一）明確房地產(chǎn)企業(yè)所得稅風(fēng)險管理目標
企業(yè)所得稅風(fēng)險防控工作并不是一朝一夕之間或者通過某一個單一的措施就能夠完成的，它是一項系統(tǒng)的、長時間的工作，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的過程中要想穩(wěn)步前行，財稅風(fēng)險控制工作顯得尤為重要，需要高度重視所得稅風(fēng)險管理工作的開展，將可能存在的風(fēng)險系數(shù)控制到最低，有力支撐企業(yè)經(jīng)濟發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)所具有的獨特的特點以及所得稅風(fēng)險防控的需要來設(shè)計所得稅風(fēng)險管理計劃，明確管理目標，系統(tǒng)開展所得稅管控工作。
（二）加強房地產(chǎn)企業(yè)所得稅風(fēng)險管理基礎(chǔ)環(huán)境建設(shè)
房地產(chǎn)企業(yè)要針對日常經(jīng)營管理工作出現(xiàn)的稅務(wù)信息建立完整的管理，明確管理權(quán)限，同時建立起科學(xué)的財務(wù)管理制度，引入專業(yè)的財務(wù)人員負責財務(wù)工作的開展，定期針對財務(wù)工作組織檢查，提升財務(wù)工作的規(guī)范性與透明性，確保所得稅申報工作的準確性。針對所得稅申報工作，無論采取哪種申報方式，都要反復(fù)開展審核，做好與稅務(wù)部門人員的溝通工作，明確申報工作的重點與難點，嚴格按照國家的相關(guān)規(guī)定進行，避免因為超時等原因影響申報的順利開展。除此之外，對于雖然不常發(fā)生但是有一點發(fā)生，將會對企業(yè)造成巨大影響的事項要及時尋求外部專家?guī)椭_展重大事項管理，在專家權(quán)威的指導(dǎo)下有效開展所得稅風(fēng)險防控工作。
（三）設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)所得稅風(fēng)險稅務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)
對國家稅收政策的變化要及時進行研究解讀，結(jié)合過往房地產(chǎn)企業(yè)所得稅風(fēng)險管控工作中所面臨的風(fēng)險情況樹立可能存在的各種風(fēng)險因素，建立起系統(tǒng)的所得稅風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)，科學(xué)設(shè)定預(yù)警值，并定期根據(jù)實際情況大變化進行相應(yīng)的調(diào)整，確保預(yù)警系統(tǒng)能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)存在的所得稅稅務(wù)風(fēng)險進行定性與定量的衡量，提前預(yù)警信息，有效采取防控措施。
