時間：2023-09-26 09:34:03
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇物業智能化管理，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關健詞：智能化小區物業管理需要必然性
為規范智能化示范工程建設和管理行為，建設部制定了午夜智能化小區AAA標準，為了引導新建居住小區智能化系統建設健康持續發展，促進住宅產業現代化，各地區根據三 A標準出臺了規范，對居住小區智能化提出高標準要求。
1、物業智能化是社會發展的需要
隨著生活水平的提高，“住”是人類生存的基本需求之一，在進入新世界的今天，人們對生活環境提出了更高的要求。近年來，信息技術、互聯網技術的迅猛發展，成為社會發展的主流，人類的生產和生活方式也因此正向信息化邁進。傳統的辦公方式、商貿、管理、文化、休閑等活動無不朝著信息化、網絡化發展，從而促進了“信息化智能小區”的興起。信息化影響著社會的每一個角落，是IT產業想傳統建筑產業及人們生活滲透的必然結果。“智能化住宅”是一種面向市場銷售的特殊商品。智能化小區的建設必須堅持“經濟型”、“可靠性”、“開放性”和“可持續發展性”的基本原則，使小區更好地向人們提供“方便、快捷”的信息通道；“安全、舒適”的居住環境；“高效、便利”的物業管理。
2、物業智能化必須滿足業主的需要
現代智能化系統應采用高效化的原則，實行以智能話住宅為基本單位，智能化物業管理中心為中心節點，寬帶數據網為傳媒的系統模式。
智能小區智能化系統和設備主要包括：1）自動遠程自來水、電、燃氣三表抄送系統；2）家庭安防預警、防盜系統，包括自動門鎖和門磁，安裝于窗口的紅外線探測器，緊急求助按鈕；3）保安巡更系統及閉路電視監控系統；4）小區一卡通及現代通信；5）計算機物業管理等智能化電子系統，以及小區“電子大屏幕”、“音樂背景”等。
各種系統具有很高的實用性和技術領先性，從而更好地位業主提供一個搞笑、舒適、便利的人性化建筑環境。
物業管理作為一個新興行業，逐漸成為一個設計社會方方面面、千家萬戶息息相關的朝陽產業，智能化住宅小區開始建設的同事贏遵循“管理師保障”的原則，沒有高質量的住宅小區智能化的管理，就不可能充分發揮小區智能化得功能效益。為此，作為智能化住宅小區實際管理者―物業公司應運用現代化的計算機管理手段通過提高日常物業管理工作中的科技含量，使物業管理能夠適應現代科技和現代建筑技術的發展潮流，保持物業管理的高水平。
3 物業管理的品牌競爭
品牌是企業的無形資產,也是企業贏得市場的利刃。因物業管理是一新興產業, 目前還不 夠完善,它的社會地位也不高,加上物業管理的贏利微乎其微,因而很多物業管理企業都忽略了 品牌的創立。事實上,在物業管理市場逐步形成、市場競爭日趨激烈的今天,創名牌企業，建優 秀PM小區，現已成為我國PM企業的管理目標和奮斗方向。品牌能讓人們保持忠誠和充分信賴, 好的品牌能夠傳達出企業的價值、文化和個性。建設部舉辦的物業管理與ISO9001認證 研討會,吹響了鼓勵和推動物業管理企業通過IS09001國際質量體系認證,提高企業知名度,實施物業管理品牌戰略的號角。現在,企業已經進入了品牌競爭的時代,未來幾年,物業管理企業要在品牌塑造上下功夫,制定品牌策略，全面提升企業的品牌形象和知名度。
包括以下：
1）品牌和物業管理品牌
2） 創建 物業管理品牌的條件
3）創建物業管理品牌的必然性
4） 創建物業管理品牌的策略
5） 物業管理進入品牌競爭時代
1）品牌和物業管理品牌
目前全國物業管理企業總數已超過2萬家，更多企業仍如雨后春筍般涌現。低價已使很多公司無法單靠物業管理費生存，而在高檔物業市場，登陸不久的“洋物業”已開始伸手采摘豐碩的果實。大多管理落后的小型物業管理企業已陷入生計維艱，又遭消費者口誅筆伐的尷尬困境.物業管理市場的現狀使競爭機制、打造行業品牌引入物業管理行業，從而給消費者以更多選擇機會，也給了物業管理公司規范發展的機會。先看一個例子：天津市金廈物業管理公司成立于1994年，是天津市物業管理“十強”企業，具有天津市物業管理一級企業資質.公司成立以 來，一直遵循“依法管理、服務第一、住戶至上”的企業宗旨，發揚“開拓、求實、創新”的 企業精神，樹立了“以人為本，以誠取信”的經營理念，創立了具有金廈特色的物業管理模式 。目前管理高層、多層住宅小區及辦公樓等多類型項目，同時開展物業管理咨詢、室內裝修、 房屋租售等多種經營。所管理的金廈里涉外小區獲得了“全國城市物業管理優秀示范住宅小區 ”稱號.幾年來公司不斷開拓創新，先后實現了全市七個“第一”：第一家實行袋裝垃圾；第 一家成立小區居委會；第一家成立社區醫療保健中心；第一家業主大規模捐贈花木；第一家實 行義務監督員制度；第一批名列榜首被評為“物業管理優秀示范住宅小區”；第一家在全市首 次大型公開物業管理項目競標中一舉奪標的企業。實干精神和不斷創新已成為金廈物業的品牌 .由于品牌它才有今天一系列的成就。品牌是什么？品牌就是第一名。品牌是在市場上突進的速度，是在群體中的脫穎而出。品牌是耀眼的招牌、顯赫的身份，是綜合品質的崇尚。它是對承諾兌現的程度，是精細工作的結果，是長期讓消費者們感到滿意的回報。品牌的組成包括企業和產品名稱、產品質量、產品定位及宣傳口號等等。品牌是靠積累形成的，它需要塑造、維護、提升和再開發。物業管理品牌，是由物業的品牌跟管理品牌共同構成的。構成的要素主要有：物業公司的聲譽、形象以及形成和影響物業公司聲譽、形象的一系列因素，包括物業公司的特殊名稱（如響亮、引人注意、涵義深刻、來歷特殊等）、注冊資金、管理業績、裝備水平、社會評價、業主管理委員會的反映、政府意見等；負責人的管理經歷、社會地位與影響力；管理層的素質；專業技術人員的職稱或技術等級等等；此外，還包括公司物業管理服務的項目、收費標準、服務態度、服務深度等方面。
2） 創建 物業管理品牌的條件
可以設想，如果物業管理公司受托實施物業管理的小區內，業
主入住后發現建筑質量低下，配套及環境很不完善，售后遺留問題成堆，服務人員態度惡劣等等一系列問題，面對這樣的小區物業公司只能窮于應付，根本談不上創建自己的服務品牌。物業管理公司要成功的創建品牌，要根據物業的特點，硬件、軟件設施，有點到面，擴大戰果，從而實現創建物業管理品牌的戰略，也就是說物業公司要先分析了解創建品牌的先決條件：
2 、1 硬件 其在日常的使用中還有個折舊問題，不可忽視。
2、1、1 設施，設施跟檔次無關，功能是否匹配是評價硬件設施好壞的一個很重要的標準 。
2、1、2、環境，環境就是綠化、園藝，而且任何一個綠化的環境具有他的公用性，同樣綠
化，是裝飾性的還是功用性的一定要明確，如果是功用性的，它的功用性沒有發揮出來，只發
揮了它的裝飾性，這樣的環境仍然不能稱為好。評論環境就談到美觀、品味、格調，處理環境
藝術應該由專業的設計師去完成，形成良好的、溫馨的、舒適的生活空間。
2、1、3、質量，質量問題有我們通常意義上看得見的，另外還有我們看不見的，這就要請
專家來鑒定。
2、2 軟件 評價軟件的第一個標準就是在所有的軟件要件構成中，是否有研發，研究發
展，研究物業、客戶需求，物業定位、市場定位。如果管理的物業為寫字樓可能更多的是關注
區域市場的現狀和走向，如果是住宅則更多的是研究客戶需求，目標群體的需求，而且這個研
究要保證這個物業可持續發展。軟件也就是看一個管理公司具備不具備對物業發展的預見性和
指導性，當具備這個能力的時候，所有的工作有方向有目標了，那么物業公司需要做的兩件事
情就是管理和服務設計及管理和服務的執行。
2、3 服務對象 可以說物業的服務對象是人。為了提供讓其滿意的服務要盡量使其服務需
求趨同，使這個群體的人在他的需求層面、需求趨向方面，盡可能達到一致。
2、4 樹立品牌意識
作為一種無形資產，品牌的效用是任何廣告所不能比擬的，物業管理品牌形象所形成的
口碑效應不僅能給物業管理公司帶來超額利潤，而且有利于其經營規模的擴大。各物業管理公
司應該結合實際需要，積極探索，大膽實踐，按照塑造品牌的高標準、嚴要求，以創建整潔、
文明、高雅、安全、方便、舒適的人居環境為目標，通過嚴謹、高效的科學管理，倡導隨時
隨地、盡心盡力的服務理念，為業主提供優質服務。
2、5 完善的規章制度和高素質的從業人員 規章制度有利于各項工作的順利發展開展和公
司的進步，員工工作的有序。從業人員如果都能清楚地知道自己所服務的企業比別人做得好的
有什么，追求的是什么，并能以加盟這樣的企業為自豪的話，就會逐步形成員工的“品牌氣質
”，這種氣質的形成對于企業品牌的成長是非常關鍵的。而且在在職管理人員中選拔有培養前
途的員工或招聘專業人員，參加物業管理專業學歷教育，為企業發展培養后備人才。培訓可以
通過理論研討、聽專題講座、舉行專項訓練等形式，從而不斷提高物業管理人員的理論水平和
業務素質。
3 創建物業管理品牌的必然性
3、1 實施物業管理品牌是滿足居民要求的需要 隨著生活水平的不斷提高，人民對住房的
要求已經從有房住、住得下， 提高到住得好。所謂住得好，不是單純的面積大小、布局合理
等“硬件”，更重要的是要有良好的管理房屋等“軟件”，來保證房屋及設備正常運行、物業
區內治安良好、環境整潔、服務設施齊全等等。因此，一流的物業必須配以一流的管理服務，
才能創造出一流的居住環境。其次，名牌物業管理受到消費者青睞，不僅僅在于其表層的管理
服務，更重要的是它所蘊含的企業文化，即對消費者的地位、個性、修養、品味、生活方式的
肯定性的文化特征。換句話說消費者的購買和消費過程，同時也是一種追求上述文化價值的實
現過程。正因為名牌物業管理所蘊含的高文化品味及高附加值，才能使消費者對其情有獨鐘，
不惜為之投資。3、2 實施物業管理品牌是物業管理企業在市場競爭中生存與發展的需要 物
