時間：2022-02-01 08:06:57
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇個人住房抵押貸款，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
甲方：中國農業銀行
乙方：____________
經甲、乙雙方充分協商，甲方同意對乙方開發的位于_______________________________的_______________項目的購房人提供商業用房抵押貸款（以下簡稱“商業用房貸款”）為明確雙方權利義務，特訂立本協議。
第一條 甲方向乙方所開發的上述項目商業用房的購房人提供商業用房貸款。具體購房人指與甲、乙雙方簽訂《商業用房抵押借款合同》的借款人。
第二條 甲方對該項目提供的商業用房貸款最高限額為人民幣_______________萬元（大寫____________________萬元）抵押貸款額度有效使用期自______年______月______日止。期満未使用的額度經甲方同意后可以展期。
第三條 甲方為該項目購房者提供不超過房價或評估價（兩者取低者）_____%的貸款（其中營業用房貸款不超過房價的______%）貸款期限最>文秘站:
第四條 每筆貸款的金額、期限、利率、擔保方式、違約責任等，以借款人與甲方簽訂的《商業用房抵押借款合同》的約定為準。對于不符合甲方規定條件的借款人，甲方有權拒絕貸款。
第五條 甲方應按照《商業用房抵押借款合同》的約定及時足額地發放貸款，并負責一次性將貸款劃到乙方在甲方設立的售房專用帳戶上。
第六條 乙方承諾
1.所開發的項目為合法項目，開發和銷售的各項手續完備，售房專戶的資金專項用于本項目的建設，不挪作他用，按時、保質地完成項目的建造，使借款人能夠按時入住。
2.與該項目有關的建造和銷售活動存款、結算業務集中在甲方辦理。
3.該項目物業管理單位在甲方開立存款帳戶，統一辦理與該項目物業管理有關的代收、代付業務。
4.協助甲方辦理抵押貸款項下商業用房的抵押登記或預登記手續，并將房屋他項權證等記文件直接交甲方執管。
5.在借款人辦妥抵押登記手續之前，對甲方提供的商業用房貸款承擔回購保證責任，并在甲方開立“回購保證金專戶”，按照甲方商業用房貸款余額的______%存入回購保證金。當借款人不能按期還本付息時，負責代為償還，授權甲方直接從保證金賬戶中扣收。有關回購保證責任的具體內容以《商業用房抵押借款合同》的記載為準。
第七條乙方應在本協議簽訂后、甲方發放貸款前，辦理抵押貸款項目工程質量保險。保險的第一受益人為甲方。保險金額不低于本協議確定的抵押貸款最高限額。保險期限至項目竣工驗收合格可交付使用止，保費由乙方承擔，保險單正本交甲方保管。
保險期間，被保險的抵押貸款項目工程如發生保險責任內的問題，須以保險理賠款代借款人償還相應的貸款本息，理賠款不足以償還的，甲方有權向乙方追償；如發生保險責任外并因乙方原因造成的問題，使住房部分或全部驗收不合格，不能交付使用的，由乙方負全部責任，代借款人清償所欠甲方的貸款本息。
經甲方同意不辦理工程質量保險的，應在本協議“其他事項”中另作約定。
第八條 乙方如發生承包、租賃、股份制改造、聯營、轉讓、合資、分立以及企業領導變更等重大事項，應當及時通知甲方，并落實相應措施，確保其回購責任的承擔。
第九條 在售房及房屋使用過程中，乙方與購房人發生的有關房屋質量、價格、交付時間等方面的問題，甲方不承擔任何責任。
第十條 乙方在印制售樓說明書、廣告宣傳中，有關涉及甲方的名稱或其他文字，事先應當征得甲方同意。
第十一條 一方不履行本協議約定時，另一方有權解除本協議并要求對方賠償損失。
第十二條 未盡事宜，由雙方協商解決，協商不成時，通過甲方所在地人民法院訴訟解決。
第十三條 其他事項
第十四條 本協議一式______份，雙方各持______份，效力相同。
第十五條 提示
甲方已提請乙方對本協議各印就條款作全面準確理解，并應乙方要求作了相應的條款說明。簽約各方對本協議含義認識一致。
甲方（公章）____________ 乙方（公章）____________
負責人：_______________ 法定代表人：____________
或授權人：_________ 或授權人：__________
簽約日期：_________________________________________
[關鍵詞] 個人住房貸款消費信貸
個人住房抵押貸款在消費信貸中占據著重要位置。美國的住房抵押貸款市場基本上代表了住房金融市場的發展方向。我國2002年末，全國個人住房貸款余額突破7500億元，其中抵押貸款已經成為各大商業銀行信貸資金投入的重要領域。但兩國在貸款形式和產品要素上有較大差距。
一、美國商業銀行個人住房抵押貸款產品設計
1.美國該貸款的主要形式有:固定利率抵押貸款，即利率固定，月償還額相等，本金增加利息減少。可調節利率抵押貸款，即利率可調整，變化情況通過每個月的利息反映。分級償還抵押貸款，貸款利率和償還期固定，償還額在期限內由低到高梯形分布。權益增長型抵押貸款，該貸款特點是在還款后期支付額將遞增。反向抵押貸款，每月支付房主部分資金，房主后來一并償還。再抵押貸款，由第一次抵押貸款的房產作擔保進行的又一次貸款。
2.美國住房貸款包括多種要素，并相互組合以滿足不同的需求。(1)首付比例:客戶購房時首先自己支付的一部分房款，如果不能支付,有三種方法可以選擇:①商業計劃,如抵押貸款保險即為獲得較低的首付而支付的每月固定的補償;②政府計劃，由政府擔保，首付更少，額度有限;③其他選擇權，即當前兩種都不適用時,可選擇家庭饋贈或尋找房產共有者等。這樣首付比例可從3％～20％，甚至“0首付”。(2)利率:它決定了貸款每月支付成本的數量，是一系列可供選擇的利率表。(3)購房成本:它是首付之外包括點、相關管理費、保證金和利息、第三方費用。(4)附加點和折扣點:附加點是指要加入購房成本中的費用，折扣點是指要從購房成本中減去的費用，通稱為點。利率和點此增彼減，搭配選擇。(5)年度費率:反映了包括利率、點、其他費用在內的全部費用的支出水平，比單獨使用利率衡量成本更好。
二、我國商業銀行個人住房抵押貸款產品設計
我國的個人住房抵押貸款主要有經營性（住房一手房按揭貸款）和政策性（住房公積金委托貸款）兩類。經營性是指銀行與房地產開發商協議，借款人以所購房屋作抵押向貸款行借款，并由開發商承擔階段性保證擔保的貸款方式。按開發商是否擁有完全的房屋產權又分為期房和現房貸款兩類。政策性則指貸款銀行根據住房資金管理中心的委托,以住房公積金為資金來源，按規定的要求向購買住房的個人發放貸款。我國貸款要素構成主要有首付比例，實行二成首付，八成按揭。貸款期限，一般最長不超過30年。貸款利率，根據法定利率進行適當調整。還款方式，等額本金和等額本息。
三、兩國產品對比分析
1.在貸款形式上，美國市場針對不同群體、需求和能力有不同的產品，涉及對象廣泛；而我國未進行很好的客戶細分，“客戶為中心”的理念體現并不充分。
2.產品要素方面主要如下。（1）首付比例：在美國不能首付的客戶可以通過如前所述的三種方式獲得相對較低的首付資格。由此可見，政府和保險公司，聯邦住房當局等發揮了重要的作用；同時差別化的首付比例充分考慮了各種收入狀況家庭的首付能力，發揮了首付比例的定金和杠桿作用。而我國的住房抵押貸款統一實行二成首付，八成按揭，這樣不能區分客戶，首付比例的杠桿作用難以發揮。（2）利率和費用:美國銀行對不同貸款區執行不同的利率，每種貸款又有不同的利率和點組成不同的檔次，形成一系列可供選擇利率表。貸款市場的競爭使各大商業銀行同類型、同檔次貸款的利率水平與費用也有相當的差別。這樣客戶選擇更多，費用的衡量也更全面。我國的利率還未市場化，貸款利率是根據法定利率調整的。對借款者而言，無論年齡、收入水平、信用記錄，所適用的利率都絕對相同,而且還要承擔利率上調的風險。（3）點:在美國貸款的點與利率此增彼減。兩者的組合使借款人能根據自己的年齡和收入進行權衡。如年輕人選擇“低利率＋高的點”的方式，而中年人相反。我國只有利率一項衡量借款成本，利率也不由市場決定，消費者別無選擇。（4）還款方式:美國住房貸款產品的還款主要有非均付（即每月的支付中本金相等利息遞減）和完全均付（即每月還本付息的金額都是相同的），其他還有分級支付，權益增長型方式等。我國就只有等額本金法和等額本息法，相比而言還款方式較少。（5）政府因素:美國住房貸款市場中，政府和保險公司，聯邦住房當局等的擔保和參與對貸款產品的主要條款有著重要影響（如對首付比例的影響）。另外政府還通過對購買者采取減稅和為低收入者提供房租金補貼的辦法來滿足不同階層、不同貸款對象的具體要求。我國的住房貸款提供擔保和保險的是開發商和保險公司，開發商是一個獨立的利益體,本身存在實現自身利益最大化和逃廢債務的“內在沖動”，無法承擔這樣的角色;房地產保險存在諸多尚未解決的問題，保險機構也缺乏熱情。政府信用沒有發揮應有的作用，政府角色缺位是阻礙我國住房金融發展的一大問題。
