時間：2023-09-22 17:05:12
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇工程項目規劃設計流程，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：房地產；開發；工程；管理
中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：
1引言
近年來，我國房地產業在市場經濟中逐漸占據了主流，隨著現代城市建設步伐不斷提升，因此房地產的工程管理工作也在不斷的優化，使其更加完善。房地產開發經營中的工程管理連通于項目的整個開發運營周期內，其主要內容按過程的順序可分為四個管理部分（開發、規劃設計、施工、物業），然而在管理過程中常會遇到各種問題，因及時做好預防措施，降低對房地產項目管理所影響的問題。
2房地產開發管理
其指房地產開發企業在定期內完成工程項目的開發而對公司內部的人事等相關部門進行的組織及管理，也是企業為成功實現規劃管理、施工管理及物業管理的基礎。如其中的工程部門代表開發商對工程項目的建設進行管理，所進行管理主要內容是施工企業的確定與協調、進度及安全的控制、施工質量、必要的細部結構設計的變更、相關合同的管理、報建和工程物料的采購及庫存等。
3規劃管理水平
規劃管理和規劃設計兩者之間的關系相當密切，其系統建設的重要目標之一就是提升規劃設計及管理水平。其信息系統與規劃設計關系的核心是：確保規劃設計結果滿足工程項目規劃的要求，因此可通過計算機供應的各樣審查工具，提升規劃設計管理的水平。在此對其中具體工作有以下幾點：①開發商對于工程項目的規劃；②規劃管理應盡量減少對規劃設計工作習慣的改變；③提出合理的規劃設計分層編碼標準；④通過計算機進行規劃設計成果審查；⑤將規劃設計成果轉成基礎資料。如⑤；審批通過的規劃圖(如控制性詳規等)，可以成為規劃管理信息系統的參考資料，為審批、方案研究及后續分析等工作服務工程流程可由圖1表示。
圖1規劃管理的流程圖
4施工管理的重要性分析
房地產開發企業通常由工程管理部負責施工管理，而工程整體的項目管理和承發包模式由公司高層根據項目特點和公司實際情況來確定。通常的建設項目承發包模式有：分別發包 (平行承發包模式)、GC (施工總承包模式)、MC (施工總承包管理模式)、承包模式、項目總承包模式、CM(Construction Management)承發包模式等等。
在國內，房地產的施工建設通常采用前兩種形式來進行，可對工程的施工完全發包給一個施工單位完成，也可對不同建筑項目(如建筑結構、綠化、市政管線等)分別發包給不同的施工單位來完成。隨著建筑市場不斷向專業化、精細化方向發展，對大型的工程項目、或者高檔的樓盤，房地產開發企業應該考慮采用MC模式或CM承發包模式來進行施工管理。施工總承包管理模(MC)是指業主(開發商)和某個具有豐富施工管理經驗的單位或聯合體簽訂施工總承包管理協議，負責整個項目的施工組織和管理。
一般該MC單位不參與具體工程的施工，而再進行分包的招標。MC模式可以加快施工進度，其費用一般按照建筑安裝費的某一比例提取。CM承包模式是由開發企業委托CM單位，以一個承包商的身份，采取快速路徑的生產組織方式，來進行施工管理，直接指揮施工活動，在一定程度上影響設計活動，一般它和開發商訂立“cos tplus”方式的合同。其特點是設計與施工充分搭接，且工程項目的保證最大費用使CM企業承擔相應風險。
對房地產開發企業而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的卻是相同的：在合理的成本下，以最快的速度完成高質量的工程項目。為了達到這個目標，開發企業必然在施工質量控制、進度控制以及成本控制上發揮重要的作用，即通過施工資質驗證、招投標、現場施工檢查(包括人員資質、材料質量、施工技術及程序、機械設備等)、監理單位的督察、工程款的有序發放等等措施，開發商能夠對工程項目建設的質量、進度及成本進行掌控。當然施工管理也包括與供貨商關系的協調。
5物業管理
房地產中的物業管理可以說是狹義的管理，是指專業組織或機構，受業主委托，按合同或契約，運用現代經營手段和修繕技術對已建物業及其業主或用戶進行管理和服務。房地產的物業管理，一般包括對房屋建筑及附屬配套設備、設施及場地以經營的方式進行管理，對房屋周圍的環境、保潔、保衛、綠化、公用設施、養護統一實施專業化管理。
物業管理主要目的是使物業發揮最大的經濟效益和使用價值，使小區環境和生活得到更加保障舒適。在這社會分工日益發展的中，房地產開發在規劃設計階段，通過三公的原則（公升、公平、公正）招標應擇優選專業的物業管理服務公司介入項目規劃設計就得尤為重要。
6建筑工程開發、規劃設計與施工管理之間的相互協調
房地產開發經營中的工程管理包括有上述的規劃、開發、施工和物業這四個管理，如此可見想要完成一項成功的工程項目就必須把這四個方面的管理都做得出色方能夠實現。然而，對于這四個管理內容之間互相協調，并使其相互促進、合作是開發企業的協調重要內容之一。
房地產開發中的建筑設計與施工的分離有利各自專業化水平的提高；但是設計與施工的分離也帶來了很多問題。如，設計師并不清楚施工工藝，從而使設計方案施工難，直接影響項目建設的成本和進度；又或者施工單位經驗有所不足，不太懂建筑設計，未能“按圖施工”。為了解決這類問題，工程管理中的可施工性分析成為一種最近常用實用的管理方法。
其次，發開商或施工單位的工程管理部門未能和設計單位溝通達成理解和協調，不少建筑竣工后和劃設計都不太一致。那么可施工性研究的實施以及設計的正確施工都因要其備以下幾點要素：
(1)房地產開發企業的強力支持。作為投資商，開發商該把可施工性研究及設計的研究放在相當重要的位置上，即在規劃設計之初、規劃設計完成以及施工完成的時候召集設計人員、施工人員、相關專家以及本企業的組織者、叻、調人員定期召殲研究會議。通過有效的溝通交流和討論，集成化、系統化、專業化地完成工程項目的目標。
(2)盡早實施。在項目的早期，項目決策的成本很少，這些決策卻能夠對項目的整體成本產生重要影響，可施上性研究的對工程造價的影響從規劃階段、設計階段劍施工階段、物業管理階段成明顯的遞減趨勢，產生的效益也是如此。的施罔紙及設計說明一旦提交要更改就比較困難了，因此開發企業和施工單位應該盡早參與到規劃設計的可施工性研究中去，而其中開發商更加要做好前期的項目決策。
(3)持續開展研究。其一，可施工性研究強淵在項幾實施的全過程中進行系統的研究，充分發揮相關人員的知識和經驗。即可施工性研究和設計研究成為項口總體規劃的一部分。其二，實習“知識管理”，即通過計劃和總結，將研究過拌中的經驗和教訓很好地紀錄和升華，將業務流程中無序的知識進行系統化管理，使之成為“可利用再生資源”，實現知識共享和再利用。
7結語
1 電力工程項目規劃與設計內容
1.1 明確工程項目總體設計思路
在開展電力項目規劃設計過程中，需要工程技術人員具備一個總體的工程設計思路，這樣才能夠從整體上把握工程的建設工作。具體來說，一項電力項目應該從以下幾個方面來考量。首先就是項目施工場地的選擇，一般來說，應該選擇遠離公路、較為空曠的地方，這樣有助于電纜線的鋪設以及其他電網工作的開展[1]。施工地點確定以后，還應該對其進行障礙物的清理，與施工地的數據測量等工作，這些都需要納入電力項目整體的設計思路當中。
其次需要考量的項目各類基礎實施的建設，進行工程施工的平面設計規劃，使得工程人員能夠嚴格依照設計圖紙來施工，能夠有效提升施工效率，保障工程質量。同時，在進行工程平面設計的過程中，需要工作人員注重因地制宜，保障計劃的實操性。最后，還要確定施工工藝，應該大膽嘗試一些新的電力工程施工方法，尤其要注重網絡信息技術的應用，但是要保障施工方法的成熟性。
1.2 電力工程施工人員的確定
工程項目需要是不同部門之間的相互配合才能夠順利完成，對于電力工程來說也不例外，一般來說，在電力項目中，會設置不同的部門，這也需要工程人員需要進行規劃，使得各個部門能夠在具體的施工過程相互配合與協調。確定工程施工人員時，應該注重專業技術人才的引進與培養，尤其是要把握施工人員的豬專業性，聘用具有一定實踐經驗的電力工程人才[2]。這樣可以有效增強部門工作的專業性，也有利于具體施工工作的開展與建設。
2 電力工程項目規劃與設計策略
2.1 滿足項目工程管理要求
在電力工程施工的過程中，需要進行各類施工裝置的準備、人員的調配、施工材料的使用，所有的工作規劃與項目設計都需要滿足項目的管理要求，這樣才能夠保障電力工程施工的順暢性，并且有利于整體工程項目的管理與運作。具體來說，在進行電力工程設計規劃時，應該滿足以下幾個不同的管理要求。
一是要滿足電力項目資金管理的要求。任何項目，必須要具備充足的資金才能夠運行起來，在電力工程施工時也不例外，因此進行工程設計一定要在資金預算范圍內進行材料的選用與設備的配置，這樣才能夠有效提升資金的利用效率。二是要滿足項目進度的管理要求。電站電網系統的建設是一項復雜的工程，很多項目都有一定的建設期限要求，因此，在規劃設計電力工程項目的過程中，需要根據工程建設時限分階段進行工程規劃，這樣就可以在一定的時間內有序地完成不同階段的電力工程施工建設工作。同時，還應該根據工程時限對施工人數、設備數量等進行設計，這樣才能夠按時完成工程建設任務[4]。三是要滿足安全管理的相關要求。
2.2 注重電力工程項目質量的提升
建設出高質量的電力工程是進行項目規劃設計的最終目的，因此說，在項目規劃過程中應該要始終注重電網電站設計質量的提升，具體來說，應該做到以下幾個方面。首先在進行工程原料、施工設備的準備計劃時，一定要制定嚴格的設備采購計劃，嚴格遵循國家制定的原料設備使用標準。
其次，工程質量的提升還要有賴于嚴密的工程規劃設計方案，施工方案是施工人員的行動指南，在整個工程建設中起到重要的作用。因此在施工方案的設計過程中，工作人員就應該注重對電力工程實地的考察，以便于對工程有一個較為全面的了解，最終設計出具有實際操作性的應用方案[5]。
3 結語
總而言之，隨著未來我國電力工程項目的不斷完善和發展，在電力工程規劃與設計工作方面一定能夠使用更為科學、恰當的項目規劃設計策略，保障整個電力工程的順利施工與建設，這樣也有利于保障電力工程的質量，促進我國電網事業的發展與進步。
參考文獻
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[2]沈翀.電力工程建設項目人力資源管理研究[D].華北電力大學，2013.
[3]楊鑫焱.計算機應用技術在電力工程項目管理中的模式探究[J].內蒙古科技與經濟，2017，01：107+114.
