時間：2022-06-18 21:11:41
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇土地出讓合同，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
地址：_________
郵政編碼：_________
電話：_________
法定代表人：_________
職務：_________
受讓人：_________
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法定代表人：_________
職務：_________
第一章 總則
第一條 根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國合同法》和其他法律、行政法規、地方性法規，雙方本著平等、自愿、有償、誠實信用的原則，訂立本合同。
第二條 出讓人根據法律的授權出讓土地使用權，出讓土地的所有權屬中華人民共和國。國家對其擁有憲法和法律授予的司法管轄權、行政管理權以及其他按中華人民共和國法律規定由國家行使的權力和因社會公眾利益所必需的權益。地下資源、埋藏物和市政公用設施均不屬于土地使用權出讓范圍。
第二章 出讓土地的交付與出讓金的繳納
第三條 出讓人出讓給受讓人的宗地位于_________，宗地編號為_________，宗地總面積大寫_________平方米(小寫_________平方米)，其中出讓土地面積大寫_________平方米(小寫_________平方米)。宗地四至及界址點座標見附件《出讓宗地界址圖》。
第四條 本合同項下的出讓地塊，按照批準的總體規劃是建設_________項目。
第五條 出讓人同意在_________年_________月_________日前將出讓宗地交付給受讓人，出讓人同意在交付土地時該宗地應達到本條第_________款規定的土地條件：
(一)達到場地平整和周圍基礎設施_________通，即通_________。
(二)周圍基礎設施達到_________通，即通_________，但場地尚未拆遷和平整，建筑物和基礎地上物狀況如下：_________。
(三)現狀土地條件。
第六條 本合同項下的土地使用權出讓年期為_________，自出讓人向受讓人實際交付土地之日起算，原劃撥土地使用權補辦出讓手續的，出讓年期自合同簽訂之日起算。
第七條 本合同項下宗地的土地使用權出讓金為每平方米人民幣大寫_________(小寫_________元);總額為人民幣大寫_________(小寫_________元)。
第八條 本合同經雙方簽字后_________日內，受讓人須向出讓人繳付人民幣大寫_________(小寫_________元)作為履行合同的定金。定金抵作土地使用權出讓金。
第九條 受讓人同意按照本條第_________款的規定向出讓人支付上述土地使用權出讓金。
(一)本合同簽訂之日起_________日內，一次性付清上述土地使用權出讓金。
(二)按以下時間和金額分_________期向出讓人支付上述土地使用權出讓金。
第一期 人民幣大寫_________(小寫_________元)，付款時間：_________年_________月_________日之前。
第二期 人民幣大寫_________(小寫_________元)，付款時間：_________年_________月_________日之前。
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分期支付土地出讓金的，受讓人在支付第二期及以后各期土地出讓金時，應按照銀行同期貸款利率向出讓人支付相應的利息。
第三章 土地開發建設與利用
第十條 本合同簽訂后_________日內，當事人雙方應依附件《出讓宗地界址圖》所標示座標實地驗明各界址點界樁。受讓人應妥善保護土地界樁，不得擅自改動，界樁遭受破壞或移動時，受讓人應立即向出讓人提出書面報告，申請復界測量，恢復界樁。
第十一條 受讓人在本合同項下宗地范圍內新建建筑物的，應符合下列要求：
主體建筑物性質_________;
附屬建筑物性質_________;
建筑容積率_________;
建筑密度_________;
建筑限高_________;
綠地比例_________;
其他土地利用要求_________。
第十二條 受讓人同意在本合同項下宗地范圍內一并修建下列工程，并在建成后無償移交給政府：
_________。
第十三條 受讓人同意在_________年_________月_________日之前動工建設。不能按期開工建設的，應提前30日向出讓人提出延建申請，但延建時間最長不得超過一年。
第十四條 受讓人在受讓宗地內進行建設時，有關用水、用氣、污水及其他設施同宗地外主管線、用電變電站接口和引入工程應按有關規定辦理。受讓人同意政府為公用事業需要而敷設的各種管道與管線進出、通過、穿越受讓宗地。
第十五條 受讓人在按本合同約定支付全部土地使用權出讓金之日起30日內，應持本合同和土地使用權出讓金支付憑證，按規定向出讓人申請辦理土地登記，領取《國有土地使用證》，取得出讓土地使用權。出讓人應在受理土地登記申請之日起30日內，依法為受讓人辦理出讓土地使用權登記，頒發《國有土地使用證》。
第十六條 受讓人必須依法合理利用土地，其在受讓宗地上的一切活動，不得損害或者破壞周圍環境或設施，使國家或他人遭受損失的，受讓人應負責賠償。
第十七條 在出讓期限內，受讓人必須按照本合同規定的土地用途和土地使用條件利用土地，需要改變本合同規定的土地用途和土地使用條件的，必須依法辦理有關批準手續，并向出讓人申請，取得出讓人同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金，辦理土地變更登記。
第十八條 政府保留對本合同項下宗地的城市規劃調整權，原土地利用規劃如有修改，該宗地已有的建筑物不受影響，但在使用期限內該宗地建筑物、附著物改建、翻建、重建或期限屆滿申請續期時，必須按屆時有效的規劃執行。在出讓期限內，政府土地管理部門有權依法對出讓宗地使用權的開發利用、轉讓、出租、抵押、終止進行監督檢查。
第十九條 出讓人對受讓人依法取得的土地使用權，在本合同約定的使用年限屆滿前不收回;在特殊情況下，根據社會公共利益需要提前收回土地使用權的，出讓人應當依照法定程序報批，并根據收回時地上建筑物、其他附著物的價值和剩余年期土地使用權價格給予受讓人相應的補償。
第四章 土地使用權轉讓、出租、抵押
第二十條 受讓人按照本合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，領取《國有土地使用證》，取得出讓土地使用權后，有權將本合同項下的全部或部分土地使用權轉讓、出租、抵押，但首次轉讓(包括出售、交換和贈與)剩余年期土地使用權時，應當經出讓人認定符合下列第_________款規定之條件：
(一)按照本合同約定進行投資開發，完成開發投資總額的百分之二十五以上;
(二)按照本合同約定進行投資開發，形成工業用地或其他建設用地條件。
第二十一條 土地使用權轉讓、抵押，轉讓、抵押雙方應當簽訂書面轉讓、抵押合同;土地使用權出租期限超過六個月的，出租人和承租人也應當簽訂書面出租合同。土地使用權的轉讓、抵押及出租合同，不得違背國家法律、法規和本合同的規定。
第二十二條 土地使用權轉讓，本合同和登記文件中載明的權利、義務隨之轉移，轉讓后，其土地使用權的使用年限為本合同約定的使用年限減去已經使用年限后的剩余年限。本合同項下的全部或部分土地使用權出租后，本合同和登記文件中載明的權利、義務仍由受讓人承擔。
第二十三條 土地使用權轉讓、出租、抵押，地上建筑物、其他附著物隨之轉讓、出租、抵押;地上建筑物、其他附著物轉讓、出租、抵押，土地使用權隨之轉讓、出租、抵押。
第二十四條 土地使用權轉讓、出租、抵押的，轉讓、出租、抵押雙方應在相應的合同簽訂之日起30日內，持本合同和相應的轉讓、出租、抵押合同及《國有土地使用證》，到土地行政主管部門申請辦理土地登記。
第五章 期限屆滿
第二十五條 本合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用本合同項下宗地的，應當至遲于屆滿前一年向出讓人提交續期申請書，除根據社會公共利益需要收回本合同項下土地的，出讓人應當予以批準。出讓人同意續期的，受讓人應當依法辦理有償用地手續，與出讓人重新簽訂土地有償使用合同，支付土地有償使用費。
第二十六條 土地出讓期限屆滿，受讓人沒有提出續期申請或者雖申請續期但依照本合同第二十五條規定未獲批準的，受讓人應當交回《國有土地使用證》，出讓人代表國家收回土地使用權，并依照規定辦理土地使用權注銷登記。
第二十七條 土地出讓期限屆滿，受讓人未申請續期的，本合同項下土地使用權和地上建筑物及其他附著物由出讓人代表國家無償收回，受讓人應當保持地上建筑物、其他附著物的正常使用功能，不得人為破壞，地上建筑物、其他附著物失去正常使用功能的，出讓人可要求受讓人移動或拆除地上建筑物、其他附著物，恢復場地平整。
第二十八條 土地出讓期限屆滿，受讓人提出續期申請而出讓人根據本合同第二十五條之規定沒有批準續期的，土地使用權由出讓人代表國家無償收回，但對于地上建筑物及其他附著物，出讓人應當根據收回時地上建筑物、其他附著物的殘余價值給予受讓人相應補償。
第六章 不可抗力
第二十九條 任何一方對由于不可抗力造成的部分或全部不能履行本合同不負責任，但應在條件允許下采取一切必要的補救措施以減少因不可抗力造成的損失。當事人遲延履行后發生不可抗力的，不能免除責任。
第三十條 遇有不可抗力的一方，應在_________小時內將事件的情況以信件、電報、電傳、傳真等書面形式通知另一方，并且在事件發生后_________日內，向另一方提交合同不能履行或部分不能履行或需要延期履行理由的報告。
第七章 違約責任
第三十一條 受讓人必須按照本合同約定，按時支付土地使用權出讓金。如果受讓人不能按時支付土地使用權出讓金的，自滯納之日起，每日按遲延支付款項的_________‰向出讓人繳納滯納金，延期付款超過6個月的，出讓人有權解除合同，收回土地，受讓人無權要求返還定金，出讓人并可請求受讓人賠償因違約造成的其他損失。
第三十二條 受讓人按合同約定支付土地使用權出讓金的，出讓人必須按照合同約定，按時提供出讓土地。由于出讓人未按時提供出讓土地而致使受讓人對本合同項下宗地占有延期的，每延期一日，出讓人應當按受讓人已經支付的土地使用權出讓金的_________‰向受讓人給付違約金。出讓人延期交付土地超過6個月的，受讓人有權解除合同，出讓人應當雙倍返還定金，并退還已經支付土地使用權出讓金的其他部分，受讓人并可請求出讓人賠償因違約造成的其他損失。
第三十三條 受讓人應當按照合同約定進行開發建設，超過合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，出讓人可以向受讓人征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費;滿兩年未動工開發的，出讓人可以無償收回土地使用權;但因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。
第三十四條 出讓人交付的土地未能達到合同約定的土地條件的，應視為違約。受讓人有權要求出讓人按照規定的條件履行義務，并且賠償延誤履行而給受讓人造成的直接損失。
第八章 通知和說明
第三十五條 本合同要求或允許的通知和通訊，不論以何種方式傳遞，均自實際收到時起生效。
第三十六條 當事人變更通知、通訊地址或開戶銀行、帳號的，應在變更后15日內，將新的地址或開戶銀行、帳號通知另一方。因當事人一方遲延通知而造成的損失，由過錯方承擔責任。
第三十七條 在締結本合同時，出讓人有義務解答受讓人對于本合同所提出的問題。
第九章 適用法律及爭議解決
第三十八條 本合同訂立、效力、解釋、履行及爭議的解決均適用中華人民共和國法律。
第三十九條 因履行本合同發生爭議，由爭議雙方協商解決，協商不成的，按本條第_________款規定的方式解決：
(一)提交_________仲裁委員會仲裁;
(二)依法向人民法院起訴。
