時間：2023-11-12 15:17:36
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇城市房地產管理，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
一、第四條第二款修改為:“省、自治區人民政府建設行政主管部門歸口管理本行政區域內的城市房地產轉讓工作?！?/p>
二、第七條第二項中的“30日”修改為“90日”;第三項修改為:“(三)房地產管理部門對提供的有關文件進行審查,并在7日內作出是否受理的書面答復,7日內未作書面答復的,視為同意受理”;第六項修改為“(六)房地產管理部門辦理房屋權屬登記手續,核發房地產權屬證書”
三、刪去第十四條第四款。
四、刪去第十五條。
五、刪去第十八條第一款。
六、第十九條改為第十八條,修改為:“房地產管理部門工作人員、、、索賄受賄的,依法給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。”
七、第二十一條改為第二十條,修改為:“省、自治區人民政府建設行政主管部門、直轄市房地產行政主管部門可以根據本規定制定實施細則?！?/p>
此外,對部分條文的文字和條文的順序作相應的調整和修改。
本決定自之日起施行。
《城市房地產轉讓管理規定》根據本決定作相應的修正,重新。
城市房地產轉讓管理規定
(1995年8月7日建設部令第45號,根據2001年8月15日《建設部關于修改的決定》修正)
第一條為了加強對城市房地產轉讓的管理,維護房地產市場秩序,保障房地產轉讓當事人的合法權益,根據《中華人民共和國城市房地產管理法》,制定本規定。
第二條凡在城市規劃區國有土地范圍內從事房地產轉讓,實施房地產轉讓管理,均應遵守本規定。
第三條本規定所稱房地產轉讓,是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。
前款所稱其他合法方式,主要包括下列行為:
(一)以房地產作價入股、與他人成立企業法人,房地產權屬發生變更的;
(二)一方提供土地使用權,另一方或者多方提供資金,合資、合作開發經營房地產,而使房地產權屬發生變更的;
(三)因企業被收購、兼并或合并,房地產權屬隨之轉移的;
(四)以房地產抵債的;
(五)法律、法規規定的其他情形。
第四條國務院建設行政主管部門歸口管理全國城市房地產轉讓工作。
省、自治區人民政府建設行政主管部門歸口管理本行政區域內的城市房地產轉讓工作。
直轄市、市、縣人民政府房地產行政主管部門(以下簡稱房地產管理部門)負責本行政區域內的城市房地產轉讓管理工作。
? 第五條房地產轉讓時,房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓。
第六條下列房地產不得轉讓:
(一)以出讓方式取得土地使用權但不符合本規定第十條規定的條件的;
(二)司法機關和行政機關依法裁定,決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;
(三)依法收回土地使用權的;
(四)共有房地產,未經其他共有人書面同意的;
(五)權屬有爭議的;
(六)未依法登記領取權屬證書的;
(七)法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
第七條房地產轉讓,應當按照下列程序辦理:
(一)房地產轉讓當事人簽訂書面轉讓合同;
(二)房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后90日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請,并申報成交價格;
(三)房地產管理部門對提供的有關文件進行審查,并在7日內作出是否受理申請的書面答復,7日內未作書面答復的,視為同意受理;
(四)房地產管理部門核實申報的成交價格,并根據需要對轉讓的房地產進行現場查勘和評估;
(五)房地產轉讓當事人按照規定繳納有關稅費;
(六)房地產管理部門辦理房屋權屬登記手續,核發房地產權屬證書。
第八條房地產轉讓合同應當載明下列主要內容:
(一)雙方當事人的姓名或者名稱、住所;
(二)房地產權屬證書名稱和編號;
(三)房地產座落位置、面積、四至界限;
(四)土地宗地號、土地使用權取得的方式及年限;
(五)房地產的用途或使用性質;
(六)成交價格及支付方式;
(七)房地產交付使用的時間;
(八)違約責任;
(九)雙方約定的其他事項。
第九條以出讓方式取得土地使用權的,房地產轉讓時,土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。
第十條以出讓方式取得土地使用權的,轉讓房地產時,應當符合下列條件:
(一)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金,并取得土地使用權證書;
(二)按照出讓合同約定進行投資開發,屬于房屋建設工程的,應完成開發投資總額的百分之二十五以上;屬于成片開發土地的,依照規劃對土地進行開發建設,完成供排水、供電、供熱、道路
交通、通信等市政基礎設施、公用設施的建設,達到場地平整,形成工業用地或者其他建設用地條件。 轉讓房地產時房屋已經建成的,還應當持有房屋所有權證書。
第十一條以劃撥方式取得土地使用權的,轉讓房地產時,按照國務院的規定,報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的,除符合本規定第十二條所列的可以不辦理土地使用權出讓手續的情形外,應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續,并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。
第十二條以劃撥方式取得土地使用權的,轉讓房地產時,屬于下列情形之一的,經有批準權的人民政府批準,可以不辦理土地使用權出讓手續,但應當將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。土地收益的繳納和處理的辦法按照國務院規定辦理。
(一)經城市規劃行政主管部門批準,轉讓的土地用于建設《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十三條規定的項目的;
(二)私有住宅轉讓后仍用于居住的;
(三)按照國務院住房制度改革有關規定出售公有住宅的;
(四)同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的;
(五)轉讓的房地產暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的;
(六)根據城市規劃土地使用權不宜出讓的;
(七)縣級以上人民政府規定暫時無法或不需要采取土地使用權出讓方式的其他情形。依照前款規定繳納土地收益或作其他處理的,應當在房地產轉讓合同中注明。
第十三條依照本規定第十二條規定轉讓的房地產再轉讓,需要辦理出讓手續、補交土地使用權出讓金的,應當扣除已經繳納的土地收益。
第十四條國家實行房地產成交價格申報制度。
房地產權利人轉讓房地產,應當如實申報成交價格,不得瞞報或者作不實的申報。
房地產轉讓應當以申報的房地產成交價格作為繳納稅費的依據。成交價格明顯低于正常市場價格的,以評估價格作為繳納稅費的依據。
第十五條商品房預售按照建設部《城市商品房預售管理辦法》執行。
第十六條房地產管理部門在辦理房地產轉讓時,其收費的項目和標準,必須經有批準權的物價部門和建設行政主管部門批準,不得擅自增加收費項目和提高收費標準。
第十七條違反本規定第十條第一款和第十一條,未辦理土地使用權出讓手續,交納土地使用權出讓金的,按照《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定進行處罰。
第十八條房地產管理部門工作人員、、、索賄受賄的,依法給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。
第十九條在城市規劃區外的國有土地范圍內進行房地產轉讓的,參照本規定執行。
第二十條省、自治區人民政府建設行政主管部門、直轄市房地產行政主管部門可以根據本規定制定實施細則。
第一條為了加強對城市房地產的管理，維護房地產市場秩序，保障房地產權利人的合法權益，促進房地產業的健康發展，制定本法。
第二條在中華人民共和國城市規劃區國有土地（以下簡稱國有土地）范圍內取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發、房地產交易、實施房地產管理，應當遵守本法。
本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構筑物。
本法所稱房地產開發，是指在依據本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。
本法所稱房地產交易，包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。
第三條國家依法實行國有土地有償、有限期使用制度。但是，國家在本法規定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外。
第四條國家根據社會、經濟發展水平，扶持發展居民住宅建設，逐步改善居民的居住條件。
第五條房地產權利人應當遵守法律和行政法規，依法納稅。房地產權利人的合法權益受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。
第六條國務院建設行政主管部門、土地管理部門依照國務院規定的職權劃分，各司其職，密切配合，管理全國房地產工作。
縣級以上地方人民政府房產管理、土地管理部門的機構設置及其職權由省、自治區、直轄市人民政府確定。第二章房地產開發用地
第一節土地使用權出讓
第七條土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權（以下簡稱土地使用權）在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
第八條城市規劃區內的集體所有的土地，經依法征用轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。
第九條土地使用權出讓后，必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和年度建設用地計劃。
第十條縣級以上地方人民政府出讓土地使用權用于房地產開發的，須根據省級以上人民政府下達的控制指標擬訂年度出讓土地使用權總面積方案，按照國務院規定，報國務院或者省級人民政府批準。
第十一條土地使用權出讓，由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規劃、建設、房產管理部門共同擬定方案，按照國務院規定，報經有批準權的人民政府批準后，由市、縣人民政府土地管理部門實施。
直轄市的縣人民政府及其有關部門行使前款規定的權限，由直轄市人民政府規定。
第十二條土地使用權出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協議的方式。
商業、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協議的方式。
采取雙方協議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規定所確定的最低價。
第十三條土地使用權出讓最高年限由國務院規定。
第十四條土地使用權出讓，應當簽訂書面出讓合同。
土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。
第十五條土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，土地管理部門有權解除合同，并可以請求違約賠償。
第十六條土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，市、縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同約定，提供出讓的土地；未按照出讓合同約定提供出讓的土地的，土地使用者有權解除合同，由土地管理部門返還土地使用權出讓金，土地使用者并可以請求違約賠償。
第十七條土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。
第十八條土地使用權出讓金應當全部上繳財政，列入預算，用于城市基礎設施建設和土地開發。土地使用權出讓金上繳和使用的具體辦法由國務院規定。
第十九條國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償。
第二十條土地使用權因土地滅失而終止。
第二十一條土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。
土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。
第二節土地使用權劃撥
第二十二條土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。
依照本法規定以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。
第二十三條下列建設用地的土地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥：
（一）國家機關用地和軍事用地；
（二）城市基礎設施用地和公益事業用地；
（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；
（四）法律、行政法規規定的其他用地。
第三章房地產開發
第二十四條房地產開發必須嚴格執行城市規劃，按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃，合理布局、綜合開發、配套建設。
第二十五條以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。
第二十六條房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規范。
房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。
第二十七條依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規的規定，作價入股，合資、合作開發經營房地產。
第二十八條國家采取稅收等方面的優惠措施鼓勵和扶持房地產開發企業開發建設居民住宅。
第二十九條房地產開發企業是以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業。設立房地產開發企業，應當具備下列條件：
（一）有自己的名稱和組織機構；
