時間：2022-02-15 05:17:33
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房產(chǎn)中介合同，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
房產(chǎn)中介房屋租賃合同范本1
甲方(出租方)_____________
身份證號：________________
地址：____________________
乙方(承租方)_____________
身份證號：________________
地址：____________________
中介方：__________________
經(jīng)甲、乙雙方在平等、自愿、互利的基礎上，友好協(xié)商，達成以下協(xié)議：
一、租房地點：
甲方同意把__________________________________室的房屋租給乙方，并保證該房的合法出租性。
二、房屋用途：
乙方所租房屋僅為_____使用;不得進行任何違法活動，否則后果自負。
三、租期：
自201__年__月__日起至201__年__月__日止。租賃期滿，乙方應如期將房屋歸回甲方。
四、租金：
每月_______元人民幣，租房保證金______元人民幣，相當于___個月租金。
五、付款方式：
1、乙方每__個月支付一次，第一次租金及保證金在簽定本合同時支付，以后租金按規(guī)定的付款期限提前___天將下期房款支付給甲方;
2、甲方在收到第一次租金當日將乙方能正常居住的卡、證、鑰匙等交給乙方。簽定合同時，乙方應支付中介服務費______元給中介方，甲方應支付中介服務費______元給中介方。
基本費用：乙方承擔下列在租賃時所發(fā)生費用：水費電費電話費網(wǎng)絡費煤氣費有線電視月租費物業(yè)管理費其它費用(如有見補充各項)
六、租房保證金：
存放于(甲方中介方處)作為履約保證金，不計利息，主要用于對合同期滿終止時，甲方對乙方在租賃期內(nèi)發(fā)生的基本費用：包括房租、房內(nèi)物品損壞、短缺等扣除清算后一次性不計利息退回乙方。
七、甲方義務：
1、甲方必須保證該房屋的結(jié)構和設施均能正常使用;
2、室內(nèi)外正常維修由甲方負責;
3、甲方在租賃期內(nèi)不得單方面提高租金，否則算作違約處理。
八、乙方義務：
1、按照本合同規(guī)定的時間和方式支付租金、保證金及其它費用;
2、未經(jīng)甲方同意，乙方不得私自把該房的部分或全部轉(zhuǎn)租他人;
3、本合同終止時，需對甲方提供的設施進行清點、檢查移交，如有損壞、短缺應照值或酌情賠償;
4、乙方如因使用不當損壞房屋及設施的，應負責修復原狀或予以經(jīng)濟賠償。若水、電、煤氣等使用不當或人為造成的人身傷亡和意外事故，與房東、中介方無關，后果自負。(乙方搬家臨走前必須把衛(wèi)生搞好，否則扣除衛(wèi)生清理費______元)
九、違約處理：
1、如乙方違反本合同第八條，甲方有權終止合同，收回房屋，沒收剩余房款，如不足低過甲方損失，乙方應予以賠償;
2、如甲方違反本合同第七條，應按照一個月租金向乙方支付違約金，并退回剩余房款及保證金;
3、如甲方擅自提前終止合同，應按一個月租金向乙方支付違約金，并退回剩余房款及保證金;
4、如乙方因非房屋問題中途退房，須按一個月房租向甲方支付違約金，甲方退回剩余租金及保證金，否則，沒收剩余房租金及保證金。
5、如乙方租賃期已超過，乙方既不續(xù)簽本合同也不退房，甲方對該房有權作出處理，后果由乙方自負。
十、補充條款：
(明細清單)水表讀數(shù)_____度，煤氣表讀數(shù)_____度，電表總讀數(shù)_____度，峰_____度，谷_____度。防盜門鑰匙_____把，電子門鑰匙_____把，車庫鑰匙_____把。
1、_________________________________________________________
2、_________________________________________________________
3、_________________________________________________________
4、_________________________________________________________
十一、中介方義務：
中介方在受雙方委托后，有責任積極為雙方尋找合適的物業(yè)或客戶，并促使租賃成功。在甲乙雙方成交同時，中介方在收取中介費后，責任自行解除，若甲、乙雙方在租賃期間發(fā)生糾紛，中介方可出面協(xié)調(diào)雙方糾紛。
十二、本合同未盡事宜，一律按《中華人民共和國合同法》的有關規(guī)定，經(jīng)雙方協(xié)商作了補充規(guī)定，補充規(guī)定與本合同具有同等法律效力。
十三、如因洪水、地震、火災、拆遷和法律法規(guī)政府政策變化等不可抗力原因，導致本協(xié)議不能全面履行，甲、乙、中介方三方互不承擔違約責任。租金按實際租賃時間計算，多退少補。
十四、本合同一式三份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，備案一份，每份均具有同等法律效力。
甲方簽名： 乙方簽名： 中介方簽名(蓋章)
電 話： 電 話： 簽約時間： 年 月 日
房產(chǎn)中介房屋租賃合同范本2
出租方(以下簡稱甲方)
承租方(以下簡稱乙方)
1、甲方出租給乙方的房屋位于(省、市)(區(qū)、縣) ，出租房屋面積共___平方米，房屋現(xiàn)有裝修及設施、設備情況詳見合同附件。
2、甲方出租給乙方的房屋租賃期共_____個月。自____年___月___日起至___年__月__日止。乙方向甲方承諾，租賃該房屋僅作為________使用。 租賃期滿，甲方有權收回出租房屋，乙方應如期交還。乙方如要求續(xù)租，則必須在租賃期滿個月之前書面通知甲方，經(jīng)甲方同意后，重新簽訂租賃合同。
3、經(jīng)雙方協(xié)商該房屋每月租金為_______元;租金總額為______元(大寫___萬___仟___佰___拾___元整)
4、經(jīng)雙方協(xié)商乙方負責交納租賃期間因居住及營業(yè)所產(chǎn)生的一切費用。
5、在租賃期內(nèi)，甲方應保證出租房屋的使用安全。該房屋及所屬設施的維修均由甲方負責(乙方使用不當除外);對乙方的裝修裝飾部分甲方不負有修繕的義務。乙方如因使用不當造成房屋及設施損壞的，乙方應立即負責修復或經(jīng)濟賠償。乙方如改變房屋的內(nèi)部結(jié)構、裝修或設置對房屋結(jié)構有影響的設備，設計規(guī)模、范圍、工藝、用料等方案均須事先征得甲方的書面同意后方可施工。租賃期滿后或因乙方責任導致退租的，依附于房屋的裝修歸甲方所有。甲方有權選擇乙方恢復原狀。有權向乙方收取恢復工程實際發(fā)生的費用。
6、租賃期內(nèi)未經(jīng)甲方同意，乙方不得轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借承租房屋。若甲方在此期間出售房屋，須在______個月前書面通知乙方，在征得乙方同意后方可實施，在同等條件下，乙方有優(yōu)先購買權。雙方可以協(xié)商變更或終止本合同。
7、甲方有以下行為之一的，乙方有權解除合同：
(1)不能提供房屋或所提供房屋不符合約定條件，嚴重影響居住。
(2)甲方未盡房屋修繕義務，嚴重影響居住的。
8、房屋租賃期間，乙方有下列行為之一的，甲方有權解除合同，收回出租房屋：
(1)未經(jīng)甲方書面同意，轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借承租房屋。
(2)未經(jīng)甲方書面同意，拆改變動房屋結(jié)構。
(3)損壞承租房屋，在甲方提出的合理期限內(nèi)仍未修復的。
(4)未經(jīng)甲方書面同意，改變本合同約定的房屋租賃用途。
(5)利用承租房屋存放險物品或進行違法活動。
(6)逾期未交納按約定應當由乙方交納的各項費用，已經(jīng)給甲方造成嚴重損害的。
(7)拖欠房租累計_____個月以上。
9、租賃期滿前，乙方要繼續(xù)租賃的，應當在租賃期滿個月前書面通知甲方。如甲方在租期屆滿后仍要對外出租的，在同等條件下，乙方享有優(yōu)先承租權。租賃期滿合同自然終止;因不可抗力因素導致合同無法履行的，合同自然終止。
10、合同實施時，甲方應保證租賃房屋本身及附屬設施、設備處于能夠正常使用狀態(tài)。乙方交還甲方房屋應當保持房屋及設施、設備的完好狀態(tài)，不得留存物品或影響房屋的正常使用。對未經(jīng)同意留存的物品，甲方有權處置。驗收時雙方須共同參與，并簽字確認。
11、房屋租賃期間。甲方因不能提供本合同約定的房屋或其他原因單方面提出解除合同的，應支付乙方本合同租金總額___%的違約金。甲方每逾期交房一日，則每日應向乙方支付日租金___倍的滯納金。由于甲方怠于履行維修義務或情況緊急，乙方組織維修的，甲方應支付乙方費用或折抵租金，但乙方應提供有效憑證。
12、租賃期間，乙方有下列行為之一的，甲方有權終止合同，收回該房屋，乙方應按照合同總租金的____%向甲方支付違約金。
1)未經(jīng)甲方書面同意，將房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借給他人使用的。
2)未經(jīng)甲方書面同意，拆改變動房屋結(jié)構或損壞房屋。
3)改變本合同規(guī)定的租賃用途或利用該房屋進行違法活動的。
4)拖欠房租累計 個月以上的。
5)租賃期內(nèi)，乙方逾期交納本合同約定應由乙方負擔的費用的，每逾期一天，則應按上述費用總額的_____%支付甲方滯納金。
6)賃期內(nèi)，乙方未經(jīng)甲方同意，中途擅自退租的，乙方應該按合同總租金____%的額度向甲方支付違約金。
7)支付租金，每逾期一日，則乙方須按日租金的___倍支付滯納金。 8)期滿，乙方應如期交還該房屋，逾期歸還，則每逾期一日應向甲方支付原日租金倍的滯納金。
三分天下、惡性競爭
惡意搶單、戳單。在競爭中，各個房產(chǎn)中介為了自身業(yè)績甚至單純的為了不讓別人成交而惡意給房產(chǎn)業(yè)主或者客戶撥打虛假電話和傳遞虛假信息甚至誘導業(yè)主抬高售房價格、誘導客戶轉(zhuǎn)盤，使得其他置業(yè)顧問在業(yè)主開展的過程中曲折不斷，甚至簽了合同的單子都搞黃掉了，所有的付出都化為泡影。而且這種惡意戳單的行為不光是對其他中介公司采用，甚至是在各公司內(nèi)部置業(yè)顧問之間也是屢見不鮮。下面表1是對荊門市聯(lián)家置業(yè)2017年3月份簽過居間合同、下過購房意向金同時價格已經(jīng)談好了，但是還是沒有成交的單子的原因情況的不完全統(tǒng)計。從表中可以很明顯的看出惡意戳單在荊門房產(chǎn)中介的競爭中運用的非常頻繁，極大的阻礙了中介市場的正常運行，也損害了業(yè)主和客戶的正常權益。
虛假信息盛行導致市場混亂。一方面表現(xiàn)在有的房地產(chǎn)從業(yè)人員隱瞞房屋上已有抵押權的事實，將“帶病”的房屋介紹給買家，有的故意隱瞞購房人的資格，房屋的產(chǎn)權性質(zhì)、房型、面積等，而這些未被披露的信息恰好都是影響買房人是否購房以及房產(chǎn)交易能否順利進行的重要信息，隱瞞這些信息對購房人的利益構成了很大的侵害。另一方面是許多中介置業(yè)顧問利用假圖片、假價格、乃至根本不存在的房源，干擾正常的信息傳遞。為了吸引購房者來電，房子的價格越掛越低，中介對于購房者打來的電話通常的借口是：“這套房子剛剛賣掉，小區(qū)里還有一套類似的，不過業(yè)主掛的價格比較高，您要不要看看？”這是就所謂的“轉(zhuǎn)盤”。虛假信息的在永慶和盈泰表現(xiàn)得非常明顯，近年來，在中介的對抗中，永慶和盈泰漸落下風，采許多惡性競爭的措施來阻礙市場的正常運行。
中介企業(yè)內(nèi)部混亂
在房地產(chǎn)中介行業(yè)混亂的背后是各中介企業(yè)內(nèi)部的管理、員工的素質(zhì)、運行的規(guī)則方面都存在著極大的問題。
行業(yè)準入門檻低，從業(yè)人員的素質(zhì)以及年齡結(jié)構都有著極大的問題。在房產(chǎn)中介行業(yè)中，一直以來沒有嚴格的市場準入制度成為這個行業(yè)混亂的原因。房地產(chǎn)中介業(yè)務需要的人才一般要具備房地產(chǎn)法律和房地產(chǎn)業(yè)務基本知識，這樣才能提供專業(yè)的服務。但是現(xiàn)階段我國房產(chǎn)中介市場很大，需要的人才也多，而我國的資格認證制度和持證上崗制度尚不健全，因此導致這個行業(yè)的很多人員魚龍混雜，素質(zhì)參差不齊。在荊門市這種的小城市里表現(xiàn)得更為明顯，在行業(yè)里資深的骨干員工基本上都是小學或初中文憑，文化程度極低，而且也沒有經(jīng)過專業(yè)的培訓。在從業(yè)人員中以35-45歲的中年婦女為多，年齡結(jié)構和性別搭配都極不合理，只要有點忽悠能力就能蛑苯由細諏恕S兇耪庋的從業(yè)群體，行業(yè)想不混亂都難。
荊門市中介企業(yè)的管理也存在著很大的問題，特別是在工資核算和管理結(jié)構上面。荊門市房產(chǎn)中介企業(yè)在員工工資待遇上面有著默認的標準：無底薪+提成。有業(yè)績有工資無業(yè)績零工資。在無底薪的工資結(jié)構下面，從業(yè)人員有著極大的壓力，來自生存的壓力，最低生活標準都無法保障。因而荊門市房產(chǎn)中介行業(yè)的人員流動是極大的，超過一半以上的新人無法堅持三個月。荊門市的房產(chǎn)中介行業(yè)都是非常明顯的家族企業(yè)，員工想要晉升就得入股，當門店經(jīng)理，但是話語權還是在老板手中。
