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開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀，希望這些內容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
［關鍵詞］房地產(chǎn);市場競爭;現(xiàn)狀
［中圖分類號］F283 ［文獻標識碼］A ［文章編號］1005-6432（2011）9-0006-04
房地產(chǎn)業(yè)是進行房地產(chǎn)類投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務的行業(yè),屬于第三產(chǎn)業(yè)。主要包括：土地開發(fā)、房屋的建設、轉讓、租賃、維修、管理以及由此形成的市場。房地產(chǎn)業(yè)是我國支柱性產(chǎn)業(yè),是具有基礎性和先導性的產(chǎn)業(yè)。
根據(jù)國民經(jīng)濟行業(yè)分類標準(GB/T 4754―2002)分類方法,房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務、其他房地產(chǎn)活動。
近年來形成的房地產(chǎn)熱吸引著眾多投資,房地產(chǎn)企業(yè)像雨后春筍一樣,迅速冒出來,急速增長。企業(yè)數(shù)量的增多引得市場競爭更加激烈,在激烈的市場競爭中,企業(yè)要尋找發(fā)展的機會,就必須對企業(yè)、行業(yè)進行分析。目前,學術界及企業(yè)界研究企業(yè)、行業(yè)的文章非常多,但大多數(shù)的文章只是概括性的提到房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀,采用數(shù)據(jù)作為理論依據(jù)進行分析相對較少,本文收集官方數(shù)據(jù)對目前房地產(chǎn)行業(yè)進行詳細分析,通過分析有助于對我國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀進行了解,也有助于對房地產(chǎn)企業(yè)進行科學分析。
1 房地產(chǎn)業(yè)的重要作用
房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中起重要作用,是增強國民經(jīng)濟和改善人民生活的重要產(chǎn)業(yè)。由于房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度高,帶動力強,已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)。它的重要性體現(xiàn)在以下幾方面：
1.1 房地產(chǎn)業(yè)直接推動經(jīng)濟的增長
投資、消費、進出口三項是國民經(jīng)濟增長的發(fā)動機,而房地產(chǎn)業(yè)是構成投資、消費、進出口三大增長發(fā)動機的主要拉動力量。我國自1998年實行住房市場化改革,推行住房分配貨幣化以來,房地產(chǎn)業(yè)進入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的時期,對經(jīng)濟增長的貢獻不斷增大。從1998年到2007年,房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資總額從3614.23億元上升為25288.8億元,年均增長24.14％；房地產(chǎn)業(yè)增加值從1998年的3434.5億元上升為2007年的11854.3億元,年均增長14.76％；高于年均國內生產(chǎn)總值12.8％的增長速度。房地產(chǎn)投資通過關聯(lián)產(chǎn)業(yè)和帶動消費對GDP 的拉動,1998―2007年,房地產(chǎn)投資占GDP比重為4.07%~4.75%,近十年平均比重為4.49%,在國民經(jīng)濟中占有較大比例。下圖為房地產(chǎn)業(yè)投資、增加值與GDP增長對比圖。近十年房地產(chǎn)業(yè)增加值占國內生產(chǎn)總值比重見表1。
1.2 房地產(chǎn)業(yè)帶動性對經(jīng)濟增長的貢獻
房地產(chǎn)業(yè)除了直接推動經(jīng)濟增長外,由于房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟鏈中處于中間環(huán)節(jié),具有很強的關聯(lián)效應。能通過前向效應帶動建材、冶金、機械制造、金融等產(chǎn)業(yè),通過后向效應帶動裝修、家電、金融保險、儀表等相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)的興旺繁榮能夠有力的帶動很多產(chǎn)業(yè)的興旺繁榮。房地產(chǎn)業(yè)對其他產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度達1.416,其中對金融保險業(yè)和商業(yè)的帶動效應最大,為0.145,兩者并列第一,而對建筑業(yè)的關聯(lián)效應為0.094,居第二,與美國、日本、英國、澳大利亞等發(fā)達國家均值相近。所以,當經(jīng)濟發(fā)展面臨需求不足或者其他困難時,通常都會采取相應的房地產(chǎn)市場宏觀經(jīng)濟政策,以發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度高、帶動力強這一特點來拉動經(jīng)濟增長。
1.3 改善人民的居住和生活條件
構建社會主義和諧社會主要內容之一就是民生問題,而住房問題是重要的民生問題,直接關系到人民生活水平的提高和生活質量的改善。加快城市住宅建設,解決人民住房緊張的問題,是關系國計民生、發(fā)展生產(chǎn)、改善人民生活水平的一件大事。促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展,是提高居民住房水平,改善居住質量,滿足人民群眾物資文化生活需要的基本需求。在房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的近十年,全國新建住宅和人均住宅面積都有了較大的提高。近十年新建住宅面積和人均住宅面積詳見表2。
1.4 房地產(chǎn)業(yè)對財政收入的貢獻不斷加大
財政收入是衡量政府財力的重要指標,政府在社會經(jīng)濟活動中提供公共物品和服務的范圍和數(shù)量,很大程度上決定于財政收入的充裕狀況。財政是為了滿足社會公共需要,彌補市場失靈,以國家為主體參與的社會產(chǎn)品分配活動。它既是政府的集中性分配活動,又是國家進行宏觀調控的重要工具。稅金是國家財政收入的主要來源,房地產(chǎn)企業(yè)上繳稅金近十年持續(xù)增加,從1998年的139億元快速增長到2007年的1660億元,房地產(chǎn)企業(yè)上繳稅金占財政收入比重由1.41%上升到3.24%,對財政收入的貢獻不斷加大,在財政收入中占有較重要地位。房地產(chǎn)企業(yè)稅金占財政收入比重見表3。
2 我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀
我國房地產(chǎn)業(yè)從20世紀80年代改革開放起,經(jīng)過三十年的發(fā)展,房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資快速增長,隨著人民的生活水平不斷提高,購房需求不斷增長,房地產(chǎn)業(yè)得到飛速發(fā)展,取得了令人矚目的成就。
2.1 投資方面
房地產(chǎn)投資的總體規(guī)模逐年增大。由1997年的3178億元,逐年增加至2006年的25289億元,增長率高于全社會固定資產(chǎn)投資增長率,房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比例由1997年12.74%增長為2007年的18.42%,增長5.7個百分點，詳見表4。從商品房投資類型結構看,普通住宅比重稍有上升,從1997年87.3%上升為2007年的90.7%；經(jīng)濟適用房所占比重直降,從1997年的13.4%下降為4.5%,尤其是2000―2007年的七年間,更是下降達15.7%；辦公樓所占比重稍有下降,而商業(yè)用房所占比重趨于穩(wěn)定,基本維持不變。表4為1997―2007(2008)年固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資對比。1997―2007(2008)年按用途分商品房屋銷售面積見表5。
信貸比重有所降低,但對銀行的依賴度依然過高。從1997年起國內貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比重呈持續(xù)下降的態(tài)勢。從1997年的23.9%下降為2007年的18.7％；自籌及其他來源資金的比重從1997年的63.61%增長為2007年的79.56%,資金結構有所調整。但國內貸款額自1997年以來持續(xù)增大,2007年超過7000億元,為1997年的近8倍,是1997年以來的最高值。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源見表6。
2.2 銷售方面
銷售量持續(xù)增長,商品房銷售面積、銷售額持續(xù)上升,2007年商品房銷售面積是1996年銷售面積的近10倍,達到77355萬平方米,其中：住宅銷售量從1996年的6898萬平方米增長到2007年的70136萬平方米,增長了10倍。2007年商品房銷售額接近3萬億元,為1996年商品房銷售額的21倍。近年商品房屋銷售情況見表7。
房價大幅攀升。1997―2007年全國商品房價格,年均增長187元。2004年、2005年全國商品房平均房價大幅攀升,1年增長400元/平方米左右。商品房價格從1997年到2005年增長了1171元,其中2004年和2005年增長了809元/平方米,占69％。2007年較2006年增長了497元/平方米,占1997年以來商品房價格增長的27%。商品房價上漲是綜合因素導致的,這些因素包括土地價格上漲、建筑材料價格上漲、人工價格上漲、新建住宅品質提升、中低位商品住房供應比重下降、投資和投機性購房的拉動、消費者對房價的預期等。房地產(chǎn)業(yè)在我國的發(fā)展三十年,屬于新興起的產(chǎn)業(yè),存在較高的利潤,同時宏觀調控措施總體上抑制了商品房供應量的增加,推動了價格增長。由于我國政府的土地出讓制度造成房地產(chǎn)進入壁壘和房地產(chǎn)產(chǎn)品完全差別的內在特性導致房地產(chǎn)市場不完全競爭性,形成壟斷競爭市場；而我國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展不平衡加劇了房地產(chǎn)產(chǎn)品的差別性,加強了房地產(chǎn)商的市場力量,提高了他們進行壟斷定價的能力,進行產(chǎn)品定價時更多的是基于消費者的保留價格而攫取盡可能多的消費者剩余,這是當前我國房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的原因。全國商品房屋平均銷售價格見表8。
2.3 開發(fā)方面
開發(fā)規(guī)?？焖僭鲩L。2007年全國房地產(chǎn)施工面積從1997年的44985萬平方米上升到2007年的236318萬平方米,增加了191333萬平方米,房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模逐步擴大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設房屋建筑面積見表9。
2.4 區(qū)域發(fā)展
東部、西部區(qū)域發(fā)展不平衡。東部城市相比中西部城市，地理位置優(yōu)越、交通方便、經(jīng)濟發(fā)達、資金相對寬裕,城市規(guī)模和城市密度較大,城鎮(zhèn)化水平較高,這些優(yōu)勢使得東部的房地產(chǎn)業(yè)在起步階段就走在中西部房地產(chǎn)業(yè)的前面。2007年施工房屋面積東部省份占全國的55.6%,竣工房屋面積東部省份占全國的54.3%,均占有一半以上比例。隨著東部地區(qū)土地資源的減少,土地價格上升引起的成本大幅度上升和競爭加劇,一些房地產(chǎn)商投資重心開始向中西部轉移,房地產(chǎn)投資的最優(yōu)區(qū)域發(fā)生變化。西部地區(qū)由于地理位置、基礎設施條件較差,經(jīng)濟發(fā)展水平和城市化仍然處于初級階段,因此存在著巨大的增長空間。近年來受到國家“西部大開發(fā)”戰(zhàn)略的扶持,西部地區(qū)宏觀經(jīng)濟的發(fā)展正在享受著高速增長的回報。2007年全國分地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)情況對比見表10。
3 結 論
