時(shí)間：2023-09-25 18:01:23
開(kāi)篇：寫(xiě)作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房屋規(guī)劃設(shè)計(jì)用途，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
一、本意見(jiàn)適用于我市行政區(qū)域范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)性非住宅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)與管理。
二、本意見(jiàn)所稱(chēng)經(jīng)營(yíng)性非住宅類(lèi)項(xiàng)目,是指規(guī)劃條件確定用地性質(zhì)為零售商業(yè)（不包括商業(yè)建筑規(guī)模小于3000平方米的商住用地和沿街條式商住用地）、批發(fā)市場(chǎng)、餐飲、旅館、商務(wù)（商辦）用地的五大類(lèi)項(xiàng)目。
三、經(jīng)營(yíng)性非住宅類(lèi)項(xiàng)目，土地出讓前由發(fā)改（服務(wù)業(yè)局）部門(mén)按《市服務(wù)業(yè)項(xiàng)目不分割產(chǎn)權(quán)管理暫行規(guī)定》明確不可分割銷(xiāo)售比例。規(guī)劃建設(shè)部門(mén)在擬定規(guī)劃條件時(shí)，按照控制性詳細(xì)規(guī)劃明確其用地性質(zhì)和建筑用途。國(guó)土資源部門(mén)將規(guī)劃條件和出讓要求納入土地招拍掛文件和土地出讓合同。
四、經(jīng)營(yíng)性非住宅類(lèi)項(xiàng)目，在符合《市服務(wù)業(yè)項(xiàng)目不分割產(chǎn)權(quán)管理暫行規(guī)定》要求的基礎(chǔ)上，規(guī)劃建設(shè)部門(mén)應(yīng)嚴(yán)格按照公共建筑的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審批，并符合以下條件：
（一）除餐飲、旅館外的經(jīng)營(yíng)性非住宅類(lèi)項(xiàng)目，一般應(yīng)采取公共走廊式布局，公共衛(wèi)生間應(yīng)按層集中設(shè)置，不得采用單元式或住宅套型式設(shè)計(jì)，但允許平均每個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層建設(shè)不超過(guò)2個(gè)帶獨(dú)立衛(wèi)生間的分割單元（因特殊地形限制，標(biāo)準(zhǔn)層面積小于600平方米的，帶獨(dú)立衛(wèi)生間的分割單元不超過(guò)1個(gè)）；
（二）除旅館外的經(jīng)營(yíng)性非住宅類(lèi)項(xiàng)目,內(nèi)部平面應(yīng)禁止采用住宅、公寓、別墅等居住建筑平面形式，建筑物立面應(yīng)具備公共建筑的外立面形式與建筑特點(diǎn)；
（三）具有公共的出入通道，除集中設(shè)置的食堂外，不得設(shè)置廚房和燃?xì)夤艿馈Ｈ細(xì)夤?yīng)單位不得違反規(guī)定擅自供氣；
（四）規(guī)劃用地性質(zhì)為零售商業(yè)的，以具有墻體圍合的空間作為最小分割單元;
（五）規(guī)劃用地性質(zhì)為批發(fā)市場(chǎng)的，應(yīng)以墻或柱作分割單元；
（六）規(guī)劃用地性質(zhì)為餐飲、旅館的，除土地出讓條件明確為產(chǎn)權(quán)式酒店（可分割）外，其它均不得分割銷(xiāo)售，只能按幢整體銷(xiāo)售；
（七）規(guī)劃用地性質(zhì)為商務(wù)（商辦）的，以層作為最小分割單元，當(dāng)建筑單體面積小于1000㎡的按整幢銷(xiāo)售。
五、2013年10月1日前已公開(kāi)出讓的經(jīng)營(yíng)性非住宅類(lèi)項(xiàng)目，在同時(shí)符合規(guī)劃條件、土地出讓合同和發(fā)改（服務(wù)業(yè)局）部門(mén)分割要求的，對(duì)可分割部分按以下規(guī)定進(jìn)行分割：
（一）零售商業(yè)用地項(xiàng)目以具有墻體圍合的空間作為最小分割單元;
（二）批發(fā)市場(chǎng)用地項(xiàng)目最小分割單元建筑面積40平方米，商鋪面寬一般不得小于3.5米，且商鋪必須在不改變?cè)泄餐ǖ赖那闆r下臨通道設(shè)置，有合理的劃分，有明確的界址點(diǎn)；
（三）餐飲、旅館、商務(wù)（商辦）用地項(xiàng)目以具有圍合功能的空間作為最小分割單元；
（四）分割手續(xù)辦理需提交規(guī)劃建設(shè)部門(mén)牽頭組織會(huì)審，經(jīng)公示無(wú)異議后方可辦理相關(guān)手續(xù)。
六、經(jīng)營(yíng)性非住宅類(lèi)項(xiàng)目，一經(jīng)辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，原則上不得再行調(diào)整。確需調(diào)整的，由項(xiàng)目建設(shè)單位向規(guī)劃建設(shè)部門(mén)提出申請(qǐng)，并征得發(fā)改（服務(wù)業(yè)局）、國(guó)土、消防等部門(mén)同意后報(bào)城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會(huì)審查。
七、對(duì)經(jīng)營(yíng)性非住宅類(lèi)項(xiàng)目，建設(shè)單位應(yīng)嚴(yán)格按照建設(shè)工程規(guī)劃許可的內(nèi)容進(jìn)行建設(shè)，在建設(shè)過(guò)程中涉及建筑功能和立面調(diào)整的施工聯(lián)系單，必須經(jīng)規(guī)劃管理部門(mén)核準(zhǔn)后方可作為設(shè)計(jì)變更、規(guī)劃核實(shí)、建筑分部驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收的依據(jù)。
八、對(duì)本意見(jiàn)規(guī)定的純經(jīng)營(yíng)性非住宅類(lèi)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在建設(shè)、銷(xiāo)售時(shí)不得采用帶有公寓、家園、花園、花苑等含有住宅性質(zhì)的名稱(chēng)，其廣告宣傳、樓書(shū)中不得暗示具有居住功能，并應(yīng)在樓盤(pán)名稱(chēng)后用相同字體、字號(hào)注明非住宅用途。
九、各審批職能部門(mén)在進(jìn)行審批時(shí)，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目名稱(chēng)嚴(yán)格把關(guān)，對(duì)含有住宅性質(zhì)名稱(chēng)的，地名管理部門(mén)不予地名登記，建設(shè)部門(mén)不予核發(fā)預(yù)售證。工商行政管理部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)經(jīng)營(yíng)性非住宅類(lèi)項(xiàng)目銷(xiāo)售廣告宣傳的監(jiān)督管理。
經(jīng)營(yíng)性非住宅類(lèi)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在房屋預(yù)、銷(xiāo)售時(shí)應(yīng)向買(mǎi)受人明示房屋的規(guī)劃設(shè)計(jì)用途、土地使用年限等詳細(xì)情況，并將此情況在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中予以明確。
十、對(duì)違反本意見(jiàn)規(guī)定進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓?zhuān)ㄤN(xiāo)售）的，發(fā)改（服務(wù)業(yè)局）、國(guó)土資源、規(guī)劃建設(shè)等部門(mén)應(yīng)按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定予以處罰。
經(jīng)營(yíng)性非住宅類(lèi)項(xiàng)目的使用應(yīng)符合規(guī)劃使用性質(zhì)和土地權(quán)屬證書(shū)上載明的土地用途，房屋所有權(quán)人、使用人不得擅自改變。對(duì)擅自改變用途的，由城管執(zhí)法部門(mén)按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定予以處罰。
十一、總部經(jīng)濟(jì)區(qū)或金融商務(wù)區(qū)總部（金融）大樓建設(shè)項(xiàng)目，按市總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展和金融商務(wù)區(qū)建設(shè)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
十二、重大服務(wù)業(yè)投資項(xiàng)目，可實(shí)行“一事一議”。
【關(guān)鍵字】測(cè)繪技術(shù)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；作用
中圖分類(lèi)號(hào)： F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中測(cè)繪的主要內(nèi)容探討
1、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)時(shí)期的測(cè)繪分析
在房地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)的測(cè)繪是其中一個(gè)很重要的環(huán)節(jié)，是整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)始規(guī)劃和設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)，是所有規(guī)劃設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)的來(lái)源。在這個(gè)階段，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)單位要嚴(yán)格遵守各種規(guī)范和當(dāng)?shù)氐臈l例，向城市規(guī)劃的相關(guān)機(jī)構(gòu)提出房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)選址申請(qǐng)，在此之前，要選擇具有資質(zhì)的測(cè)繪部門(mén)對(duì)所選取的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)地點(diǎn)做出比較精確的測(cè)繪，并提供相關(guān)的現(xiàn)勢(shì)地形圖。在房地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)的測(cè)繪過(guò)程中，要加強(qiáng)對(duì)建設(shè)用地勘測(cè)定界。一般而言，要結(jié)合土地利用的相關(guān)的規(guī)定，結(jié)合《地籍測(cè)繪規(guī)范》對(duì)選址用地的用途，線路等方面做出嚴(yán)格的測(cè)量并做好各種數(shù)據(jù)的客觀記錄。在此過(guò)程中，要針對(duì)一些容易引起糾紛的地方，比如土地的權(quán)屬界線，土地利用現(xiàn)狀界線，土地的數(shù)量和質(zhì)量等展開(kāi)嚴(yán)格而精確的測(cè)量。在測(cè)繪過(guò)程中所產(chǎn)生的各種數(shù)據(jù)，圖表將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)選址申請(qǐng)的重要的基礎(chǔ)資料。
2、施工階段的測(cè)繪
施工階段測(cè)繪的主要內(nèi)容包括：場(chǎng)地平整測(cè)量、道路及管線定線、建筑物放樣等。進(jìn)行建筑物施工放樣，必須在保證規(guī)劃要求的前提下，進(jìn)行細(xì)部放樣。當(dāng)不能滿(mǎn)足規(guī)劃要求時(shí)，應(yīng)及時(shí)報(bào)告規(guī)劃管理部門(mén)。并通知設(shè)計(jì)單位進(jìn)行圖紙變更。建筑物面積界定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在辦理《商品房預(yù)售許可證》時(shí)，必須委托測(cè)繪部門(mén)進(jìn)行商品房面積界定。面積界定應(yīng)嚴(yán)格依據(jù)《房產(chǎn)測(cè)繪規(guī)范》、規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的施工圖和放線圖。精確計(jì)算房屋建筑面積、使用面積和分?jǐn)偟墓妹娣e，然后繪制房屋分層分戶(hù)平面圖。
3、竣工測(cè)繪和房產(chǎn)測(cè)繪
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)竣工測(cè)繪和房產(chǎn)測(cè)繪的任務(wù)是進(jìn)一步查清房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)住宅用地面積、公共用地面積、交通用地面積。綠地面積是否符合規(guī)劃要求，建沒(méi)活動(dòng)是否改變土地使用性質(zhì)，建筑物是否有超高現(xiàn)象，各類(lèi)管線埋設(shè)是否符合要求，房屋竣工面積和房屋預(yù)售界定面積之差是否在限差以?xún)?nèi)。竣工和房產(chǎn)測(cè)量應(yīng)繪制竣工總圖、房屋分層分間平面圖和綜合管線竣工圖等，為規(guī)劃管理部門(mén)進(jìn)行規(guī)劃驗(yàn)收和界定違法建設(shè)及房地產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記提供必備圖件。
二、測(cè)繪技術(shù)在房地產(chǎn)開(kāi)放中的地位與作用
1、測(cè)繪技術(shù)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位及企業(yè)開(kāi)展開(kāi)發(fā)工作的重要依據(jù)。房產(chǎn)測(cè)繪是保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成果的重要資料的手段。因?yàn)樽鳛橐豁?xiàng)對(duì)技術(shù)性與政策性要求較強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)則會(huì)工作，房產(chǎn)測(cè)繪的具體工作包括七個(gè)方面，主要是指關(guān)于房產(chǎn)平面控制的測(cè)量、針對(duì)房產(chǎn)的調(diào)查、對(duì)房產(chǎn)要素的色兩、房產(chǎn)圖紙的繪制、針對(duì)房產(chǎn)面積的測(cè)算、房產(chǎn)變更的測(cè)量以及房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成果資料的檢查與驗(yàn)收等。
2、測(cè)繪技術(shù)的應(yīng)用是保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中企業(yè)健康發(fā)展的重要手段。首先，應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)于城市的測(cè)繪管理，因?yàn)橐豁?xiàng)房地產(chǎn)的建設(shè)工程，依據(jù)1992 年時(shí)頒布并施行的測(cè)繪法中關(guān)于行業(yè)、專(zhuān)業(yè)以及軍事測(cè)繪管理的分工和規(guī)定，造成現(xiàn)在開(kāi)展一項(xiàng)房地產(chǎn)工程需要由不同的測(cè)繪部門(mén)進(jìn)行重復(fù)測(cè)繪，這種由于體制的落后所造成的工作中的冗余是應(yīng)當(dāng)改革的；其次，要進(jìn)一步加強(qiáng)城市測(cè)繪技術(shù)，積極實(shí)行測(cè)繪保障，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中測(cè)繪技術(shù)作用的發(fā)揮保駕護(hù)航。
3、房產(chǎn)測(cè)繪是用以確認(rèn)房屋權(quán)屬的最重要的首要依據(jù)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)單位在辦理房產(chǎn)證件的時(shí)候，有關(guān)部門(mén)是需要對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬問(wèn)題以及房屋產(chǎn)權(quán)狀況的證件合法性進(jìn)行審查，而這個(gè)審查和確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的前提就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方須持有通過(guò)房產(chǎn)測(cè)繪單位按照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》以及其他相關(guān)規(guī)定進(jìn)行的實(shí)地測(cè)繪所測(cè)繪的房屋圖紙及相關(guān)資料，這些測(cè)繪資料能夠準(zhǔn)確地反映出房屋的空間以及屬性信息的數(shù)據(jù)，以便準(zhǔn)確地掌握房屋的面積，這樣才能夠最終確認(rèn)房屋的歸屬問(wèn)題以及權(quán)屬界線。只有對(duì)房產(chǎn)面積進(jìn)行精確地測(cè)算，達(dá)到100﹪的正確率與精準(zhǔn)度，才能最大程度地保障房屋產(chǎn)權(quán)人的利益。
4、房產(chǎn)測(cè)繪工作能夠有效地解決房產(chǎn)糾紛問(wèn)題，由于房產(chǎn)確認(rèn)權(quán)登記的數(shù)據(jù)主要是來(lái)源于房產(chǎn)測(cè)繪的成果，并且這些成果是經(jīng)由房產(chǎn)管理部門(mén)的確認(rèn)，具有一定的法律效力。因此，當(dāng)因?yàn)榘l(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)人或房屋的權(quán)屬界線不清、關(guān)于建筑面積所持標(biāo)準(zhǔn)不準(zhǔn)而發(fā)生爭(zhēng)議沖突，或是任何侵害房屋產(chǎn)權(quán)人的合法占有、收益以及使用權(quán)益的行為發(fā)生時(shí)，都可以通過(guò)房產(chǎn)測(cè)繪這種合理并且有效的途徑來(lái)解決紛爭(zhēng)。由此可見(jiàn)，測(cè)繪技術(shù)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中重要的地位，只有對(duì)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)面積進(jìn)行準(zhǔn)確的測(cè)量并且對(duì)產(chǎn)權(quán)的歸屬問(wèn)題明確，這樣才能夠切實(shí)有效地保障房屋產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益不受侵害，杜絕投機(jī)行為的發(fā)生，從根本上保證國(guó)家、集體以及個(gè)人的房屋財(cái)產(chǎn)受到侵害或遭到損失。
5、房產(chǎn)測(cè)繪在房產(chǎn)行業(yè)管理中也具有相當(dāng)重要的基礎(chǔ)作用。房產(chǎn)測(cè)繪主要針對(duì)的是關(guān)于房屋的自然、權(quán)屬、利用以及相關(guān)的各種屬性要素，并且通過(guò)對(duì)房屋所進(jìn)行的各種形式的調(diào)查測(cè)定出房屋的范圍、權(quán)界并且由此測(cè)算出房屋準(zhǔn)確的建筑面積等，對(duì)所測(cè)算出的結(jié)果即一系列相關(guān)的空間以及屬性的信息的數(shù)據(jù)統(tǒng)一納入房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)的管理之中，只有這樣才能夠切實(shí)做到做好以測(cè)繪圖管房、以測(cè)繪圖管證、以測(cè)繪圖管檔，更好更有效地防止房屋產(chǎn)權(quán)的重登、漏登或是對(duì)產(chǎn)權(quán)的虛報(bào)和瞞報(bào)。
6、房地產(chǎn)中的測(cè)繪技術(shù)工作還關(guān)系到其所在城市的整體規(guī)劃建設(shè)，是一項(xiàng)十分重要的參考標(biāo)準(zhǔn)。任何一個(gè)城市，要想做好其規(guī)劃建設(shè)和科學(xué)管理，都必須首先要了解這個(gè)城市建設(shè)的歷史、城市建設(shè)的現(xiàn)狀、城市現(xiàn)有房屋的分布以及房屋的數(shù)量、結(jié)構(gòu)與用途等等，這就需要應(yīng)用到房產(chǎn)應(yīng)用的成果了，因?yàn)榉慨a(chǎn)應(yīng)用的成果既包括房產(chǎn)圖，還有各種與房產(chǎn)屬性信息以及空間數(shù)據(jù)信息相關(guān)的各種數(shù)據(jù)，無(wú)論是數(shù)量上還是規(guī)格上，房產(chǎn)測(cè)繪成果所包含的信息無(wú)疑是各種測(cè)繪產(chǎn)品中成果最為豐富的，并且是經(jīng)過(guò)了許多層次的分類(lèi)、統(tǒng)計(jì)與整理之后得出的，加上其派生出來(lái)的數(shù)據(jù)資料，比如房屋的總量、各種房屋的層次分布狀況、城市人均的建筑面積、各種用途房屋的分布比例以及住在建設(shè)狀況等各種很重要的數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)可以作為政府對(duì)城市規(guī)劃時(shí)的依據(jù)，用以設(shè)計(jì)城市的整體建設(shè)布局或是局部修改計(jì)劃，同時(shí)也為各種市政工程以及城市的綠化環(huán)保提供了相當(dāng)科學(xué)可靠的信息，是一項(xiàng)具有廣泛社會(huì)服務(wù)前景的工程。