四、改進我國個人住房抵押貸款產品的構想和建議
我們主要從兩大方面對我國個人住房抵押貸款產品提出一些改進構想和建議。外部制度環境方面主要改變政府角色缺位的現狀；利率逐步市場化；建立個人信用制度，為我國稅收、金融和消費等服務提供良好的信用保障；完善相關法律法規，構建我國個人住房抵押貸款的擔保和保險體系；建立住房抵押貸款二級市場，大力推進住房抵押貸款證券化。在產品設計方面，改變“二成首付、八成按揭”的固定首付比例；隨著征信制度的建立和完善,可以按不同的信用記錄、年齡、收入水平、從事行業等區分不同的貸款對象,為具備相同或相似條件的貸款群制定有針對性的產品條款;引入“點”的指標與利率配套使用;在利率市場化的基礎上開發多元化的產品，增加還款方式的種類，設計出年限不同、遞增比率不同的多級支付的還貸方案。
參考文獻:
[1]汪利娜著:《美國住宅金融體制研究》.中國金融出版社,1999
[2]楊明生王醒春編:《商業銀行金融產品手冊》.中國金融出版社,2001年
【關鍵詞】 提前還貸 負面影響 住房抵押貸款證券化
1. 我國住房抵押貸款的現狀
住房抵押貸款，又稱按揭，是指銀行向貸款者提供大部分購房款項，購房者以穩定的收入分期向銀行還本付息，而在未還清本息之前，用其購房契約向銀行作抵押，若購房者不能按照期限還本付息，銀行可將房屋出售，以抵消欠款。隨著我國經濟的整體發展，2010年住戶部門新增金融負債2.4萬億元，比上年擴大2.6倍，占國內非金融機構部門新增金融負債19.2%，占比比上年上升7.3個百分點。其中，新增住房貸款1.4萬億元，比上年多增1.1萬億元，占住戶部門新增金融負債的56.1%，占比比上年上升15.4個百分點（來源于中國人民銀行公布數據）。從數據中可以看出，近幾年我國住房貸款的絕對值總量和增長速度都很快，同時住房抵押貸款占消費貸款的比重也顯著提高，對住房抵押貸款的研究也越來越重視。
2. 提前還貸主要原因的分析
提前還貸是指借款人在保證按月按額償還個人住房貸款本息的基礎上，提前償還部分或全部購房借款的一種經濟行為。它包括兩種形式：一種是提前償還部分個人住房貸款；另一種是提前償還全部個人住房貸款。分析造成提前還貸的原因有以下幾點。
2.1居民收入增加。隨著我國經濟的飛速發展，居民收入有了顯著提高，加強了借款經濟能力為借款人提前還貸提供了物質保障。我國住房抵押貸款的主要償還方式是每月定額還款，進而借貸的初期既確定了參考依據，同時隨著收入的增加，每月還款所帶來的壓力越小，更容易提前還款。
2.2對未來利率走勢的預期。隨著2011年央行的幾次加息，從2012年1月1日開始，住房抵押貸款的利率又達到了一個新的水平，我國住房抵押貸款實行的是浮動利率制，利率下降能夠帶來降息，減輕還貸壓力，但利率上升則會增大還款壓力，未來利率繼續上升的可能性又非常大，同時利率上調存在著遲滯效應，。按照我國現行的政策，本年上調的利率要到下一年的年初開始執行，這就為借款人提前還款提供了便利，使借款人以減少利息支出。
2.3我國現行政策的影響。在住房抵押貸款合同中，有相應的條款規定，借款人一旦出售抵押貸款，金融機構有權要求借款人付清所有的貸款余額，這一條款稱為“出售即付條款”。隨著二手房交易的增多，為了進行買賣，借款人需要進行提前還款，以保證交易的正常進行，這就加大了提前還款的行為。在退休收入政策上，退休之后的收入要低于工作時，這也促使一部門人為了以后的生活保障盡可能提前還貸。
2.4受我國傳統觀念的影響。我國一直有“無債一身輕”的傳統觀念，當手里資金充裕時，更傾向于提前還貸。
3. 提前還貸帶來的負面影響
提前還貸看起來對借款人有利，畢竟是由借款人來選擇是否提前還貸，但也存在著不利影響。借款人在提前還貸的過程中損失了很大的機會成本。當借款人選擇提前還貸時他失去了支配這筆資金獲得更高收益的機會，如股票等其它金融工具能獲得較高收益，那么借款人無形之中就放棄了這部分收入。提前還貸可能會對借款人的信用造成影響，隨著提前還貸的增加，對銀行造成的危害也在增大，銀行改變了對提前還貸的寬松政策，提前還貸影響了下次從銀行的貸款。隨著到期日的臨近，借款人所償還的款項中，本金所占的比重越大，提前還貸的效果越差。
提前還貸對銀行造成的負面影響最大。提前還貸對銀行來說是一種風險行為，借款人選擇有利的時機提前還貸獲得收益伴隨著銀行相應的虧損。首先對銀行來說，提前還貸造成了大量資金的閑置，提前還貸的資金不在銀行資金計劃的安排內，突然的還款打亂了銀行計劃，降低了流動性，不能短時間內用這筆資金創造利潤；其次，提前還貸減少了銀行的預期收入，現階段銀行通過住房抵押貸款獲得的利息收入是銀行收入的重要組成方面，提前還貸使這部分收入減少。再次，提前還貸也增加了銀行的服務成本，加大了銀行開支。當然提前還貸也有對銀行有力的一面，如降低了不良資產的比率，減少了呆、壞賬，獲得提前還貸借款人前期所付的利息等等。
4. 對提前還貸的對策分析
4.1減少對違約金的征收，實行固定利率制。銀行允許客戶提前還貸實質上是給予客戶一種期權，這種期權使客戶可以在市場利率變動時選擇對自己有利的進行交易。根據風險定價原則，資產價值=風險價值+時間價值，銀行在依據風險確定貸款利率時應該將按揭利率確定在充分覆蓋各種風險因素的水平上。當前銀行對提前還款多采用征收違約金等方式，但這種方式不利于金融創新，阻礙銀行服務水平的提高，也不利于銀行吸引客戶資源。影響借款人提前還款的因素還有很多，利率上升或者下調時都有可能，盲目地征收違約金，也使銀行喪失了獲得流動風險資產收益的機會。現在銀行對住房抵押貸款采取的是浮動匯率制，利率下調，借款人繼續執行合同；利率上調，借款人根據成本收益選擇是否提前還貸，跳出合同。提前還貸帶來各種負面效應，借鑒西方國家經驗，可以實行固定匯率制，這樣借款人可以提前確定借款成本，當市場利率下調時，借款人可以提前還貸，選擇低利率的融資工具，當市場利率上升時，可以繼續執行合同。
4.2建立數據庫，建立個人信用的評估系統。目前，我國許多商業銀行機構已經認識到了建立數據庫的重要性，由央行主導的信用體系也有了一定規模，但和西方發達國家相比，我國銀行的數據庫的樣本數量還有很大的差距。我國的住房抵押貸款市場興起的比較晚，經歷的經濟周期還不全面，對提前還款的規律不能完全掌握。在接下來，應該對借款人進行長期的跟蹤調查，采集數據，包括完善個人征信系統，逐步建立個人信用賬戶，完善預警機制，建立適合我國國情的模型，更好的利用規律，為防控風險服務。
4.3采用多種形式的貸款方式。現在銀行實行的基本上都是等額還款的形式，隨著收入增加，這種還款方式更適合收入穩定的人，我國銀行可以根據借款人的收入、年齡等因素設計不同的還貸方式，比如可以遞增還款或者遞減還款的方式，滿足不同人群的需求。同時利率、貸款期限的選擇可以不僅僅著眼于當前收入，可以讓借款人根據當前收入與未來的預期收入自行選擇還款期限，實行不同利率，當然這也要求銀行加強監管，做好數據庫和征信系統的建設。
4.4實行住房抵押貸款證券化。首先個人住房抵押貸款要達到證券化資產的要求。并非所有的金融資產都適宜證券化，其中最基礎的要求便是證券化的資產能在未來產生可預測見的穩定的現金流，即證券化的資產對投資者要有吸引力。住房抵押貸款有著穩定的現金流，較低違約率，很適合作做為進行證券化的信貸資產。同時，居民個人收入的增加和理財意識的增強為住房抵押貸款證券化創造了基本物質條件，再加上我國證券市場已初具規模。所以住房抵押貸款對提前還貸無疑是一種很好的方法。借助二級市場是分散和轉移提前還款所引起的利率風險的遠景規劃。銀行的利潤由存貸款的利息差變為了手續費的費用，風險也轉移到了愿意承擔此風險的投資者身上。美國的經驗表明，個人住房抵押貸款的二級市場是轉移和分散風險的最有效手段。目前“建元2005—1 MBS”已經由中國建設銀行發行了，實現了表內證券化，這種做法降低了證券化的成本，有利于證券化的早期實現，提供了較高的信用擔保，但沒有做到真正的風險隔離，還是在商業銀行內部。在以后的發展中應逐漸向表外證券化發展，實現真正的破產隔離和風險轉移。同時在住房抵押貸款證券化的過程中要穩健開展金融創新，把握好基礎工具的特點，控制住基礎產品的質量，加強對證券化的監管。避免出現美國次貸危機類此情況，影響實體經濟。
參考文獻：
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[7]Richard. S. F. and R. Roll, 1989,"Prepayments on Fixed Rate Mortgage Backed Securities," Journal of Portfolio Management: 15(3).
