時間：2023-10-27 10:43:32
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇建設用地征地安置，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
現將北京市建設項目用地全程管理規程（以下簡稱“規程”）發給你們。
該“規程”是加強我市建設項目用地管理，保證“十分珍惜和合理利用每寸土地，切實保護耕地”這一基本國策具體實施的一項新舉措，請認真貫徹執行。對執行過程中遇到的問題，要及時總結經驗提出意見，使該“規程”不斷完善，以利于建設項目用地管理工作的不斷提高。
北京市建設項目用地全程管理規程
第一章 總 則
第一條 為了貫徹落實“十分珍惜和合理利用每寸土地，切實保護耕地”的基本國策，強化建設用地程序化、規范化、制度化管理，做好系統服務，依據“北京市實施《中華人民共和國土地管理法》辦法”制定本規程。
第二條 凡需報市或區（縣）人民政府批準的建設用地，均適用本《規程》。
第三條 建設項目用地全程管理包括：前期管理、審批管理和后期管理。
前期管理要做好建設項目用地審查，基本做到“三參與”，即參與建設項目可行性研究；參與建設項目選址；參與建設項目設計任務書審查。
審批管理，建設項目用地立項后，建設單位持有關文件，按照法定批準權限，向市或區、縣土地管理局申請用地，核定用地面積、簽訂征地協議書、落實勞動力安置方案和建設資金，按土地審批權限，逐級上報審批，批準后核發《建設用地批準書》。
后期管理，做好建設項目用地使用情況檢查和驗收，對征而未用的土地收取土地荒蕪費；批準后兩年未用土地的，收回土地使用權；擅自改變用途或未經批準出、轉讓土地作用權的，由區、縣土地管理局報市土地管理局批準后注銷《建設用地批準書》。
第四條 市土地管理局負責重點項目的批后管理工作。各區、縣土地管理局負責轄區內的建設項目批后的統一管理。
第二章 建設項目用地的前期管理
第五條 建設項目用地前期管理是全程管理的基礎，努力做到超前到位，主動配合，系統服務，做到合理利用土地，充分體現建設用地的社會、經濟、環境綜合效益。
第六條 凡在我市范圍內的國家建設項目，需征用農村集體所有土地的，在其報批設計任務書和可行性研究時，均應對建設項目用地列專章評述，有關部門在審批可行性研究和設計任務書時，應征求市土地管理局意見。
第七條 建設用地評述的內容和要求
一、選址方案要有選擇性，對方案進行評述、說明擬定方案在節約和充分利用土地方面的有利條件。
二、對項目用地數量、土地利用系數，建筑密度，建筑容積率，綠化面積，廠區道路，廠前區等應該說明確定的依據。
第三章 建設項目用地的審批管理
第八條 建設用地的審批管理是依法進行建設用地審查、報批的核心工作，土地管理部門要積極主動，為國家建設征地做好服務，依法協調好部門間關系，合理安置好被征地單位群眾的生產和生活。
第九條 建設項目審核內容：
1.建設項目是否列入國家固定資產投資計劃或者經過批準的項目；
2.建設項目用地數量是否符合計劃控制指標；
3.建設項目用地是否符合總體規劃要求，有無選址紅線圖、平面設計圖和規劃條件；
4.建設項目用地是否占用永久農田保護區；
5.建設項目用地區域環保評估；
6.建設項目建設資金是否落實；
7.建設項目是否未批先占地或用其他手段非法占地；
8.建設項目用地類別，特別對非耕地的認定；
9.建設項目征地的補償安置、農轉非是否符合國家政策規定；
10.建設用地可行性報告。
第十條 市土地管理局經對上述文件材料進行審查并對申報征地地塊踏查后，由市土地管理局征地事務管理處會同區、縣土地管理局組織建設單位、被征地單位簽定征地協議書，并按市有關規定，落實補償安置方案后，上報市土地局，市土地局對上述材料審核后按審批權限報批。
第十一條 對征地中發生的土地補償費和安置補助費，要嚴格按《土地管理法》和《實施細則》執行，任何單位和個人都不得擅自抬高或壓低，以保證被征地集體組織妥善安置。
第十二條 因建設征地造成的多余勞動力的安置應按有關政策規定，本著誰占地誰安置的原則（也可以多渠道，多途徑），妥善安置。
第十三條 建設用地經市政府批準后，市、區（縣）征地事務管理部門處理征地事務工作，辦理補償安置、農轉非等具體工作。處理建設用地和驗地釘樁劃界撥地之后，由市土地管理局根據工程進度一次或分批劃撥土地，向用地單位核發《建設用地批準書》。
第四章 建設項目用地的后期管理
第十四條 建設項目用地后期管理是全程管理的保證。建設用地單位從領取《建設用地批準書》開始進行跟蹤管理至建設項目竣工復核，驗收。
第十五條 國家建設項目用地經批準后，各區、縣土地管理部門要監督土地使用情況，及時處理、解決用地中出現的問題。跟蹤管理重點內容是：（1）是否按用地計劃使用土地；（2）是否按批準的用地用途使用土地；（3）有無少批多占和移址用地問題；（4）有無荒蕪土地的問題；（5）劃撥的土地有無轉讓、出租、抵押的問題。對多占的土地按非法占地查處。對擅自異地使用土地的，按非法占用土地查處，注銷《建設用地批準書》。
第十六條 國家建設項目用地經批準后，建設單位一年以上無正當理由仍未進行建設造成土地荒蕪的，由市、區（縣）土地管理局按照同類土地年產值的五倍征收土地荒蕪費。如不按期繳納土地荒蕪費，給予適當罰款，直至注銷《建設用地批準書》。
第十七條 用地單位撤銷，建設項目停建或未經原批準機關同意，連續兩年未使用的建設用地、對擅自改變批準用途的建設用地，及擅自轉讓、出租和抵押劃撥土地使用權的，由市土地管理局報市人民政府批準，收回土地使用權，注銷《建設用地批準書》，由政府另行安排使用。
第十八條 后期跟蹤管理檢查工作，根據市、區（縣）土地管理局的分工，對已批準的建設用地每半年檢查一次，并將檢查情況和問題及時報市土地管理局。
第十九條 建設項目竣工后的檢查驗收：
一、檢查驗收主要內容：
檢查建設用地單位依法使用土地情況、面積、界址，用地性質和土地利用情況。
二、檢查驗收合格后，核發《土地使用證》。
三、檢查驗收不合格建設單位，要寫明情況，區別對待，依法進行處理。
第五章 附 則
按照《土地管理法》和《省土地征收管理辦法》規定，市、縣人民政府負責本行政區域內的土地征收工作。根據我市實際，市政府委托區、區政府和高新區管委會、旅游經濟開發區管委會、風景名勝區管委會作為土地征收具體實施主體，對所轄范圍內的土地征收、補償安置、被征地農民社會保障等負全責。因征地引發的、訴訟、行政復議等由土地征收具體實施主體負責處理，并承擔相應責任。
各級國土資源部門具體負責土地征收的組織工作，會同有關單位做好土地征收勘測調查、補償安置協議簽訂、建設用地報批等工作任務。土地征收具體實施主體國土資源部門應當根據年度建設用地計劃，擬訂年度土地征收相關費用支出計劃（土地征收相關費用包括征收補償安置費、地上附屬物和青苗補償費、耕地開墾費、新增建設用地有償使用費、被征地農民社會保障資金政府補貼部分等相關費用），報同級財政部門審核，納入年度土地出讓收支預算，確保土地征收相關費用及時足額到位。各級人力資源社會保障部門負責落實被征地農民的社會保障工作。城鄉規劃部門負責在預征收土地公告前，確定所征收土地的用途。農業部門、有關鄉鎮政府（街道辦事處）負責具體監督土地補償費用的分配使用以及土地征收有關工作。
二、規范土地征收程序
（一）擬征收土地公告。土地征收前，由縣（市）人民政府擬征收土地公告。區、區和高新區、旅游經濟開發區、風景名勝區范圍內擬征收土地公告由市政府。
（二）土地征收勘測調查?？睖y調查由土地征收具體實施主體的國土資源部門、財政部門，土地所在鄉鎮政府（街道辦事處）、被征地村，被征收土地聯產承包戶或土地使用權人，勘測定界承擔單位參加。屬于單獨選址項目用地的還應有項目單位人員參加。
（三）擬訂土地征收補償安置方案。勘測調查后，由土地征收具體實施主體的國土資源部門、財政部門、人力資源和社會保障部門、土地所在鄉鎮政府（街道辦事處）、被征地集體經濟組織共同擬定土地征收補償安置方案，報請縣（市、區）政府、管委會同意后公示。土地征收補償安置方案經公示、聽證或放棄聽證后，由國土資源部門、財政部門、人力資源和社會保障部門與村集體經濟組織簽訂土地征收補償安置協議。
（四）擬定建設用地方案與組織報批。城市（鎮）批次建設用地和單獨選址項目建設用地方案，由土地征收具體實施主體國土資源部門擬定編制，并負責組織報件，撰寫建設用地審查踏勘意見，按規定程序和權限呈報審批。在建設用地呈報材料中，要有土地征收具體實施主體財政部門出具的社保補貼資金到位證明。人力資源社會保障部門、國土資源部門要將被征地農民社會保障資金政府應出資數額，報送同級財政部門審核，由同級財政部門將被征地農民社會保障資金政府出資部分（即社保補貼資金）一次性撥付被征地農民參保的社會保障資金專戶。各縣（市、區）一般每年上報3-5個批次，每個批次不低于15公頃。
（五）征收土地的公告和移交土地。建設用地按照法定權限批準后，由市、縣人民政府征收土地公告，向被征收土地村（居）委和村（居）民及時兌付征地補償款，接收村（居）委交付的土地。被征收土地的農村集體經濟組織、農民和其他權利人未在規定期限內移交土地的，由市、縣人民政府責令限期移交土地；逾期仍不移交土地的，依法申請人民法院強制執行。
三、嚴格土地征收紀律
（一）依法補償。對擬征收土地公告后搶栽、搶種、搶建的一律不予補償，對阻撓征地工作、漫天要價的要嚴肅查處，構成犯罪的移交司法機關處理。
