時間：2024-02-29 16:28:17
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇小區管理細則，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
市區房屋維修資金收繳工作自*年正式啟動，經過4年的不斷強化措施，規范管理，維修資金收繳力度不斷加強，管理水平不斷提高，維修資金繳存、使用等工作逐漸走向制度化、科學化、規范化軌道。現將我市市區房屋維修資金相關情況匯報如下：
一、基本情況
目前，市區物業維修資金管理工作仍依據*年3月制定出臺的《<宿遷市住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法>實施意見》執行。由市房管處作為維修資金代管部門，物業維修基金存儲于市區銀行維修資金專戶，由市建設局和市財政局共同監管。購買住房的按購房款的3%的比例，購買商業用房的按購房款的2%的比例，房屋維修基金由房地產開發商代收代繳，在繳納購房款時一并向售房單位繳納維修基金。維修基金的申請使用，必須專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大中修，更新改造。由業主委員會或受托的物業企業提出方案，提交業主大會審定并報房地產行政管理部門核準后，采取公開招標的方式，由實施單位實施。項目維修費用按受益面積應分配維修基金的比例分攤。
至今年2月底，我市市區共有75個項目繳納了維修資金，共收繳維修資金1.36億元，其中：*年收繳375.72萬元，2005年收繳2160.81萬元，2006年收繳3312.02萬元，*年收繳6693.81萬元，2008年1-2月份收繳1055.65萬元。利息收入127.8萬元。項王小區玉蘭園和馬陵小區城東、北關園區按照規定程序共使用六次，支出33.86萬元。累計結余1.37萬元。
二、存在問題：
1、部分老小區的維修資金補繳工作比較困難，如府苑小區，市政府在*年就下發過補繳文件，但至今仍只有四分之一左右的業主繳納了維修資金，給今后維修資金申請使用操作工作帶來潛在難度。
2、維修資金管理崗位設置不符合規范。目前，市區維修資金的收繳和記帳工作均由我處市場科劉月亮同志一人兼任，不符合《會計法》相關規定。
三、新的維修資金管理工作要求
*年12月4日，建設部、財政部出臺了《住宅專項維修資金管理辦法》，2008年1月22日，江蘇省建設廳、財政廳出臺了《關于轉發<住宅專項維修資金管理辦法>的通知》。我處根據國家及省維修資金管理規定，已擬定相關住宅專項維修資金實施細則。按照新的標準，從2008年2月1日以后交付使用的商品住宅按照每平方米50元繳納。目前《實施細則》已與財政局會簽，并報市政府審閱，近日將正式出臺。新出臺的《實施細則》有幾點地方性政策：
1、對老小區維修資金的補建做了相應要求。老居民小區的維修資金收繳工作雖然比較困難，但需要進行補建，解決維修問題。在《實施細則》中，我們對老小區補建方面雖沒有做強制性的要求，但是要求分步走，要求業主委員會積極動員召開業主大會，對補建問題進行討論，提高認識、統一思想，做好動員工作，承擔補建的責任、義務，主動向代管部門申請補建。
2、業主委員會成立之后，維修資金不下放。按照建設部和財政部第165號令的要求，業主委員會成立之后，維修資金應轉到業主委員會進行監管，但考慮實際情況和資金下放后的安全，且下放之后，賬務分散，管理復雜。綜合多方意見以后，決定業主委員會成立之后，維修資金仍由市財政局和市建設局共同監管。
3、商品房首期維修資金的標準，由以前按房價款住宅3%、商業用房2%的標準繳納，改為按商品房的建筑面積50元/平方繳納。帶有電梯的房屋，另由建設單位按照業主擁有房屋專有面積每平方米20元標準，一次性繳存屬業主所有的維修資金。
4、維修資金繳納與業主領取房屋鑰匙相掛鉤。業主未繳納首期維修資金的，開發企業或公有住房售房單位不得將房屋鑰匙交于業主，并將維修資金繳納作為房產辦證的前置條件之一。
5、維修資金收繳和使用透明化。專戶管理銀行及代管部門將逐步建立住宅專項維修資金查詢制度，接受業主、公有住房售房單位對其分戶帳中住宅專項維修資金使用、增值收益和帳面余額的查詢。
四、工作建議
1、做好老小區物業維修資金補繳工作。充分通過業主委員會等自治組織，召開業主大會，積極動員老小區主動向代管部門及時足額補繳物業維修資金。
一、考評范圍
各鎮、開發區、街道。
二、考評辦法
采用百分考評制，設立優勝、達標、不達標三個等級。在達到考評標準的基礎上，根據暗查明查得分年終綜合評定在90分（含90）以上為“兩整兩創”優勝鎮（街道）；80分（含80分）以上至90分以下為“兩整兩創”達標鎮（街道）；80分以下為“兩整兩創”不達標鎮（街道）。
三、考評標準
（一）優勝鎮（街道）起評標準：
1、創建“兩整兩創”精品村（社區）1個以上；創建最優環境小區、自然村2個以上（其中含1個安置小區）；
2、改善提升環境衛生管理薄弱村（鎮、涉農街道）2個以上；
3、創建農村河道綜合整治示范村（社區）1個以上，創建精品河道1條以上，有家塘的鎮、街道創建精品家塘1個以上；
4、按要求完成截污接管工作和點源處理工程；
5、按要求完成國家生態區創建區下達的目標任務；
6、全面實施河長制管理，按照“三清一堵一健全”要求，有序推進河道輪浚工作，全面完成河道（家塘）排污口接管、截污和封堵工作，水質良好、無黑臭現象；
7、所有河道（家塘）全部達標（除開發建設等原因不能達標的以外），保持示范河道（家塘）10%以上。
8、按要求創建潔美家庭。
9、把“兩整兩創”與“路長制”、“河長制”、“區域市容管理聯動”等工作有機結合起來，確保主干道、主河道、風景區等重點區域環境衛生長治久潔。
10、鎮、開發區、街道建立機械化作業收集隊伍，鎮、涉農街道基本達到機械化作業收集；城區街道全面達到機械化作業收集。
11、其他依據《鎮、涉農街道“兩整兩創”市容村貌暗查、明查考評細則》、《城區街道“兩整兩創”市容村貌暗查、明查考評細則》和《“兩整兩創”河道（家塘）暗查、明查考評細則》。
（二）達標鎮（街道）起評標準：
1、創建“兩整兩創”精品村（社區）1個以上；創建最優環境小區、自然村2個以上（其中含1個安置小區）；
2、改善提升環境衛生管理薄弱村（鎮、涉農街道）1個以上；
3、創建精品河道1條以上，有家塘的鎮、街道創建精品家塘1個以上；
4、按要求完成截污接管工作和點源處理工程；
5、按要求完成國家生態區創建區下達的目標任務；
6、全面實施河長制管理，按照“三清一堵一健全”要求，有序推進河道輪浚工作，全面完成河道（家塘）排污口接管、截污和封堵工作，水質良好、無黑臭現象；
7、所有河道（家塘）全部達標（除開發建設等原因不能達標的以外），保持示范河道（家塘）5%以上。
8、按要求創建“潔美家庭”。
9、把“兩整兩創”與“路長制”、“河長制”、“區域市容管理聯動”等工作有機結合起來，確保主干道、主河道、風景區等重點區域環境衛生長治久潔。
10、鎮、開發區、街道建立機械化作業收集隊伍，鎮、涉農街道基本達到機械化作業收集；城區街道全面達到機械化作業收集。
11、其他依據《鎮、涉農街道“兩整兩創”市容村貌暗查、明查考評細則》、《城區街道“兩整兩創”市容村貌暗查、明查考評細則》和《“兩整兩創”河道（家塘）暗查、明查考評細則》。
四、考評形式
考評工作分市容村貌和河道（家塘）以及潔美家庭考評三個方面。
1、市容村貌和河道（家塘）考評均采取明查、暗查和年終考評驗收三種形式，每月進行一次市容村貌和河容岸貌暗查，每季度進行一次明查，年終對考評標準中所列項目進行一次考評驗收，由區“兩整兩創”工作考核督查組組織實施。每月將暗查問題反饋相關責任部門和單位，每季度將明查結果及暗查問題整改情況以書面形式予以通報。暗查分值占70%，明查分值占30%。年終匯總市容村貌和河容岸貌考評得分值，其中市容村貌暗查明查分值占60%，河道（家塘）暗查明查分值占40%。
2、對申報的精品村（社區）、最優環境小區、薄弱村、精品河道家塘同樣采取暗查、明查和年終考評三種形式綜合評定。
3、“潔美家庭”創建考評工作由區文明辦和婦聯牽頭負責，另行制定實施辦法。
五、獎勵辦法
按照資金跟著項目走的原則，區委、區政府對創建項目以“以獎代補”的形式進行獎勵，各鎮、開發區、街道要按照各自考核辦法確定以獎代補資金，下撥到各村（社區）。
1、“兩整兩創”精品村5--8萬元，精品社區（混合型社區）3－5萬元，最優環境小區（自然村）1萬元。
2、環境衛生管理薄弱村改善提升的村（社區）2－3萬元。
3、創建農村河道綜合整治示范村（通過市級驗收），由市級進行獎勵，區級配套5萬元。
4、創建“兩整兩創”精品河道（家塘），河道長度300米以上，按150元/米標準進行獎勵；家塘水面積1畝以上，按1－2萬元/個標準進行獎勵。
5、“兩整兩創”示范河道（家塘），對保持并有提升的河道獎勵2000元/條，對保持并有提升的家塘獎勵800元/個。
6、“潔美家庭”獎勵標準另行確定。
7、對投入大、工作有亮點的鎮、開發區、街道給予適當補貼。
8、對有重合的創建項目，按照就高不重復獎勵的辦法進行獎勵。
六、工作要求
1、高度重視。開展2009年“兩整兩創”工作，是貫徹落實區委、區政府提出新三年“兩整兩創”部署要求的重要舉措，各鎮、開發區、街道要高度重視“兩整兩創”工作，做到主要領導要親自過問，分管領導具體負責，明確目標，落實責任，創新思路，有力推進。
2、宣傳發動。深入廣泛宣傳“兩整兩創”，強化村（居）民環境衛生意識，積極開展“潔美家庭”創建，動員和組織廣大家庭行動起來，共建美好家園，切實做到區、鎮、村、家庭四級聯動、全員參與。
