時間：2024-02-05 15:31:28
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇關于公積金貸款的政策，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：
無論在國外還是國內，房地產業都毫無例外地被視為國民經濟中的重要產業，在國計民生中發揮著舉足輕重的作用。而住房公積金又是房地產經濟的一個重要組成部分。本文主要從住房公積金制度的意義、住房公積金的使用情況及配合房地產市場調控的措施等方面，來闡述住房公積金在房地產經濟中所發揮的作用。
一、 住房公積金的概念及意義
住房公積金是指國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企業、事業單位、民辦非企業單位、社會團體及其在職職工繳存的長期住房儲金。它具有強制性、互、專用性的特點。
住房公積金有兩大功能：住房保障和住房金融。住房公積金作為一種強制實行、定向使用的個人住房基金，通過個人繳存、單位資助和長期儲蓄的方式，不僅增強了職工解決住房的能力，降低了職工購房還貸的壓力，同時也調整了職工的消費結構，確保了職工的住房消費支出；有利于保障性住房資金的積累和周轉，使政策性住房貸款有了可靠的資金來源，更有利于緩解房地產市場住房消費需求，抑制房地產市場價格過快上漲，解決中低收入家庭基本住房問題。
二、 住房公積金的使用
（一）、提取住房公積金
按照《住房公積金管理條例》規定，職工購買、建造、翻建、大修自住住房的可以提取職工住房公積金賬戶內的存儲余額。在實際提取業務中，職工因該原因提取住房公積金的占了絕大比重。以徐州市為例，從2005年至今，每年職工用于住房消費提取的住房公積金額占當年提取總額的比重都在70%以上，06年和09年將近達到80%。
（二）使用住房公積金貸款
住房金融是房地產市場發展不可缺失的重要組成部分，按照住房金融是否根據政府特殊的政策舉辦，是否可以享受政府優惠政策，可以將住房金融劃分為政策性住房金融和商業住房金融，我國的政策性住房金融主要是建立住房公積金制度，而住房公積金貸款又是政策性住房金融的最直接體現。
隨著房地產市場的不斷發展，住房公積金貸款也不斷創造出歷史新高，可以說，住房公積金貸款的發放額是房地產市場發展狀況的晴雨表，隨著房地產市場的波動而變化。由于住房公積金貸款利率明顯低于各商業銀行貸款利率，住房公積金貸款成為了絕大多數購房者的首選，住房公積金貸款在所有住房貸款中所占的比重也相對較大。以徐州市為例，2009年末和2010年末住房公積金貸款余額分別為64.77億元和82.86億元，全市個人住房貸款余額分別為127.95億元和187.73億元，住房公積金貸款占全市個人住房貸款余額的比重分別為50.62 %和44.14%。至10年末，住房公積金貸款余額占繳存余額的比例為86.90%，職工使用住房公積金用于住房消費的使用率已經高達92.16%。
從以上各項數據可以看出，住房公積金在房地產經濟的發展中發揮了重大作用，可以說是舉足輕重、功不可沒。
三、 住房公積金在房地產市場調控中所采取的措施
（一） 擴大住房公積金覆蓋率和保障范圍，住房公積金政策向中低收入者傾斜，使廣大繳存職工都能享受到優惠政策。
建設部、財政部、和中國人民銀行于2005年頒布的《關于住房公積金管理若干具體問題的指導意見》已將繳存主題擴大到包括城鎮單位聘用的進城務工人員、城鎮個體工商戶和自由職業人員。因此，各地住房公積金管理中心應加大歸集力度，把住房公積金的政策性住房融資功能向中低收入職工家庭傾斜，要兼顧公平，讓更多的人享受到住房公積金優惠政策，推動社會和諧發展
科學制定并嚴格執行住房公積金貸款政策，要根據國家宏觀調控政策和房地產市場發展趨勢并結合當地實際情況適時進行調整，盡可能地發揮住房金融在房地產經濟中的杠桿作用。
在房地產市場過熱時，為了抑制房地產市場的快速發展，應采取緊縮的貸款政策，要提高貸款門檻，降低貸款最高額度，縮短貸款期限，提高貸款基準利率，減少貸次數。
在房地產市場過冷時，要采取適度寬松的貸款政策，采取有效措施，促進房地產市場健康發展，要降低貸款門檻，提高貸款最高額度，延長貸款期限，降低貸款基準利率，增加貸款次數。雖然貸款政策相對寬松，但一定要規范住房公積金貸款用途，防止騙貸、套貸行為的發生。
住房公積金作用的發揮應積極與相關稅收、信貸等政策協調配合，使住房公積金貸款趨于規范化、制度化和法制化，提高住房公積金調控房地產市場的敏感度，使房地產市場保持健康有序的良好發展態勢。
（三）加大住房公積金保障性住房建設力度，提高資金利用率
按照《住房公積金管理條例》第二十九條規定，住房公積金增值收益按照規定提取過風險準備金和管理費用以后，剩余部分將全額上繳同級財政，用于保障性住房建設。同時，為提高住房公積金使用效率，并拓寬保障性住房建設資金來源，住房和城鄉建設部、財政部、發改委、人民銀行、監察部、審計署、銀監會七部門于2009年10月聯合印發了《關于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點工作的實施意見》，明確提出了使用住房公積金閑置資金支持保障性住房建設。保障性住房建設有利于緩解房地產市場供給不足導致的房價上漲，有利于帶動住房投資和消費，促進經濟平穩較快增長；有利于解決城鎮中低收入家庭住房問題，推動實現“住有所居”目標。
在二十年的發展過程中，住房公積金為解決職工住房難、推動住房貨幣化進程、促進住房信貸機制完善、支持國家宏觀調控和住房體制改革方面發揮了重要作用。但也存在諸如繳存比例不科學、覆蓋面偏低、各地發展不均衡、繳存金額巨大但金融監管力度不足等問題。在今后的工作中需要對住房公積金制度不斷進行改革、完善和創新，真正發揮其在房地產市場調控和住房保障等方面的積極作用。
參考文獻:
1、《住房公積金管理條例》；
2、《關于住房公積金管理若干具體問題的指導意見》
3、《房地產金融》，洪艷蓉等著，北京大學出版社；
關鍵詞：公積金貸款 風險管理 規避方式
公積金貸款是我國城市居民選擇改善住房條件的首要貸款方式，并且隨著我國城市化改革進程的不斷深入，我國住房公積金貸款的規模也在不斷的擴大。在我國房地產市場不斷繁榮的背景之下，住房公積金作為城市化發展和房地產市場繁榮的重要支柱，其自身的風險管理至關重要。而且公積金貸款規模越大，意味著其自身的風險也就越高，債務的規模也就越大，如果沒有給予相應的風險管理以高度的重視，則很有可能會造成十分嚴重的后果，因此住房公積金管理中心應該提高對于公積金貸款的風險管理力度，確保我國住房公積金貸款能夠發揮其積極有效的作用，促進我國房地產市場的進一步繁榮和公民居住條件的進一步改善。
一、住房公積金貸款的風險分析
（一）運行體制方面的風險
根據我國《住房公積金管理條例》中的相關規定，我國住房公積金管理中心并不能夠直接的參與公積金貸款業務，需要通過委托相應的商業銀行負責，住房公積金管理中心只能夠起到監管的作用，而且需要承擔相應的風險。這就造成了商業銀行與住房公積金管理中心之間的權責分配不明，商業銀行必然會以自身利益的最大化為目標而有選擇性的進行貸款業務，將風險較小同時利潤較高的業務作為首要業務，而將風險較大同時利潤較小的貸款業務交由公積金管理中心。
（二）商業銀行所造成的風險
很多商業銀行為了更進一步的追求利益，而有意的回避公積金貸款業務，對于房地產開發單位，只接受商業貸款為主的開發商，而對于只做住房公積金貸款的開發商則不予按揭簽約。這樣雖然沒有違反相關的規定，但是卻在很大程度上抑制了住房公積金貸款的發放，同時也增大了住房公積金貸款的風險。
除此以外還有很多商業銀行在面對公積金貸款低利率的沖擊時而選擇了有意的將住房公積金貸款的手續繁瑣化，提高住房公積金貸款的門檻。因為如果購房者選擇商業貸款，則毫無疑問貸款所獲得的利息收益全部歸商業銀行所有，而購房者選擇公積金貸款則商業銀行只能獲得利息收益的5%作為手續費。所以很多商業銀行刻意的回避購房者的公積金貸款請求，采取消極拖辦或者是誤導購房者的手段。
（三）購房者方面的風險
由于公積金貸款主要面對的是低收入的購房者人群，因此這也就決定了公積金貸款者的還款能力本身就是一種風險，而且隨著近年來房地產市場的快速發展，房價不斷的推高，在繁華的背后隱含著城市生活成本提高以及可能出現退城市化發展的風險，過高的城市成活成本使得很多中小企業的生存面臨著極大的困難，這就勢必會造成很多購房者的經濟情況并不是很穩定，還貸的能力受到影響。
