時間：2023-11-28 14:51:21
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房產測繪測量方法，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞:地籍 測繪 房地產市場
1 引言
為了滿足現代地籍的要求,在純測繪專業的工作基礎上還要測定和調查房產情況和有關的地形要素。從測繪角度來講,地籍測繪的方法與常規的地形測量方法基本一致,也是從控制測量到碎布點測量,結合調查,最后形成測繪成果。基測繪內容包括地籍控制測量,地籍要素測量,地籍調查,動態監測與更新。
房地產的地籍測繪具有很多的信息源,量大,涉及面廣,內容繁多,是建立現代城市地理信息系統重要的基礎信息,同時也是城市大比例圖更新的主要基礎資料,房地產的地籍測繪工作在國民經濟建設中發揮著十分重要的作用,是必不可少的,搞好房地產的地籍測繪工作十分重要。
2 地籍測量的內涵
地籍測量是為獲取和表達地籍信息所進行的測繪工作,是地籍調查中依法認定權界址和利用現狀的技術手段,是地籍檔案建立的信息基礎。其基本內容是測定土地及其附著物的位置、權界線、類型、面積等。
3 地籍測繪在房地產業中重要作用
房地產測繪是測繪工作的重要組成部分。具有基礎測繪工作所特有的技術性,而且具有很強的法律性,其測繪成果的真實性、可靠性直接牽涉到每個房產主的經濟利益,總得來說,房地產繪的任務就是對房屋本身以及與房屋相關的建筑物和構筑物進行測繪調查和繪圖工作;對土地以及土地上人為的,天然的荷載物進行測繪調查和繪圖工作;對房地產的權、位置、質量、數量,利用狀況等進行測定,調查和繪制成圖的工作。
地籍測繪是房地產測繪的重要組成部分,其測繪的目的主要有四個:
(1)以測繪結果指導現場施工,確定和優化施工參數,進行信息化施工;
(2)根據測繪結果,及時發現危險的先兆,分析原因,判斷房地產工程的安全性,采取必要的工程措施,防止發生工程破壞事故和環境事故;
(3)評價房地產工程的技術狀況,檢驗設計參數、設計理論的正確性;
(4)為房地產工程的設計、施工、管理和科學測繪研究提供資料。
地籍測繪可以根據以上的測繪目的,把測繪期分為三個時期:施工加載期、預壓堆載期和工后期,對三個時期的測繪精度根據設計數據和行業技術規范確定,其測繪的成果包括房地產工程地籍的各種數據、資料、質量的現狀,其調查后的成果。經過統計整理之后,可以派生出很多不可多得的資料,這些資料無疑會給城市的整體建設布局、住房制度的改革、老城區的改造、危舊房屋的改造等提供決策依據;也為城鎮規劃、市政工程、公用事業、環保、綠化、社會治安、文教衛生、水利、旅游、地下管網、通訊、電、氣等提供基礎資料和有關信息,它的服務具有廣泛性。
4 地籍測繪在房地產業中的基本方法
地籍測繪是一項夏雜而又細致的工作,它精度要求高,工作量大,同時要求不能出差錯。因為地籍測繪確定的每家每戶的界址及面積直接牽涉到各家的利益,特別是目前土地價格日趨上漲,更是如此。
地籍測繪在房地產業中的基本方法主要是解析法、測算法、影測量方法和GPS測量方法。
(一)解析法
解析法是目前界址點測量的主要方法,是根據測區平面控制,通過測邊、測角,計算界址點坐標的方法。解析法宜于在視線好,宗地面積大的城鎮開展。解析法測定的界址點點位誤差小,精度高:但對于較隱蔽的界址點,施測比較困難,特別是宗地密集的老街區用此方法施測費工多,成本高;
解析界址點測定的基本方法有:極坐標法、距離交會法、角度交會法、截距法、自由測站定位法。各個測定方法的要求:
1、街坊全部界址點,部分街坊內部明顯界址點,原則上應在圖根,圖根以上的控制點上設站,用極坐標法測定。隔岸也可采用角度前方交會法,以保證依據這些界址點進一步發展確定街坊內部界址點的精度。
2、街坊內部界址點需用支導線測量確定時,總長不得超過100米,圖根點至界址點不宜超過3條邊,仍有困難的,可采用距離交會法,截距法,直角關系推算內部界址點坐標。一般推算不宜多于兩個層次,交會距離不宜超過20米,交會角宜在20-40度間,截距點應嚴格位于兩己知點的直線上,用直角推算坐標時,定向邊不宜短于推算邊,盡量用第三方向檢查。
(二)測算法
通常以解析法施測街坊周圍能夠直接測量的界址點坐標,而對街坊內部隱蔽無法直接施測的界址點,可利用已測界址點的坐標、各宗地界址點間堪丈值和已知條件,靈活運用各種公式,計算隱蔽界址點的坐標值。
(三)解析攝影測量方法
解析攝影測量方法測定的界址點坐標在一定的條件下可以滿足界址點坐標測定的精度要求,且與其它方法相比,該作業方法速度快、外業工作量小、經濟效益高。
(四)GPS地籍測繪方法
1、優點
(1)減少人力費用。因為GPS僅僅需要一個人來操作,在要測的碎部點上呆上一、二秒進行一些處理即可完成工作;而常規的測量方法要求至少兩個人來實施。
(2)定位精度高,鋇組站間無需通視。在沒有現成基準控制點的遙遠地區能進行高精度的定位計算,且定位不受人眼視線的限制。
(3)操作簡便,容易使用。隨著GPS接收機不斷改進,自動化程度越來越高,體積越來越小,重量越來越輕。
(4)精確的3維系統,24小時免費使用,全天候作業。觀測一般不受天氣狀況的影響。
2、缺點
(1)購買設備所投入的費用很高。
(2)衛星可見度問題。天空中仍受到障礙物如大樹、高大建筑物等的干擾。
隨著社會的不斷向前發展,以及科學技術的飛速進步,地籍測繪的應用越來越廣,地籍測繪的范圍也日趨擴大,正向規劃、經濟、法律等方面發展而成為多目的的地籍。因此,科學開展地籍測繪工作,不斷改進工作方法是地籍測繪工作需要開拓的新課題和新方向。
5 地籍測繪在房地產業中方法的革新――區塊法地籍測繪的試驗與分析
由于地籍測繪工作涉及面廣,權屬調查制約因素太多,使得該項工作開展起來效率低,許多城市的地籍測繪工作得不到開展。因此,尋求一種快速、經濟的地籍測繪模式,對開展地籍測繪工作一定的實際意義。
解決權屬問題,是地籍測繪掌握精度指標的主要依據,換句話說,界址點精度指標的確定應以劃分權屬單元時沒有爭議,用戶滿意為原則。權屈與界址點精度緊密相關,認識這一點是至關重要的。當前單一界址點的確定經常出現糾紛,主要原因是進行界址點測量時對同一界址點施測的起點不同,導致其確定的界址點點位也不相同,
為了解決上述問題,本文根據調研工作實踐。提出一種新的地籍測繪試驗方案一區塊法地籍測繪方案:本方法是類似于航空攝影測量學中,獨立模型法區域空中三角測量方法的區塊法地籍測繪方案。德國地籍測繪規程中也提到了“區塊法乎差方案”
區塊法地籍測繪試驗方法按照先碎部后控制的原則進行施測,把以權屬單位劃分的一丘地作為一個獨立的“塊”,建立適當精度的獨立控制坐標系統施測界址點,而相鄰的獨立塊之間選擇適當數量的公共點作為連接點。若干塊組成“區”,在一個區里,聯測少量的城建等級控制點。因此在一個塊中施獨立控制坐標系統的坐標點有:界址點,連接點和城建控制點。
區塊法地籍測繪的平差計算,是以單塊或塊組為平差單位,通過二維正形變換,使相鄰塊間連接點相對不符值為最小,從而在塊連接的同時完成全區對城建控制系統的擬合,獲得城建坐標系各界址點坐標。
為了將各獨立坐標轉換為國家統一坐標,必須具有一定數量的公共點作為兩種系統的連接點,這些公共點應具有2個坐標系中的雙重坐標。
區塊法地籍測繪計算方法可以避免解算大量的方程式,但必須承擔極多數量的單個變換運算。除了塊的連接和全區平差程序可以公用外,主要是用計算時間來解決容量的預算。區塊法地籍測繪方案與常規地籍測繪方法相比,測量時間有所縮短,解決了因地籍測繪起始點的不同而造成得權屬糾紛問題。
地籍測繪的基本要求、房產測繪的基本要求，不動產測繪包含著地籍測繪、房產測繪。首先我們要對地籍測繪、房產測繪基本要求應了解；按照特定的投影方法、比例關系和專用符號把地籍要素及其有關的地物和地貌測繪在平面圖紙上的圖形稱地籍圖。地籍圖、地籍數據和地籍表冊通過特定的標識符建立有序的對應關系。
【關鍵詞】：不動產 ； 地籍；房產；測繪
1、是地籍測繪的基本要求
1.1根椐地籍管理要求，確定地籍測繪方案。地籍測繪是為獲得和表達地籍信息所進行的測繪工作，其基本內容是：測定土地及其附著物權屬、位置、數量、質量和利用狀況等。具體內容如下：
（1）地籍控制測量，測量地籍基本控制點和地籍圖根控制點。（2）界線測量測定行政區劃界線和土地權屬界線的界址點坐標。（3）地籍圖測繪，測繪分幅地籍圖、土地利用現狀圖、房產圖、宗地圖等（4）面積測算，測算地塊和宗地的面積，進行面積的平差和統計（5）進行土地信息的動態監測。進行地籍變更測量包括地籍圖的修測、重測、和地籍薄冊修編，以保證地籍成果資料的現勢性與正確性。
1.2根椐地籍測繪方案運用不同類型控制網的作用，選擇控制網布設方案，確定地籍控制施測方法。地籍控制測量是地籍圖件的數學基礎，是關系到界址點精度的帶全局性的技術環節。它根據界址點和地籍圖的精度要求，視測區的范圍大小、測區內的現存控制點數量和等及等情況，按測量的基本原則和精度要求要進行技術設計、選點、埋石、野外觀測、數據處理等測量工作。地籍控制網點不但要滿足測繪地籍圖需要，還要以厘米級的精度（城鎮）用于土地權屬界址點坐標的測定和滿足地籍變更測量的需求。地籍基本控制網的種類：各等級三角網、各等級三邊網、各等級邊角網、各等級GPS網。
1.3根椐地籍管理要求，選擇用于用地籍調查的基礎圖（調查工作底圖）的種類和成圖的比例尺，確定成圖方法。工作底圖一般為1：5000或1：10000的地形圖或搖感影像圖。成圖方法一般為數字測圖的成圖方法、攝影測量方法、遙感的方法。
1.4根椐地籍項目測繪要求，選擇地籍測繪方法，實施地籍（地形）要素測量。成圖方法一般為數字測圖的成圖方法、攝影測量方法、遙感的方法
（1）界址點。包括各級行政界址點和土地權屬界址點。不同等級的行政境界相重合時只表示高級行政境界境界線在拐角處不得間斷，應在轉角處繪點和線。當土地權屬界址線與行政界線、地籍區（街道）界或地籍子區（街坊）界重合時，應結合線狀地物符號突出表示土地權屬界址線，行政界線可移位表示。（2）地籍要素編號。包括街道（地籍區）號、街坊（地籍子區）號、宗地號或地塊號、房屋棟號、土地利用分類代碼、土地等級等，分別注記在所屬范圍內的適中位置，當被圖幅分割時應分別進行注記。如宗或地塊面積太小注記不下時，允許移注宗或地塊外空白處并以指示線標明。（3）土地位置。由行政區名、街道名（或地名）及門牌號組成。土地權屬者名稱：選擇軟大宗地注記土地權屬者名稱。
