時間：2022-04-16 18:06:12
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇物業稅論文，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
地方政府為什么如此熱衷于土地經營？這是因為，在中央政府控制了稅收的主要來源，并且緊縮銀根之后，地方政府除了土地之外再沒有其它的資金供給渠道。他們為了發展地方經濟，不得不千方百計地炒作房地產，通過拉高房價帶動本地相關產業的發展，并且從中獲取財政收入。這是一種竭澤而漁的經營模式，它將不可再生的土地資源作為賭注，進行經濟上的大賭博。所以，控制中國經濟過熱的問題，首先就是要解決地方政府在土地資源利用上的不受節制問題。
當前，中央政府主要通過行政手段千方百計地制止地方政府亂占耕地行為。從短期來看，中央政府的政策和行政命令會發揮一定的效用，但是從長期來看，由于利益上的沖突并沒有解決，所以還會出現直接的或者變相的亂占耕地問題。在北方一些城市，城市規模不斷擴大，城市地價不斷攀升，已經直接影響了當地投資的成本。所以，如果沒有和中國的經濟發展水平相適應的土地控制制度，那么，土地泡沫破滅之日，就是中國的經濟災難到來之時。
抑制土地價格增長過快的問題，有三個途徑：一是通過經濟手段加大土地的供給，保證市場源源不斷的土地需要。這種手段在我國根本行不通。二是通過行政手段控制土地批租的速度，防止地方政府參與房地產的開發。由于地方利益決定了地方政府不可能不打折扣地執行中央的行政命令，所以行政手段作用十分有限。三是通過法律的手段制定合理的稅收和財產分配制度，保證利益的各方都能獲得理性的預期收入。
現在看來，征收物業稅已經成為當務之急。首先，征收物業稅可以從消費環節抑制需求。在中國的城市發展中，已經出現了房地產投資熱的現象，一些城市居民購買房產并不是為了生活消費，而是為了進行投資。浙江溫州炒房團的出現，從一個側面說明房地產市場已經發展到新的階段，以消費型為主的購房行為已經逐漸地被投資性的購房行為所替代。在這種情況下，國家鼓勵房地產開發的一系列制度都應該調整。具體到稅收制度方面，國家應該對占用土地資源而進行的房產投資活動征收特別的資源稅。其次，征收物業稅可以有效地遏制開發商的投資沖動。當商品房交易市場趨于理性化的時候，開發商必定會對商品房的建設規模有一個合理的計算。他們不會輕易接受地方政府提出的開發項目，將自己的資本集中投入到城市房地產開發中去。第三，征收物業稅還有利于解決中央和地方政府財產分配不公的問題，從根本上控制地方政府參與房地產開發的利益需求。征收物業稅可以有效地在中央和地方政府之間進行資源稅的重新劃分，保證地方政府運行所必需的財政資金，防止地方政府千方百計地截留國家收入。
征收物業稅是一個系統工程。它要求國家的立法部門必須首先確定合理的征收范圍。對那些以消費為目的而購買的房屋，不應該征收物業稅，對那些投資性購買的房屋，應該征收物業稅。由于我國目前尚未建立科學的資產申報體系，因此，在實際操作中可能會面臨許多問題。其中一個最主要的問題是，如何確定房屋業主購買的目的。在我看來，在稅收制度設計上，可以采取一刀切的方式，對物業實行普遍征收原則，然后再通過補貼的方式，對那些城市的貧困者進行合理的補償。在此基礎上，國家大力推動經濟適用房的建設，并且通過廉租房的方式保證城市貧困人口擁有必要的住房條件。
當然，物業稅的征收還面臨著其它許多問題，譬如，在征收的過程中，如何防止不法商人與政府勾結逃避或者變相逃避國家的稅收？從目前的情況來看，加快民主改革步伐是解決這個問題的唯一正確途徑。因為只有在政府時刻受到公眾有效監督的情況下，房地產開發經營活動中的暗箱操作才能避免。
筆者非常反對那種以缺乏經驗為由而阻撓稅收制度改革的觀點。因為在我看來，經驗的欠缺不能成為延緩推行某一項制度的理由。在征收物業稅方面，有關部門固然沒有經驗，但是，只要有利于維護公眾的利益，有利于中國經濟的長遠發展，我們就應該加快前進的步伐。
在整個中國自2003年來的這一輪經濟擴張與城市擴容中，地方政府發揮了主導作用。而地方政府熱衷于城市擴張，從財政的角度來說，既有預算外收入擴張的收益，又可以帶動預算內稅收收人上升。從“預算外”的角度來看，近幾年來，隨著中央對政府行政收費的管理越來越規范，行政事業收費在預算外收入中的地位受到了抑制，相比之下，土地出讓金收入則既不列入預算內，又未列入預算外管理，成為地方政府尤其是東部幾個省市地方政府（特別是縣政府）收人的重要來源。
另一面，土地出讓、房地產開發與以土地廉價出讓為手段的招商引資又可以帶來地區經濟擴張，從而帶動預算內的稅源增加。因此，與土地相關的收費已經成為地方政府各部門改善財政狀況的重要途徑。
平新喬（2007）在對8省8縣3個市的調查訪談中發現，地方政府對土地的收費大體分為三類：一類是土地部門的收費。如耕地開墾費、管理費、業務費、登報費、房屋拆遷費、折抵指標費、收回國有土地補償費、新增建設用地有償使用費。二是財政部門的收費，如土地使用費、土地租金。三是其他部門收費，如農業、房產、水利、交通、郵電、文物、人防、林業等部門。它們將收取從土地征用到土地出讓過程中與之搭得上邊的相關費用。這些收費十分龐雜，透明度低，難以查清，但數額不菲。
據經濟媒體提供的資料，2001－2003年我國土地出讓合計9100多億，約占同期全國地方財政收人的35%.2004年“8.31大限”使土地有償出讓進一步市場化。當年全國出讓的價款更達5894億元，占同期地方財政總收人的47%，2005年我國執行收緊地根政策，出讓金收入占比雖有所下降，但總額仍有5505億元。隨著房地產市場的火爆，2006年出讓金收入達3000億元左右，預計全年出讓金占地方財政收入比例可能將突破50%，事實上，北京、廣州、深圳等房地產熱點區域的土地出讓金上半年的收人就已超過全年的總額。
平新喬（2007）根據各地區地方政府批租土地的面積數、各地區的土地價格以及估計出來的實際收入系數得出自己的估計。2004年，全國地方政府手中大約有6150.55億元左右的“土地財政收人”。這個數字，是2004年全國預算外收人4699.18億元的1.3倍。這個計算結果與《21世紀經濟報道》公布的土地出讓金總數大體一致。
為了說明土地出讓金收入的相對規模，我們可以比較2004年中國地方政府的其他項目收入。我們可以清楚地看到，土地出讓金收入占到地方政府可支配收入的約20%，是地方政府的重要收入來源。2004年中國地方政府的實際可支配財力為30367.17億元。這個數字，是當年中國中央政府財政支出7894.08億元的3.85倍，是2004年中國GDP總額136875.9億元（調整前數字）的22.19%.即使按調整后2004年的GDP數字計算（調整后的2004年中國GDP為159575.3億元），地方財政占當年GDP的比重也達到了19%.
二、土地出讓金支付制度改變對財政收入的影響
我們首先分析土地出讓金由一次性支付轉向年金制后對地方財政的影響。
我國當前一年期、三年期以及五年期定期存款利率分別是4.14%，5.40%和5.85%，五年期以上貸款利率為7.83%.我們在折中之后選擇6.5%作為貼現率。
如果把土地出讓金按照6.5%的折現率均勻分配到后續的70年，根據計算可以得知，每年的土地租金為一次性支出總額的大約1/16，即為原來土地收入的6.25%.當然，我們可以對折現期限進行調整。2如果保持貼現率不變，將一次性土地出讓金收入分攤到10，20，30年，則相應的年租金分別為原來總額的13.06%，8.53%，7.19%.可見土地批租支付方式的改革對政府的年度土地出讓收入影響極大。實際上，將土地出讓金的一次性支付改成在70年的時間內收取土地租金，過度細化了地方政府的收入流。盡管這樣的做法克服了先前的種種弊端，降低了土地成本和投資門檻，地方政府無法在短期內得到全部土地出讓金，從而降低了地方政府過度批地的激勵，也使得地方政府拼命上工業項目的過高熱情得以降溫。對于居民來說，地價的下降帶動房價相應下降，購買或使用住房的門檻就會降低，有利于居民購房和就業。但這也大大弱化了地方政府的財力，不利于公共服務的提供。因此，我們可以將土地出讓金的分攤期限減少，再設定一個合理的首付比例。
如果我們將貼現率定為6.25%，設定分攤期限為10年，假設土地出讓的首付分別為30%和50%，這樣地方政府仍然可以取得原先收入的38.7%和56.5%.按照當前公認的地價占房價30%的說法，在僅考慮成本的情況下，土地成本的下降導致房價下降的比例分別為18.39%和13.05%.我們在這里的重點并不是比較那種土地出讓金方式更為恰當，我們需要測度的是地方財政缺口。所以，我們不妨假定以30%的首付，并在十年內支付租金。這樣的情況下，地方政府土地出讓的當期收入減少61.3%.
按照平新喬的估計，地方財政支出占年度GDP的19%左右，其中20%來自土地出讓金收入。2007年我國GDP總量為246619億元，那么地方財政支出為46857億元，土地出讓金的收入達到9300億元，這樣由于土地出讓金支付方式的改革，使得當期收入減少了5700億元。
三、物業稅的估算
物業稅改革的首要目標是為地方政府提供穩定、可持續的稅源。上面的分析反映了土地出讓金支付方式的改變會減少地方政府的當期收入，相當于做了一個減法；而開征物業稅對政府而言是加法。下面對這個加法的規模做出估算。我們在這里按照當前其他國家物業稅在國內的比重進行橫向比較，然后預測其規模。
從OECD國家的數據來看，物業稅稅收收入占GDP的比重基本穩定，長期以來保持在1.9%左右。物業稅稅收收入占稅收收入的比重從1965年－1985年有逐漸走低的態勢，其后有所回升，近年來保持5.5%的比重。
2007年，我國GDP總量為246619億元，財政總收入累計完成51304.03億元，其中，稅收收入45612.99億元，占財政總收入的比重為88.9%.如果分別按照1.9%和5.5%的比重計算，我國2007的物業稅收入將分別為4685.76億元和2508.71億元。兩者之間的差距非常大，原因在于我國稅收收入占GDP的比重偏小，而預算外資金收入在政府收入中所占比例偏高。另外，我國正處在城市化高速發展階段，居民財富中以房地產為形式的比例越來越高，物業稅的增長與GDP的相關性更強，并且OECD國家物業稅占GDP的比重非常穩定，所以我們選擇物業稅收入為GDP的1.9%作為估算值，即認為2007年的物業稅收入的橫向估計值為4685.76億元。
于是，我們得到了土地出讓金減少和開征物業稅給地方政府收入帶來的總效應：在2007年，即改革的第一個年度，地方財政缺口約為1000億元，占地方財政支出的2.13%.