關鍵詞:個人住房抵押貸款;風險分析;風險防范
一、引言
隨著我國金融業的迅速發展和住房制度改革的深化,自2000年以來,中國城鎮居民的購房熱情不斷升溫,住房金融業務得到了快速發展。在這將近十年的時間里,個人住房貸款以其可靠的擔保、較高的收益、較低的風險受到了各家商業銀行的青睞,在銀行貸款中所占的比重日漸提高,已成為我國商業銀行一個重要的信貸業務種類,給商業銀行帶來了巨大的經濟效益。商業銀行的個人住房貸款在推動住房制度改革和提高居民住房消費的購買力等方面,都起到了積極的作用。但是,個人住房貸款存在著對象多、范圍廣、流動性差及期限長的特點。同時,目前我國個人住房貸款還存在基礎設施建設落后,個人征信系統尚未建立等問題。所以,這在一定程度上給商業銀行帶來了風險隱患,需要我們重新對商業銀行個人住房貸款業務的風險狀況進行認真地分析。
二、我國個人住房抵押貸款發展現狀
目前,我國房屋貸款業務發展迅速,具體數字如表一所示,2003年貸款余額為11780億元,到2008年貸款余額增加到33000億元,增加了21220億元,增加速度很快,同期增長數穩中有升,近兩年來也上升迅速,可以說,我國房地產市場發展勢頭迅猛,并一直保持了良好的發展勢頭。
因為我國個人住房抵押貸款的發展非常迅速,各大商業銀行都想在這塊市場里占據有利地位,所以相繼擴大了個人住房貸款在本銀行全部貸款所占的比例。然而,因為個人住房抵押貸款規模的擴大,其潛在風險也相應加大。
三、商業銀行個人住房抵押貸款存在的風險分析
(一)個人住房抵押貸款的客觀風險因素
1.市場風險
市場風險是指因市場變化給銀行帶來財務損失的可能性。主要包括:利率風險、匯率風險等。利率風險是指銀行的財務狀況在利率出現不利的波動時所面臨的風險。針對個人住房貸款而言,當資金市場出現利率攀升時,由于按照目前規定,個人住房貸款利率必須到次年初才能調整,在未調整期間,銀行利息收人減少,導致效益下降。匯率風險是指由于外匯價格變動給銀行帶來損失的可能性。
2.地區差異風險
各地區政策不統一,同樣造成銀行資金風險。地方法規不健全使銀行推出產品和出臺制度規定無法完全顧及地區差異,導致出現貸款風險。如各地對抵押登記的規定不盡相同,有的地區房產、地產分開辦理抵押登記手續,操作十分不便,容易形成貸款風險。
3.貸款法律風險
貸款法律風險是指在具體的貸款過程中,因操作行為出現文書違法或法律瑕疵而使整個貸款行為不受法律保護,直接或間接導致貸款損失的風險。在現階段,我國商業銀行面臨的法律風險尤為突出,主要體現為《擔保法》條款不能有效防范貸款風險,如借款人違約時,抵押權人若將抵押物拍賣,擔保法規定,必須先與抵押人協商一致;抵押物未經財產共有人同意,借款人一旦不還款,銀行在處置抵押物時,將產生法律糾紛,形成貸款風險等。
(二)個人住房抵押貸款的主觀風險因素
1.信用風險
個人住房抵押貸款的申請和執行過程中,存在很多可能導致申請人最終不能或者不愿按期償還貸款本金和利息的因素,既有主觀的,也有客觀的,最終形成信用風險。在我國,個人住房抵押貸款信用風險主要表現為:借款人在申請個人住房抵押貸款時提供虛假不實的資料。
某些借款人為了取得銀行貸款,有意提供與實際情況不符的虛假資料,而其實際還款能力并不強甚至根本無法償還,從而造成貸款違約,是形成信用風險的主要方面。具體途徑主要有以下幾種。
第一,虛高評估抵押物(房產)的價值
按照我們國家的個人住房信貸政策,購房者在購房時,可以根據具體情況只支付房產價值一定比例的款項,剩余比例款項可以通過申請銀行的個人住房貸款進行支付。該政策為一部分購房者提供了可乘之機,只要購房者能夠通過某些渠道使得體現在出具給商業銀行的證明材料上的所購房產價值高于該房產的實際價值,便可按政策套取到銀行的高額貸款,即以虛高評估房產價值套取銀行貸款。
第二,利用他人身份證,偷梁換柱搞假按揭
假按揭是指開發商為資金套現,將暫時沒有賣出的房子以內部職工或開發商親屬的名字購下,從銀行套取購房貸款。
辦理假按揭的程序一般為:開發商通過給付身份證持有人一定數額的報酬,有償使用對方身份證,并由身份證持有人在按揭貸款合同上簽字,簽字完成,銀行即根據合同向開發商放款。開發商和身份證持有人之間還會有一個協議,包括開發商承諾不需要身份證持有人承擔任何債務以及保密條款等內容。假按揭貸款是商業銀行經由開發商發放無真實借款主體且擔保不落實的長期房地產貸款,是商業銀行發放零售貸款中的典型違規行為,這使得開發商在房地產開發過程中所面臨的巨大風險轉嫁給了商業銀行。
2.策略風險
任何行業的發展都有一個周期問題,房地產行業也不例外,超常發展就可能有相應回調。在當前房地產行業大發展的階段,如果銀行將過多的信貸資源投入進去,將來就可能面臨巨大的策略風險。因此,商業銀行要根據各自情況對房地產的信貸投入比例進行總量控制。同時,還要加強行業分析,關注宏觀政策對房地產業的影響,防止盲目跟風,盲目決策,以規避策略風險。
3.操作風險
近年來,由于個人房地產信貸受到政策激勵,在相關配套政策并不完善的情況下出現了爆炸式發展,操作風險日漸顯現。銀行內外勾結,騙取貸款的案件時有發生,基本的操作手段是買賣雙方虛增標的物估價;貸款到位后,違約拖欠銀行貸款;將嚴重高估的地產作為抵押物轉移給銀行,最終使銀行實際形成巨大虧空。
四、商業銀行個人住房抵押貸款的風險防范措施
(一)主觀風險因素的對策研究
1.建立個人信用制度,控制借款人違約風險
我國的個人信用制度建設是在“九五”末期國內市場出現疲軟、內需不足的形勢下提出并開始起步的,是隨著商業銀行個人消費信貸業務的增加而產生的客觀要求。隨著我國商業銀行消費信貸業務的開展和整頓市場經濟秩序的深入進行,個人信用制度建設取得了一定進展。一些發達國家個人信用制度建設己有100多年的歷史,形成了科學化、規范化、法制化的運行機制,完善的個人信用制度已成為發達國家市場經濟正常運行的堅實基礎。為此,我們應該借鑒國外的成功經驗,結合國內現實,建立起符合我國國情的個人信用制度。
2.銀行自身完善風險管理機制,杜絕風險漏洞
主要包括控制按揭成數和房地產信貸增長速度;對借款人進行嚴格的貸前審查;簽定回購或債權轉讓條款;嚴格控制開發商貸款風險;堅持較高的資本充足率;強化不良資產處置等。
(二)客觀風險因素的對策研究
1.健全房地產金融的法律、法規體系
完善的法律法規體系是促進房地產金融健康發展的基本保障。目前,我國房地產金融領域的立法始終處于滯后狀態。為此,對于房地產金融的立法,第一要出臺專門的監管規定和辦法,以加強對商業銀行個人住房貸款的監管力度;第二要修改和完善“證券法”,以健全房地產抵押貸款債券發行和轉讓制度;第三要修改和完善“擔保法”、“保險法”,完善“個人住房貸款操作規程”、“個人住房貸款客戶評價暫行辦法”、“個人住房貸款一級審批操作規程”、“個人住房貸款貸后管理辦法”和“個人住房貸款檔案管理辦法”等一系列規章制度,并盡早將信用立法提上議程,以完善房地產金融領域的擔保體制及個人信用制度;第四要完善現有財產保險制度,增加住房抵押貸款保險的種類,降低貸款申請人負擔。
2.大力發展商業性住房抵押貸款保險
我國的房地產金融要發展,必須建立起適合國情的房地產金融保險制度,以增加抵押物的擔保能力,降低個人住房貸款風險。為此,第一要大力發展商業性住房抵押貸款保險機構,政府應對保險公司經營住房抵押貸款保險實行政策傾斜;第二要開發新險種;第三要鼓勵借款人積極投保,對自愿投保住房抵押貸款保險的借款人,商業銀行應給予適當放寬貸款期限、提高貸款額度、降低利率、采取靈活多樣還款方式等優惠政策。
3.建立住房貸款擔保機構
消費信貸與其他貸款不同,借款人是一個消費者,貸款購買的是超過其即期收入限度并較長時間才能歸還貸款的財產或耐用消費品。因此,在發放消費貸款時,用抵押、擔保做還款保證顯得十分必要。
(三)風險防范的創新思路
資產證券化是廣義的資產證券化的重要組成部分,是指發起人將缺乏流動性、但具有某種可預測現金收入屬性的資產或資產組合(即“基礎證券”),出售給特定的發起人,或者將該基礎證券信托給特定的受托人,通過創立一種以該基礎資產產生的現金流為支持的一種金融工具或權利憑證(即資產支持證券),在資本市場上出售變現該資產支持證券的一種結構性融資手段。
資產證券化的最主要形式就是住房抵押貸款證券化(Mortgag Backed securitization,MBS),指的是商業銀行等金融機構將其持有的住房抵押貸款債權轉讓給一家特別的專業機構(Special Purpose Vehicle,SPV),該機構以其收購的住房抵押貸款為基礎而在資本市場上發行證券的行為。
證券化流程主要包括以下幾個步驟,即發起人選擇證券化的基礎資產,構建資產池;設立特殊目的載體(SPV);發起人將資產組合轉移給SPV;進行信用增級;評級機構進行信用評級,進行證券銷售;現金流管理及償付。
住房抵押貸款證券化(MBS)成為國際金融創新發展的重要趨勢。引入住房抵押貸款證券化能夠解決我國金融體系功能錯位,促進資本市場功能完善,化解商業銀行的流動患,還能給商業銀行帶來多方面的收益,同時為民間資本和各類保險等機構資金進入銀行信貸領域開辟一條間接渠道。
五、結束語
本文在對影響我國商業銀行住房抵押貸款的主觀因素和客觀因素進行分析的基礎上,總結得出以下結論:
第一,我國商業銀行個人住房抵押貸款中的風險因素可以按照主觀風險因素與客觀風險因素進行細分,主觀因素與客觀因素所采取的分析方法、預防措施都不盡相同。認真做好主觀因素與客觀因素的分析,有助于找出我國商業銀行個人住房抵押貸款各風險因素的內在聯系,有助于商業銀行進行風險分析時更加明細,便于從操作流程上進行有針對性的調控措施。