業管理服務性的性質決定其目前經營方針是“保本微利，服務社 會”，不能以牟取高額利潤
為目的，所以許多物業管理企業處于微利虧本狀態。沒有資金，談何經營、服務？從現在先進
的物業管理企業中，我們發現，規模越大，管轄物業越多的企業，其獲利越豐。因此，物業管
理企業只有創立名牌，運用品牌優勢擴大經營服務范圍，形成規模效應，才能充分利用人力、
物力資源，降低成本，使企業獲得可觀效益，為其生存提高保障。
3、3、物業管理品牌可以是永存的 物業管理企業的品牌，體現在物業管理上的硬指標，
就是創建和獲得國內物業管理最高榮譽獎優秀物業管理小區、安全文明小區以及ISO9001
質量管理體系認證；在軟件建設方面，對內主要是企業文化，企業內部機制改革，對外則是通
過媒介擴大影響，宣傳企業精神，全面提升企業形象。3、4、物業管理品牌是信任與承諾 名
牌企業、優秀物業管理小區表達著產品或服務與業主之間的相互關系，是一種體現互利互惠
、友好合作和信任的關系。優秀物管“產品就向商海中的燈塔，吸引著迷茫和優柔寡斷的
業主客戶。優秀物管產品不僅能拉近物業公司與業主之間的關系，而且是物管企業與業主之
間非書面或口頭的契約。真正的物業品牌（優秀物業管理小區、樓宇、安全文明小區）能體現
出一種強大的信任和效益，是一種無形的資產和力量。 3、5、物業管理品牌是對服務價值的
最好詮釋 如果一個物管企業總能夠以合理的收費價格（這種合理收費價格是按照國家收費
標準，而且是物管企業和業主都能接受的），提供優質的產品或服務，那么，市場就會認同
于它，業主就會忠實于它。物業公司和業主的這種關系，是以經營品牌為紐帶的。品牌或
優秀物業管理小區是承諾和忠誠的象征。品牌表示物管企業給予業主以承諾。物管企業以履
行承諾來維護其產品，作為對業主的奉獻和熱情，這樣，會使業主發現忠實一家物管企業是
值得和有利的。
3、6 物業管理品牌不僅有益于彌補和完善開發商的信譽和形象，而且使物業本身更具有
吸引力，讓潛在的購房者更樂意為幾乎可以看到的、未來的、系統周到的服務和優良的管理而
傾囊。因此，在項目營銷中，一定要高度重視物業管理品牌的充分利用。具體來講，主要有以
下方面的原因：
3、6、1、物業管理品牌是物業項目品牌的重要構成部分 由下列的數據我們可以看出： 現
在許多房地產開發商在銷售中把信譽好的物管公司提供的物業管理作為一個非常重要的促銷手
段。據調查，2002年，京、滬、穗三地新開發的樓盤把主要的賣點放在物業管理（97％）。其
他主要賣點還有：位置（94％）、價格（92.8％）、戶型（91.4％）、建筑質量（89％）、環
境（84％）、生活質量（83.5％）、物有所值（79％）。
3、6、2 、 物業管理品牌與物業項目成功與否關系重大 一項物業如果具有良好的物業管
理品牌，則可以讓現實的與潛在的購房者對物業增加更多一些信心。因為在客戶的眼中，物業
公司才是和他們“同呼吸，共命運”，并將長期和他們共處的單位。目前，一些地方媒體曝光
的房子出了問題，業主找不到開發商的事例，已讓潛在的買主多了一些心眼。同時，物業的管
理品牌如何，既是與他們日常學習生活密切關聯的，也是他們能否、自豪、自尊的一個重
要影響因素。
3、6、3 物業管理品牌策略是戰勝競爭對手的新穎而有效的策略 營銷中利用物業管理
品牌主要有兩個途徑。3、6、3 、1 現場銷售過程中，通過現有物業管理人員的儀表、言行、
工作與服務態度等來直接展現物業管理品牌的魅力，把更多的購房者吸引到自己的物業項目上
來；3、6、3、2 營銷中有意把物業管理品牌作為一個賣點，通過電視、雜志、報紙等媒體把
項目物業管理品牌的概念突出出來。
因此創建物業管理品牌是物業公司發展的必然趨勢，它將會使物業管理的服務水平不斷推向
新的高度，服務質量得到不斷提高，
關鍵詞：高職；物業管理專業；實踐教學
中圖分類號：G424 文獻標識碼：A 文章編號：1674-7712 （2013） 24-0000-01
加強學生綜合素質的培養，為社會培養高素質技能型人才是高職高專院校的根本任務和辦學宗旨。為此，在教育教學中，加強實踐環節教學，提高實踐環節的教學效果，就顯得格外重要。然而，由于受各種因素的影響，實踐教學已成為目前教學工作中比較突出的薄弱環節，直接影響了人才培養質量和辦學特色。下面以高職物業管理專業為例分析實踐教學存在的主要問題。
一、物業管理專業實踐教學存在的問題
（一）實踐教學經費不足
高職教育教學的重要特點在于突出實踐教學環節，強化職業技能的培養。將實踐課納入課程體系是高職教學模式的一大特色。在傳統教學模式中，教師還是把課堂傳授知識作為教學的首要任務，而把實踐教學作為課堂教學的補充形式，未納入課程體系，由于對實踐教學重視不夠，投入不足，導致許多學校用于實踐教學方面的各類經費不足，影響了實踐教學的有效開展。首先一個很突出的問題是用于一些教學實習、技能操作訓練的硬件設施建設相對滯后，不能滿足實踐教學的要求，影響了教學質量。目前，我校物業管理專業校內實驗室僅有一個物業管理模擬實訓室，建筑面積70余平方米，不能滿足一個班學生實踐教學的需要。
（二）對實踐教學的理解片面
許多人認為，實踐教學就是離開課堂，到企業參觀實習，而沒有把它作為是與整個教育教學過程緊密聯系的重要教學環節。因此所開展的實踐活動，往往目的性不夠明確，造成實踐活動與理論教學內容嚴重脫節，偏離教學要求和培養目標。由于對實踐教學理解的片面性，傳統實踐教學模式單一，沒有能夠按照學科、專業特點，開展形式多樣的、生動活潑的實踐活動，使實踐流于形式。
（三）教師的實踐能力薄弱
當前，高職高專院校師資隊伍存在的主要問題是，真正的“雙師型”教師隊伍尚未形成，教師缺乏實踐經驗，這種狀況勢必影響實踐教學活動的開展和對學生實踐能力的培養。
對教師實踐教學的培訓工作沒有計劃性和針對性，使得這項工作的效率遠遠滿足不了實踐教學對師資力量的要求。
二、加強實踐教學環節的思路
（一）課堂教學突出實踐性
要提倡在課堂教學中突出實踐性。以工學結合為切入點、崗位要求為依據、工作過程為導向、技能培養為主線、以項目和任務為載體來構建課程體系和教學內容，注重針對性和實用性。我們除了重視房屋維修與養護、園林綠化、物業設備設施維護等操作技能訓練外，重點加大了物業管理應用文寫作、編寫物業管理投標書、房屋維修方案設計、物業小區接管驗收、物業管理糾紛處理等方面的技能訓練。采取課內與課外、校內與校外、模擬與實際操作、集中與分散相結合等多種形式，全面加大技能訓練的力度。重視課堂上的技能訓練，改變過去一談技能就與設備操作聯系起來，就要去物業管理公司，否則就不算實踐的觀念。把物業管理的許多技能訓練放在課堂上進行模擬訓練，如物業管理應用文寫作、編寫物業管理投標書、房屋維修方案設計、物業管理糾紛處理等教學內容，在課堂上進行模擬性訓練。這樣實踐教學的學時占總學時的比例將由原來的20%上升到50%。
（二）設置四階段實踐訓練課程體系
四階段實踐訓練課程體系基于把運用知識向訓練技能遷移的原理，將學生實踐和實訓課程分為認知實習、專項技能訓練、綜合實訓和定崗實習。認知實習安排在第一學期，專項技能訓練安排在隨堂教學時間內，綜合實訓安排在第五學期后8周的實踐學期內進行集中訓練，第六學期，讓學生到企業頂崗實習，鼓勵學生在所實習的企業中尋找實際課題進行研究。
三、加強實踐教學的措施
（一）建立校內外實訓基地
1.建立校內模擬實訓室
校企共建校內實訓基地，在學生的實習實訓內容上，根據企業用人要求設置和調整課程。（1）新建物業智能化管理實訓室。物業智能化管理實驗室占地300平方米，包括樓宇自控系統等八個系統，設置相應的實訓項目。使學生不僅能感受到新技術給物業管理帶來的革命，而且還能親自動手參與到新技術的實際應用之中。（2）擴建物業管理模擬實訓室。物業管理模擬實驗室占地300平方米，在目前基礎上，進一步擴充實驗設備，滿足教學要求；配備完善的多媒體教學設施。
物業管理模擬實驗室采用模擬物業管理公司的形式開展各種教學和科研活動，以實驗室為依托，可進行模擬招投標、業主大會的籌備與召開等一系列活動，強化學生的實踐能力；實驗室內能同時容納50人進行實踐教學，實現“教、學、做”一體化的教學模式。
2.建立校外實訓基地。“校企合作、工學結合”是高職教育的特征之一，也是培養技能型人才的重要途徑。只有通過開展校企聯合辦學的方式來解決。校外實訓基地是培養學生實踐能力的載體，學生可以在實訓基地是頂崗實習，這就為高職院校的學生提供了實踐環境。把物業管理公司業務活動作為我校物業管理專業學生的實踐內容的一部分，這就為學生今后從事物業管理和設備維修等工作打下了基礎。
（二）校企共同編寫實踐教材
邀請企業專家、經驗豐富的技術人員與校內教師共同編寫實踐教材，實踐教材的內容應注意與專業理論課的銜接，把握兩者之間的內在聯系，突出各自的側重點。實踐教材應適應不同學生的特點，有利于培養學生的實踐能力，可以考慮多用圖示和表格的方法，將實訓內容和過程表述出來。
（三）提高教師實踐能力
有計劃性和針對性地安排教師到企業實踐，讓教師帶著任務去實踐，完成相關論文和研究課題。我校現有物業管理專業專職教師3人，有1名教師已取得物業管理師職業資格證書。我校對兼職教師隊伍的建設也十分重視，已聘用5名物業管理公司的專家作兼職教師，這不但彌補校內師資實踐能力薄弱的問題，也能把最新的科學信息、生產技術及時帶入課堂。建立一支結構合理、專兼結合的“雙師型”師資隊伍是確保高職物業人才培養質量的關鍵。
四、結束語
綜上所述，物業管理專業是一個實踐性較強的新興應用型專業，專業課程知識的學習和強化以及職業能力訓練，都離不開實踐環節的保障。因此應結合高職教育的實際和和學校的具體條件，加強校內外實訓基地的建設，加強實踐教學工作，更好地培養高質量的物業管理實用人才。
關鍵詞：智能化系統，計算機技術，建筑管理，電子技術
