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開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇土地性質和規劃用途，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
只要在房管局有登記的房產都有房產證，商業用途的房子只是房產性質為商業性質，不是普通的住宅性質，所以商業用途的房子有房產證。商業用途的房子房產證的辦理，買賣雙方應進行房產交易后一個月內持房屋買賣合同和其他證件到房地產交易所辦理買賣過戶登記。去辦理登記需要攜帶身份證、戶口本、《商品房銷售合同》等證件和資料。
擴展資料：買商業用途的房子，應該5證齊全，《國有土地使用證》，是證明土地使用者向國家支付土地使用權出讓金，獲得了在一定年限內某塊國有土地使用權的法律憑證。《建設用地規劃許可證》，是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證。《建設工程規劃許可證》，是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證。其它兩證則是：《建設工程施工許可證》、《商品房銷售（預售）許可證》。
（來源：文章屋網 ）
關鍵詞：城鎮；鄉村；規劃；土地；價值
中圖分類號： TU984 文獻標識碼： A DOI編號： 10.14025/ki.jlny.2016.06.049
1 城鄉規劃的具體意義
城鄉規劃是政府協調城鄉空間布局，改善人居環境，促進城鄉經濟社會全面協調可持續發展的重要手段，城鄉規劃包括城市規劃、鎮規劃、鄉規劃和村莊規劃。所有規劃的實現最終都落實在土地上，土地是珍貴的自然資源和人類賴以生存的基礎，是人類一切活動的載體。不同的規劃導致土地具有不同的價值和作用。
鄉規劃和村莊規劃主要是對鄉村道路系統、村民住宅、公共設施、市政基礎設施、環境衛生、景觀環境等建設和改造的計劃。鄉村道路普遍偏窄，村內小巷狹窄彎曲，比較凌亂，除過境道路外，村內其他道路為質量較差的水泥路或者泥土路，道路附屬設施差或者根本沒有。村民住宅布局散亂，建筑質量參差不齊，環境臟亂，衛生狀況差。在公共設施方面，學校規模小，教學設施比較差，沒有幼兒園，大多數沒有醫療設施，商業網點混亂。在基礎設施方面，排水不成系統，生活污水無處理。在環境衛生方面，生活垃圾缺乏管理，閑置空地和排水明溝垃圾較多，居民家庭多露天或簡易廁所，衛生條件差。
通過對鄉村制定規劃，合理布局村莊發展用地，理順村內道路交通，改善村莊生活環境，完善基礎設施和公共設施建設，因地制宜付諸實施，使鄉村土地得到有效利用，節約集約利用土地。通過規劃，不但使土地具有經濟價值，更體現土地的社會價值和環境價值。在社會價值方面，改善了村民的居住條件和交通條件，鄉村社會更加和諧。在環境價值方面，改變了以往臟亂差的局面，村莊面貌更加整潔。
與鄉規劃和村莊規劃不同，城鎮規劃在體現土地利用的社會價值和環境價值的基礎上，更加突出體現土地利用的經濟價值。
城鎮規劃是建設城市和管理城鎮的基本依據，在確保城市空間資源的有效配置和土地合理利用的基礎上，實現城市經濟和社會發展目標。城鎮規劃分為總體規劃和詳細規劃。詳細規劃分為控制性詳細規劃和修建性詳細規劃。我國城鎮國有建設用地實行有償使用制度，在城市、鎮規劃區內以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，市、縣人民政府城鄉規劃主管部門應當依據控制性詳細規劃，提出出讓地塊的位置、使用性質、開發強度等規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。可見，控制性詳細規劃是城鎮土地綜合開發、土地有償使用的依據。
2 城鄉規劃具體措施
土地價格與城鎮規劃密不可分。受土地市場供求的影響，地價是不斷變化的。就城市內某一宗地而言，決定地價高低的關健因素是區位、功能性質、土地開發的主要技術指標、基礎設施狀況等因素，而這些因素是城鎮規劃所確定的，所以城市規劃部門在編制總體規劃、詳細規劃等過程中必須對土地經濟價值予以統籌考慮，使土地的價值達到合理化、最大化。
以往城鎮規劃是以土地利用控制為主要內容的規劃，多對工程技術合理利用，追求社會、環境效益方面考慮，未能充分重視土地經濟效益。隨著城市房地產市場的迅速發展，城市規劃越來越注重土地資源的經濟效益。
為了合理確定城鎮國有土地使用價格，政府定期公布基準地價。在制定基準地價過程中，途徑之一便是按土地質量的優劣劃分不同的級別，然后確定每一級別的基準地價。而土地級別的劃分，其根據就是城鎮規劃的用地規劃內容。例如葫蘆島市在開展城市土地定級工作過程中，其依據之一就是葫蘆島市城市總體規劃。
城鎮規劃應當考慮土地利用的邊際效益。土地利用的邊際效益遞增遞減原理對城鎮規劃有指導作用。當對土地資本投入逐漸增加，土地利用強度逐步提高，土地收益會出現逐漸遞增遞減的比例關系。當地塊的容積率與環境容量協調時，土地投資報酬遞，地價同步上升；但當地塊容積率提高到一定程度，使土地利用強度超過所在區域環境容量時，就會出現交通擁擠、環境污染、生活環境質量下降等現象，土地投資報酬遞減，致使地價下降。
城鎮控制性詳細規劃所確定的用地規模、建筑結構、容積率等各項要求，決定了對土地投入資本的數量，如果城市規劃不合理，就會出現兩種情況，一種是不能達到土地投資報酬最大化，另一種是土地投資過大而報酬降低的情況，關于如何科學確定土地利用邊際效益，很值得深入研究和探討。
關鍵詞：土地開發權；土地開發權轉移；土地管制
中圖分類號：F061．6文獻標識碼：A文章編號：1009－2382（2015）12－0086－05
一、引言
從最早的中國奠定了黨領導革命的民心基礎，到后來農村為改革開放提供了堅實的物質基礎，中國的土地問題始終是改革的焦點問題，懸系著民族命運與復興希望。近年來，土地亂象再起，亂拆亂建成風，小產權越禁越多，征地頻發，土地財政似已積重難返。這一切看似亂花迷人眼，實則與以往的土地問題已不盡相同。在中國當今圍繞土地問題的各種紛爭，也已經極少是關于農地本身的分配或使用，而幾乎全是農地非農用即開發使用的權益紛爭。時至今日，許多人仍然只有土地所有權的意識而沒有土地開發權的概念，是我們這些年來土地制度改革一再陷入誤區的原因（華生，2014）。土地開發權（LandDevelopmentRights），有學者直譯為土地發展權。土地開發權概念是伴隨著1947年英國《城鄉規劃法》的實施，首次在法律上得以明晰的。對于土地開發權，國內學界的研究始于20世紀90年代末期，已取得了一定的理論積累。眾多的法律學者（劉國臻，2005；任中秀，2013）從法律的層面對開發權涵義、權源、權利主體等相關層面進行了剖析。與法律學者不同，經濟學更多聚焦于探討土地開發權的配置是靠市場還是靠規劃以及土地開發權的增值收益方面（沈守愚，1998；張安錄，2000；王小映，2007；華生，2013；盛洪，2014；周其仁，2014；文貫中，2014）。此外，有些學者專注于土地開發權轉讓的研究，對土地開發權轉移產生的背景、運行的機理、實踐的模式等做了較為深入的研究（靳相木，2009；汪暉等，2011；陸銘，2011；柴鐸，2014）。土地開發權的理論和實踐都源于國外，對其國際比較研究自然不可或缺。國內也有學者對此作過些介紹，英國實行的“土地開發權國有化”，美國則屬土地開發權私人模式（劉明明，2009；林曉雪等，2012）。學者們的介紹太過簡單，并未系統地加以展開，就以此為實踐基礎作出事實判斷。以英國為例，土地開發權國有化法案早被廢止，現實情況早已迥異。而通過土地開發權的購買或轉移的實踐研究，就認定美國私人土地所有者擁有土地的全部開發權，政府不讓開發就得向土地所有者去購買，也是對美國土地開發權的極大誤解。本文通過對美國、英國和日本的土地開發權的運行現狀介紹，還原目前國外土地開發權實踐的全貌，為國內更深入地研究拋磚引玉。
二、土地開發權的定義
明確界定土地開發權的涵義，是深入研究的基礎和前提。對于土地開發權的涵義，不同的學者有不同的見解，或從土地用途變更的視角來厘定，或從土地開發強度提高的視角來界定，抑或是兩者的結合。國內的學者慣以用狹義土地開發權和廣義土地開發權來予以區分（林曉雪等，2012；王永莉，2007；楊笛韻，2015）。實際上，土地開發權是一個舶來詞匯，關于其內涵本就有權威的釋義。土地開發權涵義的內核是對“開發”（Development）一詞的定義，在《英國城鄉規劃》中是這樣規定的：“開發”就是“在地上、地面、地下進行建筑建造、工程建設、礦產開采或其他工作，或在對任何建筑、土地的使用中所進行的任何實質性改變”（巴里•卡林沃思等，2011）。定義中有兩點要進一步明晰，第一，這里“建筑活動（BuildingOperations）”包括了建筑的重建、結構改造或加建，某些類型建筑的拆除等，甚至包括“通常由建筑商所從事的其他一些活動”。需要特別指出的是：2004年，建筑活動的內涵進一步擴大，在英國“產生了總建筑面積增加的結果”的內部改動也被納入“開發”定義的范疇。第二，關于定義中的“實質性改變”認定。此處的“開發”是指一幢建筑或一塊土地在使用功能上的轉變。構成這種“開發”行為，轉變的“實質性”（Material）必須達到一定大“度”（Degree）的變化“性質”（Kind）才被認為是“實質性”的。同一住宅，從用作自住到用作經營性使用的改變，視為“開發”行為。基于以上兩個“開發”內涵，以土地為載體的權利就是土地開發權。簡單地說，就是一幢建筑或一塊土地在物理上的改變或者在使用功能上的實質性轉變。那么就目前世界各國的實踐來看，土地開發權的運行現狀究竟如何？接下來，通過對美國、英國和日本的實踐給予答案。
三、美國的土地開發權模式
