時間：2023-10-09 10:59:46
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房產資金托管，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
現在全國的存量房交易資金監管模式較多，監管主體和托管形式不一。從監管主體來看，主要有三種，即房產管理部門、專業中介機構和銀行。從監管的形式來看，主要有自愿監管和強制監管兩種。從監管的資金構成情況來看，主要有部分資金監管和全額資金監管兩種模式。
從監管的效果和監管拓展情況來看，比較成功的主要是兩種模式，以天津市為代表的成立專門的監管機構為主體的監管模式和以蘇州市為代表的房產登記部門為監管主體的監管模式。
二、存量房交易資金監管新模式
（一）監管原則
1.宗旨便民，服務高效。新的資金監管模式不僅是為了防止中介機構挪用客戶資金，更是為打造一個交易誠信平臺，減少交易雙方在交易過程中的后顧之憂，所以該項工作已經不再是原來意義上的監管，更多的是體現一種全新的服務。資金監管服務旨在以不較大改變買賣雙方交易方式、不增加交易雙方經濟負擔為原則。
2.自愿原則。主要體現為四個方面：一是商業銀行自愿選擇是否參與；二是交易雙方自愿選擇是否托管；三是經紀機構自愿選擇是否參與；四是交易雙方自愿選擇托管資金組成部分。
（二）監管新模式
1.政府監管，銀行托管。房管部門或專門監管機構接受政府委托，開發資金監管平臺，同各商業銀行進行聯網，實時監控各商業銀行的托管專戶和托管子賬戶，對整個資金監管服務進行全程監控。
2.錢隨房走，房隨錢走。為保證托管資金的安全和銀行利益，通過資金監管平臺和房屋登記機構的登記系統進行實時對接，在系統中設置各環節的邏輯關系。由系統自動控制各流程，資金的存入、劃付和劃轉以流程的環節作為前提，流程環節的流轉以資金存入、劃付和劃轉為前提，形成了流程環節和資金流轉互為前提的唯一途徑。一旦簽訂資金監管協議，以合同的方式確保流程的有效運轉，任何人不得對流程進行干擾，確保資金的安全，也確保了各商業銀行的利益。
3.一手交房，一手交錢。房屋權屬證書領取的情況下，交易雙方真正具備交房條件，買方取得房屋所有權證，房屋登記機構通知托管銀行將托管資金及時劃轉給賣方。在實際操作過程中，經紀機構也可以通過登記機構的托管系統平臺進行本經紀機構托管案例的查詢。如果某一案例的交易登記流程已經進入“繕證”環節，也就意味著托管銀行已經將賣方的原貸款償還，買方的按揭貸款也已經發放。該條件下，交易雙方即可以提前辦理交房手續。
三、資金監管服務模式還應考慮的問題
（一）利息問題
在現有資金監管服務模式下，商業銀行作為托管人，并且以銀行的內部賬戶作為托管專戶。托管專戶的性質決定其賬戶為內部權益類賬戶，而不是負債類賬戶，所以不能計提利息。那么，由此產生了兩個問題：1.作為賣方來說，原來可以直接收取的房款，因為納入資金監管服務，損失了該筆資金利息收入；2.作為托管銀行來說，雖然不用支付托管資金的利息，但專戶性質決定了其同樣不能作為存款指標來考核，怎樣提高各商業銀行的積極性，這都是需要解決的問題。
（二）還貸問題
1、簽合同：買房者在通過房產中介、或是自己找到房源，并與賣房著溝通好二手房的價格及特定事項之后，就可以簽訂“存量房買賣合同”、及“定金協議”，這時賣房者會收取一部分的定金。這里要注意，在簽訂合同時，房產證上的產權人必須都到場，并帶上身份證及房產證。
2、審核環節：在審核環節中，看購房者是否有購房資格，這是需要特別注意的，若是沒有提前審核，到后期出現無購買資格的話，會變得畢竟麻煩。而賣房子需要對房屋進行核對，務必保證房產證上的產權清晰，并且不存在任何抵押的情況。
3、網簽：有些地方在進行二手房買賣時，會強制性要求進行網上簽約，這主要是為了防止出現“一房二賣”的想象，這對購房者帶來了很好的保障。一旦網上簽約成功之后，該房源就會被記錄，無法在進行第二次出售了，也讓整個房產交易變得更透徹。
4、資金監管：在購買二手房時，需要將購房資金交給銀行進行托管，等到交易完成時，在將資金達到對方的賬戶中。具體操作流程如下，賣房者先在銀行開個賬戶，然后由購房者將購房資金打入該賬號，再由銀行進行凍結，等到房子交易完成之后，銀行在將其解凍。
5、繳稅過戶：二手房在進行交易期間，會產生稅費，這時必須由買、賣雙方到地稅局進行稅費的交付。在進行產權的轉移，即將房產從賣房者中轉移到買房者中。這樣，整個二手房買賣就算完成了。
6、領房屋產權證書：在二手房過戶完成之后，買房者就稱為該房子的產權人，就可以帶上本人的身份證去領取產權證書了，這樣房子就是屬于買房者本人了。
全款購買二手房流程是什么就先介紹到這里了，在購買二手房過程中，切記清楚每一個環節，以免后期給自己帶來不必要的麻煩。
（來源：文章屋網 ）
在當前鐵路大建設時期，以鐵道部和省市地方政府為主合資建設鐵路已成為主要模式。這一模式不僅使鐵路建設能更好地融合地方經濟發展大局，更為大規模鐵路建設提供必要的資金保證。該模式在實踐中基本實現了初衷，形成了一些有益的經驗，但也產生了一些問題需要進一步改進和完善。
一、合資鐵路和合資鐵路委托運營管理
1、合資鐵路指鐵道部與其他部委、地方政府、企業或其他投資者合資建設和經營的鐵路。合資鐵路起步于20世紀80年代初，初衷是調動地方和企業投資鐵路的積極性，解決鐵路建設資金短缺問題，加快鐵路和地方經濟發展。20世紀90年代以來，合資鐵路對鐵路路網增長的貢獻率超過了國鐵，成為實現鐵路路網發展的主要因素。它對于調動和發揮各方面積極性，多渠道籌集資金，加快鐵路和地方經濟發展，具有重要的意義。
2、合資鐵路委托運營管理是把合資鐵路的運輸資產經營與運輸生產經營相分離，即合資鐵路公司負責運輸資產的專業化經營，運輸生產業務委托給鐵路局專業化經營，實行經營管理目標責任制。具體操作中一般在合資鐵路建成后，由相關合資鐵路公司和相關鐵路局簽訂委托運輸管理協議，確定委托運輸管理的范圍、內容、雙方權責，規定收入、費用發生和結算方式，劃分安全管理責任以及雙方履責期間勞動用工、土地管理和知識產權等有關事項。
二、實行合資鐵路委托管理的必要性
目前，相當一部分合資鐵路公司和鐵路局在嚴格執行國家、鐵道部有關鐵路運輸管理等法律法規和規章制度的前提下，本著平等自愿、互利共贏的原則，就有關委托運輸管理事宜簽訂協議。之所以實行委托管理，主要出于以下因素：
1、是運輸調度集中統一指揮的需要。出于行業特點，合資鐵路只有納入整個全國鐵路網才能實現功能發揮最大化，只有將其納入運輸調度集中統一指揮才能防止運輸混亂。
2、是鐵路行業專業管理的需要。鐵路運輸各個工種都有其專業性的特點，對合資鐵路實行委托運輸管理可以充分發揮國鐵在鐵路運輸專業管理方面的優勢，減少不必要的損失。
3、是實現鐵路運輸安全的需要。我國國鐵經過多年實踐，對于鐵路運輸安全管理已經形成了一整套行之有效的管理模式，通過實行委托管理可以使運輸安全處于有序可控狀態。
4、是充分利用市場機制配置運輸資源，降低運營成本的需要。5、是提高效率、效益的需要。實行委托管理可以充分利用鐵路局人力資源，使合資鐵路減少投入，精簡機構，降低成本，提高效益。
三、當前合資鐵路委托管理中存在的問題
1、簽訂的委托管理協議存在不足
（1）協議形成機制有待優化。在協議制定過程中，一方面合資鐵路的股東各方應充分參與，集中體現各方的共同意愿，消除在今后管理過程中可能帶來的矛盾和弊端。另一方面合資鐵路公司和鐵路局雙方雖然法律地位平等，雙方不存在行政隸屬。但在現有鐵路政企不分的管理體制下，合資鐵路公司的法律主體地位往往無法充分體現，也使委托管理協議簽訂帶有濃厚的行政色彩。
（2）協議的內容有待細化和明確。現有協議基本套用一個模板，內容大同小異，未能充分體現各家合資鐵路公司的具體差異。總協議項下的具體項目協議條款還有待進一步具體細化和明確。
（3）協議的落實有待進一步加強。在實際履行中，部分協議條款未能得到完全履行。引起合資鐵路公司及其地方股東的不滿。
2、委托管理工作機制有待進一步規范
（1）思想認識有差距。在實際委托管理工作中，相當一部分受托站段沒有工作積極性。現在國鐵站段仍然實行的是收支兩條線，受托站段認為：多管事了，但上級撥給的成本費用沒有增加或增加的根本不夠；對合資鐵路公司的性質，對全委托管理的模式理解不盡相同；委托管理過程中存在只要權利不要義務，只要安全不要效益的情況，有的甚至抱著“有沒有運量無所謂”、“沒運量更安全”的態度。部分受托單位不能達到職工配置標準，不同程度存在專業性培訓不足，相關的業務水平和工作能力難以適應崗位要求。
