時間：2022-07-30 12:52:02
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇物業管理信息系統，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
中圖分類號：F279.23 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）09-0-01
隨著信息技術的快速發展，在很大程度上促進了現代企業管理水平。在現代企業管理中，大都數都使用了管理信息系統，通常都是站在MIS基礎上進行建立的。在綜合物業管理信息系統中，要確保管理信息系統具備著一定的創新性和整體性。并要保證管理信息系統的可靠性和可行性。在對企業的綜合物業管理信息系統進行設計時，要進行有效的設計方案，并選用合適的軟硬件對設計方案進行實現。從而在某企業中利用綜合物業管理信息系統，確保綜合物業管理信息系統的可行性和可靠性，以此推動企業的有效發展。
一、管理信息系統的結構
在企業綜合物業管理信息子系統中主要包括：資源管理、住戶管理、銷售管理、設備管理、安全管理、行政管理和對外業務管理。在這些管理信息子系統中都保持著相對的獨立性，并且統一由中心管理信息系統進行管理和支配。在這些子系統所顯示的信息都是由中心管理信息系統進行分析和總結，同時也可以將各子系統的數據備份進行保留，確保數據信息的長久性。并且每個子系統都能夠對數據信息進行查詢、統計和分析。另外，各個子系統之間可以進行有效的聯系，從而中心管理信息系統對數據信息進行處理。在企業管理信息系統中，資源管理系統、銷售管理系統和業務管理系統是重要的組成部分。
二、管理信息系統的設計
1.數據庫設計
在對管理信息系統的數據庫進行設計時，其主要目的就是為了能夠更好的利用和管理數據庫資料。在管理系統系統中，對數據庫進行有效的設計通常都會對管理信息系統的使用效果產生嚴重的影響。在管理信息系統有著統一的管理機構和操作規程，能夠統一管理數據庫。為了便于用戶對數據進行有效的保存、更新和查詢，必須要確保數據庫可以對各種數據進行有效的輸入和輸出。在設計數據庫時，必須要保證數據庫的規范化，并且數據庫中每一個數據都盡可能的符合相關要求，盡量將冗余排除，確保每個數據能夠保持一致性。同時要保證數據的簡單，防止在操作數據庫時出現錯誤的現象，并要對數據庫的管理進行有效的改善，主要包括對數據的錄入、修改、刪除、統計、查詢以及輸出等功能。為了降低出現多表連接的次數，可以相應的建立臨時表或者定義示圖。在增加標識列時，當一個表在組成主鍵時，通常會需要多個列組合，從而將此表進行標識。因而在索引中，利用此列將大的組合鍵進行代替，以此提高性能。
2.核心系統軟件結構的設計
在綜合管理信息系統軟件中主要是對系統用戶和用戶的設計。在核心系統軟件結構中需要按照系統的屬于局特點和功能需求，要分析和設計核心結構系統。
（1）在服務管理中，能夠對物業管理公司提供的服務項目進行有效的規范，按照服務的層次、內容以及價格進行統一的規范和標準，這樣便于對企業進行有效的監督和查詢。
（2）對資源進行有效的管理。在對企業資源進行管理時，主要是對企業的工作人員、生產產品等相關資料進行有效的管理。從而將資料有效的錄入數據庫中。
（3）工程管理。主要是對企業的生產經營活動、生產設施和基礎設備等進行管理。在管理時，要對設備設施的采購、更換和維護進行有效的記錄，并要對生產經營活動進行全面的記錄。同時要對設備和產生經營活動進行維修和檢修，以此進行有效的記錄管理。
（4）在系統維護管理時，通常是要設置密碼和進行多級權限，以此確保系統內部數據的準確性，從而保證系統能夠正常運行。同時要對系統內部的各種數據進行定期有效的數據備份和整理，這樣可以在很大程度上保證了數據的歷史性和完整性具備著一定的準確性，這樣可以對以往的數據進行有效的查詢。
三、企業綜合物業管理信息系統的實現
在實現企業綜合物業管理信息系統時，以此實現Web數據庫的功能。在企業管理系統中通常是進行客戶和服務器兩個部分，在對用戶界面管理進行負責時，主要是有客戶端和服務器進行管理。在通過Web數據庫實現綜合物業管理信息系統時，可以由Web服務器提供的中間件，以此將Web服務器和數據庫服務器進行有效的連接，另外也可以利用應用程序下載到客戶端，以此對數據庫進行直接訪問。
在利用中間件技術時，通常是使用通用網關接口和應用程序編程接口。在利用通用網關接口時，它的編程比較復雜，效率低，速度慢，同時不支持處理事物的功能。應用程序編程接口兼容性比較差，不能進行大范圍的應用。在采用Web數據庫開發技術時，并且與動態網頁數據庫有效的結合起來，只需要進行簡單的操作和維護技術，能夠進行較快速度的訪問，以及工作效率高等。
在利用綜合物業管理信息系統時，通常就需要對存儲在數據庫中圖形文件進行顯示。從而可以利用系統內部的組件就可以對圖像和二進制文件數據進行方便的顯示，并對每個銷售點的銷售數據進行處理、輸入和查詢。為了能夠在客戶機上有效的實現安全登陸等功能，同時可以對數據進行有效的查詢和添加，并且具備著方便快捷的操作方法，便于管理，而且效率高。
四、總結
在對企業進行綜合管理信息系統設計時，要合理的利用現代先進的信息技術，確保綜合管理信息系統的可靠性和準確性。為了能夠有效的實現綜合管理信息系統，必須要嚴格按照設計方案，并根據企業的實際情況進行有效的實現，使綜合管理信息系統在企業管理中能夠充分發揮出作用。
參考文獻：
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[2]黃宇.小區物業管理企業綜合信息系統設計[J].制度建設，2007，37（17）：13-15.
供方：
需方：
經友好協商，供方需方提供《數字化物業管理信息系統》(單機精英版)，雙方達成以下協議：
一、供貨：供方必須在需方合同簽定之日起兩天內將《數字化物業管理信息系統》(單機精英版)所包括的應用軟件產品（650M光盤為介質）運輸至需方指定地點。
二、安裝：供方負責為需方安裝《數字化物業管理信息系統》（單機精英版）的一切相關軟件。供方必須保證提供的應用軟件產品能正常、安全、穩定地運行，而且必須提供該應用軟件產品所有的操作手冊以及使用說明書等所有相關資料。安裝工作應運抵后即時完成。
三、調試：供方在對《數字化物業管理信息系統》(單機精英版)的安裝工作結束后，必須立即開始對該應用軟件產品進行調試并協助需方進行初始化工作，調試工作所需的設備由供方自行解決，供方在需方工作現場對本次合同所提供的應用軟件產品進行調試時，需方應盡量配合供方的工作并提供方便。調試的內容包括系統的可操作性、可使用性。
四、培訓：供方在應用軟件產品調試工作完成后即開始進行培訓工作。培訓工作的地點可有供需雙方協商，原則上一般設在需方的工作場所。供方將為需方提供一次免費培訓，若需方需要供方繼續提供培訓服務，則需向供方現場即時支付100元人民幣/課次的培訓費。
五、維護：在《數字化物業管理信息系統》（單機精英版）合格驗收之日起，供方必須對該應用軟件產品提供終身電話技術支持以及三個月內兩次上門的免費維護。供方在接到需方的上門維護通知后，若無特殊情況必須在24小時內趕到現場維護。超出約定維護期后，需方若需要上門維護，須按照每次50元人民幣的規定即時向上門維護人員支付維護費用。
六、版權：供方必須保證提供給需方的《數字化物業管理信息系統》（單機精英版）是供方擁有獨立版權的正版軟件，該系統的版權以及相關知識產權完全歸屬供方，使用權屬需方。未經供方許可，需方不得出售和轉讓該系統，并且不得在本合同范圍以外的其他地方使用該系統,也不得翻制出版隨附的“用戶手冊”等相關資料。供方如發現需方發生了上述行為，供方有權對需方提出索賠。
七、結算：本合同總金額為人民幣壹仟元整（1000.00），需方支付的方式為人民幣現金或支票。需方須在供方將貨物送抵上門時即一次性支付給供方本合同的全部合同款項。
八、其他：
1、違約責任：
因供方原因造成《數字化物業管理信息系統》（單機精英版）不能正常運行或其他不符合該合同的約定事項，一切責任由供方承擔。
需方應嚴格按照合同要求執行合同款項，否則供方有權收回產品的使用權并停止相應服務。需方在使用過程中應嚴格按照供方提供的操作規程進行日常操作，如因操作不當或疏忽造成工作數據丟失等責任事故，供方不承擔任何責任。
2、合同糾紛解決方式：由甲乙雙方友好協商解決，協商不成，可向仲裁委會員申請仲裁或向沙坪壩區法院提訟。
3、本合同由供需雙方簽字，蓋章后生效。本合同一式二份，供需雙方各執一份，具有同等的法律效力。
供方需方
學習內容：本專業學生主要學習行政學、政治學、管理學、法學等方面的基本理論和基本知識，受到行政學理論研究、公共政策分析、社會調查與統計、外語、公文寫作和辦公自動化等方面的基本訓練，具備行政管理的基本能力及科研的初步能力。
課程設置：
行政學：行政案例分析、公共關系學、組織行為學等。
管理學：管理學原理、行政學原理、項目管理、培訓管理、公共管理學、財務管理學、現代企業管理學、人力資源開發與管理等。
經濟學：公共經濟學、宏觀經濟學、微觀經濟學。
法學：經濟法、公司法、公務員制度、政治學原理、行政法與行政訴訟法等。社會學、公共政策分析、管理信息系統、領導學、地方政府與政治。政治學類：中國政府與政治、西方政府與政治、中國公共政策、西方行政學說史。
文秘：行政秘書與公文寫作。
就業方向：事業單位行政工作、機關公務員，該專業是公務員的招聘大戶；中外各類型企業前臺秘書、行政主管、行政總監、總經理助理；工商行政管理部門、涉外經濟管理部門、經濟監督檢查等管理部門，從事政策和法規研究及實際工作；學校、科研部門的教學或科研工作等。
信用管理專業
學習內容：本專業學生主要學習用管理國際慣例及相關的法律、規則，掌握風險管理、資信調查、信用評級、公司信用管理、消費者信用管理、國際業務信用管理、基金管理、投資組合設計與管理等專業知識。同時學習管理學、經濟學、管理科學技術的基本原理和現代信用管理的基本理論、基本方法作為主要知識框架，掌握文獻查詢的基本方法，具有收集信息并進行分析研究、開發利用的基本能力。
課程設置：管理信息系統、經濟法、市場調查與分析、會計學、財務管理、國家信用管理體系、信用和市場風險管理、企業和個人信用管理、征信數據庫應用開發、資信評估、客戶關系管理、信用經濟學、投資項目評估等。
就業方向：國家公務員，如工商管理局、海關、征信局、財政部等；金融行業，如商業銀行、保險公司、信用卡公司等；大型企業中的會計審計部門、風險控制部門；政府監管部門；企業信用管理部門；信用評級機構、資產評估機構、會計師事務所、風險管理部門和資金借貸部門；科研單位和高校。
物流管理專業
學習內容：本專業學生主要學習經濟、會計、貿易、管理、法律、信息資源管理、計算機等方面的基本理論和專門知識，培養具有一定的物流規劃與設計、物流管理、物流業運作等能力，能在經濟管理部門、貿易公司、物流企業從事政策制定、物流業運作管理的應用型、復合型、國際化的物流管理人才。
課程設置：物流概論、物流規劃與設計、采購與供應管理、采購項目管理、運輸管理、倉儲管理、配送管理、國際物流學、國際貿易理論與實務、采購過程演練、運輸實務、倉儲管理實務、物流配送中心設計、國際物流實務、成功學、創新學、素質拓展訓練等。
就業方向：在企業從事物流工作，如倉庫（收發貨，保管）、計劃、采購、運輸管理、進出口關務等；在物流企業從事操作、銷售、客服、報關、運輸、貨代、物流咨詢策劃；國家機關公務員，如國家物資儲備局、警用裝備物資儲備中心等。
會展與經濟管理專業
學習內容：學習會展業經營管理的理論、知識和技能；會展業經營管理的慣例與細則；會展活動設計、策劃、管理與服務的全流程；會展經濟研究；會展營銷、會展招展、會展項目開發與管理、會議組織與管理、展位設計等。
