時間：2022-12-16 08:56:41
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房產糾紛合同，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
隨著我國市場經濟的發展、房屋商品化、住房制度改革的加快，房產糾紛逐年增長。房產糾紛一般來說大多構成民事案件，屬于人民法院民事案件受理范圍，少數構成行政案件，屬于行政案件的受理范圍。但也有些房產糾紛并不屬于人民法院受理范圍，因而應由其他部門來受理。因此，在提起訴訟前，首先對自己的糾紛性質有所了解，弄清楚它是否屬于人民法院的受理范圍，以免徒勞往返。
根據有關法律規定和司法審判實踐經驗，在案件受理范圍方面，糾紛當事人應注意以下一些界限：
一、凡以房產為標的買房、租賃、典當、建筑承包（包括勘察、設計、建筑等）、合建、、居間、使用、轉讓、確權等民事行為發生的糾紛，均可以向人民法院提起訴訟，人民法院將作為民事案件受理。
二、因單位內部分配公房使用權而產生的糾紛，如果是單位職工對單位分房決定有意見的，不屬法院受理范圍，不能向法院起訴；如果是受配人（或其他原舊房內應一并遷出的同住親屬占住舊房）分得新房又無理占住舊房或非受配人以單位分配不合理為由而強占公房，被侵害人（包括單位和合法受配人）可以向法院提起訴訟。
三、單位分配給職工住房使用權并訂有分房合同的，職工由于本人原因而離職、辭職，或被單位除名、開除的，單位根據合同要求收回公房使用權的，可以向法院提起民事訴訟。
四、單位之間因行政調撥等原因引起的房屋糾紛，不屬法院受理范圍，當事人應向有關主管部門申請解決。因歷史原因由行政劃撥房屋使用權的，現房屋產權人要求收回房屋自用或要求明確租金的，可以向法院起訴，法院一般作為民事案件受理。
五、因違章建筑引起的房產糾紛，因違章建筑的認定、拆除引起的糾紛，應由行政機關受理，行政機關不依法處理或處理不當，當事人不服的，可作為行政案件提起訴訟。但當事人以違章建筑為標的發生的買賣、租賃、抵押等民事糾紛以及違章建筑妨礙他人通風、采光等引起的鄰里糾紛可作為民事案件向法院起訴。
六、因為有關部門審批建筑執照不當，影響他人通風、采光引起的糾紛，一般應由原告向有關部門申請解決，也可向法院提起行政訴訟。
七、有關私房落實政策的案件，如私房改造中的問題，建國初期由有關部門代管的房產問題，落實華僑、港、澳、臺胞私房政策的問題等，原告應向當地落實私房政策部門或有關主管部門申請解決。但有關部門按私房落實政策先落實了房產，后又撤銷的，當事人對撤銷的具體行政行為不服，可以向法院提起行政訴訟。
解決購房過程中發生的房產糾紛，可以通過下列方式解決：
(1)協商解決。
(2)調解解決。
(3)仲裁解決。
(4)行政解決。
(5)訴訟解決。
【法律依據】
根據《合同法》第128條規定，當事人可以通過和解或者調解解決合同爭議。
當事人不愿和解、調解或者和解、調解不成的，可以根據仲裁協議向仲裁機構申請仲裁。
（來源：文章屋網 ）
xx年6月20日是我于上海富石律師事務所正式實習的第一天，翻閱已經寫滿日常記錄的兩個厚厚的記事本，瀏覽著自己分類匯總的案卷材料，這些點點滴滴積累的文字鐫刻著我實習成長的經歷。在擁有一些小小成就感的同時，更覺今后執業生涯中責任的重大。實習期很快就要結束了，在此做一份簡要的個人總結。
自從xx年9月至xx年1月，六年半的法學專業學習以及其間在法院實習的經歷讓我愛上了自己所學的專業。xx年我順利通過了司法考試，這也意味著敲開了法律職業的大門。xx年3月經過幾次面試后，我最終選擇在一位有著十幾年執業經歷的律師身邊做助理。最初幾天我主要通過電話營銷方式聯系并預約潛在客戶，隨后接受指導律師交代的寫書任務。我以平均每天兩個專題的形式做著寫書的工作，直至xx年8月22日該書基本定稿，我與指導律師合作撰寫的這本書最終于xx年3月由上海財經大學出版社出版發行，書名為《銀行借款合同風險管理》。雖然拿到正式圖書時意外的發現沒有我的署名，但我依然珍惜自己的這份來之不易的勞動成果。
擔任律師助理3個半月后，我取得了《申請律師執業人員實習證》，在這之前我輔助指導律師辦案及出庭都使用律師助理的身份，此后與指導律師一起擔任委托人則采用實習律師的身份。實習期間，我參與辦理的案件主要有：趙衛與上海愛迪技術發展有限公司勞動合同糾紛及民間借貸糾紛案、王麗佳與高智博其他所有權糾紛(婚前房產糾紛)案、李洪華律師訴80家政府信息公開案、上海三萌實業有限公司破產清算案、上海苑園鋼結構材料有限公司與上海富躍實業有限公司票據糾紛案、張帆與北京中投視訊文化傳媒有限公司上海分公司勞動爭議糾紛案、上海天麗國際旅行社有限公司與姜艷芳勞動爭議糾紛案、朱躍明與立信會計出版社有限公司著作權侵權糾紛案、上海明鴻中小銀行培訓中心與立信會計出版社有限公司著作權合同糾紛案等等。
通過辦理各方面案件的經歷，我掌握了撰寫法律文書的基本技能，積累了參加庭審的實戰經驗，鍛煉了與各部門協調溝通的能力，最重要的是與辦案當事人建立了良好的合作關系，所有的這一切都將成為我今后從事律師執業的無形財富。
在參與辦理這些有償法律服務的同時，我在110法律網站上注冊為會員，利用平時工作之余免費解答公眾的法律咨詢問題以及一對一咨詢問題。通過對每一個問題的解答，我深知自己在校所學法律知識的微薄。為了能夠準確解答每一個法律問題，我特意購買了幾本我感興趣的專業書籍，包括《婚姻家庭糾紛案件律師業務》、《勞動爭議仲裁實用手冊》、《中國人身損害賠償政策與法律實務實用工具箱》以及《最新法律大全》等等。盡管有了專業書籍的知識保障，但在過去短短的一年實習期間，我的實際辦案數量并不多，實務經驗還很欠缺，這些都需要我在今后的執業生涯中慢慢摸索與積累。
能夠從事律師行業是我一直追求的夢想，雖然這份行業對于年輕執業律師具有很強的挑戰性，同行間競爭壓力很大。但我相信只要堅持自己的奮斗目標，將自己的所學所知逐步運用于實踐，切實維護每一位當事人的合法權益，我想我今后的人生將會變得更加充實而有意義。
2003年4月，最高人民法院出臺了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》），該《解釋》對出賣人的惡意違約和欺詐行為，規定了可以適用懲罰性賠償原則（即通常說的“雙倍賠償”），引起了廣泛的關注。但是有些遭遇購房糾紛的買受人，未對《解釋》相關條文仔細研讀，就在退房訴訟中提出了“雙倍賠償”的請求，結果不僅沒有得到法律支持，而且因索賠數額過大付出了高昂的訴訟費用。根據《解釋》適用懲罰性賠償原則的相關規定，購房人退房并要求“雙倍賠償”必須符合以下三個條件。
第一，所購房屋必須屬于該《解釋》調整范圍內的商品房。《解釋》第一條明確規定：“本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。”根據這一規定，并不是所有的房產糾紛都受該《解釋》調整，該《解釋》調整的僅僅是房地產開發企業開發的商品房買賣合同糾紛。其他如政府組織建設的經濟適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個人所有的私有房、再次出售的二手房等發生的買賣合同糾紛，都不屬于該《解釋》的調整范圍，如果購房人購買的不是商品房，依據該《解釋》的規定要求“雙倍賠償”，也就很難得到法律支持。因此，購房者在提出訴訟請求前首先要弄清所購房產的性質，根據不同房產的性質來確定索賠依據和索賠數額，避免因高額索賠而增加訴訟成本。
第二，出賣人欺詐和惡意違約必須屬于《解釋》規定的適用懲罰性賠償責任的五種情形。《解釋》第8條、第9條明確規定了商品房買賣過程中因出賣人惡意違約和欺詐，可以適用懲罰性賠償責任的五種情形：一是商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；二是商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；三是訂立合同時，出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；四是在訂立合同時，出賣人故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；五是訂立合同時，出賣人故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。這就是說，只有出現上述五種情形，購房人才可以依據《解釋》提出“雙倍賠償”的請求，上述五種情形之外的出賣人的違約行為，如虛假廣告、定金圈套、質量瑕疵、逾期辦證等，雖然有的也存在違約和欺詐事實，但不能適用懲罰性賠償責任，只能依據合同約定和有關法律規定要求出賣人承擔相應的違約責任。