三、測(cè)繪過(guò)程中需注意的問(wèn)題
1、房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)閉塞，信息數(shù)據(jù)無(wú)法共享。測(cè)繪單位測(cè)定的地理空間數(shù)據(jù)往往內(nèi)容重復(fù)，數(shù)據(jù)分類(lèi)、編碼繁簡(jiǎn)程度差異很大，有的甚至自定坐標(biāo)系統(tǒng)和高程基準(zhǔn)，資料為部門(mén)所有，不能共享。這樣的重復(fù)測(cè)繪造成國(guó)家財(cái)政的極大浪費(fèi)，加重了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致房屋成本的上升，嚴(yán)重影響測(cè)繪市場(chǎng)的健康有序發(fā)展。
2、各測(cè)繪圖件的存在差異。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)測(cè)量中，規(guī)劃地形測(cè)量屬普通地形測(cè)量，精度要求一般不高，構(gòu)建的地形圖反映測(cè)區(qū)內(nèi)的單位、房屋、管線、高程等主要地物地貌；竣工測(cè)量精度要求較高，形成的竣工圖要準(zhǔn)確體現(xiàn)建筑物實(shí)際形狀、位置、層數(shù)、裙樓、建筑物間距與退讓間距、出入口設(shè)置、管線、高程等；房產(chǎn)測(cè)量不僅要繪制房產(chǎn)基礎(chǔ)圖、房產(chǎn)綜合圖，而且要編制平面分幅圖、分丘圖，精度要求較高，一般圖上不需標(biāo)注高程。但各測(cè)繪圖件的測(cè)繪方法、主要測(cè)繪內(nèi)容信息等有類(lèi)同和借鑒之處。
3、測(cè)繪竣工圖存在問(wèn)題。竣工測(cè)量所提供的圖件具有一定的法律意義，是換發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(正證)的主要依據(jù)，要求竣工測(cè)量成果的錯(cuò)誤率為零，測(cè)量成果在精度上比相應(yīng)的地形測(cè)量的精度要高得多，如竣工驗(yàn)收資料建筑物的拐角通常為直角或45。角，而根據(jù)實(shí)際測(cè)繪的坐標(biāo)值計(jì)算出的建筑物的拐角往往與其理論值不符。
四、結(jié)束語(yǔ)：
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的興盛，在我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有舉足輕重的作用，所以我們更加要重視測(cè)繪技術(shù)，加強(qiáng)測(cè)繪技術(shù)的發(fā)展、改革與創(chuàng)新，只有這樣才能夠使房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與管理更加的規(guī)范化。
參考文獻(xiàn)：
[1]覃芳，淺談房產(chǎn)測(cè)量在城市發(fā)展中的重要作用 ，2009，(11)
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【關(guān)鍵詞】建筑工程經(jīng)濟(jì)；住宅產(chǎn)業(yè)化
工業(yè)化流程是一個(gè)行業(yè)壓縮成本，提高市場(chǎng)認(rèn)可度的關(guān)鍵，而在建筑行業(yè)中，住宅產(chǎn)業(yè)化指的就是住宅生產(chǎn)、供應(yīng)等的工業(yè)化。換句話說(shuō)，工業(yè)化流程就相當(dāng)于流水線生產(chǎn)，這一系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵就是“制作模型”，因此住宅成品的標(biāo)準(zhǔn)化就代表了住宅產(chǎn)業(yè)化。
一、傳統(tǒng)建筑經(jīng)濟(jì)體系的阻礙
說(shuō)到傳統(tǒng)的建筑產(chǎn)業(yè)，不免讓人想到粗放型經(jīng)濟(jì)體，盡管依靠“類(lèi)資源性產(chǎn)業(yè)”的先天優(yōu)勢(shì)能夠保證相當(dāng)可觀的利潤(rùn)收益，但隨著原材料成本、人力勞動(dòng)資源成本和消費(fèi)者實(shí)際需求等多方面壓力越來(lái)越重，建筑經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)不得不考慮如何在利潤(rùn)維持的基礎(chǔ)上滿(mǎn)足業(yè)主的生活需求，而要解決質(zhì)量和利潤(rùn)之間的矛盾，首先就是要從內(nèi)部找原因，從產(chǎn)業(yè)性狀上進(jìn)行深入分析，從而找到有效的改善方案。
住宅建筑所面向的是廣大購(gòu)房業(yè)主，其切身生活需求當(dāng)然是最重要的，因此滿(mǎn)足消費(fèi)者需求應(yīng)該放在住宅建筑在設(shè)計(jì)和建造的首位。在這方面，汽車(chē)生產(chǎn)制造業(yè)的經(jīng)驗(yàn)值得借鑒，從整車(chē)銷(xiāo)售到維修保養(yǎng)直至配件維修，一整套服務(wù)流程滿(mǎn)足了購(gòu)車(chē)業(yè)主對(duì)于長(zhǎng)期消費(fèi)品消費(fèi)的所有需求，而我們所做的也跟住宅的消費(fèi)使用周期有密切的關(guān)系。所以產(chǎn)業(yè)化是必須要經(jīng)過(guò)的過(guò)程，也只有走產(chǎn)業(yè)化道路，才能使整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系的安穩(wěn)運(yùn)轉(zhuǎn)，改掉粗放型的缺點(diǎn)，將先進(jìn)的制造技術(shù)、管理經(jīng)驗(yàn)、設(shè)計(jì)理念融入到產(chǎn)業(yè)鏈中。
二、住宅產(chǎn)業(yè)化的要素
在住宅產(chǎn)業(yè)化概念提出一開(kāi)始，其全部含義是住宅領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)化，但隨著建筑行業(yè)經(jīng)濟(jì)體的逐漸完善，包括住宅物業(yè)等周邊用途產(chǎn)業(yè)也被包含在內(nèi)，基于這個(gè)概念，住宅產(chǎn)業(yè)化本來(lái)只是強(qiáng)調(diào)住宅領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)化，但不應(yīng)局限于住宅建設(shè)領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)化，而應(yīng)是包括住宅在內(nèi)的，也包含其它一切用途物業(yè)的產(chǎn)業(yè)化。故原詞Housing Industrialization “住宅產(chǎn)業(yè)化”，似乎不盡準(zhǔn)確，有收窄其涵義之嫌。事實(shí)上“住宅產(chǎn)業(yè)化”中的“住宅”，應(yīng)理解為一切建筑產(chǎn)品。
住宅產(chǎn)業(yè)化是指用工業(yè)化生產(chǎn)的方式來(lái)建造住宅，是機(jī)械化程度不高和粗放式生產(chǎn)的生產(chǎn)方式升級(jí)換代的必然要求，以提高住宅生產(chǎn)的勞動(dòng)生產(chǎn)率，提高住宅的整體質(zhì)量，降低成本，降低物耗、能耗。 主要涵義：（1）住宅建筑的標(biāo)準(zhǔn)化；（2）住宅建筑的工業(yè)化；（3）住宅生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的一體化；（4）住宅協(xié)作服務(wù)的社會(huì)化。住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化是住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的更高階段。住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化是指以科技進(jìn)步為核心，用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)改造傳統(tǒng)的住宅產(chǎn)業(yè)，進(jìn)一步通過(guò)住宅設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)化，住宅生產(chǎn)的工業(yè)化，采用“四新” 技術(shù)（新技術(shù)、新材料、新工藝、新設(shè)備，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“四新”）的大量推廣應(yīng)用，提高科技進(jìn)步對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)率，大幅提高住宅建設(shè)、管理的勞動(dòng)生產(chǎn)率和住宅的整體質(zhì)量水平，全面改善住宅的使用功能和居住質(zhì)量，高速度、高質(zhì)量、高效率地建設(shè)符合市場(chǎng)需求的高品質(zhì)住宅。
三、制約住宅產(chǎn)業(yè)化的因素
1、市場(chǎng)態(tài)度較軟弱：由于目前的商品住宅多為期房銷(xiāo)售，消費(fèi)者對(duì)于成品房屋的要求仍比較模糊，對(duì)于高科技住宅的缺乏一定的認(rèn)可度，同時(shí)住宅周邊環(huán)境的影響，后期物業(yè)管理方面也幾乎不提多少要求，往往是針對(duì)住宅談住宅，并沒(méi)有將自身需求上升到更為全面的層次，但這同時(shí)也帶來(lái)另一個(gè)問(wèn)題，這所有的不重視都是產(chǎn)生于購(gòu)房階段，入住之后以上的硬性需求仍然存在，這就導(dǎo)致入住之后會(huì)產(chǎn)生很多不滿(mǎn)。
2、缺乏危機(jī)意識(shí)：在整個(gè)建筑經(jīng)濟(jì)體系中，首當(dāng)其沖的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，從住宅定位到設(shè)計(jì)理念，還有一直到建筑風(fēng)格和后期的管理，開(kāi)發(fā)商都起到?jīng)Q定性的作用。而經(jīng)歷了房?jī)r(jià)的高速上升之后，對(duì)于建筑品質(zhì)在很多開(kāi)發(fā)商心目中也并不覺(jué)得太重要。他們大部分人覺(jué)得只要能中標(biāo)地塊就不會(huì)沒(méi)有利潤(rùn)的樓市，這樣的觀點(diǎn)也影響著住宅產(chǎn)業(yè)化的前進(jìn)，換句話說(shuō)，從利益追求的角度來(lái)講，目前的行業(yè)氛圍尚對(duì)于相關(guān)企業(yè)來(lái)說(shuō)還沒(méi)有帶來(lái)危機(jī)意識(shí)。也就等于說(shuō)并沒(méi)有形成產(chǎn)業(yè)化競(jìng)爭(zhēng)的格局。
四、住宅產(chǎn)業(yè)化的可采取的措施
1、提高房產(chǎn)企業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)能力：規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)在住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)當(dāng)中很重要，七成建造成本都取決于規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)。但目前房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)一般由設(shè)計(jì)院負(fù)責(zé)，自身規(guī)劃設(shè)計(jì)能力的培養(yǎng)不足，由此導(dǎo)致整個(gè)行業(yè)的粗放型競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。造成這種現(xiàn)象的原因是因?yàn)樵O(shè)計(jì)院沒(méi)有直接面向客戶(hù)，規(guī)劃設(shè)計(jì)與客戶(hù)需求之間增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)這一信息交換中介，不同房地產(chǎn)企業(yè)的要求不同，住宅產(chǎn)業(yè)化必然會(huì)受到影響，不能實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)品的大規(guī)模生產(chǎn)，整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的效率因此而降低。
2、提高專(zhuān)業(yè)化水平：商品住宅的標(biāo)準(zhǔn)化是住宅產(chǎn)業(yè)的最終商品，提到住宅產(chǎn)業(yè)化首先要提到商品住宅的標(biāo)準(zhǔn)化，按照住宅的建造和使用過(guò)程，前后延伸，并帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，因而就形成產(chǎn)業(yè)鏈。在整個(gè)住宅產(chǎn)業(yè)鏈體系中，房地產(chǎn)企業(yè)、施工企業(yè)、原材料及設(shè)備與部品供應(yīng)商是產(chǎn)業(yè)鏈的主要成員，供應(yīng)鏈中的各成員通過(guò)土地獲取、規(guī)劃、工程施工、建材生產(chǎn)、銷(xiāo)售、物業(yè)管理這幾個(gè)環(huán)節(jié)，完成住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)的整個(gè)流程。將有更多企業(yè)在房地產(chǎn)某個(gè)子行業(yè)或細(xì)分市場(chǎng)上集中力量，加強(qiáng)自己的細(xì)分優(yōu)勢(shì)，在細(xì)分市場(chǎng)取得勝利。
6、推廣精裝修住宅：精裝修住宅的概念直到近兩年才在我們的房產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)，而且盡管宣傳不斷，推行起來(lái)仍然是有很多的困難，但值得慶幸的是政府政策的鼓勵(lì)和市場(chǎng)認(rèn)可度在逐漸提高，精裝修住宅依舊是有很大的上升空間的。
7、在傳統(tǒng)模式下，購(gòu)房到入住，中間往往夾著裝修環(huán)節(jié)，而這一環(huán)節(jié)恰恰是我國(guó)的一個(gè)特有現(xiàn)象，這一現(xiàn)象背后的缺點(diǎn)也是有很多的，業(yè)主自行裝修給房屋結(jié)構(gòu)安全、電氣規(guī)劃改造和生態(tài)環(huán)境都帶來(lái)一定的影響，一個(gè)裝修過(guò)程會(huì)帶來(lái)十分嚴(yán)重的物資浪費(fèi)，形成很多的建筑垃圾。精裝修住宅是符合住宅建筑產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的，而要想市場(chǎng)認(rèn)可度進(jìn)一步提升，要進(jìn)一步合理化裝修風(fēng)格，提升裝修材料和造價(jià)的透明度也是很關(guān)鍵的。
為規(guī)范、有序地推進(jìn)我市“三舊”改造工作，市政府辦公室印發(fā)了《關(guān)于印發(fā)市“三舊”改造項(xiàng)目申報(bào)審批操作辦法（試行）等五個(gè)配套文件的通知》（府辦〔〕158號(hào)），通知對(duì)“三舊”改造項(xiàng)目計(jì)劃、改造方案和確定改造主體等有關(guān)事項(xiàng)的申請(qǐng)審批流程作了規(guī)定。為進(jìn)一步加快推進(jìn)我市“三舊”改造工作，近日，市政府印發(fā)了《關(guān)于印發(fā)市進(jìn)一步加快推進(jìn)“三舊”改造實(shí)施工作意見(jiàn)的通知》（府〔〕75號(hào)），要求有關(guān)部門(mén)根據(jù)各自的職能，在充分分析“三舊”改造項(xiàng)目與一般項(xiàng)目差異的基礎(chǔ)上，提出本部門(mén)“三舊”改造項(xiàng)目辦理事項(xiàng)應(yīng)提交的申請(qǐng)材料清單。根據(jù)市政府的文件精神，市“三舊”辦牽頭市發(fā)改、國(guó)土、規(guī)劃、環(huán)保、住建、地稅、房管等有關(guān)部門(mén)進(jìn)行研究協(xié)調(diào)，制訂了《市“三舊”改造項(xiàng)目申報(bào)辦事指引》，現(xiàn)印發(fā)給你們，并提出以下意見(jiàn)，請(qǐng)一并貫徹執(zhí)行：
一、規(guī)范“三舊”改造方案審查。“三舊”改造方案進(jìn)行聯(lián)合審查。“三舊”改造項(xiàng)目審查部門(mén)應(yīng)包括：城鄉(xiāng)規(guī)劃、國(guó)土、房管、發(fā)改、環(huán)保、房屋征收、國(guó)資、文廣新、住建等部門(mén)，審查的內(nèi)容包括城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、房地產(chǎn)權(quán)屬、供地方式、產(chǎn)業(yè)政策、環(huán)境影響、文物保護(hù)、改造主體、合作方式、改造資金來(lái)源等方面。各部門(mén)審查的職責(zé)分工如下：
（一）國(guó)土資源部門(mén)負(fù)責(zé)審查:改造用地是否符合土地利用總體規(guī)劃，改造地塊是否納入標(biāo)圖建庫(kù)范圍，土地權(quán)屬是否清楚、是否存在抵押、查封等限制權(quán)利的問(wèn)題，涉及完善用地手續(xù)的是否已按用地行為發(fā)生時(shí)的政策規(guī)定進(jìn)行處理（處罰），是否符合供地政策，供地方式是否符合規(guī)定等；
（二）城鄉(xiāng)規(guī)劃部門(mén)負(fù)責(zé)審查：改造項(xiàng)目是否符合城鄉(xiāng)規(guī)劃，是否納入“三舊”改造規(guī)劃，是否已編制控制性詳細(xì)規(guī)劃、出具規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，土地用途、土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度是否符合有關(guān)規(guī)定，提出公共服務(wù)設(shè)施的配建要求等；
（三）房管部門(mén)負(fù)責(zé)審查：“三舊”改造涉及的房屋權(quán)屬是否清楚、是否存在抵押、查封等限制權(quán)利的問(wèn)題，提出商品房地產(chǎn)公租房配建要求等；
（四）發(fā)展改革部門(mén)負(fù)責(zé)審查：改造項(xiàng)目是否有利于產(chǎn)業(yè)升級(jí)和符合產(chǎn)業(yè)政策等；
（五）環(huán)境保護(hù)部門(mén)負(fù)責(zé)審查:改造項(xiàng)目是否符合環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)等；
（六）房屋征收部門(mén)負(fù)責(zé)審查：改造項(xiàng)目征收與補(bǔ)償安置情況（需征收的戶(hù)數(shù)、建筑面積、拆遷補(bǔ)償安置落實(shí)情況）；
（七）國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)負(fù)責(zé)審查:涉及國(guó)有企業(yè)改造項(xiàng)目有關(guān)方面意見(jiàn)；
（八）文廣新部門(mén)負(fù)責(zé)審查：改造范圍是否存在文物保護(hù)問(wèn)題等；
（九）其他有關(guān)部門(mén)按職能分工配合審查“三舊”改造方案，有關(guān)文件未明確的審查內(nèi)容由“三舊”辦負(fù)責(zé)審查。
各部門(mén)在改造方案的審查意見(jiàn)中要明確提出是否同意改造方案。
二、強(qiáng)化改造方案批準(zhǔn)文件的地位和作用。改造方案經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，改造主體可持“三舊”改造改造方案批準(zhǔn)文件到各部門(mén)辦理手續(xù)。對(duì)于用地、立項(xiàng)、環(huán)評(píng)等手續(xù)，改造主體可持“三舊”改造年度實(shí)施計(jì)劃文件、改造方案批準(zhǔn)文件和規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及用地紅線圖并聯(lián)到國(guó)土資源部門(mén)辦理用地批準(zhǔn)手續(xù)，到發(fā)改部門(mén)辦理立項(xiàng)和固定資產(chǎn)投資計(jì)劃，到環(huán)保部門(mén)辦理環(huán)評(píng)手續(xù)。國(guó)土、發(fā)改、環(huán)保部門(mén)在辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)，不能再相互要求提供用地、立項(xiàng)、環(huán)評(píng)等資料。
【論文摘要】：城市規(guī)劃是通過(guò)規(guī)劃方案對(duì)城市土地利用進(jìn)行控制，對(duì)城市空間布局、空間發(fā)展的合理組織，創(chuàng)造良好的城市生活和生產(chǎn)環(huán)境，滿(mǎn)足社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的技術(shù)手段。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是把多種原材料組合在一起，為人們提供各種用途建筑物的活動(dòng)，是一個(gè)把土地開(kāi)發(fā)，或轉(zhuǎn)變成房屋的過(guò)程。
一、 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)內(nèi)在聯(lián)系