另外我國住房公積金貸款是以政策性幫助居民改善住房條件為目的，在評價購房者是否具有公積金貸款資格的時候審核也相對較松，并不關注公積金購房者對于公積金的貢獻率，雖然這一舉措非常有利于改善和解決居民的住房問題，同時也能夠在很大程度上刺激購房者的購房消費，有利于房地產市場的繁榮，但是從長遠的角度來看，這樣無疑會造成住房公積金缺口增大的可能性，會導致住房公積金的長期融資風險。
二、住房公積金貸款管理風險的規避措施分析
（一）確立公積金管理中心的主導地位
住房公積金貸款管理風險規避的最為主要的途徑就是確定公積金管理中心在整個公積金貸款過程中的主導地位，從體制上消除風險因素，采用住房公積金管理中心自營的模式，避免商業銀行在公積金貸款過程中的干預，這樣一方面能夠有效的保證住房公積金的使用效率，同時也能夠有效的劃清購房者在商業貸款和住房公積金貸款之間的界限，讓購房者在選擇貸款方式的時候能夠更加的自如。
（二）建立有效的貸款風險監管體系
在進行公積金貸款業務的過程中要建立起一套完善的風險監管體系，這套體系既包括對于購房者的信用審核體系，同時也包括監管和預警體系，確保住房公積金貸款的透明和安全。
（三）加強貸款抵押的審查力度
嚴格審查抵押也是住房公積金貸款運營管理的重要環節，是降低貸款風險的重要保障，也是保證資金安全的重要措施。要嚴格的審查抵押房屋的合法性以及被抵押的合法性，房屋出售單位要及時辦理產權過戶手續，并對抵押權的合法性做出連帶保證，協助進行抵押權的登記。同時也要控制抵押率，避免由于市場波動而造成抵押房屋的價格變動。而且要加強擔保法的執行力度，對于不能夠按合同規定償還貸款的房屋要堅決予以拍賣，降低公積金貸款的風險，確保公積金能夠取之于民，用之于民，積極發揮公積金貸款推動城市化改革和改善居民住房條件的重要作用。
三、結束語
住房公積金是我國城市化改革的重要保障之一，是改善公民住房條件的重要環節，加強住房公積金貸款的風險管理是進一步促進我國城市化發展和房地產市場健康繁榮發展的重要舉措。
參考文獻：
[1]葉萍.芻議住房公積金貸款風險及應對[J].商情；2014（8）：63-63
（中國人民大學公共管理學院，北京 100872）
摘 要：住房公積金制度，兼有住房保障和社會福利的雙重意味，在人民的生活中日益發揮其關鍵性的作用。哈爾濱市作為全國較早試點開展住房公積金制度的城市，在二十余年住房公積金發展完善的過程中，的確取得了一些成績。然而，仔細觀察，仍然可以透過現象，發現其中存在的隱患，大致來看，主要涉及繳費標準、貸款規則和信息披露等制度。本文重點即在針對這些隱患進行分析論述，提出可能的改進思路。希望能夠進一步保證哈爾濱、乃至全國的住房公積金制度健康穩定發展。
關鍵詞 ：住房公積金；哈爾濱市；問題討論
中圖分類號：F293.31文獻標志碼：A文章編號：1000-8772（2014）10-0252-02
住房公積金，指在職職工及職工所在單位按照規定比例繳存的長期住房儲金，是住房分配貨幣化、社會化和法制化的主要形式。住房公積金制度，是國家法律規定的重要的住房社會保障制度，具有強制性、互和保障性的特點。住房公積金制度于1991年在上海首創，1994年國務院頒布《關于深化城鎮住房制度改革的決定》，將公積金制度全面推廣，1999年國務院通過《住房公積金管理條例》，將住房公積金制度規范化、法制化。住房公積金制度作為福利分房制度的繼承者，經過20多年的運行，取得了相當不錯的效果。截止2011年年底，全國住房公積金繳存職工達到1.33億人，覆蓋率高達80%，累計繳存3.9萬億元，繳存余額2.1萬億元。i
哈爾濱市是較早推行公積金制度的城市之一，早在1992年11月20日，就有《哈爾濱市住房公積金管理辦法》頒布出臺，提前進入住房公積金時代。截止2011年中旬，哈爾濱市住房公積金繳存覆蓋率已達77.14%，累計歸集公積金216.07億元。全市（不含鐵路分中心、中省直、電力和農墾系統）公積金已開戶 9611個單位，職工81.54萬人。累計發放個人貸款7.06萬戶，計118.14億元，貸款余額65.07億元。個人貸款率為61.98%，高于全國平均水平3個百分點。個人公積金貸款逾期率0.045%，低于全國0.356%的平均逾期率水平。ii在這樣一些可喜的成績面前，居安思危，也應該發現，在哈爾濱市住房公積金政策中，仍然存在著一些值得商榷的問題。
一、繳存標準
哈爾濱市規定：單位和職工按照不低于職工本人上一年度月平均工資的8%比例繳存住房公積金，最高可以達到12%。2001年1月1日實行住房分配貨幣化以后參加工作的職工，單位按照職工本人上一年度月平均工資的25%比例繳存，職工按照本人上一年度月平均工資的15%比例繳存。iii初看，政策的出發點無可厚非。2001年之前參加工作的職工，由于福利分房制度的影響，提取公積金的可能性將明顯降低，繳納意愿不足，這一部分公積金有較大可能性留存在個人賬戶中用以互助流動；2001年之后參加工作的職工，由于沒有能夠享受福利分房制度，按照住房分配貨幣化的要求，以貨幣的形式對他們進行補償，同時，這部分人購置住房的可能性偏大，對住房公積金的需要程度明顯提高。于是，就形成了這樣一種分級的住房公積金繳納政策。
然而，在這里，有以下幾點必須要重新加以考慮。第一，應該明確，2001年之前參加工作的職工，仍有一定比例沒有參與福利分房。根據以上政策，按照最低標準，他們的個人賬戶中每月只能獲得上一年度月平均工資16%的住房公積金，按照最高標準，這一比例也不過提高至24%，相比2001年之后40%的比例有著天壤之別。對于這一部分人，這種近乎于歧視的待遇，無疑是不公平的。第二，即使是2001年之前參加工作，在福利分房中收益的職工，在政策出臺時的2010年，住宅也要有十年以上的房齡，況且，用作福利分房的住宅，房屋情況一般較差，與目前市場中銷售的房屋不能同日而語。對于這一部分人，將存在住宅的改善性需求，按照目前的繳費方案，單純提取公積金進行改善性住房投資將存在較大困難。第三，對于2001年之后參加工作的職工，尤其是新參加工作的職工，15%的繳費比例負擔過重。粗略計算，如果按照新參加工作職工平均2000元/月的工資標準，住房公積金將達到300元，扣除后僅余1700元，不可避免地，單純住房公積金一項，就將給他們的生活帶來較大壓力。這樣一來，他們繳納住房公積金的積極性將大打折扣。
針對上述不合理之處，可以考慮以下解決方案。首先，將該政策中單純通過參加工作的時間進行分級調整為通過是否參與福利分房進行分級。其次，提高第一部分人群（即參與福利分房的職工）的單位繳存比例，可以考慮在原比例上上調100%，即16%~24%，同時維持個人繳存比例8%~12%不變。再次，提高第二部分人群（即未參與福利分房的職工）個人繳存的靈活性，可以考慮采用浮動機制，將繳存比例調整至8%~20%。以上調整，充分按照個人需求，考慮個人實際情況，使得住房公積金的繳納不再有失公允，不再成為職工的負擔。
二、貸款規則
哈爾濱市規定：一、住房公積金個人貸款最長年限為30年。二、住房公積金個人貸款最高額度為40萬元，組合貸款最高額度為75萬元（其中：住房公積金貸款為40萬元，商業性銀行住房貸款為35萬元）。三、購買首套建筑面積在90平方米（含）以下的普通自住房，首付款比例不低于全部購房款的20%；購買首套建筑面積在90平方米以上的普通自住房，首付款比例不低于全部購房款的30%。四、購買第二套普通自住房，住房公積金個人貸款首付款比例不低于全部購房款的50%，貸款利率為同期首套住房公積金個人貸款利率的1.1倍。五、停止向購買第三套及以上住房的繳存住房公積金職工發放住房公積金貸款。iv初看，這一貸款規則考慮了公積金的貸款福利，明確了限購制度，兼顧了房地產市場的需求（居住性需求與改善性需求），預防了需求過熱的風險，的確可見其用心良苦。
然而，仔細分析，這一貸款規則仍有值得推敲之處。首先，在個人貸款的上限額度方面，40萬元的住房公積金貸款上限似乎估計不足。據粗略統計，2010年8月，哈爾濱市房屋銷售均價即突破7500元/平方米，這一政策則在2010年12月1日正式施行。如果考慮首付款20%，按照7500元/平方米的價格，單純通過公積金貸款，可購得建筑面積為67平方米的住宅；考慮首付款30%，按照7500元/平方米的價格，通過組合貸款，可購得建筑面積為143平方米的住宅。這一設計似乎恰到好處。不過，要知道，2008年末，哈爾濱的住宅價格僅為4300元/平方米，短短一年半時間內漲幅高達75%。幸而，哈爾濱的住宅市場自2010年開始突然保持穩定，在長達三年的時間內沒有太大變化，始終在7500~8000元/平方米之間徘徊。如果這三年內哈爾濱的住宅市場同全國其他大城市相似，哪怕維持2008~2010年的增長速率，必然將造成公積金貸款的失靈。所以，防微杜漸，勢在必行，對于這種風險的不確定性，不妨采用浮動的貸款上限制度，即將公積金的貸款上限與住宅價格掛鉤，每年年初對公積金貸款上限予以調整，調整幅度與上一年住宅市場的價格波動相一致，以保持原設定中投資者的可購面積相對穩定。