1.5根椐地籍測繪項目要求，在正確的權屬資料的基礎上，進行面積測算，明確權屬范圍，保證精度。正確的權屬資取決宗地權屬調查的質量。面積量算，一般是一多層次的水平面積測算。例如，一個行政管轄區的總面積、各宗地面積，各種利用分類面積等。面積量算方法比較多，但概括起來無非兩種：即解析法面積測算（簡稱解析法）、與圖解法面積測算（簡稱圖解法），面積測算方法的選擇主要由面積測算的精度要求決定，目前由于整個測量技術水平的發展，地籍圖已基本上是數字化圖。
1.6計算機軟件、硬件的水準越來越高，圖解法已基本淘汰不用了所以解析法已成為面積量算主要方法（甚至是唯一的方法）。我們應對地籍的精度、原則、圖邊處理、檢查和驗收等了解
（1）繪制精度主要指圖上繪制的圖廓線、對角線及圖廓點、坐標格網點、控制點的展點精度，通常要求是：內圖廓長度誤差不得大于±0.2mm，內圖廓對角線誤差不得大于±0.3mm，圖廓點、坐標格網點和控制點的展點誤差不得超過±0.1mm。
（2）基本精度測繪，地籍圖的基本精度主要指界址點、地物點及其相關距離的精度。
（3）地物測繪的一般原則
地籍圖上地物的綜合取舍，除根據規定的測圖比例尺和規范的要求外，還必須首先充分根據地籍要素及權屬管理方面的需要來確定必須測繪的地物，與地籍要素和權屬管理無關的地物在地籍D上可不表示。對一些有特殊要求的地物（如房屋、道路、水系、地塊）的測繪，必須根據相關規范和規程在技術設計書中具體指明。
（4）圖邊的測繪與拼接測繪，為保證相鄰圖幅的互相拼接，接圖的圖邊一般均須測出圖廓線外5―10mm。地籍圖接邊差不超過規范規定的點位中誤差的2 倍。小于限差平均配賦，但應保持界址線及其他要素間的相互位置。避免有較大變形，超限時需檢查糾正。如采用全野外數字化測圖技術或數字攝影測量技術，則無接邊要求。
（5）地籍圖的檢查與驗收
為保證成果質量，須對地籍圖執行質量檢查制度。測量人員除平時對所觀測、計算和繪圖工作進行充分的檢核外，還需在自我檢查的基礎上建立逐級檢查制度。圖的檢查工作包括自檢和全面檢查兩種。檢查的方法分室內檢查、野外巡視檢查和野外儀器檢查。在檢查中對發現的錯誤，應盡可能予以糾正。如錯誤較多，則按規定退回原測圖小組予以補測或重測。測繪成果資料經全面檢查認為符合要求，即可予以驗收，并按質量評定等級。技術檢查的主要依據是技術設計書和測量技術規范。
2、是房產測繪的基本要求，
2.1 根椐房產管理需求選擇房產項目的測繪方案，房產測量的任務就是對房屋本身以及與房屋相關建筑物和構筑物進行測量調查和繪圖工作；對土地及土地以上人為的、天然的荷載物進行測量調查和繪圖工作，對房地產的權屬、位置、質量、數量，利用狀況等進行測定，調查或繪制成圖的工作。它主要包括：房產平面控制測量、房產調查、房產要素測量、房產圖繪制、房產面積測算、變更測量以及成果資料檢查與驗收等基本內容。
2.2根椐房產測繪方案，運用不同類型控制網的作用，選擇布設方案，確定施測方法。房產平面控制測量屬于房產基礎測量。其目的是為了整個房產測繪工作提供一個準確的控制框架和定位基準并控制誤差累積。它的作用主要有如下三點：a為房產要素測量提供超算數據；b為房產分幅 、分丘圖測繪提供測量控制和超算數據，c為房產分幅 、分丘圖變更測量和修測補測提供超算數據。布設方案和施測方法同地籍控制測量。
房產圖是房屋產權產籍管理的基礎資料，它全面反映了土地和房屋基本情況和權屬界線，是房產測量的主要成果。按房產管理的需要，房產圖可分為分幅房產平面圖（以下簡稱分幅圖）、分宗房產平面圖（以下簡稱分宗圖）和分戶房產平面圖（以下簡稱分戶圖）。分幅圖是全面反映房屋及其用地的位置和權屬等狀況的基本圖，是測制分宗圖和分戶圖的基
原則上，分幅圖是在已有地籍圖的基礎上加上房產調查的成果制作而成的，也可以以地形圖為基礎測制分幅圖，還可以單獨測繪分幅圖。分幅圖上主要表示房產管理需要的各項地籍要素和房產要素，如控制點、行政境界、宗地界線、房屋、房屋附屬設施和房屋維護物、宗地號、幢號、房產權號、門牌號、房屋產別、結構、層數、房屋用途和用地分類等。這些內容要根據調查的資料以及相應的數字、文字和符號在圖上加以表示。分宗圖是分幅圖的局部圖件，是繪制房產權證附圖的基本圖。分宗圖測繪的有關規定分宗圖是分幅圖的局部圖件，它的坐標系與分幅圖的坐標系一致；比例尺可根據宗地圖面積的大小和需要在1：100―1：1 000之間選用；幅面大小在32―4開之間選用。分宗圖可在聚酯薄膜上測繪，也可選用其他圖紙。分宗圖是房屋產權證的基本圖。分宗圖的測繪精度要求是地物點相對于鄰近控制點的點位誤差不超過0.5mm。
分宗圖測繪的內容和要求
（1） 分宗圖除表示分幅圖的內容外，還表示房屋產權界線、界址點、挑廊、陽臺、建成年份、用地面積、建筑面積、用地面積、宗地界線長度、房屋長、墻體歸屬和四至關系等房產要素。
（2） 房屋應分棟丈量邊長，用地按宗地丈量邊長，邊長量測到0.01m，也可以界址點坐標反算邊長。對不規則的弧形，可按折線分段丈量。
（3） 挑廊、挑陽臺、架空通廊，以欄桿投影為準，用虛線表示。
2.3根椐房產測繪項目，選擇權屬調查方法，實施房產要素測量。權屬調查方法較簡單，類似地籍調查。房產要素測量分為：界址測量、境界測量、房屋及其附屬設施測量。要清楚其等級要求和施測內容。
2.4 根椐房產測繪項目的需要，選擇房產圖的種類和成圖比例，確定成圖方法。房產圖的一般選用1：500―1：1000比例尺。按房產管理的需要可分為分幅平面圖（簡稱分幅圖）、房產分丘平面圖（簡稱分丘圖）和房屋分戶平面圖（簡稱分戶圖）。成圖方法一般為：數字測圖的面圖方法、攝影測量的方法、遙感的方法。
關鍵詞：房產，平面控制，測量
中圖分類號：P124文獻標識碼：A
房屋是人類生產和生活的重要場所，是人類賴以生存的基本物質要素。房產測繪獲得的表述房屋的有關信息，是房產管理工作必要的基礎資料和數據。準確而完整的房產測繪成果是審查、確認房屋的產權、產籍和保障產權人合法權益的重要依據。
房產測繪，通常也稱為房產測量，主要是采集和表達房屋和房屋用地的有關信息，為房產產權、產籍管理、房地產開發利用、交易、國家稅費征收以及城鎮規劃建設等方面提供可靠的數據和資料。在房產測繪實施過程中，必須遵守國家有關的法律法規，執行國家標準《房產測量規范》和相關部委的政策文件以及各地方出臺的技術規程，因此，房產測繪是一種法定測繪。
一、控制測量概念、作用和方法
在一定的區域內，按測量要求的精度測定一系列地面標志點（控制點）的水平和高程，建立控制網，這種測量工作稱為控制測量。房產平面控制測量是整個房產測量的前期基礎性工作，其目的是為房產平面測量工作提供一個準確的控制框架（參考系）和定位基礎，并控制誤差的積累。具體有以下幾個方面的作用：
（一）為房產要素測量提供起算數據。在測定房產要素的幾何位置時，需要有房產平面控制點提供和傳遞起算數據，尤其是在測定界址點、房角點的位置時，精度要求很高，因而對作為起算點的房產平面控制點的精度要求也很高。
（二）為房產圖的測繪提供測圖控制和起算數據。在繪制房產平面圖時，不論采用何種方法，都需要具有一定密度和精度的控制點提供定位基準和測圖控制。
（三）為房產測繪的變更與修測提供起算數據。由于房產權屬狀況的變化以及城市現狀的不斷變化，房產測繪的成果必須及時更新，才能保持成果的現實性。這些變更和修測都需要具有一定密度和精度、能長期保存、穩定的控制點作為起算數據。
房產平面控制測量工作目前主要采用GPS定位技術和導線測量技術，其主要技術指標與技術要求按照國標執行。
二、控制測量要求
房產控制網的主要作用是為房產測繪服務的，其控制點是直接為房產要素測繪服務的，或者直接做測站用，或者用來發展測站點用，也可以用于攝影測量測繪像片控制點，另外還可以供恢復界址點使用。
控制網要求保持控制點間有較高的相對精度，即要求最末一級的房產平面控制網中，相鄰控制點間的相對點位中誤差（即相鄰點間的相對位置中誤差）不超過±0.025m，最大誤差不超過±0.05m。
房產平面控制點要有相當的分布密度，以滿足房產要素測量對起算控制點的需求。房產平面控制點的密度與測區的大小、測區內界址點數量和精度及測區內地物地形情況有關，而與測圖比例尺無直接關系。依據國際規定，建筑物密集區的控制點平均間距在100m左右，建筑物稀疏區的控制點平均間距在200m左右。
房產平面控制點都應該埋沒永久性的固定標志，并按要求繪制房產控制點點之記。
房產平面控制網要求所提供的平面控制網點的坐標能保持較長時間的穩定，不應經常變換。
三、控制網布設
（一）首級控制網布設
為了充分利用國家和城市已有的控制測量成果，保證測繪成果的共享和質量，滿足國家經濟建設和房產管理的需求，房產平面控制網的布設和其他控制網一樣，應遵循從整體到局部，從高級到低級、分級布網的原則，也可越級布網。
房產平面控制網的建立，應當優先選用國家統一的平面坐標系統，盡可能地利用國家已有的平面控制測量成果，以避免不必要的重復測繪工作，減少房產平面控制測量重復作業的浪費。在利用國家已有的平面控制成果之前，必須對已有的國家平面控制測量成果進行必要的檢核和分析，確認合乎要求后，方可予以利用。
房產平面控制點應選在通視條件良好、便于觀測的地方。其他布設要求按照房產平面控制測量要求執行。
（二）加密控制布設
對于控制網來說，加密控制網與首級控制網最大的不同在于加密控制網是附屬于首級控制網的局部控制網。其布設和施測不需像首級控制網那樣，既要考慮全面要求，又要兼顧實用需求。只要考慮有針對性的需求，可以根據工作的需要分批分期的局部布設，滿足區域要求即可。
加密控制網是指除國家和城市的一、二、三、四等控制網外的一、二級導線網，一、二級小三角網，GPS的E、F級網等。
加密控制網是對國家大地控制網和城市控制網（首級控制網）的補充。它是為了滿足區域測量或項目測量而布設實施的。
四、控制測量數數據處理
（一）坐標系統選擇