城市規(guī)劃是通過(guò)規(guī)劃方案對(duì)城市土地利用進(jìn)行控制，對(duì)城市空間布局、空間發(fā)展的合理組織，創(chuàng)造良好的城市生活和生產(chǎn)環(huán)境，滿(mǎn)足社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的技術(shù)手段。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是把多種原材料組合在一起，為人們提供各種用途建筑物的活動(dòng)，是一個(gè)把土地開(kāi)發(fā)，或轉(zhuǎn)變成房屋的過(guò)程。從某種程度上說(shuō)，這兩者是城市建設(shè)的不同階段，其共同目的是為城市服務(wù)、創(chuàng)造良好的生活和生產(chǎn)環(huán)境，以滿(mǎn)足人們需要。城市規(guī)劃是一個(gè)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“龍頭”，它指導(dǎo)和制約著城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而城市規(guī)劃所繪制的城市發(fā)展藍(lán)圖要依靠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)實(shí)現(xiàn)，并針對(duì)開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)的新情況而作出調(diào)整和補(bǔ)充，兩者關(guān)系密不可分。
房地產(chǎn)業(yè)是一種城市形態(tài)的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的興起、發(fā)展都離不開(kāi)城市地域，它是在人群聚居的城市地區(qū)中，隨著工業(yè)化、城市代的發(fā)展而發(fā)展，并形成的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)業(yè)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)實(shí)踐活動(dòng)中的重要作用也主要是在城市形態(tài)中體現(xiàn)也來(lái)的。可見(jiàn)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市的發(fā)展有著密切聯(lián)系。但我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在實(shí)際運(yùn)作中，由于起步晚、基礎(chǔ)差，因此與城市的發(fā)展存在著不協(xié)調(diào)之處。首先是長(zhǎng)期的滯后，隨后出現(xiàn)了短期的過(guò)熱，即使在經(jīng)過(guò)調(diào)整后的今天，仍存在一些不協(xié)調(diào)的問(wèn)題。其中，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)業(yè)的不協(xié)調(diào)性問(wèn)題是比較突出的一個(gè)方面。該如何采取措施，才能促使形成房地產(chǎn)業(yè)這一地域性很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市規(guī)劃發(fā)展的良性互動(dòng)，使房地產(chǎn)業(yè)這一基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)更好地在城市發(fā)展中發(fā)揮作用。文章試圖就這一問(wèn)題，從幾個(gè)方面進(jìn)行分析研究。
二、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)
城市規(guī)劃是一種政府干預(yù)行為，規(guī)劃方案多由政府部門(mén)組織編制，具有很強(qiáng)的計(jì)劃性和政策性，考慮整體利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益；而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)多是企業(yè)或個(gè)人的經(jīng)濟(jì)行為，以謀求最大利潤(rùn)為目的，受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的制約。這決定了城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的不同特點(diǎn)。
1. 城市規(guī)劃的整體最優(yōu)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的個(gè)體最優(yōu)
城市規(guī)劃考慮整個(gè)城市甚至更大區(qū)域范圍內(nèi)用地的合理組織，以求達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益的統(tǒng)一，具有全局性的特點(diǎn)。它尋求城市發(fā)展的整體最優(yōu)模式，對(duì)某一特定地段，某一特定行業(yè)的發(fā)展往往不是最優(yōu)，甚至可能是極為不利。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是個(gè)體經(jīng)濟(jì)行為.開(kāi)發(fā)商從自身利益出發(fā)，總是選擇區(qū)位條件最好的地段，采用收益最大的開(kāi)發(fā)方式，要求更高的容積率。如果缺乏規(guī)劃管理，其開(kāi)發(fā)活動(dòng)很可能造成交通擁塞、環(huán)境污染、缺少公共設(shè)施等問(wèn)題。
2. 城市規(guī)劃的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的短期行為
我國(guó)城市總體規(guī)劃的年限一般為20年，即城市規(guī)劃最終形式表達(dá)為20年以后的城市物質(zhì)形態(tài)，城市長(zhǎng)期發(fā)展利益為其重要依據(jù)。而對(duì)城市土地投資者和開(kāi)發(fā)商最為重要的是如何使投入資金在最短時(shí)間內(nèi).獲得最大利潤(rùn)，短期行為目標(biāo)成為衡量項(xiàng)目可行性的重要依據(jù)。城市開(kāi)發(fā)建設(shè)要協(xié)調(diào)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益與短期利益的關(guān)系，使城市規(guī)劃的宏偉藍(lán)圖通過(guò)一個(gè)又一個(gè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的短期活動(dòng)來(lái)實(shí)現(xiàn)，城市得到穩(wěn)步、協(xié)調(diào)的發(fā)展。如果過(guò)份強(qiáng)調(diào)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，會(huì)失去經(jīng)濟(jì)發(fā)展的機(jī)會(huì)；過(guò)分強(qiáng)調(diào)短期效益，則可能加重未來(lái)城市的負(fù)擔(dān)和損害城市公眾利益。
3. 城市規(guī)劃的相對(duì)穩(wěn)定性和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的突發(fā)性
我國(guó)城市規(guī)劃編制工作需較長(zhǎng)時(shí)間，完成后具有法律效應(yīng)，實(shí)施若干年后，才加以修訂，它的內(nèi)容和表達(dá)形式具有相對(duì)穩(wěn)定性。在具備競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的市場(chǎng)體制下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要抓住時(shí)機(jī)和注重開(kāi)發(fā)后的收益，往往會(huì)出現(xiàn)出乎規(guī)劃管理人員預(yù)想的突發(fā)行為。城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的突發(fā)性對(duì)現(xiàn)有城市規(guī)劃沖擊很大。對(duì)城市發(fā)展具有重大影響的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目甚至導(dǎo)致政府決策與規(guī)劃目標(biāo)相悖，使整個(gè)規(guī)劃構(gòu)思被打破，城市發(fā)展格局完全打亂，原有規(guī)劃失去意義。
三、 市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)系
1. 城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起到必要的管制作用
我國(guó)《城市規(guī)劃法》規(guī)定“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地使用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。”具體來(lái)說(shuō)，就是城市建設(shè)用地的性質(zhì)、位置、面積、建設(shè)工程的外觀、高度、建筑密度、容積率等都必須接受規(guī)劃管理。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以追求最大利潤(rùn)為目的，受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律影響，若沒(méi)有規(guī)劃干預(yù)容易產(chǎn)生過(guò)度開(kāi)發(fā)，隨意開(kāi)發(fā)和忽視公眾利益等問(wèn)題，通過(guò)規(guī)劃手段對(duì)其進(jìn)行管制是十分必要的。
2. 城市規(guī)劃指導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
建立在詳細(xì)調(diào)查和科學(xué)論證基礎(chǔ)上的城市規(guī)劃，為開(kāi)發(fā)商提供了大量信息和開(kāi)發(fā)依據(jù)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的地段選擇，開(kāi)發(fā)方案選取，價(jià)格評(píng)估等都能從城市規(guī)劃中獲得指導(dǎo)。合理的城市規(guī)劃也能增強(qiáng)投資者的信心，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的發(fā)展和形成一批開(kāi)發(fā)“熱點(diǎn)”。
3. 城市規(guī)劃設(shè)計(jì)也是房地產(chǎn)成片開(kāi)發(fā)的必經(jīng)階段和必要手段
房地產(chǎn)成片開(kāi)發(fā)必須經(jīng)過(guò)總體的規(guī)劃設(shè)計(jì)才能進(jìn)行工程建設(shè)，合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)能夠節(jié)省投資、降低成本，在較 高層 次規(guī)劃許可的范圍內(nèi)，獲得數(shù)量更多、用途更廣的物業(yè)，從而使開(kāi)發(fā)者達(dá)到最高的經(jīng)濟(jì)效益，也有利于多快好省地滿(mǎn)足人們生活生產(chǎn)的需要。
總之，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須接受城市規(guī)劃的統(tǒng)一管理，同時(shí)也能從城市規(guī)劃中得到指導(dǎo)和促進(jìn)。且規(guī)劃設(shè)計(jì)也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)謀求合理經(jīng)濟(jì)效益的必要手段。這些都要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者增強(qiáng)城市規(guī)劃意識(shí)，了解物業(yè)開(kāi)發(fā)所在城市的規(guī)劃情況，掌握一定的規(guī)劃知識(shí)和技術(shù)，做到在城市規(guī)劃的指導(dǎo)下更有效地從事開(kāi)發(fā)工作。
四、我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市規(guī)劃不協(xié)調(diào)發(fā)展的表現(xiàn)
目前，我國(guó)一些城市仍存在著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)背離城市規(guī)劃的現(xiàn)象。
1. 過(guò)度開(kāi)發(fā)
在追求收益的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)驅(qū)動(dòng)下，往往會(huì)造成一些地段內(nèi)的進(jìn)度的開(kāi)發(fā)見(jiàn)的是居住片區(qū)的開(kāi)發(fā)或改建過(guò)程中，開(kāi)發(fā)部門(mén)為提高出房率，對(duì)住宅間距 一壓再壓，盡可能增大建筑密度，簡(jiǎn)單的行列式密集排列，往往導(dǎo)致居住區(qū)面貌單調(diào)，日照不足，居住環(huán)境質(zhì)量下降等。
2. 開(kāi)發(fā)的隨意性
在城市開(kāi)發(fā)活動(dòng)中，不同用途的土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí)其收益水平也不同，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)部門(mén)的開(kāi)發(fā)行為在一定程度上的隨意性。
4. 對(duì)公共開(kāi)發(fā)的冷落
公共設(shè)施是城市發(fā)展的基礎(chǔ)和必不可少的前提，為社會(huì)的利益服務(wù)。但以市政設(shè)施、綠化、道路等公用設(shè)施為主體的公共開(kāi)發(fā)，由于沒(méi)有直接的經(jīng)濟(jì)效益，因而沒(méi)有開(kāi)發(fā)部門(mén)主動(dòng)進(jìn)行投資.
我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市協(xié)調(diào)發(fā)展采取的措施城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展調(diào)控的作用最直接，最具體，也最有影響，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本依據(jù)。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)又是城市規(guī)劃的落腳點(diǎn)和得以實(shí)施的執(zhí)行者。因此，只有制定符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)劃的城市規(guī)劃才能有效控制房地產(chǎn)發(fā)展。同時(shí)，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有短期行為和突發(fā)性等特點(diǎn)，也給現(xiàn)有城市規(guī)劃體制帶來(lái)很大沖擊，要求城市規(guī)劃在新形勢(shì)下作必要的調(diào)整。
1. 市規(guī)劃應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的管理
首先，必須增強(qiáng)規(guī)劃的超前意識(shí)。城市規(guī)超前不僅能使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部門(mén)有一定的時(shí)間和思想、物質(zhì)準(zhǔn)備按照規(guī)劃進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，而且能影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資方向、策略，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。
其次，必須增強(qiáng)全民法制意識(shí)。各城市應(yīng)根據(jù)各地的實(shí)際情況，以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為前提，以《城市規(guī)劃法》為依據(jù)，制定《城市規(guī)劃法》實(shí)施細(xì)則、城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)范等地方法規(guī)，使城市規(guī)劃的法律效力對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程起到重要的宏觀制約作用。
第三，必須增強(qiáng)規(guī)劃行政主管部門(mén)的職能意識(shí)。許多城市的實(shí)踐證明，新形勢(shì)下規(guī)劃管理權(quán)必須高度集中，不宜下放。規(guī)劃行政主管部門(mén)還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)的規(guī)劃管理。
2. 規(guī)劃要充分考慮開(kāi)發(fā)者的利益，增強(qiáng)規(guī)劃的彈性和應(yīng)變能力
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，城市規(guī)劃在城市發(fā)展過(guò)程中始終不具有開(kāi)發(fā)的決定權(quán)，而只具有否決權(quán)，因此城市規(guī)劃要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的研究，做到以規(guī)劃為“龍頭”，帶動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和城市建設(shè)的發(fā)展，以使規(guī)劃設(shè)想付諸實(shí)施。另外，我國(guó)現(xiàn)有的城市規(guī)劃體制仍以終極式理想規(guī)劃方式占主導(dǎo)地位，難以面對(duì)現(xiàn)實(shí)中的沖突。今后應(yīng)增強(qiáng)城市規(guī)劃的彈性和應(yīng)變能力，針對(duì)城市建設(shè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中出現(xiàn)的新的情況和問(wèn)題，要對(duì)規(guī)劃不斷作出調(diào)整和補(bǔ)充，逐步實(shí)現(xiàn)“滾動(dòng)規(guī)劃”。
3. 與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理相適應(yīng)的新的規(guī)劃方法
控制性詳細(xì)規(guī)劃是我國(guó)近年來(lái)在西方國(guó)家區(qū)劃管理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，適應(yīng)城市土地有償使用和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理而發(fā)展起來(lái)的一個(gè)新的規(guī)劃層次，在上海、溫州、廣州等城市已有成功經(jīng)驗(yàn)。它一般規(guī)定8-9項(xiàng)控制指標(biāo)（用地界線、建筑性質(zhì)、容積率、建筑高度、出入口等）來(lái)控制劃定地塊的用地性質(zhì)、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度和建筑形態(tài)。為了吸引投資，讓投資者在選址方面有更大的自由度，同時(shí)又符合規(guī)劃要求，控制性詳規(guī)的各項(xiàng)控制指標(biāo)應(yīng)有一定的彈性和靈活性，甚至可以使用獎(jiǎng)勵(lì)容積率等手段。
關(guān)鍵字：工業(yè)與民用建筑；測(cè)量成果；場(chǎng)地規(guī)劃；關(guān)聯(lián)；
1 引言
在建筑學(xué)中，根據(jù)建筑物的用途可以將其分為三種類(lèi)型：分別是用于人們?nèi)粘Ｉa(chǎn)生活，消費(fèi)和居住的民用建筑；用于各類(lèi)工廠施工，組織生產(chǎn)和為了生產(chǎn)提供相關(guān)服務(wù)的工業(yè)建筑；最后就是用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)生活的農(nóng)業(yè)建筑。一般情況下，農(nóng)業(yè)建筑主要是存放農(nóng)業(yè)相關(guān)物品的庫(kù)房等，在建筑工程中所占比重不大。所以本文我們將著重研究的就是工業(yè)和民用建筑工程。設(shè)計(jì)到建筑就不得不考慮建筑施工，在建筑施工的過(guò)程中首先我們要進(jìn)行的建筑場(chǎng)地的規(guī)劃設(shè)計(jì)，然而規(guī)劃設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)又是建筑測(cè)量。所以本論文將要研究的主要是在我國(guó)工業(yè)和民用建筑中測(cè)量成果與場(chǎng)地規(guī)劃設(shè)計(jì)的關(guān)聯(lián)。
2 工業(yè)與民用建筑工程測(cè)量
2.1 建筑工程測(cè)量的用途
建筑工程測(cè)量關(guān)系到我們的工程質(zhì)量，如今我們的工業(yè)和民用建筑多修筑在地表附近，既包括摩天大樓也包括地下商場(chǎng)。為了更加合理的布局，建設(shè)出高質(zhì)量的建筑，使得生活更加舒適，工廠效益更加高，在建設(shè)前就要先做規(guī)劃，因此我們就必須對(duì)地表起伏以及周?chē)那闆r等相關(guān)情況進(jìn)行整合測(cè)量，所以規(guī)劃設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)正是建筑工程測(cè)量。
2.2 建筑工程測(cè)量的內(nèi)容和任務(wù)
如今的建筑工程測(cè)量已經(jīng)發(fā)展為一門(mén)學(xué)科，并成為了土木工程學(xué)的基礎(chǔ)科目。關(guān)于工程測(cè)量的內(nèi)容主要是研究地球的形狀，以及地表分布并確定地面某個(gè)點(diǎn)的精確位置。對(duì)于如今的建筑工程測(cè)量，主要是分為測(cè)定和測(cè)設(shè)兩部分執(zhí)行的。所謂測(cè)定就是相關(guān)工作人員利用測(cè)量工具對(duì)建筑地點(diǎn)的具置以及相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)量和整理，而測(cè)設(shè)就是將我們?cè)谠O(shè)計(jì)圖紙上標(biāo)好的信息轉(zhuǎn)移到真正的實(shí)物上并以此作為施工的依據(jù)。