關鍵詞：水利工程，施工階段，施工進度，進度延時
中圖分類號：TV 文獻標識碼：A 文章編號：
1. 水利工程施工階段進度延時的相關研究
所謂施工進度是指將施工知識與經驗有效應用在工程生命周期包括規劃設計、采購發包與施工各階段，以完成工程目標，并產生最大效益的一種理念[1]。施工進度不佳原因可能遍布于工程生命周期各階段，但以規劃設計時間施工進度改善對整個工程成敗和成本效益影響最大。
再者，目前國內水利工程主管機關或執行單位體系中，缺乏對施工進度的探討分析，因此相關工程承辦人員在評估委外規劃設計案良莠時，往往只能依據以往的經驗對工程規劃設計作評估查核的工作，并無明確的施工進度查核項目可供依循，[2]因此各單位所進行查核作業和內容就比較缺乏整體的效率性和一貫性，以致無法確保規劃設計內容能完全合乎主辦單位的需求，且無法及時對規劃作業缺失做修正，因而產生了很多在日后發包、施工及營運維護的各階段的施工進度問題[2]。
有鑒于此，本研究希望根據深入探討規劃設計影響施工進度種種因素，并整合施工進度理念，建置規劃設計時間施工進度查核表，包含施工進度相關查核項目，并發展一個施工進度評估模式，提供水利工程主辦或執行單位，對規劃設計案進行迅速而有效施工進度查核評估工作，并作為未來水利工程施工進度改善指引，以落實水利工程執行成效。
2. 進度延時的分類分析
本階段研究調查的目的在于將前階段所建立初步進度延時分類項目，根據相關文獻確認所列施工進度延時的分類項目是否合適。[3]本研究針對上述問題，說明進度延時的具體分類如下：
(1)水利工程規劃設計施工進度查核。收集整合水利工程規劃設計應注意事項并整合施工進度理念，進行水利工程施工進度查核，包含規劃設計時間施工進度應查核項目，希望能和現今水利工程規劃設計實務相配合，實行規劃設計施工進度查核工作。
(2)水利工程中的施工進度問題。具體在于針對水利工程現有規劃設計執行流程及內容，發覺潛在施工進度延時問題。
3. 進度延時的責任區及處置
本研究考慮Gibson所列四個影響項目責任區的因素中，設計容量及工廠使用率均屬工程功能達成項目，因此將其修正合并成三個影響因素，并建立項目進度延時責任區如式(1)。[4]
項目進度延時責任區指標
（S.I.）=Wb×+ Ws×+ Wf× (1)
其中，
Wb﹕預算達成指針權重值
Ws﹕時程達成指標權重值
Wf﹕功能達成指針權重值
﹕預算達成指針得分
﹕時程達成指標得分
﹕功能達成指針得分
本研究發展工程項目責任區指針目的主要在于作為衡量工程項目成功與否指針值，并期望根據項目責任區指標建立，探討驗證施工進度指標對項目責任區的影響及關聯性。
4. 進度延時成因分析技術模型
4.1 問卷調查
一般水利工程施工工程階段會建立施工進度查核評估模式和施工進度查核評估指標，將復雜的施工進度問題予以層級化分析。本研究則根據Delphic Hierarchy Process (DHP)問卷調查應用，訂定各評估準則相對權重和施工進度指標，[5]作為評估規劃設計案施工進度延時依據。
為適應某些工程對評估準則需求不同，使用者可依照不同工程性質，篩選出適用查核評估準則，僅針對適用評估準則作正規化計算（如式(2)所示)，重新求出各評估準則權重分配，并得出評估準則權重矩陣；然后將評估準則得分矩陣與評估準則權重矩陣相乘，便可求得此工程施工進度查核評估指標值(如式(3)所示)。
／(2)
(3)
其中，
=為依工程性質種類，查核評估準則i正規化計算后權重分配值
=查核評估準則i原始相對權重
=于j某工程施工進度指針值
=評估準則i評估得分值（1-10分）
(為依工程性質或種類，篩選完成評估準則)
加總各評估準則得分與權重乘積值，即得施工進度指標C.I.值。CI值可作為衡量水利工程規劃設計施工進度表現指針，而工程承辦人員亦可根據施工進度查核評估指標值高低，要求規劃設計單位進行施工進度改善，提升規劃設計質量，進而減少施工階段可能產生施工進度問題，最后達成工程質量如式、成本如度、進度如期的目標。
依照查核評估指標值評分范圍，并綜合所訪談專家評分等級，本研究建議將指標值歸類成三個等級，8-10分為“優良”，6-8分為“合格”，6分以下則為“不合格”或待改善。
4.2 FAHP統計
本節就工程案例問卷調查所得“施工進度指標值”和“項目成功度指標值”進行分析，以驗證本研究所發展施工進度查核評估模式的指針值和項目的成功度是否具某種程度關聯性。本研究利用關聯度分析、FAHP統計等作驗證，并就分析結果進行討論。
對施工進度指標值和項目成功度指標值而言，愈高的指標值代表案例具愈高的施工進度表現或是愈成功，為了探究案例施工進度指標和項目成功度指標的關聯度，本研究以項目成功度指標為y軸，施工進度指標為x軸，將案例繪成散布圖(如圖1所示)。
圖1 案例C.I.和S.I.散布圖
圖1中顯示大部分得到高施工進度查核評估指標值的項目，都具有高的項目成功度指標值，且施工進度指標值越高，項目成功度指標值亦有增加趨勢，據以推論施工進度指標和項目成功度指標可能為正相關。本節將對所收集35個案例施工進度指標以及成功度指標，進行回歸分析，以建立回歸模式。由于本研究主要在于驗證施工進度指標值與項目成功度指標值間是否具有關系，因此針對這兩個因素，分別進行一元一次，一元二次乘冪、對數等回歸分析，分析結果以一元一次所獲得R值最高，且檢定結果一次項P值（如表1）為4.17E-0.5，明顯小于顯著水平0.05，因此建議其回歸模式為一元一次式如式（4）所示：
表1 一元一次回歸分析結果
其中S.I.為項目成功度指標；C.I.為施工進度查核評估指標。
回歸式相關系數 R＝0.63
回歸式決定系數 R2＝0.403
關鍵詞：工程管理；造價；公路；風險識別
中圖分類號：TU723.3文獻標識碼：A文章編號：
Abstract: this article through to the highway engineering cost risk characteristics, risk management research, explaining the highway engineering cost risk identification of the main steps, analyzes the highway engineering cost risk management strategy.
Keywords: engineering management; Cost; Highway; Risk identification
1公路工程造價風險
1.1 公路工程造價風險因素
導致出現公路工程造價風險的原因主要有：（1）項目規劃設計方案陳舊，目標優化錯誤、未進行優化優選。（2）項目設計、規劃深度不夠。在公路工程項目設計過程中，可能存在構思錯誤、設計內容不全、規劃設計深度不夠、重要邊界條件遺漏、設計參數選用不合理、采用規范不恰當、未考慮當地工程水文地質條件和施工可行性等現象。（3）承、發包方式選擇不合理。合同條款遺漏、合同類型選擇有誤、表達有誤、不嚴謹、合同管理不力、引起大量索賠。（4）匯率變化。一些高速公路項目會需要大量國外進口材料，項目投資估算時是按照當時匯率預留進口材料的費用，但實際進口材料時，需要支付的外幣升值，開發商需必須額外付出開發費用。（5）項目實施期間出現通貨膨脹現象。人工、材料費用上漲、國家調整產業政策，采用新的要求或更高的技術標準，致使公路工程項目成本大幅增加。（6）不可抗力。不可抗力是指一個有經驗的工程師不能克服、不能避免的客觀情況。不可抗力包括自然現象，如地震、雪崩、火山爆發、暴雨、颶風、暴雪、洪水、泥石流等，也包括一些社會現象，如政府禁令、爆炸、戰爭、火災等。
1.2公路工程造價風險的特點
（1）可變性。可變性是指在實施項目的整個過程中，各種風險在質和量上可以變化。隨著項目的施工進度，有些風險得到控制或消除，有些風險會發生并得到相應的處理，而同時在項目的每一階段都可能出現新的風險。風險發生的程度決定了工程造價風險的大小，所以，公路工程造價風險具有可變性。（2）全程性。在公路工程項目實施過程的各個方面、各個階段都存在著各種不確定性因素。這些不確定性因素都會問接或直接地對公路工程造價產生影響。這種風險是不以人的意志為轉移并超越人們主觀意識的而存在的，并且在項目的整個周期內，風險是無處不在的。（3）被動性。任何一種具體風險的發生都是由諸多風險因素共同作用造成的結果，它是一種隨機現象。個別風險事故發生的偶然性，這些因素導致了公路工程造價風險管理的被動性。
2 公路工程造價風險識別
所謂的公路工程造價風險識別就是在未發生風險之前對公路工程項目各階段潛在的風險及產生原因進行實現判別、分析，找出和確定主要的風險因素，相應地加強對公路工程造價的風險管理。
2.1公路工程造價風險識別的意義
目前，在工程風險管理實踐中已形成一些比較成熟的風險識別方法，但對于公路工程造價風險識別的方法還沒有全面、系統的論述和實踐。所以，在公路工程造價管理中，對風險的管理相對來說還比較薄弱，風險管理者尚且不能夠提前、全面地識別公路工程項目造價管理中可能存在的風險，從而導致公路工程造價超支或公路工程項目管理失敗。產生這種狀況的主要原因是現有工程項目風險識別方法的不完善性和公路工程造價風險識別本身的艱巨性。
2.2 公路工程造價風險識別流程
圖1為公路工程造價風險識別流程。
圍l公路工程項目風險識別流程
3 公路工程造價風險管理策略
3.1公路工程造價風險管理策略目標
公路工程造價風險管理策略就是輔助項目經理部事先建立處理項目風險的基本策略。由于公路工程項目的開發是一項高風險的工作，若事先能夠采取積極的風險管理策略，項目實施過程中就可以避免或降低許多風險。
3.2 公路工程造價風險管理策略的內容
控制環境是一種氛圍，是內部控制其他要素的基礎，它直接影響公路工程項目實施控制的自覺性和組織成員的控制意識，并決定其他控制因素能否發揮起作用。影響控制環境的因素是多方面的，最主要的是公路工程項目管理者的整體素質，尤其是公路工程造價工程師的素質。高素質的人才不僅可以保障公路工程的質量，而且孩可以加強風險管理，為企業節約大量的處理風險的經濟成本。所以，公路工程造價風險管理應從完善公路工程項目造價內部控制環境，提高公路工程企業管理者的素質入手。