（2）設備維護不及時。個別受托單位對合資鐵路設備的維修保養未能按國鐵的標準進行作業，減少人力物力的投入，有的設備發生故障后，受托單位要么要求委托單位增加維修費用，要么拖延維修時間，甚至停止使用。
（3）溝通協調不順暢。實行委托管理后，許多受托單位在向上級報告有關運輸生產、經營指標完成情況的同時未及時向委托公司提供。受托單位與合資鐵路公司之間在其他事務方面也有溝通協調不順暢的問題。
3、經營職能被弱化
在全委托管理模式下，運輸管理工作由各運輸站段承擔，但作為獨立法人企業及市場經營主體的合資鐵路公司，經營管理工作卻成了另一張皮，無形中被弱化了。一方面受托站段在接受上級考核時，在安全和效益兩者之間，受托站段更關心前者；另一方面，委托公司雖關心企業效益，卻缺乏具體抓手，相關工作無從開展。從而導致合資鐵路公司的經營工作受到冷落。部分合資鐵路公司與委托以前相比，甚至出現效益下滑。而由于委托管理協議未能對合資鐵路公司經營的各方面實現全覆蓋，也導致其在土地、房產等方面資產收益受到影響。
四、進一步改進和完善合資鐵路委托管理的思考
1、完善委托管理協議。簽訂以前充分協商，相關各方達成共識。完善協議內容，細化、明確具體標準和協議條款。簽訂之后充分履行。
2、突出委托單位的法人主體地位。受托單位應定期提交運輸收入數據，定期提交設備檢查報告。完善管理制度，控制大修、更新改造的費用支出。使合資鐵路公司及時掌握公司設備、資產狀況，充分發揮監督職能。
（一）物業管理工作
一是為了落實十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區物業管理的議案》，制定了《關于加強居民小區物業管理工作方案》。同時，起草了《沈陽市住宅物業管理規定》（討論稿）、《前期物業管理招投標辦法》等規范性文件和當局規章，并組織各相關單位和部門人員進行討論。
二是對我市普通住宅區的管理現狀、經營狀況和維修服務等進行了調研。調研后起草了《關于普通住宅區物業管理現狀的調查報告》，根據普通住宅區的實行情況，制定《住宅小區實行分級分類管理辦法》。
三是會同小區辦全力做好開展整頓和規范物業管理市場活動。目前已經全面完成了對530個物業管理企業的排查工作和700個住宅小區的拉網式檢查，并對發現的問題登記造冊，建立了整改檔案，待整改后逐一消號。
（二）直管公房管理工作
1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373萬元，其中：直管住宅實收1046萬元；機關團體用房租金實收166。6萬元；主輔分離房產租金實收107萬元；自行接收房產租金實收53。4萬元。
2、公房出售工作。截止5月底，共出售公有住宅27萬平方米，歸集售房款6066。6萬元。其中：出售直管房產16。2萬平方米，歸集購房款3662。8萬元；出售主輔分離房產7。3萬平方米，歸集售房款1605。7萬元；出售自行接收房產3。5萬平方米，歸集售房款798。1萬元。
3、房屋修繕工作。一是20**年2月份組織召開房屋修繕工作會議，明確20**年修繕工作的任務，即：一個確保、二個重點、三個計劃、四個率、五個提高。二是制定《20**年房產系統房屋修繕工程防水卷材及給排水管材招標工作方案》組織進行屋面防水卷材、給排水管材等大宗材料招標。
4、房產經營委托管理工作。年初，我處會同法規處及局法律顧問共同修訂了《委托管理合同》。從而進一步完善了直管公房委托經營體制，并在今年的房產管理工作會議上與各受托管理單位簽署了新合同。
（三）房屋安全管理工作
一是汛期前，做好了危險房屋的“三落實”工作。通過排查目前全市共有危險房屋387棟，建筑面積53，949平方米，1688戶；二是建立和完善防汛責任制度，制定汛期房屋防雨搶險工作方案并下發各區；三是組建好了防汛隊伍和防汛物資儲備工作。
（四）樓道整治工作
一是本著先試點，后推廣的原則，在平區進行了試點工作。并提出了完善樓道粉飾、設施功能試點工作意見。試點工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘書記的指示，于4月30日上午在和平區召開了樓道整治工作現場會。
二是制定了《沈陽市住宅樓道整治工作實施方案》、《樓道粉飾、設施功能完善技術質量標準實施意見》下發各區。同時加強工作調度，市一級辦公室抽調21名干部，分7組與各區進行了對接。市樓道整治辦公室印制《沈陽市住宅區樓道整治指導手冊》700余冊，下發各相關單位。
三是樓道整治工作已全面啟動實施，目前樓道整治工作全市開工量達到已近95%。已竣工4370棟、建筑面積1918。39萬平方米，竣工量達60%。
四是為確保樓道整治工作的整治成果，市樓道整治辦公室下發了《關于做好住宅樓道整治工程驗收及移交有關工作的通知》，要求樓道整治工程驗收合格后，各區樓道整治工作領導小組辦公室負責將工程及時移交給各街道辦事處，充分利用社區委員會優勢，做好群眾的教育引導工作，真正實現“人改變環境，環境改變人”的良性互動，為鞏固樓道整治成果打下堅實的群眾基礎。
（五）景觀街路、重點廣場周邊建筑物立面粉飾工作
一是組織專業人員，依據近年來我市粉飾工程的調查結果，對粉飾工程建筑面積造價進行了測算；二是組織人力對全市擬進行立面粉飾的17條景觀街路進行逐段、逐棟排查；三是由規劃部門提出了沈陽市主要街路建筑色彩規劃條件，在此基礎上我局組織有關設計單位提出了青年大街、東陵路等路段的初步設計方案。
二、下半年工作思路
（一）物業管理方面工作
1、出臺《沈陽市物業管理規定》
6月底《沈陽市住宅物業管理規定》（討論稿）可報市人大，力爭在9月份以當局規章的形式出臺，為解決我市物業管理中的具體問題提供操作性強的法律依據。
2、進一步規范物業管理活動，提高物業服務水平
一是加強物業管理招投標的監督和指導，全面推行前期物業管理招投標機制，創造公平、公正的競爭環境，促進物業管理的專業化、市場化和社會化。
二是建立物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案和準入、退出機制，強化對物業管理行為的監督。對不按《合同》進行管理服務的物業管理企業，在建立整改檔案的同時在媒體上予以公布，接受社會監督。
三是規范業主大會和業主委員會，積極引導業主正確行使權力和履行義務。爭取年底前出臺《關于加強組建業主大會、業主委員會工作的指導意見》，使這項關系到群眾利益、社區穩定的工作，更具規范性、操作性。
四是繼續抓好物業管理從業人員培訓工作。與建設部聯合開展物業管理從業人員培訓工作，全面提高從業人員素質，將專業性強、一專多能的復合型管理人才引入到物業管理企業中。
3、建立新型物業管理體制
將普通住宅區物業管理納入到社區建設中來，物業管理由街道辦事處、社區委員會、物業管理企業和業主“共治”。形成“業主自制管理、當局基層管理、物業管理”三位一體的新型服務平臺。對于暫時不具備物業管理條件的普通住宅區，按照屬地劃分給社區進行管理，充分發揮基層組織的作用。待具備物業管理條件后，再通過招投標的方式選聘物業管理企業。
第二條 本辦法所稱住宅小區，是指經過統一規劃、綜合開發、配套建設而形成的建筑面積在五萬平方米以上的城市居民住宅小區（以下簡稱住宅小區）。
第三條 本市行政區域內的住宅小區實行物業管理。
已入住居民、暫不具備條件的住宅小區，應搞好規劃，創造條件，并在市政府規定的期限內逐步實行物業管理。
第四條 成立住宅小區管理委員會（以下簡稱管委會），為社團法人組織。管委會由房屋所有人，承租人代表和街道辦事處等有關管理部門的代表組成，房屋所有人、承租人代表應不低于管委會組成人員的70％。管委會主任由區（市）人民政府指定的街道辦事處主任或副主任兼任。
管委會設辦公室，負責處理日常工作；涉及本住宅小區物業管理重大事項的，由管委會組成人員實行投票表決制度。
第五條 管委會的職責：
（一）貫徹國家、省和市有關規定和本辦法；
（二）負責接收按規定交付使用的住宅小區；
（三）通過招標、招聘等形式確定住宅小區物業管理單位并與其簽定《住宅小區管理承包合同》；
（四）對住宅小區物業管理單位的管理服務工作進行監督檢查并接受居民對物業管理單位的投訴；
（五）負責協調小區物業管理單位與各有關管理部門的工作關系；
（六）確定住宅小區內管理服務內容。
第六條 住宅小區的物業管理由物業管理單位實行專業化統一管理和綜合。
物業管理單位須按規定經資質審查和經工商行政管理部門審查并領取《營業執照》后，方可從事住宅小區物業管理。
