時間：2022-05-17 19:35:32
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇預售合同，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
一、在宏觀調控導致合同無法履行時可否適用情勢變更
情勢變更，指合同生效之后，成立的環境和基礎因不可預見之客觀因素發生重大變化，導致合同無法履行或雖可履行卻會導致顯失公平的后果，而此客觀因素之變動非由當事人過錯所致，此時當事人即可據之請求變更或解除合同。作為合同嚴守原則的例外，情勢變更制度為合同生效后由于社會經濟的異動而導致的合同目的無法實現或因其履行而導致對嚴重不利益的當事人提供了通過法律途徑變更或撤銷合同的救濟途徑。2009年，最高人民法院為了解決金融危機下出現的特殊問題，在《合同法解釋(二)》中確立了情勢變更制度的一般條款：“合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的，非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除”。
那么，在宏觀調控導致合同無法履行時，房屋買受人可否適用情勢變更要求變更或者解除合同呢?筆者認為，如果此時符合情勢變更的條件，應當予以適用。最高人民法院《關于審理房地產管理法實施前房地產開發經營案件若干問題的解釋》第31條規定，“預售商品房的價格，除國家規定‘微利房’、‘解困房’等必須執行國家定價的以外，合同雙方根據房地產市場行情約定的價格也應當予以保護。一方以政府調整與房地產有關的稅費為由要求變更合同約定價格的，可予以支持”。雖然該司法解釋已經失效，但從中不難看出，在我國未規定情勢變更一般條款的情況下，對政府調整與房地產有關的稅費時，當事人尚可以情勢變更為由變更合同約定的價格，在我國司法解釋已經明確規定情勢變更一般條款的情況下，如果符合法律的規定，當然可以適用情勢變更對合同的內容進行變更或者解除合同。
但是必須看到，國家出臺房地產宏觀調控政策的目的是為了打擊投機、穩定房價，因而在商品房預售合同中適用情勢變更必須采取極其謹慎的態度。而且情勢變更在適用時法官擁有較大的自由裁量權，如果該規則的適用被不當擴大，后果可能會誘使一部分當事人濫用情勢變更，隨意變更或解除合同，對恪守合同的對方當事人的權益進行侵害，甚至會損害整個社會的交易秩序。
二、情勢變更與相關制度辨析
最容易與情勢變更制度混淆的是不可抗力和商業風險，三者之間存在很多相似之處，只有理清他們之間的區別才能正確適用。
1 情勢變更與不可抗力
不可抗力是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。情勢變更與不可抗力的區別主要表現為：第一，客觀表現。情勢變更包括自然損害和社會事件，也包括社會經濟環境的變化，而不可抗力僅表現為前兩者。第二，權利啟動。情勢變更的適用需要當事人主張，而不可抗力由法院依職權適用。第三，適用范圍。客觀情況的變化使繼續履行合同將導致當事人之間顯失公平或者合同目的已經無法實現的，適用情勢變更，客觀情況的變化導致合同已經在客觀上無法履行的適用不可抗力。第四，制度價值。情勢變更是為了平衡當事人之間的權利，而不可抗力是免責事由。
2 情勢變更與商業風險
商業風險是市場主體在經濟活動中，因對市場的不確定因素分析、把握不足，造成經營失利而應承擔的正常風險。情勢變更與商業風險的區別主要表現為：第一，預見因素。情勢變更是當事人在簽訂合同時無法預見，客觀上也不能預見的情況變化，而商業風險則在當事人可預見的范圍之內，即當事人作為正常從事經營活動的主體，可以或者應當預見到客觀情況的變化是可能發生的。第二，過錯因素。情勢變更的當事人既然無法預見到可能發生的客觀情況的變化，那么他本身也就不存在過錯的問題，而商業風險的發生應當認為當事人有過錯，包括對市場行情的錯誤判斷、故意或者客觀上違背經濟規律等。第三，客觀情況變化的程度。在情勢變更情形，客觀情況的變化具有根本性，如果繼續履行合同將導致對一方當事人顯失公平，而在商業風險情形，客觀情況的變化則表現為非根本性，不會形成履行不能的情況。
三、情勢變更的適用條件
1 商品房預售合同須合法成立
商品房預售合同合法成立是適用情勢變更的基礎條件。在商品房預售中，房地產開發企業與買受人參照《商品房銷售管理辦法》或自行訂立的商品房買賣合同須遵守《城市房地產管理法》、《民法通則》、《合同法》等相關法律法規以及國家對商品房買賣的政策規定。對因不符合國家法律、政策而導致的合同無效或者可撤銷、可變更的合同因其簽訂時即不具有效力或者可適用可撤銷、可變更制度的調整，因而不能適用情勢變更。
2 情勢變更的事實客觀存在
在商品房預售合同中，關于情勢變更的事實主要體現為兩種：第一，市場性的條件變化；第二，非市場性條件變化，主要是指國家宏觀政策的變化。從司法實務的角度來看，對于第一種情況，合同雙方當事人在訂立合同時對市場條件的變化是應當有一定預見的，通常應作為商業風險進行處理，雙方應依照合同約定履行；對于第二種情況，應分析政策調整對商品房預售合同的影響，如果該調整只是微調，對雙方當事人的利益不構成重大影響，如政策規定停止對購買第三套住宅的銀行貸款，作為首次購買商品房的買受人不構成影響，因此不適用情勢變更。但是，如果政策的變化對當事人構成重大影響，從而導致商品房預售合同無法履行或履行后對一方當事人嚴重不利益，則應適用情勢變更。如，各地政府紛紛出臺“限購令”，買受人在簽訂商品房買賣合同后因無法從銀行貸款按揭從而導致合同無法履行的情況，可適用情勢變更。
3 情勢變更事由發生在合同成立之后履行完畢之前
如果情勢變更的事由發生在合同成立之前，則應認為合同是在該情勢變化后的基礎上成立的，情勢的變化對合同的效力不產生影響；如果情勢變化發生在合同履行完畢之后，則合同目的已經實現，情勢變更已無適用必要。實踐中，出現過商品房預售合同訂立后，因房價下跌，業主提出開發商補差價或者開發商承諾房子不降價銷售的要求。對于這種情況，本文認為，因商品房已交付買受人，房地產開發企業合同義務已經履行
完畢，因此不存在適用情勢變更的條件，否則將造成對交易秩序的破壞。
4 情勢變更事由在當事人訂約之時無法預見且不可歸責于當事人
無法預見是指當事人在訂約時對其后發生的情勢變化既無實際上的預料，也無應當預見而未預料的情形；不可歸責于當事人是指情勢變更的發生并非因當事人主觀上的故意促使或過失。如果買受人有遲延履行的行為，則其在遲延履行后遭遇的情勢變化不得作為情勢變更處理，因為其遲延履行行為具有過錯，那么因此而產生的風險應由其承擔；如果買受人因經驗不足，對市場判斷不準確導致履行風險增加的，增加的風險也應由其承擔；如果買受人履行不能系可歸責于第三人的情形，應由該第三人承擔相應責任，不得據此請求情勢變更。
5 繼續履行原合同對一方當事人明顯不公平或不能實現合同目的
此項是對情勢變更適用的程度限制。判斷是否構成情勢變更，應以是否導致合同基礎喪失、是否致使合同目的落空、是否造成對價關系障礙等作為判斷標準。對于買受人而言，其訂立合同的目的主要為取得商品房所有權，無法實現，則應允許其依照情勢變更進行救濟。如地方政府在政策中規定，購買第三套住宅一律不予辦理房地產登記，合同目的無法實現，繼續履行對該方當事人已無實際意義，應允許其依據情勢變更制度撤銷。
四、情勢變更的適用程序和效力
1 情勢變更的適用程序
第一，情勢變更的適用必須依當事人主張，人民法院不得依職權適用。縱觀世界各國的合同法，無不建立在契約嚴守原則基礎之上。按照合同約束力的一般原則，合同當事人于訂約后必須按照合同約定予以履行，至于當事人可能承擔的負擔如何則在所不問。換言之，對當事人而言，即使存在因履行合同而遭受重大損失或合同目的已然無法實現，仍須尊重合同條款，其強調的是對合同當事人意思自治的尊重。商品房預售合同作為合同之一種，當事人顯然也須遵照合同的約定履行義務，不得擅自變更或撤銷合同，但在宏觀調控政策下，如果固守固守契約嚴守原則，顯然有悖公平原則，因而情勢變更制度通過賦予法官“公平裁判權”，在一定程度上對契約嚴守原則進行微調，以調和雙方當事人之間的利益沖突，實現公平。但是，賦予法官的“公平裁判權”必須受到限制，否則將導致自由裁量權的任意。因此，對情勢變更的適用，必須是依當事人的請求，根據案件的具體情況審慎適用，也就是說，情勢變更制度的啟動條件只能依當事人的請求，而不能依職權。
第二，情勢變更的適用須現行協商和調解。一般而言，在情勢變更時，當事人負有再交涉義務，即當合同成立的基礎發生重大變化時，履行不利的一方當事人在合同尚可履行時，應與對方當事人進行交涉，根據新的情況變更合同或重新簽訂合同。再交涉義務是誠實信用原則的體現。房地產市場調控政策的出臺是為了保障房地產市場健康有序發展，而商品房預售合同因其涉及眾多買受人，如果對情勢變更的適用過于隨意，可能會誘導“退房潮”，甚至會有一些對房價有下跌預期的買受人利用政策轉嫁風險，這顯然與房地產市場調控政策的初衷不符。在適用情勢變更時，應先由當事人進行協商，如果協商不成的，則應堅持調解優先的原則，對當事人進行調解，在無法調解的情況下始由法院根據具體個案考慮是否適用情勢變更。
買受人：_________________________________________________
說明
1．本合同文本為示范文本，由北京市建設委員會和北京市工商行政管理局共同制定。
2．簽訂合同前，出賣人應當向買受人出示商品房預售許可證及其他有關證書和證明文件。
3．當事人應當按照自愿、公平及誠實信用的原則訂立合同，任何一方不得將自己的意志強加給另一方。雙方當事人可以對文本條款的內容進行修改、增補或刪減。合同生效后，未被修改的文本打印文字視為雙方當事人同意內容。
4．簽訂合同前，買受人應當仔細閱讀合同條款，應當特別仔細審閱其中具有選擇性、補充性、填充性、修改性的內容。
5．為體現合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關條款后留有空白行，供雙方自行約定或補充約定。出賣人與買受人可以針對合同中未約定或約定不詳的內容，根據所售項目的具體情況簽訂公平合理的補充協議，也可以在相關條款后的空白行中進行補充約定。
6．本合同文本【 】中選擇內容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內容，雙方當事人應當協商確定。（）中選擇內容，以劃√方式選定；對于實際情況未發生或雙方當事人不作約定時，應當在空格部位打×，以示刪除。
7．雙方當事人在履行合同中發生爭議的，可以選擇向不動產所在地人民法院起訴，也可以選擇向仲裁委員會申請仲裁。如選擇申請仲裁的，可以向北京市仲裁委員會、中國國際經濟貿易仲裁委員會或外地的仲裁委員會申請。
8．雙方當事人可以根據實際情況決定本合同原件的份數，并在簽訂合同時認真核對，以確保各份合同內容一致；在任何情況下，買受人都應當至少持有一份合同原件。
北京市商品房預售合同出賣人： _________________________________________________________
通訊地址：________________________________________________________
郵政編碼：________________________________________________________
營業執照注冊號：__________________________________________________
企業資質證書號：__________________________________________________
法定代表人：____________________聯系電話：________________________
委托人：____________________聯系電話：________________________
委托銷售機構： _______________________________________________
通訊地址：________________________________________________________
郵政編碼：________________________________________________________
營業執照注冊號：__________________________________________________
買受人：__________________________________________________________
【法定代表人】【負責人】：__________________國籍：________________
【身份證】【護照】【營業執照注冊號】【】：________________________
出生日期：______年______月______日，性別：_________________________
通訊地址：_________________________________________________________
共11頁，當前第1頁1234567891011
郵政編碼：______________________聯系電話：_________________________
