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開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇安置房的會計處理，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：城中村改造；土地出讓金返還；會計處理；稅務處理
首先介紹一下城中村改造背景及相關政策。城中村是指在市建成區范圍內使用集體土地，并以村民委員會為組織形式的農民聚居村落。城中村對于吸納外來勞動力、緩解城市安置外來人口的居住壓力、解決部分村民的收入來源等具有一定的作用。但是，其對城市建設發展的消極影響卻也十分明顯：村民居住環境差、用地管理混亂、基礎設施不完善、安全隱患多、治安問題突出等等。隨著城市現代化的發展的需要，全國各地相繼實施城中村改造。在這一背景下，近年來鄭州市政府大力進行城中村改造工作。城中村改造是一項復雜且艱巨的工作，改造周期長，占用資金量大。為了激發開發企業參與城中村改造的積極性，鄭州市政府研究出臺鄭政文〔2007〕103號等相關優惠政策。
城中村改造中如何準確地進行會計處理和稅務處理是擺在房地產公司財務人員面前的新課題。筆者長期從事房地產企業財務工作，參與本公司多項城中村改造工作實務及其環節中的財稅研討、管理工作，現對土地出讓金返還環節的會計處理和稅務處理進行分析總結，以供各位地產財務從業同仁借鑒和參考。
一、城中村改造土地出讓金返還會計處理
一種觀點認為取得土地使用權應以實際資金凈流出金額作為土地成本，因此實際收到的土地出讓金返還款應沖減土地成本。第二種觀點認為，收到的土地出讓金返還是具有專項用途的資金，應計入“專項應付款”進行明細核算。收到資金時，借記“銀行存款”，貸記“專項應付款”；發生規定用途的資金支付時，借記“專項應付款”，貸記“銀行存款”。還有一種觀點認為，該項返還款屬于政府補助的性質，應根據《企業會計準則第16號—政府補助》的規定，作為營業外收入進行處理。究竟哪種會計處理是正確的呢？下面就以參與鄭州市南五里堡社區城中村改造的甲公司為例進行分析確定。
鄭州甲地產開發公司（民營企業，以下簡稱“甲公司”）參與鄭州市南五里堡社區城中村改造，2011年市政府批準《鄭州市管城回族區南五里堡社區城中村改造方案》中明確指出“土地出讓總價款起始價部分，拆遷補償安置成本撥付管城回族區人民政府，用于城中村改造拆遷安置補償支出。”“土地出讓金中政府收益部分除國家、省規定應上繳財政的部分外，其余部分由市人民政府補貼撥付到區人民政府，用于該城中村改造涉及的學校、醫療、消防、等公共設施和基礎配套設施的建設，即收即撥。”2012年簽訂的土地使用權轉讓合同中列明出讓價款為10000萬元，甲公司按照該合同繳納款項，并取得全額票據。針對該地塊鄭州市財政局下發相關文件中明確：下達管城區土地出讓金8000萬元，分別用于五里堡村村民拆遷安置補償和周邊市政基礎設施建設支出。該項資金列入政府收支分類支出科目“征地和拆遷補償支出”6000萬元、“城市基礎設施建設支出”2000萬元。區政府根據城中村改造政策將該項資金撥付甲公司，按用途使用。該案例中甲公司取得土地出讓金返還應做會計分錄如下：
借：銀行存款8000萬元
貸：遞延收益——拆遷補償支出6000萬元
遞延收益——城市基礎設施建設支出2000萬元
發生以上兩項規定用途的資金支付時，會計分錄如下：
借：開發成本
貸：銀行存款
同時結轉營業外收入，借：遞延收益
貸：營業外收入
二、城中村改造土地出讓金返還稅務處理
企業所得稅處理：財稅[2011]70號規定：“一、企業從縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門取得的應計入收入總額的財政性資金，凡同時符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計算應納稅所得額時從收入總額中減除：
（一）企業能夠提供規定資金專項用途的資金撥付文件；
（二）企業對該資金以及以該資金發生的支出單獨進行核算。”由此，只要甲公司按照以上規定使用資金并對資金單獨設立科目核算，則該項返還資金符合不征稅收入，不繳納企業所得稅。依據該文件，由此返還資金支出形成的相關成本費用不得在計算應納稅所得額時扣除。
土地增值稅處理：《土地增值稅暫行條例實施細則》規定：取得土地使用權所支付的金額為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。因土地增值稅屬于地方財政收入，房地產企業財務人員需要關注地方稅收政策的具體規定。因此，本案中甲公司土地增值稅扣除項目中“土地使用權所支付的金額”為支付的地價款扣除以上兩項返還款，即10000-6000-2000=2000萬元。國稅函[2010]220號《關于土地增值稅清算有關問題的通知》第六條規定“房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，”“同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。”結合本案，甲公司土地增值稅清算時，扣除項目“土地成本”一項雖然扣除了返還款8000萬元，根據政策，該扣除項目還要加計安置房視同銷售金額。（作者單位：河南永恒凱悅地產開發有限公司）
參考文獻：
[1]鄭政文〔2007〕103號《鄭州市人民政府關于印發進一步規范城中村改造的若干規定的通知》
[2]《企業會計準則應用指南》
[3]財稅[2011]70號《財政部國家稅務總局關于專項用途財政性資金企業所得稅處理問題的通知》
一、非獨立核算方式下的會計科目設置
行政事業單位對于基本建設項目的非獨立核算，按照項目單位所執行的會計制度和政府收支分類的支出經濟分類科目的規定設置會計科目，根據《2010年政府收支分類科目》及現行的行政事業單位會計制度，設置會計科目如下。
(一)“經費支出”科目行政單位在“經費支出”科目的“項目支出”二級科目下，根據是否各級政府的發展與改革部門安排的預算撥款，設置“基本建設支出”和“其他資本性支出”三級會計科目進行基建投資的會計核算。發展與改革部門安排的預算撥款資金所建設的項目支出，在“基本建設支出”三級會計科目核算，其他部門安排的資金所建設的項目在“其他資本性支出”三級會計科目核算。
(二)“事業支出”科目事業單位在“事業支出”科目的“項目支出”二級科目下，根據是否發展與改革部門安排的預算撥款，設置“基本建設支出”和“其他資本性支出”三級會計科目進行基建投資的會計核算。發展與改革部門安排的預算撥款資金所建設的項目支出，在“基本建設支出”三級會計科目核算，其他部門安排的資金所建設的項目在“其他資本性支出”三級會計科目核算。
(三)“基本建設支出”科目核算各級發展與改革部門集中安排的一般預算財政撥款(不包含政府性基金、預算外資金以及各類拼盤自籌資金等)用于購置固定資產、戰略性和應急性儲備、土地和無形資產，以及購建基礎設施，大型修繕所發生的支出，設置下列明細科目：一是房屋建筑物購建，反映用于購買、自行建造辦公用房、倉庫、職工生活用房、教學科研用房、學生宿舍、食堂等建筑物(含附屬設施、如電梯、通訊線路、水氣管道等)的支出；二是辦公設備購置，反映用于購置并按財務會計制度規定納入同定資產核算范圍的辦公家具和辦公設備的支出；三是專用設備購置，反映用于購置具有專門用途、并按財務會計制度規定納入固定資產核算范圍的各類專用設備的支出。如通信設備、發電設備、交通監控設備、衛星轉發器、氣象設備、進出口監管設備等；四是交通工具購置，反映用于購置各類交通工具(如小汽車、摩托車等)的支出(含車輛購置稅)；五是基礎設施建設，反映用于農田設施、道路、鐵路、橋梁、水壩和機場、車站、碼頭等公共基礎設施建設方面的支出：大型修繕，反映按財務會計制度規定允許資本化的各類設備、建筑物、公共基礎設施等大型修繕的支出；信息網絡購建，反映政府用于信息網絡方面的支出。如計算機硬件、軟件等不符合財務會計制度規定的固定資產確認標準的，不在該科目反映；物資儲備，反映政府、軍隊為應付戰爭、自然災害或意料不到的突發事件而提前購置的具有特殊重要性的軍事用品、石油、醫藥、糧食等戰略性和應急性物質儲備支出；其他基本建設支出，反映著作權、商標權、專利權等無形資產購置支出，以及其他上述科目中未包括的資本性支出。