其次，在二套住房的限購力度方面，這一政策明顯缺乏約束力。假設40萬元的住房公積金貸款、30年的貸款期限、以等額還款方式還款，按照現行4.5%的住房公積金貸款利率計算，月還款額為2027元；按照1.1倍之后的貸款利率（4.95%）計算，月還款額為2135元。這一變動后，每月還款額僅僅增加了108元，全部30年下來也僅僅不過3.9萬元，不足以對二套住房進行有效限制。至于50%的首付款，購房者可以考慮通過其他形式貸款的方式進行籌集，間接演化成組合貸款。針對這一問題，不妨可以考慮限制貸款年限來進行抑制，上例中，仍然按照4.5%的利率水平，如果將貸款期限縮短為20年，則月還款額將驟增到2531元，效果無疑非常明顯。
三、信息披露
哈爾濱市的住房公積金制度存在著一定程度上的信息披露混亂問題，詳細來講，似乎有以下方面需要加以改進。
首先，歷史信息公開不足。不難看出，哈爾濱市住房公積金管理中心網站于2012年3月14日建成，所以，在建成之前的一切有關住房公積金的內容全部沒有包括在內，造成大量珍貴信息的缺失，甚至缺乏對于歷史變遷沿革的必要說明。對于一個政府機關來說，這些歷史信息的缺失，無疑是不嚴謹、不規范、不合理的。
其次，政策法規公布混亂。在哈爾濱市住房公積金管理中心的網站上，僅僅區分了政策法規的機構（國家、省、市、部門），卻沒有按照時間的先后順序、使用或廢止情況對各項政策法規進行排列，相反，則是全部堆積在一起，統一注明2012年3月14日，不知哪個政策在先，哪個政策在后，哪個政策已被廢止，哪個政策仍在使用。這一混亂的做法，導致非專業人員了解哈爾濱市住房公積金制度難上加難。對于政策法規的公布，應該本著公開化、明確化、透徹化的原則，而不應給讀者制造困難，使得讀者一頭霧水，無所適從。這樣的政策法規的公布，無疑是失敗的、不負責任的。
再次，政務工作披露遲緩。在哈爾濱市住房公積金管理中心的網站上，幾乎沒有關于住房公積金執行情況的有效統計信息，如繳存覆蓋率、個人貸款率、公積金貸款逾期率等硬性指標，在政務公開方面，財政信息的記錄數甚至為0。應該認識到，除了住房公積金管理中心，沒有渠道能夠獲知有關住房公積金的詳細統計數據，最新的一條消息還是上述遠在2011年8月19日在哈爾濱日報上刊登的統計資料，迄今已有兩年有余。這一不透明的信息披露體系，使得群眾不能有效知悉哈爾濱市住房公積金工作的進展情況，知情權和監督權受到嚴重破壞，對于政府公信力的建設、群眾繳納住房公積金的積極性將形成沖擊。
還有，基層意見缺乏反饋。在哈爾濱市住房公積金管理中心的網站上，政民互動一欄的記錄數同樣為0。這說明兩個問題，第一，群眾對于公積金制度的關注程度不高。第二，政府機關對群眾的反饋披露不及時。缺乏與群眾的交流，缺乏對基層的了解，對于政策的制定和改良來說，將是非常不利的。
對于消息披露中存在的諸多問題，哈爾濱市住房公積金管理中心應該引起重視。這里，不妨借鑒一下北京市住房公積金管理中心的經驗，參考北京住房公積金網的思路，切實完善信息披露機制。
四、小結
哈爾濱作為一個北方邊陲上的城市，盡管面積位居全國第二位，人口已突破1000萬大關，城市化率也已突破50%。但是，就中國而言，學界對于這個城市的重視程度遠遠不夠。許多應有的建設、規劃、調查、統計都沒有施行。古語云：見微知著。作為較早推行住房公積金制度的城市之一，哈爾濱市住房公積金制度所面臨的問題，可能不止在這個城市中發生。其中所表現出來的共性缺陷，應該可以為全國所參考和借鑒。相信，在全社會的共同努力下，哈爾濱，以至全國的住房公積金制度，能夠進一步有序規范地發展。
參考文獻：
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一、住房公積金個人貸款的風險控制措施
1.建立健全信貸檔案管理制度。為了對住房公積金個人貸款中的風險進行防范，就需要完善具體的操作，進一步規范貸款的發放、控制、管理和收回程序。除此之外，還應該對所有貸款人員的檔案資料進行收集和歸納，建立檔案管理數據庫，對信貸檔案實施制度化和科學化的管理。
2.有效把握貸款政策。隨著住房貸款的增加，國家對貸款政策有了一定的調整。首先是貸款還款方式由借款人自主選擇，其次是為了使得借款人的還款更加方便，采取委托代扣還款的方式。最后是貸款機構積極與各個部門進行協商，加強公積金貸款業務的可行性。只有掌握相關的貸款政策，才能有效保障借款人的權益。
3.建立信用評價機制。為了更好地避免信用風險的出現，需要對信用評價體系進行完善，制定出確定的信用標準，利用法律對信用制度進行規范。對于一些因信用不良被或者以資抵債的個人，貸款機構應該不予以其進行貸款。市政府還可以出臺一些關于信用體系建設的方案，使借款人的信用評估有法可依，市政府相關機構還可以對信用評價體系建立給予一定的支持，鼓勵各個住房公積金信用中心之間相互合作，這樣一來就會使信用評價體系更具有權威性，更能體現公正和公平，從而使貸款工作有基礎性的保障。
4.建立健全三級貸款審批制度。三級貸款審批制度即貸款前、貸款中、貸款后的審批。首先應該在貸款前對貸款資料的真實程度進行調查，還要對房屋交易價格進行合理性分析；其次，在貸款中進行審批，對借款人的還款能力進行調查，嚴重控制貸款期限；最后是貸款后的檢查，讓借款人辦理抵押權證，還應該及時辦理產權證，對一些逾期貸款的具體情況進行跟蹤，催收部分逾期貸款，做到三級貸款審批的嚴格執行。
5.處理好各種委托關系。在貸款業務處理中，建立適當的貸款發放制度，工作人員還應該做好逾期貸款的臺賬處理和記錄，堅持發放人員和清收人員一致的原則，將所有的工作落實到個人，對貸款人的借款合同執行追蹤調查，確保逾期貸款清收的全面。還應該建立三位一體的清收模式，將銀行和置業擔保公司和公積金中心進行連接，實行三位一體的管理模式，這樣才可以使得逾期貸款處理更加完善。對相關人員進行業務培訓和貸款政策技能的培養，對貸款工作進行不定期的檢查，做好相關的委貸工作。
6.對貸款對象、金額和期限進行嚴格控制。在貸款過程中，要對借款人的資格進行審查，天津市住房公積金借款人應該滿足下面幾個條件才能給予其貸款資格。首先是具有本市常住戶口或者本市其他有效居留身份；借款人應具有完全民事行為能力，具有穩定的職業和收入，有償還貸款本息的能力，信用良好；開立住房公積金帳戶一年以上，并貸款前連續繳存住房公積金滿一年；未負有住房公積金貸款債務。除此之外，天津市住房公積金貸款還應該具備的條件有申請人應該有購買住房價格的20%以上的自籌資金。購買首套住房且所購住房建筑面積90平方米（含90平方米）以下的，首付款不能低于房價的20%，購住房建筑面積超過90平方米的，首付款不能低于房價的30%；購買二套住房的，首付款不低于房價的50%；購買第三套住房及以上的，暫停發放公積金貸款。
天津市住房公積金管理中心對住房公積金賬戶余額倍數確定的貸款限額進行了相應的調整。貸款購買首套自有住房的，貸款額度不得高于職工申請公積金貸款時住房公積金帳戶余額的15倍；貸款購買第二套住房和公有現住房的，貸款額度不得高于職工申請公積金貸款時住房公積金帳戶余額的10倍；購買限價商品房或經濟適用房的，貸款額度不得高于職工申請公積金貸款時住房公積金帳戶余額的20倍；當借款人的住房公積金賬戶余額小于2萬元時，按2萬元為基礎進行計算。除此之外，個人的最高貸款金額應該控制在50萬元以內。對貸款期限也要做一定的控制，一般最適宜的貸款期限應該是中、短期限，貸款期限越長存在的潛在風險就會越大，對貸款機構的影響也會越大，所以貸款單位一般會將最長的貸款期限控制在30年以下，這樣可以更好地控制個人貸款中出現的風險。
二、結語
住房公積金管理機構只有清楚的認識到管理中存在的問題，并對潛在的風險實施制度化和科學化的控制，才能使得貸款風險降低，對住房公積金的資金安全起到保障作用，才能更好地維護廣大人民的利益，促進房地產業的快速發展，提高人們的生活水平。
作者：胡曉茜單位：天津市住房公積金管理中心
【關鍵詞】 公積金貸款 準備金提取 風險管理