（二）加強監督。征地補償安置費要確保?？顚Ｓ谩７乐寡a償費用不落實、虛假證明、以物代補等虛假征地補償行為的發生。
（三）妥善處理遺留問題。對歷史遺留的補償拖欠行為要抓緊進行一次專項清理，發現問題及時整改。專項清理情況于12月底前分別報市國土資源局、財政局、監察局。
[關鍵詞]創新 征地管理 保障 發展用地
[中圖分類號] DF459 [文獻碼] B [文章編號] 1000-405X（2013）-7-7-1
1背景
貴州省作為我國西部地區的礦產資源大省、國家重要的能源和原材料基地，西南地區的陸路交通樞紐，近年來隨著國家西部大開發戰略的深入推進，以及國務院《關于進一步促進貴州經濟社會又好又快發展的若干意見》（國發〔2012〕2號）文件的出臺，掀起了交通、能源、水利等大型基礎設 施的建設，為貴州經濟騰飛打下了堅實的基礎。同時，我們也清楚地認識到，由于貴州地處云貴高原東部，地形以山地和丘陵為主，地形破碎，人均耕地少，宜農土地后備資源緊缺，人地矛盾突出。
在征地工作面臨時間緊、任務重、密度大的形勢下，如何落實最嚴格的耕地保護制度和最嚴格的節約用地制度，保障建設項目用地需求，保護被征地農民的合法利益，實現經濟、社會、人口、環境和資源相協調的可持續發展已成為我省土地管理工作的“重中之重”。
2現行征地管理工作存在的問題
2.1建設用地大幅增加，新增建設用地指標緊缺
隨著經濟的騰飛，貴州掀起了交通、能源、水利等大型基礎設施的建設，建設項目如“井噴”般迅速增長。在落實最嚴格的耕地保護制度和最嚴格的節約用地制度的同時，如何保障經濟建設用地需求，成為了擺在國土資源管理工作者面前的一道難題。
2.2現行的征地程序復雜，審批周期較長
在現行征地制度下，項目用地審批牽涉的政府部門較廣，所需的材料多，審查周期長，審批效率低。一方面，項目需由發改部門立項，并辦理林業、環保、社保等手續，用地報件時由國土部門對上述材料進行審查。另一方面，建設項目用地還需對規劃調整組織專家論證，對征地進行公告、聽證、登記等，工作涉及的范圍廣，程序復雜，周期長。
2.3現行征地補標準過低、安置方式單一
針對我國現行的征地制度，補償標準偏低和安置方式單一是一種共識，對補償標準的批評集中在以被征地平均產值倍數來計算補償標準的方式上[1]。實踐證明，按這種標準計算的征地補償費用，使失地農民因土地征用所遭受的各種損失很難得到合理或等價的補償，其中存在明顯的缺陷。[2]主要表現在：一是《土地管理法》規定的征地補償的基本原則是“按照被征用土地的原用途給予補償”。按照土地原有用途的產值作為計算土地補償費的基礎，低估了土地的社會保障功能和其它功能，也沒有反映土地市場的供需狀況，不符合市場經濟的規律，同時，這種征地補償費的計算方法也導致了“同地不同價”，引發了各種爭議[3]。二是當前執行的土地年產值標準是由地方政府制定，缺乏社會的參與和監督，且相對滯后，不能很好地體現出土地隨著社會經濟發展其自身價值的變化。三是現有的補償主要以貨幣安置為主。由于征地補償安置費為數不多，農民拿到手的錢，只能解決眼前的生活問題，加上失地農民缺乏非農就業技能等原因，在就業方面處于明顯的劣勢，很容易陷入失地又失業的困境，從而導致社會的不穩定。
3征地管理工作的創新與實踐
3.1加快規范推進低丘緩坡的開發利用工作，拓展建設用地新空間
向山要地，是貴州省工業化城鎮化的必然選擇，是資源省情逼出來的。通過向山要地，最先顯現也是最直接的成果，就是優化了建設用地結構，保護了耕地資源；其次是可以拓展用地指標的新空間，緩解用地指標緊張的壓力，保障建設項目盡快落地實施；三是項目用地多為荒山和坡地，建設占耕較少，對被征地農民的生產生活影響較小，群眾較容易接受，基本消除了征地矛盾。
3.2簡化用地報批手續，壓縮審批時限
通過實踐和總結，并結合我省實際，對建設用地報批資料提出了簡化和改進意見，對于報省人民政府批準的單獨選址建設項目用地報批材料由原來的33項簡化為21項，以達到簡化手續，規范管理，提高效率的目的。
3.3拓寬征地安置途徑，保障失地農民的長遠生計
結合當前征地工作形勢，積極探索農民入股、社保、留地、招工、移民等安置辦法，更多地考慮被征地農民今后生存和生活的所難、所急、所慮、所需，使被征地農戶長遠生計有保障。建立起“經濟補償、生產就業、社會保障”三位一體的補償安置模式，使被征地農民基本生活和長遠生計得到保障。
4建議
隨著我國經濟的高速發展，工業和城市的擴張，對土地的需求激增，現行的征地制度已不適應社會經濟發展的要求，改革勢在必行。
4.1嚴格征地管理，合理和節約利用土地
推進征地制度改革，關鍵是規范政府征地行為。一要嚴格執行現行土地管理法律法規，在遵循嚴格保護和合理、節約用地原則的前提下，認真執行 “兩公告一登記”工作，嚴格征地程序；同時要認真執行《國土資源聽證規定》，保證農民對征地工作的知情權。二要嚴格控制用地指標和征地范圍。首先要盤活現有存量土地。其次要嚴格控制用地指標。再次，要樹立科學發展觀，嚴格控制征地范圍。三要改進征地工作方法，切實做好征地中的群眾工作。
4.2簡化程序，提高審批效率
雖然國家已對報件材料進行簡化，由原來的35件減少到10件，但這只是形式上的減少，將相關審查權下放到省級國土資源部門。建議取消對林業、環保、水利等其他政府行政部門資料的審查，明確各級國土資源行政部門審批時限，縮短報件周期。
4.3應鼓勵探索研究實現耕地占補平衡新途徑
隨著經濟社會的發展，各項建設占用耕地的面積會不斷增大，可供開墾的耕地后備資源又越來越少，而我國實行耕地占補平衡制度的最終目的，是保證農業綜合生產能力不降低，只要能夠達到確保糧食安全的根本目的，國家應積極鼓勵采取多種方式進行探索，并在探索成功的基礎上，給予政策支持。
參考文獻
[1]劉向南，曲福田.土地征用制度改革問題綜述[J].南京農業大學學報（社會科學版），2005年，5卷（4期）：P27.
第二條 凡經廣州市規劃局批準，劃撥在本市八區范圍內的建設用地，須動遷房屋的，均須執行本規定。
第三條 建設用地拆遷房屋，由建設用地單位負責動遷，如人力不足的，可委托經廣州市城鄉建委批準的具有承擔拆遷業務資格的單位動遷，并簽定《房屋動遷授權委托書》。接受單位不得將動遷任務再行分包或委托。工程施工單位未經廣州市城鄉建委批準，不得承擔動遷任務。
第四條 建設用地的動遷工作必須在廣州市房地產管理局（簡稱市房屋局）指導和監督下進行。負責動遷的單位，應向市房管局提交動遷工作方案，申領《動遷工作證》。
第五條 擔負運遷工作的人員，須接受市房管局的動遷業務培訓，經考核合格者，發給《動遷工作證》。動遷人員在現場工作須攜帶《動遷工作證》。否則，有關單位和個人有權拒絕與其商談有關動遷事宜。
第六條 動遷人員應按《動遷工作證》規定期限、地點完成動遷任務，期滿應將《動遷工作證》繳回發證機關。如在規定期限內未能完成動遷任務的，可向原發證機關申請辦理驗審或延期手續。
第七條 被拆遷單位或個人，對持有《動遷工作證》的人員應予接待，并按國家有關征地拆遷房屋補償、人員安置的規定協商搬遷事宜，不得拒絕洽談。
第八條 建設用地單位與被拆遷單位或個人協商達成搬遷補償、安置協議的，應共同簽訂書面協議。房屋產權補償協議書須經市房管局鑒證，拆遷房屋安置協議書和臨遷回遷安置協議書應經公證機關公證，方能生效。
第九條 建設用地單位違反本規定的，由市房管局會同廣州市征用土地辦公室除按國家和省、市有關法規規定處理外，還可視情節輕重，給予扣發或吊銷《動遷工作證》，直接停發《土地使用證》。
第十條 建設用地單位如遇被拆遷單位或個人拒絕征地或拒不洽談搬遷、補償安置事宜的，可按國家有關規定的程序處理，或向廣州市房管局房屋糾紛仲裁機構申請仲裁。
被拆遷單位或個人不得刁難、謾罵、毆打動遷工作人員，違者，由當地公安機關依照《中華人民共和國治安管理處罰條例》進行處理，構成犯罪的，由司法部門依法追究刑事責任。
第十一條 本規定公布實施前，建設用地單位尚未或正在動遷工作的，應于本規定實施之日起一個月內向市房管局補辦領證手續。逾期不辦理的，按本規定第九條處理。
第十二條 本規定有關《房屋授權委托書》、《動遷工作證》、《劃撥建設用地拆遷房屋安置協議書》，《劃撥建設用地拆遷房屋臨遷回遷安置協議書》和《劃撥建設用地拆遷房屋產權補償協議書》統一由市房管局印制。
第十三條 本規定由市房管局負責解釋。
第一條為加強土地管理，規范建設用地審查報批行為，提高審查報批工作質量和效率，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《*省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》、《建設用地審查報批管理辦法》以及國家和省的有關規定，制訂本辦法。
第二條本辦法適用于*省行政區域內建設用地的審查報批工作。
第三條縣級以上人民政府土地行政主管部門負責建設用地的受理、審查、報批工作。
二、用地審批權限
第四條下列建設用地，依法須報省人民政府批準或經省人民政府審核同意后報國務院批準：
（一）市、縣、鎮土地利用總體規劃確定的城市（含建制鎮，下同）建設用地規模范圍內，為實施該規劃而將農用地轉為建設用地的，報省人民政府批準。其中，廣州、深圳、汕頭、湛江市土地利用總體規劃確定的城市建設用地規模范圍內，為實施該規劃，需將農用地轉為建設用地的，經省人民政府審核同意后報國務院批準。