設立良好的造價風險控制活動。風險控制活動是確保管理層的指令得以實現的程序或政策。一般來說，風險控制活動包括程序和政策兩個方面，風險控制活動出現在整個項目組織內的各個職能部門。政策規定應該做什么，程序則使政策得以運行并產生積極地效果，政策是程序的基礎。公路工程項目造價控制應按照特定的流程設立風險控制活動，同時對于重要的業務環節制定具體的風險控制程序。
進行充分的風險評估。提高公路工程項目內部控制效果的關鍵是風險評估。若事先進行了全面的風險評估，那么在項目開始之前，管理者就能盡可能地采取措施控制已預知的造價風險，就會對影響公路工程項目造價的關鍵環節可以做到心中有數。
加強信息溝通和流動。對于公路工程項目組織成員來說，若要順利履行職責，首要要做的就是及時準確地取得所需的各種信息，并把自己得到的信息反饋給組織的其他各個成員。信息管理系統不僅處理公路工程建設內部所產生的各種信息，同時也處理與外部環境相關的信息。
加強公路工程項目的內部監督。若要確保公路工程項目造價內部控制制度能夠被切實地執行并取得良好的效果，相關部門就必須加強公路工程項目造價控制的內部監督工作。
參考文獻：
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【3】孟志鵬.淺析土木工程中的造價控制[J].改革與開放,2010
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作者簡介：
一、規劃設計管理在房地產開發中的作用和意義
1.規劃設計是開發商的產品，而不是建筑師的作品
規劃設計是開發商的產品，責任也應由開發商承擔，開發商是毫無疑義的核心，建筑師只是開發商統一領導下的一個重要角色。很多人認為，好的規劃設計能夠增加產品附加值和地產利潤空間。但筆者認為產品的設計本身并不會帶來附加價值。中國地產業最大的危險除過度營銷外，就是過度設計。因為營銷或設計都不是客戶價值的載體，客戶只對他所能獲取的價值買單，而不會長期為建筑師的理想買單。
正如中海地產總建筑師羅亮曾經說過，“中國有太多建筑師想把自己的設計做成作品，而不是適應于住戶居住的需求，風險非常大。這樣說，并不是反對建筑師的創作，而是說這種傾向需要引起關注。建筑師只需要在地產公司待上三個月，就會明顯改變他原來的想法。客戶不是建筑師，他可以去感知或認同，但沒有義務去讀懂建筑師的語言”。對開發商而言，住宅設計不需要大師，只需要建筑師，建筑師不做作品，只做產品。作品與產品如同時裝與成衣的關系，設計師要轉變的觀念是，做的不是時裝，是成衣，地產公司的建筑師要做的是優質的產品而不是有爭議的作品。這會給一些沒有市場意識的建筑師一個打擊，特別是剛從學院出來有著許多理想的設計師。歷史上有文化價值的東西很少是為市場考慮的商品。因此，開發商需要創造的是一種不失文化水準的商品。
2.規劃設計必須以市場需求為導向、以人為本，構建項目的核心價值體系
“設計”包含三個要素：第一是識別出樓盤提供給購房者的關鍵利益點；第二是相對于競爭樓盤為這些利益定位；第三為實現這些關鍵利益設計開發有針對性的產品和營銷方式，在功能和形式統一的基礎上創造亮點和賣點，使土地、土地所處環境以及準備建造的建筑物有更大的價值，提高房屋的性價比。所有的樓盤關鍵利益構成了項目的核心價值體系，這也正是規劃設計管理的核心任務。
二、國內房企規劃設計管理的特點與啟示
本文選擇了三家在規劃設計管理上頗具特色的房地產公司，以他們為范本研究適合中國房地產企業的規劃設計管理體制，可以給我們很多的啟示。
1.中海地產的規劃設計管理
中海在設計的架構探索方面走得最早，管理體系也最為成熟。中海的規劃設計管理體系有四個主要特點：一是規劃設計要體現強烈的市場意識，通過產品的概念策劃，將市場、產品、銷售結合起來，形成“三位一體”的大策劃體系；二是建立項目、集團公司兩級評審決策制度，使中海能夠集中各級、各方面、各專業的意見，吸收全國各地的經驗，避免了產品出現重大失誤的風險；三是中海形成了較強的社會資源整合能力，建立了優秀設計師考察入網制度和設計各階段中期交流評審制度，積累了豐富的進度質量控制經驗，同一個設計師為中海或其他開發商做設計，往往是中海的結果更快更好；四是強調項目建筑師管理模式，提倡“既分專業，又分項目，項目推動，專業匯合”的矩陣式管理，設計管理的執行能力更強大。
在設計中提出概念策劃成為中海的特色，并且至今許多企業未能窺透其中奧秘。就像中海的總建筑師羅亮所說：如何將設計、策劃、營銷融為一體，只有中海能夠做到。對于概念策劃，中海甚至總結出了一整套的教程，只是它在學院里的課程表上無法見到。中海的產品策劃獨具特色，設計與市場、營銷一起構成了“三位一體”的策劃系統。因此在管理上，中海將營銷策劃中心與規劃設計中心結合起來，而中海的總建筑師則要兼顧到營銷策劃與規劃設計管理。
許多房地產公司往往是先做定位、再做設計、再做營銷，這種操作很難實現產品設計與推廣理念的形神合一。中海地產除具備獨特的管理體系外，還擁有自己的設計單位-華藝設計顧問有限公司。此外每個地區都有一個設計部，集團有規劃設計管理中心，僅建筑師加起來就有100多人，其中許多還是博士或教授出身。
中海的設計工作除了對建筑、景觀、園林、室內等設計單位進行整合管理外，還包括產品的策劃和自主開發。如中海一直在做標準化設計，即住宅的標準化模塊設計，通過模塊配置與組合，一方面保證基準質量，另一方面又試圖最大限度滿足住宅追求個性的需要，從而實現中海“做各檔次的精品”的產品理念。
2.萬科地產的規劃設計管理
作為中國房地產行業的領軍企業，萬科很早就開始了規劃設計管理的探索。1994年11月，萬科設立了一個與設計單位密切溝通的平臺-萬創建筑設計顧問有限公司，開始從規劃設計方面提煉更高的產品競爭力。1998年，萬科組建了設計工程部，下屬的建筑研究中心也成立了。這時萬科的注意力開始集中于消費者的細節需求以及住宅產品本身。隨著萬科的進一步專業化發展，2001年設計工程部被分成了規劃設計部和工程管理部。規劃設計進一步獨立出來，成為集團的專業系統。規劃設計部的獨立對于萬科最大的變化，是促使這個部門出現了許多對于建筑師而言陌生的專業：相繼成立了六個中心，這六個中心都非常地產化，不是設計院能夠替代的。第一個叫項目管理中心，即項目全過程的跟蹤；第二個是新產品研發中心，解決地產與客戶、專業建筑師的關系，其重點不在設計，而是針對客戶需求重構一個以客戶為中心的產品體系；第三個是技術研究中心，即新材料、新技術、節能等在住宅中的應用；第四個是標準化中心，目的在于為住宅建立一個可以不斷提升的標準和底限；第五個是產業化中心；第六個是理論及推廣中心，如通過研究萬科所開發的住宅區探索發展中所面臨的問題。
2001年，萬科開始啟動“合金計劃”，提出“要做沒有質量問題的房子”的目標。2002年3月起，《項目設計流程》、《項目設計成果標準》等一系列設計規范文件陸續出臺，為建造優質住宅產品打下了基礎。目前，涵蓋住宅的合理功能、性能、可持續發展等方面的《萬科住宅標準》已出臺，與《室外工程、環境工程標準化設計體系》、《規劃設計、配套系統、物業管理的標準化設計體系》一起，構成萬科設計標準化體系。在制定產品標準化操作范本的同時，萬科還針對全國性房地產開發所存在的地域差別性，提倡“與環境共生”理念，根據樓盤所處的城市、環境、市場細分，在戶型設計、建材使用、采暖技術、社區配套等細節上加以變化。
3.綠城房產的規劃設計管理
綠城在規劃設計管理方面雖然略遜于中海和萬科，但也有其鮮明的特點。綠城成立了規劃設計部，主要發揮技術整合功能，整合集團內外部資源，提高產品品質。規劃設計部在工作中扮演評審、判定的角色，項目公司則進行深入和拓展，承擔設計管理的主要角色。
綠城定期在項目公司之間開展學術經驗交流活動，總結交流設計管理等方面的經驗教訓。綠城成立了規劃、建筑、景觀、戶型、精裝修五個專家小組，頒布實施了《綠城集團設計管理工作規程》，確保產品品質在規劃設計上的領先和出色。近兩年，綠城逐漸加強了在創新方面的研究工作，在一些有條件的項目公司進行相關專題的研究工作，例如以桃花源公司規劃設計部為主體，進行別墅相關課題的專項研究；以中山公司精裝修管理部為主體，進行精裝修相關專題的研究工作等。
綠城規劃設計管理的一個顯著特點是建立了項目設計管理負責人聯席會議制度。綠城目前已明確了25個項目公司和2個工程項目部，共計27個項目設計管理負責人，大多數都是有豐富實踐經驗的工程系統骨干。通過設計管理負責人聯席會議制度，加強項目公司相關專業人員的橫向溝通和交流，使設計管理經驗得到共享。通過這一制度，明確集團公司和項目公司的接口關系，加強垂直對接管理。今后這支隊伍要逐漸向專業對口方向完善和發展。
三、房地產企業規劃設計管理的流程
1.并聯化設計
規劃設計過程不是一個單向的設計工作的推進，而是一個“齊頭并進”的設計，是一個立體化的、完整的設計概念。在這個階段中，開發商要適時的、盡可能提前的將各種設計內容整合，以期達到一個理想的狀態。比如，項目在總評階段就已經在考慮景觀了。設計師會注意到景觀室外效果和建筑室內效果的銜接――一個明亮的大堂，它50米內的對景應該是什么？它不應該是一堵墻，也不應該是沒有任何景觀價值的一些單調的東西，否則，這個通透明亮的大堂在那里就完全不符合情理。我們在以往的設計中，規劃、建筑、景觀設計會脫節，一脫節就出現許多情況。所以在做總評的時候就要考慮到最后做完的效果，既要考慮規劃，又要考慮建筑和景觀。
2.設計流程的規范化、標準化
根據并聯化設計的原則，設計流程發生了比較大的變化。以前往往是業主拿到一塊地，就去請設計，做完設計以后，再去請銷售策劃專家做推廣，最后等主體下來，才開始做景觀。總的來說是一個從業主――設計――策劃――景觀的單線串聯方式。而現在，在規劃設計階段、甚至在方案階段，就應該開始規劃、建筑、策劃、景觀、室內等各項設計，做到“齊頭并進”。設計流程的變化對開發商的統籌、整合、集成能力提出了非常高的要求。