近年來我國房地產(chǎn)業(yè)熱度不斷提高,房地產(chǎn)業(yè)得到迅速發(fā)展,本文總結出房地產(chǎn)業(yè)有直接推動經(jīng)濟增長、帶動性影響經(jīng)濟增長、改善人民居住和生活條件、對財政收入的貢獻不斷加大等重要性。在此基礎上分析出我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀：房地產(chǎn)投資的總體規(guī)模逐年增大；信貸比重有所降低,但對銀行的依賴度依然過高；銷售量持續(xù)增長,商品房銷售面積、銷售額持續(xù)上升；房價大幅攀升；開發(fā)規(guī)?？焖僭鲩L；東部、西部發(fā)展不平衡等。通過本文可有助于對我國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀進行了解,也有助于對房地產(chǎn)企業(yè)進行科學分析,本文總結出的數(shù)據(jù)可以供以上分析研究做參考。
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關鍵詞：房地產(chǎn)；國際化；對外直接投資
中圖分類號：F74文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2011）12-0167-03
在當前的經(jīng)濟大發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)空前壯大，并逐漸走向低端項目和高端項目的兩極分化。這就意味著中國一部分房地產(chǎn)企業(yè)需要努力開拓新的市場，尋求新的發(fā)展。而房地產(chǎn)作為海外投資風險最大的行業(yè)之一，其海外投資必須十分慎重，因此，對于其投資主體所在區(qū)域、投資進入模式的研究也尤為重要。
一、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的特點
房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是指從事土地以及對房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務集一體的行業(yè)，主要包括：對國有土地使用權的出讓和對房地產(chǎn)的開發(fā)以及再開發(fā)；房地產(chǎn)經(jīng)營活動；房地產(chǎn)中介服務；房地產(chǎn)市場的調控和監(jiān)管。房產(chǎn)市場則是指從事房產(chǎn)和土地的出售、租賃、買賣以及抵押等交易活動的場所或領域。房產(chǎn)市場是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進行社會生產(chǎn)和再生產(chǎn)的基本條件，并可以帶動很多產(chǎn)業(yè)例如建筑業(yè)、建材工業(yè)等行業(yè)的發(fā)展。通過市場機制，房地產(chǎn)市場可以及時地實現(xiàn)房地產(chǎn)的價值和使用價值，同時可以提高房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟效益，并且可以促進對房地產(chǎn)資源的有效配置以及房產(chǎn)建設資金的良性循環(huán)，是整個房地產(chǎn)市場體系中最具有代表性，同時也是最重要的部分，在整個房地產(chǎn)市場體系中處于主體地位。
圖1房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的構成
由于房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品得獨特性質，導致房地產(chǎn)業(yè)的國際化經(jīng)營具備較其他行業(yè)有許多不同。在進行國際化經(jīng)營時我們需要充分考慮到房地產(chǎn)產(chǎn)品的差異的特性，體現(xiàn)在以下幾個方面：
1.區(qū)域的差異。房地產(chǎn)產(chǎn)品的位置具有不可移動性和固定性，所以特定的消費者只會在特定的市場區(qū)域內來選擇房地產(chǎn)商品，就造成了在不同市場區(qū)域內所供給的房地產(chǎn)產(chǎn)品難以互相替代或是競爭的現(xiàn)狀，因而房地產(chǎn)市場較難形成統(tǒng)一，于是也就不存在統(tǒng)一的市場競爭和市場價格，每座城市不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場也會出現(xiàn)具有各自比較獨特的發(fā)展態(tài)勢。
2.消費的需求差異。在這種經(jīng)濟發(fā)展大背景下，消費者對房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求日趨多樣化，通常會綜合考慮根據(jù)房屋的區(qū)位、戶型結構、工程建設的質量、房屋周圍的環(huán)境、房屋的物業(yè)管理水平、住宅周邊的公共服務設置的建設程度以及社區(qū)文化等多種因素進行需求選擇，導致房地產(chǎn)客戶群體的需求具有很大的差異性。
3.價格的差異。價格差異過大是房地產(chǎn)商品的最大的特點。以上海、廣州的房地產(chǎn)商品為例，2009年北京、上海和廣州的商品住宅的均價之間差別在2~3倍之間，而他們的均價均高出全國商品住宅的平均價格。
房地產(chǎn)產(chǎn)品的以上三個主要特點在一定程度上決定了房地產(chǎn)對外投資的方式選擇。例如與制造業(yè)相比，正是因為房地產(chǎn)產(chǎn)品的不可移動性的特點所決定的它不可能像制造業(yè)產(chǎn)品一樣選擇出口的進入模式。結合目前中國房地產(chǎn)市場吸收外資以及房地產(chǎn)對外投資的現(xiàn)狀看，房地產(chǎn)業(yè)國際化經(jīng)營以對外直接投資為主體。
二、中國房地產(chǎn)FDI的國際環(huán)境分析
近幾年的整個國際經(jīng)濟環(huán)境呈現(xiàn)著非常明顯的特點。首先，全球經(jīng)濟的增長腳步變緩，同時各國的經(jīng)濟增長非常不平衡。特別是2007年下半年開始爆發(fā)的美國次貸危機以來，隨之而來的全球性質的經(jīng)濟危機的持續(xù)影響使得世界主要工業(yè)國家經(jīng)濟增長都遭到重創(chuàng)。其次，中國幾年來的經(jīng)濟增長速度引起了世界上其他各國的關注。而世界上的部分發(fā)達國家和發(fā)展中國家卻表現(xiàn)平平，所以這就造成了在發(fā)展速度上的兩極分化的現(xiàn)象日趨嚴重。當然，世界經(jīng)濟形勢的跌宕起伏和中國強勁崛起，將會給中國企業(yè)當然包括房地產(chǎn)業(yè)提供了一個很好的對外直接投資的機會。最后，為實現(xiàn)對有關資源的全球配置，世界各國對各自的經(jīng)濟結構進行調整，對產(chǎn)業(yè)進行升級。經(jīng)濟全球化的具體表現(xiàn)是：在貿(mào)易各國之間，跨國商品與服務類交易在不斷地擴大，同時資本的流動和技術的傳播在不斷地增加。除此之外，在經(jīng)濟全球化的進程中，對外直接投資的機遇對每一個國家來說都是相同并且日益增加的。針對這一國際現(xiàn)狀，中國房地產(chǎn)業(yè)更要利用中國加入世界貿(mào)易組織和部分國家房地產(chǎn)業(yè)市場全面開放的機會，積極穩(wěn)妥并且大膽地走出去，進入跨國企業(yè)全球貿(mào)易體系，通過對外直接投資這一渠道和資源的相對優(yōu)勢來尋求對自己更加有利的投資區(qū)域，使房地產(chǎn)業(yè)價值鏈得以在全球范圍內實現(xiàn)優(yōu)化重組和配置。
三、中國房地產(chǎn)國際化的發(fā)展現(xiàn)狀
從2004―2009年，中國房地產(chǎn)對外直接投資規(guī)模的總體趨勢在不斷擴張，從對外直接投資流量來看，2004年對外直接投資流量為851萬美元，2009年對外直接投資流量為9.3814億美元，年平均增長率為21.85%，從對外直接投資存量上來看，2004年對外直接投資存量為2.0251億美元，2009年為53.4343億美元，年平均增長率為507.72%。其中2008年受全球經(jīng)濟危機的影響，中國房地產(chǎn)對外直接投資的流量與存量均存在下降，但是2009年整體又恢復大幅度上升趨勢。
但是，從全國對外直接投資的流量的行業(yè)分布來看，除了2008年中國房地產(chǎn)業(yè)對外直接投資因為受到全球金融風暴的影響外，雖然中國房地產(chǎn)對外直接投資凈額雖然基本呈現(xiàn)上升趨勢，但是占中國對外直接投資總凈額的比例中偏小。房地產(chǎn)對外直接投資還有很大的發(fā)展空間。
2009年中國房地產(chǎn)業(yè)對世界主要經(jīng)濟體的直接投資分布中，對香港地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)直接投資存量為40.8418億美元，占對香港全部行業(yè)直接投資存量的2.4%；對歐盟房地產(chǎn)業(yè)直接投資存量為8 800萬美元，占對歐盟全部行業(yè)直接投資存量的1.4%；對美國房地產(chǎn)業(yè)直接投資存量為4 592萬美元，占對美國全部行業(yè)直接投資存量的1.4%；對澳大利亞房地產(chǎn)業(yè)直接投資存量為1.64164億美元，占對澳大利亞全部行業(yè)直接投資存量的2.8%；對俄羅斯房地產(chǎn)業(yè)直接投資存量為7.1339億美元，占對俄羅斯所有行業(yè)直接投資存量的32.1%；對東南亞國家聯(lián)盟的房地產(chǎn)業(yè)直接投資存量為5 971萬美元。占對東南亞國家聯(lián)盟全部行業(yè)直接投資存量的0.6%。全部看來，中國房地產(chǎn)業(yè)對外直接投資主要集中在香港地區(qū)，其次是俄羅斯，是對俄羅斯直接投資行業(yè)存量分布最多的行業(yè)。再次是澳大利亞地區(qū)，是對澳大利亞直接投資行業(yè)存量分布第二多的行業(yè)。
四、中國房地產(chǎn)業(yè)FDI特點及發(fā)展存在的問題
由以上可以看出，中國房地產(chǎn)企業(yè)FDI的區(qū)位分部不均衡，表現(xiàn)出相對集中的特點。如圖2所示，中國房地產(chǎn)業(yè)對避稅地香港地區(qū)FDI存量占全部房地產(chǎn)業(yè)FDI存量的76.4%以上。當然，這與中國FDI整體集中在中國香港、開曼群島和英屬維爾京群島這世界主要三大避稅地的現(xiàn)狀分不開。中國房地產(chǎn)業(yè)FDI第二集中地是俄羅斯，對俄羅斯FDI存量占房地產(chǎn)總FDI存量的13.35，這在很大程度上歸結于俄羅斯近幾年以每年5%的經(jīng)濟增長速度，俄羅斯的經(jīng)濟高速增長導致有購買力的階層對新建住宅的高需求，從而使得俄羅斯房地產(chǎn)市場進入活躍期。但是這種對某一地區(qū)過度集中的房地產(chǎn)投資格局在長遠利益上看不是非常利于中國房地產(chǎn)企業(yè)國際化經(jīng)營的發(fā)展，并且會在一定程度上對中國房地產(chǎn)企業(yè)國際化發(fā)展帶來不利的影響，主要表現(xiàn)在三個方面：（1）中國房地產(chǎn)業(yè)FDI區(qū)域的過分集中而導致的自相競爭。房地產(chǎn)業(yè)FDI的目的在于更好地利用世界的市場和資源來促進企業(yè)自身的發(fā)展，自相競爭對中國房地產(chǎn)企業(yè)的整體發(fā)展沒有好處；（2）不利于房地產(chǎn)企業(yè)投資風險的分散。當中國與東道國發(fā)生政治沖突或者東道國發(fā)生經(jīng)濟危機時，房地產(chǎn)商品作為不可以移動的商品必然會造成眾多的國內企業(yè)的投資失敗，更為嚴重的是這種失敗在一定程度上會對國內經(jīng)濟造成一定的連鎖反應；（3）不利于中國房地產(chǎn)企業(yè)比較優(yōu)勢的發(fā)揮。再者，從各項指標可以看出，中國房地產(chǎn)的國際化發(fā)展還處在初期水平。中國2009年房地產(chǎn)FDI合同額僅占世界房地產(chǎn)FDI合同額的1.3%。并且即使在國內算是技術實力比較雄厚的大型的房地產(chǎn)企業(yè)在其進行跨國經(jīng)營的過程中依然主要是依靠其低廉的勞動力優(yōu)勢而不是技術優(yōu)勢。從整體層面上看中國房地產(chǎn)FDI目前還存在著如下的問題：
1．缺乏成本優(yōu)勢。與制造業(yè)相類似，中國的房地產(chǎn)企業(yè)在國際化經(jīng)營過程中的比較優(yōu)勢為成本優(yōu)勢，造成這種優(yōu)勢的原因在于國內勞動力的低成本和對整個工程技術管理的低成本。然而由于近年來逐漸發(fā)展的國際經(jīng)濟規(guī)則的制約，中國的這種比較優(yōu)勢的發(fā)揮受到很大程度的制約。在國際經(jīng)濟規(guī)則當中明確地對勞動力的國際間流動作出限制。針對這一限制中國的制造業(yè)選擇通過大量生產(chǎn)制造流動性強的產(chǎn)品還弱化這一限制，然而對于房地產(chǎn)業(yè)來說 房地產(chǎn)產(chǎn)品的特點是缺乏流動性，正是房地產(chǎn)產(chǎn)品的這一特點對房地產(chǎn)國際化經(jīng)營在目前受到制約。