“球”嚴重挑釁法律威嚴
中介游走在“灰色地帶”，與法律打“球”獲取高額利潤。譬如在洽談房源時，如果遇到買家急需資金，中介會主動提出“我們能夠辦理短期借款”。在荊門，聯(lián)家、永慶、盈泰都是把短期借貸作為公司的主營業(yè)務之一，貸款利率是月利三分，比如借款30萬一個月利息就是9000元。在交易過程中，中介機構還會誘導買賣雙方簽訂“陰陽合同”，買賣雙方在房管局以較低的價格過戶，以降低稅費，但實際交易則按照雙方私下訂立的價格進行，房款差額另付，從而達到最大限度避稅的效果。在員工的工資標準上完全無視《勞動法》的最低工資標準，而且不與員工簽署就業(yè)勞動合同。房產(chǎn)中介企業(yè)都是多家店面連鎖經(jīng)營，在工商管理登記中往往只有極少數(shù)的店面做過登記，偷稅漏稅嚴重。如此種種“球”行為，在短期內(nèi)確實能給企業(yè)帶來一些好處，但是長久的話總有栽跟頭的時候。
1 目前房產(chǎn)中介發(fā)展現(xiàn)狀
隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，房產(chǎn)中介市場也在日益壯大。人們通過房產(chǎn)中介咨詢、購買、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。為了加強房地產(chǎn)中介服務管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)活動當事人的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，對房地產(chǎn)中介服務進行了定義：房地產(chǎn)中介是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動的總稱。
房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升。可以說大部分的房產(chǎn)交易行為是通過中介機構進行，中介機構溝通買賣雙方起到了一個橋梁的重要作用。尤其在私人之間的房屋買賣中（即二手房轉(zhuǎn)讓），由于很多買方與賣方互相不認識、不了解，可以說信用無從談起：買方擔心給了錢，拿不到房；賣方擔心買方不是一次性支付全部款項（如要辦理銀行貸款），分幾次支付，會不會拖泥帶水拖延付款等等。這時，房產(chǎn)中介機構出現(xiàn)，中介方是以單位的名義出現(xiàn)，并且經(jīng)過國家行政部門的審批，具備經(jīng)營資格。買賣雙方就可以將中介方作為第三方來溝通信息，調(diào)停買賣雙方之間的爭執(zhí)；而且買賣雙方需要辦理產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓等手續(xù)，更需要中介機構提供專業(yè)意見、協(xié)助辦理。因此房產(chǎn)中介的產(chǎn)生與發(fā)展正是我們社會經(jīng)濟發(fā)展所需要的。但是，由于房產(chǎn)中介行業(yè)進入門檻相對不高，因此也就良莠不齊，大多數(shù)中介機構奉公守法、誠實經(jīng)營、在幫助消費者購置產(chǎn)業(yè)提供了優(yōu)質(zhì)服務。但也有不少不良中介機構存在了欺詐行為，侵犯消費者的合法權益。
2 房產(chǎn)中介市場現(xiàn)實存在的欺詐行為
2.1 以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務機構銷售商品房的，受托機構應當是依法設立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務機構。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當與受托房地產(chǎn)中介服務機構訂立書面委托合同，委托合同應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務。 受托房地產(chǎn)中介服務機構銷售商品房時，應當向買受人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。受托房地產(chǎn)中介服務機構銷售商品房時，應當如實向買受人介紹所銷售商品房的有關情況。 受托房地產(chǎn)中介服務機構不得銷售不符合銷售條件的商品房。
現(xiàn)實當中，很多房產(chǎn)經(jīng)紀向購房者提出“包銷”，即所銷售的房產(chǎn)統(tǒng)一報價，說價格已經(jīng)包括傭金，或者誤導購房者“免傭金”。實際上購房者與售房者之間很難了解到真實的出售價格。其中的差價由房產(chǎn)經(jīng)紀賺得，也就是所謂的“賺差價”，這明顯違反了上述法律規(guī)定。
2.2 房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人出租、出借經(jīng)紀執(zhí)業(yè)證書。
根據(jù)商品房銷售管理辦法 （2001年3月14日建設部第38次部常務會議審議通過 自2001年6月1日起施行）第二十九條 商品房銷售人員應當經(jīng)過專業(yè)培訓，方可從事商品房銷售業(yè)務。
同樣法律嚴禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產(chǎn)估價師注冊證》、《房地產(chǎn)估價員崗位合格證》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證》。事實上有很多房產(chǎn)中介公司在申請注冊成立時所提供的從業(yè)人員資格證書都有借用他人的證書來充數(shù)現(xiàn)象。
2.3 濫用自己的優(yōu)勢地位，利用格式合同對相對人做出不合理、不公正的規(guī)定。
格式條款是指格式條款的提供方（以下簡稱提供方）為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。商業(yè)廣告、通知、聲明、店堂告示、憑證、單據(jù)等的內(nèi)容符合要約規(guī)定和前面規(guī)定的，視為格式條款。
實際上很多房產(chǎn)中介機構，往往利用消費者不熟悉有關交易細節(jié)和法律法規(guī)，任意修改并且以格式條款形式規(guī)避自己應盡的義務，限制消費者應有的權利如知情權、公平交易權等。企圖以合同條款形式玩文字游戲，一旦消費者發(fā)現(xiàn)問題，據(jù)此百般抵賴逃避責任。夸大了合同行為的“合意”，將不平等的條件強加于人。
2.4 房地產(chǎn)經(jīng)紀組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。
根據(jù)城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定設立房地產(chǎn)中介服務機構，應當向當?shù)氐墓ど绦姓芾聿块T申請設立登記。房地產(chǎn)中介服務機構在領取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi)，應當?shù)降怯洐C關所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門備案。
房地產(chǎn)管理部門應當每年對房地產(chǎn)中介服務機構的專業(yè)人員條件進行一次檢查，并于每年年初公布檢查合格的房地產(chǎn)中介服務機構名單。檢查不合格的，不得從事房地產(chǎn)中介業(yè)務。而有不少中介組織根本沒有到有關部門進行備案。以為只要領取營業(yè)執(zhí)照即可開業(yè)，根本沒有把備案手續(xù)放在心上。
2.5 各類房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標注忠告語，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構商品房銷售宣傳廣告，應當執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》、《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》等有關規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實、合法、科學、準確。
而很多房產(chǎn)中介機構在其店堂或者在一些媒體上廣告信息，如對所謂 “特價房產(chǎn)”，注重說該房產(chǎn)或是地段繁華、或是全新裝修、或是價格優(yōu)惠等其他吸引消費者的地方，而沒有將該房產(chǎn)真實情況進行核實。甚至有不少如被抵押等房產(chǎn)依然在上市流通，造成消費者受騙上當。
3 關于依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場的建議
由于上述行為存在的危害性，如何才能依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場呢？提供下面幾個建議：
3.1 在房產(chǎn)交易中心免費發(fā)放有關房產(chǎn)交易中容易出現(xiàn)問題的環(huán)節(jié)的宣傳單，以特別提醒消費者引起注意。
3.2 購房前認真索取中介機構的營業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書等證件，應當取得復印件并與原件核對，必要時可以向工商部門、房產(chǎn)管理部門要求驗證；
3.3 對于房產(chǎn)中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標明符合合同要約要件的內(nèi)容，視料作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對方。
3.4 達成協(xié)議后，對辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)，購房者應當本人親自辦理，不要怕麻煩，因為只有到了房產(chǎn)登記部門過戶時，其房產(chǎn)權潛在的風險就會凸現(xiàn)，才能便于及時解決。
參考文獻:
[1]《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》1994年
根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，英國人現(xiàn)在最愛的職業(yè)是房產(chǎn)中介。英國國家統(tǒng)計局在第三季度的數(shù)據(jù)顯示，英國有56.2萬人被房地產(chǎn)公司雇傭，這是1978年以來的最高紀錄，去年加入該行業(yè)的就有7.7萬人。
實際上不僅是英國，美國和中國的房地產(chǎn)中介也是個熱門的職業(yè)，房地產(chǎn)中介的門店恐怕要遠遠多于便利店的數(shù)量。
從商業(yè)的角度來看，房地產(chǎn)中介的一個奇特之處是它幾乎沒有受到互聯(lián)網(wǎng)的沖擊。過去幾年，很多線下傳統(tǒng)的商業(yè)業(yè)態(tài)都被互聯(lián)網(wǎng)深刻改變，甚至被摧毀。房地產(chǎn)中介雖然也隨著經(jīng)濟周期有很大的起伏，也會出現(xiàn)失業(yè)的狀態(tài)，但很少和互聯(lián)網(wǎng)是相關的。而且我們對房地產(chǎn)中介的需求從來沒有減弱過，也沒有互聯(lián)網(wǎng)公司可以取代。
還有一個值得關注的點是房地產(chǎn)中介的傭金一直在上升。互聯(lián)網(wǎng)給傳統(tǒng)商業(yè)帶來的一個最大沖擊就是價格下降，這讓很多傳統(tǒng)商家在低價中苦不堪言，但即使很多互聯(lián)網(wǎng)公司為用戶提供免費的房源，傳統(tǒng)房地產(chǎn)中介的傭金也沒有下降。
產(chǎn)品 對于互聯(lián)網(wǎng)公司來說，房地產(chǎn)中介最大的門檻是其很多工作技能和知識無法標準化，從而無法以互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品化的方式直接提供給用戶，尤其是涉及到房屋買賣的部分。比如房屋的歷史、鄰居是個什么樣的人、社區(qū)環(huán)境如何等，這種本地化甚至私人化的信息是互聯(lián)網(wǎng)公司很難提供的。
成本 整個房產(chǎn)交易過程會涉及到非常多的領域，比如合同、稅務、貸款、估值等，理論上買家和賣家都可以自己投入時間或者找第三方輔助來了解這些必須的信息，但對于個人來說了解這些信息的學習成本太高了。時間成本也是一個問題，比如賣家通常沒有時間去接待那么多看房的人，而交給中介則可以解決這個問題。另外，房產(chǎn)交易對大部分人來說都是個大交易，很少人愿意承擔風險，所以買賣雙方都需要房產(chǎn)中介來降低風險—通常來說，房產(chǎn)中介都會比買賣雙方擁有更多經(jīng)驗和更多信息。
成交量 雖然也有人只憑圖片就在網(wǎng)上買下價值數(shù)百萬美元的藝術品，但買賣房屋卻是個需要現(xiàn)場的生意。無論你在網(wǎng)上看了多少資料，現(xiàn)場看一下總是必須的，而房地產(chǎn)中介在現(xiàn)場的推銷對于房產(chǎn)的成交是很重要的。很多人買房的沖動都是房地產(chǎn)中介在現(xiàn)場的強力推銷鼓動起來的，這種面對面的銷售效果是要遠遠好過在互聯(lián)網(wǎng)上展示的。