一個成熟的房產開發公司，應該在項目的前期、項目的規劃設計階段具備整合各種資源、獲得比較理想的規劃設計成果的能力。為了達到一個理想的規劃設計成果，我們需要一個標準的程序，在這個程序里邊需要一些標準的內容，這些內容要有專家把關。也就是說，經過專家把關和確認，表明這個項目可行性是沒有問題的，項目的規劃在全國或當地是一流水平的，建筑是先進的，材料也是合適的，工程實施是可行的……假設一個項目有幾十個這樣的專家來確認簽字，那么，這個項目最后一定會具有非常好的環境景觀、非常好的居住條件和非常高的附加值。
關鍵詞：房地產開發項目管理措施
中圖分類號：F293.35文獻標識碼： A 文章編號：
房地產業在國民經濟中的地位日趨重要，它的迅猛發展已使其成為了國民經濟的支柱產業。房地產的工程管理工作正逐步走向完善化、成熟化。房地產開發經營中的工程管理貫穿于項目的整個開發運營周期之中，其主要內容按過程順序可分為開發管理、規劃設計管理、施工管理和物業管理四個部分。
一、房地產開發項目管理的重要性
對于房地產開發公司而言，首先它的起步應該先針對某個項目，在國家有意向出讓某地塊用于房地產開發后，這地塊的開發形成了這個項目，讓有意向的組織者組建項目籌委會，這組織者可以是個人、企業或者是多個法人，項目籌委會可以是組織者或者組織者和他們所聘請的管理人，籌委會委員必須有實力派人物或者專家參與。有了項目籌委會，也就有了開發項目的可能，在國家有意出讓的項目上，通過項目籌委會分析、討論、計算、參與投標獲得項目的開發權后，一個有目標、有任務和管理者的房地產開發活動并隨即產生。與此同時，對于開發的新項目，項目管理隨之產生。
對于個人或者組織者切勿盲目搞開發，對于房地產開發項目，它是一個投資大、風險大、回報相對豐厚的管理活動，他的成敗很大程度上直接就決定著一個企業的進步或倒閉。組織者無視開發項目的成本或自身實力及外部影響因素，很容易造成組織者的迅速倒閉、損失。在某地區有一個政府組建的房地產公司，它自己開發了三期工程后決定將剩下的一半地塊以拍賣的形式轉讓于他人開發，被一個剛起步的組織者拍走，該組織者在得手后到處籌集資金，而限約時間到后，該組織者仍未能籌集到一半的成交款，結果因為成交款無法籌集，導致土地收回并沒收押金。該組織者不但損失了押金，還損失了大量的籌集款利息，他的失敗主要是沒有籌建項目籌委會、沒有可行性分析、沒有認識到自身的實力、也沒有對該項目進行有效的調查研究。
二、房地產開發項目管理措施
1、項目前期投資決策階段的市場調查
房地產進入營銷時代， 開發商的項目調研是決定項目成敗的關鍵，開發商要在茫茫商海中脫穎而出，必須掌握足夠的商業情報，如消費者的需求、競爭對手的資訊、市場供求狀況等、前期的項目可行性研究是項目的靈魂， 而據此進行的工程項目設計是工程建設的龍頭。 只有龍頭中有“魂” 才能使工程項目設計、建設和項目過程管理有章可循要重視項目的前期可行性研究工作，就要加強前期可行性研究的人力、物力、財力和時間的科學投入；要建立完善決策支持機構, 收集、整合決策支持性資源；完善決策程序，提高決策水平和效率，使項目市場定位和產品定位科學化、市場化、系統化。
2、 房地產開發項目的規劃設計管理
規劃設計是房地產開發建設的源頭， 作為房地產開發建設應該十分重視這一重要環節。在市場經濟條件下， 房地產開發企業要保持自己所開發的產品適應市場需要，具有一定的競爭能力,就必須具有超前意識。
所謂超前意識, 就是要從高起點起步, 充分考慮人們對房屋產品和居住環境要求的不斷變化, 要從房屋的使用功能、項目的合理布局、建設造型、建設材料的選用、室外環境的布置、開發項目的安全舒適程度等多方面考慮。因為, 一個房地產開發項目的建設, 需要幾年的時間, 但其使用周期卻長達幾十年, 甚至上百年。科學的發展、技術進步、經濟增長、生活水平的提高, 使購房人對居住和工作環境及質量的要求不可能停留在原有的水平上。作為房地產, 亦稱不動產, 這種凝聚巨大精神及物質財富的巨額配套設施; 水電氣等供應能量; 安全防范設施設備; 綠化布置方案; 消防設施設備的配置; 垃圾處理方式等諸多細節均要考慮周全。總之, 規劃設計階段, 開發建設企業應該請諸多方面的專家,當然也應該包括物業管理方面的專家, 從有利于投資、綜合開發、合理布局、安全使用和國家有關規劃設計規范的要求等多方面,科學的規劃設計出適合市場需求的合格項目。
3、房地產實施階段管理
（1）房地產項目管理中的成本控制
成本控制直接決定企業是否能夠獲利, 獲利多少的問題。在整個房地產開發過程中, 從前期的土地開發一直到最后的房屋銷售以及管理費等都可以通過采取合理措施降低成本。例如在規劃設計環節, 降低成本一方面體現在好的設計、較低的價格; 另一方面也體現在找好的設計單位, 避免所設計的產品一旦得不到市場認可而出現滯銷等情況。
（2）房地產項目管理中的進度控制
房地產開發項目涉及進度控制的活動有：投資機會選擇與策劃、可行性研究、前期工作( 包括土地開發、項目融資、規劃設計、招投標、合同的簽署等等) 、建設階段、租售階段( 還可能包括物業管理階段) 。做好房地產項目的進度管理，就應在這些環節上做好時間上的安排。應對參與各方進行范圍管理,某一參與方何時介入、何時退出及其責任范圍；研究項目各個工作的相關程度，有的是互不影響的并行工作，有的是完全相關的，有的是不完全相關的; 針對項目的情況，制定出房地產開發項目各個工作的先后次序及預計持續時間，并對項目的進展情況及時監控；建筑工程的進度控制是在房地產項目施工工期要求的前提下進行的，它服務于整個房地產開發流程的進度控制。
房地產項目的工作流程并不是唯一的，所以開發周期的活動性較大，不同的開發企業其項目開發持續時間也不一樣。我國某知名房地產企業所采用的“快速開工快速銷售”模式，強調操作流程的創新與優化，產品研發、開發手續、工程建設三者之間的交叉與搭接，準確地進行市場定位和推廣定位，擁有強大的銷售網絡和銷售能力。傳統的房地產公司操作項目“一環套一環”的串聯方式，該企業改為并聯的方式，從而從拿得到項目開工到開盤的時間大大縮短。
（3）項目合同管理
建設項目合同是指項目開發主體與勘察、設計、施工、材料供應等單位，為完成一定的建設工程任務而簽訂的一種經濟合同，其內容包括對施工合同、分包合同、買賣合同、租賃合同和借款合同等的訂立、履行、變更、終止和解決爭議。在房地產開發過程中，每個樓盤的施工進度、質量和成本決定了資金回收的速度、企業產品的自有生命周期和企業的獲利空間。項目在開發過程中的施工進度、質量和成本控制歸根到底都是通過各種合同的履行來實現的。加強對施工前簽訂的施工合同進行管理，并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。
（4）完善房地產開發項目后期管理
提供良好的物業管理服務不僅有利于樹立開發商的形象、加快其市場銷售速度，而且有利于維護房屋購買者的利益， 確實達到物業保值增值的目的。應積極與物業管理公司溝通，充分考慮小區內物業管理所需配備的設備以及管理用房等。同時, 營銷在當前房地產項目開發中的地位十分重要，項目經理必須對項目定位準確，正確把握營銷理念。
綜上所述，房地產項目管理的水平對項目的開發成本和開發周期具有重要影響，并最終決定項目的效益乃至成敗。只有堅持科學現代的管理方法，提高管理人員的素質和管理水平，建立完善的房地產開發項目管理流程，才能使房地產企業在激烈的競爭中立于不敗之地。
參考文獻：
[1] 王輝,陳暉. 房地產開發工程項目管理研究[J]. 住宅產業. 2010(08)
關鍵詞：住宅小區；設計階段；造價；控制；
中圖分類號：TU2文獻標識碼： A
引言：
小區規劃是城市建設發展的重要的核心組成部分，小區規劃的好壞不僅直接影響城市建設發展的好壞，還直接影響到居民居住生活環境的好壞.小區住宅的規劃設計階段是工程造價控制的關鍵階段，科學規劃設計是控制住宅小區工程造價的有效措施。本文將簡要分析了住宅小區規劃階段的造價控制。
一、現階段住宅小區設計階段造價控制的狀況
(1)技術設計人員與造價管理人員對工程造價的認識不一致。通常情況下，設計人員認為只要按照批準的任務書進行設計就行了，在方案執行過程中具體的施工方案由施工單位考慮，所以有些在施工過程中必須發生的費用考慮的就不是很周全，至于工程造價的控制與他無關，這是造價管理人員所要考慮的問題，所以在設計上沒有充分考慮經濟方面的因素。而從事造價管理工程的人員則認為，只要按照設計文件和相關的定額、取費標準等編制造價文件就能控制造價，其工程造價是否經濟、合理，認為在設計階段技術設計人員已經進行了必要的方案優化和分析。
(2)設計人員思想問題。我國的工程技術設計人員由于思想和缺乏經濟觀念的影響，在橋涵設計中出于對結構安全的考慮，采用增大梁柱截面，提高混凝土強度等級，增加配筋率等保守的設計方法，致使設計產品功能雖達到了設計要求，但也增大了工程造價，出現投資失控的現象。
(3)專業技術水平有限。大部分的技術設計人員和造價管理人員均沒有施工現場實踐經歷和經驗，只會參考或借鑒手中以往已建項目的設計文件和完成好的設計圖紙進行設計和套用定額編制概預算，而對具體建設工程項目涉及的有關專業技術如施工工藝、流程等了解不多或甚至根本不懂而不能很好地結合工程實際情況進行合理設計，因此也就不能提供出質量高的設計文件和編制出合理的工程造價。
(4)設計招標不盡全面。不同的設計單位做出的設計產品不同，工程造價也絕對不同，因為我們都知道不同的設計人員有不同的設計風格和不同的設計水平，因此選擇好的設計單位可以很好的控制工程造價。我國通常采用招、投標的方式來選擇設計單位，而有些工程項目在招標文件中沒有針對后期設計過程中工程造價進行控制，故設計單位對工程造價控制的觀念就不強，設計中就會出現設計錯誤、設計不全等現象，導致施工過程中設計變更頻繁，增加建設工程項目成本。
(5)現行設計費計算方式不甚合理。目前工程設計費的計算一般都依據工程總造價或建設項目的工程總規模，有些設計單位為了獲得更多的設計費，有意擴大工程規模，提高工程造價，而沒有從根本上考慮工程造價的合理性和經濟效益的因素。
因此，作者認為，設計過程中要想很好的控制工程造價，必須對現有的控制措施和方法加以完善和創新。
