時間：2022-07-10 07:38:47
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇公租房合同，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
第一條為加快推進統籌城鄉發展，完善我區住房保障體系，根據國家、省有關要求，按照《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》（建保〔〕87號）及《省人民政府辦公廳關于加快發展公共租賃住房的實施意見》（政辦〔〕13號）文件，結合我區實際，制定本辦法。
第二條本辦法適用于本行政區域內公共租賃住房（以下簡稱公租房）規劃、建設、分配、使用、管理及監督。
第三條本辦法所稱公租房，是指政府投資并提供政策支持，限定套型面積和按優惠租金標準向符合條件的家庭供應的保障性住房。
第四條區住房保障工作領導組負責本區公租房的指導、監督、審批和備案工作。鄉鎮人民政府、街道辦事處按照各自職責負責公租房的申請受理、審核、公示、輪候、復核及配租管理工作。
第二章準入條件和辦理程序
第五條申請公租房以家庭為申請單位，每個家庭確定一名符合申請條件的家庭成員為申請人，其他家庭成員為共同申請人。單身人士申請公租房本人為申請人。申請人和共同申請人只限申請承租一套公共租賃住房。
第六條申請人應具有本區戶籍且年滿18周歲，有穩定工作和收入來源，具有租金支付能力，無住房或家庭人均住房使用建筑面積低于15平方米的住房困難家庭。
第七條申請公租房的收入限制：單身人士月收入不高于1200元；家庭人均年收入不高于12000元。政府將根據經濟發展水平、人均可支配收入、物價指數等因素的變化動態調整，并向社會公布。
政府引進的特殊專業人才和在本區工作的全國、省部級勞模、全國英模、榮立二等功以上的復轉軍人住房困難家庭按屬地申請公租房，不受收入限制。
第八條大、中專畢業生在我區連續穩定工作達兩年的，且收入符合上款規定標準，可以聯合申請公共租賃住房。
第九條符合廉租住房條件的家庭，未實行實物配租的可申請公租房。
第十條申請租賃公租房，應提交以下材料：
1.《公共租賃住房申請表》；
2.身份證或戶口簿復印件；
3.工作單位提供的工作收入證明和社會保險經辦機構提供的社會保險繳費證明；
4.住房情況證明；
5.其他需要提供的材料。
第十一條申請公租房按下列程序辦理：
（一）申請人憑戶口簿、身份證向戶口所在地社區（居委會、村）領取申請區公租房分配相關表格，如實填寫申請表并及時提交資料；在我區工作符合申報條件的大、中專畢業生，也可向工作單位所在地社區（居委會、村）申請及提交相關資料。申報材料齊全且符合規定的，社區（居委會、村）應當及時作出受理決定，并向申請人出具書面憑證；申請資料不齊全或者不符合規定要求的，應當在7日內書面一次性告知申請人需要補充的全部內容。
（二）社區（居委會、村）在受理之日起20日內對申請人戶口、收入、住房等情況通過入戶調查、鄰里訪問或信函索證等方式進行調查核實。初審合格后，受理社區（居委會、村）應及時簽署初審意見并報鄉鎮人民政府或街道辦事處。
（三）鄉鎮人民政府或街道辦事處對申請家庭的戶籍、低保、收入、住房情況和提交材料的完整度進行審核并在社區（居委會、村）公示，經公示無異議或異議不成立的簽署審核意見報區住房保障辦公室；公示有異議的，由鄉鎮人民政府或街道辦事處調查核實，并將結果書面告知異議申請人。
（四）區住房保障辦公室自收到初審資料之日起30日內會同區民政局、公安分局、財政局(民生辦)、監察局以及相關部門和鄉鎮街共同調查核實、會審，提出復審意見并報送區住房保障領導組進行審批。
（五）將審核結果在申請人居住的社區（居委會、村）公示，公示時間為7日；申請人為我區工作的大、中專畢業生的在工作單位所在地社區（居委會、村）公示。任何組織或個人對公示申請人的情況有異議的，可向區住房保障辦公室提出，區住房保障辦公室自接到異議之日起7個工作日內重新調查核實。經公示無異議或經核實異議不成立的，區住房保障辦公室批準申請人取得租住資格后報區住房保障領導組并在網站進行公告，同時向申請人發出《區公共租賃住房實物配租資格確認書》。
（六）街道辦事處和鄉鎮人民政府對取得《區公共租賃住房實物配租資格確認書》的申請人通過抽簽確定順序號，再根據順序號抽取承租的公租住房房號。對行動不便的殘疾人、重大疾病人和70歲以上的老人盡可能安排低層房屋。
（七）申請人抽簽確定房號后，在30個工作日內到街道辦事處或鄉鎮人民政府簽訂《區公共租賃住房租賃合同》，并憑《入住通知單》辦理入住手續。未在規定時間內簽訂租賃合同的，視同自動棄權。自動棄權的，本次配租作廢，且三年內不得重新申請。
（八）保障對象因樓層、戶型等原因而拒絕選房的，視為自動放棄實物配租保障，由后續家庭依次遞補。放棄選房的保障對象在三年內不予接受申請和安排配租。
第三章配租管理
第十二條區住房保障領導組委托公租房所在地的鄉鎮人民政府或街道辦事處承擔已配租公租房的物業服務、租金收取、房屋騰退等日常管理。
第十三條公租房房租按下列方式管理：
（一）公租房租金標準實行政府定價，即按市、區物價部門批準的標準執行，并按年度實行動態調整。
（二）公租房的租金收入，納入區財政非稅收入專戶管理，專項用于公租房的維護和管理。專用票據由區住房保障辦公室統一領取，公租房所在街道辦事處或鄉鎮人民政府向區住保辦申請領取專用票據，負責向承租人收取房屋租金并及時繳入專用賬戶。區住房保障領導組根據區政府規定，提取一定比例返撥鄉鎮街，專項用于公租房的維護和管理工作。
第十四條公租房配租面積應與申請人的家庭人數相對應，申請人應據實申報合理選擇。對符合條件的申請人，按申請的時間段、選擇的公租房地點和相對應的戶型面積搖號配租，并向獲得配租的申請人發放配租確認通知書。對本次搖號未能獲得配租的申請人，進入下一輪搖號配租。
第十五條符合廉租住房條件的家庭，區政府引進的特殊專業人才，在工作的全國、省部級勞模、全國英模、榮立二等功以上的復轉軍人符合公租房申請條件的，優先輪候配租。
第十六條《區公共租賃住房租賃合同》為格式合同，每次合同期限一般為3至5年，最長期限為5年。
第十七條承租人享有按合同約定租賃期限使用公租房的權利。承租人應愛護并合理使用房屋及附屬設施，不能改變公共租賃住房的結構、設備、設施和使用性質，只能根據實際需要添加必需的生活設施。退回公租房時，自行添加的生活設施和裝飾裝修不予補償，并恢復原樣。
第十八條承租人應當按時交納政府規定的公租房租金和房屋使用過程中發生的水、電、氣、通訊、電視、物業服務等費用。
第四章物業管理
第十九條公租房所在鄉鎮人民政府或街道辦事處應當通過擇優錄用方式選聘物業服務企業，也可全區統一選聘物業企業，協助物業服務企業與公租房承租戶簽訂《公共租賃住房物業服務合同》和《公共租賃住房承租人規約》，并督促實施。
第二十條屬獨立小區的，組建有所在鄉鎮人民政府或街道辦事處和公租房承租人代表參加的公租房小區管理委員會。小區管理委員會監督物業服務企業按照合同約定提供相應的服務，支持物業服務企業正當的管理活動，聽取和反映承租人的意見，維護承租人的合法權益，協調承租人與物業服務企業的關系。不屬于獨立小區的，應納入所在小區統一的物業管理，承租人應服從物業統一管理，依法行使相應的權利、履行相應的義務，所在鄉鎮街應做好監督與協調工作。
第二十一條建立健全公租房共用部位和共用設施維修養護制度，日常維修由所在鄉鎮人民政府或街道辦事處負責，大型維修和專項維修由鄉鎮人民政府或街道辦事處做出預算報區住房保障領導組審核批準后實施。
第二十二條公租房所在鄉鎮人民政府或街道辦事處負責協調處理公租房承租人的物業服務投訴及其他問題。
第二十三條公租房的物業服務收費標準按照市、區物價局核定的標準執行。
第五章退出管理
第二十四條承租人租賃合同期滿，應退出公租房。需要續租的，應在合同期滿3個月前重新申請，經審核符合條件的，重新簽訂租賃合同。
第二十五條承租人通過購買、獲贈、繼承等方式在申請公租房地區獲得其他住房的，或在租賃期內超過政府規定的收入標準的，應當退出公共租賃住房。
第二十六條公租房承租人和購買人有下列行為之一的，解除租售合同，收回公租房，其行為記入信用檔案，五年內不得申請公租房：
1.采取提供虛假證明材料等欺騙方式取得公租房的；
2.轉租、出借或者從事其他經營活動的；
3.改變公租房結構或使用性質的；
4.承租人無正當理由連續空置6個月以上的；
5.拖欠租金累計6個月以上的；
6.在公租房中從事違法活動的；
7.違反租賃合同約定的。
第二十七條承租人在合同期滿或終止租賃合同時應當退出公租房。確有特殊困難的，給予一定的過渡期限；拒不騰退的，按合同約定處理，并在適當范圍內公告，必要時區住房保障機構依法申請人民法院強制執行。
第六章出售管理
第二十八條承租人在滿足政策允許的租賃時間，且符合購買條件后，可選擇申請購買居住的公租房。
第二十九條公租房出售價格以綜合造價為基準，具體價格由區物價部門會同住房保障、財政等部門研究確定，定期向社會公布。
第三十條購買公租房，可選擇一次性付款或分期付款。一次性付款后，不再支付租金；分期付款時，未付款面積按照規定交納租金。
第三十一條購買人與產權人或受托人簽訂書面銷售合同，明確付款價格、付款方式、修繕責任，以及雙方其他的權利和義務，付清全款后向房屋和土地權屬部門辦理登記。
第三十二條購買的公租房在規定期限內不得進行出租、轉讓、贈予等市場交易，可以繼承、抵押。
第三十三條購買人通過購買、獲贈、繼承等方式在購買公租房所在地獲得其他住房的，或因特殊原因需要轉讓以及抵押處置時，由政府回購，回購價格為原銷售價格加同期銀行存款活期利息。
第七章監督管理
第三十四條區住房保障機構應當建立公租房檔案，詳細記載規劃、計劃、建設和住房使用，承租人和購房人的申請、審核、輪候、配租、配售以及違法違約情況等有關信息。
第三十五條區住房保障機構應當組織對承租或購買公租房人員履行合同約定的情況進行監督檢查，有關單位和個人予以配合，如實提供資料；在監督檢查中，區住房保障機構有權采取以下措施：
（一）兩名以上工作人員應持工作證明，在至少一名成年家庭成員在場的情況下，進入公租房檢查使用情況；
（二）對違法違規行為予以制止并責令改正。
第三十六條承租人隱瞞或偽造住房、收入等情況，騙取公租房和查實社會單位為申請人出具虛假證明材料的，除按本辦法第三十三條處理外，有關部門對直接出具虛假證明材料的單位主管人員及直接責任人依法依紀追究責任。
第三十七條房地產中介機構違法、違規為公租房接受委托轉讓、出租或者轉租的，由相關部門對房地產中介機構依法處理。
結合當前工作需要，的會員“wjj050607”為你整理了這篇住房保障審計整改情況匯報范文，希望能給你的學習、工作帶來參考借鑒作用。
【正文】
（一）關于公租房分配和管理情況的問題。
問題描述：
1.不符合條件人員違規享受公租房保障。總計24戶家庭違規享受公租房保障，分別是10戶違規享受貨幣補貼，14戶違規享受實物配租。違規享受貨幣補貼10戶中，3戶申請人死亡多領取貨幣補貼3220元，剩余7戶開化縣城擁有商品住房或預售登記信息多領取貨幣補貼7515元。違規享受實物配租14戶中，6戶因申請人或共同申請人死亡仍違規在保，7戶（2戶在衢州市區、5戶在開化縣城）擁有商品住房或預售登記信息且人均住房超18㎡家庭仍違規享受實物保障，1戶外來務工保障人員余某自2017年起,憑2015年6月至2017年9月企業社保繳費記錄等，獲批享受公租房1套。
2.社保中斷后的原公租房保障人員的退出保障機制不健全。總計3戶外來務工人員社保已中斷或由企業繳納轉為個人繳納但仍享受公租房政策保障，截至2020年12月，其中1戶社保中斷已超過3年，與此同時《開化縣2019年度公租房保障申請實施方案》等相關政策未對中斷后退出保障進行明確規定。
3.晨景苑公租房小區資源未充分利用，配租率低。晨景苑110套公租房（整體打包出租給開化縣工業園區管理委員會和縣教育局各55套）中29套公租房屬非成套公租房且地段偏遠，市場需求低目前已閑置1年以上，其中：開化縣工業園區管理委員會2套，縣教育局27套。
