時間：2023-09-21 17:56:04
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇建筑物業管理，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
（一）物業服務企業與開發建設企業之間沒有明確的法律關系
近幾十年來，我國的經濟發展勢頭十分迅猛，其中的一個主要表現就是人們的生活水平得到了前所未有的改善。同時人們對居住環境的所應該具有的條件也在增加。城市人口的激增帶動了房地產企業、物業管理企業等一系列相關企業的快速發展。雖然在《物業管理條例》中明確的規定了建設企業在業主所選定的物業服務企業入駐之前必須選聘物業服務企業，并對前期物業管理制定臨時規約，但是在實際生活中，由于我國市場經濟的不成熟，使得開發建設企業與前期物業企業之間幾乎都是一種隸屬關系，同時有很多物業服務企業只是房地產開發企業的下屬公司，這種關系在我國的住宅小區中占有很大的比例。很多房地產開發企業為了自身的利益著想，在小區業主委員會還沒有成立前，都是聘用自己旗下的物業服務企業。
（二）開發建設企業對前期物業服務企業的工作進行干預
很多開發建設企業都會違反相關的法律法規，以聘用物業服務企業為條件,對聘任的物業服務企業的工作進行干預，從中謀取巨額利益。如果聘用的是自己旗下的物業服務企業則會通過其它的方式從中獲取巨額利益。在業主委員會成立之前，開發建設企業有權選聘物業服務企業。如果是開發建設企業旗下的機構或者是小公司，則會因為它們本身對開發建設企業的依賴而受到開發建設企業的制約。而其他的與開發建設企業沒有關系的物業服務企業則會因為利益的原因而受制于開發建設企業。
（三）開發建設企業無意中將很多問題遺留給后期的物業服務企業
這種現象比較普遍，很多開發建設企業會把一些設計規劃和建筑質量等隱形問題在無意間遺留給后期接管的物業服務企業。同時還有的開發建設企業也沒有為物業服務企業提供進行物業管理的基礎條件，而這個問題與開發建設企業所遺留的一些其他問題會使得后期的物業服務企業喪失業主的信任和理解，給以后開展工作帶來了很大困難。雖然在《物業管理條例》中有規定物業服務企業在承接物業時的查驗義務，但是對于一些與設計規劃和建筑質量等需要長期的時間才能夠察覺的隱形問題卻是無能為力的。
（四）在物業管理交接的過程中物業服務企業不能夠明確其自身的責任
因為利益的原因，在進行物業管理交接的過程中物業服務企業經常發生矛盾。究其主要原因有以下兩方面：一方面是前任物業服務企業不愿意放棄物業管理權，在落聘后想盡辦法對新物業服務企業進行阻撓；另一方面是前任物業服務企業雖然放棄了物業管理權，但卻在離開時進行各種破壞活動，例如將物業管理所需的一些設施破壞，帶走小區業主的相關資料，不向新物業服務企業移交物業管理中的財務賬目等，這些行為嚴重影響了新任物業服務企業的正常工作，導致新舊物業服務企業間的矛盾沖突。
二、對住宅小區物業管理與開發建設關系處理的想法
要使得住宅小區后期的物業管理能夠順利開展，那么應該做好以下幾點工作。
（一）實施分業經營，對物業服務行業進行規范
物業管理應該貫穿于住宅小區的生命周期之內。雖然現實的情況也是這樣，但由于許多原因在小區業主委員會成立之前，開發建設企業所選聘的物業服務企業都是其自身的子公司或者子機構。最后使得業主將本應該有開發商所承擔的責任轉嫁到物業服務企業身上，從而引發許多本應該出現的物業管理糾紛。因此應該按照相關的法律法規對物業服務企業進行規范。同時加大《物業管理條例》的宣傳力度，并加強相關司法的解釋，以此來增強業主、物業服務企業與開發商的法律意識,鼓勵房地產開發商、房地產銷售和房地產管理分業經營。最后可以形成一種相互制約的良性關系，在物業服務企業對業主負責的同時又能夠對開發商進行監督，從而為后來的物業服務創造一個良好的條件。
（二）在住宅小區開發建設的立項審批階段，應同步報批物業管理方案
住宅小區能否建設，其首要環節在于經過政府有關部門對項目建設可行性的審批。政府是否批準開發建設應是基于對社會、經濟、供給、需求等諸多因素的綜合考慮，無疑，這種考慮應該包括對后期物業管理需求的因素。現行的審批體制中，計劃行政主管部門通過下達指標，土地行政主管部門通過核發土地使用證，規劃行政主管部門通過核發工程規劃許可證，建設行政主管部門通過核發開工許可證等手段各自按行業要求履行監督職能，較好地實現了本行業職責范圍內的宏觀調控。而與住宅小區幾十年使用周期同步運營的物業管理部門在住宅小區建設項目的立項審批階段缺乏應有的調控力度和調控手段。為了能夠保證新建住宅小區的使用條件和配套完善，在項目開工前，開發建設單位應向物業管理行政主管部門上報物業管理方案，物業管理方案應明確界定物業管理用房的具置、數量和提供主體；明確界定物業管理經營性用房的具置、數量、成本價格和提供主體；明確界定住宅小區公用設施共用部位維修基金的計提基數、計提比例和繳納計劃；明確小區綠化、硬化、美化、環衛、文體活動等公共設施的建設標準等。對于沒有經過審批的小區不得開工建設。這樣做可以使得后期接收的物業服務企業可以有一個明確的目標，即使前任物業服務企業進行破壞也不至于手忙腳亂。
婦女因與丈夫爭吵賭氣,將自家陽臺上一塊大石頭推到樓下,砸死了一個小女孩,被追究法律責任.問:1.該婦女應承擔哪幾種法律責任2.受害人家屬能否向責任人或其法定人要求民事賠償法律依據是什么
河某小區的業主王某家中被盜,財產損失達二萬多人民幣.王某認為其所交的物業管理費中已包含了治安管理服務內容,因此其家中被盜,物業公司應承擔賠償責任.談談你對此事的看法.
業主李某經過其所住的商住樓大堂時,因潮濕地滑而摔倒在地,造成骨折住院一個多月,花費醫藥費數千元.李某認為其摔倒主要是因為地滑,因此物業公司應負擔一定責任,物業公司應當補償其醫藥費,誤工費和精神損失費.請問此事物業公司是否需承擔責任談談你的看法.
某業主投訴:我買的房子雖然已入住半年,可我卻高興不起來.因為房子存在質量問題:衛生間滲水,墻面有裂縫,門窗歪斜.找物業公司和開發商后,他們只是把裂縫補了補,滲水和門窗歪斜還存在,這嚴重影響我的使用.因此,我準備不支付物業公司的物業管理費了,不知這種做法是否合理請你回答該業主提出的問題并提出你的處理意見.
大廈入伙時,由于個別業主對《業主公約》中的部分條款有意見,并以他們沒有參加制訂該公約為由而拒絕簽署,該大廈的物業公司則以不給鑰匙作回應請問:該物業公司的做法有何不妥你會如何處理
先生及其夫人居住在廣州市某小區8棟701室.老兩口在澳大利亞女兒家住了半年,最近回到自己家.物業管理員上門收取物業管理費,黃先生講:"我們半年都不在家,不應該交物業管理費."請問:物業管理公司應如何處理.
大廈管理員小朱在客戶下班后的一次例行巡查中,發現A公司的門未關,叫了幾次里面也沒回應.于是他馬上走進A公司查看有無財物失竊.請問:小朱的做法有無不妥你有什么建議
九,某大廈物業管理公司將大廈底層大堂公共部位150多平方米出租給一個企業做電腦展臺,大廈部分業主認為此面積已在購房時分攤到了各業主的頭上,各業主對此部分共有使用權.要求物業管理公司不要侵犯業益,拆除展臺或給予業主一定的賠償.
十,先生(即業主)投訴大堂管理員,原因是大堂管理員沒有代其保管物品.剛到該公司的幾位實習生有不同看法:小李認為管理員做得對,因為該大廈管理委托合同沒有代客保管物品的規定;小陳認為管理員做得不對,因為他違反了顧客至上的服務宗旨,沒有想業主之所想,急業主之所急.請問:你有什么看法
十一,某小區共有1000套住房,還有200套尚未售出,為了進一步搞好物業管理工作,發展商委托物業公司成立了業主委員會籌備小組,經過一段時間的準備工作,籌備小組召開了業主大會,并通過差額選舉,選舉出了業主委員會委員.但在公布業主委員會當選委員名單前,有部分業主提出發展商將未出售的200套房屋計算為自己的投票權,是侵犯了業主選舉的合法權益,堅決反對選舉結果,并要求進行重新選舉.請問:1,發展商是否可以將未出售的200套房屋計算為自己的投票權,為什么2,物業公司應如何協調本案的這個矛盾
十二,某小區保安員小張有一次在門崗值班時,住在A棟三樓的業主下班回來,他想把公文包放在門崗處,等買菜回來再拿.小張思考片刻后,禮貌地拒絕了該業主的請求.請問:小張的做法有無不妥你會如何處理
十三,某住宅小區的物業公司為了解決區內車輛亂停亂放的狀況,在住宅小區的空地建起了一個車輛保管站,要求業主把車輛停放在保管站內.除自行車免費保管外,物業公司每月向摩托車,汽車的車主收繳一定的費用.由于部分業主認為亂停亂放雖然不好,但保管站的面積已在購房時分攤到各業主頭上,且業主每月向物業公司繳交管
理費,物業公司向業主收取機動車輛管理費是侵犯部分業主的權益.要求物業公司停止收取機動車輛的保管費.
請問:該物業公司對機動車輛收取管理費是否合理若合理,應如何向業主解釋收費的合理性
十四,某房地產公司開發了花地小區.由于是分期開發,分期入住的方式,該小區在很長一段時間內難以成立業主委員會,故由開發商委托物業公司管理.但隨后開發商接到居民投訴,指責物業公司人員經常不到位,樓梯垃圾清理不及時,環境綠化無人管.開發商立即向物業公司提出限期解決問題的要求,但物業公司在限期內并無任何
明顯改善.于是開發商以物業公司違約為由,到法院,要求解除合同,由物業公司賠償損失.
1.開發商與物業公司之間的合同是否有效為什么2.開發商是否有權解除合同為什么
十五,某住宅小區108單元第6層單號住宅的外墻下水管滲漏,濕了以下三層沿管的大片外墻.物業公司提出要對其維修,其維修費由誰出108單元單號8家住戶,其說法不一,7,8層的住戶說:此事與他們無關,他們不出維修費;六層以下的住戶說:該維修費應由第六層的住戶出;第六層的住戶說:該維修費應從維修基金出.
請問你對此有什么看法
十六,某寫字樓客戶有重要客人來訪,向管理員口頭提出:要在入口處懸掛一幅巨大的歡迎標語,迎接客人.該管理員起初覺得為難,但本著服務客人的精神,就答應了客戶的要求.請問:該管理員的做法有無不妥你有什么建議
十七,某管理員在小區巡視時,見到幾個收廢品的人在小區內高聲招攬生意,立即上前制止,并勸其離開.但這幾個人不聽勸告,不愿離開,該管理員立即招來保安員將其驅趕出去.請問:該管理員的做法有無不妥你有什么建議
十八,房改后,新埠港務公司住宅區設立了新埠物業管理公司.目前,新埠物業管理公司只提供保安和環衛服務,每月每戶各項服務只收2元的服務費.一天,海天商場為新埠港務公司住宅區的便民店送貨,司機小譚到達住宅門衛,遞交出入卡后,開車駛入住宅區.為了趕時間,車速較快,不注意而將正在越過馬路行動緩慢的姚女士撞成重傷.姚女士因此花去11萬元醫療費,經協商,其中海天商場及事故責任人同意支付10萬元,剩余的1萬元由新埠物業管理公司支付,另支付5千元的營養費.新埠物業管理公司認為他們沒有責任,不同意支付1.5萬元的費用.你對新埠物業管理公司有什么看法和建議
十九,方圓物業管理公司承接了流連花園多層住宅小區的管理,做到了環境清潔衛生,公共場地每天清掃,無亂堆亂放,下水道通暢,公共用水池定期清洗;保安人員24小時值班,巡邏;公共配套設施維護良好,水,電,消防設施保障有效.經過方圓物業管理公司一年的努力,小區內綠地覆蓋由原來的20%提高到26%,園林綠化維護良
好,增加了社區活動場所,開展了正常的社區文體活動,因此,方圓物業管理公司向流連花園業主委員會提出:物
業管理費由原來的每平方米0.4元提高到每平方米0.6元,但遭到業主委員會的拒絕.請問:方圓物業管理公司的
要求是否合理你有什么建議
二十,某小區管理員在巡視小區時,發現一個可疑的人在一樓梯口前游蕩,立即招來保安員將其帶到辦公室審問.請問:你會如何處理
案例分析
一,①發展商無權承諾物業管理費的收費標準.從法律角度看,物業管理與房屋買賣是兩種法律關系.物業管理公司與開發商是兩個獨立的民事主體,相互之間不應為對方承擔民事責任.
②物業管理收費標準的依據是有關物業管理的委托合同.業主必須按規定交納物業管理費.
③由于開發商沒有完全履行合同所約定的義務,依據《中華人民共和國合同法》第一百零七條規定:"當事人一方不履行合同的,應當承擔繼續履行,采取補救措施或者賠償損失等違約責任.
因此,李先生可以通過人民法院追究開發商的違約責任.
二,高空拋物致人傷害是一種危害極大的違法行為.因為,這種從天而降的行為所非法侵害的對象是不特定的主體,凡是在高空拋物期間從拋物的這個區域經過的任何人,都有受到這種非法侵害的可能,非法侵害的后果和程度往往也難以預料.
從法律責任來看,該婦女應承擔違憲法律責任,民事法律責任以及刑事法律責任.
《中華人民共和國憲法》第五十一條規定:"中華人民共和國公民在行使自由和權利的時候,不得損害國家的,社會的,集體的利益和其他公民的合法的自由和權利."案例中,該婦女高空拋物,致人傷害死亡,顯然是違反了憲法的這個法律規定,應承擔違憲的法律責任.
《中華人民共和國刑法》第一百一十五條規定:危害公共安全罪"以其他危險方法致人重傷,死亡或者使公私財產遭受重大損失的,處十年以上有期徒刑,無期徒刑或者死刑.過失犯前款罪,處三年以上七年以下有期徒型,情節較輕的,處三年以下有期徒刑或者拘役.",該婦女構成危害公共安全罪.
《中華人民共和國民法通則》第一百二十六條規定:建筑物或其他設施及建筑物上的懸掛物,擱置物發生倒塌,脫落,墜落造成他人損害的,它的所有人或管理人應承擔民事責任,但能證明自己沒有過錯的除外.
《中華人民共和國民法通則》第一百零六條第2款規定:"公民,法人由于過錯侵害國家的,集體的財產,侵害他人財產,人身的,應當承擔民事責任."
因此,該婦女應承擔民事責任
②,受害人家屬可要求民事賠償.法律依據為中華人民共和國民法通則》第一百二十六條規定:"建筑物或其他設施及建筑物上的懸掛物,擱置物發生倒塌,脫落,墜落造成他人損害的,它的所有人或管理人應承擔民事責任,但能證明自己沒有過錯的除外."及《中華人民共和國民法通則》第一百零六條第2款規定:"公民,法人由于過錯侵害國家的,集體的財產,侵害他人財產,人身的,應當承擔民事責任."
三,首先應該明確業主所交管理費中所含治安管理服務為公共區域的治安防范服務,而非業主家中的安全保障服務.因此,本案例中,物業管理公司是否應承擔責任,應視具體情況.如果該小區公共區域治安隱患多,保安員不履行職責,而且又能證明這些因素與業主家中被盜有必然的因果關系,則根據《中華人民共和國民法通則》第一百零六條規定,公民,法人違反合同或者不履行其他義務的,應當承擔民事責任.如果物業公司采取了多種防范措施,公共區域沒有治安隱患,保安員盡職盡責,業主也找不到物業公司的不當之處.則物業公司不應承擔賠償責任.
治安管理是物業管理最基本的內容.為了確保業主,住戶的安全,規避不可預測風險,一方面物業管理公司應增加保安人員及保安巡邏次數,加大安全防范的力度.另一方面,物業管理公司最好購買公眾責任險,將所應承擔的賠償責任的風險轉嫁給保險公司.
四,這個案例的責任歸屬適用于我國民法所規定的特殊侵權的民事責任,即《中華人民共和國民法通則》第一百零六條第三款規定:"沒有過錯,但法律規定應當承擔民事責任的,應當承擔民事責任."因此物業管理公司是否要負責賠償的關鍵是看法律有沒有規定要承擔民事責任.
《中華人民共和國民法通則》第一百二十五條規定:在公共場所,道路旁或者通道上挖坑,修繕安裝地下設施等,沒有設置明顯標志和采取安全措施造成他人損害的,施工人員應承擔民事責任.同理,在本案例中,如果物業公司對地面潮濕既沒有警示性標志又沒有采取防范措施,則應承擔民事賠償責任.否則就不應承擔民事賠償責任.
根據《中華人民共和國消費者權益保護法》第十八條的規定:"經營者應當保證其提供的商品或者服務符合保障人身,財產安全的要求.應當向消費者作出真實的說明和明確的警示,并說明和標明正確使用商品或者接受服務的方法以及防止危害發生的方法."這條法律規定與我國民法第一百二十五條的規定是一致的,都包含有要"明確的警示"的法律要求.
五,按時交納物業管理費是業主的法定義務.業主不能以房子質量差為理由來逃避自己交納物業管理費的法定義務.業主只要享受了物業管理服務,就應交納管理費.從法律上講,不交納管理費,不僅損害了物業管理公司的合法權益,而且也嚴重地損害了全體業主的合法權益.如果某業主自身的合法權益受到了侵害,則物業管理公司可協助業主要求開發商維修房屋或賠償經濟損失,或協助業主直接向人民法院提訟,要求賠償損失.業主必須意識到維護合法權益必須用合法的方式,合法的手段來維護,法律絕對不能允許用非法的方式,非法的手段來維護合法權益.
六,該物業管理公司的做法不妥.應按如下要求處理:(見小書)
七,第一,業主所擁有的空置房僅僅是區分所有建筑物的專有部分空置,并不意味著整個所有建筑物在空置著.實際上雖然區分所有建筑物的專有部分在空置,但區分所有建筑物的共用部分仍然在運行,使用之中,而物業管理費的支出目的就是要維持,保證區分所有建筑物的共用部分的正常運行,使用,維修和保養,如果物業管理費用缺乏來源或者減少,就不能使區分所有建筑物的共用部分的正常運行,使用,維修和保養得到維持和保證.
