時間：2022-06-09 20:43:30
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產項目，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
【關鍵詞】房地產；項目投資；決策
一、房地產的投資概念和基本類型
房地產投資決策就是圍繞事先確定的經營目標，在掌握了大量的相關信息后，通過科學的分析手段，并進行定理分析，對房地產項目的投資方案進行選擇的過程。通常房地產投資決策由決策、決策目標、決策對象、決策環境四個要素。
房地產項目投資按照不同的標準來劃分有不同的類型：按投資分析方法來說，分為定量分析和定性分析；按照決策目標來分析，分為多目標決策和單目標決策；按照制度決策的方式來說分為多層決策與單層決策。
房地產的項目投資期權分為以下幾種方式：一種是延遲投資期權也叫等待期權，是指開發商可以根據市場的情況決定何時動工，擁有延遲投資的權利，這種能夠降低項目失敗的風險。一種是擴張期權，開發商會根據價格的波動，產品的供應情況在市場中投入少量的資金進行試探，這種選擇被稱為擴張期權。還有一種方式為分階段投資期權，由于一次性投資的規模越大，風險就會越大，所以房地產企業將項目分為若干個相關聯的部分，每一個階段的投資都根據市場的需求而變化，這種期權方式又稱為分期滾動方式。最后一種是收縮期權，當房地產的銷售出現較大波動時，為減少損失，投資者可以酌情進行收縮開發或者中止開發[1]。
二、房地產項目投資分析的內容
1、經濟分析的概念
經濟分析是指企業依據國家相關的財政和稅收方面的制度與法規來分析某一個項目的可行性，并研究項目的投資收益、投入產出比等方面的數據，從而為項目的負責人進行投資做出相應的決策參考作用。一定要注意的是，企業進行經濟分析的前提必須是項目數據分析人員能夠對影響項目的所有因素都要做出合理的推斷與判斷。在當前的社會中，由于社會因素的變化較快，所以經濟分析人員也要具備能夠隨機應變的基本素質。
房地產項目在經濟經濟分析時，必須要提供有效的決策，再對項目的財務進行評估。通常，基本的步驟如下：首先要收集足夠的數據，因為經濟分析主要就是對相關的數據進行分析，并且數據還能為信息的比對和估算提供依據，然后，要編制相應的準確的財務報表，同時要對相關的財務指標進行分析和評估，對房地產項目所涉及到的財務情況作出評價。再次，要以基本的財務數據作為基礎來進行一些不確定性方面的經濟分析，包括房地產項目的風險分析和抗風險的能力分析。最后，根據財務的評估記過，作出該房地產項目的投資是否可以進行的最終決策。
2、房地產項目的投資分析
首先要房地產項目的成本進行分析。成本估算是房地產項目的投資可行性分析中最重要的一環，它影響到房地產的經濟效益和健康發展等方面，因此，房地產項目的投資分析首先要進行的就是成本分析。分析人員要根據房地產項目的各個費用環節，如土地的征用、土地出讓、轉讓費及各種附加費，補償費等，還包括管理人員的工資及日常的開銷等費用的估算，然后還要對房地產項目的配套公共設施費用進行估算，配套公共設施的費用一般是指那些并不直接用于營業的一些公共設施的費用。當然，成本分析還包括了市政建設費、建筑勘察設計費和城市建設費用等。總之，房地產成本的估算是否正確合理會直接影響到項目的投資回報率。
還有一方面的重要成本估算是銷售收入的估算。房地產項目的銷售收入是保證房地產項目獲取收益的前提。所以，對銷售收入的估算也應該加強重視。首先要充分調查與統計，根據房地產項目的銷售和業績，并利用科學的統計法，對房地產項目的未來有個合理的預測與估算。房地產的銷售收入與銷售價格關系密切，因此在實際的項目定價過程中，通常采用定位法來進行確定，一般的定價法有成本導向法和客戶導向法以及競爭導向法。多數的房地產項目分析人員采用競爭導向法來確定銷售價格，企業可以根據自身的實力以及社會因素來決定銷售價格是比同類競爭者高或者低。此外，對于銷售收入的稅金以及附加費用的估算也非常必要，因為房地產行業中設計的稅種以及費用類別較多，特別是土地增值稅的判斷和使用對企業的銷售收入也是有影響的，并且要考慮免稅稅種是否存在。通過這些收入和費用的估算，能夠使決策者對企業的投入產出比進行詳細的了解并分析。有利于制定最終的項目投資決策。
最后，還要考慮項目的某些不確定方面因素的影響并進行評價。房地產項目的不確定性主要涉及敏感性和概率分析。敏感性分析能夠找出影響項目效益的關鍵因素，所以項目的相關評估人員要主要對這個因素進行考慮和評估，并在此基礎上進行相關的經濟評價，以此來減少投資的風險[2]。
三、房地產決策分析應注意的問題
1、要組建專業的分析團隊
科學、系統的進行房地產項目投資決策分析是現代房地產企業必須要實行的。組建專業的分析團隊，能夠有效的降低企業的開發風險，提高開發效率。項目投資的決策設計范圍很廣泛，必須有專業的人員共同參與才能保證投資決策的可行性。
2、建立起規范的市場調研機制
市場調研是獲取有效信息的關鍵途徑，房地產企業要想取得成功就必須建立完善市場調研機制。即要規范市場調研流程，明確崗位職責，提高人員素質，拓寬信息渠道，建立起日常的市場的監控體系。
3、加強風險防范意識
房地產項目的投資通常金額巨大，所面臨的資金風險也很大，所以提高風險分析能力，加強風險防范意識是至關重要的。要更加科學的方法來評價經驗風險，對風險進行有效的控制[3]。
四、結論
房地產項目投資決策是整個項目中最重要的一環，所以，只有加強對投資環節的評估，對不確定因素的充分考慮，才能加強房地產項目投資決策的可靠性。
參考文獻：
[1]郭宏彬.房地產項目投資決策分析[J].中華建設，2012，（06）：67-68
關鍵詞：房地產項目；項目策劃；項目創新
Abstract: the development of real estate project, need to be in concrete plot leading to complete, so that we can guarantee the whole development process of order and effectiveness. The article on the basic of real estate project planning, and the planning of relevant innovation content are discussed.
Keywords: real estate projects; Project planning; Project innovation
中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：
一般來說，房地產項目的基本項目策劃包括這幾個部分：項目區位的分析與選擇；開發內容和規模的分析與選擇，；開發時機的分析與選擇；開發合作方式的分析與選擇；項目融資方式和資金結構的分析與選擇；房地產產品經營方式的分析與選擇等。當然，在項目分析的過程中，還必須要對項目的創新開發，進行相應的考慮，確保產品的市場競爭力。
1.房地產項目的基本策劃
1.1區位分析與選擇
在房地產領域，“地段、地段，還是地段”的地段論，一直是開發商進行地產項目開發的金科玉律。的確，房地產開發的不僅僅是房子，更是人們的生活方式。而人的生活是有區域性的，項目地段的優劣，也就成為消費者選擇的主要標準了。因此，在項目的策劃過程中，研究小組需要對房地產開發項目的區位進行分析選擇。具體就包括地域分析與選擇、具體地點的分析與選擇。
地域分析與選擇是戰略性選擇，這主要是基于項目宏觀區位條件的分析與選擇，考慮的是項目所在地區的政治、經濟、文化教育、自然資源等因素。
具體地點的分析與選擇，主要是對房地產項目坐落地點和周圍環境、基礎設施條件的分析與選擇。具體來說，就是要對項目所在地點的交通、城市規劃、土地取得代價、拆遷安置難度、基礎設施完備程度以及地質、水文、噪聲、空氣污染等因素，進行全面的分析。
1.2開發內容和規模的分析與選擇
房地產項目開發內容和規模的分析與選擇，是決定項目形態的主要因素。一般來說，房地產項目需要在符合城市規劃的條件下，進行開發使用。選擇最合適的用途和最合理的開發規模，是項目能夠符合市場要求，符合居住要求的關鍵所在。
如成都的【華潤二十四城】總占地1082畝，總建筑面積達210萬平方米，其中包括約60萬平方米的商業面積，是成都市三環內迄今為止規模最大的都市綜合體。開發完成后可為2萬個家庭5-6萬人提供舒適生活空間。【華潤二十四城】未來將在城市核心區域形成以萬象城為核心,集甲級寫字樓、星級酒店、中央公園、文化產業、優質教育資源和高檔住宅為一體的大型都市綜合體。
此項目，在開發的內容和規模上，做到了極致，也使得此項目成為成都房地產界的明星地產，社會評價極高。、
1.3開發時機的分析與選擇
房地產項目開發時機的分析與選擇，必須要考慮的一個因素就是項目開發完成后的市場前景。在此基礎上，再考慮項目的場地和建設時機。這對房地產項目的開發至關重要，畢竟房地產項目規模大，周期長，投資大，如果在開發時間上選擇不當，那對項目的發展是極為不利的。
在這方面，成都的【麓山國際社區】可謂做到極致。【麓山國際社區】是成都規模最大的別墅社區，占地4300畝，其選擇在2000年開始建設，此時正處于房地產開發黃金期。這也為其4300畝的規模，在長達10余年的建設中，始終保持了相對的穩定性，奠定了基礎。