美國是當今私權社會的典型，土地制度自然也不例外，但土地開發權可不歸私人土地所有者，即土地所有者并不能隨意對建筑物或土地做物理上的改變或者使用功能上的實質性轉變。這種土地開發是受到美國的規劃管制的。美國政府規劃的基本形式是綜合規劃，也有稱其為概念性規劃、整體規劃，或者地方政府規劃。土地的使用規劃是綜合規劃的核心和不可或缺的組成部分，其管理和規范著域內的土地，包括公共的和私人的。土地的規劃核心內容為管理土地使用的區劃法規①（埃里克•達米安•凱利，2009）。1．區劃法規土地區劃法規將土地進行分區管理，對于每一個分區，規定土地或建筑的用途、使用強度以及使用的尺度。（1）規定用途。分區規劃規則將土地分為農業、居住、商業（或營業）和工業4個基本使用類型。每個分區均制定了詳細的土地用途，嚴格避免不相容土地使用性質的交互。（2）規定使用強度。強度是土地使用的定量化衡量指標，基本的強度指標有：居住用地上的每英畝的住宅單元、最小宅地規模、容積率等，不同分區，土地的使用強度也通常不同。（3）規定尺度。顧名思義，主要是涉及地塊和建筑物的尺度，具體有：地塊的寬度和進深、建筑物的高度、建筑物的體積，以及院子和退紅標準等。用途、強度和尺度，土地分區規劃的三個維度，不同的用途，不同的強度，不同的尺度排列組合在一起，使美國地方的土地分區一般都多達數10種不同區域。例如美國馬里蘭州霍華德縣最新的分區管制條例HowardCountyZoningRegulations長達456頁，將域內土地劃分為41個不同區域，每個區域內的每塊土地或每幢建筑物都作了詳細的規定（霍華德縣規劃制度）。以住宅細類分區為例，依不同的建筑規劃分為各類不同面積和規格標準的城市獨幢住宅區、聯排住宅區和公寓住宅區等。在每一個細類分區中，對不同分區的高度、容積率、遠離道路的距離、室外的各種附屬物設置等均有詳細的規定。可見，土地區劃法規頒布后，每塊土地受相應分區規劃中的用途、強度、尺度規定后，土地才擁有了相應的土地開發權。土地的開發和利用必須遵守區劃法規，區劃法規的更改也受到嚴格的限制和程序約束。除了規劃規定的一些微小變動無需申請之外，土地開發和建筑物變更都要在允許利用的范圍（UsePermittedasaMatterofRight）之內。有條件的使用（ConditionalUse）是在當某些土地開發利用在特定的分區與現有規劃是適當和兼容時，由分區規劃和聽證機關批準的帶有條件的土地利用。臨時使用（TemporaryUses）是指規劃和分區部門的主管有權在任何地區授權土地臨時使用，除了一些特殊規定，臨時使用不超過90天，最多延長至一年。可見，不管是允許使用、有條件的使用還是臨時使用，都必須在分區規劃和分區管理部門的要求下進行，而不是任意為之。所有權人要求變更規劃的申請應當符合分區授權法案和分區委員會的議事規則。申請計劃必須詳細包括建筑物位置、大小、高度、表面材料等特征，與其他現存建筑包括境界線和相鄰建筑的大小和距離等，以及申請使用的主要用途、工期、最大工人數，規劃和分區部門要求的其它必要信息等。規劃變更需要舉行聽證會。規劃和分區主管根據法律條例和聽證會情況作出同意或拒絕請求的決定，批準同意的條件也要納入建筑許可和占用許可，所有權人未能遵守這些條件將被視為違規，分區管制部門有理由撤銷建筑許可和占用許可。按照申請計劃的分區變更必須與分區委員會的批準完全相符，除了在不增加住宅數量并且滿足特定條件的一些微小的修改外，與變更計劃不相符的均需要分區委員會復議。“任何人違反條例所規定的建筑建造、更改、擴大、轉換、移動或者使用的行為，或者允許這種使用的行為將被認定為非法。”一旦認定為非法，規劃和分區管理部門可以禁令、命令書或其他適當的行動來防止、減弱或消除這樣的變更或其他違反條例的行為。如果所有權人沒有在規定的時間內停止行為，規劃和管理部門可以采取一切必要的行動，包括根據法律對違反者提訟。違反規定將被處以不超過500美元的罰款，每日單獨計算。條例中明確規定的“任何顯著的變化必須按照初始分區委員會申請的程序由分區委員會核準”更是美國開發權受管制的最直接的證明。由此可見，美國的土地開發權是受嚴格管制的，每塊土地受相應分區規劃中的用途、強度、尺度規定后，就擁有了相應的法律限定內的土地開發權。任何未受申請批準的改變都是違法行為。2．土地開發權轉移土地開發權始于20世紀70年代。彼時，城市蔓延過快，嚴重地侵蝕城周邊的開放空間，造成農地快速減少。為保護農地及開放空間，地方相繼頒布一系列法案對城市空間的土地利用進行分區管制。美國政府于1981年頒布了《農地保護政策法》，將全國的農地劃分為以基本農地、特種農地、州和地方的重要農地三大類，實行嚴格的區劃管制，控制開發密度。基于保護環境、農地以及開放空間的目的，每一塊農業劃定區域內的土地都根據地方不同的人地資源稟賦規定了嚴苛的開發密度上限，即一定的土地開發權。舉例來說，如果某一農業分區所設定的農場永續經營最小規模為160英畝，則地主在每160英畝的土地上只能允許建造一棟非農建筑。為了永久性的保護農地以及綠色開放空間，政府和一些非盈利機構以協商價格購買土地所有人限定內的土地開發權。這就是土地開發權購買（Purchaseofdevelopmentrights，PDR），有的學者也稱其為農業資源保育地購買（purchaseofagriculturalconservationeasement，PACE）。而將農業區域內的土地開發權定向轉移到其他地區行使就是開發權轉移了。實踐操作中，土地開發權轉移是將發送區（開發權的出讓區域）的某一塊面積的土地開發權轉移到接受區（開發權的受讓區域）的某一塊土地上，土地開發權的受讓方得到開發權后，按項目規定將開發權按一定的方法折算成容積率或其他開發指標，在原有的開發上限的基礎上拓展了其權利。其中，發送區指的是正在尋求土地保護、降低土地開發密度的區域，接收區則是指需要適度提高土地開發強度的地區。需要指出的是，地方政府在發送區和接收區的選取以及土地開發權轉移項目的規則設定上有很強的自主性和授權彈性。每一個開發權轉移的項目中發送區（開發權的出讓區域）與接受區（開發權的受讓區域）都是事前規定好的。同時，接收區可多大限度地突破原來的開發限制以及接受區內每一個額外的開發需要多少個發送區的開發權數量也是項目前規定的。由此可見，土地開發權轉移是基于土地用途管制的，是土地區劃制度的衍生品。土地開發權轉移屬于基于美國特殊的目的而進行的實踐探索，并未實現普遍地自由交易。所以在介紹美國的開發權時，把美國由規劃確定的極其有限的土地開發權，包括其購買和轉移，說成是美國私人土地所有者自然擁有土地的全部開發權，是對美國開發權理解的極大偏誤。
四、英國的土地開發權模式
英國的土地開發權與美國基本類同，土地的使用受規劃用途管制，開發實行的是規劃許可制，即每項土地開發行為都需得到規劃當局的許可。與美國不同的是，英國的土地開發權管理更為靈活，在處理規劃變更申請時有一定程度的自由裁量權。在英國，議會授權中央規劃管理部門頒布《用途分類規劃》和《一般開發規劃》對土地用途實行管制。《用途分類規劃》將土地按使用性質進行分類。同時，不允許使用性質類別之間隨意的改變，尤其是當“實質性”的用途轉變已構成開發時。但英國土地用途管制相較美國靈活，英國1995年通過《一般開發許可導則》授予了一些許可的開發權。《導則》規定“允許開發”的類別是特定的小規模開發活動，如涂刷油漆、建造高度在2米以下的圍墻、籬笆等小規模的施工。即使是如此小的開發改變，規劃許可也隨時可依據導則第4條款收回該許可或給規劃許可附加條件。從這點看，相較美國，英國土地開發權管理倒是更為靈活，允許土地所有者未經規劃當局批準做些特定的小規模開發（巴里•卡林沃思等，2011）。除了《導則》允許的特定小規模開發外，被法律確認為“開發”活動都需要事先得到地方規劃當局的批準。所不同的是，與歐洲大陸具有“法律確定性”的規劃體系不同，“英格蘭規劃體系建立在英格蘭習慣的法律框架下，有著高度的行政裁量權”。這是英國規劃的特點，學者們將其稱之為規劃許可制度。雖然規劃決策當局是有一定的自由裁量權的，但為確保自由裁量權以有效、合適的方式運作，決策規劃申請時，政府最主要的考慮的實質性因素是發展規劃。這也是得到法律支撐的，《2004年規劃與強制收購法》第38（6）節中明確規定，“如果考慮發展規劃的目標，而這個目標是依據規劃法做出的；除非實質性的考慮因素指出還有其他因素，規劃決策必須與發展規劃相一致。”除此之外，還會考慮空間戰略規劃、地方政策、環境評價等。可見，英國是一個以規劃為主導的開發控制體系。
五、日本的土地開發權模式
