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開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇商業綜合體管理思路，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵訶：城市綜合體；多維度視野；概念；特征
中圖分類號：TU984.13
文獻標識碼：A
文章編號：1008-0422（2014）06-0111-03
1 引言
原有商業模式片面注重產品銷售，近年來受到電商沖擊，商場淪為試衣間；千店一面，商場無特色；業態單一，無法滿足消費人群的多樣性體驗；不具備強大對外輻射性與造城效應，傳統商業設施受周邊環境制約大；多地塊多開發模式下的相對獨立的傳統商業地產，難以形成最大化的資源整合與共享。然而，傳統單一的銷售模式商業在當代城市生活的沖擊下難以為繼，新的商業地產需要為市民提供被“綜合”了的城市生活。從大型商業設施到城市商業綜合體，是中國商業地產的新時代。我們應當積極探索新思路、運用新思維，探索出一條符合時展趨勢的城市綜合體設計思路。
2 新城市商業綜合體的發展模式探析
2.1 城市綜合體的發展規模分析
城市綜合體的紅利是否已經用盡，大城市迅速膨脹起來之后，新的商業地產模式值得探討。
2008年，杭州首次提出建設100個多功能城市綜合體計劃，掀起一場全新的“城市革命”，至2013年初，已建成過半；2012年，成都在建和立項的城市綜合體就已經達到88項；2013年，貴陽為了在5年時間內規劃建設好100個城市綜合體，推進34個城市綜合體試點項目建設；2011年至2015年這五年時間，全國20座重點城市新增城市綜合體總量將超過1.6億m2！
2.3 城市綜合體發展的新模式分析
2.3.1 發展餐飲業，帶動商業區的其他消費“民以食為天”，中國人自古好“吃”，當代青年人以當“吃貨”為榮。一個具有多樣餐飲選擇的商業區，將會成為重要的吸引點，市民到商業中心，總要有個理由，能成為理由的，不是隨意的閑逛，而是每天的美食。
提法：
2.3.2 發展娛樂業，抵抗電商的；中擊力
電商永遠代替不了的是現實生活的玩樂體驗，“體驗經濟理論”近年逐漸在我國深入人心。如果把“體驗經濟”與其針對性強的“體驗人群”相結合，將會創造出大放異彩的商業模式。案例：上海仲盛世界商域星期八小鎮，“體驗經濟”+“寓教于樂的兒童體驗”，一個小孩+至少一個成年人（甚至全家消費）的模式帶來極大的人氣與商業回報。
2.3.3 發展體驗型消費，創造新的消費熱點
國家“十二五規劃”提出，從2011年到2015年，中國消費零售總額要從15萬億增長到30萬億，五年實現規模翻番。年均增長15%以上，大大高于GDP增長速度。這么大規模的增長靠什么實現？完全靠原有消費模式肯定不行，要創造新的消費熱點，從而刺激消費更大增長。
消費分為兩大類，一類叫提袋型消費，一類叫體驗型消費。提袋型消費就是傳統的購物。而體驗型消費有廣義和狹義之分，廣義的體驗型消費包括文化、旅游、體育、娛樂等。狹義的體驗型消費，指發生在商業中心內以感官體驗為主的消費，如看電影、打電玩、健身、餐飲等。體驗型消費是生活必需要之外的消費，如看電影、健身、溜冰等，不是非消費不可，不像一日三餐、日用等生活必需品。與生活必需消費相比，體驗型消費層次更高。而體驗型消費的人，具備的消費能力也相對較強。
近十年來，中國GDP年均增長超過9%，社會商品零售總額年均增長超過15%，體驗型消費也得到了快速增長，且增速大大快于前兩項增速。比如中國電影消費，5年年均增長超過40%；餐飲10年年均增長超過25%，餐飲行業年收入超過3萬億，比汽車、造船行業都大。
與傳統的消費市場相比，體驗型消費最不易受到網購的沖擊。近年來網上購物流行，美國20年前就有人認為，網購的流行意味著終端渠道的滅亡，現在中國也有這樣的觀點。這些人恰恰不懂消費市場，他們把消費理解為僅僅是購物。首先，網購永遠無法替代終端。美國20多年前就出現網購，但直到現在，美國每年近十萬億美元的消費總額中，網購仍然不是主流。體驗型消費更是網購不能替代的。點點鼠標就代替吃飯嗎？網上看不到最新的電影，更無法體驗數字電影和IMAX帶來的視聽享受。健身、K歌等也都是網購無法實現的。
如何發展體驗型消費呢？在商場的設計規范上，需要給予體驗型消費更多比重。尤其是餐飲方面，例如每個萬達廣場都有美食街，餐飲商家超過30家。“民以食為天”，商業中心不是買出來的，而是吃出來的，哪個商業中心注重餐飲，人氣就旺。
體驗型消費雖然帶來旺盛人氣，但也有缺點。商家租金承受力較低，所以要對體驗型消費進行合理規劃。要把體驗型消費的商家安排在商業樓的頂層，因為樓層越高租金越低，商家就能承受。這種設計還利用了商業的瀑布理論，把水抽到高處然后形成瀑布流下來。體驗型消費先把人流吸引到頂樓，一層層往下逛，顧客逗留時間長、消費機會多。
3 新城市綜合體的設計原則分析
在城市綜合體的新型發展模式下，考慮到商業地產被多種業態“綜合”，本節將對這其設計思路進行探析與論述。
3.1 遵循城市綜合體商業化的原則，實現業態定位維度上的互補
商業是城市綜合體的靈魂，是項目的活力核心與人流驅動核心，是綜合體項目的發動機，是城市生命力的催化劑。
酒店是城市綜合體的品質，是項目標志性物業，定義項目的整體檔次，辦公是城市綜合體的價值標桿，樹立項目的高端形象，公寓與住宅是城市綜合體的現金流來源，會展為超大型、特色型城市綜合體提供多樣性可能，軌道交通為城市綜合體帶來大量穩定的人流量、購買力支撐。
3.2 堅持業態空間價值最大化的原則，實現物理空間維度上的互補
商業空間越接近地面處價值越高、需要城市展示面，酒店、辦公、公寓越接近高處價值越高、需要開闊視野與景觀。
3.3 滿足市民需求多樣化的原則，實現“被綜合的城市生活”
對于具有多樣城市生活體驗需求的城市人群而言，城市綜合體的魅力所在，其核心在于創造了被“綜合”的城市生活，而不僅僅是“建筑體”本身的視覺沖擊――在滿足基本生存需求之后的當代城市人群，需要體驗城市生活更為豐富的多樣性與可能性。
4 城市綜合體的設計思路分析
4.1 利用城市熱核理論，獲得對外輻射性與造城效應“城市熱核理論”作為城市復興的強心劑，是城市管理者的法寶，具有強大的對外輻射性與造城效應。對于城市管理者而言，城市綜合體的魅力所在，不僅僅在于項目來帶的持續財政收入、地價升值等種種利好，更重要的是城市綜合體項目“畫龍點睛”般地快速提升了城市品質與城市價值，立足于刷新城市升級配套建設、形成“聚合效應”、拉動消費內需增長、促進區域經濟繁榮發展的強大復合功能的同時也必然吸引更多的外來資金和人力資源，形成城市建設的“良性循環”。無疑，一座座嶄新的“城中之城”在提升城市形象、功能和競爭力以及加速城市化進程等方面起到了重要的作用。
4.2 采用商業地產與融資平臺對接模式，實現城市綜合體利益的最大化
多地塊單開發模式的新城市商業綜合體能夠實現最大化的資源整合與共享。對于追求利益最大化的開發商而言，城市綜合體的魅力所在，其核心在于更加有利于地產商與融資平臺的對接，有利于未來其資產打包的融資操作。毫無疑問，作為商業地產的最高階段，城市綜合體的開發通過對持有型物業的打造，從而提升其住宅等銷售型物業的價格，在短期資金回流與中長期現金流之間找到新的平衡。
4.3 將商業文化滲透到城市公共空間
不可否認，新的城市商業空間已經成了我們新的公共空間，比如，這一巨大的轉變在美國已成為現實。以前很多公共活動，包括文化、宗教性的公共活動是在城市中心進行，現在更多的是發生在購物中心里，小孩放學以后，他們很多情況下是去購物中心，他過生日可能也要去購物中心。從城市形態來說，很多文化性的城市中心非常萎縮了，演變到一個商業環境里。在上海，我們也能切身感受到，文化商業的結合，“新天地”、“田子坊”這樣的文化產業+商業地產模式大獲成功。
4.4 采用主題化設計手法
一線城市的商業地產發展已經由開發轉向“特色化”運營，出現了以時尚、家庭、兒童、藝術等不同主題為定位的商業設施：在空間設計、業態布局和品牌選擇等方面都在試圖突出主題特色，在體驗式消費過程中融入故事情節之中。案例：水游城（水為主題）、成都新世界環球中心（人造沙灘、人造日出日落）。
關鍵詞：商業綜合體；建筑設計；平面布局；交通規劃；消防設計
Abstract: with the rapid economic development, urbanization process is further accelerated, facing the city space utilization of land, transport, environment problem increasingly serious, such as commercial synthesis arises at the historic moment. The height of the commercial complex is out of city land resources intensive need, it will be in the city commercial, office, residential, hotel, exhibition, conference, catering, entertainment, etc. City life space above the three functions are combined, its rationality lies in the economical use of land, shorten the transportation distance, improve the work efficiency, investment benefit into full play. But due to its construction area is large, personnel density, function etc, make its architectural design complexity and increasing difficulty. So to strengthen the research of large commercial complex design has important significance. At first, this paper illustrates the concept of urban commercial complex, and its design principle is explained, finally from the commercial complex, site selection, layout, interior space design, fire from five aspects discusses the natural ventilation design of large commercial complex design train of thought.
Keywords: commercial complex; Architectural design; Layout; Transportation planning; Fire protection design
中圖分類號：TU2文獻標識碼：A文章編號：2095-2104(2013)
城市商業綜合體概述
“商業綜合體”的概念，源自“城市綜合體”的概念，但是兩者有著明顯區別。城市綜合體是以建筑群為基礎，融合商業零售、商務辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂五大核心功能于一體的“城中之城”（功能聚合、土地集約的城市經濟聚集體）。而“商業綜合體”，是將城市中商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的三項以上功能進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統一的綜合體。隨著精神生活和物質生活的質量日益提高，商業綜合體也需要融入更多的發展理念，使其與城市多樣化的生活能夠相互適應、相互依存。城市商業綜合體是城市綜合體發展到一定階段的必然產物，它將商業策劃思想融入城市綜合體的設計規劃思想中，要求設計者不僅要有豐富的設計理念和經驗，更需要正確把握市場行情。
圖1大型商業綜合體效果圖
商業綜合體設計的原則
商業綜合體具有明顯的外部特征和內部特征，研究其所具有的諸多特點并有針對性的做好每一項設計是在技術層面做好商業綜合體的重要措施。在實踐當中，出現了三種發展方向。第一是以大型購物中心為載體，逐步發展新型的城市商業綜合體。第二是以休閑為業態的休閑綜合體和旅游設施綜合體，以及以寫字樓為主體的寫字樓綜合體，都在全國各地都有一些嘗試。第三是以創意地產為主的復合型業態配套的一個主力軍的創業地產綜合體。
外部特征
高可達性，位于城市交通網絡發達、城市功能相對集中的區域，擁有與外界聯系緊密的城市主要交通網絡和信息網絡
高密度、集約性，高樓林立的景象，城市的標志；人口密度大，晝夜人口、工作日與周末人口，功能不同而形成互補。
整體統一性，建筑風格統一，各個單體建筑相互配合、影響和聯系；與外部空間整體環境統一、協調。
功能復合性，實現完整的工作、生活配套運營體系，各功能之間聯系緊密，互為補充，缺一不可。
內部特征
大空間尺度，室內外空間較大，一方面與城市規模相匹配，另一方面則與建筑功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點。
通道樹型交通體系，將內部交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市交通系統有機聯系，組成一套完善的“通道樹型”體系。
現代城市景觀設計，通過標志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環境。
