時(shí)間：2022-09-07 10:57:12
開(kāi)篇：寫(xiě)作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)稅收政策，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
［關(guān)鍵詞］差別化房地產(chǎn)稅收；住房交易；住房?jī)r(jià)格
進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)住房?jī)r(jià)格快速上升，國(guó)家從2005年開(kāi)始實(shí)施了包括稅收、信貸、土地 供應(yīng) 等多種措施的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。其中稅收政策主要以差別化的營(yíng)業(yè)稅為主，并輔以契稅、所 得稅、土地增值稅等。近年來(lái)，開(kāi)始研究物業(yè)稅和房產(chǎn)稅為主的房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅的征收， 其中房產(chǎn)稅已在上海和重慶兩地開(kāi)始試點(diǎn)。因此，有必要研究差別化房地產(chǎn)稅收政策對(duì)住房 消費(fèi)的影響，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的影響，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，促進(jìn)國(guó)民經(jīng) 濟(jì)穩(wěn)定。
一、我國(guó)差別化房地產(chǎn)稅收政策的現(xiàn)狀
我國(guó)差別化房地產(chǎn)稅收政策表現(xiàn)為針對(duì)普通商品住房和非普通商品住房、不同年限的已購(gòu)住 房，實(shí)施了不同的稅收政策。其中，差別化的交易稅主要為營(yíng)業(yè)稅。可分為四個(gè)階段：第一 階段為2005年6月至2006年5月，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售 房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò)2年的，免征，購(gòu)買非普通住房的，按售房 收入減去購(gòu)買房屋價(jià)款后的差額征收。第二階段為2006年6月到2008年底，進(jìn)一步加大了稅 收的調(diào)控力度，對(duì)購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，全額征收營(yíng)業(yè)稅，普通住房超過(guò)5年轉(zhuǎn)手交 易的免征，非普通住房的按差額征收。第三階段為2009年至2010年4月，為應(yīng)對(duì)金融危機(jī) ，對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅實(shí)行減免政策。個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò)2年轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅；將個(gè) 人購(gòu)買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，改為按差額征收營(yíng)業(yè)稅 。將個(gè)人購(gòu)買非普通住房改為超過(guò)2年轉(zhuǎn)讓按差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買非普通住房不足2年 轉(zhuǎn)讓的，仍按全額征收。第四階段為2010年4月至今，隨2009年房?jī)r(jià)大幅上漲，又將營(yíng)業(yè)稅 政策恢復(fù)到2006年的規(guī)定，并要求“發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用，要 加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策”。
差別化的住房保有稅主要是剛剛試點(diǎn)的房產(chǎn)稅。2011年1月，我國(guó)上海和重慶開(kāi)始正式對(duì)部 分住房征收房產(chǎn)稅，從房產(chǎn)稅實(shí)施方案看，它不同于一般的物業(yè)稅，而是“差別化”的稅收 政策，差別化主要表現(xiàn)在試點(diǎn)期重慶只對(duì)別墅等大面積、高檔商品住房征收，對(duì)家庭自住以 外的投資性住房征收。上海對(duì)超過(guò)一定面積的新購(gòu)住房進(jìn)行征收。為便于操作而采取“新房 新辦法、老房老辦法”，即只對(duì)新買住房征收，具體為“本市居民家庭在本市新購(gòu)且屬于該 居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新購(gòu)的住房”。
二、差別化房地產(chǎn)稅收政策對(duì)住房消費(fèi)影響的理論分析
住房消費(fèi)有兩種基本方式，租賃與購(gòu)買。消費(fèi)者面臨的是一個(gè)選擇問(wèn)題，即通過(guò)哪種方式解 決居住問(wèn)題。當(dāng)然對(duì)于已有住房的家庭還面臨是否購(gòu)買更大面積的住房改善居住條件，或者 是否購(gòu)買第二套住房作為投資性資產(chǎn)的選擇。消費(fèi)者將會(huì)比較購(gòu)房居住的成本與租房居住的 成本，當(dāng)購(gòu)房的居住成本小于租房居住的成本時(shí)，就會(huì)選擇購(gòu)房，反之則租房。
關(guān)于住房消費(fèi)的決策，一般都是基于Poterba (1992)所構(gòu)造的模型，即將居住支出作為一系 列未來(lái)現(xiàn)金流折現(xiàn)的決策。在不考慮稅收的情況下，購(gòu)買住房后每年支出的成本包括資金成 本、房屋維修保養(yǎng)成本等減去住房?jī)r(jià)格上升的收益，租賃支出主要是市場(chǎng)租金，當(dāng)前者低于 市場(chǎng)租金時(shí)，住房消費(fèi)選擇購(gòu)房，否則選擇租房。考慮到資金的機(jī)會(huì)成本，假定購(gòu)房為全額 按揭，當(dāng)然也可以按70%或80%等按揭比例分析，但在理論上不影響分析的結(jié)果。在住房市場(chǎng) 供求均衡時(shí)，購(gòu)房居住每年支出的成本將等于市場(chǎng)租金。即：
R0=(r+m-g)P0[JY]（1）
其中，R0為市場(chǎng)租金，r為抵押貸款利率，即購(gòu)買住房的資金成本，m為自有住房需要支付 的 其它費(fèi)用率，如物業(yè)管理費(fèi)率、維修保養(yǎng)費(fèi)率等，g為住房?jī)r(jià)格上升，即住房的資產(chǎn)收益率 ，P0為住房市場(chǎng)價(jià)格（以單位價(jià)格表示，如每平方米價(jià)格）。
（一）引入差別化的房地產(chǎn)交易稅（營(yíng)業(yè)稅）
第一步，我們對(duì)所有住房交易都引入營(yíng)業(yè)稅，即假定所有的住房交易都要交納營(yíng)業(yè)稅，稅率 為tt。理論上，按相關(guān)稅法，營(yíng)業(yè)稅為主的交易稅收，應(yīng)由賣方承擔(dān)，不應(yīng)該影響住 房?jī)r(jià)格， 但在住房市場(chǎng)供給彈性不足的情況下，賣方希望將稅收加到房?jī)r(jià)上，營(yíng)業(yè)稅將最終作為房?jī)r(jià) 的一部分，從“價(jià)外稅”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皟r(jià)內(nèi)稅”。如果住房市場(chǎng)的短期供給完全無(wú)彈性，則增加 的營(yíng)業(yè)稅會(huì)完全轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)中，如果住房供給有一定的彈性，則增加的稅收將有一部分轉(zhuǎn)移 到住房?jī)r(jià)格中，則新的住房市場(chǎng)價(jià)格均衡為：
R1=(r+m-g)(1+tt)P0=(r+m-g)P1[JY]（2）
其中，P1為增加稅收以后的住房?jī)r(jià)格，為稅收轉(zhuǎn)移到住房?jī)r(jià)格中的部分，取決于住房市 場(chǎng)的供給彈性，01，住房均衡價(jià)格會(huì)上升。
第二步，引入差別化的營(yíng)業(yè)稅，如前所述，差別化的營(yíng)業(yè)稅是在住房交易時(shí)，對(duì)購(gòu)買住房一 定年限內(nèi)再次交易的，要征收營(yíng)業(yè)稅，而超過(guò)一定年限的不征稅。所以我們可以將住房分為 兩類，一類是距上次交易在規(guī)定年限內(nèi)需要交稅的住房，另一類是距上次交易時(shí)間超過(guò)規(guī)定 年限不需要交稅的住房。為了便于分析，我們假定第一類為存量住房，第二類為新建住房， 這樣就形成了兩個(gè)細(xì)分的市場(chǎng)分別是存量住房市場(chǎng)與新建住房市場(chǎng)。則兩個(gè)市場(chǎng)上的住房?jī)r(jià) 格均衡為：
R1=(r+m-g)(1+tt)P0=(r+m-g)Pused1[JY]（3）
R1=(r+m-g)Pnew1[JY]（4）
其中，P1為存量住房?jī)r(jià)格，Pnew1為新建住房?jī)r(jià)格。
理論上，由于存量住房將新征營(yíng)業(yè)稅，其價(jià)格將會(huì)高于新建住房（現(xiàn)實(shí)中，新建住房也征收 營(yíng)業(yè)稅等稅收，但其已轉(zhuǎn)化到成本中，因而不受新稅收政策的影響），人們就會(huì)增加新建住 房的購(gòu)買而減少存量住房的購(gòu)買，直到兩個(gè)市場(chǎng)上的名義價(jià)格相等，即Pused1=P new1，這樣兩個(gè)細(xì)分市 場(chǎng)上的住房?jī)r(jià)格都有所上升。但對(duì)于存量住房的供給者，雖然營(yíng)業(yè)稅提高了名義價(jià)格，但其 實(shí)際所得仍可能低于新稅收政策實(shí)施之前的價(jià)格，因而會(huì)減少這部分住房的供應(yīng)。而由于新 建住房供應(yīng)有一定的彈性，供應(yīng)量將會(huì)增加，這樣一個(gè)必然結(jié)果是新建住房的交易量會(huì)上升 ，存量住房的交易量下降。
當(dāng)然，從住房交易的總量上看，由于住房?jī)r(jià)格的上升，購(gòu)房居住的成本將會(huì)增加，人們將會(huì) 更多地選擇租房居住，減少購(gòu)房消費(fèi)，總的住房交易面積會(huì)減少。
所以，差別化交易稅的實(shí)施，將會(huì)減少購(gòu)房數(shù)量，但在房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部，將會(huì)增加新建住房 的消費(fèi)比例，減少存量住房的消費(fèi)比例。
（二）引入差別化的保有稅（物業(yè)稅或房產(chǎn)稅）
同樣，第一步，我們?cè)谒凶》恐幸氡Ｓ卸悾热绶慨a(chǎn)稅，稅率為住房?jī)r(jià)格的一定比例， 以tp表示，并假定對(duì)所有住房都征稅，并每年征收一次，則住房市場(chǎng)的住房?jī)r(jià)格均衡為：
R1=(tp+r+m-g)P1[JY]（5）
即自有住房除每年要支付購(gòu)房資金成本、維修費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)率外，還要增加一項(xiàng)房產(chǎn)稅率 tp 。
從均衡價(jià)格的變化看，房產(chǎn)稅的增加將起到降低房?jī)r(jià)的作用，房?jī)r(jià)變化的比例為：
可見(jiàn)，房?jī)r(jià)下降的比例還取決于市場(chǎng)上住房的供求關(guān)系。如果住房市場(chǎng)上的供求關(guān)系沒(méi)有變 化，即市場(chǎng)租金水平不變化，R0=R1，則房產(chǎn)稅的增加“完全”資本化到房?jī)r(jià)中，房?jī)r(jià) 下降比例等于房產(chǎn)稅支出占房屋總持有成本的比例。
第二步，在上述模型中引入差別化的房產(chǎn)稅政策，將住房分為兩類，一類為購(gòu)買較小住房， 假定不征收房產(chǎn)稅，另一類為購(gòu)買較大住房，征收房產(chǎn)稅，假定不同住房的價(jià)格不同，較小 住房的價(jià)格為Psmall1，較大住房的價(jià)格為Pbig1。
由于購(gòu)買較小住房不征收房產(chǎn)稅，則較小住房的市場(chǎng)價(jià)格均衡為：
而購(gòu)房較大住房征收房產(chǎn)稅，其市場(chǎng)價(jià)格均衡為：
在相同的條件下，隨著差別化房產(chǎn)稅的征收，將會(huì)使較大住房的價(jià)格下降，或者說(shuō)由于使較 大住房的持有成本增加，房產(chǎn)稅資本化后，較大住房?jī)r(jià)格將會(huì)低于較小住房的價(jià)格（單位價(jià) 格）。
進(jìn)一步，也可將這一模型運(yùn)用于分析對(duì)不同家庭實(shí)施差別化物業(yè)稅。比如對(duì)已有住房的家庭 購(gòu)買第二套住房征收物業(yè)稅，而對(duì)首次購(gòu)買住房的家庭不征收物業(yè)稅，則理論上第二套住房 的價(jià)格將會(huì)下降，而第一套住房?jī)r(jià)格將會(huì)上升。但由于市場(chǎng)上的住房?jī)r(jià)格與購(gòu)房套數(shù)不會(huì)存 在直接關(guān)系，只是購(gòu)買第二套住房的家庭將會(huì)增加持有成本，相當(dāng)于支付了一個(gè)“溢價(jià)”， 這個(gè)溢價(jià)是隱性的，不表現(xiàn)在購(gòu)房時(shí)，而表現(xiàn)在實(shí)際持有住房的過(guò)程中。所以從這個(gè)角度上 ，實(shí)施差別化的物業(yè)稅，將會(huì)起到減少第二套住房的購(gòu)房需求，同樣可以起到減少住房銷售 量、降低房?jī)r(jià)的作用。
如果同時(shí)考慮實(shí)施差別化的保有稅和交易稅，它們對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響正好相反，對(duì)住房?jī)r(jià)格 的總體影響將取決于二者稅率的大小，但二者對(duì)住房交易面積的共同影響，將是減少住房交 易面積，增加租賃需求。不過(guò)在細(xì)分的市場(chǎng)中，對(duì)不同類型住房交易量的影響是不同的。
三、差別化房地產(chǎn)稅收對(duì)住房消費(fèi)的實(shí)證分析
（一）數(shù)據(jù)與計(jì)量分析模型
為了檢驗(yàn)差別化稅收政策對(duì)住房交易和價(jià)格的影響，我們擬對(duì)中國(guó)省和直轄市的面板數(shù)據(jù)進(jìn) 行分析和實(shí)證研究，不僅可以擴(kuò)大樣本量，而且可以增加自由度、減少自 變量間的多重共線性的影響。
一般的面板數(shù)據(jù)模型可表示為線性形式：
其中，住房?jī)r(jià)格理論可能受上期價(jià)格的影響，同時(shí)受稅收政策的影響，差別化的營(yíng)業(yè)稅將會(huì) 提高住房?jī)r(jià)格，通貨膨脹會(huì)影響到住房的持有成本和租金水平，利率同樣增加住房持有成本 ，利率提高將可能起到降低住房?jī)r(jià)格的作用。
具體數(shù)據(jù)選用了2000年到2009年我國(guó)31個(gè)省、直轄市的新建住房交易數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，目前存 量住房的數(shù)據(jù)還沒(méi)統(tǒng)一口徑的統(tǒng)計(jì)。選用的數(shù)據(jù)主要有新建住房銷售量（salesarea）、新 建住房平均價(jià)格（price）、常住人口（population）、通貨膨脹率（CPI）、利率（I）和 營(yíng)業(yè)稅（tax）。其中房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)來(lái)源于歷年中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)， 利率數(shù)據(jù)來(lái)源于中國(guó)人民銀行公布數(shù)據(jù)，營(yíng)業(yè)稅根據(jù)具體的調(diào)控政策規(guī)定，設(shè)為工具變量。 其中新建住房銷售量、價(jià)格和人口數(shù)據(jù)取對(duì)數(shù)值。
為了避免偽回歸現(xiàn)象，我們使用了Levin、Llin&Chu（2002）的檢驗(yàn)方法，對(duì)相應(yīng)數(shù)據(jù)進(jìn)行 了單位根檢驗(yàn)，檢驗(yàn)方法為帶常數(shù)項(xiàng)、滯后一階，發(fā)現(xiàn)所使用的數(shù)據(jù)均為平穩(wěn)數(shù)據(jù)。
（二）實(shí)證檢驗(yàn)結(jié)果及分析
從回歸結(jié)果看，影響新建住房交易量的各項(xiàng)因素回歸系數(shù)的符號(hào)與理論一致，其中人口與新 建住房交易量成正比，但系數(shù)顯著性不高，而在西部地區(qū)系數(shù)顯著，說(shuō)明西部地區(qū)住房需求 以滿足自住為主，受人口數(shù)量的影響較大。差別化稅收對(duì)交易量的影響為正，系數(shù)為0.760 3，而且非常顯著，說(shuō)明差別化稅收政策實(shí)施，人們將更多購(gòu)買新建商品住房，而這一影響 在中部和西部更大。利率對(duì)交易量有顯著的負(fù)影響，利率的提高將會(huì)明顯減少住房交易量， 而該因素的影響在東、中、西部三個(gè)區(qū)域沒(méi)有明顯的差異，說(shuō)明利率可以作為一個(gè)針對(duì)全 國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策。
從影響價(jià)格的因素看，新建住房交易價(jià)格明顯受稅收政策的影響，即由于差別化稅收的實(shí)施 使新建住房?jī)r(jià)格反而上升，其中差別化稅收對(duì)東部地區(qū)的影響大于全國(guó)平均水平，系數(shù)分別 為0.069和0.049，而對(duì)中部和西部地區(qū)的影響較小。同時(shí)，住房?jī)r(jià)格還明顯受上期交易價(jià) 格 的影響，說(shuō)明住房?jī)r(jià)格具有“正反饋機(jī)制”，而且在全國(guó)三個(gè)區(qū)域中房?jī)r(jià)滯后一期的影響都 非常顯著。從全國(guó)看，房?jī)r(jià)受CPI的影響系數(shù)符號(hào)與理論不一致且不顯著，但在東部和中部 系數(shù)符號(hào)與理論一致。住房?jī)r(jià)格受利率的影響非常顯著，系數(shù)符號(hào)與理論也一致，即提高利 率可起到明顯抑制房?jī)r(jià)的作用，說(shuō)明以貨幣政策為主的工具是調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要手段。
四、結(jié)論及建議
通過(guò)以上理論與實(shí)證分析，發(fā)現(xiàn)差別化房地產(chǎn)稅收政策將可起到引導(dǎo)住房消費(fèi)的作用。其中 差別化交易稅將能從總體上減少購(gòu)房消費(fèi)增加，租賃消費(fèi)，在購(gòu)房消費(fèi)結(jié)構(gòu)中將會(huì)增加新建 住房購(gòu)房比例，減少存量住房購(gòu)房比例，但交易稅并不能起到降低住房?jī)r(jià)格的作用。而差別 化的房產(chǎn)稅等保有稅的開(kāi)征，在減少購(gòu)房消費(fèi)、增加租賃消費(fèi)的同時(shí)，還可起到降低住房 價(jià)格的作用。兩種房地產(chǎn)稅收都可起到抑制住房投資、投機(jī)需求的作用。同時(shí)，發(fā)現(xiàn)利率等 貨幣政策對(duì)住房消費(fèi)也起著顯著地調(diào)控作用，提高利率將會(huì)有效減少購(gòu)房消費(fèi)和抑制房?jī)r(jià)。
近期房地產(chǎn)稅收政策的頻繁調(diào)整主要目的是調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，并起到了一定效果。但從長(zhǎng)期 看，房地產(chǎn)稅收政策的穩(wěn)定更加重要，房地產(chǎn)稅收制度的改革應(yīng)作為整個(gè)財(cái)稅體制改革的組 成部分來(lái)考慮，應(yīng)使用消費(fèi)者形成長(zhǎng)期的理性預(yù)期。從房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控來(lái)看，稅收政策的調(diào) 整要進(jìn)一步結(jié)合住房制度改革的深化，起到優(yōu)化住房供需結(jié)構(gòu)，防止房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)，促進(jìn)國(guó) 民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的作用。
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房地產(chǎn)業(yè)從2003年開(kāi)始,被確認(rèn)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),其地位的特殊性一直受中央和地方政府重視。但房地產(chǎn)業(yè)的“過(guò)度非理性發(fā)展”也會(huì)產(chǎn)生一系列負(fù)面作用,導(dǎo)致一些地方政府不惜違法用地;房地產(chǎn)業(yè)的“過(guò)度非理性發(fā)展”加劇了人口、土地、資源環(huán)境之間的矛盾;房?jī)r(jià)上漲過(guò)快加劇收入分配不公,造成社會(huì)不穩(wěn)定、不和諧的因素;高房?jī)r(jià)必然抑制居民對(duì)其他領(lǐng)域的合理消費(fèi),不利于擴(kuò)內(nèi)需、促消費(fèi);地方收入“房地產(chǎn)依賴癥”對(duì)其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生資本和土地的擠出效應(yīng),使其他產(chǎn)業(yè)可能被忽視,因此不利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí),加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式必然受到影響;大多數(shù)中央調(diào)控政策的執(zhí)行最終都要靠地方政府,而對(duì)“土地財(cái)政”和房地產(chǎn)的過(guò)度依賴讓地方政府既無(wú)力建設(shè)保障性住房,也無(wú)心抑制高房?jī)r(jià),這可以說(shuō)是當(dāng)前宏觀調(diào)控政策作用失靈的一個(gè)重要原因。因此,必須擺正房地產(chǎn)業(yè)的地位,房?jī)r(jià)一味上漲和房地產(chǎn)業(yè)“一枝獨(dú)秀”的發(fā)展絕不是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的模式,必須從根本上扭轉(zhuǎn)這種認(rèn)識(shí)和局面。
(二)房地產(chǎn)稅收調(diào)控要著眼于建立長(zhǎng)效機(jī)制,努力改善稅收調(diào)控方式
房地產(chǎn)行業(yè)具有的“資金密集型”和對(duì)土地的高度依賴性特征,決定了土地政策和貨幣政策是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控最重要的手段,而稅收調(diào)控只能作為一種輔助手段,不宜頻繁使用,相對(duì)穩(wěn)定的稅收體系更有利于行業(yè)的健康發(fā)展。