二、土建工程設計階段的造價控制
（一）、做好總平面設計，提高土地綜合利用率
我國地少人多，城市用地十分緊張，地價占每平方米綜合造價50%以上，因此節約用地是降低造價的最有力措施，合理提高住宅小區容積率是行之有效的方法之一。《住宅設計規范》指出住宅小區布置應符合下列規定:選用環境條件優越的地段布置住宅，其布置應合理緊湊。在住宅小區規范與設計階段，就應十分重視節地，應大力提倡在保證日照、通風、綠化率及其它住宅小區居住功能的前提下，盡量提高容積率，即既要搞好居住環境又要節約用地，充分發揮土地潛力，達到土地的充分利用。因此在保證居住功能的情況下，合理的提高容積率是規劃設計時降低造價的關鍵。采用小面寬大進深的單體平面設計，建筑物頂層北向退臺及采用坡屋頂形式，多層住宅采用六層躍七層的復式單元設計等這些都能充分利用土地潛力，顯著提高住宅小區容積率。
（二）、充分發揮價值工程相應作用
住宅小區在設計階段運用價值工程主要是為了提升研究對象自身的價值，以功能分析為重心，在逐步實施總承包制過程中，價值工程對整個項目投資控制發揮出自身最大效用，其實施方法是先把住宅小區這項工程在建設過程中所需人力、物力、財力通過價值工程原理與手段來做功能成本分析，然后設計人員和業主以及與各利益有關者進行相互溝通，并在設計時全面考慮建筑成本和使用周期內日常維修費用的有效性分配，根據研究對象的實際功能來正確選擇，讓其結構功能更加合理，使功能和成本之間的比例達到最優化。
（三）、主張限額設計
根據工程投資估算標準對初步設計進行控制，然后按照初步設計整體概算的標準對施工圖設計進行控制，這一過程稱之為限額設計。同時還要嚴格控制好初步設計與施工圖設計這兩者產生的不合理變更，如果一定要變更就應該盡早實現，以減少損失的發生。并且要嚴格控制好變更產生步驟，對設計標準和設計規模進行合理化控制，正確取定整個工程造價的基本資料，通過逐層逐次的設計額度來管理與控制投資限額。在初步設計過程中要對方案的選擇予以高度重視，依據審查決定的投資來落實，對施工圖預算進行嚴格控制，使其額度保持在規定范圍內。實施設計時要樹立良好的動態管理制度，進一步完善與改進各項設計工作，以實現美觀、經濟和使用的建設原則。
（四）、注重地勘報告
住宅小區這項工程地質勘察報告的質量優劣，會直接影響到項目設計質量和工程造價。如果地質勘察報告太過保守，就會增加項目的基礎工程量，形成不合理投資，嚴重的甚至會使設計圖紙和實際情況出現較大誤差，導致在施工作業時產生工程變更，使得造價失去控制。為此，工程建設行政主管部門要提高地質勘察工作的監管水平，設計單位和設計人員則要高度重視地質勘察報告，只有這樣才能設計出與實際情況相符的工程項目設計方案。
（五）建議實施設計招標
利用公平與公開的競爭方式來推動設計單位主動提交安全、可靠、經濟且實用的項目設計方案，這一過程稱為設計招標。在設計過程中要進行多次論證，盡可能降低變更產生的幾率。在評定各單位設計方案時應適時引入價值工程來進行輔分析，且每個設計方案都要設定有幾個不同的評價指標，同時根據重要程度實行權重分配。通過選擇使用各不相同的設計方案，比較選出具有最大價值系數的項目設計方案，以確保工程設計進度計劃的合理性，進一步完善項目設計組織方案。經過技術對比、效果評價和經濟分析這一系列過程最終評比推選出技術先進及經濟合理的工程技術方案。
（六）、推行設計監理
在住宅小區這項工程的設計階段實施監理制度，主要是為了突破設計單位原有自我控制的約束。設計階段的監理控制應把側重點放在投資控制與質量控制上，在條件許可的情況下還要積極實施設計索賠制度，這樣才能確保整個工程設計的實際質量與經濟性。此外，還應盡可能推行工程施工建設的總承包形式，也就是說整個工程項目在設計施工過程中都要有相應單位負責，促使承包商能夠在設計階段直接參與到其中，同時在主要設計文件上全面反映出項目的施工工藝、工期縮短以及成本降低等各方面內容，以達到降低工程施工過程中問題產生的可能性，減少設計變更頻數，最終實現造價控制。
結束語：
住宅小區的規劃設計不僅是一項系統的工作，更是一項技術性的工作，住宅小區規劃設計階段的造價控制的好壞直接影響著企業及施工單位的經濟效益，影響著社會主義的建設和發展。
參考文獻：
[1]白世榮. 住宅小區規劃設計中存在的問題及措施[J]. 科技傳播,2013,04:88+225.
關鍵詞：房地產開發；項目管理；問題；建議
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼： A
一、房地產項目管理的含義
房地產項目管理包含于工程項目管理，是其中的一項重要內容。房地產項目的管理者對房地產項目的建設和使用的過程中進行全方位的管理，主要通過系統工程的點、理論和方法來實現，使得房地產項目中的生產要素得到優化配置。
成本是企業項目管理中的核心環節，貫穿于施工組織與管理全過程的系統工程，而成本管理則由多項內容構成，其中含有工程的估算和概預算、成本計劃、支付計劃、成本控制、工程款項結算和審核。
二、房產企業工程項目特點
1、位置固定、項目單一
房地產企業項目建設及使用均具有固定的地理位置，項目論證要考慮到地區差異。項目開發是以單個的項目為對象，由于項目在選址、規模、用途等有很大不同，以及建筑物本身的造型、裝修、結構、設施配套等獨立特點，各開發項目存在很大的差異性。項目點多面廣，各個項目部的權力很大，公司管理起來比較困難，常見的控制方式就是以報表為主、監督為輔。
2、資金占用大、回流周期長
房地產企業項目開發往往需要投入大量資金，工程建設進度有其客觀規律性，有相應的時間要求，完成一個項目要很長時間，大量的資金投入，只有等到所建商品房開始預售、預租才能實現資金回收，而且出售、出租本身也往往需要較長的時間，資金回流很慢，要求企業要高度關注資金的可持續投入和保障經營資金的流動性。
3、風險大
項目開發周期長，非常容易受到政策、市場需求變化及競爭對手等影響。建設時間長，建筑材料價格和勞動力價格等可能都有很大變化，嚴重的會影響整個項目盈虧。而且一旦投入成為現實，轉型基本不可能。
三、房地產開發項目管理的難點
1、對項目設計階段的成本控制沒有足夠重視
事實上，工程成本的控制始于房地產項目的設計階段，只要投資計劃一經確定，設計階段就展開了，這一過程是技術與經濟合理結合下進行的。但是國內絕大多數的設計單位沒有深入地分析工程項目的技術和經濟，在設計過程中經常出現“重技術、輕經濟”的現象，設計人員將工作重心基本都在工程的質量問題，而忽視了成本問題，就造成了高成本隱患的可能。
2、成本控制管理沒有形成系統
當前，很多企業在項目管理中為了使成本得以降低，對工程進行肢解，分包給多個承包單位或個人。所以，在項目的開發階段和施工的后期，分包項目的工程承包單位和工程總承包單位沒有一個統一的意見，在相關的工作配合以及工程質量和成品保護等一些問題上無法達成一致，并且產生愈來愈深的矛盾，這些矛盾一旦激化將給房地產項目管理造成嚴重的障礙。
3、沒有先進的成本控制管理手段
在現階段的房地產項目管理工作中，和成本預算工作相關的專業性不強，并且落后于一些經濟發達的國家，通行的國際標準無法在多數企業中得到實施。項目成本預算方面的工作沒有在招投標階段前完成，有些房地產企業在投標階段才完成預算項目成本價格的工作。由于時間和技術上多方面的限制，企業所擁有的各個項目和工程實施的各個環節都無法直接落實成本控制。
4、合同管理方面存在的問題 目前仍有相當一些房地產開發企業法制觀念薄弱，合同意識不強，更談不上合同管理。國內企業簽訂的合同，幾乎都有“未盡事宜，雙方友好協商解決”的條款，但如果合同簽訂不完善，一旦協商不好，往往造成相互扯皮。目前合同管理主要存在以下幾點問題：一是不少項目鑒定的合同十分簡單，不符合標準合同要求，更不符合國際上通行的合同文本要求，合同簽訂不嚴謹，存在漏洞，給對方提供了索賠依據。
四、加強房地產開發項目管理的措施
1、規劃管理
一般房地產開發建設項目設計過程可分為兩個大階段：方案設計階段和施工圖設計階段。這兩個階段的最終產品分別是方案報建文本和施工圖藍圖。規劃管理就是對規劃設計過程的管理，房地產開發企業將建筑樓盤的規劃設計委托給相應設計單位來完成就必然要對規劃設計的成本、進度及目標進行控制和管理。房地產企業可建立或采用規劃管理系統來對規劃設計進行管理。即規劃管理應用軟件與規劃設計軟件是相對獨立的“兩套”專業化軟件，前者面向的是“管理”，后者面向的是“設計”。建設項目施工圖設計階段是在方案報建文本的基礎上進行的。由于方案已經確立，設計工作流程相對簡單，有序，因此此階段的項目設計管理在執行組織結構、質量控制、資源管理、項目知識積累等方面與方案階段有所不同。執行組織結構相對簡單，成員配置一般由設計總監、工程項目經理（建筑專業），以及建筑、結構、設備及概算人員組成，形成一個典型的強矩陣管理模式。管理流程也相對簡單：委托設計，擬定技術措施，中間過程質量與進度控制、成果審查、成果報建、聯合技術交底等。
2、全方位提高成本管理的意識
成本管理是一個全過程的管理在這一過程中需要全員的參與，若想通過提高成本控制手段來實現房地產項目管理，首先應當在全體人員中樹立人人參與、全面控制的意識，這種全員參與控制模的式并不是具體到部門或者個人的責任，而是一種全體責任，他涉及到和項目有關的所有的相關部門及個人，這就是我們所說的全員控制的根本。單純的管理成本與控制成本并不能完全的看成全面控制，而是項目管理的每個方面都包含其中，并且都以成本管理為中心來開展工作。
3、建立健全成本控制機構管理
是否能落實項目成本管理并將其切實執行，關鍵一點在于是否有一個完善的控制組織來進行成本控制工作。為了使成本管理得到加強，企業應當成立一個涉及設計、施工、技術、財務等方面的成本管理領導小組，其主要職責在于對項目部的成本相關工作進行指導和管理。同時，項目部自身也需要建立一個對目標成本控制工作進行管理的小組，負責項目部的各項項目班子的責任、權利、義務、獎懲等內容。項目經理應必須在相關原則的指導下將職責分配到具體負責的人員身上，將需要達到的成本目標分解落實到職能部門、班組及個人。