第二,當部分業主將物業建筑物空置后,并不意味著就可以減少物業管理公司的物業管理服務的工作量.并不意味著可以減少維持,保證區分所有建筑物的共用部分的正常運行,使用,維修和保養的工作量,電梯,高低壓配電設備,共用照明,水泵,消防設施等共用設備,設施仍然要投入正常運行,仍然需要維修和保養;保安的值勤,巡邏,安全檢查等工作量也不會減少;清潔衛生,環境綠化等等物業管理的管理服務工作量一樣也不會因部分業主的物業建筑物空置而有所減少.
第三,造成業主的物業建筑物的空置責任在于業主本身,而并非物業管理公司無理阻撓不讓業主投入使用,因此,空置房的責任不在于物業管理公司.
第四,減免物業管理費用對未空置物業建筑物的業主來說是不公平的.雖然物業建筑物空置,但空置房的業主仍然在享受著因物業管理的優質服務而帶來的物業建筑的保值和增值的經濟成果.
因此物業管理公司應向業主講清楚上述道理,要二位老人按時交納物業管理費.
八,小朱的做法不妥,《中華人民共和國憲法》第九十條明確規定,"中華人民共和國公民住宅不受侵犯.禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅",《中華人民共和國刑法》第二百四十五條規定:"非法搜查或者非法侵入公民住宅的,處三年以下有期徒刑或者拘役".因此,小朱在沒有任何其他見證人在場的情況,擅自進入A公司顯然不妥.在此情況下,小朱應通過對講機,通知管理處其他保安及A公司有關人員,同時自己守住門口不動,待管理處其他保安及A公司有關人員到場后才能進入A公司.然后再查看有否失竊,若有失竊,則立即報案.若失竊.查看完后,應關好A公司門.
9,業主的要求是合理的.因為業主買房時,合同就明確規定了,共有面積和共有設備為全體業主所共有,是全體業主的共同財產,業主可以要求物業管理公司拆除展臺.如果不拆除,則利用業主共同財產賺的錢,理所當然也歸全體業主.并應根據業主大會的決議,或將這筆收益用來貼補物業管理費的不足,或直接納入到維修基金之中,也可以根據業主大會的決議按照業主所擁有的共有部分的持有比例向全體業主分配.
10,小李的做法是對的.因為一旦形成事實上的保管合同,萬一物品有損壞或丟失,則小李就要承擔賠償責任.當然,小李要做好對業主的耐心解釋工作,動之以情,曉之以理.我們提倡業主至上的服務宗旨,但不能違反有關原則和規定.
十一,第一,發展商可以將末出售的200套房屋計算為自己的投票權,.根據物權法的建筑物區分所有權理論,任何建筑物區分所有權的取得都只有兩種方式,就是原始取得和繼受取得.原始取得是指建筑物的發展商取得土地使用權后通過開發建造了建筑物整體,從而取得了建筑物所有權的方式.繼受取得是指在建筑物原始取得的基礎上,建筑物發展商通過買賣,贈與,繼承,交換或者其他合法方式將建筑物區分所有權依法轉移給建筑物區分所有權人的方式.因此,是建筑物發展商依法創設了建筑物區分所有權.
任何人,或者任何其他組織依法通過買賣,贈與,繼承,交換或其他合法方式獲得了建筑物其中的某一個單元或套房,就成為建筑物區分所有權人,即通常在物業管理活動中所說的業主.
發展商未出售的房屋也許房地產開發商留著自用,出租或其他用途,只要這部分房屋的所有權未發生轉移,所有權者仍然是發展商.因此,這時發展商就由原來的建筑物所有權人的身份依法轉變為建筑物區分所有權人.當發展商成為建筑物區分所有權人之后,從法律地位上,自然就擁有建筑物區分所有權人的區分所有建筑物專有部分所有權,共用部分持分權及因共同關系所生的成員權的各項權利,當然也應該承擔相應的義務.這時發展商作為未出售房屋部分的建筑物區分所有權人依法是享有與其他業主一樣平等的各項業主的權利和義務.任何人都不能隨意剝奪發展商作為未出售房屋部分的建筑物區分所有權人的業利和義務,否則,就構成侵害發展商業主的合法權益,發展商有權依據法律,法規的有關規定來維護其合法權益.
既然發展商作為未出售房屋部分的建筑物區分所有權人,就必然擁有業主大會的選舉權和被選舉權.
綜上所述,發展商作為未出售房屋的建筑物區分所有權人,即未出售房屋的業主,與其他業主一樣具有業主委員會的選舉權和被選舉權.某小區的部分業主之所以提出發展商將未出售的200套房屋計算為自己的投票權,是侵犯了業主選舉的合法權益,堅決反對選舉結果,要求進行重新選舉,這些都是由于其不清楚發展商作為未出售房屋的建筑物區分所有權人的地位所造成的誤解.
第二,作為物為管理公司應該多給這些業主進行解釋,使他們清楚了解法律,法規的有關規定,依法維護發展商和全體業主的合法權益,依法做好業主委員會的選舉工作.
十二,同10題
十三,合理.但應向業主解釋清楚,收取的費用是為了支付實施車輛的管理所必須發生的人工費和設施,設備費及相關的管理費用.費用的收取以維持車輛保管站的正常運作為最低限度.
十四,第一,合同是否有效,要視合同的訂立情況.如果訂立的合同不存在主體不合格,無效,意思表示不真實,內容不合法等四種情況,則合同有效,但只要出現了這四種情況中的任何一種,則該合同無效.
第二,合同的解除有兩種情形:即約定解除和法定解除二種形式.約定解除是當事人通過行使約定的解除權或者兩方協商決定,而進行的合同解除.約定解除權的解除是當事人在合同中約定在合同成立以后,全部履行之前,由當事人一方在某種解除合同的條件出現后享有解除權,并可以通過行使合同的解除權而消滅合同關系,如果開發商要單方面行使約定解除權,就必須以約定的合同解除條件出現為前提.協商解除是指合同雙方當事人協商一致,都同意解除,而不是單方面行使解除權.因此,如果沒有約定的合同解除條件,開發商就無權解除合同.但開發商可以通過物業行政主管部門仲裁或向人民法院訴訟,申請解除合同.
法定解除是合同解除的條件由法律直接規定.
十五,水管滲漏,屬一般維修,換根外墻水管即可.因此,不應使用維修基金.因這根水管修好以后,8戶住戶都受益,根據"誰受益,誰負責"的原則,應由8戶住戶共同維修,具體費用按份額比例分攤.
十六,如果該公司對管理人員進行過這方面的培訓或有這方面的操作規程要求,則該管理人員的做法無不妥.但如果該管理人員不知道這方面的要求或不知道如何操作,則應對客人說明,其本人不知究竟應該如何處理此事,他可帶客人一起或獨自到有關部門了解情況后,再做決定,但他無權拒絕.
十七,做法無不妥.因為小區公共場所屬全體業主的公共場所,為全體業主所獨有,是業主的私有財產.外人在小區內高聲招攬生意,侵犯了全體業主的權益,做為物業公共區域管理人員,該管理應勸其離開.但不應用驅趕的方式,應多請一些保安員來勸說他們出去.
18,如果沒有證據證明物業管理公司有過錯,造成該業受重傷,則物業公司不應承擔責任.盡管物業公司收取了保安服務費,但物業管理的保安服務是一種群防群治的安全防范服務.物業管理公司在本物業管理區域內與業主,住戶之間不存在人身,財產的保管或保險關系.
建議該公司向業主解釋清楚物業保安服務的性質.
第一條 根據國務院《物業管理條例》、《石家莊物業管理條例》和相關法規、政策，為維護本物業管理區域全體業主、使用人的合法權益，制定本公約。
第二條 本公約對物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定，對物業管理區域內全體業主和物業使用人均有約束力。
第二章 物業基本情況
第三條 本物業管理區域內物業的基本情況：
物業名稱_________；
坐落位置_________；
物業類型_________；
建筑面積_________。
物業管理區域四至：
東至_________；
南至_________；
西至_________；
北至_________。
第四條 根據有關法律法規和物業買賣合同，業主享有以下物業共用部位、共用設施設備的所有權：
（一）由單幢建筑物的全體業主共有的共用部位，包括該幢建筑物的承重結構、主體結構，公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、戶外墻面、屋面、_________等；
（二）由單幢建筑物的全體業主共有的共用設施設備，包括該幢建筑物內的給排水管道、落水管、水箱、水泵、電梯、冷暖設施、照明設施、消防設施、避雷設施等；
（三）由物業管理區域內全體業主共有的共用部位和共用設施設備，包括圍墻、池井、照明設施、共用設施設備使用的房屋、物業管理用房等。
第三章 物業的使用
第五條 業主對物業的專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利，但不得妨礙其他業主正常使用物業。
第六條 業主應遵守法律、法規的規定，按照有利于物業使用、安全、整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，在供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風、采光、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等方面妥善處理與相鄰業主的關系。
第七條 業主應按設計用途使用物業。因特殊情況需要改變物業設計用途的，業主應在征得相鄰業主書面同意后，報有關行政主管部門批準，并告知物業管理企業。
第八條 業主或物業使用人對自用部分進行裝飾、裝修，應當向物業管理企業登記，并與其簽訂裝飾裝修管理服務協議。
業主應按裝飾裝修管理服務協議的約定從事裝飾裝修行為，遵守裝飾裝修的注意事項，不得從事裝飾裝修的禁止行為。
第九條 業主應在指定地點放置裝飾裝修材料及裝修垃圾，不得擅自占用物業共用部位和公共場所。
本物業管理區域的裝飾裝修施工時間為_________，其他時間不得施工。
第十條 因裝飾裝修房屋影響物業共用部位、共用設施設備的正常使用以及侵害相鄰業主合法權益的，業主應及時恢復原狀并承擔相應的賠償責任。
第十一條 業主應按有關規定合理使用水、電、氣、暖等共用設施設備，不得擅自拆改。
第十二條 業主應按設計預留的位置安裝空調，未預留設計位置的，應按物業管理企業指定的位置安裝，并按要求做好噪音及冷凝水的處理。
第十三條 業主及物業使用人使用電梯，應遵守本物業管理區域的電梯使用管理規定。
在物業管理活動中之所以出現許多新問題，一個主要原因是很多人對物業管理中的法律關系熟悉不清，錯誤的理解自己在物業管理中的法律地位。發展商開發一個物業區，通過市場銷售，將所建商品房逐漸，部分或全部出售給購房人，即業主。發展商的法律地位逐漸從原來開發項目的所有者，到把商品房售完，逐步轉移而不再擁有已售出部分商品房的所有權。由于一貫發展商開發一個項目一般都需要幾年，在這幾年中，發展商對該項目擁有所有權。但當該項目完成商品房售出后，雖然所有權已經發生了轉移，但大多數發展商在概念中認為其所建商品房的所有權仍未發生轉變。他們仍認為物業區是他們所建，當然物業管理由他們管，這種概念往往把物業管理引入歧途。在法律上所有權的轉移也標志著新的所有權人對其所擁有的財產的處置權、管理權。這一概念在物業管理中尤為重要，所以在物業管理中，都要以圍繞向產權所有人提供服務為中心進行活動。
產權所有人是物業區內的主人，由他們在適當的時候（入住達到法定比例），組織以產權人為主的業主管理委員會，代表全體業主的權益。業主管理委員會是物業區內的最高權利機構。業主管理委員會制定管委會章程。業主管理委員會決定選聘或續聘物業管理公司，并負責和物業管理公司簽定委托管理合同。業主委員會和已簽約的物業管理公司，共同制定新的物業管理公約和新的物業管理收費標準，由已簽過委托合同的物業管理公司代表業主管理委員會，選聘保安公司和其他專業服務公司向物業區內提供服務。
由于購房人是逐漸進入物業區內的，而且業主管理委員會是當業主入住率達到一定比例時才成立的。所以在物業區入住的前期，也即發展商仍擁有全部或大部分商品房的所有權時，一般由發展商布置物業管理服務，包括這一時期的物業管理公司的選聘，管理公約的制定和物業管理收費標準，都只能暫由發展商來確定。但發展商應在管理公約中或收費通知中注明，此種布置是一種臨時性的布置，等業主管理委員會成立后，將由業主委員會再做調整。
只有理順了物業管理中的法律關系，并讓物業管理中涉及的各個方面都能正確理解這種法律關系，物業管理中的新問題就輕易得到解決。
二、發展商直接管理物業輕易引發的法律新問題
經濟越發達，社會越進步，社會分工也越來越細，專業性也會越來越強。從專業分工的角度上來講，物業管理因該由專門的物業管理公司來經營，但在實際操作中，卻有許多不在情理之中的事情。
有很多項目的發展商就獨自承擔起物業管理的重任。這些發展商在其內部附設一個物業管理部門，自制物業管理公約，自訂收費標準，自己組織布置成立物業管理委員會。總之，以主人自居對廣大業主和物業區進行物業管理。發展商的這種行為輕易造成如下新問題摘要：
1.房屋本身質量新問題導致業主拒交管理費。房產做為一種商品，在居民消費中是最大的消費商品，也是較復雜的商品。商品的質量最難保證，質量新問題也是最輕易發生的。當發展商自己愿意承擔物業管理時，就如同給自己的脖子上套了一幅枷鎖。只要當業主的房子有諸如漏雨、強面傾斜，或是門窗裂縫，業主都會以此為由拒交管理費。
2.當裝修出現質量新問題時。假如發展商交付的是精裝修的商品房，一旦出現壁紙脫落、地板走翹，石膏板開裂或裝飾物變形，業主都會以此為由來要求發展商減免幾個月的物業管理費。
3.當實測面積和購買時的暫測面積有誤差時。實測面積和暫測面積一般都是有誤差的，一旦當這種誤差對業主不利時，業主就會以物業管理費作為討價還價的余地，迫使發展商讓步。
4.采用分期付款或尾款緩交的情況。有的發展商采用分期付款的方式售房，業主先交百分之七十或八十的房款就可以先入住，后余款在入住若干時間內交清。這時假如發生房屋質量新問題，裝修質量或水電氣暖，以及面積方面的新問題，或有物業管理不到位的新問題時，發展上不但物業管理費收不上來，就連剩余未付的房款也難收上來。
5.有銀行按揭貸款的情況出現時。發展上為了促銷，向銀行申請按揭貸款支持其業主購房，并為業主向銀行提供信用擔保。假如業主不能按時還本付息，自己愿承擔連帶賠償責任。假如出現上述的有關質量新問題，或物業管理方面的新問題，業主會拒絕向銀行還本付息，而把承擔債務的責任推給發展商。
之所以發生上面的幾種風險，主要的原因是發展商不能積極主動地避開風險，而是把兩個法律關系攪和在一起，這就導致了業主會把兩個方面的風險，即購房的風險和物業管理的風險合并在一起，同時推給發展商。假如發展商不涉及或不直接涉及物業管理，而由專業物業管理公司對物業進行管理，假如出現上述新問題，則責任輕易分清。該是質量新問題由發展商處理；該是物業管理責任由物業管理公司承擔；該交的物業管理費則業主自然會交。類似的案例不在少數。假如發展商自己獨攬物業管理，一旦出現新問題，將很難從這些困擾和繁雜的法律泥潭中脫身。所以，無論從哪個方面講，發展商自己獨自從事其開發的物業區的物業管理都是弊大于利。
三、物業管理公約應在什么時間簽署，由誰來制定
物業管理公約是約束業主和物業管理公司行為規范的法律文件，這是物業管理活動中的一個非常重要的法律文件。這個文件體現的法律關系比較復雜，他不僅體現了所有者和被聘用者之間的聯系，也體現了管理者和被管理者之間的法律關系。在這個文件里業主從所有者到被管理者，物業公司從聘用者到管理者，雙方在發生著位置的變換。所有者同意讓渡出自己的一部分權利交給物業公司來行使，所以物業管理公約是物業管理中的最終要的法律文件。由于在物業管理立法中沒有明確確立物業管理公約的法律地位，無論是業主、業主委員會，還是物業管理公司對于物業管理公約的法律地位和功能沒有一個正確地充分熟悉，沒有充分熟悉和發揮物業管理公約的真正功能，對于物業管理公約的簽訂不夠重視。也導致在司法實踐中，部分法官往往并沒有將物業管理公約作為基于私法自治原則而衍生的物業管理的最高自治規則來對待，也沒有把物業管理公約看成為物業管理的基礎和準則，使得物業管理公約缺乏應有的法律約束力。
在物業管理的初期，由于發展商擁有大部分產權，所以發展商在物業管理中的功能比較大，又因為是發展商首先聘用了物業公司，所以最初的物業管理公約是由發展商來制定的。我們知道現在有關政府部門也印制了物業管理公約的范本，但那僅是一個簡單的范本而已，很多內容還需要實際管理者增添。比較好的辦法是發展商應和物業管理公司共同制定物業管理公約。但這時的管理公約里一定要規定有效期限，比如規定當業主管理委員會成立后，其有效期截止。
