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開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇物業管理條例細則，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
（2003年11月21日）
深住〔2003〕120號
國家《物業管理條例》已于2003年9月1日正式實施，對規范和發展物業管理行業具有深遠意義。結合深圳物業管理行業立法及實踐，現就貫徹國家《物業管理條例》的有關問題提出指導意見，請遵照執行。
關于貫徹國家《物業管理條例》有關問題的指導意見
根據建設部《關于宣傳貫徹〈物業管理條例〉的通知》、廣東省建設廳《關于貫徹〈物業管理條例〉有關問題的通知》及深圳市法制局《關于我市行政機關行政執法適用法律的指導意見》等文件精神，結合深圳物業管理行業立法及實踐，現就貫徹國家《物業管理條例》（以下簡稱國家條例）有關問題提出以下指導意見：
一、法律適用的原則
（一）寶安、龍崗兩區執行國家條例和《廣東省物業管理條例》（以下簡稱省條例），國家條例、省條例未規定的參照適用《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》（以下簡稱特區條例）及其實施細則。
（二）特區內四區仍執行特區條例及其實施細則，特區條例未作規定的執行國家條例的有關規定。
二、具體貫徹意見
（一）關于物業管理區域劃分
劃分物業管理區域時，應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，并遵循相對集中、規模經營、便于管理的原則。具體劃分方法：
1.按城市規劃部門批準的項目紅線圖范圍劃定。
2.已建成的物業以其已經自然形成的物業范圍確定。
（二）關于業主大會及業主委員會
1.在一個物業管理區域內，只能選舉產生一個業主大會、業主委員會，并聘請一家物業管理企業從事物業服務；業主委員會不得從事經營管理或物業服務活動，包括向業主收費或與非物業管理企業及個人訂立物業服務合同。
2.寶安、龍崗兩區業主在首次業主大會會議上的投票權，按每一平方米建筑面積為一投票權，不足一平方米的，按四舍五入處理。
3.各區局可以組織街道辦、居委會參與指導業主大會、業主委員會的籌備工作。
4.不成立業主大會、業主委員會的情況按照國家條例的相關規定執行。
5.業主大會表決時應當使用業主大會表決票的示范文本，示范文本由市物業主管部門統一制定。
6.業主委員會委員的任職資格和資格終止依據建設部《業主大會規程》相關規定執行。
（三）關于物業管理招投標
1.深圳市范圍內住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業；投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區物業管理行政主管部門批準，可采取協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。
前款“規模較小”在特區內是指在一個物業管理區域內，多層建筑面積低于五萬平方米的，或高層總建筑面積低于兩萬平方米的，或多層、高層混合建筑面積低于3萬平方米的；在寶安、龍崗兩區是指房屋建筑面積等于或少于5萬平方米的住宅項目（包括同一物業管理區域內非住宅的房屋建筑面積）。
2.業主大會、業主委員會聘請物業管理企業的應當采取招投標的方式。
3.市、區兩級政府所屬物業實施物業管理的，均應通過公開招投標方式選聘物業管理企業。
（四）關于前期物業管理制度
1.深圳市各區均執行國家條例規定的臨時公約制度。建設單位售房時應當與購房人簽訂臨時業主公約，臨時業主公約應當報區住宅（建設）局備案。
2.寶安、龍崗兩區業主大會可經該物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過，決定與前期物業管理企業續簽物業服務合同或另行采用公開招投標選聘物業管理企業。
3.特區內仍然執行特區條例的相關規定。建設單位應當與經過公開招投標選聘的物業管理企業簽訂前期物業服務合同，并將前期物業服務合同的主要內容在售房合同中向買受人明示。
4.建設單位應當對其所擁有的空置房或自用房、經營房、收入沒有納入公共收益的會所，交納物業管理服務費及本體維修資金。
（五）關于物業管理企業資質管理制度和職業資格證書制度
1.各區均要重點查處未取得物業管理資質證書從事物業管理的行為，寶安、龍崗兩區執行國家條例第六十條的規定；特區內四區仍執行特區條例及其實施細則的有關規定。
2.物業管理企業聘用未取得物業管理資格證書的人員從事物業管理活動的，由各區住宅（建設）局責令限期整改。未整改的按國家條例第六十一條的規定處罰。
（六）關于維修基金制度
1.深圳市各區關于維修基金的名稱和管理制度暫不變動。
2.寶安、龍崗兩區待國家專項維修資金管理辦法出臺后遵照執行。
（七）關于物業服務收費
1.深圳市各區關于物業服務收費執行現行規定；寶安、龍崗兩區待國家物業服務收費管理辦法出臺后從其規定。
2.物業管理區域內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收前述費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。
3.業主違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴。
乙方：____________物業管理有限公司（以下簡稱乙方）
根據《中華人民共和國經濟合同法》及中華人民共和國國務院第379號《物業管理條例》、《重慶市物業管理條例》及其實施細則等國家、地方有關物業管理法律、法規和政策。在平等、自愿、協商一致的基礎上，就甲方委托乙方對實行專業化、企業化的物業安全管理訂立本協議書。
第一條 物業基本情況
座落位置：________________________________________；
總面積約：________________平方米；
物業類型：____________性物業 。
第二條 委托管理事項
1．房屋建筑本體共用部位（由裝飾公司裝修完畢并已通過聚富房地產地產公司驗收的樓蓋、屋頂、外墻面、樓梯間、走廊和逃生通道、門廳、電梯、強弱電井、管道井、天花板等）的成品安全管理，由乙方看管。
2．房屋建筑本體共用設施設備（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、電梯及電扶梯、消防設施的外表面等）的成品保護管理服務，由乙方看管。
3．地庫已安裝完成的電纜、上下水管道、排風管道、消防管道設備房的各種設備由乙方看管。
第三條 合同期限
本合同期限為 ____ 年。自______年____月________日起至________年____月____日止。
第四條 甲方的權利和義務
1．與物業管理公司議定年度管理計劃、費用概預算、決算報告。
2．對乙方的管理實施監督檢查，每月全面進行一次考核評定，如因乙方管理不善，造成重大經濟損失或管理失誤，經重慶市政府物業管理主管部門認定，有權終止合同。
3．甲方有權對乙方的安全管理工作及質量進行監督，若發現問題及時告知乙方，并有權要求乙方改善，直到達到甲乙標準。
4．甲方有權監督乙方員工的工作。甲方不認可的乙方員工，可以要求乙方隨時更換。由此產生的責任甲方可要求進行賠償。
5．甲方應向乙方提供要求所需的非管理和建筑機密的有關資料，支持乙方工作。
6．甲方依據實際情況向乙方無償提供安全有效的取水、用電資源。
7．甲方有義務教育甲方員工遵守現場安全管理要求，服從有關管理，共同安全環境。
8．甲方允許乙方使用乙方公司的工作證件在甲方施工現場配戴使用。
9．法規政策規定由甲方承擔的其他責任。
第五條 乙方的權利和義務
1．根據有關法律、法規政策及本合同的規定，制訂該物業的各項管理辦法、規章制度、實施細則，自主開展各項安全管理活動，但不得損害甲方的合法權益。乙方制訂安全管理的各項管理辦法、規章制度、實施細則等制度條文嚴格實施。遵照國家、地方物業管理服務收費規定，按物業管理的服務項目、服務內容、服務深度，測算物業管理服務收費標準，并向甲方提供測算依據，嚴格按合同規定的收費標準收取，不得擅自加價，不得只收費不服務或多收費少服務。
2．負責編制重慶國際貿易中心范圍內的季度安全管理工作實施方案，經雙方議定后由乙方組織實施。
一、物業服務合同性質之爭
2003年國務院了《物業管理條例》，該條例第35條規定，“本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛恒和相關秩序的活動”。就上述法律文件所使用文字分析，物業服務合同(準確稱呼應為“物業管理服務合同”)關系是典型的提供服務的商事法律關系，依照訂立的合同約定雙方基本的權利義務與責任，書面合同的約定事項包括“物業管理事項、服務質量、雙方的權利義務、專項維修基金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容”①，形成了提供服務的經濟關系特征。那么，它到底屬于什么性質呢?學者們有不同的說法，概括為四種，即委托合同說、服務合同說、混合合同說和獨立合同說。上述各種學者的觀點，都從不同的側面分析了物業服務合同的性質，形成了具有分歧的主張，由于難以形成共識，使司法機關也難以確定如何采納，他們只是堅持說既然《物權法》已經對此合同有明確規定，其作為有名合同的一種，物業服務企業與業主或者業主委員會之間，形成的無疑是一種民事合同關系。我們認為，將物業服務合同定性為獨立合同更符合其本質特征與現行法律的立法精神。
二、物業服務合同定性為獨立合同之辯
我們從我國現行制度設計的基本框架與內容出發，總結出物業服務合同之性質。
1．服務事項的專業性。《物業管理條例》中規定的物業管理區域內的服務管理事務，涉及諸多的領域，包括供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視設施的維護與管理，治安、環保、物業裝飾裝修、道路維修與養護，對于公共建筑部分的維修與養護，以及規范業主的影響公共利益行為等，工作職責范圍廣泛，服務事項細致復雜，故法律才要求“采用新技術、新方法，依賴科技進步提高物業管理和服務水平”(《物業管理條例》第4條)，而系統科學管理是提高現代服務水平，實現合同目的，達到經濟效益指標的基本手段。