第十章 附則
第四十條 本合同依照本條第_________款之規定生效。
(一)本合同項下宗地出讓人案業經_________人民政府批準，本合同自雙方簽訂之日起生效。
(二)本合同項下宗地出讓人案尚需經_________人民政府批準，本合同自_________人民政府批準之日起生效。
第四十一條 本合同一式_________份，具有同等法律效力，出讓人、受讓人各執_________份。
第四十二條 本合同和附件共_________頁，以中文書寫為準。
第四十三條 本合同的金額、面積等項應當同時以大、小寫表示，大小寫數額應當一致，不一致的，以大寫為準。
第四十四條 本合同未盡事宜，可由雙方約定后作為合同附件，與本合同具有同等法律效力。
甲方(蓋章)：_________ 乙方(蓋章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
一、國有土地管理部門以追收土地出讓金為訴訟標的案件的性質
在審判實踐中，對以國有土地管理部門為原告、以開發商及其所屬房地產公司為被告、以追繳土地出讓金為標的案件的性質確定有三種不同意見：一種意見認為該類爭議屬于行政爭議，應由土地管理部門按照行政法律法規進行處理，走行政裁決之路，該類爭議不屬于人民法院主管。其理由是國有土地管理部門負有行政管理職責任，國有土地的轉讓，具有行政許可和行政審批的特點，轉讓行為是否成立，最終要以土地權屬登記為生效要件。第二種意見認為該類爭議屬于行政訴訟，以追繳土地出讓金為標的的案件應由行政審判庭審理并按照行政法律法規作出實體判決。第三種意見認為該類爭議屬于普通的民事訴訟。對于欠繳土地出讓金的案件應依據《土地出讓合同》，按照《合同法》的有關原則作出實體處理。
要弄清上述問題，我們有必要對國有土地轉讓進行深入剖析。作為房地產開發企業，取得土地使用權用于商業開發，極終目的是以贏利、獲得商業利潤為目的。根據法律的授權，國有土地管理部門對國有土地負有經營管理的職責，當國有土地管理部門代表國家以“招、拍、掛”等市場運作的形式，本著“平等、自愿、等價有償、誠實信用”的原則出讓具有商業開發價值的國有土地時，對于參加競買國有土地的受讓人而言，在土地轉讓活動中已不再具有行政管理者的身份，而僅僅具有普通意義上的民事主體身份。由于土地使用權的轉讓已全部按照市場化方式運作，決定了在《國有土地轉讓合同》中雙方主體的平等性。因此，以國有土地管理部門為原告、以開發商及其所屬房地產公司為被告、以追繳土地出讓金為標的案件的性質應當是普通民事案件，人民法院要及時地按照普通民事案件受理立案。為了保全國有資產，盡可能減少國有資產流失，在該類案件的審判和執行中，可以根據國有土地管理部門的訴前、訴訟保全申請，充分運用查封、扣押、劃撥、變買等司法強制措施，查封房地產企業和開發商的銀行帳戶，扣押財產，保證欠繳土地出讓金能及時全額回收。
二、追收土地出讓金案件的兩種不同類型
從不同法院已受理的以追收土地出讓金為訴訟標的案件來看，該類案件主要有兩種類型。一類是房地產開發企業與國有土地管理部門簽訂《國有土地轉讓合同》后，雖未改變合同約定的宗地用途，取得土地使用權后進行了房地產開發，但未按合同的約定足額繳清出讓金，有的房地產企業為了取得土地使用權證，還向土地管理部門書立了欠據。對于這類案件，事實清楚，處理意見也是相當明確的，應當依據受讓人與出讓人簽訂的《國有土地轉讓合同》的約定判決受讓人全額繳齊所欠土地出讓金。第二類是房地產商在簽訂《國有土地轉讓合同》取得轉讓土地的使用權后，變更合同的規劃設計條件，主要是增大容積率，增大建筑面積，在追求企業利潤的最大化的過程中，不按規定向國家補繳土地出讓金。對這類案件的審理，由于涉及到容積率與地價之間關系的專業知識，而標準容積率的確定國家沒有統一標準，各省、地、市經濟發展水平的不同，城市建設的總體規劃要求不同，也不可能有固定的容積率標準，因而改變容積率對地價的影響處于不確定的狀態，在學術界因容積率變動計算應補交的土地出讓金也有多種意見，因此，該類案件審理難較大。
三、建筑容積率與土地出讓金之間的關系
國有土地管理部門在出讓國有土地時，按照城市總體規劃，對所出讓的國有土地范圍內新修建的建筑物，在《國有土地轉讓合同》中要從以下方面進行明確規定，一是要確定主體建筑物性質和附屬物性質；二是要確定建筑容積率；三是要規定建筑密度、高限和綠地比例。其中對建筑容積率的確定，是《國有土地轉讓合同》中一個重要的合同條款。所謂的建筑容積率，是指建筑物總面積與宗地面積之比。在宗地面積一定的情況下，建設項目的容積率越高，建設物總面積就越大，土地利用率就越高，地價也就越高，因而在國有土地出讓時，房地產開發商應繳納的土地出讓金也就越高。在目前的房地產市場上，開發商的暴利主要是從增加建筑物總面積、增大容積率、逃廢土地出讓金的形式來賺取的，面對日益攀升的房地產市場，要進行整治和規范，可以說應當從清理改變已出讓國有土地用途和建筑容積率著手。
四、增加建筑容積率后應補交土地出讓金的法律依據
由于建筑容積率的增加對國有土地的地價有著實質性的影響，開發商在較低的建筑容積率的標準下取得國有土地使用權，在開發過程中又通過種種手段提高建筑容積率，其行為的本質是逃廢土地出讓金，對于房地產行業普遍存在的這種弊端，應當采取法律的手段予以有效地打擊和制止。《中華人民共和國城市房地產管理法》第十七條規定：土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。2002年12月26日建設部下發的《關于加強國有土地使用權出讓規劃管理工作的通知》第四條規定：受讓人取得國有土地使用權后，必須按照《國有土地使用權出讓合同》和建設用地規劃許可證規定的規劃設計條件進行開發建設，一般不得改變規劃設計條件；如因特殊原因，確需改變規劃設計條件的，應當向城鄉規劃行政主管部門提出申請，經批準后方可實施。城鄉規劃行政主管部門依法定程序修改控制性詳細規劃，并批準變更建設用地規劃設計條件的，應當告知國有土地管理部門；依法應當補交土地出讓金的，受讓人應當依據有關規定予以補交。僅僅從上述法律和部門規章中，我們可以進一步明確，土地使用者增加建筑容積率、改變土地使用權出讓合同約定的土地規劃使用條件后，僅有規劃行政主管部門的同意是完全不行的，還必須取得國有土地管理部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，補交土地使用權出讓金后才能真正取得宗地的土地使用權。據了解，從我市清理工作中反映的情況來看，從2003年以來，有100余宗建設用地改變了建筑容積率，初步概算房地產開發商逃廢土地出讓金達數千萬元，出現這樣的問題，不能不說到規劃行政和國有土地管理部門的失職失責。應當說，按照建設部2002年12月26日建設部下發的《關于加強國有土地使用權出讓規劃管理工作的通知》精神，開發商申請規劃變更被批準后，規劃部門應當及時告國有土地管理部門，國有土地管理部門得到告知后，應當及時追繳土地出讓金，如果行政職能履行到位，也不會產生現在的問題。
五、建筑容積率增加的行為屬于違反《國有土地出讓合同》的違約行為
在前面我們已經闡明，國有土地管理部門在出讓國有土地時，按照城市總體規劃，對所出讓的國有土地范圍內新修建建筑物，所確定的建筑容積率，是《國有土地轉讓合同》中一個重要的合同條款。國有土地管理部門在合同中對受讓人（開發商）約定了投資總額、單位面積投資強度、建筑容積率和建筑系數等指標，主要是為了節約集約用地，提高土地利用率。如果受讓人不能滿足《國有土地轉讓合同》約定的指標，通過增加建筑容積率達到增加建筑面積的行為，根據《合同法》確定的嚴格責任原則，是典型的合同違約。國有土地管理部門還可以按照合同的約定向國有土地的受讓人（開發商）主張違約責任，要求其按合同約定支付違約金。
六、建筑容積率增加與補交土地出讓金計算方式的確定
國務院下發的國發[2001]15號《關于加強國有土地資產管理的通知》第二條明確規定：土地使用者需要改變原批準的土地用途、容積等，必須依法報經市、縣人民政府批準。對于出讓土地，凡改變土地用途、容積率的，應按規定補交不同用途和容積率的土地差價。國土資源部下發的《國有土地使用權出讓合同補充協議有關問題的說明》第二條第八項中規定：對受讓人（開發商）在國有土地出讓期限內，改變《出讓合同》規定的土地用途、容積率等土地使用條件的有兩種處理方式，一是由出讓人收回該宗地的土地使用權后，依法重新出讓。這種處理方式，對于尚未進行開發的國有土地適用。二是依法辦理改變土地用途和土地使用條件批準手續后，由受讓人按照批準變更時新舊土地使用條件下該宗地的土地市場差額補交土地使用權出讓金。從上述行政法規和部門規章的規定中，進一步明確了因增加建筑容積率后，國有土地受讓人應補繳土地出讓金計算的期日和方法。在審理因增加建筑容積率應補交土地出讓金的案件中，在對受讓人應補交的土地出讓金的計算時間和方法上要注意以下四個方面的問題，一是要確定《國有土地轉讓合同》簽訂時約定的宗地土地出讓金總額；二是要查清受讓人改變國有土地用途和使用條件被批準文件的生效日期。三是要按受讓人改變國有土地用途和使用條件被批準文件的生效日期的基準地價，參照改變后的建筑容積率，計算出受讓人取得的國有土地使用權新的土地出讓金總額。四是計算出新的土地出讓金總額與簽訂《國有土地轉讓合同》時約定總額的差額就是受讓人（開發商）應當補交的金額。我們在審理中應當注意到四川省人民政府在下發的川府發[2005]15號文件中規定：凡是改變規劃設計條件，超容積率的，必須按原樓面地價補交土地出讓金。顯然，川府發[2005]15號文件規定的精神與國務院、國土資源部對改變規劃設計條件、超容積率應補交土地出讓金的處理方式是不同的。按照下位法服從上位法的法學原理，如果國有土地管理部門按照川府發[2005]15號文件中規定的計算方式和計算出的金額提出訴訟請求的，在審理中不應予以采納，而應當責成作為原告的國有土地管理部門變更計算方式，變更訴訟請求。2004年11月23日最高人民法院下發的《關于審理涉及國有土地使作權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第五條也作出了類似的規定：受讓方經出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門同意，改變土地使用權出讓合同約定用途，當事人請求按照時同種用途土地出讓金標準調整土地出讓金的，應予支持。
七、建筑容積率增加后受讓人取得國有土地新價格的確定
土地出讓金受地價的直接影響，宗地所處的區域位置不同、道路是否通達、對外交通是否便利、基礎設施狀況、人口密度等綜合性因素都可能決定土地的商業價格。由于影響土地價格的因素眾多，在不同區位，對于土地評估的方式、方法均有不同側重。在專業地價評估中，各種影響土地價格的因素，均可以通過調整單項修正指數的方式對地價進行科學準確地評估。在解決因增加容積率而引起的補交土地出讓金的訴訟案件中，顯然要充分考慮建筑容積率的增加，對土地價格增加的影響因素，在案件審理中要采用修正容積率系數的方式計算土地出讓金的具體數額。
一般地，按照修正容積率系數計算地價的公式為：
宗地商業地價=基準地價×容積率修正系數×商業用地面積
宗地住宅地價=基準地價×容積率修正系數×住宅用地面積
宗地地價=商業地價+住宅地價
例如：政府準備出讓一宗國有土地使用權，有效面積為20000平方米。根據規劃設計條件，該宗地用途為R2、C2（二類居住和二類商業用地），容積率≤1.5，建筑層數≤12，建筑高度≤36，綠地率≥35％。其中，商業建筑面積為4500平方米。該區域商業用地基準地價為900元／平方米，居住用地基準地價600元／平方米。計算過程如下：
計算商業用地和居住用地的分攤面積
根據最有效使用原則，估價設定該宗地規劃容積率為1.5.
總建筑面積＝20000×1.5＝30000（平方米）
商業用地分攤土地面積＝（4500／30000）×20000＝3000（平方米）
居住用地分攤土地面積＝[（30000-4500）／30000]×20000＝17000（平方米）
計算商業用地和居住用地的地價
假設區域個別因素、期日、開發程度修正系數均為1，商業用地出讓年限為40年、居住用地為70年，—年期修正系數也為1.當容積率為1.5時，商業用地容積率修正系數為1.3，居住用地容積率修正系數為1.1.