1.4合作方式的分析與選擇
房地產項目開發合作方式的分析與選擇，主要是對開發商自身的優勢進行分析。主要包括土地存量、資金儲備、開發經營專長、經驗和社會關系等進行評估。從分散風險的角度出發，一般開發商會選擇合資、合作(包括合建)、委托開發等合作方式進行選擇。
1.5融資方式與資金結構的分析與選擇
房地產項目融資方式與資金結構的分析與選擇，主要是結合項目開發合作方式設計資金結構，確定合作各方在項目資金中所占的份額，并通過分析可能的資金來源和經營方式，對項目所需的短期和長期資金的籌措做出合理的安排。
1.6產品經營方式的分析與選擇
房地產產品經營方式的分析與選擇，主要是考慮近期利益和長遠利益的兼顧、資金壓力、自身的經營能力以及市場的接受程度等，對出售(包括預售)、出租(包括預租、短租或長租)、自營等經營方式進行選擇。
2．房地產項目策劃中的創新問題
創新是房地產行業發展的希望所在，也是房地產建設項目能否在競爭激烈的市場中，獲得最大利益的關鍵所在。因此，在房地產項目策劃中，策劃人員還必須在各個方面進行創新設計，確保項目的競爭優勢。2.1理念創新
房地產項目的創新，首先要建立在開發理念創新的基礎之上，開發理念創新是本、是綱，其他創新是目，完成理念的創新，才能完成規劃設計、營銷策劃以及物業管理等方面的創新。
在90年代，地產剛剛成型之前，房地產開發處于賣方時代，開發商只要有一塊地和一張圖紙，就可以輕松地把房子賣掉。然而，隨著房地產市場的成熟，再加上國家對房地產項目的調控，使得市場競爭尤為激烈，開發商要想在困境中生存，閉關獲得更大的發展，就需要理念創新。也就是說“房地產開發不等于鋼筋加水泥，而是賣生活方式”，如近兩年涌現除了旅游地產、文化地產、養老地產、教育地產、公園地產等，這些都是開發理念的創新。因此，在新的形勢下，房地產策劃人員，還必須在開發理念創新上進行更多的思考。
2.2產品策劃創新
（1）建筑風格和戶型設計
建筑風格的創新，也是房地產開發項目的所必須要考慮的問題。而對建筑風格的變換，也是開發商所認同的。從起初的筒子樓，到2000年前后的“歐陸風情”，到近年來的新古典主義風格，以及新中式，再到中式庭院的回歸，其實都是開發商對建筑風格的不斷變換，這些變換主要基于市場競爭，以及項目客群的需要。
而近幾年來，在建筑風格日趨多樣化的背景下，一些富有民族氣息和風情的項目開始嶄露頭角，如深圳碧云天的“嶺南”風情，大連明珠小區的“海洋文化”氣息，長沙萬熙園的“湖南民宅”風情，長沙順天黃金海岸項目，合肥明月港灣項目的“水生活”性質等。
而在戶型設計方面的創新，則經歷了從“三大一多一少”，到錯層、躍式和復式設計，以及雙衛生間、窗臺外飄、弧型陽臺、落地窗戶型設計等的演變過程，這也給項目策劃帶來新的啟示，即人們對居住舒適度的要求越來越高，戶型的設計也就需要根據這一要求進行不斷的創新。
（2）景觀設計創新
現代房地產項目的開發，對居住環境的改造極為重視。而這也是人們對自身生活環境要求的提高所決定的。在這樣的背景下，項目的開發，必須要在園林景觀的打造上，進行全面的思考，以確立項目的景觀特點。如深圳萬科的四季花城，在不同的組團中種植不同的花卉，每個組團都以此花卉命名，在業界引起了很大的反響；深圳金地集團開發的金地翠園，對其地下架空層及其他可能的位置都進行了綠化，就算是在小區的圍墻上，也用綠色的塑料花加以裝飾，號稱百分之百的綠化率，真正突出了“翠”的意境，這也讓業界為之一振。
（3）會所與配套設施創新
對配套的追求，是所有居住者的共識。無論是別墅，還是一般的住宅項目，配套都是業主最為關心的問題之一。這就要求項目策劃組，在策劃的過程中，根據地區情況，根據自身的資源優勢，打造獨具特色的配套設施。如順德碧桂園最早與名校聯姻，因為中國的家長都有望子成龍的強烈愿望，使得這種方式成為開發商推售自己樓盤的重要方式。
又如，對智能化小區的打造。如北京現代“SOHO”，大連“e人家”等。通過對寬帶、家電遠程控制、遠紅外監測系統、可視對講系統、指紋／視網膜門鎖、三表遠傳、室內報警等一大批高科技產品與技術的應有，打造極具科技性的小區。這也是房地產項目取勝的渠道之一。
結語
上文只是就房地產項目策劃的一些要領進行分析。其實，任何一個房地產項目的開發，都是在極為復雜和嚴謹，極為科學和理性的策劃案的指導下完成的。這就需要開發商注意對項目策劃的全面性和可行性，通過基本的項目策劃和項目創新，對策劃方案進行細化和調整，從宏觀上保證項目的科學性。
參考文獻：
1 周前鋒,馬智利;重慶市房地產發展現狀及展望[J];重慶工學院學報;2011年01期 （2005年1月）
含紅利分配的期權定價模型
在房地產開發中的延期期權中，標的資產是待開發項目開發后的價值，執行價格為房地產項目開發的成本。由于項目在開發前是不存在的，所以這個資產的價值以及它的波動率的計算是不可能像金融期權中標的資產的價格那么簡單地直接得到。但是我們可以通過找出項目價值和住房指數的聯系而求出項目價值和波動率。等紅利分配率的期權定價模型：
式中：c為看漲期權的價值；s為標的資產的當前價值(項目預期現金流的現值P)；x為期權的執行價格(開發成本)；T為期權的到期日；r為無風險利率；為標的物價格的波動率(項目價值的不確定性)；為距離到期日的時間；，為標準正態分布概率函數。由以上公式可知，看漲期權的價值(C)由標的資產的當前價值(s)，期權的執行價格(x)，無風險利率(r)，期權的到期日(T)，紅利分配率(y)和標的物價格的波動率(δ)6個變量決定。
含紅利分配的期權定價模型在房地產項目決策中的應用
下面以一個房地產開發的延遲期權案例進行說明：長沙某地塊用地性質為居住用地，用地現狀為閑置，2006年該地塊總價為0.85億元。由于該項目存在較大的不確定性，特別是政府剛出臺了一系列房地產政策，于是開發商想推遲一年開發。因為根據湖南本地相關政策，開發商可延遲一年開發。一年后開發商可根據當時市場狀況選擇開發或者不開發。顯然“投資之前等待并觀察市場”的期權是有價值的。建設期為兩年，第一年投資占開發成本的57％，第二年投資占開發成本的43％。2006年開發成本(不含地價)為1.4億，不過開發成本會隨通貨膨脹指數的上漲而增加，上升率為0.05。該項目位于主要街道旁，如果延期一年則損失停車位、商業門面的出租收益，估計為220萬元，這是“負的紅利分配”的看漲期權。是推遲一年，還是馬上開發，應將立即開發的項目價值同等待至某個時刻再開發的項目價值進行比較，哪個大，就選擇什么時候開發。下面分別計算買地后馬上開發項目的價值和買地后延期一年開發項目的價值，并作比較：
求波動率。當波動率準備用于為一年延遲期權估值，可使用一年的歷史數據。
波動率的計算公式：
將表1相關數據代入(4)式，得到月收益標準差的估計值為：
年收益標準差的估計值為：
求預期現金流現值。計算期為建設期和經營期，建設期為兩年(2007年和2008年)，經營期為20年(2009年至2028年)。住宅部分經營期預期現金流現值見表2，商鋪、車庫部分經營期預期現金流現值見表3。貼現率：c＝0，1，折現至2006年。
求不延遲一年開發的項目價值。地塊在買到后開發商選擇馬上開發，而不選擇延遲一年，則該項目價值不含期權價值。第一年投資額為8000萬元，第二年投資額為6000萬元，故其價值計算采用傳統的凈現值法：
不延遲一年開發的情況下：
項目價值為58.36萬元。
求延遲一年開發的項目價值。地塊在買到后開發商不選擇馬上開發，而選擇延遲一年開發，則該項目價值含延遲期權價值，其計算采用含紅利分配率的期權定價模型：
項目價值＝項目凈現值＋延遲期權價值
首先，計算延遲一年開發時項目的凈現值：
項目價值＝－地價現值－兩年建設期投資現值＋預期現金流現值
其次，計算其延期期權價值：
無風險收益率r=O，04，波動率δ＝0，11，期權壽命(T―t)＝1年、項目預期現金流現值s＝22012.91萬元，項目期權的執行價格(開發成本)x＝14000×(1＋0.05)＝14700萬元、紅利分配率y＝220/14000＝-0.0157。將以上數據代入公式(1)、(2)及(3)，得到：
延遲一年開發的情況下，項目價值大于不延遲開發的項目價值，因此，開發商應選擇延遲一年開發。
結 語
1、對于房地產項目是推遲開發，還是馬上開發?應將立即開發的項目價值同等待至某個時刻再開發的項目價值進行比較，哪個大，就選擇什么時候開發。
關鍵詞：房地產項目包裝； 工程包裝； 廣告宣傳包裝； 建筑外立面； 園林景觀； 裝修； 形象包裝； 營銷； 媒體廣告
Abstract:Itmustbe professionallypeckedfor the real estateiteminto the market, itincludestworespects: 1.theproject pecking (Buildingappearance、Gardening landscape、 Renovation);2.the advertisingpecking.Thispaperisthebriefdescriptionofthe importance 、content、usual operation and workingproceduresforthe realestateitempecking.