城市平面控制網由于要滿足城市工程放樣的需要，對投影變形的限制很嚴，要求變形小于2.5cm/km，即投影誤差應不超過1/40000。這種精度的設置，對房產測量來說也是可以滿足的。在多數情況下，房產平面控制網與城市平面控制網的精度是相通的，房產平面控制網的建立也是以城鎮為對象的。因此，應盡可能地利用已有的城市平面控制網。在需要建立房產平面控制網時，也應考慮城市工程放樣的需要，滿足城市基本比例尺地形圖及房產分幅圖對于精度的要求。
為了向各部門提供房產測量成果和資料，并便于房產圖紙的拼接、測制、匯編及房產測量數據庫的建立，房產測量應采用國家規定的坐標系統，采用地方坐標系時應與國家坐標系聯測。房產測量統一采用高斯投影。房產測量一般不測高程，需要進行高程測量時，由設計書另行規定。若無法利用已有的坐標系統或無坐標系統可利用時，則可根據測區的地理位置和平均高程，以投影長度變形值不超過2.5cm/km為原則選擇坐標系統。
（二）平差計算
房產平面控制網可以采用三角測量、三邊測量、導線測量、GPS定位測量等形式布設，并以GPS控制網和常規邊角組合網的等級劃分。按有關規定，二、三、四等平面控制網的計算應采用嚴密平差法，平差后應進行精度評定，包括平差后單位權中誤差、最弱點點位中誤差（點位誤差橢圓參數）、最弱相鄰點點位中誤差（相對點位誤差橢圓參數）、最弱邊的邊長相對中誤差及方位角中誤差等。四等以下平面控制網的計算可采用近似平差法，并按近似方法評定其精度。
參考文獻
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關鍵詞：面積測量；房產問題；面積減少
實際房產面積相比合同面積少，是全國商品房的一個普遍現象。在過去的三年里因為房屋的面積不足接到投訴的案例超過5000起，居民因房產面積損失上億元，同時這種現象在被新聞報道出來之后并沒有得到及時遏制，反而愈演愈劣，有的居民損失面積竟然達到總面積的15%以上，嚴重的損害居民利益。所以要馬上認識到這一問題的原因，然后采取相應措施減少這類事件的繼續發生。
1 房產與合同規定面積少的原因
1.1 因為沒有相關制度是造成房地產開發商對房屋缺斤少兩的最大的縱容，因為沒有相關法律造成及時開發商違規也無法可依，沒有相應的處罰方式。同時房地產合同以套計算，不是按面積，因此造成即使消費者投訴時，也常常因為證據不足，無法向房地產開發索的得到合理的賠償。
1.2 測繪企業與房地產同流合污。因為市場監管不合理，有的房地產開發商買通測繪企業在測量房屋面積時，故意多報面積，造成實際使用時房屋大小沒有達到標準。因為測繪公司的成立的門檻很低，幾乎沒有規定的啟動資金，所以當企業受到整改處罰后，有的企業則直接宣布倒閉，然后換一個法人代表，然后還是原來的那幫人在成立一個新的公司。另外有個測繪企業貪圖利益，在測繪面積中不按照施工圖和實際面積實測，隨便估算一個較大的面積值，降低了運行成本，但是工作質量極差，有的測繪企業與地產開發商背后存在黑幕交易，測繪公司按照房地產企業的要求進行修改測繪的結果。
1.3 房地產行業和測繪行業的有關監察部門處罰力度不夠，或只停留在警告階段。一般的測繪企業和房地產企業都有長期的合作關系，個別測繪為了保障公司的運營，幫助房地產開發夸大面積。同時行業主管部門對兩方的違規交易執法不嚴，導致了這兩方互相袒護的亂象。
1.4 房產局的相關職能沒有認清，對房地產測繪單位不監管，很多房地局認為，測繪是測繪公司進行的，與房地產企業無關。所以不應該也是他們的監管部門，所以測繪企業常常處于無政府監管的存在。
1.5 測繪工具和人員素質影響了房屋面積的誤差。這種現象一般出現在有弧形陽臺等造型特殊的房屋，因為測算是弧形面積不好計算，所以導致的一些誤差。
2 從測繪企業的角度上管理面積不足的問題
2.1 建立全國房產測繪聯網管理機制，采用公開的方式，讓測繪工作受到全國網友的監督。
2.2 因為用戶等到房屋交付的時候，房屋測量已經過去很長時間，當消費者向有關部門反映問題時，有關部門查找相應測繪公司時，該公司已經不復存在，因此該問題很難解決。同時當業主對測繪結果有問題，就要另請其他的測繪公司將整棟樓的公共面積進行測繪，工作量大，收費高。這讓業主很難承受。因此切實有效的方式就是提高測繪公司的工商許可標準，規定企業的注冊資本，減少皮包公司的數量。同時規定必須到達相應的國家測繪師的人數，否則無法注冊公司。
2.3 建立嚴格的處罰機制。提高測繪公司違規的處罰力度，就會讓測繪公司不敢與開發商勾結。處罰的金額應該大于虛報面積對房地產商的收益，這樣弄虛作假的行為讓測繪公司無力可圖，就會讓測繪正常進行。同時規定相應的測繪誤差機制，當測繪企業超越規定紅線，就應該被取消測繪資格，這樣測繪公司就會嚴于律己，做好工作。
2.4 由于行業主管部門對房產測繪收費缺乏最低收費標準與違反收費標準的處罰規定，導致房產面積測繪市場的無序和惡性競爭，房產測繪企業為了生存而鋌而走險。為招攬到工程，錢再少也接。接下來后由于受到工作成本的限制，只能看菜吃飯，不按規范去測量，只按圖紙做，如果房地產開發商為了節約成本，施工時故意縮小一些，那結果就是實際面積比測量面積小了。為保證房產測繪的質量，規定房產測繪收費的最低收費標準不得低于國家收費的80%，否則由房產局對房產測繪公司處以數額等于該房產測繪項目總價的罰款。
3 如何從測繪技術層面提高房產面積測量的準確度
3.1 由于房產測繪的計算比較復雜，老百姓沒辦法計算，哪怕能算也會因沒有測繪資格而被房產公司否定。又由于國家目前針對房產面積測繪計算的有關規定存在著不足。如果規定房產測繪圖必須標上邊長及邊長的量取規定，并規定只要發現邊長縮水就可以認定其面積縮水，這樣老百姓就可以起到一定程度上監督作用，而不用花錢去請房產測繪公司來測量才能判斷房屋面積是否縮水。
3.2 利用計算機成圖和測算技術，實現房產測繪數字化、智能化，提高房產測繪成果的質量。計算機技術對數字化房產測繪起到了極大的促進作用，它具有測繪智能化的優點：成圖和測算質量高、速度快、勞動強度低、貯載信息多等，實現房產測繪數字化、智能化。同時，計算機智能化處理結合先進的測繪技術，達成自動化或半自動化操作，測量效率、測量精度和測繪成果質量都得到大大提高。
3.3 建立健全的房產測繪技術規范及法律法規，提高房產測繪的執行力
由于國家目前針對房產面積測繪計算的有關規定存在著不足，各地房產面積測繪計算的方式有些差異。例如，國家技術標準《房產測繪規范》中關于建筑面積計算和共有建筑面積分攤的規定缺乏可操作性，以致不同的測繪公司對同一棟房屋進行測繪后，可能產生不同的測繪成果。尤其是對結構較復雜房屋進行測繪，其同一戶室的面積會產生較大的差異，這勢必會造成更多的測繪面積糾紛，導致房地產市場的混亂。故國家應該統一制定更加易于操作的我國房產面積測繪的方法，可以讓普通老百姓都在一定程度上預防和處理其房屋面積是否縮水。將現行的商品房按套建筑面積銷售改為按套或套內建筑面積銷售，以徹底消除因為共有面積分攤復雜，消費者難于理解、難于計算的狀況，使消費者能對所購房屋面積一目了然，明明白白消費。
結束語
房產測量中面積測算是有關百姓利益的問題，造成這種問題的主要原因是相關法律法規不健全，一方面測繪公司的準入門檻低也造成這一問題的重要原因。因此在解決此類問題時，首先要完善相關的測繪法規的建設，同時采用先進的技術，在實際的操作中按照國家技術標準進行準確的測繪。同時發展采用建筑內使用面積來銷售，避免了業主難于計算和自行測繪的麻煩。
參考文獻
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【關鍵詞】房產測繪；流程；技術；質量控制；意義
對于房地產業來說，房地產測繪是各項工作開展的基礎，在整個地產行業中有著舉足輕重的地位。因此，相關單位和研究人員一定要抓好房產測繪的管理工作，適時地進行相關工作者的技能培訓，提高有關技術人員的業務素質，只有這樣才能讓房產測繪越來越規范，并在更為廣闊的領域得到更多的應用。
1.房產測繪的內容及流程
具體來說房產測繪的內容主要有：房產面積測算、房產變更測量、房產要素測量、房產圖繪制、房產調查以及房產平面控制測量等。
房產測繪是一項復雜的工作，在展開工作之前需要審查申請方的資料，并對所要作業的環境進行考察，了解外部的基本情況和位置，制定相應的儀器設備測量計劃。同時，還要提前和申請方進行溝通，預約好具體的測量時間，之后再和對方進行溝通，提早做好操作前的準備工作。進程外業測量工作，主要是利用手持激光測距儀、電子全站儀和 GPS 等設備對房屋進行測量，得到房產分戶圖和房產分丘圖等數據，并對內業數據編輯處理，繪制出房產分戶圖以及房產分丘圖，計算他們的具體面積。之后還做質量的檢測，把所得到的測量數據進行整理和歸檔，撰寫房產測量報告，以便供申請書用來辦理房產的所有權。
2.房產測繪主要的技術
2.1房產的測繪中全站儀的應用
全站儀是現代房產測量時經常出現的一種數據采集設備，具體而言全站儀就是一種新型的測量儀器，主要和集微處理器、測角裝置以及測距裝置來一起進行使用。通過它可以完成自動測量和計算的工作，還能夠直接完成電子簿的自動輸出、存儲和記錄。我國目前所使用的全站儀，其精密度很高，不僅僅局限于傳統的人工操作，已經有了技術含量更高的自動操作和遠距離遙控操作和機載模式的應用。
2.2房產的測量中 RTK 技術的應用
RTK 技術應用以后，以其準確的數據傳輸優勢越來越受到相關工作者的重視。在運用 RTK 技術進行定位時，基準站接收機會把已經取得的數據和觀測的實際數據快速的輸送到流動站的 GPS 接收機上，之后流動站則開始對一個星期的數據進行快速的計算求解，把流動站厘米級的動態位置迅速的解出來。可見，房產測繪中運用RTK 技術能夠對一些地面物體坐標進行準確的定位，并對權屬界的址點進行有效的測定，還能夠有效的呈現厘米級的動態位置。把在全球定位系統中得到的數據進行梳理后傳送回 GPS 系統中，進行實時的錄入，進而準確、及時的對房產圖進行繪制。
2.3房產的測量中GPS技術的運用
GPS 技術是近些年來發展最為迅速和廣泛的一種數字定位技術，憑借著其精準定位和便捷操作的優勢，已經被人們應用到越來越多的領域中。在房產的測繪系統中利用 GIS 可以對圖形及其屬性進行準確的繪制，讓圖形屬性更加的清晰明確，對于房產面積的測算更精確，使得測繪的結果更加接近真實情況。
3.房產測繪質量的控制措施
3.1建立健全房產測繪市場質量的控制機制
