時間：2023-09-21 17:34:36
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產項目規劃設計方案，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A
前言
房地產項目規劃主要針對人們對住房舒適度需求而進行的科學、合理的住房規劃設計，而房地產項目管理最初用于建筑業發展,是一種用于控制進度、成本和規范的計劃管理方法。項目管理是一種組合的藝術,在規范的管理流程下,它有效結合各種系統、資源和人員,在規定的時間、預算和質量目標下完成相應的項目。目前,在房地產市場激烈競爭中,如何使房地產企業求得生存、求得發展是當前房地產企業一個急需解決的重要問題，隨著房地產企業加強自身市場競爭能力的需要,集團管控模式、組織結構、業務流程體系、工程項目管理、人力資源管理等方面的管理變革已經被提上日程。
2、規劃設計的要點
2.1、規劃設計需以人為本
很多的規劃設計如果是在簡單和沒有精心規劃的基礎上就進行啟動，這將給業主以后的生活造成非常大的不便。例如很多小區在規劃設計過程中，調查研究不夠細致，高檔社區戶型雖然越造越大，而小區休閑、健身設施都跟不上，而很多小戶型，更是打著經濟適用的旗號，壓根不重視公共設施的配置。甚至還有些小區在設計時雖然考慮公共建筑如小學，而實施時卻因為利潤驅使將原有的公建變成住宅，造成很多小區品質提升不上去，出現很多實際問題，如“買菜難”、“停車難”的問題。 因此在項目的規劃設計應處處體現人性化的理念，使建筑能夠滿足人們更好生活的目的。
2.2、設計符合項目定位
項目定位的問題關系著一個項目的成敗，對規劃設計方向進行了規定，如果不按照定位規則設計可能會設計出完全無用的方案。例如，我們最開始的定位為中小戶型白領住宅區，但是如果最后制定出了一個中型的園林景觀設計方案，設計了幾千甚至上萬平方米的中庭，在里面設計了噴泉、水幕墻和疊水等完整的水系體系，這就不符合一個中小型住戶的定位，而更像是豪華住宅的景觀設計方案。
2.3、充分考慮開發商和建筑師的關系問題
開發商和建筑師即是“對頭”又是合作伙伴，是一種很矛盾的合作關系。因為一個建設項目從開始運作、構思到最終的建成、交付使用，往往要經過一個非常艱難和充滿各種挑戰的過程，在這個過程中，業主的要求和建筑師的工作之間肯定會遇到各種問題和矛盾，因此雙方不斷的溝通和相互諒解尤為重要。一方面，多數開發商專業化程度并不高，對建筑功能、產品形態，以及新技術新材料的了解和把握不夠準確；另一方面，富有專業經驗的建筑師對項目運作、產品策劃、市場營銷等又很陌生，對項目建設過程的關注和參與也不夠。容易形成開發商自己管兩頭（前期策劃和后期施工配合），建筑師只管中段的脫節現象，優秀的建筑師應該將自己的知識面兩頭延伸，更多關注一些建筑設計以外的事情，才能和開發商有更多的共同語言，才能以更好的溝通達成合作上的默契。而開發商作為全過程的統籌策劃方，一定要清楚應該讓建筑師在哪一個環節發揮作用，決不能將所有問題都交給建筑師來解決。
2.4、規劃設計中體現“三節”要求
房地產業帶動了水泥、鋼材等一系列建筑材料的發展，建筑耗材、耗能在整個能源消耗中占了很大比重。由于土地資源的有限，今后房地產業的發展方向就是體現“三節”要求。規劃設計階段是整個項目由計劃到實施的首要階段，此階段對整個工程效益的影響最大，在規劃中要體現節能、節地、節材的要求。在居住建筑單體設計和公共建筑單體設計中重視建筑造型、外墻外邊線長度、建筑材料使用、建筑群體組合方面，考慮節約土地的要求。實施中要充分利用新技術、新結構、新材料、新能源的“四新”體系。
3、房地產項目規劃管理的對策
房地產開發項目是一個復雜多樣,并隨著國家各種相關政策、國際國內經濟形勢及國民的各種需求不斷變化的一個整體性工程。房地產項目規劃設計管理,就是對房地產項目規劃的全過程進行有效管理。
3.1、房地產項目規劃需要全面的調查研究
一個房地產項目的成功運作，歸根到底是市場需求的結果，而市場需求的發展和變化在很大程度上是由發展商的引導和媒體的渲染促成的。房地產項目的實現通常需要三個特定階段：前期規劃設計、施工建設、銷售和經營。其中，前期規劃設計階段是項目運作的龍頭和開端，他包含了發展商最初的投資決策、目標分析和項目定位以及市場供需關系的深入研究，以及項目產品將來的顧客對象的特征：地區、年齡、收入、工作、性別等。而銷售是實現投資贏利目標和商品價值的重要階段。這兩方面都需要對市場進行深入細致的調查研究。房地產項目的成功策劃以及規劃設計，離不開全面細致、深入的市場調查和分析研究。沒有周密的調查資料，就無法了解房地產市場的現狀情況以及產品的分布和競爭特點，也就無法進行項目的正確定位，房地產項目規劃設計也就如無源之水。所以成功的項目來自于詳實的調查研究，這是項目運作的出發點和根本點。
3.2、建立合適的項目管理組織結構體系
在房地產項目規劃過程中，企業需要配備合適的項目管理組織結構體系。結合全過程項目規劃管理理論，在整個企業管理結構中，合適的項目管理需要二個體系的支撐，即組織體系、保障體系和監控體系。組織缽系應該覆蓋調研、勘察、設計、修正等方面；保障體系包括過程支持的技術、設備、人力資源；后勤部分監控體系主要是協調、反饋工程項目規劃過程。在項目領導的帶領下，確保對企業內外部各類信息收集、整理，確保各類知識在項目內外部的有效運用、整合和創造。這些組織體系不僅可以在一個項目規劃中發揮作用，還可以同時用于多個項目開發工作。因此，建立合適的項目管理組織結構體系，能夠幫助房地產企業提高企業運作效率。
3.3、房地產項目規劃設計進度管理
目前，我國的房地產項目在開發時，開發企業為了規劃設計的進度不至于延后，現在已經將設計的計劃管理擺在了關鍵位置。在實施的過程中，最開始需要依據地產項目的總體規劃，在各個專業技術部門的協商以及共同的探討下制定總進度計劃，然后根據項目的特點，將總進度計劃分解成子進度計劃。在項目的實施過程中，設計部門的負責人應該根據需要定期地對各階段工作實際完成情況進行檢查，并且和項目設計最開始的進度計劃認真的比較并進行詳細的分析，如果發現錯誤，就可以以最快的速度找到原因并提出合理的整改措施。
3.4 確保房地產項目規劃設計質量
房地產商在開發的過程中往往會忽略設計過程的質量問題，相反，他們會把幾乎所有的精力都集中在施工的過程中。如果開發的項目已經到施工這一階段，而在這個時候才發覺設計方案有問題，就必然會損害項目的整體投資效益。因此要對項目規劃質量進行全方位把控，其控制措施主要有(1)在設計任務書明確設計企業的質量監控措施,確保規劃設計質量監督評測體系正常運轉；(2) 房地產企業必須建立自己的內部審核制度，所有的施工圖紙在交付施工單位之前，必須經過各個專業的內部審核，從而保證施工圖紙的錯誤率發生在最小范圍之內；(3)嚴格執行工程圖紙審查制度，施工圖紙未經審查合格之前，嚴禁用于施工。
3.5、房地產項目規劃設計成本控制
據統計，房地產項目規劃設計階段所涉及到的成本約占整個項目成本的80%，因此房地產項目開發工程項目造價控制與項目全過程管理中必須重點突出規劃設計階段的投資控制與管理，規劃設計階段才是房地產開發項目投資控制的關鍵環節。做好規劃設計階段的成本控制其控制措施主要有(1)各個專業必須制定限額設計標準，設計成本須控制在限額范圍內；(2)嚴格控制設計變更的數量，設計變更必須經過各個部門的審核方可實行，避免不必要的設計變更的發生。
3.6、人力資源管理
現代管理學認為，市場生產經營中所要處理的各項工作最終都是要由人來完成，人力資源是完成各項工作的基礎和保證，對于項目規劃來說更是如此，越是大型的房地產項目就越需要一個強有力的團隊來組織領導和推動，通過合理的調動人力資源，可以確定項目規劃管理目標，充分利用人才資源主導規劃管理進程，調動工程項目設計管理人員的智慧和積極性，達到預期的建設目標，實現項目的預期效益。
4、結束語
房地產項目規劃設計是一項專業性很強的技術工作，不僅需要明確房地產規劃設計的著重點，按照規劃設計的相關法律、法規進行設計，還需要與本地方的特色進行結合，呈現最佳方案，針對房地產項目規劃管理中存在的問題，要及時制定科學合理的政策方針并切實有效的實行。
參考文獻：
一、加強房地產市場宏觀調控
（一）科學制定房地產用地供應計劃。縣國土部門要在《陰縣城市總體規劃》和《陰縣土地利用總體規劃》確定的縣城建設用地規模內，科學編制我縣房地產開發建設用地五年計劃和中長期計劃，優先保證中低價位、中小型普通商品住房和廉租住房等保障性住房的土地供應。對房地產用地批而不建、批后緩建、閑置土地等行為和不按土地出讓合同要求進行開發建設的行為進行嚴肅查處，嚴格按標準征收土地閑置費；情節嚴重的，堅決依法收回土地使用權。
（二）科學編制房地產業發展規劃。由縣房產部門牽頭，發改、國土、規劃等相關職能部門參與，根據《陰縣城市總體規劃》和《陰縣土地利用總體規劃》，科學編制我縣房地產業年度發展計劃、五年發展規劃及中長期規劃，并將其納入我縣國民經濟和社會發展規劃。
（三）建立和完善住房供應及保障體系。積極發展普通商品住房，適度建設高檔商品住房，加快建設廉租住房，嚴格規范經濟適用住房，合理建設安置性住房和公共租賃房，形成住房梯次供用，不斷滿足人民群眾住房需求，促進縣域經濟社會又好又快發展。
二、規范房地產開發建設行為
（四）嚴禁行政企事業單位集資或變相集資建房和居民擅自新建住房。全面禁止全縣所有行政企事業單位集資建房或利用房地產開發資質變相集資建房。縣城中心城區內，縣國土部門嚴禁向個人建房或個人合伙建房供地，杜絕自建行為。已出讓給單位、個人建房或個人合伙建房的土地，由國土部門采取回購、收儲、整合等辦法收回，拿出具體方案報縣人民政府批準。縣城規劃區內農村村民建房，實行統一規劃、合理布局，統一在居民點建設。縣城中心城區內經鑒定確系危及人身安全的危舊房屋，不得批準自拆自建，統一納入縣城提質改造和土地儲備計劃，由縣人民政府收購后拆除。因建設需要征收集體土地上的房屋，按照《陰縣人民政府辦公室關于印發陰縣城區集體土地上房屋拆遷安置暫行辦法的通知》（陰政辦發〔〕40號）規定，實行集中統一安置。
（五）嚴格房地產開發資質管理。縣房產部門要加強房地產開發企業資質管理，嚴厲打擊掛靠、變相掛靠等違規房地產開發行為。凡不具備房地產開發企業資質的，國土、規劃等部門不得為其辦理任何審批手續。嚴禁任何單位和個人在集體土地上從事或變相從事房地產開發經營活動，一經發現，堅決予以打擊。
（六）強化房地產項目規模管理。堅決杜絕零星房地產開發,單個房地產開發項目低于3萬平方米或用地面積小于3000平方米的，相關職能部門不得供地、立項、報建，應納入成片統一開發范圍。確無法調整合并的，其土地用于城市綠化或其它公益事業建設。其中，用地面積大于3000平方米，而建筑面積達不到3萬平方米的特殊項目，該地塊只能按城市規劃要求，批準建設高層建筑，嚴禁個人合伙聯建。違規合伙聯建的，由縣房產部門牽頭，監察、國土、建設、規劃等職能部門參與，依法予以處罰；涉及國家公職人員參與的，依法從嚴處理。