在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)可以采取的常用調(diào)控政策中,稅收調(diào)控具有明顯的優(yōu)勢(shì)。因?yàn)榻鹑凇⑿刨J等政策調(diào)控往往是“一刀切”,而稅收政策更多是結(jié)構(gòu)性調(diào)整。因此,雖然稅收調(diào)控只是作為一種輔助手段,但在房地產(chǎn)調(diào)控中的作用也日益重要。就稅收調(diào)控而言,現(xiàn)在的問(wèn)題是:當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的稅收政策,沒(méi)有一項(xiàng)是從房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展的角度出臺(tái)的。
對(duì)前一階段房地產(chǎn)稅收政策的梳理
(一)2005年以來(lái)房地產(chǎn)稅收政策的實(shí)施情況
我國(guó)的房地產(chǎn)稅收政策從2005年以來(lái)大致經(jīng)歷了以下幾個(gè)階段:第一階段,2005至2008年上半年,其間為應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)偏高、增長(zhǎng)幅度偏快等現(xiàn)象,國(guó)家出臺(tái)了一系列緊縮性政策;第二階段,2008年下半年至2009年底,這一階段為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)影響,配合國(guó)家的擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)、惠民生的指導(dǎo)方針,為鼓勵(lì)國(guó)民購(gòu)買住房和扶持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展,稅收政策以寬松政策為主。從以上兩個(gè)階段來(lái)看,宏觀調(diào)控措施盡管產(chǎn)生了積極的效果,但是從稅收政策看,并沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的效果,國(guó)內(nèi)大部分城市房?jī)r(jià)波動(dòng)較大,同時(shí)在總體上延續(xù)著不斷上漲的趨勢(shì)。第三階段,2009年底至今,為遏制部分城市房?jī)r(jià)又出現(xiàn)過(guò)快增長(zhǎng)的勢(shì)頭,宏觀政策又開(kāi)始趨緊,相應(yīng)稅收政策方面也開(kāi)始收緊。
(二)2008年以來(lái)國(guó)家采取的具體房地產(chǎn)稅收政策
2008年3月,為了支持廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè),國(guó)家減免廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和運(yùn)行當(dāng)中涉及的有關(guān)稅收。2008年11月,為了減輕個(gè)人購(gòu)房者的負(fù)擔(dān),促進(jìn)個(gè)人住房消費(fèi),將個(gè)人首次購(gòu)買90平米以下普通住房契稅稅率統(tǒng)一下調(diào)到1%。同時(shí)還規(guī)定個(gè)人住房買賣的時(shí)候可以免征印花稅,個(gè)人銷售住房還可以免征土地增值稅。2008年12月出臺(tái)的國(guó)辦131號(hào)文,規(guī)定對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。規(guī)定個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò)2年(含2年)轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅;將個(gè)人購(gòu)買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的,按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過(guò)2年(含2年)轉(zhuǎn)讓按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人購(gòu)買非普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的,仍按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。這次稅收政策調(diào)整和原來(lái)執(zhí)行的政策相比,調(diào)整了住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅的征免期,同時(shí)加大了稅收優(yōu)惠的力度。通過(guò)這次營(yíng)業(yè)稅的政策調(diào)整可以降低住房轉(zhuǎn)讓交易成本,促進(jìn)二手房市場(chǎng)發(fā)展,鼓勵(lì)普通住房消費(fèi)。
2009年1月1日起,國(guó)家廢止了《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》,消除了內(nèi)外資企業(yè)在房產(chǎn)稅征收方面的“雙軌制”。2009年12月22日,國(guó)家下發(fā)財(cái)稅[2009]157號(hào)文,規(guī)定自2010年1月1日起,個(gè)人將購(gòu)買不足5年的非普通住房對(duì)外銷售的,全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷售的,按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的免征營(yíng)業(yè)稅。這次政策調(diào)整把個(gè)人購(gòu)買普通住房后轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅的時(shí)間從2年恢復(fù)為先前的5年,體現(xiàn)了政策較以前開(kāi)始趨緊。
下一階段完善房地產(chǎn)稅收政策的建議
(一)盡早全面開(kāi)征物業(yè)稅,改革現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制和土地出讓金制度
開(kāi)征物業(yè)稅主要是完善財(cái)稅制度的需要,同時(shí)對(duì)調(diào)節(jié)收入分配、優(yōu)化資源配置、完善分稅制體系以及抑制房地產(chǎn)投機(jī)也能起到積極的作用。至于調(diào)控房?jī)r(jià),雖然短期內(nèi)效果尚待考察,但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講增加房地產(chǎn)保有階段的稅負(fù)、改革現(xiàn)行“土地批租”制度,肯定對(duì)房?jī)r(jià)的合理化和避免過(guò)快增長(zhǎng)有積極的作用。當(dāng)務(wù)之急是需要認(rèn)真研究房地產(chǎn)稅制改革的各項(xiàng)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題,包括房地產(chǎn)稅的征稅對(duì)象和納稅義務(wù)人、計(jì)稅依據(jù)、稅目、減免稅、稅收征管以及過(guò)渡時(shí)期新舊體制的銜接等具體問(wèn)題,對(duì)這些問(wèn)題逐一研究解決。考慮到改革的難度,可以采取分步驟,由易到難的辦法進(jìn)行,可以考慮先行開(kāi)征“房屋空置稅”和“土地閑置稅”等簡(jiǎn)單易行的稅種,將來(lái)再逐步過(guò)渡到全面開(kāi)征物業(yè)稅。我國(guó)的房地產(chǎn)稅收制度必須改革。中國(guó)房地產(chǎn)稅制存在的諸多問(wèn)題,稅制不合理已經(jīng)成為制約房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要原因之一。2010年“兩會(huì)”期間,有委員提出房地產(chǎn)稅費(fèi)涉及12種稅,50項(xiàng)費(fèi),一套房合計(jì)征收62項(xiàng)各種稅費(fèi),這也是高房?jī)r(jià)的原因之一。
(二)調(diào)整房屋租賃稅負(fù),大力發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)
理論上,物業(yè)稅的納稅義務(wù)人應(yīng)該是房產(chǎn)的所有人即業(yè)主,但業(yè)主會(huì)不會(huì)把此稅轉(zhuǎn)嫁給租戶?事實(shí)上,從香港的情況來(lái)看,業(yè)主普遍會(huì)把物業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁到租客身上。租戶除承擔(dān)租金外,還多交了稅,可以說(shuō)政府征收物業(yè)稅是從租客身上收了一筆錢。為了避免這種情況出現(xiàn),必須調(diào)整房屋租賃時(shí)的稅負(fù),降低租賃成本,活躍房屋租賃市場(chǎng)。我國(guó)稅法規(guī)定個(gè)人出租住房要征收六稅一費(fèi),不僅稅種多、稅負(fù)重,而且在實(shí)際征管中偷逃稅款的現(xiàn)象十分嚴(yán)重。建議統(tǒng)一稅率,對(duì)普通住宅個(gè)人住房租賃統(tǒng)一按租金收入的一定比例征稅,以此來(lái)盤(pán)活空置住房,提高住房的使用效率。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；稅收政策；對(duì)策建議
中圖分類號(hào)：F29
文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
文章編號(hào)：1672-3198（2011）06-0186-01
近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱產(chǎn)業(yè)。由于房地產(chǎn)行業(yè)本身又是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，通過(guò)產(chǎn)業(yè)鏈條，對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行產(chǎn)生重大影響。因此，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛的同時(shí)，我們也應(yīng)該注意到我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在的問(wèn)題，并積極主動(dòng)的去應(yīng)對(duì)，而稅收政策應(yīng)該發(fā)揮積極的作用。
1 理論分析
稅收手段是財(cái)政政策的主要手段，它是通過(guò)稅種和稅率的變動(dòng)來(lái)調(diào)節(jié)社會(huì)總供給和總需求。稅收是財(cái)政收入的主要來(lái)源，稅收額等于稅基乘以稅率，而稅基與國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的規(guī)模和速度直接相關(guān)。
如圖1所示，稅率(T)為零時(shí)，稅收(R)亦為零，隨著稅率提高，稅收逐漸增加，稅率上升到某一點(diǎn)T。時(shí)，稅收達(dá)到最大，這時(shí)稅率為最優(yōu)稅率，如稅率繼續(xù)上升，高稅率打擊經(jīng)濟(jì)主體的積極性，因而，有可能使經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，包括經(jīng)濟(jì)規(guī)模出現(xiàn)衰減，從而導(dǎo)致稅基大幅下降，這樣整個(gè)稅收總量反而減少，所以T。為稅率的臨界點(diǎn)。稅收首先要盡可能的做到賦稅公平，從而調(diào)動(dòng)各方面的積極性，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)運(yùn)行最大效率，稅收結(jié)構(gòu)應(yīng)體現(xiàn)國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策，按國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策實(shí)行稅收傾斜，支持關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)超前發(fā)展。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)課稅也應(yīng)找到最合理的稅率。
2 國(guó)外房地產(chǎn)稅收制度的經(jīng)驗(yàn)
目前，許多國(guó)家都建立了比較完善的房地產(chǎn)稅收體系，稅收制度具有“寬稅基、簡(jiǎn)稅費(fèi)、輕稅負(fù)”、“從價(jià)計(jì)稅、動(dòng)靜結(jié)合、地方所有”的特點(diǎn)。“寬稅基”是指除了對(duì)公共、宗教、慈善等機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)實(shí)行免稅外，其余的均要征稅。“簡(jiǎn)稅費(fèi)”是指一個(gè)國(guó)家設(shè)置的有關(guān)房地產(chǎn)的稅收種類相對(duì)較少，稅外收費(fèi)也少。“輕稅負(fù)”是指國(guó)外房地產(chǎn)稅收中稅率一般都不高，如美國(guó)征收房地產(chǎn)稅收的50個(gè)州，稅率大約平均為1%-3%；在加拿大多倫多市物業(yè)稅稅率為1%。“從價(jià)計(jì)稅”是指絕大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家是以房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)，即以財(cái)產(chǎn)的資本價(jià)值、評(píng)估價(jià)值或租金為計(jì)稅依據(jù)，只有少數(shù)國(guó)家以土地面積和賬面價(jià)值作為房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。“動(dòng)靜結(jié)合”是指既重視對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的征稅(靜態(tài)稅)，如加拿大的不動(dòng)產(chǎn)稅、波蘭的房地產(chǎn)稅、泰國(guó)的住房建筑稅、日本的固定資產(chǎn)稅、法國(guó)的房屋稅、英國(guó)的房屋財(cái)產(chǎn)稅、韓國(guó)的綜合土地稅、巴西的農(nóng)村土地稅；又重視對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移環(huán)節(jié)征稅(動(dòng)態(tài)財(cái)產(chǎn)稅)），如意大利不動(dòng)產(chǎn)增值稅、其它國(guó)家遺產(chǎn)稅與繼承稅、贈(zèng)與稅、登錄稅、印花稅和公司所得稅、個(gè)人所得稅。但對(duì)權(quán)屬轉(zhuǎn)移環(huán)節(jié)實(shí)行輕稅政策，以促進(jìn)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，有利于房地產(chǎn)要素的優(yōu)化配置。如美國(guó)，對(duì)房地產(chǎn)的擁有和使用者，每年必須繳納房地產(chǎn)稅，且不分對(duì)象實(shí)行統(tǒng)一的稅率和征管辦法，對(duì)住宅實(shí)行減免和抵扣；而在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)的稅負(fù)相對(duì)較輕，僅有交易稅和所得稅，并享有各種稅收政策的優(yōu)惠。“地方所有”是指為了激發(fā)地方政府征收房地產(chǎn)稅的積極性，擴(kuò)大基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)的投資規(guī)模，房地產(chǎn)稅一般作為地方稅，是地方主要的財(cái)政收入來(lái)源，一些發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)稅收入占地方稅收的70%以上。另外，發(fā)達(dá)國(guó)家已形成了一套相對(duì)成熟的房地產(chǎn)稅管理辦法和配套制度，如房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制、估價(jià)制度、計(jì)算機(jī)管理制度，并建立了相應(yīng)的機(jī)構(gòu)。政府特別重視房地產(chǎn)稅種的設(shè)立和調(diào)整對(duì)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)以及資源配置的效應(yīng)，把稅收政策作為調(diào)控經(jīng)濟(jì)和調(diào)節(jié)收入的重要手段之一。
3 引導(dǎo)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的稅收政策建議
3.1 減輕流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)，提高保有環(huán)節(jié)稅負(fù)
減輕流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)，提高保有環(huán)節(jié)稅負(fù)是解決目前房地產(chǎn)市場(chǎng)諸多問(wèn)題的治本之策。稅負(fù)較多的集中在不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，是國(guó)際社會(huì)的普遍做法。許多發(fā)達(dá)國(guó)家的地方稅收收入主要來(lái)自對(duì)房屋等不動(dòng)產(chǎn)征稅。以英國(guó)為例，直接來(lái)自于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的稅收(指?jìng)€(gè)人而不包括公司)僅占全國(guó)總稅收的1%-2%，而來(lái)自房地產(chǎn)保有的居住用不動(dòng)產(chǎn)稅和經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)稅占總稅收的30%。這樣的稅種結(jié)構(gòu)極大地鼓勵(lì)了不動(dòng)產(chǎn)的流動(dòng)，減輕供給者的成本。我國(guó)如果能提高保有環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)，減輕流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收負(fù)擔(dān)，則能抑制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，同時(shí)也可以打擊囤積房屋，占用多套房屋的行為，刺激不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)供給。
需要指出的是，將來(lái)改革不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收應(yīng)該是有區(qū)別的，對(duì)保有環(huán)節(jié)稅收調(diào)控應(yīng)首先從空置不動(dòng)產(chǎn)入手，而對(duì)普通居住用的不動(dòng)產(chǎn)在很長(zhǎng)時(shí)間里免稅。對(duì)現(xiàn)行空置的不動(dòng)產(chǎn)征收比較重的保有環(huán)節(jié)的稅收，增加投機(jī)者的持有成本，減少投機(jī)收益，使整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)供給量有所增加，緩解供求矛盾和房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)。對(duì)目前百姓消費(fèi)居住不動(dòng)產(chǎn)實(shí)施合理的免征額，在很長(zhǎng)時(shí)間不應(yīng)增加他們的稅負(fù)，因?yàn)樗麄冊(cè)谫I房時(shí)已承受了沉重的稅負(fù)。
3.2 加快推進(jìn)物業(yè)稅的改革
逐步將房地產(chǎn)稅收的重點(diǎn)由目前的對(duì)供給方征稅轉(zhuǎn)向?qū)π枨蠓秸鞫悾瑧?yīng)是下一步調(diào)控房地產(chǎn)的稅收政策選擇的方向。對(duì)需求方征稅也就是對(duì)保有環(huán)節(jié)征稅。我國(guó)目前雖然有房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等保有環(huán)節(jié)的稅種，但是對(duì)個(gè)人住宅房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)事實(shí)上沒(méi)有征稅，因此在個(gè)人占有這部分房地產(chǎn)時(shí)，只要不轉(zhuǎn)讓交易，仍然是零稅收成本占有房地產(chǎn)。所以，多占有住宅房地產(chǎn)以保存財(cái)富的成本就非常低。這樣，目前在交易環(huán)節(jié)設(shè)置的稅收政策和制度便無(wú)法對(duì)抑制房地產(chǎn)投資需求產(chǎn)生作用。為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，必須建立和完善房地產(chǎn)業(yè)的稅制體系，物業(yè)稅的改革是當(dāng)前首要的任務(wù)，物業(yè)稅合理、準(zhǔn)確的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)是土地使用權(quán)和房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，而房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值是通過(guò)房地產(chǎn)交易或評(píng)估得出的，因此，建立和完善我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估體系將成為物業(yè)稅征收必須面臨的一大課題，另外，物業(yè)稅計(jì)稅稅率的確定、計(jì)征時(shí)間的確定、稅收收入的使用等都是必須考慮的因素。在住宅保有環(huán)節(jié)征稅，將會(huì)進(jìn)一步有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康、平穩(wěn)發(fā)展。
3.3 通過(guò)稅收政策抑制投機(jī)性需求