第三，必須導致商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，買受人無法取得房屋。上述五種惡意違約和欺詐行為，是出賣人承擔懲罰性賠償責任的基本范圍，但并不是出現上述任意一種情形就可以要求退房并得到“雙倍賠償”。該《解釋》規定，上述五種情形必須導致該商品房買賣合同被確認無效或被撤銷、解除，無法取得房屋時，買受人才可以在請求出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失之外，請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。這就意味著即使出賣人存在上述五種行為，但沒有導致商品房買賣合同無效或被撤銷、解除，買受人最終取得了房屋，也就不能追究出賣人“雙倍賠償”的責任。實踐中有以下兩種情況值得注意：（1）雖然出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，根據《解釋》第二條規定，可以認定合同有效。既然合同有效就得繼續履行，買受人也就無法要求其“雙倍賠償”。（2）雖然出賣人故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實或者在商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，但事后出賣人能采取相應的補救措施，如另行為抵押權人的債權提供擔保，涂銷所售房屋上所設定的抵押權，而使買受人能夠取得完全所有權的房屋的，這就使買受人行使合同撤銷權的阻卻事由發生，買賣合同應繼續履行，買受人請求撤銷合同、“雙倍賠償”就不會得到支持。因此，買受人在要求“雙倍賠償”時，必須對買賣合同的效力狀況以及能否實現合同目的進行認真全面的分析，弄清合同是否能夠被確認為無效、撤銷或解除，以此來決定是否提出“雙倍賠償”的訴訟請求。
另外，買受人在索賠時還應該考慮到法律規定的彈性，期望值不要太高。盡管《解釋》對適用懲罰性賠償責任作出了明確規定，但也為法官裁量案件留有較大空間。如《解釋》只是說“可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”，這里面彈性就比較大，“可以”不是“應當”，更不是“必須”，“不超過一倍”并不等同于“一倍”，“請求”也不是都會“同意”。在具體案件中，需要法官根據出賣人的違約程度、買受人的受損狀況來自由裁量。有時可能會裁決“雙倍賠償”，有時也可能裁決賠償一倍多一點，或者裁決只退回購房款、利息及賠償損失，不再有其他懲罰性賠償。這種根據案件具體情況由法官自由裁量形成的個案差異，是法律允許的。
當然，我們提出上述問題的目的，是提醒購房人認真分析案情，仔細研究法律規定，確定合理的索賠請求，避免不必要的損失，并不是讓購房人放棄索賠。只要購房人遭遇《解釋》中規定的惡意違約和欺詐行為，致使合同目的無法實現，就要理直氣壯地拿起法律武器，要求出賣人承擔“雙倍賠償”的責任，以維護自己的合法權益。
關鍵詞：婚前按揭房權屬；離婚時其增值部分；歸還貸款的分割
中圖分類號：D923 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2017）15-0198-02
一、婚前按揭房的定性問題
離婚案件中，涉及到房產的分割，首先要先定性房子的權屬問題，房子是婚前個人財產，還是婚后共同財產？如果是個人財產那么就不存在分割問題，歸婚前所有一方，如果是婚后共同財產就應當分割。離婚案件中，如果有分期付款的按揭房屋，那么處理此類財產分割的關鍵就是對該按揭房如何認定確定它的性質問題，即應定性為婚后夫妻共同所有財產還是個人婚前所有財產的問題。針對此類財產糾紛，不同的法官出于對法律不同的理解，也就是說法官在處理此類糾紛時，個人自由裁量權的行使不同，就會得出不同的結論。
有一種觀點認為，按揭房的性質應該以房子的房產證登記的時間作為區分婚前、婚后財產的分水嶺。根據《物權法》第9條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”因此，依照《物權法》的規定，只要按揭房的房產證的登記在婚前，該按揭房就是婚前個人財產；如按揭房的房產證在結婚后登記取得，那么該按揭房產就是夫妻婚后共同財產，離婚時可以分割。
有另一種觀點認為，婚前按揭房應以房屋買賣合同訂立時間并結合首付款交付的時間來劃分其房屋產權性質，進而確定按揭房是婚前個人財產和婚后共同財產。如果按揭房的買賣合同在夫妻雙方結婚前簽訂而且首付款也是在夫妻雙方結婚前交付的，根據我國《合同法》的規定，該房屋買賣合同已經生效。按照《合同法》規定的合同權利義務應當由簽訂合同的主體來承受，所以，該按揭房應為交夫妻雙方結婚前首付一方的婚前個人財產。依照這種觀點，夫妻一方婚前簽訂房屋買賣合同并交付了首付款的，房屋產權證登記在首付方名下的，無論房產證的取得在婚前還是婚后獲得，均認為是夫妻關系中婚前首付方的婚前個人財產。
另還有第三種情況：夫妻婚前一方簽訂商品房買賣合同，但是結婚后夫妻雙方共同支付首付及共同貸，房屋的產權證也是夫妻結婚后登記取得。此類按揭房在實際生活中我認為，雖然商品房買賣合同簽訂是在雙方婚前，即原因行為是在婚前，但是商品按揭房買賣合同的履行即交付首付和還貸均是在夫妻雙方結婚后。也就是說，次按揭房是用夫妻共同財產來交的首付和還貸，且實際情況也是夫妻雙方共同履行了商品房買賣合同中買受人的義務。因此，此類按揭房不論產權證的取得是在婚后還是在婚后，都應當認定為夫妻財產，離婚分割是按照夫妻共有財產進行分割。同時，按揭貸款也應當作為夫妻共同債務，進行明確由誰承擔。一般此類情況下，該按揭房認定為夫妻共同財產是無爭議的。
對于有爭議的前兩種觀點，筆者同意第一種觀點。在我國，擔保法和相關的民事法規沒有對按揭房的房產性質做出明確的規定，其本質認為是抵押貸款合同。不動產權即房屋產權證書是權利人（即房屋所有權人）享有該不動產物權即該房子的對外宣布及公示，也包括夫妻雙方的關系。筆者認為，在離婚訴訟中，財產分割雖在夫妻之間進行，但分割的是夫妻共同財產。按照我國《婚姻法》的規定，應是夫妻二人結婚登記后，雙方合法取得財產。因此，對于婚前按揭，夫妻婚后夫妻一方取得的房屋產權登記應歸為夫妻共同財產。
在婚姻案件中遵守登記生效主義，以權屬登記時間來判別財產性質，既符合《婚姻法》的規定，也符合《物權法》的基本精神。因此，筆者比較贊同第一種觀點。但也有人擔心按揭房一方完全沒有出錢卻僅因為結婚登記就成為房屋共有人，若以后離婚還須分到房產的一半，這樣會不公平。筆者不這樣認為，房屋產權對于普通公民來講，是財產中最重大的財產，是家里最值錢的物品，也許是幾代人的心血，若婚前首付一方在意自己的財產，注意保護自己權利，就會積極地在婚姻登記前辦理好房屋的產權登記。或者婚姻登記時沒辦好權屬登記，也可以結婚時進行夫妻財產約定。若首付一方，不積極行使自己該權利，就是對該房屋產權婚后共有的默認。但是，為了保護公民經濟的安全，維護市場經濟秩序的穩定，結合我國《婚姻法》的立法精神，對按揭房婚后登記產權，婚前首付的那部分金錢，應從夫妻共有價值中劃分出來，首付的金錢應視為婚前首付個人一方的婚前財產。
二、婚前按揭房產的增值部分實際生活中應如何解決
房價市場在我國，一直是上升趨勢，只是多少問題，一般的離婚案件中，若涉及離婚時分割房屋價值的糾紛，一般情況下，離婚時房屋價格跟最初購房時價格相比一般都有所上漲。因此，夫妻雙方離婚時，婚前爭議的按揭房都存在不同程度的增值情況，我國房屋增值的原因很多，如有的增值是對房屋進行了豪華裝修、修繕使其增值；有的增值是由于市場房子緊缺，房子的剛性需求，導致房價不斷上漲等原因所致。有的房子增值是因在學區好地段等原因導致增值等。筆者認為，關于離婚時，夫妻雙方就一方在婚前貸款購買房屋的增值部分如何處理糾紛，應該按照當事人對房屋增值所做貢獻大小、不同應做出不同處理。
如果夫妻雙方結婚后共同對房屋進行精心裝修、修繕而使婚前房屋價值有所增加的，依據我國民法及物權法理論的相關規定，應認為是物的添附，添附之物應該歸屬于不動產的所有權人，但不動產所有人應把因添附而增值的部分給對方也就是夫妻另一方一定的經濟補償，只有這樣才符合我國民法通則的規定。因此，離婚時，婚前按揭房所有權人即房產證登記人，應該把添附增加的價值部分折價補償給離婚時的有房產糾紛的夫妻雙方另一方一半的經濟補償。