（七）規范房地產項目設計。新開工的房地產小區，要實行功能單一化設計，從嚴控制上居下店式的商品房開發項目。原則上住宅小區臨街不得配建商業門面，居住區與商業區要獨立分開，營造宜居環境。臨街建筑和標志性建筑應根據項目位置，結合城市風貌規劃進行形象設計；縣城主干道臨街面不得設置開放式陽臺，不得管網、空調等設備。新建商品住房必須設計空調位，空調機必須安裝在空調位內。住宅小區的建筑設計應包含燃氣、給排水等管線和排油煙的專用管道設計。新建項目嚴格實行雨水、污水分流，污水排放必須接入縣城排污管網。臨湖、臨河開發項目要做到不推山、不填水，切實保護生態環境。
（八）規范項目設計方案評審。所有新開工房地產項目和行政企事業單位辦公用房必須有兩個以上設計單位拿出3個以上設計方案，由政府主管副縣長組織建設、房產、規劃、環保、人防、氣象、消防、交警等相關職能部門和有關業內人士對方案進行聯合初步評審。設計方案由小區規劃設計方案、前期物業管理方案、建筑美化亮化方案、安防監控方案、綠化方案和停車場位設計方案等組成。小區規劃設計方案應包含建筑設計風格、消防設施、平面布局、立面效果、建筑容積率、建筑密度、綠化率、空調位布局、防盜窗（網）風格、穿墻洞孔位置、公共配套設施和項目整體方案符合房地產市場需求狀況的情況說明，其中消防設施應包含室外消防栓、消防水池等方面的布局和設計，公共配套設施方面包含垃圾收集設施、二次供水及加壓設備、風雨活動室、信報箱等內容，垃圾收集設施應明確垃圾收集點、收集站布局，風雨活動室要設計備有健身運動器材，小區門衛處要設計信報箱。前期物業管理方案應包含物業管理用房的合理配置情況、前期物業服務企業的選聘情況和物業管理的檔次及水平等內容。其中物業管理用房配置標準為：3—5萬平方米的小區應達到小區總建筑面積的5‰，5—10萬平方米的應達到4‰，10萬平方米以上的應達到3‰，超過10萬平方米的住宅開發項目應當同時明確社區工作用房，所有物業管理用房和社區工作用房必須配置合理、適用。建筑美化亮化方案應包含小區內所有建筑的美化亮化燈飾、造型燈飾及臨街建筑的特殊美化亮化燈飾等內容，并按照簡潔、寧靜、美觀、和諧的要求，采用三維動畫方式進行設計，并提供動畫效果圖。安防監控方案應包含小區安防監控設施的整體布局、攝像頭數量和位置、監控機房設置、門衛崗亭配備和樓宇智能化設計等內容。綠化方案應包含綠化面積、綠地布局、花卉苗木和種類、規格等內容。停車場位方案要在小區人防工程或地下停車場設計的基礎上嚴格根據小區住戶數按不低于1：1的標準配套到位，有商業鋪面的小區還要考慮社會車輛停車需要。項目經初步評審后，拿出兩個規劃設計方案提交縣長辦公會議確定，形成最終設計方案。方案一經確定，不得擅自修改。房地產企業須以最終審定的規劃設計方案報建，并向社會公示，嚴禁出現審定后方案與報建方案脫鉤的現象。規劃設計方案經評審通過后，開發建設單位1年未動工建設的，原方案須進行再次評審；2年未動工建設的，堅決依法收回土地使用權。
（九）加強住宅開發項目配套建設的監管。凡新建、改建、擴建的住宅小區，除應當按經批準的控制性詳規和其它相關規定配套建設物業、社區辦公用房和教育、文化、體育、環衛、消防、電信、美化亮化、安防監控、綠化、停車位、停車場等設施外，還應根據居住區規劃和居住區人口規模，按照國家有關規定配套建設幼兒園，所有配套用房、配套設施及幼兒園等必須與主體工程同步設計、同步建設、同期交付使用。否則，規劃部門不得辦理規劃手續，建設部門不得辦理施工許可和進行質量驗收，房產部門不得辦理房屋權屬初始登記。
（十）嚴格實施商品房分戶驗收及房地產項目綜合驗收。商品住宅工程在綜合驗收前，建設單位應組織施工和監理單位進行分戶驗收，已選定物業公司的，物業公司應參與分戶驗收。分戶驗收合格的，出具由建設、施工、監理單位負責人簽字確認的《住宅工程質量分戶驗收表》；分戶驗收不合格的，建設單位不得申請工程綜合竣工驗收。房地產項目竣工后，由房產部門組織建設、消防、交警、人防、地稅、氣象、質監、政務中心、規劃、公用事業等部門，對照報建所提交的規劃設計方案逐一進行集中現場驗收并簽署意見。凡夜間亮化、安防監控、垃圾收集、綠地率等設施、設備指標沒有按設計方案配置到位的房地產項目，各相關職能部門不得簽署合格意見，不能通過綜合竣工驗收。所有部門簽署合格意見后方可認定為綜合驗收合格。商品住宅在交房時，開發企業必須向購房人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》和《住宅工程質量分戶驗收表》。
（十一）推廣精裝房。引導和鼓勵房地產開發企業采取住宅一次裝修到位或菜單式裝修模式新建商品房。
三、優化房地產投資環境
（十二）強化房地產項目報建管理。房地產項目申請報建時，必須將所有報建規費一次性繳納到位，單個項目建筑面積在5萬平方米以上才能申請分期報建。報建規費的標準嚴格按政府有關文件執行，不得擅自降低或提高。特殊情況確需減免部分報建規費的，須經縣長辦公會議議決。
（十三）完善城市基礎設施配套。縣文星鎮、建設、城建投、電力、商務、交通、公用事業、自來水公司等部門要加大基礎設施建設力度，對已竣工投入使用及新開發建設的房地產項目在城市次干道、供水、供電、商業網點、公交車停靠站點、就近入學等方面進行完善，確保住宅小區與城市中心無縫對接。
（十四）強化金融機構對房地產業的支持。縣財辦、人民銀行要牽頭組織縣內各金融機構拿出具體措施，增加房地產業貸款。同時要加強對房地產金融市場的監控，防范和化解房地產金融風險。
四、加強房地產企業及從業隊伍的管理和培育
（十五）嚴格房地產市場準入制度。從事房地產經營活動必須取得相應的企業資質，并備案登記。從事房地產營銷、策劃、中介、工程建設和服務的從業人員必須持有相應資格證書。
（十六）加強房地產企業動態管理。完善房地產企業信用檔案，實時記錄和公示企業信譽情況，并將其作為資質定級、晉級、年檢的重要依據。縣房產部門應及時督促房地產企業整改不良行為，整改不到位的，給予降級或注銷其資質。
（十七）培育房地產企業品牌。通過體制、機制和管理創新，培育和壯大房地產企業。鼓勵房地產企業通過整合、兼并、入股等形式進行聯合重組，逐步淘汰競爭力不強、規模效益低下的房地產企業，促進房地產企業提質升級。
（十八）提升從業人員素質。縣房產部門應會同勞動和社會保障部門制訂房地產行業從業人員和進城務工人員培訓計劃，明確年度培訓任務，加大培訓力度，確保培訓質量；嚴格實行房地產從業人員持證上崗制度，建立健全房地產企業從業人員信用檔案，不斷提高房地產從業人員的整體素質。
（十九）切實維護企業合法權益。依法支持房地產企業正常經營活動，及時依法處理群眾投訴，嚴禁任何單位和個人向房地產企業強行攤派和“索、拿、卡、要”，一經發現，依法從嚴處理。
五、提高物業管理水平
（二十）全面推行專業化物業服務。逐步推行房地產開發與物業管理相分離制度。住宅小區、黨政機關及企事業單位房產應逐步推行專業化物業管理，擴大專業化物業管理覆蓋面，任何單位不得聘用無從業資格證書人員從事物業管理服務。房地產小區選聘前期物業服務企業時，應嚴格依法采取公開招標或協議招標的方式進行。新建小區沒有實行前期物業管理的，工程不得驗收。開發企業在向業主交房時，前期物業服務企業應與業主簽訂前期物業服務合同和業主臨時規約。
（二十一）充分發揮社區在物業管理中的監督、指導作用。物業管理納入社區工作范疇，文星鎮各社區應加強對轄區內住宅小區業主委員會和物業服務企業的監督、檢查，指導其搞好住宅小區的精神文明建設、計劃生育、社會治安綜合治理、公共安全等方面的工作。縣房產部門在指導成立業主委員會和辦理物業服務企業資質定級、晉級、變更手續及日常考核時，應當聽取社區居委會意見；要加強與社區居委會的協作，積極協助調處物業管理服務糾紛，共同做好物業管理工作，為居民創造安全、舒適的居住環境。
（二十二）嚴格實行物業管理配套設施保證金制度和物業管理開辦費制度。縣房產部門要分小區落實并監管物業管理配套設施保證金和開發建設單位支付給物業服務企業的開辦經費。其中，配套設施保證金按建筑面積5元/平方米繳納且全部用于配套設施建設，物業管理用房的建設投入不得在配套設施保證金中列支。
（二十三）嚴格執行有償物業服務制度。物業服務企業要對服務小區實行全方位、全天候管理服務，服務費用應嚴格按照約定的收費標準收取，確需調整標準的，應按法定程序進行。業主委員會應當督促業主履行繳費義務。
（二十四）嚴格裝飾裝修管理。業主裝修房屋，其裝修方案必須先經房地產裝飾裝修管理機構批準。嚴禁不按裝修方案施工或破壞房屋結構行為，確保房屋使用安全。原則上住宅小區建筑不準安裝防盜窗（網）。確須安裝的，經房地產裝飾裝修管理機構批準后，安裝的防盜窗（網）必須內嵌，嚴禁出現防盜窗（網）凸出墻面及改變或破壞外墻立面形象的裝修行為。縣房產部門要全面加強裝飾裝修市場管理，嚴格裝飾裝修施工證的發放，逐步建立健全裝飾裝修原材料市場準入制度，嚴防有害劣質裝飾裝修材料流入市場；加強裝飾裝修質量、環保監測等服務，培育壯大裝飾裝修企業，查處違法違規裝修行為，營造良好的裝飾裝修市場環境。
六、優化市場服務監管體系
（二十五）嚴格執行房地產項目建設公示制和服務責任制。房地產開發企業應當按要求制作房地產開發項目公示牌，并在項目建設現場公示。房地產開發項目立項后，相關部門應對項目規劃設計、建設、銷售、竣工驗收、交付使用等進行全方位監管和服務。
（二十六）建立行政執法聯合查處機制。房地產開發企業單一違法行為，由相關職能部門查處；涉及多個部門的，由縣政府分管副縣長組織規劃、建設、國土、房產、環保、消防、質監、國稅、地稅、交警、文星鎮等部門單位聯合查處，形成打擊合力，堅決遏制房地產違法違規行為。
（二十七）加強商品房銷售和價格管理。縣房產部門要建立健全新建商品房交易合同網上備案制度和預售款監管制度，防范房地產企業抽逃資金風險，維護消費者合法權益。未取得商品房預售許可證的項目，房地產開發企業不得預售，也不得以認購（包括認訂、登記、選號等）、收取預定款性質的費用等形式變相預售商品房。一經發現，依法從嚴查處。辦理預售許可證時，要如實申報銷售價格。已取得預售許可的，要在規定時間內一次性公開全部房源，嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。縣房產部門要加強房地產市場交易指導價的編制工作，杜絕房地產轉讓、抵押等價格不實現象，規范房地產市場交易秩序。同時，逐步推行二手房交易網上備案和二手房交易資金監管制度。
（二十八）規范房地產開發項目資本金、預售款和維修資金管理。項目資本金、預售款和維修資金必須嚴格按規定標準繳存，任何單位和個人不得侵占和挪用。
一、上半年工作完成情況
（一）抓好項目建設，拉動固定資產投資
今年我局負責組織或協作實施的項目共58項，至月底止，完工（基本完工）工程9項，完成工程投資額7.38億元，基本上按計劃推進，具體情況如下：
1.協作類項目
（1）市日用陶瓷園區投資公司污水處理項目：管網及管道設計工作已完成，圖紙已交建設單位。
（2）工業集中區佳鑫廠至高速引道30米道路建設項目：管線施工圖已完成交建設單位。
（3）園區標準廠房建設三、四期項目：建筑單體設計已完成。總的地塊與原規劃指標稍有調整，已完成交施工單位。
（4）區到城區排污管工程：未見業主委托設計，城市規劃設計室正與工業園區辦商議進行測量，我局將盡快協調園區辦委托，以便盡快開展下一步工作。
（5）南部寵物產業園：已完成規劃設計方案。