市場(chǎng)的投機(jī)行為助漲了房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在風(fēng)險(xiǎn)所以，要抑制投機(jī)性需求。首先，借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)。例如，美國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征收的稅收要占到其全部財(cái)產(chǎn)稅收入的80%。而我國(guó)在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)涉及稅種相對(duì)較少，稅負(fù)相對(duì)較輕，這就降低了房地產(chǎn)保有者的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，在客觀上增加了房地產(chǎn)投機(jī)者的需求。所以我國(guó)在抑制房地產(chǎn)投機(jī)需求時(shí)，國(guó)家應(yīng)考慮在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)統(tǒng)一征收物業(yè)稅，按房地產(chǎn)的面積每年付稅。為保障一般居民合理房地產(chǎn)消費(fèi)，國(guó)家在征收物業(yè)稅時(shí)應(yīng)確定一個(gè)上限，如人均25平方米可以不征收稅，超過(guò)這個(gè)上限則按累進(jìn)制征稅。其次，政府應(yīng)完善購(gòu)房登記制度，個(gè)人購(gòu)房時(shí)必須說(shuō)明購(gòu)房是為了自住還是用于出租，出租房屋貸款利率要高于自住房屋貸款利率。出租房屋所得租金還必須按規(guī)定納稅。同時(shí)，可以以個(gè)人為單位，限制購(gòu)房面積。例如，年收入在2萬(wàn)元以下的個(gè)人，購(gòu)房面積不能超過(guò)25平方米，年收入在5萬(wàn)元以下的個(gè)人，購(gòu)房面積不能超過(guò)45平方米，年收入在10萬(wàn)元以上的個(gè)人，購(gòu)房面積不能超過(guò)70平方米。最后，嚴(yán)格規(guī)定金融部門向房地產(chǎn)貸款的比例和房地產(chǎn)抵押貸款融資的比率，緊縮信貸總量。嚴(yán)格審查土地使用權(quán)抵押貸款條件，降低融資比率，加大對(duì)抵押物與信用擔(dān)保方的核實(shí)力度。
參考文獻(xiàn)
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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)稅收政策 長(zhǎng)效機(jī)制 稅制改革
正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)業(yè)及稅收調(diào)控的地位
(一)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展需要擺正位置,堅(jiān)決扭轉(zhuǎn)“房地產(chǎn)依賴癥”
房地產(chǎn)業(yè)從2003年開(kāi)始,被確認(rèn)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),其地位的特殊性一直受中央和地方政府重視。但房地產(chǎn)業(yè)的“過(guò)度非理性發(fā)展”也會(huì)產(chǎn)生一系列負(fù)面作用,導(dǎo)致一些地方政府不惜違法用地;房地產(chǎn)業(yè)的“過(guò)度非理性發(fā)展”加劇了人口、土地、資源環(huán)境之間的矛盾;房?jī)r(jià)上漲過(guò)快加劇收入分配不公,造成社會(huì)不穩(wěn)定、不和諧的因素;高房?jī)r(jià)必然抑制居民對(duì)其他領(lǐng)域的合理消費(fèi),不利于擴(kuò)內(nèi)需、促消費(fèi);地方收入“房地產(chǎn)依賴癥”對(duì)其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生資本和土地的擠出效應(yīng),使其他產(chǎn)業(yè)可能被忽視,因此不利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí),加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式必然受到影響;大多數(shù)中央調(diào)控政策的執(zhí)行最終都要靠地方政府,而對(duì)“土地財(cái)政”和房地產(chǎn)的過(guò)度依賴讓地方政府既無(wú)力建設(shè)保障性住房,也無(wú)心抑制高房?jī)r(jià),這可以說(shuō)是當(dāng)前宏觀調(diào)控政策作用失靈的一個(gè)重要原因。因此,必須擺正房地產(chǎn)業(yè)的地位,房?jī)r(jià)一味上漲和房地產(chǎn)業(yè)“一枝獨(dú)秀”的發(fā)展絕不是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的模式,必須從根本上扭轉(zhuǎn)這種認(rèn)識(shí)和局面。
(二)房地產(chǎn)稅收調(diào)控要著眼于建立長(zhǎng)效機(jī)制,努力改善稅收調(diào)控方式
房地產(chǎn)行業(yè)具有的“資金密集型”和對(duì)土地的高度依賴性特征,決定了土地政策和貨幣政策是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控最重要的手段,而稅收調(diào)控只能作為一種輔助手段,不宜頻繁使用,相對(duì)穩(wěn)定的稅收體系更有利于行業(yè)的健康發(fā)展。
在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)可以采取的常用調(diào)控政策中,稅收調(diào)控具有明顯的優(yōu)勢(shì)。因?yàn)榻鹑凇⑿刨J等政策調(diào)控往往是“一刀切”,而稅收政策更多是結(jié)構(gòu)性調(diào)整。因此,雖然稅收調(diào)控只是作為一種輔助手段,但在房地產(chǎn)調(diào)控中的作用也日益重要。就稅收調(diào)控而言,現(xiàn)在的問(wèn)題是:當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的稅收政策,沒(méi)有一項(xiàng)是從房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展的角度出臺(tái)的。
對(duì)前一階段房地產(chǎn)稅收政策的梳理
(一)2005年以來(lái)房地產(chǎn)稅收政策的實(shí)施情況
我國(guó)的房地產(chǎn)稅收政策從2005年以來(lái)大致經(jīng)歷了以下幾個(gè)階段:第一階段,2005至2008年上半年,其間為應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)偏高、增長(zhǎng)幅度偏快等現(xiàn)象,國(guó)家出臺(tái)了一系列緊縮性政策;第二階段,2008年下半年至2009年底,這一階段為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)影響,配合國(guó)家的擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)、惠民生的指導(dǎo)方針,為鼓勵(lì)國(guó)民購(gòu)買住房和扶持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展,稅收政策以寬松政策為主。從以上兩個(gè)階段來(lái)看,宏觀調(diào)控措施盡管產(chǎn)生了積極的效果,但是從稅收政策看,并沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的效果,國(guó)內(nèi)大部分城市房?jī)r(jià)波動(dòng)較大,同時(shí)在總體上延續(xù)著不斷上漲的趨勢(shì)。第三階段,2009年底至今,為遏制部分城市房?jī)r(jià)又出現(xiàn)過(guò)快增長(zhǎng)的勢(shì)頭,宏觀政策又開(kāi)始趨緊,相應(yīng)稅收政策方面也開(kāi)始收緊。
(二)2008年以來(lái)國(guó)家采取的具體房地產(chǎn)稅收政策
2008年3月,為了支持廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè),國(guó)家減免廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和運(yùn)行當(dāng)中涉及的有關(guān)稅收。2008年11月,為了減輕個(gè)人購(gòu)房者的負(fù)擔(dān),促進(jìn)個(gè)人住房消費(fèi),將個(gè)人首次購(gòu)買90平米以下普通住房契稅稅率統(tǒng)一下調(diào)到1%。同時(shí)還規(guī)定個(gè)人住房買賣的時(shí)候可以免征印花稅,個(gè)人銷售住房還可以免征土地增值稅。2008年12月出臺(tái)的國(guó)辦131號(hào)文,規(guī)定對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。規(guī)定個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò)2年(含2年)轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅;將個(gè)人購(gòu)買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的,按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過(guò)2年(含2年)轉(zhuǎn)讓按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人購(gòu)買非普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的,仍按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。這次稅收政策調(diào)整和原來(lái)執(zhí)行的政策相比,調(diào)整了住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅的征免期,同時(shí)加大了稅收優(yōu)惠的力度。通過(guò)這次營(yíng)業(yè)稅的政策調(diào)整可以降低住房轉(zhuǎn)讓交易成本,促進(jìn)二手房市場(chǎng)發(fā)展,鼓勵(lì)普通住房消費(fèi)。
2009年1月1日起,國(guó)家廢止了《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》,消除了內(nèi)外資企業(yè)在房產(chǎn)稅征收方面的“雙軌制”。2009年12月22日,國(guó)家下發(fā)財(cái)稅[2009]157號(hào)文,規(guī)定自2010年1月1日起,個(gè)人將購(gòu)買不足5年的非普通住房對(duì)外銷售的,全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷售的,按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的免征營(yíng)業(yè)稅。這次政策調(diào)整把個(gè)人購(gòu)買普通住房后轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅的時(shí)間從2年恢復(fù)為先前的5年,體現(xiàn)了政策較以前開(kāi)始趨緊。
下一階段完善房地產(chǎn)稅收政策的建議
(一)盡早全面開(kāi)征物業(yè)稅,改革現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制和土地出讓金制度
開(kāi)征物業(yè)稅主要是完善財(cái)稅制度的需要,同時(shí)對(duì)調(diào)節(jié)收入分配、優(yōu)化資源配置、完善分稅制體系以及抑制房地產(chǎn)投機(jī)也能起到積極的作用。至于調(diào)控房?jī)r(jià),雖然短期內(nèi)效果尚待考察,但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講增加房地產(chǎn)保有階段的稅負(fù)、改革現(xiàn)行“土地批租”制度,肯定對(duì)房?jī)r(jià)的合理化和避免過(guò)快增長(zhǎng)有積極的作用。當(dāng)務(wù)之急是需要認(rèn)真研究房地產(chǎn)稅制改革的各項(xiàng)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題,包括房地產(chǎn)稅的征稅對(duì)象和納稅義務(wù)人、計(jì)稅依據(jù)、稅目、減免稅、稅收征管以及過(guò)渡時(shí)期新舊體制的銜接等具體問(wèn)題,對(duì)這些問(wèn)題逐一研究解決。考慮到改革的難度,可以采取分步驟,由易到難的辦法進(jìn)行,可以考慮先行開(kāi)征“房屋空置稅”和“土地閑置稅”等簡(jiǎn)單易行的稅種,將來(lái)再逐步過(guò)渡到全面開(kāi)征物業(yè)稅。我國(guó)的房地產(chǎn)稅收制度必須改革。中國(guó)房地產(chǎn)稅制存在的諸多問(wèn)題,稅制不合理已經(jīng)成為制約房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要原因之一。2010年“兩會(huì)”期間,有委員提出房地產(chǎn)稅費(fèi)涉及12種稅,50項(xiàng)費(fèi),一套房合計(jì)征收62項(xiàng)各種稅費(fèi),這也是高房?jī)r(jià)的原因之一。
(二)調(diào)整房屋租賃稅負(fù),大力發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)
理論上,物業(yè)稅的納稅義務(wù)人應(yīng)該是房產(chǎn)的所有人即業(yè)主,但業(yè)主會(huì)不會(huì)把此稅轉(zhuǎn)嫁給租戶?事實(shí)上,從香港的情況來(lái)看,業(yè)主普遍會(huì)把物業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁到租客身上。租戶除承擔(dān)租金外,還多交了稅,可以說(shuō)政府征收物業(yè)稅是從租客身上收了一筆錢。為了避免這種情況出現(xiàn),必須調(diào)整房屋租賃時(shí)的稅負(fù),降低租賃成本,活躍房屋租賃市場(chǎng)。我國(guó)稅法規(guī)定個(gè)人出租住房要征收六稅一費(fèi),不僅稅種多、稅負(fù)重,而且在實(shí)際征管中偷逃稅款的現(xiàn)象十分嚴(yán)重。建議統(tǒng)一稅率,對(duì)普通住宅個(gè)人住房租
賃統(tǒng)一按租金收入的一定比例征稅,以此來(lái)盤(pán)活空置住房,提高住房的使用效率。
(三)研究開(kāi)征遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅,以配合物業(yè)稅的征收
從世界各國(guó)財(cái)產(chǎn)稅征收的情況來(lái)看,大多都會(huì)配以完善的遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅以使財(cái)產(chǎn)稅的征收不至落空或有漏洞。在房主在世時(shí)贈(zèng)與或者去世后由子女繼承的房產(chǎn)征收遺產(chǎn)稅,這樣可以有效降低房產(chǎn)的長(zhǎng)期收益預(yù)期。聯(lián)系到我國(guó)的實(shí)際,如果征收大額的遺產(chǎn)稅,在一定程度上肯定會(huì)降低富人購(gòu)置固定資產(chǎn)的原動(dòng)機(jī)。那么相應(yīng)就應(yīng)該能起到降低需求的作用,從而起到影響房?jī)r(jià)的作用。
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關(guān)鍵詞：稅收杠桿；房產(chǎn)稅；供求平衡；宏觀調(diào)控
abstract: the tax revenue method has been playing the positive role in the government macroeconomic regulation and control real estate market's measure. the government through the use tax preference, the high tax rate and so on many kinds of ways has the influence to the real estate market, and attacks to the illegal real estate business's congenial behavior, gives preferential benefit to or the subsidy to the low income home-buyer, thus the balanced real estate market's supply and demand is contradictory, avoids the adverse effect which as far as possible the real estate froth brings. this article from uses for reference overseas embarks using the tax revenue method regulation real estate market experience, hoped that can consummate our country real estate market for the government the decision-making to provide some references.
key word: tax revenue release lever; property tax; balance between supply and demand; macroeconomic regulation and control
前言
就發(fā)展歷程來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展至今不過(guò)短短的十幾年，已初步建立了房地產(chǎn)稅收體系。房地產(chǎn)稅收促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，在完善稅制、發(fā)揮稅收聚財(cái)功能、進(jìn)一步發(fā)揮稅收經(jīng)濟(jì)杠桿作用、保護(hù)和合理使用土地資源等方面起到了積極作用。但與國(guó)外相比,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于發(fā)展階段，房地產(chǎn)稅收體系中有許多不完善的地方，嚴(yán)重影響和阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。國(guó)外成功的調(diào)控經(jīng)驗(yàn)和先進(jìn)的措施對(duì)于我國(guó)政府進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控體系，無(wú)疑是值得借鑒和學(xué)習(xí)的。
一、國(guó)外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本做法
各國(guó)對(duì)利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)均有自己的觀點(diǎn)和措施，如果拋開(kāi)文化背景和歷史因素不看，歸納起來(lái)其共性主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是世界各國(guó)都非常重視住房保障體系的建立和健全，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的政府稅收手段這只“有形之手”，絕大部分情況下也都是針對(duì)住房保障問(wèn)題的；二是為確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的和諧發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收調(diào)控政策主要分為兩個(gè)層面：對(duì)供給的掌控與對(duì)需求的調(diào)控。其中大多數(shù)國(guó)家主要致力于在需求的調(diào)控方面做文章。如果單純從供給方面調(diào)控，勢(shì)必進(jìn)一步加劇供求關(guān)系的扭曲，客觀上增加需求方對(duì)價(jià)格上漲的預(yù)期，實(shí)際的結(jié)果便是房地產(chǎn)價(jià)格不但沒(méi)壓下來(lái)，反而與日俱增。因此，在掌控供給的基礎(chǔ)上，發(fā)揮稅收政策對(duì)需求的調(diào)控就顯得極為必要。
（一）以高額稅率對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行征稅，有效抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為
房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)攀升，與城市一般居民的需求在結(jié)構(gòu)和支付能力上存在著雙重矛盾。這種異常現(xiàn)象，主要是房地產(chǎn)投機(jī)性需求造成的。各國(guó)在利用重稅抑制投機(jī)行為的做法主要有種：一是利用高額地皮稅的征收有效抑制了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的投機(jī)行為。如在法國(guó)，購(gòu)房者除要繳納高額地皮稅外，還需支付住房稅或空房稅，這導(dǎo)致了長(zhǎng)期以來(lái)法國(guó)人不把房地產(chǎn)市場(chǎng)視為投資或財(cái)產(chǎn)保值的重要領(lǐng)域；二是采用逐步升級(jí)的辦法，用重稅打擊投機(jī)。如韓國(guó)的做法是，從2007年起，將對(duì)出售第二套房產(chǎn)的賣主征收50%的資本收益稅，對(duì)擁有第三套住房的賣主征收60%的資本收益稅。也就是說(shuō)，投機(jī)者賣掉一套住房，政府就拿走一半，使投機(jī)者無(wú)利可圖甚至虧本；三是對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收高稅。例如，美國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征收的稅收要占到其全部財(cái)產(chǎn)稅收入的80％。而我國(guó)在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)涉及稅種相對(duì)較少，稅負(fù)相對(duì)較輕，這就降低了房地產(chǎn)保有者的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，在客觀上增加了房地產(chǎn)投機(jī)者的需求。
（二）對(duì)低收入購(gòu)房者給予稅收方面的優(yōu)惠或補(bǔ)貼