4.已配租公租房存在閑置6個月以上的問題。總計38套住房困難家庭承租的公租房無用水用電，對2020年實物保障家庭，運用水費、電費等數據核查，有38套公租房6個月以上未產生用水用電，不符合《開化縣2019年度公租房保障申請實施方案》“公租房保障對象有下列行為之一的，取消公租房保障資格……（三）轉租、出借、閑置公租房6個月以上……”的規定。
5.公租房保障數據更新不及時、公租房申請等保障事項線上受理率低。截至2020年12月，總計167戶公租房保障對象數據更新不及時，分別是108戶公租房保障對象信息未及時納入浙江省住房保障統一管理系統，59戶已退保家庭未及時調整浙江省住房保障統一管理系統相關信息。另外市住建局要求2020年度公租房申請等保障事項線上受理率達到80%，截至2020年10月，縣住建局線上受理率僅2.64%，截至2020年12月底僅9.4%，未完成線上受理率達標要求。
整改落實情況：
1.截止2021年7月底，已全部完成24戶違規享受公租房保障家庭的整改工作，其中10戶享受貨幣補貼，14戶享受實物配租，具體情況如下：10戶違規享受貨幣補貼的保障家庭中3戶因申請人死亡、7戶家庭因名下登記商品房，已按規定退回違規領取的租賃補貼10735元（附收款憑證）；14戶違規享受實物配租的保障家庭中6戶因申請人或共同申請人死亡、7戶家庭因名下登記商品房、1戶不符合公租房準入條件，4戶已按規定騰退所承租的公租房，6戶已按規定取消其公租房保障資格，因名下卻無其他住房可騰退，重新簽訂承租合同，按市場租金繳納房租，4戶已按規定，根據人口變化情況，調整房屋租金（附承租合同及退房驗收單）。
2.截止2021年5月底，已取消3戶外來務工人員社保已中斷或由企業繳納轉為個人繳納的公租房保障條件，按照市場租金繳納房租，給予6個月的搬遷過渡期，做好退房準備。另浙江省建設廳于2021年6月23日下發征求《住房保障領域基本公共服務導則》（征求意見稿）的通知， 該導則適用于全省公租房保障基本公共服務的規定，各市縣（市、區）人民政府須參照導則，完善本地的公租房保障基本公共服務的有關內容。該導則于2021年9月30日正式出臺，并于2021年11月1日起試行，結合我縣實際和審計提出公租房退出保障機制不健全的問題予以細化，擬定《開化縣公租房保障管理實施細則》，完善新就業和外來務工人員退出保障機制，已于2021年12月7日印發。
3.截止2021年9月，已完成晨景苑29套閑置公租房的配租。縣住建局積極對接園區企業是否有承租需求，通過定向配租方式，針對園區企業加大配租政策宣傳力度，現已全部配租（附承租合同）。
4.截止2021年7月底，已完成對38套閑置公租房的整改。針對38套閑置公租房的承租家庭，縣住建局已發放書面告知書要求其按規定騰退，對確屬困難不宜實物保障的制定靈活政策調節為貨幣補貼，現已騰退31套,7套按市場租金繳納房租。
5.截止2021年3月，已完成對167戶公租房保障對象的數據更新，在后續工作中加強數據實時更新，做到線下與線上數據動態同步。同時為進一步提高線上受理率，現已上線“政務2.0”版本，線上受理率達到90%以上，已完成線上受理率達標要求。
計劃完成時限：2021年7月底已全部完成關于公租房分配和管理情況的問題整改。
（二）關于困難群眾住房保障情況的問題。
問題描述：
住房困難群眾應保盡保摸排不到位。審計綜合比對不動產登記、社保、民政等信息發現，開化縣有52戶低保戶、有9戶低保邊緣戶和1戶特困戶，截至2020年12月，縣住建局未完成與社區等對上述無房戶應保盡保的確認工作，困難群眾應保盡保摸排工作有盲區，精準保障落實不到位。
整改落實情況：
關鍵詞：公共租賃房 重慶模式 經驗
自2007年6月國家批準重慶為全國統籌城鄉綜合配套改革試驗區以來，重慶致力于重點領域和關鍵環節改革突破，結合自身的實際情況，大力開展公租房建設。自2010年2月第一個公租房項目奠基以來，重慶公租房在2010、2011兩年的時間已開工建設2725萬平方米，并計劃在2012年年底完成4000萬平方米的開工任務。規劃的公租房建設任務完成后，重慶可以大體上滿足中低收入居民人均20平方米的居住條件，解決200萬人的居住問題。
一、重慶公租房建設的亮點
（一）發揮了政府在保障性住房建設中的主導作用
一是堅持政府主導、產權公有的方向。重慶市公租房的建設主體是市政府和各區縣政府，公租房產權由國有的重慶地產集團或區縣政府性投資公司持有，確保了公租房的公共保障屬性。二是最大限度降低租金。公租房建設用地以劃撥方式提供，國有企業承建，無土地出讓金、無城市建設配套費、無相關稅費、無開發商利潤。因而，租金只考慮成本中的貸款利息、房屋維修管理費用等因素，從而保障了公租房的租金不超過同類地段、同等品質商品房市場租金的60%。
（二）打破城鄉差別，不設戶籍限制
根據《重慶市公共租賃住房管理實施細則》規定，凡年滿18周歲，在重慶有穩定工作和收入來源，具有租金支付能力，符合政府規定收入限制的無住房人員、家庭人均住房建筑面積低于13平方米的住房困難家庭、大中專院校及職校畢業后就業和進城務工及外地來主城區工作的無住房人員，均可申請我市的公共租賃住房，對戶籍沒有任何要求。打破城鄉差別和不設戶籍限制的規定使公租房的入住門檻相對較低，讓新就業大中專畢業生、進城務工人員、引進的專業人才和外地來渝工作人員都能夠安居樂業。
（三）實行無差別的“混建”模式
重慶沒有將公租房建設與普通商品房建設隔離開來，而是采用與商品房混建的方式，將公租房規劃在交通條件較好的地區，并完全參照商業樓盤的標準，配套學校、醫院、商店、銀行以及健身、圖書館等設施和場地。以重慶主城區為例，公租房分布在一、二環線之間的21個聚居區，交通、環境、配套條件都比較好，公租房住戶完全與商品房住戶有機融合在一起，共享小區環境和專業物業公司的管理與服務，避免社會階層隔離和形成“貧民窟”。①
（四）考慮了入住者的承受能力
由于公租房是面向中低收入住房困難群體的保障住房，公租房租金主要考慮貸款利息、房屋維修管理費用、空置損耗三部分成本價，原則上不超過同地段、同品質、同類型普通商品房市場租金的60%，并實行動態調整，每兩年向社會公布一次。重慶在公租房租金高低問題上，只求收支平衡，不追求利潤，能維持正常運行，租金保持相對穩定。公租房的租金收入將專項用于償還公租房貸款利息及日常維護。除了租金標準外，重慶對公租房的配租面積與申請人家庭人數作了相關規定。
（五）設計了嚴格的退出機制
為了規范公租房的管理，重慶設計了嚴格的退出機制。《細則》規定，公租房租賃合同簽訂期限最短為1年，最長為5年。租賃合同期滿后，承租人應退出公租房；需要續租的，應提前申請，經審核后重新簽訂合同。同時還規定，承租人由于收入提高和自購房等原因不再符合條件的，政府收回保障性租賃房，再租給其他符合條件的對象。在租賃5年期滿后，承租人還可按成本價加銀行利息申請購買居住的公租房。購買的公共租賃住房可以繼承、抵押，不得進行出租、轉讓、贈予等市場交易。購買人需要轉讓的，由政府回購，回購價格為原銷售價格加同期銀行活期存款利息，不會隨著房價的上漲而上漲。《細則》規定，承租人不得轉租、出租或改變房屋使用性質，一旦違規，將取消租賃資格。空置6個月以上不住，或通過其他方式獲得住房的，也必須退出。拒不退出的將記入個人信用檔案，并依法強制退出。②
（六）建立了資金保障體系
重慶公租房建設不僅規模大，而且建設資金有保障。重慶計劃建設4000萬平方米的公租房，需要大約1200億元。借助現代金融的支持和合理的資金籌措方式，保證了公租房建設的資金需求。在1200億元投資中，1/3是資本金，政府投入400億元，包括三個方面來源：一是中央政府大力支持保障房，3年內中央政府給重慶的保障房、公租房的投入補助100億元；二是重慶政府付出200億元；三是小區內商業配套土地有上百億的收入。剩下800億元資金需要籌資。2010年籌集200多億元，2011年也應該籌集200多億元，2012年也應該有200多億元，三年就有差不多800億元。2010年的200多億元主要是向銀行借，2011年所需的兩三百億元，重慶市政府向國家養老保險基金、商業保險公司等金融機構籌集，并已基本落實。關于800億元的負債，利息部分可以用公租房的租金來償還，償還本金的資金來源渠道是：一方面，租住了3―5年的租房者總有一部分想買下公租房。如果有1/3的人需要購買，就可以收回500億元的投資。另一方面，隨著公眾收入水平的提高、物價指數的上升，增長的租金足以平衡幾百億元的支出。③
二、重慶公租房建設的創新
（一）建立“雙軌制”住房體系，推動城市化進程
重慶大規模開展公租房建設，探索城市住房供應“雙軌制”， 改變了住房主要由市場提供的單一模式，建立了一個市場供給與政府保障相結合的住房體系。重慶的基本思路是：30―40%的中等偏下收入群體，由政府提供的公租房予以保障；60―70%的中高收入群體由市場提供的商品房解決，并對高端商品房和投機性炒房采取相應的遏制措施，形成“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的制度體系，逐步實現住房保障的全覆蓋。在重慶設計的“雙軌制”中，公租房建設是關鍵的一環。重慶大規模建設公租房，實際上是對我國在工業化、城鎮化快速發展進程中如何推進城鄉統籌的一次積極探索。
（二）保障和改善民生，實現保障性住房的全覆蓋
重慶把公租房建設當作一項重大的民生工程。為此，重慶把30―40%既不能享受廉租房和經濟適用房，也買不起商品房的中低收入群體納入公租房的保障范圍之內，在準入上率先打破城鄉和內外差別，不設戶籍限制，使家庭人均住房面積在13平方米以下的城市中低收入群體、進城務工及外地來渝工作的無住房人員、大中專學校和職校畢業在渝工作的無住房人員都有資格享受公租房。這一做法將逐步實現保障性住房的全覆蓋。
重慶公租房不僅覆蓋范圍廣，而且讓入住的中低收入者有尊嚴感。公租房住戶與商品房住戶有機融合在一起，能在交通便捷、環境優美、配套齊備的居民社區共享小區環境和專業物業公司的管理與服務。合理的布局、配套的社會服務、齊備的設施使入住公租房的中低收入者，能夠享受到中檔商品房的居住標準，過上有尊嚴的生活。這一做法對保障和改善民生，促進經濟平穩較快發展和社會穩定起著不可低估的作用。
（三）注重社會效益，營造良好的社會生態
在土地財政和民生幸福兩者之間，重慶選擇了后者。與許多地方推崇“土地財政”形成鮮明的對照，重慶將大批土地劃撥投入搞公租房建設，用國家資源資助公共服務，以土地增值收益反哺社會公共事業是一種超越。由于公租房用地以劃撥方式供應，減免土地出讓金，免征城鎮土地使用稅、土地增值稅，免征城市建設配套費等行政事業性收費和政府性基金，可直接減少一半資金投入。不把土地出讓給開發商，由政府主導建設公租房，這一舉措使土地的增值可以用于民生工程而不是由開發商和政府所得，充分彰顯了以人為本的施政理念。
由于重慶公租房建設規模龐大，與住房建設相關的30多個產業鏈能夠被延伸拉動。更重要的是，解決了大批中低收入群體的住房困難，將使中低收入者從沉重的經濟負擔中解脫出來，拿出原本計劃用于買房的那部分積蓄，改善生活，提高當前生活質量，從而有力刺激消費，拉動其他相關產業的需求。由此我們可以看到重慶市公租房項目建設，不只是能夠解決中低收入者的住房問題，而是一種新的發展思路、發展模式，由公租房建設以及其他方面的大力度民生投入，正推動重慶形成一個良好的社會生態。
參考文獻：
①黃奇帆. 推進公共租賃住房建設完善城市住房保障體系[N]．重慶日報，2010－06－12（1）
②劉志強．讓“夾心層”圓住房夢[N]. 人民日報，2011－02－12（4）
對《辦法》的上述條款進行分析發現，其規定的有關公租房租金標準制定的要義即在于“公共租賃住房的租金應低于市場價格”。
然而，低于市場價格的公共租賃住房的租金到底應怎樣合理制定？《辦法》對此僅給了一個“按照略低于同地段住房市場租金水平的原則”，而并未作出有較強操作性和可行性的具體規定。
那么，公租房租金標準到底何以合理制定呢？
明確公租房物品性質：公益保障性
要真正搞清楚公租房租金標準到底何以合理制定這個問題，首先要明確的就是公租房的物品性質。