高科技集成設施，是高科技和高智能的集合。其先進的設施充分反映出，科學技術的進步是這種建筑形式產生的重要因素。
根據以上特點，建筑設計中尤為注意以下節點的營造
（一）空間的設計應富有商業氣氛
商業建筑的空間應首先滿足功能的使用要求，在外立面及室內空間上營造商業氣氛，同時也能夠為人們提供舒適的購物環境。建筑風格應具有配合產品的格調和消費的檔次以及面向廣泛顧客群體的特色。
（二）平面布局要以功能為依據
建筑平面以功能為依據，盡量提升每一個角落的商業價值，布局合理。室內商業街和廣場的布置應符合人的購物行為，上下之間要相互呼應，把顧客盡量向上層引導，充分提高上層的使用頻率，商業流線規劃尤為重要。
（三）立面設計風格符合功能需求
立面設計配合整體的功能需求和商業定位，既典雅又富有商業氣氛，雅俗共賞。同時還要通過所有的現代化手段強化商業氛圍，如：超大動感LED屏幕、購物引導的商業櫥窗等。辦公部分為超高層設計，應有效組織垂直交通體系，合理分布辦公區域并引導商務客流進入商業。
三、大型商業綜合體設計的要點
（一）商業綜合體的選址
商業綜合體是出于城市土地資源的高度集約需要而產生的，因此其在城市的核心區域和未來的核心區域，具體的位置大致可以分為四類：新開發區的中心商貿區、城市副中心、CBD和交通樞紐。商業設施選址的意義就在于它是一項長期性的投資，直接關系企業經營的戰略決策，是影響企業效益的一個決定性因素，同時也是制定企業經營目標和經營策略的重要依據。場地要有優越的地理位置，為交通可達性最佳的地點，有助緩解商業綜合體繁忙的客流，使客源有充分的空間來往，購物出行者得到適當交替，保持商業綜合體的活力。同時，除了被動適應客流規律之外，還在原有路網基礎上加以改善開發，進而創造有利的新的商業環境。
（二）商業綜合體平面布局
1、店鋪進深與走廊形式設計
在平面布局中為了使商業中心內部的商業空間符合店鋪和市場的需求，每間店鋪深度應引起重視，結合商業平面，合理控制商鋪面寬及進深，一般可適當加深店鋪進深。而走廊應根據商業街的形式設計，同時上下層之間的中空使人流上下有所呼應，屋頂在走廊或中庭位置有采光帶，自然光線一直從各層的中空照射下來，使商業街明快自然。
2、商業街的設計
為了打破單調，一方面使商業街本身有所變化，既有直線型又有弧線型，有的一邊退界、有的兩邊向上逐層退后，增加流線的趣味性。另一方面在商業街的兩端及中間都有形態不同的室內中庭，開闊的空間用自動扶梯及垂直交通把人流引到上層空間，同樣中庭的頂端也有采光天棚，自然光線充滿了室內。
室內商業步行街走廊設計要充分考慮購物人流在入場后的豁然開朗感和舒適感。在這些富于變化的平面中，用空間的方法把人的視覺注意力引向上空，并對上層商業鋪位進行有針對性的選擇，有足夠的吸引力引導人流上行。在交通流線方面，通過扶梯及電梯等立體化的交通手段，使停車場、商業空間和地鐵站布局有機相融，使大型商業購物與游樂等各種業態間的流線更為順暢。
交通系統規劃設計
（1）完善的交通系統組織
交通系統組織形式的選用應該根據周圍環境的交通狀況和地勢特征確定，主要有平面和立體兩種。平面交通組織形式適用于交通密度不大、基地空間比較開闊且流線簡單的地區。以人流和車流為基礎，分為人車混行和人車分流兩種方式。
①人車混行具有一定靈活性，但是由于空間上的干擾性強，不安全因素多。為了限制車行速度，設計中常利用曲折的邊界和粗糙質感的鋪地材料。
②人車分流是指和人流和車流通過相對獨立的入口和流線進入基地。其優點是流線十分清晰，交通相對干擾少。缺點是流線比較長，為了保證人流的方便而不利于車流的通行。
立體交通組織將人流和車流分配在不同的空間高度，大幅度地減少了不同交通之間的干擾，起到了提高空間利用效率和緩解地面交通壓力的作用，形成了富有活力并且安全性高的城市空間。立體交通組織充分利用了不同高度的空間，解決了城市發展的空間問題，在我國城市已有較多應用。
（2）井然有序的停車系統組織
停車組織優化與否，將對商業綜合體的整體形象產生影響。在停車組織中，涉及到土地利用效率、利用經濟性等問題，如果地面空間較為寶貴，一般以建筑內部結構停車為主，造價更為合理，節約空間。
（三）內部開放空間的設計
商業綜合體內部開放空間是用于開展促銷活動、滿足購物者休息與行走或其他社會商業活動的內部公共空間，包括商業綜合體的室內商業街、露天商業內街中庭、內廣場、 邊庭、與引導空間等特色各異的空間型制。商業綜合體內部開放空間分為水平交通空間、節點式空間、線性街道空間和垂直交通空間。主要的規劃設計思路表現為以下幾點：
圍合與開敞的變換
綜合體內部開放空間絕大部分存在頂界面，側界面的形式確定其封閉程度，空間封閉或開敞的效果由側界面的尺度和隔斷形式決定。
豎向高差的變化
節約空間的一個行之有效的手段就是豎向空間的并用，不同的領域運用不同高度的空間能突出空間的特征變化，同時提高了土地的利用率。
空間的層次變化
空間上的層次感會給人帶來視覺上的愉悅感，通過高差、綠化、隔斷等的設置，可以使畫面豐富，達到步移景異的效果。
圖3內部空間的層次變化
空間的誘導性設計
城市商業綜合體的規劃設計必須體現其職能的誘導性與識別性，反映出購物環境的氣氛和商業建筑的特征，以此吸引顧客的光顧。
（四）大型商業綜合體的消防設計
1、消防道路
由于商業綜合體的區域面積比較大，路網豐富且復雜，因此更利于消防環路的形成，應注意避免出現盡端道路的形成，否則需要設置消防專用回車場，可能對景觀及綠化布局產生影響；對于商業綜合體的裙房來說，一般不適宜設置消防回路，可以設置專門的消防撲救場地及利用底層商業街通道相銜接，一旦發生險情則可作為消防通道，不會影響商業功能；通過設置消防環道，可有效滿足商業綜合體中的建筑消防安全，是以人為本原則的最好體現。
2、安全出口的設計
按照緊急行動流程，疏散者必須沿水平方向抵達安全出口，再沿垂直方向下至室外脫險。發生火災事故時，人們通常向常使用的出入口或樓梯間跑，向明亮方向和開闊空間跑，人害怕煙火，若前方有煙火，會逃向相反方向，對群集行動懷有住任感而愿意隨流。由于避難者行為具有多樣性和盲從性，因此盡量避免過長的帶形走道，安全出口必須兩個方向設置，在標準層或防火分區兩端各設一處安全出口。樓梯間與電梯組合設置，并宜靠外墻，以利消防隊救助或自然排煙。裙房在每個防火分區設兩個消防疏散口，或兩分區之間在防火隔墻上開甲級防火門作為第二安全出口，若塔樓內的樓梯間設計合理也可在裙方中起到疏散樓梯的作用，為了控制各樓層人員不必要的流動和不同功能的管理需要，將樓梯間的門作為僅向疏散方向開啟的單向開啟門，使樓梯間人流不得隨意進入裙房各層。
3、地下防火隔離區
當地下商場總建筑面積大于20000m2時，應采用不開設門窗洞口的防火墻分隔。相鄰區域確需局部連通時，應選擇采取防火隔間、避難走道、防煙樓梯間等封閉式防火隔離區或室外下沉式廣場等開敞式防火隔離區進行防火分隔。封閉式防火隔離區及前室應設加壓送風系統，在隔間的相鄰區域分別設置火災時能自行關閉的常開式甲級防火門。利用消防規范中相關概念，結合景觀及室內設計美化空間設計。
（五）大型商業綜合體的自然通風設計
1、結合地區的氣候與主導風向，自然通風設計以夏季為主，并綜合利用風壓、熱壓作用，重點考慮夜間自然通風。盡量利用樓梯間等輔助空間增加開口面積。
2、在建筑內部設計自然通風豎井、中庭，可以提高項目的自然涵風效率，減少空調能耗。
3、考慮夏季陣雨、暴雨時，關閉外窗情況的自然通風措施。建筑外窗等通風設施設有方便靈活的開關調節裝置，結合機械通風系統，以滿足不同天氣條件下的不同通風要求。
結語
綜上，城市土地資源的高度集約，使大型商業綜合體的出現成為必然，城市商業綜合體也成為城市高度發達的產物，成為了代表城市品牌與生活方式的標志。城市商業綜合體是一種復合型地產，通過提高設計的整體性，合理研究業態組合形式，再加上完善的停車體系以及安全的消防保障，才能真正體現商業綜合體的設計價值，發揮更大效用。
參考文獻
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關鍵詞：高層商業綜合體 消防性能 設計
在高層建筑設計中，考慮到高層建筑具有特殊性，因此消防性能設計往往會成為整個設計工作的重難點。高層商業綜合體是高層建筑的代表之一，是集餐飲娛樂、消費休閑于一體的綜合性場所，一旦出現消防安全問題，不僅會造成巨大的財產損失，更會對人的生命安全構成威脅。因此在當前情況下，需要進一步開展有關高層商業綜合體消防設計問題的研究，以強化建筑的防火安全性能。
1.工程案例簡介
A項目為高層商業綜合體，其主要功能包括：大型商貿、綜合配套、停車庫等幾部分。A項目分為地下二層、地上六層，其中地下二層為地下停車庫及設備用房，地下一層至地上六層為商貿、綜合配套等。A項目中間用可開啟的采光中庭連接，并于建筑東西兩側環形坡道為車輛提供條件，在建筑頂部同樣設有停車位置。
A建筑屬于高層建筑，耐火等級為一級，主要根據GB50016-2014規范中的相關內容展開消防設計工作。A建筑的建筑體量較大，根據總長度、寬度及建筑面積布置安全疏散。在安全疏散設計中，嚴格控制直通疏散走道的房建疏散門至最近安全出口的直線距離。例如，針對位于兩個安全出口之間的疏散門，其一、二級的直線距離約為40m，而在第三級，其直線距離應保持在35m左右。總體而言， 直通疏散走道的房建疏散門至最近安全出口的直線距離應該滿足具體的級別需要，并根據最大觀察距離，確定安全出口的尺寸、大小，使其滿足防火規范要求。
（2）消防設施。在A項目設計中，共配備了若干消防設備，包括自動噴水滅火裝置、氣體滅火裝置、手提滅火器等。其中市內消防用水主要依靠地下室消防泵房提供，并于A項目地下二層設置了消防水池，保證了該消防系統的有效用水。同時于A建筑頂部設置消防水箱，該水箱的體積約為18m?，負責供給消防用水。
2.具體消防性能設計思路研究
根據A項目消防性能設計經驗，共總結出以下幾點：
2.1防火分隔
2.1.1地下部分
在A工程項目中，地下部分的消防設計主要包括以下幾點：
（1）地下一層借助現有設計下沉廣場、通道等進行分隔，將每個區域的面積嚴格控制在20000O的范圍內。同時，直接將防火墻設置在建筑基礎、框架、梁等主要承重結構上，并保證其耐火極限大于等于防火墻的耐火極限。（2）保證防火墻橫截面中心線的水平距離天窗端面不大于4.0m。（3）下沉廣場和下沉庭院內增加直通地面的通道，其寬度與地下空間內待疏散的人員相適應。（4）采用防火卷簾分隔下沉廣場、下沉庭院以外的中庭。
2.1.2地上部分
（1）建筑體塊大需要整體考慮消防疏散安全，采用防火墻分隔或采用耐火完整性大于等于3.0h的防火玻璃進行分隔，并保證相關部件滿足規范要求，對于必須要開敞連通的地區，需采用防火卷簾分隔，但防火卷簾需滿足規范要求的耐火時間；對于地上部分，應該根據規范劃分防火分區，設有自動滅火系統，防火防區面積可增大一倍，每個分區面積不大于4000O；若防火分區面積超過4000O，則每個防火分區需要按照防火單元進行設計。
2.2安全疏散
（1）結合A項目的實際相關規定，在安全疏散設計過程中需要綜合考慮建筑的安全系數問題，疏散人數應該按照每層營業廳建筑面積乘規定的人員數量進行計算。例如，對已地下第二層，人員密度約為0.56人/O左右；地下第一層，人員密度約為0.60人/O左右；地上第一、二層，人員密度為0.43～0.60人/O；地上第三層，人員密度為0.39～0.54人/O；對于四樓及四樓以上建筑，其人員密度為0.30～0.42人/O。同時，針對商場內的人員密集地區，不易在窗口、陽臺等位置封閉式金屬欄桿，并保證陽臺、窗口風位置能根據其實際高度適用輔助疏散逃生設施，這一點也是A項目在設計中高度重視的問題之一。
（2）在A工程中，每個防火分區不少于2部樓梯，每個分區根據規范規定人員分布計算最小疏散寬度，樓梯段寬度與樓梯間門的寬度基本相同。為保證防火效果，需要在相鄰防火分區間設置甲級防火門，該設施不僅能疏散人群，也能對火勢蔓延產生控制作用。
（3）要嚴格控制一層中部樓梯間與室外區的距離，該距離應該不大于30m，保證人員具有足夠的逃生時間。
2.3建筑保溫設計
（1）A項目在構建建筑內、外保溫系統過程中，主要采用燃燒性能為A級的保溫材料，基本不使用 、 級保溫材料。在設置保溫系統時，要保證保溫系統基層墻面的耐火極限滿足防火規范的具體要求。
（2）在設計A項目建筑外墻保溫系統時，使用建筑外墻采用保溫材料與兩側墻體構成無空腔符合保溫結構體，并保證該結構體的耐火極限滿足防火規范的要求；而如果保溫材料燃燒性能為 、 級時，保溫材料兩側墻體均應使用不燃燒材料。
（3）除了住宅建筑與人員密集的場所建筑外，其他建筑應該滿足以下要求：①建筑高度大于50m時，保證保溫材料的燃燒性能為A級；②建筑高度處在24m至50m之間時，保證保溫材料的燃燒性不低于 級；③若建筑高度小于等于24m，則保溫材料燃燒性能要不低于 級。
2.4消防設施
（1）在A項目中，屋頂處設置高位消防水箱，并注重管理，確保該水箱能儲存至少20min的消防用水，以應對可能出現的消防問題。同時對該水箱做好安全性檢查，保證水箱在任何時間都具有良好的運行能力。
（2）A建筑在設置防火分區后，在每個分區都設置了相應的自動噴水滅火裝置，并保證系統快速響應，以有效縮短噴淋系統啟動時間，控制火災規模。
（3）在亞安全區每隔50m的位置設置消火栓，并在室內消火栓箱內設置消防軟管卷盤與滅火器。最后根據國家的相關要求，A項目聯合消防部門建立二級標準消防站，并合理設置消防站的位置，保證在發生火災的3min內，消防人員能抵達現場并開始救援。
結束語：
主要研究了高層商業綜合體消防性能化設計的相關問題，并結合實際工程案例，對其消防設計的具體思路進行了研究。總體而言，高層商業綜合體消防設計是一個復雜的過程，需要綜合考慮消防技術、管理規范等多方面的要求，能以國家規范等為指導標準，不斷優化建筑消防結構，最終為強化建筑整體性能奠定基礎。
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[2]黃晉奕.三線城市商業地產綜合體設計探究――以河源商業中心購物mall為例[J].低碳世界，2016，16：121-123.