3、突出重點。一手抓隊伍建設、設施設備完善等基礎工作，轉化薄弱村，提高環境衛生整體水平，一手抓精品村（社區）、最優環境小區（自然村）和精品河道、家塘精品亮點創建，做到統籌兼顧，齊頭并進。精品村（社區）、最優環境小區、改善提升薄弱村以及精品河道家塘的創建要制定方案，報區“兩整兩創”工作考核督查組同意后實施。
各位業主：
你們好！經社區和業委會商議決定，對本小區車輛停放收取車輛停放服務費。
一、收費標準細則如下：
1. 本小區住戶，每輛車每年收取200月，三輪車150元。
2. 購房戶和出租戶，每輛車每年收取300元。
二、停放服務收費說明；
1.本小區停車場汽車（含電動三、四輪車）以及未收費的自行車、電瓶車的收費，僅指車輛停放服務費，不承擔車輛保管責任，即本小區停車場不負責車輛被盜、損壞及車內物品丟失的賠償責任，只配合公安機關協助調查工作。
2.進入小區車輛請嚴格按照交通標示行駛、停放。
3.車主應服從管理人員的管理，車輛停放到位后，請鎖好車輛門窗。愛護停車場內設備，損壞公共設施，將照價賠償。
請各位業主自覺維護停車場秩序。
一、總體思路
深入貫徹落實物業管理法規政策和市委市政府《關于進一步加強物業管理工作的意見（試行）》（x委發〔2013〕x號）及上級相關會議精神，以創建全國文明城市和國家服務業綜合改革試點為契機，以提高居民居住環境質量和服務滿意度為目標，以推進物業服務標準化、智能化為重點，以創新創優為牽引，加大組織推進力度，全面完成年度各項目標任務，實現全市物業管理服務水平跨越式提升。
二、工作重點
（一）加快推進物業服務標準化、智能化。一是推進物業服務標準化。國家、省制定的新的《物業服務標準》即將下發，各單位要嚴格執行，構建多層次、多等級、多業態的服務標準體系，推行市場準入和分等級管理，引導物業服務企業開展標準化建設，強化監督檢查，促進物業服務行業規范發展。二是支持智慧物業建設。貫徹落實物業管理行業發展指導意見，結合智慧城市（智慧社區）建設，各縣（市）區都要樹立1-2個特色鮮明的智慧物業典型，試點、推廣智慧物業小區應用系統，建設智能物業管理服務平臺和電子投票平臺，綜合開發利用各類信息資源，開展智能家居、公共設施管理、智能停車管理等智能化物業服務綜合管理應用，拓展物業企業經營區域與范圍；鼓勵物業服務企業和社會資本對已建成小區進行智慧物業改造，實現小區管理和服務的智能化、信息化，推動互聯網技術與物業管理服務的深度融合，提升物業服務標準化、智能化水平。
（二）抓好老舊小區長效管理機制建設、鞏固老舊小區整治成果。根據《市政府辦公室關于印發〈2017年市區老舊小區環境綜合整治工作方案〉的通知》（x政辦發﹝2017﹞x號）精神，各區要認真研究分析整治后老舊小區的實際情況，按照“基本保潔、基本保綠、基本保安、基本養護”的“四個基本”要求，對成片小區全部實行市場化運作的物業管理模式，提高專業化物業（準物業）管理覆蓋率，對個別散居樓群，可因地制宜實施社區、市場化保潔等多元化的物業管理模式。做好整治后檢查考核工作。按照《關于調整xx市城市長效管理考核辦法有關內容的通知》（徐城管委發〔2017〕1號）規定和要求，把市區老舊小區整治后長效管理列入對主城區各區、街道辦事處每月、年度專項考核重要內容，每月列入城市管理情況進行講評通報，直接與主城區各區、街道辦事處城市管理工作獎懲掛鉤。我局將牽頭組織聯合市公安局、市城管局，采用日常檢查、隨機檢查、專項檢查，明查或暗訪等方式，對各區、街道辦事處進行月度、年度考核評價，確保2017年、2017年主城區整治后的老舊小區竣工驗收合格一個、列入考核一個。按照市政府統一部署和要求，各有關縣（市）區要積極做好鐵路宿舍“三供一業”的物業移交工作。通過建立健全長效管理機制，鞏固老舊小區環境綜合整治成果，營造老舊小區宜居環境，不斷提升居民的滿意度、幸福指數和老舊小區管理水平，為創建全國文明城市打牢基礎。
（三）強化前期物業招投標市場管理。嚴格執行普通住宅前期物業公共服務費實行政府指導價，做好前期物業管理招標備案工作和中標企業的備案工作，切實維護業主的合法權益。積極推進xx市前期物業管理招投標評標系統建設，努力實現全市前期物業管理共用一個電子化招投標平臺，共享評標專家庫資源。要積極研究探索優化物業服務企業選聘機制，加強前期物業管理招投標監管，改革物業項目招標中評標分值構成權重比例，加大投標物業企業業績、誠信度、服務質量、品牌、企業及項目獎懲等在投標中的比重，優選好的物業服務企業進入物業市場，使物業服務企業在源頭上優勝劣汰；鼓勵政府購買物業服務和業主大會重新選聘物業企業進入物業招投標市場，規范物業服務招投標市場秩序。按照《xx市物業服務質量考核標準與細則》（徐政辦發﹝2013﹞224號附件2），加大對中標企業的物業項目服務質量的監督、檢查，加大考核力度，確保新建物業項目交付一個管好一個。
（四）做好維修資金管理和使用工作。認真做好維修資金的歸集工作，科學規范搞好保值增值。按照市政府140號令的要求，做好住宅專項維修資金使用的管理工作。加快建立維修資金內部管理信息系統，開設維修資金專題網頁。健全完善使用維修資金工程企業備案庫，解決申請人選擇施工企業難、質量難保證等問題。多層面開展維修資金業務法規培訓，引導業主委員會、物業公司、施工企業等規范使用維修資金。
（五）繼續抓好平安物業創建工作。根據市綜治委《關于印發關于深入推進系列平安創建活動的意見的通知》（徐綜治〔2017〕3號）《關于印發xx市平安物業創建工作方案的通知》（徐物創辦發〔2017〕1號）等文件精神，2017年要在全市繼續開展平安物業創建工作。各物業管理項目要以構建平安和諧小區為目標，以建立長效機制為核心，以加強基層組織建設和基層基礎工作為重點，以強化住宅物業小區治安綜合治理各項措施為主線，全面推進城市社會治安防控體系建設，進一步落實社會治安防范措施，保障物業管理小區居民生命財產安全，營造和諧、穩定、文明、安全的人居環境。通過開展平安物業創建活動，物業小區內安全事故、治安和刑事案件等發生率逐年下降，不發生因物業服務措施不到位而引發的有重大影響的惡性事故、案件和，維護社會的和諧穩定。按照2017-2018年三年創建方案要求，2017年，各縣（市）區物業小區創建覆蓋率要達到90%、達標率要達到85%%以上，并涌現出一批平安建設的示范單位。
（六）繼續做好省“931”環境綜合整治工作。依據省“931”環境綜合整治行動續接兩年計劃和市2017年“931”環境綜合整治行動續接工作考核細則（暫行），各縣（市）區要按照與省、市簽訂的目標書任務，科學制訂整治方案，明確責任分工和時間節點，抓住整治關鍵環節，采取扎實有效措施，確保整治質量。按照市整治辦統一部署和要求，局物業管理處要對各縣（市）區2017年省“931”整治工作（老舊小區整治部分）加強指導、考核，確保完成年度任務。
（七）開展市區創建文明城市優秀物業小區評選活動，提高小區創建全國文明城市成效。2017年，是我市創建文明城市的最后一年，也是決定創建成敗最關鍵的一年。為深入推進物業小區全國文明城市創建工作，規范物業管理行為，提升物業服務質量，經研究，決定在市區范圍內繼續開展創建全國文明城市優秀物業管理小區評選活動。創建工作以《xx市推進全國文明城市創建工作實施方案》為指導，以《全國文明城市測評體系》、市委市政府與房管局簽訂的責任狀為依據，通過推動物業小區物業創優，促進小區全國文明城市的創建，進一步提升物業小區物業管理整體水平。通過創建，物業管理小區創建全國文明城市氛圍濃厚，小區物業服務規范，小區環境整潔優美，業主文明素質明顯提升，形成一批帶動全市小區創建的示范小區，并按照《xx市創建全國文明城市優秀物業管理小區檢查評分標準》，達到80分以上的物業管理小區占80%以上，物業費的收繳率80%以上，業主對創建全國文明城市知曉率、參與率和支持率80%以上。對創建獲獎物業企業除給予一定物質獎勵外，在獲獎后的一年內參加招投標時分別給予一定加分，對創建不積極、服務質量差的物業服務企業給予相應處罰，記入物業服務行業“黑名單”。通過創優評選活動的開展，推動小區物業管理水平進一步提升。
（八）組織示范物業項目評價工作。根據省住建廳關于開展省級示范物業管理項目評價工作相關文件精神，以及《江蘇省省級示范物業管理項目服務質量評價標準（試行）》（蘇建廳公告〔2017〕45號）等相關行業規范，結合我市現代服務業綜合試點城市對物業管理工作的要求， 2017年在全市組織縣（市）區、市、省三級示范物業項目評價工作。圍繞提升居民居住環境質量這一目標，突出“規范行為、誠信服務、質量提升”物業服務項目評價核心環節，自下而上開展物業服務項目評價工作。各縣（市）區先行開展，評選出各縣市區示范物業項目，參加xx市年度示范物業項目評選；評選出的市級示范物業項目，再擇優申報江蘇省年度示范物業項目。通過選樹一批縣（市）區、市、省三級示范物業項目，并充分發揮示范物業項目的引領、帶動作用，推動我市物業管理水平和服務質量跨越式提升。
（九）加強對物業企業事中事后監管的研究探索。物業服務行業是現代服務業的重要內容，社會各界關注度比較高。二級及以下物業企業資質審批取消后，物業服務行業如何健康規范良性發展，是個新課題，新挑戰，機遇與挑戰并存。各縣（市）區物業主管部門要研究探索二級及以下物業資質審批取消后，在國家、省有關監管的意見出臺前，加強物業企業事中事后監管的方法、路子，并針對工作中出現的問題及時采取切實有效措施，確保物業管理和物業行業發展健康有序。
三、要求及措施
（一）優化服務措施。今年，全市物業服務行業要把服務作為各項工作的出發點和落腳點，一方面，各級物業管理部門要為物業服務企業做好服務，為企業解難題，化解矛盾，要深入一線做調研，針對新情況新問題，研究解決的新辦法，為物業服務企業營造一個良好的發展環境；另一方面，物業服務企業要做好為業主服務工作，把提高服務質量作為企業生存發展的根本，要強化服務理念，優化服務措施，以服務贏得業主，以服務拓展市場。同時，各物業服務企業要實現跨越式發展，就要轉變思想觀念，與時俱進創新工作思路和舉措，在創新中推動發展。