物業管理單位是具備相應條件的企業法人。
第七條 有關管理部門、單位應將住宅小區內的下列事項委托物業管理單位納入管理范圍：
（一）公有房產、公有房產與私有房產毗連部分的維修管理；
（二）道路及其他公共場所的清掃保潔；
（三）綠地和綠地上的花草樹木及綠化設施的養護管理；
（四）集貿市場和其他商業網點的經營管理；
（五）部分供水、供熱、供（燃）氣、供電、照明、排水等市政公用設施的養護和維修；
（六）其他。
第八條 有關管理部門、單位將前條所列有關事項委托物業管理單位管理的，應與物業管理單位簽訂托管合同，明確雙方的管理權限和責任，托管合同期限應與《住宅小區管理承包合同》期限一致。對托管的事項，有關管理部門、單位不再直接進行管理，但有權進行監督檢查。
物業管理單位需改變其接受托管的設施的現狀或使用性質，應按規定經有關管理部門和單位批準。
第九條 物業管理單位對下列事項實行有償服務：
（一）為單位、居民代收垃圾、清掃樓道及道路，代收水、電、燃氣、供熱、有線電視、通訊等費用，治安保衛等公共服務；
（二）為單位、居民看管車輛、粉刷樓宇、維修樓內公共照明設施和水電設施等專項服務；
（三）為單位、居民代管房屋、車輛及維修室內水電設備、家用電器和提供其他日常生活服務等特約服務；
（四）單位和居民委托的其他服務項目。
第十條 經有關部門驗收合格的住宅小區，建設單位應在交付使用時，向負責接收的管委會提供以下檔案資料：
（一）小區規劃圖；
（二）竣工總平面圖；
（三）單位建筑及結構設備竣工圖；
（四）地下管網竣工圖；
（五）房屋分配方案；
（六）其他。
第十一條 住宅小區自移交之日起一年內，由開發建設單位負責保修，開發建設單位也可支付一定比例的保修金，由物業管理單位養護修繕。
第十二條 住宅小區開發建設單位應按住宅小區建設投資成本的一定比例，向城市建設主管部門繳納住宅小區管理基金，用于住宅小區的公共設施更新、大型設施（項目）的增改以及為其他已建住宅小區實行物業管理提供補助資金。其中管理基金的30％，委托金融機構一次性貼息貸款給物業管理單位作為流動資金合理使用。
第十三條 小區開發建設單位按規劃建設的專業管理用房和住宅總建筑面積0.5％的商業網點房，屬國有直管房產，應按民用住宅房屋租金標準，由管委會提供給物業管理單位使用和經營。任何單位、個人不得擅自改變其用途。
第十四條 有關管理部門或單位將本辦法第七條所列事項委托物業管理單位進行管理的，應支付委托管理費用；具體數額，由雙方商定。
對物業管理單位托管的房產，屬國有直管房產的，由房產管理部門定期向物業管理單位劃撥房租中的修繕費、管理費；屬單位自管房產的，由房租匯繳中心每月將房租中的修繕費、管理費劃撥小區物業管理單位；屬私有房屋的，由小區物業管理單位按規定收取公有部位的修繕管理費。
第十五條 物業管理單位按規定向小區內的單位和居民收取綜合服務費，用于小區內的公共服務項目支出。綜合服務費的收取標準，由管委會報物價部門審查批準。
物業管理單位為住宅小區內的單位和居民提供專項和特約等服務項目，收取相應的費用。
第十六條 住宅小區管理服務經費的收支情況，應接受物價部門和管委會的監督檢查。
第十七條 單位和居民入住小區前，須與物業管理單位簽訂小區入住合約；已入住小區未簽訂小區入住合約的，應與物業管理單位補簽小區入住合約。
第十八條 入住小區的單位和居民須遵守以下規定：
（一）不得擅自改變房屋的使用性質、結構、外形及色調整；不得擅自改裝、拆除公有房屋原附屬設施；裝修房屋應符合有關規定。
（二）保持房屋及其他建筑物的完好、整潔和安全；禁止在公用院落、走廊、屋頂、樓梯內堆放雜物、砌煤池、建違法建筑；禁止在陽臺上砌墻和存放超重的物品。
（三）禁止隨意接引、拆除和損壞市政公用設施；不得擅自在住宅小區內占用和挖掘道路；禁止向下水道中亂扔雜物。
（四）愛護住宅小區內的綠地和花草樹木及綠化設施；嚴禁損壞、占用綠地。
（五）按規定的時間、地點存放垃圾；禁止亂倒垃圾、亂潑污水、亂扔瓜果皮核、紙屑；禁止在建筑物和構筑物上涂寫、刻劃、張貼；禁止飼養家禽、家畜；二樓以上陽臺圍欄上擺設花盆，必須采取固定保護措施，防止墜落傷人。
（六）嚴禁打架斗毆、酗酒滋事、賭博、傳播物品；禁止使用高音喇叭，使用組合音響不得影響相鄰關系；禁止存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品。
（七）不得在小區內隨意停放自行車和機動車輛；非經批準，禁止載重車進入住宅小區（通過住宅小區內的城市道路除外）。
（八）居民應按規定辦理戶口登記、變更、遷移手續；暫住人員，應按規定及時辦理暫住戶口登記手續。
（九）不得開辦污染小區環境的生產、加工型企業。
（十）居民利用家庭住所從事經營服務活動和單位、個人在住宅小區內的公共場地設點從事經營服務活動的，須征得物業管理單位的同意，并到有關管理部門辦理審批手續。禁止任何單位、個人在住宅小區內的公共場所和道路兩側亂設攤點。
（十一）其他有關事項。
第十九條 物業管理單位應根據小區管理服務的實際內容，建立健全小區管理的規章制度，制定住宅小區住戶手冊、住宅小區管理服務項目和標準等，方便居民，提高管理服務水平。
第二十條 管委會和物業管理單位任何一方違反《住宅小區管理承包合同》規定的，對方均有權依據合同規定，追究對方違約責任直至解除合同；造成損失的，責任方應依法予以賠償。
第二十一條 物業管理單位有違反行政管理法律、法規、規章行為，依法應予以處罰的，由有關行政管理部門予以處罰。
第二十二條 物業管理單位違反合約規定，未給住宅小區單位或居民提供相應服務或造成損失的，管委會有權責令其改正、履行合同、予以補償或賠償。
小區內的單位和居民違反合約規定或有其他違法行為，除由物業管理單位按合約的規定追究違約責任外，還可提請相應的行政管理部門依法予以處理。
第二十三條 當事人對行政處理決定不服的，可以依照《行政復議條例》和《中華人民共和國行政訴訟法》規定，申請復議和提起行政訴訟。
第二十四條 住宅小區管理的達標考評按照《全國文明住宅小區標準》、《全國文明住宅小區達標考評辦法》執行。
第二十五條 青島市城鄉建設委員會是本市物業管理的行政主管部門，負責對物業管理單位進行資質審查。本辦法具體執行中的問題，由青島市城鄉建設委員會負責解釋。
關鍵詞：P2P；網絡借貸
P2P模式主要依托于互聯網，作為中間方促成借款人和投資人進行交易的方式，資金借入人到期償還本金，資金借出人獲取利息收益，完全是線下民間小額借貸的線上表現。P2P借貸在我國具有非常良好的市場需求。一是因為傳統的金融體系已不能滿足人們對資金需求的日益膨脹，另外電子商務的快速發展及互聯網技術的日益完善也成就P2P行業的發展。在風險可控以及平臺與國內權威擔保合作擔保的情況下，P2P投資理財平臺門檻低、收益高并且穩定等特性。
一、純線上的網絡借貸
民間借貸的互聯網化―純線上的網絡借貸。純線上的模式運作，P2P網貸平臺身不參與借款，只是實施信息匹配、工具支持和服務等功能。民間借貸搬到互聯網上來運營的模式，是P2P網貸平臺最原始的運作模式，是我國P2P網貸借貸的雛形。純線上模式，意味著獲得客戶的渠道、信用風控、交易、放款等全部流程都在互聯網上完成。這一模式的“鼻祖”是美國的Lendingclub。較早在這個行業內的是拍拍貸。純信用無擔保的網絡借貸平臺，拍拍貸開始與“淘寶網”的競拍類似。不同的是，后者交易商品，競拍原則是“價高者得”，而前者交易借貸，競拍原則是“利低者得”。P2P網貸平臺負責審核借款人的真實身份、職業、動產、不動產、收入支出等個人信息，評定并公布其信用等級。同時，借貸網站開立第三方賬戶，用于放款人和借款人之間資金的中轉（即放款和還款）。P2P網貸平臺上的借貸無需擔保或抵押，投標前，放款人需存入投標資金到網站賬戶作為保證金。風險非常大。
1、前景發展岌岌可危
P2P網貸平臺只充當“牽線人”，披露信息，不擔保。目前國內這種模式的平臺已經很少。因為不提供資金擔保，極其容易出現逾期、提現困難等問題，很難讓投資者接受。目前拍拍貸是這種模式的孤獨堅守著，拍拍貸調用的是借款人的網絡社交圈數據，其認為網絡社區、用戶網上的朋友圈也是其信用等級系統的重要部分之一。有業內人士紛紛質疑，“拍拍貸這種模式到底還能夠走多遠”、“這種模式居然還在存活”。
2、大數據不夠，挑戰性大