由于房屋市場商家的炒房，以及由于通脹通縮、房地產市場行情的變化等因素，形成購買按揭房時的合同價格往往和離婚時的房屋市場價格有較大的差別。一般來講，大部分情況都是離婚時按揭房屋價格高于購買時價格很多。針對該增值如何定性、處理是此類案件爭議的焦點，但是現行婚姻法及其司法解釋并沒有做出明確規定。筆者認為，對于婚前按揭房屋并在婚前已經取得房產證產權登記的，是一方的婚前個人財產。因此，在離婚時按揭房漲價升值時，其升值部分也應屬于夫妻一方婚前個人財產的升值；如果婚后按揭房屋的市場價格下跌，也不視為夫妻共同財產的減少。也就是說，婚前辦理房產登記且在一方名下按揭房產，因其增值或下跌不屬于夫妻共同財產的變化，不存在增值部分的分割爭議。但對于婚前辦理按揭，婚后辦理房屋產權登記的認定為是夫妻共同財產，隨著房產市場行情的變化，無論是漲還是跌，都是夫妻共同財產的變化。其增值或下跌部分都是夫妻財產的共同變化，不影響其權利歸屬，但是離婚時有權要求分割增值部分。
現實生活中，其實房屋增值并非房屋實際增值，大多是房價波動、物價上漲、炒房原因導致，是一種虛擬的增值，在房子所有權沒有變動即房子沒有進行實際買賣的情況下，婚前按揭房的增值部分一直處于一種虛擬不存在的狀態，因為房屋產權沒有變動就沒有帶來實際上的房屋價值增值。因而對于婚前按揭房婚后辦理產權登記的，在離婚時，進行財產分割，增值部分應按市場價格，減去折舊部分，酌情考慮其增值是因婚前按揭方首付而購買房屋的前提下產生，給沒有占有房屋的另一方一定的適當的經濟補償。
三、婚姻關系存續期間歸還貸款的性質及分割
根據我國《物權法》的規定，對于夫妻雙方一方婚前按揭房并在婚前辦理房屋產權登記的，視為夫妻雙方中一方結婚前個人所有財產。夫妻雙方中婚前按揭并且屬于個人所有的一方，即婚前取得房屋所有權一方，為了個人貸款而將其按揭房的產權權益抵押給銀行，房屋個人所有權的一方跟銀行之間形成法律上債權債務關系，此債權債務關系是夫妻一方在婚姻登記之前與銀行之間發生的抵押合同關系，因此該債務應屬于按揭房所有人一方婚前的個人債務。因而，貸款銀行也只能向特定的債務人即按揭房屋所有權一方主張自己的債權權利，而不能向務人結婚后的配偶主張其債權權利。因此，針對此類按揭房還貸款情況，應認定為實際上是以夫妻共同財產償還了按揭房房產所有人一方的婚前個人債務，因為還銀行的貸款而在夫妻之間產生了民法上的債權債務關系。所以，在夫妻雙方離婚時，婚前按揭房所有權人一方應當予以返還夫妻關系存續期間共同償還貸款的配偶一方已支付的房款。離婚后沒有償還的按揭債務仍為房屋所有人個人債務。考慮到在婚姻關系存續期間，以夫妻共同財產償還一方的婚前個人所負按揭貸款債務，是基于雙方存在婚姻關系的基礎上，無償幫助另一方償還婚前個人債務。因此，夫妻離婚時，如果只是簡單地返還已經歸還的貸款中屬于配偶一方清償的部分，對夫妻另一方明顯的有些不公平，還應當償還其利息，才能符合我國《物權法》的基本精神。
參考文獻：
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案情回放：被告人余某（男），被告人李某（男）；2007年2月3日晚21時許，被告人余某受潘某邀約欲對受害人蔡某實施報復，即邀約被告人李某，李某又邀約八人分別乘坐一輛轎車、一輛面包車到武漢市武昌區某公司院內，在未找到蔡某的情況下，指使他人持棍棒對蔡某的一輛桑塔納轎車進行打砸，后迅速離去。受害人蔡某將車輛送到私人修理處修理，后出具兩張修理費用發票，一張為1800元，一張為576元。合計2376元。
法律規定：《刑法》第二百九十三條的規定，有下列尋釁滋事行為之一，破壞社會秩序的，處五年以下有期徒刑、拘役或者管制：（三）強拿硬要或者任意損毀、占用公私財物，情節嚴重的；
一審法院判決：余某犯有尋釁滋事罪，判處有期徒刑一年。
李律師上訴觀點：余某不構成 尋釁滋事罪。
（一）、不符合此罪的犯罪構成要件。從本案相關證據材料來看，案發起因是余某欲為他人報復受害人蔡某，故找到李某，由李約人一起去蔡公司找蔡實施報復行為。此事與“建發公司”（一涉黑性質組織）經營米粉無關，純屬私人恩怨，對余某來說，具有偶發性。
且如上訴書中所述，尋釁滋事罪犯罪構成的客體要件是公共秩序，其侵犯的不是特定的人身、人格或公私財產，而本案指定的對象無論是蔡某還是蔡的車輛，均具有特定性；案發場所，是在某公司院內，具有一定的封閉性和半隱閉性；案發時間，是在2007年2月3日晚21時許，此時天已黑，行為客觀上不具備公開性；李某等人將蔡某車輛砸了立即撤離，反映了其主觀上不想讓受害人認出來，客觀上其實施報復的方式和手段皆具備一定的秘密性，這和尋釁滋事罪的客觀方面的所表現出來的明目張膽、肆意枉為、起哄鬧事完全不一致。
（二）、該罪指控證據不足。根據最高人民法院《關于辦理尋釁滋事案件適用法律若干問題的意見》中的相關規定，此罪以必須情節嚴重才能構成，而“任意損毀公私財物2000元以上”才能達到情節嚴重的標準。根據本案刑事偵查卷宗第十五卷P12受害人蔡某陳述材料中顯示：其是在車被砸后第二天到武泰閘長虹橋一個私人修理鋪修的，花了一千多元錢。但案卷中（P6）卻出現分別出自武漢市武昌區和洪山區兩個不同地點修理鋪的兩張修車發票。一張價值1800元，另一張價值576元，合計為2376元。兩張發票應系受害人在案發五個月后向公安機關提供，與受害人自己的陳述完全不相一致。
且本案中車輛毀損的價格，應當由相關鑒定部門評估鑒定，以科學的檢驗鑒定結果作為定罪的證據，而不應由受害人單方提供的私人修理鋪的修理費發票來確定，故本案因指控證據不足也不應當認定該項罪名成立。
二審法院判決：此案正在審理當中
作者介紹：李艷律師，武漢大學法律系本科學歷．從事法律服務工作十二年。擅長領域：婚姻家庭、遺產繼承、交通肇事、勞動爭議、行政糾紛、經濟合同、公司事務、房產糾紛以及刑事辯護。曾為全國知名大案德隆系非法吸收公眾存款、操縱股份案的首要分子提供刑事辯護，武漢市多起涉毒案件提供刑事辯護，深得當事人好評。其人生格言是：路漫漫其修遠兮，吾將上下而求索。
關鍵詞：夫妻共同財產；按揭房屋產權；物權登記
一、按揭房產糾紛問題的產生
國人素來安土重遷，房子在家庭財產中一直占有重要的位置，男女締結婚姻伊始，房子便承載著雙方共同生活、相互扶持的期望，一旦感情破裂，婚姻解體，房屋產權如何認定就成為離婚訴訟中考量的最大利益。在"蝸居"難求的時代，房價日益攀升，大多數人不再可能完全靠一己之力一次性付清房款，因此出現了"按揭房貸"的新型產權模式。"婚前按揭房產"即夫妻一方婚前以個人名義用銀行按揭方式購買，婚后取得房屋產權證并以夫妻共同財產還貸的房屋，此種房屋權屬爭議在于簽訂房屋買賣合同至獲得房屋產權證期間插入了結婚的法律行為。[1]《婚姻法解釋（三）》第十條的規定似乎起到了定紛止爭的作用，但實踐操作中卻成了眾矢之的，各種意見紛至沓來。
二、《婚姻法解釋（三）》第十條的分析
《婚姻法解釋（三）》第十條規定：夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。該條具有合理之處。
1.符合物權公示原則。《物權法》第14條規定："不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。"即所有人都認定房屋屬產權登記簿上記載的人所有，從而使房屋登記、買賣交易等其它法律關系有效進行。2.夫妻共同還貸實屬債權行為，不能對抗由于先前購買房屋而產生的物權。銀行和其它債權人之所以敢向房屋買受人發放貸款，是建立在審查其資信及還款能力基礎上的，是出于對特定貸款合同相對人的信賴。3.尚未歸還的貸款為不動產產權登記一方的個人債務。房屋所有人并非僅僅享有權利而不承擔義務，這恰恰體現了權利義務相統一的原則。4.簽訂購房合同、支付首期并辦理產權登記的一方是供樓的責任主體，為房屋付出了更多的辛勞，首付款在房價中占了相當大的比例，婚后也會更多地承擔供樓義務。法院在判決不能兩全其美的情況下，向付出較多的一方傾斜，無疑更公平合理。[2]
三、按揭房屋權屬之爭的原因
（一）物權取得方式之間的沖突
不動產物權的取得方式有法律行為和非法律行為之分。通過法律行為取得不動產物權，是指和一方當事人或相對人的共同意思表示為基礎取得不動產物權，這是取得不動產物權最直接的方式，房產證即為房屋所有權人的標志。非法律行為是指該不動產能夠取得的法律本源并非基于當事人之間的內心意愿，而由法律的直接規定產生，如法院判決、繼承、勞動生產等。在這些條件下，無須辦理登記或者交付，權利人即可取得該項財產的所有權。因此，就有學者將通過婚姻直接產生的財產變動視為非法律行為取得物權。所以產生法律行為和非法律行為確定物權之間的沖突。
（二）物權變動模式和夫妻財產制之間的沖突
我國的法定夫妻財產制，使得婚姻關系存續期間獲得的個人財產，除法律規定外屬夫妻雙方所有。若以房屋產權證的取得作為所有權取得的標志，因產權證的取得發生在婚姻關系存續期間，且有關財產歸屬的規定，《婚姻法》為特別法，所以優先適用《婚姻法》認定該按揭房屋為夫妻共同財產。即使婚前以個人名義購買，只要婚姻存續期間取得產權證，就視為以合法方式獲得的夫妻共有財產。而登記機關只會根據房產證上的登記對象，即房屋買賣合同中的買受人來確定房屋產權歸屬。這兩種認定方式是從不同角度出發的，得出的結論顯然不一致。