四、結論
【論文關鍵詞】物業稅房地產市場房地產稅收體系
開征物業稅,是世界各國普遍的做法,主要是針對土地、房屋等不動產征收,要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款。物業稅不僅可以充當促進經濟轉軌的推進器,還可以用來化解經濟運行中的各種矛盾,也是籌集地方政府收入的重要手段。
一、開征物業稅的必要性
金融危機對全球經濟產生了巨大的沖擊,我國房地產行業也受到了很大影響,雖然中央出臺了一些政策,但是這些政策對房地產市場的刺激作用有限。改革和完善現行房地產稅制,應本著總體稅負減少的原則,通過征收物業稅,將稅收從開發環節向持有環節轉移,從而降低購置環節稅收負擔,促進我國房地產行業的持續、穩定、健康發展。
(一)優化資源配置
相關數據顯示,2008年末全國商品房空置面積達到1.64億平方米;業內預計,2009年有可能達到3億～4億平方米,是往年空置面積總量的2-3倍。而迫使閑置資源投入使用的好辦法,就是對持有環節提高稅負,減輕流轉環節的稅負。開征物業稅將加大房地產持有成本,將迫使業主提高房地產使用效率,如果業主無法有效使用房地產,稅收就成為業主的沉重負擔,為降低稅收負擔最好的選擇是出賣或出租房地產,從而使房地產流轉到能更有效利用的人手里,優化資源配置。
(二)調節收入分配,促進社會公平
物業稅將百姓的自用普通住房納入優惠范圍,高檔豪華住宅采用累進稅率,占有越多房地產,稅率越高,讓占有過多社會資源者付出更多代價,這些稅收可以用來解決低收入家庭的住房問題,以實現調節收入分配的目的。同時地方政府通過物業稅收入改善地方公共基礎設施和公共服務水平,讓普通百姓享受到更多福利待遇,從而促進社會公平。
(三)增加地方財政收入
財政部財政科學研究所所長賈康認為:物業稅更大的意義主要在于地方稅體系的變革和財政管理體制的完善。它能給中國分稅分級財政體系提供一個極有綜合正面效應的支柱財源。地方政府如果掌握這個稅種,就能改變“以土地批租生財”的短期行為開發模式,抑制不理性投資,形成不動產保有環節穩定的長期收入。
由于房地產的天然不可移動性,并與地方的政治、經濟關系密切,各國和地區政府大都把有關房地產稅收劃歸為地方稅。隨著經濟發展,房地產價值必然不斷提高,以房地產價值為課稅對象的物業稅自然會隨之提高,地方政府可從中分享房地產的增值收益,從而彌補地方政府在土地批租環節和房地產開發環節減少的土地出讓金及大筆稅費,地方政府就會改變以土地批租生財的短期行為,抑制不理性投資、盲目建設、浪費建設的沖動,地方政府將不斷提高服務,提高資金使用效率,通過改善公共建設,換取民眾繳納物業稅的積極性,形成穩定的長期財政收入。
(四)完善我國房地產稅收體系,降低房地產購置環節稅收負擔
我國涉及房地產的稅種主要有營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、企業所得稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅、印花稅、房產稅、城鎮土地使用稅、個人所得稅、交易手續費及各種收費等。我國房地產稅收體系存在同一稅種在多環節征收,而每一環節又征收多種稅,如對房地產開發增值額,既征土地增值稅,又征企業所得稅;對房地產轉讓收入既按轉讓價款和價外費用征收營業稅,又按增值額征收土地增值稅;對房屋租金收入,既征收營業稅,又征收房產稅;對持有房地產者,既征城鎮土地使用稅,又征房產稅。另外,我國地價及稅、費三項成本約占房地產總成本的50%左右,而發達國家一般占20%左右。我國房地產稅負水平表現在房地產開發、交易環節的稅負偏重,而在房地產持有和使用環節稅負偏輕。
由于房依地而建,地為房之基,房地難以分離,房價、地價之間難以分割且常常互含,市場上的房屋價值中或多或少包含土地的價值,將相關稅種合并,同時取消相應的收費,統一征收物業稅,從而簡化稅種,有利于我國房地產稅收體系的完善,避免重復征收。物業稅將現行購房者在購買階段一次性繳納的房地產稅費,轉化為在房地產持有階段逐年繳納,減輕房地產在購置環節的稅費負擔。
(五)調控房地產市場
物業稅將現行購房者在購買階段一次性繳納的房地產稅費,轉化為在房地產持有階段逐年繳納,一般百姓就會調整自己的開支預期和購房決策,更多考慮選擇適中的小戶型房子;而投資性購房者就會從多投資多持有,改成少持有。開發商他們也適應這種需求結構和需求量的調整,更多提供需求方要求的小戶型、低價位的房產,使置業投資和高檔豪華住宅需求受到一定壓制。
另外,通過調整物業稅率還會影響住房需求。當經濟過熱、住房需求過于旺盛、房價連創新高時,調高物業稅率則有利于穩定房地產市場。當經濟衰退,住房需求不足時,降低物業稅率亦有利于穩定房地產市場從而推動房地產市場的健康發展。
二、開征物業稅需解決的問題
近年來雖然出臺了一些與物業稅相關的法律,但由于制約因素沒有解決,物業稅一直未開征,這些問題主要有:
(一)相關制度和部門的配合問題
為配合物業稅的開征,我國必須盡快建立和完善與財產相關的法律制度,使真正的實名制財產登記制度、財產保護制度等基礎工作做到位,加強對公民與法人合法收入與財產的保護,對個人和家庭之間的財產轉讓、繼承、受讓、捐贈等行為做出相應的法律規定。
物業稅的開征,涉及國土、建設、規劃、工商、公安、稅務等多個部門,環節多、范圍廣、監管難度大,牽涉社會上各個階層和團體的利益。因此,制定相關政策,明確其他部門有義務向稅務部門提供相關資料。
(二)新舊政策銜接問題
由于開征物業關系到每一個城市居民的切身利益,是個敏感的話題。所以,對于已經出售的房屋,購房者在購房的時候已經一次性繳納了相應的稅費,而物業稅實行后,新的購房者并沒有繳納這些稅費。從設計原理上講,物業稅應是原房產稅、土地使用稅等部分稅費的合并替代稅種,如果把新、舊購房者一視同仁的征收物業稅就存在不公平,對于在物業稅開征前已經購房者就存在著重復征稅的問題。如果讓老房子采用老辦法,不再繳納物業稅,新房子采用新辦法繳納物業稅,在市場公允價值發生巨大變化時,尤其增高的情況,也存在不公平問題。建議按照已購住房所實際繳納的稅負水平,抵繳應納的物業稅,全部抵繳完之后,再按物業稅制度規定,開始繳納物業稅,這樣起到公平稅負的作用。
(三)評估結果客觀性問題
我國的房地產評估機構存在著嚴重的良莠不齊、評估報告質量令人擔憂的客觀事實。要開征物業稅,首先建立適合中國實際的完善的房地產納稅評估制度,要整頓清理現行的評估機構,打造具有良好職業道德、誠實守信的公正、公平的中介機構,從而評定出公允的物業稅征收稅基。
(四)操作中的技術條件問題
物業稅的征收,面臨現實的征管技術與社會配套條件的問題。物業稅的開征必須充分考慮到我國是否具備開征的征管技術、配套條件和措施。在制度設計上要統籌兼顧、全面推進,確保相關的配套措施到位,保證物業稅稅收制度的有效性,保證稅收制度改革的成功。建立與稅收征管評估有關的信息數據庫,每一處房地產都搜集到詳細的信息,同時向社會公開評估標準和結果,以保證稅收政策的實施。
三、對物業稅基本框架的設計思路
物業稅改革的基本框架是將現行房產稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并,轉化為房產保有階段統一收取的物業稅。對物業稅各要素的設計如下:
(一)納稅人
物業稅的納稅人應該是指在我國境內擁有土地使用權和地上建筑物所有權的單位和個人,即以房地產的產權人為納稅人。
(二)征稅范圍
按照寬稅基的原則,物業稅征稅范圍不但包括市區、縣城、城鎮和工礦區,還應包括農村;不但包括經營性房地產,還應包括企事業單位及個人自住房地產。一是隨著我國住房制度的改革,居民住房的商品化程度有了很大提高,對居民自用住房完全免稅,不僅使國家放棄了一項應得的重要稅源,還放棄了調節居民收入分配的重要手段,有礙稅收公平功能的發揮。二是隨著事業單位的改革,許多事業單位改制為企業,對所用房產也擁有了產權。從理論上講,所有擁有房地產產權的單位和個人都應承擔房地產相關稅收的納稅義務。因此,應將事業單位用房納入物業稅征稅范圍。
(三)課稅對象
以土地和房產共同作為物業稅的課稅對象,即以土地和固定于土地之上的建筑物及其附著物為物業稅的課稅對象。物業稅下設企事業房地產(包括經營用房地產和非經營用房地產兩個子目)、居民用房地產(包括農村居民房地產和城鎮居民房地產兩個子目)兩個稅目。
(四)計稅依據
可按一家人擁有多處住房的總面積,以反映房地產市場價值的評估價值為計稅依據。物業稅以市場價值為主要計稅依據是符合國際慣例的,不僅可以克服現行計稅依據的缺點,而且納稅人的納稅負擔由其所擁有的土地和房屋的完全市場價值決定,更符合量能納稅原則。
(五)稅率
確定稅率形式和大小時,應反映“寬稅基、低稅率”的稅制改革趨勢。據有關專家初步估算,按照平均水平為0.8%的稅率征收物業稅,不會增加納稅人的稅收負擔,并可保證政府財政收入與現在水平持平。對于物業稅稅率,一是稅率的制定可由中央統一立法,規定幅度稅率,考慮各地區房地產及經濟情況的不同,各地根據自己的實際情況選擇具體的適用稅率。二是由于房地產類型及用途的不同,稅率的制定也應有所差異,對經營用房可采用比例稅率,對個人自住房采用超額累進稅率的方式征收。個人自住房可按各地區經濟適用房規定的人均居住面積作為免征額的確定依據,如以人均30-50平方米對應的房產價值為免征額,超出部分按超額累進稅率征收,如超出50-100平方米按0.2%的稅率、超出100-200平方米按0.3%的稅率、超出200平方米以上按0.4%的稅率等。
(六)減免稅
根據現行房產稅和土地使用稅稅收減免政策,物業稅的稅收減免應從以下幾個方面著手:一是由財政部門撥付經費的機關、團體、軍隊、事業單位、宗教寺廟、公園、名勝古跡等單位的辦公用地或業務用地的房地產免稅;二是考慮到農村地區,尤其是中西部地區經濟基礎相對薄弱,農民負擔能力有限,可以根據各地實際情況,因地制宜地制定一些輔減免稅收政策,比如對農村家庭用房免稅,對中西部貧困地區免稅等;三是由于不可抗力造成房地產毀損的,稅務機關可根據實際情況給予適當減免。
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關鍵詞：土地財政 成因 利弊 管控建議
近期，由于國家政策調控和人們消費預期變化等因素的影響，中國房價出現較大范圍的小幅度下跌。然而，中國房價仍然居高不下。早在2009年，全國工商聯房地產商聯合會在《中國房價為何居高不下》的“兩會”發言報告中指出，房地產開發投入中流入政府財政部分過高是導致房價居高不下的重要原因。事實上，從2003年起，中國土地財政占地方財政收入的比重長期維持在40-50%，有些年份甚至遠遠超過50%。中國地方財政已經對土地財政形成巨大的依賴。
歷史上，曾經有國家或地區出現過土地財政現象。由于中國土地國有等一系列特殊實際，中國目前突出的土地財政現狀具有其獨特之處。土地財政在中國形成有一定的必然性。不可否認，土地財政對經濟和社會發展曾經或者正在發揮著重要的作用，有其有利的一面。但是，近些年來，土地財政所帶來的負面效應日益突出，諸如房價居高不下、地方政府財政風險增大等問題日益明顯。因此，有必要對土地財政問題進行深入細致的研究，尋找合理有效的管控措施，防范風險、趨利避害。
一、土地財政概覽
（一）土地財政定義和界定標準
目前為止，學術界對土地財政并沒有提出明確的定義或是界定標準。通常，土地財政指地方政府通過土地使用權的流轉實現的財政收支和利益分配。其實質是一種預算外財政收支，屬于第二財政的范疇。
（二）土地財政收入構成
當前，大多數專家學者對土地財政的研究集中于土地財政收入方面。就現實來看，土地財政主要還是側重于收入，而且對土地財政收入的研究更具有現實意義。上海師范大學劉紅梅、張志斌和上海財經大學王克強曾經對土地財政收入進行過較為系統的劃分。結合本文研究方向，本文把土地財政收入劃分為以下三部分：土地使用權流轉收益、土地稅費收入、其他收入。具體劃分見下圖（1）。
