時(shí)間：2022-12-19 01:21:30
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn)；規(guī)劃設(shè)計(jì)；項(xiàng)目定位；概念設(shè)計(jì)；施工圖設(shè)計(jì)；設(shè)計(jì)變更
自2000年開始，我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入了高速發(fā)展期。僅僅用了幾年的時(shí)間，我國商業(yè)模式就完成了西方國家?guī)资甑陌l(fā)展歷程，從傳統(tǒng)的商業(yè)街發(fā)展到商業(yè)步行街、購物中心、城市綜合體。商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)開發(fā)的重要發(fā)展方向，受到越來越多大中型房產(chǎn)公司的重視。萬達(dá)地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)、華潤置地、世茂地產(chǎn)等近十幾年來一直以商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)開發(fā)的主要業(yè)務(wù)進(jìn)行發(fā)展，并取得了較大的成就。萬科、保利、中海、中糧、金地、富力、凱德置地多年來以住宅開發(fā)為主業(yè)的房產(chǎn)巨頭，其總部紛紛通過不同渠道表示，2010年將進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。然而要做好商業(yè)地產(chǎn)，科學(xué)、系統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)與招商管理是重點(diǎn)。
然而，規(guī)劃設(shè)計(jì)好壞并不僅僅取決于設(shè)計(jì)本身。項(xiàng)目所處位置周邊環(huán)境、配套設(shè)施、政府規(guī)劃部門對(duì)地塊的控制性條件、區(qū)域人口規(guī)模、經(jīng)濟(jì)水平、當(dāng)?shù)卣摺㈤_發(fā)商整體實(shí)力等對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)有著極大的影響。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)不同于住宅項(xiàng)目開發(fā)，不能沿用住宅項(xiàng)目開發(fā)的操作模式，機(jī)械的照搬設(shè)計(jì)住宅項(xiàng)目的理念和流程對(duì)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目無論業(yè)態(tài)定位，還是設(shè)施的規(guī)劃都要考慮其商業(yè)屬性，商業(yè)屬性是項(xiàng)目開發(fā)的根本點(diǎn)，貫穿項(xiàng)目開發(fā)、設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)營的每個(gè)過程與環(huán)節(jié)。
投資開發(fā)階段，在進(jìn)行項(xiàng)目立地選項(xiàng)過程中，需要通過詳細(xì)而周密的市場調(diào)查對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析和綜合定位。可行性分析研究是確定項(xiàng)目進(jìn)行投資決策、融資、制定項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)、項(xiàng)目立項(xiàng)以及政府規(guī)劃調(diào)控的依據(jù)，這就需要嚴(yán)格規(guī)范項(xiàng)目建議書及可行性研究報(bào)告的審批制度，確保可行性研究報(bào)告的質(zhì)量和足夠的深度。
大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究要以質(zhì)量、項(xiàng)目商業(yè)屬性控制為核心，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、功能布局、業(yè)態(tài)規(guī)劃、技術(shù)進(jìn)步等方面實(shí)事求是的進(jìn)行科學(xué)分析。
項(xiàng)目定位是在項(xiàng)目市調(diào)及可行性分析的基礎(chǔ)上回答項(xiàng)目“是什么、做什么、如何做”的問題。要對(duì)項(xiàng)目科學(xué)定位，首先要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的分析，分析項(xiàng)目自身及資源條件，主要方式是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的分析。在完成分析后，對(duì)項(xiàng)目以下七個(gè)方面進(jìn)行定位：
1、項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位——明確項(xiàng)目的業(yè)態(tài)，回答項(xiàng)目是什么的問題。
2、項(xiàng)目功能定位——明確項(xiàng)目的基本服務(wù)功能，回答項(xiàng)目可以做什么的問題。
3、項(xiàng)目主題定位——明確項(xiàng)目的主題，回答項(xiàng)目應(yīng)該做什么的問題。
4、項(xiàng)目形象定位——明確項(xiàng)目的形象，回答項(xiàng)目的經(jīng)營特色、差異化策略、宣傳推廣原則的問題。
5、項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位——明確項(xiàng)目資源優(yōu)勢(shì)，回答項(xiàng)目如何整合資源，提升項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的問題。
6、項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體定位——明確項(xiàng)目為誰服務(wù)，回答項(xiàng)目生存、發(fā)展的問題。
7、項(xiàng)目戰(zhàn)略定位——確定項(xiàng)目整體開發(fā)規(guī)劃思路與目的，回答項(xiàng)目運(yùn)營模式的問題。
在項(xiàng)目七個(gè)方面的定位中，項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體定位作為開發(fā)商，是很難把握的。要準(zhǔn)確的進(jìn)行項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體定位，必須由商業(yè)專業(yè)人士來完成。商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展，歸根結(jié)底需要消費(fèi)者的消費(fèi)作保障，沒有消費(fèi)者的消費(fèi)，項(xiàng)目最終的結(jié)果肯定是失敗的。明確了項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體定位，才能設(shè)置項(xiàng)目的功能組合。
概念性方案設(shè)計(jì)階段，有了投資開發(fā)階段扎實(shí)的基礎(chǔ)工作，建設(shè)單位可結(jié)合規(guī)劃條件、相關(guān)法律法規(guī)、項(xiàng)目定位、商家資源等對(duì)各種業(yè)態(tài)組合進(jìn)行對(duì)比分析，尋找經(jīng)濟(jì)效益最大、符合市場需求的業(yè)態(tài)布置方案。城市綜合體模式已成為一種大型商用物業(yè)開發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)模式。通常城市綜合體項(xiàng)目涵蓋住宅、酒店式公寓、寫字樓、商業(yè)街和購物中心各類建筑。只有建設(shè)單位對(duì)產(chǎn)品提出明確的設(shè)計(jì)要求，并經(jīng)充分論證取得一致意見后，才能委托設(shè)計(jì)單位從建筑整體風(fēng)格、日照分析、交通流線、環(huán)境評(píng)價(jià)、規(guī)劃指標(biāo)、建設(shè)單位要求等方面著手，構(gòu)思項(xiàng)目的兩、三種設(shè)計(jì)方案。建設(shè)單位對(duì)各種方案進(jìn)行分析、比較，綜合評(píng)分選擇評(píng)分最高的方案為最終的概念方案，作為后續(xù)設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)。
概念方案一旦確定，即可進(jìn)入方案設(shè)計(jì)階段。在進(jìn)行建設(shè)方案設(shè)計(jì)時(shí)，需要把握好四個(gè)方面：
1、城市基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展?fàn)顩r。
2、城市未來規(guī)劃發(fā)展趨勢(shì)。
3、項(xiàng)目主要主力店和主要功能區(qū)基本物業(yè)需求，主要是電力、消防、安防、通風(fēng)、給排水、暖通、弱電、電梯等。
4、商業(yè)功能的通用性設(shè)計(jì)，不可按照某一個(gè)商業(yè)機(jī)構(gòu)的個(gè)性需求設(shè)計(jì)。
方案設(shè)計(jì)階段重點(diǎn)是對(duì)總平面布置及地下室進(jìn)行進(jìn)一步優(yōu)化設(shè)計(jì)，明確規(guī)劃紅線與建筑物的位置關(guān)系、場地道路與建筑物之間的關(guān)系、建筑單體相互位置關(guān)系、地下車庫出入口位置，以及完成建筑單體的平面布置、外立面造型、外立面材料確定。從滿足產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、政府各部門審批要求等角度進(jìn)行審核，確保在滿足較好經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，方案能滿足建設(shè)單位目標(biāo)成本和政府審批要求。
初步設(shè)計(jì)階段，建設(shè)單位應(yīng)統(tǒng)籌建設(shè)單位資源，加強(qiáng)與設(shè)計(jì)單位的溝通，形成初步設(shè)計(jì)委托書，委托書的主要內(nèi)容包括：設(shè)計(jì)依據(jù)，項(xiàng)目準(zhǔn)予建設(shè)的批文，經(jīng)過科研取得的建設(shè)條件的技術(shù)資料，環(huán)境部門批準(zhǔn)的環(huán)境影響報(bào)告書和環(huán)境評(píng)價(jià)書，人防工程部門的批示，建設(shè)工程的名稱、功能、規(guī)模和有關(guān)的技術(shù)數(shù)據(jù)和條件，各單位工程的詳細(xì)使用要求，批準(zhǔn)的相應(yīng)地勘報(bào)告，科研報(bào)告，自然環(huán)境資料，測量資料等。設(shè)計(jì)單位根據(jù)委托書展開初步設(shè)計(jì)工作，初步設(shè)計(jì)文件應(yīng)明確建筑做法，外立面設(shè)計(jì)滿足節(jié)能要求，機(jī)電系統(tǒng)設(shè)計(jì)深度滿足施工圖設(shè)計(jì)的準(zhǔn)備工作要求。
施工圖設(shè)計(jì)應(yīng)根據(jù)建設(shè)單位批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書進(jìn)行編制，并不得違反初步設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)原則和方案。如確實(shí)需要更改初步設(shè)計(jì)文件時(shí)，建設(shè)單位要組織相關(guān)部門進(jìn)行詳實(shí)的論證后實(shí)施。施工圖是對(duì)設(shè)備、設(shè)施、建筑物、管線等工程對(duì)象物的尺寸、布置、選材、構(gòu)造、相互關(guān)系、施工及安裝質(zhì)量要求的詳細(xì)圖紙和說明，是指導(dǎo)施工的直接依據(jù)，從而也是設(shè)計(jì)階段質(zhì)量控制的一個(gè)重點(diǎn)。建設(shè)單位拿到施工圖后，首先要審核施工圖紙的完整性和全面性。其次審核工程施工設(shè)計(jì)的總布置圖和總目錄。各專業(yè)圖紙是否存在無法合理規(guī)避，相互碰撞現(xiàn)象，以及設(shè)計(jì)是否違反專業(yè)規(guī)范或國家法律法規(guī)的規(guī)定。施工圖首先由設(shè)計(jì)單位自身審核，建設(shè)單位應(yīng)要求設(shè)計(jì)單位提供審核意見，以便核實(shí)設(shè)計(jì)單位內(nèi)部審核流程完整；建設(shè)單位在設(shè)計(jì)單位自審?fù)瓿珊螅M織公司相關(guān)部門進(jìn)行集中審核，從建設(shè)單位角度提出審核意見；設(shè)計(jì)單位根據(jù)審核意見對(duì)圖紙進(jìn)行完善后，由建設(shè)單位組織將施工圖報(bào)第三方圖紙審查、政府相關(guān)部門審核。
施工圖完成后，進(jìn)入設(shè)計(jì)交底及變更管理階段。設(shè)計(jì)單位應(yīng)充分準(zhǔn)備，將各專業(yè)的重點(diǎn)、難點(diǎn)在交底時(shí)向建設(shè)方、施工、監(jiān)理單位交待清楚，并形成書面紀(jì)要。設(shè)計(jì)變更有可能節(jié)約成本，產(chǎn)品功能更加符合建設(shè)方要求，也可能產(chǎn)生不好的影響，導(dǎo)致費(fèi)用增加，影響工程進(jìn)度。要想減少設(shè)計(jì)變更次數(shù)，關(guān)鍵是將設(shè)計(jì)變更的風(fēng)險(xiǎn)前移，也就是將設(shè)計(jì)變更的可能性盡可能在設(shè)計(jì)管理階段提出來，予以解決。概括來說，就是在設(shè)計(jì)過程中編制好設(shè)計(jì)任務(wù)書、加強(qiáng)過程控制與溝通、做好設(shè)計(jì)評(píng)審工作。
參考文獻(xiàn)：
[1]尹青. 建筑設(shè)計(jì)構(gòu)思與創(chuàng)意. 天津：天津大學(xué)出版社，2002
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關(guān)鍵詞 商業(yè)地產(chǎn) 項(xiàng)目開發(fā) 成本控制
近些年來，我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人們生活水平得到了顯著提升，商業(yè)地產(chǎn)的出現(xiàn)正好順應(yīng)了時(shí)展的潮流，可以滿足個(gè)性化和多元化的商業(yè)需求。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是一個(gè)周期較長的系統(tǒng)工程，科學(xué)合理的成本控制是管理工作的重要環(huán)節(jié)之一。在我國商業(yè)形式和消費(fèi)需求更加多元化的社會(huì)背景下，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本控制體系進(jìn)行深入探析，從而促進(jìn)現(xiàn)代化商業(yè)綜合體的順利開發(fā)具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。
一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本控制基本內(nèi)容概述
近些年來，由于其投資風(fēng)險(xiǎn)較小、可以滿足市場化的消費(fèi)需求、可以帶來持續(xù)性的資金收入等市場優(yōu)勢(shì)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在房地產(chǎn)市場所占的份額不斷增加，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)之間的競爭愈加激烈。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制是基于降低項(xiàng)目開發(fā)成本、提升地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力的一種企業(yè)管理戰(zhàn)略，是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。通過科學(xué)合理的成本控制，可以顯著降低商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資成本，從而顯著提升商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤空間，有助于企業(yè)“利潤最大化”戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不同于住宅地產(chǎn)項(xiàng)目，其經(jīng)營管理模式和營銷模式具有本質(zhì)上的差別。因此，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本控制要求對(duì)項(xiàng)目的全過程和各環(huán)節(jié)進(jìn)行全方位的控制管理，強(qiáng)調(diào)管理流程和管理工作的精細(xì)化和目標(biāo)化。首先，應(yīng)該結(jié)合市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)和地域性消費(fèi)需求確定商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)預(yù)算，即成本控制管理的目標(biāo)。其次，應(yīng)該從項(xiàng)目設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)出發(fā)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的全過程進(jìn)行科學(xué)合理的設(shè)計(jì)，精細(xì)化地控制項(xiàng)目開發(fā)所涉及的每個(gè)管理環(huán)節(jié)、各個(gè)管理部門及所有管理崗位，使成本控制措施落實(shí)到位，這樣才能使成本控制真正發(fā)揮管理優(yōu)勢(shì)。最后，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制需要科學(xué)的管理模式和管理方法，旨在采用合理的信息管理技術(shù)和財(cái)務(wù)管理模式對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行科學(xué)化、規(guī)范化、定量化、系統(tǒng)化的管理，才能真正使成本控制體系發(fā)揮效益，達(dá)成地產(chǎn)項(xiàng)目的低成本戰(zhàn)略目標(biāo)。