20世紀的日本深受西方影響，尤其是德國和美國的土地管理。日本1919年借鑒德國法蘭克福的區劃制度，頒布了《都市計劃法》和《市街地建筑物法》對建筑物實施限制，而且將都市劃分為工業、商業及居住區。1968年《都市計劃法》修訂時，將都市區域分為市街化區域和市街化調整區域，并導入了開發許可制度。此后，又相繼修訂或制定了《國土利用計劃法》、《農業振興地域整備法》、《農地法》、《都市再開發法》、《建筑基準法》和《土地基本法》等一系列法律，進一步完善了國土計劃（日語計劃，即規劃）管制和開發許可制度。可以說，日本的土地開發權模式與英美模式基本類同，但在不斷地借鑒、模仿和實踐過程中，又結合了自身的資源稟賦特征，最終形成了一套適合本國的土地開發權模式。與英美類似，日本的土地開發權同樣受土地規劃（計劃）和土地用途管制。《土地基本法》、《國土利用計劃法》規定將國土分區，按計劃（規劃）管理。在都市，《都市計劃法》、《都市再開發法》和《建筑基準法》共同構成了都市規劃（計劃）的法律體系。《都市計劃法》將城市計劃區劃分為市街化區域和市街化調整區，并根據用途及功能，將城市分為低層住居專用地區、高層住居專用地區、近鄰商業地區、商業、工業、工業專用地區等12類功能分區。同時，依據《建筑基準法》對各功能區內的建筑物的用途、容積率、建筑密度、層數、高度、建筑前面道路的寬度、建筑間隔等都有明確規定。與英美不同的是，鑒于土地資源極為稀缺，日本明確了土地的公共福利性質，對土地的開發實行更為嚴苛的限制。第一，日本《土地基本法》在第一章總則的第2條就直接明確“土地無論現在與將來都是用之于民的有限的寶貴資源，是國民進行各種活動的基礎。鑒于土地與公共利益關系所具有的特點，規定土地優先用于公共福利。”《國土利用計劃法》甚至規定在土地投機導致地價上漲對國民生活造成影響時，可對土地交易實行限制。日本同樣是私權社會，政府不但對土地利用有諸多的管制，更明確提出土地利用優先服務于公共福利，這點與國內許多人的認識可謂相去深遠。第二，開發許可制度。日本實行的是開發許可制度。在日本，一切的開發行為都必須向相關主管部門申請，辦理相關的許可手續，得到許可方可進行開發。根據日本國土交通廳《開發許可制度》，這里“開發行為”指“建筑物的新建、改建、增建、位置移動，土地性質、用途的變化，地塊的形狀、邊界的變更，地表超過50公分的土壤性質的改變等。包括但不限于上述”。可見，日本的土地雖是私有的，私人財產權也是神圣不可侵犯的，但是未經許可土地所有人不得實施開發行為，土地開發權是被管制的。如若土地所有人未經開發許可擅自動工改變現狀，則會被處以行政處罰并要求其恢復原狀，情節嚴重的甚至于刑事處罰。《關于違反行為的監督與處分》規定：“未經開發許可的開發行為以及實際開發行為與申請不符的，限期恢復原狀，已許可的撤銷許可”（第81條）；期限內未恢復原狀者將由行政機關代為恢復，費用由土地所有人負擔。“未經許可的開發行為，情節嚴重者應告知所在地警察局，對其實施刑事處分”。顯而易見在土地私權的日本，雖然從憲法到民法都明確規定保護公民的財產權不受到損害，但土地權益所有人未經許可擅自改變現狀的行為，不僅不受到法律的保護，反而會遭受法律的制裁。這種幾乎近于苛刻的開發許可制度，從根本上保證了土地開發權得以按規劃有效配置。第三，新城區土地權被賦予地方政府公團，即地方政府公團壟斷新區的開發。在日本，《新住宅市街地開發法》總則第6條規定，“新市街地開發事業由地方公共團體以及地方住宅供給公社等符合本法規定的公共團體實施。”以1965年在多摩地區開發為例，公團與各級地方政府攜手以原土地用途價格一次性購買域內全部土地后，一體化開發。可見，受限于土地資源低稟賦，日本將新城區土地開發權賦予地方政府公團，由其實施新區開發。
六、結論及展望
綜上所述，在美國，僅僅是規劃認可的密度上限以內的極小部分土地開發權才歸土地所有者，而由此就判斷美國的土地開發權歸私人所有是對美國土地開發權認知的極大偏誤。在英國，土地開發權也不是簡單歸公，土地開發權國有化的法案已被廢止。在日本，由于土地極為稀缺，實行嚴格的土地開發制度，將土地的開發權賦予公共福利屬性，更將新城區域的土地開發權賦予政府公團。實際上，無論是美國、英國還是近鄰日本，土地使用都是受規劃和用途管制的，開發行為即使符合規劃與用途管制，也必須向決策當局申請。可見，從現代西方市場經濟法治社會的實踐來看，土地開發權是既非國有也非私有，也不能簡單地界定為政府與土地所有人之間分享的權利。土地開發權并不是土地所有權人的私權力，土地開發權受規劃和用途管制，是政府基于社會管理的公權力對私有權力的規制。實際上，在厘清國外實踐的基礎上，土地開發權還有許多問題亟待研究。譬如，土地開發權演進機理、土地開發權的收益如何分配？尤其是中國所處的這個加速城市化過程，土地開發權的分配有無特殊性？與土地開發權轉移有諸多相似性的中間特色的實踐增減掛鉤、地票制度有無普遍性？對這些問題的深入研究，不僅有助于夯實國內外土地開發權的理論基礎，更是對破解城市化過程中的土地“迷局”大有裨益。
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關鍵詞：土地交易資源配置交易制度完善
Abstract: The principle of implementing the land transactions, adhering to the reserve priority, permit trading and scanty develop simultaneously, can fully guarantee the government monopoly land market, but also can effectively promote the land market development, obtain the good effect in practice. This paper proposes using the city land use research train thought based on the system analysis method, undertakes an analysis that dividing the rule and system arrangement into system , governance and operation these three levels, and studies the interaction between different factors in different levels, to perfect trading system.
Key words: land transactions; resource allocation; transaction improvement system
中圖分類號: DF453文獻標識碼:A文章編號：2095-2104（2012）
1城市土地資源配置的本質
1.1土地資源配置的方式
土地具有自然和經濟的雙重屬性。土地的自然性體現在數量的有限性、沃度的差異性、利用方式的可持續性和位置的空間性等方面；土地的經濟性反映在供給的稀缺性、報酬的遞減性、用途的多樣性和增值性等方面。在一定時期內可利用的土地不可再生，在一定的時間內土地的總供給量是一定的，土地用途在不同性質之間轉換，一種用途的土地的產生總是以另一種土地的減少為代價。因此，一切土地使用性質的轉換都可以看作是土地資源配置到不同人類活動中去，即土地交易。
1.2土地資源配置的機制
資源配置有兩種基本模式，即市場模式和計劃經濟模式，其中的決策主體和決策模式是不相同的，政府的管制方式也是截然不同的。自由市場模式基于價格機制發生作用，市場經濟的參與者以個體利益最大化為目標，資源為價高者得。但價格機制并非一種零成本的機制，市場很容易受人類行為機會主義的性質所左右，產生交易成本，當來自人類本性的干擾大到一定程度，市場就會失效。要控制市場失效，最好的辦法是大家都建立和遵守一定的“游戲規則”，即一個由復雜框架形成的市場制度；另一個辦法則是采取行政計劃的方式資源決定配置。現實世界里，更多的資源配置方式是以上兩種的結合。土地使用的實際效果反映了當時的土地資源配置的體制和交易機制的作用。計劃經濟下建立起的土地規劃政策不一定能適應市場機制所支配的土地資源配置的要求。那么，計劃經濟和市場經濟機制如何共同對城市土地使用發生作用處在過渡經濟體制下的我國城市應如何對計劃和市場的手段進行取舍以合理利用城市土地資源？要采取市場手段時，支撐這種機制運作的條件是否已成熟，如未成熟如何改進。
2制度分析法在研究土地資源配置中的作用
2.1制度經濟學的觀點
主流經濟學因為與社會學及行為科學明顯隔離而受到批評。由于信息不完全，人們不可能處理所有與交易有關的信息、無法預測未來，現實交易存在不確定性。制度經濟學是經濟學發展到一定階段的產物，它主要研究經濟行為與游戲規則的關系。制度的形成是交易決策的參與者議價的結果。在充滿不確定性的世界里,制度被用來規范人類之間的互動，制度是社會的游戲規則，提供塑造經濟、政治和社會組織因素的整合框架，將人類活動中的交易成本固化。制度包括正式規則如法律、章程、規定，非正式約束如慣例、行為規范，以及上述規則實施的有效性。制度是規范人類互動和社會發展的“軟件”，實際上比“硬件”（可見的現象，例如物質資金）更重要。
2.2制度分析法在城市土地利用研究中的有用性
制度經濟學的制度分析方法作為一種系統的方法，對獲取復雜研究對象的全貌方面見長，這些對象包括社會秩序、公共政策、資源配置決策等，將為理解和駕馭導致土地配置（交易）的實際效果的制度因素之間的互動關系提供有用工具。因為許多因素雖然與常識性的產品或商品交換過程不直接相關，但實際上確實影響了具體的經濟決策，研究這些問題常常采用制度分析法。制度分析法已引起關注并用于土地制度研究,例如關于西方規劃體系的研究，以及關于國際上不同地區和體制下的房地產制度的研究。我國現今所處的是由市場機制和計劃機制同時驅動的過渡經濟形式，過渡經濟形式下的城市土地利用系統極為復雜，需要多視角的研究和理解，為實踐和改進提供支持。利用制度分析法對此領域進行研究將大有裨益。
2.3一個基于制度分析法的城市土地利用政策研究框架
影響房地產交易決策的因素或游戲規則可劃分到三個層面：體制層面、管治層面和操作層面，而一些層面內的因素又可以分為規則和制度安排等范疇。體制層面的規則確定個體的權利和責任以及主管部門的架構、范圍和性質，在土地利用方面，具體包括法規、產權、財政政策、土地利用政策、管治授權的形式、建筑規范等等。體制層面的游戲規則比較硬性和穩定，要發生變動困難很大，必須經過復雜的程序且歷時很久，對參與者影響深遠。例如，在單一的私有產權情況下，影響土地開發的直接政策限制只有規劃控制，土地開發者只需通過簡單的交易行為（如購買）即可獲得土地產權進行開發。城市土地為國家所有，農村土地除已明確為國有的之外均為集體所有。法律規定，僅僅國有土地使用權可以轉手。在這種雙重產權結構下，土地開發過程受到的重要“干擾”除來自規劃控制，還來自產權，即農村集體土地首先必須轉為國有土地。結果，涉及到利用原有農用地進行城市建設的土地開發過程十分復雜，對集體土地進行開發必須先通過征地。土地利用是一種交易成本很高的經濟行為，由于經濟體制、法規、產權等方面的因素，在我國現階段土地開發面臨的情況更復雜。制度和管治層面對于土地利用所產生效益的規模和分配影響力巨大，理論上說，為建立有利于提高土地利用效率的市場機制，這兩個層面的規則以及制度安排應清晰、穩定并且嚴格、不偏不倚地執行。