土地使用權流轉收益主要通過土地出讓金的方式實現。中國現行的土地制度為土地國有制，這使得土地所有權和使用權分離。通常土地使用者通過支付土地出讓金的方式取得土地一定期限的使用權，因而土地出讓金實質上是一種地租。
土地稅費收入包括稅收和費用兩方面。其中稅收方面主要是房地產稅，例如房地產取得稅和房地產轉移稅等。費用方面主要是土地行政管理費用收入，指的是政府有關部門在對土地進行行政管理是取得的費用收入，例如房地產建設行政審批費等。
其他土地財政收入指土地使用權流轉收益和土地稅費收入之外的其他因土地取得的收入。其主體是土地財政隱性收入。當政府以直接分配的方式將土地用于特殊用途時，在減免土地出讓金的同時，獲得隱性收入[1]。隱性收入在更多時候類似于一種機會成本補償收入。
（三）土地財政收入現狀
隨著中國城市化進程的不斷推進和經濟的持續快速發展，地方財政對土地財政收入的依賴程度不斷提升。2010年，《南方周末》曾經披露，中國地方政府2009年土地財政收入約為1.5萬億。國家統計局公布的2009年地方一級政府財政收入為32602.59億元。不難發現，2009年土地財政收入占地方財政收入的46%左右。事實上，從2003年起，中國土地財政占地方財政收入比重長期維持在40-50%，有些年份甚至遠遠超過50%。中國地方財政已經對土地財政形成巨大的依賴。
下面我們僅對土地出讓金這一項土地財政收入進行分析。近年來，不斷有專家學者試圖對中國土地出讓金進行研究分析。根據國家統計局公布的部分數據，結合現實狀況，較多學者得出了土地出讓金的合理估計值。左圖是唐在富先生所做的土地出讓金收入統計。根據表中數據，地方政府土地出讓金收入呈現逐年上升的態勢，2001年至2007年之間增長超過8倍，年平均增長率超過50%。同時，土地出讓金收入在地方財政收入中所占的比重基本呈現上升態勢，有些年份的比重甚至超過50%。地方財政對土地財政收入的依賴程度在不斷加深。
二、土地財政成因
（一）現行稅制和行政體制因素
改革開放后的一個較長時期里，中國實行財政包干體制。這樣一種體制在當時的經濟發展條件和水平下，對經濟和社會發展確實起到了一定的推動作用。隨著經濟的發展，財政包干體制的弊端日益明顯。中央財政收入在一定程度上被固定化，也就是說中央財政隨經濟增長的幅度很小甚至為零。這種情況使得中央財政一度十分緊張。為了解決這一財政問題，我國在1994年開始實行分稅制改革。分稅制改革實行后，中央和地方形成兩套稅務機構，稅種也被劃分為中央稅、地方稅和共享稅。自此開始，中央開始集中大部分財政收入，地方財政規模相對收縮。雖然中央每年對地方實行大規模的稅收返還和轉移支付，但在實際操作過程中卻存在著向本身收入高的地區傾斜的問題[2]。從總體上來看，地方政府面臨著“財權上移”的困境。
近些年，中國推進了一系列行政體制改革。中央各部委機構收縮精簡后，一方面提高了行政效率，一方面也出現了中央權力下移現象。與之相反的是，地方政府行政權力擴大。這樣，行政體系又出現了“事權下移”的問題。
至此，“財權上移”和“事權上移”矛盾日益突出。地方政府享有更少的收入的同時卻承擔了更多的責任。面臨這樣一種窘境，地方政府開始自謀生路，尋找收入來源。土地作為一種稀缺資源，自然成為地方政府創收的理想來源。
（二）土地需求增長和現行土地制度因素
隨著中國經濟發展，城市化進程不斷推進，工業和城市建設對土地的需求不斷擴大，土地資源具有極大地現實需求性。同時由于土地資源具有很高的稀缺性，相對來說其需求彈性又很小，需求一方的議價能力隨之下降。需求方面的因素使得土地經濟中存在著巨額利益。
我國目前實行土地國有制。《土地管理法》規定“城市市區的土地屬于國家所有，農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有。”“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或征用并給予補償。”但事實上，由于對“公共利益”界定上的爭議，土地的處置通常由地方政府進行解釋。地方政府實際上獲得了絕大部分的土地使用權。這也就為地方政府通過土地創收提供了可能。
土地需求增長和現行土地制度因素的共同作用，使得土地財政收入日益成為一種有效創收途徑。
（三）地區競爭和政府政績因素
中國現行的官員政績考核機制過多地強調經濟增長。在很多時候，地區競爭和政府政績考核的主要指標是GDP。地方政府官員在面臨行政體制壓力時，企圖尋找一種短期見效的推動經濟增長的方式。結合前面的分析，土地流轉和工程建設無疑是大多數地方政府尋求多時的“有效途徑”。
三、土地財政利和弊
（一）土地財政利處
土地財政的利處主要體現在其財政創收和推動經濟增長的作用上。土地財政收入基本上構成了地方財政收入的最主要部分，滿足了地方財政支出的40%-50%左右。地方政府在行使職權和承擔責任時，具備了較好的財力，通常能更好地開展工作。
土地財政同樣對推動經濟增長上起到重要作用。山東工商學院經濟學院辛波教授曾經通過建立回歸模型的方式來研究土地財政對經濟增長的貢獻[3]。模型如下：
GDP=a+bX1+cX2+dX3+u
其中：X1代表土地財政收入，X2表示土地稅收以外的其他稅收收入，X3代表其他地方收入，U代表其他未考慮變量構成的殘差項。
通過SPSS軟件模擬得出的回歸方程為：
GDP=18500.823+8.147X1+7.934X2+5.762X3 （R2=0.990）
（2.119） （1.742） （2.408） （1.143）
對該回歸模型進行分析發現，當土地財政收入變動1單位時，GDP變動8.147個單位。由此可以認為，土地財政收入對GDP有著重要貢獻。這一模型也成功通過了因果檢驗。
（二）土地財政弊端
土地財政在保證地方財政收入、推動經濟增長的同時，也具有其弊端。近些年，這些弊端日益凸顯。主要有以下幾方面：
1、房地產價格居高不下
目前這種高土地財政的狀況，一方面將加劇土地供求關系緊張問題；另一方面政府財政獲取了房地產建設費用中的相當一部分。在這種環境下，房地產商為謀求自身利益，存在被迫抬升房價的壓力。土地財政在很大程度上推動了房價上漲。
2、耕地流失，生態破壞
由于地方財政過多依賴于土地流轉和房地產建設收入，過度征地和不合理征地現象時有發生。這樣直接導致耕地流失，危害糧食安全。同時，不合理征地導致后備用地急遽減少，生態環境遭到破壞。
3、地方財政風險和不確定性加大
一般而言，各地方政府設有專門的土地儲備管理部門來統一管理土地流轉和建設融資。地方政府對土地財政依賴程度越大，土地儲備貸款額度通常越大。在這種情況下，一旦土地流轉行情下跌，土地市場低迷，政府將面臨巨大的銀行還貸壓力。對土地財政的過度依賴直接加大了地方財政和金融風險[4]。
4、部分土地管控行為加劇社會不安定因素
政府土地征管中的不合理征用，以及征用后補償不合理等因素損害了被征地人員利益。發生這種情況時，征地對被征地者而言是對其財富的掠奪，將有可能間接地減少其收入，使其處境惡化。這無疑為社會安定積累了不利因素。
5、土地流轉和管控中的設租和尋租等問題
既然土地流轉中存在著巨額的利益，那它必然引致官員設租和土地需求方尋租問題的出現。這樣，一方面容易滋生腐敗；另一方面很有可能使得土地資源沒有真正流轉到最合適的位置，也即可能發生土地資源的不合理配置。
四、土地財政問題的管控建議
（一）解決土地財政問題最根本的是搞好經濟建設[5]
一個時期的財政收入要以該時期的國民收入為基礎。搞好經濟建設，使得國民收入得到合理有效地增長，將擴大政府稅收收入的稅基，提高政府稅收收入水平，是一種最根本的“開源”措施。地方政府總體收入上升將為解決土地財政問題提供現實可能性。
（二）規范土地出讓流轉制度，降低地方財政對土地財政的依賴
鑒于目前地方財政中土地財政的份額巨大，要解決土地財政問題首先要從地方財政結構入手。筆者認為可以嘗試將土地預算納入中央范疇，由中央統一調配審核土地資源預算，適當限制土地供應量。同時，中央應當參與地方土地財政收入分配。通過這些措施，中央可以達到削弱地方政府竭力擴大土地收益的動機，進而降低地方政府對土地財政的依賴。
（三）改革財政收入體制，為地方政府尋找新稅源
開源始終是最有效的措施，中央和地方政府可以嘗試為地方尋找合理的新稅源。例如，地方政府可以適時開征物業稅。一般認為，物業稅是指“以在擁有或占有不動產的單位和個人為納稅人，以其擁有所有權或使用權的不動產為課稅對象，并以課稅對象保有階段的期間價值為計稅依據，按一定比例稅率計算征收的一種稅。[6]”物業稅是在房地產保有階段征收的一種稅種。在歐美發達國家，物業稅構成了地方政府財政收入的大部分。在美國，這一稅收收入約占地方財政收入的80%左右。物業稅具有持續穩定的特點，是地方政府理想的新稅源。
（四）截取土地財政收入中的一部分，設立專項資金，解決土地財政收入所帶來的負面影響。
前文中分析得到，土地財政將帶來生態破壞、社會不安定因素上升等問題。對此，國家可以通過截取土地財政收入中的一部分，設立專項資金的措施來解決這一類問題。把部分土地財政收入用于生態恢復和被征地人員后期安撫等工作將可以在很大程度上減少土地財政帶來的負面影響。
總之，中國土地財政的形成有其必然性。土地財政也在保證地方財政收入、推動經濟發展等方面發揮了積極作用。我們所要做的是合理利用這一財政收入，趨利避害，使其服務于國家發展和人民生活水平的提高。
參考文獻：
[1]張曉潔.《天津市土地資源的公共財政調控》.天津大學 2004年.碩士論文
[2]戴雙興.《土地財政與地方政府土地利用研究》.福建師范大學經濟學院
[3]辛波，于淑俐.《對土地財政與經濟增長相關牲的分析》
[4]劉紅梅，張志斌.王克強.《 我國土地財政收入研究綜述》
[論文摘要]近年來，經濟的發展使人們的消費需求得到不斷滿足，但是投資與消費關系不協調的問題也更加突出，消費需求不足的狀況亟待改善。本文在分析影響消費需求財政因素的基礎上，提出了具體的政策建議。
近年來，我國經濟以兩位數增長速度在發展，僅2007年GDP達到24.66萬億元，比2002年增長65.5%，從世界第六位上升到第四位[1]。經濟的發展使人們消費需求得到不斷滿足，但是投資與消費關系不協調的問題也更加突出。2007年全社會固定資產投資為137239億元，占GDP比重55.6%，高于2006年的52.5%。可見，近兩年我國經濟過度依賴投資，消費需求不足的狀況亟待改善。
一、影響消費需求的財政因素
（一）收入分配政策
目前中國貧富差距有擴大趨勢，最高與最低收入者收入差距達到18倍左右，我國20%的高收入家庭擁有80%儲蓄存款。城鄉收入也從1978年的2.58：1提高到2007年的3.32：1，如果再加上醫療、教育、失業等保障等非貨幣因素，城鄉居民收入差距可能達到六七倍。如果用基尼系數衡量城鄉居民收入分配差距，根據一般市場經濟國家提供的標準：基尼系數在0.4以上為差距過大，而我國2007年基尼系數為0.48。收入差距與居民總體的平均消費傾向是負相關關系，中等收入群體的收入在居民總收入中的比重越高，居民總體的平均消費傾向就越高[2]。
（二）稅收政策
在不考慮進出口條件下，社會總需求由居民消費需求、廠商投資需求與政府購買支出三部分組成，其中消費需求是國民收入和稅收的函數，投資需求是真實利率的函數。假設廠商投資需求與政府購買支出不變，只改變稅收，在居民消費需求是稅收減函數的情況下，減少稅收可以使居民消費需求擴大。
不同的稅種的影響方式與程度不盡相同：個人所得稅。增減個人所得稅，是調節居民收入水平、從而調節居民消費和儲蓄行為最直接的手段。提高個人所得稅，減少個人的可支配收入，削減居民消費支出，具有抑制消費需求的效應；企業所得稅。企業所得稅增加，通過減少股利所得而具有抑制居民消費支出的作用。在公司所得稅可以轉嫁的情況下，產品價格上升，導致實際收入下降，因而具有抑制消費需求的作用；消費稅。消費稅增加，使產品的含稅價格上升，導致消費者實際可支配收入減少，造成居民消費支出減少。消費稅增加對低收入階層的課稅負擔加重，由于低收入階層的消費傾向一般較高，故消費稅的增加將會降低消費者需求總量。