【法定人】【委托人】：_________________國籍：______________
【身份證】【護照】【】：___________________________________________
出生日期：______年______月______日，性別：_________________________
通訊地址：_________________________________________________________
郵政編碼：______________________聯系電話：_________________________
根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《北京市城市房地產轉讓管理辦法》及其他有關法律、法規的規定，出賣人和買受人在平等、自愿、公平、協商一致的基礎上就商品房預售事宜達成如下協議：
第一條 項目建設依據
出賣人以【出讓】【轉讓】【劃撥】方式取得坐落于___________地塊的國有土地使用權。該地塊【國有土地使用證號】【城鎮建設用地批準書號】為：______________________________ ，土地使用權面積為：___________，買受人購買的商品房（以下簡稱該商品房）所在土地用途為：___________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日止。
出賣人經批準，在上述地塊上建設的商品房（地名核準名稱）（暫定名）為：_________，建設工程規劃許可證號為：_________，建筑工程施工許可證號為：___________，建設工程施工合同約定的開工日期為：______________，建設工程施工合同約定的竣工日期為：___________________。
第二條 預售依據
該商品房已由_____________批準預售，預售許可證號為：___________。
第三條 基本情況
該商品房所在樓棟的主體建筑結構為：_____________，建筑層數為：__________層，其中地上___________層，地下________層。
該商品房為第一條規定項目中的___________【幢】【座】第_________層_________單元___________號。該房號為【審定編號】【暫定編號】，最終以公安行政管理部門審核的房號為準，該商品房平面圖及在整個樓棟中的位置圖見附件一。
該商品房的用途為【住宅】【經濟適用住房】【公寓】【別墅】【辦公】【商業】【】：________；【層高】【凈高】為：______米，【坡屋頂凈高】最低為：________米，最高為：_______米。該商品房朝向為：_______________。有______個陽臺，其中________個陽臺為封閉式，________個陽臺為非封閉式。
出賣人委托預測該商品房面積的房產測繪機構是____________，其預測建筑面積共___________平方米，其中，套內建筑面積______平方米，共用部位與共用房屋分攤建筑面積___________平方米。有關共用部位與共用房屋分攤建筑面積構成說明見附件二。
簽訂本合同時該商品房所在樓棟的建設工程進度狀況為_______________。
（如：正負零、地下一層···地上五層、···結構封頂）
本條所稱層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。凈高是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂底面之間的垂直距離。
第四條 抵押情況共11頁，當前第2頁1234567891011
與該商品房有關的抵押情況為：___________。
1．該商品房所分攤的土地使用權及在建工程均未設定抵押；
2．該商品房所分攤的土地使用權已經設定抵押，抵押權人為：____________，抵押登記部門為：__________________，抵押登記日期為：_____________。
3．該商品房在建工程已經設定抵押，抵押權人為：_______，抵押登記部門為：_______，抵押登記日期為：__________。（2和3可以同時選擇）____________________。
抵押權人同意該商品房預售的證明及關于抵押的相關約定見附件三。
第五條 計價方式與價款
該商品房為住宅的，出賣人與買受人約定按照下列第1種方式計算該商品房價款。其中，該商品房為經濟適用住房的，出賣人與買受人約定同時按照下列第1種方式和第2種方式分別計算該商品房價款。
該商品房為非住宅的，出賣人與買受人約定按照下列第_______種方式計算該商品房價款。
1．按照套內建筑面積計算，該商品房單價每平方米______（幣）______元，總價款_____（幣）____佰____拾____億_____仟____佰_____拾_____萬_____仟_____佰_____拾_____元整（大寫）。
2．按照建筑面積計算，該商品房單價為每平方米_________（幣）______元，總價款____（幣）____佰____拾____億_____仟_____佰_____拾_____萬_____仟_____佰_____拾_____元整（大寫）。
3．按照套（單元）計算，該商品房總價款為___（幣）____佰____拾____億______仟_____佰_____拾_____萬_____仟_____佰_____拾_____元整（大寫）。
4．按照__________________計算，該商品房總價款為_____（幣）_____佰_____拾_____億______仟_____佰_____拾_____萬_____仟_____佰_____拾_____元整（大寫）。
具體約定見附件四。
本條所稱建筑面積，是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2．20米以上（含2．20米）的永久性建筑。
所稱套內建筑面積，是指成套商品房（單元房）的套內使用面積、套內墻體面積和陽臺建筑面積之和。
第六條 付款方式及期限
買受人采取下列第____種方式付款。
1．一次性付款。
2．分期付款。
3．貸款方式付款。買受人可以首期支付購房總價款的_____％，其余價款可以向______________銀行或住房公積金管理機構借款支付。
4．其他方式。
具體付款方式及期限的約定見附件五。
第七條 出賣人保證該商品房沒有產權糾紛，因出賣人原因造成該商品房不能辦理產權登記或發生債權債務糾紛的，由出賣人承擔相應責任。
第八條 規劃變更的約定
出賣人應當按照規劃行政主管部門核發的建設工程規劃許可證規定的條件建設商品房，不得擅自變更。
出賣人確需變更建設工程規劃許可證規定條件的，應當書面征得受影響的買受人同意，并取得規劃行政主管部門的批準。因規劃變更給買受人的權益造成損失的，出賣人應當給予相應的補償。
第九條 設計變更的約定
（一）經規劃行政主管部門委托的設計審查單位批準，建筑工程施工圖設計文件的下列設計變更影響到買受人所購商品房質量或使用功能的，出賣人應當在設計審查單位批準變更之日起10日內，書面通知買受人。共11頁，當前第3頁1234567891011
1．該商品房結構形式、戶型、空間尺寸、朝向；
2．供熱、采暖方式；
3．_______________________________________________________；
4．_______________________________________________________；
5．_______________________________________________________。
出賣人未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房。
（二）買受人應當在通知送達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人逾期未予以書面答復的，視同接受變更。
（三）買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起____日內退還買受人已付房價款，并按照____________利率付給利息。買受人不退房的，應當與出賣人另行簽訂補充協議。
第十條 逾期付款責任
買受人未按照約定的時間付款的，按照下列第______種方式處理：
1．按照逾期時間，分別處理（（1）和（2）不作累加）
（1）逾期在_____日之內，自約定的應付款期限屆滿之次日起至實際支付應付款之日止，買受人按日計算向出賣人支付逾期應付款萬分之_____的違約金，并于實際支付應付款之日起_____日內向出賣人支付違約金，合同繼續履行。
（2）逾期超過_____日（該日期應當與第（1）項中的日期相同）后，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，買受人應當自解除合同通知送達之日起_____日內按照累計的逾期應付款的_____%向出賣人支付違約金，并由出賣人退還買受人全部已付款。買受人愿意繼續履行合同的，經出賣人同意后，合同繼續履行，自約定的應付款期限屆滿之次日起至實際支付應付款之日止，買受人按日計算向出賣人支付逾期應付款萬分之_____（該比率應當不小于第（1）項中的比率）的違約金，并于實際支付應付款之日起_____日內向出賣人支付違約金。
本條所稱逾期應付款是指依照第六條約定的到期應付款與該期實際已付款的差額；采取分期付款的，按照相應的分期應付款與該期的實際已付款的差額確定。
2．___________________________________________________________。
第十一條 交付條件
（一）出賣人應當在___年____月____日前向買受人交付該商品房。
（二）該商品房交付時應當符合下列第1、2、____、____、____、____、____
項所列條件；該商品房為住宅的，出賣人還應當提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。
1．該商品房已取得規劃驗收批準文件和建筑工程竣工驗收備案表；
2．有資質的房產測繪機構出具的該商品房面積實測技術報告書；
3．出賣人已取得了該商品房所在樓棟的房屋權屬證明；
4．滿足第十二條中出賣人承諾的市政基礎設施達到的條件；
5．該商品房為住宅的，出賣人提供《住宅工程質量分戶驗收表》。（XX年1月1日起進行住宅工程竣工驗收的房屋適用）
6．_____________________________________________________；
7．_____________________________________________________。
第十二條 市政基礎設施和其他設施的承諾
出賣人承諾與該商品房正常使用直接相關的市政基礎設施和其他設施按照約定的日期達到下列條件：
1．市政基礎設施：
（1）上水、下水：____年____月____日 達到_________________________；共11頁，當前第4頁1234567891011
（2）電：____年____月____日 達到_________________________________；
（3）供暖 ：____年____月____日 達到______________________________；
（4）燃氣：____年____月____日 達到_______________________________；
（5）____________________________________________________________；
（6）____________________________________________________________。
如果在約定期限內未達到條件，雙方同意按照下列方式處理：
（1）____________________________________________________________；
（2）____________________________________________________________。
2．其他設施
（1）公共綠地：____年____月___日 達到____________________________；
（2）公共道路：____年____月___日 達到____________________________；
（3）公共停車場 ：____年____月____日 達到________________________；
（4）幼兒園：____年____月____日 達到 ___________________________；
（5）學校：____年____月____日 達到 _____________________________；
（6）會所：____年____月____日 達到 ______________________________；
（7）購物中心：____年____月____日 達到 __________________________；
（8）體育設施：____年____月____日 達到 __________________________；