建筑工程測(cè)量是測(cè)量學(xué)的一個(gè)重要分支，對(duì)于建筑工程測(cè)量的任務(wù)主要可以分為三個(gè)，分別是設(shè)計(jì)前的地形測(cè)量，建筑中施工測(cè)量和竣工測(cè)量。可見(jiàn)在建筑過(guò)程中測(cè)量貫穿著工程項(xiàng)目的每一個(gè)環(huán)節(jié)，只有熟練掌握測(cè)量方法和技術(shù)，才可以建設(shè)出更高質(zhì)量的工程。而且由于測(cè)量的多程序性質(zhì)，我們還需在測(cè)量中貫穿著“邊測(cè)量邊檢驗(yàn)”，以保證測(cè)量的準(zhǔn)確。
3 工業(yè)與民用建筑工程場(chǎng)地規(guī)劃設(shè)計(jì)
工業(yè)和民用建筑是我國(guó)建筑工程中的主力軍，對(duì)于建設(shè)出高質(zhì)量的工業(yè)和民用建筑直接關(guān)系著我國(guó)人民的生命財(cái)產(chǎn)安全。所以在工業(yè)和民用建筑施工前我們都要進(jìn)行場(chǎng)地規(guī)劃，對(duì)場(chǎng)地中規(guī)劃進(jìn)行分析，使建筑進(jìn)行合理的安排和分布，并就此以提高場(chǎng)地利用的科學(xué)性，使場(chǎng)地中各要素尤其是建筑物與其它要素形成一個(gè)有機(jī)整體，并與場(chǎng)地周邊環(huán)境有機(jī)結(jié)合，使建設(shè)具有高度綜合性，這些都要準(zhǔn)確的測(cè)量成果來(lái)保證。
場(chǎng)地是一塊可以利用的地方，而規(guī)劃則是對(duì)這個(gè)地方的事物進(jìn)行分配和安排以使得產(chǎn)生最和諧的效果。人們?yōu)榱诉_(dá)到某種最和諧的需求而對(duì)一塊特定的土地進(jìn)行人工改造和設(shè)計(jì)，這就是場(chǎng)地規(guī)劃。建筑場(chǎng)地規(guī)劃的內(nèi)容根據(jù)用途不同可以分為很多類(lèi)，而本文主要討論的工業(yè)建筑場(chǎng)地規(guī)劃和民用建筑場(chǎng)地規(guī)劃。
3.1 工業(yè)建筑場(chǎng)地規(guī)劃
對(duì)于工業(yè)建筑場(chǎng)地規(guī)劃主要是對(duì)工業(yè)建筑物進(jìn)行建筑前的場(chǎng)地布局。不同的工廠，有其不同的生產(chǎn)物品以及不同的生產(chǎn)環(huán)節(jié)，它主要可以分為兩步“一是根據(jù)城市道路的要求安排廠區(qū)的總方位。二是根據(jù)生產(chǎn)廠的功能可將廠區(qū)分為廠前區(qū)、生產(chǎn)區(qū)、倉(cāng)庫(kù)區(qū)，有些廠還需安排生活區(qū)。”
在工業(yè)建筑中的場(chǎng)地規(guī)劃應(yīng)該分清不同區(qū)的不同任務(wù)，例如“生產(chǎn)區(qū)根據(jù)工藝流程來(lái)安排生產(chǎn)順序。一般是 原材料檢驗(yàn)零配件粗加工零配件細(xì)加工裝配試車(chē)產(chǎn)品檢驗(yàn)產(chǎn)品包裝入庫(kù)，根據(jù)不同生產(chǎn)性質(zhì)布置各工序工種廠房，有些生產(chǎn)產(chǎn)品可集中在大廠房中，有些需分散布置。”
在工業(yè)建筑的場(chǎng)地規(guī)劃中我們還應(yīng)該注意根據(jù)生產(chǎn)工藝?yán)脠?chǎng)地的自然狀態(tài)加以充分合理利用。如在藤縣陶瓷產(chǎn)業(yè)園區(qū)中，在場(chǎng)地設(shè)計(jì)時(shí)根據(jù)地形的實(shí)際情況，在滿(mǎn)足生產(chǎn)工藝及運(yùn)輸、排水等要求下，廠區(qū)平面采用臺(tái)階式布局，使場(chǎng)地內(nèi)土方挖填平衡且方量最小，土方挖土由原方案的7235萬(wàn)方減少至5348萬(wàn)方，不但降低了建設(shè)成本，且縮短了工期，加快了園區(qū)建設(shè)速度，使利益最大化。在如今若只考慮生產(chǎn)要素進(jìn)行設(shè)計(jì)已經(jīng)是不能滿(mǎn)足的，為了滿(mǎn)足環(huán)境的要求，在如今的工業(yè)建筑中我們還應(yīng)該注意進(jìn)行環(huán)境方面的設(shè)計(jì)和規(guī)劃，在規(guī)劃中注意綠化美化，建設(shè)出低污染的優(yōu)美工業(yè)園區(qū)，使得人性化的工業(yè)建筑環(huán)境塑造出工人強(qiáng)烈的主人翁精神，從而使得工業(yè)利益最大化。
3.2 民用建筑場(chǎng)地規(guī)劃
民用建筑場(chǎng)地規(guī)劃設(shè)計(jì)是對(duì)場(chǎng)地內(nèi)的建筑群、道路綠化、各種管線等進(jìn)行全面、合理布置。在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)綜合利用環(huán)境條件，使之成為有機(jī)整體。因此在場(chǎng)地規(guī)劃過(guò)程中，更要有準(zhǔn)確的現(xiàn)狀地形圖，以便對(duì)場(chǎng)地條件進(jìn)行全面分析，合理確定場(chǎng)地平面布局和進(jìn)行豎向高程設(shè)計(jì)，做到明確建筑主次關(guān)系、完善空間布局，合理有序地安排場(chǎng)地內(nèi)各種綠化及設(shè)施，使規(guī)劃區(qū)內(nèi)鬧靜分開(kāi)，不同功能分開(kāi)建筑，交流流暢，減少相互交叉與干擾，使場(chǎng)地布局整體合理、經(jīng)濟(jì)，達(dá)到在保證建筑群體空間形式及功能完整統(tǒng)一的同時(shí)，使建設(shè)項(xiàng)目充分發(fā)揮經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。
4 測(cè)量成果和場(chǎng)地規(guī)劃的關(guān)聯(lián)
測(cè)量成果是一個(gè)區(qū)域的綜合性數(shù)據(jù)，只有嚴(yán)格掌控了該區(qū)域的自然狀況和城市設(shè)施情況，才可以保證場(chǎng)地規(guī)劃可以正確的實(shí)施和進(jìn)行。所以測(cè)量成果和場(chǎng)地規(guī)劃的關(guān)聯(lián)可以分為兩部分考慮，分別為測(cè)量成果是場(chǎng)地規(guī)劃的基礎(chǔ)，場(chǎng)地規(guī)劃反饋測(cè)量結(jié)果的正確性。
4.1 測(cè)量成果是場(chǎng)地規(guī)劃的基礎(chǔ)
測(cè)量成果主要是對(duì)于一個(gè)地區(qū)的地形結(jié)構(gòu)以及相關(guān)需求數(shù)據(jù)的整合，而場(chǎng)地規(guī)劃則是利用場(chǎng)地的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行綜合設(shè)計(jì)，所以測(cè)量成果是場(chǎng)地規(guī)劃的基礎(chǔ)。場(chǎng)地規(guī)劃無(wú)論是對(duì)于民用建筑還是工業(yè)建筑都要求滿(mǎn)足以下幾個(gè)個(gè)要求：“一、認(rèn)真貫徹執(zhí)行國(guó)家有關(guān)方針、政策二、符合當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃的要求三、滿(mǎn)足生產(chǎn)、生活的使用功能要求四、技術(shù)經(jīng)濟(jì)合理五、滿(mǎn)通運(yùn)輸要求六、滿(mǎn)足衛(wèi)生、安全等技術(shù)規(guī)范和規(guī)定的要求七、豎向布置合理八、管線綜臺(tái)布置合理九、合理進(jìn)行綠化布置與環(huán)境保護(hù)十、合理考慮發(fā)展和改擴(kuò)建問(wèn)題 。而為了滿(mǎn)足這些要求就需要場(chǎng)地規(guī)劃時(shí)對(duì)場(chǎng)地具置，周?chē)h(huán)境以及范圍要求進(jìn)行綜合掌握，可以在場(chǎng)地設(shè)計(jì)中準(zhǔn)確且合理地作出規(guī)劃，達(dá)到社會(huì)效益，經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的完美統(tǒng)一。這些都需要準(zhǔn)確的測(cè)量成果來(lái)保證，所以可以說(shuō)測(cè)量結(jié)果是場(chǎng)地規(guī)劃的基礎(chǔ)。
4.2 場(chǎng)地規(guī)劃反饋測(cè)量結(jié)果的正確性
場(chǎng)地規(guī)劃后，我們需要對(duì)場(chǎng)地規(guī)劃的合理性進(jìn)行監(jiān)理，而監(jiān)理工作的進(jìn)行則是充分考慮到了周?chē)乩憝h(huán)境和人文因素。這種考慮是多渠道，多方面的，并不一定是測(cè)量成果。而對(duì)場(chǎng)地規(guī)劃的監(jiān)理將直接反應(yīng)到我們測(cè)量結(jié)果的正確性以及誤差性。所以另一方面場(chǎng)地規(guī)劃也可以反饋測(cè)量結(jié)果的正確性。
5 結(jié)論
民用和工業(yè)建筑工程是我國(guó)建筑工程中的重要組成成分，它直接關(guān)系著人民日常生產(chǎn)生活，所以對(duì)于民用和工業(yè)建筑工程的建筑測(cè)量和場(chǎng)地規(guī)劃我們需要十分的注意。測(cè)量是工程得以順利進(jìn)行的前提，只有在有了準(zhǔn)確的測(cè)量成果前提下，才可以獲得高質(zhì)量的規(guī)劃成果。而場(chǎng)地規(guī)劃是需求和諧化的保證，項(xiàng)目沒(méi)有了場(chǎng)地規(guī)劃就相當(dāng)于一個(gè)公司沒(méi)有了預(yù)算，實(shí)施中將雜亂無(wú)，帶來(lái)的損失是無(wú)可估算的。所以測(cè)量成果和場(chǎng)地規(guī)劃它們之間是關(guān)聯(lián)的，并都是一個(gè)項(xiàng)目的重要組成部分，并影響著工程建筑的質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)效益。我們必須既要重視規(guī)劃前的場(chǎng)地測(cè)量，也要重視場(chǎng)地規(guī)劃，使工程達(dá)到社會(huì)效益，經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的完美統(tǒng)一，這也是本論文研究的目的所在。
關(guān)鍵詞：城市；規(guī)劃設(shè)計(jì)；建筑設(shè)計(jì)；關(guān)系
中圖分類(lèi)號(hào)：S611 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
一座重要的建筑是一個(gè)城市的象征，它的好壞對(duì)一個(gè)城市的形象影響非常大。因此，在方案實(shí)施前應(yīng)組織專(zhuān)家對(duì)建筑設(shè)計(jì)方案進(jìn)行評(píng)審：一是看建筑設(shè)計(jì)方案是否符合城市規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求，是否充分的融入到城市環(huán)境中去，是否對(duì)城市的美化起到積極的作用；二是對(duì)建筑設(shè)計(jì)方案本身進(jìn)行評(píng)審，看它的設(shè)計(jì)是否符合設(shè)計(jì)規(guī)范的要求。只有這樣才能選出好的作品。在對(duì)建筑設(shè)計(jì)方案進(jìn)行決策的同時(shí)，不僅要關(guān)注建筑物本身，而且更應(yīng)該關(guān)注其是否與周?chē)h(huán)境相協(xié)調(diào)。這不僅是規(guī)劃師、建筑師的問(wèn)題，也是規(guī)劃建設(shè)管理者、開(kāi)發(fā)商等的問(wèn)題，這需要大家統(tǒng)一思想，全面提高素質(zhì)水平。
一、建筑設(shè)計(jì)的涵義
建筑設(shè)計(jì)是指通過(guò)藝術(shù)和工程技術(shù)手段把建筑藍(lán)圖變?yōu)檎鎸?shí)的建筑物；而城市設(shè)計(jì)是通過(guò)控制相關(guān)建筑元素，使建筑師的建成作品對(duì)城市整體環(huán)境起到建設(shè)性而非破壞性的作用。從中我們可以看出建筑是組成城市的一個(gè)重要元素，也是城市中的主要內(nèi)容。城市為建筑提供了一個(gè)展示的平臺(tái)。所以說(shuō)建筑設(shè)計(jì)是城市設(shè)計(jì)的一部分。建筑設(shè)計(jì)的構(gòu)成要素主要包含建筑功能、建筑技術(shù)、建筑藝術(shù)形象、經(jīng)濟(jì)合理性等構(gòu)成要素。
1、 建筑功能
建筑功能是指所建建筑的用途和使用要求，是人們建造房屋的主要目的之一。建筑是人們用石材，木材、鋼筋砼、型材等建筑材料搭建的一種供人居住和使用的物體，如住宅，橋梁，體育館，寺廟等等。廣義上來(lái)講，園林也是建筑的一部分。不論是那種建筑，建筑結(jié)構(gòu)在規(guī)定的設(shè)計(jì)使用年限內(nèi)（一般以50 年考慮），都應(yīng)滿(mǎn)足安全性、適用性、耐久性等功能，建筑設(shè)計(jì)師在設(shè)計(jì)的過(guò)程中必須充分考慮這些問(wèn)題。
2、 建筑技術(shù)
建筑技術(shù)是建造房屋的手段，它包括建筑材料、建筑結(jié)構(gòu)、建筑物理、建筑構(gòu)造、建筑設(shè)備與建筑工程施工技術(shù)等各項(xiàng)技術(shù)保障。在建筑設(shè)計(jì)過(guò)程中必須充分考慮建筑材料的選擇，嚴(yán)格按照建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范，根據(jù)建筑物理要求，在建筑設(shè)備與建筑施工技術(shù)等方面進(jìn)行詳細(xì)設(shè)計(jì)，全方位考慮問(wèn)題。
3、 建筑藝術(shù)形象
建筑藝術(shù)形象也是人們建造房屋的主要目的之一，它包括建統(tǒng)群體和單體的體型、內(nèi)部和外部的空間組合、建筑立面構(gòu)圖、細(xì)部處理、材料的色彩和質(zhì)感以及光影變化等綜合因素所創(chuàng)造的綜合藝術(shù)效果。建筑外部造型設(shè)計(jì)在追求建筑形象的新、奇、特，突出自我的同時(shí)也要注重保持親近感，避免拒人于千里之外。而在內(nèi)部空間的處理過(guò)程中，主要以最大程度地實(shí)現(xiàn)空間利用為目標(biāo)，以舒適實(shí)用為原則，這些目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)都必須以設(shè)計(jì)為基礎(chǔ)。
4、經(jīng)濟(jì)合理性
經(jīng)濟(jì)合理性是建筑設(shè)計(jì)中的一個(gè)重要考慮問(wèn)題。建筑構(gòu)造設(shè)計(jì)處處都應(yīng)考慮經(jīng)濟(jì)合理，在選用材料上應(yīng)就地取材，注意節(jié)約鋼材、水泥、木材三大材料，并在保證質(zhì)量前提下降低造價(jià)。建筑方案中的平面布置為內(nèi)廊式還是外廊式、進(jìn)深與開(kāi)間的確定、立面形式的選擇、層高與層數(shù)的確定、基礎(chǔ)類(lèi)型選用、結(jié)構(gòu)形式選擇等都存在著技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析問(wèn)題。
二、城市規(guī)劃設(shè)計(jì)的涵義
1、城市規(guī)劃設(shè)計(jì)的綜合性協(xié)調(diào)
城市規(guī)劃設(shè)計(jì)師不僅要有形象思維的能力,而且要有把城市各要素高度抽象化進(jìn)行邏輯思維的能力。現(xiàn)代的城市規(guī)劃已不僅是物質(zhì)規(guī)劃和工程規(guī)劃,而且是社會(huì)發(fā)展規(guī)劃與環(huán)境規(guī)劃。所涉及的專(zhuān)業(yè)知識(shí)面相當(dāng)廣,具有極大的信息量。城市規(guī)劃工作一般不是一個(gè)人所能勝任,需要各種專(zhuān)業(yè)人員的分工合作才能完成。
2.城市規(guī)劃設(shè)計(jì)的公眾參與
政府作為公共利益的代表,必須通過(guò)對(duì)市場(chǎng)強(qiáng)有力的調(diào)控,來(lái)保證城市在發(fā)展中“堅(jiān)持以人為本,追求和實(shí)現(xiàn)城市、人、自然的和諧統(tǒng)一”,讓廣大市民參與到城市規(guī)劃中,才能避免公共利益被資本侵蝕,才能保證城市發(fā)展能夠?yàn)槊癖姸皇侵粸橘Y本“謀求更多的福祉”。世界許多城市的調(diào)查表明,若市民存在較強(qiáng)烈的主動(dòng)參與意識(shí),則規(guī)劃實(shí)施在組織管理上將十分順利,反之,則給規(guī)劃及實(shí)施帶來(lái)麻煩,甚至?xí)涎踊蜃璧K規(guī)劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
3、城市規(guī)劃設(shè)計(jì)的彈性目標(biāo)
城市規(guī)劃設(shè)計(jì)的過(guò)程是一個(gè)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和提出問(wèn)題的過(guò)程,是提出任務(wù)、尋找目標(biāo)的過(guò)程。做規(guī)劃設(shè)計(jì)不能只是進(jìn)行“答案搜索”,而是進(jìn)“問(wèn)題研究”或“目標(biāo)分析”,因此,城市規(guī)劃是一種不斷調(diào)整、改造的變化過(guò)程,其目標(biāo)也不是唯一不變的。
三、建筑設(shè)計(jì)與城市規(guī)劃設(shè)計(jì)的關(guān)系
1、建筑設(shè)計(jì)應(yīng)服從城市規(guī)劃
城市規(guī)劃是動(dòng)態(tài)地解決和協(xié)調(diào)各類(lèi)建筑之間的聯(lián)系、建筑群的整體形象，以生態(tài)的、可持續(xù)的觀點(diǎn)延續(xù)城市的歷史，展望城市的未來(lái)，因此在城市的發(fā)展過(guò)程中城市規(guī)劃對(duì)城市的有序發(fā)展起著重要作用；建筑作為城市構(gòu)成的基礎(chǔ)要素之一又必須服從于城市內(nèi)容，他們之間在空間上是點(diǎn)與面的關(guān)系，好的建筑如同凝固的音樂(lè)，是城市的靈魂，但建筑也不能脫離城市環(huán)境，必須與城市環(huán)境相融合，城市規(guī)劃首先要解決的就是建筑的問(wèn)題，建筑設(shè)計(jì)服從城市規(guī)劃設(shè)計(jì)。美國(guó)城市規(guī)劃師伊?沙里寧曾說(shuō): “通常做設(shè)計(jì)是要把它置于一棟房子中；將一棟房子置于周?chē)沫h(huán)境中；將周?chē)沫h(huán)境置于一個(gè)城市規(guī)劃中”。在設(shè)計(jì)單體或群體建筑時(shí)，必須考慮建筑的大環(huán)境和開(kāi)發(fā)地盤(pán)紅線內(nèi)的小環(huán)境問(wèn)題，必須服從與整體的城市規(guī)劃設(shè)計(jì)。
2、城市規(guī)劃設(shè)計(jì)與建筑設(shè)計(jì)的區(qū)別
城市規(guī)劃設(shè)計(jì)與建筑設(shè)計(jì)之間不僅有著密切的關(guān)系，而且還有明顯的區(qū)別；一是概念的內(nèi)涵不同。城市規(guī)劃設(shè)計(jì)是指對(duì)城市空間的布局設(shè)計(jì)，綜合協(xié)調(diào)城市空間中人與自然、建筑之間的關(guān)系。建筑設(shè)計(jì)是對(duì)單一的建筑內(nèi)外空間開(kāi)展設(shè)計(jì)；二是范圍不同。城市規(guī)劃設(shè)計(jì)是對(duì)整座城市的布局規(guī)劃，具有全局性、整體性的特征，而建筑設(shè)計(jì)只是針對(duì)某單一建筑而進(jìn)行的，只是對(duì)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)中子項(xiàng)目的落實(shí)。三是城市規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)城市的發(fā)展主要是取到宏觀調(diào)控的作用，而建筑設(shè)計(jì)則是城市規(guī)劃設(shè)計(jì)中具體內(nèi)容的細(xì)化；三是狀態(tài)不同。城市規(guī)劃設(shè)計(jì)具有發(fā)展性、前瞻性、動(dòng)態(tài)性，對(duì)城市的發(fā)展能取到指引方向的作用。建筑設(shè)計(jì)是對(duì)建筑空間內(nèi)外的設(shè)計(jì)安排，一般都是嚴(yán)格按照施工圖進(jìn)行的，具有不可改變性。城市規(guī)劃設(shè)計(jì)與建筑設(shè)計(jì)的不同點(diǎn)具體表現(xiàn)為：
（1）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)與建筑設(shè)計(jì)的確定方式不同
一是從預(yù)先備好的方案中選擇處最佳方案參與審核，建筑設(shè)計(jì)的過(guò)程是根據(jù)問(wèn)題尋求答案的過(guò)程；二是城市規(guī)劃設(shè)計(jì)需要進(jìn)行深入的調(diào)查研究，在此基礎(chǔ)上，根據(jù)城市的特點(diǎn)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、分析問(wèn)題、解決問(wèn)題；三是建筑設(shè)計(jì)的時(shí)效性較短，一般在施工時(shí)嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)要求進(jìn)行施工，其性質(zhì)和功能都在設(shè)計(jì)之時(shí)就定好了。
（2）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)與建筑設(shè)計(jì)的復(fù)雜程度不同
在建筑設(shè)計(jì)中大多以象征意義為主，設(shè)計(jì)師具有形象思維能力即可，而對(duì)于一個(gè)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)師不僅要有形象思維，還要有高度的邏輯思維能力，才能總攬全局對(duì)城市進(jìn)行系統(tǒng)、合理的規(guī)劃。