Keywords:the real estateitempecking； theproject pecking；the advertisingpecking； building appearance；gardening landscape； renovation； imagepackaging； marketing； media advertising； newprofessional
中圖分類號：F293.33
文獻標識碼：B
文章編號：1008-0422（2008）11-0145-03
1前言
任何一種商品所面臨的最大挑戰都是推向市場并贏得消費者的認同。房地產作為一個有高額回報率的行業，一直以來演繹著激烈的競爭。有的項目開盤即銷售一空，有的項目經歷著痛苦的滯銷，正是這種強烈的反差、殘酷的競爭，使每個開發商從正反兩個方面都形成共識――房地產開發的最終結果必須經過精心包裝，然后推向市場才能吸引買家。市場的需求產生并促進著各方面的、各種形式的包裝手段，市場在發育、逐漸成熟的過程中分化為各種有針對性的細化市場，同時市場愈細化，操作技巧愈加精細，從而形成各個專業以及新的專業水準。下面簡述房地產項目的包裝，這涉及兩個方面：一是產品本身的工程包裝（建筑外立面、園林、裝修），二是廣告宣傳包裝。
2產品本身的工程包裝
2.1建筑外立面：商品伴隨著消費者的喜好趣味的發展而成長，隨著人的素質的提高，不同經濟條件、生活品位的人選擇各自喜愛的產品，房地產業也從雷同化甚至抄襲走向個性化甚至原創性。從建筑外立面色彩上看，90年代末刮起的粉紅風暴――大部墻面為粉紅色，局部裝飾線條采用白色，建筑風格模擬歐式――在一段時間內統治了市場，甚至在2007年個別新推出的樓盤中仍然可以看到這種建筑外觀。可見在房地產開發的初期，一種建筑形式一旦被業內人士接受，就會影響到整個市場。現在，大街小巷上多種色系的建筑外立面共生，同時伴隨著多種建筑風格，如白色、金色、黃色系列往往與歐陸風格建筑相伴隨；淺綠、褐色、藍灰色、藍紫色等則為現代風格的建筑所選用。這也影響到建筑外墻的材料的選用。高檔歐陸風格建筑或采用天然石干掛，或者為了滿足墻面的整體效果而選擇涂料，典型的如“星河灣”的樓盤。現代風格建筑由白色、銀灰、黑色等純色對比的特點發展為以新穎別致的色彩爭奇斗艷，可想而知，這樣的建筑色彩至關重要，成敗往往取決于細微的色差，而面磚等塊料在燒制過程中對顏色難于精確控制，涂料則可以通過電腦忠實表達設計者的意向，因此，一些定位比較高的現代風格樓盤也選擇涂料進行外墻施工。
從建筑元素方面來看，歐陸風格通過西瓦屋面、檁托、外墻附墻柱、窗套線等建筑元素來表現；現代風格通過豎向或水平線條、大面積窗玻、有韻律的幾何形狀來表現。也有的項目采用中式風格，如：中式瓦屋面、屋脊、斗拱、中式門窗，往往伴隨著周邊環境中的亭、臺、樓、閣、小橋、流水。中式建筑的一個重要分支為江南民宅風格，典型的形象是：白色的硬山山墻、哺雞脊以及青灰色條磚墻面等。
從突破規整的建筑外立面來看，有的設計在樓體當中一定區域留空，形成“凱旋門”的形式，同時利于改善整個小區的通風（風水上解讀為：利于龍從樓宇中穿過，這預示著祥瑞。）；有入戶花園、跨越兩層的空中花園（如廣州珠江新城的“金碧御府”樓盤），后者不僅僅是一般的建筑外觀變形處理，而且引入了綠色景觀及生態的概念。
2.2園林景觀
售樓中有“看不看？看環境”之說。從一個項目所能造就的美學感受而言，除建筑外立面以外，園林景觀的作用是最重要的。一個愛房子的人，都會非常在意居住環境，他會希望家庭成員能生活在一個愜意的環境中，而房子以外的小區環境提供了更大的生活空間。一些單身貴族出于對自身生活質量的關心，同樣會注重項目公共環境的優劣。
一個完美地開盤，必然伴隨著園林建設的成功。園林不僅可以使成功的建筑錦上添花，還能通過改善項目周邊環境，幫助建筑或者規劃上有缺陷的滯銷盤打開銷路、絕處逢生。
園林風格從地域上劃分可以分為中式園林及異域風情園林兩大類。中式園林以庭臺樓榭小橋流水等中國傳統建筑元素表現，這種園林當然與中式建筑搭配更合拍，另外在一些現代風格的項目中，借鑒了東南亞的手法，將樓宇首層架空作為小區內公共活動空間，其間點綴著木制屏風、門扇、石桌凳或月亮門等，以水體環繞架空區域，亭榭點綴其間，架空層臨水一側以欄桿、美人靠或堆石分隔，為了使中式園林與建筑物更好的過渡，在架空層頂標高的外墻安裝中式屋檐外飄（圖1）。異域風情的園林較為流行的有：歐陸皇家風格、澳洲風格、東南亞風格、現代風格等。歐陸皇家風格以中軸線來串聯廣場、噴水池、規整的臺級、白色寶瓶欄河、圓頂亭子、人體雕塑等。綠化的特點：偏向于幾何形狀的構圖，如：小型喬木、灌木修剪成圓柱、圓錐、球形，地被分成大塊的色帶，視覺上追求整體穩定性而忌雜亂。東南亞風格則融合了西式審美情趣與東南亞地方特色的道具（如：草亭、藤質家具、東南亞植物、平面及邊界十分隨意的泳池），反映了東南亞旅游勝地的風情，適應了居住小區私人空間優雅休閑的定位，為許多樓盤采用。由于其植物與南粵地區接近，更適于嶺南地區的園林工程。現代風格的園林伴隨著現代建筑，硬質景觀往往采用幾何形狀的鐵藝、不銹鋼制品、玻璃制品、陶制品、雕塑、景墻、張拉膜、水池，為了增強與人的親近感，較多采用原色的木做步道、座椅、平臺。色彩對比較強烈，以涂料、馬賽克、高光面物體、表面粗糙的天然石來表現。
2.3售房部及樣板房裝修
銷售中有這種說法：“開售時沒有樣板房照樣可以賣樓，而沒有售房部卻沒辦法賣樓。”可見，售房部作為銷售人員吸引打動潛在買家的主戰場的重要性。售房部的作用可比喻為激烈的銷售戰中的必須予以搶占的灘頭陣地，所以開發商總是不惜代價、迫不及待地投入，一般常常將項目臨街的商業物業（如規劃中的會所、商鋪等）作永久售房部，裝修恢宏豪華（圖2）。有的尚不具備條件建設永久售房部的，往往先建一個臨時售房部，場地不夠的甚至找個小集裝箱作臨時售樓辦公室。售房部功能分區一般分為三大塊：售樓總臺與模型區、洽談區、后勤區（如簽約室、財務室、休息區、盥洗室、儲物間等）。售房部的裝修風格一般與整個小區建筑風格吻合，融精裝修與廣告宣傳于一體。
設置樣板房的目的就在于直觀地展示建筑產品，從而有力地配合售樓、引導消費。開發商交樓的形式分為兩種：毛坯交樓、送標準裝修交樓。而樣板房裝修有三種形式：毛坯交樓樣板間、標準裝修（普通裝修）與豪華裝修（個性化裝修）。毛坯交樓樣板間適應于毛坯交樓的形式，使買樓者直觀地看到最終將收到什么樣的貨，避免收樓中產生不必要的誤解與爭議。更適合于希望按照自己的喜好優化室內平面布置、為達到自己的審美要求而計劃自行裝修的業主。標準裝修（普通裝修）適應了送標準裝修交樓的形式。它符合建筑業集約化生產的要求，避免了二次裝修的浪費，節省了業主的時間精力，使業主避免了陷入不熟悉的裝修事務的煩惱。送標準裝修交樓還作為營銷的一大賣點。豪華裝修（個性化裝修）往往伴隨著高端項目的營銷工作（圖3）。因為，同樣是混凝土結構房屋，人家要問：“你憑什么賣那么貴？”豪華裝修使看樓者身臨其境感受到該物業不同凡響的豪華與尊貴的感覺，對產品產生認同，慷慨落訂。豪華裝修（個性化裝修）也常用作中檔項目的營銷，使人產生物超所值的感覺，從而推動銷售。
3廣告宣傳的包裝
廣告宣傳的包裝在項目推盤入市階段極為重要，與工程本身的包裝緊密銜接，作用在于：在項目開發的后期通過廣告手段進一步提升項目的公共形象，它包括了項目所在地形象包裝及廣告媒體上的宣傳包裝。
3.1項目所在地形象包裝
項目所在地形象包裝的范圍在該項目周圍一定區域。分為以下幾個方面：
3.1.1路旗：目的在于引導看樓者，一般自項目附近交通要道直接延伸至項目開盤的位置。
3.1.2圍墻廣告：項目周圍圍墻上可以制作圍墻廣告，內容包括：項目名稱、項目標識（logo）、項目圖片、項目廣告語、銷售熱線、交通指引等。其可供制作的范圍較大，空間距離更接近路人。
3.1.3 樓體廣告：有道是“欲窮千里目，更上一層樓”，在在建樓體上設置廣告條幅面積大、視線高、費用較低。同時是最好的道路指引牌（圖4）。
對于在建工程還要在樓體上懸掛施工方面的安全文明宣傳條幅。
3.1.4指示牌：一般設置于區內及區外交通路口，指示項目所在地、售樓部、樣板房、物業管理等。
3.1.5氣氛營造：項目推盤往往選在節假日，以利用人們休息的時間贏得最大的人流量。現場氣氛營造常采用：彩旗、氣球、充氣拱門、橫幅，有的甚至采用飛艇、直升飛機造勢。
3.2通過媒體廣告建立項目品牌與知名度
對于廣告宣傳而言，已經演變為媒體占有率的的競爭，這種形勢要求，不僅對某一種媒體進行投入，而且要普遍地占有多種宣傳媒介。營銷人員首先需要了解可利用廣告的資源、出街點（附近繁華程度、交通情況）、廣告的尺度、費用、檔期等，并根據需要進行選擇。常見以下幾種形式：
3.2.1戶外廣告牌：當人們在戶外活動時，這種廣告形式對人們視線的沖擊強烈，因此，戶外廣告牌的優勢不可替代。在野外（如高速路、橋梁旁邊）、市區等較為開闊的空間往往選用T牌（以鋼制圓柱支撐，其頂部設長方形鋼制大型廣告牌）。計劃使用時間長的T牌，開發商可以對租用與自建兩種方案進行經濟性比較，從而確定采用哪種形式。在人流密集區域，如市區繁華場所或者路邊，可以租用附著在已有樓體上的廣告牌位置，懸掛廣告。
3.2.2報紙：報紙是一種非常通俗的宣傳載體，所要做的工作包括：報紙品種的選擇、確定投放版面、廣告內容、費用洽談等。
另外一種形式：通過郵局在為每戶送報紙的同時附送宣傳單張。
3.2.3電視廣告：看電視作為目前人們主要的休閑方式，成為最主要的媒介，也成為售樓廣告的首選。所要做的工作包括：電視頻道的選擇、播放時段、播放頻率、內容（宣傳主題），費用洽談等。
3.2.4廣播電臺：目前收聽廣播較多的是行車途中的人，采用廣播宣傳對于推廣工作也有幫助。所要做的工作包括：廣播電臺頻道的選擇、播放時段、播放頻率、播放內容（宣傳主題）、費用洽談等。
3.2.5分眾傳媒：是一種專門設置的局域性有線可視宣傳媒介，一般設置在高尚物業大堂（常設于電梯前室墻壁上）或者小區大堂，針對特定客戶群進行滾動宣傳。是一種新型的、專業化廣告載體，已經形成了一定規模的專業公司。
3.2.6短信：利用營銷組織日積月累收集到的客戶私人手機號碼，就所發售項目的名稱、位置、發售時間、定價（或促銷方式）、項目優勢、售樓熱線等內容進行手機短信群發，特點是費用低、速度快。
3.2.7派發單張：在潛在客戶群流動密集區域組織人海戰術派發單張，旁邊就停放看樓接送車，有客即時拉回自己樓盤，由營銷介紹并看樓。有的弱勢項目甚至在其他銷售情況好的項目門口守株待兔，派發單張派車接送，以截取其他樓盤看樓客人，達到低價競爭的目的。
3.2.8公交車廣告：在城市每天繁忙的交通中，公交車身大幅廣告很好地承擔廣告載體任務。有的公交車箱內安裝了廣告播放器，在行車途中對乘客進行廣告宣傳，也能達到一定的宣傳效果。
3.2.9新聞會：有的項目經策劃結合了一定的有積極意義的主題，如生態、環保、健康概念等，可以組織新聞會以極為莊重的方式向社會信息。
關鍵詞：房地產項目開發；運作模式；分析