（二）有固定的經營場所；
（三）有符合國務院規定的注冊資本；
（四）有足夠的專業技術人員；
（五）法律、行政法規規定的其他條件。
設立房地產開發企業，應當向工商行政管理部門申請設立登記。工商行政管理部門對符合本法規定條件的，應當予以登記，發給營業執照；對不符合本法規定條件的，不予登記。
設立有限責任公司、股份有限公司，從事房地產開發經營的，還應當執行公司法的有益規定。
房地產開發企業在領取營業執照后的一個月內，應當到登記機關所在地的縣級以上地方人民政府規定的部門備案。
第三十條房地產開發企業的注冊資本與投資總額的比例應當符合國家有關規定。
房地產開發企業分期開發房地產的，分期投資額應當與項目規模相適應，并按照土地使用權出讓合同的約定，按期投入資金，用于項目建設。
第四章房地產交易
第一節一般規定
第三十一條房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。
第三十二條基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并頌。具體辦法由國務院規定。
第三十三條國家實行房地產價格評估制度。
房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估。
第三十四條國家實行房地產成交價格申報制度。
房地產權利人轉讓房地產，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。
第三十五條房地產轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規定辦理權屬登記。
第二節房地產轉讓
第三十六條房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。
第三十七條下列房地產，不得轉讓：
（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十八條規定的條件的；
（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；
（三）依法收回土地使用權的；
（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；
（五）權屬有爭議的；
（六）未法登記領取權屬證書的；
（七）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
第三十八條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件的：
（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；
（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。
轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。
第三十九條以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。
以草擬程序設計，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。
第四十條房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式。
第四十一條房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。
第四十二條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，其土地使用權的使用年限為原土地使用權的出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限后的剩余年限。
第四十三條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應高速土地使用權出讓金。
第四十四條商品房預售，應當符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（二）持有建設工程規劃許可證；
（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；
（四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。
商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。
第四十五條商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。
第三節房地產抵押
第四十六條房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。
第四十七條依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權，可以設定抵押權。
以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權。
第四十八條房地產抵押，應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理。
第四十九條房地產抵押，抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押合同。
第五十條設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優先受償。
第五十一條房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產。需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。
第四節房屋租賃
第五十二條房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
第五十三條房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產管理部門登記備案。
第五十四條住宅用房的租賃，應當執行國家和房屋所在城市人民政府規定的租賃政策。租用房屋從事生產、經營活動的，由租賃雙方協商議定租金和其他租賃條款。
第五十五條以營利為目的，房屋所有權人將劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務院規定。
第五節中介服務
第五十六條房地產中介服務機構包括房地產咨詢機構、房地產價格評估機構、房地產經紀機構等。
第五十七條房地產中介服務機構應當具備下列條件：
（一）有自己的名稱和組織機構；
（二）有固定的服務場所；
（三）有必要的財產和經費；
（四）有足夠數量的專業人員；
（五）法律、行政法規規定的其他條件。
設立房地產中介服務機構，應當向工商行政管理部門申請設立登記,領取營業執照后，方可開業。
第五十八條國家實行房地產價格評估人員資格認證制度。
第五章房地產權屬登記管理
第五十九條國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。
第六十條以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發土地使用權證書。
在依法取得的房地產開發地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發房屋所有權證書。
房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。
法律另有規定的，依照有關法律的規定辦理。
第六十一條房地產抵押時，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門辦理抵押登記。
因處分抵押房地產而取得土地使用權和房屋所有權的，應當依照本章規定辦理過戶登記。
第六十二條經省、自治區、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統一負責房產管理和土地管理工作的，可以制作、頒發統一的房地產證書，依照本法第六十條的規定，將房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權的確認和變更，分別載入房地產權證書。
第六章法律責任
第六十三條違反本法第十條、第十一條的規定，擅自批準出讓或者擅自出讓土地使用權用于房地產開發的，由上級機關或者所在單位給予有關責任人員行政處分。
第六十四條違反本法第二十九條的規定，未取得營業執照擅自從事房地產開發業務的，由縣級以上人民政府行政管理部門責令停止房地產開發業務活動，沒收違法所得，可以并處罰款。
第六十五條違反本法第三十八條第一款的規定轉讓土地使用權的，由縣級以上人民政府土地管理部門沒收違法所得，可以并處罰款。
第六十六條違反本法第三十九條第一款的規定轉讓房地產的，由縣級以上人民政府土地管理部門責令繳納土地使用權出讓金，沒收違法所得，可以并處罰款。
第六十七條違反本法第四十四條第一款的規定預售商品房的，由縣級以上人民政府責令停止預售活動，沒收違法所得，可以并處罰款。
第六十八條違反本法第五十七條的規定，未取得營業執照擅自從事房地產中介服務業務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產中介服務業務活動，沒收所得，可以并處罰款。
第六十九條沒有法律、法規的依據，向房地產開發企業收費的，上級機關應當責令退回所收取的錢款；情節嚴重的，由上級機關或者所在單位給予直接責任人員行政處分。
第七十條房產管理部門、土地管理部門工作人員、，構成犯罪的依法追究刑事責任；不構成犯罪的，給予行政處分。
房產管理部門、土地管理部門工作人員利用職務的便利，索取他人財物，或者非法收受他人財物為他人謀取利益，構成犯罪的，依照懲治貪污罪賄賂罪的補充規定追究刑事責任；不構成犯罪的，給予行政處分。
第七章附則
第一條為了規范房地產開發經營行為，加強對城市房地產開發經營活動的監督管理，促進和保障房地產業的健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的有關規定，制定本條例。
第二條本條例所稱房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。
第三條房地產開發經營應當按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。
第四條國務院建設行政主管部門負責全國房地產開發經營活動的監督管理工作。
縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門負責本行政區域內房地產開發經營活動的監督管理工作?？h級以上人民政府負責土地管理工作的部門依照有關法律、行政法規的規定，負責與房地產開發經營有關的土地管理工作。
第二章房地產開發企業
第五條設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：
（一）有100萬元以上的注冊資本；
（二）有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高于前款的規定。
第六條外商投資設立房地產開發企業的，除應當符合本條例第五條的規定外，還應當依照外商投資企業法律、行政法規的規定，辦理有關審批手續。
第七條設立房地產開發企業，應當向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例第五條規定條件的，應當自收到申請之日起30日內予以登記；對不符合條件不予登記的，應當說明理由。
工商行政管理部門在對設立房地產開發企業申請登記進行審查時，應當聽取同級房地產開發主管部門的意見。
第八條房地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件到登記機關所在地的房地產開發主管部門備案：
（一）營業執照復印件；
（二）企業章程；
（三）驗資證明；
（四）企業法定代表人的身份證明；
（五）專業技術人員的資格證書和聘用合同。
第九條房地產開發主管部門應當根據房地產開發企業的資產、專業技術人員和開發經營業績等，對備案的房地產開發企業核定資質等級。房地產開發企業應當按照核定的資質等級，承擔相應的房地產開發項目。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。
第三章房地產開發建設
第十條確定房地產開發項目，應當符合土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃、房地產開發年度計劃的要求；按照國家有關規定需要經計劃主管部門批準的，還應當報計劃主管部門批準，并納入年度固定資產投資計劃。
第十一條確定房地產開發項目，應當堅持舊區改建和新區建設相結合的原則，注重開發基礎設施薄弱、交通擁擠、環境污染嚴重以及危舊房屋集中的區域，保護和改善城市生態環境，保護歷史文化遺產。
第十二條房地產開發用地應當以出讓方式取得；但是，法律和國務院規定可以采用劃撥方式的除外。
土地使用權出讓或者劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規劃行政主管部門和房地產開發主管部門應當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權出讓或者劃撥的依據之一：
（一）房地產開發項目的性質、規模和開發期限；
（二）城市規劃設計條件；
（三）基礎設施和公共設施的建設要求；
（四）基礎設施建成后的產權界定；
（五）項目拆遷補償、安置要求。
第十三條房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20％。
第十四條房地產開發項目的開發建設應當統籌安排配套基礎設施，并根據先地下、后地上的原則實施。
第十五條房地產開發企業應當按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限進行項目開發建設。出讓合同約定的動工開發期限滿1年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20％以下的土地閑置費；滿2年未動工開發的，可以無償收回上地使用權。但是，因不可杭力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工遲延的除外。
第十六條房地產開發企業開發建設的房地產項目，應當符合有關法律、法規的規定和建筑工程質量、安全標準、建筑工程勘察、設計、施工的技術規范以及合同的約定。
房地產開發企業應當對其開發建設的房地產開發項目的質量承擔責任。
勘察、設計、施工、監理等單位應當依照有關法律、法規的規定或者合同的約定，承擔相應的責任。
第十七條房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。