課程設置：管理學原理、市場營銷、公共關系實務、基礎會計、經濟法、美術基礎、三大構成、展示設計制圖、展示設計概論、展示環境與空間設計、展示信息傳達、計算機網絡應用、多媒體輔助設計（Photoshop、Autocad、3Dmax等）、商業展示設計、廣告學、商務英語、會展營銷、會展策劃與組織、會展管理與服務、接待服務業管理、商務會議、溝通交流技巧、旅游消費心理、大型會議沙龍管理、商務談判、微觀經濟學、宏觀經濟學、統計學、市場調查與預測、財務管理、人力資源管理、會展概論、傳播學、會議運營管理、會展項目管理、會展管理信息系統、會展政策與法規等。
就業方向：政府會展管理部門、行業協會從事會展政策法規制訂和會展產業管理工作；在會展企業從事會展策劃、會展設計、會展營銷和會展項目管理等工作；在酒店、物流公司、商務服務公司從事會展相關服務工作；在貿促會、涉外服務機構從事出國展組織與服務工作；在大型企業從事參展設計、參展管理等方面的工作；車展、房展經營等。
物業管理專業
學習內容：學習物業的管理專業知識，兼備建筑工程學、管理學、環境科學、公共關系學等理論及實踐運行知識，掌握物業管理專業必需的基本理論、基本知識和基本技能，具有承擔物業管理崗位工作的技能。
課程設置：管理學基礎、物業信息管理、物業管理財稅基礎、物業管理實務、物業管理法規、房地產營銷管理、物業設備設施管理、房屋構造與維護管理、文秘管理與應用寫作、人力資源管理、公共關系學、社區規劃與管理、合同管理、物業估價、商務物業管理等。
就業方向：從事各類物業的物業管理、咨詢、中介服務；房地產行政管理服務；房地產銷售；物業管理服務行業協會相關崗位；物業公司客服、行政、人事、辦公等崗位；國家、省市各級機關公務員，如廣東省國家稅務局、國務院機關事務管理局房地產管理司等。
公共事業管理專業
學習內容：掌握管理科學、經濟學、社會科學等現代科學的基本理論和基本知識；學習能適應辦公自動化，應用管理信息系統所必需的定量分析和應用計算機的技能；進行質量管理、數據的收集和處理、進行統計分析的基本知識和能力；我國有關的法律法規、方針政策以及制度；社會調查和寫作能力；掌握文獻檢索、資料查詢的基本方法，通過學習使學生具有初步的科學研究和實際工作能力。
關鍵詞關鍵詞：智能小區；物業智能化管理；中國特色商業街
中圖分類號：TP319 文獻標識碼：A 文章編號文章編號：16727800（2013）008007602
作者簡介作者簡介：李新（1980-），男，天津市古文化街海河樓開發經營有限公司工程師，研究方向為計算機科學與技術。
0 引言
隨著智能化技術從大廈走向小區，邁進千家萬戶，進入各個商業街區，智能化管理的內涵也在不斷地豐富和發展。那么達到一個什么樣的標準或模式才可以稱得上是智能化管理呢？最近國家建設部住宅產業化辦公室提出了關于住宅小區智能化的基本概念，即：住宅小區智能化是利用4C（即計算機、通訊與網絡、自控、IC卡）技術，通過有效的傳輸網絡，將多元信息服務與管理、物業管理與安防、住宅智能化系統集成，為住宅小區的服務與管理提供高技術的智能化手段，以期實現快捷高效的超值服務與管理，提供安全舒適的家居環境。這一標準在商業街區同樣適用。
1 智能化管理在商業街區管理中的需求
（1）業主方面對智能化管理的需求。在社會信息化程度不斷提高的今天，人們對自己經營店鋪的關注已不再僅僅局限于店鋪面積、周邊自然環境、交通、客流等方面，而是越來越關注自身權利的維護，對物業管理方面服務的品質也提出了越來越高的需求。這就需要物業管理方面提供更加便捷、更加完善的物業管理解決方案。
（2）物業管理方面的需求。隨著中國經濟的快速發展，人力資源成本持續增高，弱電、電子監控，各種智能化部件發展迅猛，質量不斷提高，價格比較穩定并且穩中微降。因此，從物業管理成本上來看，通過實現智能化來減少人力成本是物業管理方實施智能化管理的一個重要方面。同時，用智能化系統代替人力也更加便捷，更加有利于管理者的監督與控制，減少人為因素，可以說是強化管理的物業管理者實施智能化管理的另一個重要方面。
2 智能化管理在商業街區管理中的具體實施
智能化物業管理與傳統物業管理最主要的區別在于“智能化”。也就是說，它不僅具有傳統建筑物的功能，而且具有智能（或智慧）。“智能化”可以理解為，具有某種“擬人智能”特性或功能。智能化小區最突出的特點就是信息服務，服務功能主要包括方便的管理、高效的監控和先進的通信方式。
智能化管理意味著：①對環境和使用功能的變化具有感知能力；
②具有傳遞、處理感知信號或信息的能力；
③具有綜合分析、判斷的能力；
④具有作出決定，并且發出指令信息提供動作響應的能力。
智能化物業管理與傳統的物業管理在根本目的上沒有區別，都是為業主、用戶提供高效優質服務，創造物業最佳的綜合效益。但由于管理對象的層次不同，服務對象（業主）對物業的使用、要求等不同，二者在內容上必然會有所不同。
智能物業由于采用了高度的自動化裝備和先進的信息通信與處理設備，能全面獲取物業的環境、人流、業務、財務及設備運行狀況等信息，有更加高效便捷的服務手段，所以在管理上更要科學規范、優質高效。可以把智能化物業管理看成是在傳統物業管理服務內容上的提升，這種提升也就是“智能化”的體現，主要表現在以下幾個方面。
2.1 對各種智能化設備系統的自動監控和集中遠程管理
傳統的設備管理如設備運行狀況監測，只可能靠人工現場巡查、看護，而實行智能化管理只需在中央監控室便可了解各種設備的運行狀況、調節設備的運行，并可根據設備自動報警信號顯示故障區，迅速啟用備用設備線路或及時到位搶修，確保大廈設備的正常運行。同時還可根據自動記錄下來的設備狀況信息自動安排維護、檢修周期、電腦顯示等。這種集中遠程自動監控管理，極大地提高了設備的管理維護效率，確保了物業設備的正常使用。
2.2 保安、消防、停車管理高度自動化
保安、消防、停車管理均是物業管理的重要內容，往往需占用大量人力。配備完善智能系統的物業，可以實現保安、消防自動監控，減少大量一線巡視人員。如保安方面，可以用電視監控系統監控物業大堂、電梯、樓梯、走廊、出入口、停車場等重要部位，用紅外探測系統探測有無非法越界進入物業區域的現象，并向中心監控室報警，用電子巡更系統記錄保安巡視情況，門禁系統自動識別來人有無進入資格；消防方面，全套探測報警設備可以自動探測有無火災苗頭，自動報警，顯示異常部位，管理人員可在中心監控室切斷相關部位電源，啟動防火滅火設備，指揮人員及時到位滅火救險；停車管理方面，智能化的停車收費系統可以做到自動識別月保還是臨保車輛（通過感應車頭標簽），實現自動計時，收費放行。
2.3 三表自動計量，各種收費一卡通
智能抄表系統可以免去人工挨家挨戶上門抄表的煩瑣，實現多表數據自動采集、傳輸、計費。配以一卡通系統又可以免去管理人員上門收費或用戶到指定地點交費的不便，住戶只需手持一卡便可通過刷卡交費（包括物業管理費）。
2.4 管理服務網絡化、信息化
完善的計算機網絡系統配置，使得物業管理服務與被服務雙方的信息交互溝通更加便捷。物業公司可以快速查、記用戶網上提出的服務要求（報修各種代辦服務項目）與投訴，及時給予答復；可以網上通知、公告，催交費用，催辦有關事項，征集管理意見、建議，組織網上文娛活動等。這種物業信息化管理程度的提高，無疑會改變傳統的管理服務方式，促進服務效率的提高。
2.5 物業管理信息系統的應用
物業管理信息系統是能對物業管理各種事物進行信息處理（收集、存儲、加工、傳遞等）并維護和使用，反映物業管理企業運行狀況，輔助企業決策，促進企業實現規劃目標，提高管理效率與質量的計算機應用系統。它是專用于物業管理企業處理物業管理各種事物的專向管理信息系統，包括一整套的計算機硬件設備和基礎應用軟件以及物業管理事物處理專用軟件。
當前趨勢是要把更多的興趣和注意力放在與外界溝通、信息服務、安全防范、物業管理等方面，正是適應這種社會需求，智能小區應運而生。
智能小區的智能化系統功能設置一般應該根據市場定位的不同（是中檔還是高檔）而不同。主要包括安防監控、門禁管理、計算機網絡、家庭安防報警、三表出戶、現代通信、有線電視、設備監控、小區一卡通、計算機物業管理等智能化子系統，以及小區電子大屏幕、背景音樂、電子商務、信息服務、VCD點播等。其中智能小區安防、通訊及網絡是智能小區首先考慮的問題。智能大廈多數人比較熟悉，但對于住宅小區智能化并不是簡單的智能大廈的功能復制，這不能完全滿足要求。住宅有其特殊的方面，它需要將住宅內越來越多的設備、系統統籌管理，使其能具備智能化的功能，從而創造舒適健康的環境，具備高度的安全性，具有良好的通信功能，包括語音、文字、圖像的傳輸。
智能化小區最突出的特點就是信息服務，服務功能主要包括方便的管理、高效的監控和先進的通信方式。信息服務突出體現在計算機網絡上，這對小區網絡的硬件建設提出了要求。目前，帶寬問題是制約網絡發展的瓶頸，寬帶技術的逐步應用解決了這個問題。根據有關權威機構預測，寬帶網絡在未來幾年里將有一個較大的發展，屆時網絡發展將真正進入到大眾家庭。智能產品實現功能的方式一般都是在小區內建立智能控制網絡，利用此網絡來實現家庭智能控制器。
智能小區是以家庭為單位，每個家庭形成智能住宅。智能住宅是將家庭中各種與信息相關的通訊設備、家用電器和家庭安防裝置，通過家庭總線連接到智能控制網絡上進行集中或異地的監視、控制和家庭事務性管理，并保持這些家庭設施與住宅環境的和諧與協調。這些功能都是通過家庭控制器來實現的，家庭控制器則是通過智能控制器來實現的，家庭控制器通過智能控制總系統提供各種服務功能、能和住宅以外的外部世界相連接。所以說家庭控制器既是智能住宅的“大腦”，又是小區智能管理網絡系統的“神經元”。
參考文獻參考文獻：
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關鍵詞：RUP；UML建模；物業信息管理；分析；應用
中圖分類號：TP311 文獻標識碼：A 文章編號：1009-3044（2013）04-0793-03
Research and Application of RUP Visualization Modeling
ZHANG Xian-zhong1， CUI Ling2
（1.School of Computer Information & Engineering， Changzhou Institute of Technology， Changzhou 213002， China； 2.Changzhou College of Information Technology， Changzhou 213002， China）
Abstract： Described the basic concepts of RUP and UML briefly， focused on how to process visual modeling using UML in RUP development process. Through the modeling case study of property management information system， it enhanced modeling patterns in object-oriented environment. The combination of RUP and UML modeling improved the traditional modeling deficiencies， and it also improved the efficiency of system development.