目前，我國的房地產業的發展還處于發育階段，有許多地方因為受到多方面因素的影響，需要對其進行逐步的完善。其中，房地產項目的開發工作是房地產企業發展的重要內容，但是在進行房地產項目開發時，因為較多因素的影響，它存在著許多風險，只有采用合理的房地產項目開發運作模式，才能有效的避開風險，提升房地產項目的品質與質量，同時也可以提高房地產項目開發過程中的工作效率。
一、我國房地產項目開發運作模式的現狀
我國房地產市場因為社會經濟的不斷發展，以及我國相關政策的調控，房地產市場的競爭越來越激烈。
1、房地產企業的現狀
自從房地產行業的發展以及高收益的影響，促使許多企業或者是集團也開始涉入房地產的投資[1]。但是因為后者大多是臨時想要涉足房地產的投資與開發，所以這些企業派出的工作人員，都是臨時的進行組合，對房地產項目的開發運作模式了解有限，沒有實戰經驗與基礎，對房地產項目開發過程里面，房地產項目的設計，監管，施工以及售后等各個階段，對其沒有進行系統，專業的控制，房地產項目開發管理的體制建設不完善。還有，近幾年以來，許多大型房地產企業逐年增加，其中房地產企業的總投資過億，建設房屋超過百萬平方的企業有很多。雖然有一些房地產企業成長過程良好，但是最后的收益情況卻非常的落后，這種房地產企業并不能夠維持一個穩定，人數較多，水平較高的房地產項目開發管理隊伍，與房地產項目開發的工程匹配。
2、房地產管理現狀
隨著人們生活水平的不斷提高，與住房條件不斷的改善，還有房地產項目開發的規模逐漸擴大，建設時需要考慮小區功能的規劃，完善小區的公共設施，運用最新的技術，工藝，材料，管理，改變了傳統的經銷策略，也改變了傳統的融資方式，房地產企業之間的競爭越來越激烈，我國房地產企業知識面涉及較廣，專業性能更強，應變能力也有了提升。我國現在房地產企業在房地產項目開發運作模式都是采用自主管理的模式，也就是房地產企業自己開發組建房地產項目管理的部門，然后進行招標，選用建設的相關設計，進行監理，再推動房地產工程的實施與測試運行，同時還選擇物業管理，分擔過渡期間房地產項目開發建設后的物業與售后服務。正是因為房地產企業的管理現狀，導致房地產項目開發的質量，所需的成本，完成的進度，以及完成的效率都不是很高，出現了房地產項目開發的時間越來越長。
3、房地產項目開發過程中利益的現狀
由于近年來我國土地資源的不斷占用，導致房地產項目開發所需的土地資源出現短缺現象，但是人們的購房需求卻在不斷增加，最終導致房地產項目開發的商品出現短缺，也導致我國房產的價格不斷增長，使得房地產企業追逐的目標變為建筑施工，建筑的設計以及房產的購買者，逐漸形成了市場的主體與利益的核心。房地產企業壟斷整個房地產市場，對房地產的項目開發模式實行封閉形式與自主形式的管理，房地產企業與購房者之間的房地產項目開發信息不對稱。
4、房地產項目質量現狀
目前我國房地產項目開發建設的質量受到了人們的關注，因為出現了太多房地產企業為了縮短工程建設時間，節約成本，而造成房產建設交付使用以后，出現了太多質量問題，進而引起了人們對其質量廣泛的關注[2]。房地產企業在房地產項目開發的過程中，注重房產的外在美觀設計，目的是增加它的吸引力，提高人們的購買欲望，但在實際建設的過程中，選擇施工材料，設計人員，監理時，一般大多數是進行最低價格的投標，在投標成功之后，對需要進行支付的建筑工程進度款又拖延，往往造成房地產項目開發的質量沒有經濟方面的支持。專業設計不完善，施工設計圖紙中，內部結構的設計，空間的設計，整體方案的設計都缺少針對性的研究，質量驗評只是走過場，質量問題沒有進行解決。
二、建立我國房地產項目開發運作的新模式
上面已經提到，我國現在許多房地產企業都是采用，封閉形式與自主形式的運作模式，這種房地產項目開發的運作模式，影響了房地產企業的發展，所以要引進市場化，社會化以及專業化的運作模式，對房地產項目的開發進行有效的管理，也是解決封閉形式與自主形式管理的重要手段。
我國政府投建的大型工程項目，使用的專業社會化管理項目，所帶來的經驗，可以借鑒到房地產項目開發的管理中。可以使用項目開發管理進行投標，再把項目的管理與開發分開，在房地產項目開發過程中，可以對房地產項目的運作管理進行業務外包。房地產企業為了加強項目開發運作的控制能力，可以找在管理方面有經驗的人員，與有關的項目管理企業一起組成房地產項目開發的運作團隊，對相關人員的要求，寫在項目管理的有關合同里面。房地產項目開發運作管理就是指相關項目的管理人員，在一定條件的約束之下，經過與其他項目企業中有關經理的合作，應使用統計的方法，觀點和理論，把所有房地產項目開發涉及到的工作，實行有效管理，然后達到房地產項目開發最好的效果，房地產項目開發的運作模式不僅僅包括建筑實施階段相關的管理，還包括建筑設計的前期階段，試運階段以及售后服務等階段。房地產項目開發的運作模式，管理的任務就是將房地產項目開發的管理團隊組織起來，對項目開發的融資，規劃，銷售等提出建議，并對其做出技術方面的支持，協調政府有關管理部門和房地產企業之間的關系，收集關于房地產項目開發的相關資料。
還應發揮房地產項目開發管理公司的管理優勢，包括對房地產項目開發建筑的規劃設計，建筑施工管理，建筑質量，建筑成本等方面的管理，應用最新的工藝，技術，管理方法，材料，進一步提升房地產項目開發運作模式的管理效率和水平[3]。實行社會化的房地產項目開發運作模式管理方法，節約了我國的社會資源和成本，提升了整個房地產行業的水平與效率，將房地產項目開發建設過程透明化，確保購房者的相關利益，將原來的房地產項目開發核心從房地產企業轉變為購房人員。盡可能的降低資源，使得各方的利益達到最佳。把房地產企業在運作的過程中，出現的風險降到最低，避免出現不必要的損失，房地產企業與項目開發企業共同承擔風險。
結束語：
由上述文章我們可以看出，房地產項目開發的運作模式存在許多問題，需要對其進行研究，找到解決這些問題的方法，為此本文提出了幾點建議，只有改善房地產項目開發的運作模式，才能更好的發展我國的房地產行業，使之能夠又快又好的推動，房地產項目開發過程中建筑質量的發展，也使得房地產項目開發的運作模式，能夠在我國房地產項目開發中發揮最大優勢。
參考文獻：
[1]周敦友，俞美芳. 房地產項目開發運作模式探討[J]. 建筑經濟，2008，S2：130-132.
關鍵詞：房地產；裝修項目投資；投資風險；風險控制
中圖分類號：F293文獻標識碼： A
一、房地產項目投資風險概述
房地產裝修項目投資是房地產項目投資的重要一環。房地產在開發建設樓盤的時候，會對已經建好的房子進行裝修。根據統計表明，對于房子裝修的投資大約占了整個投資的32%-34%，占據了房產銷售的13%。因此，房子裝修投資對于房地產項目投資風險的影響重大。在規劃房產裝修投資的時候就要優化投資方案，用最少的投入實現最好的裝修效果。
二、房地產項目投資風險的特點
首先，房地產項目建設具有不可移動的特點。房地產投資項目的首要風險就是房地產項目的建設地點選擇。房地產項目的價值在于其地理位置的好壞，位于交通通達的市中心，房地產項目的價值就高。而位于交通不便的市郊，其房地產項目的價值就不會很高。因此，房地產項目投資所面臨的風險特點就是地理位置。
其次，一個地區經濟發展的導向對于房地產建設而言是十分重要的。但是，由于房地產投資開發經歷的時間較長，所以，對于經濟導向的改變不能及時地做出應對。這就成了房地產項目投資建設的另外一個風險。因此，在房地產投資建設方面，必須加強對經濟發展導向的預測。尤其是房地產項目開發投資較少的地區，必須加強對該地區經濟發展方向的研究。這就是房地產項目投資風險的區域性特點。
最后，房地產項目投資具備長久性的特點。由于房地產項目建設材料的特殊性，其耐久性較好。一般房地產的使用壽命長達幾十年甚至幾百年。因此，房地產投資項目的風險也具備長久性。
三、房地產裝修項目投資風險控制措施
房地產項目投資風險因素有很多，但是，最主要的風險和最需要控制的投資風險則是房地產裝修項目的風險。本文將就房地產裝修項目投資風險作簡要分析并提出相關建議。
（一）在裝修材料上，建議采用進團或區域采購，以此在確保品質的同時降低成本，減少材料成本過高帶來的投資風險。同時，區域采購和集團采購也能滿足不同裝修的質量和檔次。其中，如入戶門、櫥柜、龍頭等建議采用區域采購。而涂料、開關、內墻磚等采用集團采購。但在目前大多數房地產裝修項目的材料供應上，較少采用集團采購和區域采購。
（二）在進行房地產裝修的設計上，為了更好地實現裝修產品標準化，越早設計越有利于對房地產裝修的成本控制。通常，很多房地產投資開發商等到房產已經基本建設完成后才進行裝修設計。而這時候，通常會為了滿足裝修效果，對于已經建設好的工程進行拆改。這就直接導致了房地產整體投資的增加，投資的無意義增加就變相提高了裝修項目投資的風險。因此，裝修設計應該盡早開始。在建筑平面圖基本繪制完成的時候，裝修設計就應該介入。在滿足裝修效果的同時，盡量減少使用稀缺材料。同時，還要降低施工難度，以此降低裝修成本。只有對成本進行良好的控制，才有利于進一步降低裝修項目的投資風險。
（三）為了進一步控制裝修成本，降低房地產裝修項目投資風險，在裝修時，盡量采用簡約的裝修風格。在簡約中突出裝修的亮點，提高市場接受率。在整個裝修過程中，要有重點地進行精裝修，以控制裝修成本，降低裝修投資風險。對于客戶主要關注的大堂、電梯、客廳、衛生間還有廚房燈進行重點精裝修。在精裝修上面突出裝修的亮點。其它地方則盡量采用簡約風格裝修，使客戶能夠根據自己的想法去裝修房間。按簡約風格進行裝修，可以有效避免由于裝修的功能過剩而缺乏亮點，也能夠在保障品質的情況下控制成本，從而降低裝修項目的投資風險。
（四）為了更好地降低房地產裝修項目的投資風險，還可以采取精裝修樣板房的方式。通過對樣板房的精裝修，可以有效地看出之前的設計在成本上是否在控制之內，裝修成本投資是否超出了之前的預期以及通過客戶對樣板房的體驗來進行返修或者預設計，從而有效避免了交樓時可能會產生的風險。同時樣板房也能充分反映裝修設計是否合理，營銷時的承諾是否切合實際情況等。這樣一來，通過樣板房的精裝修有效規避了大規模二次裝修的風險，從而大大降低了裝修項目投資風險。
（五）控制裝修成本，降低房地產裝修項目投資風險的措施就是強化裝修過程管理。通過強化裝修過程的管理，能夠合理調配人員，提高工作效率，減少額外無用開支。在材料選購上，也能有計劃地進行，減少了材料浪費。在裝修過程中，由于工序問題，施工單位較多，協調起來相對浪費時間。然后，加強對裝修過程的管理，使得人力和物力在最小的成本下得到了最大的發揮。因此有利于最大限度地降低房地產裝修項目投資風險。
四、結束語
房地產在我國國民經濟中所占的比重越來越高，重要性也越來越大。但是由于在投資房地產時的高回報帶著高風險，所以，房地產項目投資的風險控制顯得尤為重要。投資者只有在投資房地產時針對投資風險做一定預防，才有利于規避風險。而房地產裝修是整個房地產較為關鍵的環節，因此對于裝修項目的成本控制顯得比較重要。其中，最需要控制的就是裝修項目投資風險。本文在結合風險特點的基礎上重點分析了裝修項目投資風險，并提出了一些建議，以此推動房地產建設更加安全、可靠、高效。
參考文獻：
[1]王煒.關于整個房地產全過程的風險識別[J].才智，2011(01).