在人類的發展中，建筑一直伴隨著我們的生活。隨著人類生活質量的改變，建筑水平也在不斷的提高。在時代的變換中建筑工程由滿足，人類擋風避雨的居住條件轉變為居民的多方位需求。新時代下消費者地位的提高，使得建筑工程也不得不了解消費者的消費特點。現代的建筑工程需要滿居民擋風遮雨的基本要求外，還要滿足消費者享受生活的需求。當代居民由于生活水平的提高，從而追求藝術化的生活方式，建立充滿藝術性的建筑模式，不知要在建筑設計上下工夫，還需要技術支持設計師超乎想象的設計理念。智能化建筑管理系統結合現代高新科技，能實現新時代下人們對樓宇建設的要求，為多元化的設計理念提供技術支持。因此提高建筑技術水平，同時建立智能化建筑管理體系，為建筑業開闊更大的發展空間。
一、智能化建筑管理系統組成部分
（一）監控建筑信息反饋系統
智能化建筑管理系統利用計算機技術，多方面獲取信息進行信息整合。智能化建筑管理系統獲取的信息，是針對建筑信息和用戶要求的來進行的。通過了解建筑行業的變動以及用戶的實際需求，制定出相關工程建筑要求。智能化建筑管理對接收的信息，進行審核考證確保信息來源準確。智能化監管系統還能進行，有效的監管防控防止泄露企業機密。智能化建筑管理系統為建筑工程提供建設方向，使建筑工程符合市場需要。
（二）建筑管理網絡系統
智能化建筑管理系統，建立在計算機技術的基礎。利用電子網絡技術，全面控制管理系統，做到核心控制。網絡系統的建立區別于其他的管理系統化。全智能化的過程，節省人力資源減輕工作量。網絡管理系統具有操作靈活、信息渠道廣、數據核算準確的優點。
（三）問題處理系統
智能化建筑管理系統通過電子計算機網絡技術形成，在整個系統管理中都體現出電子計算機的優勢。通過網絡技術收集資料信息，進行信息的整合管理。再把收集來的信息通過網絡系統分析核算信息，最后通過問題系統，把整理的信息出去。根據處理器的問題，各部門針對自身問題規范制度完善部門管理。
（四）服務命令執行系統
智能化建筑管理系統的建立是為了更好的服務客戶，因此對客戶信息的收集整理，時刻了解消費者需求必不可少。智能化建筑管理系統為了滿足客戶的需求，建立了命令執行系統，及時為客戶提出的問題進行解答。
二、智能化建筑管理系統的作用
（一）提供安全、舒適、高效的建筑環境
隨著信息時代的到來科技技術的發展，建筑工程管理人員不必再經過繁瑣的過程得到數據信息，也不需要進入工地才能了解施工詳情。智能化建筑管理系統自動辦公系統軟件，為管理人員提供舒適的辦公環境。這樣減少了管理人員的工作量，節省了時間達到高質量的辦公水平。智能化建筑管理采用優化管理方式，從建筑結構，管理服務系統來優化建筑環境，為業主，建筑管理人員提供舒適、便利的環境。
（二）提供良好的通訊網絡系統
互聯網技術時代的到來，人類的生活已經離不開互聯網網絡。因此為戶主提供良好的通訊網絡系統，成為現代化建筑應該考慮的問題。通訊網絡的建立，不僅為業主和物業管理人員提供方便，也便利于業主及時聯系物業尋求幫助。加強業主與物業的聯系，確保業主及時反映問題和尋求物業幫助。也方便了物業管理物業信息，加強彼此溝通創造和諧的物業關系。
（三）提供足夠的對外通訊設施
城市建設中智能化建筑逐漸增加，城市中出現集體建筑群。這些建筑形態處于封閉狀態，在這樣的大樓中發生的突發事故。很難在第一時間被人知曉，從而爭取到有效的獲救時間。因此建立足夠的對外通訊設備十分重要。例如警報系統及時在突發事故發生的同時，拉響警報提醒人員疏散、撤，保證樓宇建筑與居民的安全。警報系統是智能化建筑管理中不能缺少的部分，筑起智能化建筑的生死防線。
（四）水、電、氣抄送系統的應用，為物業管理提供方便
在業務管理中與物業息息相關的水、電、氣費用的抄送，在以前的建筑管理中物業每月都會去查抄一次水電氣數據。這種形式在樓宇管理中，管理起來非常的不科學，不僅浪費時間加重物業人員的工作壓力，而且物業人員的到訪還會引起業主的不滿，物業工作也得不到尊重。水電抄送系統不僅解決了雙方的心理壓力，又能保證高效率更的完成工作，對業務管理帶來了最理想的管理方式。
三、智能化建筑管理系統的應用
（一）安全系統應用，保證樓宇的安全質量
智能化建筑管理系統注重建筑安全管理，安全性是人類對建筑的基本要求。智能化建筑管理系統的三大系統控制中，就有安全系統控制，這體現了智能建筑中對安全性的重視程度。安全系統控制作為整個建筑的安全防護，其中包含了多個小的支點。消防警報系統、停車場管理系統和閉路監控系統等。在電梯、樓道都裝有閉路監控器，了解樓道情況出現問題及時報警。安全系統也是通過計算機科技實現操作方便，為人員監控減輕了壓力也減少失誤。
（二）物業管理系統的應用，提高業主滿意度
智能化建筑的物業管理，通過進行系統終端控制來實現。智能化建筑的物業管理，轉變了物業人員上門調查業主情況的形式。物業管理人員運用自動辦公系統，通過計算機網絡系統的連接整合業主信息。業主的物業情況會一目了然的出現在系統管理軟件中，信息收集后管理軟件會做出數據分析。方便了物業調查管理，節約人力資源也減少了對業主不必要的打擾。
（三）多媒體接收系統的應用，提供物業增值服務
由于信息化時代的到來，人們更喜歡宅在家里關注外界變化。新形勢下產生的業主特點，已經被應用到智能化建筑管理系統中。業主不在家的情況下，能通過室內多媒體接收器，進行留言和留下拜訪者信息。多媒體接收器能及時的反應拜訪者容貌，可以讓屋主選擇是否接待客人，避免了外來人員的騷擾。多媒體接收器為物業帶來的增值服務，體現在物業隨時隨地的幫助業主，關注來不及關注的信息以及錯過的信息。在生活中也能采用計算機多媒體系統，例如網上購物和訂購報紙等，為生活提供多種便利達到自動化服務的標準。
結束語：
人們生活節奏的加快，提高了對自動化服務設施的要求。電子時代的到來，許多新型技術的產生，為建筑行業帶來了新的發展前景。智能化建筑管理系統無疑是時代變革與消費者地位提高，帶來的雙重作用所造就的產物。是為創新建筑管理體系，使之適應現代化建筑管理要求而作出的轉變。智能化建筑管理體制的轉變，為建筑管理帶來了新的發展空間。結合時代背景和消費者需求，智能化建筑管理系統不僅滿足了市場需求，還簡化了建筑企業內部管理。為物業管理帶來了方便的同時，創造出和諧的物業居住環境。這樣的轉變使人類的居住條件上升到另一個高度，在未來的建筑管理體系中發揮著巨大的領導作用，智能化建筑管理體系結合了電子計算機技術，在未來的建筑管理中隨著電子技術的進一步更新，智能化建筑管理系統將迎來更大的發展空間。
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[3]趙起升，朱靜孫，王平.智能建筑中的樓宇自動化設計應用[J].華中科技大學學報，2003（05）
【關鍵詞】電氣智能化；住宅小區；應用；
新形勢下，人們生活質量提高，對居住環境要求出現多元化內容，為了適應飛速發展的信息時代要求，近幾年，很多城市在住宅小區家居方面，將智能大廈的概念和模式引進住宅小區， 通過綜合配置住宅小區內的各個功能子系統，以綜合布線為基礎框架，以計算機網絡為區內各種設備管理自動化，由此產生了智能化住宅小區這一全新的概念。它使人們居住條件和環境得到質的提高， 為小區住戶提供安全、環保、高效、舒適、方便的生活空間，是新興的高科技產物。
一、住宅小區電氣智能化的概念
住宅智能化使家庭中的家電、安保防災和各種通信（語音、數據、圖像）設備通過互聯網技術進行監視、控制和管理。其中，互聯網技術是住宅智能化技術的核心。
中國智能住宅小區的發展與國外有所不同，是借助于智能建筑技術的引進和發展并借鑒國外家庭總線技術。1999年底，建設部信息產業中心頒布了《全國智能化住宅小區系統示范工程建設要點與技術導則》（試行稿），導則規定了智能化住宅小區建設中的目標和原則，并擬從2000年起，用5年左右的時間，組織實施全國智能化住宅小區系統示范工程，以此帶動和促進我國智能化住宅小區建設。其總體目標是：通過采用現代信息傳輸技術、網絡技術和信息集成技術，進行精密設計、優化集成、精心建設和工程示范，提高住宅高新技術的含量和居住環境水平，以適應21世紀現代居住生活的需要。這項導則的頒布有力地推進了智能化住宅小區在我國的普及和建設。這一舉措使得我國的家庭網絡技術研究得到了空前發展，為智能化小區發展提供了可靠的網絡技術保障。
二、電氣智能化在住宅小區建筑中的應用
電氣智能化在小區建筑中的作用日益重要，它不但為小區的物業管理提供安全、高效的保障，還為物業提供著收益，同時也提高了物業的產品附加值。主要體現在以下幾方面：
（一）小區的安全維護和智能化管理
1、安全防范系統
現代化住宅小區安全防范應當有人防、技防的結合，系統一般由閉路監控系統與周界報警組成。隨著社區規模的擴大與數字系統的完善，現代化小區安防宜采用網絡數字系統，一般由前端采集系統、傳輸系統、中心綜合平臺組成。監控系統前端一般設置于在單體建筑首層單元大廳、電梯轎廂、地下車庫、園區等位置，周界報警設置于院落圍墻。在臨街商業相應位置設安防控制中心、宜與消防控制中心合用，實現統一調度。
2、門禁對講系統
小區門禁對講系統是小區安防的最后一道防線，起著關鍵作用。一般小區在戶內設對講分機，單元門設置對講主機，并實現與門禁聯動。隨著城鎮化推進，大型社區在城郊愈來愈多。規模大不易管控，地下儲藏室成為竊賊的關注點。由于地下車庫與單體建筑相通，應在地下進入單體建筑設門禁系統，與對講主機聯動，確保竊賊從車庫進入單體建筑內。對講系統還可實現信息、廣告推送的功能，可為物業創造收益，戶內報警裝置與分機對接實現報警，因此系統必須與物業實現聯網。有條件的小區可采用數字對講系統，實現戶戶免費對講，同時實現智能化家居系統的接入。
3、智能道閘系統
隨著小區出入口車流的增加，智能車輛管理顯得尤為重要。智能道閘不但可提高車行效率 ，還可以實現防盜功能。智能道閘系統由閘機控制系統、車牌識別系統或讀卡系統組成。建議采用無卡進出，通過車牌識別系統實現高效、安全的精細化管控。