商業用地總價＝900×1.3×3000＝351（萬元）
居住用地總價＝600×1.1×17000＝1122（萬元）
估價結果：
商業用地分攤土地面積：3000平方米；土地單價：900元／平方米；土地總價：351萬元，大寫：人民幣叁佰伍拾壹萬元整
各區、縣人民政府，市政府各委、辦、局，各市屬機構：
為了進一步貫徹落實《北京市實施＜中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例＞辦法》及《北京市國有土地有償使用收入征收管理辦法》的規定，在確保國有土地使用權出讓收益及時收繳的同時，對國有土地使用權出讓金返還問題作如下通知：
一、市房屋土地管理及綜合部門要密切配合，嚴格按照國家和本市有關規定，加強對本市國有土地有償使用收入的征收和管理。國有土地有償使用收入（以下簡稱土地收入）的返還，必須在國有土地出讓合同確定的土地出讓收入全部交齊之后返還，未交齊的不辦理返還手續。
二、國有土地有償使用出讓收入返還是指土地出讓金部分，不含基礎設施配套建設費和土地開發及其他費用。在本通知下發之前簽訂的土地出讓合同，凡在合同中明確土地使用權出讓金的，按土地使用權出讓金（扣除集中上繳中央財政和土地管理部門的業務費）的60％返還；凡在合同中按地價款收繳的，其地價款的40％作為土地使用權出讓金，其中60％（即地價款的24％）返還。自本通知下發之日起，房屋土地管理部門與土地受讓方簽訂土地出讓合同時，應在合同中按地價評估及主管部門所確定的土地收入，分別列出土地使用權出讓金和基礎設施配套建設費以及土地開發等其他費用；土地出讓合同中未明確規定的，財政部門不辦理返還手續。
三、土地出讓金返還單位，按下列規定辦理：
（一）市屬各局、總公司所屬企業和計劃單列企業（以下簡稱市屬單位）利用原自己取得的劃撥土地進行開發經營，按國家和本市有關規定需補交土地使用權出讓金，其中60％返還單位。
（二）各房地產開發公司對1992年6月1日前取得的劃撥用地進行成片開發，按國家和本市有關規定，需要辦理土地使用權出讓手續的，應補交土地使用權出讓金，其出讓金不再返還。
（三）1992年6月1日起，各房地產開發公司和各單位利用新增用地進行開發經營，所交土地使用權出讓金（扣除集中上繳中央財政和土地管理部門的業務費）的60％返還給用地所在區、縣政府。
（四）經市政府批準，在城近郊區綠化隔離帶內依據“以綠引資，以綠養綠”原則進行的土地開發經營，所交土地使用權出讓金的80％返還用地所在區、縣政府，用于代征綠化用地的綠化建設，專款專用。
四、土地使用權出讓金返還工作由財政部門負責。申請返還土地使用權出讓金的單位，需持有關證件向財政部門提出申請，經審查合格后，由財政部門辦理返還手續。
五、國有土地收入的使用情況由市財政局負責統一監督管理。市、區（縣）財政部門收繳的土地使用權出讓金，必須用于城市基礎設施建設和城市隔離帶綠化建設，專款專用，不得挪作他用。返還給市屬單位的土地使用權出讓金，用于該單位企業結構調整和開發項目的基礎設施建設，不得挪作他用。
本文作者：張敏陳妙英工作單位：廣西財經學院
土地使用權出讓是指國家作為土地所有權人授權地方市、縣人民政府與受讓人簽訂土地使用權出讓合同，將指定地塊以合同約定的條件出讓，受讓者以支付約定年限的土地使用費為對價，獲得對指定地塊的開發經營權。自2000年以來，我國的土地市場進行了一系列卓有成效的改革，以市場為主導的土地出讓制度基本建成，全國各地都已經逐步建立起了由政府統一儲備、統一供應的土地供應機制，地方政府調控土地市場的能力逐步提高，土地市場取得了較大程度的發展。以廣西為例，已經初步建成市場化為核心的土地配置機制，未來將進一步完善土地使用權市場公開交易制度，并配套完善相關決策、審批和操作制度。依法采取公開招標拍賣掛牌等方式出讓，完善信息公開制度，積極推進網上交易和網上監管，防止“暗箱操作”，著力解決國有建設用地出讓中規避招拍掛，違反規定設置出讓條件的問題，構筑公平公正的市場機制。但筆者調查廣西國有土地出讓的市場及法規現狀，發現廣西國有土地出讓法律制度仍存在較多問題，亟需規范。
一、廣西現行的國有土地出讓市場現狀及法律制度
（一）廣西現行的國有土地出讓市場現狀1.地方政府在國有土地出讓過程中的雙重身份導致造成土地管理部門的管理職能與其自身的經濟行為不分根據我國當前的管理機制，國家雖是國有土地的所有權人，但授權市、縣一級政府土地管理部門來負責國有土地的出讓。這就使得地方政府土地管理部門在土地出讓過程中具有了雙重身份：國家土地所有權人的受托人與對土地出讓行為進行監督的監督者，即常說的既是運動員又是裁判員。這種雙重的身份極易造成土地管理部分根據自己的利益出發，跨界，利用土地管理的權力來損害合同相對方的合法權益，既有違公平原則又損害了公平的市場競爭秩序，還滋生土地腐敗等行為，不利于社會主義市場經濟的健康發展。2.土地招標、拍賣、掛牌交易程序未真正落實，土地出讓存在人為操縱現象根據規定，從2005年1月1日開始，工業用地和經營性用地，須通過公開招標、拍賣和掛牌的方式轉讓。但有些地方政府從自己的利益出發，存在人為操縱土地出讓的現象。例如有的地方表面實行的是“招拍掛”形式，實際卻是按協議方式出讓；有些地方雖然建立了土地交易制度，實行土地出讓信息公開、地價評估和集體決策等制度，但只是流于形式。有的地方在競標過程中存在以各種方式私下操縱土地的招標價格。有的地方違規向用地單位變相減免出讓金。等等現象都表明在土地出讓環節雖然有法律的明文規定，但卻被歪嘴的和尚念歪了經，地方政府在土地出讓方式上背離了公開透明和公平競爭。3.不注重實施土地儲備制度，導致存量土地日漸減少調查表明，部分地方政府因不注重土地儲備和后續開發，導致可用土地存量和耕地面積日漸減少。使得政府對土地的調控能力相當薄弱。同時，土地作為不可再生資源，在當前耕地面積不斷減少的情況下，更應該注重土地的復墾和后續開發，盡可能增加可利用土地面積，提高單位土地產能，但很多縣市都沒有執行這一政策。4.土地出讓金被納入政府基金預算管理，成為政府的額外財源2005年，財政部和國土資源部聯合發文，要求將土地出讓金全額納入政府基金預算管理，收入全部繳入地方國庫，支出一律通過地方政府基金預算從土地出讓收入中安排。但調查表明，許多地方政府都將土地出讓金擠占挪用，使其成為政府臨時性支付、預算外支出的主要來源，導致本應用于土地儲備、整理、征地補償的資金不當減少，進而損害到公共利益。
（二）廣西現有的國有土地出讓的法律制度現狀目前，廣西土地出讓方面的地方性法規非常少，主要有《廣西壯族自治區實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》、《廣西壯族自治區土地監察條例》，對土地的管理和利用主要是通過政府規章的形式出臺的，如《廣西壯族自治區實施<中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例>辦法》、《廣西壯族自治人民政府關于加強國有土地資產管理的通知》、《廣西壯族自治區國有土地使用權有償使用收入征收管理暫行辦法》、《廣西壯族自治區人民政府辦公廳關于規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》。考查廣西關于國有土地使用權出讓的法規體系，筆者存在的主要問題是相關單行規范的缺失，如廣西尚未對土地利用總體規劃、土地儲備、出臺相應的地方性法規，理論與實踐的脫節導致廣西國有土地使用權出讓的快速發展與機制、制度建設相對滯后之間的矛盾仍然突出。
二、廣西國有土地出讓法律制度的規范
隨著廣西國有土地出讓市場的快速發展，為規范國有土地使用權出讓行為，促進土地資源的有效利用，保護土地受讓人的合法權益，促進廣西土地出讓市場的良性即可持續發展，必須針對廣西現有國有土地出讓制度存在的缺陷，從立法思路、指導思想、具體制度等方面來完善我國現有國有土地使用權出讓制度。當前我國的國有土地使用權出讓法律體系由一系列單行法律法規組成。《憲法》確立了國有土地使用權出讓制度，此外，《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《物權法》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《土地管理法實施條例》、《招標拍賣掛牌出讓讓國有建設用地使用權規定》、《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權操作規范》、《城市國有土地使用權出讓轉讓規劃管理辦法》、《土地利用年度計劃管理辦法》等法律規范對國有土地出讓的各個方面進行規范調整。從另一角度而言，國有土地使用權出讓的法律制度應包含三大組成部分：以國有土地使用權出讓合同為載體建立的出讓合同法律制度、以國家對國有土地出讓市場管理職權為基礎建立的監督管理法律制度、以保護土地資源、保持土地可持續發展為目的而建立的環境監管法律制度。筆者認為，要構建規范的廣西國有土地法律體系，需從以下幾個方面著手：
（一）確立構建規范的廣西國有土地法律體系的基本原則1.公開、公平、公正原則在國有土地使用權出讓行為中，公開土地出讓的相關信息，基本的出發點是通過建立信息公開機制，保障受讓人和社會公眾的知情權，以此來避免暗箱操作、歧視對待。地方政府代表國家以出讓人身份與受讓人簽訂出讓合同，雙方當事人之間的法律地位宜確立為平等，以保障受讓方平等受讓土地使用權的權利，避免歧視對待，從而保障國有土地使用權出讓的順利進行、促進我國土地使用權出讓市場的長期穩定、繁榮；公正原則要求土地主管部門作為行政主體應秉公執法，不得循私舞弊，從而保證國有土地使用權出讓市場的健康發展。在國有土地使用權出讓制度中確立并切實貫徹公開、公平和公正原則將會極大的推動國有土地使用權出讓制度的健康發展。2.保護、合理利用出讓土地的原則土地資源是不可再生資源，加強對土地資源的合理利用和保護，樹立對土地資源的保護意識，是廣西建立健全國有土地使用權法律體系的基本出發點。在國有土地使用權轉移完成后，土地受讓人如何有效的利用和保護受讓土地，需在立法中予以明確。在國有土地使用權出讓的法律體系中確立保護、合理利用出讓土地的原則，對于促進土地資源的保護和可持續發展有著及其重要的意義。
（二）構建良性而完善的國有土地使用權出讓立法體系要建立健全廣西的國有土地出讓法律體系，首先需明確相關國有土地出讓的地方性法規、政府規章、政府文件等都必須與國家相關的上位法律法規相一致。筆者認為，在與上位法保持一致的前提下，應參照《土地管理法》、《城市房地產管理法》和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行規定條例》、《城市國有土地使用權出讓、轉讓規劃管理辦法》、《協議出讓土地使用權最低價確定辦法》、《外商投資開發經營成片土地暫行處理辦法》、《城市規劃法》等法律中的相關規定，參照這些規定結合廣西的土地出讓的具體情況進行合理的調整、刪除和整合，以此來作為廣西國有土地使用權出讓的法律規范指導。其次，應完善《廣西壯族自治區實施<中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例>辦法》、《廣西壯族自治區人民政府關于加強國有土地資產管理的通知》、《廣西壯族自治區國有土地使用權有償使用收入征收管理暫行辦法》、《廣西壯族自治區人民政府辦公廳關于規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》，從而完成國家與地方法律規范間的銜接和協調，以規范國有土地使用權出讓行為的國家調控行為。此外，還需構建出讓土地資源的保護制度。建議以現有的《環境保護法》、《土地管理法》為基礎，結合《環境影響評價法》等有關土地資源保護的規定,對出讓國有土地的保護做出有針對性的制度設計，從而形成從國有土地使用權的出讓、項目建設到項目的竣工的全程土地保護制度體系,有效保護出讓土地資源。通過以上方面的規范，以期對廣西國有土地使用權作出針對性的制度設計，構建以國有土地資源法律法規為指導，由民事法律規范、經濟法律規范和環境法律規范共同組成的廣西協調而統一的國有土地使用權出讓制度體系。