（三）傳統中國的婚姻家庭觀和法治時代財產觀念下的婚姻家庭觀之間的沖突
中國傳統婚姻家庭觀認為，婚姻的功能就是傳宗接代，個人在身份上隸屬于家庭或家族，便從來沒有個人財產或夫妻財產的概念。近現代以來，家族血緣社會瀕臨解體，個人價值逐漸彰顯，家族依附和身份隸屬關系對個人的束縛大大降低，"個人"不斷代替"家庭"，成為民事法律所考慮的單位。[3]《婚姻法》也開始以個人本位的婚姻契約觀為基礎構建，在很大程度上確立了當事人自己管理婚姻家庭事物的自由。但婚姻家庭財產關系是不能完全根據一般的財產法規則處理的，夫妻、父母子女、兄弟姐妹等特別的人倫關系不是出于功利目的創設的，由親屬身份派生的財產關系也不體現直接的經濟目的，它所反映的主要是親屬共同生活和家庭職能的要求，不具有等價有償的性質。在婚姻家庭法領域，某些權利和義務是緊密結合在一起的，界限很模糊，法律根本無法準確計算其價值。站在這個角度分析，《婚姻法解釋（三）》第十條似有忽視婚姻家庭團體性價值而傾向個人主義之嫌，引起民眾的爭議在所難免。
四、《婚姻法解釋（三）》第十條在司法實踐中的不足
《婚姻法解釋（三）》第十條沒有考慮到房屋降價造成的減值部分如何處理，不夠嚴密。我國許多地方仍然實行"男婚女嫁"的傳統婚俗，結婚一般是男方準備住房，女方準備家庭日常生活用品和負責房屋裝修。單純從投入來說，裝修、生活用品會貶值，房子卻會增值，雖然《婚姻法解釋（三）》第十條第二款也提到了夫妻雙方離婚分割財產時，按照子女和女方權益進行補償，但是房屋產權分割和獲得一部分的補償是不能等量其觀的。而且要求男方一次性補償是有困難的，再加上執行難的問題，最終女方能不能拿到補償款又不可知了。這種重出資看登記而忽視家務勞動等隱性價值的房屋確權方式，無疑未充分考慮男女社會角色的差異。而且房產不僅僅為商品，它是婚姻家庭的住所，其中承載著太多的個人情感，已經成為了一個人具有所在城市居民身份的重要標志。若一味的將婚前個人貸款所購買的房產視為個人財產，則夫妻一方無異于寄人籬下，缺少歸屬感，不利于婚姻家庭關系的和睦。
五、《婚姻法解釋（三）》第十條在司法實踐中應該注意的問題
婚前未支付首付的一方加名有必要性。在實踐中，夫妻雙方最好一起出資付房產的貸款，房產共同署名。或者，雖然一方婚前個人貸款買房，但婚后雙方償還了大部分銀行貸款，另一方可通過協商，征得對方同意，共同辦理不動產變更登記，將所有權改為夫妻共有。為減少因財產糾紛而破壞婚姻的因素，夫妻雙方最好婚前公正財產，訂立有效的婚前協議，把房產歸屬問題事先約定好。同時，在婚姻關系存續期間要注意保存房產出資證明、還貸憑證，萬一發生糾紛，在離婚時也可以作為證據主張權利。
《婚姻法解釋（三）》第十條與生活現實的協調與融合是一個長期的過程。怎樣避免該條款因為少了自然與社會的基本倫理價值內涵而淪為機械的工具主義和物質主義的寫實記載，如何尊重婚姻的生活原生態，達到情理法的內在統一，將工具主義層面上的法治化向前推進至倫理秩序重構的法治化，是我們每個人無法回避的問題和責任。
參考文獻：
[1]陳凌云.離婚訴訟中按揭房屋的權屬[J].學術交流，2011（05）：56.
[2]陳俊濤.婚姻法解釋（三）若干認識誤區辨析[N].中山日報，2011-08-22（F2）.
關鍵詞：房產管理；作用；問題
中圖分類號：F425 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）11-0-01
一、房產權、籍管理作用
房產權屬、戶籍登記管理是行政基礎工作，其具體涵蓋對經濟適用住房的相關審核管理、認定測繪管控、面積審核管理、核查違規行為、推進私房體制、開展房產轉讓、產權確認、抵押管理、糾紛管理、保障對象審核等工作。由此可見，創設嚴格審核管理體制，可有效提升房產管理工作準確性，提升服務水平，規避失誤現象，體現業務開展的公正合法性，保證群眾應享有的合法權益，并降低房產糾紛事件的發生機率。對于房產測繪的相關認定，同中介服務業務有所不同，基于測繪成果會被直接引入衡量權屬登記，體現了該項管理內容的重要性。依據測量目標及具體任務，應遵循行政控制及房產經營開發的全面需求，進行細化調查并明確用地單元的具體范疇、座落情況與關系特征，進而依據房產權籍管理標準做好編號工作，令其真正成為房地產檔案工作的有效索引。同時應遵循統一編號原則，進而為清晰的整理權屬檔案、創建房產地理信息現代化體系，科學引入自動化、網絡化、計算機技術輔助房產管理營造良好的基礎。
二、房產拆遷管理作用
伴隨房地產工程建設規模的持續擴充，拆遷任務日益繁重，為提升拆遷管理的科學法制性，我們應通過實踐探索，明晰安置補償標準，做好調節裁定、監督審核，確保資金的應用到位。房產拆遷管理涉及到民事及行政相關法律關系，屬于一類交叉融合的工作，增加了實際管理難度，因此相關管理部門與執行人應全面做好良好解釋與統籌宣傳工作。應明晰拆遷公告相關內容，令其同許可證包含的信息統一一致。同時應符合相關管理條例，對于限定期限內沒有搬遷的對象，應由房屋地區政府出面責令相關單位實施強制拆遷，也可由拆遷管理機構向法院提出拆遷申請。
三、經營開發管理作用
伴隨我國住房體制的全面改革，集資、合作建房、一體化居住辦公格局的開創、房改體制的深化推進，房地產市場實現了快速推進發展。安居工程的開創、經濟適用住房的建設，國家稅收政策的傾斜，令經濟條件有限的百姓也有了自己的住房，并令人均享有住房面積顯著提升，實現了樓房化的現代居住特征。我國各地域還逐步推行了住宅產業現行發展的策略，令住宅交易相關稅收顯著下降，并創建經濟適用住房，履行貨幣化分配策略，令商品房積壓的市場威脅顯著降低，并形成了GDP提升的積極影響。在我國大型城市中房地產行業吸引了較多的經費投資，同工商業相互產生積極影響，令城市提升了經濟含量，并加快了城市化建設進程。在這樣一種良好的環境支撐下，較大規模的房地產行業開發經營成為其必然的發展結果與趨勢。在另一些城市，房地產行業的發展沒有同工商業相互呼應，令房產行業變為城市化發展的主體推動力量，該類城市房地產行業的消費支撐主要為周圍居住人民，因而形成了其郊區化的住宅管理模式。為此，我們應明晰房地產發展現實特征，制定適宜的經營發展策略，才能適應市場發展，提升核心競爭力。
四、物業管理核心作用
房產管理工作還包括物業服務管理，實踐階段中應全面貫徹相關法規策略，做好企業資質考察、申報批準、科學引導及監督管理。還應全面履行業主大會及委員會管理體制，做好日常管控監督，開展物業招投標管理，做好公共設施、場地的資金籌集應用的管理批復。還應做好物業管理執行相關規范的查處管控，明確服務費用及相關管理標準，并聯合有關機構全面落實控制。對物業管理單位的數據應做好相關統計與科學調研，完善房地產住宅的相關裝修工作管理。在前期還應做好物管的承接、協調與驗查管理，引導物業政務公開，服務區域改造完善，組織開展各項精神文明實踐活動，并做好安全事故的應急管理。對于冬季供暖地區，應做好物業管理供暖服務，優化相關工作簡報文件的制定、通知下發與相關通報管理。對于物業管理信息、檔案、業委會的合同、投標等應做好全面保存管理，并履行必要的法規制度管理執行職能。
五、完善房產檔案實踐管理
房產檔案產生于相關行政管理單位實施的產權查驗、登錄、變更、轉移階段中，具有顯著的保存價值，可為后續的調查管控提供歷史資料。具體涵蓋文字、計算資料、表格圖紙、視頻視像、電子資料等媒介形式。存儲內容則涵蓋審批文件、登記票據、產權、證書、申請文件、協議資料、國土使用憑證、證明存根等資料。由產權資料的收入、匯總、整理、查找應用階段中，應確保各項工作環節的良好對接，促進房產檔案權籍管理工作的順暢實施，令其發揮良好的服務應用效能。再者應參考其管理應用的實際狀況，全面推行房產權、籍資料檔案技術業務相關操作標準，進而提升管控科學性。規范管理階段中應做好資料產權的整理歸檔、合理編號與集成分類，明確各項檔案的管理期限，全面掌握存儲檔案設施的相關標準要求，進而做好庫房管控，完善協調房產檔案的應用查閱管理及保密工作，實行科學研究統計，確保數據登錄工作準確、科學、流程規范。還應完善做好整理檔案與資料裝訂工作。實施該類科學的管理工作，可為房產檔案管理與系統升級打下良好的條件基礎。因此我們應由根本入手，完善管理制度，科學履行法規法律政策，引入現代化、信息化管理手段，創建完善系統的房產資料數據庫，擴充紙質檔案信息，填補電子數據資料，做好雙重存儲管理，實施序列化保管、規范化存儲、完整化管理、清晰化、高效化服務，進而為房產管理的高效、規范、現代化開展提供完善保障。
六、結語
總之，房產管理作用顯著，承擔重要的服務職能。我們只有明晰其作用內涵，強化管理，優化服務，才能提升管理水平，創設顯著效益，并推進房地產行業實現優質、高效、科學、現代化的持續發展。
參考文獻：
[1]高新民.正確處理好住宅產業的作用[J].住宅與房地產，2009（01）.