隨著房屋的銷售，產權逐步從發展商手里轉移到了新的業主手里，發展商原來在物業區呢的位置由業主們代替，原來發展商在物業管理公約中的權利和義務也要相應做些調整。同樣廣大業主的權利和義務也應該在公約中得到充分體現，所以修改物業管理公約就勢在必然。假如業主管理委員會成立后，決定選聘新的物業管理公司，當然就更應該制訂新的物業管理公約了。不論是修改原來的物業管理公約還是制訂新的版本，都應由業主管理委員會主要負責，并會同物業管理公司一起根據物業區的實際情況制定出切實可行的公約來。在物業管理實踐中經常碰到業主擔心侵害自己合法權益，而不愿意簽訂物業管理公約的情況，這也是物業管理公約功能得不到充分體現和發揮的一個普遍原因。因此，物業管理公約的功能要能夠真正體現和發揮，一個非常重要的因素就是要確實保證物業管理公約的公平、公正、公開、平等以及合法、合理。在物業管理實踐中，的確有一些開發建設單位或物業管理公司利用自己有權起草和擬訂物業管理公約的途徑，在物業管理公約的強制性或禁止性內容上，處于維護自己的私利而設定一些侵害全體業主合法權益的公約條款，這就背離了物業管理公約應體現的公平、公正、公開、平等以及合法、合理的基本原則。
四、物業管理費導致的新問題
以業主承受能力為借口，導致的物業管理服務收費標準偏低，是制約物業管理健康發展的一個重要原因。多數物業管理企業疲于生計，必須靠其他經營收入才能維持收支平衡，這種普遍現象說明現行物業管理服務費的收費標準缺乏科學性和合理性。物業管理是市場行為，必須遵循社會主義市場經濟的客觀規律，物業管理服務收費也應遵循市場規律，應由當事人按照市場規律的客觀要求自行協商確定價格。已成立業主委員會的，物業管理服務價格應由業主委員會和物業管理企業雙方協商議定，可以通過物業管理招標投標的形式確定，在物業管理服務合同中應明確物業管理服務價格。確定物業管理服務收費標準，應當遵循公平、公開、合理以及和物業管理服務水平相適應的原則。
過低或過高的收費，都會導致許多業主遲延交費，不交費或抗交管理費。由于不交費或少交費，發展商或物業管理公司對業主適行停水停電，不讓業主的汽車進物業區，停止通信或停電話，嚴重的則導致訴諸武力，引起法律糾紛。過高的收費或過低的收費會引起很多負功能，直接增加了物業管理的風險性。
五、如何區分物業管理費和物業管理維修基金
物業管理收費和費用標準的制定應是科學的和合理的，具體制定也是有其可行的方法的.各項收費的概念也應該搞清楚。物業管理中要收的費用有物業管理費、代收代繳的費用和物業管理維修基金。
代收代繳的費用是由物業管理公司從業主處收來再如數繳給有關公司的，如摘要：水費、電費、綠化費、電視接收費、保安費、垃圾處理費、電話費、煤氣燃氣費、土地使用費等。
物業管理公司對物業區內提供服務的收費，也即物業管理收費。這筆收費可以按照有關規定按每平方米每月多少錢來定。管理費是維持物業區正常運轉的“血液”，沒有穩定的管理費，物業管理公司就無法工作。假如一個物業區內成立了物業管理委員會，并且制定出了管理費的收費標準，則所有業主都應遵守這個標準，向物業管理公司準時交費。
但有時確有一些業主，只顧自己個人私利，盡管業主管理委員會已經代表全體業主制定了收費標準，但他們仍置若罔聞，我行我素，拒絕向物業公司交費。這些人的拒絕交費產生的后果就是破壞了物業管理的正常秩序，享受其他業主的權益，也即直接侵犯其他業主的合法權益。這些人不交費，其他業主多的費用其實就在為他們服務。這樣的案例確實發生在一些物業區內。有時物業管理公司也采取一些強制辦法，如停水停電等，但這種做法輕易引起難以預料的后果。比較可行的解決方法是由物業管理公司和業主管理委員會共同前去說服教育，假如仍不奏效，物業管理公司可以采用法律手段到法院提訟，最后法院用強制執行手段解決。業主管理委員會在制定管理公約時，應該將如何制裁無故不交管理費用的行為的有關條款寫進公約里。
物業管理維修基金又可以稱為共同儲備基金。設立物業管理維修基金的主要目的是為了應付在物業管理活動中巨額的非預見性開支，尤其是為維持和保存區分所有建筑物共用部分的正常運作、正常使用功能而進行的修繕改良的開支。這種修繕改良就是我們通常在物業管理活動中所講的中修、大修和更新改造。由于計提固定資產折舊費的目的也是用于固定資產的中修、大修和更新改造，因此，物業管理維修基金的功能類似于物業區所有建筑物共用部分固定資產折舊費的計提。
眾所周知，所有建筑物在建成之后，必然會受到自然環境和人為的損害。隨著時間的增加，自然環境如風力、重力、震動、大氣、水、雷電等對所有建筑物自然在一定程度上有侵蝕、老化、陳舊、殘損。假如沒有建立管理維修基金，就不可能合理、有效地布置區分所有建筑物的修理和保養計劃，必然會加速所有建筑物的自然侵蝕、老化、陳舊、殘損，以致會由于維修保養不及時使所有建筑物過早達到危險程度，縮短了所有建筑物的使用壽命使之提前到達設計壽命，甚至于釀成傷害事故。相反，建立其了物業管理維修基金，就可以有效、合理地妥善布置所有建筑物的修繕改良，所有建筑物就可以得到有效的維修養護，使所有建筑物處于良好的狀態和正常運行，充分發揮所有建筑物的正常使用功能，不斷延長所有建筑物的使用壽命，改善和提高了所有建筑物的使用功能，提高了所有建筑物的檔次和適應性，進而推動了所有建筑物的升值，使所有權人獲得有效地經濟價值，最大限度地提高了投資的回報率。
在物業管理法律、法規的立法中我們確立了物業管理維修基金和公用設施專用基金作為物業管理基金。其中規定各類物業管理都應設立物業管理維修基金，而公用設施專用基金原則上只適用于住宅類物業管理。這樣做是因為住宅類的物業管理都直接面對著居民，同時在住宅區內用于居民公益性質的公用設施相對比較多，考慮到居民的經濟承受能力，一般在需要對公用設施的維修養護以及更新改造時，需要的費用比較多，居民往往難以一下子承受，同時這些費用收集比較困難，這就直接影響了公用設施的維修養護以及更新改造的效率，從這個意義上設置公用設施專用基金具有一定的社會公益性質。相反對于非住宅類的物業管理，公用設施相對較少，費用小也比較輕易籌集，因此，沒有設置公用設施專用基金的必要。
六、業主管理委員會的職責和權限
許多實踐證實一個物業區管理的好壞，和該物業區的業主管理委員會有著密切的聯系。業主管理委員會由物業區內過半數的業主選舉產生，代表廣大的業主的利益行使權力。實際上業主委員會是物業區內廣大業主行使權力的常設最高權利機構。
業主大會每年召開一至兩次，由業主管理委員會負責召開。業主大會決議的內容有摘要：1.物業管理公約及《業主委員會章程》的修訂變更；2.在合同期內解除終止物業管理服務合同，解聘作為管理服務人的物業管理企業；3.物業建筑物的重大修繕或改良；4.物業建筑物的重建；5.業主委員會的撤消和重選；6.區分所有權的強制出讓；7.約定專有部分或共用部分的事項。其中尤其是涉及到全體業主根本的共同利益的物業管理企業在合同期內的選聘、解聘，以及物業管理公約修訂變更、業主委員會的撤消和重選等新問題更是重中之重。
業主管理委員會每半年審核管理公司呈報的財務報表和資金使用概況，對物業區內的重大資金支出或維修事項予以審核，批準管理公司運用維修管理基金。由此可見業主管理委員會的功能在物業區內是非常重大的。業主管理委員會和物業管理公司每月都要定期舉行會議，商討重大新問題，以利于從早期消除物業管理中的隱患。
假如物業區內不設立業主管理委員會，而只是有發展商或物業管理公司決定一切，就極輕易造成很多對業利進行侵犯的事件，業主的合法權益就不會得到保護，最終將不可避免地導致糾紛的出現。
七、正確的法律關系和完善的管理制度是物業管理經營活動的基礎
物業管理工作既煩瑣，又復雜，既辛勞，又不輕易搞好。有關物業管理方面的法規目前還不太完善，所以由于物業管理不善造成的法律新問題越來越多，而且這些新問題又極不輕易得到圓滿解決，這就是我們目前物業管理所面臨的現實新問題。要想避免物業管理方面出現的新問題，減少物業管理方面的風險，除了國家應頒布更詳盡的法規和制定有關政策外，完善物業管理中的法律關系，是使物業管理工作走上正規的第一步。否則，法律關系不正確，導致以后一系列的工作都會出現新問題。
在目前要求所有的物業管理公司和業主管理委員會都正確理解物業管理中的法律關系，并用正確的法律文件來確定這些法律關系也是不現實的。業主管理委員會或是物業管理公司可以聘請精通房地產法律方面的律師提供法律服務，例如制作委托管理合同，物業管理公約，業主管理委員會章程等。律師還可以提供有關解決物業管理糾紛的法律咨詢服務。同時還可以幫助物業管理公司和業主管理委員會制定其他一系列相關物業管理的規定，物業管理應該有法可依，有章可循。
應該指出目前在物業管理活動中所涉及到的物業管理法律新問題遠遠不止上述這些，諸如物業管理的監督、開發建設單位在物業管理活動中的地位和權利義務、規范物業管理市場競爭、政府在物業管理活動中的地位和功能……等等隨著物業管理的深入發展和規模的不斷擴大，人們的對物業管理的法律意識的不斷提高，深入探究和探索思索物業管理的法律新問題，強化物業管理理論探究，用所有權構筑起物業管理理論體系，從立法策略上構筑物業管理生存和發展的法制基礎，是我們從事物業管理行業的每一個業內人士應盡的職責和義務，只有通過我們大家的不斷探索、開拓和進取，才能迎來二十一世紀物業管理的燦爛明天。
參考文獻摘要：
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6、《上海市居住物業管理條例》
7、《北京市小區物業管理辦法》
摘要：
第一條 為規范物業管理，明確業主、使用人和物業管理公司的權利和義務，保障物業的合理使用，根據國家有關法律、法規，結合本省實際，制定本條例。
第二條 本省行政區域內的物業管理適用本條例。
本條例所稱物業管理，是指業主組成業主委員會對其物業的共有部分和共同事務委托物業管理公司進行管理的活動。
本條例所稱業主，是指物業的所有權人。
本條例所稱使用人，是指物業的承租人和其他實際使用物業的人。
本條例所稱物業，是指已建成并交付使用的住宅、工業廠房、商業用房等建筑物及其附屬的設施、設備和相關場地。
本條例所稱物業管理公司，是依法設立的從事物業管理服務的企業法人。
第三條 各級人民政府應當鼓勵物業管理向社會化、專業化發展，提高物業管理水平，改善人民生活和社會環境。
第四條 省人民政府建設行政主管部門對全省的物業管理工作實施監督、管理。
市、縣人民政府確定的物業管理行政主管部門負責本行政區域內物業管理工作的監督、管理。本省各級人民政府的其他有關行政管理部門在各自職責范圍內，負責做好物業管理區域內的有關工作。
第二章 業主管理權
第五條 業主依法享有對物業共有部分和共同事務進行管理的權利，并承擔相應的義務。
業主的主要權利是：
（一）參加業主大會；
（二）享有業主委員會的選舉權和被選舉權；
（三）表決通過業主公約和業主委員會章程；
（四）決定有關業主利益的重大事項；
（五）監督業主委員會的管理工作。
業主的主要義務是：
（一）執行業主大會和業主委員會的有關決議、決定；
（二）遵守業主公約；
（三）遵守有關物業管理的制度、規定；
（四）按時交付分攤的物業管理、維修等費用。
第六條 物業管理區域內全體業主組成業主大會，選舉產生業主委員會。
物業管理區域的劃定辦法由省建設行政主管部門會同省公安、民政等行政主管部門制定。
縣級以上人民政府物業管理行政主管部門根據物業管理區域的劃定辦法，具體劃定本轄區內每個物業管理區域的范圍。
第七條 物業已交付使用的建筑面積達到百分之五十以上，或者已交付使用的建筑面積達到百分之三十以上不足百分之五十、且使用已超過一年的，應當依照本條例規定召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。
物業所在地的物業管理行政主管部門應當指導業主召開首次業主大會。
第八條 召開業主大會應當有過半數以上投票權的業主出席。業主大會的決定，應當有過半數以上投票權的業主同意才能通過。決定通過后應當予以公布。
業主可以書面委托人出席業主大會。
第九條 業主的投票權，住宅按每戶計算表決權；工業廠房、商業用房按物業建筑面積計算表決權。
第十條 業主大會行使下列職權：
（一）選舉、撤換業主委員會組成人員，監督業主委員會的工作；
（二）通過業主公約和業主委員會章程；
（三）批準物業管理委托合同；
（四）決定有關業主利益的重大事項；
（五）決定物業管理的其他事項。
第十一條 業主委員會成立后，業主大會由業主委員會負責召集，每年至少召開一次。
經有百分之二十以上投票權的業主提議，可以臨時召開業主大會。業主委員會在接到提議后十日內應當召開臨時業主大會。
第十二條 業主委員會委員應當由業主擔任，業主委員會委員不得少于五人。業主委員會主任、副主任由業主委員會選舉產生。
業主委員會委員每屆任期二年，可以連選連任。
業主委員會委員應當由遵紀守法、熱心公益事業、處事公正、責任心強的人員擔任。
業主委員會成員名單應當報所在地物業管理行政主管部門備案。
第十三條 業主委員會對業主大會負責，維護全體業主的合法權益，履行下列職責：
（一）召集和主持業主大會，報告物業管理的實施情況；
（二）草擬業主公約、業主委員會章程草案或者修訂草案并報業主大會通過，監督業主公約的實施。
（三）通過公開招標等方式選聘物業管理公司，代表業主簽訂物業管理委托合同，經業主大會同意后負責履行；
（四）聽取業主、使用人的意見和建議，監督物業管理公司的管理服務活動；
（五）監督共用設備、設施、場地的使用和維護。
業主委員會會議由主任定期召集，召開會議必須有過半數委員出席，作出決定須經過半數委員同意。
業主委員會作出的決定應當予以公布。
第十四條 業主公約是由業主共同訂立的有關物業的共有部分和共同事務管理的協議，對全體業主具有約束力。
第十五條 業主轉讓或者出租物業時，應當將業主公約作為物業轉讓合同或者租賃合同的附件，對受讓人或者承租人具有同等約束力。
轉讓人或者出租人應當自物業轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內，將物業轉讓或者出租的情況告知業主委員會和物業管理公司。
第十六條 業主公約和業主委員會章程不得與法律、法規和規章相抵觸。
第三章 物業委托管理
第十七條 業主委員會委托物業管理公司提供物業管理服務，雙方應當遵循平等、自愿原則簽訂物業管理委托合同。
物業管理委托合同應當包括下列主要內容：
（一）雙方當事人和委托管理物業的基本情況；
（二）物業管理服務事項和服務質量要求；
（三）物業管理服務費用的標準及收取辦法；
（四）合同的期限、合同終止和解除的約定、合同終止時物業資料的移交方式等；
（五）違約責任及解決糾紛的途徑；
（六）雙方當事人約定的其它事項。
第十八條 從事物業管理的公司必須持有縣級以上人民政府物業管理行政主管部門核發的物業管理資質證書，并向工商行政主管部門申請注冊登記，領取營業執照。
第十九條 物業管理公司應當提供下列服務內容：
（一）建筑物及其附屬的共用設施、設備、場地的養護與維修；
（二）綠化、環境衛生管理服務；
（三）安全防范服務；
（四）車輛停放及其場地的管理；
（五）高層樓宇增設的服務項目；
（六）物業檔案資料的管理；
（七）業主和使用人委托的其他服務事項。
第二十條 物業竣工后綜合驗收前的前期管理及其費用由建設單位負責，建設單位應當依照有關規定制訂前期管理守則，并在售房時予以明示。
業主委員會成立后，由業主委員會選聘物業管理公司對物業進行管理。
第二十一條 建設單位須在建筑物及其附屬設施綜合驗收合格后，方可將其管理權移交給業主委員會，未經綜合驗收合格的物業，建設單位不得移交，并應當繼續承擔物業管理費用。
建設單位向業主委員會移交物業管理權時，應當同時移交物業綜合驗收檔案資料和房屋使用說明書。
第四章 物業的使用和維護
第二十二條 物業的使用和維護應當遵守國家有關市容環境衛生、環境保護、房屋管理、消防管理、治安管理等法律、法規和規章的規定。
第二十三條 業主、使用人使用房屋不得有下列行為：
（一）損壞房屋承重結構，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途；
（二）對房屋的內外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面等進行違章鑿、拆、搭占等；