(四)“其他資本性支出”科目核算非各級發展與改革部門集中安排的用于購置固定資產、戰略性和應急性儲備、土地和無形資產，以及購建基礎設施、大型修繕和財政支持企業更新改造所發生的支出。設置以下明細科目：一是房屋建筑物購建，反映用于購買反映用于購買、自行建造辦公用房、倉庫、職工生活用房。教學科研用房、學生宿舍、食堂等建筑物(含附屬設施、如電梯、通訊線路、水氣管道等)的支出；辦公設備購置，反映用于購置并按財務會計制度規定納入固定資產核算范圍的辦公家具和辦公設備的支出；專用設備購置：反映用于購置具有專門用途、并按財務會計制度規定納入固定資產核算范圍的各類專用設備的支出。如通信設備、發電設備、交通監控設備、衛星轉發器、氣象設備、進出口監管設備等；)交通工具購置，反映用于購置各類交通工具(如小汽車、摩托車等)的支出(含車輛購置稅)；基礎設施建設，反映用于農田設施、道路、鐵路、橋梁、水壩和機場、車站、碼頭等公共基礎設施建設方面的支出；大型修繕，反映按財務會計制度規定允許資本化的各類設備、建筑物、公共基礎設施等大型修繕的支出；信息網絡購建，反映政府手于信息網絡方面的支出。如計算機硬件、軟件等不符合財務會計制度規定的同定資產確認標準的，不在此科目反映；物資儲備，反映政府、軍隊為應付戰爭、自然災害或意料不到的突發事件而提前購置的具有特殊重要性的軍事用品、石油、醫藥、糧食等戰略性和應急性物質儲備支出；土地補償：反映地方人民政府在征地和收購土地過程中支付的土地補償費；安置補助，反映地方人民政府在征地和收購土地過程中支付的土地補助費；地上附著物和青苗補償：反映地方人民政府在征地和收購土地過程中支付的地上附著物和青苗補償費；拆遷補償：反映地方人民政府在征地和收購土地過程中支付的拆遷補償費；其他資本性支出，反映著作權、商標權、專利權等無形資產購置支出，以及其他上述科目中未包括的資本性支出。如娛樂、文化和藝術原作的使用權、購買國內外影片播映權、購置圖書等。
(五)“基本建設支出”科目與“其他資本性支出”科目兩個科目的核算內容基本上是相同的，主要有兩個方面差異：一是項目投資安排主體不同：“基本建設支出”科目核算的是發展與改革部門安排的財政預算資金，“其他資本性支出”科目核算的是發展與改革部門以外的安排的財政預算資金。二是土地費用處理方法不同：“其他資本性支出”增列了“土地補償”、“安置補助”、“地上附著物和青苗補償”、“拆遷補償”4個科目，而“基本建設支出”則沒有核算土地補償費用的明細科目，只能放到“其他基本建設支出”明細科目核算。在實際的會計核算工作中，“基本建設支出”科目下可以增設增列了“土地補償”、“安置補助”、“地上附著物和青苗補償”、“拆遷補償”4個科目分別核算土地補償費用，但在編制會計報表時，要并入“其他基本建設支出”明細項目中。
二、非獨立核算方式下的賬務處理方法
非獨立核算方式下的賬務處理方法，由于建設單位是否實行國庫集中支付，其處理方法也有所不同，國庫集中支付方式下的基建核算和非國庫集中支付方式下的基建核算如下。
(一)國庫集中支付方式下的基建核算行政事業單位的基本建設支出的賬務處理，在國庫集中支付方式下會計核算，不涉及項
目建設資金的直接撥款收入業務，只反映項目支出核算業務，在會計處理上，支出與撥款同時反映，借記“經費支出――項目支出”科目，貸記“預算撥款――國庫直接支付”科目；同時，按照行政單位會計核算要求，借記“固定資產”科目、貸記“固定基金”科目，以反映基建投資的實際情況，也為編制基建項目的竣工財務決算提供完整的會計賬簿記錄資料。年度末，沒有使用而存放在國庫里的項目結余資金，按照單位正常的國庫結余資金處理，借記“財政應返還額度”科目，貸記“預算撥款――財政直接支付(項目支出)”科目；下年度，使用上年結余資金時，借記“經費支出――項目支出”科目，貸記“財政應返還額度”科目。
[例1]2007年12月20日海州市機關事務管理局經海州市發展與改革委員會(海發投[2007]369號)批準擴建機關食堂600平方米，總投資額900萬元，資金由財政預算撥款。1月25日經公開招標由海州市國強建設有限公司中標，實行包工包料建設，總價780萬元，并于當日簽訂了合同，約定付款期限和付款方式：簽訂合同后3天內支付30％，房屋結頂付40％，竣工驗收合格經審計后再付20％，5％作為質量保證金，在使用一年后符合質量要求時付清。
(1)2008年1月28日按合同約定支付工程款234萬元，海州市國強建設有限公司開具了收款收據，由國庫集中支付了款項。
借：暫付款――海州市國強建設有限公司
234
貸：預算撥款――財政直接支付(項目支出)234
(2)2008年6月28日工程結頂，按合同約定支付工程款312萬元，海州市國強建設有限公司開具了收款收據，由國庫集中支付了款項。
借：暫付款――海州市圍強建設有限公司 312
貸：預算撥款――財政直接支付(項目支出)312
2008年9月18日工程竣工驗收合格，經審價后確定造價790萬元，海州市同強建設有限公司開具了發票，留質量保證金39.5萬元，本期支付203.5萬元，由國庫直接支付，
支付工程款：
借：暫付款――海州市國強建設有限公司 203.5
貸：預算撥款――財政直接支付(項目支出) 203.5
按發票結轉支付工程款和保證金
借：經費支出――項目支出――基本建設支出
(房屋建筑物購置) 790
貸：暫付款――海州市國強建設有限公司 750.5
暫存款――海州市國強建設有限公司 39.5
結轉固定資產：
為了反映基建投資支出所形成的資產價值，綜合反映項目所形成資產的明細情況，按照《行政單位會計制度》固定資產核算的基本規定，設置“固定資產――××項目”進行基建支出成本的歸集，按照經費支出金額做如下會計處理：
借：固定資產――食堂擴建工程
(建筑安裝工程投資) 790
貸：固定基金 790
值得注意的，如果上述預付工程款涉及工程竣工驗收跨年度時，會計人員在年度終了前，要對掛在暫付款賬戶的已經支付工程款轉作“經費支出”，借記“經費支出――項目支出――基本建設支出(房屋建筑物購建)”科目，貸記“暫付款”科目；同時，借記“固定資產――××工程”科目，貸記“固定基金”科目。在轉賬時，最好要求施工單位開具“建筑業發票”轉賬。
[例2]2008年1月3日支付土地補償10萬元、安置補償10萬元、地上附著物和青苗補償5萬元、拆遷補償支出15萬元，由國庫直接支付。
借：經費支出――項目支出
――基本建設支出(土地補償) 10
(安置補償) 10
(地上附著物和青苗補償) 5
(拆遷補償) 15
貸：預算撥款――財政直接支付(項目支出) 40
同時，將支出結轉到“固定資產”和“固定基金”賬戶：
借：固定資產――食堂擴建
(待攤投資――土地征用及遷移補償費) 40
貸：固定基金 40
[例3]2008年1月3日支付設計1.5萬元，由國庫直接支付。
借：經費支出――項目支出
――基本建設支出(其他支出－設計費) 1.5
貸：預算撥款――財政直接支付(項目支出) 1.5
同時，將支出結轉到“固定資產”和“固定基金”賬戶：
借：固定資產――食堂擴建(待攤投資――設計費) 1.5
貸：固定基金 1.5
[例4]2008年1月23日支付招標費2萬元，由國庫直接支付。