[2]方建國.小議房產檔案管理信息系統的建設與作用[J].黑龍江科技信息，2011（32）.
材料手續先弄清
一般來說，現場收房時開發商要出具“三大證明”的原件（而非復印件），由此來讓購房者判斷其項目是否符合交付條件。
一是《建筑工程竣工備案表》。為規范工程竣工驗收備案管理工作，建設部制定了《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》，它通常包括：工程的基本情況；勘察、設計、施工、監理單位意見；工程竣工驗收報告等文件在內的竣工驗收備案文件清單等。《竣工驗收備案表》是目前收房環節中最應該注意的文件。
二是通常說的“兩書”，即《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。我國房地產法規規定，房地產開發企業應當在商品房交付使用時向購買人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。
三是開發商要向業主出示已取得國家認可的專業測繪單位對住房面積的實測數據和公攤面積報告，以及預售合同約定的其他交付條件。購房者應注意比對其各項數據是否與購房合同中的約定有出入。
而在流程方面，購房者則一定要堅持先驗房，后辦理入住手續。如驗房時發現問題，要書面呈送給開發商并讓其簽收，以免留下后患。同時，在購房者已經支付了全部房款的前提下，開發商應無條件交付符合合同約定的房屋，發現有質量問題的，開發商應限期維修。
巧借天氣查“頑疾”
那么既然是在夏季收房，購房者在驗收房屋的具體過程中，就可以先巧妙利用天氣的特點來進行幾大重要問題的排查。
比如最常見的滲水問題，平常情況下需要非常仔細地查看才能發現，但在經常下暴雨的夏天，購房者則很容易就能找到問題所在。因此，在大雨持續一段時間之后去驗房就可以有效地排查出各處墻面、屋頂、陽臺門窗等位置的滲水、漏水問題，毛坯房多注意看墻壁和門窗，精裝房則還要關心地板和櫥柜。同時，風向風力也是購房者需要額外考慮的一個問題，這對房屋不同朝向的防水問題也有相應的影響，可細心進行比對。
進一步的，購房者在大風大雨的天氣還可以清楚地考察整個小區的情況，包括室外排水是否通暢、地下車庫是否會漏雨甚至積水等等。另外，還可以及時發現底層的返水及返潮現象。門、窗密閉情況也要仔細檢查。否則會影響冬天的保暖效果。
再有，夏季氣溫升高，墻壁的裂縫空鼓等質量問題也會無處藏身。根據熱脹冷縮的原理，由于溫度所引起的裂縫問題會比平時要明顯得多，購房者往往一眼就能看出來。這些問題都應及時向開發商反映并解決，避免日后的麻煩。
各項內容詳核對
繼而，購房者就可以對自己的房屋進行更為詳細的綜合驗收。除了上述的幾項重點問題之外，通常還可以有分為“看外部”、“查內部”、“測相鄰”三大步驟：先觀察外立面、外墻瓷磚和涂料、單元門、樓道；再檢查門窗墻面、地面、墻面、防水存水、強弱電、排煙、排氣；最后進行閉存水試驗、水表空轉、樓上樓下的防水等問題的查驗。歸結來看，這一過程要做的就是查看交房標準，然后根據交房標準對每項內容進行核對：
1.房屋面積是否經過房地產部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。
2.買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏，品牌、數量是否相符。
3.水電煤供應情況和能否正常使用，如水龍頭的水壓、排水速度。
4.借助萬用表測量各處電路好壞，可關閉分閘以檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。而衛生間或廚房的電路連接錯誤較易出現，切勿留下隱患。
5.墻體是否平滑筆直、地面是否水平。可利用直角尺或三角尺進行檢測。
另外，對于層高、通風管道、插座開關、防盜門窗等細節也都可以一一關注。而值得注意的是，收房前購房者還要看看開發商在宣傳資料上的承諾有沒有兌現，包括綠化、停車位等一系列問題，減少日后出現糾紛的可能性。
稅費收取問明白
最后，對于驗房收房環節可能需要支付的各類稅費，購房者也要做到心中有數。對于不太了解的收費項目要問明白，避免交了冤枉錢。
契稅是業主取得產權證時向國家交的稅，只能在過戶時交納，除稅務機關外任何單位無權代收。而業主入住時不需要向開發商交納契稅，等房屋可以辦理產權證之前自己到稅務局直接辦理。另外，業主也完全有權選擇自行辦理產權證，開發商無權強行向業主收取產權代辦費。
公共維修基金不同于物業管理費，只用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。稅率相當于房屋成交價的2%。任何開發商、物業公司都無權收取或代收大修基金，該基金應該交給小區辦。
Q1：王律師，你好！
我在2011年4月，通過中介承租上海市東體育會路的某處房屋（以下簡稱“系爭房屋”），與張女士簽訂《房屋租賃合同》（以下簡稱“租賃合同”），當時張女士出具其身份證稱其是該系爭房屋產權人的母親，因產權人在美國，故由其系爭房屋的相關出租事宜。簽約當天，我付給張女士定金人民幣3000元，及中介費人民幣2200元，張女士遂簽署收條一張。根據租賃合同的約定：“張女士將其合法擁有的上海市東體育會路的房屋出租給本人使用，租賃期限自2011年4月20日至2013年4月19日止，出租方應保證所出租房屋權屬清楚，無共同人意見，無使用之糾紛。”
為此本人要求張女士出具產權人同意其出租房屋的委托書，張女士未出具。次日，本人為系爭房屋物業管理費的繳交事宜找張女士溝通，并再次提出要求張女士出具房屋出租的委托書，張女士僅出具了系爭房屋的產權證復印件，且該產權證復印件上的權利人并非張女士，本人表示若張女士不能提供委托書，本人將拒絕繼續履行租賃合同。但張女士始終沒有向本人出示權利人同意其處理有關系爭房屋出租事宜的授權委托書。
不久張女士將系爭房屋出租給了第三人，本人也沒有繼續支付房屋租金。我現在想咨詢一下王律師，張女士在無法提供系爭房屋權利人授權證明的情況下對外出租房產，本人是否可以認為張女士欺詐并向法院要求確認雙方簽訂的租賃合同無效，要求張女士雙倍返還定金，并返還中介費？
求助人：王女士
A：王女士，你好！
首先，財產應由擁有該財產處分權的人進行處分。這種處分權可以是因獲得財產的所有權而自然獲得的，也可以是由權利人授權給予第三人的。張女士并非系爭房產的權利人，其處分權只能通過合法有效的授權獲得，我們常常將其稱之行為。根據《中華人民共和國民法通則》規定，人在權限內，以被人的名義實施民事法律行為。被人對人的行為，承擔民事責任。
按照《中華人民共和國民法通則》的規定，分為三種形式：
（一）法定。基于法律的直接規定而產生的為法定。
（二）指定。依照法律規定因人民法院或者其他部門的指定而產生的為指定。
（三）委托。委托是按照委托人的委托而產生的。委托是中適用最廣泛、最普遍的一種形式，除具有人身關系性質的民事活動外，一般民事活動都可以實行委托。
就你所說的情況，張女士對于系爭房屋出租事宜的授權應當是委托的形式。在民事活動中，如果第三人要求證明委托的資格，委托人應當出示授權委托書。因此，為了避免張女士無權所產生的爭議和糾紛，你提出張女士出具系爭房屋權利人同意她處理其房屋出租事宜的授權委托書的要求應該是合理的，張女士應當出具。
那什么是無權呢？就是無權人他人從事民事行為所簽訂的合同。根據《中華人民共和國民法通則》的規定，因無權而簽訂的合同有以下三種情形：
（l）根本沒有權而簽訂的合同。是指簽訂合同的人根本沒有經過被人的授權，就以被人的名義簽訂的合同。
（2）超越權而簽訂的合同。是指人與被人之間有關系存在，但是人超越了被人的授權范圍與他人簽訂了合同。
（3）關系終止后簽訂的合同。這是指行為人與被人之間原有關系，但是由于期限屆滿、事務完成或者被人取消委托關系等原因，被人與人之間的關系已不復存在，但原人仍以被人的名義與他人簽訂的合同。