1992年方城縣城關鎮政府受方城縣政府的委托，對方城縣裕州南路進行開發，共征用城關鎮南閣組集體土地3903平方米，須補償南閣四組款項4.2萬元。為支付該款項，1997年9月經城關鎮政府與南閣四組群眾代表協商后達成如下協議：將城關鎮政府已征用過的，位于"方城縣城關裕州南路科技館西邊12米路以東，面積0.85畝土地"的出讓金由四組收取，以此來頂抵欠款4.2萬元。1998年7月，南閣村四組干部將該地皮劃為4塊宗地（共9間房場），協議出讓給楊某等人，共收款9.7萬元據為組有。此后楊某等人持南閣四組出據的收款收據和城關鎮信件，到方城縣土地局辦理了國有土地出讓合同，并辦理了國有土地使用證。
今年6月，城關鎮南閣四組村民胡青山以“方城縣政府給楊某等人頒發國有土地證，違反了土地使用權出讓和轉讓程序，剝奪了其在同等條件下的購買權”為由，向方城縣人民法院提起行政訴訟，請求法院依法撤銷被告給楊某等人頒發的國有土地證。此案中，原、被告和第三人所爭議的焦點是：土地局頒發給楊某等的國有土地證是否合法有效？
對此有兩種意見：
第一種意見認為：楊某等人所購買的土地是經過方城縣政府征用的并經方城縣政府委托，城關鎮出讓給他們后，方城縣土地管理局又辦理了國有土地出讓合同，楊某等人又交納了出租金。所以該國有土地使用證頒發，程序合法，事實清楚，應當是合法有效。
第二種意見認為：
土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。而方城縣政府在給楊某等頒發國有土地使用證之前應由方城縣土地管理局按平等、自愿、有償原則下，與楊某等簽訂出讓合同，收取出讓金。由此，方城縣人民政府委托城關鎮政府實際辦理國有土地出讓與法無據。城關鎮政府與南閣4組無出出讓國有土地使用權的主體資格。城關鎮政府國有土地的出讓權與欠4組的錢款相抵，實際上是國有土地的潛在價值與4.2萬元交易（南閣4組因此多收入5.5萬元）。方城縣土地局在未實際收取土地出讓金情況下，與楊某等簽訂土地出讓合同，顯然損害了國家利益，違背了《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第8、10、11、18條規定，方城縣政府給楊某等頒發的國有土地使用證，事實不清，程序違法，應予以撤銷。
筆者同意第二種意見。
頒發的國有土地使用證是否合法有效，關鍵在于該集體土地征用后是否被合法出讓，從該案來看，集體土地轉化為國有土地之后，應遵循98年《土地管理法》國家依法實行國有土地有償使用制度。這就說明該案中土地應以出讓方式交付于土地使用者。其中國有土地出讓有三種方式。協議、招標、拍賣。根據《城市房地產管理法》第十二條規定，該綜合用地可以以協議出讓的方式交付土地使用者。但必須遵循下列程序，該土地使用權出讓的地塊、用途、年限，由縣人民政府土地管理部門會同城市規劃和建設部門房產部門共同擬定方案，報經縣人民政府批準，然后由方城縣土地局與土地使用者按平等、自愿、有償原則簽訂出讓合同后，土地使用者向方城縣土地局交納土地出讓金（出讓金不得低于協議出讓最低價）。土地使用者全部交付出讓金后，辦理登記，領取土地使用證取得土地使用權。其中98年《土地管理法》第55條規定了土地有償使用費全部上繳財政。可見該案中土地使用權出讓程序嚴重背離了法律、法規規定，致使國有土地在交付使用者時多出了兩個環節，并倒置了出讓合同與交付出讓金的程序，出讓金未全部上繳國家財政，造成了國有財產的流失，從而導致國有土地使用證被依法撤銷。
“一個池子蓄水”――
優化儲備機制，充分挖掘土地潛力
土地儲備是政府高度壟斷土地一級市場的重要手段，是一個蓄水的“池子”。衡山縣加大儲備工作力度，強化儲備職能，采取了統一歸口管理、多渠道融資、保障群眾權益、轉化儲備成果等措施。
細化歸口管理職責。2011年，衡山縣重新成立了“土地儲備與經營委員會”，由縣人民政府縣長任主任，常務副縣長、分管副縣長任副主任，提高了“儲委會”規格，擴大了職能，特別強調做好“土地經營”這篇文章。縣國土資源局負責土地儲備總體運作，縣城鄉投、工交司負責組織實施縣政府指定作為業主的建設項目運作，縣經濟開發區負責園區內工業項目的土地運作，縣財政局負責土地儲備資金籌措、土地前期開發的審核、土地價款收入等土地出讓收支管理，縣規劃局依法做好儲備土地的規劃控制等相關工作。
構建儲備融資平臺。土地儲備資金主要來源于縣財政撥款及融資兩個方面。縣城鄉投、工交投兩個融資平臺通過與政策性銀行、國有投資公司對接，已先后為縣城建設募集資金0.9億元。土地儲備中心及經濟開發區主要通過財政撥款實現：一方面，土地組織出讓后，由財政在土地出讓價款中返還土地儲備成本，另一方面，通過建立土地儲備基金，將土地出讓收益的40%再投入到土地儲備。
保障群眾合法權益。現階段征地拆遷是社會矛盾中最為突出的問題。衡山縣采取了提高補償標準、合理安置、失地參保等措施，現在征地補償平均達到了5萬元/畝，大大超過了湖南省人民政府《關于公布征地補償標準的通知》（湘政發【2009】43號）所規定的補償標準；對拆遷戶除了進行合理補償以外，還進行商鋪安置；對于失地農民，符合參保條件的，做到了應保盡保。到目前為止，衡山縣已有32個自然組，約1500個失地農民參加了社保，做到了失地不失業，生計有著落。
轉化成果服務民生。對于確定的廉租房、經濟適應房及以棚戶區改造等保障性住房用地，國土資源部門優先在土地儲備計劃、年度用地計劃中予以保證。目前衡山縣有廉租房及霞流沖煤礦、貫塘茶場、紫巾山林場棚戶區改造等幾個保障性住房開工建設，其所使用的土地共計2.74公頃已全部供應到位，衡山縣財政從出讓金中劃撥413萬元用于安居工程建設。
“一個龍頭放水”――
規范出讓程序，盡力彰顯土地價值
為促進節約集約用地，進一步規范國有土地使用權出讓管理，衡山縣將土地出讓收支全額納入地方政府基金預算管理，收入全部繳入地方國庫，不以各種名義和形式減免出讓收入，對土地出讓管理程序、預決算管理等作出明確規定，確保規范土地出讓收支管理政策落實。
聯動協作，設立專戶促“公正”。衡山縣成立了國有土地、礦產資源使用權出讓領導小組，涵蓋國土、財政、審計、紀委等部門，以集體會審的形式確保出讓依法依規，形成了國土、財政、審計、紀委四部門環環相扣、相互制約又密切配合的協作機制。同時，成立“衡山縣國土收入征管辦公室”，負責全縣土地收入征收、管理工作。
提高比率，市場配置促“公平”。針對競得人長期拖欠價款的現象，衡山縣把土地出讓保證金提高到50%。通過實踐證明，提高保證金比率既有利于全額收繳出讓金，也打擊了一部分通過低保證金的便利，隨意投標以獲取非法利益的行徑。根據地塊位置、類型等情況，靈活性選擇土地出讓形式，對地理位置優、競爭性較強的地塊采取公開招標、拍賣形式出讓，對地理位置偏、競爭性較弱的地塊采取公開掛牌形式出讓，力求資源配置最優化，著力凸顯土地價值。自2010年以來，衡山縣共公開出讓土地55宗，總面積68.86公頃，成交價款1.99億元。其中，公開招標、拍賣出讓土地36宗，掛牌出讓17宗，改變用途2宗。
信息透明，及時促“公開”。利用網絡覆蓋面廣、接觸人群多的特點，及時把宗地出讓信息在“中國土地市場網”、省市縣國土資源門戶網站上，并通過電視、廣播、報紙等傳統媒體公布信息。宗地出讓成交后，將土地面積、出讓單價、競得人等內容及時告知當地群眾與競投標方。
“多管齊下清淤”――
強化批后監管，全面提升土地效益
土地公開出讓后，受競得方主客觀因素影響，能否及時足額收繳土地出讓金，以及如何確保投資強度是最關鍵的問題。衡山縣為進一步提高節約集約利用土地水平，采取了一系列行之有效的措施，積極有效應對建設用地使用權批后監管出現的新情況、新形勢，保障了縣域社會經濟發展對土地的合理需求。
強化用地合同管理。進一步健全完善土地履約保證金制度，在土地劃撥或簽訂土地出讓合同時，按劃撥或出讓土地總價款的3%收取履約保證金，根據用地單位履約情況，扣除或退還履約保證金。對不完全繳納土地出讓價款的，不交地、不辦理土地使用權登記；土地出讓后交款期限原則上不超過3個月；延期交款3個月以內的按每日3‰收取滯納金，超過3個月收回土地使用權。
打擊擅自改變容積率行為。近幾年來，隨著房地產市場的發展，房地產開發項目也逐步增多，雖然大部分開發商能夠按照合同約定的條件開發建設，但也有個別的通過調整容積率等違規行為獲得非法利益。為了保障國有資產不流失，衡山縣組織對近年來的房地開發項目進行徹底清查，對于擅自改變容積率的行為進行查處，補交土地出讓金，并引入樓面地價來管理改變容積率的行為。
嚴格處置閑置土地。對因土地使用者自身原因造成土地閑置滿2年的，依法無償收回；土地閑置滿1年不滿2年的，按出讓或劃撥土地價款的20%收取土地閑置費。對因規劃調整等不可歸于用地者的原因造成的閑置土地，通過協商和合理補償，采取改變用途、等價置換、納入政府儲備或安排臨時使用等途徑及時處置、充分利用。
規范處置改變土地用途行為。對于城市規劃確定需要改變用途的土地，在確定其價值的過程中引入競爭機制。由縣政府行使優先購買權，回購土地使用權，然后通過掛牌或拍賣的方式公開出讓調整后的土地使用權，進一步凸現土地價值。近年來成功出讓2宗改變用途的土地，實現土地收益1539萬元。
為貫徹落實《國務院關于促進節約集約用地的通知》（國發〔**〕3號，以下簡稱國務院《通知》）和《**省人民政府轉發國務院關于促進節約集約用地的通知》（皖政〔**〕16號，以下簡稱省政府《通知》）精神，結合**省國土資源廳、監察廳《關于進一步規范國有建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓有關問題的通知》（皖國土資〔**〕42號）精神和我市實際,特提出如下實施意見。
一、認真學習，統一思想，提高節約集約用地意識
各地要充分認識節約集約利用土地資源對于貫徹落實科學發展觀，嚴格保護耕地，緩解土地供應矛盾，保證我市經濟又好又快地發展所具有的重要意義。認真組織開展形式多樣的學習宣傳活動，全面準確理解把握國務院和省政府《通知》的精神實質、指導原則、主要內容和具體要求,結合實際貫徹落實各項節約集約用地措施，嚴格執行國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓的規定，全面提高我市土地利用的總體水平。
二、強化土地利用總體規劃的整體控制作用，確保建設項目的合理用地
各地要按照國務院和省政府《通知》要求，積極研究促進相關規劃與土地利用總體規劃相銜接的政策措施，確保各類建設用地的總規模符合土地利用總體規劃、年度使用計劃的安排，進一步強化土地利用總體規劃的整體控制作用。
在新一輪土地利用總體規劃修編工作中，要全面貫徹節約集約用地、嚴格保護耕地的基本方針，從嚴控制建設用地總規模和建設占用耕地規模，引導和鼓勵適宜建設的未利用地開發成建設用地。
三、認真開展建設用地普查評價工作，提高建設用地利用效率
認真組織開展全國第二次土地利用現狀調查工作，確保調查工作經費和工作人員的到位，按期完成調查任務。在此基礎上，認真組織開展建設用地普查評價工作，對現有建設用地的利用狀況、利用強度、綜合承載能力等進行綜合評估，對低效利用的土地和空閑、閑置土地，要明確利用方向，采取措施促進土地提高利用的效率。
四、嚴格執行閑置土地處置政策，保證閑置用地清理工作的落實
嚴格按照國務院和省政府《通知》要求，全面開展轄區內閑置土地清理，通過征收土地閑置費和征繳增值地價等手段，督促用地單位按照土地出讓合同或劃撥決定書的約定開發使用土地。
對于違反土地出讓合同或劃撥決定書約定，構成閑置用地的要依法進行處理。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費；土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用。對逾期不收回的，市人民政府將予以直接收回，并納入本級政府土地儲備。
對于已經批準的新增建設用地，各地要加大供應力度，確保符合土地供應條件的建設用地在**年5月底前完成供應，避免因土地供應不及時造成土地閑置。
**年5月15日前，各區縣人民政府要將各轄區內的閑置土地清理處置情況和新增用地的供應情況向市政府進行專題報告，并抄送市國土資源局。
五、進一步加強建設用地供應管理，規范土地供應行為
合理控制國有建設用地出讓規模。所有出讓土地應根據土地供應及建設情況，合理控制出讓規模，縮短土地開發期限，杜絕囤積土地行為。要嚴格控制單宗土地出讓面積。對于成片開發建設的土地，要統一規劃，統一進行基礎設施建設，分片供應。
凡房地產開發用地面積超過100畝以上，其他單宗地開發土地面積超過200畝以上的，土地供應方案須按省政府《通知》要求，先報省國土資源廳備案。