2．缺乏咨詢服務能力。根據(jù)對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的界定，當前的房地產(chǎn)業(yè)是集生產(chǎn)、技術和服務為一體的產(chǎn)業(yè)，而不僅僅只是房地產(chǎn)工程。然而由于中國的建筑管理體制的客觀原因導致中國的建筑施工和設計各自單獨成體，這樣對施工和設計的認為隔離導致中國到目前為止還缺乏類似于國外的那種工程公司或者工程咨詢公司。也正是因為這種缺失從而導致中國房地產(chǎn)企業(yè)國際化經(jīng)營過程中會面臨更多的由于國際化經(jīng)營經(jīng)驗以及人才的缺乏而導致的風險。
3．缺乏足夠融資。就目前情況來看，中國房地產(chǎn)業(yè)的所現(xiàn)有的融資程度完全沒有達到國際上房地產(chǎn)FDI的需要水平。融資水平的缺乏主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的融資困難，融資風險抵押超過企業(yè)的承受能力，政府對房地產(chǎn)業(yè)融資的政策性支持太少，政府對融資的管理機制不夠完善等。
4．存在著語言及文化的障礙。語言和文化的差異是對中國企業(yè)跨國經(jīng)營造成制約的非常常見的因素，在與對方的溝通和談判、尤其是對客戶群的開發(fā)過程中會遇到障礙。
總的來說，中國的房地產(chǎn)跨國經(jīng)營之路才剛剛開始，而且此路非常漫長。在這條發(fā)展之路上需要得到政府以及企業(yè)自身的協(xié)助從而對各種制約因素進行克服。
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關鍵字：我國房地產(chǎn)現(xiàn)狀 存在問題 應對策略
中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A
一、我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀
近幾年來我國房地產(chǎn)行業(yè)得到了前所未有的發(fā)展，并逐漸成為我國的支柱行業(yè)之一。
目前住宅工程成為我國房地產(chǎn)市場上的主要產(chǎn)品，房地產(chǎn)價格得到了空前的提高，但價格的提升存在明顯的區(qū)域性，從區(qū)域性分析來看國內一二線城市房價增長趨勢遠遠大于三四線城市，在價格持續(xù)上漲的同時從供銷總量上看，市場住宅的供需仍顯不足 ，購買商品住宅成為獲取房源的最主要手段。
隨著房地產(chǎn)項目的開發(fā)規(guī)模和投資比例不斷攀升，房地產(chǎn)開發(fā)和購買成本愈加增多，信貸行業(yè)火爆發(fā)展，銀行等金融機構成為開發(fā)商和購房者獲取信貸資金的主要渠道。
綜上所述，我國房地產(chǎn)行業(yè)正朝著不利的方向發(fā)展。
二、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展存在的問題
1、房子供求失衡
我國房地產(chǎn)市場目前出現(xiàn)了供求失衡現(xiàn)象。
新房源中高端性住房供大于求，而中低價位的普通性小型住房卻供不應求，同時由于缺乏政府的重視，經(jīng)濟適用房和廉租房城市覆蓋比重小，由于政府的某些問題很多房源不能下發(fā)到真正需求人群中，遠遠不能滿足大眾需求；我國解決房源問題的另一渠道：房子租賃和二手房市場分散、不正規(guī)，不能形成真正的正規(guī)供求渠道。
2、房地產(chǎn)市場泡沫化
近些年房價成不規(guī)律性瘋長，房價增長過快并高居不下，房價收入相對過高，
各地出現(xiàn)了不少的地價標王，這導致投資規(guī)模過大，促進了房地產(chǎn)業(yè)的泡沫化，房地產(chǎn)開發(fā)商趁市場混亂、過度投機、過度開發(fā)，更加劇了房價的快速增長。
3、房地產(chǎn)金融業(yè)的風險
（1）由于我國房地產(chǎn)對金融的依賴程度大大高于西方發(fā)達國家對于金融的依賴，我國房地產(chǎn)金融業(yè)繁榮的背后也積累了嚴重的金融風險，
在我國房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設，大多開發(fā)商欠缺資金，以少部分的投入和大部分的借貸來完成整個開發(fā)項目，購房者同樣欠缺資金，大部分購房者以銀行貸款形式購買住房。據(jù)統(tǒng)計在我國開發(fā)商用于土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)的資金有60%—70%來自于銀行貸款，而70%-80%的購房資金也是來源于銀行貸款。這數(shù)據(jù)說明了我國房地產(chǎn)業(yè)存在巨大的風險：金融機構。
（2）貸款的流行和泛濫導致了銀行之間的過度競爭。除四大銀行外多數(shù)商業(yè)銀行面對激烈的市場份額競爭，無原則的降低借貸標準，甚至違規(guī)減少應有的正常審查手續(xù)。這不但擾亂了信貸市場的正常秩序，也嚴重危害了銀行資產(chǎn)安全。
4、不完善的住房保障體系
目前對于房源的分析不難看出，保障性住房供給在房產(chǎn)需求市場上所占比例太小，大部分中低收入家庭住房需求不得不轉向市場，反而加劇了市場房源的供求矛盾。
所謂的住房保障體系就是指由政府督建的經(jīng)濟適用房和廉租房，住房保障體系已成為房地產(chǎn)市場調控的一個主要手段，但是由于資金渠道來源不穩(wěn)定、資金落實情況不理想，保障對象界定不嚴格等各方面原因，保障性住房建設規(guī)模、覆蓋率和建設速度達不到要求。
三、房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的策略
針對以上我國房地產(chǎn)發(fā)展存在的弊病，我們擬訂以下建議措施保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
1、切實調整住房供應結構
針對目前房地產(chǎn)住房供應結構失衡問題，國家出臺了一些列政策措施來切實調整住房供應結構。
首先制定和實施住房建設規(guī)劃。要重點發(fā)展?jié)M足當?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房。各級城市人民政府要編制住房建設規(guī)劃，明確普通商品住房、保障性房的建設目標，并納入當?shù)匕l(fā)展規(guī)劃和近期建設規(guī)劃。
其次明確新建住房結構比例。重點發(fā)展普通商品住房。
2、抑制高房價
（1）推行限購令
2010年4月“新國十條”出臺后，一些房價過高的城市相繼頒布限制家庭購房套數(shù)的規(guī)定，被稱作限購令。對于本市戶籍居民家庭，限購兩套住房；對于能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。
長期限購后，需求主力必然回歸中間階層，房價也會回歸到收入可支撐的水平，地方政府可通過土地供應、公積金的松緊等政策靈活調整供求，房價可重歸市場化。
（2）推行二套房房貸政策
允許第一套房的正常貸款政策，對于第二套房的購買增加首付百分比、提高首付門檻，同時增高貸款利息，對于第三套房的購買不給與提供貸款。
（3）規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)
加強房地產(chǎn)的行業(yè)規(guī)范，強化房地產(chǎn)行業(yè)的法律約束。對于商品住宅銷售市場中的虛假信息、欺騙誤導消費者、惡意哄抬房價行為，加大處理力度。
3、降低房地產(chǎn)金融的風險
經(jīng)融機構一旦崩潰，房地產(chǎn)行業(yè)也將面臨大的動蕩，所以我們應盡量降低房地產(chǎn)金融的風險。
降低房地產(chǎn)金融風險關鍵是要約束銀行的行為：
（1）銀行要嚴格控制對開發(fā)商的借貸，開發(fā)商土地和開發(fā)的借貸費用不能超過總建設費用的40%。
（2）銀行應摒棄不良競爭，對于個人信貸要嚴格按照借貸標準、個人信貸審查程序。各銀行機構間營造一個良性的競爭環(huán)境。
4、改革并完善住房保障制度
（1）加大保障性住房比例
應加大保障性住房的開發(fā)建設，增加保障性住房的比例。在確立廉租房的保障范圍情況下，從實際情況出發(fā)，多開發(fā)一些限價房、租賃房等的低價位房源。
（2）搭建保障性住房資金鏈
保障性住房面臨的巨大挑戰(zhàn)是資金問題，為了使保障性住房政策得以落實，政府應針對保障性住房建設搭建完整的資金鏈和專門的監(jiān)督機構，保證住房建設過程中資金充足和健康運轉。
（3）放寬經(jīng)濟租賃房補貼條件
首先廉租房建設是保障性住房中解決貧困家庭房源問題的一個關鍵渠道，目前由于保障范圍較窄，大多數(shù)貧困家庭不能被納入保障范圍，我們應因地制宜的降低補貼條件、擴大保障范圍。與此同時要建立健全嚴格的基層審查制度，嚴格審查廉租住房保障對象檔案，排除不符合條件對象，嚴格廉租。實現(xiàn)應保盡保。
其次應完善廉租房的保障方式，主導加快完善以租金補貼為主、實物配租和租金減免為輔的廉租住房保障方式。
最后應多渠道增加廉租房源，不僅僅通過新建形式，也可根據(jù)房源需求情況，采取收購、改建以及鼓勵社會捐贈等方式，保障低收入家庭的住房需求。
結語:當今社會，房價是百姓最關注的問題，近年來各地房價的不斷攀升，而保障性住房的建設遠遠不能解決人們對房子的剛性需求，不但引起了百姓巨大的恐慌，同時也暴露了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展問題，政府應加大宏觀調控政策合理調節(jié)房子的供求平衡，抑制房價的上升，同時應完善保障性住房體系，真正實現(xiàn)“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”的美麗愿景。
參考文獻：
【1】王曉瑜 郭松海 張宗坪住房社會保障理論與實務[M].中國經(jīng)濟出版社,2006(9)
摘要：地鐵是一種快捷、高效、節(jié)能環(huán)保的大容量城市客運交通方式，而且對沿線房地產(chǎn)的開發(fā)具有一定的帶動作用。長沙市正處于快速發(fā)展的階段，交通與土地問題日益嚴峻。本文定性分析了地鐵對房地產(chǎn)價值的影響機理，對長沙地鐵 2號線房價影響進行了研究，探索地鐵與房價之間的關系，以及分析其今后的發(fā)展趨勢。
關鍵詞：地鐵；房價；發(fā)展
地鐵是地下鐵道的簡稱。它是一種獨立有效無污染的有軌交通系統(tǒng)，能夠實現(xiàn)大運量的要求，具有良好的社會效益。隨著城市化的快速發(fā)展，地鐵已成為現(xiàn)代中心城市發(fā)展的重要交通基礎。我國的一些大城市都在積極建設地鐵，于長沙而言，抓好地鐵建設對構建立體化綜合交通格局、能源過耗、生態(tài)污染、改善交通堵塞等問題具有重要意義。2009年1月，長沙城市快速軌道交通建設規(guī)劃正式獲國家批準立項，并于同年9月正式動工修建，2014年4月底正式運行，現(xiàn)運行狀況良好。作為城市中最為便利的交通工具，地鐵的建設必將對城市化進程起到重要的作用。因此，研究長沙地鐵沿線房地產(chǎn)價值及其今后發(fā)展至關重要。
地鐵二號的建成，不僅提高了長沙南北方向的通達性，而且縮短了長沙到省外的時間。不僅加強了長株潭經(jīng)濟圈的內部聯(lián)系，更是加強了長株潭經(jīng)濟圈和武漢經(jīng)濟圈、珠三角經(jīng)濟圈的社會經(jīng)濟文化的交流與合作。三大經(jīng)濟圈在空間組合上，成帶狀分布，長株潭城市群、經(jīng)濟圈，居其中間，這樣的地理區(qū)位更是提高了長株潭經(jīng)濟圈的發(fā)展。而經(jīng)濟圈的快速發(fā)展，必將帶動房地產(chǎn)業(yè)的繁榮。
從目前情況來看，長沙房地產(chǎn)價格基本上還是以地段區(qū)分。距離市中心越遠的房地產(chǎn)，地段相對偏僻，價格相對會低一些。可預測的是，土地供應量將因為地鐵的開通而增加，地鐵的開通緩和了購房者因距離主城區(qū)遠而產(chǎn)生的對郊區(qū)房產(chǎn)的抵觸。購房者心目中傳統(tǒng)的郊區(qū)樓盤，特別是地鐵沿線的，將變成炙手可熱的樓盤。離市中心越遠的地鐵沿線樓盤，價格上漲空間會更大一點。因此，遠離長沙市中心地鐵沿線樓盤比靠近長沙市中心地鐵沿線樓盤價格上漲空間會更大一點。
長沙地鐵二號線試運后，不少前期猶豫的購房者加快了入市速度。某項地鐵置業(yè)調查結果顯示，考慮購買地鐵沿線樓盤的比例達到了六成，僅有兩成購房者認為“地鐵房價格太高，不會考慮”，另外還有兩成購房者處于觀望中。地鐵口住房，對于購房者來說，具有交通便利等有利因素，因此，既適合自住、出租，也易于在資金緊急時出手。調查顯示，在計劃購買地鐵房的購房者中，多數(shù)人的購買理由是“日常出行能更便捷”，不過也有部分購房者看重地鐵房周邊相對完善的配套，或者是較高的投資潛力。另外，對于不考慮購買地鐵房的原因，48%的購房者認為地鐵房價格過高，難以承受，40%的購房者認為地鐵口周邊人流密集，環(huán)境嘈雜。
搜集地鐵二號線沿線蘇興廣場、嘉宇中央、梅溪湖金茂悅、半山壹號等十個樓盤在地鐵開通前后房價的漲幅情況的資料，統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)蘇興廣場住宅均價由7300元/O漲至7500元/O，嘉宇中央蘇興廣場住宅均價由6800元/O漲至6900元/O，梅溪湖金茂悅住宅均價由8600元/O漲至9000元/O，半山壹號住宅均價由6800元/O漲至6950元/O，其余幾個樓盤房價則是沒有明顯的漲幅。依此可以看出，地鐵開通后，雖然沿線房價的漲幅并不是很明顯，但在樓市下行的壓力下，地鐵物業(yè)能保持良好的銷售業(yè)績且沒有降價，這種狀態(tài)本身就是一種升值。