美國P2P上市公司LendingClub采用的線上模式，借助的是美國完善的大數據信用體系。而我國信用體系建設遠不如美國，如宜人貸等平臺“十分鐘極速模式”據稱是通過大數據模型來信用審核借款人，這也引起業內人深度質疑。因為獲得個人或企業的征信數據對于P2P網貸公司來說是一大難題，目前信用環境下，暫時缺乏專業全面的信用評級機構，個人信用數據相對缺失和封閉，P2P平臺在個人信用借款領域的風險控制管理上面臨很大的挑戰。
總結來講，純線上模式的P2P網貸平臺的優勢在于規范透明、交易成本低，但其也存在著數據獲取難度大以及壞賬率高的缺陷，正是這種缺陷制約了純線上模式的快速發展。
二、線上+線下――中國本土化模型
目前大多數中國P2P網貸公司正在與Lending Club模式漸行漸遠，紛紛放棄獨立的、提供撮合服務的純線上第三方平臺模式，轉向為線上+線下結合、為借款人提供擔保或資金兜底保障的模式。
線上+線下相結合的模式，是指P2P網貸公司在線上主攻理財端，吸引出借人，并公開借款人的信息以及相關法律服務流程，線下強化風險控制、開發貸款端客戶，P2P網貸平臺自己或者聯合合作機構（如小貸公司）審核借款人的資信、還款能力。
現狀及發展前景評價：
1、無抵押+債權轉讓+擔保
用貸款由于無抵押無擔保，很多P2P網貸平臺主打小額、分散等特點，越來越多的P2P網貸平臺將線下獲得的債權進行拆分組合，打包為“固定收益類”理財計劃，線上銷售給理財投資者。在有些業內人士看來，這種模式像是一個資金池。透明度不高，開拓較為大膽，靠不斷增加的新規模稀釋壞賬率，風險控制能力一般。2015年將有更多平臺加入此類產品。
2、聯合并爭奪小貸公司等合作機構
優質債權端，不少P2P網貸平臺選擇找尋合作機構尋找借款人，如有利網聯合小貸公司、翼龍貸同城借貸O2O模式，還有P2P網貸公司與房地產中介、便利店等合作。但是終歸要談到風險問題，如果P2P網貸平臺自己沒有資產源，完全依靠合作機構，容易產生被牽制的后果。線上+線下的模式已經成為了絕大多數P2P網貸公司的選擇，是最被看好的一種模式，也將會是未來的主流模式。
三、擔保公司擔保模式
2014年，互聯網金融迎來分工監管，P2P網貸行業歸銀監會監管。監管層的意見是去“擔保”，因平臺自身擔保的模式遭到監管層的質疑。P2P網貸公司去自身擔保后，目前擔保主要有四種，一是引入第三方擔保，二是風險準備金擔保，三是抵押擔保，四是引入保險公司。
引入第三方擔保主要是擔保公司擔保，比如陸金所。擔保公司類型分為一般擔保公司擔保和融資性擔保公司擔保。一般擔保公司擔保的保障又分一般責任和連帶責任。總結就是很多P2P網貸平臺合作的都是一般擔保公司，而且一般責任擔保存在和不存在幾乎無差別。連帶責任擔保可以起到作用，但是市場上的連帶責任擔保不多。
融資性擔保比第三方擔保更上檔次。首先是注冊資金，融資性擔保要靠譜些，一般性擔保公司50萬以上即可。其次是融資性擔保公司受10倍杠桿限制，隨著P2P公司的規模上升，融資性擔保公司的可保規模也需要提升，例如P2P網貸平臺陸金所采用平安融資擔保（天津）有限公司提供擔保。平安融資擔保（天津）有限公司注冊資本2億元，即其擔保極限是20億元，據數據統計，陸金所貸款余額早就已經超過20億元，陸金所的擔保公司已經嚴重超出這個值，存在巨大風險。第三，目前國內融資性擔保公司也存在良莠不齊的情況，無論P2P公司還是投資者在鑒別優劣時也存在難度。第四，擔保模式存在費率問題，增加了P2P的交易環節和流程，也意味著交易的成本在增加，成本最終會轉嫁到借款人身上，舉例來說，如果一家P2P公司的風險程度是2%，但是融資性擔保公司費率可能達到5%。在實際費率收取中，這一比例甚至達到10%以上，這也是為什么陸金所的收益率很低的原因。
現狀及發展前景評價
去擔保的平臺如陸金所、紅嶺創投都在強調去擔保。2014年中國平安董事長馬明哲宣布逐步取消陸金所的擔保，將來要建立資產風險標準，用五星、四星、三星這種方式標注，供投資者作判斷和選擇。對于交易者，也會建立相似的信用標準。“擔保模式”的開山鼻祖――紅嶺創投也選擇“去擔保”，取消擔保公司的模式改由風險準備金模式。
四、風險準備金擔保
風險準備金模式，指的是P2P網貸平臺建立一個資金賬戶，當借貸出現逾期或違約時，網貸平臺會用資金賬戶里的資金來歸還投資人的資金，以此來保護投資人利益。但是這種模式的問題在于，一些P2P網貸平臺資金與風險準備金沒有實現根本上的分離，風險準備金極有可能被挪用，形同虛設。還有另外一個問題是，風險保障金的提取比例較小，不足以彌補P2P網貸投資人的虧損風險。
現狀及發展前景評價：
該模式會升級為銀行、第三方支付托管。風險準備金賬戶有被挪用的風險，很多平臺會和商業銀行合作，專用資金賬戶交給銀行托管。紅嶺創投是和平安銀行在風險備付金方面存管合作，人人貸與招商銀行在“風險備用金賬戶”托管合作。目前，與平安銀行合作的P2P平臺已超過20家；投哪網與交通銀行深圳分行簽訂了資金監管協議等。除了與銀行合作之外，P2P公司還選擇與一些第三方支付機構合作，與匯付天下合作的P2P平臺已超過100家。對于此類保障，第一，風險準備金額度本來就不高，僅是由銀行存管風險準備金，意義不大；另一方面，銀行明確表示，“不承擔資金來源及投資安全的審核責任，P2P平臺與基礎業務相對對方產生的經濟糾紛由貴公司自行協商解決，銀行不承擔任何責任”，那么引入銀行后，對分擔P2P平臺風險實際上作用不大；第三，目前與P2P網貸合作的招商銀行、平安銀行、交通銀行等，針對P2P網貸資金存管系統都未上線，模式還有待開發。
五、抵押擔保模式
2014年，P2P網貸平臺抵押擔保模式盛行。抵押擔保模式指的是借款人以房產、汽車等作為抵押來借款，如果發生逾期或者壞賬時，P2P網貸平臺和投資者有權處理抵押物來收回資金。
抵押貸無疑是最安全的，因為房地產無疑是最具保值價值的財產，其變現也相對容易，而且2015年初全國40多個城市取消限購，房地產行業依然是我國國民經濟增長的重要因素。房地產抵押的P2P網貸安全原因很簡單，房屋看得見摸得著，如果出現違約，可以通過各種渠道變賣房產減少損失。但是不足之處，就是萬一風險問題出現時，房屋處置過程就繁瑣，有些P2P平臺是房屋的二抵押、三抵押，在風險出現清償時，首次抵押是排在前面的。
現狀及發展前景評價：
房產抵押在傳統金融機構里也是最受認可的，大城市的房價穩定，變現也相對容易。在當前的中國，擁有一套大城市的房產本身就具有很高的保值增值的價值，并且容易變現，將一線城市的房產作為抵押物，是所有抵押物中最為安全有效的。P2P網貸平臺中，91金融旗下的91旺財就是專注于北京一線城市的房地產抵押貸，強調安全保障，模式相對安全，是安全平臺及模式的榜樣。抵押擔保的P2P網貸平臺做好抵押物的風控，尤其房產和車輛，投資者也需要注意相關細節，保障資金安全。
毫無無疑，目前市場上的P2P平臺已經到了讓人眼花繚亂的地步，可是并不是所有投資者都能像李華一樣找到財雨網這樣可靠可信的平臺。這就需要投資者提高警惕、擦亮眼睛，找到一個又有實力、又合規范的P2P平臺。而且隨著中國互聯網技術和金融的進步，中國未來P2P借貸一定會發展的更好，更好的服務于中國的經濟。
（作者單位：河北經貿大學）
參考文獻：
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[6]張玉梅.P2P小額網絡貸款模式研究[J].生產力研究.2010（12）
李女士想問：像他們這樣的情況，有什么好的理財方法？
財務分析
從家庭財務結構看，李女士的先生在科技企業工作，相應保障較為齊備，但李女士本人的收入偏少，又沒有失業保險。小孩4歲，需要預留專門的教育撫養費，并且數額將逐年上漲。整個家庭財務結構呈現為不規則三角形，丈夫是家庭運轉的主引擎。
從家庭財務收支看，雖然住房月供金額小于夫妻雙方月收入合計數的1/2，處在一個合理范圍內，而且家庭每月固定開支也相對節省，但是把二者相加，總金額就已經達到4800元上下，家庭當月所剩資金在1200元左右，占當月家庭收入的比例為20%。
銀行的5萬元存款如果作為房屋裝潢費用，家庭日常應急儲備資金的重擔就只能靠月結余的1200元，整個家庭的財務體系較為脆弱，應付大額資金需要的能力不強。
理財建議
首先，李女士家庭務必建立起月度收支賬目表，將當月的收入支出情況明細歸類分析，并且將其中可以節省的項目在次月減免。可以建議夫妻雙方申請兩張附屬類型的信用卡，多刷卡，少付現，由銀行幫助強制性記錄，并減少零錢的使用，積小錢，變大錢。
其次，小孩子的撫養、教育費用需要單列，建議設立一個小孩子的專門戶頭作為育兒賬戶，將每月結余中的200元存入賬戶中，并開通定活互轉功能，一年下來也可以多出不少利息。