（9） ___________________________________________________________；
（10） __________________________________________________________。
如果在約定期限內未達到條件，雙方同意按照下列方式處理：
（1）____________________________________________________________；
（2）____________________________________________________________。
第十三條 逾期交房責任
除不可抗力外，出賣人未按照第十一條約定的期限和條件將該商品房交付買受人的，按照下列第______種方式處理：
1．按照逾期時間，分別處理（（1）和（2）不作累加）
（1）逾期在_____日之內（該時限應當不小于第十條第（1）項中的時限），自第十一條約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付已交付房價款萬分之_____的違約金（該違約金比率應當不小于第十條第（1）項中的比率），并于該商品房實際交付之日起_____日內向買受人支付違約金，合同繼續履行。
（2）逾期超過_____日（該日期應當與第（1）項中的日期相同）后，買受人有權退房。買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起_____日內退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的_____%向買受人支付違約金。買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自第十一條約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之______（該比率應當不小于第（1）項中的比率）的違約金，并于該商品房實際交付之日起_____日內向買受人支付違約金。
2．__________________________________________________________。
第十四條 面積差異處理共11頁，當前第5頁1234567891011
該商品房交付時，出賣人應當向買受人出示其委托的有資質的房產測繪機構出具的商品房面積實測技術報告書，并向買受人提供該商品房的面積實測數據（以下簡稱實測面積）。實測面積與第三條載明的預測面積發生誤差的，雙方同意按照第________種方式處理：
1．根據第五條按照套內建筑面積計價的約定，雙方同意按照下列原則處理：
（1）套內建筑面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）的，據實結算房價款；
（2）套內建筑面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。
買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起30日內退還買受人已付房價款，并按照____________利率付給利息。
買受人不退房的，實測套內建筑面積大于預測套內建筑面積時，套內建筑面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由出賣人承擔，產權歸買受人所有。實測套內建筑面積小于預測套內建筑面積時，套內建筑面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
實測套內建筑面積－預測套內建筑面積
套內建筑面積誤差比=________________________________ x 100%
預測套內建筑面積
2．根據第五條按照建筑面積計價的約定，雙方同意按照下列原則處理：
（1）建筑面積、套內建筑面積誤差比絕對值均在3%以內（含3%）的，根據實測建筑面積結算房價款；
（2）建筑面積、套內建筑面積誤差比絕對值其中有一項超出3%時，買受人有權退房。
買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起30日內退還買受人已付房價款，并按照____________利率付給利息。
買受人不退房的，實測建筑面積大于預測建筑面積時，建筑面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由出賣人承擔，產權歸買受人所有。實測建筑面積小于合同約定建筑面積時，建筑面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
實測建筑面積－預測建筑面積
建筑面積誤差比= _____________________________________ x 100%
預測建筑面積
3．雙方自行約定：
____________________________________________________________；
____________________________________________________________。
第十五條 交接手續
（一）該商品房達到第十一條約定的交付條件后，出賣人應當在交付日的7日前，書面通知買受人辦理交接手續的時間、地點以及應當攜帶的證件。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示第十一條約定的證明文件，并滿足第十一條約定的其他條件。出賣人不出示證明文件或者出示的證明文件不齊全，或未滿足第十一條約定的其他條件的，買受人有權拒絕接收，由此產生的逾期交房責任由出賣人承擔，并按照第十三條處理。
（二）驗收交接后，雙方應當簽署商品房交接單。由于買受人原因未能按期辦理交接手續的，雙方同意按照下列約定方式處理：共11頁，當前第6頁1234567891011
____________________________________________________________；
____________________________________________________________。
（三）雙方同意按照下列第_______種方式繳納稅費：
1．出賣人不得將買受人交納稅費作為交接該商品房的條件。
2．買受人同意委托出賣人代交下列第____、____、____、____、____、___種稅費，并在接收該商品房的同時將上述稅費交給出賣人。
（1）專項維修資金；
（2）契稅；
（3）第二十三條約定的物業服務費用；
（4）供暖費；
（5）________________________________________________________；
（6）________________________________________________________。
3．買受人自行向相關單位繳納下列第____、____、____、____、____、____種稅費，并在接收該商品房的同時向出賣人出示繳納稅費的憑據。
（1）專項維修資金；
（2）契稅；
（3）第二十三條約定的物業服務費用；
（4）供暖費；
（5）________________________________________________________；
（6）________________________________________________________。
第十六條 商品房質量、裝飾、設備標準的約定
（一）出賣人承諾該商品房使用合格的建筑材料、構配件，該商品房質量符合國家和本市頒布的工程質量規范、標準和施工圖設計文件的要求。
（二）出賣人和買受人約定如下：
1．該商品房地基基礎和主體結構質量經檢測不合格的，買受人有權退房。買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起______日內退還全部已付款，并按照___________利率付給利息，給買受人造成損失的由出賣人承擔賠償責任。因此而發生的檢測費用由出賣人承擔。
買受人要求繼續履行合同的，應當與出賣人另行簽訂補充協議。
2．該商品房室內空氣質量經檢測不符合國家標準的，自該商品房交付之日起_______日內（該時限應當不低于60日），買受人有權退房。買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起______日內退還買受人全部已付款，并按照___________利率付給利息，給買受人造成損失的，由出賣人承擔賠償責任。因此而發生的檢測費用由出賣人承擔。
買受人不退房的或該商品房交付使用已超過_____日的，應當與出賣人另行簽訂補充協議。
_____________________________________________________。
3．交付該商品房時，該商品房已經由建設、勘察、設計、施工、工程監理等單位驗收合格，出賣人應當與買受人共同查驗收房，發現有其他問題的，雙方同意按照第_____種方式處理：
（1）出賣人應當于_______日內將已修復的該商品房交付。由此產生的逾期交房責任由出賣人承擔，并按照第十三條處理。
__________________________________________________________。
（2）由出賣人按照國家和本市有關工程質量的規范和標準在商品房交付之日起_____日內負責修復，并承擔修復費用，給買受人造成損失的，由出賣人承擔賠償責任。
（3）__________________________________________________________。共11頁，當前第7頁1234567891011
4．出賣人交付的商品房的裝飾、設備標準應當符合雙方約定的標準。達不到約定標準的，買受人有權要求出賣人按照下列第______種方式處理：
（1）出賣人賠償雙倍的裝飾、設備差價。
（2）___________________________________________________________；
（3）___________________________________________________________。
具體裝飾和設備標準的約定見附件六。
（三）出賣人和買受人對工程質量問題發生爭議的，任何一方均可以委托有資質的建設工程質量檢測機構檢測，雙方均有協助并配合對方檢測的義務。______________________________________________________。
第十七條 住宅保修責任
（一）該商品房為住宅的，出賣人自該商品房交付之日起，按照《住宅質量保證書》承諾的內容承擔相應的保修責任。
該商品房為非住宅的，雙方應當簽訂補充協議詳細約定保修范圍、保修期限和保修責任等內容。
（二）在該商品房保修范圍和保修期限內發生質量問題，雙方有退房約定的，按照約定處理；沒有退房約定的，出賣人應當履行保修義務，買受人應當配合保修。非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔責任。
第十八條 住宅節能措施
該商品房為住宅的，應當符合國家有關建筑節能的規定和北京市規劃委員會、北京市建設委員會的《居民建筑節能設計標準》（dbj01－602－XX）的要求。未達到標準的，出賣人應當按照《居民建筑節能設計標準》的要求補做節能措施，并承擔全部費用；因此給買受人造成損失的，出賣人應當承擔賠償責任。
第十九條 使用承諾
買受人使用該商品房期間，不得擅自改變該商品房的建筑主體結構、承重結構和用途。除本合同、補充協議及其附件另有約定者外，買受人在使用該商品房期間有權與其他權利人共同使用與該商品房有關的共用部位和設施，并按照共用部位與共用房屋分攤面積承擔義務。
出賣人不得擅自改變與該商品房有關的共用部位和設施的使用性質。
第二十條 產權登記
（一）初始登記
出賣人應當在______年______月______日前，取得該商品房所在樓棟的權屬證明。如因出賣人的責任未能在本款約定期限內取得該商品房所在樓棟的權屬證明的，雙方同意按照下列第______種方式處理：
1．買受人有權退房。買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起__日內退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的____％向買受人支付違約金。買受人不退房的，合同繼續履行，自出賣人應當取得該商品房所在樓棟的權屬證明期限屆滿之次日起至實際取得權屬證明之日止，出賣人應當按日計算向買受人支付全部已付款萬分之_____的違約金，并于出賣人實際取得權屬證明之日起_____日內向買受人支付。
2．_____________________________________________________。
（二）轉移登記
1．商品房交付使用后，雙方同意按照下列第_____種方式處理：
（1）雙方共同向權屬登記機關申請辦理房屋權屬轉移登記。
（2）買受人同意委托_____________向權屬登記機關申請辦理房屋權屬轉移登記，委托費用__________ 元人民幣（大寫）。