Key words： RUP； UML modeling； property information management； analysis； application
RUP（Rational Unified Process）是Booch等人在Rational公司支持下提出的一種面向對象的軟件開發過程模型。它吸收了多種開發模型的優點， 克服了面向過程開發的瀑布模型的缺點，因此具有良好的可操作性和實用性[1]。在基于RUP的開發周期中，定義了四個階段和九個核心工作流。四個階段分別是初始化階段、細化階段、構建階段和交付階段。其中，初始化階段的參與者是項目經理或領域專家，主要工作是完成系統的可行性分析， 創建基本需求來界定系統范圍， 以及識別軟件系統的關鍵任務；細化階段的主要目標是分析問題領域，建立健全的體系結構基礎，細化階段的焦點是需求、工作流的分析和設計；構建階段的目標是在細化階段的基礎上完成所有的需求、分析和設計，其焦點是實現工作流；交付階段的工作是移交產品給用戶， 包括開發、交付、培訓、支持及維護， 直到用戶滿意。九個核心工作流由六個核心過程工作流（Core Process Workflows）和三個核心支持工作流（Core support workflow）組成[2]。核心過程工作流可以很好地描述整個系統開發的流程和工作內容。其中，商業建模和需求工作流描述系統目標及其需求；分析和設計工作流將需求轉換為一個可行的設計模型；實現工作流描述以組件的形式實現類和對象；測試工作流用于驗證對象間的交互作用是否正確。RUP提出了迭代的方法，這些工作流在整個生命周期中一次又一次被訪問。在每一次迭代中以不同的重點和強度重復。
1 統一建模語言UML
UML（Unified Modeling Language）統一建模語言，是一種面向對象建模的可視化建模語言[3]。UML目前被廣泛應用在包括程序、文檔等在內的軟件系統開發的各個階段。UML擁有眾多的視圖模型來描述RUP模型。如在商業建模和需求工作流階段，可以采用用例圖（Use Case Diagram）、活動圖（Activity Diagram）和業務類圖（Business Class Diagram）實現；在分析和設計工作流階段，可以采用實現類圖（Implementation Class Diagram）、順序圖（Sequence Diagram）和協作圖（Collaboration Diagram）實現。該文介紹的應用部分中，主要結合核心過程工作流進行系統分析和設計。
2 RUP中可視化建模應用實例
當前，“以消費者為中心”的新住宅文化，在房地產發展日趨理性化的今天，已經悄然興起。適合現代人居住觀念的物業管理已越來越被廣大業主所接受，與此同時，物業管理的市場化、規模化、集約化進程，進一步擴大了物業公司的管理結構。采用傳統的物業管理模式，已經無法解決因成本控制、內部溝通、管理難度增加而帶來的問題。物業管理領域迫切需要一種能利用網絡來傳輸信息，實現資源共享的物業信息管理系統。這種新型的物業管理系統，它以傳統社區服務為基礎，以社區局域網為依托，以因特網為紐帶。該文以它為例，介紹如何使用RUP和UML可視化建模的開發過程。
2.1 需求分析建模
需求分析是軟件開發的第一步，其主要任務是識別系統參與者，確立系統邊界[4]。經過對物業管理信息系統進行詳細的調查分析，確定了其功能性需求。系統用戶主要有四類，分別是業主、物管人員、系統管理員和財務人員。業主經登錄后可查看住房信息、新聞與公告信息、公共設施信息、投訴信息、欠費信息、車位使用信息以及報修信息等。并可進行業主投訴、業主報修功能。物業管理人員主要完成物業公司的日常工作，包括住房管理、業主信息管理、業主報修管理、業主投訴管理、停車位管理、訪客管理等。財務人員主要進行小區業主的收費管理。對業主每年、每月產生的水費、電費、氣費、物業費等進行系統化的錄入和統計，生成每戶的費用信息，便于業主及時交費和查詢。系統管理員實現對系統公告、新聞和員工信息管理等功能。
1）建立用例圖
在角色分析的基礎上，可以得到系統的用例模型。從前面的分析中得知，物業管理信息系統的參與者有業主、物管人員、系統時鐘和管理員。每個參與者都可以有相應的用例圖。限于篇幅，此處只給出物業管理的用例圖，如圖1所示。
2）建立活動圖
活動圖是用來描述系統內部的動態關系[5]，用來反映業務用例的具體處理流程。對于稍微復雜的用例，從活動圖中可以進一步來確認系統子用例。此處以業主報修活動為例，其活動圖如圖2所示。
2.2 分析和設計建模
分析與設計工作流的功能是將需求轉換為未來系統的設計，分析和設計的結果是一個設計模型和一個可選的分析模型。設計模型是源代碼的抽象，它由設計類和一些描述組成。設計類反映了系統的靜態結構，而描述則是體現類的對象如何協同工作實現用例功能。在UML中，可以用類圖來實現設計類，順序圖來實現描述的功能。
1）建立類圖
類圖是用來描述系統的靜態模型的，它定義系統中的類的內部結構及類之間的關系[6]。類有5種，分別是實體類、接口類、控制類、數據訪問類和配置類[7]。根據RUP中基于用例驅動的思想，為每個用例設計其類圖。限于篇幅，此處以物管人員的統計匯總為例，給出其類圖，如圖3所示。
2）建立順序圖
系統的靜態模型類圖建立后，可以用順序圖為其建立動態模型。順序圖顯示多個對象如何按時間的順序進行交互的細節，而對象間的交互通過發送各種消息進行。此處以業主繳費為例，其順序圖如圖4所示。
圖3 統計匯總類圖
圖4 業主繳費順序圖
2.3 實現與測試
本階段主要完成代碼編寫和系統測試工作。在設計階段產生的UML類圖和順序圖，成為編寫代碼的重要依據。借助于ROSE或JUDE 建模工具生成Java 代碼， 包括類、屬性、操作、關系、組件等。以代碼框架為基礎，程序員可以完成每個類操作的具體代碼，
系統前臺設計人員設計圖形用戶界面。在系統測試前，UML模型繼續在使用，根據需求分析和設計中產生的用例圖和順序圖來設計測試用例， 以檢驗每一個用例的功能是否已經實現。
3 結束語
RUP 與傳統的面向過程開發方法有很大的不同，它通過四個階段和九個工作流來實現整個系統的開發過程。RUP的核心觀念體現了當今面向對象軟件開發的規律，借助于UML建模工具，真正實現了以需求為中心、以用例驅動為導向的開發模式。RUP與UML可視化建模工具的結合，進一步提高了軟件的開發效率，對于大型軟件項目的開發、協調開發團隊之間的合作具有積極和深遠的意義。
參考文獻：
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關鍵詞：智能化小區；物業系統；開發；功能設計；
中圖分類號：N945.23 文獻標識碼：A 文章編號：1674-3520（2014）-04-00166-01
小區物業管理系統是小區信息管理中的重要組成部分，對于業主與管理人員來說都是十分重要的，關系著業主的居住安全、便捷與管理人員日常工作的執行。傳統的物業管理系統存在著很多缺陷，隨著計算機技術的蓬勃發展，人們更加關注計算機在小區物業系統的開發與應用，因此，應加大計算機在物業系統中的開發與應用，以完善小區物業管理系統的功能，為業主與工作人員帶來便捷。
一、智能化小區系統設計總體結構
智能小區，就是將在一定地域范圍內多個具有相同或不同功能的住宅小區按照統籌的方法分別對其功能進行智能化。在提供安全、舒適、方便、節能、可持續發展的生活環境的基礎上，實現資源充分共享，統一管理和控制，提高小區性能價格比指標。智能化小區系統設計的總體結構可以概括為“一個平臺、兩個網絡、三個系統”：一個平臺是指小區智能化系統綜合管理平臺，通過這個平臺可以實現對小區物業管理中心、智能化系統控制中心、通訊服務中心等多個中心的信息綜合管理，以發揮小區智能化系統的最大功能，使小區內部的服務更加便捷與快速；兩個網絡是指小區智能化系統的控制網絡與信息網絡；三個系統是指小區內部安全防范系統、設備管理子系統、信息傳輸子系統這三個小區智能化系統。
二、小區智能化系統的組成
小區智能化主要分為管理中心、網絡布線、家庭智能化系統三個組成部分。其中的中樞是網絡管理中心，同時，網絡管理中心也是小區內部與外部溝通的橋梁，通過互聯網的接入來實現內部與外部信息的傳遞與交流。網絡管理中心包括五個子系統，即家庭智能控制子系統、停車場管理子系統、智能小區安防子系統、智能小區物業管理子系統和信息管理子系統。在這三個組成部分中，布線系統是其的支撐平臺，能夠使小區中各個管理系統相互連接，并且為網絡傳輸提供一條快速通道，并且隨著科技的發展而使服務得到拓寬，滿足業主在物業管理方面的需求，實現小區服務的增值。
三、小區物業管理系統的系統目標和功能設計
（一）系統設計目標：1、人機界面清晰且易于操作。小區物業管理系統的界面必須是清晰的、易于操作的，使操作人員能夠很快的掌握操作技巧，并且靈活的對系統進行操作與信息處理，在使用該系統的時候不會因操作不便而產生不必要的錯誤。2、瀏覽速度快。由于小區物業管理系統常同時處理多種任務，因此為了使用戶在操作的時候能夠以最快的速度進行瀏覽與信息處理，防止系統卡頓引起的問題，系統必須具備較快的反應速度與執行速度，不能有較長的等待時間，以保證系統的運行能夠滿足日常處理問題的需求。3、系統較穩定。由于小區中使用系統的人較多，因此如果系統不具備足夠的穩定性，就無法保證系統的正常運行，使系統達不到預計的使用功能，嚴重的還會造成系統癱瘓與崩潰，威脅著小區物業信息管理的正常運行。4、系統具備安全性。小區物業管理系統包含著入住信息、業主信息、人員往來等重要信息，如果不能夠保證系統運行的安全性，很容易造成信息外泄，使一些不能公開的資料泄露到系統外部，為小區的日常管理帶來威脅，因此，小區物業管理系統應具備較高的安全性，以保障小區物業日常管理的正常進行。
（二）系統功能模塊設計。基于小區物業管理的特點，在進行系統功能模塊設計的時候，大致分為權限設置管理、小區信息管理、人員信息管理、費用信息管理、投訴信息管理、保修信息管理、維修信息管理幾個模塊。1、小區信息管理模塊。小區信息管理模塊中涵蓋了小區信息基礎資料，主要包括以下三種信息：一是樓房信息，對于小區中樓房的編號、名稱、面積、方位、狀態等信息進行整理、儲存等，并且具有查詢、添加、刪除、修改等功能；二是停車場信息，主要記錄停車場面積、停車狀態、車牌號信息等，也可以實現添加、刪除、修改與查詢的功能；三是小區設施信息，包括小區中的各種設施的編號、名稱、工作人員等等，同時具備查詢、添加、刪除、修改的功能。2、人員信息管理模塊。人員信息管理模塊主要記錄與系統操作有關的工作人員信息，并可以對信息進行修改、添加、刪除與查詢。主要包括如下幾個方面：一是業主的信息，包含業主的姓名、編號、入住時間、管理人員編號等；二是工作人員的信息，即與小區物業管理有關的工作人員的名稱、聯系方式、性別、工作內容等信息。3、物業管理模塊。物業管理模塊主要包含物業針對業主的問題及意見進行處理的各種信息，主要包括如下幾個方面：一是業主的投訴信息，包括業主對工作人員的投訴與建議等；二是業主家中或樓道中各種設備損壞的報修記錄等；三是工作人員對損壞設備維修情況的記錄。物業管理模塊中的任何內容都可以實現信息的添加、修改、刪除、查詢等操作。4、費用管理模塊。費用管理模塊主要是對業主入住之后的電費、水費、天然氣費、維修費用、物業費的上繳進行記錄，以確定各種資源的消耗情況，實現對成本的掌控。同時，也可以確認業主的各種繳費行為，從而提供更精確的服務。