2.房地產類項目
（1）小區二期舊城改造項目：至月完成投資額1500萬元，公房簽訂協議80%，私房未能簽訂。臨街鋪面要價高，無法簽訂，我局將督促抓緊落實。
（2）中央廣場建設項目：至月完成投資額5102萬元，方案已經專家評審通過，已辦建設用地規劃許可證。建筑設計圖紙4月26日已完成施工圖。目前正在鉆探、打樁。
（3）皇冠假日建設項目：至月完成投資額1575萬元，目前建好圍墻、售樓部，平整好場地。規劃方案5月28日經專家組評審通過。
（4）金富公寓建設項目：至月完成投資額1378萬元，目前基礎正在施工中。
（5）公園1號房地產項目：至月完成投資額1601.63萬元，目前商業中心的基礎正在施工。存在問題：地塊內遷墳、拆遷房屋等問題嚴重影響工程進度。
（6）碧園房地產項目：至月完成投資額9600萬元。一期共81幢樓，9幢封頂，30幢施工到2層，其余的基礎施工中，完成工程40%。存在為題：一期有少部分房屋未拆遷；二期房屋拆遷未能按時完成。
（7）精通花園房地產項目:至月完成投資額1050萬元，目前完成工程量的95%。
（8）合源美地房地產項目:至月完成投資額460萬元，目前共34幢樓，1幢樓主體裝修，其余的已具備交付使用條件，即將竣工。
（9）金旺旺商貿城房地產項目:至月完成投資額6900萬元，b1、b2區具備交付使用條件，b3區9幢樓裝修完工，b4區8幢樓，2幢施工到3層，另5幢基礎已完工。
（10）新南城房地產項目:至月完成投資額1280萬元，目前共6幢樓，開工4幢，3幢內墻裝修中，1幢框架施工到15層；另2幢沒有開工。
（11）新城國際房地產項目:至月完成投資額9300萬元，目前一期11幢樓，10幢具備交付使用條件，二期8幢樓，框架封頂。存在問題：1）地塊內5戶居民未搬遷；2）出讓的213畝土地有2畝地未征；3）地塊邊道路未按時完成；4）市政配套未完善。
（12）清華園房地產項目:至月完成投資額3050萬元，一期7幢樓，6幢封頂，1幢施工到19層；二期8幢樓3層施工中。
（13）濱江華府建設項目:至月完成投資額7030萬元，目前共6幢樓，3幢正在開挖基槽，其余沒有開工。
（14）新天地商業街建設項目:至月完成投資額534萬元，二期具備交付使用條件。
（15）陽光華府建設項目:至月完成投資額萬元，目前正在建圍墻。存在問題：出讓界址不清無法辦理有關手續，影響工程進度。
（16）地王國際房地產項目:至月完成投資額3200萬元，目前框架施工到7層。
（17）新興苑房地產項目:至月完成投資額1500萬元，目前施工到6層。
（18）喜仕登商業廣場項目：目前正在裝修中。
（19）日用陶瓷展覽館項目：至月完成投資額2272萬元，a區施工到3層，b區施工到2層，c區基礎完工。
3.市政拆遷類項目
（1）路口至路口道路建設項目：路段、區路段兩個工作面已同時開工。路口至路口全長3500米,需裝自來水水管4461米,已完成3000米主管安裝，占主管工程量的100%。
（2）甘村路與玉容一級路之間的“金三角”改造：由于土地界址未確定，項目未開展。
（3）城北路改造項目：污水管網工程已按進度施工，綠化、房屋立面改造方案正在規劃設計中。
（4）舊糧食局、政府會堂改造項目：目前處于調查摸底、意見征詢階段。
【關鍵詞】房地產；造價工程師；成本管理
引言：房地產作為一種商品，在國家宏觀調控，房地產市場日趨規范的情況下，當房地產的基本元素，如房型、環境等都已被市場理性選擇，那么價格戰將是一種趨勢，造價工程師成本管理工作的好壞直接關系到房地產項目盈利空間的大小，成為市場競爭中制勝的關鍵。
要做好房地產項目成本管理，筆者認為，造價工程師應對投資決策、規劃設計、招投標、施工、竣工結算五個階段的投資進行控制，尤其是投資決策和規劃設計階段。
1、投資決策階段的成本管理
造價工程師通過對已完房地產項目經驗的積累，以及借用國際著名咨詢公司的可行性研究理論、研究方法，充分考慮市場經濟效益、環境效益等各項因素，對建安工程、室外景觀、地上車位、地下車庫、市政配套及不同層次的精裝定位的單方造價進行分析，建立起一套適應我國房地產市場特點及滿足市場需求的房地產項目成本管理數據庫。房地產定位決策是以房地產市場調查資料和市場預測結果為基礎，例如出售對象、物業管理費標準等指標，當項目作出定位決策后，根據所開發土地的建筑面積、建筑密度、容積率等指標，結合成本管理數據庫估算出項目投資所需資金，從而指導房地產項目投資決策。
2、規劃設計階段的成本管理
項目作出投資決策后，控制項目投資的關鍵就在于設計。研究結果表明，房地產項目初步設計階段，影響工程造價的程度為75%。規劃設計階段節約投資的可能性為88%。為實現各設計階段的投資控制目標，造價工程師可采取下列措施：
2．1、設計合同應明確突破限額設計的責任。因現有的房地產企業大多還不能達到有自己完善的設計管理中心，項目產品設計一般都委托給專業設計單位，故造價工程師在各設計階段進行投資控制時，按房地產項目定位要求，將投資限額按投資控制目標分解到房地產企業設計管理中心，設計管理中心人員將分解目標反饋給專業設計單位。造價工程師應協助房地產開發商在簽訂設計合同時，明確突破限額設計的責任。如果因設計原因超投資限額，設計人員必須無償修改并承擔一定責任；因設計責任進行工程變更，導致超投資限額后果的給予處罰。
2．2、運用標準設計和價值工程原理。（1）、標準設計是經批準的整套標準技術文件圖紙。造價工程師對已完工房地產項目的優秀設計部分進行性價比比較，并搜集整理，協助設計管理中心建立標準設計庫。運用標準設計可以節約設計費用，加快施工速度，保證工程質量，較大幅度降低工程造價。（2）、運用價值工程（價值系數V=功能系數F/成本系數C）原理。造價工程師應研究圖紙中的開間、進深、層高、結構、材料、設備等等是否合理。做多種方案的功能和成本研究，選擇性價比最優的方案。
3、招投標階段的成本管理
造價工程師在招投標階段的成本管理中，應根據現行規范、定額和取費標準、施工圖紙、現場因素、工期等認真審核標底：審核工程量、單價、經費及價差、各種包干費用以及標底造價是否合理。目的在于：合理的工程造價是工程質量的保證。高價承包使房地產開發商蒙受投資損失；低價承包會造成承包商不規范施工、安全沒保障、延誤工期、施工質量隱患重重。增加工程項目的全壽命后期維修費用，實屬得不償失。
4、施工階段的成本管理
造價工程師在施工階段的成本管理，就是把計劃投資額作為投資控制的目標值。在施工中定期分析投資實際值和目標值之間的偏差原因，并采取有效措施加以控制，保證投資控制目標的實現。
4．1、造價工程師應審核施工組織設計，采用經濟技術比較方法進行綜合評審，加強投資控制。筆者曾負責的某工程項目，原施工組織設計：土方開挖大量采用機械，考慮到地下水的影響，施工機械開挖占80%，人工開挖占20%，并有降水設施。經審核施工組織設計，發現開挖基礎時間正值枯水期，機械和人工比例不合理，經調整，按機械挖土占90%計，人工挖土占10%計，且減少降水費用，節約了一筆投資。造價工程師還應重點審查施工組織設計中各種不合理施工措施增加的費用，并防止各種索賠事件的誘因包含在其中，這種投資的事前控制，對成本投資控制有事半功倍的功效。
4．2、造價工程師應核查工程變更，保證總投資限額不被突破。由于目前的現場經費、間接費等都是以工料機直接費為基礎，直接費金額多，間接費也多。這往往會使一些承包商為了追求利潤而搞工程變更。造價工程師應從使用功能、經濟、美觀的角度確定是否需要進行工程變更。在保證變更目的且滿足定位要求及使用功能的情況下，盡量用價格低的材料代替價格高的材料。
造價工程師必須依據工程變更內容核查和估算工程變更價格，進行技術經濟分析比較，按照承包合同中工程變更價格的條款確定變更價格，計算該項工程變更對總投資額的影響。只有規范工程變更操作，主動監控，工程變更的投資才能得到有效控制。
5、工程竣工結算階段的成本管理
工程竣工結算階段的成本管理工作主要是審核竣工結算。審核的具體內容包括：竣工結算是否符合合同條款、招投標文件，結算是否按工程計量規則、造價主管部門的調價規定等進行編制。要根據合同、圖紙、工程預算書等，對工程變更、工程量增減、材料替換、甲方供應材料設備逐項審核，不重不漏。有疑問時，查看當時的監理日記，并進行現場校核。造價工程師應及時掌握施工方法和材料價格對造價的影響，不偏不倚，使竣工結算真實反映工程造價。
綜上所述，只有當造價工程師在房地產項目成本管理中真正發揮作用，房地產成本管理才能得以有效控制。本文試以探討造價工程師如何做好房地產項目成本管理，以期拋磚引玉，使房地產項目成本管理能更上一個臺階。
參考文獻
[1] 劉伊生。全國造價師執業資格考試培訓教材：工程造價管理基礎理論與相關法規。北京：中國計劃出版社，2006。
關鍵詞：房地產開發；設計階段；成本控制
引言
房地產開發在設計階段的成本控制是為了實現項目開發全過程的事前控制，其目的是為了最大限度的減少建筑施工過程中不確定因素導致的事后變動而帶來的成本增加，具有高屋建瓴的作用。在房地產開發的整個項目的成本預算中，設計費用占其中很小的比例，只有1.5%--3%左右，但是其對項目開發成本的影響深遠，可影響整個房地產項目的75%以上，所以設計階段的成本控制具有十分重要的地位性作用。合理科學的設計階段成本控制，能夠在一定程度上非常有效的降低工程造價。其基本的控制控制設計原則為：科學、周密、系統的規劃設計、方案的科學討論總結、嚴格的預算審批制度。然而目前在房地產項目的實際施工建設中，設計院、項目開發單位、施工單位大多重視建筑技術，而輕視工程造價帶來的經濟效益，對項目經濟上的合理性和科學性考慮的不夠周全，從而造成建設成本上的浪費。其中對設計階段的成本控制輕視度更大，造成了項目成本的浪費。合理科學的房地產設計可大幅降低造價成本。因此，設計階段對項目投資的影響是房地產項目成本控制的關鍵與重點。設計階段成本管理的總體思路為：以技術可行性分析為前提，以設計的過程控制為主線，以方案設計階段成本控制為重點，以成本經驗數據庫為支撐，以設計招標和限額設計等為手段，構建有效的成本管理體系。
一、 成本控制的概念
廣義的成本控制包括成本的事前控制、事中控制和事后控制。【2】所謂的設計階段成本控制，是在房地產建設項目實際投產之前，對項目的可能投入成本進行科學、系統的規劃，通過各項數據的分析評估選擇最佳的成本設計方案，通過設計方案來規范和指導項目的實際建設所需要整合的各項資源來編制成本預算。其實質是針對一個項目，在保證滿足工程質量、工期等合同要求的前提下，對項目實施過程中所發生的費用，通過計劃、組織、控制和協調等活動實現預定的成本控制目標，及時發現并糾正偏差，并盡可能地降低成本費用的一種科學的管理活動。
二、 設計階段成本控制的必要性