（二）土地利用總體規劃確定的城市建設用地規模范圍之外，建設項目占用土地涉及農用地轉為建設用地的，報省人民政府批準。其中，屬于國務院、國務院有關部門或省級人民政府批準、核準的建設項目占用土地，涉及農用地轉為建設用地的,經省人民政府同意后報國務院批準。
（三）征收土地的，報省人民政府批準。其中，征收基本農田，或基本農田以外的耕地35公頃以上的，或征收土地70公頃以上的，經省人民政府審核同意后報國務院批準。
（四）具體建設項目占用國有未利用地（在廣州、深圳市超過20公頃，在其他地級市超過5公頃）和經省人民政府批準立項的重點建設項目、軍事設施以及跨地級以上市的項目占用國有未利用地的，報省人民政府批準。其中屬于經國務院批準立項的重點建設項目、軍事設施以及跨省、自治區、直轄市行政區域的建設項目用地占用國有未利用土地的，經省人民政府審核同意后報國務院批準。
第五條下列建設用地，依法由地級以上市人民政府批準：
（一）鎮級土地利用總體規劃確定的村莊、集鎮建設用地規模范圍內，為實施該規劃需將農用地轉為建設用地。
（二）具體建設項目占用國有未利用地，在廣州、深圳市20公頃以下、在其他地級市5公頃以下。
（三）具體建設項目使用本行政區域內的國有建設用地，辦理出讓、劃撥手續。
（四）鄉鎮企業、鄉（鎮）村公共設施、公益事業建設項目使用本行政區域內的集體建設用地。
第六條下列建設用地，依法由縣（市）人民政府批準：
（一）具體建設項目占用國有未利用地1公頃（含本數）以下。
（二）具體建設項目使用本行政區域內的國有建設用地，辦理出讓、劃撥手續。
（三）鄉鎮企業、鄉（鎮）村公共設施、公益事業、農村村民住宅建設項目使用本行政區域內的集體建設用地。
第七條農村集體經濟組織使用本集體所有的未利用地進行非農建設的，按照本辦法第四、五、六條規定的審批權限辦理。
三、用地審核內容
第八條建設用地審查，應當包括如下內容：
（一）建設用地是否符合土地利用總體規劃，是否列入土地利用年度計劃；有關行政主管部門是否已對是否符合城鄉建設規劃提出審核意見。
（二）建設用地的選址是否符合合理用地和集約用地的原則。
（三）農用地轉用、補充耕地方案是否落實可行，征收土地和供地方案是否符合國家法律、法規的規定和有關政策。
（四）具體建設項目，是否按國家和省的規定辦理了有關項目審批、核準或備案手續。
（五）項目的初步設計是否經合法批復。
（六）具體建設項目用地規模是否合理，是否符合國家規定的建設用地定額指標。
（七）具體建設項目供地方式是否合理合法。
（八）土地權屬、位置、范圍、地類、面積是否清楚、準確，有關計算征地補償的基礎數據是否真實、可靠。
（九）建設項目是否壓覆重要礦床。
（十）具體建設項目用地，是否按規定進行了地質災害危險性評估。
（十一）具體建設項目涉及的有關部門（環保、規劃、消防等）的手續是否齊備。
（十二）涉及占用林地的，是否已經報省級以上林業行政主管部門審核同意，核發《使用林地審核同意書》；用地中涉及園地的，是否有縣（市、區）以上林業行政主管部門的審核意見。
（十三）是否存在違法用地行為，發生的違法用地行為是否已依法處理。
（十四）征地補償安置方案是否按規定舉行過聽證程序；對被征地群眾在聽證會上提出的合法要求，當地國土行政主管部門是否已予以采納。
（十五）有關費用準備情況的說明。
（*）用地涉及的其他內容是否符合國家法律、法規的規定和有關政策。
第九條建設用地審查工作實行分級負責制。屬于本辦法第八條第（一）、（二）、（四）、（五）、（六）、（七）、（八）、（九）、（十）、（十一）、（十二）、（十三）、（十四）、（十五）項所列內容由用地所在地的市或縣（市、區）土地行政主管部門對其真實性和準確性負責，并提出審查結論意見。上述內容的審查結論性意見應在上報的用地請示中明確。
市或縣（市、區）人民政府應對本級土地行政主管部門審核意見的真實性和準確性進行審查，并在用地報批時一并提出意見。
省土地行政主管部門應加強對各地上報用地材料的審核工作，建立健全有關監管制度，及時通報存在問題。對明顯存在質量問題的報件，應退回當地土地行政主管部門，責成其進行復核。對出現多次退件或重復出現同一類問題的，上級土地行政主管部門可以暫停受理其建設用地報件。
四、用地報批程序
第十條市、縣（市、區）土地行政主管部門在擬訂有關用地方案前，應會同有關單位及土地權屬單位的代表做細致的土地調查工作，確保有關基礎性數據和情況的真實、準確、可靠。
下列基礎性數據和情況由市、縣（市、區）土地行政主管部門負責按下列辦法核定：
（一）用地面積嚴格按《建設用地勘測定界規程》的技術規定劃定用地范圍，樹立界樁后量算。
（二）地類以最新的土地利用現狀調查成果為依據核定并與土地利用變更調查圖斑圖顯示的地類一致。如現狀調查時的地類與圖斑顯示的地類不相符，市、縣（市、區）土地行政主管部門應作出書面說明。
（三）土地權屬以土地權屬證書和有關權屬的歷史資料為依據核定；土地現狀調查中發現土地權屬有爭議的，應先由有管轄權的人民政府依法作出裁決，并經法定程序確認權屬。
（四）用于計算征地補償標準的土地年產值，以同一區域同類土地鎮一級統計數據予以核定；如鎮級無統計，則采用縣級的統計數據。
地類調查結果涉及占用林地的，應按規定的程序和權限報省級以上林業行政主管部門審核同意，并核發《使用林地審核同意書》；涉及園地的，應報縣級以上林業行政主管部門審核，并出具審核證明。
第十一條建設用地審批分為分批次報批和單獨選址報批兩種方式。
在土地利用總體規劃確定的城市（含建制鎮）、集鎮、村莊建設用地規模范圍內(圈內)，為實施城市、集鎮、村莊規劃而占用土地的，按分批次的方式上報。一個批次用地可以一塊或多塊土地同時打捆上報。圈內的用地要提供土地開發建設整體方案，有控制性規劃的，還應提供控制性規劃。分批次建設用地應提交具體規劃用途說明和具體建設項目名單，列明項目名稱、性質、規模和用地面積。各市、縣（市、區）政府應在本地區當年各項用地計劃指標內嚴格控制每年度用地報批批次。
能源、交通、水利、礦山、軍事設施等建設項目確需使用土地利用總體規劃確定的城市建設用地規模范圍外（圈外）的土地，或同時跨圈使用土地利用總體規劃確定的建設用地規模范圍外和范圍內土地，按單獨選址方式報批。
土地利用總體規劃確定的獨立工礦用地，落實具體建設項目，按單獨選址方式進行報批。
第十二條分批次報批的建設用地審查報批程序如下：
（一）市、縣（市、區）土地行政主管部門根據實施城市或村莊、集鎮規劃占用土地的需要，會同有關部門在土地利用總體規劃確定的城市或村莊、集鎮建設用地規模范圍內確定用地的范圍和數量后，委托具有法定資質的單位制作建設用地勘測定界報告。
（二）市、縣（市、區）土地行政主管部門擬訂《建設用地呈報說明書》、《農用地轉用方案》（涉及農用地轉用時需要，下同）、《征收土地方案》（涉及征地時需要，下同）、《補充耕地方案》（涉及占用耕地時需要，下同），并同時按本辦法第九條的要求提出審查意見一并于20個工作日內報同級人民政府審核。涉及征收土地的，市、縣（市、區）土地行政主管部門應按規定舉行征地補償及安置方案聽證會，聽證會材料應隨用地申請材料一并上報。
（三）經同級人民政府審核同意的上述說明書、方案和審查意見由同級土地行政主管部門逐級行文上報有審批權的人民政府土地行政主管部門，同時附報如下資料：
1.建設用地勘測定界報告和勘測定界圖；
2.土地利用總體規劃確定的建設用地規?？刂茍D（“三圈圖”）；
3.土地利用現狀圖和土地權屬證書；
4.補充耕地位置圖（涉及占用耕地，下同）；
5.征地補償費預存款到位的證明；
6.上級政府及土地行政主管部門依法要求的其他材料。
（四）需報國務院審批的，由省政府審核后上報。
第十三條單獨選址項目用地的審查報批程序：
（一）建設用地單位持以下材料向用地所在地的市、縣（市、區）土地行政主管部門提出用地申請：
1.用地申請報告和建設用地申請表；
2.項目批準、核準或備案文件；
3.所涉及相關部門出具的意見；
4.用地預審意見；
5.建設用地勘測定界報告和勘測定界圖；
6.土地行政主管部門依法要求的其他材料。
（二）市、縣（市、區）土地行政主管部門對上述用地申請及有關材料審查后，擬訂《建設用地呈報說明書》、《農用地轉用方案》、《補充耕地方案》、《征收土地方案》、《供地方案》（以出讓方式供地的，應附草簽的出讓合同和地價評估報告）（以下稱“一書四方案”），并同時按本辦法第九條的要求提出審查意見，一并于自受理申請之日起的20個工作日內報同級人民政府審核。涉及征收土地的，市、縣土地行政主管部門應按規定舉行征地補償及安置方案聽證會，聽證會材料應隨用地申請材料一并上報。
（三）經同級人民政府審核同意的用地申請由市、縣（市、區）土地行政主管部門逐級行文上報有審批權的人民政府土地行政主管部門，并附報如下附件：
1.“一書四方案”；
2.有關圖件資料：包括建設用地勘測定界圖、土地利用總體規劃圖、土地利用現狀圖和土地權屬證書、補充耕地位置圖；
3.用地預審報告；
4.項目批準、核準或備案文件；
5.有關部門的意見；
6.地質災害危險性評估報告和是否壓覆重要礦床報告；
7.征地補償費預存款到位的證明。
（四）需報國務院審批的，由省人民政府審核后上報。
第十四條各級土地行政主管部門對建設用地的審查應當實行土地行政主管部門內部會審制度，并可根據實際需要采用集中開會審查等方式進行。