（三）存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品；
（四）利用房屋從事危害公共利益和侵害他人正當權益的活動。
業主、使用人不按房屋使用說明書使用房屋造成的后果，由其自負。
第二十四條 物業管理區域內禁止下列行為：
（一）踐踏、占用綠地；
（二）損毀樹木、園林；
（三）占用通道等共用場地；
（四）亂拋亂堆垃圾、雜物；
（五）發生超出規定標準的噪音；
（六）排放有毒、有害等污染環境的物質；
（七）在建筑物、構筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；
（八）法律、法規和規章及業主公約禁止的其他行為。
第二十五條 業主或者使用人裝修物業，應當遵守房屋使用說明書和業主公約，并事先告知物業管理公司。物業管理公司應當將有關注意事項告知業主或者使用人，業主或者使用人應當遵守。
第二十六條 建筑物共有部分的維修責任，按下列規定承擔：
（一）毗連部分，由毗連部分的業主共同承擔；
（二）建筑物本體共用部分，由該建筑物所有業主共同承擔；
（三）物業管理區域內共用設施、設備、場地，由全體業主共同承擔；
出租物業維修責任的承擔，應當在租賃合同中約定。
第五章 物業管理費用
第二十七條 業主和使用人應當遵守業主公約，按照物業管理委托合同的約定和業主委員會的決定交付物業管理、維修等費用。
建設單位未售出的空置物業應當分攤物業管理、維修費用，分攤比例應當不低于收費標準的百分之五十，但不得因此而增加其他業主的負擔。
第二十八條 確定物業管理服務收費標準，應當遵循公平、合理的原則。物業管理服務質量應當與服務收費相適應。
物業管理收費實行政府指導價和市場調節價。
政府指導價由省人民政府價格行政主管部門會同建設行政主管部門制定。縣級以上人民政府價格行政主管部門可以在政府指導價范圍內，結合當地實際情況，確定當地的收費標準。
第二十九條 已成立業主委員會的，物業管理服務的收費標準由業主委員會與物業管理公司在物業管理委托合同中按照政府指導價約定或者由雙方協商確定。
物業已交付使用尚未成立業主委員會的，物業管理服務的收費標準由物業管理公司在政府指導價范圍內提出，報所在地縣級以上人民政府價格行政主管部門核定。
第三十條 物業管理服務費用經約定可以預收，但預收期限不得超過三個月。
第三十一條 物業管理公司收費的項目和標準應當向業主公布。
物業管理公司在物業管理委托合同約定以外自行提供服務，未經業主委員會或者業主認可的，業主或者使用人可以不支付服務費用。
第三十二條 業主委員會應當設立物業管理維修基金。
物業管理維修基金由物業建設單位按物業總投資的百分之二，在向業主委員會移交物業管理權時，一次性劃撥給業主委員會，其所有權屬全體業主共同所有。
物業管理維修基金由縣級以上人民政府物業管理行政主管部門設立專款帳戶代為管理，不得挪作他用。
第三十三條 物業共用部位、共用設備、設施維修、更新時，其費用從物業管理維修基金增值部分中開支；增值部分不足以開支的，由物業管理維修基金墊支，墊支部分應當向業主收回。
物業管理維修基金的使用，由物業管理公司提出年度計劃，經業主委員會批準后實施。
物業管理公司應當每半年公布一次物業管理維修基金的使用情況，接受業主和業主委員會的監督。
第三十四條 建設單位向業主委員會移交物業管理權時，應當按規定向業主委員會移交已分攤到戶的用于公共服務的公共用房和管理用房。
第六章 法律責任
第三十五條 業主、使用人、物業公司和建設單位之間發生糾紛時，當事人可以通過協商或者調解解決，協商、調解不成的，可以依法申請仲裁或者向人民法院起訴。
第三十六條 違反本條例第十八條規定，未取得營業執照從事物業管理的，由縣級以上人民政府工商行政主管部門依法處理。
第三十七條 物業管理公司違反本條例規定，有下列行為之一的，由縣級以上人民政府物業管理行政主管部門責令其限期改正，賠償損失；并可視情節輕重，降低其資質等級或者注銷其物業管理資質證書：
（一）建筑物及共用設備、共用設施不按期修繕或者養護、維修不當，造成業主損失的；
（二）服務管理不當，使共用設施、設備遭受損失的；
（三）擅自改變物業管理區域內共用設施、共用場地用途的；
（四）不履行物業管理委托合同規定的其他義務的。
第三十八條 物業管理公司違反本條例第二十九條規定的，由縣級以上人民政府價格行政主管部門依照《中華人民共和國價格法》的規定處理。
第三十九條 業主或者使用人違反本條例第二十三條、第二十四條規定的，由業主委員會或其授權的物業管理公司予以制止、限期改正；逾期不改正的，由物業管理公司恢復原狀；恢復原狀所需的費用以及對他人造成的損失，由責任人承擔。
第四十條 業主和使用人違反本條例第二十七條規定，不按約定交付物業管理、維修等分攤費用的，物業管理公司可以催繳、限期交付；逾期仍不交付的，按合同約定加收滯納金，合同沒有約定的，可按每日加收欠交金額千分之一的滯納金；經催收仍不交付的，可累積計帳，在物業轉讓時，由房地產交易機構代為扣除；物業管理公司也可以依法向人民法院起訴。
第四十一條 建設單位違反本條例第三十二條、第三十四條規定，不按規定劃撥物業管理維修基金、移交公共用房和管理用房的，由縣級以上人民政府物業管理行政主管部門責令其限期履行；逾期不履行的，業主委員會可以依法向人民法院起訴。
第七章 附則
【關鍵詞】物業管理；供暖；成本；管控
供暖成本和管控工作是物業管理企業工作的重要內容，關系到物業企業整體工作能力的體現。供暖問題作為關乎國計民生的大事，物業管理企業必須要切實做好成本的管控。本文通過分析物業管理企業供暖成本的特點，并就物業管理企業供暖成本管理的現狀，給予提高物業管理企業供暖成本管控水平的對策，以促進物業管理企業的整體水平進入一個全新的高度。
一、物業管理企業供暖成本相關特點
物業管理企業供暖工作具有空間分散、時間連續、服務多樣化等特點。物業管理企業供暖工作的空間分散，指的是服務的對象是或者新物業小區。時間連續是指物業管理企業要對管轄區域內的建筑物提供連續不間斷的供暖服務，保證業主始終處于理想的溫度環境當中。服務多樣化說的是物業管理企業的服務內容多種多樣，既要提供供暖能源上的管理，還要將所需的各種資源合理優化整合。供暖成本在不斷地供暖服務中形成了一定的特點，主要表現在以下幾個方面：
（一）成本構成要素復雜
由于物業管理企業的供暖服務的多樣化，就造成物業管理企業供暖成本的相對復雜。按照供暖成本的構成來看，可以將其分為能源成本、管理成本、資源成本等多個方面。能源成本是進行供暖服務的決定因素，為供暖過程的順利實施提供必要的煤炭、水、電等能源支持。管理成本則是對供暖服務過程中所需要的管道進行維修、保養、管理的所有成本。是對小區房屋的。資源成本是供暖整個過程中一切人力、物力、財力開支的總稱。
（二）供暖成本的不斷加大
隨著經濟發展水平的提高，人們對居住環境的要求越來越高，因此對供暖的要求也逐漸重視。也就意味著物業管理企業所提供供暖服務的范圍更加廣泛，因此供暖成本在地域上的分布更廣。市場經濟使物業管理企業一味追求經濟利益，通過不斷的搶占市場而擴大供暖服務的范圍，所以說物業管理供暖成本也隨著供暖面積的不斷變廣而加大。
（三）基礎設施配備對供暖成本影響大
根據不同的建筑物和物業小區的特點采取的供暖服務不同，因此會使物業管理企業的供暖成本有所不同。例如近幾年新建的樓房，相對來說供暖管道等基礎設施比較完善，因此供暖成本相對比較低。但是對于很多老舊的建筑物來說，供暖管道等裝置老化損壞，嚴重影響了供暖工作的順利開展，使供暖的維修等成本增加，可見基礎設施建設對供暖成本影響較大。
二、物業管理企業供暖成本管理的現狀
（一）成本管理落后性
在現實的物業管理企業供暖過程中，供暖成本管理大多數都是從物業接管驗收以后才開始的，成本管理具有一定的滯后性。按照正常的成本管理流程來說，物業管理供暖成本很大程度上取決于企業本身的特點，物業管理規模、物業設計結構、物業建筑材料等多方面，這些因素在很大程度上影響著物業管理供暖成本的高低。
（二）成本管理制度的不健全
物業管理企業供暖工作內容很多，其中供暖成本管理是其主要的工作內容。但是在實際的工作過程中，物業供暖相關職能部門缺乏對供暖成本制度的認識，被動的執行命令而缺乏管理成本的主觀能動性。同時，員工的工作績效并未與工作內容掛鉤，因此員工的工作積極性不大，會很大程度上阻礙成本管理的發展。
（三）成本管理理論不成熟
在成本管理人員的眼中，普遍認為成本的管理是一味的降低成本的過程，而成本降低需要通過裁員、節約開支等方式來實現。但是伴隨著市場經濟的發展，不能適用現代社會經濟的發展形勢，更是束縛了企業自身的改革和創新。在很多方面，成本管理理論的不成熟使得管理者對物業管理企業供暖成本管理的認識遠遠不夠，只是片面注重服務與管理過程的節約，而非從降低管理成本的源頭出發去根治問題，所以說物業管理企業的供暖成本一直居高不下。
三、更好實現物業管理企業供暖成本管控的對策
（一）運用系統理念加以分析
要想實現供暖成本的有效控制，就必須運用系統科學的方式加以綜合分析，結合不同供暖服務對象的情況具體運用。通過科學系統不斷分析，保證供暖以最低的成本實現最大化的供暖效果。比如說鍋爐功率、設備成本、煤炭質量等多方面，都需要具體分析，追求物業管理企業的供暖成本最小化的目的。
（二）降低采購成本
由于工業生產的逐年增加，能源、資源面臨著匱乏的現象，這對物業管理企業的供暖來說是個不小的挑戰。能源價格的升高使得供暖資源采購成本增加，并且市場之間的競爭會更加激烈，物業管理企業之間的競爭逐漸轉化為成本優勢之間的競爭。在進行能源采購時要貨比三家，選擇性價比最高的資源進行采購。另外，可以利用煤炭等能源的銷售淡旺季規律進行反季節采購，最大程度的降低采購成本，獲得經濟效益。
（三）規范操作流程
供暖工作內容復雜，需要進行流程的規范，力求在最少的工作流程內實現工作效率的最大化。因此需要引進現代統籌規劃的理論來指導供暖成本的安排，要要各個部門能各司其職、盡職盡責，共同促進工作效率的整體提高。
（四）運用科學的管理方法
現代高科技技術的的開發和應用，可以為供暖工作提供更多的技術支持，通過合理的安排維護、維修等工作，優化整個供暖的各個流程內容。同時配合以成本預測、成本分析、成本評估現代軟件的應用，最大程度的降低成本支出。除此之外，要不斷提高從業人員的職業技能和素質，建立起訓練有素的團隊，是決定供暖成本控制工作的關鍵。
結束語
綜上所述，物業管理企業的供暖成本和管控工作是日常工作的重要內容，需要采取各種措施來保證其正常運行，為人們創造一個更好的供暖環境。盡管在成本管理和管控中遇到很多問題，但是還是要切實結合不同建筑物的特點進行系統分析，最終推動物業管理企業的供暖工作向前邁進。
參考文獻
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【關鍵詞】物業環境；管理特點；發展趨勢
物業管理行業是一個涉及領域非常廣泛的行業，物業管理的對象是物，包括已經建成的地面建筑物以及附屬的設施、設備和相關的場地等。而物業管理服務的對象是人，即物業的業主和建筑的使用人。培養具有系統專業知識的物業管理方面的人才，成為當前物業管理行業可持續發展的當務之急。物業管理企業的工作人員，不但要具備房屋建筑、給水排水以及機電設備等工程技術方面的知識，此外還需要具備一定的社會學、法學、管理學、經濟學等方面的知識。
一、物業環境管理的內容
物業管理隨著服務的深化已經深入日常生活的方方面面。物業已經被住宅小區、工業區、學校、車站、醫院、機場、商場等各類不同性質的部門所采用。總的來說，物業環境管理包括物業管理區域內的物業共用部位、共用設施以及場地等的清潔衛生、園林綠化等，此外還包括蟲害防治等管理服務。物業環境的管理與業主、物業使用人的生活和工作密切相關，因此也是物業管理的基本內容之一。
1. 物業環境管理的清潔衛生管理
物業環境管理的清潔衛生管理首先包括建筑物外公共區域的清潔，例如道路清潔、游樂場等公共設施清潔以及公共綠地的清潔等，還有建筑物內公共區域的清潔工作，包括大堂清潔、墻面清潔，建筑內部的電梯以及公共樓梯走道的清潔等。室內公共區域的玻璃、地毯、以及各種石材的保養及翻新工作也包含在內。垃圾的收集與處理工作、垃圾的分類以及管道的疏通服務也要到位，尤其注意要對污水排水主管、排水溝及化糞池等要進行定期的清掏，確保其暢通而不溢漏。
2. 物業環境管理中的病蟲害防治
物業環境管理中的衛生蟲害防治包括要消滅各種有害的生物，尤其是病媒的生物，例如老鼠、蒼蠅、蟑螂和蚊子等，以保證小區環境的清潔，同時也保障業主以及物業使用人的身體健康。可以通過藥殺法、誘殺法以及生物防治法等來進行滅殺。鼠害防治的可以通過環境治理、斷絕食源以及安裝擋鼠柵和擋鼠板等設施進行隔防。此外也可以通過化學的方法達到滅鼠的目的。投放毒餌時要遵循少量多堆和定時補充的辦法。對于蚊蟲的防治可以通過清除積水、水池放養魚類等環境治理方法防止蚊蟲的孳生。也可以通過投放浸藥木塞或殺蟲劑殺滅蚊蟲的幼蟲。防治的重點都是做好清潔和保養的工作，改善環境和衛生。
3. 物業環境管理中的其他管理內容
物業環境管理中的其他管理包括隔聲管理、隔熱與保溫管理，以及居住建筑室內的光照時間和強度管理等。與此同時，建筑室內還必須能獲得適時與適量的太陽光的直接照射。除了以上幾個因素，自然通風、風向等也在管理之內。居室應具有良好的通風條件，尤其在炎熱地區和沒有空調地方更應具有良好的通風條件。此外，北方地區的冬天還要注意清理人行道路的積雪和結冰情況，及時的清掃積雪，并避免因雨雪天路滑對小區居民等可能帶來的傷害。
二、物業環境管理的特點
1. 物業所有權與經營權分離
在物業管理的社會化改革中，曾經存在所有者和經營管理者間權責不清的現象，在遇到問題和責任時相互推委，如有利益時又會相互爭奪。現階段，這些問題已經大部分得到了解決，就是實現了物業的所有權與經營權的分離。這是現階段物業管理中的重要特點之一。物業所有權與經營權的分離，可以明晰產權的關系，明確產權的主體。物業所有權與經營權的分離，也可以明確資產管理和經營的責任。
2. 物業管理社會化的特點
物業管理企業要想獲得更大的利益，就必須擴大規模，逐步走向社會化。只有的切實保障業主的安全，并為業主提供優質和良好的服務，才能擴大物業管理的規模，同時謀求更大的發展。要抓住時機，走向社會參與小區物業管理和城市規劃管理，努力壯大物業公司的實力，為自己爭取和創造更大的生存發展空間。物業管理企業的社會化過程中要注意培養自身的核心競爭力。
3. 物業環境管理專業化的特點
物業管理是一項專業化極強的行業，它所涉及到的內容十分廣泛，而且各類項目的專業性很強。小區的各種設備和設施日益的維修和管理難度大，因此需要專業的管理維護人員以及專業的工具和設備等。要想做到良好的物業環境管理，提高物業管理的服務水平，就要引入專業的人員進行物業管理，這是現階段物業環境管理的重要特點。
三、物業環境管理發展趨勢分析
1. 物業環境管理逐步走向市場化
物業管理企業要建立自身完善的管理運行機制，實行有償的服務，就要保持其職能型管理轉到經營型管理的市場化道路。在管理中藥開展多元化、專業化以及多層次的經營服務。物業管理企業只有按照企業化運轉的模式加強其管理，才能保證高校物業管理水平的提高，進而為業主創造一個安全、舒適而文明的生活環境和工作環境。
2. 物業環境管理實現規范化
物業的環境管理要依法經營，遵守國家的相關政策法規，就要在工商管理部門做正式的登記和注冊來接受審核。同時也要建立一套完整而科學規范的管理制度、工作標準以及服務的程序，確保企業的管理和服務質量，實現其管理的規范化，因為物業服務是否制度化是管理水平的體現。此外，物業管理部門要接受相關部門的監督和檢查，使物業管理做到有法可依和有章可循。
3. 物業環境管理信息和網絡化的發展趨勢
隨著人類科技的進步，我們進入了信息和網絡經濟的時代。信息以及網絡的技術滲透到社會經濟生活的各個角落。網絡傳遞著信息，把家庭與社會緊密的聯系到一起，并與世界虛擬化為一體。物業管理部門可以充分的利用各種現代高科技成果以及管理手段，為家庭和業主提供廣泛的信息以及服務，有效地提高人們的生活質量和工作環境。滿足客戶的要求，也為自身的生存發展提供廣闊的天地。
參考文獻：
[1]應南，馬春艷，寧艷杰.未來物業環境管理發展模式探究[J].現代物業（上旬刊）.2011，01.
[2]張成溟. 關于物業環境管理建設的思考和展望[J].呼倫貝爾學院學報.2011，05.