（二）小區綠色低碳的通信接入系統
隨著運營商光進銅退，新建小區基本實現光纖到戶FTTH。寬帶、電話甚至有線電視等業務接入通過單芯光纜接入戶內設家居弱電箱，弱電箱內須預留電源，以滿足光纖接入設備供電。
（三）小區智能高效服務系統
1、遠程抄表系統
傳統人工抄表方式在大型小區中表現尤為突出的是人工成本上升，因此自動抄表系統顯得非常必要。隨著供熱戶表工程的推進，水、電、熱均可實現遠程抄表。 要求計量表具備通信接口，通過總線協議連接至井道內的采集裝置，井道內須為裝置預留電源及互聯網通信線路，實現遠程抄表。此外，熱力計量表還須與戶內溫控裝置互聯，實現溫度測量及調節控制。具備條件的小區抄表系統可接入物業管理平臺，實現自動抄表計費。
2、智能家居系統
在中高端住宅小區或別墅中，智能家居系統更能提高物業產品的附加值。主要功能體現在窗簾控制、調光控制、開關插座控制、家電控制、環境監控等。智能家居設備應支持wifi通信，末端控制設備均通過無線網絡接入至中央控制器，最終接入互聯網實現與手機網絡的通信。數字對講系統可為智能家居進行擴展，增添更為豐富的內容。數字對講具備的智能家居模塊可與戶內被控家居互聯，實現訪客呼叫轉接至手機、電梯聯動、調看監控視頻等。
三、電氣智能化在住宅小區設計中應注意的問題
小區智能化系統設計應當由專業顧問公司提供技術方案，設計時主要關注以下幾方面：
（一）設備選型
隨著互聯網技術的發展，設備網絡化程度愈來愈高，必須考慮系統的兼容性，可擴展性。智能化系統的設計對產品的依賴程度較高，對于規模較大的小區，智能化系統整體規劃顯得尤為重要，前期需對智能化各子系統廠家的方案、成熟案例進行分析考察，篩選成熟穩定的廠商作為平臺設備的提供商。這樣不但保護原有設備投資，后期的擴展或設備更新也不會拘泥于個別廠商。
（二）點位布局
小區智能化前端點位主要集中于安防系統，根據大型小區的開發經驗，建設前期應有物業公司及景觀公司的專業人員介入。單體建筑內的布點較為常規，但園區內布點需求須由物業管理人員確定，并且覆蓋率應滿足當地公安技防辦要求。點位確定后應與小區景觀施工圖進行合圖，以確保監控范圍有效，不被樹木遮擋。
（三）配電設計
智能化各子系統末端設備較為分散， 前端設備關系到信息的采集，在條件允許的情況下建議與后臺設備均采用UPS集中供電。供電系統應采用放射性分區域供電，不宜采用PoE供電方式。配電系統UPS選型應結合小區市政電源的可靠性設計電池的后備時間，主機容量計算應在80%帶載率，功率因數0.8，并考慮一定的擴容空間的情況下計算。
結束語：
綜上所述，電氣智能化在住宅小區內的應用更傾向于智能化管理網絡的架構，同時也是未來住宅小區建筑的發展趨勢。利用電氣智能化，實現對住宅小區的智能管理，不僅提升了小區服務的品質，而且還保證了小區的安全。因此，作為實現高品質住宅小區的重要手段，電氣智能化技術的應用將成為住宅小區建筑的未來發展趨勢。
參考文獻：
[1]陳智剛，王敏敏，張國強，智能住宅小區的電氣規劃與設計[J]，科技傳播，2011（18）
關鍵詞：智能建筑; 物業; 集成
Abstract: with the development of science and technology, intelligent building with a variety of high-tech integrated advantage is gradually the favour of people, this article introduces the origin of the intelligent building up after and advantages, and mainly analyzes the problems in the present situation, and proposed in the last can promote the development of intelligent building countermeasures.
Key words: intelligent building; Property; integration
中圖分類號：TU文獻標識碼：A 文章編號：
引言：
隨著科學技術的飛速發展、經濟水平的提高以及人們觀念的改變，傳統的建筑已遠遠不能滿足人們生活和工作的需求，因此，智能建筑也逐漸走進了人們的視野。所謂智能建筑，即多學科和高科技相結合的產物，是信息時展到一定階段的必然結果，它的出現將能夠大大提高人們的生活質量，給人們提供一個舒適、安全、快捷、信息化、網絡化、多元化的生活和工作環境。
智能建筑的概述
1、智能建筑的起源及發展
智能建筑的概念起源于美國，世界上第一幢智能建筑物便是1984年在美國哈特福德市建成的智能大廈，此后，智能建筑不斷的出現在歐洲、東南亞、日韓各國，80年代末進入我國并且發展迅速，北京發展大廈、上海金茂大廈、深圳地王大廈、廣州中信大廈、南京金鷹國際商城等便是我國第一批智能建筑的典范。
2、智能建筑的組成。從建筑業“3A”說法的角度來講，智能建筑的主要組成部分有BAS（樓宇自動化系統）、CAS（通信自動化系統）以及OAS（辦公自動化系統），其中，樓宇自動化系統是建筑智能化的基礎，也是智能建筑重要的組成部分。
二、智能建筑的現狀
1、行業管理不規范。
在智能建筑建造的過程中，由于技術或者信息問題，一棟智能化系統集成產品和設備常常來自不同的廠家，很多依賴進口。但是智能建筑是一體化的，它要求所有的設備和配件以及線路、網絡，甚至一些零配件都要可以匹配和兼容并組成一個整體的系統后才能夠真正發揮智能的功能，而由于現實中對生產系統集成產品商家管理的不規范，來自不同廠家的產品時常會出現不兼容、穩定性差、功能不健全、可靠度低或質量參差不齊等現象，這也常常導致智能化的功能得不到充分的發揮。即使各種配件能夠兼容，系統一旦出現問題需要更換配件時也須再找原廠家，若聯系不上原來廠家，尋找相同型號、同樣質量的配件又不易，這便常常使一些智能建筑處于智能化休眠的狀態，這對于之前大量投資的人力、物力、財力更是一種極大的浪費。
2、智能建筑的設計和規劃的技術能力不強。隨著智能建筑在我國突飛猛進的發展，市場上逐漸出現了眾多優秀的智能化產品及軟件，而智能建筑是由產品配置、系統選擇、軟件設計、施工圖設計等環環相扣而成的，因此，再高端的智能化產品如果沒有好的設計方案、好的規劃也一樣呈現不出一個良好的智能化建筑，這也是導致很多智能建筑剛剛投運系統就落后了，甚至出現安全隱患、系統軟件脫離實際、智能設備形同虛設等現象的主要原因之一。
3、施工隊伍綜合素質較差。智能建筑對施工人員的要求高于普通建筑對施工隊伍的要求，智能建筑不但要求施工隊伍的技術過硬，而且要求施工的質量過硬，而現在許多施工隊伍都存在著重投標輕施工的現象，甚至偷工減料、非法牟取利益，導致很多智能建筑質量不夠硬，智能軟件壽命過短。
4、系統售后服務較差。對于智能建筑來說，除了要保證建筑的設計方案、施工隊伍、系統軟件等質量過硬，還要確保智能建筑完工驗收后的后續服務，因為后續服務是確保智能系統是否能夠正常運行的關鍵，而就當前智能建筑的售后服務情況來看，大多數智能系統經營商都只重銷售，不重售后。
5、智能系統的管理存在一定的缺陷。目前，在我國大部分的智能建筑中，常常是只重視“建設”，而毫不重視建好驗收后的“管理”工作。智能建筑后期的“管理”工作重點在于智能系統的運行維護，這種管理維護對傳統的物業公司的管理模式、隊伍素質也提出了較高的要求，是原本只提供安全巡視、物業管理、綠化保潔等的物業部門所遠遠不及的。
三、發展智能建筑的策略和建議
1、大力培養國內優質的智能化系統集成廠家。雖然在目前國內市場上智能化系統集成產品眾多，但是其質量殘次不齊，能夠和國外進口優秀的集成產品相媲美的很少。因此，當前，政府應該扶持、引導智能化系統集成企業，鼓勵其鉆研創新，并通過在進行智能化建設的過程中采用國內外相結合的技術，逐漸帶動國內智能化產品市場，培養一批有規模、質量過硬的智能系統集成商家。
2、提升設計能力、完善設計規范。一個先進的智能建筑不僅需要一個優秀的設計方案，力爭使優秀的設計方案使用于先進的智能建筑，從基礎上提高智能化系統運行的效果和壽命，同時，我們還需要對智能建筑的設計進行規范，并對現有的規范進行統一，為設計、施工提供統一的設計標準，以保證智能建筑的穩定性、先進性和安全性。
3、加強施工隊伍的綜合素質。針對智能建筑的施工隊伍，施工單位應該積極吸收一批信息技術方面的高科技人才，并不斷對施工隊伍進行定期的培訓，提高施工人員對智能建筑的認識和重視程度，提高施工效率，節約施工成本。
4、提高買賣雙方的售后服務意識。對于智能建筑來說，建筑的施工及智能化系統的安裝調試是前期正常啟動自動化功能的關鍵，而后期自動化系統是否能夠保持正常運行，能夠運行多久卻常常在于投資商選擇的智能化系統集成商是否有著良好的售后服務，因此，作為智能建筑的投資者來說，要想保證投入資金的有效性和回報率，就必須加強對選擇智能系統集成商過程的監督和管理，重視集成商們提供售后服務的質量和信譽。而對于系統集成商來說，重視售后服務便會贏得客戶的信任，也將會促進企業效益的增加。
5、提高物業公司人員的綜合素質。面對智能建筑對傳統物業公司提出的挑戰，一些高端的物業公司應有針對性的引進一批信息智能化方面的技術人才，加強對智能化系統的一些基本管理和維護。同時，對于智能化建筑來說，傳統的物業公司應該更加重視服務而不是管理，并定期對公司員工進行智能化系統的操作和培訓，畢竟智能化系統運營的理念重視的是保證正常運營，是服務。
參考文獻：
[1] 周祖德.基于網絡環境的智能控制[M].北京:國防工業出版社, 2004
[2] 胡崇岳.智能建筑自動化技術[M].北京:機械工業出版社,2002.