（三）社會保障政策
從上世紀90年代開始，我國打破了傳統的“廣就業、低工資、高福利”以及由政府和企業“統包”的社會保障制度，改革的戰略從補貼和福利轉向市場，公費醫療、義務教育、全面就業等都面臨著解體的危脅。這既降低了居民對未來收入的預期，又直接要求規避風險內生化，人們必須調整收支結構及消費與儲蓄的比例，可能推遲消費而增加儲蓄。社會保障收入的再分配有利于提高邊際消費傾向和擴大消費需求，而且其再分配的效果是明顯的，如1982年英國收入最高的20%的家庭與收入最低的20%的家庭稅前收入比為120:1，經過社會保障等的再分配后，最終收入比變為4:1，收入差距縮小幅度相當大。
二、刺激消費需求的政策建議
（一）調整收入分配政策，努力增加居民，尤其提高中低收入群體的收入，增強居民的消費能力
提高城鎮居民的收入水平。一方面，要加強對城鎮困難群體和低收入者的補助，完善城鎮“低保”制度，全面落實最低工資制度，根據物價上漲情況，適時調整和提高“低保”與“最低工資”的補助標準。另一方面，要加大對再就業工程的投入。我國低收入人口占城鎮居民20%以上，而下崗是低收入階層形成的最主要原因，下崗職工的安置和再就業培訓應成為各級政府工作的重中之重[3]。
農民增收的根本出路在于“非農化”。一方面，要延長農產品加工鏈條，實現生產產品的“非農化”；另一方面，要加快戶籍制度的改革步伐，鼓勵農村居民進城務工和定居，實現農村居民的“非農化”。要加大對農業基礎設施和水利設施的投入，實行對農民種糧和購買化肥的直補政策。要加強農村商品流通設施和商業網點、水電路以及通訊設施等建設，進一步改善農民的居住和消費環境，為農村居民擴大消費創造良好條件。
（二）強化稅收杠桿對居民收入分配的調控、平抑和監督作用
可以考慮在現有稅制的基礎上進一步提高個人所得稅扣除標準，擴大累進程度，實行綜合與分類相結合的征稅辦法，加大收入由高收入階層向中低收入階層轉移力度。2006年元月起我國個人所得稅費用扣除標準由800元提高到1600元，有專家估計，僅此一項政策可使居民當年消費的增長速度提高0.5個百分點[4]；調整和完善消費稅。適當調整征收范圍，將普通消費品逐步從稅目中剔除，將一些高檔消費品、資源消耗品、不利于環保的產品納入消費稅征稅范圍。同時，要優化稅率結構水平，根據經濟發展和消費結構的變化情況，對需要加大調節力度的適當提高稅率。通過開征物業稅、燃油稅，規范房地產、汽車交易環節等相關稅費征收政策，以減輕消費者購買汽車、住房等稅費負擔，抑制房地產投機等各項措施，將潛在的消費轉化為現實的消費行為，刺激居民消費需求[5]。總之，要加強稅收對收入分配的調節作用，保護合法收入，取締非法收入，調節過高收入，緩解社會貧富懸殊矛盾，體現社會公平。
（三）建立健全符合我國國情的社會保障制度
本著“低水平、廣覆蓋”的原則，建立統一的社會保障制度，其重點是要構建覆蓋城鄉貧困人口的全國統一的社會救助制度，將社會保障制度覆蓋到全體社會成員。
完善社會保障體系。首先，完善養老保險制度。對于城鎮企業職工基本養老保險制度，堅持社會統籌與個人賬戶相結合，逐步做實個人賬戶；對于農村養老保險制度，有條件的地方可以按照“個人繳費為主、集體補助為輔、政府給予政策”的原則，建立個人賬戶積累式的養老保險。其次，加大財政對科技、教育事業的支出比重。要適當加大中央和省級財政對義務教育和職業培訓支出比重，要完善義務教育的免費教育和非義務教育學生的資助制度，要建立中央對中西部地區基礎教育轉移支付力度。最后，穩步推進城鎮醫療衛生體制改革，將市場競爭機制引入醫療衛生系統，加強管理，提高醫療服務。在農村，進一步完善以大病統籌為主的新型農村合作醫療制度，對患病的農村困難群眾進行醫療救助。此外，建立重大公共傳染疾病的防治保障制度，也是完善醫療保障制度急需解決的問題。
參考文獻
[1]2008年政府工作報告
[2]黃久美，居民收入差距影響消費需求的實證研究，商業時代，2006年6期
【論文摘要】通過對我國限購政策的實施及我國在上海、重慶試點征收房產稅的現狀的研究，分析我國征收房產稅的目的，提出征收房產稅存在的問題及如何有效促進房產稅征收的解決方法。
【論文關鍵詞】房產稅;財富調整;稅基調整
一、目前我國房產稅征收的現狀
日前我國財政部財政科學研究所所長賈康接受媒體采訪時表示，房地產調控未來的大方向將是以房產稅等經濟手段逐步替代“限購令”這樣的行政手段，今年年底將會對上海、重慶兩地的房產稅試點情況做總結，今后可能會出臺擴大試點的方案，但擴大試點城市名單尚未確定。
從上述采訪中可以看出國家積極改革房產稅的決心，進一步推動房產稅改革試點的范圍及程度，同時對如何在中國進一步改革財產稅進行了思考，如何使房地產調控在制度建設方面得到更多實質性推進及如何改革完善地方稅務體系。如何推進財富分配機制及如何抑制房地產泡沫等。
正因為當前我國房價虛高，有關專家提出要多占有多套房產的人征收房產稅，希望通過征收房產稅來遏制炒房，投機性購房現象。這是在物業稅面臨法律和技術障礙的情況下，房產稅被賦予的厚望。
二、征收房產稅的目的
財政部2010年9月曾就為什么要進行房產稅改革做出公開回答，提出是對個人所有的住房恢復征收房產稅是必要的，主要目的有四點：一是有利于調節居民收入和財富分配;二是有利于健全地方稅體系;三是促進經濟結構調整及土地集約利用;四是引導個人合理住房消費[1]。
(一)利于調節居民收入和財富分配
房產稅的征收有利于社會資源的公平、公正分配。眾所周知，地球的資源是有限的，土地資源尤為有限。隨著人口大爆炸時代的到來，人類賴以生存的土地越來越少。人人有所居是人類生存的合理需求，如果讓少數人一人占有多套住房，導致閑置空房，則是對資源的濫用。因此，對自住房以外的房產征收房產稅，以減少少數人對自主需求以外的房產的占有，是有利于資源的合理利用和分配的。而且近幾年房產投資或投機成為一部分人積累財富的重要方式，對居民收入差距的擴大產生了越來越大的影響。通過對面積大、價值高、套數多的個人住房征收房產稅進行適當調節，可以一定程度上促使收入和財產的合理分配，縮小貧富差距[2]。社會不穩定的根源在于社會財富分配不合理所導致的。征收自住以外房產的房產稅，有利于少數人占有財富的表現形式，從而增加其他社會成員的財富占有顯示，這將有利于調節居民收入和財富分配，促進社會穩定。
(二)有利于健全地方稅體系
多數發達國家的房產稅的征收是為了改善地方稅收結構及居住環境、緩解貧富兩級分化、增加人民福利、實現城市可持續發展。以美國為例，其房產稅征收不僅評估系統健全、征收過程公平公正，稅收的使用途徑也完全透明，所以，美國人愿意繳納這樣一個服務性質的稅種，專款專用的房產稅被用來為社會提供公共服務，以改善人民的教學、治安、居住環境等等，而其住房本身也會隨著諸種環境的改善而升值。根據美國國家統計局數據，從2000—2007年，美國的個人收入增長了28%，中等價位房的房價增長了48%，而美國房產稅的同期增幅是62%。因此，美國征收房產稅不是為了打壓房價，而是給人民增加福利及讓物業升值[3]。我國房產稅的征收的一個目的即是健全地方稅體系，改善地方稅收結構。
(三)促進經濟結構調整及土地集約利用
征收房產稅能夠適當的調整經濟結構，對房產市場過熱有一定的抑制作用。過多流向房地產的資金再次轉向別的產業，對整個資本市場的經濟結構產生了一些調控的作用。隨著房產稅的征收，購置房產的成本增高，促使投資者對土地的理由更加謹慎，利于土地資源的集約利用。
(四)對房價的控制有一定的作用，引導居民合理住房消費
從房地產市場的現狀來看，剛性需求是客觀存在的，但不可否認大量有機需求的存在。許多樓盤的空置率十分高，說明擁有多套房的家庭，將房產作為投機投資，在房價上漲的預期下，更多的是講房產待價而沽。而造成這一現象的的一大重要原因是房產持有成本過低。同時也說明了房價有人為操作存在得。為了減少人為操作房價的情況，讓市場反映真實的供求需要且讓房價趨于合理，進而引導居民合理住房消費，征收自住房以外房產的房產稅是必須的。
三、目前我國房產稅征收存在的問題
目前，我國關于房產稅的征收辦法并不健全，其采用的是1986年國務院頒布的《中華人民共和國房產稅暫行條例》，而這是根據上世紀80年代中期的經濟體制、社會條件及征管能力設計的。但是隨著我國社會主義市場經濟體制的建立，以及現行住房及土地問題的不斷改變，其稅制出現了一些急需解決的難題。房產稅的征收面臨四大難題：
(一)計稅依據不合理
按原值征稅只能體現購買、建造房產的歷史成本,而不能良好的反應對市場供求變化、基礎設施改善、土地稀缺等因素引起的地價變動;征納雙方對購買性房產、購置土地自建房產原值是否包含地價存在爭議，使征管矛盾顯著;出租房產按租金收入計征房產稅,但是征稅依據不明確,造成自用、出租房產形成較大的稅賦差異。且我國的房產稅現在采取的是單一固定的比例稅率,對于自用房產(不考慮所處區域、地理位置、服務價值、用途等)稅率均為1.2%。因此稅率缺乏彈性，導致了房產稅對居民收入的調節作用不是十分明顯，對財富的再分配效果不明顯。
(二)稅率制度不合理
目前對從價、從租房產分別采用1.2%、12%的統一稅率,其中對出租房屋以租金收入作為計稅依據，缺乏依據性。通過不同的計稅依據計算出得應納稅額不同，這便造成稅賦不公平，為人為的偷稅漏稅提供溫床。因此雖然采取統一稅率簡化了稅制,使征管方便,但不利于反映各地的實際情況,不利于地方政府因地制宜地確定稅率水平且體現不了房產稅的地方稅特點。
(三)稅基狹窄問題
根據《暫行條例》的規定，房產稅的征收范圍限于城市、縣城、建制鎮和工礦區，不包括農村。但是現在我國農村經濟不斷發展，許多農村與城鎮房產相差不大，卻不屬于房產稅征稅范圍。現行房產稅對位于農村的房產、城鎮個人住房、財政撥付事業經費單位房產均不征收,既減少了地方收入,也不利于有效發揮稅收促進土地節約集約利用的功能[4]。
(四)減免稅范圍不合理
根據《暫行條例》的規定，行政機關、人民團體、軍隊自用的房產，財政撥付事業經費的單位業務范圍內自用的房產，個人所有非營業用房等被列為免稅對象。但目前我國的房地產市場的市場化程度越來越高，因此房產減免稅范圍顯得不是十分合理。主要體現在：一是事業單位的改制導致了許多財政撥付事業經費的單位逐步企業化，需要列入征稅范圍;二是個人購房比重急劇上升，房屋的私有產權逐步得到確立，房產成為我國居民家庭的重要財產之一。但是現在居民自住房免征收稅費，導致了一系列的問題，如房屋緊缺、房價高漲、大量空房閑置。因此依照目前的情況，我國現行的減免稅范圍使我國稅收的調控作用不能得到很好的發揮，同時也影響了財政收入。
四、如何有效促進房產稅的征收
(一)逐步擴大稅基，征稅以城市為主
由于各地房地產市場發展情況不同，各地房價和居民收入水平不等，各地政府需要根據本地實際情況征收房產稅為滿足居民的住房需求。且絕大多數發達國家的房地產稅實行按評估值征稅，運用成本法、市場法和收益法，對房地產實行計算機批量評估，使經濟發展、公共投入、區域優勢等帶來的土地升值通過稅收進行有效調節。我國應借鑒別國政策，對不同的地區采取不同的稅基，對不同城市的房地產進行評估，如人口較多且土地稀缺，供需矛盾比較大的一線城市，超過一定面積或多套房持有者將要繳納稅收。相對的供需矛盾相對略弱的二、三線城市，應當以更好的調節收入分配，抑制投機需求為主，對于一些高檔住宅和高檔別墅以及多套住房持有者，應當給予較高的稅率，以達到調節收入分配的目的。
(二) 完善各地監督機制，房產稅收支透明
稅收是我國宏觀調控的一項重要財政政策，而稅收的本質是應當“取之于民，用之于民”的。世界上許多發達國家對于稅收的征收及使用均受到廣大人民的監督，并建立了公共財政。在我國，各地方政府財政收入中有多少是來自稅收，目前我國財政及稅收情況處于不透明的狀態下，對征收的房產稅的使用狀況不了解，不能肯定稅收的良性循環使用過程。由“國八條”的要求可以看到，我國房產稅的征收應大部分用于建設廉租房和保障性住房，由此，對于如何更好的使用這部分稅收，需要一個合理有效的監督機構，來監督這部分收入的具體使用過程，以促進廉租房和保障性住房建設[5]。