公租房并不等同于具有公共產權用于居住的房屋，政府不一定必須通過購買并持有此類房產才能提供作為公共物品的公租房。也就是說，公租房的公共物品性質并不取決于房屋產權歸屬。因為，物理形態的住房即使具有公有產權性質，它的提供者和提供行為也并非想當然的成為公租房的提供者和公租房的供應者。這就是說，只有政府對公租房體系的組織、管理、運營和對公租房投放及分配而制定的相關規則，以及政府對規則的執行，才是決定公租房公共物品性質的重要特征。雖然，通過租金收益實現公租房供應體系的市場化運營存在一定可能性，但是，必須明確的是：保障性安居工程的目標應該是向居民提供住有所居的居住保障，而不是政府獲得固定資產――住房的增加。
鑒此，由于公租房的物品性質屬于居民安居公益保障性的，故其租金標準的制定，即應在居民安居公益保障性物品性質這個層面合理定位。
公租房針對的群體：“夾心層”
既然公租房的租金標準制定應在居民安居公益保障性物品性質這個層面合理定位，就應通過合理制定公租房的租金標準來提高其出租率。
當然，在合理制定公租房的租金標準時，除了要考慮公租房的安居公益保障性物品性質，還得考慮公租房是解決新就業職工等城鎮“夾心層”群體的住房問題的一個重要產品這個要素。故此，公租房的租金價格如何適應某些家庭支付能力等，即不僅是目前公租房建設普遍面臨的一個難題，亦是目前合理制定公租房的實際租金標準的一個難題。
從目前公租房建設投資成本來看，公租房建設的投資成本包括建設成本和管理成本兩方面。建設成本方面，公租房的土地政府是不收取溢價的，是土地成本價，但拆遷等方面需要“花錢”。以北京豐臺區黃土崗公租房為例。其公租房的土地成本大約每平米在三四千元左右。公租房的工程建筑安裝成本約每平米三四千元左右。兩者相加，目前公租房的建設成本在每平米6000元到8000元。此外，由于北京公租房的建設規模很大，建設資金主要來源還得靠貸款。而目前銀行月利率一般是4%，公積金貸款利率是3.6%。管理成本方面，主要是公租房的物業、小區管理等方面費用。按此計算，北京豐臺區黃土崗公租房每平米的建設成本和管理成本大約是6100至8100元。也就是說，北京豐臺區黃土崗公租房的項目公布成本租金應該至少為30元/平方米/月。
從目前合理制定公租房的實際租金標準來看，還得綜合成本租金和居民住房消費水平來綜合確定。由于公租房本身不是以租金作為主要獲利方式，所以對租金的要求不能很高。因此，如果拿市場租金的房屋去和公租房租金相比，是不合理的。此外，公租房由于土地等建設成本比商品房低，那么成本租金必然會比正常的市場租金要低。
如何制定標準：兩大途徑
合理制定公租房的實際租金標準，應在嚴格遵循《辦法》相關條款原則規定的基礎上，結合當地實情予以實現。
建立公租房分配標準和分級租金制度
公租房分配標準可根據申請人的家庭人口結構，按人均15～20平方米建筑面積的標準分配，超過標準面積的租金按市場價格計收；另針對產業工人和剛畢業的大學生，還可設計集體宿舍或者單室戶以滿足其低成本支出居住的需求。而其租金標準則可按照兩個標準來分級制定：
一是參照公租房的地段和環境及居住條件，按照“離市區越遠，租金越低，集體宿舍更加優惠”的標準分級收取所在區域市場價的2～6折租金；
二是按照承租人的收入分級，收入越低，租金越低。即公租房租金標準原則上可按同地段或同區域、同類別住房市場租金50%～70%的比例確定。按照相關規定，政府投資建設并運營管理的公租房租金實行政府定價，各類企業和其他機構投資建設、運營管理的公租房租金實行政府指導價，其標準可在市、縣價格等部門核定的租金標準上下浮動，但幅度不得超過10%。公租房租金標準根據住房市場租金水平實行動態管理，一般3年調整公布一次。
此外，公租房的租金還可實行市場定價、分檔補貼、租補分離。在此要特別指出的是，盡管制定公租房的實際租金合理標準能夠通過建立公租房分配標準和分級租金這個具體制度途徑來予以實現，但在公租房具體約定租賃合同的租金數額時，仍應嚴格按《辦法》第二十條規定的“市、縣級人民政府批準的公共租賃住房租金標準確定”。
建立公租房租賃補貼或其減免制度
按照《辦法》第二十一條“承租人收入低于當地規定標準的，可以依照有關規定申請租賃補貼或者減免”的規定，考慮到公共租賃房主要面向的城市中等偏下收入家庭、新就業人員和外來務工人員這三類保障人群的收入確實存在一定差距，如果堅持成本租金或“準市場租金”可能會使這三類保障人群的低收入家庭負擔不起。為此，如果其租金水平高于其住房消費水平和支付能力，當地政府可采取降低公租房成本和財政租賃補貼的方式。
一方面，政府可多增加公租房的首期投入，減少貸款金額，降低公租房成本，以降低這三類保障人群的公租房租金。另一方面，政府還可將按保本微利的原則，并結合這三類保障人群的承租家庭負擔能力和同類地段類似房屋市場租金，按一定比例下浮確定其租金。此外，政府還有必要對這三類保障人群進一步進行劃分，用發放到人頭的租金補貼方式對這三類不同保障人群進行不同程度的保障。如此，不僅會使政府公租房租賃補貼的公共資金效率明顯提高，同時也有利于政府對當地公租房的配租管理，進而在公租房這一住房保障形式上發揮更加積極的作用。
地方政府在依照有關規定落實面向城市中等偏下收入家庭、新就業人員和外來務工人員這三類保障人群的申請租賃補貼或者減免規定的基礎上，還有必要進一步明確，城鎮保障人群的公租房租金應不包括承租人租賃期間實際發生的物業（管理）服務費和水、電、氣等費用。而涉及部分承租人享受的物業（管理）服務費等減免或政府補貼待遇的相關優惠政策，亦應由當地政府制定并具體組織實施。■
（作者系中國管理科學研究院特約研究員）
名詞解釋：
關鍵詞：公租房；華中地區；建設；政策
Abstract:As the main solution to solving the housing difficulties of city sandwich layer, the construction plan and implementation of Public rental housing is widespread concerned. The development strategy should be appropriate to the specific, people-oriented. Drawing on the successful experience of the region is especially important. This article will briefly introduce the public rental approach of Chongqing, Hong Kong, South Korea three successful implementation in order to draw the comparison and analysis of Henan, Hubei, Hunan, public rental policy implementation and construction, come up with recommendations for scientific planning and construction of public rental in central China orderly development.
Keywords:public rental housing；central China；construction；policies
中圖分類號：TU984.12
文獻標識碼：A
文章編號：1008-0422（2012）05-0076-03
1 引言
2009年住房與城鄉建設部住房保障部門研究制定《公共租賃住房指導意見》，總結各地解決“夾心層”住房問題的經驗，明確公租房建設標準、供應對象及相關政策。為擴大住房保障政策覆蓋面，國務院2010年6月召開相關會議指出：“發展公共租賃住房主要是解決城市中等偏下收入家庭的住房階段性需求，提供租金較低、戶型較小的住所。”公共租賃房屋已經引起國家重視，城市夾心層的住房困難問題正逐步解決。
2 公共租賃房的基本內涵
2.1定義
公共租賃房簡稱公租房，由政府或公共機構所有，以較低的價格供中低收入者或者住房困難家庭租賃居住，是解決新就業職工等夾心層群體住房困難的產品。
公租房是一個過渡性住房保障辦法，是一種從政策保障角度出發的住房產品分配形式。相對于經濟適用房和廉租房具有覆蓋人群廣泛，補貼標準靈活并且補貼對象明確，操作透明的優點。
2.2理論基礎
政府規制理論――政府具有經濟調節、市場監管、社會管理和公共服務的功能，通過合理的保障政策，能夠分別從土地、社會資金、房源、保障對象、價格或租金以及后期管理等方面做出積極的引導和有效地宏觀調控。
產業發展理論――從發展規律、周期、影響因素、產業轉移、資源配置、發展政策等角度來分析我國公租房的發展。我國公租房雖然起步晚，市場空間巨大，集政策支持、覆蓋面大、切實可行等優勢于一體，其發展前景不可限量。
3 公租房建設發展借鑒
公共租賃房屋是解決城市中等偏下收入的住房保障政策之一，由2009年住建部率先提出并實行。目前實施狀況較好的國內地區主要有重慶、北京、上海等地，國內外可供借鑒的經驗比較豐富，本文將以重慶、香港和韓國為例（表1）。
3.1. 韓國
經過近30年的發展，以“政府引導、融資支持、企業運作、定向供應”為原則，逐步形成了以永租房、公租房和國租房為主要內容的公共租賃住房體系（表2），其針對不同人群的供應體制值得借鑒。城市人口急劇增加，城市住房短缺，韓國政府采取了大量政策措施，如增加公共住房建設、市場調控、租金補貼等多種措施保障中低收入家庭住房供給。同時為了確保中低收入家庭享受住房保障政策，建立了基于強制住房合同預購賬戶制度和住房檔案制度的“一戶一宅”制度[1]。
3.2 重慶
重慶是目前國內保障性制度建設效果較好的典型地區之一。其主要經驗在于：初步形成了有城市特色的城市住房“雙軌制”供應體系[2]，以公共租賃住房為主實現了保障性住房的內部整合，包括不設戶籍限制在內的一系列具體制度創新，形成強有力的組織領導和制度保障。重慶雙軌制又不同于香港的租售雙軌制，其鮮明特點在于大力加強保障性住房建設，并在保障房的分配上實行嚴進寬出，同時放寬對于商品房的管制，使房地產市場的運行更加符合市場經濟規律。
3.3. 香港
香港推出了公共租屋計劃(PRH)、居者有其屋計劃(HOS)和私營部門參與計劃(PSPS)，形成了由市場和政府供應的雙軌制住房供應體系[3]。香港租售并舉的保障性住房政策極大程度地保證了不同收入水平的家庭的住房，有效實現了其“居有所屋”的政策目的。租售雙軌制為香港提供了占市場總額40%以上的保障性住房，既滿足了中低收入家庭住房需求，也為商品住房留出足夠的市場份額和發展空間。
4 華中地區公租房規劃建設解析
我國公租房政策遵循的基本原則是：政府組織，社會參與；因地制宜，分別決策；統籌規劃，分步實施。自公租房政策實施以來，各地政府積極響應國家號召，在住房保障方面取得了不少成績，本文將對華中地區的公租房政策、建設情況和建設標準進行分析對比并提出政策和規劃建設建議。
4.1湖南
湖南省住房和城鄉建設廳自2010年發展公共租賃住房，為買不起商品房也享受不到廉租房政策優待的“夾心層”提供了租房新選擇。
公共租賃住房是面向城市中低收入住房困難家庭、新就業職工和有穩定職業并在城市居住一定年限的外來務工人員等群體出租的政策性住房。可以是成套住房或集體宿舍，成套建設的公共租賃住房單套建筑面積嚴格控制在60平方米以下。租賃合同一般為3至5年，同時提出強化退出管理，多渠道籌措房源，提出由市州、縣市政府要統籌安排房源籌集工作。
2011年又提出《湖南省公共租賃住房專項補助資金管理實施辦法》，保障類住房已經獲得政府高度重視，對改善民生意義重大。根據2011年湖南省保障性安居工程計劃，湖南省2011年保障性安居工程總任務44.72萬套，其中公租房4.2萬套。保障性住房建設和棚戶區改造2011年11月前全部開工，年底基本建成60%以上。
4.2 湖北