4、不斷規范建設項目合同管理
建設項目合同是指項目開發主體與勘察、設計、施工、材料供應等單位, 為完成一定的建設工程任務而簽訂的一種經濟合同, 其內容包括對施工合同、分包合同、買賣合同、租賃合同和借款合同等的訂立、履行、變更、終止和解決爭議。在房地產開發過程中, 每個樓盤的施工進度、質量和成本決定了資金回收的速度、企業產品的自有生命周期和企業的獲利空間。項目在開發過程中的施工進度、質量和成本控制歸根到底都是通過各種合同的履行來實現的。加強對施工前簽訂的施工合同進行管理, 并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。
結束語
總之，要想做好房地產項目的管理工作，需要房地產項目管理者懂技術、會經營、善管理、能協調的綜合的專業工作能力，能積極努力地開展工作，同時對新情況、新問題不斷進行調查研究，不斷探索新途徑，總結新方法，確保房地產開發項目的有效管理。
參考文獻
本連載分為六講，主要內容包括：冷鏈物流中心規劃概述、冷鏈物流中心的統籌規劃、冷鏈物流中心主要工程項目內容與項目進度計劃、冷鏈物流中心工程項目執行與工程項目管理、冷鏈物流中心工程建設驗收、冷鏈物流中心工程完工后的試營運。
本連載中描述的冷鏈物流中心，是指具有一定規模、以對外提供冷鏈物流服務為主要商業模式的冷鏈物流中心，而不是單純以儲存為主要功能的冷庫。
不同的冷鏈物流商業運作模式，決定了冷鏈物流中心不同的功能定位，其統籌規劃方案與工程建設標準也有所區別。
冷鏈物流中心的功能定位
冷鏈物流中心是整體冷鏈體系中的一個節點，由于節點所聯接的供應鏈的上下游不同，上下游對節點的功能需求也不盡相同，形成了冷鏈物流中心不同的功能定位。最大化地滿足冷鏈上下游的需求，是冷鏈物流中心的價值所在。
冷鏈物流中心對外提供服務的功能定位如圖1所示。其中，藍色部分是與冷鏈物流中心規劃設計及工程建造相關性較大的功能定位項目，在規劃設計時應重點分析上述功能的特點、商品流量、存量水平及需求環節，在確保最大化滿足上述功能的情況下，達到物流服務水平最高、物流效率最高、綜合投資最低的目標。
1 多溫層倉儲管理。直接影響冷鏈物流中心冷庫的溫層設計與制冷系統設計。例如：50℃高檔海鮮類商品的存儲，－25℃海鮮類商品、冰淇淋類商品、長期存儲的冷凍品儲存，－18℃一般冷凍商品的儲存，0～4℃冷藏品的存儲，2～8℃蔬果類商品的存儲，15～18℃空調類商品的存儲等。
2、流通加工。當冷鏈物流中心的功能定位中有流通加工服務時，在規劃設計中就需要考慮加工作業區、原料庫區與成品庫區，以及加工作業流程等因素，依據加工工藝設計各區域溫層及設施配置。
3 退貨服務。在退貨方面。冷鏈物流中心的理想狀態是無退貨，但在實際運營中，退貨不可避免，由于冷鏈商品大多數是食品類商品，有保質期及冷鏈不能間斷等條件限制，退回物流中心的商品大多在品質或包裝方面出現問題，因此，退回的商品是不能與正常商品存于同一庫區的。在規劃設計時，需考慮退貨商品獨立的保存庫區及銷毀處置區。
4 保稅業務。提供保稅業務的物流中心，必須單獨為保稅商品建立獨立的各溫層庫區，或是在各溫層庫區做單獨隔間。
5 宅配與快遞。宅配與快遞冷鏈商品多為單件商品，在規劃時需考慮拆零低溫揀貨區與分貨區的規劃。
6 運輸配送。此項業務是冷鏈物流中心的常規業務，通過對物流配送車輛尺寸的數據分析。規劃設計碼頭的高度與場區回車場的距離，在內部更多考慮碼頭分撥區、出貨暫存區及封閉式碼頭的設計。
在圖1中，其他所有的功能雖然不直接與冷鏈物流中心的建筑規劃設計及工程建設相關，但上述的商業模式仍通過影響標準物流作業流程、標準加工工藝流程、標準物流服務商務流程等間接地與之相關。
冷鏈物流中心建設方式及自動化程度的選擇
一般來說，冷鏈物流中心在規劃設計之初，冷鏈物流行業內的業主需要對以下方面有一個基本的確定：
1 建筑結構形式。是用土建結構(鋼筋混凝土結構)，還是鋼結構，或其他結構(如庫架合一)。
2 建筑樓層。是單樓層還是多樓層設計。
3 建筑的自動化程度。是否考慮自動化倉庫、自動分揀系統等設計。
4 制冷系統。一般是氨系統或氟系統，其中還有其他冷媒可進行選擇，但不具普遍性。
5 預估的存儲容量。
在建筑結構選擇方面，本文對3種差異性較大的結構進行對比分析，詳見表1。其中部分資料是啟達喬泰公司在中國大陸及臺灣地區近30年的冷庫建造經驗的總結，可能會在不同情況及條件下有所不同。
在建筑樓層設計方面，現代冷鏈物流中心在用地不是特別緊張的情況下，基于物流動線及物流效率以及投資成本考慮，一般建議采用單樓層式的高位貨架。
在自動化設計的選擇方面，冷鏈物流中心應比常溫物流中心更為謹慎，低溫環境中設備運行的風險及故障損失均應納入考慮范圍。在冷鏈物流中心規劃中，常采用的幾種自動化方面的設計包括：制冷系統的自動控制系統、低溫環境中的自動倉庫系統、低溫環境中的自動流水線及傳送帶系統、低溫環境中的DPs(數位揀選或分撥)系統，此外還包括其他一些方面。
在制冷系統的選擇方面，國內大多數業主會綜合權衡氨系統和氟系統的利弊與適用性，選擇其中的一種作為主要冷媒。兩種制冷系統的比較見表2。當然，氨與氟內部在環保性、機組的適用性、安全性能、經濟性、配套主機價格等具體細分不同的冷媒型使用形式。
在冷鏈物流中心存儲容量及物流中心總面積預估時，最好先做數據分析及流程設計，再最后確認存儲方式、作業區面積及各配套設施的布局方案。確認在滿足需求的情況下，計算各區域面積及存量水平。這樣可使冷鏈物流中心在建成后使建筑與實際營運需求偏差最小。
冷鏈物流中心的預期使用壽命及建成后對營運的影響
一個大型冷鏈物流中心建成后使的用壽命是多少年?設計院可能會說是50年或70年，他主要考慮的是建筑部分；制冷系統廠商可能會說是10年或15年，他主要考慮的是壓縮機及其他零部件的使用壽命；貨架廠商可能會說只要不拆就一直能用，等等。但作為即將投資建設冷鏈物流中心的業主，應綜合考慮各項設施、設備的使用壽命，來決定設備設施的重點投資方向與策略。
在使用壽命方面，經常會提出“經濟使用壽命”這個概念，它對業主后期的營運至關重要。經濟使用壽命包括三方面含義：
1 不會因為后期的高能耗或溫度不到位而再追加投資，比如原面積內增加制冷機組等。
2 不能因為后期達不到設計溫度而降低最初的溫度要求。比如，原設計－25℃，三年后由于達不到了，冷庫調整為－18℃。
3 制冷系統不能處于非正常能源耗用狀態。比如，在容量未變時，原來夏天的開機率為65％，兩年后開機率變為80％，因此帶來的是制冷系統電力耗用加大。
從上述三個方面可以得出結論：冷鏈物流中心如果建造的“不經濟”，有可能會給后期帶來較
高的營運成本，表現在：后期追加制冷投資、溫度降不到設計要求、耗電量加大等。
冷鏈物流中心的實際經濟使用壽命是很難計算的，但在現實中也經常會聽到擁有多個冷庫的業主會報怨自己的某個庫用起來已經不合算了。電費高，只能存多少商品收多少租金，還需要多人維護。實際上，這類冷庫已超過經濟使用壽命，雖然能用，但對業主來說已經屬于“雞肋”。
如要改變這種“雞肋”的狀況，需要在以后的新建項目中審慎考慮，不能一味地為了降低建造成本，忽視后期的營運成本。
冷鏈物流中心建設的成敗判別及成因分析
這里出現了判別標準方面的問題，如果一個冷鏈物流中心建筑結構能保證50年甚至70年不出問題，如果各庫區的溫度均能降到目標溫度值。如果各功能區域均已配置到位、能基本符合物流運作的需求，那么它是成功的嗎?目前大部分驗收標準是這樣的，應該算是建造成功。但如果再加進另一些情況：營運一個月后，冷庫的外側庫板布滿冷凝水、外側地面濕漉漉的，內側制冷風機布滿冰霜，高位貨架的冷凍庫內地面有薄冰、貨架結霜，冷庫門組內外兩側結冰嚴重，封閉式碼頭區或穿堂區霧氣騰騰、地面濕漉漉，等等。那么這個冷庫的建造還算是成功嗎?如果這類問題不是由于管理不善造成、短期內無法根治的話，依照筆者的判斷，整個冷鏈物流中心的建造是失敗的，用戶將很快進入“不經濟”的使用狀態。而且整個冷鏈物流中心將很快“老化”。
主要原因在于：
1 如果冷庫降溫后外側墻板布滿冷凝水，大多數情況是保溫庫板的材料品質不達標、保溫性能不夠所致。大面積使用保溫庫板的冷鏈物流中心，很難將庫板全拆掉再重換，所以認定為失敗工程；
2 若是外側空間的頂板布滿冷凝水，而墻板是干燥的，大多數情況是外側頂板與內側頂板在施工時斷熱未做好，造成熱傳導致外側頂板出現冷凝水，這是施工的問題。如要拆了重建也很難，所以認定為失敗；
3 冷庫的外側地面濕漉漉，如果不是管理的問題，則大多數情況是在建造時，冷庫內外側在做地面扎軋筋時，未做斷筋處理，冷庫地層下的鋼筋內外側相連，同時也未做斷熱處理。地面施工更是無法返工，因此認定為失敗。
以上各種情況可能在整個冷鏈物流中心大大小小找到上千個點，但基本可歸結為四類：氣密不足、斷熱不夠、冷橋未處理、材料不達標。帶來的直接后果是：溫度不易下降、耗電量超高、庫存商品因冷凝水或冰霜致使品質受損，物流作業也因冷凝水、冰、霜受阻，甚至產生危險。
(未完待續)
(下期預告：冷鏈物流中心的統籌規劃)
物流技術與應用征稿啟事
《物流技術與應用》雜志創刊十多年來，廣泛分析報道物流行業的熱點與難點問題、先進適用的物流技術和解決方案、國內外經典物流案例以及業界最新資訊，已成為中國物流行業的精品名刊。
“權威”欄目是《物流技術與應用》的特色欄目之一，定位于刊登權威專家、企業、科研院所的綜合型、應用型、實用型文章，現已成為物流界人士推廣新技術、交流新觀點、介紹先進管理與運作經驗的平臺。為了使雜志的內容更加豐富、更具可讀性，特向專家學者、企業界人士誠征稿件。
“權威”欄目來稿要求如下：
1 可以就某一專門領域或具體技術問題進行系統、詳盡的闡述，應突出先進性、實用性，避免空洞的理論論述。要求觀點鮮明、資料翔實、數據完整。每篇文章不超過6000字，正文前要有中文摘要、關鍵詞，最好附英文標題。
2 希望能夠提供相關配圖資料，圖片、圖表清晰可用。
3 歡迎深入分析介紹國外物流與供應鏈管理領域特別是物流技術應用狀況、發展趨勢的文章。
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【關鍵詞】房地產；開發經營；建筑工程；項目管理；應用