關鍵詞：弱電智能化系統；住宅；應用
引言：
弱電智能化系統在建筑中的應用，不僅提高了建筑的自動化管理水平，還能夠為人們的工作和生活提供更多的方便。所以，弱電智能化系統在各個領域得到了一定的發展。就目前而言，在住宅方面，弱電智能化系統的家居智能化系統、樓宇自控系統、通信系統、安防系統和消防系統都得到了不同程度的應用，并取得了一定的應用效果。而從弱電智能化系統在住宅中的應用情況來看，弱電智能化系統必將在住宅管理方面取得良好的發展前景。
1. 弱電智能化系統在住宅中的應用情況
1.1家居智能化系統的應用
在弱電智能化系統中，相較于其他子系統，居家智能化系統的發展還不夠成熟。就目前而言，家居智能化系統包括了煤氣泄漏報警系統、家庭防盜報警系統和家庭自動查表系統等多種系統。而家居智能化系統應用的主要目的，則在于實現家庭生活設備的自動化管理。同時，該系統是通過利用計算網絡和公安、消防等部門進行聯絡。所以，從系統應用目的和實現角度來看，家居智能化系統的應用較為簡單[1]。但是總的來說，該系統只能適用于單個家庭，并且尚且不能實現智能化的控制。
1.2樓宇控制系統的應用
樓宇控制系統是弱電智能化系統的重要組成部分，被廣泛的應用于各種建筑的建設和管理工作中。而樓宇控制系統在住宅中的應用，也是弱電智能化系統在住宅中應用效果最為明顯的子系統。在住宅小區中，樓宇控制系統主要用于進行供電、供水、安全、環保和儲量的監控和管理上。而其最重要的應用，是在設備的監控和管理上。比如，樓宇控制系統可以用于進行機電設備的監控和管理，其中則包含了排水、空調、電梯和照明等多種設備的監控和管理。在正常情況下，系統會對設備及周圍環境進行監控，而在發現異常時，就會向管理人員提出警告，從而進行相關內容的管理和控制。所以，樓宇控制系統可以保證住宅中的人們的生命財產安全，還能夠對意外事件進行管理和控制，進而為人們提供較為可靠的生活環境。
1.3通信系統的應用
通信系統是弱電智能化系統的必要組成部分，而其在住宅中的應用，也為物業管理工作和人們的生活帶來一定的便利。該系統實現了住宅小區內的內部局域網絡通信，并以物業管理中心為局域網中心，從而幫助物業管理人員及時的獲取住宅小區內的圖像和語言數據等信息，進而進行小區的管理工作。另外，該系統具有開放性的特點，可以實現人們的熱線服務和緊急報警等通訊功能的需要。而與此同時，該系統也支持電話、計算機網絡和各種通信設備，進而實現通訊信息的及時傳輸。
1.4安防系統的應用
安防系統在住宅中的應用，可以為人們的日常生活提供較好的安全保障。具體來講，安防系統由住宅小區控制區域的閉路電視系統、入口控制系統和周邊防范的各種監控設備所組成。所以，通過將監控范圍內的情況傳遞回中央控制室，該系統就可以實現對住宅小區多層次的自動化管理[2]。比如在停車場的管理方面，該系統可以實現車輛的讀卡進出，并記錄下相關的圖像信息。而當系統發現車號與卡號不符時，就可以限制車輛的進出，并且及時發出報警和求救信號，進而實現對住宅小區車輛的管理。
1.5消防系統的應用
消防系統是住宅中弱電智能化系統應用的子系統。從功能上來看，該系統擁有手動報警、地下停車場火災探測、火災事故廣播和應急聯動控制等多種功能，可以實現住宅的消防管理。比如在消防探測器探測到火災信號時，就可以及時將信息傳遞至消防控制室，并自行啟動噴淋設備，從而進行火災的控制。
2.弱電智能化系統在住宅中的應用前景
從弱電智能化系統在住宅中的應用情況可以看出，弱電智能化系統可以實現住宅的自動化管理和控制。在家居智能化管理、樓宇控制管理和通訊管理方面，弱電智能化系統為人們的日常生活和物業的管理工作提供了更多的方便。而與此同時，在安防和消防管理方面，弱電智能化系統又為人們的生命財產安全提供了一定的保障。但是就目前而言，弱電智能化系統在住宅中的應用功能實現尚未成熟，還存在著一定的問題[3]。一方面，弱電智能化系統的功能實現，尚且依賴于系統施工人員的技術高低。但是就現階段來看，我國從事弱電智能化研究的人員還比較少，不能滿足住宅中的弱電智能化系統的施工需求。另一方面，現有的在住宅方面應用的弱電智能化系統的開發還處于初級階段，所以系統仍然存在著一定的漏洞和隱患。所以，弱電智能化系統想要在住宅中取得更為廣泛的應用，還需要通過人們在弱電智能化系統開發和完善方面的努力。但是從應用情況來看，隨著弱電智能化系統的發展，其在住宅中必將取得較好的應用前景。
結論：
總而言之，弱電智能化系統在住宅中的應用，不僅為人們的日常生活提供了更多的便利和安全保障，還為物業對住宅小區的管理帶來了更大的方便。然而就目前而言，弱電智能化系統在住宅中的應用雖然取得了較好的效果，卻也存在著一定的問題，進而阻礙了弱電智能化系統的發展。但是，隨著我國電子信息技術的發展，弱電智能化系統仍然在不斷的更新和完善中。所以，相信在不久的未來，弱電智能化系統必將廣泛應用于住宅中。
參考文獻
[1]劉海龍.淺論住宅弱電智能化系統的應用[J].門窗，2014，03（01）：103.
[2]鄭進才.淺議弱電智能化系統項目管理[J].數字化用戶，2013，09（01）：51-52.
小區智能化系統利用計算機技術、通訊與網絡技術、自動控制技術、IC卡技術等多種先進的技術手段，將小區物業管理系統、安全防范系統、家庭智能化系統有機地結合起來，為社區提供多元化資訊服務、社區綜合管理服務與園區的綜合服務，為住戶提供一個舒適、安全、便捷、節能、高效的家居環境，實現以家庭智能化為主的、智能化的小區服務控制網絡。
小區智能化系統突破了傳統的監控系統的含義，更加注重“智能”對我們未來生活的影響，我們不在乎僅僅實現了什么測量和控制功能，而著重于對知識、信息的傳播、獲取、處理的功能，與互連網的有機結合，將給小區智能化系統提供廣闊的發展空間，為我們提供了更多的在家中分享高科技成果的機會。
二、小區智能化系統的設計標準
根據建設部頒布的《全國住宅小區智能化系統示范工程建設要點與技術導則》，小區智能化系統按其功能等級來劃分，可以劃分為三個級別，即一星級、二星級、三星級。其中一星級為最低目標，實現基本的安全防范功能及信息管理功能，其中安全防范功能包括：住戶報警，出入口管理及周界防越報警，閉路電視監控，對講與防盜門控，巡更管理；園區的信息管理功能包括：對安全防范系統實時監控，遠程抄收，車輛出入與停車管理，緊急廣播與背景音樂系統，物業管理系統，公共設施監控管理等。另外，一星級標準還應該包括為實現上述功能做出的科學合理布線，每戶不少于兩對電話線和兩個有線電視插座，包括小區有線電視網。
二星級標準作為普及目標，它必須具備一星級的全部功能，而且在安全防范子系統和信息管理子系統的建設方面，其功能及技術水平應有較大提升。數據通道應采用高速寬帶數據網作為主干網。物業管理計算機系統應配置局部網絡，并可供住戶聯網使用。
三星級標準目前仍作為一種理想目標，它除了具備二星級的全部功能以外，信息傳輸通道應采用寬帶光纖用戶接入網作為主干網,實現交互式數字視頻業務。把物業管理智能化系統建設納入整個住宅小區建設中,使其實現先進性、可擴展性和科學管理。
三、住宅小區智能化系統功能
就目前來講，小區智能化系統的功能主要體現在以下幾個方面：小區物業管理自動化、小區綜合資訊服務、園區的安全防范系統、停車管理、視頻點播、家庭智能控制及家政的輔助管理等等。
1. 住宅小區安全防范功能
在小區內建立起多層的安全防范綜合管理體系，在小區周界圍墻上安裝紅外對射報警探測器，實現小區周界(四周圍墻)防衛，當發生非法闖入時，可進行實時報警。
在小區的大門外、主干道、小區周界、以及公共場所、停車場入口處，以及公寓樓入口門廳安裝閉路電視監控系統(CCTV)攝像機，并可與24小時安全防范監視與報警系統聯動，完成錄像記錄功能。
在小區各主要出入口通道和公寓樓入口處設置巡更點，以強化保安值勤人員的防盜與安全巡視的責任感，同時提供值勤巡查保安人員的人身安全措施。
在每幢公寓入口處安裝可視對講系統，訪客需經主人確認后，方可進入公寓內。
2. 小區家庭保安自動化功能
住宅小區智能化在依賴于安裝在每一個獨立家庭中的安全防范、三表計量(包括IC卡或數據遠傳)、家庭電器自動化系統集成平臺，以及提供寬帶高速的通訊網絡接口。實現以下功能目標。
實現家庭內部的防盜與緊急求助報警信息的聯網，當在家庭內發生盜警或安全報警時，報警信息可以傳送到小區物業管理中心。
在小區的每一個家庭單位中都安裝紅外報警探頭、玻璃破碎探測器和門窗報警磁控開關，當有非法闖入者，報警信息將立即傳送到小區物業管理中心。
在小區的每一個家庭單位中都安裝緊急求助按鈕 ，當家中發生突發事件時(如疾病求助)，主人可按動緊急求助按鈕，將求助信息傳送到小區物業管理中心。
在小區的每一個家庭單位中安裝火災報警探頭和煤氣泄漏報警傳感器，當住宅內發生安全報警時，報警信息將立即傳送到小區物業管理中心。
在小區的每一個家庭單位中都設置三表(水、電、氣表)自動數據采集(IC卡)和遠程傳輸設備，可實現三表遠程自動抄表功能。
在小區的每一個家庭單位中配置家用電器自動化控制模塊，采用紅外線(IR)和開關量(DO)控制方式；實現對家庭室內的空調器、照明設備，以及電視和音響等家用電器進行異地化的遠程遙控功能。
在小區的每一個家庭單位中均應提供電話、電視、以及計算機數據的通訊與網絡接口，具有與寬帶高速信息網絡互聯的能力。
3. 實現小區內停車場出入與保安管理
在小區內的停車場采用接近式智慧卡車輛管理系統，對進入小區內的車輛進行控制和管理。
在停車場內設置車牌識別電視監視系統，通過影像記錄方式復核出入停車場車輛的車型和車牌號碼， 以達到停車場保安管理的需要。
4. 實現小區內所有住戶單位的三表(水表、電表、氣表)的集中數據采集和統計收費管理
在小區的物業管理中心，可以完成對小區內每一個住戶單位進行遠程的三表(水表、電表、氣表)的數據采集和按月統計收費金額，達到自動化管理的功能。
5. 在小區內實現智慧卡(IC卡)的綜合運用功能
在小區內可實現采用IC卡的付費(含三表IC卡儲值與交費)和財務結算的功能，并可以實現與停車場管理、公寓樓出入口安全識別與控制的一卡制功能。
6. 實施小區內公共機電設備的監控與運行維護管理
采用樓宇設備自控系統(BAS)的方式，實施小區內公共機電設備：電梯、水箱、水泵和低壓配電設備的運行狀態的監視，以及故障報警的處理與相關的控制。
提供公共機電設備的運行與維護的資料，建立設備維修、維護文檔，確保小區公共機電設備始終處于完好狀態。
實現小區內廣播系統的綜合管理，可提供廣播通知、緊急廣播和背景音樂。
建立小區內綜合信息(含小區通知、氣象等內容)的電子廣告顯示屏。