隨著商業(yè)綜合體的快速發(fā)展，我國商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的數(shù)量急劇上升，項(xiàng)目開發(fā)成本控制體系得到了進(jìn)一步的發(fā)展與完善。但由于我國商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)起步較晚，其成本控制體系并不完善，還存在一些矛盾和問題。例如，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制過程中，目標(biāo)成本控制意識(shí)較差、成本控制目標(biāo)性不足、精細(xì)化成本控制模式不健全、信息技術(shù)成本控制意識(shí)較差等現(xiàn)象是普遍存在的。為了適應(yīng)市場發(fā)展趨勢(shì)、最大限度滿足人們的多元化消費(fèi)需求，需要對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制進(jìn)行深入探析，從而在提升項(xiàng)目質(zhì)量的同時(shí)降低項(xiàng)目投入成本，為我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)乃至整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)注入可持續(xù)的發(fā)展活力。
二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制的重要意義
隨著我國經(jīng)濟(jì)市場商業(yè)形式的多樣化和人們消費(fèi)需求的多元化，商業(yè)綜合體的數(shù)量顯著提升，在促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展、促使商業(yè)市場資源最優(yōu)化利用等方面發(fā)揮了不可忽視的重要作用。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本控制進(jìn)行深入探析，從而逐步完善商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制體系，不僅是提升地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目綜合競爭力的現(xiàn)實(shí)需求，也是促進(jìn)我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的客觀需要。一方面，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不同于住宅地產(chǎn)項(xiàng)目，在提供更多的就業(yè)機(jī)會(huì)、促進(jìn)市場消費(fèi)多元化、合理分配市場資源等方面具有不可忽視的重要意義。不斷深入探析商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制體系有利于促進(jìn)我國地產(chǎn)項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展，具有非常重要的社會(huì)效益和宏觀經(jīng)濟(jì)效益。另一方面，近些年來，由于國家購房政策的影響，許多企業(yè)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的投資與開發(fā)，尤其是商業(yè)綜合體，具有廣闊的應(yīng)用前景和巨大的經(jīng)濟(jì)效益。不斷深入探析商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制體系可以降低項(xiàng)目的投資成本，從而降低企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)，是提升企業(yè)綜合競爭力的現(xiàn)實(shí)需求。
三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本控制方法分析
（一）精細(xì)化成本控制體系的應(yīng)用
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，尤其是商業(yè)綜合體項(xiàng)目的開發(fā)需要投入數(shù)量巨大的資金，開發(fā)過程的經(jīng)濟(jì)收支環(huán)節(jié)較多，成本控制的難度和廣度極大。因此，只有采用精細(xì)化的成本控制體系才能真正使成本控制發(fā)揮作用。首先，應(yīng)該強(qiáng)化項(xiàng)目開發(fā)相關(guān)人員的精細(xì)化成本控制意識(shí)；逐步使精細(xì)化管理融入企業(yè)文化，成為企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)過程的一種管理新常態(tài)。其次，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制是一項(xiàng)系統(tǒng)化工程，成本控制所涉及的環(huán)節(jié)很多，必須對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的全過程、各環(huán)節(jié)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行精細(xì)化的監(jiān)控管理，通過集中招標(biāo)的方式確定項(xiàng)目原材料的供應(yīng)商家、選擇高素質(zhì)的施工團(tuán)隊(duì)、制定最優(yōu)化的銷售計(jì)劃等都是成本控制過程中需要重視的環(huán)節(jié)。最后，精細(xì)化管理是需要建立在高效流通的開發(fā)信息的基礎(chǔ)上的，采用先進(jìn)的精細(xì)化管理手段和技術(shù)是十分必要的。
（二）目標(biāo)化成本控制體系的應(yīng)用
商業(yè)綜合體是商業(yè)市場形式多樣化和消費(fèi)需求多元化趨勢(shì)下的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)物，因此，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制需要以市場信息為導(dǎo)向。近些年來，以市場為導(dǎo)向的目標(biāo)成本法研究不斷深入，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制過程中采用目標(biāo)成本法可以獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益。一方面，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中首先應(yīng)該盡可能全面地搜集市場信息，通過分析和整合處理而確定項(xiàng)目的開發(fā)成本，即確保項(xiàng)目開發(fā)預(yù)算的合理性；另一方面，在確定的成本控制目標(biāo)的基礎(chǔ)上，應(yīng)該結(jié)合企業(yè)的資源和管理現(xiàn)狀，先從設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)所涉及的商業(yè)選址、原材料采購、建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、施工招標(biāo)、客戶定位、營銷管理等各環(huán)節(jié)進(jìn)行合理的設(shè)計(jì)，盡可能從初始設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)降低投資成本，以市場信息為導(dǎo)向來提升商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的先進(jìn)性。
（三）科技化成本控制體系的應(yīng)用
商業(yè)信息在促進(jìn)企業(yè)發(fā)展過程中所發(fā)揮的重要作用是有目共睹的，隨著信息技術(shù)和數(shù)字化技術(shù)的快速發(fā)展，在成本控制環(huán)節(jié)中，采用科技化成本控制體系可以獲得很好的經(jīng)濟(jì)效益。尤其是近些年來，BIM技術(shù)快速發(fā)展，應(yīng)用于地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)揮了巨大的應(yīng)用效益，進(jìn)一步擴(kuò)大信息化和數(shù)字化成本控制體系的應(yīng)用范圍符合現(xiàn)代化地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需求。一方面，應(yīng)該結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)需求建立完善的信息化成本管理平臺(tái)，確保開發(fā)信息交互的高效性和完整性；另一方面，利用BIM技術(shù)可以對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目的外觀、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、空間布局、施工以及后期維護(hù)進(jìn)行模擬設(shè)計(jì)，這樣可以顯著降低設(shè)計(jì)成本，從而縮短開發(fā)周期，確保商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目順利開發(fā)。
四、結(jié)語
近些年來，我國國民經(jīng)濟(jì)水平顯著提升，多元化消費(fèi)需求顯著增加，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在促進(jìn)商業(yè)市場資源優(yōu)化利用、最大化滿足人們的多元化消費(fèi)需求等方面具有十分重要的作用。在這樣的發(fā)展背景下，采用系統(tǒng)化的成本控制體系對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程進(jìn)行精細(xì)化管理十分重要。因此，項(xiàng)目管理人員應(yīng)該與時(shí)俱進(jìn)，不斷創(chuàng)新與發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制體系，致力于為我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展注入源源不斷的活力。
參考文獻(xiàn)
【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn) 可行性分析 經(jīng)濟(jì)效益 風(fēng)險(xiǎn)分析
自20世紀(jì)80年代末，房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)行業(yè)正式被列入我國第三產(chǎn)業(yè)以來，經(jīng)過近30年的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)逐步形成了商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)等三種重要業(yè)態(tài)。由于住宅地產(chǎn)的超前發(fā)展，使得商業(yè)配套面積嚴(yán)重不足，商業(yè)資源配置不均衡，這種狀況進(jìn)一步制約了城市功能布局和房地產(chǎn)業(yè)均衡發(fā)展。為改變這一局面，迫使商業(yè)地產(chǎn)加速發(fā)展。
近年來，有三個(gè)重要因素促進(jìn)我國商業(yè)地產(chǎn)迅猛發(fā)展。一是由于我國宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了良機(jī)。二是住宅地產(chǎn)行業(yè)不斷受國家宏觀政策擠壓（主要指保障房建設(shè)和商品住宅限購、限貸政策），導(dǎo)致大量民間資本涌入商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供必要的資金源泉。三是品牌零售企業(yè)實(shí)施向一體化戰(zhàn)略，大舉進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的動(dòng)力，為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了新的動(dòng)力。基于以上因素，可以預(yù)期在未來10年內(nèi)，我國商業(yè)地產(chǎn)必將獲得持續(xù)快速增長，并逐步由產(chǎn)業(yè)成長期步入成熟期，成為房地產(chǎn)業(yè)的主力軍。
商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)和地產(chǎn)的復(fù)合體，它包含了商業(yè)、房地產(chǎn)、金融等三重基本屬性，是一門新興的邊緣科學(xué)和復(fù)合產(chǎn)業(yè)，其產(chǎn)業(yè)特性和可行性分析方法與住宅地產(chǎn)存在較大區(qū)別。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資有耗資大、周期長、風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn)。伴隨著改革開發(fā)的推進(jìn)，我國市場經(jīng)濟(jì)競爭性特點(diǎn)越來越突出。因此，在投資決策前，如何依據(jù)項(xiàng)目特性，做好商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究工作，確保項(xiàng)目在市場競爭中處于優(yōu)勢(shì)地位，就顯得十分重要。完善商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析內(nèi)容，提高可行性分析質(zhì)量，避免投資的盲目性，助力于民間中小資本涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。
一、可行性分析的概念
為了降低風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)將要上馬的項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)技術(shù)層面進(jìn)行分析論證，被稱作可行性分析。一般來說包括市場分析、技術(shù)分析、經(jīng)濟(jì)效益分析和抗風(fēng)險(xiǎn)能力分析。以分析論證的結(jié)果來判定項(xiàng)目建設(shè)方案的合理性、可操作性，為項(xiàng)目決策提供依據(jù)。可行性研究的過程既是深入調(diào)查研究的過程，又是多方案比較研究的過程，它是建設(shè)項(xiàng)目決策分析與評(píng)價(jià)階段最重要的工作。
由以上概念可見，可行性分析可以理解為一門集合了工程技術(shù)、管理科學(xué)的綜合性學(xué)科；也可以理解為在投資決策階段，綜合運(yùn)用市場調(diào)查與預(yù)測、多方案構(gòu)建與必選、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、風(fēng)險(xiǎn)分析等多種分析方法的實(shí)踐活動(dòng)。
二、可行性分析的作用
可行性分析最終形成的可行性分析報(bào)告主要有以下五點(diǎn)基本作用：
（一）開發(fā)商投資決策的重要依據(jù)
（二）政府主管部門立項(xiàng)和行政審批的依據(jù)
（三）向金融機(jī)構(gòu)融資的依據(jù)
（四）各投資方談判的重要依據(jù)
（五）項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的依據(jù)
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告不僅具備以上五點(diǎn)基礎(chǔ)作用，還應(yīng)該為進(jìn)一步的商業(yè)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、建造實(shí)施和后期運(yùn)營管理提供指導(dǎo)原則和框架思路，成為項(xiàng)目開發(fā)綱領(lǐng)性文件。
三、可行性分析的依據(jù)
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析依據(jù)主要有：國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)政策和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格、居民收入水平和消費(fèi)習(xí)慣、城市總體規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)規(guī)劃、批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書、土地利用規(guī)劃及城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、自然地理氣象資料、開發(fā)技術(shù)水平、城鎮(zhèn)化水平、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行參數(shù)和指標(biāo)等。
可行性分析指導(dǎo)文件主要是1983年國家計(jì)委頒布的《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目可行性研究的試行管理辦法》、1987年頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》。它們對(duì)可行性研究的原則、編制程序、編制內(nèi)容、審查辦法做了詳細(xì)規(guī)定，指導(dǎo)我國可行性分析研究工作。
四、可行性分析的內(nèi)容
依據(jù)可行性分析的概念，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析內(nèi)容可以歸納為市場分析、技術(shù)分析分析、經(jīng)濟(jì)效益分析和風(fēng)險(xiǎn)分析四大方面，其中經(jīng)濟(jì)效益分析又可細(xì)分為投資估算分析、融資分析、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析。因此商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析可以歸納為如圖1所示六大關(guān)鍵因素，這六大因素也構(gòu)成本論文分析框架。需要重點(diǎn)說明的是，技術(shù)可行性分析的主要內(nèi)容包括規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、建設(shè)條件可行性和工程進(jìn)度分析。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案一方面要充分反映市場分析成果，另一方面必須符合城市規(guī)劃強(qiáng)制性要求；建設(shè)條件可行性和工程進(jìn)度分析主要由具備資質(zhì)的施工單位或監(jiān)理單位承擔(dān)。由此可見，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目技術(shù)分析具有較強(qiáng)的專業(yè)性，本論文中不著重研究。