四、結語
隨著人們生活水平的提升，人們對于住宅的物業系統要求也更高。相信隨著科學技術在物業管理系統中的應用，提高小區物業系統的開發與設計水平，可以更好的實現小區物業系統的智能化，打造智能化小區，為業主提供更加便捷、舒適的生活，使我國的社會向著更加和諧、可持續的方向發展。
參考文獻：
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一、深入貫徹《條例》，擴大宣傳，進一步提高房屋使用安全意識
為深入貫徹落實《條例》，實現全市房屋安全管理的全覆蓋，首要任務是繼續加大投入，擴大宣傳，在利用電視、廣播電臺、報紙、網絡等媒體進行“以案說法”宣傳的基礎上，有計劃、有重點地在公共場所、生產企業、物業小區進行宣傳，張貼和發放房屋安全宣傳資料，并由各區、縣局組織轄區內小區物業管理處安管員培訓，定期開展房屋使用安全大型咨詢宣傳活動，實現全市90%以上物業小區房屋的產權人（使用人）知曉《條例》和房屋裝修中注意事項，增強維權意識。
二、完善房屋安全管理網絡體系，主動管理，進一步實現物業小區全覆蓋
房屋安全的主動管理和擴大管理覆蓋面，關鍵是發揮小區物業管理的基礎作用。《條例》實施后，通過三年多努力，我們逐步建立了市—區（縣）局—街道社區—物業管理單位“四級”房屋安全管理網絡體系，充分利用街道住宅區管理工作“兩站一中心”的管理優勢，充分發揮小區物業、自管房單位的一線管理作用，通過區、縣局開展物業管理企業的安全管理業務培訓、日常管理等，建立聯系平臺，明確管理職責，定期檢查督促，年終考核評比，基本消除管理盲區，逐步建立起層次管理、依法管理、長效管理的新機制。
三、定期組織開展房屋使用安全檢查，消除隱患，進一步確保房屋使用安全
近年來已在冬季雪災、夏季洪澇及防震抗震等時期分別對重點房屋進行過安全檢查，確保了使用安全。針對目前全市的公共場所、直管公房、工礦企業廠房等由于建造年代久遠或反復拆改結構等原因，部分房屋還存有嚴重安全隱患，為防止房屋安全事故的發生，積極與市相關部門聯合，組織各級房產管理部門力量，開展公共場所、直管公房、工礦企業廠房“三類房屋”的安全檢查，掌握這三類房屋的使用年限、抗災情況和安全狀況等，對發現安全隱患的房屋，督促產權人限期整改消險。同時，進一步明確房屋產權人的日常管理責任，確保三類房屋的使用安全。
四、加強房屋安全管理窗口建設，規范程序，進一步提升管理服務水平
目前，區（縣）房屋安全管理窗口主要承擔著轄區內住宅類房屋安全投訴處理，房屋結構變動行政許可受理與初審上報，定期組織房屋安全檢查等管理職能。在區（縣）窗口建設工作中，一是繼續加大投入，切實改善區（縣）窗口的硬件條件，繼續幫助完善電腦、傳真機、掃描儀等辦公設備配備的同時，增加車輛購置補貼，配備區（縣）房屋安全管理專用車，開展房屋安全主動巡查，提高辦案效率，保障監管到位，努力將各類矛盾化解在初始階段。二是繼續堅持業務培訓交流和房屋安全管理例會制度。定期交流管理做法和講評管理與服務質量，解決日常工作中遇到的難點、熱點問題，提高管理人員業務素質。三是規范窗口服務程序，開展窗口標準化建設檢查考核，統一投訴處理等辦案程序，增強獨立辦案能力，不斷提升窗口服務形象。
五、建立房屋安全管理信息系統，動態管理，進一步提高管理科學化水平
建立房屋安全管理信息系統平臺是實現房屋安全管理工作科學發展的必由之路。預防、減少安全事故的發生，實現房屋安全管理由被動到主動的轉變必須開展房屋安全普查工作和建立房屋安全資料檔案以及動態的信息系統。我處經過不懈努力，已初步建成房屋安全各項業務流程管理模塊。房屋安全檔案電子化工作也已基本完成，現有業務檔案的數據整理工作正在加緊推進。力爭經過一年的努力，初步建成覆蓋全市的房屋安全信息系統管理平臺架構，建立基于現有房屋安全數據基礎上的各類數據分析模型，建立房屋安全管理統計報表制度，進一步推動房屋安全管理模式的科學化。
20__年是“十二五”開局之年，市房產管理局在市委、市政府和上級主管部門的正確領導下，以“三個年”活動為契機，緊緊圍繞“促房地產業健康穩定發展，全面提升房產管理工作科學化水平”的總體目標，科學部署，扎實推進，各項工作進展順利，為和諧幸福建設做出了積極貢獻。
20__年上半年房產管理工作回顧
一、房地產業發展基本情況
商品房新增供應量小幅增長。1-5月，我市新建商品房批準預售面積288.81萬平方米，同比增長9.58%。其中，新建住房267.72萬平方米,同比增長15.49%。總體市場新增供應充足，供求關系緩和。
新建商品房成交量穩步抬升。1-5月，我市新建商品房共成交266.84平方米，同比增長14.55%。各月的銷售量分別為68.65、27.66、46.71、60.27、63.55萬平方米，商品房成交保持穩定增長態勢。
新建商品房成交價格平穩增長。隨著中央調控政策的進一步貫徹落實，房價過快增長勢頭在一定程度上得到遏制，保持在較為穩定的水平。1-5月，全市新建商品房成交均價為5630元/平方米，與去年下半年相比增長7.81%。其中，新建住宅均價為5463元/平方米，與去年下半年相比增長8.43%。
二手房成交量小幅回落。1-5月，全市二手房成交面積76.95萬平方米，同比下降5.52%；成交套數6232套，同比下降0.81%。其中，二手住房成交面積63.63萬平方米，同比下降0.62%；成交套數5626套，同比基本持平。
二、主要工作及成效
（一）完善服務，產權產籍管理工作邁上了新臺階
以創建“全國房地產交易與權屬登記規范化管理先進單位”為契機，不斷完善服務，強化管理，窗口建設水平進一步提升。交易中心獲得市級“巾幗文明崗”榮譽稱號。
改善服務環境。加強部門間協同合作，對房產交易大廳進行了合理設置和調整，為稅務部門進駐開辟了專門場所，同時與稅務部門實行聯網，極大地方便了群眾辦理相關業務。
創新服務方式。進一步改進業務流程，將原來的三級審批改為二級審批。對部分業務實行快速辦理，外地前來辦事的群眾，可憑回程飛機票、火車票時間，申請加急辦理，1-5月，快速辦理房屋交易辦證及抵押登記3000宗。開設了延時服務和節假日預約服務，為行動不便的特殊群體提供電話預約，免費上門服務，1-5月，共辦理此類業務10宗，收到群眾感謝信5封。
強化服務質量。完成了以來積壓的60000份房產檔案的電腦錄入工作，完成了23979份房產檔案的基礎整理工作，完成了1959年至1963年共4300份房產檔案基礎信息的錄入工作，方便了群眾查詢，提高了服務質量。
1-5月，共辦發各類權證39040份，面積942萬平方米，其中《房地產權證》21042份，面積297萬平方米，《他項權證》6569份，面積268萬平方米，商品房預告登記11134份，面積163萬平方米，房產測繪5206宗，面積490萬平方米，房產檔案查詢30118宗，接受產權檔案17900份，電腦錄入檔案63688份，協助法院查封、解封共1100宗。
（二）強化監管，房地產市場秩序進一步規范
按照市政府《關于進一步做好房地產市場調控工作的實施意見》，結合房管部門職能，積極采取措施，強化市場監管，全力推動房地產市場朝規范化方向發展。
1．加強新建商品住房預銷售管理
一是全面加強商品房預售資金監管。認真履行商品房預售款監管職責，會同市金融工作局、市銀監局召集在惠的18家商業銀行召開了商品房預售資金監管工作會議。按照會議精神迅速向各商業銀行和房地產開發企業印發了《關于進一步加強商品房預售款管理的通知》，對商品房預售款的繳存、使用作了進一步細化。分5批次組織9家商業銀行、100多家開發企業召開座談會，對《通知》逐條進行講解，就具體的實施細節進行了深入溝通。4月1日起全面組織實施，目前監管工作已步入常態化階段。有效地確保了新建商品房預售款用于后續工程建設。1-5月，共核撥商品房預售款用款580宗。
二是積極配合物價部門做好新建商品房銷售明碼標價工作。向各房地產開發企業印發了《關于進一步加強商品房預銷售管理和規范使用<二書>的通知》，要求房地產開發企業取得商品房預售許可證或商品房現售備案證明書后，先到物價部門辦理新建商品房銷售明碼標價監制手續，再憑經物價部門批準確認后的商品房銷售價格表到我局申請，將價格信息導入該項目樓盤表相對應的房屋信息中去。有效規范了商品房銷售價格行為，切實建立和維護了公正、公開、透明的市場價格秩序。
三是健全項目備案管理。改變以往作法，要求開發企業必須于申請預售前一個月進行項目備案，為銷售、監管、監督收集前期情況，及早介入管理，做到有的放矢，防微杜漸。嚴格按規定從嚴從細審核商品房預銷售備案資料，觀察現場，把握政策，不符合條件不發證，手續不齊不發證。進一步建立和完善了商品房預銷售管理系統，目前開發企業成功注冊并納入網上預售系
統管理的增至220家。1-5月，共辦理房產項目備案64宗；核發商品房預售許可證65宗，發證面積133萬平方米；核發現房備案證8宗；受理商品房預售許可證延期140多宗。四是加大法律法規宣傳和市場檢查力度。今年開始要求開發企業在開盤前對銷售人員進行培訓，學習相關法律法規以及具體的交易操作知識，防范虛假信息、違規亂收費等行為發生。并加大現場巡查和違規處罰力度，每周增加半天時間進行樓盤巡查，了解工程進度和銷售狀況，發現問題及時糾正，對違規情況依法進行處罰。
2．加強二手房交易管理
一是建立了二手房交易評估報告價格管理體系。與市地稅局、市房產中介協會制定了評估報告價格備案管理系統。運用信息傳輸和管理軟件對各房地產評估機構實施網點式分布管理。具體由主管單位根據市場情況設立出惠城區范圍內各住宅商業片區的二手房價格下限，評估機構不可超出價格下限出具評估報告，同時結合原有的評估報告備案辦法再次加強了評估報告備案管理。有效預防了二手房交易中虛報漏報等違法違規行為的發生，切實維護了市民的合法權益。
二是做好二手房交易資金資金監管。進一步優化二手房交易資金監管工作流程，基本上做到了程序規范，便捷高效，管理科學，工作窗口得到了社會的高度認可，資金監管已成為二手房交易中不可缺少的重要環節。今年1-5月，我市交易結算資金監管帳戶累計現金流1.17億元，促成交易281單。至此，中介協會共監管現金流計6.80億元,促成交易2150單，有力地保障了二手房交易安全運作。
3．加強中介市場管理
堅持做好中介機構備案管理。加大中介機構年檢審查力度，今年4、5月份完成了惠城區、仲愷高新區范圍內220家房地產中介服務機構及專業人員條件檢查，將初步檢查結果在中介協會網站予以公示。對于不符合規定的單位要求限期整改，最終結果將于6月份通過媒體公示。積極推進中介行業誠信建設。開展十佳誠信中介企業評選活動，樹立行業誠信榜樣，增強行業自律意識；建立誠信檔案制度，將違約行為及處理情況記入中介機構或從業人員誠信檔案，及時通報信用情況。認真貫徹落實年初新出臺的《房地產經紀管理辦法》，向各中介機構印發了《關于貫徹落實〈房地產經紀管理辦法〉的通知》，要求全面學習，及時總結，嚴格落實，并將學習實施情況與年檢掛鉤，有效促進了房地產經紀行業規范發展和人員素質的提高。