（3）任務(wù)所考慮的綜合性程度不同
一方面，建筑設(shè)計(jì)的對(duì)象是單一的建筑物，它的目標(biāo)既有單一性，它是由問(wèn)題到搜索答案的過(guò)程；另一方面；城市規(guī)劃設(shè)計(jì)則與建筑設(shè)計(jì)不同，它的任務(wù)具有很強(qiáng)的綜合性。
綜上所述，在建筑方案設(shè)計(jì)時(shí)不僅要關(guān)注建筑物本身，而且還應(yīng)關(guān)注其是否與周?chē)h(huán)境相協(xié)調(diào)，即要在城市規(guī)劃設(shè)計(jì)的指導(dǎo)下對(duì)建筑進(jìn)行設(shè)計(jì)，才能促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的和諧、健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞:房屋;建筑面積;測(cè)繪;面積測(cè)算;規(guī)范
正確處理好房產(chǎn)測(cè)繪中的技術(shù)問(wèn)題,為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)單位準(zhǔn)確提供測(cè)繪成果數(shù)據(jù),切實(shí)維護(hù)房地產(chǎn)交易當(dāng)事人的合法權(quán)益具有重要意義。筆者就房產(chǎn)測(cè)繪中的幾個(gè)常見(jiàn)問(wèn)題進(jìn)行如下淺析,愿與同仁共同研討。
一、提高對(duì)房地產(chǎn)測(cè)繪工作重要性的認(rèn)識(shí)
房地產(chǎn)測(cè)繪和房屋面積計(jì)算工作是房地產(chǎn)業(yè)管理的重要組成部分,是規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng),活躍房地產(chǎn)交易活動(dòng),促進(jìn)住宅業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)的一項(xiàng)十分重要的基礎(chǔ)性工作。對(duì)于這項(xiàng)工作的認(rèn)識(shí)與做好這項(xiàng)工作密切相關(guān)。
不可否認(rèn),房地產(chǎn)測(cè)繪和房屋面積計(jì)算工作是一項(xiàng)專(zhuān)業(yè)性很強(qiáng)、操作起來(lái)必須嚴(yán)格按規(guī)范去做的具體工作,若沒(méi)有與之相應(yīng)的業(yè)務(wù)知識(shí)和專(zhuān)業(yè)水平是不能承擔(dān)起這份責(zé)任的。因此,對(duì)專(zhuān)業(yè)人員來(lái)說(shuō),亦需要不斷提升思想認(rèn)識(shí),表現(xiàn)在工作態(tài)度方面,要把做好本職工作與良性發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系起來(lái),嚴(yán)守職業(yè)道德;表現(xiàn)在業(yè)務(wù)水平上,要堅(jiān)持不懈地學(xué)習(xí),不斷提升業(yè)務(wù)能力。
特別是基層的負(fù)有管理責(zé)任的專(zhuān)業(yè)人員更需要提高對(duì)這項(xiàng)工作的思想認(rèn)識(shí)。基層的管理者承擔(dān)的責(zé)任重大,其工作管理能力和質(zhì)量影響著整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的根基。如果房地產(chǎn)測(cè)繪和房屋面積測(cè)量計(jì)算的專(zhuān)業(yè)人員都能充分認(rèn)識(shí)做好本職工作的重要性,都能以高度負(fù)責(zé)的精神、科學(xué)的工作態(tài)度,按照國(guó)家與地方的規(guī)范和要求,根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn),努力的作好本職工作,那么,實(shí)踐中房地產(chǎn)測(cè)繪和房屋就會(huì)得到保證,我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)就一定會(huì)得到又好又快的發(fā)展。
二、嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)測(cè)繪與房屋面積測(cè)量計(jì)算技術(shù)規(guī)范
嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)測(cè)繪與房屋面積測(cè)量計(jì)算技術(shù)規(guī)范的原則是,必須依據(jù)國(guó)標(biāo)得產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》、國(guó)家建設(shè)部頒發(fā)的《城市房屋權(quán)書(shū)屬登記管理辦法》、《商品房銷(xiāo)售管理辦法》、《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問(wèn)題的通知》等法規(guī)來(lái)開(kāi)展這項(xiàng)工作。具體到各地方,技術(shù)規(guī)則雖有差異,但其基本原則與國(guó)家的有關(guān)法律法規(guī)是保持一致的。
(一)房屋邊長(zhǎng)測(cè)量的精度要求分析
國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》(GB/T17986-2000)中僅規(guī)定測(cè)量房屋面積的精度要求與限差規(guī)定,而對(duì)相應(yīng)的邊長(zhǎng)測(cè)量精度與限差沒(méi)有具體的規(guī)定,筆者認(rèn)為要達(dá)到所測(cè)房屋面積的精度等級(jí),應(yīng)當(dāng)考慮相應(yīng)邊長(zhǎng)測(cè)量精度和限差要求。如果房屋面積測(cè)量無(wú)明顯系統(tǒng)誤差,隨機(jī)誤差占主導(dǎo)地位時(shí),邊長(zhǎng)測(cè)量誤差與房屋面積誤差均服從于正態(tài)分布,則可根據(jù)算式znD=(mO+md/D*D),計(jì)算出各等級(jí)房屋面積誤差需對(duì)應(yīng)的邊長(zhǎng)測(cè)量精度。
式中:mD一房屋邊長(zhǎng)中誤差,m;
m0-邊長(zhǎng)測(cè)量中邊長(zhǎng)誤差中的固定誤差,m;
md/D一房屋邊長(zhǎng)誤差中比例誤差的比例系數(shù);
D一房屋邊長(zhǎng)。
需要說(shuō)明的是,在邊長(zhǎng)測(cè)量中,邊長(zhǎng)誤差和房屋面積誤差不一定者陰艮從正態(tài)分布,-旦房屋邊長(zhǎng)誤差接近限差,且符號(hào)相同,面積差便會(huì)超差,這成為“不利情況下的j長(zhǎng)測(cè)量誤差”0在不利情況下邊長(zhǎng)測(cè)量誤差的限差,適用于特殊要求(或在非常嚴(yán)格的情況下)的面積測(cè)量對(duì)邊長(zhǎng)測(cè)量誤差的限差。
(二)計(jì)算全部建筑面積的范圍的規(guī)定
a.永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋按一層計(jì)算建筑面積;多層房屋按各層建筑面積的總N*tg。
b.房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及樓梯問(wèn)、電梯間等其高度在220m以上部位,計(jì)算建筑面積。房屋內(nèi)的通道、門(mén)廳、大廳,層高在220m以上,均按一層計(jì)算面積。(L樓梯間、電梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算建筑面積。
c.房屋天面上,屬永久巨建筑,層高在Z20以上的樓梯問(wèn)、供水間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20m以上,供人們生產(chǎn)、工作或生活使用的部位,按其水平投影面積汁算。
d.全封閉的陽(yáng)臺(tái)按其水平投影面積計(jì)算(略)。對(duì)房屋共有面積的測(cè)算則包括:可以分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e,不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e;共有面積的處理原則,共有建筑面積按比例分?jǐn)偟挠?jì)算公式;共有建筑面積的計(jì)算方法等方面的具體規(guī)定。如此等,在房地產(chǎn)測(cè)繪與房屋面積測(cè)量方面的技術(shù)都有著明確的規(guī)定。
三、正確分析與處理在房地產(chǎn)測(cè)繪與房屋面積測(cè)算工作方面出現(xiàn)的問(wèn)題
(一)正確區(qū)分房產(chǎn)測(cè)量面積“精度”與商品房銷(xiāo)售合同中“面積誤差”的不同含義
國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》(GB/T17986-2000)中規(guī)定,房產(chǎn)面積測(cè)量的精度以中誤差為評(píng)定標(biāo)準(zhǔn),以國(guó)家二級(jí)精度為例,其公式為Ms=O.04V~-+0.002s
式中:s一房產(chǎn)面積,m2;Ms一面積精度。房產(chǎn)測(cè)量人員在測(cè)量房屋的建筑面積以及產(chǎn)權(quán)面積時(shí),由于儀器、天氣、地質(zhì)環(huán)境、技術(shù)水平等各種因素的影響,對(duì)某一測(cè)量面積數(shù)據(jù)經(jīng)過(guò)不同人員或不同次數(shù)的測(cè)量,產(chǎn)生的結(jié)果不一定相同,必定產(chǎn)生誤差,而《商品房銷(xiāo)售合同》中面積誤差的定義是產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積之差,其誤差比絕對(duì)值要求不超過(guò)3%。選擇3%作為標(biāo)準(zhǔn),主要目的是為了解決當(dāng)前商品房銷(xiāo)售中出現(xiàn)的面積糾紛。考慮到在當(dāng)前的商品房買(mǎi)賣(mài)中,許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)面積誤差不作約定或單方面作出規(guī)定的現(xiàn)實(shí),為了充分保護(hù)處于弱勢(shì)地位的買(mǎi)受人的利益,規(guī)定了合同未作約定的處理方式。這樣一方面提示買(mǎi)受人如何進(jìn)行約定面積糾紛的處理原則,另一方面,為合同中未作約定時(shí),對(duì)面積糾紛的處理提出方法,防止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在面積上進(jìn)行“惡意欺詐”。產(chǎn)權(quán)登記面積就是有房產(chǎn)測(cè)量資格單位根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的規(guī)定測(cè)量計(jì)算,由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)確認(rèn)并進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的面積;而合同約定面積是通過(guò)自己估算或者設(shè)計(jì)部門(mén)提供的圖紙面積或者是通過(guò)有關(guān)房產(chǎn)測(cè)量部門(mén)預(yù)測(cè)的數(shù)據(jù)。這個(gè)數(shù)據(jù)即便與實(shí)測(cè)的面積以及該處房屋的真實(shí)面積非常接近,而且假定其面積誤差也在《規(guī)范》規(guī)定的精度范圍內(nèi),但它不能用3%這個(gè)誤差概念來(lái)替代測(cè)量精度。《商品房銷(xiāo)售合同》中的面積誤差比絕對(duì)值不超過(guò)3%的概念,只能以房產(chǎn)主管部門(mén)登記的產(chǎn)權(quán)面積與合同約定面積之差來(lái)認(rèn)定,也就是說(shuō),合同約定面積只能以確權(quán)面積為比照對(duì)象,絕不能把合同面積差與房產(chǎn)測(cè)量的面積精度混為一談。
(二)多功能綜合樓的分?jǐn)傇瓌t
多功能綜合樓是指具有多種用途的建筑物,這幢建筑物內(nèi)有住宅,商業(yè)用房,也有辦公用房,各共有建筑面積的功能與服務(wù)對(duì)象也各不相同。因此對(duì)多功能綜合樓就不能和普通住宅樓一樣,用一個(gè)分?jǐn)傁禂?shù)一次進(jìn)行分?jǐn)?而是考慮各功能區(qū)的共有建筑面積的構(gòu)成,按各自的功能和服務(wù)對(duì)象分別進(jìn)行分?jǐn)?即多級(jí)分?jǐn)偂?/p>
按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》(GB/T17986-20o0)的規(guī)定,采取由高到低,由上而下,由整體到局部的分?jǐn)偰Ｊ?即先分?jǐn)傉钡墓灿薪ㄖ娣e,把它分?jǐn)傊粮鞴δ軈^(qū);功能區(qū)再把上級(jí)分得的共有面積和功能區(qū)自身共有建筑面積加在一起,再分?jǐn)傊凉δ軈^(qū)內(nèi)各層;然后層再把分?jǐn)偟拿娣e和層自身的共有建筑面積加在一起,最后分?jǐn)傊粮魈谆蚋鲬?hù)。套內(nèi)建筑面積加上分?jǐn)偯娣e,就得到了各套或各戶(hù)的產(chǎn)權(quán)面積。若功能區(qū)內(nèi),各層的結(jié)構(gòu)相同,共有建筑面積也相同,則可免去層級(jí)分?jǐn)?由該功能區(qū)直接分?jǐn)傊撂谆驊?hù)。
(三)明確房屋規(guī)劃設(shè)計(jì)面積、房屋產(chǎn)權(quán)面積和房屋實(shí)際測(cè)量建筑面積的含義及相應(yīng)關(guān)系
房屋規(guī)劃設(shè)計(jì)面積指房屋建筑在動(dòng)工建設(shè)前由當(dāng)?shù)匾?guī)劃設(shè)計(jì)部根據(jù)當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)定而批準(zhǔn)的房屋建筑面積,它由房屋設(shè)計(jì)規(guī)范和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)政策的規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)而確定的。
房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積,房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)登記確權(quán)認(rèn)定。房屋實(shí)測(cè)面積,是指商品房竣工驗(yàn)收后,工程規(guī)劃相關(guān)主管部門(mén)審核合格,開(kāi)發(fā)商依據(jù)國(guó)家規(guī)定委托具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)參考圖紙、預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)依據(jù)國(guó)家測(cè)量規(guī)范對(duì)樓宇進(jìn)行的實(shí)際勘測(cè)繪圖、計(jì)算而得出的面積,是開(kāi)發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù),是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、結(jié)算物業(yè)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用的最終依據(jù)。
以上三者既互相聯(lián)系,又有因果關(guān)系。沒(méi)有規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑面積,就沒(méi)有竣工房屋的建筑面積,沒(méi)有實(shí)測(cè)的房屋建筑面積,就沒(méi)有房屋產(chǎn)權(quán)登記面積;反過(guò)來(lái),最后的產(chǎn)權(quán)面積可以檢核房屋的竣工面積和規(guī)劃設(shè)計(jì)面積。在計(jì)算房屋建筑面積過(guò)程中,如果規(guī)劃部門(mén)和房產(chǎn)測(cè)量部門(mén)執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)是一致的,且施工單位施工過(guò)程中未超出施工誤差,那么,上述三種含義的建筑面積在數(shù)據(jù)上應(yīng)該是統(tǒng)一到房屋產(chǎn)權(quán)面積上來(lái)。所以這三個(gè)建筑面積是不同的三個(gè)概念,在實(shí)際工作中應(yīng)當(dāng)把握好,不能混淆。
根據(jù)會(huì)議安排，現(xiàn)將我縣近年來(lái)的城市建設(shè)情況及下步工作打算和需要解決的問(wèn)題向各位領(lǐng)導(dǎo)作一匯報(bào)，不足、不妥之處，請(qǐng)予批評(píng)指正。
一、城市建設(shè)基本情況
（一）舊城改造情況
1.市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日趨完善。我縣縣城已建成面積達(dá)到7.67平方公里，城鎮(zhèn)化率達(dá)28.6%，現(xiàn)有市政道路10公里，老城區(qū)形成了三縱三橫的道路體系，并啟動(dòng)了高灘新區(qū)和壩尾槽新區(qū)道路建設(shè)約15公里。新建高灘供水工程項(xiàng)目，完成87公里供水管道安裝，城市自來(lái)水普及率達(dá)100%。縣城已建成20.1公里雨、污分流管道；建成10公里供氣管道；城市綠化覆蓋面積767公頃，園林綠地面積570公頃，綠化履蓋率達(dá)32%。開(kāi)通了縣城公交營(yíng)運(yùn)路線兩條，長(zhǎng)16公里，共有10輛公交車(chē)和40輛出租汽車(chē)營(yíng)運(yùn)。城市環(huán)衛(wèi)清掃保潔面積10萬(wàn)平方米，建成年處理垃圾220萬(wàn)噸垃圾處理場(chǎng)1座。
2.城市建設(shè)成績(jī)斐然。我縣相繼完成了火車(chē)站道路建設(shè)及綠化美化、團(tuán)結(jié)路轉(zhuǎn)盤(pán)建設(shè)、十字街綠化工程建設(shè)、人民路街心花園建設(shè)；修建了長(zhǎng)約3公里的沙南路、沙西路、沙中路、沙北路的瀝青砼路面；完成了1.2公里長(zhǎng)的人民路改造和美化亮化工作；完成了1.8公里長(zhǎng)工農(nóng)路和1.2公里長(zhǎng)臨江中路、振興北路路面瀝青砼改造工程；完成了0.758公里的臨江東路改造設(shè)計(jì)工作；完成了長(zhǎng)約1.8公里的壩尾槽迎賓大道建設(shè)一、二期工程，壩尾槽新區(qū)的建設(shè)已初具規(guī)模；完成了沙坪東路中段400米瀝青砼路面的改造工程；完成了370米育才路建設(shè)；完成了350米田壩新街街道建設(shè)；完成了田壩新街42幢、壩尾槽迎賓小區(qū)14幢、鹽豐小區(qū)24幢、田壩新街42幢、育才路16幢、沙坪7幢拆遷安置房的建設(shè)共103幢；106幢高灘拆遷安置房已全面進(jìn)入建設(shè)階段。
3.房產(chǎn)開(kāi)發(fā)形勢(shì)喜人。按照“成熟一片，開(kāi)發(fā)一片，統(tǒng)一規(guī)劃，組團(tuán)開(kāi)發(fā)”的思路，2003年以來(lái)，我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，共投資5.1億余元，開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模達(dá)46.26萬(wàn)平方米。先后引進(jìn)了加拿大艾爾國(guó)際有限公司，投資12億余元對(duì)高灘片區(qū)1.96平方公里的土地進(jìn)行整體開(kāi)發(fā)；引資1800萬(wàn)元開(kāi)發(fā)了沙坪東路連接線商住樓1.8萬(wàn)平方米；引資3600萬(wàn)元開(kāi)發(fā)了天福園小區(qū)4.8萬(wàn)平方米；引資1300萬(wàn)元開(kāi)發(fā)了金穗園小區(qū)2.2萬(wàn)平方米；引資5000萬(wàn)元開(kāi)發(fā)了金沙時(shí)代商住樓3.8萬(wàn)平方米；引資2.1億元開(kāi)發(fā)了吉祥紫荊豪園商住樓小區(qū)17.87萬(wàn)平方米；引資2500萬(wàn)元開(kāi)發(fā)了金航苑小區(qū)2萬(wàn)平方米；引資440萬(wàn)元開(kāi)發(fā)了通盛食品公司二期商住樓0.65萬(wàn)平方米。
在建的項(xiàng)目有：金江銀座商住樓2.73萬(wàn)平方米計(jì)劃投資4500萬(wàn)元；濱江花園商住樓0.73萬(wàn)平方米，計(jì)劃投資808萬(wàn)元；財(cái)富廣場(chǎng)2.24萬(wàn)平方米，計(jì)劃投資4000萬(wàn)元；楓葉.金城天街商住樓6.06萬(wàn)平方米，計(jì)劃投資8800萬(wàn)元；港口指揮中心即金港國(guó)際，建筑面積4.25萬(wàn)平方米，計(jì)劃投資6500萬(wàn)元；*金江明珠商貿(mào)城，建筑面積2萬(wàn)平方米，計(jì)劃投資3000萬(wàn)元；雅俊天地，建筑面積1.1萬(wàn)平米。計(jì)劃投資1100萬(wàn)元。
（二）新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)情況