第十五條市、縣（市）人民政府的土地行政主管部門在實施具體供地方案時，需要局部調整已經批準的供地方案所確定的用地范圍或用地位置的，如符合現有土地利用總體規劃，不涉及用地數量增加和多占用農用地的，可由市、縣（市）土地行政主管部門擬訂有關調整方案報原批準用地人民政府土地行政主管部門審核同意，并報同級人民政府備案。
五、用地報批材料要求
第*條上報建設用地材料應逐步標準化和表格化，并符合下列要求：
（一）建設項目的用地申請表(原件)采用省土地行政主管部門統一制訂的標準表格，由用地單位負責填報。如建設項目用地涉及相關部門的審核內容的，用地單位應持該表到有關部門辦理相關手續，并由該部門在表中相應的欄目填寫意見和加蓋公章。
（二）“一書四方案”(原件)采用省土地行政主管部門統一制訂的標準文本格式，所需填報的內容要求填寫完整、準確。
（三）有關圖件：
1.建設用地勘測定界報告(原件)：由具有勘界、測量技術資質的單位嚴格按照國家規定的技術規程進行制作，其勘測定界圖采用有測繪資質的單位測制的1∶2000或1∶1000、1∶500地形圖。需報國務院批準的建設用地以及新建高速公路項目用地，其建設用地勘測定界報告由具有勘界能力的甲級測繪技術資質的單位制作。在勘界圖上，用紅線準確標出用地范圍界線，標明界點坐標并騎界加蓋上勘界測繪單位和用地所在地縣級以上土地行政主管部門公章，同時要注明勘界成圖時間。
2.土地利用現狀圖：采用1∶10000最新近的整幅標準面積量算圖。圖斑顯示的地類要清楚、準確。用地范圍、位置用紅線標出，并注明制圖時間及加蓋公章。
3.土地利用總體規劃圖：規劃成果已備案的，只需提供用地所在位置的局部復印件（單獨選址報批用地時提交）。用地位置范圍用紅線在圖上標出。
4.土地利用總體規劃確定的建設用地規模控制圖（“三圈圖”）：可采用經縮小的復印件（批次用地時提交）。用地位置范圍用紅線在圖上標出。
5.補充耕地位置范圍圖：采用1∶10000土地利用現狀變更調查圖斑圖復印件，標明所補充耕地的位置、范圍，并注明制圖時間。
6.調整規劃方案(原件)：依法可以在用地報批時將調整規劃方案一并上報批準的，應該在土地利用總體規劃圖上標明調整建設用地的位置、范圍。
第十七條用地報批件所附文字表格和圖件應列目錄并按規定的順序裝訂整齊。須報省人民政府批準的用地，向省報送請示文件和有關附件一式兩份。須報國務院批準的用地，向省報送請示文件和有關附件一式四份。
第十八條用地請示的格式應當規范，請示的內容表述應準確和齊全，主要包括如下內容：
（一）用地是否符合土地利用總體規劃，是否落實農用地轉用和耕地占用指標；
（二）用地的位置、面積、地類、權屬是否清楚、準確；
（三）耕地占補平衡是否落實，是否占用基本農田；
（四）征地補償安置是否符合法定標準；
（五）征地方案支付的土地補償費和安置補助費是否能保持需要安置的農民原有生活水平，征地補償安置方案是否按規定舉行過聽證程序，被征地群眾在聽證會上提出的合法要求是否已為當地國土行政主管部門采納；
（六）有關征地補償安置的措施是否可以有效落實；
（七）需要繳納的新增建設用地有償使用費等有關費用是否已經籌措到位。
第十九條需報省人民政府批準的建設用地所涉及的請示和批復行為，均由各級土地行政主管部門負責行文，但應注明“經同級人民政府同意”。需報國務院批準的建設用地按國家有關規定行文。
第二十條有下列情形的建設用地報件，不予受理：
（一）不符合公文行文規范的；
（二）請示的內容表述不準確或不完整的；
（三）不符合本辦法列明的各項報批要求的。
六、時限要求
第二十一條各級土地行政主管部門辦理建設用地審查報批，應實行服務承諾制，并對內部各辦事機構辦理審查業務作出明確時限要求。
第二十二條有審批權的人民政府同級土地行政主管部門自受理用地申請之日起，于20個工作日內對用地提出審查意見后報同級人民政府審批。
第二十三條各級人民政府在收到同級土地行政主管部門對建設用地的審查意見后，應在15個工作日內予以審核或審批。
收到各級人民政府對建設用地的審核或審批意見后，同級土地行政主管部門應在5個工作日內行文上報或批準。
批復建設用地之前需落實繳納有關規費的，各級土地行政主管部門應在收到審核或審批文件后2個工作日內發出繳費通知，督促有關方面在限期內辦理完畢有關繳費的手費，并在收到繳費憑證后的3個工作日內發出用地批復。
第二十四條上級土地行政主管部門接受建設用地報件后，如需補報有關用地附件或對有關問題作出補充說明，應在收件后5個工作日內以書面方式向下級土地行政部門提出。下級土地行政部門需要補報的附件或補充說明的材料應在3個工作日內補報，在限期內不補報又無正當理由的，報件予以退回。
第二十五條建立建設用地審批和批后實施情況備案制度。
（一）地級以上市人民政府批準農用地轉為建設用地，同級土地行政部門應在批準后15個工作日內報省土地行政主管部門備案。
（二）分批次批準使用的土地，市、縣土地行政主管部門須將具體建設項目供地情況列表，每季度第一個月的前10個工作日內報上一級土地行政管理部門備案。
自20__年省政府下發《關于加強和改進土地征用工作的通知》（浙政發〔20__〕27號）以來，全省許多地方因地制宜地開展了村級安置留地工作，對發展被征地農村集體經濟，拓展就業渠道，推進勞動力結構調整，提高被征地農民生產生活水平起到了積極的作用。但有的地方在實施過程中也出現了政策把握不準確、工作開展不平衡、指標分配不公平、項目選址難落實、供地方式不規范等問題。為此，現就進一步規范村級安置留地管理工作提出如下指導意見：
一、積極拓寬被征地農民的補償安置渠道
各地要站在有利于解決“三農”問題的高度，從適度提高征地補償標準，建立農村、農民增收長效機制，強化土地的社會保障功能的角度出發，準確把握省政府提倡實行留地安置政策的內涵和目的，積極拓寬征地安置的有效途徑。
各地要在充分尊重和維護農民意愿和權益的前提下，堅持因地制宜的原則，選擇適合本地實際的征地補償安置方式，不能搞“一刀切”。既可以繼續實行留地安置政策，也可以通過提高補償標準、加大就業扶持力度、建立健全被征地農民的失業、養老等保障制度等方式，解決被征地農民的生產生活保障問題。
二、努力健全村級安置留地管理制度
各地可根據本地區經濟社會發展水平、城鎮規劃實施、建設用地供給潛力、征地補償標準及安置方式、政府財政支付能力等條件，合理設定村級安置留地的實施范圍、對象和標準。
對城市規劃區范圍內人均耕地面積低于0.2畝的農村集體經濟組織，因國家建設需要（不包括本集體經濟組織建設項目）實施征地的，可安排村級安置留地指標。具體安置留地標準以實際被征收的農用地的土地面積為基數，按一定比例核定，但最高不得超過10。各地要將村級安置留地指標納入當地土地利用年度計劃，與年度農用地轉用指標的安排使用相掛鉤。
要充分考慮城市規劃功能分區、土地分等定級、二三產業收益水平以及土地利用規劃指標等因素，合理確定村級留地中二三產業用地比例以及具體建設項目用地面積和建筑體量，維護實施村級安置留地的村際間土地收益的公平性和合理性。
要建立村級安置留地指標結算制度，對安置留地指標的核定、使用以及預支、調劑實行臺帳管理。安置留地臺帳可作為安置留地建設項目用地預審、項目立項、規劃審批的依據。
三、依法規范村級安置留地開發利用
村級安置留地的開發利用，要嚴格依照《中華人民共和國村民委員會組織法》的有關規定，由村民會議依法討論決定。實施具體建設項目的，其土地所有權性質可保留農村集體所有，辦理集體土地使用手續；也可通過征收變更為國有土地，辦理國有土地使用權出讓手續。
在符合城市總體規劃和土地利用總體規劃的前提下，各地要按照節約集約用地的原則，正確引導村級安置留地建設項目依據產業分類分別向工業園區（功能區塊）、城鎮社區集中，充分發揮資源共享、產業集聚的社會效應。同時，要采取積極靈活的土地處置政策，鼓勵和支持農村集體經濟組織通過自主開發、合資合作、產權租賃、物業回購等方式實現安置留地向“物業化”轉變，形成農村集體經濟組織作為業主經營不動產產權租賃的安置留地利用方式，從而建立起運營成本低、經營風險小、經濟收益長期穩定的農村集體資產管理體制和運營機制。
（一）對用于二產開發建設的安置留地，各地要在開發區、園區或工業功能區塊內予以優先安排，并可以全省工業用地最低限價標準協議出讓土地使用權。農村集體經濟組織可以自主或以土地使用權作價入股（出資）、出租方式與開發區、園區或其他經濟主體聯合開發建設多層標準廠房等生產生活配套設施，以出租廠房等物業或以收取固定收益的方式獲取長期穩定的經濟來源。
（二）對用于三產開發建設的安置留地，可安排用于村鎮農貿市場、敬老院、文體設施等公益事業建設，但不得用于開發建設商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性項目。
（三）對因政府實施經營性用地出讓涉及村級安置留地的，應予以征收。并在此基礎上按照本地經營性用地的平均出讓價格水平，給予相應補償，或者回購開發項目中的部分商業、辦公用房返還給農村集體經濟組織，以實現安置留地返還收益的“物業化”，為農村集體經濟組織租賃經營活動提供優惠可靠的不動產來源。
（四）對城市規劃區范圍內且擬撤村建居的農村集體經濟組織，經市、縣（市、區）政府批準，可按照拆舊建新的原則將安置留地用于統建、聯建農民公寓，逐步實現城鎮建設用地的增加與農村建設用地的減少相掛鉤的目標，進一步推進農村建設用地的集約利用。嚴禁將安置留地以宅基地形式分配到戶。
（五）對確因規劃選址、用地指標、項目引進等原因造成安置留地無法開發利用，以及農村集體經濟組織受財力、物力和人力等因素限制自動要求放棄安置留地的，市、縣（市、區）政府可以貨幣形式回購安置留地。具體回購標準，各地可按照本地區平均土地收益水平以及財政支付能力確定。