房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。
第十八條住宅小區等群體房地產開發項目竣工，應當依照本條例第十七條的規定和下列要求進行綜合驗收：
（一）城市規劃設計條件的落實情況；
（二）城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況；
（三）單項工程的工程質量驗收情況；
（四）拆遷安置方案的落實情況；
（五）物業管理的落實情況。
住宅小區等群體房地產開發項目實行分期開發的，可以分期驗收。
第十九條房地產開發企業應當將房地產開發項目建設過程中的主要事項記錄在房地產開發項目手冊中，并定期送房地產開發主管部門備案。
第四章房地產經營
第二十條轉讓房地產開發項目，應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條規定的條件。
第二十一條轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產開發項目轉讓合同到房地產開發主管部門備案。
第二十二條房地產開發企業轉讓房地產開發項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。
第二十三條房地產開發企業預售商品房，應當符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
（三）按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；
（四）已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
第二十四條房地產開發企業申請辦理商品房預售登記，應當提交下列文件：
（一）本條例第二十三條第（一）項至第（三）項規定的證明材料；
（二）營業執照和資質等級證書；
（三）工程施工合同；
（四）預售商品房分層平面圖；
（五）商品房預售方案。
第二十五條房地產開發主管部門應當自收到商品房預售申請之日起10日內，作出同意預售或者不同意預售的答復。同意預售的，應當核發商品房預售許可證明；不同意預售的，應當說明理由。
第二十六條房地產開發企業不得進行虛假廣告宣傳，商品房預售廣告中應當載明商品房預售許可證明的文號。
第二十七條房地產開發企業預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證明。
房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門和負責土地管理工作的部門備案。
第二十八條商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同。合同應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質量要求、物業管理方式以及雙方的違約責任。
第二十九條房地產開發企業委托中介機構銷售商品房的，應當向中介機構出具委托書。中介機構銷售商品房時，應當向商品房購買入出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。
第三十條房地產開發項目轉讓和商品房銷售價格，由當事人協商議定；但是，享受國家優惠政策的居民住宅價格，應當實行政府指導價或者政府定價。
第三十一條房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買入提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。
住宅質量保證書應當列明工程質量監督部門核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。
保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。
第三十二條商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申情重新核驗。
經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。
第三十三條預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。
第五章法律責任
第三十四條違反本條例規定，未取得營業執照，擅自從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發經營活動，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第三十五條違反本條例規定，未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業執照。
第三十六條違反本條例規定，將未經驗收的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期補辦驗收手續；逾期不補辦驗收手續的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門組織有關部門和單位進行驗收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。經驗收不合格的，依照本條例第三十七條的規定處理。
第三十七條違反本條例規定，將驗收不合格的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期返修，并處交付使用的房屋總造價2％以下的罰款；情節嚴重的，由工商行政管理部門吊銷營業執照；給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十八條違反本條例規定，擅自轉讓房地產開發項目的，由縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第一條 為了規范房地產開發經營行為，促進房地產業的健康有序發展，根據國務院和山東省城市房地產開發經營管理條例，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。
第三條 在本市城市規劃區內從事房地產開發經營及管理的，均應遵守本辦法。
第四條 房地產開發經營應當按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。
第五條 市建設行政主管部門負責全市房地產開發經營的監督管理工作，市房地產開發建設管理辦公室受市建設行政主管部門的委托，具體承擔全市房地產開發經營管理職責。
縣建設行政主管部門負責本行政區域內的房地產開發經營管理工作。
區建設行政主管部門受市建設行政主管部門委托，負責委托范圍內的房地產開發經營管理工作。
土地管理部門依照有關法律法規的規定，負責與房地產開發經營有關的土地管理工作。
第二章 房地產開發企業
第六條 房地產開發經營應當由依法設立并取得相應資質證書的開發企業進行，其他任何單位或者個人都不得擅自進行房地產開發經營活動。
房地產開發企業分為專營開發企業和項目開發企業。
第七條 設立房地產專營開發企業，除應當符合國家有關法律、法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：
（一）注冊資本不低于500萬元；
（二）有8名以上持有資格證書的房地產、建筑工程等專業的技術經營管理人員和2名以上持有資格證書的專職會計人員。
第八條 設立房地產項目開發企業，除應當符合有關法律、法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：
（一）已按本辦法規定取得開發項目；
（二）注冊資本不低于該項目投資總額的30％。
開發項目完成后，項目開發企業的房地產開發經營業務即行終止，并按規定辦理注銷登記。
第九條 外商投資設立房地產開發企業的，除應當符合本辦法第七、八條的規定外，還應當依照外商投資企業法律、法規的規定，辦理有關審批手續。
第十條 設立房地產開發企業，應當向工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本辦法第七、八、九條規定條件的，應當自收到申請之日起30日內予以登記；對不符合條件不予登記的，應當說明理由。
工商行政管理部門對設立房地產開發企業申請登記進行審查時，應當聽取建設行政主管部門的意見。
第十一條 房地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件到建設行政主管部門備案，同時申報房地產開發企業資質等級：
（一）營業執照復印件；
（二）企業章程；
（三）驗資證明；
（四）企業法定代表人的身份證明；
（五）專業技術人員的資格證書和聘用合同。
第十二條 房地產開發企業申報資質等級應當提交下列證明文件：
（一）企業資質等級申報表；
（二）企業資信證明；
（三）企業法定代表人和經濟、技術、財務負責人的職稱證件；
（四）企業統計年報資料；
（五）其他有關文件、證明。
第十三條 房地產開發企業資質等級實行分級審批，經資質審查合格的企業，由市以上建設行政主管部門發給資質等級證書，房地產開發企業應當根據其資質等級承擔相應的開發項目。
第十四條 房地產開發企業的資質等級證書實行年度審驗制度，經審驗不符合原定資質標準的，由發證機關予以降級或者吊銷資質等級證書。
第三章 房地產開發項目
第十五條 建設行政主管部門應當會同有關部門，根據國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城市規劃編制本行政區域的房地產開發發展規劃，報市、縣人民政府批準后實施。
第十六條 建設行政主管部門應當根據房地產開發發展規劃提出開發項目，按規定報計劃部門審批立項。
第十七條 開發項目確立后，建設行政主管部門應當會同有關部門，根據用地方式對項目的規劃設計、開發期限、基礎設施和配套公用設施的建設、拆遷補助、安置等提出建設條件意見，作為項目建設的依據。
第十八條 房地產開發項目的控制性規劃，由建設行政主管部門組織編制，經規劃行政主管部門批準后實施。
第十九條 房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20％。
第二十條 建設行政主管部門應當對開發項目進行經濟測算，擬定開發項目的價款底價，制定開發項目實施方案，并會同有關部門組織實施。
第二十一條 房地產開發項目價款底價由下列各項費用構成：
（一）土地使用權出讓金；
（二）綜合開發費，包括開發項目范圍內的基礎設施開發建設成本和非經營性配套設施的建設費用；
（三）綜合開發管理費；
（四）地段差價；
（五）法律、法規規定的其他稅費。
第二十二條 開發項目價款中的綜合開發費和綜合開發管理費按《山東省城市房地產開發經營管理條例》規定執行。
前款規定費用的具體收取標準由市物價主管部門會同市建設、財政行政主管部門提出，報市政府批準后執行。
開發項目價款中的其他各項費用，按照國務院和省政府規定的標準計收；國務院和省政府沒有規定的，房地產開發企業有權拒絕交納。
第二十三條 綜合開發費由市、縣建設行政主管部門負責收取，納入財政專戶。市建設行政主管部門根據開發項目建設進度，撥付區建設行政主管部門或者房地產開發企業，?？钣糜谛^的配套建設，任何部門不得挪用。
綜合開發管理費由市建設行政主管部門統一收取，納入市財政專戶，統一管理。
第二十四條 凡具備招標、拍賣條件的開發項目，都應當通過招標或者拍賣方式確定開發者；不具備招標、拍賣條件的，可以采取協議方式確定開發者。
房地產開發企業取得開發項目后，應當與建設行政主管部門簽定開發責任書，領取開發經營許可證和項目手冊。建設行政主管部門必須將開發單位名稱、開發項目及價款等予以公布。
第二十五條 自建自用、非經營性的房地產投資建設項目經計劃主管部門立項后，建設單位應當向建設行政主管部門提出申請，經審查同意并按規定交納有關費用后，方可辦理建設手續。
第二十六條 進行房地產開發需要使用城市規劃區內集體所有土地的，必須由市、縣人民政府統一組織依法征用轉為國有土地。
禁止在城市規劃區內的集體所有土地上進行房地產開發經營活動。
第四章 房地產開發建設
第二十七條 房地產開發企業應當持取得開發項目的證明文件，到計劃部門申報年度房地產開發計劃，經批準后，納入固定資產投資計劃，并到建設、規劃、土地等行政主管部門辦理有關手續。房地產開發企業必須按建設條件意見書、經批準的規劃設計和開發責任書的要求進行開發建設。
第二十八條 房地產開發建設應當統籌安排配套基礎設施，并根據先地下后地上的原則實施。
第二十九條 房地產開發企業開發建設的房地產項目，應當符合有關法律、法規的規定和質量安全標準及開發責任書的要求。
房地產開發企業及其法定代表人應當對其開發建設的房地產開發項目的質量承擔終身責任。
勘察、設計、施工、監理等單位應當依照有關法律、法規的規定或者合同的約定，承擔相應的責任。
第三十條 房地產開發企業在開發建設過程中，不得擅自變更規劃設計和項目性質；確需變更的，應當按規定分別報原批準機關批準，并辦理開發責任書變更手續，調整開發項目價款。
第三十一條 建設行政主管部門應當采取措施，推廣新型墻體材料和建筑節能，引導開發企業、設計和施工單位應用新技術、新設備、新材料和新工藝，提高開發項目的建設質量和使用功能。
第三十二條 單項工程的設計、施工，必須符合國家技術標準和規范，工程竣工后，必須按照國家工程質量驗收標準進行驗收。
第三十三條 房地產開發企業應當將房地產開發項目建設過程中的主要事項記錄在房地產開發手冊中，并定期送建設行政主管部門備案。
第三十四條 房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向建設行政主管部門提出竣工驗收申請。建設行政主管部門應當自收到竣工驗收申請30日內，組織有關部門進行驗收。經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。
第三十五條 住宅小區等群體房地產開發項目竣工，應當依照本辦法第三十四條的規定和下列要求進行綜合驗收：
（一）開發項目計劃執行情況；
（二）城市規劃設計條件的落實情況；
（三）城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況；
（四）單項工程的工程質量驗收情況；
（五）拆遷安置方案的落實情況；
（六）物業管理的落實情況。
住宅小區等群體房地產開發項目實行分期開發的，可以分期驗收。
第三十六條 參加開發項目驗收的單位和個人，必須對其出具的工程質量鑒定意見和竣工驗收結論負責。
第五章 房地產經營
第三十七條 轉讓房地產開發項目，應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條規定的條件。
第三十八條 轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產開發項目轉讓合同到建設行政主管部門備案。建設行政主管部門對轉讓合同進行審查，不符合備案條件的不予備案。對未備案或者不予備案的，其轉讓行為無效。