建立、健全房產測繪市場質量的控制機制，充分的發揮市場機制的調節作用。在市場競爭越來越激烈的今天，商品的價格會隨著市場供給的變化而變化，因此需要充分利用好這一規律，提高控制測繪產品的質量，讓房產測繪產品更有市場競爭力。因為消費者越來越重視服務的質量，在選擇測繪產品的時候也必定會選擇服務質量好、測繪精密度高的房產測繪產品和測繪單位。而那些質量不好、服務較差的測繪產品就必然會在這樣的市場競爭中逐漸的被淘汰掉，由此可見督促測繪從業人員和相關的測繪企業提高操作水平和技術水平是十分重要的，只有這樣才能確保測繪工作的順利展開，得到更準確的測繪數據，進而在市場中立于不敗之地。
3.2有效完善內部質量的控制機制
房產測繪的質量控制機制主要是通過完善內部質量來實現的，主要包括房產測繪質量控制內容的確定和質量控制制度系統的有效健全兩方面。首先，房產測繪質量控制內容的確定。數字測繪質量的控制是通過控制數據的準確度和操作程序的規范化來進行的，在實際的操作過程中要選擇適當的測量方法和軟件、硬件條件，根據實際情況進行核查，獲取數據和資料，確保數據的科學存儲和精密準確。其次，質量控制制度系統的有效健全。在制定測繪計劃時需要考慮到全局，要科學實行、加強責任監督、明確分配崗位，讓參與的工作人員形成一個整體，規范、科學、有序的展開測量工作，提高測量的整體水平，保障相關工作順利的開展，提高工作效率。
3.3加大相關工作人員的培訓力度
加強房產測繪人員的培訓力度十分必要，只有不斷的提高相關工作人員的素質，才能確保房產測繪工作的有序展開，得到更加準確的測量數據。不但要更加規范、詳盡的編寫房產培訓材料、制定房產培訓計劃，而且還要規范房產測量的規范及法規，督促房產測繪工作人員嚴格的按照相關的管理規范進行操作，通過系統的培訓，提高房產測繪人員的作業能力，保證房產測繪數據的準確性。
4.房產測繪工作應用的意義
伴隨著房地產的發展我國的房地產測繪行業逐漸興起，并在不斷的應用中逐漸規范起來，形成了統一的測繪標準。而隨著測繪要求的不斷增長，市場對測繪精度的要求也越來越高，因而其所發揮的社會效用也逐漸升高。
4.1提升了房地產行業交易的可靠性水平
在我國房地產行業不斷發展的推動下，房地產行業的交易信息也日漸復雜化。房產測繪工作能提供詳細、可靠的房產信息，為房地產交易鋪設更加明朗以及公平的交易平臺，也為房地產開發商的用地開發決策提供有用信息。
4.2增強了房地產行業的信息服務質量
測繪工作在房地產的管理服務過程中發揮著非常重要的作用，一般情況下，房地產的平面圖都是以測繪數據為依據繪制的，因此在測繪數據的幫助下，房地產管理人員可以更加便捷地掌握房屋的使用以及分布情況，而相關的信息數據也可以為管理的細化提供可靠依據。
4.3有效促進國家的城市化進程
作為我國國民經濟的支柱產業之一，房地產對于國家經濟的發展起到了極大的推動作用，同時它也能在一定程度上反映人們精神與物質文化水平。在人們對于房產信息的需求下，房地產測繪工作的重要性不言而喻。以房地產測繪數據為依據開展城市規劃工作，不僅是時展的需求，同時也能大幅提高國家的城市規劃水平，推動我國城市化發展的進程。
5.結束語
現代房產測繪是一項綜合且十分復雜的工作，需要搜集非常多的信息量，并繪制繁瑣復雜的測繪表格，撰寫詳細繁雜的測繪內容。隨著我國城市化進程的加快，極大的推動了房地產行業的發展，同時對于房產測繪也有了越來越高的要求。
參考文獻：
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摘要：隨著人們文化程度的不斷提高，房產產權歸屬意識越來越強。這間接的對房產測繪面積的質量控制提出了更高要求，必須不斷提高房展測繪中測繪面積的精度，從而明確房產產權交易時的有效房屋面積。政府也對房產測繪高度重視，制定了規范的測繪制度，為提升房產測繪的質量控制提供了有力支持。本文將對房產測繪中測繪面積的質量控制進行探索。
關鍵詞：房產測繪；測繪面積；質量控制
前言：房產測繪工作是在房屋建筑工程竣工驗收后進行的，隨著人們產權意識的提高，工程測繪必須得到有效落實，根據國家的相關規定進行精細測繪，保證房屋面積的準確度。由于我國房產測繪工作還處于發展階段，在實際的測繪工作中仍存在許多問題，測繪質量偏低，容易對房產交易造成影響，帶來不必要的糾紛。因此，必須加強對房產測繪中測繪面積的質量進行有效控制，通過提高管理效率，提升房產測繪的可靠性。
一、房產測繪的主要任務
房產測繪的主要任務是通過測量等手段獲取房屋建筑的外形信息，建立包括房屋占地面積、實際使用面積等具體的房產資料，為以后的房產交易提供依據。在獲得測量數據后，還有繪制出房產圖形，以便交易雙方了解房產信息，有利于促成交易，也能為城鄉對房屋進行規劃改造提供方便。在測繪面積時，應保證測量方法的合理性和測量結果的準確性，預算房產有效面積，并對房產相關的數據信息進行核對，保證資料信息的有效性。
隨著測繪技術的提升，目前房產測繪工作已經具備了實現統一化、標準化測量的能力，因此更應對房產測量的精確度提出更高要求。只要不斷提高房產測繪的精確性和可靠性才能為房產交易提供更多有效的、權威性的信息，從而為房產交易的經營決策提供可靠參考，促使房屋交易的實現。房產測繪對房產信息的采集具有極大的幫助作用，能夠根據測繪信息繪制房產方位圖，便于管理者掌握房產數量、交易情況等基本信息，而且有利于發掘房產優勢，提高房產交易的競爭力。因此在房產測繪中，必須對測繪面積的質量進行精確控制。
二、 實際測繪工作中存在的問題
目前在房產測繪的實際工作當中，仍存在許多問題，對測繪面積的精確性影響很大，不利于實現測繪面積質量的有效控制。房產測繪工作中存在的主要問題有測繪技術標準不夠完善、對技術標準的執行力低，此外測繪工作的繁重工作量也對測繪質量產生一定影響。房產測繪在技術方面有較高的標準要求，在實際工作中需要保證文件的規范性、測繪步驟的規范性以及各項參數的準確性。但是目前國內的測繪工作發展仍然相對落后，相關的技術標準有待完善。特別是一些文件的內容，存在一定模糊性，實際的執行力度也不夠高。這些問題直接導致了房產測繪質量偏低，y繪面積的精確度無法得到保障，制約了房產行業的更好更快發展。另外房產測繪工作具有較高的復雜性，工作兩大，操作步驟多，如果不能對其過程進行有效管理，也會影響最終的測繪質量。
三、 房產測繪中測繪面積質量控制的有效措施
（一） 嚴格控制圖紙質量
房產測繪的前期測繪資料和圖紙對實際測繪工作有重要影響，應提高對前期測繪資料和圖紙的質量控制，特別是提高測繪面積的整體計算的精確度。完成前期資料準備和圖紙繪制后，要經過相關部門的審查，得到批準后才能執行。在實際測繪工作中，如果發生測繪事項變更，應及時通知測繪單位，并且保證測繪圖紙的完整性和全面性。對不正確的數據進行及時校正。
（二） 規范房產測繪市場
從國外的先進管理經驗來看，目前已經建立了對房產測繪工作的政企分開規范性制度，從而可以保證測繪市場形成規范的測繪秩序。對國內房產測繪市場的管控應借鑒國外的先進經驗，通過建立政企分開的規范性制度，強化市場控制力度，杜絕違規收費，促進房產測繪市場的健康發展。另外應嚴格檢查房產測繪者的資格證書，建立標準的市場準入機制，避免初學者或沒有相關從業經驗的人員擾亂市場秩序。
（三） 加強對關鍵測繪環節的控制
加強對房產測繪關鍵關節的控制，可以有效提升房產測繪面積的質量。對于房產測繪機構而言，必要要確定房產的實際占有面積，這決定了房產交易的實際經濟收入。如果忽略對關鍵測繪環節的控制，則會使房產測繪失去可信性，還會導致測繪機構承擔相應的責任。因此，在測繪工作中，必須做到用測繪精準度去計算房產面積，從而保證測繪數據的準確性。確保各個環節測繪的準確性，從而保證最終測繪面積的準確性。
（四） 加強測繪培訓
目前從事房產測繪工作的人員整體素質偏低也是制約房產測繪質量控制的主要因素之一，因此，必須加強對測繪工作人員的培訓。相關部門負責組織和安排人員培訓的具體內容，根據測繪工作人員的業余實踐進行合理安排，制定科學的培訓方案，撰寫相關測繪技術的培訓材料，保證培訓的規范性。另外應對測繪工作者的培訓效果進行考核和評價，長期無法通過考核者，應對其進行懲罰或取消從業資格。
結束語：總而言之，房產測繪中測繪面積的質量控制對測繪的可靠性有重要影響，必須保證測繪面積的精確度，從而為房產交易提供有效參考，促進我國房產行業的更好發展。
參考文獻：
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關鍵詞：房產測繪；質量；控制
Abstract: The property mapping is a strong policy of legal surveying and mapping work, has a strong policy. Property mapping using mapping tools, surveying instruments, surveying techniques to determine the shape of property, location, size, quality, quantity, and utilization of professional mapping diagram drawn into real estate. Our real estate mapping work started late, and its development is still in the early stages of standardization of construction. This article describes the role of property mapping, and property mapping factors affecting the quality of the analysis, for the work of real estate mapping problems, analysis of real estate mapping quality control points and propose specific quality control measures.