地鐵開通對沿線樓盤銷售有一定作用，但很難說對銷量有很大的幫助，在短時期內樓盤銷量很難有爆發(fā)式的增長，而房價也不會猛然，地鐵的開發(fā)周期漫長，地鐵的建設也是循序漸進的，長沙市現(xiàn)僅運行二號線，地鐵的建設也是循序漸進的，長沙只有將地鐵系統(tǒng)完善后，地鐵盤的價值才會真正凸顯。長沙市地鐵1、3號線正在建造，其他幾條線路也在規(guī)劃當中，地鐵系統(tǒng)也在逐步完善，周邊各種配套也相繼完善，在這種有利因素的促進下，沿地鐵線的房地產(chǎn)業(yè)也將隨著地鐵及各種相關設施的完善而逐步繁榮。
關鍵詞：房地產(chǎn)；信息化；標準體系；研究
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：
房地產(chǎn)信息化泛指將現(xiàn)代信息技術全面運用于房地產(chǎn)業(yè)的各項生產(chǎn)與經(jīng)營活動中，利用現(xiàn)代信息技術開展收集、交流、增值服務等，最大程度地實現(xiàn)經(jīng)濟與社會效益。信息化的運用可優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)結構，以科技帶動行業(yè)的進步，也是房地產(chǎn)業(yè)向專業(yè)化和精細化的運作模式轉型的重要手段。
一、我國房地產(chǎn)業(yè)信息化的現(xiàn)狀
房地產(chǎn)企業(yè)在進行信息化與標準體系的建設與管理過程中，要借鑒國內外房地產(chǎn)業(yè)信息化的成功經(jīng)驗并結合企業(yè)自身的實際情況制定相應的措施。當今日新月異的技術變革給我國房地產(chǎn)企業(yè)市場環(huán)境和競爭格局帶來了極大的影響，與此同時，這些變化也正日益推動著我國房地產(chǎn)企業(yè)管理的變革，促使我國房地產(chǎn)企業(yè)在新的管理理論的指引下運用信息技術去迎接新時代的變革與挑戰(zhàn)【1】?？v觀全局，我國房地產(chǎn)業(yè)的信息化建設還處于起步階段，存在諸多制約因素，與國際先進水平相比還有很大一段距離。主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
1.1 信息化意識不足
絕大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)對信息化重要性的認識還不夠，資金投入也不足，導致企業(yè)信息化的發(fā)展缺乏有力地支持，房地產(chǎn)企業(yè)的信息化建設不但需要員工積極配合，更需要企業(yè)決策層的大力支持。
1.2 信息化專業(yè)人才缺乏
房地產(chǎn)業(yè)缺乏信息化所需的專業(yè)人才，該類人才不僅要對計算機各項技術了如指掌，還要具備企業(yè)經(jīng)營管理相關的知識。由于我國房地產(chǎn)業(yè)缺乏相關的技術人員，這在一定程度上嚴重阻礙了房地產(chǎn)業(yè)信息化的發(fā)展。
1.3 忽略信息化是一項系統(tǒng)工程
對信息化管理工作缺乏總體規(guī)劃，由于前期咨詢論證不充分，導致后期軟件子系統(tǒng)繁多、體系混亂，形成“信息孤島”，實施過程中未對信息進行積累，未有效利用歷史交易信息，忽視后期跟進，導致部分有利信息未能保存，無法對新項目的實施提供支持。目前大多數(shù)房地產(chǎn)業(yè)的網(wǎng)站不能得到及時地更新與維護，更不用說運用電子商務平臺來進行交易。業(yè)務的各項信息無法得到有效傳遞，造成交易效率低下。房地產(chǎn)企業(yè)在進行相關策劃時，缺乏全面的歷史交易信息作為參考，對企業(yè)的能力、現(xiàn)狀判斷不清，造成企業(yè)在制定決策與計劃時只好更多地依賴外部環(huán)境的信息，增加了決策的風險性【2】。
從上述我國房地產(chǎn)信息化的現(xiàn)狀分析可以看出，我國房地產(chǎn)業(yè)的信息化建設的總體水平并不高，在競爭日趨激烈的市場經(jīng)濟中，構建并實施適應市場競爭的房地產(chǎn)信息化標準體系具有重要意義。
二、建立我國房地產(chǎn)業(yè)信息化標準體系的有效措施
近幾年，隨著信息化在我國房地產(chǎn)業(yè)的普及與運用，信息化建設在我國的房地產(chǎn)業(yè)已初具雛形。要完善房地產(chǎn)業(yè)信息化及標準化體系的全面建設，應從以下幾個方面著手：
2.1 政府部門加大對房地產(chǎn)行業(yè)信息化的扶持力度
房地產(chǎn)的信息化建設是新經(jīng)濟環(huán)境下必然的發(fā)展結果，但在現(xiàn)實條件下仍存在許多制約因素，需要各行各業(yè)和政府的大力支持。如網(wǎng)上交易的法律法規(guī)的制定、硬件基礎設施的建設、相關通信及網(wǎng)絡服務費的問題、電子商務通用技術標準的制定、電子支付、信譽認證等均有待完善與解決。為了促進房地產(chǎn)的信息化建設，政府應做的工作包括下面幾個方面： (1)加強政府對房地產(chǎn)信息化建設的指導。房地產(chǎn)的信息化建設是系統(tǒng)工程，需要政府的統(tǒng)一規(guī)劃與指導，否則，信息化建設將變?yōu)橐槐P散沙，造成信息資源的極大浪費，所以需要政府加強規(guī)劃與指導，以避免開發(fā)的盲目性與資源浪費。(2)加快房地產(chǎn)信息化的相關立法。目前，建設部已經(jīng)制訂了《全國住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)工程建設要點與技術導則》[2]，將全國住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)示范工程建設標準分為一星級、二星級、三星級，但是這個規(guī)定比較籠統(tǒng)，還需要進一步完善、細化。房地產(chǎn)信息化的相關立法現(xiàn)階段還比較薄弱,政府還需針對實際出現(xiàn)的問題加大法規(guī)的力度。(3)政府與行業(yè)要加強對房地產(chǎn)信息化的支持力度，對于進行房地產(chǎn)信息化建設的企業(yè)，政府可以給予稅收優(yōu)惠，同時對有關信息化的相關項目貸款利率上給予一定的優(yōu)惠，并安排信息化房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)先上市等等。
2.2 房地產(chǎn)業(yè)應轉變觀念,重視信息化建設
房地產(chǎn)業(yè)的信息化建設是一項復雜的工程,因其涉及到企業(yè)的經(jīng)營管理的各個環(huán)節(jié),因此房地產(chǎn)業(yè)的信息化建設不是一蹴而就的。同時，信息化建設還涉及到每位房地產(chǎn)人,需要全體動員與參與。根據(jù)作者多年從事房地產(chǎn)業(yè)信息化建設的實際經(jīng)驗來看,房地產(chǎn)業(yè)在信息化建設過程中要注重以下幾點：1.信息化建設不僅僅是房地產(chǎn)業(yè)信息技術部門或信息專業(yè)人才的職責,需要全體員工的共同參與；2.選擇符合房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求的信息管理系統(tǒng),企業(yè)要清楚自身的定位，信息化建設要與企業(yè)的戰(zhàn)略策略相契合,統(tǒng)籌規(guī)劃。在建設過程中一定要選擇經(jīng)驗豐富的房地產(chǎn)業(yè)軟件開發(fā)商，因為信息化系統(tǒng)潛藏著企業(yè)的管理理念與流程,只有行業(yè)經(jīng)驗豐富的開發(fā)部門才能創(chuàng)造出優(yōu)質業(yè)務流程的軟件。因房地產(chǎn)領域的業(yè)務流程較其他行業(yè)不同，因此,軟件開發(fā)商必須具有豐富的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗。最后，房地產(chǎn)業(yè)還應重視內部的培訓，因為房地產(chǎn)業(yè)員工的計算機水平良莠不齊,必須制定系統(tǒng)的培訓計劃,同時還要制定如培訓考核制度等章程來確保培訓的效果，將各項考核與員工信息系統(tǒng)運用水平掛鉤。只有這樣才能保證信息系統(tǒng)產(chǎn)生最大的效益,否則,信息化建設將流于形式。
2.3 加大人才的培養(yǎng)力度
在信息化的社會環(huán)境中，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在很大程度上依賴于信息與人才。新時期的房地產(chǎn)業(yè)對于熟知經(jīng)濟、政策法律及電子商務的高素質復合型人才求賢若渴。在經(jīng)濟全球化的今天，房地產(chǎn)業(yè)應大力培養(yǎng)并及時吸納這種復合型人才。
2.4 發(fā)展房地產(chǎn)信息服務業(yè)
信息服務業(yè)同樣是信息產(chǎn)業(yè)的重要部分,對提升房地產(chǎn)業(yè)的信息化水平具有較大的促進作用。信息服務系統(tǒng)通過信息市場,將市場價格在等信息傳遞給供求雙方，提升交易的效率。一個完善的信息服務體系可充分利用現(xiàn)代信息技術,完善房地產(chǎn)交易系統(tǒng)、縮減交易時間、提高交易效率、避免交易風險，實現(xiàn)了資源配置的有效性。對房地產(chǎn)業(yè)來說,企業(yè)的經(jīng)營與運作所需的信息量極大,對于信息的靈敏度要求很高,涉及范圍廣;而這些信息的搜集僅依靠房地產(chǎn)業(yè)本身通過市場活動所了解到的信息是遠遠不夠的。對政府部門而言,大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的信息服務，是政府職能的轉變，是避免市場的盲目性，實現(xiàn)政府宏觀調控的措施。另外。完善的信息服務業(yè)可減少信息的不全面性,對房地產(chǎn)業(yè)的信息化標準體系的建設將起到促進作用。
三、房地產(chǎn)業(yè)信息化標準體系的重要意義
房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟新的增長點,需要全面推行現(xiàn)代化建設,房地產(chǎn)業(yè)的信息化標準體系是房地產(chǎn)業(yè)信息化建設的重要前提,是信息系統(tǒng)開發(fā)成功和得以推廣、應用的關鍵，因此對后續(xù)的信息化建設的發(fā)展具有導向作用。但我國信息化標準工作起步較晚，造成業(yè)內信息處理不規(guī)范，難于實現(xiàn)信息的交換與共享，嚴重影響資源共享與信息化建設，所以，完善房地產(chǎn)信息化的標準體系是一項極為重要的工作。規(guī)范而科學的信息化標準體系，是實現(xiàn)各地域之間房產(chǎn)業(yè)務信息資源互換、共享與對接的前提，可促進房地產(chǎn)信息化建設得到高效有秩序的進行。房地產(chǎn)信息化標準體系的確立，可實現(xiàn)對房地產(chǎn)業(yè)務數(shù)字化工程開展的全程化指導；可以保證房地產(chǎn)各業(yè)務應用系統(tǒng)在各層面與環(huán)境下能夠進行正確的數(shù)據(jù)交換，實現(xiàn)數(shù)據(jù)共享和對接，以信息化標準體系的規(guī)范貫穿整個數(shù)字化工程，是數(shù)字化工程實施的準繩，對于避免軟件的低水平重復開發(fā)也具有重要意義?！?】。
參考文獻：
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關鍵字：房地產(chǎn)業(yè)；發(fā)展；現(xiàn)狀
我國房市中長期供應仍然偏緊，未來的發(fā)展前景趨好，我國目前城市化率約為45％，正以每年1％左右的速度增長。保守估計，每年有約1300萬人口進入城市。因此在價格得到適當調整后，供不應求的情況將會繼續(xù)出現(xiàn)。但2010年中國社科院的《經(jīng)濟藍皮書》表示，當前國內85％以上的城市居民無支付能力購買住房。一個產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)的商品，把85％以上的居民都擠出市場之外，而成了極少人投機炒作的工具，那么這個產(chǎn)業(yè)的意義還有多大呢？無論房地產(chǎn)對GDP貢獻有多大，無論地方政府的土地財政如何重要，但這種情況不僅喪失了房地產(chǎn)業(yè)的基本功能，而且動搖了房地產(chǎn)政策的合理性及正當性?！斗康禺a(chǎn)綠皮書》同時也提出，當前中國經(jīng)濟的房地產(chǎn)化將加劇經(jīng)濟結構失衡、阻礙產(chǎn)業(yè)升級、助長投機心理，從而掏空未來30年中國經(jīng)濟增長的基礎。據(jù)對2010年9月全國35個大中城市二類地段集中成交價的對比分析發(fā)現(xiàn)，普通商品住房平均價格泡沫為29．5％。我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀究竟如何?采取的一系列政策措施是否真的能擠出房地產(chǎn)業(yè)的大量泡沫,還房地產(chǎn)業(yè)一個“清白”之軀呢?