借：經費支出――項目支出
――基本建設支出
(其他支出－招投標費) 2
貸：預算撥款――財政直接支付(項目支出) 2
同時，將支出結轉到“固定資產”和“固定基金”賬戶：
借：固定資產――食堂擴建
(待攤投資――招投標費) 2
貸：固定基金 2
[例5]2008年1月29日支付監理費8萬元，由國庫直接支付。
借：經費支出――項目支出
――基本建設支出
(其他支出－監理費) 8
貸：預算撥款――財政直接支付(項目支出) 8
同時，將支出結轉到“固定資產”和“固定基金”賬戶：
借：固定資產――食堂擴建
(待攤投資――監理費) 8
貸：固定基金 8
[例6]2008年1月29支付食堂基建資料打印費0.038萬元，會議費0.092萬元，差旅費0.02萬元，現金支付。
借：經費支出――項目支出――辦公費0.038
―會議費0.092
――差旅費0.02
貸：現金0.15
按照財政部《基本建設財務管理規定》，行政單位不獨立核算的建設項目，不核算建設單位管理費，其發生的與建設項目有關的管理費，直接在正常的行政經費預算中列支，不計人項目工程成本，如支付的管理人員工資、津補貼、交通費、辦公費等直接列作“經費支出”，不結轉到“固定資產”和“固定基金”賬戶。因此，本例涉建設單位管理費直接在經費支出的項目支出下的“辦公費”、“會議費”、“差旅費”明細科目核算，作為當期經費支出，不計入固定資產成本。
(二)非國庫集中支付方式下的基建核算行政事業單位基本建設投資，在非國庫集中支付方式下的基建核算涉及項目建設資金的撥款和項目資金的支出，收到撥款時，在會計處理上，支出與撥款同時反映，借記“銀行存款”科目，貸記“預算撥款――項目支出”科目；發生項目支出時，借記：“經費支出――項目支出”科目，貸記“銀行存款”等科目，同時，按照行政單位會計核算要求，借記“固定資產”科目、貸記“固定基金”科目，以反映基建投資的實際情況，也為編制基建項目的竣工財務決算提供完整的會計賬簿記錄資料。年度末，結余建設資金存放在銀行帳戶里，不做賬務處理，項目竣工后，財政部門收回結余資金時，借記“預算撥款――項目支出”科目，貸記“銀行存款”科目。下面以事業為例，說明非國庫集中支付方式下的基建核算。
[例7]2009年1月15日海州市疾病控制中心(事業單位)經市衛生局批準擴建化驗室250平方米，投資100萬元。由財政撥款。--2009年1月25日收到銀行轉來的財政預算撥款收賬通知單，化驗室
建設撥款50萬元。
借：銀行存款 50
貸：財政補助收人――項目支出 50
[例8]2009年1月20日銀行轉賬支付土地儲備中心土地補償15萬元。
借：事業支出――項目支出
――其他資本性支出(土地補償) 15
貸：銀行存款 15
借：固定資產(待攤投資――土地征用及遷移補償費) 15
貸：固定基金 15
[例9]2009年1月28日，開出轉賬支票付設計費5000元。
借：事業支出―項目支出――其他資本性支出
――(其他支出－設計費) 0.5
貸：銀行存款 0.5
借：固定資產――(待攤投資――設計費) 0.5
貸：固定基金 0.5
[例10]2009年2月28日，開出轉賬支票付招投標費0.98萬元。
借：事業支出――項目支出――其他資本性支出
――(其他支出一招投標費) 0.98
貸：銀行存款 0.98
借：固定資產――(待攤投資――招投標費) 0.98
貸：固定基金 0.98
[例11]2009年3月1日，與方圓建設有限公司簽訂項目施工合同，實行“包工包料”，合同總價80萬元，開出轉賬支票付首期工程款300000元。
借：預付賬款――方圓建設有限公司 30
貸：銀行存款 30
[例12]2009年3月3日，支付浙江南方工程公司監理費1萬元。
借：事業支出――項目支出――其他資本性支出
――(其他支出－監理費) 1
貸：銀行存款 1
借：固定資產――(待攤投資――監理費) 1
貸：固定基金 1
[例13]2009年3月25日收到銀行轉來的財政預算撥款收賬通知單，化驗室建設撥款50萬元。
借：銀行存款 50
貸：財政補助收入――項目支出 50
[例14]2009年4月15日，按工程進度，開出轉賬支票付第二期工程款300000元。
借：預付賬款――方圓建設有限公司 30
貸：銀行存款 30
2009年6月12日以現金支付竣工驗收費用0.09萬元。
借：事業支出――項目支出――其他資本性支出
――(其他支出－驗收費) 0.09
貸：現金 0.09
借：固定資產――(待攤投資――其他費用) 0.09
貸：固定基金 0.09
[例15]2009年6月28日，工程竣工驗收合格，經工程造價評審機構審核后確定項目結算造價80.5萬元，方圓建設有限公司開具了發票，留質量保證金4.25萬元，扣除預付賬款60萬元，以銀行轉賬支付16.25萬元。
(1)根據結算發票，確定房屋造價
借：事業支出――項目支出
――其他資本性支出(房屋建筑物購建) 80.5
貸：應付賬款――方圓建設有限公司 80.5
(2)結轉固定資產
借：固定資產――實驗室 80.5
貸：固定基金 80.5
(3)結算房款
借：應付賬款――方圓建設有限公司 76.25
貸：預付賬款――方圓建設有限公司 60
銀行存款 16.25
[例16]根據上述所形成的固定資產，登記固定資產分類明細賬，計算化驗室的決算成本。
通過上述固定資產明細賬，實驗室建筑總成本98.07萬元，每平方米造價。0.39228萬元，實際投資總額控制在預算總額100萬元以內，節約資金1.93萬元。
三、非獨立核算方式下的基建竣工財務決算處理
非獨立核算方式下的基建竣工財務決算處理，按照財政部頒發的《基本建設財務管理規定》等文件要求辦理，主要有三個環節需要處理：一是編制竣工財務決算報告，二是報批竣工財務決算；三是清理項目結余資金。
(一)竣工財務決算報告的編制非獨立核算的基建項目竣工后，也要按規定編報竣工財務決算報告，經單位負責人簽字后，報同級財政部門審批。竣工決算報告包括會計報表和編制說明兩個部分。其基本格式和編制要求，按財政部頒發的《基本建設財務管理規定》執行。行政事業單位基建會計非獨立核算平時不需要單獨編制會計報表，在工程竣工后，按照基本建設管理規定辦理竣工財務決算，編制竣工決算報表，并辦理資產交付使用手續。為了反映竣工財務決算的情況，可以根據《基本建設財務管理規定》和行政事業單位年終決算報表編制的有關要求，結合財務管理的需要，一般應編制下列會計報表：基本建設項目概況表；交付使用資產總表；交付使用資產明細表；待攤投資明細表；基本建設資金收支情況表。
上述《基本建設項目概況表》、《交付使用資產總表》、《交付使用資產明細表》是基本建設竣工財務決算必須報送的報表，《待攤投資明細表》可根據當地財政部門要求編報。《基本建設資金收支情況》是考慮全面反映項目建設資金的來源與使用以及結余的情況，并與行政事業單位年終決算報表一《基本建設類收入支出總表》銜接設置，實際工作中，可根據當地財政部門批復竣工財務決算要求，決定是否編報。《基本建設資金收支情況表》格式參考《基本建設類收入支出總表》設計，并以海州市疾病控制中心化驗室為例編制《基本建設資金收支情況表》。
(二)竣工財務決算報告審批建設單位編制好竣工財務決算報告后，報送主管財政部門審批。如果財政部門要求竣工決算報告“先評審、后審批”的，則先送財政評審機構或委托社會中介機構評審后，再報送財政審批部門辦理審批手續，在取得財政部門審批手續后，建設單位辦理項目轉賬，結清賬戶。
(三)基建結余資金的處理基建項目竣工后，尚有資金結余的，按照專款專用原則，財政部門一般要求，交回國庫。
[例17]如果上述結余款項1.97萬元，財政部門收回，由銀行劃轉至國庫。
一、在兩個開發區座談的主要內容：
(一)公司經營方面：