(三)調節減免稅范圍
近年我國出臺了各種調控房地產的政策，其目的是為了抑制我國房產過熱、以投機為目的的炒房行為，也是為我國大多數居民解決住房問題。而房地產行業是我國目前拉動GDP 增長的主要行業之一。因此，政府通過房產稅調控居民合理購房，促進房地產市場健康發展是勢在必行的。
【論文摘要】住房問題是關系國計民生的熱點問題，也是重大的社會問題和政治問題。解決好城市中低收入群體的住房問題，是城鎮住房的重點和難點，也是政府的重要職責和住房政策的主體目標，各國政府在城鎮居民住房保障制度方面都進行了積極探索。學習和借鑒國外的成功經驗，對加快完善我國的住房保障制度有著重大的啟迪意義。
住房作為人民群眾的基本生活資料，具有一般商品和公共產品兩種特征屬性，是一種基本的社會保障品，也是實現社會公平的標志之一。中低收入群體由于受支付能力的限制而無力通過市場機制解決自己的住房，他們更加需要政府的政策性幫助。因此，要實現社會的公平與正義，構建和諧社會，必須切實做好中低收入人群的住房保障工作。經過多年來的改革與實踐，我國已經初步建立起了以經濟適用房制度、廉租房制度、住房公積金為主要內容的住房保障制度。自去年8月《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》頒布以來，住房保障問題被提到了空前的高度。國家接連出臺了《廉租住房保障辦法》、《經濟適用住房管理辦法》以及《經濟適用住房開發貸款管理辦法》。許多地方按照中央要求，制定并公布了住房建設計劃，對保障性住房的建設規模做出了明確要求，力度頗大。除了國家所明確要求的廉租房和經濟適用房，很多地方還積極嘗試、創新經濟租賃房、限價房等多種形式的保障措施。雖然住房保障政策受國家政治制度、經濟發展水平等因素制約，但是其中規律性的先進經驗對完善我國住房保障體系有重要的啟示作用。本文選取了美國、日本、新加坡三個國家進行比較分析。
一、國外住房保障制度的經驗及做法
1、美國
美國在住房保障方面最具特色的是通過立法保障來實施各項措施。為了解決低收入居民住房和貧民窟問題，先后通過了《住房法》、《城市重建法》、《國民住宅法》、《住宅與城市發展法》等，對住房保障做了相應的規定。
美國住房保障內容可以概括為六方面。一是擴大房屋抵押貸款保險。除少數富人家庭外，很少人能一次付清房款，通常支付房價25%現款，其余部分以房屋為抵押向銀行和放款協會尋求貸款。二是提供較低租金公房。《住房法》規定，政府必須為低收入者提供較低租金住房，其租金一般不到私有住房租金的一半。三是提供低息貸款建房。《國民住宅法》規定，政府提供低利息貸款，鼓勵私人投資低收入家庭公寓住宅建設，建成后的住房將優惠提供給因城市重建或政府公共計劃喪失住所的家庭。四是提供房租補貼。家庭收入為居住地中等收入80%以下者均可申請此項補貼。五是幫助低收入家庭獲得房屋所有權。六是禁止住房中的種族歧視。
發達的房地產金融是美國住房保障的制度基礎。美國的各類金融機構積極地參與住房建設，其私人金融機構和政府金融機構都經營房地產貸款，特別是個人住房抵押貸款，大多數人購房往往通過向金融機構抵押貸款來支付房款。另外，美國政府還采取了一系列優惠措施鼓勵個人買房，如對購買住房實行貼息貸款和貸款擔保、采取減稅政策等。
2、日本
二戰結束后，日本住房短缺達420萬戶，約2000萬人無房可住，占到當時人口的1/4。日本政府為了緩解住房短缺狀況，先后制定了《住房金融公庫法》、《公營住宅法》、《日本住宅公團法》。此后日本政府又陸續制定了一系列相關法規，通過建立健全住房保障的法規，日本住房保障制度逐步走向正軌，不同程度地滿足了不同階層的住房需要。
其住房保障措施主要包括三個方面。一是以低息貸款促進企業從事民間住宅建設。日本銀行為促進企業建住宅，于1985年10月以后，將利率從8.88%降為7.35%，全國銀行同期放款7789億日元的住宅信用貸款。二是政府以低稅和免稅優惠促進私人住宅的興建與購置。政府曾舉辦一種50萬日元以內的免稅利息的“住宅零存整取郵政儲蓄”，在不動產稅、固定資產稅等方面對住宅用地實行優惠。三是建立健全公營住宅體系。日本公營住宅體系在解決低收入家庭住房問題上發揮了重要作用，其運作的核心在于一切建立在公營住宅法的基礎上，合理界定受益對象的收入標準、制定多檔次房租水平，以及國家對公營住宅保持相對穩定的資金投入。由于申請這種住宅的人比較多，而住宅數量有限，取得公營住宅需要相當長的時間。1996年日本對《公營住宅法》進行了修改，提出公營住宅房源新思路，即：由地方公共團體建設公營住宅，由地方公共團體收購民間住宅，由地方公共團體租用民間住宅。
3、新加坡
新加坡在住房保障制度方面的政府干預和介入程度很大，可以說新加坡的住房保障體制是計劃和市場相結合的典范。
其住房保障制度具有許多特色。一是制定長遠規劃，政府出資建房。1960年成立了房屋發展局，專門負責住宅建設的規劃、開發和管理，并把實行“居者有其屋”當作國策。二是實行住房公積金制度。公積金制度是新加坡于1955年建立的一項強制性儲蓄制度，經過發展和完善，中央公積金制度己經成為新加坡的基本社會制度之一，涉及到養老、醫療、住房、教育、投資等社會生活的各個方面，是一種綜合的社會保障儲蓄制度。三是分級提供公有住宅補貼，嚴格按家庭收入情況來確定享受住房保障水平。在住房短缺時期，政府規定只有月收入不超過800新元的家庭才有資格租住公用住宅。政府對購房補貼也采用分級的辦法，例如：一室一套，政府補貼1/3；三室一套，政府只補貼5%；四室一套，政府不僅沒有補貼，而且按成本價加5%的利潤；五室一套，政府按成本價加15%的利潤。四是公有住宅的合理配售政策。為確保公共住房的可承受性，房屋發展局根據中低收入居民的實際負擔能力來確定組屋的價格，在社會發展的不同階段，歷經了低于成本價、成本價和略高于成本價的調整過程，并逐漸形成較為合理的定購制度。
二、對我國的啟示
從以上住房保障制度的經驗和做法來看，我國應在結合實際的基礎上按照統籌規劃、市場導向、適度保障、動態調整的原則，多渠道建立起覆蓋廣大中低收入家庭的住房保障政策體系。
1、盡快建立完善的住房保障法律體系
自2003年《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》中提出要“加快建立適合我國國情的住房保障制度”以來，我國至今僅出臺了《廉租住房管理辦法》和《經濟適用住房管理辦法》兩部全國性的政策法規文件，尚無全國性的住房保障法律法規問世，甚至連基本的《住房法》都沒有頒布。因此，應盡快制定出符合我國國情的相關住房保障法規，從法律上對我國住房保障的目標、框架和保障對象、標準、范圍、資金來源及機構設置等作出明文規定。各地方應當結合本地經濟發展的實際，制定出地方性的住房保障法規，并針對住房保障的不同對象，提供多種不同方式的住房保障。
2、健全以政府為主體的住房保障體系
由于住房作為商品所具有的特殊性及住房市場所存在的缺陷，只依賴市場機制難以解決為數眾多的中低收入群體的住房問題。政府作為一國宏觀調控的主導者和政策的制定者，擔負著促進社會全面發展的職責，理應成為構建住房保障體系的主體，并應自覺、主動承擔起住房保障的各項職責。同時，改變當前的政績考核機制，建立一個涵蓋政府各項職能的科學的指標體系，著重凸現政府的公共管理與社會保障職能，住房保障制度的落實情況應該成為其中的一個重要指標。
3、建立健全廉租住房制度
從國際經驗和我國當前的實際來看，廉租房的建設和制度完善應該成為當前我國住房保障制度的核心。在我國廉租住房制度實施中，存在著門檻過高、覆蓋范圍過低、資金瓶頸等問題。以國內廉租住房制度實施最早的城市上海為例，目前上海廉租住房制度采取的家庭人均住房居住面積和人均收入認定標準分別為7平方米和600元/月，累計受益家庭僅3萬戶左右，占家庭總戶數比例不足1%。
首先，有必要加快放寬廉租住房政策標準，適當降低準入門檻，擴大廉租住房對象覆蓋面，把更多的困難家庭納入廉租住房保障范圍，爭取實現全部城鎮低收入家庭的“應保盡保”。其次，拓展廉租房來源，拓寬廉租房建設資金融資渠道，解決資金瓶頸問題。其中，鼓勵民營企業擴建廉租房也不失是種好思路。最后，建立和完善進入退出機制，加強廉租房分配的監督和管理。比如，原廉租住房的居民，收入提高到中等收入水平時，就應該立即搬出原廉租住房；未達到中等收入水平，也應該按照收入增長適當調整租金水平。
4、改進和規范經濟適用住房制度
經濟適用住房制度是解決困難家庭住房問題的重要途徑，但目前在經濟適用住房制度實施過程中還有很多亟待完善之處。如政策實施監管不力、享受對象界定不明、資格審查不嚴等等，出現“開寶馬住經濟適用住房”的怪現象，使政策實施效果大打折扣。必須針對當前我國經濟適用住房制度實施中出現的問題，進一步完善政策措施。一是明確保障對象。要明確規定經濟適用住房供應對象為城市低收入家庭，且要與廉租住房保障對象相銜接，購房人擁有有限產權。二是依法嚴格監管。關鍵要加大經濟適用住房建設力度，提高供應和管理的透明度，嚴格執行經濟適用住房供應審核、輪候、公示等各項制度，嚴格執行60平米左右的小戶型建設標準，加強全社會監督。三是完善退出機制。鼓勵條件改善的家庭在補交必要的土地出讓差價后出售經濟適用住房，政府優先回購用于補充經濟適用住房房源。限價房可比照經濟適用住房制度實施。
5、綜合運用各種配套手段
（1）稅收政策。即運用各種稅收手段支持住房保障體系的建設。如適當減免廉租房和經濟適用房建設中的相關稅費，對個人購買經濟適用房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅和適時出臺物業稅等，以期達到“正稅、明租、清費”的目標。
（2）補貼手段。目前我國各地享有住房補貼的人口比例低，覆蓋面窄。隨著住房分配貨幣化改革的深入，應把對保障性住房的建設補貼逐步轉化為對中低收入家庭的直接貨幣補貼，變暗補為明補，變補“磚頭”為補“人頭”。這樣可以大大提高補貼資金效率，使補貼無法產生對高收入家庭的溢出效應，減少補貼額，能更有效地解決“夾心層”的住房問題。
（3）金融配套措施。在目前的住房公積金制度基礎上完善政策性住房金融體系，加大住房金融對住房建設和住房消費的支持力度。適當提高公積金的繳存比例，提高公積金歸集水平，增加公積金的歸集總量；借鑒國外經驗，吸收外資和民間資本組建住房銀行，開辦住房儲蓄業務，為符合條件的居民提供低利率的住房貸款；積極推行個人住房抵押貸款證券化，建立住房貸款擔保制度。
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關鍵詞：住房價格；住房存量；調整成本；投資行為
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼： A 文章編號：1003－3890（2009）02－0005-06
一引言
從世界各國經濟的發展來看，房地產業作為基礎性、先導性產業，它是國民經濟的重要組成部分，起著經濟“寒暑表”的作用。房地產業的快速發展對于一個經濟體宏觀經濟的高速增長有著重要的貢獻。如日本房地產增加值在20世紀80年代對GDP的貢獻率高達31.5％，在1990-2000年泡沫破滅之后仍保持平均年占GDP12.3％的比重。在中國過去的5年，中國房地產開發投資年均增長19.5%，房地產開發投資占固定資產投資的比重由12.7%提高到17.9%，房地產開發投資增長直接或間接拉動國內生產總值增長每年保持在2個百分點左右。不僅如此，房地產業還能帶動其他行業的發展。房地產可以促進建筑業，拉動建材、鋼鐵、金融和服務等相關部門；居民居住環境改善擴大消費品需求；間接帶動城市基礎設施和相關公共服務業等。據統計，中國房地產業直接帶動了57個相關產業的產出增加，并且從帶動系數看，帶動效應明顯。