家庭月結余中的1000元，也開通銀行賬戶定活互轉功能，作為家庭現金管理的“管家”。如果新房馬上要裝潢，可以先考慮借錢裝修，再考慮動用銀行存款，而且銀行存款不要一次性取完，按需取用，時刻保持家庭財務穩定。
家庭的銀行存款可以選擇使用基金公司的網上直銷中心，開通定期定額購買貨幣基金功能，省心省力，流動性好。在此基礎上，如果要進行投資，也以短期為宜，保持家庭必要的流動性儲備，應付應急需要。總之，該家庭以及其他大多數供房一族都應該掌握一個原則：家庭理財，還需一步一個腳印。
推薦產品及服務
房屋貸款為個人客戶提供的，以其房產為抵押，滿足其購房、裝修等需求的個人貸款。主要包括：房產按揭貸款和房產抵押貸款等。
買受人（乙方）
簽訂地點：
合同編號：
監制
合肥市房地產管理局
合肥市工商行政管理局
特 別 告 知
一、本合同由合肥市房地產管理局和合肥市工商行政管理局根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》等法律規定，制定的示范文本。
二、合同當事人自行達成交易或委托房地產經紀（中介）機構達成交易的存量房（二手房）買賣使用本合同。
三、合同內的空格由買賣雙方當事人商定后確定；【 】內容為并列的選擇項，可根據實際情況，劃√以示選定，劃X以示刪除。
四、存量房買賣是一項民事法律行為，涉及標的額較大、專業性較強、法律規范較多，雙方當事人訂立《存量房買賣合同》時，應注意以下問題：
（一）簽訂本合同前，出賣人應向買受人提交買賣存量房的有關登記資料（查閱證明）（__二手房購房合同）
（二）買賣的存量房已出租，出賣人應當在出售前三個月通知承租人，承租人在同等條件下有優先購買權。如承租人放棄優先購買權（出具書面材料），買受人購房后應繼續履行租賃合同，并與承租人到所在地房產管理部門（房產分局）簽訂租賃主體變更合同。
（三）買賣的存量房已抵押，出賣人應當先辦理他項權利注銷手續或出具抵押權人同意轉讓的書面證明。
（四）存量房安全條款是本合同的必要內容，買賣的存量房應能保持正常使用功能。買方對存量房安全有異議的，產權人應委托具有資質的房屋安全檢測機構進行鑒定。
（五）房屋權屬登記有共有人的，共有人應簽字蓋章。產權人在出售存量房之前，應與共有人（如配偶等）協商一致；出售后共有人再提出異議的，由原產權人承擔法律責任。
（六）已投入使用的存量房買賣，除存量房交接和權利轉移外，原有戶口等是否及時遷出會影響買受人的權益，當事人可在附件四中約定。
（七）存量房交接是出賣人按約定的日期和方式將存量房交付給買受人，買受人驗收和接受的過程；雙方當事人應在合同第三條明確交付和驗收日期，選擇交付的方式。
（八）買受人應在簽訂本合同之前，若需貸款的，應先到銀行或住房公積金中心咨詢貸款事宜。
五、通過經紀機構成交的存量房，當事人在簽訂本合同前應簽訂《房地產經紀合同》。
六、存量房交易資金托管賬戶如下：
承辦單位商行賬號工行賬號
產權監理處分中心
瑤海分中心
廬陽分中心
蜀山分中心
包河分中心（__二手房購房合同）
七、本合同示范文本可在合肥家園網站和產權監理處、瑤海房產分局、廬陽房產分局、蜀山房產分局、包河房產分局五個辦證分市場查閱。
關鍵詞：鐵路運輸 武廣高速鐵路 資產委托經營
隨著京津、武廣、鄭西等高速鐵路的陸續開通運營，我國已逐步進入高速鐵路的時代。根據高速鐵路的運營特點，結合客運專線公司經營管理實際，在實踐中不斷完善委托管理模式，發揮委管雙方現有運輸資源的互補優勢，匹配雙方責權利管理關系，對于夯實高速鐵路安全運營基礎，實現委管雙方合作互盈，提高高速鐵路運營效益具有重大的意義。
一、武廣高速鐵路和客運專線公司
（一）武廣高速鐵路
高速鐵路是指由在高速鐵路客運專線上運行的時速200-350公里高等級列車提供的、與列車上及車站的服務相配套的鐵路快速運營服務。其特點是：安全性可靠、旅行速度快、乘坐舒適、節能環保。
（二）武廣客專公司
武廣客運公司是獨立的市場主體，有法人財產權，公司總部設在武漢。在建設期客運公司是項目法人，項目建成后的高速鐵路客運專線是公司的主要資產。目前，武廣客專公司沒有運輸生產必備的人力資源、運輸生產組織體系和高等級列車。
二、武廣高速鐵路實行委托管理的必然
當前，武廣客專公司和相關鐵路局在充分尊重雙方合法權益的基礎上，按照鐵道部《關于新建合資鐵路委托運輸管理的指導意見》，本著自愿、公平、誠信、互利的原則，對高速鐵路實行委托管理是必然的。武廣高速鐵路實施委托管理，既符合國民經濟發展和客運公司經營發展的需要，又彌補了客專公司運輸生產要素的先天不足，實現了客專公司與鐵路局的運輸資源共享，也較好地協調了二者的同業競爭關系，發揮了資源互補優勢，實現了路網功能的優化和運輸規模效應。
三、武廣高鐵目前的委托管理模式和問題
目前，武廣高鐵委托管理模式即武廣高鐵的客運收入歸武廣客專公司所有，客專公司根據委托運輸生產管理協議向相關鐵路局支付委托費用，相關鐵路局根據委托協議，按照專業分工，根據高鐵的技術標準、管理標準和工作標準，分解委托運輸管理協議規定的工作事項并據此分配委托費用，組織相關站段開展委托運輸管理工作。在此模式下，客專公司承擔高鐵資產經營責任，自主償債，自負盈虧。受托鐵路局承擔高鐵運輸生產安全責任，受托組織運輸生產和安全管理。
武廣高鐵至去年12月26日開通以來，這種委托運輸生產模式，雖然對強化高鐵運輸安全，加速高鐵運營投產等方面起到了積極的作用，但在實施過程中也暴露出諸多問題。
委管雙方在高鐵運輸經營上的責權利不匹配、不對等。委管清算辦法不明確。委管實施行政色彩濃厚，客專公司經營效益難以保證。
四、武廣高鐵實行資產委托經營管理模式的探討
由于目前武廣客專公司既沒有運輸生產管理必備的人力資源，又沒有運輸生產組織體系，實質上來說，其實際只擁有武廣高鐵的資產所有權，而沒有與之相應的資產使用及維護的能力，因此僅僅將運輸生產委托給相關鐵路局來管理，并不能完全實現武廣高鐵龐大資產在經營管理上責權利的匹配性和有效性。因而需要更進一步，將武廣高鐵的所有運輸資產委托給更具有管理實力和能力的相關鐵路局來經營。即采用資產委托經營的模式。
（一）委托經營的涵義和原則
委托經營是指受托人接受委托人的委托，按照預先規定的合同，對委托對象進行經營管理的行為。
企業委托經營具有三大特征，即委托契約、所有者與利益分離、委托財產的獨立性。與之三大特征相對應，企業委托經營必須堅持三大原則：其一，預定契約原則。其二，委托自主性原則。其三，分開管理原則。
（二）武廣高鐵實施資產委托經營的意義
有利于委管雙方責權利的匹配和對等。有利于武廣高鐵運輸收入的增長和運輸成本的降低。有利于客專公司騰出精力，集中力量提高客專公司的財務籌劃能力，降低資金成本，并推進資本結構的改善。 有利于高速鐵路網的統籌規劃，形成高速鐵路的規模效應。有利于鐵路投融資體制的改革，吸引社會資金投入到中國高速鐵路的建設上來。
五、武廣高鐵實行資產委托經營管理應注意的問題
（一）客專公司最低資產報酬率的確定問題
實行資產委托經營管理，如何合理確定資產報酬率將是委管雙方協商談判的焦點問題。從目前武廣高鐵的情況來看，由于資產總額巨大，運營初期運輸收入又需要一個增長的過程，因此，受托鐵路局可能難以接受一個可以使客專公司收支平衡的資產報酬率。首先，應從扶持客專公司良好發展，吸引社會資金投入，改善資本結構考慮。其次，高速鐵路開通運營后，受托鐵路局騰出的運輸能力所產生的額外收益，在委管雙方確定資產報酬率時也應有所考慮。
（二）高速鐵路延伸服務開發的問題
高速鐵路的開通對拉動地方經濟產生著積極的作用。但高鐵公司如何在地方經濟的拉動發展中，謀求自身的合理收益，也是提高高速鐵路效益的重要途徑。因此，如何借鑒日本“新干線”高鐵運營的成功模式，通過發展高鐵延伸服務，包括發展高鐵車站廣告、餐營、百貨以及高鐵沿線房產開發等，來彌補高鐵運輸主業利潤率不高的問題，也是實行資產委托經營需要關注的事項。
（三）中國高速鐵路的品牌打造問題
從武廣高鐵旅客爭先在車廂時速牌顯示高鐵最高時速前的拍影留念中，不難看出“中國高鐵”這一代表中國鐵路以至于世界鐵路最高水平的品牌效應和強大的生命力，因此，共同打造“中國高鐵”的民族品牌，不僅是各客專公司和受托鐵路局的重要使命，也是彰顯中華民族強大創新力和生產力的重要平臺。這一品牌打造好了，不僅可以帶動高鐵客流的穩定提升，也可以提高高鐵延伸服務的水平和利潤，給受托鐵路局和各客專公司都帶來效益的持續增長。
參考文獻：
通山縣在推進縣域金融工程創新的具體實踐中，采取了一系列行之有效的措施。
（一）致力市場開拓驅動金融創新。