關鍵詞 社區 商業發展模式 方向研究
在我國，現階段社區商業整體面臨著“規模不適合、布局不合理、業態不齊全、結構不適用、運營管理不規范、整體不和諧”的困境;社區商業網點的布局存在“供給不足、需之未有”、“業態單一、配之不齊”、“規模低效、供之擾民”、“城鄉分離、享之不均”等問題。但面對大型百貨及購物中心的日趨飽和，居民的需求越來越旺盛，社區商業的巨大潛力吸引著每一個開發商都想分食這塊蛋糕;而城鄉統籌發展對社區商業的業態配置、空間供給和管理模式又提出了新要求。
一、社區商業發展的功能和特征
（一）社區商業地產發展潛力巨大
首先，社區商業地產日益受到政府和開發商的重視。以商業為主的第三產業是城市地區經濟的重要支柱，社區商業地產作為城市商業體系的重要組成部分，為城市經濟發展提供動力，增加政府稅收，使地區經濟日益活躍、結構趨向合理。其次，社區商業地產市場潛力巨大。隨著我國城鎮居民人均可支配收入日益提高，城市中心商業區的建設已經達到較高水平，在我國快速城市化過程中，出現一大批新建的居住小區，這些新建小區由于遠離城市商業中心，生活配套設施嚴重不足，社區商業作為一種屬地型商業，恰巧能夠提供小區居民日常必需品和便利服務，市場潛力巨大。
（二）社區商業的功能和模式
我國社區商業的主要特點：從社區商業的建筑形態上來看，我國社區商業主要有社區底商、社區商業街和社區購物中心等三種形式，這三種形式與我國經濟體制和經濟發展水平有一定聯系。社區底商主要是指利用建筑底層作為商業用房，以滿足自身社區消費者各種需求的社區商業。在我國，社區底商是從20世紀90年代開始的，當時房地產開發剛剛開始，底商被納入住宅項目規劃，開發商一般把居住區、沿著道路的建筑底層作為商鋪，出售給商業經營者，以滿足社區居民的日常生活需要。
二、探討社區商業的發展模式及定位
開發商是社區商業綜合體開發建設的主要力量，如前所述，社區商業綜合體開發過程是一個非常復雜的系統工程，不僅僅是開發建設，更重要的是還必須長時間來培育整個項目，才能維持整個項目的長期持續經營，課題組主要在以下幾個方面對開發商提出建議。
（一）合理區位選擇
合理的區位主要考慮區域未來規劃，區域交通設施等方面因素。區域未來規劃決定了其該區域未來的發展方向，決定了區域的經濟狀況，從而決定了該區域人口檔次，進一步決定了該區域人口的消費水平，人口消費水平將最終影響整個社區商業項目的運營狀況。
（二）精準項目定位
社區商業綜合體的定位主要分為項目總體定位和功能定位兩部分。項目總體定位就是要對社區的人口規模、客戶特征以及周邊的商業進行了細致的分析和評估，確定項目的建筑規模和開發運營模式;社區商業綜合體的功能定位要注意項目的功能結構、業態結構以及品牌結構等應與社區規模、消費層次相適應，對社區居民的收入水平、客戶職業特征以及周邊的商業業態進行細致的分析和評估，從而確定項目的商業業態和功能布局。
（三）主力店招商先行
國內成功項目的經驗表明，前期主力店招商對項目后期的運營顯得尤其重要。主力店對引導人流起著主要作用，大型主力店的入住，不僅可以避免廣場建成后對商戶盲目招商，還能借助大型超市所帶來的巨大客流，吸引其他商戶入住，從而盤活整個項目。
（四）豐富業態組合
成功的社區商業綜合體并不在于項目建筑規模的宏大，而在于項目的功能齊全和合理的業態組合。社區商業綜合體都應具有購物、餐飲、休閑娛樂和服務等四種功能，各種功能的分配比例最好為：購物40%-50%，餐飲20%-30%，娛樂10%-15%，服務5%-10%，這樣的功能布局才能滿足社區居民的需要。
（五）多樣化經營模式
從國內外社區商業綜合體的運營模式來看，項目運營模式最常見的有“完全出售、租售結合、售后返租、只租不售”等四種
模式，這四種模式各有特點，開發商應根據自身企業的情況和項目特點，尋找適合自己項目的運營模式。
三、結束語
社區商業發展模式并不是一種固定的模式，并且也沒有哪一種模式是普遍使用的。在摸索適合我國國情的社區商業發展實踐中，更需要從實際出發，實事求是靈活應用。我們要把握社區商業發展的基本思路和方向，用有力的措施和積極的心態，推進我國社區商業模式的健康有序發展。
文獻參考：
[1] 李定珍.中國社區商業概論，北京.中國市場出版社，2004.
[2] 鄧道平等.現在城市規劃，北京，科學出版社，2004.
[3] 王學東.商業房地產投融資與運營管理，北京.清華大學出版社，2004.
關鍵詞：商業；綜合體項目；規劃
中圖分類號：F722文獻標識碼： A
一、前言
大型商業綜合體項目的規劃工作關乎項目后期的建設工作好壞，因此，要做好大型商業綜合體項目規劃，以提高項目后期運行的效果，提高項目投入運營后的成效。
二、大型商業綜合體交通體構建策略
1、動態、聯合的協調設計思路
將大型商業綜合體的交通規劃與土地規劃同時進行。一方面,從有利于交通規劃與管理的觀點出發,合理布局商業綜合體各項功能用地;另一方面,通過交通規劃引導土地的高效利用。將兩項工作結合起來進行,可以使二者相互反饋、相互協調,從而達到土地利用和交通運輸的合理匹配。
2、結合交通樞紐,實施聯合開發
結合軌道交通車站、公共和對外交通樞紐的建設,實施交通設施和商業設施的聯合開發,交通設施利用商業設施的部分利益進行投資建設,交通設施吸引的大量人流也為商業設施積聚了人氣,使其獲取了額外受益,目前,聯合開發在我國的應用處于起步階段,亟需建立完善的利益分配策略。
3、通過多種措施,減少高峰時段周邊道路交通壓力
大力發展公共交通,減少非公共方式的機動交通量;通過建設商住公寓平抑通勤交通;采用模塊化的交通設計模式,將停車設施分散分布,通過停車場出入口分散機動車交通;實現“人車分流、機非分流、客貨分流”,最大限度地降低各種交通行為的相互干擾。
4、立體化交通
將步行和停車系統都進行分層布置,有利于空間的有效利用和交通流線的合理組織。從地面、空中和地下3個層面進行交通流的轉接。空中的交通流主要來自立交橋和步行天橋,地下的交通流主要來自地鐵車站和地下步行街。充分利用空中和地下空間可以有效地提高道路交叉口的通行能力和交通流在商業綜合體內部與周圍道路之間的轉換能力。
5、集約、合理的布置停車設施
建立多層停車庫、屋頂和地下停車場是充分利用土地的最有效途徑之一,停車場的位置和規模應根據人流量、車流量、貨流量和各類業態的特殊要求安排;停車場應盡量設置智能化的誘導系統;公交車站和出租車停靠站應盡可能地接近商業區內部地區。
6、物流化的貨運體系
通過從商品生產地到客戶的全方式供應鏈物流分析,規劃大型商業綜合體的貨運體系,應做好同周邊現有和規劃貨運設施的緊密結合。有條件的情況下,盡量設立單獨的貨車服務出入口和通道;如果無法設立獨立的出入口,則可設立空中或地下服務車道,利用隧道、地下層、架空道和坡道或設立服務庭院等方法,最大限度地降低對人行交通的影響。
三、大型商業綜合體項目外部空間規劃
1、廣場型外部空間的積極化
廣場型外部空間是指與建筑實體界面接觸的是一塊獨屬于或從屬于(同時毗鄰其他建筑)該商業建筑的廣場。廣場一般有較大的尺度，視野開闊，能很好的集聚和疏散人群。按剖面形態可以分為平面型廣場和下沉式廣場。平面型廣場由于地勢平坦，便于布置綠化，座椅，水景，甚至兒童游樂場，但如果布置不當容易給人造成刻板呆滯的感覺;下沉式廣場在視覺上制造起伏，還可利用下沉空間與商業建筑的負一層進行聯系，增加出入口，若廣場舉辦活動，臺階還可以充當臨時看臺。但是如果尺度不當，踏步過于陡峭或是下沉深度過大，位于廣場中的人群易產生心理壓迫感。
2、庭院型外部空間的積極化
庭院型是相對廣場型而提出的一個概念。廣場型講求的是熱鬧繁榮的空間開敞，屬于外向空間，庭院型則講求幽靜閑適的空間圍合，屬于內向空間。中國從古至今都強調私密性，從皇家故宮到私家四合院，無不反映這一特點。庭院型外部空間相對于其他類型而言，具有“小眾化”的特點，主要針對已經進入該商業建筑實體的人群。例如成都萬象城的露天平臺，采用退臺式在每一層創造出外部空間，進行從室內到室外、由壓抑到開闊的輕松轉換。同時，靈活布置了綠化與休息設施，也有戶外樓梯可以到達每一樓層。
四、大型商業綜合體項目商業街的規劃
1、尺度近人
商業街的主要特點是因店鋪的集中而形成了室外購物、休閑、餐飲等功能空間，從而決定了其設計核心就是讓空間有用而舒適，空間尺度應以行人的活動為基準，而不是以高速過往機動車為參照。購物行人所關注的縱向范圍主要集中在建筑一層，橫向關注范圍一般在10-20米之間。若寬于20米，“街”的感覺則被“廣場”的感覺取代，行人可能只關注街道一側的店鋪。因此，商業街設計的尺度把握應該以人為本。
建筑外觀造型的設計可以分為三個層面：第一層面是建筑的宏觀造型，也就是天際輪廓線；第二層面是人在中距離上對建筑的感知，也就是建筑外觀的中觀元素，包括建筑開窗與實墻面的虛實對比，立面橫豎線條的劃分等；第三層面則是人到建筑近前，與建筑直接接觸的微觀層面。購物行人所能感受的范圍也就在一層高度之內，這一層面上的設計重點應該是建筑的細部和材質的運用，包括門窗的形式，騎樓雨罩的應用，臺階、踏步、扶手、欄桿、花盆、吊蘭、燈具、浮雕、壁畫、材質色彩與劃分等等。缺少細部的設計無法滿足購物行人對建筑的尺度要求，必然會空洞沒有人情味。
2、空間限定
人在商業街內的活動和感知空間是三維的。所以對街道的長度方向、寬度方向和高度方向都應有針對性地設計。首先商業街的長度隨商業的規模而定，但室外建筑空間根據心理感受模式可以分為向心的、有聚合力的、所謂的“積極空間”和發散的、通過性的、難以聚合人氣的“消極空間”。作為商業街這樣一個有聚合要求、需要行人購物休息能夠駐足停留、感受觀賞環境的空間，它必須是一個通過建筑手段形成的“積極空間”。也就是在商業街的兩端需要某種形式的空間標志物和限定物，標志著商業街的起和終。同時也起到把車行交通空間與步行購物空間隔離的目的。
3、風格色彩
自然形成的傳統商業街的誘人之處在于其由不同時期建造，風格迥異的鋪面拼在一起，造成以極其多元化而達到統一的繁華效果。新設計的商業街往往因人為的統一而流于單調乏味。為追求傳統商業街的意境，應有意識地放棄追求立面手法簡單的統一，甚至應刻意創造多種風格的店鋪共生的效果。
由于本商業街定位和所處的地理位置，在風格色彩方面，設計重點考慮：
（一）建筑風格的統一協調：把握好歷史街區的建筑文脈，確定歷史街區新建筑的風格是至關重要的。設計中力求突破中國古典建筑的體量權衡和整體輪廓，采用臺基、屋身、屋頂的三段式構成，建筑造型由功能、空間確定，從文脈環境中挖掘有益合理、具有代表性的建筑符號，象征表達出一定文脈環境中建筑的內涵和意義，以此來完成新老建筑在風格上的對話。
（二）體量的統一協調：歷史街區的新建筑，在體量上應把握好各自在廣場中的位次關系，和諧的建筑體量可以使廣場界面既突出重點又具有連續而有韻律的感覺，設計中對體量過大的建筑，利用虛實對比的手法，將其進行縱向及橫向的雙重分解，使其成為兩棟毗鄰的尺度適宜的小體量建筑，從而帶來較好的視覺效果。
（三）細部設計的統一協調：建筑立面的細部設計是維護景觀整體協調的重要手段。我們采用相互呼應的細部設計手法達到與歷史建筑整體形態的協調，如統一口部線形、細部的藝術裝飾（包括檐部、壁柱、線腳）等。
（四）材料、色彩的統一：融合項目毗鄰的“陳白沙紀念館”的文化氣質，設計將商業街建筑的色彩進行了統一，以突出歷史建筑在空間中的形象。
五、結束語
綜上所述，大型商業綜合體的規劃一定要更加的科學和合理，要結合大型商業綜合體項目的特點和需要來展開規劃，進而提高規劃的效果和規劃的合理性，規劃處科學的方案。
【參考文獻】
[1]徐巖.城市商業綜合體外部空間環境設計及策略研究[D].西安建筑科技大學,2012..12