房地產(chǎn)中介并沒有被互聯(lián)網(wǎng)取代，但互聯(lián)網(wǎng)的確也給房地產(chǎn)中介帶來了很大的改變，比如越來越多的房產(chǎn)信息被中介公司或者個人放到了網(wǎng)絡上，讓房產(chǎn)信息越來越透明，也給房地產(chǎn)中介帶來了更多的客戶。
但這些改變更多的是增加了房產(chǎn)中介的運行效率和降低了營銷成本，對這個行業(yè)基本的運營模式并沒有帶來根本的改變。這也是房產(chǎn)中介和其他受到互聯(lián)網(wǎng)打擊的行業(yè)的不同，其最根本的原因是互聯(lián)網(wǎng)只提供了一些標準化粗略信息，而更有價值的信息一直掌握在房產(chǎn)中介手中。作為價值鏈最重要和最核心的部分，房產(chǎn)中介顯然是不擔心互聯(lián)網(wǎng)的沖擊了。
所以一些依賴標準化信息的房產(chǎn)中介業(yè)務會受到互聯(lián)網(wǎng)的沖擊，這一點在短租市場表現(xiàn)的更為明顯。比如在線短租平臺Airbnb已經(jīng)擁有50萬以上的在線房源和超過900萬的租客，Airbnb能夠成功很關鍵的一點就是短租房屋的信息可以標準化，而且不需要太深入的信息，這些都是傳統(tǒng)的房產(chǎn)中介最容易被互聯(lián)網(wǎng)搶走的東西。
對于房產(chǎn)中介公司來說，這是個值得思考的問題。互聯(lián)網(wǎng)也許永遠取代不了房地產(chǎn)中介的線下服務，但隨著信息的透明化和互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品的精細化，房地產(chǎn)中介公司肯定可以借助互聯(lián)網(wǎng)達到更高的效率—那個時候我們還會需要房產(chǎn)中介，但肯定不需要現(xiàn)在這么多。所以最重要的就是居安思危，如果危險不是來自外部，那么肯定就會從內(nèi)部滋生。商業(yè)就是這樣。
“看房實名制”即購房者委托房產(chǎn)中介買房時，經(jīng)紀人在帶看前須讓購房者實名簽署看房書或看房單，具體內(nèi)容包括姓名、電話號碼、身份證號等相關資料。對拒絕提供相關信息或拒簽看房書的購房者，中介也將婉拒提供看房和買賣交易服務。
截至8月27日，福州市有35家房產(chǎn)中介企業(yè)的238家門店在協(xié)議上簽字。這些企業(yè)將統(tǒng)一在門店內(nèi)懸掛“福州房產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)看房實名制示范單位”的牌匾，同時使用協(xié)會統(tǒng)一設計的看房單。
對執(zhí)行不力的企業(yè)按門店250元/次、經(jīng)辦人員50元/次的標準予以罰款，用以獎勵執(zhí)行良好的中介企業(yè)。“這在全國范圍內(nèi)也是首創(chuàng)，可以說，我們?yōu)槿珖姆慨a(chǎn)經(jīng)紀業(yè)樹立了一個規(guī)范。”福州市經(jīng)紀人協(xié)會房地產(chǎn)分會負責人介紹，福州二手房成交量去年占全市房產(chǎn)交易量的47％，今年預計會超過50％。
何為看房實名制
今年8月初，福州市相關政府部門提出，希望各個房產(chǎn)經(jīng)紀單位加強保障二手房交易過程中買賣雙方的權益，加強核實交易過程中雙方信息的真實有效性。由此，由協(xié)會牽頭并醞釀許久的“看房實名制”被提上議事日程。
從協(xié)會的調(diào)研情況看，許多房東呼吁中介組織帶有身份證件的客戶來看房。他們認為，經(jīng)紀人帶不明身份的客戶去看房，對房東的財產(chǎn)和人身安全產(chǎn)生威脅，甚至有時給一些犯罪團伙提供偷盜“踩點”的機會。另外，有些中介企業(yè)的經(jīng)紀人為了爭奪房源會冒充客戶看房，浪費了業(yè)主的時間精力。
福州市經(jīng)紀人協(xié)會房地產(chǎn)分會認為，在帶看中如果能實名看房并同時核實房東出售的有效信息，將會大大緩解整個交易或作業(yè)過程中的安全隱患，保障買賣雙方的權益，對行業(yè)起到足夠的規(guī)范作用。
在福州房產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)“看房實名制”動員會上，福州市房管局人士表示，將要求房地產(chǎn)經(jīng)紀機構與公安派出所加強流動人口出租屋信息的共享與管理。
據(jù)悉，在簽訂房屋租賃合同時，出租屋業(yè)主應提供與公安機關簽訂的租賃房屋治安責任保證書原件或復印件；在簽訂房屋租賃合同后，應填寫《房屋出租信息報備表》并以書面或電子郵件形式在3天內(nèi)將房屋租賃信息向轄區(qū)派出所窗口及時報備。
對不按規(guī)定建立出租屋信息檔案并及時向轄區(qū)進行報備的，經(jīng)公安部門核實通報市房管局后，市房管局將依照有關規(guī)定予以懲處。
實名制引發(fā)爭論
有風險但也會留住最有誠意顧客，“確實還有個被顧客接受的過程，估計還要半年才能完全獲得理解。”幾位房產(chǎn)中介企業(yè)負責人介紹說，在8月的試運行中，大概有一半左右的顧客對“看房實名制”表示不理解。
他們表示，在這樣一個房產(chǎn)交易量逐月下滑的時期，推行這樣的制度對中介來說確實有利有弊。因為本身的客戶量已經(jīng)不多，再對客戶進行身份過濾，存在客戶量進一步縮減的風險，會給企業(yè)增加成本壓力和經(jīng)紀人業(yè)績壓力。
另一方面，他們也認為，新制度執(zhí)行后，經(jīng)紀人的服務品質(zhì)會有一個質(zhì)的飛躍――市場繁榮時期，經(jīng)紀人作業(yè)過程中，一個經(jīng)紀人同時服務20位客戶，量與質(zhì)發(fā)生沖突，往往無法把客戶帶好。如果推行看房實名制，可能會讓經(jīng)紀人帶的客人量減少，某種意義上服務的質(zhì)量就會比往常更好，優(yōu)秀的經(jīng)紀人就會把有限的時間用于服務最有誠意的顧客，自動排除非主流客戶。
新的規(guī)范對未來發(fā)展也許還是件好事：一方面，最有誠意的客戶會挑選最值得信賴的品牌企業(yè)，保障自己的利益；另一方面，對經(jīng)紀人的作業(yè)水平將提出新的挑戰(zhàn)，一些無法適應新市場背景的企業(yè)會被淘汰，未來行業(yè)將會往更好的方向發(fā)展。
對部分市民擔心的隱私問題，房產(chǎn)中介 企業(yè)負責人表示，這其中有很多誤解。實際上，出示身份證件不會帶來信息的丟失與泄露，因為市民在生活中住賓館、乘飛機都要出示身份證件。
同時，協(xié)會對各個中介企業(yè)也有規(guī)定，一旦經(jīng)辦泄露顧客信息，將對門店和個人予以雙重處罰。
福州市房管局市場處官員也表示，其實很早就要求實行“看房實名制”，只不過在當時的市場環(huán)境下很難得到貫徹執(zhí)行；對行業(yè)自律規(guī)定，福州市工商局、福州市房管局都表示支持。
相關鏈接>>>假業(yè)主掛牌騙定金
近日，事主陳某到福州倉山公安分局刑偵大隊侵財犯罪偵查中隊報警稱：其位于金山明星的一處房產(chǎn)被人冒名在福州某某房產(chǎn)中介公司金山店掛牌出售。
據(jù)了解，犯罪嫌疑人黃某某用事主陳某的房產(chǎn)證、身份證復印件等資料，假冒代辦房產(chǎn)出售業(yè)務，將事主陳某的房產(chǎn)以較低價在福州某某房產(chǎn)中介公司金山店掛牌出售，而后利用該低價售房信息，于7月25日與受害人竹某簽訂虛假的房產(chǎn)買賣合同，騙取竹某定金6000元。
“不明”看房人入室殺人
中介月末工作總結(jié)范文一
時間過得真快，轉(zhuǎn)眼間我加入福家房產(chǎn)有限公司已經(jīng)有2個月左右了。現(xiàn)在實習也即將結(jié)束，我也即將正式工作。新的工作意味著新的起點、新的機遇、新的挑戰(zhàn).在大浪淘沙中讓自己能夠找到自己屹立之地。
三年的大學生活即將圓滿的劃上最后一筆,這最后的一筆是我們面對未來,回顧過去的見證.它就是畢業(yè)實習.畢業(yè)實習是學校培養(yǎng)方案和教學計劃的重要環(huán)節(jié),它是所學理論知識與工程實踐的統(tǒng)一，也是學生從學校走向社會的一個不可缺少的過度階段。
在我看來實習是每一個大學畢業(yè)生必須擁有的一段經(jīng)歷，它使我們在實踐中了解社會、在實踐中鞏固知識;實習又是對每一位大學畢業(yè)生專業(yè)知識的一種檢驗，它讓我們學到了很多在課堂上根本就學不到的知識，既開闊了視野，又增長了見識，為我們以后進一步走向社會打下堅實的基礎，也是我們走向工作崗位的第一步。
路漫漫其修遠兮，吾將上下而求索。
房產(chǎn)中介所是一家為房產(chǎn)買賣雙方達成銷售和購買而建立的一個平臺機構，并有為買賣雙方保證安全交易的義務。房產(chǎn)中介的具體事務就是幫賣房人登記房源信息、宣傳并且保證房源真實有效;幫買房人尋找推薦合適、理想房源，并帶領買房人實地看房，加以引導，促使成交;房產(chǎn)中介的經(jīng)濟收入主要是收取中介服務傭金，以目前市場慣例中介服務傭金為2%(購房戶按房屋成交價1%和售房戶按房屋成交價1%組成)。主要業(yè)務流程為：房客源開發(fā)、房客源登記，信息回訪反饋，帶看客戶、三方談判、簽約、過戶貸款、物業(yè)交割等等。我在中介中前期主要做一些柜員的工作：打印合同材料、整理房源資料、更新液晶屏滾動的信息等等，而到了中后期則在領導的帶領下參加具體的帶客戶看房、談判、簽約、過戶貸款、物業(yè)交割等靈活性的工作。
現(xiàn)在來回頭總結(jié)我的實習報告，感到十分的欣慰。它使我在實踐中了解了社會，讓我們學到了很多在課堂上根本就學不到的知識，也打開了視野、增長了見識，為我即將走向社會打下堅實的基矗基本上達到了學校要求的實習目的。并且在這段工作期間能與眾多經(jīng)驗豐富、年富力強的專業(yè)人士共事使我受益非淺，從中增長了很多實踐工作經(jīng)驗與專業(yè)知識。
俗話說：“隔行如隔山”。我的專業(yè)是房地產(chǎn)經(jīng)營與估價，也算是與房地產(chǎn)經(jīng)營相關，但以前從來沒有接觸過房產(chǎn)這個行業(yè)，說實話雖學此專業(yè)，但在剛開始的時候心里根本沒底。但是通過這么長時間的工作后，我已經(jīng)充分認識到自己的一些經(jīng)驗欠缺與不足，以后更要加強學習專業(yè)知識與管理知識，并努力提高自我。
為了表達自己收獲的喜悅,我們將分開幾個部分講一下自己的感受,報告實習的情況。
廈門搏源房產(chǎn)信息有限公司經(jīng)營范圍主要是二手房買賣,房屋租賃,房屋、中介,居民貸款擔保、代辦交易手續(xù),全資收購房屋、咨詢等,有關房屋的一切問題,貸款擔保、代辦手續(xù)費用最低,我公司與中國建設銀行、中國工商銀行、光大銀行等聯(lián)合推出房屋貸款擔保,我公司一直得到客戶的一致好評。公司積極參與社會公益活動,為社會就業(yè)作出了貢獻。
房地產(chǎn)業(yè)，這一關系到消費者切身利益——衣、食、住、行中的“行業(yè)”，正快速融入信息時代。小區(qū)智能化、小區(qū)局域網(wǎng)、項目網(wǎng)站和開發(fā)商網(wǎng)站等紛紛出現(xiàn)，充分體現(xiàn)出房地產(chǎn)與網(wǎng)絡的有機結(jié)合正逐步完善。
隨著經(jīng)濟的發(fā)展，城市人口的增多，房子的需求越來越緊張，人們沒有大量的時間為了尋求房屋信息而奔走。而網(wǎng)絡能大大減少時間和財力，所以說網(wǎng)上房產(chǎn)中介的產(chǎn)生為大家?guī)砹吮憷?/p>
隨著信息時代的到來，企業(yè)必將不可抗拒的加速進入信息網(wǎng)絡時代。企業(yè)需要建設具有本企業(yè)特點的,業(yè)務過程自動化和管理現(xiàn)代化的信息網(wǎng)絡。企業(yè)信息工作，就是把企業(yè)物流的管理提高到對企業(yè)信息流的管理來控制企業(yè)的運作，及時提供給領導決策所需的多方面的信息。在現(xiàn)代化企業(yè)中，信息管理工作在企業(yè)中已發(fā)揮越來越重要的作用。
本文以一個房產(chǎn)中介管理系統(tǒng)的開發(fā)為實例，對網(wǎng)絡信息管理系統(tǒng)的開發(fā)進行了初步的探討。它利用出國留學網(wǎng)的網(wǎng)絡這種先進的手段，使人們能夠更好、更快的了解房產(chǎn)的信息，實現(xiàn)了房屋開發(fā)商與客人的雙向溝通，具有很多的優(yōu)點。
出國留學網(wǎng)上房產(chǎn)中介系統(tǒng)具有節(jié)省時間，快捷方便，信息準確及時等特點。房產(chǎn)中介管理系統(tǒng)是基于網(wǎng)絡的管理信息系統(tǒng)，包括前臺應用程序的設計和后臺數(shù)據(jù)庫的開發(fā)。它要求數(shù)據(jù)庫具有數(shù)據(jù)一致性好，前臺應用程序的界面簡潔友好而且功能完善等特點
通過房產(chǎn)中介系統(tǒng)，用戶可以房屋出售出租及需求信息，同樣也可以查詢其它用戶的房屋相關信息。使用該網(wǎng)上房產(chǎn)中介管理系統(tǒng)，可以實現(xiàn)統(tǒng)一的信息、瀏覽、維護等多項功能。使房產(chǎn)中介擺脫大量的手工書寫操作,快速、準確、方便的提供各類統(tǒng)計信息,充分發(fā)揮計算機網(wǎng)絡的優(yōu)勢,實現(xiàn)資源共享和協(xié)同工作,使房產(chǎn)中介管理工作達到現(xiàn)代化、規(guī)范化、科學化，為廣大用戶的使用帶來更多的方便!