關鍵字：房地產，項目，風險控制
Abstract: Along with the development of the real estate project development matures, more and more developers realized project the importance of risk control. How the project start to the after sale service of the whole process, timely and effective risk control, is the key to realize the goal of a project. This paper analyzes the real estate project the importance of risk control, and combined with the author's work experience; put forward the real estate project risk control strategy.
Key words: real estate; project; risk control
中圖分類號 : F293.3 文獻標識碼： A 文章編號：
1．房地產項目風險概述
房地產項目風險，是指因為投資商對某房地產項目決策投資與客觀條件的不確定性，從而導致該項房地產項目投資的期望收益和實際收益之間出現偏差的發生概率，即在房地產項目投資過程中，投資商遭受各種損失的程度及其概率，其中包括投資商間接或者直接的損失。房地產項目投資風險，一般可用風險損失的范圍、幅度以及出現偏差的概率這兩個參數來描述。
2．房地產項目風險控制的意義
房地產項目風險控制是為了對房地產項目過程中的各種風險因素進行客觀地預測、準確地評估，進而制定有效的風險控制策略。
企業創建和發展的根本目的在于盈利，同時存在著利潤與風險。如果房地產投資者不能準確有效的把握項目實施過程中的風險，并對其進行有效的控制，很大可能會損失巨大。許多小規模或新建的房地產公司就是由于對風險沒有足夠的認識、盲目自信、對需求沒有進行細致深入的研究從而蒙受了巨大的損失。
對房地產項目而言，從提出開發設想到最后交付房屋使用權以及之后的售后服務過程中，大致可以分為項目開發規劃、可行性分析、項目用地申請、項目施工圖設計、征地、工程招投標、建設施工、銷售、以及售后服務等十幾個關鍵環節。房地產項目風險復雜多樣，而且存在同一環節中并存多種風險等不利情況，一旦其中任何一個環節中出現問題，均有可能給整個房地產項目的正常運作帶來嚴重的負面影響。
因此，房地產項目全過程的風險控制具有非常重要的意義。房地產項目是涉及多個點面、廣度范圍的動態復雜過程，只有充分做好項目風險控制，同時結合市場經濟、工程建設的實際形勢，正確的對待和評估房地產項目中存在的風險，才有利于房地產開發商對項目開發各環節中存在的風險及時準確地識別和把握，然后采取合理的風險控制措施，以實現對整個工程項目全方位的控制，確保房地產工程項目開發取得較高的社會經濟效益。
當前我國的房地產開發商普遍存在著只重視項目開發，忽視項目風險控制的情況，導致了很多項目在實施過程中頻繁出現問題，從而使得項目實施停頓甚至中斷，開發商受到巨大的損失。因此，房地產項目風險控制應作為房地產企業經營管理的重要組成。結合市場形勢和項目情況，加強房地產項目各環節中風險控制力度，提升房地產開發商的風險控制意識和風險控制水平，實現房地產項目管理向風險主動預控管理方向的轉變，強化企業在房地產行業中的核心競爭力。
3．房地產項目風險控制的策略
3.1房地產企業項目風險控制
房地產項目風險的控制，從長遠來看，首先要公司內部制度的完善以及項目流程的合理建設，才可以良好有效的進行風險控制。
3.1.1房地產項目企業應建立健全風險控制體系
房地產項目企業應建立健全的風險控制體系，并應設立專門的風險評估分析組織。企業要根據當前市場情形選擇正確的投資理念，并總結投資經驗，防范投資風險。企業要對投資的房地產項目按照科學程序，全面分析評估整個項目開發中存在的風險，尤其在方案論證過程中，要對國家政策、房地產市場價格變化等外部限制因素給予充分的考慮和計劃。房地產企業在項目可行性研究的過程中，應建立完善的風險控制體系，并結合工程實際情況，從項目開發立項到售后服務整個階段中及時有效的分析和控制存在的風險。
3.1.2 加強房地產項目風險預警工作
房地產企業在實施項目的過程中，要以財務風險控制為核心，建立系統完善的信息資源數據庫，以便實現對項目整個環節的監控管理。企業要定期展開分析會議，明確項目各階段具體的經濟技術指標，并召集企業相關的部門對項目實際情況和現存風險進行全面分析。企業對所投資的項目，要充分及時掌握其資產狀況，一旦發現存在較大風險問題，立馬采取相應糾正措施，最大化降低項目開發投資風險。
3.1.3強化房地產項目風險轉移力度
在項目實施的過程中，可以通過加入商業保險在一定程度上轉移房地產開發項目的風險，減少項目實施過程中可能存在的風險。另外，可以通過合理布局項目，分散性的轉移項目風險。不同類型房地產項目在其不同階段的風險類型、風險程度，以及獲利能力都存在很大差異。因此，利用不同類型房地產項目開發的綜合投資組合，通過相互補充不同的項目以及相互協調資金，達到提高企業總體風險控制能力的目的。
3.2房地產項目風險控制
當前，我國房地產項目開發各環節中所存在的風險主要與政策環境、經濟發展、資金、工程建造技能、企業經營管理等因素有關。房地產項目實施周期各階段的主要風險因素有很大差異，在投資決策階段、前期工作階段、建設階段、完工階段、租售階段，對風險進行控制的策略也不盡相同，下文對此進行逐一闡述。
3.2.1項目投資決策階段
項目投資決策階段，應對國家和區域經濟政策、行業政策做好充分研究，并對項目所在區域的規劃、土地、項目、適宜項目情況做出針對、準確的分析，為企業經營決策提供依據。決定項目之后應加強項目的前期論證，運用現代工程學、工程經濟學、管理學等理論，對掌握的信息資源做出可靠的論證分析，為投資者減少風險。控制項目工程總造價的基礎是準確的投資估算，誤差太大會導致整個決策的失誤，從而給項目的造價控制與管理留下隱患。在項目決策階段，必須編制準確可靠的投資估算，允許可控范圍內的誤差存在。
一、常見的項目組織結構形式
（一）職能型組織
目前在我國大部分歷史較為久遠的企業都是職能型組織，在職能型組織模式下的房地產企業部門的設置，是根據員工職能的不同來區分的，因而在房地產企業中主要的部門有設計部門、工程部門和招標部門等。同時采用職能型組織的房地產企業，他們的共性就是項目開發的范圍較為狹窄，并且其企業一般都是在確定項目開發的城市之后就不會再有其他城市的選擇。對于這種組織形式的企業來說，他們職能分工較為明確，因而致使員工對自身多負責的業務范圍較為明晰。同時，由于職能型組織分工專業化，因此房地產企業在對部門進行管理時，管控的程序也較為清晰[1]。
（二）項目型組織
開發項目較多的房地產企業一般會選擇將企業設置為項目型組織，特別是在房地產企業開發的初期，采用項目型組織可以促使項目人力資源的配置實現合理化。同時項目型組織下的房地產企業在房地產開發前期，總部會帶領其他部門對項目工作進行實施，而在項目人員對項目的開發進行全面了解之后，企業總部才會將項目交給能力較高員工完成。
（三）矩陣型組織
大規模的房地產企業為了確保實際運營的有序性，一般會在企業規模達到一定程度后對其進行區域分工。此方法，可以促使兼顧業務較多的群體處理的業務范圍更清晰化，例如，房地產企業可以再確保項目質量的情況下實現部門間知識的共享。矩陣型組織模式下的房地產企業，必須具備良好的溝通協調能力，同時也應在項目運營管理過程中，安排相關的人士對公司的資源進行整合，以便為房地產企業項目的開發提供有利的條件，致使最終完成項目目標。
二、項目運營管理工作的內容
（一）房地產項目運營管理“是”什么
目前我國大部分房地產企業存在著運營管理的困惑，因為項目運營管理本身存在著周期長、風險大等問題，因此對于相關管理初期只注重項目計劃管理的企業來說，項目運營管理工作的實施變得尤為困難。對于此，房地產項目管理的相關部門應對各職能部門的工作進程進行定期的檢查，進而確保各部門能嚴格按照企業的計劃管理實施工作。其次，房地產在項目管理過程中應逐漸將重點放在項目進度和項目質量上，進而做到對項目的全面管理。同時在項目發展過程中，房地產項目運營管理的相關人士也應對項目的服務等進行定期的檢查，從而確保項目的規范化。另外，由于項目管理水平決定了房地產項目開發的經濟效益，因此在房地產項目運營管理過程中也應采取相應的措施致使項目管理水平得到有效的提升[2]。
（二）房地產項目運營管理“管”什么
由于房地產項目運營管理在我國實行的時間不長，因而缺乏較為成功的案例參考，致使房地產項目運營管理相關人士無法確定運營管理的重點應放在哪里。因而，在我國房地產項目運營管理初期應搜集各地區房地產項目管理的實踐資料，進而對其他企業的項目運營管理的實踐經驗進行分析、總結，從而實現本企業項目運營管理的相應完善。同時在房地產項目運營管理前，企業相關部門還應根據企業的發展方向和發展目標制定相應的項目管理的目標、項目管理進度和項目管理風險，然后要求相關部門嚴格按照項目管理的目標實施工作，從而確保房地產項目運營管理工作可以有序的進行。其次，在項目運營管理中設置相應的項目管理風險計劃也是必要的，若在項目管理過程中由于外界因素的影響致使管理出現混亂現象時，可以開啟房地產項目管理風險計劃，以便降低其對企業的管理產生較大的負面影響。