住房公積金個人貸款風險準備金是抵御風險的最有效途徑之一,目前對于住房公積金貸款風險準備金總額是否充足、提取方式是否合理等問題有較大爭議。本文將從分析住房公積金貸款面臨的風險和住房公積金機構現有的風險管理體系出發,探討貸款風險準備金提取的合理方式,并提出貸款風險管理的對策。
一、住房公積金業務發展狀況及風險分析
1、住房公積金業務發展狀況
自1992年以來,住房公積金制度在全國設區城市陸續建立起來,不僅深受廣大城鎮職工的歡迎,而且逐漸顯示出強大的生命力。截至2008年底,全國住房公積金繳存職工達11184.05萬人,繳存總額20699.78億元,累計為961.17萬戶職工發放個人住房貸款10601.83億元,住房公積金使用率達到72.81%。住房公積金制度已經成為關系國計民生、構建和諧社會的重要制度。隨著住房公積金使用率的不斷提高、個人貸款業務的不斷發展,其風險也不斷加大。
2、住房公積金個人住房貸款風險分析
《住房公積金管理條例》(以下簡稱《條例》)規定,住房公積金本金用于繳存職工的提取、個人住房貸款和購買國債。因此,住房公積金在運作過程中面臨的風險主要有個人貸款風險、利率原因造成的國債投資虧損風險、住房公積金管理中心對資金的違規操作造成的損失及工作人員的操作不當造成的損失等運作風險。由于住房公積金貸款還款期比較長,隨著時間的推移,借款人收入、還款資金來源及房地產市場等綜合因素的變化,其面臨的風險也越來越多樣化和復雜化。
第一,按照《條例》的規定,住房公積金管理中心不能辦理金融業務,風險由住房公積金管理中心承擔。由于委托方與受托方是兩個不同的利益主體,特別是銀行是以利潤最大化為目標的經濟實體,難以解決各自因不同利益驅使而在運作過程中產生的目標和利益沖突。一是表現為銀行在自營業務與委托業務之間進行“權衡”,可能將風險較小、收益較高的項目留給自己,而將風險較大的項目以委托貸款方式發放,加大了住房公積金的貸款風險。二是由于銀行不承擔住房公積金貸款的風險,基于節約成本考慮,銀行對貸款的回收力度不夠。住房公積金管理中心因不直接面對借款人,受托銀行又與住房公積金管理中心之間沒有完全實現數據對接,信息交流滯后,在監督管理還款方面處于被動地位。
第二,住房公積金的政策性特征決定了貸款發放的對象不能像商業銀行那樣自由選擇,只能靠廣大住房公積金繳存職工,而且大部分繳存職工收入較低。隨著市場經濟的發展,勞動用工制度的改革,職工工作變動頻繁,收入很不穩定。由于住房公積金個人住房貸款的期限較長,還款期內借款人支付能力的變化較大,將隨時影響貸款的質量。
第三,在住房公積金抵押貸款中,最重要的風險是信用風險。由于我國目前還沒有建立起對職工個人資信狀況的調查、評估機構,在借款過程中往往通過借款人自己提供的收入狀況等資信證明進行審查,很難對借款人的真實狀況做出準確判斷。雖然簽訂合同時,借款人有還款能力,但由于住房公積金還款期長,其收入的穩定性和信用狀況很難預計。因此很難對貸出去的款項加以識別、預計和控制,或通過保險機制加以分散。
第四,住房公積金必須嚴格按照《條例》的規定運作,貸款業務單一、動作范圍狹窄,不能像銀行那樣可以根據自己的資產狀況及風險水平設計相應的貸款品種,以分散風險。以所購房屋做抵押,其安全性與抵押物的市場價值密切相關,房地產市場的波動直接影響住房公積金貸款的風險,房地產業直接受宏觀經濟和政策的影響,因此,住房公積金個人住房貸款也是一種宏觀性的、系統性的風險。其發生是以時間為分布區的,即在這個時間段內可能根本不會發生,甚至可能在十年內都不會發生,但在另一個時間段內會發生。由于系統性的風險不存在穩定的發生概率,很難預計其發生的可能性和損失的大小。總之,市場風險發生的不確定性和損失的難以估計,使這種系統性的風險很難防范。
第五,由于不可預見的自然災害意外事故導致傷殘失去工作能力或失蹤、死亡等,都會使住房公積金個人住房貸款的不確定性因素增加。
二、住房公積金個人住房貸款風險管理分析
盡管當前住房公積金管理中心高度重視住房公積金使用安全,通過對貸款對象嚴格審核,抓好貸后資產管理,建立健全逾期貸款催收機制等方式,加強風險管理工作,但由于住房公積機構成立時間較短,尚未建立一整套完善的風險控制體系,住房公積金個人住房貸款風險防范能力還很弱,主要體現在以下兩個方面。
1、沒有建立起完善的住房公積金個人住房貸款損失準備計提制度
根據《條例》的規定,住房公積金管理機構是不以盈利為目的的事業單位,沒有任何自有資本金,缺乏資金保障。住房公積金管理機構作為住房公積金的責任主體,承擔了較金融機構更大的的風險。提取的風險準備金僅限于貸款風險準備金的一種,沒有像金融機構那樣計提貸款損失準備。當前金融機構對個人住房貸款損失準備嚴格按照《貸款損失準備計提指引》(以下簡稱《指引》)的規定計提。《指引》規定貸款損失準備包括一般準備、專項準備和特種準備。一般準備主要用于尚未識別的可能性損失準備,應按季計提,其年末余額應不低于年末貸款余額的1%。專項準備是根據《貸款風險分類指導原則》,對貸款進行風險分類后,按每筆貸款損失的程度計提,用于彌補專項損失,即按照正常、關注、次級、可疑和損失五級分類法計提。關注類貸款計提比例為2%;次級類貸款計提比例為25%;可疑類貸款計提比例為50%;損失類貸款計提比例為100%。其中,次級和可疑類貸款的損失準備,計提比例可以上下浮動20%。特種準備由銀行根據不同類型(如行業等)貸款的特殊風險情況、風險損失概率及歷史經驗,自行確定計提比例。因此,借鑒西方國家及金融機構防范住房金融風險的成功經驗,及早制定完善的住房公積金個人住房貸款損失準備計提制度顯得尤為重要。
2、缺乏完善、統一的風險管理體系
要研究住房公積金個人住房貸款風險,首先應識別貸款風險,新巴塞爾協議的核心內容就是準備的識別、計量和控制風險。從目前全國各住房公積金管理機構運行情況來看,住房公積金貸款缺乏一套完整、統一、規范的業務操作流程和科學、嚴謹的貸款管理模式。風險識別系統、計量和控制系統不完善,貸款并沒有像金融機構那樣實行分類管理,且各地住房公積金管理各自為政,沒有形成強大的資金鏈,一旦某地區發生較大的風險損失,很難從其他住房公積金管理機構那里獲得資金支持。
三、住房公積金個人住房貸款風險管理對策分析
住房公積金管理機構肩負著住房公積金管理的職責,安全性是第一位的,是不以盈利為目的的實現保值、增值。就貸款風險準備金而言,目前按照財政部《關于住房公積金財務管理補充規定的通知》(財綜字[1999]149號)“建立住房公積金貸款風險準備金的比例,按不低于住房公積金增值收益60%核定,或按不低于年度住房公積金貸款余額的1%核定,從住房公積金增值收益中分配”的規定,截至2008年年底,全國已建立了住房公積金貸款風險準備金285.67億元,數額不小,但是全國各地分布不均衡。貸款風險準備金是抵御風險最重要的方式,其提取比例及提取基數的確定,需要經過大量的考察、論證以及準確的計量,不能僅根據目前已經建立的貸款風險準備金的多少來判斷是否足以抵御未來發生的風險。
為保障住房公積金繳存人的合法權益,建議目前貸款風險準備金按增值收益的60%提取,以期能達到抵抗風險的目的。同時,不斷完善住房公積金個貸風險管理機制。
1、制定適合住房公積金特點的呆賬準備提取及核銷管理機制
建立審慎合理的貸款風險分類標準對制定風險管理政策、揭示信貸資產質量至關重要。按照住房公積金貸款風險程度的高低將貸款分為正常、資級、關注、可疑和損失五類。按照財務制度的要求制定壞賬核銷辦法,對符合壞賬核銷條件的貸款,按一定程序逐步核銷,是化解貸款風險的必要途徑。在經過必要的審批程序后,應立即用五級分類法已計提的呆賬準備金進行核銷,并對已核銷的壞賬保留追索的權利,繼續實施催收。
2、研究貸款逾期風險管理的指標體系,建立住房公積金貸款運行和還貸情況量化預警機制
針對借款人、開發商以及不同房屋物性的各種風險源,通過對住房公積金貸款數據的研究分析,探索從住房公積金貸款的不良貸款總額與風險基金余額的比率、房產市值與貸款余額的綜合成數、住房公積金保證貸款總額與擔保公司注冊資本金等多方面選取指標,從中把握住與風險相關內外部因素,將數據轉化為對業務風險的正確描述,正確評估住房公積金貸款的資產安全性,并為采取措施防范風險提供量化的客觀依據,建立起系統化、科學化的貸款風險防范預警體系。
【參考文獻】
[1] 唐海洲:住房公積金管理條例實施手冊[M].北京:世圖音像電子出版社,2002.
[2] 李秀昆、張兆林:住房公積金解讀[M].中國財政經濟出版社,2007.