（二）落實屬地管理。物業屬地管理是《江蘇省物業管理條例》的規定和要求，也是貫徹落實市委2013年42號文件及配套政策的重要內容。按照“市級指導、縣（市）區級主抓、辦事實施”的原則落實好各級物業管理責任，堅持社區日查、辦事處周查、縣（市）區（物業主管部門）月查并通報，把物業管理日常監管落到實處。各縣（市）區要突出問題導向，指導街道辦事處、社區居委會抓好物業企業退出項目管理和承接查驗工作，杜絕“帶病”交付；加強業主委員會建設指導，嚴格業主委員會成員資格審查，指導、規范小區公共收益管理，提高業主自我管理能力和水平，保障物業企業與業主合法權益。
（三）加強物業行業信用體系建設。信用約束是物業行業日常監管的重要抓手。要按照省、市有關建立健全覆蓋全社會的各領域行業信用體系建設要求，研發建設物業行業信用監管平臺，完善物業行業信用基本信息，研究制訂《物業行業信用管理辦法》，建立健全物業企業、物業項目和項目經理等信用檔案，達到集信息錄入（采集）、查詢、匯總、通報（懲處）為一體的物業行業信用監管體系。要主動與市經信委（市信用辦）、市場監管部門對接，納入全社會信用建設、監管體系，使物業行業信息建立、獎懲與全市信用體系建設一體化。各縣（市）區可將所有物業項目及項目經理（含聯系電話）的信息公開，實現與“12345”政府服務熱線的互聯互通，將物業服務有效投訴納入行業信用體系。
關鍵詞：供配電設施；管理模式；變革
一、住宅小區供配電設施建設管理傳統模式存在的問題
一直以來，新建住宅小區供配電設施均由各開發商投資建設和運行維護。因為缺乏統一規劃、建設和維護標準，開發商往往基于追求利益最大化原則，在小區供配電設施建設過程中降低設計標準，施工中以劣充好、偷工減料；在設施投運后，因受設計施工和維護技術力量限制，物業管理公司不能對供配電設施進行有效的運行維護。甚至有部分開發商在建設住宅項目時，只辦理臨時基建用電，逃避建設永久供電設施責任。隨著小區入住率的提高，小區用電負荷不斷增加，電力設施超負荷運行，或者建成已久的小區，因設施老化等原因造成小區停電事故時有發生。
僅以2012年為例，梅州市562個住宅小區共發生較大故障報修184次，甚至出現停電時間超過72小時現象，嚴重損害了小區業主的根本利益。受故障頻發之苦的居民用戶在萬般無奈下，甚至求助上訪、訴諸媒體曝光等。而供電企業臨時的搶修也只是暫時恢復居民正常用電，始終不能徹底解決小區的安全可靠用電問題。舊的建設維護管理模式給小區居民、供電企業和當地政府都留下棘手的供電問題。
這種情況并非梅州市特有，在廣東省內外普遍存在，如部分住宅小區仍使用臨時供電設施造成小區電價過高、供電線路質量較差、供電設施經常發生故障、設施發生故障后搶修時間較長等問題。
二、住宅小區供配電設施建設管理傳統模式問題的分析
（1）沒有統一規劃。從住宅小區內供電容量基本配置、供電設施設備選型、設備接線方式等都缺乏統一標準。由于絕大部分開發商僅承擔建設義務，既不是最終用電人，也不負責運行維護。為追求經濟利益最大化，開發商就會降低設計標準，造成部分小區供電設施設備型號雜亂、設備超負荷運行，經常發生故障、搶修時間嚴重延誤。
（2）沒有統一建設。開發商出于壓縮成本考慮，在建設過程中偷工減料，甚至采用價廉質低的產品以劣充好，嚴重影響小區配套供配電設施工程質量，為后續維護管理帶來隱患。
（3）沒有統一管理。由于小區配套供電設施多為各物業管理公司自行管理，各物業公司運營、維護水平參差不齊，在建設項目建成驗收移交資料時把關不嚴，一旦發生緊急故障憑其自身力量無法解決。而供電企業搶修人員到達現場后必須重新查閱圖紙、掌握現場設備安裝情況及需要對應備品備件等，導致搶修耗時增加。甚至部分物業管理公司利用供電控制權作為管理手段，拒絕向供電企業辦理“抄表到戶”移交業務，甚至將其他物業管理成本列入電費中，造成部分小區電價偏高，大大增加了業主負擔。
（4）根據我國《供電營業規則》第47條“供電設施的運行維護管理范圍，按照產權歸屬確定”的規定，小區供配電設施不屬于供電企業的維護范圍，由產權方承擔供配電設施的運行和維護責任。按照《物權法》第73條“……建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。”的規定，居民區公用部分的配電設施產權屬于業主共有，也就是說業主對居民區公用部分的配電設施享有所有權。而現實問題是，開發商完成住宅小區配套供配電設施建設后，在住宅區70年產權期間，住宅小區都處在無人負責、無人維修、無錢維修的“三無”狀況，極大地影響了居民正常生活。
三、住宅小區供配電設施建設管理傳統模式問題的對策研究
（1）立法解決是根本途徑。基于以上原因，必須改變“誰投資，產權歸誰”“誰建設，運營管理歸誰”的傳統管理模式，統一和規范新建住宅小區供配電設施的建設維護管理，管理模式改革勢在必行。因此，全國各地包括上海、重慶等29個省市通過立法來解決住宅小區供配電設施建設和維護問題，陸續出臺了地方性政策。
（2）梅州在廣東省內的先試先行。廣東電網有限責任公司梅州供電局于2012年底率先啟動新建住宅小區供電配套政策推動工作，該項“惠民工程”也得到梅州市委、市政府的高度重視和大力支持，政府主動變革住宅小區供配電設施建設管理模式。2013年7月23日，梅州市在全省率先出臺《梅州市新建住宅項目供配電設施建設維護管理辦法（試行）》及其配套《實施細則》（梅市府辦〔2013〕48號），2013年10月1日起試行。同年9月18日，梅州市物價局出臺《關于新建住宅項目供配電設施建設及維護費有關問題的通知》，頒布了全市統一的收費標準。2014年10月1日，《梅州市新建住宅項目供配電設施建設維護管理辦法》正式施行。
《新建住宅項目供配電設施建設維護管理辦法》共分五章，三十二條，包括總則、工程建設、運行維護管理、收費管理和附則五部分內容，為規范梅州地區新建住宅項目供配電設施建設及維護管理行為提供了政策依據。《梅州市新建住宅項目供配電設施建設維護管理細則》明確政策涉及的規劃、住建、城管、供電等部門的職責分工，便于政府部門、開發單位和供電企業工作銜接，提高服務質量。《梅州供電局新建住宅項目供配電設施建設維護管理細則》涉及企業內營銷、基建、生技、物流、財務等多個部門，主要規定供電企業內部各部門的職責和工作流程，為政策實施做好承接。
（3）推行管理模式改革的積極意義及成效。新建住宅項目供配電設施建設維護管理模式變革是供電企業主動承擔社會責任，主動服務社會民生的一項重要舉措。管理政策改變了過去由房地產開發商自行投資建設供配電設施的傳統模式，調整為開發商委托供電企業統一組織建設及負責后續維護，解決了開發商不按規范建設、業主不能對設施有效維護等關鍵問題，把供電服務范圍由目前的“到小區”直接延伸“到用戶”，使住宅小區供電設施設備質量得到提升，從而減少故障停電事件，提高居民用電可靠性，提升供電客戶滿意度，實現政府、供電企業、開發單位和居民和諧共贏。主要有以下成效：
一是規范和統一新建住宅項目供配電設施的建設管理。按照新的管理模式進行住宅小區供配電設施建設，較好地解決了長期以來困擾房地產開發商的出資界面、建設標準、項目開發過程中的各項配合工作，以及供配電設施建設成本的公平性等問題。
二是保障了廣大業主安全可靠使用電力的合法權益，維護了電網安全穩定運行。通過住宅小區供配電設施的統一規劃、統一建設和統一維護管理，解決了住宅小區供配電設施的規范建設和運行維護問題，以及住宅小區供配電設施建設與運行維護主體的不一致性問題，既有效地保障了廣大業主安全、可靠使用電力的合法權益，又維護了電網的安全穩定運行。
Abstract： This paper takes the noise control transformation project of an existing residential area around Hongqiao Airport as the case. In the process of project transformation， the stakeholders of the project should participate in the whole process of the project， to make the transformation more reasonable and humanized. Every resident in the transformation project area is the owner of the project， and should participate in the whole process management. The project management unit should pay full attention to the interests of the residents in the project according to the interests of the owners. How to maximize the active participation of residents， and make the functional transformation of the existing residential area reform more reasonable， effective and acceptable is the focus of the research of the new project management mode in post-urbanization process.