系統(tǒng)開發(fā)的總體任務是實現(xiàn)信息管理的系統(tǒng)化、規(guī)范化和自動化。房產(chǎn)中介管理系統(tǒng)的目標是提高房產(chǎn)管理員工作的效率，具有對房源的出售、出租、需求、區(qū)域等信息進行管理及維護的功能。普通注冊用戶可以通過此系統(tǒng)出售、出租、求租、求購信息以及刪除自己的需求信息功能，并能進行個人信息的修改。
房屋信息管理系統(tǒng)的功能需求描述如下： 按每個用戶的用戶名和密碼進行登錄，以管理員身份登錄后則可以對普通用戶的房源信息進行管理;新樓盤的出售信息以普通用戶身份登錄后則可以看到自己的注冊信息和需求信息，可以進行需求信息的，修改個人資料操作。
1.認真起草各類文件。作為助理，起草、印發(fā)綜合文件是我的本職工作。因為公司習慣于每個星期開2次會議，主要是督促大家鼓勵大家。
5.仔細搞好會議材料。這些材料一般都是我們一個一個地方去踩盤問人才能知道一點點的，為了得到我們想要的一些關于樓盤的資料，大多都是一些口頭上的信息，所以要進行整理和分類。其中的信息包括，樓盤的地理位置，周圍的商業(yè)概況及配套設施，戶型，主力戶型。容積率，銷售狀況，空置率，車位的問題等等都是我們所要了解的信息。其中有的信息是口頭收集來的，需要我們?nèi)ネㄟ^一些渠道去辨別真?zhèn)巍?/p>
6.還有就是銀行的借貸問題。所以對于銀行的一些專業(yè)術語，以及銀行對信貸的控制流程是要掌握的。因為每次和銀行的人員去打交道的時候，銀行的人員都會和我們講一些銀行的專業(yè)層面的術語，很多一部分都是我在學校的時候?qū)W習過，但是沒有實際掌握并靈活運用。如果能熟練的掌握并靈活的運用，就能使我們在商談中更加游刃有余，就能使我們站在比對方更高的層面去看清這些事情。對于銀行信貸內(nèi)部的控制流程之前不是很熟悉，也是這一方面我之前不是很了解的，通過這一段時間的了解對了這些方面有了簡單的認識。
7.通知客戶來辦理相關手續(xù)也是我的工作之一。因為時間的不一致，安排大家見面也是需要相互通知的。
還有很多相對于煩瑣一些的小事情就不一一闡述了其實正所謂“天下難事始于易，天下大事始于細”。這也讓我體會到了實際的工作與書本上的知識是有一定距離的，并且需要更加努力的再學習，并且要有更多的細心和耐心。有些時候也會辦錯事情，我知道自己還有很多的不足，所以將來就要更加的勤奮工作。我相信勤能補拙，每天都要進步一點，為公司盡自己的一份力量。在今后的學習和工作中，我要更進一步的嚴格要求自己，虛心學習，爭取在各個方面取得更大的進步。俗話說，千里之行始于足下，這些最基本的業(yè)務往往是不能在書本上徹底理解的，所以基礎的實務尤其顯得重要，從這次實習中，我體會到，如果將我們在大學里所學的知識與更多的實踐結(jié)合在一起，用實踐來檢驗真理，使一個專科生具備較強的處理基本實務的能力與比較系統(tǒng)的專業(yè)知識，這才是我們學習與實習的真正目的。
中介月末工作總結(jié)范文二
四月的稅改給五月的行情帶來了無限的期望，畢竟，大盤這幾個月的走勢有些太熊了。行情似冰，可我卻沒有停下手上的工作，我開始帶起了自己的團隊，也開始找到了不一樣的酸甜與苦辣。
年后的兩個月，我承認我與客戶之間的溝通少了一些，一方面因為市場的持續(xù)冷淡。我了解大家的心情，雖然在下跌的過程中從未間斷的給大家做出提醒，但是收效甚微，好多人都是抱著XX年持股才能掙錢的心態(tài)堅守到了現(xiàn)在，換來的卻是市值攔腰斬半的慘痛代價。另一方面，我一直在有條不紊的進行著營銷團隊的管理工作。
首先，從XX年的2月18日開始的有獎開戶活動告一段落，這一次的活動依然是公司統(tǒng)一在全國范圍內(nèi)開展的，而且營業(yè)部還制定了對營銷團隊開發(fā)客戶的獎勵方案，對銀行網(wǎng)點銀行員工介紹客戶的獎勵方案。我首先的工作就是統(tǒng)技所有的數(shù)據(jù)。在這次活動中，截止到5月1日，所有營銷代表8名開戶數(shù)共計199戶，其中有效戶100戶，入金量472，7829元，在統(tǒng)計完每一個營銷代表所開發(fā)客戶的情況后，與經(jīng)理核對，我又將銀行員工介紹的客戶挑選出來，按戶進行現(xiàn)金獎勵。其中，獎勵的發(fā)放工作已經(jīng)和經(jīng)理共同發(fā)放完畢。
因為客戶經(jīng)理的離職，我去了農(nóng)行進行駐點工作。在那里，我也深深的體會到了一名營銷代表的內(nèi)心感受。其實營銷就是一種溝通，溝通的方式，溝通的時宜都需要自己去把握。盡量將客戶對自己的反感程度降至最低，這樣才能把握機會，讓他樂意接受我們的產(chǎn)品。然而大家在溝通上或許表現(xiàn)的并不是很到位，有自尊心方面的原因，有性格上面的局限，有節(jié)奏上把握的不準，所以很多人并沒有去有效的溝通，可能與之交流的僅僅只是一張無聲的宣傳單。有了這次的經(jīng)歷，再有自己的思索，因而也在后來交行的駐點工作中切實用到了。
服務部新入一名營銷代表，培訓工作開始了。除了每天下午對她進行基礎培訓之外呢，我想，(出國留學網(wǎng)小編)我更多的是在向她傳遞我們這一行所需要的職業(yè)操守和對工作的態(tài)度。在每一次接聽咨詢電話，在每一次接待客戶的工作當中，讓她正真意義上的理解自己的工作是一種服務性質(zhì)的工作。后來，我還單獨帶她進駐交行。和她分享我工作上的一些心得：什么樣的客戶有潛力，什么樣的客戶不值得去發(fā)掘，什么樣的年齡層客戶我們需要等等，在這些時間里，除了傳授，我也通過了實踐掌握了很多更深更實際的方法。
應全營業(yè)部號召，我們將盡量的安排客戶遷往家中進行網(wǎng)上交易。開始時，只是采取閉市后教學的方式，很多人都是隔夜就忘，工作進展很慢。后來經(jīng)過與營業(yè)部人員的溝通后，根據(jù)現(xiàn)有的條件，我們將現(xiàn)在的大戶室單獨辟出一間，起名為“網(wǎng)上交易實戰(zhàn)室”，選在每天開市時間進行真實環(huán)境的培訓，充分的調(diào)動了客戶的積極性。目前，所有的培訓工作仍然在繼續(xù)，我手上的數(shù)據(jù)中也抓到了一些想回家的客戶的信息。因此，六月份我將工作的重點放在了和這些客戶的溝通上，讓他們滿意并且放心的回家做網(wǎng)上交易。
寫工作總結(jié)的時候，正趕上央行繼續(xù)加存款準備金率1個百分點，而且美國市場在油價飆升10美元的消息下出現(xiàn)暴跌，心情真的很沉重。但不管怎樣，工作還是要繼續(xù)，路還是要走下去。
中介月末工作總結(jié)范文三
年初，可算是我工作上另一個轉(zhuǎn)折點，更是一個新的開始——加入深圳中原發(fā)展，成為其中一員。不知不覺，入職已有半年了，在這個月里收獲的實在太多了，說也說不完，要多謝的不單只是一兩個人，更不是一句“謝謝”就能簡單了事的。
之前在龍崗有做過三級市場，對龍崗和售樓這個行或多或少也有些了解。賣一手樓是我一直向往的工作，謝謝我的經(jīng)理給了我這個發(fā)展的好機會，踏入銷售這一行列中，認識一班好同事，學到的不再是書本那枯燥無味的知識。
記得我來時的運氣比較好，第二天本項目就開盤了，開盤對我這個新人來說是一件很迷茫的事，很多同事都在忙著收獲，當時我在想我要努力學習，考過就可以接客戶了，由半知半解的我到現(xiàn)在對銷售流程有一定的了解，學到了不少的東西，當然也少不了同事之間的幫助。 深入售樓工作之后才發(fā)現(xiàn)其實很多事情要做，要學的卻是無比的多，銷售知識永遠是個無底深淵，但正因如此，我樂此不疲，越來越喜歡這份工作。
前二個月，都是擔任見習置業(yè)顧問，一邊協(xié)助同事做好銷售工作，
一邊學著自己接待客戶。在這里，同事都很好，很愿意去教我知識，也很放心讓我去做，去試。慢慢地，接待客戶、跟蹤客戶、簽定合同、售后工作、銀行相關規(guī)定各方面都開始有一定的認識。
雖然剛開始還有點不習慣，因為正是樓盤旺季，工作比較多，但心里不斷告訴自己，不斷想，付出多少，收獲多少，只是時間問題。即使往后不在這行業(yè)上工作，現(xiàn)在學到的這些我相信以后絕對用得上。 4月份，正式升上為實習置業(yè)顧問。開始真真正正接待客戶，獨立一人將所有的工作完成。挑戰(zhàn)性很大，一向帶點自負的我也充滿信心。接著，不斷遇到過問題，但在同事跟經(jīng)理的協(xié)助下，都能順利將工作完成。業(yè)績嘛!這半年來還算一般般，稱不上好，總銷售24套，轉(zhuǎn)介成交5套。總金額19491369.5萬元。對入行不久的來說還算是對自己有個馬馬虎虎的交代，也或者算是一種鼓勵吧。
其實，總的來說，太多的不足之處了，未能一一說明。但最顯然而見的，銷售技巧，自身的應變能力，國家政策各方面還有待加強。總之，要學得多得是，雖然自己還年輕，但心態(tài)還是要擺得正，主動點，積極點，去學，去做。記得剛?cè)肼殻?jīng)理曾說過“多去問，多去做，不要怕虧，反正做了就沒錯的”!