2011年9月，湖南省人民政府批準征收某集體經濟組織土地用于公路建設。2011年9月，A市人民政府了《征收土地公告》。2012年3月，A市國土資源局了《征地補償安置方案公告》。自然人B經營的養豬場占用的土地約三分之一在此次征地紅線范圍內。A市征地拆遷事務所對B的全部用地和房屋進行了補償登記，送達了補償清單和補償通知書。由于B拒不配合，A市國土資源局將房屋拆遷補償費撥入B個人銀行賬戶，并于4月下達了《限期騰地通知書》。B不服，遂申請行政復議。
存在的問題：
涉嫌違規擴大征地面積。自然人B經營的養豬場所用土地面積約12畝，場內建筑面積3600m2，但在征地紅線范圍內的土地面積僅為4.5畝，建筑面積2300m2。A市國土資源局要求B騰出全部土地，事實依據和法律依據不足。
案例二
2010年3月，湖南省人民政府批準征收某集體經濟組織土地用于公路建設。2010年7月，A市人民政府了《征收土地公告》。2010年9月，A市國土資源局了《征地補償安置方案公告》。自然人B居住的房屋在征地紅線范圍內，但此房屋的《私房建設用地批準書》的戶主姓名為自然人C，且B非本集體經濟組織成員。C的人與建設指揮部簽訂了《征地拆遷補償協議書》，A市國土資源局將補償費以C戶名義存入銀行。2012年6月，A市國土資源局向C送達了《限期騰地通知》。B不服，遂申請行政復議。
存在的問題：
該被拆遷房屋的《私房建設用地批準書》戶主是C，但實際居住人是B，且在A市拆遷指揮部公示的拆遷戶基本情況中，注明了B購買C宅基地建房的事實，但沒有寫明不予安置。B從2006年居住至今，A市國土部門也未對其買地建房的情況進行查處，導致現拆遷受阻，引發行政復議案件。
案例三
2008年6，湖南省人民政府批準征收某集體經濟組織土地用于某安置小區建設。2010年10月，A市人民政府了《征收土地公告》。2010年11月，A市國土資源局了《征地補償安置方案公告》。期間，A市征地拆遷事務所進行了補償登記，確認自然人B的房屋合法面積為154m2，違法面積為126m2。2012年初，A市國土資源局將該宗土地出讓，用于房地產開發建設。由于B拒不配合拆遷騰地，同年5月，A市國土資源局向B送達了補償告知書，將補償款以B名義專戶儲存，并下達了《限期騰地通知書》。B不服，遂申請行政復議。
存在的問題：
一、涉嫌錯誤確認房屋的合法面積。A市國土資源局公布的房屋鑒定表中，B的合法土地面積是117m2，違法土地面積是36m2，但確認的合法建筑面積為154m2，違法建筑面積為126m2。經過調查，我們發現B在違法占用的土地上所建的房屋只有兩層，而A市國土資源局認定B的違法建筑面積卻超過土地面積的3倍，明顯有誤。
二、涉嫌擅自改變土地征收用途。湖南省人民政府原批準的用途為安置小區建設用地，但A市人民政府經規劃調整后，將其作為房地產用地進行出讓，改變了省人民政府批準的“一書四方案”。
三、涉嫌違反“凈地”出讓的規定。2007年9月12日，國土資源部下發《關于加大閑置土地處置力度的通知》（國土資電發[2007]36號），規定建設用地使用權出讓實行“凈地”出讓，出讓前應處理好土地的產權、補償安置等經濟法律關系。但此次建設用地使用權出讓，在B所有的房屋拆遷補償尚未到位，房屋尚未拆除的情況下即進行出讓，涉嫌違反建設用地使用權“凈地”出讓的規定。
案件給我們的啟示：
一、改變土地用途要經法定審批機關批準。土地征收審批的一項重要資料就是“一書四方案”，供地方案就屬于“四方案”之一。土地用途的確定系供地方案的一項重要內容。改變了土地用途，導致了供地方案以及整個征地審批內容的重大變化，依法需要經原批準征收土地的機關批準。這個問題在湖南省國土資源廳《關于進一步規范建設用地審批管理工作的通知》（湘國土資發[2011]57號）中已有明確規定。當然，已經按照批準的供地方案供地后，土地使用權人申請改變土地用途的，供地方可以依法批準改變土地用途。
關鍵詞:統籌城鄉;高速公路征地;問題及建議
2009年2月5日中國政府網、新華網全文刊發了國發[2009]3號文《國務院關于推進重慶市統籌城鄉改革和發展的若干意見》?！兑庖姟分赋?重慶市是中西部地區唯一的直轄市,是全國統籌城鄉綜合配套改革試驗區,在促進區域協調發展和推進改革開放大局中具有重要的戰略地位。《意見》第六條“加快基礎設施建設,加快城鄉發展能力”別強調,應加快綜合交通運輸樞紐建設,完善綜合交通運輸體系,盡快建成長江上游地區綜合交通樞紐……。除強調需加快鐵路建設外,也特別強調應加快高速公路建設:“加快重慶轄區國家高速公路網絡建設,穩步開展地方高速公路建設,加快建成“一環兩射一聯’市內高速公路骨架,國家和省級干線公路達到三級及以上標準,實現“四小時重慶’和“八小時鄰省’的公路通達目標’。因此,高速公路建設在實現長江上游地區綜合交通樞紐的作用尤為重要,要加快高速公路建設,首先應解決高速公路用地問題。
一、重慶高速公路建設基本情況及用地情況
直轄之初,重慶市提出“5年變樣,8年變暢’的奮斗目標。2001年,重慶市提出建設“8小時重慶’和在2020年建成“二環八射”骨架高速公路網。2002年,重慶市又進一步提出打造長江上游交通樞紐,將“二環八射’規劃提前10年完成,即在2010年建成2000公里高速公路骨架網絡。2000公里高速公路建設后,在近幾年里,重慶還有3000公里建設規劃。
要探究高速公路“用地困難’的成因,需先了解一下用地情況。高速公路屬帶狀走向,涉及的區縣較多、用地量大,建設過程中隨時出現滑坡、變更等現象出現不可預見性的用地。據初步統計,已建成通車的成渝、渝長等高速公路用地5萬畝,經對2006年重慶在建項目的外環高速、渝湘高速、萬宜高速等統計,用地量為13萬畝,平均每公路用地115畝,而國家給重慶的用地指標2006年為6,6150萬畝,2007年建設用地指標為10,5萬畝(其中農用地指標為67500畝),因此,重慶其他項目兩年不新征用地的情況下,需拿出兩年的國家下達指標才能滿足在建高速公路用地需要,可見,高速公路具有“先天性’的用地難,在具體執行過程中,更具有以下困難因素:
二、高速公路用地困難及原因
高速公路建設需使用國有和集體兩種類型的土地,其中,集體土地又分為征收和臨時用地兩種方式, 《國土法》第五十四條規定對能源、交通、水利等基礎設施用地經縣級人民政府批準可以以劃撥方式取得國有土地的使用,第五十八條規定對公共利益使用土地的可以回收土地使用權并適當補償。因此,高速公路在使用國有土地上明確界定了取得方式,雖然對補償方式未進一步明確操作性不強,但由于量小矛盾不大,高速公路用地矛盾主要集中體現中征收使用集體土地方面:
(一)公路占建設用地指標指標相對較大產生供需矛盾,造成供地困難,重慶作為最年輕的直轄市,具有大城市帶動大農村的特點,一方面需完善和加強城市中心區域的基礎設施和城市改造建設,另一方面城市建設需輔以農村發展,因此,中央政府予以重慶市的用地指標總體有限,隨著統籌城鄉新一輪的規劃及發展,重慶除應加快原先的規劃實施外,在城鄉統籌發展過程中一些新的嘗試和舉措會占用更多的用地指標。高速公路建設用地量極大,無凝會占用重慶大量的用地指標,十一五國家給重慶的用地指標約30000公頃,高速公路需使用9000余公頃,占30%,如高速公路過份使用土地指標,則城市建設及重慶其他基礎設施建設將會受到調控,會對重慶城鄉統籌發展造成極大的制約。
為減少用地指標,市政府辦公廳渝辦發(2008)231號文規定,將高速公路建設涉及到的建設管理用房、拌和場、取棄土場、施工道路等按臨時用地辦理,還規定臨時用地支付復耕費、構附著青苗費、地上管網及房屋拆遷費,由于該文件規定的工程臨時用地歸還后群眾復耕困難,補償標準與征地比較出入較大,實際使用阻力巨大,
(二)高速公路用地未納入土地利用總體規劃,導致用地難,重慶統籌城鄉的任務之一就是增加交通樞紐功能,高速公路網的完善是密不可分的。但遺憾的是,重慶絕大多數區縣在土地利用規劃中,未對高速公路用地進行規劃,筆者參建的渝湘高速公路所經過的武隆、彭水、黔江和酉陽,在辦理土地報建手續時的前提就是對原有土地利用規劃全部進行調整,除費時費力調整了當地原有土地利用布局之外,更重要的是因為高速公路用地必須能動用原規劃用于其他建設的用地指標,打亂了原有的建設用地方案,既影響當地建設與發展,又會對高速公路用地帶來困難。
(三)征地政策對高速公路用地無明確定位,導致征地困難,土地法第五十四條規定“建設單位使用國有土地,應當……;但是,下列建設用地……,可以以劃撥方式取得:……;國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地;……。第五十八條有下列情形之一的,……可以收回國有土地使用權:為公共利益需要使用土地的;……,因此,如果高速公路屬公益事業或公共利益建設范疇,則僅是在使用國有土地時有對原使用者的收回權,對征用集體土地無明顯的舉措,高速公路及交通建設征地在政策支持方面很局限,
另外,高速公路建設過程中新增用地的不確定性,導致征地手續辦理難;征地后易造成農民失地失業,征地實施困難等因素,也是導致征地難以實施的主要原因。
三、對策及建議
(一)重慶市人民政府應以統籌城鄉為契機,力求中央政府將高速公路項目的用地指標納入國家統一考慮,或將高速公路用地指標單獨核定,