2011年5月湖北省政府出臺《關于加快發展公共租賃房屋的意見》提出商品房建設需配建5-10%公租房，并要求公租房建設符合安全衛士標準和節能環保標準，確保工程質量。戶型以40為主，并通過多種方式籌集房源。各級政府通過新建一定規模的公共租賃住房、回購商品住房、收購改造存量房、劃轉政府直接管理并騰空的公房、與社會組織合作建設、在市場上長期租賃等方式多渠道籌集公共租賃房。鼓勵各類投資主體投資建設、運營公共租賃住房。鼓勵用工單位投資購買、建設住房，供本單位符合條件的新就業職工和外來務工人員租住。
2012年2月湖北省住房保障和城鄉建設會議順利進行，針對全省住房保障工作各地市都作了工作報告，武漢市承擔了全省住房保障計劃的三分之一，首批公租房將在2012年3月提供入住。十二五期間武漢承擔了40萬套保障性住房任務，政府對保障民生方面投入巨大，公租房建成高峰將集中在2012-2015年，建設情況反饋有待研究。
4.3 河南
河南省政府高度重視公租房建設情況，將公租房定位為住房保障主力軍，明確要求公租房要占保障房的40%。2011年開工建設9萬套，竣工2萬套，十二五期間將建設公租房57萬套，并確保2012年公租房開工40萬套。目前，鄭州首批公租房已提供入住。
為落實公租房建設發展，加強管理水平，河南省公租房管理有自己的模式：第一，加大政策支持，首先要加大政府投入、保障建設用地、創新融資機制、落實稅費優惠政策；第二，嚴格規范管理，要科學規劃布局、規范建設標準、加強土地管理、嚴化配租管理、強化退出管理；第三，加強組織領導，切實落實政府責任、科學編制規劃、強化工作監督。
5 結語
人人有房住的發展目標需要通過建設公共租賃房屋來實現，加快保障房建設已成為社會共識。通過對比分析，提取借鑒經驗，對華中地區公租房建設發展提出幾點建議。
第一，在商品房市場下，公租房租金和租期無疑是廣大群眾最為關心的問題 。韓國的分類保障體系值得借鑒，應提供不同標準的住房以供不同主體選擇。公共租賃房屋可向全社會開放，不同收入水平的居民租用不同標準的公租房，而各層次公租房可根據所面向對象制定租金標準。
第二，住房標準與地段也是影響公租房普及的重要因素。住房面積應低于60m2，戶型以2室為主，應有衛生設施和簡單家電。地段應以城市次中心周邊為主，交通便利，并引導中心人口到市郊。
第三，運營主體方面，政府相關管理部門、住房保障發展基金和公共住房建設租賃管理公司應做到三者協調，確保公租房體系穩定持續發展。政府的政策制定和立法保障是確保公租房運營的重要前提。
第四，協調公租房與其他住房保障體系的關系。嘗試將租賃型經濟適用房、廉租住房、單位租賃房等保障性住房納入公租房保障體系，實行分類保障，建立起長期、中期、短期租賃與單位租賃房相結合的公租房保障體系。
參考文獻：
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關鍵詞：公租房；法律關系；特征
中圖分類號：D92 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）06-0108-04
一、引言
作為多層次住房保障體系中的一環，與主要解決城鎮低收入家庭住房的廉租房和主要解決城市中低收入住房的經濟適用房相比，公租房更多的是滿足“既不能享受廉租房和經濟適用房，也無力購買商品房“夾心層”①這一群體的居住需求[1] 。公共租賃住房因其“覆蓋人群廣泛，補貼對象明確、操作透明，適于建立退出機制”等優點[2]，得到了各級政府以及民眾的普遍認同與支持，也引發了社會各界的關注。此前的討論更多的關注公共租賃住房的政治倫理和價值導向，或者較為集中的關注公共租賃住房的建設、運作機制以及管理體制等問題，而忽略了從權利義務的角度對公共租賃住房法律關系予以分析。在筆者看來，建設公共租賃住房已經成為地方政府必須完成的責任，② 隨著政府主導下公共租賃住房的大規模開建，財政資金的籌集與投入、征地用地、規劃與許可（審批）以及政府采購等行政行為的廣泛使用，加之可以預料到的各種糾紛的產生，公共租賃住房的規范運行和制度建設已是迫切需要解決的事情。我們應當從關注公共租賃住房的政治意義轉為關注其法律意義，要通過理念轉換和制度設計確保公共租賃住房的制度化、規范化、程序化和責任化，提高其建設、運行和監管的民主度、開放度和規范度，制度建設和規范運行的核心要素在于首先析清公共租賃住房法律關系的特征。
二、公共租賃住房法律關系的特征
（一）多方主體
盡管關于政府在公共租賃住房建設中究竟應當承擔何種義務和扮演何種角色存在爭議，但是，考察各地公租房的建設、租賃以及監督管理情況，不難發現政府行為貫穿整個流程，其在不同環節履行建設規劃、資金籌集、準入與退出機制安排、租金設定、工程建設、對申請的審批以及監督管理等職責。作為具有強烈公益性質的公共租賃住房，其建設、運行以及監督管理中的一個鮮明特色是存在三方法律主體，政府及其下屬部門或者受其委托的國有企業，始終作為一方法律主體參與并貫穿其中，而承租戶則依據一定條件變化（如下頁圖1至圖4所示）：
掌握了公共資源的政府作為一方主體介入公共租賃住房法律關系，可以充分利用自己的資源控制和調配能力，確保公共租賃建房的公共性和有效性，彌補市場不愿意管的缺陷，同時確保各個環節的規范運行，及時發現違法違規甚至是違約行為，有效解決糾紛。另一方面，政府全面介入公租房的建設建設、融資、管理，也會引發民眾對公共資金使用、公共資源分配的擔憂。
（二）建設和運行的封閉性和行政性
公共租賃住房建設和運行的封閉性和行政性主要是指政府在整個建設、運行和監督管理過程中占據著排他性的主導地位，具體可以從以下幾個方面予以分析。
1.從建設主體、施工單位、管理主體以及資金來源等方面看，各地的公共租賃住房基本上都是以政府或者政府相關職能部門作為主要的建設主體，社會參與度不夠，民間資本和力量介入的空間比較狹窄，各地還未探索出政府與民間共同建設公共租賃住房的有效路徑。目前各地的實踐從資金來源、建設主體方面，主要都是政府或者政府下屬部門、國有企業參與出資、建設、施工和運行管理，公租房的資金籌集、施工等，體現了強烈的行政色彩。以重慶的公租房建設為例，該市確定“公共租賃住房的建設主體是市政府和區縣政府，公共租賃住房產權有國有企業重慶地產集團或者區縣政府性投資公司持有。公共租賃住房建設資金受限通過財政性投入和各項優惠政策解決，不足部分由國有集團等操作主體以國有資本托底”[3]。盡管政府到底應該直接出資參與公共租賃住房的建設還是提供政策政策或以其他方式參與建設，各地做法不一。但是政府應當成為公共租賃建設住房的主體是沒有爭議的，爭議主要集中在政府的建設方式上。考察重慶和北京的情況可以看出，重慶強調公共租賃住房由政府提供資金并提供政策支持，而北京則強調政府的政策支持，并未提及政府的資金供給義務。①
2.從制度建設方面看，目前有關公共租賃住房的規范性文件大都是地方政府制定的規章或者其他規范性文件，而且大多依據國務院及相關部委的意見、通知制定[4]，尚無立法機關制定的法律、法規對其予以規范，這些規章與規范性文件的制定、實施和執行均由行政機關主導，帶有強烈的行政管理色彩和濃厚的政策導向。
3.司法的有限介入。目前公共租賃住房建設中，包括糾紛解決、對于申請公租房落選者等情形均未有明確的法律依據可以尋求司法救濟。司法的有限介入主要是存在于出租人與承租人之間的租賃合同糾紛中，而對于公共租賃住房的規劃、選址、建設施工、申請審核等，均未有明確的依據可以提訟。尤其是申請落選者能否尋求司法救濟，目前確無任何依據。即便是公共租賃房屋的租賃合同糾紛，也因性質的不同可能會產生不同的救濟后果。
司法有限介入的原因主要有幾個方面：一是缺少在全國統一適用的調整公共租賃住房的法律、法規等規范性文件，②即無法可依；二是對于公共租賃住房的性質存有爭議，比如公租房租賃合同究竟是行政合同還是民事合同存在分歧，影響爭議當事人的救濟途徑；三是對于以經濟和社會權利為基礎的公共租賃住房，國家究竟負有什么樣的法律義務以及是否可以訴訟，目前尚存在較大爭議；四是考慮到公共租賃住房的供給的強烈的政治倫理屬性、與國家經濟社會發展水平的緊密關聯性、公共資源的有限性等因素，司法全面介入公共租賃住房顯然不太合適。
（三）以“經濟社會權”為權利基礎
1991年，聯合國經濟、社會和文化權利委員會專門發表了《關于獲得適當住房權的第四號一般性意見》。該《意見》第1條規定：“適足的住房之人權由來于相當的生活水準之權利，對享有所有的經濟、社會和文化權利是至關重要的”。1996年6月，聯合國第二次人類住區大會通過《伊斯坦布爾宣言》承諾：“人人享有適當的住房”。國家對公民住房權享有尊重義務、保護義務、促進義務和實施義務[5]。
中國《憲法》第33條第3款規定“國家尊重和保障人權”，第45條第1款明確規定：“中華人民共和國公民在年老、疾病或者喪失勞動能的情況下，有從國家和社會獲得物質幫助的權利。國家發展為公民享受這些權利所需要的社會保障、社會救濟和醫療衛生事業”。第14條第4款規定：“國家建立健全同經濟發展水平相適應的社會保障制度”。筆者認為，上述規定，應當是有關公共租賃住房的憲法依據和權利基礎。
（四）對象的特定性
公共租賃住房作為國家住房保障體系中的新興方式，主要是滿足特定群體的最基本生存條件，其對象主要集中于暫時無力購買商品房且因客觀原因無法享受現有住房保障的特定群體，大致可以細分為以下幾類：
1.在戶籍地或者居住地無住房或者居住面積狹窄、未達到標準的住房困難戶。重慶關于公共租賃住房的申請人條件放的最為寬泛，與其他省市相比，重慶取消了戶籍限制，在該市有穩定工作和收入來源即可，③ 其他省市基本上都以戶籍作為特定的準入條件。
2.外來務工人員。在城市化、工業化進程中，城市工業以及服務業的迅猛發展，吸附了大量的農村戶口的勞動力。
3.不符合或者因房源有限而無法獲得廉租房、經濟適用房、兩限房的住房困難群體。
現有的保障房供應體系中，廉租房和經濟適用房是最主要的供應方式（見表1）[6]：
而經濟適用房和廉租房的準入條件都相對嚴格，有戶籍甚至包括單位的限制，④明顯將大量的外來務工人員、大學生等新就業人員排除在外。此外，基于國家政策、財政投入的傾向性以及公共資金的有限性，經濟適用房和廉租房建設的規模、速度遠遠無法滿足民眾的需求。因此公共租賃住房對于彌補不符合經濟適用房和廉租房，或者因房源有限而無法獲得經濟適用房和廉租房的群體，具有非常重要的作用。
（五）標的物的特殊性
公共租賃住房法律關系標的物的特殊性在于其標的為房屋的租賃使用權而非所有權，并且不以非營利為目的。
1.非營利性：“住房具有消費品和投資品雙重特性，具有經濟屬性和社會屬性雙重角色”[7]，房地產業與經濟的發展、就業率的提升、金融業的發展、稅收增加都有著緊密關系。以美國為例，“房地產業是美國經濟的支柱，在GDP中所占的比例數年來一直超過1/5……2001年，住宅建設共提供了350萬個工作崗位，同時為所在地區了1 660億元的收入。”[8] 以市場為基礎分配利益和資源的國家，以土地和金融為核心要素的房地產業必然帶有強烈的商品屬性，以滿足部分群體，尤其是中高收入群體的居住和生活需求。而公共租賃住房則明顯帶有非營利性。
2.標的的不完整性和限制處分性：與商品房不同，公共租賃住房法律關系中的標的并非房屋的產權，而是房屋的租賃和居住使用權。即便承租人在一定條件下可以購買，其轉讓與處置也受到了嚴格的限制。①
（六）多重法律關系混合且主體權利義務不對稱
多重法律關系混合，尤其是行政和民事法律關系的混合是目前公租房法律關系的一個顯著特征。筆者粗略梳理一下，主要包括：公租房的選址、規劃；建設用地的征用關系；建設方與施工方之間建立的工程施工合同關系；申請人與政府及住房保障機構的申請與許可關系；租賃合同關系；出租人或者政府與物業管理公司的委托關系；政府與承租人、出租人之間的行政管理、監督關系。這些法律關系錯綜復雜，主體眾多，而且性質不一，比如對房屋租賃合同性質，學界和實務界尚未達成共識，也未在制度層面上給予回應。對這些關系的梳理和性質的確認影響到各方權利的實現、義務的履行以及糾紛解決的途徑和方法。
（七）政府的主導但有限和適當的義務