一、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析
從房市的運行層面來看，我國當前房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀主要體現(xiàn)在以下幾個方面:
（一）根據(jù)國家統(tǒng)計局的公共數(shù)據(jù)，截止2010年第一季度，我國房地產(chǎn)的價格比去年同期上漲了68%，房地產(chǎn)投資拉動著50多個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拉動比率為1:2.86，對國民經(jīng)濟的影響力達到30%
正如我們前面看到的那樣，國內外發(fā)展的實踐表明，房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展是經(jīng)濟社會發(fā)展的基礎；一旦房地產(chǎn)業(yè)過熱，出現(xiàn)泡沫，將會給社會經(jīng)濟帶來毀滅性打擊。
（二）造成房地產(chǎn)業(yè)過熱是與我國經(jīng)濟局部過熱有著直接的聯(lián)系的
2002年以來，我國商品房銷售額大幅度增加，從而帶動了房地產(chǎn)開發(fā)和城市基礎設施投資的高速增長。通過產(chǎn)業(yè)鏈的后向傳遞作用，這些增長必然拉動鋼材、有色金屬、建材、石化等生產(chǎn)資料需求的增長，由于供需矛盾的作用，進而使這些材料的價格快速上漲，在短期利潤的驅使下，各生產(chǎn)資料部門產(chǎn)能投資必然的成倍和成十幾倍擴張，最后導致整個社會固定資產(chǎn)投資規(guī)模過大、增速過快情況的出現(xiàn)。
（三）房價過快上漲在推動投資快速增長的同時，也必然的成為抑制消費的重要因素
房價快速上漲改變了消費者消費計劃，甚至于引起一些居民的恐慌性“搶購”，這樣的結果是一部分消費者提前進入商品的消費結構升級時期，在上海、杭州等一些城市，已經(jīng)出現(xiàn)了房地產(chǎn)商高高在上的賣方市場。事實上，在人們歡呼房價上漲而帶動住房消費和家居類商品消費的同時，人們往往忽略了我國目前的實際經(jīng)濟狀況。勿庸置疑，我國的個人的收入和消費總量在短期內并沒有發(fā)生質的飛躍，所以，一方面當資金大量流向房地產(chǎn)的同時，另一方面它不可避免的在一定程度上抑制了其它商品的消費。特別是從目前房價與居民收入水平的對比看，房價確實是過高了。按目前全國房價平均每平米4600多元、城鎮(zhèn)家庭人均年收入8000元計，則一個三口之家購一套100平米的住房需46萬元，總房價是家庭年收入的19倍多，遠高于世界銀行認可的3~6倍合理區(qū)間。
（四）由于房地產(chǎn)過熱及高額利潤而吸引大量資金進入，銀行中長期貸款中房地產(chǎn)開發(fā)和個人住房貸款的比例大幅提高，這些都加大了金融風險
個人住房消費信貸幾十倍地增長，個人住房貸款占個人消費貸款的比重高達75%~97%。房地產(chǎn)開發(fā)投資隱含的金融風險更大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資的70%左右依賴于銀行，更有不少房地產(chǎn)商“空手套白狼”，騙貸等違規(guī)借貸屢見不鮮，有的房地產(chǎn)商在房產(chǎn)開發(fā)過程到銀行貸款搞建設，在銷售之前，再由內部員工購買房屋，進而到銀行進行二次貸款。這樣，當該房屋還沒有進入市場之前，銀行就已經(jīng)為它付出了雙倍的資金，開發(fā)商心里早就算好了一本帳，即便是房地產(chǎn)崩盤，它大不了將房屋上交銀行了事，該得的利潤早已經(jīng)挪為它用不見了蹤影?？梢韵胂笠幌?，一旦資金鏈崩裂將是多么可怕的情景，到那時所有的房產(chǎn)將歸各大銀行所有，類似于美國1993年的還貸風波對于中國銀行業(yè)來講將是毀滅性的。
（五）房地產(chǎn)過熱也增加了社會中的不安定因素，不利于經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展
房價上漲太快，提高了舊城改造和基礎設施建設的成本，加大了城市化的難度，尤為嚴重的是進一步拉大了貧富差距，增加了中低收入階層的生活壓力和不平衡心理。現(xiàn)在一些大城市不同區(qū)域的房價相差懸殊，導致同城市之間的發(fā)展不平衡，甚至在一些地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了“富人區(qū)”和“貧民窟”。同時，房地產(chǎn)開發(fā)中違法違規(guī)用地十分嚴重，存在大量土地違法交易與粗暴拆遷，隱含了大量不安定因素。
二、結束語
目前從中央到地方，包括土地出讓環(huán)節(jié)、市場秩序整頓、再到抑制投機等都出臺了相應的政策?！笆飞献顕馈睒鞘姓{控卻往往難以見效，此次一系列的調控政策又是否真的能起到預期的效果呢？理論措施終歸要受到實踐的檢驗，我們拭目以待！
參考文獻:
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【關鍵詞】房地產(chǎn)；經(jīng)濟管理；管理問題；解決對策
隨著經(jīng)濟社會的轉型升級，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展越來越快，在很長一段時間里成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。同時，房地產(chǎn)業(yè)在增加地方和中央政府財政收入方面，具有十分重要的意義。筆者在本文中，從房地產(chǎn)經(jīng)濟、房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中存在的問題和問題的應對之策等方面做了系統(tǒng)分析。
1 房地產(chǎn)經(jīng)濟概況
房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢頭良好，但房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中也存在著各種各樣的問題，影響房地產(chǎn)行業(yè)地穩(wěn)定健康發(fā)展。房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的限制表現(xiàn)在以下幾個方面：一是國家制定并頒布了多項房地產(chǎn)宏觀調控政策，尤其是近年來，加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的調控力度，對于解決經(jīng)濟管理中的問題，具有一定的意義。但是從整體來看，宏觀調控的效果并不明顯，無法徹底解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的問題。比如從房價角度看，房價一直在上漲，且呈現(xiàn)出越是調控，房價越是上升的惡性循環(huán)。二是房價整體上升，這一方面是因為土地、人工、材料等價格上升，另一方面原因是受經(jīng)濟政策的影響。
受國際金融經(jīng)濟危機的影響，國家出臺4萬億經(jīng)濟刺激計劃，為房地產(chǎn)價格的上升奠定了雄厚的基礎。
在房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中，應遵循一定的管理原則，主要包括以下幾個方面：一是堅持土地所有權、使用權和經(jīng)營權全分離的原則；二是堅持房屋所有權與土地使用權相結合的原則。根據(jù)這兩個原則，可提高經(jīng)濟管理的水平。
2 房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中存在的問題
房地產(chǎn)經(jīng)濟管理，不僅需要從觀念上入手，而且還需要認識到房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的綜合性。在管理中，應考慮土地產(chǎn)權、地租價格等因素，準確把握房地產(chǎn)行業(yè)的運行規(guī)律，確保經(jīng)濟管理的有效性。目前，房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中，主要存在以下幾個方面的問題：
2.1 房地產(chǎn)調控政策目標模糊
房地產(chǎn)關乎民生，政府也尤其重視房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，把房地產(chǎn)業(yè)的調控重點放在供需平衡上，從而嚴格控制房價的提高和供需數(shù)量。不過在房地產(chǎn)經(jīng)濟管理上，卻存在著調控政策模糊不清，無法有效開展管理的問題：一是政府宏觀調控目標為抑制需求，但由于政策制定之前，無準確了解房地產(chǎn)問題的根源，導致調控政策缺乏連續(xù)性和穩(wěn)定性；二是短期調控政策與長期調控政策目標存在矛盾，導致調控的效果不明顯。比如經(jīng)濟適用房、稅收等政策的落實情況不理想等。
2.2 經(jīng)濟管理缺乏有效的監(jiān)督
房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的主要目標是強化房地產(chǎn)業(yè)的管理，保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。不過政府房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟管理政策的落實缺乏有效的監(jiān)督，存在著流于形式的問題。這是房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的關鍵問題之一。
當前，房價不斷上漲，房地產(chǎn)商看準了投資時機，出現(xiàn)大批的房地產(chǎn)投資者，拉動了房價的進一步上升，從而使得房價超出需求者的承受能力。在這種情況下，即便制定了房地產(chǎn)調控的措施，效果也不佳。
二是調控原則與實施細則不一致。經(jīng)濟管理政策落實流于形式，國務院和地方政府的監(jiān)督管理存在交叉，導致管理范圍、界限等模糊不清。
三是缺乏完善的管理制度。放電產(chǎn)業(yè)的特點為低投入、高產(chǎn)出，成為地方財政收入的重要來源之一。一些地方政府為了拉動GDP，不斷抬升土地價格，同時存在權力尋租、腐敗和圈錢交易等問題，也影響政府經(jīng)濟管理的效果。
2.3 經(jīng)濟管理法規(guī)體系不健全
從國外房地產(chǎn)調控的實際看，目前國家缺乏一套完善的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的法規(guī)政策?，F(xiàn)階段，國內的房地產(chǎn)行業(yè)處于初級階段，雖然在整個生命周期開展管理，即規(guī)劃、設計、交易和管理等各個階段，但尚無完善的經(jīng)濟管理法。
同時，房地產(chǎn)法規(guī)建設無法適應房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，存在著很大的法律真空地帶。房地產(chǎn)經(jīng)濟管理以國務院名義，委托有關部委開展調控，比如“國11條”、“新國4條”等。上述這些法規(guī)，不具有適用性和嚴肅性。政府在特征的領域，雖然建立了一些法規(guī)，但由于缺乏管理細則，導致存在嚴重的政令不通、有法不依等現(xiàn)象。
2.4 房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫現(xiàn)象
房地產(chǎn)行業(yè)占據(jù)著大量的經(jīng)濟社會資源，由于回報率較高，所以行業(yè)競爭激烈，容易形成經(jīng)濟泡沫現(xiàn)象。2008年房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫，各地的成交量大大降低，而相比于2008年，2009年的房產(chǎn)成交量下降40%左右。最近數(shù)月，房產(chǎn)價格雖然出現(xiàn)環(huán)比下降，但房價總體上仍然呈現(xiàn)上升趨勢。據(jù)權威部門調查，房地產(chǎn)成交量如果出現(xiàn)萎縮，則房地產(chǎn)會面臨降價壓力，致使行業(yè)資金鏈斷裂。如果僅僅靠政府的資金投入來維持增長，拉動地方經(jīng)濟發(fā)展，則最終會對經(jīng)濟社會發(fā)展造成嚴重的不良影響。
3 房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟管理問題的解決對策
在上文中，筆者詳細分析了房地產(chǎn)經(jīng)濟的現(xiàn)狀，并指出了房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中存在的一些問題。在下文中，筆者將提出解決房地產(chǎn)經(jīng)濟管理問題的具體應對措施：
3.1 確保政策的連續(xù)性，明確經(jīng)濟管理目標
當前，我國正加快經(jīng)濟體制改革的步伐，需要通過調整經(jīng)濟結構和轉變經(jīng)濟發(fā)展方式來促進經(jīng)濟的增長，即我國處于經(jīng)濟發(fā)展轉型升級的關鍵時期。因此，對于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展來說，則需要確保調控政策的連續(xù)性，明確經(jīng)濟管理的目標。而要實現(xiàn)這個目標，則需要做到以下幾點：一是正確的城市定位。房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，離不開正確的城市定位，從區(qū)域位置、實地觀摩、資源調查和歷史發(fā)展等四個方面來考慮。二是政府應制定連續(xù)的城市發(fā)展規(guī)劃。這是由城鄉(xiāng)居民的住房需求決定的，在新型城鎮(zhèn)化進程不斷加快的新形勢下，滿足人們日益增長的住房需求，則應保證城市發(fā)展規(guī)劃的連續(xù)性。三是制定長期的、符合實際的發(fā)展規(guī)劃。
3.2 完善經(jīng)濟管理機制
改變房地產(chǎn)市場混亂現(xiàn)狀的有效方法之一便是完善房地產(chǎn)管理體制，強化政府對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的認識。首先，積極發(fā)揮政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟調控中的作用，適當調整宏觀調控的政策。健全管理機制，可為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好條件，明確中央和地方政府兩方的責任。其次，借鑒國外或者香港的調控經(jīng)驗。按照房地產(chǎn)市場的情況，采取有針對性的經(jīng)濟管理調控政策，確保房地產(chǎn)調控的效果。再次 ，制定完善的財稅制度。改革現(xiàn)行的財稅制度，有效抑制土地價格的上升，減少地方政府對土地財政的依賴性，提高宏觀調控的效果。
3.3 完善房地產(chǎn)法規(guī)體系
房地產(chǎn)法規(guī)體系不完善，是房地產(chǎn)市場發(fā)展中的一個重要問題，因此應盡快完善房地產(chǎn)法規(guī)體系：一是認識房地產(chǎn)法規(guī)體系完善過程的長期性，結合房地產(chǎn)市場發(fā)展的實際，建立適應的法規(guī)體系；二是規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，通過法律來維護房地產(chǎn)的秩序；三是盡快完善房地產(chǎn)法律，按照實際情況制定《房地產(chǎn)法》。
此外，還需要進行實地的調查研究，了解人們的住房需求，加強對閑置土地的清理力度，嚴厲打擊土地囤積現(xiàn)象。同時，積極轉變經(jīng)濟補償方式，有效滿足房地產(chǎn)業(yè)的實際需求和發(fā)展需要。
4 結束語
房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，對國民經(jīng)濟發(fā)展的穩(wěn)定新有著重要的作用。但是房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中還存在著不少的問題，比如法規(guī)體系不健全、調控目標模糊不清等。這些問題的存在，嚴重影響著房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。筆者在本文中，從房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟管理現(xiàn)狀、房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟管理中的問題和解決房地產(chǎn)業(yè)問題的對策等三方面做了分析和總結。
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[1]侯偉.我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的問題域對策[J].建材發(fā)展導向，2010 （04）.