四、小區智能化系統物業管理集成平臺
五、小區智能化系統結構
從小區智能化系統的結構上來看，小區智能化系統可分為三個部分：
（1） 以家庭為核心的智能控制器。以一個家庭作為一個控制單元，監測住戶的各種狀態信號、脈沖信號、模擬信號等等，確保住戶處在安全、舒適的生活狀態；智能控制器為使用者提供相應人機交互能力，使用快捷、操作方便；具有實現數據遠程傳送，實現遠程檢測及遠程控制；智能控制器配有與各種信息家電相連的擴充端口，實現家電的智能控制與遠程控制。
（2） 以社區管理為核心的小區物業綜合管理系統。小區物業綜合管理系統：對小區的各種信息進行綜合管理，實現信息共享；對小區的設施進行統一管理，達到提高利用率，降低成本，節約能源；為園區住戶提供各種安全保障，為園區生活提供各種便利。
（3） 以社區數據交換為核心的小區通訊網絡系統。實現數據、語音、圖像的遠程傳送，為小區智能化系統提供基礎通道。
考慮到系統的可靠性、經濟性、實用性等方面的因素，網絡結構采用以下方案，即：底層（住戶內）采用LonWorks控制網，小區內采用局域網的結構形式。
在小區的監控中心，配置模擬顯示屏，可實時地顯示系統的工作狀態，顯示各執行機構的當前狀態及傳感器的工作情況，可實時顯示系統中各點的報警情況。該監控中心同時負責著小區智能化控制系統的數據處理、保存、打印等功能。
系統整體結構
該系統是一種開放式的通訊、控制網絡，它擺脫了已往的控制系統中的分級式集中控制結構，使系統中各節點具有良好的交互操作能力。
該系統有以下特點：
采用神經元芯片作為中央處理單元，其數據通訊符合標準的通訊協議LonTalk，通訊控制由神經元芯片自動完成。
是一種開放式的控制網絡，可實現不同廠家產品的互換，使用者不再依賴某個生產廠家，有利于系統的更新、維護。
支持自由拓撲結構布線方式，使安裝者可根據現場的具體情況，采用適合的總線結構。
可在電力線上實現數字信號的載波傳輸，不需另加任何隔離電路。
結點間的通訊距離可達2700m（RS - 485為1200m）。
一根總線可掛接125個結點（RS - 485為32個）。
可通過路由器實現各種傳輸媒體的轉接。
是一種開放式網絡通訊標準，提供了ISO/OSI參考模型所定義的全部七層服務。
符合樓宇自動化系統的通用國際標準，是小區智能化系統的發展方向。
六、小區智能化系統的發展趨勢
隨著人民生活水平的不斷提高，人們將更加重視居住的安全性、舒適性、方便性, 住宅自動化系統將會成為高檔住宅的一個標志，將會成為繼購房、裝修之后的一個新的消費熱點,住宅自動化系統是一個新興的領域，隨著科學技術的進步，它的功能、控制范圍也在不斷地充實與更新。
關鍵詞：房屋建筑；智能化發展；應用設計
中圖分類號：G354 文獻標識碼：A
現在，隨著科技信息的不斷發展，房屋建筑中的智能化使用無所不在。比如說，由早期單一獨立的電視、電話、寬帶、閉路電視安防監控等系統，已經發展到利用計算機、通信與網絡、自控和IC卡等手段，將多元的信息服務與管理、物業管理與安防等運用到現在的智能化小區中。這些智能化的使用前提是它的設計，在房屋建筑中如何設計使用是本文重點闡述的內容。
1 房屋建筑中智能化設計原則
我們要遵循現代人使用的習慣和原則，及管理系統的靈活性、安全性。要按照“經濟、實用、安全、舒適”的原則，更要能滿足未來發展的需要。
一般來說，智能化的設計應用方案要考慮到技術和設備的先進性和可互操作性，能很方便地與信息網絡融通。 同時還要考慮升級、換代的方便性和根據智能化系統總體結構的要求，各子系統應標準化和模塊化，選型系統應當提供標準數據接口。我們還要注意它的操作簡便，對任一復雜的系統都能實現鼠標式操作。用窮盡的思維方式，盡力為小區的使用者設計一個安全 高效、便捷、舒適的生活及工作環境。
2 房屋建筑中智能化設計應用
一般地，房屋建筑中智能化設計應用它包括很多個方面，筆者現將其部分做一論述分析。
2.1網絡通信系統智能化的設計。它的功能主要是把小區內網絡管理中心和各個功能子系統終端設備連成網絡，而且還與Internet互聯，主要目的是為住戶提供同外界溝通橋梁以及信息傳輸通道，也為業主提供信息服務和物業管理。筆者認為，智能化的設計主要是計算機網絡，起到核心作用，網絡擁有相當好的可擴展性和擴充性，能為住戶提供物業管理、國際互聯網接人等服務。表1是網絡通信系統智能化具體分級列表圖。
2.2安防自動監控報警系統。這個自動監控報警系統特點是可以把被監視場所的圖像及聲音全部或部分地記錄下來，為日后對某些事件的處理及分析提供了方便條件及重要依據，具體工作原理如下圖所示。主要是在小區內無人值守的各類情況下，可以及時地觀察、了解災情、監控盜情、記錄竊情與相關的暴力犯罪行為；同時，所有的小區用戶可以利用安裝在臥室的緊急呼救按鈕，除了可以向小區的控制中心發出求救信號外，也可以將信號發送到遠程的電話或手機上，然后啟動電話模塊向外界撥打報警電話如圖1所示。
2.3管理服務系統智能化設計。房屋智能化管理服務系統我們可以把它概括為IC卡系統、自動抄表計費系統、樓宇自動控制系統及IC卡系統。業主在操作中只要用一張IC卡就可以在住宅區內方便進出、消費、停車、交納多種費用及建立住戶檔案、門禁檔案和住戶醫療檔案等。可以這樣說，一卡在手，萬事不難。
2.4智能小區弱電系統設計。小區內的弱電系統設計包括電話、有線電視、閉路監控、周邊防范等，設計目標要明確，就是為住宅小區建設一套先進，嚴密，實用，美觀，性能穩定的弱電系統。
3 房屋建筑中智能化應用發展
筆者分析認為，現在雖然房屋建筑中智能化應用比較廣泛，但是也要理性健康地發展。就目前來說，為了吸引業主的眼球和購買力，一些開發商利用諸多手段在小區開發中，增加所謂的智能化系統，但是在規劃建設的智能住宅小區中，有的是不需要的，原因是沒有考慮實際需求和周邊公共設施環境，一味地堆積眾多的高新技術系統與設備密布信息點、增大每戶接人帶寬，這實際上是設計上的敗筆。
另外，我們要知道，小區安裝智能化是為住宅小區所有服務的，他的功能體現在服務的內容和業務上，要收到業主的認可和歡迎。同時，在管理模式上要與住戶自身素質聯系起來，并不是一味地增加沒有必要的投資。
總之，房屋建筑中智能化的應用要與現代文明，綠色環保等聯系起來，這樣才能體現智能化，智能化應用也才能日趨發展起來，智能住宅小區的建設行為也逐漸收到歡迎和認可，這無疑是科學技術理性的進步。
參考文獻
關鍵詞：智能住宅小區 存在問題 人才培養
隨著信息技術的發展,IT產業與傳統建筑產業的結合,智能化住宅被推上了市場的舞臺。
1、現代住宅小區的需求
智能住宅小區是將信息通信、計算機和自動控制等技術運用于住宅小區,通過有效的信息傳輸網絡、各系統的優化配置和綜合應用,向住戶提供先進的安全防范、信息服務、物業管理等方面的功能,以期為居住者創造安全、舒適、便捷、高效的生活空間。一般應滿足:
(1)安全性:應該是人與技術措施的的結合,具備多層次防范,包括邊界防范、小區內電視監控和室內防盜報警系統。同時還應具備突發緊急事件的應急防護措施,例如,火災、風災、地震等。
(2)節能、降耗及可持續發展性:小區環境建設應與周邊環境共生,在合理使用并保護資源的前提下發展小區的生態化環境。例如,生活污水和生活垃圾的再處理及再利用;設計采用雨水收集、處理、再利用系統;利用太陽能及風能等可再生的綠色能源。室內空間的合理化分隔,廚衛設備布置緊湊,管線安排隱蔽,排除廢氣廢油通暢,裝飾材料也要考慮環保的因素。
(3)舒適性:住宅的平面空間尺度開闊,采光充分,視野好,通風、噪音達標,為業主提供舒適的家居環境。
(4)方便性:主要體現在交通和通信兩個方面。小區與外部的交通連接,小區內部道路設計,區域標識及健身娛樂等方面要體現出人性化設計,給住戶提供方便的出行和生活服務。通信方面,保證電視、電話、計算機網絡的安全、可靠、持續性。
2、我國智能小區發展中存在的問題
近年來我國智能化小區建設有了迅猛的發展,各地相繼出現了一些科技含量較高、真正意義上的智能化小區。與過去相比,我國智能化小區建設水平已有很大的進步,但從全局上來看,由于各地之間經濟水平差別較大,同時居民的經濟能力差異也比較大,多數居民小區開發仍處于科技含量水平低,不可能完全實現智能化。由于經濟和技術的原因,一般住宅小區存在著很多問題,距離“智能化”仍有較大差距。
目前,我國智能化住宅小區建設中存在的問題主要有:
2.1 國產技術及產品落后
發展智能小區,配套的技術及產品必不可少,當國內目前在這方面的產品少
而又少隨著我國智能建筑市場的大規模高速發展,發達國家的品牌產品已經開始進入國內市場,為了避免對進口產品的依賴,應大力推進智能住宅產品的國產化。
2.2 能源及材料消耗過多
在過去的發展中,我國的建筑過程對節能關注不夠,造成極大的浪費,并造成很大的污染。今后,我國建筑科技的發展應向著節約能源,減少污染的方向發展。
2.3 對“智能化小區”的認識誤區
智能化小區不同于智能大廈,電視監控、電子巡更、車輛出入、樓宇對講并不是智能化小區的全部內容。智能化小區不僅對建筑本身硬件設施有要求同時對軟件如智能化服務（家庭和物業管理的智能化）也要有足夠的認識。
2.4 智能化物業管理和社區服務不匹配
目前,小區智能化已形成了安全、園區、網絡的基本格局,但與安全網絡等硬件設施相比,物業管理及社區服務等方面的人文建設相對滯后。
3、智能化小區建設過程中的人才培養
從以上幾個方面來看,要保證智能化小區良好的規劃、設計、實施以及建成后的可靠、有效運行,必須要有熟練掌握智能化技術理論與使用維護知識的專業人才,而且也需要大量懂管理、跨學科的復合型人才。只有培養和造就一支掌握現代信息技術應用知識的高素質人才隊伍,才能支撐起我國智能化小區的建設和發展。而人才隊伍的培養,關鍵在高校。
作為培養人才的基地,高校應該密切跟蹤信息產業和智能化技術的發展,適應社會需求,及時調整和優化課程設置,以滿足國內智能化小區建設發展的要求,為社會培養大批的規劃設計、施工組織、管理、安裝調試、運行維護等多方面的專業技術人才。
智能化建筑首先要求設計者能夠完成系統的整體規劃設計,智能化建筑是一個系統工程,由各個子系統組成,在各個系統的實施及運行階段,是一個整體,相互關聯,而非簡單的疊加,后續的施工、安裝、調試、運行、維護、管理,是一個多學科的綜合體。這就要求高校在人才培養過程中既要專又要全,而這一點,單純靠學校的教育是很難完成實現的。而目前大力提倡的工學結合模式,給我們指明了一個方向,只要合理安排,學校的理論學習和工廠實踐相結合,讓在校生以實習的形式參與到實際的施工、生產過程中,以求達到更好的學習效果。