福利國家下，政府負有保障其治下民眾享有養老、醫療、工作、教育以及住房的政治倫理責任，但是并不意味著政府負有給每一位居民均提供住房的義務。基于政府資源的有限性、經濟水平發展等緣由，政府在事實上也無法給每一位居民均提供住房。這里必須指出的是，第一，從長期看，政府應當致力于讓人人均享有其房；第二，政府應當根據現實的發展情況，采取多種措施盡可能多地滿足民眾的住房需求。筆者認為，公共租賃住房作為實現公民住房權的方式，國家對此承擔著“有限和適當”的義務。有限的義務強調的是：第一，保障對象的有限，即政府應當充分利用現有資源為特定的住房困難群體提供相應的居住房屋；第二，提供方式的有限，即政府應當根據自身資源控制情況審慎地提供住房保障。適當的義務強調的是：第一，政府須根據政治經濟社會發展情況區分采取多種措施滿足不同群體的住房需求；第二，政府應當根據經濟文化和社會發展的基本情況，采取妥當措施，充分滿足住房困難群體的基本住房需求，這是基于生存和人權的考慮；第三，政府根據經濟文化和社會發展的基本情況，有步驟地為住房困難群體提供住房。
“先租后售”的廉租房
隨著我省保障性住房建設力度不斷加大，一幢幢大樓在各大、中、小城市拔地而起，一批批低收入群體搬了進去。然而不久，他們卻發現，所謂的“安居工程”并不能安居，所謂的“保障房”并沒有完全保障。以昆明為例，廉租房住不長，公租房租不起，經適房買不了……這一切是如何造成的？何時才能讓好不容易建成的保障房真正發揮作用？
現狀：質量差租金高
日前，記者接到昆明市人和新居數十住戶的投訴，說他們好不容易申請到的公租房，搬進去才發現四處存在質量問題，還有租金高得讓他們無法承受。
記者來到位于昆明市昆州西路北側的人和新居看到，小區內共有10幢11層高的公租房已經建成，部分綠化正在進行。因是中午，小區里的年輕人出去工作未回，只有老人帶著孩子集中在小區中間唯一的涼亭下。
他們反映的質量問題主要有：水泥標號不夠，地板粗糙；門窗不達標，開關困難；復合板是最差的，對人體有害；下水道無坡度；電梯經常壞……
住在9幢的胡女士帶記者到她家中去看，一樓過道里，頂板已經掉落，多根電線在外。“太危險了，我最擔心娃娃們亂整……我已經兩次告訴物管，就是沒人來修理。”胡女士說。
胡女士打開自家門說：“名義上是60平方米，實際不到40平方米，公攤面積太多。”記者看完所有的房間，除了一臺舊電腦，其他沒看到任何家具，書和衣服都是堆在地上的。胡女士指著陳舊的地板磚說：“這是我姐姐家換下來的，我撿來隨便鋪了鋪。”
除了質量問題，住戶們反映較強烈的是：租金太高。“我們前不久住進來時，才交了6000元的押金，現在又喊我們一次半年的租金，我們到哪里去找。”老人們七嘴八舌地說。
頭發花白的老陳告訴記者：“去年，昆明由于‘城中村’改造，大量房屋被拆除，市場租金最高的時候，政府按照低于市場70%的標準來核定公租房租金，我家這套60平方米的房子每月要交900元。我一個退休工人，每月退休金不到2000元，交了房租后要養活3張嘴，在物價不斷上漲的今天，實在無法維持下去。”
還讓他們心里難以平衡的是，一路之隔的兩幢高樓就是廉租房，租金每月每平方米才0.7元。“租金懸殊這么大，而我們的經濟收入并沒懸殊這么大。我們從新聞報道中看到，像這樣60平方米的公租房，在北京、濟南每月租金才228元，成都為市場價一半，廣州低至市場價的30%。”
質疑：被取消的購房資格
記者還了解到，一位在媒體工作的小馮，入住“仁和新居”公租房不到一周就要求退房，原因是他覺得“不劃算”。他算了筆賬，公租房租金只比市場價便宜300來塊錢，而他從這里坐公共汽車到市中心上班，每天在路上要耽誤兩三個小時，一個月就是七八十個小時，將這些時間用于采訪寫稿，稿費遠超300元。更何況，小區綠化率低、附近沒有成熟的商場、醫院、學校。因此，他決定回報社附近租房住，可是“仁和新居”物管不退他的押金，他只好讓公租房空著。
記者帶著住戶們反映的問題找到“仁和新居”小區物業管理辦公室，一位負責人說：“上面有規定，涉及到公租房問題，必須經過西山區委宣傳部同意才能接受采訪。”
昆明市住房保障中心一位不愿透露姓名的負責人接受記者采訪時說：“一些人確實存在實際困難，但無論如何你不能訛政府這個‘大房東’。當初是你自愿選擇的，并且簽了租房合同，現在就得按合同約定辦。”
據其介紹，今年年初，昆明市專門出臺了《公共租賃住房管理暫行辦法》，其中規定，承租人拖欠公共租賃住房租金累計達到3個月的，產權單位或者營運單位應當通知承租人及時交納租金；達到6個月的，可要求其騰退住房，并交納所欠租金和結清相關費用。產權單位或者營運單位應當安排合理的搬遷期，搬遷期內租金按照合同約定的數額交納，搬遷期滿不騰退住房的，產權單位或者營運單位可以向人民法院提訟，要求承租人騰退住房，并按照市場標準交納租金。
云南是全國率先開展保障性住房建設的省份之一，建設規模和爭取中央資金支持都居于全國前列。然而，對于一些急需經適房的人來說，經適房猶如鏡花水月。
提起購買子君村經適房的過程，朱先生還有一肚子氣。朱先生2006年起就開始申購經適房，經過諸多繁雜而嚴格的審批程序后，最終拿到了購房憑證。子君村一期銷售時，他卻因湊不夠錢而沒能買成。“隨后，我向西山區住建局提交了緩購申請，當時他們也承諾，以后有經濟實力時，憑備案的資料可以繼續申購。”朱先生說，得知子君村經適房二期即將開售后，他向西山區住建局再次提交了申請并通過了復核受理。
原以為萬無一失的朱先生怎么也想不到，購房一事還是出了問題。過幾天，等他去市住建局指定的銀行交納選房保證金時，銀行工作人員卻告知沒有他的名字。言下之意是他不能購買了。
“經濟適用房是由各級財政撥款建設的，用于改善城市低收入群體住房困難的，剩余的還有一部分房源究竟到哪里去了？將用來做什么？為什么我們這些寫了緩購申請的人現在不能買？”有幾十上百名已經遞交緩購申請的人來到市住建局討說法。
一個月后，昆明市公布了經濟適用住房違規租售情況查處結果：昆明的首批經適房確實存在違規出租、出借的情況，共有6戶的經適房被強制收回，取消其在5年內再次申請購買或者租賃各類保障性住房的資格。
方案：保障性住房須破除“一保終身”
為保證公平與效率，保障性住房制度必須有與之相配套的嚴格的準入和退出機制。試想，如果不具備申請資格的“假窮人”獲得保障性住房，或者已經入住保障性住房的住戶在脫貧后仍然“霸占”不走，這不僅是對住房資源的一種浪費，也大大違背政策初衷。“開著奔馳住經濟適用房”即是保障性住房制度遭遇權力尋租的亂象之一。
保障性住房退出涉及以下兩種情況。一種情況是，原本居住保障房的低收入家庭收入狀況發生改變，已經不再符合住房保障對象的條件，應該退出；另一種情況是，住戶違反相關規定，將保障房空置、轉租甚至轉售，不合理地占用公共資源，也應該退出。
一、目標任務
（一）2016年____區計劃基本建成公租房300套，實際基本建成公租房300套，目標任務完成率100%。
（二）2016年____區計劃完成公租房分配231套，實際完成公租房分配247套，目標任務完成率107%。
（三）2016年____區計劃完成租賃補貼發放200戶，實際完成租賃補貼發放304戶，發放補貼金額51.3萬元，目標任務完成率152%。其中新增補貼發放62戶，發放補貼金額10.3萬元。
二、重點工作
公租房保障方面：1、加快公租房分配入住
為進一步規范公租房分配管理，建立健全住房保障政策，我區制定了《____區廉租住房和公共租賃住房并軌運行辦法（試行）》（____政辦〔2014〕45號），指導監督轄區各鄉鎮、開發區做好公租房分配及后期管理等工作。
____區公租房實物配租工作，堅持“申請便捷、程序簡化、便民利民”原則，按照“自愿申請—村/居委會受理—鄉鎮/街、管委會初審—區住房保障工作領導組成員單位會審審核—區政府審批”流程進行，程序便捷、程序規范，切實做到了便民利民。
____區公租房實物配租除保障轄區內中低收入住房困難家庭外，還涵蓋了在我區機關、企事業單位具有穩定工作的新就業/外來工作人員，保障范圍進一步擴大，有力的促進了社會和諧穩定。
為進一步做好公租房后期管理，確保運轉有序、管理規范，____區政府出臺了《____區人民政府辦公室關于加強公共租賃住房后期管理工作的通知》（____政辦〔2015〕67號），明確提出自2015年起公租房租金收入全額返還鄉鎮，專項用于公租房后期管理養護，優化租金使用的同時，也大力提升了已建成公租房小區后期管理水平。我區公租房項目所在地鄉鎮人民政府、開發區管委會嚴格按照省市住房保障部門要求，采取市場化運作模式，通過擇優選聘物業企業，開展小區物業服務及日常維修養護管理，各公租房小區后期管理運轉有序，服務管理規范。
____區結合棚戶區改造工作，進一步優化住房保障體系，出臺了《關于<____區廉租住房和公共租賃住房并軌運行辦法（試行）>的補充通知》（____住保組〔2016〕10號）文件，打通公租房分配與棚戶區改造安置的政策銜接。
2、落實補貼發放相關政策
2016年，____區在做好棚戶區改造及公租房實物配租的同時，進一步加強了租賃補貼工作，全年計劃完成租賃補貼發放200戶，實際完成租賃補貼發放304戶，發放補貼金額51.3萬元，目標任務完成率152%；其中新增補貼發放62戶，發放補貼金額10.3萬元。
結合近年來租賃補貼發放工作實際，我區出臺了《____區人民政府辦公室關于印發2016年____區住房租賃補貼發放實施方案的通知》（____政辦秘〔2016〕111號），除保障了轄區中低偏下收入家庭外，另將新就業無房職工等納入補貼發放范圍，進一步拓展了租賃補貼保障面。
三、基礎工作（自評得分21分）
（一）審計整改落實
____區在2015年全國保障性安居工程跟蹤審計中未發生重大責任問題。在2015年保障性安居工程跟蹤審計中發現的租賃補貼發放、實物配租以及租金收繳不到位等問題，我區已責成相關部門于9月底前全部整改到位，并及時將整改結果上報省市審計、住房保障部門。
（二）落實支持政策
____區嚴格按照規定要求使用和管理中央、省各類保障性安居工程補助資金，住房保障資金嚴格實行專戶管理、專項使用。我區保障性安居工程建設工程款撥付嚴格按照施工合同約定，根據工程施工進度，由施工企業提出申請，經建設單位、發改、財政以及住建等部門共同核實后，直接將工程款撥付至施工企業，確保住房保障資金安全高效使用。
實施棚戶區改造，____區全面落實國家、省市關于保障性安居工程建設免收各項行政事業性收費和政府性基金政策，并出臺文件進行明確要求。全年累計減免棚戶區改造建設行政事業性收費及政府性基金196.2萬元，其中墻改基金144.3萬元、散裝水泥發展資金21.6萬元、建筑工程
綜合技術服務費30.3萬元。____區對保障性安居工程建設用地指標計劃進行單列，優先安排供地，市國土局下達我區2016年保障性安居工程建設用地指標51畝，均已按照規定要求落實到項目。
（三）項目管理與質量
____區嚴格按照省市住房保障部門要求，及時統計完善住房保障各類數據，并嚴格按照保障性安居工程統計報送制度上報住房保障各類數據，無虛報現象發生。
____區高度重視保障性安居工程項目的工程質量及施工安全，制定出臺了《關于進一步加強保障性住房工程質量管理的通知》（____住建〔2016〕19號）及《____區住建局關于加強棚戶區改造工程質量安全管理的意見》（____住建〔2016〕21號），要求各參建單位務必以貫徹落實《____省保障性住房建設標準》為抓手，將保障性安居工程項目的工程質量及施工安全作為重點中的重點來緊抓、嚴抓。并對安居工程項目貫徹落實《____省保障性住房建設標準》情況進行了全程跟蹤監管，對督查發現的各參建責任主體違法違規行為實行季度通報制度，確保《____省保障性住房建設標準》在安居工程建設過程中嚴格執行到位，全年累計開展保障性安居工程項目的工程質量及施工安全監督檢查11次，確保安居工程質量與安全符合標準要求。
通過大力監督檢查保障性安居工程項目工程質量與施工安全，保障了我區安居工程項目質量和安全符合標準要求，總體受控，無工程質量與施工安全問題。
（四）信息公開和信息系統應用