隨著我國市場經濟的迅速發展，越來越的房地產建設工程陸續登場。由于目前建設行業的競爭激烈程度以及工期的需要，導致房地產建設項目重視宣傳、效果以及建設周期，而輕視了建設成本的造價控制。設計單位技術水平和管理能力參差不齊，加上設計費的取費標準一般按建筑面積或投資額計算，不利于設計單位加強成本控制意識，使得設計保守、不合理、浪費大。我國目前的房地產建設工程設計單位對建筑和結構負責，經濟指標并沒有作為考核設計單位綜合實力的指標，設計單位為了企業效益在設計人員的編制上節省開支，常常有擔任負責多項目設計，對設計人員的待遇和地位認知比較低。建設單位的普遍意識是設計階段的概算管理只是一個參考，對其重要性沒有足夠的認識，在一定程度上忽略了設計階段的成本管理和控制。此外另一方面，面對目前房地產市場的空前繁榮勢態，房地產建設單位在利潤的誘使下紛紛成立。面對市場高度競爭帶來的壓力，只有降低項目施工成本才能使企業在市場競爭中保持優勢地位。一個科學、合理的設計階段成本控制方案是項目獲利的基本保障，項目成本控制要設計出項目開展所應采用的建筑結構形式、建筑布局、建筑材料、施工隊伍組建、項目管理制度等，項目設計負責單位對建筑設計方案進行選擇和組織專家會審以取得最優的建設方案，科學經濟的設計不僅在居住條件和功能設施上能滿足用戶的實際需求，而且具有很高的可銷售性，能夠在總多房地產項目中脫穎而出，同時在滿足建筑物本身結構、抗震等要求的基礎上還能大大降低工程造價。
三、 設計階段的成本控制措施
1、 推行設計方案招標
房地產建設項目的設計單位選定必須采用競標性的制度，對設計方案的可實施性、經濟合理性進行審核比較，擇優選擇具有設計優勢和經濟優勢的設計單位。規劃設計階段通過設計方案的經濟性比較從而降低工程造價是發揮項目優勢的一個主要方式。建設單位設計部門負責項目的整體規劃，在仔細研究定位報告的同時結合當地競品樓盤指標分析的基礎上撰寫設計任務書，由戰略合作設計單位根據設計任務書提交規劃設計方案。方案匯報階段各部門各司其職，設計部復核設計參數，營銷部負責核對產品定位，成本合約部負責根據方案進行造價比較，給出費用最合理的設計方案的建議，最終綜合多個部門的建議確定設計方案。【3】積極推行建筑方案與經濟方案相結合的設計招標方法，盡量將工程主體及配套的總體規劃、建筑設計、景觀設計等綜合一起進行招標，采用多家競投，組織有關專家綜合評比定標，這樣既可優選出高水平、善溝通的設計單位，又可促進設計單位在項目整體的空間布局、建筑造型、使用功能和景觀環境設計上開拓創新。
2、 設計階段成本控制的組織措施
在項目組織構架內，明確造價管理、設計管理、技術管理及設備管理等各專業管理部門或專業管理人員在設計階段成本控制中的職責、任務和相互協調配合關系，編制本階段成本控制的詳細工作流程，包括在設計招標、設計合同簽訂、設計審查、概預算審查及設計方案優化比選等方面的工作流程及各自崗位的分工協作。從設計階段開始參與設計方案技術經濟比較分析、優化等。越來越多的開發商開始重視設計參與工程管理，并在現場提供服務，及時解決現場設計問題。
3、開展限額設計，有效控制造價 ，并做好限額設計的復核工作
積極推行限額設計，健全設計經濟責任制。開發單位的設計任務書中應明確提出限額設計的指標，如：含鋼量、含砼量、墻地比、地下停車位單方指標、軟硬景比例等，設計合同中應明確限額設計復核的獎懲方法激勵設計人員。設計人員應熟悉掌握建筑工程預算定額及費用定額，熟悉建筑材料預算價格，熟悉當地設計規范和造價指標，然后按項目投資估算控制初步設計及概算，再用初步設計概算控制施工圖設計及概算。因此，各專業在保證功能及技術指標的前提下，必須制定雙贏策略，合理分解和使用投資限額，融施工圖設計和施工圖預算為一體，把技術和經濟有機結合起來。
4、引入設計咨詢單位對設計進行全過程監控
設計咨詢單位的主要工作目的不是僅對設計院工作提出異議，而是受建設單位的委托重點對設計階段全過程中的指標復核、方案優化等，設計咨詢單位在建筑風格、材料選用、結構優化等方面可以通過建設單位向設計院提出合理的意見和建議，或者通過專項研討確定經濟、合理的設計方案以達到降低成本的目的。
5、嚴格控制設計變更
在項目實施前要制定工程變更管理辦法，要求所有變更不得影響工期、不得超出造價指標，按照“先批準、后變更，先變更、后施工”的規定，按規定的程序完成變更審批后再進行施工【4】設計變更是影響工程造價的重要因素。不同階段發生的變更，其損失費用并不相同，變更發生得越早，損失越小。對于使設計、建設更趨于完善的設計變更，在一定范圍內是允許的，當施工圖設計變更涉及建設規模、產品方案或設計方案重大變更，使原初步設計失去指導施工圖設計的意義時，必須重新編制或修改初步設計文件，并重新報原審查單位審批。
參考文獻
[1] 牛季收，何平. 價值工程在施工項目成本管理中的應用[J]. 建筑經濟. 2007（02）
【關鍵詞】房地產；項目開發；成本控制管理；經濟效益
世界性金融危機的進一步加劇，中央政府在結合我國市場經濟的實際情況，果斷出臺了包括四萬億元投資計劃在內的一攬子經濟刺激計劃方案，并在實際應用中取得了較為良好的效果。據國家統計局相關統計數據資料表明：今年1-2月份，房地行業完成投資約3580.13億元，同比增長31.1%。目前，我國房地產行業普遍存在產能過剩、利潤微薄等現象，已進入激烈競爭的市場環境行列，尤其是國外的投機資金通過各種形式涌入到中國房地產市場中，與國內的一些空閑資金一起，運用“炒作”等手段尋求較大利潤，從而造成了我國房地產價格出現“虛高”和各種原材料價格猛漲等嚴重現象發生。在當今這個競爭激烈的房地產市場環境中，如何求生存、求發展是擺在所有房地產項目開發企業面前的一個非常重要的話題。在相同的開發市場環境中，除了結合社會需求開發出適銷對路的產品外,最重要的就是對項目開發成本就行控制，盡可能通過各種管理和技術措施減少工程成本，將項目開發成本有效控制在最優范圍內，最大限度地提高企業的投資收益，已成為研究房地產項目開發成本控制管理的重要研究內容[1]。
1 我國房地產項目開發成本控制管理現狀
1.1 房地產項目開發成本控制管理“脫節”嚴重
由于受傳統建設理念等因素的制約，我國房地產項目開發過程中普遍只注重施工階段的成本控制，而對于其他階段的成本控制缺乏足夠的重視。從大量工作經驗可知，房地產項目開發是一個多階段、多環節的產業鏈，任何階段任何環節的成本控制，均會直接或間接影響到整個房地產項目開發的成本控制管理水平。項目的成本。但在房地產項目實際開發過程中，很多房地產企業管理人員對項目開發成本控制的內容、目的和重要性認識存在誤區，只重視“顯成本”的控制管理，而對于項目開發過程中存在的“隱成本”則不太重視，往往輕視項目成本控制管理過程中的溝通管理，對施工階段的成本控制過于重視，而對于項目立項、設計、招標、竣工、以及售后服務等階段的成本控制缺乏足夠的重視；或只是對項目開發中的某一重要環節非常重視，而忽視其他環節中的成本控制，從而造成房地產項目開發過程中各環節成本控制管理出現較為嚴重的“脫節”等不利現象。
1.2 房地產項目開發缺乏與市場匹配的動態控制措施
目前，我國很多房地產企業在進行項目開發成本控制管理過程中，主要采取會計成本核算控制方式，也就是知識對已經發生過的成本進行歸納統計和計算分析，是一種典型的事后控制、靜態控制。許多開發項目在進行成本控制管理時，缺乏與市場相匹配的事前和事中控制管理制度措施，從而造成在實際項目開發成本控制管理過程中，不能及時收集、傳遞、整理、分析、以及儲存相關市場信息，無法通過相關市場信息為項目開發成本管理提供正確的控制策略，難以采取有效的技術措施降低項目開發過程中的成本，從而大大降低了項目開發的社會經濟效益。
1.3 房地產項目竣工階段總結分析不到位
在實際項目開發過程中，很多中小型房地產開發企業及建設單位普遍存在“項目上馬建班子、項目完工散攤子”的用人管理機制，從而整個企業的項目開發成本控制管理組織機構長期處于變動狀體，不能形成一個固定的機構，從而造成項目竣工后，不能對項目開發各階段的經驗進行完善總結、分析、以及經驗積累，沒有很好落實項目成本控制管理績效考評制度，沒有根據相關成本控制激勵機制進行獎懲，更不用說總結相關成本控制管理經驗為以后項目開發成本控制管理提供相關經驗依據。也就是說，我國房地產項目開發成本控制大多處于粗放式管理模式，致使房地產企業在進行項目開發成本控制管理過程中水平始終得不到有效借鑒提高，管理經驗欠缺較為嚴重[2]。
2 房地產項目開發成本控制的重點及原則
為了提高房地產項目開發成本控制管理水平，房地產企業相關部門應對項目從立項、設計、施工到售后服務等各階段各環節進行全面控制。房地產項目開發過程中，要將成本控制管理任務分解到項目開發各階段各環節中，形成最易控制的子任務，并明確各子任務的所需因素和任務目標。只有將項目開發各階段各環節中的成本控制好，才能使整個項目開發成本具有較高的綜合控制水平。在房地產項目開發成本控制中，應遵守實用、合理、及時性、效益性、以及全員全過程等控制管理原則，實現項目開發實施全過程的成本動態控制管理。
3 房地產開發項目各階段成本控制技術要點
3.1 項目立項階段的成本控制
項目立項階段的成本控制管理的技術要點在于進行項目建設前期的費用、成本、利潤的估算分析，明確項目立項的可行性，從技術、經濟效益等方面準確分析評估項目方案決策，避免決策失誤給企業帶來較大損失。另外還要充分結合項目實際情況，通過資料的合理整合利用，提高資源綜合利用效率，充分挖掘有限資源中的價值，有效降低項目開發成本。通過爭取各種社會優惠政策，降低項目開發的綜合成本。明確項目開發全過程的成本控制技術要點，通過建立招投標管理制度等，將項目開發成本有效控制在較高水平范圍內。項目設計和建設監理應采取招標措施，有效優化項目建設方案，使建設成本得到較好控制；項目大小施工、建設原材料、設備采購、以及安裝調試等分項工程，更應采取按工程量清單計價辦法進行嚴格招投標管理。通過招投標等措施，在同等條件下可以優先選擇實力強、成本費用低的設計、監理、以及施工單位，提高項目開發成本整體控制管理水平。
3.2 項目規劃設計階段的成本控制
項目在規劃設計階段，其成本控制管理的重點在于前期工程費，包括招標費、項目規劃設計費、地質勘查費等。雖然項目規劃設計費用僅占整個建安成本費用的1.5％-2％，但是規劃設計階段的成本控制水平對整個項目成本控制水平的影響程度則高達75％以上。好的設計方案，不僅可以降低項目施工階段的綜合投資額度，同時還可以提高項目銷售業績，提高項目投資綜合社會經濟效益。
3.3 項目施工階段的成本控制
房地產企業相關成本控制管理部門，在施工階段除了要加強施工建設合同管理、工程結算管理外，重點還應加強對施工現場成本控制管理力度，杜絕出現較大變更等引起較大投資浪費，即將施工階段成本有效控制在較高水平范圍內[3]。
3.4 項目竣工結算階段的成本控制
在項目竣工結算階段，應根據施工建設合同、預算及費用定額、竣工資料、以及房地產項目開發建設有關法律法規和技術標準，認真審核各項工程的工程款。以相關政策為依據，對送審的竣工決算財力進行認真核實，落實工作聯系單上所產生的簽證費用，使竣工審核后的結算真正反應工程建設投資的實際造價。會同項目管理各部門對項目成本控制中存在的優缺點進行認真歸納總結，便于為今后工作中提供相關經驗，便于其制定更好更優的改進方案。
4 結束語
在房地產項目開發過程中，必須對影響成本控制管理水平的各階段各環節實施全過程的動態控制管理，以利于房地產企業投資資金的合理流動和使用，實現工程成本始終處于“可控、能控、在控”的良性循環狀態，推動項目開發“高效、高質、快速穩健”的建設發展。
參考文獻
[1] 馮偉.論房地產開發項目全面成本管理與控制[J].四川建筑，2005（5）：148-149.