第二,我國應盡快建立完善的個人信用體系的管理模型,商業銀行可以根據未來自身的實際情況,制定相應的個人住房抵押貸款指導性操作流程,建立相應的違約預警機制和因地制宜的違約風險控制方針。
第三,通過對加強立法的呼吁,以及風險分散機制的建立,降低客觀風險。目前我國住房金融服務網絡及其他服務體系和配套政策措施尚未完善,辦理抵押貸款過程中的手續、資信調查、房屋評估和風險管理等方面效率較低。在客戶支付能力產生困難時,無法及時變現,造成還款時間延誤,形成了并非客戶主觀意愿造成的信用風險。風險分散的具體操作表現形式,目前能夠較快實現的模式是擔保公司與保險公司等。如果保險、擔保公司與銀行合作,對于個人住房貸款的風險分散,將會帶來積極地促進作用。
在解決商業銀行個人住房抵押貸款風險的主觀因素和客觀風險因素的同時,還要逐步推行住房抵押貸款的證券化,并大力發展個人住房抵押貸款二級市場,組合出售自身的住房抵押貸款,或者通過市場這一平臺進行資產證券化或抵押貸款證券化,化解個人住房抵押貸款資金流動性差的風險,提前收回商業銀行的貸款資金,盤活信貸資產,增強自身資金的流動性,同時又轉移了違約風險。
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再融資傾向是影響借款人提前償付行為的最重要的因素。如果借款人可以以更低的利率獲得新的貸款時,(市場利率較為明顯的低于原抵押貸款的契約利率),那么借款人提前償付原抵押貸款就是經濟合理的。
Hayre L.S.,Chaudary S.,Young R.A.(2000)提出把再融資傾向看成借款人所擁有的看漲期權的觀點,并認為借款人在當前利率水平下有利可圖時,就會執行期權。再融資傾向是通過如下具體因素來影響借款人的提前償付行為。
(一)利率
借款人再融資傾向的強弱在很大程度上取決于利差,這個利差指的是現行的抵押貸款市場利率與原契約利率之間的差異。當市場利率的下降使得借款人能夠以更低的利率融資時,也會減少抵押貸款的月付款支出,那么就會增強借款人再融資的傾向。Eknath Belbase通過研究固定利率抵押貸款提前償付的模型,得出結論是隨著加權平均息票率與加權滯后當期息票率之間的比率的提高,提前償付率也隨之提高。Stavros Peristiani對FNMA 30期固定利率抵押貸款數據進行實證分析,得出的結論是當利差為負時,提前償付率很低,隨著利差的增大,提前償付率開始加速上升。
(二)再融資成本
再融資成本是阻止借款人在出現正利差時就做出再融資決定的一個重要原因。再融資成本主要包括申請抵押貸款的費用、抵押貸款的評估費用、抵押貸款手續費以及提前償付罰金等等,其中提前償付罰金主要是點數和違約金。它與借款人的權益積累反向變動,即該積累越多,貸款余額越少,提前償付的罰款也就越少。
(三)提前衰竭效應
借款人會根據利差決定是否提前償付貸款,因此在貸款期限內市場利率下降時,抵押貸款集合會表現出陸續上升的提前償付速度。但是利率再次下降所造成的新一輪的再籌資傾向往往較弱,抵押貸款集合中尚未清償貸款的借款人對再籌資機會較為不敏感。這一現象被稱為提前還款衰竭效應。該效應解釋了為什么在再融資刺激并未減弱的情況下,提前償付率不會長時間維持在一個高點(Hayre Lakhbir.S, Chaudhary Sharad, Young Robert.A,2000)。
(四)收益曲線
當長期利率高于短期利率即收益曲線是正斜率時,借款人可以選擇不同的短期抵押形式進行再融資。收益曲線的斜率越大,長期利率與短期利率的差距就越大,再融資的動力也就越大。Michael Bykhovsky通過對15年期和30年期的固定利率抵押貸款的分析,認為收益曲線對30年期住房抵押貸款的影響最為顯著,相對而言對15年期抵押貸款的影響則不是那么明顯。
二、住宅轉手
許多國家的金融監管當局規定當房產出售時,必須清償所有未償付的貸款余額,如美國的很多住房抵押貸款契約中都有轉售即付的條款。因此,房產的出售也會導致住房抵押貸款的提前償付。而轉售即付條款作為對提前償付行為事后的懲罰,被認為是銀行的最優策略(Kenneth.B.Dunn ,Chester.S.Satt,1986)。住宅轉手的情況與以下具體因素相關:
(一)總體經濟發展狀況
當經濟發展狀況和前景的預期比較良好時,消費者有信心也有能力去改善現有的住房條件。而當經濟發展很不景氣時,會導致人口遷出率的上升,會使房產被取消贖回權而需拍賣,最終也會導致住房轉售率的上升。
(二)房地產市場繁榮程度
HayreLakhbir.S,Chaudhary Sharad,Young Robert.A(2000)認為伴隨著房地產價格的快速上漲,從而會導致房產的快速增值,而這些將刺激借款人“向上置換”住宅的行為,這些都最終體現在住宅轉手率的不斷提高上。Seow-Eng Ong,Clark L.Maxam,Doreen Chze-Lin 和Thang(2002)通過對新加坡個人住房抵押貸款進行實證分析,得出結論認為提前償付率是住宅價格指數的增函數,也就是說隨著住宅價格整體水平的上漲,會使房地產市場的交易變的活躍,進而會導致住宅轉售率的上升,最終影響到抵押貸款的提前償付。
(三)債齡
借款人在抵押貸款的初期,由于受到支付能力及各種不確定性因素的限制,一般不會提前償付。但是隨著時間的向后推移(隨著債齡的增長)提前償付率也逐漸變大,并最終達到一個相對穩定的狀態。有分析指出即使借款人在1年內提前償付是最優選擇,借款人也會比較傾向于在再融資前平均等待1年時間(Richard Stanton,1995)。
(四)季節性
季節性因素對所有借款人都有普遍影響。因住宅轉手引起的提前還款與天氣,假期時間表和學年相關,借款人在天氣暖和,子女不上學的夏季遷居的可能性遠比冬季大。在美國春季和夏季是借款人選擇提前還款的兩個高峰期,而冬季的提前還款速度最慢(Eknath Belbase, 1999;Michael Bykhovsky,2004)。
(五)鎖住效應
鎖住效應是指當市場利率高于抵押貸款的契約利率時,借款人不愿出售其房產,因為此時出售不僅會存在各種費用,還會增加貸款人的抵押貸款利息支出。而且利差越大,被鎖住的程度就越大,其住房轉售率就越低。
三、結論
一、商業銀行住房抵押貸款現狀
1.低利率刺激了住房抵押貸款市場的過快發展
我國商業銀行在住房抵押貸款市場發展上存在諸多的問題,首先是低利率刺激了住房抵押貸款市場的過快發展:自1997年東南亞金融危機以后，為刺激經濟的發展，中國人民銀行通過降低利率和調低存款準備金率等寬松的貨幣政策來提高金融對經濟增長的支持，同時，從房地產市場來看，1998年我國開始實施住房制度改革，在寬松的貨幣政策下，住房開發成本低，市場大量需求刺激了房地產市場的快速發展，尤其是個人住房抵押貸款快速發展從而成為各大金融機構業務的重點。然而自2007年以來，房貸利率開始上升，中國人民銀行多次提高存貸款利率，在我國房貸大部分實行浮動利率貸款的情況下，利率的提高將導致借款人還貸能力下降，商業銀行房貸積累的風險也將不斷加大，一旦房價出現大幅度反轉，我國的住房抵押貸款市場也許會發生信貸危機。
2.貸款條件的放寬使個人住房抵押貸款市場存在風險隱患
近年來,在房價持續上漲的宏觀背景下及住房抵押貸款是優質資產的觀念驅動下,商業銀行普遍放松了對貸款者資質的審查,不少房貸者開出的工資收入證明都是虛假的,而個別銀行出于自身的短期效益,加上個人住房消費信貸市場上的激烈競爭,使得個人住房貸款客戶的市場準入基本上是最低標準。而且我國目前還沒有建立起完善的個人信用評級系統,在各家銀行既沒有建立客戶分級體制,也沒有對抵押貸款進行分級的情況下,金融機構缺乏相應的風險補償機制,使得我國的住房抵押貸款市場存在重大的風險隱患。
二、商業銀行住房抵押貸款風險分析
1.借款人及房地產開發商的信用風險
在個人住房抵押貸款申請和執行的過程中，有很多因素影響到借款人，導致其不愿還款或無力還款，既有主觀的，也有客觀的，最終形成借款人的信用風險。
(1)借款人主動違約。由于借貸雙方信息不對稱，銀行對借款人真實的還款能力無法知曉，從而出現借款人在借貸過程中故意制造虛假信息的現象。一是借款人無意或無力償還抵押貸款，但為了騙取住房抵押貸款而偽造收入。二是借款人有能力償還貸款但由于種種原因收入來源不明，為了取得住房抵押貸款而開具虛假收入證明，這種人會由于身份無法確定，收入來源不明朗，涉及經濟案件，致使財產被凍結進而影響其還款能力。這兩種都將使銀行面臨貸款發放后無法收回的風險。
(2)借款人被動違約。指在借款人十幾年的還貸期間，由于出現某些自然或者社會原因，如借款人所在單位倒閉、撤銷、裁員等無法抗拒的客觀原因而導致失業或收入大幅度減少，造成借款人無力繼續歸還住房貸款，被迫放棄還款計劃而為銀行信貸資金造成風險。
(3)投資風險。部分借款人購買樓房是炒房的行為，而這些樓盤大多數為高檔的住宅，一旦投資經營失敗、房屋無人購買將使借款沒有充足的流動資金償還銀行到期的貸款利息從而產生信用風險；再者如果借款人投資的房產貶值，借款人有可能放棄房屋所有權，風險只能由銀行承擔。在房地產開發商方面，其風險是因為個人住房貸款通常是商業銀行積極拓展的業務領域，有的還享有利率的優惠。從而使房地產企業積極以合規或者不合規的方式爭取融資渠道，這使得房地產融資風險向個人住房貸款中轉移。常見的有“假按揭”，即一些實力不濟的開發企業，利用員工名義大規模向銀行申請按揭，騙取銀行資金籌資；開具虛假首付證明；“一房多賣”開發商惡意騙取貸款卷款潛逃等。
2.商業銀行內部存在的風險