關鍵詞：既有住宅改造；項目管理模式；居民參與
Key words： existing residential area transformation；project management model；resident participation
中D分類號：TU984.11+4 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2017）16-0003-03
0 引言
目前，城市現代化進程的高速發展期已經過去，在工程建筑領域，尤其在大城市，新建工程數量大幅度的銳減，然而大面積的既有建筑卻要面臨著功能性翻建和現代化改造。
以上海為例，上海市目前既有建筑存量約5億多平方米，其中住宅約3.5億平方米，1990年前建造的房屋約占三分之一。統計顯示，逾2000萬平方米的房屋已經達到 50年以上“高齡”，這些住宅大多主體結構尚好，但屋面墻面滲漏、立面凌亂破舊、上下管道堵塞，電器線路老化、小區道路破損、違章搭建嚴重、配套設施不足和能源消耗嚴重等，舒適度無法滿足當今社會的需求，建筑物理性能也與小康居住標準有相當差距，后城市化進程中的既有住宅功能性改造將展開新的篇章。
1 虹橋機場某既有住宅小區綜合改造案例分析
1.1 項目背景及概況
自2010年虹橋機場2號航站樓投入運營以來，因機場航班頻繁，飛機起降時的低空噪聲，使居民的生活質量受到了很大的影響，以虹橋機場南側的沙申茂盛小區和機場北側的華美小區尤為突出。為解決居民噪音煩擾，提高居民生活質量，兼顧改善既有小區的居住功能，對兩個小區進行以隔聲降噪為主要內容的綜合改造。
沙申茂盛小區位于機場南側，七莘路滬青平公路，建筑面積11.88萬m2，共38幢，居民1896戶，六層磚混建筑，華美小區位于機場北側北翟路東華美路，建筑面積13.88萬m2，共62幢，建造年代跨度較大，從1985至1994年間均有建造和交付使用。
小區因噪聲等原因涉民矛盾突出，居民改造意愿強烈，如何將噪聲治理的總目標和居民業主的關心需求點相結合，是項目管理單位需重點關注的核心問題。該項目現將該項目實施過程中的成功經驗進行剖析，對既有住宅類建筑的改造管理模式予以借鑒作用。
1.2 策劃階段和概念方案征詢居民意見
在項目啟動之初，由項目管理單位負責牽頭具體實施工作，成立項目工作組，由所屬街道/鎮、居委、物業、項目管理、設計等單位組成。在制定概念方案和項目修繕科目階段，項目管理單位牽頭項目工作組組織對居民業主的意見征詢工作，在取得改造范圍小區內居民總數三分之二以上確認后，開展后續項目報建、合同備案等工作。
1.3 設計方案征詢-初訪調查
在設計方案最終深化完成定稿后，將展開與居民見面互動，聽取居民的建議。因該項目涉及部分室內裝修情況的損壞和修復工作，因而采取對每戶居民展開挨戶初次走訪調查工作（簡稱“初訪工作”），對原居民室內裝修情況進行原始記錄并確認，作為后續恢復施工的基礎資料和施工依據。具體操作模式則由項目管理單位牽頭組織成立項目初訪工作小組，由居委、物業、設計、監理、施工、投資監理等單位共同參與，由項目管理單位制定初訪工作流程，編定《初訪工作流程和實施細則》和《初訪工作實施過程中注意事項》明確各參與單位的任務職責和具體分工，以及制定設計方案的簡化版本《標準改造施工告知表》。
由設計單位主要負責在初訪過程中向居民解釋設計方案及房屋結構方面的疑問以及核驗設計文件與房屋原平面布局是否吻合。項目初訪小組其他單位按照《初訪工作流程和實施細則》中的明確分工做好各自約定的工作，以及配合相關解釋和見證記錄工作。對居民疑惑進行答疑，對居民提出的想法進行梳理和解答，合理化建議予以采納和調整。
1.4 設計交底圖紙會審過程中居民參與
施工圖深化出圖后，按照常規工程應由項目管理單位組織項目參建單位，包括設計、施工總包、專業分包和監理單位進行設計交底，圖紙會審工作。而在本項目召開設計交底和圖紙會審會議，會邀請居民代表進行參與，在功能需求和使用等方面提出合理化建議。
1.5 施工中施工保護方案展示，材料樣品展示
施工前，項目管理單位召集施工單位做好交底工作，要求做好施工期間的保護措施，制定相應的施工專項保護方案報監理單位審批，在小區公共區域進行公示。因方案中陽臺需作加固處理，對陽臺部位地板保護，廚、衛間的窗戶需進行更換處理，應對廚房和衛生間進行隔離處理，確保施工期間居民的人身和物品的安全。
住宅改造項目使用的建設工程材料的質量，應符合國家、行業、本市地方標準。施工單位應對進場材料進行報驗，監理單位應對報驗材料進行進場檢驗簽證，需要復試的應見證取樣復試，復試合格后方可使用。
居民室內原裝飾裝修情況不盡相同，所選用的材料材質廠家也各不相同，勢必造成眾口難調的局面，為妥善解決此種情況，更好的體現出居民的自住選擇權，項目管理單位在與施工、設計等單位協商后商討決定由施工單位提供數種裝修樣品，可供居民自住選擇，既最大限度的滿足了居民自住選擇權，也妥善解決了每戶材料品牌樣式過多，造成的采購困難，避免增加采購成本。
1.6 過程分戶驗收，居民全程參與
在項目綜合驗收前，按照施工圖設計文件、質量驗收規范準，以及初訪工作資料，對居民每戶及公共部位進行專項過程驗收。既有住宅小區改造項目的業主方為每戶獨立的居民業主，應當按照住宅工程質量分戶驗收。
分戶驗收是在施工單位完成改造施工內容，完成自驗收提交工程竣工驗收報告后，單位工程竣工驗收前一段時間內由分戶驗收小組完成的一項驗收工作。分戶驗收應嚴格按照國家和地方等質量驗收規范進行，同時應請居民全程參與，并由居民在各自戶室驗收材料完善簽字確認方為合格。
項目管理單位應當建立分戶驗收制度，建質量分戶驗收流程和相關表格，完善相關驗收手續，確保居民滿意移交。
1.7 綜合竣工驗收，居民回訪
在質量分戶驗收完成后，項目管理單位應組織各參建單位開展項目綜合驗收，邀請工作組、業委會以及居民代表參加，對驗收后的質保期內的施工單位的維修保修的約定，以及正常使用的說明都將進行明確。并由項目管理單位組織成立居民回訪調查小組，對改造范圍的既有住宅小區進行隨機抽樣回訪。
1.8 組織項目后評估，居民滿意度調查
項目后評價對于總結項目管理的經驗教訓、提高項目決策的科學化水平起著至關重要的作用，對后續相關類似工程項目提供參考和借鑒作用。項目管理單位在完成項目竣工備案后，組織相關咨詢顧問單位開展項目后評估，召開專題訪談會，制定項目后評估問卷調查表，搜集信息，分類梳理，系統分析，形成后評估專項報告。
2 結語
在既有住宅小區的改造過程中，項目管理方如何發揮好牽頭協調、項目總牽頭單位的作用，不僅要做好工程項目的全過程管理，把控好項目進度、安全、質量等工程要素，協調各參建單位推進工程有序推進，更重要的一項工作則是要求調動居民業主的主觀能動性，既有住宅小區的改造項目的業主方則是每戶居民業主，協調統一好業主的需求，以及充分調動居民的積極性，充分發揮居民業主的主觀能動性的工作都至關重要。
虹橋機場住宅小區改造項目作為本文案例分析，因涉民矛盾突出，居民改造意愿強烈，如何處理好居民業主的關心需求，在項目實施過程中的部分成功經驗進行了剖析，對既有住宅類建筑的改造工程項目管理模式作為借鑒作用。
參考文獻：
[1]施騫，凌傳榮.城市舊房住宅性能評價研究[J].同濟大學學報（社會科學版），2001.
[2]譚英.從居民角度對北京舊城居住區改造的研究[D].清華大學，1997.
[3]李占鴻.虹橋機場周邊某既有住宅陽臺改造加固的ANSYS有限元分析及荷載試驗驗證[J].結構工程師，2014（6）.
[4]陳建中.高噪聲環境中既有住宅的隔聲降噪綜合改造技術[J].建筑施工，2016（5）.
[5]殷彬，袁曉.虹橋機場周邊某既有住宅小區改造項目管理實例淺析[J].工業建筑，2015（45）.
[6]滬府辦發〔2013〕69號文.《上海市住宅修繕工程管理辦法》.
[7]袁曉，殷彬.既有住宅修繕工程的病理分析及項目管理模式初探.課題研究.上海.現代建筑設計集團工程建設咨詢有限公司課題研究，2013.
[8]《虹橋機場航空噪聲治理工程工作導則》（第一版）.