房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的持續(xù)升溫，導(dǎo)致越來(lái)越多的低收入者購(gòu)買住房時(shí)力不從心。為了有效的緩和房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求矛盾，平衡供求關(guān)系，許多國(guó)家都對(duì)低收入購(gòu)房者給予了稅收方面的優(yōu)惠或出臺(tái)了各種補(bǔ)貼方案：一是對(duì)低收入者和老年人購(gòu)房和租房的稅收優(yōu)惠政策。如美國(guó)為了使低收入者能買得起和租得起房子,美國(guó)國(guó)會(huì)在1986年通過(guò)了低收入者購(gòu)房和租房稅收抵扣的法案,并在1993年成為永久性的法令。根據(jù)這項(xiàng)法令,聯(lián)邦每年給各州分配稅收抵扣的最高限額(每人1.25美元乘以各州的人口),房屋的業(yè)主可在10年內(nèi)每年接受個(gè)人所得稅的直接抵扣。而凡已到或已超過(guò)55歲的納稅人(或其配偶),出售其住房時(shí),符合一定條件可享受一次性扣除125000美元售房納稅贏利的政策；二是實(shí)施廉租房制度，運(yùn)用各級(jí)稅收對(duì)廉租房進(jìn)行補(bǔ)貼。如法國(guó)政府規(guī)定，各大城市必須建設(shè)一定數(shù)量的廉租房，其比例約為總住房面積的15%至20%。廉租房的存在使得房屋買賣市場(chǎng)需求減少，房?jī)r(jià)因此處于穩(wěn)定狀態(tài)。除此之外，政府還長(zhǎng)期運(yùn)用稅收推行租房補(bǔ)貼等福利制度，社會(huì)各階層的無(wú)房戶都可在租房時(shí)享受政府相關(guān)的稅收補(bǔ)貼，而建造廉租房的房地產(chǎn)企業(yè)也可獲得中央政府在稅收方面的優(yōu)惠或補(bǔ)貼；三是利用稅收收入推行福利住房，滿足低收入階層的住房需求。所謂“福利住房”，是指由國(guó)家資助建造、租金較低、專門租給低收入者的住宅。例如德國(guó)，多年來(lái)，政府投入了巨額資金，大規(guī)模興建了許多“福利住房”，很好的滿足了市場(chǎng)尤其是低收入階層對(duì)“福利住房”的需求，而這些“福利住房”的預(yù)算絕大部分都來(lái)自于國(guó)家的稅收收入。特別是在北歐一些高稅收，高福利的國(guó)家，政府利用稅款建造福利住房已經(jīng)是家常便飯。
（三）充分運(yùn)用稅收杠桿促進(jìn)住宅業(yè)的發(fā)展。雖然各國(guó)政府施行的具體措施不同，但均對(duì)從事開(kāi)發(fā)廉價(jià)住房、福利房、或是集體籌資建房等有利于調(diào)控房?jī)r(jià)的商業(yè)行為予以了稅收方面的支持。一是對(duì)利用抵押貸款購(gòu)買、建造和大修自己房屋的業(yè)主,在征收個(gè)人所得稅時(shí)減免抵押貸款的利息支出。二是對(duì)擁有自己住房的業(yè)主,還可減免地方稅、財(cái)產(chǎn)稅等。三是對(duì)出租房屋的業(yè)主實(shí)行稅收豁免政策。四是豁免出售自用住房(又稱主住宅)收益的個(gè)人所得稅。如美國(guó)按照現(xiàn)行的稅法,出售一套自用居住滿二年以上的住宅,如果是單身,其售價(jià)與購(gòu)入價(jià)的差價(jià)收入不超過(guò)25萬(wàn)美元,就可免稅；如果是已婚家庭,差價(jià)收入不超過(guò)50萬(wàn)美元,也可免稅。由于美國(guó)房?jī)r(jià)一直比較平穩(wěn),售房差價(jià)收益很難超過(guò)這一限額,這意味著美國(guó)房屋的出售幾乎都是免去所得稅的。這不僅提高了消費(fèi)者的居住條件,同時(shí)也活躍了房地產(chǎn)市場(chǎng),擴(kuò)大了國(guó)內(nèi)的有效需求,推動(dòng)了國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。
（四）設(shè)計(jì)差別性稅收政策體系，即對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)區(qū)分有償和無(wú)償，并考慮實(shí)際占有權(quán)屬時(shí)間長(zhǎng)短征稅。這雖然不能從根本上完全區(qū)分正常房產(chǎn)需求和投機(jī)性房地產(chǎn)需求，但可以在相當(dāng)程度上實(shí)現(xiàn)二者在稅收政策上的差別性對(duì)待，保護(hù)合理的理性需求，增加投機(jī)性需求的交易成本。
從國(guó)際稅收實(shí)踐來(lái)看，當(dāng)房地產(chǎn)發(fā)生買賣等有償轉(zhuǎn)讓時(shí)，大多數(shù)國(guó)家都規(guī)定應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)讓收益增值部分課稅。美國(guó)、日本、英國(guó)、法國(guó)、芬蘭等國(guó)家，把房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益歸入個(gè)人或法人的綜合收益，征收個(gè)人所得稅或法人稅（公司所得稅），其中美國(guó)實(shí)行15%到34%的累進(jìn)稅率。意大利將從買入到轉(zhuǎn)讓時(shí)的價(jià)格上漲部分作為稅基，按照價(jià)格增長(zhǎng)幅度采用累進(jìn)制，按5%至30%的稅率征收不動(dòng)產(chǎn)增值稅。
（五）針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)征收不動(dòng)產(chǎn)稅、財(cái)產(chǎn)稅，以防止房地產(chǎn)市場(chǎng)中的商業(yè)活動(dòng)出現(xiàn)欺詐，漏稅等非法行為。所謂不動(dòng)產(chǎn)稅，是對(duì)土地或房屋所有或占有者征收的稅，依據(jù)為不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。不動(dòng)產(chǎn)又可分為三種類型：一是將土地、房屋和有關(guān)建筑物、機(jī)械以及其他固定資產(chǎn)綜合在一起而課征的不動(dòng)產(chǎn)稅。如巴西、日本、芬蘭、加拿大等的不動(dòng)產(chǎn)稅；二是只對(duì)土地和房屋合并征收的房地產(chǎn)稅，如墨西哥、波蘭的房地產(chǎn)稅，泰國(guó)的住宅建筑稅等；三是單獨(dú)對(duì)土地或房屋課征的土地稅或房屋稅。土地有地畝稅（面積稅）和地價(jià)稅兩種形式，西方多采用地價(jià)稅（主要采用估價(jià)計(jì)稅方法）。除此之外，在不征收不動(dòng)產(chǎn)稅的國(guó)家，一般征收財(cái)產(chǎn)稅，如美國(guó)、英國(guó)、瑞典、瑞士、丹麥、挪威、荷蘭等國(guó)，操作辦法是將不動(dòng)產(chǎn)與其他財(cái)產(chǎn)捆在一起，就納稅人在某一時(shí)點(diǎn)的所有財(cái)產(chǎn)課征一般財(cái)產(chǎn)稅，計(jì)稅依據(jù)是財(cái)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。其中美國(guó)的財(cái)產(chǎn)稅最具代表性。當(dāng)然還有定期不動(dòng)產(chǎn)增值稅：該稅種主要是針對(duì)占有房地產(chǎn)超一定年限的產(chǎn)權(quán)所有者征收，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)的重新評(píng)估，對(duì)其增值額征收，一般為5 年期和10 年期增值稅兩種。因此，以上三種針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的征稅有效地保證了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展，避免了業(yè)主控制或低效率使用房產(chǎn)，刺激了交易活動(dòng)，這既繁榮了房地產(chǎn)市場(chǎng)，又推動(dòng)了房地產(chǎn)要素的優(yōu)化配置，同時(shí)也打擊了房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)行為和非法交易行為。
二、國(guó)外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特點(diǎn)
從以上國(guó)外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本做法，可以總結(jié)出其主要特點(diǎn)：一是大多數(shù)國(guó)家對(duì)房產(chǎn)和土地合一征收，適用統(tǒng)一的稅制；二是國(guó)外房地產(chǎn)稅收的征稅范圍既包括城鎮(zhèn)，也包括農(nóng)村；三是大多數(shù)國(guó)家按房屋和土地的評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅，評(píng)估價(jià)值根據(jù)房地產(chǎn)坐落地點(diǎn)、建筑結(jié)構(gòu)、成新程度等因素確定，相當(dāng)于市場(chǎng)價(jià)值的一定比例。與此相適應(yīng)，大多數(shù)國(guó)家建立了比較完備的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估制度，按照一定的周期對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估；四是大多數(shù)國(guó)家房地產(chǎn)稅的納稅人是房地產(chǎn)的所有者，或者是對(duì)所有者和使用者均課稅；五是在大多數(shù)國(guó)家房地產(chǎn)稅是地方政府的主要稅種，構(gòu)成了地方財(cái)政收入的主要來(lái)源。
三、國(guó)外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)我國(guó)的經(jīng)驗(yàn)借鑒
（一）開(kāi)征“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益?zhèn)€人所得稅”，即對(duì)有償轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)產(chǎn)生的利潤(rùn)征稅。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的差別性稅收在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)針對(duì)消費(fèi)性需求和投機(jī)性需求實(shí)行差別性稅收政策，這是當(dāng)前稅收政策調(diào)控的力度點(diǎn)所在。
具體做法可以參照國(guó)外成功的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)購(gòu)買房產(chǎn)一年內(nèi)的轉(zhuǎn)讓所得征收25%的所得稅，三年內(nèi)的轉(zhuǎn)讓所得的征收15%的所得稅，三年以上的免征。開(kāi)征房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益?zhèn)€人所得稅可以在保護(hù)真實(shí)購(gòu)房需求的同時(shí)，有效地抑制投機(jī)性需求，降低泡沫風(fēng)險(xiǎn)。其次是對(duì)購(gòu)入未滿三年的商品住房轉(zhuǎn)讓征收5％營(yíng)業(yè)稅，以及營(yíng)業(yè)稅稅額7％的城建稅和3%的教育費(fèi)附加，三年以上減半征收。之所以采用“組合拳”，是因?yàn)閮H僅征收營(yíng)業(yè)稅的調(diào)控力度有限，而且也容易讓房地產(chǎn)投機(jī)需求將稅負(fù)向后轉(zhuǎn)嫁。沿海一些城市的實(shí)踐已經(jīng)表明了這一點(diǎn)。
（二）充分利用稅收手段加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，尤其是對(duì)那些圖謀暴利的房地產(chǎn)企業(yè)征稅高稅，堅(jiān)決打擊各種投機(jī)行為。
眾所周知，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于暴利行業(yè)，年增長(zhǎng)率極高。房地產(chǎn)廠商的一舉一動(dòng)，牽動(dòng)著社會(huì)上千家萬(wàn)戶的心，甚至影響了滬深股市的走勢(shì)，給股市帶來(lái)了一定的安全隱患。老百姓對(duì)房?jī)r(jià)居高不下的抱怨，媒體對(duì)房地產(chǎn)泡沫的置疑，專家對(duì)房地產(chǎn)隱患的責(zé)問(wèn)，使得征收高稅打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為已經(jīng)到了刻不容緩的地步。因此借鑒國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，開(kāi)征新的統(tǒng)一規(guī)范的“房地產(chǎn)稅”，增大稅收對(duì)房地產(chǎn)存量的稅收調(diào)節(jié)很有必要。筆者認(rèn)為，我國(guó)改革后的房地產(chǎn)稅其基本思路是否可作如下考慮：
1.將現(xiàn)行房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅合并，對(duì)土地、房產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅；
2.按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，以客觀地反映房地產(chǎn)價(jià)值；
3.適當(dāng)擴(kuò)大征稅范圍，將發(fā)達(dá)地區(qū)農(nóng)村納入房地產(chǎn)體系；
4.體現(xiàn)區(qū)別征收原則，對(duì)第一套自住房免稅，第二套自住房征稅，第三套以上加成征收；
5.房地產(chǎn)稅應(yīng)逐步發(fā)展成為地方主體稅種，因此應(yīng)在法律層面上對(duì)房地產(chǎn)稅征收范圍、基本稅率確定、浮動(dòng)幅度等方面賦予地方相應(yīng)的立法和管理權(quán)限。
（三）切實(shí)利用稅收杠桿促進(jìn)住宅業(yè)的發(fā)展，同時(shí)制定相關(guān)稅收政策，對(duì)低收入者和老年人購(gòu)房和租房實(shí)行稅收優(yōu)惠或補(bǔ)貼。
稅收政策是國(guó)家進(jìn)行產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整的重要手段，是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)配置的有效方法，我國(guó)應(yīng)當(dāng)借鑒美國(guó)稅收政策中支持住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方法來(lái)改革我國(guó)稅收杠桿，支持我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展。此外，由于我國(guó)還處在經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，存在一定的貧富差異，存在相當(dāng)多的低收入者，合理地解決低收入者居住問(wèn)題是關(guān)系我國(guó)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)安全的重要問(wèn)題。如果通過(guò)稅收優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)老年人購(gòu)房和售房,不僅能完善社會(huì)保障體系，解決老年人的居住問(wèn)題，使他們可以安度晚年，而且還能有效地增加二手房市場(chǎng)的房源，激活樓市，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。 參考文獻(xiàn)
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[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)稅；房產(chǎn)稅；改革；國(guó)際借鑒
[DOI]1013939/jcnkizgsc201643161
1房地產(chǎn)稅與房產(chǎn)稅
“房地產(chǎn)稅”是一個(gè)綜合性概念。一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)過(guò)程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。在我國(guó)，房地產(chǎn)稅包括房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調(diào)節(jié)稅、契稅、耕地占用稅等。與部分發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)的房地產(chǎn)稅在地方稅收入中所占比例較小。
區(qū)別于房地產(chǎn)稅，對(duì)大多數(shù)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)稅主要是針對(duì)住宅征收的稅收。1986年9月15日國(guó)務(wù)院正式的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》指出，房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。
房地產(chǎn)稅與房產(chǎn)稅在征稅范圍、納稅義務(wù)人和計(jì)算方法方面均有區(qū)別。在房地產(chǎn)稅中，直接以房地產(chǎn)為征稅對(duì)象的稅種有六種，包括城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地使用稅、契稅和房產(chǎn)稅。如城市房地產(chǎn)稅，其征收范圍是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和礦區(qū)的房地產(chǎn)，納稅義務(wù)人是在我國(guó)境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的外國(guó)僑民、外國(guó)企業(yè)和外商投資企業(yè)。城市房地產(chǎn)稅按年以12%的稅率依房屋折余價(jià)值計(jì)征或依租金收入計(jì)征，稅率為12%。
2011年1月27日以前，房產(chǎn)稅對(duì)個(gè)人所有的非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)一直是免于納稅的，對(duì)營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)則依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納，稅率為12%；而依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%。自2011年1月28日始，上海和重慶兩地進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)征收，個(gè)人住房才開(kāi)始有條件地正式征稅。
2當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)稅存在的問(wèn)題
從當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目的相關(guān)稅收政策看，中國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)主要集中在開(kāi)發(fā)投資環(huán)節(jié)，占交易環(huán)節(jié)的比重相對(duì)偏輕，對(duì)個(gè)人占用和交易幾乎不征稅，特別要注意的是，房地產(chǎn)交易過(guò)程中的稅率偏低，這大大刺激了房地產(chǎn)行業(yè)中的投機(jī)行為。隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的深入和房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷完善，我國(guó)的房地產(chǎn)稅制與經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在矛盾。與此同時(shí)，出臺(tái)時(shí)間不同的不同稅種又造成了不同稅種之間的沖突。我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收政策的缺陷表現(xiàn)在如下幾個(gè)方面。
21公平稅負(fù)的原則沒(méi)有得到體現(xiàn)
在我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制度中，公平稅負(fù)的原則并沒(méi)有得到很好的w現(xiàn)。一方面，內(nèi)外資企業(yè)所遵循的稅制不統(tǒng)一；另一方面，城鄉(xiāng)稅制也不統(tǒng)一。比如，城市房地產(chǎn)稅針對(duì)的僅僅是外資企業(yè)，而耕地占用稅只針對(duì)內(nèi)資企業(yè)；內(nèi)資企業(yè)需要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，而外資企業(yè)與之相仿的則是需要繳納土地使用費(fèi)。城鄉(xiāng)稅制的不統(tǒng)一主要表現(xiàn)在城鎮(zhèn)企業(yè)的房地產(chǎn)征稅，而農(nóng)村企業(yè)的房地產(chǎn)不征稅上。內(nèi)外稅制不統(tǒng)一和城鄉(xiāng)稅制不統(tǒng)一都會(huì)造成不公平競(jìng)爭(zhēng)。
22房地產(chǎn)稅收政策環(huán)節(jié)分布不合理
從征稅環(huán)節(jié)來(lái)看，現(xiàn)行中國(guó)房地產(chǎn)稅收在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)較重，在保有環(huán)節(jié)稅負(fù)較輕，且免稅范圍較廣。相關(guān)文獻(xiàn)顯示，在對(duì)城鎮(zhèn)土地保有環(huán)節(jié)征收城鎮(zhèn)土地使用稅的數(shù)據(jù)中，最高稅額僅為每年每平方米30元；而在住房保有環(huán)節(jié)征收的房產(chǎn)稅，對(duì)非營(yíng)業(yè)用房一律予以免稅；在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)中，土地增值稅的征稅稅率高達(dá)30%至60%，企業(yè)還需另納企業(yè)所得稅和營(yíng)業(yè)稅。由此一來(lái)，企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)較重，平均稅負(fù)水平達(dá)到了40%以上。流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)勢(shì)必最終轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上。新建商品房的價(jià)格據(jù)此提高，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上揚(yáng)，對(duì)高居不下的房?jī)r(jià)并無(wú)益處。此外，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅種過(guò)少，使得土地占有成本較低，也會(huì)帶來(lái)土地閑置和土地浪費(fèi)的現(xiàn)象。