《意見》中指出“在近期新增建設用地總規模不變的前提下,試行近兩年增加土地利用年度指標、后幾年相應減少年度指標的管理方式。積極推進征地制度改革”。為用地指標不足問題已有明確答案,但筆者認為仍有不足。
按照現有的征地政策規定,高速公路項目不管是國家立項或當地政府立項,項目用地只能占國家核定給當地人民政府的有限的地指標。如其他項目占用造成用地指標不足時,高速公路征地就會被卡殼,因此,如果國家對高速公路項目規劃或立項時,將公路用地量核算后納入規劃或立項時一并考慮,達到土地指標與項目指標同時成立:或者是公路規劃或立項后,爭取中央政府將公路用地指標核發給重慶市,并要求重慶作為修建高速公路專用,這樣,高速公路修建所需土地不會占用本市其他建設所需用地指標,既保證了高速公路用地需求,又保證了其他工程建設用地需要。
(二)把高速公路納入全市土地規劃范疇并加強高速公路土地儲備制度。
要保證高速公路建設順利實施,留足發展用地尤為關鍵,高速公
路用地有規劃、有儲備,可使公路建設不再因土地“卡殼’,由于重慶現有土地規劃,僅僅是按土地用途規劃了建設用地、農用地等項目用地,對高速公路等基礎設計建設用地無具體規劃,不但是規劃不能滿足公路建設需要,而且更不能達到土地預期儲備的效果,結合重慶實際情況,建議成立省級高速公路土地儲備制度,根據高速公路的建設計劃,由市政府授權的土地儲備機構提前一兩年預先征用儲備,避免項目用地時受土地供應指標限制出現的無法征地的現象,避免突擊征地引發搶種、搶建和人為抬高地價等問題,可最大限度的減少土地成本和保證建設用地。同時,通過規劃能達到土地儲備的作用,而土地儲備又具有融集資金的功能,土地受益權質押貸款籌集資金形成了政府最佳融資模式,既能獲取資金保證建設,又可避免違反國家調控政策。
(三)從政策層面將高速公路納入公共設施定位,以便實施征地。
《土地管理法》規定, “國家為公共利益的需要’就可以征用集體所有的土地,其中對“公共利益’的界定不明,實踐中演變為幾乎任何單位建設都可以征地土地,由于重慶的高速公路都屬收費路,反而容易理解為不屬公共利益,或公共利益的成份不足,征地時各級部門的認識程度不同,造成征地實施困難,同時,高速公路征地涉及區縣較多、如市政府沒有專門組織機構統一實施征地,則在征地行為的理解、執行、貫徹等方面會出現不同意見,行為可能不一致,導致征地實施難,因此,高速公路等公共利益項目應在“公共利益”中明確定位(達到防止可能出現的隨意解釋導致土地征用的濫用),明確操作步驟和程序,應是高速公路征地必要的政策保障。
(四)對高速公路建設過程中因滑坡治理等工程變更出現的新增用地充許先用后征,
高速公路呈線型走向,以帶狀向前延伸,所經過區域地質狀況彼此不同,不確定因素較多。因此,修建過程中頻繁出現滑坡、填筑材料更換、占用地方道路恢復等工程變更必須使用的新增用地,此類用地具有零星、頻繁、周期長、不確定、不能預期、同處反復等特點,重慶屬山陵重丘區域,根據渝湘高速公路酉黔、黔彭、彭武200公里高速公路有地情統計,此類地占工程用地數量達135余宗約600畝,占全部用地的3.3%,時間函蓋全部建設期,按現有先征后用的政策,按10宗地一報最快為6個月的辦理周期計算會對工程工期耽誤多長7,那樣,工程建設會陷入一面是違法,一面是停工和損失的兩難境界,筆者認為對正常的補充地政策應給“尚方寶劍’,可在《公路建設項目用地指標》中進行量化控制。
(五)以統籌城鄉為契機,以土地為載體多渠道籌集高速公路征地拆遷資金。
《意見》指出, “按照依法自愿有償原則,允許農民以轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式流轉土地承包經營權……’。除前面提到土地儲備達“土地銀行’的功能外,還可以從以下幾方面籌集征遷資金:
1、土地入股,就是將需征用的土地通過土地股份合作制的方式組織起來,承包產以承包的土地加入成為股東,入股的土地實行保底分紅和效益分紅的兩種分配辦法。土地入股不但解決普遍存在的廉價征地的不公平、補償費過低等問題,更重要的是解決了短期內征地資金短缺現象,但重慶高速公路盈利周期長、成本回收較慢,如土地入股長期不能分紅,則易出現社會問題。
2、土地債券,就是將需征用的土地按現行征地政策測算出補償費用后,根據承包產被占用土地的數量按比例分配債券,債券利率可高于銀行利率,債券可流轉。很明顯債券分配不但可解決征遷資金困難,而且可根據高速公路經營情況控制債券持有時間和利率,農產也可隨時將債券通過流通變現,因此對高速公路征遷資金籌集、減少征地摩擦、籌資形式穩定等優點,值得推廣。
3、政策支持,在確保被征地對象的所有征遷補償安置費足額支付的前提下,對國家政策性收費項目和納稅項目由市政府制訂專項政策予以免繳、少繳或緩繳,市政府在財政政策和稅收政策等方面實行優惠的專項規定仍需持續,
統籌城鄉實踐中,高速公路通過以上方面的實踐,一方面可最大限度的解決征遷資金緊張的窘迫狀況,另一方面可更大限度的支持高速公路征地群眾在統籌城鄉過程中的發展和保障問題。
(六)做好高速公路征地群眾的就業安置工作,讓失地農民安居樂業。
前面提到高速公路征地通過“土地入股”、“土地債券”等形式為被征地農民的提供了生活保障,但這兩種方式與公路經營狀況有著密切關系,如需分配較好的紅利則等待期限較長,不能保證有較規律、較穩定的生活軌跡。因此,需對失地農民制訂:
1、切實可行的社會保障及最低生活保障制度。重慶市人政府渝府發(2008)45號等文件對被征地農民的社會保障和最低生活標準作了明確的規定和要求。規定“被征地土地補償費總額的80%首先統籌用于被征地農轉非人員參加城鎮企業職工基本養老保險,……;其余20%支付給被征地農村集體經濟組織……。身份轉變的同時生活有了保障,對順利實施征地有了較大的幫助。
2、引導被失地農民通過各種方式就業,減少征地后的失地落感。
可采取政府扶持、部門協作、高速公路建設方支持,積極引導和扶持失地農民培訓工作,盡量提供公路清潔衛生、加油站服務員、服務保潔員、收費服務員等工作。
3、結合當地路網規劃,將工程進場便道納入統籌城鄉建設促進農村發展。
為滿足高速公路建設運輸需要,每條高速公路均修建得有專門的進場道路,可以把以前單一的滿足工點建設的道路結合農村發展的需要,將士道建設納入鄉村道路規劃,將道路建設等級適當提高,將道路網點適當增多。
(七)在強化臨時用地使用范圍的同時適當調整臨時用地使用標準或將部分臨時用地納入土地儲備。
第二條、依法應當報國務院和省、自治區、直轄市人民政府批準的建設用地的申請、審查、報批和實施，適用本辦法。
第三條、縣級以上人民政府土地行政主管部門負責建設用地的申請受理、審查、報批工作。
第四條、建設項目可行性研究論證時，建設單位應當向建設項目批準機關的同級土地行政主管部門提出建設用地預申請。
受理預申請的土地行政主管部門應當依據土地利用總體規劃和國家土地供應政策，對建設項目的有關事項進行預審，出具建設項目用地預審報告。
第五條、在土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍外單獨選址的建設項目使用土地的，建設單位應當向土地所在地的市、縣人民政府土地行政主管部門提出用地申請。
建設單位提出用地申請時，應當填寫《建設用地申請表》，并附具下列材料：
（一）建設單位有關資質證明；
（二）項目可行性研究報告批復或者其他有關批準文件；
（三）土地行政主管部門出具的建設項目用地預審報告；
（四）初步設計或者其他有關批準文件；
（五）建設項目總平面布置圖；
（六）占用耕地的，必須提出補充耕地方案；
（七）建設項目位于地質災害易發區的，應當提供地質災害危險性評估報告。
第六條、市、縣人民政府土地行政主管部門對材料齊全、符合條件的建設用地申請，應當受理，并在收到申請之日起30日內擬訂農用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案和供地方案，編制建設項目用地呈報說明書，經同級人民政府審核同意后，報上一級土地行政主管部門審查。
第七條、在土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍內，為實施城市規劃占用土地的，由市、縣人民政府土地行政主管部門擬訂農用地轉用方案、補充耕地方案和征用土地方案，編制建設項目用地呈報說明書，經同級人民政府審核同意后，報上一級土地行政主管部門審查。
在土地利用總體規劃確定的村莊和集鎮建設用地范圍內，為實施村莊和集鎮規劃占用土地的，由市、縣人民政府土地行政主管部門擬訂農用地轉用方案、補充耕地方案，編制建設項目用地呈報說明書，經同級人民政府審核同意后，報上一級土地行政主管部門審查。
第八條、建設只占用國有農用地的，市、縣人民政府土地行政主管部門只需擬訂農用地轉用方案、補充耕地方案和供地方案。
建設只占用農民集體所有建設用地的，市、縣人民政府土地行政主管部門只需擬訂征用土地方案和供地方案。
建設只占用國有未利用地，按照《土地管理法實施條例》第二十四條規定應由國務院批準的，市、縣人民政府土地行政主管部門只需擬訂供地方案；其他建設項目使用國有未利用地的，按照省、自治區、直轄市的規定辦理。
第九條、建設項目用地呈報說明書應當包括項目用地安排情況、擬使用土地情況等，并應附具下列材料：
（一）經批準的市、縣土地利用總體規劃圖和分幅土地利用現狀圖，占用基本農田的，還應當提供鄉級土地利用總體規劃圖；