五、結(jié)語
商業(yè)地產(chǎn)在國外起步較早，發(fā)展至今已經(jīng)形成了架構(gòu)完善、內(nèi)容充實(shí)，包含消費(fèi)者行為空間理論、商圈理論等方面的理論體系。國外有成熟完善的理論體系，國內(nèi)有針對(duì)本土特色的相關(guān)研究，且商業(yè)地產(chǎn)交易的實(shí)例豐富，這一切都對(duì)我國商業(yè)地產(chǎn)的可行性研究具有很重要的借鑒和參考價(jià)值。
參考文獻(xiàn)
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雖然不是在上海，但以外來人的客觀角度觀察杭州目前商業(yè)的發(fā)展，發(fā)現(xiàn)杭州商業(yè)地產(chǎn)目前并未獲得其應(yīng)有的市場關(guān)注度，市場塑造力偏低，這一局面產(chǎn)生自許多復(fù)雜原因。眾所周知，一個(gè)成功商場誕生的背后，有許多在規(guī)劃中需要整體考慮的因素，綜合筆者學(xué)習(xí)并參建的一些成功項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，提供以下幾個(gè)商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)的重要因素。
明確項(xiàng)目開發(fā)主題定位的重要性。一個(gè)成功的商場需要明確的主題定位，具備主題特色且定位明確的商業(yè)空間可以并加強(qiáng)消費(fèi)者的印象及來訪的動(dòng)機(jī)，并提升消費(fèi)購物的附加價(jià)值，讓消費(fèi)者可以很明確地明白這個(gè)商場的購物形態(tài)以及可以感受到的空間質(zhì)量，也愿意來到商場消磨其閑暇時(shí)光。國內(nèi)成功的案例如上海的新天地、成都的西蜀廊橋等均是在這方面發(fā)展得很成功的例子，杭州本土的杭州大廈主題定位比其他商場做得更成功。因此，商場在規(guī)劃之初一定要確認(rèn)其客群及商行的主題，以便于日后整體規(guī)劃設(shè)計(jì)思考方向的確認(rèn)。
主力門店選擇定位的重要性。主力店為商場的招商成功與否的關(guān)鍵因素，高知名度的主力店過去所累積的知名度與信譽(yù)將有助于商場形象的提升，并增加商場的辨識(shí)度。作為商場吸引目的性購物人潮的引力來源，主力店對(duì)于商場發(fā)展的帶動(dòng)具有十分重要的影響，是商場成功的快捷方式之一。如華納威秀影城購物中心、馬莎百貨以及宜家家居 IKEA等主力店，深知主力店對(duì)于賣場面積、貨架陳列、停車需求等均有一系列的要求，為了吸引主力店的進(jìn)駐，開發(fā)者必須在商場的規(guī)劃之初，便充分了解預(yù)期引入的主力店的各項(xiàng)需求，掌握的越多，未來所面對(duì)的難題便越少。
商業(yè)項(xiàng)目地段選擇的重要性。商場地點(diǎn)的選擇正確，就能掌握地利的優(yōu)勢(shì)，適當(dāng)?shù)牡曛房纱钪苓吶肆鞯捻橈L(fēng)車，增加商場成功的機(jī)率，因此商場在地點(diǎn)的選上應(yīng)掌握以下幾個(gè)重點(diǎn)。
周邊應(yīng)有規(guī)律的客流。選址前應(yīng)調(diào)查基地周邊客流規(guī)模，周邊人口密度應(yīng)能支持商場的營運(yùn)。比如說在商業(yè)街、步行街、電影院或者公園附近，這些地方人流比較集中，而且可以說是集休閑和購物于一體的地區(qū)。
交通便利。車站附近，特別是地鐵或者幾條公交線路交匯的地方，都能夠給客人帶來交通上的便利，因此商業(yè)價(jià)值也比較高。鄰接道路寬度、大眾運(yùn)輸?shù)目杉靶砸约笆欠裼型＼囄恢霉┙o均為商場選址的重點(diǎn)。
商業(yè)環(huán)境的群聚效應(yīng)。周邊的商業(yè)開發(fā)規(guī)模如能形成群聚效應(yīng)將對(duì)商場開發(fā)產(chǎn)生極大正面幫助，雖然說群聚會(huì)有一定的競爭壓力，但是因?yàn)樯痰甓啵軌驖M足客戶的多方面需求，所以人群也會(huì)比較多，更重要的是能夠產(chǎn)生商業(yè)集約效應(yīng)，更容易發(fā)揮自己的比較優(yōu)勢(shì)來占領(lǐng)市場，吸引更多的顧客來購買。
合宜的地塊發(fā)展條件。應(yīng)充分考慮地塊的形狀、大小、地形及物理環(huán)境條件等因素。比如說，選址對(duì)氣候條件的要求（風(fēng)向、日光）都會(huì)產(chǎn)生影響，一般都會(huì)選擇坐北朝南的方向，這樣一方面可以避免夏季的暴曬另一方面可以避免冬季的寒風(fēng)，對(duì)顧客有益對(duì)存在商城里的貨物也有好處。
商場的開發(fā)應(yīng)符合城市規(guī)劃的要求，同時(shí)應(yīng)了解周邊的城市規(guī)劃遠(yuǎn)景，以免未來城市規(guī)劃的變遷影響商場的發(fā)展。因此，可以選擇在居民生活的小區(qū)或者是有企事業(yè)單位、機(jī)關(guān)的地方選址，因?yàn)榫嚯x近會(huì)吸引附近的居民而形成固定的消費(fèi)群體。
商業(yè)項(xiàng)目交圈流線規(guī)劃的重要性。區(qū)分人流車流與貨流，妥善配置商場動(dòng)線。而在商場的規(guī)劃中，除了消費(fèi)者動(dòng)線外，必須同時(shí)提供專用的貨物進(jìn)出、服務(wù)進(jìn)出動(dòng)線，避免動(dòng)線沖突，造成消費(fèi)者觀感及服務(wù)機(jī)能的負(fù)面影響。
動(dòng)線規(guī)劃的舒適度與便利性。寬度合宜，明亮舒適且方向感明確的動(dòng)線可讓顧客愿意在商場做更長時(shí)間的停留，絕對(duì)是商場動(dòng)線規(guī)劃的不二法門。商場在進(jìn)行內(nèi)部裝修時(shí)，采用裝修涂料、燈光的選擇、空氣中是否有異味都會(huì)對(duì)顧客的心理產(chǎn)生作用。
項(xiàng)目平面功能性配置的重要性。商場的平面配置應(yīng)合乎商場的定位與設(shè)計(jì)主題，同時(shí)應(yīng)以便于消費(fèi)者參觀選購商品、便于展示與出售商品為前提，且讓商店有更多的曝光率。商場是各種商業(yè)產(chǎn)品展銷的容器，各種商品形態(tài)在平面空間配置區(qū)位均有其應(yīng)遵循的邏輯，因此應(yīng)在平面配置上反映不同類型的商品對(duì)賣場空間尺寸、服務(wù)機(jī)能與位置的需求。
同時(shí)，賣場的平面配置應(yīng)能鼓勵(lì)、引導(dǎo)消費(fèi)者在賣場作更長時(shí)間的停留，增加其行走的空間距離，并讓整個(gè)逛街購物的空間環(huán)境是舒適的，以鼓勵(lì)更多附加的購物行為。
商業(yè)空間良好視覺設(shè)計(jì)的重要性。商場的空間的整體視覺設(shè)計(jì)對(duì)商場形象的塑造有關(guān)鍵性的影響，一個(gè)具強(qiáng)烈辨識(shí)性的商場視覺設(shè)計(jì)將有助于消費(fèi)者建立對(duì)商場的認(rèn)同與了解，凌亂的視覺環(huán)境絕對(duì)是商場環(huán)境扣分的重要的因素，視覺設(shè)計(jì)是商業(yè)建筑非常重要的元素，是建筑立面、空間塑造整體的考量，賣場的指針系統(tǒng)、櫥窗設(shè)計(jì)、室內(nèi)裝修的色彩計(jì)劃、燈光及景觀等都為賣場視覺形象塑造的重要元素，應(yīng)能呼應(yīng)賣場的主題定位和整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，以形成整體賣場空間氣氛，并提升賣場的整體形象。
商業(yè)人氣聚集疇劃的重要性。商場的人氣需要一些活力的引擎空間來帶動(dòng)，可短期聚集人潮的活動(dòng)與娛樂休閑設(shè)施絕對(duì)是商場活力與能量的來源，電影院、娛樂場、餐飲空間與定期及不定期舉辦的活動(dòng)均是商場活力的來源。因此，一個(gè)成功的商場一定具備可以聚集人潮、胃納活動(dòng)的空間與主題賣場，讓購物商場不只是消費(fèi)場所，更是社交與休閑娛樂的領(lǐng)域。
商業(yè)場所快樂購物氛圍營造的重要性 。購物消費(fèi)絕對(duì)該是歡樂愉悅的生活體驗(yàn)，消費(fèi)者來商場的目的除了購物，還包括了放松與休閑，所以歡樂購物氣氛的營造對(duì)賣場而言絕對(duì)是必要的。因此，賣場在空間營造上應(yīng)盡量去提供一個(gè)活潑放松的環(huán)境，讓消費(fèi)者在輕松的心情下享受購物的樂趣，歡樂的購物環(huán)境的塑造可由賣場的建筑意象、室內(nèi)空間、景觀環(huán)境以及相關(guān)娛樂設(shè)施等來達(dá)成。
商場合適文化背景依托的重要性。商場的規(guī)劃需要在地的思維及與時(shí)代的發(fā)展脈絡(luò)的結(jié)合，一個(gè)在北京或上海成功的案例不一定適用杭州，每個(gè)城市均有其地方特色與文化背景。賣場的規(guī)劃除了功能、主題、地點(diǎn)、招商與空間意象的考慮外，適時(shí)適地的考慮也是十分重要的。在北京，過去曾有一些試圖完全移植國外成功經(jīng)驗(yàn)的商場，因缺乏地域性考慮，未能獲得預(yù)期中的成功，其原因主要在于氣候條件與民情的不同，一個(gè)在杭州的購物中心的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)能反映杭州消費(fèi)者對(duì)購物行為的需求。
在進(jìn)行選址的時(shí)候要考慮到潛在的商業(yè)價(jià)值，既要分析現(xiàn)在的情況還要考慮到未來的商業(yè)價(jià)值，有一些曾經(jīng)被人看好的商場選址，可能會(huì)隨著發(fā)展而變冷，而一些不引人注意的地方，可能會(huì)在不久的將來成為鬧市，比如說新城的開發(fā)、老城的改建、開發(fā)區(qū)的規(guī)劃等等，其中最為著名的案例就是美國零售企業(yè)“沃爾瑪”和新加坡華商董俊競創(chuàng)建的百貨集團(tuán)“詩家董”的選址規(guī)劃。
成功的商業(yè)空間的設(shè)計(jì)的塑造總結(jié)起來就是要同時(shí)站在消費(fèi)者與賣場業(yè)者兩者的角度出發(fā)，塑造一個(gè)空間機(jī)能完備、消費(fèi)者愿意常常停留造訪的購物環(huán)境，也就是以上所提幾個(gè)要點(diǎn)所試圖做到的。
這些觀念看起來都很簡單、也很基本，但卻是很多設(shè)計(jì)者在設(shè)計(jì)過程常常容易忽略掉的。一些空間設(shè)計(jì)者往往過于強(qiáng)調(diào)空間創(chuàng)意，忘了消費(fèi)者對(duì)商業(yè)空間的期望；而開發(fā)商常常執(zhí)著于過去成功案例的復(fù)制，忘了適時(shí)適地的環(huán)境考慮，具體問題具體分析。商場規(guī)劃需要真實(shí)地面對(duì)每個(gè)城市消費(fèi)者的需求，務(wù)實(shí)地滿足商場規(guī)劃的基本需求，若能再加上設(shè)計(jì)師的獨(dú)到創(chuàng)意就更完美了。
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一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)成本管理內(nèi)容
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)體系中的成本主要包括兩個(gè)部分，第一是開發(fā)成本；第二是其他相關(guān)費(fèi)用支出。其中，開發(fā)成本是指與商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)體直接相關(guān)的指標(biāo)，包括：土建、建筑安裝、園林配套、以及公共建設(shè)配套等成本。其他相關(guān)費(fèi)用支出則是指為展開實(shí)體建設(shè)，與生產(chǎn)、組織、管理相關(guān)的費(fèi)用，包括：管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、以及銷售費(fèi)用等。需要注意的是：由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的整體規(guī)模大，屬于典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，建設(shè)投資中必然會(huì)有一定部分來自于融資，故而在成本管理中還需要將融資成本納入分析范疇當(dāng)中。
鑒于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的特殊性，項(xiàng)目籌備過程中就需要財(cái)務(wù)人員全盤介入，從市場調(diào)研、項(xiàng)目定位、業(yè)態(tài)分布、規(guī)劃設(shè)計(jì)，再到建造全過程，最后到后期的日常運(yùn)營管理，財(cái)務(wù)成本管控是貫穿這個(gè)全過程始終的。作為項(xiàng)目管理的重要組成部分，財(cái)務(wù)成本管理不僅密切關(guān)系到項(xiàng)目是否能夠建成，還直接關(guān)系到民生安全。一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的失敗不光會(huì)造成巨額的資金浪費(fèi)，還會(huì)引發(fā)嚴(yán)重的社會(huì)問題。因此，加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管理是促使商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健經(jīng)營、防范經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的必要條件。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)，特別是中小型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，在缺乏商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，缺少強(qiáng)有力的財(cái)務(wù)體系支撐的情況下，應(yīng)根據(jù)自身的實(shí)際情況，運(yùn)用科學(xué)手段來加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)成本的監(jiān)督和管理，以確保財(cái)務(wù)成本管理工作的順利進(jìn)行，進(jìn)而將經(jīng)營利益最大化，真正實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展這一目標(biāo)。
二、中小型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)成本管理措施分析
第一，在設(shè)計(jì)階段中，成本管理的關(guān)鍵內(nèi)容是對(duì)項(xiàng)目工程造價(jià)的科學(xué)分析和合理控制。現(xiàn)階段，投資者對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)的控制還存在一定問題。具體表現(xiàn)在：投資者罔顧商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目特點(diǎn)，不通過詳細(xì)市場考察和定位分析，即為通過政府相關(guān)部門的審批而設(shè)計(jì)簡單的建筑布局方案，然后直接進(jìn)入施工設(shè)計(jì)階段，根據(jù)施工圖進(jìn)行造價(jià)計(jì)算。這樣的設(shè)計(jì)流程依然是住宅房地產(chǎn)的思維，必然導(dǎo)致所得的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離于實(shí)際。為解決這一現(xiàn)象，在設(shè)計(jì)階段采取如下成本管理方法：
1.提高設(shè)計(jì)水平
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的最大區(qū)別即在于項(xiàng)目功能的多樣性和綜合性，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的功能定位和業(yè)態(tài)的分布設(shè)計(jì)是整個(gè)設(shè)計(jì)工作中的重中之重。投資方應(yīng)當(dāng)選擇具有較強(qiáng)專業(yè)性的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)人員，運(yùn)用先進(jìn)的分析方法和設(shè)計(jì)理念開展設(shè)計(jì)工作，嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)流程完成設(shè)計(jì)。同時(shí)，還需要綜合對(duì)工藝、技術(shù)、材料等因素的考慮，運(yùn)用合理的設(shè)計(jì)方案，實(shí)現(xiàn)最優(yōu)的項(xiàng)目造價(jià)測算結(jié)果。從而避免陷入建造過程中不斷調(diào)整原有設(shè)計(jì)方案，不斷突破預(yù)算造價(jià)；建成后為實(shí)現(xiàn)某些功能還需要推倒重建的尷尬境地
2.完善資料準(zhǔn)備
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是否能夠成功運(yùn)營，商業(yè)定位很重要，而定位是否準(zhǔn)確則主要取決于前期的市場調(diào)研是否切實(shí)有效。實(shí)際工作中，一些投資方為了加快建設(shè)速度，節(jié)約前期投資資金，往往會(huì)采取減少為設(shè)計(jì)單位提供設(shè)計(jì)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的做法跳過市場調(diào)研階段而直接開始設(shè)計(jì)施工，甚至還會(huì)出現(xiàn)壓縮設(shè)計(jì)時(shí)間、降低設(shè)計(jì)費(fèi)用的做法，直接影響設(shè)計(jì)質(zhì)量。故而，投資方應(yīng)注重設(shè)計(jì)階段對(duì)原始數(shù)據(jù)的提供，準(zhǔn)備充足的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與資料，以達(dá)到降低后期施工損耗，避免重復(fù)投入，從而達(dá)到實(shí)現(xiàn)成本控制目標(biāo)的目的。