23稅項(xiàng)設(shè)置欠科學(xué)
我國(guó)的房地產(chǎn)稅的政策目標(biāo)較為分散。房地產(chǎn)稅稅種較多，而且各個(gè)稅種的政策目標(biāo)不盡相同，房地產(chǎn)稅整體的政策目標(biāo)較為模糊，各個(gè)稅種之間的政策目標(biāo)也不協(xié)調(diào)。此外，房地產(chǎn)稅課稅標(biāo)準(zhǔn)不一，面積、交易價(jià)格和評(píng)估價(jià)格都在不同的情況下充當(dāng)了課稅標(biāo)準(zhǔn)。這不但增加了課稅難度，也在一定程度上使稅法的技術(shù)合理性打了折扣。
在房地產(chǎn)業(yè)鏈條中，從開(kāi)發(fā)到販?zhǔn)酆蜋?quán)益轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)中，或多或少地存在重復(fù)課稅的狀況。這使得房地產(chǎn)行業(yè)稅種較多，環(huán)節(jié)更加繁復(fù)，也是房?jī)r(jià)高居不下的原因之一。
24征稅配套設(shè)施不完善
我國(guó)目前還未有較為嚴(yán)密的財(cái)產(chǎn)登記制度，這大大影響了稅收征管的力度。與征稅密切相關(guān)的各種制度和政策的缺乏以及來(lái)自稅務(wù)部門部分員工的業(yè)務(wù)水平問(wèn)題大大影響了稅收工作的開(kāi)展。同時(shí)由于其他原因帶來(lái)的稅基侵蝕情況，稅收流失現(xiàn)象十分嚴(yán)重。長(zhǎng)期以來(lái)，在地方上房地產(chǎn)稅并沒(méi)有得到足夠多的重視，這也一定程度上在主觀方面為房地產(chǎn)稅的征收帶來(lái)了阻礙。
3房地產(chǎn)稅的國(guó)際借鑒
成熟的房地產(chǎn)稅制的構(gòu)建是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，我國(guó)在這一方面的探索暫時(shí)沒(méi)有部分東歐國(guó)家迅速。他們?cè)谔剿鬟^(guò)程中成功與失敗的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)都是我國(guó)在房地產(chǎn)稅制建設(shè)方面不可忽視的。
31課稅對(duì)象、納稅人和計(jì)稅依據(jù)
多數(shù)國(guó)家以土地和地上建筑物為房地產(chǎn)稅的課稅對(duì)象。納稅人的界定由于各國(guó)的產(chǎn)權(quán)制度不同而存在差異。部分東歐國(guó)家為適應(yīng)其國(guó)家土地所有權(quán)制度，對(duì)房地產(chǎn)的所有權(quán)人和土地的占用者均征稅。
房地產(chǎn)稅既可以從量計(jì)征也可以從價(jià)計(jì)征。從量計(jì)征的計(jì)稅依據(jù)是財(cái)產(chǎn)數(shù)量，即土地或建筑物的面積。從量計(jì)征便于管理，不會(huì)受到市場(chǎng)數(shù)據(jù)缺失的限制，但同時(shí)稅收不能很好地反應(yīng)市場(chǎng)的變化。從價(jià)計(jì)征的計(jì)稅依據(jù)是財(cái)產(chǎn)價(jià)值，即房地產(chǎn)的原值或市場(chǎng)價(jià)值。從價(jià)計(jì)征能夠體現(xiàn)稅負(fù)公平的特點(diǎn)，能夠從稅收中體現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，但其征管難度大，對(duì)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)要求高，還要求建立相應(yīng)的評(píng)估機(jī)構(gòu)。
32稅率的確定方式
稅率由中央政府還是地方政府制定，需要根據(jù)具體國(guó)情具體判斷。比如美國(guó)，其稅率幅度由州政府制定，但其地方政府可以在州政府規(guī)定的范圍內(nèi)設(shè)定最后稅率。類似我國(guó)現(xiàn)有的房產(chǎn)稅，有的國(guó)家對(duì)不同用途的房地產(chǎn)設(shè)定了不同稅率，如加拿大住宅用房地產(chǎn)的稅率僅有商業(yè)、工業(yè)用房地產(chǎn)稅率的1/2。
33減免稅政策
減免稅主要針對(duì)特定房產(chǎn)所有權(quán)和特定財(cái)產(chǎn)用途的豁免。前者可以是針對(duì)國(guó)家和政府擁有的房地產(chǎn)，后者則可以是諸如針對(duì)教育、文化、宗教等方面的房地產(chǎn)。
34市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估方法、評(píng)估技術(shù)手段、評(píng)估周期
為了體現(xiàn)稅負(fù)公平的原則，部分國(guó)家采用從價(jià)計(jì)征的方法征收房地產(chǎn)稅。房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估主要有3種方法：市場(chǎng)比較法、成本法和收益法。為完成稅收需要，實(shí)現(xiàn)短時(shí)間內(nèi)對(duì)大量房地產(chǎn)的評(píng)估，從價(jià)征稅的國(guó)家通常采用批量評(píng)估的辦法，其建立了較為完善的與地理信息系統(tǒng)相結(jié)合的計(jì)算機(jī)批量評(píng)估系統(tǒng)（CAMA）。為了反映房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的波動(dòng)，各國(guó)會(huì)考慮定期或不定期重估房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，同時(shí)使得稅負(fù)更加公平合理。
35評(píng)估及征管機(jī)構(gòu)以及爭(zhēng)議處理
在房地a稅的稅款核定環(huán)節(jié)，由于國(guó)情不同，世界各國(guó)對(duì)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)置并無(wú)定式。如德國(guó)，哥倫比亞，肯尼亞等國(guó)由地方制定評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)；而英國(guó)、墨西哥等則由中央制定評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。各國(guó)在建立房地產(chǎn)稅評(píng)估征稅制度的同時(shí)，還建立起了相應(yīng)的評(píng)估爭(zhēng)議處理機(jī)制。
4對(duì)新房地產(chǎn)稅的建議
41加快房地產(chǎn)稅制改革進(jìn)程
盡管我們已經(jīng)知道房地產(chǎn)稅改革的完成已為時(shí)不遠(yuǎn)，但我們?nèi)匀幌Ｍ碌姆康禺a(chǎn)稅方案能夠早日出臺(tái)，早日發(fā)揮它應(yīng)有的功用。
42科學(xué)設(shè)置房地產(chǎn)稅制各項(xiàng)要素
對(duì)國(guó)外在房地產(chǎn)稅探索的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)要予以一定的重視。希望我國(guó)的房地產(chǎn)稅改革能夠少走彎路，不走彎路，用較小的代價(jià)就能達(dá)到預(yù)期的效果。
43對(duì)房地產(chǎn)稅的現(xiàn)存問(wèn)題予以充分考慮并在新稅制中得以體現(xiàn)
我們希望房地產(chǎn)稅稅制的改革是充分的、合理的、有效的，能夠緩解當(dāng)下的社會(huì)矛盾，能充分發(fā)揮其在宏觀調(diào)控方面的作用。
參考文獻(xiàn)：
[1]北京市地方稅務(wù)局課題組房地產(chǎn)稅改革的國(guó)際借鑒及建議[J].稅務(wù)研究，2005（1）
在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，要充分利用好房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格和居民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期以及國(guó)家的宏觀調(diào)控等這些因素，清晰地認(rèn)識(shí)到這些因素對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。在近些年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在很多不合理的因素，特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求和需求不平衡的現(xiàn)象非常普遍。當(dāng)然，這其中肯定會(huì)有一些房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的缺陷所引起的，這就需要我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)，也就是要發(fā)揮財(cái)政政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督和管控，并重視和完善相關(guān)的保障性住房條件等來(lái)規(guī)范并穩(wěn)定好房地產(chǎn)市場(chǎng)。
2房地產(chǎn)財(cái)政稅收政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)的影響
（一）我國(guó)房地產(chǎn)在不同的環(huán)節(jié)設(shè)置不同的房地產(chǎn)稅收政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格和房地產(chǎn)稅收收益分配產(chǎn)生影響；其一，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)階段的稅收政策，將會(huì)影響房地產(chǎn)商品的供給，有效控制投資規(guī)模和調(diào)節(jié)投資方向，其二，房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收政策，有效抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為。從而影響我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，政府要積極參與到市場(chǎng)流通環(huán)節(jié)的價(jià)值再分配，抑制投機(jī)取巧的行為。其三，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的財(cái)政稅收政策，從而能使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求得到最為有利于的發(fā)展。使得土地資源得到最為有效的利用和配置，同樣的也使得減少土地閑置，確保土地交易的正常運(yùn)行，一方面，對(duì)于房地產(chǎn)的增值方面，要讓政府積極參與到價(jià)值上的分配，從而得到一部分的稅收收入。對(duì)于一些轉(zhuǎn)售的住宅要及時(shí)加強(qiáng)對(duì)其進(jìn)行征收全額營(yíng)業(yè)稅，從而達(dá)到對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫目的。
（二）稅收杠桿的調(diào)節(jié)作用稅收是作為經(jīng)濟(jì)政策中最為常見(jiàn)的手段之一，是國(guó)家對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)政策進(jìn)行調(diào)節(jié)的重要支柱之一，由于城市土地資源的缺乏性，城市可以開(kāi)發(fā)的土地并不是很多，很多的土地都是由于在土地上的上漲讓投機(jī)者有機(jī)可乘，有些土地沒(méi)有使用，這樣不僅僅造成了房地產(chǎn)的資源浪費(fèi)，還影響到了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行。在征收房地產(chǎn)稅收可以有效制止富人占有更多的土地，從而讓更多的土地資源得到開(kāi)發(fā)和利用，這樣對(duì)于低收入者來(lái)說(shuō)，國(guó)家更多的是給予他們稅收上的優(yōu)惠，而對(duì)于一些國(guó)家亟需發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，同樣的也可以采取一定的稅收政策優(yōu)惠，從而可以引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能夠合理地進(jìn)行投資行為。合理地安排房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房。一方面國(guó)家為了能夠貫徹社會(huì)上的公平原則，可以有效地征收房地產(chǎn)稅收，這樣可以回收由于基礎(chǔ)建設(shè)投資所帶來(lái)的超值收益，有利于促進(jìn)我國(guó)的當(dāng)代之間的公平。
（三）加強(qiáng)國(guó)家稅收對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的保障作用通過(guò)對(duì)這些年我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)財(cái)政稅收政策對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控的重點(diǎn)放在需求上。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期從非常樂(lè)觀到謹(jǐn)慎，從中我們可以看出財(cái)政稅收政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控起到很好的效益。為了促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展，就需要國(guó)家進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)調(diào)控，并持續(xù)細(xì)化房地產(chǎn)稅收政策，對(duì)于一些不符合條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一律不得給予相關(guān)的稅收政策優(yōu)惠。同時(shí)，要加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收政策的研究力度，逐漸引導(dǎo)居民能夠樹(shù)立合理和節(jié)約的消費(fèi)觀念。通過(guò)這些政策經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)，可以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)得到穩(wěn)定發(fā)展，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)更加注重“量”的增長(zhǎng)，這樣才能更好地促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。
3我國(guó)房地產(chǎn)稅收對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響
（一）能夠有效利用稅收政策，引導(dǎo)我國(guó)住宅科學(xué)理性消費(fèi)目前，我國(guó)很多地區(qū)的房?jī)r(jià)都在瘋漲，對(duì)此，政府要利用稅收政策加強(qiáng)引導(dǎo)住宅區(qū)的發(fā)展，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸資金的回收力度，這將會(huì)使得拖欠的開(kāi)發(fā)商在資金情況下，不得已將地產(chǎn)進(jìn)行拋售，從而使得市場(chǎng)商品量增加，這樣可以有利于刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，一方面，加強(qiáng)稅收管理，有利于維護(hù)國(guó)家的利益，通過(guò)這樣的措施可以將現(xiàn)有的房地產(chǎn)進(jìn)行拋售，降低市場(chǎng)上的房地產(chǎn)價(jià)格。在另外一方面，房?jī)r(jià)過(guò)高和居民收入過(guò)低這些都是現(xiàn)在市場(chǎng)交易之間存在的根本矛盾。市場(chǎng)交易方面是通過(guò)貨幣為媒介，一旦居民的收入過(guò)低，這就必然會(huì)造成購(gòu)買力降低，需求量減少，進(jìn)而造成交易量下降，所以想要刺激當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，就必須要不斷提高居民的工資，這是活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)的最有效途徑。
（二）不斷加強(qiáng)和完善稅收制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度要進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，就必須要改進(jìn)物業(yè)稅，讓其進(jìn)行實(shí)際運(yùn)行，在目前，我國(guó)的物業(yè)稅的設(shè)置上必須要以國(guó)家國(guó)情為基礎(chǔ)，首先，物業(yè)稅稅率的設(shè)置上也應(yīng)該要有所區(qū)別。在我國(guó)城市中有些高收入人群和低收入人群，為了更好地發(fā)展物業(yè)稅的調(diào)節(jié)功能，要切實(shí)根據(jù)不同的人群的經(jīng)濟(jì)能力，我們要對(duì)此進(jìn)行分區(qū)設(shè)置，甚至是要加強(qiáng)對(duì)一些低收入的人群實(shí)行稅收的減少，其次要加強(qiáng)對(duì)一些低收入者實(shí)行稅收的減免。同時(shí)要為了適應(yīng)我國(guó)的國(guó)情，要發(fā)展和規(guī)范好我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)，在整個(gè)的物業(yè)稅的階段，要能加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)估體系，這同時(shí)又給我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)提出更高的要求。其次，要加強(qiáng)和完善房地產(chǎn)稅收的配套制度和政策。強(qiáng)化房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的登記制度，要查清楚城市土地利用狀況，改變分塊管理的狀況，盡量實(shí)現(xiàn)房屋和土地產(chǎn)權(quán)證書(shū)合一制度，理清管理關(guān)系，從而避免房地產(chǎn)私下交易，并不斷增強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估體系，在稅務(wù)管理部門要能夠加強(qiáng)評(píng)稅機(jī)構(gòu)和專職評(píng)稅和房管制度，從而建立一整套的房地產(chǎn)市場(chǎng)管理機(jī)制。
（三）制定和完善稅法制度法律是人們的行為規(guī)范，是政策和制度實(shí)施的根本性保障，政策和制度的完善，如果沒(méi)有法律的支持，將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的管理，而在房地產(chǎn)市場(chǎng)政策和制度的實(shí)施，更需要稅法制度的保障，因此在稅收這種關(guān)乎國(guó)家發(fā)展的重大問(wèn)題上，必須設(shè)立和完善與其相關(guān)的房地產(chǎn)法律，并嚴(yán)格實(shí)施稅法，做到有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。筆者在對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)稅收法進(jìn)行研讀的過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)我國(guó)現(xiàn)在的稅收法較為以往，因此我們?cè)谕晟贫愂辗傻耐瑫r(shí)，必須更注重完善其違法懲戒措施，使得稅收法律研究的成果，能真正作用到稅收中來(lái)，為我國(guó)稅收的進(jìn)步和發(fā)展提供更為堅(jiān)實(shí)的法律保障，為我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的科學(xué)有序運(yùn)行提供抱枕，也促使我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)能夠在一個(gè)平穩(wěn)的環(huán)境中得到最為快速的發(fā)展。
4結(jié)語(yǔ)
為貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》（[2005]26號(hào)），進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收征管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，現(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)及要求通知如下：
一、各級(jí)地方稅務(wù)、財(cái)政部門和房地產(chǎn)管理部門，要認(rèn)真貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)稅收有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，建立和完善信息共享、情況通報(bào)制度，加強(qiáng)部門間的協(xié)作配合。各級(jí)地方稅務(wù)、財(cái)政部門要切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收征管，并主動(dòng)與當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)管理部門取得聯(lián)系；房地產(chǎn)管理部門要積極配合。
二、2005年5月31日以前，各地要根據(jù)[2005]26號(hào)文件規(guī)定，公布本地區(qū)享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)（以下簡(jiǎn)稱普通住房）。其中，住房平均交易價(jià)格，是指報(bào)告期內(nèi)同級(jí)別土地上住房交易的平均價(jià)格，經(jīng)加權(quán)平均后形成的住房綜合平均價(jià)格。由市、縣房地產(chǎn)管理部門會(huì)同有關(guān)部門測(cè)算，報(bào)當(dāng)?shù)厝嗣裾_定，每半年公布一次。各級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格的測(cè)算，依據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)生成數(shù)據(jù)；沒(méi)有建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)的，依據(jù)房地產(chǎn)交易登記管理系統(tǒng)生成數(shù)據(jù)。