4．加強房屋租賃市場管理
繼續做好房屋租賃登記備案管理工作，各房管所結合轄區房屋租賃實際，大力宣傳，積極走訪轄區辦事處和居委會，爭取支持配合，全面摸底調查，耐心做好咨詢工作，認真做好登記備案辦理、資料裝訂、歸檔等工作，取得明顯成效。1-5月，共完成房屋租賃登記備案787套，面積152萬平方米。其中河南岸房管所完成180套，水口房管所完成198套，接近于完成年度目標任務。
5．健全房地產市場監測機制
在去年工作的基礎上，進一步完善“城房指數”數據的采集、篩選、校核等工作。“城房指數”技術成果今年3月得到住建部城房指數工作技術支持單位（中國房地產估價師與房地產經紀人學會、清華大學房地產研究所）的認可并通過驗收。目前，城房指數”已進入常態運行階段，能夠全面、科學地反映房價走勢，為引導市民理性消費和投資提供了依據。
（三）規范發展，物業管理水平全面提升
以迎接全國文明城市復檢工作為契機，改進管理手段，強化市場監管，增強行業自律，切實促進了社區和諧與社會穩定。
物業管理信息化水平大幅提升。開發住宅專項維修資金管理信息系統，對！維修資金的歸集、使用、利息結余等進行科學規范管理；開發“物業家園”數字物業服務信息系統，物業服務企業可通過系統辦理前期物業登記、業主大會產生業主委員會首次備案申請、異域資質備案申請、物業資質申請注冊等各項業務，業主可通過系統中的投訴平臺提出投訴和建議，真正搭建起物業管理部門、物業服務企業和業主交流溝通的平臺。
住宅專項維修資金歸集工作扎實推進。1-5月，共歸集維修資金7760萬元。截止目前，我市歸集的維修資金累計已達10.57億元。聯合市財政局印發了《全面開展住宅專項維修資金清理和追繳的通知》，采取業務聯動制約等措施，不斷加大維修資金追繳力度，1-5月，共追回開發商挪用專項維修資金457萬元。
物業管理市場監管工作全面推進。對全市338家物業服務企業進行了資質年檢、核準定級、資質變更和登記備案。對年檢抽考考評不合格的8家物業服務企業進行了責令整改。對全市多個重點住宅小區的物業管理情況進行了檢查和整治。召開了外來駐惠物業服務企業座談會，切實規范了物業服務行為。
業主大會成立指導工作依法進行。利用各種不同時機、場合向業主和城區各街道辦事處發放《業主大會和業主委員會指導規則》等法規條例1000余份。對11個住宅小區業主大會的成立工作進行跟蹤指導和協調，依法依規處理籌備工作中遇到的矛盾和糾紛。1-5月，共有6個住宅小區依法召開了首次業主大會會議選舉了業主委員會，并完成了在我局的備案登記工作。
物業承接查驗行為有效規范。不斷加大對住建部《物業承接查驗辦法》的宣傳培訓力度。嚴格實行物業承接查驗備案管理，督促物業建設單位、物業服務企業按照《物業承接查驗辦法》的規定履行承接查驗義務，及時處理業主對物業建設單位和物業服務企業承接查驗行為的投訴，全力維護好物業建設單位、物業服務企業和業主的合法權益。
迎接全國文明城市復檢工作有序開展。制定了工作方案，成立了專門的工作小組，完成了待審檔案材料的匯總、分類、造冊和填報工作，認真做好復檢實地考察點的推選工作，完成了各住宅小區的簡易平面圖的繪制和其他輔材料的制作。
（四）關注民生，住房保障相關工作取得新進展
針對部分住房保障工作職能移交后，住房基金和住房補貼管理以及保障性住房后續管理仍由我局負責的實際，積極調整工作思路，不斷探索，認真總結，各項工作均取得新的進展。
住房基金管理工作嚴格按程序進行。規范了住房基金審批支取流程，保證專款專用。截止5月底，市直住房基金存款余額2.19億元。1-5月，審批支取住房基金84.55萬元，主要用于單位改制、退市和維修職工宿舍共用部分。
住房補貼管理工作更加規范高效。建立了住房補貼管理信息系統，對發放住房補貼來的紙質檔案進行了整理，全部輸入電腦，實行信息化管理。1-
5月，共歸集個人住房補貼資金17674人次，金額1058萬元。審批支取個人住房補貼資金1373人次，金額1061萬元。住房保障相關工作扎實開展。一是完成了住房保障信息系統培訓。專門聘請省住房信息專家，為各縣（區）住房保障部門相關人員進行信息系統培訓，強化了運用能力，提高了住房保障工作水平。二是做好住房保障后續管理的準備工作。加強調研和協調，起草了《市區保障性住房交接和后期管理規定》，保證保障性住房交接和后期管理工作有章可循，充分發揮保障性住房的社會保障職能。
相關歷史遺留問題的解決有較大進展。市安居工程有限公司退市工作取得了突破性進展，在清產核資的基礎上，對公司作清盤處理，公司人員按勞動法規定做好了補償安置，其他工作正在抓緊處理中。對惠澤南苑、南山花園遺留問題進行了全面核查，逐一列出存在問題，研究解決辦法，具體工作正按計劃有序進行。
（五）創新機制，直管公房管理展現新面貌
租賃管理更加規范。經過認真研究，反復修改，制定出了完整的直管公房租賃合同，已開始在網上下載簽訂。進一步完善了直管公房租賃審批程序，層層把關，確保符合住房保障條件的住房困難家庭租住直管公房。堅持實行直管公房租賃審查制度，堅決遏制轉租轉借等行為。1-5月，共收繳房租240多萬元，完成公房租賃更名78戶，租金減免審批7戶。另外，為12戶經濟適用房、廉租房的公房住戶辦理了清退手續。
安全管理更加科學。負責公房管理的房管所對公房安全及其他突發事件的防范與處置意識進一步增強，積極采取措施加強安全管理。橋西房管所制定了《市房產管理局橋西房管所安全管理制度》，對公房維修施工安全管理、公房日常安全管理進行了明確規范。橋東房管所完成了惠新東一棟樓梯改造，保障了公房住戶的生命財產安全，得到了群眾的好評。1-5月，共完成公房維修129宗，維修房屋面積13496平方米，使用金額37.4萬元。
非住宅公房市場化招租工作扎實推進。組織有關房管所對非住宅用房承租情況做了比較詳細的調查，主要對房屋情況、承租人、經營單位、房屋用途、經營項目、市場租金等方面進行核查。研究制定了《市直管非住宅公房市場化招租提租工作實施方案》，報政府批準后全面實施。
（六）注重協調發展，房產信息化建設取得新突破
按照《市國民經濟和社會信息化第十二個五年規劃》的要求，進一步加大信息技術引進力度，不斷完善數字房產系統，切實提升信息化水平。
完成了局內部電腦及網絡的維護工作。做好局電腦的更新換代工作。不斷充實局公眾網站，通過各種渠道收集、匯總、更新網站房產信息100余條，為廣大市民提供了更豐富的內容和更便捷的查詢。
完成了數字房產系統的升級改造工作。按照局房產交易業務需求的變化，在系統中增加了經濟適用房模塊、現售商品房備案模塊、檔案查詢及稅務減免證明模塊，進一步優化了工作流程，極大地方便了辦事群眾。1-5月，共協助稅務、司法、國安等部門查詢數據22次。
完成了與房管所的聯網工作。租用移動光纖數據專線，順利完成房產交易大廈與局屬房管所的聯網工作，保證各房管所辦理業務數據安全及線路暢通，實現了互聯互通，信息共享。
公房管理信息系統、住宅專項維修資金管理信息系統、數字物業服務信息系統的開發工作都在按計劃有序推進中。
（七）突出住用安全，白蟻防治和房屋安全鑒定工作穩步推進
認真按照建設部《城市房屋白蟻防治管理規定》和《市城市房屋白蟻防治管理辦法》等有關規定，對全市白蟻防治單位的從業人員、經營場所、設備配置、經濟效益進行全面審查，嚴格落實好白蟻防治工程的各項監督管理工作，認真審查白蟻防治施工方案，專人專倉管理白蟻防治藥物，全程跟蹤管理白蟻預防工程，完善工程檔案及回訪復查管理工作，并發揮好白蟻防治協會的作用，加強專業培訓及技術交流，調處市場中出現的矛盾和問題。同時努力抓好房屋安全鑒定工作，及時宣傳房屋安全知識，耐心解答群眾提問，參照現行技術規程、規范，對申請鑒定的各類房屋，進行及時、科學、合理、有效的鑒定，確保房屋住用安全。1-5月，共辦理新建房屋白蟻預防工程備案67宗，落實繳存復查費用86萬元，完成預防工程驗收45宗。共完成房屋安全鑒定100宗，建筑面積47085平方米，同比增長16.38%，其中，a級（非危房）33宗，b級（危險點房）23宗，c級（局部危房）28宗，d級（整棟危房）16宗，鑒定費收入9.17萬元。
（八）狠抓行風建設，黨建工作和依法行政工作成效明顯
以“黨建工作創新年”和建設行政執法責任制示范市為契機，不斷改進工作作風，堅持依法行政，形成了廉潔務實、嚴格規范的行業氛圍。
1．多措并舉，黨建工作在創新中發展
一是精心組織中心組理論學習。擬定了《20__年市房產管理局黨委中心組暨黨員干部理論學習計劃》。堅持做到組織領導、計劃安排、制度內容“三落實”，創新學習方式，以檢查促學、測試考學、網絡宣學，確保學習成效。
二是認真指導支部建設。督促各支部按照“六有”達標要求，狠抓硬件建設和規范化管理，通過聽取匯報、查閱資料等方式，對12個在職支部“六有”達標情況進行了檢查,查漏補缺，推進各支部的黨建工作上臺階。5月，人民日報記者對陳江房管所支部建設情況進行了專訪。
三是深入開展創先爭優和換屆紀律
教育活動。繼續開展創先爭優“雙示范”、“兩公開兩評議”、“三服務”主題實踐活動，取得了階段性成效。向黨員干部發放“換屆紀律明白卡”，簽訂承諾書”，營造了風清氣正的換屆環境。四是扎實推進人事工作。完成了全局20個事業單位的崗位設置方案及人員定責定崗聘用工作。對機構設置、人員在編在崗情況與領導職數、實有人員對應情況進行了認真的核實，完成機關事業單位機構編制實名制信息管理工作。按照三類人員不同級別標準，完成工資調整工作。加大競爭性選拔干部力度，通過兩推一評方式產生了一名副科級干部。
五是工會的橋梁紐帶作用充分發揮。積極組織開展了迎新春聯歡晚會、勞動競賽、“五四”演講比賽等活動，進一步增強隊伍的凝聚力。按照市委的工作部署，組建了市物業管理行業工會聯合會，目前該組織已開始運作，在維護職工合法權益，推動行業可持續發展方面發揮了重要作用。
2．注重長效，依法行政工作在變革中穩步前進
一是機制進一步健全。根據《市建設行政執法責任制示范市工作方案》要求，建立健全了第二、三階段的行政執法崗位責任制度、程序制度、公示制度、重大行政處罰備案制度等16項行政執法責任制度。根據《市行政執法案卷評查辦法》的規定，開展行政執法案卷評查工作，針對市法制局反饋的行政執法案卷存在的問題，組織人員到先進單位學習，制定相應的整改措施，完善受理、調查、聽證、審批、決定、送達、監督等行政執法工作流程。嚴格規范行政執法文書的種類、格式及內容，明確專人負責文書制作和案卷的整理歸檔工作。根據《關于開展行政規范性文件專項清理工作的通知》要求，組織相關科室對20__年3月20日以前的現行有效的8件政府規范性文件及10件部門規范性文件進行清理，提出初步清理意見。1-5月，共處理行政訴訟案件2宗。其中申請撤銷房產證案件1宗，申請撤銷房屋抵押登記案件1宗。
二是業務進一步規范。在學習廣州、江門等外省市房產管理先進經驗的基礎上，對交易所、交易中心、檔案館和測繪所等業務開展情況進行調研，進而提出操作性強的優化方案，各項業務的辦理進一步規范。制定了《市房產管理局房地產交易與權屬登記案件會簽、會審制度》，并于今年4月1日開始實施，1-5月，共組織會審會議2次，集體研究討論辦證疑難問題50多個，切實提高了業務辦理質量。