兩個開發區的總公司都經歷了與管委會“兩塊牌子、一套班子”的合署辦公階段。不同的是一個先合后分，一個是先分后合。
xx開發區總公司，在2017年之前，老總由副主任兼，比較獨立。2017年，因為管委會主要領導變動，并入財政局合署辦公，采取“大財政、大預算、大融資”的管理模式。實行“三權分離”，決策權(管委會)、預算概算(總公司)、建設權(建設局)。總公司的定位是投融資平臺。
xx開發區總公司經過26年的發展歷程，成份比較復雜。在財務管理與控制方面，初期與管委會合在一起，常務副主任兼老總。現在則相對獨立，但總公司財務部還是要承擔財政局一部分分工。總公司的定位是：一城市運營商。第一是負責土地開發，包括征地拆遷，但為了回避關聯業務起見，拆遷、安置采取了兩條線管理;第二是承擔基礎設施建設;第三是低價位商品房建設。二在早期有市場行為。一方面做過房地產開發項目，主要是在區外發展，做利潤。另一方面組建外貿集團，現在是全國五十強;三是政府投資機構。一方面是管理投資工作，其中一個大的亮點是投資銀行業，在江蘇銀行和交通銀行都有股份。另一方面是滿足引進外資需要。具體是做了江蘇王子、創投基金(擔保公司)和高科技領域。
比較一下兩個開發區總公司的發展歷程，我們很容易得出一個結論：投資公司的運行沒有一成不變的模式，應因時而變，“方便管理、利于大局，增速發展”才是硬道理。獨立不獨立，只是領導分工問題，不是決定公司發展與否的關鍵因素。
所以，此前一直困擾我們的“新城公司缺乏自主權，運行不順暢”的問題，說到底，其實是由于我們單純站在公司角度考慮的原因，是缺乏全局觀念的表現。
(二)土地運作
從介紹的情況看，兩地思想都比較解放，善于規避政策，勇于創新措施，敢于以我為主。都力求利用最少的土地資源，開發更大的經濟效益。用他們的話就是“沒有大的項目、好的項目，是不會輕易批土地的”。當然，兩地的發展也同樣受到了土地指標的瓶頸制約。xx開發區抓住機遇，曾以9800元/畝的價格購買了其他地區10000畝的土地指標，主要作為安置房的土地儲備，因為今后回遷戶必然要求把他們的安置房由小產權轉為大產權，從而引發不穩定因素。而且，對于已經落戶的產能相對較低、土地產出比不高，或者不符合整體產業規劃布局要求的企業，xx采取了合同一到期就不再續約的做法，重新收回土地、重新布局。這其實也是我們招商引資的一個契機，發達地區產調整出局的企業，在我們這里應該還是會有一定的發展空間的，可以與我們其它的招商項目綜合考慮。
除了土地的一級開發外，兩個地區還都進行了房地產開發。xx開發區的一個成功做法是與xx中學(xx母校)強強聯合，由開發區在境內提供土地，xx中學投資，新建xx中學分校，從而帶動周邊開發的房地產項目升值更快、運營更好，實現了社會效益和經濟效益的雙贏。xx開發區由于成立較早(1984年12月)，沾了政策的光，起步階段是國務院投資助推，用他們的話說就是“當初錢都花不完的”，所以，在土地整理方面是做好“七通一平”才掛牌上市。在方面我們目前還不具備這樣的財力，只作為情況通報提一下。
(三)財務管理和投融資工作[ 蓮 ~ 山 課 件 ]
第一，財務管理方面。
由于其必須符合總公司運營模式的要求，具體業務的處理方法林林總總，這里就不再展開。
但有一個共性問題，就是由于開發區高速發展的特殊性，政企業務交叉的現象難以避免，表現在會計處理上，就是即便最新的《會計準則》里面的會計科目，也滿足不了新的業務要求。和我們一樣，兩地也都采取了“自造”會計科目的做法。比如在處理房地產開發子公司的成本核算上，xx總公司就設立了“開發成本”的會計科目。由于業務關系過于繁多，區分起來十分困難，有些會計科目甚至都細化到了六級、七級。最后審計的時候，鑒于業務的真實性和合理性，審計人員也只能一笑認可。
相信不久的將來，隨著相關法律、法規的進一步完善，國家一定會出臺一個區別于其他的、專門適合于開發區的會計準則。相當于介乎企業會計和事業會計之間的一個會計門類。
第二，投融資工作。
在投資方面，開發區的投入產出周期較長，在投入產出比上，不能也不應與企業相比較，因為這里面還有個社會效益和社會責任的問題。尤其在開發區普遍存在的、資金運轉極端困難的情況下，這個周期就更顯漫長，投入產出比也更像是杯水車薪。因此，在資金遠遠滿足不了投資需要的情況下，兩地開發區在早期的時候，都采取過一些非常措施。比如對于標準廠房的問題，xx就采取過先給企業使用幾年，再成本價賣給企業的“壯士斷腕”的做法。看起來開發區是虧了，但其實從另一個角度來說，賣過的廠房還在開發區，收回的資金又可以繼續投入。這完全是特殊時期的特殊之舉，是因勢而為的變通做法，不能也不應按平常時期的標準來衡量和看待。
在融資方面，兩地都采取了發展、做實子公司，自主搭建融資平臺、提高銀行授信額度的積極做法。為了做大企業的營業收入和現金流，滿足銀行更大授信額度的要求，各個子公司相互間的變通交易就順理成章了。xx開發區由于資金需求和缺口更大，投入的人力相對更多，有10名融資人員分兵出擊，多點開花。尤其值得我們借鑒的是，他們與股份制銀行的成功合作。由于體制的原因，可以變通的余地相對更大、機會更多。
二、總的體會和幾點建議
(一)總的體會
這次考察的兩個開發區都是二級市的開發區，起步更早，規模更大，在經濟總量、影響力和吸引力上我們確實沒有可比性。之所以選擇去，主要是兩地發展理念、業務水平以及文化底蘊打動了我們，尤其是他們的業務，值得我們學習的地方很多。從結果來看也是收獲頗豐，不虛此行。
但是，讓我們不曾想到的是，我們引以為驕傲的xx，人家居然都沒聽說過。我們的宣傳工作確實太落后了。要知道，我們去的可是這些城市的最前沿——開發區，而且又是本省，同在江北。
(二)幾點建議
1、建議管委會在財力許可的情況下，今后有針對性的多組織人員出去學習，效果當會立竿見影。
2、進一步加大宣傳工作力度，尤其要針對各地的開發區。人家都沒聽說過我們，再多的機會，也不會想到我們。
關鍵詞：稅收籌劃；成本控制；房地產業
在金融風暴席卷全球的背景下，我國經濟也不可避免地受到影響，特別是地產置業，房地產市場萎縮，投資增速回落，預售情況不佳，再加上前期宏觀調控的壓力，房地產企業現金流出現幾乎枯竭的狀態。
在不違反稅法的前提下進行精心的稅收籌劃，規避潛在納稅風險，節約合理納稅成本，是企業的合法權利。據專家測算，企業有15％~20％的節稅空間。房地產開發項目是典型的資金密集型行業，進行必要的稅收籌劃，對企業有效降低運營成本，增加收入利潤，具有相當重要的意義。
1房地產開發企業稅收籌劃的必要性
企業繳納的稅款是企業的運營成本之一，有效地進行稅收籌劃、合理合法地減少企業繳納的稅款額，是一條有效降低企業運營成本的途徑。下面以一個案例進行說明：
某公司2005年3月在湖南注冊成立，注冊資金2000萬元人民幣。該公司的主營業務是汽車租賃，年營業額達1000萬元人民幣。按照5％的營業稅率，該公司每年至少交50萬元的營業稅；按照10％的租賃行業利率，該公司每年應繳納33萬元的所得稅；加上每年約5萬元的附加稅，該公司每年應繳納的總稅額在88萬元左右（見圖1）。其稅收籌劃解決方案：
（1）通過安置下崗失業人員獲得稅收優惠。財稅2002年208號文件規定，如果服務性企業安置下崗失業人員達到其員工總數30％，可以免3年營業稅、3年企業所得稅和城建、教育等其他附加稅種。該公司主營業務是汽車租賃，屬于服務性行業，對招收員工的學歷知識水平的要求不會太高，完全有能力招收一部分失業下崗人員作為員工。因此，如果該公司能夠安置超過30％的下崗失業人員，就可以免繳3年的營業稅、企業所得稅以及附加稅。
（2）通過安置退伍軍人獲得稅收優惠。財稅2004年93號文件規定，如果服務性企業安置軍隊退役士官達到其員工總數的30％，企業可以免繳3年營業稅、企業所得稅和其他附加稅。因此，如果該企業租賃公司能夠依此招收部分軍隊退役士官作為其員工，就可以在3年內免繳營業稅、企業所得稅和附加稅。