3、完善委托交易制度的幾點思考
作為土地資產經營管理重要內容的委托交易制度，需要隨著社會經濟發展，在實踐中不斷發展和完善。
3.1完善委托交易制度，要堅持儲備優先、計劃管理。
對于政府重點項目、成片開發的新征地項目和舊城改造項目，必須堅持政府統征和收購儲備，以促進城市規劃落實，增強政府調控土地市場能力。對于中小規模的存量宗地，可以采取委托交易方式直接入市，減少土地流轉環節、提高土地供應效率，但必須嚴格落實土地供應年度計劃，實現土地供應總量、區域、結構、節奏平衡，促進市場持續健康發展。
3.2完善委托交易制度，要針對土地用途改變，分類確定政府土地收益征收標準和辦法。
區別重新出讓的土地用途，現階段按照成交價的一定比例征收土地收益。這表明，原土地使用人獲得的土地轉讓補償，與地塊原用途相關度小，而與規劃用途相關度大。這種辦法操作性強，但合理性有待進一步提高。近期，我市擬深入研究分析土地市場典型案例，科學測算土地用途發生不同變化時的不同增值率，進而分類確定不同區域、不同用途變化（工業商業、工業住宅、商業住宅、住宅商業等）的政府收益征收標準。
3.3完善委托交易制度，要進一步優化辦理程序，妥善處理各類法律關系。
關鍵詞：農地發展權；征地；補償；綜述
我國自1987年《土地管理法》開始實施以來，土地征收補償一直按照耕地年產值的倍數標準，僅考慮了農地的生產資料價值，嚴重脫離了實際，影響了失地農民生活，也導致了很多社會矛盾。農地的價值除了包括生產資料的價值，也包含了農民生活保障的價值和國家糧食安全的價值，這兩部分價值可以通過對農地發展權補償來體現。農地發展權是農地改變用途的過程中產生的價值增值。理論界對農地發展權的歸屬、土地增值收益分配、農地發展權補償方式等問題存在很多爭議。通過查閱大量文獻資料，總結規律，在此基礎上對征地中農地發展權補償的理論研究綜述。
一、農地發展權的性質研究
土地發展權，這一構想最初源于英國采礦權與土地所有權分離而單獨出售和支配。此后，美國、法國等陸續建立了該制度，但不同國家的具體制度設計差異較大。我國土地發展權的研究開始于20世紀90年代，年限較短，相關制度還沒有設置。土地發展權可以分為農地發展權和市地發展權，本文研究界定的發展權是農地發展權，即改變農地使用性質的權利。
土地發展權是土地所有權的一部分，是可與土地所有權分割而單獨使用、處分的財產權，是一種與土地所有權具有相同效力和權能的物權。沈守愚（1998）認為它的權源是國家，很多學者提出土地發展權是因土地管制而產生的，沒有國家對土地的分區控制和用途管制就沒有土地發展權。近年來學者們從不同的角度研究土地發展權，拓寬了研究廣度和深度，對土地發展權的認識也越來越全面。如從經濟法律關系的角度、從人權的角度理解土地發展權。
二、農地發展權的歸屬研究
國外關于農地發展權的歸屬，有兩種主要處理方式：一是農地發展權同地上權、抵押權等一樣，首先自動歸屬于土地所有人，政府要保護農地，須事先向所有人購買發展權，具有代表性的是美國。二是農地發展權一開始就屬于國家或政府，土地所有人或使用人若想改變用途或利用強度，必須向政府申請或購買農地發展權，典型的是英國。
農地發展權的歸屬影響征地補償額的確定和土地增值收益的分配，并且影響未被征地農民的利益補償。當前，我國對農地發展權的歸屬研究爭議較多，主要有三種觀點，即農地發展權全部歸國家、全部歸土地所有者和兩者共享。
（一）農地發展權應全部歸國家所有的觀點
我國現行《土地管理法》實行的基本是土地發展權國有模式。很多學者支持現有模式，認為從土地用途管制、耕地保護的角度農地發展權應歸國家所有，這樣看似限制了農地轉為非農建設用地的靈活性，影響了農村集體和農民的收益，實則保護了農地不被輕易轉用和占用，保護了農地的農業生產方式，同時也保護了農民的長遠利益。陳柏峰（2012）認為土地發展增益源于外力增值，是全體社會大眾努力的結果，地塊的發展增益與國家發展戰略、城市規劃、非農用地供應政策、城市化速度等因素密切相關。從這個角度說，農地發展權也不應該全部歸土地所有者所有。我國還應當堅持土地發展權國有模式，并通過完善具體制度來保障土地發展增益全民共享，一部分收益用來反哺失地農民。如目前臺灣地區明確宣示土地發展權國有，但政府并沒有獲取全部土地發展增益，農地所有權人在土地開發中可以分享不菲的發展增益。
（二）農地發展權應全部歸土地所有者所有的觀點
也有學者從農地發展權的性質，農民利益保護的角度認為農地發展權應歸農民集體所有。劉永湘、劉國臻等認為非公共利益性質的征地行為壓抑了集體土地所有者的土地發展權，給集體土地所有者帶來了損失。這是有經濟實力的用地單位利用國家公權力侵犯農民私權利的行為。劉明明、黃滟、張安錄等都贊成農地發展權主要屬于農民集體所有，不能因為國家宏觀調控而抹殺了土地產權，土地發展權歸農民集體所有有利于土地流轉和土地資源合理配置。
（三）國家和土地所有者共享土地發展權的觀點
就我國現狀來看，不適合將土地發展權全部歸國家，那樣農民分享土地增值收益就沒有了理論依據；也不適合將農地發展權全部歸農民集體，國家還要通過土地規劃、分區控制、用途管制等限制土地自由開發。周誠（2006）曾提出“私公兼顧論”和“農地全面產權觀”，指出在農地自然增值的公平分配應當全面顧及失地農民和國家。王永慧、嚴金明、何元斌、林泉等認為實體發展權價值應由政府和農村集體共同分享。可以從土地發展權增值收益來源的角度來確定增值收益分配，因土地規劃、改變用途帶來的增值收益歸國家所有，因土地使用者增加投入帶來的增值收益歸土地所有者所有，因土地自然增值帶來的收益歸國家和土地所有者共同所有。
三、農地發展權價值補償方式研究
不論農地發展權的歸屬如何界定，未來我國在征地補償中必將考慮使農民能夠分享土地增值收益，保護農民的土地權益。對于發展權的補償方式，可以采取直接的方式如國家購買發展權，或間接的方式如提高失地農民社會保障等。
（一）國家直接購買土地發展權
國家直接購買發展權是建立在發展權歸土地所有者所有的基礎上的，采用這種方式，政府的財政負擔重，和我國現行征地制度完全不銜接，相應的制度建設存在很多困難。劉明明（2008）認為我國應當借鑒美國的經驗，采取國家購買發展權和發展權移轉兩種模式，其中應當以發展權移轉為主，輔之以國家購買發展權。但事實上發展權移轉需要完善的土地發展權市場，我國現在還不具備條件。
（二）嘗試多種補償方式
也有學者提出了許多靈活的發展權補償方式，可以歸納為以下幾種：1.完善農民的生活保障體系，使失地農民教育、醫療、養老有保障；2.如果征地后土地用于生產經營活動，可以讓失地農民自愿入股或安排工作，直接參與土地的后續開發經營，使其長期獲益；3.考慮增加 “土地發展權補貼”，按被征收土地面積發放，國家可以從全國“土地財政”收入中提取一定比例的經費，作為“土地發展權補貼”的資金來源；4.將征地過程產生的土地收益全部返還失地農民，國家通過征收農地發展稅參與土地增值收益分配。這些補償方式是對現行征地制度的補充，而不是推到重建，更現實可行、可操作。
四、農地發展權評估研究
在國際上用于土地發展權估價的方法主要有：依據發展權涵義定價，依據市場定價，依據產權價格因素量化定價（特征價格法），依據條件評估法（CVM）定價等。近年來，我國學者對土地發展權價值評估也有許多研究。
農地發展權評估思路大體可分為“加法”和“減法”。“減法”的觀點認為發展權價值=改變用途后的土地價值-原農業土地價值。前者可以用市場法、收益法、假設開發法等計算不同用途土地價格；后者可以從土地作為農業生產資料所能帶來的收益的角度計算土地價格。“加法”的觀點從失地農民未來生活保障的角度評估發展權價值，認為土地發展權價值等于農民就業、養老、醫療及失業等社會保障費用的總和。也有一些其他的計算方法，如從土地未來發展潛力的角度評估，主要考慮土地與城市邊緣的距離、城市邊緣的開發程度、每公里交通費等因素。
五、對農地發展權價值補償的思考
（一）設立農地發展權具有重要意義
我國現行的征地補償制度，沒有使失地農民分享土地增值收益，脫離了農地的實際價值。因為征地補償偏低，引發許多案件，矛盾較為尖銳。在城市快速擴張的過程中，以低廉的價格購得農用地，再以較高的價格在城市交易，這實際上是另一種形式的“剪刀差”，只不過過去的載體是農產品，現在是農村的土地，這是對農民極大的不公平。引入土地發展權，維護農民土地權益，使農村集體、農戶都能分享土地增值收益，已是勢在必行。設置農地發展權是我國進一步深化，明晰農村土地產權，適應經濟社會發展的需要；是保護農民利益，調動農民生產積極性，促進土地規模經營的需要；也是耕地保護，有效利用土地的需要。
（二）我國的農地發展權不適合全部歸土地所有者所有
有學者批判現有征地模式，主張將土地發展權完全歸土地所有者所有。我國現在實行的是土地發展權完全歸國家所有的模式，如果轉換為土地發展權全部歸土地所有者，需要很高的制度轉換成本。而且轉換以后也不能實現期望的社會公平，在城市未來規劃區內的城郊農民將獲得高額的土地增值收益，而那些沒有機會被征地的農民，擁有的土地發展權不能帶來任何收益。這樣的制度安排不僅不會促進社會公平，相反是另一種制度不公平，只是把城市擴張和農民收益的矛盾變為了不同區位農民收益之間的矛盾。從當前中國的國情來看，還是應該堅持土地發展權國有，在此基礎上最終通過公共財政，采用不同的方式，補償全體農民。
（三）適當保障農民土地發展權權益
政府應從立法的層面，建立新的征地補償制度，從土地轉換用途后的價值增值中分出一部分作為對失地農民土地發展權的補償。同時，對沒有被征地的農民，也要考慮限制土地發展權的補償，從已開發土地的發展增益中拿出適當的份額進行再分配。