2．如因出賣人的責任，買受人未能在商品房交付之日起_______日內取得房屋所有權證書的，雙方同意按照下列第______種方式處理：共11頁，當前第8頁1234567891011
（1）買受人有權退房。買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起____日內退還買受人全部已付款，并按照___________利率付給利息。買受人不退房的，自買受人應當取得房屋所有權證書的期限屆滿之次日起至實際取得房屋所有權證書之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之_____的違約金，并于買受人實際取得房屋所有權證書之日起____日內由出賣人支付。
（2）_________________________________________________________。
第二十一條 共有權益的約定
1．該商品房所在樓棟的屋面使用權歸全體產權人共有；
2．該商品房所在樓棟的外墻面使用權歸全體產權人共有；
3．______________________________________________________________；
4．______________________________________________________________。
第二十二條 附屬建筑物、構筑物的約定
雙方同意該商品房的地下停車庫等附屬建筑物、構筑物按照以下第
種方式處理。
1．出賣人出賣該商品房時，該商品房附屬的____、____、____、
隨同該商品房一并轉讓。
2．出賣人聲明該商品房附屬的____、____、____、____不隨同該商品房一并轉讓
第二十三條 前期物業服務
（一）出賣人依法選聘的物業管理企業為：________________，資質證號為：________________。
（二）前期物業管理期間，物業服務收費價格為__________/月·平方米（建筑面積）。價格構成包括物業區域內保潔費、公共秩序維護費、共用部位共用設施設備日常維護費、綠化養護費、綜合管理費、_________、_________、_________。
地上停車管理費__________，地下停車管理費__________。
（三）物業管理企業按照第________種方式收取物業服務費。
1．按照年收取，買受人應當在每年的____月____日前繳費。
2．按照半年收取，買受人應當分別在每年的____月____日前和____月____日前繳費。
3．按照季收取，買受人應當分別在每年的____月____日前、____月____日前、____月____日前和____月____日前繳費。
（四）物業服務的內容和業主臨時公約的內容見附件七。買受人已詳細閱讀附件七有關物業服務的全部內容和業主臨時公約，同意由出賣人依法選聘的物業管理企業提供前期物業服務，遵守業主臨時公約。
第二十四條 專項維修資金
買受人委托出賣人代交專項維修資金的，出賣人應當自受托之日起_____日內，向買受人提交專項維修資金繳納憑證。
買受人自行繳納專項維修資金（公共維修基金）的，應當在商品房交付【時】【之日起_____日內】，向物業管理企業出示專項維修資金繳納憑證。
第二十五條 不可抗力
因不可抗力不能按照約定履行本合同的，根據不可抗力的影響，部分或全部免除責任，但因不可抗力不能按照約定履行合同的一方當事人應當及時告知另一方當事人，并自不可抗力事件結束之日起____日內向另一方當事人提供證明。
第二十六條 爭議解決方式
本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決；協商不成的，按照下列第______種方式解決：
1．提交____________仲裁委員會仲裁。共11頁，當前第9頁1234567891011
2．依法向人民法院起訴。
第二十七條 本合同自雙方簽字（蓋章）之日起生效。雙方可以根據具體情況對本合同中未約定、約定不明或不適用的內容簽訂書面補充協議進行變更或補充，但補充協議中含有不合理地減輕或免除本合同中約定應當由出賣人承擔的責任或不合理地加重買受人責任、排除買受人主要權利內容的，仍以本合同為準。對本合同的解除，應當采用書面形式。本合同附件及補充協議與本合同具有同等法律效力。
第二十八條 本合同及附件共_______頁，一式______份，具有同等法律效力，其中出賣人______份，買受人______份，______份，______份。
第二十九條 自本合同生效之日起30日內，由出賣人向__________申請辦理該商品房預售合同登記備案手續。出賣人自本合同生效之日起30日內未申請預售登記的，買受人可以申請預售登記。預售的商品房已抵押的，預售登記應當由出賣人和買受人雙方共同申請。
出賣人（簽章）：_____________________買受人（簽章）：______________________
【法定代表人】：_____________________【法定代表人】：______________________
【委托人】（簽章）：_____________【負責人】：__________________________
【委托銷售機構】（簽章）：_______【委托人】（簽章）：______________
簽訂時間：_________年_______月_____日 簽訂時間：_________年_______月______日
簽訂地點：___________________________ 簽訂地點：____________________________
附件一 房屋平面圖及在整個樓棟中的位置圖（應標明方位）
附件二 共用部位與共用房屋分攤建筑面積構成說明
1．被分攤的共用部位的名稱、用途、所在位置、面積。
2．參與分攤公用建筑面積的商品房名稱、用途、所在位置、面積、分攤系數。
3．不分攤的共用部位。
附件三 該商品房取得抵押權人同意銷售的證明及抵押當事人的相關約定
附件四 計價方式與房價款的其他約定
附件五 付款方式及期限的約定
附件六 裝飾和設備標準的約定
1．采暖系統：
（1）集中采暖：【散熱器】【地板采暖】【 】___________________________；
（2）分戶采暖：【燃氣爐】【電采暖】【 】_____________________________；
（3）采暖設備品牌：_______________________________________________。
2．保溫材料：
（1）外墻保溫：【擠壓聚苯板】【發泡聚苯板】【發泡聚安酯】【 】________。
（2）內墻保溫：【石膏聚苯板】【 】__________________________________。
3．外墻：【瓷磚】【涂料】【玻璃幕墻】【 】____________________________。
4．內墻：【涂料】【壁紙】【 】_______________________________________。
5．頂棚：【石膏板吊頂】【涂料】【 】_________________________________。
6．室內地面：【大理石】【花崗巖】【水泥抹面】【實木地板】【 】________。
7．門窗：共11頁，當前第10頁1234567891011
（1）外窗結構尺寸為：_____________________________________________；
（2）開啟方式為：_________________________________________________；
（3）門窗型材：【雙玻中空斷橋鋁合金窗】【塑鋼雙玻璃】【 】___________。
8．廚房：
（1）地面：【水泥抹面】【瓷磚】【 】_________________________________；
（2）墻面：【耐水膩子】【瓷磚】【 】_________________________________；
（3）頂棚：【水泥抹面】【石膏吊頂】【 】_____________________________；
（4）廚具：______________________________________________________。
9．衛生間：
（1）地面：【水泥抹面】【瓷磚】【 】_________________________________；
（2）墻面：【耐水膩子】【涂料】【瓷磚】【 】__________________________；
（3）頂棚：【水泥抹面】【石膏吊頂】【 】_____________________________；
10．陽臺：【塑鋼封閉】【鋁合金封閉】【斷橋鋁合金封閉】【不封閉】【 】______________。
11．電梯：
（1）電梯品牌名稱：_______________________________________________；
（2）電梯速度：_____米/秒；
（3）電梯載重量：__________________________千克；
（4）_____________________________________________________________。
12．其他_____________________________________________________________
附件七 物業服務
（本附件內容與出賣人和物業管理企業簽訂的前期物業服務合同一致）
一、物業服務內容
二、物業服務質量
三、物業收費項目及價格
四、業主臨時公約
五、其他約定
北京市建設委員會
1995年1月1日施行的《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十四條規定了商品房預售的條件和監督管理措施。但在實踐中，不但商品房預售合同的當事人及有關房地產管理部門對該法條的理解或執行情況不同，就連一些審理此類糾紛案件的法官也認識各異。尤其是對該條第二款即“商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案”的規定，在執行中更是大相徑庭。本文僅就此談些個人淺見，以做引玉之磚。
引起筆者思考的是這樣一個案例：原告某公司作為預購人與被告某房地產開發公司，于1999年簽訂一份《房屋預售合同》，并到該市的房地產交易管理所辦理了預售登記。后因該項工程長期停建，由該市政府有關部門按停緩建工程代為處置并拍賣給第三人。第三人投資續建竣工，但該市房產管理部門以原有預售登記為由拒辦房產登記。原告被告要求交付房屋，認為該預售合同已辦理了預售登記，具有對抗第三人的法律效力。第三人抗辯認為，該項登記違反法律規定，不能對抗政府的處置拍賣行為，并以政府房產管理部門違法不作為為由，提起行政訴訟。兩案的爭議焦點集中在《房屋預售合同》的預售登記是否具有法律效力上政府代為處置行為效力暫不論。
筆者認為，不論是民事行為還是行政行為，其行為效力都要依法認定。尤其是在事實清楚的情況下，正確理解和解釋法律就成為正確適用法律的關鍵。
首先，國家立法規范商品房預售行為的本意，在于在建商品房的預售不同于商品房現房銷售。無疑，這種售房方式對于搞活經營、廣籌資金，活躍房地產市場，促進商品房消費和促進房地產業健康發展等具有積極的意義。但是，如果管理不善，極易導致“炒地皮”、“炒樓花”等投機行為發生，導致蓄意詐財或中途倒閉、偷工減料、延遲交房等損害消費者合法權益現象的發生。因此，法律對預售商品房應當具備的條件和監督管理措施都作了明確規定，以維護房地產市場秩序，保障房地產權利人的合法權益。《城市房地產管理法》第四十四條第一款規定了商品房預售的法定條件，第二款和第三款規定的是對預售合同的監督管理措施，共同構成了商品房預售行為的依法登記和依法監管制度。
其次，國家對商品房預售行為實行依法登記和監管制度，主要體現在該法第四十四條第一款第四項“向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明”，和第二款“將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案”。辦理預售登記是法定條件，申報登記備案是監管措施要求，都是依法登記制度的規定，均不得違反。
第三，該項依法登記制度，實行的是部門法定原則、職權法定原則和登記程序法定原則。非法定部門不得受理登記，無法律授權不得辦理登記，非依法定程序登記無效。縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門，通過對商品房預售許可證的發放管理和對預售合同的登記備案管理，達到監督檢查、宏觀調控的目的，有利于這兩個法定管理部門對不符合條件的預售行為予以糾正和查處，有利于掌握預售情況和商品房建成后產權轉移登記發證工作，以切實保障房地產權利人的合法權益。
第四，《城市房地產管理法》第四十四條第二款對受理預售合同申報登記備案的法定部門，明確規定為房產管理部門和土地管理部門，并且必須是縣級以上人民政府的這兩個部門。除此之外的其他部門無權受理申報和登記備案。
第五，地方各級房地產交易管理所不是法律授權的受理預售合同申報登記備案的法定部門。其辦理預售合同登記備案是違反法律規定的，當然不具有合法登記備案所預期的法律效力。除非其具備《城市房地產管理法》第六條第二款規定的授權，即“縣級以上地方人民政府房產管理、土地管理部門的機構設置及其職權由省、自治區、直轄市人民政府確定。”任何違反該規定的私下授權都是無效的。