以上是稅收籌劃方式的一個小的運用，可帶來可觀的經濟效益。隨著我國社會主義市場經濟日趨成熟，由于納稅風險、稅收制度的多變以及稅收籌劃知識的廣泛傳播等因素的存在，稅收籌劃將越來越被智慧的企業家們所接受。稅收籌劃正走上經濟前臺，成為企業控制成本的利器。
2房地產開發企業稅收籌劃的可行性
2．1從稅收政策看稅收籌劃的可行性
國家關于房地產行業的稅收政策，雖然不斷完善，但由于行業發展快，會出現一些新的情況和問題，因此稅法可能存在覆蓋面上的空白點、銜接上的間隙處和掌握尺度上的模糊界限等。加之會計處理方法與稅法之間存在著差異，因而企業如何納稅，往往存在多個可選擇的方案。企業可以通過對自身行為的調整，避開稅收所要限制的方面，達到國家規定的政策條件。
2．2從納稅觀念看稅收籌劃的可行性
計劃經濟年代，人們把稅收看作企業對國家應有的貢獻，側重從作為征稅主體的國家角度研究稅收，卻忽視了作為納稅主體的企業在依法納稅過程中的合法權利。隨著社會主義市場經濟的發展，理論界開始重視從納稅主體的角度研究稅收，企業財務管理者開始認識到稅收在現代企業財務管理中有不可估量的作用，研究企業納稅籌劃的思想障礙已經基本消除。
2．3從合法地位看稅收籌劃的可行性
隨著市場經濟的發展和國家稅法體系的完善，國家對企業的稅收籌劃行為也持肯定和支持的態度。2001年，國家稅務總局正式公開承認了稅收籌劃的合法地位，并且在其主管的專業報紙《中國稅務報》上開辟《籌劃專刊》，專門討論稅收籌劃的理論和實踐知識。
3房地產開發企業稅收籌劃的具體做法
房地產開發企業涉及的稅種比較多，但并不是所有的稅種都適合進行稅收籌劃。當前房地產開發企業可以進行稅收籌劃的主要有：營業稅、上地增值稅、企業所得稅。由于不同稅種的性質不同，稅收籌劃的途徑、方法及收益也不同。
3．1營業稅籌劃
營業稅是對在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不動產的行為為課稅對象所征收的一種稅。
3．1．1合作建房籌劃法
所謂合作建房，就是指一方提供資金，一方提供土地使用權，兩方共同建造房屋的行為。合作建房有純粹“以物易物”和成立“合營企業”兩種方式。兩種方式納稅義務不同，納稅人可以利用這些規定中的差異進行稅收籌劃。以“以物易物”方式為例：甲乙兩企業合作建房，甲提供土地，乙提供資金。兩企業約定，房屋建好后，雙方均分。完工后，經評估該建筑物價值4000萬元，甲乙各分得2000萬元的房屋。此時，甲企業通過轉讓土地使用權擁有了部分新建房屋的所有權，應以轉讓無形資產項目計算營業稅，其轉讓土地使用權的營業額為2000萬元，甲應繳納的營業稅＝2000×5％＝100（萬元），而乙企業則無須繳納營業稅。
3．1．2承包合同籌劃法
工程承包公司是否與建設單位簽訂承包合同，將適用不同的稅率。承包公司與建設單位簽訂合同時，建房屬于建筑業，適用3％的稅率；不簽訂合同時，只是負責工程的組織協調業務，屬于服務業，應繳納5％的營業稅。根據上述規定，納稅人在承包工程時，一定要與建設單位簽訂建筑安裝工程合同。這樣，其承包收入只需按建筑業適用3％的稅率。否則，其承包收入就需按服務業適用5％的稅率，營業稅、城市維護建設稅、教育費附加的稅負也會相應加重。
3．1．3減少應稅項目流轉次數籌劃法
我國稅法規定，房地產等不動產轉讓屬于營業稅的納稅范疇，而營業稅是按次重復征收的，轉讓次數增加便會導致重復納稅。如：甲企業曾為建筑房屋向乙企業借入2億元人民幣，約定到期后以開發的部分房屋充抵借款。最終，甲企業用300套住宅抵頂借款，依據稅法規定應納營業稅1000萬元，城市維護稅70萬元及教育費附加30萬元，以上二項稅合計1100萬元。而乙企業接受這300套住宅后為收回欠款，轉手銷售，再次支付相關稅1100萬元，乙企業實際只收回欠款1．89億元。300套住房被銷售了兩次，所以交納了兩次營業稅。若乙企業幫助甲企業銷售這300套住房，并約定住房銷售后，銷售款優先償還原先欠款。這樣使300套住房僅被銷售一次，只需交納一次營業稅，乙房地產企業實際可以收回的借款就是2億元了。
3．2土地增值稅籌劃
土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得增值額征收的稅種。
3．2．1成本核算對象的籌劃
房地產開發企業可設立一家獨立的裝飾公司，專門為購房戶裝修。具體可與購房戶簽訂兩份合同，一份是開發企業與購房戶簽訂的房地產銷售合同，另一份是裝飾裝演公司與購房戶簽訂的裝修合同。房地產開發企業只就銷售合同上注明的房款的增值額繳納土地增值稅，而裝修合同上注明的金額屬于勞務收入，繳納營業稅，不繳土地增值稅。通過分散經營收入，從而減少稅基，降低稅率，節省稅款。
3．2．2利息扣除方式的籌劃
《土地增值稅暫行條例實施細則》規定，房地產開發企業的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不得超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的5％以內計算扣除；凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，利息支出不能單獨計算，而應并入房地產開發成本中一并計算扣除。房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10％以內計算扣除。房地產企業據此可以選擇：如果企業開發房地產項目主要依靠負債籌資歷，利息費用所占比例較高，則可計算分攤的利息并提供金融機構證明，據實扣除；反之，主要依靠權益資本籌資歷，預計利息費用較少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用。
3．2．3合理確定增值額進行籌劃
根據《土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，免繳土地增值稅；如果增值額超過扣除項目金額的20％的，應就其全部增值額按規定納稅。同時對納稅人既建造普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分別或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規定。土地增值稅適用30％~60％的超率累進稅率，價格越高，相同條件下增值額越大，適用稅率越高，有些情況下價高未必利大。因此，在確定房地產銷售價格時，要全盤考慮，既要考慮價格的競爭力又要考慮企業的最終收益。
3．3企業所得稅籌劃
與營業稅等流轉稅籌劃相比，企業所得稅籌劃的效益更大也更直接。因為流轉稅籌劃的效益并不是最終的節稅效益，只有扣除對企業所得稅的影響后才是真實的效益。
3．3．1選擇投資地區籌劃
選擇投資地區進行稅收籌劃，是伴隨著國家對部分地區的稅收優惠政策出臺而產生的，符合國家宏觀經濟政策，因此得到官方承認與支持。納稅人經過核算其成本和收益，可在經濟特區、經濟開放區、高新技術產業開發區、西部地區等稅收優惠政策較多的地區注冊。如果企業已經在無優惠政策的地區成立，則可通過一定的策劃，與某些能享受優惠待遇的企業或產業掛靠，使自己也能符合優惠條件。
3．3．2選擇從屬機構籌劃
企業的從屬機構主要包括子公司、分公司和辦事處。這三種形式的從屬機構在設立手續、核算、納稅形式以及稅收優惠等方面是不同的。子公司雖是獨立法人，設立手續復雜，獨立核算和繳納所得稅等，但可以享受當地的稅收優惠政策；而分公司和辦事處則設立手續簡單，不獨立核算，也不獨立繳納所得稅，由總公司匯總繳稅，稅負較輕，但不享受稅收優惠政策。因此，在進行稅收籌劃時，應該根據具體情況分析，選擇促使企業獲得最大利益、稅負較輕的方案實施。