根據《中華人民共和國民法通則》第六十六條、《中華人民共和國合同法》第四十八條規定：沒有權、超越權或者權終止后的行為，只有經過被人的追認，被人才承擔民事責任。未經追認的行為，由行為人承擔民事責任。該條款規定行為人沒有權、超越權或者權終止后以被人名義訂立的合同，未經被人追認，對被人不發生效力。
王女士與張女士就系爭房屋簽署了租賃合同，若該系爭房屋權利人并非張女士，那么張女士主張受該系爭房屋權利人的委托出租系爭房屋的話，她負有舉證的責任。若張女士無法提供證據證明她對系爭房屋擁有處分權的，即表明張女士出租系爭房屋系無處分權人處分他人財產的行為，張女士簽訂的租賃合同在該系爭房屋的實際權利人追認前，處于效力待定狀態，而非合同無效狀態。
我國的法律法規將無權人簽訂的合同納入效力待定合同中，是基于以下原因：
（1）無權人簽訂的合同并非都對本人不利，有些因無權而簽訂的合同對本人可能是有利的；（2）從本質上講，無權行為也具有某些的特性，如無權人具有為本人簽訂合同的意思表示，第三人也有意與本人簽訂合同，如果本人事后授權也就意味著事后對合同的承認；（3）無權合同經過事后的追認，可有利于維護交易秩序的穩定和保護合同相對人的利益。
我們再來看看本案，王女士是否可以以欺詐主張而與張女士所簽訂的租賃合同無效。根據《合同法》第五十二條，有下列情況合同無效：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會公共利益；違反法律、行政法規的強制性規定。
我們說，以欺詐手段訂立的合同，是一方當事人故意告知對方虛假情況或者故意隱瞞真實情況，使其陷于錯誤認識并因此作出錯誤意思表示而訂立的合同。如果該合同損害了國家利益，應屬于無效合同，否則為可撤銷合同。就本案而言，即便張女士以欺詐手段訂立合同，但其行為并未損害國家的利益，因此不屬于無效合同的范疇。
根據《合同法》第五十四條規定：一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。因此，若是欺詐，王女士也只能主張撤銷合同。
需要注意的是，欺詐與履行能力的有無沒有必然聯系。所以，在實踐中不宜將無實際履行能力的人訂立合同的行為一概認定為有欺詐行為，只有那些無實際履行能力也不打算履行合同，簽訂合同的目的只是為了騙取定金、預付款、貨物、貨款等行為才屬于欺詐行為。因此，在系爭房屋權利人沒有站出來提出異議，且該系爭房屋目前已經被出租的實際情況下，此種情況是否可以定性為合同欺詐是值得商榷的。我個人認為，本案更合理的定性應為權須明晰的效力待定合同，而非欺詐。
而且，王女士基于對張女士和中介方的主觀信任，在簽訂租賃合同前未核實張女士委托手續的做法本身也存在一定的過錯。現王女士要求主張租賃合同無效、雙倍返還定金的訴訟請求，將很難獲得法院的支持。但張女士應將收到的定金返還王女士。此外，中介未能對于系爭房屋的權利人進行審核并取得相關的委托授權材料，也存在過錯，應當根據中介居間合同的約定承擔相應的責任。
當前，無房屋處分權人假造房屋產權證和各類證照，以房屋出租的名義騙取承租人的租金和押金的案例很多，通過上述案例，本律師提醒廣大擬在外借房的各位朋友，大家在簽訂房屋租賃合同、支付房屋租金和押金前，務必要確認房屋出租人是否具備出租該房屋的資格。擬承租人可以前往房屋所在地的房地產交易中心，了解房屋的產交信息，然后核對房屋產權證原件與出租人的身份證原件，并將兩者的復印件作為租賃合同的附件。以免日后因出租人不適格或房屋權屬有瑕疵而造成不必要的糾紛和損失。
（法律支持：北京大成律師事務所上海分所）
王棟律師現為大成律師事務所上海分所的專職執業律師，主要致力于公司事務運作、房地產、國有產權交易、經濟合同糾紛處置、婚姻家事、法律基礎培訓等法律業務。在房地產方面，王棟律師作為主辦律師曾為多個大型房地產開發項目提供從土地開發、工程建設與管理直至商品房銷售的全程法律服務。作為眾多房地產開發商的法律顧問，王棟律師負責了十多個高檔住宅、寫字樓、商鋪、工業園區各類房地產的租賃、銷售、物業管理的法律服務。在婚姻家事方面，王棟律師對于《婚姻法》《繼承法》等相關法律法規進行了專項的研究，對于離婚及家庭財產分割的處理有著獨到的見解，成功辦理了數十起數額巨大，財產分割復雜的婚姻家事案件；并受邀作為上海法治頻道《熱點》欄目的嘉賓及報紙雜志的采訪，對婚姻家事、房產糾紛等熱點法律問題進行講解和評述，受到了廣大觀眾和讀者的好評。
A：王女士，你好！
首先，財產應由擁有該財產處分權的人進行處分。這種處分權可以是因獲得財產的所有權而自然獲得的，也可以是由權利人授權給予第三人的。張女士并非系爭房產的權利人，其處分權只能通過合法有效的授權獲得，我們常常將其稱之行為。根據《中華人民共和國民法通則》規定，人在權限內，以被人的名義實施民事法律行為。被人對人的行為，承擔民事責任。
按照《中華人民共和國民法通則》的規定，分為三種形式：
（一）法定。基于法律的直接規定而產生的為法定。
（二）指定。依照法律規定因人民法院或者其他部門的指定而產生的為指定。
（三）委托。委托是按照委托人的委托而產生的。委托是中適用最廣泛、最普遍的一種形式，除具有人身關系性質的民事活動外，一般民事活動都可以實行委托。
就你所說的情況，張女士對于系爭房屋出租事宜的授權應當是委托的形式。在民事活動中，如果第三人要求證明委托的資格，委托人應當出示授權委托書。因此，為了避免張女士無權所產生的爭議和糾紛，你提出張女士出具系爭房屋權利人同意她處理其房屋出租事宜的授權委托書的要求應該是合理的，張女士應當出具。
那什么是無權呢？就是無權人他人從事民事行為所簽訂的合同。根據《中華人民共和國民法通則》的規定，因無權而簽訂的合同有以下三種情形：
（l）根本沒有權而簽訂的合同。是指簽訂合同的人根本沒有經過被人的授權，就以被人的名義簽訂的合同。
（2）超越權而簽訂的合同。是指人與被人之間有關系存在，但是人超越了被人的授權范圍與他人簽訂了合同。
（3）關系終止后簽訂的合同。這是指行為人與被人之間原有關系，但是由于期限屆滿、事務完成或者被人取消委托關系等原因，被人與人之間的關系已不復存在，但原人仍以被人的名義與他人簽訂的合同。
根據《中華人民共和國民法通則》第六十六條、《中華人民共和國合同法》第四十八條規定：沒有權、超越權或者權終止后的行為，只有經過被人的追認，被人才承擔民事責任。未經追認的行為，由行為人承擔民事責任。該條款規定行為人沒有權、超越權或者權終止后以被人名義訂立的合同，未經被人追認，對被人不發生效力。
王女士與張女士就系爭房屋簽署了租賃合同，若該系爭房屋權利人并非張女士，那么張女士主張受該系爭房屋權利人的委托出租系爭房屋的話，她負有舉證的責任。若張女士無法提供證據證明她對系爭房屋擁有處分權的，即表明張女士出租系爭房屋系無處分權人處分他人財產的行為，張女士簽訂的租賃合同在該系爭房屋的實際權利人追認前，處于效力待定狀態，而非合同無效狀態。
我國的法律法規將無權人簽訂的合同納入效力待定合同中，是基于以下原因：
（1）無權人簽訂的合同并非都對本人不利，有些因無權而簽訂的合同對本人可能是有利的；（2）從本質上講，無權行為也具有某些的特性，如無權人具有為本人簽訂合同的意思表示，第三人也有意與本人簽訂合同，如果本人事后授權也就意味著事后對合同的承認；（3）無權合同經過事后的追認，可有利于維護交易秩序的穩定和保護合同相對人的利益。
我們再來看看本案，王女士是否可以以欺詐主張而與張女士所簽訂的租賃合同無效。根據《合同法》第五十二條，有下列情況合同無效：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會公共利益；違反法律、行政法規的強制性規定。