____區嚴格按照省市住房保障部門要求將本區保障性安居工程建設計劃、分配政策（包括準入條件、申請程序、辦理時限等）、補貼發放政策、分配結果、補貼發放結果、房源情況及退出信息等各項政策信息在區政務信息公開網及住房保障部門網站進行同步公開，并做到定期更新，方便群眾查閱及監督。
我區充分利用____省住房保障管理系統平臺，現已將2009年至今全部51個保障性安居工程項目基礎信息準確、完整地錄入____省住房保障管理系統，并及時對項目建設進展、配租進度、入住情況等進行更新。同時我區已將全部公租房實物配租、租賃補貼發放結果錄入了管理系統，完善了網上合同簽訂等手續，并充分利用該信息系統，開展保障對象申請、審核、準入、分配和退出等管理工作。
（五）保障性安居工程專項資金申報
____區嚴格按照省市有關文件要求，扎實做好中央財政保障性安居工程專項資金申報工作，2016年共成功申報中央補助城市棚戶區改造專項資金5411萬元。同時，為進一步加強中央、省補助城市棚戶區改造專項資金分配及使用管理，提高財政資金使用效益，根據《中央補助城市棚戶區改造專項資金管理辦法》（財綜〔2012〕60號）文件精神，我區制定了《____市____區城市棚戶區改造專項資金分配及使用管理方案》（____住建〔2016〕91號），切實加強城市棚改補助資金管理，確保資金安全、規范、有效使用。我區全年無騙取中央財政專項補助資金行為發生。
四、績效評價
（一）探索創新
1、全額返還租金用于公租房后期管理養護
我區通過積極探索公租房后期管理養護模式，制定出臺了《____區人民政府辦公室關于加強公共租賃住房后期管理工作的通知》（____政辦〔2015〕67號），將2016年收繳租金全額返還鄉鎮，專項用于公租房后期管理養護，優化公租房租金使用的同時，也大力提升了已建成公租房小區后期管理水平。
2、探索公租房動態復核新模式
為進一步加強公租房已入住對象資格動態管理，完善公租房準入和退出機制，根據省市有關公租房分配及管理文件精神，____區自2016年4月開始，對享受公租房實物配租資格滿一年的保障對象進行了全面的動態復核。
此次動態復核在原實物配租申請、審核程序基礎之上，對保障對象家庭房產、收入、戶籍人口、擁有車輛情況進行了再核查，并增加了稅務、工商登記、村干部、財供人員等核查內容，確保動態復核內容客觀真實，促進公租房保障公平公正。
3、探索公租房租售并舉
為推動住房保障工作可持續發展，順應部分群眾購買公租房產權的意愿，____區于2016年6月中旬組織相關人員赴江西省贛州市及安慶市岳西縣等地考察公租房出售相關工作，學習外地的先進做法及經驗，并結合我區住房保障工作，探索適合我區的公租房租售并舉模式。同時，我區積極探索公租房運營管理新模式，借鑒贛州市公租房管理成功經驗，引入第三方管理模式，市場化運營，用科學的管理模式取代政府傳統的管理方式，避免或化解政府與群眾之間的矛盾，進一步減輕政府負擔，提升管理及服務水平。
（二）工作成效
____區2016年住房保障工作成績突出、措施得力，在大力實施棚戶區改造及公租房實物配租的同時，進一步加大宣傳工作力度，擴大住房保障工作宣傳面，全年有近30篇業務宣傳信息被人民網、搜狐網、東方網、中安在線、省民生工程網、省住建廳網、____網絡廣播電視臺、皖西日報等各級主流媒體所采用，住房保障宣傳工作取得了顯著成效。
（三）廉政風險防控
我區認真貫徹落實《省住建廳轉發住建部辦公廳關于進一步落實住房保障廉政風險防控制度的通知》文件精神，出臺了《關于進一步加強住房保障廉政風險防控工作的通知》（____住保辦〔2014〕27號）文件，切實強化住房保障廉政風險防控，健全風險防控機制。____區2016年住房保障工作未發生違規違紀行為。
出租方：
承租方：
根據《中華人民共和國經濟合同法》及有關規定，為明確出租方與承租方的權利義務關系，經雙方協商一致，簽訂本合同。
第一條 房屋坐落、間數、面積、房屋質量
第二條 租賃期限
租賃期共 年零 月，出租方從 年 月 日起將出租房屋交付承租方使用，至 年 月 日收回。
承租人有下列情形之一的，出租人可以終止合同、收回房屋：
1.承租人擅自將房屋轉租、轉讓或轉借的；
2.承租人利用承租房屋進行非法活動，損害公共利益的；
3.承租人拖欠租金累計達 個月的。
租賃合同如因期滿而終止時，如承租人到期確實無法找到房屋，出租人應當酌情延長租賃期限。
如承租方逾期不搬遷，出租方有權向人民法院和申請執行，出租方因此所受損失由承租方負責賠償。
合同期滿后，如出租方仍繼續出租房屋的，承租方享有優先權。
第三條 租金和租金的交納期限
租金的標準和交納期限，按國家 的規定執行（如國家沒有統一規定的，此條由出租方和承租方協商確定，但不得任意抬高）
第四條 租賃期間房屋修繕
修繕房屋是出租人的義務。出租人對房屋及其設備應每隔 月（或年）認真檢查、修繕一次，以保障承租人居住安全和正常使用。
出租人維修房屋時，承租人應積極協助，不得阻撓施工。出租人如確實無力修繕，可同承租人協商合修，屆時承租人付出的修繕費用即用以充抵租金或由出租人分期償還。
第五條 出租方與承租方的變更
1.如果出租方將房產所有權轉移給第三方時，合同對新的房產所有者繼續有效。
2.出租人出賣房屋，須在3個月前通知承租人。在同等條件下，承租人有優先購買權。
3.承租人需要與第三人互換住房時，應事先征得出租人同意；出租人應當支持承租人的合理要求。
第六條 違約責任
1.出租方未按前述合同條款的規定向承租人交付合乎要求的房屋的，負責賠償 元。
2.出租方未按時交付出租房屋供承租人使用的，負責償付違約，轉載請保留此標記。）金 元。
3.出租方未按時（或未按要求）修繕出租房屋的，負責償付違約金 元；如因此造成承租方人員人身受到傷害或財物受毀的，負責賠償損失。
4.承租方逾期交付租金的，除仍應及時如數補交外，應支付違約金 元。
5.承租方違反合同，擅自將承租房屋轉給他人使用的，應支付違約金 元；如因此造成承租房屋毀壞的，還應負責賠償。
第七條 免責條件
房屋如因不可抗力的原因導致毀損和造成承租方損失的，雙方互不承擔責任。
第八條 爭議的解決方式
本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決；協商不成時，任何一方均可向工商局經濟合同仲裁委員會申請調解或仲裁，也可以向人民法院。
第九條 其他約定事項
第十條 本簡單租房合同范本未盡事宜，一律按《中華人民共和國經濟合同法》的有關規定，經合同雙方共同協商，作出補充規定，補充規定與本合同具有同等效力。
本簡單租房合同范本正本壹式貳份，出租方、承租方各執壹份；合同副本 份，送 單位備案。
出租方（蓋章） 承租方（蓋章）
地址：
電話： 電話：
鑒（公）證意見
鑒（公）證機關（章）
簽約地點：
有效期限 至 年 月 日
【關鍵詞】公租房；市場化；管理
2010年6月12日住房和城鄉建設部等七部委聯合《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》，《意見》中明確指出：“公共租賃住房供應對象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭，公共租賃住房主要滿足基本居住需求。”可見國家對住房保障主導措施已逐步轉向公租房，各省市政府也相繼制定出臺了符合當地情況的公租房政策。
1 如何選擇公租房的管理人
隨著公租房政策的推進，各級城市的公租房也開始涌現，隨之而來的是公租房的管理問題就呈現在政府尤其是房地產管理部門面前，公租房由誰來管理？怎么管理？
公租房是解決中低收入住房困難的家庭保障性住房，它的經濟定位集中在公益性和非盈利上面，政府的相關部門負責房屋建設和管理，這是世界其他各國解決住房問題經常用的方法，此模式能夠使政府部門更好的掌控公租房供應的數量和質量。但它也存在政府投入大的問題，僅靠政府力量建公租房，規模和資金上都受限制，要想持續長期地解決中低收入的家庭住房問題，政府應該逐漸地從主體供應地位，轉向主導市場供應，大量吸引市場投資和多種籌集方式。有龐大的數量的人群需求公租房的保障，公租房使用后日常運營和房屋維修的費用也是非常巨大的，面對各地住房的保障機構普遍存在人員緊缺的事實，巨大的工作量會加大政府管理的負荷并影響執行效率。
根據一些國外解決中低收入的住房問題和公共住房的建設管理的先進經驗，還有國內一些城市對住房保障的探索，筆者認為，不要重走供給計劃性租賃住房的老路，建立政策支持的市場化、市場化的專業管理機構――公租房管理公司，使它成為接軌市場和執行政策的主要載體。公租房管理公司既可以和在市場上具有較好聲譽的房地產中介商合作，也可以由政府出資組建獨立的房地產租賃業務服務商，通過市場化的運作包攬政策監督、存量房源整合、管理維修、租金核算等一系列服務，公租房管理公司必須在政府的指導下面向中低收入家庭進行房屋租賃業務，實現其保本微利的目標。
2 公租房市場化管理的優勢
公租房管理公司是連接政府和市場的紐帶，可以充分挖掘市場潛力，靈活運用市場管理手段，解決中低收入家庭的住房困難，實現政策保障的目標。
2.1 從政府方面考慮
2.1.1 挖掘整合住房資源。據有關部門調查顯示，目前空置的住房數量很大，一些毛胚房很多年都空置著，造成供不應求的原因是租賃市場不規范，很多業主不缺錢用而不愿費時費力進行房屋整修管理，就讓其空置。如果政府出面長期承租這些空置住房，委托公租房管理公司統一管理，把很多空置住房吸收到政府的公租房供給體系中，可以擴大房源數量，并實現城市多點定居房源儲備。
2.1.2 減少政府的建設投資。把私人空置住房納入公租房管理體，可以充分利用現有房源，大大縮減政府投資建設公租房的規模，只需要投入房屋維修費、運營管理費和租金補貼。從而在滿足需求的前提下極大的減輕政府財政壓力，對于政府以及整個社會都可以最大程度地減少資源浪費。
2.1.3 調節市場租賃供給。當經過一段時間的發展，公租房管理公司的房源規模和比例在整個住房租賃市場中都有一定影響時，政府可以發揮公租房管理公司“房屋銀行”的作用，在市場租金過高時指導其加大供給或補貼力度來調節均衡價格。
2.2 從租戶方面考慮
2.2.1 滿足區位多元化需求。面對眾多租戶，其需求也是有一定差異的，按租戶申請的意愿，管理公司可通過房源儲備在全市范圍內調配房源滿足其個體需求，如果是集中建設的房屋，則較難協調租戶所在區域的需求。管理公司還可租戶需求數據積累，在需求密集地域提供較多的房源，盡量滿足保障人群的區位多元化需求。
2.2.2 提高租賃者居住質量。集中建設公租房租金可以低一些，但區位選址往往遠離市區，交通不方便，通勤成本較大，眾多的困難群體的集中居住可能產生貧民窟等社會問題；而公租房管理公司可選房源多為市區交通和生活設施配套較為完善的小戶型，能夠滿足租戶的舒適性需求。
2.2.3 承擔穩定低廉租契約。公租房管理公司作為擁有政府信用的房地產租賃服務商，可以給予符合政策時限的穩定長期租約，同時根據承租者的條件設定合理租金和補貼水平，從而承租者可在穩定低廉租約下實現居住需求。
2.3 從房源供給者考慮
2.3.1 減少空置率。當房屋的租賃委托給有政府信用的租賃服務商時，空置風險將由公租房管理公司承擔，精力的節省和風險的轉移對房主有很大的吸引力。
2.3.2 獲得穩定收益。信息不對稱下的甄別成本和日常管理的成本，使出租房屋的收益不確定性增加，而公租房管理公司的長期合約和按年轉賬使得出租方的權益得到合理保障，并能收獲穩定的收益。
2.3.3 享受稅收優惠。在政策的扶持下，委托給公租房管理公司租賃的房屋可以憑借合同獲得租房稅收減免等優惠政策，相對于市場化租賃可以帶給出租方更多的利益激勵，從而更大程度地調動起房屋供應者與公租房管理公司合作的積極性。
3 公租房管理公司運行模式的思路
通過分析可以看到：公租房管理公司在管理上可以發揮靈活有效的作用，能通過市場化手段盤活存量市場，吸收社會力量實現政策目標，因此成立公租房管理公司具有較強的政策意義和現實必要性。下面從四個方面闡述具體設計思路。
3.1 收購房源。公租房管理公司在政府的支持下，進行統籌管理加盟的私房，與房主契約簽訂不少于5年，價格與市場上同類住房的長期租賃的相同，當年的租金在每年年初支付給房主。把空閑私房吸收到公租房管理范圍，經過一定時期的發展，形成多點居住的公租房房源。