Keywords: real estate mapping; quality; Control
中圖分類號：TV523文獻標識碼：A
引言
房產測繪是一項政策性很強的法定測繪工作,其成果質量直接關系到房屋權利人的自身利益。時至今日，城市住宅需求更顯示了其強勁的張力，其中商品房施工面積、商品房新開工面積、商品房竣工面積、商品房銷售建筑面積均逐年增長為了加強房地產測繪管理，規范房地產測繪行為，保護廣大業主的合法權益，我國相繼出臺了《中華人民共和國城市房地產管理法》、《房產測繪管理辦法》及國家標準《房產測量規范》等一系列關于商品房測繪的標準和規則，同時國家與之相關的部委及各省市也出臺了商品房建筑面積計算方法、商品房測繪實施細則或暫行規定。目前,房產測繪工作中存在的問題較多,有些問題已經成為消費者的投訴熱點,因此房產測繪市場亟待整頓,成果質量亟待提高。
一、房產測繪的作用及房產測繪質量的影響因素
（一）房產測繪的作用
房產測繪所提供的數據是房地產抵押貸款、房產交易、房地產契稅征收、物業收費、租賃活動等不可缺少的依據。房產測繪數據通過分析處理以后，可以生產出很多資料為城市建設、城市規劃等提供基礎數據支持。
房產測繪是辦理產權證的基礎，為房屋面積、房屋權屬界址等提供了基礎資料，還為房地產管理包括開發管理、產權管理、交易管理提供了服務。
（二）房產測繪質量的影響因素
1. 影響房產測繪質量的重要因素包括房產測繪單位的資質、房產從業人員的技術水平、房產測繪單位的管理水平。
2.在我國，目前的房產測繪相關標準、規范還并不夠完善。房產測繪具備技術性、專業性很強的特點，因此，部分城市已經制定了房產測量實施的相關細則。但是，大部分城市還并沒有這方面的實施細則。而在實際的工作中，房產測繪從業人員只能依據對《房產測量規范》、《房產測繪管理辦法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》理解來進行操作，這樣就會給測繪質量帶來不可避免的爭議。由于對復雜建筑進行測繪，數據繁多，情況復雜，計算量很大，這就很難保證測繪人員不出現一些錯誤，如果房產測繪單位的質量保證體系不夠健全，就更容易出現差錯。
二、房產測繪的質量控制點
所有標準、規范、實施細則或者暫行規定, 基本原則都是一致的, 但在有些具體問題上也存在不同程度的出入。之所以會出現這樣結果，是因為考慮問題的角度不同, 因此多計算出的依據和計算的方法也就與之不同，最終，計算出來的商品房建筑面積不同。要做到對房產測繪的質量控制，首先就應該分析影響房產測繪質量的控制點, 然后針對控制點來采取相對應的質量控制措施。
房產測繪的質量控制點包括: 人員培訓、儀器設備管理及資源配置、外業測繪和內業數據處理。
（一）人員培訓
房產測繪的人員包括外業測繪人員、內業計算和資料整理人員、產品檢驗人員, 所有的這些人員均應該經過認真細致地培訓。掌握相應的崗位技能, 明確各自的職責和權限。
（二）儀器設備管理及資源配置
房產測繪所使用的儀器設備主要包括: 1.外業——全站儀、水準儀、棱鏡、標尺、手持測距儀、鋼尺、玻璃纖維尺或皮尺等相關的儀器。2.內業——計算機、筆記本電腦、繪圖儀、房產測繪軟件等相關的設備和應用程序。
另外, 房產測繪單位及部門還應該具備相應的資質及完善的質量管理體系。
（三）外業測繪
1.外業測繪工作準備
根據施工單位提供的竣工圖或施工圖，在計算機中繪出相應的草圖,并且標注商品樓設計的軸線尺寸、陽臺尺寸、外墻厚度、保溫板的位置及厚度等有關數據,將草圖按一定比例打印出來, 供外業使用。
2.外業數據采集
單層商品房無論建筑高度是多少,均按一層來計算建筑面積,外業實測建筑物外墻勒角以上的水平尺寸。單層商品房內有部分樓層時也應實測其尺寸, 一起來計算建筑面積。
多層或高層商品樓除實測尺寸外, 還應測量結構有變化的部位的尺寸及頂層尺寸, 尤其是有坡屋頂的還要測出不夠2.20m 層高應縮進的尺寸。
商品樓內部的房屋開間、進深、內外墻厚度及陽臺寬度、房屋層高均應進行實際測量。與商品樓主體相連的公用建筑部位也應實測其尺寸。
外業還應檢查竣工后商品樓的保溫位置與設計是否相符,并實測其厚度,實測有困難時,可連同主體墻一起進行實測。
（四）內業數據處理
1.數據分析和誤差處理
外業工作結束后,內業進行數據粗略處理。首先比較一下外業測繪的實際尺寸與設計尺寸有沒有變化,若沒有變化,或有變化且變化在±5cm以內,即可視為施工誤差,不必進行修改,可以按照設計尺寸進行計算。若變化超過±5cm 則需要分析產生該變化的原因,是外墻厚度變化、軸線尺寸作了設計調整、還是施工出現偏差。根據出現的不同原因進行不同調整。若是外墻厚度變化和設計進行了調整,則按調整后的尺寸進行計算,若是由施工偏差所引起的,則要按單元進行分配。對于設計相同的陽臺,則按實際測量尺寸的平均值計算陽臺建筑面積。
2.內業計算和成果整理
按照調整的有關尺寸,在計算機中繪圖,分別計算出全樓的總建筑面積、每套商品房的套內建筑面積、全樓的總套內建筑面積以及全樓的公用建筑面積和公用建筑面積分攤系數。然后按照套內建筑面積和公用建筑面積分攤系數進行填表,由計算機自動計算各套分攤的公用建筑面積和各套的建筑面積即可。
三、房產測繪的質量控制措施
（一）人員培訓的控制措施。編寫培訓材料，制定培訓計劃，組織培訓工作。培訓對象為房產測繪作業人員、檢驗人員以及其他需要培訓
的人員。培訓內容包括：測繪質量管理法規、房產測繪法規、房產測量規范、房產測繪質量檢查方法、房屋產權產籍管理知識等。
（二）儀器設備管理及資源配置控制措施。房產測繪儀器設備的計算檢定情況；房產測繪單位的資質情況，包括：單位資質等級，年檢，持證執業情況；房產測繪單位質量管理情況，包括：質量體系、質量管理制度的建立情況和質量體系運作的有效性、房產測繪技術標準的有效性、房產測繪生產作業流程。
（三）外業測繪控制措施。房產外業測繪控制指對房產測繪單位的房產要素調查、房產要素測量、房屋面積測繪等成果的控制。
1.房產要素調查包括：房產要素調查的內容與填寫是否齊全、正確；調查表中的用地略圖和房屋權界線示意圖上的用地范圍線，房屋權界線及有關說明符號和房產圖上是否一致。
2.房產要素測量包括：房產要素測量的測量方法，記錄和計算是否正確；各項限差和成果精度是否符合要求；測量的要素是否齊全、準確、對有關地物的取舍是否合理。
3.房屋面積測繪包括：房產面積測量原始記錄是否規范，內容是否完整；房產測量成果是否規范，內容是否完整；共有共用面積的測定和分攤是否合理。
（四）內業數據處理控制措施。內業數據處理控制指對房產測繪單位生產的房產圖、房屋測繪資料整理等成果的控制。
（五）房產圖繪制包括：房產圖的規格尺寸、技術要求、表述內容、圖廓整飾是否符合要求；房地產要素的表述是否齊全，正確是否符合
要求；對有關地形要素的取舍是否合理；圖面精度和圖邊處理是否符合要求。
（六）房屋測繪資料整理包括：房產面積的計算方法是否正確，精度是否符合要求；用地面積的測算是否正確，精度是否符合要求，房產
測繪報告的編寫是否規范，內容是否完整；房產測繪成果資料歸檔管理的規范性（含各類原始測量成果）。
結束語
隨著房地產市場的迅速發展，對房產測繪的要求也越來越高，要加強對房產測繪質量的管理，建立房產測繪資質管理及運行的監督和指導。房產測繪單位要認識房產測繪發展的前景，根據房產測繪市場發展狀況制定相應的企業發展策略。我們要以科學的發展觀發展房產測繪質量管理，使房產測繪質量管理得到不斷發展。
參考文獻
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關鍵詞：商品房；面積測量；對策
當前樓房的建筑面積測量是一項非常繁復的工作，怎樣才能正確測量？關系到每一個住戶的現實利益，使測量工作本著公平公正的態度，才能維護社會的和諧發展。專門從事房屋面積測量工作的科技人員要為每一個住戶負責，為工作負責，準確做好房屋面積的測量工作，保證測算結果的準確性和可用性。我國于2000年8月實施《測量規范》，以此作為標準在全國推行，但是伴隨社會的進步和經濟的發展，以及國家關于住宅體制不斷更新，出現了許多關于房屋測量面積的糾紛問題，所以，及時處理商品房面積的測量矛盾，能夠保證我國房地業的健康發展。
一、商品房面積測量誤差產生的原因
1、行業的測量規范不同引起的誤差
在我國，存在著形形的房地產行業，令人眼花繚亂，目不暇接，在房屋面積的測量當中，各個行業都有自己的測量標準，所以在測量相同種類的房屋時，出現了測量結果不同的現象，甚至有的差別很大。例如《測量規范》規定建筑完畢后，斜式構造的雨蓬在實際丈量時按50%的面積測算，沒有立柱的雨蓬不在測算面積之內。又比如在陽臺方面，《建筑預算定額》指出，不管陽臺是不是封閉的，均按50%的面積測算。但我市對陽臺的測算有不同的規定，在上面的基礎上做了一部分改動。沒有封閉的陽臺地面到頂的高比兩個自然層要高時，或者是沒有封閉的陽臺地面與頂層中間的墻含有不是本單元的窗戶時，那么這個陽臺就不在房屋面積測算之內。如果沒有封閉的陽臺的頂層面積比地面的面積小1/2時，那么這個陽臺面積也不在測算范圍之內。并且還有不少的房屋購買人本身也從事房產業的工作，對國家政策相對了解一些，但是自己經過測算，和房產業的測算結果有很大的差異。 現在國家還沒有統一測量房屋面積的規范，那么在這個時期，一棟房屋的建筑面積是按照房屋管理部門的測量數據計算，還是按照規劃部門的測量數據計算。因此現在出現關于房屋面積測算的糾紛時，司法部門一般情況下委托測繪單位進行準確測量的原因。
2、施工誤差引起的面積變化
在實際測量房屋建筑面積時，測繪單位也認識到一些其他因素的影響，如保溫物質和外墻的涂抹材料等，一般依據房屋的平面圖進行測量，這樣的操作，在理論上可以的，但在實際操作當中，因為在建造房屋時，建筑公司在運營、建筑技術等方面水準不同，在現實當中建造時，可能由于墻壁的厚度不同，給房屋的測量帶來一定的差異，有的還可能出現隔墻的位置有移動的現象。那么在房屋完成后，實際測量房屋的建筑面積，就會發現，原來按照圖紙標注進行測量的數據和實際當中進行測量得到的數據有一定的差異。如果這個差異非常明顯，比規定的范圍要大，那就屬于建筑不合格，偏差太嚴重，測量當中出現偏差是允許的，如果這個偏差在允許的范圍內，那就不會影響房屋的使用，能夠進行交易，但也可以通過合同要求出售方給予賠償。
3、房地測繪部門的口徑不一致出現的誤差
現在的房地產市場非常火爆，國家鼓勵個人購買商品房，在此基礎上，房屋的產權關系變得日益復雜，由過去的單一化轉變為現在的多元化。在樓房的共用功能區方面，關于面積的劃分也有具體的規定，哪些建筑面積屬于樓房共有面積，都要予以認定，這些工作都非常繁瑣和復雜。當每個單元房屋出售時，樓房共有的面積平均分配時，因為在不同的樓層，房屋的價格不同，樓房共有面積如何分配又是一個難題，能夠和樓房的價格出現分歧，這種情況在每幢樓之間都會出現，并且日益普遍，矛盾愈發尖銳：比如建筑在地上的部分比地下部分價格要高很多，那么不同的樓層購買者平均分配了地下室的面積時，這時購買者購買的樓層價格會被認定為和地下室的價格一致。地下室的共有面積被分配完畢，那么就會在購樓者之間出現價格差異。很明顯，這種計算方法對于購買者是不公平的，侵害了購樓者的權益。
二、解決商品房面積測量中房屋面積測量計算誤差的測量
1、政策上更加規范
政府房地產管理部門要綜合考慮房地產開發商上報的樓房開發計劃，要認真考察商品房的開發建設，嚴格監管房地產開發商在實際建筑當中按規劃建設，尤其是在審批過后。如果出現不按照規劃建筑的情況，有關單位要馬上對其進行嚴肅處理，并給予經濟懲罰。房地產開發商運用投標的形式選取具有優良資質的建筑單位進行施工，注意自身形象的建設，保證商品房的建筑質量，自身也要運用多種技術方法，在建筑施工過程中隨時進行檢查，遇到錯誤情況馬上予以糾正。
2、更新現有的商品房測量儀器及方法
當前，房地產的平面測量是房屋測量工作的第一道工序，是為以后的房屋測量提供一個參考標準，使得測量工作盡量減少誤差。在房地產的地形測量中，運用當前國際先進的GPS定位系統和導線技術，廣泛應用數字化的測量技術，使測量的差異減小，也能夠加快圖紙的制作速度，使制圖的質量提高，并且數字化制圖，圖紙上顯示的內容非常豐富，但需要的勞動力卻很少，這幾種先進的測量技術在以后的測量工作中將會得到進一步的推廣和普及。運用科學儀器進行測量，使用數字化技術手段進行信息收集，把這些數據利用計算機進行加工處理，得到房屋的準確圖紙，然后利用電腦的編輯功能，制作出房屋的建筑面積圖紙，最后打印出來。
3、規范測量標準，細化技術細則
針對現在的房屋規定，遇有不明確的地方，要及時給予解釋指正，面對多種多樣的房屋建筑情況，我們要根據實際情況制定出測量方法，使實際操作人員能夠明確測量方法，對規定當中和實際情況不符的予以改正。
自然層的確定，對自然層一定要有清晰的定義，《規范》中準確提出：復式構造中上層要算入自然層數，由于房屋的自然層數指的是樓板和地板分層的層數。國際關于房屋的規定中也提出：樓房中的公共面積應該依據房屋自然層測算。所以，在實際當中，有一些樓房因為過高，樓梯的轉彎較多，這些理應按照自然層測算面積。
4、統一規范，建立數據模式
應該對房屋的測量有一個統一的規范，大家都有章可循，在一個相同的模式下進行測量操作，這樣得到的數據就會趨向相同。通過統一測量方法，不但能夠節省很多的人力、物力、財力，還可以通過數據化管理使測量數據共享。
與此同時，在日常工作中，應進行多種多樣的房地產業務培訓，使得房地產的規劃更加規范，建筑面積測量更加合理，有不同的意見，大家共同來討論，房產測量機關應定期開展測量業務交流活動，對現行的測量標準有一個共同的認識，最大程度地減少因房屋測量面積誤差而出現的糾紛，力求使全部房產業的測量結果能夠一致，從而確保房產業的健康發展。
參考文獻：
[1]高群英.房屋面積測算中的常見問題及分析對策[J].價值工程.2010（09）
Abstract: real estate refers to the use of surveying and mapping surveying and mapping technology and means of collecting and presenting information about housing. The rapid development of real estate, drive the rise of the real estate surveying and mapping, as well as new requirements are put forward on the real estate surveying and mapping. Article briefly expounds the contents, classification, characteristics and function of the real estate surveying and mapping, several aspects, such as problems of real estate surveying and mapping work puts forward some measures, in order to better strengthen management.