2．獨立人格性。物業服務合同不能被解釋為委托合同，我們持這種觀點的理由就是，受托人以委托人的名義和費用處理委托事務，處理受托事務的后果直接歸委托人承受。這一點是委托合同與行紀合同、承攬合同、居間合同等合同的重要區別。反觀物業服務合同，物業服務企業訂立合同后，作為合同一方的當事人，要以其企業獨立人格與民事主體身份對內與對外從事管理服務。對內場合，業主如逾期不交納物業費用，物業服務企業可以向人民法院。①對外場合，非本物業管理區域內的組織和個人，有危害業主和公共利益出現，物業服務企業有權向行政主管部門舉報，或者向人民法法院，制止違法行為，維護業主和公共財產利益。由此可見，獨立人格構成了與委托合同的區別。
3．服務職責具有公益性。這種公益性又可以理解為公共性。法律中規定，“對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告”。②這里，破壞物業管理區域內的環境不光會影響到本小區的全體業主，甚至會波及到所在行政區域更加廣泛的居民，故這種給予制止的職責就明顯具有公益性，遠遠超出合同雙方當事人利益的狹隘的范疇。我國臺灣地區立法中，也強調公共大廈管理負責人(相當于我們的物業公司)于公寓大廈嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞者，但區分所有權人不同意重建，又不出讓所有權的場合，有權訴請法院命區分所有權人出讓其所有權。這里的“區分所有權人”就是我們的所講的業主，他們拒不轉讓的行為，并沒有危及到物業公司的利益，為何要授權物業公司訴請其服從大局呢?公共利益所需為最合理的解釋。要求在物業管理區內開展文化教育、醫療衛生、體育健康、計劃生育等社區服務活動，以及突發事件應急知識的宣傳普及和應急演練活動，物業服務企業應當給予協助配合，③要求物業服務企業協助公安機關做好物業管理區域內的公共秩序維護和安全防范工作，④并不是物業服務合同雙方當事人直接經濟利益的相關義務，而是出于公共利益角度而施加的責任。
4．營業方式的特殊性。前述論及支持物業服務合同為獨立合同的一個重要理由，就是強調其訂立程序和形式的特殊性。我們認為，用營業方式的特殊性可能更能夠充分表明其獨特的商業模式。我國的《物權法》與《物業管理條例》，都是在承認其行業經營特殊性前提下，提出了對其經營活動的法律約束事項，設定具體的義務與相應責任。如果將這些主要制度與管理服務方式加以概括，物業服務活動的經營特殊性就是有資質專業企業向特定管理區域內的業主們提供綜合的服務，服務活動受到法律與合同雙重約束，同時又受到公益性職責的約束，政府行業主管部門因此才擁有監督指導的權力。我們從國務院頒布實行的《物業管理條例》中明顯感受到，該條例使用“物業管理”的法律用語又充分表明，物業管理除雙方法律關系外尚有社會化管理、社會環境管理、物業服務市場管理，以及物業管理區內的公共場地與設施管理的內容。這其中，除了物業服務市場管理是由行政部門通過職責行為和行業協會自律監督外，上述提到的幾項管理功能都附屬在物業服務合同中，由物業服務企業承擔。嚴格來說，物業管理也是一種社會管理權，彌補的是單個所有權人的管理不便或者管理不能，構成了準社會管理的法律關系。正因為如此，我們才可以說物業管理區域內的環境衛生和治安秩序維護同樣是物業服務企業合同職責范圍。故生活中發生的小區內車輛被盜或被損壞，業主要求物業公司賠償而后者認為不屬于其職責的說法是完全站不住腳的，確實是其工作的職責。上述社會管理職能被商業性、有償性或經營事項所吸收(這些管理責任本身已不能獨立地存在)，已無法體現在具體收費項目的計算中。⑤
綜上所述，我們認為物業服務合同具有區別于一般民事合同的獨特品格，適應現代社會住房制度區分所有權狀況及管理之虞，形成了一種集權利行使、權利讓與和權利集束的三位一體模式，使其獨立性合同的性質顯露無余。所謂權利行使是指業主以房屋所有權人身份，將對于物業之管理事宜相托給物業服務企業，構成了合同一方當事人，擁有訂立與解除合同，選擇物業企業的最終權利。所謂權利讓與是指某一物業管理區域內自然居住環境決定了所有業主都要將物業管理與服務事宜交由簽約的物業服務企業去完成，這是一種授權性質，排斥了其他企業提供同類服務與收取酬金的機會。所謂權利集束指的是所有業主構成了權利體，為解決便利生活，物業管理，享受服務和保持環境的綜合問題，大家協議而與物業服務公司達成提供服務關系，后者依照合同去屢行相應管理與服務的義務。業主大會或業主委員會就是這種權利集束的外在形式，所有業主的權利集合成為團體的權利。這種權利集束形式上制約著物業服務企業的行為，但同時也制約著個別業主為了一己之利而侵害公共利益的行為。由物業公司對于個別業主違反管理公約，違反法律法規行為的制止，就充分地體現了對抗管理異化行為的功能。
三、澄清物業服務合同性質之利
理論上澄清物業服務合同之性質，使其獨立性得到彰顯，突出在現實生活中對于物業管理秩序的極大促進功能，具有十分重大的意義。
1．能夠保證物業服務管理企業擁有清晰的合同主體身份。現行《物業管理條例》確立的法律關系的基本立場，業主大會的主導作用極強，采用的是業主中心主義。這種立法模式在立法當時有客觀條件，法規重在保障業主們的經濟利益。然而，今天的物業管理服務中，物業服務公司的經濟利益受到來自業主的侵害是常態，賦予物業服務企業的諸多合同義務與法律責任，在缺乏對于業主行為的有效約束下，致使物業服務企業資金缺乏，管理受經費制約，業主則以種種借口拒絕與拖延繳費，產生物業棄管也就毫不奇怪了。出現這一系列問題的癥結，恰恰在于對于物業服務合同中物業企業的法律地位缺乏準確定位。我們認為，必須使法律主旨中的業主中心主義轉變為物業企業中心主義，強調物業管理職能具有的核心價值。物業服務企業與全體業主之間具有根本利益的一致性，不應當是矛盾沖突的，發生對立一定是某些環節上出了問題。什么問題呢?就是物業企業沒有被賦予相應的管理職權及身份。因為管理職權被保留在業主手中，致使侵害了公共管理秩序和其他業主的共同利益行為無法被制止(如私搭亂建、破壞綠地、拒交物業費)。物業公司多沒有相應的管理措施，而業主的傳統的搭便車心理，中庸思想與厭訟習慣，造成了違法行為長期得不到糾正。正是因為物業公司被置于業主的相對立的身份與地位，法律更加關注于物業公司侵害業主利益或者履行職責不到位，卻忽視了業主侵權行為或違法行為的嚴重危害性。所以我們推崇物業公司中心主義的理念，就要回歸業主整體利益與物業服務企業管理職責之間的內在和諧，把物業公司視為對抗個別侵害公共利益業主的合法主體，通過明確授權方式使物業公司擁有管理的權利。
2．能夠把物業管理的公共性特征變成加強管理的道義性依據。物業服務不應當單純地定性為企業營利性的商業運作模式，其中必然要包含社會管理，公民自治和公共服務的內涵在其中。物業服務合同關系中孕育著非純粹營利性的成份，這正是我們強調是獨立合同的重要論據之一。目前在物業服務領域出現的大量問題與法律糾紛，很多就是對這種公共性本質缺乏正確認識，致使很多本來很簡單的問題復雜化、扭曲化，物業管理服務行業的專業優勢與代表現代社會管理的方向被抹煞了。諸如，物業服務具有社會管理功能這一點就被忽視，似乎物業服務企業就是有償服務的“管家婆”，不過是收收發發、打掃垃圾、園林綠化和電器維修，相當于集合了的服務“員”。于是乎，物業管理區域內的各種事務性工作都單純用收費與服務質量來衡量，社會管理被抽去了。現代社會物業管理社會化是發展方向和趨勢，它能極大地增加業主們從事其本職社會職業的時間，帶來節約低碳的現代生活，提高社會財富的使用效能。解決了思想認識問題，就應當檢討我們現行法律制度，消除在物業管理公共性問題上的種種制度，達到在社會管理、公民自治與小區物業管理相互促進方面的創新。例如，地方政府應當將小區治安防范建設納到城市治安規劃中，進行必要的投入，安裝監控設備。居民委員會履職與業主委員會、物業服務企業形成良性互動，物業服務行業協會還可以通過自律措施去提高服務水平。
3．能夠為單行立法提供理論支撐。規范目前物業服務市場及物業管理行為，保護業主利益的法律文件，主要是2003年國務院頒布施行的《物業管理條例》，該法已經實施了八年時間。各地方制定的有關的地方性法規，以實施細則面目出現，與《條例》大同小異，沒有太多的制度創新，應該通盤地加以調整與完善。建議制定《中華人民共和國物業服務法》，提高物業服務相關立法的位階，形成規范物業服務法律關系的國家性基本法。在這個基本法中，要十分明確地建立物業服務企業中心主義模式，徹底地提升物業公司的法律地位，改變業主與物業服務企業的對立地位，強調合同訂立就是授權物業公司以公共管理權。業主對于物業公司違約行為的制約權仍然不能松動，但必須采用集體行使的方式，不允許用拒繳物業費來表示對服務不滿。物業公司得代表全體業主利益追究個別業主侵害公共利益的行為，擁有代位訴訟請求權。
第二條本管委會接受審計署登記管理部門、市住宅主管部門和區住宅管理部門的領導，執行國家，省，市有關物業管理的法律政策規定。
第三條本管委會代表本住宅區全體業主的合法權益，以科學、發主、合法的管理手段，保障住宅區物業的合理使和，維護信宅區的公共秩序，創造整潔、優美、安全舒適、文明的居住環境。
第二章管委會的產生及職權
第四條本管委會由本住宅區業主大會選舉起產生，向業主大會負責并報告工作，接受業主大會和市、區住宅管理部門的監督。
第一屆管委會的產生：由區住宅管理部門會同開發建設單位或期委托物業管理公司組成籌委會，提出管委會候選人名單，提交第一次業主大會選舉通過。
第五條本管委會設委員＿＿名，其中主任一名，副主任＿＿名，執行秘書＿＿名。執行秘書負責處理管委會日常事務。
管委會主任、副主任由管委會在其委員中先舉產生。
管委會執行秘書由管委會聘任，如聘任非本住宅區業主提任執行秘書的，須由本人在本住宅區的直系親屬業主為其經濟擔保人。
管委會主任，執行秘書為專職或兼職。
第六條本管委會委使下列職權：
1.按照有關規定召集和主持業主大會；
2.審議決定住宅維修基金和公用設施專用基金的使用；
3.采用公開招標或其他方式，聘請物業管理公司對住宅區進行牧業管理并與其簽訂委托管理合同；
4.審查物業管理公司上年對本住宅區的管理計劃完成情況及其費用決算報告；
5.審議物業管理公司制訂的對本住宅區的年度管理計劃，住宅區配套工程和重大的維修工程項目；
6.審查并決定住宅區物業管理服務費的收費標準；
7.監督物業管理公司對本住宅區的牧業管理工作；
8.執行業主大會通過的各項決議。
前款的第3、5、6項規定的事項，必須經業主大會批準。第七條本住宅區的公用設施專用基金、住宅維修基金和管理服務費的收支帳目，管委會應每三個月到少公布一次，接受業主的監督
第八條下列人員經管委會決定產經業主大會批準后要獲得適當津貼；
1.管委會主任；
2.管委會執行秘書；
3.業主選舉的樓長；
4.管委會同意的其他人士。
第三章管委會會議
第九條管委會會議每兩個月至少如開一次。有三分之一以上的委員提議或主任、副主任二人以上認為有必要并書面呈述議題時，可召開管委會特別會議。
第十條管委會會議的如開提前七天將會議通知及有關材料送達每們委員。委員因事不能參加會議的，可以書面委托代表參加。
第十一條管委會會議由主任召集、主持，主任因故缺席時，由副主任主持。