對(duì)單位或個(gè)人將購(gòu)買住房對(duì)外銷售的，市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)在辦理房屋權(quán)屬登記的當(dāng)月，向同級(jí)地方稅務(wù)、財(cái)政部門提供權(quán)屬登記房屋的坐落、產(chǎn)權(quán)人、房屋面積、成交價(jià)格等信息。
市、縣規(guī)劃管理部門要將已批準(zhǔn)的容積率在1.0以下的住宅項(xiàng)目清單，一次性提供給同級(jí)地方稅務(wù)、財(cái)政部門。新批住宅項(xiàng)目中容積率在1.0以下的，按月提供。
地方稅務(wù)、財(cái)政部門要將當(dāng)月房地產(chǎn)稅收征管的有關(guān)信息向市、縣房地產(chǎn)管理部門提供。
各級(jí)地方稅務(wù)、財(cái)政部門從房地產(chǎn)管理部門獲得的房地產(chǎn)交易登記資料，只能用于征稅之目的，并有責(zé)任予以保密。違反規(guī)定的，要追究責(zé)任。
三、各級(jí)地方稅務(wù)、財(cái)政部門要嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)整后的個(gè)人住房管業(yè)稅稅收政策。
（一）2005年6月1日后，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，應(yīng)全額征收營(yíng)業(yè)稅。
（二）2005年6月1日后，個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)2年（含2年）的符合當(dāng)?shù)毓嫉钠胀ㄗ》繕?biāo)準(zhǔn)的住房對(duì)外銷售，應(yīng)持該住房的坐落、容積率、房屋面積、成交價(jià)格等證明材料及地方稅務(wù)部門要求的其他材料，向地方稅務(wù)部門申請(qǐng)辦理免征營(yíng)業(yè)稅手續(xù)。地方稅務(wù)部門應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)毓嫉钠胀ㄗ》繕?biāo)準(zhǔn)，利用房地產(chǎn)管理部門和規(guī)劃管理部門提供的相關(guān)信息，對(duì)納稅人申請(qǐng)免稅的有關(guān)材料進(jìn)行審核，凡符合規(guī)定條件的，給予免征營(yíng)業(yè)稅。
（三）2005年6月1日后，個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)2年（含2年）的住房對(duì)外銷售不能提供屬于普通住房的證明材料或經(jīng)審核不符合規(guī)定條件的，一律按非普通住房的有關(guān)營(yíng)業(yè)稅政策征收營(yíng)業(yè)稅。
（四）個(gè)人購(gòu)買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間作為其購(gòu)買房屋的時(shí)間。
（五）個(gè)人對(duì)外銷售住房，應(yīng)持依法取得的房屋權(quán)屬證書(shū)，并到地方稅務(wù)部門申請(qǐng)開(kāi)具發(fā)票。
（六）對(duì)個(gè)人購(gòu)買的非普通住房超過(guò)2年（含2年）對(duì)外銷售的，在向地方稅務(wù)部門申請(qǐng)按其售房收入減去購(gòu)買房屋價(jià)款后的差額繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)，需提供購(gòu)買房屋時(shí)取得的稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票作為差額征稅的扣除憑證。
（七）各級(jí)地方稅務(wù)、財(cái)政部門要嚴(yán)格執(zhí)行稅收政策，對(duì)不符合規(guī)定條件的個(gè)人對(duì)外銷售住房，不得減免營(yíng)業(yè)稅，確保調(diào)整后的營(yíng)業(yè)稅政策落實(shí)到位；對(duì)個(gè)人承受不享受優(yōu)惠政策的住房。不得減免契稅。對(duì)擅自變通政策、違反規(guī)定對(duì)不符合規(guī)定條件的個(gè)人住房給予稅收優(yōu)惠，影響調(diào)整后的稅收政策落實(shí)的，要追究當(dāng)事人的責(zé)任。對(duì)政策執(zhí)行中出現(xiàn)的問(wèn)題和有關(guān)情況，應(yīng)及時(shí)上報(bào)國(guó)家稅務(wù)總局。
四、各級(jí)地方稅務(wù)、財(cái)政部門要充分利用房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記信息，加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理。要建立、健全房地產(chǎn)稅收稅源登記檔案和稅源數(shù)據(jù)庫(kù)，并根據(jù)變化情況及時(shí)更新稅源登記檔案和稅源數(shù)據(jù)庫(kù)的信息；要定期將從房地產(chǎn)管理部門取得的權(quán)屬登記資料等信息，與房地產(chǎn)稅收征管信息進(jìn)行比對(duì)，查找漏征稅款，建立催繳制度，及時(shí)查補(bǔ)稅款。
各級(jí)地方稅務(wù)、財(cái)政部門在房地產(chǎn)稅收征管工作中，如發(fā)現(xiàn)納稅人未進(jìn)行權(quán)屬登記的，應(yīng)及時(shí)將有關(guān)信息告知當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門，以便房地產(chǎn)管理部門加強(qiáng)房地產(chǎn)權(quán)屬管理。
五、各級(jí)地方稅務(wù)、財(cái)政部門和房地產(chǎn)管理部門要積極協(xié)商，創(chuàng)造條件，在房地產(chǎn)交易和權(quán)屬登記等場(chǎng)所，設(shè)立房地產(chǎn)稅收征收窗口，方便納稅人。
六、市、縣房地產(chǎn)管理部門在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》、中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，要求出具完稅（或減免）憑證；對(duì)于未出具完稅（或減免）憑證的，房地產(chǎn)管理部門不得辦理權(quán)屬登記。
七、各級(jí)地方稅務(wù)、財(cái)政部門應(yīng)努力改進(jìn)征繳稅款的辦法，減少現(xiàn)金收取，逐步實(shí)現(xiàn)稅銀聯(lián)網(wǎng)、劃卡繳稅。由于種種原因，仍需收取現(xiàn)金稅款的，應(yīng)規(guī)范解繳程序，加強(qiáng)安全管理。
八、對(duì)于房地產(chǎn)管理部門配合稅收管理增加的支出，地方財(cái)稅部門應(yīng)給予必要的經(jīng)費(fèi)支持。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅 改革 優(yōu)化
一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)稅收制度概述
房地產(chǎn)稅也稱不動(dòng)產(chǎn)稅，在性質(zhì)上屬于集合概念，它是指房地產(chǎn)持有人在保有和流轉(zhuǎn)兩個(gè)環(huán)節(jié)上所設(shè)計(jì)的稅種總稱。一般來(lái)講，房地產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅，是對(duì)房屋所有人所征稅收的統(tǒng)稱。從法律角度來(lái)講，房地產(chǎn)稅收制度不屬于稅收概念，而是從行業(yè)角度出發(fā)的稅收制度。按照征收對(duì)象的性質(zhì)，房地產(chǎn)稅收分為直接稅和間接稅，包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅、耕地占用稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、教育費(fèi)附加稅、印花稅、土地使用稅、土地增值稅、所得稅、契稅等稅種，而房地產(chǎn)稅收體系就是由這些稅種組成的。
具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)稅稅收體系分為兩大類，一類是直接針對(duì)房地產(chǎn)而征收的財(cái)產(chǎn)稅，包括房產(chǎn)稅、土地增值稅、土地使用稅、耕地占用稅、契稅及固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。另一類是開(kāi)征與房地產(chǎn)有關(guān)的所得稅和流轉(zhuǎn)稅，包括營(yíng)業(yè)稅、所得稅及城市維護(hù)建設(shè)稅。可以說(shuō)，目前我國(guó)的房地產(chǎn)稅收制度處于一個(gè)龐雜混亂的局面，因此，為了使稅收制度盡快與我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)相匹配，就必須對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)稅收制度進(jìn)行改革和優(yōu)化。
二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)稅收制度存在的問(wèn)題
（一）稅負(fù)不公平
各國(guó)在房地產(chǎn)稅征收上普遍采用“重流轉(zhuǎn)，輕保有”的做法，目的在于抑制房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)熱發(fā)展，防止房地產(chǎn)出現(xiàn)投機(jī)現(xiàn)象，以引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)朝著健康蓬勃方向發(fā)展。基于此，長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)也奉行“重流轉(zhuǎn)，輕保有”原則，并把它作為我國(guó)稅收立法的一項(xiàng)重要政策。然而，縱觀我國(guó)目前過(guò)熱的、炒作嚴(yán)重的、投機(jī)現(xiàn)象頻發(fā)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，不難看出這一稅收政策在實(shí)踐中的作用微乎其微，沒(méi)有起到調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的應(yīng)有作用。考察發(fā)現(xiàn)，出現(xiàn)這種狀況的原因有以下兩點(diǎn)。
第一，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅負(fù)過(guò)重產(chǎn)生“鎖定效應(yīng)”，鎖定效應(yīng)為美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯薩所創(chuàng)，指“資產(chǎn)因價(jià)格下降而使資產(chǎn)所有者不能出售其資產(chǎn)”。鎖定效應(yīng)使得房產(chǎn)所有者囤積房產(chǎn)等待房?jī)r(jià)上漲時(shí)伺機(jī)出售，使得房?jī)r(jià)處于惡性循環(huán)狀態(tài)，長(zhǎng)期居高不下。第二，我國(guó)房地產(chǎn)保有稅負(fù)過(guò)輕，導(dǎo)致房地產(chǎn)持有者長(zhǎng)時(shí)間等待房?jī)r(jià)上升再行出售，而不必?fù)?dān)心負(fù)擔(dān)一筆不小的房產(chǎn)保有稅。
（二）計(jì)稅依據(jù)不合理
目前，我國(guó)的房地產(chǎn)計(jì)稅分為房產(chǎn)計(jì)稅與從價(jià)計(jì)稅。從價(jià)計(jì)稅按照房產(chǎn)的原值一次減去一成到三成的余值后再乘以百分之一左右的稅率來(lái)進(jìn)行納稅，這是一種折中計(jì)稅方式，依據(jù)的是過(guò)去的成本，不能體現(xiàn)出房產(chǎn)的實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值。這種計(jì)算方式也沒(méi)有把房屋的損耗和未來(lái)升值因素考慮在內(nèi)，直接導(dǎo)致與房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格有了一定的差距，而使房產(chǎn)稅不能隨著房產(chǎn)價(jià)值的上升而提高。同時(shí)，考慮不同時(shí)期房屋建造成本也是必要的，因?yàn)樗慕ㄔ斐杀竞蛻?yīng)承擔(dān)的稅負(fù)是有差別的。一般情況下，先建成的房屋成本會(huì)低于后建房屋成本，這樣以來(lái)，后建成的房屋就會(huì)比先建成的房屋多承受一些房產(chǎn)稅，而使得房地產(chǎn)交易積極性受到一定程度的影響，造成資源流通的滯緩。從租計(jì)征的房產(chǎn)稅是根據(jù)房產(chǎn)的租金收入來(lái)乘以一定的稅率進(jìn)行征稅， 房屋的租金往往是根據(jù)市場(chǎng)租賃的行情進(jìn)行設(shè)定的， 這與歷史成本計(jì)稅的方式相比有了顯著的提高。
（三）稅收結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不合理
根據(jù)房地產(chǎn)從開(kāi)發(fā)到出售的過(guò)程，房地產(chǎn)稅的征收環(huán)節(jié)可以分為三部分，分別為開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)、流通環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)。從稅法相關(guān)規(guī)定來(lái)看，目前我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)和預(yù)售環(huán)節(jié)征稅的稅點(diǎn)是比較低的，這在一定程度上有利于激發(fā)房產(chǎn)商開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的積極性，并且給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供了政策支持和創(chuàng)造了良好的外部投資環(huán)境。但是，我國(guó)在房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)上則廣泛征稅。如營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、印花稅、契稅、土地增值稅、城建稅、教育費(fèi)附加等稅種，如此沉重的稅負(fù)自然不會(huì)是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，最終還是會(huì)轉(zhuǎn)嫁到廣大的消費(fèi)者手中，增加買房者的負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的二級(jí)市場(chǎng)一直處于低迷發(fā)展?fàn)顟B(tài)。在保有環(huán)節(jié)上更是存在稅收?qǐng)?zhí)法力度不夠的問(wèn)題，對(duì)大量的住宅房根本沒(méi)有進(jìn)行征稅。
（四）房屋產(chǎn)權(quán)信息不完備，房產(chǎn)稅難以實(shí)施
雖然我國(guó)已經(jīng)制定了房屋產(chǎn)權(quán)登記制度，但是存在一定的問(wèn)題與不足之處。土地登記屬于土地管理部門管理范圍，而房產(chǎn)登記屬于房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)管理范疇，這就不利于當(dāng)事人進(jìn)行查閱登記以獲取全面、有效的交易信息，同時(shí)也不利于對(duì)民眾產(chǎn)權(quán)的保護(hù)。在房屋產(chǎn)權(quán)信息難以共享的情況下，很難完成國(guó)家的宏觀調(diào)控目標(biāo)，同時(shí)也進(jìn)一步加劇了炒房、投機(jī)行為的開(kāi)展，加劇了尋租及腐敗行為。房屋及其他的不動(dòng)產(chǎn)信息是一種公共信息，并不屬于某一特定的部門，任何單位及個(gè)人都沒(méi)有拒絕民眾進(jìn)行查詢的權(quán)利。相關(guān)部門并沒(méi)有利用當(dāng)今發(fā)達(dá)的信息技術(shù)，使信息達(dá)到共享的程度，也使得公眾難以對(duì)房地產(chǎn)信息進(jìn)行有效查詢。
三、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)稅收制度改革與優(yōu)化的措施
（一）嚴(yán)格征稅，實(shí)現(xiàn)稅收的公平最大化
據(jù)相關(guān)調(diào)查表明，我國(guó)偷稅、逃稅現(xiàn)象較為嚴(yán)重。為了維護(hù)稅法的權(quán)威和實(shí)現(xiàn)稅負(fù)的公平化，我國(guó)在稅收改革中應(yīng)當(dāng)采取多種措施對(duì)偷稅、逃稅的企業(yè)進(jìn)行嚴(yán)厲打擊。對(duì)偷稅、逃稅的打擊治理，不僅有利于保證國(guó)家尊嚴(yán)不被踐踏，維護(hù)國(guó)家財(cái)政穩(wěn)定，也有利于稅負(fù)承擔(dān)者公平平等地在房地產(chǎn)市場(chǎng)立足。為了確保稅收政策的有效推行，就需要在稅收立法和稅收?qǐng)?zhí)法、司法方面加大力度。
首先，在稅收立法上要加強(qiáng)對(duì)逃稅、偷稅企業(yè)的懲處力度，此項(xiàng)政策不僅達(dá)到警示其他房地產(chǎn)企業(yè)的效用，而且也為稅收?qǐng)?zhí)法機(jī)關(guān)、稅收司法機(jī)關(guān)提供了強(qiáng)有力的法律依據(jù)；其次，應(yīng)該建立一支專業(yè)素質(zhì)強(qiáng)硬、作風(fēng)正派、工作能力出眾的稅收?qǐng)?zhí)法隊(duì)伍，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)偷稅、逃稅現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)一起，快速嚴(yán)肅處理一起，絕不手下留情、法外開(kāi)恩；最后，建立獨(dú)立的稅收司法審判庭，專門處理與稅收有關(guān)的案件，以達(dá)到專業(yè)化、效率高的效果。
（二）確定合理的計(jì)稅依據(jù)
考察國(guó)際通行計(jì)稅依據(jù)，房地產(chǎn)稅收主要有市場(chǎng)價(jià)值、租金價(jià)值、樓場(chǎng)的價(jià)值等計(jì)稅依據(jù)，按評(píng)估價(jià)值征稅是西方國(guó)家房地產(chǎn)稅法中一條非常重要的原則，評(píng)估機(jī)制征稅能客觀地反映房地產(chǎn)稅制存在的計(jì)稅依據(jù)不合理的問(wèn)題，使多占有不動(dòng)產(chǎn)的納稅人多繳稅，少占有不動(dòng)產(chǎn)的少繳稅，確保房地產(chǎn)主體公平地承擔(dān)稅負(fù)。目前，我國(guó)應(yīng)該結(jié)束現(xiàn)有的房產(chǎn)稅從價(jià)、從租、從量計(jì)算計(jì)稅依據(jù)的混亂局面，借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)按照評(píng)估價(jià)值計(jì)稅，確保稅負(fù)公平。這種計(jì)稅依據(jù)可以克服其他類型計(jì)稅依據(jù)的缺陷，使它在“交易證據(jù)多、便于誠(chéng)信納稅、稅收富有彈性”等特點(diǎn)下指導(dǎo)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估。
（三）優(yōu)化房地產(chǎn)稅收機(jī)構(gòu)
如前所述，我國(guó)房地產(chǎn)稅收主要集中在房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)，而開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)稅負(fù)承擔(dān)很弱，這樣一來(lái)就使得房產(chǎn)流通環(huán)節(jié)因承擔(dān)沉重的稅負(fù)而阻礙房地產(chǎn)流通市場(chǎng)的繁榮發(fā)展，也阻礙了我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度的發(fā)展。房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)應(yīng)該成為征稅的重點(diǎn)，因?yàn)檫@個(gè)環(huán)節(jié)已經(jīng)到了房產(chǎn)交易的末端，征稅對(duì)象比較穩(wěn)定，也不會(huì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)的現(xiàn)象，因此便于稅務(wù)機(jī)關(guān)的監(jiān)督與管理。對(duì)于流通環(huán)節(jié)應(yīng)該進(jìn)行大力改革，減輕流通環(huán)節(jié)的稅負(fù)，減少一些征稅名目，以此加快房地產(chǎn)流通速度，繁榮房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。
（四）健全和完善房地產(chǎn)稅征收配套機(jī)制
為了增強(qiáng)征收房地產(chǎn)稅的實(shí)效性，就要逐漸建立財(cái)產(chǎn)登記的實(shí)名制，并且在強(qiáng)化房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記方面，就要做到查明土地的位置及面積，加快實(shí)現(xiàn)房屋與土地產(chǎn)權(quán)證書(shū)的統(tǒng)一化進(jìn)程，避免房地產(chǎn)的私下交易和打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的尋租、腐敗等違法行為。還要建立和完善房地產(chǎn)評(píng)價(jià)機(jī)制，建立起一套高效實(shí)用的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，培養(yǎng)一批經(jīng)驗(yàn)豐富、專業(yè)化程度強(qiáng)的評(píng)價(jià)人員，使民眾參與房地產(chǎn)市場(chǎng)交易時(shí)，能夠得到有效信息，少走歪路。
四、結(jié)語(yǔ)
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷深入發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)稅收制度已經(jīng)顯示出越來(lái)越多的弊端，為了滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，以及發(fā)揮房地產(chǎn)稅對(duì)收入的調(diào)節(jié)功能，當(dāng)前，我國(guó)應(yīng)該著力于房地產(chǎn)企業(yè)稅收制度的改革與優(yōu)化，強(qiáng)化國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)稅征收的宏觀調(diào)控力，使房地產(chǎn)稅發(fā)揮出應(yīng)有的作用。