房地產業已經成為中國國民經濟的支柱產業。但同時由于中國房地產發展不平衡，近年來局部地區和城市的房價增長很快，己經引起人們對房地產市場價格問題的廣泛關注。據國家發展改革委員會、國家統計局調查顯示，從2001年以來，全國35個大中城市房地產市場價格持續上漲。2001年全國商品房銷售價格比2000年上漲1.7％，2002年全國房屋銷售價格同比上漲3.7％，2003年全國房屋銷售價格同比上漲4.8％，2004年全國房屋銷售價格比2003年上漲了9.7%，2005年第一季度，房屋銷售價格上漲9.8%。從2004年開始實施的一系列宏觀調控政策，對于控制投資規模過快增長發揮了一定作用，但一些房地產熱點市場依然存在著房價上漲過快的壓力。如長三角一些城市從2003年進入房地產市場快速發展階段，房價上漲迅速，不論是上漲幅度還是平均房價都達到歷史最高水平。
總體上說，自20世紀90年代末住房改革以來，隨著公積金政策銀行住房抵押貸款及二手房市場等配套措施的完善，中國商品房市場保持了較好的增長態勢。國民經濟穩定增長使人均收入不斷提高，城市大規模發展派生出大量住房需求，建筑技術的升級，住房消費信貸等金融支持，促使房地產的質量升級，需求主體從商業樓宇向住宅轉移，從集團購買力向個人轉移，這些因素共同作用形成了對房地產市場長期發展的良好預期。房地產作為兼具消費價值和金融投資價值的特殊商品，在良好的長期發展預期作用下，其價格會由于投機炒作而不斷地、非理性地攀升，短期內形成泡沫。與此同時，價格持續不斷地上升又吸引大量的潛在投資者進入房地產行業，形成過度投資。過度的投資將帶來房地產業中大量的沉淀成本和調整成本，進而影響人們對未來的預期，房地產價格出現“超調”，這將使房地產業未來的發展面臨巨大的困難。“金融超調理論”早已證明，預期可以引導金融房地產價格大起大落，而價值回歸是一個后續的長期過程，甚至伴隨著劇烈的崩潰。因此，可以說房地產泡沫不僅造成金融危機，而且影響房地產長期發展。
中國1992年到1993年的上半年經濟過熱，銀行放松銀根，致使1993年信貸失控，一部分貸款集中于海口與北海炒作房地產，中央政府被迫收緊銀根和大幅度提高銀行利率，結果使全國房地產業長期低迷，許多涉足房地產業的企業倒閉破產。緊接著1997年受亞洲金融危機影響，國家出臺一系列刺激經濟的宏觀政策，包括大力鼓勵房地產業發展，直至1998年后各地的房地產業才開始復蘇。因此，消除房地產泡沫，確定房地產價格合理增長范圍對房地產業健康穩定和持續的發展有重要的意義。那么，房地產泡沫是怎樣產生的呢？在對房地產市場泡沫的分析中，袁志剛等認為行為人預期銀行信貸以及政府政策在地產泡沫的形成中起著重要的作用。楊帆等（2005）從西方的房地產經濟學、馬克思的地租理論和索羅斯的市場非均衡觀出發，認為房地產泡沫的產生有以下因素：一是房地產供給彈性較小，需求彈性較大，因此，房地產企業有提高價格的天然傾向。在經濟持續增長時期，商品房的均衡價格會持續上升并依靠套利活動實現。二是絕對地租壟斷地租級差地租這三種地租在要素市場化過程逐步顯現并在地方政府、開發商之間分配，加上強制拆遷和占用耕地，對居民補償不足，成為房地產業超額利潤的來源，既成為其發展的強大動力，也是泡沫經濟必然發生的特殊因素。三是房地產成本與價格不是相互獨立的，價格預期影響供求關系，改變由供求的交叉曲線決定的相對靜態均衡，導致索羅斯的“動態不均衡市場”，的錯誤預期，而錯誤預期又不斷改變基本面，造成“劇烈的偏向化發展”――先泡沫后崩盤的結果。
當前理論界關于房地產泡沫問題的討論主要集中在房地產泡沫形成的影響因素上，而對于房地產價格的決定因素，以及這些因素的動態變化是怎樣影響房地產價格的研究較少。作為投資主體的房地產開發商，其投資決策主要從三個方面考慮：第一，投資項目帶來的利潤。第二，改變房地產存量產生的調整成本。第三，由于投資不可逆帶來沉淀成本，因此須考慮等待而不進行投資所具有的選擇價值。本文以Poterba（1984）的住房模型為基礎，試圖從理性投資的角度，從房地產存量投資和調整成本三個方面解釋房地產價格的變動，構建一個房地產價格動態變化及影響因素的一般模型，并且運用此模型，分析利率稅收和房地產開發商自有資本比例的變化是如何影響房地產價格的。
二住房價格與存量動態變化的局部均衡模型
（一）基本理論框架設定
在建立模型之前，先作以下基本設定：
第一，經濟具有中長期均衡的特征。消費者和企業信息完全對稱，都在理性預期的基礎上作出理性決策；整個行業市場競爭完備，從中長期看，總供給等于總需求，市場能夠出清，達到均衡狀態。
第二，房地產業住房存量與價格的設定。假定房地產行業由N個相同開發商組成，全行業的住房存量為H（t），住房的真實價格為P（H），并且P′（H）＜0。
第三，房地產業住房租金的設定。租房需求用Hd=f（R）表示，R為真實的住房租金，并且f′（R）＜0。租房供給用H′=H表示，H為住房存量，在短期內，住房存量不變。短期內市場達到均衡的條件為Hd=HS，即f（R）=H，得到市場出清的住房租金為R=R（H），并且R′（H）＜0，它是住房存量的減函數。
第四，地產商在改變房屋存量時存在調整成本。這種調整成本由兩方面引起，一是投資不可逆性，即一旦投資，撤出投資要花費成本，并且有時所花費的成本比增加同等數量的資本所花費的成本大。二是投資具有選擇價值。Avinash Dixit在其論文《投資與滯后效應》一文中對選擇價值的產生原因作了描述：第一，一項投資承擔一些沉淀成本，如果未來要想撤回投資，這種成本花費是不可回收。第二，經濟環境具有不確定性，并且，關于不確定性的信息是逐漸獲知的。最后，如果不立即投資，這種投資機會不會消失；投資的決定不但包括是否投資，而且包括什么時候投資。當以上三個條件存在時，等待具有正的價值。在不斷變化演進環境中，時間將帶來更多的關于該項目的信息，只要投資機會存在，較晚的決策能成為較好的決策。考慮到沉淀成本，對預期不好的項目沒有必要立刻進行投資，以防以后變動該項投資而付出成本。
調整成本分為兩種類型，即外部調整成本和內部調整成本。對于住房投資來說，它的外部調整成本產生的原因是：當房地產的供給具有彈性時，如果住房相對于其他商品的價格發生變化，從而使廠商不會即刻進行投資或負投資，那么就產生了外部調整成本。其數學表達式：Ce=g（qH）。對于房地產業來說，Ce表示房地產業的外部調整成本，qH為房地產的相對價格，g′（qH）>0。房地產的相對價格越高，外部調整成本越高，呈現出正向的函數關系。邊際外部調整成本隨房地產的相對價格遞增（如圖1所示）。內部調整成本是開發商在改變房地產存量時面臨的直接成本，主要指過度投資引起的轉換成本和沉淀成本。其數學表達式：Ci=Ci（H），Ci=Ci（0），Ci′（0）=0，Ci″（）>0，邊際內部調整成本隨調整規模遞增（如圖2所示）。
（二）房地產存量與價格動態變化的局部均衡模型
對于房地產存量的變化，按照Poterba的觀點，住房存量的變動方程為：
=I（PH）-H（1）
I為整個房地產業投資率。根據前面的設定，從中長期來看，房地產業是完全競爭的市場，它的供給，即投資率由住房的真實價格決定，用I=I（PH）表示，并且I′＞0。對于房地產的供給曲線，Muth（1960）認為，從長期來看，它是一條具有完全彈性的曲線。用?啄表示住房的折舊率，?啄H為住房存量的折舊。
如果考慮改變住房存量的調整成本（為簡單起見，在這里假定調整成本只有內部調整成本，這種假設不會改變問題的結論），那么，（1）式就變成（2）：
根據（2）式，則有I（PH）＜?啄H+Ci（H），即新增投資不能抵補存量的折舊和調整成本。這種情形在住房過度投資時容易產生，住房的過度投資使住房大量空置，加大住房的折舊和調整成本，住房的折舊和調整成本高于新增投資。
三開發商自有資本比例和貸款利率變動與房地產商的投資行為
面對宏觀經濟變化，房地產商的投資行為具有兩個特征：一是投資商預期的不確定性導致投資易變性。凱恩斯用本能沖動來說明投資者的樂觀和悲觀情緒。樂觀和悲觀情緒決定投資商的非理性預期，基于非理性預期基礎上的投資具有較大的波動性。二是投資時間的靈活性。投資一般來說是在中長期中進行，而投資的具體時間易于變動。這主要由經濟運行的狀況決定。比如，房地產商決定要進行某項投資，經濟正處于緊縮時期，融資成本進入規制利率等提高導致投資延期；等到經濟開始走出低谷，政府鼓勵投資，融資成本進入規制利率等降低促使投資高漲。投資時間的靈活性加劇了投資波動。
為了實現房地產業穩定協調地發展的目標，政府將采取宏觀調控與結構控制手段，熨平投資波動。政府調控投資的手段主要有：第一，信息引導，政府宏觀經濟管理部門適時房地產業運行態勢的統計信息，以引導投資者理性投資。第二，財政稅收政策，一是政府為促進房地產業發展降低相關的稅率，二是遏制房地產泡沫提高稅率和轉移稅收，比如開征“不動產稅”或稱“物業稅”，就是把造房、賣房子時繳的稅改由購房者以后每年來繳，以增加房屋保有成本，遏止房產的過度流動。第三，貨幣政策，包括利率和信貸政策的調整。第四，房地產業規制政策，即政府通過調整進入壁壘進入規制和數量規制等手段，限制或鼓勵房地產業的發展。
我們應用住房市場局部均衡模型，從住房價格與存量動態變化的角度，分析房地產商對2003年以來國家實施的調控房地產市場的提高利率和開發商自有資本比例變動的措施所作出的投資上的反應。
在一個房開項目中，開發商資金實力的強弱主要體現在其資本金的比例上。政府提高房開項目資本金的比例有兩方面的作用：一是阻止資產結構較差的開發商對房地產行業的過度投資，降低開發商外部融資的風險。二是降低開發商的外部融資比例，這在資本金一定的條件下會減少開發商的投資量，使住房存量不致過快增長。根據（2）式，存量多，住房價格低。
提高銀行利率包括提高貸款利率和存款利率。貸款利率的提高增加了開發商的成本，根據（2）式，使開發商在住房價格一定的條件下減少投資量I（PH），存量H增加少。存款利率的提高會使以銀行存款利率衡量的社會平均資本收斂于E″。E″與E相比，投資小，形成的存量少，住房價格可上升，也可下降，這要視銀行利率提高的程度而定。
四提高開發商資本金比例和利率的政策效應分析
自2003年以來，面對不斷高漲的住房價格，政府采取提高利率和開發商自有資本比例等宏觀調控措施遏止住房價格非理性上漲。根據本文模型分析可知，這些措施能夠有效地改變房地產開發商的投資行為，使住房市場在價格與存量的動態變化中達到新的均衡狀態，目的是讓住房市場理性發展。但是，從分析的結果來看，無論是價格的變化、存量的變化還是兩者變化的快慢來說，這些政策的效應是不一樣的（見表1）。
針對上述的情形，在實際的運用過程中要根據一個時期宏觀調控的目標，考慮各項調控措施之間的抵消作用和疊加效應，使調控措施的效果達到最佳。另外，各種措施在實施時，其效果顯現有的比較快，如提高利率；有的比較慢，如提高開發商自有資金比例；有的在較短的時間發揮作用后很快又有反彈，降低調控措施的作用，如提高利率。因此，在具體的操作過程中，還要考慮具體措施取得效果的快慢程度。
最后，應該說明的是，本文僅僅是在Poterba模型的基礎上，以住房價格和存量的動態變化作為分析的工具，對2003年以來國家實施的或將要實施的調控住房市場措施的效應進行的探索性研究。雖然對每一項措施進行了詳盡的分析，但是并沒有對政策措施的組合進行研究，在理論研究上，還有待于作進一步地深入分析。
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Evaluation on the Measures of Macroscopic Regulation of Real Estate Industry in China
Zhang Wei
（Management School, Guizhou University， Guiyang 550000, China）
非居民企業稅收籌劃理論和納稅環境