第十二條管委會召開會議時，可以邀請政府有關部門，居民委員會，物業管理公司等單位的人員和承租人代表、其他非業主使用人代表參加會議，但上述人員沒有表決權。
第十三條管委會會議決定問題，采取少數服從多數的原則。會議進行表決時，每一委中央電視臺有一票表決權。委員可委托代表人行使表決權，但必須出具授權委托書，若表決中出現贊成票與反對票相同時，由主任或會議主持人投決定性一票。
第十四條管委會執行秘書必須作好每次開會的會議記錄，并由會議主持人簽署后存檔。
第四章管委會委員
第十五條本管委會委員由本住宅區業主大會在業主中選舉產生，委員人數為單數。管委會可聘請派出所、居民委員會等有關單位的人員以及承租人代表或本住宅區的非業主居民擔任管委會委員（以下簡稱聘請委員），其名額不得超過最終委員總數的三分之一。聘請委員擔任管委會主任，應由為本住宅區業主的直系親屬作其經濟擔保人并經業主大會批準。
第十六條本管委會委員則熱心公益事業。責任心強、有一定的組織能力和必要的工作時間的成年人來擔任。
第十七條本管委會委員每屆任期三年，可以連選連任。
第十八條本管委會委員的撤換，減增由管委會會議通過后，提交業主大會投票決定。
第十九條有下列情形的人士不得擔任管委會委員，已經擔任的須停任委員并由下次業主大會追認：1.已宣告破產；
2.因身體或精神上的疾病已喪失履行職責的能力；
3.未經管委會同意無故在管委會會議中連續缺席三次以上；
4.以業主身份當選為委員，但已不再是業主；
5.以書面形式向管委會提出辭呈；
6.有違法犯罪行為的；
7.業主大會已將其罷免的。
第二十條任何委員停任或退任而不尋求連任時，必須在停任或退任后半個月內將由其管理、保存的本管委會的文件、資料、帳簿以及屬于本管委會的任何財產（動產、不動產）移交給本管委會。
第二十一條本管委會委員的權利：
1.選舉權，被選舉權和監督權；
2.對本管委會的建議和批評權；
3.參與本管委會有關事項的決策；
4.參加本管委會組織的有關活動，
第二十二條本管委會委員的義務：
1.遵守本管委會章程；
2.執行本管委會的決議，努力完成本管委會的工作；
3.積極參加本管委會組織的仁義和活動；
4.向本管委會的工作提供有關資料和建議。
第五章管委會日常經費收支與只公用房
第二十三條本管委會的經費來源是本住宅區的管理服務費。
第二十四條本管委會的經費開支包括：業主大會和管委會會議；購置設備；編印資料。購買書刊資料；國內外交往；有關人員的津貼；日常辦公及其他項目的費用等。經費收支帳目（不包括現金）由執行秘書管理，每月臺票向管委會會議匯報，每年度向業主大會匯報。
第二十五條本管委會的辦公用房從公用設施專用基金購買的物業管理用房中劃出。
第六章附則
第二十六條業主大會通過有關本章程的決議和細則都是本章程的組成部分。
第二十七條管委會的終止與解散：本管委會依照業主大會的決定或市社團登記部門、市住宅主管部門的決定終止或解散。
第二十八條本章程的解釋權屬管委會。
*廣場大廈經業主*市*商貿有限公司以合同方式委托我公司進行物業管理。我公司是北京*集團下屬企業，具有獨立法人地位，集團在北京等地積累了大量物業和酒店管理經驗，在物業管理方面有著雄厚的人才和資本資源。
該物業(*廣場)占地面積35畝，總建筑平面*平米，由21層主樓及3層裙樓、5層酒店式公寓、*平米餐廳與配套用房構成，主體建筑為框剪結構、外觀風格獨特。該物業配套設施與智能化設備齊全，達到國家甲級寫字樓硬件標準，現為政府*服務中心與中外各知名公司積聚辦公之地，亦是本區域地標式建筑。
本著業主至上，服務第一的經營宗旨、以打造精品物業品牌為目的，在大廈的物業管理方面，我公司積極進取、銳意創新，介入之前即及早地制定了一系列提高物業管理水平的優質服務計劃和管理方案。
在大廈裝修之初，我公司就積極進行前期介入，全程配合監理公司代表業主方對整個裝修施工進行了監管，從物業管理角度提供了很多要求和改進意見，并深入參與了大廈工程施工驗收工作。把工程施工作為物業接管驗收的一部分來一起進行，并由此掌握了大廈的第一手資料，為今后的物業管理打下了良好的基礎。隨后的物業接收工作均符合國家物業管理條例法規規定、及時與業主方簽定了正式委托合同、明確了雙方的責權利。
大廈竣工交付使用后，我公司集中優勢人力、物力資源，成立了大廈管理處，與業主方進行了全面的物業資料、檔案及相關文件的交接，積極配合業主對大廈的招商工作，認真細致地開展了租戶的裝修管理，按有關規范建立并辦理與各租戶、使用人的入駐手續。
管理處在崗位設置、人員配備、各種制度與程序建設，運作管理及對客戶的服務規范方面秉承我公司一貫的優良作風，努力建立了標準化模式。公司在物業管理的每一環節都有章可循、有據可考。同時，我公司還積極探索is9000國際質量管理與質量控制標準，不斷跟蹤國內外物業管理動態，提高大廈的物業管理與服務標準。
我公司始終堅持“物業管理以人為本”、“客戶是公司存在的唯一理由”的客戶至上原則，在對客服務方面根據本大廈租戶特點及需求推出了一系列特色服務項目如：“商務保姆”“私人保鏢”“鐘點司機”等贏得客戶一致好評。
在日常基礎管理方面，管理處以星級酒店標準全面及時地維護物業設施，根據本大廈特點及入駐率，適時對大廈進行了封閉式管理，在保潔綠化、工程維修、消防治安、處理客戶投訴、對客戶提供便捷服務等各項工作中遵循國家規范和標準取得了良好的成績，獲得了入駐單位與業主/各使用人的一致好評。現大廈物業綠化率達到65%并保持良好，設備設施保養合格率達到99%，專業崗位持證上崗率達到100%，治安消防事故率為0%，客戶投訴處理率達到100%，客戶滿意度達到100%...，各項指標均達到或大大高于國家標準。同時，我公司也籍此獲得了良好的經濟和社會效益。
針對本大廈物業特點，我公司與業主共同確立了：“全力打造精典商務之都，藝術之都，文化之都，金融之都”的總體目標，舉辦了系列推展活動，極大地提高了本物業的市場知名度及美譽度，促進了大廈物業的保值增值。
為更好地推進本物業管理水平，打造精品品牌，我公司積極申報物業管理示范大廈，為確保達標，我公司成立了申報達標領導小組及專職人員，根據國家優秀大廈評分細則逐一對應整改貫標，按照評分標準自查自檢，綜合估分，可達到90分以上。
我們深知物業管理是一項服務工作，服務無止境，業主滿意是我們最大的追求。我們將以國家物管條例為依據、以業主滿意為目的，以優質服務為先導，積極進取，開拓創新，不斷努力。
一、物業管理服務收費的現狀
我市物業管理經過十多年的發展，總體形勢良好。但是，由于受經濟、社會和法制等大環境的影響，物業管理收費難的問題一直難以解決，物業服務收費率難以提高，已成為制約行業發展的瓶頸。據調查，目前，市區57家物管企業，收費率大都在60%—70%之間，能夠達到90%以上的占比很低，有一部分收取率僅占30%—40%。目前，我市物業服務收費情況令人擔憂，物業服務收費難導致物管服務跟不上，物管服務跟不上更加導致居民不愿意繳費，形成惡性循環。更為甚者，有些小區不斷出現更換業主委員會，業主委員會不斷更換物業公司和業主委員會自管自治等形形現象。
二、物業服務收費難的原因
1、業主缺乏自覺繳費意識，存在觀望攀比心態。
據調查，我市一些業主沒有確立對物業管理有償服務的意識，思想認識仍然停留在計劃經濟時代“國家管修房，自己管住房”的福利住房階段；有些業主認為小區其他業主交了費，我不交費照樣能享受物業服務。一些原先積極繳費的業主在得知其他業主不肯交費后，覺得自己先交費“吃了虧”，再交費就會左顧右盼，甚至不自覺的加入拒繳行列。
2、服務質量不高，制約服務費的收繳。
從總體上看，我市物業企業在履行安全保衛、環境秩序、衛生保潔、綠化管養、共用設施維護等方面能夠做到不斷完善和提高，但還有一些不盡人意的地方需要改進。如：有的小區車輛亂停亂放嚴重，影響了業主的正常通行；有的小區門衛把關不嚴，給拾荒、推銷產品、維修家電等人員隨意進出，擾亂了小區秩序；有的小區保安配備不足，安全管理責任心不強，導致小區丟失車輛、盜劫等事件時有發生；有的小區衛生清掃、清運不及時、不到位，路面破損不維護，路燈亮化率低，樓梯燈壞了不及時更換，排洪排污管道堵塞、化糞池外溢不能及時清理，綠化管養不夠好等等，致使業主意見大，影響了物業服務費的收繳。
3、業主自主治理小區的意識和能力弱，影響物業服務費的收取。
《江蘇省物業管理條例》賦予了業主、業主委員會的權力、義務。但是，從我市的實際情況看，業主、業主委員會的自治能力還很弱。一些業利意識、法律觀念淡薄，許多人不參加業主大會，使沒有過半數人參加的業主大會在法律上不生效。一些業主沒有把物業服務當做一種商品，像供水、供電、供熱一樣對待，業主不愿花錢買服務。如，項里花園、通成山莊等小區環境衛生、服務質量，業主都比較滿意，但這些公司收取的物業管理費，連成本價都沒達到，在虧損運行，當他們向業主委員會匯報企業虧損運行狀況、商談提高一些收費標準時，業主委員會人員表示理解，但又都不同意。物業公司在小區開展各項有益活動時，無償投資，業主都很高興，如象征性收取一點費用時，業主們又不積極了，從而影響了物業服務費的收取。
4、物業管理行業虧損嚴重，低價位收費阻礙了物業管理市場的發展。
據對我市44家2007年物業服務企業經營情況調查。企業年物業管理費和其他經營收入總額為0.43億元，年支出總額為0.55億元，年虧損總額為1200萬元。如此巨大的虧損使物業公司陷入了舉步維艱的窘境。但支撐物業公司勉強生存的主要因素是，開發商年對物業管理補貼為1068.75萬元，算上上述補貼，物業公司年實際虧損總額為131.25萬元。但是這項補貼不會維持太久，因為：開發商為了促銷房屋，依靠給物業公司補貼為業主提供超值服務，一旦房子賣完了，開發商主動與物業公司脫鉤，物業企業就會失去依靠，斷了資金來源了。目前我市亞方花園小區就面臨這種狀況，業主不愿增加物業管理費。我們覺得導致物業管理行業虧損主要有三個原因：
一是物業管理收費低。一些服務質量好的小區，如中通名仕嘉園小區物業管理成本每月每平方米0.7元，現實際收取每平方米0.4元；江山國際花園小區物業管理成本每月每平方米0.55元，現實際收取每平方米0.35元，小區運行的3年中，收費率達到90%以上，但去年6月全體業主提出再降低收費標準，收費標準降至每月每平方米0.30元，雙方交涉多次，全體業主不交物業費達半年多，但物業公司仍繼續提供標準化服務，在半年的真情服務還沒有打動業主的情況下，雙方達成協議，還是按原來收費和服務標準進行服務。這種低價位的收費阻礙了物業管理市場的發展，使物業這種商品達不到成本價格。
二是物業企業不合理的負擔過重。主要集中反映在二次供水、小區供電上。供水、供電部門對物業小區二次供水、供電一直延用抄大表方式計費，而大小表之間差額所產生的損耗費用全部由物業公司承擔。據調查，10家物業公司2007年二次供水一項年虧損額高達10.25萬元；小區里民用公共用電，供電部門都按商業用電收費，而這一項物業公司年虧損額達9.75萬元。如此巨大的虧損使物業公司負債累累，直至無力給業主提供服務。一方面業主的錢收不上來，另一方面還要替供水部門背大小表之間跑、冒、滴、漏的差額。