關鍵詞：房地產 開發經營 項目管理 討論研究
引言：21世紀以后的中國有了質的飛越，城鄉建設在不斷提高，擴建城市、改善居民住房環境為這一政策的推行，也推動房地產行業進步的同時也為房地產企業帶來的巨大的商機。房地產對所開發的土地項目進行開發經營的過程上加強管理，是保證建設處的樓盤獲得成功的一個重要條件。
一、房地產開發經營的過程管理
企業在房地產開發經營過程管理的三大環節是開發管理、項目管理、設施管理。按照房地產運行的過程組建的管理環節在實施管理辦法上具有針對性，提升房地產整個工程的安全、穩定、快速進行。
1.房地產土地開發環節的管理。
土地開發環節是房地產企業建設樓盤的基礎步驟。土地開發環節是企業要選擇有發展前景的地段，設計出融合周邊環境的建筑樓盤。針對土地開發環節所進行的管理，即開發管理。對企業在土地開發所涉及的設計、財務、工程、人事、后勤、銷售等方面的人員進行管理，以獲得土地開發權目的如圖（1）。房地產企業中開發環節的團隊正在從不同的角度探討土地開發的方案。房地產企業將人力、物力、財力結合，通過現代信息渠道，了解顧客喜愛的住宅類型，考慮周邊環境的影響因素，對土地進行規劃，制定設計住宅方案。開發管理對土地設計方案制定過程進行監控，工作人員的工作效率；獲得信心的準確性、設計方案實施的可能性。
（1）工作人員討論開發方案
2.房地產項目實施環節的管理。
房地產企業在制定可行的設計方案后就需要盡快推動項目的實施，加快樓盤的建成速度，使樓盤盡快上市。項目管理是工程從施工開始到竣工的整個過程進行管理，凡是影響正常施工的因素都要采取有效的實施辦法進行管理并按照施工過程的規劃進行管理。項目管理工作通常從項目規劃設計和施工過程兩大方面入手。規劃設計管理是運用計算機分析各種規劃指標和合理的規劃設計編碼標準進行檢驗與評估設計工作者設計出的規劃方案，并適當的采用工作人員的反饋意見對設計方案進行調整，并把最終確立的規劃方案保留成參考資料，為以后的規劃設計管理的方案分析和審批等方面提供服務。房地產企業成立工程管理部門如（2）圖，來管理施工建設中的材料提供、工人規范操作、施工中突發事件等具體的施工問題進行有效管理。
（2）項目管理部門
1.房地產設施管理
房地產企業為保證建立成功的樓盤為保證用戶正常使用樓盤中的設施和為提高或保值樓盤的價值而對樓盤中的設施進行管理。房地產企業在設施管理上通常采用物業管理的辦法。房地產企業成立一個物業管理公司如圖（3）是房地產企業成立物業管理公司成立儀式。物業公司為房地產企業開發的所有樓盤的物業工作進行管理。為企業開發的商務樓房或住小區中的設備提供必要的安全、保潔、維修等統一的服務。房地產企業以滿足顧客日常生活設施的完善為行為準則而努力。
（3）物業公司成立儀式
二、研究如何有效對房地產開發經營的過程管理
其實，房地產開發經營的過程管理是圍繞著開發管理、項目管理、設施管理三大方面為主，只有協調好這三個方面的工作就能保證房地產的開發和經營都能有效進行。詳細的對房地產企業開發土地的地形、地段、周邊環境等方面的開發前景進行準確的評估，是實行開發管理的重點探究的主要方面。項目管理中規劃設計和實際施工的分離，無法做到統一管理。將設計者不了解施工的實際情況，設計的方案太過理想化，施工單位對專業圖紙的不了解，未能按照設計圖紙進行建筑等問題是項目管理上必需克服的困難。項目管理需要將設計人員與施工工程融入成一體，通過互相探討和研究的形式完成樓盤項目的建設。在設備管理實際是保證用戶生活中的小區設施完善。用戶得到安全、穩定、方便的住宅環境才能對企業產生信任，提高企業的知名度。
結束語：
對房地產的開發經營過程運用切實的管理辦法，建設高質量的樓盤，得到人們的好評，大大加強了企業在同行業中的知名度。企業在房地產開發經營過程中不斷采用優秀的建筑人才，先進的科學施工設備、專業的施工人員、能力強的銷售團隊等方面進行有序的管理，以建設出顧客滿意的樓房及人性化的服務為目標。從滿足顧客需求的角度出發，建設出舒適的樓房是房地產開發經營的過程管理的宗旨。
參考文獻：
[1]施建剛.房地產開發與管理同濟大學出版社，2004（8）.
[2]盛方德.工程設計階段造價的控制工程建筑與檔案，2004（3）
隨著國家宏觀調控力度不斷加強和房地產市場競爭的日趨激烈，房地產價格上升空間有限，而房地產開發成本卻在不斷攀升，大大縮減了企業利潤空間。在這種情況下，加強成本管控成為增加房地產開發企業經濟效益、提高競爭力的主要途徑，關系到企業的生存和發展，是企業發展的必然要求。由于房地產項目投資數額巨大、建設周期長，因此其開發過程通常按不同的階段進行劃分，主要分為投資決策階段、規劃設計階段、工程建設階段、竣工結算階段。成本管控作為一個系統工程，涉及房地產開發過程的各個階段，本文按照開發過程不同階段分析房地產開發企業成本管控存在的問題及其成因，并提出相應的對策。
二、房地產開發企業成本管控存在的問題及其成因
目前，很多房地產開發企業還處于粗放式管理的狀態，對成本管理往往側重于成本核算、成本分析和總結，對成本規劃、成本控制和成本考核方面重視不足，成本管控方面存在很多問題，具體分析如下：
1.投資決策階段不重視投資估算
投資決策階段的投資估算是從整體上規劃項目開發各個階段的成本配置。準確的投資估算，是成本控制的基礎，具有重要的戰略指導作用。投資估算必須建立在專業的可行性研究基礎上，然而很多房地產開發企業在投資決策階段不重視項目可行性研究，不愿意在可行性研究上作投入，投資估算缺乏客觀依據，無法發揮成本控制職能。出現這種情況的主要原因：首先是由于房地產行業長期以來實行粗放式管理，忽視投資決策階段成本管控的戰略作用；其次是由于項目可行性研究是一項綜合性很強的工作，技術性、專業性要求較高，而我國房地產行業發展歷程較短，還屬于新興行業，普遍缺乏高水平的專業人才。
2.規劃設計階段不重視設計方案在經濟上的合理性分析
規劃設計階段的成本管控是成本控制的關鍵步驟，是從源頭上對工程造價進行控制。因為從建筑項目經濟學來看，影響建筑項目成本的主要時期是在總工程建設期的前四分之一階段，此階段主要是設計結束前的階段，而在后期的施工階段，不管是在材料上還是在技術上狠下功夫，也只能節約大約5%～10%的項目成本。然而很多房地產開發企業不注重經濟上的合理性分析，出現了為追求設計效果而不計成本導致工程造價超標的現象。這主要是因為房地產開發企業設計部門和概預算部門缺乏溝通，工程設計人員普遍缺乏概預算知識，只負責工程設計而不考慮成本因素，而概預算人員根據設計圖紙計算工程量，套定額編制預算，對工程設計領域也不熟悉，無法為設計提供建議。
3.建設階段對實際成本的控制能力不足
開發項目的建設過程，是開發成本的實際形成過程，是整個項目成本控制中最為繁瑣和復雜的環節。房地產開發企業對實際成本的控制能力不足主要表現在以下方面：
（1）工程招投標管理不規范
房地產開發企業在招標階段，對投標單位審查不嚴格，出現了施工標準與產品定位不符，與成本管控總目標不一致的現象。不具備投標資質的施工單位利用不正常的手段獲取投標資格，中標后未經招標人許可將工程任意分包，甚至再轉手，再分包，這大大壓縮了實際施工企業的利潤，使得施工者以犧牲工程質量、降低工程造價來換取利潤。也有些施工單位以較低價格優勢達到中標目的，而后在施工過程中不斷偷工減料來降低成本。
（2）工程變更缺乏管控
由于房地產項目建設周期長，隨著不確定因素的出現，施工過程不免會出現工程變更的現象。很多房地產開發企業對工程變更缺乏管控，沒有建立規范的變更流程，導致工程變更隨意性增加。工程變更導致施工成本的增加，出現工程成本超支的情況。
（3）企業信息處理方式落后，無法對項目成本實時監控
企業的信息處理工作由手工完成，由于信息處理量大，需要耗費大量的時間、精力，容易出現差錯，信息的時效性也受到限制，不能為項目決策提供及時、準確的信息，不利于做出正確決策而導致施工成本增加。
4.項目結算階段缺乏成本考核激勵機制
項目結算階段是成本控制的最后環節，成本考核是成本管控的重要方面。而房地產開發企業沒有建立成本管控考核激勵機制，挫傷了員工的積極性。
三、加強房地產開發企業成本管控的對策建議
針對上文所述房地產開發企業成本管控存在的問題及其成因，結合房地產開發企業自身的特點，建議從以下方面采取措施，以加強房地產開發企業成本管控：
1.加強項目決策階段的可行性研究