第二，建設(shè)施工階段。作為商業(yè)地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本形成的最主要環(huán)節(jié)，施工階段實(shí)質(zhì)上是對(duì)前面設(shè)計(jì)階段方案最終實(shí)現(xiàn)的過程。為了確保達(dá)到最初設(shè)置的成本預(yù)算目標(biāo)，投資公司必須嚴(yán)格對(duì)待在施工階段所出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)問題，將商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制在合理范圍內(nèi)，以促進(jìn)最大經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
1.優(yōu)化施工方案
投資方應(yīng)當(dāng)組織專家隊(duì)伍對(duì)施工方案展開詳細(xì)評(píng)審，調(diào)整其中不合理內(nèi)容，科學(xué)選擇施工工藝，并對(duì)施工工期進(jìn)行詳細(xì)安排。若遇到技術(shù)性難題，切不可武斷解決，必須與現(xiàn)場工程師進(jìn)行商議，努力挖掘節(jié)約商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資的潛力，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)施工階段成本項(xiàng)目的控制，獲取更高的經(jīng)濟(jì)利益。
2.嚴(yán)格把握材料成本
據(jù)已有統(tǒng)計(jì)資料顯示，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中60%總成本均為工程材料費(fèi)用。因此，對(duì)材料費(fèi)用的控制是節(jié)約成本，提高成本控制水平的重要內(nèi)容。在成本管理中，最關(guān)鍵性的內(nèi)容是設(shè)置專門的材料詢價(jià)制度，確保所購入的材料能夠保證質(zhì)量，同時(shí)兼顧成本合理。若施工期間出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更的問題，則必須遵循“先算賬，后花錢”的原則，動(dòng)態(tài)把握商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)費(fèi)用額度，杜絕發(fā)生超預(yù)算的問題。在此基礎(chǔ)之上，還需要做好對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的支付管控工作，避免因施工期間現(xiàn)金流缺口而導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題。
第三，運(yùn)營管理階段。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來說，開業(yè)節(jié)點(diǎn)達(dá)成與否，并不能說明什么，開業(yè)后項(xiàng)目是否能夠持續(xù)運(yùn)營，才是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。在商業(yè)地產(chǎn)的日常運(yùn)營過程中，建議采取以下措施。
1.加強(qiáng)業(yè)態(tài)調(diào)整的成本管理
業(yè)態(tài)持續(xù)調(diào)整對(duì)商業(yè)項(xiàng)目持續(xù)運(yùn)營非常重要，一個(gè)健康的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其業(yè)態(tài)調(diào)整必然是持續(xù)發(fā)生的。這就要求財(cái)務(wù)管理人員必須時(shí)刻關(guān)注項(xiàng)目商戶的各項(xiàng)經(jīng)營數(shù)據(jù)，注意對(duì)經(jīng)營數(shù)據(jù)的收集以及對(duì)租售比、租金坪效、銷售坪效、日客流等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析，全程參與業(yè)態(tài)調(diào)整的決策和實(shí)施過程，加強(qiáng)對(duì)業(yè)態(tài)調(diào)整所產(chǎn)生的成本的預(yù)算和管理，以維護(hù)財(cái)務(wù)成本管理工作的正常開展。
2.對(duì)重點(diǎn)業(yè)務(wù)加強(qiáng)成本管控
實(shí)際運(yùn)營過程中，主要包括促銷活動(dòng)管理以及租費(fèi)收取等。商業(yè)項(xiàng)目在運(yùn)營過程中，通常會(huì)舉辦很多場促銷活動(dòng)，以保證商業(yè)項(xiàng)目人氣旺盛。首先，必須加強(qiáng)對(duì)促銷活動(dòng)的預(yù)算管理，所有的促銷活動(dòng)必須事先報(bào)批；其次，加強(qiáng)對(duì)促銷活動(dòng)的過程監(jiān)管，嚴(yán)格控制成本；最后，對(duì)促銷活動(dòng)及其效果進(jìn)行多維度分析，從而為后續(xù)促銷活動(dòng)提供指導(dǎo)。
在租費(fèi)管理中，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)態(tài)情況、所約定的租金收取方式等，通過信息化系統(tǒng)設(shè)定好基本參數(shù)，由系統(tǒng)自動(dòng)生成租金賬單和費(fèi)用賬單，從源頭上規(guī)避管控風(fēng)險(xiǎn)，既提升了財(cái)務(wù)工作效率、減少出錯(cuò)，還提升了租戶體驗(yàn)。另外，還需要著重加強(qiáng)對(duì)應(yīng)收變更、提前解約、品牌變更、租金變更等特殊業(yè)務(wù)的實(shí)時(shí)監(jiān)控，從而對(duì)上述各種變更事項(xiàng)對(duì)財(cái)務(wù)管理的影響作為預(yù)判，并及時(shí)作出調(diào)整，避免因這些不確定項(xiàng)而出現(xiàn)財(cái)務(wù)成本管理失控的現(xiàn)象。
關(guān)鍵詞：灰色關(guān)聯(lián)分析商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估
一、引言
隨著第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展和中國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，商業(yè)地產(chǎn)在城市經(jīng)濟(jì)中的地位越來越顯著。它的發(fā)展不但帶動(dòng)了第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，吸納了大量的就業(yè)人口，而且還改善了人們的生活品質(zhì)和城市景觀。在這種情況下，決策者如何有效地評(píng)估商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，以提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，對(duì)于社會(huì)、政府主管部門、開發(fā)商和用戶都具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。
本文應(yīng)用灰色關(guān)聯(lián)分析對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了評(píng)估，以尋求改善系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，為建立穩(wěn)定、繁榮和諧的商業(yè)地產(chǎn)市場做出貢獻(xiàn)。
二、灰色關(guān)聯(lián)分析的計(jì)算步驟
灰色關(guān)聯(lián)分析包括步驟如下：
1、確定參考數(shù)列，構(gòu)造數(shù)據(jù)陣
參考數(shù)列一般記為X0（k）， 即X0={X10，X20，...，Xm0}，通常xk0（k=1，2，...，m）為第k個(gè)指標(biāo)的最優(yōu)值。根據(jù)不同情況，這些最優(yōu)值可能是指標(biāo)中的最大值，也可能是指標(biāo)中的最小值。
2、數(shù)列的無量綱化處理
本文運(yùn)用均值化方法處理數(shù)列，首先算出X中第k列元素中的均值xik；然后再將同列各行元素xik除以xik，得到新的無量綱元素cik，從而構(gòu)成新的數(shù)據(jù)矩陣C，即：
Cik=Xik/xik/■（1）
3、求差序列、最大差和最小差
差序列：Δi（ki）=■
兩級(jí)最小差：
m=■Δi（ki）=■■
兩級(jí)最大差：
M=■Δi（ki）=■■
4、計(jì)算關(guān)聯(lián)系數(shù)
將經(jīng)過量綱處理的最優(yōu)指標(biāo)值C0作為參考數(shù)列，經(jīng)過量綱處理的各因素指標(biāo)Ci作為比較數(shù)列，求出C0中第個(gè)最優(yōu)指標(biāo)與Ci中第k個(gè)指標(biāo)的關(guān)聯(lián)系數(shù)αi（k）：
αi（k）=■（2）
（i=1，2，...，m，k=1，2，...，n）
式中，αi（k）為關(guān)聯(lián)系數(shù)；ρ為分辨系數(shù)，取值范圍ρ=0.1—1.0，，一般取0.1—00.5。
5、計(jì)算關(guān)聯(lián)度
關(guān)聯(lián)度計(jì)算公式為：ri=■。
6、結(jié)果分析
根據(jù)計(jì)算出來的關(guān)聯(lián)度， 對(duì)每個(gè)因素與比較因素進(jìn)行排序， 若關(guān)聯(lián)度ri最大，則說明Ci與最優(yōu)指標(biāo)值集C0最接近，第i個(gè)因素優(yōu)于其它因素， 從而確定對(duì)系統(tǒng)影響較大的因素。
二、基于灰色關(guān)聯(lián)度的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估
（一）系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)的確立
本文結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和專家的意見，運(yùn)用相關(guān)性原理，對(duì)研究對(duì)象逐步分解，構(gòu)建了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)體系，如圖1所示：
（二）數(shù)據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)化
1、對(duì)于政治因素的子集，標(biāo)準(zhǔn)化的參考數(shù)列及被比較數(shù)列有：
■={0.9842 0.9876 0.9844 0.9875 0.9792 0.9776}；
■=■
2、對(duì)于自然因素的子集，標(biāo)準(zhǔn)化的參考數(shù)列及被比較數(shù)列有：
■={0.9949 0.9871 1 11 1}
■=■
3、對(duì)于經(jīng)濟(jì)因素的子集，標(biāo)準(zhǔn)化的參考數(shù)列及被比較數(shù)列有：
■={0.9837 0.9689 0.9880 0.9412 1 1}
■=■
4、對(duì)于社會(huì)因素的子集，標(biāo)準(zhǔn)化的參考數(shù)列及被比較數(shù)列有：
■={0.9788 0.9774 0.9567 0.9396 0.9838 1}
■=■
（三）確定差序列矩陣和最大最小級(jí)差
用公式Δi（ki）=■（i=1，2，3，4）確定標(biāo)準(zhǔn)化處理后的各子集差序列矩陣，結(jié)果如下：
1、政治因素的子集集差序列矩陣如下：
Δ1（k） =■
2、自然因素的子集集差序列矩陣如下：
Δ2（k2）=■
3、經(jīng)濟(jì)因素的子集集差序列矩陣如下：
Δ3（k3）=■
4、社會(huì)因素的子集集差序列矩陣如下：
Δ4（k4）=■
根據(jù)以上矩陣確定各個(gè)子集的兩級(jí)最大差M和兩最最小差m，即：
M（k1）=0.0538，m（k1）=0；M（k2）=0.0221，m（k2）=0；M（k3）=0.0784，m（k3）=0；M（k4）=0.0906，m（k4）=0。
（四）計(jì)算關(guān)聯(lián)系數(shù)
1、政治因素子集關(guān)聯(lián)系數(shù)計(jì)算結(jié)果為：
E1=■
2、自然因素子集關(guān)聯(lián)系數(shù)計(jì)算結(jié)果為：
E2=■
3、經(jīng)濟(jì)因素子集關(guān)聯(lián)系數(shù)計(jì)算結(jié)果為：
E3=■
4、社會(huì)因素子集關(guān)聯(lián)系數(shù)計(jì)算結(jié)果為：
E4=■
（五）計(jì)算關(guān)聯(lián)度并排序
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重經(jīng)過整理分析如表1所示。
根據(jù)公式■=■（i，j=1，2，3，4），矩陣E1，E2，E3，E4的■值以及指標(biāo)權(quán)重確定各子集的關(guān)聯(lián)度并排序，計(jì)算結(jié)果如下：
（1）政治因素子集的計(jì)算結(jié)果為：R1=（0.2235， 0.1774， 0.1710， 0.1118），關(guān)聯(lián)度排序?yàn)椋和恋卣?住房政策>金融政策>稅收政策。
（2）自然因素子集的計(jì)算結(jié)果為：R2=（0.2989， 0.1443， 0.2058， 0.2446），如關(guān)聯(lián)度排序?yàn)椋夯馂?zāi)風(fēng)險(xiǎn)>洪水風(fēng)險(xiǎn)>風(fēng)暴風(fēng)險(xiǎn)>地震風(fēng)險(xiǎn)。
（3）經(jīng)濟(jì)因素子集的計(jì)算結(jié)果為：R3=（0.2599， 0.1515， 0.2255， 0.1420），關(guān)聯(lián)度排序?yàn)椋簢?jīng)濟(jì)狀況>融資風(fēng)險(xiǎn)>市場供求>地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。
（4）社會(huì)因素子集的計(jì)算結(jié)果為：R4=（0.3271， 0.2646， 0.1527）， 關(guān)聯(lián)度排序?yàn)椋撼鞘幸?guī)劃>區(qū)域發(fā)展>社會(huì)性事件。
（六）綜合評(píng)估分析
從關(guān)聯(lián)度的計(jì)算結(jié)果中可以看到， 不同的因素都有自己的最優(yōu)指標(biāo)與最差指標(biāo)。如果要反映商業(yè)地產(chǎn)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的總體狀況， 需要根據(jù)全部因素， 進(jìn)行二級(jí)綜合評(píng)價(jià)， 因此由公式 ■ ， 計(jì)算商業(yè)地產(chǎn)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)綜合關(guān)聯(lián)度為：
R=（0.2444，0.1508，0.1865，0.1612）。商業(yè)地產(chǎn)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)綜合關(guān)聯(lián)度排序?yàn)椋赫我蛩?經(jīng)濟(jì)因素>社會(huì)因素>自然因素。對(duì)比可見， 本文認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)主要是政治風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。
三、結(jié)論
本文應(yīng)用灰色關(guān)聯(lián)度分析法對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)具有灰色的特性素，因此應(yīng)用灰色關(guān)聯(lián)度分析能夠?qū)@些風(fēng)險(xiǎn)素進(jìn)行合理的優(yōu)化，使結(jié)果更符合客觀現(xiàn)實(shí)，并且該方法計(jì)算簡單，所以在實(shí)踐中具有一定的理論指導(dǎo)意義。
參考文獻(xiàn)：
①王良舉. 入境旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的灰色關(guān)聯(lián)度分析——以安徽省為例[J].皖西學(xué)院學(xué)報(bào)，2007，23（2）：99—101
關(guān)鍵詞:商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式資本運(yùn)營產(chǎn)權(quán)式商鋪頤高模式萬達(dá)模式
隨著我國商業(yè)地產(chǎn)的迅猛發(fā)展,與商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的理論研究也逐漸成為學(xué)術(shù)界的嶄新課題。目前在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有“萬達(dá)訂單模式”、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售運(yùn)營模式、房地產(chǎn)投資信托等等。
本文認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營是個(gè)系統(tǒng)工程,并從商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的構(gòu)成分析入手,結(jié)合成功案例和具體實(shí)踐,從系統(tǒng)角度對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式進(jìn)行了研究,并提出了一種商業(yè)運(yùn)營商占商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營主導(dǎo)地位的新型商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式。
商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營構(gòu)成研究
商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營環(huán)節(jié)構(gòu)成