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[3]葛星星.有關(guān)我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度改革的思考[J].中國(guó)集體經(jīng)濟(jì)，2010（09）
寫(xiě)此文之前的一個(gè)月，沈克明先生剛剛在美國(guó)做完心臟手術(shù)。在調(diào)養(yǎng)恢復(fù)期的他，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)瀏覽到中國(guó)關(guān)于開(kāi)征物業(yè)稅的討論，寫(xiě)出了這篇有關(guān)美國(guó)地產(chǎn)稅的文章。我們敬重沈克明先生遠(yuǎn)在海外、心系祖國(guó)的一片赤子之心。在刊發(fā)本文時(shí)，《新財(cái)經(jīng)》全體同仁向沈克明先生表示由衷的感謝。
近兩年，國(guó)內(nèi)要開(kāi)征物業(yè)稅的說(shuō)法被媒體炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，擁有房產(chǎn)的老百姓心里都有點(diǎn)緊張――稅多就意味著個(gè)人收入將減少。
物業(yè)稅在中國(guó)是否應(yīng)該立即征收？向哪些人征收？這個(gè)問(wèn)題需要謹(jǐn)慎考慮。
稅收的尺度是社會(huì)安定的平衡器。
衣食住行都要交稅
在美國(guó)，許多學(xué)生在選擇專業(yè)時(shí)，挑選的是財(cái)會(huì)專業(yè)，因?yàn)樽x財(cái)會(huì)專業(yè)的人是永遠(yuǎn)不會(huì)失業(yè)的。
美國(guó)的稅收條例與政策是全世界最復(fù)雜的。賺錢就要交稅，多賺就要多交稅。單身漢工資的1/3要交稅。如果有人中了1000萬(wàn)元彩票，要交450萬(wàn)元的稅。花錢購(gòu)物也要交稅，多花就要多交稅。有國(guó)內(nèi)的朋友到了紐約，去餐館吃飯，點(diǎn)了100美元的菜肴，付費(fèi)時(shí)要付108.75美元。8.75%是紐約市的消費(fèi)稅（各州的消費(fèi)稅是不一樣的）,除了買衣、吃飯要交稅外，網(wǎng)絡(luò)下載、健身鍛煉、禮車服務(wù)、沙發(fā)清洗、停車、商品運(yùn)輸、浴場(chǎng)曬太陽(yáng)、刺青……等等，都要交稅。
地產(chǎn)稅的情況也很復(fù)雜，各州不一。
美國(guó)的土地是私有的，所以,政府要向擁有房子與土地的人征收地產(chǎn)稅。
在紐約市，只有33%的居民擁有自己的房子，這個(gè)比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全美國(guó)平均67%的房屋擁有者的數(shù)字。紐約市財(cái)政局每年根據(jù)房屋的價(jià)值，按比例向房東發(fā)出地產(chǎn)稅賬單，分月交付。房屋的價(jià)格漲，地稅也跟著漲。房子所在的區(qū)域不同，地產(chǎn)稅高低也不一樣，相差懸殊。在華人較集中的皇后區(qū)，地產(chǎn)稅平均每年每平方米大約是20美元。150平方米的房子，每年要交的地產(chǎn)稅約3000美元。若在曼哈頓區(qū)，150平方米的房子大約要交8000～10000美元。
美國(guó)從增稅走向減稅
美國(guó)人說(shuō):“一生中有兩怕，一是死亡，二是稅收。”他們把死亡與稅收相提并論，可見(jiàn)美國(guó)政府的稅收政策給國(guó)民帶來(lái)很大的壓力與恐懼。
從美國(guó)的征稅歷史看，美國(guó)的稅收制度從1913年國(guó)會(huì)通過(guò)憲法第16條修正案，制訂了永久性征收個(gè)人所得稅的法律，到1939年之間，征稅對(duì)象只有5%。也就是說(shuō)，在當(dāng)時(shí)的美國(guó)，100人中只有5個(gè)人的所得收入要交稅。但在第二次世界大戰(zhàn)后，大多數(shù)美國(guó)人富裕起來(lái)，納稅人的比例上升到60%，納稅人的主體從富人擴(kuò)大到中產(chǎn)階級(jí)。
到了20世紀(jì)70～80年代，美國(guó)政府的開(kāi)支增大，于是對(duì)老百姓提高稅收。稅負(fù)壓力猛增引起加州、印第安納州等地的民眾上街示威，進(jìn)行抗稅游行。美國(guó)社會(huì)出現(xiàn)暴力、自殺、槍殺政府官員等不安定的現(xiàn)象。
到了20世紀(jì)90年代，減稅成為政治人物上臺(tái)前必然要喊的口號(hào)，也是臺(tái)上政治人物的必然行動(dòng)。
現(xiàn)在，雖然100%的在美國(guó)工作的人，只要有收入，都要交稅，但對(duì)于收入較少的勞工階層，美國(guó)政府實(shí)行免退稅政策。各種稅收政策一直圍繞著美國(guó)政治人物自保烏紗帽和社會(huì)安定在調(diào)整。
美國(guó)的地產(chǎn)稅減征計(jì)劃
美國(guó)的稅收制度執(zhí)行至今，如果再不實(shí)行減稅、免稅政策，美國(guó)的社會(huì)一定會(huì)動(dòng)蕩。布什總統(tǒng)一上臺(tái)，就喊“拒絕增加稅負(fù),”提出了2.35萬(wàn)億美元的減稅計(jì)劃。
2007年年初，每一個(gè)州，每一個(gè)市，在制訂財(cái)政預(yù)算時(shí)，不管是新上臺(tái)的，還是連任的官僚，紛紛提出減稅計(jì)劃。其中，占比例最大的是地產(chǎn)稅。
紐約市長(zhǎng)彭博在1月17日的市情咨文中表示，從2007年7月起，紐約的房地產(chǎn)稅全面減免5%。這一方案要使政府每年減少7.5億美元的稅收。彭博市長(zhǎng)表示，“整套減稅方案的目標(biāo)是把錢送回社區(qū)，創(chuàng)造更多的工作機(jī)會(huì)，為房產(chǎn)業(yè)主減少負(fù)擔(dān)，讓紐約的生活與工作更有吸引力。”
新上任的紐約州長(zhǎng)史必策在1月31日公布的紐約州預(yù)算時(shí)表示，到2010年，紐約州的地產(chǎn)稅要減少60億美元。從2007年4月1日起至2008年，地產(chǎn)稅要減少15億美元。2008年，地產(chǎn)稅要減少20億美元。2009年，地產(chǎn)稅要減少25億美元。這意味著，紐約州的一個(gè)中產(chǎn)階級(jí)家庭，每年可減少421～763美元的稅金。
這位新任州長(zhǎng)表示，“近五年來(lái)，地產(chǎn)稅的上漲，嚴(yán)重?fù)p害了紐約州居民的利益與經(jīng)濟(jì)發(fā)展。我把地產(chǎn)稅退還給居民，是要恢復(fù)他們的希望，是為了機(jī)會(huì)和繁榮。”
緊靠紐約的新澤西州在2007年1月29日通過(guò)的州預(yù)算中，撥出23億美元作為地產(chǎn)稅與租金補(bǔ)助計(jì)劃。大約有20萬(wàn)家庭每年可節(jié)省600美元的稅金。年薪在2萬(wàn)美元以下者，可獲350美元的補(bǔ)助。年薪在5萬(wàn)美元以下者，可獲200美元。65歲以上的老人，可獲得800美元補(bǔ)助。
稅收政策轉(zhuǎn)向的前提是安居樂(lè)業(yè)
美國(guó)是一個(gè)超級(jí)大國(guó)，每年的國(guó)防軍事開(kāi)支要4000億美元，沒(méi)有稅收，國(guó)家機(jī)器運(yùn)轉(zhuǎn)不起來(lái)。美國(guó)又是一個(gè)私有制國(guó)家，政府基本上不擁有企業(yè)，政府所有的收入是靠個(gè)人所的稅、公司營(yíng)業(yè)稅來(lái)維持的。
從最近美國(guó)稅收制度的改革方案中，我們可以看到，其個(gè)人所得稅、公司營(yíng)業(yè)稅、貿(mào)易稅、消費(fèi)稅等等都在增加，各州、市卻不約而同提出了針對(duì)地產(chǎn)稅的減稅計(jì)劃。
為什么？
住，是人類社會(huì)穩(wěn)定的基本要素！
美國(guó)的房地產(chǎn)稅是根據(jù)房?jī)r(jià)來(lái)制定、調(diào)整的。在房地產(chǎn)價(jià)格上漲并不真正體現(xiàn)房產(chǎn)價(jià)值的時(shí)候，房屋價(jià)格的上漲與下跌，都將導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩，以及社會(huì)的不穩(wěn)定。
在美國(guó)，一位65歲的老人，如果住在一棟祖?zhèn)鞯男∥堇铮诵菔杖?000美元/月，根據(jù)現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅政策，這位老人將無(wú)法繳納房地產(chǎn)稅。難道政府就此便將老人的房子沒(méi)收、拍賣？將老人趕出家門？這樣做，一定會(huì)制造社會(huì)不安。
正是基于社會(huì)穩(wěn)定的考慮，美國(guó)各級(jí)政府的稅收改革政策都是從房地產(chǎn)稅上下手，讓窮人也能夠安居樂(lè)業(yè)。
開(kāi)征物業(yè)稅需要考慮周全
“老百姓擁有房子，但是沒(méi)有地產(chǎn)權(quán)，收什么物業(yè)稅呢？”對(duì)于中國(guó)征收物業(yè)稅的討論，很多人有此疑問(wèn)與不滿。
按中國(guó)財(cái)政部的說(shuō)法，物業(yè)稅改革的基本框架是，將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅，以及土地出讓金等稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。基本原則是，科學(xué)預(yù)測(cè)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)收費(fèi)總體規(guī)模，使物業(yè)稅的總體規(guī)模與之保持基本相當(dāng)。這就意味著，過(guò)去一次性征收的各種稅費(fèi)，在房產(chǎn)保有期內(nèi)分批繳納，每年作為一種針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的稅進(jìn)行征收。
科學(xué)預(yù)測(cè)？現(xiàn)在能做到嗎？
看看2007年提出的個(gè)人年所得12萬(wàn)元人民幣以上自行申報(bào)納稅的執(zhí)行情況，到4月10日為止，只有137.5萬(wàn)人申報(bào)納稅，與預(yù)計(jì)600萬(wàn)至700萬(wàn)人自行申報(bào)的數(shù)目相差甚遠(yuǎn)。這個(gè)問(wèn)題說(shuō)明，中國(guó)的納稅政策與體制，只考慮進(jìn)入政府財(cái)政的數(shù)字（實(shí)際上中國(guó)的稅率高居全球第八位），不考慮納稅人的權(quán)利與義務(wù)，不考慮貧富差距，不考慮收入差距。例如老百姓銀行存款一律繳納20%的利息稅，這種做法完全是政府與民爭(zhēng)利。
曾任美國(guó)首法官的約翰?馬歇爾說(shuō)：“征稅的權(quán)力事關(guān)毀滅的權(quán)力。”為了社會(huì)穩(wěn)定，美國(guó)的稅收制度正在對(duì)房地產(chǎn)稅收進(jìn)行改革。而中國(guó)各項(xiàng)稅收制度剛剛建立，還需完善。
(西南財(cái)經(jīng)大學(xué)，成都611130)
內(nèi)容提要：現(xiàn)行房地產(chǎn)稅主要承栽了經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)和收入分配功能。未來(lái)納入地方稅系作為重要稅源的房地產(chǎn)稅應(yīng)主要基于受益原則和資源配置功能。本文認(rèn)為，受益原則和資源配置功能不僅決定了房地產(chǎn)稅作為地方政府重要收入來(lái)源的可持續(xù)性，同時(shí)也為地方政府轉(zhuǎn)變治理方式提供了內(nèi)在激勵(lì)。
關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)稅 受益原則 地方稅系
中圖分類號(hào)：F812.42 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1672-9544( 2015 )09-0059-04
[收稿日期] 2015 -01-20
[作者簡(jiǎn)介]陳隆近，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，財(cái)政稅務(wù)學(xué)院副教授，主要研究方向?yàn)楣步?jīng)濟(jì)學(xué)、城市和區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)、公共政策。
2014年10月，財(cái)政部長(zhǎng)樓繼偉撰文指出，新一輪稅制改革的內(nèi)容之一是“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革……使房地產(chǎn)稅逐步成為地方財(cái)政持續(xù)穩(wěn)定的收入來(lái)源。這一表述不僅體現(xiàn)了將房地產(chǎn)稅收入劃歸地方的明確思路，也強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)稅在地方收入來(lái)源中的重要地位。2014年11月，《廣東省深化財(cái)稅體制改革率先基本建立現(xiàn)代財(cái)政制度總體方案》公布實(shí)施。其中“通過(guò)房地產(chǎn)稅等改革，使房地產(chǎn)稅等財(cái)產(chǎn)行為稅成為縣（市）級(jí)主體稅種……以增強(qiáng)市縣政府履行事權(quán)和支出責(zé)任的保障能力”的提法進(jìn)一步突顯了房地產(chǎn)稅在未來(lái)地方稅系中的關(guān)鍵角色。盡管被改革方案賦予了重要使命，房地產(chǎn)稅還仍然不是一個(gè)法定清晰的單獨(dú)稅種。當(dāng)前所謂的“房地產(chǎn)稅”涉及了現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、契稅、印花稅等十余個(gè)稅費(fèi)種類。房地產(chǎn)稅要統(tǒng)一，最大的難處或在于土地產(chǎn)權(quán)。本文的主旨不在于探討如何統(tǒng)一，而是假定在統(tǒng)一歸為物業(yè)稅以后，作為地方政府可持續(xù)收入來(lái)源的房地產(chǎn)稅應(yīng)該承載何種功能，以及這樣的功能取向?qū)τ诘胤秸卫矸绞睫D(zhuǎn)變的意義。
一、現(xiàn)行房地產(chǎn)稅的兩大功能取向
1998年，國(guó)務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》宣布全面停止住房實(shí)物分配，逐步落實(shí)住房分配貨幣化。1999年，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、建設(shè)部等部門先后單獨(dú)或聯(lián)合了《關(guān)于調(diào)整房產(chǎn)稅和土地使用稅具體征稅范圍解釋規(guī)定的通知》《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知》《關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》等文件，涉及到了房產(chǎn)稅、土地使用稅、土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、契稅、個(gè)人所得稅等房地產(chǎn)稅種，總體體現(xiàn)了繁榮住宅市場(chǎng)和鼓勵(lì)個(gè)人購(gòu)房的基調(diào)。
2005年以來(lái)，面對(duì)持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)，中央悉數(shù)動(dòng)用了包括稅收政策在內(nèi)的調(diào)控手段加以干預(yù)。2005年，七部委聯(lián)合的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》明確指出，“要充分運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)，加大對(duì)投機(jī)性和投資性購(gòu)房等房地產(chǎn)交易行為的調(diào)控力度。”比如，國(guó)家稅務(wù)總局于2007年《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，就是試圖以土地增值稅“預(yù)征”改“清算”的方式擠壓房地產(chǎn)泡沫。201 1年，上海和重慶試點(diǎn)個(gè)人房產(chǎn)稅。到了2013年，北京、廣東等地甚至出臺(tái)了“嚴(yán)格按個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%征收個(gè)人所得稅”的嚴(yán)厲措施。
在這樣一系列的政策干預(yù)中，房地產(chǎn)稅實(shí)際上被賦予了兩重功能。一是抑制房地產(chǎn)過(guò)度投資帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)泡沫和通貨膨脹，屬于經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)功能。且不論房地產(chǎn)稅是否實(shí)際抑制了房地產(chǎn)過(guò)熱，在追求經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)功能的同時(shí)不能忽視了政策“亂棒”下的超額負(fù)擔(dān)問(wèn)題。比如，在對(duì)住房轉(zhuǎn)讓征收20%個(gè)人所得稅的政令下，出現(xiàn)了為二套房避稅而假離婚等亂象①。僅北京市2013年前三季度的離婚登記數(shù)量就同比增長(zhǎng)了40%⑦。這樣的房地產(chǎn)稅政策很難對(duì)房型、人群等精細(xì)區(qū)分，事實(shí)上是以效率和公平為代價(jià)來(lái)為經(jīng)濟(jì)猛踩剎車。
對(duì)房地產(chǎn)的稅收調(diào)控還往往被賦予了收入分配功能，即讓富人少買房，讓窮人買得起房。在2011年1月財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人就房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)答記者問(wèn)時(shí)就明確指出“房產(chǎn)稅是調(diào)節(jié)收入和財(cái)富分配的重要手段之一，征收房產(chǎn)稅有利于調(diào)節(jié)收入分配、縮小貧富差距③。”然而，即便所有的房地產(chǎn)稅都由富人繳納，窮人也不會(huì)自然買得起房。如果是追求收入分配功能，就應(yīng)該取之于富人，而用之于窮人。至于房地產(chǎn)稅哪里去了，是否用于了幫助窮人安居卻并不下文。
無(wú)論曾經(jīng)實(shí)現(xiàn)與否，房地產(chǎn)稅的上述兩重功能都將面臨調(diào)整。隨著房地產(chǎn)稅成為地方稅，卻仍要地方接棒執(zhí)行應(yīng)主要?dú)w屬中央的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)和收入分配功能，其成敗并不難預(yù)見(jiàn)。有媒體報(bào)道，地方政府對(duì)此前可能的房產(chǎn)稅擴(kuò)容無(wú)一響應(yīng)、普遍反對(duì)。這事實(shí)上已反映了房地產(chǎn)稅目前的功能取向與其未來(lái)作為主要地方稅種之間的內(nèi)在矛盾。
作為最主要的物業(yè)稅構(gòu)成，房地產(chǎn)稅在國(guó)外一般都由地方政府加以征管。依據(jù)多層級(jí)政府背景下的規(guī)范財(cái)政理論，涉及房地產(chǎn)稅的地方收支行為應(yīng)主要體現(xiàn)增進(jìn)效率的資源配置功能。如果不正視并明確房地產(chǎn)稅作為地方稅的這一主要功能，不僅不能達(dá)成其應(yīng)有的政策效果，也將因此而遲滯我國(guó)地方稅系的全面建成。
二、受益原則下房地產(chǎn)稅作為地方政府收入來(lái)源的可持續(xù)性
地方稅系中的房地產(chǎn)稅應(yīng)主要基于受益原則和資源配置功能是國(guó)外理論界和實(shí)務(wù)界的基本共識(shí)。房地產(chǎn)稅的資源配置功能可以表現(xiàn)為引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)買者的行為選擇。比如，England eta1(2013)分析了美國(guó)的數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，當(dāng)房地產(chǎn)稅提高時(shí)，均衡中的住房和車庫(kù)面積也相應(yīng)減小了。
為地方公共服務(wù)提供持續(xù)穩(wěn)定的收入來(lái)源是房地產(chǎn)稅實(shí)現(xiàn)資源配置功能的另一表現(xiàn)。房地產(chǎn)稅收入的可持續(xù)性首先得益于其稅基流動(dòng)性小于消費(fèi)稅、所得稅等稅種，從而一方面減少了納稅人在資源配置上的行為扭曲，另一方面也降低了地方政府靠犧牲收入來(lái)穩(wěn)固流動(dòng)稅基的不菲代價(jià)(Norregaard,2013)o Alm(2011)、Doerner and Ihlanfeldt(2011)和Lutz et al(2011)的研究成果都顯示，在2006年美國(guó)相繼出現(xiàn)房?jī)r(jià)大跌、次貸危機(jī)、經(jīng)濟(jì)蕭條之后，房地產(chǎn)稅相對(duì)于消費(fèi)稅、所得稅等稅種更缺乏價(jià)格彈性，從而在地方收入銳減時(shí)起到了很好的穩(wěn)定作用。
更為重要的是，作為物業(yè)稅之一的房地產(chǎn)稅在居民的稅收貢獻(xiàn)和服務(wù)享有之間建立起了牢固的關(guān)聯(lián)，因而集中體現(xiàn)了付稅的受益原則(Hamilton，1975，1976)。如果某人對(duì)某地的某種公共服務(wù)需求很大，則可以前往當(dāng)?shù)囟ň樱榇酥Ц断鄳?yīng)的房地產(chǎn)稅(Oates，1969)。房地產(chǎn)稅因此更像是居民基于地方政府在公共服務(wù)上的表現(xiàn)所進(jìn)行的自愿付費(fèi)。事實(shí)上，對(duì)于治安、消防這樣的公共服務(wù)，以房地產(chǎn)稅融資比按次收取使用費(fèi)更具有現(xiàn)實(shí)操作性。
理論上講，只要一地政府比另一地政府更能提供質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的公共服務(wù)，就自然有人希望遷入并心甘情愿地納稅。換句話說(shuō)，只要地方政府穩(wěn)定持續(xù)地提供質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的公共服務(wù)，也就有持續(xù)穩(wěn)定的收入進(jìn)賬而不必?fù)?dān)心人不敷出。事實(shí)上，我們經(jīng)常看到在學(xué)區(qū)房上擲以重金的家長(zhǎng)無(wú)需知曉Tiebout(1956)模型卻正如其描繪的那樣，在受益于地方教育服務(wù)的同時(shí)，也將為轄區(qū)政府貢獻(xiàn)了穩(wěn)定持續(xù)的房地產(chǎn)稅收入。