關鍵詞：PPP項目；會計核算；問題研究；政策支持
站在工程項目成本管理角度分析，PPP項目存在著工程量大、施工時間長、投入資金多等特點，同時市場因素對PPP項目有著極大的影響，一旦市場波動顯著，那么PPP項目的具體實施就會受到嚴重的影響，故而如何強化PPP項目會計核算工作成為了當下研究的重點。通過PPP項目會計核算可以實現對項目建設的全局控制，這就要求在今后的工作中需要從對象、內容以及方法等多角度對項目成本控制財務會計審核存在的各種問題進行研究分析，為PPP項目質量的提升奠定扎實的基礎。
一、PPP項目及其會計核算內涵
PPP，英文全稱為PublicPrivatePartnerships。PPP項目主要應用對象為政府公共基礎設施建設，其出發點是為了緩解財政資金不足的局面，提升項目管理效率。PPP模式實現了政企合作新形式，保證了公共基礎設施、公共事業等項目的建設完成，同時也為后續投資回報目標的實現創造了良好的基礎。單從理論方面分析，PPP項目運行具體機制如下：第一，相關政府部門同企業之間達成并簽訂特許經營權協議；第二，政府部門與某些投資機構達成共識為PPP項目公司的PPP項目的建設和運營提供必要的資金支持，或者是協同合作。就目前情況分析，上述投資機構主要是指地方投資管理中心等。PPP項目建設及運營內容主要包括建設工程的分包、融資、投保以及相關內容的咨詢等，同時也包括項目后期的運營管理工作等。會計核算是通過相關理論及方法利用貨幣來對經營活動主體在經營過程中或者是預算執行階段的所產生的行為進行準確的記錄、匯總分析、考核控制等，并最終以會計報表的形式將所有的會計信息數據呈現在經濟主體管理者面前。而PPP項目會計核算主要作用對象就是PPP項目，針對的主要問題就只PPP會計確認問題。從國外相關會計核算經驗分析發現，其依據是《服務特許權協議》，該協議中規定基礎設施的控制權為授權人，若待《項目服務特許權協議》執行結束后還存在著一定的剩余利益，那么基礎設施的控制權仍舊屬于授權人。
二、PPP項目會計核算中存在的問題
1、PPP項目范圍界定模糊
在我國社會經濟高速運轉背景下，PPP項目應用范圍越來越廣泛，尤其是地方基礎教育設施、城市交通設施等建設都可以發現PPP項目的存在。究其原因在于PPP項目無論是從資金管理方面還是從建設經驗方面都具有傳統項目融資模式不可比擬的優勢，為我國現代化城市建設的向前推進提供了巨大的動力。但是在PPP項目范圍日漸擴大的今天，其中存在的問題也越來越突出，尤其是PPP項目結構和形式等悄然發生著明顯的變化。例如就現階段而言，PPP項目建設類型越來越多，但是相關單位對PPP項目認識存在著一定的誤區，一些新型的PPP項目管理不到位，項目執行效率也隨之降低，對我國基礎設施建設的正常開展產生了一定的影響。
2、政府主體會計核算問題分析
受到過去現金收付制度的影響，大多數公共設施等固定資產的核算以收支性核算為主，例如一些公路、橋梁以及輔助設施等在有關政府部門的賬上并未有所體現。而在權責發生制背景下，PPP項目建設完成的公共基礎設施資產必須進行會計核算。政府是PPP項目基礎設施資產所有權的擁有者，而PPP項目公司僅具有占有權、使用權以及收益權。在PPP項目建設中，政府獲得基礎設施資產的代價并不是全額投資，而是以基礎設施資產經營權的出讓等來得到該項目資產的擁有權的。而在這一過程中，政府對PPP項目資產的定位對PPP項目資產核算有著決定性的影響。
3、PPP項目公司主體會計核算問題
依據PPP項目運行程序可將其分為項目公司成立、建設、運營、移交四個階段，下面將對其中主要的會計核算問題進行研究分析。第一，項目公司成立階段。在過去，會計核算工作中是以企業整體為核算對象的，對內部產權主體的劃分存在著一定的模糊性，在進行產權主體與經濟利益關系分析時會存在著一定的爭議，對PPP項目公司會計目標的實現產生了不利影響，故而必須結合實際情況不斷地完善會計核算工作；第二，項目建設階段。在項目建設階段，會計核算存在的問題較多，例如PPP項目公司應當對完整產權的資產和特許經營權資產進行明確的區分，但是就目前情況分析，PPP項目公司在進行這部分內容會計核算過程中經常出現混淆的問題，片面的認為PPP項目特許經營權資產為固定資產，這種錯誤的認識必然會導致PPP項目會計核算結果不準確。
三、我國PPP項目會計核算建議
1、PPP項目范圍界定
首先在進行PPP項目范圍界定過程中應當掌握其本質特點，通常情況下，PPP項目應當符合以下幾點：第一，相關政府部門或者是授權者應當對PPP項目公司所提供的服務內容、服務對象以及服務成本進行確定；第二，一旦特許期滿時，政府部門或者是授權者擁有基礎設施剩余利益的控制權。一些與之相關的監管部門或者是機構也包含在上述政府部門或者是授權者的范圍內。另外對服務價格的控制并不是絕對的控制。政府部門或者是指定授權者、監管部門等結合市場情況制定價格上限機制就可以。也就是說，授權人對大量剩余利益的控制應當局限在營運商出售或者抵押基礎設施實際能力范圍內，同時規定在特許期內，授權人仍舊具有使用并運營基礎設施的基本權利。一旦在特許期結束后，PPP項目仍舊具有大量的剩余利益，那么該利益的受益者為政府。
2、政府主體的PPP項目會計核算
現階段，我國政府擁有PPP項目的全過程所有權。一旦規定的特許經營期終止后，PPP項目資產擁有權會歸結到公共部門，也就是說待特許經營期滿后，政府或者是其制定授權者掌握基礎設施大量剩余利益的所有權。而如果政府或者是其指定授權者規定PPP項目公司服務內容、服務對象以及服務價格后，那么政府或者是其指定授權者在具有PPP項目資產名義所有權的同時還可以對PPP項目使用以及收益權進行控制，鑒于此，政府應當將PPP項目的所有權和控制權視為固定資產，這樣一來，政府和PPP項目公司在進行資產確認時可以明確基礎設施項目的所有權。
3、PPP項目公司主體會計核算
首先，PPP項目公司成立階段。在項目公司成立開始階段，應當明確項目產權主體，以相關標準為依據對會計核算內容進行準確的劃分，明確投資機構和政府利益范圍；依據會計核算單位對PPP項目建設的資產負債和收入進行明確的劃分。另外過程中需要將上述會計核算信息公開，避免投資方和政府部門的權益受到損害。其次，PPP項目建設階段。在這一階段必須完成整體資產的科學劃分，依據完整的產權實現對無形資產和固定資產的準確劃分，并依據會計核算標準完成核算工作。另外在項目建設中，部分借款存在著資本化現象，這就要求在核算過程中需要將其納入到無形資產中并進行科學的核算，以切實提高項目建設會計核算結果的準確性和科學性。
再次，運營階段。PPP項目建設完成后自然就會進入到運營階段。在開始運營時期，投資公司是運營主體，其所產生的收益會自動進入到公司營業收入項目中，若將其納入到投資收益中，那么會對公司收益產生一定的影響作用，進而影響公司的正常運行。另外一旦超過特許期后，會計核算中需要對其進行攤銷處理，但是攤銷處理過程中切不可將此產生的損失計入到公司收益中。
最后，PPP項目公司移交階段的會計處理。待特許經營期滿后，項目公司同政府部門之間需要關于使用權和收益權進行交接，在這一過程中，項目公司需要科學的完成會計核算工作，但是對于其許經營的內容，在交接過程中不需要進行會計核算。另外PPP項目公司在進行整體資產核算時，需要嚴格按照特許經營協議以及相關法律法規進行，保證整體的公平公正性。
四、結論
綜上所述，通過上述分析發現，現階段我國PPP項目會計核算工作還存在著一系列的問題，鑒于此在今后的工作中，相關政府部門需要強化PPP項目會計核算管理，提升自身專業素質水平，為我國現代化城市建設的順利進行提供堅實的基礎，避免企業和政府利益受到侵害。
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關鍵詞：東莞市 土地出讓 評估方法