房地產經營開發是系統化的復雜工程，具有風險多、投資金額大和開發周期長的特點。應該將建筑工程的項目管理劃分為項目實施、項目設計和項目策劃等階段。項目開發商是管理的主體，能夠對整個建設項目的策劃和驗收工作進行組織、實施，并對整個項目負責。本文對房地產項目管理之中平衡協調銜接問題進行闡述。
1 房地產工程項目開發管理
開發管理指的是房地產開發企業為了工程項目的順利完成，對企業的后勤部門、銷售、工程、財務和人事進行管理和組織，同時也是企業為了實現物業管理、施工管理和規劃管理而實行的經營模式。
項目工程開發商的代表是工程部門，能夠對項目進行管理，包括報建、變更細部結構設計、合同管理、施工進度控制、施工質量控制、確定施工企業、協調施工企業、物料的庫存、物料的采購等。財務部門負責管理企業的資金，對企業的經營成果和財務狀況以定期報表的形式進行顯示，主要有三個方面的工作內容：項目工程的財務計劃、發放施工企業的工程款和企業自身的行政費用。銷售部門的工作是負責賣出企業建設的產品，在工作過程中，涉及以下幾個方面的內容：選擇促銷方式、制定銷售價格、建立銷售渠道等。企業人事部門應該不斷優化項目相關人員的工作、管理人員資料，建立完善的激勵體系和績效考核。后勤部門為工程建設的生活提供保障。
2 房地產工程項目的規劃管理
房地產工程項目的設計可以分成兩個主要的階段，分別是設計施工圖階段和設計方案階段，最終形成了施工圖的藍圖和方案的報建文本。規劃管理指的是管理設計規劃的過程，開發企業將樓盤的設計和規劃托付給相關的單位來完成，對設計規劃的目標、進度和成本進行管理和控制。房地產企業可以采用或者建立完善的管理系統對設計規劃進行管理，使用相應的設計規劃軟件和管理軟件，從兩個相對獨立的方向進行管理，即從“設計”和“管理”兩個方面，對專業化的軟件進行使用。計劃階段是在報建文本中產生的，由于事先已經確立了方案，工作的流程相對有序、簡單，因此在這個階段應該首先進行項目知識積累、資源管理、質量控制和執行組織結構。對組織結構的執行相對單一，相關人員包括：設計總監、項目工程經理、建筑人員、結構人員、設備人員和概算人員，最終形成一個完善的矩陣管理模式。管理流程十分簡單，主要包括：委托設計、制定技術措施、過程質量、進度控制、技術交底、成果報建、成果審查。
3 房地產工程項目的施工管理
施工管理指的是對施工建設進行管理。房地產企業通過工程管理部門對施工負責，整體工程的承包模式和管理模式應該針對企業的實際情況和項目的特點進行指定。常規的承包、發包模式主要有：分別發包、施工總承包的管理模式等。我國的項目施工建設一般使用上述兩種方式進行，將工程發包給相關的施工單位進行，針對不同的市政管線、建筑設備、綠化、建筑結構等建筑項目的特征，發包給相關的施工單位進行。在一些大型的項目或者高檔樓盤之中，可以使用項目總承包模式進行管理，對整個項目的管理和組織負責，MC單位不直接參與到工程的施工中，然后再進行分包和招標，使用這種管理模式能夠提高施工的速度和進度，按照一定的比例對費用進行提取，使用快速路徑的組織生產方式，對施工進行管理，直接對施工進行指揮，對設計活動產生影響，它和開發商建立合同，使施工和設計相聯系，最大程度的保證工程項目的順利實施。
4 房地產工程項目的開發管理、規劃管理和施工管理三者的協調發展
房地產企業的工程管理主要包括施工管理、規劃管理和開發管理，應該不斷協調、發展這三者之間的關系，實現三者之間的合作和促進，提高企業的競爭能力。不斷提高工程的可施工性，使施工具有容易性和可行性，對勞動成本、時間氣候、施工設備和場地大小等因素進行考慮，對設計的相關內容進行探討、改進和分析。開發商和施工單位應該及時和設計單位進行協調、溝通，使規劃設計和竣工后的成果相一致。因此，設計的精準施工應該滿足以下幾個條件。
首先，應該取得開發企業的大力支持。房地產開發商作為投資者，應該重視對設計和施工性的研究，在進行設計的初始階段對施工的相關人員、施工人員和設計人員進行全盤的考慮，定期召開會議探討人員的協調工作，使用高效的討論和交流溝通，配合專業化、系統化和集成化的手段完成項目工程。
第二，盡早實施可施工性研究。在項目工程實施的初期，決策花費的成本較少，但是卻可以對成本產生很大的影響。對可施工性的研究可以對工程的造價產生影響，使物業管理階段、施工階段、設計階段和規劃階段的造價明顯減少，經濟效益和社會效益不斷增多。但是在設計說明和施工圖紙提交之后，對決策進行更改十分困難，因此，施工單位和開發企業應該盡快參與到可施工性研究之中。
第三，保證研究能夠持續開展。對可施工性的研究應該在整個項目實施的過程中進行，使相關人員的經驗和知識充分的發揮出來，將設計研究和可施工性研究相結合，成為項目總體規劃中的一部分。使用知識管理的方式，通過總結和計劃，對研究中的教訓和經驗進行升華和記錄，將業務之中零散的知識進行整合，使之成為系統化的知識體系，最終使知識成為可再生資源，實現知識的循環利用和共享。
為了與工程項目融資規模增大和風險分散等發展方向相適應，工程項目管理不斷產生信息化、集成化和國籍化的發展趨勢。在組織方面，使用專業的管理公司對業主進行代表，加強集成化管理的水平。隨著經濟發展的全球化趨勢和我國社會主義經濟的不斷發展，海外經營和海外投資的項目不斷增多。同時，隨著知識經濟時代和網絡時代的不斷發展，信息化的項目管理已經成為了眾人關注的焦點。應該重視協調進度、造價和質量三者之間的關系，針對項目工程的不同特點，選擇相應的管理方式。因為工程項目在每個階段都有不同的任務和實施主體，因此產生類型各異的項目管理。同時，還應該對項目管理進行明確的分類，提高企業的管理水平，將承包責任制落實到實處，提高成本管理水平，對招標方式進行完善，聘請專業的管理人員進行管理，不斷使施工人員的水平得到提高。在項目工程中，應該完善約束、監督、競爭和激勵等機制，不斷對資源進行優化配置，提高信息化建設的水平，使施工不斷向文明、安全的方向發展。
5 結語
總之，隨著社會的不斷發展，項目工程的管理面臨著新的挑戰和困難，應該使用先進的管理體系，提高管理手段的科學性和系統性。房地產開發企業應該將現代管理理念、房地產需求和對市場的把握相結合，使用現代化的施工技術和創新的管理模式，在經營的過程中提高顧客的滿意程度，在物業管理、施工建設、開發運營、設計規劃等方面堅持控制質量、控制進度和控制成本的原則，對房地產企業的經營管理進行改善，提高管理水平，提供讓顧客滿意的服務和產品。
參考文獻：
[1]戴慎志．房地產開發中建筑工程項目管理探討[M]．北京：中國管理出版社．1999．
【關鍵詞】任務驅動模式 園林規劃設計 應用
中圖分類號：G4 文獻標識碼：A DOI：10.3969/j.issn.1672-0407.2017.05.035
為順應社會發展對人才的需要，現代教育提出了要培養具有較強實踐能力與創造能力的新時期新人類的教育理念。為了實現這一理念，學校園林規劃設計課程引進了任務驅動教學模式，該模式能夠使學生在學習課程的過程中不僅掌握園林設計規劃的理論知識，而且親自體驗設計規劃發散思維的過程，體會創造、創新帶來的喜悅，使學生在獨立或合作完成任務的過程中，提高自己的實踐能力。對教師來講，任務驅動教學模式的引進具有很大價值，在課堂上，教師需要解決的最主要問題是如何合理利用任務驅動模式來盡可能提高園林規劃設計課程的教學效率。
一、任務驅動教學模式的內涵
所謂的任務驅動教學模式就是學生在老師的幫助下，通過對現有教學資源的合理利用以及自主探索、合作探究，完成某一個特定的任務，并在完成任務的過程中提高自身的學習實踐能力。相比于傳y的教學方法，任務驅動模式的最大優勢在于改變了教師與學生在課堂中的地位，實現了“以任務為主線、以教師為主導、以學生為主體”的教學模式，給學生充分自由的空間和時間，讓他們能夠將自己的創新思維表現在自己的作品中，不斷獲得成就感的同時，更大的激發他們的求知欲望，最終形成一個感知心智活動的良性循環。
任務驅動模式的基本環節包括確定任務、自主學習（協作學習）、效果評價三部分。不同部分都有其存在的必要和作用，教師在采用任務驅動模式授課的過程中需要嚴格遵循這一流程，從而保證該模式在提高授課效率方面的作用能夠發揮出來。在任務驅動模式中，任務的設置是核心，體現了教師對課程的理解程度，反映了教師的教學水平，一個優秀的問題或任務不僅與課程教學內容、目標相一致，同時也能夠更大程度激活學生原有知識和經驗，激發他們理解、分析并完成任務的欲望，符合探索性學習的特點。
二、任務驅動模式在園林規劃設計課程中的應用
園林規劃設計是職業學校園林專業十分重要的設計類課程之一，它在園林樹木學、花卉學的基礎上，結合了園林建筑、園林工程設計等學科。教學的重點包括園林規劃設計理論知識和實踐兩部分，其中理論知識的學習是為實踐做基礎，進行具體項目的規劃設計是課程教學的重點和難點。任務驅動模式教學方法在很大程度上能夠滿足園林規劃設計課程綜合性和實踐性的特定，是很好的改善教學效果、提高學生規劃設計能力的教學方法，其具體的應用環節包括以下幾個方面：
（一）確定項目任務
任務驅動模式的核心是“任務”，一個優秀的教學任務需要尊重學生特點和知識接受能力的差異，教師在布置任務的過程中需要考慮學生的實際能力，避免任務過于新穎、難度過大。同時，任務要符合整體教學框架的需求，最好是從總目標中分出的若干小目標之一，符合課程教學學時要求。當然，由于職業學校往往同校外企業存在聯合辦學關系，因此可以將實際的園林工程項目規劃設計拿到課堂中來，供學生練手，這種真實的訓練項目往往比利用校園、公園等園林綠地進行的虛擬設計項目更能夠激發學生的創新意識和創新能力。
在確定具體任務之后，學生為了達成任務，需要將任務劃分成若干階段。以某地一處小公園為例，第一階段的任務是到現場進行實地勘察，了解公園的地理位置和實際情況，第二階段是根據要求完成小公園的總平面圖、植物配置圖、植物施工圖、鳥瞰圖、景觀設計說明書等成果。
（二）實施任務計劃