完善和規范國有建設用地出讓行為。嚴格按照《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》（國土資源部39號令，以下簡稱《規定》）的要求，建立和完善競價出讓工作程序，并按程序組織實施。
各區縣應認真編制出讓年度計劃，報同級政府批準后上報備案，并通過政府網站向社會公布和按出讓計劃組織實施。競價出讓工作要嚴格按照《規定》所確定的時限和范圍出讓公告，不得減少期限和縮小公告范圍，所有出讓活動必須在規定時間和地點舉行，不得擅自調整。
出讓用地應當建立集體研定制度，設立土地市場管理機構，審查和批準土地出讓方案。在集體審定出讓方案時，規劃部門除應當依據控制性詳細規劃，提出出讓地塊位置、使用性質、開發強度等規劃條件外，還應當明確項目實施的開、竣工時間以及建設期限。項目的開、竣工時間以及建設期限國土部門應當在出讓文件中予以告知，并在出讓合同中載明和設定違約責任。
規范國有建設用地使用權出讓秩序。嚴格執行凈地交易制度。凡擬出讓的國有建設用地，必須統一進行基礎設施建設，形成基礎設施較為完善的熟地。出讓時必須做到土地權屬清楚、面積準確、規劃條件明確，且完成征地拆遷安置補償。
繼續完善和建立統一的土地交易市場，將所有國有建設用地使用權競價出讓活動集中在交易市場內進行。認真落實國有建設用地出讓規范，堅持出讓活動的“公開、公平、公正”原則，防止競買人之間惡意串標、圍標，或者采取其他非法手段沖擊土地交易場所，擾亂土地市場秩序。
嚴格執行競買保證金和首付出讓金比例。投標人、競買人交納投標、競買保證金原則上不得低于該宗地市場評估審定價的20%。首付出讓金所占出讓總額的比例不得低于60%；全部土地出讓價款應當在60日內繳清。特殊情況需延期的，應經土地市場管理機構批準。
強化國有建設用地使用權出讓監督。嚴格執行土地出讓收支兩條線管理。國有建設用地使用權的招標拍賣掛牌出讓收入全額納入財政預算管理，其國有土地收入全額繳入國庫，支出一律通過財政預算予以安排。
完善土地市場的準入監管，建立行業“黑名單”制度。對有非法占用土地、非法轉讓土地、惡意串通參與土地競價出讓和閑置土地等違法違規記錄，以及拖欠土地出讓金等行為的單位和個人，一經查實，取消其國有建設用地使用權競買資格，并適時列入“黑名單”范圍，記入信用檔案，向社會公布，并在三年內禁止其參加**市內競買活動。
一、指導思想
進一步加強國有存量土地資產管理，規范對土地使用者因改變用途、利用現狀和容積率等土地使用條件，涉及土地資產的補充處置，維護土地市場公開公平公正的交易規則，實現政府的土地收益權，促進廉政建設。
(一)全面實行經營性土地公開交易，完善市場配置機制。
凡商業、旅游、娛樂、金融、辦公、房地產開發等經營性用地，堅持以招標、拍賣或掛牌方式出讓國有土地使用權。對于原工業、倉儲、市政公用、交通、教育醫療等非經營性用地，按照規劃須改變為經營性用地的，也必須實行公開交易。全面實行建設用地有償使用制度，包括行政機關事業單位盈利性的非自用辦公用房，街道社區居委會盈利性的對外服務用房，均要按照出讓方式供地。
(二)維護土地供地條件的嚴肅性，防止產生新的不公平競爭。
根據法律法規規定，建設單位使用國有土地，必須按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批準文件的規定執行。國有土地使用權的供地條件具有法律嚴肅性，約定的各項規劃條件和用地范圍不應隨意調整。除政府要求改變土地利用規劃條件之外，都不得改變原批準的土地利用規劃條件。確需改變土地用途、容積率的，必須經原出讓方和規劃部門同意，依法報經市、縣級市人民政府批準，并按規定補繳不同用途和容積率的土地差價。
(三)建設項目規劃調整產生土地增值收益歸政府，防止國有土地資產流失。
因規劃條件調整產生的土地增值屬于級差地租，歸地方政府所有，防止土地使用者通過改變土地用途和容積率等非正當途徑獲取額外利益，導致國有土地資產流失。
二、適用范圍
國有存量建設用地，包括經營性和非經營性的劃撥或出讓國有土地使用權。主要指下列五種情形：
(一)原為國有存量經營性用地，須進行翻擴建，改變原土地利用狀況和提高土地利用率的；
(二)原國有存量非經營性土地，保持工業或其他非經營性用途不變，須進行轉讓、翻擴建的；
(三)原國有存量工業用地、公益事業用地、機關辦公用地等非經營性土地，利用原有建筑物現狀，暫時不進行翻擴建，但實際用途轉變為經營性用途的；
(四)協議出讓的土地，通過公開交易取得的土地，調整規劃利用條件的；
(五)涉及法院裁定協助執行、企業抵債、拍賣行拍賣的土地。
三、處置方式
根據上述不同情形，對土地資產確定不同的補充處置方式：
(一)經營性土地翻擴建的。若宗地未納入政府統一規劃改造范圍，經縣級市以上人民政府批準后，土地使用者才可以進行翻擴建，并應當根據新的規劃條件，按市場價格補繳土地出讓金。若宗地已納入政府統一規劃改造范圍，且土地使用者能按照政府統一規劃要求改造的，經縣級市以上人民政府批準后，土地使用者可以進行翻擴建，并應當根據新的規劃條件，按市場價格補繳土地出讓金；若土地使用者不能按照政府統一規劃要求改造的，將由政府優先收購儲備，實行公開交易。
(二)非經營性土地翻擴建的。若原土地用途和城市總體規劃確定的用地性質相一致的，經縣級市以上人民政府批準后，土地使用者可以進行翻建，不再補繳土地出讓金；若原土地用途和城市總體規劃確定的用地性質不一致的，且城市總體規劃確定的用地性質為商業、旅游、房地產開發等經營性用途的，則土地使用者不得進行翻擴建，將由政府優先收購儲備，實行公開交易。
(三)利用現有建筑改變土地用途的，必須經規劃和國土部門批準，不得擅自改變土地用途。
對于在2001年7月我市實行土地公開交易制度以前已改變土地用途，并經規劃部門批準的，土地使用者可申請完善相應手續，一次性補繳土地出讓金后調整土地用途。對于經營性土地公開交易制度實行以前已改變土地用途，且土地使用者未申請一次性補繳土地出讓金的，以及經營性土地公開交易制度實行以后改變土地用途的，若是行政劃撥土地，則按照《省政府辦公廳轉發省國土管理局等部門關于對出租和改變用途的國有劃撥土地收取年租金的請示的通知》（蘇政辦發〔1998〕50號）精神，根據規劃批準意見，按年度收取改變用途土地年租金；若是出讓土地，則按年度收取土地收益。
采取交付土地年租金或年度土地收益的，土地使用權登記原用途不變。
(四)司法裁決、他項權利實現、拍賣行拍賣等引起的土地使用權轉讓，若宗地已納入規劃改造范圍，在維護權利人合法權益的前提下，政府可以依法收購。涉及改變土地批準用途的，按照本意見相關條款執行。
(五)原協議出讓土地、公開交易的經營性用地，改變原出讓約定的規劃條件的，報經縣級市以上人民政府批準后，根據新的規劃條件，按市場價格向政府補繳土地出讓金。
四、程序和要求
根據各種情況及相應處置方式，按以下程序辦理相關手續：
(一)涉及國有存量經營性土地提高容積率的項目。
1、規劃方案的審核批準。規劃部門受理土地使用者申報的規劃方案，審核并報經政府批準后，書面函告國土部門。
2、國土部門根據規劃部門函告，對土地容積率提高需補繳地價的項目，書面函告發改、建設、房管部門，并同時根據規劃審定的具體方案，核定補充土地處置意見，報經政府批準，補繳土地出讓金后，再次書面告知發改委、規劃、建設、房管部門。
3、土地使用者到發改委辦理項目備案或核準手續后，向規劃部門申領《建設工程規劃許可證》，進入正常基建程序。
(二)涉及國有存量經營性土地改變原批準用途的項目。在規劃方案審核批準前，國土、發改、規劃等部門進行會辦，會辦意見報經政府批準后按照上款的程序進行。
(三)司法裁決、他項權利實現、委托拍賣行拍賣等涉及土地使用權轉讓的項目。對土地權屬不合法、土地實際用途和批準用途不一致，以及國有劃撥土地、集體土地使用權等，法律法規明確不符合土地轉讓條件的，應在裁決、處置、拍賣前先完善法定土地手續；確因債權處置需要，須在完善法定土地手續前裁決、處置、拍賣的，應按土地管理法律法規的要求處置，依法完善土地手續，維護債權人的合法權利。
五、補繳地價
對于經營性土地，具體處置時應根據調整原因、時間、幅度和規劃用途、土地性質等因素按市場價確定地價補差。對于須補繳土地出讓金的經營性用地，原則上以規劃方案批準時間為同一時點，對照新舊不同的規劃條件土地評估差價，作為地價調整和補繳土地收益的基數。
(一)容積率改變的，根據具體情況相應調整土地出讓金。
1、超過土地出讓合同約定的容積率，或超過原出讓時規劃部門批準容積率的，根據評估差價補繳土地出讓金。
2、自行降低土地出讓合同約定的容積率或原規劃部門批準容積率的，土地出讓金不作調整。
3、由于政府基礎設施建設等客觀因素影響原批準的容積率不能實施，以及政府要求降低容積率的，根據評估差價可以相應調整出讓金。
4、定銷商品房項目用地容積率改變的，按原出讓公告確定的房價、成交樓面地價以及調整容積率后的樓面地價，相應調整土地出讓金。
(二)土地用途調整的，按照評估差額全額補繳土地出讓金。
(三)行政劃撥方式取得的經營性土地進行翻擴建的，根據原利用現狀補辦出讓手續，按照規定比例收取原利用現狀下的土地出讓金，在此基礎上按照規劃調整的具體情況，由土地使用者全額補繳土地出讓金。
(四)利用原建筑物將土地改變為經營性用途的，2001年7月前已發生的，土地使用者可申請一次性補繳土地出讓金。劃撥土地依據經營性用地市場評估地價按規定比例補繳土地出讓金；出讓土地按照不同用途評估的差額補繳土地出讓金。
2001年7月前已改變用途，但未申請一次性補繳土地出讓金的，以及土地公開交易制度實施以后改變用途的，劃撥土地按照市政府公布的改變用途年租金標準征收，出讓土地則根據不同用途評估地價差額，還原折算成每年土地收益，逐年征收。
六、轉讓條件
根據《土地管理法》、《城市房地產管理法》及國務院《關于加強國有土地資產管理的通知》（國發〔2001〕15號）文件規定，土地使用權轉讓必須符合以下條件：
(一)出讓土地使用權必須依法轉讓，劃撥土地使用權未經縣級市以上人民政府批準，不得擅自轉讓。
(二)繳清土地出讓金，領取土地使用證。涉及改變土地規劃條件，進行土地資產補充處置的，還需提供土地完善手續的證明。
(三)按照出讓合同約定進行投資開發，完成投資總額的25%以上（不含土地出讓金）。
(四)已經建有房屋轉讓時，應當持有變更后房屋所有權證書。
(五)工業用地依法轉讓后需續建或新建廠房的，受讓方須提供新的立項批復和規劃意見。
(六)凡土地使用權轉讓，須經具備土地評估資質的評估機構進行評估。轉讓雙方應如實申報成交地價，低于市場評估地價20%以上的，政府實行優先收購。
《城市房地產管理法》等法律法規明確禁止轉讓的，土地使用權不得轉讓。土地使用權轉讓后，必須按照國家和省有關規定繳納相關稅費后辦理土地登記手續。
經營性土地分割轉讓的，轉讓后土地使用者必須按照原整體規劃方案建設開發。
規范以土地資產為股權的轉讓行為，對取得土地使用權超過2年未開發的土地資產，不得以股權轉讓方式轉讓土地使用權，政府將依法收回。
七、土地登記
(一)進一步細化土地登記。除根據現行土地分類和登記規程，土地使用證還須根據出讓合同或補充處置意見載明具體的規劃利用條件。
(二)嚴格土地證書查驗制度。初始發放土地使用證時，要根據出讓合同約定的項目建成時間，注明土地證的有效期限。有效期內，建設項目竣工驗收通過后，換發土地使用證。超過有效期限的，土地使用者必須向國土部門提交書面說明和延期申請。
(三)土地分割轉讓實行許可制度。除在土地公開交易公告中明確可分割銷售以外，對于賓館（包括公寓式酒店）、超市、各類交易市場、經營性的物流用地原則上不得進行分割銷售。對于經營性的打工樓、文體、教育、科研、醫療衛生、福利院、養老院、藝術館、博物館等項目用地，不得進行分割轉讓。
(四)對改變土地利用規劃條件的項目，在未完善土地手續、補繳土地出讓金前，不辦理土地抵押、變更和分割登記手續。
八、建立協調機制
加強國有存量土地資產管理，規范對改變土地利用條件涉及土地資產處置，涉及各有關部門的管理職能，需要部門之間加強溝通協調，完善配套措施，健全工作規程，規范申報和流轉程序，便于在項目實施前完成土地資產處置，維護土地市場和房地產市場的良好秩序。
(一)建立溝通協調機制。發改、規劃、國土、建設、房管等相關部門，在規劃選址、規劃方案審批、建設項目備案和核準、用地審核、銷售許可等各個環節，要各司其職，密切合作，采取通過相關事項書面告知和會辦等形式，加強信息溝通協調，確保部門各自職責到位。