本文認(rèn)為,商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營環(huán)節(jié)應(yīng)主要由地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營和資本運(yùn)營等三塊構(gòu)成。在商業(yè)地產(chǎn)整體運(yùn)營中,商業(yè)是核心和本質(zhì),項(xiàng)目的成敗最終取決于其商業(yè)運(yùn)營的成敗;地產(chǎn)開發(fā)是基礎(chǔ)和表現(xiàn),沒有主要包括拿地和建設(shè)的地產(chǎn)開發(fā),附著其上的商業(yè)運(yùn)營則失去了必要的基礎(chǔ)和載體;資本運(yùn)營是線索和目的,商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的各環(huán)節(jié)都由資本運(yùn)營實(shí)現(xiàn)耦合,并且任何商業(yè)項(xiàng)目都是以良性的資本運(yùn)營為最終目的。
商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營主體構(gòu)成
根據(jù)運(yùn)營環(huán)節(jié)構(gòu)成,相應(yīng)的運(yùn)營主體應(yīng)包括地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)運(yùn)營商和資本運(yùn)營商。在商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際運(yùn)營中,可能出現(xiàn)主體重合的現(xiàn)象,比較常見的是地產(chǎn)開發(fā)商同時(shí)承當(dāng)了資本運(yùn)營商的角色,并且承當(dāng)了部分商業(yè)運(yùn)營商的工作,這是我國現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的一個(gè)顯著特點(diǎn)。
商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營中的常用模式
地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)地位
所謂地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)地位是指地產(chǎn)開發(fā)商除完成地產(chǎn)開發(fā)外,還參與項(xiàng)目選址、商業(yè)運(yùn)營商的選擇,并主導(dǎo)整個(gè)運(yùn)營過程的資本運(yùn)營。
從功能來講,地產(chǎn)開發(fā)是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的基礎(chǔ)和表現(xiàn)。地產(chǎn)開發(fā)是個(gè)階段,而商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營是個(gè)長期,所以從這個(gè)角度上考慮,地產(chǎn)開發(fā)商并不適合整體運(yùn)營的主導(dǎo)地位。但地產(chǎn)開發(fā)商具有資金雄厚、土地儲(chǔ)備豐富、拿地、建設(shè)和銷售流程熟悉的優(yōu)勢(shì),并且由于商業(yè)地產(chǎn)在相當(dāng)一段時(shí)間里被認(rèn)為首先是地產(chǎn)開發(fā),然后才是商業(yè)經(jīng)營。地產(chǎn)開發(fā)商占商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的主導(dǎo)地位,具有先天優(yōu)勢(shì)。
萬達(dá)模式是地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)地位類型的代表,其創(chuàng)新性和優(yōu)勢(shì)在于:地產(chǎn)商充分發(fā)揮自身領(lǐng)域優(yōu)勢(shì),通過模塊化的標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)可大大降低項(xiàng)目建設(shè)成本;通過耦合大型商業(yè),實(shí)現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的內(nèi)在邏輯流程;在資本運(yùn)營上,也不僅僅局限于住宅的短期銷售模式,而是以地產(chǎn)為載體(分零銷售、整體銷售、整體上市等)實(shí)現(xiàn)資本運(yùn)營。
但萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式有幾個(gè)特點(diǎn)值得我們關(guān)注,它們分別是:
商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營中的地產(chǎn)開發(fā)具有地產(chǎn)項(xiàng)目本身的周期長、投資大的特點(diǎn),以地產(chǎn)耦合商業(yè),地產(chǎn)占主動(dòng)對(duì)其在整個(gè)項(xiàng)目中的利益博弈并無益處,商業(yè)運(yùn)營商可能的變更對(duì)地產(chǎn)運(yùn)營商影響巨大。除通過地產(chǎn)的載體、租金的形式外,資本運(yùn)營未與商業(yè)運(yùn)營實(shí)現(xiàn)耦合。商業(yè)運(yùn)營與地產(chǎn)開發(fā)商通過契約方式的耦合,在實(shí)現(xiàn)商業(yè)的持續(xù)經(jīng)營上(尤其是在商業(yè)低迷階段時(shí))存在一定隱患。
萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式要求作為項(xiàng)目主體的地產(chǎn)開發(fā)商同時(shí)擁有商業(yè)經(jīng)營、資本運(yùn)營方面豐富的能力。
商業(yè)運(yùn)營商占主導(dǎo)地位
所謂商業(yè)運(yùn)營商占主導(dǎo)地位是指商業(yè)運(yùn)營商除完成商業(yè)運(yùn)營外,還參與地產(chǎn)開發(fā)(主要是商業(yè)選址、商業(yè)設(shè)計(jì)和商業(yè)規(guī)劃),并主導(dǎo)整個(gè)運(yùn)營過程的資本運(yùn)營。
商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的核心是商業(yè)運(yùn)營,無論是地產(chǎn)開發(fā)、資產(chǎn)運(yùn)營,最終的盈利都需要商業(yè)運(yùn)營來體現(xiàn)。商業(yè)運(yùn)營商承擔(dān)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的主導(dǎo)地位有以下優(yōu)勢(shì):商業(yè)運(yùn)營商主導(dǎo)項(xiàng)目選址和前期規(guī)劃,為后期商業(yè)運(yùn)營的成功提供良好基礎(chǔ);商業(yè)運(yùn)營更具穩(wěn)定性和持續(xù)性;資產(chǎn)運(yùn)營可與商業(yè)運(yùn)營耦合,而不僅僅以地產(chǎn)為載體,可拓寬商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營渠道和手段。
下文以頤高商業(yè)地產(chǎn)模式為例,分析商業(yè)運(yùn)營商占主導(dǎo)地位的具體情況。
頤高是一家以專業(yè)數(shù)碼連鎖業(yè)務(wù)為基礎(chǔ),IT藍(lán)色房產(chǎn)、IT網(wǎng)絡(luò)資訊為核心業(yè)務(wù),融合IT相關(guān)產(chǎn)業(yè)于一體的全國性大型IT集團(tuán)公司。其商業(yè)地產(chǎn)具體運(yùn)營模式表現(xiàn)在以下幾方面:
地產(chǎn)耦合:頤高早期采用租賃、品牌輸出等形式實(shí)現(xiàn)商業(yè)擴(kuò)展;近年逐漸采取購置、聯(lián)合開發(fā)等形式進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的前端,直接與地產(chǎn)開發(fā)商在資產(chǎn)上進(jìn)行耦合,占據(jù)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的主導(dǎo)地位。表現(xiàn)在:參與并主導(dǎo)商業(yè)物業(yè)的選址;用資產(chǎn)的形式與開發(fā)商形成強(qiáng)耦合;在項(xiàng)目之初即與開發(fā)商建立完善的開發(fā)商退出機(jī)制,獲得項(xiàng)目建成后的資產(chǎn)處置權(quán)。
資本運(yùn)營:頤高通過購置、聯(lián)合開發(fā)等形式獲得房屋的產(chǎn)權(quán)處置權(quán),并在此基礎(chǔ)上建立兼顧商業(yè)經(jīng)營和物業(yè)資產(chǎn)的資本運(yùn)營模式。
總結(jié)頤高資本運(yùn)營模式,主要有以下幾點(diǎn):資產(chǎn)介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā),建立完善開發(fā)商退出機(jī)制,完成開發(fā)商的資本周期(投入并獲得合理回報(bào));通過物業(yè)資產(chǎn)的部分銷售、物業(yè)抵押、經(jīng)營型貸款或引入信托投資等形式,平衡前期資產(chǎn)投入;部分物業(yè)長期持有,通過持續(xù)經(jīng)營獲得持續(xù)的商業(yè)收益,物業(yè)增值,滿足投資人、信托基金的投資回報(bào)。
頤高商業(yè)地產(chǎn)模式是一種典型的商業(yè)運(yùn)營商占據(jù)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營主導(dǎo)地位的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式。該商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式的創(chuàng)新點(diǎn)在于:
充分發(fā)揮了商業(yè)運(yùn)營商在商業(yè)領(lǐng)域的專業(yè)性,通過資產(chǎn)的強(qiáng)耦合關(guān)系實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營在整體項(xiàng)目運(yùn)營的主導(dǎo)地位,進(jìn)而實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營以商業(yè)運(yùn)營為核心;充分發(fā)揮了地產(chǎn)開發(fā)商在地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的專業(yè)性;完善的退出機(jī)制,保障地產(chǎn)開發(fā)商利益的同時(shí),強(qiáng)化商業(yè)運(yùn)營對(duì)項(xiàng)目的主導(dǎo)作用;除傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營模式外,還可實(shí)現(xiàn)以商業(yè)經(jīng)營為載體的資產(chǎn)運(yùn)營,使商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營更具有持續(xù)性;頤高商業(yè)模式事實(shí)上是實(shí)現(xiàn)了以商業(yè)為核心,以資本為杠桿的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營。
頤高商業(yè)地產(chǎn)模式對(duì)商業(yè)運(yùn)營商提出了新的要求,除商業(yè)運(yùn)營的領(lǐng)域能力外,還需要具備利用資本杠桿把控項(xiàng)目整體運(yùn)營的能力。
比較分析
內(nèi)容摘要:商業(yè)地產(chǎn)指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式,從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等。商業(yè)地產(chǎn)是以“商業(yè)”為核心的地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈,受商業(yè)市場影響較大。本文分析了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的影響因素,構(gòu)建了商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值活動(dòng)模型,并探討了商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈的相互作用關(guān)系,以期對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作與發(fā)展有所啟示。
關(guān)鍵詞:商業(yè)地產(chǎn) 價(jià)值鏈 相互作用關(guān)系
商業(yè)地產(chǎn)指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式,從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等。2009年下半年以來,全國許多城市住宅價(jià)格屢創(chuàng)新高,但商業(yè)地產(chǎn)市場卻背道而馳,在空置率居高不下的情況下,售價(jià)和租金都出現(xiàn)了較大幅度的下跌,部分城市甚至出現(xiàn)了“住商倒掛”現(xiàn)象。商業(yè)地產(chǎn)究竟是“商業(yè)”還是“地產(chǎn)”?商業(yè)地產(chǎn)的核心價(jià)值是什么?為什么商業(yè)地產(chǎn)如此脆弱?本文認(rèn)為,商業(yè)地產(chǎn)就是以“商業(yè)”為核心的地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈,商業(yè)地產(chǎn)受商業(yè)市場影響較大。
商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的影響因素
2009年5月以來,住宅市場受中國經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇與一定的剛性需求影響,銷售量與價(jià)格逐步上升,但商業(yè)地產(chǎn)大部分卻慘淡運(yùn)營。商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的影響因素包括以下方面:
(一)商業(yè)市場萎縮導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營受困
我國商業(yè)市場具有消費(fèi)人群多而消費(fèi)能力不強(qiáng)的特點(diǎn),做大市場份額、拓展市場空間是商業(yè)市場發(fā)展的必然選擇。所以導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)量過大―“物業(yè)規(guī)模大,坪效不高”。
受2008年下半年爆發(fā)的金融危機(jī)影響,商業(yè)市場出現(xiàn)萎縮,同時(shí)龐大非優(yōu)質(zhì)的商業(yè)建筑體招商困難。在此形勢(shì)下,主力店幾乎成了所有商業(yè)開發(fā)商的救命草。而主力店又往往由一些國內(nèi)外零售業(yè)知名企業(yè)擔(dān)當(dāng),它們?cè)诮鹑谖C(jī)中也被波及。經(jīng)濟(jì)泡沫破滅導(dǎo)致企業(yè)為繁榮時(shí)期的過度擴(kuò)張付出慘痛代價(jià)。近期中國連鎖經(jīng)營協(xié)會(huì)的《中國連鎖零售企業(yè)經(jīng)營狀況分析報(bào)告》顯示,從2008年初到2009年第一季度,中國連鎖零售行業(yè)出現(xiàn)連續(xù)5個(gè)季度的增幅下滑。其他相關(guān)數(shù)據(jù)也證實(shí),從2008年開始受金融危機(jī)影響,國際零售巨頭經(jīng)營狀況不佳,資本擴(kuò)張能力下降,導(dǎo)致發(fā)展動(dòng)力不足,商業(yè)門店拓展計(jì)劃放慢。此后,國內(nèi)外一些知名零售企業(yè)也開始調(diào)整開店計(jì)劃并進(jìn)行裁員。另外,2009年以來國內(nèi)外一些大的零售企業(yè)沒有披露新的開店動(dòng)向,也開始悄悄地縮小開發(fā)規(guī)模要求,連鎖商業(yè)回歸理性,尤其在商業(yè)選址上表現(xiàn)出審慎姿態(tài)。
商業(yè)連鎖巨頭紛紛改變開店計(jì)劃影響到了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。從微觀角度來看,商業(yè)零售企業(yè)的一切經(jīng)營活動(dòng)都離不開市場,與其他產(chǎn)業(yè)的區(qū)位相比,其最大的特點(diǎn)是區(qū)位的消費(fèi)指向。商業(yè)區(qū)位論的理論基礎(chǔ)是德國地理學(xué)家克里斯特勒(Christaller)“中心地理論”中適用于零售商業(yè)的部分。因此,商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)必須站在商業(yè)運(yùn)營的角度出發(fā),尤其在選址方面要有分析數(shù)據(jù)支持。
(二)開發(fā)商的職業(yè)素養(yǎng)影響商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈
商業(yè)地產(chǎn)究竟是一個(gè)怎樣的價(jià)值鏈呢?美國的主流商業(yè)(零售)地產(chǎn)和商業(yè)管理行業(yè),兼有零售渠道和地產(chǎn)的雙重特質(zhì),其核心就是一個(gè)把地產(chǎn)與商業(yè)有機(jī)整合的產(chǎn)業(yè)。也就是說商業(yè)地產(chǎn)=商業(yè)+地產(chǎn)。“地產(chǎn)”是指各種零售、餐飲、娛樂、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)的持有形式,而“商業(yè)”就是這些地產(chǎn)所承載的各種商業(yè)零售業(yè)態(tài)。商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈如圖1所示。
如果商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商缺乏對(duì)商業(yè)流通市場的駕馭能力及行業(yè)水平,缺乏企業(yè)家的責(zé)任感與道德素養(yǎng),那么商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)走向危險(xiǎn)的境地,從而影響整個(gè)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)鏈。現(xiàn)在很多商業(yè)開發(fā)商不是去考慮商業(yè)項(xiàng)目給后續(xù)投資經(jīng)營者帶來的價(jià)值與持久經(jīng)營能力,而是能賣則賣,能租則租,兩者不行就逃跑。商業(yè)地產(chǎn)的形成是以商業(yè)為核心的價(jià)值鏈,在這個(gè)價(jià)值鏈中每一個(gè)價(jià)值相關(guān)者都必須引起開發(fā)商的關(guān)注,如果用開發(fā)住宅的思路去開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)除非在瘋狂不理性的市場背景下才能暫時(shí)得逞,但災(zāi)難始終難以避免,因?yàn)檫@個(gè)代價(jià)很有可能讓商業(yè)物業(yè)投資者來承受。商業(yè)物業(yè)的投資失敗將會(huì)導(dǎo)致商業(yè)市場的恐慌,僥幸的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商也就只有收割型利潤了,因?yàn)閮r(jià)值鏈的相關(guān)者不會(huì)輕易第二次上當(dāng)。