（三）房地產項目運營管理“做”什么
在房地產項目運營管理管理中企業相關部門首先要做的就是為房地產企業的發展設立一個經營目標，并根據目標的設定構建相關的跟蹤管理體系，從而確保經營目標的設立能夠落到實處。同時在經營目標設定之后，還應采取相應的措施確保企業投資收益管理進程中能朝著經營目標前進。其次，房地產項目運營管理還承擔著構建計劃管理體系、銷售管理體系、成本管理體系和資金管理體系的責任，以便確保房地產開發項目的質量能達到標準，同時在項目開發進程中，資金的使用也能較為充足。
三、項目計劃管理的措施
（一）主項計劃的管控方法
在房地產項目計劃管理中，由于各部門的職能不同，因此部門之間的交流受到了限制，從而給項目運營管理帶來了較大的負面影響。因而企業相關部門在對項目運營進項管理的基礎上還應明晰企業的方案的設計任務書將由誰來負責等，進而有效協助房地產項目運營的有效管理。在企業實施主項計劃的管控方法時，應先根據房地產企業發展的實際情況制定相應的項目主項計劃，然后按照計劃來執行工作，致使企業的工作職責安排等信息變得更為明確[3]。
【關鍵詞】房地產；項目管理；施工進度；施工質量；工程造價；成本構成；動態管理
一、引言
眾所周知，項目管理對于任何一個行業都是至關重要的，尤其是房地產這樣一個新興、龐大又競爭激烈的行業。從前期的策劃、市場調查、研究可行性、分析評價直到后期的營銷策劃，每一步都需要項目管理來監督實施。項目管理在房地產開發中起著重要的作用，是實現房地產開發科學化、系統化和合理化的有效工具，由于我國引進項目管理較晚，因此應對項目管理的研究和實踐投入更多的精力，促進我國房地產項目管理水平的迅速提高。
二、房地產項目進度管理
1.房地產項目進度管理的方法。
1.1表格法。表格法是描述工程進度計劃的一種傳統方法。由于標的不同，導致進度計劃的內容隨之不同，因此，表格的形式也存在差異。但在一般的實施過程中，作為進度計劃標的，只需記錄檢查時刻正在進行的工作名稱、所耗費的時間以及還需要的時間，然后計算相關的參數，從而根據時間參數來判斷實際進度與計劃進度之間所產生的偏差。
1.2橫道圖法。橫道圖法的另一個名稱是形象進度表法，是對進度表的變形。這種方法是首先通過觀察以及檢測的方式收集項目進展中的相關信息，然后將整理后的信息采用實際的橫道線跟原計劃的橫道線進行標示，最后通過對二者的相互比較來衡量實際進度與計劃進度二者之間的偏差。
1.3S曲線比較法。在這種方法當中，運用橫軸來表示該項目進度計劃的具體時間，用縱軸來表示此項目任務的累計完成量。在坐標系內包括了兩條S形曲線：其中一條S形曲線代表在項目進度計劃時間累計完成的任務量，另一條 S形曲線則代表在項目實際執行過程中各個檢查時間實際完成的累計任務量，從而通過兩條S形曲線對實際進度及計劃進度進行直觀的比較。S型曲線表明了項目在某一個進度計劃時間里累計完成任務量的變化狀況。在S形圖上可以對項目實際進度與計劃進度進行直觀的比較。如果實際進展點落在進度計劃S曲線的右側，則表明實際進度拖后；如果實際進展點落在計劃S形曲線的左側，則表明實際進度超前；如果恰好落在曲線 L上，則表示實際進度與計劃進度相一致。
1.4前鋒線比較法。前鋒線比較法是從進度計劃檢查的坐標點開始，至進度計劃檢查時間的坐標點終止，依次用點劃線連接各環節工作的實際進度點，根據形成的前鋒線與工作箭線的交點位置來判斷項目的實際進度與計劃進度之間的偏差。
2.房地產項目進度管理的影響因素。
2.1由委托方導致的進度變更。委托方沒有按進度計劃要求及時將設計圖紙提供給承包商或未及時向承包商撥款，委托方臨時加大工程量，委托方變更項目設計方案等，這些源于委托方的因素都會導致項目進度的變化。
2.2由承包商導致的進度變更。項目進度也常由于項目團隊的原因而被迫變更，如施工方案缺乏實際操作性，前期對項目地質條件項勘察不準確，項目各階段脫節、配合不協調，物資供應及其它配套服務沒有跟上等其它原因。
2.3意料之外的變更。項目進度也常因為一些不可抗力或意料之外的因素而被迫變更。這些因素包括極端天氣、地質災害等自然因素，但更多的是人為因素或社會因素，如政策變更，審批手續的延遲，臨時停水、停電，社會動亂。
三、房地產項目質量管理
1.房地產項目質量管理的特點。
1.1全面性。全面性要求對與房地產項目質量有關的所有方面進行控制，主要包括項目的實體質量、使用價值與功能及工作質量，從而使它在性能、可靠性、表明狀態、功能、安全性及可維護性等方面達到質量的符合性要求。
1.2主動性與及時性。房地產企業開展質量管理的動力不應該只源于國家政策的壓力，還應來自對項目質量所產生效益的追求，變被動為主動，做好質量風險分析和管理工作，對可能出現質量問題的環節采取有效的預防措施，消除質量隱患。
1.3動態性。對房地產項目的管理是一個動態的過程，在項目的質量管理方面也是如此。房地產項目質量管理的內容應該隨著項目建設時期、所處環節的不同而有所變化。
1.4連續性和相關性。房地產項目各生命周期階段的質量管理應該是連學的，并且銜接緊密，不能出現空白期。此外，房地產項目的質量控制涉及到承包商、設計單位、施工單位、材料設備供應商等多個單位，只有所有的參與單位在質量管理上共同努力，才能保證項目質量達到合同規定的要求。
2.房地產項目質量管理的內容。
2.1地域的質量。考慮到房地產項目具有一定的地域性特征，因此，項目管理者要充分考慮到項目所處的區域位置、配套設施、周邊環境以及城市規劃等方面。
2.2規劃設計的質量。規劃設計的質量指的是房地產項目的總體布局要科學、合理，要達到造型設計美觀、空間得到合理的利用、生活環境舒適、配置設施齊全等方面的要求。
2.3工程的質量。一些豆腐渣工程、爛尾樓等等現象的出現使得人們對房地產工程質量的關注度及重視度越來越高，有些購房者甚至對房屋的建造過程進行全程跟蹤，這些現象也使得房地產開發商對工程質量重要性的認識逐漸提高。
2.4設備、材料質量。所有房地產項目都應將節地、節水、節能、節材、環保等技術進步目標列入項目方案，并在項目施工過程中通過采用優質設備材料來保證上述目標的實現。
2.5環境質量。房地產項目的環境質量分為內部環境質量和外部環境質量。其中，內部環境質量是由項目管理者的設計理念及經營理念決定的，而外部環境質量是由產品所在區域的質量決定的。
2.6配套設施質量。配套質量是功能質量的一種，它體現為項目能為小區提供的社會服務程度。隨著人們生活水平的提高，對配套設施的要求也越來越高。
2.7物業管理質量。物業管理的質量主要包括三個方面的內容：技術質量、功能質量和信息質量。
四、房地產項目成本管理
1.房地產項目成本的構成。
1.1土地成本。土地成本是房地產項目中投入比重較大的部分，也是決定項目啟動資金需求量大小的重要因素，它一般由國有土地使用權出讓金、土地出讓契稅、拆遷補償費等方面構成。
1.2前期成本。主要包括施工設計費、前期工程費、地質勘察費、可行性研究等費用。
1.3建安工程成本。指房地產項目在施工過程中按工程施工圖施工所發生的各項工程費。由于前期對建筑結構已有了明確規定，因此此項成本基本固定，浮動較小。
1.4公共基礎配套設施成本。公共基礎配套設施主要包括道路、綠化、供水、供暖、供電、供氣、消防、安保等方面。
1.5施工單位管理成本。此項主要由現場辦公人員的工資、福利費及辦公設備、水電費、修理費及其它行政辦公成本構成。
1.6財務成本。該項主要包括項目資金成本和稅務成本兩方面，其中稅務成本是不可避免的，必須按照國家法律規定繳納，而資金成本則由項目資金構成決定，如果融資成本低于銷售利潤，則可在安全比例內進行融資。
1.7營銷成本。它一般包括營銷策劃成本、廣告成本、售樓處建造成本及運轉成本、人力資源成本等成本構成。
2.房地產項目成本管理的措施。
2.1采用合理的項目設計方案是實現成本管理目標的基礎；
2.2通過項目招標有效的控制項目成本；
2.采取嚴格的合同管理措施，保證房地產項目成本控制有法可依；
2.施工過程中成本的有效控制是保證項目成本總目標實現的關鍵；
2.竣工結算是核定工程造價的重要根據，是實現項目成本控制目標重要環節；
2.高素質的項目管理人才是實現成本控制目標的根本保證。
五、結語
總而言之，與過去幾年相比，目前國內房地產項目管理能力得到了大幅度的提升，特別是在一些經濟發達地區，由于房地產業起步較早，房地產項目管理在項目定位、成本管理、質量管理等方面都取得了一些長足的進步。然而由于房地產項目管理是一個系統工程，最終追求的是項目整體目標的實現，而不是某個環節的最優化，但正是在這方面，我國很多房地產企業的項目管理還需要進一步改善，需要在理論和實踐兩方面開展大量的研究和探索。
【關鍵詞】 房地產 項目開發 運營 管理
【中圖分類號】F293.3 【文獻標識碼】A
近年來，建筑行業發展很快，房地產項目開發不斷增多，該行業在蓬勃發展的形勢下，也存在泡沫現象。有的房地產項目建成了鬼城，這說明在項目開發的過程中運營管理存在較大問題，例如市場定位不準確、缺乏對項目開發需求的仔細研究、過分依賴政府助推地方經濟等。房地產項目開發運行管理水平較低，會導致房地產企業出現惡性競爭，不利于企業的可持續發展。
一、房地產項目開發運行管理概述
房地產企業有著良好的發展前景，在對項目進行開發的過程中，需要加強運行管理，這關系著企業的經濟效益，也關系著企業未來的發展。房地產項目運營管理的范圍比較廣，部門跨度比較大，時間周期也比較長，容易受到較多風險因素的影響。房地產運營管理多是指計劃管理工作，各部門是按照預期的目標完成工作，需要完成最初制定的項目關鍵節點，缺乏過程管理，計劃經理在運行管理中起不到任何實質性作用，尤其是在跨部門協調工作中，缺乏實權，職權被架空，失去了計劃管理的作用，也降低了經營管理的效果。運營管理的目的是提高資源利用率，管理人員需要從多項目進度、完成質量、成本等方面著手管理，實現精細化管理，做好企業資金的運作，實現經濟效益最大化。管理人員還要對計劃管理的流程進行改進與優化，使房地產項目開發運行管理的作用發揮到極致，保證項目開發順利完成。