第三十九條 房地產開發企業轉讓開發項目，受讓人應當具備從事房地產開發的資格，并按規定辦理項目開發者變更手續。
第四十條 房地產開發企業轉讓房地產開發項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人，項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。
第四十一條 商品房預售、出租按照有關法律、法規的規定辦理。
第四十二條 商品房銷售價格由當事人協商議定，必要時由政府規定房地產開發企業的利潤限制幅度；享受國家優惠政策的住宅價格，實行政府指導價或者政府定價。
第四十三條 房地產開發企業在商品房交付使用時，應當向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。
住宅質量保證書應當載明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。
保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，仍達不到原核驗的質量等級或者影響房屋原使用功能的，購買人有權提出調換或者退房，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。
第六章 罰則
第四十四條 違反本辦法規定，未取得營業執照，擅自從事房地產開發經營的，由工商行政管理部門責令其停止房地產開發經營活動，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下罰款。
第四十五條 違反本辦法規定，未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產開發經營的，由建設行政主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業執照。
第四十六條 違反本辦法規定，將未經驗收的房屋交付使用的，由建設行政主管部門責令其限期補辦驗收手續，逾期不補辦驗收手續的，由建設行政主管部門組織有關部門進行驗收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。
第四十七條 違反本辦法規定，將驗收不合格的房屋交付使用的，由建設行政主管部門責令限期返修，處以交付使用的房屋總造價2％以下的罰款；情節嚴重的，由工商行政管理部門吊銷營業執照；給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十八條 違反本辦法規定，在城市規劃區內集體所有土地上從事房地產開發經營的，由建設行政主管部門責令其停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得1倍的罰款。
第四十九條 違反本辦法規定，擅自進行自建自用、非經營性的房地產投資建設項目的，由建設行政主管部門責令其停止建設活動，限期補辦手續，可以處建設項目投資額1％以上5％以下的罰款。
第五十條 違反本辦法規定，擅自變更規劃設計和項目性質的，由規劃行政主管部門責令停止違法行為，限期改正，可以處5萬元以上10萬元以下罰款。
第五十一條 違反本辦法規定，擅自轉讓房地產開發項目的，由土地管理部門責令其停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第五十二條 國家機關工作人員在房地產開發經營監督管理工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚未構成犯罪的，依法給予行政處分。
第五十三條 當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。當事人逾期不申請復議，也不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。
第七章 附則
第一條 為規范城市房地產交易行為，維護房地產市場秩序，保障房地產交易當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第四章和國務院《城市房地產開發經營管理條例》等有關法律、法規，結合本省實際，制定本條例。
第二條 在本省城市規劃區國有土地范圍內取得土地使用權，從事房地產交易，實施房地產交易管理，應遵守本條例。
職工按房改政策和國家優惠政策購買的公有住房、經濟適用住房、安居房和解困房的上市交易，按照省政府《安徽省職工所購公有住房上市交易管理暫行辦法》執行。
第三條 本條例所稱房地產交易，包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。
第四條 省人民政府建設行政主管部門、土地行政主管部門依照省人民政府規定的職權劃分，各司其職，密切配合，管理本行政區域內房地產工作。
房地產交易應簡化程序，規范行為，方便當事人，提高工作效率，降低行政成本。由省人民政府確定，市、縣人民政府應由一個部門或一個機構統一負責城市房地產交易管理工作，制作、頒發統一的房地產權證書，并依照有關法律規定，將房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權的確認和變更分別載入房地產權證書。
第五條 市、縣負責房地產交易的管理部門的主要職責是：
（一）貫徹實施房地產交易法律、法規；
（二）負責房地產交易審核、登記；
（三）核查交易標的物的價值；
（四）核發商品房預售許可證書；
（五）負責依法查處房地產交易活動中的違法行為；
（六）法律、法規規定的其他職責。
第六條 房地產交易應當遵循自愿、公平和誠實信用的原則，交易雙方應遵守國家法律、法規和政策，并簽訂書面交易合同。
禁止非法交易房地產。
第七條 國家實行房地產價格評估制度。房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估。房地產評估的具體辦法，由省人民政府另行規定。
第八條 房地產交易價格除國家另有規定外，由當事人雙方協商議定，并向市、縣負責房地產交易的管理部門如實申報，不得瞞報或作不實的申報。
負責房地產交易的管理部門認為申報的成交價過低的，可以委托房地產評估機構進行評估，評估結果應經負責房地產交易的管理部門確認。
第九條 房地產交易當事人應按負責房地產交易的管理部門確認的評估價格，依法繳納稅金或土地收益。
第十條 房地產交易當事人可以委托人交易。委托應當出具授權委托書，明確權限。
第十一條 房地產轉讓或變更時，應當向市、縣負責房地產交易的管理部門申請房地產變更登記。
第十二條 任何單位和個人都有權向有關單位檢舉揭發房地產交易中的違法行為。對舉報有功的，由市、縣負責房地產交易的管理部門給予獎勵。
第二章 房地產轉讓
第十三條 房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、交換、贈與、繼承或其他合法方式，將房地產轉移給他人的行為。
前款所稱其他合法方式是指：
（一）以房地產抵債；
（二）以房地產作價入股、與他人成立企業房地產權屬發生變更的；
（三）企業被收購、兼并或合并，房地產權屬發生轉移的；
（四）法律、法規規定的其他情形。
法律、行政法規禁止轉讓的除外。
第十四條 房地產轉讓時，房屋所有權和該房屋占用范圍內土地使用權同時轉讓。同一房屋分割轉讓的，房屋所有人占有相應比例的土地使用權隨之轉讓。
第十五條 以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，由市、縣負責房地產交易的管理部門報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。
以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。
第十六條 轉讓已出租的房地產，須提前90日書面通知承租人，在同等條件下，承租人有優先購買權；如受讓人為非承租人，出租人應當告知受讓方出租事宜，原租賃合同繼續有效。
第十七條 經批準預售商品房的，開發企業和承購人須簽訂商品房預售合同。預售人應當自預售合同簽訂之日起30日內到商品房所在地市、縣負責房地產交易的管理部門登記備案。
第十八條 商品房預購人將預售商品房再行轉讓的，由轉讓雙方憑已備案的商品房預售合同到所在地市、縣負責房地產交易的管理部門辦理轉讓變更登記。
預售當事人不得自行變更商品房預售合同或發票上的姓名或名稱。
第十九條 轉讓房地產，應當按照下列程序辦理：
（一）當事人在房地產轉讓合同簽訂后30日內持房地產權證書、當事人的身份證明、轉讓合同等有關文件向房屋所在地的負責房地產交易的管理部門提出申請，申報成交價格。
（二）負責房地產交易的管理部門應對提供的有關文件進行審查，核實房地產成交價格，并現場查勘。對符合條件的，自當事人申請之日起30日內辦理過戶登記，核發房地產權證書；對不符合條件的，應當在20日內書面答復當事人。
第三章 房地產抵押
第二十條 房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣、變賣（含折價）所得的價款優先受償。
第二十一條 下列房地產不得設定抵押：
（一）權屬有爭議或未領取房地產權證書的房地產；
（二）學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施；
（三）列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；
（四）已依法公告列入拆遷范圍的房地產；
（五）以劃撥方式取得的尚未建有地上房屋及其他附屬物的土地使用權；
（六）被依法查封、扣押、監管或以其他形式限制的房地產；
（七）依法不得抵押的其他房地產。
第二十二條 國家實行房地產抵押登記制度，房地產抵押合同自登記之日起生效。
抵押當事人應當自房地產抵押合同簽訂之日起30日內，到房地產所在地市、縣負責房地產交易的管理部門辦理房地產抵押登記。抵押合同終止時，當事人應到原登記部門辦理抵押注銷登記手續。
第二十三條 辦理房地產抵押登記，應當提交下列文件：
（一）抵押當事人的身份證明或法人資格證明；
（二）抵押登記申請書；
（三）抵押合同；
（四）房地產權屬證書，未竣工或未交付使用的房地產除外；
（五）以預購商品房貸款抵押的，須提交生效的商品房預購合同；
（六）以在建工程抵押的，須提交國有土地使用權證、建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證；
（七）可以證明抵押人有權設定抵押權的文件與證明材料；
（八）可以證明抵押房地產價值的資料；
（九）登記機關認為必要的其他文件。
第二十四條 抵押登記部門應當對申請人的申請進行復核。凡權屬清楚、證明材料合法、齊全的，應當自受理登記之日起15日內作出準予登記的書面答復。
第二十五條 因國家建設需要，將已設定抵押權的房地產列入拆遷范圍的，抵押人應當及時書面通知抵押權人；抵押雙方可以重新設定抵押房地產，也可以依法清理債權債務，解除抵押合同。
第二十六條 有下列情況之一的，抵押權人有權要求處分抵押的房地產；
（一）債務履行期滿，抵押權屈a href=//shici.7139.com/2654/ target=_blank class=infotextkey>宋詞芮宄サ模袢擻治茨苡氳盅喝ㄈ舜锍裳悠諑男行櫚模狐br>
（二）抵押人死亡或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務的，或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務的；
（三）抵押人被依法宣告解散或者破產的；
（四）抵押人違反抵押合同規定，擅自處分抵押房地產的；
（五）抵押合同約定的其他情況。
第二十七條 有本條例第二十六條規定情況之一的，經抵押當事人協商可以通過拍賣等合法方式處分抵押房地產；協議不成的，抵押權人可以向仲裁機構申請仲裁或向人民法院提起訴訟。
第二十八條 處分抵押房地產所得金額，依下列順序分配：
（一）支付處分抵押房地產的費用；
（二）扣除抵押房地產應繳納的稅款；
（三）償還抵押權人債權本息及支付違約金；
（四）賠償由債務人違反合同而對抵押權人造成的損失；
（五）剩余金額交還抵押人。
以劃撥方式取得的土地使用權抵押的房地產進行處分時，應當從處分所得的價款中繳納相當于應當繳納的土地使用權出讓金款額后，抵押權人方可優先受償，法律、法規另有規定的依照其規定。
處分抵押的房地產所得金額不足以支付債務、違約金、賠償金時，抵押權人有權向債務人追索不足部分。
第四章 房屋租賃
第二十九條 房屋租賃是指房屋所有權人作為出租人將其房屋及其附屬設施出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
第三十條 下列房屋不得出租：
（一）未依法登記領取權屬證書的；
（二）共有房屋未經其他共有人同意的；
（三）經鑒定屬于危險房屋的；
（四）已抵押的房屋未經抵押權人同意的；
（五）法律、法規規定禁止出租的。
第三十一條 房屋租賃，當事人雙方應自租賃合同簽訂之日起30日內持房地產權證書、當事人身份證明和租賃合同等文件到市、縣負責房地產交易的管理部門辦理登記備案手續。繳納有關稅金，領取《房屋租賃證》。
第三十二條 承租人有下列行為之一的，出租人有權解除租賃合同；造成出租人損失的，出租人有權要求承租人賠償：
（一）利用房屋進行非法活動的；
（二）擅自改變房屋結構或約定用途的；
（三）擅自將房屋轉租的；
（四）不按合同約定繳納租金的。
第三十三條 出租人有下列行為之一的，承租人有權解除租賃合同：
（一）出租人未按合同約定的時間向承租人提供房屋的；
（二）出租人向承租人收取租金以外的其他費用的；
（三）出租人妨礙承租人正常合理使用房屋；
（四）出租人沒有按合同約定的責任負責檢查、維修房屋及其設施，保證房屋安全的。
第三十四條 承租人在征得出租人同意的情況下，可以轉租租用的房屋。房屋轉租的期限，不得超過原租賃合同剩余的期限。房屋轉租應當簽訂轉租合同，并按本條例的規定辦理登記備案手續。
第五章 法律責任
第三十五條 違反本條例第十九條、第二十二條、第三十一條規定未辦理登記手續的，由市、縣負責房地產交易的管理部門責令限期予以補辦，并及時通知同級稅務機關，經稅務機關查實，房地產交易當事人偷稅、逃稅的，按照稅收法律、法規處理。
第三十六條 擅自預售商品房的，由市、縣負責房地產交易的管理部門責令其限期補辦預售許可手續；不符合條件預售的，責令其向購房者退還預售款，按有關法律、法規規定沒收違法所得，可以并處已收取的預付款百分之一以下的罰款。
第三十七條 妨礙負責房地產交易管理部門的工作人員執行公務，擾亂房地產交易市場秩序的，由公安機關按《治安管理處罰條例》處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十八條 當事人對處罰決定不服的，可以依法申請復議或提起訴訟。
第三十九條 負責房地產交易管理部門的工作人員玩忽職守、濫用職權，構成犯罪的，依法追究刑事責任；不構成犯罪的，給予行政處分。
負責房地產交易管理部門的工作人員利用職務上的便利、索取他人財物，或者非法收受他人財物為他人謀取利益，構成犯罪的，依法追究刑事責任；不構成犯罪的，給予行政處分。