[關鍵詞]：物業管理；物業管理合同；委托合同；權授予
依現行合同法，物業管理合同系無名合同之一種，其主要規范的是物業管理關系雙方當事人就特定物業[1]的管理事項而合意設定的當事人雙方的權利義務關系。物業管理合同的大量出現是我國實行住房改革和房地產業發展的必然產物。然而，一方面生活中物業管理關系日益增多，物業管理合同大量出現，另一方面，理論界和現行立法并沒有對物業管理合同的特殊性有足夠的認識、進行系統的規制，這直接導致了現實生活中大量物業管理糾紛的出現和難以解決。在本文中，筆者擬就對物業管理合同的屬性進行分析，區分其與民法中的相似制度，并就物業管理合同的法律規制提出自己的看法，以期引起理論界和實務界應有的關注。
一、物業管理合同的基本內容
基于契約自由原則，當事人在不違背法律強制規定或公序良俗的范圍內，得訂立任何內容的債權契約，是為債權契約自由原則。[2]但值得注意的是，民法雖對契約不采類型強制原則[3]，但對于若干日常生活常見的合同，各國合同法一般均在分則以有名合同加以規定，按學者解釋，這不外基于兩項機能，其一、以任意規定補充當事人約定之不備。其二、以強制規定保護當事人的利益。[4]
查現行合同法相關規定，可以發現并沒有對物業管理合同作出的任何特別規定，在現行立法上，物業管理合同自應屬于無名合同之一種。目前實踐中對物業管理關系的調整主要是通過地方規章實現的，各地的做法存在較大差異和不規范性，學者關于合同法的研究著述中也少見此方面內容。依民法理論，合同內容，尤其是其中的主要條款，是合同當事人雙方按意思自治原則所設定權利義務的具體體現，亦是判定合同性質的基本途徑。以下結合現實中的情況，對物業管理合同的主要內容，作一個大致概括，為我們最終廓清物業管理合同的性質做出鋪墊[5]：
一般而言，物業管理合同的主要條款由以下方面構成：
1、當事人和物業的基本情況，主要是對雙方當事人的資格認定以及對物業管理活動的標的物的基本情況作出確認和記載。
2、雙方的權利和義務，主要是物業所有人或使用人支付物業管理費，物業管理公司提供相應服務的條款。這是物業管理合同最為重要的條款，具體內容又因為管理事項類型的不同而呈現差異，一般有以管理服務為主的物業管理和出租經營與委托管理并重的區分。
3、物業管理服務事項和服務質量的。這一般除了由當事人自行約定以外，各地的地方性規章也大都進行了底限性規定，但各地規定的情況參差不齊，可資參考的是國際健康組織（WHO）對區分所有建筑物的管理設定了安全、健康、便利、舒適的居住環境基準，歸納起來有以下四點：⑴。火警防范，如加強消防設備、防火設施的管理；⑵。清潔維護，定期清除垃圾，清理水溝，外墻洗刷等；⑶。公共設施維修，水電機械維護、公共電梯、空調設備的定期檢查；⑷。花木整理，修剪花草樹木，隨時更換枯死的枝葉等。[6]這四點基準也應該是物業管理的標準要求。
4、物業管理服務費的標準和收取方法，物業管理合同皆為有償合同，因而價金和酬金條款是其自然的主要條款。
5、物業管理服務用房的使用、管理和費用分配辦法。此為物業管理合同的特殊條款，主要為物業管理單位履行管理義務的方便計。
6、維修費用的收取和使用條款。維修費用一般獨立與物業管理服務費獨立開來，其收取方式主要由合同雙方當事人約定一般。
7、合同的有效期限，合同的終止事項及合同終止后相關事宜主要是物業資料的移轉。物業管理服務的終止與一般合同的終止存在差異，物業管理合同的雙方當事人一般不允許隨時隨意解除合同，如果一方提出要在合同期限內解除合同，就必須依據合同的具體條款進行協商，協商一致或由法院、仲裁機構確認解除合同的效力。
8、違約責任、解決糾紛的途徑。物業管理關系雖然僅在物業所有人使用人和物業管理公司之間發生效力，但由于物業管理關系存在特殊性，物業所在地居委會、城建部門和相關市政部門也對其享有一定行政管理和監督的職能，因而物業管理關系的糾紛解決及關系結束也與其他合同存有差異。
9、當事人根據具體情況約定的其他主要條款。
由此可見，相較與其他合同，物業管理合同在諸多方面有著自己的特殊之處，但在理論和實務中，學者和法官對此并沒有引起相應的注意，關于物業管理合同的定性現在比較流行的觀點有兩種，即或認為物業管理合同為委托合同的一種[7]，或認為物業關系為民法中制度的特殊類型，物業管理合同亦為設立關系的合同，以下筆者將對這兩種觀點分別予以檢討，并在此基礎上提出自己的看法。
二、辨析-物業管理合同與相似民法制度[8]
（一）、物業管理合同與委托合同
先看委托合同。按《合同法》三百九十六條的規定，委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務的合同。根據該章的其他條款的規定，我們可以從以下方面明確委托合同的特征。
1、合同由委托人和受委托人簽定，此兩方當事人為委托合同的主體。
2、受委托人的主要義務是處理委托人的事務。
3、受委托人應當按照委托人的指示處理委托事務。
4、委托合同有有償、無償之分。
5、受委托人在處理委托事務時，因不可歸責于自己的事由受到損失的，可以向委托人要求賠償損失。
6、委托人和受委托人可以隨時解除委托合同。[9]
對應物業管理合同的內容和特征，不難看出二者存在以下主要區別：
1、委托合同的目的是以處理委托人事務為目的。所謂委托人的事務，一般是指與委托人有利害關系，委托人若不委托處理就不得不親自為之的事務。反觀物業管理關系中的管理服務，其實質是作為管理服務人的物業管理公司所提供的專業化、技術化的有償服務，由于物業管理具有需要專業化、技術化的技術服務的特點，作為業主、業主委員會并不都能夠親自來處理，同時對于一個大型的住宅區而言，如果每一個業主都事必親躬，那么住宅區的秩序就無法維持。可以看出，物業管理事項與被委托事務存有明顯差別。
2、《合同法》第三百九十九條明確規定：“受托人應當按照委托人的指示處理委托事務。”這實質上是規定了受托人的忠實義務。但物業管理的管理服務并不是完全按照業主、業主委員會的指示處理的，物業管理公司在物業管理的管理服務工作是依據合同約定的范圍、項目，遵循物業管理的法律、法規以及物業管理行業的規范，獨立自主地開展物業管理服務的經營活動的。在物業管理公司開展的物業管理服務的經營活動中，業主、業主委員會只有監督權，而沒有干涉和指揮權。物業管理公司也沒有服從業主、業主委員會指示的忠實義務。
3、委托合同中受托人在委托合同范圍內所獲得的法律后果，歸屬于委托人，因此委托合同由委托人承擔責任。同時，《中華人民共和國合同法》第四百零七條還規定：“受托人處理事務時，因不可歸責于自己的事由受到損失的，可以向委托人要求賠償損失。”而物業管理則不同，無論是侵權責任還是違約責任一般都要由物業管理合同的雙方當事人各自分別承擔自己的責任。
4、委托合同是諾成合同、非要式合同。委托合同的成立只須雙方當事人達成意思一致即可，無須以一定物的交付或一定行為的完成為要件，訂立合同也無須遵循固定的形式；而物業管理合同則是要式合同、格式合同，必須依照物業管理法律、法規所規定的招標投標的方式來確定物業管理公司，簽署物業管理合同，并且一般要求要采用物業管理示范文本，最終合同的相關內容和履行還要接受城建、市容、及居委會等相關機關的監督。
5、委托合同與物業管理合同在合同存續期限上有較大差異，被委托人處理的事務往往比較單一，時間比較短；而物業管理則不同，物業管理公司所提供的是系統的、專業化的服務，這個服務是長期的、連續不斷的、反復進行的，如果物業管理合同簽署的期間較短，就可能因物業管理公司追求短期效應，采取不恰當的方式從事物業管理，從而不利于物業管理設施的長期保養。此外，出于物業管理關系的特殊性，物業管理一方當事人不得象委托合同當事人那樣可以隨時解除合同
6、兩種合同采用的報酬支付方式不同，物業管理收費的方式與委托合同不同。物業管理收費方式一般是依據業主公約以及物業管理合同的規定由業主或住戶按月交納。而委托合同所規定的費用是將處理事務的費用與給委托人的報酬分別規定的，處理事務的費用可以預付，也可以由受托人墊付，而后由委托人償還，對與報酬則采用完成委托事務后支付或無償委托不支付報酬，這種支付費用及報酬的方式顯然與物業管理收費有著巨大的差別。
7、委托合同一般是基于委托人對受托人的特別信任為前提條件建立的；而物業管理合同則是通過招標投標之后獲得的，物業管理人一般皆需要獲得一定的資格認定證書方可以成為物業管理合同的招標對象。
8、委托合同可以為有償合同，也可以為無償合同，而物業管理合同一般皆為有償合同。
從以上的諸多方面，可以明顯看出物業管理合同與委托合同存有若干重大差異，物業管理合同遠非委托合同之一種，現在實踐和理論中以委托合同為物業管理合同定性的做法曲解了物業管理合同的本質特征，混淆了基本的法律關系，對于實踐中物業管理糾紛的解決貽害不淺。
（二）物業管理合同與權授予行為
，指人于權限內，以本人（被人）名義向第三人所為意思表示或由第三人受意思表示，而對本人直接發生效力的行為。[10]為一項民法上擴張和補充民事主體行為能力的重要制度。在的分類中，基于被人的委托授權而發生的，即委托（意定），是最常見、最廣泛適用的一種形式。實踐中有些人認物業管理合同為的委托合同，也有人認為物業管理合同為權設定行為之一種，并得出物業管理行為為行為的結論，這其實也是一種比較典型的對物業管理合同性質的誤解，以下從物業管理合同的性質和物業管理行為的具體內容兩個方面予以澄清。
首先，一般情形下，委托合同是產生委托授權的原因和基礎[11]，在上文中，筆者已經用足夠的篇幅表明了物業管理合同不是一種委托合同，退一步說，即便在物業管理合同中有相關的委托條款，但其一，此不能作為對整個合同定性的依據，其二，理論通說皆認委托合同并不必然地產生權，只有在委托人作出授權的單方行為后，權方才發生。因此物業管理合同與權授予行為自當不同。
其次，在物業管理活動中，物業管理公司通常都是沒有權的。物業管理活動中雖然有涉及到法律行為，但一般都不需要物業管理公司來，而且物業管理活動中的大量活動是根本就不涉及法律行為，根本就沒有必要進行。因此，行為與物業管理活動不存在因果關系，不能用的概念來解釋物業管理活動。
再次，民法理論皆認人獲得相應的報酬系基于委托合同，而行為非為營利，這一點與物業管理制度的目的有著重大沖突，而且是以被人的信譽為前提的，否則，相對人就不能安全地進行交易。何況的最終效果只能是提高被人的信譽。現代社會，物業管理向規范化和品牌化方向發展，如果將物業管理歸屬于行為，那么，物業管理企業所進行的一系列的物業管理活動，最終效果就應該只是提高業主、業主委員會的信譽，在這種結果之下，物業管理企業就不會有動力來下大力氣從事這些活動，顯然，的這種效果不符合物業管理的實際。[12]
最后，在物業管理關系中，物業管理公司與業主或業主委員會簽定物業管理合同后，物業管理公司從事的物業管理活動是以自己的獨立意志為前提的，在具體事項的管理操作中并不需要依照業主或業主委員會的意思行事，這一點也與存在重大差異。
明顯地，物業管理合同不是權的授予行為，物業管理活動也與行為存在本質的差別，試圖用制度來解釋物業管理關系顯然是不妥當的。
三、物業管理合同性質分析-從現行法出發的分析
法律不是憑空創設契約的類型，而是就已存在的生活事實，斟酌當事人的利益狀態及各種沖突的可能性，加以規范。通常，民法系以給付義務為出發點，而設各種契約類型的。[13]然而社會生活紛繁蕪雜，千頭萬緒，交易活動亦頻繁多變，法律終有照顧不周之處，此時當事人不得不在法定契約類型之外，另創新類型的契約，以滿足不同的需要。按學者王澤鑒的分析，非典型合同主要由三種途徑發展而來：有就特殊情況而特殊約定者；有因長期間之慣行，儼然具有習慣法效力者。有因應現代化交易需要，以定型化契約條款而創設的。[14]
筆者認為關于無名合同的主要問題，并不僅在與于其與有名合同的區分，如何在法律相關規定未盡詳備時，提供可茲應用的規范才是問題的關鍵。
具體到物業管理合同所設定的主要給付義務，從物業管理者角度言，一般有以下兩個方面[15]：
1、物的管理，系指對建筑物、基地及附屬設施之保存、改良、利用乃至處分等所為之物理的管理，原則上以建筑物的共有部分為限。
2、人的管理，系指對區分所有人群群居生活關系所為之社區管理，其對象不外以居住于建筑物上的人為限，凡出入區分建筑物的人的行為，均應納入，內容一般為對建筑物不當毀損的管理、對建筑物不當使用的管理及對生活妨害秩序的管理。
基于不同的具體情況，物業管理又可以分為部分管理和全部管理，單就其各自來看，在物業管理合同的簽定上似乎只是整體與部分的關系，應不存在特殊之處，然而，頗值疑問的一點是，為復合性的部分管理或整體管理簽定的物業管理合同是否是為非典型合同中的混合契約？
從物業管理關系的主要給付義務來看，物業管理團體提供的服務既有對物業共有部分的狹義上的管理，又有對共有物業設施的維修、保養，既有有關機械設施的購買、更換，又有對居住環境的安全維護，其涉及到若干有名合同和無名合同的內容，主要有雇傭合同、保管合同、租賃合同、承攬合同、委托合同等等。
就此而言，物業管理合同的性質應該既不是現行法中所規定的任一類型的有名合同，也不是一般所謂的無名合同，而是一種類型結合合同，屬混合契約之一種，即一方當事人所負的所個給付義務屬于不同契約類型，彼此間居于同值的地位，而他方當事人僅付單一的對待給付（有償契約中）。[16]
四、結語-兼論物業管理合同的法律規制
在大陸法傳統理論中，民法對生活關系的歸制主要是通過法律關系得以實現的。從這個意思上說，法律關系就是民法的基本工具或調整方法。[17]然而法律關系雖為當事人創設權利義務的私法空間，使得權利人[18]可以在最大程度上依自由意志對自己的利益進行取舍和保護，但法律關系本身只是法律對生活關系的采攫，是用法技術手段對生活的再擬制，單從其外在的名稱和表現上并不總能夠足以判斷出內在的、個性的法律特征，尤其當這種法律關系是一種復合的法律關系或是生活中的出現的新型法律關系時。
拉倫茨說過：法律關系是人與人之間的法律紐帶。[19]在我看來，法律關系的內容，主要是權利及其對應的義務是構成該法律關系的獨特個性，并在此基礎上與其他法律關系實現區分的基礎，在復合性的法律關系中，情況相對復雜，但整體思路仍然如此貫徹。從另一面觀之，民法正是在這種區分的基礎上才能通過法律關系實現對不同生活關系的區別和規制。實際上，通過對不同法律關系的主體、客體和內容，特別是后兩種性質的辨明，進而在理論與立法中為該種法律關系設立特定規制規則，這也是大陸法傳統中形式理性應對實踐生活的自在邏輯。
通過上文的分析，至此，我們可以清楚地認識到物業管理合同及由此建立起來的物業管理法律關系與其他相似民法制度、行為存在的重大區別，換言之，物業管理合同和物業管理活動在民法調整的生活關系中具有較大的個性，民法完全應該對其實行個性化的、具體的而非一般化的、概括的調整和規制，從這個思路出發，在合同法中或另設特別法[20]將物業管理合同作為有名合同之一種加以特別規定應該不存在太多的障礙。相應地，在實踐問題的處理中，通過對物業管理合同性質的辨明，明確物業管理法律關系的客體及雙方當事人的權利義務，分清其與委托關系和關系的差別，這也是正確解決物業管理糾紛的必要前提。
參考書目：
1、陳華彬：《現代建筑物區分所有權制度研究》，法律出版社1995年3月版。
2、王澤鑒：《債法原理》第一冊，中國政法大學出版社2001年7月版。
3、王利明、崔建遠：《合同法新論·總則》，中國政法大學出版社2000年3月修訂版。
4、謝在權：《民法物權論》，中國政法大學出版社1999年1月版。
注釋：
[1]物業一詞并非漢語中的一般概念，在目前相關的專業非專業詞典中也都沒有對物業的具體解釋，據學者考證，在粵港方言別是東南亞地區和我國香港、澳門地區，物業是作為房地產或產業所有權的別稱或同義詞而使用的。相應地，物業管理，有學者從建筑物區分所有權角度將之定義為：維持區分所有物之物理機能，并充分發揮其社會的、經濟的機能，而對之所為的一切經營活動。陳俊樵《論區分所有建筑物之管理組織》，（臺）《中興法學》第24期第191頁。
[2]王澤鑒：《債法原理》第一冊，中國政法大學出版社2001年7月版，第108頁。
[3]大陸法上的契約類型源自羅馬法，但羅馬法上的契約采類型強制原則。詳見周楠《羅馬法原論》，商務印書館1994年第1版，第706頁以下；另參考王澤鑒《債法原理》第一冊第108頁注〈1〉，中國政法大學出版社2001年7月版。
[4]參見王澤鑒：《債法原理》第一冊，中國政法大學出版社2001年7月版，第109頁。
[5]參見鈕麗娜：《物業管理合同的法律特征及相關案件的審理》，《人民司法》2002年第8期，第14頁。
[6]陳華彬：《現代建筑物區分所有權制度研究》，法律出版社1995年3月版，第207頁。
[7]值得注意的是目前我國學者大都持此種觀點，詳見：陳華彬《現代建筑物區分所有權制度研究》，法律出版社1995年3月版；鈕麗娜《物業管理合同的法律特征及相關案件的審理》，《人民司法》2002年第8期第14頁；范云《論物業管理中的幾個關系問題》，《寧波大學學報》2001年9月號，第112頁；周四新《完善我國物業管理立法的構想》，《財經理論與實踐》2000年第3月號，第119頁；秦德平《物業管理法律問題研究》，2000年第3期，第112頁。
[8]有學者認為民法中可稱制度者，應有一系列規則或理論體系的支持，因而下面將要論述的委托合同和意定的授權行為，能不能稱為制度，這本身就是個可以討論的問題，在這里筆者無意于這樣的爭論，之所以采用這樣的指稱，筆者純粹是為了避免表述上的累贅，參見丁文《物權請求權與我國物權法》，《法學》2003年第3期。
[9]同上，第四百一十條前段。
[10]王澤鑒：《民法總則》，中國政法大學出版社2001年7月版，第440頁。
[11]彭萬林主編：《民法學》，中國政法大學出版社1999年8月第2次修訂版，第169頁。
[12]參見李釗：《用建筑物區分所有權構筑物業管理的理論體系》，詳見
[13]王澤鑒：《債法原理》第一冊，中國政法大學出版社2001年7月版，第109頁。
[14]同上，第110頁。
[15]陳華彬：《現代建筑物區分所有權制度研究》，法律出版社1995年3月版，第207頁。
[16]王澤鑒：《債法原理》第一冊，中國政法大學出版社2001年7月版，第113頁。
[17]龍衛球：《民法總論》，中國法制出版社2002年12月第2版，第110頁以下。
[18]應當指出的是，雖然以權利義務為內容的法律關系是法律關系中的主要類型，但其并非是唯一類型，學者有時也將資格，能力，權限為內容的關系也納入法律關系，稱“準法律關系”，因為他們本身同樣受法律的規制，往往含相當的法律效果，且與那種居于核心地位的法律關系（權利與義務），時而界限模糊，不易分辨。參見同上第112頁及其注5.