二、房地產項目開發中運行管理存在的問題
1. 決策階段
房地產項目開發首先是從決策階段開始的，只有保證決策的正確性，才能提高運行管理的整體水平，企業出現重大決策性失誤會帶來較大的經濟損失，會影響后期建設、投資等階段的工作，導致整個運營管理失敗。在項目開發運行管理開始后，首先需要做的是將全部資金投入到建設的項目當中，做好市場定位與銷售，保證企業的盈利水平，減少投資風險，從而保證運行管理的效果。一些房地產開發企業不重視前期的市場調研工作，導致市場定位不夠準確，出現了決策失誤，給運營管理帶來較大難度，企業存在盲目投資的現象，這給企業帶來了不可挽回的損失。
2. 設計階段
房地產項目開發前，需要進行設計工作，這一階段是項目造價的基礎階段，根據項目開發的規模、機械的投入、材料的購置等內容，制定成本管理制度，做好費用管理工作。設計階段也是運行管理的重要階段，如果房地產開發企業只重視工程圖紙設計、忽視了人員數量投入、機械投入、材料投入等內容，則會降低設計方案的質量。有的房地產開發企業只考慮工程建設規模，忽視了資源投入情況，缺乏對影響運營的管理因素的全面考慮，這樣做出的設計方案自然缺乏實際效用。
3. 建設階段
建設階段會有大量的生產要素投入，需要考慮項目開發的成本，大量的人力、物力、財力資源投入，需要控制資源消耗問題，這也考驗了運營管理的實際效果，保證資源消耗的合理性，才能保證項目建設投入資源組合的正確性以及資源利用率的最大化。加強運營管理，需要保證項目建設資源的優化組合、開發運營的合理性以及管理工作的合理性。有的房地產企業對生產要素的優化組合并不重視，人員調配比較隨意，材料管理也比較松懈，不重視機械設備的保養，這在建設階段造成了資源與資金的較大浪費，不利于成本控制，給企業帶來了不必要的經濟損失。
4. 項目銷售與使用階段
項目銷售階段關系著企業的經營利潤，加強項目開發過程的運行管理就是為了提高經濟效益，保證銷售工作順利進行，按時回籠資金，彌補開發過程中出現的經濟損失，保證企業有較高的盈利水平。對于房地產企業來說，只有在一個項目順利完成后，才能進行下一個項目的開發，所以，運行管理對企業來說是一項重要的工作，管理水平較低，則會延長項目銷售與投入使用的時間，不利于企業的長遠發展。項目銷售與使用階段會受到較多因素的影響，比如當地經濟發展水平、市場需求、人口規模等，想要做好運行管理也是一件非常難的工作。為了保證項目開發銷售工作的順利進行，首先應該保證決策定位的正確性，然后就是做好營銷，可以依靠商業廣告或者微信營銷等，但是這并不能保證營銷效果一定好。很多房地產企業錯誤地認為，只要銷售階段各項工作順利完成，就可以保證運營管理的效果，運行管理是一項動態綜合性工作，不是保證一個階段工作順利完成就能實現的，如果把希望完全放在銷售與使用階段，則會增加運營的風險。
三、優化房地產項目開發運行管理的措施
1. 做好市場定位與調研工作
房地產開發企業為了保證運行管理效果，首先應做好市場調研工作，保證市場定位的正確性，還能發現市場中蘊藏的商機，為企業贏得更多的發展機遇。市場調研還能為企業管理者提供運營管理的思路與方向，房地產市場受到當地經濟發展、市場需求、人口規模等多方面因素的影響，所以，在項目開發運行管理的過程中，也應從這幾點出發，首先，了解市場經濟發展規模，找到項目開發的最佳場地，以當地的經濟發展為支撐，做好市場研究，保C開發項目具有較高的價值，這樣才能保證企業的利益。房地產企業的發展與當地的經濟發展水平有著密切的關系，做好市場調研工作，能看到項目開發的前景，預測開發的價值，保證運營管理工作順利進行。其次，了解市場需求，項目開發的目的是為了銷售，只有銷售順利進行，才能保證企業很快回籠資金，企業只有了解市場需求，才能保證盈利。如果企業不重視市場需求的調查，做再多的項目開發也是浪費資源。在市場調研的過程中，如果發現當地房地產市場處于飽和或者過剩的狀態，則需要及時停止項目開發，尋求其他市場。最后，了解當地人口規模，人口規模越多，市場需求則越大，企業的經濟規模也越大，人口規模是房地產項目開發中很重要的影響因素。在調查與分析的過程中，不能忽視的是流動人口，流動人口越多，說明當地經濟發展水平越高，一般經濟發達的大城市都聚集了大量的流動人口，這些人也是房地產項目開發的主要客戶群，只有具有較大的人口規模，才能使運營管理發揮出實效。
2. 制定科學的企業經營戰略
企業是房地產項目開發運行管理的執行者，管理的水平與企業自身情況有著較大關系，為了優化運行管理工作，應準確定位企業自身，了解自身開發實力。房地產項目開發水平會受到企業資金、開發團隊能力水平等因素的影響，根據企業自身做好市場定位，才能保證項目開發的效果。有的企業明明自身實力不足，還是選擇難度、風險較大的項目，最后給企業帶來了較大的經濟損失。經營管理有利于降低項目開發風險，可以將企業帶出發展困境，保證企業項目開發的盈利水平。房地產項目開發運行管理很大程度上應依靠企業制定的經營戰略，并使運行管理與經營戰略相一致，如果二者背道而馳，肯定會使企業的發展出現停滯不前的情況，制定出科學的企業經營戰略，才能促進企業長遠、穩定地發展。
3. 把握計劃管理中的關鍵點
房地產項目開發與企業自身發展情況有密切關系，在制定項目管理策略時，應做好目標的設定，可以在不同的項目中設定分層目標，引導項目開發工作順利進行。項目開發是一項系統的工作，在不同的階段，還要對項目進度進行監督，保證制定的目標逐個完成。在房地產項目開發的過程中，經常發現很多產品質量不達標的情況，這說明制定出的項目管理計劃還不夠具體，項目管理缺乏有效的措施。在房地產項目開發階段，應結合企業發展情況制定出相應的計劃，保證計劃管理具有實效性，從而提高項目運行的效率。計劃管理還要把握各個關鍵點，這對計劃管理的內容有著較高的要求，計劃管理內容設置應更加合理，而且計劃內容不宜過細，否則會使決策層無法看到核心問題，不利于對計劃管理進行監督，不利于發現計劃管理中存在的問題。房地產企業計劃管理工作貫徹整個項目開發階段，不同的部門有著不同的計劃管理工作，為了設置最佳關鍵點，應加強資源整合，保證項目運行管理正常進行及房地產項目開發順利完成。
4. 加強項目成本管理
在項目開發階段，相關管理人員應重視成本管理，加強對決策、設計、銷售等環節的成本控制，根據企業經營戰略，做好資源的優化配置，實現精細化管理，提高資源的利用率，加強對成本目標的動態管理。根據預算管理的內容以及成本總控目標，對企業經營性現金流量進行管理與控制，加強責任成本與動態成本的監控，避免在建設階段出現資源與資金浪費的情況。加強項目成本管理，應做到成本可知、成本可控，加強對各個部門的監督與控制，提高T工的節約意識，這樣才能從根本上降低項目開發成本，保證項目開發的利潤。
四、結束語
綜上所述，房地產項目開發的利潤與其經營管理水平有著較大關系。為了保證企業的經濟效益，應加強項目開發過程中的動態管理，根據市場環境以及變化對管理制度進行調整，保證資源利用率達到最大化以及項目開發利潤最高。在房地產企業項目開發中存在著較多問題，只有使企業各個部門明確自身的責任與工作內容，采取科學的經營管理方法，對管理策略進行優化與完善，才能推動房地產行業穩健發展，提高房地產企業的經營利潤。
參考文獻：
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[關鍵詞] 房地產 項目管理 模式
一、房地產管理模式的內涵
房地產項目管理是工程項目管理的一個分類，是房地產項目的管理者運用系統的觀點、理論和方法，對房地產項目的建設和使用進行全過程和全方位的綜合管理，實現生產要素在房地產項目上的優化配置，為用戶提供優質產品。它是一門應用性很強的綜合性學科。也是具有很大發展潛力的新興學科。從內容上看，它是項目建設全過程的管理，即從項目建議書、可行性研究、工程設計、工程施工到竣工全過程的管理。任何一個項目的建設都需要這個過程，它是分階段進行的。這不是由人們主觀臆造出來的，而是項目建設的客觀要求。從性質上看，項目管理是固定資產投資管理的微觀基礎，其性質屬投資管理范疇。
房地產項目的各參與方都有自己的項目管理，可分為建設方的項目管理、開發商的項目管理、咨詢方的項目管理、政府部門的項目管理等，但影響房地產項目進展和效益的主要是業主方的項目管理方式。因此，本文只討論開發商的項目管理，是站在業主方的立場上。
房地產項目管理模式，是指將管理的對象作為一個系統，為了使系統能夠正常運行，并確保其目標的實現，而運用的項目組織和管理方式。
我國的房地產項目管理模式的選用應符合我國市場經濟的規律和國際慣例，并能促進基本建設事業的發展。房地產項目管理模式的選擇恰當與否與項目建設目標能否實現、項目建成后的運行能否取得既定的社會效益和經濟效益直接相關。因此，了解并選擇恰當的房地產項目管理模式意義重大。
二、管理模式的選取
由于施工項目是一次性的任務，決定了項目管理的特殊性。即項目管理既要適合于施工企業所具備的經營管理水平特點，又要具備項目所處的時間、環境等條件的特點。在運用科學管理的方法上，任何照搬照抄是不可能收到切實的效果的。找準項目管理中自身的特點，抓住管理中的薄弱環節，正確選擇一種或多種現代化管理方法，以提高項目管理水平和工作效率。我們在運用量本利分析法進行項目目標成本管理中，不能簡單地對產量、成本、利潤三者的依存關系，應用數字模式，預測一個目標值，而且，還要根據企業生產管理需要，建立目標成本管理制度，通過目標分解，各子系統健全跟蹤制――信息反饋――總結考核的全過程，不斷推進成本管理，確保經濟效益的提高。