第六章 附則
第四十條 市、縣負責房地產交易的管理部門應當建立健全固定的房地產交易場所。
縣級以上地方人民政府應當組織有關部門進駐房地產交易場所，實行“一站式”服務，接受社會監督，保護當事人的合法權益。
第四十一條 房地產交易收費應當按國家和省有關收費標準收取。未向當事人提供交易服務的，不得收取任何費用。
第一條 為了規范房地產開發經營行為，促進和保障房地產業的健康發展，根據國務院《城市房地產開發經營管理條例》（以下簡稱《條例》），結合本省實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。
第三條 房地產開發經營應當按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設，嚴格控制零星建設。
第四條 省人民政府建設行政主管部門負責本省行政區域內房地產開發經營活動的監督管理工作。
市、縣人民政府房地產開發主管部門負責本行政區域內房地產開發經營活動的監督管理工作。
縣級以上地方人民政府土地行政主管部門依照有關法律、行政法規的規定，負責與房地產開發經營有關的土地管理工作。
第五條 縣級以上地方人民政府應當加強對房地產開發經營管理工作的領導，協調解決房地產開發經營管理中的重大問題。
計劃、規劃、工商、物價等行政主管部門應當按照各自的職責，協助房地產開發主管部門做好房地產開發經營活動的監督管理工作。
第二章 房地產開發企業
第六條 設立房地產開發企業，應當符合《條例》第五條規定的條件，其中，在設區的市設立房地產開發企業的，注冊資本應當在500萬元以上；在縣級市以及縣人民政府所在地的鎮設立房地產開發企業的，注冊資本應當在200萬元以上。
第七條 設立房地產開發企業，應當向縣級以上人民政府工商行政主管部門申請登記。工商行政主管部門在對設立房地產開發企業申請登記進行審查時，應當書面征求本級房地產開發主管部門的意見。房地產開發主管部門應當自收到書面征求意見之日起10日內出具審查意見書，作為企業登記的依據之一。
第八條 房地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件到登記機關所在地的房地產開發主管部門備案：
（一）營業執照復印件；
（二）企業章程；
（三）驗資證明；
（四）企業法定代表人的身份證明；
（五）專業技術人員的資格證書和聘用合同。
房地產開發主管部門應當按照國務院建設行政主管部門的規定，根據房地產開發企業的資產、專業技術人員和開發經營業績等，對備案的房地產開發企業核定資質等級，報省人民政府建設行政主管部門審批，領取資質等級證書；須報國務院建設行政主管部門審批的，由省人民政府建設行政主管部門審核后予以轉報。
第九條 房地產開發企業應當按照核定的資質等級承擔相應的房地產開發項目：
（一）一級資質的房地產開發企業可以承擔所有建設項目；
（二）二級資質的房地產開發企業可以承擔建筑面積在30萬平方米以下的住宅區的土地、房屋綜合開發，或者與此相當的房地產開發項目，不得承擔29層以上建筑物的建設項目；
（三）三級資質的房地產開發企業可以承擔建筑面積在15萬平方米以下的住宅區的土地、房屋綜合開發，或者與此相當的房地產開發項目，不得承擔15層以上建筑物的建設項目；
（四）四級資質的房地產開發企業可以承擔建筑面積在5萬平方米以下的房屋開發，或者與此相當的房地產開發項目，不得承擔7層以上建筑物的建設項目。
第十條 省外房地產開發企業到本省從事房地產開發經營活動，應當持資質等級證書向省人民政府建設行政主管部門申請辦理資質核驗，并到房地產開發項目所在地縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門登記備案后，方可從事房地產開發經營活動。
境外經濟組織或者個人來本省從事房地產開發經營活動，應當按照國家規定辦理有關手續。
第十一條 省人民政府建設行政主管部門對房地產開發企業的資質實行年檢。符合資質升級條件的，晉升資質等級；不符合資質等級條件的，予以降級或者吊銷資質證書。
省人民政府建設行政主管部門對房地產開發企業的資質進行年檢時，不得收取年檢費用。
第三章 房地產開發建設
第十二條 縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門應當會同有關部門，根據本地區經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、年度建設用地計劃、城市規劃以及房地產市場供求情況等，編制本地區房地產開發規劃和年度計劃，報經本級人民政府批準后，由房地產開發主管部門組織實施。
第十三條 縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門應當根據房地產開發規劃，會同本級計劃、規劃、土地等行政主管部門建立房地產開發項目庫。
第十四條 房地產開發項目確定后，縣級以上地方人民政府土地行政管理部門應當根據國家有關規定，對項目的用地方式提出意見，報本級人民政府批準。
房地產開發項目的土地使用權出讓或者劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規劃行政主管部門和房地產開發主管部門應當根據《條例》第十二條第二款的規定提出意見，并出具房地產開發項目建設條件意見書，作為土地使用權出讓或者劃撥的依據之一。
第十五條 房地產開發項目經營權實行招標投標制度?？h級以上地方人民政府房地產開發主管部門應當按照國家和本省有關規定，采取招標方式擇優選擇房地產開發企業。
以依法取得的國有土地使用權作價入股進行房地產開發經營的，由土地使用權人采取招標方式擇優選擇房地產開發企業。
第十六條 房地產開發企業與項目所在地縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門簽訂房地產開發合同后，應當持房地產開發合同到規劃、土地等行政主管部門辦理規劃、用地審批手續。
房地產開發合同應當載明下列內容：
（一）房地產開發項目的性質、規模及規劃、設計要求；
（二）開工期限和建設進度；
（三）基礎設施和公共設施的建設要求及建成后的產權界定；
（四）項目建設質量要求；
（五）項目拆遷補償、安置要求；
（六）房地產開發主管部門對項目提供的配套條件；
（七）違約責任以及雙方約定的其他事項。
第十七條 房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20％，具體使用、管理辦法按照國務院有關規定執行。
第十八條 房地產開發企業應當對其開發建設的房地產開發項目的質量承擔責任。
房地產開發項目的勘察、設計、施工及監理，由房地產開發企業通過招標方式擇優選擇具備相應資質的單位承擔。房地產開發企業應當與勘察、設計、施工及監理單位簽訂書面合同，明確質量責任。
第十九條 房地產開發企業應當按照房地產開發合同的規定進行項目開發，并根據先地下、后地上的原則統籌安排、配套建設基礎設施、公共設施，其中經營性的公共設施建設投資不得攤入商品住宅成本。房地產開發項目竣工驗收合格后，房地產開發企業可以將經營性的公共設施有償轉讓。
對零星建設的房地產開發項目，縣級以上地方人民政府可以按照同類地段、同類項目的房地產綜合開發基礎設施、公共設施配套標準，向房地產開發企業收取綜合開發補助費，用于開發項目的基礎設施、公共設施的建設。綜合開發補助費的具體征收、使用辦法由省人民政府財政、價格、建設行政主管部門共同制定。
第二十條 住宅小區等群體房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門申請綜合驗收，并提交下列材料：
（一）城市規劃設計條件落實情況的材料；
（二）拆遷安置方案落實情況的材料；
（三）房地產開發項目建設條件意見書、房地產開發項目手冊；
（四）項目竣工圖和技術檔案材料；
（五）單項工程及供水、供電、供氣、通訊、消防、園林綠化等驗收材料；
（六）物業管理落實情況的材料；
（七）法律、法規規定的其他有關材料。
房地產開發主管部門應當按照《條例》第十七條、第十八條的規定進行綜合驗收，其中建筑面積在20萬平方米以下的，由項目所在地縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門組織有關部門或者單位驗收；建筑面積在21萬平方米以上的和納入國家或者本省試點的住宅小區，由省人民政府建設行政主管部門組織有關部門或者單位驗收。
第四章 房地產經營
第二十一條 轉讓房地產開發項目，應當符合《條例》第二十條、第二十一條規定。
轉讓房地產開發項目，受讓人應當為依法成立并具有相應資質等級的房地產開發企業。
第二十二條 房地產開發企業預售商品房，應當符合《條例》第二十三條規定的條件，并經商品房所在地縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門同意后，按照《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定辦理預售登記，領取商品房預售許可證明。
第二十三條 房地產開發企業預（銷）售商品房，應當公布下列事項：
（一）預（銷）售人的名稱、地址及法定代表人；
（二）房地產開發企業資質等級證書、營業執照及商品房預售許可證明；
（三）預售商品房的交付使用時間，現售商品房的竣工驗收合格證明；
（四）項目及其配套基礎設施、公共設施的平面示意圖；
（五）商品房的結構類型、戶型、裝修標準，公用建筑面積的分攤辦法；
（六）商品房的價格和付款方式；
（七）物業管理方式；
（八）法律、法規規定的其他事項。
第二十四條 商品房預（銷）售，當事人雙方應當簽訂書面合同。合同應當載明下列內容：
（一）當事人姓名或者名稱及地址；
（二）商品房的用地方式及坐落位置；
（三）商品房的建筑面積（包括商品房的套內建筑面積及應分攤的公用建筑面積）、使用面積及樓號、樓層、房號和層高；
（四）商品房的價格、付款方式及付款時間；
（五）預售商品房交付使用的時間；
（六）商品房的結構、設備及質量標準；
（七）物業管理方式；
（八）違約責任以及爭議解決的方式；
（九）當事人雙方認為需要約定的其他事項。
第二十五條 房地產開發項目轉讓和商品房銷售價格，由當事人協商議定；但是，享受國家優惠政策的居民住宅價格，應當實行政府指導價或者政府定價。
經濟適用住房價格實行政府指導價，具體辦法由省人民政府價格、建設行政主管部門共同制定。廉租住房價格實行政府定價，具體辦法由市、縣人民政府根據國家有關規定制定。
第二十六條 經房地產開發企業書面同意，并在交付購房款總額的25％后，預售商品房的購買人可以將購買的預售商品房再行轉讓。預售商品房再行轉讓的，雙方當事人應當簽訂書面轉讓合同，并自合同簽訂之日起30日內持房地產開發企業書面同意證明等材料到原預售合同備案部門備案。
預售經濟適用住房的購買人，在付足購房款和住房交付使用之前，不得將購買的預售經濟適用住房再行轉讓。
第二十七條 商品房交付使用時，房地產開發企業應當按照《條例》第三十一條規定，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。
第二十八條 商品房交付使用后，在住宅質量保證書規定的保修期內，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。工程質量監督單位拒絕核驗的，購買人可以向其主管的建設行政主管部門投訴，建設行政主管部門應當在接到投訴之日起3日內責令工程質量監督單位予以核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。
商品房交付使用后，購買人擅自改變結構或者設備位置造成商品房質量受損的，房地產開發企業不承擔保修責任，給其他用戶造成損失的，責任人應當依法承擔賠償責任。
第二十九條 商品房交付使用后2年內，購買人認為商品房的實際面積與其購買的面積不符的，可以按照國務院建設行政主管部門和省人民政府建設行政主管部門的規定申請復測。售房合同中載明的房屋建筑面積與復測面積的誤差值超過測量規范允許范圍的，房地產開發企業應當按照售房合同規定的售房價格退還多收的房款；購買人要求退房的，應當予以退房；給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。
第五章 法律責任
第三十條 房地產開發企業轉讓、出借資質等級證書或者以其他方式允許他人以本企業的名義從事房地產開發經營活動的，由縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門責令改正，報請頒發資質等級證書的部門降低資質等級或者吊銷資質等級證書。
第三十一條 負責工程質量監督檢查或者竣工驗收的部門及其工作人員對不合格的房地產開發項目出具質量合格文件或者按合格工程驗收的，由上級機關責令改正，對責任人員給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任；造成損失的，由該部門依法承擔相應的賠償責任。
第三十二條 違反本辦法規定的其他行為，《條例》規定給予處罰的，按照《條例》的規定給予處罰。
第三十三條 國家機關工作人員在房地產開發經營監督管理工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚未構成犯罪的，依法給予行政處分。
第六章 附則
關鍵詞：房地產投資信托證券化
一、引言
我國城市房地產經過幾年的非正常發展后，積累了大量閑置空房，而房價卻始終居高不下，導致許多中小投資者無力進入房地產市場投資，投資渠道的匱乏使大量民間游資堆積在銀行。同時，政府為拉動內需，投入巨資于城市房地產，所需龐大資金主要依靠發行國債，由此造成財政赤字逐年增加。針對現實中的種種阻礙，有必要借鑒美、日等國房地產開發的先進經驗，嘗試房地產證券化這一新型、系統的市場化策略。
所謂房地產證券化是指城市房地產開發等資金需求者，直接通過證券方式從資金供給者手中籌集房地產開發資金，運用于城市房地產開發。目前在房地產運作模式中以美國的房地產投資信托最為成功。本文主要借鑒美國的房地產投資信托模式，探討其運用于我國城市房地產開發。
二、房地產投資信托含義及其運作模式
房地產投資信托于上個世紀60年代產生于美國，實質上是金融信托業與房地產業相結合的創新金融工具，其通過向投資者募集資金，投資于房地產，再將所獲得的收益分配給投資者，房地產投資信托的受益憑證可在證券市場交易，通常采用封閉式基金模式。
房地產投資信托是由受托機構依房地產證券化條例規定成立房地產投資信托機構，向特定人私募交付或向不特定人募集發行受益憑證，以獲取資金，投資于房地產相關權利、有價證券或其它經主管機構批準的投資標的，以獲取投資收益。其流程圖如下。
三、房地產投資信托于我國城市更新的可行性分析
房地產投資信托制度可以將房地產細小化、規格化，使小額投資人亦可參與房地產投資。房地產投資信托可增加市場交易證券的種類，投資工具的增加，可以增加市場的完整性。本研究將房地產投資信托運用于城市房地產，可以加快城市化進程，推動城市發展。但由于房地產投資信托為國外引進的制度，因此須考慮我國的社會特性。
（一）對投資人而言，參與此制度的基本條件為資產的安全性及投資的收益