【關鍵詞】物權法；車庫權屬；業主共有
【中圖分類號】：D923.2
【文獻標識碼】：B
【文章編號】：1673-4041(2007)10-0053-03
新《物權法》的通過，中國的廣大業主和購房者來說，意義重大。在通過的新《物權法》中，對于物業管理公司以及小區業主委員會的地位都做了第一次的全面規定，所以也有人稱 這是一部與物業管理企業息息相關的法律。在這部法律中，針對物業管理行業相關領域的規定中，涉及到業主委員會和業主大會得法律地位問題，建筑物的區分所有權以及建筑區劃內道路以及相關場地、場地、場所的權利歸屬以及確定原則。其中最為突出的內容之一就是關于小區車庫的法律規定。而我國的現實是，開發商在開發住宅小區的時候，對于建成的車庫為了獲利就將居民小區的車庫進行銷售或出租，而業主們卻認為，車庫是配套設施應屬全體小區業主共有，正基于此，業主與開發商在這一問題上矛盾重重。
1小區車庫的權屬
所謂權屬，通俗的說也就是物歸誰所有，由誰享有所有權。要弄清物的權屬，應從該物產生權利的源頭去探究。依據物權原理，物權包括自物權和他物權。自物權即為所有權，也即自然人對于物的占有、使用、收益、處分的權能。誰擁有所有權，該物就歸誰所有。所以，我們就可以從車庫的所有權歸屬上來分析誰是車庫的真正所有人。現實中，車庫一般有兩種形式：一種是專門性的社會停車庫，專門建造一棟建筑物，并將整個建筑物全部用作停車庫；另一種是與住房合為一體的車庫。專門性的車庫以單個停車泊位為單位，出售或出租，其法律關系與普通的房地產有關的法律關系基本相同。而與住房合為一體的車庫其性質卻完全不同，此種車庫的大量出現產生了一系列新的問題。該種車庫多出現在居民住宅小區，且多以地下車庫的形態出現。本文僅限于討論此種居民小區的車庫權屬問題。
現實中的車庫權屬糾紛多為因開發商對車庫二次處分或者沒有處分而產生，具體而言： 無權處分型：雖然車庫具有法律意義上的土地使用權的情形，但是，開發商在出售房屋時，卻將車庫面積計入了公攤面積，也就是說，車庫已被開發商出售給全體業主了。這種情況下，開發商不得再對此地下車庫進行銷售和出租，應該將所有權交還全體業主，已出售、出租獲得的利益應該歸還全體業主。若此時開發商又將車庫（位）拿出來單獨出賣給業主，則業主為得到車庫（位）將需支付雙倍的對價。有的開發商似乎意識到，車庫已出售給全體業主了，再以出售車庫為名有所不妥，他們變個名稱叫做“車庫使用費”。孰不知，既然車庫屬于全體業主所有，車庫的使用權當然歸全體業主，開發商絕沒有拿著別人的東西收取使用費之理。
限制處分型：如果地下車庫的建設成本的確未攤入房屋的銷售價格之中，并且確未占小區各業主所分攤土地使用之利益，那么地下車庫應該為開發商所有。但是并不是地下車庫所有權人想怎么處置就怎么處置，作為小區的地下車庫有其功能及性質的特殊性，我們認為全體業主依然享有地下車庫的使用權。開發商不得對地下車庫進行惡意空閑，不得以地下車庫的選擇性出租、出售來要脅為難小區的全體業主或任何業主。并且關于地下車庫的出租、出售定價等等小區全體業主具有聽證權。
2新《物權法》在小區車庫規定上存在的問題
通過上述論述，小區的車庫有可能屬于開發商所有，也有可能屬于全體業主共有，而新《物權法》對此并沒有明文規定，只是規定了： “建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。 ”“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。” “占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。 ”法律的規定是對車庫的使用作出了規定，并沒有涉及到車庫權屬的歸屬問題。
從這條規定中可以看出，困擾小區停車的問題似乎得到了解決，因為小區中的車位要“首先滿足業主的需要”，但是在現實中，由于開發商與業主的信息不對稱以及開發商的強勢，許多問題也隨之而來。
2.1規定并沒有杜絕小區車位不能讓小區以外的人購買。規定并沒有明確規定小區車位的銷售或者租售對象，僅僅使用了“首先滿足”這樣的字眼，在社區早期階段，入住率比較少的情況下，如果滿足了當時業主的停車需要，是不是就是說剩下的就可以買給小區以外的人了？如果沒有這一條的說明，業主的權利形同虛設，這種優先權就沒有任何意義。
2.2在關于人防工程類型的車庫如何解決？一般來說車庫有三種類型，一種是按照規劃要求的，屬于社區公共配套類。一種屬于附送類型的，是擁有產權的，例如別墅的私有車庫，還有一種是人防類型的車庫，按照國家有關法律這種類型的車庫是不允許買賣的。 第三種類型的車庫如何約定？如何管理？這一點并沒有相關的細則給予支持。
2.3如果車位占用了業主共有的道路或者是土地，用來停放機動車的話，按照規定這些車位是屬于業主共有的，那么物業管理公司在對此進行的收費是否屬于業主所有？這部分資金如何分配、管理與使用？存在著許多不確定因素，將來如果處理的不好也將會引起糾紛。
2.4如果業主轉售房子時，或者已購車位業主轉讓車位時候，關于車位的二次出售是不是只能賣給本小區的業主？是不是要經過全體業主的同意？這些方面物權法也并沒有明確規定。
隨著我國經濟的不斷發展，在不久的將來，各地人均擁有汽車的比率肯定會很大幅提高。筆者認為可將車庫作為小區業主共有部分由全體業主享有產權，各業主根據分攤面積支付相應價款。這樣做既可以保證開發商及早的收回投資、還能讓業主支出相對較少價款就可使用車庫、同時還滿足了業主們不希望小區車庫對外出售的要求。這個方案兼顧了各方的利益，特別是考慮到了業主們的長遠利益。車庫由業主所有之后，至于怎么在業主之間分配使用，可由業主大會做出決定。根據我國現實，通常一戶業主不能擁有一個車位，有車的業主在使用車庫時占有的面積往往要大于他所分攤到的面積，這時該業主就應當對超出部分支出相應費用，這筆費用可以用來補償不使用車庫的業主。如果可能的話，小區的剩余車位還可以對外出租從中獲取收益，同樣能補償給不使用車庫的業主。這樣的話，那些沒有車的業主因在買房時支出的車庫分攤費用，可以通過這種轉讓車庫使用權的方式獲得補償，因支付車庫公攤價款的負擔可以得到緩解。
新《物權法》的出臺，從法律上確定了業主與開發商之間的法律關系，使得業主的權利得到了保護、開發商的資產得到有效利用。新的物權法明晰了類似車庫、公共道路、綠地等部分的所有權，這是一個很大的進步。但真正實施物權法，就需要相關細則的出臺，如果這些細則沒有很快地完善，那么，不僅僅個人和集體的權益無法確定，而且也會使得有些問題處于邊緣化狀態，得不到很好解決。
參考文獻
[1]王玉麗：《論住宅小區地下車庫的權利歸屬》，國家民商法審判網，省略/Article_Show.asp?ArticleID=1047
[2]王利明:《論物權法中車庫的歸屬及相關法律問題》，《現代法學》，2006年9月，第77頁
規范物業管理 促進城市發展
隨著住房制度改革的不斷深化和房地產管理體制改革的加 快，被譽為二十一世紀朝陽產業的物業管理在各地普遍開展起 來。他對于改善人民群眾生活居住條件、工作環境多提高城市管 理水平，促進住宅建設，提高社會再就業工程起到積極而重要的 作用。我縣的物業管理剛剛起步，由于觀念、體制、配套政策飛 資金運作等方面的原因，健康有序的市場尚未形成，使物業管理 面對諸多棘手的難點問題。幾家物業管理公司也不同程度存在著 一些問題，有的管理資質不健全，收費項目不明確，有的也沒有簽訂服務合同，服務也不達標。要正面引導物業管理健康發展，必須要理順物業公司與業主委員會、業主、主管部門、物業協會、 開發公司及相關部門的關系，以必要的配套辦法和實施細則為依 據，以改變觀念、理順管理機制和監督約束機制為保障，強化物 業公司自身質量，提高服務質量，這樣，才能按照市場經濟運行 規律逐步完善發展。
一、**縣物業管理的難點表現
(一)觀念落后，意識淡薄，物業管理運作的大環境尚未形成
實行物業管理是住房制度改革和社會主義市場經濟發展的 必然。任何新生事物起步都需要廣泛宣傳引導，人們正確地去認 識。目前，對物業管理宣傳的力度不夠，人們對物業管理的基本 概念、內涵、性質、原則、作用知之甚少，甚至產生種種誤解和 錯誤認識。人們的觀念還停留在計劃經濟條件下福利型的管理模 式，不能接受物業管理提供的有償服務。
(二)各自為政，條塊分割，健康有序的物業管理局面尚未 形成
目前我縣物業管理的類型有三類：專門成立的物業公司(xx縣物業中心)、開發企業派生的物業公司(如：興隆物業公司、 常順物業公司、昌盛物業公司、華瑞物業公司、華能物業公司龜 龍林物業公司等)、各單位自行管理的隊伍(如縣水利局、國稅 局、發改委、興隆山管理局家屬樓的管理等)，顯然，還沒有形 成開放式的物業管理競爭機制，直接影響了物業管理的質量和健 康有序物業市場的發展。
(三)地方性政策不配套，使物業管理難以步入正軌 隨著《物業管理條例》、 《**省物業管理條例》和《**市住宅小區物業管理辦法》的出臺，我縣只制定了相關的實施意 見，從實際情況而言，政府、職能部門、物業公司、業主之間的 責、權、利不清，物業企業與業主之間常常出現矛盾和糾紛。同 時政府缺乏對物業管理發展的扶持政策，使我縣物業管理一開始 就陷入困境，影響了物業管理的健康發展。
(四)建管分離,物業管理啟動資金難以落實