身邊同事交流時經常問道“什么叫養老”。一問到“養老”大家首先就撓頭，然后想說可能等到我真的老了，我的父母老得不能動了那才叫養老。其實我們從養老產業和養老地產層面看，養老在整個養老產業和養老市場里面所占的比例其實是很低的。傳統意義上的養老，就是我們所認為的：到高齡的、失能的養老。實際上，高齡的、失能的養老，在整個養老市場里比例是很低的，所以我們首先要把養老的定義搞清楚。
1.1經濟供養
這是最傳統的養老，說白了就是吃飽、穿暖、能正常的生活就行了。屬于最基本的經濟供養。
1.2生活照料
“經濟供應”再往上一個層次，就要有更好的生活品質，對生活品質的要求，實際上就是“生活照料”。大家可以理解一下，它絕對不是說你躺在床上去照料，其實人的一生都需要照料，尤其到了中老年以后更需要照料。
1.3精神慰藉
這是更高層次的一種精神層面的追求。我覺得從養老層面來解釋這個詞，應該有三個階段：我們傳統意義上理解的是經濟供養；再往下一點就是養老概念的擴展，從傳統養老向整個全面養老擴展的。
養老，是集養生和養老為一體的，高齡之前注重的是養生，高齡之后更注重的是傳統意義的養老。把這兩個概念融合在一起，會發現我們開發定位時，思路會更加的寬泛，所有的理念和產品會有更多的選擇。當然，養生這個概念里面還有一些延年益壽、強身健體、修身養性等等方面的內容。我想說的是，在整個養老項目定位的時候，如果我們把養生和養老貫穿進去，就會突然發現：思路豁然開朗。
養老需求的馬斯洛需求理論圖，是我自己杜撰的。如果對應著這張馬斯洛需求理論來看，老年群體的需求也是可以分層的：最基本的是生存需求，其核心就是現在老人最關心的居和醫，老有所居、老有所醫；到安全層面，他可能有了些“情感方面的需求”，再往上是“社交需求”，然后是“尊重需求”和“實現價值”的需求。“老有所學、老有所用、老有所成”這些原則，其實很值得養老集團去研究。
另外，有一點可能大家看起來有點傷感，就是說：人的一生實現自我價值，這是大家的一種共同追求，最高的需求境界。但是對老年群體來講，我這里叫“老有所終”。當然，“老有所終”不是等死。昨天很多專家都提到，讓老人在養老過程中有尊嚴的去養老，能夠很坦然地去面對最后的那一刻。也就是從某種意義上來說，這個結果已經不是那種很悲慘的結果，而是一種老人對整個養老過程全方位地，或者說高品質的主動的養老后，他能夠很坦然地去面對最后那一刻。其實這是一種境界。
養老的概念總結一下，可以用這幾個字：從傳統的被動養老向主動養老去轉換。這個觀念的轉變，對我們養老地產開發的需求，從潛在需求變成現實需求，也是相匹配的。
2 什么叫養老服務體系
2.1養老服務體系定義的重要性
“養老服務體系”，可能有點抽象。其實，養老服務體系一定要有質量控制標準，為什么？因為養老服務體系是無形的，但又是落實在整個養老地產的開發和運營的每一個環節中的。如果沒有一些質量指標的東西去檢驗或者去定義它，那么，“養老服務體系”說是很重要，但落地時卻無聲，最終也將消于無形的，也就是說，想得很好、做得還不錯，最后運營的時候卻慢慢的逐漸消退。
2.2養老服務體系的特點
（1）養老主體比較完整
開發社區，如果是一個全齡社區，那么服務體系還不能完全叫養老服務體系。如果更健全，那么可以叫它養生養老服務體系。這里面涵蓋的人群，可能還會再往前，還有一些交叉、發散和延伸。
（2）體系的多樣性
同一種養老需求，必須要有可變性和可選擇性。因為老年群體的需求是比較多樣化的。那么我們的服務體系必須要有多樣的體系，不可能指望一種服務體系把所有的課題全部解決掉，那是不太現實的。
（3）體系的持續性
一個老者，從低齡老年期（健康活躍期），一直發展到臨終關懷期，這是一個漫長的過程，所以整個服務體系它是一個持續的。
（4）體系的實效性
養老服務體系必須讓兒女放心，讓長者安心，讓社會能夠感受到這種高品質的生活。所以養老體系要有實效性。
（5）體系的經濟性
養老服務體系所有的事情都是在有前提和條件下做的，如果我們僅僅講所謂養老的質量而不談成本和質量匹配，那是沒有意義的。所以，要講經濟性。
（6）九如城項目服務體系
我們九如城項目開發總結了一個圖：整個項目里五種層次、幾個板塊的養老服務。簡單解釋一下，橙色部分是我們養老住區里最基礎的，就是居住服務，整個實現老有所居。養老中心還有兩塊服務：醫護結合，醫就是醫療服務，護就是護理部分；紫顏色部分的需求是更高層面的，這種需求如果能滿足的話，我覺得在地產開發模式中可以說是高端的、全面性的一種體現。這里主要是養生服務，養生服務研究什么？中國當前的食品安全牽動著我們億萬人的心，老人對食品的安全和敏感是極為關注的，所以我們九如人在開發的時，跟政府強調了我們的理念，政府給我們配上一個集中的幾百畝的農場，我們希望在我們的社區里有一個很好的配送和供給。
3服務體系如何能落地和成長
我們第一個項目是從去年10月份取得的，就是“九如城”項目。去年10月份，我們董事長提出“養老綜合體”理念。
什么叫養老綜合體？我們強調位置選在城市周邊的生態環境區域，但是，不能離城市太遠。這個定位是比較重要的，現在很多的養老項目動不動就選在一個風景如畫的偏遠的地方，而且規模又比較大，我個人覺得還是有點風險。而且這里面必須得有醫院、養護院、體檢中心、酒店、休閑購物、食品基地、學校、公園等等。這些功能業態，它是相互復合、相互作用、互為價值鏈的、集約的、養生養老為主題的，能夠滿足所有建筑群體。這里有幾點跟大家交流一下。
（1）這是一個建筑群體，這個建筑群體每一部分都承載著一個業態功能。大家可以做一個概念比較，就是“養老綜合體”與“商業綜合體”的比較：商業綜合體是有不同業態組成的，最后形成聚合效益，就是一加一大于二的理論。商業綜合體是通過在一個區域里面不同業態的組合，來共享人流，來實現這種商業綜合體不同的價值。但是，“養老綜合體”比商業綜合體更復雜：由于我們這里入住的人群是比較特殊的，我們所有的業態里面這些功能，除了要每個功能都是完善的情況下，還需要不同業態功能之間相互的發生化學反應，相互的復合。這就要通過服務體系的構建，來讓所有不同業態之間為所有的入住人群產生更高價值的、更多的服務，所以，一定要讓養老綜合體的效應進一步加強。
（2）養老綜合體業態分類
我們把養老綜合體那么多的業態進行了三個層次的分類：一是滿足最基本養老需求，購物休閑、生態公園、體檢中心，在基本保障上上了一個臺階。二是深度保障。酒店、學校和食品基地，我覺得應該算是深度保障。為什么要酒店？通過酒店，我們可以把所有針對老人的一些娛樂、休閑的設施做到很有品質的管理和保證。三是滿足學習。我們理想中的學校有三個層次的意義：我們認為一個全齡住區里面最好有一個幼兒園的配置，因為老人和小孩在一起雙方都很開心；二是老年大學，我們覺得學習是讓老年人永葆青春的一個金鑰匙。我覺得這些事從事養老地產開發企業必須關注的。養老產業人才欠缺。中國目前最困擾的就是養老產業經營的服務人才非常非常欠缺，無論是高級人才，還是護工、護士，沒有直接的渠道提供人才。立志從事養老產業開發的企業一定要有這個意識，要有培訓的功能，做一個培訓學校或者做一個再培訓機構。我覺得，要想讓養老設施的運營達到一定的水準、養老開發的理論能夠落地的話，這個培訓的工作必須得到重視，否則，我們所有的那些理念都不能落地。
（3）其它區域
養老綜合體里，應該從獨立生活區、協助生活區、專業護理區、臨終關懷區，一直到老年癡呆照顧區、臨終關懷區。老年癡呆照顧區可能對醫療的要求更加高一點。
4 硬件設施的設計標準
有一個重要的東西，就是硬件設施的建造標準、老年設施的構建標準。養老地產的開發，比較理想的定位是什么呢？就是說從服務設計開始，如果沒有運營管理介入，那么，那些服務體系是不能實現的。有了運營管理，才可能指導規劃設計，然后規劃設計再到運營管理，形成一個循環。跟做普通住宅開發的一個很大的區別，就是它的項目的設計和開發，尤其是設計，永遠是從服務體系、軟硬件之間的一個互通互融的過程。
我們在九如城項目開發里面打造三個家：一是家，就是適老化的這些建筑來打造這種所謂的硬件的house，二是home，某種意義上是帶有服務的。九如城的設計里，所有當初定的那些功能都已經落實到建筑結構里去了。我們一定要先確定運營團隊，找到運營資源，然后來規劃。建筑功能設計時，建議從內往外做。這樣，我們做的建筑和我們的運營理念可以融合一致。養老服務體系里或養老建筑里，IT系統的開發至關重要。當今的一切已經不完全靠人去做，只有這些理念都融合到IT系統里去，這樣的東西才可以落實。第三，九如城里一定有個標配。生態公園，生態公園跟項目開發是融在一起的，就是人和自然的交融。某種意義上來說是他們內心的追求，尤其是到了老年的時候。所以，在生態公園里我們也規劃了“耕種區”，但是這個規模不能做到每戶人家都有，要申請。
九如城醫療服務。我們的醫療服務板塊，由兩個東西構成：一是的康復醫院，二是VIP體檢中心。這兩個東西某種意義上來說是比較重要的。我們的養老綜合體里，它究竟需要一個什么樣的醫院？這一點是值得大家去思考的。我們最終定位“小全科大康復”的這么一個理念的醫院。我們覺得是適合大型的養老養生住區的醫院的配套。體檢中心的配備，對高端的群體，它是非常非常重要的。
5服務體系
（1）基礎醫療服務
健康咨詢、醫療診治、綠色轉診，是基礎醫療服務里的三大塊。但是這里有一點很重要的，就是我們所有的就診信息它都會在我們的數據庫里，通過我們IT技術的開發在我們數據庫里面進行沉淀，就是我們所謂的“健康檔案”。體檢中心也會形成健康檔案，還有比如老人從事哪些運動，在會所里面使用哪些功能等，這些數據共同會形成他的健康檔案管理。健康管理服務。最核心的就是入住時各種健康數據的采集，以及到健康整個的服務管理。
（2）應急措施
在老年人數據里，這一點是非常非常重要的，也是我們醫療配套體系里面重點要解決和應對的東西。我們醫療體系如何來解決養老住區里這些突發的情況，我覺得也是我們養老服務體系里面構建的一個重要內容。
醫療板塊需要為我們整個養老住區提供這方面的服務。就是說可能它是對日托中心服務的。同時免費的健康講座能提供一些社會層面的福利性的支撐作用。
6結語
養老概念的定義是建立養老服務體系的基礎。
關鍵詞：大型商業綜合體；生態；整體化設計；商業設計
引 言
大型商業綜合體的發展在新世紀進入了一個全新的階段，單一的綜合百貨公司漸漸被多種業態綜合的shoppingmall所替代，人們在購物中心所消費的已經遠遠不是商品，更多的是多樣化的體驗。發展商的利益不僅體現于最大化的商業價值，同時有義務為城市創建極具社會人文價值的活動空間，延續傳統文化及生活習俗，在對自然環境的充分尊重下，達到互動共生的最高境界。湖南衡陽宇元?萬向城綜合了商業、住宅以及辦公等不同功能，規模大，具有相當程度的復雜性，但在整體觀的的規劃和建筑設計理念指導下，堅持“可持續發展”、“生態優先”和“以人為本”的原則，充分尊重和利用現狀地形地貌，最大限度地保護自然生態，現已建成了具有高檔商業、生態環境和文化內涵的商業綜合體，占據了當地市場的至高點，振興了當地商業建筑的文化品味，為該城市樹立了新型商業標桿。
1 項目概況和簡介
衡陽市地處湘南，屬于亞熱帶地區，年平均氣溫在17.5～18.1℃之間，當地雨量豐富，每年4～9月為雨季。本項目為不規則的L形地塊，南面長約87m，北面長約214m；東面長約186m，西面長約86m，雄踞舊城區與開發區連接咽喉，占據了衡陽市的重要地段，地理位置優越。地塊北接蓮湖廣場和解放大道，東南毗鄰岳屏廣場及岳屏公園，南有具有優美的景觀環境的天馬山，西臨城市南北干道蒸湘南路。地塊位于衡陽新老城區交界處，由于人流匯集而形成濃郁的商業氣氛，其東側與著名的傳統商業步行街蘇眼井路相通，是延續新舊商業區的重要區域。
項目分為商業、住宅、辦公樓三個部分，為一類高層建筑，耐火等級為一級。裙樓為五層商業，六層為架空層，以上為住宅、辦公塔樓，各塔樓均設獨立出入口。住宅塔樓7～30層，辦公樓塔樓1～27層，塔樓建筑總高度99.0m。