一、建立全國管理中心，保證住房公積金的流動性
由于各地經濟發展速度及房地產市場發展情況差距很大，而住房公積金又實行屬地封閉化運行，不能跨區跨市調劑資金余缺，導致各地住房公積金利用率不均衡。利用率最高的在95%以上，最低的只有15%。近年來，在住房公積金貸款支持保障房建設試點過程中，一些城市就出現了公積金個貸排隊或調低貸款額度的現象。因此，為提高住房公積金的使用效率，更好地支持保障性住房建設，有必要建立全國住房公積金管理中心，統籌安排使用住房公積金。各地住房公積金管理中心的閑置資金（或沉淀資金）全部匯總到這個中心，地方管理中心通過資金短期“頭寸”拆借和中長期有償融資來防范流動性風險。全國住房公積金管理中心可以進入銀行間市場或通過發行票據、債券等方式融資，再向地方住房公積金管理中心轉貸。這樣既實現了資金的跨區域流動，也有利于提高資金使用效率，保證住房公積金整體的流動性。
二、控制貸款風險，保證住房公積金的安全性
雖然國家有關部門在此次試點工作中的管理非常嚴格，包括制定了《利用住房公積金支持保障性住房建設試點項目貸款管理辦法》和《住房公積金支持保障性住房建設項目貸款業務規范》；試行了住房公積金督察員制度；建立了全國統一的項目貸款業務運行平臺和項目貸款運行監管系統，各試點城市通過運行監管系統規范操作，住房和城鄉建設部統一監管等措施。但保障性住房盈利性差，其中租賃類型的保障性住房還面臨投資回收期長、利率與市場風險都較大的問題。尚且在實際操作中，仍然存在一些如開發單位自有資金不足、貸款資金被挪用、建設項目房屋滯銷、滯租等不確定因素引發的風險。因此，建立有效的風險控制與風險轉移機制是關鍵。
1.加強公積金貸款的風險防范
與個貸相比，項目貸款無論是從業務復雜程度來說，還是風險控制等方面都對管理中心工作人員提出了更高的要求。多年來，住房公積金管理中心都是以發放個人貸款為主要業務，想要做好項目貸款試點工作，各試點城市住房公積金管理中心應該按照住房和城鄉建設部的要求成立專門的部門來負責項目貸款管理及操作，組織項目貸款管理人員的培訓，制定項目評審標準，嚴格規范操作程序。公積金管理中心應成立審貸領導小組，負責貸款項目的調查評審；可以借用商業銀行對房地產開發企業的信用評級系統，對借款人的資信情況、財務狀況、履約能力進行量化分析；可以邀請第三方的專業團隊，對項目投資和收益、抵押物價值進行分析或評估，提供是否列為貸款項目以及貸款額度等建議；建立審貸分離制度和貸款逐級審批制度，通過多部門、多層級把關，確保貸款項目選擇的科學性；落實貸款抵押，針對保障性住房的不同特點采取區別政策，以銷售為主的經濟適用住房和城市棚戶區改造類的住房可完全以在建工程作為貸款抵押物，而以出租為主的公共租賃住房，除在建工程抵押外，還可要求借款人追加公建或商品房等未來便于處置的財產作為抵押物，以減輕未來拍賣執行抵押物的難度，加強對債權的保護力度。
2.健全擔保機制
從國際經驗看，盈利性差、風險性高的公共住房建設貸款十分需要有專門、獨立的擔保機制給予配合和支持，控制風險和轉移風險，否則將很難可持續發展。目前一些地區公積金管理中心的保障房項目貸款寄希望于地方政府財政擔保，既無法可依，事實上也無法操作。要建立符合中國實際的住房保障制度，沒有政策性金融體系的支持是難以實現的，而有效的政策性金融體系不僅包括直接為保障房建設或消費提供信貸支持的金融機構，還應包括提供擔保、保險等信用增級支持的輔機構。鑒于住房公積金項目貸款的政策性，建議由中央和地方財政共同出資設立保障性住房擔保基金，為公積金貸款提供風險轉移和補償機制。
三、加強政策扶持，保證住房公積金的收益性
住房公積金作為政策引導下的互助型住房資金，來源于強制的個人儲蓄，而非政府出資，這一特點決定了其管理必須以維護廣大繳存人利益為目標。
目前，保障性住房貸款的主要支持對象為經濟適用住房和公共租賃住房，經濟適用住房雖然收益率低，但還可以保證讓開發企業保本微利運行，實現收支平衡，還貸風險相對較小；但是公共租賃住房單純靠租金收入是難以實現收支平衡的，因此，國家需要在公共租賃住房貸款融資安全方面做出努力，盡早出臺應對措施。
通過研究瑞典、我國香港等地的保障性住房融資政策，我們認為，可以從以下幾個方面加以借鑒：一是由政府對公共租賃住房貸款進行貼息，這樣一方面可以降低保障性住房建設成本，另一方面可以使公共租賃住房的受益人花更少的錢享受到理想的居住條件；二是由政府出資對公共租賃住房在貸款期限的虧損直接予以補貼，以提高其償債能力；三是由政府對承租人進行租房補貼，以降低承租人的租金負擔，同時，還有助于提高公共租賃住房的出租率和租金收繳率，增加公共租賃住房收入；四是延長貸款期限，使其與公共租賃住房長期租賃才能實現資產運營平衡的特點相匹配；五是根據公共租賃住房的運營情況，出臺政策允許部分公共租賃住房轉為經濟適用住房對外銷售，彌補經營虧損。從國外經驗看，寄希望于在短期內集中大批量建設公共租賃住房一勞永逸地解決所有問題是不現實的，尤其是現階段政府財政支付保障性住房建設資金存在嚴重困難的情況下，公共租賃住房要想發展好，就必須建立可持續發展模式，而分批次出售公共租賃住房，不僅可以彌補虧損、減輕政府壓力，還能積攢出后續建設資金，實現公共租賃住房的滾動發展。
此前公積金異地貸款“叫好難叫座”,有相關流程繁瑣、地方上有利益矛盾、資金池不同、第三方不樂意、市場需求不大等多方面原因。破解這一難題,根本還在于深化公積金管理體制改革,特別是要在住房公積金跨地區轉移、建設全國統一的公積金信息交換系統、優化個人住房貸款業務流程等方面做出探索
住房和城鄉建設部、財政部、央行日前聯合《關于切實提高住房公積金使用效率的通知》,異地貸款業務全面推行。對這一惠民舉措,社會普遍叫好。然而,現實并非想象的那樣美。去年10月三部門就已聯合發文,要求推進公積金異地貸款業務,但大多數城市并沒有啟動。即使少數城市試行,貸款額度也極小。
公積金異地貸款為何“叫好難叫座”?這要從現實中的諸多尷尬說起。
一是流程繁瑣。繳存城市公積金中心負責審核繳存和已貸款情況,而貸款城市公積金中心及受委托銀行負責異地貸款的業務咨詢、受理、審核、發放、回收、變更及貸后管理工作,并承擔貸款風險等。貸款人要與兩個城市的公積金中心打交道,從咨詢、遞交材料、開證明、辦貸款,需要花費大量的時間和精力。若兩個城市之間協調不順,申請人時間便等不起。由于不同城市公積金貸款額度不同,大城市繳存卻去小城市購房,往往不能按大城市繳存的比例貸款,而在小城市繳存但要去大城市貸款,公積金的額度又太少。如果加上組合貸款,且不說手續麻煩,更在于商貸部分利率上浮會高出純商貸,不合算。
二是利益產生矛盾。公積金管理屬于地方財政賬戶,執行異地貸款,會有地方擔心動了自己的奶酪。加上當前人才通常是向一二線城市流動,人們在一二線城市購房的愿望比在三四線城市要強烈,異地貸款使資金流向一二線城市,影響公積金管理而產生的利息及其他投資性收入。有些城市的公積金是用來支持當地的住房保障和棚改房的開發貸款,自然不希望這些資金被別的城市使用。
三是資金池不同。有些城市公積金利用率不足,而有些城市的公積金則入不敷出。本地的公積金繳存者申請住房貸款尚且緊張,哪能輪到異地繳存者貸款?