由于建管脫節，給新建住宅小區開發物業管理埋下了許多隱 患。開發商只考慮建設，很少考慮日后的物業管理，物業管理啟 動資金以及維護，管理資金無法落實。根據物業管理條例規定， 新開發小區應提留一定比例的資金作為小區物業管理的啟動資金，但在我縣缺乏相應配套政策和力度而無法落實。舊住宅小區 包括安居工程住宅小區，配套及設施不全，房屋設備超期服役，維修任務相當繁重，恰好這類住宅小區在計劃經濟時期建設單位 和開發單位無這項費用預留，在這種情況下開展物業管理更是難 上加難。按照《物業管理條例》規定，凡商品住房和公有住房出 售后都應當建立住戶公用部位、公用設施、設備維修基金，其繳 納比例為：住宅為售房款的3％，非住宅為售房款的6％，公有住房 出售后的維修基金按多層住宅不低于售房款的2 0％，高層住宅不低于售房款3 0％的比例提取。目前全縣共有住宅樓面積約100萬平方米，其中縣物業中心托管面積約1 7萬平方米，各開發公司下屬物業公司托管面積約3 0萬平方米，其余約5 0多萬平方米的房產屬于自管或沒人管理狀態，都沒有按國家的政策、法律法規提取相應的維修基金，致使建成后十年以上的房屋屋面出現滲漏、下水管道阻塞、破裂等現象無資金維修，也沒有物業公司接收托管。
(五)收費低，收費難使物業管理舉步維艱
《**市住宅小區物業管理辦法》規定批準的收費標準，僅 達到小區公共衛生、綠化，保安等項目基本管理服務所需的費用標準，維護維修資金無著落，作為企業化的物業企業要自負盈虧，勢必影響其服務質量和水平，對業主提出的一些服務需求特別是諸如屋面修復、下水疏通、化糞池清理等問題想滿足也力不從心，無非將增加兩者之間的矛盾。受住戶觀念、經濟發展特別是居民收入低下等因素的影響，收取物業管理費十分困難，成為困擾物業管理企業實現自我發展、自負盈虧的最大障礙。從我縣實際情況來看，物業管理費的收繳率僅在6 o％左右。
二、要著重處理好幾個關系
物業管理說起來很簡單，就是“受委托、按合同、有償服務’’。但這十個字，做起來就不那么簡單。因為它涉及到許多復雜的社會關系。只有理順這些關系，才能使物業管理有序推行。
(一)物業公司與業主委員 會的關系
物業公司與業主委員會都是物業管理關系中的主體，根據有關法律法規，業主委員會對小區物業有終身管理權，物業公司具有終身服務權，雙方互為依存，缺一不可。在業主自治與專業化管理相結合的體制中，共同管理著同一物業，這就決定了他們之間是有一定的法律和經濟關系。兩者之間是平等的，其權利和義務由法律、合同約定。相互之間是一種提供服務與購買服務的關系，而且還是一種相互選擇、自愿成交的關系。物業公司要履行業主委員會賦予的管理責任，提供統一專業化的周到服務；業主委員會要以主人翁的身份參與管理，監督管理，決策管理。把兩 者結合起來，就是物業管理的新體制、新關系，這也是具有中國 特色的物業管理的一大特點。
在物業管理實際運作中，物業公司應當如何擺正自己的位 置，正確處理好服務與管理的關系?一是對業主的各類服務需 求，應當盡職盡責，熱情周到地為業主排憂解難，真正樹立起“業 主需要，我要做好”服務觀念；二是對個別業主違規違章行為， 則應依據法規、合同、公約等的約定，大膽地認真地管理，以維 護全體業主的利益和公共設備設施的完好無損；使業主的物業得 到保值增值。
(二)業主與業主的關系
“遠親不如近鄰”這一古訓，突出了在鄰里關系戶中統一大于對立的一面，然而在現實生活中因毗連物業引發的鄰里糾紛，又表現出矛盾大于統一的一面。
成百上千個家庭同住一個小區，共同使用許多公用設施設 備，如道路、外墻、屋頂、綠化、環境等，但相互間由于許多主 客觀原因又疏于直接交往，這就需要物業公司去組織協調，要幫助所有業主形成一個共同遵守的業主公約，還要組織業主參加多種聯誼活動，促進睦鄰關系的形成，生活小事相互照應，管理大事共同決策。這樣，“遠親不如近鄰”的古訓就會大放祥光，和睦融洽、相互關心、歡快舒暢的鄰里關系就會形成。這種“詳和”的鄰里關系，必須由物業公司和業主委員會來為其創造。
(三)有關部門與物業公司的關系
按照國家有關政策規定，住宅小區是各相關部門綜合服務的 對象，應各負其責，各盡其職。如房屋建筑質量方面的業務，應 由工程質量監督部門的管理職能；房屋產權方面的業務，屬房地 產管理部門的管理職能；服務項目收費和收費標準方面的業務， 屬物價部門的管理職能；社會治安綜合治理的業務，屬轄區派出 所的管理職能；水電暖方面的業務，屬相關部門的管理職。這些 部門都是服務性的，都應為業主提供優質服務，按規定入戶抄表， 計量收費，不應將滴、冒、跑、漏等的損耗，都分攤到業主的身 上，這種分攤是違背國家政策的，業主應該抵制，不應把怨言和 責任轉嫁到物業公司，而應與物業公司配合起來，運用法律武器 來保護自己的權利，扼制壟斷行業的違法行為。水電暖等相關部 門，如要讓物業公司為其代收費用，須出具國家規定的委托書， 明確雙方的責、權、利，否則物業公司無權為其服務。
(四)物業管理主管部門與物業公司的關系
隨著政府管理職能的轉變，物業管理主管部門不能既當運 動員又當裁判員。政府對物業管理的職能就是依法行政，就是立 法、監督、協調、檢查、指導。物業管理主管部門只能做裁判員， 對小區的業主委員會和物業公司要按其雙方簽訂的合同吹哨子， 誰犯規罰誰。這樣物業公司的管理水平才可以提高，業主的觀念 才可能轉變，物業管理市場才可能形成，進而發展產業，增加效 益，政府和企業也都將同時受益。**縣物業管理所作為房地 產管理的一個職能部門，應依據國家、省、市物業管理的政 策、法規制定全縣物業管理辦法，并組織實施，全面負責本縣區域內各物業公司的審查、備案并依照有關政策、法規實施行業監督管理；依法歸集并合理使用房屋維修基金；以為業主服務為宗旨，委托物業管理公司按照住宅主管部門的標準和委托管理合同對住宅區實施物業管理；依據委托管理合同和有關規定收取管理費用，負責業主對物業公司創造質量投訴的調解處理；政企分離，脫開與縣物業中心上下級關系，對物業中心的體制進行改制，使其自主經營，自主發展。
三、**縣物業管理健康有序發展的對策
鑒于我縣物業管理的現狀和諸多問題，如何規范物業管理市 場，目前已成為從政府到居民普遍關注的焦點問題。那么，究竟 如何引導物業管理工作朝著健康有序的方向發展?關鍵要從以 下幾個方面入手：
(一)盡快完善配套辦法和實施細則
社會主義市場經濟是法制經濟，要用法制規范人們的行為。 從深圳、上海、大連等城市的經驗來看，自建設部《城市新建住 宅小區管理辦法》出臺后，這些城市結合實際先后出臺物業管理 的一系列地方性配套法規，極大地推動了當地物業管理的發展。 **市在20xx年出臺了《**市住宅小區物業管理辦法》，但 作為縣區地域，借鑒實施畢竟不太切合我縣實際，因此，應在廣 泛調查研究的前提下，根據《物業管理條例》、《**省物業管 理條例》、《**市住宅小區物業管理辦法》盡快出臺**縣物 業管理配套辦法和實施細則。同時，從體制上給予理順，從政策 上給予支持，特別是對未提留維修基金和未納入物業管理的已售 公有住房，政府應以宏觀調控手段加以調控，對新建商品房維 修基金的歸集，應在辦理《規劃許可證》時一次性按比例繳納， 對不按規定繳納者，建設行政主管部門應不予辦理《規劃許可證》 和《開工施工許可證》，使我縣物業管理工作逐步納入軌道。
(二)加大宣傳力度，引導觀念轉變
物業管理在我縣做為新興行業，目前人們對其了解甚少，能 夠正確地理解、認識和支持的更少。這同輿論宣傳不到位有直接 的關系。人民群眾對物業管理的接受和支持，是物業管理行業發 展的社會基礎。應利用廣播、電視、報紙等新聞媒體，向社會和 居民廣泛地宣傳物業管理，介紹國內外物業管理的先進經驗，報 道物業管理的進展，使更多的人了解、支持、關心物業管理，參 與和推進物業管理。房管部門和物業公司要深入小區，面向住戶， 利用掛橫幅、發傳單、樹宣傳牌、設立咨詢點等方式，大張旗鼓 地做好宣傳動員工作，使廣大居民認識到物業管理是為廣大居民 營造一個安全舒適的生活環境，使居住區的環境和各種配套設施 保持完好，使房屋保值、增值。引導住戶轉變計劃經濟條件下的 無償服務的舊觀念，樹立起花錢買服務的新觀念，養成自覺交費 的習慣，共建管理有序、和睦文明、環境幽雅的住宅小區。
(三)理順管理機制和監督約束機制
政府應出臺辦法和措施，理順小區物業管理企業與公安、交通、市政、環衛等職能部門和產權單位、居委會的關系，使物業管理真正實現對住宅小區的綜合性、專業化統一管理，克服服務多頭管理，互相扯皮的弊端，加快物業管理企業化、專業化、市場化、社會化的進程。完善物業管理監督約束機制。業主和物業企業應雙向選擇，平等協商，雙方應根據服務內容和質量以簽訂合同的方式明確彼此的權利義務。這樣，才能使物業管理企業的行為得到有效的監督，才能發揮業主委員會對小區住戶的宣傳、解釋、協調作用，才能要求業主遵守規章，履行義務，才能切實提高物業管理水平，促進物業管理健康有序地發展。
(四)加強自身建設，提高服務質量 提高服務管理質量，既是黨和政府一再強調和要求的，也是廣大群眾的實際需求。物業管理是一種社會化、專業化、企業化、經營型的管理，只有不斷加強自身建設，才能使管理上檔次、上水平。首先，物業管理人員要樹立愛崗敬業，無私奉獻的精神。物業工作事無巨細，服務時間不分晝夜，服務空間不受限制，物業員工要樹立全心全意為住戶服務的思想，恪守“住戶至上，服務第一”的宗旨，以優良的服務，滿足住戶日益增長的物質文化和精神需求，讓住戶體會到花錢買服務所帶來的方便和實惠。其次，健全小區的管理制度。包括報修制度、承諾服務制度、物業人員的考核獎罰制度、文明優質服務制度等，用制度規范物業人員的行為，用服務調查來監督物業人員的表現，用獎懲實施調動物業人員的積極性和創造性。再次，加強業務技能學習和培養。提高從業人員整體素質，建立良好的專業隊伍，以此贏得住戶和社會的認可。
(五)拓寬經費渠道，培育造血機能
2016年物業辦公室主任述職報告范文【1】