(三)商業(yè)地產(chǎn)承擔(dān)的價(jià)值體系過高給項(xiàng)目運(yùn)營增壓
在市場不規(guī)范與經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定的狀況下,商業(yè)地產(chǎn)承擔(dān)的價(jià)值體系過高容易導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的失敗。商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的區(qū)別較大。一個(gè)商鋪承擔(dān)很多賺取利潤的要求和環(huán)節(jié):開發(fā)商要有開發(fā)利潤;投資商要有投資利潤;經(jīng)營者也要賺取營業(yè)利潤,如此層層加碼,商品的銷售成本扶搖直上,從而使商品失去了市場競爭力,導(dǎo)致人氣低落,最終拖垮整個(gè)市場,使商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目失去長期經(jīng)營價(jià)值。由于商業(yè)的經(jīng)營環(huán)境、消費(fèi)市場及其商業(yè)地產(chǎn)市場自身原因,金融危機(jī)不良因素開始層層傳導(dǎo),最直接的打擊是商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)租水平下降;而由于門店擴(kuò)張速度減緩,導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)的市場飽和程度進(jìn)一步提高,需求量減少,商業(yè)物業(yè)供求關(guān)系更加失衡,租金定價(jià)主動(dòng)權(quán)傾向承租方,所以租金水平總體呈下降趨勢(shì)。這就是目前很多城市商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)低迷狀態(tài)的原因之一。
商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值活動(dòng)模型構(gòu)建
(一)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值活動(dòng)階段
商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值活動(dòng)模型一般分為四個(gè)階段,即項(xiàng)目調(diào)研階段、項(xiàng)目開發(fā)階段、招商同步運(yùn)營階段、策劃推進(jìn)階段。
1.項(xiàng)目調(diào)研階段。商業(yè)地產(chǎn)的前期調(diào)研是非常關(guān)鍵的程序,所考慮的因素決定后期經(jīng)營的成敗,調(diào)研所解決的問題必須考慮項(xiàng)目資源優(yōu)勢(shì)及資本、商業(yè)環(huán)境、人力資源條件等是否匹配。在調(diào)研中尤其要關(guān)注商業(yè)環(huán)境。商業(yè)物業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)中,商圈的飽和意味這個(gè)商圈內(nèi)競爭白熱化,顧客被嚴(yán)重分流,資源的利用效能相對(duì)下降,經(jīng)營環(huán)境欠佳,商業(yè)物業(yè)的收益減少,商業(yè)物業(yè)的價(jià)格也相應(yīng)下降。測量商圈飽和度,使用比較廣泛的是飽和度指數(shù),其公式為:
IRS=(C*RE)÷RF
其中:IRS為飽和度指數(shù);C為顧客總數(shù);RE為每一位顧客的平均購買額;RF為商圈內(nèi)商場的營業(yè)面積。
2.項(xiàng)目開發(fā)階段。項(xiàng)目開發(fā)階段從項(xiàng)目的合理設(shè)計(jì)開始到建筑細(xì)節(jié)質(zhì)量及商業(yè)合理功能區(qū)域的細(xì)節(jié)化布置等。項(xiàng)目的競爭優(yōu)勢(shì)在于項(xiàng)目的特色優(yōu)勢(shì)、成本優(yōu)勢(shì)、環(huán)境及機(jī)會(huì)優(yōu)勢(shì)。這些因素是商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格高低的先決條件。
3.招商同步運(yùn)營階段。商業(yè)項(xiàng)目招商的難易除了前面兩個(gè)階段以外,更決定于商業(yè)品牌與商業(yè)規(guī)模。一般而言,品牌知名度越高,商業(yè)魅力就越大。另外,商業(yè)規(guī)模也決定商業(yè)發(fā)展的空間與潛力,所以規(guī)模化商業(yè)體更能受到青睞。
4.策劃推進(jìn)階段。商業(yè)地產(chǎn)的策劃是在商業(yè)地產(chǎn)投資初始階段必須考慮的因素,否則后續(xù)的商業(yè)運(yùn)營將面臨癱瘓。筆者曾負(fù)責(zé)江蘇鎮(zhèn)江一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的總策劃,在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)其中一個(gè)位于鎮(zhèn)江市主商業(yè)區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營慘淡,經(jīng)分析,該項(xiàng)目除了先天設(shè)計(jì)存在缺陷以外,更為關(guān)鍵的是沒有商業(yè)推手來包裝運(yùn)營,以至于最后出現(xiàn)“前熱后冷”的局面。
(二)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值活動(dòng)過程
商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值活動(dòng)過程一般分為三個(gè)過程,即項(xiàng)目構(gòu)成過程、項(xiàng)目產(chǎn)生價(jià)值過程、價(jià)值分配過程。
1.項(xiàng)目構(gòu)成過程。這個(gè)過程要求開發(fā)商錯(cuò)位思考,也就是說開發(fā)商必須站在商業(yè)經(jīng)營者角度來制造商業(yè)載體。同時(shí)該過程中銀行與投資方對(duì)項(xiàng)目認(rèn)可與否直接影響項(xiàng)目能否成立。
2.項(xiàng)目產(chǎn)生價(jià)值過程。項(xiàng)目產(chǎn)生價(jià)值過程是一個(gè)專業(yè)的運(yùn)營過程,對(duì)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部的人力資源要求較高,團(tuán)隊(duì)的業(yè)務(wù)水平直接影響項(xiàng)目質(zhì)量及其價(jià)值高低。這個(gè)過程能決定項(xiàng)目投資者的回報(bào)價(jià)值。
3.價(jià)值分配過程。價(jià)值分配過程其實(shí)是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)與價(jià)值的平衡過程。項(xiàng)目投資者除去項(xiàng)目成本獲取回報(bào);銀行規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)獲取利息回報(bào);物業(yè)投資者及商業(yè)經(jīng)營者靠租金及高營業(yè)額獲取報(bào)酬。支持性合作伙伴利益分配體現(xiàn)在項(xiàng)目經(jīng)營后產(chǎn)生的價(jià)值利潤上面。只有商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營成功,商業(yè)市場繁榮,各方才有回報(bào)價(jià)值。商業(yè)項(xiàng)目支持性合作伙伴利益分配如圖2所示。
商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈的相互作用關(guān)系
邁克爾•波特對(duì)生產(chǎn)性企業(yè)提出的“價(jià)值鏈分析法”,把企業(yè)內(nèi)外價(jià)值增加的活動(dòng)分為基本活動(dòng)和支持性活動(dòng)。商業(yè)地產(chǎn)的整個(gè)運(yùn)作過程也一樣:基本活動(dòng)包括商業(yè)地塊信息收集、商業(yè)市場調(diào)研、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商運(yùn)營及后續(xù)策劃跟進(jìn)等;支持性活動(dòng)涉及人力、財(cái)務(wù)、計(jì)劃、研究與開發(fā)、價(jià)值關(guān)系等。上述基本活動(dòng)和支持性活動(dòng)構(gòu)成了商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值鏈,這些真正創(chuàng)造價(jià)值的經(jīng)營活動(dòng),就是價(jià)值鏈上的戰(zhàn)略環(huán)節(jié)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要保持的競爭優(yōu)勢(shì),實(shí)際上就是企業(yè)在價(jià)值鏈某些特定戰(zhàn)略環(huán)節(jié)上的優(yōu)勢(shì)。運(yùn)用價(jià)值鏈的分析方法確定核心競爭力,就是要求商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)密切關(guān)注組織的資源狀態(tài),要求開發(fā)企業(yè)決策者在價(jià)值鏈的關(guān)鍵環(huán)節(jié)上培養(yǎng)核心競爭力,以形成和鞏固企業(yè)在行業(yè)內(nèi)的競爭優(yōu)勢(shì)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)既可以來源于價(jià)值活動(dòng)所涉及市場范圍的調(diào)整,也可來源于合作伙伴之間的協(xié)調(diào)或合用價(jià)值鏈所帶來的最優(yōu)化效益。
如果說純粹的商業(yè)關(guān)系追求的是同等價(jià)值,那么商業(yè)伙伴追求的是差異化價(jià)值,而同盟追求的才是共同價(jià)值。開發(fā)商、銀行或投資方、物業(yè)投資者、業(yè)態(tài)經(jīng)營者之間的關(guān)系是微妙的,他們?cè)诤献髦半m然有著不同行業(yè)的特性,但共同的利益讓他們成為價(jià)值體系中的共同體,他們的方向是一致的,任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題就意味著價(jià)值鏈面臨斷裂的危險(xiǎn),從而導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目失敗。所以商業(yè)地產(chǎn)除了涉及的四個(gè)基本階段性活動(dòng)以外,支持性合作伙伴也非常關(guān)鍵,他們之間具有價(jià)值鏈的相互作用關(guān)系。
結(jié)論
本文分析了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)價(jià)值鏈及其價(jià)值模型,指出商業(yè)有商業(yè)的運(yùn)營法則,地產(chǎn)有地產(chǎn)的操作模式,兩方面相互配合才能發(fā)揮最大效應(yīng)。商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)與地產(chǎn)的結(jié)合,只有兩者配合,項(xiàng)目才能繁榮升值,價(jià)值鏈中的利益相關(guān)者才有長期的投資收益。但是目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商大多是傳統(tǒng)的住宅開發(fā)商,他們的著眼點(diǎn)在于商鋪的銷售,后續(xù)經(jīng)營往往流于促進(jìn)銷售的概念宣傳。而事實(shí)上,一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功與否,或者說一個(gè)投資行為的成功與否,關(guān)鍵在于項(xiàng)目的長期經(jīng)營價(jià)值。而目前存在的最大問題是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和經(jīng)營沒有形成一個(gè)系統(tǒng)性的因果關(guān)系。商業(yè)地產(chǎn)是一系列業(yè)態(tài)的集合,只有渡過艱難的市場培育期,才能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
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商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成了掘金富礦，但由于地產(chǎn)商不懂商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營規(guī)律，簡單套用住宅地產(chǎn)模式，風(fēng)險(xiǎn)也接踵而至。如何有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？北京中海首佳商業(yè)設(shè)計(jì)公司創(chuàng)立的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)的全程一體化專業(yè)協(xié)同服務(wù)模式――“Z模式”也許為我們提供了答案。“Z模式”的推出引起了業(yè)界的普遍關(guān)注，也為首佳在前不久舉行的中國國際商業(yè)地產(chǎn)博覽會(huì)上贏得了“中國商業(yè)地產(chǎn)卓越服務(wù)機(jī)構(gòu)”的稱號(hào)，總經(jīng)理徐毅也因此受聘為中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟的專家委員。
為進(jìn)一步推動(dòng)中國商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展，2004年12月22日，首佳公司在北京舉辦了商業(yè)地產(chǎn)“Z模式”實(shí)例深度分析會(huì)。會(huì)上，該公司專業(yè)團(tuán)隊(duì)的成員和中關(guān)村國際商城、西安立豐購物中心等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的操盤代表通過對(duì)實(shí)例的深度剖析，對(duì)“Z模式”進(jìn)行了全方位的展示和介紹。中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟理事長荀培路出席會(huì)議并發(fā)言指出：一個(gè)行業(yè)和市場成熟與否的一個(gè)重要標(biāo)志是中介服務(wù)機(jī)構(gòu)是否全面、細(xì)分和達(dá)到一定的水準(zhǔn)，首佳在這方面所做的努力是值得肯定的。他希望中海首佳在今后工作中不斷完善“Z模式”，使“Z模式”引領(lǐng)中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)中介服務(wù)的方向。
那么，現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中到底蘊(yùn)涵著哪些風(fēng)險(xiǎn)，“Z模式”又是如何助力于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功運(yùn)營的？帶著這些問題，記者對(duì)中海首佳公司的副總經(jīng)理兼咨詢總監(jiān)何雨生進(jìn)行了采訪。
記者：你覺得現(xiàn)階段的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中存在哪些問題？
何雨生：很多的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商和開發(fā)商都是從住宅開發(fā)轉(zhuǎn)型而來，他們?nèi)狈ι虡I(yè)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，因此對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的操作思路，操作程序，招商渠道把握得不是很好。其中最大的問題是他們沒有認(rèn)清商業(yè)地產(chǎn)和住宅項(xiàng)目開發(fā)存在著本質(zhì)上的區(qū)別：住宅是先開發(fā)后銷售，而商業(yè)地產(chǎn)則應(yīng)該是先招商后開發(fā)。這種本質(zhì)上的差異決定了住宅和商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式應(yīng)該是有所區(qū)別的，現(xiàn)在的很多開發(fā)商顯然是忽視了這一點(diǎn)。
記者：作為一名商業(yè)咨詢師，你認(rèn)為應(yīng)該如何解決這些問題？
何雨生：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)該“以謀為先”，正確處理好前期地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)經(jīng)營的關(guān)系尤其重要，現(xiàn)在很多投資者在利益的驅(qū)動(dòng)下，忽視市場的需求，不經(jīng)調(diào)查分析便盲目上馬，這為項(xiàng)目后期的經(jīng)營管理埋下了隱患。因此，發(fā)展商要具有高度的商業(yè)敏感，重視事先的商業(yè)設(shè)計(jì)和規(guī)劃，這是確保一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功的必要條件。
記者：這種商業(yè)“規(guī)劃”或者“設(shè)計(jì)”具體應(yīng)該如何進(jìn)行？