第六，盡管一些地方的房地產交易管理所也接受并辦理預售合同的登記，但并不是法律規定的申報登記備案。尤其是在《城市房地產管理法》于1995年1月1日實施后，凡在中華人民共和國城市規劃區國有土地范圍內取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發、房地產交易，實施房地產管理，都應當遵守該法，依法辦事。
第七，商品房預售合同的登記備案制度與商品房買賣合同的過戶登記制度不同。后者是合同產生法律效力的手續制度，即合同生效的特別要件，而前者則是合同成立后生效前，產生對抗第三人效力的手續制度，并不決定合同本身效力。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規定：當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。
地 址：____________ 郵碼：____________ 電話：____________
購買方(乙方)：____________________________________
姓 名：________性別：____ 出生：________年____月____日
國 籍：____________ 身份證號碼：____________
地 址：____________ 郵碼：____________ 電話：____________
第一條 甲方經批準，取得位于____市用地面積____m2的土地使用權。
地塊編號：____ 使用年期____年，自____年__月__日起至____年__月__日止。甲方在上述土地興建樓宇，系____定名____，由甲方預售。
第二條 乙方自愿向甲方定購上述樓宇的第____幢____號(第__層)。建筑面積____m2，土地面積/m2(其中：基底分攤____m2、公用分攤____m2、其他____m2)。
第三條 甲方定于____年__月__日交付乙方使用。
如遇下列特殊原因可延期交付使用，但不得超過____天：
1.人力不可抗拒的自然災害;
2.施工中遇到異常困難及重大技術問題不能及時解決;
3.其他非甲方所能控制的因素。
上述原因必須憑____市有關主管部門的證明文件為依據，方能延期交付使用。
第四條 甲乙雙方同意上述訂購之樓宇售價為：____單價元/m2，總金額____幣____千____百____十____萬____千____百____十____元(小寫_____萬元)。
付款方式：乙方按甲方指定收款銀行：
帳戶名稱：________________帳號：_______________
分期(一次)付款(見附表一)。
第五條 乙方如未按本合同第四條規定的時間付款，甲方有權追索違約利息。如逾期____天以上，仍未付所欠款項和利息，甲方有權單方終止合同，將樓宇出售他人。
第六條 甲方如未按本合同第三條規定的日期交付給乙方使用，應按合同規定交付日第二天起計算付款利息，以補償乙方的損失。
第七條 甲方出售的樓宇須經××市建筑質量檢驗部門驗審合格，并負責保修半年，如質量不合格時，乙方有權提出退房，退房后甲方應將已付款項及全部利息在30天內退回乙方。
第八條 甲乙雙方在樓宇交付使用并付清樓款后，簽訂《房地產轉讓合同書》，經市府主管部門辦理轉讓登記手續，發給《房地產權證》，乙方才能獲得房地產權。
乙方在使用期間，有權享用與該樓宇有關聯的公共通道、設施、活動場所，同時必須遵守中華人民共和國法律、法令和社會道德，維護公共設施和公共利益。
第九條 乙方所購樓宇只作____使用，在使用期間不得擅自改變該樓宇結構和用途，如有損壞應自費修繕。
乙方購置的樓宇所占用的土地，按有關土地管理規定繳納土地使用費。
第十條 預售的樓宇，乙方不許轉讓、抵押，否則，后果自負。
第十一條 后面的附表一、二均為本合同內容的組成部分。
第十二條 本合同自簽訂蓋章之日起生效，如發生糾紛，雙方應友好協商解決，不能解決時，按下列( )項解決：
1.由仲裁機關仲裁;
2.由人民法院裁判;
第十三條 本合同正本一式四份，甲乙雙方、公證機關、房地產權登記機關各一份。
甲 方：____________ 乙 方：____________
地 址：____________ 郵碼：____________ 電話：____________
購買方(乙方)：____________________________________
姓 名：________性別：____ 出生：________年____月____日
國 籍：____________ 身份證號碼：____________
地 址：____________ 郵碼：____________ 電話：____________
第一條 甲方經批準，取得位于____市用地面積____m2的土地使用權。
地塊編號：____ 使用年期____年，自____年__月__日起至____年__月__日止。甲方在上述土地興建樓宇，系____定名____，由甲方預售。
第二條 乙方自愿向甲方定購上述樓宇的第____幢____號(第__層)。建筑面積____m2，土地面積/m2(其中：基底分攤____m2、公用分攤____m2、其他____m2)。
第三條 甲方定于____年__月__日交付乙方使用。
如遇下列特殊原因可延期交付使用，但不得超過____天：
1.人力不可抗拒的自然災害;
2.施工中遇到異常困難及重大技術問題不能及時解決;
3.其他非甲方所能控制的因素。
上述原因必須憑____市有關主管部門的證明文件為依據，方能延期交付使用。
第四條 甲乙雙方同意上述訂購之樓宇售價為：____單價元/m2，總金額____幣____千____百____十____萬____千____百____十____元(小寫_____萬元)。
付款方式：乙方按甲方指定收款銀行：
帳戶名稱：________________帳號：_______________
分期(一次)付款(見附表一)。
第五條 乙方如未按本合同第四條規定的時間付款，甲方有權追索違約利息。如逾期____天以上，仍未付所欠款項和利息，甲方有權單方終止合同，將樓宇出售他人。
第六條 甲方如未按本合同第三條規定的日期交付給乙方使用，應按合同規定交付日第二天起計算付款利息，以補償乙方的損失。
第七條 甲方出售的樓宇須經××市建筑質量檢驗部門驗審合格，并負責保修半年，如質量不合格時，乙方有權提出退房，退房后甲方應將已付款項及全部利息在30天內退回乙方。
第八條 甲乙雙方在樓宇交付使用并付清樓款后，簽訂《房地產轉讓合同書》，經市府主管部門辦理轉讓登記手續，發給《房地產權證》，乙方才能獲得房地產權。
乙方在使用期間，有權享用與該樓宇有關聯的公共通道、設施、活動場所，同時必須遵守中華人民共和國法律、法令和社會道德，維護公共設施和公共利益。
第九條 乙方所購樓宇只作____使用，在使用期間不得擅自改變該樓宇結構和用途，如有損壞應自費修繕。
乙方購置的樓宇所占用的土地，按有關土地管理規定繳納土地使用費。
第十條 預售的樓宇，乙方不許轉讓、抵押，否則，后果自負。
第十一條 后面的附表一、二均為本合同內容的組成部分。
第十二條 本合同自簽訂蓋章之日起生效，如發生糾紛，雙方應友好協商解決，不能解決時，按下列( )項解決：
1.由仲裁機關仲裁;
2.由人民法院裁判;
第十三條 本合同正本一式四份，甲乙雙方、公證機關、房地產權登記機關各一份。
甲 方：____________ 乙 方：____________
地 址：____________ 郵碼：____________ 電話：____________
購買方（乙方）____________________________________
姓 名：________性別：____ 出生：________年____月____日
國 籍：____________ 身份證號碼：____________
地 址：____________ 郵碼：____________ 電話：____________
第一條 甲方經批準，取得位于____市用地面積____㎡的土地使用權。
地塊編號：____ 使用年期____年，自____年__月__日起至____年__月__日止。甲方在上述土地興>:請記住我站域名/
第二條 乙方自愿向甲方定購上述樓宇的第____幢____號（第__層）建筑面積____㎡，土地面積/㎡（其中：基底分攤____㎡、公用分攤____㎡、其他____㎡）
第三條 甲方定于____年__月__日交付乙方使用。
如遇下列特殊原因可延期交付使用，但不得超過____天：
1.人力不可抗拒的自然災害；
2.施工中遇到異常困難及重大技術問題不能及時解決；
3.其他非甲方所能控制的因素。
上述原因必須憑____市有關主管部門的證明文件為依據，方能延期交付使用。
第四條 甲乙雙方同意上述訂購之樓宇售價為：____單價元/㎡，總金額____幣____千____百____十____萬____千____百____十____元（小寫_____萬元）
付款方式：乙方按甲方指定收款銀行：
帳戶名稱：________________帳號：_______________
分期（一次）付款（見附表一）
第五條 乙方如未按本合同第四條規定的時間付款，甲方有權追索違約利息。如逾期____天以上，仍未付所欠款項和利息，甲方有權單方終止合同，將樓宇出售他人。
第六條 甲方如未按本合同第三條規定的日期交付給乙方使用，應按合同規定交付日第二天起計算付款利息，以補償乙方的損失。
第七條 甲方出售的樓宇須經XX市建筑質量檢驗部門驗審合格，并負責保修半年，如質量不合格時，乙方有權提出退房，退房后甲方應將已付款項及全部利息在30天內退回乙方。
第八條 甲乙雙方在樓宇交付使用并付清樓款后，簽訂《房地產轉讓合同書》，經市府主管部門辦理轉讓登記手續，發給《房地產權證》，乙方才能獲得房地產權。
乙方在使用期間，有權享用與該樓宇有關聯的公共通道、設施、活動場所，同時必須遵守中華人民共和國法律、法令和社會道德，維護公共設施和公共利益。
第九條 乙方所購樓宇只作____使用，在使用期間不得擅自改變該樓宇結構和用途，如有損壞應自費修繕。
乙方購置的樓宇所占用的土地，按有關土地管理規定繳納土地使用費。
第十條 預售的樓宇，乙方不許轉讓、抵押，否則，后果自負。
第十一條 后面的附表一、二均為本合同內容的組成部分。
第十二條 本合同自簽訂蓋章之日起生效，如發生糾紛，雙方應友好協商解決，不能解決時，按下列（ ）項解決：
1.由仲裁機關仲裁；
2.由人民法院裁判；
第十三條 本合同正本一式四份，甲乙雙方、公證機關、房地產權登記機關各一份。
甲 方：____________
乙 方：____________
代表人：________________
代表人：________________
____年____月____日
一、商品房預售合同備案登記效力與立法意義
(一)商品房預售合同備案登記的效力
自1995年《城市房地產管理法》規定了商品房預售合同登記備案以來,從國家到各個地方,相關的規定層出不窮。1995年施行、2007年進行修正《城市房地產管理法》第四十五條第二款確立了商品房預售合同登記備案制度:“商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。”除此之外,1998年國務院頒布的《城市房地產開發管理條例》、1994年建設部頒布并于2004年修訂的《城市商品房預售管理辦法》中,都有關于商品房預售合同登記備案的條款,規定了預售方進行合同備案登記的義務、時間及辦理登記備案手續的行政機關。但是對于預售合同登記備案制度的效力,上述國家及部門立法并沒有具體說明。
僅從商品房預售合同登記相關規定的文字表述上看,法條采用的是“登記備案”一詞。但是在我國,不同類型的備案制度有不同的性質和效力,學界對此也有爭議。
一、預售合同轉讓的法律性質
預售合同標的物是正在建筑、尚未竣工的商品房，其所有權尚未產生。預購方在預售合同履行中，雖交付預購款，但不享有預售商品房的所有權，其轉讓處分的，不是所有權。故預售合同轉讓的性質，即根據轉讓時預購人已履行預售合同義務程度的不同，分別是商品房預售合同的債權轉讓和權利義務轉讓。預購人已全部履行合同義務所為的轉讓是債權；預購人只部分履行合同義務所為的轉讓，則是權利義務轉讓。
1?預售合同債權轉讓無須事先征得預售人同意，因為，債的轉讓包括債權轉讓、債務轉讓、權利義務一并轉讓三種情況。我國《合同法》第79條規定：“債權人可以將合同的權利全部或者部分轉讓給第三人。”說明債權人可以不經債務人同意而自由處分自己的債權。債務人在民事法律關系中僅僅為民事義務的承擔者，如果原債權人和新債權人沒有異議，債務人向誰履行義務都是可以的。《合同法》第80條又規定：“債權人轉讓權利的，應當通知債務人。未經通知，該轉讓對債務人不發生效力。”因為債權轉讓可不必征得債務人的同意，但債務人不能因債權轉讓而利益受損。同時也便于債務人如期正確履行義務。
2?預購人沒有全面履行合同義務前提下所進行的權利義務轉讓，事先應征得預售人同意。因為第一，合同是當事人雙方意思表示一致的產物，合同當事人之間的了解信任程度，尤其是各自的信用程度，往往是達成合同的關鍵因素，這也是誠實信用原則在合同中的體現。第二，以預售方的事先同意作為預購人的權利義務轉讓的前提，一方面可以防止預購人借權利義務轉讓逃避債務，另一方面也可保證預售人有機會對受讓人的資信能力、履行能力予以考察，以使原預售合同得以正確履行，從而保護預售方的合法權益，在法律上也可平衡預售人、轉讓人（預購人）的利益。第三，它與我國《民法通則》第91條關于“合同一方將合同的權利、義務全部或部分轉讓給第三人的，應當取得另一方的同意”的規定相符。