四是第三方不樂意。一些開發商想盡快回籠資金,拒絕使用公積金異地貸款。有的樓盤寧愿給購房者多點優惠,也要勸說購房者改為商業貸款。此外,有些銀行也勸購房者轉成商業貸款,因為公積金異地貸款對受委托銀行來說手續繁雜,屬于中間業務收入,獲利不高,缺少辦貸的動力。還有一些銀行積壓了很多本地公積金貸款,異地的就更難辦了。
五是市場需求不大。能申請公積金貸款的多數是機關企事業單位的員工,這類人口較為穩定,一般也不會到其他城市貸款購房,這就決定了公積金異地房貸需求不會大。
推動公積金異地貸款業務,若只見“證明”不見“資金”,辦貸城市公積金中心沒有積極性,公積金異地貸款夢想就很難實現。破解這一難題,根本的還在于深化公積金管理體制改革。倘若繳存城市的住房公積金能順利轉移到貸款所在地城市,這樣貸款城市就有了辦理異地貸款的積極性。此外,針對銀行積壓了很多公積金貸款,建議讓申請人轉成商業貸款,公積金管理中心實施貼息給予支持。鑒于公積金屬地管理性質,且管理較為封閉,繳存地和購房地住房公積金管理中心應積極配合,及時出具、確認繳存證明等材料,以方便辦理貸款手續。同時,國家有關部門應加快建設全國統一的公積金信息交換系統,各地公積金中心應按照異地貸款政策要求,抓緊開展信息系統升級改造,優化個人住房貸款業務流程,以盡快適應全國異地貸款業務信息化要求。
摘 要 11月8日，海南省新修訂的《海南住房公積金提取操作規程》正式出臺。新規中，公積金提取方式更靈活便利，使用范圍大幅放寬，可用來支付子女大中專學費、房租和物業費、醫療費。海南省出臺的這項新規定，讓我們不得不重新審視住房公積金的用途。本文主要闡述了住房公積金在提取和貸款方面的用途，并客觀的分析其新用途的可行性和推廣性。
關鍵詞 住房公積金 提取 貸款 新用途
截止2008年末，全國住房公積金繳存余額為12116.24億元。然而，全國住房公積金運用率卻不到六成。因此，隨著房價的上升，越來越多的人開始關心住房公積金的使用問題。
一、住房公積金的提取
（一）國家政策及解讀
國務院《住房公積金管理條例》規定了提取住房公積金的6 種情形：購買、建造、翻建、大修自住住房的；離休、退休的；完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關系的；出境定居的；償還購房貸款本息的；房租超出家庭工資收入的規定比例的。
條例規定的提取住房公積金的6種情形中，安排在第一位的也是實踐中發生最多的提取情形，是購買、建造、翻建、大修自住住房（此類提取占提取總額的70%以上）。即使是這種發生最多的提取情形，作為行政法規的條例，也不可能規定得很詳細，如何操作只能留給主管部委去規定了。2005 年1月10日，建設部、財政部、中國人民銀行出臺了《關于住房公積金管理若干具體問題的指導意見》（建金管[2005]5號），該文第8條規定：職工購買、建造、翻建、大修自住住房，未申請個人住房公積金貸款的，原則上職工本人及其配偶在購建和大修住房1 年內，可以憑有效證明材料，一次或者分次提取住房公積金賬戶內的存儲余額。夫妻雙方累計提取總額不能超過實際發生的住房支出。
（二）提取住房公積金時應注意的情形
1．配偶如何支取其公積金
購買、建造自住住房和大中型住房的配偶，可以持結婚證明、首付款發票和購房合同向繳存單位提出申請，支取其住房公積金。但是夫妻雙方的住房公積金累計支取額不得超過買、建造自住住房和大中型住房的總價款。
2．住房公積金能否支取現金
職工提取住房公積金的方式，要根據不同的實際情況確定。職工因購買、建造自住住房和大中型住房或償還住房貸款本息的，住房公積金的受托銀行以開具轉賬支票的方式由職工提取；職工因離退休、出國（境）定居、戶口遷移、完全喪失勞動能力、死亡或被宣告死亡原因提取住房公積金的，由受托銀行以現金的行式支付給職工。
3．對提取金額的限制
按照《住房公積金管理條例》規定有下列情況之一的住房公積金繳存人可以辦理住房公積金銷戶手續，即將個人住房公積金賬戶內的住房公積金一次性全部提取。個人住房公積金賬戶撤銷：離休退休、戶口遷出所在地的市縣或出國定居、完全喪失勞動能力并與單位終止勞動關系、死亡或被宣告死亡。符合《住房公積金管理條例》規定辦理銷戶手續提取住房公積金的，不用繳納個人所得稅。
不符合以上情形的，劃款時在住房公積金賬戶上保留至少一個月的余額，但提取金額不得超過住房公積金貸款和商業住房貸款的貸款余額及利息和。
二、住房公積金的使用
繳存住房公積金的職工，在購買、建造、翻建、大修自住住房時，可以向住房公積金管理中心申請住房公積金貸款。住房公積金管理中心應當自受理申請之日起15日內作出準予貸款或者不準貸款的決定，并通知申請人；準予貸款的，由受委托銀行辦理貸款手續。
住房公積金貸款是指由各地住房公積金管理中心運用職工以其所在單位所繳納的住房公積金，委托商業銀行向繳存住房公積金的在職職工和在職期間繳存住房公積金的離退休職工發放的房屋抵押貸款，它是在滿足繳存人自己的需要后，為其他需要資金的繳存人提供的購房貸款。
大力發展個人住房貸款，可以提高公積金的使用效率。但是，一味地鼓勵個人住房貸款，并不利于房地產市場和金融市場的健康發展。因此，住房與城鄉建設部對住房公積金個人住房貸款政策做出了新的規定。新規定中增加了對第二套住房公積金個人住房貸款的發放對象的限制，并停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發放住房公積金個人住房貸款。另外，住房與城鄉建設部還對公積金貸款利率做了相應的上調。
三、住房公積金新用途
目前，住房公積金已經海量滯存，有呼吁將住房公積金用于購車的，有要求用于經濟適用房建設的。11月8日，海南省新修訂的《海南住房公積金提取操作規程》中規定，住房公積金可用來支付子女大中專學費、房租和物業費、醫療費，使公積金提取方式更加靈活便利，使用范圍大幅放寬。
從某種程度上說，這一規定賦予了住房公積金更多的內涵，打破了其與社保資金的界限，提高了它的使用效率。許多省份住房公積金沉淀了巨額資金，面臨使用效率低的壓力。一方面一些低收入家庭存儲了住房公積金，因為未買房而無法提取；另一方面，又有無錢送子女上大學或看不起病的情況。為解決他們的困難，出臺這樣的政策是需要的。
同時，這一規定的推出也是被動的。首先，它將住房公積金變作他用，已經嚴重違背了我們繳納住房公積金的初衷。其次，住房公積金為做到專款專用，隨之而來的亂用現象又會引發一系列的監管問題。再次，用住房公積金做這些事，會遮蓋其他一些職能部門應該做的工作，也暴露了社會完善救助機制的缺乏。
四、結語
綜上所述，解決住房公積金的沉淀問題，提高其使用效率，還應從其最初的用途出發，正確處理提取與貸款的關系，增加提取方式的靈活性，限制貸款的條件和額度，并制定相應的政策，使二者為住房者的購房提供有效的保障，真正達到“居者有其屋”。
參考文獻：
[1]王凌云.試論住房公積金制度的公平問題.中國房地產金融.2007(6).
究竟情況如何？記者暗訪了工、農、中、建、交五大行，被告知首套房貸利率折扣一般情況下為9折。特例的情況也有一些，比如，農行一支行的客戶經理告訴記者，如果貸款人個人征信紀錄良好、且純商業貸款額度達到兩百萬元以上，支行可以申請為客戶提供86折―88折的折扣；同樣的前提下，建行一支行表示，可以嘗試為客戶申請88折。
武漢公積金貸款最低首付20%
武漢市公積金管理中心于9月2日公告稱，自2015年9月1日起，使用公積金貸款購買首套普通自住住房和第二套改善性住房，套型建筑面積在144平方米（含）以下的，最低首付款比例降低至兩成，此前的其他貸款條件不變。
據了解，按照此前政策，職工購買首套自住住房、房屋面積在90平方米以下的，最低首付可低至兩成；使用公積金貸款購買二套房，無論二套房面積是否超過144平方米，最低首付款比例均為三成，且最高貸款額度為60萬元扣減首次已使用住房公積金貸款后的差額，最高貸款比例不超過房屋總價的40%。
天津叫停中介或個人代銷限價房
日前，為確保限價商品住房公開、公平銷售，天津市國土房管局下發通知，叫停中介機構或個人銷售新建限價商品房。同時規定，開發企業在取得限價商品住房銷售許可證之日起10日內，要一次性推出許可銷售的全部房源，不得分樓座或分批次銷售。
天津市國土房管局特別提醒廣大持有限價商品住房購買資格證明的市民，一定要通過正規渠道購買限價商品住房。各相關管理部門將加強日常巡查，對各種形式的違規銷售限價商品住房行為，進行嚴肅查處。
深圳公積金二套房最低首付30%
9月2日，深圳市住建局公積金中心表示，該中心正在抓緊向市政府、市住房公積金管理委員會上報請示。在市政府、市住房公積金管理委員會正式批復前，深圳將維持30%的公積金貸款政策不變。據了解，4月7日起，深圳執行的住房公積金貸款首付政策為首套房首付比例最低20%；購買二套房的，首付比例最低30%。因此，深圳公積金二套房最低首付比例仍為30%。此前的8月31日，中國住建部、財政部與央行通知，自2015年9月1日起，擁有1套住房并已結清購房貸款的公積金最低首付款比例降至20%。