商業銀行內部風險主要包括銀行內部管理風險、業務操作風險及內部制度不健全等引起的風險。所謂管理風險是指商業銀行內部個人住房抵押貸款管理出現問題導致的信貸風險。許多商業銀行客戶經理缺少風險意識，為了搶占市場份額、完成規定的指標，出現了對貸款審批不嚴格把關的現象；各商業銀行個人住房抵押貸款業務在運作中隨意性較大，還沒有形成統一的評價標準和業務流程；缺少熟悉個人住房抵押貸款業務的專家，對業務人員的培訓也滯后于個貸業務的快速發展。在業務操作風險方面主要是由于商業銀行在制度管理上放寬貸款要求而造成的業務風險。由于對住房抵押貸款缺乏風險控制意識，許多商業銀行對借款人提供的相關材料審查不夠嚴格，高估了借款人的還款能力，沒有對借款人的資料進行進一步的審核把關。另外，部分工作人員自身的業務素質或思想素質不高，工作不負責，操作不符合規范，也是操作風險形成的重要原因。此外，商業銀行未建立統一標準的風險評級機制和信用審核制度也是商業銀行內部存在的不可忽視的風險。
3.法律制度風險
法律制度風險是指由于法律制度不健全，對住房抵押貸款失信、違約行為的處罰沒有做出明確具體的規定，沒有出臺專門針對這一項的法律條文，懲罰不具體，執行力度也不夠強，從而使商業銀行遭受損失卻無從追究。由于我國住房抵押貸款法律法規的缺失，容易使借款人利用這一方面的法律空白違約。一旦借款人惡意欠款，可以依據相關規定以所抵押的住房為生活所必需的居住房屋為由，使商業銀行無法追討欠款也無法對抵押房屋進行處置，從而產生法律制度的風險。
三、住房抵押貸款的風險管理
1.建立科學嚴謹的銀行個人信用評估體系。建立科學的個人信用評估體系是商業銀行進行個人住房抵押貸款信用風險管理的基礎。目前我國的個人信用評估體系還不完備存在著很多缺陷，在評價指標的選取和分值的設定上還存在著一些一些欠考慮的地方。因此，目前我國應借鑒國際標準化的個人信用評價指標，制定出一套適合我國國情的銀行信用風險評估標準，從而針對不同貸款人的信用運用不同的指標加以評價分類，以保證銀行貸款安全，使銀行的資金回收得到安全保障。
2.建立風險分攤機制，分散銀行抵押貸款形成的風險。商業銀行為降低抵押貸款的風險可以進行風險分攤，首先，可以讓政府機構介入其借貸的過程。銀行可以借鑒國際成功經驗，由政府機構對個人住房抵押貸款提供擔保，政府機構參與能夠降低貸款成本，提高住房融資效率，促進金融發展，有效地轉移商業銀行承擔的信用風險。其次，建立和完善個人住房抵押貸款的保險機制。建立和完善個人住房抵押貸款保險機制主要應做好以下幾項：一是建立保險產品的研究開發機構，重視該類保險產品專業人才的引進和培養；二是制定合理的保險費率；三是建立健全住房抵押貸款保險營銷系統。
3.完善個人住房抵押貸款的法律制度。個人住房抵押貸款涉及社會經濟的各個層面，有效降低商業銀行所面臨的風險需要良好的法律環境和立法支持。我國應盡快制定和頒發相關法律，以規范貸款人的借貸行為。如制定《信用法》，突出對非信用行為的法律制裁，并在此基礎上建立個人破產制度，引導人們樹立良好的信用觀念。進一步完善與個人住房抵押貸款業務相關的法律法規，對住房抵押貸款發放過程中可能出現的各項責任和問題做出明確的法律規定和采取相應的獎懲措施，諸如對抵押債權轉移、房地產中介的法律責任、住房抵押支持證券的發行交易時可能出現的法律問題等作出明確規定。使各當事人可以預見其行為后果，增強當事人的法律意識，規范其貸款行為，從而使銀行的抵押貸款得到法律的支持，減少貸款風險。
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摘 要 房地產業是我國近十年發展最快、對GDP 增長貢獻最大的行業。房地產市場的迅猛發展帶動了住房貸款市場的高速增長。因此，現階段，重新熟悉個人住房貸款的風險新問題并實施有效的防范辦法，降低和防止個人住房貸款風險的發生，不僅有利于商業銀行住房貸款的風險防范，還有利于我國房地產市場的健康發展。
關鍵詞 商業銀行 住房抵押貸款 風險控制
住房抵押貸款又稱按揭，指銀行向貸款者提供大部分購房款項，購房者以穩定的收入分期向銀行還本付息，在未還清本息之前，用其購房契約和其他具有所有權的財產向銀行作抵押，或由第三人為其貸款提供保證并承擔連帶責任。若購房者不能按照期限還本付息，銀行可將房屋出售，或向有連帶責任的擔保人追索。1982年，國務院決定在鄭州、常州、沙市、四平等四個城市進行住房制度改革試點，住房消費信貸這一概念首次在我國出現，之后逐漸推廣至全國范圍。
一、商業銀行住房抵押貸款現狀
（一）住房貸款額急升
伴隨房地產行業的快速增長，商業銀行對房地產行業的企業貸款與以商品房為投向的個人貸款均呈現同比增長。以中國建設銀行為例，截至2010年12月31日，房地產業貸款余額4，029.22 億元，增幅12.34%。個人貸款新增占全部貸款新增33.01%，個人住房貸款新增額位居市場第一位。
（二）住房按揭貸款市場準入標準寬松
個人住房消費信貸市場上的激烈競爭使個人貸款客戶的市場準入基本上是最低標準，首付比例低，且缺乏有效明晰的分類產品體系和適當的風險補償機制。
（三）地產金融參與者相對單一，過度依賴銀行貸款
在目前的房地產資金鏈中，商業銀行參與了房地產開發的幾乎全過程，企業及居民買房的融資途徑也主要是依靠銀行貸款。這種單一地產金融機制，使商業銀行承受著來自于商品房開發供應鏈兩端的風險壓力。
二、我國商業銀行住房抵押貸款面臨的主要風險
（一）違約風險
違約風險是商業銀行住房抵押貸款業務中面臨的最大風險，它是指借款人不還貸款的風險，包括被迫違約和理性違約。被迫違約是指借款人的被動行為，因為支付能力不足，有還款的意愿，但無還款的能力。
（二）利率風險
利率上升是導致大量違約的關鍵。利率的持續上調，將會有一定比重的貸款人因“月供”超出預期而難以承受，償貸能力將普遍下降，銀行房貸的違約風險將明顯升高。
（三）流動性風險
流動性風險是指資金短存長貸難于變現的風險，流動性是銀行保證資產質量的一條重要原則。現如今流動性風險體現在兩個方面，一是貸款期限，住房抵押貸款卻屬于長期貸款。二是銀行持有的資產債權不易變現，極易導致流動性風險，造成銀行可能喪失在金融市場更有利的投資機會，增加機會成本帶來的損失。
（四）政策風險
為了遏制房價過快上漲，政府提出加快研究制定“引導個人合理住房消費、調節個人房產收益的稅收政策”。2010年4月17國務院《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，十條措施要求堅決遏制部分城市房價過快上漲，解決城鎮居民住房問題。5月31日，中國政府網公布《國務院批轉發展改革委的通知》，提出“逐步推進房產稅改革”。6月2日，發改委在關于2010年深化經濟體制改革重點的意見說明會上表示，“逐步推進房產稅改革，將避免重復征稅”，并對地方試點房產稅表示支持。一系列政策的出臺導致近來房地產市場的低迷，政策風險可能會帶來房價下跌，從而引發違約風險，并導致借款人抵押的房產價值縮水，給銀行帶來巨大損失。
三、我國個人住房抵押貸款信用風險的防范措施和建議
由上可知，住房抵押貸款不僅涉及到商業銀行、借款人以及開發商三方的利益，更是關系到國計民生的大事。要使其帶來的風險降低到最小化，正確處理好業務發展與風險防范的關系，在貸款產品的設計中充分考慮風險因素，強化風險控制，完善個人住房抵押貸款的品種，使其適合不同的住房需求者，最大限度的確保住房抵押貸款的安全，推動住房抵押貸款業務的良性、健康發展。就以上分析，筆者提出以下建議：
第一，建立和提高我國個人住房抵押貸款風險管理的量化分析技術。我國商業銀行應該學習國際經驗，積累和完善數據資源，建立適應中國國情的個人住房抵押貸款風險管理的模型。
第二，政府對個人住房抵押貸款風險管理給予政策支持。政府應針對經濟形勢，在必要時候對特定類別的個人住房抵押貸款實施一定的優惠政策，減輕存在較大違約風險的購房者還貸負擔。
第三，建立符合中國國情的住房消費模式，整頓和完善房地產市場秩序。針對低收入群體推出住房保障制度，推廣廉租房計劃，同時加強對住房保障制度的公開、透明運作和社會監督，抑制住宅炒作和投機活動，有助于減少房價的劇烈波動，降低房貸信用風險。
第四，建立和完善中國的個人信用管理體系，包括建立和完善個人信用檔案、個人資信評估和個人信用風險預警制度。
第五，提高銀行自身消除風險、抵抗風險的能力。首先是健全銀行內控制度，建立科學的量化的風險管理系統，增強風險控制和預警功能。其次要提升信貸員工整體素質，增強其對金融、分析調查、評估、風險管理等知識的學習和掌握。再次要努力提高銀行自身資本充足率，提高抵補預期和非預期損失的能力。
第六，穩步推進住房抵押貸款證券化。我們應肯定金融創新和資產證券化的積極意義，不能因噎廢食，應繼續穩打穩扎，為住房抵押貸款證券化創造各種有利條件。
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如果您已經擁有一套住房，但您對現有這套住房不滿意，可能它的面積太小，可能它的位置太偏或配套 不太好，而您目前又暫時不想出售這套住房，那么在這種情況下，有什么辦法能解決這一矛盾呢？下面我將給 您推薦一種即不用出售現有住房又能及時改善目前居住狀況的好辦法——參加個人住房抵押貸款。
建設銀行開辦的個人住房抵押貸款是指以自己或他人所有的房產作為抵押物而申請的一種個人住房貸款。 建設銀行對這種貸款的基本規定友誼下幾點：
一、貸款的額度不能超過抵押物評估價值或擬購房價值的70%，就底部就高。
二、以住房作抵押的，抵押物的已使用年限不能超過15年；以門頭房作抵押的，抵押物的已使用年限不能超過20年。
三、貸款的期限一般不超過10年。
四、貸款利率按照人民銀行規定的個人住房貸款利率執行，即期限在5年以內（含5年），年利率5.31%；期限在五年以上，年利率5.58%.