3?預購人沒有履行預售合同的任何義務時，預購人無權轉讓該預售合同，即預售合同中不存在債務轉讓。因為債務轉讓必須征得預售人的同意，預售人不可能同意預購人單純的牟利轉讓；即使不以牟利為目的，預售人對預售合同享有請求解除權，并要求預購人承擔締約上的過失責任，預購人不能通過轉讓預售合同逃避應負的法律責任，同時我國法律嚴禁倒賣合同、買空賣空的行為，更不允許利用預售合同進行變相的期貨交易。
綜上，我國預售合同轉讓的法律性質是債權轉讓和權利義務轉讓。
二、預售合同轉讓的條件
我國《城市房地產管理法》第45條的規定應視為允許預售合同轉讓，具體辦法由國務院規定，說明預售合同轉讓是有條件的。筆者以為預售合同轉讓的條件如下：
1?依照法律、法規、政策等規定，允許預售轉讓的可以轉讓；不允許預售轉讓的不得轉讓，例如《深圳經濟特區商品住宅外銷管理辦法》第12條規定：“預售的外銷商品住宅，在未領取房地產證前不得轉讓，否則轉讓無效。”
2?轉讓人必須持有經過登記備案的預售合同和轉讓合同才能成為轉讓人，未登記備案的預售合同不得轉讓。這種規定有利于國家加強宏觀管理，加強國家稅收。因為預售合同轉讓主體與預售主體不同，轉讓人具有雙重身份，它是前一預售合同的預購方，同時又是后一轉讓合同的轉售方，而不是未竣工商品房預售方，故轉讓人不具備預售方的主體資格，也不必具有商品房預售許可證，但轉讓人必須持有經過登記備案的預售合同和轉讓合同才具有預售轉讓的主體資格。預售合同轉讓后，新預購人取代原預購人成為新的權利主體，也是預售商品房竣工后的產權人。
3?預售合同轉讓的標的物必須是尚未竣工的、正在建設中的預售商品房，如果轉讓的標的物已經竣工驗收，預購方已經實際取得預售商品房產權后，將商品房再轉讓給他人，不是預售合同轉讓，應按商品房買賣關系處理，同時預售合同轉讓行為必須是行為人真實意思表示，否則轉讓行為無效。由于房地產市場價格不穩定，轉讓人將預售合同提前轉讓，轉移跌價風險；新預購人自愿承擔跌價風險，冒著風險提前買受，然后再次轉讓，這種轉移風險和買受風險必須是平等自愿的。當然，與之相對應也有獲得利益的機會。
4?預售合同必須合法有效，才允許預售合同轉讓，否則預售合同轉讓無效。最高人民法院民（1996）2號文件第28條規定：“商品房的預售合同無效的，預售商品房的轉讓合同，一般也應當認定無效。”從預售合同內容看，分以下幾種情況：第一，如果預售合同對轉讓有約定，當雙方約定的轉讓條件已經具備時，可以轉讓。例如分期付款中，預售合同約定必須付清前二次應付款項或者付清應付款項達到2/3后方可轉讓。第二，預售合同未約定轉讓條件，預售合同履行中，預購方提出轉讓，必須征得預售人同意，否則轉讓無效。這樣規定既可預防預購人倒賣合同，牟取非法利益。又可以保證預售合同轉讓及預售合同的順利履行。第三，預購方已經全部履行預售合同規定的全部義務，對預售商品房的再行轉讓，不必征得預售人的同意，但事后應及時通知預售人知道，使其正確履行合同。通知人是轉讓人和新預購人，轉讓人和新預購人持原經過登記備案的預售合同和新簽訂的預售轉讓合同通知預售人，并了解原預購人履行合同情況。
5?預售合同轉讓必須簽訂轉讓合同，不必重新簽訂新預售合同。因為轉讓人與新預購人簽訂預售合同將原預售合同的預購人（轉讓人）更名為新的預購人，新預購人通過預售轉讓合同取得原預售合同預購人的地位。這種預售轉讓合同應依法繳納有關稅費。轉讓人無論是債權轉讓，還是權利義務轉讓，都只是合同主體的變更，而合同內容即權利義務并沒有改變。如果轉讓人是債權轉讓，預售人拒絕重新簽訂預售合同，將阻止轉讓人對債權的處分權，故新預購人沒有必要與預售人重新簽訂預售合同，預售轉讓合同依法成立后，具有不可逆轉性，即新的法律關系形成，原預購人和新預購人均不得反悔，但新預購人符合轉讓條件時仍可以再行轉讓。
三、預售合同轉讓的程序
被告：黃巖市房屋開發公司。
被告黃巖市房屋開發公司是1988年7月依法成立的房地產開發企業，其經批準的經營范圍是：主營商品房開發、銷售，兼營建筑材料。1990年12月，被告先后經原黃巖市（現改為臺州市）計劃經濟委員會、城鄉建設委員會、土地管理局、建筑工程管理處等有關部門批準，在 現臺州市路橋鎮解放路開發臨街坐西朝東第4號、第5號兩幢商品住宅樓，各樓的第一、二層為營業用房，第三層以上為住宅套房。1991年9月，原告鄭金兵等11人分別向被告下屬的路橋辦事處申請購買該4、5號商品住宅樓的營業房各1套，并按照被告預售商品房的有關規定，填寫了《訂購商品房申請登記表》，經所在居委會和路橋土地管理事務所審核，同意原告鄭金兵等11人申請購買營業房各一套。1991年9月25日，被告黃巖市房屋開發公司的派出機構-路橋辦事處，分別在原告鄭金兵等11人的《訂購商品房申請登記表》中“公司審定房屋方位層 次”一欄，簽署了“同意購買解放路營業房一套”的意見。同年9月27日，被告分別向原告鄭金兵等11人收取了訂購營業房預付款各4萬元，并出具了收據。1992年6月24日，原告鄭金兵等11人又分別交付給被告建房的施工單位-黃巖市路橋市政公司工程款各5000元。 在解放路第4、5號商品住宅樓興建過程中，1992年4月7日，路橋區的陳福增等部分廠長、經理也填寫了《訂購商品房申請登記表》，此表未交給被告，被告未向他們收取分文預付款。同年4月16日，原黃巖市計劃經濟委員會根據路橋區企業辦公室的書面報告，以黃計經字（ 1992）第113號文件，指定原路橋區企業辦公室將解放路第4、5號商品住宅樓銷售給路橋區的陳福增等11戶廠長、經理。1992年9月10日，原黃巖市城建委主任、路橋鎮鎮長、路橋區企業辦副主任及被告經理等人召開了協調會議，決定：（1）路橋鎮解放路第4、5號樓 的商品房賣給路橋區的廠長、經理；（2）已經繳款的鄭金兵等11戶個人購房戶在小商品市場另擇地皮給予解決，如果11戶個人不同意，由開發公司歸還預付款；（3）由路橋鎮通知施工隊停止施工。會后由路橋鎮城建辦公室口頭通知停建解放路4、5號商品房工程，被告及施工單位 據此停止建造，當時該工程已建至二層樓。 工程停建后，原告鄭金兵等11位商品房預購人在向黃巖市有關部門多次要求解決無果的情況下，于1994年3月1日向臺州市路橋區人民法院提起訴訟，要求依法確認與被告的商品房買賣關系有效，并要求被告及時交付房屋。 被告黃巖市房屋開發公司答辯：愿意按約履行。但因該工程被停建，無法及時交付預售給原告的商品房。
「審判
臺州市路橋區人民法院經公開開庭審理，查明了案情事實和相關證據。認為：被告黃巖市房屋開發公司依法成立，具有開發、銷售商品房的主體資格。被告開發座落路橋鎮解放路第4、5號商品住宅樓，經有關部門批準，手續完備，被告有權自主簽訂預售商品房合同。原告鄭金兵等1 1人經有關單位審核同意，與被告簽訂了預售商品房合同，并交納了預付款。雙方簽訂的商品房預售合同應認定有效，依法受法律保護。該合同中商品房交付期限不明確，原告要求及時交付，依法應予準許。但應給被告必要的建房時間。至于該商品房預售過程中受到有關行政部門干預，該 工程又被有關部門通知停建，應由被告自行與有關部門解決，不屬本案爭議范圍。臺州市路橋區人民法院依照《中華人民共和國民法通則》第五十七條、第八十五條、第八十八條第一款和第二款第（二）項、第一百一十一條的規定，于1995年4月14日判決： 原告鄭金兵等11人與被告黃巖市房屋開發公司簽訂的預購預售商品房合同有效，被告應于判決發生法律效力之日起一年內交付房屋。 本案訴訟費用由被告負擔。 宣判后，當事人均未上訴。被迫停工的解放路第4、5號商品房工程，經多方努力，已于1995年7月4日恢復施工。
「評析
本案是一起當事人多，涉及面廣，牽連到原黃巖市和路橋區、鎮6個行政部門，爭訟房屋停建二年多，在當地影響較大的一起商品房預售合同方面的普通共同訴訟案件。法院受理后，堅持嚴肅執法，正確適用法律，取得了良好的社會效果。本案主要抓住了以下三個關鍵問題：
一、關于商品房預售合同的效力問題。 人民法院審理商品房預售合同案件，必須審查合同的效力，這是正確處理這類案件的前提。審查的內容，一般應包括：審查作為預售方的主體是否具有房地產開發經營權；作為合同標的物的房地產的所有人（土地使用權人）是否持有合法證件；合同是否是雙方當事人的真實意思表示， 其內容是否合法。根據本案事實，商品房預售方是依法成立的房地產開發企業，其開發的商品房用地業經土地管理部門和規劃部門批準，并已列入商品房開發計劃，持有合法證件；商品房預購方是當地城鎮居民，經有關部門審核符合購房條件；雙方以《訂購商品房申請登記表》的書面形式 簽訂了預購預售合同，預售方還實際收取了預購方交納的預付款，應當確認該商品房預售合同業已依法成立，對當事人具有法律約束力。需要指出的是，在1991年9月原告鄭金兵等11人與被告房屋開發公司簽訂了商品房預售合同之后，1992年4月7日，路橋區陳福增等部分廠長 、經理也填寫了《訂購商品房申請登記表》，但此表沒有交給房屋開發公司，房屋開發公司既未承諾預售此商品房，也未收取分文預售款，這只能認為是部分廠長、經理的單方意思表示，不具有預購預售商品房合同的效力。
二、關于排除不當行政干預的問題。 本案原、被告之間的法律關系是清楚的，案情也并不復雜。但是由于受到原黃巖市（區、鎮）某些主管部門不當行政干預，特別是1992年9月10日召開的“協調會議”，指定將“路橋鎮解放路第4、5號樓的商品房賣給路橋區的廠長、經理”，置本案原告鄭金兵等11人的合法 權益于不顧，采取行政手段，違法解除鄭金兵等11人與房屋開發公司簽訂的商品房預售合同，直至“通知施工隊停止施工”，導致依法興建的商品房被迫停工達二年多，嚴重侵犯了房地產權利人的合法權益，影響了房地產業的健康發展。 在訴訟過程中如何排除不當行政干預，這成了正確處理本案的關鍵問題之一。有人認為，可以追加原黃巖市（區、鎮）有關部門為本案被告，因為鄭金兵等人與房屋開發公司之間沒有實質性的紛爭，造成糾紛及停止施工主要是由于某些部門的錯誤行為所致，如不追加他們為被告，糾紛 不能徹底解決。也有人主張追加陳福增等部分廠長、經理為本案第三人，因為案件的處理結果與他們有利害關系。
受訴法院經過慎重研究，認為：（1）商品房預售合同糾紛是房地產開發經營方面的一種新類型案件，其訴訟主體，一方應是房地產開發經營企業，即預售方；另一方則是符合 購房條件的單位或個人，即預購方。原黃巖市（區、鎮）有關部門不具備房地產開發經營的主體條件，所謂的“113號文件”和“協調會議”，擅自將本案已預售的商品房指定售給陳福增等部分廠長、經理，以及通知停止施工等，純屬憑借行政權力作出的行政行為，其違法性是顯而易見 的。按理，被侵權的房地產開發經營企業可以“行政機關侵犯企業經營自主權”為由提起行政訴訟；原告鄭金兵等11人的合法權益因此也受到了直接損害，作為行政行為的利害關系人，也是有權提起行政訴訟的。但他們均未提起行政訴訟，這是他們對行使訴權的選擇。原告鄭金兵等11 人最終向法院提起了民事訴訟，是因為他們與被告之間存在有民事法律關系，并可以通過民事訴訟排除行政干擾，這種民事訴訟依法是成立的。本案作為民事訴訟，當然不應將有關行政機關追加為被告。（2）基于同樣的理由，陳福增等部分廠長、經理與房地產開發經營企業沒有商品房預 購預售合同關系，他們與本案當事人之間不存在法律意義上的利害關系，因而不具備民事訴訟第三人的主體資格，不應追加其為第三人。受訴法院在查明案情事實的基礎上，向市委寫了《關于要求協調鄭金兵等11人與市房屋開發公司預售商品房糾紛案的請示》，得到了市委的支持，排除 了不當行政干預，使被迫停工的商品房得以恢復施工，從而妥善解決本案糾紛。
預售商品房的轉讓,是指商品房預售后,預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的行為。這種轉讓只變更預售合同的主體,預售合同的內容不發生變化,由商品房預購人將預售合同的債權或權利義務轉讓給第三人,使第三人與預售人之間建立新的權利義務關系。
預售商品房再轉讓是否屬于房地產轉讓?根據《城市房地產管理法》第36條之規定,房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。這個概念規定了房地產轉讓的主體是房地產權利人,包括房地產所有人、經營人和使用人等。商品房預購人是否可以成為這里的房地產所有人呢?有人認為,根據《合同法》第133條關于買賣合同標的物所有權轉移的規定和物權變動的公示原則,如果商品房預售人按照《城市商品房預售管理辦法》第10條的規定,在簽約之日起30日內持商品房預售合同到縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門辦理了登記備案手續,預售商品房的所有權即發生轉移,這時,預購人即成為預售商品房的所有人。本文認為,預購人“在簽約之后并未得到真正的房屋所有權,其轉讓的只是將來取得房屋所有權的期待權利”。預售商品房作為一種正在建筑、尚未竣工的不動產,還未到房產管理部門辦理房產登記,預購人并沒有獲得商品房產權,即沒有取得商品房所有權,而是在商品房竣工并辦理房產登記后,根據預購合同享有要求開發商辦理產權轉移,將房產過戶到預購方的權利。因此,預購時預購方只獲得了期待將來取得產權的權利。
那么,預售商品房轉讓條件有哪些要求呢?