就資產的安全性而言，由于實行房地產投資信托模式，對于投資人的保障可以透過信托制度加以確保，由于信托關系的存在，其信托財產具有獨立性。同時房地產投資信托的財務狀況必須向公眾公開，投資人持有受益憑證參與城市房地產，以此來分享更新區內標的物經營收益，且該受益憑證可在證券市場交易，因此能更好地保障投資者的安全。就投資收益而言，并非所有地區皆可運用房地產投資信托，除非其經營開發后能產生收益，而城市更新地區多為已發展區域，通常具有區位上的優勢，更新后有較大增值空間。但因城市房地產投資信托基金的運用往往受到限制，獲利性降低。因此，政府可提供獎勵措施，在策略上通過容積獎勵增加樓地板面積以提高更新后的收益。在稅制方面，證券交易并非房地產產權的轉移，不需課征房地產轉移的增值稅。在稅收上，可就城市房地產開發所得的利潤，給予所得稅上的優惠。
（二）對更新地區原所有權人而言，房地產投資信托除了必須保障投資人
的權益外，更應顧及更新地區原所有權人的利益
原所有權人除了與投資人分享更新區內標的物的收益外，應保障于經營期滿后，原所有權人繼續居住在更新區內。
對于不愿參與房地產信托投資的原所有權人，則以資金進行補償，原所有權人領取補償金于更新地區經營期滿后，可以優先購買區內標的。而對于愿意參加房地產投資信托的原所有人，則可通過證券化將更新區內原所有權人的權利轉化為等量的受益憑證，原所有權人通過此受益憑證享有更新地區經營期間的收益。此外，原所有權人在更新地區經營期滿后，亦可優先購買更新區內的標的物。這可保證原所有權人在更新完成后，繼續居住在原更新區內。
（三）對城市房地產推行主體而言，目前政府推動城市更新面臨資金不足的問題，未來推動城市更新將以獎勵民間資本來推動城市更新
為避免民間資本推動城市更新時采用點狀更新，政府應對更新地區實施整體規劃。民間資本可以通過成立房地產投資信托公司來募集資金完成大面積的城市更新。
此外，在城市更新過程中所面臨的另一問題是更新地區的產權復雜性，原所有權人意見分歧將影響更新工作的進行，唯有通過法律的完善來解決；另一方面，當更新工作采用房地產投資信托方式時，通過所有權與經營權分離原則，可避免產權過渡分散的問題，掌握更新地區之經營方向。
（四）對發行人而言，城市更新由于采用房地產投資信托方式，目前可在現有的信托投資公司基礎上成立城市房地產投資信托公司，其組織可采取封閉式基金形式
城市房地產投資信托公司向主管機關遞交更新計劃書，經審核通過，制定財務計劃，擬定受益憑證發行計劃，擔任發起人并執行發行憑證集資工作。待資金募集完成后，由專業房地產公司開展更新地區的開發與管理，而城市房地產投資信托公司則賺取證券管理的經營費及手續費。
四、我國房地產投資信托模式的設想
將房地產投資信托運用于城市更新必須建立一套完整的更新體系。建立此體系可分為三個部分：首先是制度建立的立法階段，只有在健全的法律框架下，制度的運作才有法可依；其次是制度的運作階段，設計切實可行的操作流程；最后是監督管理階段。
（一）立法階段
以房地產信托投資方式推動城市更新的法律框架應先以《信托法》和《信托投資公司管理法》作為母法以確立投資信托的法源依據，《信托法》承認法律上的所有權與收益所有權可以并存；《信托投資公司管理法》則賦予信托公司可以籌措以房地產為投資標的的資金，推進城市土地的開發，然而我國目前的《信托投資公司管理法》禁止信托投資公司發行受益憑證，因而要想從事房地產投資信托，現行法律亟待完善。
（二）執行運作階段
完成立法以后，在健全的法律構架下即可進入執行運作階段，在此階段有四個主要工作，即成立城市房地產投資信托公司、證券化更新地區的選定、房地產基金的募集管理以及房地產基金的運作。
1.成立城市房地產投資信托公司。由證券管理機關核準成立城市房地產投資信托公司作為發行房地產投資信托受益憑證、募集城市房地產資金的機構，現階段可在現有的信托投資公司基礎上設立。
2.證券化更新地區的選定。①主管機關制定優先更新地區，并核定更新開發計劃。②對更新地區進行估價，進而制定更新地區的財務計劃與投資經營計劃。③城市房地產投資信托公司可以選擇經主管機關核準的更新地區，制定開發計劃、財務計劃及投資經營計劃。
3.房地產基金之募集與保管。①城市房地產投資信托公司選定更新標的后，可依更新標的的投資特性擬定受益憑證的發行計劃，并交由主管機關審核批準。②主管機關對城市房地產投資信托公司提出的證券發行計劃與公開說明書進行審核，為防止基金的短期炒作，主管機關應過濾無完善經營管理計劃的基金。③城市房地產投資信托公司所募集的基金應交于金融保管機構成立基金專戶，其信托資產獨立于房地產投資信托公司的財產。
4.房地產基金的運作。由專業房地產公司擔任更新地區的開發經營與管理顧問，房地產公司向城市房地產投資信托公司提出基金運用的建議。城市房地產投資信托公司根據專業房產公司所提出的建議，指示基金保管銀行運用信托基金。銀行依其指示運用基金，并將更新標的物所衍生的權益分配給投資人。
（三）監督管理階段
城市房地產證券化制度執行之后，為防止制度發生運作上的弊病，主管機關必須切實加強監督管理。在此階段有兩方面的監管工作：
1.城市更新計劃的監督。為順利推動城市更新工作，更新地區證券化后可配合稅制上的優惠。為避免投資者的觀望態度，主管機關應監督更新地區開發計劃與更新工作的進行，而未依進度進行更新的信托投資公司，則不予優惠。
2.城市房地產基金的監督管理。城市房地產投資信托公司必須定期公告基金運作報告書，主管機關必須嚴格監督城市房地產投資信托公司使其經營符合法律、規范。此外，基金的運作亦必須符合城市房地產投資信托管理辦法的規定。受益人對城市房地產投資信托公司、信托機構或其關系人的財產享有知情權、檢查權，一旦發現該公司財務不符合法律、規范時，有權及時糾正。
五、結論
綜上所述，我國的城市更新可以采用美國的房地產投資信托模式，然而現階段推出城市房地產投資信托基金仍然面臨一些障礙。首先我國必須完善相關法規，使房地產證券化得以在法制的軌道上正常運轉。我國應不斷完善現有的《證券法》《證券交易法》《信托投資公司管理法》和《信托法》，使我國信托投資公司可以發行以城市房地產為投資標的的受益憑證，而且還要根據不同的房地產投資形式來制定具體的個別法律，如《城市更新管理條例》，具體規范運作城市房地產開發。其次，在現有的證券公司、信托投資公司的基礎上重點推出一些房地產信托投資公司，由這些公司試點推出一批房地產投資信托基金，這批基金的投資標的物為城市房地產或與房地產相關的金融商品。第三，建立房地產投資信托受益憑證流通轉讓的交易市場，唯有此才能使房地產投資信托順利發行。最后，抓緊人才培養工作。發展房地產證券化，需要大批熟悉基金管理、房地產分析、經濟預測、法律、會計、審計等多方面的專門人才，必須著手培養。
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1、項目背景
2、可行性研究結論
3、主要技術經濟指標表
4、存在問題及建議
二、西北地區二三線城市房地產項目市場分析和營銷戰略
1、西北地區二三線城市房地產市場概況
2、市場預測
3、營銷戰略
三、建設條件與場址選擇
1、建設條件
2、場址選址
四、西北地區二三線城市房地產項目建設規模及功能標準
1、建設規模
2、功能標準
五、西北地區二三線城市房地產項目建設方案
1、建筑方案
2、平面布置方案
3、配套公用工程
六、項目實施進度安排
1、工程項目管理
2、項目實施進度
七、西北地區二三線城市房地產項目投資估算與資金籌措
1、投資估算
2、資金籌措
3、投資使用計劃
八、西北地區二三線城市房地產項目財務分析與敏感性分析
1、生產成本和銷售收入估算
2、財務評價
3、不確定性分析
4、敏感性分析
九、社會效益分析
1、社會效益分析
2、項目與所在地區互適性分析
十、風險分析
1、風險類別
2、風險應對措施
十一、可行性研究結論與建議
1、結論
2、建議
附件
1、項目承辦單位營業執照、法人證書復印件
2、當地規劃、國土、環保等部門關于項目的支持文件
3、自有資金存款證明
4、相關銀行貸款承諾
一、中國30個省會城市房地產投資環境評價
(一)指標指系為了全面反映城市房地產投資環境各方面的信息，依據科學性與實用性相結合、穩定性與動態性相結合、效率性與效益性相結合的原則，考慮指標數據的可測度、可獲取性，參考當前學者關于房地產投資環境方面的相關研究成果，系統分析房地產投資環境的影響因素，篩選確定出典型指標，審慎歸納類別，建立中國省會城市房地產投資環境評價指標體系，如表1所示。
(二)數據的獲取及其標準化處理2010～2012年，中國先后出臺了“國十一條”、“國十條”和“國八條”等房地產調控政策，影響了房地產投資環境。因此，對2010～2012年間中國省會城市房地產投資環境進行評價具有很強的現實意義。以前文建立的中國省會城市房地產投資環境評價指標體系為依據，將歷年《中國城市統計年鑒》［8-10］以及各省會城市的地方統計年鑒、統計部門網站和統計公報作為數據來源，選取2010～2012年中國30個省會城市(由于數據收集的原因，不包括臺北、香港、澳門、拉薩)，在社會文化環境、市場環境、經濟環境、金融環境、消費環境和基礎設施環境等6個方面的原始數據展開分析。
(三)確定公共因子基于標準化處理后的數據，運用SPSS20．0軟件［11］，根據特征值大于1和公共因子方差貢獻率至少大于80%的原則［12］，確定公共因子的個數。由表2可知，當選取公共因子的個數為4時，2010～2012年中國30個省會城市樣本數據的特征值分別為1．550、1．638、1．525，累計貢獻率分別為80．82%、88．97%、81．26%，均符合大于80%的要求。所以，選擇4個公共因子，并分別表示為F1，F2，F3，F4。
(四)確定公共因子所代表的指標和經濟含義基于相關性矩陣法計算因子載荷矩陣，進而采用方差最大正交旋轉法得出旋轉后的因子載荷矩陣，找出公共因子在哪些房地產投資環境指標上具有較大載荷，進而確定公共因子所代表的房地產投資環境評價指標［13］。利用SPSS20．0軟件，獲得2010～2012年中國30個省會城市旋轉后的因子載荷矩陣。由表3可知，建成區面積x1、人口密度x2、影劇院數量x5、商品房平均銷售價格x8、地區生產總值x9、第三產業增加值x11、實際利用外資x12、貨物進出口總額x14、金融機構各項貸款余額x15、金融機構存款余額x16、社會消費品零售總額x17、職工平均工資x18、城鄉居民儲蓄存款x19在第一公共因子上有較大載荷;醫院、衛生院數x4、商品房銷售面積x7、房地產開發投資完成額x6、固定資產投資總額x10在第二公共因子上有較大載荷;普通高校在校學生數x3、人均GDPx13在第三公共因子上有較大載荷;建成區綠化覆蓋率x20、每萬人汽車擁有量x21、郵電業務總收入x22在第四公共因子上有較大載荷。依據以上各公共因子主要承載的指標信息，各公共因子的相應經濟含義為:第一類公共因子F1表明房地產投資環境的整體經濟發展水平，可衡量房地產開發的經濟環境、金融環境、消費環境的發展水平;第二類公共因子F2可衡量房地產投資地的醫療水平、市場環境水平;第三類公共因子F3可衡量房地產投資地的人力資源儲備情況和經濟規模大小;第四類公共因子F4則可衡量房地產投資地的基礎設施情況。
二、中國30個省會城市房地產投資環境綜合分析
(一)房地產投資環境狀況分析依據表5所示，從房地產投資環境評價綜合得分方面看，北京、上海、廣州、重慶、天津、成都、杭州、南京、武漢、沈陽名列前10名，這些城市都是經濟整體發展水平較高的城市。而呼和浩特、銀川、烏魯木齊、蘭州、西寧等西部省會城市排名靠后。可以看出，中國30個省會城市房地產投資環境總體上呈現依據表5，從公共因子F1排名來看，名列綜合排名前10的城市(除重慶外)的排名也位居前列，這些城市在經濟環境、金融環境、消費環境方面有較高水平。從公共因子的權重來看，F1所占權重最大，在這個因子上的得分對整個綜合排名最終結果具有重要影響。由此可知，城市的整體經濟發展水平和實力仍是決定房地產投資環境的關鍵方面。在反映醫療水平和市場環境水平的公共因子F2的得分排名中，30個省會城市得分差異非常明顯，得分第一名的重慶(4．18009)與得分最低的烏魯木齊(－0．93477)，二者得分相差較大。上海、天津、重慶、成都這樣較發達地區以高分位居前列，這些省會城市的市場環境、醫療水平在國內具有領先優勢，是提升這些城市房地產投資環境、吸引投資者的主要因素。烏魯木齊、呼和浩特、銀川、海口、蘭州、西寧在公共因子F2的得分排名中得分較低，除了海口位于東部地區外，其余城市全部位于西部地區，這說明西部城市醫療水平較低、房地產起步較晚。在公共因子F3的單項排名中，廣州、武漢、南京、鄭州、長沙、西安等城市躋身前10名，這些城市的普通高校在校學生數和人均GDP較高，在一定程度上可以說明這些城市有較好的人力資源儲備與經濟規模。而銀川、西寧、貴陽等西部城市則排名靠后，這些城市的經濟外向度不高，而且普通高校在校學生數和人均GDP普遍偏低，這在很大程度上限制了這些城市房地產投資環境水平的提升。F4公共因子的排名情況很值得我們注意，上海、重慶、天津、成都等部分綜合排名靠前的城市在這項因子得分比較低，而綜合排名居后的石家莊、昆明、南昌、銀川等城市的此因子得分較高，表明房地產投資的基礎設施狀況尚未成為影響投資環境的主要因素。
(二)房地產投資環境的聚類分析依據表5中30個省會城市房地產投資環境評價綜合得分中的數據，運用Chebychev距離的方法，對30個省會城市房地產的投資環境進行聚類，將30個省會城市房地產投資環境分為五大類:一類投資區域包括北京和上海，這兩個城市的綜合得分位列第一和第二位，屬于領頭羊型集團，這充分說明北京、上海兩地的房地產投資環境相對比較優越。這兩地都是經濟發達地區和全國的中心城市，應發揮北京、上海的中心帶動作用，充分提升周邊城市投資環境競爭力，聯合營造優良的房地產投資環境，形成一個房地產投資環境綜合體，實現資源共享、共同發展的良好局面。二類投資區域是廣州，雖然其綜合得分排名第三，但與北京、上海兩地相比還是有一定的差距，屬于挑戰型集團。廣州屬于東部沿海開放城市，房地產業起步要比內陸城市早若干年，地方經濟活躍，投資環境較為成熟。但該城市的醫療水平和市場環境相對北京、上海而言較為薄弱，在消費環境、金融環境、經濟環境方面要優于其他城市。依據表5可知，廣州欲進一步改善其房地產投資環境，應著重提升其醫療水平和市場環境。三類投資區域包括南京、武漢、天津、西安、成都、鄭州、長沙、濟南、沈陽9個城市，屬于趕超型集團，在房地產投資環境綜合排名中均位于中上游。這些城市除重慶、成都、沈陽、西安外，基本位于中國中東部地區，城市化以及房地產業都發展迅速，經濟基礎好，交通便利，占全國總人口的比例較大。這些城市普遍在人力資源儲備和經濟規模方面具有一定優勢，今后應當在其他方面不同程度地提升房地產投資環境。四類投資區域包括合肥、福州、哈爾濱、石家莊、杭州、昆明、南昌、長春、太原、貴陽、南寧、烏魯木齊、呼和浩特、銀川、?？?、蘭州、西寧17個城市，屬于儲備型集團。由表5可知，這些城市的投資環境綜合得分并不高，基本上均為負值，在房地產投資環境綜合排名中位于中下游。從地理位置上看，這些城市分布也不集中。福州、海口位于東部地區，石家莊、太原、合肥、南昌居于中部地區，而南寧、貴陽、昆明、蘭州、西寧、呼和浩特等大多數城市則位于西部地區。這些城市在醫療、市場環境、經濟規模和人力資源儲備狀況方面有較弱表現，故應重點提升其在這方面的環境水平。五類投資區域僅包括重慶。重慶被單獨劃為一類，原因是重慶的各因子得分不平衡，說明重慶房地產市場前景較好，醫療水平和市場環境也優于其他城市，但是經濟、金融、消費環境及基礎設施環境相對落后，因此，在以后的發展中要特別注意經濟、金融、消費環境和基礎設施環境的提升完善，以求全面提升房地產投資環境。