五、貸款期限在一年以內（含1年），到期一次還本付息；貸款期限在一年以上的，實行按月還本付息。
摘要：資產證券化是金融工具創新的產物，在國外已被廣泛適用于各種金融資產，我國現已具備資產證券化的需求和環境條件。對商業銀行來說比較有市場潛力的適合資產證券化的金融資產主要有三類：住房抵押貸款、不良貸款和國有股減持貸款，其中住房抵押貸款證券化無論從信用風險還是從市場潛力方面分析都更有優勢。研究住房抵押貸款證券化在理論和實踐上都具有重要意義、
關鍵詞：住房抵押貸款：證券化：必要性
一、我國開展個人住房抵押貸款證券化的可行性分析
雖然中國建設銀行的“建元2005-1個人住房抵押貸款證券化信托優先級資產支持證券”公開發行，沒達到市場樂觀人士所預期的“火爆”狀態，但隨著人們對抵押貸款證券化認識的加深和客觀條件的成熟，相信在中國也將日益顯示出其價值所在，并將具備廣泛的應用前景。
(一)個人住房抵押貸款符合證券化資產的要求
并非所有的資產都適宜證券化，其中最基本的要求是證券化的資產能在未來產生可預測的穩定現金流，即證券化的資產對投資者要有吸引力。投資者在決定是否購買抵押支持證券時，主要依據的是這些資產的質量、未來現金收入流的可靠性和穩定性。居民住宅貸款的風險相對較小、收入相對穩定并且可預測性較高，所以以個人住房抵押貸款證券化為突破口是十分合適的。
(二)居民個人收入水平的提高和金融意識的增強為住房抵押貸款證券化創造了物質條件
一方面居民儲蓄業務總量相當可觀，龐大的居民儲蓄資金為個人住房抵押貸款證券化的推行提供了充足的資金來源。另外，抵押支持證券的信用級別高(一般為aaa或aa級)，風險較小，收益率略高于國債，因此居民樂意購買。另一方面，居民的金融意識在不斷增強，消費心理日趨健康，對這一新的投資工具能很快予以接受。
(三)我國證券市場已初具規模
我國目前已經形成了以眾多證券公司參與支持的證券發行市場，以及上海、深圳兩地證券交易所，staq系統和net系統等為代表的場外交易。滬、深兩證券交易所上市的交易品種包括股票、國債、基金券、可轉換債券等。抵押支持證券發行以后完全可以在這兩個證券市場上市流通。
(四)我國已有相當數量的機構投資者
隨著養老、醫療等社會保障基金制度的深入展開，將會有越來越多的禮會保障基金。這些社會保障基金積聚了大量的資金，必然要到證券市場上尋求出路，社會保障基金的本質特征決定它不可能追求短期高風險的投資機會，只能把資金投入到風險低、收益穩定、期限長的投資品種上。抵押支持證券都是長達數十年的證券，又有政府信用的擔保，風險較小，收益比較穩定，恰能滿足這些機構投資者的投資需求，同時也為支持證券的發行提供了穩定和長期的資金來源。
(五)我國個人住房抵押貸款狀況達到資產證券化的規模要求
資料顯示，抵押支持證券的發起、包裝和承銷必須達到一定的規模才能實現其經濟利益，抵押支持證券的初始發行必須在2-3億元范圍內。1992年，中國建設銀行發放了我國第一筆個人住房抵押貸款。從此個人住房抵押貸款逐漸成為人們購房融資的主要方式，其規模快速擴大。據人民銀行統計，至2007年6月末，全國商業性個人住房貸款達到25720億元，到了資產證券化對個人住房抵押貸款規模的要求。
二、證券化的基本原理
(一)住房抵押貸款證券化的基本思路
1 建立個人信用制度。住房抵押貸款業務主要以個人為客戶，其信用狀部直接影響貸款的質量和風險情況，具體可以從三方面完善相關制度：第一，加強儲蓄實名制建設，建立以個人賬戶為主的結算制度：第二，健全全社會的信用基礎；第三，完善個人信用評價體系。
2 加快住房抵押貸款一級市場的建設。首先，住房抵押貸款的規模是證券化的基礎，應大力發展住房抵押貸款一級市場規模。其次，豐富住房抵押貸款市場上的貸款品種。第二=，完善一級市場的風險控制機制，建立個人信用的登記制度，加強保險業與住房抵押貸款市場的結合。
3 加強spv(特設中介機構)風險管理，spv的運用也面臨各種風險，主要包括信用風險、流動性風險、道德風險、規模不足、交易風險、法律風險、利率風險、提前還款風險等。spv成立后，有助于提高或強化spv信貸力度，有利于提高bms(住毫低押貸款支持證券)的資信評級，從而增強投資者信心，吸引更多投資者進入住房抵押貸款證券化市場。以制度化和系統化的方式來管理這些風險，通過業務運作分散給具有風險承擔能力的投資者，從而化解銀行業的部分風險。
4 加強政府機構在住房抵押貸款證券化中的作用。住房抵押貸款證券化市場是一個特殊而復雜的市場，其中有大量的中介機構參與，市場關系
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錯綜復雜；其次，抵押貸款證券化作為一種金融創新，需要建立一系列適應其發展的新的市場秩序與規則。這些都需要借助于政府所具有的特殊的協調優勢。
(二)中國住房抵押貸款證券化的操作框架
住房抵押貸款證券化市場的運行機制及其特色，相當程度上取決于市場參與主體。市場參與主體的資格確定、他們的行為準則、操作規范以及外部監管機制的建立，直接關系到住房抵押貸款證券化市場的效率和未來的發展。我國住房抵押貸款證券化市場的基本框架如圖1所示。中國住房抵押貸款證券化操作框架中各參與方具有以下職能：(1)購房者，作為債務人負有向發起人支付住房抵押貸款本息的義務；(2)住房抵押貸款銀行為發起人，其職能是組建資產池，并將其出售或轉移給spv；(3)spv的作用是購買或接受發起人的住房抵押貸款，接受證券公司發行的住房抵押貸款支持證券；(4)評級機構，提供資產評級；(5)信用擔保公司，對住房抵押貸款進行信用增級和擔保；(6)證券公司負責設計、發行住房抵押貸款支持證券。
三、推行我國住房抵押貸款證券化的建 議
(一)大力推動金融體制改革
第一，必須以產權改革為核心，加快國有銀行商業化改革的步伐，建立與市場經濟相適應的現代銀行體系，從源頭上規范抵押貸款的管理，實現抵押貸款的標準化服務。第二，必須逐步實現我國金融業從“分業經營”向“混業經營”的轉變。第三，必須完善和優化現行的利率體系，只有實現銀行存貸款利率的市場化，才能保證住房抵押貸款支持證券有一個合理的定價。第四，必須改革和完善現行的債券發行制度，政府只需審批年度的發行規模，至于具體的債券發行標準、規模、利率水平、期限結構和發行時間等都可以交由特殊機構根據市場情況自主作出決定。
(二)取消市場限制，培育投資主體
在住房抵押貸款證券化參與者中，機構投資者已成為最大的投資者。因此，有必要在加強監管的
前提下，對有關保險金、養老基金、福利基金等使用的政策和法規進行適當的調整和放寬市場限制，逐步向保險金、養老基金等機構投資者開放資產證券化市場。
(三)規范信用評級和擔保體系
信用評級機構的評級結果是投資者進行投資選擇的重要依據，獨立、客觀、公正的信用評級是住房抵押貸款證券化成敗的關鍵。就我國現實的市場條件而言，我國個人信用管理可以選擇國家社會信用管理體系這一模式，即以身份證登記為基礎，以存款實名制為契機，推廣建立個人賬戶體系，通過銀行問的聯網、地區間的聯網，最終建立起國家個人信用調查和資源共享系統。此外，借鑒國際經驗，盡快成立政策性的全同住房抵押貸款擔保保險機構，并與商業性保險機構一起構建一套完整的抵押保險擔保機制，為住房抵押貸款的發展提供保障。
(四)完善相關的法律法規
一是著手研究制定住房抵押貸款證券的法規，如《住房法》、《住房金融機構組織法》、《住房抵押貸款保險法》、《住房抵押貸款證券化法》、《投資基金管理法》、《房地產信托法》等。二是根據我國會計和稅收法規，結合資產證券化本身的特征，制定相應的會計和稅收制度。三是從各國的情況看，住房抵押貸款證券化都屬于政府推動型的制度創新，這方面的法律法規的供給和創新同樣需要政府強有力的推動。
(五)培育抵押貸款證券化市場
要發行抵押貸款證券必須建立完善的、流動性較強的抵押貸款二級市場。包括：一是制定相應的法律法規。只有保證正常的交易秩序，住房抵押貸款證券才能有效流動，其效應才能真正得以發揮。目前，我國證券化方面的法制建設還很滯后，推行住房抵押貸款證券化，有關管理部門面臨著建立和完善有關金融市場和i房地產市場法律、法規的任務。二是深化金融改革。在國有銀行商業化的同時，應大力發展人壽保險公司、養老基金、投資銀行、抵押銀行、非銀行金融機構，建立多元化的投資融資機構，推進金融機構經營機制的轉換，擴大住房信貸資金來源。三是開發新的貸款種類。目前我國房地產抵押貸款的形式主要是職工住房抵押貸款，形式單一，且限制條件嚴格，這嚴重制約了住房抵押貸款市場的發展。針對這一情況，我們應學習國外經驗，吸收一些適合國情的貸款形式，如分級償還抵押貸款、可調整價格抵押貸款等，從而推動住房抵押貸款二級市場的發展。
(六)建立完善的抵押市場擔保體系
開展住房抵押證券化必須解決好兩個問題：一是在龐大的住房抵押貸款市場中，建立起健康有序的信用關系和信用體系，提高貸款者和抵押品的信用等級和信用條件，增強抵押貸款的清償能力，減少銀行機構的信貸風險。二是在流動的抵押貸款二級市場中，增強抵押證券的安全性和清償能力，提高證券發起機構和證券抵押品的抵押信用和抵押證券的交易信用，加強
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對抵押貸款證券化后的流動性風險的防范。南此可見整個房地產抵押貸款市場的運轉必須有完善的抵押擔保體系的支持，因此設立專門的證券化擔保機構，為抵押證券提供信用支持和擔保，對整個住房抵押貸款證券化體系而言，是十分重要的。借鑒美國的經驗，在推行住房抵押貸款證券化的初始階段，應由政府出面提供擔保，這樣可以提高住房抵押貸款和抵押證券的信譽，為實行住房抵押貸證券化打下堅實的基礎。
(七)加快抵押貸款證券化運行所需的中介機構的建設
加快抵押貸款證券化運行所需的中介機構的建立包括：一是建立住房抵押貸款公司。它的職能主要是買進金融機構的抵押貸款所有權和房產抵押權，組成抵押貸款組，經標準化處理、信用評級及抵押貸款擔保公司擔保增級后，發行抵押貸款證券，從最終投資者處取得銷售抵押貸款證券的資金。二是培育抵押債券的認購承銷者。其職能是代替債券發行者銷售債券。認購承銷者可分包銷和代銷兩種，包銷商要承擔發行風險，即在債券未售完時包銷商要購買剩余債券。
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【關鍵詞】住房按揭貸款 違約風險 商業銀行
一、引言