我國《城市房地產管理法》第45條規定“商品房預售的,商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題,由國務院規定。”說明預售合同轉讓是有條件的。預售合同轉讓的條件如下:
1、依照法律、法規等規定,允許預售的商品房轉讓的可以轉讓;不允許轉讓的不得轉讓,例如《深圳經濟特區商品住宅外銷管理辦法》第12條規定:“預售的外銷商品住宅,在未領取房地產證前不得轉讓,否則轉讓無效。”
2、轉讓人必須持有經過登記備案的商品房預售合同和轉讓合同才能成為轉讓人,未登記備案的預售商品房不得轉讓。這種規定有利于國家加強宏觀管理。因為預售商品房轉讓主體與預售主體不同,轉讓人具有雙重身份,它是前一商品房預售合同的預購方,同時又是后一轉讓合同的轉售方,而不是未竣工商品房預售方,故轉讓人不具備預售方的主體資格,也不必具有商品房預售許可證,但轉讓人必須持有經過登記備案的預售合同和轉讓合同才具有預售轉讓的主體資格。
3、預售商品房轉讓的標的物必須是尚未竣工的、正在建設中的預售商品房,如果轉讓的標的物已經竣工驗收,預購方已經實際取得預售商品房產權后,將商品房再轉讓給他人,不是預售商品房轉讓,應按商品房買賣關系處理,同時預售商品房轉讓行為必須是行為人真實意思表示,否則轉讓行為無效。由于房地產市場價格不穩定,轉讓人將預售的商品房提前轉讓,轉移跌價風險;新預購人自愿承擔跌價風險,冒著風險提前買受,然后再次轉讓,這種轉移風險和買受風險必須是平等自愿的。當然,與之相對應也有獲得利益的機會。
4、商品房的預售合同必須合法有效,才允許預售商品房轉讓,否則預售商品房轉讓無效。最高人民法院民(1996)2號文件第28條規定:“商品房的預售合同無效的,預售商品房的轉讓合同,一般也應當認定無效。”從商品房的預售合同內容看,分以下幾種情況:第一,如果商品房預售合同對轉讓有約定,當雙方約定的轉讓條件已經具備時,可以轉讓。例如分期付款中,商品房預售合同約定必須付清前二次應付款項或者付清應付款項達到2/3后方可轉讓。第二,商品房預售合同未約定轉讓條件,合同履行中,預購方提出轉讓,必須征得預售人同意,否則轉讓無效。這樣規定既可預防預購人倒賣合同,牟取非法利益。又可以保證預售商品房轉讓及預售合同的順利履行。第三,預購方已經全部履行商品房預售合同規定的全部義務,對預售商品房的再行轉讓,不必征得預售人的同意,但事后應及時通知預售人知道,使其正確履行合同。通知人是轉讓人和新預購人,轉讓人和新預購人持原經過登記備案的預售合同和新簽訂的預售轉讓合同通知預售人,并了解原預購人履行合同情況。
5、預售的商品房轉讓需要簽訂轉讓合同,不必重新簽訂新預售合同。因為轉讓人與新預購人簽訂合同將原商品房預售合同的預購人(轉讓人)更名為新的預購人,新預購人通過預售轉讓合同取得原預售合同預購人的地位。這種預售商品房轉讓合同應依法繳納有關稅費。轉讓人無論是債權轉讓,還是權利義務轉讓,都只是合同主體的變更,而合同內容即權利義務并沒有改變。如果轉讓人是債權轉讓,預售人拒絕重新簽訂預售合同,將阻止轉讓人對債權的處分權,故新預購人沒有必要與預售人重新簽訂預售合同,預售轉讓合同依法成立后,具有不可逆轉性,即新的法律關系形成,原預購人和新預購人均不得反悔,但新預購人符合轉讓條件時仍可以再行轉讓。
預售商品房能否轉讓，目前理論上存在較大分歧。認為預售商品房不能轉讓的理由是允許預售商品房的轉讓會引起市場混亂，對一個尚未完成的標的物進行轉讓，可能引起很多爭議，處理起來很麻煩，不利于房地產的行業管理。尤其是我國房地產業還處于不成熟階段，市場機制還沒有完全建立起來，不宜允許轉讓預售商品房。認為預售商品房能夠轉讓的理由是購買人通過簽訂預售合同、支付價款取得的對房屋所有權的期待權。只要期限屆滿，購買人就擁有了房屋的所有權。這決定了預售商品房可以轉讓。
我國《城市房地產管理法》第45條規定，商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。應視為允許預售商品房轉讓。允許預售商品房轉讓實現了所有權人對其所有物的處分權。這一規定對于房地產開發商來說，一方面可以加速資金回籠，減輕借貸壓力，另一方面也可以加快工程進度，縮短建設周期，使購買人盡快收回投資。同時也要看到預售商品房的轉讓的標的并不是房屋的真正的所有權，而是對所有權的期待權。在所附期限屆滿前后，房屋的價格隨市場行情變化很大。一般來講，預售價格遠低于現房價格。這種差額利潤就是多數炒作者熱衷于“炒樓花”的動機。因此，允許預售商品房的轉讓就勢必會出現投機，這些投機活動一方面會損害真正購房者的利益；另一方面也會擾亂房地產市場，哄抬市場價格，致使大量資金流入個人腰包。因此，對待預售商品房的轉讓既要看到其有利的一面，也要看到其不利的一面，不能因噎廢食，也不能放任自流，應當通過健全的法律制度和行政管理對其實施監督。
一、預售商品房轉讓的條件
我國《城市房地產管理法》第45條規定“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。”說明預售合同轉讓是有條件的。預售合同轉讓的條件如下：
1、依照法律、法規等規定，允許預售的商品房轉讓的可以轉讓；不允許轉讓的不得轉讓，例如《深圳經濟特區商品住宅外銷管理辦法》第12條規定：“預售的外銷商品住宅，在未領取房地產證前不得轉讓，否則轉讓無效。”
2、轉讓人必須持有經過登記備案的商品房預售合同和轉讓合同才能成為轉讓人，未登記備案的預售商品房不得轉讓。這種規定有利于國家加強宏觀管理。因為預售商品房轉讓主體與預售主體不同，轉讓人具有雙重身份，它是前一商品房預售合同的預購方，同時又是后一轉讓合同的轉售方，而不是未竣工商品房預售方，故轉讓人不具備預售方的主體資格，也不必具有商品房預售許可證，但轉讓人必須持有經過登記備案的預售合同和轉讓合同才具有預售轉讓的主體資格。
3、預售商品房轉讓的標的物必須是尚未竣工的、正在建設中的預售商品房，如果轉讓的標的物已經竣工驗收，預購方已經實際取得預售商品房產權后，將商品房再轉讓給他人，不是預售商品房轉讓，應按商品房買賣關系處理，同時預售商品房轉讓行為必須是行為人真實意思表示，否則轉讓行為無效。由于房地產市場價格不穩定，轉讓人將預售的商品房提前轉讓，轉移跌價風險；新預購人自愿承擔跌價風險，冒著風險提前買受，然后再次轉讓，這種轉移風險和買受風險必須是平等自愿的。當然，與之相對應也有獲得利益的機會。
4、商品房的預售合同必須合法有效，才允許預售商品房轉讓，否則預售商品房轉讓無效。最高人民法院民（1996）2號文件第28條規定：“商品房的預售合同無效的，預售商品房的轉讓合同，一般也應當認定無效。”從商品房的預售合同內容看，分以下幾種情況：第一，如果商品房預售合同對轉讓有約定，當雙方約定的轉讓條件已經具備時，可以轉讓。例如分期付款中，商品房預售合同約定必須付清前二次應付款項或者付清應付款項達到2/3后方可轉讓。第二，商品房預售合同未約定轉讓條件，合同履行中，預購方提出轉讓，必須征得預售人同意，否則轉讓無效。這樣規定既可預防預購人倒賣合同，牟取非法利益。又可以保證預售商品房轉讓及預售合同的順利履行。第三，預購方已經全部履行商品房預售合同規定的全部義務，對預售商品房的再行轉讓，不必征得預售人的同意，但事后應及時通知預售人知道，使其正確履行合同。通知人是轉讓人和新預購人，轉讓人和新預購人持原經過登記備案的預售合同和新簽訂的預售轉讓合同通知預售人，并了解原預購人履行合同情況。
5、預售的商品房轉讓需要簽訂轉讓合同，不必重新簽訂新預售合同。因為轉讓人與新預購人簽訂合同將原商品房預售合同的預購人（轉讓人）更名為新的預購人，新預購人通過預售轉讓合同取得原預售合同預購人的地位。這種預售商品房轉讓合同應依法繳納有關稅費。轉讓人無論是債權轉讓，還是權利義務轉讓，都只是合同主體的變更，而合同內容即權利義務并沒有改變。如果轉讓人是債權轉讓，預售人拒絕重新簽訂預售合同，將阻止轉讓人對債權的處分權，故新預購人沒有必要與預售人重新簽訂預售合同，預售轉讓合同依法成立后，具有不可逆轉性，即新的法律關系形成，原預購人和新預購人均不得反悔，但新預購人符合轉讓條件時仍可以再行轉讓。
二、預售商品房轉讓的程序
預售人、轉讓人和新預購人持經登記備案的原商品房預售合同和轉讓雙方新簽訂的預售轉讓合同及預售方或銀行出具的已付足約定的預購款的證明文書，到標的物所在地房產管理部門辦理轉讓合同登記備案手續，對符合轉讓條件的，房地產管理部門可予以轉讓登記。同時辦理原預售合同的更名手續，明確預售方向受讓人履行原預售合同的標的物。若需再次轉讓者，仍按上述手續辦理。經過最后轉讓登記的受讓人，為預售后竣工的商品房產權人。
關鍵詞：商品房預售;登記備案;預告登記
一、我國現有法律對商品房預售登記的法律規定