稅收“取之于民，用之于民”已是耳熟能詳?shù)恼f(shuō)法，但即使是在收入分配之外，兩個(gè)“民”字也有“貧”、“富”之分。在受益原則下，房地產(chǎn)稅將事實(shí)上集中表現(xiàn)為“取之于富人，用之于富人”。比如，只有收入寬裕的家庭才買得起昂貴的學(xué)區(qū)房，也才因此享受得到高水平的教育服務(wù)。此外，為了保證受益原則下成本和受益的對(duì)等，政府還可以或應(yīng)當(dāng)采用所謂“分區(qū)(Zoning)”措施，限制開(kāi)發(fā)商在學(xué)區(qū)內(nèi)修建面積過(guò)小或質(zhì)量過(guò)低的住房，從而不讓低收入購(gòu)房者在高水平服務(wù)上“搭便車”(Fischel，1985，1992)。
房地產(chǎn)稅在此遭遇的爭(zhēng)議實(shí)際上是受益原則下任何一種地方稅都難于避免的。對(duì)此，世界范圍內(nèi)的普遍做法不是因噎廢食，而是一方面基于受益原則，充分發(fā)揮房地產(chǎn)稅在地方稅系中持續(xù)穩(wěn)定的籌資功能，另一方面通過(guò)上級(jí)政府?dāng)?shù)額合理的一般性轉(zhuǎn)移支付來(lái)鞏固各地政府的基本財(cái)力，從而讓低收入家庭也能享有合格的公立教育等服務(wù)。
三、受益原則下房地產(chǎn)稅對(duì)于地方政府治理方式轉(zhuǎn)變的意義
受益原則下的房地產(chǎn)稅不僅是地方公共服務(wù)的融資工具，同時(shí)也提供了地方政府改善治理的激勵(lì)機(jī)制。在Tiebout(1956)所描繪的理想圖景中，居民按自己的偏好在各地之間選擇稅收貢獻(xiàn)與服務(wù)享有最相匹配的轄區(qū)作為住地。這一“用腳投票”的機(jī)制促使希望增加房地產(chǎn)稅收入的地方政府通過(guò)改善公共服務(wù)質(zhì)量來(lái)提高房地產(chǎn)價(jià)值。Glaeser(1996)認(rèn)為，如果住房需求缺乏價(jià)格彈性，房地產(chǎn)稅對(duì)于地方政府的激勵(lì)效應(yīng)比一次性總付稅還要顯著。Fischel(2001)則指出，地方上的政策效果與地區(qū)或全國(guó)的重要區(qū)別在于支付房地產(chǎn)稅的居民對(duì)地方事務(wù)具有更強(qiáng)的關(guān)切，會(huì)更直接地向地方官員施壓，從而更好地監(jiān)督了公共服務(wù)的提供效率。
在美國(guó)，絕大部分房地產(chǎn)稅收入被用于地方基礎(chǔ)教育。Hoxby(1999)對(duì)比研究了上級(jí)撥款和房地產(chǎn)稅自籌這兩種基礎(chǔ)教育的融資方式。她發(fā)現(xiàn)，在控制了其他影響因素后，房地產(chǎn)價(jià)值的升降很大程度上反映了地方基礎(chǔ)教育質(zhì)量的高低。與上級(jí)撥款相比，房地產(chǎn)稅自籌在成本有效性相似的同時(shí)，克服了在基礎(chǔ)教育質(zhì)量的直接評(píng)估中難于解決的信息不對(duì)稱難題。
在挪威，地方政府可以選擇是否開(kāi)征房地產(chǎn)稅。這為研究房地產(chǎn)稅對(duì)地方治理的激勵(lì)效應(yīng)提供了難得的機(jī)會(huì)。在控制了潛在的選擇性偏誤后，Borge and Ratts(2008)發(fā)現(xiàn)，開(kāi)征了房地產(chǎn)稅的挪威地方政府在污水處理上的成本要低20%。類似地，F(xiàn)iva and Rnning (2008)則注意到，房地產(chǎn)稅對(duì)于基礎(chǔ)教育服務(wù)質(zhì)量的促進(jìn)作用表現(xiàn)為學(xué)生們?cè)谂餐珖?guó)性考試中的成績(jī)提升。
Presbitero et al.(2014)在考察了22個(gè)經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織(OECD)成員國(guó)1973年-2011年間的財(cái)政收支后發(fā)現(xiàn)，如果房地產(chǎn)稅在一國(guó)地方政府收入中的比重越高，該國(guó)越不容易出現(xiàn)收不抵支的情況。他們認(rèn)為，房地產(chǎn)稅在地方稅系中的重要性與財(cái)政平衡之間的正向關(guān)系源自于房地產(chǎn)稅強(qiáng)化了地方居民密切關(guān)注地方政府收支行為的動(dòng)機(jī)。
如果說(shuō)“財(cái)政是國(guó)家治理的基礎(chǔ)和重要支柱”，那么政府的收支就不能機(jī)械地理解為只是收錢、花錢的問(wèn)題。深層次的財(cái)稅改革不僅要在數(shù)額上尋求財(cái)政收入與公共服務(wù)的對(duì)等，更應(yīng)該著眼于構(gòu)建一套促進(jìn)政府收支合理運(yùn)轉(zhuǎn)的激勵(lì)機(jī)制。當(dāng)前的房地產(chǎn)稅改革固然有充實(shí)地方政府收入的現(xiàn)實(shí)考慮，但房地產(chǎn)稅與地方公共服務(wù)提供之間的密切關(guān)聯(lián)，以及地方居民支付房地產(chǎn)稅時(shí)的“真實(shí)痛感”同地方政府改善治理之間的強(qiáng)烈激勵(lì)讓我們有理由賦予這一改革更大的期許。
四、結(jié)論
關(guān)鍵詞：德國(guó) 房地產(chǎn)稅制 比較 借鑒
在當(dāng)前全球房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的大環(huán)境下，德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)態(tài)勢(shì)格外引人注目。雖然我國(guó)與德國(guó)在經(jīng)濟(jì)制度上的具體情況有所區(qū)別，但在同為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，都要遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)一般規(guī)律方面具有一致性，因此，通過(guò)分析高效運(yùn)行的德國(guó)土地房地產(chǎn)稅制，在一定程度上可以為完善我國(guó)房地產(chǎn)稅制改革提供有益借鑒。
1 德國(guó)房地產(chǎn)稅制現(xiàn)狀
德國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)，其國(guó)民的高收入、高稅收和高福利是其發(fā)達(dá)的主要標(biāo)志，經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)尤其是國(guó)家的財(cái)政收入又是依靠稅收的強(qiáng)制性征收不同的稅種而實(shí)現(xiàn)的。而作為德國(guó)的主要稅種財(cái)產(chǎn)稅，現(xiàn)行包括土地稅、房產(chǎn)稅、不動(dòng)產(chǎn)交易稅和遺產(chǎn)稅及贈(zèng)與稅。
1.1 土地稅
土地稅屬于直接稅，納稅義務(wù)人規(guī)定為土地所有者，對(duì)所有的土地征稅，包括農(nóng)村生產(chǎn)用地和建筑用地。此稅種名稱雖設(shè)置為“土地稅”，實(shí)際上卻是政府向國(guó)內(nèi)存有地產(chǎn)，即土地及地面建筑物征稅。德國(guó)土地稅執(zhí)行的既包括城鎮(zhèn)內(nèi)也包括農(nóng)村的寬征稅范圍，這種寬征稅符合縱向公平原則，有利于確保稅收收入來(lái)源充裕。同時(shí)，土地稅稅額依據(jù)登記的土地價(jià)值和狀態(tài)予以確定，征稅基礎(chǔ)為每年初按稅收評(píng)估法所確定的征稅標(biāo)準(zhǔn)，即根據(jù)土地的成交價(jià)格得出同類土地的納稅價(jià)值，一年一繳。
1.2 房產(chǎn)稅
房產(chǎn)稅也屬于地方稅，有專門的《房產(chǎn)稅法》。長(zhǎng)期以來(lái)，德國(guó)政府都將房地產(chǎn)視為重要的剛性需求與民生需求，采取促進(jìn)居民擁有住宅所有權(quán)、房產(chǎn)地產(chǎn)一體化，因此，住宅作為居民的生活必需品，在征稅時(shí)與其他類型的土地買賣和經(jīng)營(yíng)嚴(yán)格區(qū)別對(duì)待，對(duì)自有有自用的住宅只需要繳納房屋坐落的土地稅，不需繳納房產(chǎn)稅，用于出售的房地產(chǎn)要繳納評(píng)估價(jià)值1%～1.5%的房產(chǎn)稅。
1.3 不動(dòng)產(chǎn)交易稅
不動(dòng)產(chǎn)交易稅為地方稅，相應(yīng)也存有《不動(dòng)產(chǎn)交易稅法》。在德國(guó)，不動(dòng)產(chǎn)交易稅以房地產(chǎn)買賣時(shí)的交易價(jià)格為征稅基礎(chǔ)，基本上是按房產(chǎn)價(jià)值的3.5%征收，各個(gè)聯(lián)邦州有所不同。不動(dòng)產(chǎn)交易稅是非常重要的調(diào)節(jié)手段，政府通過(guò)此稅種，可以間接加大房地產(chǎn)投機(jī)炒作成本，壓縮投機(jī)者“低買高賣”的盈利空間。
1.4 遺產(chǎn)稅及贈(zèng)與稅
納稅人為繼承人和受贈(zèng)人，以所繼承或受贈(zèng)的財(cái)產(chǎn)價(jià)額扣除與之直接相關(guān)的項(xiàng)目后的凈額為課稅對(duì)象，扣除規(guī)定的項(xiàng)目主要包括債務(wù)、喪葬費(fèi)用以及法定的按不同親屬分等規(guī)定的基礎(chǔ)扣除額。再依據(jù)遺產(chǎn)繼承人與被繼承人或贈(zèng)與人與被贈(zèng)予人的親疏關(guān)系實(shí)行不同的全額累進(jìn)稅率征收，最高稅率達(dá)到70%。
德國(guó)為保障居民住房，還采取了相應(yīng)的措施保障國(guó)民住房供應(yīng)。首先，在保有環(huán)節(jié)的財(cái)產(chǎn)稅征收以外，如果不動(dòng)產(chǎn)通過(guò)買賣在交易過(guò)程中獲得盈利，還要繳納15%的差價(jià)盈利稅。從2009年1月1日起，對(duì)投資者的房租收入需征收25%的資本利得稅。其次，德國(guó)政府鼓通過(guò)其自有特殊合作建房機(jī)構(gòu)——住宅合作社，從信貸、土地、稅收等多方面給予支持鼓勵(lì)居民合作建房、自建房，特別是在稅收方面，對(duì)合作社的所得稅、財(cái)產(chǎn)稅等均實(shí)行較低稅率。通過(guò)合作建房、自建房，建立起多渠道的住房供應(yīng)體系，打破開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋供應(yīng)的壟斷。再次，德國(guó)政府對(duì)參加住房?jī)?chǔ)蓄者給予獎(jiǎng)勵(lì)，并根據(jù)家庭人口、收入及房租支出情況給予適當(dāng)補(bǔ)貼，為每個(gè)家庭提供穩(wěn)定房?jī)r(jià)的稅收保障，增強(qiáng)支付能力。最后，德國(guó)政府對(duì)地價(jià)、房?jī)r(jià)、房租實(shí)行“指導(dǎo)價(jià)”，各類房地產(chǎn)價(jià)格由獨(dú)立的房地產(chǎn)評(píng)估師認(rèn)定，并在各地設(shè)有房地產(chǎn)公共評(píng)估委員會(huì)，這些機(jī)構(gòu)提供的指導(dǎo)價(jià)具有較強(qiáng)的法律效力，所有的地產(chǎn)交易均有義務(wù)參照?qǐng)?zhí)行，使房?jī)r(jià)在合理的范圍內(nèi)波動(dòng)。對(duì)不執(zhí)行者甚至要承擔(dān)刑事責(zé)任。
2 根據(jù)德國(guó)經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在問(wèn)題的基本判斷
我國(guó)的房地產(chǎn)稅收體系經(jīng)過(guò)幾十年來(lái)不斷完善，對(duì)于調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)土地資源優(yōu)化配置等方面起到了十分重要的作用。但是與經(jīng)驗(yàn)比較完善的德國(guó)相比，我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收體系還是存在一些問(wèn)題：
2.1 征稅對(duì)象不完整，范圍比較狹窄
首先，房地產(chǎn)稅征稅對(duì)象過(guò)于狹窄，這會(huì)阻礙房地產(chǎn)稅收調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的效果。目前我國(guó)房地產(chǎn)稅的征稅范圍并沒(méi)有涉及農(nóng)村，而是主要面向城市、縣城以及建制鎮(zhèn)。對(duì)于征稅對(duì)象，國(guó)家對(duì)個(gè)人非經(jīng)營(yíng)性用房以及國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)用房等免征房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅以及城鎮(zhèn)土地使用稅，對(duì)沒(méi)有充分利用的林地、荒山實(shí)行免征城鎮(zhèn)土地使用稅。這樣城鄉(xiāng)稅制沒(méi)有統(tǒng)一，對(duì)象也有差異，稅負(fù)公平的原則根本沒(méi)有得到體現(xiàn)。
2.2 計(jì)稅依據(jù)設(shè)立得不合理
我國(guó)房地產(chǎn)稅種繁多且存在多個(gè)征稅標(biāo)準(zhǔn)，如面積、交易價(jià)格、投資總額、評(píng)估價(jià)格等名目都是計(jì)稅依據(jù)和課稅標(biāo)準(zhǔn)。征稅標(biāo)準(zhǔn)不一，既增加了征收房地產(chǎn)稅收的難度，又降低了房地產(chǎn)稅對(duì)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)力度，違背了房地產(chǎn)稅設(shè)置的初衷。由于房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)存在不合理性，也使得房地產(chǎn)稅收收入呈反向增長(zhǎng)彈性。在許多區(qū)域的土地交易市場(chǎng)上，土地使用稅征收標(biāo)準(zhǔn)太低，減弱了稅收的調(diào)節(jié)能力。
2.3 輕保有、重流轉(zhuǎn)
我國(guó)目前房產(chǎn)稅制存在輕保有、重流轉(zhuǎn)的現(xiàn)象：一是在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收種類較多，保有環(huán)節(jié)的稅收種類少；二是在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅率高，保有環(huán)節(jié)的稅率低。相關(guān)資料顯示，針對(duì)城鎮(zhèn)土地持有環(huán)節(jié)上所征收的土地使用稅，最高只有30元/年·平方米，而對(duì)于非營(yíng)業(yè)性用房免征使用稅。目前我國(guó)還存在一種現(xiàn)象，那就是全國(guó)空置住房數(shù)量正在不斷的增加。2010年國(guó)家電網(wǎng)公司對(duì)全國(guó)六百多個(gè)城市的進(jìn)行了調(diào)查，發(fā)現(xiàn)全國(guó)共有6540萬(wàn)套住宅電表連續(xù)6個(gè)月讀數(shù)為零，這些住房足足可以容納2億人居住。海南三亞商品房空置率更是高的離譜，局部地區(qū)達(dá)到90%了左右，這表明了我國(guó)房地產(chǎn)投機(jī)性需求的泛濫對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展帶來(lái)了沖擊，這也說(shuō)明我國(guó)對(duì)保有環(huán)節(jié)征收的稅額過(guò)低，一直使住房空置率如此之高。而我國(guó)對(duì)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)卻征收高達(dá)30%—60%的增值稅，這樣不同環(huán)節(jié)的征稅標(biāo)準(zhǔn)差距過(guò)大，會(huì)嚴(yán)重降低房地產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)效率。
2.4 房地產(chǎn)稅收的目標(biāo)繁多
我國(guó)房地產(chǎn)稅種較多，而每個(gè)房地產(chǎn)稅種具有不同的政策目標(biāo)，且每個(gè)稅種的政策目標(biāo)都專門化，所以導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)稅收體系的政策目標(biāo)不明晰，各稅種之間的政策目標(biāo)不協(xié)調(diào)。
除了以上所述問(wèn)題之外，我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制還存在稅費(fèi)不清、稅收征收不公平以及稅收政策不統(tǒng)一等問(wèn)題。現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度存在的弊端，使得房地產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)作用難以發(fā)揮效果。而且，我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)課稅稅種在法制上并不健全。
3 借鑒德國(guó)經(jīng)驗(yàn)推進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)稅收改革的政策建議
3.1 優(yōu)化我國(guó)房地產(chǎn)稅收體系
3.1.1 開(kāi)通并增加保有階段的稅收
根據(jù)有關(guān)學(xué)者研究，需要依照統(tǒng)一的計(jì)稅依據(jù)，在房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)征收統(tǒng)一的房產(chǎn)稅。全部按價(jià)格征收，適度增加經(jīng)營(yíng)性房屋房地產(chǎn)稅收，減少非經(jīng)營(yíng)性房屋房地產(chǎn)稅收，從而促進(jìn)各個(gè)稅收負(fù)擔(dān)的合理分配。與此同時(shí)，配和相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策，例如實(shí)行居民自住第一套住房免稅政策等。重要的是，如果增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，使得地方政府財(cái)政收入有所增加，那么我們要認(rèn)清其根本目的并不是為了抑制房地產(chǎn)價(jià)格，而是為了平衡地方政府財(cái)權(quán)和事權(quán)不對(duì)稱的現(xiàn)狀。維護(hù)稅負(fù)公平原則是保有環(huán)節(jié)增稅的首要目的，還可以降低潛在經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)社會(huì)和諧。
3.1.2 規(guī)范并降低流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)
一段時(shí)間以來(lái)，社會(huì)各界對(duì)收入分配不均的問(wèn)題十分的敏感，所得稅作為調(diào)節(jié)收入分配，實(shí)現(xiàn)收入的第二次再分配的手段為人們所熟悉。規(guī)范并降低流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅賦，比如營(yíng)業(yè)稅等，以此促進(jìn)存量資源的重新優(yōu)化配置；降低房屋出租所得收入稅負(fù)，逐漸取消規(guī)定的房屋出租所得12%的房產(chǎn)稅，改征房屋租賃綜合稅。至今為止，僅上海市已經(jīng)出臺(tái)了綜合稅相關(guān)政策。對(duì)租借的私有住房收取的綜合稅為房屋出租所得的5%，對(duì)于轉(zhuǎn)租私有住房所得則減半征收綜合稅。
3.1.3 適當(dāng)時(shí)機(jī)開(kāi)征物業(yè)稅
當(dāng)前，國(guó)際上許多市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)較為成熟的國(guó)家和地區(qū)都已經(jīng)開(kāi)始在房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)征物業(yè)稅，我國(guó)也在部分地區(qū)開(kāi)始試點(diǎn)。物業(yè)稅征收的對(duì)象是不動(dòng)產(chǎn)，比如土地，房屋等，每年向所有者征收一定稅款，實(shí)際上是政府以其強(qiáng)制力，對(duì)房地產(chǎn)的所有者或使用者征收的用于補(bǔ)償政府提供公共物品和公共服務(wù)的費(fèi)用.它的征收前提在于納稅人必須有房地產(chǎn)資產(chǎn)，并以資產(chǎn)價(jià)值作為征收物業(yè)稅的基礎(chǔ)，物業(yè)稅是保證地方財(cái)政穩(wěn)定的關(guān)鍵性因素。
物業(yè)稅是在保有環(huán)節(jié)進(jìn)行征收的稅種，可以合并房產(chǎn)稅等針對(duì)房地產(chǎn)征收的稅費(fèi)，改為征收物業(yè)稅，并使物業(yè)稅征收額度大體與前面合并的稅費(fèi)總額基本相等。這種一次性征收物業(yè)稅的做法，有利于公務(wù)物品和公共服務(wù)的利用程度，有利于充分調(diào)動(dòng)地方政府的積極性來(lái)為百姓創(chuàng)造優(yōu)良的生活環(huán)境，有利于為本地物業(yè)水平和價(jià)值的提升打下良好基礎(chǔ)，以達(dá)到增加消費(fèi)力的目的。
3.2 完善房地產(chǎn)稅收法律法規(guī)
3.2.1 制定統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅基本法律
目前，我國(guó)稅制不統(tǒng)一，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，計(jì)稅依據(jù)不統(tǒng)一，對(duì)房地產(chǎn)稅收的征管帶來(lái)了許多不便，容易造成稅源流失，征管不利的后果，這都與我國(guó)房地產(chǎn)稅收法律不健全有關(guān)。所以要盡快統(tǒng)一稅制，制定統(tǒng)一的房地產(chǎn)適用法律，制定一部涵蓋所有納稅主體，沒(méi)有內(nèi)外資企業(yè)和國(guó)內(nèi)外公民區(qū)別的新的房產(chǎn)稅基本法，改善稅制不統(tǒng)一的現(xiàn)狀，這對(duì)于完善我國(guó)房地產(chǎn)稅收相關(guān)法律具有重要意義。
3.2.2 規(guī)范房地產(chǎn)稅收法律體系
房地產(chǎn)稅收法律制度的完善，重點(diǎn)在于規(guī)范房地產(chǎn)稅收法律體系，我國(guó)法律體系還很不完善，一種稅收可能涉及幾種法律，而對(duì)于有些稅種還沒(méi)有明確的法律說(shuō)明，所以需要對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)稅相關(guān)的各種規(guī)章制度及暫行條列進(jìn)行整理并適度調(diào)整，最終以法律的形式發(fā)文。總之，我國(guó)房地產(chǎn)稅收法律體系的具體設(shè)置要充分符合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)。
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