一、對房地產(chǎn)經(jīng)濟實行政府控管的必要性
（一）房地產(chǎn)是社會生產(chǎn)和生活的基本載體，是城市經(jīng)濟活動的重要物質要素。自改革開放以來，特別是1998年進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革以來，伴隨著城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，中國的房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展。我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，對促進消費、擴大內需、拉動投資、改善居民居住條件和城鎮(zhèn)面貌、相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進社會經(jīng)濟發(fā)展，發(fā)揮了重要的作用。據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展能夠有效構成一個良性循環(huán)的城市產(chǎn)業(yè)鏈，在房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)、經(jīng)濟、消費過程中，涉及到建筑、建材、能源、交通、冶金、化工、電子、通訊、輕紡及家電等50多個國民經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)部門，它的發(fā)展能夠帶動一大批相關產(chǎn)業(yè)共同繁榮。同時，房地產(chǎn)業(yè)也是構成社會財富生產(chǎn)的重要部門，很多國家和地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟的先導性、支柱性和基礎性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占GNP的比重一般都在6%-12%左右。
（二）房地產(chǎn)業(yè)的自身特點作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)，其能夠有效帶動國民經(jīng)濟的發(fā)展、提高人民的生活水平、帶動相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。然而，我們不可忽視的是，房地產(chǎn)作為一種特殊的產(chǎn)業(yè)，其自身擁有著不同于其他產(chǎn)業(yè)的特殊特點。房地產(chǎn)投資具有資金需要量大、開發(fā)經(jīng)營周期長，變現(xiàn)性差、不可移動，壽命周期長、綜合性強寄投資額大，政策影響性等特點，同時房地產(chǎn)投資又是高風險、高回報行業(yè)，房地產(chǎn)投資的這些特點都決定了房地產(chǎn)市場具有很強的投機性和風險性，這些都要求國家運用政府控管手段減輕房地產(chǎn)業(yè)的各種不穩(wěn)定因素，保持房地產(chǎn)經(jīng)濟的平穩(wěn)、持續(xù)快速發(fā)展，避免造成一些國家由于房地產(chǎn)業(yè)違背客觀規(guī)律發(fā)展而出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟。
二、加強房地產(chǎn)經(jīng)濟安全的政府管控的措施
目前，我國政府對于房地產(chǎn)經(jīng)濟安全的管控措施主要包括有：控制土地批量、稅費、利率、貸款、保險、公積金管理及價格管理等措施。為保證我國房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟安全，政府對其進行科學合理的調節(jié)與控制十人重要，但基于我國目前政管控的現(xiàn)狀，也應對相應的管控措施加以重視，以便更加利于對房地產(chǎn)經(jīng)濟安全的合理管控。
（一）宏觀調控與微觀調控的緊密配合只有房地產(chǎn)的經(jīng)濟安全得到保證，才能夠促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，因此，采取有效手段對各種已知或未知影響因素進行預防，將顯得十分有必要。在市經(jīng)濟下，房地產(chǎn)經(jīng)濟安全不久需要自我調節(jié)，而且還需要政府機構對其進行科學合理的管控。政府在對房地產(chǎn)經(jīng)濟安全進行管控時，不僅要充分考慮到宏觀調控措施，對于微觀調控措施也需提高重視度，使兩者能夠在緊密的配合之下，從而加強房地產(chǎn)經(jīng)濟的安全。其中，政府的宏觀調控主要是指其采取相應的法律、行政和經(jīng)濟手段來對房地產(chǎn)市場進行合理的干預，宏觀調控措施主要是針對房地產(chǎn)業(yè)整體的調控，其能起到大的主導作用；而在宏觀調控的基礎上，政府也應該采取微觀調控措施，對房地產(chǎn)市場的每一個交易環(huán)節(jié)進行有效的管控，并能過相應的規(guī)章制度，約束并導正房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向。通過政府將宏觀調控與微觀調控的有效結合，從而使政府對于房地產(chǎn)經(jīng)濟安全的管控能夠發(fā)揮有效的作用。
（二）分析市場形勢及時采取相應措施在我國的房地產(chǎn)行業(yè)當中，由于各種因素的引導與作用，使得房地產(chǎn)經(jīng)濟具有巨大的波動性，因此，政府在進行控管時，應對當前的房地產(chǎn)形勢進行合理的分析，并看清當下時段房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展走向，再根據(jù)不同的經(jīng)濟波動原因采取相應的管控對策。政府在對房地產(chǎn)經(jīng)濟安全進行控管時，也應對房地產(chǎn)經(jīng)濟與國民經(jīng)濟的發(fā)展進行詳細分析，當國民經(jīng)濟與房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展不一致時，則需及時采取措施對其進行調控。如由供需關系所引起的房地產(chǎn)經(jīng)濟波動，并出現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟超過國民經(jīng)濟的承載能力時，政府便需及時清理房地產(chǎn)經(jīng)濟中的泡沫，并根據(jù)實際情況，增加供給或是增加需求，從而盡量保證兩者之間的平衡關系。
三、結束語
綜上所述，我國的房地產(chǎn)業(yè)在我國的國民經(jīng)濟發(fā)展中占據(jù)重要地位，而單純的經(jīng)濟手段并不能從根本上解決房地產(chǎn)業(yè)存在的問題，因此，由政府對我國的房地產(chǎn)業(yè)實行有效控管，才能保障我國房地產(chǎn)也的健康穩(wěn)定發(fā)展。
作者：趙敏單位：靈石縣國土資源局
[關鍵詞] 房地產(chǎn)業(yè) SWOT分析 建議
一、SWOT分析法理論
SWOT分析法又稱態(tài)勢分析法，它最早由H?Z?安索夫于20世紀50年代初提出來的，SWOT分別代表：優(yōu)勢（Strength）、劣勢（Weakness）、機會（Opportunity）、威脅（Threat）。
所謂SWOT分析，就是將與研究對象密切相關的各種主要內部優(yōu)勢、劣勢、機會和威脅等，通過調查列舉出來，并依照矩陣形式排列，然后用系統(tǒng)分析的思想，把各種因素相互匹配起來加以分析，從中得出一系列相應的結論，而結論通常帶有一定的決策性。運用這種方法，可以對研究對象所處的情景進行全面、系統(tǒng)、準確的研究，從而根據(jù)研究結果制定相應的發(fā)展戰(zhàn)略、計劃以及對策等。
二、江西省房地產(chǎn)業(yè)SWOT分析
近年以來，國民經(jīng)濟繼續(xù)強勢增長，且持續(xù)增長的趨勢比較明顯，良好的經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢給我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展提供了國民經(jīng)濟保障。江西省房地產(chǎn)業(yè)是伴隨著改革開放的進程，從無到有不斷發(fā)展壯大起來的。隨著住房制度改革的深化和住宅建設步伐的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)已成為江西經(jīng)濟發(fā)展的重要增長點，并逐步成為國民經(jīng)濟中的支柱產(chǎn)業(yè)。
江西房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，初期投資規(guī)模較小，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，全省房地產(chǎn)投資規(guī)模日益擴大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也迅速擴張，房屋施工面積、新開工面積及房屋竣工面積都存在明顯的上升趨勢(見表1)。“十五”期間，由于國民經(jīng)濟快速增長，工業(yè)化、城市化進程加快，城鄉(xiāng)居民收入大幅度提高，為江西省房地產(chǎn)業(yè)的繁榮興旺奠定了更加扎實的基礎。
近年來，江西房地產(chǎn)開發(fā)具有以下特征：房地產(chǎn)開發(fā)保持穩(wěn)健發(fā)展態(tài)勢；商品房銷售保持較旺局面，空置面積下降；經(jīng)濟適用房和廉租房建設快速發(fā)展。伴隨近年來國家宏觀調控的加強，江西省房地產(chǎn)業(yè)在調整中穩(wěn)步運行。就近年來江西省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況，運用SWOT分析法對其進行分析(見表2)。
三、對江西省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展建議
雖然江西省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有其獨特的優(yōu)勢和適逢難得的發(fā)展機會，尤其是近年來，在認真貫徹落實中央宏觀調控的政策措施的同時結合江西實際，切實加強房地產(chǎn)市場調控，調整供求關系，房地產(chǎn)業(yè)正在逐漸步入健康發(fā)展的軌道，但目前仍存在一些不容忽視的問題，有待進一步解決。這些問題就體現(xiàn)在其劣勢和威脅上。針對這些問題，結合江西省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，本文提出以下幾點建議：
1.加強改善房地產(chǎn)開發(fā)投資結構，進一步拓寬房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道：對中小套型、中低價位普通住房，在規(guī)劃審批、土地供應、信貸審核、稅收征管等環(huán)節(jié)，給予優(yōu)惠政策支持。
2.加強房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風險：商業(yè)銀行要加強對房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房抵押貸款的信貸管理，嚴格控制不合理的房地產(chǎn)貸款需求，防范貸款風險。
3.調整經(jīng)濟適用住房制度，健全住房保障制度：根據(jù)本省的現(xiàn)實情況，改變以前的單純銷售為租售并舉或者以租為主，建立以經(jīng)濟適用房、廉租房、限價商品房等類型構成的多層次的住房保障制度。
4.加大土地供應調控力度，切實整頓和規(guī)范市場秩序：嚴格土地管理，要加大對閑置土地的清理力度，切實制止囤積土地行為，規(guī)范土地出讓市場，促進本省房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
參考文獻：
[1]《江西統(tǒng)計年鑒》[Z].北京：中國統(tǒng)計出版社，2007
關鍵詞：低碳經(jīng)濟房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展
Abstract: this paper introduces the development of our country's low carbon economy situation, then analyses the development of real estate a low carbon economy the necessity, finally, mainly introduced how our country should be in a low carbon economy under the background of the development of real estate industry.