隨著土地有償轉讓制度在我國的實施，房地產市場得以迅速發展，商品房預售作為一種售房制度也由之產生。為規范商品房預售市場，目前我國相關商品房預售的法律規定主要如下：《城市房地產管理法》第44條第2款規定：“商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門登記備案。”《城市商品房預售管理辦法》第10條規定：“商品房預售，開發企業應當與預購方簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續。”第13條還規定：“開發企業未按本辦法預售登記，取得商品房預售許可證明預售商品房的，責令停止預售、補辦手續，沒收違法所得，并可以處以已收取的預付款1%以下的罰款。”《城市房地產開發經營管理條例》第27條第2款也規定：“房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門和負責土地管理工作的部門備案。”上述這些條款是我國法律對商品房預售登記備案的相關規定，面對新興的房地產業，法律法規之所以如此規定，毋庸置疑是為了規范房地產交易市場，保護預購人的合法權利，因為在商品房預售買賣中，預購人和預售人因信息不對稱而導致地位的不對等，預售方向來處于強勢地位，預購人則因信息的缺乏而處于弱勢地位，因此為保護預購人免遭預售房“一房二賣”、“一房多賣”、預售后抵押等侵害預購人權利的現象出現，法律法規規定了商品房預售登記備案制度，但是對商品房預售登記備案性質如何、以及預售登記備案到底對預售合同雙方當事人權利義務有何影響并未作出明確規定，這使得在現實的房地產交易中，預售方“一房二賣”、“一房多賣”、預售后抵押等違約現象并未減少，預購人的權利從而也沒有充分得到保護。
二、商品房預售登記備案的法律性質
登記備案是個關聯詞組。登記，其含義是當事人把有關事項向主管機關提出申請，以得到明確解決，是一個法定程序的過程。備案，其含義是向主管機關報告并存案以備查考。登記備案組成的概念是，經過法定程序的有關處理事項存案歸檔，以備考察[1]。
目前我國的法律法規、規章僅規定了開發商在預售商品房時負有對商品房預售合同的登記義務，卻并未規定登記對合同效力的作用，所以登記備案對商品房預售合同的效力在實踐操作中也是各不相同，難以達成統一的認識，目前，對登記備案的效力散件在地方性法規之中。如《廣州市商品房預售管理實施辦法》第14條規定：“開發企業應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同到市交易登記機構辦理審核、登記手續。對證件齊備的，市交易登記機構應當自受理之日起20日內予以登記。凡未經審核、登記的商品房預售行為無效。”《珠海市房地產登記條例》第47條規定：“商品房預售人不依法辦理商品房預售合同登記備案手續，造成預售合同無效……”《上海市房地產登記條例》第32條規定：“下列房地產權利文件，當事人未辦理前款所列文件登記的，不得對抗第三人。”[2]《廣東省高級人民法院關于〈合同法〉施行后認定房地產開發經營合同效力問題的指導意見》第19條規定：“預售合同未經辦理登記備案手續的，不影響預售合同的效力。但雙方當事人約定以辦理登記備案手續為合同生效條件的，從其約定。”[3]由此可見，實踐中對商品房預售登記備案的效力大致有以下幾種：一是將登記備案作為商品房預售合同的生效要件，非經登記，商品房預售合同不生效力；二是將登記備案作為商品房預售合同的對抗要件，非經登記，不具有對抗第三人的法律效力；三是將登記備案作為當事人自由意志的選擇，視當事人的約定而確定商品房預售合同的法律效力。轉貼于
筆者認為，雖然地方性法規規定了登記備案對商品房預售合同的效力影響，但作為上位法的法律卻并未明確規定登記備案的法律性質及其對商品房預售合同效力的影響，致使實踐中莫衷一是。從分析我國法律法規及規章對商品房預售合同登記備案的現有規定來看，筆者認為商品房登記備案具有很強的公法色彩，是行政機關為了方便對房地產市場的行政管理而作此規定，其和私法上的登記行為有著根本的區別，主要體現在以下四個方面：
首先從登記主體來看，目前我國法律法規及規章將登記備案義務作為預售方的一項法定義務，預售方與預購人簽訂商品房預售合同后，預售方即負有將商品房預售合同到法定部門登記的義務，這與民事權利登記有著根本的不同。民事權利登記建立在當事人協商的基礎之上，登記的主體是民事權利主體，經過雙方的協商，任何一方都有可能成為登記的權利主體，而商品房預售合同的登記主體法律則規定只是預售方的義務，排除了預購人要求進行登記的權利，這和民事登記是不相符合的。
其次，從意思表示上來看，民法上的登記發端于當事人自由意志的表達，雙方通過自由協商來確定登記的行使，而商品房預售登記備案是由法律強行規定，使開發商負擔此種義務，并非預購人與開發商真正意義上的意思表示，有悖于民法上登記的意思表示要件。
再次，從登記的對象上來看，在私法效果上的登記，是一種不動產物權的公示方法，登記作為不動產物權產生、變更、消滅的一項公示制度，其對象是權利人業已存在或者即將享有或取得的不動產物權，所公示的是對物上的權利，“是以一定方式確認和表現物權權屬狀況，并使外界通過這一方式足以明辨和信賴該狀況并對此負有不作為義務的原則”[4]。但商品房預售登記備案制度的登記對象是商品房預售合同，并未明確此種登記是對預購人將來獲得房屋所有權權利的一種保全與確認。
最后，從權利效果上來看，私法上的登記確認了靜態上的權利歸屬和權利內容，起著公示和警戒風險作用，以期維護交易安全，保護權利穩定。縱觀我國法律法規及規章，并未確定預售登記備案對預購人權利是否有確定、保護的效力，也沒有明確權利的歸屬，只是將其作為開發商的一項法定義務，所謂沒有救濟的權利不能稱之為權利，因此從權利的效果來看，同樣很難認定商品房預售登記備案具有私法性質。
綜合上述四個方面，筆者認為商品房預售登記備案不具備私法上登記所有的保全權利、確認權利等意義，僅僅是商品房預售行政管理的一種對預售方資格的審查，是國家行政機關為規范商品房預售市場的一項行政措施。
三、商品房預售登記的缺陷
由于我國相關法律法規及司法解釋都只賦予商品房預售登記行政管理上的意義，并未賦予其私法上權利保護的意義，該制度本身只具有行政法上的備案性質，而非一種物權登記，致使商品房預售登記成為了一個“擺設”，缺乏公示、風險警示力，導致出現類似商品房的“一房二賣”、“一房多賣”和商品房抵押與預售的沖突等情況的發生，無法起到真正保護購房人的權益，維護財產交易安全的功能與作用。因此，從某種意義上說，登記備案效力的缺失，是商品房預售登記制度最大的缺陷。當違反商品房預售登記備案僅僅由預售方承擔一定的行政責任而告終，對違反此種登記下預購人的權利未有任何確保規定時，它是不完善的，甚至是脆弱的，這樣，預購方的合法權益遭受不良房地產開發商的不法侵害也就難以避免，也正是因為如此，房地產開發企業可以將房屋多次銷售給不同的人，也可以待樓價上漲后賣給他人賺取更多的利潤，于是商品房一房多售、抵押后預售、預售后抵押的現象就多了起來，此種情況下，雖然預購人可以向開發商主張違約之訴以取得救濟，但是這與預購人的交易目的是相違背的，預購人之所以簽訂商品房預售合同是為了在將來獲得房屋所有權，而非違約救濟金，可以說在沒有對預購人相應權利確保機制的情況下嚴重損害了購房人的合法權益，使得商品房預售中的風險擴大，并影響到整個房地產業的健康有序的發展。
四、商品房預售登記的完善
首先，賦予商品房預售登記預告登記的法律效力，而非行政管理意義上的登記備案性質。傳統民法中，登記制度是針對不動產的物權歸屬和變動而設計的，商品房預售，即期房，開發商向購房人銷售的是在建設中的房屋，當事人雙方簽訂預售合同時，房屋還不現實存在，在開發商開工建設直至房屋建設竣工前，房屋一直處于開發商的實際控制之下，預購人僅僅是根據商品房預售合同享有債權請求權，即請求開發商將現房轉讓并辦理過戶手續。眾所周知，債權具有平等性，不具有對抗性，因此，在開發商控制房屋的情況下，其完全有可能將房屋再出售給第三人，尤其是在房價上漲時。因此，為保護預購人的合法權利，實現其交易目的，筆者認為應該改變現有商品房預售登記備案的行政管理色彩，賦予其預告登記的效力，因為預告登記保護尚未成為物權的權利而將物權特有的公示方法，即登記適用于債權法上的請求權。根據《物權法》第20條的規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。”因此在商品房預售法律制度構建上，賦予商品房預售登記以預告登記的效力，使得預購人請求開發商到期轉讓房屋并辦理過戶手續的債權得以物權化，這樣才能使商品房預售登記具有保全權利、對抗第三人的法律效力，也才能有效控制預售方的再出售行為，保護預購人的合法權益。
其次，完善登記機構的職責，保障登記信息公開。《城市房地產管理法》實施后，對登記部門、登記部門的職權及登記程序都加以法定化，筆者認為在確定統一的登記機構后，應強化登記機構的職責，并將登記信息采取網絡化管理，將登記信息公開，在登記機構的監管之下，方便當事人查詢，防止惡意開發商的欺詐行為。
總之，賦予商品房預售登記以預告登記的效力，完善登記機構的職責和對登記信息的管理，加強房地產開發企業與購房者的法律意識，使其簽訂商品房預售合同之后必須到相關部門辦理商品房預售合同登記，使商品房預售登記產生公示效力，對抗第三人的購房行為和不良開發商的欺詐行為，從而真正保護預購人的合法權益，減少商品房預售糾紛，促使房地產開發市場健康有序的發展。
參考文獻
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