山東政府或收購滯銷商業用房
9月6日，山東省人民政府辦公廳印發《山東省房地產業轉型升級實施方案》。方案中提出，對長期滯銷且符合條件的商業營業用房和寫字樓，可由政府收購或長期租用，改造為中小學、幼兒園用房，緩解“上學難”、“入托難”問題。
方案還顯示，各地政府可采用貼息、補助等方式，鼓勵將符合條件的商品房和閑置廠房、倉庫等房屋建筑，改造為電商用房、都市型工業（輕加工研發型）地產、“創客空間”、科技企業孵化器、商務居住復合式地產、高層次人才公寓等，實現消化商品房庫存與促進新興產業發展的多贏。
佛山9月擬出讓14宗土地
據佛山市公共資源交易中心統計顯示，9月份擬掛牌出讓土地面積達73.6萬平米，環比8月增長468%，和去年同期相比增長113.8%。據了解，此次推出地塊共有14宗，南海2宗、順德10宗、高明2宗，禪城、三水暫時沒有土地掛牌的信息。其中，順德推出的10宗地總面積達58.02萬平方米，占了八成多。合富房地產經濟研究院院長龍斌表示，除了政府為了完成年度推地計劃，而加快土地出讓這個因素之外，9月份也是推地的好時機。利好包括今年1―8月成交量的高漲，限購的放開以及信貸的寬松。
成都8月土地成交面積大漲328%
9月7日，四川中原的報告顯示，8月成都共供應土地39宗，供應面積2251.36畝，環比大漲231.63%，同比下跌55.89%。成都主城區整體供需環比小幅回升，近兩月土地供應均不足百畝，市場整體維持低位水平，且均為商業性質用地，住宅用地成交持續“啞火”。從9月主城區的供應計劃來看，預計后市將反彈回升，進入回暖通道。
郊縣區土地供應量激增，成交大幅沖高。其中，都江堰8月兩次大規模推千畝土地，萬達均以底價拿下。截至目前，萬達已在都江堰完成布局超過1800畝。
重慶新推9宗地
9月7日，重慶市國土資源和房屋管理局最新出讓公告顯示，將公開出讓位于江北、沙坪壩等區域的9宗地塊，合計土地面積66.9萬平方米，總出讓起始價達33億元。
一、利率調升與住房公積金增值收益之間呈此漲彼落趨勢
面對通脹壓力和CPI指數的居高不下，從2010年10月20日以來，央行連續五次提高了人民幣存貸款利率，住房公積金存貸款利率也隨之進行了調整，頻頻加息已經嚴重影響到住房公積金增值收益。
根據現行政策，公積金管理中心的定期存款利息收入按起存日利率計算，當前的加息不會造成定期存款利息收入的增加。委托貸款利息收入按當年放貸的貸款利率計算，遇到利率調整，也只能等到次年的元月一日才能按新利率標準計算。即使遇到利率上調，貸款利息收入的增加也有一個滯后問題。這就意味著公積金管理中心的利息收入被鎖定。但是，公積金利息支出卻沒有被鎖定，會隨著利率的上調而增加。因為每年的6月30日是全國大部分管理中心公積金年度結算日，上年結轉的公積金余額按調高后的3個月定期存款利率標準計算支付職工利息。2011年1月1日后遇到加息（利率調升），在住房公積金定期存款利息收入和貸款利息收入已經被鎖定的情況下，2011年6月30日的3個月定期存款利率就決定了住房公積金增值收益的多少。這里就存在一個利率執行上的不對稱問題。定期存款利息收入和貸款利息收入按調高前的低利率計算，公積金利息支出卻按調高后的較高利率執行，意味著增值收益的減少。本輪央行加息采用的是不對稱方式，即存款利率上調幅度大于貸款利率上調幅度。經過5次加息后，活期存款利率提高了0. 14%，3個月定期存款利率提高了1. 39%，5年以下個人貸款利率提高了1. 12%，5年以上個人貸款利率提高了1. 03%。尤其是3個月定期存款利率的提高，使每億元上年結轉的公積金每年多支付利息139萬元。以住房公積金繳存余額按全國4000億元的資金沉淀計算，則每年多支出利息55. 6億元，造成住房公積金管理中心的資金成本大幅提高。
由表1可知，經過本輪加息后，住房公積金管理中心的利差空間在減少，其中作為最重要利差來源的5年以上個人貸款利率與3個月定期存款利率的利差由加息前的2. 16%降至1. 8%，下降17%。利差減少直接縮小了管理中心的增值收益空間。
據統計，CPI指數仍然在5%以上，通脹持續依然不容樂觀。為抑制通貨膨脹、削弱投資過熱、調控宏觀經濟，央行下一步很可能還有加息的打算，這將進一步加劇住房公積金增值收益下降趨勢，管理中心全年增值收益出現負值的可能性極 大，利率風險更加凸顯，利率一旦處于調升加息通道，管理中心當年支付職工的利息就會大幅增加，不利于住房公積金事業的發展。
由表2、表3、表4可知，在現有利率下，增值在4. 31億元左右（不含2011年當年新貸增量），如果按最樂觀估計將減少0. 849億元，中等估計將減少1. 58億元，悲觀估計將減少3. 61億元（幾乎是白干一年）。
可以說，在利率年度調升期，對公積金繳存者有利，其利息收入在增加；對管理中心講，其利息支出在增加，增值收益在減少。
二、利率下調與住房公積金增值收益之間呈此落彼漲趨勢
為了直觀分析利率下調（降息）的影響，首先以表格形式看一下公積金管理中心在銀行沉淀資金的增值收益變化情況。
從表5看出，以1億元沉淀資金計算，1996年平均可獲的423萬元增值收益，到2000年已降為9萬元，相差47倍。
再從公積金管理中心對職工個人住房公積金貸款獲得的增值收益變化看，1996年8月，35號文明確，職工個人住房貸款利率，在上年結轉的職工個人住房公積金存款利率的基礎上加規定利差，共分為4檔，其中5年以內加1. 8個百分點，5年以上至10年加2. 34個百分 點。1999年9月21日起，個人住房公積金貸款又調整為5年以下和5年以上兩檔，利率分別為4. 14%、4. 59%。
從表6看出，1996年至1999年中心發放億元貸款年平均利息收益為207萬元。1999年9月21日以后則發生了變化，2000年從億元公積金貸款年平均利息收益提高到239萬元，增加了32萬元。
再將表5中沉淀資金與表6中的個人住房公積金貸款的年平均收益相比較，可以看出， 1996年，1億元中心可獲得的423萬元增值收益，是貸款收益的2. 04倍，而且省力省事，沒有風險。而發放1億元個人住房貸款僅能獲得207萬元的增值收益，不僅遠遠低于沉淀資金，而且投入一定的人力物力進行貸款的評估、審查，需要承擔的風險，還要付給承辦銀行貸款手續費。在這種情況下，要擴大對個人的住房公積金貸款規模，提高住房公積金使用率顯然缺失政策的、經濟的內在動力。隨著住房貨幣化的深入和存貸利率的下調，1億元住房公積金貸款的增值收益 比1998年沉淀資金增加30萬元，到了2000年就增加到130萬元。2008年，人民銀行對存貸款利率進行了5次調整，皆為利率下調。經過5次利率下調，住房公積金增值收益屢次增加。
可以說，在利率下調期，對公積金繳存者不利，其利息收入減少；對管理中心講，其利息支出在減少，增值收益在增加。
三、克服利率變動因素，提高住房公積金增值收益的對策
綜上所述，住房公積金增值收益增加還是減少，并非由業務收入或其他指標下降造成，而是因為支付給繳存職工的利息支出上升或下降所致。減少的增值收益轉化為住房公積金繳存人的利息增加，個人賬戶資金積累速度明顯加快。增加的增值收益轉化為住房公積金貸款風險準備金、城市廉租住房建設補充資金等，反映公積金管理中心的社會價值和責任。可以說，在加息過程中住房公積金繳存人是最終得益者，在減息過程中，住房公積金管理中心是最終得益者。
為此提出三點建議：
1.關于結息。現行公積金結息的方法是每年6月30日結息，以結息當日掛牌的3個月定期存款利率作為年利率計結過去1個公積金年度的利息。公積金年度從上年7月1日起，至本年6月30日止；而公積金會計核算年度是一個完整的公歷年。公積金年度與會計核算的年度不匹配，影響最終收益的準確性，也給年度之間的收益調整留下了巨大的空間。這種結息方法在加息周期會使收益向前一年度傾斜，而在降息周期則會顯著增加當年收益。
目前來看，較為合理的方法應該是確定一個合理的利率水平和利率政策，如將年結改為季結或月結，或者計算計息天數，按日計結利息，而不應“以結息當日掛牌的3個月定期存款利率”作為年利率計結過去一個公積金年度的利息。
2.關于利率調整。當年新發放的貸款按照新利率執行，而上年發放的貸款遇利率調整，則需到下一年才執行新利率，在加息周期將會顯著影響中心收益。
3.關于公積金中心在銀行存款利率。目前公積金中心向職工提供的是低息貸款，而公積金中心在銀行的存款卻被視同單位存款，建議將公積金管理中心在銀行的存款區別對待，給予高于普通單位存款的利率。
表1：住房公積金存貸款利率調整表
表2：分段計息
表3：不分段計息
表4：按上述假設計算200億元歸集余額產生的增值收益
10月29日是中國人民銀行調整存款利率的第一天。
位于方莊芳城園的北京住房公積金管理中心營業大廳，一上班，電話鈴聲便此起彼伏：
“昨天新聞聯播里說存款利息提高了，不知對我們辦理公積金貸款的有沒有影響？銀行存款利率漲了，住房公積金貸款是不是也跟著漲？怎么漲？”