總用地面積：37559m2，建筑占地面積：23126m2，總建筑面積：271097m2，地下建筑面積：46518m2，地上建筑面積：224579m2。商業裙樓面積（1～5層）：75922m2，為百貨、餐飲娛樂、電影院等功能；住宅建筑面積：112428m2，辦公樓建筑面積：38130m2，容積率：6.0，建筑基底面積：18024m2，建筑密度：48%，綠地率：35%，小汽車停車：地下車庫958輛，地上路邊臨時停車42輛。不計算容積率的建筑面積：：87080m2，其中：地下三層：22283m2，地下三層主要為車庫和設備用房。地下二層：23352m2，為車庫及人防，地下一層：24921m2，為家樂福超市及商業。結構形式以框架剪力墻結構為主，設計范圍包括總平面設計、建筑設計、結構設計、各種滅火設施、防排煙系統、火災自動報警聯動控制。（見圖1）
2 湖南衡陽宇元?萬向城的規劃和建筑理念
2.1 規劃結構――三點一景觀軸一核心的規劃結構
以天馬山為核心，西側設置辦公樓、北側為集中商業及景觀商業街、東側為住宅及配套設施，三部分各自相對獨立，又能在景觀形態上形成互動。沿街建立三個主要商業節點，分別位于兩個主要街角人流最為密集的地方以及與蘇眼井路銜接的位置，輻射到主要沿街面的人流活動范圍；由東至西圍繞山體設計了一條景觀商業軸，連接主干道交口與傳統商業步行街，吸引人流進入商業內部，提升商業內部空間的價值。
2.2 規劃思路
（1）依山就勢，將自然生態的天馬山山體以原始的方式展現給城市空間，高層建筑居于山體的兩側，為城市提供開揚的空間。商場的空間設計以山體為焦點，建立若干通向山體的交通與視線通道，結合商業街的景觀，形成自然環境與人工環境的互動，建筑形體內低外高，在不同的標高形成各個觀景平臺，將山景最大限度的輻射到人們活動的每一個空間。
（2）充分利用周邊的城市界面，除入口處適當設計集散廣場，大部分沿街面設計小單位精品店，充分借用城市的商業氣氛提升商鋪價值，另外在商業內街的設計上，體現商鋪最大化的指導思想，充分增加商鋪可售面積，并在沿山體一側設置景觀化商鋪。
（3）根據對用地價值的判斷，整個規劃的核心是對天馬山的利用，將商業空間充分的景觀化，使之成為本項目與眾不同的特征。
2.3 景觀軸
景觀軸線是由天馬山向周邊建筑空間放射狀輻射的自然軸、與商業內街弧形的廣場空間人文軸相交織而成。在各個交點處放大了的空間形成自然且人性化的中庭空間，使人在匆忙中享受到宜人的陽光，擁有一塊難得的喘息之地。在與室外貫通的首層休閑空間里，植栽與中心廣場的樹林、建筑、弧形走廊相映成趣，形成層次豐富，步移景異的空間效果，增強了顧客購物過程中的情趣。天馬山山體公園景觀經過人工化的修整，使之不僅具有觀賞效果，而更多地成為休閑活動的場所，增強景觀的利用價值，創造了多樣化的開放空間。（見圖2）
3 建筑單體性與建筑整體性
（1）商業占據地塊主要位置，基本占滿了所有可利用面積，天馬山為創造更良好的商業環境，主體建筑規劃布置結構以室內步行街為線，陽光中庭為中心，在地塊南部，與天馬山結合處，設有特色商業步行街，在形態上使建筑依就山勢巧妙布置。
（2）天馬山西側的辦公樓、景觀商業街、東側的住宅及配套設施，三部分各自相對獨立，又能在景觀形態上形成互動。住宅的布局獨立，內部封閉管理；具有相對完整的內環境，鬧中取靜。住宅設計遵循景觀價值最大化的原則，在景觀最優處設計了一梯三戶的大戶型，充分利用了天馬山景觀。戶型設計引入如入戶花園、開敞式電梯廳、底層豪華入戶大堂等先進理念。
（3）立面造型。通過中庭空間的斜面天窗，中央步行街的玻璃飄頂等細節的精巧設計，體現了動感、創新和活力。商業表皮材料大量選取環保、高技、時尚的現代產品，不同質感的金屬面材、穿孔板、玻璃、鋼構架相互沖擊，帶來了不同的視覺廣告效果。局部建筑語言提供與眾不同的造型意向，與不同形態的玻璃體構成動感十足的形體意向。辦公樓等塔樓主體造型以豎向線條為主，體現建筑挺拔、向上的形象，外墻材料以玻璃幕墻為主，表達純凈、透明的效果。（見圖3）
4 大型商業綜合體的商業設計理念
4.1 利用生態環境整體化設計內外兩條商業動線的結合
大空間商業布局考慮多種經營模式的可能性，為了避免單一的空間模式，增強內外空間之間的互動，如何引導外部人群進入建筑群聚集人氣，是提升該商業建筑空間價值的首要問題。
本項目將動線分解成內外兩條，外部的動線延續城市的步行道，而內部的動線則從商業休閑氣氛、庭院設置等結合商業街景觀、溜冰場、中庭等各個方面激發人群的興趣K創造停留的可能性。內外動線之間也實現了自由的溝通，將整個區域的商業空間城市的步道系統融為整體，為營造濃厚的商業氛圍提供了條件，從而使這個地塊成為城市環境中具有活力的場所。外部的動線通過小體量商業的屋頂平臺與天馬山公園的巧妙組合，將商業購物休閑的人流引入天馬山山體公園，不僅擴大了商業購物休閑空間，還增加了商業中心的購物附加值。
4.2 業態分布
大型商業綜合體很難用一兩種簡單的模式來滿足當今商業項目的需求，本項目采用首層商業臨街店鋪形態，二，三，四，五層為大空間購物娛樂中心的形式和中型專門店或其他餐飲娛樂等進行組合，充分結合這多種商業業態模式的優點。把以單元式組合商鋪和專營店方式的靈活多變，和還擁有貫通幾層的主力旗艦店的吸引力的排列組合和布局技巧，基于人們的購物流線分析設計出室內主動線中的商業價值。中庭和主動線兩邊多排列小型單元，需要時可靈活擴展成中、大型單元以利于出租。建筑端部是商業價值最高的地方，設計為大型集中商業和旗艦店，入口展示空間與具有品牌號召力的主力精品店。超市設置于地下一層，通過交通體與共享空間與地面商業街形成互動，并設置部分商鋪發揮主力超市的品牌拉動作用。同時沿天馬山設計了有特色的景觀室外商業街，與山體景觀休閑平臺形成良好的互動，延伸商業活動，提升潛在的商業價值，使商業空間體現趣味性與戲劇性，為消費人群創造印象深刻的購物休閑體驗。
5 結束語
總之，湖南衡陽宇元?萬向城從規劃開始就把建筑和環境結合起來看作一個整體設計，將其看成為一個完整的商業綜合體項目來做系統化的設計。目前該項目已建成為當地著名的一個“一站式”的商業購物綜合體，為市民提供了集展覽、節日慶祝、購物及餐飲設施、居住、工作多種行為的場所。居住、工作與商業活動不再是簡單的對立關系，而變成了密不可分的生活因素，可以預見在新型大型商業綜合體規劃及建筑設計理念中，生態景觀作為項目的重要的構成元素，將發揮著越來越重要的作用。
參考文獻
[1]馬園沁.《超大型商業綜合體的設計之路》.《山西建筑》，2009年10月.
[2]中南建筑設計院主編.《商店建筑設計規范》JGJ48-88，1988年版.
[3]公安部主編.《建筑設計防火規范》GB50016―2006，2006年版.
今年以來，我縣努力克服疫情帶來的挑戰，深入推進商貿消費升級三年攻堅行動，抓實做好“六穩”，落實“六保”，激發消費活力，全力開創電子商務、商貿流通互促互進的發展新格局，實現“三增”預期目標。
1.商貿運行平穩有增。社消費品零售總額和實物網絡零售額實現平穩增長。1-10月份，新增限上企業21家，占市年任務（12家）的175%，1-9月份（市里實行季通報制）完成社消品零售總額45.98億元，同比增長0.4%，總量和增幅分別列全市第7、第2位。預計全年完成61.3億元，同比增長4.2%。1-10月份完成實物網絡零售額6.28億元，同比增長33.81%，總量和增幅分別列全市第3、第7位。預計全年完成10億元，同比增長28.2%。4月23日，全市促進商貿流通業發展經驗交流會在我縣召開。
2.發展蓄能動力有增。一是重點項目建設推進有力。城市風情街商貿綜合體、四星級酒店、贛派風情街、文化藝術中心等已建成封頂，引進全國快消品連鎖企業前30強步步高集團經營商貿綜合體；商會大廈城市未來廣場2.5萬平方米商業主體已建成，與橙天影視、快樂玩家動漫游戲體驗中心等品牌商家達成進駐意向；城東家居建材城開工在建，綜合體驗館已完工，引進品牌運營商“北京居然之家”運營建材商貿綜合體。二是城鄉商貿體系不斷完善。城區農貿市場建設加快，城南智慧農貿市場元月21日開業，68家商戶入駐，引進世紀華聯超市，在今年全省農貿市場建設改造績效考核評價中列全省第一；城北農貿市場主體建成，預計年底投入使用。鄉鎮商貿綜合體建設有序推進，麥?鎮中塘小鎮綜合商貿市場、農貿市場建成運營，界埠鎮商貿綜合體在招商中，三湖鎮商貿綜合體在進行基礎建設。三是商貿促銷活動開展有色。我縣先后舉辦了“暢享生活樂購”電子消費券促銷活動、“品牌建材家居進萬家”消費節、海木源清涼一“夏”大型融媒體直播等一系列大型促銷活動，活動引流商家受益成效明顯。
3.產業跨界融合有增。箱包產業電商步伐加快，全縣171家成品箱包生產企業有近一半的企業（85家）實現電商轉型。紅金鯉箱包、麥點箱包、古茗箱包等9家企業網店，進入拼多多平臺拉桿箱網銷量全國前10，世紀行箱包新增列入省電子商務示范企業。糧油企業電商規模壯大，糧油工業城有6家企業成功實現電商轉型（琴聯米業、皇城糧油、友泉食品、港達米業、洋峰糧油、康善源油脂），其中年電商交易超千萬元的企業有3家（皇城糧油、琴聯米業、洋峰糧油），1-10月份，6家企業實現電商交易1.05億元元，同比增長36.8%。社區新零售逐步興起，以“爆買社區”為代表的社區新零售電商平臺網絡已覆蓋全縣各大住宅小區，1-10月份平臺實現電商交易261萬元，其中銷售貧困戶和扶貧產品80.5萬元，在央廣網報道推廣。
二、存在的問題
在看到發展成效的同時，我們也注意到工作中存在的困難和問題：一是消費升級攻堅力量薄弱。消費升級受市場主導的因素較多，抓與不抓難以在短期內見成效，加上政策體系的不完善和上級考核關注度不高，造成促商貿消費升級工作僅停留在少數幾個職能部門，攻堅力量薄弱，成效不明顯。二是商貿基礎有待進步提升。缺乏大型商貿綜合體的帶動，城市風情街等重點項目尚未建成，鄉鎮商貿綜合體存有較多空白點，傳統商業呈“散、小、亂”發展狀態，夜間經濟消費、中高端消費、假日消費等供給不足，造成本地消費外溢流失。三是網銷品牌發展意識不強。今年，我縣箱包電商企業為了保生存、保資金流，90%以上都是通過拼多多平臺上線銷售，“39元包郵”成為箱包在電商平臺打“低價格戰”的代名詞，對我縣箱包產業發展產生了一定的負面影響。
三、2021年工作思路
2021年是“十四五”開局之年，我縣堅持以促商貿消費升級三年攻堅行動為抓手，著力構建以電子商務、商貿流通為主要支撐的內貿大循環，力爭新增限額以上批零住餐企業18家以上，總數突破120家以上，全社會消費品零售總額達到67億元，增長10%，實物網銷零售額達到13億元，增長30%，持續鞏固“全國電商示范百佳縣”發展成果。為實現上述目標，重點做好“三篇文章”。
1.做深產業融合文章。與實體產業深度融合是我縣電商產業發展的最大特色，要進一步深化推進。一是要引進龍頭示范帶動。重點對接上海百秋電子商務、浙江金華美晨商貿、廣東澤柳貿易、網庫集團等一批龍頭企業落戶，引進新模式、跨界人才帶動我縣電商產業發展升級。二是要做大糧油電商規模。推動糧油電商企業帶動網銷訂單農業的發展，并利用國家和省消費扶貧網資源擴大產品銷售。要招引1-2家專業化的農產品電商龍頭運營企業，對全縣初級農產品資源進行整合，拓寬農產品銷售渠道。三是要打造直播示范基地。抓住視頻直播發展新趨勢，將城東大學生創業孵化基地打造成直播基地，引導企業利用抖音、快手等直播平臺提升產品價值，緩沖拼多多平臺低價競爭。四是要提升網銷品牌。重點推動箱包、糧油產業龍頭企業在網銷產品研發、智能標準化生產、網銷品牌創建、包裝功能設計等方面取得突破，以好的產品、好的品牌，提升網銷產品附加值。注重引導企業用“網紅直播”等互聯網新模式，唱響企業品牌。同時，加大對箱包上線產品的質量監管，嚴厲打擊低質濫價等擾亂市場經營的行為。