一是開拓權益融資領域。與武漢股權托管交易中心合作，開展股權登記托管和掛牌交易；推動企業與保薦機構簽約，達成新三板市場上市意向。二是嘗試電商融資服務。按照“政府推動、企業催動、市場促動”的思路，建設電商集聚區，培育電子商務龍頭企業。與武漢農畜產品交易所合作，建立通山農畜產品電子（網絡）交易市場，為縣內農畜企業和合作社提供網上銷售渠道。三是開展碳匯融資試點。立足碳匯資源豐富的縣情實際，與湖北碳排放權交易中心合作，在全省率先開展碳交易試點，為縣域經濟社會發展融資。
（二）致力主體培育支撐金融創新。
通過武漢股權托管交易中心的推薦會員機構，幫助縣內規模以上實體企業建立董事會制度和現代財務管理制度。引導各類資本成立貸款中介組織，支持企業開拓資本市場。成立行業聯合擔保公司，擔保融資總額達15.5億元。借力資產評估中介機構，對企業資產進行評估和核權劃股，以股權替代房產、機器設備、土地等有形資產，作質押融資。
（三）致力要素保障服務金融創新。
一是健全金融體系。通過出臺財政資金和稅收補助、開辟金融管理“綠色通道”等優惠政策，推進各類金融機構和融資中介機構在通山設立分支機構，金融機構總數達到45家。二是暢通市場信息。建立縣域金融工程網、企業信息庫，及時縣域金融信息和企業資本、產業資源運行現狀，服務企業融資，促成有需求的企業、項目與武漢資本市場交易平臺進行對接合作。三是優化信用環境。規范縣域信用秩序，推進“企業信用工程”、“農村信用工程”和“社區信用工程”建設，建立了覆蓋所有農戶和縣域企業的征信體系，優化了全縣金融生態環境。（五）致力多方合作共推金融創新。縣委、縣政府成立縣域金融工程推進領導小組，出臺金融機構支持縣域經濟發展獎勵辦法，組織政銀企對接活動，大力推進縣校合作，高校專家團隊先后30多次深入通山城鄉和項目企業建設一線，開展調研、座談、培訓等系列活動，為縣域金融創新提供了強有力的智力支持。
二、主要經驗：“四個堅持”
金融在縣域經濟發展當中處于什么樣的地位，如何謀劃縣域金融的發展，通山縣域金融工程積累了四個方面的經驗，可以總結為“四個堅持”。
（一）堅持金融領先發展戰略。
經濟發展，金融先行。通過杠桿效應，金融能夠盤活縣域資源；通過企業整合，金融可以幫助縣域壯大優勢產業；通過創新，金融能夠實現與實體經濟的深度融合。通山縣把發展金融業作為推動經濟社會發展的核心要素來抓，整合縣域金融資源和產業資源，集中財政資金，為企業進行增信，增強企業融資能力，發揮金融杠桿作用，擴大社會融資規模，金融對實體經濟支持、支撐作用顯著增強，縣域經濟發展明顯加快。
（二）堅持引資與引智相結合。
在實施縣域金融工程中，通山縣充分借助高校的智力資源，為金融創新發展進行頂層設計，讓象牙塔里的研究成果接上地氣。2012年初，武漢大學經管學院和通山縣政府簽訂了縣域金融工程試點工作戰略合作框架協議，武漢大學幫助通山縣制定了《通山縣域金融工程研究、設計與實施方案》，運用工程的系統性和結構化的思想，利用金融手段，促進產業與金融相互融合，實現共同發展。
（三）堅持調動金融機構積極性。
通山縣整合政府、金融、企業三方相關資源，找準結合點，發揮財政性資金“四兩撥千斤”的作用，調動金融機構的主動性和積極性，著力開展金融產品研究與創新，量身定制了一批金融創新產品，如助農貸、助保貸、助商貸、助貧貸、股權質押貸等產品，有力推動了銀行信貸規模連年實現歷史性突破。（四）堅持培育市場主體。企業是融資的主體。通山縣注重培育市場主體，推動一批企業進行股份制改造，提升企業品質，擴大有效需求。同時，引導企業轉變融資觀念，不同發展階段的企業嘗試在銀行貸款、民間借貸之外，通過多層次資本市場找到匹配的融資渠道。目前，通山縣在武漢股權托管交易中心掛牌14家企業，融資2.1億元，形成了“通山板塊”，對其他企業具有典型帶動作用。
三、借鑒推廣：“三個結合”
通山縣域金融工程試點對通山縣經濟發展起到了巨大的推動作用，學習借鑒通山經驗應抓好“三個結合”。
（一）抓好經驗借鑒與二次創造的結合。
推廣通山經驗，一方面要將其中帶有規律性的東西、精神內核提取出來，吸收進去，指導當地實踐。另一方面在吸收借鑒這些精髓的同時，還要結合當地的經濟發展特點和產業發展需求，不斷注入新的養分和血液，進行二次創造，在做好當地縣域金融工程總體方案、路線圖設計的同時，要根據縣域產業特色進行有益的創新實踐和改革，探索符合本地實際的縣域金融發展模式，讓通山經驗在本地發展壯大、開花結果。
（二）抓好間接融資與直接融資的結合。
破解縣域經濟融資難題，除了發揮傳統銀行體系的支持作用外，還要努力打造多層次、多業態的資本市場體系，抓好間接融資與直接融資的結合。一是發揮信貸融資的主渠道作用，提高縣域貸存比。要適應湖北省當前縣域經濟發展的需求，通過引導鼓勵全國性銀行機構開拓縣域市場，充分挖掘地方法人機構的信貸投放潛力等多種方式，加大信貸投放力度，提高縣域貸存比，讓資金更多地留在縣域用于當地。二是進一步拓展放大資本市場功能。縣域企業進入區域性資本市場為企業的發展提供了良好的平臺，掛牌企業可以通過股權質押的方式向銀行進行融資，可以通過發行債券的方式向金融市場融資，可以通過股權轉讓和增資擴股的方式吸引戰略投資者。這些資金的引入將為縣域企業發展注入活力。當前，重點是要積極創造條件，鼓勵企業到“新三板”和武漢股權托管交易中心掛牌。
（三）抓好主體培育和市場建設的結合。
【關鍵詞】高校 納稅籌劃 融資項目 稅負
【中圖分類號】G【文獻標識碼】 A
【文章編號】0450-9889（2013）12C-0045-03
依法納稅是公民和涉稅單位應盡的義務。所謂稅收籌劃，是指納稅人（或單位）根據稅收法律、法規的規定，通過對籌資、投資、運營、理財等活動進行事先籌劃和安排，對多種納稅方案進行優化選擇，以稅收負擔最小化為目的，以獲取正當合法利益的行為。納稅籌劃是按合法性、籌劃性、目的性、專業性的特點來進行合理避稅。合理避稅不同于偷稅、騙稅、抗稅、欠稅等違反稅法的行為，合理避稅是在熟知稅收法律的基礎上，在符合稅法，不違反稅法的前提下，通過對經營活動進行巧妙安排，達到規避或減輕稅收負擔的行為。本文就高校融資項目的稅收籌劃進行探討。
一、高校稅收籌劃的必要性和重要性
隨著教育事業的發展，高校收入來源多樣化，經營性收入比重不斷增加，涉稅業務也隨之同步增加。高校為了自身的生存與發展，不斷拓寬融資渠道來擴張辦學規模，后勤社會化改革不斷深入，大量引入BT、BOT等模式并相繼組建后勤服務實體與校辦產業等來參與越來越激烈的市場競爭，追求利益的增長也就成了高校的經營目標之一。
在稅收法制環境健全的今天，納稅人的基本義務是依法納稅，基本權利是不需要繳納比稅法規定的更多的稅。稅收籌劃正是將二者有機結合起來的重要工具。因此，有必要對高校經濟業務開始進行運籌與策劃，以最大限度地規避稅收負擔，獲取最大的經濟利益。
稅收的特點就是具有強制性、無償性，稅額的輕重直接影響高校融資決策及其經濟效益。合理的稅收籌劃有利于提高高校的競爭力，達到降低運營成本的目的，也有利于提高財務人員的納稅意識。高校稅收籌劃應當在順應稅法意圖、不違背立法精神的前提下，對兩個或兩個以上的納稅方案進行優化選擇，實現納稅最少、利益最大化的行為。因此，高校稅收籌劃尤為必要與重要。
二、高校融資項目稅負存在的問題
（一）融資項目缺乏納稅籌劃。隨著我國改革開放不斷深入，教育事業得到快速發展。同時，高校擴招既帶來了發展機遇也帶來了高校負債的高風險。目前，在高校的經濟往來中，涉及稅收的業務越來越多，一般涉稅業務主要體現在融資項目、后勤社會化企業與校辦產業、科研開發與協作收入、教師個人所得稅方面等幾個方面；涉及的稅種主要有營業稅、房產稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅等。在稅收政策方面，高校除享有一般的優惠政策外，為鼓勵高等教育發展，國家對高校及其后勤實體制定了專門的稅收優惠政策。因此，高校在融資項目上的選擇和低稅政策的利用等方面，稅收籌劃的空間較大。但目前高校融資項目稅負現狀并不容樂觀。在高校涉稅項目增加的情況下，由于缺乏納稅籌劃，在合作辦學、BT、BOT融資項目上，導致決策層對學校拓展的這些新融資領域涉稅方面，存在諸多困惑或決策失誤。
（二）財務人員納稅意識淡薄。由于國家對高層次人才培養的重視，從而給予高校諸多的稅收優惠政策。但隨著高校擴招，高等教育迅猛發展中經費來源主渠道不暢，高等教育投入不足與高校資金需求之間的矛盾日益突出，造成高校融資渠道多元化及其涉稅經濟業務也越來越多。而長久以來因為受“稅收不進學校”觀念的影響，高校涉稅經濟業務的管理存在著依法納稅意識淡薄、對稅收政策的理解不夠或存在偏差、與稅務機關溝通不夠等問題。