下個月，也是新的開始。同樣的，對于未來，我充滿了期待，希望自己還能一如既往地用心去學，去做，甚至做得更好，更精。
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關鍵詞：個人住房抵押貸款 抵押權人 抵押權實行 保付
近年來，隨著我國住房貨幣化改革的不斷推進，個人住房抵押貸款發(fā)展迅速，貸款余額快速增長。個人住房抵押貸款是借款人購、建、修住房時以借款人能自主支配的房地產(chǎn)作為抵押物，向銀行申請一定數(shù)額借款的一種貸款方式，是銀行各類貸款中風險最低而收益較高的貸款。該類貸款還款期限通常要持續(xù)20-30年之久，期間借款人資信狀況面臨極大的不確定性，信用缺失以及由于家庭、工作、收入、疾病等因素導致借款人支付能力下降等情況可能引發(fā)銀行的貸款風險。根據(jù)我國現(xiàn)行的法律，借款人不能按時償還貸款本息時，作為有住房抵押的債權人，有權以抵押房產(chǎn)折價、拍賣和變賣三種方式處分抵押房產(chǎn)以獲得債權清償。自2005年12月21日起施行的《最高人民法院關于人民法院執(zhí)行設定抵押的房屋的規(guī)定》（簡稱《規(guī)定》）第1條規(guī)定：“對于被執(zhí)行人所有的已經(jīng)依法設定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根據(jù)抵押權人的申請，依法拍賣、變賣或者抵債。” 這無疑降低了個人住房抵押貸款的風險，維護了個人住房抵押貸款抵押權人的權益。但目前，我國在個人住房抵押貸款抵押權人的抵押權實行方面仍然存在一些問題，探討其完善對策具有現(xiàn)實意義。
個人住房抵押貸款抵押權實行中存在的問題
（一）處置、變現(xiàn)抵押房產(chǎn)周期長、成本高
通過拍賣方式處置抵押房產(chǎn)是抵押權人控制風險的主要方式，但目前我國抵押權人在處置、變現(xiàn)抵押房產(chǎn)過程中普遍周期較長、成本較高，為此付出的時間成本、人力成本等代價難以估量，處置抵押房產(chǎn)已經(jīng)成為抵押權人的負擔。按目前的有關規(guī)定，抵押權人完成處置、變現(xiàn)抵押房產(chǎn)要經(jīng)過多個環(huán)節(jié)，即使每個環(huán)節(jié)都很順利，比如抵押權人及時提出訴訟、借款人不提起上訴、一次拍賣成功、買方能接受市場價等，也要14個月左右的時間。期間又將產(chǎn)生相當金額的貸款利息、罰息，該筆貸款的實際成本又要上升。拍賣成功后，扣除訴訟費、執(zhí)行費用、拍賣傭金、各類相關交易稅費等費用開支，抵押權人能夠?qū)崿F(xiàn)的處置價值已經(jīng)下降。另外，抵押權人還要面臨房價下跌、拍賣成交價低于原價的風險。這些都加大了抵押權人無法全部收回貸款本息的風險。
（二）抵押權實行方式單一且無法滿足償債“緩沖”的需求
我國《擔保法》第53條第1款規(guī)定：“債務履行期屆滿抵押權人未受清償?shù)模梢耘c抵押人協(xié)議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協(xié)議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。”由此款規(guī)定可知，根據(jù)我國現(xiàn)行法律，抵押權人實行抵押權的方法限于三種：以抵押物折價、拍賣和變賣抵押物。
當由于家庭、工作等因素導致借款人出現(xiàn)暫時性的支付能力下降，暫時無法正常還本付息時，借款人希望能通過償債“緩沖”，盡可能地保全房產(chǎn)；而不良貸款發(fā)生以后，抵押權人則通常選擇訴訟拍賣形式強行收回貸款本息，致使借款人在暫時償債能力不足時也要面臨房產(chǎn)被強行處置的局面。抵押權實行的單一性、強制性與償債“緩沖”需求的矛盾日益突出。
（三）抵押權人承擔的社會責任增大抵押權實行的難度
《規(guī)定》指出，對于被執(zhí)行人所有的已經(jīng)依法設定抵押的房屋，人民法院在裁定拍賣、變賣或者抵債后，應當給予被執(zhí)行人六個月的寬限期。寬限期屆滿后，人民法院可以作出強制遷出裁定，“強制遷出時，被執(zhí)行人無法自行解決居住問題的，經(jīng)人民法院審查屬實，可以由申請執(zhí)行人為被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬提供臨時住房。”由于缺乏有效的社會保障措施，以追求利潤為目的的抵押權人卻要被迫承擔安置債務人及其家屬的社會職能，如此規(guī)定必然會使抵押權人處置抵押房產(chǎn)時困難重重，增大抵押權實行的難度。
完善個人住房抵押貸款抵押權實行的對策
（一）引入“保付”處置抵押房產(chǎn)以減輕抵押權人的處置負擔
目前，抵押權人通過拍賣處置、變現(xiàn)抵押房產(chǎn)時周期長、成本高，對抵押房產(chǎn)的處置已經(jīng)成為抵押權人的負擔。因此，本文借鑒“保付”的業(yè)務特性，設想由類似“保付商”的機構提供類似保付的金融服務，一方面避免抵押權人親自處置抵押房產(chǎn)造成的人力和時間成本的損耗；另一方面，抵押權人可以將處置風險轉(zhuǎn)嫁給“保付商”，提前收回相當比例的債權。具體操作設想如下：
抵押權人與借款人簽定的借款協(xié)議中必須明確“保付商”的責、權、利，并得到借款人的書面認可。
“保付商”對抵押房產(chǎn)進行重新評估，按評估價值的一定比例作為保付金額，以貸款本息總額為保付金額上限。保付金額內(nèi)“保付商”提供100%的壞賬擔保，未納入保付金額范圍的債權風險由抵押權人承擔。抵押權人將抵押房產(chǎn)處置權轉(zhuǎn)讓，“保付商”獲得獨立、完整的抵押房產(chǎn)處置權，同時按保付合同的規(guī)定將保付金額支付給抵押權人。
當拍賣所得超出保付金額時，“保付商”收取超額款項的15％，以提高“保付商”開展該類業(yè)務的積極性；85%部分在優(yōu)先償還抵押權人未納入保付金額的貸款本金、利息及罰息之后，如果仍有剩余，再扣除抵押權人應支付的房產(chǎn)處置中的相關費用和稅費，之后的余額歸借款人所有。但無論如何，相關費用和向有關部門繳納的稅費由抵押權人承擔。
“保付商”按保付金額收取相應比例的費用報酬。“保付商”可由資產(chǎn)管理公司或經(jīng)營規(guī)范、實力雄厚的房產(chǎn)中介機構擔當。
（二）放寬“法定孳息”的清償條件且嘗試抵押權實行新方式
在國外，抵押權實行的方法除了折價、拍賣和變賣三種外，抵押權人還可以在主債權屆清償期后，取得對抵押物的占有，通過抵押物的自然孳息或法定孳息的收取而清償債務。所謂孳息，是指基于對原物的所有或占有而產(chǎn)生的效益。法定孳息基于法律原因而產(chǎn)生，例如利息、租金等收益。在我國，債務人在征得抵押權人的同意后，在抵押期間，抵押房產(chǎn)是可以出租的，即可以基于租賃產(chǎn)生法定孳息——租金。根據(jù)我國《擔保法》第四十七條：“債務履行期屆滿，債務人不履行債務致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權人有權收取由抵押物分離的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。”根據(jù)該條款，“法定孳息”的清償條件被限定在“債務履行期屆滿，債務人不履行債務”和“自扣押之日起”的范圍內(nèi)，而之前的“法定孳息”是由債務人收取支配的。抵押權人收取“法定孳息”用于債權清償?shù)臋嘞藓苄 ?/p>
在此，本文借鑒“租賃信托”的業(yè)務特性，設想通過放寬“法定孳息”的清償條件，既能使抵押權人通過“法定孳息”達到盡可能收回債權的目的，又能給予借款人一定的償債“緩沖”。具體操作設想如下：
當借款人暫時償債能力不足時，為免于抵押房產(chǎn)被訴訟拍賣，在與抵押權人協(xié)商一致后，可采取類似“房產(chǎn)租賃信托”方式，利用法定孳息——租金償還債務。
房產(chǎn)所有人即借款人是委托人，抵押權人為受益人，可以選擇信息量大、房源廣、具有良好信用的房產(chǎn)中介機構作為受托人。三方當事人需事先協(xié)商，就租金分配等問題達成共識，防止借款人即房產(chǎn)所有人隨意處置租金收益，侵害抵押權人的利益。借款人將抵押房產(chǎn)全權委托房產(chǎn)中介進行租賃經(jīng)營，房產(chǎn)中介按照合同約定，定期向抵押權人支付扣除有關費用后的經(jīng)營收益（租金）余額，用以清償?shù)盅簷嗳说膫鶛唷?/p>
“租賃信托”應規(guī)定有效期限，如24個月。逾期如果借款人仍然無法按時足額償還債務，抵押權人有權通過訴訟拍賣收回債權。在《租賃合同》中應明確以下問題：明確房產(chǎn)已進行了抵押；明確房產(chǎn)出租的期限；明確抵押權人依法處置抵押房產(chǎn)時，承租人應予以配合。
（三）完善廉租房制度建設且轉(zhuǎn)換抵押權人的職能
界定廉租房的適用人群。目前，廉租房政策除了要考慮無力購房的社會低收入人群，還有必要將因為所購房產(chǎn)被行使抵押權而無房可居的借款人納入保障范圍。
借助金融市場，擴大建設資金來源。長期以來，廉租房主要靠財政和社保資金投資建設，由于提供的資金非常有限，資金匱乏、建設資金緊缺已經(jīng)成為廉租房供應保障的難點。作為社會救助制度的組成部分，廉租住房制度除了依靠財政預算安排為主，從住房公積金增值收益中提取部分收益為補充，以及鼓勵社會捐贈以外， 還應充分發(fā)揮金融市場的融資功能，籌集社會閑散資金。
積極拓展規(guī)范化的住房租賃市場，作為廉租房房源供應的補充。整頓房產(chǎn)中介市場，強化各地房產(chǎn)中介機構的房屋租賃中介職能，通過房屋租賃的稅收減免等優(yōu)惠政策鼓勵房產(chǎn)中介涉足廉租房市場，借助房產(chǎn)中介成熟的營銷渠道，為廉租客戶提供為數(shù)眾多的廉價房源，滿足低收入群體以及因抵押房產(chǎn)被處置無房可居者對廉租住房的需求。
參考文獻
1.賀理銘.銀行處置抵押房產(chǎn)權限大了 個人房貸風險仍然不容忽視[N].解放日報，2006-1-19
關鍵詞：租房保險；原因；對策
去年4月，即將大學畢業(yè)的小王和他的幾個同學通過某房產(chǎn)中介以4300元/月的價格租下了一套小兩居。按照業(yè)主的要求，他們在房租的基礎上多付了4300元作為押金，并在中介的見證下與其商定，租期滿時如房屋原有硬件設施無損壞，押金如數(shù)退還。近日租期將滿，業(yè)主租客雙方卻就這筆押金起了爭執(zhí)。原來，室內(nèi)的一把價值約300元的椅子由于金屬部分日久氧化不能使用了，雙方就這一損失到底該由誰來承擔爭論不休。據(jù)了解，涉及房屋租賃的常見糾紛大都集中在遇到房屋原有設備損壞、盜竊等意外時，損失究竟是由房主還是房客來埋單的問題上。其實，這些風險都可以通過投保的方式轉(zhuǎn)移。
從2004年開始，我國陸續(xù)開始有保險公司銷售租房保險產(chǎn)品，其是專門針對租用房屋設計推出的一系列保單，主要包括業(yè)主險和房客險兩種。保障范圍涵蓋室內(nèi)財產(chǎn)及盜搶、管道破裂、家用電器用電安全隱患、水漬造成的損失；房屋及其室內(nèi)附屬設備、室內(nèi)裝潢，人身意外傷害及醫(yī)療各方面，另有出租房屋租金損失和房屋出租人責任，甚至還有高空墜物責任險等附加款。
1 租房保險的益處
事實上，出租房屋擁有保險保障，對于業(yè)主和房客雙方甚至是房產(chǎn)中介來講都是件有益的事。
首先，房屋出租期內(nèi)，業(yè)主失去了對房屋的實際控制力。即使已經(jīng)額外預押了租客一部分租金，但因這一數(shù)額遠抵不上出租房屋的全部財產(chǎn)價值，業(yè)主仍不免憂心硬件設施的使用狀況。正是因為上述情況，目前的許多租主不愿將房子租給外來單身男性，這大大縮小了出租對象的范圍，有可能造成房屋的閑置。如果擁有保險保障，業(yè)主則不必擔心獨自承擔意外損失或出租空檔產(chǎn)生的機會成本。同時，房主買了租房保險后也能增加租房族對其的信任，給租房者提供一個保障，增加對房客對有保險保障的房子的需求，這大大降低了房主尋求房客的成本，能以相對更合理的價格達成交易。
其次，許多租房族都認為，一些損失的發(fā)生完全是意外造成的，如線路老化引起的火災、管道破裂等等，修復費用不應由自己承擔。而爭執(zhí)的最終結(jié)果，往往還是由房客負擔損失的主要部分。如果租客們能夠提高保險意識，將租期內(nèi)可能發(fā)生的意外風險轉(zhuǎn)嫁給保險公司，就能有效的穩(wěn)定自己的財務狀況。不僅如此，在與業(yè)主簽訂合同時，一份保單可能獲得對方更多的信任，從而有利于自己爭取更低的價格或獲得押金減免。
另外，購買了保險的房屋對中介公司后續(xù)服務的要求相對較低，由損失、維修費用等引起的業(yè)主與租客之間的糾紛也較少，這能很大程度地減輕房屋中介的工作壓力，使其間接地收獲更高的服務滿意度。
2 租房保險市場占有量小的原因
但即便好處如此之多，出租房保險卻并未受到市場的青睞。據(jù)統(tǒng)計，截至2012年，僅首都北京全市就有標注出租房屋140余萬戶，假設全部以最低保障水平投保，預計保費總規(guī)模可達7000萬元左右。對于北京市場來講，租房保險可以成為一個不小的增長點，值得重視。然而，自問世7年以來，其銷量卻一直極不盡如人意，有些公司甚至幾年都沒能賣出一單，銷量好的一年也只能賣出幾百單，這和現(xiàn)在巨大的租房市場是極其不吻合的。
（1） 租房保險利潤低
相比于其他險種，出租房保險保費低，給保險公司帶來的利潤也較低，在這種情況下，保險公司給銷售人員的提成會很低，這就導致了保險公司銷售人員失去了對出租房保險進行推廣的動力，甚至會導致其他財險對出租房保險的替代。因為銷售人員的趨利性，當客戶有動機向銷售人員買出租房保險時，銷售人員可能會給他們介紹一些家財險等險種來代替出租房保險以提高他們的收入和提成。
（2） 房客風險意識淡薄
房客們風險意識不強，總是存在著僥幸心理，他們認為在其租房的短期內(nèi)不會發(fā)生事故，花錢買這個出租房保險沒啥意義。甚至有很多人還根本不知道這個保險的存在，認為這個房子又不是自己的，買這個保險有什么用，這不是給別人買了嗎，不愿意吃這個虧。這其實是對租房保險的不了解造成的，租房保險的存在就是為了保護租房者的利益。
3 租房保險健康發(fā)展的對策
（1） 保險公司合理設計產(chǎn)品，加強宣傳
要想讓更多的租客和房主意識到租房保險的存在，了解其重要性需要保險公司加大宣傳，不僅是對其產(chǎn)品的宣傳，更要讓租客和房主清楚的了解到他們在租房時面臨的各項風險。同時，除了大力宣傳外，保險公司需要合理的設計符合各類租房者的保險產(chǎn)品，制定出合理的價格，使消費者能夠接受，銷售人員有動力銷售。
（2） 房產(chǎn)中介積極推廣租房保險
目前，房客和房主都不是直接接觸，一般都是通過房產(chǎn)中介租房的，房產(chǎn)中介起到了橋梁作用，因此，房產(chǎn)中介應該發(fā)揮其作用，從自身和客戶共同利益的角度出發(fā)鼓勵業(yè)主和租客為房屋投保。甚至可以在租客尋求房源以及房主尋求客源時優(yōu)先考慮那些已經(jīng)購買了租房保險的業(yè)主和租客，讓業(yè)主和房客主動購買租房保險。
（3） 業(yè)主和房客加強保險意識
業(yè)主和房客的保險意識淡薄，風險分散意識不強是租房保險市場低迷的主要原因。房主們應該意識到房子不是自己住，自己也不能時時刻刻都監(jiān)管到，并且押金也不能補足房子的全部財產(chǎn)價值，一旦發(fā)生意外，損失將會很慘重；租客應該意識到自己對房子的安全隱患是不了解的，一旦發(fā)生意外，究竟是自己造成的還是房子本身的問題是難以辨別清楚的。因此，當業(yè)主和租客們都了解這些情況后，租房保險的需求將會上升。
參考文獻：
[1]包慧，誰花冤枉錢為別人投保 租房保險七年賣不出一單[N]，武漢晨報，2011.