1．高灘新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)情況：拆遷安置房共106棟，截至*年5月22日，已動(dòng)工修建94棟，已施工至1—5層的有23棟，已施工至6、7層的有19棟，已施工至斜屋面的有37棟，已基本完工的有14棟，尚未施工的有12棟（主要是長(zhǎng)沙路延線才拆遷完畢，正在做相關(guān)工作）。小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)已完成規(guī)劃設(shè)計(jì)，能確保安置小區(qū)建設(shè)完成后兩個(gè)月內(nèi)實(shí)施完畢；總長(zhǎng)12.765公里的市政道路總投資約3個(gè)億，分三期建設(shè)完成，現(xiàn)已完成投資約1.2個(gè)億，完成土石方挖方約230余萬(wàn)立方米，填方約50萬(wàn)立方米，道路路基工程已基本結(jié)束，道路骨架初步形成，計(jì)劃*年底全部完工；為配合水麻線通車(chē)完成了水麻路聯(lián)絡(luò)線重慶路H6線840米瀝青砼路面工程，目前正在開(kāi)展人行道、路燈工程，下步將設(shè)置道路交通標(biāo)志、標(biāo)線；市政管網(wǎng)已敷設(shè)完成約3000米，要在道路硬化之前完成整個(gè)高灘片區(qū)的市政綜合管網(wǎng)的敷設(shè)工作，該工程總投資約1000余萬(wàn)元，現(xiàn)正抓緊完成二級(jí)泵站到看守所供水管的敷設(shè)，管道長(zhǎng)約1.5公里；上海路滑坡治理工程已完成邊坡削減，現(xiàn)正在挖抗滑樁基坑，投資1400萬(wàn)元，計(jì)劃今年6月底完工；大連路滑坡治理工程已出施工圖，按照安排目前已將施工圖移交給縣國(guó)土局，主要由縣國(guó)土局負(fù)責(zé)治理；高灘無(wú)負(fù)壓供水工程已開(kāi)工建設(shè)，因云天化水廠同時(shí)給高灘片區(qū)和云富片區(qū)供水，供水能力不足，現(xiàn)正在作供水方案調(diào)整，一級(jí)泵站灌式無(wú)負(fù)壓設(shè)備調(diào)整為箱式無(wú)負(fù)壓設(shè)備，該設(shè)備自帶240立方米調(diào)節(jié)水箱，*年6月5日縣監(jiān)察局組織詢(xún)價(jià)，定價(jià)為184.8萬(wàn)元，原設(shè)備95.8萬(wàn)元，需補(bǔ)差價(jià)89萬(wàn)元左右；行政辦公區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案已通過(guò)評(píng)審，現(xiàn)已啟動(dòng)場(chǎng)平工程，高灘行政辦公區(qū)由于原設(shè)計(jì)擋護(hù)工程量過(guò)大約7.2萬(wàn)m3，挖方39.6萬(wàn)m3，填方37.2萬(wàn)m3，總投資3714.5萬(wàn)元。現(xiàn)設(shè)計(jì)院對(duì)原設(shè)計(jì)進(jìn)行優(yōu)化，公安局、電信局、藥監(jiān)局、檔案局、民政局用地標(biāo)高進(jìn)行調(diào)整。調(diào)整后，挖方42.2萬(wàn)m3，填方27.3萬(wàn)m3，擋土墻2.5萬(wàn)m3，總投資約2165.2萬(wàn)元，減少投資約1500萬(wàn)元，市政廣場(chǎng)以南含市政廣場(chǎng)由重慶場(chǎng)平公司開(kāi)展場(chǎng)平施工，市政廣場(chǎng)以北由萬(wàn)泰集團(tuán)一施工處施工，兩家單位挖填總量約30多萬(wàn)立方米，場(chǎng)平工程工期2個(gè)月，計(jì)劃7月底全部完工，16家行政單位正抓緊進(jìn)行辦公大樓方案設(shè)計(jì)。
2.楓葉國(guó)際批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)展情況：*楓葉國(guó)際批發(fā)市場(chǎng)位于*縣高灘新區(qū)開(kāi)發(fā)中心，占地面積392.35畝，總投資12億元。楓葉國(guó)際批發(fā)市場(chǎng)在建設(shè)初期就與加拿大艾爾國(guó)際進(jìn)行深度戰(zhàn)略合作，按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。擬建六大批發(fā)市場(chǎng)：小商品批發(fā)市場(chǎng)、藥品和藥材交易市場(chǎng)、數(shù)碼及電器批發(fā)市場(chǎng)、茶葉及咖啡批發(fā)市場(chǎng)、國(guó)際貿(mào)易中心、建材及家裝批發(fā)市場(chǎng)。第一期楓葉.金城天街主要用途為小商品批發(fā)市場(chǎng)，用地面積18247.35平方米，建筑面積73301.81平方米，建筑結(jié)構(gòu)為全框架。該工程于*年6月動(dòng)工，計(jì)劃*年8月底主體斷水，*年底交付使用，總投資8800萬(wàn)元。第二期工程國(guó)際商貿(mào)城用途為藥品、藥材批發(fā)市場(chǎng)，初設(shè)方案已經(jīng)縣政府及主管部門(mén)批準(zhǔn)，總建筑面積189367平方米，總投資約1.6億元，施工圖設(shè)計(jì)即將結(jié)束，計(jì)劃于*年6月1日動(dòng)工修建。第三期國(guó)際商貿(mào)城用途數(shù)碼、電器批發(fā)市場(chǎng)，相關(guān)部門(mén)正組織進(jìn)行方案設(shè)計(jì)評(píng)審，總建筑面積333074平方米，總投資2.8億元，計(jì)劃2009年動(dòng)工。整個(gè)開(kāi)發(fā)工程計(jì)劃在三年內(nèi)全部完成。
3.壩尾槽新區(qū)建設(shè)：一是壩尾槽迎賓道拆遷安置房小區(qū)安置房共14棟，其中已建好13棟，1棟（第10棟）未安排。基礎(chǔ)設(shè)施配套完善工作已完成70%。二是壩尾槽南片區(qū)移民安置尚未啟動(dòng)，共建14棟，過(guò)渡費(fèi)期限到*年8月底。三是公務(wù)員小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案已通過(guò)評(píng)審，公務(wù)員小區(qū)規(guī)劃在壩尾槽片區(qū)北面，毗鄰西部大峽谷溫泉。小區(qū)規(guī)劃用地面積77.8畝，總建筑面積76320平方米，樓高均為6層，容積率1.47，建筑密度26.75%，綠地率57.33%，居住戶(hù)數(shù)636戶(hù)，按3.2人/戶(hù)計(jì)算，居住人數(shù)2035人。根據(jù)人大持證視察意見(jiàn)，準(zhǔn)備對(duì)規(guī)劃方案進(jìn)行調(diào)整，盡量避免大挖大填，保護(hù)生態(tài)。
（三）拆遷安置情況
近年來(lái)，我縣的城市房屋拆遷項(xiàng)目涉及1802戶(hù)29.07萬(wàn)平方米。分別為：2004年6月沙坪新區(qū)拆遷，涉及216戶(hù)3.4萬(wàn)平方米，劃地安置在沙坪北路、沙坪中路及沙坪南路，共安置45棟約8萬(wàn)平方米，現(xiàn)已全部遷進(jìn)新房；2005年4月高灘重慶路連接線拆遷，涉及78戶(hù)1.7萬(wàn)平方米，劃地安置在高灘新區(qū)上海路東側(cè)，共安置14棟約2.4萬(wàn)平方米；現(xiàn)正在建設(shè)中，預(yù)計(jì)6月底陸續(xù)遷進(jìn)新房；2005年8月團(tuán)結(jié)路老商品房拆遷，涉及35戶(hù)0.24萬(wàn)平方米，全部實(shí)行貨幣安置；2005年8月田壩新街公安小區(qū)建設(shè)拆遷涉及12戶(hù)0.08萬(wàn)平方米，實(shí)行劃地安置在田壩新街，現(xiàn)已遷進(jìn)新居；2005年9月縣信用聯(lián)社及田壩分社拆遷涉及21戶(hù)0.4萬(wàn)平方米，實(shí)行貨幣安置；2005年10月金航苑小區(qū)建設(shè)拆遷涉及55戶(hù)0.2萬(wàn)平方米，實(shí)行貨幣安置和產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置；2005年11月田壩新街拆遷，涉及239戶(hù)4.5萬(wàn)平方米，就地劃地安置在田壩新街，共安置44棟約8萬(wàn)平方米，現(xiàn)已全部遷進(jìn)新房；2005年12月大峽谷還建拆遷涉及30戶(hù)0.31萬(wàn)平方米，實(shí)行劃地安置在壩尾槽，現(xiàn)已全部遷進(jìn)新居；2006年1月鹽豐小區(qū)拆遷涉及138戶(hù)2.1萬(wàn)平方米，實(shí)行劃地安置在鹽豐小區(qū)，現(xiàn)部分已遷進(jìn)新居，尚有1幢安置房正在建設(shè)中；2006年1月剪刀灣棄渣場(chǎng)拆遷，涉35戶(hù)0.7萬(wàn)平方米，在沙坪新區(qū)插花劃地安置，共安置7棟約1.2萬(wàn)平方米，現(xiàn)已全部遷進(jìn)新房；2006年2月壩尾槽迎賓路拆遷，涉及26戶(hù)0.42萬(wàn)平方米，劃地安置在壩尾槽新區(qū)，共安置6棟約1萬(wàn)平方米，現(xiàn)已全部遷進(jìn)新房；2006年4月春暉廣場(chǎng)規(guī)劃片區(qū)拆遷，涉及86戶(hù)1.3萬(wàn)平方米，全部實(shí)行貨幣安置；2006年5月高灘“高管用地”拆遷，涉及27戶(hù)0.45萬(wàn)平方米，劃地安置在高灘新區(qū)上海路東側(cè)，共安置5棟約1萬(wàn)平方米，現(xiàn)安置房正在建設(shè)中，預(yù)計(jì)今年6月底陸續(xù)遷進(jìn)新房；2006年6月云天化中學(xué)教育小區(qū)拆遷，涉及162戶(hù)2.8萬(wàn)平方米，機(jī)關(guān)實(shí)行貨幣安置，居民劃地安置在育才路，共安置16棟約2.5萬(wàn)平方米，現(xiàn)已全部遷進(jìn)新房；2006年8月高灘大面拆遷，涉及283戶(hù)4.53萬(wàn)平方米，劃地安置在高灘新區(qū)上海路東側(cè)，共安置45棟，現(xiàn)安置房正在建設(shè)中，預(yù)計(jì)今年6月底陸續(xù)遷進(jìn)新房；*年8月壩尾槽南片區(qū)拆遷，涉及65戶(hù)1.48萬(wàn)平方米，劃地安置在壩尾槽新區(qū)，共安置14棟約2.5萬(wàn)平方米，現(xiàn)還未啟動(dòng)安置建房工作；*年8月縣建行金江銀座建設(shè)拆遷涉及20戶(hù)0.24萬(wàn)平方米，實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置，該大樓正在建設(shè)中；*年9月高灘新區(qū)第二期拆遷，涉及192戶(hù)3.05萬(wàn)平方米，劃地安置在高灘新區(qū)上海路東側(cè)，共安置33棟約5.6萬(wàn)平方米，現(xiàn)安置房正在建設(shè)中，且大部分主體已經(jīng)完工，預(yù)計(jì)5月底6月初將陸續(xù)遷進(jìn)新房；*年12月人民東路財(cái)富廣場(chǎng)建設(shè)拆遷涉及2戶(hù)0.11萬(wàn)平方米，實(shí)行貨幣安置；*年4月底對(duì)高灘長(zhǎng)沙路范圍進(jìn)行拆遷，涉及40戶(hù)近0.78萬(wàn)平方米，劃地安置在高灘新區(qū)安置點(diǎn)，共6棟，正在組織建房；*年5月店電力公司大樓建設(shè)拆遷涉及40戶(hù)0.28萬(wàn)平方米，其中37戶(hù)實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，3戶(hù)實(shí)行貨幣安置，現(xiàn)電力公司大樓即將啟動(dòng)建設(shè)。
二、存在的主要問(wèn)題和困難
由于建設(shè)工程項(xiàng)目多、戰(zhàn)線長(zhǎng)、投資大、任務(wù)重，在城市建設(shè)過(guò)程中，存在以下主要問(wèn)題和困難：
（一）工作任務(wù)重、頭緒多、工程矛盾需要協(xié)調(diào)的工作難度大。有房屋拆遷安置、個(gè)案處理、、清欠民工工資、違章建筑拆除、征地拆遷、“三通一平”、桿線遷移、管網(wǎng)填埋、障礙物清理、施工安全、備案手續(xù)的落實(shí)、群眾工作、規(guī)劃設(shè)計(jì)、圖紙修改、方案審查等等，工作內(nèi)容多，涉及面廣，有的協(xié)調(diào)比較難，時(shí)間長(zhǎng)。
（二）工程建設(shè)資金需求量大，墊支太多。施工合同簽訂后，要按照合同約定和施工進(jìn)度，及時(shí)撥付工程款，由于資金需求量大，有時(shí)不能及時(shí)撥付到位。
1.高灘一期工程已完成投資約4000萬(wàn)元。由開(kāi)發(fā)商墊支，只撥付了少量資金。高灘二期市政道路路基工程已基本完成，總投資約8000萬(wàn)元，現(xiàn)全部由重慶場(chǎng)平公司和萬(wàn)泰集團(tuán)一施工處墊資；
2.箱式無(wú)負(fù)壓設(shè)備需補(bǔ)差價(jià)口89萬(wàn)元，行政辦公區(qū)主水管敷設(shè)資金也未落實(shí)；
3.剪刀灣場(chǎng)平現(xiàn)已基本結(jié)束，場(chǎng)平施工費(fèi)用40萬(wàn)元需劃撥給施工單位；
4.高灘安置房一期基礎(chǔ)投資2342萬(wàn)元，尚欠施工單位920萬(wàn)元，二期基礎(chǔ)投資約1200萬(wàn)元，尚差施工單位500多萬(wàn)元；
5.沙坪片區(qū)過(guò)鐵路排污溝已建設(shè)完工，工程預(yù)算價(jià)為56.349萬(wàn)元；
6.今年列入十大民心工程的各安置小區(qū)配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)陸續(xù)動(dòng)工，進(jìn)展順利，約需資金200余萬(wàn)元；
7.近兩年已完成的規(guī)劃設(shè)計(jì)、地勘工作經(jīng)費(fèi)600余萬(wàn)元，政府由于資金困難一直無(wú)錢(qián)支付，我局為了推進(jìn)工作把其它資金都?jí)|出去了，包括原郵政局還建費(fèi)、保證金等。
8.鹽豐小區(qū)24幢安置房，壩尾槽迎賓小區(qū)13幢安置房“三通一平”費(fèi)、供水、供電設(shè)施費(fèi)、超深基礎(chǔ)等都是我局墊支。
（三）拆遷安置房建設(shè)管理矛盾突出，老百姓建房資金缺口大。
（四）建設(shè)局工作任務(wù)重，技術(shù)人員少，每人承擔(dān)的工作多，難以應(yīng)付，有畏難情緒。
（五）高灘屬坡地，地質(zhì)情況復(fù)雜、高差大，道路、場(chǎng)平工程啟動(dòng)后，滑坡多，建設(shè)成本高。
（六）一中邊坡沿上海路、重慶路和昆明路布置高灘拆遷安置房門(mén)面和樓壩煤化工拆遷安置房。現(xiàn)上海路段邊坡由于地震等原因，已存在巖層滑移裂縫。我局正組織施工單位抓緊重慶路段邊坡治理和修改上海路段邊坡設(shè)計(jì)。如果上海路邊坡能夠治理，并提高相應(yīng)安全等級(jí)，一中邊坡附近的安置房則繼續(xù)修建。如果邊坡?lián)踝o(hù)工程安全等級(jí)不能達(dá)到一級(jí)，建議安置房取消，另行選址。
上述問(wèn)題的存在，從一定程度上影響了建設(shè)工程項(xiàng)目的整體推進(jìn)，希望及時(shí)研究解決。
三、下步工作
（一）對(duì)舊城實(shí)施改造，提升城市形象
1.團(tuán)結(jié)路口國(guó)土局、綜合執(zhí)法大隊(duì)片區(qū)：*年4月縣人大代表持證視察城市建設(shè)時(shí)提出，通過(guò)近年來(lái)的建設(shè)，團(tuán)結(jié)路高樓林立、裝修漂亮、街道寬廣、綠樹(shù)成蔭，已具備都市城市的特點(diǎn)，成為*人的驕傲。但局部區(qū)域臟亂差的狀況仍然存在，有損*形象。特別是團(tuán)結(jié)路口現(xiàn)執(zhí)法大隊(duì)、國(guó)土局等局部區(qū)域，房屋陳舊破爛，布局凌亂，很不協(xié)調(diào)，應(yīng)重點(diǎn)改造。下步將考慮一是局部調(diào)整規(guī)劃，盡快把綜合執(zhí)法大隊(duì)、國(guó)土局與原公安局一帶破舊房屋拆除，土地予以收儲(chǔ)，將該地段建設(shè)成精美時(shí)尚的購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)中心，以滿(mǎn)足人民群眾的生活需要。建設(shè)中要充分考慮地下停車(chē)場(chǎng)規(guī)模，以彌補(bǔ)金江銀座高樓城市景觀和車(chē)位不足等問(wèn)題。二是在振興北路西側(cè)應(yīng)超前考慮與金沙江施工大橋的連接方案，預(yù)留土地，待條件成熟后實(shí)施。
2.團(tuán)結(jié)路尾端改造：隨著向家壩電站施工區(qū)征地拆遷工作的開(kāi)展，團(tuán)結(jié)路尾端的永豐15隊(duì)和16隊(duì)大部分破舊房屋被拆遷。現(xiàn)團(tuán)結(jié)路尾端群眾居住環(huán)境較差，市政設(shè)施不配套，加之該片區(qū)從1996年就已凍結(jié)申請(qǐng)辦理個(gè)人建房手續(xù)。現(xiàn)已委托設(shè)計(jì)院對(duì)該片區(qū)進(jìn)行規(guī)劃，規(guī)劃范圍西至施工區(qū)10#路，北至云天化生活區(qū)圍墻，東至18米街，南至2#公路。主要分為三大功能，一是商業(yè)開(kāi)發(fā)，在團(tuán)結(jié)路兩側(cè)，用地約60畝。二是辦公和金融用地，分布在18米街西街，向家壩政府用地9畝，信用社用地9畝。三是安置用地主要布置在育才路以西，用地面積67畝，安置總建筑面積9萬(wàn)平方米，我局已完成初步方案，可供開(kāi)發(fā)用地60畝。方案批準(zhǔn)后可分期實(shí)施。
3.臨江路片區(qū)改造（主要指縣一中、縣一小、檢院、法院位置）：該片區(qū)主要結(jié)合縣一中、縣一小、縣檢院和法院遷建，對(duì)一中、縣一小、檢院、法院用地進(jìn)行整體規(guī)劃，結(jié)合縣小、縣一中、檢院、法院的搬遷工作分期實(shí)施，打造臨江路城市景觀，樹(shù)立*濱江城市形象。該地塊用地28畝。在現(xiàn)衛(wèi)生局辦公樓處預(yù)留2畝用地作為縣醫(yī)院發(fā)展用地，從石龍巷處打通人民路和臨江路之間的通道，道路寬16米。
4.啟動(dòng)縣小搬遷：與沙坪城中村改造相結(jié)合，縣小規(guī)劃在現(xiàn)沙坪鎮(zhèn)小處。小學(xué)遷建方案已通過(guò)審查，抓緊施工圖設(shè)計(jì)和啟動(dòng)該片區(qū)的征地拆遷工作。
（二）啟動(dòng)壩尾槽湖濱小區(qū)建設(shè)前期工作：*年4月縣人大代表持證視察城市建設(shè)時(shí)提出湖濱小區(qū)（公務(wù)員小區(qū)）規(guī)劃住戶(hù)636戶(hù)過(guò)小，要提高規(guī)劃入住人數(shù)，保留壩尾槽現(xiàn)有綠化，依山就勢(shì)修建。重新找一家單位進(jìn)行修建性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)。
（三）加速推進(jìn)高灘行政辦公區(qū)建設(shè)：即將啟動(dòng)高灘行政辦公區(qū)場(chǎng)平工程施工，總投資約2000多萬(wàn)元，預(yù)計(jì)今年7月底完成場(chǎng)平工程，現(xiàn)高灘行政辦公區(qū)只有工會(huì)和工商局做好了規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。請(qǐng)縣委、政府督促其他各建房單位盡快聯(lián)系設(shè)計(jì)院搞好前期規(guī)劃方案設(shè)計(jì)工作。
（四）強(qiáng)力推進(jìn)拆遷工作。千方百計(jì)完成今年的固定資金投資任務(wù)，對(duì)港口、移動(dòng)公司、發(fā)改局、開(kāi)元賓館、電力公司、吊唁廳、信用社營(yíng)業(yè)點(diǎn)還建工程、家聲醫(yī)院、牛角加油站還建、云富派出所和環(huán)保局辦公樓建設(shè)等項(xiàng)目的拆遷工作加快推進(jìn)，早日動(dòng)工建設(shè)。加速推進(jìn)采取依法拆遷，對(duì)個(gè)別不配合的單位和個(gè)人，堅(jiān)決申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。但是，近年來(lái)城市拆遷強(qiáng)制執(zhí)行案件多，有時(shí)精力顧不過(guò)來(lái)，使一些工作推進(jìn)較慢。
四、請(qǐng)求解決的問(wèn)題
（一）請(qǐng)求解決高灘二期道路和安置點(diǎn)建設(shè)資金，按已簽訂的合同和工程完成情況，應(yīng)解決道路資金4000萬(wàn)元，拆遷安置點(diǎn)基礎(chǔ)和場(chǎng)平費(fèi)1700萬(wàn)元。
（二）供水工程資金總投資600余萬(wàn)元，已撥200萬(wàn)元，需要解決400萬(wàn)元。
（三）縣政府已批準(zhǔn)我局和交通局合署建設(shè)辦公樓，原設(shè)計(jì)為5層，兩家單位各一半，考慮建設(shè)局城建檔案、房產(chǎn)檔案室、建筑工程檢測(cè)中心用房需要，經(jīng)與交通局協(xié)商，多加高兩層一家一半作為檔案室和檢測(cè)中心試驗(yàn)室，預(yù)計(jì)修建2500平方米左右，請(qǐng)求解決100萬(wàn)元辦公樓修建資金。
（四）已建好迎賓小區(qū)和鹽豐小區(qū)屬移民安置點(diǎn)拆遷，是由向家壩鎮(zhèn)牽頭拆遷的，沒(méi)有任何經(jīng)費(fèi)，為了安置點(diǎn)建設(shè)，我局已墊支“三通一平”費(fèi)、排污排水工程、水電安裝費(fèi)、基礎(chǔ)超深費(fèi)等200余萬(wàn)元。
（五）公安小區(qū)拆遷安置費(fèi)200萬(wàn)元。
（六）請(qǐng)給予特殊政策，在應(yīng)屆畢業(yè)生中選拔2—3名工程技術(shù)人員。
（七）由于國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革，原建設(shè)部更名為住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，增加了管理職能，涉及到鄉(xiāng)鎮(zhèn)住房和建設(shè)管理，因此建議在鄉(xiāng)鎮(zhèn)增設(shè)建設(shè)所機(jī)構(gòu)，人員編制2—3人，增強(qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)住房和建設(shè)管理力度。
關(guān)鍵字：建筑設(shè)計(jì);總體布局;功能設(shè)計(jì)
Abstract: The architectural design is the basic unit of city design, is the main way to implement the city planning and design ideas, and at the same time, city planning and design should be in accordance with the city planning and design. This paper Hangzheng store out building design [2008]41 plots were analyzed, for the future design of the same type reference.