2.做實消費升級文章。推進商貿消費升級是打通“內循環”的關鍵環節，要進一步抓牢抓實。一是要推進高檔商業集聚區建設。力促城市風情街、商會大廈城市未來廣場明年投入運營，大力招引名企入街、名品入店，打造我縣夜間消費集中地標，形成新的經濟增長點。建議適時拆除商貿中心小商品市場建設大型商貿綜合體，與商貿中心夜宵街聯動發展夜間經濟。二是要推進鄉鎮商貿綜合體建設。力促界埠、三湖商貿綜合體建成并引入多業態運營，荷浦、桃溪、洋峰街道辦等地商貿綜合體啟動建設，形成梯次推進的格局。三是要推進“十四五”加油站網點建設。重點推動高鐵新區、城上鄉等空白網點建設，滿足群眾消費需求。四是發展連鎖經營。引進國內知名品牌商家落地發展知名“首店”。鼓勵縣城商貿龍頭下鄉發展連鎖經營，提升鄉鎮墟街商貿形象。五是要打造促銷活動品牌。大力舉辦海木源漂流節、城上桃花節、神政橋采摘節、箱包節、贛酒文化節等一系列具有本土特色的促銷活動，培育區域性活動引流促銷品牌。
3.做強要素保障文章。電商方面，重點突破人才、物流成本的制約。要加強與省內大學院校合作，想辦法招引一批大學生專業人才留在我縣發展。通過外埠商會及時企業電商人才需求，吸引一批本土人才回流。鼓勵電商人才與生產企業合作，搭建“前店后廠”營銷模式，通過代運營方式幫助企業緩解人才短缺的問題。加強快遞行業的規范管理，堅決打擊行業內價格壟斷，逐步降低電商物流成本。積極動員企業將注冊地不在本縣的網店遷回我縣，減少電商交易數據流失。商貿方面，建議出臺商貿服務業專項發展扶持政策，支持招大引強、品牌引進、商貿綜合體建設、夜間經濟集聚區發展、商貿促銷活動、限上企業入規入統等，充分調動全社會推動商貿消費升級的積極性。
四、“十四五”期間的工作打算
“十四五”期間，我縣電子商務暨商貿服務業工作思路是：以構建全領域大商貿大流通實現新跨越為目標，到2025年，力爭全社會消費零售總額突破80億元以上，年均增長16%以上，實物網絡零售額突破38億元以上，年均增長30%以上，使我縣發展成省重要的現代商貿服務業中心。圍繞發展目標，重點抓好三個方面工作：
一是推進電商產業發展升級。大力推動電子商務與鹽鹵藥化、箱包皮具、電子信息、智能制造、生物醫藥大健康等主導產業充分融合，擴大銷售，拉動生產。積極對接沿海電商龍頭企業，力求在跨境電商和外綜服務平臺、農產品電商綜合運營等產業鏈關鍵節點項目招商上取得新突破。以城東大學生（青年）電子商務創業孵化基地為載體，加快電商人才培育，加強與省內大學院校合作，引進人才，為實體企業電商轉型提供人才支撐。堅持走品牌化電商發展道路，不斷提升我縣網銷產品附加值。壯大糧油城實體電商企業網銷規模，帶動網銷訂單農業發展。積極培育井岡蜜橘等本地特色農產品網銷體系，帶動我縣農特產品“網上行”。
〖關鍵詞〗合同合同結構合同管理設計施工總包、分包
中圖分類號：S611文獻標識碼： A
一、工程概況
杭州城西某商業綜合體，總建筑面積為39.5萬m2 。其中設有地下三層，其建筑面積14.8萬m2；地上有6個塔樓（14～22層）和3個商業裙房區域（4～7層）組成，建筑面積24.7萬m2。
地下三層共埋深16.5米，主要功能包括地下一層商業步行街、自行車庫、卸貨區、機動車停車庫及人防工程等。本工程樁采用鉆孔灌注樁，基坑圍護結構采用雙排大直徑鉆孔灌注樁（排樁）+兩道鋼筋砼內支撐，排樁間設止水帷幕（高壓旋噴樁），主被動區加固區域為三排高壓旋噴樁。塔樓主要采用筒體結構，個別樓采用鋼筋混凝土核心筒+鋼結構組成。功能主要是商業住宅、寫字樓、星級酒店等。
二、合同結構概況及分析
在不同的合同模式下，項目參與方之間存在不同的合作方式。杭州城西某商業綜合體與我公司簽訂施工階段監理委托合同；與一家施工單位簽訂項目總承包施工合同；與一家設計單位簽訂項目設計合同并在項目進展過程中不斷的進行深化設計。該項目涉及的專業工程較多，有鋼結構工程、預應力結構工程、幕墻工程、精裝修工程等，基本涉及建筑工程領域的各個專業。為了更好的完成各個專業工程的設計和施工，業主方以一家設計單位為總設計單位，分別委托不同的專業設計單位進行深化設計，深化設計完成后交總設計單位審核確認。再由總承包單位統籌協調施工，以專業分包的形式分包給各個專業施工單位，并統一管理。
本工程合同體系總體上還是采用先設計再招標再施工的管理模式，又稱為設計-招標-施工合同管理模式，與設計-建造合同、EPC合同、BOT合同不同，仍然屬于傳統意義上的設計和施工總分包合同管理模式。
2.1主要優點
2.1.1長期和廣泛采用，因而管理方法比較成熟，各參建方對合同風險、條款都比較清楚，對項目管理的程序也比較熟悉。
2.1.2業主對項目擁有較大的主動權，有利于項目的組織管理，業主可以自由選擇設計單位，控制設計要求，確定詳細的設計施工圖；而承包單位僅僅負責“按圖施工”。實際上是將項目施工質量、進度、安全等絕大部分風險由總承包單位來承擔。
2.主要缺點
2.2.1由于設計與施工依次進行，只有當設計圖紙全部完成后才能進行施工階段的招標工作，兩者之間沒有形成最大限度的時間搭接，從而造成項目建設周期較長，這與現代商業項目的運作要求快速交工，減少項目的資金成本，以便實現收益的要求相背離。
2.2.2由于設計單位和施工單位分別與業主簽訂合同，不能自發的形成設計與施工之間的協調，必須借助業主的管理。加大了業主的管理協調工作量，同時也不利于快速處理現場施工與設計相關的技術問題，如果設計圖紙存在缺陷，發生工程變更在所難免，同時商業地產業主的管理鏈相對較長，而且管理效率不夠穩定等因素，一旦處理不當，往往會使業主與施工單位之間陷入對立局面，對工程進度、成本帶來負面影響。
三、項目進展
本工程于2010年8月18日開工，先進行圍護樁后工程樁，再進行基坑支護，在2011年1月份開始土方開挖、地下室施工，在2012年5月±0.00全面完成時。各參建方合同控制措施相對較好，基本按合同預定目標有序進行。工程建設歷時近1年半時間，還剩2年半時間需完成主體及裝飾施工，其中合同工期目標的重要性開始逐漸上升。為了保證主體工程按期完成，總承包單位在主體階段也主動采取了增加勞動力班組和周轉材料等投入，最終主體結構于2012年12月底封頂。
為了保證商場的開業，后期一些裝修、安裝等專業分包單位、材料供應商提前介入，尤其在項目裝飾后期及臨近開業前的兩個月，一些商戶的裝修、安裝單位紛紛進場，各個專業施工單位數量達到近300家。施工現場管理難度不斷加大，原合同體系的優點已不再明顯，而缺點則不斷放大，同時總承包單位的管理有些顯得力不從心，工程進度面臨的壓力開始凸顯并急劇成為主要矛盾；使得業主方、監理方的協調工作量增大。
在眾多專業分包單位中，有總承包單位方的，也有業主獨立發包的，還有業主指定材料供應商。同時由于項目構成的多樣性以及各種設備設施系統專業化等特點，在裝飾后期各分包單位急劇增加，總包單位的管理又跟不上現場節奏，出現了業主方不得不對一些直接指定的分包單位進行管理。原先采用的項目總承包模式逐漸演變成“施工總承包+業主方管理總承包”。項目的合同體系出現了多頭管理，總承包單位的主要管理角色不斷被業主方弱化，且總承包單位對業主方的分包單位和供應商也疏于管理。
盡管有些業主方的分包單位和材料供應商已納入合同總包管理范疇，但總承包單位在合同條款方面往往有責無權。對于各分包單位上交的總包管理費用，由于總承包單位實際支出的管理費用、臨時設施等費用，已經開始出現倒掛現象；以及在收取分包單位施工水電費、分包履約保證金等費用方面也是阻力重重；特別在搶工期的情況下進行場地利用、材料水平垂直運輸、交叉施工時，管理矛盾更是日趨尖銳激化。
為了有效避免合同管理風險，使整個項目管理系統始終處于良性、有序的狀態，項目監理機構加強了對業主和對總承包、分包等單位的協調工作。
首先充分明確到項目開業這一終結目標是不可調整，總承包單位和各個專業分包單位、供應商要從思想上和認識上和業主保持高度的統一，提出了建立“伙伴、共贏”的合作思路。畢竟業主有長期、連續的商業連鎖建設工程需要開發建設，業主與各參建單位之間有了長期合作的基礎和遠景，不僅可以使業主避免了在選擇參建單位方面的風險，而且可以降低相互之間的交易成本。同時一個負責的業主應公平合理的善待承包商，公平合理的分配合同各方的風險責任。一個苛刻的責權利關系嚴重不平衡的合同猶如一把雙刃劍，不僅會損害承包商的利益，也會損害業主的利益，最終會損害項目的整體利益。
當今建筑市場還處于買方市場，在招標和簽訂合同階段，業主一般處于絕對的優勢；而承包商為了獲得項目中標，往往削減報價，降低利潤空間。針對承包商為了承接項目，而簽訂的一些“顯失公平”的合同條款進行業主、施工、監理等多方磋商。對于業主指定分包單位的總包配合費用不足的現象予以測算，并召開各個層次的協調會議，最終以補充協議的形式予以明確。
雖然在這些業主專業分包工程的實施過程中，業主方直接參與管理，但總包單位的總包管理絕對不能缺失。對一些專業性較強的分包工程，提出了業主、總包、分包必須簽訂三方合同，明確各自的權力、義務，同時在工程款支付時，明確支付流程，即專業分包單位必須向總包單位報審，由總包單位簽字確認后向項目監理機構報審，審核確認后送業主方審定支付。即利用支付手段賦予監理單位和總包單位加強對專業分包的管理。將業主方的分包單位納入總承包的施工總體部署范疇。
通過以上措施， 也使業主方的工程管理部門與合約、財務等管理部門加強了協調與溝通，簽證辦理等程序相應比較順暢，無形中加快了業主、總包單位、分包單位、監理單位等各參建單位的互動節奏。從而使這艘航母又開始正常運作。
四、建議
由于綜合體項目工期要求特別緊，在施工過程中進場勞務及專業隊伍眾多，往往采用人海戰術，最多時現場施工人員接近2000名；各個施工隊伍素質參差不齊，勞動力變動比較頻繁，在施工過程中出現大量工序采用非常規交叉、并排作業的現象，導致現場周轉材料、機械設備等同步增加，加大了施工安全防護的難度，對工程帶來安全隱患。由此更需要項目監理人員利用合同條款加強各參建單位的約束，加大對現場的協調控制力度。
在項目主體施工后期及裝飾階段，不斷有深化設計單位開始介入，如鋼結構、幕墻等深化設計。出現了深化設計方案論證及技術準備時間比較倉促，導致了圖紙審核、供應不及時，無法使現場施工管理人員對圖紙有深入細致的了解和熟悉環節，有些時候出現了“邊設計、邊施工、邊修改”的情況，給工程質量帶來不利影響。而且在項目后期進場裝修的各個小業主眾多，裝修過程不可避免的對先前施工成品產生破損。
透過杭州城西某商業綜合體項目的監理工作，折射出現代商業綜合體項目有：規模巨大、工程結構復雜、設備系統比較齊全、建設工期緊、分包單位眾多等特點；再者商業綜合體突破了傳統建設項目相對單一的構建格局，集中了商業、酒店、寫字樓、酒店式公寓、廣場、景觀等工程為一體。今后商業綜合體將會不斷涌現，項目配套專業越趨于綜合，對項目的合同管理也將會要求更高。傳統的總分包管理模式在實際運用中需要不斷的運用動態控制原則進行改進、升級。
參考文獻
1.中華人民共和國建設部、國家工商行政管理局.建設工程施工合同（GF-2009-0201）．1999年12月
關鍵詞：大型商業綜合體項目；業主；合同總體策劃
Abstract: This article take the Nanjing some large commercial complex project as an example, discusses the importance of contract of project of overall planning, and according to the project contract overall planning should consider the factors, put forward how to undertake the project overall planning of the contract.