（三）漏稅、補稅現象較為嚴重。在高校新融資項目中，漏稅、補稅現象較為嚴重。例如，現在普遍存在的高校在BOT融資合作項目設置上，就營業稅、房產稅的籌劃方面沒有很好的研究，導致稅負過重并存在漏稅補稅現象。據筆者了解，2012年，在某區市稅務機關對高校的例行檢查中，部分高校BOT融資合作項目應補交稅營業稅和房產稅及印花稅達近千萬元，給學校的發展帶來困擾。
三、高校融資項目的稅收籌劃案例分析及選擇
目前我國高校主要的融資渠道主要是向商業銀行貸款。隨著政府的宏觀調控和銀行風險控制，這種融資方式愈發困難。BT、BOT、合作辦學融資項目開始進入高校，逐步成為高校融資的新選擇。現以此類融資項目稅收籌劃作案例及最優方案選擇進行探討。
（一）BOT融資項目的稅收籌劃。BOT（Build-Operate-Transfer）即“建設―經營―轉讓”，是指項目機構在協議期內籌集資金建設某一基礎設施并管理和經營該設施及其相應的產品與服務，允許向項目使用者收取一定費用，以收回建設成本并獲得合理回報。特許期滿后，項目機構將該基礎設施無償移交給政府部門。
此類項目的稅務籌劃可分為兩類：財務管理式籌劃和會計處理式籌劃。所謂財務管理式籌劃，是指高校采用財務杠桿手段對其經濟活動進行財務管理技術的稅收籌劃，主要表現在管理方面，而會計處理式籌劃是指高校財務通過會計方式對其具體經營活動涉及的會計事項進行多少的計量和大小的確認來實現稅收籌劃，主要表現在“計量和確認”。
例如：某旅游院校由校方出土地，合作公司出資金，以BOT模式合作建設學生宿舍、學生服務商業中心。總投資5000萬元，合作期限25年，期限內經營權歸合作公司，期滿后固定資產歸校方。稅務籌劃方案有三：
1.學校以出租土地使用權的代價換取了建筑物，合作公司以建筑物的代價換取了若干年的土地使用權，對學校而言，發生出租土地使用權的行為，應按“服務業―租賃”繳納營業稅。合作公司實際投資款為50000000.00元，視同學校出租土地而收取的租金，根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第二十五條的規定：“納稅人提供建筑業或者租賃業勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。”學校收到了款項，則發生納稅義務，應納稅測算如下：
營業稅=50000000.00×5%=2500000.00元，城建稅及附加=2500000.00×（7%+3%+1%）=275000.00元，印花稅=50000000.00×0.03%=15000.00元，合計稅款=2500000.00275000.00+15000.00=2790000.00元。
其中，營業稅=總投資額×5%；營業稅的城建及附加=營業稅×（7%城建稅+3%教育費附加+1%地方教育費附加）（注：本例不考慮0.1%水利設施建設費，下同）。
2.合作公司取得一定時間的房屋使用權，學校發生了一定時間內將房屋轉讓他人使用的行為，合作公司的承租行為的對價為前期支付的投資額。學校應該按“服務業―租賃”繳納營業稅，由于是出租房產，還應該繳納房產稅。合作公司實際投資款為50000000 .00元，視同學校出租房產而收取的租金。應納稅測算如下：
營業稅=50000000.00×5%=2500000.00元，城建稅及附加=2500000.00×（7%+3%+1%）=275000.00元，房產稅=50000000.00×12%=6000000.00元，印花稅=50000000 .00×0.03%=15000.00元，合計稅款=2500000.00275000.006000000.00+15000.00=8785500.00元。
3.合作協議中約定，合作公司投資后獲得除了房屋的一定期限的使用權外，還獲得有關的排他性經營權，即“學生服務商業中心”的獨家經營權。學校前期得到合作公司的投資而支付的對價包括了一定時期的房屋使用權和市場經營權。所以，對學校而言，不僅發生了出租房產的行為，而且還發生轉讓經營權的行為。而轉讓經營權的行為，是不需要繳納營業稅的。合作公司實際投資款為50000000 .00元包括兩部分：一部分為租賃房產租金，另一部分為取得經營權而支付的款項。假定學校根據實際情況及市場公允價值對50000000.00元款項進行合理分拆，一部分為收取的租金，另一部分為轉讓經營權收取的款項。假設根據市場公允價值分拆的結果為：租金為10000000.00元，轉讓經營權為40000000.00元，測算稅款如下：
營業稅=10000000.00×5%=500000.00元，城建稅及附加=500000.00×（7%+3%+1%）=55000.00元，房產稅=10000000.00×12%=1200000.00元，印花稅=（40000000.00+10000000.00）×0.03%=15000.00元，合計稅款=500000.00+55000.00+1200000.00+15000.00=1770000.00元。
由此可見，稅務籌劃三個方案中，方案3對學校而言是最優的納稅方案，可節稅額為7000500.00元。
（二）合作辦學的稅收籌劃。例如：某高校與某教育管理服務有限公司進行國際合作辦學，由校方出土地，由公司出資建設學術交流中心大樓，總投資1000萬元，合作期限20年。合作期滿，固定資產歸學校。
在簽約前應該進行納稅籌劃，方案有三：
1.某高校以出租土地使用權的代價換取了建筑物，某教育管理服務有限公司以建筑物的代價換取了若干年的土地使用權，對于某高校而言，發生出租土地使用權的行為，應該按“服務業―租賃”的方式繳納營業稅。雙方合作實際投資為10000000 .00元，視同某高校出租土地而收取的租金。應納稅測算如下：
營業稅=10000000.00×5%=500000.00元，城建稅及附加=500000.00×（7%+3%+1%）=55000.00元，印花稅=10000000 .00×0.03%=3000.00元，合計稅款=500000.00+55000.00+3000.00=558000.00元。
2.某教育管理服務有限公司取得一定時間的房屋使用權，某高校發生了一定時間內將房屋轉讓他人使用的行為，某教育管理服務有限公司的承租行為的對價為前期支付的投資額。某高校應按“服務業―租賃”繳納營業稅，由于是出租房產，還應繳納房產稅。某教育管理服務有限公司前期實際的投資款10000000.00元，視同某高校出租房產而收取的租金。應納稅測算如下：
營業稅=10000000.00×5%=500000.00元，城建稅及附加=500000.00×（7%+3%+1%）=55000.00元，房產稅=10000000 .00×12%=1200000.00元，印花稅=10000000 .00×0.03%=3000.00元，合計稅款=500000.00+55000.00+1200000.00+3000.00=1758000.00元。
3.除上述約定外，雙方還可在合同中約定，由校方每年支付乙方人民幣壹佰萬元（1000000.00元）作為乙方投資建設學術交流中心大樓的回報。某教育管理服務有限公司前期投資后，取得固定回報100萬元，年投資回報率為10%。根據最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十六條規定：“合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只收取固定數額貨幣的，應當認定為借款合同。”所以，某高校從某教育管理服務有限公司前期投資款屬借款融資，每年支付的固定回報屬融資費用，對某教育管理服務有限公司來說，收取的固定費用屬利息，應繳納營業稅。對某高校而言，不存在應稅項目。
從上面分析可知，方案3應該是最合理的，也是最優的納稅方案，節稅額為1758000.00元。
（三）BT項目回購稅收籌劃。BT（Build-Transfer）即“建設―移交”，是指政府或政府委托的投資機構利用非政府資金來進行基礎非經營性設施建設項目的一種融資模式。該融資模式以政府或政府委托的投資機構名義立項，由政府或政府委托的投資機構通過招投標方式選擇投融資方，在規定的時間內，投融資方負責組建項目公司，由項目公司負責項目的投融資和建設，合同期滿，項目公司將該建設項目有償轉讓給政府或政府委托的投資機構。