【房屋租賃合同范本】
甲方(出租方)__________ 身份證號碼__________
乙方(承租方)__________ 身份證號碼__________
現(xiàn)經(jīng)甲乙雙方充分了解、協(xié)商，一致達成如下租房合同：
一、房屋的坐落、面積、裝修及設施、設備：________________________________________________
______________________
二、租賃期限：__________，即__________年__________月__________日至__________年__________月__________日。
三、租金及交納時間：每月__________元，乙方應每__________月付一次，先付后住。第一次乙方應于甲方將房屋交付同時，將房租付給甲方;第二次及以后付租金，乙方應提前一個月付清。
四、租房押金：乙方應于簽約同時付給甲方押金__________元，到期結(jié)算，多余歸還。
五、租賃期間的其他約定事項：
1、 甲乙雙方應提供真實有效的房產(chǎn)證、身份證等證件。
2、 甲方提供完好的房屋、設施、設備，乙方應注意愛護，不得破壞房屋裝修、結(jié)構及設施、設備，否則應按價賠償。
3、 水、電、煤氣、電話、網(wǎng)絡、有線電視等的使用費及物業(yè)、電梯、衛(wèi)生費等所有費用都由乙方支付。
入住日抄見：水__________度，電__________度，煤氣__________度。所有費用乙方應按時付清。
4、 房屋只限乙方使用，乙方不得私自轉(zhuǎn)租、改變使用性質(zhì)或供非法用途。租下本房后，乙方應立即辦好租賃登記、暫住人口登記等手續(xù)。生非法事件，乙方自負后果。
5、 合同一經(jīng)簽訂，雙方都不得提前解除。租賃期內(nèi)，如遇不可抗力因素導致無法繼續(xù)履行本合同的，本合同自然終止，雙方互不承擔違約責任。
6、 甲乙雙方約定，乙方如需開具房租發(fā)票，因此產(chǎn)生的稅費由乙方支付。
7、 此合同未盡事宜，雙方可協(xié)商解決，并作出補充條款，補充條款與本合同有同等效力。雙方如果出現(xiàn)糾紛，先友好協(xié)商，協(xié)商不成的，由人民法院裁定。
8、 本合同經(jīng)簽字(蓋章)生效，本次租賃中介即告成功，乙方應立即支付丙方中介費__________元 ，逾期三天不付將被視作乙方違約，乙方除按約立即支付丙方中介費外，自愿另行支付丙方中介費等額的違約金，違約金不足以彌補丙方損失的，乙方須另行給予丙方賠償。合同生效后，甲乙雙方發(fā)生變更，中介費不得退回。
9、 其他約定事項：______________________________________________________________________
_____________
六、違約責任：
甲乙雙方中任一方有違約情況發(fā)生的，違約方應向守約方支付違約金，違約金為__________元，損失超過違約金時，須另行追加賠償。
七、本合同一式三份，甲乙丙三方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
甲方(簽字)__________乙方：(簽字)__________丙方：(蓋章)__________
聯(lián)系電話：__________聯(lián)系電話：__________聯(lián)系電話：__________
簽約日期：__________年__________月__________日
【附】畢業(yè)生房屋租賃注意事項：
對于剛畢業(yè)的大學生來說，一個人承擔房租壓力略大，最好的方式是合租，兩室或者三室，這樣每個月租金能節(jié)省200-300元。
合租的話就要考慮同租的室友，如果和陌生人合租，一定要找有正當工作無不良嗜好的人，并且互相留下身份證復印件及聯(lián)系電話，這樣就能免除很多后顧之憂。建議剛畢業(yè)的學生，最好和同學或者熟人合租，尤其是女生，安全問題尤為重要。
大多數(shù)畢業(yè)生都會選擇在工作地周邊租房，減少上下班成本。如果周邊房價太高，可以選擇交通方便的地方，如公交、地鐵站沿線。同時要考慮房子周邊的配套設施，如超市、醫(yī)院、餐館、銀行等場所。
不能為了便宜去選擇某地，人煙稀少、交通不便、魚龍混雜的地方堅決不租。到處張貼的野廣告千萬不能相信，大部分都是騙局。如果時間允許，可以選定一個區(qū)域，在這個區(qū)域的小區(qū)尋找房源。
上海二手樓市從未像今年這么寒冷過。就連剛剛度過三十歲生日的行業(yè)老大――中原地產(chǎn)也感覺到了瑟瑟寒意，不得不瘦身“御寒”。
10月13日，上海中原地產(chǎn)董事長陸成對外宣布，由于市況慘淡，上海中原地產(chǎn)將裁減一些業(yè)績不達標人員以降低成本，緩解壓力。目前，公司員工約3000人，初步的“瘦身”方案是裁減約450人，也就是說約15%的員工將面臨失業(yè)考驗。
這是一個相當殘酷的事實。因為一直以來，上海中原地產(chǎn)內(nèi)部廣泛流傳著“不拋棄，不放棄”的口號。如今，這個振奮士氣的口號，最終還是抵御不了寒冷的市場。
但這僅僅只是一個開始。
50%蒸發(fā)
重掌中原帥印的施永青表示，中原11月將關閉5間無盈利分店，至年底將關閉10間，并裁減員工，裁員幅度接近20%。
施永青稱，樓市已進入“冰河時期”，房地產(chǎn)市場預計已進入冬天，為了保證大部分員工的利益，決定關閉沒有盈利的分店，裁減部分員工。
據(jù)香港媒體報道，近日，施永青在公開場合進一步表態(tài)，將暫停集團一體化經(jīng)營策略，由各子公司各自為政，自負盈虧，以減輕集團負擔，不排除有子公司業(yè)績不佳而裁員或停業(yè)。集團旗下經(jīng)營內(nèi)地市場業(yè)務的中原（中國）9月前至今縮減內(nèi)地分行逾50家，目前數(shù)量維持在800余家。
目前中原和寶原正在對旗下門店作調(diào)整，將關閉所有虧損及租約到期的門店。中原地產(chǎn)旗下門店最多時達到182家，目前已調(diào)整至160家左右；而寶原地產(chǎn)門店最多時為38家，計劃門店數(shù)量將縮減一半。
“寶原地產(chǎn)這個品牌是否能夠繼續(xù)生存，完全看市場狀況和寶原自身的競爭力，我們會關到平衡為止。”上海中原地產(chǎn)及上海寶原地產(chǎn)董事總經(jīng)理譚百強表示，
其實，開源節(jié)流，收縮戰(zhàn)線的并非只有中原一家。
合富置業(yè)上海的近百家門店中，已經(jīng)關閉了25家左右，剩余的70余家不排除繼續(xù)收縮的可能；美聯(lián)物業(yè)上海的門店數(shù)量已從近60家縮減至40余家；策源品牌旗下的二手中介公司“策源行”也從近20家門店縮減至如今的9家門店；滿堂紅（上海）置業(yè)有限公司將設在浦東區(qū)的15家門店全線撤離，這約占滿堂紅上海門店總數(shù)量的50％……
“關門潮”儼然已成為上海中介行業(yè)的主旋律，中介大洗牌戰(zhàn)役也隨之拉響。
資料顯示，在高峰時期，上海中介行約有12000家，眼下已經(jīng)迅速萎縮至6500家左右，蒸發(fā)比例高達約50%，這還不包括大量的“夫妻店”。上海中介業(yè)的從業(yè)人員也已由高峰期的10萬人左右，銳減到目前大約4.5萬人的規(guī)模。
這已經(jīng)不是上海中介行業(yè)第一次面臨洗牌：2005年上半年，上海1.6萬家大大小小的地產(chǎn)中介關門近千家，當年最高峰時每天有30家左右的中介門店關門；去年底今年初，同樣有一波以“創(chuàng)輝租售集團有限公司上海近200家門店一夜之間幾乎全部關閉”為代表的關店高峰。
而在2008年房產(chǎn)市場走向尚不明朗的情況下，作為全國代表性的房產(chǎn)龍頭城市如北京、上海和廣州等地的地產(chǎn)中介們正經(jīng)歷著一場劫難，也正進行著一場“物競天擇”的“進化”。
過冬進行時
無飯吃，無飽飯吃。中介行業(yè)必須找米下鍋。
盡管全國各地“暖市”聲音不斷，各地方政府也在想方設法補救，但房地產(chǎn)市場還是“一月不如一月”。
現(xiàn)在，一切都已明確――八仙過“冬”，各顯神通。
對此，《財富地產(chǎn)》對滬上幾家知名中介公司進行了專訪，在采訪中，各家公司都有“御寒”高招。
第一，一二手聯(lián)動。
每次樓市趨冷，中介總是率先受沖擊。一方面是業(yè)主大量掛牌卻緊咬價格，另一方面是潛在買主持幣觀望。沒有成交量，中介就斷了傭金收入，就會被“憋死”。于是，中介行業(yè)紛紛將目光轉(zhuǎn)向一手房銷售。
“未來上海二手房市場正面臨政策面和市場面的進一步考驗，市場顯然不會立即告別調(diào)整、觀望的格局，買方會更加理性、從容地挑選合適房源。漢宇地產(chǎn)正在通過介入一手新盤等途徑開辟財源，挺過可能到來的冬天。”上海漢宇物業(yè)有限公司董事總經(jīng)理施宏睿早有準備。
今年7月1日，漢宇地產(chǎn)成立了專注于一手樓盤營銷的子品牌“睿策營銷”，并已承接了麗水豪庭、云頂別墅、伊莎士花園等樓盤的獨家。
8月，最具代表性的兩個樓盤是萬科的金色雅筑和泰興的紅星美凱龍，尤其是與萬科的合作，令漢宇地產(chǎn)底氣十足。
“漢宇在4月份的成交量比例，一手房占10%，二手房占85%，其余5%是商業(yè)房。7月份，一手房占總業(yè)績的52.3%。8月份，一手房更是占了總業(yè)績的63.5%。”施宏睿在接受《財富地產(chǎn)》專訪時透露。
上海合富置業(yè)顧問有限公司董事總經(jīng)理葉厚彪亦對記者表示，在總體成交依然不振的背景下，樓市博弈正在不斷加劇。為了彌補二手房交易的不足，合富置業(yè)開始增加一手房的業(yè)務，目前該公司的一、二手樓盤成交額的比例已經(jīng)基本達到了“對半開”。
福美來也積極開展了一二手房聯(lián)動。8月底，談下了蘇州新太陽城國際養(yǎng)生社區(qū)，昆山賽格電子廣場，上海松江英郡雷丁別墅社區(qū)等項目。
顯然，一二手聯(lián)動儼然已成中介行的救命稻草。
第二，瘦身。
2007年11月，中天置業(yè)被爆出賬面虧空1.7個億，向深圳樓市投下了重磅炸彈；2008年1月，創(chuàng)輝中介地產(chǎn)公司一時間關閉了廣州300多家店面；兩大房產(chǎn)中介巨頭的“斃命”給整個房地產(chǎn)市場帶來了震動，也標志著中國房地產(chǎn)市場進入了漫漫熊市。