Key words: large commercial complex project; owner; the overall planning of the contract
中圖分類號：TU723.1獻標識碼： A 文章編號：2095-2104（2012）11-0020-02
合同策劃是對項目各合同的總體把握，并在此基礎上初步確定合同內容、權利義務關系。合同策劃分為合同總體策劃與合同詳細策劃。所謂合同總體策劃，就是在項目分解發包之前，依據業主情況、承包商情況、工程特點、環境特點，對項目相關的合同進行總體策劃，以明確對合同的簽訂與實施有重大影響的決策事項。合同總體策劃階段，主要解決的是從項目整體把握項目分解包和存在的界面問題。而合同詳細策劃則是對合同內容詳細的分析，包括詳細的合同結構關系、明確的界面工作內容，以及合同當事人與其他參與方可能存在的銜接問題、責任、義務、權利。
考慮到合同詳細策劃涉及到單個合同的合同條件、具體合同條款設置以及與其他相關聯的合同之間詳細具體的界面劃分，本文對此不作研究，僅僅站在項目整體和全局的角度進行合同總體策劃研究。當然對于業主而言，如何確保合同總體策劃的各項工作內容完整、界面明確，避免遺漏和增項，這是一個非常重要但也具有一定難度的課題。本文就是基于業主方的視角，以某大型商業綜合體項目為研究對象，分析業主如何根據項目的具體情況，從全局角度做好項目的合同總體策劃，以便為項目后續順利實施創造有利的條件。
一、案例背景介紹
南京某廣場項目是一座綜合性、多功能，達到國際水準的超大超高層公共建筑，是集國際高端購物中心、五星級酒店、甲級寫字樓、頂級豪宅和景觀公寓于一體的大型商業綜合體項目。該項目一期工程總建筑面積227,055M2，設計結構高度約160 m，項目業態由國際購物中心（位于裙樓1-8層）、寫字樓（位于南塔11-22層）、住宅式公寓（位于北塔11-39層）、豪宅（位于北塔11-39層）、五星級酒店（位于南塔23-36層）五部分內容及二層地下室組成。
由于該項目屬于大型綜合體項目，功能業態復雜，項目建設周期長達10來年。而且該項目涉及的參與方眾多，包括投資商摩根、國外和香港設計所、國內設計院、各類設計專業顧問等，承包商和供貨商數量也是非常之多。眾多的項目參與方無疑導致業主項目管理的跨度和層次都很大，合同管理的難度也隨之大大增加。
因此，筆者深感于對于大型商業綜合體這種復雜項目而言，前期做好充分的合同總體策劃，嚴格劃分各合同之間界面，避免日后扯皮、推諉等現象的出現。界面清晰、層次合理的合同總體策劃，不僅能夠保證圓滿地履行合同，促使各合同達到完善與協調，而且對整個項目總目標的順利實現也起著決定性的作用。
二、項目合同總體策劃的影響因素
業主在實施項目合同總體策劃的過程中，應思慮周全，盡可能地把與工程項目相關的各種因素都予以充分考慮。由于業主在合同類型的選擇中通常起著決定性的作用，因此就要求業主在工程項目建設初期就要根據工程項目的具體情況及所處環境，考慮各種不同因素（譬如業主自身資金能力、專業管理能力，以及合同對方的能力、經驗等）的作用，選擇適當的合同類型模式，從而避免日后由于合同缺陷等原因造成雙方的糾紛和索賠的發生，并減少由此產生的費用。
由于該項目投資商是摩根士丹利，項目性質屬于外資項目，所以不受國內各類招標法律、法規、政策文件的約束。因此，業主在選擇設計單位、承包商、供應商等項目參與方時有充分自由的裁量權。所以，基本上該項目的所有設計、專業顧問、技術服務等單位都是業主直接委托的。而承包商的選擇，則由于該項目歷史遺留原因，項目前期由于業主資金不夠充裕，所以承包商的選擇是通過議標來確定的。后期由于業主成功引進摩根來投資，業主資金能力好，因此為了體現競爭性以便更好地選擇到適合的承包商，業主都是通過邀請招標方式來確定中標單位的。至于供應商的選擇，可以分為兩種方式，一種是業主甲供，另外一種是甲控乙供（業主采用加簽合同付款方式）。
另一方面，業主考慮到該項目規模大、功能多、業態復雜，還聘請了專業的項目管理顧問公司，業主和顧問公司一起組成項目管理部（包括合約部、工程部、設計部、綜合部）來對項目進行管理。同時業主還委托了測量師事務所來對項目的合同、造價進行管理，委托某知名監理公司來對項目的質量、進度、安全等進行管理。這種業主管理+項目管理公司管理+監理管理+（測量師事務所管理造價、合同）的模式，集合了各公司的資源優勢和專業優勢，因此該項目業主的綜合管理能力很強，從而可以使得合同包細分程度很高，合同界面清晰，對后續工作的順利實施產生了重要影響。
當然，在合同總體策劃的時候，也要嚴格按照項目的具體特點來確定具體的合同包數量及范圍。譬如本項目購物中心、寫字樓、酒店、豪宅、公寓的裝修風格由于大不相同，所以各個業態的精裝修設計單位都是不同的。而考慮到商業綜合體項目早竣工早投入使用，就能盡早創收、回收投資，所以業主劃分合同包的時候必須充分考慮劃分標段的合理數量，以及各標段之間的合理界面，使各承包商之間既能各自獨立施工、追趕工期，又能使各界面之間責任、義務清晰，避免推諉、扯皮現象的出現。
三、合同總體策劃中合同架構圖的重要性
眾所周知，合同總體策劃的首要內容是構建合同結構圖，它是實現項目采購和合同管理的有效手段。合同結構圖是反映業主方和項目各參與方之問，以及項目各參與方之間的合同關系。通過合同結構圖可以非常清晰地了解一個項目有哪些，或將有哪些合同，以及了解項目各參與方的合同組織關系。我們將從大型商業綜合體項目出發，探討作為業主方如何在建設工程的管理中有效建立合同網絡，從而充分發揮合同架構圖在項目建設中的作用。
（1）合同架構圖的涵義
筆者認為，合同架構本質上是一種組織分析結構（OBS），用以展示工作要素已經分配給了具體的組織單位。在工程項目中，參與工程建設的各方，包括設計、施工、監理、材料供應單位是具體的組織單位。這些單位根據不同的情況，分別與業主簽訂合同，其中最重要的合同是設計合同、顧問合同、監理合同以及施工總包合同；各分包單位與總包單位簽訂分包合同；業主、施工單位與供貨單位簽訂設備、材料供應合同。對于業主，合同架構圖就是合同的關系圖。
（2）建立合同架構圖的必要性
對于這樣一個復雜的大型商業綜合體項目，功能復雜，業態種類多，針對不同的業態--購物中心、寫字樓、酒店、豪宅、公寓等有不同的營運團隊，這就必然導致不同的項目業態，它們從設計需求、設計到施工、供貨等方面都存在著顯著的差異。因此，業主必須盡可能地考慮周全，制定出詳細全面的合同包劃分。當然，由于業主自身有著管理能力強、專業水平高的管理團隊，還聘請了諸多的機電顧問、門五金顧問、燈光設計顧問、智能化設計顧問、標識設計顧問、噪聲設計顧問等等專業的顧問公司，因此，業主在劃分合同包的時候秉承盡可能詳盡的原則，將整個項目劃分為相對獨立的、易于管理的較小單元，譬如把一些專業性較強（如幕墻、消防、弱電、電梯等）的分部分項工程分包，對于影響工程質量、影響工程造價的特別重要的設備與材料實行業主直接供貨等等。
業主必須重視合同架構圖的建立，因為，合同網絡架構是合同關系建立的基礎。通過合同網絡架構圖的編制，可以理清項目管理的思路，設計一個符合實際的切實可行的合同網絡。這樣有助于我們把握工程管理的主線，起到提綱摯領的作用。只有整個項目的所有合同關系都井然有序，單個合同中對雙方的責、權、利規定得很明確，雙方的配合工作也比較好，合同執行得也很順利；各個合同之間界面清晰，涵蓋內容全面，整個項目實施下來非常順利，沒有內容被遺漏，都在所有合同中得到反映，這才是我們的目標。
四、項目合同架構的建立分析
（1）設計合同架構
該項目由于功能和業態相對復雜，所以設計內容也多，因此需劃分成的合同包相對也詳細得多。因此，業主必須明確設計總體院，由總體院承擔該項目設計總體管理的責任，對業主委托的其他專業設計單位、設計顧問以及施工承包商的二次深化設計進行審核、協調、配合和管理，必須確保各專業之間設計范圍和設計內容的有效銜接。本項目的設計合同架構如下：
（2）施工合同架構
考慮到項目規模大、內容復雜，業主確定采用總包負責制。總包選擇的是土建、機電及景觀工程單位，他們在工程施工中有主導權，對于臨時用水、臨時用電、垂直運輸、垃圾清運、安全與環境管理、現場保安等的協調方面有利。總包單位通過收取一定比例的總包服務費，向分包單位提供服務，可以很大程度的減少施工中的矛盾和問題。至于指定分包商的選擇，一般由業主進行邀請招標確定中標分包商后，由總包和指定分包商簽訂合同，業主加簽蓋章，形成三方協議。具體的施工合同架構圖如下：
（3）材料設備合同架構
材料設備采購主要考慮以下三種方式：甲供、乙供、甲控乙供（招標時指定品牌或者暫定價形式，待中標后采用聯合招標的方式或者提供樣品確認、定價的方式）等三種方式。
1）甲供合同架構
甲供方式，主要原因是在招標時未明或者不能夠明確說明“唯一”產品的項目。甲供的方式還有如下原因：控制成本要求，保證質量（防止施工單位以次充好，降低材料設備的標準）；另外對工程周期較長的項目，對波動性很大的材料也建議采用暫定價的方式或者甲供（比如電纜等），盡量安排在施工前夕定價格。綜合考慮以上因素，確定該項目中業主直接指定供貨的如下架構：
2）業主加簽合同（等同于甲控乙供）架構
另外，由于本項目的指定分包商很多，而各個承包商合同內有不少對質量和造價影響比較大的材料、設備，業主都會單獨拉出來和承包商組織聯合招標，確定中標供應商后，由施工單位、供應商簽訂合同，業主加簽章，由業主直接付款給供應商（但是發票由供應商開給施工單位，再由施工單位開發票給業主）。在此合同中，業主不承擔任何責任，除了付款責任。這種通過招標選擇中標單位后再由業主加簽付款合同的方式，不僅使業主能夠選擇到品質好、價格低的材料和設備，而且通過業主直接付款給供應商，能夠確保供應商及時收到貨款并保證質量、按時供應，同時其他一切交貨、安裝過程中的除付款以外的責任都由承包商承擔，業主不負任何的責任。
基本后期機電專業系統、精裝修過程中的材料，都是采用的業主加簽付款合同的方式，合同架構如下：
（4）外協/市政合同架構
一般業主對市政工程都是實行直接委托的，因為這些項目基本都是帶有壟斷性質的，如雨污水道路工程、自來水外線工程、電力外線工程、電信外線工程、有線電視外線工程等。業主在項目實施過程中，還要接受安監、質監等部門的監督和管理，所以，本項目的外協/市政合同架構如下：
五、結束語
對于本文重點討論的大型商業綜合體項目合同總體策劃，由于筆者自身實踐經驗有限，難免會思慮不全、存在不足，希望能夠在以后的工作實踐中不斷總結類似經驗，以便更好地完善自己在合同策劃方面的綜合能力，促使項目的各個合同達到完善與協調，最終更好地促進項目總目標的實施
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關鍵詞：地下空間；城市規劃；
中圖分類號：TU984文獻標識碼： A 文章編號：
一、地下空間開發的必要性、可行性
（一）城市地下空間開發與利用的必然性
城市地下空間的開發利用是城市發展到一定階段的產物，只有當城市在發展過程中出現了對地下空間的需求，城市又具備了開發的經濟和技術能力，這時為了滿足這種需求而進行開發才是合理的。一般來說，當城市出現以下幾種情況時，應被視為產生了對地下空間開發的客觀需求：
(1)城市發展用地嚴重不足，地面空間容量接近飽和，容積率過高，綠化率低和環境惡化。在這種情況下，開發利用地下空間有可能在不增加城市用地的條件下使城市空間容量適當擴大，使城市環境得到一定程度的改善。
(2)城市交通矛盾突出，經常發生大面積、長時間堵塞，依靠在地面上增加路網和拓寬街道已無法有效疏導車流和人流。這時，一般通過修建地下鐵道、地下高速路和地下步行道以緩解地面交通矛盾。此外，當車輛的數量增多到無法在道路單側停放，地面上也沒有合適的土地可供建造停車庫時，地下停車場可以滿足大量停車的需要。
(3)地下交通的發展，會導致周邊土地的升值，因此在地下交通設施沿線，特別是在大站和線路交匯的節點，就產生了開發地下商業的吸引力。由于交通與商業的互動作用，可以產生很高的經濟效益，既可在一定程度上彌補地下交通設施較高的造價，又可與地面上的商業形成互補，促進城市更加繁榮。
(4)當城市受到戰爭或其他災害威脅時，地下空間可以有效地起到綜合防災減災的作用，有些作用是地面空間無法替代的。
(5)地下空間可使城市活動一定程度上擺脫臺風、暴雨、冰雹等不良氣候的影響。
(6)地下空間封閉、隱蔽、恒溫等特性，有利于建立能源和物資儲備系統。
一般情況下，實施開發地下空間是根據城市用地情況和城市交通矛盾的嚴重程度，特別是交通矛盾，是城市實施地下空間開發的首要和最主要的因素。
二、城市地下空間開發與利用的可行性
開發地下空間是城市發展到一定階段出現的客觀需要。這個階段一般是以城市經濟高速發展，城市空間容量嚴重不足，各種矛盾迅速激化，城市土地急劇升值為標志的。一般認為，地下空間開發利用的局限性主要在于投資成本過高，中國大部分城市還沒有能力大規模開發地下空間。實際上投資成本的高低取決于城市的土地價格及政策，單純從工程造價和運行，管理的費用來看，地下空間的使用價值無法與地面空間相比，但隨著地表多余土地日漸減少，土地價格過高時，地下空間的使用價值就明顯地顯現出來。
地下空間的開發利用可以包容地下交通系統、地下市政設施、地下公共設施、地下空間防空防災系統、地下物資儲備等。由于地下有著恒溫、恒濕、隔熱、遮光、隱蔽性好等特點，國外很多地方地下空間的開發程度很高。而且，地下空間的開發利用對緩解交通、減少高架橋和改善城市景觀都有很大意義。如果能綜合開發，其成本未必高于地面建筑。
美國將波士頓原先的高架路“搬到”了地下，修建了一條地下道路，不僅緩解交通擁堵，降低城市12%的一氧化碳排放量，還可以使城市在許多方面受益，由于高架橋的拆除，可騰出近30英畝土地，3/4用于城市綠地和開敞空間的建設，在中心區種植2400株喬木和6000多株灌木。現在從空中俯瞰，以往擁擠的景象沒有了，看到的是長長的綠化帶。這條壯觀的綠色走廊，其不同地段被安排建設文化藝術中心、園藝中心、公園、廣場、可負擔住宅、零售店及其它商業建筑、行政機構。地面的路網依托周邊街區的肌理鋪設，形成步行系統，提倡功能的混合；面向低收入階層供應的可負擔住宅，占一些開發項目的15%甚至50%。
波士頓“大隧道”工程中的地下道路(上下圖)取代城市原有的高架公路