小區的主要工作是為住戶提供各種常規服務,通過歷任領導和小區全體員工的共同努力，小區的各項工作已基本成形。但為了迎接下一步物業收費所帶來的挑戰，就必須使小區的各項工作在原來的基礎上，更上一個臺階，提前做好各項準備。伴著學院迎評促建的春風，我首先在廣泛征求各方面意見的基礎上，從完善各項規章制度出發，先后制定了《小區員工崗位規范》、《小區保安管理辦法》、《小區應急處理程序》、《保安執勤文明用語》、《小區食堂管理實施細則》及《小區物品管理辦法》等一系列管理制度，并在小區內利用宣傳欄進行迎評促建宣傳，力爭從工作實際出發，細化和規范各塊管理。其次是狠抓細節管理：
一、組織辦公室人員和保安對小區內前期遺留的一些問題進行了全面的清理整治：
1、 對小區內遺留的建筑垃圾進行了全面清理;
2、 對與變電站交界圍墻上的攀爬植物及排水溝進行了全面清理，同時對東大門及其它一些衛生死角也進行了全面清理，保證小區內無死角或盲區;
3、 對所有路燈進行了清洗，全面清除燈罩內外的污染物;
4、 對所有消防及供水閥門、健身器械進行了加油防護，避免了生銹腐蝕所造成的不安全因素;
5、 對所有球場及游樂場長條凳進行加固處理，并重新粉刷油漆，保證住戶有一個舒適、安全的休閑場所。
二、由于小區的四周都是開放式的圍欄，給小區的安全防范工作造成了極大困難，所以我一直將小區的安全保衛工作作為重點來抓。首先通過完善各項規章制度，對保安儀容儀表、值班巡邏、交接班儀式、文明用語，到宿舍的清潔衛生等，都作了細致的規定，并由辦公室人員監督落實。其次針對夜班的重要性，專門安排由保安隊長帶隊，我也不定期參與夜間巡邏;再次是在中心領導的關心下，在暑假期間投資八千多元，在小區內的一些死角地帶安裝了鐵絲網，并添置了保安器材。同時，為了解決小區圍墻死角照明不足帶來的安全隱患，又投資四千多元，安裝了八盞射燈。在不斷完善內部管理的基礎上，我也注意加大和派出所民警、社區，以及友鄰單位的溝通協調，力求通過將內外部相結合，來為小區住戶營造一個安全舒適的居住環境。
三、完善水電管理，盡力做到住戶有所呼，水電有所應，小問題及時解決，大問題爭取在12小時內完成。對無力解決的問題，及時上報或商請有關部門協助解決。同時加大公共路燈的修理維護力度，并根據氣候變化，及時對路燈數量和照明時間作出相應調整，既保證小區內有足夠的照明，又最大限度的節約電能損耗。
四、 在對小區綠化做好日常管理維護的同時，組織綠化人員積極開展育苗補種工作，同時加大修剪、除草和病蟲害防治等的力度，提前做好防凍防霜措施，保證小區花木的正常生長和綠化景觀的協調統一;同時監督綠化人員利用二次用水澆灌東大門和南大門周圍的綠化帶，最大限度節約水資源。并在年末組織辦公室人員和綠化組人員，利用化糞池內的肥料，對小區內的灌木進行根部施肥，既清理了化糞池，又為灌木生長提供了充足的養分。
五、在總結日常管理經驗和聽取保潔人員意見的基礎上，制定了《小區保潔制度》，細化保潔員工作流程和監督程序，將每人每天的工作量明細化，做到工作到哪里，就監督到哪里，同時加大了對室外球場、消防栓箱、垃圾小屋、休閑走廊、公共衛生間、信服箱、房頂等的清潔力度，使小區的保潔工作得到了極大提升。
六、制定了《小區食堂管理細則》，對食品采購、飯菜售賣等進行嚴格監督，同時積極幫助食堂主任解決一些工作中的實際問題，保證小區住戶有一個安全衛生的就餐環境;
七、在增收節支方面，除了大力開展水電節約管理外，我們對外單位在小區內的用電情況進行了調查統計。通過多方聯系協調，并經雙方確認，追回電信局在小區內設置小靈通機站的電費15386元，但由于電信局年終結算，所以該筆費用推至XX年1月份支付。另外在中心領導的大力支持下，投資39000多元對小區食堂進行了改造，力圖將其作為小區創收的一個增長點，但由于我個人的經營能力有限，未能實現這一愿望。
2016年物業辦公室主任述職報告范文【2】
在XX年的工作中，我辦嚴格執行了物業管理相關的政策法規，同時按照城市綜合管理局的總體工作部暑，結合琿春實際情況，對全市的物業進行了規范的管理工作。具體主要抓了以下幾個方面的工作。
一、進一步強化單位的制度建設
今年我辦進一步加強了單位的規章制度和考勤制度，每周都抽出半個工作日進行學習各項業務知識，要求每位單位職工都要認真做好學習筆記，同時也要求記好個人工作日的工作情況。另一方面在廉政建設方面，我辦嚴格杜絕因工作方面的原因發生的吃、拿、卡、要、報等情況，從提高個人的自身素質建設出發，真正地發揮領導和黨員的先進模范作用，使之在工作中都要從服務廣大人民群眾的根本利益為出發點，切實做好自身的本職工作，從而表現出黨員的創造力、凝聚力和戰斗力。為我市物業管理的發展做出應有貢獻。
二、建立、建全單位的檔案管理工作
為保存好我辦的相關檔案資料，實行檔案統一管理。今年我辦按排一名專職人員到黨校學習了檔案管理，同時對近年的檔案進行了有序整理及分類備檔，即：(1)開發建設單位確保自管的房屋;(2)使用房屋進行抵頂維修基金的房屋;(3)欠繳維修基金的房屋;(4)維修基金繳納比較齊全的房屋;為今后工作查找資料時能夠做到及時便捷，大大地增加了工作速度和工作效率。
三、物業維修基金的管理工作
(1)、為進一步確保物業買受人的合法權益，杜絕維修基金漏繳現象及開發建設單位用房屋抵交維修基金的發生，今年我辦與房產局通過業務上的溝通，制定了嚴禁的收繳維修基金程序，即：維修基金必須由物業買受人自已到我單位繳納，同時憑借維修基金收據到房產局辦理產權手續，房產局并將維修基金收據做為要件存檔。取消了開發建設單位代收代繳維修基金的資格。
(2)、為了更好地建立維修基金賬戶明細，細化維修基金賬戶管理，今年，我辦由會計及業務管理員一起到延吉、汪清學習了維修基金管理經驗。同時結合琿春實際情況，將維修基金賬戶以棟分設賬戶，有的并以戶分設賬戶明細。從而為今后使用維修基金準備了有效的基礎材料。
(3)、催繳維修基金的工作：今年，在州領導進行對全州各縣市收繳維修基金情況的檢查中，對琿春使用房屋進行抵繳維修基金情況指出了不符合規定，要求整改。為此，我辦積極地向上級領導做出了匯報，經研究決定，市政府向我市開發單位以通告的形式告知了整改方案。現正在實施當中。
四、業主委員會的管理工作
為便于住宅小區的管理，充分體現業主自制原則，今年我辦又將具備條件的住宅小區成立了業主委員會。即成立了靖源小區業主委員會、金臺花園業主委員會、國聯花園業主委員會，同時又重新審批了海關住宅小區業主委員會，并選聘了為民物業管理有限公司進入海關住宅小區進行了物業管理。
五、基金的使用情況
大家好!
世博在我心中,文明在我手中,“雙文明”的創建工作任重而道遠,我們將進一步要求全體員工努力達到“四個到位”,即:服務理念到位、服務態度到位、服務技能到位、服務環境到位,最終贏得居民的“雙滿意”,使我們物業窗口成為世博會的亮點之一。我們**物業公司的全體員工將全力以赴,為世博增光,為世博添彩。
一,動員、動員、再動員,讓世博主題融入心中
1,領導班子先學一步、先行一步,率先示范作表率。
面對物業中存在的困難和問題,我們將從公司的領導班子自身上抓起,統一思想,提高認識,根據區、局和集團的要求,真正從公司的實際出發,發揚楊浦人的“四敢”精神,在全公司倡導“三個真”和“三個會”,即“真想、真干、真突破”和“會想、會干、會突破”。
2,多途徑、多舉措、多形式對迎世博進行動員,對世博主題進行宣傳。
我們不僅要求公司員工積極參與迎世博活動,還要利用我們物業管理的優勢,加強與社區居委會、業委會之間的溝通聯系,在小區中營造世博主題氛圍、進行各種世博主題活動,加大對“我為世博作貢獻”主題實踐活動的宣傳力度,大力宣傳先進典型,積極主動配合街道開展文明居住“金點子”征集活動,“說說我家好鄰居”的報道,盡可能地調動所有小區居民的力量參與迎世博、建設和諧家園、創建文明小區。同時積極配合有關部門進行迎世博動員,如配合并參與“千個小區百萬家庭迎世博”大型社區活動在小區內的活動開展。
3,以“雙滿意”主題活動為抓手,結合公司實際抓動員。
將“迎世博,滿意服務在小區,滿意服務進家庭”主題活動的精神和具體實施細則傳達給公司的每一位員工,讓員工牢記“三個明顯提升”,在環境、服務和業主滿意度這三個方面找到自己的差距,處處堅持不懈地以“四個自覺”來要求自己:自覺轉換角色,變管理員為服務員;自覺樹立主動服務意識,變“要我服務”為“我要服務”;自覺想業主所想,急業主所急,排業主所憂;自覺做到“小事不出小區、大事不出社區、急事限時完成、難事監督答復”。
二,敢想、敢干、敢突破,把迎世博“雙文明”創建落實到行動中。
針對售后房小區和商品房小區不同的特點,我們制訂了不同的實施方案。
1,售后房小區破難點,治亂、治差。
售后房小區由于種種原因,一直都是物業管理的難點,但我們會迎難而上,將雙文明活動與物業管理服務達標補貼工作相結合,堅持圍繞五點補貼原則,將治亂、治差作為重點。
在治亂方面,主要針對屢禁不止的亂停車、亂堆物和亂涂寫這“三大頑癥”對癥下藥。對小區的停車位進行重新規劃,重新劃定停車線,并且嚴格控制車輛出入小區,加強車輛規范停放,及時進行車輛引導。對亂堆物和黑色小廣告,做到勤巡視、快制止和全清除,建立長效管理機制,將苗頭遏制在萌芽狀態,保障居住環境有序。
在治差方面,一是對管理處、門衛室等接待服務窗口進行集中整治;更換陳舊的辦公設施,打掃整理辦公場所,調整部分不合理的門衛室。二是在服務態度上有所提升,做到用語文明規范,態度主動誠懇,接待熱情耐心。三是提升服務形象,特別是門衛保安的形象,做到掛牌上崗,儀表整潔,服務規范。
2,商品房小區抓“三高”。
針對基礎狀況較好的商品房小區,重點是維護和提高小區優美環境,對小區的綠地內垃圾進行清除,按時進行綠化養護,在延伸服務方面為業主提供便捷的服務,提升窗口服務的效率和滿意度,達到:高標準的居住生活環境、高起點的管理服務標準及高水平的滿意度,力爭打造樣板、多出亮點。