Keywords: real estate surveying and mapping; Overview; Measurement; Quality; management.
中圖分類號：E992.1 文獻標識碼：A文章編號：2095-2104(2013)
一、房地產測繪的幾點概述
(一)房地產測繪的內容
房地產測繪是一項技術性和政策性較強的專業測繪。工作具體包括房產平面控制測量、房產調查、房產要素測量、房產圖繪制、房產面積測算、變更測量、成果資料的檢查與驗收等七個方面的工作。其中，房產平面控制測量是房地產測繪的第一步，屬于房地產基礎測量；房產調查和房產要素測量包括房屋和房屋用地及其相關要素的調查和測量，是進行房屋產權登記和產籍管理的依據；房產圖繪制主要是指房產分幅平面圖(簡稱分幅圖)、房產分丘平面圖(簡稱分丘圖)、房產分戶圖(簡稱分戶圖)三種圖的繪制；房產面積的測算包括測算出房屋的建筑面積、產權面積、公攤面積以及房屋用地面積等；房產變更測量是由于房地產狀況的不斷變化而進行的一項經常性房地產測量工作；成果資料的檢查與驗收工作作為房地產測量的最后環節，是保證房地產成果資料質量的最后一道關口。
(二)房地產測繪的分類1、房地產基礎測繪是指在一個城市或一個地域內，大范圍、整體地建立房地產的平面控制網，測繪房地產的基礎圖紙---房產分幅平面圖。2、房地產項目測繪，是指在房地產權屬管理、經營管理、開發管理以及其他房地產管理過程中需要測繪房產分丘平面圖、房產分層分戶平面圖及相關的圖、表、冊、簿、數據等開展的測繪活動。房地產項目測繪與房地產權屬管理、交易、開發、拆遷等房地產活動緊密相關，工作量大。其中最大且最具現實、最重要的是房屋、土地權屬證件附圖的測繪。
(三)房地產測繪中面積的比較房屋預測面積是指在商品房預售中，由開發部門委托，房地產行政主管部門認可的具有房地產測繪資質的測繪單位，按照規劃核準圖紙上的尺寸，依據《房產測量規范》，并參考開發部門提供的公用面積使用說明，對尚未竣工的房屋預先計算的面積。此面積可作為開發商在前期項目宣傳中使用，同時也可以作為商品房網上備案和預銷售使用。房屋實測面積是指房屋竣工驗收后，由開發部門委托房地產行政主管部門認可的具有房地產測繪資質的測繪單位，依據《房產測量規范》和房屋竣工圖紙、變更圖紙、預算數據等，對房屋進行實地勘測、繪圖、計算而得出的面積。此面積是購房者辦理房屋所有權證、他項權證、房款結算、物業費結算等的依據。通常情況下，房屋的預測面積和實測面積會有差異。產生差異的原因有多種，歸納為以下兩點：
（1）數據采集和圖紙變更。房屋預測主要是依據設計施工圖紙進行，數據采集、共用部位面積確認、分攤辦法等只能是“紙上談兵”，沒有直觀的感受和認識。房屋在設計上多樣化、復雜化，而在后期的實測中所有數據采集都是經過實地勘測得來。房地產開發部門在建筑施工過程中，由于多種原因，可能會對建筑設計進行變更，這是造成預測面積和實測面積差異的主要原因。（2）技術性原因。由于不少房地產測繪單位技術水平、管理水平有限，從業人員所學專業單一、素質層次不齊，對規范、政策、法規等理解不同。在具體工作中，由于工作程序不完善，質量意識淡薄，儀器設備落后，觀測記錄數據失誤，計算過程差錯等原因都會造成面積的不同。并且預測和實測往往是由兩家不同的測繪機構來完成的，這就更會因為技術原因導致測繪結果的不同。
二、房地產測繪的特點及作用(一)房地產測繪的特征（1）測圖比例尺：房地產測繪一般在城市和城鎮內進行，圖上表示的內容較多，有關權屬界限等房地產要素，都必須清晰淮確地注記，因此房產分幅圖的比例尺都比較大。作為我國最大比例尺系列的圖紙一般都是l：500或l：1000，分丘圖和分層分戶平面圖的比例尺更大，1：50有時也有，表示的內容更細。（2）測繪內容較多：房地產測繪的主要對象是房屋和房屋用地的位置、權屬、質量、數量，用途等狀況，以及與房地產權屬有關的地形要素。房地產測量對房屋及其用地必須測定位置(定位)，調查其所有權或使用權的性質(定性)，測定其范圍和界線(定界)，還要測算其面積(定量)，調查測定評估其質量(定質)和價值(定價)。房地產圖一般對高程不作要求。(3)精度要求高：地形圖上的要素成果，用者一般可從圖上索取或量取，其點位中誤差在士0.5-0.6nun以內，這個精度可以滿足城市規劃對地物精度的要求。但房地產測繪不能按此來源，例如界址點的坐標，房屋的建筑面積的量算精度要求比較高，不能直接從圖上量取，而必須實測、實算。(4)測繪成果效力強：房地產測繪成果產品多樣，其成果被房地產主管機關確認，便具有法律效力。它是產權確認、處理產權糾紛的依據，而一般測量的成果不具備法律作用。(5)測繪成果產品繁雜：房地產測繪的成果產品不僅有房地產圖，還有房產權屬、產籍調查表、界址點成果表、面積測算表。圖也有幾種，即有分幅圖，更多的是分丘圖、分層分戶圖。房地產測繪最后的產品，在數量上、規格上比地形測量繁雜得多。房地產圖在一般的情況下只是單色圖，一般不大量印刷。(6)修測、補測、變更測量及時：城市基本地形圖的復測周期一般5-10年，而房地產測繪的復測周期不能按幾年來測算，城市的擴大要求及時對房屋、土地進行補測，對房屋和用地特別是權屬發生變化時也應及時修測，對房屋和用地的非權屬變化也要及時變更，以保持房地產測繪成果的現勢性、現狀性，及保持圖、卡、表冊與實地情況一致。所以房地產測繪成果要及時修補測，變更測繪。(二)房地產測繪的作用房地產測繪主要為委托人提供所需要的圖件、數據、資料相關信息。房地產測繪是為房地產管理包括產權產籍管理、開發管理、交易管理和拆遷管理服務，以及為評估、征稅、收費、仲裁、鑒定等活動提供基礎圖、表、數字、資料和相關的信息.是為城市規劃，城市建設(如基礎設施，地下管網，通訊線路，環境保護)等提供基礎數據和資料。驗收合格的房地產測量資料具有法律效力。它提供房屋和房屋用地的權屬界址、產權面積、權源及產權糾紛等資料，是進行產權登記、產權轉移和處理產權糾紛的依據。
三、房地產測繪的現狀
(一)房地產測繪業發展迅速
在過去，房地產測繪一直作為事業單位的內設機構，并由于政企合一、測管不分離及缺乏有效競爭和監督機制，形成了壟斷經營、獨家測繪、服務意識不強等狀況。近十年來隨著市場經濟的發展及住房商品化、市場化進程的加快，房地產測繪業得到了快速發展，房地產測繪市場逐步放開，形成了相對公平、公正的競爭環境。
(二)相對統一的測繪技術標準形成
2000年2月22日經國家技術監督局批準，中華人民共和國國家標準GB/T1786.1-2000《房產測量規范第1單元：房產測量規定》和GB/T1786.2-2000《房產測量規范第2單元：房產圖圖式》正式，并于2000年8月1日起正式實施。這一測繪技術標準規定了我國城鎮房地產測量的內容與基本要求，對規范與繁榮房地產測繪市場有著極其重要的意義與推動作用。
(三)測繪技術和手段不斷革新
1.測繪儀器設備的更新，從過去的皮尺、鋼尺、經緯儀、平板儀，發展到現在的激光測距儀、電子全站儀、GPS 等精密測繪儀器，有利于提高外業測量數據的精度。
2.計算機技術對數字化房地產測繪起到了極大的促進作用，它具有成圖和測算質量高、速度快、勞動強度低、貯載信息多等智能化優點。
四、加強房地產測繪管理工作(一)完善相關制度，加強組織領導，實現房地產測繪的規范化、標準化房地產測繪單位應當嚴格按照國家有關的法律法規，執行國家房地產測量規范和有關技術標準規定，保證房地產測繪成果的質量，對完成的房地產測繪成果質量負責。切實加強組織領導，將工作任務具體分解到位，明確工作責任，建立協調機制。進一步加強內部管理，建立健全內控制度體系，圍繞測繪業務工作，建立確保重點工作目標落實的內控制度.圍繞規范單位內部管理工作，建立確保權力依法運行的內控制度。對存在設計缺陷的制度要抓緊修訂完善，對脫離實際的予以廢止。要將制度建設的要求貫穿于管權、管事、管人的全過程，全面推行承諾服務、限時辦結、收費公示、價格聽證等制度，進一步完善新聞、答復、監督反饋等制度.(二)建立質量管理機構，加強質量監督房地產測繪單位應當采用先進的技術和設備，提高房地產測繪技術水平，接受當地房地產行政主管部門和測繪行政主管部門的技術指導和業務監督。房地產測繪單位可按照各自的機構規模、內部機構設置建立相應的二、三級質量審核制度。或者建立作業人員自檢、項目組互檢、專職人員檢查驗收、部門領導抽查的審核流程，杜絕質量事故的發生。在完善質量審核制度的同時，建立質量保障制度。各單位定期組織業務研討會，對操作中遇到的業務問題經過討論達成共識，以保證外業調查和內業處理的一致。建立責任追究制，通過責任追究制度加強從業人員的工作責任心，保障測繪成果的質量。建立嚴格的生產作業流程，制定從項目受理、派件、外業操作到內業處理、質量審核、資料歸檔等管理體系。要把制度執行放在更加突出的位置，加大督查力度，使制度的貫徹執行更有力、責任追究更嚴格。要研究制定制度執行情況考核評估辦法，定期對辦事權規范運行情況組織檢查，對檢查中發現的問題要及時整改。