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關鍵詞：城市規劃知識；土地價格評估；影響
土地價格尤其是城市土地價格不僅由土地利用現狀決定，對土地利用前景的預期也是影響土地價格的重要因素。土地的自然供給數量是固定的和無彈性的。因此，土地是一種稀缺資源。就城市土地而言，更是一種相對供不應求的短缺資源。隨著社會經濟的發展，各部門對土地的需求呈增長趨勢。為了合理地協調與均衡土地資源的供求關系，城市規劃應運而生。城市規劃中歸根到底的問題是土地利用的問題。城市規劃的主要任務最終要靠土地的規劃與安排來實現，因而對土地價格的評估就顯得尤為重要。
一、土地價格評估概述
1.1、城市土地價格的內涵
根據馬克思的勞動價值理論，土地是一種自然生產，是自然存在的，不是人類所勞動的產物，沒有凝聚人類的勞動力，因此土地是沒有任何價值的，也沒有由土地價值決定的價格。就如同很多商品一樣，土地也受供求關系的影響，而且土地市場的供求關系一直處于不平衡狀態。土地供給增長，需求不變，則土地價格下跌；土地供給減少，需求增加，則土地價格上升。當城市發展采取保護農田的政策時，意味著土地供給受到限制，城市開發將趨于高密度的建設方式，土地價格的整體水平將會上升。規劃如果是規定一種特定的用地總量，不但會造成該類用地土地價格水平上漲，而且還會因為規劃方案造成的區位影響，對個別地塊的土地價格產生重要影響。
1.2、城市地產價格的特點
一般商品的價格以價值為基礎，同時，價格還受市場供求關系的影響，不過無論影響多大，它總是圍繞價值或生產價格上下波動的。而土地價格的決定則不是這樣的。土地市場的供求關系與一般商品市場的供求關系不同。由于土地資源的有限性、稀缺性以及不可再生性，土地的供給是沒有什么大的發展空間的。隨著近年來的城市化進程不斷加快，人口不斷涌進城市，以及小城鎮的發展，城市土地的供求關系進一步加劇，土地的供給減少了，地價則節節攀升。同時地產價格也受國家、地區或城市的經濟發展水平、就業情況、居民收入水平、財政收支等有關，通常來講，一個地區如果經濟發展水平高、經濟增長快、產業結構合理、收入水平和投資水平高，地產需求量大，地產價格總體水平也就高，反之亦然。
1.3、城市規劃對地價的影響
土地價格尤其是城市土地價格不僅由土地利用現狀決定，對土地利用前景的預期也是影響土地價格的重要因素。當城市的發展采取保護農田的政策時，就表示土地的供給問題就受到限制，地價的整體價格就會上升。規劃如果限制某一特定用途用地的數量，不僅會造成該類用地地價水平上升，而且由于規劃方案造成的區位影響，還會對一些地塊的土地價格產生影響。
1.4、土地價格評估的重要性
在城市發展過程中，做為職能部門的土地價格評估中心，對土地價格的評估起到了至關重要作用，如負責政府公益性、職能性、社會服務性的土地評估和政府有關地價管理的技術協調工作；負責基準地價，標定地價，出讓底價的評估以及基準地價和標定地價查詢服務等。
首先 土地價格評估有助于土地交易的順利進行。由于土地市場具有強烈的地域性，因而，在市場上不容易獲得完整的價格資料。而土地交易除專業經營公司之外，一般人很少具有這方面的經驗，有必要事先對土地進行估價。只有通過專業人士搜集的各種資料，分析評定后買賣的雙方才不致有上當的擔心，交易自然變得簡單快捷。
其次土地價格評估有助于企業投資。土地作為一種重要的生產要素，常常是企業決策的主要目標之一。根據替代原理，在資金一定的情況下，為了達到某一生產水平，土地投資的多少直接影響其他要素的投資。若地價昂貴，則可減少土地投資而增加資本、勞動的投入；反之亦然。
另外，作為資金融通的手段，也必須對土地進行價格評估。而且土地估價有助于土地市場的完善。并且土地估價有助于土地市場管理。
二、土地價格評估可以控制對城市土地規劃并引導其朝良性方向發展
2.1、城市性質
城市性質是指某一城市在國家政治、經濟、社會發展中所處的地位和所起的作用，是城市的職能的反映。城市性質反映著一個城市的發展規劃和發展方向。城市的特征也應該是不斷變化的動態過程，而不是一成不變的。確定城市性質，必須建立在一定的時間范疇內。
2.2、城市土地的合理化
當今社會城市土地的合理利用成為了熱議話題，土地的稀缺，用地少，人口多已成為現在急需改變問題。如果進行土地價格評估，我們就更能了解我們現在僅有的土地資源，減少不必要的開發，節省資金。所以我們更應該對土地進行價格評估，合理的利用資源、資金，遏止房地產泡沫化問題。
2.3、土地區位的通達性
如果進行土地價格評估，就會預測出整個城市的規劃格局并進行詳細的規劃和推算。這樣既能充分利用有限的土地資源減少土地資源的浪費。建設四通八達的交通，減少不必要的交通要道。使人們出行更方便，節省不少的時間。節約生產流通過程的時間，提高生產質量。
2.4、城市的環境狀況
隨著社會的不斷發展我們步入了工業化社會，環境問題也日益嚴重，環境問題不僅困擾城市的發展，危及居民的切身利益，同時也直接影響土地的使用。在西方國家中，凡污染嚴重，環境低劣的地區土地價格都極其便宜，這樣我們的生活用地就更少了，所以我們要合理的規劃哪些工業用地范圍，這樣減少土地污染和空氣污染。
三、土地價格評估對城市規劃起著決定性的作用
城市規劃所確定的城市性質對地價的影響屬戰略影響，將會直接影響到城市基準地價總體水平的發展趨勢。城市的交通線路的設立及線路的改變，都在不同程度上影響著所在處土地的價格。反過來，土地價格的評估，會在一定程度上影響著政府部門在線路選址方面的考慮。土地用途的變化會引起土地價值的瞬時改變，因此，城市規劃與土地價格評估有著相互影響的關系，兩者相互作用，相互借鑒。
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【關鍵詞】土地登記 監管 功能 空間 土地管理
土地登記信息包括宗地位置、面積、用途、地價、權源和權利人等物權信息，是重要的土地管理基礎信息。土地登記工作一直以來，作為世界上許多國家土地管理工作的核心，隨著城鎮化的迅猛發展，土地承載的利益越來越大，帶來的管理責任相應增大，如何加強對各級土地登記發證過程的規范化管理，是擺在土地管理部門面前的一個重大問題。
2013年6月國土資發[2013]76號文件要求，通過示范基地建設，完善相關系統和制度的建設，建立土地登記信息動態監管機制，實現土地登記信息互聯共享，提升產權管理與保障水平，促進政府職能轉變和信息社會化服務，為全國運行土地登記信息動態監管查詢系統奠定基礎。廣東省被列為首批10個示范建設基地之一，根據省廳的統一部署，廣東省土地登記信息監管系統建設項目隨之展開。該項目由一組相互關聯的子項目組成，其中監管子系統部署于省、市兩級節點，通過對各級匯交的土地登記數據進行分析、監管，提升全省土地登記發證過程的規范化水平，本文對其中的監管功能模塊進行分析與設計。
1 監管子系統概況
監管子系統由基于C/S架構的數據庫管理系統和基于B/S架構的監管系統共同構成。其中數據庫管理系統具有土地登記數據庫建庫、數據入庫、數據質檢、數據導入導出、權限和日志管理以及數據庫維護等功能，主要實現對匯交數據的動態管理。監管系統主要由登記信息監管、查詢、統計、分析等功能組成，其中登記信息監管模塊是該系統的重要組成部分，主要根據相關法律法規和通知的要求，對各級匯交的登記數據進行分析，發現其中違規的情況，為主管部門實施監管提供服務。
2 監管功能建設的基本原則
根據系統建設主管部門的意見，結合廣東省地籍信息管理系統建設的實際情況，綜合分析業務、技術、數據等基礎條件，土地登記信息監管建設按以下原則開展。
2.1 依法依規從現實出發逐步完善原則。
所有監管行為必須按照《物權法》、《土地管理法》、《房地產管理法》等國家法律的規定進行，對于《土地登記辦法》、國土資源部、省國土資源廳出臺的相關政策中的約束性規定，通過使用計算機手段實施監管，對于基礎設施和數據支撐條件尚未成熟的規定，在監管系統建設中采取分步實施，逐步完善的策略。
2.2 事后監管原則
根據屬地管理原則，登記機關需要對各自的登記發證行為承擔法律責任，上級主管部門除了開展事前業務指導外，對已發生的登記行為進行事后監管，及時修正錯誤，也是保證登記過程規范化的重要手段。
2.3 監管方式和尺度靈活控制原則
土地登記業務規范性明顯，政策指導性同樣突出，很多規則還要從時間、范圍、類型等條件區別對待，所以監管方式、尺度需要靈活控制。在監管初期，很多數據達不到規范要求，對某些規則需要設置例外條件，先滿足數據上交，等條件成熟后再逐步提高要求。
2.4 人工判斷與計算機相結合原則
土地登記的內容涉及土地執法、爭議調處等綜合行政業務，有些規則計算機處理難度很大，例如根據土地登記主管部門的有關通知要求，對于無合法用地批準要件的登記申請不予登記，計算機很難根據申請材料判斷要件是否合法，這就需要人工介入加以判斷。通過利用計算機提供的綜合查詢、分析功能，發現可疑個案，然后由人工發起調閱指令，要求下級登記部門上傳指定的附件材料，實現對可疑個案的監管。
3 監管功能的基礎數據分析
對土地登記相關的基礎數據進行分析，是開展監管功能設計的基礎條件。
3.1 土地登記業務主數據分析
土地登記以宗地為單位進行登記，實行屬地管理，由縣以上土地主管部門對土地登記申請進行審查登記、核發證書。土地登記業務流程一般需要經過申請、權屬審核、注冊登記、核發或修改證書幾個環節。在此過程形成的文件資料主要包括：土地登記申請書、土地登記審批表、土地登記歸戶卡和土地登記簿，以及進行權屬審核所需要的各項相關材料附件等。按照全國土地登記信息動態監管查詢系統建設的要求，省級向國家匯交的土地登記數據由以下四個方面共82項指標組成，其中包括結構化、半結構化的數據以及非結構化的文檔數據。