3,進家門,聽心聲,解難題。
我們將通過實地走訪加強與業主的溝通交流,了解業主亟需解決的問題并切實落實解決。為此由領導班子帶頭,每人走訪每個小區不少于20戶;內勤人員走出去,每人走訪每個小區不少于40戶;小區經理上門走訪率不少于小區業主總數的60%。在聽取業主的意見建議后,認真填寫《意見建議征詢單》,并由業主簽字認可。對意見建議進行分析梳理后,制定整改措施,對業主反映集中的問題將盡最大努力去解決,做到能改即改,有難度的想方設法改,確實無法整改的耐心解釋,讓業主理解諒解。
三,服務、服務、再服務,讓居民百姓享受到世博文明
除了在日常小區管理中加強服務意識以外,我們將充分利用應急維修中心等優勢,進一步延伸服務內容,盡可能提供全方位的物業管理服務。
我們本著“為用戶服務,達到物業增值”的宗旨,運用地方資源、政府資源,以不斷提高廣大業主生活質量為根本,以解決廣大業主生活中的各種需要為最終目的,一切從業主的實際需要出發,以“962151”為平臺,致力于開發多種客戶服務項目,服務范圍涉及家政服務、綠化租賃、房屋中介、特色洗衣、家電維修等百姓日常生活領域。換言之,隨著延伸服務項目的拓展,今后,百姓生活上任何問題或需要,只要撥打962151都能得到解決。
今天，油田召開“創和諧環境，建溫馨家園”活動動員大會，想職工所想、辦職工所盼，對社區工作提出了更高、更新的要求，活動開展的非常及時、十分必要。我們XX社區決心在以往工作的基礎上，結合油田開展“創和諧環境，建溫馨家園”活動的要求，選準載體，堅持特色，進一步提高社區物業管理和服務水平，為居民創造更加和諧、溫馨的居住環境。具體來說，我們將做好以下四個方面的工作。
一、積極創建“親情樓棟”，讓機關干部動起來
各項工作的落實，重點在基層，關鍵在干部的表率。為進一步改進社區機關干部的工作作風，發揮機關干部在服務居民、服務主營單位中的帶頭作用，今年3月下旬，我們XX社區出臺了社區機關干部小區管理承包方案，共有XX名社區機關干部對XX個居民小區的樓道進行了承包管理，機關干部負責日常的樓道衛生。活動開展以來，社區機關人員紛紛利用雙休日等業余時間，拿起工具，到自己所承包的樓道打掃衛生，在居民中引起了強烈反響。許多居民看到這一情況后，主動協助機關干部打掃樓道衛生，收到了良好效果。目前，我們這項活動已經向基層延伸，各三級單位紛紛制定了樓道衛生承包辦法，每名黨員干部都承包一個樓道，并將這項工作納入日常管理，每周進行檢查考核。今后，我們XX社區將以“創和諧環境，建溫馨家園”活動為載體，把“親情樓棟”活動長期堅持下去，讓機關干部不但要承擔樓道衛生清掃任務，還要熟悉樓棟居民的基本情況，與居民同吃親情飯，拍攝全家福，做到連心、連情、連責；定期與樓棟長交流座談，了解居民反映的信息，聽取居民意見，竭盡全力為居民排憂解難，讓居民切實感受到社區的溫暖。
二、堅持特色服務，讓社區品牌亮起來
以“小白鴿”志愿服務為紐帶，繼續開展“醫療服務到前線、送醫送藥送健康”活動。3月中旬，在XX采油廠奪油上產會戰的關鍵時期，我們組織“小白鴿”志愿服務醫療隊，由社區領導帶隊先后到采油XX隊等前線單位進行走訪慰問，為職工查體，送醫送藥，將社區黨委對采油一線職工的關懷帶給了正在奮戰的職工們，為采油廠會戰提供了后勤支持。3月份以來，社區共組織6批志愿服務醫療隊先后到20多個采油隊、鉆井隊開展送醫送藥服務，進一步密切了社區與主營單位之間的關系。“兩費”收繳中，采油廠等主營單位給予了我們大力支持和配合。今后，我們將以密切社區與主營單位之間的情誼為宗旨，繼續開展“醫療服務到前線、送醫送藥送健康”活動，定期組織志愿服務醫療隊深入采油隊、鉆井隊等前線單位，為前線職工提供醫療服務，將社區的親情關懷傳遞到生產一線。我們還將編制親情聯系卡，發放到主營單位前線職工的家中，讓他們的家屬能夠享受到更加快捷的服務，讓前線將士能夠安心的奪油上產。
三、大力開展群眾文化活動，讓居民參與進來
去年，我們XX社區以構建和諧小區為主題，在8個小區中開展了“鄰里守望”活動，制訂了《鄰里守望文明公約》，為居民發放了信息聯絡卡，在退休老黨員、老干部中招募“鄰里守望”志愿服務者90余名。活動開展以來，社區先后評選出30家“鄰里文明星”、“鄰里守護星”、“鄰里助困星”，拉近了居民之間的距離，增進了居民之間的友情。
按照“創和諧環境，建溫馨家園”活動要求，今后，我們社區將在所有小區全面推廣“鄰里守望”活動，充分發揮家委會、樓棟長、百戶治保員、“鄰里守望”志愿服務者的聯系紐帶作用，搭建起社區與居民、居民之間、鄰居之間互相溝通的平臺，進一步融洽鄰里關系，努力營造出相互關心、相互幫助、相互監督的社會風尚。在此基礎上，我們還將陸續開展“關愛殘疾人”活動，評選“愛心幫扶”先進居民，舉行第九屆河口文化藝術節，開展老年人才藝展示比賽，開展“三百五好”評選（進百家門、結百家親、說百家好，評好婆婆、好丈夫、好兒媳、好家庭、好兒女）等豐富多彩的群眾文化活動，進一步加深社區與居民之間的感情，密切社區與居民之間的關系，推動社區精神文明建設的健康發展。
四、強化小區管理，讓居民小區美起來
下一步，社區將以燈要亮，樹要綠，地要凈，樓要固，路要通，水要清，暖要熱，電要足，居要安，人要樂等“十要”為標準，進一步規范小區管理。根據《全國物業管理示范住宅小區標準及評分細則》，完善現有的規章制度，按照職責明確、運行順暢、執行有力的原則，重新明確保安、保潔、綠化、維修質量管理標準，建立起科學、規范的物業管理體系，力求管理精益求精。堅持實行分工負責制和目標管理責任制，繼續加大衛生保潔力度，做到“一日三掃”，垃圾日產日清，確保環境整潔。以XX小區創建省優秀住宅小區為目標，加大新區建設管理力度，按照“凈、綠、美”的要求，進一步做好新區綠化工作，不斷強化“綠色精品”意識，積極開展春季苗木配置工作，努力打造綠色生態小區，進一步美化小區，改善小區環境。突出“440”服務的窗口和樞紐作用，進一步健全績效考核機制，提升“440”服務的快速反應能力，讓“440”更快、更靈、落實更到位，為居民提供更加精細美的管理和更加優質的服務，創造更優美、更舒適、更文明的和諧環境。
1 油田社區綜合管網檔案管理現狀
1.1 檔案收集規范度不高。油田建設開發初期的綜合管網檔案，由于油田檔案機構和管理制度不健全，檔案部門不能準確掌握工程項目開工、竣工時間，無法動態監管和規范約束，造成管網工程建設文件材料歸檔不全，部分管網檔案僅有交工資料無竣工圖紙，特別是部分住宅小區水、電、氣、暖、通信等改擴建、維修施工形成的檔案材料歸檔不全問題突出。
1.2 檔案整理規范度不高。在油田社區綜合管網檔案整理的過程中常有卷內目錄和檔案資料實體不符的情況出現。另外，由于個別施工單位工程技術人員責任心不強，在編制竣工圖時缺乏對管線埋設的深度、節點、材質、管線走向及附屬構筑物進行深入細致的調查，使竣工圖成為所謂的“示意圖”，不能準確反映出管線現場具體的施工建設信息，給以后的檔案利用帶來了一定的困難。
1.3 檔案管理方式落后。隨著住宅小區的改擴建，新管線不斷增多，舊管線也在不斷更換和廢棄，各類管線的規模和復雜程度也越來越高，形成的綜合管網檔案也越來越多，使得傳統手工管理及計算機目錄級查詢的社區綜合管網檔案管理方式已無法迅速、準確地提供檔案信息。
1.4 檔案人員素質待提升。綜合管網檔案是否系統、完整、準確，關鍵是做好管網工程文件材料的收集工作，而能否把好收集關，則取決于整個工程建設工作的管理水平和檔案人員的自身業務素質。而目前一些施工單位不設專人收集、整理管網工程資料，或臨時抽調一些不懂專業的人員管理，這樣就會造成資料收集不齊全、填寫內容不準確，內容不真實的檔案，給今后檔案管理和利用帶來隱患。管理人員的管理知識結構老化，也嚴重影響了檔案管理工作的技術水平。
2 對策
2.1 納入合同管理。工程建設單位在與施工單位簽訂工程項目承包合同時，除對施工單位移交竣工技術文件材料的時間做出具體要求外，還應對竣工技術文件，尤其是竣工圖的編制任務、歸檔文件材料的質量檢查標準等做出明確規定。如明確規定由施工單位編制包括竣工圖在內的竣工檔案資料，并預留工程概算總造價的3%作為竣工檔案保證金，竣工檔案經建設單位和轄區內檔案管理部門驗收合格后，再將保證金如數退還，竣工檔案不合格者保證金不予退還。
2.2 強化日常監管。以質量控制前移為端口，保證歸檔文件材料的質量。檔案人員應當轉變觀念，在加強對建設單位工程技術人員的業務指導的同時，對施工單位技術人員進行業務指導，加強編制竣工技術文件的質量要求和規范，引起施工單位對編制技術文件材料的重視。要做好從形成到歸檔的全過程歸檔文件材料的管理，把綜合管網文件材料的形成納入建設單位的行政、經營、生產技術管理中，做到管網檔案歸檔與項目建設進程同步，保證歸檔文件材料的質量。
2.3 把好工程驗收關。工程施工單位在辦理施工許可證時，如果不附管網工程檔案歸檔承諾書，將不予辦理施工許可證；工程完工后，必須有檔案管理部門參與竣工驗收，了解工程施工內容，審查檔案移交是否齊全完整，否則工程不予通過驗收。
2.4 強化檔案業務培訓。檔案人員應更新觀念，增強責任意識、現代化意識，提高自身業務素質同時，加強對相關部門檔案業務指導力度，定期舉辦由建設單位專兼職檔案員、施工單位和監理部門資料員參加的檔案培訓班，以油田基本建設檔案管理細則、建設項目檔案驗收細則、科學技術檔案案卷質量標準為主要內容，對管網檔案歸檔內容、整理標準、裝訂方法等系統講解和實際操作演示，通過培訓提高人們的檔案意識和業務素質，保證歸檔竣工技術文件質量。