非居民企業的概念源自國際稅收管轄權中的居民管轄權。我國目前實行居民管轄權和來源地管轄權相結合的稅收管轄權模式。我國《企業所得稅法》第二條規定：非居民企業是指依照外國（地區）法律成立且實際管理機構不在中國境內，但在中國境內設立機構、場所的，或者在中國境內未設立機構、場所，但有來源于中國境內所得的企業。非居民企業在我國分為兩類：在中國境內設立機構、場所的企業，主要指外國企業在中國境內的分公司或常駐代表機構，和在中國承包工程作業和提供勞務的企業；在中國境內未設立機構、場所，但有來源于中國境內所得，主要指轉讓財產所得，股息紅利等權益性投資所得，利息、租金、特許權使用費和其他所得。非居民企業在我國發生納稅義務的情形主要有：外國企業常駐代表機構，外國企業在我國境內提供勞務、承包工程作業，外國企業在我國取得的國際運輸收入，以及外國企業在我國境內取得的股息、利息、租金、特許權使用費等收入。非居民企業在我國涉及的主要稅種有企業所得稅，預提所得稅，營業稅，增值稅，印花稅等。[1]非居民企業稅收籌劃是國際稅收籌劃的一部分，其很多籌劃方法來自于國際稅收籌劃的經驗積累。非居民企業的稅收籌劃質量將直接影響跨國公司的整體稅收負擔。[2]非居民企業的納稅籌劃與一般居民企業的稅收籌劃相比較，具有籌劃范圍更廣，籌劃環境更復雜，籌劃方法更多樣靈活等特點。我國非居民企業的稅收籌劃面臨如下現狀：非居民企業在我國的業務時間短，變化快，稅務問題易被忽略；非居民企業缺乏專門的財務和稅務專員對中國的納稅負責；非居民企業對中國的稅務環境及法律法規缺乏清晰全面的認識，稅務風險大；中國稅收中介機構收費高，非居民企業稅收籌劃成本高；非居民企業大多作為企業集團的一部分，需考慮整個企業集團的利益；非居民稅收涉及跨國流動，在法律上是被監管的重點對象。根據有效稅收籌劃理論，非居民企業的稅收籌劃也應該考慮成本因素。根據非居民企業的特點和目前中國的經濟和稅務環境，非居民企業在進行稅收籌劃時可以從以下幾方面評估其稅收籌劃的成本效益，優選稅收籌劃方案。[3]（一）稅收籌劃時應綜合考慮該籌劃對企業發展的影響。例如，應考慮企業的稅收籌劃是否影響其他交易方和所在國政府的利益，從而影響企業未來的商業機會。（二）稅收籌劃時應綜合考慮企業的整體稅負。稅收籌劃容易局限于單獨稅種稅負的降低，忽略其他稅種稅負的增加。（三）相對居民企業，非居民企業在國際收入分配上承擔了更多的政治責任。稅收籌劃時需要明了這種政治責任，并將這種責任和企業未來的發展戰略結合來。如企業的稅收籌劃應考慮和自己未來的戰略合作國建立良好的政治和商業關系。（四）應考慮執行稅收籌劃方案所帶來的人力物力成本，使稅收籌劃滿足成本效益原則。（五）應關注中國關于非居民企業稅收的特殊的現有政策和未來政策動向。即稅收籌劃不光考慮現階段成本，還應立足長遠，關注局勢發展，實現超前籌劃。例如有些稅收籌劃在現階段有效，在未來政策變化后則可能帶來更大的成本。中國在《企業所得稅實施條例（2008）》中提出了非居民企業的概念，后來又陸續出臺了一些針對非居民企業的相關指導性文件和措施。雖然不是很完善，但關于非居民企業的稅收相關法律規范已經形成了一定的體系。這意味著，我國非居民企業面臨獨特的納稅環境。（一）常設機構認定。非居民企業在中國不承擔完全納稅義務，它在中國的納稅義務在很大程度上取于其是否在中國境內有常設機構、場所。（二）預提所得和源泉扣繳。新企業所得稅法第三十七條規定，對非居民企業在中國境內未設立機構、場所，或雖設立了機構、場所但取得的所得與其所設機構、場所沒有實際聯系的，應當就其來源于中國境內的所得繳納企業所得稅。非居民企業取得的這部分所得，應采用源泉扣繳的征收方式，由支付人在支付款項時將應繳的稅款扣下來繳入國庫,同時源泉扣繳的征收方式以收入全額作為計稅依據，不扣除任何成本費用。非居民企業取得適用源泉扣繳方式征稅的所得，適用稅率為20%，并減半征收。[4]（三）核定征收和據實征收結合。對能提供完整、準確的成本、費用憑證，且能如實準確計算應納稅所得額的非居民企業所得稅納稅人實行據實征收，否則核定征收。（四）稅務證明。《國家外匯管理局、國家稅務總局總局關于服務貿易等項目對外支付提交稅務證明有關問題的通知》規定，境內機構和個人向境外單筆支付等值3萬美元以上(不含等值3萬美元)相關服務貿易、收益、經常轉移和資本項目外匯資金，應當按國家有關規定向主管稅務機關申請辦理《服務貿易、收益、經常轉移和部分資本項目對外支付稅務證明》。[5]（五）涉及國際稅收協定。非居民企業稅收往往涉及國際收入的分配，為避免雙重征稅，我國目前已經和90多個國家簽訂了稅收協定。非居民企業可以適用稅收協定的規定享受稅收優惠，但不再自動享受稅收協定優惠，須事先向主管稅務機關提出申請，提供能證明自己是符合稅收協定規定的實際受益人的相關資料，并經主管稅務機關審核無誤后，才能按稅收協定的相關規定執行。（六）與國際避稅問題緊密相關。非居民企業稅收具有跨國流動性，容易發生國際避稅，故非居民企業往往是各國反國際避稅監管的重點對象。我國有針對該問題的很多政策法規，比如我國在特別納稅調整、非居民企業股權轉讓、非居民企業轉移定價、關聯交易等方面都出臺了很多政策來規范該類稅務問題，防止國際避稅問題的發生，保證稅源。[6]
非居民企業稅收籌劃的框架設計與案例分析
非居民企業在開展業務之前有必要進行適當并且有效的稅收籌劃。針對非居民企業的特點、面臨的納稅環境和影響非居民企業稅收的主要因素，結合現行的稅收籌劃方法，主要從非居民企業的納稅人身份和常設機構、組織形式、所得稅、稅收優惠和其他稅種五個方面進行籌劃。本文以太陽公司為例，考察非居民企業稅收籌劃的成本與收益。太陽公司是A國第四大汽車公司，創立于1952年，該公司是一個跨國汽車公司，產品銷往世界多個國家，目前已經在B國和C地區建立有全資子公司。公司總部和實際管理機構設在A國。所以，太陽公司是A國的居民企業。公司的主營業務是汽車業務，為了方便，該案例只考慮主營業務。太陽公司在A國有24家汽車制造廠和零部件長，18家倉庫。此外還下屬有自己的運輸公司和很多附屬機構。發展到現在，太陽公司已經擁有一支全球化的員工隊伍，全球化的股東結構，以及全球化的品牌意識和發展戰略。太陽公司的戰略大致是：全球化，品牌化，技術創新和領先化，成本集約化。A國屬于發達國家，其稅制結構以所得稅為主。太陽公司面臨的企業所得稅的實際稅率為33%。B地區是一個臨海小港，連續多年被國際著名評級機構和組織評為全球最自由的經濟體系。B地區稅制屬于分類稅制，以所得稅為主，輔之征收行為稅和財產稅等，具體有兩大類：一類是直接稅，包括物業稅、利得稅、薪俸稅；一類是間接稅，包括遺產稅、印花稅等。B地區的利得稅稅率為16.5%，與世界上大多數國家和地區的稅率相比都是相當低的。在本例中，B地區的利得稅相當于企業所得稅。C國是一個島國，其汽車制造業十分發達，擁有高素質的技術人群且富于創新。該國實行以所得稅為主體的復合稅制，其稅負在發達國家中較高，法定所得稅率為40%。D國是一個小國，人口少，一向以低稅的避稅地而著稱，居民公司所得稅率為7.5-20%。控股公司和離岸公司所得可以免交所得稅，只需交納很少的資本稅。D國對股息的預提所得稅率為4%。D國的低稅政策和嚴格的保密措施吸引了大量的外國公司來這里投資組建公司。（一）非居民企業納稅人身份和常設機構籌劃由于非居民企業在我國只承擔有限納稅義務，外國企業來中國尋求發展和機遇，就要避免成為中國的居民納稅人。這就要求外國企業關注中國對非居民企業的界定：依照外國法律注冊成立；實際管理機構不在中國。同時，在中國設立機構、場所的非居民企業比未設立機構、場所的非居民企業稅負重。因此，非居民企業在此的稅收籌劃重點在于對納稅人身份和常設機構的籌劃。目前常設機構利潤歸屬仍然是一個難題,這為非居民企業提供了合法稅收籌劃的空間。在我國，非居民企業設立的機構、場所具體包括的類型有：管理機構、營業機構、辦事機構；工廠、農場、開采自然資源的場所；提供勞務的場所；從事建筑、安裝、裝配、修理、勘探等工程作業的場所；其他從事生產經營活動的機構、場所。同時，我國還規定，非居民企業委托營業人在中國境內從事生產經營活動，包括委托單位或個人經常代其簽訂合同，或儲存、交付貨物等，該營業人也視為非居民企業在中國境內設立的機構、場所。對納稅人身份和常設機構的籌劃主要立足點在于避免成為居民納稅人和避免在我國構成常設機構，以及對常設機構的利潤歸屬進行籌劃。1、參照國際稅收籌劃理論，利用各個國家稅負不同和特殊的稅收優惠條件，選擇具有較低稅負的國家和地區注冊成立公司，同時注意將實際管理機構設在國外。在中國，實際管理機構的判定一般以股東大會的場所、董事會的場所以及行使指揮監督權力的場所等因素來綜合判斷。非居民企業應將注意股東大會召開地點，董事會辦公場所等設在國外。2、避免在中國設立常設機構，注意提供勞務的期限的合理安排。通常，盡量在事前籌劃將在中國的勞務時間在任何12個月內縮短至6個月以內。具體情況需參看各個國家與中國簽訂的稅收協定。同時，在中國對外簽訂的稅收協定中，把一些純屬為企業的營業進行準備性或輔活動的場所，不視為在我國所設的常設機構，免予征收所得稅。非居民企業可以通過其在我國實施業務活動的機構的性質進行巧妙的塑造和安排，避免成為我國的常設機構。3、大企業可以利用通過合同分割，利用不同的業務類似的子公司與中國境內的企業簽訂合同等來進行避免成為我國常設機構的籌劃。如果集團已經在我國建立正常納稅的分支機構或子公司，非居民企業可以與這些在中國的分支機構或子公司的活動結合起來，也可避免成為常設機構。4、對于已經在我國判定為常設機構的情況下，則可以采用合理合法的方法進行常設機構的利潤歸屬籌劃，通過業務活動流程的設置，費用的扣除和扣除時間，利潤的分配轉移，稅收優惠的使用等方法使歸屬于常設機構的利潤盡量的少，從而降低稅收負擔。2008年金融危機后，通過戰略考慮，太陽公司的管理層決定在中國開辟市場。通過市場調查，太陽公司發現公司正好有一批為另一國家研制的汽車很適合銷往中國市場，這批汽車在另一國市場已經飽和，正好可以在中國將這批汽車處理掉。盡管根據長期的戰略規劃，太陽公司決定進軍中國市場，將會在中國建立分公司或子公司，但由于剛過金融危機，太陽公司并沒有資金在中國建立公司，所以公司擬在中國尋找公司代替公司簽訂合同，并在中國設立汽車展示廳和貨物存儲倉庫。在進行稅收籌劃時，稅務顧問建議不在中國尋找公司簽訂合同，而是所有合同都在A國簽訂，這樣，根據中國與A國的稅收協定，太陽公司此次在中國的銷售項目在中國將不構成常設機構，可以為公司節約稅收成本。（二）非居民企業組織形式的籌劃非居民企業在中國設立公司時，應該在組織形式的選擇上進行積極的稅收籌劃。因為不同組織形式的企業在稅收方面有不同的特點，投資者對企業組織形式的不同選擇，其投資收益也將產生差別，從而影響企業的整體稅收和獲利能力。當非居民企業決定采用常設機構形式時，常設機構的建立必然會產生該常設機構與其投資者（及投資的非居民企業）之間的利潤分配等問題。由于分公司和子公司在法律地位、經濟責任、稅收負擔等方面存在諸多差別，所以，非居民企業在投資成立常設機構時就應該進行稅收籌劃。分公司稅收的特點是：繳納給總公司的利潤不必繳納預提所得稅；在中國設立的分公司虧損可抵消總公司利潤，減輕稅收負擔；與總公司資本轉移不負擔稅收；成立方便，成本費用低等。子公司稅收的特點是：當中國稅率低于非居民企業居住過稅率時，子公司累積利潤可達到延緩納稅的好處；利潤匯回比分公司靈活；更方便和容易享受中國的稅收優惠等。非居民企業可以利用組織形式的不同特點，結合企業自身的需求，進行積極的稅收籌劃。1、考慮中國與非居民企業居住國之間的稅率高低，一般中國稅率高于居住國稅率時選擇分公司更有利，這可以使得在中國繳納的稅收在非居民企業居住國得到完全的抵免。反之，選擇子公司，這時子公司的利潤可累積已取得延緩納稅的稅收優勢。2、很多國家包括中國在內，政府對外國企業的子公司和分公司給予不同的稅收優惠政策。當子公司能享受很多分公司不能享受的稅收優惠時，非居民企業則應對此加以籌劃。3、利用分支機構虧損和盈利籌劃。如果在中國的分支機構虧損，往往選擇分公司，因為分公司的虧損可以轉給母公司，降低非居民企業在母公司的稅收負擔，子公司則不可以。扭虧為盈后可考慮變更為子公司，因為子公司獨立性更高，利潤不用立即轉移，稅收籌劃空間更大。2010年，經過長時間的戰略考慮，太陽公司的管理層決定在中國開辟一個新的市場，但是在選擇建立分公司還是子公司時卻不知如何是好。中國的所得稅率25%。