Key words: low carbon economy real estate industry innovation and development
中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A文章編號：
當我們在沒有環(huán)境意識的情況下發(fā)展經(jīng)濟的時候，全球氣候變暖給我們敲響了警鐘。從而意識到了環(huán)境保護的重要性，意識到了低碳經(jīng)濟的必然趨勢。因為環(huán)境的好壞直接關系到我們每個人的切身利益，所以，不用多久基本上所有人都響應了低碳經(jīng)濟的發(fā)展。中國是世界碳排量放大國，面對嚴峻的考驗和技術問題，因此必須盡早而及時的采取相應措施，降低碳的排放量。在低碳經(jīng)濟發(fā)展的意識下，房地產(chǎn)業(yè)也必然面臨著低碳經(jīng)濟發(fā)展的考驗。如何發(fā)展低碳房地產(chǎn)業(yè)？下面我們從幾個方面來進行探討。
一、目前我國的低碳經(jīng)濟發(fā)展境況
與傳統(tǒng)的經(jīng)濟發(fā)展模式相比，低碳經(jīng)濟發(fā)展模式更具有可持續(xù)發(fā)展的優(yōu)勢，它可以減少資源浪費，可以降低耗能，可以減輕全球溫室效應，所以，發(fā)展低碳經(jīng)濟已經(jīng)上升到國際問題。發(fā)展低碳經(jīng)濟不僅關乎整個世界的命運，也關乎每個國家的經(jīng)濟效益，更關乎每個人的切身利益。所以，我國應積極響應低碳經(jīng)濟發(fā)展措施，采取科學合理的經(jīng)濟發(fā)展模式，高效率的降低碳的排放量，從而達到經(jīng)濟與環(huán)境的協(xié)調發(fā)展。
二、發(fā)展房地產(chǎn)低碳經(jīng)濟的重要性
（一）房地產(chǎn)業(yè)是高耗能產(chǎn)業(yè)之一
房地產(chǎn)業(yè)以驚人的速度發(fā)展著，每一年都有高樓大廈的興起，每一年都有大量的建筑材料的應用。然而，在這些建筑過程中，很多高耗能的建筑給環(huán)境帶來了不小的壓力。所以，處理好房地產(chǎn)業(yè)的低碳發(fā)展，也就處理了一大部分環(huán)保問題。我國現(xiàn)有建筑已經(jīng)超過400多億平方米，并且每年以近20億平方米的速度增加著，這其中基本上都是高耗能的建筑，采取了節(jié)能措施的建筑還是十分罕見的。如果，將節(jié)能、低碳發(fā)揮到房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟中，那么，將會帶來很大的低碳經(jīng)濟效益。
（二）房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展關系整個國民經(jīng)濟
房地產(chǎn)業(yè)是我國典型的高耗能、高排放量的產(chǎn)業(yè)，這也使得房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的企業(yè)發(fā)展也是高耗能的材料。但如果房地產(chǎn)業(yè)能改變這種現(xiàn)狀，發(fā)展低碳經(jīng)濟，那么，就會很大程度上的影響其相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，都會主動尋找低碳材料方面的發(fā)展空間，從而，使整個產(chǎn)業(yè)鏈條都處在良性循環(huán)中。房地產(chǎn)業(yè)的低碳策略，會使其上游產(chǎn)業(yè)相應采取發(fā)展新思路，同時也會帶動下游的消費者走向低碳消費的領域。這是一個重要的舉措，房地產(chǎn)業(yè)低碳經(jīng)濟的發(fā)展關乎了整個國民經(jīng)濟的發(fā)展。
（三）房地產(chǎn)低碳經(jīng)濟會影響房價波動
在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展低碳經(jīng)濟要滿足兩個要求，一個是低碳經(jīng)濟仍然要符合市場經(jīng)濟發(fā)展的原則和規(guī)律；另一個是低碳經(jīng)濟的發(fā)展應該給人們的生活水平帶來提高，生活環(huán)境更美好。所以，低碳經(jīng)濟的發(fā)展既不能有浪費、高耗能的情況，又要不降低人們的精致生活標準。這就需要科技的進步和發(fā)展，而目前我國科技的發(fā)展還處于初級階段，所以必然會導致房價的上升，但從長遠來看，低碳經(jīng)濟會降低房地產(chǎn)業(yè)的成本，從而使房價降低。所以，房地產(chǎn)業(yè)低碳經(jīng)濟的發(fā)展能夠有效的調節(jié)房價，抑制房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。
三、房地產(chǎn)業(yè)如何發(fā)展低碳經(jīng)濟
（一）制定低碳地產(chǎn)發(fā)展政策
經(jīng)濟的發(fā)展原本就具有不確定性，國際經(jīng)濟更是復雜難辨。目前，我國經(jīng)濟形勢仍然處于不穩(wěn)定階段，低碳經(jīng)濟對于我國來說是既存在著機遇也存在著挑戰(zhàn)性的。房地產(chǎn)業(yè)在此時引進低碳經(jīng)濟模式，是缺少法律政策的規(guī)范的，這就會導致很多低碳地產(chǎn)違法行為的出現(xiàn)。而且低碳地產(chǎn)的犯罪成本是不高的，所以就會造成犯罪率的提高，同時，因為低碳地產(chǎn)所帶來的經(jīng)濟利潤是相對豐厚的，所以，在沒有法律法規(guī)的情況下，就會導致價格虛假和產(chǎn)業(yè)泡沫產(chǎn)生。因此，制定相關的低碳地產(chǎn)發(fā)展政策是十分必要的。
（二）綠色環(huán)保取代高耗能
房地產(chǎn)業(yè)的低碳經(jīng)濟發(fā)展的根本還是從建筑原料和科學技術上下功夫。用新型的綠色材料取代高耗能的材料，從而從根本上達到節(jié)能的效果。住宅的最重要的問題就是房屋的保溫和隔熱。如果能找到一種新型的綠色材料，既可以有保溫的效果，又可以有隔熱的效果，那么就會減少對煤炭發(fā)熱和空調降溫的需要，從而達到節(jié)能減排的目的。隨著科技的進步，這種環(huán)保材料已經(jīng)不是不可能。比如，北京奧運村就采用了新技術控制房屋的保暖和隔熱，對能源的依賴明顯減少了。這一技術還有待于進一步升級和推廣。積極開發(fā)太陽能、地熱能的應用，增加環(huán)?？沙掷m(xù)能源的使用，減少高耗能、高污染能源的使用。這是解決節(jié)能減排問題的根本措施。
（三）提高環(huán)保意識
低碳經(jīng)濟不僅需要國家的號召，同時也需要全民的響應，所以，應該讓所有人都有一種低碳環(huán)保的意識，自覺使用節(jié)能減排的家具，不接受高耗能的建筑群，養(yǎng)成一個良好的環(huán)保意識，從思想上響應低碳發(fā)展的要求。人們的思想意識和生活方式發(fā)生了改變，也就致使經(jīng)濟朝著低碳的方向發(fā)展。加強低碳環(huán)保的宣傳，加大節(jié)能減排的教育力度，用一種綠色的思想指導人們的生活，從而，保證每一個人的生活環(huán)境都是綠色的，都是健康的，經(jīng)濟才能給人們帶來美好的生活。
總結：
經(jīng)濟的發(fā)展是要與環(huán)境的發(fā)展相協(xié)調的，低碳經(jīng)濟是為了保護環(huán)境，為了促進經(jīng)濟健康發(fā)展的必然選擇。房地產(chǎn)業(yè)是影響經(jīng)濟發(fā)展的重要行業(yè)之一，所以，更應該發(fā)展低碳經(jīng)濟。房地產(chǎn)業(yè)的低碳經(jīng)濟不僅能做到節(jié)能減排、綠色環(huán)保，而且也能輔助整個國家經(jīng)濟從粗放型向集約型轉變。所以，應該積極地采取措施，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的低碳經(jīng)濟。
參考文獻：
【關鍵詞】SCP范式分析 上海 房地產(chǎn)業(yè)
雖然只有短短三十年的發(fā)展歷程，中國房地產(chǎn)業(yè)就取得了巨大的進步，但是由于市場并不成熟、法律法規(guī)也不并完善，早期進入市場的一些公司確實收獲了大量的利潤回報，但是由于房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)特點使得開發(fā)項目不僅投資大、周期長，在各個環(huán)節(jié)都存在一定的風險，是典型的高收益高風險行業(yè)。隨著中國經(jīng)濟體制改革的不斷深入，以推行城市綜合開發(fā)、房地產(chǎn)商品化、住房制度改革和土地有償使用等政策制度為契機，房地產(chǎn)業(yè)更是顯示出了其頑強的生命力和巨大的市場需求。
一、文獻綜述
國內學者對房地產(chǎn)業(yè)的分析已有很多，一部分國內學者研究中國房地產(chǎn)市場結構，認為當下房地產(chǎn)市場集中度很低，不構成壟斷。
如南開大學經(jīng)濟研究所的周京奎在對房地產(chǎn)業(yè)的研究中對1999年全國房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)狀況進行分析，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)平均規(guī)模較小，產(chǎn)業(yè)集中型壟斷是中國房地產(chǎn)市場結構優(yōu)化的必然選擇，并且運用博弈模型得出了產(chǎn)業(yè)集中型壟斷結構更有利于房地產(chǎn)企業(yè)技術創(chuàng)新的結論[1]。
還有一部分學者則認為如今的房地產(chǎn)市場是區(qū)域寡頭壟斷。
如王曉華在《中國房地產(chǎn)業(yè)SCP范式初探》中提出，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品具有其特性：在空間上具有不可移動性。一旦某個開發(fā)項目完成，就確定了產(chǎn)品處在的市場區(qū)域。雖然消費者可以在全國范圍內選擇不同區(qū)域的產(chǎn)品，但是產(chǎn)品不具有全國范圍的流通性，這個特性使得市場集中度這一全國范圍的衡量指標失去意義，于是形成了居住區(qū)域的壟斷性[2]。
苗天青在《我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的價格行為分析》中分析道，由于房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域性，房地產(chǎn)企業(yè)也只是與一定區(qū)域內相鄰的企業(yè)互相競爭，然而，這些企業(yè)同時也有各自的壟斷區(qū)域，以及在開發(fā)企業(yè)的策略對新進入者的阻止和現(xiàn)有土地出讓制度等進入壁壘，再加上產(chǎn)品的完全差別，得出了中國房地產(chǎn)是區(qū)域性寡頭壟斷的結論[3]。
從國內的研究文獻綜述來看，關于房地產(chǎn)業(yè)的SCP全局分析比較少，很大一部分只是深入地分析了房地產(chǎn)業(yè)的結構；并且針對同樣的一個市場，得出兩種分歧較大的結論，這樣的兩種結果歸結于看問題的角度不同：認為集中度很低，以至于不存在壟斷的現(xiàn)象侍從西方產(chǎn)業(yè)組織理論的角度來考察中國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，難免存在無法對癥下藥的偏頗之處；而認為存在區(qū)域寡頭壟斷的一方面則從表面現(xiàn)象理解，沒有很深入地由表及里分析。
二、SCP范式分析
（一）市場結構
市場集中度的衡量指標主要有行業(yè)集中度指數(shù)（Concentration Ratio，CRn）、赫芬達爾-赫希曼指數(shù)（HHI）、洛倫茲曲線（Lorenz Curve），其中CRn是絕對的計算方法，可以反映領先企業(yè)的集中程度，卻忽略了整個市場中所有企業(yè)數(shù)量和企業(yè)規(guī)模不均衡的情況；HHI和LC是相對的計算方法，可以較好地反應市場中企業(yè)數(shù)量和企業(yè)規(guī)模的差異程度，卻不能反應領先企業(yè)的集中程度。由于各種方法各有利弊，而上海房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模比較大，樣本過多難以全面收集，且本文主要分析的是市場集中程度，因此主要采用CRn指數(shù)作為衡量指標。
行業(yè)集中度指數(shù)的計算公式為CRn==S
其中：
X為行業(yè)中某企業(yè)的銷售量；X為產(chǎn)業(yè)市場的總銷售量；n為領先的大企業(yè)數(shù)量；S為第i個企業(yè)的市場占有份額。
下表根據(jù)上海房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒、全國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒以及各房地產(chǎn)企業(yè)財務年報整理所得：
表3 上海市房地產(chǎn)業(yè)各年度CRn指數(shù)
由表1可以看到中國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量在不斷增加，雖然2007年有所減少，但是此后的2008繼續(xù)保持了增長的勢頭，企業(yè)數(shù)超過了2006年的數(shù)量。從CRn指數(shù)結果可以看出，上海房地產(chǎn)市場的集中度很低，2007年到達市場集中度的最低點，2008稍微回升3個百分點。這表明各企業(yè)在房地產(chǎn)市場的份額競爭越來越激烈。
根據(jù)植草益的市場結構劃分，上海房地產(chǎn)業(yè)還在分散集中型的市場結構中，沒有達到一定的規(guī)模經(jīng)濟和有效競爭的程度。