在國內，廈門實施過個比較典型的地下空間開發利用工程，這個地下空間從舊的南方飯店前部開挖，一直延伸到金山大廈，長400多米，把梧村汽車站、華星大廈、世貿中心、鷺城廣場和羅賓遜廣場等串在一起。 該工程建成后，給火車站廣場留有出入口，實現人車分流，極大地緩解交通壓力，同時也將商業聚集在一起。人們乘火車或長途客車進入廈門，可直接進入地下通道，通過地下商業街首先感受廈門的繁華。
再如某城市開發區進行地下開發時，分商業街區、地鐵線路、停車場等三層。最低處距地表10-15米。地下第一、二層均位于地鐵通道的上方，第三層與地鐵線平行，建成的地下停車場，不僅具備車輛通行條件，還可以分流地面車流，并且連通既有的大商場地下部分，市民乘地鐵到達這個站點，不用上到地面就能進入任意一家商場購物。
從這些實踐經驗可以看出，開發地下空間富有前景并且意義深遠，但是開發地下空間比開發地上空間更為復雜，從工程質量要求來說，要求更高；從工程造價來說，成本更高；從運行過程來說，顧忌更多；地下空間開發需要大量的基礎資料和相關立法來配套實施。所以應該首先建立觀念，做好準備，逐步開發。
三、做好準備，推進地下空間的漸近開發
（一）、重新認識地下空間開發利用模式，樹立正確開發觀念（1）是要確立立體的綜合開發利用觀。城市地下空間是重要的城市空間資源，又是城市空間結構的重要組成部分。因此，城市地下空間的綜合開發利用，必須從形成合理的城市空間結構出發，把城市的地面、高空和地下，作為一個整體加以規劃建設。要牢固樹立立體化觀念，反對把城市空間開發利用局限于地面和高空，排除地下空間的片面觀點，又要防止完全撇開地面的高空而單獨進行地下空間的開發利用。（2）是要把地下設施建成一物多用、一物多能、多功能的綜合體。首先要對現有地下設施進行改造，凡是能夠改造的單體工程，都應增加其功能與用途，如防空洞可改造成為平戰受益的設施。凡是有條件的新建地下設施應建成多功能綜合體。也就是說，這些地下設施尤其是重要公共設施，不僅具有綜合防災功能，而且還是城市功能的載體，為城市的行政（國防）、生產、生活、消費、服務提供適宜的場所。 （3）建立和完善多功能的地區性綜合體。由于受到主客觀原因特別是地質條件的影響，就一個城市來說，要求所有地下設施都建成多功能綜合體是不現實的。因此，對每項地下設施只能突出其主要功能與用途，同時兼顧其他功能與用途。從總體上來說，這些地下設施有兩種類型，一種是以防災減災為主要功能，兼顧其他。如人防工程，它主要用于戰備防空，但平時亦可作停車場、商場、旅館等。另一種是以民用民生為主，兼顧防災減災。如地下鐵道、地下商業街、地下倉庫等。因此，對這兩種不同類型的地下設施，應當科學地進行規劃建設，在市區范圍內形成若干個由功能不同的地下設施構筑的地區性綜合體。
（二）、梳理基礎數據，編制開發規劃
（1）基礎數據資料的梳理。任何開發建設都需要先了解情況，所以對我們的地下空間利用也是一樣。包括對地下空間開發利用規劃的基礎資料（含地質構造、自然條件及地下設施的現狀與布局）等的把握；地下空間功能分區、發展預測、開發戰略、開發層次等分析；地下防護空間工程設施的結構、規模、布局和地下生命線工程的規劃；城市重要基礎設施和商業設施的規劃和布局；小區或單體建筑地下空間開發利用的控制要求和地下空間規劃的關系；地下交通系統規劃。打個比方：第一步要開發地下空間時得先摸清 “地脈”，了解地質構造、自然條件及地下設施狀況，這就要求把水文地質、鉆孔記錄、靜力觸探、地下管線、地下構筑物、地下水資源等城市地下空間信息資料一一搜集起來，在此基礎上才能針對地下空間開發利用的應用，而這僅僅是第一步。
（2）編制開發規劃。根據城市發展的需要，編制城市地下空間開發利用規劃、建設和管理辦法，對地下空間的發展預測，開發戰略，開發內容，在城市內的布局和規模，具體實施的步驟和期限等進行規定。編制一個地下城市地下空間開發利用規劃主要內容包括地下空間現狀及發展預測，地下空間開發戰略，開發層次、內容、期限，規模與布局，以及地下空間開發實施步驟；對地下大型設施的具置、出入口方向、不同地段的高程、各設施之間的關系做出綜合安排；地下空間開發時序規劃；地下空間開發的工程量和投資估算；地下空間規劃實施的保證措施及重大事故和質量事故預案的落實等。
（3）建立協調機制問題。城市地下空間綜合開發利用的規劃建設與國土管理、規劃、人防、政府消防、抗震、水利防洪、綠化、環保、水電、國防、文物保護等行政管理與執法部門都有密切關系。為了確保城市地下空間的合理開發利用，需要是要成立協調機構或者協調政策法規。需要有專門的部門來負責統籌規劃與管理全市地下空間的開發建設，包括制定相關的方針、政策措施和工作制度；合理布局全市地下空間開發建設的重點項目；會同有關部門對重大開發建設項目進行登記備案；協調處理開發建設過程中發生的重大問題；督促檢查規劃與政策的實施與落實情況。
（三）依據實際情況，逐步開發利用
對我們而言，要做這樣一個地下開發就目前的情況還僅僅是一個簡單的思路或是一個期盼，需要我們一個較長的準備過程同時也是一個不斷開發不斷完善的過程。在能力范圍內做有能力完成的事，按我們編制的城市地下空間開發利用規劃、建設和管理辦法有步驟有計劃的進行開發建設。
綠地廣度：房產行業全能冠軍
雖然背后是房地產行業的領軍企業綠地，雖然僅僅進軍濟南兩年多的時間就帶給濟南房地產市場不小的震動，但是，記者面前的侯光軍還是儒雅謙和的微笑，低調沉穩的談吐，只是談到綠地，談到綠地在濟南的快速發展，侯光軍的臉上露出由衷的微笑。
他說，建筑無言，大美自現，而以房地產行業為主業的綠地集團更是一個把“美好”當成第一追求的企業，綠地的企業宗旨就是“綠地，讓生活更美好”，而美好之于建筑，之于之于城市，之于生活，都是最終極的追求。
2009年，綠地集團山東公司斥資300億5盤聯動布局濟南，打造了城市名片綠地中心濟南300米第一高樓，700萬方濟南第一大盤濱河國際城，海派經典社區聲浮公館，高鐵站站前廣場繽紛城，160萬方西客站龍頭大盤國際花都等重點項目，綠地讓濟南人眼前一亮。
候光軍說，無論哪種建筑，綠地都講究精益求精，都以美好為第一訴求，比如濟南綠地新里聲浮公館是綠地集團攜城市第一住宅品牌“新里”到濟南的第一號作品，以總建筑面積60萬平米的海派社區，為濟南人展示一種叫公館的生活方式。據介紹，整個建筑整體采用新古典主義法式風格，導入集歐洲、海派設計精華之大成的“ART-DECO”建筑藝術，構造新古典主義“歐式華美園藝樂章”。
候光軍說，“新里”品牌從研讀中國居住傳統歷史出發，針對城市新興高端階層的居住需求，創意性化合國際人居理念、海派文化與地域文脈，打造帶有各地濃郁傳統文化特色而又不失現代氣息的高端系列樓盤。截至目前，“新里”品牌已在上海、北京、西安、成都等十多個城市成功開發數十個項目，因其始終將傳統居住文化與現代科技新成果相結合，產品序列持續更新、不斷升級。“新里”品牌也因對傳統居住文化的充分尊重，對城市新興高端群體生活方式、精神需要、文化追求和個性意識的充分滿足，以及對新生活標準的創造，不斷贏得社會高端階層的認可，成為綠地集團全國最受客戶信賴與尊重的住宅品牌之一。
據了解，綠地“新里”，是城市第一住宅品牌，沉淀綠地集團18年住宅開發經驗之精華，遵循“懂得品味，更懂生活”的理念，旨在為人們創造一種品位生活。
隸屬綠地集團商業地產繽紛城品牌系列，體現“繽紛、浪漫、溫馨、活力”的城市新區商業特色。為濟南“十二五”規劃中的16個城市綜合體之一，借助京滬高鐵濟南西客站核心商務區和濟南“西部新城”的宏大規劃，將建成一座集旗艦百貨、大型賣場、豪華影城、美食街區、企業辦公、星級酒店于一體的大型商務商業綜合體項目。項目建筑設計以圣人孔子倡導的“禮樂同慶”為規劃設計理念，薈萃齊魯文化精髓，尊貴的青銅器“樽”代表“禮”，在廣場兩側依次排開；優雅的“古琴”代表“樂”，優美的屋頂造型為往來賓客奏響和旋，盡顯和諧相融的精神風貌。與規劃建設中的商務中心、文化中心、會展中心近在咫尺，以無可比擬的地位與前景，鼎力打造濟南的“齊魯新門戶、泉城新商埠、城市新中心”。
在住宅項目上，綠地創造了一個高端品牌；在城市綜合體建筑上，綠地有口皆碑，但是在整個房地產行業里，綠地的目光并不僅僅專注于一個或者兩個業態，住宅、城市綜合體、城市高層建筑，綠地一路攻城掠地，就似一個運動場上的全能冠軍，直至把自己奔跑成了一個巨人。
侯光軍說，2012年7月9日，美國《財富》雜志正式公布2012年世界500強企業名單，綠地集團以2011年實現銷售收入1478.74億元的驕人業績成功入圍世界500強榜單，位列第483位。這標志著中國首家以房地產為主業的世界500強企業誕生。這是綠地的驕傲，更是中國房地產業界的驕傲。
雖然僅僅進軍濟南兩年多的時間就帶給濟南房地產市場不小的震動，但是，記者面前的侯光軍還是儒雅謙和的微笑
綠地高度：城市高度的打造者
想當年，孔夫子登泰山小天下，高度決定視野，高度決定氣度，但是一直以來，濟南的高度僅僅在180米左右，無論是在哪家高樓的樓頂，你極目望去，能看到的僅僅是那么高，也僅僅是那么遠。
但是，這也僅僅是過去了，綠地進駐濟南，不僅僅帶來了優質的建筑，還刷新了濟南的城市高度。
綠地普利中心項目位于順河高架路東側，共青團路與普利街交界的三角地帶。中心向東約700米即可到達泉城路，向西約1000米可到達大觀園，項目總建筑面積約20萬平方米。綠地中心項目的主體建筑——摩天商務塔樓高300米，地上約有60層，是目前濟南在建的“第一高樓”。
作為300米濟南第一高樓——綠地中心動工之初便備受社會各界的關注，為將項目打造成濟南未來超越百年的建筑經典。其規劃設計更是邀請了世界第一高樓迪拜哈利法塔的SOM公司原班設計人馬親自擔綱，產品設計更是在深入研究國際主流領先的建筑前提下，力求在本項目實現具有國際前瞻性的設計。
侯光軍說，該樓的設計靈感來自濟南的泉水，項目整體規劃呈現“泉涌”的效果。他說，設計方案經歷了權威建筑專家和市民的廣泛投票，但是，對美的認可是一致的，這個方案高票當選，幾乎沒有懸念。他說，綠地的高層建筑遍布全國，可以說個個精品，但是，自己感覺還是濟南的綠地中心最漂亮，他說，不僅僅是個人感情的原因，設計也確實漂亮。
據介紹，塔樓形如噴涌而出的泉水，7棟裙房好似散落在周邊的鵝卵石。其中，裙房之間通過連廊相連，極具濟南的特色。整個項目將商業、休閑、娛樂功能與城市綠化立體坡地公園穿插結合起來，為濟南打造了一個集公園精品商街、摩天商務塔樓為一體的世界級城市綜合體。
侯光軍告訴記者，綠地中心不僅引領了城市高度，在客戶的層次上，同樣創造了一個別樣的高度，他說，目前，商業裙樓中有75%已經售出，包含數家國有銀行。而未竣工的摩天商務塔樓，雖然尚未公開發售，但已經吸引諸多世界500強企業提前洽談預訂，預訂企業中涉及金融、能源、科技等諸多行業。
侯光軍說，
目前中國差不多300米以上高樓近一半都是綠地在投資建設管理，在中國的地產企業當中，現在做超高層的這類產品，綠地是最有經驗和規模量最大的，在建的棟數已經超過了16棟。
侯光軍說，綠地集團作為世界500強企業和中國綜合性地產領軍企業，高度重視商業模式升級與產品技術創新，通過在超高層大型城市綜合體開發領域的不斷積累與摸索，已具備行業最高水平和成熟經驗，品質品牌、科技含量全國領先，進而成為國內首家對外提供超高層建筑建設管理整體解決方案的房地產開發企業。近年來，綠地集團在全國范圍內陸續打造一批超高層地標性建筑，并統一冠名為“綠地中心”，大幅提升其作為全國超高層開發領域領跑者的品牌效應。其中包括高度達606米的世界第三、中國第二高樓武漢綠地中心，高度達518米的世界第四、中國第三高樓大連綠地中心等一批城市地標性項目。高度為450米的世界第七、江蘇第一高樓南京綠地中心，中部五省第一高樓鄭州綠地中心等正式落成并投入使用，這些項目均已成為當地城市地標和技術領先的典范。
至于綠地集團為什么這么青睞于超高層建筑，他說，城市綜合體和超高層建筑都是時代的產物，現在每個城市都變大了，更需要做高，而無疑高度決定氣度。
綠地氣度：讓城市更美好
“氣度影響格局，性格左右命運。”侯光軍說，我覺得“氣度”和“性格”對一個人乃至一個企業都是非常重要的。無論你是平凡的普通人還是做實業的企業家，其成敗和未來的發展狀況無疑都受“氣度”和“性格”的制約限制。任何一項事業的成功與失敗和干事業人的性格都有密切的聯系。企業也如此，企業的氣度和性格是整個企業團體的氣度和性格的組合升華。這個“氣度”和“性格”決定企業做多大、做多強，是否健康永續發展。
他說，綠地不是一個普通的企業，他是個房地產行業的航空母艦，同時，它在能源、金融方面也是行業老大，企業怎樣才能做到這樣，這和企業氣度息息相關。
首先，綠地集團在拓展全國市場時，把全國作為“一盤棋”通盤進行投資決策。全國化初期，綠地順應中央“西部大開發”、“中部地區崛起”和“振興東北老工業基地”戰略，將中西部地區和東北地區作為拓展“重鎮”，充分利用這些地區城市建設的后發機遇，大力投身新城建設，獲得了巨大的發展空間和優異的市場口碑。此后，按照“以省會城市為中心，向潛力熱點城市輻射”的發展思路，綠地擇機進駐戰略中心城市，并逐步向經濟前景廣、市場空間大、需求支撐強的二、三線城市滲透，開發規模、市場占有率不斷大幅提升。目前綠地房地產項目在全國已形成華東、華北、東北、西北、西南、華南及中部等七大板塊格局，實現重點省會城市全覆蓋，并在部分省市實現地級市全覆蓋。其次，山東省是全國的經濟大省，而濟南又是山東的省會城市，綠地集團走進山東濟南勢必是大勢所趨。
聊到綠地緣何走進山東，把山東濟南列入其發展范圍時，侯總坦言道：一方面是集團發展戰略的需要；另一方面則是因為濟南自身的優越條件。
在山東，綠地集團旨在建立以濟南為中心，輻射青島、煙臺等沿海城市的半島都市圈。最后，山東腹地廣闊，人口眾多，不管是對商業應用還是普通居住，都有很大需求，綠地集團走進山東則正是適應了這一市場需求。
綠地的企業文化是讓城市生活更美好，現在，綠地來到了濟南，濟南會因此更美好嗎？
他說，綠地集團不僅僅是建房子，也不僅僅是在做項目，更多的是為當地人建設一種嶄新的生活方式。他說，比如綠地中心的建設，綠地就花費了很大心血。集團引入國內外一流設計理念及商業資源，在規劃設計中將中國傳統建筑元素與現代商業服務功能相結合，欲將這一項目打造成濟南的“上海新天地”，成為具有鮮明歷史文化特色的現代化地標性綜合體，并計劃緊鄰項目建設中央綠地公園，使之成為濟南市民的城市客廳。綠地集團對待項目非常謹慎，因為我們做的不僅僅是一個純粹的盈利項目，更是對一座城市美的提升，對這座城市市民的尊重與奉獻。