有關于物業服務合同范本
甲方： 業主大會;
執行機構： 業主委員會，負責人： ;
乙方： ;
法定代表人： ;
住所地： ;
資質等級： ;
證書編號： 。
根據有關法律、法規，雙方在自愿、平等、協商一致的基礎上，就甲方選聘乙方為 (物業名稱)提供物業管理服務事宜，訂立本合同。
第一章 物業基本情況
第一條 物業基本情況:
物業名稱 ;
物業類型 ;
坐落位置 ;
建筑面積 。
物業管理區域四至：
東至 ;
南至 ;
西至 ;
北至 。
(物業構成明細見附件1)。
第二章 服務內容與質量
第二條 在物業管理區域內，乙方提供的物業管理服務包括以下內容：
(一)物業共用部位的維修、養護和管理(物業共用部位明細見附件2);
(二)物業共用設施設備的運行、維修、養護和管理(物業共用設施設備明細見附件3);
(三)物業共用部位和相關場地的清潔衛生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通;
(四)公共綠化的養護和管理;
(五)車輛行駛、停放管理;
(六)公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理;
(七)裝飾裝修管理服務;
(八)物業檔案資料管理。
第三條 在物業管理區域內，乙方提供的其他服務包括以下內容：
(一) ;
(二) ;
(三) 。
第四條 乙方提供的物業服務執行以下第 項質量標準：
(一)乙方提供的服務質量按《石家莊市物業服務等級標準》 級執行。 (服務等級標準見市價[24]69號《石家莊市物業服務收費管理實施辦法》) 。
(二)乙方提供的服務質量執行雙方約定的物業服務質量標準，具體為：
。
第五條 單個業主可委托乙方對其物業的專有部分提供維修養護等服務，服務內容和費用由雙方另行商定。
第三章 服務費用
第六條 本物業管理區域物業服務收費選擇以下第 種方式：
(一)包干制
物業服務費用由業主按其擁有物業的建筑面積交納，具體標準如下：
多層住宅： 元/月.平方米;
高層住宅： 元/月.平方米;
別墅： 元/月.平方米;
辦公樓： 元/月.平方米;
商業物業： 元/月.平方米;
物業： 元/月.平方米。
物業服務費用主要用于以下開支：
1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;
2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;
3、物業管理區域清潔衛生費用;
4、物業管理區域綠化養護費用;
5、物業管理區域秩序維護費用;
6、辦公費用;
7、物業管理企業固定資產折舊;
8、法定稅費;
9、物業管理企業的利潤;
1、 。
乙方按照上述標準收取物業服務費用，并按本合同約定的服務內容和質量標準提供服務，盈余或虧損由乙方享有或承擔。
(二)酬金制
物業服務資金由業主按其擁有物業的建筑面積預先交納，具體標準如下：
多層住宅： 元/月.平方米;
高層住宅： 元/月.平方米;
別墅： 元/月.平方米;
辦公樓： 元/月.平方米;
商業物業： 元/月.平方米;
物業： 元/月.平方米。
預收的物業服務資金由物業服務支出和乙方的酬金構成。
物業服務支出為所交納的業主所有，由乙方代管，主要用于以下開支：
1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;
2 、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;
3、物業管理區域清潔衛生費用;
4、物業管理區域綠化養護費用;
5、物業管理區域秩序維護費用;
6、辦公費用;
7、物業管理企業固定資產折舊;
8、 。
乙方采取以下第 種方式提取酬金：
(1)乙方按 (每月/每季/每年) 元的標準從預收的物業服務資金中提取。
(2)乙方 (每月/每季/每年)按應收的物業服務資金 %的比例提取。
物業服務支出應全部用于本合同約定的支出。物業服務支出年度結算后結余部分，轉入下一年度繼續使用;物業服務支出年度結算后不足部分，由全體業主承擔。
第七條 物業服務費用(物業服務資金)由乙方按 (年/季/月)向業主收取，或者按雙方約定的時間、地點由業主向乙方交納。
業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用(物業服務資金)的，從其約定，業主負連帶交納責任。業主與物業使用人之間的交費約定，業主應及時書面告知乙方。
第八條 物業服務費用實行酬金制方式計費的，乙方應向全體業主公布物業管理年度計劃和物業服務資金年度預決算，并每年 次向全體業主公布物業服務資金的收支情況。
對物業服務資金收支情況有爭議的，甲乙雙方同意采取以下方式解決：
物業服務合同示范文本
甲方：__________________
地址：__________________
聯系電話：__________________
乙方：__________________
法定代表人(負責人)：__________________
資質等級：________ ，資質證書編號：__________
住 所：______________________________
公司聯系電話：____________________
甲、乙雙方在自愿、平等、協商一致的基礎上，就__________ (物業名稱)的物業服務事宜，訂立本合同。
第一條 本合同所涉及的建筑區劃(以下簡稱本建筑區劃)基本情況
建筑區劃名稱：
建筑區劃類型：_____(住宅、別墅、商務寫字樓、醫院、學校、商業、工業、車站、碼頭、機場、其他物業類型)
座落位置：成都市_______區(市、縣)_______路(街道)_______段(巷)_______號附_______號;
四至范圍(規劃平面圖)：
東 南
西 北
占地面積：__________平方米;
總建筑面積：__________平方米;其中住宅_____平方米，非住宅_____平方米;
物業構成見附件一，建筑區劃劃分意見書見附件二。
第二條 乙方為本建筑區劃配備的物業服務力量情況，詳見附件三。
第三條 甲方應于 (具體時間)向乙方提供物業服務用房。物業服務用房建筑面積_______平方米，位于 _______.
物業服務用房屬全體業主所有，乙方在本合同期限內無償使用，但不得改變其用途。
第四條 建筑物專有部分損壞時，業主、使用人可以向乙方報修，也可以自行維修。經報修由乙方維修的，維修費用由業主、使用人承擔。
第五條 乙方提供的物業公共服務事項和質量應符合下列約定：
(一)建筑物共有部位及設施設備的使用、管理和維護，詳見附件四;
(二)公共綠化的維護，詳見附件五;
(三)公共區域環境衛生的維護，詳見附件六;
(四)公共區域的秩序維護，詳見附件七;
(五)物業使用中禁止行為的告知、勸阻、報告，詳見附件八;
(六)物業維修、更新、改造費用的帳務管理，詳見附件九;
(七)物業服務檔案和物業檔案的保管，詳見附件十;
(八) ___________________________________.
第六條 乙方承接本建筑區劃的物業服務時，甲方應當配合乙方對建筑物共有部分及其相應檔案進行查驗，并按規定向乙方移交物業檔案、物業服務檔案、業主名冊等物業服務所必需的相關資料。
甲方、乙方、原物業服務企業或其他管理人對查驗、移交中發現的問題及相應解決辦法應采用書面方式予以確認。具體內容詳見附件十三。
第七條 乙方根據物業的使用性質和特點及下述約定，按房屋建筑面積向業主收取物業公共服務費用。
1、住宅建筑區劃內：
住宅用房：_____元/月·平方米; 其中：綠化養護費用：_____元/月·平方米; 環境衛生維護費用：_____元/月·平方米;秩序維護費用：_____元/月·平方米; 物業共有部位、共有設施設備日常運行和維護費用：_____元/月·平方米; 物業共有部位、共有設施設備及公眾責任保險費用 元/月·平方米; 管理人員費用：_____元/月·平方米; 辦公費用：_____元/月·平方米;固定資產折舊費：_____元/月·平方米; 費用：_____元/月·平方米; 費用：_____元/月·平方米。
非住宅用房：_____元/月·平方米; 其中：綠化養護費用：_____元/月·平方米; 環境衛生維護費用：_____元/月·平方米;秩序維護費用：_____元/月·平方米; 物業共有部位、共有設施設備日常運行和維護費用：_____元/月·平方米; 物業共有部位、共有設施設備及公眾責任保險費用 元/月·平方米; 管理人員費用：_____元/月·平方米; 辦公費用：_____元/月·平方米;固定資產折舊費：_____元/月·平方米; 費用：_____元/月·平方米; 費用：_____元/月·平方米; 費用：_____元/月·平方米; 費用：_____元/月·平方米; 費用：_____元/月·平方米。
集中供熱、供暖等系統的運行與維護費、建筑物附屬設施設備按規定需強制檢測的費用，依據其實際支出，由業主在上述物業服務費用外合理分攤，具體費用標準由甲方、相關業主與乙方另行約定。
在本合同期內，業主擅自將住宅用房改為非住宅用房的，該房屋應分攤的物業公共服務費用為 元/月·平方米。
2、別墅建筑區劃內：
住宅用房：_____元/月·平方米; 其中：綠化養護費用：_____元/月·平方米; 環境衛生維護費用：_____元/月·平方米;秩序維護費用：_____元/月·平方米; 物業共有部位、共有設施設備日常運行和維護費用：_____元/月·平方米; 物業共有部位、共有設施設備及公眾責任保險費用 元/月·平方米; 管理人員費用：_____元/月·平方米; 辦公費用：_____元/月·平方米;固定資產折舊費：_____元/月·平方米; 費用：_____元/月·平方米; 費用：_____元/月·平方米; 費用：_____元/月·平方米; 費用：_____元/月·平方米; 費用：_____元/月·平方米。
非住宅用房：_____元/月·平方米; 其中：綠化養護費用：_____元/月·平方米; 環境衛生維護費用：_____元/月·平方米;秩序維護費用：_____元/月·平方米; 物業共有部位、共有設施設備日常運行和維護費用：_____元/月·平方米; 物業共有部位、共有設施設備及公眾責任保險費用 元/月·平方米; 管理人員費用：_____元/月·平方米; 辦公費用：_____元/月·平方米;固定資產折舊費：_____元/月·平方米; 費用：_____元/月·平方米; 費用：_____元/月·平方米; 費用：_____元/月·平方米; 費用：_____元/月·平方米; 費用：_____元/月·平方米。
在本合同期內，業主擅自將住宅用房改為非住宅用房的，該房屋應分攤的物業公共服務費用為 元/月·平方米。
3、 建筑區劃內：
非住宅用房：_____元/月·平方米;其中：綠化養護費用：_____元/月·平方米; 環境衛生維護費用：_____元/月·平方米;秩序維護費用：_____元/月·平方米; 物業共有部位、共有設施設備日常運行和維護費用：_____元/月·平方米; 物業共有部位、共有設施設備及公眾責任保險費用 元/月·平方米; 管理人員費用：_____元/月·平方米; 辦公費用：_____元/月·平方米;固定資產折舊費：_____元/月·平方米; 費用：_____元/月·平方米; 費用：_____元/月·平方米; 費用：_____元/月·平方米; 費用：_____元/月·平方米; 費用：_____元/月·平方米。
住宅(別墅除外)用房：_____元/月·平方米; 其中：綠化養護費用：_____元/月·平方米; 環境衛生維護費用：_____元/月·平方米;秩序維護費用：_____元/月·平方米; 物業共有部位、共有設施設備日常運行和維護費用：_____元/月·平方米; 物業共有部位、共有設施設備及公眾責任保險費用 元/月·平方米; 管理人員費用：_____元/月·平方米; 辦公費用：_____元/月·平方米;固定資產折舊費：_____元/月·平方米; 費用：_____元/月·平方米; 費用：_____元/月·平方米。
在本合同期內，業主擅自將住宅用房改為非住宅用房的，該房屋應分攤的物業公共服務費用為_____元/月·平方米。
本條約定的物業服務費用不含物業保修期滿后建筑物及其附屬設施維修、更新、改造的費用，建筑物及其附屬設施維修、更新、改造的費用在建筑物及其附屬設施維修資金中列支，并按業主專有部分占建筑物總面積比例分攤。
第八條 業主自本合同生效之日起，按本合同的約定足額繳納物業服務費用。
第九條 按照價格法相關規定，依據上年度成都市物價指數標準及物業服務質量的年平均業主滿意度情況，物業服務收費標準可以相應上浮或下調;具體調整比例由甲、乙方雙方另行約定。
第十條 本合同有效期間，乙方按下述第_____種計費方式確定物業服務費用：
(一)包干制。由業主向乙方支付本合同第七條約定的物業服務費用，盈余或者虧損均由乙方享有或者承擔。
(二)酬金制。在本合同第七條約定預收的物業服務資金中按下述第_____種方式提取酬金，其余全部用于本合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔。
1、每 (月/年)在應收的物業服務費用中按_____%的比例提取酬金;
2、每 (月/年)在應收的物業服務費用中提取 元的酬金。
(三) _____________________________________.
第十一條 物業服務費用(物業服務資金)按 (年/季/月)交納，業主應在 (每次繳費的具體時間)履行交納義務。 業主逾期交納物業服務費用的，違約金的支付約定如下：
______________________________________.
第十二條 物業服務費用實行酬金制方式計費的，乙方應向全體業主公布物業服務年度計劃和物業服務資金年度預決算，每年 月 日向全體業主公布物業服務資金的收支情況，并接受 審計監督。
對物業服務資金收支情況有爭議的，甲乙雙方同意采取以下方式解決：
(一) ______________________________________;
(二) ______________________________________.
第十三條 本建筑區劃內按規劃配建的停車場(庫)、位，由乙方進行管理和維護的，乙方應當按照有關規范設置相關標識，并按照相關規定做好停車場(庫)的照明、消防、環境衛生等工作。具體內容詳見附件十一。
第十四條 停車場(庫)收費分別采取以下方式：
(一)依法屬于全體業主共有的停車場(庫)，車位使用人應按露天機動車車位 元/個·月、車庫機動車車位 元/個·月、露天非機動車車位 元/個·月、車庫非機動車車位 元/個·月的標準向乙方交納費用。
乙方按以下第 種方式提取報酬：
1、按 元/月;
2、按費用收入 %/月。
乙方提取上述報酬后所剩下的停車場(庫)的經營收益，歸全體業主所有。
(二)機動車停車場(庫)屬于開發建設單位所有的，應當首先滿足本建筑區劃內的業主、使用人停車需要;車位使用人應按露天車位 元/個·月、車庫車位 元/個·月的標準向乙方交納費用。
委托乙方管理的，乙方按以下第 種方式提取報酬：
1、按 元/月;
2、按費用收入 %/月。
(三)機動車停車場(庫)車位所有權或使用權由業主購置的，車位承租使用人應按露天車位 元/個·月、車庫車位 元/個·月的標準向乙方交納費用。
第十五條 停車人對車輛停放有保管要求的，由停車人與乙方另行約定。
第十六條 本建筑區劃內下列共有部分委托乙方經營的，其經營收費約定如下：
(一)網球場：
(二)游泳池：
(三)電梯轎廂：
(四) ：
(五) ：
(六) ：
上述經營收入扣除乙方經營成本后，收益按下列約定分配：
1、______________________________________ ;
2、 ______________________________________;
3、 ______________________________________.
乙方應當就上述共有部分的經營所得收入單獨列帳，并至少每半年在建筑區劃內書面公告經營所得收入的收支情況。經營所得收入扣除乙方經營成本、收益后，其剩下收益歸全體業主或者相關業主所有。
第十七條 物業服務費計費方式采用本合同第十條第二項或者第三項約定的，物業服務費中按實結算的部分年終結余或不足的處理方式：
(一)年度結算結余部分，按以下第____種方式處理：
1、轉入下年繼續使用;
2、直接納入建筑物及其附屬設施維修資金;
3、 ______________________________________.
(二)年度結算不足部分，按以下第____種方式處理：
1、由業主于次年第一個月底之前，按照其專有部分占建筑物總面積的比例追加補足;
2、 ______________________________________.
第十八條 使用建筑物及其附屬設施維修資金的，乙方應當按照相關規定于每年12月31日前向甲方提出下一年度維修計劃和建筑物及其附屬設施維修資金使用方案。
甲方應當將維修資金使用方案等在建筑區劃內向全體業主或者相關業主公布，并每 個月定期向全體業主或者相關業主公布一次建筑物及其附屬設施維修資金使用情況。
第十九條 本建筑區劃內，乙方、業主應按照規定向供水、供電、供氣、信息、環衛等專業單位交納水、電、氣、信息、環衛等有關費用。業主自用的，由上述專業單位向業主收取;乙方使用的，由上述專業單位向乙方收取;部分業主共同使用的，由相關業主分攤;全體業主共同使用的，由全體業主分攤。
乙方接受供水、供電、供氣、信息、環衛等專業單位的委托代收水、電、氣、信息、環衛等費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。
第二十條 乙方應當協助業主配合有關部門、單位作好建筑區劃內計劃生育、流動人口管理、犬只管理等工作。
第二十一條 甲方相關的權利義務：
(一)決定建筑物及其附屬設施維修資金使用、續籌方案，并監督實施;
(二)在其制定的《管理規約》中向業主明示物業裝飾裝修中的注意事項、禁止事項等事項;
(三)督促業主、使用人按時交納物業服務費用;對業主或使用人違反《管
理規約》的行為予以勸阻、制止;
(四)授權乙方對業主、使用人違反《管理規約》的行為，依照《管理規約》的約定進行勸阻、制止;
(五)監督、檢查乙方各項方案和計劃的實施，并每年對乙方按照本合同約定履行物業服務情況進行一次全面考核評定;
(六)不得干涉乙方依法、依本合同約定內容所進行的物業服務活動;
(七)協助乙方做好物業服務工作和宣傳教育、文化活動;
(八) ______________________________________;
(九)法律、法規規定的其他權利義務。
第二十二條 乙方相關的權利義務：
(一)負責本建筑區劃內的日常物業服務工作，并配備本合同第二條所列物業服務力量履行本合同;
(二)根據法律、法規的有關規定和本合同的約定，開展各項物業服務活動，但不得侵害業主、使用人及他人的合法權益;
(三)根據有關法律、法規的規定和本合同的約定，向業主或使用人收取物業服務費用，通過合法有效的方式解決拖欠物業服務費用的問題;
(四)按照相關規定，建立健全“辦事制度、辦事紀律、收費項目和標準”等信息公開制度。
(五)接受甲方、業主委員會的監督，定期向甲方報告物業服務合同履行情況，及時向甲方公告本建筑區劃內的重大物業服務事項;采取酬金制計費方式的，應當每 個月在本建筑區劃內公布一次按實結算項目的物業服務資金收支帳目;
(六)結合本建筑區劃的實際情況，編制物業服務方案、年度服務計劃、年度維修養護計劃等;
(七)可選聘專業公司承擔本建筑區劃內的 、 的專項服務，但不得將本建筑區劃內的整體服務責任轉讓給第三方，并對專業公司的服務行為承擔連帶責任;
(八)協助有關部門制止違法、違規的行為;
(九)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項書面告知業主，并按規定與業主簽訂房屋裝飾裝修管理服務協議。
(十)不得擅自占用和改變本建筑區劃內共有部分的用途;如需在本建筑區劃內改、擴、重建或完善配套項目，應與甲方協商并經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意后，報有關部門批準方可實施;
(十一)本合同依法解除、協商解除、單方解除或者期滿終止時，乙方應當按照有關規定和本合同約定退出本建筑區劃的物業服務，并按有關規定和本合同約定辦理移交手續和項目退出手續;
(十二) ______________________________________;
(十三)法律、法規規定的其他權利義務。
第二十三條 本合同期限 年，自 年 月 日 時起至 年 月 日 時止。
第二十四條 本合同期限屆滿前 日，甲、乙雙方應就是否另行簽訂物業服務合同進行協商;經雙方協商未能達成協議的，乙方應在本合同期限屆滿后 日內繼續履行本合同。
第二十五條 本合同自解除之日起 日內，甲、乙雙方按規定辦理交接手續。
第二十六條 本合同終止、解除時，乙方應將物業服務用房、物業檔案、物業服務檔案、業主名冊等屬于全體業主所有的財物及時完整地移交給業主委員會，并按照《成都市物業管理條例》等相關規定辦理移交和項目退出手續。
乙方逾期不按約定、規定辦理移交工作、退出項目的，由乙方向全體業主每日支付違約金 元，并從本合同第三十三條約定的履約保證金中予以抵扣。
第二十七條 在物業服務中發生下列事由，乙方不承擔責任。
(一)因不可抗力導致物業服務中斷的;
(二)乙方已履行本合同約定義務，但因建筑物本身固有瑕疵造成損失的;
(三)因維修養護建筑物共有部分需要且事先已告知業主、使用人，暫時停水、停電、停止附屬設施設備使用等造成損失的;
(四)因非乙方責任出現供水、供電、供氣、信息、通訊、有線電視及其他附屬設施設備運行障礙造成損失的;
(五) ______________________________________;
(六) ______________________________________.