(三)建立、健全測繪隊伍根據建立房地產資料檔案機構和房地測繪隊伍的要求，針對任務的大小，建立與之相適應的測繪機構，配備一定的人員。測繪力量不足的，可以抽調具有高中文化程度的人員進行培訓。對于從事房地產測繪的工作人員不僅要熟練掌握測繪技術、測繪業務，運用各種測繪方法得心應手，而更重要的是要掌握房地產的業務知識。作為一個稱職的房地產測繪工作者，應是房地產這一門學科的好手，應是房地產權屬管理的幫手，應是房屋交易買賣中的鑒證者，必須熟悉房地產的若干法律、法規，必須正確測算房屋面積，保護雙方的合法利益。房地產測繪從業人員應當保證測繪成果的完整、準確，不得違規測繪、弄虛作假，不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權益。
五、結束語
關鍵詞：定位系統；GPS技術；基礎測繪；
21世紀是信息化的時代，而作為信息化產業技術方向的一部分，測繪專業在數字地球概念中扮演著重要的角色。而GPS全球定位系統具有性能好、精度高、應用廣的特點。在測繪領域中，GPS系統已廣泛用于大地測量、工程測量、航空攝影測量及地形測量等各個領域。通過 GPS靜態測量和 GPS RTK測量技術在性能特點、作業方法、技術條件及應用效果的分析，指出GPS技術在房產基礎測量中具有傳統測量技術無可比擬的優勢。
1、GPS靜態測量應用于房產平面控制測量
1．1GPS靜態測量模式
GPS靜態測量有常規靜態測量與快速靜態測量2種模式。
常規靜態測量模式是采用2臺(或2臺以上)GPS接收機 ，分別安置在1條或數條基線的兩端，同步觀測 4顆以上衛星，每時段根據基線長度和測量等級觀測45min以上的時間。
快速靜態測量模式是在一個已知測站上安置1 臺 GPS接收機作為基準站，連續跟蹤所有可見衛星。移動站接收機依次安置到各待測測站，每測站觀測數分鐘。
這兩種模式均可用來建立房產平面控制網。應用 GPS進行房屋平面控制測量，點與點之間可以不要求互相通視，這樣就避免了常規測量中控制點位選取的局限性。只要使用的 GPS儀器精度與等級控制測量精度相匹配，控制點位的選取符合 GPS點位選取條件，那么所布設的 GPS網精度就完全能夠滿足房產測量規程要求。
1．2 GPS靜態測量的作業方法
1．2．1根據基線長度確定靜態測量觀測時間
以拓普康 GPS為例，為達到測量精度要求，在進行靜態測量時，可根據基線長度和接收機的類型確定觀測時間(表 1)。
表 1 根據基線長度確定的 GPS靜態測量觀測時間
以上觀測的成果質量易受鎖定的衛星數量、作業環境及各種干擾因素影響。為保證獲得良好的觀測成果，應做到：
(1)按相關的GPS規范要求選取觀測時間；
(2)新用戶應盡可能適當延長設計觀測時間；
(3)單頻接收機最好不要用于觀測長度超過 15 km的基線 。
1．2．2 外業觀測
(1)將 3臺接收機分別在測站點上對中、整平；
(2)接收機開機，跟蹤GPS／GLONASS衛星的信號；
(3)在外業表格上記錄點號、儀器編號、天線高等信息；
(4)接收機跟蹤衛星穩定后，開始記錄觀測數據；
(5)觀測一定時間后，接收機停止記錄觀測數據；
(6)接收機關機。
1．3GPS靜態測量特點
在布設控制網方面，GPS靜態測量較之常規方法具有以下特點：
(1)測量精度高。GPS觀測精度要明顯高于常規測量方法，其基線向量的相對精度一般在 1／10000～1／100000000之間，這是普通測量方法很難達到的。
(2)選點靈活、不需要建造覘標。GPS測量不要求測站間相互通視，不需要建造覘標，作業成本低，大大降低了布網費用。
(3)全天侯作業。在任何時間、任何氣候條件下，均可以進行 GPS觀測，大大方便測量作業，有利于按時、高效地完成控制網的布設。
(4)觀測時間短。采用 GPS布設一般等級的控制網，每個測站上的觀測時間一般為 1～2個小時。采用快速靜態定位的方法，觀測時間更短。
(5)觀測、處理自動化。采用 GPS布設控制網，觀測和數據處理過程均高度自動化。
1．4 實例及效果
某房產基礎測繪項目區面積 100km2 ，需要布設三等 GPS控制網。根據規范要求，點與點之間平均距離為 5km，現場踏勘后共布設 13個點，埋石、觀測、數據解算共用時4個工作日。如果應用常規作業方法，以上工作量只能滿足在控制點上建造覘標的要求，而且控制點成果精度會大大降低，返工率也會因為數據采集受人為因素的干擾而升高。
2、GPS RTK測量技術應用于房產基礎圖測繪
2．1GPS RTK測量技術的基本特點
GPS RTK是指載波相位實時動態差分(Real―Time Kinematic)定位，是 GPS定位的最新技術。
GPS RTK技術系統配置由基準站接收機、移動站接收機 2部分組成。基準站接收機設在具有已知坐標(地勢較高處也可無已知坐標)的參考點上，連續接收所有可視 GPS衛星信號，并將測站的坐標、觀測值 、衛星跟蹤狀態及接收機工作狀態通過數 據鏈發送出去；移動站接收機在跟蹤 GPS衛星信號的同時接收來 自基準站 的數據，通過 0TF(On The Fly)算法快速求解載波相位整周模糊度，獲取所在點相對于基準點的坐標和精度指標。
2．2 基準站的選定和建立
基準站的安置是順利進行 RTK測量的關鍵，選址時應注意：
(1)避免在無線電干擾強烈的地區選址；
(2)基準站站址及數據鏈電臺發射天線必須具有一定的高度；
(3)為防止數據鏈丟失以及多路徑效應的影響，站址周圍應無 GPS信號反射物(大面積水域、大型建筑物等)。
2．3 RTK技術的作業方法
(1)將基準站設在制高點上，控制點距離小于RTK有效作業半徑的2／3倍。為方便對 RTK測量成果進行控制檢核和避免出現作業盲點，在測區環境不良地區增加基準站。
(2)施測第一個觀測點為已知點，以檢核第一個RTK測量結果是否精確。RTK測量前的檢核工作很重要，它可以發現輸入的控制點坐標、坐標系統、設置參數是否有誤等問題。
(3)由于接收衛星狀況不良等原因而造成的盲點地區，應在盲點周圍加測控制點，以便用全站儀補測。
2．4 RTK技術的優點
(1)作業效率高。在一般的地形地勢下，設站 1次即可測完大約 6km半徑的測區，大大減少了傳統測量所需的控制點數量和測量儀器的“搬站”次數，提高了勞動效率。
(2)定位精度高，數據安全可靠，沒有誤差積累。只要滿足 RTK的基本工作條件，在一定的作業半徑范圍內，RTK的平面精度就能達到厘米級。
(3)降低作業條件要求。RTK技術受通視條件、能見度、氣候、季節等因素的影響和限制較小，只要滿足 RTK的基本工作條件，就能快速進行高精度定位作業。
(4)操作簡便，數據處理能力強。只要在設站時進行簡單的設置，就可以同步獲得測量結果坐標。數據輸入、存儲、處理、轉換和輸出能力強，能方便快捷地與計算機通信。
2．5 實例及效果
仍以前述測區為例，該項目區需要在三等 GPS控制網的基礎上，布設一級 GPS控制點。根據規范要求，點與點之間平均距離設計為 0.5 km，現場勘察后共布設 456個點，埋石、觀測、數據解算共用時 12個工作 日。如果應用常規作業方法工期至少需 1個月。由于數據量龐大作業環境復雜，返工率也必然會大大提升。
3、結束語
通過以上對 GPS測量技術應用的分析，可以看出GPS技術在房產基礎測繪中的具有傳統測量無可比擬的優勢，但由于其技術特點，該技術也存在一定的問題。
(1)受衛星狀況限制。房產基礎測繪主要在城市進行，衛星信號在高樓密布區被遮擋時間往往較長，使得作業時間受到限制，且易產生假值。
(2)空中環境影響。中午時間衛星信號受電離層干擾大，共用衛星數少，因而初始化時間長甚至不能初始化，也就無法進行測量。
(3)數據鏈傳輸受干擾和限制、作業半徑比標稱距離小。RTK數據鏈傳輸易受到障礙物，如高大山體、高大建筑物和各種高頻信號源的干擾，傳輸過程中衰減嚴重，影響作業精度和作業半徑。因此，在開展房產基礎測繪工作時，應根據實際情況合理運用 GPS測量技術。
參考文獻 ：
[1] 徐紹銓．GPS測量原理及應用[M]．武漢：武漢測繪科技大學出版社 ，1998．
摘要：隨著社會經濟的發展，帶動了我國房地產開發行業的經濟和發展，作為房產測繪的專業測繪工作，是依據一定的房產產權的合理需求，運用科學的測量方法，以房產的面積、平面位置作為重點，在單元界限為基礎的條件下進行房產圖的有效繪制，在根據房屋用地調查表和房屋的實際情況進行全面的補充，完成房產圖面信息的充分顯示。
關鍵詞：房產測繪；質量控制；測繪管理
Abstract: With the development of society and economy, China's real estate development industry was drived. As a professional field, real estate mapping, based on the reasonable requirements of house property right, is to effectively draw the real estate drawing with its area and plain layout as focus in the unit range, and with scientific measuring methods. And by complementing with the house land investigation and house practical conditions can the complete real estate drawing information be presented.