（1）宗地信息數據：主要由屬性描述信息和空間位置信息組成。屬性描述信息包括：縣級行政區編碼、宗地統一編碼、坐落、批準用途、宗地面積、取得價格、建筑物占地面積等，是結構化數據。宗地的空間范圍由界址點坐標串文件來描述，是半結構化數據，坐標串的空間投影信息屬于結構化的數據。
（2）權利人信息：主要由權利人、證件種類、證件編號、單位性質、共有人等信息組成，是結構化數據。
（3）土地權利信息：主要由權屬性質、使用權類型、使用權面積、獨用面積、分攤面積、使用期限、終止日期、空間權利設立情況、土地抵押權相關信息、土地查封相關信息等信息組成，是結構化數據。
（4）其他相關信息：主要由登記日期、登記類型、土地權利證書號、土地他項權利證明書號、發證機關編號、審批人上崗證號、批準機關、權屬來源說明、關聯宗地編號、關聯權利人、關聯土地權利證書號、關聯土地他項權利證明書號等信息組成，是結構化數據。
（5）權屬來源文件：屬于非結構化數據，主要由電子文檔、掃描圖片數據等組成。
一般而言，計算機對于結構化的數據具有較強分析、判別能力，而對于非結構化數據的處理能力較弱。
3.2 土地管理流程數據分析
土地管理的生命周期從土地總體規劃開始，經過用地預審、土地征收、土地儲備、土地供應、市場交易、土地登記、土地利用、執法監察等環節，在各環節的管理中都會產生相應的數據，這些數據在邏輯上應該相互印證，共同構成土地管理數據鏈。由于各環節的信息管理系統一般由各部門自行建設，系統的數據格式彼此不一，整合應用難度較大，可以根據監管的需求，逐步與土地市場交易、規劃部門進行銜接，利用相關部門的數據對登記信息中的批準用途、批準面積、使用年限等內容進行核對、監管。
3.3 空間數據分析
經過多年的建設，廣東省基礎地理信息公共服務平臺已經建成，通過政務外網對外提供服務，該平臺集成了多種基礎地理空間數據，其中土地規劃和土地利用現狀空間數據可以為宗地的空間監管提供幫助。
4 監管子系統主要監管功能模塊設計
4.1 登記內容監管模塊
各地在上報土地登記數據的時候，通過數據交換系統的前置機對土地登記的單項指標進行檢查，對于缺少必填字段、字段內容不符合指定要求的數據退回修改。內容監管模塊主要對登記數據的內部關系進行邏輯分析，發現其中不規范的行為。
（1）土地使用年限監管。根據土地登記信息的批準用途對使用年限、使用終止日期和批準日期進行檢查，如果出現以下情況則屬違規：a.使用年限超過最高規定。各類用地的最高使用年限要求為：居住用地70年，工業用地50年，教育、科技、文化、衛生、體育用地50年，商業、旅游、娛樂用地40年，綜合或者其他用地50年；b.使用終止日期在登記日期之前；c.終止日期減去相應用途的最高年限后，在在批準日期之后。
（2）面積監管。涉及宗地面積、使用權面積、獨用面積、分攤面積，如果存在以下邏輯則屬違規：a.使用權面積大于宗地面積；b.獨用面積加分攤面積大于使用權面積。
（3）土地抵押監管。涉及抵押面積、抵押登記日期、抵押終止日期，如果出現以下情況則屬違規：a.抵押面積大于使用權面積或宗地面積；b.抵押終止日期在抵押登記日期之前或在使用權終止日期之后；c.抵押宗地的批準用途屬于公益性用途，例如學校、醫院等。
（4）土地查封監管。涉及查封日期、查封終止日期，如果出現以下情況則屬違規：a.查封日期在登記日期之前或者在查封終止日期之后；b.查封終止日期在使用權終止日期之后。
（5）土地登記資格監管。根據土地登記辦法的規定，從事土地權屬審核和登記審查的工作人員，應當取得國務院國土資源行政主管部門頒發的土地登記上崗證書，如果出現以下情況則屬違規：a.初審人上崗證號不在全省土地登記上崗資格證數據庫中；b.審核人上崗證號不在全省土地登記上崗資格證數據庫中；c.審批人上崗證號不在全省土地登記上崗資格證數據庫中。
（6）土地用途變化監管。如果批準用途與當前登記的上一手登記的批準用途不一致，則有可能存在違規，需要進一步核實用途變化是否符合規劃調整。
4.2 土地管理監管模塊
供地信息監管。廣東省土地市場動態監測監管系統已經實現了對全省公開土地市場的出讓、利用情況實施動態監管，通過將上報土地登記信息的供地合同號和電子監管號可以和該系統的相關數據銜接。兩個系統的主辦方首先協商定義數據接口，利用網絡將土地市場的監管數據動態導入監管子系統中，然后將導入的土地市場監管數據與上報的土地登記數據進行匹配，對于匹配上的數據，逐一核對宗地的批準用途、面積、使用年限、權利人、出讓金等信息，如果發現有不一致的情況，通過列表和信息比對方式展示給用戶，實現供地環節對登記環節的核對監管。
4.3 宗地空間分析預警模塊
由于各地上報的宗地圖形是80坐標系的矢量數據，而廣東省基礎地理信息公共服務平臺中的數據集是經過保密處理的矢量數據，為了實現兩者的空間套合，需要在接收宗地圖形數據的時候調用省廳核發的“地形圖保密處理插件”得到脫密數據。
4.3.1 宗地重疊分析
通過對接收到的宗地圖形數據進行空間重疊分析，算出范圍相互重疊的宗地，通過列表方式進行展示，并且計算該宗地的重疊次數和重疊面積。
4.3.2 現狀空間沖突分析
將宗地范圍與現狀地類圖斑進行疊加分析，找出批準用途與現狀地類不一致的宗地，通過列表方式展示宗地的基本情況，提供空間定位功能用于顯示每宗地的坐落環境，同時提供報表功能，顯示該宗地壓蓋的各種地類的面積和比例，方便實施個案監管。
4.3.3 規劃空間沖突分析
將宗地范圍與規劃期末地類圖斑進行疊加分析，算出批準用途與規劃期末地類不一致的宗地，顯示操作功能同4.3.2。
4.3.4 基本農田占用情況分析
將宗地范圍與基本農田范圍數據進行疊加分析，算出批準用途為建設用地并且占用了基本農田范圍的宗地，顯示操作功能同4.3.2。
4.3.5 禁止建設區沖突情況分析
將宗地范圍與建設用地管制數據進行疊加分析，算出批準用途為建設用地并且壓蓋了禁止建設區的宗地，顯示操作功能同4.3.2。
4.4 監管收藏夾模塊
由于監管用戶面對的是大量的土地登記記錄，為了提高工作效率，系統提供監管收藏夾功能，用于記錄監管過程中值得注意，并且需要進一步處理的記錄，收藏夾需提供自定義分組功能，用戶可以對收藏夾中的登記信息發起監管調閱指令，要求相應的登記機關提供指定的材料附件，開展深入監管。
4.5 預留配號監管模塊
為了加強對登記機構土地登記行為的監管，系統需要預留配號功能，發證機關在打印證書之前，將該筆登記的基本內容，如行政區代碼、權利人、宗地號、登記類型等，發送到全省統一的配號服務器申請配號，服務器根據這些基本信息自動生成一個唯一標識碼返回給申請方，發證機關需要將該號碼打印在權利證書上，實現主管部門日后按頒發的號碼接收詳細登記數據，防止漏報，也方便權利人進行真偽查詢。
5 總結與設想
監管子系統建設從現有的數據基礎出發，按照依法依規逐步完善的原則，一方面從縱向垂直的角度加強對土地登記業務規范化監管，另一方面充分利用土地規劃、土地供應等管理環節的數據，從土地管理生命周期的橫向角度開展監管。按照不動產統一登記的實施進程，將來還要從房地一致、城鄉一體化等角度，進一步開展多層多角度的監管。
參考文獻
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作者簡介
邱海泉（1975-），男，廣東省高州市人。現為廣東省國土資源技術中心測繪工程師，長期從事測繪信息化工作。
·留用國有土地
政府根據規劃撥出部分土地，按照國家政策及法律法規辦理土地變更手續后，撥給村集體經濟組織和失地農民，用于經營開發生產。
·留用集體土地
政府在征收過程中，拿出部分土地，按照政策法律只辦理轉用手續，不作為征收土地使用，以補償村集體經濟組織和失地農民進行使用。
·留地的主要用途
1、用于房地產開發。經批準留用的國有土地可由被征地單位自主經營，可以進行相應開發經營。
2、修建房屋出租。根據城市規劃，按照城市功能規劃用途建設商鋪出租，作為被征地單位和農民的財產性收入來源。
3、建設工礦廠房。利用留地和補償款，投資建設企業廠房，在享受政策優惠的同時，可以給被征地單位帶來穩定的收入來源。
4、建設商品交易市場。按照城市規劃和經濟功能分區布局要求，利用土地區位優勢，建設一些商品交易市場，由被征地單位進行自主經營。
5、建設農民住宅。對于在土地征收時需要整村搬遷和安置的，政府拿出一部分土地建設住宅，統一安置被征地農民。
留地安置兩種模式的利弊分析
·留用國有土地
1、積極意義：第一，依據法律法規辦理手續，擴大了土地用途，在符合規劃的基礎上，可以進行多方位的開發經營使用；第二，土地權屬是國有土地，產權清晰；第三，土地規劃用途與城市規劃融合性好，更為協調。
2、存在的主要問題：第一，按照規定，進行批次征地要求有項目，但是土地使用與項目經常不能匹配，影響了使用效率；第二，在土地使用過程中需繳納一些有償使用費用，增加了使用成本；第三，留用國有土地比例小于集體土地。
·留用集體土地
1、積極意義：第一，留用的集體土地只辦理農用地轉用手續不辦理土地征收手續，程序簡單；第二，不用交納新增建設用地有償使用費等費用，成本較低；三是集體土地留用比例較大，能夠為集體和個人留用更多的土地。
2、主要問題：第一，政策法規對集體土地的使用作了較大限制，不能搞開發和進行土地經營；第二，在土地流轉過程中留用集體土地亦有限制；第三，土地產權是集體性質，在城市擴張過程中，被征地單位和失地農民始終擔心土地的權屬問題。
對實施留地安置政策的建議
·關于留地安置政策的適用范圍
國家實施留地安置政策的目的是為使失地農民獲得長期穩定的收益，因此，實施留地安置政策首要條件是，該地區的農民可以通過留用地獲得收益，也就是說實施該政策的地區應處于經濟較為發達的地段 ，而非遠離城市的偏遠地區，
·關于留用地的產權
規劃為經營性用地的留用地產權應在征地時劃為國有 ，同時向被征地村集體經濟組織收取土地出讓金，缺乏資金的村集體也可以通過以地抵費的方式，繳納土地出讓金等規費，避免產權由集體所有轉變為國有時，產生的一系列交易成本和重復收費等現象。規劃為非經營性用地的留用地應劃為集體所有權，以保護失地農民的權益。