在實施現代化管理過程中，離不開基礎工作所提供的資料、數據和信息，如果沒有正確的計量技術和監測手段，詳盡全面的統計報表、及時有效的各類信息的反饋，再好的現代化管理方法也不能發揮它的威力。因此，必須抓好各部門的基礎管理，積累更多、更全面的基礎資料，為更好地使用現代化管理方法提供可靠全面的數據，使“方法”在施工項目中發揮更大的作用。認真抓動態過程的管理，反復運用，才能使科學管理方法成為項目上的現實存在。如網絡計劃在施工管理中很實用，編制一個網絡計劃并不很難，但要堅持運用這一網絡計劃卻不容易。由于計劃執行過程是復雜的動態過程，又受到各種復雜多變的因素的影響，出現與實際進度不是提前就是拖后時，堅持對網絡計劃執行過程進行跟蹤和控制，及時調整、反復運用取得實際效果。
三、我國房地產項目管理的現狀及存在的問題
1.提高項目管理人員素質科學實施項目管理。目前我國現有小而專、大而強的項目管理公司不多，而且專業性的項目管理人員非常少，人員素質也不高，對項目管理的性質、任務、機制認識不夠，管理片面，往往局限于對施工質量的監控，使我國的建設項目管理在理論和方法上與先進國家相比，都存在較大的差距。要使項目管理現代化，其管理人員一定要具備現代化管理的素質。特別是項目經理，一定要具備與時俱進、不斷創新的觀念和懂得領導藝術和管理藝術，要深知在項目管理中必須突出以人為本的思想。對于規模較大的項目，項目經理必須要掌握和善于運用電腦等工具，進行全方位的網絡管理。如果管理人員不具備這些管理素質，那么，要實現現代化管理是非常艱難的。同時，要求項目每一位管理人員，要隨著社會的不斷進步，科學管理技術的不斷發展，不斷對自身充電，接受上崗培訓。通過培訓，提高管理隊伍素質。可以說，項目經理素質的高低，決定了是否能夠帶出一支合格的項目管理隊伍。而具備了一支高素質的項目管理隊伍，才能使項目體的各項工作在健康、有序的環境下開展。
2.加強行業法律法規建設。近年來，房地產開發建設領域中仍存在諸多問題，一些房地產開發建設企業受經濟利益的驅使，置法規體制于不顧，處處鉆空子，嚴重損害了國家和集體的利益。反映在：基本建設有章不循、有法不依，不報建、不招標，以及任意肢解發包工程，強行不合理壓價；行業壟斷，一個行業的工程往往是本行業立項、本行業投資、本行業設計、本行業的施工、本行業監理，不允許外行業隊伍進；工程項目可行性研究成為“可批性研究”；現場簽證無中生有、價量不實；不法中介行為嚴重；還有錢權交易，搞工程腐敗等。這些都極大地制約和限制了我國項目管理的發展。所以，加強房地產行業的法律法規建設是完善和規范房地產行業發展的重要保證。
四、結語
房地產項目管理對于房地產開發企業來說是至關重要的，在我國目前的房地產項目管理中，提高項目管理水平是刻不容緩的。
參考文獻：
關鍵詞：房地產；項目成本管理；問題；對策
房地產業的發展極大地影響了國民經濟的興衰，如何使其在復雜的經濟環境中保持快速穩健的發展是進行房地產管理迫切需要解決的問題。企業的發展很大程度上決定于企業管理水平的高低。項目成本管理是企業管理的重要內容，對于提升企業經濟效益有很大幫助。因此，做好房地產項目成本管理及控制是實現房地產企業高效運營的有力保障。
一、項目成本管理的主要思想
房地產業是近些年發展較快的一個行業，然而項目成本管理的發展已經經歷相當長的時期。研究項目成本管理的主要思想有助于提高房地產項目成本管理的水平。
（一）成本效益思想
我國目前正處于經濟轉型期的攻堅階段，社會主義市場體系正在逐步確立和完善，市場導向是企業制定發展戰略需要考慮的一個重要因素。市場經濟提供了一個自由競爭的平臺和機制，企業的定位也應隨著局勢的變化而變化。企業項目管理也應在這一思想的指導下進行有效地調控，建立起適合局勢的成本管理及控制體系，使成本管理與企業效益直接掛鉤。
傳統的成本控制思想內容比較單一和片面，強調盡可能地節約成本，甚至是以降低服務標準和產品質量為代價。這種成本控制思想很大地制約了企業的發展，使企業不能在競爭機制中取得優勢，勢必被市場所淘汰。
（二）復合化的成本管理思想
在市場經濟體制下，企業應該用多角度復合化的眼光看待項目成本管理，實施科學有效的管理方案。傳統的成本思想認為業務量或生產量是衡量成本管理的唯一指標，至少對成本管理起著決定性作用，而忽視了其他因素的協同作用。雖然這種思想具有一定的理論意義，但是在實際操作中并不適用，特別是在現今經濟多元化的時代。房地產業是一個關聯度很高的行業，如果按照產量單一因素的成本管理思想進行房地產的項目的管理，將會造成很大的管理風險。按照庫珀和卡普蘭的“成本動因”理論，復合化的成本管理思想應該具體考慮五類成本動因，即數量動因、產品動因、批次動因、加工過程動因和工廠動因。基于這種成本動因理論，在進行實際的項目成本管理時，應該考慮綜合因素，均衡多方利益。
（三）系統管理思想
計劃經濟時代的管理思想通常關注于生產成本的管理而忽略了其他方面的成本研究，這種思想非常不利于市場經濟時代的企業管理。現代化的管理模式要求企業能夠樹立系統的管理思想，綜合考慮多方面的因素，使成本管理發揮其巨大的作用。系統的成本管理思想強調整體和全局，對企業成本管理的內容和方法進行全方位的具體分析。為了使企業在市場是具有較大的競爭力，成本管理就不能僅僅局限于產品的生產制造過程，而應該對產品的市場需求、相關技術狀況進行探究。使成本管理的內容從生產成本延伸到信息成本、技術成本、銷售成本、維修成本等領域。除此之外，還應重視非物質化的產品成本管理，管理由內部向外部拓展，由生產向經營拓展。
二、房地產項目成本管理的基本流程
房地產項目成本管理可以劃分為五個基本步驟：
（一）成本確認
成本是企業進行生產、經營、售后等各項運營活動相關費用的總和。房地產項目的成本構成是多方面的，但主要是指項目的開發成本，也就是房地產企業在房地產商品開發、生產、經營過程中所支出的費用總和。房地產項目成本確認這一階段的主要任務是對房地產項目的成本構成要素進行辨別和分析，確定哪些是構成項目成本的要素。
（二）成本估算
房地產項目成本管理的核心是對房地產項目的成本進行估算，為接下來的成本預算階段和控制階段打好基礎。房地產項目成本預算的主要內容是估算每個成本構成要素的單價和所需數量，并識別各種可相互替代的成本，協調各種成本的比例關系。
（三）成本預算
由上一步驟成本估算的結果作為依據，可以對房地產項目的成本進行預算，也就是對計劃期內的房地產項目成本做出詳細的統籌安排，并將其作為項目成本控制和考核的基本依據。將成本估算的結果進行分配，使各具體活動得到相應的成本預算，最終確定項目的成本定額是成本預算的中心任務。
（四）成本控制
成本控制是房地產成本管理的直接目的，它貫穿于房地產項目的各個環節，從招標投標到竣工驗收，是房地產項目成本管理的核心內容。這一環節的主要任務是檢查項目成本的實施狀況，發現實施的成本和預算成本之間的差別，并將這些差別進行統計收錄，通知相關預算執行人，進行權責的劃分。此外還要對符合預算的實際成本進行核查，確保正確、合理。 最后進行成本績效的分析，從而為糾正成本預算與實施之間的差距提供回饋。
（五）成本考核
成本考核是實施成本管理的后續工作，也是總結階段。房地產項目完成之后，要對項目成本中的各級責任中心的管理績效和失誤進行評價和總結，為以后的項目成本管理提供借鑒。
三、現階段房地產項目成本管理中的問題
（一）對項目成本管理認識上存在缺陷
房地產項目開發初期的投資決策和設計規劃是整個項目的基礎，基本奠定了項目進行的總基調。投資決策的合理性很大程度上影響到企業經濟資源的效益問題。然而我國相當一部分房地產企業對工程項目的投資決策缺乏明確的管理機制和技術支持，使工程質量和項目成本面都臨巨大的問題。
（二）項目管理機構設置不完善
在我國的房地產企業中，專門的項目成本部門設置還不完善，存在諸多方面的問題，特別是在執行力度上，缺乏有效的監管機制，使成本管理只停留在設計階段，起不到成本管理應該有的作用。此外，我國的房地產建筑工程施工現場較為復雜，存在大量的工程外包情況，客觀上增加了成本管理實施的難度。
（三）管理方式落后
我國房地產企業的經營狀況參差不齊，管理水平相差較大，相當一部分的房地產企業在進行項目成本管理時所使用的預算方法落后，并未根據國際上通行的行業準則實施成本的預算和管理。
四、針對問題提出的幾點建議
（一）項目決策階段的成本管理
項目決策階段的成本管理和控制包括兩方面，一是要對房地產項目進行定位，明確各類經濟指標，在保證產品質量的基礎上，降低項目成本投入。另一方面是要對項目的規劃設計進行優化，實現投資的效益最大化。
（二）項目設計階段的成本管理
項目設計階段是項目整體成本控制的關鍵，對工程的造價影響甚大。工程設計一旦制定出來，就要進行嚴格的執行，實現質量與效益的雙贏。
（三）項目實施階段的成本管理
項目實施階段是資金投入最大的階段，也是招標投標階段的延伸工作。作為施工合同履行落實的重要環節，加強施工控制是實現成本管理控制的有效方式。對項目成本的控制工作要抓好合同管理，盡量減少工程施工索賠等其他的非正常預算，此外還要從技術上和經濟措施上展開對項目投資的有效控制。在工程竣工時，加緊結算工程款項，對實際投入進行清查，形成成本管理和控制的有效監控和回饋機制，最終為實現良好的經濟效益和社會效益提供保障。
參考文獻：
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