三是高層住宅電梯虧損嚴重。目前我市10層以上高層住宅電梯181部，部分高層住宅電梯使用期限已面臨更換狀況。據調查，每臺電梯年檢費、用電費、維護保養費這三項費用（不含電梯零件損壞、更新）每年運行虧損8495元，181臺住宅電梯年運行虧損153.76萬元，我市高層住宅電梯運營虧損和年久失修是困擾百姓、物業和政府的棘手問題。
5、建管不分的舊體制給后期管理留下了諸多隱患，使業主對物業管理投訴率居高不下。
目前，我市有95%的物業服務企業是受開發商委派或內部招投標對小區行使物業管理。實際上，這些物業服務企業仍然需要依靠原開發商“輸血式”的補貼來維持，在這種管理體制下，開發商與物業服務企業是父與子的關系，這種“建”、“管”不分的體制，致使原本應由開發商解決的矛盾和問題，統統推給下屬的物業管理公司。如質量缺陷、配備設施不完善、基礎資料不齊、產權糾紛、不切實際的超值服務承諾等，使物業管理企業無力解決也無法解決。出現問題，業主們不分青紅皂白地將所有的氣都撒到物業公司身上，造成了物業管理投訴量居高不下。據統計：開發商遺留問題占上訪投訴量的45%；物業管理服務不到位，占上訪投訴量的31%；二次供水、供暖及供電、燃氣等相關問題占上訪投訴量的19%；其他情況占上訪投訴量的5%。
6、物業管理隊伍素質偏低、人才短缺。
我市有經驗、有創新能力的高級物業管理專業人才匱乏，從業人員大多來自“轉制、轉崗、轉業”人員及農村剩余勞動力，整體素質較低，普遍缺乏物業管理理論知識和實踐經驗，有相當一部分從業人員沒有經過物業管理培訓，職業道德、專業技能、應急能力及相關法律知識等都難以適應物業管理專業崗位的要求。雖然物業行業主管部門近年來下大力氣加強了物業管理專業人員的培訓與指導工作，但是仍然跟不上物業管理行業迅速發展的需要。
7、舊住宅區推行物業管理難度大，物業收費率低。
我市現有2萬平方米以上的住宅區50個；建筑面積521.52萬平方米；05年以前施工的住宅區10個；05年以后施工的住宅區40個。
05年以前施工的小區，基本存在的主要問題：一是建筑年代早的小區住宅使用功能及公用部位、公用設備，陳舊老化；二是住宅公共設施、周邊道路、給排水、綠化等配套不完善；三是很多住宅是計劃經濟體制時建設的房改房，居住者多數屬于工薪階層或低收入群體，既沒有房屋維修基金，又承擔不起投資改造費用；四是老工業住宅區占的比重較大，房改后房屋產權歸職工所有，房屋十分破舊。這些舊住宅區推行物業管理難度大，物業收費標準低。
8、物業管理的法治體系還不完善，物業收費缺乏有效的制約手段。
對于物業管理活動中業主欠繳拒繳物管費的行為，目前的法律法規，如《物權法》、國務院《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》和《××市物業管理實施細則》等都有相應的規范，但是對于業主實際的欠繳和拒繳行為以及企業的追償手段缺乏具體明細的剛性規定和保護措施。同時，由于物業主管部門目前沒有執法隊伍和執法權，面對業主欠繳拒繳物業費時只能采取說服教育、溝通協調的方式，對于蠻橫無理的業主難以體現行政執法的力度和權威，再加上我國司法程序復雜冗長的現狀，往往造成企業陷入有法難依的窘境。
9、政府相關部門在小區管理中的職能界定不清，行使不力，給物業管理服務收費帶來影響。
表現在小區管理中的一些棘手問題，比如違章搭建問題，破墻開店、占道經營問題，破綠種菜、養狗擾民問題，噪聲、煙氣污染問題以及鄰里之間矛盾糾紛等問題，這些本應該是屬于城管、工商、公安、園林、環保和社區居委會等部門負責的職能，現在由于有了小區“圍墻”這么個“框框”，有了小區物業管理的存在，統統轉嫁到物業企業的身上。但是，物業企業作為市場化運作的經濟實體，是依據國家《物業管理條例》和地方政府的《實施細則》，以及物業服務托管聘用合同為小區業主提供管理服務的企業，并沒有處理解決上述問題的行政執法權力和相應的能力，結果是企業不該管的要管，不管業主埋怨；管不好業主更加埋怨，最終導致物業管理收費的困難。
10、部分新建小區入住率低，導致物管收費率難以提高。
近幾年來，隨著房地產市場的活躍，老百姓購房已不單是為了居住，有的是投資目的，一些小區因此空關率比較高，個別新小區入住率甚至不足20%（如運河城市廣場）。空關房雖然按規定連續六個月無人居住可按70%收取物管費，但由于與業主聯系不上，收取物業服務費的難度較大。物管公司雖然也試圖通過發文書通知、打電話通知、請人轉告等形式催繳，但絕大部分業主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服務費”的錯誤思想，致使這些新建小區的物管收費率非常低，企業經營難以為繼。
三、解決物業管理收費難的對策
物業管理在我國是一個新生事物，引入我市也不過十多年時間，必然要經歷一個逐步適應、完善、習慣、發展的過程。如何應對和解決我市物業管理收費難問題，推動物業管理向規范化、順暢化、健康化方向發展，建議：
1、繼續加強輿論宣傳工作。建議物業行業與新聞媒體建立物業管理專欄，用百姓身邊的事宣傳物業服務是商品的理念，引導物管企業遵循市場規律，依法履行權利和義務。
2、開展市區物業管理的專項整治。一是整治小區歷史遺留問題。對有些開發不配套，遺留問題多的新建小區，會同有關部門依法督促房地產開發公司配套完善，對拒不配套的，要依法嚴格查處。二是整治形象差的物業服務企業。對有些物業企業服務質量不高，管理水平低下，只收費不服務，多收費少服務，收費不規范等現象進行專項整治。對于服務管理水平極差，群眾意見較大的物業企業要限期整改，對屢教不改的，要堅決取消其物業管理資質。
3、借助社區力量，培育和監管業主大會和業主委員會。業主及業主委員會的自律和監管問題是物業管理行業面臨的實質矛盾之一，監管好業主大會、業主委員會是物業管理行業健康發展的重中之重。要積極探討將“業主委員會”納入社區組織的監管范疇，這將有利于社區服務功能的建設，確保業主委員會成員素質的有效提高。
4、積極開展前期物業管理招投標，為后期物業管理提供必要條件。建議對住宅小區一律進入物業管理招投標程序，以此來剝離開發帶物業的“父子”之間關系，抑制開發商前期銷售房屋時出現的虛假廣告和對物業收費等不切實際的承諾，給物業管理創造質價相等的商品平臺，使業主買房、買物業管理時心里有透明度，進一步規范物業管理市場。其中前期物業管理招投標與物業企業業績掛鉤，對表現不好、投訴較多的，受到不良記錄或被通報批評的企業，限制其招投標，并逐步清出市場。
5、加強對物業管理行業的指導，強化行業自律
一是認真開展調查研究。針對行業存在的比較突出問題，如高層電梯、二次供水、住宅區內產權明析等問題進行專題調研。提出可行性解決問題的方法，盡快為行業解決一些實際困難。
二是依法制定物業管理道德規范、自律準則和管理標準，使企業依照行業管理標準規范企業的行為。
三是推行規模化管理。建議逐步推行規模經營，對于管理規模不夠的公司，引導自愿合并，使其達到標準的管理規模。通過規模管理淘汰一些管理水平低的公司，支持有實力的企業，維護企業、業主雙重利益。
四是大力開展培訓工作。組織全行業不同級別、不同類型的從業人員的基礎培訓，使從業人員把過去的管理思想更新為服務理念，以熱情的服務思想和熟練的專業技術為業主提供良好的服務，提高全行業服務水平。
6、加強對物業專業委員會工作的指導，使其發揮獨特的作用。一是記者工作站。與各大新聞媒體加強協調，準確地宣傳《條例》，正確引導人們在物業管理上的模糊認識。二是法律工作站。在物業專業委員會設立工作站，組織一批具有一定實踐經驗和法律方面的人才，來接受物業公司和業主的投訴，使業主和物業服務企業的矛盾依法得到解決。三是專家咨詢工作站。就是把從事社會學、建筑學、規劃學、園林綠化以及民政方面的專家邀請過來，參與城市的物業管理工作的研究，編制行業發展規劃，進行專項論證，使我市物業管理工作向著規范化、科學化、法制化、系統化的方向健康發展。
7、創新物業管理收費機制，強化收費手段和效果
一是要通過制訂科學合理的制度獎優罰劣，鼓勵員工開動腦筋、愛崗敬業，不斷提高收費率；二是要善于總結改進收費的方式和手段，改坐等業主前來繳費為主動上門收費，變單純直接的收費為先聽取意見改善服務再收費。三是在收費過程中多注意運用說話語氣、個人情感、換位思考等技巧，使工作由被動變主動，化困難為簡單。
8、完善物管收費法制環境，促進物業管理向前發展
一是行業主管部門利用政府機關的權力，制訂切實可行、操作性較強的規定條文，健全和完善物業管理收費制度，處罰業主欠繳拒繳行為，為提高收費率提供法規依據。二是開拓思路、充分研究，創新物業管理收費的行政制約手段，建立收費的保障機制。三是簡化司法程序，引導和鼓勵物業企業運用司法手段解決物管收費矛盾，懲戒欠費業主。
1.電力企業物業管理現存問題
專業素質偏低。物業管理這一工作涵蓋廣泛，不僅僅是人們理解的“后勤”。它需要懂得車輛管理、物業管理的知識，使物業服務有序進行。然而目前電力企業內部物業管理團隊組建較滯后，從業人員大都是主電力企業物業管理的對策探討業富余的老員工，由于主業改革被調配到物業管理等附屬企業。學歷低、年齡大、專業知識匱乏等問題逐漸顯露；職工本身匱乏對自身的定位認知，忽視知識提升；而管理人員對這個新生企業的問題缺乏重視，不進行職工的素質培訓。如此導致物業公司年輕力量少，整體素質偏低。經營與管理缺乏規范。電力企業內部結構混雜，體制尚不健全，收費不均勻，管理條例不清晰。近年來國家鼓勵國有企業經濟市場化，電力企業亦向多元化發展，尤其向地產等行業進軍以為企業內部員工謀取福利。由于尚處在改革初期，這種多元化發展并不規范，早前人民譴責的電力企業職工壓力小卻福利高的情況仍然存在。由于電力企業旗下房產開發公司配備的物業服務仍屬電力，物業費用的收取就出現了體制內業主和體制外業主的不均勻現象。雖然國家近前頒布了相關物業收費管理規定，但電力企業物業管理公司并沒有嚴格按照規定收費。一旦業主委員會反映此類問題并進行阻止，物業費用即會變為企業潛在補貼發給體制內業主，這樣還是會有不公平不均勻現象存在。所以電力企業要做到主企業附屬企業分離，物業服務費用一碗水端平，消除亂收費現象，做到讓所有業主滿意。電力企業物業管理公司從業人員專業性欠缺是上文提及的，這個問題除會導致團隊整體素質偏低外，對管理條例的理解和執行也會造成障礙。加之目前我國現行的物業管理條例存在細則漏洞，權利義務混淆，法律地位模糊，更加細致權威的物業管理法則也沒有出臺跡象，導致企業物業管理過程中會存在鉆空子和打球的狀況。舉個例子，隨著我國人民收入水平的大幅提升，快節奏的生活對出行和交通提出了更高的要求，家用小轎車逐步走向廣大平民百姓家庭，但如此一來與小區車位需求產生矛盾。許多房產公司在開發樓盤時刻意忽視此問題，也沒有進行足夠的市場調查。在矛盾顯露出來時就通過業主代表會來決定通過占用小區的公共管理面積來擴大業主停車場地，只需要占用很少的人力物力就能開發出一塊可收費的停車場地。體制內業主偏向企業本身，體制外業主不會維護自身權益，因此此類問題并不需要房產公司向規劃部門申報就能動工建設。這顯然是不合理的。欠缺監督管理。物業服務的主體對象是業主，物業公司依靠業主生存和發展，因此物業企業對業主應負有責任，對業主的日常生活、基礎設施、物業服務應悉心照顧，這是物業公司的義務。但是電力企業物業管理公司卻對業主幾乎沒有這種意識，這是因為電力企業并沒有感受到市場經濟帶來的新型管理模式和制約體制。比如說在一個電力企業旗下的房產小區內部，業主大都是企業內部的在職員工，物業公司會認為自己是管理者而可以凌駕于房屋產權所有人之上。如此一來，客服與客戶的關系變成了管理者與被管理者的關系；服務人員與衣食父母的關系變成了領導和員工的關系。如此一來物業管理公司可以不征求業主意見就對小區進行整改，有問題也可以使用行政命令強行壓制。如此一來業主和物業之間就會產生不必要的矛盾，如果不采取措施矛盾會激化為惡性循環。電力公司也并沒有組建一個權威的監管機構對物業服務公司進行必要監管，制止物業公司做假賬、亂收費、消極服務。