在確定任務主題和劃分任務實施階段計劃書之后，學生可以正式開始實施任務。根據任務量的不同，可以采用自主完成任務的方式，也可以分組完成任務。不同的方式具有不同的優勢，自主完成任務能夠使學生接觸到更加全面的園林景觀設計知識，分組協作完成的方式能夠激發學生之間的交流和討論，賦予設計項目更多的創新點。
以分組寫作設計為例，教師在項目實施之前，根據學生的學習能力和特點將班內學生分成若干小組，每個小組的成員人數控制在10人以內，并選出小組負責人，要求小組其他成員需要在負責人的引導和分配下共同完成設計工作。項目負責人作為小組的主要領導者需要根據任務計劃書完成小組成員工作內容和工作量的分工，要讓每一個小組成員充分參與到設計實踐中來，避免任務驅動模式教學方法流于形式。在整個小組活動過程中，教師主要起到引導監督的作用。
項目實施的第一階段需要進行現場勘查，校外項目有條件的情況下可以在老師的帶領下進行實地考察，如果進行實地考察存在困難，也可以充分利用已有的圖片文字資料作為參考。進行實地考察的主要內容包括設計項目場地現有的建筑、植被情況以及場地的水文、地質、地形等自然條件。實際考察的過程中，學生就可以根據自己看到的事物來構思設計要點。實地考察之后，小組成員需要整理場地資料和現有的植被、建筑情況，交流設計想法，共同討論設計要點，并以園林規劃設計的理論要求為依據確定整個場地規劃設計的總體構思。教師在學生整體討論的過程中需要注意控制全局，發揮檢查督促的作用。
最后，小組在組長的領導下完成場地設計初稿，并通過教師指點和組內討論的方式，在初稿的基礎上進行修改，進一步完善細節，形成最終版本，并制作展板和圖紙集，匯總最終的提交成果。
（三）效果評價階段
在任務完成之后，教師需要組織學生進行設計展示環節，展示的內容包括設計效果圖、設計構思和設計過程。在學生展示完成后，教師和學生代表需要指出項目的亮點，對取得的成績給予適當鼓勵，激發學生的成就感，提高他們學習創新的動力，同時還要指出規劃項目中存在的不足并提出解決方案，促使學生進行反省，不斷提高他們的實踐設計能力和對課程理論知識的認識程度。在評選活動的最后，教師和學生還要確定最優秀的設計作品，并做好作品的歸檔保存工作。
關鍵字： 建筑項目管理信息系統，建筑企業，Web
中圖分類號：C29 文獻標識碼：A
國內建筑業中信息技術的應用的背景
改革開放以來我國建設事業取得了令人矚目的成就，建設企業信息化也得到了較快的發展，特別是進入九十年代以來，信息技術在建設企業應用領域得到了推廣和深化。
建設企業信息化的發展主要表現在以下幾方面：
（1）建設事業信息化工作得到了加強
為進一步加強對建設事業信息化工作的領導，建設部成立了以部長為組長的建設部信息化工作領導小組和建設部信息化工作領導小組辦公室，對建設事業信息化工作實施統一領導和管理。地方各級領導對建設事業信息化工作也給予充分重視，并相應成立了信息化工作機構或明確專人負責信息化工作。其中建設部負責建立“建設部互聯網站”、“中國工程建設信息網”、“中國住宅與房地產信息網” 等，現已全面開通。在網上有政策法規、企業信息、行業動態、招投標信息、市場分析等二十幾個欄目，每天點擊率已達七、八萬人次，為溝通全國建筑市場、房地產市場信息，規范市場秩序起到了積極作用, 同時,也為實現建筑企業電子商務化奠定了基礎。隨著信息技術的進步，行業信息技術的應用有了長足的發展，一大批應用成果在行業中得到推廣應用。計算機技術、通訊技術、網絡技術、地理空間信息技術、CIMS 技術、計算機輔助設計（CAD）技術、IC 卡技術、自動監測控制技術以及多媒體技術已逐步在建設事業各行業廣泛應用。
（2）我國建筑業企業信息化發展現狀
1）勘察設計類企業已脫離了手工作業。這類企業是我國信息化建設起步較早、發展較快、效益也比較高的行業。從上個世紀八十年代后期開始推廣采用 CAD、三維動畫、多媒體等技術手段，開發建設設計與管理集成化、智能化應用系統，目前，CAD 普及率達 85%，甲乙級設計單位計算機出圖率已達到 100%，徹底把工程設計人員從傳統的圖中解放出來，大大縮短了設計周期，使方案的比選、優化更為直觀，提高了設計質量，經濟效益十分顯著。設計院在國際化工作方式中，對與國際接軌的理解和認識有很大的進步。中國建筑設計研究院、中原國際工程設計研究院、北京建筑設計院、河北規劃設計院、吉林省建筑設計研究院、長春市規劃設計院、長春經濟技術開發區設計院、吉林建工學院建筑設計院和勘測公司、東北師范大學建筑設計室等各級勘測設計類企業的調查結果表明：絕大部分使用由北京天正工程軟件有限公司開發的基于 AutoCAD 平臺的天正設計軟件，也有使用理正（北京理正軟件設計研究院）、TSSD（北京探索者軟件技術有限公司）、PKPM（中國建筑科學研究院建筑工程軟件研究所）等設計方面的軟件。計算機出圖率 100%，圖紙報批實行電子報批方式（此方式由 2004 年全面實施）。其中中國建筑設計研究院、中原國際工程設計研究院、北京建筑設計院都創建了企業內部網、企業外部網，每一終端都可以實時連接互聯網。中國建筑設計研究院可以通過公共服務器 FTP 提供開放區域，在這個區域中可以實現異地設計及建筑勘測設計階段各流程環節的圖紙傳送、查看、意見反饋等。
2）在建筑施工類企業，已開始應用計算機輔助施工系統（CAC）、計算機輔助的建設工程項目管理等。一些建設工程管理部門已經建立了覆蓋管理業務職能的計算機管理信息系統，對促進建筑業科學管理起到了良好的激勵作用。目前，全國建立的 300 多個有形建筑市場，將收集、工程信息、企事業單位的資源信息、建筑材料價格及工程建設法規政策信息和業務流程計算機管理融為一體，有的還實現了區域性聯網。中國工程建設信息網已與全國 100 多個城市招投標辦聯網。
2.建筑項目管理信息系統意義和框架建立
國內一些特級和一級建筑企業，無論在信息技術基礎設施建設還是有關專業領域應用方面，都取得了可喜成績。根據不完全統計，國內建筑企業微機擁有量達到 150 萬臺。不少企業開始重視工程項目信息管理。特級建筑企業與大部分一級建筑企業，普遍建立了企業互聯網站。電子郵件已成為建筑企業信息交換的工具之一。信息技術應用增強了企業的核心競爭力，提高了企業的效能與效率。國內已經有許多企業開始借助自身的行業優勢，吸收最先進的網絡技術，來獲得新的發展機會。這是就極其需要建立作為中國建筑行業的網絡平臺，可以為建筑業的用戶提供全面服務的電子商務解決方案。
大型建設項目實施管理系統是一個涉及單位多、覆蓋業務面寬、規模大的綜合信息化系統，完整地建立起這套網絡化管理信息系統，將是一項復雜、艱巨而的系統工程。規劃的內容主要包括:進度管理體系、成本管理體系、質量管理體系、計劃管理體系、合同管理體系、變更管理體系等。綜合大型建設項目實施管理業務的性質和特點、信息化工程建設規律、我國建設項目管理水平和信息化現狀、技術發展和投資等各方面的因素，大型建設項目實施管理系統的總體規劃思路是重點對進度、成本、質盆體系進行詳細的規劃，梳理各部門的業務流程，打破原有的組織結構，建立起清晰的業務模型，構建穩定的功能模型;對業務數據進行統一規劃，建立業務數據的邏輯結構，消除信息孤島，實現各部門間數據共建、共享、協同辦公。為了增加系統的通用性和將來的升級需要，開發通用和規范的系統模塊，根據施工企業的具體需求，將各成熟系統模塊按各個建筑施工單位的不同管理模式和應用需求重新組合，合理安排。將數據和信息在企事業單位或項目參與單位的流程鏈中進行流轉和交互。系統包括項目招投標子系統，施工管理子系統、生產進度計劃子系統、成本控制子系統、物資設備管理子系統和系統管理子系統六個部分，公司各職能部門、工程項目參與單位以及項目各部門通過建筑項目管理信息系統進行項目管理和信息交流，項目的公共信息存放在中央數據庫，供有關各方進行錄入、查詢、上傳和下載等遠程管理。
一個建筑項目管理信息系統的總體框架可以如下圖1所示：
圖1 建筑項目管理信息系統的總體框架
建筑項目管理信息系統利用網絡技術為工程項目各參與方提供一個信息交流平臺，營造一個信息交換和協調合作的共享環境。系統用戶包括公司總部各職能部門、項目各參與方、項目內部各部.門等，甚至社會大眾都可以有限制的訪問系統中的信息。與工程建設有關的公共信息統一存放在中央數據庫，通過身份驗證后，工程參與方可以通過Web界面對中央數據庫的項目信息進行訪問，了解建筑工程項目的進度、質量、安全文明等方面的信息。具有相應權限的參與方還可以進行在線的信息和信息處理，包括文檔信息的查詢、上傳下載等修改工作。
建筑企業各職能部門利用企業內的局域網訪問存在中央數據庫的公共信息或存放在企業數據庫中的企業內部信息，可以實時掌握公司各所屬工程項目的具體情況，可以輕松的收集資料，匯集成信息豐富的報表資料提供給公司管理層，使企業領導把握公司全局并做出正確決策。
圖2是建筑項目管理信息系統環境下的信息交流模式圖：
圖2 項目管理信息系統下的信息交流模式圖
建筑項目參與單位包括業主、設計、監理、政府職能部門、材料供應商和承包商等，這些單位一般都建立有自己的Internet，建筑項目管理信息系統通過Internet將各參與單位的Internet進行連接，賦予項目各參與方相關權限，這樣只要能連Internet，各參與單位可以在任何時間任何地點在其權限范圍內共享項目公共信息。共享信息實際上是通過建筑企業的“內部網”提供了通向項目信息庫入口，這個信息庫包含了項目實施過程的全部工程信息，并對項目信息結構化分類和集中管理、集中存儲，它為處于不同的地理位置的參與方提供了一個隨時隨地獲取項目信息的捷徑，創造了一個高效的信息交換和協同工作環境，是項目所有參與單位的信息交流平臺。
3.結語
建筑項目管理信息系統是一個龐大的系統，它的設計目的就是為了解決在項目管理過程中出現的各種問題，包括工期、材料、設備等等都是我們所要考慮的范圍，本文只確定了一個基于建筑業電子商務綜合項目管理系統的各個模塊的內容和基本建立。但作為一個軟件信息系統，還有許多需要完善的地方，比如當數據量增大時，提高傳輸速率的問題；異地數據與數據庫交換的過程中，信息傳輸安全性問題，這些問題都需要深入而廣泛的研究。
參考文獻
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