房地產開發企業領導要高度重視項目決策階段的可行性研究工作，成立項目可行性研究小組，由市場調研員、房地產估價師、工程造價師、經濟分析師、會計師、政策法規專家等專業人士組成，對擬建項目進行實地考察，廣泛收集與產品定位、投資估算有關的材料，進行充分的市場調查、科學的分析論證，找準產品定位，做出正確的投資決策，做好投資估算，為項目開發各個階段進行科學合理的成本配置。
2.優化項目設計方案
加強工程設計部門與預算部門的溝通，達到設計與概算、技術與經濟的有效結合，力求使設計方案在技術上和經濟上達到最優化，其中實行限額設計就是在滿足產品定位、工程施工要求的前提下有效控制工程造價的一種方式。加大圖審力度，使工程設計更具合理性和可行性，降低施工過程發生工程變更的風險。必要時，委托專業監理單位進行設計監理，提高設計方案質量。
3.規范建設階段的成本控制
在招投標環節，建立、健全規范的招投標管理制度，對招投標環節嚴格把關，擇優選擇中標單位。在施工過程中，建立、健全工程變更的管控體系，設置科學的變更辦理流程，嚴格控制工程變更。借助計算機信息技術，建立實時反映項目成本信息的網絡平臺，對施工過程實行動態實時監控，即時反映動態成本和目標成本的差異，有利于企業及時發現問題，采取措施妥善解決。對施工過程加強監督，委托具有相應資質的工程監理單位承擔項目管理工作，嚴格把控施工質量和工程進度。
4.建立項目結算階段成本考核激勵機制
【關鍵詞】競拍階段;決策階段;成本控制
0.前言
房地產項目周期是指房地產項目從投資意向開始到投資終結的全過程，一般房地產項目的投資周期劃分為房地產項目開發土地的競拍階段、決策階段、設計階段、實施階段、竣工驗收階段五個階段。目前，房地產市場調控，行業競爭日趨激烈，對比房屋銷售價格相對的不可控制，如何有效地控制工程造價，提高企業在市場上的競爭力，增強企業的經營創利能力是每一個房地產開發商面臨的重要課題。其中，土地的競拍階段、決策階段、設計階段對項目成本影響最大，事前控制意義重大。
1.土地競拍階段和決策階段的成本控制
房地產項目土地競拍階段和決策階段是房地產項目成本控制的起點，其結果對整體項目投資有決定性的影響。
1.1項目投資機會研究
機會研究實質上是提出房地產項目開發設想，對投資機會進行初步探討，根據項目開發土地周邊的市場情況和基礎環境進行細致的調查研究，研究附近相同類型已開發項目的投資額、土地競拍價格和銷售價格情況；政府規劃設計條件分析；項目開發土地的SWOT分析；判斷此項目是否值得投資，確定土地的最高項目競拍價格，以決定是否發起項目，參與該項目的土地競拍。
在此階段，沒有工藝流程圖、平面布置圖和設備分析情況，主要靠比照同類型已投產項目的投資額并考慮價格變化因素等進行投資估算，估算的目的僅在于判斷一個項目是否值得進一步研究，因此，誤差率較大，允許在±30%以上。
1.2土地競拍
根據投資機會研究的結果，參與土地競拍，編制詳細的競拍報價策略：主要有不平衡報價、高低報價、合縱連橫報價、志在必得報價等。土地競拍價格的高低關系到項目成本控制的成敗，是項目成本的第一部分。競拍過程中依據現場實際情況，隨時調整報價，當超過最高競拍價格時，放棄該項目。
1.3編制項目建議書
通常項目建議書包括項目的目標、任務和范圍、項目工作及產出物的要求等內容，是對擬建項目的一個總輪廓設想；項目建議書獲批，即為立項。因此，必須認真研究政府規劃部門設計條件，從擬建項目的必要性及大方面的可能性加以考慮；在客觀上要符合國民經濟長遠計劃，符合部門、行業和地區規劃要求。在此階段，有了初步的流程圖、總平面布置圖及主要設備情況，并已確定了項目的地理位置，此時對建設成本的估算精度一般要求控制在±20%左右，所需費用占投資總額的0.25%～1.25%。
1.4項目可行性研究
依據已審批的項目建議書，從項目的技術可行性、經濟可行性、運營可行性、環境可行性、綜合可行性等六方面，通過對項目有關的市場、技術、工程、經濟和風險等各方面進行研究、分析、比較和論證，考察項目建設的必要性，市場的可容性，技術的先進性和適用性，工程上的合理性，財務和經濟上的可行性，項目對社會和環境的影響以及可能面臨的風險等等，從而對項目的可行性作出全面的判斷，為項目決策提供技術、經濟、社會、商業等方面的評價依據，為投資決策提供兩個或幾個可供選擇的方案，最終為投資決策提供全面的依據。在此階段，有了主要工程技術數據，主要設備的規格、參數，此時對建設成本的估算精度一般要求控制在±10%左右。一旦可行性研究報告被批準，其投資估算額即成為建設項目投資的計劃控制額。
2.設計階段的成本控制
項目設計階段是項目開發進行全面規劃和具體描述實施的階段，是工程建設的靈魂，是控制投資建設規模、提高經濟效益的決定性環節。設計階段的成本控制是一個有機聯系的整體，各設計階段的造價（估算、概算、預算）相互制約、相互補充，前者控制后者，后者補充前者，共同組成工程造價的控制系統。
房地產項目開發成本控制是技術和經濟的有機結合。目前，工程項目設計與投資控制工作聯系不夠緊密現象比較普遍。設計人員一般比較注重產品安全實用、技術先進，強調設計的產值而對經濟因素考慮較少，因此，對這一階段的成本控制不能僅僅依靠設計人員，而應集思廣益，組織各有關專業人員共同研究，特別是工程造價人員的參與。
2.1方案設計階段
設計方案必須處理經濟合理與技術先進性之間的關系，在滿足功能要求的前提下，盡可能的降低工程造價；設計方案必須兼顧建設與使用，考慮項目全壽命費用，不僅要考慮建造成本，還需考慮使用成本，即做到建造成本低、維修費少、使用費省；設計方案必須兼顧近期與遠期的要求，選擇項目合理的功能水平，同時依據遠景發展需要，適當留有發展余地。
方案的優化比較是設計階段控制項目投資的關鍵。通過對建筑的功能和價值進行分析、比較，在剔除多余功能的基礎上，把建筑工程材料選擇、設備選型與建筑工程的功能和經濟壽命綜合起來考慮，使工藝流程盡量簡單、設備選型更加合理，才能以最低的成本取得最優的功能，實現價值最大化，從而擇優確定技術經濟效果最好的設計方案。
2.2初步設計階段
初步設計主要確定項目的建設規模、結構形式、外觀設計、平面布局及裝修標準等主要技術經濟指標，在該階段對項目投資的影響達到35%～75%。
采用限額設計是我國工程建設領域設計階段中投資控制的有力措施。所謂限額設計，就是按照批準的設計任務書及投資估算控制初步設計，按照批準的初步設計總概算控制施工圖設計，按分配的投資限額控制設計，嚴格控制設計中的不合理變更，保證總投資限額不被突破。
為確保限額目標的實現，要進行以系統工程理論為基礎的優化設計，應用現代數學方法和計算機技術，對工程設計方案、設備選型、參數匹配、效益分析、項目可行性等方面不斷進行最優化。
2.3施工圖設計階段
施工圖設計是對初步設計的細化和深化階段，必須嚴格按照批準的初步設計所確定的原則、范圍、內容、項目和投資額進行。施工圖階段限額設計的重點應放在工程量控制上，控制得工程量是經審定的初步設計工作量，并作為施工圖設計工程量的最高限額，不得突破。
加強設計出圖前的審核工作，細化和明確設計范圍，安排好各專業圖紙的校合工作，以避免細部設計各專業不吻合現象。在設計圖紙出圖前加強對設計圖紙依據文件、標準等的審核管理工作，力求提高設計質量，避免過分設計、超過設計，以減少不必要的工程投入。
加強設計變更管理，進行事前控制，將工程變更的發生盡量控制在施工之前。在保證預期的設計成果的前提下，克服設計方案的不足或缺陷，力求所花費的代價最小。對于不可避免的設計變更，應盡量提前，以減少對工程的損失；對影響工程造價的重大設計變更，需要采取先算帳后變更的辦法解決，以便對工程成本實行有效控制。
推廣應用標準設計也是控制工程成本的有效手段。標準設計可以節約設計費用，大大縮短設計周期，節約時間；同時，也有利于工程的施工，降低建筑安裝費用；因此，采用標準設計一般都能使工程造價低于個別設計的工程造價。
在設計中引入風險機制，實行設計的獎罰制度。獎勵那些設計方案優秀、工程造價節省的設計，處罰那些因涉及浪費而造成經濟損失的設計，激勵設計人員深挖設計潛力，重視設計方案的經濟合理，對控制工程造價將是一個大的突破。
3.結束語
房地產項目開發前期是有效控制工程成本、取得良好投資效益的關鍵階段。應改變傳統的成本控制觀念，在土地的競拍階段、決策階段和設計階段提早進行成本控制，體現事前控制的思想，堅持把項目開發的控制重點轉移到前期階段，取得事半功倍的良好效果。
【參考文獻】
［1］房地產開發經營管理實用手冊.中國建筑工業出版社.