3.2 公布信息。主要是在互聯網上建立公租房服務信息平臺，將籌集到的房源統一在信息平臺備案，房源信息，供符合條件的租戶選擇。各轄區房源優先供應本轄區范圍內的申請者，多余房源向有承租意向的申請者配租。轄區之間的房源調配由公租房管理公司統籌把握。
3.3 運營管理。公租房的運營成本包括：支付給房主的租金、裝修和維護費用、配租過程中的花費等等。收入包括：承租戶按政策繳納的租金、政府支付租金差價和管理費用，公租房管理公司通過市場租金的長短期差額和政府支付的管理費用覆蓋成本，實現保本微利目標。
3.4 退出保障。公租房要有完善的退出機制，才能保障真正的困難群體的需求。通過公租房信息網絡管理公司可以掌握租戶全部的信息，每年或兩年都進行信息一次評估，確定是否停止配租。若是租戶在不符合政策條件后仍拒絕退出公租房，管理公司則按照市場價格收取租金，以市場化方式提供房屋租賃服務，間接實現不符合條件者的實質退出。
參考文獻：
[1]王春敏公租房制度的現實選擇與理想路徑[J] 中國房地產 2010 1；
關鍵詞：公租房；資金來源；PPP模式
中圖分類號：F293.3
一、公租房建設的現狀
目前我國城鎮中“夾心層”群體的住房問題是最嚴重的，因為他們達不到申請廉租房標準，不能買經濟適用房或限價房，也買不起商品房，盡管目前的房地產市場和住房保障體系不斷發展完善，有這樣一部分人群依然處在這個體系之外，因此各地政府積極探索新型的住房保障模式，正是在這種背景下，公租房作為完善中國城鎮住房保障制度的一種創新實踐應運而生。公租房定位于以社會救助為主，面向全社會、符合一定條件的、存在階段性住房困難的、有穩定職業的城市常住人員提供，公租房的建設將使更多的住房困難群體成為最大的受益者。我國也出臺了一系列發展公租房的相關政策來推動公租房在全國范圍內加快發展。
2009年，住房和城鄉建設部正式提出，把發展公共租賃住房作為保障型住房的方式之一，要加快公共租賃住房建設，首次對“夾心層”的住房問題給出了清晰的解決路徑。2010年，由住房和城鄉建設部等七部門聯合制定的《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》正式對外。2011年，國家有關部門《關于保障性安居工程建設和管理的指導意見》，要求大力推進以公共租賃住房為重點的保障性安居工程建設。2012年，住房和城鄉建設部組織全國26家設計單位及大專院校，由中國建筑標準設計研究院牽頭編制了《公共租賃住房優秀設計方案匯編》，這是我國首個全國性的公租房設計指導方案。
我國“十二五”期間將建設3600萬套保障性住房。其中，2011年開工建設1000萬套和2012年開工建設700萬套保障房。因為公租房在建設過程中資金投入大、回收周期長、利潤少，隨著大批公租房的開工建設，資金問題日益嚴峻。當前，財政補貼是公租房建設的主要資金來源，但是這樣地方政府負擔很重。因此，對于地方政府來說，如何多渠道的籌集資金，就成了一個重要的研究課題。
二、國外公租房建設中的經驗分析
本部分主要介紹韓國、美國、日本和新加坡的公租房建設模式，具體分析如下。
（一）韓國模式
韓國模式是“政府引導，融資支持，企業運作，定向供應”，其中“政府引導”是指韓國政府營造了一個充分的政策環境，給予了相應的土地、金融政策、財稅方面的支持以降低租金水平。“融資支持”是指以國民住宅基金為主體的公共住房金融體系提供長期穩定的融資渠道。“企業運作”是指在韓國的公共住房建設中，大韓住宅公社（KHFC）和民間企業，同時提供公共住宅的管理和維護，承擔主力作用。“定向供應”是指韓國基于強制住房合同預購賬戶制度和嚴格的住房檔案制度的“一戶一宅”制，確保公租房切實受用于中低收入家庭。韓國公租房的發展政策對于我國當前的公租房體系的發展政策制定有著借鑒意義，尤其在融資支持方面具有不少獨到的經驗，在國際上也令人矚目。
（二）美國模式
美國模式是“政府信用支持，金融機構為核心”，以政府（包括聯邦住房管理局、退伍軍人管理局等擔保機構）提供信用支持為基礎，金融機構（包括商業銀行、儲貸機構、抵押貸款銀行、聯邦國民抵押協會和聯邦住房抵押公司、投資銀行、保險公司、信用評級機構以及抵押服務機構）為核心，通過金融保障體系吸引社會資本。另外又具有完備的住房保障體系，一是有完善的法律法規，先后頒布了《合眾國住房法》、《國民住宅法》以及《開放住房法案》等多部法律；二是有財政補貼，財政撥款向低收入家庭提供住房補貼和資助建設；三是提供金融支持，在利用政府信貸杠桿，提供低息貸款和稅收信貸的同時，通過住房抵押貸款一、二級市場為住房需求者提供信用支持，并建立保險機制，保證了市場運作的信心和穩定性。
（三）日本模式
日本模式是“政府市場共同主導”，政府機構（政府機構以建設省住宅局統管下的住宅都市整備公團和地方住宅供給公社為主體）負責保障性住房的供應，金融體系（以中央銀行為領導，民間金融機構為主體，政策性金融機構為補充）提供融資支持。住宅都市整備公團和地方住宅供給公社通過直接建設或購買、租用民間團體建設的住宅獲得房源，由其向中低收入群體出售或出租，民間金融機構則為住房建設和購買住房發放貸款，住宅金融公庫同樣為此提供長期低息資金，并向建造出租用住宅的土地所有者提供貸款，同時為民間住房信貸機構提供貸款保險。
另外也具備完備的住房保證政策，一是有健全的法律體系，政府先后頒布了《住房金融公庫法》、《公營住宅法》以及《日本住宅公團法》等40多部法律法規；二是提供財政補貼，有政府財政撥款和投資性貸款兩種；三是有金融支持，大藏省通過郵政儲蓄、保健年金和國民年金為公團、公庫籌集資金，并給予1%～2%的貼息，同時，公團、公庫也可在政府擔保下發行住房債券。
（四）新加坡模式
新加坡模式是“政府主導”，政府機構（中央公積金局和建屋發展局）兼具投資建設職能，通過公積金儲蓄為核心的住房金融體系籌資。中央公積金局通過購買中央政府債券將公積金歸集款轉給政府的中央投資局，這些資金再以貸款和津貼的形式進入建屋發展局的賬戶，由其統一進行租屋的建設和銷售。另外也具備完備的住房保障政策體系，一是《中央公積金法》；二是完善的進入標準和退出機制。
三、國內公租房建設中存在的資金問題
目前國內的公租房建設中，面臨的最大問題就是資金問題，現有如下五種資金來源：
一是財政資金方面。受中央撥款和當地政府財政經濟狀況等因素制約，財政投入仍是公租房建設資金的主要來源，具體包括中央財政的補貼、地方財政支出（含土地凈收益的10%），具體使用方式是直接投資、資金注入、投資補助、貸款利息等。但是考慮到財政預算資金和土地收益計提難落實，其沒有辦法無法完全滿足公租房建設所需資金。并且公租房作為租賃式保障性住房的一種，一次性投資大，回收期很長，而政府財力有限，完全依靠當年的財政收入很難實現“十二五”的建設目標。
二是銀行貸款方面。地方建立融資平臺通過貸款方式為保障性住房建設提供資金支持。但銀行貸款受市場環境影響較大，當下銀根收緊，貸款量有所減少，基于低收益率和風險的考慮，地方和企業獲取銀行授信難度大，且承擔的利息負擔比較重。
三是利用住房公積金增值收益和貸款支持公租房建設方面。由于公積金需優先滿足職工提取和貸款要求，投資公租房風險大，操控能力差，在不影響職工計提和貸款需要的前提下，可適當利用公積金貸款支持公租房建設。
四是利用保險基金方面。其缺點是風險大，回報率低，且周期長是保險基金參與公租房建設的難點。
五是房地產信托、債券、基金以及一些承建公租房的企業發債等方面。企業就公租房建設發債的規模，目前看都不大，并且此前地方債銷售狀況并不好，公租房債券作為地方政府債券的一種，其前景難以樂觀，效果還有待觀察。
四、經驗借鑒
總結各國的保障性住房融資模式，可以看出都是依賴于政府和市場的共同力量，只是各個國家根據市場的發達程度，各有所側重，市場發達的國家與地區，依靠市場的力量多一些，金融機構和社會投資主體發揮了主要作用；市場欠發達的國家與地區，依靠政府的力量多一些，政府支出和住房公積金發揮了主要作用。中國的市場化程度越來越高（依據樊綱和王小魯的市場化指數），所以在公租房的資金來源方面，市場發揮的力量應該越來越大。本文認為可以將PPP模式引入到公租房項目的開發中，所謂的PPP模式，即公共政府部門與民營企業合作模式，是在公共基礎設施項目中發展起來的，以參與各方“多贏”為合作理念的項目融資與實施模式，有助于使我國住房市場供應格局呈現多層次、多目標的綜合配套形態，有助于緩解現階段房地產市場的供需矛盾，能夠促進整個社會和諧穩定與房地產市場健康繁榮。
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〔關鍵詞〕 公租房，社區，服務與管理，發展狀況，主要問題，對策
〔中圖分類號〕C916 〔文獻標識碼〕A 〔文章編號〕1004-4175（2013）02-0082-04
為解決困難群體的住房問題，我國先后推出了一些保障性住房模式，如廉租房和公租房（公共租賃房）。廉租房是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房。廉租房的分配形式以租金補貼為主，實物配租和租金減免為輔。公租房是解決新就業職工等夾心層群體住房困難的一個產品，它不歸個人所有，而是由政府或公共機構所有，用低于市場價或者承租者可以承受起的價格，向新就業職工出租，包括一些新的大學畢業生，還有一些從外地遷移到城市工作的群體。與廉租房只針對城鎮居民中符合條件者相比，公租房的承租對象就廣得多，又加上興起較晚，沒有多少經驗可供借鑒，因而其建設和管理的每一個環節都需要積極探索和穩步實施。公租房社區規模大、低收入群體和特殊困難群體量大集中，一些居民在原住地未解決的遺留問題隨著住房的搬遷把遺留問題帶到了現住地，不穩定因素較多。因此，從某種意義上講，公租房三分靠建設，七分靠管理，管理好公租房比建設公租房更難，著實考驗著政府的管理智慧。但目前對公租房社區服務與管理的研究基本上還處于一個起步階段，僅有一些散見于報紙、網絡中的新聞報道，缺乏系統深入的理論研究。公租房社區服務與管理的研究對于完善公租房制度，乃至完善整個住房保障制度都具有十分重要的意義，本文對重慶市“民心佳園”公租房社區服務與管理進行的研究就是一個嘗試。
一、公租房社區服務與管理的發展狀況
“民惟邦本，本固邦寧。”民生問題，是人類社會發展進步的核心話題，政府的中心工作就是民生。隨著經濟的快速發展，城市化進程的加快，那些既買不起經濟適用房又不符合廉租住房等其他保障方式的“夾心層”、新就業人員、外來務工人員等困難群體的住房困難問題日趨突出。在這一背景下，國家提出了大力發展公租房的政策。2009年3月，住建部副部長齊驥提出要通過加快公租房建設來解決“夾心層”群體的住房困難。2010年6月，住建部等七個部門聯合《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》。同期，全國公租房工作會議召開，國務院副總理出席會議并強調，要加快發展公租房，推動保障性安居工程建設。2012年7月，《公共租賃住房管理辦法》頒布實施，進一步明確和規范了公租房的申請條件、運營監管、退出機制和籌資方式等問題。國內各主要城市均提出了快速發展公租房的計劃，并付諸實施，公租房上升為“國家戰略”。
經過幾年的大規模建設，目前公租房已進入建設、分配與管理并重的時期，加強公租房社區的服務與管理便提上了議事日程，各地積極探索如何更好地對這一類新型特殊社區的服務與管理。如北京市積極探索“服務管理有組織，經營增收有資產，安置就業有崗位，穩定生活有保障”的公租房社區服務與管理新模式；上海市成立了“公租房公司”（公租房運營機構），積極探索“政府主導、市場化運作”的運營管理機制，科學構建公租房租后管理制度；重慶市分“四步走“（構建服務與管理網絡、創新服務方式、豐富社區文化生活、提高居民素質）創新公租房社區服務與管理模式。但由于前期規劃欠缺，而公租房社區又多處于新區，與有成熟配套的老城區相比確實不那么方便。雖然公租房在交房時同步投用了不少配套設施，保證了承租戶的基本生活要求，但隨著短時間內的大規模交房，入住人員快速增加，這些配套設施顯得“杯水車薪”。加之公租房社區服務和管理的推進和全覆蓋是一個漸進過程，造成了目前公租房社區的服務與管理發展規模小、水平低。同其他成熟城市社區，特別是同承租戶的期盼相比，公租房社區的服務與管理還有不小的差距，在承租戶入住后存在滯后和不匹配的現象較為普遍，承租戶對公租房社區服務與管理的滿意度不高。這些問題需要進行認真探討，從而為公租房社區居民提供更好的服務與管理。