（九）堅持和諧為民，維穩工作和扶貧工作扎實深入
圍繞迎接深圳“和諧大運”和扶貧工作“三年任務兩年完成”的工作目標，周密部署，全力推進，切實促進了社會和諧和農村困難家庭生活的改善。
1．維穩工作扎實有效
一是民生問題得到及時解決。以“行風熱線”、“市樓盤房屋物業主題日”等活動為載體，集中受理群眾關心的熱點、難點問題，同時進一步改進網絡問政工作方式，增強互動溝通效果，極大地提高了工作效率。1-5月，共接待來訪群眾25批次，受理群眾來信來電1700多人次，辦理人大政協提案19宗，市政府網上交辦事項和局長信箱案件498宗，回復率100%，派發房地產法律法規宣傳資料800余份。
二是難題得到積極破解。大安泰大廈、君龍雅苑等問題樓盤的處理工作有序推進，安泰大廈主體工程已經基本完工，部分業主已經收樓，一些收尾工作正在進行當中。君龍雅苑首批19戶經市仲裁委仲裁法庭裁定，根據裁定書初步確認了14戶業主的產權。第二批仲裁，已與市公職律師事務所著手啟動。惠澤南苑、
南山花園的收尾工作也取得較大進展。
2．扶貧開發工作扎實有效
圍繞“村村有物業、戶戶有就業、年年有收入”的目標，出臺了《大豐村貧困戶種養獎勵辦法》,對貧困戶中養殖、種植、轉移勞動力等情況進行獎勵，充分調動了貧困戶的種養積極性。制定了大豐村貧困戶慰問標準，為貧困戶中因病去世、因病住院、車禍受傷5人發放了1萬元的慰問金。落實大豐村貧困戶獎學助學專項基金，激勵和幫助困難家庭子女接受教育。至目前為止，已發放專項獎學金6400元，并幫助一戶因貧困無法領出高中畢業證的貧困戶支付1000元，從學校領出了畢業證。今年5月18日，組織局里的青年團員10余人到大豐村開展“青春綠萬村”活動，在主要村道
種植了150株綠化樹，美化村容村貌。1-6月，投入大豐村資金共計17.54萬元。今年以來，在各科室的密切配合和共同努力下，我局的各項工作進展順利，但還存在以下問題：
一是部分公房過于殘破，且所處地段差，造成維修和出租困難。
二是由于檔案館窗口沒有安裝排號服務系統，導致前來辦事的群眾常為排序先后問題發生糾紛，不僅影響了工作質量，還給工作人員增添了壓力。
三是窗口業務量日趨增多，個別人員缺乏緊迫感、責任感，難以實現限時辦結的工作要求。
四是由于對房屋租賃管理認識不足，群眾對房屋租賃登記備案仍保持一種懷疑、抵觸、觀望的態度。
五是規范性文件制定程序有待進一步完善，需嚴格履行部門規范性文件制定程序，報本級政府法制機構進行合法性審查后再行。
20__年下半年工作計劃
下半年，我局將按照年初工作部署，積極推動我市房地產市場健康平穩發展，不斷改善小區居住環境，切實提高住房保障水平，重點抓好以下九個方面的工作：
（一）全面提升業務管理水平。繼續推進“全國房地產交易與權屬登記規范化管理先進單位”創建工作，以此為契機，充分利用“青年文明號”、“工人先鋒號”等抓手，完善工作制度，加強學習培訓，規范業務辦理，把各項工作做實做細，全面提升整體業務管理水平。
（二）全面提升房地產市場監管水平。加強商品房預銷售管理，對預售管理的各個環節全面優化，強化預售款監管，加大巡查和整治力度，對在建樓盤做到盡早介入管理，充分了解情況。加強中介市場管理，提高行業門檻，完善準入機制；加強年檢工作，提高年檢標準；完善信用等級評定管理制度；發揮房地產中介行業協會雙向作用，推進行業自律。加強租賃市場管理，加大相關法律法規的宣傳力度，加強與街道辦、居委會、物業服務企業的溝通，爭取支持和配合。加強對“城房指數”結果的研究和應用，進一步健全市場信息監測機制。建立起良好的房地產市場秩序。
（三）全面提升信息化建設水平。繼續抓好對現有的業務系統的升級改造；加大物業維修資金管理系統、個人住房管理系統的推進力度；加大檔案數字化的推進力度，繼續做好電腦掃描工作，逐步實現房產檔案數字化轉換；完善網站各項功能，為市民提供全方位服務；做好與地稅部門數據共享，業務聯網工作；做好測繪軟件升級改造工作，爭取下半年完成改造工作。
（四）全面提升物業管理水平。積極推動《物業承接查驗辦法》的貫徹實施，進一步規范前期物業管理，做好新建住宅小區物業管理用房的備案考查登記工作，加強前期物業管理檔案資料管理；培養和打造一批國家、省、市優秀物業管理示范項目，提高物業服務檔次。加大住宅專項維修資金監管力度，確保資金的歸集、使用、利息結余等方面管理科學規范；認真配合市委、市政府做好迎接全國文明城市復檢各項工作。
（五）深入推進績效考核工作。進一步明確崗位職責，完善考評標準，細化考評內容，統一評分標準，嚴格落實首問責任制、服務承諾制和限時辦結制等制度的執行情況，對各單位的效能建設情況進行全面的督促檢查，激勵干部職工盡職盡責積極工作，提高工作效能，更好地推動各項工作順利開展。
（六）深入推進直管公房管理工作。統一對我局管理的危舊公房進行安全鑒定，提出處置意見，建立危房檔案，進行動態跟蹤管理，切實保障危房住戶生命財產安全；有步驟地做好公房測繪和辦證工作；做好公房檔案清查建檔工作；做好公房租賃審查工作，堅決遏制轉租轉借行為；加大對被拖欠房租的追繳力度；進一步完善公房管理信息系統；按照工作方案，全面開展非住宅公房市場化招租、提租工作。
（七）深入推進依法行政工作。做好我局建設行政執法示范市的各項工作，繼續開展年度行政執法案卷評查工作；制定“六五”普法規劃，做好“六五”普法宣傳和實施工作，開展“幸福·法治同行”法制主題宣傳教育系列活動；加強行政復議、行政應訴工作，結合具體案情做好案例分析，為我局房產業務提供法律建議，推進我局依法行政工作的順利進行。加快業務規范制度事項改革步伐，建立健全各種規章制度并督促貫徹落實。
（八）深入推進白蟻防治和房屋安全鑒定工作。進一步轉變思路，開拓視野，加大白蟻防治工作政策法規、白蟻防治知識和房屋安全鑒定知識的宣傳力度，積極運用新方法、新手段，確保白蟻防治工程施工高效率、高標準、高質量；積極推動房屋安全鑒定工作科學技術進步，提高工作效率和技術含量，確保房屋住用安全。
2012年，區城管辦將繼續在區委、區政府的正確領導下，緊扣政府中心工作，以提高城鄉管理水平為抓手，大力開展城鄉環境綜合整治，創新體制機制，強化隊伍建設，提升城市品位。現對2012年重點工作做出以下計劃：
1、切實搞好城鄉環境綜合整治。根據《老小區衛生達標管理辦法》、《農村環境衛生考核辦法》、《農村環境衛生保潔工作實施意見》，進一步深化城區及鎮村環境衛生綜合整治，大力開展城鄉環境衛生、容貌秩序、環境保護、違法建設、市場及攤點、居住小區、城市出入口、散流物體及建筑工地等環境綜合整治工作。
2、深入推進城市精細化管理。一方面，建立高位監督、市區密切配合的協調指揮機制。下一步將按照“兩軸垂直、監管分離”的原則，協調市上加快推進城管監督中心、社會監督員隊伍建設，細化網格化模式、整合數字化運行，不斷完善城管各項工作機制。協調市城管辦上半年出臺《城市精細化管理量化標準》、《城市精細化管理操作指南》、《城市精細化管理信息系統標準和規范》等，作為城市管理執法、監督、執行各個層面的工作指南。另一方面，實行城市事件和城市部件管理法，加快完善信息指揮中心的運行機制，制定科學的城市精細化管理考核指標及辦法，將目標考評結果列入對相關部門、單位年度目標績效考核。
3、不斷創新物業管理工作。上半年研究制定《市區物業行業監督管理暫行辦法》，進一步規范前期物業管理招投標活動，抓好物業公司規范化服務和推動物業服務企業創優達標工作。
4、大力強化環境衛生檢查考核。按照區委、區政府的要求，不斷完善環境衛生工作檢查考核制度，環境衛生工作領導小組采取每月定期進行一次明察，不定期進行2-3次暗查，并將早市檢查成績納入每月衛生檢查成績中，不斷加強對城區和鎮村環境衛生的督導檢查和考核工作。
5、建立健全聯動執法機制。密切關注百姓民生，要針對破壞環境衛生秩序、影響市容市貌、干擾百姓正常生活的各種重難點問題，加強與各相關部門、單位的溝通協調，建立健全高效聯動機制，積極有效開展各種專項整治活動，真正實現“管理城市為人民”工作理念。
6、不斷完善城管隊伍規范化建設。進一步完善機關和督察大隊的業務學習制度和考核制度。在全班上下繼續深入開展《工作日志》制度，通過《工作日志》記錄機關干部、執法隊員工作全過程，激發全體機關干部、中隊隊員的工作積極性、計劃性和創新新，改進機關工作作風，提高工作效率。
一、物業管理與服務系統框架
物業管理與服務系統主要由會計信息系統、成本分配系統、服務成本計劃等部分組成。
(一)會計信息系統。該系統主要包括:目標、相互關聯的組織部分、流程、產出等。會計信息系統有兩個子系統:一是財務信息系統;二是成本管理信息系統。物管企業的成本管理系統共分為六部分:業戶服務系統、小區綠化系統、設備維修系統、環境衛生系統、安全管理系統、后勤支持系統。
(二)成本分配系統。成本管理中的一個重要原則是“不同的成本服務于不同的目的”。在物業管理服務中,用于業戶服務的成本可以細分出用于滿足業戶一般需求的成本,其成本的用途是滿足于業戶對服務的基本需求,即滿意度成本。而另一方面的成本是企業致力于追求業戶與企業間忠誠關系的建立,即忠誠度成本。不同的成本用于不同的服務目的,從短期和長期來看,效益固然有所不同,成本發揮的作用也有較大差異。
(三)服務成本計劃。依照物業管理服務的流程,建立成本管理系統可以使企業管理者更好地對企業的經濟業績進行監控,一個生產流程既可以是有形產品,也可以是一項服務。這些產品或服務在性質上或許相似,或許是獨特的,生產流程的特點決定了建立一個成本管理系統的最佳方法。
服務與產品不同有四個方面是最顯著的,即無形性、不可分割性,異質性和易逝性。無形性是指服務沒有物質形態,看不見,摸不著。不可分割性是指對于服務來說產品與消費是不可分割。異質性是指服務的成果與產品的質量相比變化的可能性更大。易逝性是指服務無法保存,而必須在提供時被消費。這些區別影響著與服務成果相關的計劃、控制和決策所需信息的類型。
二、二線支持部門的成本分配
物管企業應該將部門劃為一線服務部門和二線管理支持部門。一線服務部門如各個“客戶服務中心”,是直接面向物業小區的業戶提供直接的服務。為了保證一線服務優質高效、及時、準確,物管企業還有相應的支持部門:人力資源部、財務部等。這些部門人員以提供培訓、資金管理、成本控制等二線的服務支持與管理性質的工作。因此,企業必須計算出二線服務部門的各項成本,并分配到公司的一線生產(服務)部門即各個“客戶服務中心”,再精確計算出整個企業的總成本。
物管企業成本的復雜性需要會計人員將二線支持部門的成本直接分配到各種成本對象,如分支機構,二線服務支持系統等。簡單地說,分配就是要劃分成本庫,并將這些成本分配到多個具體層級單位,成本分配不會對成本總額產生影響,認識到這一點很重要的。成本總金額可能受分配程序的影響。因為成本分配會影響報價、服務項目的盈利能力和管理人員的數量和行為等,所以,成本分配是一個重要的問題。