2.電力企業物業管理改進對策
2.1物業公司內部需加強自身服務意識并規范自身服務行為
電力企業物業管理公司應將自己當做其他物業公司一樣看待，以為業主提供高質量的服務為目標，盡職盡責地完成本職工作，而不要將自己擺在上位者的姿態對業主進行命令和管理。因此，若想從根本解決電力企業物業管理的問題需企業加強自身服務意識并規范自身服務行為。吸收專業人才，加快培訓步伐。電力企業物業管理公司要想發展，首要問題就是提高管理團隊的專業素質，形成專業化的服務技術力量。因此企業需引進權威力量來帶動整個團隊向前，并組織職工培訓，使他們從意識上和專業上認識到自己的不足。在用人上應鼓勵擇取專業管理人才，并且可以使用方式多、技術高的手段對員工進行培訓管理。當員工素質逐步提高，服務的質量會隨之進行提升。健全自身管理機制。由于計劃經濟的影響，電力企業旗下物業管理公司并沒有完全向市場經濟轉變，在很大程度上依賴主企業，這嚴重阻礙了物業公司自身的發展前景。為此，電力企業物業公司應以電力企業這一強大平臺做基礎，實行“走出去”政策，鼓勵自己擺脫電力企業體制，建立起走自己發展道路的、具有市場競爭力的自主經營企業。在規范制度上，公司應擺脫過去混亂的管理方式，明確崗位職責，實行績效考核，嚴格賞罰制度，鼓勵員工與業主多交流，爭取做到與服務社會化、人性化。同時應該建立企業文化，增強企業員工榮譽感與凝聚力，掃除消極服務現象。
2.2電力企業需完善管理體制并加大管理力度
電力企業多樣化發展是市場經濟的必然，必須做好展開附屬企業的監督管理制度，做到附屬公司與主公司一樣制度嚴明，管理清晰。物業服務公司也應建立相應的監管部門，建立相關管理體制并嚴格執行，對物業服務公司進行日常監督，也對其服務水平、從業人員資質、收費制度和審計程序進行公平公開的不定期檢查。只有嚴肅監管體制、加大管理力度，才能穩定電力企業物業管理公司在市場經濟下的發展，保證物業服務水平和質量的不斷提高。
3.結語
市場經濟已成必然趨勢，電力企業必將在改革的路上越行越遠，其物業管理公司也必須做好轉變的準備。只有做到緊跟改革浪潮，走戰略發展道路，用積極的態度迎接問題、解決問題，才能站穩腳步，放眼未來。
作者：秦燕軍 單位：江蘇省電力公司金壇供電公司
公司目前的經營范圍有：物業管理(持證經營）、園林花卉經營、水電安裝及維修、基建維修、家居裝修、經營商場、電力廢舊物資收購及銷售。
恩施富源物業管理有限責任公司是目前恩施州物業管理企業中，物業管理范圍最寬，面積最大，基礎最好，起點最高、綜合實力最強物業管理企業。
恩施富源物業公司的服務要嚴格按照以人為本是我們服務的核心，和諧發展以心換心是我們一貫的宗旨，求真務實﹑精益求精是我們永遠的追求，誠信服務是富源物業走向社會化、專業化和經營化必備的行業素質。上午這一課主要有兩個目的：其一讓大家對富源物業公司機構設置、企業文化建設、公司運作模式以及企業從業人員素質有個了解；第二讓大家適應環境，緩沖一下。這么周密的安排恩施只有富源能做到，細節體現了富源物業公司領導幫子建設不一般，從上到下無不井井有條。把會議室給我們當床睡呀真正做到了以人為本、以心換心來構建社會主義和諧社會呀。把我們當作員工看啦上下班實行簽到制時時刻刻為我們安全著想，從公司上層到公司員工每天對我們都進行考核問我們學到了什么還有那些沒有搞清楚不厭其煩。
這一個禮拜來，我從富源物業公司管理實際出發結合書本知識大體對物業管理有了一個能讓自己比較滿意的感性認識，從客戶服務《窗口服務、大廳接待及會務服務需要注意的相關細節》；工程維修《鍋爐房及其設施設備、給水房、房屋排水系統、地下水箱、電梯房、配電房進行參觀》；安全防衛《小區巡邏、門崗、車輛管理、閉路電視監控、消防系統》和物業環境管理《小區保潔、園林綠化》都有了一定了解。只是時間太短有好多東西都不能深入只能停留在表面，更重要的是我們已經產生了感情不舍離去，我們走的那一天同學們都感覺好慚愧沒有給富源物業公司留下點什么、做點讓人難忘的事好像都沒有，在這里只能說謝謝為我們安排實習的每一位師傅了。
實訓后我對物業管理的認識：物業管理在我國是一個新興行業，發展時間不長，在摸索和實踐過程中仍存在不少問題，尤其是涉及權益關系領域，各方矛盾和糾紛時有發生。諸如：物業管理企業與開發商的職能不清，業主拒交管理服務費，物業管理企業因小區內業主財產被盜、人身受到傷害而被，物業管理體制模糊、法規不健全及物業企業義務承擔某些社會功能的現象等日益突出，在一定程度上阻礙了物業管理行業的發展。規范物業管理，提高企業權益保護意識，促使物業管理企業從法制化、規范化的角度不斷完善自身的服務水平，堵塞各種管理漏洞，防止質量事故的發生，避免企業不應有的損失。同時，政府相關部門要加快物業管理法制建設，使物業管理朝著健康的方向發展，這已成為物業管理企業發展的當務之急。
如何規范物業管理，提高物業管理企業權益保護意識，必須強化如下方面工作：
1、要樹立風險意識和規范發展意識。物業管理公司是自負盈虧的企業，企業必然面對經營風險，合理、有效地規避風險，才能獲取最大的利潤。作為企業有幾個重要環節必須把握：
（1）明確物業管理委托合同。在合同中，企業務必把握細節，明確哪些該做，哪些不做；哪些是常規服務，哪些是收費項目；權利與義務是否對等，例如：物業管理的保安工作，應在合同中明確，只是協助和配合本地公安機關維護公共秩序，而不承擔人身安全、財產保護責任。
（2）規范內部管理，練好內功。企業必須健全內部規章制度，完善組織架構，合理設置崗位，把好人員招聘關，系統地對員工進行培訓，在員工的思想中培植風險意識，最大限度地避免因管理責任而導致事故的發生，從而把經營風險降到最低。如保安員在指引車輛停放時，應對車身四周進行巡視，發現有破損等問題及時向車主指出，以免產生麻煩和糾紛；在停車場對車輛進出的登記一定要完整、齊備。如果把預防措施做細做好，管理工作做得周到扎實，那么，即使發生了丟車事件，企業就不負管理責任也無需賠償。
2、強化法律法規、行業規范教育培訓工作，通過法律來維護企業、員工權益。目前，由于行業法規不健全，無法可依，甚至有法不依的情況較多，企業也往往因為這些現象的存在而輕視或忽視了自身的法律建設。因此，增強員工的法制觀念是加強自身權益保護的關鍵。一方面要加強員工對法律法規的學習，提高法制意識，依法操作；另一方面要勇于利用法律武器來維護自身權益。如：對于無理拖欠管理費或拒絕承擔毗鄰房屋或共用部位、共用設備設施維護和修繕費用的業主，物業管理企業應依據法律法規、管理制度和業主公約，積極或支持權益受損的業主尋求法律支持。物業管理企業應有意識地組織有關法律法規的宣傳活動，加強包括業主在內的社會大眾對物業管理法律法規的認識和理解。
3、憲善物業管理法律體系，加大執法力度。全國性的物業管理條例可望今年內出臺，有了全國性物業管理條例，就便于統一管理標準和管理規范，加強相關政策法規的協調，避免法規的相互沖突，用法制規范市場環境，規范物業管理操作。建立健全物業管理法規體系，需著重注意如下幾點：
（1）物業管理主管部門、政府其他職能部門如需物業管理企業配合政府職能部門的部分工作，應由政府部門出具委托并授權，同時應給予政策上的優惠或適當的經濟補償。
（2）盡快制訂、頒布物業管理招投標法規和配套實施細則，用法規和制度來限制和約束不正當競爭行為。
（3）對于業主及業主委員會的職權，應進一步規范和細化相關條款，以明確業主違反業主公約及有關法律、法規，但又不構成刑事案件時，應由哪些部門來處理，或可賦予物業管理企業哪些執行權力。物業管理過程中形成有關決議和方案，經業主大會50％以上成員通過后，對于其他拒不服從的業主，物業管理企業可以采取哪些措施，等等。
4、規范物業管理市場行為，為物業管理企業提供公平競爭的外部環境。物業主管部門應注意用市場觀念、市場機制來培育和發展物業管理市場。推行供需雙方相互選擇、平等協商、根據服務內容和質量確定價格，通過簽訂合同規范雙方行為的制度。政府應積極引導和督促參與競爭的管理企業遵循公平競爭原則，樹立競爭公德，遏制不正當競爭。除了應用法律和行政手段外，還須倡導建立道德秩序。這種道德秩序就是重視信譽、注重企業形象、遵紀守法、公平競爭。有了社會公德才能在競爭中樹立良好的企業形象，建立穩固的企業信譽，自覺抵制不正當競爭，并將引入法律化、規范化、科學化軌道，創造公平、公正、公開的物業管理競爭環境。
5、加強物業管理重要性的宣傳力度，提高全社會對物業管理的認識。物業管理企業應加強與業主之間的溝通及自我宣傳，使公眾對這新興行業有正確的認識，令每一位消費者及社會各方面人士都積極地參與，以消費者的眼光審視物業管理企業的經營行為、服務行為是否規范。尤其注重與新聞媒體溝通，利用報刊、電臺、電視等各種途徑對物業管理政策、作用和服務內容進行大規模的宣傳。同時，使新聞媒體了解行業的政策法規和特點，體會到物業管理行業的酸、甜、苦、辣，取得他們的理解、同情和支持，從而通過媒體的正面引導，推動物業管理行業健康地發展和壯大。
關鍵詞：物業管理；物業管理費；服務質量
Abstract: this article from the property management company, owners, developers of property management company analyzed why difficult problem in charge, and tried to find out the effective methods to solve the property management fee difficult challenge has been property management company to influence the development problems.