（二）由建設單位提交的、有資格的單位出具的勘測定界圖及勘測定界技術報告書；
（三）地籍資料或者其他土地權屬證明材料；
（四）以有償方式供地的，還應當提供草簽的土地有償使用合同及說明和有關文件；
（五）為實施城市規劃和村莊、集鎮規劃占用土地的，還應當提供城市規劃圖和村莊、集鎮規劃圖。
第十條、農用地轉用方案，應當包括占用農用地的種類、位置、面積、質量等。
補充耕地方案，應當包括補充耕地或者補劃基本農田的位置、面積、質量，補充的期限，資金落實情況等，并附具相應的圖件。
征用土地方案，應當包括征用土地的范圍、種類、面積、權屬，土地補償費和安置補助費標準，需要安置人員的安置途徑等。
供地方案，應當包括供地方式、面積、用途，土地有償使用費的標準、數額等。
第十一條、有關土地行政主管部門收到上報的建設項目呈報說明書和有關方案后，對材料齊全、符合條件的，應當在5日內報經同級人民政府審核。同級人民政府審核同意后，逐級上報有批準權的人民政府，并將審查所需的材料及時送該級土地行政主管部門審查。
對依法應由國務院批準的建設項目呈報說明書和有關方案，省、自治區、直轄市人民政府必須提出明確的審查意見，并對報送材料的真實性、合法性負責。
省、自治區、直轄市人民政府批準農用地轉用、國務院批準征用土地的，省、自治區、直轄市人民政府批準農用地轉用方案后，應當將批準文件和下級土地行政主管部門上報的材料一并上報。
第十二條、有批準權的人民政府土地行政主管部門應當自收到上報的農用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案和供地方案并按規定征求有關方面意見后30日內審查完畢。
建設用地審查應當實行土地行政主管部門內部會審制度。
第十三條、農用地轉用方案和補充耕地方案符合下列條件的，土地行政主管部門方可報人民政府批準：
（一）符合土地利用總體規劃；
（二）確屬必需占用農用地且符合土地利用年度計劃確定的控制指標；
（三）占用耕地的，補充耕地方案符合土地整理開發專項規劃且面積、質量符合規定要求；
（四）單獨辦理農用地轉用的，必須符合單獨選址條件。
第十四條、征用土地方案符合下列條件的，土地行政主管部門方可報人民政府批準：
（一）被征用土地界址、地類、面積清楚，權屬無爭議的；
（二）被征用土地的補償標準符合法律、法規規定的；
（三）被征用土地上需要安置人員的安置途徑切實可行。
建設項目施工和地質勘查需要臨時使用農民集體所有的土地的，依法簽訂臨時使用土地合同并支付臨時使用土地補償費，不得辦理土地征用。
第十五條、供地方案符合下列條件的，土地行政主管部門方可報人民政府批準：
（一）符合國家的土地供應政策；
（二）申請用地面積符合建設用地標準和集約用地的要求；
（三）劃撥方式供地的，符合法定的劃撥用地條件；
（四）以有償使用方式供地的，供地的方式、年限、有償使用費的標準、數額符合規定；
（五）只占用國有未利用地的，必須符合規劃、界址清楚、面積準確。
第十六條、農用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案和供地方案經有批準權的人民政府批準后，同級土地行政主管部門應當在收到批件后5日內將批復發出。
未按規定繳納新增建設用地土地有償使用費的，不予批準建設用地。
第十七條、經批準的農用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案和供地方案，由土地所在地的市、縣人民政府組織實施。
第十八條、建設項目補充耕地方案經批準下達后，在土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍外單獨選址的建設項目，由市、縣人民政府土地行政主管部門負責監督落實；在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地范圍內，為實施城市規劃和村莊、集鎮規劃占用土地的，由省、自治區、直轄市人民政府土地行政主管部門負責監督落實。
第十九條、征用土地方案經依法批準后，市、縣人民政府應當自收到批準文件之日起10日內，在被征用土地所在地的鄉、鎮范圍內，公告《土地管理法實施條例》第二十五條第一款規定的內容。
公告期滿，市、縣人民政府土地行政主管部門根據征用土地方案和征地補償登記情況，擬訂征地補償、安置方案并在被征用土地所在地的鄉、鎮范圍內公告。征地補償、安置方案的內容，應當符合《土地管理法實施條例》第二十五條第三款的規定。
征地補償、安置方案確定后，市、縣人民政府土地行政主管部門應當依照征地補償、安置方案向被征用土地的農村集體經濟組織和農民支付土地補償費、地上附著物和青苗補償費，并落實需要安置農業人口的安置途徑。
第二十條、在土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍內，為實施城市規劃占用土地的，經依法批準后，市、縣人民政府土地行政主管部門應當公布規劃要求，設定使用條件，確定使用方式，并組織實施。
第二十一條、以有償使用方式提供國有土地使用權的，由市、縣人民政府土地行政主管部門與土地使用者簽訂土地有償使用合同，并向建設單位頒發《建設用地批準書》。土地使用者繳納土地有償使用費后，依照規定辦理土地登記。
以劃撥方式提供國有土地使用權的，由市、縣人民政府土地行政主管部門向建設單位頒發《國有土地劃撥決定書》和《建設用地批準書》，依照規定辦理土地登記?！秶型恋貏潛軟Q定書》應當包括劃撥土地面積、土地用途、土地使用條件等內容。
建設項目施工期間，建設單位應當將《建設用地批準書》公示于施工現場。
市、縣人民政府土地行政主管部門應當將提供國有土地的情況定期予以公布。
第二十二條、各級土地行政主管部門應當對建設項目用地進行跟蹤檢查。
【關鍵詞】城中村改造；土地管理；探討
城中村改造是一項開創性的建設工程，大的方面涉及到政策制定、改造方式選擇、土地轉制、規劃設計、資金籌集等問題；小的方面涉及到農民與居民、本村社員與不同身份人員的利益分配問題小的方面涉及到宅基地、自由地、承包地、國有土地等不同土地性質土地價值評估問題，涉及到正式住房、違章建筑、平房、樓房等建筑公平補償問題等。這些因素交織在一起方面之廣、內容之細決定了城中村改造中土地管理責任之重大任務之艱巨。
筆者是從事最基層土地管理工作，切身感覺城中村改造政策一經制定，實施起來就涉及到許多具體的土地問題，就能想到的談點看法。
1 嚴格城中村改造規劃與土地利用總體規劃的銜接。
一個科學可行的土地規劃是城市發展的基礎，遵循規劃控制條件是主導，城中村改造中，做好與地利用總體規劃的相互銜接至關重要。相對土地利用總體規劃而言，一個基期規劃已經限定，其中各種用地的數據指標以及規劃用地區域位置幾乎不容改變，因此城中村改造規劃是否與土地利用總體規劃相銜接是一個關鍵的問題。城中村改造具體實施時，地方政府是看資金情況計劃實施的。以我在的城區來說，政府是先將整體改造區域的道路及基礎設施建設作為改造的第一步，按照城中村改造規劃定位整體區域規劃。如工業區、商業區、政府辦公區以及街路等。在完成整體框架改造后，再逐步實施內部改造。這就要求對規劃中的指標數據進行科學合理的分析，對于城中村改造區域內土地利用總體規劃中已限定的建設用地區域，認真調查研究，科學可行的規劃好各類用地，做到高效集約，并充分利用原有的建設用地作為改造安置的先決用地因素，結合土地利用總體規劃科學設定城中村改造的中長期改造計劃及年度土地供應計劃，盡可能減少占用耕地計劃指標。
2 地類及權屬的調查審核關系到城中村改造用地的開展
改造地區長期來，由于土地規劃滯后，以宅基地為基礎所形成的建設用地布局雜亂無序，既有宅基地、自留地、承包地，又有工業用地、國有土地；既有平房、樓房又有街面房、出租房；既有合法產權房屋又有違章建筑，形成了紛繁復雜的土地、房屋關系。由于行政區劃調整等情況造成土地權屬和使用相對混亂，建筑審批手續要件參差不齊。因此，在征地過程中，對權屬的審核、地類以及一些相關要件的準確性及合法性審核認證就非常關鍵，對一些問題處理上的政策把握也至關重要，關系到征地拆遷、補償、上報組卷及審批等一系列工作是否能夠順利開展，更關系到城中村改造中政策的實施。這就要求，在前期工作中，要做到細致深入，認真嚴謹，對改造區域內的實際情況做到事無巨細的徹底清查，掌握第一手資料，針對所了解的情況制定具體的改造方案，做到有的放矢。
3 征地過程中政策規范與實際情況的不銜接。
征地審批過程中，一些必備的要件是必不可少的，如：集體建設用地使用證，農村宅基地使用證等。這些手續，一些村鎮還還沒有開展辦理，有些多年形成的集體建設用地，沒有審批及登記手續，集體宅基地登記工作才剛剛開展，多數地區還未開始。而上報審批過程中還必須提供，矛盾很顯現，操作起來十分棘手。事實上，我們不得不承認，在《土地法》實施之前及開始實施的一段時間內，我們的土地管理及地籍管理還存在許多不完善及不到位的地方，用現在已經逐步走入正軌的土地管理現狀去要求那些《土地法》還沒有出臺或者剛剛出臺不久時的土地管理狀況，明顯是達不到條件的。這就需要，在城中村改造政策出臺之前，要深入實際調查研究，在充分考慮改造過程中農民、集體切身利益及城市發展需要的同時，也要充分考慮地區的實際情況及與政策相關的實際情況，制定詳細的審批細則，做到依據合法，且操作起來切實可行。如，哪些用地是不可以審批的，哪些用地是需要相關部門補充相關材料的，那些是需要完善的包括程序、要件等，這樣就使得用地報批更加規范化、合法化。