“我在利息調高之前就辦理了公積金貸款手續，可是錢還沒到賬，請問這種情況利息會變嗎？”
“北京住房公積金網”（bjgjj.gov.cn）網站設在營業大廳上方的二樓辦公室，每天大約收到六七十條“留言板”咨詢，這天的第一條“帖子”便是網民“大臉貓”的提問，除關心“北京公積金的貸款利率將做出什么樣的調整”外，“大臉貓”還進一步詢問：“有沒有相應的計算公式，以便我們計算利率調整后，新的月還款額。”
有位網民更以“利率咨詢急急！！！！”為標題，表達急迫心情：“有誰知道此次調息后，公積金貸款利率各是多少？急得不得了！！！！”
與此同時，正在云南出差的北京住房公積金管理中心新聞發言人、總經濟師李持纓，手機被“家里”一通“狂打”：“咱怎么辦呀？客戶咨詢加息后的貸款利率，一個一個地答復不是辦法呀？”
“對那些簽了合同還沒放款的客戶，利率怎么執行？單據怎樣補簽？”
管理中心領導層根據央行的相關決定，立即磋商意見，啟動預案，決定下發《關于調整北京住房公積金管理中心個人住房擔保委托貸款利率的通知》，并向社會“公示”，其主要內容為：
2004年10月29日（不含）以前發放的，期限在一年（含一年）以內的個人貸款，2004年10月29日后仍執行原利率；
期限在一年以上的個人貸款，2004年10月29日后仍執行原利率，自2005年1月1日（含）開始，執行調整后的個人貸款期限檔次利率；
2004年10月29日（含）后發放的個人住房擔保委托貸款，執行調整后的個人貸款期限檔次利率。
《通知》通過媒體廣而告之。
“公示”張掛在網站首頁上。
一、充分認識住房公積金工作面臨的挑戰
1.騙提騙貸增加
近年來，隨著住房公積金放貸制度的放寬，騙提騙貸的情況逐步出現。個別不法中介偽造虛假材料，幫助職工編造各種理由騙提個人住房公積金，并按提取額收取10%～50%比例不等的非法傭金，嚴重干擾了住房公積金管理秩序。在貸款方面也有同樣的案例，個別不法分子虛開皮包公司，再利用給公司員工到住房公積金管理中心開戶之機，偷偷復印身份證、戶口本，到銀行開立賬戶騙取貸款。有的與房產部門的工作人員合伙，出具假的備案卡；還有的職工假離婚，等等。作案手段五花八門，防不勝防。
2.職工購房選擇住房公積金的比較優勢下降
在市場化住房體制已經確立的形勢下，住房公積金制度正面臨著越來越多的挑戰，比較突出的是住房公積金貸款的優勢逐漸減弱和商業貸款替代性增強的問題。在住房公積金政策性住房金融發展的帶動下，以商業銀行為主體的商業性住房金融近年也得到長足發展，目前各商業銀行普遍把個人住房貸款作為重點業務發展。在全國當前利率總體水平較低的情況下，住房公積金存、貸款利率多次不平衡調整。目前的住房公積金貸款比商業住房貸款利率僅低約1個百分點，其低息優勢受到嚴重削弱。在這種情況下，普通職工家庭選擇住房公積金進行住房消費呈下降趨勢。
3.繳存比例不平衡導致繳存差距擴大
根據《住房公積金管理條例》（下稱《條例》）規定，職工和單位住房公積金的繳存比例均不得低于職工上一年度月平均工資的5%；有條件的城市，可以適當提高繳存比例。
住房公積金制度在設計上已對社會公平有所考慮，比如規定職工和單位住房公積金繳存比例均不應低于5%，也不能高于12%；繳存住房公積金的月工資基數，原則上不應超過職工工作所在地統計部門公布的上一年度職工月平均工資的3倍。但是，政策對部分高收入行業和單位開了口子，由于住房公積金由單位和職工按照1：1的比例繳存，部分行業和單位將其當成了變相福利，社會收入分配差距進一步擴大。
4.非公有制企業人員建制難度大
隨著近年來國內經濟體制改革的深化和非公有制企業的快速發展，非公有制企業的從業人員在數量上所占的比重越來越高；但非公有制企業及其從業人員絕大多數未建立住房公積金制度。主要原因是：非公有制企業的人員流動性非常大，由于非公有制企業多為科技含量較低的勞動密集型企業，對員工素質要求不高，在勞動力資源充裕的情況下，勞動用工的主動權主要在企業，用人制度非常靈活；同時工作人員也會根據自己的能力、收入和個人發展的需要變換工作，且用工制度不健全，許多單位與職工未簽訂勞動合同，使得住房公積金繳交難以全面覆蓋企業。
5.個貸發放率穩中趨降，年貸款總額縮減
據貴州銅仁住房公積金公報數據顯示，2011年銅仁住房公積金共向2975戶職工家庭發放住房公積金貸款，同比減少11.3%。江西新余全年共發放職工住房公積金貸款18519.4萬元，同比減少28%。上海市2011年發放公積金個人購房貸款265.05億元，發放戶數為7.33萬戶，分別較上年下降12.50%和26.36%。根據各管理中心反饋資料數據分析，影響個貸發放率和貸款額減少的原因主要體現在：一是2011年全國房地產市場密集調控，受住房差別化信貸和差別化稅收等政策影響，住房消費成本增加，改善、投資、投機型住房需求受到明顯抑制。二是各大城市先后頒布了“限購令”、“限價令”、“一房一價”、“租賃稅”等政策，對二手房交易稅也進行了調整，同時央行多次上調商業銀行存款準備金率和存貸款利率，使住房信貸不斷收緊，商品房出現滯銷。三是由于過去鼓勵住房消費，城市中住房公積金繳存職工貸款已逐漸趨向飽和，致使住房公積金貸款相應減少。四是2011年受通貨膨脹影響，房地產市場價格居高不下，極大影響了購房的積極性，使房屋銷售量急劇下降。
二、化挑戰為機遇，以機遇促發展
1.擴大影響
認識是行動的先導，加速住房公積金發展，必須有濃厚的、強烈的、良好的社會輿論和認識氛圍做基礎。在當前形勢下，必須與時俱進抓導向、抓宣傳，讓更多的人認識公積金，自覺參與公積金，形成持久、有效、正面的社會影響。在擴大影響中要切實做到三個突出。
一是突出政策的民生作用。實行住房公積金制度的目的是實現居者有其屋，改善職工的住房條件，事關職工最直接的切身利益，是一項惠民利民的好政策。
二是突出政策的保障作用。住房公積金制度是國家法律規定的一項重要的住房保障制度，具有強制儲蓄性、互、保障性的特征。建立職工住房公積金制度，能為職工較快、較好地解決住房問題提供有力有效的可靠保障。
三是突出職工權益的法定作用。建立住房公積金制度是《條例》規定的法定義務。每一個城鎮在職職工自參加工作之日起至退休或者終止勞動關系的這一段時間內，都必須繳納個人住房公積金；職工所在單位也應按規定為職工繳存住房公積金。
2.修改《條例》
目前，我國正處于經濟快速發展時期，每項制度的建立與完善也必然需要一定的過程。《住房公積金管理條例》于1999年頒布并實施；2002年進行了第一次修訂。10余年來，其中的有些規定已經不能完全適應住房公積金的發展需求。加快修訂《條例》既是發展的必然，也是解決職工訴求、解決制度矛盾的根本途徑。
2012年2月12日，住建部決定對《條例》進行第二次修訂，目前正在全國多地進行密集調研，了解公積金政策執行情況。在修訂中，我們要立足于全國一盤棋，統一機構性質、系統監管、政策執行，把握職工的直接合理訴求、社會的普遍關注和適應未來發展的大方向原則，有針對性地增補修訂和調整完善。二次修訂后的《條例》，應明確住房公積金的使用范圍及法律指向，能讓公積金更便利地用于包括租房、裝修在內的住房消費，改善職工的住房條件，更能貼近支持中低收入家庭對住房的需求。
3.保障民生
一方面，要用好、用足政策，從實際出發，在控制風險的前提下，最大限度地滿足職工訴求，支持職工構建房屋，提高居住水平；要大力開展政策創新，推行異地貸款等模式，做到專款專用，應用盡用，應貸盡貸。
另一方面，要切實維護職工權益，根據《條例》要求，城鎮在職職工，無論其工作單位效益如何，都必須按照《條例》的規定繳存住房公積金。各地住房公積金管理中心執法部門對單位逾期不繳或者逃避、抗拒建制的，嚴格按《條例》有關條款進行處罰，并申請人民法院強制執行。特別要抓好非公企業建制突破，落實進城務工人員建制工作。
財政補貼作為公務員、事業單位職工住房公積金中的一部分，必須落實到位，同時，各管理中心要優化服務、強化管理、創新管理方式，探索業務上的開放式同城受理、歸口審批、限時服務，提升效率，著力為廣大繳存人創造快捷、高效、文明、規范的辦事環境。
4.確保安全
住房公積金中心管理著龐大的資金，確保資金安全是重中之重。確保住房公積金安全，一是進一步明確崗位職責，加強崗位風險控制。根據管理中心內設崗位，明確劃分職責權限。對于貸款審批、公積金提取等重要崗位，規范業務操作，明確第一責任人，明晰權利和義務。重點是要錯開管理和操作層，實現崗位之間的相互牽制、相互約束和相互監督。二是落實管委會決策職能。住房公積金管理中心的重大決策和重要政策，都須經管委會審議通過后方可執行。三是加大懲罰力度。一旦出現違規違章辦理貸款、提取的情況，不但要追究辦理職工的責任，還要追究審批管理人員的責任，并加大處罰力度。四是要加大投入，建立科技防控體系。要引用先進的計算機信息系統，對資金流向實行實時監控，要運用機器識別技術，減少人為因素。五是要加快信用建設，從業者要愛崗敬業、嚴謹自律；使用住房公積金的職工也要誠實守信，合規支用公積金，使住房公積金管理風險得到有效控制，保證資金安全。