第二十八條 乙方的物業服務達不到本合同第五條約定的服務事項和質量的，應以本合同第七條第____項約定收取的物業服務費用為基數向全體業主或相應業主支付________元的違約金，并賠償由此給業主造成的損失。
第二十九條 乙方違反本合同的約定，擅自提高物業服務收費標準的，對超出標準的部分，業主有權拒絕支付;已經支付的，業主有權要求乙方____倍返還。
第三十條 乙方違反本合同約定的義務，或者發生法律、法規、規章規定不得繼續從事物業服務活動的其他情形，致使不能完成本合同第五條約定的服務事項和質量的，甲方有權依法解除本合同，并有權要求乙方按其減少的服務支出予以賠償;乙方預收的物業服務資金或物業服務費用應當返還給相應業主、使用人。
甲方解除本合同的，乙方應當在甲方通知的 日內與甲方及其新選聘的物業服務企業或其他管理人完成交接手續。
第三十一條 乙方未按照本合同的約定履行物業服務，導致業主、使用人人身、財產損害的，乙方應承擔相應賠償責任;賠償金可從本合同第三十三條約定的履約保證金中予以抵扣。具體內容詳見附件十二。
第三十二條 甲方違反本合同約定的義務，致使乙方不能完成本合同第五條約定的服務事項和質量的，乙方有權依法解除本合同;全體業主應以本合同第七條第 項約定的物業服務費用為基數向乙方支付 元的違約金，造成乙方經濟損失的，全體業主應予經濟賠償。
第三十三條 乙方應在本合同生效之日起30日內，向甲方交納履約保證金
元，作為乙方履行合同的保證。
本合同期間，乙方交納的履約保證金按照本合同的約定被動用后，乙方應當自上述履約保證金被動用之日起15日內足額補存。
本合同期限屆滿后，甲方應在本合同期限屆滿之日起30日內將履約保證金本息余額如數退還乙方。
乙方未按照本合同第五條約定的服務事項和質量履行本合同，有違約行為發生的，甲方按照本合同第二十八條約定的違約金 元，從履約保證金中予以抵扣。
第三十四條 本合同其他相關違約責任的約定：
(一) ______________________________________;
(二) ______________________________________;
(三) ______________________________________;
(四) ______________________________________;
(五) ______________________________________.
第三十五條 本合同履行期間，遇不可抗力致使合同無法履行的，甲、乙雙方應按有關法律法規規定及時協商處理。
第三十六條 凡因本合同產生的或與本合同有關的一切爭議，選擇下列第 ( )種方式解決：
(1)提交 仲裁委員會仲裁;
(2)依法向人民法院起訴。
第三十七條 本合同未盡事宜，甲、乙雙方可另行以書面形式簽訂補充協議。
第三十八條 補充協議及本合同的附件均與本合同具有同等法律效力。
本合同、本合同的附件及補充協議中未規定的事宜，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和規章執行。
第三十九條 本合同正本連同附件共 頁，一式 份，甲、乙雙方各執 份，一份由乙方向物業所在地區(市)縣房產管理部門備案。
自本合同備案之日起5日內，甲、乙雙方應就本合同備案情況和本合同約定的內容在本建筑區劃內公示，公示期限不低于30天。
第四十條 本合同自 起生效。
甲方簽章： 乙方簽章：
法定代表人(負責人)：
年 月 日 年 月 日
物業服務合同怎么寫
第一章 總則
第一條 本合同當事人
委托方(以下簡稱甲方)
名稱：______________業主大會
受委托方(以下簡稱乙方)：
名稱：
物業管理資質等級證書編號：
根據有關法律、法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲方選聘(或續聘)乙方為______(物業名稱)提供物業管理服務，訂立本合同。
第二條 物業管理區域基本情況
物業名稱：
物業用途：
座落：
四至：
占地面積：
總建筑面積：
委托管理的物業范圍及構成細目見附件一。
第二章 物業服務內容
第三條 制定物業管理服務工作計劃，并組織實施;管理與物業相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收材料等;_______________________________。
第四條 房屋建筑共用部位的日常維修、養護和管理，共用部位包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重墻體、樓梯間、走廊通道、_______________________________。
第五條 共用設施設備的日常維修、養護和管理，共用設施設備包括：共用的上下水管道、共用照明、_______________________________。
第六條 共用設施和附屬建筑物、構筑物的日常維修養護和管理，包括道路、化糞池、泵房、自行車棚、_______________________________。
第七條 公共區域的綠化養護與管理，_______________________________。
第八條 公共環境衛生，包括房屋共用部位的清潔衛生，公共場所的清潔衛生、垃圾的收集、_______________________________。
第九條 維護公共秩序，包括門崗服務、物業區域內巡查、_______________________________。
第十條 維持物業區域內車輛行駛秩序，對車輛停放進行管理，_______________________________。
第十一條 消防管理服務，包括公共區域消防設施設備的維護管理，_______________________________。
第十二條 電梯、水泵的運行和日常維護管理，_______________________________。
第十三條 房屋裝飾裝修管理服務，_______________________________。
第十四條 其他委托事項
(1)______________________________;
(2)______________________________;
(3)______________________________。
第三章 物業服務質量
第十五條 乙方提供的物業服務質量按以下第___項執行：
1.執行北京市國土資源和房屋管理局的《北京市住宅物業管理服務標準》(京國土房管物字[20xx]950號)規定的標準一，即普通商品住宅物業管理服務標準;_______________________________。
2.執行北京市國土資源和房屋管理局的《北京市住宅物業管理服務標準》(京國土房管物字[20xx]950號)規定的標準二，即經濟適用房、直管和自管公房、危舊房改造回遷房管理服務標準;_______________________________。
3.執行雙方約定的物業服務質量要求，具體為：_______________________________。
第四章 物業服務費用
第十六條 (適用于政府指導價)物業服務費用執行政府指導價。
1.物業服務費由乙方按____元/平方米.月向業主(或交費義務人)按年(季、月)收取。(按房屋建筑面積計算，房屋建筑面積包括套內建筑面積和公共部位與公用房屋分攤建筑面積。)
其中，電梯、水泵運行維護費用價格為：____;按房屋建筑面積比例分攤。
2.如政府的指導價有調整，上述價格隨之調整。
3.共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用，按照乙方與保險公司簽定的保險單和所交納的年保險費按照房屋建筑面積比例分攤。乙方收費時，應將保險單和保險費發票公示。
第十七條 (適用于市場調節價)物業服務費用實行市場調節價。
1.物業服務費由乙方按____元/平方米.月向業主(或交費義務人)按年(季、月)收取。(按房屋建筑面積計算，房屋建筑面積包括套內建筑面積加公共部位與公用房屋分攤建筑面積。)
其中，電梯、水泵運行維護費用價格為：____;按房屋建筑面積比例分攤。
2.物業服務支出包括以下部分：
(1)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;
(2)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;
(3)物業管理區域清潔衛生費用;
(4)物業管理區域綠化維護費用;
(5)物業管理區域秩序維護費用;
(6)辦公費用;
(7)物業管理企業固定資產折舊;
(8)物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;
(9)其它費用：_______________________________;
_______________________________。
3.(適用于包干制)物業服務費如需調整，由雙方協商確定。
4.(適用于酬金制)從預收的物業服務費中提取____%作為乙方的酬金。
5.(適用于酬金制)物業服務費如有節余，則轉入下一年度物業服務費總額中;如物業服務費不足使用，乙方應提前告知甲方，并告知物業服務費不足的數額、原因和建議的補足方案，甲方應在合理的期限內對乙方提交的方案進行審查和作出決定。
6.(適用于酬金制)雙方約定聘請/不聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計;聘請專業機構的費用由全體業主承擔，專業機構由雙方協商選定/(甲方選定、乙方選定)。
第十八條 共用部位共用設施設備的大、中修和更新改造費用從專項維修資金支出。
第十九條 停車費用由乙方按下列標準向車位使用人收取：
1.露天車位：________
2.車庫車位(租用)：________;其中，物業管理服務費為：________
車庫車位(已出售)：_________
3.__________________
4.__________________
第二十條 乙方對業主房屋自用部位、自用設備維修養護及其他特約服務的費用另行收取，乙方制定的對業主房屋自用部位、自用設備維修養護及其他特約服務的收費價格應在物業管理區域內公示。
第五章 雙方權利義務
第二十一條 甲方權利義務
1.審定乙方制定的物業管理服務工作計劃;
2.檢查監督乙方管理工作的實施情況;
3.按照法規政策的規定決定共用部位共用設施設備專項維修資金的使用管理;
4.(適用于酬金制)審查乙方提出的財務預算和決算;
5.甲方應在合同生效之日起____日內向乙方移交或組織移交以下資料：
(1)竣工總平面圖、單體建筑、結構、設備竣工圖、配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;
(2)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;
(3)物業質量保修文件和物業使用說明文件;
(4)各專業部門驗收資料;
(5)房屋和配套設施的產權歸屬資料;
(6)物業管理所必須的其它資料。
6.合同生效之日起____日內向乙方提供____平方米建筑面積物業管理用房，管理用房位置：_______________________________。
管理用房按以下方式使用：
(1)乙方無償使用;
(2)_______________________________。
7.當業主和使用人不按規定交納物業服務費時，督促其交納。
8.協調、處理本合同生效前發生的遺留問題：
(1)_______________________________;
(2)_______________________________。
9.協助乙方作好物業管理區域內的物業管理工作。
10.其他：_______________________________。
第二十二條 甲方的業主委員會作為執行機構，具有以下權利義務：
1.在業主大會閉會期間，根據業主大會的授權代表業主大會行使基于本合同擁有的權利，履行本合同約定的義務;(按照法規政策的規定必須由業主大會決議的除外)
2.監督和協助乙方履行物業服務合同;
3.組織物業的交接驗收;
4.督促全體業主遵守《業主公約》、《業主大會議事規則》和物業管理規章制度;
5.督促違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用的業主，限期交納物業服務費用;
6.如實向業主大會報告物業管理的實施情況;
7.其他：_______________________________。
第二十三條 乙方權利義務
1.根據甲方的授權和有關法律、法規及本合同的約定，在本物業區域內提供物業管理服務;
2.有權要求甲方、業主委員會、業主及物業使用人配合乙方的管理服務行為;
3.向業主和物業使用人收取物業服務費;
4.對業主和物業使用人違反《業主公約》和物業管理制度的行為，有權根據情節輕重，采取勸阻、制止、________等措施;
5.選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務，但不得將物業的整體管理委托給第三方;
6.每年度向甲方報告物業管理服務實施情況;
7.(適用于酬金制)向甲方或全體業主公布物業服務資金年度預決算并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況;當甲方或業主對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，應及時答復。
8.本合同終止時，應移交物業管理權，撤出本物業，協助甲方作好物業服務的交接和善后工作，移交或配合甲方移交管理用房和物業管理的全部檔案資料、專項維修資金及帳目、_______________________________。
9.其他：_______________________________。
第六章 合同期限
第二十四條 委托管理期限為____年;自____年__月__日起至____年__月__ 日止。
第七章 合同解除和終止的約定
第二十五條 本合同期滿，甲方決定不委托乙方的，應提前三個月書面通知乙方;乙方決定不再接受委托的，應提前三個月書面通知甲方。
第二十六條 本合同期滿，甲方沒有將續聘或解聘乙方的意見通知乙方，且沒有選聘新的物業管理企業，乙方繼續管理的，視為此合同自動延續。
第二十七條 本合同終止后，在新的物業管理企業接管本物業項目之前，乙方應當應甲方的要求暫時(一般不超過三個月)繼續為甲方提供物業管理服務，甲方業主(或交費義務人)也應繼續交納相應的物業服務費用。
第二十八條 其他條款_______________________________。
第八章 違約責任
第二十九條 因甲方違約導致乙方不能提供約定服務的，乙方有權要求甲方在一定期限內解決，逾期未解決且嚴重違約的，乙方有權解除合同。造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方經濟賠償。
第三十條 乙方未能按照約定提供服務，甲方有權要求乙方限期整改，逾期未整改且嚴重違約的，甲方經業主大會持三分之二以上投票權的業主通過后有權解除合同。造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。
第三十一條 乙方違反本合同約定，擅自提高收費標準的，甲方有權要求乙方清退;造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。
第三十二條 業主逾期交納物業服務費的，乙方可以從逾期之日起每日按應繳費用萬分之____加收違約金。
第三十三條 任何一方無正當理由提前解除合同的，應向對方支付違約金____;由于解除合同造成的經濟損失超過違約金的，還應給予賠償。
第三十四條 乙方在合同終止后，不移交物業管理權，不撤出本物業和移交管理用房及有關檔案資料等，每逾期一日應向甲方支付委托期限內平均物業管理年度費用____‰的違約金，由此造成的經濟損失超過違約金的，還應給予賠償。
第三十五條 為維護公眾、業主、物業使用人的切身利益，在不可預見情況下，如發生煤氣泄漏、漏電、火災、水管破裂、救助人命、協助公安機關執行任務等情況，乙方因采取緊急避險措施造成財產損失的，當事雙方按有關法律規定處理。
第三十六條 其他條款_______________________________。
第九章 附則
第三十七條 雙方約定自本合同生效之日起____日內，根據甲方委托管理事項，辦理接管驗收手續。
第三十八條 本合同正本連同附件____頁，一式兩份，甲乙雙方各執一份，具同等法律效力。
第三十九條 本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決，協商不成時，甲、乙雙方同意按下列第____方式解決。
1.提交____仲裁委員會仲裁;
2.依法向人民法院起訴。
但業主拖欠物業服務費用的，乙方可以直接按照有關規定向有管轄權的基層人民法院申請支付令。
第四十條 本合同自______起生效。
甲方簽章 乙方簽章
代表人：(業主委員會)代表人
關鍵詞:自動消防設施;維護;管理
現代城市用地緊張促進了城市高層建筑的發展。但是由于高層建筑火災發生后,火勢蔓延較快,撲救難度較大,人員傷亡較大,所以高層建筑火災預防與撲救一直以來都是制約高層建筑發展的關鍵。自動消防系統的出現解決了這一問題,同時也對高層建筑物業管理部門提出了要求,要求高等建筑物業管理部門必須加強自動消防系統的維護與管理,確保自動消防系統始終處于完好狀態,以保障高層建筑自動消防系統火災報警與撲救功能完好。
1.高層建筑自動消防系統組成分析
高層建筑自動消防系統是有自動報警系統和聯動系統組成。自動報警系統是有眾多探測器組成的龐大的報警網絡,通過探測器及時、準確的確定火災發生地點。聯動系統是由消防栓給水系統、水噴淋自動滅火系統、送排風系統組成。通過聯動系統對初期火災進行撲救,同時通過送排風系統減少火災發生時樓內濃煙,增加樓內人員逃生機會。高層建筑建成后的驗收中,自動消防系統驗收時驗收工作中的重要一項,因此保障高層建筑的消防安全。但是隨著樓宇使用年限的不斷增加,自動消防系統會出現各種故障及問題。如何進行高層樓宇自動消防系統維護與管理是目前高層建筑物業管理部門的重要工作。
2.高層建筑自動消防系統維護與管理
2.1建立健全的維護管理體系,確保有效實施自動消防系統的維護與管理
高層建筑自動消防系統維護與管理的實施,首先要建立健全的維護管理體系,明確人員責任與檢修維護時間等,以此約束維護管理人員的日常工作。同時建立維護檢修記錄體系,維護部門要根據樓宇自身特點設計并完善有關的各項記錄。日常運行記錄、零部件更換記錄、保養記錄、故障與排除記錄等的完善對于高層建筑自動消防系統的維護與管理有著重要的意義。通過對記錄的檢查能夠及時發現使用壽命到期部件所處位置,便于零部件的更換。通過健全的維護管理體系,能夠有效的對高層建筑自動消防系統維護進行管理,減少故障率。
自動消防系統維護管理體系要保障系統有專人24小時負責,無關人員不得隨意觸動。系統操作維護人員必須經過專門培訓,具有執業資格。值班人員應熟悉掌握本系統的工作原理和操作規程,應對本單位火災自動報警系統的報警區域和探測區域的劃分熟悉掌握。同時,還要加強系統系統竣工圖,設備技術資料、使用說明書、調試開通報告、竣工報告、竣工驗收情況表等有關資料的管理,建立系統的完整技術檔案,以方便系統的使用和維護。
2.2高層建筑自動消防系統的日常維護
在進行高層建筑自動消防系統日常檢查中,首先要注意自動消防系統探頭、感煙探測器、感光探測器、感溫探測器、可燃氣體探測器及手動報警器、疏散照明、顯示標志、火災聲光警報器、噴淋系統的外觀是或否完好,確保自動消防系統處于完好狀態。在檢查過程中要對照設備安裝記錄,確保檢查過程中每一個部件都檢查到位。
2.3自動消防系統斷電檢查維護
在火災發生時,斷電時撲救火災的第一步工作。因此,在對自動消防系統檢查維護時,要對自動消防系統進行斷電實驗。切斷交流電,觀察備用電源自動投入情況,各項功能是否正常。觀察各電壓表、電流表的指示值。所有指示燈、開關、按鈕應無損壞及接觸不良情況。同時還要檢查疏散照明、顯示標志是否能夠正常工作。
2.4自動消防系統功能檢查與維護
自動消防系統檢查維護部門要在每季度對自動消防系統進行功能檢查,按生產廠家說明書的要求,用專用加煙(或加溫)等試驗器分期分批試驗探測器的動作是否正常,確認燈顯示是否清晰。對于故障或失效的探測器應及時拆換。試驗火災警報裝置的聲、光顯示是否正常,在實際操作試驗時,可一次全部進行試驗,也可部分進行試驗,但試驗前一定要作好妥善安排,以防造成不應有的恐慌和混亂。自動噴水滅火系統管網上的水流指示器、壓力開關等電動報警裝置,應試驗它們的報警功能、信號顯示是否正常。備用電源進行1-2次充放電試驗,1-2次主電源和備用電源自動轉換試驗,檢查其功能是否正常,具體試驗方法:切斷主電源,看是否主電源換到備用電源供電,備用電源指示燈是否亮燈,4小時后,再恢復主電源供電,看是否自動轉換,再檢查一下備用電源是否正常充電。有聯動控制功能的系統,應用自動或手動檢查下列消防控制設備的控制顯示功能是否正常。
2.5排煙設備、防火門、防火卷簾、廣播等設備的檢查與維護
自動消防系統管理部門應定時對防排煙設備、電動防火閥、電動防火門、防火卷簾等的控制設備;火災事故廣播、火災事故照明及疏散指示標志燈等進行檢查與維護,確保系統設備的完好。同時還要對消防電梯進行檢查,并檢查所有設備手動、自動轉換開關時候完好。
3.加強自動消防系統操作、維護人員培訓
高層建筑防火工作具有一定的特殊性,如何在火災初期進行撲救對于樓內人員的安全有著重要影響。通過自動消防系統及工作人員的認真工作及時發現火情并作出正確的滅火措施是保障高層建筑防火工作有效實施的關鍵。因此,培養消防系統人員的安全意識、增強責任心,時刻注意自動消防系統的運行,按時對系統進行檢查與維護,是高層建筑自動消防系統操作人員與維護人員應具備的基本素質。因此,高層建筑物業管理部門,必須加強對消防系統人員的培訓,提高人員專業技能。在進行自動消防系統檢查的同時還要定期聘請專業人員對系統進行驗證,確保系統的正常,保障高層建筑防火安全。
結論
高層建筑自動消防系統的維護與管理關系到樓內人員的人身安全與財產安全。加強高層建筑自動消防系統維護與管理是目前高層建筑物業管理部門的重要工作。其需要物業部門、消防系統操作人員、維護人員的共同努力,以硬件檢修與維護為基礎,以人員管理為關鍵進行長期工作。同時還需要樓內人員在日常生活中,時刻注意消防系統的探頭、開關、指示燈等消防部件,發現破損及時報告物業管理部門,大家共同努力營造一個安全的生活環境。新晨：
參考文獻
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[5]李玉華.自動消防系統操作人員培訓教材[J].安全與事故,2002,5.