當兩種或兩種以上的服務或產品的產出使用相同的資源時,所發生的共同受益的成本,我們都可以視為共同成本。這些共同成本可能與服務期間,個人的責任,客戶階層等有關。如一個物業小區安防員的薪酬是該小區提供給業戶所有服務成本中的共同成本。因為,小區所有業戶都需要安全防范和服務。但是,將安全防范成本分配到每個業戶是一個主觀的想法。也就是說,服務需要公共資源,而且這些資源當分工配到這些成本對象上,這是很清楚的,但是常常不清楚如何著手最合理的成本分配。通常,共同成本的分配是通過一系列連續的分配程序來完成。
成本分配的第一步是確定成本對象是什么?成本對象是生產部門和輔助部門(后臺部門)。物管企業的生產部門是直接提供服務給小區的業戶,包括環境衛生、綠化、安全管理、設備維護等。我們通稱為一線服務部門。輔助部門是為生產部門或一線服務部門提供必要服務的部門。這些部門與企業的服務產品沒有直接聯系。如財務部門、人力資源管理部門、行政部門等。
一旦確認了生產部門和輔助部門,每個部門發生的間接費用就可以確定。但是,需要注意的是,這是將成本追溯到部門而不是成本分配,因為,這些成本是直接與單個部門相關的成本。
一旦企業被分為幾個部門并且所有的間接費用已經被追溯到各個部門后,輔助部門成本就又被分配到生產部門,并計算間接費用分配率,以用來計算服務成本,雖然輔助部門不直接做服務工作,但是,這些提供輔助服務的成本是服務成本總額的部分,必須被分配到服務成本。這些成本分配包括兩階段的分配:(1)輔助(二線)部門成本分配到生產部門(一線服務部門);(2)分配來的成本再分配到服務項目上去。
通常一個輔助部門的成本是通過使用費用率分配到另一個部門的。在這種情況下,應該關注一個部門的成本如何分配到其他部門。例如,物管企業的人力資源管理部門是為各個物管處(客戶服務中心)提供員工的培訓與績效考核服務的。因此,人力資源部門發生的費用成本應被分配到各個物管處。當然,這些費用率還涉及到兩個主要因素:選擇單一費用率還是雙重費用率,使用預算輔助部門成本還是實際輔助部門成本。
三、標準成本法
標準單位成本是編制彈性預算的基礎。物管企業應該通過單位標準成本,概算出各項服務成本,以利于兩個方案的決策:(1)每單位產出應投入多少資源(數量決策);(2)按投入的資源的成本是多少?(價格決策)。數量決策產生數量標準,而價格決策產生價格標準,某一特定投入的兩個標準相乘(標準價格×標準數量)就可得到單位標準成本。
(一)標準的建立。管理或服務經驗、研究成果以及來自實際工作人員的一線信息是數量標準的三個潛在來源。雖然經驗可以提供一些數據或指導方針,但應謹慎使用。如傳統的物管企業小區安防人員與物業小區實際面積之間的數量比率。在前幾年,可能是很低的標準成本。但是在現階段,這些標準肯定值得懷疑,原因很簡單,現在的小區安防服務開始引進很多高新技術加以管理和控制,這方面的服務成本自然下降,而且效率反而提高了。
如果以過去的投入與產出關系作為指導,就會永遠不能消除這種低效率。企業通過研究可以確定最有效的運轉方式。并能夠提供有力的指導。
價格標準的制訂是經營部門、采購部門、會計部門、人力資源部門的責任。經營部門確定所需投入的質量。采購部門、會計部門負責以最低價格購進所需的符合質量要求的投入。市場因素和其他因素的作用將可選擇的價格限定在一定的范圍內。會計部門則負責記錄價值標準并編制報告,對實際業績和標準業績進行比較。
(二)標準類型。一是理想標準,二是現行可達到標準。物管企業理想標準要求效率最高化,并且只有當每個方面都達到完全效益時才能達到。它要求物業小區的設備性能完好,公司員工技術熟練,管理到位,一點疏忽都不能發生。現行可達到標準在高效率的運轉環境下是可以達到的,它允許設備出現正常的故障,工作中斷,員工技術不是最完善或熟練等,這些標準要求很高,但是經過努力是可以達到的。
在這兩種類型的標準中,現行可達到標準提供了最大的行為效益。如果標準過高,則導致永遠達不到,員工就會灰心傷氣,業績水平就會下降。然而,通過挑戰且可以達到的標準,則能夠提高公司員工的業績水平,尤其是當對這些標準負責的個體參與標準的制訂中時。
在標準成本系統中,三類生產成本即直接材料、直接人工和間接費用都根據其數量和價值標準分配到產品。
標準產品(服務)成本與正常和實際成本相比,具有很多優點,而控制能力是它的顯著特點。標準成本制度可隨時提供有助于價格決策的單位成本信息。這對于那些需要投標取得物業小區經營服務權的物業管理公司和那些采用成本加成定價法的公司來說尤為重要。
總之,物業管理服務推行標準化成本管理具有很強的實用性和可操作性。物管企業全面推廣標準化成本管理是人心所向,大勢所趨。一旦企業被分為幾個部門并且所有的間接費用已經被追溯到各個部門后,輔助部門成本就又被分配到生產部門,并計算間接費用分配率,以用來計算服務成本,雖然輔助部門不直接做服務工作,但是,這些提供輔助服務的成本是服務成本總額的部分,必須被分配到服務成本。這些成本分配包括兩階段的分配:(1)輔助(二線)部門成本分配到生產部門(一線服務部門);(2)分配來的成本再分配到服務項目上去。
通常一個輔助部門的成本是通過使用費用率分配到另一個部門的。在這種情況下,應該關注一個部門的成本如何分配到其他部門。例如,物管企業的人力資源管理部門是為各個物管處(客戶服務中心)提供員工的培訓與績效考核服務的。因此,人力資源部門發生的費用成本應被分配到各個物管處。當然,這些費用率還涉及到兩個主要因素:選擇單一費用率還是雙重費用率,使用預算輔助部門成本還是實際輔助部門成本。
三、標準成本法
標準單位成本是編制彈性預算的基礎。物管企業應該通過單位標準成本,概算出各項服務成本,以利于兩個方案的決策:(1)每單位產出應投入多少資源(數量決策);(2)按投入的資源的成本是多少?(價格決策)。數量決策產生數量標準,而價格決策產生價格標準,某一特定投入的兩個標準相乘(標準價格×標準數量)就可得到單位標準成本。
(一)標準的建立。管理或服務經驗、研究成果以及來自實際工作人員的一線信息是數量標準的三個潛在來源。雖然經驗可以提供一些數據或指導方針,但應謹慎使用。如傳統的物管企業小區安防人員與物業小區實際面積之間的數量比率。在前幾年,可能是很低的標準成本。但是在現階段,這些標準肯定值得懷疑,原因很簡單,現在的小區安防服務開始引進很多高新技術加以管理和控制,這方面的服務成本自然下降,而且效率反而提高了。
如果以過去的投入與產出關系作為指導,就會永遠不能消除這種低效率。企業通過研究可以確定最有效的運轉方式。并能夠提供有力的指導。
價格標準的制訂是經營部門、采購部門、會計部門、人力資源部門的責任。經營部門確定所需投入的質量。采購部門、會計部門負責以最低價格購進所需的符合質量要求的投入。市場因素和其他因素的作用將可選擇的價格限定在一定的范圍內。會計部門則負責記錄價值標準并編制報告,對實際業績和標準業績進行比較。
(二)標準類型。一是理想標準,二是現行可達到標準。物管企業理想標準要求效率最高化,并且只有當每個方面都達到完全效益時才能達到。它要求物業小區的設備性能完好,公司員工技術熟練,管理到位,一點疏忽都不能發生。現行可達到標準在高效率的運轉環境下是可以達到的,它允許設備出現正常的故障,工作中斷,員工技術不是最完善或熟練等,這些標準要求很高,但是經過努力是可以達到的。
在這兩種類型的標準中,現行可達到標準提供了最大的行為效益。如果標準過高,則導致永遠達不到,員工就會灰心傷氣,業績水平就會下降。然而,通過挑戰且可以達到的標準,則能夠提高公司員工的業績水平,尤其是當對這些標準負責的個體參與標準的制訂中時。
在標準成本系統中,三類生產成本即直接材料、直接人工和間接費用都根據其數量和價值標準分配到產品。
【關鍵詞】建筑物；安全管理；城市化；生命周期
對現有的住宅樓宇，尤其對人口稠密地區的老舊住宅建筑進行安全管理是目前人們主要關注問題。對建筑物進行日常維護和管理，不僅保證了樓宇的健康和人民群眾的生命財產安全，同時也為一個地區的經濟社會發展起到保駕護航的重要作用。本文淺析房屋安全管理問題及其對策。
1 影響房屋安全的因素
房屋在使用期間存在的安全隱患，主要表現在以下幾個方面：
1.1設計施工問題帶來的安全隱患。
有的住宅樓建于15～30年前，限于當時的經濟狀況和建造標準，大量房屋的使用功能和配套設施都已不能完全適應當前社會發展和居民居住的要求，房屋存在傾斜、基礎不均勻沉降、承重墻砌筑砂漿強度不足、墻體開裂、混凝土樓板裂縫、屋面和外墻滲漏等質量通病，并且由于洪水、地震等嚴重自然災害作用的復雜性，房屋的抗災減災能力難以得到保證。
1.2房屋結構老化帶來的安全隱患
結構老化主要指由于混凝土材料炭化、開裂，鋼材銹蝕、疲勞，磚體結構材料風化、墻體開裂，以及木結構腐朽、干枯等導致結構材料性能逐漸變差，承載能力不斷減弱的現象。結構老化容易在一些不利荷載作用下發生突然破壞并造成災害。
1.3新建工程對周邊既有建筑的影響
近年來，隨著城市建設的發展，在既有房屋附近興建房屋和市政工程等情況越來越普遍，由此造成既有房屋的不均勻沉降、開裂，影響了既有房屋的正常使用。
1.4建筑外設物帶來的安全隱患
建筑外設物如玻璃幕墻、大型廣告牌和懸空支架等均會帶來安全問題。某些地區因地理條件和地形特點的影響，易受臺風、熱帶氣旋、卷風等侵襲，風災增添了建筑的安全隱患。雖然目前高層建筑都進行了防風設計，但上述外設物的安全事故仍然時有發生。
1.5房屋裝修、改造帶來的安全隱患
裝修、改造中最常見的不當處理有：拆墻或擴大已有洞口，改變房間用途增加樓面荷載，隨便在樓面增加墻體、亂搭亂建、任意加層等。這些改造行為對原有建筑物的安全產生影響，嚴重的可能造成房屋開裂、傾斜、倒塌等重大事故。同時，建筑裝修還會帶來火災隱患。
2 實施房屋使用安全管理的制約因素
房屋安全管理的工作內容，應包括二部分，首先是技術管理：指對房屋安全進行檢測、鑒定、加固、改造等技術活動進行科學管理。其次是行政管理：指各城市房產行政管理部門，使用政府職能，對房屋安全管理政策、法令、規章制度和管理體制進行管理。
目前，在房屋安全管理的實際工作中至少存在以下幾個方面的問題：
2.1管理主體不明
產權人、檢查人、物業管理公司、鑒定機構的職責不十分明確。
2.2房屋安全鑒定秩序混亂
對同一棟房屋進行鑒定，得出不同的結論，無法裁決誰正確，使房屋的危險隱患不能及時得到處理。
2.3房屋安全管理法律和技術標準亟待完善
由于房屋產權的多元化，管理體制的變革，房屋類型的增加，維修范圍的拓展，建筑技術的發展及新型材料、新設備的使用，使原有的管理規定和技術標準已不能適應管理的需要。
2.4房屋安全信息系統亟待建立健全
隨著信息技術的不斷發展，人們已經越來越認識到信息技術的應用能夠給管理模式、效率和方式帶來巨大的進步和變革。就房屋管理領域而言，如地理信息系統（GIS）、全球衛星定位系統（GPS）、紅外線遙感（RS）監測系統及計算機網絡和多媒體技術等的相繼建立，為實現房屋安全狀況的管理和控制事故或災害的預測及其預防提供了科學技術基礎。但在房屋安全管理方面，至今尚沒有一個比較完整的管理信息系統。
2.5市民房屋安全意識薄弱，房屋安全科普教育力度不夠
許多市民房屋安全意識薄弱，對裝修、改造可能帶來的安全問題缺乏了解。這也是目前房屋違章搭建、超載使用、隨意拆除承重墻現象日趨嚴重的一個重要原因。另外，市民對房屋緊急事故的應對能力尚須加強。這些都說明目前房屋安全科普教育力度欠缺。