Key words: architectural design; layout design;
中圖分類(lèi)號(hào)：TU2文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
引言
隨著科學(xué)的不斷進(jìn)步，人民的生活水平不斷地提高，人民的追求也不斷地更新，我國(guó)的城市規(guī)劃也將不斷地跟著步伐不斷地改變，“天圓地方說(shuō)”作為一種整體上的文化觀，方形成為人類(lèi)居住空間的理想模式，它從深層次的文化意識(shí)上奠定了中國(guó)方形城市的理想形態(tài)，而建筑設(shè)計(jì)則解決諸因素中建筑個(gè)體功能以及城市控制性詳細(xì)規(guī)劃影響下與城市大環(huán)境小環(huán)境的協(xié)調(diào)，這些都將是城市的特點(diǎn)，城市規(guī)劃是對(duì)城市空間的分析與設(shè)計(jì)也即對(duì)人活動(dòng)的區(qū)域空間和各區(qū)域空間的關(guān)系的協(xié)調(diào)，從廣度來(lái)說(shuō)以往的認(rèn)為由產(chǎn)業(yè)布局的點(diǎn)狀規(guī)劃到交通布局的線狀發(fā)展再到以創(chuàng)造更好的環(huán)境改善居住與工作套間為目標(biāo)的面狀規(guī)劃的三次時(shí)并沒(méi)有解決城市發(fā)展的社會(huì)病癥，應(yīng)該探索更整體與立體的規(guī)劃，即在國(guó)土范圍內(nèi)建立“自然-空間-人類(lèi)系統(tǒng)”的整體割據(jù)和發(fā)展模式。
建成環(huán)境是指城市中非自然因素形成的人造環(huán)境是由城市中已建成的城墻、街道、橋梁、建筑物、構(gòu)筑物等構(gòu)成，城市規(guī)劃是動(dòng)態(tài)地解決和協(xié)調(diào)各類(lèi)建筑之間的聯(lián)系、建筑群的整體形象，以生態(tài)的、可持續(xù)的觀點(diǎn)延續(xù)城市的歷史，展望城市的未來(lái)，二者是建筑設(shè)計(jì)能夠體現(xiàn)一個(gè)城市的規(guī)劃如何；例如在建筑中規(guī)劃師為了追求美的原則把地塊分配的大小不一，建筑規(guī)定的高低不一，喪失了統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和公平的原則，還違背了地價(jià)運(yùn)作的經(jīng)濟(jì)規(guī)律，這些都將影響著城市的規(guī)劃，簡(jiǎn)言之，即城市中及各建筑物之間的可被人們領(lǐng)會(huì)的所有的空間，人在任何時(shí)候都在領(lǐng)會(huì)城市，城市提供給人們的各方面感受便是城市空間，對(duì)建筑與城市規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的認(rèn)識(shí)不斷深化。基于城市是綜合的動(dòng)態(tài)的體系，城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究不僅著眼于平面上土地的利用劃分，也不僅局限于三維空間的布局，而是引入了時(shí)間、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)多種要求的“融貫的綜合研究”。
二、項(xiàng)目概況
杭政儲(chǔ)出[2008]41號(hào)地塊項(xiàng)目位于下城區(qū)北部東新街（原“杭重”地塊），項(xiàng)目東至杭宣鐵路、南接規(guī)劃中的長(zhǎng)大屋路、西靠東新東路、北接石祥路。距武林廣場(chǎng)約6公里，距西湖約7.5公里，交通便利。西臨東新河、上塘河，北朝半山，周邊自然環(huán)境優(yōu)越，本次開(kāi)發(fā)的杭政儲(chǔ)出[2008]41號(hào)地塊項(xiàng)目為杭州新天地商務(wù)中心開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，位于新天地項(xiàng)目東部區(qū)塊。東靠費(fèi)家塘路，西面緊臨G地塊，北側(cè)地塊為L(zhǎng)地塊。該地塊規(guī)劃用地面積為45520平方米。
三、設(shè)計(jì)構(gòu)思
1、依照新天地總體規(guī)劃，處理好與城市構(gòu)架體系的相互關(guān)系，營(yíng)造良好的城市空間體系。尊重原城市設(shè)計(jì)，以合院組織建筑，以一個(gè)完整的合院加兩個(gè)半合的庭院，有機(jī)的組成本項(xiàng)目的建筑空間，體現(xiàn)以人為本的人文關(guān)懷。
2、采用合適的材料與技術(shù)，即達(dá)到綠色環(huán)保的節(jié)能要求，又保證建筑的經(jīng)濟(jì)性.通過(guò)合適的材料，構(gòu)造等措施，保證建筑實(shí)用、美觀、大方的同時(shí)降低建筑造價(jià)。
3、精致簡(jiǎn)潔的外觀，寓于雕塑感的體型，打造標(biāo)志性的城市精品。保持統(tǒng)一性和完整性，維持新天地整個(gè)綜合體的統(tǒng)一風(fēng)貌。方正的建筑體塊使建筑更加富有活力和雕塑感
5、挖掘基地周?chē)h(huán)境因素，使建筑融入于環(huán)境之中，體現(xiàn)綠色可持續(xù)發(fā)展原則。
四、總體布局
1、總平面布置
通過(guò)分析基地周?chē)煌ǎh(huán)境以及各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)各種因素，本設(shè)計(jì)由8棟45米以下的高層組成，兩兩組合，形成3個(gè)空間院落。中間4棟高，邊上4棟低，形成高低錯(cuò)落的建筑效果，極具層次感。既優(yōu)化辦公環(huán)境，又減少對(duì)建筑立面上的單調(diào)乏味。簡(jiǎn)潔、嚴(yán)謹(jǐn)、理性的建筑造型以及大面積的花崗巖幕墻在勾畫(huà)出建筑本身豐富的輪廓層次、營(yíng)造統(tǒng)一而又變化的城市形象的同時(shí)，體現(xiàn)一種企業(yè)文化。
2、交通組織
沿基地內(nèi)，設(shè)置兩條南北向的內(nèi)部輔道，將車(chē)流分流，停車(chē)就近進(jìn)入附近的地下車(chē)庫(kù)入口，內(nèi)部完全人車(chē)分流。
利用基地內(nèi)部道路，環(huán)繞基地做6米的消防車(chē)道兼后勤車(chē)道，建筑人行主入口四面設(shè)置，使每個(gè)組團(tuán)均有獨(dú)立的車(chē)行人行入口，方便分塊管理。
3、綠化景觀
綠化景觀設(shè)計(jì)充分考慮綠化的多層次性及滲入性；綠化與建筑立面有機(jī)結(jié)合，把綠化融入辦公環(huán)境之中，滿(mǎn)足綠色可持續(xù)性發(fā)展設(shè)計(jì)原則。裙房屋面設(shè)計(jì)空中花園，使屋頂?shù)目臻g價(jià)值得以利用。因此形成由內(nèi)而外，從高到低，多層次，多角度的景觀體系。
五、平面功能設(shè)計(jì)
1、功能布局
（1）辦公，原城市設(shè)計(jì)本項(xiàng)目等位為soho辦公區(qū)，因此所有的辦公單元均為小分隔單元，適用于成長(zhǎng)型小企業(yè)使用。
（2）底層商業(yè)及配套用房
建筑一層主要為入口大廳及沿街商鋪。在價(jià)值最大化的前提下，裙房臨街面作為商業(yè)空間，而在相對(duì)靠近建筑內(nèi)院的地方，設(shè)置物業(yè)管理用房，為本項(xiàng)目配套服務(wù)。
地下一層設(shè)置變配電間和自行車(chē)車(chē)庫(kù)兼人防及汽車(chē)庫(kù)，地下二層為設(shè)備用房和汽車(chē)庫(kù)。
建筑首層層高4.5m，辦公層層高3.1m，建筑高度44.95m。
2、造型設(shè)計(jì)
基于基地地理，交通和環(huán)境等因素考慮，建筑以八棟板樓組成主，以合院的方式組織建筑形態(tài)，中間高兩邊低，形成區(qū)域內(nèi)錯(cuò)落有致的建筑景觀。在建筑細(xì)部上，采用實(shí)面為主的建筑表皮，嚴(yán)謹(jǐn)、理性、簡(jiǎn)潔的建筑手法，處理建筑。。建筑外觀形象采用現(xiàn)代設(shè)計(jì)，與其功能和用途相配合。外立面使用合乎時(shí)宜的材質(zhì)，主要為淺灰色花崗巖幕墻，并結(jié)合局部玻璃幕墻，以此營(yíng)造建筑明快親和簡(jiǎn)潔的品質(zhì)。
通訊地址：
承租人（乙方）：
證件類(lèi)型：
租金托收銀行：
移動(dòng)電話：
工作單位：
工作單位通訊地址：
工作單位郵編：
依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《北京市人民政府關(guān)于加強(qiáng)本市公共租賃住房建設(shè)和管理的通知》（京政發(fā)〔2011〕61號(hào)）、《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于印發(fā)〈北京市公共租賃住房申請(qǐng)、審核及配租管理辦法〉的通知》（京建法〔2011〕25號(hào)）、《北京市公共租賃住房管理辦法（試行）》（京建住〔2009〕525號(hào)）及有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上，就公共租賃住房租賃的有關(guān)事宜達(dá)成協(xié)議如下：
第一條 房屋基本情況
項(xiàng)目名稱(chēng)： 公租房項(xiàng)目
房屋坐落于北京市 區(qū) 號(hào) 號(hào)樓 單元 號(hào)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)該房屋）。建筑面積 平方米。
第二條 租賃期限及交付
（一）房屋租賃期自 年 月 日至 年 月 日，共計(jì) 36 個(gè)月。
（二）甲方應(yīng)于房屋租賃期起始日3日前，即 年 月 日前將房屋交付給乙方。甲方交付該房屋前，乙方應(yīng)支付首期租金、押金和其他相關(guān)費(fèi)用。交付房屋時(shí)，甲乙雙方應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)交驗(yàn)，并移交房門(mén)鑰匙、購(gòu)電卡和燃?xì)饪霸斠?jiàn)《物品交接清單》等相關(guān)物品（屬甲方所有），雙方確認(rèn)無(wú)誤后在《入住驗(yàn)收表》及《家具租賃清單》（見(jiàn)附件三）上簽字蓋章。甲乙雙方簽字蓋章后，視為交付完成。
第三條 租金
（一）房屋租金標(biāo)準(zhǔn)： 元/建筑平方米？月。
R月 季 年房屋租金合計(jì)：人民幣 元（大寫(xiě)： ）。
甲方可提供家具給乙方使用，R月 季 年家具租金合計(jì)：人民幣 元（大寫(xiě)： ）。
R月 季 年 房屋租金和家具租金總計(jì)：人民幣 元（大寫(xiě)： ）。
公共租賃住房租金按R月 季 年收取，每個(gè)繳租期按 R月 季 年計(jì)算。
乙方須在甲方指定的托收銀行辦理公租卡，并通過(guò)公租卡繳納租金等。
（二）乙方應(yīng)在每個(gè)繳租期最后一個(gè)月25日前（如果按月繳納租金，則為每月25日前）將該房屋的下一繳租期租金存入公租卡內(nèi)。甲方可委托第三方承擔(dān)繳期通知及定期催繳工作。乙方退租時(shí)，甲方自上一繳租期乙方已繳租金數(shù)額中按退租當(dāng)月實(shí)際居住天數(shù)核減，剩余租金無(wú)息退還乙方。
（三）乙方逾期繳納租金的，甲方有權(quán)要求乙方補(bǔ)繳并從逾期之日起每日按月租金（季、年租金應(yīng)折合為月租金）的萬(wàn)分之三收取違約金。經(jīng)甲方確認(rèn)應(yīng)繳租金和違約金數(shù)額后，乙方應(yīng)到甲方指定的繳款地點(diǎn)補(bǔ)繳租金和違約金或乙方將租金和違約金直接存入公租卡，由銀行劃扣。乙方逾期繳納租金超過(guò)3個(gè)月或累計(jì)三次逾期繳納租金的，甲方有權(quán)解除合同并追繳拖欠的租金和違約金。
（四）公共租賃住房租金實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。租賃期內(nèi)，甲方可根據(jù)國(guó)家和北京市有關(guān)公共租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)政策調(diào)整一次租金，并與乙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議，明確租金標(biāo)準(zhǔn)及租金總計(jì)，乙方應(yīng)按調(diào)整后的租金數(shù)額繳納租金。
（五）乙方如符合北京市公共租賃住房租金補(bǔ)貼申請(qǐng)條件，可在入住后按北京市相關(guān)規(guī)定申請(qǐng)公共租賃住房房屋租金（不包括家具租金）補(bǔ)貼，并在足額繳納租金后領(lǐng)取補(bǔ)貼。
第四條 押金
（一）甲方交付該房屋前，乙方應(yīng)按簽訂合同時(shí)的1個(gè)月租金（季、年租金應(yīng)折合為月租金）向甲方繳納押金。實(shí)際押金數(shù)額與合同第三條第一款中房屋租金和家具租金合計(jì)相同。
（二）租賃期內(nèi)，乙方未按照本合同的約定按時(shí)向甲方支付相關(guān)費(fèi)用的，甲方有權(quán)從押金中扣除乙方應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用，并及時(shí)通知乙方。甲方從乙方押金中扣款后，乙方應(yīng)自收到甲方書(shū)面通知后10日內(nèi)將押金補(bǔ)足。乙方逾期未補(bǔ)足押金的，每逾期一日按押金的萬(wàn)分之三向甲方支付違約金，乙方逾期3個(gè)月以上仍未補(bǔ)足押金或繳納違約金的，甲方有權(quán)解除合同并追繳違約金。
（三）租賃期滿(mǎn)或合同解除，押金在抵扣應(yīng)由乙方承擔(dān)的租金、相關(guān)費(fèi)用以及乙方應(yīng)承擔(dān)的違約、賠償責(zé)任后，剩余部分無(wú)息返還乙方。
第五條 相關(guān)費(fèi)用
租賃期內(nèi)涉及房屋使用的各項(xiàng)費(fèi)用中，物業(yè)服務(wù)費(fèi)按照本市相關(guān)規(guī)定由甲方承擔(dān)；水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、供暖費(fèi)、電話費(fèi)、上網(wǎng)費(fèi)、電視收視費(fèi)以及法律法規(guī)規(guī)定由乙方承擔(dān)的費(fèi)用和甲乙雙方約定應(yīng)由乙方承擔(dān)的 х 由乙方承擔(dān)。
第六條 房屋維護(hù)及維修
（一）租賃期內(nèi)，甲方應(yīng)使房屋及其附屬物品、家具家電、設(shè)備設(shè)施處于安全和適用的狀態(tài)，履行房屋的維修義務(wù)并確保房屋和室內(nèi)設(shè)施設(shè)備安全，對(duì)于乙方裝修和增設(shè)的其他設(shè)施設(shè)備等甲方不承擔(dān)維修義務(wù)。由甲方承擔(dān)維修義務(wù)的房屋及其附屬物品、家具家電、設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)損壞時(shí)，乙方應(yīng)采取適當(dāng)措施防止損壞擴(kuò)大，并及時(shí)通知甲方維修或更換。因乙方未采取適當(dāng)措施或未及時(shí)通知甲方維修致使損失擴(kuò)大，損失部分應(yīng)由乙方承擔(dān)。甲方應(yīng)在接到乙方通知后的合理期限內(nèi)進(jìn)行維修。逾期不維修的，乙方可代為維修，費(fèi)用由甲方承擔(dān)。
（二）租賃期內(nèi)，未經(jīng)甲方書(shū)面同意，乙方不得對(duì)該房屋進(jìn)行裝修或改變房屋結(jié)構(gòu)和內(nèi)部設(shè)施，不得添置對(duì)房屋結(jié)構(gòu)有影響的設(shè)備設(shè)施。如乙方擅自拆改、變動(dòng)或損壞房屋墻體結(jié)構(gòu)，拆改給排水、供電、供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施，改動(dòng)墻面、地面、天花板，更換櫥柜、灶具、衛(wèi)浴設(shè)備等，甲方有權(quán)要求乙方立即恢復(fù)原狀并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，發(fā)生的費(fèi)用由乙方承擔(dān)。乙方拒絕恢復(fù)原狀或拆改、損壞情節(jié)嚴(yán)重的，甲方有權(quán)解除合同、收回房屋，并要求乙方賠償相應(yīng)損失。
（三）甲方或甲方委托機(jī)構(gòu)對(duì)房屋及其附屬物品、家具家電、設(shè)備設(shè)施進(jìn)行安全檢查或維修時(shí)，乙方應(yīng)予以積極協(xié)助，不得拒查、拒修。如因乙方拒查、拒修等原因?qū)е路课莶荒芗皶r(shí)檢查、維修而造成的損失或發(fā)生安全事故的，由乙方負(fù)全部責(zé)任。
（四）乙方須愛(ài)護(hù)使用、保管所承租的房屋及其附屬物品、家具家電、設(shè)備設(shè)施，在住房設(shè)計(jì)及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)限定的范圍內(nèi)合理使用。因乙方保管不當(dāng)或不合理使用導(dǎo)致房屋及其附屬物品、家具家電、設(shè)備設(shè)施發(fā)生損壞或故障的，可由甲方負(fù)責(zé)維修，由乙方承擔(dān)維修和材料費(fèi)用或按照市場(chǎng)價(jià)由乙方予以賠償。對(duì)于該房屋及其附屬設(shè)備設(shè)施因自然屬性或合理使用而導(dǎo)致的損耗，乙方不承擔(dān)責(zé)任。
乙方拒不承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用或不予賠償?shù)模追接袡?quán)從押金中予以扣除。
第七條
日常管理
（一）甲方應(yīng)保證房屋的建筑結(jié)構(gòu)和設(shè)備設(shè)施符合建筑、消防、治安、衛(wèi)生等方面的安全條件，不得危及人身安全。乙方應(yīng)執(zhí)行當(dāng)?shù)毓蚕馈⑹姓腥菁熬C合治理等有關(guān)規(guī)定，并配合甲方或甲方委托機(jī)構(gòu)的監(jiān)督檢查。乙方對(duì)所承租房屋內(nèi)的消防安全負(fù)責(zé)，不得存放易燃易爆或有毒物品，如乙方承租房屋內(nèi)發(fā)生火災(zāi)，由引起火災(zāi)責(zé)任方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，并賠償受害人因此遭受的全部損失。
（二）租賃期內(nèi)，乙方應(yīng)愛(ài)護(hù)小區(qū)內(nèi)的共用設(shè)施設(shè)備。乙方損壞共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)按同類(lèi)物品的市場(chǎng)價(jià)格賠償，乙方拒不賠償?shù)模追接袡?quán)從押金中予以扣除。
（三）租賃期內(nèi)，乙方應(yīng)愛(ài)護(hù)小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生，禁止亂拋垃圾、雜物，不得私自占用或使用樓梯間、走廊通道、大堂、公共門(mén)廳、屋頂?shù)裙灿貌课弧Ｒ曳秸加蒙鲜龉灿貌课坏模追交蚣追轿袡C(jī)構(gòu)可向乙方下發(fā)限期整改通知單，整改期限屆滿(mǎn)乙方仍未改正的，甲方有權(quán)自行處置。
（四）租賃期內(nèi)，乙方應(yīng)積極配合甲方或甲方委托機(jī)構(gòu)的入戶(hù)核查、租戶(hù)信息登記、日常監(jiān)督管理等工作。如果乙方故意拖延、拒絕接受核查的，甲方有權(quán)解除合同，收回房屋。
（五）租賃期內(nèi)，乙方承租房屋只能用于本人及家庭成員自住，不得利用房屋從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，不得改變房屋居住用途、規(guī)劃設(shè)計(jì)用途，不得將房屋分租、轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借他人。
（六）租賃期內(nèi)，乙方不得利用房屋從事違法活動(dòng)以及其他損害公共利益或者妨礙他人正常工作、生活的行為，并保證遵守國(guó)家、北京市的法律法規(guī)規(guī)定以及房屋所在小區(qū)的管理規(guī)約。違反相關(guān)規(guī)定和約定的，乙方承擔(dān)全部責(zé)任。
（七）乙方以家庭為單位申請(qǐng)公共租賃住房的，租賃期內(nèi)其承租家庭成員發(fā)生變化的，應(yīng)在10日內(nèi)書(shū)面告知甲方。
（八）租賃期內(nèi)，乙方家庭人口、收入、住房及資產(chǎn)等情況發(fā)生變化的，乙方應(yīng)根據(jù)本市相關(guān)規(guī)定如實(shí)向申請(qǐng)所在地的區(qū)縣住房保障管理部門(mén)申報(bào)。
第八條 房屋騰退
（一）租賃期滿(mǎn)后，乙方如需繼續(xù)承租，應(yīng)在租賃期滿(mǎn)前3個(gè)月向區(qū)縣住房保障管理部門(mén)提出書(shū)面申請(qǐng)。經(jīng)住房保障部門(mén)復(fù)核，仍符合公共租賃住房承租條件的，甲方與乙方按新的租金標(biāo)準(zhǔn)等條件約定重新簽訂租賃合同。乙方不符合承租條件的，應(yīng)當(dāng)在合同約定的租賃期滿(mǎn)時(shí)退出公共租賃住房。暫時(shí)不能騰退的，經(jīng)甲方同意，可給予乙方2個(gè)月的過(guò)渡期。過(guò)渡期內(nèi)，甲方有權(quán)按照市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)測(cè)定的同區(qū)域市場(chǎng)租金收取租金。過(guò)渡期屆滿(mǎn)后乙方仍不騰退該房屋的，按本合同約定租金的2倍收取房屋使用費(fèi)。甲乙雙方其他權(quán)利義務(wù)仍按本合同執(zhí)行。
（二）租賃期滿(mǎn)或合同解除后10日內(nèi)，乙方應(yīng)按照原狀返還房屋及其附屬物品、家具家電、設(shè)備設(shè)施并騰退。甲乙雙方應(yīng)對(duì)房屋和附屬物品、家具家電、設(shè)備設(shè)施及水電使用等情況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)交驗(yàn)，結(jié)清租金、押金、其他費(fèi)用及違約金和賠償金，同時(shí)乙方向甲方移交房門(mén)鑰匙、購(gòu)電卡和燃?xì)饪ǖ认嚓P(guān)物品，雙方確認(rèn)無(wú)誤后在《退房驗(yàn)收表》及《家具租賃清單》上簽字蓋章。