2007年美國次貸危機的發生給各國金融市場都敲響了警鐘，我國房地產市場蓬勃發展的背后也隱藏著巨大的危機。近幾年，我國個人住房不良貸款數額越來越大，中央銀行采取不斷加息的措施試圖調控，但這樣做同時也會增加個人住房貸款支付的負擔。國際上公認的住房貸款風險是在貸款發放后的5-8年后，意味著國內商業銀行個人住房貸款在近一個時期內已經逐漸步入違約高風險期。但究竟違約風險為什么會存在呢？其存在給商業銀行帶來了哪些問題，商業銀行又該如何應對它呢？
二、個人按揭貸款的發展現狀
中國人的房子情結讓大家覺得有了房子才有了家，沒有房子在一個城市是根本站不住腳的，所以在中國買房的熱情要遠遠高于租房，但面對高額的房價，很多購房者難以一次性付清全款，于是為了解決需求和支付能力之間的矛盾，一種新的購房模式開始出現那就是個人住房按揭貸款。個人按揭貸款主要是個人和銀行之間的業務，最早開展這個業務的是我國的建設銀行，它于二十世紀八十年代中期率先成為了第一個吃螃蟹的人。到現在已經有了二十年的發展史，雖然個人按揭貸款的發展歷史很短，但是由于我國這個房子情結導致了其發展十分迅猛，聲勢十分浩大。個人住房貸款已經可以占據銀行總貸款的大部分比例。買房熱，買房難，房價不斷的升高，再加上個人住房公積金的政策，加速了個人住房貸款的比例的擴大。最近幾年政府著手解決民生問題，房價在不斷下調，中國房地產行業存在著巨大的泡沫，假如在未來的一天，這個泡沫突然崩盤了。房地產行業的風險就會迅速的波及到銀行這方面，隨時都可能震蕩我國平穩發展的市場經濟。
三、個人住房按揭貸款面對的主要風險
商業銀行面臨的個人按揭貸款風險有很多，但主要有以下兩類：“假按揭”風險和真實個人住房按揭貸款存在的風險。
（一）“假按揭”風險
近年來隨著廣州建行10億詐騙按揭案，上海姚康達按揭案和北京盛鑫嘉園假按揭案等一系列案件的曝光，我國商業銀行也開始越來越關注假按揭的風險，至今被曝光的虛假按揭案總涉案金額已超過十億，而未被曝光的案件也不在少數，為什么開發商對假按揭貸款如此癡迷，不惜頂風作案呢？原因和商業銀行有著千絲萬縷的聯系，與其他商業貸款相比假按揭更容易取得，并且利率低，期限長，數額大，再加上商業銀行間的激烈競爭使貸前調查流于形式，對房地產開發企業的資金狀況和經營情況并不詳細了解，以及在風險未暴露時，商業銀行難以覺察到，所以開發商將暫時沒有賣出的房子以內部職工或開發商親屬的名字購下，以套取更多的資金。事實上“假按揭”給銀行帶來了重重風險：
（1）銀行將承擔來自房地產開發企業轉嫁而來的銷售風險。假按揭是開發商騙取了銀行的資金，用銀行的錢蓋起了樓房。如果房地產開發企業在銷售樓盤時遇到了問題使得樓盤不能銷售時，銀行為了回籠資金，不得不銷售樓盤，使其面臨巨大的銷售風險，銀行將成為最終的受害人，同時假按揭也嚴重的影響了房地產市場的健康發展。
（2）“假按揭”使房地產開發企業在得到高收益的同時也使銀行陷入了高經營風險中。我們都知道收益越大，風險就越高，房地產業也亦如此，房地產開發商利用“假按揭”的目的就是希望得到銀行更多的錢去做投資，從而減少自己資金的使用，并從中收益。雖然這樣做會給房地產開發企業帶來巨大的利潤，但也使其陷入了高財務風險中，與其對應的是銀行經營的高風險。
（3）使銀行面臨債權空置、索賠無果的風險。住房抵押貸款是抵押貸款的還款擔保。個人住房按揭貸款要求借款人用其收入去償還，然而假按揭并不是真實發生的業務，所以沒有個人支付能力的支持，房地產開發公司為了向銀行隱瞞其虛假行為，會在一段時間里每月按時向銀行還款，但是房地產開發企業一旦出現資金困難，假按揭就無所遁形，立刻顯現出來。房地產開發企業并不是貸款的直接參與人，所以銀行無法對房地產開發企業直接追償責任；在假按揭中借款人其實是沒有的，他不會使用資金也不可能去承擔債務，所以會使銀行面臨索賠無果的風險。
（二）真實個人住房按揭貸款存在的風險
從世界范圍看，個人住房按揭貸款的風險與其他貸款相比，公認比較低，因為借款人都有真實的買房意愿，并且已經繳納了一定比例的首付款，也就是已為商業銀行提供了一定的違約保障，但其又是客觀存在的。
一是借款人風險。借款人是與銀行直接發生信貸關系的主體，其直接影響著商業銀行的資金狀況。眾所周知，個人按揭貸款的期限比較長，最長為30年，在這么長的時間內，借款人的收入水平、資金狀況等都會發生變化，這些不確定的因素會直接影響著借款人的還款能力。另外借款人的還款意愿也是影響其償還貸款的因素之一，雖然借款人有還款能力，但房價一旦波動出現下跌時，借款人就會立刻做出權衡，當其認為轉讓房地產所取得的收入不足以還清貸款時，借款人就會主動違約。同時借款人的個人信用也直接影響其還款意愿，有些借款人信用意識薄弱通過偽造個人信用資料來騙取銀行的貸款，使銀行陷入違約風險。
二是流動性風險。我們都知道個人住房貸款還貸的期限比較長，主要以中長期為主，最長的為30年。而現如今許多商業銀行存在不良個人住房貸款的現象，最為轟動的一件事就是建行和工行在房地產商的一手操作下出現的虛假按揭貸款涉案資金高達六億多。鑒于以上的原因，會造成銀行現金不足，從而引起到期不能償還債務、進行新的融資需要等。如果這時候出現一些外部原因，導致大量存款人提現，由于資金流動性不足，這時候商業銀行就會面臨倒閉、破產。
三是“爛尾樓”風險。在住房按揭貸款業務中，雖然開發商不是直接的借款人，但開發商的行為卻直接影響著借款人是否愿意如約歸還按揭貸款。爛尾樓是我們這幾年聽得比較多的詞，相信大家都不陌生，為什么會產生爛尾樓呢？是由于開發商挪用項目資金，導致項目未如期進行甚至停滯，最后不僅土地資源受到了浪費，也使商業銀行面臨資金困境。或者開發商因種種問題未按期交房，交房時房屋建造與合同不一致，甚至有些無良開發商偷工減料致使房屋出現質量問題，被迫停工，這些情況都會導致購房者不愿意如約供房，使得銀行信貸資產受損，產生個人住房按揭違約風險。
四是法律風險。我國在個人住房按揭貸款方面法律制度并不健全，雖然我國的征信制度一直在建立完善中，這方面的中介機構也良莠不齊，但我國卻幾乎沒有相關的法律去規范征信機構和征信活動，使得商業銀行在評價借款人還款能力和還款意愿方面受到一定的阻礙，從自身利益出發即使征信部門有相關的規章制度對此約束被征信者的利益不會受到有效的保護。
四、風險防范建議和措施
（一）防范假按揭風險
商業銀行在進行個人住房按揭貸款時，首先要加強對房地產開發企業的資格審查，銀行在選擇合作對象時，要采取謹慎、全面的態度。對開發主進行風險審查，考察的方面包括：企業的資金注冊情況、財務狀況、房地產開發資質等級、開發經驗、主要股東情況、公司內部治理結構、公司內務資金狀況、公司內部經營管理水平進行評估等等，特別要對公司的主要負責人進行品德資歷的調查了解，要選擇那些資金充足、實力強大、在市場上具有良好的信譽的企業，這些企業還需具備一定的房地產開發資歷，對于滿足以上條件的，銀行可以與其建立信貸合作關系。其次，銀行對貸前開發商提供的資料要一一仔細檢查，辨別其真偽，以及核實申請人的情況，從而決定要不要批準。同時對貸出去的資金也要進行監督。貸款手續完成和發放成功后，銀行必須派專員進行跟蹤監督資金的用處，及時了解工程的使用進度，特別要對期房項目提高警惕。一旦發現有問題要及時作出判斷，并制定相應的對策，把風險降到最低
（二）完善相關法律制度加強對借款人資質審查，防范信用風險
建立嚴密的住房按揭貸款審核制度強化事前風險。首先，建立個人信用信息登記制度，一份完整的個人信用信息數可以據應該至少包含五個方面的內容，即個人身份基本情況、個人收入及財產情況、個人商業信用記錄、個人刑事記錄和其他個人情況。從這幾方面入手，對借款人做一個全面而深入的審查，使哪些資質欠佳的借款人無機可尋。同時也要定期調查，做好回訪工作，一旦發現借款人出現信用問題，要即使制定相應的解決方案，對其加強監管，加大催繳力度，把風險扼殺在搖籃里。
其次，各家商業銀行應強化員工素質，加快培養專業的借款人資質審查人。銀行內部要強化員工的風險意識，樹立人人有責的觀念。同時銀行要定期對員工加強培訓，不斷學習銀行會計知識使其具備過硬的專業技能，以應對和防范各項風險。僅依靠個人主觀意見去判斷借款人的信用，有一定的局限性和風險性，所以要加快培養專業的借款人資質審查人，使借款人資質審查工作更加專業化、規范化。
最后，我國要加快建立和完善個人征信體系的法律法規，我國在這方面還沒有成熟的經驗，需要借鑒西方發達國家的經驗，如美國這方面的法律制度已有160多年，但由于體制的不同我國在學習借鑒的同時也要結合我國的國情，從實際出發設計出符合我國客觀情況的法律制度。
（三）完善我國住房金融擔保制度，轉移風險
（1）落實個人住房抵押貸款擔保制度使其發揮分散風險的功能。借款人繳納的擔保費是擔保機構為貸款人轉移和分散風險的基礎和保障，既然借款人已經繳納了保費，就要獲得相應的權利，也就是說借款人有權利要求貸款人在貸款條件方面給予自己一定的優惠，如降低首付款比例、延長貸款期限或者降低貸款利率等。擔保制度的完善和充分發揮，在一定程度上減小了借款人的壓力，降低了違約風險。
（2）建立政策性和商業性相結合的個人住房抵押貸款擔保體系。我國在建設個人住房抵押貸款擔保體系的過程中，政府應當發揮其主導作用，為廣大中低收入者申請較高比例的個人住房抵押貸款擔保，以保障其基本的居住需求，而高收入者可以通過保險公司辦理相關的保險業務來獲得相應的貸款擔保和保險。在這方面我國可以借鑒美國和加拿大的經驗和方法。
（3）創新個人住房貸款的品種，完善和健全商業保險制度，并引導其健康的發展。保險公司應該制定詳細嚴密計劃對市場進行細分，根據不同的年齡、不同的收入水平以及不同地區購房者違約的概率，從事實出發，制定合理的保費費率，以降低社會成本，彰顯社會公平。同時還要規范保險標準，以降低信用風險。
（四）加快我國商業銀行住房貸款證券化步伐，防范流動性風險
商業銀行既要承擔開發商和借款人轉嫁的風險也要承擔來自自身的風險，風險相對集中，針對風險集中這個問題可以采用將風險分散的方式，推進住房抵押貸款證券化不僅可以幫助銀行分散風險，豐富銀行利潤的來源，增加銀行的收入，為住房貸款風險提供資金保障，同時也可以為銀行籌措長期資金，增強銀行的風險承受力，以應對流動性風險。我國在方面的法制并不完善，所以在資產證券化推出的初級階段，我們應該格外注意。我們首先要從規模效益出發，選擇住房抵押貸款規模大且資歷比較深的商業銀行作為住房抵押貸款資產證券的發起人。在住房抵押貸款證券化技術和投資者都比較成熟的條件下，再發行技術操作比較復雜的擔保抵押貸款證券，以幫助商業銀行有效應對流動性風險。
五、總結