(二)規范土地評估行為。土地資產的處置及轉讓，都須經具備土地評估資質的評估機構進行土地評估，涉及上繳政府土地出讓金和土地收益的，應由一級資質的評估機構評估。國土部門要進一步加強對土地評估機構的管理和監督。
(三)規范開工報建程序。改變土地利用條件的開工報建項目未取得規劃和土地部門批準手續的，不予發放《建設工程施工許可證》。
(四)嚴格房屋銷售制度。土地開發使用單位申請辦理預售許可證或銷售許可證時，必須提供國有土地使用證；涉及用途調整和改變利用條件的，還需提供土地完善手續的材料。
(五)嚴格項目竣工驗收制度。項目竣工后，規劃、國土部門進行各自單項驗收時，對土地用途、容積率等指標要嚴格審核，符合規劃和土地利用條件的，房管、國土部門方可辦理房產證和土地分割登記手續。
1、問：改變國有劃撥土地使用權性質繳納30-40%的土地出讓金，該土地使用權如何后續計量。
2、答：企業應當先按照土地出讓合同金額確認土地使用權和相關負債，再沖銷原已入賬的固定資產和資本公積，并以確認的無形資產－土地使用權，按使用期限攤銷。請問，如果企業改制時對劃撥地已按評估價值調賬，并按評估凈資產折為實收資本，現在劃撥地變性按出讓合同補交土地出讓金，依據知識庫的解答，無資本公積金額沖銷該如何賬務處理（評估值已折為實收資本，不可能沖銷實收資本）
（來源：文章屋網 ）
第一條為加強國有土地使用權出讓收支管理，根據《中華人民共和國土地管理法》、《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》（國發[20*]31號）、《國務院辦公廳關于規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》（[20*]100號）和《財政部、國土資源部、中國人民銀行關于印發〈國有土地使用權出讓收支管理辦法〉的通知》（財綜[20*]68號）等有關規定，結合我市具體情況，制定本辦法。
第二條本辦法所稱國有土地使用權出讓收入（以下簡稱土地出讓收入）是指政府以出讓等方式配置國有土地使用權取得的土地價款。包括政府向國有土地使用權受讓人收取的政府土地收益和政府儲備機構收購及儲備土地的前期成本等收入。具體內容如下：
（一）以招標、拍賣、掛牌和協議方式出讓國有土地使用權所取得的政府收益和政府儲備機構收購及儲備土地的前期成本（不含代收代繳的稅費）。
（二）轉讓劃撥國有土地使用權或依法利用原劃撥土地進行經營性建設應當補繳的土地價款。
（三）處置抵押劃撥國有土地使用權應當補繳的土地價款。
（四）轉讓房改房以及購買、轉讓經濟適用住房（含按經濟適用住房管理的住房）按照規定應當補繳的土地價款。
（五）改變出讓國有土地使用權土地用途、容積率等土地使用條件應當補繳的土地價款。
（六）土地使用者以劃撥方式取得國有土地使用權，依法向市、區（縣）人民政府繳納的土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費等費用。
（七）市國土資源局依法出租國有土地向承租者收取的土地租金收入。
（八）出租劃撥土地上的房屋應當上繳的土地收益。
（九）其他和國有土地使用權出讓或變更有關的收入等。
按照規定依法向國有土地使用權受讓人收取的定金、保證金和預付款，在國有土地使用權出讓合同（以下簡稱土地出讓合同）生效后可以抵作土地價款。劃撥土地的預付款也按照上述要求管理。
第三條有關部門職責
市財政局會同市國土資源局、市建設管理委員會制定我市土地出讓收支管理政策，指導區（縣）財政局、市國土資源局區（縣）分局以及區（縣）房屋管理部門做好土地出讓收支管理工作。
市財政局負責土地出讓收入的征收管理工作，市、區（縣）財政局具體負責土地出讓收支預決算管理工作。
市國土資源局、區（縣）房屋管理部門具體負責土地出讓收入征收工作。
中國人民銀行營業管理部市、區（縣）支庫負責辦理土地出讓收入的收納、劃分、留解和撥付等各項業務，及時向財政部門提供相關報表和資料。
第四條土地出讓收支全額納入市、區（縣）政府基金預算管理。收入收繳按照非稅收入管理制度改革有關規定執行，全部繳入市、區（縣）國庫；支出一律通過市、區（縣）政府基金預算從土地出讓收入中予以安排，按照政府收支分類科目進行核算。
第二章征收管理
第五條土地出讓收入管理方式及收繳程序
（一）土地出讓收入管理方式
我市土地出讓收入實施非稅收入管理，全市土地出讓收入繳入市級國庫，其中：遠郊區（縣）土地出讓收入扣除應繳納的新增建設用地土地有償使用費后采取調庫的方式，分別劃轉各遠郊區（縣）級國庫。
（二）收繳程序
1、城八區、*經濟技術開發區、遠郊區（縣）繳納的土地出讓收入由市國土資源局根據土地出讓合同或劃撥用地批準文件，開具繳款通知書和《*市非稅收入一般繳款書》，由國有土地使用權受讓人依法繳納土地出讓收入。國有土地使用權受讓人應按照繳款通知書的要求，在規定的時間內將應繳納的土地出讓收入繳入市財政局非稅收入專戶。
2、轉讓房改房以及購買、轉讓經濟適用住房（含按經濟適用住房管理的住房）按照規定應當補繳的土地價款，由市國土資源局和各區（縣）房屋管理部門按現行的管理體制屬地征收。市國土資源局和各區（縣）房屋管理部門開具《*市非稅收入一般繳款書》，由出賣人或買受人按照有關要求，在規定的時間內繳入市財政局非稅收入專戶。
3、市財政局將繳入非稅收入專戶的土地出讓收入定期繳入市級國庫，并將遠郊區（縣）的土地出讓收入扣除應繳納的新增建設用地土地有償使用費后采取調庫的方式，分別劃轉各遠郊區（縣）級國庫。
第六條市財政局從繳入市級國庫的招標、拍賣、掛牌和協議方式出讓國有土地使用權所取得的政府收益和政府儲備機構收購及儲備土地的前期成本中，按照市政府確定的比例或定額，計提國有土地收益基金。各遠郊區（縣）結合實際情況參照執行，并將提取的比例或定額報市財政局和市國土資源局備案。國有土地收益基金主要用于土地收購儲備。
市財政局和遠郊區（縣）財政局計提的國有土地收益基金，使用“預算收入更正通知書”分別從市級國庫和遠郊區（縣）級國庫“政府性基金收入”“土地出讓總價款”（103014601）科目劃入“國有土地收益基金收入”（1030147）科目。
第七條從招標、拍賣、掛牌和協議方式出讓國有土地使用權所確定的政府收益和政府儲備機構收購及儲備土地的前期成本中計提用于農業土地開發資金。
（一）計提標準
按照《關于轉發〈財政部、國土資源部關于印發用于農業土地開發的土地出讓金收入管理辦法和用于農業土地開發的土地出讓金使用管理辦法〉的通知》（京財經二[20*]855號）執行。
（二）計提程序
1、市國土資源局按季提供各區（縣）及*經濟技術開發區的土地出讓面積、土地出讓平均純收益征收標準（對應所在地征收等別）和應提取的金額。并于季度末當月的20日之前將全市的提取金額（含電子版）送市財政局；對12月21日—30日全市的提取金額（含電子版）于12月30日送市財政局；12月31日全市提取金額轉入下年度辦理。
2、市與各遠郊區（縣）財政局根據市國土資源局按季提供的土地出讓面積、土地出讓平均純收益征收標準（對應所在地征收等別），提取用于農業土地開發資金。
（三）計提手續
市財政局和遠郊區（縣）財政局使用“預算收入更正通知書”分別從市級國庫和遠郊區（縣）級國庫“政府性基金收入”“土地出讓總價款”科目（103014601）劃入“農業土地開發資金收入”科目（1030148）。
第三章使用管理
第八條土地出讓收入使用范圍包括征地和拆遷補償支出、土地開發支出、支農支出、城市建設支出以及其他支出。
第九條征地、拆遷補償和土地開發支出。主要指政府收購及儲備土地的前期成本等。
征地和拆遷補償支出包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費，按照有關標準執行。
土地開發支出包括前期土地開發性支出以及財政部門規定的與前期土地開發相關的費用等，含因出讓土地涉及的需要進行的相關道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、土地平整等基礎設施建設支出，以及相關需要支付的銀行貸款本息等支出，按照財政部門核定的預算安排。
土地前期開發要積極引入市場機制、嚴格控制支出、通過政府采購招投標方式選擇評估、拆遷、工程施工、監理等單位，努力降低開發成本。
第十條支農支出。包括用于保持被征地農民原有生活水平補貼支出、補助被征地農民社會保障支出、農業土地開發支出以及農村基礎設施建設支出。
（一）保持被征地農民原有生活水平補貼支出和補助被征地農民社會保障支出，應嚴格按照《*市建設征地補償安置辦法》（*市人民政府令第148號）執行。
（二）用于農業土地開發支出。按照《關于轉發〈財政部、國土資源部關于印發用于農業土地開發的土地出讓金收入管理辦法和用于農業土地開發的土地出讓金使用管理辦法〉的通知》（京財經二[20*]855號）的有關規定，以及財政部門核定的預算執行。
（三）農村基礎設施建設支出。從土地出讓收入中安排用于農村飲水、沼氣、道路、環境、衛生、教育以及文化等基礎設施建設項目支出，按照市、區（縣）政府規定，以及財政部門核定的預算執行。
第十一條城市建設支出。含完善國有土地使用功能的配套設施建設以及城市基礎設施建設支出。具體包括：城市道路、橋涵、公共綠地、公共廁所、消防設施等基礎設施建設支出。
第十二條其他支出。包括繳納新增建設用地土地有償使用費、國有土地收益基金支出、城鎮廉租住房保障支出、支付破產或改制國有企業職工安置費用以及土地出讓業務費等。
（一）繳納新增建設用地土地有償使用費。按照《*市財政局*市國土資源局中國人民銀行營業管理部關于轉發財政部等部門調整新增建設用地土地有償使用費政策等問題的補充通知》（京財經二[20*]823號）執行。
（二）國有土地收益基金支出。從國有土地收益基金收入中安排用于土地收購儲備的支出，包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費以及前期土地開發支出，按照市、區（縣）政府批準的收購土地補償方案、拆遷補償方案以及財政部門核定的預算執行。
（三）城鎮廉租住房保障支出。按照《關于印發〈*市關于落實城鎮廉租住房保障資金實施意見的通知〉的通知》（京財經二[20*]3070號）規定以及財政部門核定的預算安排。
（四）支付破產或改制國有企業職工安置費用支出。根據國家有關規定，從破產或改制國有企業土地出讓收入中，統籌安排用于支付破產或改制國有企業職工安置費用支出。
（五）土地出讓業務費。包括出讓土地需要支付的土地勘測費、評估費、公告費、場地租金、招拍掛費和評標費用等，按照財政部門核定的預算安排。
（六）其他支出。市政府規定的其他支出。
第十三條土地出讓收入的使用要確保足額支付征地和拆遷補償費、補助被征地農民社會保障支出、保持被征地農民原有生活水平補貼支出，嚴格按照有關規定將被征地農民的社會保障費用納入征地補償安置費，切實保障被征地農民的合法利益。在出讓城市國有土地使用權過程中，涉及的拆遷補償費要嚴格按照我市有關規定支付，有效保障被拆遷居民、搬遷企業及其職工的合法利益。
土地出讓收入的使用要重點向新農村建設傾斜，逐步改善農民的生產、生活條件和居住環境，努力提高農民的生活質量和水平。
城市建設支出和其他支出要嚴格按照批準的預算執行。編制政府采購預算的，應嚴格按照政府采購的有關規定執行。
第四章收支科目管理
第十四條我市國有土地使用權出讓收支科目的管理執行《財政部、國土資源部、中國人民銀行關于印發〈國有土地使用權出讓收支管理辦法〉的通知》（財綜[20*]68號）中對《20*年政府收支分類科目》調整的有關規定，并結合我市實際情況增設部分目級收入科目和部分項級支出科目。
對《20*年政府收支分類科目》附錄二基金預算收支科目具體調整情況請詳見本辦法的附件1。
為了準確反映我市各級政府土地出讓收支狀況，本辦法僅對調整后政府收支科目的正確使用做出說明。
第十五條刪除了《20*年政府收支分類科目》收入分類103類“非稅收入”項下01款“政府性基金收入”32項“國有土地使用權出讓金收入”及目級科目。
第十六條在《20*年政府收支分類科目》103類“非稅收入”01款“政府性基金收入”科目中，分別設立了下列科目：
（一）設立了46項“國有土地使用權出讓金收入”科目。
對01目“土地出讓總價款”，做出了如下說明：反映以招標、拍賣、掛牌和協議方式出讓國有土地使用權所取得的政府土地收益和政府儲備機構收購及儲備土地的前期成本，扣除財政部門已經劃轉的國有土地收益基金和農業土地開發資金后的余額。