·關于留用地的規模
政府在實施留地安置政策前，應對土地的使用方向做好規劃，以便在實施政策時，能返還給被征地村集體經濟組織成片的土地，成片開發可以為村集體經濟組織提供便利，避免因零星劃地產生的難開發甚至閑置不用現象。
·關于留用地的經營管理
政府在實施留地安置政策時，應注重前期規劃和后期引導，針對被征地村集體經濟組織的情況，為其提供對留用地經營的參考信息，尤其是應將國內的成功經驗介紹給被征地村集體經濟組織以供參考。被征地村集體經濟組織在經營留用地時，應視自身情況，選擇合適的經營模式，在采用自主開發模式時，應形成既有內部監督機制，又有效率的集體經濟組織形式。
·關于實施留地安置政策的法律環境
是指規劃部門根據城市規劃所規定該宗地塊的用地性質是用于建設商業用房屋，出讓后用地的使用年限為40年。
2、工業用地
是指獨立設置的工廠、車間、手工業作坊、建筑安裝的生產場地、排渣（灰）場地等用地。
商業用地與工業用的區別，工業用地通過劃拔方式取得，而商業用地采取拍賣、招標的方式取得。綜合用地是指科研、寫字樓、會展、文體衛生等用地，并沒包括同一宗土地中既有商業又有普通住宅的情況。
3、地價不同
一般情況下，工業用土地價格低于商業用地價格。
4、使用權年限不同
根據我國《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：工業用地50年，商業、旅游、娛樂用地40年。
5、土地使用性質不同
國家規定不允許違反用土性質使用土地，即不允許在工業用地上從事商業活動。
6、區位不同
關鍵詞：土地；評估；機會成本
不同時期對土地的評估體系都是不同的，隨著改革開放的發展，對土地的需求越來越高，因而就要求加強對土地的管理方法，針對這一現象，很多對土地管理的方法相繼出臺，雖然在一定程度上有所創新，但是沒有得到根本性的發展，并沒有解決土地在評估體系中的根本問題。
1 運用機會成本法進行土地估價的動因
隨著社會的不斷發展很多土地的使用是屬于公益性質的，這一部分的土地沒有收益，只是為了適應社會的不斷發展，而往往在這部分用地中就忽視了對土地的評估，特別是在體育館等設施的建筑上，國家在進行投資建設后就不注重對其進行后期的維護管理，僅僅是劃分出土地給予資金進行建設，在經營的過程中很少的收益來自于土地，還有的就是在醫院和學校的建設用地上，也面臨著同樣的問題，這些都是沒有嚴格的土地管理體系造成的，在進行收益的過程中沒有嚴格的評估界線，在面對收益的問題上往往忽略了土地的自身收益，而相關部門也很少有關于這方面的管理規定。
為了解決這一現象就必須通過制定相關的管理體系來進行有效評估，評估體系的建立不僅使得土地資源得以有效利用，還完善了相關的評估體系，在機會成本概念的推動下對公共用地進行評估。
2 機會成本是經濟學中一個重要的概念
機會成本主要是指生產者放棄相同生產要素的經濟利益，通過其他的生產途徑獲得更高收入的方法。其落腳點主要是經濟資源的稀缺性，而土地資源本身就屬于一種稀缺性的資源，它是不可再生的。為了實現社會的可持續發展，在對土地資源進行開發時就要合理地對相關的制度進行規劃，立足于長遠的利益，不要根據眼前的需求對土地資源進行無限制的開發利用，這樣就犧牲了土地的真正價值。
為了改變這一現象，我們可以根據機會成本的方法對土地資源進行評估，把土地本身產生的經濟利益作為開發土地資源的首要因素，比如在引進資源的過程中，一定要注意其長遠的利益，雖然有的企業在短時間內可以帶來可觀的經濟利益，但是其對環境造成污染嚴重，大大降低了土地的使用價值，這種對土地的評估方式就是不合理的，沒有把土地的自身利益放在首要位置，因此，在按照機會成本的方法對土地進行評估時，要注意選擇最佳的發展方式，首先不要對土地資源造成損失，其次是帶來應有的經濟利益，進而使得土地的經濟利益得以實現。
3 機會成本法適用范圍和應用關鍵
3.1 在發展速度飛快的當今社會，機會成本的方法有著很好的發展前景，通過機會成本的方法對土地進行評估，可以有效地發揮土地資源的作用，由于經濟的發展對土地資源需求的不斷擴大，使得我國的土地資源市場化的標準逐漸提高，每一個擁有土地使用權的人們都希望最大限度的獲得經濟利益，因此對土地進行合理地規劃就顯得尤為重要，通過是事先確定好土地的用途，然后對土地資源進行合理地規劃，進而使得土地資源得以有效利用。
3.2 機會成本法適用的范圍由于土地具有用途的多樣性
不同的利用方式能為權利人帶來不同的收益量。且土地權利人都期望從其所占有的土地上獲得更多的收益，并以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據所以對土地進行估價時，就不應該受現實的使用狀況的限制，而應該對何種情況下才能最有效使用作出正確的判斷通常來說。公共建筑用地是出于公益的目的而設，不以營利為目的。沒有或者很少有收益，所以可以認為這種利用方式在經濟上并沒有達到最有效利用，因此可以采用機會成本法的思路來進行土地價格的評估。理論上講。城市內的土地應該處于最有效使用狀態。
3.3 運用機會成本法評估公益用地的關鍵
運用機會成本法進行評估的關鍵就是土地的最適宜用途和最有效利用方式和確定由于公益用地不具有營利的目的，其價值只體現在公益服務方面。所以一般來說這種利用方式和用途的收益不是最佳的前面已經說過。公共建筑用地的機會成本價格并不是以最高收益用途為前提的，而是最適宜用途，我們認為最適宜用途的確定應從以下幾點考慮。首先考察待估宗地周圍的用地情況，包括用途，收益等：其次考察待估宗地所處的自然環境和人文環境：最后考察待估宗地本身的條件，包括面積。
4 討論
4.1 關于公共建筑用地是否為最佳利用狀態有人認為公共建筑用地雖然不以盈利為目的，沒有收益。但是這類用地所產生的是社會效益，因此不能說他沒有達到最有效利用。我們當然不能單純的以經濟收益作為土地是否達到最有效利用方式的判斷標準，但是現在對于土地的社會效益，生態效益等的量化還沒有很好的方法，也找不到評價土地最有效利用的其它方法。所以文中說公共建筑用地不是最有效利用方式只是在當前情況下的暫時的考慮也許以后人們會有辦法測定土地利用的綜合效益。也許以后會有更好的辦法來針對公共建筑用地的價格評估。
4.2 用途轉換的問題有人認為就算公共建筑用地不是最有效利用方式。但是這類用地也不能都轉換成能產生較高經濟效益的用途個人的土地利用目標是實現經濟利益最大化。而政府的土地利用目標則是實現經濟效益，社會效益和生態效益的最大化，為了實現這一目標政府不會允許為了個人的經濟利益而破壞土地利用結構的平衡和社會的福利水平。并且一個城市的土地需要多種利用類型，公共建筑用地是人們生活中不可缺少的，所以土地用途不會都轉向具有較高經濟利益的類型如果規劃條件允許并且有關部門批準公共建筑用地用途的轉換，那么就可以轉換用途。運用機會成本法思路來做就不存在較大的問題：如果規劃條件不允許轉換土地用途，機會成本法思路下的公共建筑用地土地價格就只是一種潛價格。
結束語
機會成本法并不是一種新的土地估價方法。而是一種估價的新思路。在應用機會成本法時確定了最適宜用途和最有效利用方式之后，還是要用市場比較法，收益還原法等這些基本的估價方法來做。本文對于機會成本法只進行了比較粗淺的研究。其實這種估價思路還有許多值得深入探討研究的問題，如最適宜用途的確定問題，適用范圍的研究以及在估價實務中具體的應用等等。
參考文獻
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一、指導思想
以科學發展觀為指導，認真貫徹國家最嚴格的土地管理制度，全面清理未批先用、批而不用、擅自改變土地用途等土地違法違規行為，堅決查處重大違法違規案件，進一步鞏固土地執法“百日行動”成果，確保國家土地法律法規的貫徹執行，保障我鎮經濟社會平穩較快發展。
二、基本原則
1、自查為主。這次專項行動實行上下聯動、自查為主。專項行動的基礎是自查自糾，領導小組對專項行動進行督查和指導。
2、突出重點。這次專項行動主要通過對新增建設用地的清理，全面摸清擅自改變土地用途項目用地和批而未用土地，重點查處未批先用等土地違法違規案件。
3、重在整改。針對存在的問題，立足于從管理上查找原因，舉一反三，及時糾正，認真整改。建立健全管理制度，加強監督，規范管理。
4、區別對待。對專項行動中發現的問題，已經依法嚴肅處理的不再處理。各村、各單位不主動自查自糾，通過土地執發專項行動領導小組抽查或群眾舉報發現的，依法從嚴查處。
三、主要任務和工作目標
1、各類新增建設用地的清理。主要是清理年月日至年7月31日期間新增建設用地的情況，摸清未批先用，非法批地等情況。
2、土地批而未用的清理。主要清理年月日以來經依法批準的集鎮建設用地，摸清土地批而未征、征而未供、供而未建、建而未用、用而未盡和土地粗放經營等情況。
3、擅自改變土地用途項目用地的清理。主要清理轄區內經營性用地情況，特別是摸清單獨選址工業項目用地擅自改變用途進行房地產開發等經營性用地的情況。
4、查處未批先用等土地違法違紀案件。對清理出來的土地違法違規案件進行查處，特別是要嚴肅查處未批先用、非法批地、擅自改變工業用地性質進行房地產或其他經營性用地開發，以及嚴重侵害背征地農民合法權益的案件。
四、工作方法和步驟
（一）組織方式
成立全鎮土地執法專項行動小組，領導小組下設辦公室，辦公室設在國土資源所，負責日常工作聯絡和協調。
（二）執法專項行動分三個階段進行
1、自查清理階段（9月6日至9月14日）各村對轄區內各類建設用地情況進行全面清理后，分門別類進行梳理，逐宗登記造冊，并及時將自查情況匯總后上報鎮土地執法專項行動領導小組辦公室。
2、整改處理階段（9月15日至10月15日）。各村、各單位針對自查清理出的問題，制定切實可行的整改措施，做到邊整邊改。對征而未供、供而未建、建而未用、用而未盡和土地粗放經營的，要及時盤活和利用；對未批先用、擅自改變土地用途等違法違規行為，要依法依規予以查處。整改處理情況要形成工作總結報告送鎮土地執法專項行動領導小組辦公室。