［關鍵詞］房地產；開發項目；成本控制；管理
我國自改革開放以來，在社會和經濟快速發展的同時，有效推動了房地產行業良好的發展，現階段房地產行業發展已經具有一定的規模，不僅成為了社會發展過程中的重要支柱企業，還為國家以及地方財政做出了巨大的貢獻。而隨著一些國有大中型企業的加入，使得房地產行業競爭越發激烈，但是不少房地產企業依舊使用傳統的方式和手段來進行預算，而企業自身都不具備事前防范的意識，通常都是在事情發生以后再進行管控，因此使得房地產成本管控水平的提升就受到了嚴重的影響，所以一定要將成本管控落實到實際中，進而更好的推動房地產企業的發展。
1簡述房地產開發項目中的成本管控
1．1成本管控的含義
在房地產開發項目中所使用的成本管理，就是房產企業在建設相應開發項目過程中對所支出費用、消耗各項資源等進行有效且合理的管控過程。簡單來說，就是對房地產開發項目的全過程進行有效的管理和控制，進而減少實際成本投入，提高開發項目的整體收益。一般開發項目全過程中包含了獲取土地階段、投資階段、決策階段、規劃階段、設計階段、施工階段、竣工驗收階段［1］。
1．2管控原則
在對開發項目進行成本管理一定要按照以下原則來進行，只有這樣才能夠保證成本管控的有效性。首先，整體成本最小化原則。在對房地產開發項目進行成本管控期間，一定不能過于片面的追求某一時期內成本最小化，而是要放眼全局，從整體的角度上來對項目成本進行管控，進而保證項目整體能夠將成本控制在最小范圍內。其次，全面成本管控原則。在成本管控期間，一定要借助于整體的力量，并在各部門和人員良好溝通的基礎上，對影響項目成本的實際因素進行管控，進而對項目成本管控進行合理且科學的管控［2］。再次，責任制原則。想要保證項目成本管控能順利且良好的進行，就一定制定完善的成本管控目標，進一步明確各相關部門以及人員職能和責任，然后再按照管控目標的完成情況，來對其進行相應的評價和考核，進而達到激勵相關人員主動參與到項目成本的管控過程。第四，有效化原則。就是以最少的成本、人力、物力等方面的投入，高效率的完成相應工作，進而獲得最大的收益，達到經濟有效性目的。最后，科學化原則，在進行成本管控過程，一定要使用科學且有效的方式來完成管控，這些科學方法中包含了科學的預測和決策方法、價值工程以及不確定分析法等。
1．3管理內容
通常情況下，對房地產開發項目成本管理過程中不僅包含了項目計劃、成本估算、成本預算、成本控制以及成本核算等。其中項目資源計劃就是對開發項目的建設期間所使用的資源類型、使用數量以及使用時間等進行分析和確定，進而保證成本管理能夠順利進行；成本估算就是以完善的資源計劃作為基礎，并充分結合相應的市場價格信息，進而對開發項目實際成本支出進行估算和確定；成本預算一定要按照開發項目的實際施工進度和水平，從而對各分項目的成本以及工程總成本進行預算；成本控制是按照房地產開發項目進行成本復算，然后對成本預算與實際成本之間所存在的差異進行分析，并使用完善且科學的措施和方法來對誤差進行糾正，進而使項目成本預算在可控范圍之內；成本核算就是對開發項目建設期間所產生的各項成本、單位面積建設成本以及項目總成本進行相應的記錄，進而有效為項目成本管控提供相應的數據參考［3］。雖然對成本管理的內容進行了有效的明確，但是在實際成本管控過程，并不具備十分明顯的且較為嚴格的界限，使得管理內容之間經常會出現相互影響又相互促進的現象，因此在實際管理過程中就要按照完善且科學的流程來進行成本管理。
2房地產開發項目進行成本控制的策略
2．1投資決策過程中的成本控制
想要保證項目成本管理的科學性以及合理性，就一定要保證項目實際決策的正確性，因為一旦項目決策不準確就會使成本支出沒有任何效用，并且還會在一定程度上造成嚴重的浪費，嚴重的就會導致無法挽回的損失出現，所以一定要在事前就對其成本進行有效管控，保證所做決策的正確性，進而減少因為決策失誤而導致的損失出現。因此投資決策階段的成本管控需要對可研成本進行編制，并且還要求企業內部各職能部門能夠進行良好的溝通與配合，進而保證可研成本的全民性。但是還需要注意的是，可研成本的編制以及開發項目決策是一項具有系統系以及專業性較強的工作，因此一定要保證可研成本測算的精準性，進而保證決策的合理性。此外在實際編制過程中，一定要根據開發項目的實際情況，在充分結合房地產企業內部各部門和人員的狀況來組建全新的項目小組，從而保證投資決策期間的成本控制工作可以順利的完成［4］。不僅如此，想要進一步保證可研成本工作能夠做到測算準確、合理，就要做好以下幾個方面的工作：首先，要盡最大限度的做好市場調查工作。加強對可能會影響開發項目因素的研究，如，社會因素、市場因素等。同時為了進一步保證項目預測的準確定，一定要對項目建設期間的市場需求以及供給情況進行調查分析，進而保證項目成本測算的合理性。其次，要對項目規劃設計做出正確的評價。在進行評價工作時，必須要按照開發項目的實際規劃情況，充分對項目容積率、建設密度、建筑面積、建筑物實際高度以及不能夠出售的建筑面積比例等因素進行考慮，并對這些影響因素進行逐個分析，進而保證評價的準確性。同時，還要對項目自身開發建設的性價比以及經濟性等進行評價，從而保證規劃設計方案的有效性。最后，開發項目的實際定位一定要精準。在對項目進行定位之前，一定要對項目所處地區、周圍環境、人流量等信息進行匯總、分析、研究，然后在與項目周圍同類型的房地產的實際售價等進行分析，之后對產品、市場以及客戶等方面的定位，進而有效對項目的回款周期以及回款額度等進行預估，更好地對財務成本進行預算。
2．2規劃設計過程中的成本控制
現階段，大部門房地產企業會在開發項目實際的規劃方案確定以后的一段時間內，就要求對目標成本進行定稿和實施，這樣可以游俠達到成本前置的目的。一般情況下目標成本是建立在可研成本基礎上，它還可以將科研階段內所制定的指標、方案、標準等進一步落實和細化，一旦目標成本完成落實以后，就不會輕易做出更改。同時，在規劃設計期間一定要對以下幾點進行有效管控，進而保證規劃設計期間成本控制工作的良好［5］。如，項目中樓座組合形式、面積指標、建筑結構形式、項目結構自身的經濟性、項目層數、窗地比、外墻裝飾、園林景觀等。而在規劃方案確定以后，目標成本也會隨之確定，但是一定要保證規劃設計的科學性以及合理性，只有這樣才能保證開發項目能夠順利進行。并且確保建造成本的可控性，這是由于規劃設計方案對項目進入市場、項目實際獲利等有著極為嚴重的影響，所以，在這一階段對成本進行管控是非常重要，這樣一來不僅能夠提升項目各方面收益，還能提升成本控制成效和水平。然而想要更好的保證規劃設計成本管控的良好就需要做好以下幾點：第一，做好投資估算工作。在對項目進行規劃設計之前，就需要對市場同類型項目信息進行收集、分析，然后編制出合理的投資估算報告，并且將其作為規劃設計以及目標成本管控工作的參考和依據。第二，做好方案選擇工作。因為設計方案的差異也會使項目成本的不一致，因此在進行規劃設計時，一定要編制多個可行方案，然后對成本測算進行對比，并從中選擇一個最為合適的方案，這樣不僅達到了對成本進行管控的目標，還能保證成本管控工作能夠順利進行。第三，執行成本限額設計。在對開發設計項目過程中，一定要嚴格控制設計方案以及施工圖紙方案的隨意變更，減少因為設計不足或者是失誤而導致的無效成本出現，進而致使目標成本總額預算不足，使得房地產企業產生大量不必要的成本支出。
2．3招投標過程成本控制
在開發項目進行招投標期間，可以從以下幾個方面來對成本管理進行控制，首先，選擇最為適合的施工企業。在招投標過程中，如果三級施工單位的情況能夠滿足開發項目的實際需要，能夠滿足工程項目本身施工要求即可，就不用在找尋更高水平和資質的施工企業。這是因為在對預算編制過程中，資質較高的企業收取的費用也會相對較高，因此房地產企業所要支出也會更高，這樣一來就提升了房地產企業的開發成本。其次，做好招標文件的編制文件。相關人員一定要在編制招標文件之前對相關數據、資料等進行收集、整理和探究，并結合市場行情、工程圖紙、以及行業規范等來對工程造價進行確定，然后還對有關條款、文件等進行多次推敲，進而可以對工程造價進行控制。再次，要對招標參考價格進行合理的編制。在實際招標過程中一定要對招標參考價格進行合理編制，并且還要保證其精準性以及合理性、符合市場規律性，只有這樣才能將其自身作用充分發揮出來。此外，保證招標參考價格的合理性，還能達到減少工程成本，有效控制項目實際投資等目的。不僅要做好以上幾個方面的工作，還要做好施工范圍界定劃分、工程量清單的編制、參考價編制以及做好定標與合同簽署等工作，只有這樣才能對招投標過程中的成本進行合理、有效管控［6］。
2．4項目整體施工期間的成本管控
首先，要根據房地產企業自身成本以及財務管控制度的相關規定，來對合同進行有效的執行，并且還要明確房地產企業自身成本目標和成本管理的實際需求，制定完善的管理體制，并將其相應責任落實到各部門、各人員身上，這樣能夠有效使責任、權利清晰明了，更好地對成本支出進行管理。其次，要做好合同資金計劃管理工作。在對開發項目進行建設期間，必須要根據施工現場的實際情況、施工進度等對成本資金支付計劃進行編制，進而更好地達到對資金合理科學使用、節約成本，提升項目實際收益的目的。同時還要對資金使用計劃進行監控，并且要根據施工方案來進行有序施工，盡最大限度保證施工建設的順利，避免資源不必要的浪費，只有這樣才能保證成本管控的合理性。此外，還應該對項目合同、施工組織結構、施工技術標準以及成本技術等多個方面進行重視和管控，從而保證項目建設在成本支出方面是合理的。但是還需要注意的就是，在施工建設過程中，開發項目可能會受到多種外界因素的實際影響，因此一定要對施工期間做好現場簽證以及設計變更等工作進行重視。所以為了進一步簽證和變更工作的有序進行，還要制定完善的制度，進而對其進行有效的約束，保證項目施工建設的順利，同時還有效減少了項目成本的支出，提升了項目的實際收益。最后，做好合同變更工作。在項目開始成立時，就需要組建相應的合同管理組織，然后對合同進行研究和優化，保證合同內容、范圍的合理性，符合國家以及行業的規范和制度。盡可能減少合同中不清晰的條款存在，加強對合同變更的審查和審批，進而從根本上提升合同執行效率，提高成本控制水平。此外，在施工過程中經常出現工程索賠等問題，因此要使用具有前瞻性眼光來看待索賠事件，盡可能減少工程索賠事件的發生，并且還要對索賠風險進行分解、規避或者使轉移，進而達到對工程造成進行控制的效果。
2．5項目完工以后的成本控制
首先，要對有管資料進行收集。按照完整性原則來進行收集，為成本管控提供參考。其次，要按照合同項目來進行有效結算，同時還要對這些資料進行收集整理，然后編制成相應的結算文件，為其他類似項目提供參考依據［7］。
3結語
總而言之，對房地產企業的開發項目進行成本管控，不僅能夠提升企業利潤空間，還能夠有效推動房地產企業良好的發展，因此一定要對好各階段成本管控工作，進而為企業發展提供動力。
主要參考文獻
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關鍵詞：房地產開發 設計管理 質量管理 協調管理
近些年來，隨著房地產開發市場的逐漸火爆，建筑樓盤逐年增加。房地產項目的設計是房地產開發前期的必要工作，房地產項目開發商與項目參建單位等都應該重視項目設計的管理，加強房產項目的設計管理所具備的指導意義與實用價值非常重大。
1. 房地產項目設計管理的意義
房地產項目設計階段的管理具有重要的意義。一方面，建筑設計的最終成效是由建筑設計專業人員所共同完成的，能夠集結多數專業工程設計人員的智慧結晶，使建筑項目更具實用價值，滿足大眾需求。另一方面，房產開發公司的項目設計人員在項目策劃與設計階段所起到的溝通、協調等作用的發揮十分重要，對項目后來的規范施工有著重要的促進效用。如在項目設計階段中，由于房產開發公司設計人員的介入，能夠使的項目設計階段更好的控制整個過程，充分調動各項內部資源與項目作業人員的能動性，從而更加利于項目設計管理走向成功。
一般房地產開發建設項目設計過程可分為兩個大階段：方案設計階段和施工圖設計階段。這兩個階段的最終產品分別是方案報建文本和施工圖藍圖。這兩個階段的成果必須報政府部門審批通過，方可進行工程項目施工可以認為建設項目設計過程的項目管理是圍繞著這兩個最終成果而展開的。由于這兩個設計階段所承擔的目標和任務的不同，其項目管理在執行組織的結構、項目人力資源管理、時間管理、溝通管理、風險管理及質量管理等方面存在著較大差異。方案設計階段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：擬定招標設計任務書，方案招標，方案評審及咨詢，方案定案（或委托設計院），出方案報建文本，進行方案報建。大部分房地產開發公司都在這一階段投入大量的內部資源和外部資源，以求得一個滿足市場需求且高效益的方案。
2. 強化設計的質量管理
工程項目方案擬定設計階段可歸結為方案投投標階段與定案階段。一般而言，多數房產項目開發企業會采用招標形式來敲定最終的項目方案，當然也有委托第三方中介設計組織機構來敲定設計方案。當然，采用這兩種項目方案敲定的方式或途徑總是伴隨著利與弊。也就是說，房地產公司在中標后，常規性的都會委托策劃組織機構對項目展開市場調研，即結合項目實際情況作出基本策劃，從而才能確立設計目標與投資方向。當然，房地產公司同樣會對項目本身進行內部方案設定與基本研討、分析等，從而才能在權衡利弊的情況下部署具體的設計或投資方向等，并作為招投標的編制依據。另外，有的房產公司則是通過招標形式去對項目展開初步調研，并且運用招標形式也可作為衡量或考察項目設計組織機構的實力強大與否的一種手段。
但總的來說，不論是招標或是采用第三方委托設計組織機構進行設計，都要通過行業信息、相關信息了解渠道對這些設計公司進行客觀評價與分析，甚至與這些不同類別的設計公司也要進行一定的謹慎了解才行。除此之外，我們還要知道基本設計方案的確立往往需要一個反復推敲、反復研究的過程才能確立出最終的設計方案。而在此過程中，房地產公司中專業項目設計人員及有關部門單位也要對重大價值的體系結構展開調研。如，對項目周邊的交通系統與空間布局，項目市區空間部分，建筑結構規劃，綠化景觀體系規劃，樓盤住宅的戶型設置與風格等進行研究與設計，以此才能使得項目最終的設計方案符合多數人的建筑需求。
與此同時，在項目方案規劃設計階段，與項目方案設計同樣重要的協調管理也非常重要。即項目協調管理主要起到溝通、交流、協調的作用。一方面，適當且及時的溝通交流能夠促進項目方案設計奔向正確、滿足實際需求的基本方向發展。另一方面，協調管理需要溝通多個參建單位與部門，其中有著設計公司、政府機關單位、以及監理單位等。因此，如果全面發揮協調管理的作用與職能，勢必會促進這些參建單位積極性與規范性的按照設計方案要求所需進行各項作業。
除此之外，在項目方案設計過程中，還要對建筑項目進行有效的風險評估。而具體做法多數房地產開發公司都是通過人員業績考核形式來降低風險。即通過施工作業進度目標、部門業績目標等形式來約束自身部門或單位工作人員的日常工作行為，從而使各項目標作業能夠實現，降低不必要的風險。但值得指出的是，不少公司往往為了高額效益而故意與法制、政策打球，這種做法其實也是一種風險做法。另外，如果對設計公司不能進行有效的深入了解，同樣也會制造較大的行業風險，導致最終實際成果與目標出入程度較大。所以，這些與項目風險有關的事項，對房產項目開發公司而言也應當謹慎、細致考慮。
3. 做好設計個環節的協調管理
一般而言，一旦項目設計方案已經確立，項目設計管理階段的重點就是能夠為項目在今后的組織管理、質量控制、資源分配、進度管理等作業環節做出重要鋪墊。為此，這就需要在這幾個環節中做好協調管理工作，以此才能保證最為重要的進度控制與質量控制環節工作做好。首先，當項目擬定好設計單位后，首要做的工作就是對項目設計負責人進行資質審核，具體內容可以結合施工設計圖紙、關鍵作業工序、作業工藝等內容進行衡量，同時還要結合設計公司對項目的具體進度安排進行有效評估，以此才能控制圖紙設計質量不足引起的大量整改問題發生，把遺漏、錯漏控制在可控范疇內，保證工程進度控制目標與質量控制目標得以順利實現。其次，還要重點審查圖紙與實際施工情況的出入程度。也就是說，要對圖紙的特殊標注、以及施工現場的交叉工作環節要予以詳細的交流探討，確保施工質量控制得意有序進行，圖紙的規范、要求都要結合現行施工單位建設方的各個專業技術部門做進一步審計，如果審計中核查出圖紙與實際施工情況不符，要及時調整，避免延誤施工周期，從而使管理協調工作更有效率。
4. 結語
總之，在房地產項目設計管理階段，會時常發生設計方案確立周期時間較長的現象，從而給后續施工圖紙設計造成時間匆促、趕圖的被動局面，甚至造成邊作業邊設計的施工窘境。為此，項目設計管理階段，務必要確立好時間安排，嚴格控制好方案設計、質量管理、時間進度等方面的問題，以此才能保障工程項目下一階段的各項任務順利執行。
參考文獻：
[1]黃凱.淺談房地產開發項目的設計管理[J].中國市場， 2009.48.