同時,考慮到高校教育人才培養的周期性,還可以考慮提供到國外學習培訓的機會,用最短的時間培養技術人才,以及人才技術的引進,為我國的智能化小區建設添磚加瓦。
參考文獻
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1.城市住宅小區物業管理體制滯后。
城市住宅小區物業管理與街道辦事處、公安派出所、工商、物價、稅務、交通、環衛、市場、房管、園林、教育、公用事業、商業和文化娛樂等部門，應是互不代替、互不矛盾、互相支持、共同發展的關系，但目前一些城市物業管理政出多門，部門越位，想管又管不好，致使物業管理處于自發狀態，加之物業管理的歸口部門不清，協調不力，遇到問題投訴無門。物業公司與有關部門關系難以理順，物業公司、住戶、小區管委會各方在物業管理中的地位、作用，責權關系也不明確，物業管理與行政管理等方面的關系不協調，這種不健全的管理體制，使物業公司對一些管理項目處于兩難境地，影響甚至制約著管理業務的正常開展。上述城市住宅小區物業管理體制存在的弊端如不解決，就不能從根本上使城市物業管理產業健康發展。
2.城市住宅小區業主缺乏自我約束能力，對物業管理認識不清。
居住在各類城市住宅小區內的業主，其生活習慣、消費層次、認識能力、知識水平、個人素養等是不盡相同的，規模大的住宅區業主更是千差萬別，業主的自我約束能力與自我保護意識處于不同層次，為各自的利益沖突經常發生，增加了物業管理的難度。廣大業主及物業管理者對物業管理認知程度存在差異，物業管理的服務、管理范圍的界定，有償和無償服務的界定等在物管企業與業主之間存在一定差距。在物業維修工作中，多數業主繼承了過去住公房管理模式的概念，認為自己給了物業管理費，那么物業管理部門就要對房子全權負責，對物業管理企業提出原本不屬于企業承擔的義務。業主的物業管理觀念淡簿，對物業管理所要求的管理體制、方法、內容、特性、原則等還缺乏足夠的認識，盡管業主普遍已知曉物業管理的必要性，但在傳統觀念的影響下，從內心來說不愿意有這種長期消費，心理上還沒有完全接納，仍存在抵觸情緒，有的業主潛意識里的抵觸情緒容易使得物業管理企業與業主之間關系緊張，從而產生矛盾，使物業管理服務正常的運行受到很大的影響。
3.城市住宅小區物業管理服務水平不高，管理人員素質低下，直接影響物業管理持續發展。
現今，大多數城市住宅小區所發生的矛盾都是業主不滿意物業管理企業的服務水平而產生的。城市的住宅小區管理公司因資質和規模的影響，以及因資金問題困難運作，無法為業主提供周到和全面的服務，標準所規定的物管服務評定項目，企業也難以實施到位。這些原因導致物業管理水平的低下，無法達到業主的期望，引發兩者經常出現許多矛盾。物業管理是專業化和綜合性要求比較高的行業，對管理人員的綜合素質要求高。但物業管理這一行業的現實是，國家尚未建立起完善的行業管理標準和從業人員行為規范，加之近幾年來發展較快，從業人員大都是從房地產開發企業、建筑施工企業、單位后勤部門等行業及下崗人員轉到物業管理行業的，所學專業五花八門。因此，管理隊伍素質良莠不齊，從就業人員素質看，有的是隨意聘用的未經專業培訓的非物業專業人員，有的職工對物業管理的基本概況、運行機制還沒有完全搞清楚，大部分物業管理公司的員工屬于半路出家，缺乏系統的專業知識和管理技巧，面對紛繁的管理業務和千萬家住戶及需協調的眾多關系就顯得力不從心，往往只習慣于公共服務項目，不善于拓展其他服務、物業專項經營和多種經營業務。雖說有的物業管理企業建立了責任制及標準，但沒有一套行之有效的考核標準和考核辦法，尤其是對職工不能經常進行專業技術培訓和職業道德教育，使管理服務工作很難到位。物業管理人員素質偏低的現狀，直接影響物業管理持續發展，而且難以適應新的挑戰。
4.城市住宅小區物業管理智能化程度低下。
所謂住宅小區智能化，指的就是利用4C（即計算機、通信與網絡、自控、IC卡）技術，通過有效的傳輸網絡，將多元住處服務與管理、物業管理與安防、住宅智能化系統集成，為住宅小區的服務與管理提供高技術的智能化手段，以期實現快捷高效的超值服務與管理，提供安全舒適的家居環境。隨著科學技術水平的提高，越來越多的小區開始實施了物業小區智能化管理。但有很多的城市小區未能啟動智能化以及一些先進的科學管理技術，主要原因是智能化系統不僅需要投入不少建設資金，還需要專業技術人員進行日常維護。其實，真正實施了小區智能化后，可以大大節約管理費用。小區智能化投入不足，大多數物業管理公司缺乏現代化管理的硬件設備和軟件技術，多半停留在傳統的手工或半手工的管理階段，因而不能有效地提高管理質量和效率，不能適應現代建筑科技日趨廣泛的需求，制約了自身的發展。
二、城市住宅小區物業管理的發展對策
一般來說，物業管理公司的基本內容包含經營、管理和服務三方面，服務是宗旨，管理是目的，經營是手段，這三方面的工作是相輔相成的，要寓經營管理于服務之中，在服務中完善經營管理。物業管理的核心應在于物業本身并在外延上擴展到人，要通過企業化的經營、專業化管理及社會化的服務使物業不僅在使用價值上得到保證，價值得到保值與增值，甚至還要使物業管理產生品牌效應，使物業成為業主的自尊與自豪。因此，需要切實解決目前物業管理中存在的問題和困難，提高物業管理公司的管理服務水平，完善物業管理服務功能，對促進物業公司的健康發展十分重要。
1.加強立法工作，為開展物業管理工作提供法律保障。
為保證物業管理有章可循，按章辦事，必須加強物業管理的立法工作。立法工作的重點是：盡快出臺地方性《物業管理暫行規定》，明確政府物業管理持政主體和專業部門按職責分工，并對物業管理進行指導與監督的地位；明晰業主、管委會、物業管理公司、政府職能部門等各方的權力和義務關系；明示從前期管理到日常管理，管理用房，管理經費和獎懲等一系列物業管理規范，各自職能、各方的責權等均必須以法規的形式確定下來，明確政府行使監督指導權，管委會行使、物業公司行使管理服務權，以適應物業管理的權威性、統一性、專業性、綜合服務性、有償性等要求。對已出臺的涉及物業管理的法規，要根據實施過程中出現的新問題、新情況進行適當的修訂、補充和完整，以適應新形勢的需要。物業管理公司接管物業后還要制定物業管理細則，建立完善的管理服務章程、崗位責任和各項規章制度。充分運用已出臺的法規，做到有章可循，按章辦事。
2.重視基礎管理工作，明晰物業管理主體。
物業管理的基礎工作應早介入，并使之法制化，為今后進行物業管理打下良好基礎。在建筑施工前期就與開發商共同探討日后物業管理細則，使物業在建造中更加合理、經濟有效；在住宅小區竣工后，應根據《住宅小區接管驗收管理辦法》進行認真驗收，保證建筑質量，保證使用功能，并做到檔案資料齊全完整，這是搞好物業管理關鍵性的一環，也是與業主和住戶建立良好的經濟關系，依照物業管理合同實施管理經營與有償服務的重要依據和條件。物業公司還應主動搞好與街道辦事處、公安派出所等部門的關系，協調好與住戶及管委會等方面的關系，積極配合街道辦事處、派出所開展各項工作，為物業公司經營管理爭取社會合力，為物業公司提高服務質量創造條件。
3.提高物業管理公司從業人員素質，“以人為本”，提升管理服務的質量。
科學的物業管理，來自于訓練有素的物業管理專門人才，培養物業管理人才的關鍵，在于提高物業管理人員的素質。提高物業管理人員的素質，首先，要制定計劃，分期分批對各類人員進行專業培訓，經考核合格后持證上崗；其次，企業根據管理人員的實際情況及工作崗位的需要，定期或不定期、長期培訓與短期集訓結合對在職人員進行專題培訓，使員工專業技術水平不斷提高；再次，從員工中選拔有培養前途的人，參加物業管理專業學歷教育，為企業發展儲備人才。物業管理作為勞動密集型的服務行業，最終的顧客是業主，業主的滿意度是衡量物業公司工作的最終標準。這就要求物業管理企業，一方面要更新服務觀念，寓管理于服務之中，在管理中服務，在服務中管理；另一方面要堅持“以人為本”的服務理念，優化服務質量，注重為業主提供優質的服務，不斷改革服務質量。只有這樣，才能真正尊重居住者的生理和心理需求，進而為其提供更細致、更周到、更體貼的人性化服務。
4.積極推動城市小區業主大會的建立，選出水平比較高，對物業管理有著一定認知的業主委員會，并引導業主委員會開展工作，由業主委員會代業主行使各項權利。
在物業糾紛中，業主是弱勢群體，只有幫助小區業主成立業主委員會，讓其發揮“主人翁”的作用，管理自己居住的“家園”，才能切實保護業主自身的利益不受侵犯。充分發揮行業協會的作用，多辦一些宣傳、咨詢活動，提高業主的自我管理意識，通過各種有效渠道加強宣傳力度，使廣大業主意識到自身權益的保障不能僅消極的依靠外界來實現，更重要的是要實現物業自治，靠業主自身積極參與，才能實現保障業利與搞好小區建設的雙贏。物業管理的良性發展很大程度上需要業主的支持和配合，為了業主不至于因為物業管理意識的生疏，而影響其獲得應有的合法權利，需要加強宣傳力度，采取各種方式，發揮行業協會的作用，把涉及到維護業益的內容和物業管理的相關法規通過適當的方式讓全體業主更多地了解。
5.大力推動物業管理智能化。
關鍵詞：建筑智能化，安全質量，控制措施
Abstract: the general building with the popularity of intelligent, especially large-scale construction of intelligence residence, along with the rapid economic development of our country, the continuous improvement of living standards, the people to the concept of the first meet the simple up from living function to pay attention to the development of residential humanized demands. This paper introduces the intelligent building security system set up the basic requirement of the intelligent building security and the structure of the system, puts forward the intelligent building safety quality control measures.