目前，北京、上海、廣東等大城市的一些中小型中介行相繼結(jié)業(yè)，而部分大中介也開始大面積關店。不少中介紛紛采取了減薪、裁員、關店來節(jié)約成本，保本“過冬”。
第三，逆市擴張。
就像有人喜歡在股票低迷的時候進入抄底一樣，也有中介企業(yè)在這樣的市場中選擇逆市擴張。
7月1日，美資房地產(chǎn)經(jīng)紀巨頭21世紀不動產(chǎn)，正式公告收購DTZ戴德梁行下屬的泛城網(wǎng)，共涉及地鋪30間。這是繼中天置業(yè)、創(chuàng)輝租售之后，深圳又一家大型中介出現(xiàn)巨變，也是深圳二手市場經(jīng)過10個多月的低迷后，出現(xiàn)的首宗大型中介收購案。
即便如此，21世紀不動產(chǎn)并未為光明的前途而欣喜若狂，相反，開始備戰(zhàn)最壞的時刻。
“這一輪房地產(chǎn)調(diào)整至今已經(jīng)10個多月，預計頹勢可能還會持續(xù)到明年，這種形勢下，我們公司要為可能出現(xiàn)的最壞情況做準備。” 21世紀不動產(chǎn)中國區(qū)高級副總裁兼上海區(qū)域總經(jīng)理張衛(wèi)平未雨綢繆。
同樣謀求逆勢擴張的還有臺灣信義房產(chǎn)。
7月16日，臺灣信義房產(chǎn)正式更名為“信義房屋”，并斥資1000萬美元全面啟動旗下所有門店形象換裝工程。
目前，上海信義門店已達到44家，大陸及臺灣地區(qū)門店總數(shù)超過300家；計劃未來五年內(nèi)信義全球門店數(shù)量將超過1000家，其中中國市場門店數(shù)將達到700家以上。
第四，大練內(nèi)功。
“其實，目前擴張門店已不是企業(yè)首要的發(fā)展目標，練好內(nèi)功、逆勢求穩(wěn)才是企業(yè)度過市場危機的正道。”漢宇地產(chǎn)、21世紀不動產(chǎn)、易居臣信等多家大型連鎖中介的負責人一致認為。
同樣經(jīng)歷過上世紀90年代香港地產(chǎn)冷凍期的美聯(lián)物業(yè)，2008年2月，計劃把門店從52家增加到100家。當時美聯(lián)物業(yè)執(zhí)行董事兼中國部行政總裁郭應龍曾解釋說：“因為其他的對手多以保本為目標，主力裁員和縮減店面數(shù)目，故此，現(xiàn)時的形勢有利大公司進行擴充。”
但半年后，美聯(lián)物業(yè)廣州區(qū)域董事劉志忠卻表示，現(xiàn)在不是擴張的好時機，應該趁著市場不好，大家好好反省，多注意平時忽略的細節(jié)，加大企業(yè)內(nèi)部培養(yǎng)，特別是行業(yè)知識、銷售技巧等。他認為，廣州現(xiàn)在還是相對比較穩(wěn)定的，美聯(lián)也不會關店，但是現(xiàn)在要提高個人生產(chǎn)率。
但也有人借外力主動出擊。
“地震來了，最好的方式不是等待，而是主動出擊。”
這是世聯(lián)地產(chǎn)決策人士在2008年3月作出的判斷。世聯(lián)也成為中介行業(yè)中最受人羨慕的公司，8月初，世聯(lián)通過了證監(jiān)會的審核，很有可能成為A股市場首家房地產(chǎn)中介公司。
如果一切順利，世聯(lián)將在這個冷冬中獲得約3.2億元的發(fā)展基金。盡管在這個時期，各機構投資者對地產(chǎn)中介的盈利模式提出種種質(zhì)疑，盡管針對世聯(lián)的不利報告一個接一個。但業(yè)內(nèi)人士估計，在國內(nèi)證券市場包銷制度下，世聯(lián)成功上市的可能性還是非常大。
獨立經(jīng)紀人
可以說，大規(guī)模的連鎖房產(chǎn)中介本身就是中國市場的特殊產(chǎn)物。在西方成熟房產(chǎn)市場下，成本高企的直營連鎖形式根本無法占據(jù)主流市場。美國房產(chǎn)中介就是實行的經(jīng)紀人制度，一個人“夾著皮包”即可開展業(yè)務。
但與美國、韓國等中介市場發(fā)達的國家相比，中國房產(chǎn)經(jīng)紀沒有嚴格的準入制度，也沒有建立信用制度，中介商只有通過規(guī)模經(jīng)營、樹立大公司的品牌形象，才能搶占市場份額。一些中介商在市場的推動下，陷入了盲目擴張的怪圈。
即使在景氣時，中國房地產(chǎn)中介行業(yè)的洗牌從來都沒有停止過，何況當下市道低迷，中介行業(yè)正多方突圍。
這不，獨立經(jīng)紀人重現(xiàn)江湖。
所謂獨立房產(chǎn)經(jīng)紀人是指持有政府認可的資質(zhì)證書，具備相應的上崗證件和獨立操單能力，獨立成立一個機構或固定掛靠（非招聘）在房產(chǎn)機構旗下。他們與中介機構有書面協(xié)議，但不簽訂任何雇用合同，其收入僅是“超高比例傭金”，與之簽約的中介機構不向他們支付薪水。
目前，上海老牌的中介行智恒房產(chǎn)已悄悄開始了“獨立經(jīng)紀人”的大規(guī)模招募。按智恒房產(chǎn)的官方解釋，獨立經(jīng)紀人的“高傭、高效和高度自由”模式打破了目前中介市場普遍采用的直營店和加盟店模式。
對此，上海某知名房產(chǎn)中介公司金牌置業(yè)顧問小修笑稱：“自己給自己打工，沒有關門的風險。想做就做，不做就休息。”
獨立經(jīng)紀人的隊伍目前開始壯大，“高額提成”是主要原因之一。相比之下，獨立房產(chǎn)經(jīng)紀人根據(jù)業(yè)績的累計可提取房屋交易總傭金的50％―70％不等，而普通經(jīng)紀人提取交易總傭金僅在15％―30％之間。換言之，獨立房產(chǎn)經(jīng)紀人做一單生意的收入，可相當于普通經(jīng)紀人做三四套的收入。
智恒房產(chǎn)總裁黃建明表示，中介公司最核心的資源不是店鋪而是經(jīng)紀人，而利潤將成為經(jīng)紀人流動的最根本動力。在當前市場情況下，中介行鋪面開支大、管理成本高，而獨立經(jīng)紀人模式恰恰是互利互惠的。一方面，中介公司在不增加鋪面成本的情況下增加了收入渠道，它為零底薪的獨立經(jīng)紀人提供服務平臺和后勤保障，分到傭金的小頭。另一方面，獨立經(jīng)紀人依賴中介公司的品牌資源拿到了傭金的大頭。現(xiàn)在智恒房產(chǎn)正在加大獨立經(jīng)紀人招募力度。
據(jù)了解，思源房通網(wǎng)推出獨立經(jīng)紀人模式這一全新變革意在重塑行業(yè)生態(tài)圈。對于思源來說，獨立經(jīng)紀人模式其中的“衍生服務”才是重點。
模式“自由職業(yè)者將建立自己的事業(yè)品牌”
最近一年來，房產(chǎn)中介行業(yè)正在以各種動作應對市場變化。經(jīng)過一年的廝殺，伴隨著以鏈家為代表的傳統(tǒng)中介開疆辟土，互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)平臺也在不斷鞏固線下。搜房網(wǎng)在線下布局，以低傭金模式試圖擺脫以往依靠端口費盈利的舊模式。愛屋吉屋精簡團隊，計劃穩(wěn)扎穩(wěn)打。多方力量正在分食著龐大的二手房市場蛋糕。
就在最近，思源房通網(wǎng)提出了“獨立經(jīng)紀人”這一新的行業(yè)模式。思源房通網(wǎng)方面表示，獨立經(jīng)紀人模式意在通過調(diào)整生產(chǎn)關系釋放生產(chǎn)力，重塑行業(yè)生態(tài)圈。
針對這一最新動作，北京思源理想控股集團戰(zhàn)略投資中心常務副總經(jīng)理巴崢嶸直言，目前行業(yè)面臨諸多需要改變的問題，其中過高的中介服務費便首當其沖。“按照目前行業(yè)的運作模式，后臺管理、人力支出、宣傳費用等成本均居高不下，降低服務費用難度更大。”
另一方面，在現(xiàn)有模式下，“中介經(jīng)紀人的日子也并不好過”，行業(yè)從業(yè)人員流動性大，大多數(shù)經(jīng)紀人都是在吃青春飯，不僅無法實現(xiàn)職業(yè)長久經(jīng)營，也很難為購房者提供優(yōu)質(zhì)服務。
“獨立經(jīng)紀人選擇在這個時間點推出，實際上是基于思源集團董事長陳良生對行業(yè)趨勢的判斷，今后的服務類企業(yè)將被互聯(lián)網(wǎng)平臺取代。員工被自由職業(yè)者取代。在平臺引導監(jiān)督下，自由職業(yè)者將建立自己的事業(yè)品牌。”巴崢嶸表示，正是基于這一行業(yè)趨勢，思源房通網(wǎng)推出了獨立經(jīng)紀人模式。
思源集團董事長陳良生認為，今后的服務類企業(yè)將被互聯(lián)網(wǎng)平臺取代，員工被自由職業(yè)者取代，在平臺引導監(jiān)督下，自由職業(yè)者將建立自己的事業(yè)品牌。
運作提供開放加盟平臺 做中介Uber
思源房通網(wǎng)的獨立經(jīng)紀人模式究竟怎樣運作，經(jīng)紀人群體又將迎來怎樣的變革？
“根據(jù)國內(nèi)市場的獨特性，思源的獨立經(jīng)紀人模式也有其獨特性。”巴崢嶸介紹。 謀變之戰(zhàn) 面對互聯(lián)網(wǎng)平臺的沖擊，傳統(tǒng)中介也展開了一場謀變之戰(zhàn)。不論是搭建互聯(lián)網(wǎng)平臺、收購兼并，還是業(yè)務多元化，均是傳統(tǒng)中介對經(jīng)營的持續(xù)精細化。 圖_CFP
根據(jù)思源房通網(wǎng)的設計，依托房通網(wǎng)平臺，獨立經(jīng)紀人、區(qū)域合作伙伴和房通網(wǎng)是加盟合作關系，經(jīng)紀人交易的1.5%傭金全部歸個人所有。在獨立經(jīng)紀人模式下，房通網(wǎng)為經(jīng)紀人提供了一個開放的加盟平臺。據(jù)了解，房通網(wǎng)除了提供給獨立經(jīng)紀人傳統(tǒng)公司相關的交易服務與支持外，還為獨立經(jīng)紀人提供互聯(lián)網(wǎng)平臺資源。獨立經(jīng)紀人真正可以做到扎根社區(qū)、自由工作、平臺創(chuàng)業(yè)。
“當前也有一些互聯(lián)網(wǎng)公司在做獨立經(jīng)紀人模式的推廣，但大多仍是概念的推廣，沒有跟經(jīng)紀人的角色獨立劃開，還是對公司的一種依附關系。你看到的是經(jīng)紀人和中介公司之間雇傭關系的改變，但實際上是從利益機制上、從收費限制和平臺保障上，完全不同于目前各家公司嘗試構建的閉環(huán)式O2O。”房通網(wǎng)總裁助理劉全波說。
巴崢嶸以Uber等打車軟件和出租車公司來形容思源獨立經(jīng)紀人和傳統(tǒng)中介模式之間的區(qū)別。他表示，在房通網(wǎng)平臺化的同時，獨立經(jīng)紀人給予經(jīng)紀人更大的個人空間，通過改變生產(chǎn)關系來釋放生產(chǎn)力。