采用BT模式融資建設項目，要按程序做好相關的工作后再進行納稅籌劃。例如：某高校和某實業公司新建星級酒店（實訓基地），雙方約定由校方出土地，由實業公司出資，建設一準五星酒店，建設規模為250間客房，建設期3年，總投資1億元人民幣，其中，土建安裝4500萬元，裝修及設備5500萬元。合作期限30年。合作期滿資產歸校方。納稅籌劃方案：
1.可采用BT模式合作建設星級酒店（實訓基地）。合作期間經營權由實業公司獨家享有。前10年采用BT模式進行，雙方簽署融資借款合同。雙方在合同中可約定開業之日起10年間，每年的收益為1000萬元。由某高校每年應支付本金1000萬元及利息65萬元給某實業公司，以經營權折抵。10年后酒店歸屬某高校（不含建設期三年）。同時就后20年酒店的經營雙方另行簽訂委托管理協議，所得稅各自負擔。
前10年 固定支付實業公司1065萬，以經營權折抵。另超額收益也歸實業公司 ，就是說實業公司取得的總收益是不確定的。根據《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十六條規定：合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只收取固定數額貨幣的，應當認定為借款合同。”所以，某高校從某實業公司得到的前期投資款屬借款融資，每年支付的固定回報屬融資費用，對某實業公司來說，收取的固定費用屬利息，應繳納營業稅。對某高校而言，不存在應稅項目。即回購期10年某高校不用納稅。只需交印花稅。
2.后20年采取委托管理，管理費支付方式按每年按年利潤“三七”開，即某高校為30%，經營管理方70%。若當年稅前利潤為1000萬元，學校收入為1000*30%=300萬元，委托管理即不需交房產稅，僅需要交營業稅及附加。若酒店當年銷售收入為8000萬元，稅前利潤為800萬元，則應納稅為：
營業稅=80000000.00×5%=4000000.00元，城建稅及附加=4000000.00×（7%+3%+1%）=440000.00元，印花稅=80000000.00×0.03%=24000.00元，合計稅款=4000000.00+440000.00+24000.00=4464000.00元，所得稅=8000000.00×30%×33%=792000.00元。
從上面可見，方案2可節約房產稅=100000000.00×12%=12000000.00元。
四、高校融資項目稅收籌劃應注意的問題
第一，稅收籌劃必須遵守稅收法律、法規和政策。稅收籌劃是按照合法和非違法的手段使融資項目稅負最小化，而絕不是偷稅漏稅。因此，需要熟悉并研究稅收政策和相關的法規把握籌劃方法的尺度，否則非但達不到稅收籌劃的目的，還會因方法選擇不當承擔稅務風險。
第二，密切關注稅收政策的變化。我國經濟的持續發展，稅收政策和相關規定在不斷的變化中，特別需要密切的關注營業稅、所得稅、房產稅等政策的變化，適時地調整稅收籌劃方案。
第三，稅收籌劃應考慮學校總體收益的綜合因素。稅收籌劃不能只考慮降低稅收負擔而忽略籌劃方案可能帶來的收入降低或費用增加。應既有利于學校事業的發展，又兼顧學校當期利益的增長。因此，做好稅收籌劃，是追求經濟效益、強化管理的重要途徑。
第四，提高財務人員的納稅意識及其稅收籌劃水平。高校財務人員必須學習研究稅收法律法規，增強依法納稅觀念。在此基礎上，不斷提高稅收籌劃水平，以適應教育改革不斷發展的需要。
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【基金項目】廣西教育科學“十二五”規劃2013年度廣西教育財務管理研究專項課題（2013ZCW036）
1.1歐美發達國家二手房交易占比超過80%一手房、二手房交易占比是體現房地產市場發展階段和成熟度的重要標志之一。在房地產市場發展較為成熟的歐美發達國家，二手房是房地產市場交易的主體，占市場總量的80%以上。
1.2我國部分大中城市二手房交易量已趕超一手房據統計，2012年前三季度，十大城市二手房成交48.97萬套，占住房成交總套數的44.76%。2013年上半年，十大城市二手房總成交55.8萬套，同比增長122.9%，已接近去年全年64.82萬套的水平。從具體城市成交量看，北京、上海、深圳2012年二手房成交占比分別為52.7%、64.1%和55.6%，其他包括廣州、成都、南京、廈門、青島等城市二手房交易量也已趕超或階段性趕超一手房。
2商業銀行發展二手房貸款業務的挑戰
2.1二手房交易環境尚不成熟
2.1.1交易制度有待進一步完善我國二手房交易市場起步較晚，市場管理機制還不夠完善，包括供求信息不直接、交易成本偏高、各方權責不對等等問題。從交易服務的角度，包括房產共有情況、租賃情況、稅費繳納情況等缺乏公信的查詢渠道，僅靠誠信約束下的交易行為造成糾紛時有發生，從而使銀行貸款面臨較大的風險。
2.1.2中介的居間行為有待進一步規范因二手房交易標的物價值大，交易流程涉及簽約、貸款、繳稅、過戶等較為復雜，買賣雙方需要中介指導來完成交易，商業銀行為尋找二手房貸款對象需要中介來推薦客戶。中介掌握了買方、賣方和銀行三方的信息，在市場參與各方中處于強勢地位。一方面向買賣雙方收取高額傭金，另一方面向銀行收取貸款推薦的費用，但實質上其對交易和貸款過程中出現的問題不承擔任何責任。因此基于逐利的目的，中介一方面慫恿買方超出自身財務能力購買價值更高的房產（按交易價收傭金），另一方面鼓動賣方提高房價；為了幫助買方成功獲取銀行貸款，中介還會協助借款人迎合或虛開銀行貸款要件，以收取高額服務費。部分中介還存在登記虛假房源、人為制造房源緊張氛圍、吃差價等現象。中介的這些行為影響了銀行對交易行為、抵押物和借款人能力的正常判斷，放大了貸款風險。
2.2商業銀行業務能力方面有待進一步提高
2.2.1業務制度和業務流程有待進一步完善多數商業銀行個人住房貸款業務起步于一手房貸款，習慣于通過營銷開發商獲取批量貸款業務，現有的制度、流程等均主要針對一手樓盤和客戶。二手房源和客戶相對分散，零售化程度較高，業務流程和風險要素相對更復雜，繼續沿用一手房業務管理模式并不能滿足二手房業務拓展和風險防控的要求。具體表現在主要商業銀行二手房貸款不良率要普遍高于一手房貸款。
2.2.2自身缺乏對房屋價值的評估能力二手房與新房相比，個體價格因裝修、保養、房屋性質等因素差異較大，因此合理估值是確保貸款安全的關鍵。當前商業銀行普遍委托外部評估公司對貸款對象的二手房進行評估，銀行對估值并沒有相應的校核機制，如果出現抵押物價值高估，一旦貸款人違約，銀行就會面臨抵押物資不抵債的風險。抵押物高估同時還容易造成低首付和零首付的問題，使得銀行面臨被套貸的風險。
3商業銀行開展二手房貸款業務的建議
3.1研究二手房貸款業務特點，形成一整套業務發展體系分析二手房業務特點，梳理二手房業務關鍵風險點，建立一整套包括辦理機構、業務流程、業務拓展、風險防控、營銷宣傳等二手房發展體系，鞏固業務發展基礎，提升業務發展能力。
3.2發揮銀行金融服務優勢，保證交易資金安全對于買賣雙方來說，二手房交易過程中主要面臨雙方權責不對等、信息不對稱的問題，還有中介機構挪用客戶購房資金的問題，商業銀行可根據2006年建設部和人民銀行聯合下發的《關于加強房地產經紀管理規范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》開展交易資金托管的業務，發揮銀行的公信力和交易結算的優勢，幫助二手房交易的達成，從而推動二手房貸款業務的發展。
3.3用好存量客戶和存量房源，挖掘潛在二手房貸款需求個人住房貸款一般實行按月還本付息的還款方式，貸款發放到貸款還清需要較長的周期，在這個周期內銀行可充分掌握客戶的信用情況和現金流變化情況，便于挑選優質客戶開展二次營銷和預授信，從而推動二手房貸款業務的開展。每座房產在其生命周期內，一般都要多次被交易，商業銀行當前的存量房貸以新建房為主，后續流轉過程中存在較多的潛在二手房貸款需求，對于存量房源商業銀行可通過提供免評估、利率優惠等措施，促使存量房源在自身體內循環，從而持續帶來二手房貸款需求。
3.4借助互聯網將二手房交易撮合和貸款服務合二為一伴隨著互聯網行業的快速發展，基于互聯網的金融服務不斷延伸和深入，與傳統中介和銀行網點服務方式相比，商業銀行交易和融資合一的網上服務模式，擺脫了時間和空間上的限制，降低了客戶交易成本，還可以將交易資金監管與網上交易流程對接，解決客戶之間不信任的問題。建設銀行較早地開展此項嘗試“，房E通”網站已形成較強的二手房交易及融資服務能力。