關鍵詞 養老地產 國有出讓土地 劃撥土地 集體建設用地。
養老地產是養老的社會主題和地產的商業主題相結合的商品，一般也稱作老年住宅，它是老年化商品經濟時代的產物。隨著社會老年人口的增多和經濟水平的發展，使得養老地產這種獨特的房地產產品日益成為人們關注的焦點。現階段中國房地產企業、保險公司等民營資本大量注入養老地產領域的開發建設，而其中對于企業前期資金投入影響最為重大的、決定養老地產項目商業模式和融資前景的因素就是養老地產的用地性質。
一、養老地產的開發模式。
（一）公營非營利性養老機構。
公建公營養老院規模相對較小，基本在 2 萬平方米以下，絕大多數位于城市中心區，依托成熟地段的商業、醫療配套，以小規模開發及政府適當財政補助。
（二）公建民營非營利性養老機構。
公建民營養老院規模也控制在 2 萬平方米以下，絕大多數位于市中心，一般沒有自身的大型配套，依賴市中心的商業及醫療設施。主要表現為承租政府的樓宇物業，經營養老機構。
（三）民建民營非營利性養老機構。
民建民營的非營利性養老機構主要分為兩類：家庭式養老機構和老年公寓式養老地產項目。
（四）民建民營營利性養老地產項目。
民建民營的營利性養老地產也分為兩大類：單一養老主題的大型養老地產項目和結合住宅等開發的組團式養老地產項目。
二、養老地產的經營模式。
（一）銷售模式。
擁有產權的養老地產，盈利模式接近普通住宅開發，以銷售收入為主要資金回籠渠道。
（二）租賃模式。
1.銷售長期使用權模式。
在項目存在不能進行產權銷售的實際條件下，采取轉讓固定年限使用權的盈利模式也是資金快速回籠和項目運營的理想模式之一，在固定年限內，使用權在使用權人死亡后，可以由與死者的有能力提供使用費的近親屬繼續使用，但應重新簽訂使用合同，所有權人也可以調整使用權人。
2.會員制模式。
根據中國傳統的消費習慣和置業慣性，增加了記名會員制盈利模式，在交納一定數額的抵押金購得會員卡，每月交納一定的管理費的基礎上，記名會員卡可以繼承和轉讓。
3.押金模式。
繳納一定金額的押金后，每月支付一定比例的護理費用。押金分月償還或到期償還。這類盈利模式與租賃經營類似，但押金的設置在項目運營前期形成了大額資金的流入，有利于緩解租賃經營的高昂開發成本和財務成本。
4.設施使用費模式。
在不涉及產權的情況下，繳納一定金額的設施使用費獲得入住資格，金額不高，對消費者會產生心理障礙，也無法緩解資金壓力，因此這種形式目前逐漸被會員制所替代。
三、養老地產用地性質法律分析。
（一）非營利性養老地產用地性質——劃撥土地或者集體建設用地。
運用前三類開發方式開發的養老地產，屬于以政府為主要推動力量完成的公益性質的養老機構，在用地性質上一般采用劃撥土地或者集體建設用地。雖然老年住區的建筑用途是住宅類別，但非營利性的老年住區從性質上具有福利性和公益性，應當屬于“公共管理與公共服務用地”中的“醫衛慈善用地”。
（二）營利性養老地產用地性質——出讓土地、劃撥土地或者集體建設用地。
營利性養老地產主要指養老地產開發方式的第四種，由大型地產公司、保險公司等民間資本為主導開發的以盈利為根本目的的養老機構。
根據公益性所占比例的不同，養老地產的用地性質也存在差異。
1.完全市場行為。
此類型養老地產以中高檔的養老住宅和老年公寓居多，經營方式上沒有限制。土地性質是國有出讓土地。但在用地性質上出現了混亂。現有大型養老地產項目的用地性質有商業用地、住宅用地和綜合用地三大類。由于用地性質的不同，導致養老地產的后期經營出現了諸多問題：
（1）住宅性質的用地問題：以北京太陽城為例，在其開發過程中，資金的融資難度是制約其快速盈利的主要障礙，政府認為其是住宅開發項目，沒有任何政策扶持；銀行認為其是養老項目，沒有成熟的項目運營現金流，無法測算收益，存在風險，無法對其提供貸款。導致太陽城只能通過自有資金，分組團開發，10 年時間才達成盈利。
（2）商業和綜合用地性質的用地問題：商業用地和綜合用地的使用年限分別為 40 年和 50 年，照比住宅用地的 70 年差距甚大。而且《物權法》第 149 條規定：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。所以可見對于商業用地和綜合類用地使用年限屆滿后的自動續期問題法律規定模糊。另外一個不利因素是商業用地和綜合類用地的日常生活成本很高，水電費等均按照工商業計價，變相抬高了老年人的生活成本。
2.準市場的行為。
此類型可類比公租房，具有一定的公益性，如果單純采用國有土地出讓的方式獲得土地勢必會抬高養老地產的價格，使得公益性無法得到保障。針對此類養老地產，可以采用協議出讓、劃撥土地和使用集體建設用地等多種方式。在經營模式上，由于不具有完全產權，只能以出租的方式獲得收益。
（1）協議出讓方式。土地價格相對低廉，但這類土地開發的項目絕大多數無完整物業產權，因此物業不能對外出售，只能依靠收取會費、銷售長期租賃權等形式獲得項目收入，存在資金回收政策風險大、市場接受程度低等情況。
上海親和源在開發初始得到了上海南匯區政府提供的 50 年產權的公建配套用地，土地獲得方式是協議出讓，用地性質是工業用地，產權 50 年。《協議出讓國有土地使用權規定》（2003）第十六條規定以協議出讓方式取得國有土地使用權的土地使用者，需要將土地使用權出讓合同約定的土地用途改變為商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用途的，應當取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃部門的同意，以變更時的土地市場價格補交相應的土地使用權出讓金，并依法辦理土地使用權變更登記手續。
上海親和源為了規避因拿地方式導致的對于房產銷售的限制而采取了本文在經營模式中論述的會員制模式。但由于產權歸親和源開發商所有，所以當開發商資不抵債時，根據最高人民法院《關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第 66條關于“抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力”的規定，銀行有權根據已辦理登記的不動產抵押權拍賣親和源的土地和建筑設施。所以，上海親和源的會員制模式實質上是一種單方面出售房屋使用權的行為，具有相當的法律風險。
（2）劃撥用地方式。此類型土地的獲得方式為設置為非營利性養老機構后取得社會福利用地。劃撥用地沒有土地成本，但政府對其局限非常大，包括在產品設計和項目運營方式。且項目無法進行商業化操作，外部資金無法進入，內部資金無法退出。
杭州金色年華老年公寓項目是民營公助的典型代表。先期只支付了政府拆遷、補償等土地取得費用，后期為了銷售物業長期租賃權，向政府補交土地出讓金，但也只獲得大產權證，無法進行銷售。這是因為國土資源部、監察部《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》規定，用于房地產開發等經營性用地，如需改變劃撥土地的用途，必須由政府依法收購或者收回土地使用權后采用招標拍賣掛牌的方式供應和確定開發單位。
（3）集體建設用地。在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉鎮政府頒發。鄉鎮政府發證的所謂小產權房產，實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。
頤福居·尊長園地塊原為集體建設用地，被廣州頤德投資管理有限公司租賃改造為養老地產項目。由于一般入住者沒有產權，所以其購買的只是使用權。根據《中華人民共和國合同法》第二百一十四條第一條規定：租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。
四、基于法律角度的養老地產用地低風險發展方向。
（一）政府推出的養老地產專用地。
2013 年 2 月，一宗規劃性質為 R2 二類居住用地、C53 休療養用地的經營性地塊成交。該地塊是首宗規劃為居住、休療養性質的地塊，它以招標形式出讓，略低于同期該區域成交的另一宗居住旅游用地。
2013 年 4 月初，北京（樓盤）市國土局公布了 2013 年度國有建設用地供應計劃。首次單列養老設施用地計劃指標，今年的養老設施用地為 100 公頃。除北京制定的首份養老地產用地計劃外，其他城市如上海（樓盤）、深圳（樓盤）、廣州（樓盤）、成都等地也提出預留養老用地的相關計劃。
以上信息均說明政府在加快養老地產的用地規劃進程，而營利性養老地產的用地風險最低最有保障的就是獲得政府推出的養老地產專用地。
（二）原有住宅改造。
在上文的分析中可得出通過劃撥、協議方式獲得的土地，在很大程度上受到政府的很大限制，無法完成市場化操作。所以在土地獲取途徑上，走市場化渠道是更為明智的選擇。但完全的市場化道路必將導致開發成本大幅增高，壓縮了利潤空間，所以可以選擇借鑒國外的養老地產開發模式——對現有的樓房進行改造，使之適合老年人的居住，用最小的成本獲得開發養老住宅的功能和效用。
（三）尋找合適的商業用地，售后回租。
這一用地開發模式是借鑒酒店式公寓的經營管理模式。由于完全的市場化道路導致開發成本大幅過高，增加了營利性老年地產的投資風險，而老人多超過 60 周歲，無法進行銀行貸款，所以筆者建議采用售后回租的方式進行前期投資風險規避。商業用地不會受到當下限購政策的影響，不會因為房屋所有權和使用權分離而導致所有者無房可住。而所謂的合適的商業用地是指要考慮到老年人對于醫療、環境、交通等特殊需要，這是有別于一般酒店式公寓的地方。
參考文獻：
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