Key words: real estate mapping; quality control; mapping management
中圖分類號：O213.1文獻標識碼：A 文章編號：2095-2104（2012）
一、我國房產測繪的現狀
房產測繪由房地產主管部門下屬房產測繪隊（事務所）從事，是房地產產權產籍管理的基礎工作，與房地產權關系緊密相關。隨著城市化進程的不斷加快，對房產測繪工作也提出更高的要求。但由于我國房產測繪工作起步較晚，存在操作規范和制度不夠完善，房產測繪工作還存在諸多不足。
二、房產測繪的質量控制點 房產測繪的暫行規定、實施細則、規范、以及標準，在基本原則上都是比較一致的，但在一些實際的問題中，也有著不同程度的出入。由于在房產的具體測繪中，問題考慮的角度有所不同，也就影響了計算的方法和計算的相關依據，致使計算出來的房屋建筑的面積出現了一定的出入。在實際的測繪工作中，只有對房產測繪質量的控制點的影響進行分析，在進行相應的措施實現測繪的質量控制，才能使房產測繪得到有效的質量控制。房產測繪工作的質量控制點有：人員的培訓、資源配置和儀器設備的管理、內業數據的處理和外業測繪。 （一）人員的培訓 產品檢驗的人員、資料整理與內業計算的人員、外業測繪的人員都是房產測繪的人員，而這些人員在測繪工作中都要得到有效的培訓，并對自身的崗位技能進行掌握，明確各自的權限和職責。 （二）資源配置和儀器設備的管理 內業——房產測繪軟件、autocad繪圖軟件、計算機等。現在用得比較多的房產測繪軟件有清華三維和現代房地產測繪軟件。作為房地產測繪工作者要熟練掌握，這樣就會大大提高作業的效率和精確度。此外，完善的質量管理體系和相應的測繪資質也應是房產測繪單位所應具備的重要內容。 外業——玻璃纖維尺、鋼尺、標尺、水準儀、手持測距儀、皮尺、棱鏡、全站儀等。 （三）外業測繪 1.工作準備 主要依據規劃部門提供的規劃報建圖進行施測，施工圖和竣工圖為輔，在外業之前先熟悉規劃報建圖上的內容，包括房屋每條外墻邊的長度、是否有圓弧形（圓弧形外墻邊要借助全站儀來輔助定位測量）、陽臺是否落地或者是隔層陽臺、標準層與非標準層的區別等等。這樣我們的外業工作就事半功倍了。 2.外業數據的采集 無論商品房建筑或者是工業廠房、個人住宅，對標準層和非標準層的整個尺寸進行一次整體的有效的實測。每層量完后要非常注意內部的尺寸檢核。確認無誤后方可以進行下個層次的測量。房屋內部的夾層、中空部分都要準確定位測量出來，共用建筑面積與非共用建筑面積要區分開來，這對內業面積分攤至關重要。除了對房屋進行尺寸的實測外，還要對頂層尺寸和結構有變化部位的尺寸進行實測，尤其是有斜屋頂的測量，如測量的位置層高不超過2.20m，就不應該計算建筑面積，反之則應計算建筑面積，所以對于這個臨界點值的位置應該把握好。當然房屋的公用建筑部位與主體結構相連，也應實現其尺寸的實際測量。如檐廊、走廊、室外樓梯（有無頂蓋應區分開來）、雨篷(無柱的進行頂蓋投影尺寸的測量，有柱的進行柱尺寸的測量)等。 （四）內業數據的處理 1.誤差處理與數據分析 當外業的工作完成之后，內業就要對數據進行處理。具體為對外業測繪的設計尺寸和實際尺寸的變化進行比較，如沒有一定的變化，或變化范圍在±5cm內，就應被視為施工的誤差，可以不必進行糾正，依然遵照設計的尺寸進行計算；如變化范圍超過±5cm，就要對其進行分析，找出實際的原因，例如施工偏差、軸線尺寸的設計調整、外墻厚度的變化，之后依據原因進行有效的調整。如原因為設計的調整和外墻厚度的變化，可以依照調整后的尺寸進行有效的計算；如是施工偏差的原因，就要依照單元進行合理的分配平差。 2.內業的成果整理和計算 根據有關尺寸的調整，繪制出房屋的層圖，運用房產測繪軟件對每個結構項進行定義，對應該分攤的公用建筑面積也進行定義。我們在做房產面積分攤計算時應注意一點就是盡量滿足“誰用誰分攤”的原則，如果是在一棟大樓里有供整個小區使用的配電房，就應該單獨列出來，不分攤。又或者是地下室的通風口在一層建筑內部，這部分面積都不應計算在地上建筑面積，而是算入地下室。把握好了這些原則進行分攤就可以得出每戶最終的建筑面積。
三、房產測繪的質量控制措施 1.技術路線設計的質量控制 所謂的技術路線設計，即在進行房屋產權檔案的查詢之后，依據測量房屋的規劃資料和測繪目的，對測量房屋的測繪方法、分攤模型進行確定。一般來說，從粗到細，由整體到局部的過程是技術路線設計的原則。1.按照測繪目的和測繪類型，進行測繪精度以及技術標準在測繪過程中的明確；2.依據計劃中的技術標準和待測的房屋圖紙，對全樓共用部分的分攤層次和房屋各空間的算法進行合理的確定；3.相關的負責人員進行一次會議，對測量部位的解決方案、全樓共用部位的分攤原則、房屋的實際算法進行明確的確定。 2.作業中的質量控制 作業內容包括內業的圖形處理和外業的數據采集等，其是質量控制的關鍵內容，對房產測繪的結果有著直接的影響。 （1） 外業的數據采集 在進行外業的數據采集時，所用的工具和儀器都要進行嚴格的檢驗，保證設備儀器的合格，其原則為先整體后局部。在計算的同時，還要核對草圖中標注的數據，對兩者質檢的差值進行檢測，保證不超過設計的技術誤差。如果兩者出現大的出入，就要及時的進行調整。如房屋長度的測量中，外墻抹灰的偏差要在2-3cm左右，外貼瓷磚要在3-4cm左右。石材、外貼裝飾板、玻璃等則視情況而定，可以為5-15cm，也可以超過15 cm，都可視為施工的差誤進行處理，可不用進行糾正。若出現誤差的明顯出入，就要進行具體的原因，進行一定的調整。對房屋建造的尺寸進行變更，圖紙也需委托單位重新提供。 （2）內業的分攤計算和圖形處理 外業的數據采集完成之后，就要及時的進行內業的處理，如果出現問題，就要及時的進行糾正，避免因遺漏而造成的返工現象的發生。當圖形處理完成之后，全面的進行數據的核對，還要必須按照技術標準、分攤原則、房屋算法的明確規定進行技術路線設計的進行。 3.檢查過程的質量控制 檢查過程的質量控制所采用的制度一般為“一級驗收和二級檢測”，具體內容為：（1）自查和互查。檢查中的自查，其重要的環節是測繪質量的保障，即要能夠貫穿于整個作業過程的始終。第一，在測繪過程中，測繪人員應該對自己的作業方式進行檢測，并及時的進行完成部分的全面檢測，避免錯誤的出現和疏漏。當自查完成后，在進行第二測繪人員檢查，也就是所說的互查。（2）一級檢查。在進行一級檢查時，要以自查、互查為基礎，依據該工程設計的技術路線，在專職檢查人員的作業中，細致的檢查測繪中的成果，使測繪過程符合作業程序的合理規定。（3）二級檢查。二級檢查的重點是對測繪成果的圖形、數據進行一定的抽查。除了業內的檢查外，還要對外業進行一定比例的檢查，才能夠得到測繪產品質量的保證。當每個項目的作業完成后，作業組就要進行自檢，主要內容有房屋的邊長閉合差和重復觀測邊長，保證各項指標都處于誤差范圍之內。此外，作業組長還要進行測區的檢查，保證錯誤的有效避免。不定期的進行測繪產品的抽查工作則由技術部門來完成，并使檢查記錄能夠做好。
關鍵詞：GPS；地形；地籍；房地產測量；應用
Abstract: the new technology of GPS appears, it features high precision and can quickly determine the coordinates of the control points at all levels. Especially the application of new technology RTK, even can not layout control points at all levels, only on the basis of a certain amount benchmark control points, then can be high precision and fast measure estate boundary location points, terrain point, geophysics point coordinates, use mapping software can be in the wild a surveying and mapping into electronic map, and then through the computer and plotters, printer output various scale of datum. This paper discusses the GPS in the terrain, cadastral and real estate to the measurement of the application.
Keywords: GPS; Terrain; Cadastral; Real estate measurement; application
中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：
隨著國家對土地資源的合理開發和利用, 急切需要高質量的地籍資料, 地籍圖是地籍資料的重要組成部分, 它能直觀地反映地籍要素和必要的地形要素。地籍及房地產測量是精確測量土地權屬界址點的位置,同時測繪供土地和房地產管理部門使用的大比例尺的地籍平面圖和房產圖, 并量算土地的房屋面積。采用常規的測圖方法( 如經緯儀、測距儀、全站儀等) , 通常是先布設控制網點, 這種控制網一般是在國家高等級控制網點的基礎上加密次級控制網點, 最后依據加密的控制點和圖根控制, 測量地物點和地形點在圖上的位置并按照一定的規律和符號繪制成平面圖。
GPS RTK新技術的出現, 可以高精度并快速地測量各級控制點的坐標。特別是應用RTK新技術甚至可以不布設各級控制點, 僅依據一定數量的基準控制點, 便可以高精度并快速地測量界址點、地形點、地物點的坐標, 利用測圖軟件可以在野外一次測繪成數字化地圖, 然后通過計算機和繪圖儀、打印機輸出各種比例尺的圖件。
GPS定位技術概述
GPS定位技術以其精度高、速度快、費用省、操作簡便等優良特性被廣泛應用于大地控制測量中。時至今日, GPS定位技術已完全取代了用常規測角、測距的手段建立大地控制網。我們一般將應用GPS衛星定位技術建立的控制網叫GPS網。歸納起來大致可以將GPS網分為兩大類, 一類是全球或全國性的高精度GPS網,這類GPS網中相鄰點的距離在數千公里至上萬公里, 其主要任務是作為全球高精度坐標框架或全國高精度坐標框架;另一類是區域性的GPS網, 包括城市或礦區GPS網、GPS工程網等, 這類GPS網中相鄰點的距離為幾公里至幾十公里, 其主要任務是直接為國民經濟建設服務。
地形測圖是為城市、礦區以及為各種工程提供不同比例尺的地形圖, 以滿足城鎮規劃及各種經濟建設的需要。地籍及房地產測量是精確測定土地權屬界址點的位置, 同時測繪供土地和房產管理部門使用的大比例尺的地籍平面圖和房產圖, 并量算土地和房屋面積。
用常規的測圖方法( 如用經緯儀、測距儀等) 通常是先布設控制網點, 這種控制網一般是在國家高等級控制網點的基礎上加密次級控制網點, 最后依據加密的控制點和圖根控制點, 測定地物點和地形點在圖上的位置, 并按照一定的規律和符號繪制成平面圖。
GPS新技術的出現, 可以高精度并快速地測定界址點、地形點、地物點的坐標, 利用測圖軟件, 可以在野外一次測會成電子地圖, 然后通過計算機和繪圖儀, 打印輸出各種比例尺的圖件。應用RTK技術進行定位是要求基準站接收機實時地把握觀測數據( 如偽距或相位觀測值) 及已知數據( 如基準站坐標) 實時傳輸給流動站GPS接收機, 流動站快速求解整周模糊度, 在觀測到四顆衛星后, 可以實時地求解出厘米級的流動站動態位置。這比GPS靜態、快速靜態定位需要事后進行處理來說, 其定位效率會大大提高。故PTK技術一出現, 其在測量中的應用立刻受到人們的重視和青睞。
二、GPS技術的特點
GPS技術以其測量手段先進、速度快、精度高等特點應用于各項測量工作中, RTK技術與其他測量儀器和測量方法相比具有不能比擬的優勢。
1、利用RTK 進行地籍測量及房地產測量等不受天氣、地形、通訊等條件的限制, 工作效率比傳統測量方法提高3 ～4 倍, 在土地利用動態檢測中, 應用RTK新技術進行動態監測則可提高檢測的速度和精度, 省時省工, 真正地實現實時動態監測。
2、GPS技術可以不考慮已知點、發展次數、地形條件等因素的限制, 使得布點方式更靈活、布點范圍更大。
3、GPS技術施測則不需進行等設控制點的加密, 只需布設部分過渡點, 從而減少了很多的外業工作量,減輕了測量人員的勞動強度。
4、GPS-RTK的局限性。GPS-RTK對于隱蔽茂林中不易作業,城市居民地中不易作業。在高程精度方面也不能滿足等級精度的測量。
三、GPS技術的應用
1、地形測量