然而，2010年的CR10和CR20的指數(shù)有大幅提升，表明一些小型房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)推出這個競爭激烈的市場，使得地產(chǎn)行業(yè)集中度提高。至2011年第三季度，至少11家知名企業(yè)宣布將全部或者部分地產(chǎn)業(yè)務剝離。這些企業(yè)絕大部分為上市公司，來自鋼鐵、貿(mào)易、紡織、建筑、鋼鐵等行業(yè)，這和2006年中各種行業(yè)紛紛進入上海房地產(chǎn)領域導致的CRn指數(shù)下降，形成了鮮明對比[4]。
（二）市場行為
1.價格行為。（1）需求供給曲線模型的假設。
假設：房地產(chǎn)地本期供應量S(t+1)根據(jù)前一期的價格P(t)來決定，即供給函數(shù)為S(t+1)=f(P(t))；
房地產(chǎn)地本期需求量D(t)根據(jù)本期的價格P(t)來決定，即供給函數(shù)為D(t)=f（P(t)）。
那么考慮模型：St=S0+αPt-1；Dt=D0-βPt
（2）數(shù)據(jù)線性回歸結果。用當年的竣工面積作為本期供應量，當年的銷售面積作為本期的需求量，用房地產(chǎn)平均銷售價格作為當期的價格，進行數(shù)據(jù)的線性回歸。
通過對模型公式結果分析，可以看出供應函數(shù)與上期平均銷售價格的擬合性較好，表明房地產(chǎn)企業(yè)對于供應的價格確定與上期平均銷售價格關系較密切，具有明顯的線性關系；
而需求函數(shù)的擬合優(yōu)度卻不好，F(xiàn)值也很低，說明消費者除了本期價格之后，還有更多的考慮因素，如不動產(chǎn)投資、改善居住環(huán)境等。
（三）市場績效
1.市場績效考察。為了直觀和數(shù)據(jù)的可獲得性，本文中表示市場績效的毛利率=銷售總額÷投資總額，自改革開放以來，商品房的自由交易使得房價一直處于上升中，到了新世紀，房地產(chǎn)的居住性需求和投資型需求都猛然增長。從表6中可以看出，隨著樓價的節(jié)節(jié)攀升，房地產(chǎn)業(yè)的利潤率也保持上升勢頭。而在2010年，由于政府一系列調整房價政策的出臺，抑制了過快的上升勢頭，使得在2010年中銷售增產(chǎn)率比之前幾年下降了一些。
2.市場結構與市場績效的實證關系。為了考察市場結構與市場績效之間是否存在顯著地線性關系，本文將對相關數(shù)據(jù)進行回歸：
表4 上海地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)歷年利潤率與CRN指數(shù)
回歸結果，無論是CR10還是CR20，表示利潤率與集中度成反向線性關系。上海房地產(chǎn)市場處于之前市場結構分析中得到的分散集中型的非壟斷形態(tài)中，但是因為市場的壟斷性與企業(yè)的利潤之間存在一定的聯(lián)系。在房地產(chǎn)業(yè)中，這一點并沒有表現(xiàn)為市場集中度越高、毛利潤也隨之越高的狀態(tài)，反而是呈現(xiàn)負相關的線性關系，表現(xiàn)為市場集中度越低、利潤率反而越高。上海房地產(chǎn)市場的集中度比較低，在2010年之后很多企業(yè)剝離房地產(chǎn)業(yè)務后才稍微高了一些，理應是競爭比較激烈的低利潤率市場，但是僅僅從毛利率一項來看，房地產(chǎn)業(yè)的利潤率卻很高，在這方面又呈現(xiàn)出壟斷企業(yè)高利潤率的特征。
但擬合優(yōu)度并不高，說明市場集中度與毛利率之間的線性關系并不顯著。在政策調控、市民的剛性需求和國際熱錢的投機需求等各種復雜因素的共同作用下，上海房地產(chǎn)市場的集中度與毛利率之間存在很多間接關系因素，其直接的線性關系并不起到?jīng)Q定性的作用。
三、結論與建議
上海有許多知名的、規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，同時，也是我國房地產(chǎn)市場發(fā)展最早的地區(qū)之一，在此上市公司對市場的爭奪異常激烈；另一方面來說，房地產(chǎn)市場進入壁壘不高，在最初的“炒房”熱潮稍稍降溫之后，很多企業(yè)也剝離了房地產(chǎn)業(yè)務，使得上海地區(qū)的房地產(chǎn)市場集中度有了明顯提高。
為了房地產(chǎn)業(yè)能更健全地發(fā)展，以下將對得出結論進行評估和提出相應的建議。
（一）完善市場作用、鼓勵各型企業(yè)不同發(fā)展
在上文的分析中可以看出供應函數(shù)與上期平均銷售價格的擬合性較好，房地產(chǎn)企業(yè)對于供應的價格確定與上期平均銷售價格關系較密切，具有明顯的線性關系。但由于房地產(chǎn)業(yè)的每個項目都是需要大規(guī)模的建設和資金投入，周期也比較長，而很多進入市場的企業(yè)并沒有相符合的實力，房地產(chǎn)企業(yè)需重視這一市場作用，制定合理有前瞻性的規(guī)劃。
并且可以支持國有房地產(chǎn)企業(yè)改制成混合所有制企業(yè)，讓非國有企業(yè)、個人和境外投資者參與到市場中，推動國有房地產(chǎn)企業(yè)股權結構的調整和股權交易；同時扶持有較雄厚資本和良好商譽的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從激烈的競爭中脫穎而出，直接推動開發(fā)項目向大型房地產(chǎn)企業(yè)集中，以達到規(guī)模經(jīng)營的目的；也鼓勵中型和小型房地產(chǎn)企業(yè)按照市場規(guī)則通過重組、聯(lián)合等方式來提升競爭力，并結合自身特點和優(yōu)勢，重新確立自己的市場定位。
（二）加強監(jiān)督管理、建立法律法規(guī)
正如之前的分析結果，市場結構對市場績效的線性效果并不顯著，因此需要加大對中介市場的監(jiān)管力度，嚴格年檢和房地產(chǎn)市場準入制度，清理整頓擅自從業(yè)、入市等違法違規(guī)。并對行業(yè)評優(yōu)與查處違法違規(guī)等有關房地產(chǎn)企業(yè)的信譽資料及時上網(wǎng)公示，定期行業(yè)動態(tài)資料，為政府決策、行業(yè)發(fā)展、公眾需求提供方便快捷的基礎保障，努力使目前尚在發(fā)展階段的國內房地產(chǎn)市場更為成熟健全。
注釋
①數(shù)據(jù)取自各年度《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》、《上海房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》與《上海統(tǒng)計年鑒》
參考文獻
[1]周京奎.產(chǎn)業(yè)集中型壟斷與中國房地產(chǎn)市場結構優(yōu)化[J].生產(chǎn)力研究，2002（3）.
[2]王曉華.中國房地產(chǎn)業(yè)SCP范式初探[J].市場論壇，2006（1）.
[3]苗天青.我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的價格行為分析[J].華東經(jīng)濟管理，2004（18）.
關鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟；發(fā)展趨勢
中圖分類號：F293.3 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）001-000-01
在我國，房地產(chǎn)在經(jīng)濟結構中一直起著不可替代的作用，推動著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展。它在我國的社會主義市場體系中有著舉足輕重的地位，與國民經(jīng)濟的發(fā)展有著緊密的聯(lián)系，是我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。時至今日，它仍然是人們進行投資的熱門項目之一。近年來，隨著我國經(jīng)濟轉型步伐的不斷加快，經(jīng)濟結構在不斷面臨調整，為了順應經(jīng)濟轉型的需要，對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也提出了新的挑戰(zhàn)。
一、當前房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀
近年來，我國的房地產(chǎn)市場處于持續(xù)升溫狀態(tài)，在快速發(fā)展的同時也存在著一些問題，主要體現(xiàn)為：
（一）供需結構存在著矛盾
主要在于高價位的住房與中低價位的住房比例不協(xié)調。中低價位的住房數(shù)量不足，而高價位的住房又常常大量空置。
（二）一些地區(qū)住房價格上漲過快
近幾年來，我國房地產(chǎn)的市場在不斷發(fā)展，房價也在持續(xù)升高，現(xiàn)在房價成為人民普遍關注的事情[1]。目前，我國一些地區(qū)的房價上漲過快，平均漲幅達到了15%，局部地區(qū)甚至達到了20%，同人們的購買力嚴重不協(xié)調。造成這種現(xiàn)狀的原因，同一些地區(qū)的炒房現(xiàn)象較嚴重有關。房屋本來是人們用來作為學習、生活和工作的場所，但一些人卻把房產(chǎn)當做“搖錢樹”，采取炒房的方式來創(chuàng)收，導致了住房價格的不斷膨脹，給人民大眾的利益帶來了嚴重損害。
（三）房地產(chǎn)金融風險性較大
根據(jù)房地產(chǎn)的市場行業(yè)規(guī)則和國際經(jīng)驗，一旦在開發(fā)過程中出現(xiàn)房地產(chǎn)價格下跌，那么開發(fā)商必然首先吃虧。由于我國多數(shù)開發(fā)商的自有資金較少，銀行貸款，或消費者和建筑商的錢的比重較大，因此風險很容易被轉嫁到房地產(chǎn)開發(fā)商的頭上。
（四）房地產(chǎn)開發(fā)土地購置增長過快
目前，由于我國在土地交易方面普遍存在著的多頭供應、無序供應等弊端，導致不少地區(qū)存在著房地產(chǎn)開發(fā)土地購置增長過快的問題。尤其是進入21世紀以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)土地購買方面一直在快速膨脹，比同期房地產(chǎn)開發(fā)的增長速度要快得多。
（五）住房保障體系不完善
進入21世紀以來，我國的住房保障體系一直是為進行房地產(chǎn)市場調控而服務的。然而建設速度卻并不理想。主要原因在于：首先，資金短缺或資金落實的不夠到位；其次，地方政府缺乏對住房保障體系建設的熱情，導致很多原本規(guī)劃的制度設計未能落實。
二、促進我國房地產(chǎn)經(jīng)濟健康發(fā)展的主要措施
由于房地產(chǎn)經(jīng)濟的快速發(fā)展而產(chǎn)生的一些問題也越來越突出，已經(jīng)嚴重影響國民經(jīng)濟的健康發(fā)展，對房地產(chǎn)業(yè)自身也是一種阻礙[2]。對此，我們應當從以下幾個方面入手，來促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康發(fā)展。
（一）調整供需結構
在修建房屋方面，要緊密結合多數(shù)人群的需求，適當?shù)卦黾又行粜偷谋壤?，減少大戶型的比例。確保廣大民眾都能住上物美價廉的房屋。
（二）遏制炒房行為
我們要采取行之有效的措施，來遏制炒房行為。最大程度地對房價進行調控。比如最近以碇醒臚瞥齙穆ナ邢薰毫睿就是遏制炒房行為的良好手段之一。
（三）建立科學、系統(tǒng)和完整的房地產(chǎn)統(tǒng)計、預警與評價體系
1.建立對房地產(chǎn)市場的統(tǒng)計指標體系
我們要有意識地通過對房地產(chǎn)市場建立起統(tǒng)計指標體系，來對房地產(chǎn)經(jīng)濟統(tǒng)計數(shù)據(jù)有形有效預測，為政府的調控行為提供有效的依據(jù)
2.建立起有效的房地產(chǎn)經(jīng)濟預警機制
我們首先要對房地產(chǎn)經(jīng)濟的風險性進行全面有效的評估，對于房地產(chǎn)業(yè)運作中的風險及時做到預警，這樣才能做好房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調控工作。
3.建立宏觀調控目標和綜合評價機制
現(xiàn)階段，隨著我國供給側改革的著手實施，一些過剩的產(chǎn)能正逐漸得到釋放。為了讓房地產(chǎn)經(jīng)濟同供給側改革更好地適應，讓房地產(chǎn)經(jīng)濟更好地服務于我國的經(jīng)濟轉型，我們應當建立起宏觀調控目標和綜合評價機制，讓房地產(chǎn)業(yè)的過剩產(chǎn)能得到釋放，進一步促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的快速健康發(fā)展。
（四）對土地適當進行限購
為了有效遏制土地購置增長過快的現(xiàn)狀，使土地購置處于理性的水平，我們應當采取適當?shù)臋C制，對土地進行適當?shù)南拶彙?/p>
（五）建立完善的住房保障體系
這其中的要點在于：政府要加強對住房保障體系的重視，確保充足的資金補給，確保資金落實到位。此外，還要加強對住房保障體系的建設，在制度設計上多下工夫，確保人們不僅買得起房子，還能住的安心。
三、結語
房地產(chǎn)經(jīng)濟是我國經(jīng)濟體系中的還總要產(chǎn)業(yè)之一。它一方面推動著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，另一方面也出現(xiàn)了一些同社會現(xiàn)狀和經(jīng)濟轉型需求不相協(xié)調的地方。對此，我們應當對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行適當調控，并加強對住房保障體系的建設，使房地產(chǎn)經(jīng)濟更好地服務于經(jīng)濟發(fā)展。
參考文獻：