二、公租房社區服務與管理中的主要問題
為了更好地探究公租房社區服務與管理中的問題，筆者在重慶市首個公租房“民心佳園”社區進行了深入調研。主要采取訪談和問卷調查的形式，對象有市公租房管理局、“民心佳園”公租房社區所在的街道和社區居委會的工作人員，以及普通承租戶。共發放調查問卷150份，收回有效問卷132份。在調研中，我們發現“民心佳園”公租房社區服務與管理中主要存在以下問題：
（一）入住人員結構復雜，低就業狀態嚴重，社區管理難度大。在調研中得知，已入住的約8000戶居民中，有低保戶716戶1410人、殘疾人155人、“兩牢”釋放人員120余人、HIV攜帶者3人、精神疾病患者16人，人員結構十分復雜。難怪社區管理人員形象地說：公租房幾乎成了其他街道、社區甩包袱的場所，成為新的收容所、救助站。部分低保戶經核查是有工作有收入的，入住后房屋裝修漂亮、家用電器齊全、寵物狗又養得多，而根據政策，房屋租金外加物管費每月每平方米僅僅只需繳納1.1元。周圍群眾每月每平方米除交11元的租金外，還得交納不菲的1.1元物管費，因此非常不滿。正因為享有如此豐厚的優惠政策，誰都不愿意摘掉吃低保的帽子，自然搬進來后也就沒有人敢去核實他們的收入。社區工作人員曾試圖入戶核實有關情況，幾乎都被拒之門外。除此之外，公租房社區的低就業狀態比較嚴重。“目前已配租成功的家庭中，92%的家庭人均月收入在2000元以下，進城務工人員占52%左右，原住居民中的困難家庭占38%左右，大中專畢業生占10%左右” 〔1 〕。也就是說，除了剛畢業后工作不久的10%的大中專生、少部分農民工能夠相對穩定就業外，大部分居民都不能充分就業，即使就業，92%的家庭人均月收入也在2000元以下。不能就業，自然就沒有穩定的收入來源。調研得知，社區出現的偷竊者許多是刑滿釋放人員，不少居民因為沒有就業整日憂心重重，再加上即將面臨交納租金以及醫療、教育、養老、生活等其他壓力，潛伏著諸多不穩定隱患，也增大了社區管理的難度。
（二）管理部門的溝通協調有待進一步加強。公租房社區服務與管理的參與主體多，既有政府主管部門，也有房屋產權人、承租人、運營機構及其選聘的各類專業服務公司，以及公安、居委會等社區管理者；管理內容多，既有裝修房屋、配置家具家電、承擔維護維修，還有對承租人的資格審核、監督租賃使用，為承租人提供戶籍、社保、醫保等配套服務。 〔2 〕這些決定了公租房社區的服務與管理是一個專業性強、涉及面廣的復雜系統工程。若缺乏科學合理的統籌、或者責任主體不明確、運營模式不規范，在實際運作過程中極易出現各方相互推諉、扯皮現象，引發各類矛盾和沖突。為了能夠通過協調解決問題，“民心佳園”公租房社區由市公租房管理局、北部新區管委會共同組建成立了公租房管理委員會，本意是能坐鎮指揮，及時為居民提供日常服務、排憂解難。但在實際運作過程中，由于諸多原因，公租房管理委員會協調無力，不能作為。轄區內的各單位、物業管理部門等各自為政、互不配合，社區難以開展工作，沒有一個真正得力的管理機構出面協調處理矛盾和糾紛。調研發現，由于房屋修建的時間緊、工期短，導致不少房屋存在墻面開裂、門窗破損、地面起拱、管道損壞等質量問題。原來規定由地產集團三年內保修負責免費維修的，實際上則是大量申報無果，造成反復投訴或者是投訴無門，群眾反映強烈。
（三）社區基本公共服務的提供亟需加強。黨的十報告指出，加強社會建設，必須以保障和改善民生為重點，解決好人民最關心最直接最現實的利益問題。民生的改善與基本公共服務的提供息息相關。調研發現，“民心佳園”公租房社區基本公共服務的提供亟待加強。在教育方面，規劃的中學和幼兒園都尚未竣工，適齡學生一般在四公里外的九年一貫制學校上學。已在重慶市江北區、南岸區等地成功設置的普惠性幼兒園①與“民心佳園”公租房社區無緣。整個社區只有一所民辦幼兒園，由1棟樓房的底層改造而成，僅有470平方米，卻要容納150名小朋友。園舍人均使用面積、幼兒活動室內外面積、教學設備等均達不到《重慶市民辦幼兒園設置標準（試行）》的規定。由于場地所限，幼兒很多活動均要到園外開展，存在一定安全隱患。幼兒園收費標準為每月680元，相對周邊其他幼兒園來說偏低，但按設施水準及教師配備來看，對中低收入的承租戶來說收費卻是偏高的。不少居民投訴教師流動性大，部分教師對入園小孩心存歧視，態度惡劣。限于經濟壓力，幼兒入園率不高，已入住的社區，登記備案的3歲到6歲幼兒有315人，而上幼兒園的僅150人，不到50%。承租戶的家庭教育能力十分有限，幼兒素質提升較為困難。在養老方面，已入住的社區登記備案的60歲以上老年人有1023人，65歲以上的有596人，如果加上租賃戶入住后將老人接過來贍養而未登記備案的情況，老年人的比例會更大，但社區沒有一家養老機構。承租戶的經濟實力難以承擔較好的居家養老，公立的養老院名額有限住不進，私立的養老院收費過高住不起，公租房社區老年人自身也擔心遭遇歧視不愿入住，導致養老難問題。 〔3 〕 在文化方面，“民心佳園”公租房社區沒有報亭、閱報欄、圖書室、檔案室和文化室。衛生方面，只有一個約三百平方米的社區衛生服務站，配有醫療人員四人，藥劑人員二人，設備簡陋，醫少藥缺，無法應對突發病情，也不能刷醫保卡。體育方面，五萬多人的大社區卻只有一個大廣場、一個小廣場、一個籃球場、一個羽毛球場和一個兒童滑梯。廣場面積過小，建設部門在廣場上沒有留置電源插座，一到晚上沒有照明。公共安全方面，入駐警務室的只有1名民警和3名文職人員，警務室面積120平方米，遠沒有達到標準基層社區的警務室標準。警務室基本上是“關門營業”，60%的工作時間沒有人，小區不時有入室偷竊事件發生，住戶苦不堪言。
因此，政府部門必須高度重視和妥善處理公租房社區服務與管理中存在的這些問題，以此來防止承租戶起先因為政府幫助解決了住房而心存感激，而入住后一系列問題的出現和久而不決，在承租戶心目中產生極大失衡，進而感激之情漸變為不滿情緒。
三、加強公租房社區服務與管理的對策
住房是人們的基本生活資料，解決住房問題是世界上大多數國家政府的施政理念。如果說公租房的建設成功地解決了中低收入城市建設者“居者有其屋”的問題，那么公租房社區的服務與管理將解決這部分群體“住得舒心放心”的問題，最終實現公租房“能住愿住住得好”的目標。
（一）政府要發揮積極主動的疏導作用，促進公租房社區充分就業。就業乃民生之本，失業是最大的窮困。“公租房要避免變成貧民窟，就不能只有單純的居住功能，還需要有一定的產業作為依托，就地解決部分人群的就業和收入來源的問題。因為低收入階層機遇和地位的改善，必須通過就業才能實現。” 〔4 〕針對公租房的特殊承租戶，能否做足工作、正確疏導，實現充分就業事關重大。政府有關部門要認真細致地對所有公租房住戶家庭成員的構成、家庭收入，以及年齡、學歷、技能、興趣愛好、健康狀況和就業需求等作全面調查，分類登記造冊，建立動態管理檔案。具體措施有：組織就業指導專家、相關部門和單位綜合會診，制定出操作性強、監督有力的實施方案；高度重視入住人員的職業教育，強化就業培訓力度，特別是對技能低、年紀較大的人群有針對性地進行就業技能培訓；完善就業服務體系，拓展勞務輸出渠道，挖掘現有培訓就業的政策潛力，并積極爭取相關的政策來確保就業；鼓勵弱勢群體創業，發展私營經濟和微型企業，并給予最大限度的政策補助。
（二）建立職責明確的專門機構，保證社區服務與管理的有效協調。《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》規定，市國土資源和房屋管理部門是全市公租房的行政管理部門，會同市發展改革、財政、城鄉建設、規劃等部門，編制公租房建設規劃和年度住房建設計劃；牽頭協調規劃、計劃、建設、管理和政策研究工作。市住房保障機構負責公租房的管理，組織主城區公租房申請對象的審核、建庫、配租、租金收取和交易審核以及住房出售、回購管理工作；市住房保障機構組織對承租或購買公租房人員履行合同約定的情況進行監督檢查。 〔5 〕從這里可以看到，從公租房的規劃、建設階段到申請人員入住階段再到日常管理工作階段，最后是后續服務監督管理階段的各項工作，分別是由市國土資源部門、市房屋管理部門、市住房保障機構等幾個不同的政府部門來管理，缺乏一個統一的政府部門來統籌協調公租房管理的各項工作。而從較為成功地解決中低收入家庭住房保障問題的幾個發達國家經驗來看，設立專門的公共住房管理機構②無疑比多個政府行政機構各自為政的管理工作模式效率更高，效果更好。鑒于當前實際，建議成立專門的領導小組，領導小組組長由分管副市長擔任，副組長由相關市級部門分管領導擔任，領導小組設立專門機構，由發展改革、建設、國土、規劃、環保、民政、財政、監察、公安、價格、殘聯等相關部門根據各自職責，配合做好公租房管理有關工作，形成強有力的、有效的工作機制，接受、梳理、協調、逐一落實承租戶提出的問題。
（三）關注重點人群的基本需求，努力完善社區的基本公共服務。公租房社區的租住群體與其他社區相比有較大不同，決定了公租房社區居民比其他社區居民更加需要得到公共財政的陽光普照，更加需要基本公共服務。公租房社區在服務與管理中要寓管理于服務之中，在服務中體現管理，努力做到管理與服務相統一，切實讓每一個人都能感受到快捷、便利、文明、和諧和實惠。 〔6 〕基本公共服務涉及每一個人，涵蓋面廣，基本公共服務的均等化需要突出重點人群、基本需求。鑒于政府的財力和工作開展的進度，當前，公租房社區基本公共服務覆蓋的重點人群應是社區老年人和學齡前幼兒，滿足的基本需求應是養老和學齡前教育的需求，基本途徑是在公租房社區創建托老所和實行幼兒義務教育。這兩大舉措將有利于有效解決中低收入租住群體在養老和幼兒教育方面的難題，豐富公租房的內涵，進一步促進公租房社區居民共享基本公共服務，更好地回應和滿足公租房社區居民的需求。在公租房社區創建托老所工作中，可以構建政府負責、社會協同、志愿者參與的協調機制，由市公租房建設指揮部牽頭，市民政局、公租房所在區縣配合，按照民政部《社區老年人日間照料中心建設標準》建設，成立托老所管理辦公室；引導企事業團體、協會、中介等社會組織在托老所的創建和運行中發揮作用，全程吸引志愿者參與；以公益和低償、無償為特征來創建公租房社區托老所 ③。在公租房社區實行幼兒義務教育工作中，可以構建以政府為主導的協調機制，成立公租房社區幼兒義務教育綜合管理辦公室，由市公租房管理局負責牽頭，市教委配合；建立以社會力量為核心的參與機制，以企業資金為支持的促進機制，以義務教育的公益和免費為特征，按重慶市一級幼兒園標準進行打造。
經過幾年摸索，公租房已由大規模的建設時期逐漸進入建設、分配與管理并重的時期，其間的問題會逐漸顯現，必須認真探討加以解決。只要政府堅定信心，真正本著為人民服務的執政理念，努力探索出一套行之有效的公租房社區服務與管理體系，那么不僅“居者有其屋”的夢想一定會實現，而且公租房“住得舒心放心”、公租房社區的和諧穩定也一定會實現。
注 釋：
①重慶市2011年底提出在“十二五”期間投入60億元建設普惠性幼兒園，堅持公益普惠和科學保教的辦園方向，為大眾提供有質量的保教服務和合理收費的各類型幼兒園，含公辦幼兒園、公辦性質的社會單位辦幼兒園和非營利性民辦幼兒園，保教費最高不超過每生每月400元。
②如美國隸屬聯邦政府的住宅和城市發展局和各地地方的公共房產管理局、新加坡的建屋發展局。
③如果托老所只是托管照料，不管吃飯，則一分錢不收（無償）。如果老年人需要在托老所里吃午飯，可象征性收取一定的費用（如3-5元/天/人）（低償）；如果有社會組織愿意贊助此部分費用，老年人就不用交費（無償）；低保、80歲以上高齡、獨居、空巢老人免費（無償）。
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