對02目“補繳的土地價款”，做出了如下說明：反映劃撥國有土地使用權轉讓或依法利用原劃撥土地進行經營性建設應當補繳的土地價款、處置抵押劃撥國有土地使用權應當補繳的土地價款、轉讓房改房以及購買、轉讓經濟適用住房（含按照經濟適用住房管理的住房）按照規定應當補繳的土地價款以及出讓國有土地使用權改變土地用途和容積率等土地使用條件應當補繳的土地價款。
對03目“劃撥土地收入”，做出了如下說明：反映土地使用者以劃撥方式取得國有土地使用權，依法向市、區（縣）人民政府繳納的土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費等費用。
我市新設立95目“區縣土地出讓總價款調庫”，并做出了如下說明：市級專用科目，反映市級國庫劃轉遠郊區（縣）以招標、拍賣、掛牌和協議方式出讓國有土地使用權所取得的政府土地收益和政府儲備機構收購及儲備土地的前期成本。
我市新設立96目“區縣補繳的土地價款調庫”，并做出了如下說明：市級專用科目，反映市級國庫劃轉遠郊區（縣）補繳的土地價款。
我市新設立97目“區縣劃撥土地收入調庫”，并做出了如下說明：市級專用科目，反映市級國庫劃轉遠郊區（縣）劃撥土地收入。
我市新設立98目“區縣其他土地出讓金收入調庫”，并做出了如下說明：市級專用科目，反映市級國庫劃轉遠郊區（縣）其他土地出讓金收入。
對99目“其他土地出讓金收入”，做出了如下說明：反映市國土資源局依法出租國有土地向承租者收取的土地租金收入、出租劃撥土地上的房屋應當上繳的土地收益等其他土地出讓收入。
（二）設立了47項“國有土地收益基金收入”，其科目說明為：反映從招標、拍賣、掛牌和協議方式出讓國有土地使用權所取得的政府土地收益和政府儲備機構收購及儲備土地的前期成本中按照規定計提的國有土地收益基金。
（三）設立了48項“農業土地開發資金收入”，其科目說明為：反映從招標、拍賣、掛牌和協議方式出讓國有土地使用權所取得的政府土地收益和政府儲備機構收購及儲備土地的前期成本中按照規定比例計提的農業土地開發資金。
第十七條對《20*年政府收支分類科目》支出功能分類212類“城鄉社區事務”08款“國有土地使用權出讓金支出”科目已進行了下列調整：
（一）01項“前期土地開發支出”已經修改為“征地和拆遷補償支出”，并對科目說明進行了調整為：反映地方人民政府在征地過程中支付的土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費支出。
（二）02項“土地出讓業務費用”，已經修改為“土地開發支出”，并對科目說明進行了調整為：反映地方人民政府用于前期土地開發性支出以及與前期土地開發相關的費用等支出。
（三）03項“城市建設支出”科目說明已經修改為：反映土地出讓收入用于完善國有土地使用功能的配套設施建設和城市基礎設施建設支出。
（四）04項“土地開發支出”，已經修改為“農村基礎設施建設支出”，科目說明已經調整為：反映土地出讓收入用于農村飲水、沼氣、道路、環境、衛生、教育以及文化等基礎設施建設支出。
（五）05項“農業土地開發支出”，已經修改為“補助被征地農民支出”，科目說明已經調整為：反映土地出讓收入用于補助被征地農民社會保障支出以及保持被征地農民原有生活水平支出。
（六）06項“土地出讓業務支出”，科目說明已經調整為：反映土地出讓收入用于土地出讓業務費用的開支。
（七）保留了07項“廉租住房支出”，科目說明為：反映從土地出讓收入中安排用于城鎮廉租住房保障的支出。
（八）我市新設立了94項“破產或改制國有企業職工安置費”，科目說明為：反映從土地出讓收入中安排用于破產或改制國有企業職工安置費的支出。
（九）我市新設立了95項“舊城區解危排險專項資金”，科目說明為：反映從土地出讓收入中安排用于舊城區解危排險專項資金的支出。
（十）我市新設立了96項“繳納新增建設用地土地有償使用費”，科目說明為：反映從土地出讓收入中繳納的新增建設用地土地有償使用費的支出。
（十一）我市新設立了97項“污染擾民企業搬遷資金”，科目說明為：反映從土地出讓收入中安排用于污染擾民企業搬遷的支出。
（十二）我市新設立了98項“綠化隔離地區基礎設施支出”，科目說明為：反映從土地出讓收入中安排用于綠化隔離地區基礎設施的支出。
（十三）99項“其他土地使用權出讓金支出”，科目說明已經修改為：反映從土地出讓收入中安排的其他支出。
第十八條在212類“城鄉社區事務”中設立了10款“國有土地收益基金支出”，其科目說明為：反映從國有土地收益基金收入中安排用于土地收購儲備等支出。
01項“征地和拆遷補償支出”的科目說明為：反映從國有土地收益基金收入中安排用于收購儲備土地需要支付的土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費支出。
02項“土地開發支出”的科目說明為：反映從國有土地收益基金收入中安排用于收購儲備土地需要支付的前期土地開發性支出以及與前期土地開發相關的費用等支出。
99項“其他支出”的科目說明為：反映從國有土地收益基金收入中安排用于其他支出。
第十九條在212類“城鄉社區事務”中設立了11款“農業土地開發資金支出”，科目說明為：反映從農業土地開發資金收入中安排用于農業土地開發的支出。
第二十條在《20*年政府收支分類科目》支出經濟分類科目310類“其他資本性支出”中增設了下列科目:
（一）09款“土地補償”，其科目說明為:反映地方人民政府在征地和收購土地過程中支付的土地補償費。
（二）10款“安置補助”，其科目說明為:反映地方人民政府在征地和收購土地過程中支付的安置補助費。
（三）11款“地上附著物和青苗補償”，其科目說明為:反映地方人民政府在征地和收購土地過程中支付的地上附著物和青苗補償費。
（四）12款“拆遷補償”，其科目說明為:反映地方人民政府在征地和收購土地過程中支付的拆遷補償費。
第二十一條按照財綜[20*]68號文件的規定，國有土地使用權出讓金支出、國有土地收益基金支出、農業土地開發資金支出應根據經濟性質和具體用途分別填列支出經濟類相關各款。
第五章預決算管理
第二十二條建立健全年度土地出讓收支預決算管理制度。有關部門要嚴格按照部門預算管理的規定編制下一年度土地出讓收支預算，并分別納入政府性基金收支預算，報經財政部門按規定程序批準后執行。土地出讓收入資金的撥付，按照財政國庫管理制度有關規定執行。
（一）土地出讓收支預算編制
編制年度土地出讓收支預算要堅持“以收定支、收支平衡”的原則。土地出讓收入預算按照上年土地出讓收入情況、年度土地供應計劃、地價水平等因素編制；土地出讓支出預算根據預計年度土地出讓收入情況，按照年度土地征收計劃以及規定的用途、支出范圍和支出標準等因素編制。其中：屬于政府采購范圍的，應當按照規定編制政府采購預算，并嚴格按照政府采購的有關規定執行。
1、收入預算的編制
市國土資源局編制全市以及城八區、*經濟技術開發區及各遠郊區（縣）下年度的土地出讓收入計劃、繳納新增建設用地土地有償使用費計劃、用于農業土地開發資金的提取計劃、國有土地收益基金提取計劃。并按照部門預算報送時間將土地出讓收入等上述計劃報送市財政局，同時將土地出讓收入計劃分別通知*經濟技術開發區財政局和各遠郊區（縣）財政局。
市財政局根據市國土資源局提供土地出讓收入等計劃，編制土地出讓收入預算。
市財政局根據市國土資源局提供的城八區當年1-3季度土地出讓項目簽訂的合同價款，按照返還城八區的比例，于10月底之前向城八區財政局提供下一年度政府性基金補助收入計劃。城八區財政局據此編制土地出讓收入預算。
*經濟技術開發區和遠郊區（縣）財政局根據市國土資源局提供的土地出讓收入等計劃，編制土地出讓收入預算。
2、支出預算的編制
財政部門根據土地出讓收入情況，按照國土、發改、建設等有關部門提供資金需求情況和項目管理要求，編制各項支出預算。
（二）土地出讓收支決算編制
每年年度終了，各有關部門應當嚴格按照財政部門的規定編制土地出讓收支決算，并分別納入政府性基金收支決算，報財政部門審核匯總后，向同級人民政府報告。上報時間按照決算編制要求的時間報送。
第二十三條國土資源管理部門與財政部門、房屋管理部門要加強協作，建立國有土地出讓、儲備及收支信息共享制度。國土資源管理部門應當將年度土地供應計劃、年度土地儲備計劃以及簽訂的國有土地出讓合同中有關土地出讓總價款、約定的繳款時間、繳款通知書等相關資料及時抄送財政部門。
第二十四條財政部門、國土資源管理部門、房屋管理部門要與市區（縣）國庫建立土地出讓收入定期對賬制度，確保有關數據的準確無誤。
第二十五條財政部門要會同國土資源管理部門、房屋管理部門、人民銀行機構建立健全年度土地出讓收支統計報表以及分季收支統計明細報表體系，統一土地出讓收支統計口徑，確保土地出讓收支統計數據及時、準確、真實，為加強土地出讓收支管理提供準確的基礎數據。
第六章以前年度土地出讓收入專戶結余資金處理
第二十六條使用以前年度土地出讓收入專戶結余資金時，通過調入資金的方式，調入基金預算。其中：
（一）用于本級支出時，在土地出讓收入相關的政府收支分類科目中反映。
（二）市財政局用于城八區支出時，直接通過“政府性基金補助支出”安排到城八區，城八區財政局通過“政府性基金補助收入”列入基金補助收入。
（三）市財政局用于遠郊區縣支出時，仍通過土地出讓收入專戶撥付到遠郊區（縣）土地出讓收入專戶。遠郊區（縣）使用時，也通過調入資金的方式，調入基金預算，并在土地出讓相關的政府收支分類科目中反映。
（四）此文下發之前已發生的以前年度土地出讓收入支出應補辦預算指標下達手續，并進行相應的賬務處理。
第七章監督檢查
一、強化規劃引導作用，嚴格用地標準，建立健全節約集約用地的約束機制
（一）強化土地利用總體規劃的整體控制作用。在新一輪土地利用總體規劃修編中，突出耕地保護和節約集約用地原則，確保至2020年上級下達我區的耕地保有量和基本農田保護面積不減少，新增建設用地總規模不突破。各類規劃要與土地利用總體規劃相銜接，所確定的用地規模必須符合土地利用總體規劃和年度用地計劃的安排。
（二）規范各類項目用地的選址管理。各類項目用地選址必須符合土地利用總體規劃、城鎮規劃和其他專項規劃，新上工業項目原則上應到經濟開發區和鄉鎮工業集中區投資建設。對投資規模、用地面積相對較小的工業項目，鼓勵租用標準化廠房解決，并優先使用轄區內關、停、破產企業、中小學校撤并后的等存量土地，嚴格控制新增建設用地，提高鄉鎮存量建設用地利用率。對單個企業投資規模低于4000萬元、用地規模10畝以下的新增工業項目，不得單獨供地，通過租用標準化廠房予以解決。服裝、電子、食品等行業新上項目無特殊情況，廠房設計必須達到兩層以上，并在土地出讓合同中予以明確，否則不予供地。現有工業用地在符合規劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價款。建設多層標準廠房的城市基礎設施配套費，一層全額征收，二層減半征收，三層以上免征收。
（三）強化項目準入，嚴格執行土地供應政策。認真落實土地供應政策，加強建設用地供應管理，嚴格執行國家《限制用地項目目錄》、《禁止用地項目目錄》，合理配置土地資源，優先保證重點基礎設施、民生工程、重大產業用地，嚴禁向“兩高一資”、產能過剩和重復建設項目供地，重點支持低耗能、低排放、鼓勵類工業項目用地。
（四）嚴格執行工業項目用地控制指標。嚴格執行《省工業項目建設用地控制指標》，按行業分類審核用地投資強度、容積率、建筑密度、綠化率等控制指標。項目畝均投資強度不得低于180萬元，容積率一般不得低于0.8，建設系數不得低于40%，綠地率不得高于14%，項目所需行政辦公及生活服務設施用地面積不得超過工業項目總用地面積的7%，嚴禁在工業項目用地范圍內建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心等非生產性配套設施。經濟開發區工業項目首期到位注冊資金每畝不得低于30萬元，其他鄉鎮工業集中區每畝不得低于20萬元。凡達不到上述指標要求的用地項目，一律不予供地。
二、強化節地意識，嚴格規范管理，建立健全節約集約用地的長效管理機制
（一）嚴格分期供地管理。嚴格按照項目審批和供應土地，堅決杜絕假借項目建設名義圈占土地。對一些分期實施的大型建設項目可以預留規劃用地，但必須根據其實際到帳資金和建設進度分期確定供地數量。申請擴建的用地單位，要優先使用自有建設用地，核定供地面積時，要將已使用土地與新申請的用地量一并計算。用地面積超過100畝的工業建設項目，由國土資源部門牽頭，會同發改、商務、環保、規劃等相關部門和專家論證后確定供地計劃。