Keywords: property management; Property management fee; Service quality
中圖分類號： C29 文獻標識碼：A 文章編號：
“物業管理” 產生于19世紀的英國，伴隨工業革命逐漸興起，發展到今天已經有近200年的發展歷程。早在“九五”期間我國建設部就認為：“全面推行物業管理是房屋管理領域深化改革的重要內容，同時對房地產經營企業制度的改革也將起到推動和促進作用，要在全國范圍內推行物業管理新體制。”為了能更好地適應我國的發展實際，必須對物業管理進行調整，開辟一條符合中國國情的新思路。
隨著社會的發展，城鎮化建設和房改不斷推進，物業管理已經小有成就，但存在的問題仍然很多，這些問題在一定程度上制約著物業管理的進一步發展和完善，尤其是物業管理收費問題。物業管理公司對業主的物業進行管理和維護，為業主提供保安、保潔、維護和其他綜合，按規定收取物業管理費是理所應當的事，但實際情況卻恰恰相反。目前，我國大部分地方的物業管理費收繳率都只有50%～70%。這么低的收繳率，對于物業管理公司的生存及服務質量必然造成嚴重的影響，不利于物管行業的普及和實施。
一、相關法律法規不完善導致收費困難
我國于2003年9月1日起施行《物業管理條例》；2007年10月1日起施行《國務院關于修改規定》；2007年3月通過《物權法》，2007年10月1日開始施行。雖說有全國性具體的條例法規，但缺乏實際操作性，對物業管理服務項目、服務標準沒有統一規定，對支付多少物業費，提供什么樣的服務，對于雙方約定的“質”、“價”、“量”等服務沒有統一的標準和要求。由于各地經濟文化發展不同，導致各地自行制定相關的地方性法規，對有關物業管理法規制度的執行細則均有不同版本，未形成完整、系統的體系，這些法規性的文件之間有著各自的地方特色，甚至相互矛盾，專業物業管理公司的管理難度亦相對地大大增加，由此造成業主和物業企業在服務標準上認識偏差較大。
物業管理是一個微利的服務性行業，物業管理企業發展依賴向業主收取的物業管理服務費。許多企業為了生存而降低物業管理費征收標準，價位低于物價部門審定的標準。但是在物業管理費中，業主能享受多少服務，沒有明確標準，造成業主和物業管理公司之間出現認知差異。
二、物業管理公司的服務質量不高導致收費困難
物業管理屬于第三產業，是服務行業。物業管理企業的根本任務突出服務二字。近年來，隨著物業管理行業市場化程度不斷提高，物業服務質量的重要性愈顯重要。在一定程度上，服務質量能決定物業服務企業的生存和發展狀況。因為服務質量不高被業主炒掉甚至被市場淘汰的物業管理企業屢見不鮮。由于物業管理在內地起步晚，物業管理在專業化、規范化等方面做得還不夠完善，所以這些物業管理公司提供的服務自然就不夠專業，不夠規范，不能讓業主滿意。業主認為物業管理公司提供的服務“物無所值”就以拒交物管費來表示心中的不滿。還有一些物管公司不在管理與服務上下工夫，管理和服務無法滿足業主的需求，但費用卻照收，激起業主抵觸拒交物管費。
我國的物業管理企業多數由房地產公司分立出來，或是從房管部門轉制而來，公司規模小，管理成本高，經營效益比較差，從而不具備應有的實力和資格，更缺乏必要的設備管理人才，造成管理不到位，以及物業管理人員素質較低，服務態度低劣。由于規模小，物業管理公司希望管理成本越低越好，員工待遇較低，難以招聘到高素質的專業人員。
伴隨著業主生活水平的提高，業主對物業服務的需求不再滿足于保修、保潔、保綠及秩序維護等基礎服務，業主越來越注重物業服務細節。由于居住結構的變化、環保的要求和人們對舒適度的要求不斷增高，現代化的建筑設備系統大到供電、給排水、供暖、空調、電梯、通訊、電視接收系統、停車，小到水龍頭、馬桶、電源開關等。隨著業主文化素質和維權意識的不斷提高，要求物業管理服務全面化和多樣化，現在的物業管理不僅是房屋管理，還涉及物權維護、財產保護等。由于工作從單一進入復雜，有的物業管理公司的業務無法適應新要求，與業主容易產生矛盾。
三、開發商遺留問題導致收費困難
物業管理公司是在開發商交房后進入小區，開發商為了自己的達到銷售利潤，在銷售時可能會對業主進行某些承諾。而當業主入住后發現開發商售前的承諾沒有得到兌現，開發商建設過程中的質量問題開始暴露，業主只能對著物業管理公司發難。問題解決不了，就不交物業費。從而使業主和物業公司一開始就產生了對立的情緒，物業管理公司處在了既服務于小區業主，又與業主相對立的尷尬局面。
2007年10月30日中華人民共和國建設部、中華人民共和國財政部第165號令《住宅專項維修資金管理辦法》已經，于2008年2月1日起施行，根據這項辦法，各地也出臺了相應的維修基金管理辦法和標準。但依然是執行力度不夠，若物業項目保修期一過，需要大、中修工程，業主們想申請物業維修基金，程序很繁瑣，拖延時間也很長，而物業管理企業自身資金短缺，沒有實力也沒有能力墊付這筆資金，導致工程被擱淺，直接影響到業主的生活。業主認為我交物業費了，房屋出現問題物業管理服務企業就應該負責，不修好我就不再交物業費。
四、業主方面的問題
關鍵詞：城市住宅小區 房地產物業管理 現狀 對策
1 徐州市城市住宅小區房地產物業管理發展現狀
1.1 徐州市城市住宅小區房地產物業管理取得的成果
1.1.1 房地產物業管理行業規模不斷壯大，從事物業管理的人員素質不斷提高。近幾年徐州市以城市住宅小區為主的房地產開發項目快速增長，帶動了房地產物業管理行業的飛速發展和激烈競爭。徐州市從1995年開始全面推廣物業管理工作，最初物業管理公司只有8家。根據統計數據，2006年，徐州市房地產物業管理企業年檢合格的共148家，其中二級資質企業5家，三級資質企業64家；2008年，全市的物業服務企業達275家，物業管理從業人員1萬余人，物業管理面積2700余萬平方米；全市創建57個市級物業管理示范項目、24個省級示范項目、8個國家級示范項目，初步建立了一個社會化、專業化、市場化的物業管理新體制；2009年5月底，徐州市共有物業企業288家，管理面積發展到4500萬平方米。截至2012年年初，全市共有房地產物業管理企業420多家，其中一級資質3家，二級資質12家，三級資質390多家，外省企業進入徐州市的有8家，全市物業管理從業人員4萬多人，國家注冊物業管理師19人。由此可見，徐州市物業管理經過10多年的發展，不僅在企業數量上有快速發展，在企業資質方面也呈現出專業化發展趨勢。高素質管理人才也不斷涌現，物業管理服務趨向多元化、專業化、市場化。
1.1.2 先后出臺多部相關政策法規。徐州市早在1999年3月就了《徐州市城市住宅區物業管理暫行辦法》，并先后出臺實施了《關于加強物業管理工作的意見》、《徐州市物業維修基金管理辦法》、《徐州市物業管理評標專家和評標專家庫管理辦法》、《徐州市前期物業管理招標投標實施細則》等一系列規章和規范性文件，明確了業主、使用人及物業管理企業的權利、責任和義務，做到有章可循。2012年5月我市還了最新的徐州市市區物業服務收費管理辦法。
1.1.3 行業協會發揮了顯著的作用。2008年由36家物業管理公司組成的徐州市泉山區物業管理協會正式成立。這是蘇北地區成立的首家物業管理協會，主要作用是協助政府部門實施行業管理，積極督促物業企業貫徹物業管理法規政策，維護企業合法權益和市場公平競爭秩序，共同提高物業管理的工作水平和服務水平。2008年在徐州市泉山區物業管理協會的協助下，市房管局在全市住宅小區全面推行“三位一體”物業管理新體制，許多住宅小區的物業管理狀況得到了明顯的改善，居民生活質量大大提高。
1.2 徐州市城市住宅小區房地產物業管理存在的問題
1.2.1 較老的城市住宅小區與新建的城市住宅小區各自存在典型的物業管理問題。徐州市是個文化古城，雖然近幾年房地產新開發項目很多，新樓盤比比皆是，但還有許多老住宅小區（尤其在老城區），可以看到有業主違章搭建，毀綠種菜等現象不在少數，業主中老年人居多，不聽勸阻一意孤行，物業管理工作艱難。這些老城區老的住宅小區物業管理管不好會嚴重影響城市形象。新建小區也有較多典型問題：高層住宅越來越多，電梯使用頻繁，自然問題也多；新建小區大多采用智能管理方式，電子單元門等智能系統會經常出問題；高層建筑水壓不夠，居民用水困難，諸如此類一些城市住宅小區常見問題，都需要專業人員進行維修，物管人員有時不能及時安排好人員，與業主協調不暢，造成業主意見頗多。
1.2.2 房地產物業管理企業競爭激烈，利潤不高。我市房地產物業管理公司在數量上飛速增加，但取得一級、二級資質的企業為數甚少，大多是三級資質企業，另外還有外省企業進入競爭，物管行業利潤微薄，因此要想提高利潤就必須提高自身的競爭力去獲得更多項目，這對于絕大多數三級資質的企業來說相對較困難。據調查，目前我市房地產物業管理公司的利潤在5%-8%之間。
1.2.3 房地產物業管理費收取困難。新老住宅小區都存在收費困難現象。老的住宅小區本身環境就較難改善，業主看不到好的管理效果就不愿繳納物業管理費，物業公司難有足夠的資金去管理好小區；同樣新住宅小區交了物業管理費，一旦某個方面沒有達到業主滿意，就會拒交下一年物業管理費，這樣物業管理公司很難做到完美服務。[1]據調查，我市住宅小區物業管理服務實際收費率在50%-95%，好一點的新建小區起初收費率能達到95%，差一點的不到50%。業主不繳費，企業就沒有資金去做更好的服務，沒有好的服務，業主更不愿意繳費，這樣就會形成惡性循環，嚴重阻礙房地產物業管理公司的發展。
1.2.4 高素質房地產物業管理人員仍然不足，管理水平仍需提高。我市目前已有國家注冊物業管理師19人，高素質管理人才還是偏少。物業管理從業人員大多數是應某個項目需要而臨時招聘，這些人大多沒有經過專門的正規培訓，由于公司利潤微薄，他們的工資待遇也不高，因而人員流動性大，這對企業提高服務質量很不利。
2 徐州市城市住宅小區房地產物業管理發展及對策研究
2.1 加大物業管理服務新模式的宣傳力度，提高業主意識 應當繼續加大物業管理“三位一體”新模式的宣傳力度和實施，尤其在老小區。老小區應緊密聯系社區居委會，目前還是有許多年紀大的業主不習慣被物業管理公司管理，可以發揮社區居委會與業主聯系的作用。可以由主管部門總體調度，向街道辦事處、業主、物業公司發放宣傳資料，選擇有代表性的物業公司舉行座談會，征求意見，樹立典型，讓全社會對“三位一體”新模式有更多了解，讓大家深入理解業主委員會與物業服務企業是互相依存的，他們地位是平等的。[2]
2.2 房地產物業管理企業走規模化品牌化發展之路 徐州小的房地產物業管理公司居多，企業應當考慮在做好母公司的基礎上向外擴張以實現規模效益。外省企業進入我市越來越多，我們也可以擴大公司企業規模向外省市發展。要注重提升自己的品牌形象，宣傳自己的優勢。[3]其次，政府監管部門應充分發揮作用，定期檢查，對檢查不合格的企業采取嚴格處罰措施。《物業管理條例》第三十二條規定：“國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。”我們在評級工作中要嚴格本著公平公正原則，使物業管理行業競爭規范有序。