監(jiān)管提供資金監(jiān)管、傭金監(jiān)管等服務
據(jù)了解，12月以來，思源房通網(wǎng)把旗下所有1200余名房產(chǎn)經(jīng)紀人全部轉(zhuǎn)變身份，成為駐扎在房通網(wǎng)上的獨立經(jīng)紀人。
目前的房產(chǎn)中介行業(yè)里，不論是傳統(tǒng)中介還是互聯(lián)網(wǎng)平臺，均通過各種培訓和考核不斷激勵經(jīng)紀人，以此實現(xiàn)效率提升。而在思源房通網(wǎng)，獨立經(jīng)紀人擁有更大的自由，這與目前行業(yè)慣用的方式背道而馳。業(yè)內(nèi)有聲音質(zhì)疑，這一模式不僅無法保障作業(yè)效率，更為交易埋下風險隱患。
劉全波解釋，房通網(wǎng)平臺化改革瞄準兩個目標，一是成交效率，一是客戶服務體驗。房通網(wǎng)平臺化后，將會吸引最廣泛的經(jīng)紀人群體，各公司之間的資源沒有流轉(zhuǎn)限制，實現(xiàn)客戶交易效率最大化。同時，雙方可協(xié)商的彈性傭金制會為客戶節(jié)省比價的時間和精力。在之后的成交簽約環(huán)節(jié)，房通網(wǎng)將為客戶提供更為細分、效率更高的后期服務。這種模式有別于機械化管理帶來的效率提升。
“獨立經(jīng)紀人彈性工作制并非意味著監(jiān)管的縮水。房通網(wǎng)在全北京做了60多個社區(qū)服務站，為獨立經(jīng)紀人提供統(tǒng)一的培訓管理、會務管理等。圍繞獨立經(jīng)紀人，房通網(wǎng)有自己的一套包括激勵、提升等在內(nèi)的管理體系。”劉全波介紹，經(jīng)紀人可以用房通合同來和客戶簽約。房通網(wǎng)提供交易資金監(jiān)管、傭金監(jiān)管、權證服務和金融配套服務，保障交易的安全性。
“經(jīng)紀人下沉到社區(qū)中去，獲得客戶的接納和認可，在深度經(jīng)營自己的片區(qū)之外，還將重新定義二手房經(jīng)紀人這一職業(yè)的形象和價值。”劉全波表示。
盈利提高黏性 掘金房產(chǎn)社區(qū)金融業(yè)務
一方面以最高1.5%的低傭金讓利購房者，一方面給經(jīng)紀人經(jīng)營自，對于思源來說，無底薪制也減輕了公司的運營成本。這些都讓思源推出的獨立經(jīng)紀人模式看起來很美。
而這樣一個看起來很美的輕資產(chǎn)模式，如何實現(xiàn)盈利則成為業(yè)內(nèi)質(zhì)疑的焦點之一。
巴崢嶸介紹，作為互聯(lián)網(wǎng)平臺，獲得收益的一個前提是產(chǎn)生巨大流量。房通網(wǎng)對于房產(chǎn)買賣相對低頻的東西，既是要解決品質(zhì)問題，也要提高用戶的黏性，所以房通是建立在高頻的、社交服務化服務的思源toon平臺上。據(jù)他介紹，toon平臺的目標是在2016年達到5000萬-1億用戶量，2018年要達到3億-4億用戶量。
“未來我們的盈利模型會配合toon產(chǎn)品的服務集群整合在一起，toon產(chǎn)品的其他服務產(chǎn)品都會對接到房通網(wǎng)上，房通網(wǎng)需求也會對接到其他平臺上，這樣，房通平臺的盈利可能更多是基于房產(chǎn)社區(qū)為中心衍生出來的金融服務，法律服務，裝修、一二手聯(lián)動、保險等服務。”劉全波表示，思源在北京二手房市場的占比并不大，這次轉(zhuǎn)身壓力不大，可謂輕裝上陣。
如何才能保證意向金的安全?一筆三五萬元的購房意向金，雖然相對房款來說不是很大，但對于普通的工薪家庭來說也不是小數(shù)目。保證意向金的安全成為購房者非常關心的現(xiàn)實問題。
而令人感到有些尷尬的是，正在試點的二手房交易資金監(jiān)管系統(tǒng)，并沒有明確是否將其納入進來，這就需要購房者更為小心謹慎才是。專家表示，要保證意向金的安全，首先是自己要小心行事，不可大意。再就是防人之心不可無，下面結(jié)合案例來具體分析。
意向金也要講安全
盧建明怎么也沒有想到，他付出去的意向金居然收不回來了，而在支付這筆錢款時，中介還清清楚楚地告訴他：“如果你對房子不滿意，意向金可以退回。”
近日，盧先生看中上海浦東金橋附近一套二手房，看完房之后他自己覺得還不錯，于是向中介公司支付了2萬元的意向金，并讓中介與上家議價。四天后，盧先生再次看房時，發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間有滲漏現(xiàn)象，而且賣家竟然把空調(diào)也拆走了，與當初中介所說的送裝修有出入，于是提出放棄購房想法。誰知中介告訴他，意向金已經(jīng)在三天后自動轉(zhuǎn)為定金，如果反悔，將不能取回。
意向金的問題似乎成了一個無法解開的結(jié)。近日，記者咨詢了滬上幾家律師事務所，均表示目前仍有市民因為意向金的問題而前來咨詢。上海聯(lián)業(yè)律師事務所主任律師王展表示，意向金的問題一直就困擾著購房者。
“意向金自動轉(zhuǎn)定”的規(guī)則被人利用，往往會危及到意向金的安全。據(jù)了解，在二手房交易過程中，意向金往往被當作購房者表達誠意的手段。目前，房產(chǎn)中介常要求購房者在簽訂二手房買賣合同前支付意向金，并在相關單據(jù)上注明“意向金自動轉(zhuǎn)定金”條款，而房產(chǎn)中介大多不會主動告知購房者該條款。只表示“意向金是可以退的”，消費者或是沒注意此類條款，或是聽信中介的口頭承諾而輕易付款。其實，“意向金”雖不具有“定金”的性質(zhì)，但依據(jù)雙方約定轉(zhuǎn)為“定金”后，消費者如不購買該套房屋，則收不回該筆“定金”了。
其次，由于現(xiàn)有的交易程序上存在漏洞，如不法分子假信息，便能騙得意向金，還有就是有些購房者在沒有考慮周全的情況下做出決定，在發(fā)現(xiàn)與預想的狀況不符時反悔，肯定也會損失意向金。
如何保證意向金的安全呢?對此，專家表示需要從兩個方面入手。其一是要防止心懷叵測之人，防止鉆入別人的圈套。其二就是購房者自己要做到謹慎行事，而不能沖動，并預先將各個環(huán)節(jié)都考慮清楚。下面我們結(jié)合具體案例來分析。
選擇可靠機構托管
在目前二手房市場上，賣家房源掛牌只需一個電話即可“搞掂”，而在簽訂房屋買賣合同之前中介公司也不會對房產(chǎn)證的真假進行核實，而意向金交給賣家之前，恰恰是發(fā)生在產(chǎn)權調(diào)查之前，于是有人以此進行詐騙活動。
【案例】今年2月，辛先生看中寶山區(qū)一套二手房。在中介的撮合下，雙方談妥房價，而辛先生也在中介公司的建議下支付了2萬元作為定金。賣家也開具了定金收取收據(jù)，并約定三天后簽訂房屋買賣合同。三天后，當辛先生再次聯(lián)系賣家時，賣家竟然已經(jīng)不知所蹤，手機打不通，按房產(chǎn)證登記的地址去找，卻發(fā)現(xiàn)此人根本就不是房東。
辛先生找到中介，要求對此事負責，中介房也感到很冤屈，因為在將意向金轉(zhuǎn)為定金之前，中介公司一般不會到房產(chǎn)交易中心去核查房產(chǎn)證信息。不法分子也正是利用了這個漏洞，使得辛先生上當受騙。
應對之策：王展表示，對于此類漏洞，購房者一定要當心。他建議購房者選擇對定金進行托管。如何操作呢?王展認為購房者可以在簽訂居間協(xié)議時，就特別聲明意向金轉(zhuǎn)為定金之后，還是由中介公司方來保管，而不急于交給賣家，等到中介公司辦完產(chǎn)權信息核查之后，簽訂房屋買賣合同，再作為首付款一并付給賣方。
這么做可能會遭到一些急需資金賣家的反對，更有可能會致使交易中斷，但是能夠保證資金安全，為什么不采用這種辦法呢?
與此有些類似的還有經(jīng)紀人收取意向金之后卷款潛逃的情況發(fā)生，如果購房者手里只有經(jīng)紀人開據(jù)的“白條”，中介公司可能會將此視為中介人員的個人行為而拒絕賠付。對此，專家建議，購房者務必將錢款交給中介公司財務室，并要求對方出具正規(guī)收據(jù)。
簽訂合同宜詳不宜簡
意向金被賣家扣留之后，不少經(jīng)紀人會要求買家支付相應的服務費。而目前二手房市場上的房產(chǎn)中介經(jīng)紀人素質(zhì)良莠不齊，少數(shù)經(jīng)紀人會利用一些欺騙手段讓購房者上當。而在眼下市場交易清淡的時期，更要注意這類情形發(fā)生。
【案例】今年2月月份，購房者張先生看中上海盧灣區(qū)打浦橋附近一套房子，掛牌價為200萬元。房產(chǎn)經(jīng)紀人要求張先生先支付12萬元的意向金之后才跟賣家商談房價，于是張先生提取了12萬元的現(xiàn)金支付給了經(jīng)紀人，房產(chǎn)經(jīng)紀人馬上將意向金作為定金付給了賣家，但三個月之后，因為這套房產(chǎn)尚有70萬元的抵押貸款沒有還清，而沒有辦法繼續(xù)進行交易，張先生提出放棄買房的想法，并索回意向金。但是經(jīng)紀人卻表示如果放棄買房，便可認定是他違約，意向金不能退回。
應對之策：業(yè)內(nèi)人士表示，要避免這種情況的發(fā)生，只有在簽訂居間協(xié)議(或者意向金協(xié)議)時，盡可能地包含更多的內(nèi)容，并把口頭承諾也寫進去。這樣，如果雙方發(fā)生矛盾，解決起來也才能做到有據(jù)可依。上海美聯(lián)物業(yè)大連路分行高級營業(yè)經(jīng)理蘇敏表示，居間合同里面必須將一些關鍵因素包括進來，如物業(yè)地址、面積、總價等，物業(yè)維修基金、裝修是否贈送等。而不能輕易聽信房產(chǎn)經(jīng)紀人的一面之詞，更不能輕易相信他們的口頭承諾，而是把所有的承諾都變成文字。“最好是把所有能夠?qū)懮先サ膬?nèi)容都寫上去。”他說。
別倉促行事留隱患
買房是大事，要綜合考慮到各種情況，如果因為某些環(huán)節(jié)沒有考慮清楚，很有可能會致使意向金白白損失。
【案例】小李在莘莊看中一套小面積的兩房，總價約60萬元。小李也準備了20萬元的首付款。但在辦理銀行按揭貸款預審時出現(xiàn)了一些小問題，小李的資信不夠，不能給予全額貸款，銀行只同意貸六成，也就是說，他還有4萬元的資金缺口。
小李認為自己能夠從親戚朋友那里湊齊這多出來的4萬元，于是與賣家約定一個星期之后補足首付款。但世事難料，規(guī)定的時間到了之后，小李竟然還差3萬元的缺口，于是他再次與賣家商量，請求延期，也得到了賣家的理解。但最后小李依然還是沒有湊足首付款，只好放棄，好在賣家也算通情達理，返還了部分意向金。