根據太陽公司的預測，該分支機構第一年即可獲得盈利1000000美元，設立一個分公司在各項成本、費用、稅收方面比設立一個子公司節約20000美元。在征求了稅務顧問的意見后，公司決定建立子公司。1、建立分公司，根據公司法，該年所得利潤1000000美元需要匯回A國，A國總公司需要繳納所得稅1000000*33%=330000美元，除去抵免的250000美元，還應補交80000美元。太陽公司實際稅負為330000美元。2、若建立子公司，該子公司在中國繳納所得稅250000美元，剩余利潤以股息形式匯回，太陽公司作為中國非居民企業只應繳納10%的預提所得稅。建立子公司稅負為250000+（1000000-250000）*10%=325000美元。所以，建立子公司更有稅收優勢，另外，分公司已經取得利潤，在同一納稅年度就要將利潤匯回，無法獲得延期納稅的好處，假如子公司將利潤用于在投資，該籌劃效果更加明顯。（三）非居民企業所得稅的籌劃據統計，去年我國共征收非居民企業稅收1025.89億元，其中企業所得稅占八成以上，達到871.66億元。可見，非居民企業所得稅是其最主要的稅收負擔，這為其進行所得稅籌劃提供了最直接的激勵。同時，我國對非居民企業所得稅的征收起步較晚，盡管近年來不斷的完善相關政策措施，但依然有很多可利用的籌劃空間。再者，各個國家對非居民企業所得稅的征收政策有很大差異，這些差異對非居民企業來說也是一種稅收籌劃的契機。加之非居民企業所得自身具有流動性強，隱蔽性高，靈活性大等優勢，使得非居民企業在所得稅上的籌劃空間很大。非居民企業的所得稅籌劃，具體而言，1、盡量享受稅收優惠，《實施條例》規定預提所得稅仍維持原10％的優惠稅率，外國政府、國際金融組織的貸款利息免征企業所得稅。因此，僅有股息、租金等間接所得的非居民企業在境內不應設機構場所，或取得的間接所得應盡量不與境內機構、場所發生聯系，以享受優惠稅率。2、對收入和成本進行籌劃。可以通過合理方式延緩收入的實現。如采用分期付款方式來減少和延緩非居民企業的稅收負擔。利用財產轉讓地點和財產所有權的合理籌劃安排，并結合各個國家間的稅收政策差異，實現財產轉讓所得稅的籌劃。同時，對財產凈值的精細合理評估，也可以起到節稅的作用。在非居民企業進行跨國股權轉讓時，對股權轉讓價格和成本進行合理安排，也可以實現降低稅收負擔的目的。3、通過關聯交易進行籌劃。關聯交易的稅收籌劃主要包括以下幾點：利用預約定價，以降低納稅風險和最終降低稅負的目的；對關聯交易應進行有利的核算，并提供清晰、完整的資料；在進行國外子公司設置時，既要考慮投資目的國的低稅率，也應考慮投資目的國的稅率太低所造成的不利處境，若投資目的國的稅率低于12.5％，而被投資企業不作利潤分配。這可能在我國被特別納稅調整，反而增加成本；企業在進行關聯交易稅收籌劃時，要充分考慮是否違反合理商業目的原則；關聯企業間進行合理的轉讓定價籌劃。如：A國甲公司是中國B公司的母公司，B公司從當年盈利中向甲公司支付股息100萬美元，中國的預提所得稅稅率為10％，那么中國B公司當年應該繳納10萬美元的預提所得稅。為了避免這筆預提所得稅，B公司不是直接向甲公司支付股息，而是將一批為甲公司生產的價值為200萬美元的零部件以100萬美元的低價賣給甲公司，以低價供貨來代替支付股息，減少了預提所得稅稅賦，在進行籌劃時應注意營造合理的商業實質。4、利用避稅地進行國際稅收籌劃，最終使整個集團獲益。如納稅人要減少預提所得稅的繳納，可以選擇一個與居住國和收入來源國均簽訂免征預提所得稅的國家進行中轉來實現節稅，如在避稅地建立中轉控股公司或離岸公司來進行集團整體的稅收籌劃。5、通過納稅方式的選擇進行籌劃。我國針對非居民企業所得稅有核定征收和據實征收方式。非居民企業可以根據企業的自身情況，選擇對自己有利的納稅方式。如果無法取得對企業有利的核定利潤率，非居民企業可以比較據實納稅的核算成本與核定征收發生的額外稅收成本，選擇對企業整體有利的納稅方式。太陽公司采取了轉移定價和設立中轉公司兩種辦法進行企業所得稅的籌劃。一是通過轉移定價進行籌劃。C國子公司技術水平較高，太陽公司決定讓C國子公司為中國新興市場提供零部件。已知C國子公司以1000萬美元的成本生產了一些零部件，利潤率為20%左右，計劃以1200萬美元的價格賣給在中國的子公司，而中國的子公司經過加工過后，預計可以1500萬美元的價格銷售。太陽公司總部稅務顧問在進行稅收籌劃時，考慮到中國相對國較低的所得稅率，建議C國子公司以低于市場價格的1100萬美元賣給中國的子公司。這樣可以降低集團公司整體的稅負水平。公司稅收籌劃前和稅收籌劃后的稅負分析參看表1和表2。這樣，太陽公司通過不同國家地區的稅負差別，通過合理的轉讓定價方案，進行稅收籌劃，為公司節約了稅收成本。二是設立中裝公司。2011年,中國的子公司已經進入正常的運轉，太陽公司的母公司和三個子公司都分別獲得1000000美元利潤，現三家子公司的所有利潤都以股息的形式分配給母公司，為了實現全球稅收負擔最小化，公司稅務顧問在考慮D國的特殊稅收政策后，建議在D國建立一個控股公司，先集中各子公司的利潤，之后再匯往母公司。為了簡化起見，這里忽略預提所得稅，并假設所有國家都有稅收抵免制度。公司籌劃前后的稅負分析見表3和表4，通過設立中轉控股公司，太陽公司集團的總有效稅率降低，為公司降低了稅負。（四）非居民企業稅收優惠籌劃我國截至2011年已與90多個國家簽訂了雙重稅收協定，與中國簽訂了稅收協定的國家的居民企業來中國發展可以申請按照其居民國與中國簽訂的相關稅收協定執行在中國的納稅義務。而這些稅收協定往往是為避免雙重征稅和界定國家的利益等，對非居民企業有一定的稅收優惠，這就為非居民企業在中國提供了稅收籌劃空間。而且，我國對針對企業的稅收優惠措施很多并未區分居民企業與非居民企業。這樣，非居民企業可以利用這些稅收優惠政策來進行稅收籌劃。另外，我國屬于稅率高但稅收優惠政策多的國家，特別是對外資企業，外國企業等有很多鼓勵性的優惠稅收政策，這也為非居民企業提供了稅收籌劃的空間。在活動前進行事前安排籌劃，使企業能夠最大限度的合理的享受稅收優惠政策，為企業節省稅收成本，同時，非居民企業尤其需要關注居住國與中國簽訂的稅收協定。1、直接避免成為相關稅收的納稅人。如，與一些國家我國的簽訂稅收協定中規定，一些純屬為企業的營業進行準備性或輔活動的場所，不視為在我國所設的常設機構，免予征收所得稅。非居民企業可以利用該稅收協定避免成為我國所得稅納稅人。2、通過合理籌劃,減少計稅依據。如，我國對企業符合規定的研發支出有加計扣除的稅收優惠。非居民企業常設機構可以利用該稅收優惠政策，進行合理籌劃安排，減少企業所得稅的應納稅所得額，減少計稅依據，降低企業稅收負擔。3、吃透政策措施，降低稅率。如我國對國家重點扶持的高新技術企業實行15%的優惠企業所得稅率。2010年，B地區和中國子公司利潤為均1000000美元，都向母公司支付1000000美元股息。太陽公司發現，B地區與中國簽有稅收協定，在B地區，如果受益所有人是直接擁有支付股息公司至少25%股份的，按股息總額的5%征稅。而中國與A國的稅收協定約定股息所得稅率為10%。同時，根據B地區匯往A國的股息預提所得稅率為0%。根據該項稅收協定，太陽公司的稅務顧問提出如下建議：將太陽公司在中國設立的子公司的全部股權平價轉讓給在B地區的子公司，使在中國的子公司成為太陽公司的孫公司。股權轉讓的所有成本費用為20000美元。而股權轉讓后中國子公司將利潤作為股息轉入B地區公司繳納所得稅1000000*5%=50000美元。節省稅收成本50000美元，減去股權轉讓的成本費用20000美元，整個稅收籌劃為公司節省30000美元。（五）非居民企業其他稅種籌劃根據我國稅法，非居民企業還涉及增值稅、營業稅、印花稅、房產稅、土地增值稅等納稅義務，只是這些在非居民稅收中所占的比例較小，在此只對非居民企業在中國發生增值稅和營業稅納稅義務的籌劃進行簡單分析。《國家稅務總局關于非居民承包工程作業和提供勞務服務稅收管理暫行辦法》第十九條規定非居民在中國境內發生營業稅或增值稅應稅行為，在中國境內設立經營機構的，應自行申報繳納營業稅或增值稅。第二十條規定非居民在中國境內發生營業稅或增值稅應稅行為而在境內未設立經營機構的，以人為營業稅或增值稅的扣繳義務人；沒有人的，以發包方、勞務受讓方或購買方為扣繳義務人。所以非居民企業有必要對其在中國發生的增值稅和營業稅納稅義務進行籌劃。具體而言，1、利用稅收政策進行籌劃，我國的增值稅和營業稅征收管理已很成熟，同時，我國地域廣，環境復雜，稅收政策也多而雜，正因為如此，稅收籌劃的空間也更大。如，在我國，由于增值稅有小規模納稅人和一般納稅人之分，企業可以通過選擇進行增值稅籌劃。該稅收籌劃思路要求非居民企業對中國相關稅法有深入理解。2、通過巧妙的業務活動的安排，來進行稅收籌劃。如通過分解營業額，改變收入性質，簽訂第三方合同，納稅時間籌劃，勞務發生地的巧妙安排等來降低企業的稅負。2011年，太陽公司開發了一種新型轎車，打算向中國市場推廣。經過戰略部署太陽公司決定由中國的子公司負責該轎車的生產并成立專門機構負責推廣。推廣時間大概為2年。由于該型轎車涉及兩項新的世界領先技術，公司決定為購買者提供為期三天的該轎車使用和維護知識的培訓。該轎車銷售價格為58.5萬元/輛，其中包括培訓費4.68萬元/輛。經過預測，兩年可以銷售200萬輛該型轎車。中國稅務顧問了解情況后，根據中國稅法對混合銷售的相關規定：一項銷售行為如果既涉及貨物又涉及非應稅勞務，為混合銷售行為。從事貨物的生產、批發或零售的企業、企業性單位及個體經營者的混合銷售行為，視為銷售貨物，應當征收增值稅。所以稅務顧問建議太陽公司A國總部派遣培訓隊伍來華與客戶另外簽訂培訓合同。那么培訓業務可按3%繳納營業稅。可以為企業節約稅收成本。籌劃前稅負：增值稅：[58.5萬/(1+17)*17%-40萬*17%]*200萬=340萬元。籌劃后稅負：增值稅：[53.82萬/(1+17)*17%-40萬*17%]*200萬=204萬元；營業稅：4.68萬*3%*200萬=28.08萬元；總稅負：204萬+2808萬=232.08萬元。預計建立該臨時機構所發生的額外費用(包括常設機構所得稅和其他費用）為80萬元。考慮成本因素后，該稅收籌劃還可為企業節省107.92萬元。總之，太陽公司在利用本論文提出的稅收籌劃框架進行適當的稅收籌劃后，為公司節約了稅收成本。太陽公司在案例中結合公司的自身情況，通過避免成為中國常設機構，合理選擇在中國的公司組織形式，通過轉移定價和設立中轉公司，合理利用稅收協定優惠和中國特殊的稅收政策等進行合理有效的稅收籌劃，實現了降低稅負的目的。也說明了本文提出的稅收籌劃框架具有一定的實用性和有效性。值得注意的是，以上案例屬于假設案例，公司的數據為計算分析方便，純屬假設。案例中的A國原型為德國，B地區原型為中國香港，C國原型為日本，D國原型為新加坡。雖以這些國家為原型，但為了案例分析方便也有一些其它非真實的修飾，所以論文中各個國家只以字母代替。
隨著經濟全球化大熱潮下，企業的跨國發展不可避免。非居民企業來我國發展之前有必要了解我國的稅收環境，同時立足整個集團利益，進行合理的稅收籌劃，在節約稅款的同時使企業利益最大化。通過分析，對未來我國發展的非居民企業有如下建議：一是非居民企業來我國發展之前應對我國的稅收環境，尤其針對非居民企業的相關政策措施應有全面的調查了解，全面分析居民國與我國的稅收協定，在充分了解并理解我國稅收環境的基礎上進行發展。二是非居民企業在我國發展應進行合理的稅收籌劃，同時，非居民企業往往在多個國家發展，應全面考慮整個集團的稅負，進行全面的稅收籌劃。本文建立的稅收籌劃框架可以為非居民企業，尤其是在我國發展的非居民企業提供一定的參考。但經濟環境和企業個性差別很大，稅收籌劃的多樣性和靈活性是其顯著特征，本文的稅收籌劃框架并不全面，非居民企業應根據具體情況，具體分析，進行靈活，全方位的稅收籌劃。三是非居民企業在進行稅收籌劃時應考慮各種成本因素，做到有效的稅收籌劃。
本文作者：張曾蓮吳曉娟工作單位：北京科技大學