（二）堅持凈地出讓制度。工業和經營性用地項目必須拆成凈地后方可掛牌出讓。同時，嚴格實行凈地交付制度，建設用地項目辦理用地審批前，國土資源部門應與建設用地單位辦理書面交地手續，并作為頒發《建設用地批準書》的附件。
（三）規范退二進三土地的管理。對實施退二進三企業的土地，由區政府、開發區管委會和區國土資源部門，按工業用地剩余年期價格進行評估，扣除出讓合同約定價格與用地單位繳納給開發區管委會的實際土地價格的差價，作為收購價格，與原企業簽訂收購協議。土地收購價款，由區政府、開發區管委會負責兌現。其地上建筑物、構筑物由區政府、開發區管委會按有關規定予以補償。必要時，國土資源部門可根據原企業因自身原因造成土地閑置、空閑以及投資不到位等情況，按土地出讓合同補充協議約定追繳相應的違約金，并在收購價款中扣除。
（四）落實項目用地竣工驗收制度。建設用地單位在支付土地出讓金和相關費用后，國土資源部門發放《建設用地批準書》，方可開工建設。工業用地項目竣工投產后，國土資源部門應會同相關部門對建設項目進行竣工驗收，達到土地批準文件約定的投資強度、土地利用強度以及容積率、建筑系數等條件的，發放《建設項目竣工驗收合格意見書》，建設用地單位持合格意見書等相關材料，按規定申請辦理《國有土地使用權證》。
（五）切實加強集體建設用地管理。城鄉掛鉤和城中村改造拆遷安置用地，應集中建設多層住宅小區。城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”，單位和個人不得自行與農村集體經濟組織或個人簽定協議將農用地和未利用地轉為建設用地。嚴禁占用農民集體所有土地搞房地產開發。
（六）實行合同履約保證金制度。對擬出讓方式取得的工業、房地產用地，按下列標準收取履約保證金：工業用地按照成交價款的10%收取（其中5%考核按時開、竣工,5%考核集約用地指標）。建設用地單位按照出讓合同約定按時開竣工并在規定時間內經項目用地竣工驗收，達到出讓合同約定土地使用條件和相關集約用地要求的，履約保證金本息分別全額退還（利息按銀行同期活期存款利息結付）；未按時開、竣工或集約用地指標不符合出讓合同約定的，履約保證金不予退還，上交區財政。經營性用地按照實際成交價格的6%收取（其中3%考核按時開工，3%考核按時竣工），按照出讓合同約定是按時開工并在規定時間內通過竣工驗收的，履約保證金本息全額退還（利息計算同工業用地）。未按時開、竣工的，履約保證金不予退還，上交區財政。建設用地單位在簽定土地出讓合同的同時，必須與國土資源部門簽定履約保證金協議并按上述標準繳納履約保證金，否則，不予辦理國有建設用地供應手續，履約保證金不抵作土地出讓金。
三、強化土地利用監管，嚴格執法監察，建立健全節約集約用地的監管機制
（一）加大執法監察力度。建立區、鄉鎮、村三級國土資源執法動態巡查信息網絡，落實了全區村級國土信息員，做到“地動我知”，將違法用地行為消滅在萌芽狀態；同時查處閑置、低效用地、擅自降低土地開發使用條件和不繳納土地出讓金開工等違法違規案件。區紀檢、監察機關要對違法違紀案件中相關責任人依法給予嚴肅處理。
（二）依法處置閑置和低效利用土地
1、開展閑置土地、低效利用土地清理。按照區政府關于開展節約集約用地“百日清查整治”行動的要關要求。區經濟開發區及各鄉鎮對本轄區內建設用地項目中的閑置土地項目、投資強度低、建設進度慢、無效率、無實力、無發展潛力以及不符合產業政策的項目進行清理，建立并更新相應的資料檔案，為依法盤活提供基礎依據。
2、對閑置土地的處置。超過出讓合同約定的動工開發日期或土地出讓合同生效之日起，滿2年未動工開發的；自劃撥用地批準書頒發之日起滿2年未使用，且非因不可抗力或政府有關行為造成閑置土地的；經區政府研究確定后報請市政府批準，無償收回土地使用權。
超過出讓合同約定的動工開發日期或土地出讓合同生效之日起，滿1年未動工開發；自劃撥用地批準書頒發之日起1年未使用的，按土地出讓金總額或劃撥土地價款的20%征收閑置費。土地閑置費自國土資源部門認定為土地閑置之日起繳納，逾期繳納土地閑置費的，自逾期之日起按日加收1‰的滯納金，逾期拒不繳納的，由國土資源部門申請人民法院強制執行。
3、對低效利用土地的處置。工業項目建設單位未達到出讓合同約定或省、市規定的投資總額、單位用地面積投資強度要求的，由國土資源部門會同相關單位下達限期追加投資通知書。同時，國土資源部門按實際的差額部分占約定投資總額和投資強度指標的比例，收取建設單位相當于同比例土地使用權出讓金的違約金。
建設用地單位因自身原因減小項目投資規模而導致部分建設用地空閑，自出讓合同約定的動工時間或建設用地批準文件時間起，滿1年的，按閑置土地標準繳納土地閑置費，對于空閑土地滿2年以上且未追加投資，具備分割條件并能重新用于開發建設的，經區政府研究確定報請市人民政府批準后，與建設用地單位簽定出讓合同補償協議，收回相應部分的土地使用權。
建設用地單位未按出讓合同約定日期或同意延建的另行約定日期開工建設的，以及未按出讓合同約定日期或同意延建所另行約定日期竣工的，每延期1日，應支付相當于土地出讓金總額0.2‰的違約金。
對工業項目用地建筑容積率、建筑密度等任何一項低于出讓金合同約定的最低標準的，綠地率、企業內部行政辦公及生活服務設施用地所占比例等任何一項指標超過出讓合同約定標準的，建設用地單位應支付相當于宗地出讓價款總額0.2‰的違約金，并按出讓合同約定的限期整改。
對建設用地單位開工建設后非政府原因或不可抗力連續中止建設6個月或工業用地項目房屋竣工后6個月未投產的，由國土資源部門會同有關單位下達限期整改通知書，自整改通知書下達之日起6個月仍未動工建設或投產的，按閑置土地處置。
對企業無實力、產出效益低、無發展潛力的工業項目，應動員搬遷或轉產或收回土地，供其它項目使用，對停產1年以上，難以繼續生產或轉產企業的用地，以及不符合國家產業政策、工藝技術落后的項目，由國土資源部門上報區政府確定后，報請市政府批準收回土地使用權，其補償按“退二進三”企業土地收購方式進行補償。
鼓勵低效利用的土地向實力強、投入產出率高的企業轉讓或出租，其轉讓條件可在出讓合同約定基礎上適當放寬。對上述轉讓的土地，國土資源部門免收土地交易等費用。
4、對征而未用、存量土地的處置。按照地塊的實際情況，結合規劃用途，由區政府研究確定對征而未用、存量土地的處置方法。對農村存量集體建設用地，地處偏僻且不符合規劃用途，無法利用的可列入城鄉掛鉤拆遷地塊進行復墾。
閑置土地、低效利用的土地，由區政府和開發區管委會會同國土資源管理部門共同認定并確定處置方案。
（三）加強建設項目用地后續跟蹤檢查。國土資源部門要加大執法巡查力度，將建設用地批后檢查納入日常執法監察范圍。對房地產開發項目，土地競得人欠繳土地出讓金、閑置土地、囤地炒地的，禁止其在一年內參加土地競買。建設用地項目招商引資單位要高度重視和加強對項目單位節約集約用地的督促檢查。對閑置、長期停工、停產等嚴重低效利用的引進項目，區政府、開發區管委會及有關部門對引進項目單位予以退還獎勵及按所得獎勵的一定比例予以罰款。
（四）嚴格閑置土地和低效利用土地的監管。凡閑置土地和被認定為低效利用的土地在未處置到位或未按要求整改到位前，其用地單位在全市范圍內不得新上用地項目。同時，限制辦理土地轉讓，停止辦理土地抵押手續，并向金融部門提出建議不予續貸。
四、鼓勵集約用地，抑制粗放用地，建立健全節約集約用地的激勵機制
（一）鼓勵農村開展建設用地整理。各鄉鎮要全面摸清現有廢棄宅基地、工礦等農村閑置建設用地分布情況。要以鄉鎮為單位抓緊開展建設用地復墾專項規劃編制工作，明確近期、中期和遠期建設用地復墾任務及項目區位。積極推進宅基地整村整理，按照“統一規劃、分步實施、因地制宜、穩步推進”原則。
（二）建立宅基地退讓機制。建立農民宅基地退讓后有關戶籍、住房、社會保障等問題的解決辦法和措施，鼓勵和引導農民在宅基地整理過程中放棄宅基地進城鎮落戶。對自愿放棄原有全部宅基地使用權且不再申請新宅基地的農戶，按其退出的合法宅基地面積給予經濟補償。放棄并騰退的宅基地，除調劑給符合宅基地申請條件的其他村民外，優先復墾為耕地。
（三）建立節約集約用地考核評價機制。在第二次土地調查和“一張圖工程”的基礎上，認真組織開展全區建設用地普查評價，對現有建設用地的開發利用和投入產出情況作出評估；建立建設用地批、征、供、用信息平臺，實行“以圖管地”，實施土地利用動態長效監管。把節約集約用地考核指標納入鄉鎮、園區國土資源管理目標考核責任制,定期對各鄉鎮、園區節約集約用地情況進行單項考核，將考核結果作為年度建設用地計劃指標分配依據。對節約集約利用土地成績特別突出的鄉鎮、園區，優先安排建設用地指標，對經營性項目優先進行掛牌。
土地市場上融資平臺的過度參與，不僅加劇了房地產市場庫存風險，也導致地方經濟發展嚴重依賴投資驅動。
3月24日，財政部公布2014年全國土地出讓收入為42940.30億元，同比增長3.1%。分季度看，一至四季度增速分別為40%、14.2%、0.5%、-21.6%，需求增速呈現逐季回落態勢;分區域看，東、中、西部地區增速分別為7.0%、-0.8%、-2.6%，土地出讓收入在全國占比分別為57.3%、24.4%、18.3%，土地市場呈現明顯的區域分化。
2014年全國土地出讓收入小幅增長主要受2013年下半年土地出讓價款支付延期的影響。從2014年二季度開始，投資增速下滑和樓市成交放緩逐漸向土地市場傳導。財政部披露數據顯示，2014年全國土地出讓面積27.18萬公頃，同比下滑25.9%;全年土地出讓合同價款3.34萬億元，同比下降20.6%。
目前中國的財稅結構中，土地出讓收入是地方財政收入主要來源，國家統計局數據顯示，2014年全國土地出讓收入占財政收入比例達30.4%，占地方財政收入的56.2%。從2014年各省審計部門公布的地方債務報告數據來看，地方政府土地財政依賴度過高，浙江、天津、福建、海南、重慶、北京土地財政依賴度超過50%，其中浙江最高達66.3%。這種財稅體制顯然不具備可持續性。
2015年以來，全國土地市場整體需求仍在下滑。國家統計局公布數據顯示，1-2月份，房地產開發企業土地購置面積2773萬平方米，同比下降31.7%;土地成交價款699億元，同比下降30.2%。地方政府短期內難以擺脫對土地財政的依賴，土地出讓金的急劇縮水或成2015年地方財政難以承受之重。
世聯行監測全國主要城市的數據顯示，2014年城市土地出讓總金額24672億元，同比下滑35%，其中一二三線土地出讓金額分別下降1%、30%和48%。
近兩年，部分三四線城市房地產開發脫離了人口、產業等經濟基本面的支撐，地方發展規劃冒進，成為房地產的高風險區域。庫存高企、需求放緩的市場背景下，開發商加快從三四線城市退出，致使土地市場需求量驟降。相比之下，一線及部分發達二線城市土地仍受開發商追捧，優質地塊地價繼續保持在高位，全年土地出讓金額與2013年基本持平。需求探頂、城市分化的行業發展新常態下，三四線城市財政收入未來必將面臨持續的嚴峻考驗。
不可忽視的是，近幾年三四線城市開發商拿地比例逐年下降，融資平臺已經成為土地市場主力買家。據公開數據顯示，2014年江蘇省土地出讓總價中融資平臺占比達44%，以常州為例，2008-2010年融資平臺拿地金額占比20%，到2013年和2014年該比例迅速上升至70%，相反房企拿地比例從之前的35%以上降至2013年的11%，到2014年低至2.3%。開發商快速退場，地方政府融資平臺主導土地市場雖然能暫時緩解地方經濟增速壓力，但長遠來看不可持續。土地市場上融資平臺的過度參與，不僅加劇了房地產市場庫存風險，也導致地方經濟發展嚴重依賴投資驅動。
近年來融資平臺財務狀況惡化導致地方財政雪上加霜。統計數據顯示，全國公開財務情況的1200余家融資平臺，杠桿比率普遍上升，其中值達50.1%，較2009年上升了兩個百分點;同時，融資平臺的利潤率呈現下滑態勢。
顯然，房地產行業步入新常態、土地財政模式將逐步走向終結。中國的新《預算法》意在使融資平臺去政府信用化、回歸企業部門信用，這種市場化的約束下，融資平臺的發債能力也會隨之下降。地方政府在資金缺口壓力下，會主動擴大地方基建項目資金來源，如采取PPP融資模式減輕地方財政支出壓力。但從長遠來看，加快推進財稅體制改革，盡快形成地方可持續依賴的主體稅種（諸如房產稅），從根本上擺脫地方財政對土地出讓金的過度依賴將成為必然趨勢。