2.3 提高服務質量，完善收費管理辦法 2012年5月我市了最新的徐州市市區物業服務收費管理辦法，新辦法出臺后我們應關注具體的實施情況，例如居民的反響、承受能力，物業公司的利潤有何變化等，定期將情況匯總統計，如出現過大偏差應及時調整修改管理辦法。此外，應把服務質量放在首位，服務好了自然業主就會主動繳納物業管理費，由此形成良性循環，對于企業和業主就是互惠互利。
2.4 企業嚴把招聘關，制定有效的員工激勵政策 《物業管理條例》第三十三條規定：“從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。”嚴把招聘關，選擇優秀的人員可以為公司今后發展做好鋪墊。員工進入企業以后可以由負責人組織員工加強思想道德培訓，學習企業文化，提高自身服務意識，制定相關鼓勵政策和措施，例如：取得執業資格證或者國家注冊物業管理師證的員工給予適當獎勵，公司內部公開競爭，選擇有能力表現突出的員工擔任重要職位。[4]
3 結論
近幾年，徐州市先后獲得了“國家園林城市”、“國家衛生城市”等榮譽稱號，創建對于作為公共場所的城市住宅小區有諸多要求，在這些榮譽稱號背后，房地產物業管理工作發揮了重要作用。住宅小區物業管理的規范發展是構建和諧社會的基礎，作為城市建設與管理的一項基礎性工作，物業服務企業對維護社區環境和秩序具有積極的推動作用。
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武漢市物業服務收費管理辦法實施細則完整版全文第一條 為規范本市物業服務收費行為，維護當事人的合法權益，依據《中華人民共和國價格法》、《物業管理條例》及國家發改委、建設部《物業服務收費管理辦法》制定本細則。
第二條 本細則適用于本市行政區域內經工商行政管理機關登記注冊、物業管理行政主管部門資質認定的物業管理企業對各類物業實施管理提供服務的收費行為。
第三條 本細則所稱的物業服務收費是指物業管理企業按照服務合同的約定，對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。
第四條 政府提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業，鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。
第五條 市物價局會同市房產局負責全市物業服務收費的監督管理工作。
第六條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。
第七條 物業服務收費包括綜合管理服務費、車輛停泊服務費和特約服務費。
綜合管理服務費含清掃保潔及清運;綠化養護;秩序維護;公共照明、通風、供電、給排水、電梯等共用設施設備運行、小修、養護所發生的人工、原輔材料費用等。
車輛停泊服務費：是指在指定的停車場地(含室內車庫)內，為維護保養場地設備設施、相關道路及管理所發生的人工、原輔材料費用等。
特約服務費：指物業管理企業受業主委托提供的戶內維修、家政服務、代收代繳服務等收取的費用。
第八條 物業服務收費根據物業類型、收費性質的不同情況分別實行政府指導價和市場調節價。
普通住宅和經濟適用住房的綜合管理服務費，實行政府指導價。其他類型物業服務項目均實行市場調節價。
住宅區內車輛停泊服務費實行政府指導價。
特約服務費，實行市場調節價。
第九條 綜合管理服務收費實行政府指導價的，由市物價局會同市房產局根據物業管理企業的服務內容、標準和物業管理區域的設施設備等因素，制定相應的基準價格及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標準由業主與物業管理企業根據規定的基準價格和浮動幅度在物業服務合同中約定。
實行市場調節價的物業服務收費，由業主與物業管理企業在物業服務合同中約定。
第十條 物業管理企業應當按照國家發展改革委、建設部印發的《物業服務收費明碼標價規定》實行明碼標價，在物業管理區域內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。
第十一條 對實行政府指導價的物業管理企業應當根據《湖北省經營價格管理辦法》的規定，到價格主管部門辦理《湖北省服務價格收費許可證》，并遵守年度審驗制度。
物業管理企業在辦理《湖北省服務價格收費許可證》中，應當向價格主管部門提出書面申請并提供營業執照副本、資質證書、物業服務委托合同復印件和前期物業管理服務協議復印件等相關資料。價格主管部門正式受理后，一般應在15個工作日內辦理完畢。
第十二條 業主與物業管理企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。
包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。
酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
第十三條 建設單位與物業買受人簽訂買賣合同時，受委托的物業管理企業應與物業買受人簽訂前期物業管理服務協議，約定物業管理服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。
第十四條 實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。
實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。
物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：
1、管理、服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;
2、物業公共部位、公共設施、設備日常運行維護費用;
3、物業管理區域清潔衛生費用;
4、物業管理區域綠化養護費用;
5、物業管理區域秩序維護費用;
6、辦公費用;
7、物業管理企業用于該項目的固定資產折舊;
8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;
9、經業主同意的其它費用;
物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
第十五條 實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務支出屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業管理企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。
物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業管理服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。
業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金收支情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答復。
第十六條 物業服務收費采取酬金制方式，物業管理企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業資金的收支情況進行審計。
第十七條 物業管理企業在物業服務中應當遵守國家的價格法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。
第十八條 業主按前期物業管理服務協議約定的時間開始全額交納物業服務費;納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用由開發建設單位全額交納。
第十九條 物業管理企業可按月、按季度或按年度計收，但不得一次性預收一年以上(不含一年)的物業服務費。
第二十條 業主與物業使用人約定由物業使用人交納的物業服務費用或者物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。
物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用或者物業服務資金。
物業服務費用或者服務資金以房屋所有權證登記的建筑面積計算，未辦證的，暫以房產測繪部門實測的房屋建筑面積計算。
第二十一條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，不得向業主收取手續費等額外費用。
第二十二條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
第二十三條 物業管理企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。
第二十四條 物業管理企業根據業主的委托提供服務合同約定以外的服務，服務收費由雙方約定。
第二十五條 普通住宅和經濟適用住房小區的露天或室內配套停車場(庫)車輛停泊服務費標準按市價格主管部門會同市房產行政主管部門公布的指導價執行。
在保證業主停車的前提下，有條件的住宅區可設立外來臨時停車位，對臨時進入小區接送人的車輛，收費標準按市價格主管部門會同市房產行政主管部門公布的指導價執行。
第二十六條 政府價格管理部門會同房產行政主管部門，應當加強對物業管理企業的服務內容、標準和收費項目、標準的監督。物業管理企業違反價格法律、法規和規定，由政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》予以處罰。
第二十七條 東西湖、漢南、江夏、蔡甸、黃陂、新洲區可依據本細則并結合當地實際情況，制定本區具體實施細則及普通住宅物業綜合管理服務費和車輛泊車服務費指導價格。并報市物價局和市房產局備案。
第二十八條 本細則由市物價局會同市房產局負責解釋。
第二十九條 本細則自20xx年10月1日起執行。《武漢市物業管理服務收費實施辦法》(武價房字20xx24號)同時廢止。
武漢評出物業管理示范小區 業主有麻煩可找滴滴物業業主通過手機客戶端報修，物業員工搶單后上門服務。這種滴滴式服務，出現在武漢的小區里。
這是記者前日從武漢市物業管理協會了解到的。當天，該協會評出了36個物業管理示范小區。其中有百步亭世博園房管員懸繩掏馬蜂窩、金地格林小區安全員挨家挨戶敲門尋找車鑰匙失主這樣用心服務的典型，也有利用互聯網+服務業主的新事例。
業主大會由建筑區劃內的全體業主組成，代表和維護建筑區劃內全體業主在物業管理活動中的合法權益，通過業主大會會議行使權力。
第二條
為了規范本市行政區域建筑區劃內業主大會及其業主委員會的設立、活動及其監督管理，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《*市物業管理條例》等法律、法規的規定，結合*市實際，制定本規則。
第三條（開發建設單位的報告義務）
建筑區劃符合《*市物業管理條例》第二十四條規定的業主大會設立條件的，開發建設單位應當在90日內向區（市）縣房產行政主管部門報告。
第四條（業主大會籌備組）