我們說，以欺詐手段訂立的合同，是一方當事人故意告知對方虛假情況或者故意隱瞞真實情況，使其陷于錯誤認識并因此作出錯誤意思表示而訂立的合同。如果該合同損害了國家利益，應屬于無效合同，否則為可撤銷合同。就本案而言，即便張女士以欺詐手段訂立合同，但其行為并未損害國家的利益，因此不屬于無效合同的范疇。
根據《合同法》第五十四條規定：一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。因此，若是欺詐，王女士也只能主張撤銷合同。
需要注意的是，欺詐與履行能力的有無沒有必然聯系。所以，在實踐中不宜將無實際履行能力的人訂立合同的行為一概認定為有欺詐行為，只有那些無實際履行能力也不打算履行合同，簽訂合同的目的只是為了騙取定金、預付款、貨物、貨款等行為才屬于欺詐行為。因此，在系爭房屋權利人沒有站出來提出異議，且該系爭房屋目前已經被出租的實際情況下，此種情況是否可以定性為合同欺詐是值得商榷的。我個人認為，本案更合理的定性應為權須明晰的效力待定合同，而非欺詐。
而且，王女士基于對張女士和中介方的主觀信任，在簽訂租賃合同前未核實張女士委托手續的做法本身也存在一定的過錯。現王女士要求主張租賃合同無效、雙倍返還定金的訴訟請求，將很難獲得法院的支持。但張女士應將收到的定金返還王女士。此外，中介未能對于系爭房屋的權利人進行審核并取得相關的委托授權材料，也存在過錯，應當根據中介居間合同的約定承擔相應的責任。
當前，無房屋處分權人假造房屋產權證和各類證照，以房屋出租的名義騙取承租人的租金和押金的案例很多，通過上述案例，本律師提醒廣大擬在外借房的各位朋友，大家在簽訂房屋租賃合同、支付房屋租金和押金前，務必要確認房屋出租人是否具備出租該房屋的資格。擬承租人可以前往房屋所在地的房地產交易中心，了解房屋的產交信息，然后核對房屋產權證原件與出租人的身份證原件，并將兩者的復印件作為租賃合同的附件。以免日后因出租人不適格或房屋權屬有瑕疵而造成不必要的糾紛和損失。
脫凡，男，27歲，網絡游戲公司場景設計師，年收入40萬元，房產4處。
擇偶標準：樣子看得過眼，做事踏實，孝順父母，要接受并堅決執行自己的婚前協議。
他制定的婚前協議：
1.婚后房產，女方付首付，男方供按揭，裝修款協商。
2.婚后工資各交出工資的50%，做為家庭支出，由女方管理。
3.婚后一方出軌，支付對方30萬元賠償金，一次結清。
4.婚后女方生產，男方過戶一套房屋給女方。女方不得在孩子跟誰姓、教育等問題上和男方糾纏。
讓你付首付是便宜了你！
“我在游戲公司做場景設計，工資大家可以想象，一個月兩萬多沒有問題，以我的收入買房子根本不是什么難題，但是為什么要堅持女方交首付呢？老實說，這是因為《婚姻法》新司法解釋出臺以后，我對此做了認真研究，不然我也不會寫出這個協議。”
《婚姻法》新解釋規定，夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時可將該不動產認定為不動產權利人的個人財產，尚未歸還的部分貸款為不動產權利人的個人債務。“根據這個說法，那就是誰付首付房子就是誰的，很多女性同胞都說不公平啊，害怕以后萬一離婚的話自己就要凈身出戶，那現在按照我的婚前協議，房子首付她來給，房子名字也寫她的，房貸我還，以后如果萬一離婚，凈身出戶的是我，這樣不是就公平了很多。”
照脫凡的解釋，這樣的協議還是他專門為女方著想量身打造的！但是這樣的協議是否也面臨著一些瓶頸呢？“如果對方不夠交首付的錢，我可以借給她，但是這個錢要打借條，慢慢還我。”
如此為還未過門的媳婦著想，為什么不能兩個人一起交首付還房貸呢？脫凡說，這是因為自己曾經有過一段不愉快的經歷。
跟前女友的房產糾紛
脫凡24歲時，準備跟大學時交的女友結婚。為了給兒子結婚準備婚房，脫凡的父母拿出了所有的積蓄在市區買了一套兩室一廳，80多平方米。原本以為解決了房子的問題，這婚就可以順利地結了，但是女友堅持要在房產證上加上自己的名字才肯扯結婚證。這個要求在脫凡看來，其實也不算是什么大事，畢竟是準備過一輩子的人，但是站在自己父母的角度考慮，房子是父母出錢買的，自己也沒有權利處置，于是上報給父母。可想而知，雙方父母在房產證加名這件事情上鬧得很不愉快。自從這個事情放到臺面上來爭執之后，后面越來越多的事情成了在婚姻中搗亂的因素：房子裝修買家電的錢誰出，婚禮費用誰出，禮金怎么分，這些尷尬的問題都被雙方搬上了臺面，也因為這些問題，兩家爆發了多次矛盾。
爭執和矛盾越來越多，脫凡也不得不重新考慮，“我們當時在一起也已經快6年了，我覺得自己也確實應該給女友更多的安全感，所以經過多次考慮之后，還是同意了她的要求，不過這個事情沒有給父母講，是背著他們，悄悄在房產證上加了她的名字。”雖然脫凡滿足了女友的這個要求，但是兩家早已經因為各種問題撕破了臉皮，在結婚的很多問題上也一直沒有達成共識，導致兩人的感情越吵越淡，最后只有以分手收場。
沒想到這個分手也一樣鬧得雞犬不寧。因為房子已經加上了女友的名字，兩人分手時就需要分割房產，兩家再次爆發矛盾。“當初加她名字的時候，我們有過口頭協議，一旦分手，女方決不爭搶房產，但是最后分手做財產分割，她又反悔不認賬了。”出于無奈，最后脫凡以20萬元的代價，再次購買了女友的房產部分，房子終于又換成了脫凡一個人的名字。
經過如此折騰，脫凡的父母一氣之下把這套房子賣掉了，因為低買高賣，倒是讓脫凡家獲利50萬元。為了能讓兒子的未來有更多的保證，脫凡的父母用賣房賺來的錢，再加上自己多年的積蓄，又為兒子陸續購買了兩處房產，后趕上老房拆遷，脫凡家現在一共擁有4套房子，兩個鋪面。
“我主要是覺得很歉疚，對不起我父母，還用掉他們20萬元一直沒機會還，心里也就一直都很不舒服，所以不想以后再有類似的事情再發生，所以才制定了這個婚前協議。我想應該有人能夠理解我的，何況我的婚前協議有很大的彈性，你覺得不合理，我們還可以商量著修改，改到最合理為止。我寫這些并不是防備你貪我的房子，只是想大家結婚結得明明白白，離婚也離得明明白白，這樣不會鬧得那么不愉快。想當初跟我相處了6年的女朋友最后都能反咬我一口，還有什么事情不會發生？希望每一個人都可以把結婚這件事情考慮清楚再做行動。”
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專家意見
本期情感觀察員
李希
算計是戀愛的大忌
如果有條件做先導，愛情就會打折扣。阿凡是一朝被蛇咬，十年怕井繩。其實《婚姻法》新的司法解釋恰恰就是用來保護脫凡的婚前財產的，如果以后婚姻雙方有了問題，按法律條款可以分割得清清楚楚。
關鍵詞:項目公司;終止;購房人;保護
中圖分類號:D92文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)30-0103-02
合作開發各方以土地使用權或資金入股組建項目公司,以開發特定房地產項目為經營目的,項目開發完成后,該項目公司進行清算解散。合作開發的合作人成為項目公司的股東,合作人之間的權利義務由項目公司章程或股東會決議規定。合作人以出資額為限對項目公司承擔責任,項目公司以其全部資產對公司債務承擔責任。采取項目公司模式進行房地產合作開發,組織結構規范、法律關系明確、股東不易發生糾紛。項目公司模式合作開發房地產對投資人而言有風險隔離的重要功能,在項目結束后,項目公司因完成使命而終止。依據傳統公司法,公司終止后,由于其在法律上作為獨立的人格主體已不存在,一般就無須為其終止時尚未產生結果的行為負責。對于公司終止尚未產生結果的侵害行為,視為“交易風險”[1] 。但項目公司終止后,其產品既房屋仍然要存續幾十年。當產品出現質量瑕疵和權利瑕疵時,購房人如何保護自己的合法權益,這成為實踐中的焦點問題。
一、中國關于房地產公司終止的相關規定