中圖分類號：F205 文獻標識碼：A
文章編號：1004—4914（2012）06—213—03
一、土地出讓評估的工作流程簡介
東莞市內在對招拍掛出讓土地的底價或起始價進行評估時，一般的做法是：
1.市國土資源局負責組織地價評估，通過招標方式選定土地評估機構，評估機構采用市場比較法、剩余法、成本法等方法評估招拍掛底價或起始價，提交市國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓領導小組審核，再由市國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓領導小組集體決策，根據土地估價結果和政府產業政策，擬定招標標底，拍賣和掛牌的起叫價、起始價、底價，投標、競買保證金，并報市人民政府批準實施。標底或者底價不得低于國家規定的最低價標準。應交的土地出讓金數額也是由市國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓領導小組集體決策確定。
2.東莞“三舊”改造中，屬于政府收購儲備后再次供地的，必須以招標拍賣掛牌方式出讓。市國土資源局組織（或通知）委托有資質的評估公司對地塊的出讓土地使用權市場價格進行評估；市國土資源局擬訂協議出讓方案后報市政府審批。
二、出讓評估中使用的評估方法的種類
當地沒有制定有關國有土地使用權招拍掛出讓的底價或起始價的評估辦法，但由于東莞未公布地價指數等參數，土地管理部門人員并不認可評估使用基準地價修正法，允許的評估方法主要有：市場比較法、假設開發法或剩余法、成本逼近法、收益還原法等。而對于成交價上限的評估工作目前還未開展。
對于原土地使用者的土地補償費用，允許采取的估價方法有：市場比較法、假設開發法或剩余法、成本逼近法、收益法。
東莞市內的工業用地項目與其他經營性用地項目在確定底價或起始價時估價方法有所不同，區別是：
1.工業用地項目一般選用市場比較法、收益還原法或成本逼近法進行評估。
2.其他經營性用地項目中的住宅一般以市場比較法為主，以剩余法為輔；商業服務業以市場比較法為主：收益還原法為輔；公共管理與公共服務用地、特殊用地、交通運輸用地可以參照工業用地一般選用市場比較法、收益還原法或成本逼近法進行評估。
具體到用地類型，土地出讓評估，一般采用評估方法主要有：（1）住宅：一般以市場比較法為主，以剩余法為輔。（2）商業服務業（含商務金融用地、住宿餐飲用地等）：一是有條件選用市場比較法的，以市場比較法為主，收益還原法為輔；二是可比案例較少或可比性較差，可以收益還原法為主，以市場比較法為輔，市場比較法的案例所在地區選取范圍可以適當擴大。（3）工礦倉儲用地：對具有買賣或租賃交易案例的，應同時選用市場比較法或收益還原法進行評估，在租賃交易案例不充分時，可以采用成本逼近法。
三、評估目的的表述
出讓土地市場價值的評估目的表述為：評估待估宗地的土地使用權市場價值，為委托方土地出讓提供價值參考。
四、采用市場比較法評估的要點
1.可比案例的選擇。采用市場比較法評估出讓土地價值，選擇市場比較案例時，判斷某區域與估價對象屬于同一供需圈依據與估價對象具有替代關系、價格會相互影響的適當范圍。
在可選用的交易案例較少的情況下，可以采用拍賣成交案例、有設定特別交易條件的成交案例作為比較案例。
以招拍掛方式取得的出讓土地使用權在規劃用途調整、容積率調整及用地面積變動等情況下需要補繳地價款的評估，由于涉及年限較長，政策變化大導致可比案例缺乏、資料收集困難等問題，導致評估方法的使用受到很大的限制。由于原規劃只是一種假設，沒有實施，往往限制了收益還原法等評估方法的使用。
在東莞有兩大發展園區，即松山湖科技產業園和虎門港工業園，雖然在地理位置上都分屬幾個不同的鄉鎮，但各自已形成總部集聚效應；與所處的各鄉鎮之間經濟聯系不大，因此在評估此類土地出讓價值時可比案例的選取，盡量選取同一園區的案例，不用所在鄉鎮的案例。
我們的解決辦法主要是：在使用市場比較法及剩余法選取可比案例時可以適當擴大可比案例的區域范圍，特別是注意對可比案例用地類型、容積率等因素進行修正，盡量選取用地類型接近，容積率相近的可比案例，使比較案例與評估對象修正幅度限制在20%以內，同時修正參數的取值要做有理有據。
另外，此糞土地出讓的問題主要就是對政策的把握問題，評估價格變動的空間很小，因此評估中注意要向委托方索取相關的政策文件及出讓稅費的計算表。選定比較實例后，要認真閱讀出讓公告，了解成交價的內涵（包含哪些稅費及未含哪些稅費），應建立價格比較基礎，統一付款方式（應修正為一次性付款）、幣種（統一為人民幣）和貨幣單位、注意面積的內涵和面積的單位等。
2.可比案例的因素修正。需要進行交易日期修正時，可以編制日期修正系數表進行修正，交易日期修正系數一般根據同類用途的地價指數進行確定，地價指數的確定可以參照“中國城市地價動態監測”的城市或區域的地價增長率。，同時結合當地近期土地交易情況和房地產發展趨勢綜合確定，對于同一城市內的不同區域，由于發展程度不同，期日修正大小也有異。
交易類型一般包括出讓、轉讓、作價出資、抵債、抵押、清算、課稅等。如選擇交易案例的交易類型與待估宗地的類型不一致，應進行交易類型的修正。即便是同一交易類型如出讓，招標、拍賣、掛牌和協議4種方式的成交價可能有較大差異。協議出讓的價格可能偏低：拍賣出讓價格最高且可能偏高；招標出讓和掛牌出讓的，價格可能是居中價，且最可能是合理價。我們的做法是：以待估宗地為基準，每增加或下降一個級別，指數增加或減少2。
交易情況分為正常交易和非正常交易，正常交易是指公允市場價格，公開透明進行交易的情況；非正常交易包括急于出售、急于購買、有條件出售或購買、交易稅費的負擔等等特殊情況。對由于不符合正常市場值的交易情況所帶來的價格偏差進行糾正，分析各種情況下對土地交易產生的是偏高或者偏低的影響，向著公平市場方向修正。根據該種狀況下偏離市值的程度，確定修正的百分比，測定各種特殊因素對正常土地價格的影響程度，利用修正系數，修正具體的交易案例。
對各可比案例交易價格進行各項影響因素修正后，所得到的各個比較實例的價格可選用以下方法之一來確定比準價格：簡單算術平均法、加權算術平均法、中位數法、眾數法。但由于一般估價實務中選取的可比案例不會很多，因此中位數法與眾數法并不適用。在評估實務中，如可比實例修正過程沒有明顯差異或差異不大，可采用簡單算術平均法：如各可比實例修正過程差異顯著，則應采用加權算術平均法，此時應通過分析比較案例與委估對象的相似度、貼近度、比較修正的準確性、可靠性和修正幅度綜合判斷確定各案例價格的權重。
五、采用成本逼近法評估的要點
評估出讓土地市場價值時，除了工業用地、公益設施用地等外，還通常對于倉儲用地、軍事設施用地、港口碼頭用地等選用成本逼近法。
成本法運用中存在的難點：（1）土地取得費的測算中對涉及到的土地補償費、安置補助費及地上附著物和青苗補償費的土地政策法規的適用性、合理性的把握，采用的相關稅費的合理性；如土地用途是林地，就不應再計算耕地占用稅；如果一宗地內有各種各樣的農地類型，各類農地所占的面積不祥的情況下，如何確定土地補償費、安置補助費及地上附著物和青苗補償費及所應交納的耕地占用稅。（2）對投資利潤率如何確定更為合理。（3）如何合理地確定土地增值收益等問題。
六、采用收益還原法評估的要點
1.收益案例的選擇。采用收益還原法評估待出讓的商業綜合體用地，如果缺乏可比案例來測算未來商業綜合體總收益，可以選用小型商業店鋪作為比較案例。