甲乙雙方在《退房驗(yàn)收表》及《家具租賃清單》上簽字蓋章后，視為乙方騰退其承租房屋，如該房屋內(nèi)有未經(jīng)甲方同意而遺留的物品，視為乙方放棄所有權(quán)，甲方有權(quán)自行處置，并且不承擔(dān)任何責(zé)任。
第九條 合同解除
（一）經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，可以解除本合同。
（二）因不可抗力導(dǎo)致本合同無(wú)法繼續(xù)履行的，本合同自行解除。
（三）租賃期內(nèi)，乙方可自愿退出公共租賃住房，解除租賃合同，但應(yīng)提前2個(gè)月告知甲方。乙方退房后，如再需承租公共租賃住房，應(yīng)重新按公共租賃住房申請(qǐng)程序辦理。
（四）乙方在租賃期間死亡的，本合同自行解除。共同申請(qǐng)家庭成員經(jīng)復(fù)核仍符合公共租賃住房申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)的，可在重新簽訂公共租賃住房合同后，繼續(xù)承租該房屋。
（五）租賃期滿(mǎn)前，乙方未提出續(xù)租申請(qǐng)的，合同到期后自行終止。
（六）乙方有下列情形之一的，甲方有權(quán)單方解除合同，收回房屋：
1.擅自改變房屋居住用途或規(guī)劃設(shè)計(jì)用途的；
2.將房屋分租、轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借他人的；
3.利用房屋從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的；
4.利用房屋從事違法活動(dòng)、損害公共利益或者妨礙他人正常工作、生活的；
5.違法存放爆炸性、毒害性、放射性、腐蝕性等危險(xiǎn)物品的；
6.連續(xù)3個(gè)月以上（含3個(gè)月）在承租住房?jī)?nèi)居住不滿(mǎn)30天的；
7.家庭成員在本市獲得其他形式保障性住房或購(gòu)買(mǎi)、受贈(zèng)、繼承、租賃其他住房，不再符合公共租賃住房申請(qǐng)條件的；
8.被住房保障管理部門(mén)取消公共租賃住房資格的；
9.本合同規(guī)定的其他情形；
（七）其他法定的合同解除情形。
第十條 違約責(zé)任處理
（一）甲方不承擔(dān)約定的維修義務(wù)，致使乙方無(wú)法正常使用該房屋的，乙方有權(quán)要求甲方從無(wú)法正常使用該房屋之日起至甲方履行維修義務(wù)后每日按月租金（季、年租金應(yīng)折合為月租金）的萬(wàn)分之三向乙方支付違約金。
（二）甲方交付的房屋嚴(yán)重影響乙方安全、健康或不承擔(dān)約定的維修義務(wù)造成乙方人身、財(cái)產(chǎn)損失的，甲方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任，并賠償乙方相應(yīng)損失。
（三）甲方有權(quán)采取下列措施追繳乙方拖欠租金、押金、違約金及其他費(fèi)用：
1.通報(bào)乙方及其共同承租家庭成員所在單位，從乙方或其共同承租家庭成員的工資收入中直接劃扣；
2.通報(bào)住房公積金管理中心，從乙方或其共同承租家庭成員的住房公積金賬戶(hù)、住房補(bǔ)貼賬戶(hù)中直接劃扣；
（四）租賃期滿(mǎn)、合同解除或過(guò)渡期滿(mǎn)后，甲方收回房屋，乙方拒不騰退房屋的，甲方有權(quán)收回購(gòu)電卡、燃?xì)饪ɑ蛲ㄖ?/p>
電力公司、燃?xì)夤緯和Ｙ?gòu)電卡、燃?xì)饪ǖ挠行凇?/p>
（五）乙方拖欠租金、押金、違約金及其他費(fèi)用或拒不騰退房屋的，甲方可將乙方及其共同承租家庭成員的不良行為通報(bào)中國(guó)人民銀行個(gè)人征信系統(tǒng)或乙方戶(hù)籍所在地街道辦事處、民政等政府部門(mén)，也可通過(guò)有關(guān)新聞媒體予以曝光。
第十一條 合同爭(zhēng)議的解決辦法
本合同項(xiàng)下發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，依法向房屋所在地人民法院。
第十二條 其他約定事項(xiàng)
本合同經(jīng)雙方簽字蓋章后生效。本合同（及附件一、二、三）一式 2 份，其中甲方執(zhí) 1 份，乙方執(zhí) 1 份。
本合同生效后，雙方對(duì)合同內(nèi)容的變更或補(bǔ)充應(yīng)采取書(shū)面形式，作為本合同的附件。附件與本合同具有同等法律效力。乙方通訊地址發(fā)生變更的，應(yīng)自變更之日起10日內(nèi)書(shū)面告知甲方，因乙方原因致使相關(guān)文件不能郵寄送達(dá)的，文件退回之日視為該文件已經(jīng)送達(dá)。
出租人（甲方）簽章：
承租人（乙方）簽章：
論文摘要：本文從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要業(yè)務(wù)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)入手，詳細(xì)闡述了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資費(fèi)用的估算，最后總結(jié)出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)。
1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的主要業(yè)務(wù)
房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱(chēng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可將土地和房屋合在一起開(kāi)發(fā)，也可將土地和房屋分開(kāi)開(kāi)發(fā)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，它既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，又是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營(yíng)者。進(jìn)行的主要業(yè)務(wù)有：
1.1 土地的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)。
企業(yè)將有償獲得的土地開(kāi)發(fā)完成后，既可有償轉(zhuǎn)讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設(shè)施，然后作為商品作價(jià)出售，還可以開(kāi)展土地出租業(yè)務(wù)。
1.2 房屋的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)。
房屋的開(kāi)發(fā)指房屋的建造。房屋的經(jīng)營(yíng)指房屋的銷(xiāo)售與出租。企業(yè)可以在開(kāi)發(fā)完成的土地上繼續(xù)開(kāi)發(fā)房屋，開(kāi)發(fā)完成后，可作為商品作價(jià)出售或出租。企業(yè)開(kāi)發(fā)的房屋，按用途可分為商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、安置房和代建房等。
1.3 城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)。
1.4 代建工程的開(kāi)發(fā)。
代建工程的開(kāi)發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為開(kāi)發(fā)的工程。
2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與施工企業(yè)不同。其經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)主要有以下幾點(diǎn)：
2.1 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的計(jì)劃性。
企業(yè)征用的土地、建設(shè)的房屋、基礎(chǔ)設(shè)施以及其他設(shè)施都應(yīng)嚴(yán)格控制在國(guó)家計(jì)劃范圍之內(nèi)，按照規(guī)劃、征地、設(shè)計(jì)、施工、配套、管理“六統(tǒng)一”原則和企業(yè)的建設(shè)計(jì)劃、銷(xiāo)售計(jì)劃進(jìn)行開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。
2.2開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的商品性。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品全部都作為商品進(jìn)入市場(chǎng)，按照供需雙方合同協(xié)議規(guī)定的價(jià)格或市場(chǎng)價(jià)格作價(jià)轉(zhuǎn)讓或銷(xiāo)售。
2.3開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的復(fù)雜性。
所謂復(fù)雜性包括兩個(gè)方面：(1)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)內(nèi)容復(fù)雜。企業(yè)除了土地和房屋開(kāi)發(fā)外，還要建設(shè)相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施。經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)囊括了從征地、拆遷、勘察、設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售到售后服務(wù)全過(guò)程。(2)涉及面廣，經(jīng)濟(jì)往來(lái)對(duì)象多。企業(yè)不僅因購(gòu)銷(xiāo)關(guān)系與設(shè)備、材料物資供應(yīng)單位等發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來(lái)，而且因工程的發(fā)包和招標(biāo)與勘察設(shè)計(jì)單位、施工單位發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來(lái)，還會(huì)因受托代建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品等與委托單位和承租單位發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來(lái)。
2.4開(kāi)發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，投資數(shù)額大
開(kāi)發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)始，經(jīng)過(guò)可行性研究、征地拆遷、安置補(bǔ)償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個(gè)開(kāi)發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。另外，上述每一個(gè)開(kāi)發(fā)階段都需要投入大量資金，加上開(kāi)發(fā)產(chǎn)品本身的造價(jià)很高，需要不斷地投入大量的資金。
2.5經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大
開(kāi)發(fā)產(chǎn)品單位價(jià)值高，建設(shè)周期長(zhǎng)、負(fù)債經(jīng)營(yíng)程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷(xiāo)路不暢，將造成大量開(kāi)發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。
3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資費(fèi)用估算
經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)投入資金多，風(fēng)險(xiǎn)大，在項(xiàng)目的規(guī)劃階段，必須對(duì)項(xiàng)目的投資與成本費(fèi)用進(jìn)行準(zhǔn)確的估算，以便作出經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)、投資決策。
由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資過(guò)程就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過(guò)程，因而其投資估算與成本費(fèi)用估算不可截然分開(kāi)，應(yīng)合二為一。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算的范圍包括土地購(gòu)置成本、土地開(kāi)發(fā)成本、建安工程造價(jià)、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及開(kāi)發(fā)期間的稅費(fèi)等全部投資。
房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)費(fèi)用的構(gòu)成復(fù)雜，變化因素多、不確定性大，依建設(shè)項(xiàng)目的類(lèi)型不同而有其自身的特點(diǎn)，因此不同類(lèi)型的建設(shè)項(xiàng)目，其投資和費(fèi)用構(gòu)成有一定的差異。對(duì)于一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，投資及成本費(fèi)用．由開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)費(fèi)用兩大部分組成。
3.1開(kāi)發(fā)成本
共有八項(xiàng)：
3.1.1土地使用權(quán)出讓金。
國(guó)家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類(lèi)似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時(shí)間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周?chē)h(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)或平均標(biāo)定地價(jià)，根據(jù)項(xiàng)目所在地段等級(jí)、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。
3.1.2土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。
(1)土地征用費(fèi)。國(guó)家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、水利設(shè)施維修分?jǐn)偂⑶嗝缪a(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費(fèi)等。農(nóng)村土地征用費(fèi)的估算可參照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。(2)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國(guó)家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國(guó)有儲(chǔ)備土地或已由企、事業(yè)單位或個(gè)人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目使用。因出讓土地使原用地單位或個(gè)人造成經(jīng)濟(jì)損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給以補(bǔ)償。它實(shí)際上包括兩部分費(fèi)用，即拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
3.1.3前期工程費(fèi)
前期工程費(fèi)主要包括：(1)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需費(fèi)用。一般可以按項(xiàng)目總投資額的一定百分比估算。通常規(guī)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的3％左右，水文地質(zhì)勘探費(fèi)可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。(2)“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用。主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用、場(chǎng)地平整費(fèi)和通水、通電、通路的費(fèi)用等。這些費(fèi)用可以根據(jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。
3.1.4建安工程費(fèi)
它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費(fèi)用。主要包括建筑工程費(fèi)(建筑、特殊裝修工程費(fèi))、設(shè)備及安裝工程費(fèi)(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿馈⑾馈⒎览住⑷蹼姷仍O(shè)備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。在可行性研究階段，建安工程費(fèi)可采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法以及類(lèi)似工程經(jīng)驗(yàn)估算法等估算。
3.1.5基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)
它又稱(chēng)紅線內(nèi)工程費(fèi)，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用，通常采用單位指標(biāo)估算法來(lái)計(jì)算。
3.1.6公共配套設(shè)施費(fèi)
它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。其估算可參照“建安工程費(fèi)”的估算方法。
3.1.7不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)
它包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述1～6項(xiàng)之和為基數(shù)，按3％一5％計(jì)算。
3.1.8開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)。
開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門(mén)征收的費(fèi)用。在一些大中城市，這部分費(fèi)用在開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資構(gòu)成中占較大比重。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估箅。
3.2開(kāi)發(fā)費(fèi)用
開(kāi)發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。
3.2.1管理費(fèi)用。
可按項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成中前1-6項(xiàng)之和為基數(shù)，按3％左右計(jì)算。
3.2.2銷(xiāo)售費(fèi)用
它指開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷(xiāo)售產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專(zhuān)設(shè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)或委托銷(xiāo)售的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括以下三項(xiàng)： (1)廣告宣傳費(fèi)。約為銷(xiāo)售收人的2％一3％； (2)銷(xiāo)售費(fèi)。約為銷(xiāo)售收入的1．5％一2％； (3)其他銷(xiāo)售費(fèi)用。約為銷(xiāo)售收入的0．5％一1％。以上各項(xiàng)合計(jì)，銷(xiāo)售費(fèi)用約占銷(xiāo)售收人的4％一6％。
3.2.3財(cái)務(wù)費(fèi)用。
它指為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用(如匯兌損失等)。
3.3投資與成本費(fèi)用估算結(jié)果的匯總
為了便于對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)支出進(jìn)行分析和比較，常把估算結(jié)果以匯總表的形式列出，格式略。
4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算的作用
一是籌集建設(shè)資金和金融部門(mén)批準(zhǔn)貸款依據(jù)；二是確定設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的投資額和控制初步設(shè)計(jì)概算的依據(jù)；三是可行性研究和在項(xiàng)目評(píng)估中進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的依據(jù)。