中國沒有專門針對房地產公司終止的法律法規,在《城市房地產管理法》和《城市房地產開發經營管理條例》中也均沒有房地產企業終止方面的規定。房地產公司終止的規定散見于《民法通則》、《公司法》中。《民法通則》第46條規定,“企業法人終止,應當向登記機關辦理注銷登記并公告。”《公司法》第189條規定,“公司清算結束后,清算組應當制作清算報告,報股東會、股東大會或者人民法院確認,并報送公司登記機關,申請注銷公司登記,公告公司終止。”由此可見,公司終止是民事主體資格的喪失。《民事訴訟法》規定,“必須符合下列條件……有明確的被告……”。這就使購房者在權益受到侵害時而公司終止后,無法請求司法救濟。《公司法》在“公司解散和清算”一章中,關于公司財產的分配規定如下:“公司財產在分別支付清算費用、職工的工資、社會保險費用和法定補償金,繳納所欠稅款,清償公司債務后的剩余財產,有限責任公司按照股東的出資比例分配,股份有限公司按照股東持有的股份比例分配。” 由上可見,中國法律對于公司終止后的財產,均一次分配完畢,沒有任何剩余財產。沒有考慮因公司其終止前的行為對利害關系人造成侵害時,受害人如何獲得救濟的問題。
二、項目公司終止后其責任承擔的相關理論
1.瑕疵擔保理論。傳統民法中,瑕疵擔保有兩種:一是物之瑕疵擔保,即出賣人擔保其出賣之物具有該物通常所具有的或出賣人所保證的品質,當其不具有這種品質時,出賣人即違反瑕疵擔保義務。二是權利瑕疵擔保,即出賣人應向買受人擔保標的物不存在權利上的瑕疵;瑕疵擔保義務是各國法律普遍確立的經營者的義務,在未出現瑕疵之前,經營者負擔的是一種擔保義務,在出現瑕疵后,經營者承擔的是瑕疵擔保責任。瑕疵擔保責任是由法律直接規定的而非當事人約定的一種法定責任,此種責任是出賣人承擔的一種無過錯責任。中國《合同法》第150條至第155條規定了出賣人的瑕疵擔保責任。瑕疵擔保責任理論存在不同學說,主要有默示擔保責任說、權力供與義務之不履行說、瑕疵告知義務之不履行說和維持有償合同的交易安全說。最后一說更為學者贊同。該說認為,瑕疵擔保責任的根據在于法律為維持有償合同等價的均衡,出賣人有義務避免瑕疵的出現,這是保護交易安全的必要條件[2]。
房屋作為商品,其是具有質量保證期的、尤其是房屋的地基基礎和主體結構質量保證期長達五十年甚至更長,作為房地產開發企業有義務承擔這種房屋質量的瑕疵擔保責任。對購房人而言,房屋品質的保證就是對購房人的債務,即使房地產開發企業終止時,該項債務其仍應當承擔。否則,購房人支付了全部房款,而不能獲得開發商的瑕疵擔保,對購房人而言是顯失公平的。
2.社會責任理論。公司社會責任是近年來各國法律界十分關注的一個熱點問題。“所謂公司社會責任,是指公司不能僅僅以最大限度地為股東們賺錢作為自己的唯一存在目的,還應當最大限度地關心股東利益之外的社會利益,包括消費者利益、職工利益、債權人利益、中小競爭者利益、當地社區利益、環境利益、社會弱者利益及整個社會公共利益等內容,既包括自然人的人權尤其是社會權,也包括法人和非法人組織的權利和利益。”[3]張民安先生認為,“公司在從事商事活動時,不僅要考慮此種活動對其股東所產生的影響,而且還要考慮此種活動對這些人的利益所造成的影響。公司在作出某種決定時必須考慮這些人的利益,否則,對他們造成的損害,應當承擔責任。” [5]
由于購房人與房產公司之間在經濟實力、信息占有和締約能力上具有不對稱性,購房者處于弱勢地位,致使房產開發企業侵犯購房者權益的事件頻發,房產糾紛投訴居高不下。作為強勢的房地產公司應該強調對購房者的社會責任,優先考慮購房人的利益,這有助于中國社會的和諧穩定以及社會誠信環境的改善。房地產企業對購房者應承擔的社會責任,主要是其所提供的房屋應當具備基本的使用性能等。所以,只要房屋仍然在其設計使用年限內,該房屋應能夠確保正常使用,這與企業是否終止無關,即企業不能因終止免除該責任。
三、關于公司終止后其責任承擔的相關立法例
1.公司終止后業務轉讓制度。人壽保險公司被撤銷或者被宣告破產的,其持有的人壽保險合同,必須轉讓給其他人壽保險公司。接受者必須維護被保險人、受益人的合法權益。中國《保險法》第92條:“經營有人壽保險業務的保險公司被依法撤銷或者被依法宣告破產的,其持有的人壽保險合同及責任準備金,必須轉讓給其他經營有人壽保險業務的保險公司;不能同其他保險公司達成轉讓協議的,由國務院保險監督管理機構指定經營有人壽保險業務的保險公司接受轉讓。轉讓或者由國務院保險監督管理機構指定接受轉讓前款規定的人壽保險合同及責任準備金的,應當維護被保險人、受益人的合法權益。”
2.公司終止后主體資格保留制度。日本公司法明文規定公司終止后的繼續制度,日本公司法第116條規定,公司雖已解散,在清算的目的范圍內,仍視為在存續中。美國公司法也規定,公司終止后其主體資格要保留一段時間,以便進行清算、訴訟、退出業務。如《特拉華州普通公司法》第278條“公司解散后為訴訟與清算之目的而存續”,“當公司依限定的經營期限而屆滿時,或以其他方式被解散時,在其期限屆滿或解散之后三年內,或法院裁決的更長時間期限內,該公司可為下列目的以一個法人團體繼續其存在:在該公司提起或針對該公司提起的任何民事、刑事或行政訴訟中進行及抗辯;逐漸處理及結束該公司的商業;處理及轉讓該公司的財產;清償該公司的債務;及向該公司股東分配其剩余的資產。但上述公司期限屆滿或解散之前或之后三年時間內,對該公司提起或針對該公司提起的任何普通法訴訟、衡平法訴訟或程序,不能由于該公司解散的原因而予以撤銷;僅為普通訴訟、衡平法訴訟或程序之目的,在該公司期限屆滿或解散后的三年期間內,且在該訴訟中法院的判決、命令或裁令被全部執行之前,該公司可作為一個法人團體繼續其存在,對此衡平法院無須特別指令。”
四、項目公司終止后對購房人利益保護的立法建議
1.建立項目公司終止后責任主體資格保留一定期限的制度。房地產開發周期長,其產品的質量保證期限長,國家對物權變動有著嚴格的要求。按照中國公司法律制度,項目公司終止后不再繼續經營業務,立即喪失法律主體資格。這不利于房屋買受人合法權益的保護,也不利于公司對其終止后承擔社會責任。筆者認為,應當從立法上可以借鑒美國、日本等國的做法,確立房地產開發終止后在5年內繼續存在,但不能從事經營活動,只能從事清算、訴訟和與結束經營相關的業務。債權人可以以該房地產開發企業為被告提訟。五年期滿后,法院可酌情決定是否再延長。
2.借鑒中國保險法的規定,建立項目公司終止后業務轉讓制度。人壽保險公司終止后業務轉讓制度的立法目的,是充分保護被保險人和受益人的利益。目前房屋問題成為百姓最關注的問題之一。房地產開發關乎國計民生和社會和諧穩定,房地產公司完成項目開發后,收回了投資,賺取了利潤,如果終止后不再承擔其應承擔的瑕疵擔保責任和社會責任,而將這種責任推給政府和社會,這對購房人的利益保護極為不利。雖然目前中國已經建立住房維修基金制度,但該基金支出只限于公共部位的維修使用。筆者認為,應當借鑒保險法的規定,從房地產公司的銷售收入中提取一定比例資金成立基金,當房地產項目公司終止后,應將其所應持有的基金和所應承擔的瑕疵擔保責任轉給其他房地產公司或政府監管機構,以保護購房人的利益。
3.適用法人格否認理論,最大限度地保護購房人的合法權益。前文已述,中國目前的房地產項目公司離不開股東的支配和控制,項目公司終止后,其唯一受益者就是項目公司的股東。結合中國房地產現狀,筆者建議適用公司法人格否認理論,讓項目公司背后的股東直接對項目公司所應承擔的瑕疵擔保責任和社會責任負責。當然,適用法人格否認制度應綜合利益衡平,只能適用于個案,且要嚴格符合適用的條件。但當項目公司終止后,出現嚴重侵害購房人利益的情形,影響到社會的安定,揭開公司的面紗,由項目的受益人承擔相應的責任也是公平、合理的。
參考文獻:
[1]朱慈蘊.公司法人格否認法理研究[M].北京:法律出版社1998:108.
[2]房紹坤.郭明瑞.合同法要義與案例析解(分則)[M].北京:中國人民大學出版社,2001:39.
[3]劉俊海.企業社會責任與和諧消費環境營造[J].法治論叢,2005,(40):19.