如果選用小型商業店鋪，應通過以下的修正使其成為可比案例：（1）選用小型商業店鋪案例應和待估宗地在同一供需圈；（2）選用小型商業店鋪案例從事的行業盡量相同，容積率相近且面積盡可能大；（3）收集小型商業店鋪案例如果是出租性土地及房屋的宗地，應收集三年以上的租賃資料，如果是營業性土地及房屋的宗地應收集五年以上的營運資料（所收集的資料應是持續、穩定的，能反映土地的長期收益趨勢），并對之進行分析。在當前的經濟形勢下，合理的收益往往是前低后高，甚至可能前幾年是負收益。因此在確定選用小型商業店鋪收益時，應調查周邊可比案例的平均收益，權益人提供的資產負債表、損益表等數據可能會不真實，這時須認真鑒別，可查閱其審計報告。同時，對會計報表進行調整，將不合理數據調整為客觀合理數據，將會計處理數據調整為估價數據（例如會計折舊與估價折舊不同）。
在東莞市內，純土地租賃交易量較少。一般可通過現場調查、房地產中介、網絡及報紙等媒介得到土地租賃案例。
如果缺乏此類案例，還是可以采用收益還原法評估出讓土地價值的。因為除了通過土地租賃案例進行測算外，我們還可以通過以下方法解決：（1）我們可以通過調查獲得房地產的客觀收益后，減除合理費用，再扣減建筑物的貢獻值，即扣減房屋現值×建筑物還原利率即為年土地純收益的客觀合理數據。（2）對于經營（生產）性企業的土地純收益。可以通過調查獲取企業經營（生產）純收益和非土地資產純收益，兩者相減即可得年土地純收益，其中企業經營（生產）純收益可以通過年經營（生產）總收入減去年經營（生產）總費用得到。
2.收益還原法中的難點：（1）如何獲得年土地純收益的客觀合理且穩定數據。（2）土地費用如何準確測算。（3）土地還原利率的取值等，最易發生的技術錯誤是對土地純收益的測算。
3.解決方法：（1）土地純收益的測算可以通過土地租賃合同或估價對象所在供需圈內與估價對象用途、性質等相近或相似的案例進行調查，了解片區土地平均租金水平（2）房地產出租采用的是“一費制”，即房產稅（按年租金的12%計）、營業稅（按租金的5%）、城市維護建設稅（按營業稅的7%或5%）、教育費附加（按營業稅的3%）等合計得出綜合稅率，進而測算出土地費用。（3）通過安全利率加上風險調整值法和投資風險與投資收益率綜合排序插入法估算房地產的還原利率。
4.放棄使用收益還原法的情況：（1）缺乏估價對象所在供需圈內與估價對象用途、性質等相近或相似的案例。（2）沒有收益或潛在收益的，如公共設施用地等。
七、采用剩余法評估的要點
1.根據我們的估價經驗，采用剩余法評估出讓土地市場價值時，以下問題容易被忽視或最容易犯錯誤：（1）估算開發完成后的不動產價值時，未能根據現時的房地產價格及走勢、政策影響，預測建成后售價；未能在符合估價基準目的政策規定的前提下合理預測銷售時間；未能根據市場承受條件，確定是否分期銷售，考慮資金的時間價值問題來合理預測銷售情況；租賃未考慮出租率及租金增長情況；未注意可售面積與總建筑面積的區別，計算售價或租金時應使用可售面積。（2）估算開發成本時，開發周期和投資進度安排的確定應參照類似不動產的開發過程進行確定。對于大型開發項目，應分期建設，分期投入資金；計算開發成本時未使用總建筑面積。
2.一直懸而未決的問題是：（1）如何合理地估算利潤率，選取的依據及標準怎樣才算合理？（2）采用現金流量折現法對待開發土地價值進行測算時。價值時點的不同可能導致開發價值的差異等。
八、在特殊出讓評估時的一些做法
1.在政府征收評估中的做法是：（1）對于原土地使用者的土地補償費用，在評估和核定時以現狀用途和規模為主，適當考慮未來的規劃用途和建設規模。（2）東莞市內測算補繳地價款時，以確定變更的批準日為估價時點，采用割差法，先計算變更之后及之前兩種情況下的總地價，對兩者進行比較，其差值即為應補繳的地價款。（3）在出讓土地評估過程中，是評估的價值類型是出讓市場價。
2.出讓配建保障性住房的住宅用地，其地價評估思路與無此項配建的住宅地價評估思路的不同：（1）出讓配建保障性住房的住宅用地對保障性住房用地的出讓成本和稅費及售價要根據政策，另列考慮。（2）如果估價對象周邊建有或擬建保障性住房項目，它將對估價對象價值主要產生以下影響：一是售價降低，主要的原因是供給增加及高收入人群減少；二是低收入人群增加，引起居住環境變差，降低估價對象的價值。
對于這些影響的量化主要是體現在商品房的售價降低方面。
九、在出讓評估中應關注的問題及建議
1.關注征收補償等政策法規的變化，如“三舊”改造政策、城軌建設用地的拆遷征收相關政策法規在估價基準日是否已失效或變更。對于同在有效期內的政策法規，要根據待估宗地的特點，相關法規的適用性進行取舍；同時注意相關法規的法律沖突問題，在選用時要與委托方溝通，盡量取得委托方認可的書面意見，減少糾紛發生的可能性。
2.關注集體土地使用權流轉和國有土地使用權出讓在評估處理上的差異。
3.關注規劃批準書上的用地類型和實際出讓的用地類型不一致的情況，解決評估的合法性問題。如中小學校用地的評估，按《土地利用現狀分類》出讓的用地類型為公共管理與公共服務用地——科教用地項下的教育用地，而規劃的用地類型往往列為住宅用地類下的中小學幼兒園用地。筆者認為：出讓年限是指最高出讓年限，不高于出讓年限出讓就是合理的，住宅用的的最高出讓年限為70年，公共管理與公共服務用地的最高出讓為年限50年，出讓評估時應以公共管理與公共服務用地的最高年限50年進行評估。這并不違反評估的合法性原則。
4.對于以招拍掛方式取得的出讓土地使用權在規劃用途調整、容積率調整及用地面積變動等情況下需要補繳地價款的評估，由于涉及年限較長，政策變化大導致可比案例缺乏、資料收集困難等問題。在使用市場比較法時注意對可比案例用地類型、容積率等進行修正，修正參數的取值要做到有理有據。
5.在土地出讓評估中要遵循實質重于形式的原則，加強估價對象及可比案例的現場勘查工作，對于不同類型的教育用地的出讓評估，采用不同的價格內涵和評估方法。（1）對于幼兒園用地（R61）的評估：根據委托方提供的《東莞市建設用地規劃批準書》，待估宗地規劃性質為幼兒園用地（R61）。據估價師現場勘查，估價對象是開發商應建設規劃部門對住宅配套建設的政策要求，而購買用來建設社區幼兒園的，是居住區內為小區配套使用的居住級以下的幼兒園用地（R61），與規劃用途相符，評估價格就往居住用地（R2）價格上靠，選取居住用地（R2）作為可比案例，特別注意是要對土地用途、容積率及使用年限的修正。評估方法采用市場比較法及收益還原法。（2）對于中學用地的評估：根據委托方提供的《東莞市建設用地規劃批準書》，待估宗地規劃用途為中小學及幼兒園用地（R6），據《東莞市城市規劃技術管理規定》（自2006年1月1日起施行），R6為居住區級以下的教育設施用地，如幼兒園、小學、中學等用地。而據估價師現場察勘，待估宗地實際上是居住區以外的中學用地。結合評估的目的，根據《土地利用現狀分類》（GB/T 21010—2007）規定，應歸屬公共管理與公共服務用地中的科教用地，因此評估設定用途為教育用地，選取有限的教育用地及同區域的科研用地等作為可比案例，評估價格就往科教用地上靠，評估時要特剮注意的是對土地用途的修正。評估方法采用市場比較法及成本逼近法。
6.若同一估價對象委托幾家土地評估機構同時進行評估，解決各評估機構之間評估結果的差異問題，基本方法有以下兩點：一是參與出讓評估工作的土地估價師們要認真學習評估理論和不斷更新知識，提高評估業務能力，減少差錯的發生；二是中標的幾家機構在有關部門及協會的組織下共同探討，采用相同的評估方法及采用相近的評估參數，特別是土地還原率、收益率等參數。
以上是筆者對政府土地出讓評估的一些想法和做法，懇請評估師批評指正。同時希望評估行業協會能在今后舉辦多種形式的學術交流活動，鼓勵機構之間估價師的交流。如可以讓評估師把在評估工作中遇到的技術難題上傳到網站、微博、QQ群等，讓廣大評估師們共同探討。使我們評估行業內形成愛評估、懂評估、互教互助的學習氛圍，樹立行業專業健康向上的形象，使各評估機構和行業不斷發展壯大。