4 征地補償及安置。
《**省建設用地置換暫行辦法》（以下簡稱《置換辦法》）實施以來，在地方各級政府的高度重視和國土資源部門的努力下，建設用地置換工作取得了明顯成效，有力地促進了耕地保護和農村建設用地節約集約利用，優化了城鄉土地利用結構，緩解了建設用地需求矛盾，推進了新農村建設。但目前工作中仍然存在一些不容忽視的問題，一些地方前期工作不夠細致和扎實，土地復墾進展緩慢、標準不高、質量偏低，少數地方拆遷補償不到位、安置措施不落實等。為進一步推進并規范建設用地置換工作，現就有關問題通知如下：
一、建設用地置換實行一次報批分步實施，確保拆遷安置和復墾工作落實到位。
從20**年起，報經省政府批準的建設用地與農用地置換項目，實行一次報批分期實施。即先下達實施土地復墾方案批準文件，涉及新增安置用地的，同時同意先行使用安置用地。各地接到批文后，要迅速組織擬置換區的拆遷復墾和村莊搬遷。在安置用地全部確定、拆遷補償費用全部到位、拆遷工作全部結束、土地整理復墾工作開始后，由項目實施單位申請上一級國土資源部門現場核實，并將核實情況報告省廳。經省廳核查符合規定的，印發建設用地置換批復，由各地按規定實施征地和供地。
二、確保置換項目耕地面積有所增加，促進耕地保護。
各地上報的建設用地與農用地置換項目，在擬定土地置換方案時，要保證置換項目區內整理復墾的耕地面積，扣除建設占用耕地后，新增耕地面積不少于被占用耕地面積的5％。凡達不到要求的，將相應核減被置換耕地面積。經驗收整理復墾的耕地質量應不低于被置換耕地，新增耕地可以納入儲備庫，用于耕地占補平衡。
三、依法做好拆遷補償安置工作，切實維護農民合法權益。
建設用地置換項目（或土地復墾方案）經依法批準后，實施置換項目單位要按照批準的土地復墾方案（土地置換方案）和征收土地方案確定的拆遷和征地補償標準，支付補償費用，嚴禁拖欠、截留。上級國土資源部門要監督補償費用支付到位情況。
要積極妥善處理群眾來信來訪工作，對置換項目涉及的不予解決的，將報請省政府撤銷置換批復。對未經批準或采取欺騙手段騙取批準實施建設用地置換、無權批準或越權批準建設用地置換等違法行為，將依法嚴肅處理。
四、加大資金投入，提高土地復墾質量、改善安置區環境。
經批準的置換項目，依據《置換辦法》不再繳納的耕地占用稅、新增建設用地土地有償使用費、水利建設基金和耕地開墾費，要專項集中用于擬置換建設用地上房屋等地上附著物的補償、土地復墾、拆遷安置區的基礎設施建設；不足部分，要通過整合支農資金或從置換用地的土地收益中解決，以保證整理復墾的耕地質量不低于被置換耕地，安置區村容村貌和群眾生產生活條件較大改觀和提高。
五、扎實做好建設用地置換報批前期工作，維護建設用地置換工作的嚴肅性。
要努力做好置換項目涉及的群眾工作，認真負責地把好每個環節。置換涉及農戶權利的，要征得其同意，申請置換單位要與每一農戶簽訂補償安置協議，切實維護土地權利人的合法權益。被置換區及安置區，要符合土地利用總體規劃，不得選址在地質災害易發區或壓覆重要礦床，以保護人民群眾生命財產安全，避免二次搬遷。
凡經批準的土地復墾方案和土地置換方案，要認真組織實施，不得擅自調整，確因鄉村規劃調整等原因需要變更土地置換內容的，應履行報批手續。變更應由原編制土地置換方案的國土資源部門，編制建設用地置換局部調整方案并附與調整內容有關的附件材料，逐級報原批準機關批準后實施。在實施置換項目過程中，確需變更擬置換建設用地上房屋等拆遷安置用地位置的，涉及現有建設用地的，由當地國土資源部門依法辦理用地手續；涉及農用地和未利用地以及需要變更征收土地內容的，要在建設用地置換局部調整方案中反映，按要求報批。已批準的置換項目，在實施過程中，拆遷安置多占用農用地和未利用地的，要依法補辦農用地轉用審批和使用未利用地手續，或通過補辦置換用地方式予以解決。屬于批準的土地復墾方案建設工程調整的，比照土地整理復墾開發項目規劃設計變更規定辦理。凡未經批準擅自調整擬置換建設用地位置或變更建設用地置換有關內容的，在置換項目實施驗收時，一律不予通過。
六、進一步加強建設用地置換備案制度。
建設用地置換備案是上級國土資源部門掌握置換項目實施情況的主要途徑，各地一定要高度重視，及時上報。各地要按照省廳《關于下達20**年建設用地置換周轉計劃的通知》（皖國土資〔20**〕101號）要求，按項目認真填寫《建設用地置換復墾土地情況報告表》，并按季度上報。省廳將對各地備案情況進行通報。
摘 要 實行土地使用制度改革以來，國有土地使用權出讓金成為城市建設的重要資金來源，為社會經濟的快速發展提供了財力保證。社會經濟的發展導致對土地的需求不斷增加，集體土地征收量逐年增大。土地資源是有限的，農民在失去土地后，面臨著生存支柱減少，生活保障力下降等諸多問題。對政府征地從不滿到抵制，矛盾有逐年加深的趨勢。本文就影響集體土地征收的重要因素之一——征地補償價格問題作一些初淺的探討，希望能為解決集體土地征收問題提供一定的參考。
關鍵詞 集體土地 征收 價格因素
我國的土地實行社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。農村集體經濟組織代表全體農民占有屬于集體所有的土地。法律規定集體所有制的土地不得轉讓為非農業建設用地。政府因經濟建設需要使用集體土地的，須經縣級以上人民政府對集體土地實行征收，政府根據規劃在收取土地使用權出讓金后出讓土地使用權。以桂陽縣為例，2008年掛牌出讓土地使用權收入為5254.10萬元，2011年為41771.04萬元，年遞增68%，土地使用權出讓金為縣域經濟的發展提供了重要資金支持。隨著城市建設步伐的加快，對土地的需求量越來越大，每年的征地量不斷增加，桂陽縣2008年征地1522畝，到2011年征地達3778畝，年遞增26%。農民因不斷失去土地而對政府征地的抵觸情緒也不斷漫延，近年全國各地常有因集體土地征收而引發群體上訪事件，如廣東的烏坎村事件，造成很不好的社會影響，長此以往將會影響到社會的和諧穩定。
一、集體土地征收及國有土地使用權出讓現狀
《中華人民共和國土地管理法》規定，農村集體所有的土地，由村民委員會或村、組集體經濟組織占有，只能由本村本組的農民作農業用地使用，不得轉讓給其他經濟組織或個人作非農業建設用地使用。除縣級以上人民政府依法征收外，其他任何經濟組織或個人征地都屬違法行為。國土資源部門在代表政府實施征地時，對被征地的集體經濟組織或個人給予征地補償。征地補償價格標準的內容包括三個部分：土地補償費、安置補助費、地上附著物及青苗補償費。以本縣為例：2009年湖南省人民政府湘政【2009】43號文《湖南省征地補償標準》規定的桂縣征地補償標準(包括土地補償和安置補助)為3.4969萬元/畝，2011年郴州市人民政府郴政【2011】3號文件《郴州市征地補償補充標準》規定的桂陽縣青苗補償標準為0.153萬元/畝。
以計算補償的基準地類水田為例，桂陽縣的征地補償費3.4969萬元/畝加青苗補償費0.1530萬元/畝，合計水田征地補償價格為：3.6499萬元/畝。
農業用地轉為國有建設用地必須報經省級人民政府批準，（基本農田須報國務院批準），水田各項報批費用合計103元/平方米(折合6.87萬元/畝)。
國有建設用地的使用方面，我國90年代初開始實行國有土地使用制度改革，1990年5月19日，國務院第55號令《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，中華人民共和國境內外的公司、企業、其它組織和個人，除法律規定的外，均可取得土地使用權進行開發、利用和經營。2000年9月28日，國土資源部了第39號令《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權的規定》規定，國有土地的所有權歸國家所有，國有土地使用權可出讓給公司、企業、其它組織和個人。受讓人向國家支付國有土地使用權出讓金后可取得規定年限的國有土地使用權。有資質的地價評估機構，根據宗地的地理位置、三通一平、五通一平狀況、交通狀況以及地方經濟狀況等條件，評估出宗地價格，相關部門匯審同意后作為出讓底價，經過掛牌競價，最終收入為土地使用權出讓金。本縣2011年掛牌出讓國有建設用地839.37畝，國有土地使用權出讓收入41771.04萬元，平均每畝49.77萬元?？鄢慨€征地補償費3.6499萬元和每畝報批費用6.87萬元，國有土地使用權出讓純收入為每畝39.25萬元。
二、集體土地征收問題在價格方面體現
從上述可知，集體土地征收補償價格（以水田為例）為3.6499萬元/畝，國有土地使用權掛牌出讓收入為39.25萬元/畝，兩者相差10.75倍，也就是說，同一宗地經征收出讓后農業集體經濟組織得到的收入只是政府的十分之一。通過征地就能取得巨額的財政收入，致使盲目征地，外延式擴大城市規模成風。有的地方因征地無節制，后期開發跟不上，據統計，全國開發區規劃面積已達3.5萬平方公里，圈占耕地43%閑置。被征土地“白天曬太陽，晚上照月亮”，造成嚴重的土地浪費。
被征地農民對征地價和掛牌出讓價有如此大的差額更是感到不滿和抵觸。覺得政府在剝削他們，欺騙他們，加上對失去土地后所面臨的養老保險、生活安置等問題的擔憂，對政府征地的反感情緒更大。各個項目的征地大多是在基層政府的連哄帶壓下完成，農民對政府征地的反感情緒嚴重，使得各地的征地工作進行得非常艱難。