三、結語
[關鍵詞]“限購令” 二三線城市 房地產市場
一、 隱蔽的泡沫――“限購令”向二三線城市推行的必要性：
2010年4月30日，一份名為《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（（國發[2010]10號））的文件正式出臺，這就是后來被人們稱作房地產政策的“國十條”。在這份文件中，明確提出了對于北京市居民家庭購房套數的限制性條款，“限購令”由此得名。2010年9月29日，多部門再次出臺調控新措施，而其中第一條有關“房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數”的規定，則被媒體稱為“最嚴厲樓市調控措施”，隨后更多的城市陸續公布“限購令”。2011年8月7日住建部提出的二三線城市限購的五項建議標準， 則進一步強化了對于地方限購的約束，由此“限購令”也進一步向二三線城市蔓延。
從總體上看，“限購令”向二三線城市推行有著十分鮮明的必要性。隨著一線城市地價的日益上漲以及開發潛力的逐漸減退，其房地產市場的開發難度不斷增加。而廣大的二三線城市，則因較為低廉的土地價格和招商引資的優惠政策，以及伴隨著城市開發帶給房地產市場的強勁增值潛力和附加收益，使得越來越多的投資者和房地產開發商將目光匯集于此，二三線城市的房價近年來也不斷被拉高。隨著“限購令”在北京、上海等城市的率先推行，一線城市的市場空間被進一步壓縮，轉戰二三線城市成了許多開發商和投資者更為明確的選擇。政策當年11月份，房價一度出現了二次反彈，而引領這波房價上漲趨勢的龍頭正是二三線城市。
與房價高企的一線城市相比，二三線城市的房地產均價與之相差甚遠，這使得不少投資者心里產生了“價格洼地”的錯覺，認為二三線城市的房價依然較低，仍有充足的上漲空間。然而實際情況卻是，較低的絕對價格之下，二三線城市的房地產價格存在著更為嚴重的泡沫。1不同于匯集大量資金、資源和人才的一線城市，二三線城市缺乏可以支撐高房價的資本和高收入群體，二三線城市住房市場的大多消費者仍然是具有剛性住房需求的本地居民。在此情況下，大量投資性開發以及投資性資本的涌入，在不斷推高投資性住房比例、推升二三線城市房價的同時，也在不斷的吹大缺乏消化基礎的房地產泡沫，這是極其危險的。一旦泡沫破裂，不僅房地產企業會遭受重創，同時會連帶造成銀行壞賬的大量增加，使我國的經濟發展嚴重受挫，甚至危及改革開放的既得成果。在此背景下，“限購令”向二三線城市推行就顯得尤為必要。
二、治標之藥――“限購令”對于二三線城市的政策影響：
應該說，“限購令”在2011年下半年這個節點向二三線城市推行，其積極意義十分明顯。它很好地保證了由于房地產價格過快上漲而影響住房剛性需求實現的這部分群體的利益， 同時也維護了正常的房地產市場秩序，抑制了逐漸增強的對于二三線城市房地產市場的投機行為， 促使二三線城市房價朝著理性價格的方向回歸（不見得是理性回歸）。據相關資料顯示統計，2012 年3月，70個樣本城市新建住宅價格同比平均下降0.4%，降幅比上月擴大0.57個百分點，新建住宅價格環比平均下降0.29%，降幅比上月擴大0.19個百分點。新建住宅價格同比上漲的城市有28個，比上月減少9個，同比上漲城市的平均漲幅為0.85%，比上月收窄0.25個百分點，同比漲幅均未超過2%；同比回落的有37個，比上月增加10個，同比回落城市的平均降幅為1.4%，降幅比上月擴大0.33個百分點。新建住宅價格環比上漲的城市有8個；環比下降的城市有46個，環比回落城市的平均降幅為0. 47%，降幅比上月擴大0.31個百分點。2可以看到，經過了近一年的調控，房價過快上漲勢頭確實得到了一定程度的遏制。
圖一：70個樣本城市新建住宅平均價格走勢（2010.7-2012.3）
然而我們也應當發現，盡管從目前來看“限購令”對于二三線城市房地產市場產生了有效的抑制效應， 但不可否認這種抑制房價的行為依然是對于市場進行的直接干預，歸根到底是一種強制性的行政手段，短期內雖能快速而有效地對市場運行中的問題進行有效糾正，但其本質是有悖于與市場經濟理念和市場長期穩定的，絕不是長久之計。對于二三線城市房地產的調整，決不能始終依靠這只“看得見的手”。并且，作為一種調節市場行為的行政手段，如果在行政管控的時期房價高企問題的主要矛盾沒有得到解決、具有建設性的房地產法規和政策沒有得到落實，那么“限購令”對于房地產市場強力抑制所造成的影響很有可能在禁令消除后得到爆發，引起二三線城市房價的報復性上漲。
當前，二三線城市房地產市場調控的主要內容應當是在保證尚未充分釋放的剛性需求的前提下抑制房地產的過度投資。而從目前的“限購令”來看，一刀切的行政政策既泯滅了剛性需求的差異性，忽視了不同收入群體之間剛性需求的層次不同，也在抑制房地產過度投資的同時直接破壞了房地產固有的投資屬性。這樣，雖然“限購令”的出臺會把二三線城市房地產的價格打壓到理性價格的區間，然而這種政策性地調控與房地產市場價格自覺的理性回歸仍然存在著本質上的差異。因此，對于二三線城市房地產的正常發展我們應當有更加科學合理的政策引導。只有這樣才能在“限購令”帶來的機會窗口關閉后，繼續保持二三線城市房地產市場的理性、正常運轉。
三、 把握機會窗口――二三線城市房地產市場平穩發展的思考
“限購令”帶給二三線城市最大的影響，應該是為快速膨脹、游移于理性邊緣的房地產市場提供了一個政策空間，為綜合考量和全盤規劃房地產發展的思路提供了一個機會窗口。房地產市場的發展問題牽涉面過多，規范房地產市場秩序、消除房地產市場泡沫、抑制房價非理性暴漲，一方面離不開對于土地財政、央企入市、房企投機，銀行縱容等不合理現象和短視政策進行治理和改革，另一方面也離不開規范引導市場行為、加速保障性住房建設等多管齊下的綜合配套政策的實施。
首先，要支持二三線房地產市場的正常崛起。二三線城市的發展，是國家實施區域發展規劃和區域均衡協調發展戰略的必然結果。隨著城鎮化的步伐的加快、城鄉戶籍制度改革、沿海產業的內陸轉移以及城市間快速客運軌道交通和等一系列戰略決策的實行，二三線城市區域中心地位和城市集聚效應凸顯，無論在經濟總量、人口規模還是基礎設施建設和居民消費水平上都得到了明顯的發展。因此，二三線房地產市場的崛起是不可阻擋的趨勢。對于政府而言，要站在城市轉型升級和長遠發展的立場上，為二三線房地產市場的平穩發展提供政策支持。
其次，轉變政府與開發商的角色關系。對于二三線城市房地產市場的正常發展來說，政府與房地產開發商的角色關系是一個亟待調整的問題。二三線城市由于經濟發展支撐點較少，土地財政的觀念較一線城市更為明顯，與之而來的就是在規范房地產開發商行為、維護市場合理運行的動力方面明顯不足。因此，二三線城市房地產市場要想順利發展，必須厘清政府與房地產開發商的關系，盡快從土地財政的傳統思路里走出來。一方面，需要完善稅制體系，調整中央和地方之間財政收入分配，適當增加地方稅收留存部分，切實保證地方政府的財政需求，進而降低地方政府對土地財政的過度依賴；另一方面，要積極轉變政府職能，建設服務型政府，加強對于房地產開發商的監督，同時更加看重房地產發展的社會效益，形成企業發展與城市發展的合力。
最后，要盡快形成房地產市場的調控機制。從市場供應層面，要進一步加大廉租房、經濟適用房、公共租賃房等保障性住房的供給，不斷調整房地產供應結構。同時規范各項保障性住房分配、流轉、管理等相關制度，從根源上杜絕投資炒作的進入，切實保障社會中低收入階層的住房需求。從稅收政策層面，要盡快建立完善的房地產稅收調控體系。通過房地產稅收對居民的購房、交易等行為進行調節進而實現對房地產存量市場的征管，不僅能夠加速房地產的流轉、有效抑制房地產投機的行為、及時有效地調節市場上的不合理行為，也有助于增加國家的財稅收入。從法律保障的層面，要參考國外的成熟經驗，構建和完善我國房地產市場適用的法律體系從而在法律意義上切實維護公民的居住權利。通過完善的住房法律制度科學合理地界定我國的住房性質以及人民的居住權利，有助于規范和約束個人和企業的行為，對住房開發建設和使用流轉各環節進行監督，從而能夠通過法律的強制力有效制裁惡意炒作房地產的行為，并從法律意義上保障各項調控房地產的政策措施順利推行。
注解：
①據中國社科院2010年《住房綠皮書》的數據統計，目前二三線城市的房價泡沫已經開始高于一線城市，福州、杭州、南寧、青島、天津、蘭州、石家莊等二三城市的泡沫指數更高，占實際價格比例的50%以上。
②相關數據轉引自 張前榮：2012 年一季度我國主要價格指數運行分析，價格理論與實踐，2012（4）
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[關鍵詞] 二三線城市房地產業
進入21世紀以來，隨著我國工業化水平的不斷提高，我國城市化進程也進入到一個飛速發展期。大量的農村剩余勞動力向中心城市集中，國家發展和改革委員會國土開發與地區經濟研究所副所長肖金成預測說，在未來20年中，將有三分之一的村莊要消失，也就是說將有3億人將移居在城市或城鎮中，而大中城市仍是農村人口轉移的主要方向。再加上各地區戶籍制度的改革等等，必然帶動二三線城市的快速擴張，這些也必然給城市房地產業的快速發展帶來契機。
一、二三線城市房地產業發展現狀
本文中的二三線城市主要是指除去北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等直轄市、發達的省會城市和地級市，以及沿海開放城市后其余的省會城市，如石家莊、濟南、哈爾濱、銀川；地級市，如邯鄲、煙臺、開封和發達地區的縣級市。
隨著一線城市房地產業日漸趨向飽和，二三線城市漸漸成為房地產行業發展的主流市場。根據國家發改委的月度監控數據顯示，二三線城市的房價不斷上漲，2005年10月份全國70個城市的房價同比上漲6.6%，11月份同樣是這70個城市，其房價同比上漲了6.8%，其中新建商品房漲幅價格最大，10月達到了7.2%，11月份的漲幅達到了8.3%，如果排除北京、上海、天津、深圳這幾個一線城市，幾乎出現漲幅的地區都是中國的二三線城市。這些數據無疑說明，我國二三線城市的房地產業加快了發展的速度，溫度開始不斷上升。
但是，二三線城市畢竟不是大都市，它的經濟及發展相對落后，觀念也比較滯后，計劃的成份明顯偏重，且其房地產業的起步較北京等一線城市晚，缺少房地產行業中的龍頭企業，自主創新能力很差，即使是發展也不過是對“大城市”的翻版而已。因此，目前對于二三線城市來說，發展房地產業面臨以下幾方面的問題:
1.面對實力強勁的“外來戶”，本地房地產企業不堪一擊
據統計，約有40%左右的中國百強房地產企業已經進入二三線城市并開始了項目投資，這說明有實力的房地產企業已經發現了二三線城市這塊大奶酪。它們無論在資金、技術、營銷策略以及物業管理上都擁有顯著的優勢，無形中壓縮了本地房地產企業的發展空間。
2.國家宏觀調控措施，使二三線城市房地產業雪上加霜
在國家減少土地供給的情況下，高地價和大塊出讓是目前土地出讓的特征之一，再加上房地產開發項目自由資本金的提高，這些宏觀的“管住土地，管住信貸”的政策，給許多二三線城市房地產企業帶來不小的打擊，使得行業相對產出加快，資金流動性減弱，本來土地儲備能力差的本地房地產業發展步伐變緩;6月1日實施的“國六條”，業內人士爭論的沸沸揚揚，許多專家預測房價單高總低，使多數開發商和消費者采取了觀望的態勢，行業發展停滯不前。
3.地方政府求功心切，房地產開發呈現非理性發展
房地產市場不是一個簡單的由供求關系決定的純粹市場。中國社科院金融所中國經濟評價中心主任劉煜輝分析說，在房價畸形暴漲的背后，人們發現有一個揮之不去的影子，那就是地方政府，正是在地方短期利益的驅動下，一些地方政府才不惜推波助瀾，一些房產商才有恃無恐，使房地產業偏離了健康發展的軌道。
事實的確如此，地方政府之所以熱衷于介入房地產業主要有兩個方面的原因：一是錢袋子;二是要面子。隨著國家財政資金分配的變化和地方政府責任的加重，財政短缺是每個地方政府都要面臨的問題，但是，一些地方政府只把眼光放在招拍掛土地上，而不去下大力氣發展有自主知識產權的產業等等，這似乎是坐錯了位置，走錯了道路。形象工程每個城市都在搞，把形象搞上去招商引資固然是好，但也要考慮城市的吸收和消化能力，像石家莊市，寫字樓遍地開花，城市根本吸納不了，這種浮華的背后肯定是土地、資金和建筑材料等資源的極大浪費。
4.觀念陳舊，規劃和物業缺乏前瞻性，幾乎沒有創新
目前我國的二三線城市的房地產開發基本不理想，住宅小區無論在規劃、設計上都存在模仿的痕跡。如到過山東日照的人都感到城市越發展越蹩腳，這是為什么？日照市在新開辟的市區中無序的建了許多“火柴盒”一樣的樓房，新老城區基本上沒有什么區別。二三線城市這種缺乏創新的建設直接導致了嚴重的資源浪費和城市的無個性發展，城市魅力在一點一點的減少，吸引力大大降低。
5.房地產金融體制不健全，資本市場運作乏力
目前，我國普遍存在缺乏發達的多層次房地產融資市場，主要表現在：一是融資工具簡單，許多重要的業務品種還沒有建立起來；二是配套機構不完善，造成融資過程運作不暢；三是政府對金融機構監管不嚴，金融風險過大等等。對于二三線城市來說，房地產金融問題尤現突出，而國家為了預防金融風險又抬高了融資的門檻，再加上這些城市的房地產企業的運行資本80%以上要依靠融資來籌措，房地產業更顯捉襟見肘。
6.高素質人才匱乏，房地產業缺少領軍人物
對于建筑、房地產相關行業來說，其人才的流動性與稀缺性已經成為目前最為顯著的特征。有資料顯示，首都的房地產業人才空缺職位達6萬余人，成為最具吸引力的城市之一，大量的高素質人才向中心大都市匯集流動，造成了二三線城市或者中小房地產企業“落花有意，流水無情”的尷尬局面，這是在城市發展階段不可逆轉的現象。
二、二三線城市房地產業發展策略分析
1.房地產企業橫向聯姻，打造地區知名品牌
1971年美國經濟學家韋斯特等提出中小企業資產重組是“防御性經營策略”，它的目的在于：避免銷售和利潤的不穩定、避免不利發展、避免不利競爭性轉移、避免技術過時和規避風險。如今，我國的二三線城市房地產企業同樣走到了抉擇的關頭。
聯姻是從優化產業結構、高效配置資源的角度出發的，合理的資產重組，可以將一個企業中的核心優勢資源向短缺企業轉移，也可以將兩個或兩個以上企業的一般資源（土地、資金）實行集中管理，從而形成有競爭力的集團項目公司，，共同發展。聯姻不是必然的選擇，但在“外敵入侵”，外資又蠢蠢欲動的今天，這種選擇能使中小房地產企業活下來，并樹立起自己的信譽或品牌。
2.加強城市理性經營，鞏固地區中心城市地位
現在很多二三線城市開始注重城市建設，其本質就是發揮自己獨特的優勢，大力提升作為中心城市在政治、文化、教育、居住生活、公共配套等方面的競爭力，吸引周邊城市的優質人群到本市來定居，以此來推動城市化的進度。
但是，城市經營不能盲目擴張，在進行大規模的城建之前，首先要明確這個城市的功能定位或者說要找出城市的個性來發展，比如，這個城市的發展方向是商業化聚集型城市、自然資源型旅游城市還是重工業型城市，然后再進行城市建設。像威海，就屬于典型的海濱資源型城市，它的海濱資源吸引著內陸各個地區的人群前來觀光或者定居，它的房地產消費人群除了本地居民外，就是養老、投資和旅游的人群，因此城市發展的一個核心就是“渡假”；石家莊是一個典型的內陸省會城市，它的特點就是各地人群聚集的商業物流中心，有兩個國家級的小商品批發市場規模很大，因此這個城市的發展與外來人口密切相關。
3.注重環境保護，進行科學規劃設計，保障房地產業可持續發展