近年來隨著房地產市場的過熱和過快發展，個人按揭貸款業務的風險也逐漸顯露出來，給商業銀行帶來了一定的沖擊和影響，本文主要從假按揭風險和真實個人按揭風險兩方面進行分析，并對此提出了一些建議和措施，試圖建立一套更加完善的風險評價體系，為銀行的個人住房按揭貸款風險評價和控制體系提供一些有益借鑒。
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住房抵押貸款證券化是指銀行等金融機構對住房抵押貸款進行包裝組合，將一定數量的貸款在期限、利率、抵押房產類型等方面具備共性的抵押貸款匯集重組成抵押組群，經過擔保和信用加強，以發行債券的方式(包括抵押債券及由抵押貸款支持、擔保的各種證券)出售給投資者的融資過程。
其作用可以有效地分散和轉移風險。住房抵押貸款經過證券化處理以后，發行的證券可以在證券二級市場上自由地流通轉讓，這樣住房抵押貸款面臨的各種風險均可以通過證券市場得到轉移。另一方面以住房抵押貸款為擔保發行證券之后，集中在銀行的住房抵押貸款風險就被分散到眾多的投資者手中，使每個參與者都能把風險控制在與收益對稱的可接受范圍內。由于抵押證券不以具體的房地產為標的物，而是一組房地產的組合所對應的住房抵押貸款集合，是一種住房抵押貸款的投資組合，個別違約或抵押風險就顯得微不足道，因而可以有效地分散違約風險和抵押的風險。
建立住房抵押保險制度
購房抵押保險，是指被保險人因意外事故或病故等原因，或因所在單位倒閉、撤消、被兼并、政策性裁員而失業或收入下降等社會性原因導致無法繼續歸還購房貸款時，由保險公司一次給付被保險人在保險事故發生時按貸款合同尚需歸還的貸款本息。由保險機構向放貸銀行提供抵押貸款，人壽保險和貸款信用保險介入住房消費信貸也是當前銀行化解風險的較好途徑。
法國早在70年代末就將壽險產品與銀行業務組合起來運行，如死亡險，法國的銀行在發放個人信用貸款時，強制性要求客戶必須購買。死亡險雖在法國極為低廉，但個人一旦發生意外喪亡，其遺產繼承者就能獲得一份不薄的保險賠償金，而且不用繳納遺產稅，銀行、貸款個人、保險公司三者皆可得益。我國也可借鑒法國的先進經驗，推出相應的保險品種進入我國住房消費信貸市場。
個人住房抵押貸款需政策支持
在一些發達國家中，政府設立專門機構對個人住房抵押貸款提供擔保，購房者違約，政府機構代為承擔清償貸款本息的責任。政府提供保險、保證，乃至出資設立金融機構，并不意味著政府要拿出大量資金，它只是表明政府堅定地立于一種“最終貸款者”的地位上，其要旨是給借貸雙方以信心，并為整個融資活動確定規范。這種政府對抵押貸款市場的干預，是一種間接干預。
研究抵押房產處置的途徑
隨著個人住房貸款業務的迅速發展，不良貸款絕對數量會明顯增加。認真研究抵押房產處置的途徑，可減少不良資產，有效化解風險，一方面當確認借款人喪失還款能力時，應將其抵押房產處置交由專門機構負責，以提高效率和規范性。另一方面要采取各種可行的方式處置抵押物，能夠將抵押物直接變現，清償債權最好；也可以通過調換住房縮小面積、調整住房位置等方式，使借款人既有房屋可住，又能重新具有償債能力；還可以通過借款人放棄住房所有權改為租賃住房支付租金的方式解決清償債權問題。
建立相關配套措施和制度
1)銀行拓展房地產評估業務是貸款風險防范的關鍵環節。由于銀行降低貸款風險的關鍵之一是采取抵押，而對抵押物的估價，則是抵押的關鍵環節。特別是對作為抵押物的房地產的評估，由于其評估的價值大，隱蔽性較強，如果估價不準確，銀行的貸款風險就會大打折扣，一旦銀行貸款發生風險，作為中介機構的估價部門并不承擔任何法律責任。銀行要擺脫這種困境，提高抵押物的資產質量，迫切需要自己的房地產評估機構，自己承辦房地產評估業務。
關鍵詞：商業銀行；個人住房信貸；風險
中圖分類號：F83 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3198(2010)11-0176-02
個人住房信貸一般采用住房抵押的方式，因此被認為是安全系數較高的信貸業務。但是，由于個人住房信貸存在著專業性與區域性的特點，使得住房信貸的風險具有長期的累積性，一旦發生質變，必將引發大規模的金融風暴，產生嚴重的經濟動蕩。因此，要想避免個人住房信貸風險的產生與積累，防微杜漸，就必須努力探尋個人住房貸款風險的形成原因，從根源上加強商業銀行個人住房信貸業務風險的防范。
1 個人住房貸款市場信息不對稱
在商業銀行個人住房抵押貸款活動中，所有影響未來貸款收益的分析、判斷和估計的資料，都是信息。根據借貸雙方所獲得的市場信息的差異，可將信息分為對稱信息和不對稱信息。對稱信息是指借貸雙方掌握著相同程度的市場信息。不對稱信息是指借貸雙方所獲得的市場信息存在某種程度的差異，即借款人擁有私人信息，而商業銀行信息一般都是對外公開的。不對稱信息主要表現在兩方面：宏觀方面，銀行無法對國家宏觀經濟狀況的改變，國家貨幣政策的變化，房地產政策的調整，房地產周期的波動，社會政治因素的變動以及自然災害等不可抗拒因素的產生做出準確的預測，從而導致銀行不能對個人還貸能力、抵押物的價值和抵押物的變現能力做出的準確的判斷。微觀方面，主要表現為銀行在對個人住房抵押貸款的申請過程中，無法根據貸款申請者所提供的信息(收入、職業、擔保等)，對貸款申請者的資信做出準確的判斷，只能根據社會的平均資信度制定貸款條件，使得在發放貸款時，使市場中一些資信好的貸款者因需要付出相對較高的成本而退出信貸市場，而一些信用差的借款者因付出的成本相對較低而愿意借款。由于商業銀行與個人在貸款之前的信息不對稱或在貸款之后的信息不對稱，造成有的借款人在貸款到期時，不能或不愿意償還貸款，增加了商業銀行對個人貸款的信用風險。個人信貸市場上的不對稱信息是個人住房抵押貸款風險產生的主要原因。
2 社會信用制度不健全
住房抵押貸款是一種投入資金大、期限長以致于風險相對較高的信貸業務。對于銀行來說，掌握借款人的信用狀況，是防范風險的關鍵。在那些個人住房貸款市場成熟并且規范的國家都有一整套完備的個人信用報告體系。如在美國，貸款人通常依靠商業性信用報告機構來完成信用調查工作，這些機構專門負責收集、保存和出售申請人的信用資料。而且所有的信用報告機構都簽署了可以相互利用各自資料庫的協議，因而遷居到別處的申請人的信用資料立即就能被新居地的信用發放機構獲取。成熟完備的信用報告行業，不僅提高了貸款人把握貸款申請人信用情況的準確性，還節省了貸款人對貸款申請人信用的調查時間，大大提高了貸款的審批和發放效率。但在我國，個人財產申報制度還沒有建立，儲蓄實名制剛開展不久，個人信用制度基本上還是一片空白。有關個人的社會信息資源極為分散，個人的現金收入、支出，個人的債權、債務等信息都沒有系統的數據資料，缺乏個人資信評估的基本標準和基礎數據，無法形成統一完備的個人信用檔案，對個人的信用評估就無從下手。雖然由中國人民銀行牽頭建設的個人征信系統己經投入運行，能對商業銀行規避借款人信用風險起到一定的積極作用，但由于該系統信息量小，商業銀行和社會的參與度不高，因而使用效率低下，作用非常有限。
而且，由于各商業銀行間出于競爭等因素的考慮，相互間對儲戶的情況不交流，這就造成了兩種情況：一是銀行與客戶之間的信息不對稱。客戶在申請貸款的時候對各商業銀行的資產、負債、利率的高低等情況了如指掌，可以多方選擇，而銀行方面卻恰恰相反，他們缺少儲戶真實的收入證據以及以往信用的記錄，只有客戶申請書上標稱的收入情況以及用來貸款的抵押證明，基本上可以說是“兩眼摸黑”，至于客戶在申請后收入能否保障，如果違約應受到怎樣的懲罰等問題，行為的能力就非常有限了。二是銀行與銀行之間的信息不對稱，也就是銀行與銀行之間的信息不透明，各銀行之間沒有專屬的網絡相互溝通，這樣，一個客戶可以在A銀行拖欠一堆債務再到B銀行繼續貸款，從而使得兩家銀行都蒙受損失。
3 住房產業政策長期目標的短期化
住房產業之所以對經濟有較強的拉動作用，在于住房消費是居民的大額消費，投資乘數大。個人住房消費水平本質上取決于國民經濟發展狀況和國民收入增長狀況，而不是不是取決于金融的社會資金配置能力。通過促進住房消費帶動國民經濟的增長，在中國應是一個長期的過程。目前我國的實際情況是：一方面，與個人消費能力嚴重脫節的高房價，使相當一部分商品房有行無市；另一方面，這種供需不平衡被片面的理解為個人住房有效需求不足，希望銀行多貸款給個人，依靠擴張性的貨幣政策來擴大住房需求，希望短期內提高中國居民的住房需求，而不考慮個人的收入狀況、未來的償還能力，片面希望銀行給與個人高額住房貸款。這些都不可避免的增加了銀行住房信貸業務的風險，不利于個人住房信貸的健康發展。
4 房地產市場不規范
目前，我國個人住房信貸市場還處于起步和發展階段，發育極不成熟，市場準人和市場競爭規則尚不健全，同業之間的惡性競爭助長了該市場的混亂和無序。
以一個完整的房地產行業周期來進行分析，在其起步階段，由于個人住房貸款業務剛剛開辦，商業銀行辦理個人住房貸款業務的信貸人員尚未熟練掌握業務，操作流程也不規范，從而使商業銀行面臨內部因素造成的操作風險。同時，由于個人住房貸款業務信用風險一般在貸款持續期(20年-30年)的前半個周期結束時(即10年-15年)才顯露出來，房地產行業起步階段的信用風險并不太明顯；進入快速發展階段后，商業銀行個人住房貸款業務內部操作流程日益規范，但由于此時房地產行業處于快速上升的過程，眾多房地產開發商急于擴大規模，開始出現以個人住房貸款形式騙取商業銀行資金的現象。而房地產市場的繁榮景象也會使商業銀行的信貸人員疏于貸后檢查，由此引發外部欺詐導致的操作風險和流程執行不嚴格造成的操作風險；經過快速發展之后，房地產市場進入震蕩整理階段。在這一階段，政府出于整個市場健康發展的考慮，往往會出臺一些調控措施，或者是禁止限制期房轉讓的政策、或者是提高二套房貸首付比例的政策等等。在此情況下，商業銀行個人住房貸款業務就會面臨政策風險。而相關政策的出臺也會使得房價上漲速度減緩，甚至會出現小幅的下滑。此時，房地產行業的租金收益和投資收益低于預期，很多投資(機)者開始出現信用風險。在政府相關政策的調控下，房地產行業進入平穩發展階段，此時，商業銀行個人住房貸款業務面臨的風險較小。如果政府調控不成功，房地產行業極有可能進入衰退階段。房地產行業的下滑使得抵押房屋的價值急劇縮水，很多借款人紛紛選擇違約。因為，對借款人而言，當房屋的市場價值下降到低于其在銀行的抵押價值時，選擇違約是最有利的。此時，房地產的市場風險就轉化成了借款人的信用風險。
5 外部法律制度和銀行內部管理制度不健全