何雨生：首先應(yīng)該通過詳細(xì)的調(diào)查分析，探求到市場的確切需求，并據(jù)此確定商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的主題，然后才能圍繞主題進(jìn)行資源上的整合，開展招商和運(yùn)營。而首佳所推出的“Z模式”提供了一個(gè)更加系統(tǒng)化的解決方案，它的一個(gè)重要特征是突出了“全程化”的概念，這就使得商業(yè)咨詢服務(wù)囊括了前期的項(xiàng)目定位、后期的經(jīng)營管理等各個(gè)環(huán)節(jié)，從而有助于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目效益的可持續(xù)增長。
記者：剛才你提到“全程化”，那么，在一個(gè)“全程化”的項(xiàng)目中，通過“Z模式”所提供的這種服務(wù)到什么時(shí)候?yàn)橹梗吭诮K止之后有沒有類似產(chǎn)品銷售那樣的“售后支持”，如果有，又是怎么做的？
何雨生：我們的“全程化”管理實(shí)際上是包括了“售后支持”這一塊的。在我們所服務(wù)過的項(xiàng)目中，通常我們都要在項(xiàng)目后進(jìn)行長時(shí)間的后續(xù)跟蹤，并針對(duì)后期監(jiān)測中發(fā)現(xiàn)的問題，整合專家資源，實(shí)行輔助化管理。總之，“Z模式”能夠?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)提供一個(gè)完整的支持體系，有助于對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體的把握，從而保證服務(wù)的專業(yè)化深度。
而在北京，盡管有CBD、金融街等地標(biāo)，但一些新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)正在崛起的地標(biāo)性建筑似乎更被市場看好。
北京商業(yè)地產(chǎn)空間大
來自市場機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，今年1到9月，北京商業(yè)地產(chǎn)新增供應(yīng)量同比減少39%，而成交量卻顯著上升。在這段時(shí)期內(nèi)，北京商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成交金額364.1億元，同比增長45.6%。其中寫字樓成交總額283.1億元，同比上漲56.6%。
供應(yīng)量的下降必將帶來空置率下降。來自搜房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，目前北京中高端商業(yè)綜合體項(xiàng)目整體空置率為8.81%。這已經(jīng)是自2006年以來空置率的最低點(diǎn)位。
來自國際物業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)第一太平戴維斯的報(bào)告指出，北京作為發(fā)展中的國際貿(mào)易城市，商業(yè)與住宅的面積比例為1.41，不僅低于國外一些發(fā)達(dá)城市，甚至低于國內(nèi)一些二線城市。據(jù)悉，濟(jì)南、西安、大連一些區(qū)域的商住比分別為2.22、1.93、1.72，均高于北京市的水平。所以，北京商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展具有較大空間。
負(fù)責(zé)開發(fā)綜合體諾德中心項(xiàng)目的北京中鐵華升房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司總經(jīng)理王景明，在接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)這樣評(píng)論商業(yè)地產(chǎn)對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的意義：“未來5年中國經(jīng)濟(jì)面臨四大轉(zhuǎn)型，即從工業(yè)化主導(dǎo)向城市化主導(dǎo)轉(zhuǎn)型、從投資主導(dǎo)向消費(fèi)主導(dǎo)轉(zhuǎn)型、從私人產(chǎn)品供給向公共產(chǎn)品供給轉(zhuǎn)型以及向低碳經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。可以說，在從工業(yè)化主導(dǎo)向城市化主導(dǎo)轉(zhuǎn)型、從投資主導(dǎo)向消費(fèi)主導(dǎo)轉(zhuǎn)型這兩大轉(zhuǎn)型中，商業(yè)地產(chǎn)都起到了不可或缺的作用。”
諾德二期正認(rèn)購
或許正是看到商業(yè)地產(chǎn)的陽光未來，各路人馬紛紛摩拳擦掌，試圖鉆入商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)蛋糕房。
但是作為技術(shù)含量頗高的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，并不是每個(gè)量級(jí)的選手都能玩得轉(zhuǎn)。北京諾德置業(yè)有限公司總經(jīng)理李新春對(duì)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者說，中國一線城市的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)的確在明顯提升，不僅是因?yàn)楹芏嚅_發(fā)商投身商業(yè)地產(chǎn)，更重要的原因是中國城市化進(jìn)程的發(fā)展需要。
李新春說，很多開發(fā)商都希望投身商業(yè)地產(chǎn)，分一杯羹。但是，商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)不同，它對(duì)于開發(fā)商的要求更為嚴(yán)格，從規(guī)劃、招商到后期運(yùn)營，需要全程運(yùn)籌。因此，并不是每個(gè)開發(fā)商都能夠做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的。
而諾德中心項(xiàng)目的開發(fā)商是依托中鐵建工集團(tuán)的北京中鐵華升房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司。這一國企背景開發(fā)商曾先后投資開發(fā)并建設(shè)了深圳諾德中心、大連諾德大廈、青島諾德中心、蘇州高新國際商務(wù)廣場等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，現(xiàn)均已成為區(qū)域地標(biāo)級(jí)項(xiàng)目，目前正在開發(fā)建設(shè)北京諾德中心。“我相信，憑借中國中鐵雄厚的實(shí)力以及多年的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，我們中鐵華升一定能夠抓住商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展機(jī)遇，為我們的城市貢獻(xiàn)更多、更好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益和企業(yè)效益的雙贏。”李新春如是說。
投資者的反應(yīng)最能說明諾德的吸引力：中鐵諾德中心項(xiàng)目一期已經(jīng)售罄，并開始交付使用。有人說，對(duì)于大型綜合體項(xiàng)目來說，諾德中心一期能夠提前交付業(yè)主，這也算地產(chǎn)開發(fā)史上的一個(gè)奇跡。
而其近期推出的二期準(zhǔn)現(xiàn)甲級(jí)寫字樓，也已經(jīng)開始認(rèn)購。投資者們亦不斷打探著各種消息。之前在一期購買了近千平米面積的投資者郭東升近來又開始打起了二期項(xiàng)目的“主意”。
商業(yè)地產(chǎn) 正逢大好機(jī)遇期
《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：如何預(yù)判未來中國的商業(yè)地產(chǎn)市場？
王景明：中國的商業(yè)地產(chǎn)正迎來前所未有的好機(jī)遇，從以下三大方面可以看出來。
其一，政府規(guī)劃層面。中國正在經(jīng)歷城市化進(jìn)程的快速發(fā)展，政府出臺(tái)大量的規(guī)劃和政策來促進(jìn)城市發(fā)展，比如CBD東擴(kuò)，總部基地的東進(jìn)西擴(kuò)。這一切，為中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)I造了非常好的氛圍。
其二，商業(yè)項(xiàng)目層面。中國的開發(fā)商越來越重視商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，更關(guān)注規(guī)劃和招商的前瞻性、未來運(yùn)營的持久性。越來越多優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目面世，這些好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)現(xiàn)自身效益的同時(shí)，更在“商業(yè)地產(chǎn)改變區(qū)域價(jià)值”層面發(fā)揮了巨大作用。
其三，投資價(jià)值層面。在中國，商業(yè)地產(chǎn)的持久穩(wěn)定投資屬性開始顯現(xiàn)。尤其是住宅限購令之后，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的不限購、不限貸吸引了眾多投資客進(jìn)入，隨著商業(yè)地產(chǎn)租賃市場的不斷升溫，投資客們也越來越意識(shí)到商業(yè)地產(chǎn)持久穩(wěn)定的投資屬性。
《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：在如今的市場形勢(shì)下，以商業(yè)地產(chǎn)為主要方向的諾德品牌，有怎樣的發(fā)展戰(zhàn)略？
王景明：經(jīng)過之前的品牌整合，已經(jīng)確立了品牌的未來發(fā)展方向，也制定了“立足北京，布局全國”的發(fā)展戰(zhàn)略，力圖將諾德品牌打造成為聞名全國的品牌，這也是我們奮斗的目標(biāo)。
如今，北京諾德中心項(xiàng)目就是品牌發(fā)展戰(zhàn)略的起航之作，未來隨著城市化發(fā)展需求，我們將打造更多的諾德品牌項(xiàng)目，為經(jīng)濟(jì)建設(shè)貢獻(xiàn)力量。
《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：經(jīng)過一年的轉(zhuǎn)型，很多開發(fā)商正式投身商業(yè)地產(chǎn)，您怎么看待這一現(xiàn)象？
李新春：中國一線城市的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)的確在明顯提升，不僅因?yàn)楹芏嚅_發(fā)商投身商業(yè)地產(chǎn)，更重要的原因是中國城市化進(jìn)程的發(fā)展需要。
中鐵華升地產(chǎn)依托中國中鐵雄厚的實(shí)力，傾力打造“諾德”品牌，以“一諾千金、德行天下”的開發(fā)理念，先后在多個(gè)城市投資開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，現(xiàn)均已成為區(qū)域地標(biāo)級(jí)項(xiàng)目，目前正在開發(fā)建設(shè)北京諾德中心。相信憑借中國中鐵雄厚的實(shí)力以及多年的經(jīng)驗(yàn)，中鐵華升一定能夠抓住發(fā)展機(jī)遇，貢獻(xiàn)更多更好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益和企業(yè)效益的雙贏。
《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：北京諾德中心項(xiàng)目一期已售罄，取得這樣的成績，諾德優(yōu)勢(shì)在哪兒？
李新春：北京諾德中心的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)有三點(diǎn)：
其一，中關(guān)村科技園豐臺(tái)園是一個(gè)擁有20年歷史的國家級(jí)開發(fā)區(qū)，如今又進(jìn)入“東進(jìn)西擴(kuò)”的發(fā)展戰(zhàn)略時(shí)期。北京諾德中心作為豐臺(tái)科技園“東擴(kuò)”戰(zhàn)略的首個(gè)項(xiàng)目，可以說是站在巨人肩膀上，與園區(qū)共發(fā)展。
其二，諾德品牌作為世界500強(qiáng)中國中鐵旗下的首個(gè)城市綜合體品牌，擁有強(qiáng)有力的實(shí)力后盾。
其三，諾德品牌做項(xiàng)目，并非只站在企業(yè)的角度，更是以城市運(yùn)營商的理念來做項(xiàng)目。北京諾德中心是豐臺(tái)科技園的首個(gè)綜合體項(xiàng)目，填補(bǔ)了區(qū)域乃至城市的空白。
《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：市場上目前有很多寫字樓產(chǎn)品，諾德二期的產(chǎn)品有哪些優(yōu)勢(shì)？
劉巍：第一，依托項(xiàng)目整體高端定位，地標(biāo)綜合體帶來的平臺(tái)優(yōu)勢(shì)。北京諾德中心二期定位于地標(biāo)級(jí)高端綜合體，包括一棟200米超高層總部寫字樓、四棟比肩而立的總部企業(yè)獨(dú)棟寫字樓、兩棟公寓以及名品商業(yè)中心。薈萃多元業(yè)態(tài)，以200米“區(qū)域第一高”之勢(shì)，定義總部經(jīng)濟(jì)區(qū)商務(wù)新形象，建樹總部經(jīng)濟(jì)區(qū)地標(biāo)。
第二，獨(dú)棟寫字樓帶來的高端企業(yè)形象。未來進(jìn)駐者，可專享獨(dú)立冠名權(quán)、獨(dú)立電梯、獨(dú)立空調(diào)、獨(dú)立出入口等，形成企業(yè)專屬總部樓，強(qiáng)勢(shì)彰顯企業(yè)實(shí)力。
關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；開發(fā)運(yùn)營；統(tǒng)一管理；全生命周期
中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-2374（2014）04-0005-03
近些年，我國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，即使在美國次貸金融危機(jī)的嚴(yán)重影響下，依然表現(xiàn)出良好的發(fā)展勢(shì)態(tài)。有調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在我國房地產(chǎn)市場上，90%的住宅項(xiàng)目都能盈利，而80%的純商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都面臨著困境。之所以呈現(xiàn)這樣情況，主要原因在于我國商業(yè)地產(chǎn)缺乏成熟的開發(fā)運(yùn)營模式，所以有必要基于現(xiàn)狀探索出一套能滿足我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展需求的開發(fā)運(yùn)營模式，以解決當(dāng)前困境，推動(dòng)我國商業(yè)地產(chǎn)快速、健康發(fā)展。
1 我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展面臨的困境
由于我國實(shí)行了較長時(shí)間的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，商業(yè)地產(chǎn)受到了一些影響，在我國起步較晚。隨著市場經(jīng)濟(jì)逐步深化，我國商業(yè)地產(chǎn)逐步發(fā)展起來并日漸繁榮。據(jù)有關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，自2000年以來，我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)十分良好，投資增長速度一再高過國民經(jīng)濟(jì)的增長速度。與此同時(shí)，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積也逐步增長，雖然目前有所回落，但整體來看依然有著很好的增長勢(shì)頭。盡管如此，我們應(yīng)該看到繁榮發(fā)展的背后存在的問題，尤其空置率上漲問題。這些問題的存在無不表示著商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營管理陷入了困境，亟待探索出一套科學(xué)、成熟的開發(fā)運(yùn)營模式。
我國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商大多由普通房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型而來，所以商業(yè)地產(chǎn)的融資模式和開發(fā)模式也沿用了普通房地產(chǎn)的那一套。在融資模式上，以銀行貸款為主，以致商業(yè)地產(chǎn)融資渠道單一，過于依賴銀行。這樣單一的融資渠道，很難滿足商業(yè)地產(chǎn)長期開發(fā)建設(shè)對(duì)資金的需求。在開發(fā)上，一些開發(fā)商在利益驅(qū)動(dòng)下盲目“搶地”，不注重規(guī)劃選址和市場定位，造成商業(yè)地產(chǎn)局部過剩、布局不合理等，這也是導(dǎo)致商業(yè)用房空置率逐步提高的原因之一。
近幾年，我國房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，不少開發(fā)商盲目投資，不重視融資，開發(fā)建設(shè)完之后本打算只租不售，可是在巨大資金壓力下只得出售部分或全部。雖然這種運(yùn)營方式有著可觀的短期效益，并不利于后期的統(tǒng)一運(yùn)營管理，甚至為自身帶來桎梏，影響商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。在商業(yè)地產(chǎn)缺乏科學(xué)的開發(fā)運(yùn)營模式的情況下就急于快速發(fā)展，很容易造成項(xiàng)目運(yùn)營管理混亂，最終將組織商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。
為了應(yīng)對(duì)當(dāng)前困境，下面簡要概括商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和運(yùn)用管理中存在的問題。