房地產作為人類社會經濟活動的載體，與周邊環境之間存在內在的統一性，越來越多的人開始關注環境帶來的無形價值，城市房地產開發應從傳統意義上的建造房屋轉變為人工環境創造與自然環境完美的融合，在最大限度保存原有生態環境的條件下進行人工開發，增大城市的環境價值。
4.完善信用體系，創新金融服務
地方政府應加大力度監督和管理金融市場預防金融風險，在開發金融新品種和新業務的條件還沒有具備之前，先清理和完善本地區的信用體系。政府和金融機構都要有一本賬，記錄開發商以及有金融業務的團體或個人的信用檔案系統，例如還貸情況，催繳次數，收入證明，工程進度等等，一切資本流動靠信用的良好記錄說話，免去各部門合作的后顧之憂。必要時可以以政府擔保的形式融通資金，保障金融業務的順利開展，最大限度的盤活資本市場。
5.實施以“借”為主的人才戰略
第二條本規定適用于在本省設市城市和縣人民政府所在地城市規劃區范圍內從事房地產開發經營的企業（簡稱開發企業）。
第三條本規定所稱房地產開發企業是依法設立，具有企業法人資格的經濟實體。
第四條房地產開發企業應當按照本規定申請核定企業資質等級。
未取得房地產開發資質等級證書（以下簡稱資質證書）的企業，不得從事房地產開發經營業務。
第五條省建設行政主管部門負責全省房地產開發企業的資質管理工作；
設區的市、縣（市）人民政府建設（房地產）行政主管部門負責本行政區域內房地產開發企業的資質管理工作。
第六條房地產開發企業按照企業條件分為一、二、三、四級和暫定資質。
（一）一級資質：
1、注冊資本不低于5000萬元。
2、從事房地產開發經營5年以上。
3、近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額。
4、連續5年建筑工程質量合格率達100%，項目竣工綜合驗收合格率達100%，優良品率60%以上。
5、上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額。
6、有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于40人，其中，具有中級以上職稱的不少于20人（高級職稱的8人），持有崗位資格證書15人（建筑、結構、房地產5人；會計4人；企業經理、項目和銷售經理5人；統計1人）。
7、工程技術、銷售、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱。
8、具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度，質量投訴率（投訴房屋面積與總銷售房屋面積之比）2%以下，質量投訴處結用戶滿意率100%。
9、未發生過重大工程質量事故。
（二）二級資質：
1、注冊資本不低于3000萬元。
2、從事房地產開發經營3年以上。
3、近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額。
4、連續3年建筑工程質量合格率達100%，項目竣工綜合驗收合格率達100%，優良品率60%以上。
5、上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額。
6、有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于20人，其中，具有中級以上職稱的不少于15人（高級職稱的6人），持有崗位資格證書14人（建筑、結構、房地產5人；會計3人；企業經理、項目和銷售經理5人；統計1人）。
7、工程技術、銷售、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱。
8、具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度，質量投訴率3%以下，質量投訴處結用戶滿意率100%。
9、未發生過重大工程質量事故。
（三）三級資質：
1、注冊資本不低于1800萬元。
2、從事房地產開發經營2年以上。
3、房屋建筑面積累計竣工8萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額。
4、連續2年建筑工程質量合格率達100%，項目竣工綜合驗收合格率達100%，優良品率60%以上。
5、上一年房屋建筑施工面積4萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額。
6、有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于15人，其中，具有中級以上職稱的不少于10人，持有崗位資格證書12人。
7、工程技術、銷售、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱，統計等其他業務負責人具有相應專業初級。
8、具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度，質量投訴率4%以下，質量投訴處結用戶滿意率100%。
9、未發生過重大工程質量事故。
（四）四級資質：
1、注冊資本不低于1000萬元。
2、從事房地產開發經營1年以上。
3、房屋建筑面積累計竣工1萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額。
4、已竣工建筑工程質量合格率達100%，項目竣工綜合驗收合格率達100%，優良品率60%以上。
5、上一年房屋建筑施工面積3萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額。
6、有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于10人，其中，具有中級以上職稱的不少于8人，持有崗位資格證書10人（建筑、結構、房地產4人；會計2人；企業經理、項目和銷售經理3人；統計1人）。
7、工程技術、銷售、財務負責人具有相應專業中級以上職稱，統計等業務負責人具有相應專業初級以上職稱。
8、具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度，質量投訴率低于5%，質量投訴處結用戶滿意率100%。
9、未發生過重大工程質量事故。
（五）暫定資質：
1、注冊資本不低于1000萬元。
2、有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于10人，其中，具有中級以上職稱的不少于8人（高級職稱的2人），持有崗位資格證書10人（建筑、結構、房地產4人；會計2人；企業經理、項目和銷售經理3人；統計1人）。
3、工程技術、銷售、財務負責人具有相應專業中級以上職稱，統計等業務負責人具有相應專業初級以上職稱。
4、有3萬平方米以上的房地產開發項目，或與此相當投資額。
第七條設立房地產開發企業，應當向工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門在對房地產開發企業申請登記審查時，應當依據國務院《城市房地產開發經營管理條例》的有關規定，聽取同級建設主管部門意見。
第八條房地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列證明文件，向建設主管部門申請暫定資質。
（一）房地產開發企業資質申報表。
（二）企業營業執照正、副本。
（三）企業章程。
（四）企業的驗資報告。
（五）企業稅務登記證。
（六）企業固定辦公場所證明。
（七）企業法人組織機構代碼證。
（八）企業法人代表、總經理的任職文件，企業經濟、技術、財務等負責人的任職文件，企業專業技術人員的職稱、資格證件，勞動合同（加蓋勞動局鑒定章），企業人員交納的養老保險證明材料。
（九）企業獲得開發項目的證明文件。
（十）法律、法規規定的其他文件材料。
第九條房地產開發企業按照本規定第八條規定提交有關材料，材料齊全、符合法定形式的，建設主管部門應當受理許可申請；材料不齊全或者不符合法定形式的，應當當場或者在5日內一次書面告知申請人需要補正的全部內容材料。
第十條建設主管部門對房地產開發企業提供的有關材料是否符合法定條件進行審核。對符合法定條件的，建設主管部門應當自受理之日起20個工作日內，依法作出準予行政許可的書面決定，并自作出決定之日起10個工作日內向房地產開發企業頒發《暫定資質證書》；對不符法定條件的，建設主管部門應當自受理之日起20個工作日內，依法作出不予許可的書面決定，并應當說明理由。
第十一條建設主管部門作出的準予暫定資質許可的決定，應當予以公開，公眾有權查閱。
第十二條《暫定資質證書》有效期1年。經房地產開發企業申請，建設主管部門可以視企業經營情況依法延續《暫定資質證書》的有效期，但延續期限不得超過2年，具體延續程序按行政許可法有關規定執行。
自領取《暫定資質證書》之日起1年內無開發項目的，《暫定資質證書》有效期不得延續。
第十三條房地產開發企業應當在《暫定資質證書》有效期滿1個月前向建設主管部門申請核定資質等級。建設主管部門應當根據其開發經營業績核定相應的資質等級，但最高等級不得超過三級。
第十四條臨時聘用或者兼職的管理、技術人員不得計入企業管理、技術人員總數。
第十五條申請核定資質等級的房地產開發企業，應當提交下列證明文件：
（一）企業資質申報表。
（二）企業資質證書（正、副本）。
（三）企業營業執照。
（四）企業固定辦公場所證明。
（五）企業驗資報告和企業資產負債表。
（六）企業法人代表、總經理的任職文件，企業經濟、技術、財務等負責人的任職文件，企業專業技術人員的職稱、資格證件，勞動合同（加蓋勞動局鑒定章），企業人員交納的養老保險證明材料。
（七）近年開發項目的有關證明材料（土地使用證，建設用地和建設工程規劃、施工、預售許可證，開發經營權證明，竣工驗收備案表等資料）。
（八）企業經營統計年報。
（九）企業銷售的商品住宅的《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。
（十）建設主管部門認為需要出示的其他文件。
第十六條房地產開發企業資質等級實行分級審批。
一級開發企業資質由省建設主管部門初審，報國務院建設主管部門審批發證。
二級、三級開發企業資質由省建設主管部門審批發證，并征求開發企業所在地設區的市建設主管部門意見。在省工商局申請注冊的中央駐魯單位、省直部門和名稱冠以“山東”“齊魯”字樣的開發企業資質，由省建設主管部門直接審批發證。
四級、暫定開發企業資質由所在地設區的市建設主管部門審批發證，報省建設主管部門備案。
第十七條外省房地產開發企業進魯從事房地產開發經營業務，必須是一級資質企業；省內房地產開發企業跨市從事房地產開發經營業務，必須是三級以上資質企業。
第十八條房地產開發企業的資質實行年檢制度。一級資質由國務院建設主管部門年檢；二、三級資質由省建設主管部門年檢；四級、暫定資質由市建設主管部門年檢。房地產開發企業無正當理由不得拒絕參加資質年檢。對于不符合原定資質條件或者有不良經營行為的企業，由原資質審批部門予以降級或者注銷資質證書。
房地產開發企業資質年檢結果要公示，接受社會監督。
第十九條房地產開發企業應當依據各自資質等級，按照下列業務范圍內從事房地產開發經營業務：
一級資質的房地產開發企業承擔房地產項目的建設規模不受限制，按照建設部《房地產開發資質管理規定》可以在全國范圍承攬房地產開發項目。
級資質開發企業可承擔20公頃以下的土地和建筑面積25萬平方米以下的居住區以及與其投資能力相當的工業、商業等建設項目的開發建設，可以在全省范圍承攬房地產開發項目。
三級資質開發企業可承擔建筑面積15萬平方米以下的住宅區的土地、房屋以及與其投資能力相當的工業、商業等建設項目的開發建設，可以在全省范圍承攬房地產開發項目。
四級資質開發企業可承擔建筑面積10萬平方米以下的住宅區的土地、房屋以及與其投資能力相當的工業、商業等建設項目的開發建設，僅能在所在地城市范圍承攬房地產開發項目。
暫定資質開發企業可承擔的開發項目規模，原則上按與其注冊資本和人員結構等資質等級條件相應開發企業可承擔的開發項目規模來確定，僅能在所在地城市范圍承攬房地產開發項目。
第二十條房地產開發企業資質證書有效期為2年，年檢合格的，到期按照延續行政許可有效期的規定換發新證。
第二十一條任何單位和個人不得涂改、出租、出借、轉讓、出賣房地產資質證書。
房地產企業遺失資質證書，必須在新聞媒體上聲明作廢后，方可補領。
第二十二條房地產開發企業發生分立、合并的，應當在向工商行政管理部門辦理變更手續后30日內，到原資質審批部門申請辦理資質證書注銷手續，并重新申請資質等級。
第二十三條房地產開發企業變更名稱、法定代表人和主要管理、技術負責人，應當在變更30日內，向原資質審批部門辦理變更手續。
第二十四條房地產開發企業破產、歇業或者因其他原因終止業務時，應當在向工商行政管理部門辦理注銷營業執照后的15日內，到原資質審批部門注銷資質證書。
第二十五條房地產開發企業未取得資質證書從事房地產開發經營的，依據國務院《城市房地產開發經營管理條例》和《山東省城市房地產開發經營管理條例》的有關規定，由縣級以上建設主管部門或資質審批部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由建設主管部門提請工商行政管理部門吊銷營業執照。
第二十六條房地產開發企業未經批準超越資質等級和范圍從事房地產開發經營的，依據國務院《城市房地產開發經營管理條例》和《山東省城市房地產開發經營管理條例》的有關規定，由縣級以上建設主管部門或資質審批部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由原資質審批部門吊銷資質證書，并提請工商行政管理部門吊銷營業執照。
第二十七條房地產開發企業有下列行為之一的，依據國務院《城市房地產開發經營管理條例》和《山東省城市房地產開發經營管理條例》的有關規定，由原資質審批部門公告資質證書作廢，收回證書，并可處以1萬元以上3萬元以下的罰款：
（一）隱瞞真實情況、弄虛作假騙取資質證書的；
（二）涂改、出租、出借、轉讓、出賣資質證書的。
第二十八條房地產開發企業開發建設的項目工程質量低劣，發生重大工程質量安全事故或出現因基礎設施不配套等嚴重問題的，依據建設部《房地產開發企業資質管理規定》的有關規定，由原資質審批部門降低資質等級；情節嚴重的注銷資質證書，并提請工商行政管理部門吊銷營業執照。
第二十九條房地產開發企業在商品住宅銷售中不按照規定發放《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》的，依據建設部《房地產開發企業資質管理規定》的有關規定，由原資質審批部門予以警告、責令限期改正、降低資質等級，并可處以1萬元以上2萬元以下的罰款。
第三十條房地產開發企業不按照規定辦理變更手續的，依據建設部《房地產開發企業資質管理規定》的有關規定，由原資質審批部門予以警告、責令限期改正，并可處以5000元以上1萬元以下罰款。
第三十一條各級建設行政主管部門工作人員在資質審批和管理中、、的，依據國務院《城市房地產開發經營管理條例》和《山東省城市房地產開發經營管理條例》的有關規定，由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。