業主大會籌備組（以下簡稱籌備組）總人數一般為5至15人。籌備組中的業主代表由業主按物業類型、樓層、單元、幢等為單位推薦產生。
籌備組應當自成立之日起3日內在建筑區劃內書面公告其成員名單和工作職責及推選結果，公告期不少于7日。
首次業主大會會議召開前，籌備組除履行法定職責外，還應當制定選舉工作實施方案。
籌備組需要查詢業主清冊、規劃車位的處分、依法屬于全體業主共有部分狀況的，不動產登記機構應當予以配合。
第五條（首次業主大會的會議內容）
首次業主大會會議應當按照以下順序進行：
（一）表決通過管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則；
（二）選舉產生業主委員會；
（三）表決通過其他需要業主大會會議議決的事項。
管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則的草案經表決未通過的，籌備組應當征求業主意見進行相應修改后，重新組織表決。
第六條（業主委員會的選舉）
業主委員會由建筑區劃內全體業主通過業主大會會議以記名投票、公開計票的方法直接選舉產生。選舉應堅持公開、公平、公正的原則，實行差額選舉，其差額比例不得低于五分之一。
業主委員會應當依業主大會的授權履行職責，并接受業主、業主大會的監督。業主委員會可以委托專業機構或專業人員協助履職，費用在業主委員會工作經費中列支。
第七條（委員組成）
業主委員會一般由主任委員、副主任委員和委員共5至15人組成，業主委員會可設1至5名候補委員；業主委員會委員可以連選連任。
第八條（候選人條件）
業主委員會委員候選人是應當符合下列條件的業主：
（一）具有完全民事行為能力；
（二）遵守（臨時）管理規約，履行交納物業服務費、繳存專項維修資金等業主義務；
（三）辦事公道，作風民主；
（四）組織協調能力較強，有必要的工作時間；
（五）本人及其近親屬未在為本建筑區劃提供物業服務的物業服務企業、機構中任職；
（六）無侵犯本建筑區劃其他業主合法權益和公共利益的行為；
（七）其他符合業主大會議事規則規定的條件。
籌備組中的業主成員被提名為候選人的，其在籌備組中的工作自行終止。由此造成籌備組工作人員缺額需要補充的，由籌備組從推選結果中依次遞補。
第九條（候選人當選）
候選人獲得建筑區劃內專有部分占建筑物總面積過半數且占總人數過半數（以下簡稱雙過半數）的業主贊成票時，始得當選。獲得雙過半數的業主贊成票的候選人人數超過應選名額時，以得票多的當選。如遇票數相等不能確定當選人時，應當就票數相等的人再次投票，以得票多的當選。未當選的候選人，按照得票多少作為業主委員會候補委員。
獲得雙過半數的業主贊成票的當選人數少于應選名額時，不足的名額另行選舉。
第十條（設立備案）
業主大會依法設立之日起30日內，錦江、青羊、金牛、武侯、成華區（含*高新區）業主委員會應當向當地房產行政主管部門提交下列資料，其他區（市）縣業主委員會應當向當地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府提交下列資料：
（一）業主大會設立事項登記表；
（二）經業主大會會議表決通過的管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則；
（三）表決結果統計；
（四）經選舉產生的業主委員會組成人員基本情況及委員分工情況；
（五）業主名冊及其他資料。
業主大會設立事項發生變更的，業主委員會應當自變更之日起15日內，依照本條規定重新記錄備案。
業主委員會違反法規、政策等規定以虛假資料取得備案的，區（市）縣房產行政主管部門、街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當撤銷備案，責令業主委員會限期改正并在建筑區劃內公告。
業主委員會應當將備案情況告知物業服務企業或者其他管理人（以下統稱物業服務企業），并在建筑區劃內公告。
業主對業主大會設立備案資料有異議的，應當依據《管理規約》、《業主大會議事規則》的約定進行處理。
第十一條（賬戶設立）
業主大會依法設立后，業主委員會應當到商業銀行開設建筑區劃業主委員會工作經費賬戶，并自開設之日起5個工作日內在建筑區劃內書面公告。
第十二條（業主大會會議）
業主大會會議分為定期會議和臨時會議；業主大會定期會議由業主委員會按照有關規定和業主大會議事規則的規定召集，每年至少開一次。
業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見、網絡投票以及業主大會議事規則規定的其他形式；會議表決采取記名投票的方式；會議可以引入公證機制。
業主大會可以建立鼓勵業主參與業主大會會議投票的激勵機制，具體由業主大會議事規則約定。
第十三條（業主大會會議議定事項）
建筑區劃內下列事項，應當提交業主大會會議決定：
（一）制定或者修改管理規約、業主大會議事規則和業主委員會工作規則；
（二）決定選聘、解聘物業服務企業的方案（包括選聘方式、具體實施者）；
（三）決定物業服務事項及其質量、費用標準等物業服務合同的主要內容；
（四）決定專項維修資金使用、續籌方案；
（五）選舉、終止業主委員會委員；
（六）決定業主委員會的工作職責和經費；
（七）審查業主委員會和物業服務企業的年度工作報告；
（八）決定本建筑區劃內全體業主共有部分的經營、收益分配等方案；
（九）決定本建筑區劃內共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的制度；
（十）決定利用物業共有部分停放機動車的車位設置、管理、收費等事項；
（十一）改建、重建建筑物及其附屬設施；
（十二）改變和撤銷業主小組作出的與業主大會決定有抵觸的決定；
（十三）決定本建筑區劃的劃分、調整方案；
（十四）決定本建筑區劃內全體業主訴訟事宜；
（十五）決定本建筑區劃內涉及業主共同利益的其他重大事項。
業主委員會應當將需由業主大會決定的事項，在業主大會會議召開前15日內依法定方式告知全體業主。
業主關于物業管理公共事務的意見和建議應當向業主委員會提交，由業主委員會討論決定或形成議題后提交業主大會會議表決。
第十四條（業主大會會議的參加）
業主為法人、其他組織的，應書面委派代表參加業主大會會議。
業主不能參加業主大會會議的，應當書面委托他人出席業主大會會議，委托書應當載明委托的具體事項、權限和專有部分面積。一名人可同時業主的具體人數應當在業主大會會議召開方案或者業主大會議事規則中確定。
無民事行為能力或限制民事行為能力的業主，由其監護人參加業主大會會議。
共有物業的業主，應當推舉一名共有人參加業主大會會議。
不參加投票的業主的投票權數是否計入已表決的多數票數，由建筑區劃的管理規約規定。
第十五條（業主大會臨時會議）
有下列情形之一的，業主委員會應當按照業主大會議事規則的約定，組織召開業主大會臨時會議：
（一）發生重大事故或緊急事件，需要及時處理；
（二）五分之一以上的業主就物業管理共同事項書面提議；
（三）業主委員會委員缺額人數超過委員總數三分之一，或者業主委員會主任委員、副主任委員全部辭職、離任；
（四）其他依業主大會議事規則需要召開業主大會臨時會議的情形。
第十六條（業主委員會會議）
業主委員會應當按照業主大會議事規則、業主委員會工作規則的約定召開業主委員會會議。經主任委員或三分之一以上委員提議，應當及時召開業主委員會會議。業主委員會會議應當作書面記錄，由出席會議的委員簽字并加蓋印章后存檔。
業主委員會候補委員可以列席業主委員會會議。
第十七條（業主委員會委員補選）
業主委員會委員出現缺額時，在候補委員中按得票多少的順序自動遞補，并由業主委員會在建筑區劃內顯著位置公布；業主委員會委員缺額超過三分之一時，應當在30日內按本規則設定的程序和方法進行補選。
補選的業主委員會委員，其任期到本屆業主委員會任期屆滿為止。
第十八條（業主委員會換屆改選）
業主委員會換屆改選的，一個建筑區劃內應當成立一個換屆籌備組。換屆籌備組應當自成立之日起3日內在建筑區劃內書面公告，公告期不少于7日，并抄告區（市）縣房產行政主管部門。
換屆籌備組中的成員由上一屆業主委員會委員及按照物業類型、樓層、單元或幢確定的業主代表組成。換屆籌備組中的成員被提名為業主委員會候選人的，其在換屆籌備組中的工作自行終止。
原業主委員會委員有信用警示記錄、怠于或者阻撓換屆選舉的，可以不再列為新一屆業主委員會委員候選人。
新一屆業主委員會依法選舉產生后，換屆籌備組的職責自行終止。
第十九條（物業服務的選聘）
一個建筑區劃，選聘一家物業服務企業提供物業服務。
業主大會決定選聘物業服務企業的，應當在啟動選聘程序前由業主大會會議就選聘方式、具體實施者、物業服務合同的主要內容等進行表決，經雙過半數的業主同意。
第二十條（合同簽訂與公示）
業主委員會代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂書面的物業服務合同，并依法辦理物業服務的交接手續。
業主委員會應在物業服務合同訂立之日起30日內，將合同在建筑區劃公告欄內公布，并書面或網上抄送當地物價、房產行政主管部門。
第二十一條（印章管理）
建筑區劃業主大會印章及其財務專用印章應當統一標明行政區域、建筑區劃名稱，業主委員會印章應當標明行政區劃、建筑區劃名稱、屆次和任期。
業主大會、業主委員會應當建立健全印章管理與使用制度。
需要使用業主大會印章的，由業主大會作出決定；處理業主大會內公共事務使用業主委員會印章的，由業主委員會決定。
第二十二條（財物管理）
業主大會應當建立專項維修資金、業主委員會工作經費、經營物業共有部分業主所得收益等的管理制度。
業主委員會應當于每年第一季度末向業主大會報告上年度工作經費使用情況和當年度工作經費使用計劃，經業主大會會議通過后在建筑區劃內公告。
業主委員會應當加強對工作經費、議事活動用房、購置的設備設施等財物的管理，建立健全共有財物登記、保管制度。
第二十三條（財務監督）
業主大會可建立財務監督小組，監督財務計劃、財務制度的執行情況和物資管理、財務公開情況。
第二十四條（檔案管理與查詢）
業主委員會應當建立業主大會與業主委員會檔案管理制度。
業主委員會應當建立檔案查詢制度，提供業主大會與業主委員會檔案資料的查詢，并負責接待業主的咨詢、投訴。
第二十五條（重大事項公開）
業主委員會應當建立重大事項公開制度，每年至少一次向業主公布以下內容：
（一）建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況；
（二）管理規約、業主大會議事規則，以及業主大會或者業主委員會的決定及會議記錄；
（三）物業服務合同、共有部分的使用和收益情況；
（四）建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；
（五）其他應當向業主公開的情況和資料。
第二十六條（信用監督）
本市實行業主委員會委員的履職信用記分制度。具體辦法由市房產行政主管部門另行制定。
業主委員會委員應當按規定如實提供相關信用信息。業主委員會委員信用信息統一納入全市物業管理信用體系，在*市房地產行業信用信息平臺上公布。
第二十七條（解釋機關）
本規則具體應用中的問題由*市房產管理局負責解釋，并可制定細則。