第一，市場定位模糊。在現(xiàn)實(shí)生活中我們經(jīng)常看到一條商業(yè)街一邊生意火爆，另一邊生意冷淡，或是這條商業(yè)街生意好，隔條街生意卻相差很多，這就是市場定位不當(dāng)造成的。就當(dāng)前來看，我國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商一直把工作重心放在“搶地”上，對(duì)開發(fā)前期規(guī)劃不夠重視，不經(jīng)反復(fù)推敲就投入建設(shè)，導(dǎo)致對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)結(jié)構(gòu)走勢(shì)的認(rèn)識(shí)不足，部分區(qū)域出現(xiàn)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)過剩或不足，造成商業(yè)結(jié)構(gòu)不合理。
第二，運(yùn)作程序不合理。我國商業(yè)地產(chǎn)采用先開發(fā)后招商的運(yùn)作流程，有時(shí)甚至建設(shè)一半才招商，之所以這樣，與商業(yè)地產(chǎn)招商難度大有很大關(guān)系。目前，我國房地產(chǎn)市場是比較火爆，可這主要是針對(duì)住宅市場而言的。不同于住宅市場的供不應(yīng)求，商業(yè)地產(chǎn)招商面對(duì)的是經(jīng)營商，如果經(jīng)銷商不滿意就很難銷售出去，有的情況下甚至要按照經(jīng)銷商要求進(jìn)行大規(guī)模整改，造成不少的資金浪費(fèi)。
第三，營銷理念不科學(xué)。由于房地產(chǎn)市場潛存著巨大的經(jīng)濟(jì)利潤，一些開發(fā)商過于急功近利，目光短淺，只看到了短期利益看不到長久利益。在這種理念下，商業(yè)用房在設(shè)計(jì)過于強(qiáng)調(diào)包裝設(shè)計(jì)，甚至脫離物業(yè)本身的實(shí)際情況，導(dǎo)致設(shè)施利用率低，同時(shí)也不利于招商工作的順利進(jìn)行。
第四，融資渠道單一，詳見前文。
總而言之，融資渠道單一、人才短缺、操作流程不完善等是造成以上問題存在的主要原因。商業(yè)地產(chǎn)在長期運(yùn)營過程中存在著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，如果不為其配置一套科學(xué)且成熟的開發(fā)運(yùn)營模式，將很難實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展。為了消除風(fēng)險(xiǎn)、降低難度，應(yīng)基于商業(yè)地產(chǎn)的全生命周期進(jìn)行開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營管理，為商業(yè)地產(chǎn)提供科學(xué)的全程運(yùn)作流程。
2 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)用設(shè)想
在統(tǒng)一管理思想下，商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營管理上實(shí)行全生命周期的理念，簡單地說，就是從全生命周期角度看待不同階段、不同環(huán)節(jié)的工作及其中的側(cè)重點(diǎn)，注重地產(chǎn)和商業(yè)之間的內(nèi)在關(guān)聯(lián)，不可將兩者進(jìn)行簡單分割。從商業(yè)地產(chǎn)的整個(gè)操作流程來看，開發(fā)設(shè)計(jì)是開始，而運(yùn)營管理是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵，所以開發(fā)商要想獲得預(yù)期效益，就必須做好運(yùn)營管理工作。當(dāng)然，也不能忽視前期開發(fā)建設(shè)的重要性。
第一，整合相關(guān)利益主體。在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營中涉及著諸多利益主體，有開發(fā)商、投資商、運(yùn)營商、經(jīng)銷商，此外還有設(shè)計(jì)方、施工方、政府、金融機(jī)構(gòu)等。各方之間的利益既對(duì)立又統(tǒng)一，既可以用損壞對(duì)方利益來增加自身利益，又可以通過互相合作實(shí)現(xiàn)整體利益最大化，使自身獲取預(yù)期利益。在全生命周期開發(fā)運(yùn)營模式下，應(yīng)對(duì)各方利益主體進(jìn)行系統(tǒng)性的整合，制定統(tǒng)一的目標(biāo)、統(tǒng)一的規(guī)則制度，加強(qiáng)各方之間的合作，為實(shí)現(xiàn)整體利益最大化而共同努力。
第二，集成各環(huán)節(jié)。從商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的操作流程來看，整個(gè)過程中要經(jīng)歷調(diào)研、市場定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商融資、運(yùn)營管理等多個(gè)環(huán)節(jié)，各環(huán)節(jié)彼此獨(dú)立，又存在著一定的內(nèi)在聯(lián)系。例如，市場調(diào)研結(jié)果直接左右著市場定位，而市場定位又是規(guī)劃設(shè)計(jì)的基準(zhǔn)，等等。在傳統(tǒng)的開發(fā)運(yùn)營模式中，各環(huán)節(jié)之間的關(guān)系是松散的，很難使整體實(shí)現(xiàn)優(yōu)化配置。為此，應(yīng)對(duì)整個(gè)操作流程進(jìn)行集成管理，從全生命周期角度去看待流程中的各個(gè)環(huán)節(jié)，不可忽視各環(huán)節(jié)之間的內(nèi)在聯(lián)系。
第三，貫徹執(zhí)行統(tǒng)一管理思想。具體而言，統(tǒng)一管理就是要統(tǒng)一組織、目標(biāo)、理念、規(guī)則制度等，使商業(yè)地產(chǎn)形成一個(gè)統(tǒng)一的整體，并按照統(tǒng)一的管理理念和模式來操作，利于消除各利益主體之間的矛盾，優(yōu)化配置，實(shí)現(xiàn)利益最大化。
在上述三種理念指導(dǎo)下，下面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營的整個(gè)操作過程進(jìn)行了簡要分析，希望這樣的構(gòu)想能夠消除商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中的存在的問題，促進(jìn)其又快又健康發(fā)展。
第一，市場調(diào)研。市場調(diào)研的主要目的在于收集和分析與項(xiàng)目相關(guān)的信息，了解項(xiàng)目所建區(qū)域內(nèi)的商業(yè)趨勢(shì)等，對(duì)項(xiàng)目可行性研究極為重要。
第二，市場定位。由于市場定位關(guān)系著項(xiàng)目建成后的銷售情況，所以一些開發(fā)商在市場定位時(shí)往往從利于銷售的角度出發(fā)，忽視了項(xiàng)目長期運(yùn)營所要面臨的各種情況，考慮時(shí)間不足。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功與否，由運(yùn)營狀況決定，所以市場定位這一環(huán)節(jié)不能沿用普通住宅地產(chǎn)的那一套模式。具體而言，商業(yè)地產(chǎn)市場定位包括圈定位、規(guī)模定位、客戶定位、經(jīng)營定位等。雖然各項(xiàng)定位內(nèi)容都非常重要，可是經(jīng)營定位尤為重要，所以要更加重視。在進(jìn)行經(jīng)營定位時(shí)，開發(fā)商一定要基于商圈發(fā)展趨勢(shì)，立足于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的整體規(guī)劃來進(jìn)行相關(guān)操作，保證業(yè)態(tài)組合科學(xué)，才能在長久的經(jīng)營中實(shí)現(xiàn)持續(xù)盈利。
第三，規(guī)劃設(shè)計(jì)。開發(fā)商要清楚地認(rèn)識(shí)到，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)不單單是一種建筑格局的規(guī)劃，也是一種商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃，所以在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)既要重視建筑格局設(shè)計(jì)又要強(qiáng)調(diào)商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃，同時(shí)，還要滿足各方利益主體以及后期運(yùn)營的需求。商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)要滿足的條件：各功能業(yè)態(tài)比例安排合理、流動(dòng)線布置合理、視覺通透效果良好、主力店設(shè)計(jì)滿足技術(shù)要求等。
第四，融資。在傳統(tǒng)的融資模式中，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)銀行的依賴性較大，這一單一的融資渠道限制甚至阻礙了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。為此，應(yīng)參考一些發(fā)達(dá)國家的商業(yè)地產(chǎn)融資模式拓展我國商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道。雖然我國房地產(chǎn)行業(yè)十分繁榮，但是商業(yè)地產(chǎn)融資依然存在著很大的難度，除了依靠銀行貸款之外，還要全力開辟其它融資渠道，如吸納機(jī)構(gòu)投資、銀企合作、REITs、預(yù)租、商企聯(lián)建等。只有融集了足夠的資金，開發(fā)商才有強(qiáng)大的資金運(yùn)營能力，項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營才能取得好的效果。
第五，招商。商業(yè)地產(chǎn)招商主要分為兩步，一是開發(fā)前進(jìn)行主力店招商，二是在開業(yè)前進(jìn)行散鋪店招商。在主力店招商前，開發(fā)商要基于市場調(diào)研的結(jié)果找到與項(xiàng)目和商業(yè)圈相匹配的店，然后與之談判溝通，最終達(dá)成合作。主力店要是不同的業(yè)態(tài)，不能重復(fù)，保證業(yè)態(tài)組合科學(xué)。在散鋪店招商上，開發(fā)商可以刊登廣告，對(duì)有意向的合作的店進(jìn)行嚴(yán)格考核，不滿足要求的務(wù)必淘汰，而對(duì)于重點(diǎn)商戶可以給予一定的優(yōu)惠政策，以吸引其入駐，這一方式同樣適用于主力店招商。
第六，運(yùn)營管理。運(yùn)營管理是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營中的重點(diǎn)內(nèi)容，關(guān)系著項(xiàng)目成功與否。從全生命周期角考慮，商業(yè)地產(chǎn)在運(yùn)營管理上要統(tǒng)一企劃營銷、統(tǒng)一客戶服務(wù)和賣場管理、統(tǒng)一物業(yè)管理、統(tǒng)一品質(zhì)管理，全力貫徹執(zhí)行統(tǒng)一管理理念，確保運(yùn)營管理的各項(xiàng)舉措有效實(shí)施并取得良好的成效。
3 結(jié)語
綜上所述，商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營管理的整個(gè)過程中要采取統(tǒng)一管理理念，注重各環(huán)節(jié)的集成，使其統(tǒng)一服務(wù)于項(xiàng)目主體，才能使項(xiàng)目整體實(shí)現(xiàn)優(yōu)化配置，達(dá)到整體效益最大化，滿足各方利益主體的利益需求。
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關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；盈利方式；關(guān)鍵因素
中圖分類號(hào)：F299.23 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）007-000-01
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目相比住宅項(xiàng)目的顯著特點(diǎn)是有多種盈利方式。住宅項(xiàng)目是一次性獲利，而商業(yè)地產(chǎn)則是偏重于其本身的價(jià)值增值以及租金收入來獲得長期的投資回報(bào)和現(xiàn)金流。因此，選擇好合適的商業(yè)地產(chǎn)盈利方式，是決定一個(gè)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素。目前流行的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營盈利方式，大致包括
整體售賣。這是通過整售或?qū)⒄w商業(yè)面積進(jìn)行分割，分別出售給各個(gè)小經(jīng)營者或投資者的形式。這樣做主要是出于開發(fā)商能盡快收回投資的考慮，打短頻快，保證資金安全。但這樣做的弊端是開發(fā)商無法持續(xù)經(jīng)營，對(duì)樹立自己品牌以及項(xiàng)目擴(kuò)大影響不利，這樣就不能做大做強(qiáng)，失去發(fā)展機(jī)會(huì)，且小業(yè)主在這樣的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中經(jīng)營會(huì)面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。
整體租讓。開發(fā)商將該項(xiàng)目地產(chǎn)整體出租，或整租一個(gè)單位，或零租給若干商業(yè)經(jīng)營者，靠持續(xù)性的得到租金產(chǎn)生現(xiàn)金流來收益。這種方式適合于實(shí)力比較強(qiáng)，致力于不斷發(fā)展的開發(fā)商，雖然項(xiàng)目投資回報(bào)周期長，產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)大，但開發(fā)商擁有商業(yè)地產(chǎn)完全的產(chǎn)權(quán)，在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展時(shí)期，享受到物業(yè)增值帶來的巨大收益，同時(shí)在開發(fā)新項(xiàng)目時(shí)，還可以藉此抵押貸款，獲得不斷發(fā)展壯大的資本。
部分售賣，部分出租。主要是根據(jù)開發(fā)商實(shí)力和資金成本的情況，采取一種折衷的方式。較好的運(yùn)作模式主要是在擁有充足的商業(yè)資源的情況下，通過精密分析及測算，拿出商業(yè)地產(chǎn)中的優(yōu)良的部分房地產(chǎn)出租給著名的品牌經(jīng)營零售商，如奢侈品、知名超市等，以此帶來人流量，提升項(xiàng)目人氣和知名度，從而使整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目得到很大程度的額外增值；另一方面，憑借已經(jīng)提高的無形價(jià)值，同時(shí)高價(jià)出售其余物業(yè)，以獲得超額利潤。
持有為主。屬于開發(fā)商自營商業(yè)物業(yè)的形式。這種跨行業(yè)的操作模式難度很大，前提是開發(fā)商擁有除自身開發(fā)人員以外的從事商業(yè)經(jīng)營管理的人員和隊(duì)伍。除非開發(fā)商本身是從商業(yè)起家的，為了獲得更大的投資收益而去投資房地產(chǎn)，否則開發(fā)商這樣做容易出現(xiàn)商超人力資源和零售品牌資源缺乏，以及房地產(chǎn)專業(yè)指揮零售專業(yè)，外行領(lǐng)導(dǎo)內(nèi)行的境地，極易使自己誤入不熟悉的戰(zhàn)場，陷到競爭激烈的零售業(yè)泥潭中，承擔(dān)不必要的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)；此外，還可能使資金壓力增大，不利于資金安全。所以，這種模式存在很大問題。
聯(lián)合經(jīng)營。對(duì)于集團(tuán)規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商，應(yīng)尤其重視與商業(yè)品牌經(jīng)營商的合作。對(duì)于兩方來說，一個(gè)旨在租售自己的物業(yè)；一個(gè)為商品落地而多方考察素質(zhì)好的商用物業(yè)，相互需要。地產(chǎn)商在開發(fā)項(xiàng)目前，可以根據(jù)經(jīng)營商的要求，做到有的放矢；而經(jīng)營商也可以根據(jù)經(jīng)營的需要，向地產(chǎn)商提出規(guī)劃開發(fā)要求，達(dá)到量體裁衣。二者合璧對(duì)項(xiàng)目品牌和商品價(jià)值的提升互為依托，實(shí)現(xiàn)比翼雙飛的局面。開發(fā)商可以通過與品牌零售商合作，共同經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)，具體方式如：（1）參股合作經(jīng)營模式。在競爭環(huán)境激烈以及項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)不明顯的情況下，開發(fā)商為了吸引知名的品牌零售商，而按照一定比例出資參股該品牌商的設(shè)在其商業(yè)地產(chǎn)的主力店分店。分店向開發(fā)商支付租金，同時(shí)向零售品牌商上繳品牌使用費(fèi)和人員培訓(xùn)管理費(fèi)。這樣容易吸引知名商家，產(chǎn)生附加正效應(yīng)；缺點(diǎn)是股份收益受經(jīng)營狀況約束，承擔(dān)一定的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)；（2）營業(yè)額提成+保底模式。開發(fā)商提供商業(yè)物業(yè)作為投資，零售品牌商負(fù)責(zé)其余投資和經(jīng)營管理，開發(fā)商得到一定比例的營業(yè)額提成和保底利潤。雙方約定的保底利潤一般低于正常租金。
產(chǎn)權(quán)商鋪。包括售后業(yè)主自營，不利于商業(yè)地產(chǎn)以整體的面貌持續(xù)經(jīng)營。先分散出售，再集中招商，這樣整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)管理起來十分管理困難。先集中招商，再出售，這種方式值得推崇，既有利于開發(fā)商享受到商業(yè)地產(chǎn)最大增值，又有利于商業(yè)地產(chǎn)以一個(gè)經(jīng)過精心規(guī)劃的面貌或概念持續(xù)經(jīng)營，這種方式有賴于開發(fā)商擁有充分的商業(yè)資源。采取售后包租。出售后聘請(qǐng)專業(yè)管理者進(jìn)行整體經(jīng)營，并承諾部分收益回報(bào)給小業(yè)主，這種方式由于牽扯多方利益，往往因經(jīng)營失敗或相關(guān)方失信而歸于使小業(yè)主受損。以租代售。承租人租賃一定年限后獲得產(chǎn)權(quán)。