Key words: the intelligent building, safety and quality, control measures
中圖分類號：P624.8 文獻標識碼： A 文章編號：
安全防范系統是指以保障安全為目標而建立起來的技術防范系統。初始的保安工作是由人來完成的，現代化大樓內的保安工作也可以通過增加保安人員來加強保安效果，但增加人員一方面要大量增加費用，另一方面人終究不能像機器一樣，所以現代化大廈的安全防范系統，應當盡量降低對人員的需求，而以科技及其機器代之。這些技術及其設備包括防盜報警、出入口控制、電視監控、訪客對講、電子巡更、車庫管理等，它們統稱為公共安全防范系統，或簡稱為保安技術。廣義上說，它還包括火宅報警及消防聯動控制系統。
安全防范系統是現代化建筑中的組成部分，是以保障安全為目標而建立起來的技術防范系統。對于重要的公共建筑，敏銳、可靠的安全防范系統必須設置，而一般建筑隨著智能化的普及，特別是智能住宅小區的大規模建設，隨著我國經濟的快速發展，生活水平的不斷提高，人們對其的概念已從最初滿足簡單的居住功能發展到注重對住宅的人性化需求。人們住的安全、舒心的需求使安全防范系統在保障建筑物內的人身財產安全方面得到了廣泛而充分的應用。安全防范系統已成為智能建筑必不可少的一部分。
一、建筑智能化安防系統設置的基本要求
以保障安全為目的而建立起來的技術防范系統，稱為安全防范系統。它包括以現代物理和電子技術及時發現侵入破壞行為、產生聲光報警阻嚇罪犯、實錄事發現場圖像和聲音提供破案憑證，以及提醒值班人員采取適當的物理防范措施的各種設備。智能小區安全防范系統的設置應遵循以下原則：
1、應根據智能小區內保護對象的風險等級，確定相應的防護級別，滿足小區全面防護和局部縱深防護的設計要求，以達到所要求的安全防范水平。
2、應根據智能小區的建設標準、使用功能及安全防范管理的需要，綜合運用電子信息技術、計算機網絡技術、傳感檢測技術、安全防范技術等，形成先進、可靠、經濟、適用的安全防 范技術體系。
3、智能小區安全防范系統的系統設計及其各子系統的配置，須遵照國家相關安全防范技術規程及智能化居住小區的規范、標準，并堅持以人為本的原則。系統的集成應以結構化、模塊化、規范化的方式來實現，應能適應工程建設發展和技術發展的需要。
二、建筑智能化安防系統的構成
智能小區一般通過在小區周界、重點部位與住戶室內安裝安全防范裝置，并由小區物業管理中心統一管理，來提高小區的安全防范水平。小區的智能化安全防范系統，主要由下列子系統構成。
1、家庭防盜報警系統
住戶室內安裝家庭防盜或緊急求助報警裝置，與小區物業管理中心計算機系統聯網，實時處理并記錄報警事件，或者直接向屬地派出所值班室報警。
2、訪客對講系統
在樓宇單元入口處或進戶門處安裝電控防盜門及語音或可視對講裝置，住戶可控制開啟防盜門。
3、周界防越報警系統
對封閉式管理的智能小區周邊圍墻設置越界探測裝置，并與小區物業管理中心計算機系統 聯網，能及時發現非法越界者并能實時顯示報警路段和報警時間，自動記錄與保存報警信息。
4、電視監控系統
根據智能小區安全防范管理的需要，對小區的主要出入口及公建重要部位安裝攝像機進行監控。小區物業管理中心可自動或手動切換系統圖像，對攝像機云臺及鏡頭進行控制，對所監控的重要部位進行長時間錄像。
5、電子巡更系統
智能小區內安裝電子巡更系統，保安巡更人員按設定路線進行值班巡查并予以記錄。小區物業管理中心計算機可實時讀取巡更所登錄的信息，從而對保安巡更人員實現有效監督管理。
6、門禁系統
在智能小區大門、重要公共大門以及共用車庫門設置門禁機，只有持IC卡的人才能通過讀卡機開啟相應的門禁機。閑雜人員很難非法進入。
三、建筑智能化安全質量控制措施
1、建筑智能化的需求和安全隱患
隨著智能建筑的各控制子系統實現協同工作，以完成較為復雜的功能任務。并將各個子系統集成起來，利用互聯網將遠距離的不同建筑智能化系統集成為一個更大的建筑智能化系統。這樣的系統在賦予建筑更高智能的同時，卻帶來了各系統及集成的安全，為系統的應用帶來安全隱患。目前對于建筑智能化系統這樣一個集信息、控制網絡于一體的系統的安全性已引起相關部門及有關專家的高度重視，開展建筑智能化系統的安全體系研究已勢在必行。
信息安全傳統的防御方式主要通過防火墻、病毒檢測及加密鎖等安全體系，都是以被動防御為主，結果不僅各種防御措施花樣層出，而且防火墻也越筑越高、入侵檢測越做越復雜、惡意代碼庫越做越大，但是信息安全仍然得不到有效保障。 傳統的信息安全措施稱為“老三樣”：堵漏洞、做高墻、防外攻。卻往往忽略內患問題，即一切入侵攻擊都是從計算機終端上發起的。
2、新世紀信息安全的新概念
關鍵詞：智能建筑 工程管理
1 智能建筑綜述
智能建筑是傳統建筑工程和新興信息技術相結合的產物。將建筑物的結構（建筑環境結構）、系統（智能化系統）、服務（住用、用戶需求服務）和管理（物業運行管理）四個基本要素進行優化組合，以最優的設計，提供一個投資合理又擁有高效率的幽雅舒適、便利快捷、高度安全的環境空間，在諸如費用開支、生活舒適、商務活動和人身安全等方面得到最大利益的回報。
智能建筑要滿足兩個基本要求。①對使用者來說，智能建筑應能提供安全、舒適、快捷的優質服務，有一個有利于提高工作效率、激發人的創造性的環境。②對管理者來說，智能建筑應當建立一套先進科學的綜合管理機制，不僅要求硬件設施先進，軟件方面和管理人員（使用人員）素質也要相應配套，以達到節省能耗和降低人工成本的效果。
2 智能建筑的組成
一個完整的智能化建筑應由以下幾部分組成：（我國劃定為5A，國際通用劃分為3A）
BA：樓宇自動控制系統；OA：辦公自動化系統；CA：通訊自動化系統。
以上各部分通過結構化綜合布線系統SCS和計算機網絡技術的有機集成，其中建筑環境是智能建筑的支持平臺。
智能樓宇涉及到了大樓內外的所有問題，如能成功的打造智能大樓項目，將會為使用者、管理者帶來很大的益處。跟據經驗，成功的智能大樓應至少達到如下效果：節約人員20～30%，節省維護費10～30%，提高工作效率 20～30%，提高使用者滿意度10～30%。
3 智能大樓工程的實施
當然，并不是以上所提項目在智能大樓中均要使用，無選擇的增加大樓智能化的系統只能增加建筑造價，但在日后的使用中并不能夠產生效益，造成極大浪費。
例如：一棟辦公大樓在消防自動化系統中（FA）已設置消防應急廣播，而其背景音樂系統中又在消防應急廣播旁邊設置了另外的音箱，這樣做只會增加相應的成本，起不到很好的效果，并且增加了系統實施的難度。這兩個智能化系統只需采用一個即可，中間的切換采用強且模塊，可以使其隨意轉換。再例如：智能小區的遠程抄表系統，這個系統在概念上突出了小區水電、煤氣費用不用去用戶家里收取，突出小區的安全，使小區的業主生活更人性化。但小區一旦上了這個系統，就會為小區帶來很多隱患。首先從他的系統結構上說，遠程抄表系統做為小區智能化工程的一個系統工程，他涉及三個行業，三種產品。從前端的數據采集，到中間的數據中繼，再到最終的物業集抄與三個行業的數據上傳，中間有很多環節，每個環節出現問題都會造成數據的不準確。數據采集、中繼儲存與轉發、線纜等任何一個環節出現問題，都將對數據的準確性造成影響。單從線路上來講，大部分小區的線路走向上就不規范，與強電公用一個管井、管線的隱蔽性等所帶來的隱患將對系統的后期管理都是致命問題。其次從行業管理上講，目前涉及到遠程抄表的三個行業都是壟斷行業，在工程上很難協調，即使協調好了也大大增加了工程成本，而有些產品上他們還有專門的供應商，往往這套系統使用后僅僅成了擺設。
另外，樓宇自控系統（BA）的使用往往會產生前期計劃不足，后期資金緊張時將此系統縮減或取消。或是因為此行業的驗收規范性較差，系統集成商不能將其調試出預定效果，甚至日后無人維護，或物業管理水平不到位，造成此套系統閑置。
由以上例子可以看出，不管是業主的選擇，還是設計者、實施者的經驗不足或是考慮不周，均能造成建筑智能化系統的浪費。我認為，一個成功的智能化建筑的實施，應遵循以下步驟：①需求的建立――用戶需求可根據附件需求表的內容選擇。②需求論證。③確立智能化方案。④可行性研究。⑤招標文件的編制。⑥系統設計和設備招標。⑦對招標書和設備配置進行評審。⑧詳細設計。⑨整體性的確認。⑩施工計劃、管理。■試調。■方式運行。■總結評估。■運行維護。
在可行性研究階段應充分了解本建筑的功能性需求，分析計算智能化各系統給本建筑帶來的效益與消耗成本，進行相應的取舍。之后進行系統集成的選擇分析，第一階段的設施集成包括將樓宇自控系統、消防自動報警系統、保安監視系統、防盜報警系統、出入控制系統、停車場管理等系統的集成，達到可以通過集成實現在同一個平臺上對所集成的所有子系統的監控和管理。第二階段的集成主要是計算機信息管理系統的集成，要根據用戶實際條件和業務的實際情況進行集成。
在實施過程中首先實行設計、設備、施工的招標是確保設計方案經濟合理、設備技術性能良好、工程質量優良的最重要的一條措施。通過設計招標，以進行多方案比較，選擇最佳方案。通過設備招標，不但可選擇技術性能好的設備，同時還可選擇技術實力強、服務信譽好的系統集成商。通過施工招標，可選擇信譽好，重質量、重管理、技術實力強的施工單位。其次，智能建筑的施工階段是智能化系統工程實施的重要階段，施工過程中將由多專業、多工種、多個施工單位的配合協調。因此，該階段必須進行優化施工管理，以確保工程控質量和施工進度。優化施工管理，必須選擇信譽好、重質量、技術力量強的施工單位承擔工程的施工，采用科學的施工方法組織施工。另外，監理工作相當重要，智能化監理公司是監理中一個新興的行業，在選用監理公司時應充分考慮其在智能化建筑中工程的經驗，防止監理沿用強電或者安裝專業規范。同時經驗豐富的監理公司也可以有效的協調智能化工程于其他工程之間的安裝工序問題。
在調試過程中，應按照先產品，后系統；先各系統，后系統集成的順序進行，小到各個元件、傳感器，大到單個系統、系統集成，這個過程應該是智能建筑中最耗費精力的時間，需要多廠家、工程商的協調、配合。各專業各廠家的系統設備技術含量參差不齊，系統的開放程度也不盡相同，這些都給系統集成帶來了很大困難。因此在其它設備到場前必須要求所要集成的設備、系統使用相同的協議或開放協議。
在后期物業管理及維護過程中，必須提高物業管理人員的業務水平及整體素質，因為智能建筑的各智能化系統是各家廠商提供的，物業管理人員需要了解多方面的知識才能為用戶提供安全、高效、舒適和便捷的環境。另外物業應該從最初項目設計階段就開始參與到工程中，把系統的需求、功能同日后的管理模式充分結合起來，做到設計、施工、管理的一體化。
4 結束語