關鍵詞 房地產項目 前期策劃 科學發展觀
通常意義上的房地產項目開發可分為決策階段和實施階段，房地產開發中的項目前期階段一般指的就是決策階段。一個房地產建設項目的成功，取決于對項目的良好決策和后續的組織實施，而一個良好的決策往往對整個項目的成敗起著至關重要的作用。無疑，做好項目開發前期的策劃工作，為項目開發提供科學的決策支持，是項目開發成功的重要因素。通俗地講，前期策劃就是要解決市場定位的問題，如樓盤定位、產品定位、價格定位，即解決“生產什么、為誰生產、怎么生產”的問題。
1 房地產項目開發前期策劃工作的任務
主要有：環境調查和分析、項目定義和論證、組織策劃、管理策劃、合同策劃、經濟策劃、技術策劃、營銷策劃、環境文化策劃、風險策劃。各個組成部分的具體內容為：環境調查和分析主要是了解項目所處的政策環境、宏觀經濟環境、自然環境、市場環境、建設環境(能源、基礎設施)以及建筑環境(風格、主色調等)等，從而為項目的定義和論證提供資料；項目定義和論證主要是確立開發或建設的目的、宗旨以及指導思想，并確定項目的規模、組成、功能、標準和布局、總投資以及開發或建設周期；組織策劃主要是確定決策期的工作流程和任務分工及管理職能分工；管理策劃要確定項目建設和經營期的管理總體方案；合同策劃是確定決策期的合同結構、內容和文本；經濟策劃注重于項目開發中的成本效益分析，制定資金需求量計劃和融資方案；技術策劃主要是分析和論證技術方案以及技術標準和規范的應用和制定；營銷策劃是分析確定營銷策略、廣告及銷售價格等；環境和文化策劃關注項目規劃中的環境藝術、生態文化等方面；風險分析包括政治風險、政策風險、經濟風險、組織風險、管理風險以及營銷風險等。通過對以上各因素的分析，可以確定出一個清晰和明確的項目計劃和方案，從而對開發項目做出決策。項目策劃是一個知識管理和創新增值的過程，通過項目策劃，可以對項目開發中的各個方面進行充分調查和研究，制定方案，為項目實施中的控制提供前提。
2 房地產項目前期策劃重要性的具體表現
（1）選址錯誤。例如開發商在高檔區域開發低檔房，使土地資源造成浪費，土地的級差效益沒有充分地顯現出來。這種選址錯誤是最為典型的缺乏前期策劃，對區域因素缺乏考慮的結果。
（2）功能定位、設計。例如有的小區在設計功能、選料過程中與小區的市場定位脫節，而有的高檔商品房外立面、小區規劃優秀，但功能設計低檔、房型設計不合理，與高檔商品房本身不相匹配。
（3）房型設計與套內面積控制相互矛盾。如有的工薪階層小區，卻又追求過大的廳，過大的輔助設施面積，使套內面積大大超出需求對象的實際消費能力，套內面積大，雖然單價不高，但總價都大大超過消費承受能力。類似這種房型設計脫離市場定位，套內面積控制與房型設計自相矛盾等并不少見。
（4）為了節省設計費用，套用舊的設計方案、規劃設計陳舊。如有的高檔住宅區的地段、材料、外立面都還可以，但小區設計不佳，單位平面布局不好，如高層點式蝶形，結果陽面商品房銷售較為順利，而陰面商品房則形成積壓。
（5）有的小區號稱經濟適用房，但錯誤地把城市規劃的手法用到小區規劃里，大搞集中綠化、軸心大道丘陵式綠化、大型人工噴泉等等，其結果是華而不實，徒然增加成本、增加購房者負擔，而居民住宅前后綠化卻受到冷遇。類似的問題都屬于前期策劃缺乏或不到位。
3 房地產項目前期策劃存在的問題
3.1 房地產市場方面
中國房地產業不合理的開發主體結構，使前期策劃缺乏賴以生存的思想基礎。開發企業普遍存在小、散、差的問題。建設的規模化程度較低，數量增長過快過猛。企業過多、規模過小必然引起惡性競爭，粗制濫造、哄抬地價、亂上項目、破壞規劃。前期策劃作為基本建設程序的一個重要環節，在實際造作中卻往往成為一種走過場的形式。
3.2 發展商存在的問題
發展商不重視深入、系統地市場調查，使前期策劃缺乏現實、科學的市場導向。發展商對前期策劃僅僅立足于主觀臆斷或片面的市場信息，必然導致決策失誤，盲目投資，開發項目的區位、類型、檔次和配套設施等脫離市場需求，產品結構嚴重不合理。發展商缺乏應有的規劃和環境意識，往往造成前期策劃的實施過程失控。由于片面追求投資回報，發展商常常在項目進行過程中，動用其可能的社會關系資源，一味提高項目規劃設計中容積率、建筑密度、建筑高度等指標，其結果使相關城市基礎設施符合過大或失衡，導致項目的整體環境素質下降。
3.3 建筑師存在的問題
在現行設計體制下，過細的專業分工使建筑師的專業事業日漸狹隘，缺乏前期策劃所需的通才意識和廣博見識。在實踐中盲從發展商，逐步喪失建筑學在人居環境建設中主導專業的作用。建筑師遠離市場，缺乏對市場科學、深入的認識，已無法在前期策劃中找到現實、準確的立足點。
4 解決房地產前期策劃問題的主要途徑
（1）要了解經濟與發展形勢及房地產市場發展態勢。房地產的發展與一個國家、和地區的政治和經濟、金融、教育和治安社會發展等因素信息相關，這些因素間接對房地產市場和產業產生影響，尤其是對房價和銷售情況的影響，對本地區和本省、周遍城市以至全國房地產開發建設的總體情況進行了解，這樣才能克服投資的盲目性，有助于市場定位準確，這方面需要了解的內容包括近幾年來各類房地產開發項目的完成投資額、竣工面積、施工面積、新開工面積、銷售面積、銷售價格、空置面積、市場變化情況，以至今后幾年對各類物業潛在需求與有效需求的分析，當然，也包括銀行開展住房抵押貸款情況的力度和發展趨勢等。
（2）要了解房地產政策法規和政府有關措施。開發企業的領導和專業人員必須熟悉有關政策法規，尊紀守法避免稍微出點差錯就要直接影響到開發項目的正常運行，造成不必要的浪費。這方面主要了解土地使用、規劃設計、拆遷安置、開發管理、建筑施工、銷售、稅收、物業管理、新的政策措施、工作部署等，近期出臺的關于住房制度改革。政府對“放心房”的要求等，更須嚴格執行，要掌握上述有關政策及政府調整政策的信息，及時調整房地產開發和銷售策略，有助于項目的成功。
（3）要對項目周邊的居民和對周邊同類樓盤進行了解和調查。必須深入了解居民尤其是項目周圍居民的住房現狀、人員構成、文化程度、收入情況、購房能力、住房需求、購房動機，還有對未來住房的期望，可接受的價格以及對付款方式、套型面積、裝修標準、軍民環境和設施配套的要求，進行深入了解，然后根據這些資料確定未來所開發項目的市場定位。對周邊同類樓盤的調查研究，有利于在制定項目營銷策略時作到揚長避短，使自己處于有利地位，制定正確的競爭對策，例如樓盤所處位置、銷售面積、銷售價格、銷售手法、銷售進度、付款方式、購房對象和樓盤設計造型、裝修標準、配套設施、環境美化綠化等，同時還要盡可能了解樓盤的施工進度、資金到位情況和物業管理情況等。
（4）樹立科學發展觀更新房地產開發觀念的政策體制。舊的開發意識、舊的經營體制、舊的專業觀念、舊的知識結構已嚴重阻礙了房地產業的健康發展。新經濟、新市場的發展特點，使科學的前期策劃成為房地產項目成敗關鍵，這必然要求發展商和建筑師攜手結盟，形成良性互動。發展商和建筑師應共同樹立房地產開發必須以前期策劃為先導的行業意識。發展商應從現行的開發程序中把前期策劃作為房地產項目的產品研發階段而獨立出來，而建筑師要突破現行設計程序的束縛，拓展專業視野，全面承擔起在前期策劃中主導專業角色的責任。中國房地產業的經營現狀和發展前景，使科學的前期策劃成為房地產開發唯一選擇。而前期策劃得以科學、系統的開展和完成，則有賴于發展商和建筑師的良性互動。
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