關鍵字：酒店式服務；物業管理
一、酒店式物業管理概述
（一）傳統物業管理
物業管理，顧名思義是指業主對區分所有建筑物共有部分以及建筑區劃內共有建筑物、場地、設施的共同管理或者委托物業服務企業、其他管理人對業主共 有的建筑物、設施、設備、場地進行管理的活動。
（二）酒店式物業管理
所謂酒店式物業管理，應該是把酒店管理的模式和服務意識融入物業管理，同時結合物業管理的特點，在高檔的物業內實施的一種優質的管理和服務形式。其目的是根據不同的客戶需求提供不同的專業服務，將管理服務模式從無差異性的大眾化服務上升到個性化服務的新境界，展現客戶尊貴特征，真正體現“全心全意全為您”的服務精神，體驗個性與尊貴。
二、酒店式物業管理現狀及存在的問題
隨著生活水平的不斷提高，人們對于物業管理的認識和需求也日益提升，越來越多的人追求酒店式的星級服務，渴望全方位的人性化貼心服務，因此，“酒店式物業管理”的概念應運而生。大多數物業管理公司在作物業管理管理方案時也都會打出采用“酒店式管理模式”或“管家服務”的王牌，然而，在操作過程中往往會出現許多偏差，關鍵還是人們對酒店式管理模式的認識和操作還存在許多誤區。
（一）服務形式化
酒店式物管首先要樹立良好的服務意識、服務禮儀。有的物業公司以為設置一個客戶服務中心、在一樓大堂設立服務臺，挑選幾個前臺小姐著統一制服并實行站立式服務；或者在單元大廳安置幾個門童，幫助業主搬運物件等，就算是在搞酒店式物業管理，其實這種理解是膚淺的和片面的。酒店式物業管理關鍵不是在于它的“型”而是在于它的“涵”。
（二）管理規范化程度不高
雖然現在不少物業企業在積極推行ISO9000質量管理體系和一些其他的標準性文件，但這些質量管理體系、標準、流程往往是束之高閣，流于形式，較少用于實踐，更缺乏在實踐中的持續改進。在這種情況下，項目不斷增加，新員工大量涌入，但管理服務的水平，卻由于對新員工培訓的不及時、不到位而有所下降。這樣一來，管理規模雖然不斷擴大，但企業的口碑和品牌卻不能得到相應的提升。
（三）服務不夠全面化、個性化
物業管理包括常規服務、專項服務和委托特約服務等方面的內容。常規是對業主提供的基本服務，主要包括：房屋建筑主體的管理、房屋設備、設施的管理、環境衛生的管理、綠化管理、保安管理、公眾代辦性質的服務等。專項服務是物業公司為滿足一部分業主的需要而提供或協助提供的各項服務工作，如在物業小區內建立商業網點、金融服務以及中介服務機構，組織開展文化娛樂活動等。委托特約服務是為滿足業主的個別需求受其委托而提供的服務，如小區內老年病人的護理、接送子女上學、照顧殘疾人的上下樓梯、為業主代購生活物品等。目前物業管理以常規服務為主，服務不夠全面化、個性化。
三、物業酒店式管理建議
（一）酒店式標準化
酒店式物業服務要有較高的服務標準和嚴格的服務程序，服務人員通過語言、動作、姿態表情，儀容儀表，行為舉止及表達對業主的尊重、歡迎、關注、友好等，讓業主感到滿意。從員工的著裝、舉止、用語等到每項工作的程序和要求，都要形成非常具體、明確、科學的規范。并且，在工作中要嚴格執行，而且從服務理念、行為準則、操作程序等方面對員工進行崗前、崗中培訓，真正使其把酒店服務理念和標準成為工作習慣。
（二）物業服務量身定做
在業主正式入住萬科小區前，創造與客戶見面的機會，主動收集業主信息，了解客戶需求，從而盡量滿足不同客戶群體的服務需求。通過定期回訪、業主懇談會等多種溝通形式，關注客戶的居家體驗和疑難問題，傾聽客戶的聲音。24小時客服熱線、家居對講、公司投訴專線、業主意見信箱、網絡投訴論壇等，確保客戶可根據自身習慣暢順表達意見及建議，獲得及時的服務。根據不同項目硬件匹配及客戶群體的差異，精心設計最貼合客戶需求的服務模式，對服務模式的設計更趨針對性，“個性化”服務模式、“金鑰匙”服務模式等應運而生，充分滿足了細分客戶后，物業服務量身訂制的需求。
（三）物業行業的金鑰匙――物業管家
和酒店管理中的“金鑰匙”相對應的，物業管理企業應該設置“物業管家”崗位。物業管家提供全天候、全方位、一對一的“私人貼心管家”服務。該模式以客戶為中心，由管家全方位接待客戶，實現客戶與管家間便捷的“一對一“交辦，管家全面調度服務資源為客戶提供尊享服務。圍繞客戶在入伙前、入伙、裝修、喬遷、長居等不同的關鍵節點，制定入伙前接待、入伙接待、喬遷助手、居家助手、貼心陪伴、委托、房屋托管、安全管理等服務，小至一般基本的家居常識、日常環境保潔，大至個性PARTY協理、全屋安全管理設計，都能將物業管家的服務角色和職能將始終展開，讓客戶感受“由始至終的貼心陪伴”。將物業管家，打造成客戶一有事情就能想到、有了需求就能解決、親和可信賴、具有權威性的高端管家形象。
（四）酒店級別的安全管理
保障居住安全是業主對物業服務的基本功能需求，是服務滿足感產生的起點。應該將風險點的提前識別及預防放在最重要的地位，通過全面、系統識別危險源，將小區的“物防―技防―人防”手段科學結合，為業主的居家生活編織一張無形但可靠的安全防范網絡。建設獨具特色的安全管理培訓體系，通過各類預案的高仿演練，培養出一支技能嫻熟、責任心強的安全管理團隊。在小區智能化系統的基礎上，進一步加強了公司對各項目的監控能力，輔以健全的應急處理制度，確保項目安全管理的統一監督和綜合調度能力，意外發生時，可第一時間將資源投入最需要的地方。
四、總結
在物業管理中引入酒店模式，服務將是關鍵，而結合現代酒店業個性化的服務趨勢，了解本物業及業主特點，如何提供具有特色的服務又是關鍵之關鍵。對于以公共區域服務為特點的物業管理，如何開展個性化的服務是個重要的課題。
參考文獻：
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10月1日,最高法院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《建筑物區分所有權司法解釋》)將開始施行。這一司法解釋直接關系到大家生活中最重要的財產――房子。如何才能更好地運用法律規定保護自己的“房子”權利不受損害?以下事項應該引起大家的高度重視。
開發商與業主約定
“商品房所在樓宇的外墻面
屬于出賣人”是無效條款
在審判實踐中,經常可以發現開發商與業主在《商品房買賣(預售)合同》別約定:商品房所在樓宇的外墻面(或者外墻面使用權)屬于出賣人。開發商往往利用該特別規定對外墻面進行利用,比如以張貼巨幅廣告等方式獲取收益。業主對此心存不滿,導致糾紛。此時,該特別約定是否有效即成為焦點問題。
根據《建筑物區分所有權司法解釋》第三條規定:建筑物的外墻屬于基本結構部分,屬于共有部分。因此,從建筑物區分所有權的角度分析,外墻面屬于該棟建筑物的全體業主共有,開發商無權通過《商品房買賣(預售)合同》的約定,保留外墻面的所有權。
那么,開發商能否通過特殊約定使自己享有對外墻面的使用權呢?答案也是否定的。首先,外墻面屬于該棟建筑物的全體業主共有,開發商在未經全體業主同意的情況下,擅自對外墻面的使用權進行處分,屬于無權處分,必須經過該棟建筑物全體業主的追認或者取得處分權方能有效。尤其需要強調的是,在建筑物區分所有權中的共有與一般意義上的共同共有有所不同,依據《物權法》以及《建筑物區分所有權司法解釋》的規定,外墻面使用權的行使方式,應當由各業主共同決定,具體表現方式就是通過業主大會的形式,由該棟建筑物中專有部分占建筑總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意,如果未經前述業主同意,該條款就是無效的,對全體業主不發生效力。
因此,即使開發商與各個業主單獨簽訂保留外墻面使用權的約定,全部集合起來也不能被視為是“經過了各個區分所有權人的一致同意”。其次,從合同條款的形式及內容來分析,這類條款屬于合同法上的格式條款,排除了業主對共有的外墻面進行使用和收益的權利,侵害了業主的合法利益,根據《合同法》的規定,此類格式條款屬于無效條款。因此,開發商在購房過程中以格式條款方式作出保留外墻面的所有權或者使用權的約定,屬于無效條款。
在此情況下,根據《建筑物區分所有權司法解釋》第十四條的規定,建設單位或者其他行為人擅自占用、處分業主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動,權利人有權請求排除妨害、恢復原狀、確認無權處分行為無效或者賠償損失。
商品房買賣合同中
“贈送綠地”的承諾要警惕
在開發商銷售房屋時,售樓人員經常承諾“買一樓房屋送綠地(花園)”,開發商在《商品房買賣(預售)合同》也經常作出類似承諾。在交房時則將一塊圈起來的綠地交給業主使用。那么,這綠地真的屬于業主所有嗎?業主對綠地的使用是否均不受限制呢?在司法實踐中,經常發生部分業主改建綠地,物業公司要求業主恢復原狀的案例,此時應當如何處理?
對于綠地的權利歸屬,《物權法》第七十三條規定:建筑區劃內的綠地,屬于業主共有,但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。雖然,開發商與業主簽訂《商品房買賣(預售)合同》中有“贈送綠地(花園)”的約定,并且開發商在交房時將建有合圍設施的綠地交付業主,但要使綠地屬于業主使用,需要滿足以下條件:第一,綠地在規劃上專屬于特定房屋。第二,該綠地在業主購買時已經“明示”,如該綠地已經有合圍設施,只能從特定房屋才能進入該綠地。
如果不具備上述條件,即便開發商在交房時將建有合圍設施的綠地交付業主,該綠地仍屬于小區綠地的組成部分,業主根本無權改建綠地。即便明示屬于個人的綠地,業主僅有專有使用權,在使用該綠地時仍應遵守業主公約、物業管理規定關于小區綠地的管理規定,不得擅自破壞綠地,任意改建。物業公司有權對于違反業主公約、物業管理規定的行為加以糾正,以維護小區正常的管理秩序。
在《物權法》實施前建設
的物業服務用房并非
均歸業主共有
《物權法》第七十三條規定:建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房,屬于業主共有。那么,是否意味著所有小區的物業服務用房是否均歸業主共有呢?在司法實踐中,經常發生開發商將物業服務用房轉讓給他人,業主以侵害共有權為由要求確認買賣合同無效的案例。對于此種情況如何處理,不應一概而論,而應根據物業服務用房是否計入業主公攤面積分別確定是否屬于業主共有,從而確定合同效力。
對于物業服務用房的問題,2003年9月1日起生效的《物業管理條例》中規定,業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權,建設單位不得擅自處分;物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意,物業管理企業不得改變物業管理用房的用途。而在此之前,并無法律規制物業用房等公用設施的權屬問題。雖然,《物業管理條例》作了上述規定,但在《物權法》實施前,在實際操作中仍然存在諸多不規范的地方。
從小區建設的實際情況來看,在《物權法》生效前,開發商對于小區的物業服務用房采用了不同方式進行處理。以北京為例,開發商一般采用兩種方式,一是將其計入公攤面積,由全體或部分業主承擔物業管理用房的建設成本。在此情況下,業主享有對物業服務用房的所有權,開發商并無此部分房屋的權屬證書,自然無權將其轉讓或用作他途。另一種情況是,開發商未將物業服務用房計入公攤面積,業主的房屋權屬證書(俗稱“小產權證”)中并無該部分面積,開發商的房屋權屬證書(俗稱“大產權證”)中則包含該部分面積。因此,開發商對此類房屋享有所有權,依法應當可以行使收益和處分的權利。
應當特別指出的是,如果房屋已經行政規劃審批作為物業服務用房的,不因房屋所有權人的變更而變更其規劃用途,房屋所有權人應當按照規劃要求將房屋交由小區物業公司作為物業服務用房使用。
業主私自“住改商”屬于
違法行使建筑物區分所有權
在各個住宅小區內,經常有一層住戶將外墻窗戶拆除改成進出戶門,從事經營活動;或者出租給他人從事經營活動,收取比普通住宅高得多的租金。對于此種情況,大家俗稱為“住改商”現象。對于“住改商”現象,一些物業公司或者其他業主往往基于建筑物安全考慮,訴至法院,要求住戶或承租戶恢復原狀。
對于此種情況如何解決,《物權法》頒布前屢有爭議,有主張一律禁止的,有主張增加安全審批手續的。最終《物權法》第七十七條規定:業主不得違反法律、法規以及管理規約,將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的,除遵守法律、法規以及管理規約外,應當經有利害關系的業主同意。但是如何確定“有利害關系”的業主范圍、“同意”是指一致同意還是多數同意又發生了爭議。
針對這些疑難問題,《建筑物區分所有權司法解釋》第十條明確規定:將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的,人民法院不予支持。也就是說,“同意”是指一致同意。根據該司法解釋第十一條的規定:本棟建筑物內的其他業主,是“有利害關系的業主”,建筑區劃內,本棟建筑物之外的業主,主張與自己有利害關系的,應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。
因此,業主私自拆改房屋外墻從事經營活動,實際上是對小區公共秩序的侵犯,不符合物權法的規定。
業主拆改外墻是否屬于正當行使建筑物區分所有權呢?要明確該問題,必須明確劃清專有部分和共有部分的界限。《建筑物區分所有權司法解釋》規定了專有部分的三個特征:構造上的獨立性、利用上的獨立性、能夠登記成為特定業主所有權的客體。同時規定,規劃上專屬于特定房屋,且建設單位銷售時已經根據規劃特定房屋買賣合同中的露臺等,也是專有部分。同時,對共有部分作了規定:建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分,通道、樓梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附屬設施、設備,避難層、設備層或者設備間等結構部分;其他不屬于業主專有部分,也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。因此,外墻并非業主自己的專有部分,屬于共有部分,不能任意使用。根據《建筑物區分所有權司法解釋》的規定,業主只有基于對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要,無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外墻面等共有部分的,才不認定為侵權。而且,還不能違反法律、法規、管理規約,也不能損害他人合法權益。
至于業主拆改外墻等共有部分的行為,明顯并不屬于為“合理需要”利用共有部分,這種行為已經侵犯了其他業主對共有部分的共有權利。因此,即便所有“有利害關系的業主”一致同意業主將住宅改變為經營性用房,也并不意味著業主可以任意拆改外墻。
居民小區內人防工程
權利歸屬尚需立法明確
在城市商品房開發過程中,為了國防利益和國家安全,要求開發商修建一定的地下防空工事。對于這些人防工程的權利歸屬,在《物權法》實施前后一直存在爭議,而在司法實踐中,由于人防工程引發的訴訟也不在少數。
有觀點認為,居住小區內人防工程由社會力量投資建設,但其中國家不僅減讓土地出讓金、減免有關稅費,還給予各種優惠,因此,國家也有間接投資。況且人防工程是國家的重要戰備設施,具有特殊屬性。因此居住小區內人防工程所有權屬于國家,使用管理權歸人民防空主管部門。
有觀點則認為,居住小區內的人防工程一般不由國家直接投資,也并非直接用于國防目的,因此不屬于物權法規定的國防資產范疇。對于居住小區內人防工程歸屬的判斷,宜從出資角度加以考慮。國家投資建設的人防工程產權歸國家所有;對于建設單位投資興建的人防工程,應認定歸建設單位所有;建設單位在銷售房屋時,將人防工程面積計入公攤面積,該人防工程應認定由建筑物區分所有人即業主共有。
從《物權法》之前的規定來看,曾有相關規定明確規定人防工程屬于國家所有。而作為物權的基本法律,《物權法》對此并未作出規定。《建筑物區分所有權司法解釋》對此亦未涉及。因此,對于人防工程的所有權歸屬,仍需通過立法予以明確。在司法實踐中,解決各類爭議的基點只能為:人防工程由投資者使用管理,享有收益。