2.6建立房屋安全管理體系勢在必行
在城市房屋安全管理的硬件、軟件方面與發達國家相比還存在不小的差距。硬件方面存在的問題主要有：房屋施工質量欠佳，投入不足，維護力度不夠，科技含量不高，出現緊急事故靠拼人力、拼設備渡過難關。軟件方面存在的問題主要有：法規不全，體制不順，責任不清，缺乏房屋安全評價和應急對策。
3 建立房屋安全管理體系的幾點建議
房屋安全管理體系應該是一個綜合的系統，包括從法律制定到規則實施的立體化綜合的全過程。根據目前國家出臺的相關法律法規、參考各個城市及地區的房屋使用安全管理條例或規定、結合房屋使用安全管理的現狀，建議對以下幾個方面應予以重視或者加強：
3.1規范行業管理，明確部門職能
要明確房地產行政主管部門與建設部門等部門的職責分工和相互銜接。房屋安全管理是很重要的一項行政職能，通過全國性法律法規的制訂，做到各部門職責分工明確，相互配合協調，形成一個高效、集約化的管理體系。
3.2加強物業管理部門在房屋使用安全管理中的作用
物業管理是房地產開發建設的延續和完善，其最重要、最根本的目的是保障房屋建筑物的使用安全。物業管理部門，應該通過房屋修繕和日常維護、設備維修保養、規范業主行為等來切實保障房屋建筑物的安全性和耐久性，進行房屋建筑物的安全管理。
3.3房屋安全檢查與檢測鑒定
房屋安全普查是對房屋安全進行的周期性檢查，一般應由房產經營管理和物業管理部門完成，其主要目的是收集與房屋安全有關的基本數據（包括房屋的建造年代、結構形式、結構安全狀況、圍護安全狀況、設備安全與外設物安全狀況以及使用與維修狀況等），了解和掌握房屋的完損狀況，及時發現房屋各方面的損壞程度。安全普查工作是發現安全隱患，預防安全事故的有效手段，同時也可為房屋安全信息系統數據庫的建立提供基礎數據支持。
3.4房屋安全技術標準
房屋安全技術標準應對房屋的設計、施工、使用等整個房屋生命周期進行規范。但是，針對既有房屋的安全普查和鑒定尚無完善的技術標準，亟需制定。
3.5房屋安全信息系統
房屋安全信息數據復雜而龐大，必須建立一個高效有序的房屋安全信息系統房屋安全信息系統。可以作為城市安全防災信息系統的組成部分，以數字化地圖（GIS）為基礎，包括房屋信息數據庫安全評價與預警系統管理決策系統公共平臺等4個基本的子系統。
3.6房屋安全的科普教育
中外實踐證明，房屋安全與防災救災能力的提升，不但取決于專業科技成果的應用和管理水平的提高，而且還與相關科學知識在廣大民眾中的普及程度密切相關。
可能用于開展房屋安全與防災科普教育的兩條主要途徑是：建立安全科普教育的網站，便于民眾隨時可以自學相關科普知識；由政府主管部門和相關學術團體聯合主辦業余培訓學校，組織民眾開展安全與防災技能訓練、進行應急演習。
3.7專家決策咨詢系統
充分發揮專家優勢，對房屋安全系統進行災害風險識別、風險分析、風險評估和風險管理的研究，為政府決策和房屋信息系統提供咨詢服務。
以上房屋安全體系的各個部分既相互獨立又相互聯系，如房屋安全法律、房屋安全技術標準是整個房屋安全體系的基礎，房屋安全普查與檢測鑒定為房屋安全信息系統提供基礎數據；房屋安全信息系統是房屋安全科普教育的重要途徑，同時為房屋安全應急搶險提供支持。
1高校物業管理SWOT分析
SWOT分析是威瑞奇提出的一種企業戰略分析方法。通過分析，找出影響研究對象發展的內部優勢和劣勢因素以及外部環境對研究對象所帶來的發展機會和危機，并將分析結果描述成SWOT決策分析圖。SWOT的內部分析著眼于描述組織的競爭優勢和劣勢，外部分析著眼于描述外部環境給組織帶來的發展機會和危機。
1.1優勢分析
第一，政治覺悟高。高校物業管理人員長期從事與教育有關的活動，了解國家的政治教育方向，也熟悉學生的思想狀況，具有一定的政治思想覺悟，與其他物業管理企業的員工相比，高校物業管理隊伍的政治思想水平普遍較高，員工的思想和行動容易與學校保持一致。第二，員工的專業技術水平高。在高校物業管理專業技術崗位上都配備了相應的專業技術人員，如電工、管道工等。一般來說，這些人員的工作崗位穩定，長期從事專業技術工作，與其他物業企業的員工相比，他們既有一定的理論知識，又有豐富的工作經驗和較高的專業技術水平。第三，組織機構和管理制度完善。一般來說，高校有較長的發展歷史，學校必須按照國家的有關規定，設置物業管理機構和工作崗位，并要制定相應的人、財、物管理制度，配置相應的資源和人員，高校物業管理組織完善，高校開展物業管理具有較好的基礎條件。
1.2劣勢分析(weaknesses)
第一，管理制度不規范，執行制度的力度不夠。雖然各高校都制定了完善的物業管理制度，但是由于受到管理體制的影響，各高校物業管理制度還不盡規范，執行制度的力度還不夠，導致物業管理部門資產賬目混亂，勞動紀律渙散，服務不規范。物業管理制度按性質分為物業管理企業管理制度和物業轄區管理制度。物業管理企業管理制度可分為綜合、行政、財務、業務管理制度等。物業轄區管理制度分為物業管理公約、物業各區域內的管理規定、用戶手冊等。盡管各高校物業管理機構也制定了諸如崗位職責、工作標準、工作程序、行為規范等相關的制度，但是，高校的物業管理機構缺少相應財產支配權和人事用人權，嚴格執行各項制度的難度非常大，容易受到各種外部因素的影響。第二，缺乏專業管理人才。目前從事高校物業管理的員工老齡化現象非常普遍，缺乏從事物業管理的專業技術人員，更缺乏高級管理人才。一方面，雖然高等學校是人才聚集的地方，但是學歷高、專業技術能力強和管理水平高的各類人員都不愿意從事物業管理工作。另一方面，高等學校是事業單位，人員編制有嚴格的規定，對要進入學校的人員的學歷要求非常苛刻，高校物業管理需要的專業技術人員與高校教學系列的專業技術人員相比，他們的學歷文憑低，很難達到學校進人的基本條件。因此，高校往往與下崗工人、農民工簽訂勞動合同，支付給他們的勞動報酬明顯低于學校的正式職工。目前，不少高校通過勞動力市場招聘員工，導致從事高校物業管理的專業技術人員和管理人員的素質出現了下滑趨勢，影響服務水平。第三，高校物業管理規模效應差。各高校獨立管理本校物業，物業管理規模較小，不能形成規模化經營。按照規模經濟理論，一個組織經營的業務沒有達到經濟規模時，經營成本高，經營效益差。高校各自為政，沒有統籌各高校物業管理資源，開展統一的規范化管理，這是各高校物業管理規模偏小的重要原因。
1.3機遇分析(opportunities)
第一，高校后勤社會化改革為高校物業管理提供了發展機遇。目前,各高校積極推進后勤社會化管理，勢必要改革用人機制和管理體制，為高校物業管理提供良好的政策環境和管理環境，促進員工轉變工作態度和工作作風，提高物業管理水平和管理效率。第二，推行ISO9000服務管理體系，規范管理行為，有助于提高管理質量和服務質量。目前,我國已經有一批物業管理企業推行了ISO9000服務管理體系的管理方法。ISO9000管理體系是由一系列標準管理方法構成，制度內容、業務流程、員工行為等都是標準的。在高校物業管理活動中，推行ISO9000管理體系，有助于規范管理行為、工作行為等，有助于提高管理質量和服務質量。第三，后勤社會改革，形成靈活的用人機制，有助于解決人才短缺的問題。高校物業管理人才短缺的根本原因不在于人才供給不足，而在于高校用人制度的限制。高校后勤社會化將促進用人制度的改革，形成靈活的用人機制，能夠吸收優秀的專業技術人才和管理人才進入高校物業管理領域，緩解人才短缺問題。
1.4威脅分析(threats)
第一，高校物業管理法律法規不完善。《物業管理條例》是最系統、最權威的物業管理法律規范,對高校物業管理具有指導意義。但高校物業管理與其他物業管理顯然存在一定的區別，不具有普遍性，高校物業管理的政策法規明顯滯后,目前政府還沒有頒布統一的政策法規來指導高校物業管理。高校的職工住房、教學和行政管理房屋、教學設施等有其特殊性，與普通商品房的物業管理存在較大的區別。高校物業管理法律的滯后性使業主和物業企業雙方都要承擔較大的法律風險。第二，高校物業管理缺乏社會管理機制。物業管理作為一個新興行業，管理還存在許多問題。許多高校的物業管理公司只是高校的一個管理部門，還不是獨立法人單位，導致產權不明，政企不分，形成多層次、多實體組織結構。第三，經費投入不足。經費是物業管理的基礎。目前高校物業維修資金嚴重不足，給物業管理工作帶來很大的困難。隨著高校物業建設檔次的提高，對物業管理服務的要求也越來越高。各高校物業管理經費主要來源于學校行政撥款和少量的物業收入，投入不足的問題日漸突出，各種物業管理設施設備嚴重不足或不完善，如自動消防、安防裝置、設備自動化管理系統和監控系統、物業管理信息系統。
2提高高校物業管理水平的措施
2.1建立健全高校物業管理體制
高校應從實際情況出發,按照《物業管理條例》的要求，建立適合高校管理要求的物業管理體制，從根本上理順產權關系,建立產權明晰、自主經營、自負盈虧、獨立核算的經濟實體。完善決策機制，提高管理效率；建立人才激勵機制，不斷提高員工素質；要積極參與市場競爭，拓寬經費來源渠道,促進高校物業管理產業可持續發展。建立高校物業管理的監督機制，推動高校物業管理社會化、企業化、專業化和標準化。
2.2加強高校物業管理法制化、制度化建設進程
為了促進我國高校物業管理事業健康地發展,必須完善物業管理法律法規體系和和監督體系。通過法律法規、管理細則和監督體系，規范高校物業企業管理行為，明確管理層、執行層以及經營層的管理職責，充分發揮他們各自的作用。推進思想觀念轉變，促進管理制度、組織結構的創新，規范物業管理行為。建立激勵與約束相容的獎懲制度，明確經營者、所有者、勞動者各自的權利與義務，完善現代企業制度，建立科學合理的物業企業管理架構。
2.3推行科學管理方法和手段
服務質量是物業管理的立足之本,必須從提高自身服務水平、管理水平和服務技能入手,誠實經營，提高服務質量。各高校物業企業應導入和實施諸如ISO9001質量管理體系、ISO14001環境管理體系等科學管理方法，增強企業的科學化管理水平。有計劃地組織企業管理者和員工開展業務學習和培訓,提高管理者的管理水平和員工的專業技能水平，增強企業的執行力。建立有效的人才激勵機制，對員工實施科學管理。建立內部公平合理、外部具有競爭性的薪酬體系，最大限度地發揮員工的潛能，充分調動員工的積極性和創造性。
2.4加強人才培養
高校物業管理過程中，對物業管理人員的思想素質、業務素質、文化素質的要求都很高,各高校物業管理企業要加大人才培養力度。一方面通過培訓、進修等方式，培養一批綜合素質過硬的物業管理人才；另一方面,要通過各種渠道選拔一批高素質的人才來充實高校物業管理隊伍,建立合理的人力資源結構。
2.5強化服務意識，轉變服務理念
高校物業企業不僅要服務于教職工，還要服務于教育教學。強化服務意識，轉變服務理念，堅持以人為本,以服務為本，從被動服務轉向主動服務,從封閉服務走向開放服務。首先好文明服務，規范員工的行為舉止、言辭談吐、衣著服飾等。其次，拓展服務內容和范圍,不僅做好安全、保潔、維修工作,還必須加強與師生的溝通和交流,了解業主的需求，擴大服務范圍。
